Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 619/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2015-10-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Gospodarka gruntami
Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 4 pkt 16, art. 98 ust. 1 i 3, art. 130, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1, art. 157 ust. 1, art. 159
journal: Dz.U. 2015 poz 782
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 4 ust. 1-4, par. 36 ust. 1,2 i 4, par. 36 ust. 6 pkt 2
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jakub Zieliński (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędzia WSA Tomasz Świstak Protokolant st.sekr.sąd. Mariola Kaczmarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 października 2015 r. sprawy ze skargi Gminy D. na decyzję Wojewody Wielkopolskiego z dnia [...] maja 2015 r. Nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę; oddala skargę


UZASADNIENIE

Wojewoda Wielkopolski decyzją z dnia [...] maja 2015 r. znak [...], wydaną na podstawie na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego (k.p.a.), po rozpatrzeniu odwołania Gminy D., utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty [...] (dalej również: Starosta) z dnia [...] 2014 r. znak [...].

W przedmiotowej decyzji Starosta, w wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy, ustalił na rzecz B. i M. M. odszkodowanie w łącznej kwocie 88.263 zł za nieruchomość położoną w miejscowości [...] w gminie D., oznaczoną w ewidencji gruntów: obręb [...], arkusz mapy [...], działka nr [...] o pow. [...] m², zapisaną jako własność Gminy D. (dalej również: Gmina) w księdze wieczystej KW nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy [...] w P., przejętą na rzecz tej Gminy w trybie art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014 r., poz. 518 [aktualnie: Dz.U. z 2015 r., poz. 782, z późn. zm.] - dalej: u.g.n.) - w tym odpowiednio kwoty: 72 259 zł odpowiadającą wartości prawa własności gruntu; 5 740 zł odpowiadającą wartości nakładów w postaci nasadzeń roślinnych; 20 264 zł odpowiadającą wartości nakładów budowlanych na nieruchomość. Starosta jednocześnie zobowiązał Gminę do wypłaty ustalonego odszkodowania na rzecz każdego z byłych współwłaścicieli nieruchomości kwoty 44 131,50 zł stanowiącej równowartość ½ udziału w prawie własności działki nr [...].

Ww. rozstrzygnięcia zostały wydane w następującym stanie faktycznym, przywołanym przez tutejszy Sąd w ślad za Wojewodą, jednak w zakresie istotnym dla zwięzłego przedstawienia stanu sprawy.

Ostateczną decyzją z dnia [...] 2010 r. (znak [...]) Wójt Gminy D. na podstawie art. 93 ust. 1 i 2, art. 96 ust. 1 i 4, art. 97 ust. 1. art. 98 ust. 1 i art. 99 u.g.n., na wniosek B. M. i M. M., zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej w miejscowości [...] w gminie D., oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb [...], arkusz mapy [...], działka nr [...] o powierzchni [...] m². Wskutek podziału tej nieruchomości powstała m.in. działka nr [...] z przeznaczeniem pod teren drogi publicznej lokalnej - KDL. Podział nieruchomości nastąpił zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miejscowości [...], przyjętego uchwałą Rady Gminy D. nr [...] z dnia [...] 2009 r. (Dz.Urz.Woj.Wlkp. nr [...], poz. [...]). W dacie wydania decyzji zatwierdzającej podział działka numer [...] stanowiła współwłasność B. M. i M. M., którzy udzielili W. M. pełnomocnictwa do podejmowania w ich imieniu wszelkich czynności prawnych związanych z przedmiotową nieruchomością. Pismem z 5 lipca 2012 r. W. M. w imieniu swych mocodawców wystąpił do Starosty [...] z wnioskiem "o ustalenie odszkodowania za grunt wydzielony pod poszerzenie drogi - działka nr [...] o pow. [...] m², obręb [...] (...) oraz o odszkodowanie za przeniesienie płotu, bramy furtki (razem [...]) oraz usunięte nasadzenia, które rosły wzdłuż płotu (...)". Do wniosku załączono m.in. korespondencję między Wójtem Gminy D. a właścicielami, dotyczącą kwestii ustalenia odszkodowania za przedmiotowy grunt przejęty pod drogę publiczną, w tym protokół z negocjacji przeprowadzonych w dniu 5 października 2012 r. w Urzędzie Gminy D.

Starosta [...] decyzją z dnia [...] 2013 r. znak [...] ustalił na rzecz B. i M. M. odszkodowanie w łącznej kwocie 96 539 zł (wraz z wartością nakładów) za położoną w [...] działkę nr [...] o pow. [...] m², przejętą na rzecz Gminy w trybie art. 98 ust. 1 u.g.n. Decyzja ta, w wyniku wniesienia odwołania przez Gminę D., została uchylona przez Wojewodę Wielkopolskiego (dalej również: Wojewoda) decyzją z dnia [...] listopada 2013 r. znak [...], którą uchylił decyzję Starosty i przekazał temu organowi sprawę do ponownego rozpatrzenia, zwracając uwagę na rozbieżności co do oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości przez biegłych w dwóch sporządzonych na tym etapie postępowania operatach.

W toku ponownie prowadzonego postępowania Starosta powołał kolejnego rzeczoznawcę majątkowego [...] (dalej: "rzeczoznawca" lub "biegły") w celu sporządzenia opinii ustalającej wartość przedmiotowej nieruchomości.

W operacie szacunkowym z dnia 3 lipca 2014 r. biegły ustalił wartość przedmiotowej nieruchomości (działki nr [...]) na kwotę 88 263 zł; w tym zakresie wartość gruntu biegły oszacował na kwotę 72 259 zł, wartość nakładów budowlanych na kwotę 10 264 zł i wartość nakładów roślinnych na kwotę 5 740 zł.

Po zapoznaniu się ze stanowiskiem rzeczoznawcy i Gminy D., wyrażonym m.in. na rozprawie administracyjnej w dniu 22 sierpnia 2014 r. i w piśmie procesowym pełnomocnika Gminy z dnia 6 października 2014 r., Starosta [...] decyzją z dnia [...] 2014 r. ustalił odszkodowanie za przejętą nieruchomość w łącznej kwocie 88 263 zł, zgodnie z wyceną wynikającą z opinii rzeczoznawcy majątkowego z dnia 3 lipca 2014 r.

Odwołanie od powyższej decyzji wniosła Gmina D. (reprezentowana przez pełnomocnika procesowego), domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji. Strona zarzuciła organowi naruszenie art. 7, 77 i 80 Kodeksu postępowania administracyjnego (dalej: k.p.a.) polegające na nierzetelnej ocenie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, przejawiającej się m.in. w błędnej ocenie operatu szacunkowego w zakresie prawidłowości doboru transakcji w celu określenia wartości nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, a także błędnej ocenie operatu w zakresie dokonanej przez biegłego wyceny poczynionych na nieruchomości nakładów budowlanych w postaci ogrodzenia z siatki, furtki i bramy przesuwnej. Ponadto podniosła naruszenie art. 154 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n. w zw. z § 36 ust. 1 w zw. z 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109, z późn. zm. - dalej: "rozporządzenie z dnia 21 września 2004 r." lub "rozporządzenie wykonawcze") poprzez nieuzasadnione przyjęcie, że rzeczoznawca dokonał właściwego doboru transakcji w celu określenia wartości nieruchomości zajętej pod drogę publiczną, a w szczególności, że dokonał właściwej oceny w zakresie podobieństwa nieruchomości będącej przedmiotem postępowania z nieruchomościami przyjętymi do porównania na potrzeby wyceny, przyjmując do analizy nieruchomości o bardzo zróżnicowanych powierzchniach, jak również przyjęcie do ostatecznego porównania takiej liczby transakcji, która nie pozwoliła na zastosowanie metody korygowania ceny średniej, pomimo że biegły nie ograniczył badania rynku do rynku lokalnego.

W uzasadnieniu prawnym decyzji z dnia [...] maja 2015 r. Wojewoda przywołał treść przepisu art. 98 ust. 1-3 u.g.n., a także orzecznictwo dotyczące przepisów art. 93 ust. 1, art. 96 ust. 1 i art. 98 ust. 1 u.g.n., stwierdził, że działka [...], jako wydzielona pod drogę publiczną (KDL), niewątpliwie przeszła na własność Gminy D. z chwilą uzyskania przymiotu ostateczności przez decyzję podziałową, tj. w dniu [...] 2010 r. Dalej podniósł, że w związku z faktem, iż w niniejszej sprawie negocjacje w zakresie ustalenia wysokości odszkodowania za przejęty grunt zakończyły się fiaskiem, wszczęcie niniejszego postępowania było zasadne.

Odwołując się do treści art. 130 ust. 2 u.g.n., Wojewoda stwierdził, że po przeanalizowaniu operatu szacunkowego stanowiącego podstawę do ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie, uznał, iż przedmiotowy operat jest wiarygodnym dowodem w sprawie; spełnia wymogi formalne, o których mowa w § 56 i § 57 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Co do przyjętego sposobu wyceny Wojewoda podniósł, że biegły przyjął podejście porównawcze i metodę porównywania parami, uzasadniając wybór metody tym, że na rynku występuje nieznaczna liczba transakcji spełniających warunki podobieństwa. Wskazując na treść art. 154 ust. 1 i art. 175 ust. 1 u.g.n., organ odwoławczy podniósł, że rzeczoznawca zobowiązany jest do wykonywania czynności szacowania zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości; z kolei rolą organu administracyjnego jest ocena zgodności sporządzonej w formie operatu szacunkowego opinii względem przepisów prawa.

Omawiając sporządzony operat, Wojewoda stwierdził, że w procesie wyceny wzięto pod uwagę nieruchomości gruntowe niezabudowane, przeznaczone pod drogi, wolne od nakładów, stanowiące przedmiot prawa własności - zbyte w ciągu 2 lat poprzedzających moment wyceny, z obszaru gminy [...] oraz innych gmin sąsiednich z powiatu [...] (z gmin [...] i [...]).

W ocenie Wojewody nieruchomości przyjęte do analizy spełniają warunek podobieństwa o którym mowa w art. 4 pkt 16 u.g.n. i zaznaczył, że w celu oszacowania wartości gruntu rzeczoznawca określił cechy wpływające na jego wartość na lokalnym rynku nieruchomości oraz określił wagi procentowe poszczególnych cech, przy czym jednocześnie biegły wskazał, iż atrybut powierzchnia nie jest cechą rynkową determinującą wartość nieruchomości drogowych, bowiem w zakresie tej cechy rynek gruntów drogowych kieruje się innymi prawami od pozostałych sektorów.

Odnosząc się do zarzutów odwołania, organ podkreślił, że nieruchomości dobrane do porównań pochodzą, wbrew twierdzeniom Gminy, z rynku lokalnego i nie ma racji strona, podając, że "pod pojęciem »rynku lokalnego« należy rozumieć przede wszystkim obszar gminy". Wojewoda podniósł, że w świetle stanowiska orzecznictwa znaczenia sformułowań "rynek lokalny" oraz "rynek regionalny" należy szukać na gruncie ustaw ustrojowych dotyczących funkcjonowania jednostek samorządu terytorialnego, tj. w przepisach art. 6 i 7 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U z 2013 r., poz. 594, z późn. zm.). Zdaniem Wojewody analiza normatywna powołanych regulacji ustrojowych prowadzi do wniosku, że pod pojęciem "rynku lokalnego" należy rozumieć obszar gminy lub powiatu, a pod pojęciem "rynku regionalnego" obszar województwa. Ponadto zwrócił uwagę na samą definicję nieruchomości podobnej, która w ustawie o gospodarce nieruchomościami określona jest jako nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Zdaniem organu katalog cech wskazany w art. 4 pkt 16 u.g.n. z całą pewnością nie jest katalogiem zamkniętym, jednak przy wycenie gruntów komunikacyjnych cecha powierzchnia nie stanowi istotnego atrybutu cenotwórczego, bowiem na rynku nieruchomości komunikacyjnych nie jest to niezależny atrybut świadczący o walorach nieruchomości. Dalej organ podniósł, że nie wymaga wiedzy specjalnej to, że nabywca prywatny zaoferuje prywatnemu zbywcy wyższą cenę za nabywaną nieruchomość mającą dogodne cechy takie jak powierzchnia, kształt, walory użytkowe, możliwości inwestycyjne, gdyż w ten sposób może wykorzystać daną nieruchomość w różny sposób, jednak dla podmiotu publicznego, który ma wybudować na danym gruncie drogę, nie ma w istocie znaczenia jaka jest powierzchnia tego gruntu, bowiem bez względu na jej powierzchnię taka nieruchomość przydatna jest jedynie na cel komunikacyjny. W tym zakresie organ odwołał się też do zawartego w operacie stwierdzenia rzeczoznawcy, że "(...) na rynku gruntów drogowych występują transakcje gdzie większe powierzchnie uzyskują wyższe wartości z przyczyn nieznanych. Wielkość powierzchni gruntów nabywanych pod drogi nie jest uznaniowa , nie zależy od upodobania nabywcy czy gry rynkowej, ale od z góry zaplanowanych inwestycji (...)".

Odnosząc się do zawartego w odwołaniu zarzutu, że "do porównania – przy zastosowanej metodzie porównywania parami – zostały przyjęte jedynie 2 nieruchomości", a skoro "biegły analizował rynek regionalny, to nie sposób przyjąć, że nie miał on możliwości ustalenia takiej bazy która w pełniejszym zakresie stanowiłaby bazę nieruchomości podobnych, co dalej mogłoby stanowić podstawę do szacowania nieruchomości metodą korygowania ceny średniej", Wojewoda jeszcze raz stwierdził, że to do rzeczoznawcy majątkowego należy wybór metody i podejścia szacowania, który to wybór musi zostać w treści operatu szacunkowego uzasadniony. Zdaniem Wojewody w sporządzonym operacie rzeczoznawca wywiązał się z tego obowiązku, uzasadniając wybór zastosowanej metody brakiem wystarczającej liczby transakcji gruntami drogowymi na rynku lokalnym; do porównania – przy metodzie porównywania parami – przyjął ostatecznie trzy (a nie dwie, jak błędnie wskazano w odwołaniu) nieruchomości transakcyjne, co stanowi prawidłowe postępowanie w przypadku szacowania wartości nieruchomości przy zastosowaniu tej metody. Dalej podniósł, że w wyniku dokonanych obliczeń skorygowana wartość jednostkowa gruntu wyniosła [...] zł/m², co w rezultacie dało kwotę 72 259 zł dla całej wycenianej nieruchomości o powierzchni [...] m².

Odnosząc się również do wyceny nakładów budowlanych występujących na gruncie w dacie wydania decyzji podziałowej, a ściślej do spornej kwestii stopnia zużycia bramy przesuwnej i furty (40%) oraz ogrodzenia (60%), który to stopień zużycia tych elementów w ocenie strony powinien zostać określony na wyższym poziomie, bowiem w chwili demontażu siatki nie nadawała się ona do dalszego wykorzystania, a stopień zużycia furty (furtki) i bramy przesuwnej powinien być określony na co najmniej 70%, Wojewoda podniósł, że nie znalazł podstaw, aby uwzględnić powyższy zarzut. W ocenie organu twierdzenia Gminy, jakoby biegły zaniżył stopień zużycia tych elementów, nie zostały poparte żadnym przeciwdowodem i nie mogły zasługiwać na uwzględnienie. W ocenie Wojewody w niniejszej sprawie nie było podstaw do zakwestionowania wyceny nakładów budowlanych, gdyż jakkolwiek stopień zużycia nakładów ma niewątpliwie wpływ na ich wartość, to jednak ocena stopnia zużycia tych elementów należy do biegłego, który przygotowuje wycenę na podstawie wiedzy specjalistycznej. Ponadto Wojewoda podzielił stanowisko organu I instancji, że w sytuacji, gdy strona postępowania kwestionuje materialną część operatu szacunkowego, możliwe jest skierowanie operatu do weryfikacji prawidłowości jego sporządzenia przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, czego w niniejszej sprawie nie uczyniła żadna ze stron postępowania. Konkludując, organ odwoławczy stwierdził, że nie znalazł podstaw do odmówienia opinii z dnia 3 lipca 2014 r. pełnej wartości dowodowej i sporządzona opinia mogła stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie. Jednocześnie organ odwoławczy nie dopatrzył się innych uchybień w postępowaniu prowadzonym przed organem I instancji.

Skargę na decyzję Wojewody wniosła Gmina D., reprezentowana przez pełnomocnika procesowego. Zaskarżając tę decyzję w całości i domagając się jej uchylenia, Gmina analogicznie jak w odwołaniu podniosła, że przy jej wydaniu naruszone zostały art. 77 i art. 80 w zw. z art. 7 k.p.a., a także przepisy art. 154 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n. i w zw. z § 36 ust. 1 w zw. z § 4 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Skarżąca Gmina powiązała naruszenie przywołanych przepisów z wadliwą oceną wykorzystanego w postępowaniu administracyjnym operatu szacunkowego z dnia 3 lipca 2014 r., kwestionując w uzasadnieniu skargi wartość dowodową tego operatu i wskazując, że operat jest wadliwy, a organ odwoławczy dokonał jego nierzetelnej oceny. W tym zakresie skarżąca podniosła, że nieruchomości dobrane przez rzeczoznawcę do porównań nie stanowią nieruchomości podobnych, bowiem przyjęte ceny transakcyjne dotyczą nieruchomości o bardzo zróżnicowanych powierzchniach, a w doktrynie i orzecznictwie nie budzi wątpliwości, że jednym z głównych atrybutów decydujących o podobieństwie nieruchomości jest powierzchnia. Ponadto wskazała na brak ustalenia bazy transakcji nieruchomościami drogowymi w gminie D., pomimo że do transakcji takich w ostatnim czasie na terenie tej gminy dochodziło. Dalej zakwestionowała zastosowanie metody porównywania parami przy przyjęciu do porównania nieruchomości spoza rynku lokalnego, co powoduje, że tak ustalona baza jest daleko niemiarodajna dla możliwości dokonania prawidłowej wyceny nieruchomości przejętej na własność Gminy. Ponadto Gmina stwierdziła, że ostateczna liczba przyjętych do porównań transakcji nie pozwoliła na zastosowanie metody korygowania ceny średniej, pomimo że biegły nie ograniczył badania rynku do rynku lokalnego. Wskazała również na wadliwe określenie cech badanego rynku. Zakwestionowała wreszcie przyjęty przez rzeczoznawcę stopień zużycia technicznego nakładów budowanych na wycenianym gruncie: ogrodzenia, furtki i bramy przesuwnej, podnosząc, że zużycie to należałoby ocenić na co najmniej na 70% w odniesieniu o ogrodzenia (siatki), którą to wartość ostatecznie strona odniosła także do stopnia zużycia furtki i bramy przesuwnej. Kwestionowała także prawidłowość tych ustaleń, argumentując, że przyjęte wartości różnią się od tych, które stanowiły podstawę wyceny w poprzednim operacie szacunkowym sporządzonym w tej sprawie na zlecenie Starosty.

W odpowiedzi na skargę, Wojewoda Wielkopolski wniósł o jej oddalanie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Odnosząc się do zarzutów skargi organ stwierdził, że nie stanowią one nowych okoliczności w sprawie, lecz znane były organowi w przeprowadzonym postępowaniu, gdzie też organ ustosunkował się do nich. Wojewoda podniósł, że w ramach postępowania odwoławczego dokonał formalnej weryfikacji wyceny z dnia 3 lipca 2014 r., uznając jej pełną wartość dowodową. Ponadto wyjaśnił, że ocena wykraczająca poza elementy prawne, obejmującą zakres metodologiczny i merytoryczny, zawierający wiedzę specjalistyczną z zakresu szacowania nieruchomości, może zostać dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (w tym zakresie odwołał się do poglądów orzecznictwa). W ocenie organu arbitralna krytyka zawartości merytorycznej operatu nie może świadczyć per se o wadliwości sporządzonej opinii.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Skarga nie jest zasadna.

Przedmiotem zawisłej przez tutejszym Sądem sprawy jest kwestia oceny prawidłowości decyzji Wojewody Wielkopolskiego, którą utrzymano w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] 2014 r. ustalającą, w wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy, na rzecz B. i M. M. odszkodowanie w łącznej kwocie 88 263 zł za nieruchomość położoną w [...], stanowiącą działkę nr [...] o pow. [...] m², przejętą na rzecz Gminy w trybie art. 98 ust. 1 u.g.n.

Analiza skargi oraz akt sprawy administracyjnej prowadzi do wniosku, że istota zawisłej sprawy sprowadza się do oceny prawidłowości sposobu ustalenia wysokości przyznanego odszkodowania, bowiem Gmina konsekwentnie wskazuje na wadliwość sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego dotyczącego przedmiotowej działki, który w jej ocenie zawiera wady, które mogły przyczynić się do ustalenia nieadekwatnej (zawyżonej) kwoty odszkodowania.

W tym miejscu, wyjściowo względem dalszych rozważań, zauważyć należy, że działka nr [...] została wydzielona pod budowę drogi publicznej z większej nieruchomości - działki nr [...], objętej podziałem geodezyjnym na wniosek właścicieli nieruchomości. Okolicznością niesporną jest, że w niniejszej sprawie zachodzą przesłanki do ustalenia na podstawie art. 98 ust. 3 u.g.n. odszkodowania za przejętą przez gminę nieruchomość.

Zgodnie z art. 98 ust. 3 u.g.n. odszkodowanie za grunty wydzielone pod drogi publiczne ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Stosownie do treści art. 130 u.g.n. wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu (ust. 1). Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.).

Na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 159 u.g.n. wydane zostało przywołane już wcześniej rozporządzenie z dnia 21 września 2004 r. Zgodnie z § 36 ust. 1 w zw. z § 36 ust. 6 pkt 2 tego rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wydzielone pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 u.g.n., określa się przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Sam operat szacunkowy, jako dowód w sprawie, podlega ocenie organu administracji, który choć nie jest uprawniony do jego kontrolowania w zakresie, w jakim jego sporządzenie wymagało wykorzystania wiadomości specjalnych, to jednak jest zobowiązany do zweryfikowania podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Przedłożony operat szacunkowy stanowi bowiem dowód z opinii biegłego, który podlega ocenie organu – tak jak każdy dowód – z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 k.p.a.

Natomiast zgodnie § 36 ust. 4 w zw. z § 36 ust. 6 pkt 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. - w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych; przy odpowiednim zastosowaniu przepisów ust. 1-3.

W świetle przywołanego § 36 rozporządzenia wykonawczego przyjąć należy, że punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową – a z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie – jest porównanie transakcji nieruchomości drogowych. Z treści przywołanego rozporządzenia jednoznacznie wynika kolejność stosowania podejść, dopiero bowiem brak cen transakcyjnych nieruchomości drogowych umożliwia rezygnację z zastosowania tego podejścia. Przed rzeczoznawcą otwiera się wówczas możliwość wykorzystania podejścia opartego na transakcjach nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Uwzględnienie od razu transakcji gruntami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do działki jest z kolei działaniem naruszającym tę regulację.

Przepis art. 154 ust. 1 u.g.n. wprost stanowi, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, co oznacza, że zarówno wyboru podejścia oraz metody szacowania nieruchomości jak i określenia cech każdorazowo indywidualnie dokonuje w operacie szacunkowym rzeczoznawca, a rzeczą organu jest jedynie dokonanie oceny spójności i logiczności operatu, w tym tego czy rzeczoznawca majątkowy wybrał podejście właściwe dla danego celu określania wartości nieruchomości, wybrał metodę przewidzianą do zastosowania w danym podejściu oraz przekonująco uzasadnił przyjęcie określonych cech jako cech istotnie różniących nieruchomości i stanowiących podstawę korekty cen uzyskiwanych za nieruchomości podobne.

Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, a ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Również w przepisach wykonawczych do ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w tym w szczególności w § 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. prawodawca wskazał jedynie, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1), w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust. 2); przy czym przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (ust. 3), zaś przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości; wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się natomiast w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (ust. 4).

Zarówno w ustawie o gospodarce nieruchomościami, w wyżej opisanych przepisach wykonawczych, jak też w jakiejkolwiek innej regulacji brak jest legalnego katalogu cech różniących nieruchomości, ze względu na które koryguje się ceny uzyskiwane za nieruchomości podobne. Obowiązujące przepisy nie przewidują także jakiejkolwiek gradacji metod wyceny nieruchomości w podejściu porównawczym, w tym w szczególności nie wprowadzono preferencji dla którejkolwiek z metod, w tym na przykład dla preferowanej przez skarżącego metody korygowania ceny średniej, co oznacza, że metody te uznawane są przez prawodawcę za równorzędne.

W rozpatrywanej sprawie autor operatu szacunkowego z dnia 3 lipca 2014 r. wyjaśnił zarówno podstawę przyjęcia podejścia porównawczego, zastosowania metody porównywania parami, jak i podstawę przyjęcia zasadniczych cech nieruchomości i atrybutów korygujących, a Wojewoda Wielkopolski w sposób przekonujący dokonał oceny tego kluczowego dla sprawy dowodu, jakim była opinia rzeczoznawcy. Argumentacja przedstawiona w tym zakresie przez organ administracji zasługuje w ocenie Sądu na pełną akceptację, albowiem nie jest obciążona jakimikolwiek błędami logicznymi.

Odnosząc się bezpośrednio do podniesionego przez stronę skarżącą zarzutu dotyczącego nieuwzględnienia przy wyborze nieruchomości podobnych atrybutu, jakim jest powierzchnia - zgodzić się należy w tej kwestii w całości ze stanowiskiem wyrażonym w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, a przede wszystkim w opinii biegłego rzeczoznawcy.

W myśl definicji legalnej zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n. - przez nieruchomość podobną rozumieć należy nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W kontekście wskazanej powyżej definicji legalnej, rozbieżność w wielkości nieruchomości o przeznaczeniu drogowym nie pozwala na aprioryczne przyjęcie, iż nie stanowią one nieruchomości podobnych, o ile są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania. Wielkość nieruchomości nie jest bowiem wprost wskazana w tej definicji jako parametr wpływający na ich podobieństwo. W przypadku nieruchomości o przeznaczeniu drogowym uznać należy, że wielkość (rozmiar powierzchni) nie stanowi co do zasady cechy wpływającej na jej wartość, a tylko inne cechy wpływające na wartość nieruchomości mieszczą się w zakresie pojęcia porównywalności, o jakim mowa w definicji nieruchomości podobnej.

Powyższe wynika chociażby z samego operatu, gdzie przy analizie danych z zawieranych transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym zauważyć można, że niejednokrotnie cena była stała bez względu na powierzchnię gruntu (str. 21 operatu).

Rzeczoznawcza majątkowy w operacie szacunkowym wyraźnie wskazał, że rynek nieruchomości drogowych rządzi się innymi regułami od pozostałych sektorów rynku nieruchomości. Biegły m.in. stwierdził, że wielkość powierzchni gruntów na cele drogowy wiąże się z góry zaplanowaną inwestycją drogową i nie zależy od upodobań nabywcy czy gry rynkowej, dlatego cecha ta nie wpływa na wartość tego rodzaju nieruchomości. Wyjaśnienia te uznać należy za logiczne i w wystarczającym stopniu uzasadniające dobór do porównania nieruchomości o zróżnicowanej powierzchni. W związku z czym stanowisko to w pełni aprobuje Sąd orzekający w niniejszej sprawie, a w konsekwencji uznaje w tym zakresie prawidłowość przeprowadzonej przez organy oceny sporządzonego operatu szacunkowego.

W kontekście wskazanej powyżej definicji legalnej nieruchomości podobnej rozbieżność w wielkości nieruchomości o przeznaczeniu drogowym nie pozwala na jednoznaczne przyjęcie, że nie stanowią one nieruchomości podobnych - o ile są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania. Wielkość nieruchomości może mieć wpływ na cenę rynkową nieruchomości przeznaczonych np. pod zabudowę mieszkalną, co nie oznacza jednak, że będzie miało wpływ na wartość nieruchomości przeznaczonych pod drogi. W przypadku nieruchomości o przeznaczeniu drogowym wielkość nie stanowi co do zasady cechy wpływającej na jej wartość, a tylko pozostałe cechy wpływające na wartość nieruchomości mieszczą się w zakresie pojęcia porównywalności, o jakim mowa w definicji nieruchomości podobnej.

Zauważyć również należy, że nawet znaczna różnica cen transakcyjnych nieruchomości wybranych do porównania przez biegłego, nie oznacza automatycznie, że nieruchomości te nie są podobne do siebie i do nieruchomości wycenianej. Jeżeli zbiór przyjętych do porównania nieruchomości spełnia kryteria określone w art. 4 pkt 16 u.g.n., to ich cena nie może świadczyć o braku podobieństwa.

Warto także wspomnieć, że biegły wyjaśnił, dlaczego pominął przy szacowaniu wartości nieruchomości metodą porównywania parami nie tylko atrybut "powierzchnia", ale i "uzbrojenie", gdyż wskazał, że wyposażenie gruntu w infrastrukturę techniczną (tzw. media) nie ma znaczenia przy nabyciu gruntu na inwestycję drogową (str. 14 i 22 operatu). Dlatego też przy ustalaniu wartości przedmiotowej nieruchomości przyjął jedynie takie cechy rynkowe, jak położenie, rodzaju gruntów otaczających i walory dodatkowe.

Ponadto stwierdzić należy, że całkowicie nieadekwatne w odniesieniu do wyceny gruntów przeznaczonych pod inwestycje drogowe okazało się stwierdzenie skarżącej, że w doktrynie i orzecznictwie nie budzi wątpliwości, iż jednym z głównych atrybutów decydujących o podobieństwie nieruchomości jest powierzchnia. Trzeba również podkreślić, że to nie poglądy orzecznictwa stanowią podstawę do oszacowania wartości nieruchomości, lecz opinia rzeczoznawcy majątkowego, sporządzona w konkretnej sprawie administracyjnej. Skarżąca poza ogólnym odwołaniem się do poglądu judykatury dotyczącego atrybutu w postaci powierzchni nieruchomości nie przedstawiła innego operatu szacunkowego, który ani też nie złożyła wniosku o zweryfikowanie

Odnosząc się z kolei do zarzutu skargi, że biegły przyjął do porównania nieruchomości spoza rynku lokalnego, co powoduje, iż tak przyjęta baza jest mniej miarodajna dla możliwości dokonania prawidłowej wyceny przedmiotowej nieruchomości, wskazać należy, że w § 36 ust. 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. (znajdującym odpowiednie zastosowanie w niniejszej sprawie na podstawie § 36 ust. 6 pkt 2 tego rozporządzenia) wskazano, że w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Ustawa o gospodarce nieruchomościami ani rozporządzenie z dnia 21 września 2004 r. nie zawierają definicji legalnych pojęć "rynek lokalny" i "rynek regionalny" odnoszących się do wszystkich celów, dla których szacowana jest wartość nieruchomości. Prawodawca w tych aktach prawnych posługuje się sformułowaniami: "rynek", "rynek właściwy ze względu na położenie wycenianej nieruchomości "albo "lokalny rynek nieruchomości", przeciwstawiając ten ostatni pojęciu "regionalnego lub krajowego rynku nieruchomości". W związku z powyższym orzecznictwo sądowoadministracyjne zgodnie przyjęło stanowisko, że rozwiązania zaistniałego problemu należy poszukiwać w ustawodawstwie ustrojowym, odnoszącym się do instytucji poszczególnych szczebli samorządu terytorialnego, tj. w przepisach: art. 6 i art. 7 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U. z 2013 r., poz. 594, z późn. zm.), art. 1 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym (Dz.U. z 2013 r., poz. 595, z późn. zm.) i art. 1 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie województwa (Dz.U. z 2015 r., poz. 1392, z późn. zm.) - por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 października 2010 r. sygn. akt I OSK 23/10 (dostępny w Internecie: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Z przywołanych regulacji prawnych wyprowadzano wniosek, że pod pojęciem "rynku lokalnego" odczytywać należy obszar gminy lub powiatu. Z kolei "rynek regionalny" odnosi się do obszaru województwa. Sąd podziela w pełni to stanowisko, bowiem w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak i w przywołanym rozporządzeniu wykonawczym do tej ustawy brak jest przepisów, które mogłyby stanowić podstawę do odrzucenia tego rodzaju ujęcia rozważanej kwestii, pozwalając jednocześnie na utożsamienie rynku lokalnego wyłącznie z terenem gminy.

W odniesieniu do rozpoznawanej sprawy przyjęcie omawianych poglądów prowadzi do wniosku, że rzeczoznawca, uwzględniając w operacie jako transakcje porównawcze transakcje nieruchomościami podobnymi z innych miejscowości leżących na obszarze tego samego powiatu, tj. powiatu [...] – przy tym gmin pobliskich względem gminy D. – uwzględnił właśnie transakcje z rynku lokalnego w rozumieniu § 36 ust. 2 rozporządzenia wykonawczego. W ocenie Sądu brak jest podstaw do zakwestionowania sposobu wyznaczenia tego rynku jako obejmującego obszar powiatu zwłaszcza, że jednym z kluczowych parametrów wpływających na wartość nieruchomości jest nie ich lokalizacja względem siedzib gmin, lecz odległość od granic miasta Poznania (por. str. 23-24 operatu). Co za tym idzie, nie można podzielić stanowiska strony, że za wadliwe uznać należało określenie przez rzeczoznawcę jak rynku lokalnego - terenu wykraczającego poza granice administracyjne gminy D.

Mając powyższe na uwadze, stwierdzić należy, że organy obydwu instancji prawidłowo oceniły, iż rzeczoznawca sporządzający operat szacunkowy z dnia 3 lipca 2014 r. trafnie wycenił przedmiotową działkę, uwzględniając ceny transakcyjne nieruchomości drogowych, jakie miały miejsce na rynku lokalnym.

Całkowicie niezrozumiały jest zarzut, że biegły nie dokonał ustalenia bazy transakcji nieruchomościami drogowymi w gminie D., pomimo, iż do transakcji takich w ostatnim czasie na terenie tej gminy dochodziło. Rzeczoznawca na podstawie dostępnych mu informacji scharakteryzował w operacie rynek obrotu nieruchomościami drogowymi w gminie D. (str. 14-16 operatu), jak i wskazał przyczyny, dla których sięgnął również do danych dotyczących terenu pobliskich gmin: [...], [...] i [...] (k. 17-20 operatu). Ponadto należy podkreślić, że ani w skardze, ani w żadnym wcześniejszym piśmie procesowym strona skarżąca nie wskazała jakichkolwiek konkretnych transakcji dotyczących nieruchomości przeznaczonych pod drogi, przeprowadzonych na terenie gminy D., które jej zdaniem mogłyby i powinny zostać wykorzystane jako porównawcze przez rzeczoznawcę majątkowego. Biegły przeanalizował rynek z terenu gminy D. i wyjaśnił, z jakich powodów sięgnął również po dane z innych pobliskich gmin powiatu [...]. Natomiast ostateczne określenie bazy porównawczej (str. 21 operatu), jak i wybranie trzech transakcji do porównania parami z nieruchomością szacowaną (str. 24 operatu) należało do kompetencji rzeczoznawcy, który obowiązany był jedynie do należytego uzasadnienia swojego wyboru. Wymogi te zostały, jak już wspomniano, przez rzeczoznawcę spełnione, co też odpowiednio skomentował Wojewoda, omawiając przedmiotowy operat.

Co do zarzutu, że biegły jako atrybuty różnicujące przyjął takie cechy nieruchomości, jak położenie, sąsiedztwo (otoczenie) i walory dodatkowe, które w ocenie strony skarżącej zdają się pokrywać i nie sposób ich rozróżnić - zauważyć przede wszystkim trzeba, że prawodawca nie ustanowił legalnego katalogu cech różniących nieruchomości, ze względu na które koryguje się ceny uzyskiwane za nieruchomości podobne. Powyższe – w powiązaniu z przywołanym art. 154 ust. 1 u.g.n. – oznacza, że cechy te każdorazowo indywidualnie określa w operacie szacunkowym rzeczoznawca, a rzeczą organu jest jedynie dokonanie oceny spójności i logiczności operatu, w tym tego czy rzeczoznawca majątkowy przekonująco uzasadnił przyjęcie określonych cech jako cech istotnie różniących nieruchomości i stanowiących podstawę korekty cen uzyskiwanych za nieruchomości podobne.

W niniejszej sprawie autor operatu szacunkowego stanowiącego podstawę rozstrzygnięcia sprawy wyjaśnił podstawę przyjęcie jako atrybutów korygujących cech określonych jako "położenie", "sąsiedztwo" i "walory dodatkowe" oraz wskazał dlaczego odstąpił od zastosowania takich cech korygujących jak "uzbrojenie" i "powierzchnia". Autor operatu zdefiniował także na potrzeby operatu przyjęte cechy korygujące w sposób umożliwiający zarówno odróżnienie tych cech jak i ich gradacji (wskazania jakie stany różnicuje w ramach tych cech i jakie wartości współczynnika korygującego im przypisuje). W szczególności rzeczoznawca jednoznacznie określił, że cecha "położenie" dotyczy położenia nieruchomości względem miasta [...] i aglomeracji [...] i jest różnicowana w trzech stopniach wprost uzależnionych od tej odległości. Dalej określił cechę "sąsiedztwo" jako dotyczącą charakteru gruntów bezpośrednio sąsiadujących z nieruchomością wycenianą i nieruchomościami porównawczymi, wskazując, że jest ona różnicowana w trzech stopniach uzależnionych od tego, czy dana nieruchomość sąsiaduje z obszarami zabudowy jednorodzinnej i stopnia zurbanizowania terenów bezpośrednio sąsiadujących. Cechę "walory dodatkowe" rzeczoznawca zdefiniował jako uzależnioną od znaczenia komunikacyjnego drogi, natężenia ruchu na niej czy możliwości osiągania dodatkowych przychodów, wskazując, że parametr ten podlega gradacji w dwóch stopniach, to jest pierwszym, gdy droga ma wysokie znaczenie komunikacyjne, atrakcyjne wystawienie i możliwość osiągania dodatkowych przychodów (lub droga ma inne cechy szczególne) oraz drugim, gdy droga ma charakter drogi osiedlowej o niskim znaczeniu komunikacyjnym i bez walorów dodatkowych. W celu bliższego zapoznania się z przyjętymi przez biegłego założeniami Sąd odsyła skarżącą do uważnej lektury str. 20-25 operatu.

W ocenie Sądu porównanie tak zdefiniowanych cech różniących nieruchomości i ich gradacji przyjętych przez rzeczoznawcę, pozwala na łatwe rozróżnienie cech różniących nieruchomości, które – co należy podkreślić – są od siebie niezależne i wbrew twierdzeniom skargi nie pokrywają się, albowiem dotyczą różnych elementów charakterystyki nieruchomości ocenianej ze zróżnicowanych perspektyw, obejmujących zarówno usytuowanie względem Poznania, jak i najbliższe sąsiedztwo czy znaczenie w systemie komunikacyjnym.

Idąc dalej, w odniesieniu do zarzutu, że ostateczna liczba przyjętych do porównań transakcji nie pozwoliła na zastosowanie metody korygowania ceny średniej, pomimo że biegły nie ograniczył badania rynku do rynku lokalnego, warto jedynie jeszcze raz przypomnieć, że wybór podejścia i metody szacowania wartości nieruchomości należy do biegłego (art. 154 ust. 1 u.g.n.), który związany jest w tym zakresie jedynie brzmieniem przepisów, jak i standardami zawodowymi i ma obowiązek uzasadnić wybór podejścia i metody. Warto jednakże wspomnieć, że zastosowana metoda porównywania parami (k. 22 operatu) jest konsekwencją stwierdzenia określonego stanu rynku nieruchomości drogowych i niewielkiej liczby nieruchomości spełniających kryteria podobieństwa (str. 13-20), na co też trafnie zwrócił uwagę Wojewoda, podnosząc, że biegły uzasadnił wybór zastosowanej metody brakiem wystarczającej liczby transakcji gruntami drogowymi na rynku lokalnym. Dodać należy, że do porównania biegły przyjął trzy nieruchomości transakcyjne, co stanowi prawidłowe postępowanie w przypadku szacowania wartości nieruchomości przy zastosowaniu tej metody (por. § 4 ust. 3 rozporządzenia wykonawczego).

Kończąc omawianie poszczególnych zarzutów skargi, Sąd podkreśla, że co do wyceny nakładów budowlanych występujących na gruncie w dacie wydania decyzji podziałowej Sąd w całości podziela stanowisko Wojewody. Skarżąca Gmina kwestionuje przyjęty przez rzeczoznawcę stopień zużycia bramy przesuwnej i furty (40%) oraz ogrodzenia (60%), jednak w niniejszej sprawie nie było podstaw do podważenia wyceny nakładów budowlanych. Rzeczoznawca w samym operacie (str. 25 operatu), jak i pisemnym wyjaśnieniu z dnia 23 października 2014 r. (k. 375 akt adm.), będącym odpowiedzią na pismo procesowe pełnomocnika Gminy z dnia 6 października 2014 r. (k. 367 akt adm.), wyczerpująco ustosunkował się do wszystkich zagadnień podnoszonych przez stronę.

W ocenie Sądu całkowicie zasadnie biegły oparł się na oględzinach nieruchomości i ustalenia stanu nieruchomości z dotychczasowym właścicielem, a konkretnie w tym wypadku był to pełnomocnik właścicieli, jak na to wskazuje proste porównanie podpisów na protokole wizji lokalnej z dnia 26 listopada 2012 r. (k. 104 akt adm.) i wniosku z dnia 5 lipca 2012 r. o wszczęcie postępowania (k. 63 akt adm.). Sąd stwierdza, że ocena stopnia zużycia elementów stanowiących nakłady na nieruchomości należy do biegłego, który przygotowuje wycenę na podstawie wiedzy specjalistycznej. Znamienne w tej sprawie jest również to, że przedstawiciel Gminy na rozprawie administracyjnej w dniu 22 sierpnia 2014 r. nie kwestionował oszacowania wartości nakładów (k. 351 akt adm.), a uczynił to dopiero jej pełnomocnik w piśmie procesowym z dnia 6 października 2014 r. Co więcej, Gmina kwestionując sposób oszacowania wartości nakładów w odniesieniu do ogrodzenia poprzez odniesienie się przez biegłego do istniejącej bocznej części tego ogrodzenia, nie przedstawiła żadnych przekonujących argumentów, że przyjęty sposób oszacowania jest wadliwy. Skoro, jak twierdzi, usunięta siatka druciana, w chwili jej demontażu nie nadawała się do ponownego wykorzystania, to mogła zabezpieczyć na potrzeby przyszłego postępowania administracyjnego usunięte ogrodzenie lub chociażby jego reprezentatywną próbę (materiał dowodowy), względnie utrwalić stan ogrodzenia w drodze odpowiedniego protokołu i materiału poglądowego. Skoro zatem Gmina sama pozbawiła się możliwości dowiedzenia odmiennego stanu rzeczy, nie może zarzucać biegłemu, że o stanie technicznym usuniętego – i to najwyraźniej bez udziału dotychczasowych właścicieli nieruchomości (jak to wynika z pisma pełnomocnika współwłaścicieli z dnia 19 stycznia 2012 r. - k. 65 akt adm.) – wnioskował ze stanu istniejącego ogrodzenia bocznego nieruchomości.

Trudno również uznać, co jest intencją skarżącej, skoro kwestionuje prawidłowość tych ustaleń rzeczoznawcy, argumentując również, że przyjęte wartości różnią się od tych, które stanowiły podstawę wyceny w poprzednim operacie szacunkowym sporządzonym w tej sprawie na zlecenie Starosty. Pomijając już fakt, że poprzednio sporządzone operaty straciły swoją aktualność i potencjalną możliwość wykorzystania w postępowaniu, trzeba podkreślić, że strona niekonsekwentnie jednocześnie domaga się wyższego oszacowania zużycia nakładów i zarazem odwołuje do wcześniejszych operatów, które stopień zużycia nakładów określały na niższym poziomie (początkowo w pierwszym operacie 40% zużycia ogrodzenia i 20% zużycia bramy i furtki, a w następnym 60% zużycia ogrodzenia oraz po 30% zużycia bramy i furtki) niż operat z dnia 3 lipca 2014 r. (60% zużycia ogrodzenia oraz po 40% zużycia bramy i furtki).

Warto także zauważyć, że skarżąca w przypadku zaistnienia po jej stronie wątpliwości dotyczących prawidłowości dokonanej w operacie szacunkowym wyceny nieruchomości – organ, a w ślad za nim i tutejszy Sąd takich wątpliwości w sprawie nie miał – mogła wystąpić o skontrolowanie merytorycznej, a w tym metodologicznej, poprawności operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n.

Reasumując wszystko powyższe, Sąd stwierdza, że dokonana przez organy ocena przedłożonego w sprawie operatu szacunkowego była prawidłowa, a operat ten mógł stanowić rzetelną podstawę do ustalenia odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną (wydzieloną) pod drogę publiczną. Wobec tego organy w zgodzie z wymogami obowiązującego prawa ustaliły w niniejszej sprawie odszkodowanie za grunt wydzielony pod drogę publiczną, który z mocy prawa przeszedł na własność skarżącej Gminy.

W tym stanie rzeczy, skoro skarga okazała się niezasadna, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.) orzekł, jak w sentencji.