Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 43/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2012-03-08 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6079 Inne o symbolu podstawowym 607
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 2 ust. 2
journal: Dz.U. 2000 nr 80 poz 903
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Anna Siedlecka (spr.) Sędziowie: Sędzia NSA Andrzej Wawrzyniak Sędzia NSA Zygmunt Wiśniewski Protokolant Edyta Forysiak po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 8 marca 2012 r. sprawy ze skargi A. spółka komandytowo-akcyjna na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia 7 października 2011 r., nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności 10 garaży oddala skargę.


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we W. przez A. Sp. z o.o. S. spółka komandytowo akcyjna z/s we W. jest postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia 7 października 2011 r. Nr [...] odmawiające wydania zaświadczenia o samodzielności dziesięciu garaży przy ul. P. [...] we W..

Zaskarżone postanowienie zostało wydane w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Wnioskiem złożonym w dniu 14 lipca 2011 r. A.. z o.o. S. s.k.a. we W. wystąpiła o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali nr [...][...][...][...][...][...][...][...][...][...][...][...][...] w wielorodzinnym budynku mieszkalno-usługowym przy ul. P. nr [...] we W., jako lokali użytkowych, przeznaczonych na garaże, w związku z planowanym zbyciem ww. lokali. Do wniosku dołączone zostały: kopie rzutów właściwej kondygnacji budynku z graficznie zaznaczonymi granicami poszczególnych lokali (garaży), decyzję nr [...] z dnia 22.06.2011 o pozwoleniu na użytkowanie budynku, odpis z KRS [...], odpis z KRS [...]. W uzupełnieniu wniosku dołączone zostały w dniu 24 sierpnia 2011 r. rzuty i przekroje budynku oraz część opisowa zatwierdzonego projektu budowlanego.

Postanowieniem z dnia 29 sierpnia 2011 r. Nr [...] Prezydent W. odmówił Spółce wydania zaświadczeń o samodzielności garaży oznaczonych od nr [...] do nr [...] w budynku przy ul. P. [...] we W.. W uzasadnieniu postanowienia organ wskazał, że po dokonaniu analizy dostarczonych materiałów, stwierdzono, że garaże znajdują się w budynku mieszkalno-usługowym, położone są na kondygnacji piwnicznej i mają jeden wspólny wjazd/wyjazd z zewnątrz budynku. Analizując sposób wydzielenia lokalu w obrębie budynku organ wziął pod uwagę realne wydzielenie lokalu ścianami stanowiącymi przegrody budowlane, które powinny być wykonane z trwałych i solidnych materiałów. Przegrody te powinny w sposób jednoznaczny oddzielać lokal od innych lokali i części wspólnych budynku. Nie są brane pod uwagę przepisy dotyczące klasy odporności ogniowej elementów budynku.

Z rysunków dostarczonych przez wnioskodawcę wynika, że na kondygnacji piwnicznej znajdują się stanowiska postojowe, wydzielone między sobą ścianami pełnymi, natomiast całą ścianę frontową każdego stanowiska stanowi brama garażowa, która jest wykonana z siatki. Siatka nie wydziela pomieszczenia w przestrzeni, nie stanowi przegrody budowlanej, a więc nie spełnia warunku wydzielenia ścianą trwałą.

Spełnienie wymagań dotyczących przeznaczenia lokalu może nastąpić wyłącznie w lokalu, który położony jest w budynku legalnie wybudowanym. Oznacza to, że lokal w budynku, w którym inwestor uczynił zadość przepisom prawa budowlanego w zakresie wymagań związanych z zakończeniem budowy i dopuszczeniem do użytkowania, a organ nadzoru budowlanego po przeanalizowaniu niezbędnego postępowania, udzielił pozwolenia na użytkowanie może być uznany za spełniający wszystkie wymagania niezbędne do wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu. W niniejszym przypadku z analizowanego dokumentu pozwolenie na użytkowanie wynika, że zrealizowany obiekt to "budynek mieszkalno-usługowy, wielorodzinny wraz z miejscami parkingowymi i elementami infrastruktury", co jest spójne z opisem w metryce projektu architektoniczno- budowlanego. Wynika stąd, że organ nadzoru budowlanego w prowadzonym postępowaniu i wydanej decyzji pozwolenie na użytkowanie, nie odniósł się do przepisów określających wymagania dla garaży a jedynie dla miejsc parkingowych (na kondygnacji piwnicznej), wobec czego tylko tak jak decyzji o pozwoleniu na użytkowanie może być określone ich przeznaczenie.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W., po rozpoznaniu zażalenia A. . z o.o. S. s.k.a. we W., postanowieniem z dnia 7 października 2011 r. Nr SKO [...] utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie. Zdaniem Kolegium organ I instancji zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalny, powszechnie nazwanym lokalem użytkowym, starosta wydaje w celu ustanowienia aktem notarialnym odrębnej własności lokalu. Przepis art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali, stwierdza że lokale "mogą stanowić odrębne nieruchomości" i w art. 3 ust. 1 i 2 oraz art. 4 ust. 3 tej ustawy wiąże lokal, który ma stanowić odrębną własność, z udziałem we własności lub w wieczystym użytkowaniu gruntu, na którym stoi budynek mieszczący lokal. Według art. 46 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są w zasadzie części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności(grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. O możliwości ustanowienia odrębnej własności lokalu decyduje jego samodzielność. Nie jest dopuszczalne ustanowienie odrębnej własności i wprowadzenie przez sprzedaż, darowanie, spadkobranie lub inną czynność prawną, do obrotu prawnego części lokalu, części izby, części pomieszczenia, niemających cech samodzielnego lokalu, które nie mogą stać się odrębnymi nieruchomościami lokalowymi.

W niniejszej sprawie organ I instancji prowadził postępowanie w oparciu o dostarczone przez Spółkę dokumenty, albowiem pierwotne pozwolenie na budowę zostało uchylone. Z metryczek rysunków rzutu poziomego kondygnacji piwnicznej i rysunków przekrojów pionowych budynku, wynika, że projektant określił obiekt jako: "Budowa budynku mieszkalno-usługowego wielorodzinnego wraz z miejscami parkingowymi i elementami infrastruktury technicznej i drogowej".

Prezydent W. wydał pozwolenie na budowę zgodnie z projektem i zatwierdził projekt budowlany obiektu z jednym garażem w kondygnacji piwnicznej na 21 samochodów, obejmującym 11 pomieszczeń garażowych, w tym 3 jednostanowiskowe, 7 dwustanowiskowych i jedno czterostanowiskowe. Z kolei Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla Miasta W. stwierdził w ostatecznej decyzji z dnia 22 czerwca 2011 r. Nr [...], iż "udziela pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalno-usługowego, wielorodzinnego wraz z miejscami parkingowymi i elementami infrastruktury technicznej przy ul. P. [...]".

Postępowanie w sprawie wydania zaświadczenia nie jest postępowaniem administracyjnym jurysdykcyjnym . lecz tylko o charakterze administracyjnym. W tym postępowaniu nie przeprowadza się dowodów z oględzin przedmiotu, czy też zeznań, itp., lecz tylko w oparciu o posiadaną dokumentację i w oparciu o nią wydaje się zaświadczenie lub odmawia się wydania zaświadczenia o żądanej treści, gdy brak jest do tego podstaw w oparciu o posiadaną lub przedłożoną dokumentację. Prezydent W. ani też działający z jego upoważnienia pracownicy nie mogą w celu wydania zaświadczenia prowadzić postępowania dowodowego, które miałoby zmierzać do ustalenia, że nieprawdziwe są dane zatwierdzonego projektu budowlanego i pozwolenia na budowę obiektu, zatwierdzonego projektu budowlanego i pozwolenia na użytkowanie obiektu przy ul. P. nr [...] z jednym garażem zbiorowym.

W świetle obecnego udokumentowania miejsca parkingowe w zbiorowym garażu nie mogą być poświadczone jako samodzielne lokale użytkowe, ani ustanowione aktami notarialnymi jako odrębne nieruchomości lokalowe z udziałem we własności gruntu lub w prawie użytkowania wieczystego. Z uwagi na to, że garaż w kondygnacji piwnicy nie jest jednoprzestrzennym bez ścian oddzielających, w obecnym stanie udokumentowania – zdaniem Kolegium – poszczególne pomieszczenia wydzielone trwałymi ścianami i blaszaną bramą wjazdową mogłyby być sprzedawane razem z nabywanym samodzielnym lokalem mieszkalnym lub użytkowym, jako pomieszczenie przynależne do danego samodzielnego lokalu. Możliwe jest także przyznanie nabywcom samodzielnych lokali mieszkalnych lub użytkowych prawa korzystania z miejsc parkingowych w ramach udziałów w części wspólnej nieruchomości. Obliczanie udziałów następuje na zasadach określonych w art. 3 ustawy o własności lokali.

Skargę na opisane postanowienie złożyła A. Sp. z o.o. S. s.k.a. z/s we W..

Zaskarżonemu postanowieniu reprezentujący Spółkę pełnomocnik zarzucił naruszenie:

1) przepisów prawa materialnego, tj. art. 2 ust. 2 w zw. z art. 3 ustawy o własności lokali przez ich błędną wykładnię i przyjęcie, że objęte postanowieniem lokale nie stanowią samodzielnych lokali w rozumieniu powyższych przepisów, gdy tymczasem z akt sprawy wynika, że objęte wnioskiem lokale [...]-[...] wydzielone są trwałymi ścianami, a bramy garażowe są zamocowane do słupów lub ścian konstrukcyjnych i od góry ograniczone wieloprzęsłową belką konstrukcyjną, a zatem zachodzą przesłanki do stwierdzenia ich samodzielności;

2) błąd w ustaleniach faktycznych stanowiących podstawę orzeczenia przez przyjęcie, że przedmiotowe lokale nie są oddzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku, w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali oraz nie uwzględnienie przy ocenie przesłanek samodzielności lokali ich specyfiki i przeznaczenia, tj. jako pomieszczeń garażowych, których przeznaczeniem jest parkowanie samochodów;

3) naruszenie przepisów postępowania administracyjnego w szczególności art. 217 k.p.a. poprzez przyjęcie, że w postępowaniu wydanie zaświadczeń o samodzielności lokali organ bada podstawy wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku, w którym znajdują się przedmiotowe lokale;

4) naruszenie przepisów postępowania, w szczególności art. 218 k.p.a. poprzez przyjęcie, że wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali wymagałoby przeprowadzenia przez organ I instancji postępowania dowodowego, które miałoby prowadzić do ustalenia, że nieprawdziwe są dane zatwierdzonego projektu budowlanego, pozwolenia na budowę, zatwierdzonego projektu budowlanego i pozwolenia na użytkowanie;

5) naruszenie przepisów art. 77 § 1 k.p.a. poprzez nie wzięcie pod uwagę przy ocenie przesłanki samodzielności lokali ich specyfiki i przeznaczenia, tj. pomieszczeń garażowych, których przeznaczeniem jest parkowanie samochodów;

6) naruszenie prawa procesowego, tj. art. 138 § 1 w zw. z art. 144 k.p.a. polegające na utrzymaniu w mocy postanowienia organu I instancji podczas, gdy istniały podstawy do jego uchylenia.

Wskazując na powyższe zarzuty strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz postanowienia go poprzedzającego, ponadto o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi podniesiono w szczególności, że przedmiotowe garaże wydzielone są ścianami żelbetowymi, a bramy garażowe zamocowane są do słupów lub ścian konstrukcyjnych oraz ograniczone od góry wieloprzęsłową belką konstrukcyjną, w związku z czym przedmiotowe garaże spełniają warunek wydzielenia lokalu trwałymi ścianami zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. W związku z powyższym spełnione zostały przesłanki do wydania zaświadczenia potwierdzającego, że garaże w rozumieniu art. 2 ust. 2 i ust. 3 stanowią lokale samodzielne. Nie bez znaczenia dla niniejszej sprawy jest zdaniem skarżącej okoliczność, na którą skarżąca powoływała się w zażaleniu i w piśmie uzupełniającym zażalenie, że spełnienie przesłanek samodzielności musi być oceniane z uwzględnieniem przeznaczenia i specyfiki lokali garażowych.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko zajęte w sprawie.

Ustosunkowując się do zarzutów skargi Kolegium stwierdziło, że według art. 46 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są, co do zasady, części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności(grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Przepisami szczególnymi, które stanowią o samodzielności lokali jako nieruchomości lokalowych są przepisy o własności lokali (art. 2).

Wydanie przez starostę zaświadczenia o samodzielności lokalu następuje tylko wówczas, gdy na podstawie przepisów prawa można daną przestrzeń, wydzieloną trwałymi przegrodami budowlanymi, wyodrębnić jako nieruchomość lokalową z nieodłącznym prawem własności lub użytkowania wieczystego gruntu lub z udziałem w takim prawie do gruntu. Nie można ustanowić odrębnej własności lokalu w świetle przepisów art. 2 ustawy o własności lokali i wprowadzać ich do obrotu prawnego przez sprzedaż, darowanie, spadkobranie lub inną czynność prawną przenosząca własność. Samo fizyczne wydzielenie ścianami, czy blaszanymi bramami poszczególnych wnęk postojowych nie wyodrębnia ich jako nieruchomości lokalowych. O możliwości ustanowienia odrębnej własności lokalu decyduje jego samodzielność przewidziana prawem. Nie mogą być np. samodzielnymi lokalami i nieruchomościami lokalowymi (i nie są w ogóle lokalami), komórki i inne pomieszczenia w piwnicach, na strychach, klatki schodowe i korytarze komunikacyjne, choć są wydzielone trwałymi ścianami od innych pomieszczeń. W myśl art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali piwnice, strychy i komórki oraz garaże położone w granicach tej samej nieruchomości gruntowej mogą być częściami składowymi samodzielnych lokali jako pomieszczenia przynależne do samodzielnych lokali mieszkalnych lub do samodzielnych lokali o innym przeznaczeniu, czyli użytkowych.

W budynku przy ul. P. [...] jest tylko jeden zamknięty garaż wielostanowiskowy ( tak wynika z dokumentacji projektowej). Prezydent W. wydał pozwolenie na budowę zgodnie z projektem i zatwierdził projekt budowlany obiektu z miejscami postojowymi w kondygnacji podziemnej na 21 samochodów w 11 wnękach, w tym 3 jednostanowiskowe, 7 dwustanowiskowych i 1 czterostanowiskowe. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego stwierdził w ostatecznej decyzji z dnia 22 czerwca 2011 r. (Nr [...]), że udziela pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalno-usługowego, wielorodzinnego wraz z miejscami parkingowymi i elementami infrastruktury technicznej przy ul. P. [...].

W postępowaniu w sprawie wydania zaświadczenia o samodzielności lokali, zgodnie z art. 218 k.p.a., nie przeprowadza się dowodów jak w postępowaniu jurysdykcyjnym (np. przesłuchań świadków, oględzin przedmiotu lub innych dowodów), lecz ocenie podlega stan faktyczny i sytuacja prawna nieruchomości na podstawie posiadanej przez organ i uzyskanej dokumentacji. Z dokumentacji, na podstawie której odmówiono wydania żądanych zaświadczeń, nie wynika, aby w kondygnacji podziemnej budynku przy ul. P. [...] zaprojektowano 10 garaży, aby wydano pozwolenie na budowę tylu garaży, ani aby PINB wydał pozwolenie na użytkowanie 10 samodzielnych garaży. Z dokumentacji budowlanej wynika, że wybudowano jeden garaż, z jednym wjazdem, z 21 miejscami postojowymi, który w całości stanowi jeden samodzielny lokal użytkowy, spełniający wymagania techniczno-budowlane określone dla zamkniętych garaży w § 102-108, § 150 ust. 5 i § 274-281 rozporządzenia Min. Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Ściany oddzielające pomieszczenia z miejscami postojowymi pełnią przede wszystkim rolę konstrukcyjnych podpór nośnych stropu kondygnacji podziemnej i konstrukcji wyższych kondygnacji, a blaszane bramy zapewniają bezpieczeństwo przed kradzieżą samochodów i umożliwiają zbycie jako pomieszczeń przynależnych dl samodzielnych lokali.

Spółka jako właściciel budynku może uzyskać zaświadczenie o samodzielności całego garażu i w myśl art. 10 ustawy o własności lokali ustanowić dla siebie odrębną własność garażu, a następnie przenosić na nabywców udziały we własności garażu zależne od powierzchni zależne od powierzchni nabywanych stanowisk postojowych, i z obliczonymi udziałami w nieruchomości wspólnej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) oraz art. 134 § 1 w zw. z art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 października 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) zwanej dalej p.p.s.a., sąd administracyjny dokonuje kontroli zaskarżonego aktu pod względem zgodności z prawem, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Badając legalność zaskarżonego aktu w oparciu o powołane wyżej przepisy Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Odnosząc się do najdalej idących zarzutów skargi, dotyczących naruszenia przepisów prawa materialnego, Sąd w obecnym składzie podziela w pełni stanowisko Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. zawarte w zaskarżonym postanowieniu, że w obecnym stanie udokumentowania poszczególne pomieszczenia wydzielone trwałymi ścianami i blaszaną bramą wjazdową mogłyby stanowić pomieszczenia przynależne do poszczególnych samodzielnych lokali mieszkalnych lub samodzielnych lokali użytkowych. Zdaniem Sądu, nie budzi zastrzeżeń pogląd wyrażony w literaturze prawniczej (E. Bończak – Kucharczyk, Komentarz do ustawy o własności lokali w Lex Rozdział 2.1.1.), że jeśli nieruchomością lokalową może być tylko lokal mieszkalny lub użytkowy, który spełnia wymóg samodzielności, to oczywiste jest, że zbyt mała powierzchnia uniemożliwi spełnienie tego wymogu. Dalej (cyt. komentarz 2.1.3.), że lokal o innym przeznaczeniu to ,,wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba" (art. 2 ust. 2 ustawy), spełniający wymóg samodzielności. To, czy dany lokal jest samodzielny, zależeć będzie od jego funkcji. Różne funkcje wymagają bowiem spełnienia różnych warunków i norm technicznych. Przy wydawaniu zaświadczenia o samodzielności lokalu, wbrew stanowisku zaprezentowanemu w skardze, należy brać pod uwagę jego przeznaczenie (funkcję) i przepisy (budowlane oraz inne) dotyczące lokali o takich właśnie funkcjach. Strona skarżąca błędnie wywodzi, jakoby ustawa o własności lokali w sposób wystarczający lub nawet wyłączny ustanawiała wymogi uznania lokalu za samodzielny. Istotne znaczenie posiada bowiem, zdaniem Sądu, ocena rzutów poszczególnych kondygnacji budynku, zawartych na kopiach rysunków i innych materiałów z dokumentacji projektowej budynku przy ul. P. [...] we W.. Z metryczek rysunków rzutu poziomego kondygnacji piwnicznej wynika, jak słusznie podkreślił organ odwoławczy – że obiekt określony został jako "Budowa budynku mieszkalno-usługowego, wielorodzinnego wraz z miejscami parkingowymi i elementami infrastruktury technicznej i drogowej". Ocena dokonana przez organ w rozpoznawanej sprawie, uznana została przez Sąd za prawidłową. Nadto zagadnienie to uległo wyjaśnieniu w sposób ogólny w uchwale I OPS 2/09, w której wskazano w szczególności, że wprawdzie organu wydającego zaświadczenie w żadnym razie nie można określać jako organu nadzoru architektoniczno-budowlanego, to jednak warunki samodzielności lokalu dotyczą spełniania przez lokal odpowiednich wymagań techniczno-budowlanych. O prawnej dopuszczalności wyodrębnienia lokalu nie decyduje wyłącznie wola właściciela, lecz całokształt obowiązujących przepisów w tej sprawie.

Ponadto, podkreślenia w tym miejscu wymaga, że sposób ustalenia udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest aktem jednorazowym i niepodważalnym, mogącym decydować o obowiązku wyodrębniania lokali zgodnie z przyjętym wstępnie zróżnicowaniem udziałów i dlatego pozbawiającym organ możności oceny samodzielności lokali, oceny niezgodnej z wstępnym zamiarem właściciela realizującym zamierzenie budowlane na podstawie pozwolenia na budowę. W przeciwnym razie nałożenie na organ powinności dokonania oceny materiału dostarczonego przez wnioskodawcę i możność orzeczenia o odmowie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu, a w końcu sam wymóg uzyskania zaświadczenia, byłyby niezrozumiałe. Już samo określenie funkcji pomieszczenia jako garażu dowodziło konieczności poszerzenia, nie zaś zawężenia oceny jego samodzielności według przepisów techniczno-budowlanych, mogło też nasuwać obawy, czy sam właściciel jest pewny przeznaczenia tego lokalu, zatem czy możliwe jest w ogóle stworzenie kryteriów jego samodzielności. Z samego faktu, że dany lokal może stanowić pomieszczenie przynależne również nie wynika w sposób wystarczający wniosek o jego samodzielności (vide: wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 15 września 2011 r. sygn. akt II SA/Wr 490/11).

Skarżący twierdzi, że opisane we wniosku pomieszczenia od G1 do G10 są lokalami użytkowymi – garażami. Zdaniem Sądu zaś, lokalami użytkowymi są tylko te części budynku, które zostały celowo zaprojektowane i wybudowane w charakterze lokali użytkowych z przeznaczeniem do stałego przebywania w nich ludzi i prowadzenia w tych lokalach działalności ludzi, tj. produkcji, handlu, usług, wykonywania innej pracy, zaspokajania potrzeb żywieniowych, oświatowych, kulturalnych, opiekuńczych, sportowych i innych potrzeb ludzi. Lokale użytkowe muszą spełniać wymagania ogólne Działu III i wymagania techniczne Działu IV powołanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury dotyczące oświetlenia dziennego, nasłonecznienia, oświetlenia sztucznego, ogrzewania, wentylacji, klimatyzacji, doprowadzenia wody, odprowadzenia wody zużytej lub ścieków i innych instalacji i wyposażenia technicznego, zgodnie z właściwymi normami prawa i normami technicznymi, zależnie od przeznaczenia z góry lokalu do zaspokajania określonych potrzeb ludzi. Tylko lokale mieszkalne i lokale użytkowe, zaprojektowane i wybudowane w celu zaspakajania określonych potrzeb ludzi i spełniające wymóg samodzielności, mogą być wyodrębniane jako nieruchomości lokalowe. Nie można wyodrębniać własności np. pomieszczeń technicznych, czy też gospodarczych, ani innych pomieszczeń nie będących lokalami, jako odrębnych nieruchomości lokalowych z udziałami w nieruchomości wspólnej (w budynku i gruncie), które miały by podlegać wpisowi w ewidencji gruntów i budynków miasta W. i wpisowi w księgach wieczystych właściwego sądu jako odrębne nieruchomości w obrocie prawnym.

Wszelkie budynki i lokale w nich mogą być wybudowane tylko zgodnie z przepisami ustawy - Prawo budowlane i powołanego rozporządzenia i użytkowane zgodnie z celem założonym w projekcie budowlanym, a zmiana przeznaczenia pomieszczeń wymaga pozwolenia budowlanego. Przepis art. 1 ustawy o własności lokali stanowi, że "Ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu,(...)". Ale mieszkalne lub inne przeznaczenie lokali określa wiążąco projekt budowlany opracowany zgodnie z przepisami szeroko rozumianego prawa budowlanego, w tym rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz innych rozporządzeń i zatwierdzony przez organ architektoniczno-budowlany udzielający pozwolenia na budowę, a po wybudowaniu budynek i lokale w nim jest kontrolowany pod względem zgodności z prawem i projektem budowlanym i wymaga zaakceptowania przez organ nadzoru budowlanego pozwoleniem na użytkowanie budynku. Z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali wynika, że samodzielnym lokalem użytkowym może być wyłącznie lokal służący zaspokajaniu określonych potrzeb ludzi przebywających w lokalu, wykorzystywany zgodnie z przeznaczeniem, a przeznaczenie wyznacza dokumentacja budowlana i wybudowanie budynku zgodnie z dokumentacją. Zaświadczenie o samodzielności lokalu, ma nie tylko potwierdzać samodzielność, czyli wydzielenie trwałymi ścianami w obrębie budynku, lecz także spełnianie wymogu przeznaczenia na pobyt stały ludzi, i co do lokali mieszkalnych służenie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a co do lokali użytkowych także spełnianie innych wymogów odpowiadających ich przeznaczeniu na potrzeby ludzi z góry określone w przepisach szczególnych i w projekcie budowlanym. Tylko lokale mogą być wyodrębniane jako nieruchomości, a nie inne pomieszczenia jak np. komórki gospodarcze, pomieszczenia techniczne, strychy, bądź inne przestrzenie, np. komunikacyjne, choćby były wydzielone w obrębie trwałych ścian budynku. Samo wydzielenie trwałymi ścianami w obrębie budynku nie czyni lokali użytkowych z komórek, ani z garaży, ani ze strychów, ani z innych pomieszczeń. W przypadku pomieszczeń oznaczonych od [...]-[...], podkreślenia wymaga, że z dołączanych do wniosku materiałów, nie wynika przeznaczenie ich jako lokali użytkowych (np. biurowy, handlowy, usługowy, oświatowy, służący celom kulturowym, leczniczym itp.). Definicja lokalu użytkowego w § 3 pkt 14 (w brzmieniu pkt 14 obowiązującym obecnie) powołanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury określa lokal użytkowy jako "część budynku zawierającą jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym, albo pomieszczeniem gospodarczym". Z przepisu art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali wypływa więc wyraźny nakaz odróżniania lokali od pomieszczeń takich jak piwnica, strych, komórka, garaż, które w ogólności mogą być pomieszczeniami przynależnymi do samodzielnych lokali stanowiących odrębną własność lub częściami wspólnymi w nieruchomości. Garaże w wielostanowiskowej hali parkingowej ( posiadającej odrębne wnęki, czy boksy) nie są lokalami, mogą być tylko pomieszczeniami przynależnymi do samodzielnych lokali w danej nieruchomości albo częściami wspólnymi w nieruchomości. Garaże samodzielne lub jako niesamodzielne pomieszczenia przynależne bądź części wspólne nieruchomości muszą być zaprojektowane i wybudowane zgodnie z wymogami powołanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury, a przede wszystkim wymogami przepisów § § 18 -21, 102 - 108, 150 ust. 5, 274 - 281. Garaże są samodzielnymi lokalami użytkowymi tylko wówczas, gdy mają oddzielny wjazd z otaczającego terenu nieruchomości. W tym przedmiocie należy wskazać uchwałę Trybunału Konstytucyjnego z dnia 29 stycznia 1997 r. (W 6/96, w OTK 1997/1/14) w sprawie wykładni art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy no gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. z 1990 r. Nr 79, poz. 464 ze zm.) w związku z art. 2 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokali.

Nie znajdując podstaw do uwzględnienia skargi, albowiem w ocenie Sądu organ nie naruszył prawa, z powyższych przyczyn, na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzeczono jak w sentencji.