Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1418/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2014-09-09 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 7
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 61
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par. 3 - 6
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Waldemar Michaldo Sędziowie WSA: Paweł Darmoń Kazimierz Bandarzewski / spr. / Protokolant: Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 września 2014 r. sprawy ze skargi M.S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 1 sierpnia 2013 r., znak: [....] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 9 maja 2013 r. znak: [...] Prezydent Miasta ustalił warunki zabudowy, z wniosku z dnia 15 lutego 2012 r. Przedsiębiorstwa [...] Sp. z o.o. w K., dla inwestycji pn. "Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym oraz drogą wewnętrzną i parkingami na działce nr [...], obr. [...] i budową zjazdu z działki nr [...] obr. [...] przy ul. K. w K.".

W uzasadnieniu podniesiono, że zostały spełnione przesłanki, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W toku postępowania nie stwierdzono także, by wnioskowane zamierzenie budowalne naruszało inne postanowienia ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia wykonawczego.

Odwołania od powyższej decyzji w ustawowym terminie wnieśli: I. P., P. K., P. B., A. M., M. S. oraz G. L.. Odwołujący podnieśli w szczególności, że wnioskowane zamierzenie budowalne naruszy interesy osób trzecich z uwagi na zajęcie miejsca pod parking oraz że konieczna będzie rozbiórka wiaty śmietnikowej. Ponadto podniesiono, iż Inwestor bez pozwolenia wykonał częściowo wykop pod fundamenty, przez co na przedmiotowej działce podczas opadów tworzy się staw. Powyższe zdaniem odwołujących się narusza Prawo budowalne.

M. S. zakwestionował sposób wyznaczenia przez organ I instancji obszaru objętego analizą, z uwagi na błędne określenie szerokości frontu działki. Ponadto wskazał, że błędnie zostały określone parametry projektowanej inwestycji, a także, iż w akcie notarialnym sporządzonym w przedmiocie sprzedaży mieszkania od Przedsiębiorstwa [...]" Sp. z o.o. zaznaczono w pkt VIII, że na działce nr [...] powstanie zabudowa jednorodzinna - tj. 6 budynków w zabudowie szeregowej.

W ocenie wszystkich podmiotów odwołujących, uzasadnionym jest pogląd, że inwestycja narusza interes prawny stron postępowania, a z uwagi na to, że rozstrzygnięcie sprawy wymaga ponownego przeprowadzenia postępowania w znacznej części, zasadnym jest uchylenie zaskarżonej decyzji w trybie art. 138 § 2 K.p.a.

Decyzją z dnia 1 sierpnia 2013 r. znak: [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], działając na podstawie art. 54, art. 59, art. 61, art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., poz. 647 z późn. zm.), § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588), oraz art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wskazano, że dla wydania decyzji o warunkach zabudowy, konieczne jest łączne spełnienie warunków, o jakich mowa w art. 61 ust 1 ustawy. Na postępowanie wyjaśniające, prowadzone w ramach postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy składa się między innymi dokonanie analizy urbanistyczno-architektonicznej obszaru otaczającego działkę, której dotyczy wniosek inwestora w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Kolegium Odwoławcze w odniesieniu do zarzutów podniesionych przez M. S. wskazało, że organ I instancji w sposób prawidłowy wyznaczył obszar analizowany. Front działki znajduje się od jej wschodniej strony (w kierunku do drogi ul. K.). Granice obszaru analizowanego wyznaczono mając na względzie szerokość działki od strony ul. K. (27 metrów), w odległości nie mniejszej niż 81 metrów, natomiast od strony północnej na 100-110 m (dowód karta nr 118) od granic działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Analizując mapy zawarte w aktach sprawy Kolegium stwierdziło, że obszar analizowany został wyznaczony w sposób poprawny. W szczególności zwrócono uwagę, na nieregularną zabudowę działek znajdujących się w obszarze analizowanym. Kolegium zwróciło przy tym uwagę na orzecznictwo sądów administracyjnych, które ugruntowało zasady wyznaczania obszaru analizowanego, wskazując, że zasady jego wyznaczenia nie są zasadami ścisłymi. Istotne jest to, aby jego granice nie były mniejsze niż trzykrotna szerokość frontu działki i nie mniejsze niż 50 m, co stanowi minimum, górnych (maksymalnych) granic obszaru analizowanego przepisu nie określają. Uwzględnienie zasady dobrego sąsiedztwa może wymagać szerszego określenia granic obszaru analizowanego w celu wykazania spójności urbanistycznej planowanej inwestycji z obiektami już istniejącymi w sąsiedztwie" (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 30 października 2012 r., sygn. akt II SA/Po 154/12).

Tym samym Kolegium Odwoławcze w niniejszej sprawie stwierdziło, że z uwagi na zróżnicowaną zabudowę w okolicy działek objętych wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, organ administracyjny postąpił prawidłowo wyznaczając przedmiotowy obszar poddany analizie i nie naruszył postanowień wynikających z § 3 rozporządzenia oraz wbrew twierdzeniom odwołującego się - że nie jest on mniejszy niż wymagane prawem minimum, szczególnie jeżeli uwzględni się front działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy.

Organ ocenił, że w przedmiotowej sprawie zarówno analiza architektoniczno - urbanistyczna, jak i projekt decyzji zostały sporządzone przez mgr inż. architekt A. S. z Południowej Okręgowej Izby Urbanistów (nr wpisu : KT 345).

Przedmiotowa analiza szczegółowo opisuje sposób zagospodarowania terenu oraz występujące w obszarze analizowanym parametry. Sporządzona w niniejszej sprawie analiza jest kompletna oraz w sposób jasny i klarowny opisuje najbliższe otoczenie inwestycji. W szczególności wskazano na bogatą dokumentację fotograficzną oraz tabelę, w której przeanalizowano wszystkie budynki znajdujące się w terenie analizowanym - w szczególności ich funkcję, wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy do pow. działki oraz szerokość elewacji frontowej budynków.

Kolegium Odwoławcze wskazało, że w obszarze analizowanym istnieją działki sąsiednie, pozwalające na kontynuację funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu. Są to między innymi działki nr: [...], nr [...], nr [...] (zdjęcia karty nr 101 -113). W ocenie Kolegium Odwoławczego parametry urbanistyczne zostały określone w sposób zgodny z wymogami rozporządzenia wykonawczego. Sporządzona w toku postępowania analiza architektoniczno - urbanistyczna w sposób kompleksowy weryfikuje zabudowę usytuowaną w tym obszarze oraz wykazuje sposób, w jaki wkomponowano nową zabudowę w istniejący stan zagospodarowania realizując w ten sposób ład przestrzenny.

Przechodząc do analizy poszczególnych wskaźników zabudowy Kolegium Odwołwcze stwierdziło, że zostały one wyznaczone w sposób prawidłowy, a zasadność przyjętych gabarytów znajduje potwierdzenie w zebranym materiale dowodowym.

Wskazano, że szerokość elewacji frontowej, wyznaczona została na 10 metrów z tolerancją -/+ 5% - jak wynika z analizy architektoniczno - urbanistycznej budynki wielorodzinne znajdujące się na terenie analizowanym posiadają szerokość elewacji frontowych w przedziale pomiędzy 8 a 15 metrów. Z kolei wysokość budynku została określona na 14 - 16 metrów do poziomu kalenicy. Jak wynika z analizy, budynki wielorodzinne poddane analizie posiadają wysokość od 10,5 m do 18 m ( budynek na działce nr [...] do szczytu kalenic), a także 17,5 m oraz 16 do wysokości kalenic - np. budynki wielorodzinne na działce nr [...]. Ponadto z uwagi na sposób zabudowy działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy określono maksymalną długość bocznej elewacji frontowej na 60 metrów. W odpowiedzi na zarzuty odwołujących się, Kolegium Odwoławcze wskazało, iż w decyzji zaznaczono, że ograniczeniem w parametrach planowanego budynku przy sporządzaniu projektu budowalnego będą przepisy regulujące odległość nowej zabudowy od granic z innymi nieruchomościami.

Nadto Kolegium Odwoławcze podało, że pozostałe parametry tj. geometria dachu oraz wskaźnik wielkości pow. zabudowy, wyznaczone zostały w oparciu o sporządzoną analizę i Kolegium Odwoławcze nie widzi podstaw by je kwestionować. Wskaźnik pow. zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego został wyznaczony w przedziale 21% - 29% (jak wynika z analizy oraz przytoczonej pow. tabelki określającej parametry budynków, dla budynków wielorodzinnych wynosi on 20% - 38%). Natomiast geometria dachu wyznaczona w przedziale 20-40 oraz jego określenie jako dach dwuspadowy prosty, znajduje odzwierciedlenie w materiale dowodowym, bowiem jak stwierdzono w analizie, na terenie analizowanym dominują dachy połaciowe z wyraźnie zaznaczonymi kalenicami, dwuspadowe symetryczne i wielospadowe, których kąt nachylenia kształtuje się pomiędzy 20-45°.

Kolegium Odwoławcze wskazało ponadto, że odstąpiono od ustalenia linii zabudowy z uwagi na usytuowanie działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy w znacznym oddaleniu od drogi publicznej, za pasem zabudowy. Kolegium Odwoławcze analizując materiał dowodowy stwierdziło, że organ wyczerpująco przedstawił powody odstąpienia od wyznaczenia linii zabudowy w przedmiotowej sprawie. Zwrócono uwagę na treść analizy, mapy znajdujące się w aktach sprawy, a także wskazanie, iż ograniczeniem w parametrach planowanego budynku przy sporządzaniu projektu budowalnego będą przepisy regulujące odległość nowej zabudowy od granic z innymi nieruchomościami - zwłaszcza pod kątem szczegółowego umiejscowienia budynku.

Działka objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy posiada ponadto dostęp do drogi publicznej, poprzez ustanowioną służebność przejazdu przez działkę nr [...]. Ponadto w aktach sprawy znajduje się opinia Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia 16 kwietnia 2012 r. (karta nr 88), która zaopiniowała pozytywnie przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne.

Zaskarżona decyzja zawiera prawidłowo sporządzone załączniki, zarówno obejmujące część tekstową wyników analizy architektoniczno - urbanistycznej oraz załącznik graficzny zawierający prawidłowo wyznaczony obszar.

Wszystkie załączniki graficzne do decyzji jak i do analizy architektoniczno - urbanistycznej sporządzono na odpowiednich mapach we właściwej skali.

Kolegium Odwoławcze nadmieniło także, że decyzja o warunkach zabudowy terenu jest pierwszym etapem podejmowanym przez inwestora w celu realizacji inwestycji i choć wiąże organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę to nie stanowi podstawy prawnej dla rozpoczęcia prac budowlanych. Określa ona tylko rodzaj inwestycji, parametry techniczne, wymagania oraz warunki jakim powinna ona odpowiadać - w sytuacji braku planu zagospodarowania przestrzennego - co ma miejsce w niniejszej sprawie- zgodnie z przepisami odrębnymi.

W odpowiedzi na zarzuty stron o uciążliwości przedmiotowej inwestycji w parkowaniu oraz, że dla inwestycji przewidziano zbyt mało miejsc parkingowych, Kolegium Odwoławcze wskazało, że tak przepisy przedmiotowego rozporządzenia, jak i przepisy omawianej ustawy nie określają zasad ustalania miejsc postojowych - parkingowych. Ponadto wskazane przez strony deklaracje Inwestora zawarte w akcie notarialnym (tj. pkt VIII) dotyczące, realizacji na przedmiotowej działce budynków jednorodzinnych, nie są w jakikolwiek sposób wiążące dla organu I instancji, a także dla Kolegium Odwoławcze. Ewentualne roszczenia mogłyby być dochodzone przez strony na gruncie prawa cywilnego.

Reasumując, w ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławcze w [...] zaskarżona decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie narusza przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia wykonawczego do tej ustawy, a postępowanie przeprowadzono z zachowaniem wymaganych przepisów procedury określonych w Kodeksie postępowania administracyjnego. Analiza zaskarżonej decyzji oraz całokształtu materiału dowodowego przez organ II instancji, pozwoliła na przyjęcie konkluzji, że brak jest podstaw do zarzucenia Organowi I instancji naruszenia art. 7 w związku z art. 77 i art. 107 § 3 K.p.a. Kolegium Odwoławcze w świetle aktualnie obowiązującego art. 138 § 2 K.p.a. nie znajduje podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji i przekazania sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia.

Z powyższą decyzją nie zgodził się M. S. zaskarżając ją w ustawowym terminie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie. Zakwestionowanej decyzji zarzucił:

1) naruszenie art. 107 § 3 K.p.a. w związku z art. 140 K.p.a. poprzez wadliwe uzasadnienie decyzji na skutek nieustosunkowania się do wszystkich zarzutów Skarżącego podniesionych w odwołaniu;

2) naruszenie § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez błędne ustanie frontu działki powodujące w konsekwencji błędne określenie granic obszaru analizowanego;

3) naruszenie § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. poprzez wadliwie dokonaną analizę urbanistyczno-architektoniczną;

4) naruszenie art. 64 w związku z art 54 pkt 2 lit c ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez uznanie, że w decyzji o warunkach zabudowy brak jest obowiązku określenia ilości miejsc postojowych;

5) naruszenie art. 7 K.p.a. w związku z art. 6 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez uznanie, iż zaskarżone warunki zabudów nie naruszają chronionego prawem interesu osób trzecich.

Powołując się na wyżej wskazane zarzuty, skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości jak i poprzedzającej ją decyzji I instancji oraz o zasądzenie od organu na rzecz skarżącego kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalenie w pełni podtrzymując dotychczas zajmowane w sprawie stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w ramach kontroli działalności administracji publicznej, przewidzianej w art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie "P.p.s.a.", uprawniony jest do badania, czy przy wydaniu zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu l instancji nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 P.p.s.a.). Sąd administracyjny ocenia jedynie legalność działania administracji, co oznacza, że zobowiązany jest zbadać, czy w czasie podejmowania danego aktu administracyjnego, organ administracji nie naruszył prawa.

Zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c P.p.s.a., Sąd uwzględniając skargę na decyzję uchyla ją, jeżeli stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy; b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego; c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd administracyjny stwierdza nieważność decyzji w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach (art. 145 § 1 pkt 2 P.p.s.a.). Tym samym zgodnie z ww. przepisami nie każde naruszenie prawa będzie skutkowało uchyleniem zaskarżonych decyzji.

Przechodząc do rozpoznania sprawy Sąd stwierdza, że skarga nie jest zasadna i podniesione w niej zarzuty i argumenty nie uzasadniają uchylenia zaskarżonej decyzji. Sąd przy tym nie ograniczył się jedynie do oceny samej skargi, ale niezależnie od zarzutów skargi skontrolował prawidłowość prowadzenia w tej sprawie postępowania przez organy administracji i stosowania prawa materialnego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – a taka sytuacja miała miejsce w tej sprawie - warunki zabudowy określa się w drodze decyzji administracyjnej. Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., poz. 647 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie "u.p.z.p.", wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego lub też zagwarantowanie w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem wykonanie uzbrojenia terenu;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 u.p.z.p., o której mowa w art. 88 ust. 1 u.p.z.p.;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Nie ulega wątpliwości, że przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p. w stosunku do zamierzenia inwestycyjnego zostały spełnione. Dla terenu planowanej inwestycji jest możliwym dostarczanie energii, gazu, wody, odprowadzanie ścieków. Teren ten także ma dostęp do drogi publicznej i nie wymagał zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na inne cele. Także strony w toku postępowania i w skardze nie kwestionowały braku spełnienia ww. przesłanek.

Istota sporu między organami a stroną skarżącą dotyczy spełnienia przesłanki wynikającej z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., zgodnie z którym wymaganym jest ustalenie podstawowych parametrów przyszłej inwestycji, przy czym parametry te winny być wyznaczane na podstawie przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej w skrócie "rozporządzeniem". W tej sprawie, co wymaga podkreślenia, zarówno organ I instancji, jak i organ II instancji ustaliły warunki zabudowy na podstawie sporządzonej analizy (analizy urbanistyczno-architektonicznej) bez istotniejszych uchybień.

Zgodnie z art. 60 ust. 1 i 4 u.p.z.p. decyzje o warunkach zabudowy wydaje – co do zasady – wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4 u.p.z.p. i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi, a projekt takiej decyzji sporządza osoba wpisana na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów. Sporządzenie projektu decyzji o warunkach zabudowy wymaga sporządzenia analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym (tzw. analizy urbanistyczno-architektonicznej). Taka analiza została w tej sprawie sporządzona (akta administracyjne, tom I, karty 101-118).

Odnosząc te rozważania do sprawy należy wskazać, że organ I instancji – Prezydent Miasta [...] wydał decyzję ustalającą warunki zabudowy po sporządzeniu projektu decyzji przez urbanistkę wpisaną na właściwą listę urbanistów, dokonaniu uzgodnienia i sporządzeniu stosownej analizy.

Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. § 3 ust. 2 rozporządzenia wyraźnie zaś określa, że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy zasadniczej lub w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej - przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1.000. Obszar ten nie może być mniejszy niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, ale nie mniej niż 50 metrów.

Taka analiza urbanistyczno-architektoniczna (zwana dalej także w skrócie "analizą") została w tej sprawie sporządzona i zakreślono obszar tej analizy na kopii mapy zasadniczej w skali 1:1000, przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

Obszar analizy ustalono prawidłowo. Inwestor wskazał ten front swojej działki, z której będzie odbywał się główny wjazd do planowanej inwestycji. Zgodnie z § 2 pkt 5 rozporządzenia pod pojęciem frontu działki należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Główny wjazd na działkę będzie miał miejsce od strony wschodniej (w kierunku od ul. K.). W związku z tym stosownie do § 3 ust. 2 rozporządzenia prawidłowo wyznaczono granice obszaru analizowanego w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy i nie mniejszej niż 50 metrów.

W wyznaczonym na kopii mapy zasadniczej obszarze, którego sposób i cechy zabudowy oraz zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania (§ 2 pkt 4 rozporządzenia) ustala się linię nowej zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej elewacji jej gzymsu lub attyki, a także geometrię dachu i kierunek głównej kalenicy dachu.

Wprawdzie w tej sprawie sporządzając analizę nie określono linii zabudowy, co niewątpliwie stanowi naruszenie prawa, ale to naruszenie prawa nie jest istotne i nie uzasadnia uchylenia wydanych decyzji. W sporządzonej analizie wyjaśniono przy tym, dlaczego odstępuje się od wyznaczania linii zabudowy. W ocenie Sądu to wyjaśnienie uzasadnia potraktowanie tego uchybienia (polegającego na braku ustalenia linii zabudowy) jako nieistotnego. Rzeczywiście, skoro działka nr [...] stanowiąca teren tzw. "kubaturowej" inwestycji usytuowana jest poza pasem zabudowy wzdłuż ul. K. w K., to brak wyznaczenia linii zabudowy dla takiej inwestycji należy uznać za nieistotne uchybienie prawa. Nie jest w tym zakresie także zasadny zarzut skargi, jakoby obowiązkiem organów w postępowaniu dotyczącym ustalenia warunków zabudowy było wyznaczanie linii rozgraniczających teren inwestycji. W procedurze ustalania warunków zabudowy sam inwestor wskazuje teren planowanej inwestycji i może ten teren wskazać zasadniczo dowolnie. Teren planowanej inwestycji może obejmować część nieruchomości inwestora, całą nieruchomość inwestora lub nawet teren, do którego inwestor nie posiada tytułu prawnego. Dopiero na etapie postępowania w sprawie uzyskania pozwolenia na budowę inwestor musi legitymować się stosownym prawem do dysponowania terenem inwestycji. Tym samym Sąd nie dopatrzył się uchybień związanych z wyznaczonym przez inwestora terenem zamierzenia inwestycyjnego. Nie ma też możliwości, aby to same organy w danej sprawie zmieniały teren inwestycji wskazany przez inwestora. Wskazany teren inwestycji we wniosku inwestora o ustalenie warunków zabudowy nie jest bezwzględnie wiążący w postępowaniu w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę. Dopuszczalnym byłaby i taka sytuacja, w której inwestor po uzyskaniu warunków zabudowy składa wniosek o udzielenie pozwolenia na budowę tylko dla części inwestycji objętej ustalonymi warunkami. Związany z tym zarzut skarżącego dotyczący pozbawienia istniejących miejsc postojowych lub braku ustalenia wystarczającej liczby miejsc postojowych także nie znajduje uzasadnienia. Wprawdzie w tym zakresie uzasadnienie decyzji organu II instancji nie jest pełne, to jednak organ ten wyjaśnił, że obowiązujące przepisy nie określają zasad wyznaczania ilości miejsc postojowych. Miejsca te zostały jednak w wydanej przez organ I instancji decyzji ustalone.

Opartym na nieporozumieniu jest zarzut skargi, że organ I instancji ustalił miejsca parkingowe jedynie na "ok. 5 miejsc". Trafnie przy tym podnosi się w skardze, że dla inwestycji, która wymaga, aby ustalono miejsca parkingowe, takie miejsca powinny być ustalane i wynika to z § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1589). Jak wynika z załącznika nr 1 do decyzji organu I instancji w pkt I ustalono naziemne miejsca postojowe w ilości ok. 5 miejsc. W pkt II ppkt 4 lit. e tiret czwarte ww. załącznika wyznaczono miejsca postojowe w liczbie 1,2 miejsca postojowego na 1 mieszkanie. Jest to więc wskaźnik ustalony w identyczny sposób jak w uchwale Rady Miasta Krakowa z dnia 29 sierpnia 2012 r. Nr LIII/732/12 w sprawie przyjęcia Programu obsługi parkingowej dla miasta Krakowa.

Ani z warunków zabudowy, ani z wniosku inwestora nie wynika, aby te miejsca parkingowe to już istniejące miejsca parkingowe dla mieszkańców sąsiedniego budynku. W postępowaniu dotyczącym oceny zgodności z prawem ustalania warunków zabudowy Sąd nie może badać, czy i w jaki sposób na etapie realizacji inwestycji inwestor zrealizuje miejsca postojowe. Byłoby to przy tym niemożliwe, bo na etapie ustalania warunków zabudowy inwestor nie przedkłada żadnego projektu budowlanego czy chociażby jakiejkolwiek formy takiego projektu. Nie jest także wykluczona i taka sytuacja, że jeżeli sporządzając projekt budowlany inwestor nie wskaże dokładnie gdzie te miejsca parkingowe będą znajdować się, to nie otrzyma pozwolenia na budowę, ponieważ dane zamierzenie budowlane nie będzie zgodne z warunkami zabudowy. Sąd nie czyni jednak dalszych rozważań w tym zakresie, ponieważ byłyby to rozważania poza granicami sprawy.

Sąd nie ma zastrzeżeń co do ustalonego wskaźnika powierzchni zabudowy. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy wyznacza się albo na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, albo na zasadzie wyjątku jako inny wskaźnik niż średnia wielkość powierzchni zabudowy, jeżeli jest to uzasadnione w analizie cechami i funkcjami zabudowy i zagospodarowania terenu. Jak wynika z analizy urbanistyczno-architektonicznej średni wskaźnik zabudowy dla wszystkich zabudowanych działek wynosi 19 %, a z pominięciem działek o zabudowie ekstensywnej – 24 %. Średni wskaźnik zabudowy dla działek wielorodzinnych wynosi zaś 25 %. Organ I instancji ustalił ten wskaźnik w przedziale od 21 % do 29 %. W ocenie Sądu dopuszczalnym było wyznaczenie takiego wskaźnika w oparciu o § 5 ust. 2 rozporządzenia

Szerokość elewacji frontowej ustalił organ I instancji w wielkości mniejszej niż średnia szerokość wszystkich budynków w obszarze analizy. Średnia szerokość budynków w obszarze analizy wynosi 13,89 %, a organ I instancji ustalił ten parametr w granicach od 9,5 metra do 10,5 metra wskazując jako podstawę § 6 ust. 2 rozporządzenia. Organ I instancji ustalił także parametr polegający na wyznaczeniu długości elewacji bocznej na 57 metrów wskazując na długości elewacji w podobnych budynkach wielorodzinnych znajdujących się w obszarze analizy. Wyznaczenie tego parametru nie wynika z obowiązujących przepisów i w tym zakresie należy wskazać, że organy naruszyły prawo, ale to naruszenie także nie ma istotniejszego znaczenia. Prawidłowo bowiem wyznaczając parametry inwestycji organy w ogóle powinny pominąć ten parametr i w tym zakresie pozostawić swobodę inwestorowi, ale skoro został on wyznaczony i zgadza się na niego inwestor, to uchylenie zaskarżonej decyzji z tego powodu byłoby całkowicie nieuzasadnione.

Nie ma racji skarżący podnosząc, że ustalona szerokość elewacji frontowej uniemożliwi realizacje inwestycji, ponieważ nie będzie możliwym zachowanie wymogów wynikających z § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.). Warunki wynikające z przepisów Prawa budowlanego lub aktów wykonawczych do Prawa budowlanego nie mają żadnego wpływu na ustalanie warunków zabudowy na podstawie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Warunki zabudowy ustala się w oparciu o istniejące zagospodarowanie terenu objętego analizą. Może więc okazać się, że inwestor mając ustalone warunki zabudowy nie będzie w stanie spełnić warunków wynikających np. z powołanego § 12 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie i tym samym nie otrzyma pozwolenia na budowę.

Ustalając wysokość planowanej inwestycji organy skupiły się przede wszystkim na zabudowie podobnej, wielorodzinnej, zlokalizowanej w pobliżu planowanej inwestycji. Przyjmując do porównania parametry wysokości budynków przy ul. K. nr [...] i przy ul. O. nr [...] ustalono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej w przedziale 14-16 metrów do poziomu kalenicy, co stanowi średnią wysokość budynków zabudowy wielorodzinnej. Sąd uznaje za dopuszczalne w tym zakresie przyjęcie do ustalenia tego parametru przede wszystkim budynków o zabudowie wielorodzinnej, a nie jednorodzinnej, które zasadniczo mają mniejsze wysokości do kalenicy.

Także sposób ustalenia geometrii dachu i układu głównej kalenicy nie budzi zastrzeżeń.

Ustosunkowując się do pozostałego zarzutu skargi należy wskazać, że także i on nie jest zasadny. Nawet gdy inwestor zobowiązał się wobec właścicieli lokali mieszkalnych co do sposobu zagospodarowania w przyszłości działki nr [...] (zabudowując ją domami jednorodzinnymi), to na etapie ustalania warunków zabudowy takie zobowiązanie nie ma znaczenia. Żaden przepis nie uzależnia ustalania warunków zabudowy od zgody właścicieli sąsiednich nieruchomości czy też treści wcześniej zawartych umów cywilnoprawnych w których ustalano sposoby zagospodarowania innych nieruchomości. Gdyby w tej sprawie organy uwzględniły tą okoliczność, to same naruszyłyby prawo ustalając warunek nie objęty żadnym przepisem, a mający podstawowe znaczenie w sprawie.

Ponadto należy wskazać, że zgodnie z art. 56 u.p.z.p. (stosowanym do warunków zabudowy na mocy art. 64 ust. 1 u.p.z.p.) nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli dane zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi, a wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury nie mogą stanowić wyłącznej podstawy odmowy ustalenia warunków zabudowy.

Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że wydane w tej sprawie decyzje nie są przedwczesne i nie naruszają w istotnym zakresie ani przepisów postępowania, a w tym art. 7 K.p.a. i art. 107 § 3 K.p.a. ani przepisów prawa materialnego.

Tym samym skarga skarżącego podlega, na podstawie art. 151 P.p.s.a., oddaleniu.