Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 542/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2018-11-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6019 Inne, o symbolu podstawowym 601
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit.c i art. 200 P.p.s.a.
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 15
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 47
journal: Dz.U. 1994 nr 89 poz 414
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Gierak-Podsiadły (spr.), Sędzia WSA Jolanta Augustyniak-Pęczkowska, Sędzia WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz, , Protokolant st. sekr. sąd. Ewa Sawicka-Bożek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 listopada 2018 r. sprawy ze skargi [...] z siedzibą w [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2017 r. nr [...] w przedmiocie niezbędności wejścia na teren nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącego [...] z siedzibą w [...] kwotę 997 zł (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi N.Sp. z o.o. z siedzibą w W. ("skarżąca", "inwestor") jest decyzja Wojewody [...] ("Wojewoda") z [...] grudnia 2017 r., Nr [...], znak: [...], wydana w przedmiocie odmowy orzeczenia o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości, w następującym stanie sprawy:

W dniu [...] sierpnia 2017 r. inwestor zwrócił się do Prezydenta W. o wydanie decyzji administracyjnej w trybie art. 47 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r., poz. 1332 ze zm.), zezwalającej na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości, tj. działki nr ew. [...] z obrębu [...] (przy ul. L. [...] w W., stanowiącej własność A. M.), i umożliwiającej wykonanie robót budowlanych lub prac przygotowawczych polegających na: ustawieniu rusztowań w celu prowadzenia prac konstrukcyjnych (montaż szalunków, murowanie ścian) oraz prac wykończeniowych (realizacja elewacji budynku), a także realizacji nowego ogrodzenia. Powyższe roboty budowlane, jak wskazano, są planowane w związku z uzyskanym pozwoleniem na budowę – decyzją Prezydenta [...] z [...]sierpnia 2015 r., Nr [...], zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na rozbiórkę istniejącego budynku jednorodzinnego i budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w parterze i garażem podziemnym przy ul. L. [...] (dz. ew. nr [...] z obrębu [...] w Dzielnicy [...]. W., stanowiącej własność ww. Spółki).

Decyzją z [...] września 2017 r. Nr [...] Prezydent. W. odmówił orzeczenia o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości przy ul. L. [...] sąsiadującej z terenem inwestycji przy ul. L. [...] w W., wskazując, że w sprawie nie zostały spełnione przesłanki z art. 47 Prawa budowlanego. Organ I instancji uznał bowiem, że wejście na teren sąsiedniej nieruchomości nie jest niezbędne do wykonania robót budowlanych; na nieruchomości przy ul. L. [...] ma dopiero powstać budynek w granicy z nieruchomością przy ul. L.[...], w takiej zaś sytuacji prace budowlane mogą być prowadzone z działki inwestycyjnej. Nadto, organ ten przyjął, że z przedstawionej w sprawie przez inwestora korespondencji nie wynika, aby próby podjęcia porozumienia z właścicielem sąsiedniej nieruchomości zakończył się nie udzieleniem przez niego zgody na wejście na teren nieruchomości.

Od ww. decyzji odwołanie wniosła skarżąca kwestionując zaprezentowaną w niej ocenę i wywodząc, że obie przesłanki określone w art. 47 ww. ustawy Prawo budowlane zostały spełnione.

Decyzją z [...] grudnia 2017 r. (wskazaną na wstępie), Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję Prezydenta W. z [...] września 2017 r.

W uzasadnieniu organ odwoławczy przypomniał, że podstawą wydania decyzji przez organ pierwszej instancji był art. 47 Prawa budowlanego, zgodnie z którym jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu. Natomiast zgodnie z ust. 2 ww. przepisu w razie nieuzgodnienia warunków, o których mowa w ust. 1, właściwy organ – na wniosek inwestora – w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. W przypadku uznania zasadności wniosku inwestora, właściwy organ określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości.

Wojewoda podkreślił, że przywołany art. 47 Prawa budowlanego ma charakter szczególny, ponieważ decyzja zezwalająca na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości, a także budynku czy lokalu, ingeruje w sposób wykonywania prawa własności sąsiedniej nieruchomości (bądź też w prawa najemcy w przypadku lokalu niestanowiącego przedmiotu odrębnego prawa własności). Wydanie przez organ przedmiotowej decyzji przede wszystkim ogranicza prawo właściciela (najemcy) do korzystania z ich nieruchomości gruntowej, bądź budynku czy też lokalu, poprzez upoważnienie innej niż właściciel (najemca) osoby do czasowego wejścia na ich teren. Taka ingerencja została uzależniona od spełnienia dwóch przesłanek. Po pierwsze organ powinien ustalić, że do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych niezbędne jest wejście na teren sąsiedniej nieruchomości. Po drugie, powinien on zbadać, czy inwestor podjął starania o uzyskanie zgody na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości od jej właściciela (najemcy), a starania te okazały się bezskuteczne. Ponadto, wydanie przez organ administracji architektoniczno-budowlanej decyzji opartej na art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego jest możliwe tylko w przypadkach wykonywania prac przygotowawczych lub robót budowlanych objętych pozwoleniem na budowę, bądź w oparciu o przyjęte przez organ zgłoszenie zamiaru przystąpienia do budowy czy wykonania innych robót budowlanych.

W niniejszej sprawie wniosek inwestora dotyczył niezbędności wejścia na nieruchomość sąsiednią w celu wykonania robót budowlanych polegających na: ustawieniu rusztowań umożliwiających prowadzenie prac konstrukcyjnych oraz prac wykończeniowych, a także realizacji nowego ogrodzenia między nieruchomościami, związanych z uzyskanym pozwoleniem na budowę.

Wojewoda podzielił stanowisko organu pierwszej instancji i stwierdził, że z materiału dowodowego sprawy nie wynika, by w wyniku prowadzonych negocjacji z właścicielem sąsiedniej nieruchomości (działka ew. nr [...]) nie została udzielona zgoda na wejście na teren ww. nieruchomości. Co prawda w aktach sprawy znajduje się korespondencja prowadzona drogą mailową pomiędzy inwestorem a A. M. (właścicielem działki ew. nr [...]), a także potwierdzenie nadania listu pocztowego z oryginałem proponowanego przez inwestora porozumienia, jednakże dokumenty te stanowią dowód podjęcia próby uzgodnienia warunków wejścia w teren, a nie ich bezskutecznego zakończenia. Z załączonej korespondencji wynika, że A. M. nie zaakceptował w pełni propozycji inwestora, jednak wyraził chęć dalszych negocjacji i zawarcia porozumienia w tym zakresie. Takiej chęci nie wyraził jednak inwestor, przerywając negocjacje (w aktach sprawy brak wiadomości zwrotnej na propozycję A.M.). Zatem w niniejszej sprawie, zdaniem Wojewody, nie można było uznać, że starania inwestora w zakresie uzgodnienia warunków wejścia na teren działki ew. nr [...] zakończyły się brakiem zgody jej właściciela.

W związku z powyższym organ odwoławczy uznał, że nie został spełniony warunek z art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego dotyczący nieuzgodnienia warunków wejścia na teren działki sąsiedniej. Wojewoda podkreślił przy tym, że dopiero nieuzgodnienie określonych w ww. przepisie warunków otwiera drogę do wydania decyzji administracyjnej w trybie art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego.

Wojewoda odniósł się także do zarzutów odwołania stwierdzając m. in., że nie można zgodzić się ze stanowiskiem inwestora, zgodnie z którym propozycja ugodowa właściciela nieruchomości sąsiedniej miała charakter pozorny i nie mogła zostać zaakceptowana ze względów finansowych. Nie odnosząc się do wysokości zaproponowanej rekompensaty, organ odwoławczy podniósł, że A. M. nie udzielił odpowiedzi negatywnej co do zgody na wejście na teren jego działki, ponadto wyraził chęć dalszych rozmów w celu uzgodnienia warunków udostępnienia nieruchomości i, co istotne, to inwestor nie podjął takiej próby. Materiał dowodowy sprawy nie wskazuje przy tym, że strony nie doszły do żadnego porozumienia – w wiadomościach mailowych każda ze stron przedstawiła własne propozycje, ale bez widocznych rezultatów (pozytywnych bądź negatywnych).

Na decyzję Wojewody [...] z [...] grudnia 2017 r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyła N.Sp. z o.o. z siedzibą w W., wnosząc o jej uchylenie w całości i zobowiązanie organu do wydania decyzji o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości.

Zaskarżonej decyzji skarżąca zarzuciła naruszenie:

1. przepisów postępowania, tj.:

a. art. 107 § 3 w zw. z art. 140 k.p.a. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, w postaci niedostatecznego wyjaśnienia przyczyn nieuwzględnienia dowodów zgłoszonych przez skarżącą oraz podstaw prawnych podjętego rozstrzygnięcia, a także nieodniesienie się wprost do żadnego z zarzutów skarżącej wobec decyzji organów obu instancji,

b. art. 7 w zw. z art. 77 § 1 w zw. z art. 80 w zw. z art. 140 k.p.a. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, w postaci dowolnej, a nie swobodnej, oceny materiału dowodowego, braku podjęcia wszelkich niezbędnych czynności zmierzających do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, a w konsekwencji wyciągnięcie negatywnych dla skarżącej wniosków, w oparciu o niezgodne z prawda i rzeczywistym stanem faktycznym domniemania organów obu instancji,

c. art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z pkt 2 k.p.a. w zw. z art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, poprzez utrzymanie w mocy błędnej decyzji organu pierwszej instancji, podczas gdy zachodziły przesłanki do jej uchylenia i orzeczenia co do istoty sprawy zgodnie z żądaniem skarżącej,

2. przepisów prawa materialnego, tj.: art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego, poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, które miały wpływ na wynik sprawy, a w konsekwencji niewydanie decyzji zgodnej z żądaniem skarżącej o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości pomimo spełnienia określonych w ustawie przesłanek.

W uzasadnieniu skargi skarżąca wskazała m. in., że organy obu instancji nie odniosły się w żadnym zakresie do złożonych przez nią oświadczeń i dowodów na ich poparcie w przedmiocie pozorności negocjacji ze strony właściciela nieruchomości sąsiedniej oraz jego odpowiedzi na propozycję skarżącej znacznie po terminie zakreślonym mu przez skarżącą. Wobec tego, w ocenie skarżącej, naruszenie art. 107 § 3 k.p.a. przez organ drugiej instancji nie tylko znacząco utrudniło skarżącej prowadzenie polemiki z milcząco przyjętymi i nieuzasadnionymi domniemaniami, które stanowiły podstawę wydania przez organ błędnej decyzji, ale również w oczywisty sposób mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Skarżąca podkreśliła nadto, że zarówno organ pierwszej, jak i drugiej instancji, w wydanej decyzji, dokonał dowolnej oceny wybranych dowodów z pominięciem pozostałej części materiału dowodowego, co skutkowało błędnym przyjęciem przez organ pierwszej instancji, że żadna z przesłanek art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego nie została spełniona, oraz błędnym przyjęciem przez organ drugiej instancji, że nie została spełniona przesłanka bezskuteczności uzgodnienia z właścicielem sąsiedniej nieruchomości warunków wejścia na jego nieruchomość.

Skarżąca podała dalej, że charakter inwestycji prowadzonej na przedmiotowej nieruchomości jako zabudowy pierzejowej, ze swej istoty wymaga dostępu do granicy nieruchomości po obu jej stronach. Skarżąca w postępowaniu wykazała powyższe, jak również to, że wbrew twierdzeniom organu pierwszej instancji, do których nie ustosunkował się organ drugiej instancji, wobec nieruchomości położonej przy przeciwległej granicy nieruchomości skarżącej, także ubiegała się o prawo wstępu na nieruchomość sąsiednią. Zdaniem skarżącej, nie może być więc wątpliwości, że prawo wejścia na sąsiednią nieruchomość jest rzeczywistą, realną koniecznością prawidłowego przeprowadzenia inwestycji oraz, że wynika ono ze specyfiki realizowanej inwestycji, a także, że została udokumentowana w zatwierdzonym projekcie budowlanym. Oznacza to, że spełniona została przesłanka niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości w rozumieniu art. 47 ust. 2 w zw. z ust. 1 Prawa budowlanego.

W odniesieniu do przesłanki nieuzgodnienia warunków wejścia na sąsiednią nieruchomość skarżąca, przywołując orzeczenia sądów administracyjnych, podkreśliła, że możliwa jest funkcjonalna wykładania art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego, zgodnie z którą za "nieuzgodnienie" z właścicielem można uznać zarówno faktyczny brak możliwości porozumienia, jak i rażąco nieproporcjonalne żądania właściciela nieruchomości sąsiedniej w zamian za prawo wejścia na nieruchomość. W ocenie skarżącej, taka sytuacja miała miejsce w niniejszej sprawie – negocjacje ze strony właściciela nieruchomości sąsiedniej miały charakter pozorny ze względu na przedstawienie żądania rażąco nieproporcjonalnego wynagrodzenia.

Wojewoda [...] – w odpowiedzi na skargę – wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko, przedstawione w zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie, przeprowadzonej w dniu [...] listopada 2018 r. (co znajduje potwierdzenie w sporządzonym z niej protokole) skarżąca stwierdziła, że rozpoczęła już prace budowlane na przedmiotowej nieruchomości, ale takie, których wykonanie, na obecnie realizowanym etapie inwestycji, nie wymaga wejścia na teren nieruchomości sąsiedniej. Dopiero kolejne prace budowlane będą wymagały takiej możliwości.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga okazała się zasadna.

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest decyzja Wojewody [...] z [...] grudnia 2017 r. utrzymująca w mocy decyzję organu pierwszej instancji z [...] września 2017 r. Nr [...], o odmowie orzeczenia o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości, na podstawie art. 47 Prawa budowlanego.

Zgodnie z przywołanym przepisem, jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości jest niezbędne, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu (art. 47 ust. 1 Prawa budowlanego). W razie nieuzgodnienia warunków, o których mowa w ust. 1, organ administracji architektoniczno-budowlanej - na wniosek inwestora - w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. W przypadku uznania zasadności wniosku inwestora, organ administracji architektoniczno-budowlanej określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości (art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego).

Zatem, jak wynika z przytoczonych przepisów art. 47, inwestor nie może samowolnie wejść do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości w celu wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych. W celu wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości inwestor musi uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu. W przypadku braku takiej zgody, organ rozstrzyga "o niezbędności wejścia", na wniosek inwestora, co zastępuje zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości. Istotnym przy tym jest, że wskazany tryb może mieć zastosowanie jedynie do tego rodzaju prac czy robót budowalnych, które mają charakter legalny.

W niniejszej sprawie skarżąca, wnosząc o wydanie decyzji na podstawie cyt. art. 47 ust. 2, wykazała, że dysponuje pozwoleniem na budowę budynku mieszkalnego na nieruchomości przy ul. L. [...] w W.oraz, że prace wskazane w złożonym wniosku, mają być realizowane na jego podstawie (v. decyzja Prezydenta W. z [...] sierpnia 2015 r., przeniesiona na skarżącą decyzją z [...] czerwca 2017 r. Nr [...]). Wskazała jednocześnie, że podjęła bezskuteczne próby zawarcia porozumienia z sąsiadem na wejście na teren jego nieruchomości, nadto – określiła zakres prac, dla których konieczne jest (jak wskazała) czasowe "zajęcie" działki sąsiedniej, nr ew. [...] przy ul. L. [...] w W.. W związku z taką treścią tego podania (wskazującego m. in. na legalność planowanych prac na sąsiedniej nieruchomości), konieczna stała się ocena spełnienia przez skarżącą wymienionych w art. 47 Prawa budowlanego przesłanek, którymi są: niezbędność wejścia m. in. na teren sąsiedniej nieruchomości (co ma miejsce wówczas, gdy nie ma innej możliwości wykonania planowanych prac, jak tylko poprzez czasowe zajęcie posesji sąsiedniej), oraz nieuzgodnienie warunków czasowego zajęcia nieruchomości na potrzeby wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych (czy inaczej: brak zgody sąsiada na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości).

Wojewoda [...], orzekając w sprawie uznał, że to ta ostania przesłanka nie wystąpiła, i z tego też powodu utrzymał w mocy decyzję organu I instancji, negatywną dla inwestora. Zdaniem Sądu, oceny tej, w okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy, nie sposób jednak uznać za prawidłową.

W tym też kontekście, Sąd zauważa, że wydanie rozstrzygnięcia o prawie wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości uzależnione jest od braku dobrowolnej zgody jej właściciela, a dokładnie: braku porozumienia co do warunków korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu przez inwestora. Przepis art. 47 ust. 2 nie tyle bowiem wskazuje na brak zgody, co na nieuzgodnienie warunków, o których mowa w ust. 1; to brak uzgodnienia tych warunków, daje podstawę inwestorowi do ubiegania się o wydanie decyzji przez organ w omawianym trybie. Jeżeli więc inwestor co prawda uzyska (wstępnie) zgodę na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości, lecz zainteresowane strony nie zdołają się (następnie) porozumieć co do terminu, sposobu i zakresu korzystania z nieruchomości, a także ewentualnej rekompensaty z tego tytułu, rozstrzygnięcie o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości następuje w drodze decyzji (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Katowicach z 16 stycznia 2002 r., sygn. akt II SA/Ka 825/00 oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z 19 października 2006 r., sygn. akt II SA/Bk 521/06).

W niniejszej sprawie organ odwoławczy, na podstawie zgromadzonych dokumentów uznał, że nie wynika z nich, by właściciel sąsiedniej nieruchomości nie udzielił zgody skarżącej na wejście na swoją nieruchomość w celu wykonania określonych prac budowlanych. Zdaniem organu, m. in. wiadomość mailowa z [...] sierpnia 2017 r. (k. 47 akt administracyjnych), z której wynika, że A. M., właściciel sąsiedniej nieruchomości nie zgadza się na zaproponowane mu warunki i zwraca się o informację, czy inna propozycja zyska aprobatę skarżącej, jest dowodem na trwające, a nie zakończone niepowodzeniem negocjacje z właścicielem ww. nieruchomości. Tej interpretacji zachowań obu zainteresowanych stron, dokonanej przez organ, Sąd nie podziela. Z pozostałych dokumentów znajdujących się w aktach sprawy a zawierających oświadczenia obu stron (inwestora oraz właściciela działki nr ew. [...]) nie wynika bowiem, aby nadal trwały/czy były prowadzone rozmowy dotyczące warunków wejścia na teren nieruchomości sąsiedniej. Akta administracyjne potwierdzają przy tym bezspornie, że inwestor podjął próby uzyskania zgody na zajęcie działki sąsiedniej, wobec planowanych prac (i braku możliwości ich realizacji z nieruchomości własnej). Akta te, wbrew ocenie organu, wskazują jednak również na to, że do porozumienia między stronami w tej materii nie doszło; strony nie porozumiały się bowiem w kwestii rekompensaty i negocjacje z tej przyczyny zerwano (v. pismo skarżącej z [...]września 2017 r., pismo A. M. z [...] września 2017 r., treść odwołania skarżącej, pismo A. M. z [...] grudnia 2017 r.). W takich warunkach nie sposób więc zaakceptować ocenę organu odwoławczego wskazującą na to, że przesłanka dotycząca braku zgody na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości nie została spełniona. Dokonując takiej oceny organ ten nie tylko nie wziął pod uwagę wszystkich dowodów zgromadzonych w sprawie (tj. ww. pism zawierających oświadczenia obu spornych stron), ale też oparł się na błędnej wykładni ww. przepisu, wadliwie przyjmując, że wymaga on (dla stwierdzenia przesłanki w nim uregulowanej) wykazania, że właściciel działki sąsiedniej "nie zgodził się" na wejście na teren jego nieruchomości. W sytuacji, gdy to już brak porozumienia co do istotnych elementów korzystania z nieruchomości sąsiedniej, nawet przy dorozumianej zgodzie na samo wejście, oznacza konieczność uzyskania przez inwestora decyzji o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości. Skoro zaś inwestor (pomimo podjętych działań) nie ustalił z właścicielem nieruchomości sąsiedniej warunków korzystania, a okoliczności tej nie kwestionuje także tenże właściciel, to nie można przyjąć, aby (w kontekście braku zgody właściciela nieruchomości sąsiedniej) nie zachodziła podstawa do wydania decyzji w oparciu o cyt. powyżej art. 47 ust. 2.

Z tej też przyczyny Sąd uznał, że decyzja Wojewody [...] nie może się ostać, jako wydana z naruszeniem art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego. Jednocześnie Sąd zauważa, że orzekając o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji, organ ten wskazał tylko na powyżej omówioną kwestię - braku zgody właściciela nieruchomości sąsiedniej, nie analizował natomiast sprawy w zakresie obejmującym niezbędność wejścia na teren nieruchomości sąsiedniej. Dlatego też, Sąd nie podzielając tej oceny (stanowiącej wyłączną podstawę dla podtrzymania decyzji organu I instancji) uznał, że konieczne jest wyeliminowanie z obrotu prawnego tej decyzji.

Sąd dostrzega przy tym, że sprawa zainicjowana wnioskiem skarżącej wymagała oceny w zakresie obu przesłanek dopuszczalności rozstrzygnięcia o prawie wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości, określonych w art. 47.

Organ I instancji orzekając w sprawie, zanegował wystąpienie zarówno przesłanki niezbędności wejścia na teren nieruchomości sąsiedniej, jak i braku zgody właściciela tej nieruchomości na jej "czasowej zajęcie", wobec czego odwołanie skarżącej dotyczyło obu tych zagadnień. Niemniej, Wojewoda [...], ograniczył się do oceny tylko jednego z nich, powyżej przywołanego, a takie działanie tego organu należy -zdaniem Sądu- postrzegać jako naruszające zasadę dwuinstancyjności, z uwagi na nierozpatrzenie sprawy w takim zakresie, w jakim uczynił to w sprawie organ I instancji, ale też jako naruszające ww. przepisy Kodeksu w zw. z art. 47 Prawa budowlanego, poprzez brak pełnej oceny. To zaś, niezależnie od ww. kwestii, stanowiło dodatkową przyczynę uwzględnienia skargi, wobec nierozpatrzenia sprawy w całości.

Rozpoznając ponownie sprawę Wojewoda winien mieć na uwadze powyższe, jak również ogólne dyrektywy prowadzenia postępowania odwoławczego, które sam przywołał w zaskarżonej decyzji.

Rozważając warunek niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości, organ ten winien zaś wziąć pod uwagę, że jest on związany z potrzebą wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych wówczas, gdy teren dostępny na nieruchomości inwestora nie wystarczy na ich przeprowadzenie. Chodzi więc wyłącznie o sytuację, w której nie ma innej możliwości przeprowadzenia przez inwestora prac przygotowawczych lub budowlanych, jak tylko poprzez wejście na teren sąsiedniej posesji. Przy czym, przy ocenie tych okoliczności konieczne jest uwzględnienie rozwiązań zawartych w projekcie budowlany, dotyczącym inwestycji, co do której ma być wydane zezwolenie w omawianym trybie (co w niniejszej sprawie może oznaczać konieczność uzupełnienia akt administracyjnych). Ponadto, winien zważyć też na to, że rozstrzygnięcie organu, wskazujące na spełnienie tego warunku może dotyczyć tylko robót na dzień jego wydania jeszcze nie wykonanych (jak wskazano zaś na rozprawie przed Sądem, roboty zostały rozpoczęte/są prowadzone).

Z tych też powodów, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c, i art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm.), orzekł, jak w sentencji.