Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 172/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2015-05-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grażyna Radzicka (spr.) Sędziowie WSA Ewa Kręcichwost-Durchowska WSA Izabela Paluszyńska Protokolant st. sekr. sąd. Monika Zaporowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 maja 2015 r. sprawy ze skargi M.S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję w części w jakiej utrzymujące w mocy pkt 1 decyzji Burmistrza Gminy M. z dnia [...] r. nr [...] oraz uchyla pkt 1 decyzji Burmistrza Gminy M. z dnia [...] r. nr [...]; 2. przyznaje adwokatowi K.G. od Skarbu Państwa (Prezesa Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu) wynagrodzenie w kwocie 5589 zł (pięć tysięcy pięćset osiemdziesiąt dziewięć złotych) podwyższone o kwotę 1285 zł (tysiąc dwieście osiemdziesiąt pięć złotych) stanowiącą podatek od towarów i usług – łącznie 6874 zł (sześć tysięcy osiemset siedemdziesiąt cztery złote) tytułem zwrotu kosztów nieopłaconej pomocy prawnej.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] grudnia 2009 r. nr [...]Burmistrz Gminy M. na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm., dalej u.p.z.p.), § 50 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego), art. 7, art. 156 ust 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 261, poz. 2603 ze zm., dalej u.g.n.) ustalił M.S. opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, położonej w B., stanowiącej działkę o nr ewid. [...], objętej księgą wieczystą KW [...] Sądu Rejonowego w Ś., na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zobowiązał wpłacić ustaloną opłatę w terminie 30 dni od dnia otrzymania niniejszej decyzji, z zastrzeżeniem naliczania odsetek w przypadku uchybienia terminu.

W uzasadnieniu decyzji wskazano, że w dniu [...] września 2002 r. Rada Miejska w M. podjęła uchwałę nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów zabudowy mieszkaniowej we wsi B., obejmującego m. in. działkę o nr ewid. [...], obręb B. (dalej Plan). Działka ta według ustaleń Planu przeznaczona była w części pod tereny zabudowy mieszkaniowej niskiej intensywności (MN) i w części pod tereny komunikacji (KD1). Aktem notarialnym z dnia [...] lipca 2005 r. zawarta została pomiędzy M.S a A.Ł. warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości, w tym m. in. działki o nr ewid. [...]. Strony uzgodniły cenę za przedmiotową nieruchomość na kwotę [...] zł. Aktem notarialnym z dnia [...] listopada 2005 r. nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości. Decyzją z dnia [...] sierpnia 2006 r. nr [...] Burmistrz Gminy M. ustalił opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości o nr ewid. [...], obręb B., o powierzchni [...] ha w wysokości [...] zł na skutek uchwalenia Planu. Od powyższej decyzji zainteresowana wniosła odwołanie. Decyzją z dnia [...] października 2006 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. (dalej SKO bądź Kolegium) utrzymało zaskarżona decyzję w mocy. Następnie SKO poinformowało, że na decyzję z [...] października 2006 r. złożono skargę i po jej rozpatrzeniu SKO decyzją z dnia [...] grudnia 2006 r. uchyliło własną decyzję z [...] października 2006 r. oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Gminy M. z dnia [...] sierpnia 2006 r. Powodem uchylenia było przedłożenie przez skarżącą operatu szacunkowego dotyczącego przedmiotowej nieruchomości, której wartość przed i po zmianie Planu różni się od operatu sporządzonego na zlecenie Burmistrza. Ta okoliczność stanowiła podstawę do weryfikacji sporządzonej wyceny i tym samym ponownego ustalenia wartości tej nieruchomości i wysokości opłaty.

Organ I instancji dysponując dwoma operatami, znacznie się od siebie różniącymi zwrócił się do zawodowej organizacji rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonych operatów w trybie art. 157 u. g. n. Pismem z dnia [...] stycznia 2008 r. Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych Województwa [...] przedłożyło organowi I instancji opinie poprawności dwóch operatów szacunkowych dotyczących określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej o nr. ewid. [...] dla potrzeb naliczenia opłaty planistycznej sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego E.S. i F.H..

Decyzją z dnia [...] grudnia 2009r., nr [...] Burmistrz Gminy M. ustalił opłatę w wysokości [...]zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia Planu oraz zobowiązał skarżącą do jej uiszczenia w terminie 30 dni od dnia otrzymania decyzji z zastrzeżeniem odsetek w przypadku uchybienia terminu płatności.

W uzasadnieniu decyzji organ podniósł, iż z przedłożonych opinii wynika, że operat szacunkowy sporządzony przez E.S. został wykonany przy zachowaniu obowiązujących uregulowań prawnych i zasad właściwych dla zastosowanych metod wyceny, z pewnymi nieścisłościami, mniemającymi zasadniczego wpływu na uzyskany rezultat określenia wartości nieruchomości (wynik końcowy wyceny) z zastrzeżeniem jednak konieczności wprowadzenia korekty uwzględniającej wpływ oddziaływania na wartość nieruchomości istnienia linii elektroenergetycznej 15 kW i jej strefy oddziaływania, po czym będzie on mógł być wykorzystany w celu dla jakiego został sporządzony. Operat szacunkowy sporządzony natomiast przez F.H. został wykonany bez zachowania obowiązujących uregulowań prawnych i zasad właściwych dla zastosowanych metod wyceny. Operat ten zawiera błędy merytoryczne i uchybienia w procedurach szacowania, wpływających na uzyskany rezultat określenia wartości nieruchomości (wynik końcowy wyceny), co powoduje, że nie może być wykorzystany w celu, dla jakiego został sporządzony. Dalej organ wskazał, że w akcie notarialnym z dnia [...] lipca 2005 r. wystąpiła pewna niezgodność informacji z zobowiązującym na dzień zawarcia tego aktu stanem prawnym. Na dzień zawarcia przedmiotowego aktu obowiązywał powołany wyżej Plan i dotychczasowy właściciel posiadał wiedzę na temat tego Planu, ponieważ w piśmie z dnia [...] czerwca 2008 r. oświadczył, że finansował koszty sporządzenia tego Planu. Tak, więc działka o nr [...] została sprzedana jako grunt rolny, pomimo, że posiadała w uchwalonym Planie inne przeznaczenie (tereny zabudowy mieszkaniowej niskiej intensywności: MN oraz tereny komunikacji: KD1). Jak wynika z przedmiotowego aktu ww. nieruchomość obciążona była hipoteką w wysokości [...] + [...] tj. [...] zł. Wielkość hipoteki nie może przekroczyć wartości nieruchomości, na której została ustanowiona. Organ I instancji nie posiada informacji, jaki procent wartości przedmiotowej nieruchomości stanowiła ustanowiona na niej hipoteka. Jednocześnie strony ustaliły, w przywołanym akcie notarialnym, cenę za przedmiotową nieruchomość w wysokości [...] zł. Stąd tez realna cena sprzedaży przedmiotowej działki wynosiła [...] zł + [...] zł tj. [...] zł. Ze sporządzonego przez W.B. w lipcu 2009 r. na zlecenie Burmistrza operatu szacunkowego wynika, że wartość nieruchomości wzrosła. Rzeczoznawca majątkowy sporządzając na potrzeby niniejszej wyceny operat szacunkowy zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Przy tej metodzie do porównań przyjmuje się z rynku właściwego, ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość przedmiotowej działki została określona w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Innymi słowy wartość przedmiotowej działki nie jest i nie może być ustalona na podstawie ceny sprzedaży tylko i wyłącznie tej nieruchomości, ale analizy odpowiednio skorygowanej ceny średniej nieruchomości podobnych. Sporządzony operat szacunkowy jest zgodny z § 50 ust. 1 i 2 oraz § 56 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, ponieważ określa oszacowaną wartość przedmiotowej działki przed i po zmianie Planu, przy czym przyjmuje stan nieruchomości z dnia wejścia w życie zmiany Planu. Wzrost wartości nieruchomości wyniósł [...] zł, co przy zastosowaniu 30% stawki służącej naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości daje kwotę [...] zł. Oszacowany w tym operacie wzrost wartości nieruchomości jest mniejszy niż w operacie sporządzonym przez E.S., ale nadal większy niż w wadliwym operacie sporządzonym przez F.H.. Różnica wynika z uwzględnienia wytycznych Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych. Decyzją Burmistrza nr [...] z dnia [...] lipca 2009 r. zatwierdzono podział m.in. działki o nr ewid. [...] na działki o nr ewid. [...] do [...]. Przedmiotowa decyzja stała się ostateczna dnia [...] sierpnia 2009 r. Jednakże, zbyciu jako przesłance do naliczenia opłaty planistycznej podlegała cała działka o nr ewid. [...].

Odwołanie od decyzji Burmistrza Gminy M. złożyła M.S..

Decyzją z dnia [...] czerwca 2012 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. na podstawie art. 127 § 2, art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 11 u.p.z.p., art. 4 pkt 16, art. 154 ust. 1 u.g.n., § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

Organ odwoławczy podzielił ustalenia organu I instancji i nie podzielił zarzutów odwołującej, która kwestionowała prawidłowość operatu będącego podstawą opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

W skardze na powyższą decyzję skarżąca podniosła, że rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił obciążenia działki hipoteką, co automatycznie obniża jej wartość w stosunku do analogicznych działek nią nie obciążonych. Nie uwzględnił również ceny sprzedaży działki, cena ta nie była zakwestionowana przez urząd skarbowy ani faktu, że ustalenie Planu nastąpiło między innymi na koszt skarżącej. Ponadto przez przedmiotową działkę przechodzi linia wysokiego napięcia, co czyni jej części nie zdatną do zabudowy, a przeniesienie tej linii może nastąpić jedynie na koszt właściciela działki wynoszący około [...] zł.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wyrokiem z 31 stycznia 2013 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznani stwierdził nieważność decyzji Kolegium w części utrzymującej w mocy pkt 2 decyzji organu I instancji oraz nieważność pkt 2 decyzji Burmistrza Gminy M. a w pozostałym zakresie oddalił skargę. W uzasadnieniu Sąd I instancji wskazał, że częściowe uwzględnienie skargi ma miejsce z innych powodów, niż podniesione przez stronę skarżącą. Organ administracji publicznej może ustalić w decyzji termin wykonania określonego obowiązku wyłącznie wówczas, gdy przewidują to przepisy ustaw. Podobnie, aby organ mógł w decyzji zawrzeć postanowienia o obowiązku ustalenia odsetek ustawowych taką możliwość musi również dopuszczać określony przepis ustawy. W ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jedynie art. 37 ust. 9 stanowi o terminie wykonania obowiązku i odsetkach przysługujących właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości w przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub w wykupie nieruchomości. Skoro przepisy ustawy nie przewidują uprawnienia organu do określenia terminu wykonania obowiązku i zastrzeżenia zapłaty odsetek ustawowych, to w tym zakresie, decyzja organu I instancji została wydana bez podstawy prawnej, a więc z rażącym naruszeniem prawa, o jakim mowa w art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. Decyzja organu odwoławczego, utrzymująca w tej części decyzję organu I instancji w mocy, jest dotknięta również wadą nieważności. Z tych względów Sąd I instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 2 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm., dalej p.p.s.a.) orzekł jak w pkt 1 i 2 wyroku.

Natomiast oceniając zaskarżoną decyzję w pozostałym zakresie Sąd I instancji stwierdził, że nie narusza ona prawa, co uzasadnia oddalenie skargi na podstawie art. 151 p.p.s.a., o czym orzeczono jak w pkt 3 wyroku.

W skardze kasacyjnej pełnomocnik skarżącej zaskarżył wyroku Sądu I instancji w zakresie, w jakim oddalono skargę na decyzję SKO z [...] czerwca 2012 r., wnosząc o jego uchylenie w zaskarżonym zakresie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz o zasądzenie na rzecz skarżącej kosztów postępowania kasacyjnego. Na podstawie art. 174 pkt 2 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm., dalej p.p.s.a.) Sądowi I instancji zarzucono naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy:

1. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w związku z art. 7, 77 § 1 i 107 § 3 k.p.a. poprzez nieustalenie, że:

- zarówno organ jak i rzeczoznawca majątkowy nie zażądali historycznego wyciągu z księgi wieczystej, który zawiera pełną historię wpisów, celem ustalenia, czy nieruchomość na dzień sprzedaży była obciążona hipoteką;

- zgodnie z wytycznymi Zespołu Opiniującego przy Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych rzeczoznawca powinien przyjąć w operacie korektę uwzględniającą wpływ na wartość działki istniejącej linii 15 KW i jej strefy oddziaływania;

- organ administracji nie przesłuchał kupującego lub notariusza na okoliczność, czy nieruchomość w dacie zbycia była obciążona hipoteką;

- organ administracji nie przesłuchał skarżącej i nie zażądał dowodów na okoliczność złego stanu jej zdrowia powodującego pilną potrzebę sprzedaży nieruchomości;

- organ administracji nie przekazał rzeczoznawcy, że zgodnie z wytycznymi Zespołu Opiniującego powinien, ocenić czy w operacie konieczne jest wprowadzenie korekty uwzględniającej wpływ istniejącej linii elektroenergetycznej na wartość działki;

- organ administracji nie przekazał rzeczoznawcy, że przy sporządzeniu operatu winien ocenić, czy na wysokość ceny nieruchomości ma wpływ konieczność jej pilnej sprzedaży ze względu na stan zdrowia i chorobę;

2. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w związku z art. 80 k.p.a. poprzez nieustalenie, że organ administracji przy ocenie zebranych dowodów przekroczył granice swobodnej oceny dowodów, albowiem nie uwzględnił faktu, że na cenę sprzedaży miała wpływ choroba i pilna potrzeba uzyskania środków na leczenie, Agencja Nieruchomości Rolnych nie wykonała prawa pierwokupu, urząd skarbowy nie wszczął postępowania z uwagi na zaniżenie podstawy opodatkowania;

3. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w związku z art. 107 § 3 k.p.a. poprzez nieustalenie, że zaskarżone decyzje nie zawierają w uzasadnieniu faktycznym powodów, dla których organ odmówił wiarygodności aktowi notarialnemu, z którego wynikało obciążenie działki hipoteką.

W wyniku rozpoznania skargi kasacyjnej Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 29 stycznia 2015 r. sygn. II OSK 1572/13 – uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Poznaniu do ponownego rozpoznania.

W uzasadnieniu wyroku NSA podkreślił, że w skardze kasacyjnej powołano podstawę określoną w art. 174 pkt 2 p.p.s.a. zarzucając naruszenie prawa procesowego, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Zarzut ten dotyczy przepisów regulujących prowadzenie przez organy administracji postępowania wyjaśniającego i przeprowadzanie dowodów, jest uzasadniony w części odnoszącej się do kwestii obciążenia nieruchomości hipoteką. Kwestia ta była przez Skarżącą podnoszona w toku postępowania administracyjnego i w skardze do Sądu I instancji. Nie ulega wątpliwości, że operat szacunkowy, na jakim oparto rozstrzygnięcie w sprawie nie uwzględnia obciążenia nieruchomości hipoteką, albowiem dokonane badanie księgi wieczystej w dniu [...] czerwca 2009 r. takiego prawa rzeczowego nie ujawniło. Organy administracji, oceniając operat jako dowód w sprawie uznały go za miarodajny i poprawny. Sąd I instancji ocenę taką zaakceptował. W uzasadnieniu wyroku stwierdził, że zarzut pominięcia w operacie hipoteki nie znajduje poparcia w materiale sprawy, skoro nieruchomości nie była obciążona hipoteką, rzeczoznawca prawidłowo jej nie uwzględnił. W konsekwencji NSA stwierdził, że ewentualny wpływ hipoteki na wartość nieruchomości nie był w ogóle analizowany, ani przez rzeczoznawcę, ani przez organy oceniające operat, ani też przez Sąd I instancji.

Tymczasem przepis § 38 rozporządzenia w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego stanowi, że przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę wartości. Uwzględnienie to nie jest zatem automatyczne, wymaga rozważenia wpływu danego prawa na wartość. Prawo rzeczowe, w tym hipoteka, może nie mieć wpływu na wartość ustalaną dla konkretnego celu, winno to jednak być przez rzeczoznawcę odnotowane, a przez organy ocenione. Zgodnie z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości spowodowanej uchwaleniem planu ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości, co w sprawie miało miejsce [...] listopada 2005 r. W akcie notarialnym sprzedaży ujawniono fakt obciążenia nieruchomości hipoteką. W tym stanie faktycznym określenie wartości, zgodnie z § 38 ust. 1 rozporządzenia, wymagało odniesienia się do wpływu tego prawa na wartość. Jak wyżej wskazano, regulacja § 38 ust. 1 rozporządzenia nie daje podstaw do twierdzenia, że każdorazowo istniejące prawo rzeczowe ma wpływ na ustalaną wartość, nie mniej jednak przesłanka negatywna uwzględnienia tego prawa przy wycenie wina być rozważona. Natomiast w sprawie przyjęto, wbrew stanowi faktycznemu, że prawo rzeczowe nieruchomości wycenianej nie obciąża, takie też stanowisko zaakceptował Sąd I instancji. Jest to sytuacja jakościowo inna, niż stwierdzenie, że prawo takie nie ma wpływu na wartość obciążonej nieruchomości. Z tych względów NSA uznał za uzsadniony zarzut naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w związku z art. 7 i 77 k.p.a., albowiem istotna okoliczność została w postępowaniu pominięta i przez organy nie oceniona, kontrfaktycznie uznana za nie istniejącą, a Sąd I instancji także nie ocenił tego naruszenia w kontekście kryteriów wskazanych w art. 145 § 1 kt 1 lit. c p.p.s.a.

Nie podlegały natomiast uwzględnieniu w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego pozostałe zarzuty podniesione w skardze kasacyjnej. Operat uwzględnia zarówno fakt ograniczeń w zagospodarowaniu wynikający z przebiegającej sieci energetycznej (zgodnie ze stanem faktycznym i zaleceniami Zespołu Opiniującego przy Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych), która jest w operacie opisana, jak i uwzględnia to ograniczenie przy wycenie poprzez wyliczenie i zastosowanie współczynnika korygującego. Jest to praktyka zgodna z kryteriami przewidzianymi zarówno w ustawie o gospodarce nieruchomościami, jak i w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Nie jest zatem zasadne twierdzenie, że uwzględnienie ograniczeń wynikających z istniejącej linii powinno polegać na określeniu, jak duża jest sfera oddziaływania linii i w rezultacie, w jakim zakresie nieruchomość nie może być wykorzystana zgodnie z planem. Przepis art.153 ust. 1 u.g.n. dotyczący szacowania z zastosowaniem podejścia porównawczego oraz przepis § 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia w sprawie szacowania nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego stanowią, że przy podejściu porównawczym metodzie korygowania ceny średniej, korekty tej dokonuje się przez zastosowanie współczynników korygujących, uwzględniających różnice w nieruchomościach. Nie wyłącza się zatem z obszaru szacowanego powierzchni nie nadającej się do wykorzystania zgodnie z planem, ale koryguje się cenę średnią poprzez zastosowanie współczynników. Taką praktykę przyjęto w operacie, wyliczając zarówno wagę takiej cechy jak dodatkowe ograniczenia (10%), jak i wartość współczynnika dla nieruchomości pozbawionych dodatkowych ograniczeń (0,161) i dla nieruchomości z takimi ograniczeniami (0,053), w stosunku do nieruchomości wycenianej przyjęto ten współczynnik na poziomie 0,053 (tabela 10 w operacie). Zdaniem NSA nie był także zasadny zarzut odnoszący się do pominięcia w ocenie materiału dowodowego i w poczynionych ustaleniach faktycznych okoliczności związanych z przyczynami zbycia działki. Dla szacowania nieruchomości na potrzeby ewentualnego ustalenia opłaty planistycznej, cena uzyskana za wycenianą nieruchomość nie ma żadnego znaczenia i nie jest istotna z punku widzenia sporządzania operatu. Znaczenie mają jedynie ceny uzyskane za nieruchomości podobne, służące do obliczenia wartości. Takie czynniki, jak przymusowa sytuacja życiowa, zdrowotna i finansowa osoby zbywającej nieruchomość, jakkolwiek może mieć wpływ na cenę uzyskaną za działkę, nie mają znaczenia i wpływu na jej wartość, czym innym jest cena otrzymana w wyniku transakcji, a czym innym wartość rynkowa sprzedanej nieruchomości, która jest ustalana przy przyjęciu założenia, że strony m.in. nie działały w sytuacji przymusowej (art. 151 ust. 1 pkt 1 u.g.n.).

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Na wstępie należy podkreślić, że przy ponownym rozpoznaniu sprawy Wojewódzki Sąd Administracyjny związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny z mocy art. 190 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. Dz.U. z 2012 poz. 270 ze zm.) dalej P.p.s.a., jak również "granice sprawy" podlegają zawężeniu do granic w jakich rozpoznawał skargę kasacyjną Naczelny Sąd Administracyjny i wydał orzeczenie na podstawie art. 185 § 1 P.p.s.a. Toteż nie ma podstaw prawnych do kwestionowania wartości nieruchomości ze względu na usytuowanie na niej słupów energetycznych, co podniesiono w piśmie procesowym z [...].05. 2015 r.

Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził uznając zarzut skargi za nieuzasadniony, że "operat uwzględnia zarówno fakt ograniczeń w zagospodarowaniu wynikający z przebiegającej sieci energetycznej (zgodnie ze stanem faktycznym i zalecenia Zespołu Opiniującego przy Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych), która jest w operacie opisana, jak i uwzględnia to ograniczenie przy wycenie poprzez wyliczenie i zastosowanie współczynnika korygującego". Sąd stwierdził również, że uwzględnienie ograniczeń wynikających z istniejącej linii powinno polegać na określeniu, jak duża jest sfera oddziaływania linii i w rezultacie, w jakim zakresie nieruchomość nie może być wykorzystana zgodnie z planem" wskazując na przepis art. 153 ust. 1 u.g.n. dotyczący szacowania z zastosowaniem podejścia porównawczego oraz przepis § 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia w sprawie szacowania nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego nie mają również wpływu na wycenę nieruchomości okoliczności związane z jej zbyciem czy wreszcie cena jej zbycia "gdyż czym innym jest cena otrzymana w wyniku transakcji, a czym innym wartość rynkowa sprzedanej nieruchomości, która jest ustalana przy przyjęciu założenia, że strony m.in. nie działały w sytuacji przymusowej (art. 151 ust 1 pkt 1 u.g.n.).

Jak już wspomniano wyżej, powodem dla którego uchylono wyrok Sądu pierwszej instancji był brak odniesienia się do wpływu ograniczonego prawa rzeczowego na wartość nieruchomości.

Jest niespornym, że w dacie sprzedaży nieruchomości w dniu [...] lipca 2005 r., kiedy to M.A.S. zbyła trzy nieruchomości na rzecz A.M.Ł., nieruchomość, która jest przedmiotem opłaty planistycznej, dla której Sad Rejonowy w Ś. prowadził księgę wieczystą KW nr [...], obciążona była hipoteką w kwocie [...] zł oraz hipoteką w wysokości [...] zł na rzecz G.BS w M..

W myśl § 38 ust. 1 rozporządzenia RM z 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 nr 207 poz. 2109) "przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi , jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości.

Hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, uregulowane w przepisach art. 65-109 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2013 poz. 707).

Istotą hipoteki jest zabezpieczenie oznaczonej wierzytelności przez obciążenie nieruchomości prawem, które daje wierzycielowi możliwość zaspokojenia właśnie z tej nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami właściciela nieruchomości (art. 65 cyt. ustawy). Przez ustanowienie hipoteki powstaje odpowiedzialność rzeczowa, polegająca na tym, że wierzyciel może dochodzić zaspokojenia swojej wierzytelności z przedmiotu zabezpieczenia w wysokości jego wartości, ponieważ do tej wysokości ogranicza się odpowiedzialność dłużnika hipotecznego. To właśnie realna wartość obciążonej nieruchomości stanowi o sensie zabezpieczenia na niej wierzytelności (vide: E.Bałan-Gonciarz i H.Ciepła :"Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz". Oficyna 2007).

Teza, że wartość obciążonej hipoteką nieruchomości to jej wartość rynkowa pomniejszona o wysokość zabezpieczenia hipoteką (a tak zdaje się sugerować skarżąca) pozostaje w sprzeczności z istotą i celem hipoteki.

Faktem jest, że w myśl zasad wynikających z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wartość nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży co w kontrolowanej sprawie nastąpiło [...].11.2005 r. (vide: akt notarialny Rep.A nr [...] sprzedaży i akt notarialny Rep. A nr [...] przeniesienia własności nieruchomości). Ujawnienie w akcie notarialnym hipoteki na rzecz podmiotu, którego określono skrótem, a nie pełną nazwą w dacie sprzedaży i rozważenie wpływu tego prawa nie było w ogóle brane pod uwagę.

Skoro przepis art. 38 ust. 1 rozporządzenia nakłada na organy obowiązek rozważenia, czy określone prawo rzeczowe wpływa na zmianę wartości nieruchomości, to ten element wyceny nie powinien ujść uwadze zarówno biegłego jak i organów, które podejmują decyzję o wymierzeniu opłaty planistycznej, gdyż taki obowiązek nakładają obowiązujące wskazane wyżej przepisy. Stan faktyczny nieruchomości odnotowany przez biegłego w 2009 r. dotyczy innego podmiotu i nie ma wpływu na wycenę nieruchomości.

Z mocy art. 37 ust. 11 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skudów finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami, a te z kolei przewidują, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Jest niespornym, że operat będący podstawą rozstrzygnięcia został sporządzony [...] lipca 2009 r. Z powyższych względów wobec konieczności sporządzenia nowego operatu i uwzględnienia zasad wynikających z § 38 ust. 1 rozporządzenia RM z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości na podstawie art. 145 § 1 ust. 1 pkt 1 c p.p.s.a orzeczono jak w sentencji wyroku.

O kosztach pełnomocnika ustanowionego z urzędu orzeczono na podstawie art. 250 p.p.s.a. oraz rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz.U. z 2013 poz. 461), przy uwzględnieniu zwrotu kosztów za czynności przed Naczelnym Sądem Administracyjnym.

MZ