Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 990/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2019-12-11 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 200, art. 205 § 1, art. 145 § 1 pkt 1 lit. c
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art. 138 § 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2018 poz 2096
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Magdalena Józefczyk Sędziowie WSA Elżbieta Mazur - Selwa WSA Piotr Godlewski /spr./ Protokolant specjalista Anna Mazurek - Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 grudnia 2019 r. sprawy ze skargi T. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] czerwca 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego T. C. kwotę 500 zł /słownie: pięćset złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

II SA/Rz 990/19

Uzasadnienie

Przedmiotem skargi T.C. jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w R. z [...] czerwca 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy.

Jak wynika z uzasadnienia tej decyzji i akt administracyjnych sprawy, wnioskiem z 20 marca 2019 r. L.S. zwrócił się do Wójta Gminy D. o ustalenie warunków zabudowy na zamierzenie inwestycyjne polegające na budowie budynku magazynowego z częścią socjalno - biurową o wymiarach 42 x 24 m, wysokości 8 m i powierzchni 1008 m2, na działkach nr 396/2 i 397/2 położonych w P.

Wójt decyzją z [...] maja 2019 r. nr [...] ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji uznając, że wniosek jest kompletny, a planowana inwestycja jest zgodna z wymogami określonymi ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945 ze zm., dalej: u.p.z.p.).

W odwołaniu T.C. zarzucił naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez brak wskazania na załączniku oraz nieprawidłowe ustalenie nieprzekraczalnej linii zabudowy oraz naruszenie przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r., poz. 164 Nr 1587, dalej: rozporządzenie z 26 sierpnia 2003 r.), a to § 3 poprzez nieprawidłowe ustalenie obszaru analizowanego oraz § 4 poprzez nieprawidłowe ustalenie nieprzekraczalnej linii zabudowy.

Po rozpatrzeniu odwołania Kolegium wskazana na wstępie decyzją z [...] czerwca 2019 r. - działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2018 r., poz. 2096 ze zm., dalej: K.p.a.) oraz art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 u.p.z.p. - utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Wyjaśniło, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 - 5 u.p.z.p. Jednym z celów decyzji o warunkach zabudowy jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, czyli ustalenie parametrów nowej zabudowy w taki sposób, aby stanowiła kontynuację funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagodpodarowania terenu.

Podniesiony zarzut, iż lokalizacja planowanej zabudowy zaburza ład przestrzenny jest nieuzasadniony, w szczególności przy uwzględnieniu, że w obszarze analizowanym znajdują się budynki o takiej samej funkcji. Kontynuacja funkcji zabudowy nie oznacza tożsamości funkcji, lecz umożliwia uzupełnienie funkcji istniejącej o zagospodarowanie nie wchodzące z nią w kolizję. Realizacja zasady dobrego sąsiedztwa wyrażona w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. służy powstrzymaniu zabudowy niedającej się pogodzić z zabudową już istniejącą na danym terenie. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym wskazuje się, że zarówno w sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i w sytuacji, gdy stanowi uzupełnienie którejś z istniejących funkcji dające się z nią pogodzić i z nią nie kolidujące, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony. W ocenie Kolegium lokalizacja zabudowy magazynowej o charakterze nieuciążliwym stanowi uzupełnienie funkcji mieszkaniowej i nawet gdyby w obszarze analizowanym była jedynie funkcja mieszkaniowa, w tym zakresie doszłoby do zachowania zasady dobrego sąsiedztwa. Respektując prawo właścicieli do niezakłóconego mieszkania i odpoczynku nie można zapomnieć o konstytucyjnym prawie właściciela do zabudowy swojej nieruchomości.

Kolegium uznało ponadto, że inwestycja nie należy do inwestycji negatywnie oddziałujących w stopniu który należy kontrolować, zaś obszar analizowany został ustalony prawidłowo. Granice obszaru analizowanego wyznaczono na kopii mapy o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Obszar ten uwzględnia elementy konieczne do zbadania wymogów określonych w art. 61 u.p.z.p. pozwalających na ustalenie, czy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej (front działki i planowany wjazd na działkę odbywać się będzie z drogi wojewódzkiej) jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Powyższe wynika ze sporządzonej w sprawie analizy.

Z decyzji rozumianej jako część tekstowa wraz z załącznikami graficznymi oraz analizą wynikają poszczególne wskazane w rozporządzeniu parametry, które są wystarczające dla określenia parametrów przyszłej zabudowy.

Niezasadne jest stanowisko, że w obszarze analizowanym znajdują się jedynie budynki o funkcji magazynowej "samodzielnej". Z map oraz z analizy wynika, że w obszarze analizowanym znajduje się budynek magazynowy, a to czy jest to funkcja samodzielna czy też nie, nie ma dla sprawy znaczenia (tym bardziej, że przedmiotowa inwestycja to budynek także o niesamodzielnej funkcji magazynowej - będzie część socjalna i biurowa),

Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej wojewódzkiej oraz wymagane uzbrojenie w media.

Prawidłwo ustalono nieprzekraczalną linię zabudowy. Obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, przy czym jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Istotne jest jednak, że pkt 4 rozporządzenia wskazuje, że dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy. Z decyzji, wszystkich załączników oraz z całości akt sprawy jednoznacznie wynika, że linia zabudowy została ustalona przy uwzględnieniu braku zwartej pierzei, różnej odległości budynków od drogi oraz sąsiedztwa samej drogi i prawa do zabudowy. Zarządca drogi nie kwestionował ustalania przedmiotowej linii zabudowy w stosunku do drogi wojewódzkiej. Brak jest obowiązku ustawowego ustalenia dwóch nieprzekraczalnych linii zabudowy. Taki wymóg musi wynikać z treści analizy i jest zależny od okoliczności konkretnej sprawy.

Organ także prawidłowo ustalił wskaźniki wielkości powierzchni nowej zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, geometrii dachu oraz powierzchni biologicznie czynnej, co wynika z oceny sporządzonej analizy urbanistycznej. Projekt decyzji został uzgodniony z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4 u.p.z.p., które wyraziły tzw. milczącą zgodę.

W tej sytuacji zdaniem Kolegium w sparwie nie doszło do naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. ani przepisów postępowania administracyjnego, skutkującego koniecznością wyeliminowania decyzji Wójta z obrotu prawnego.

W skardze na opisaną na wstępie decyzję T.C. zarzucił:

I. Naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy:

1) art. 7, 77 § 1 i art. 80 w zw. z art. 107 § 3 K.p.a. poprzez brak podjęcia przez organy wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, brak wyczerpującego zebrania materiału dowodowego, jak również wadliwie dokonaną ocenę dowodów polegającą w konsekwencji na:

- błędnym ustaleniu linii zabudowy planowanej inwestycji w stosunku do drogi wojewódzkiej, gdyż w rzeczywistości zarówno budynki mieszkalne, usługowe, jak i handlowe zlokalizowane wzdłuż drogi wojewódzkiej oddalone są od jezdni o ok. 20 m, a nadto obiekty budowlane przy drogach powinny być usytuowane w odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi wojewódzkiej co najmniej 8 m w terenie zabudowy, zaś 20 m poza terenem zabudowy zgodnie z art. 43 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2013 r., poz. 260 ze zm.), co w konsekwencji wskazuje na dowolność organu w zakresie ustalenia linii zabudowy i brak kontynuacji linii zabudowy na danym terenie,

- nieustaleniu linii zabudowy w bezpośrednim sąsiedztwie działki nr 402/18 stanowiącej drogę gminną, do której to przylega teren inwestycji od strony południowej, podczas gdy uwarunkowane jest to potrzebą zapewnienia właściwych relacji przestrzennych dla właściwego funkcjonowania ładu przestrzennego i ochrony krajobrazu, jak również mimo tego że działka nr ewid 396/2 stanowi działkę narożną, graniczącą z dwiema drogami publicznymi tj. wojewódzką działka ewid. nr 985 i gminną działka ewid. nr 402/18, a działka 397/2 graniczy z działką gminną; zgodnie z art. 43 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, obiekty budowlane przy drogach powinny być usytuowane w odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi gminnej co najmniej: 6 m w terenie zabudowy, zaś 15 m poza terenem zabudowy,

- braku wskazania podstawy prawnej w zakresie przyjęcia linii zabudowy i warunków jej ustalenia od działki ewid. nr 985 stanowiącej drogę wojewódzką, jak również w zakresie nie ustalenia linii zabudowy od działki ewid. nr 402/12 stanowiącej drogę gminną,

- przyjęciu w decyzji o warunkach zabudowy w zakresie pkt 3, tj. ustalenia dotyczące obsługi w zakresie komunikacji - "dojazd do działki bezpośrednio z drogi wojewódzkiej", podczas gdy działka na której prowadzona ma być zamierzona inwestycja graniczy od strony południowej z działką nr 402/18 (stanowiącą drogę gminną) posiadającą bezpośredni zjazd z drogi wojewódzkiej wzdłuż granicy działki 397/2 i działki 402/18, natomiast od strony północnej graniczy z działką 397/1, na której również znajduje się zjazd publiczny zlokalizowany bezpośrednio przy granicy działki 397/2 i 397/1, co w ocenie skarżącego wymagać powinno uzgodnienia z zarządcą drogi wojewódzkiej co do faktycznego a zarazem prawnego dostępu do drogi publicznej (wojewódzkiej), przede wszystkim z uwagi na brak istniejącego zjazdu w terenie i oddzielenie terenu planowanej inwestycji od drogi rowem,

- naruszeniu ładu przestrzennego, poprzez ustalenie parametrów nowej zabudowy z pominięciem warunku kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, co do ustalenia nowej nieprzekraczalnej linii zabudowy, wyznaczenia linii zabudowy z nieuwzględnieniem uskoku, który tworzą zabudowania w sąsiedztwie, pominięciu istniejącej sieci elektroenergetycznej elektrycznej na terenie planowanej inwestycji, przyjęciu braku podstaw do ustalenia drugiej linii zabudowy w zakresie sąsiadującej działki 402/18 stanowiącej drogę gminną, jak również dokonaniu wadliwej analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikających z przepisów odrębnych, a także stanu faktycznego i prawnego terenu na którym przewiduje się realizację inwestycji,

- nieprawidłowym wyznaczeniu obszaru analizowanego dookoła, który nie stanowi prawidłowo wyznaczonego okręgu w oparciu o obowiązujące w tym zakresie normy, w centrum którego powinna znajdować się działka inwestycyjna,

- braku doręczenia stronie załącznika nr 2 wskazanego w treści decyzji o warunkach zabudowy z 13 maja 2019 r., tj. wyniki analizy cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków dla nowej zabudowy, co w sposób istotny uniemożliwiło skarżącemu zapoznanie się z ustaleniami i stanowiskiem organu, jak również prowadzi do braku możności przeprowadzenia analizy z której wynikać mają warunki zapewniające utrzymanie ładu przestrzennego, w zakresie zamierzonej inwestycji,

- sporządzeniu przez jedną osobę mgr inż. arch. A.O. uprawnionego urbanistę zarówno projektu decyzji jak i analizy urbanistycznej, podczas gdy przeprowadzenie w sprawie analizy nie należy do urbanisty, ale do organu administracji publicznej.

2) art. 8 w zw. z art. 10 § 1 K.p.a., poprzez działanie w sposób nie budzący zaufania do organów administracji.

3) art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 136 K.p.a. poprzez utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji organu I instancji w sytuacji, gdy decyzja ta zawierała przywołane w skardze naruszenia przepisów postępowania oraz uchybienia, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie.

II. Naruszenie prawa materialnego, które to miało wpływ na wynik sprawy, a to art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. poprzez ich błędną wykładnię, co ostatecznie doprowadziło do przyjęcia braku podstaw do ustalenia dwóch nieprzekraczalnych linii zabudowy oraz wadliwego wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Mając na uwadze powyższe zarzuty skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego orzeczenia w całości i decyzji organu I instancji oraz zasądzenie od Kolegium na jego rzecz zwrotu kosztów postępowania sądowego.

W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie z przyczyn podanyc w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2018 r., poz. 2107 ze zm.), sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Jej zakres wyznacza art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm., dalej P.p.s.a.), wg którego sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stosownie do art. 145 P.p.s.a., Sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia (jeżeli dotknięte są naruszeniem prawa materialnego które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania bądź innym naruszeniem przepisów postępowania jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy), do stwierdzenia ich nieważności lub ich wydania z naruszeniem prawa (jeżeli zachodzą przyczyny określone w K.p.a. lub innych przepisach).

Przedmiotem sądowej kontroli pozostaje decyzja SKO w R. z [...] czerwca 2019 r., utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy D. ustalającą na wniosek L.S. warunki zabudowy na zamierzenie inwestycyjne polegające na budowie budynku magazynowego z częścią socjalno - biurową o wymiarach 42 x 24 m, wysokości 8 m i powierzchni 1008 m2, na działkach nr 396/2 i 397/2 w P.

Dokonując kontroli we wskazanym wyżej zakresie Sąd stwierdził, że skarga zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich; koreluje z tym prawo do ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych (pkt 2).

W sprawie bezsporne pozostaje, że na terenie objętym planowaną inwestycją nie obowiązuje m.p.z.p., wobec czego jej realizacja - stosownie do art. 4 ust. 2 i art. 59 ust. 1 u.p.z.p. - oznacza dla inwestora konieczność uzyskania decyzji o warunkach zabudowy; zgodnie z tym ostatnim przepisem, zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Jej wydanie jest możliwe po ustaleniu, że planowane zamierzenie spełnia wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy, tj.:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych

i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W celu ustalenia ich spełnienia przeprowadzana jest analiza urbanistyczna, której zasady sporządzania i sposoby ustalania parametrów nowej zabudowy (linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki a także geometrii dachu - kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych) określa wskazane wyżej rozporządzenie MI z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Treść tego rozporządzenia pozostaje w ścisłym związku z przewidzianym w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wymogiem kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, który to przepis wprowadza tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą możliwość realizacji zamierzonej inwestycji od dostosowania się do wskazanych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Sposób zagospodarowania i rodzaj zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich stanowi więc dla orzekających w sprawie organów punkt odniesienia dla ustaleń, jakiego rodzaju inwestycję można zrealizować na terenie objętym wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. W toku prowadzonego w tym przedmiocie postępowania organy są zobowiązane do zbadania, czy na danej nieruchomości możliwa jest realizacja inwestycji zgodnie z tzw. zasadą dobrego sąsiedztwa, tj. czy planowana inwestycja nie naruszy istniejącego ładu przestrzennego w sposób niemożliwy do pogodzenia z zabudową już istniejącą.

Wyraźnego podkreślenia wymaga w związku z tym, że kontynuacja funkcji istniejącej zabudowy oznacza, iż nowa zabudowa musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu. Nowa zabudowa jest zatem dopuszczalna o tyle, o ile można ją pogodzić z już istniejącą. W przepisie art. 61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p. nie chodzi o to, by nowa zabudowa była odtworzeniem istniejącej zabudowy sąsiedniej, ale o to, by na jej podstawie możliwe było określenie cech nowej zabudowy, która ma być kontynuacją, przez co należy rozumieć zachowanie charakteru tej zabudowy (por. m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 czerwca 2008 r. II OSK 58/07, LEX nr 465665). Kontynuacja funkcji nie oznacza więc zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie oraz bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy, o ile uzasadnia to analiza urbanistyczna poparta oceną zachowania ładu przestrzennego. Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być wyłącznie planowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu w stopniu, który nie stwarza możliwości ich pogodzenia.

Dla ustalenia warunków zabudowy nie jest więc konieczne, aby w obszarze analizowanym istniał obiekt, który wszystkimi swoimi parametrami i funkcją odpowiadałby planowanej zabudowie, a wystarczające jest natomiast, że poszczególne parametry planowanego obiektu nawiązują do parametrów występujących w obszarze analizowanym i stanowią ich kontynuację. Kwestii kontynuacji funkcji nie wolno interpretować zawężająco, np. jako możliwości powstawania budynków tylko tego samego rodzaju co już istniejące. Celem wspomnianych regulacji jest bowiem zachowanie ładu przestrzennego, a nie zablokowanie inwestycji w razie braku planu miejscowego.

W ocenie Sądu, dokonana przez orzekające w sprawie organy ocena sporządzonej w sprawie analizy urbanistycznej co do zasady uprawniała do uwzględnienia wniosku inwestora. W sprawie spełniony został bowiem wskazany wyżej wymóg kontynuacji funkcji (budynek na sąsiedniej działce 396/7), a ustalone parametry zabudowy odpowiadają zabudowie już istniejącej. W tym zakresie są w pełni podziela argumentację organów administracji zawartą tak w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, jak i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

Okolicznością która zadecydowałą jednak o uchyleniu zaskarżonej decyzji są wątpliwości co do ustalonej dla planowanej inwestycji linii zabudowy; prawidłowość jej ustalenia została podniesiona w odwołaniu od decyzji organu, niemniej uszło to uwadze organu odwoławczego. Jak wynika bowiem z analizy, linię zabudowy ustalono jako kontynuację linii zabudowy najbliżej zlokalizowanych obiektów na działce sąsiednej z zabudową usługową (stacja paliw), tj. min. 15 m od krawędzi drogi wojewódzkiej, podczas gdy w samej decyzji organu I instancji oraz załączniku graficznym do niej nieprzekraczalną linię zabudowy określno jako 10 m od granicy działki nr 985 (droga wojewódzka) i nie mniej niż 5 m od krawędzi jezdni, co wzajemnie nie pozostaje spójne, rzutując na rozstrzygnięcie sprawy.

Zadecydowało to o uchyleniu przez Sąd zaskarżonej decyzji wobec niedostrzeżenia – mimo zarzutów odwołania – niezgodności pod tym względem decyzji organu I instancji ze stanowiącej podstawę jej wydania analizą urbanistyczną.

Wymaga to przeprowadzenia dodatkowego postępowania wyjaśniającego w celu poczynienia jednoznacznych ustaleń w tym zakresie.

Powyższe uchybienie zadecydowało o uchyleniu przez Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 c) P.p.s.a. zaskarżonej decyzji jako wydanej z naruszeniem art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a.

Rozpatrując ponownie odwołanie od decyzji Wójta SKO wobec powyższych uwag ponownie przeanalizuje kwestię prawidłowości wyznaczenia nieprzekraczalnej linii zabudowy.

O należnych skarżącemu kosztach postępowania obejmujących opłacony od skargi wpis (500 zł) orzeczono stosownie do art. 200 w zw. z art. 205 § 1 P.p.s.a.