Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt I SA/Po 827/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2022-04-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Opłaty administracyjne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 3 par. 1, art. 134, art. 151
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.
article: art. 98a, art. 157
journal: Dz.U. 2020 poz 1990
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: art. 10 par. 1, art. art. 107 par. 1
journal: Dz.U. 2020 poz 256
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.
article: par. 55 ust. 2
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Wolna – Kubicka (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Karol Pawlicki Sędzia WSA Waldemar Inerowicz Protokolant: starszy sekretarz sądowy Agata Pasternak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 kwietnia 2022 r. sprawy ze skargi A. sp. z o.o. w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego [...] z dnia [...] lipca 2021 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z [...] lipca 2021 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze działając m.in. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r., poz. 75 ze zm., dalej jako: "K.p.a.") po rozpoznaniu odwołania A Sp. z o.o. z siedzibą w [...] utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy L. z dnia [...] kwietnia 2021 r. nr [...], sygn. [...]

Ww. decyzją Burmistrz Miasta i Gminy L. m.in. na podstawie art. 98a ust. 1, 1a i 1b, art. 148 ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r., poz. 256, dalej jako: "u.g.n.") ustalił A Sp. z o.o. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej w wyniku jej podziału, położonej w [...], oznaczonej geodezyjnie jako działka nr [...] o pow. [...] ha (pkt 1) oraz zobowiązał A Sp. z o.o. do zapłaty ustalonej kwoty opłaty adiacenckiej (pkt 2).

W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że decyzją z [...] kwietnia 2015 r. Burmistrz Miasta i Gminy L., na wniosek właściciela nieruchomości A Sp. z o.o., zatwierdzony został projekt podziału nieruchomości gruntowej położonej w [...] przy ul. [...], działka o nr [...] o pow. [...], da której Sąd Rejonowy w N. [...] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr [...] Decyzja podziałowa stała się ostateczna z dniem 24 kwietnia 2015 r. W wyniku podziału powstały działki oznaczone numerami od [...] do [...] pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w układzie bliźniaczym lub szeregowym. Jako dowód w sprawie organ przyjął operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] lutego 2021 r. przez rzeczoznawcę majątkowego Z. S., który wartość nieruchomości przed podziałem (wg stanu na dzień 09.04.2015 r.) ustalił na kwotę [...]zł i po podziale (wg stanu na dzień 24 kwietnia 2015 r.) na kwotę [...]zł. Rezultatem podziału był zatem wzrost wartości nieruchomości o kwotę [...]zł. W konsekwencji wysokość opłaty adiacenckiej została ustalona na kwotę [...]zł ([...]% wzrostu wartości nieruchomości).

Organ wskazał, że w toku prowadzonego postępowania postanowieniem z [...] stycznia 2021 r. powołano rzeczoznawcę majątkowego Z. S. (uprawnienie nr [...]) do sporządzenia operatu szacunkowego. Wycena przedmiotowej nieruchomości została przeprowadzona przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Po opisaniu nieruchomości będącej przedmiotem oceny i określeniu rynku lokalnego, przyjęto cechy rynkowe charakterystyczne dla nieruchomości, wybrano do porównań trzy nieruchomości najbardziej podobne pod względem cech rynkowych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz utworzono pary porównawcze nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównano z cechami każdej z wybranych nieruchomości. Ostatecznie określono wartość nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach.

Operat szacunkowy z dnia [...] lutego 2021 r. został złożony przez biegłego w siedzibie organu [...] lutego 2021 r. Dane dotyczące wzrostu wartości nieruchomości przedstawiają się w sposób następujący: powierzchnia działki przed podziałem wynosiła [...] m2, przyjęto średnią wartość 1 m2 nieruchomości wycenianej na kwotę [...]zł i w operacie określono jej wartość na kwotę [...]zł. Po podziale powstało [...] działek o powierzchni [...] m2 i [...] m2, dla których przyjęto średnią wartość 1 m2 w wysokości [...] zł, [...] m2 i [...] m2, dla których przyjęto średnią wartość 1 m2 w wysokości [...] zł, [...] m2, dla której przyjęto średnią wartość 1 m2 w wysokości [...] zł i [...] m2, dla której przyjęto średnią wartość 1 m2 w wysokości [...] zł. Łączna wartość nieruchomości po podziale wyniosła [...] zł. Z operatu szacunkowego wynika, że podział nieruchomości spowodował, że jej wartość wzrosła, a różnica wartości nieruchomości przed i po podziale wynosi [...] zł.

Pismem z [...] lutego 2021 r. strona wniosła uwagi do operatu szacunkowego, całkowicie kwestionując ustalenia biegłego zawarte w operacie. W uzasadnieniu strona zarzuciła biegłemu znaczące zaniżenie wartości nieruchomości przed podziałem. Pismem z [...] marca 2021 r. biegły udzielił wyjaśnień na zarzuty strony, z których wynika, że przyjęte do porównania nieruchomości posiadają tożsamy stan prawny, takie samo przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz porównywalną wielkość powierzchni.

Organ zgodził się z ww. wyjaśnieniami i podał, że jest zorientowany w sytuacji, że mimo przyjęcia przez biegłego rynku lokalnego terenu gminy L., na terenie swojej gminy w badanym okresie nie dokonywano podobnych transakcji, stąd uzasadnione było rozszerzenie rynku na tereny gmin i powiatów ościennych, stosownie dobranych do analizowanego przypadku. Ponadto, analizowane w operacie tereny, mimo, że nadal są terenem wiejskim, stanowią aglomerację miast powiatowych. Nieruchomość będąca własnością strony leży na obrzeżach miasta L. (z liczbą mieszkańców około [...] tysiące), a zabudowę mieszkaniową w bezpośrednim sąsiedztwie stanowi wyłącznie kilka budynków jednorodzinnych wolnostojących na ulicy [...] i [...]j, otoczonych terenami wykorzystywanymi na cele rolnicze.

Organ I instancji stwierdził, że sporządzony w sprawie operat pod względem formalnym, nie narusza właściwych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także rozporządzenia. Operat pod względem formalnym został sporządzony z poszanowaniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, zawiera wszystkie wynikające z § 56 rozporządzenia, elementy wymagane dla operatu szacunkowego. Przedstawiona opinia biegłego rzeczoznawcy jest spójna i logiczna, sam zaś operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami.

Organ wyjaśnił, że w wycenie rzeczoznawca, stosując metodę porównawczą, poddał analizie transakcje obiektami podobnymi do przedmiotu wyceny pod względem wybranych cech rynkowych, zawarte na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych. Ustalił stabilizację cen transakcyjnych tego typu nieruchomości. Nieruchomości przyjęte do analizy są porównywalne z nieruchomością wycenianą pod względem powierzchni jak i cech wpływających na wartość. Do wyceny wystarczające jest oznaczenie działek porównawczych pod względem ich położenia, powierzchni, przeznaczenia, stanu prawnego i cech szczególnych wpływających na ich wartość Przyjęte w operacie podejścia i metody szacowania dopuszczone zostały w przepisach ustawy i rozporządzenia. Biegły dokonał zestawienia nieruchomości, wycenianej z wytypowanymi przez siebie nieruchomościami będącymi, w jego ocenie, nieruchomościami w największym stopniu podobnymi do wycenianej o tożsamym przeznaczeniu i zbliżonej powierzchni. Rzeczoznawca określił również cechy (atrybuty), które wpływają na wartość nieruchomości. Do każdego z wytypowanych atrybutów przypisana została skala (waga procentowa). Dobór przyjętych do porównania nieruchomości poparty został charakterystyką ich podobieństwa. Operat przedstawia tabele zawierające wykaz nieruchomości i opis nieruchomości przyjętych do porównania, tabele wraz z wycenianymi nieruchomościami przed i po podziale. Organ stwierdził, że tabele te są czytelne i umożliwiają prześledzenie czynności wyceny, a rzeczoznawca wyjaśnił w operacie w jaki sposób ustalił wartość nieruchomości przez i po podziale. Operat przedstawia także wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych opinii.

Organ I instancji wyjaśnił, że operat wskazuje na to, że podział nieruchomości spowodował oczywisty wzrost jej wartości, co zostało w sposób jasny i klarowny wywiedzione, z przywołaniem i porównaniem konkretnych wartości. Zgłaszane przez stronę wątpliwości, były wyjaśniane przez rzeczoznawcę majątkowego, który uzasadnił swoje stanowisko w kontekście okoliczności sprawy i obowiązującego prawa.

Wobec spełnienia przesłanek z art. 98a ust. 1, ust. 1a, 1b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r., poz. 1990 z zm. – dalej: "u.g.n.") oraz uchwały nr [...] Rady Miejskiej w L. z dnia [...] stycznia 2011 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, zdaniem organu, powstał obowiązek wniesienia opłaty w wysokości [...]% z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej w wyniku podziału.

W odwołaniu od ww. decyzji strona wniosła o jej uchylenie i umorzenie postępowania. Spółka podniosła, że nie zgadza się z wyceną działek przed podziałem ww. nieruchomości. Strona uważa, że biegły do porównania wziął działki mało podobne. Odwołująca podnosi, że decyzja Burmistrza Miasta i Gminy L. nie jest decyzją administracyjną, ponieważ po raz trzeci organ I instancji wydaje decyzję w przedmiotowej sprawie nadając jej ten sam numer, co decyzjom poprzednim. Zarzucono również, że na zlecenie organu w sprawie wykonania operatu szacunkowego w 2021 r., operat sporządzony został na zlecenie organu z 2019 r. w oparciu o oględziny wykonane w 2018 r. i w związku z tym strona twierdzi, że operat stanowił dowód do innego postępowania, niż przedmiotowe. Podkreślono, że spółka nie została poinformowana o terminie oględzin i nie brała działu w oględzinach dokonanych na trzy lata przed zleceniem wykonania operatu. Strona wskazała, że na str. 5 punkt 5.4.1. operatu biegły podał mylnie organ wydający decyzję podziałową: zamiast Burmistrz Miasta i Gminy L. – Burmistrz Miasta i Gminy D..

Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazaną na wstępie decyzją z [...] lipca 2021 r. utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że wartość nieruchomości przed podziałem oraz po podziale została określona przez rzeczoznawcę majątkowego w sporządzonym na zlecenie organu operacie szacunkowym. W ocenie SKO sporządzony w sprawie operat szacunkowy jest opracowany rzetelnie, sporządzony zgodnie z przepisami oraz zasadami sztuki. Wycena rzeczoznawcy poparta została obszernym uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. W ocenie Kolegium dobrane przez rzeczoznawcę transakcje nie budzą wątpliwości, co do podobieństwa nieruchomości i zgodnie z zasadami wyceny.

SKO stwierdziło, że postępowanie przed organem I instancji prowadzone było prawidłowo, wyjaśniono stronie uzasadnienie i powód ustalenia opłaty adiacenckiej, która zależna jest od wzrostu wartości nieruchomości po podziale, a nie od zbycia tych działek. Wskazano, że ustalenie opłaty adiacenckiej nie jest uzależnione również od sytuacji materialnej właściciela gruntu.

SKO stwierdziło również, że operat szacunkowy sporządzony został prawidłowo, z opisami poszczególnych czynności, odpowiada ustawowym wymogom i może stanowić dowód w sprawie.

W skardze z [...] września 2021 r. skarżąca, reprezentowana przez adwokata, wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji w całości i umorzenie postępowania, wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji oraz o zasądzenie od organu na rzecz skarżącej zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Zarzuciła:

1. Naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na treść zaskarżonej decyzji – art. 10 § 1 K.p.a. w zw. z art. 140 K.p.a. poprzez brak umożliwienia stronie czynnego udziału w postępowaniu, brak umożliwienia przed wydaniem decyzji wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań,

2. Naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na treść zaskarżonej decyzji – art. 98a ust. 1 u.g.n. poprzez ustalenie opłaty adiacenckiej pomimo upływu trzech lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna;

3. Naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na treść zaskarżonej decyzji, art. 84 § 1 K.p.a. w zw. z § 56 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzaniu operatu szacunkowego poprzez wydanie decyzji w oparciu o operat szacunkowy sporządzony na potrzeby innego postępowania niż postępowanie będące przedmiotem zaskarżonej decyzji,

4. Naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na treść zaskarżonej decyzji § 4 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez ustalenie wartości nieruchomości przed podziałem na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości nie podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny.

Skarżąca uzasadniła ww. zarzuty. Ponadto podniosła, że na str. 5 w punkcie 5.4.1. wskazano, że merytoryczną podstawę wyceny dokonanej przez biegłego stanowiła decyzja Burmistrza Miasta i Gminy D. zatwierdzająca podział nieruchomości, podczas gdy organem w niniejszej sprawie jest Burmistrz Miasta i Gminy L., który dokonał podziału nieruchomości.

Postanowieniem z dnia [...] września 2021 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze wstrzymało z urzędu wykonanie zaskarżonej decyzji z dnia [...] lipca 2021 r. utrzymującej w mocy decyzję organu I instancji.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r., poz. 329 ze zm., dalej jako: "p.p.s.a.") sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Oznacza to, że Sąd rozpoznając skargę ocenia, czy zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego bądź przepisów postępowania administracyjnego. Zgodnie z art. 134 p.p.s.a. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną.

W pierwszej kolejność Sąd zauważa, że materialnoprawną podstawę decyzji stanowił przepis art. 98a u.g.n., zgodnie z którym, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna (ust. 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (ust. 1a). Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (ust. 1b).

Sąd zauważa, że taką podstawę prawną prawidłowo powołał Burmistrz Miasta i Gminy L. w decyzji z dnia [...] kwietnia 2021 r., która została utrzymana w mocy zaskarżoną decyzją przez SKO [...]. Tymczasem SKO [...] w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji powołało treść przepisu art. 98a ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym w zdaniu 3 wskazano, że "Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie trzech lat, od dnia w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne". Zauważyć jednak należy, że w niniejszej sprawie wszczęcie postępowania nastąpiło już po wejściu w życie zmiany art. 98a (dokonanego ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2017 r., poz. 1509 art. 1 pkt 20). A zgodnie z art. 98a ust. 1 zd. 3 wszczęcie postepowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Skoro decyzja [...].04.2015 r. stała się ostateczna 24.04.2015 r. termin wszczęcia postępowania upływał z dniem 24.04.2018 r. (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 05 marca 2020 r., sygn. akt II SA/Po [...] w sprawie ze sprzeciwu A sp. z o.o. z siedzibą w P. od decyzji SKO [...] z dnia [...] października 2019 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej). W wyroku tym WSA w Poznaniu stwierdził, że nie było podstaw do umorzenia postępowania z uwagi na upływ trzech lat od daty wydania decyzji podziałowej (...). W tym miejscu godzi się zauważyć, że zgodnie z art. 153 p.p.s.a. ocena prawna wyrażona w orzeczeniu sądu wiąże w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. Ponadto Sąd zauważa, że w pełni podziela stanowisko WSA w Poznaniu zaprezentowane w ww. wyroku, gdyż jak wynika z przepisu art. 10pkt 2) ww. ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. zmiany w art. 98a weszły w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia ustawy. Ustawę ogłoszono w dniu 08 sierpnia 2017 r., a zatem zmiany te weszły w życie w dniu 23 sierpnia 2017 r. Powołanie zatem przez SKO w zaskarżonej decyzji przepisu art. 98a ust. 1 w brzmieniu wcześniej obowiązującym narusza prawo materialne, jednakże to naruszenie w przedmiotowej sprawie nie miało wpływu na wynik sprawy.

W ocenie Sądu nie zasługuje również na uwzględnienie zarzut naruszenia art. 84 K.p.a. w zw. z § 56 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wydania decyzji w oparciu wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez wydanie decyzji w oparciu o operat szacunkowy sporządzony na potrzeby innego postępowania niż postępowanie będące przedmiotem zaskarżenia. W pierwszej kolejności wskazać należy, że w rozpatrywanej sprawie operat szacunkowy został sporządzony przez podmiot dysponujący niezbędnymi kwalifikacjami – biegły został wpisany na listę rzeczoznawców majątkowych. Zakres treściowy przedmiotowego operatu szacunkowego odpowiada wymogom wynikającym z przepisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555). Opracowanie to zawiera bowiem, zgodnie z § 55 ust. 2 powołanego rozporządzenia, informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Zauważyć również należy, że biegły został powołany w niniejszej sprawie do sporządzenia operatu szacunkowego na podstawie postanowienia z dnia [...] stycznia 2021 r., co było wiadome zarówno biegłemu, jak i skarżącej spółce. Z akt sprawy wynika, że operat szacunkowy z określenia wzrostu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej, niezabudowanej działki nr [...] zlokalizowanej w [...] przy ul. [...] zapisanej w KW nr [...] dla potrzeb naliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości spowodowanej podziałem na działki [...] – [...] został sporządzony w dniu [...] lutego 2021 r. (por. str. [...] pkt [...] operatu), a zatem już po wydaniu przez Burmistrza Miasta i Gminy L. postanowienia z [...] stycznia 2021 r., gdyż inaczej biegły nie miałby wiedzy, że musi sporządzić operat szacunkowy w niniejszej sprawie. Wprawdzie na str. 4 w pkt. 5.1. biegły podał, że podstawę formalną stanowi zlecenie Urzędu Miasta i Gminy L. z dnia [...].11.2019 r., jednakże zauważyć należy, że ww. zlecenie w formie postanowienia z dnia [...] listopada 2019 r. stanowiło podstawę do sporządzenia operatu szacunkowego z dnia [...] grudnia 2019 r. Omyłkowo zatem biegły sądowy w podstawie formalnej podał zlecenie z dnia 27.11.2019 r. zamiast z 21.01.2021 r. W ocenie Sądu jest to oczywista omyłka, która nie powoduje nieważności operatu szacunkowego w niniejszej sprawie.

Ponadto skarżąca zarzuciła, że organ zlecił wykonanie operatu w dniu [...] stycznia 2021 r., zaś biegły wykonał operat w oparciu o oględziny dokonane w dniu [...] lutego 2018 r. Skarżąca zarzuciła, że trudno uznać za wiarygodny operat, który powstał w oparciu o oględziny dokonane przez biegłego na trzy lata przed zleceniem jego wykonania. Skarżąca podniosła również, że nie została poinformowana o oględzinach i nie mogła brać w nich udziału, gdyż oględziny odbyły się trzy lata przed zleceniem wykonania operatu szacunkowego, jeszcze przed wydaniem pierwszej z trzech wydanych w niniejszej sprawie decyzji. Zauważyć w tym miejscu należy, że pierwszy operat szacunkowy został sporządzony w dniu [...] lutego 2018 r., przed jego sporządzeniem biegły w dniu [...] lutego 2018 r. dokonał oględzin. Dokonane przez biegłego w dniu [...] lutego 2018 r. oględziny posłużyły jemu również do sporządzenia operatu szacunkowego z dnia [...] lutego 2021 r. Biegły nie był obowiązany do dokonania oględzin za każdym razem kiedy sporządzał operat szacunkowy. Za bezzasadny należy również uznać zarzut braku udziału skarżącej w oględzinach nieruchomości dokonanej przez biegłego. Wskazać bowiem należy, że istotą dowodu z opinii biegłego jest samodzielne, bez udziału stron i organu, przygotowanie i opracowanie opinii. Nie można uznać, że organy prowadzące postępowanie administracyjne obowiązane są powiadomić strony tego postępowania o miejscu i terminie przeprowadzenia przez rzeczoznawcę majątkowego oględzin nieruchomości. Podkreślić również należy, że dowód z oględzin przewidziany w Kodeksie postępowania administracyjnego przeprowadzony przez organy administracji publicznej nie jest tożsamy z wizją terenową dokonywaną przez rzeczoznawcę majątkowego w ramach sporządzania przez niego dowodu w postaci opinii biegłego.

Co do zarzutu, że podstawę merytoryczną wyceny dokonanej przez biegłego stanowiła decyzja Burmistrza Miasta i Gminy D. zatwierdzająca podział nieruchomości (por. str. 5 pkt 5.4.1. operatu) wskazać należy, że skarżąca prawidłowo wskazała, że organem w niniejszej sprawie jest Burmistrz Miasta i Gminy L., który decyzją z dnia [...] kwietnia 2015 r. dokonał podziału nieruchomości. Nie może być zatem podstawą wyceny decyzja Burmistrza innej gminy, w której nieruchomość nie jest położona. Jednakże w ocenie Sądu jest to oczywista omyłka pisarska, która również nie powoduje nieważności operatu jako dowodu w sprawie, bowiem wszystkie pozostałe dane, takie jak: nr działki, powierzchnia nieruchomości, księga wieczysta, oznaczenie wg ewidencji - są prawidłowe.

Na uwzględnienie nie zasługuje również zarzut, że operat będący podstawą wydania zaskarżonej decyzji zawiera niewłaściwą wycenę nieruchomości przed podziałem, określoną w oparciu o porównanie nieruchomości niemających przymiotu nieruchomości podobnych w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. Skarżąca podniosła, że biegły do wyceny wartości przedmiotowej nieruchomości przed podziałem wybrał trzy nieruchomości, umieszczone na pozycji [...] na tablicy nr [...] operatu (s. [...] operatu), przy czym jak wynika z operatu szacunkowego biegły do porównania wytypował nieruchomości [...] z tablicy [...] por. str. [...] operatu [...].02.2021 r. (uwaga Sądu). Sąd zauważa, że wartość nieruchomości przed podziałem, jak i po podziale, została oszacowana z zastosowaniem podejścia porównawczego, metodą porównywania parami. Stosownie do przyjętego podejścia i metody rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy rynku i wyboru nieruchomości o znanych cechach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Rodzaj wycenianej nieruchomości narzuca rodzaj rynku. Dla potrzeb wyceny nieruchomości przed podziałem biegły przyjął nieruchomości położone na terenie gminy L.. Jednakże w badanym okresie na terenie tej gminy dokonywano mało transakcji, stąd uzasadnione było rozszerzenie rynku na tereny gmin i powiatów ościennych. Analizowane w operacie tereny, mimo, że nadal są terenami wiejskimi, stanowią aglomerację miast powiatowych. Przedmiotowa nieruchomość leży na obrzeżach miasta L., a zabudowę mieszkaniową stanowi kilka budynków jednorodzinnych wolnostojących na ulicy [...] i [...], otoczone terenami rolniczymi. Przedmiotowa nieruchomość nie leży w centrum miasta. Zarówno miejscowość G., jak i S., pomimo że są wsiami, położone są w bezpośrednim sąsiedztwie miast i tworzą z nimi: G. z N. , S. z S., rodzaj aglomeracji. Z tego powodu biegły prawidłowo uznał, że ich lokalizacja jest podobna, nie gorsza od wycenianej nieruchomości, która leży na obrzeżach L.. Przyjęte do porównania nieruchomości ([...], z tabeli [...] str. [...] operatu) posiadają taki sam stan prawny, takie samo przeznaczenie – zabudowa mieszkaniowa, zbliżoną powierzchnię. Różnią się innymi cechami, których wartość w trakcie wyceny została korygowana. Biegły wyjaśnił również, że nieruchomości zostały w operacie tak opisane, że można je identyfikować i jednocześnie powołał się na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 kwietnia 2012 r. o sygn. IICSK 369/11, w którym SN stwierdził, że do zweryfikowania poprawności operatu szacunkowego i opinii biegłego rzeczywista identyfikacja nieruchomości porównywanych nie jest potrzebna. Sąd ponadto zauważa, że podobieństwo nieruchomości wycenianej z przyjmowanymi do porównań, a będącymi przedmiotem obrotu rynkowego, nie może być utożsamiane z ich identycznością. Należy brać do porównań nieruchomości z określonego wcześniej rynku, o takim samym przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy oraz o takim samym stanie prawnym. Cechy nieruchomości przyjętych do porównania mogą być tożsame lub różnić się z cechami nieruchomości wycenianej. W przypadku różnic należy korygować ceny transakcyjne nieruchomości przyjętych do porównania w zakresie porównywanych cech.

Sąd zauważa, że w orzecznictwie sądowym, które skład orzekający w pełni podziela, przyjmuje się, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy u.g.n. jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy u.g.n., jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu, do czego jest uprawniona na podstawie art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (por. wyrok NSA z 7 marca 2014 r., sygn. akt I OSK 1894/12, wyrok NSA z 20 maja 2021 r. sygn.. akt I OSK 4120/18 – publ. na str. www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Ponadto zauważyć należy, że skarżąca kwestionując operat sporządzony przez biegłego w przedmiotowej sprawie nie przedłożyła również kontrooperatu, z którego mogłyby wynikać inne wartości nieruchomości przed i po podziale. Skarżąca wniosła zarzuty na opinię biegłego, które organ I instancji przesłał rzeczoznawcy i zobligował go do odniesienia się do tych zarzutów, a dotyczących samego operatu. W związku z powyższym za chybione uznać należy zarzuty skargi odnoszące się do sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, którego ustalenia stanowiły podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej.

Ponadto Sąd zauważa, że zagadnienie wyodrębnienia cech rynkowych, podobnie jak cała metodyka wyceny, nie zostały uregulowane w żadnym akcie prawnym. Reguluje je tylko, w formie zaleceń adresowanych do rzeczoznawców, uchwała organu samorządu zawodowego rzeczoznawców majątkowych. Dodatkowo, zagadnienie wyodrębnienia cech rynkowych nie opiera się także na wiedzy ogólnie dostępnej, czy notoryjnej, znanej z urzędu sądowi bądź organom administracji. Dlatego, zarówno wyróżnienie cech rynkowych, mających wpływ na wartość nieruchomości, jak i nadawanie im określonych wag, jest zadaniem powierzonym rzeczoznawcom majątkowym, stricte wiążącym się z wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości.

W konsekwencji zasadnie organy stwierdziły, że wartość nieruchomości przed podziałem, jak i po podziale została określona przez rzeczoznawcę majątkowego, zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami, a wysokość wyliczono w następujący sposób:

- wartość rynkowa nieruchomości wg stanu przed podziałem: [...] zł

- wartość rynkowa nieruchomości wg stanu po podziale: [...] zł

- wzrost wartości nieruchomości stanowiący różnicę pomiędzy powyższymi kwotami: [...] zł

- jednorazowa opłata stanowiąca [...]% wzrostu wartości nieruchomości: [...] zł.

Skarżąca w skardze podniosła, że w przedmiotowej sprawie organ I instancji wydał trzecią decyzję w następstwie dwukrotnego uchylenia decyzji przez SKO [...], lecz pomimo uchylenia wcześniejszych decyzji organ oznaczył tę decyzję tym samym numerem, co w ocenie skarżącej powoduje, że organ wydał w niniejszej sprawie jedną decyzję, która została już uchylona przez SKO, zaś dokument z dnia [...] kwietnia 2021 r. nie stanowi decyzji w rozumieniu art. 104 § 1 Kp.a. Odnosząc się do tego zarzutu wyjaśnić należy, że poprzednie dwie decyzje Burmistrza Miasta i Gminy L. w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej zostały uchylone przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, a zatem w obrocie prawnym pozostaje jedynie decyzja z dnia [...] kwietnia 2021 r. Ponadto wskazać należy, że zgodnie z art. 107 § 1 K.p.a. decyzja zawiera m.in.: 1) oznaczenie organu administracji publicznej; 2) datę wydania; 3) oznaczenie strony lub stron; 4) powołanie podstawy prawnej; 5) rozstrzygnięcie; (...), 8) podpis z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego pracownika organu upoważnionego do wydania decyzji (...). Decyzja organu I instancji zawiera ww. elementy, w tym datę wydania decyzji, co oznacza, że Burmistrz Miasta i Gminy L. wydał nową decyzję w dniu [...] kwietnia 2021 r., którą m.in. ustalił opłatę adiacencką. To, że Burmistrz nadał tej decyzji taki sam numer jak poprzednim decyzjom nie oznacza, że wydał jakiś dokument, ale że wydał decyzję, od której skarżącej przysługiwało prawo wniesienia odwołania, z czego strona skorzystała.

Co do zarzutu naruszenia art. 10 § 1 w zw. z art. 140 K.p.a. wskazać należy, że w orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, że na stronie składającej zarzut naruszenia art. 10 § 1 K.p.a. spoczywa ciężar wykazania istnienia związku przyczynowego między naruszeniem przepisów postępowania, a wynikiem sprawy. W skardze skarżąca nie wykazała, jakie okoliczności zamierzała podnieść przed organem II instancji, a które mogłyby mieć wpływ na wynik sprawy. Jak już wyżej wskazano skarżąca wniosła odwołanie od decyzji organu I instancji, w odwołaniu podniosła szereg zarzutów, organ odwoławczy wydając zaskarżoną decyzją wydał ją w oparciu o zebrane materiały przez organ I instancji oraz odniósł się do kwestii podnoszonych w odwołaniu przez skarżącą.

Sąd rozpoznając przedmiotową sprawę nie dopatrzył się również innych naruszeń, które spowodowałyby, że należałoby uchylić zaskarżoną decyzję.

Podsumowując, w sprawie nie doszło do naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, nie doszło również do naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, nie miało miejsca również inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji.