Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 707/16
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2017-02-03 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 61
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art. 7 w zw. z art. 77, art. 80, art. 107 § 3
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 184
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Jerzy Siegień Sędziowie Sędzia NSA Andrzej Gliniecki Sędzia del. WSA Iwona Niżnik-Dobosz (spr.) Protokolant starszy inspektor sądowy Wioletta Lasota po rozpoznaniu w dniu 3 lutego 2017 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w S. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 25 listopada 2015 r. sygn. akt II SA/Sz 463/15 w sprawie ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Szczecinie z dnia [...] lutego 2015 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie wyrokiem z dnia 25 listopada 2015 r., sygn. akt II SA/Sz 463/15 w sprawie ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] lutego 2015 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy, oddalił skargę.

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym:

W dniu 30 października 2013 r. L. S., prowadzący działalność gospodarczą pod firmą [...] z siedzibą w S., złożył do Prezydenta Miasta S. wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji pod nazwą: "Zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i usługowa przy [...] i ul. [...] w S.", polegającej na budowie zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej i przebudowie ze zmianą sposobu użytkowania istniejącego budynku przy al. [...] wraz z zagospodarowaniem terenu, infrastrukturą techniczną, dojazdami, dojściami pieszymi, małą architekturą, sieciami zewnętrznymi zasilającymi, przyłączami i instalacjami zewnętrznymi: cieplnymi, wodnymi, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, elektroenergetycznymi, oświetlenia terenu i teletechnicznymi. Do wniosku załączono wymagane dokumenty, w postaci map, oświadczeń o możliwości zapewnienia dostawy niezbędnych mediów, oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością oraz charakterystykę przedsięwzięcia.

Z poczynionych w toku postępowania administracyjnego ustaleń wynikało, że nieruchomość, dla której planowana jest inwestycja, położona na dz. ozn. nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...]w obr. [...] ma dostęp do dróg publicznych od strony [...] (droga wojewódzka) oraz od strony [...] (droga gminna). Teren, na którym planowana jest inwestycja nie został objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zaś z pisma Biura Planowania Przestrzennego Miasta z dnia 28 listopada 2013 r. wynikało, że w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta S. (Uchwała Nr XVII/470/12 Rady Miasta Szczecin z dnia 26 marca 2012 r.), teren ten zalicza się do jednostki planistycznej S.Ł.04, co do której określono, iż funkcję dominującą stanowić mają usługi sportu i rekreacji, zabudowa usługowa, natomiast funkcję uzupełniającą – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna niskiej intensywności, usługi publiczne. Biuro Planowania Przestrzennego Miasta nie wniosło uwag do zamierzenia inwestycyjnego objętego wnioskiem. Zamierzenie inwestycyjne zostało również pozytywnie zaopiniowane przez Zarząd Dróg i Transportu Miejskiego, który wskazał na szczegółowe uwarunkowania związane z realizacją inwestycji. Ponadto Zachodniopomorski Wojewódzki Konserwator Zabytków w S. postanowieniem z dnia [...] stycznia 2014 r. pozytywnie uzgodnił decyzję o warunkach zabudowy.

Decyzją z dnia [...] marca 2014 r., nr [...]Prezydent Miasta S. ustalił na rzecz L. S., prowadzącego działalność gospodarczą [...], warunki zabudowy dla terenu położonego w S. przy al. [...]– ul. [...] (dz. [...],[...],[...],[...],[...]obr. [...]). Organ wskazał, że warunki zabudowy dotyczą inwestycji polegającej na budowie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z garażem podziemnym i przebudowie ze zmianą sposobu użytkowania budynku szkoły przy al. [...] na budynek biurowy wraz z infrastrukturą techniczną i urządzeniem terenu przy al. [...] – ul. [...] w S.. Organ I instancji podkreślił przy tym, że dla inwestycji określono następujące warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego:

W zakresie obowiązującej linii zabudowy:

- od al. [...]: linia zabudowy (którą tworzy lico budynku przy al. [...]) bez zmian,

- od ul. [...]: obowiązująca linia zabudowy jako kontynuacja linii zabudowy budynku przy al. [...] (dla części zabudowy zlokalizowanej od al. [...]) oraz w odległości 6 m od zewnętrznej krawędzi jezdni ul. [...] (dla części zabudowy zlokalizowanej od ul. [...]), zgodnie z załącznikami graficznymi,

- dopuszczono łączniki pomiędzy poszczególnymi bryłami, wycofane minimum 10 m w stosunku do obowiązującej linii zabudowy brył mieszkalnych.

W zakresie wskaźnika zabudowy – wielkość powierzchni całej zabudowy w stosunku do powierzchni dz. nr 61/14 obr. 2140 maksymalnie 43%. Odnośnie wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej – ustalono minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej w dz. nr 61/14 obr. 2140 w wysokości 35%. W zakresie szerokości elewacji frontowych – budynku przy Al. [...] bez zmian; szerokość elewacji poszczególnych brył mieszkalnych tworzących nową zabudowę: od al. [...] , od ul. [...]. Wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych określono w następujący sposób – budynku przy al. [...] bez zmian; wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych brył mieszkalnych tworzących nową zabudowę (zarówno od al. [...] jak i od ul. [...]) 9-10,5 m, dla dopuszczonych łączników wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych pomiędzy 3-7 m. Odnośnie geometrii dachów – dach budynku przy al. [...] bez zmian; dachy brył mieszkalnych nowej zabudowy strome wielospadowe o kącie nachylenia połaci 25-30 stopni, układ kalenic dowolny, wysokość kalenic 14,5-18 m, kalenice poszczególnych brył nie mogą wystawać ponad linię łączącą najwyższą kalenicę budynku przy al. [...] z kalenicą budynku przy ul. [...] (wskazane jest aby były w przybliżeniu styczne do tej linii); dachy łączników płaskie.

Ponadto, określając warunki w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji wskazano, że obsługa komunikacyjna odbywać się będzie wyłącznie poprzez ul. [...]. W stanowiących załącznik opisowy do decyzji wynikach analizy urbanistycznej podano, że dz. o nr 61/14 przylega do dwóch dróg publicznych: al. [...] (droga wojewódzka) i ul. [...] (droga gminna), posiada więc dwa fronty. Przyjęto jednak, że nie są to fronty równorzędne, bowiem część działki od al. [...]zabudowana jest reprezentacyjnym budynkiem zabytkowym o dużej wartości historycznej. Stąd biorąc pod uwagę usytuowanie istniejącego na działce budynku, jego charakter oraz dostęp do drogi publicznej o wyższej randze, przyjęto, że jest to front działki objętej decyzją o warunkach zabudowy. Jednocześnie za podstawę wyznaczenia obszaru przyjętego do analizy przyjęto szerokość działki od strony tak określonego frontu działki, tj. 75 m. Wskazano, że na tak wyznaczonym obszarze znajduje się zabudowa usługowa i mieszkaniowa, pozwalająca na zbadanie kontynuacji funkcji i parametrów dla planowanej inwestycji. Ustalając linię zabudowy przyjęto, że od strony al. [...] nie ulegnie ona zmianie, natomiast dla ustalenia linii zabudowy od strony ul. [...] zastosowano § 4 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 – dalej jako: rozporządzenie). Uzasadnieniem dla zastosowania tej regulacji był fakt, że w związku z usytuowaniem istniejącego przy ul. [...] budynku zbyt blisko drogi, a także załamaniem granicy działki z pasem drogowym nie było możliwe ustalenie linii zabudowy z zastosowaniem § 4 ust. 3 rozporządzenia.

Z kolei ustalając wskaźnik zabudowy zastosowano § 5 ust. 2 rozporządzenia wskazując, że dla wyliczenia wskaźnika zabudowy dla planowanej inwestycji przyjęto średni wskaźnik zabudowy działek, na których znajduje się zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Przy obliczeniach nie wzięto pod uwagę działek, dla których wskaźnik zabudowy wynosi 100%, jak również działek, których zabudowa nie odbiega formą od budynków jednorodzinnych. Określając szerokość elewacji frontowych podano, że szerokość elewacji frontowej istniejącego budynku szkoły nie ulegnie zmianie, natomiast dla nowej zabudowy ustalono szerokość elewacji frontowych od obu frontów dz. nr 61/14 obr. 2140. Organ wskazał, że zastosował § 6 ust. 2 rozporządzenia przyjmując, że od strony al. [...], zważywszy, że nowa zabudowa będzie się znajdowała w drugiej linii dopuszczalne jest ustalenie szerokości w granicach od 14 do 39 m, natomiast dla elewacji frontowych od ul. [...] – od 14 do 20 m, przy zastosowaniu § 6 ust. 1 rozporządzenia. Przy ustalaniu wysokości górnej krawędzi elewacji frontowych dla nowej zabudowy (wysokość elewacji istniejącego budynku nie ulegnie zmianie) zastosowano § 7 ust. 4 rozporządzenia. Przeanalizowano wysokość budynków usytuowanych na działkach sąsiadujących z inwestycją i uznano, że planowana zabudowa jest najbardziej zbliżona charakterem do znajdującego się przy al. [...]kompleksu budynków wielorodzinnych o wysokości 10-11. Z kolei wysokość istniejącego na obszarze inwestycji budynku bezpośrednio sąsiadującego z planowaną zabudową zarówno od strony al. [...], jak i od ul. [...] kształtuje się pomiędzy 9 a 10 m. Uznano zatem, że wysokość planowanych budynków powinna kształtować się pomiędzy 9 a 10,5, co zapewni harmonijny wygląd pierzei ul. [...]. Wskazano również, że obsługa komunikacyjna odbywać się będzie wyłącznie od ul. [...].

Odwołanie do ww. decyzji złożyła Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...]w S., zarzucając naruszenie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisów rozporządzenia, poprzez nieuwzględnienie charakteru miejsca i jego wyjątkowych walorów architektonicznych i krajobrazowych. Wspólnota podniosła, że dzielnica, której dotyczy inwestycja ma charakter willowy i stanowi bezpośrednie sąsiedztwo dla największego parku w mieście. Zdaniem Wspólnoty, istniejący ład z ukonstytuowanym starodrzewem wraz z istniejącym układem urbanistycznym stanowi krajobraz, który zostanie całkowicie zmieniony po wybudowaniu osiedla o dominującej charakterystyce. W odwołaniu wskazano, że ustalając warunki zabudowy nie uwzględniono interesu publicznego oraz naruszono przepisy o planowaniu przestrzennym, w szczególności łącząc dwie inwestycje – przebudowę istniejącego, zabytkowego budynku i budowę zabudowy wielorodzinnej. W ocenie Wspólnoty, zabieg ten ma na celu umożliwienie inwestorowi odniesienia się do kompleksu budynków jednorodzinnych usytuowanych przy al. [...]. Ponadto zdaniem Wspólnoty, ustalając warunki zabudowy organ naruszył przepisy rozporządzenia w zakresie linii zabudowy. Decyzją z dnia [...] maja 2014 r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał na zbyt ogólne określenie inwestycji – nie wiadomo ile faktycznie budynków zostanie wzniesionych na objętym wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy terenie, jakie będą ich parametry i gabaryty. W ocenie organu odwoławczego, organ I instancji bezpodstawnie połączył dwie niezależne inwestycje, tj. przebudowę i zmianę sposobu użytkowania budynku czterokondygnacyjnego położonego przy al. [...] z zabudową budynkami wielorodzinnymi. Zdaniem organu II instancji, przebudowa tego budynku i zmiana sposobu jego użytkowania nie wchodzi w zakres budowy domów wielorodzinnych i wymaga innych ustaleń, które to ustalenia powinny zostać wyodrębnione w zaskarżonej decyzji. Nadto Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. uznało, że niewłaściwie wyznaczono obszar analizowany, bowiem w związku ze wskazaniem, iż obsługa komunikacyjna odbywać się będzie wyłącznie od ul. [...] należało przyjąć, że tam właśnie znajduje się front inwestycji i w konsekwencji ustalić granice obszaru analizowanego przyjmując za podstawę szerokość działki od strony tej ulicy. Organ odwoławczy podzielił przy tym wątpliwości Wspólnoty odnoszące się do szerokości i wysokości elewacji frontowej.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, w szczególności okoliczności dotyczących ustalenia frontu inwestycji, decyzją z dnia [...] października 2014 r., nr [...], Prezydent Miasta S. ustalił na rzecz L. S., prowadzącego działalność gospodarczą [...], warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 3 budynków mieszkalnych wielorodzinnych z 2 łącznikami budynków i garażem podziemnym oraz przebudowie ze zmianą sposobu użytkowania budynku szkoły przy al. [...] na budynek biurowy, wraz z infrastrukturą techniczną i urządzeniem terenu przy al. [...]– ul. [...] w S. na dz. nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...]obr. [...]. W uzasadnieniu decyzji organ sprecyzował ilość budynków. Ze złożonego na tym etapie postępowania oświadczenia inwestora wynika, że planowana działalność usługowa i mieszkaniowa wielorodzinna będą ze sobą związane przez lokalizację na jednej działce oraz powiązanie funkcjonalne wejściami na działkę, w tym głównym wejściem na działkę od strony al. [...], wjazdami, sposobem zagospodarowania terenu, infrastrukturą techniczną i parkingami. W zakresie obsługi komunikacyjnej organ uzyskał stanowisko Zarządu Dróg i Transportu Miejskiego w S., z którego wynika, że obsługa komunikacyjna dla ruchu kołowego odbywać się będzie od ul. [...], natomiast obsługa komunikacyjna w zakresie wejścia na posesję możliwa jest od al. [...]. Organ wskazał również, że po analizie orzeczenia Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S., wyjaśnień inwestora oraz stanowiska Zarządu Dróg i Transportu Miejskiego w S. uznał, że front działki objętej wnioskiem znajduje się od ul. [...], natomiast biorąc pod uwagę okoliczność, iż planowana inwestycja będzie miała wpływ na pierzeję ul. [...], dokonano analizy cech i parametrów zabudowy również dla tej ulicy. Organ podkreślił, że pozostałe parametry nowej zabudowy nie uległy zmianie.

Odwołanie od ww. decyzji wniosła Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...] w S., w którym podniesiono zarzuty odnoszące się do ustalonych parametrów zabudowy, wydania jednej decyzji dla dwóch różnych inwestycji, które mogą funkcjonować autonomicznie oraz ustalenia głównego wejścia na teren działki od strony al. [...].

Decyzją z dnia [...]lutego 2015 r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W ocenie organu odwoławczego, analiza obszaru porównawczego została przeprowadzona prawidłowo, a wydana w oparciu o nią decyzja jest zgodna z obowiązującymi przepisami, gdyż zawiera określone przepisem art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r., poz. 199 z późn. zm. – dalej jako: u.p.z.p.) elementy.

Organ odwoławczy nie podzielił zarzutów skarżącej odnoszących się do objęcia jedną decyzją o warunkach zabudowy dwóch niezależnych inwestycji. Wskazał bowiem, że to inwestor określa zakres inwestycji, który w tym przypadku obejmuje budowę zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz przebudowę ze zmianą sposobu użytkowania istniejącego na działce budynku, przy czym funkcjonalnym powiązaniem obu inwestycji jest jeden wspólny teren oraz główne wejście na ten obszar od strony budynku szkoły. Organ II instancji uznał za prawidłowe ustalenie parametrów projektowanej zabudowy w odniesieniu do zabudowy określonej przez inwestora jako front działki. Organ odwoławczy stwierdził, że skoro od frontu działki zlokalizowana jest już istniejąca zabudowa, to konsekwentnie budynki mieszkalne wielorodzinne posadowione będą w drugiej linii zabudowy. W ocenie organu odwoławczego, organ I instancji ustalając parametry zabudowy również dla budynków położonych od ul. [...] zabezpieczył interesy mieszkańców tej ulicy. Tym samym zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. wszystkie parametry dotyczące planowanej zabudowy zostały wyznaczone zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Skargę na ww. decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie wniosła Wspólnota Mieszkaniowa ul. [...] w S..

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. wniosło o jej oddalenie i podtrzymało dotychczasowe stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie podał, że sądowa kontrola zgodności z prawem zaskarżonej decyzji nie dostarczyła podstaw do stwierdzenia, że akt ten narusza prawo w sposób uzasadniający jego wyeliminowanie z obrotu prawnego. Sąd I instancji przytaczając treść art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wskazał, że w jego ocenie zarzuty skargi nie są zasadne. Sąd I instancji nie podzielił zarzutu odnoszącego się do ustalenia dwóch frontów działki, podkreślając, że stosownie do § 2 pkt 5 rozporządzenia pod pojęciem "front działki" należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Sąd I instancji zaznaczył przy tym, że w realiach niniejszej sprawy teren inwestycji ma dostęp do dwóch dróg publicznych, przy czym dla głównego wejścia inwestor wskazał al. [...], natomiast dla wjazdu ul. [...]. W ocenie Sądu I instancji takie określenie frontu działki jest dopuszczalne i możliwe, zważywszy na jej usytuowanie, jako że przepisy nie precyzują, w jaki sposób należy wyznaczyć front działki w przypadku, gdy ma ona dostęp do dwóch dróg publicznych, a inwestor przewiduje możliwość wejścia od strony jednej z nich, a wjazdu od strony drugiej. Zdaniem Sądu I instancji, oceny należy w takim przypadku dokonywać zarówno w oparciu o oświadczenie inwestora, jak również biorąc pod uwagę wynikające z położenia i funkcji planowanej zabudowy uwarunkowania. Jednocześnie Sąd I instancji podkreślił, że w niniejszej sprawie inwestor w sposób wyczerpujący wyjaśnił z jakich względów przyjął, iż główne wejście na teren posesji będzie usytuowane od al. [...], a mianowicie ma to, zdaniem inwestora, uzasadnienie przede wszystkim w reprezentacyjnym charakterze istniejącej od tej ulicy zabudowy, w tym budynku przy al. [...]. Wskazał również, że planowana i istniejąca zabudowa będą połączone funkcjonalnie, poprzez wspólne zagospodarowanie terenu, w tym miejsca parkingowe, dojścia, zieleńce. Tym samym, w ocenie Sądu I instancji, stanowi to wystarczające uzasadnienie dla wskazania frontu działki od al. [...]. Dlatego też, zdaniem Sądu I instancji, w tych okolicznościach określenie parametrów planowanej zabudowy również od ul. [...] nie stanowi naruszenia zasad planowania, skoro – jak wynika z akt administracyjnych, celem tego zabiegu było dostosowanie jej do otoczenia, zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa, w szczególności w zakresie wysokości elewacji frontowych i ich szerokości.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie nie podzielił także zarzutów odnoszących się do naruszenia § 3 ust. 2 rozporządzenia, przez zbyt szerokie ustalenie granic obszaru analizowanego. Zdaniem Sądu I instancji przepis ten ustala bowiem minimalne granice obszaru analizowanego w odległości nie mniejszej aniżeli trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, przy czym odległość ta nie może być mniejsza niż 50 m. W ocenie Sądu I instancji oznacza to, że granice obszaru analizowanego mogą być wyznaczone w odległości większej niż trzykrotna szerokość frontu, ale nie oznacza to jednocześnie dowolności i takiego wyznaczenia obszaru analizowanego, który obejmowałby tereny o różnorodnej zabudowie na dużym obszarze. Sąd I instancji wskazał bowiem, że wyznaczenie obszaru analizowanego ma na celu ustalenie cech zabudowy i zagospodarowania terenu i odniesienie tych ustaleń do planowanej zabudowy, a w związku z tym słusznym i dopuszczalnym jest zatem takie ustalenie tego obszaru, który w sposób najpełniejszy odzwierciedla rodzaj i charakter zabudowy w otoczeniu miejsca, na którym planowana jest inwestycja. W ocenie Sądu I instancji w niniejszej sprawie nie doszło do naruszenia zasad wyznaczania obszaru analizowanego, zważywszy na fakt, iż w otoczeniu planowanej inwestycji znajduje się zabudowa o różnych funkcjach i gabarytach.

Zdaniem Sądu I instancji, brak było również podstaw prawnych do uwzględnienia zarzutu dotyczącego intensywności zabudowy i wysokości planowanej inwestycji, dla której otoczenie stanowią historyczne obiekty o charakterze willowym. Sąd I instancji zaznaczył bowiem, iż z akt administracyjnych wynika jednoznacznie, że intensywność zabudowy, ustalona na poziomie maksymalnie 43% nie odbiega znacząco od wskaźników zabudowy położonych w obszarze analizowanym działek. Ponadto Sąd I instancji podkreślił, że w odniesieniu do zabudowy o podobnym charakterze wskaźnik ten kształtuje się niejednokrotnie na wyższym poziomie (al. [...]– 47,%, al. [...]– 63%,al. [...] – 51,1%), zaś średni wskaźnik zabudowy, włączając budynki jednorodzinne oraz działki dla których wskaźnik zabudowy wynosi 100%, kształtuje się na poziomie 30%. Jednocześnie dla działek z zabudową mieszkaniową wielorodzinną parametr ten kształtuje się na poziomie 43%, co zdaniem Sądu I instancji oznacza, że stosując § 5 ust. 2 rozporządzenia organ kierował się racjonalnymi przesłankami, a jego ustalenia nie noszą cech dowolności.

W ocenie Sądu I instancji – wbrew wywodom skargi – organ szczegółowo i wyczerpująco wyjaśnił jakimi względami kierował się ustalając wysokość i szerokość elewacji frontowych. Sąd przytaczając treść § 6 ust. 1 i 2 rozporządzenia wskazał, że organ szczegółowo wyjaśnił jakimi względami kierował się ustalając szerokość elewacji frontowej, zarówno od strony al. [...], jak i od ul. [...]. Tym samym zdaniem Sądu I instancji konsekwencją przyjęcia, iż front budynku stanowi al. [...] było ustalenie, że budynki stanowiące nową zabudowę będą usytuowane w drugiej linii zabudowy w stosunku do istniejącego na terenie inwestycji budynku przy al. [...]. W ocenie Sądu, było to ustalenie prawidłowe, jako że analiza zawiera uzasadnienie dla ustalenia szerokości elewacji frontowej od strony al. [...], które w sposób wyczerpujący opisuje powody określenia szerokości na poziomie wskazanym w decyzji. Zdaniem Sądu I instancji, brak było zatem podstaw do kwestionowania decyzji w tym zakresie, zważywszy na fakt, iż organ podobną analizę przeprowadził również dla elewacji frontowych od ul. [...], uwzględniając konieczność zapewnienia harmonijnej i korespondującej z istniejącą zabudowy. Zdaniem Sądu I instancji, podobne stanowisko należało zająć także w odniesieniu do zarzutów dotyczących ustalenia wysokości elewacji frontowej. Sąd I instancji wskazał bowiem, że z analizy wynika, iż określając wysokość planowanej zabudowy uwzględniono z jednej strony charakter i wysokość istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy wielorodzinnej jak i konieczność zapewnienia harmonijnego wyglądu pierzei ul. [...], z drugiej. Sąd zaznaczył również, że średnia wysokość elewacji frontowych na analizowanym terenie wynosi 7,6 m, przy czym wysokość zabudowy o charakterze wielorodzinnym kształtuje się na wyższym poziomie, a istniejące w tym obszarze budynki jednorodzinne, których jest więcej, mają niższą wysokość, a w związku z tym jako punkt odniesienia dla ustalenia wysokości elewacji frontowych przyjęto wysokość zabudowy wielorodzinnej i ustalono ją na poziomie 9-10,5 m. W ocenie Sądu I instancji było do dopuszczalne i nie naruszało granic uznania, bowiem tak ustalona wysokość elewacji frontowych nawiązuje do istniejącej zabudowy i nie przekracza maksymalnej wysokości budynków w obszarze analizowanym.

Zdaniem Sądu I instancji nie doszło również do naruszenia art. 61 ust. 3 u.p.z.p. w sposób wskazany w skardze, bowiem obowiązek zawarcia umowy dotyczy sytuacji, w której uzbrojenie terenu nie jest wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego, który to przypadek nie zachodził w niniejszej sprawie, a zatem inwestor nie miał obowiązku zawarcia umowy dotyczącej wykonania uzbrojenia terenu. Sąd wskazał, że inwestor przedłożył oświadczenia dostawców, gwarantujące zaopatrzenie w media. Sąd I instancji nie podzielił również poglądu, iż niedopuszczalnym było określenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na przebudowie i zmianie sposobu użytkowania istniejącego budynku i budowie zabudowy wielorodzinnej. Wskazał przy tym, że inwestycja obejmuje jeden obszar, na którym prowadzone będą równocześnie prace związane z budową nowych budynków, ale także i przebudową istniejącego na działce budynku. Jednocześnie wykonane zostaną dojazdy, dojścia, miejsca parkingowe wspólne dla obu zamierzeń. Zdaniem Sądu I instancji, brak jest regulacji prawnych, które nakazywałyby wydanie w takim przypadku dwóch odrębnych decyzji o warunkach zabudowy. Za nietrafny należało uznać argument, zgodnie z którym zabytkowy charakteru budynku przy al. [...] wyklucza wspólne zagospodarowanie terenu inwestycji, skoro projektowane budynki będą położone w jego bezpośrednim sąsiedztwie i siłą rzeczy zagospodarowanie terenu będzie wspólne dla obu inwestycji. Sąd I instancji podkreślił przy tym, że Zachodniopomorski Wojewódzki Konserwator w S. uzgodnił projekt decyzji o warunkach zabudowy dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniosła strona skarżąca kasacyjnie – Wspólnota Mieszkaniowa ul. [...] w S..

Skarżąca kasacyjnie zarzuciła zaskarżonemu orzeczeniu na podstawie art. 174 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm. – dalej jako: p.p.s.a.):

1. naruszeniu prawa materialnego, poprzez błędne zastosowanie art. 61 ust. 1 u.p.z.p. i przyjęcie, w ślad za stanowiskiem organu wyrażonym w decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] lutego 2015 r. (dalej jako: "decyzja SKO"), iż dopuszczalne było ustalenie warunków zabudowy jednocześnie dla inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz przebudowie ze zmianą sposobu użytkowania budynku szkoły na budynek biurowy, w sytuacji gdy dokumentacja znajdująca się w aktach sprawy wyraźnie nakazywała rozdzielenie tych inwestycji i ich rozpatrzenie w osobnych postępowaniach;

2. naruszeniu prawa materialnego, poprzez błędną wykładnię § 2 pkt 5 rozporządzenia i przyjęcie, że w przypadku gdy działka gruntu, stanowiąca teren inwestycji, ma dostęp do dwóch dróg publicznych, dopuszczalne jest wskazanie dwóch frontów działki przy założeniu, że jeden front działki będzie obsługiwał ruch pieszy, zaś drugi ruch kołowy i pieszy, w sytuacji gdy definicja frontu działki zawarta w rzeczonym przepisie jest klarowna i nieskomplikowana wyraźnie wskazując, iż front działki może być tylko jeden, a stanowi go ta część działki, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę;

3. w przypadku przyjęcia, iż powyższa podstawa skargi kasacyjnej jest nieuzasadniona, naruszeniu prawa materialnego, przez niewłaściwe zastosowanie § 2 pkt 5 rozporządzenia i powielenie stanowiska organu wyrażonego w decyzji SKO, iż w realiach stanu faktycznego ustalonego w toku postępowania działka, stanowiąca teren inwestycji, ma dwa fronty, z których jeden będzie obsługiwał ruch pieszy, zaś drugi ruch kołowy i pieszy, w sytuacji gdy analiza dokumentacji znajdującej się w aktach sprawy – w szczególności pisma skarżącej z dnia 9 kwietnia 2015 r. wraz z załącznikiem – wyraźnie prowadzi do wniosku, iż faktyczny front działki dla planowanej nań inwestycji znajduje się przy ul. [...] natomiast rzekomy front od ul. [...] został wskazany przez inwestora wyłącznie dla celów spełnienia wymogu wskazanego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. i uzyskania korzystnej dla niego decyzji o warunkach zabudowy;

4. naruszeniu prawa materialnego, poprzez niewłaściwe zastosowanie § 3 rozporządzenia i przyjęcie, że wydając decyzję Prezydenta Miasta Szczecin Nr [...]z dnia [...] marca 2014 r. o warunkach zabudowy (dalej jako: "decyzją PMS"), utrzymaną w mocy decyzją SKO, prawidłowo wyznaczono obszar analizowany oraz przeprowadzono analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, co ma ścisły związek z naruszeniami prawa materialnego opisanymi powyżej w pkt. 1-3;

5. naruszeniu prawa materialnego, poprzez niewłaściwe zastosowanie art. 61 ust. 1 u.p.z.p. naruszające zasadę dobrego sąsiedztwa i przyjęcie, że decyzja PMS utrzymana w mocy decyzją SKO mogła zostać wydana, albowiem spełnione zostały wszystkie przesłanki przewidziane w tym przepisie, warunkujące wydanie decyzji o warunkach zabudowy, w sytuacji gdy nie został spełniony co najmniej warunek wskazany w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.;

6. naruszeniu prawa materialnego, poprzez niewłaściwe zastosowanie art. 6 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 1 ust. 3 u.p.z.p. i błędne uznanie, iż decyzja PMS utrzymana w mocy decyzją SKO nie pogorszy ogólnych warunków zamieszkania na sąsiednich terenach, chociażby poprzez ograniczenie światła słonecznego czy zwiększenia się ruchu samochodów, hałasu i zanieczyszczeń, w sytuacji gdy szczegółowe warunki zabudowy, takie jak wskaźnik zabudowy ustalony na poziomie 42%, wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych ustalony na poziomie 9-10,5 m oraz geometria dachu, w szczególności wysokość kalenic ustalona na poziomie 14,5-18 m, wyraźnie wskazują, że wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich, nie będą dochowane;

7. naruszeniu prawa formalnego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie art. 145 § 1 pkt 1 a i c p.p.s.a. poprzez nieuwzględnienie skargi skarżącej i odmowę uchylenia decyzji SKO w całości pomimo naruszenia przez organ przepisów prawa materialnego wskazanych powyżej w pkt. 1-6, które to naruszenia miały wpływ na wynik sprawy oraz pomimo naruszenia przez organ prawa formalnego w szczególności art. 7, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a., poprzez niedokładne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy i brak wyczerpującego rozważenia materiału dowodowego w zakresie prawidłowego ustalenia frontu działki inwestycyjnej, a także należytego przeprowadzenia oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków wymienionych art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p.

Wskazując na powyższe uchybienia skarżąca kasacyjnie wniosła o uchylenie w całości wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 25 listopada 2015 r. i przekazanie sprawy temu Sądowi do ponownego rozpoznania, rozpoznanie sprawy bez przeprowadzenia rozprawy oraz zasądzenie na rzecz skarżącej kasacyjnie od SKO w S. zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa radcowskiego, według norm przepisanych.

Skarżąca kasacyjnie wskazała, że w jej ocenie stanowisko Sądu I instancji odnośnie dopuszczalności połączenia w jednej decyzji o warunkach zabudowy inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz przebudowy ze zmianą sposobu użytkowania budynku szkoły na budynek biurowy jest błędne, albowiem analiza dokumentacji znajdującej się w aktach sprawy wyraźnie wskazuje na to, że inwestycje te nie są ze sobą powiązane funkcjonalnie, a mianowicie planowane inwestycje mają różne, niezależne od siebie funkcje – usługową i mieszkaniową, inwestycje, tak na etapie budowy, jak i po jej zakończeniu mogą funkcjonować od siebie niezależnie, inwestycje nie mają wspólnej infrastruktury, albowiem inwestycja mieszkaniowa wymagać będzie osobnych rozwiązań, a nadto budynek szkoły jest objęty ochroną konserwatorską oraz jest wkomponowany w ciąg reprezentacyjnych zabytkowych budynków wykorzystywanych na cele administracyjne i usługowe. Jej zdaniem o kompletnie różnym charakterze obydwu inwestycji, a zwłaszcza o braku ich powiązania funkcjonalnego, świadczą działania samego inwestora, który w projekcie budowlanym załączonym do wniosku w sprawie o udzielenie pozwolenia na budowę wyraźnie oddzielił te inwestycje, nie tylko murem, ale również trwałymi nasadzeniami, które w ogóle uniemożliwią wzajemną komunikację obydwu inwestycji. Według skarżącej kasacyjnie, okoliczność ta obecnie doznaje dodatkowego potwierdzenia w aktualnym stanie zagospodarowania terenu, albowiem inwestor po uzyskaniu pozwolenia na budowę podjął prace na terenie inwestycji, zgodnie ze wzmiankowanym powyżej projektem budowlanym, o czym poinformowano Sąd I instancji pismem skarżącej z dnia 9 kwietnia 2015 r., wraz z którym przedłożono wyciąg z projektu budowlanego, z którego wynikają wszystkie powyżej opisane okoliczności.

Ponadto, zdaniem skarżącej kasacyjnie, Sąd I instancji dokonał błędnej wykładni § 2 pkt 5 rozporządzenia, zgodnie z którym frontem działki jest część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Zatem analiza tego przepisu prowadzi do wniosku, zgodnie z którym front działki może być tylko jeden, a stanowi go ta część działki, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Skarżąca kasacyjnie powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych wskazała, że zadaniem Prezydenta Miasta Szczecin wydającego decyzję o warunkach zabudowy, ewentualnie organu odwoławczego, było ustalenie frontu działki zgodnie z wyżej przytoczoną jego definicją zawartą w rozporządzeniu, a tymczasem Sąd I instancji, w ślad za organem odwoławczym dokonał nieuprawnionej, rozszerzającej wykładni tej definicji. Skarżąca kasacyjnie podniosła przy tym, że w przypadku gdyby w ocenie Sądu II instancji, ww. wykładnia przepisu § 2 pkt 5 rozporządzenia jaka stała się udziałem Sądu I instancji, była prawidłowa, zarzucić zaskarżonemu wyrokowi należy niewłaściwe zastosowanie § 2 pkt 5 rozporządzenia. W ocenie skarżącej kasacyjnie, Sąd I instancji w ogóle pominął okoliczności opisywane przez skarżącą w jej piśmie z dnia 9 kwietnia 2015 r. oraz dołączonym do niego wyciągu z projektu budowlanego inwestora, z którego wyraźnie wynika, że istniejąca zabudowa od strony ul. [...] została odgrodzona murem i trwałymi nasadzeniami od planowanej zabudowy mieszkaniowej od strony ul. [...]. Skarżąca kasacyjnie dodała, że inwestor od strony ul. [...] w ogóle nie dopuszcza możliwości nawet pieszego dostępu do budowanych budynków mieszkalnych, o czym dodatkowo świadczy okoliczność, iż w obrysie planowanych budynków mieszkalnych znajdować się będą ogródki przydomowe, które przynależeć będą do poszczególnych lokali mieszkalnych, nie jest zaś możliwe by przyszli mieszkańcy lokali położonych na parterze budynków godzili się na ruch pieszy przez ich ogródki. Ponadto, jej zdaniem, nie istnieje również wspólne zagospodarowanie terenu w zakresie miejsc parkingowych dla inwestycji, na co parokrotnie powoływał się Sąd I instancji. Skarżąca podkreśliła, że z analizy wniosku inwestora oraz załączonych do niego dokumentów wyraźnie bowiem wynika, że przy istniejącym budynku szkoły znajdować się będą oddzielne miejsca parkingowe, zaś obsługa parkingowa mieszkalnej części inwestycji odbywać się będzie przy użyciu garażu podziemnego, do którego wjazd będzie wyłącznie od strony ul. [...]. Tym samym, jej zdaniem, oznacza to, że faktyczny front działki w rozumieniu § 2 pkt 5 rozporządzenia znajduje się od ul. [...], a nie ul. [...], jak błędnie przyjął Prezydent Miasta Szczecin, organ odwoławczy i Sąd I instancji.

W ocenie skarżącej kasacyjnie, konsekwencją błędnego przyjęcia, że front działki w zakresie ruchu pieszego może znajdować się od ul. [...], było przyjęcie, że planowana, a obecnie realizowana, zabudowa mieszkaniowa będzie usytuowana w drugiej linii zabudowy w stosunku do istniejącego na terenie inwestycji budynku szkoły, co następnie doprowadziło w sposób nieuprawniony do dalszych, błędnych ustaleń warunków zabudów w odniesieniu do zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej stanowiącej budynek skarżącej, który z kolei nie ma w ogóle dostępu do ul. [...], ale ma dostęp do ul. [...]. Według skarżącej kasacyjnie takie określenie frontu przez inwestora było zabiegiem celowym, dzięki któremu właśnie ustalając warunki zabudowy Prezydent Miasta S. mógł szukać podobnej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej od strony ul. [...] zwłaszcza, że przy ul. [...] brak zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, albowiem znajdująca się przy tej ulicy zabudowa ma charakter jednorodzinny. Skarżąca podniosła przy tym, że gdyby natomiast organ wydający warunki zabudowy ustalił w toku postępowania administracyjnego, iż front działki, na której planowana jest inwestycja, znajduje się od strony ul. [...], nie zostałby spełniony podstawowy wymóg wskazany w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., a mianowicie aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Ponadto zdaniem skarżącej kasacyjnie błędne określenie frontu działki, a właściwie jego kategoryczne nie określenie, skutkowało wadliwym wyznaczeniem analizowanego obszaru oraz wadliwie przeprowadzoną analizą funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków wskazanych w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p., co wiąże się z zarzutem niewłaściwego zastosowania § 3 rozporządzenia. Skarżąca kasacyjnie wskazała bowiem, że gdyby przyjąć, iż frontem działki inwestycyjnej jest jednak jej część położona przy ul. [...], z czym skarżąca kasacyjnie się nie zgadza, wówczas niedopuszczalne było konkretyzowanie poszczególnych warunków zabudowy wyłącznie w oparciu o ustalenia analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu od strony ul. [...]. Z kolei zdaniem skarżącej, gdyby uznać, że frontem działki inwestycyjnej jest część działki położona przy ul. [...], wówczas wynik analizy, o której mowa w § 3 rozporządzenia musiałby być negatywny, bowiem przy tej ulicy nie istnieje zabudowa mogąca uzasadniać planowaną przez inwestora zabudowę mieszkaniową wielorodzinną.

W ocenie skarżącej kasacyjnie, Sąd I instancji niewłaściwie zastosował również art. 61 ust. 1 u.p.z.p., jako że nie dostrzegł on, iż w niniejszej sprawie nie został spełniony warunek wynikający z pkt 1 ww. przepisu, co powinno uzasadniać uchylenie decyzji organu odwoławczego. Zdaniem skarżącej kasacyjnie, warunkiem takiego orzeczenia Sądu I instancji powinno jednak być albo potwierdzenie niedopuszczalnego wydania decyzji o warunkach zabudowy obejmującej jednocześnie dwie niepowiązane ze sobą funkcjonalnie inwestycje albo prawidłowa wykładnia, albo też zastosowanie § 2 ust. 5 rozporządzenia i ustalenie prawdziwego frontu działki, na której planowana jest inwestycja, a nie fikcyjnego frontu działki, tylko po to by umożliwić inwestorowi zabudowę działki zgodnie z jego zamierzeniami. W takim wypadku, w ocenie skarżącej kasacyjnie niemożliwym było potwierdzenie przez Sąd I instancji prawidłowości ustaleń Prezydenta Miasta S. i organu odwoławczego w zakresie zabudowania co najmniej jednej działki sąsiedniej dostępnej z tej samej drogi publicznej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie wskazanym w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Ponadto, zdaniem skarżącej kasacyjnie, Sąd I instancji niewłaściwe zastosował też art. 6 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 1 ust. 3 u.p.z.p. Skarżąca kasacyjnie podkreśliła bowiem, że w sposób aktywny uczestniczyła ona w postępowaniu administracyjnym zakończonym decyzją PMS, która to okoliczność została oceniona przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie częściowo negatywnie, powielono bowiem argumentację zawartą w decyzji PMS i decyzji SKO, częściowo zaś w ogóle zostały zbyte milczeniem. Tymczasem zdaniem skarżącej kasacyjnie szczegółowe warunki zabudowy, takie jak wskaźnik zabudowy ustalony na poziomie 42%, wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych ustalony na poziomie 9-10,5 m oraz geometria dachu, w szczególności wysokość kalenic ustalona na poziomie 14,5-18 m, wyraźnie wskazują, że wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich, w tym mieszkańców budynku skarżącej, nie będą dochowane.

Zdaniem skarżącej kasacyjnie Sąd I instancji naruszył również art. 145 § 1 pkt 1 a i c p.p.s.a., jako że błędnie nie uwzględnił skargi skarżącej i zaniechał uchylenia decyzji SKO w całości.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną uczestnik postępowania L. S. wniósł o oddalenie skargi kasacyjnej w całości oraz rozpoznanie sprawy bez przeprowadzenia rozprawy. W uzasadnieniu odpowiedzi na skargę kasacyjną, uczestnik postępowania wskazał, że w jego ocenie pierwszy z zarzutów skargi kasacyjnej należy uznać za chybiony, ponieważ żaden z przepisów prawa nie zakazuje połączenia w jednej decyzji prac polegających na budowie i przebudowie budynków, ani też nie nakazuje wydania w takim przypadku dwóch oddzielnych decyzji, co zasadnie wskazał Sąd I instancji. Nadto uczestnik postępowania podkreślił, że inwestycja opisana we wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy obejmuje obszar, na którym jednocześnie będą prowadzone prace dwojakiego rodzaju przez co objęcie wszystkich tych prac jedną decyzją (odnoszącą się do jednego obszaru i jednej inwestycji) należy – w jego ocenie – uznać za celowe. Odnosząc się do kolejnego zarzutu skargi kasacyjnej L. S. podał, że jest on niezrozumiały, bowiem w zaskarżonym wyroku Sąd I instancji wskazał wprost, że dla przedmiotowej działki budowlanej został wyznaczony jeden front działki – od strony al. [...]. Stąd też zdaniem uczestnika dodatkowe zarzuty skarżącej kasacyjnie – jakoby "faktyczny" front działki znajdować się miał od strony ul. [...], co wynikać ma z dokumentacji sporządzonej na potrzeby decyzji o warunkach zabudowy – należy uznać za nieuzasadnione. Dodatkowo w ocenie uczestnika, w związku z jednoznacznie określonym frontem działki, nie sposób podzielić twierdzeń skarżącej kasacyjnie o rzekomym dopuszczeniu przez Sąd I instancji możliwości alternatywnego rozwiązania tej kwestii. W odniesieniu zaś do zarzutu nieprawidłowego wyznaczenia obszaru analizowanego i przeprowadzenia analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, L. S. wskazał, że nie sposób uznać, iż organy administracji dopuściły się dowolności w zakresie wyznaczenia obszaru analizowanego, a nadto brak jest podstaw do zarzucenia Sądowi I instancji, że nie stwierdził naruszenia zasad obowiązujących w tym zakresie. W ocenie uczestnika, skarżąca kasacyjnie nie uzasadniła należycie zarzutu naruszenia przez Sąd I instancji zasady dobrego sąsiedztwa. Ponadto uczestnik podniósł, że wskazane w treści zarzutu okoliczności, związane z rzekomym pogorszeniem się warunków zamieszkania na sąsiednich terenach, nie znajdują w jego ocenie oparcia w zgromadzonym materie dowodowym, gdyż ograniczenie światła słonecznego nie będzie miało miejsca, bowiem wydana w tym zakresie ekspertyza potwierdza, że dostęp do światła w ciągu dnia zostanie utrzymany na poziomie norm określonych przepisami prawa. Ponadto zwiększenie poziomu hałasu i zanieczyszczeń z uwagi na dodatkowy ruch kołowy, mając na uwadze, że nieruchomość skarżącej kasacyjnie położona jest przy jednej z największych i najbardziej ruchliwych ulic S., należy zdaniem uczestnika, uznać za znikome, tym bardziej, że skarżąca kasacyjnie nie przedstawiła w tym zakresie żadnych analiz, czy ekspertyz. Z kolei szczegółowe warunki zabudowy, jak wskaźnik zabudowy, wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych oraz geometria dachu nie mogą – zdaniem uczestnika – pogorszyć warunków zamieszkania na sąsiadującej nieruchomości, gdyż zostały ustalone w sposób poprawny, w oparciu o analizę funkcji i cech zabudowy w ramach obszaru analizowanego, a tym samym chybiony jest zarzut odnoszący się do art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 174 p.p.s.a. skargę kasacyjną można oprzeć na następujących podstawach: 1) naruszeniu prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie; 2) naruszeniu przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Naczelny Sąd Administracyjny jest związany podstawami skargi kasacyjnej, bowiem stosownie do treści art. 183 § 1 p.p.s.a., rozpoznając sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze z urzędu pod uwagę jedynie nieważność postępowania, która nie zachodzi w kontrolowanej sprawie. Ze wskazanych przepisów wynika, że wywołane skargą kasacyjną postępowanie przed Naczelnym Sądem Administracyjnym podlega zasadzie dyspozycyjności i nie polega na ponownym rozpoznaniu sprawy w jej całokształcie, lecz ogranicza się do rozpatrzenia poszczególnych zarzutów przedstawionych w skardze kasacyjnej w ramach wskazanych podstaw kasacyjnych. Istotą tego postępowania jest bowiem weryfikacja zgodności z prawem orzeczenia wojewódzkiego sądu administracyjnego oraz postępowania, które doprowadziło do jego wydania.

Zarzuty skargi kasacyjnej nie są uzasadnione.

W pierwszej kolejności Sąd II instancji rozpatruje zarzuty dotyczące naruszenia przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy (zarzuty pkt 7). Zarzuty te zostały sformułowane w pkt 7 skargi kasacyjnej i podnoszą naruszenie przez Sąd I instancji prawa formalnego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie art. 145 § 1 pkt 1 a i c p.p.s.a. przez nieuwzględnienie skargi skarżącej i odmowę uchylenia decyzji SKO w całości pomimo naruszenia przez organ przepisów prawa materialnego wskazanych powyżej w pkt. 1-6, które to naruszenia miały wpływ na wynik sprawy oraz pomimo naruszenia przez organ prawa formalnego w szczególności art. 7, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a., przez niedokładne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy i brak wyczerpującego rozważenia materiału dowodowego w zakresie prawidłowego ustalenia frontu działki inwestycyjnej, a także należytego przeprowadzenia oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków wymienionych art. 61 ust. 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r., poz. 199 z późn. zm. dalej u.p.z.p.). Zdaniem Sądu II instancji, zarzut dotyczący naruszenia prawa formalnego koresponduje z podstawą skargi kasacyjnej odnoszącą się do naruszenia przepisów postępowania. Pod pojęciem prawa formalnego rozumiane są bowiem przepisy prawa ustrojowego i postępowania. Autor skargi kasacyjnej nie dokonuje w tym zakresie żadnych bliższych ustaleń i nie przypisuje poszczególnych zarzutów czy to naruszeniu prawa ustrojowego, czy to przepisów postępowania. W pewnym skrócie myślowym można przyjąć, że naruszenie norm kompetencyjnych to naruszenie także przepisów postępowania. Jednakże zarzut naruszenia normy kompetencyjnej przez Sąd I instancji, sformułowany przez stronę skarżącą kasacyjnie został skonstruowany w sposób nie kwalifikujący go do grupy zarzutów dot. naruszenia przepisów postępowania. W tym miejscu Sąd wskazuje i wyjaśnia, że zarzut ten, pomimo tego, że jest określony jako naruszenie przepisów postępowania skupia się na zastosowaniu przez Sąd I instancji, w przekonaniu strony skarżącej kasacyjnie, nieprawidłowej normy kompetencyjnej, gdyż wyrok Sądu I instancji narusza przepisy prawa materialnego. W tym zakresie wskazane zarzuty dotyczące błędnie zastosowanej normy kompetencyjnej nie poddają się kontroli jako zarzut naruszenia przepisów postępowania, gdyż w nim wprost zarzucane są wady wymagające ustaleń w przedmiocie wskazanych w nim zagadnień materialnoprawnych. Jednocześnie Sąd II instancji stwierdza, że nie zasługuje w ramach omawianych zarzutów zarzut naruszenia przez organy działające w sprawie, a zatem pośrednio przez Sąd I instancji art. 7, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a. Sąd I instancji prawidłowo ocenił, że stan faktyczny ustalony przez organy administracyjne spełnia wymogi art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. i pozwala na zgodne z prawem zastosowanie prawa materialnego. Zaaprobowane przez Sąd I instancji decyzje administracyjne nie naruszają ww. przepisów k.p.a. Uzasadnienie decyzji pozwala na ocenę dlaczego jest przyjęty taki, a nie inny stan faktyczny i dlaczego do tego stanu faktycznego w taki, a nie inny sposób, zostały zastosowane przepisy prawa materialnego. To, że w sprawie nie zostały naruszone ww. przepisy k.p.a. zostanie także wykazane, przy rozpatrywaniu przez Sąd II instancji zarzutów materialnoprawnych, gdyż dla rozpatrzenia tych zarzutów Sąd II instancji czerpie także z ustaleń co do stanu faktycznego wynikających z akt sprawy. Źle ustalony stan faktyczny uniemożliwia bowiem kontrolę materialnoprawną sprawy. Dlatego w pierwszej kolejności badane jest naruszenie przez Sąd I instancji przepisów postępowania w stopniu mającym znaczenie dla wyniku sprawy.

W tym miejscu Sąd I instancji przechodzi do rozpatrzenia materialnoprawnych zarzutów skargi kasacyjnej.

Zdaniem Sądu II instancji, nie jest uzasadniony pierwszy zarzut (1) naruszenia prawa materialnego, przez błędne zastosowanie art. 61 ust. 1 u.p.z.p. i przyjęcie przez Sąd I instancji, że dopuszczalne było ustalenie warunków zabudowy jednocześnie dla inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz przebudowie ze zmianą sposobu użytkowania budynku szkoły na budynek biurowy, w sytuacji gdy dokumentacja znajdująca się w aktach sprawy wyraźnie nakazywała rozdzielenie tych inwestycji i ich rozpatrzenie w osobnych postępowaniach.

Sąd II instancji wyjaśnia, że postępowanie w sprawie warunków zabudowy prowadzone jest na wniosek i to wnioskodawca determinuje i formułuje treść wniosku a zadaniem organów jest ten wniosek rozpatrzyć na podstawie prawa i w ramach prawa (art. 6 k.p.a.). Co więcej, zgodnie z linią orzecznictwa sądów administracyjnych, organy mają obowiązek dążyć do pozytywnego rozpatrzenia wniosku, jeżeli takie rozpatrzenie jest oczywiście zgodne z przepisami prawa. Zatem trzeba podkreślić, że w systemie obowiązującego prawa brak jest normy, w myśl której ustalanie w drodze jednej decyzji administracyjnej - warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz przebudowie ze zmianą sposobu użytkowania budynku szkoły na budynek biurowy - nie jest możliwe. W związku z tym, argumenty podnoszone w skardze kasacyjnej, że analiza dokumentacji znajdującej się w aktach sprawy wyraźnie wskazuje na to, że inwestycje te nie są ze sobą powiązane funkcjonalnie, a mianowicie planowane inwestycje mają różne, niezależne od siebie funkcje - usługową i mieszkaniową, inwestycje, tak na etapie budowy, jak i po jej zakończeniu mogą funkcjonować od siebie niezależnie; a nadto inwestycje nie mają wspólnej infrastruktury, albowiem inwestycja mieszkaniowa wymagać będzie osobnych rozwiązań, a nadto budynek szkoły jest objęty ochroną konserwatorską oraz jest wkomponowany w ciąg reprezentacyjnych zabytkowych budynków wykorzystywanych na cele administracyjne i usługowe - są, zdaniem Sądu II instancji, bez znaczenia prawnego w kontrolowanej sprawie - jeżeli chodzi o objęcie tych ww. obiektów jedną decyzją administracyjną. Taki sam walor, obojętnych/irrelewantnych w sprawie, jeżeli chodzi o objęcie tych ww. obiektów jedną decyzją administracyjną, mają okoliczności wyrażające się w aktualnym stanie zagospodarowania terenu, o którym poinformowano kontrolowany Sąd I instancji pismem skarżącej z dnia 9 kwietnia 2015 r., i wraz z którym przedłożono wyciąg z projektu budowlanego, z którego wynikają wszystkie powyżej opisane okoliczności.

Wypowiadanie się przez Sąd I i II instancji o treści dokumentów związanych z pozwoleniem na budowę i o samym pozwoleniu na budowę, w tym na podstawie ich kserokopii, znajduje się zarazem poza zakresem obecnej sprawy sądowoadministracyjnej i administracyjnej. Sąd II instancji kontroluje wyrok Sądu I instancji, który dotyczy decyzji o warunkach zabudowy. Relacje pomiędzy pozwoleniem na budowę i decyzją o warunkach zabudowy na dzień wydania kontrolowanej przez Sąd I instancji decyzji określa art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane zgodnie z którym "1. Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza: 1) zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko". Organ I instancji działający w sprawie nie był związany ustaleniami SKO nakazującymi oddzielne potraktowanie ww. inwestycji. Ten zakres wyrzeczenia organu II instancji wkraczał bowiem w prawo inwestora do formułowania treści wniosku, a poza tym, w przypadku wydawania przez organ II instancji decyzji kasacyjnej wiążące dla organu I instancji są ustalenia co do zakresu ustaleń stanu faktycznego niezbędnych do wydania decyzji administracyjnej (zob. art. 138 § 2 k.p.a.).

Nie jest także uzasadniony zarzut drugi skargi kasacyjnej podnoszący naruszenie przez Sąd I instancji prawa materialnego, przez błędną wykładnię § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, dalej rozporządzenie) i przyjęcie, że w przypadku kiedy działka gruntu, stanowiąca teren inwestycji, ma dostęp do dwóch dróg publicznych, dopuszczalne jest wskazanie dwóch frontów działki przy założeniu, że jeden front działki będzie obsługiwał ruch pieszy, zaś drugi ruch kołowy i pieszy, w sytuacji gdy definicja frontu działki zawarta w rzeczonym przepisie jest klarowna i nieskomplikowana wyraźnie wskazując, iż front działki może być tylko jeden, a stanowi go ta część działki, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. W przekonaniu Sądu II instancji, z całości akt sprawy i treści kontrolowanych decyzji oraz wyroku Sądu I instancji, jasno i bezsprzecznie wynika, że dla przedmiotowej działki dz. nr [...] obr. [...] został ustalony jeden front od strony al. [...]w S.. Sąd II instancji nie podziela zarzutu odnoszącego się do ustalenia dwóch frontów działki. Stosownie do § 2 pkt 5 rozporządzenia pod pojęciem "front działki" należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Jak wynika z akt sprawy, teren inwestycji ma dostęp do dwóch dróg publicznych, przy czym dla głównego wejścia/frontu inwestor wyraźnie wskazał al. [...], natomiast dla wjazdu ul. [...]. Zdaniem Sądu II instancji, prawidłowa i zgodna z prawem jest ocena Sądu I instancji, że takie określenie frontu działki jest dopuszczalne i możliwe, zważywszy na jej usytuowanie u zbiegu tychże ww. ulic. Trzeba zarazem podkreślić, że przepisy powszechnie obowiązujące nie precyzują, w jaki sposób należy wyznaczyć front działki w przypadku, gdy ma ona dostęp do dwóch dróg publicznych, a inwestor przewiduje możliwość wejścia pieszego od strony jednej z nich, a wjazdu komunikacyjnego samochodowego od strony drugiej. W tym wypadku akt stosowania prawa powinien uwzględniać wartości ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym a więc ład przestrzenny i zrównoważony rozwój a także oświadczenie inwestora, jak i uwarunkowania wynikające z położenia i funkcji planowanej zabudowy. W sprawie poddanej kontroli Sądu I instancji, który obecnie jest kontrolowany przez Sąd II instancji, inwestor w sposób wyczerpujący wyjaśnił z jakich względów przyjął, że główne wejście na teren posesji będzie usytuowane od al. [...], wskazując, że uzasadnienie opiera się przede wszystkim na reprezentacyjnym charakterze istniejącej od tej ulicy zabudowy, w tym budynku przy al. [...], a planowana i istniejąca zabudowa będą połączone funkcjonalnie, przez wspólne zagospodarowanie terenu, w tym miejsca parkingowe, dojścia, zieleńce. Także w ocenie Sądu II instancji, opartej na treści ww. § 2 pkt 5 rozporządzenia, stanowisko inwestora i uwarunkowania przestrzenne miejsca planowanej zabudowy stanowią wystarczające uzasadnienie, nie kolidujące zarazem z wartościami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dla wskazania i następnie przyjęcia przez organy frontu działki od strony al. [...].

Trzeci zarzut skargi kasacyjnej dot. naruszenia przez Sąd I instancji przepisów prawa materialnego został sformułowany na okoliczność nie uwzględnienia zarzutu powyżej wskazanego i podnosi, że w realiach kontrolowanej przez Sąd I instancji sprawy faktyczny front działki dla planowanej nań inwestycji znajduje się przy ul. [...] natomiast rzekomy front od ul. [...]został wskazany przez inwestora wyłącznie dla celów spełnienia wymogu wskazanego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. i uzyskania korzystnej dla niego decyzji o warunkach zabudowy. W myśl art. 61 u.p.z.p. "1. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy". Zgodnie z tezami orzecznictwa sadowego, które Sąd II instancji podziela "1. Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są przy tym faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna bowiem odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. 2. Brak jest podstaw do przyznania prymatu zabudowie znajdującej się bezpośrednio przy działce, na której ma powstać nowa zabudowa, gdyż należy odwołać się do całości obszaru objętego analizą. 3. Pojęcie "sąsiedztwa" nie należy rozumieć wyłącznie bezpośredniej styczności działki, na której ma powstać planowana inwestycja z działką sąsiednią, lecz przez pojęcie "działka sąsiednia" należy rozumieć nieruchomość znajdującą się w pewnym obszarze wokół działki inwestycyjnej, tworzącym urbanistyczną całość W tym przypadku chodzi zatem o sąsiedztwo urbanistyczne, którego nie sposób utożsamiać ze wspólną granicą" (tak: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 7 grudnia 2016 r. II SA/Sz 1221/16). Mając na uwadze przytoczony stan prawny i orzecznictwo i ustosunkowując się ponownie, przy okazji rozpatrywaniu zarzutu trzeciego, do kwestii podnoszonych przez skarżącą kasacyjnie, że kontrolowany Sąd I instancji w ogóle pominął okoliczności opisywane przez skarżącą w jej piśmie z dnia 9 kwietnia 2015 r. oraz dołączonym do niego wyciągu z projektu budowlanego inwestora, z którego wyraźnie wynika, że istniejąca zabudowa od strony ul. [...]została odgrodzona murem i trwałymi nasadzeniami od planowanej zabudowy mieszkaniowej od strony ul. [...], Sąd II instancji wskazuje, że decyzja warunkach zabudowy wypowiada się o zgodności z prawem przyszłych zamierzeń inwestora co do planowanego sposobu zagospodarowania terenu. W związku z tym kwestie podniesione przez skarżącą nie mają znaczenia. Treść kontrolowanej decyzji została ukształtowana przez konsekwentne przyjęcie, że front działki jest usytuowany od strony al. [...]i od tej strony jest też projektowane wejście i ruch pieszy. Komunikacja kołowa/samochodowa ma się odbywać od strony ul. [...], ale to nie oznacza z prawnego punktu widzenia, że od tej strony jest front działki. Z faktu, że od tej strony ul. [...] będzie się odbywała komunikacja samochodowa nie wynika, że ta część działki - wbrew woli inwestora i ustaleniom organu w przedmiocie zgodności jego wniosku tym zakresie z prawem - stanowi faktyczny front działki objętej zamierzeniem inwestycyjnym. Dopiero na dalszym etapie inwestycyjnym, który pozostaje poza zakresem kontroli Sądu II instancji w tej sprawie, jak to już było sygnalizowane, jest badana zgodność pozwolenia na budowę z decyzją o warunkach zabudowy. A zatem Sąd II instancji, nie podziela stanowiska, że konsekwencją błędnego przyjęcia, że front działki w zakresie ruchu pieszego może znajdować się od al. [...], jest przyjęcie, że planowana, a obecnie realizowana, zabudowa mieszkaniowa będzie usytuowana w drugiej linii zabudowy w stosunku do istniejącego na terenie inwestycji budynku szkoły, co następnie miało doprowadzić według skarżącej kasacyjnie, w sposób nieuprawniony do dalszych, błędnych ustaleń warunków zabudów w odniesieniu do zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej stanowiącej budynek skarżącej kasacyjnie, który z kolei nie ma w ogóle dostępu do ul. [...], ale ma dostęp do al. [...]. Sąd w tym miejscu zwraca uwagę, że w realiach kontrolowanej sprawy, mając na uwadze szerokość działki inwestycyjnej od strony ul. [...] - potencjalne, hipotetyczne wyznaczony obszar analizowany właśnie przy umownym założeniu, że front działki jest od strony ul. [...] - nie byłby mniejszy przy zachowaniu wymogów prawnych i ładu przestrzennego niż przyjęty w kontrolowanej sprawie i co najmniej pokrywałby się z obecnym, a zatem i tak by obejmował budynki skarżącej kasacyjnie. Stąd inwestor potencjalnie, hipotetycznie nie musiał "uciekać", z powodów o których w skardze kasacyjnej, od frontu działki od strony ul. [...]. Inwestor miał prawo do wskazania frontu działki od strony al. [...], co pociągnęło za sobą określone "decyzyjne" konsekwencje w zagospodarowaniu terenu, które w zakresie zarzutów skargi kasacyjnej są zgodne z prawem. Sąd zwraca uwagę, że sąsiedztwo, o którym jest mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 jest rozumiane szeroko w znaczeniu urbanistycznym a jednocześnie al. [...] łączy z ul. [...]. W konsekwencji tych ustaleń, Sąd nie podziela zarzutu, że takie jak w kontrolowanych decyzjach określenie frontu działki przez inwestora było zabiegiem celowym, dzięki któremu właśnie ustalając warunki zabudowy Prezydent Miasta S. mógł szukać podobnej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej od strony ul. [...]. Decyzje te nie posiadają atrybutów obejścia prawa, a w otoczeniu planowanej inwestycji znajduje się zabudowa o różnych funkcjach i gabarytach, przez co obszar analizowany został wyznaczony na odpowiednio dużym obszarze, uwzględniającym różnorodność zabudowy występującej w otoczeniu planowanej inwestycji.

Nie znajduje też uzasadnienia zarzut czwarty skargi kasacyjnej podnoszący naruszenie prawa materialnego, przez niewłaściwe zastosowanie § 3 rozporządzenia i przyjęcie, że w decyzji utrzymanej w mocy decyzją SKO, prawidłowo wyznaczono obszar analizowany oraz przeprowadzono analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, co ma ścisły związek z naruszeniami prawa materialnego opisanymi powyżej w pkt. 1-3. Zgodnie z treścią § 3 ww. rozporządzenia "1. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. 2. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów".

Argumentacja rozpatrywanego zarzutu opiera się na tezie, że skoro błędnie określono w sprawie front działki inwestycyjnej, to tym samym wadliwie wyznaczono analizowany obszar i wadliwie przeprowadzono analizę funkcji cech zabudowy. W przekonaniu Sądu II instancji, skoro prawidłowo został ustalony front przedmiotowej działki, co zostało poddane kontroli powyżej, to w konsekwencji zarzut oparty na założeniu przeciwnym nie jest uzasadniony.

Odnośnie piątego zarzutu naruszenia prawa materialnego, przez niewłaściwe zastosowanie art. 61 ust. 1 u.p.z.p. naruszające zasadę dobrego sąsiedztwa i przyjęcie, że decyzja organu I instancji utrzymana w mocy decyzją SKO mogła zostać wydana, albowiem spełnione zostały wszystkie przesłanki przewidziane w tym przepisie, warunkujące wydanie decyzji o warunkach zabudowy, w sytuacji gdy nie został spełniony co najmniej warunek wskazany w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., to Sąd stwierdza, że koresponduje on z zarzutami, co do których Sąd II instancji wypowiedział się, że są nieuzasadnione. W obszarze prawidłowo wyznaczonej analizy urbanistyczno-architektonicznej znajdują się obiekty budownictwa wielorodzinnego i nie są to wyłącznie obiektu należące do strony skarżącej kasacyjnie, zatem podnoszenie, że w sprawie nie został zapewniony wymóg art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest całkowicie nieuzasadniony i oderwany od realiów prawnych i faktycznych kontrolowanej sprawy.

Nie jest także uzasadniony zarzut szósty skargi kasacyjnej wskazujący naruszenie prawa materialnego, przez niewłaściwe zastosowanie art. 6 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 1 ust. 3 u.p.z.p. i błędne uznanie, iż decyzja organu I instancji utrzymana w mocy decyzją SKO nie pogorszy ogólnych warunków zamieszkania na sąsiednich terenach, chociażby przez ograniczenie światła słonecznego, czy zwiększenia się ruchu samochodów, hałasu i zanieczyszczeń, w sytuacji gdy szczegółowe warunki zabudowy, takie jak wskaźnik zabudowy ustalony na poziomie 42%, wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych ustalony na poziomie 9-10,5 m oraz geometria dachu, w szczególności wysokość kalenic ustalona na poziomie 14,5-18 m, wyraźnie wskazują, że wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich, nie będą dochowane. Odnośnie tych zarzutów Sąd II instancji stwierdza, że nie zostały uargumentowane chociażby obliczeniami, z których by wynikały inne ustalenia, ani nie określono na czym polega "wyraźne wskazanie", o którym jest mowa w rozpatrywanych zarzutach, a zatem zarzuty mają charakter blankietowy i nie poddają się kontroli. Kwesta nasłonecznienia, w zakresie ochrony interesów osób trzecich, jest zarazem zasadniczo badana i analizowana na etapie pozwolenia na budowę, gdyż stanowi materię przepisów Prawa budowlanego. W orzecznictwie sądów administracyjnych trafnie podnosi się, że " 1. Ustalenie warunków zabudowy jest etapem wstępnym realizacji inwestycji, służącym uzyskaniu odpowiedzi na pytanie, czy zamierzenie to może być w ogóle podjęte na danym obszarze jako zgodne z przepisami szczegółowymi, określającymi porządek urbanistyczny i sposób zagospodarowania terenu, w które nowa zabudowa ma się wkomponować. Ma ono więc charakter rozstrzygnięcia ogólnego, zakreślającego ramy, które dopiero muszą być doprecyzowane w dalszej fazie procesu inwestycyjnego, czyli w decyzji o pozwoleniu na budowę, zatwierdzającej konkretne parametry inwestycji podane w projekcie budowlanym, opracowanym zresztą z uwzględnieniem wymogów ustalonych w decyzji w sprawie warunków zabudowy. 2. Za niedopuszczalne na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy uznać należy zarzuty związane z takim kwestiami jak: ograniczenie dostępu do światła, zwiększenie hałasu i zanieczyszczeń oraz natężenia ruchu czy też naruszenie warunków gruntowych także obniżenie wartości sąsiednich nieruchomości i pogorszenie warunków życia. Zarzuty te zbadane być mogą dopiero na dalszym etapie procesu inwestycyjnego tj. w postępowaniu prowadzącym do wydania pozwolenia na budowę". (tak: Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 17 stycznia 2017 r., sygn. II OSK 1048/15).

Mając na uwadze powyższe ustalenia, Sąd II instancji działając na podstawie art. 184 p.p.s.a oddalił skargę kasacyjną.