Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2021/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2011-12-08 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Budownictwa
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 157 ust. 1
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Sobielarska (spr.) po rozpoznaniu w dniu 8 grudnia 2011 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi A. B. i G. B. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] sierpnia 2011 r., Nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] sierpnia 2011 r. nr [...] po rozpatrzeniu odwołania A. i G. B. od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] marca 2011 r. nr [...] orzekającej o ustaleniu odszkodowania na rzecz A. i G. B. w łącznej wysokości [...] zł, za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa w użytkowanie wieczyste P. [...] S.A. nieruchomości położonej w powiecie [...], gminie S., obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod budowę [...], w ciągu drogi gminnej, zlokalizowanego na terenie gminy S. w obrębie [...], a także o zobowiązaniu P. [...] S.A. do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym w/w decyzja stanie się ostateczna – utrzymał powyższą decyzję w mocy.

W uzasadnieniu organ przedstawił następująco stan faktyczny:

Nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położona w powiecie [...], gminie S., obręb [...], decyzją Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2009 r., nr [...], została przeznaczona pod inwestycję polegającej na budowie [...], w ciągu drogi gminnej, zlokalizowanego na terenie gminy S. w obrębie [...].

Pismem z dnia 29 czerwca 2009 r. P. [...] S.A. poinformowała Wojewodę [...], iż w ciągu dwóch miesięcy od dnia, kiedy decyzja lokalizacyjna stała się ostateczna nie doszło do porozumienia w sprawie wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość.

W związku z powyższym, Wojewoda [...] pismem z dnia 8 czerwca 2010 r., zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za grunt przejęty z mocy prawa przez Skarb Państwa.

Decyzją Nr [...] z dnia [...] marca 2011 r., nr [...], Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz Państwa A. i G. B. w łącznej wysokości [...] zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa w użytkowanie wieczyste P. [...] S.A. nieruchomości położonej w powiecie [...], gminie S., obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod [...], w ciągu drogi gminnej, zlokalizowanego na terenie gminy S. w obrębie [...], a także zobowiązał P. [...] S.A. do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym w/w decyzja stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Infrastruktury złożyli A. i G. B. podnosząc, iż wycena działki nr [...] jest rażąco niska, a ponadto działka ta wykorzystywana była na cele działalności gospodarczej w postaci prowadzonego tam przez dotychczasowych właścicieli targowiska. Skarżący wskazali, iż przejęcie na rzecz Skarbu Państwa znacznej części ich nieruchomości uniemożliwia dalsze wykonywanie tejże działalności.

Po rozpatrzeniu odwołania i zbadaniu akt sprawy, organ podniósł, że:

w myśl art. 9s ust. 3 ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (Dz. U. z 2007r. Nr 16, poz. 94 ze zm.) nieruchomości wydzielone liniami rozgraniczającymi teren, o których mowa w ust. 2, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej stała się ostateczna.

Zgodnie z art. 9y ust. 1 ustawy o transporcie kolejowym za nieruchomości oraz ograniczone prawa rzeczowe do nieruchomości, o których mowa w art. 9s ust. 3 i 3a oraz art. 9x ust. 4, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między P. S.A. a dotychczasowym właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługują ograniczone prawa rzeczowe do nieruchomości.

Natomiast art. 9y ust. 2 stanowi, że jeżeli w terminie 2 miesięcy od dnia, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej stała się ostateczna, nie dojdzie do uzgodnienia, o którym mowa w ust. 1, wysokość odszkodowania ustala wojewoda w drodze decyzji, w terminie 30 dni od dnia wszczęcia postępowania.

Stosownie do art. 9y ust. 3 ustawy o transporcie kolejowym wysokość odszkodowania, o którym mowa w ust. 1 i 2, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie do ust. 3 omawianego przepisu odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości.

Zgodnie z art. 134 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

W myśl art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Stosownie do art. 154 ust. 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego, przeznaczenie terenu ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Zgodnie z § 37 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy określaniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod linie kolejowe stosuje się odpowiednio przepisy § 36 ust. 1 i 2.

W myśl przepisu § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. zgodnie, z którym przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele. Natomiast § 36 ust. 2 powołanego rozporządzenia stanowi, iż w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów określa się w sposób następujący:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu i powierzchni z tym, że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %;

2) wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni z tym, że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %.

Przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. obliguje rzeczoznawcę przy szacowaniu wartości nieruchomości do brania w pierwszej kolejności pod uwagę cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne (w tym przypadku pod linie kolejowe), jeżeli tego rodzaju rynek na danym lub podobnym obszarze został wykreowany.

Natomiast jeżeli analiza badanego rynku wykaże brak transakcji nieruchomości nabywanych w celu realizacji inwestycji drogowych (w tym przypadku kolejowych), istnieje możliwość zastosowania przez rzeczoznawcę majątkowego § 36 ust. 2 pkt 1 przywoływanego rozporządzenia Rady Ministrów. Wymaga to jednakże zamieszczenia we wstępnych warunkach wyceny informacji o braku na badanym rynku transakcji nieruchomościami podobnymi nabywanymi pod budowę dróg publicznych (w tym przypadku linii kolejowych).

Dla potrzeb postępowania odszkodowawczego rzeczoznawca majątkowy M. J. w dniu [...] sierpnia 2010 r. sporządził operat szacunkowy określający wartość działki nr [...] na kwotę [...] zł.

W dniu 25 października 2010 r. odbyła się rozprawa administracyjna, na której G. B. zapoznał się z operatem szacunkowym i nie wyraził zgody na wysokość odszkodowania ustalonego w operacie szacunkowym. Podniósł, iż rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił faktu, iż dokonywał on ulepszeń drogi dojazdowej.

Rzeczoznawca majątkowy uwzględnił uwagi G. B. i sporządził w sprawie nowy operat szacunkowy.

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa w/w nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowi operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego M. J. w dniu [...] listopada 2010 r.

Biegły opisał szacowaną nieruchomość jako niezabudowaną. Najbliższe otoczenie przedmiotowej działki stanowią tereny niezabudowane, tereny leśne oraz pojedyncza zabudowa mieszkaniowa o niskiej atrakcyjności. Dojazd do nieruchomości urządzono drogą gruntową.

Rzeczoznawca majątkowy wyceniając grunt zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

Rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż w dniu wydania decyzji lokalizacyjnej przedmiotowa nieruchomość nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Natomiast zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego gminy S., zatwierdzonym uchwałą Nr [...] z dnia [...] września 2002 r., przedmiotowa działka położona była na terenach preferowanych pod zainwestowanie produkcyjno - usługowe.

Autor operatu szacunkowego stwierdził, iż dla potrzeb niniejszej wyceny dokonano analizy cen nieruchomości na terenie gminy S. i S. na tak określonym rynku nie odnotowano transakcji obrotu gruntami wykupionymi pod linie kolejowe. Dlatego też wartość przedmiotowej nieruchomości określono w oparciu o ceny jakie uzyskiwano za grunty budowlane w latach 2009-2010.

W wyniku przeprowadzonej analizy stwierdzono, że na badanym obszarze doszło do kilkunastu transakcji gruntami budowlanymi. Ceny analizowanych transakcji kształtowały się w granicach od [...] zł/m2 do [...] zł/m2, przy cenie średniej [...] zł/m2.

Autor operatu zauważył też, że ze względu na panującą na rynku stagnację dotyczącą również rynku obrotu nieruchomościami, nie aktualizowano cen z uwagi na trend czasowy.

Biegły wyjaśnił, iż w wyniku przeprowadzonej analizy zachowań uczestników transakcji gruntami niezabudowanymi na terenie rynku lokalnego największy wpływ na wartość nieruchomości mają następujące cechy: lokalizacja i położenie - 30%, sposób zagospodarowania -30%, wielkość i kształt - 20% oraz przeznaczenie gruntu - 20%. Dokonano również charakterystyki przyjętych cech rynkowych.

Do ostatecznej analizy porównawczej rzeczoznawca majątkowy przyjął zbiór 23 transakcji nieruchomościami najbardziej podobnymi do wycenianej działki.

Ostatecznie biegły wartość przedmiotowej nieruchomości określił wraz z nasadzeniami i naniesieniami w postaci drogi żwirowej w łącznej wysokości [...] zł i w takiej też wysokości Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie.

W niniejszej sprawie analiza sporządzonego operatu szacunkowego z dnia [...] listopada 2010 r. wykazała, iż został on sporządzony prawidłowo, a zatem Wojewoda [...] prawidłowo ustalił wysokość odszkodowania za w/w nieruchomość.

W ocenie organu odwoławczego na uwzględnienie nie zasługują zatem zarzuty postawione w odwołaniu dotyczące zbyt niskiej wyceny działki nr [...].

Odnosząc się zaś do zarzutu skarżących dotyczącego utraty wartości pozostałej części nieruchomości należy wskazać, iż obowiązujące przepisy przewidują ustalenie w drodze decyzji odszkodowania odpowiadającego wartości nabytego prawa własności lub użytkowania wieczystego. Ustawa z dnia 28 marca 2003r. o transporcie kolejowym wyraźnie wskazuje, iż odszkodowanie należy się za nieruchomość rozumianą jako grunt wraz z jego częściami składowymi. Zważyć bowiem należy, iż odszkodowanie ustala się wg wartości nieruchomości, a nie szkody, jaką poniesie skarżący wskutek utraty tej nieruchomości. Ustawa o gospodarce nieruchomościami odnosi się do wartości nieruchomości, a nie do szkód, jakie poniosą ewentualnie dotychczasowi właściciele nieruchomości, Tym samym ewentualne obniżenie wartości pozostałej części nieruchomości, na którą powołują się skarżący, nie mogła być objęta ani operatem szacunkowym, ani decyzją odszkodowawczą. Ewentualne roszczenia w tym zakresie mogą być dochodzone jedynie na drodze cywilnoprawnej.

Zgodnie z art. 9t ust. 2 ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym jeżeli w przypadku, o którym mowa w art. 9s ust. 3, została przejęta część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, P. S.A. nabywają w drodze umowy, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa tę część nieruchomości. Jest to jednak roszczenie cywilne i nie może być dochodzone w trybie postępowania administracyjnego.

Na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] sierpnia 2011 r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyli A. i G. B. zarzucając jej:

- naruszenie art. 2, art. 7, art. 21, art. 30, art.64, art.77, ust.1, art. 83 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej w zw. z art. 9y ust. 3 ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (Dz. U. z 2007 r., Nr 16, poz. 94 z późn. zm.) poprzez naruszenie ukonstytuowanych w państwie polskim zasad państwa prawa urzeczywistniającego sprawiedliwość społeczną, poszanowania godności człowieka, bezpośredniego stosowania konstytucji, zaufania obywatela wobec państwa oraz prawa do własności odzwierciedlające się w niewłaściwym przyjęciu, iż przyznana na rzecz A. i G. B. kwota w wysokości [...] złotych odpowiada słusznemu odszkodowaniu, jakie winni otrzymać w/w;

- rażącą obrazę przepisów art. 9y ust. 3 ustawy o transporcie kolejowym w zw. z art. 9a, art. 112, art. 113, art. 119, art. 121, art. 123, art. 128, art. 129, art. 130 i art. 132 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) poprzez ich błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, że wartość wywłaszczanej nieruchomości zamyka się kwotą [...] złotych, gdy w rzeczywistości wartość wywłaszczanej nieruchomości winna zostać ustalona na wyższym poziomie przy uwzględnieniu komercyjnego, gospodarczego i - z uwagi na sposób jej wykorzystywania - indywidualnego charakteru tejże nieruchomości, co zostało pominięte przez organy obu instancji;

-naruszenie art. 7, art. 8, art. 9, art. 77 i 80 k.p.a. poprzez błędną ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego i w następstwie niewłaściwe, rażąco niskie, określenie kwoty przysługującego skarżącym odszkodowania za przejętą na własność Skarbu Państwa nieruchomość;

- naruszenie art. 107 § 3 kpa poprzez niedostateczne wyjaśnienie podstawy faktycznej rozstrzygnięcia przez organy obu instancji;

- naruszenie art. 10 kpa poprzez niezapełnienie stronie czynnego udziału na każdym etapie postępowania, w szczególności pozbawienie strony możliwości wypowiedzenia się przed wydaniem decyzji organu odwoławczego, co do zebranych dowodów i materiałów w sprawie oraz zgłoszonych zadań, co miało istotny wpływ na wynik postępowania, ponieważ skarżący miałby możliwość odniesienia się do wadliwej analizy dokonanej w operacie szacunkowym i wnieśli o jej uchylenie oraz o uchylenie decyzji pierwszoinstancyjnej.

W obszernym uzasadnieniu podniesiono między innymi, że z akt o fundamentalnym i najwyższym znaczeniu w hierarchii aktów prawnych, jakim jest Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej, ukonstytuował w art. 2 zasadę demokratycznego państwa prawnego poza zobligowaniem państwa do zabezpieczenia wpływu obywateli na władzę państwową i ich udziału w podejmowaniu decyzji państwowych można wyprowadzić zasady sprawiedliwości społecznej, które obligują organy władzy ustawodawczej do stanowienia społecznie sprawiedliwych aktów normatywnych, zaś organy władzy stosujące prawo do podejmowania sprawiedliwych społecznie, indywidualnych rozstrzygnięć. Elementem demokratycznego państwa prawnego jest również oparcie systemu źródeł prawa na zasadzie hierarchicznej budowy, w której to Konstytucja ma charakter nadrzędny i może być stosowana bezpośrednio, zaś pozostałe akty prawne winny być z nią zgodne. Organy władzy publicznej winny działać na podstawie i w granicach prawa, co winno mieć odzwierciedlenie w wydawanych aktach indywidualnych kierowanych do podmiotów będących stronami postępowania. Podkreślić przy tym należy, iż przede wszystkim, w myśl art. 21 Konstytucji państwo winno chronić własność i prawo dziedziczenia, zaś wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. W myśl regulacji ustawy zasadniczej to własność podlega szczególnej ochronie prawnej, równej dla wszystkich i może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie w jakim istota prawa własności nie zostanie naruszona.

Wywłaszczona nieruchomość miała dla skarżących duże znaczenie gospodarcze i stanowiła ich źródło utrzymania, gdyż prowadzili tam targowisko.

Zgodnie z art. 21 ust. 2 Konstytucji RP wywłaszczenie dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za odszkodowaniem. Słusznym odszkodowaniem jest zaś odszkodowanie odpowiadające rynkowej wartości wywłaszczonej działki (por. P. Wieczorek, Komentarz do konstytucji RP, Warszawa 200, s.35).

Natomiast zdaniem skarżących w przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny pominął istotną cechę przedmiotowej nieruchomości jaką był jej unikalny i niepowtarzalny charakter, stanowiła ona bowiem miejsce prowadzenia działalności zarobkowej przez A. i G. B. w postaci targowiska. Targowisko to prowadzone przez szereg lat stało się znane ze swej lokalizacji wśród lokalnej ludności i cieszyło się dużą popularnością zarówno wśród sprzedawców jak i kupujących. Targowisko cieszyło się renomą i miało stałą klientelę trudną do odtworzenia na innym miejscu. Pozbawienie A. i G. B. części należących do nich gruntów pozbawiło ich w sposób definitywny możliwości prowadzenia na tym terenie dotychczasowej działalności, a rzeczoznawca nie uwzględnił tej indywidualnej cechy w swojej wycenie, a organy obu instancji dokonały wadliwej oceny zebranego materiału dowodowego.

Pominięcie komercyjnej cechy przy wycenie przedmiotowej nieruchomości, a tym samym przy ustalaniu należnego stronie odszkodowania spowodowało, iż decyzje organów obu instancji obarczone zostały wadą rażącego naruszenia wskazanych powyżej regulacji prawnych i jako takie winny zostać wyeliminowane z obrotu prawnego.

Wątpliwości skarżących budzi też sama metoda wyceny zastosowania w niniejszej sprawie, która jest metodą mniej dokładną i przyjmowaną w sytuacji, gdy dwie wcześniej wymienione w rozporządzeniu metody nie dają się zastosować. Organ pierwszej instancji w żaden sposób nie odniósł się do zastosowanej metody, zaś w ocenie skarżących metoda ta, nawet przy przyjęciu współczynników korygujących, daje zbyt duży margines błędu, aby można było twierdzić, iż odszkodowanie zostało ustalone w sposób niebudzący wątpliwości.

Skarżący podnieśli, że przed wydaniem decyzji organu drugiej instancji nie zostali poinformowani o możliwości zapoznania się z materiałem sprawy, wypowiedzenia się, co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań, czym naruszono jej gwarancje procesowe czynnego udziału w każdym stadium postępowania.

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał swoje stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne wykonują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Ponadto sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi –Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skarga jest niezasadna, bowiem zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji nie naruszają prawa.

W rozpoznawanej sprawie organy administracji publicznej obu instancji ustalając odszkodowanie za nieruchomość położoną w powiecie [...], gminie S., obręb [...] oznaczoną jako działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni [...] ha przeznaczoną pod budowę [...] w ciągu drogi gminnej uznały, ze sporządzone w dniu [...].08.2010 r. i w dniu [...].11.2010 r. operaty szacunkowe będące podstawą ustalenia odszkodowania są prawidłowe i nie budzą zastrzeżeń pod względem merytorycznym i formalnym.

W ocenie Sądu stanowisko organów jest prawidłowe.

Postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania toczyło się w trybie art. 9s ust. 3 ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (Dz. U. z 2007 r., Nr 16, poz. 94 ze zm.), z którego wynika, że nieruchomości wydzielone liniami rozgraniczającymi o których mowa w ust. 2 powyższego art. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej stała się ostateczna.

Zgodnie z art. 9y ustawy o transporcie kolejowym za nieruchomości oraz ograniczone prawa rzeczowe do nieruchomości, o których mowa w art. 9s ust. 3 i 3a oraz art. 9x ust. 4, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między P. S.A., a dotychczasowym właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą której przysługują ograniczone prawa rzeczowe do nieruchomości.

Natomiast art. 9y ust. 2 stanowi, że jeżeli w terminie 2 miesięcy od dnia, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej stała się ostateczna, nie dojdzie do uzgodnienia o którym mowa w ust. 1, wysokość odszkodowania ustala wojewoda w drodze decyzji, w terminie 30 dni od dnia wszczęcia postępowania.

Stosownie do art. 9y ust. 3 ustawy o transporcie kolejowym wysokość odszkodowania, o którym mowa w ust. 1 i 2 ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie do ust. 3 omawianego przepisu odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy M. J. sporządzając operat szacunkowy w dniu [...] sierpnia 2010 r. określił wartość działki nr [...] na kwotę [...] zł. Jednak po rozprawie administracyjnej, która odbyła się 23.10.2010 r. i zgłoszone na jej uwagi do operatu przez skarżących dotyczące nakładów na ulepszenie drogi dojazdowej uwzględnił je i w nowym operacie z dnia [...].11.2010 r. określił wartość powyższej działki na kwotę [...] zł.

W ocenie sądu przedmiotowy operat szacunkowy, będący podstawą ustalenia odszkodowania, sporządzony został prawidłowo według zasad określonych w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz zgodnie z przepisami rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.

Ponieważ na terenie Gminy S. i Gminy S. nie odnotowano transakcji obrotu gruntami wykupionymi pod linie kolejowe, dlatego też prawidłowo zdaniem Sądu wartość przedmiotowej nieruchomości określono w oparciu o ceny gruntów budowlanych w latach 2009 – 2010, dlatego zarzut zbyt niskiej wyceny przedmiotowej działki Sąd uznał za nieuzasadniony. Sąd podzielił także stanowisko organu, że odszkodowanie na podstawie powyższych przepisów ustala się wyłącznie według wartości nieruchomości, a nie szkody jaką ewentualnie poniosą skarżący z powodu obniżenia wartości pozostałej części nieruchomości. Należy zgodzić się z organem, że ewentualne roszczenia w tym zakresie mogą być dochodzone przez skarżących jedynie na drodze cywilnoprawnej.

Zauważyć jednocześnie należy, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. W orzecznictwie sądowo-administracyjnym podkreśla się, że operat szacunkowy jak każdy dowód w sprawie podlega ocenie organu orzekającego. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest jednakże możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Również kontrola sądu administracyjnego nie obejmuje weryfikacji widomości rzeczoznawcy majątkowego jakie składają się na sporządzony w danej sprawie operat szacunkowy. Zarówno organy administracji publicznej jak i sąd administracyjny, mogą jedynie dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on sporządzony zgodnie z zasadami określonymi w powołanych wyżej aktach prawnych, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona.

W świetle powyższego uznać trzeba, że podnoszone w skardze zarzuty dotyczące ustalenia za niskiego odszkodowania za przejętą nieruchomość, które zdaniem skarżących jest rażąco niskie, są bezpodstawne. Odnoszą się one bowiem do tych elementów operatu szacunkowego, które wymagają wiadomości specjalnych co do szacowania nieruchomości, niepodlegających ocenie organów administracji publicznej w trybie art. 80 kpa, jak również ocenie sądu administracyjnego.

Dodatkowo należy podnieść, że jeżeli skarżący uważali, iż operat szacunkowy będący podstawą do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie jest nieprawidłowy, to w toku postępowania administracyjnego mieli możliwość przedstawienia operatu szacunkowego sporządzonego na ich zlecenie, który podważałby przydatność operatu sporządzonego na zlecenie organu jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzekania. Skarżący mogli również wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu, stosownie do treści art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jak wynika z analizy akt sprawy skarżący z możliwości tych nie skorzystali.

Zdaniem Sądu organy orzekające w sprawie słusznie uznały, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy jest zgodny z prawem i mógł stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania.

Organy w sposób prawidłowy ustaliły też stan faktyczny i prawny oraz w sposób właściwy i logiczny uzasadniły swoje stanowisko, dlatego też brak jest zdaniem Sądu podstaw do uchylenia wydanych przez nie decyzji (zaskarżonej i pierwszoinstancyjnej).

Mając na uwadze powyższe, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł jak w sentencji.