Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1927/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2013-03-08 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 154, 151, 134
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 13 ust. 1, 1e i 1 j,  art. 12 ust. 4 pkt 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 721
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Gabriela Nowak Sędziowie: WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska (spr.) WSA Iwona Maciejuk Protokolant starszy sekretarz sądowy Artur Dobrowolski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 marca 2013 r. sprawy ze skargi J.D. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] sierpnia 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z [...] sierpnia 2012 r. nr [...] Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej po rozpatrzeniu odwołania J. D. od decyzji Wojewody [...] z [...] marca 2012 r. nr [...], orzekającej o ustaleniu odszkodowania z tytułu nabycia z mocy prawa przez Skarb Państwa nieruchomości położonej na terenie Miasta W. obręb [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] ha, utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] marca 2012 r.

W uzasadnieniu Minister wskazał, że nieruchomość położona na terenie Miasta W. obręb [...], oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] z [...] października 2010 r. nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, została przeznaczona pod budowę P. w W. - Etap II, odcinek od ulicy [...] do ulicy [...]. Decyzja z [...] października 2010 r., stała się ostateczna [...] listopada 2010 r.

Wojewoda [...] decyzją z [...] marca 2012 r., nr [...], orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz J. D. w wysokości [...] zł z tytułu nabycia z mocy prawa przez Skarb Państwa nieruchomości położonej na terenie Miasta W. obręb [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] ha.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyła J. D., wskazując, że operat szacunkowy sporządzony w sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego H. K. jest nieprawidłowy. Skarżąca zarzuciła, iż rzeczoznawca nieprawidłowo określiła przeznaczenie działki nr [...], gdyż nie uwzględniła faktu wydzielenia tej nieruchomości w drodze decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z działki pierwotnej o nr [...] przeznaczonej pod budownictwo wielorodzinne. Odwołująca się podniosła również, że biegła przyjęła nieprawidłową bazę nieruchomości porównawczych, gdyż były to nieruchomości nabywane na cele drogowe a nie przeznaczone na cel drogowy zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ponadto skarżąca wskazała iż kwota przyznanego odszkodowania powinna być powiększona o 5% wartości nieruchomości, zgodnie z art. 18 ust. 1 e ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.

Po rozpatrzeniu odwołania i zbadaniu akt sprawy Minister stwierdził, że zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2008r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.) nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Stosownie do art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Stosownie do ust. 3 omawianego przepisu odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku .zwrotu wywłaszczonych nieruchomości.

Organ przytoczył treści przepisów art. 134 ust 1 i 3; 154 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.).

Organ odwoławczy wyjaśnił, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowi operat szacunkowy sporządzony [...] grudnia 2011 r. na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego H. K.

Organ podkreślił, że operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 Kpa. W szczególności na podstawie art. 80 Kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 12 grudnia 2007 roku sygn. akt ISA/Wa 1484/07, dostępny w CBOSA).

Minister wskazał, że w niniejszej sprawie biegła ustaliła, że przedmiotowa działka nr [...] o pow. [...] ha położona jest we wschodniej peryferyjnej części W., w okolicy ulicy [...], w odległości ok [...] km od [...]. Nieruchomość ta położona jest w bezpośrednim sąsiedztwie pozostałego obszaru działki nr [...], niezabudowanego pasa terenu przeznaczonego na budowę O. oraz działek niezabudowanych. Dojazd do nieruchomości odbywa się ulicą [...] oraz drogami wewnętrznymi. Działka nr [...] w dacie wydania decyzji lokalizacyjnej była niezabudowana, niezagospodarowana oraz stanowiła nieużytkowane grunty orne. Nad działką przebiegała napowietrzna linia energetyczna wysokiego napięcia, natomiast w północnej granicy działki znajdowała się sieć wodociągowa i kable energetyczne niskiego napięcia a przy zachodniej granicy działki znajdowały się sieci: gazowa, kanalizacji sanitarnej, kable energetyczne niskiego i średniego napięcia.

W dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dla terenu, na którym położona jest przedmiotowa nieruchomości obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszaru w rejonie O., na odcinku od ulicy [...] do ul. [...] w W., zatwierdzony uchwałą nr [...] Rady Miejskiej W. z [...] kwietnia 2005 r., ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] Nr [...] poz. [...] z [...] czerwca 2005 r. Zgodnie z tym planem przedmiotowa nieruchomość oznaczona była symbolem 1 KG - ulica główna, obwodnica śródmiejska.

Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami i określiła wartość rynkową gruntu analizując transakcje nieruchomościami drogowymi, zawartymi na terenie W. w okresie od grudnia 2009 do grudnia 2011.

Do ostatecznego porównania biegła przyjęła trzy nieruchomości położone na terenie W., niezabudowane, nabyte przez Gminę W. na realizację celu publicznego jakim jest poszerzenie oraz budowa drogi.

Szacując wartość rynkową nieruchomości rzeczoznawca określiła cechy, które mają najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz przyznała im następujące wagi. Cechy te uporządkowała następująco: lokalizacja szczegółowa - dobra waga 80%, sąsiedztwo - dobre (tereny zabudowane) waga 10%, uzbrojenie terenu - bardzo dobre (4 sieci) waga 10%.

Wartość gruntu nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, rzeczoznawca majątkowy obliczyła na kwotę [...] zł.

Minister podkreślił, że aby dokonać oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy należy mieć na uwadze przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207 poz. 21,09 ze zm.). Organ przytoczył treści § 36 rozporządzenia.

Organ odwoławczy wyjaśnił, że zawarte w wyżej wskazanym przepisie pojęcie "ceny transakcyjne nieruchomości drogowych" powinno być interpretowane szeroko uwzględniając w procesie wyceny zarówno ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych na cele drogowe w dokumentach "planistycznych" (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu) jak też ceny nieruchomości, których charakter drogowy wynika z faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości. Uwzględniając wpływ jaki na cenę transakcyjną nieruchomości ma przeznaczenie wynikające z dokumentów, nie można jednocześnie pomijać faktu, że pojęcie "cen transakcyjnych" jest w omawianym przypadku determinowane przede wszystkim celem wywłaszczenia. Cel nabycia niewątpliwie w sposób znaczący kształtuje poziom ceny transakcyjnej, co powoduje, że w zbiorze cen porównawczych należy w omawianym przypadku uwzględniać również ceny transakcyjne nieruchomości nabywanych w celu realizacji inwestycji drogowych.

Minister podkreślił, że w procesie wyceny zasadnicze znaczenie ma przeznaczenie nieruchomości drogowej ustalane zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami z pominięciem wskazań decyzji lokalizacyjnej. W myśl aktualnie obowiązujących przepisów należy więc w pierwszej kolejności ustalić, czy nieruchomość objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ewentualnie studium bądź decyzją o warunkach zabudowy. Dopiero pod względem tak ustalonego przeznaczenia szacowanej nieruchomości możliwy będzie dobór nieruchomości porównawczych.

W niniejszej sprawie nieruchomość położona na terenie Miasta W. obręb [...], oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczona była zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, pod ulicę główną, obwodnicę śródmiejską. Do porównań przyjęte zostały transakcje nieruchomościami nabywanymi pod drogi. Powyższe, w ocenie organu powoduje, że powołany operat szacunkowy sporządzony został w oparciu o właściwy dobór transakcji porównawczych, zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r.

Zdaniem organu operat został sporządzony poprawnie, w oparciu o przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego.

Ustosunkowując się natomiast do zarzutu podniesionego przez skarżącą w kwestii naruszenia przez organ wojewódzki art. 18 ust. 1e ustawy z 10 kwietnia 2003 r. poprzez nie powiększenie odszkodowania o 5 % z tytułu wydania nieruchomości organ wskazał, że zarzut ten nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie bowiem z art. 18 ust. 1 e ustawy z 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia: 1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17, 2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo 3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna - wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.

Organ wyjaśnił, że uprawnienie do powiększenia kwoty odszkodowania z tytułu wydania nieruchomości inwestorowi na podstawie przytoczonego przepisu może być przyznane jednokrotnie, bądź z tytułu wydania nieruchomości w terminie liczonym na podstawie pkt 1 i 2, bądź w terminie wskazanym w pkt 3. Organ wskazał, że przeniesienie posiadania następuje przez wydanie rzeczy. Wydanie dokumentów, które umożliwiają rozporządzanie rzeczą, jak również wydanie środków, które dają faktyczną władzę nad rzeczą, jest jednoznaczne z wydaniem samej rzeczy. (art. 348 kc).

W ocenie organu odwoławczego wydanie nieruchomości można rozumieć jako przeniesienie posiadania, w tym dobrowolne opuszczenie nieruchomości przez byłego właściciela lub użytkownika wieczystego albo umożliwienie inwestorowi korzystania z nieruchomości. Istotną cechą jest tu dobrowolność działania właściciela lub użytkownika wieczystego. Potwierdzeniem wydania nieruchomości w terminie 30 dni może być protokół zdawczo - odbiorczy bądź jednostronne oświadczenie właściciela bądź użytkownika wieczystego w sytuacji, gdy zarządca odmawia podpisania protokołu. Kwestia udowodnienia dochowania terminu powinna spoczywać na dotychczasowym właścicielu lub użytkowniku wieczystym nieruchomości. W aktach sprawy brak jest jednak stosownego dokumentu potwierdzającego wydanie nieruchomości przez jej dotychczasowego właściciela, w związku z powyższym, zdaniem organu, brak jest podstaw do powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości. Zdaniem Ministra za dowód wydania nie może być uznane oświadczenie skarżącej z 5 stycznia 2012 r., że od momentu wydania decyzji lokalizacyjnej nieruchomość była przeznaczona do dyspozycji inwestora drogowego, gdyż, aby skorzystać z uprawnienia przewidzianego w art. 18 ust. 1e ustawy z 10 kwietnia 2003 r. właściciel nieruchomości powinien wykazać aktywność i uzewnętrznić wolę wydania gruntu. Natomiast za wydanie nieruchomości nie można uznać pasywnej postawy właściciela, który oczekiwałby, że inwestor będzie w każdej chwili zainteresowany zajęciem nieruchomości.

Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyła J. D. Wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji organu I instancji.

Decyzjom tym zarzuciła naruszenie przepisów art. 6, 7, 8, 77 § 1, 80 i 75 § 1 kpa oraz art. 18 ust 1e ustawy z 10 kwietnia 2003 r.

W uzasadnieniu skargi skarżąca podniosła, że rzeczoznawca pominęła stan prawny oraz faktyczny nieruchomości i przyjęła do wyceny stan nieruchomości w dniu wydania decyzji lokalizacyjnej drogi, w taki sposób jakby cała powierzchnia nieruchomości z której wydzielono nieruchomość wywłaszczoną była przeznaczona pod drogę publiczną. Wywłaszczona działka nr [...] w dniu wydania decyzji lokalizacyjnej nie istniała i dopiero decyzją lokalizacyjną wydzielona została z nieruchomości pierwotnej nr [...].

Zdaniem skarżącej na dzień wydania decyzji istniała nieruchomość nr [...]. Rzeczoznawca w operacie potwierdza ten fakt, jednakże w toku wyceny go ignoruje, przeprowadzając wycenę z zastosowaniem transakcji nieruchomościami drogowymi, nie uzasadniając jednak takiej charakterystyki nieruchomości przyjętych do porównań.

Skarżąca zarzuciła, że wadliwe przyjęcie przez rzeczoznawcę majątkowego oraz organy obu instancji definicji nieruchomości podobnej i przyjęcie do wyceny niewłaściwego rodzaju rynku nieruchomości ( nieruchomości drogowych zamiast mieszkaniowych) oraz uznanie za zgodny z przepisami tak sporządzony operat szacunkowy , zaniżyło wartość wywłaszczonej nieruchomości. Przyjęto do porównań nieruchomości pochodzące z transakcji dotyczących gruntów przeznaczonych pod drogi będące zbiorem nieruchomości o różnym, niesprecyzowanym przeznaczeniu.

Skarżąca podniosła, że operat szacunkowy został sporządzony bez uwzględnienia zmian dokonanych ustawą z 2011 r. Zarzuciła, że przyjęcie do porównań nieruchomości pod inwestycje drogowe powstaje w sprzeczności z treścią art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Skarżąca powołując się na treść art. 134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazała, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość położona była na terenie nieruchomości pierwotnej nr [...] przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe oznaczonym symbolem [...] - zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z nieuciążliwymi usługami w parterach, [...] -zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z planowanym obszarem przeznaczonym pod drogę. Rzeczoznawca natomiast przyjęła do wyceny stan faktyczny nieruchomości tak, jakby cała powierzchnia nieruchomości była wydzielona i przeznaczona pod drogę. Nie przeprowadzono analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową z nieruchomościami zajętymi pod drogi, z zastosowaniem zasady korzyści dla byłego właściciela. Natomiast w świetle zmienionych przepisów podstawą ustalenia odszkodowania winna być wartość rynkowa działki określona według jej stanu z dnia wydania decyzji, czyli określona według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości. Skarżąca wskazała na treść art. 21 ust 2 Konstytucji, podnosząc, że wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie za słusznym odszkodowaniem.

W ocenie skarżącej wycena nieruchomości nie jest ekwiwalentna do wartości nieruchomości. Rzeczoznawca nie uwzględniła, że nieruchomość nr [...] nie była nieruchomością przeznaczoną na dzień wydania decyzji pod inwestycje drogowe ponieważ nie była wyodrębniona i oznaczona geodezyjnie. Natomiast zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego - [...] -ulica główna ma jedynie charakter planowania drogi. Treść § 36 ust. 4 rozporządzenia z 21 września 2004 r. wskazuje, że wycenie podlega nieruchomość która na dzień wydania decyzji przeznaczona była na realizację inwestycji drogowej, a nie oznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obszar przewidziany na cel realizacji planowanej drogi.

Wskazując na naruszenie art. 18 ust 1e ustawy z 10 kwietnia 2003 r. skarżąca podniosła, że przejście prawa własności na Skarb Państwa, jednostkę samorządu terytorialnego ) oznacza nabycie przez ten podmiot uprawnień do rozporządzania nieruchomością i korzystania z niej, a więc do posiadania i pobierania z niej pożytków. Z chwilą przejścia prawa własności zasadniczo przechodzi więc i władztwo faktyczne nad nieruchomością , chyba że dotychczasowy właściciel korzysta nadal z nieruchomości na zasadach określonych w specustawie ( art. 12 ust.6 ). Jeśli jednak nieruchomość nie jest zagospodarowana i wykorzystywana przez dotychczasowego właściciela, nie ma podstaw do wymagania od dotychczasowego właściciela wydania nieruchomości, a w szczególności do żądania od niego dodatkowych oświadczeń.

Odpowiadając na skargę organ wniósł o jej oddalenie i potrzymał stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna, gdyż zaskarżona decyzja nie narusza prawa.

Organy obydwu instancji prawidłowo zastosowały przepisy prawa materialnego i procesowego, słusznie wskazując, że podstawą rozstrzygania w sprawie są przepisy ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz wskazane w decyzjach organów przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisy wykonawcze do tej ustawy.

W przedmiotowej sprawie wysokość odszkodowania ustalono z uwzględnieniem operatu szacunkowego z [...] grudnia 2011 r. sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego H. K. Operat (po jego korekcie przez rzeczoznawcę) został sporządzony prawidłowo, a dokonana przez organy ocena tego dowodu nie budzi zastrzeżeń.

Jak wynika z art. 154 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (która zgodnie z art. 23 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. ma zastosowanie w sprawach nie uregulowanych w ustawie), wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Przeznaczenie w planie zagospodarowania ma więc istotne znaczenie dla wyceny nieruchomości, jako jeden z elementów mających wpływ na tę wycenę. Jak wynika z akt sprawy, przedmiotowa nieruchomość w dniu wydania decyzji z [...] października 2010 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej położona była na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Miejskiej W. z [...] kwietnia 2005 r. (Dz. Urzędowy Woj. [...] z [...] czerwca 2005 r.). Zgodnie z planem teren, na którym położona jest sporna działka oznaczony jest symbolem [...] – ulica główna, obwodnica śródmiejska, a więc był to teren przeznaczony pod drogę publiczną. Wobec tego chybione jest stanowisko skargi, że nieruchomość była przeznaczona w planie zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo mieszkaniowe. Skoro nieruchomość przeznaczona była według planu pod ulicę główną, obwodnicę śródmiejską, to prawidłowo rzeczoznawca charakteryzując i analizując rynek nieruchomości poddała tej analizie nieruchomości gruntowe przeznaczone pod drogi oraz zajęte pod drogi publiczne. Zgodnie bowiem z § 36 ust.4 zd. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. A więc tylko wtedy można przyjąć przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, gdy nie ma transakcji nieruchomościami drogowymi. Skoro takie transakcje były, to prawidłowym jest, że zostały uwzględnione przez rzeczoznawcę w procesie wyceny.

Rzeczoznawca do ustalenia odszkodowania zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Zastosowana metoda i podejście są prawnie dopuszczalne i wyłącznie rzeczoznawca, w granicach obowiązującego prawa, decyduje o wyborze podejścia i metody oraz o doborze nieruchomości do porównania. Stosownie do § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Z kolei zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Rzeczoznawca nie naruszyła wyżej wskazanych przepisów rozporządzenia.

Wbrew zarzutom skargi, rzeczoznawca dokonując wyceny działki nr [...] uwzględniła przepis § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w brzmieniu po nowelizacji dokonanej rozporządzeniem zmieniającym z 14 lipca 2011 r. ( Dz. U. Nr 165, poz. 985). Wynika to wprost z karty 11 operatu, na której rzeczoznawca przytoczyła zmienioną treść tego przepisu. Również organy uwzględniły przy orzekaniu znowelizowany przepis rozporządzenia.

Nie można podzielić zarzutu skargi, że przedmiotem wyceny powinna być cała dawna działka nr [...], a nie tylko działka nr [...], która zdaniem skarżącej, w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację nie istniała. Otóż zgodnie z art. 12 ust. 1, ust. 2 i ust. 4 ustawy z 10 kwietnia 2003 r., decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza podział nieruchomości; linie rozgraniczające teren ustalone tą decyzją stanowią linie podziału nieruchomości. Nieruchomości lub ich części objęte decyzją stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych lub odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych, z dniem w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. A więc z tym dniem tylko działka nr [...] stała się własnością Skarbu Państwa, wobec czego za tę działkę, a nie za całą dawną działkę nr [...] należy się skarżącej odszkodowanie. Dlatego przedmiotem wyceny mogła być jedynie działka nr [...].

Odnosząc się do zarzutu skargi dotyczącego naruszenia przez organy przepisu art. 18 ust. 1e ustawy z 10 kwietnia 2003 r., to należy ocenić go jako chybiony. Wprawdzie ma rację skarżąca, że sporządzenie protokołu zdawczo – odbiorczego, nie jest warunkiem koniecznym wydania nieruchomości, to jednakże wola wydania powinna być uzewnętrzniona na tyle, aby była ona oczywista dla nabywcy (przejmującego), że dotychczasowy posiadacz zrezygnował z władania rzeczą zarówno w aspekcie corpus, jak i animus. Skoro specustawa posługuje się pojęciem wydania rzeczy, ale nie definiuje go na użytek tej ustawy, to zasadne jest posłużenie się przepisami kodeksu cywilnego (art. 348 – 351). Niewątpliwie w terminie określonym w art. 18 ust 1 f ustawy z 10 kwietnia 2003 r., takie uzewnętrznienie ze strony skarżącej nie nastąpiło. Skarżąca najpóźniej [...] stycznia 2011 r. powzięła wiadomość o wydaniu decyzji z [...] października 2010 r., zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, gdyż w tej dacie doręczono jej zawiadomienie o wszczęciu postępowania o ustalenie odszkodowania. W zawiadomieniu poinformowano skarżącą o decyzji z [...] października 2010 r. Wobec tego od [...] stycznia 2011 r. rozpoczął bieg termin 30 dniowy art. 18 ust 1e ustawy, w którym mogło nastąpić wydanie przez skarżącą nieruchomości. Postępowanie dowodowe nie wykazało, aby w wyżej wskazanym terminie (lub wcześniej) nastąpiło wydanie nieruchomości. Trafnie organy pominęły oświadczenie skarżącej z [...] stycznia 2012 r., gdyż zostało ono złożone po terminie ustawowym. Jedynie dodatkowo należy zauważyć, że z oświadczenia tego nie wynika, z jakim zdarzeniem skarżąca wiąże wydanie nieruchomości w terminie krótszym niż 30 dni i od jakiej daty należałoby liczyć ów termin. Wprawdzie obowiązek zebrania całego materiału dowodowego spoczywa na organie, to jednakże nie zwalnia to strony z wykazania faktów, z których wywodzi dla siebie skutki prawne (por. wyroki NSA: z 19 I 2012 r. II GSK 1478/10, lex 1110159, z 9 IX 2011 r., II OSK 1700/10, lex 1132113, z 27 VII 2011 r., II OSK 1560/10, lex 1083620, z 7 XII 2010 r., II OSK 1677/10, lex 746724). Skarżąca domagając się od organu zwiększenia kwoty odszkodowania z tytułu wydania nieruchomości w terminie, o jakim mowa w art. 18 ust. 1e ustawy, powinna wykazać zachowanie tego terminu.

Podsumowując wskazać należy, że wydając zaskarżoną decyzję organ nie naruszył przepisów prawa materialnego i procesowego. Organy obydwu instancji prawidłowo przeprowadziły postępowanie w sprawie, właściwie zebrały i oceniły dowody, prawidłowo ustaliły stan faktyczny w sprawie i dokonały właściwej kwalifikacji prawnej.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia przez organy konstytucyjnej zasady słusznego odszkodowania, wyrażonej w art. 21 ust. 2 Konstytucji, wskazać należy, że z przyczyn wyżej omówionych organy zgodnie z prawem ustaliły wysokość odszkodowania, a nabycie nieruchomości przez Skarb Państwa niewątpliwe nastąpiło na cel publiczny. Wobec tego zarzut naruszenia przepisu Konstytucji jest niezasadny. W niniejszej sprawie skarżącej ustalono pełne odszkodowanie. Jedynie ubocznie należy wskazać, że słuszne odszkodowanie nie zawsze oznacza, odszkodowanie pełne. Zamieszczone bowiem w art. 21 ust. 2 Konstytucji RP wyrażenie "słuszne odszkodowanie" nie pełni funkcji wyłącznie gwarancyjnej i ochronnej w stosunku do własności prywatnej, lecz przeciwnie - daje ustawodawcy zwykłemu możliwość wywłaszczenia także za niepełnym odszkodowaniem. W niniejszej sprawie taki stan rzeczy nie zaistniał.

Mając na uwadze wszystkie wyżej wskazane okoliczności, Sąd z mocy art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270), orzekł jak w sentencji wyroku.