Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 29/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2020-04-27 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono postanowienie I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 218,219
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Joanna Brzezińska (spr.) Sędziowie: sędzia WSA Elżbieta Piechowiak sędzia WSA Renata Owczarzak po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 27 kwietnia 2020 r. sprawy ze skargi Syndyka (...) na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w (...) z dnia 31 października 2019r, (...) w przedmiocie wydania zaświadczenia o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności 1. uchyla zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie Wójta (....) 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w (...) na rzecz strony skarżącej kwotę 597(pięćset dziewięćdziesiąt siedem) zł, tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Postanowieniem z [...] września 2019 r. [...] Wójt Gminy G., na podstawie art. 219 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2018 r. poz. 2096 ze zm., dalej "k.p.a."), odmówił wydania zaświadczenia w trybie ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2018 r. poz. 1716 z późn.zm.).

W uzasadnieniu organ podał, że wnioskiem z [...] lipca 2019 r. Syndyk Masy Upadłości Spółdzielczej Kasy Oszczędnościowo-Kredytowej [...] (dalej "Syndyk") w upadłości zwrócił się, w trybie art. 4 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenia przysługującego Spółdzielczej Kasie Oszczędnościowo-Kredytowej [...] w upadłości we [...] prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w miejscowości M. gmina G., obręb [...] M. , składającej się z działki o nr ew. [...] o powierzchni 850 m2, dla której Sąd Rejonowy w G. V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr [...].

Wójt Gminy G. wskazał, że decyzją z [...] maja 1998 r. nr [...], na podstawie ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności, orzekł o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu dla przedmiotowej nieruchomości. Decyzja ta stała się prawomocna z dniem [...] maja 1998 r. i stanowiła podstawę wpisu w księdze wieczystej.

Ustawa przekształceniowa z dnia 4 września1997 r. nie rozstrzygała wprost, w którym momencie dochodziło do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Zdaniem organu ostateczna decyzja o przekształceniu sprawia, że dotychczasowy użytkownik wieczysty w tej samej chwili przestaje być użytkownikiem wieczystym nieruchomości i staje się jej właścicielem. Oznacza to, że na skutek decyzji o przekształceniu prawo użytkowania wieczystego wygasa, a dotychczasowy użytkownik wieczysty powinien być traktowany tak, jak nabywca prawa własności nieruchomości. Prawo własności wynikające z przekształcenia użytkowania wieczystego ma swe źródło w decyzji organu administracji publicznej, która ma konstytutywny charakter, albowiem kreuje to prawo, które następnie podlega ujawnieniu w księgach wieczystych. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego na podstawie u.p.p.u.w.o.f. następowało na podstawie konstytutywnej decyzji, tworzącej nowy stan prawny. Wpis prawa własności ma tutaj charakter deklaratywny (potwierdzający). Oznacza to, że prawo własności powstało i istnieje bez względu na to, czy zostało wpisane do księgi wieczystej.

Organ powołał się na wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 12 kwietnia 2000 r. w sprawie o sygn. K 8/98, w którym stwierdzono, że "Choć natura prawna przekształcenia prawa nie jest jasna to nie ulega wątpliwości, że nie następuje ono z mocy prawa, lecz na podstawie indywidualnych decyzji administracyjnych. Decyzje te mają charakter prawotwórczy i zaopatrzone wzmianką o ich ostatecznym charakterze są podstawą ujawnienia nowego właściciela nieruchomości w księdze wieczystej."

Podzielając powyższe organ przywołał także pogląd G. B., zgodnie z którym decyzje ostateczne o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego wydane na podstawie ustawy z dnia 4 września 1997 r. mają charakter prawotwórczy, i opatrzone wzmianką o ich ostatecznym charakterze, stanowią podstawę wpisu w księgach wieczystych. Wpis do księgi wieczystej nie miał charakteru konstytutywnego.

Zdaniem organu powoływanie się przez wnioskodawcę na rękojmię publiczną ksiąg wieczystych i domniemanie zgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, jest w swojej istocie domniemaniem prawnym wzruszalnym. Domniemywa się jedynie, że prawo jawne w księdze wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. W tym kontekście organ przyjął, że użytkownik wieczysty staje się właścicielem z chwilą, kiedy decyzja w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności staje się ostateczna. Żaden z wieczystych użytkowników nie złożył wniosku o wpis zmiany w KW. Decyzja przekształceniowa nie stała się natomiast nieważna i cały czas funkcjonuje w obrocie prawnym.

W zażaleniu na powyższe postanowienie Syndyk zarzucił naruszenie art. 219 w zw. z art. 217 §1, 2 pkt 1 k.p.a. w zw. z art. gdy art. 4 ust. 1 pkt 3 ustawy z 2018 r. poprzez odmowę wydania Zaświadczenia w sytuacji, gdy na dzień [...] grudnia 2018 r. Kasa pozostawała użytkownikiem wieczystym działki nr [...] oraz właścicielem posadowionego na niej budynku, a zatem z dniem [...] stycznia 2019 r. zgodnie z ustawą z 2018 r. stała się właścicielem działki nr [...], co powinno zostać potwierdzone przez organ I instancji zaświadczeniem zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 3 ustawy z 2018 r.

Żalący podniósł, że przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności na gruncie ustawy z 1997 r. następowało nie z chwilą wydania decyzji w trybie art. 2 tej ustawy tj. decyzji lecz dopiero z dniem wpisu dotychczasowego użytkowania wieczystego jako właściciela do księgi wieczystej. W tej sprawie na podstawie decyzji S. R. nie dokonał żadnych zmian w księdze wieczystej, zatem nie stał się właścicielem działki nr [...], nadal pozostawał w świetle zapisów księgi wieczystej jedynie użytkownikiem wieczystym gruntu i właścicielem posadowionego na nim budynku, gmina G. pozostawała nadal właścicielem. Zdaniem żalącego nigdy nie doszło do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego działki nr [...] przysługującego S. R. w prawo własności w trybie wym. wyżej ustawy. Zatem Kasa na podstawie umowy zawartej ze S. R. skutecznie nabyła prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz własność budynku. Na dzień [...] grudnia 2018 r. Kasa była użytkownikiem wieczystym działki nr [...] i na podstawie regulacji ustawy z 2018 r. stała się właścicielem. Powoływanie się organu na decyzję jako przeszkodę wydania zaświadczenia w trybie tej ustawy w przekonaniu żalącego jest nieuprawnione. Żalący zarzucił też organowi I instancji min., że nie przeprowadził żadnej analizy stanu prawnego działki nr [...] w kontekście podpisanych po wydaniu decyzji umów między S. R. a M. G. oraz Kasą, zwłaszcza nie dokonał analizy tego stanu w zakresie skutków związanych z działaniem M. G. oraz Kasy w warunkach rękojmi wiary publicznej księgi wieczystej przy podpisywaniu tych umów. Żalący podniósł, że nawet gdyby przyjąć, że na podstawie decyzji doszło do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego działki nr [...] (z czym żalący się nie zgadza), to z uwagi na później podpisane przez S. R. umowy najpierw z M. G., a później z Kasą, których przedmiotem jest użytkowanie wieczyste, a nie własność działki nr [...], z uwagi na działanie rękojmi wiary publicznej księgi wieczystej, doprowadziło to do skutecznego nabycia użytkowania wieczystego gruntu oraz własności budynku przez M. G., później Kasę. S. R. pozostawał wpisany w księdze wieczystej jako użytkownik wieczysty działki i właściciel budynku, zaś Gmina G. była wpisana jako właściciel działki również w dniu złożenia wniosku o wpisanie Kasy do księgi wieczystej na podstawie umowy przewłaszczenia tj. w dniu [...] października 2013 r. W księdze wieczystej brak było jakichkolwiek wzmianek, które mogłyby wskazać na stan prawny ujawniony w księdze wieczystej pozostaje niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym.

Okoliczności te wynikające z treści księgi wieczystej nie mogły budzić zdaniem żalącego żadnych wątpliwości, zatem organ powinien dojść do wniosku, że na skutek podpisanych przez S. R. umów i na skutek działania rękojmi wiary publicznej księgi wieczystej, najpierw M. G., potem Kasa, nabyli użytkowanie wieczyste przedmiotowej działki i własności budynku, a gmina G. stała się ponownie właścicielem działki obciążonej użytkowaniem wieczystym.

Postanowieniem z [...] października 2019 r. znak [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze, na podstawie art. 219 oraz art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 k.p.a., utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie.

W uzasadnieniu, po stwierdzeniu terminowości zażalenia, organ odwoławczy wskazał, że z zebranego materiału dowodowego wynika, że decyzją z [...] maja 1998 r. Wójt Gminy G. orzekł o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu ozn. jako działka nr [...], stanowiącego własność Gminy, którego użytkownikiem wieczystym był S. R.. Decyzja ta stała się ostateczna [...] maja 1998 r. W dniu [...] września 2013 r. S. R. zawarł umowę w formie aktu notarialnego przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz własności budynku mieszkalnego na zabezpieczenie wierzytelności ze Spółdzielczą Kasą Oszczędnościowo-Kredytową [...] we [...]. Z treści księgi wieczystej nr [...] wg stanu na dzień [...] lipca 2019 r. wynika, że S. R. po wydanej decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności nie dokonał wpisu do księgi wieczystej o przekształceniu. W myśl art. 2 ust. 2 obowiązującej na dzień wydania decyzji ustawa z 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, decyzja ta stanowiła podstawę wpisu w księdze wieczystej. Podobne brzmienie zawierała ta regulacja zawarta w kolejnej ustawie z 2005 r.

Organ odwoławczy podzielił stanowisko doktryny, że decyzja o przekształceniu miała charakter konstytutywny, zaś wpis do księgi wieczystej deklaratoryjny. W umowie pomiędzy S. R. a Spółdzielczą Kasą Oszczędnościowo-Kredytową [...] (obecnie w upadłości), zbywca występuje nadal jako użytkownik wieczysty działki nr [...], a nie jako jej właściciel. Jednak kwestia oceny dobrej lub złej woli drugiej strony, a tym samym możliwości wyłączenia rękojmi wiary publicznej księgi wieczystej nie należy do organów administracji lecz do sądów powszechnych. Organ odwoławczy stwierdził, że decyzja w sprawie przekształcenia zapadła i była ostateczna. Brak wpisu do księgi wieczystej o własności gruntu S.R. nie świadczy o zgodności tego zapisu ze stanem rzeczywistym. Umowa przeniesienia użytkowania wieczystego gruntu i własności budynku z [...] września 2013 r. zobowiązuje jednocześnie zwrotne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz własności budynku przez Spółdzielczą Kasę Oszczędnościowo-Kredytową [...] na jej kontrahenta w terminie 14 dni od dnia zwrotu całej pożyczki z odsetkami. Stan faktyczny odnośnie spłaty pożyczki przez S.R. nie jest znany, a organy administracji nie są uprawnione do badania wykonania zobowiązań wynikających z umów, a w konsekwencji stanu własności przedmiotowej nieruchomości. Zatem, zarówno ocena ewentualnej niezgodności zapisów w księdze wieczystej nieruchomości ze stanem rzeczywistym w zakresie jej własności, wyłączenie rękojmi wiary księgi wieczystej, jak też ewentualny zwrot własności praw na rzecz S.R. nie należą do organów administracji.

Kolegium stwierdziło zatem, że wobec braku oczywistości co do zasadniczej kwestii, czy w dniu złożenia wniosku o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przedmiotowego gruntu wnioskodawca był użytkownikiem wieczystym tego gruntu, wydanie zaświadczenia nie było zasadne, a zaskarżone postanowienie uprawnione.

Syndyk Masy Upadłości Spółdzielczej Kasy Oszczędnościowo-Kredytowej [...] we [...] w upadłości, reprezentowany przez R. K., w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy na powyższe postanowienie zarzucił naruszenie:

1) art. 2 ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (dalej ustawa z 1997 r.) poprzez jego błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że samo wydanie w dniu [...] maja 1998 r. przez organ I instancji na podstawie tej regulacji ostatecznej decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności (dalej Decyzja), skutkowało przekształceniem prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności nieruchomości, w związku z czym zaświadczenie nie może być wydane, podczas gdy do przekształcenia konieczne było jeszcze ujawnienie na podstawie decyzji w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości dotychczasowego użytkownika wieczystego - S. R., jako właściciela, co jednak nie nastąpiło;

2) art. 7, 8 § 1, 77 § 1 i 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 218 § 2 oraz art. 126 k.p.a. poprzez zaniechanie jakichkolwiek ustaleń i wyjaśnień w zakresie przysługujących Kasie praw do nieruchomości, w tym także w kontekście działania rękojmi wiary publicznej księgi prowadzonej dla nieruchomości, pomimo że ustalenie co do praw było konieczne do wydania zaświadczenia:

3) art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej u.k.w.h.) w zw. z art. 626(8) § 6 k.p.c. oraz 365 § 1 ustawy Kodeks postępowania cywilnego (dalej k.p.c.), poprzez uznanie, że występują wątpliwości co do tego, czy na przełomie 2018 i 2019 r. Kasa była użytkownikiem wieczystym nieruchomości i w konsekwencji odmowę z tego względu wydania zaświadczenia, podczas gdy w świetle w/w regulacji organy obu instancji nie mogły dokonywać odmiennych ustaleń dot. stanu prawnego nieruchomości, w tym co do praw które przysługiwały Kasie, niż stan który wynika z treści księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, w której na przełomie 2018 i 2019 roku wpisana jako użytkownik wieczysty pozostawała Kasa;

4) art. 4 ust. 1 pkt 3 ustawy z 2018 r. w zw. z art. 219 k.p.a. w zw. z art. 217 §1, 2 pkt 1 k.p.a. poprzez odmowę wydania zaświadczenia w sytuacji, gdy na przełomie 2018 i 2019 r. Kasa pozostawała użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a na skutek ustawy z 2018 r., z dniem 1 stycznia 2019 r. stała się właścicielem nieruchomości, co powinno zostać potwierdzone zaświadczeniem, zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 3 ustawy.

Mając powyższe na uwadze skarżący Syndyk wniósł o uchylenie postanowień organów obydwu instancji, na podstawie art. 145 § 1 ust. 1 lit. a i c w zw. z art. 135 p.p.s.a., oraz o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw. W obszernym uzasadnieniu skargi podano szczegółową argumentację podnoszonych zarzutów.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga podlegała uwzględnieniu, aczkolwiek nie wszystkie jej zarzuty okazały się zasadne.

Skarga została rozpoznana w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2019 r. poz. 2325 z późn.zm., dalej "p.p.s.a."). Przedmiot skargi stanowi bowiem postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z [...] października 2019 r. znak [...] utrzymujące w mocy postanowienie Wójta Gminy G. z [...] września 2019r. o odmowie wydania zaświadczenia w trybie ustawy z dnia [...] lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. poz. 1716 z późn.zm., dalej "ustawa o przekształceniu")

Materialnoprawną podstawę wydanych w sprawie postanowień zawierają przepisy ww. ustawy. Na mocy art. 1 ust. 1 z dniem 1 stycznia 2019r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Zgodnie z ust. 5 art. 1, obiekty budowlane i urządzenia budowlane, o których mowa w ust. 2, położone na gruncie stają się z dniem przekształcenia częścią składową tego gruntu. Przepisu nie stosuje się do urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.

Nie powinno budzić wątpliwości, iż na skutek przekształcenia, prawo użytkowania wieczystego przestaje istnieć, a dotychczasowy użytkownik wieczysty staje się właścicielem nieruchomości. Zamiarem prawodawcy było więc poszerzenie majątku dotychczasowych użytkowników wieczystych kosztem dotychczasowych właścicieli nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste – Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Jednocześnie przewidziany w ustawie skutek przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności, jest wywoływany nie tylko niezależnie od woli organów reprezentujących właścicieli nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste, ale też od woli samych użytkowników wieczystych. Skutek przewidziany w art. 1 ustawy przekształceniowej został uzależniony jedynie od spełnienia przesłanek wyznaczonych przez zakres przedmiotowy ustawy (patrz. szerz. Ł. Sanakiewicz w: Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Komentarz. Wolters Kluwer Polska, 2019).

Powstały, na tle rozstrzyganej przez Sąd sprawy, spór dotyczy zarówno prawa jak i faktów związanych z zakresem przedmiotowym ustawy przekształceniowej.

W świetle art. 1 ust. 1 i 2, według stanu prawnego obowiązującego na dzień wydania zaskarżonego postanowienia SKO, przekształcenie odnosiło się do gruntów zabudowanych wyłącznie na cele mieszkaniowe. Pojęcie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe zostało zdefiniowane przez ustawodawcę w treści art. 1 ust. 2 ustawy o przekształceniu, jako nieruchomość zabudowana wyłącznie budynkami:

1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub

2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub

3) o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Zgodnie z art. 1a przepisy ustawy stosuje się również, jeżeli na gruncie zabudowanym budynkami, o których mowa w art. 1 ust. 2, położone są także inne budynki, obiekty budowlane lub urządzenia budowlane, o ile łączna powierzchnia użytkowa budynków innych niż określone w art. 1 ust. 2 nie przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie.

W myśl art. 4 ust. 1 w/w ustawy, podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz w ewidencji gruntów i budynków stanowi zaświadczenie potwierdzające przekształcenie, wydawane m.in. przez odpowiednio wójta (burmistrza, prezydenta miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa - w przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego. Zgodnie z art. 4 ust. 2 właściwy organ wydaje zaświadczenie: 1) z urzędu - nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia albo 2) na wniosek właściciela - w terminie 4 miesięcy od dnia otrzymania wniosku, (...)

Zaświadczenie powinno zawierać oznaczenie nieruchomości gruntowej lub lokalowej, według ewidencji gruntów i budynków oraz ksiąg wieczystych prowadzonych dla tych nieruchomości. W zaświadczeniu potwierdza się przekształcenie oraz informuje o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej. Zaświadczenie stanowi podstawę wpisu w dziale III księgi wieczystej roszczenia o opłatę, w odniesieniu do każdoczesnego właściciela nieruchomości (art. 4 ust. 3 i 4 ustawy przekształceniowej).

Jak wynika z akt administracyjnych sprawy, wnioskiem z [...] lipca 2019r. Syndyk [...] zwrócił się do Wójta Gminy G. o wydanie zaświadczenia w trybie art. 4 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy – potwierdzającego przekształcenie przysługującego SKOK [...] w upadłości prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w miejscowości M. gmina G., obręb [...] M. działka nr ewidencyjnym 24/1 o pow. 850 m2, dla której Sąd Rejonowy w G. prowadzi księgę wieczystą nr [...] – w prawo własności.

Niesporne w rozpoznawanej sprawie pozostaje, że przedmiotowa nieruchomość, stanowi grunt zabudowany na cele mieszkaniowe, w rozumieniu ustawy przekształceniowej. Nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym.

Przedmiot sporu koncentruje się natomiast wobec tego czy, w okolicznościach faktycznych i prawnych tej sprawy, z dniem [...] stycznia 2019r. doszło do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości zabudowanej na cele mieszkaniowe w prawo własności tego gruntu, w trybie przepisów ustawy przekształceniowej z 20 lipca 2018 r. Przy czym nie jest sporne, że zarówno w ewidencji gruntów i budynków, jak również w księdze wieczystej prowadzonej dla spornej nieruchomości na dzień [...] grudnia 2018 r., jak i w dacie wydania postanowień SKOK [...] w upadłości we [...] ujawniona była jako użytkownik wieczysty nieruchomości stanowiącej mienie komunalne - własność Gminy G..

Z racji przyjętych w ww. ustawie rozwiązań przewidujących potwierdzenie przekształcenia w formie zaświadczenia (zob. art. 4 ust. 1 ustawy przekształceniowej) zadanie ustalenia spełnienia przesłanek nakazujących stosowanie przepisów ustawy przekształceniowej należy do właściwego organu związanego w tym przypadku normą art. 218 § 1 i 2 K.p.a. Wymaga podkreślenia, iż w świetle ugruntowanego orzecznictwa sądowoadministracyjnego, nie jest dopuszczalne dokonywanie, w trybie dotyczącym wydawania zaświadczeń, jakichkolwiek ustaleń faktycznych i ocen prawnych niewynikających z prowadzonej przez organ ewidencji, rejestrów bądź z innych danych znajdujących się w jego posiadaniu. Wydawanie zaświadczeń co do zasady jest oparte na danych posiadanych przez organ właściwy do wydania zaświadczenia. Natomiast dopuszczalność przeprowadzenia przez organ postępowania wyjaśniającego, tylko w koniecznym zakresie oznacza, że może ono odnosić się do zbadania okoliczności wynikających z posiadanych przez organ ewidencji, rejestrów i innych danych, czy dane te odnoszą się do osoby wnioskodawcy, faktów, stanu prawnego, którego poświadczenia domaga się wnioskodawca. Postępowanie wyjaśniające spełnia jedynie pomocniczą rolę przy ustalaniu treści zaświadczenia, a jego przedmiotem powinno być ustalenie, jakiego rodzaju ewidencje, rejestry i inne zbiory danych mogą zawierać żądane przez wnioskodawcę okoliczności i ustalenie ich dysponentów. Postępowanie to ma na celu usunięcie wątpliwości co do znanych, bo istniejących już faktów lub stanu prawnego (tak NSA w wyrokach z 8 września 2009 r. sygn. I OSK 104/09, z 26 lutego 2013 r. sygn. I OSK 1778/11, z 28 sierpnia 2013 r. sygn. I OSK 605/12 i z 14 marca 2019 r. sygn. I OSK 1223/17, CBOSA). Organ może zatem zaświadczyć tylko o tym, co w bezpośredni sposób wynika z dokumentów pozostających w jego dyspozycji, które wiążą się z zakresem wykonywanych przez niego ustawowych kompetencji. W tym świetle wydawanie zaświadczeń ma charakter pochodny. Zaświadczenie jest aktem wiedzy, a nie woli organu i nie ma charakteru prawotwórczego. Nie rozstrzyga ono żadnej sprawy, nie tworzy nowej sytuacji prawnej, ani też nie kształtuje bezpośrednio stosunku prawnego (Sanakiewicz Łukasz, w: Przekształcenie (...).

Niezależnie od powyższych rozważań ogólnych, w orzecznictwie sądów administracyjnych na tle szczególnych regulacji materialnoprawnych i proceduralnych w ustawie przekształceniowej i doniosłość prawną faktów, które ma potwierdzać zaświadczenie wydane w trybie jej art. 4 (potwierdzenie przekształcenia ex lege prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności) zwraca się jednak uwagę na konieczność bardziej wnikliwego wyjaśnienia przez organ ewentualnych wątpliwości co do spełnienia przesłanek ustawowych przedmiotowego przekształcenia.

W postępowaniu tym zatem organ może i powinien wykorzystać wszystkie dane zawarte w posiadanej dokumentacji. Zadanie organu sprowadzające się więc do zbadania okoliczności wynikających z posiadanych przez organ ewidencji, rejestrów i innych danych czy też wyjaśnienia, czy dane te odnoszą się do wnioskodawcy, faktów stanu prawnego, którego poświadczenia się domaga, a także ustalenia, jakiego rodzaju ewidencja i rejestry mogą zawierać żądane dane oraz ustalenia ewentualnych dysponentów tych danych, powinno być przeprowadzone w sposób rzetelny i kompletny. Powinno obejmować całość zasobów posiadanych przez urząd danego organu, w tym także archiwalnych, które mogłyby wskazywać na fakty bądź stany prawne, których potwierdzenia żąda. Prowadzenie tego postępowania może się wiązać z potrzebą aktualizacji lub przetworzenia posiadanych danych (por. Komentarz do kpa, wyd. II pod redakcją Hanny Knysiak-Molczyk).

Powyższe reguły obowiązują przy wydawaniu obu rodzajów wymienionych w art. 217 § 1 k.p.a. zaświadczeń. Przy czym zakres koniecznego, (choć nadal uproszczonego) postępowania, w przypadku zaświadczeń przewidzianych prawem, zakreślać może przepis szczególny.

W art. 4 ust. 1 ustawa przekształceniowej z 2018 r. stwierdza, że podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowi zaświadczenie potwierdzające przekształcenie, wydawane przez organ administracji publicznej. Jest zatem niewątpliwe, że wydanie stosownego zaświadczenia potwierdzającego nastąpienie przewidzianego ustawą skutku prawnego, poprzedzone być musi postępowaniem wyjaśniającym (opartym nadal na posiadanej dokumentacji), które pozwoli na potwierdzenie jednej z przesłanek opisanych w art. 1 ust. 1 ustawy (wyrok WSA w Krakowie z 14 listopada 2019 r, sygn. II SA/Kr 964/19)

Zwrócić należy uwagę na trudności interpretacyjne przepisów ustawy przekształceniowej w zakresie wydawania zaświadczeń o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Ustawodawca nie rozstrzygnął bowiem, jaki charakter ma mieć to zaświadczenie, w szczególności czy jest to zaświadczenie, o którym mowa w przepisach k.p.a., czy też jest to nowy rodzaj zaświadczenia. Ustawodawca zawarł w ustawie przekształceniowej szczegółowe uregulowania dotyczące terminów wydawania zaświadczeń (odmienne niż uregulowania zawarte w rozdziale VII Kodeksu postępowania administracyjnego), wskazał też, że wydaje się je z urzędu w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia, ewentualnie na wniosek w terminie 4 miesięcy lub 30 dni od otrzymania wniosku, podczas gdy art. 217 k.p.a. przewiduje wydanie zaświadczenia wyłącznie na wniosek. Ustawa nie zawiera przy tym żadnych uregulowań dotyczących trybu i sposobu zaskarżenia takiego postanowienia o odmowie wydania zaświadczenia, chociaż przewiduje stosowny tryb postępowania w wypadku właściciela nieruchomości, który nie zgadza się z zawartą w zaświadczeniu informacją o wysokości i okresie wnoszenia opłaty. Jednocześnie organ nie wyłączył jednak stosowania przepisów k.p.a. w tym postępowaniu.

Należy przy tym zaznaczyć, że przedmiotowe zaświadczenie stanowi podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków. Wobec powyższego, zdaniem Sądu, należało uznać, że przepisy k.p.a. dotyczące czy to terminów czy przesłanek wydawania zaświadczeń – z uwagi na ich szczegółowe uregulowanie w ustawie przekształceniowej – należy w tym wypadku stosować jedynie odpowiednio. Z uwagi na brak w ustawie przekształceniowej stosownego uregulowania dotyczącego trybu postępowania w wypadku braku podstaw do wydania zaświadczenia, zdaniem Sądu, prawidłowo organy zastosowały art. 219 k.p.a., zgodnie z którym, odmowa wydania zaświadczenia bądź zaświadczenia o treści żądanej przez osobę ubiegającą się o nie następuje w drodze postanowienia, na które służy zażalenie.

Wybór przez ustawodawcę trybu potwierdzania przez właściwy organ nastąpienia z mocy prawa skutku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności (zaświadczenie), nie podlega ocenie sądu w niniejszym postępowaniu. Sądowoadministracyjna kontrola legalności obejmuje bowiem jedynie rozstrzygnięcia organów administracji publicznej – tu postanowienia o odmowie wydania zaświadczenia. W tym zakresie Sąd zatem stwierdza, że organy administracji nie dokonały dostatecznie rzetelnego ustalenia okoliczności rozpoznawanej sprawy, nie wyjaśniły istotnych powziętych wątpliwości co do stanu prawnego nieruchomości, jednocześnie nie wzięły pod uwagę i nie rozważyły wszystkich dostępnych informacji, rejestrów, zbiorów – w sposób odpowiadający wymogom procedury administracyjnej i przepisom materialnoprawnym.

Podkreślenia wymaga, że ustawodawca nieprzypadkowo określił tak znaczny termin na wydanie zaświadczenia, zarówno z urzędu jak i na wniosek, uwzględniając potrzeby wyjaśnienia ewentualnych wątpliwości co do faktów mających wpływ na stwierdzenie czy zaistniały ustawowe przesłanki przekształcenia określone w art. 1 i 1a ustawy przekształceniowej. Jest to zatem czas umożliwiający właściwemu organowi, w szczególności organowi jednostki samorządu terytorialnego, która ujawniona jest jako właściciel nieruchomości zabudowanej na cele mieszkaniowe w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków, na której ustanowiono prawo użytkowania wieczystego gruntu, do dokonania stosownych wyjaśnień i czynności (np. wniosku o aktualizację danych egib, lub co najmniej ostrzeżenia w trybie przepisów wieczystoksięgowych) jeżeli kwestionuje zgodność ewidencji urzędowych z rzeczywistym stanem prawnym gruntu.

Z analizy akt administracyjnych sprawy wynika, że organy obydwu instancji, a w szczególności Wójt Gminy G. z naruszeniem powyższych zasad i przepisów art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. odmawiając skarżącemu wydania zaświadczenia określonego w art. 4 ustawy przekształceniowej ograniczył się w zasadzie do wskazania, że ostateczną decyzją z [...] maja 1998 r. nr [...] decyzją Wójta Gminy G. orzeczono już wcześniej o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości w prawo własności, na podstawie ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (dalej ustawa z 1997 r.). Decyzja ta stała się ostateczna z dniem [...] maja 1998 r. i stanowiła podstawę wpisu w księdze wieczystej.

Organ I instancji stwierdził, że mimo, że ww. ustawa nie reguluje wprost daty z jaką następowało przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, jednak niewątpliwie następowało to nie z mocy samego prawa (ex lege), lecz na podstawie ostatecznej indywidualnej decyzji administracyjnej wydawanej na wniosek zainteresowanych osób. Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem judykatury i doktryny ostateczne decyzje administracyjne o przekształceniu wydane w tym trybie mają charakter prawotwórczy (konstytutywny), stanowiły podstawę wpisu prawa własności w księdze wieczystej nieruchomości, który jednak miał charakter wyłącznie deklaratoryjny.

Organ wskazał ogólnikowo, że żaden z wieczystych użytkowników nie złożył wniosku o wpis zmiany w KW. Decyzja przekształceniowa nie stała się nieważna i funkcjonuje w obrocie prawnym.

Jednocześnie podkreślenia ponownie wymaga zatem, że organ uchylił się od dalszego badania okoliczności wynikających z innych posiadanych przez ten organ ewidencji, rejestrów i innych danych wyjaśnienia, czy dane te odnoszą się do wnioskodawcy, faktów stanu prawnego, którego poświadczenia się domaga, a także ustalenia, jakiego rodzaju ewidencja i rejestry mogą zawierać żądane dane oraz ustalenia ewentualnych dysponentów tych danych, powinno być przeprowadzone w sposób rzetelny i kompletny. Postępowanie w tej sprawie z pewnością nie objęło całość zasobów posiadanych przez urząd danego organu, w tym także archiwalnych, które mogłyby wskazywać na fakty bądź stany prawne, których potwierdzenia żąda wnioskodawca. Jak już wskazano Wójt w ogóle uchylił się od konfrontacji przywołanej decyzji ostatecznej z [...] maja 1998 r. nr [...] o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości w prawo własności nieruchomości i jej skutków prawnych z treścią zapisów ewidencji gruntów i budynków oraz księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości, jak również dokumentów zgromadzonych np. w aktach księgi wieczystej.

Organ nie podjął jakichkolwiek czynności celem wyjaśnienia zgłoszonych już we wniosku wątpliwości i stanowiska prawnego co do tego jaki był rzeczywisty stan prawny przedmiotowej nieruchomości na dzień 31 grudnia 2018r., a wręcz przemilczał zasadniczą kwestię sporną w tej sprawie i oczywistą sprzeczność, między własnym twierdzeniem opartym wyłącznie na treści decyzji z [...] maja 1998 r. o przekształceniu a treścią księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości oraz zapisów ewidencji gruntów i budynków.

Podobnie organ odwoławczy ograniczył się do zdawkowej polemiki i odniesienia do jednej z umów przedstawionej przez skarżącego, której treść samoistnie z pominięciem analizy wszystkich wniosków zgłaszanych do kw i innych umów zawieranych pomiędzy różnymi podmiotami dotyczących prawa do nieruchomości, nie mogła przyczynić się do wyjaśnienia okoliczności niezbędnych dla oceny czy rzeczywiście z dniem 1 stycznia 2019 r. nastąpiło z mocy prawa (art. 1 ustawy z 20 lipca 2018r.) przekształcenie istniejącego w tym czasie prawa użytkowania wieczystego (ujawnionego wszakże w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków) gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności.

Nie jest zasadny zarzut skargi naruszenia art. 2 ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności poprzez jego błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że samo wydanie w dniu [...] maja 1998 r. przez organ I instancji na podstawie tej regulacji ostatecznej decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności, skutkowało przekształceniem prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności nieruchomości, w związku z czym zaświadczenie nie może być wydane, podczas gdy do przekształcenia konieczne było jeszcze ujawnienie na podstawie decyzji w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości dotychczasowego użytkownika wieczystego - S. R. jako właściciela, co jednak nie nastąpiło.

Organy orzekające w sprawie dokonały bowiem prawidłowej wykładni ww. przepisu, jak również charakteru i skutków prawnych wywołanych ostateczną decyzją administracyjną o przekształceniu wydaną w trybie przepisów tej ustawy. W judykaturze i piśmiennictwie ugruntowane jest stanowisko, że decyzja w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wydana na podstawie przepisów ustawy z 1997 r, ma charakter konstytutywny. Ostateczna decyzja administracyjna wydana na podstawie art. 2 ww. ustawy, na wniosek użytkownika wieczystego, kreowała zatem na jego rzecz prawo rzeczowe w postaci prawa własności do gruntu oraz powstanie skutku obligacyjnego pomiędzy nim i (tu) gminą, którego przedmiotem było zobowiązanie nabywcy do uiszczenia opłaty za to przekształcenie. Decyzja ta stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej. Brak jest jednak podstaw prawnych aby twierdzić, że to czynność w postaci wpisu przekształconego prawa własności do księgi wieczystej warunkowała powstanie tego prawa. Przeciwnie z dniem, w którym decyzja Wójta Gminy G. z [...] maja 1998 r. (tj. [...] maja 1998 r.), stała się ostateczna, wywołała skutek w postaci przekształcenia (zmiany) dotychczasowego prawa użytkowania wieczystego gruntu położonego w [...] oznaczonego nr ewid. działki nr [...] o pow. 850 m2 przysługującego S. R. – w prawo własności tego gruntu. Tym samym przestało zatem istnieć dotychczasowe prawo użytkowania wieczystego tego gruntu, a S. R. stał się właścicielem gruntu stanowiącego uprzednio mienie komunalne Gminy G..

Z treści tej decyzji, zalegającej w aktach sprawy wynika zarówno to, że prawomocna stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej, jak również, że została przekazana do wiadomości "ewidencji gruntów w/m".

Podkreślenia wymaga, że wpis prawa własności do księgi wieczystej jest orzeczeniem mającym źródło we właściwej czynności lub dokumencie (przykładowo w ostatecznej decyzji administracyjnej) i ściśle z nimi powiązanym, wynikającym z obowiązku ujawnienia prawa (art. 35 ust. 1 i art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece). Jak słusznie podają organy ma on charakter deklaratoryjny, stwierdzający przysługiwanie prawa konkretnym osobom względem oznaczonej nieruchomości.

Odmienną kwestią pozostaje to, czy taka decyzja administracyjna, w przypadku niedopełnienia przez nowonabywcę oraz organ wydający decyzję, reprezentujący także dotychczasowego właściciela, obowiązku ujawnienia tej decyzji w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości jak również właściwej ewidencji gruntów, wywoływała bezpośrednie skutki w sferze stosunków cywilnoprawnych. Z pewnością jednak, wbrew oczekiwaniu strony skarżącej, organ prowadzący uproszczone postępowanie w sprawie wydania zaświadczenia, o którym mowa w art. 4 ustawy przewłaszczenie z 2018r., ani też sąd administracyjny w niniejszym postępowaniu nie są właściwe dla ustalenia czy kolejni nabywcy prawa od S. R. pozostawali w dobrej czy złej wierze, i jakie poszczególne czynności prawne, których przedmiotem było przenoszenie prawa do przedmiotowej nieruchomości wywołały skutek prawny. Są to bowiem sprawy cywilne podlegające kognicji sądu powszechnego.

Niezależnie jednak od powyższej konstatacji, organ właściwy do wydania zaświadczenia, o którym mowa w art. 4 ustawy przekształceniowej, zobowiązany był podjąć wszelkie czynności niezbędne aby zweryfikować czy zaistniały przesłanki warunkujące przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności tego gruntu. Niewątpliwie elementem stanu faktycznego niezbędnym do zastosowania normy art. 1 ust. 1 ustawy przekształceniowej z 2018r. jest istnienie prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe, które miałoby ulec przekształceniu w prawo własności z dniem 1 stycznia 2019 r., z mocy samego prawa. Oznacza to, że brak istnienia prawa użytkowania wieczystego gruntu na dzień 1 stycznia 2019r. stwierdzony przez właściwy organ przed wydaniem zaświadczenia nie daje podstaw do potwierdzenia, że doszło do przekształcenia.

Nie podlegała co prawda samodzielnej ocenie organu właściwego do wydania zaświadczenia zawarta w art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (aktualnie – tekst jedn. Dz.U. z 2019 r. poz. 2294), zasada rękojmi wiary publicznych ksiąg wieczystych. Funkcją rękojmi jest zapobieganie negatywnym dla nabywców w dobrej wierze skutkom czynności prawnych zdziałanych z nieuprawnionym zbywcą figurującym jako właściciel w księdze wieczystej wbrew rzeczywistemu stanowi rzeczy. Rękojmia jest więc instrumentem chroniącym pewność obrotu prawnego nieruchomościami. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie obejmuje zmian stanu prawnego i nie chroni nabycia od nieuprawnionego w wyniku innych zdarzeń, niż czynność prawna (por. wyrok SN z dnia 25 lipca 2013 r., sygn. akt II CSK 451/12). Działanie rękojmi dobrej wiary ksiąg wieczystych jest sposobem nabycia prawa na podstawie ważnej czynności prawnej z osobą, która nie ma legitymacji prawnomaterialnej do rozporządzania prawem wpisanym do księgi wieczystej, z uwagi na przyznanie bezwzględnego pierwszeństwa oceny skutków takiej czynności na podstawie danych o stanie prawnym nieruchomości ujawnionych w księdze wieczystej, bez odwoływania się i poszukiwania informacji o jej rzeczywistym stanie prawnym. Nie ma przy tym znaczenia, czy prawo, którym rozporządzono przysługiwało w rzeczywistości innej osobie niż zbywca, czy też nie istniało od początku, albo wygasło (por. wyrok SN z dnia 17 kwietnia 2015 r. wydany w sprawie o sygn. III CSK 212/14, wyrok NSA z 23 listopada 2018 r. I OSK 2513/16).

Niemniej w okolicznościach niniejszej sprawy Wójt Gminy G., pominął szereg możliwych i koniecznych działań i ustaleń, które powinny zmierzać do zweryfikowania zasadności żądania wnioskodawcy, wobec z jednej strony ustalenia istnienia w obrocie prawnym wskazanej już decyzji z [...] maja 1998 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności na rzecz S. R., a z drugiej treści wpisów w księdze wieczystej dla tej nieruchomości i ewidencji gruntów i budynków, w której ujawniona jest jako właściciel zabudowanego gruntu nadal Gmina G., oraz jako użytkownik wieczysty SKOK [...] w upadłości. Bez wyjaśnienia przyczyn takiej sytuacji, nie jest możliwe jednoznaczne ustalenie, czy w istocie w tej sprawie ponownie Gmina G. stała się właścicielem przedmiotowej nieruchomości i powstało prawo użytkowania wieczystego, na które to prawo powołuje się w sprawie wnioskodawca. Podkreślenia bowiem wymaga, że Wójt Gminy G. nie odniósł się do tego zagadnienia, nie zakwestionował również w jakikolwiek sposób wpisu Gminy jako właściciela, ani w księdze wieczystej, ani ewidencji gruntów i budynków. W tej sytuacji istnieją nadal uzasadnione wątpliwości co do rzeczywistego stanowiska Gminy co do jej praw rzeczowych do przedmiotowej nieruchomości.

W takim zatem rozumieniu Sąd uwzględnia zarzut zgłoszony w pkt 2 skargi Syndyka, stwierdzając że skarżone postanowienia zostały wydane przedwcześnie, z naruszeniem przepisów postępowania, które może mieć istotny wpływ na wynik sprawy, co uzasadnia ich wyeliminowanie z obrotu prawnego na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 p.p.s.a.

Ponownie rozpatrując sprawę Wójt podejmie niezbędne czynności celem ustalenia stanu faktycznego i prawnego na podstawie wszelkich dostępnych zbiorów, rejestrów, ewidencji. Ustali czy od dnia, w którym decyzja tego organu z [...] maja 1998 r. uzyskała przymiot ostateczności zawiadomiono właściwy sąd wieczystoksięgowy o zmianie właściciela nieruchomości wynikającej z tej decyzji. Jaki był ewentualnie bieg tego zawiadomienia. Istotne okoliczności dla tej sprawy mogą wynikać między innymi z akt księgi wieczystej pierwotnej i obecnej dla nieruchomości, treści wniosków składanych przez S. R. lub inne podmioty, treści wszelkich umów dotyczących przenoszenia przez S. R. prawa do nieruchomości na rzecz innych podmiotów. Ustalenia wymaga także czy decyzja zgłoszona do ewidencji gruntów i budynków, zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami i obowiązkiem organu jednostki samorządu terytorialnego wobec tego typu decyzji.

Sąd z urzędu zwraca uwagę, że chociażby ze znajdującego się w aktach sprawy odpisu księgi wieczystej wynika wątpliwość co do powoływanych przez stronę skarżącą okoliczności- co wymaga wyjaśnienia na podstawie dokumentów w aktach księgi wieczystej. O ile w odpisie tym nie widnieje wzmianka o spornej decyzji Wójta z [...] maja 1998 r, to porównanie poz. 4, 7 i 9 podrubryka – akt notarialny wskazuje na ujawnienie w księdze wieczystej umowy przeniesienia użytkowania wieczystego z [...] października 1989 r. umowy pożyczki i umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu na zabezpieczenie wierzytelności z [...] stycznia 2012r. nr rep [...], i co istotne - "umowy zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości, umowy pożyczki i umowy przeniesienia własności nieruchomości" z [...] kwietnia 2013 r. (rep. [...])

W dalszej kolejności może wymagać ustalenia na podstawie stosownych dokumentów urzędowych i zbiorów, w jaki sposób zarówno Gmina, jak i podmioty powołujące się na prawo rzeczowe do nieruchomości, od maja 1998 r., w tym podmiot wnioskujący, ustalały i regulowały publicznoprawne należności stosowne dla użytkowania wieczystego gruntu komunalnego, czy dla prawa własności.

Zwrócić należy uwagę na niekonsekwencję i zaniedbanie Wójta Gminy G., który wskazując na konstytutywny charakter własnej decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego grantu w prawo własności decyzją z [...] maja 1998 r., całkowicie pomija to, czy i z jakich powodów po upływie niemal 20 lat, zgodnie z treścią księgi wieczystej dla nieruchomości oraz ewidencji gruntów i budynków, Gmina nadal pozostaje właścicielem tej nieruchomości stanowiącej mienie komunalne na którym ustanowione jest prawo użytkowania wieczystego. Jak już wskazano nie wynika z akt sprawy, aby organ podjął jakiekolwiek prawne działania celem aktualizacji zapisów w określonych przepisami trybach – w sytuacji gdy zdaje się twierdzić, że prawo użytkowania wieczystego uległo przekształceniu w prawo własności na mocy ww. decyzji ostatecznej. Konsekwencją takich rozbieżności winno być w pierwszej kolejności co najmniej zgłoszenie ostrzeżenia do księgi wieczystej dla przedmiotowej nieruchomości (Kw [...], poprzednio nr [...]) i wniosku o aktualizację danych ujawnionych w egib. Jak wynika bowiem z treści wniosku, zażalenia oraz skargi wnioskodawca twierdzi, że to gmina posiadała prawo własności nieruchomości, do której SKOK [...] we [...] (obecnie w upadłości) od poprzednika prawnego (S. R.) prawo użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe, na mocy umowy z [...] września 2013 r. (rep. [...]).

Ustalenia i ewentualne działania w tym zakresie są niezbędne dla prawidłowego rozpatrzenia wniosku strony skarżącej, a ich brak czyni przedwczesną odmowę wydania żądanego zaświadczenia mającego potwierdzić ustawowe przekształcenie z dniem 1 stycznia 2019r. prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego, stanowiącego zgodnie z zapisem księgi wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków, własność gminy – w prawo własności tego gruntu.

W sytuacji zatem gdy Wójt Gminy G. kwestionuje zgodność ww. zapisów z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości winien podjąć przewidziane prawem działania zmierzające chociażby do prawnego zweryfikowania tych danych, dotyczących wszakże mienia Gminy, którą reprezentuje z mocy prawa. W sytuacji jaka wynika z dotychczas zgromadzonych dowodów, ograniczenie się przez organy do powołania się na skutki decyzji administracyjnej z [...] maja 1998 r. w opozycji do innych rejestrów i danych, nie może samodzielnie stanowić podstawy do odmowy wydania zaświadczenia, o którym mowa w art. 4 ustawy przekształceniowej.

Jednocześnie jednak podkreślenia wymaga, iż nie jest zasadne twierdzenie strony skarżącej co do tego, że nawet w sytuacji konstytutywnego charakteru ww. decyzji, dotychczas przeprowadzone wyjaśnienia i wybiórczo zaoferowana przez stronę wyłącznie jedna z umów, stanowi podstawę dla przyjęcia przez organy w ramach uproszczonego postępowania w sprawie wydania zaświadczenia, że w istocie prawo użytkowania wieczystego gruntu, które wygasło z dniem [...] maja 1998 r. mogło stanowić nadal przedmiot umów między właścicielem nieruchomości. Dodatkowo znamiennym pozostaje, że przy sporządzanej w formie aktu notarialnego umowie z [...].09.2013 r. przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz własności budynku mieszkalnego na zabezpieczenie wierzytelności pomiędzy S. R. a Spółdzielczą Kasą Oszczędnościowo-Kredytową [...] we [...] obie strony tej umowy reprezentowała ta sama osoba – radca prawny [...]. Ta umowa stanowiła m.in. źródło wniosku do SR w G. o wpis w kw nr [...] w dziale II – SKOK [...] jako wieczystego użytkowania gruntu. Umowa ta ma ścisły związek z wcześniejszymi umowami dotyczącymi przenoszenia praw do przedmiotowej nieruchomości.

Organy w ramach niniejszej sprawy nie są jednak właściwe do samodzielnej oceny ani ważności umów cywilnoprawnych, ani tego czy na skutek dalszego obrotu, zwrotnych roszczeń, stan księgi wieczystej i ewidencji gruntów odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu nieruchomości na przełomie 2018 i 2019 r. W przypadku wyjaśnienia wątpliwości w zakresie w jakim pozostaje to we właściwości organu, rozstrzygnięcie sporu o prawo nie należy już do właściwości ani organów administracji publicznej w trybie ustawy przekształceniowej z 20 lipca 2018r. ani sądu administracyjnego. Spór w tym zakresie wymaga poddania go rozstrzygnięciu przez sąd powszechny. W tym zakresie zatem nie mogą mieć znaczenia przesadzającego sprawę sądowoadministracyjną wywody skargi dotyczące powodów z jakich zdaniem strony skarżącej SKOK nabył jednak i posiadał przed 1 stycznia 2019r. prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości. Oczywiście nie można wykluczyć, że w przypadku sporu co do tego prawa ostatecznie zostanie on rozstrzygnięty na korzyść wnioskodawcy. Orzeczenie właściwego sadu w tym zakresie będzie wówczas stanowić prejudykat wiążący organ przy wydaniu zaświadczenia.

Tym samym zarzuty sformułowane w pkt 3 i 4 skargi nie mogą odnieść zamierzonego skutku i nie są zasadne na obecnym etapie sprawy. Przedwczesne i nie znajdujące potwierdzenia w okolicznościach sprawy, przy istniejących zasadniczych wątpliwościach, braku istotnych kompletnych informacji i danych ze wszystkich możliwych rejestrów, zbiorów, jest przesądzenie o zasadności twierdzenia, że zaistniały w sprawie przesłanki do potwierdzenia przez właściwy organ, że z dniem 1 stycznia 2019 r. doszło do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego ww. gruntu w prawa własność zgodnie z art. 1 ustawy z 2018r. Ponadto jak już wskazano sąd administracyjny nie jest właściwy do rozstrzygania kwestii podlegających kognicji sądów powszechnych.

Z tych przyczyn orzeczono jak w sentencji wyroku w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 135 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a., zasądzając od organu na rzecz strony skarżącej zwrot niezbędnych kosztów postepowania w wysokości 597 zł (wpis sądowy 100 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa 17 zł, koszty zastępstwa prawnego radcy prawnego 480 zł - § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c i § 15 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych tekst jedn. Dz.U.2018 poz. 265).