Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 699/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2014-09-10 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6079 Inne o symbolu podstawowym 607
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Małgorzata Włodarska (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Jarosław Wichrowski Sędzia WSA Grzegorz Saniewski Protokolant asystent sędziego Agnieszka Zakrzewska-Wiśniewska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 10 września 2014 r. sprawy ze skargi Z. G. na decyzję Wojewody K.-P. z dnia [...] kwietnia 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za utracone prawo własności nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] czerwca 2013 r. nr [...] Starosta Ś. (Starosta) na podstawie art. 12 ust. 4a, 4f i ust. 5, art. 18 ust. 1, 1e pkt 3, art. 22 ust. 1 i art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r., poz. 687 ) zwanej dalej jako "ustawa o szczególnych zasadach przygotowania inwestycji", art. 129 ust. 1 i ust. 5 pkt 3, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a i 2, art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) zwanej dalej jako "ustawa o gospodarce nieruchomościami", art. 19 ust. 1 i ust. 2 pkt 4 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2013 r., poz. 260) zwanej dalej jako "ustawa o drogach publicznych", art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 16 grudnia 2005 r. o finansowaniu infrastruktury transportu lądowego (Dz.U. Nr 267, poz. 2251 z późn. zm.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267) zwanej dalej jako "kpa", ustalił odszkodowanie na rzecz Z. G. (skarżącego) w kwocie [...] zł za utracone prawo własności części nieruchomości, nabytej z mocy prawa na własność Gminy Ś., oznaczonej geodezyjnie jako działki numer [...] o pow. [...] ha i [...] o pow. [...] ha. Jednocześnie Starosta zobowiązał Burmistrza Ś. do wypłaty ww. odszkodowania w sposób wskazany przez byłego właściciela nieruchomości, jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu Starosta wyjaśnił, że postępowanie zostało wszczęte w związku z decyzją Starosty z dnia [...] października 2010 r. [...] znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej gminnej i powiatowej pn. "Budowa drogi na trasie M. (skrzyżowanie z drogą powiatową nr [...]) – S. etap I km 0+000,00 - km 0+202,00, gmina Ś., województwo [...]", położonej w miejscowości M. gm. Ś.. Wyjaśnił również, że w dniu w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji drogi stała się ostateczna, jako właściciel w księdze wieczystej wpisany był Z. G.. W księdze wieczystej widnieje wpis dotyczący dożywotniej służebności osobistej mieszkania oraz dożywotnie użytkowanie działki o powierzchni [...] ha wynikające z umowy przekazania gospodarstwa rolnego. Jednakże zdaniem Starosty wpis ten nie ma wpływu na wartość nieruchomości oraz na kwotę ustalonego odszkodowania, gdyż nie stanowi ograniczonego prawa rzeczowego w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego.

Podstawę wyceny nieruchomości stanowił operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2012 r., w którym rzeczoznawca majątkowy przyjął stan nieruchomości na dzień [...] października 2010 r., który opisany został w protokole oględzin nieruchomości przeprowadzonych w dniu [...] marca 2011 r. Organ wskazał, że przedmiotowa nieruchomość w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, położona była na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, oznaczonym symbolem 6KL – droga publiczna w klasie drogi lokalnej. Rzeczoznawca określając wartość nieruchomości uwzględnił treść § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109) zwanego dalej jako "rozporządzenie", przyjmując, że rynek lokalny stanowi obszar powiatu ś.. Rzeczoznawca ustalił wartość nieruchomości na kwotę [...] zł. Starosta wskazał, że w sprawie nie znalazł zastosowania przepis art. 18 ust. 1e pkt 3 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania inwestycji bowiem nieruchomość nie została wydana w terminie 30 dni, od dnia w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Starosta odniósł się również do podnoszonej przez skarżącego kwestii znajdujących się na gruncie składników roślinnych (rzepaku), wskazując że kwestia ta została ustalona w trakcie oględzin przeprowadzonych w dniu [...] marca 2011 r., a rzeczoznawca w operacie zaznaczył, że działka nie była zagospodarowana rolniczo. Z dokumentów będących w posiadaniu organu wynika, iż do momentu rozpoczęcia budowy drogi, tj. do października 2012 r. skarżący czerpał pożytki z zasiewów na przedmiotowych działkach, nie będąc już ich właścicielem. W związku z powyższym Starosta ustalił wysokość odszkodowania na kwotę [...] zł.

W odwołaniu od powyższej decyzji skarżący wniósł o uchylenie decyzji Starosty i ustalenie odszkodowania na kwotę [...] zł., względnie o uchylenie decyzji Starosty i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. Zarzucił Staroście naruszenie art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania inwestycji, bowiem za podstawę przyjął stan nieruchomości jaki powstał po wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, a nie stan z dnia wydania tej decyzji, czyli z chwili bezpośrednio poprzedzającej jej wydanie. W jego opinii dokonana przez organ wykładania ww. przepisu jest absurdalna, gdyż według niej wolą ustawodawcy musiałoby być usankcjonowanie takiego stanu, że były właściciel np. gruntu rolnego, który przed wywłaszczeniem mógł być z łatwością odrolniony i przeznaczony pod inwestycję otrzymywałby odszkodowanie za znacznie tańszy grunt, który dopiero po wywłaszczeniu przestał być rolą i został przeznaczony pod drogę publiczną. Stan nieruchomości, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ww. ustawy określa nie tyle aktualny zapis o przeznaczeniu gruntu widniejący w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, ale przede wszystkim rzeczywisty stan nieruchomości, uwzględniający występujący w jej sąsiedztwie obrót nieruchomościami rolnymi z innym przeznaczeniem niż budownictwo drogowe, choć i w ich przypadku zapisanym w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczeniem było budownictwo drogowe.

Zdaniem skarżącego wykorzystany w sprawie opart szacunkowy jest nierzetelny gdyż nie uwzględnia on dokonanych transakcji w bezpośrednim sąsiedztwie wywłaszczonej części nieruchomości. Zna on bowiem dwa przypadki takich transakcji. W jednym uczestniczył sam, sprzedając nieruchomość rolną o mniejszej wartości niż część wywłaszczonej nieruchomości, za cenę jednostkową 1m² dwukrotnie wyższą niż ustalona przez Starostę. W drugim przypadku sąsiad skarżącego sprzedał nieruchomość rolną, za cenę jednostkową 1m² trzykrotnie wyższą niż ustalona przez Starostę. W związku z powyższym wniósł o przeprowadzenie dowodu z aktu notarialnego umowy sprzedaży z dnia [...] maja 2008 r. oraz o przesłuchanie świadka, na okoliczność ceny sprzedaży nieruchomości rolnej, dokonanej przez niego w miejscowości M.

Po rozpatrzeniu odwołania Wojewoda [...] (Wojewoda) decyzją z dnia [...] kwietnia 2014 r. nr [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa, utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. Wojewoda wyjaśnił, że w księdze wieczystej przedmiotowej nieruchomości widnieje zapis, o służebności na rzecz W. G. i R. G., jednakże R. G. zmarła i prawo to wykonywane jest przez W. G.. Zgodnie z treścią aktu notarialnego z [...] sierpnia 1984 r. umowę przekazania gospodarstwa rolnego zawarto w oparciu o przepisy ustawy z dnia 14 grudnia 1982 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników indywidualnych i członków ich rodzin (Dz.U. z 1982 r., Nr 40, poz. 268). Powołując się na orzecznictwo Sądu Najwyższego Wojewoda wskazał, że umowa przekazania gospodarstwa rolnego ma szczególny charakter i nie pozwala na stosowanie do niej w drodze analogi przepisów o darowiźnie i dożywociu. Uprawnienia W. G. nie można zaliczyć jednak do ograniczonych praw rzeczowych. Obowiązujące prawo nie zna ograniczonych praw rzeczowych powstających ex lege. Tym samym uprawnienia te nie mają charakteru prawa rzeczowego, a są one ustawowym skutkiem przekazania gospodarstwa rolnego następcy. Z uwagi na powyższe Wojewoda uznał, że prawo to nie wygasa z chwilą nabycia własności przez Gminę Ś. i tym samym brak jest podstaw do ustalenia za nie odszkodowania.

Jak wskazał Wojewoda podstawę wyceny przedmiotowej nieruchomości stanowił operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] grudnia 2012 r. Operat ten zdaniem organu odwoławczego sporządzony został zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami i mógł posłużyć jako podstawa do ustalenia odszkodowania. W ocenie Wojewody zasadnie Starosta w niniejszej sprawie nie zastosował przepisu art. 18 ust. 1e pkt 3 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania inwestycji, nie zwiększając kwoty odszkodowania o 5%.

Wojewoda nie podzielił stanowiska skarżącego w zakresie naruszenia art. 12 ust. 5 oraz art. 18 ust. 1 ww. ustaw poprzez przyjęcie za podstawę stanu nieruchomości, jaki powstał po wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, a nie stanu z dnia wydania tej decyzji. Zgodnie bowiem z treścią art. 4 pkt 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości w której nieruchomość jest położona. W związku z tym w opinii organu odwoławczego ustalając odszkodowanie za nieruchomość przeznaczona pod drogę publiczną należy uwzględnić zarówno jej stan prawny jak i faktyczny, przyjęty na dzień wydania przez organ I instancji decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Rzeczoznawca majątkowy sporządzając wycenę zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wziął pod uwagę przeznaczenie nieruchomości wynikające z planu miejscowego, a nie jak wskazano w odwołaniu ustalenia decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Jednocześnie rzeczoznawca mając na uwadze przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia zobligowany był do przyjęcia do porównania transakcji nieruchomościami drogowymi.

Z kolei odnosząc się do przedłożonego aktu notarialnego wojewoda wyjaśnił, że nieruchomość objęta umową przeznaczona była w planie zagospodarowania przestrzennego pod urządzenia zaopatrzenia w wodę i usługi, czyli niepodobnym do przedmiotu wyceny.

Odnosząc się natomiast do zarzutu nieuwzględnienia w dokonanej wycenie wartości rzepaku, który zdaniem skarżącego znajdował się w dniu [...] października 2010 r. na objętych inwestycją działkach, Wojewoda wskazał, że z wyjaśnień przesłanych przez rzeczoznawcę wynika, ze nie określił wartości zasiewów, gdyż brak było takiej informacji w protokole z wizji, opisującym stan nieruchomości z dnia wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Rzeczoznawca zaznaczył też, że gdyby właściciel zasiał rzepak ozimy w terminie agrotechnicznym, to w dniu wizji byłby on widoczny, natomiast rzepak jary jeśli został posiany, to dokonano tej czynności po [...] października 2010 r.

Wojewoda nie uwzględnił wniosku o przesłuchanie świadka, uznając że okoliczność jaką jest określenie wartości nieruchomości została udowodniona przez biegłego, który sporządził operat szacunkowy.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy Z. G. zarzucił decyzji Wojewody naruszenie przepisów:

- art. 75 § 1 i art. 80 kpa poprzez brak dopuszczenia istotnych dowodów mających wpływ na prawidłowe wyjaśnienie sprawy, a co za tym idzie brak prawidłowej oceny na podstawie całokształtu materiału dowodowego;

- art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 36 ust. 4 rozporządzenia poprzez błędne przyjęcie za podstawę wyceny wywłaszczonej nieruchomość transakcji nieruchomości znajdujących się w znacznej odległości od przedmiotowej działki, a pominięcie transakcji w najbliższej okolicy;

- art. 134 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez brak uwzględnienia wartości zasianego rzepaku przy wycenie wywłaszczonej nieruchomości;

- art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania inwestycji poprzez błędne dokonanie wyceny wywłaszczonej nieruchomości, która nie uwzględnia rzeczywistego stanu przedmiotowej nieruchomości.

W ocenie skarżącego nie było prawidłowym wykorzystanie w operacie szacunkowym nieruchomości położonych w znacznej odległości od miejsca położenia przedmiotowej nieruchomości. Nieruchomości wykorzystane w operacie oddalone są od miejscowości M. o 4 km i 8 km. Nie uwzględniono natomiast cen nieruchomości znajdujących się w bezpośredniej bliskości wycenianej nieruchomości. Błędnym było w jego ocenie bezkrytyczne przyjęcie operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego przy jednoczesnym całkowitym pominięciu zastrzeżeń dokonywanych przez skarżącego.

Skarżący powtórzył też zawarty w odwołaniu od decyzji Starosty pogląd, że stan nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji, o którym mowa w ustawie o przygotowaniu i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa nie tyle aktualny zapis o przeznaczeniu gruntu, który widnieje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, ale przede wszystkim rzeczywisty stan nieruchomości, uwzględniający występujący w jej sąsiedztwie obrót nieruchomościami rolnymi z innym przeznaczeniem niż budownictwo drogowe, choć i w ich przypadku zapisanym w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczeniem było budownictwo drogowe.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie wskazując, iż zarzuty podniesione w skardze były już przedmiotem rozważań organu w zaskarżonym rozstrzygnięciu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę zgodności z prawem działalności administracji publicznej (art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych Dz.U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.). Rozpoznawanie skarg na decyzje organów administracji nie ma charakteru merytorycznego orzekania w sprawie. W myśl art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 z późn.zm.) zwanej dalej jako "ppsa", decyzja administracyjna podlega uchyleniu wówczas, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego albo inne naruszenie przepisów postępowania jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Przedmiot zaskarżenia w niniejszej sprawie stanowiła decyzja Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2014 r. utrzymująca w mocy decyzję Starosty Ś. z dnia [...] czerwca 2013 r. Decyzją organu I instancji ustalone zostało odszkodowanie na rzecz Z. G. w kwocie [...] zł za utracone prawo własności części nieruchomości, nabytej z mocy prawa na własność Gminy Ś.

Z akt sprawy wynika, że decyzją z dnia [...] października 2010 r. nr [...] Starosta Ś. zezwolił na realizację inwestycji drogowej gminnej i powiatowej pn. "Budowa drogi na trasie M. (skrzyżowanie z drogą powiatową nr [...]) – S. etap I km 0+000,00 – km 0+0202,00, gmina Ś., województwo [...]". Starosta wskazał, że inwestycja realizowana będzie na działkach o nr geodezyjnym [...],[...], które nie wymagają podziału oraz działkach wymagających podziału tj. działkach o nr [...] ([...],[...] i[...])[...] ([...] i [...]),[...] ([...] i [...]). Jednocześnie decyzją tą Starosta zatwierdził projekty podziału m.in. nieruchomości oznaczonych nr [...] i [...] i stwierdził nabycie przez Gminę Ś. z mocy prawa działek oznaczonych jako [...] i [...]. Decyzja ta stała się ostateczna z dniem [...] stycznia 2011 r. Z prawidłowych ustaleń organu oraz załączonego do akt sprawy odpisu księgi wieczystej wynika również, że właścicielem nieruchomości oznaczonych nr [...] i [...] pozostawał Z. G. oraz, że W. G. i R. G. przysługuje dożywotnia służebność osobista mieszkania oraz dożywotnie użytkowanie działki obszaru [...] ha o treści § 4 umowy przekazania gospodarstwa rolnego z dnia [...] sierpnia 1984 r., przy czym z załączonego do akt sprawy odpisu skróconego aktu zgonu wynika, że R. G. zmarła [...] sierpnia 1995 r., tym samym prawo dożywotniej służebności wykonywane jest przez W. G.. Poza sporem pozostaje, że prawo przysługujące W. G. nie ma charakteru prawa rzeczowego, ponieważ stanowi ono ustawowy skutek umowy przekazania gospodarstwa rolnego, co powoduje, że brak jest podstaw do ustalenia za nie odszkodowania. Pismem z dnia [...] lutego 2011 r. Starosta zawiadomił Z. G. o wszczęciu z urzędu postępowania mającego na celu ustalenie odszkodowania za część nieruchomości oznaczonych nr [...] i [...]. Celem ustalenia wartości ww. nieruchomości Starosta zlecił inż. A L., uprawnionemu rzeczoznawcy majątkowemu, sporządzenie operatu szacunkowego celem ustalenia wartości ww. nieruchomości. Z przedłożonego operatu szacunkowego z dnia [...] grudnia 2012 r. wynika, że rzeczoznawca ustalił wartość ww. nieruchomości na kwotę[...] zł., przyjmując datę [...]listopada 2012 r. jako datę, na którą określono wartość przedmiotu wyceny, [...] października 2010 r. jako datę stanu nieruchomości. Operat ten posłużył Staroście jako główny dowód w sprawie ustalenia odszkodowania decyzją z dnia [...] czerwca 2013 r., następnie utrzymaną w mocy decyzją Wojewody z dnia [...] kwietnia 2014 r.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonej w niniejszej sprawie decyzji stanowiły przepisy przywołanej na wstępie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania inwestycji. Zgodnie z art. 12 ust. 1 i 2 ww. ustawy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza podział nieruchomości, a linie rozgraniczające teren ustalone decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanowią linie podziału nieruchomości. W myśl art. 12 ust. 3 pkt 2 ww. ustawy nieruchomości, o których mowa w art. 11 f ust. 1 pkt 6 stają się własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Stosownie do art. 12 ust. 4f ww. ustawy odszkodowanie za nieruchomość o której mowa w ust. 4 przysługuje m.in. dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości. W ust. 5 ww. artykułu zawarto odesłanie w zakresie ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania do odpowiedniego zastosowania przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami z zastrzeżeniem art. 18 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania inwestycji. We wspomnianym art. 18 ust. 1 ww. ustawy zastrzeżono, że wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Ponadto z art. 18 ust. 1e ww. ustawy wynika, że w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17 (pkt 1), doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności (pkt 2) albo w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (pkt 3) wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.

Z art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3), jeżeli natomiast przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (ust. 4). W art. 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami zastrzeżono, że jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową (ust. 1), a przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych (ust. 2).

Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Ponadto wskazać należy również na treść przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109) zwanego dalej "rozporządzeniem z dnia 21 września 2004 r." Z § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia wynika, że wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ww. ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym (§ 36 ust. 2). W § 36 ust. 3 ww. rozporządzenia wskazano, że w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m² gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m² gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni

- powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

Z § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia wynika natomiast, że w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

W przedmiotowej sprawie podstawą ustalenia odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości stanowił operat szacunkowy przygotowany przez uprawnionego rzeczoznawcę, inż. A. L.. Operat szacunkowy jest jednym z podstawowych dowodów w sprawie przyznania odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną pod drogę publiczną, jednak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji. Rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości. W ocenie Sądu operat przedłożony w niniejszej sprawie wymogi te spełnia. Autor operatu prawidłowo ocenił stan i wartość nieruchomości zgodnie treścią art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania inwestycji. Rzeczoznawca majątkowy przyjął dla oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości, transakcje nieruchomościami drogowymi. Podkreślić należy, że przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. nakazuje, by przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości przyjąć przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych, z zastrzeżeniem jednak sytuacji gdy wartość tą da się określić na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Z powyższego wynika, że w pierwszej kolejności rzeczoznawca winien szacować wartość wywłaszczonej nieruchomości przeznaczonej na realizację inwestycji drogowej na podstawie dostępnej wiedzy o transakcjach nieruchomości drogowych. Tylko brak danych dotyczących tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Dla przedmiotowej nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – uchwała nr [...] Rady Miejskiej w Ś. z dnia [...] grudnia 1997 r. Działki o nr [...] i [...] położone są w obszarze oznaczonym symbolem 6KL, tj. droga publiczna w klasie drogi lokalnej. Prawidłowo więc autor operatu powołał się na transakcje nieruchomości przeznaczonych na realizację inwestycji drogowej i tym samym usprawiedliwione było nieuwzględnienie przy szacowaniu wartości rynkowej nieruchomości wedle przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych. Tym samym w ocenie Sądu nie jest zasadnym zarzut skarżącego dotyczący naruszenia art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.

Rzeczoznawca majątkowy dla oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Zgodnie z § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen, natomiast przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Przy dokonaniu szacowania rzeczoznawca poddał analizie lokalny rynek nieruchomości drogowych, za który uznał obszar gminy Ś.., za okres analizy przyjmując okres od początku 2011 r. do dnia sporządzenia operatu. Stwierdził, że ceny transakcyjne w analizowanym okresie były stabilne. Odnotował 7 transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi, podobnych do siebie pod względem położenia otoczenia, przeznaczenia terenów przyległych. Do analizy przyjął 4 nieruchomości, których ceny kształtowały się w przedziale od 22,50 zł do 40 zł w przeliczeniu na m² powierzchni gruntu, co dało średnią cenę 33,11 zł, co po przemnożeniu przez powierzchnię działek dało kwotę [...] zł.

Ponadto zaznaczyć należy, że zgodnie z wymogiem zawartym w art. 156 ust. 3 i 4 ustawy gospodarce nieruchomościami, autor operatu potwierdził jego aktualność po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia.

Prawidłowo przygotowany operat szacunkowy pozwalał organowi na wydanie decyzji, o której mowa w art. 18 ust. 4a ustawy o szczególnych zasadach przygotowania inwestycji, poprzez ustalenie odszkodowania w oparciu o dokonaną wycenę. Sąd podziela stanowisko organu, że w sprawie nie znalazł zastosowania przepis art. 18 ust. 1e ww. ustawy, bowiem bezsprzecznie w przedmiotowej sprawie nie doszło do wydania nieruchomości w terminie, o którym mowa w tym przepisie.

Odnosząc się do zarzutów skargi, wskazać należy, że Sąd za chybiony uznał zarzut naruszenia przepisów art. 75 § 1 i art. 80 kpa, poprzez brak dopuszczenia istotnych dowodów mających zdaniem skarżącego wpływ na prawidłowe wyjaśnienie sprawy. Przepis art. 78 § 1 kpa przewiduje, że żądanie strony dotyczące przeprowadzenia dowodu należy uwzględnić, jeżeli przedmiotem dowodu jest okoliczność mająca znaczenie dla sprawy. Jednak w § 2 zastrzeżono, że organ administracji publicznej może nie uwzględnić żądania, które nie zostało zgłoszone w toku przeprowadzania dowodów lub w czasie rozprawy, jeżeli żądanie to dotyczy okoliczności już stwierdzonych innymi dowodami, chyba że mają one znaczenie dla sprawy. Organ nie ma więc obowiązku przeprowadzenia dowodu przedstawionego przez stronę, jeżeli w jego ocenie wniosek dowodowy dotyczy okoliczności dostatecznie wyjaśnionych w danym postępowaniu. Podkreślić należy, że to operat szacunkowy stanowi podstawowy dowód w sprawie oszacowania wartości nieruchomości i w sytuacji gdy organ uznał, daną okoliczność za udowodnioną, uprawnione w ocenie Sądu było nieprzeprowadzenie żądanych dowodów. Akt notarialny przywołany przez skarżącego obejmował umowę sprzedaży nieruchomości o innym przeznaczeniu niż wywłaszczona, co nie pozwala jej uznać za nieruchomość podobna w znaczeniu art. 4 ust. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, natomiast zeznania świadka, nie mogły podważyć opinii uprawnionego rzeczoznawcy dysponującego specjalistyczną wiedzą w danym zakresie.

Ponadto Sąd za niezasadny uznał zarzut naruszenia art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez nieuwzględnienie przy określeniu wartości odszkodowania, wartości posianego rzepaku, który zdaniem skarżącego znajdował się na wywłaszczonej nieruchomości w momencie wydania decyzji o wywłaszczeniu. O ile ustawodawca w art. 18 ust. 1e i 1f wprost przewidział okoliczność, w których odszkodowania podlega zwiększeniu, tj. w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od okresu wskazanego w pkt 1-3 (ust. 1e), lub też w przypadku gdy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo budynkiem, w którym został wyodrębniony lokal mieszkalny (ust. 1f), to podzielić należy stanowisko skarżącego, że ustalając stan nieruchomości, okoliczność obsiania nieruchomości winna zostać uwzględniana przy określaniu wartości odszkodowania. W art. art. 4 pkt 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustawodawca zawarł legalną definicję stanu nieruchomości, przez którą rozumieć należy stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Mimo podzielenia stanowiska skarżącego, co do konieczności uwzględnienia upraw przy ustalaniu wysokości odszkodowania, podkreślić należy, że skarżący nie wykazał, ażeby w dniu wydania nieruchomości znajdował się na niej rzepak. W trakcie oględzin nieruchomości w dniu [...] marca 2011 r. stwierdzono brak składników roślinnych na nieruchomości. Okoliczność powyższą potwierdza załączony do akt protokół z oględzin. Skarżący o przeprowadzeniu oględzin został przez organ prawidłowo powiadomiony, jednak z własnej woli nie wziął w nich udziału. Wprawdzie oględziny miały miejsce po 2 miesiącach od uzyskania przymiotu ostateczności przez decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej to jednak Sąd okoliczność braku zasiewów na przedmiotowej nieruchomości uznał za udowodnioną, dając wiarę wyjaśnieniom rzeczoznawcy, że gdyby skarżący zasiał rzepak ozimy w terminie argotechnicznym to w dniu wizji byłby on widoczny. Z kolei rzepak jary jeśli został posiany to dokonano tej czynności po wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, a stosownie do treści przepisu § 36 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., przy ustalaniu wartości nieruchomości nie uwzględnia się nakładów na niej poniesionych po dniu wydania decyzji. Skoro skarżący nie przedstawił żadnych dowodów na potwierdzenie tezy o obsianiu nieruchomości rzepakiem, którego wartość jego zdaniem powinna być uwzględniona przy ustalaniu odszkodowania, zarzut w tym zakresie Sąd uznał za nieuzasadniony.

W tym stanie rzeczy, uznając że zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa w sposób mogący mieć wpływ na wynik sprawy, Sąd na podstawie art. 151 ppsa oddalił skargę.