Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2536/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2013-03-18 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Agnieszka Wójcik, Sędzia WSA Marta Laskowska-Pietrzak (spr.), Sędzia WSA Agnieszka Łąpieś-Rosińska, Protokolant sekr. sąd. Agnieszka Olszewska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 lutego 2013 r. sprawy ze skargi H. C. i A. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] sierpnia 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - oddala skargę -


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] sierpnia 2012 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. po rozpatrzeniu odwołania H. i A. C. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta J. Nr [...] z dnia [...] stycznia 2011 r. orzekającej o ustaleniu dla H. i A. C. - zbywców nieruchomości położonej w J. przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] z obrębu [...] o pow. [...] ha opłaty w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Pismem z dnia 19 grudnia 2005 r. Burmistrz Miasta J. zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie naliczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w J. przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] z obrębu [...] o pow. [...] ha spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Burmistrz Miasta J. decyzją Nr [...] z dnia [...] marca 2006 r. orzekł o ustaleniu dla H. i A. C. - zbywców nieruchomości położonej w J. przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] z obrębu [...] o pow. [...] ha opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Powyższa decyzja została uchylona decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] czerwca 2006 r., a sprawa przekazana do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Burmistrz Miasta J. decyzją z dnia [...] września 2006 r. orzekał o ustaleniu dla H. i A. C. - zbywców nieruchomości położonej w J. przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] z obrębu [...] o pow. [...] ha opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Powyższa decyzja została uchylona decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] czerwca 2006 r., a sprawa przekazana do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Burmistrz Miasta J. decyzją z dnia [...] lipca 2008 r. orzekł o ustaleniu dla H. i A. C. - zbywców nieruchomości położonej w J. przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] z obrębu [...] o pow. [...] ha opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] stycznia 2009 r., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję z dnia [...] lipca 2008 r.

Powyższa decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. została uchylona wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 maja 2009 r., sygn.akt IV SA/Wa 378/09.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] października 2009 r. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta J. Nr [...] z dnia [...] lipca 2008 r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 15 kwietnia 2010 r., sygn.akt IV SA/Wa 11/10, uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] października 2009 r. oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta J. z dnia [...] lipca 2008 r. W uzasadnieniu wyroku Sąd zarzucił organom obu instancji uchybienia związane z nieprawidłową oceną podstawowego dowodu w sprawie jakim jest operat szacunkowy o wartości nieruchomości.

Na skutek powyższego wyroku Burmistrz Miasta J. decyzją Nr [...] z dnia [...] stycznia 2011 r., orzekł o ustaleniu dla H. i A. C. - zbywców nieruchomości położonej w J. przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] z obrębu [...] o pow. [...] ha opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. H. i A. C.

Rozpatrując powyższą sprawę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wskazało, że niniejsze postępowanie prowadzone jest na skutek wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 15 kwietnia 2010 r., sygn.akt IV SA/Wa 11/10. Stąd też organy obu instancji obowiązane są kierować się treścią art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), zgodnie z którym ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia.

Organ drugiej instancji przywołał treść art. 36 ust. 4 i art. 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717).

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. podkreśliło, że z akt sprawy wynika, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta J. zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Miejskiej Rady Narodowej w J. z dnia [...] marca 1989 r. oraz zmian do tego planu zatwierdzonych uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w J. z dnia [...] listopada 1994 r. w sprawie zatwierdzenia zmiany miejscowego planu ogólnego Miasta J., przedmiotowa nieruchomość stanowiła teren lasów ochronnych, na którym zakazano realizacji jakichkolwiek budynków. W następstwie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta J. zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta J. Nr [...] z dnia [...] maja 2003 r. działka oznaczona nr [...] z obrębu [...], stanowiła las z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w formie zabudowy wolnostojącej lub bliźniaczej. Nastąpił zatem wzrost wartości nieruchomości, który wynika bezpośrednio ze zmian dokonanych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z 2003 r. Dochodzenie roszczenia, o którym mowa w powołanych we wstępie przepisach zostało przez ustawodawcę czasowo ograniczone. W rozpoznawanej sprawie skarżący zbyli nieruchomość w dniu [...] sierpnia 2004 r., plan wszedł w życie w dniu [...] lipca 2003 r., a roszczenie zostało zgłoszone w dniu 28 grudnia 2005 r., a zatem przed upływem 5 – letniego okresu.

Podstawę ustalenia opłaty w niniejszej sprawy stanowił operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] października 2010 r. przez rzeczoznawcę majątkowego E. W.

W myśl art.154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2010 r., Nr 102, poz.651) wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o ocenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W sporządzonym na potrzeby niniejszego postępowania operacie majątkowym rzeczoznawca majątkowy określiła wartość przedmiotowego gruntu zarówno przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, jak i po zmianie przeznaczenia tej nieruchomości. W wyniku dokonanej oceny ustalono, że wartość przedmiotowego gruntu w wyniku zmiany planu zagospodarowania przestrzennego wzrosła o [...] złotych.

Dla określania wartości przedmiotowej nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem ustalonym w planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego J., biegła, zgodnie z zaleceniami zawartymi w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 15 kwietnia 2010 r., sygn.akt IV SAWa 11/10, zastosowała podejście porównawcze metodę porównywania parami.Wybrane zostały następujące transakcje: 1/ zawarta w dniu [...] listopada 2002 r. dotycząca nieruchomości położonej przy ul. [...] w J. o pow. [...] ha, 2/ zawarta w dniu [...] stycznia 2003 r. dotycząca nieruchomości położonej przy ul. [...] w J. o pow. [...] ha, 3/ zawarta w dniu [...] maja 2003 r. dotycząca nieruchomości położonej przy ul. [...] w J. o pow. [...].

Na stronie 9 operatu biegła wyjaśniła, że średnia cena transakcyjna działek leśnych bez prawa zabudowy w 2002 r. wynosiła [...] zł/m2, zaś w 2003 r. – [...] zł/m2. W okresie styczeń – sierpień 2004 r. z uwagi na brak danych nie ma możliwości oznaczenia trendu czasowego. Niemniej jednak zestawienie danych z 2003 r. i 2002 r. pozwala stwierdzić, że ceny gruntów zmalały, jednak to trend pomijalny. Dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy wskazała na rodzaj i liczbę cech różnicujących obiekty porównawcze oraz podała wagi każdej z tych cech. Wybrano zatem: lokalizację ogólną (15%), sąsiedztwo (20%), sposób zagospodarowania, kształt, konfiguracje terenu, możliwość wykorzystania jako terenu rekreacyjno - krajobrazowego lub do gospodarki leśnej (30%), dojazd (35%).

Organ drugiej instancji odniósł powyższe rozważanie do treści art. 153 ust. 1ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. przedstawiona metodologia wyceny nie budzi żadnych zastrzeżeń organu. W ocenie Kolegium do porównań wybrane zostały transakcje nieruchomościami, które spełniają kryterium podobieństwa stosownie do definicji zawartej w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Biegła wyjaśniła też brak potrzeby aktualizacji cen na dzień sprzedaży nieruchomości.

Przechodząc natomiast do oceny drugiej części operatu szacunkowego organ wskazał, że ze zgromadzonej w sprawie dokumentacji wynika, że w wyniku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na przedmiotowej działce dopuszczono możliwość realizacji zabudowy mieszkaniowej.

Przy szacowaniu nieruchomości po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego zastosowano podejście porównawcze metodę porównywania parami, przyjmując do porównań 3 transakcje działkami leśnymi, na których dopuszczono zabudowę mieszkaniową: wybrane zostały następujące transakcje: 1/ zawarta w dniu [...] listopada 2003 r. dotycząca nieruchomości położonej przy ul. [...] w J. o pow. [...] ha, 2/ zawarta w dniu [...] sierpnia 2003 r. dotycząca nieruchomości położonej przy ul. [...] w J. o pow. [...] ha, 3/ zawarta w dniu [...] marca 2004 r. dotycząca nieruchomości położonej przy ul. [...] w J. o pow. [...] ha.

Na stronie 12 operatu szacunkowego biegła wyjaśniła, że średnia cena działek transakcyjnych w analizowanym segmencie rynku w okresie sierpień –grudzień 2003 r. wynosiła [...] zł/1 m2. W okresie styczeń – sierpień 2004 r. ceny te wynosiły średnio [...] zł/1 m2. Wobec nieznacznej różnicy trend ten uznany został za pomijalny. W celu zobiektywizowania procesu wyceny biegła wybrała cechy rynkowe wpływające na ceny nieruchomości pochodzących z lokalnego rynku transakcyjnego oraz wagi tych cech: lokalizacja ogólna (15%), sąsiedztwo (20%), możliwości inwestycyjne, sposób zagospodarowania, kształt działki, konfiguracja tereny (40%), uzbrojenie i dojazd (25%). Atrybuty te uwzględnione zostały w procesie wyceny.

Przedstawiony sposób wyceny nie budził zastrzeżeń organu odwoławczego. W ocenie Kolegium do porównań wybrane zostały transakcje nieruchomościami, które spełniają kryterium podobieństwa stosownie do definicji zawartej w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Biegła wyjaśniła też brak potrzeby aktualizacji cen na dzień sprzedaży nieruchomości.

Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyli H. i A. C., podnosząc zarzut naruszenia art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 3 w zw. z art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.Zdaniem skarżących, organ administracji bezkrytycznie przyjął kolejny operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] października 2010 r. przez tego samego rzeczoznawcę majątkowego, która zmieniła tylko dobór działek i nieznacznie obniżyła wartość renty planistycznej. Zdaniem skarżących, organ administracji nie zajął też merytorycznego stanowiska, odnośnie tego, że operat szacunkowy nie odnosi się do powszechnego zjawiska wzrostu cen nieruchomości związanych z wejściem Polski do Unii Europejskiej.Skarżący stwierdzili, że pracownik organu pierwszej instancji poinformował A. C., iż renty planistyczne naliczone innym osobom były znacznie niższe. Organ administracji nie sporządził też zestawienia wszystkich naliczonych rent planistycznych w związku ze zmianą planu, co oznacza, zdaniem skarżących, że renty te musiały być naliczane "po uważaniu".

Zdaniem skarżących przekroczony został dopuszczalny ustawowy okres 12 miesięcy wykorzystania operatu szacunkowego.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o oddalenie skargi oraz podtrzymało argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Ponadto zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Kierując się powyższymi kryteriami Sąd uznał, iż w przedmiotowej sprawie skarga nie jest zasadna.

Wyjaśniając motywy wyroku rozstrzygającego niniejszą sprawę należy przede wszystkim zwrócić uwagę, iż w sprawie orzekał już Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, który prawomocnym wyrokiem z dnia 15 kwietnia 2010 r., sygn. akt. IV SA/Wa11/10 uchylił decyzjęSamorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] października 2009 r. i poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta J. z dnia [...] lipca 2008 r. W uzasadnieniu wyroku Sąd zawarł ocenę prawną i wskazania dla organu administracji publicznej co do dalszego postępowania.

Zasadniczą kwestią jest więc to, czy zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] października 2009 r. została wydana zgodnie z wytycznymi wyrażonymi w cytowanym wyżej wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 15 kwietnia 2010 r.

Zgodnie bowiem z art. 153 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia. Oznacza to, że orzeczenie sądu administracyjnego wywiera skutki wykraczające poza zakres postępowania sądowoadministracyjnego, a jego oddziaływaniem objęte jest także przyszłe postępowanie administracyjne w sprawie.

Związanie samego sądu oznacza, że jest on zobowiązany do podporządkowania się wcześniej wyrażonemu poglądowi w pełnym zakresie. Innymi słowy, w przypadku gdy sprawa po raz drugi rozpoznawana jest przez Wojewódzki Sąd Administracyjny - po uchyleniu decyzji i wydaniu nowego orzeczenia - Wojewódzki Sąd Administracyjny jest związany oceną prawną wyrażoną w poprzednim wyroku (wyrok WSA w Krakowie z 6 lipca 2007 r., I SA/Kr 988/06, M. Podatkowy 2007/8/3).

Przez ocenę prawną, o której stanowi art. 153 powyższej ustawy, należy rozumieć osąd o prawnej wartości sprawy i może ona dotyczyć zarówno stanu faktycznego, wykładni przepisów prawa materialnego i procesowego, prawidłowości korzystania z uznania administracyjnego, jak też kwestii zastosowania określonego przepisu prawa jako podstawy do wydania takiej, a nie innej decyzji (wyrok WSA w Warszawie z 10 listopada 2006 r., I SA/Wa 1597/06, LEX nr 320090).

W orzecznictwie i literaturze jednolicie przyjmuje się, iż związanie samego sądu administracyjnego w rozumieniu cytowanego wyżej przepisu oznacza, iż nie może on formułować nowych ocen prawnych – sprzecznych z wyrażonym wcześniej poglądem – lecz zobowiązany jest do podporządkowania się mu oraz konsekwentnego reagowania w razie stwierdzenia braku zastosowania się do wskazań w zakresie dalszego postępowania przed organem administracji publicznej (J. P. Tarno Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Komentarz, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2004 r., str. 219-225).

W uzasadnieniu prawomocnego wyroku z dnia 15 kwietnia2010 r., sygn. akt IV SA/Wa 11/10 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wskazał, że uchybienia dotyczące prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego powodują, iż operat szacunkowy z dnia [...] marca 2007 roku, na podstawie, którego ustalono wzrost wartości nieruchomości, jest dowodem nieprzydatnym do dokonania ustalenia wzrostu wartości nieruchomości. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy administracji winny uzyskać nowy operat szacunkowy zawierający określenie wzrostu wartości nieruchomości wykonany zgodnie z wymogami przyjętej przez rzeczoznawcę metody wyceny.

W dalszej części uzasadnienia sąd wskazał, że z art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, że w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tej wartości stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z treścią art. 155 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego sporządza na piśmie rzeczoznawca majątkowy.Podstawą ustalenia, czy na skutek uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpił wzrost wartości nieruchomości jest sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy. Operat ten jest dowodem i podlega ocenie organu administracji, jak każdy dowód przeprowadzony w postępowaniu administracyjnym. Operat szacunkowy może być podstawą ustaleń faktycznych, jeśli jest sporządzony prawidłowo.Podstawowym warunkiem dokonania prawidłowej wyceny nieruchomości w podejściu porównawczym jest dokonanie prawidłowego doboru nieruchomości, które służą do ustalenia ceny średniej. Muszą to być nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej.Zgodnie z art. 5 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W przypadku wyceny nieruchomości istotną cechą nieruchomości porównawczej, decydującą o podobieństwie do nieruchomości wycenianej, jest wielkość jej powierzchni. Nie jest to oczywiście kryterium ścisłe i rzeczoznawca ma pewną swobodę w dokonaniu doboru nieruchomości porównawczych, jednakże nie może to być to dobór dowolny. Tymczasem, aby można było zastosować tę metodę wyceny niezbędne jest dysponowanie przez rzeczoznawcę co najmniej 11 transakcjami nieruchomościami podobnymi.Rzeczoznawca może dokonywać wyceny nieruchomości metodą korygowanej ceny średniej tylko wówczas, gdy dysponuje, co najmniej 11 transakcjami nieruchomościami podobnymi. Niedopuszczalne jest "naginanie" metodologii wyceny tylko po to by dokonać wyceny określoną metodą. Tak sporządzoną wycenę należy, zdaniem Sądu, uznać za nieprzydatną dla dokonywania ustaleń faktycznych. Jeśli rzeczoznawca nie jest w stanie uzyskać 11 transakcji nieruchomościami podobnymi, gdyż transakcji tego rodzaju nieruchomościami jest na rynku mało, to powinien zastosować inną metodę wyceny. W podejściu porównawczym możliwe jest dokonanie wyceny nie tylko metodą korygowania ceny średniej, ale także metodą porównywania parami. Przy wycenie metodą porównywania parami wystarczy posiadanie od 3 do 5 transakcji. Jak wynika z zestawienia transakcji zawartych w tabeli nr 1 rzeczoznawca dysponował co najmniej 4 transakcjami nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej i miał możliwość dokonania wyceny metodą porównywania parami.

Wybór metody wyceny – jak wskazał w uzasadnieniu Sąd – należy oczywiście do rzeczoznawcy i nie można rzeczoznawcy metody tej narzucić. Możliwość wyboru przez rzeczoznawcę metody wyceny nie oznacza jednak akceptacji błędnego stosowania wybranej metody wyceny. Ponownie więc należy stwierdzić, że albo rzeczoznawca powinien zebrać wymaganą w metodzie korygowania ceny średniej ilość transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej, albo zastosować inną metodę wyceny. W sytuacji, gdy rzeczoznawca dysponuje jedynie kilkoma transakcjami nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej, możliwe jest dokonanie wyceny metodą porównywania parami.

Sąd zaznaczył, że jeśli rzeczoznawca dokonywałby wyceny nieruchomości przed zmianą planu metodą porównywania parami, to tą samą metodą powinien również wycenić nieruchomość po zmianie planu. Wyceny muszą być dokonywane tą samą metodą, aby były ze sobą porównywalne.

Dla określanie wartości przedmiotowej nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem ustalonym w planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego J., biegła, zgodnie z zaleceniami zawartymi w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 15 kwietnia 2010 r., sygn.akt IV SAWa 11/10, zastosowała podejście porównawcze metodę porównywania parami.

Odnosząc się do sposobu przeprowadzenia wyceny w niniejszej sprawie wskazać należy, że zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zgodnie z § 4 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.

Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomości będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3).

W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca wskazała w operacie, że przy obliczaniu wartości rynkowej nieruchomości zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami. W operacie zaznaczono, że została przeprowadzona analiza cen transakcyjnych sprzedaży nieruchomości na rynku lokalnym oraz ich cech i porównanie ich do przedmiotowej nieruchomości przed i po zmianie jej przeznaczenia.

W ocenie Sądu nie budzi wątpliwości przyjęcie przez rzeczoznawcę, iż nieruchomości wskazane w operacie jako obiekty porównawcze podobne są do nieruchomości wycenianej. W myśl art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami pod pojęciem nieruchomości podobnej należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Zatem, aby móc porównać dwa obiekty, znane być muszą te same ich cechy. W operacie znajduje się opis cech nieruchomości szacowanej oraz te same cechy nieruchomości przyjętych jako obiekty porównawcze. Biegła wskazała również według jakich kryteriów stopniowała jakość poszczególnych cech. Przede wszystkim jednak wszystkie przyjęte do porównania nieruchomości mają powierzchnię podobną do powierzchni szacowanej działki nr [...], która wynosi [...] ha, a transakcje przeprowadzane były w bliskiej odległości czasowej.

Odnosząc się wskazanego w skardze zarzutu, że renty planistyczne naliczane były "po uważaniu" za Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Warszawie (sygn.akt IV SA/Wa 11/10) należy powtórzyć, że podstawą uchylenia zaskarżonej decyzji nie mogą być gołosłowne twierdzenia skarżących, że pracownik organu pierwszej instancji poinformował A. C., iż renty planistyczne naliczone innym osobom były znacznie niższe. Nawet jeśli istotnie skarżący informację taką uzyskali, to nie ma ona żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Podstawą ustalenia wysokości opłaty planistycznej jest prawidłowo sporządzony operat szacunkowy dla danej nieruchomości. Kryterium oceny poprawności operatu nie jest porównywanie go z operatami dotyczącymi wycen innych nieruchomości, nawet jeśli operaty te dotyczą wyceny nieruchomości podobnych do nieruchomości skarżących. Kryterium oceny poprawności jest wyłącznie stwierdzenie, czy operat został sporządzony zgodnie z wymogami, których należy przestrzegać przy dokonywaniu wyceny.

Odnosząc się do zarzutu dotyczącego nie odniesienia się przez organ do kwestii wpływu wzrostu cen nieruchomości związanych z wejściem Polski do Unii Europejskiej to wskazać należy, że w uzasadnieniu decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. szczegółowo odniosło się do tego zarzutu, podając za Wojewódzkim Sądem Administracyjnym (IV SA/Wa 11/10), że jeśli rzeczoznawca do porównań przyjmuje transakcje, które miały miejsce przed datą wejścia Polski do Unii Europejskiej, to uwzględnienie wzrostu wartości nieruchomości z powodu wejścia Polski do Unii nastąpi na skutek aktualizacji cen transakcyjnych na datę zbycia nieruchomości. Jeśli ceny transakcyjne zostaną zaktualizowane, to aktualizacja ta obejmie różnego rodzaju czynniki powodujące wzrost cen nieruchomości, w tym także wzrost spowodowany wejściem do Unii Europejskiej. Wszystkie transakcje przyjęte do porównań będą wówczas porównywalne pod tym względem. Wartość nieruchomości ustalona w oparciu o tak zaktualizowane ceny będzie uwzględniać wzrost wartości nieruchomości spowodowany wejściem Polski do Unii Europejskiej, zarówno przed zmianą planu jaki po zmianie planu.

Nie został naruszony art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy. Po tym okresie rzeczoznawca powinien potwierdzić jego aktualność. W przedmiotowej sprawie korekta II operatu szacunkowego dokonana została w dniu [...] października 2010 r., natomiast organ pierwszej instancji czyli Burmistrz Miasta J. decyzję wydał w dniu [...] stycznia 2011 r. czyli po upływie 3 miesięcy od daty dokonania korekty.

Sąd nie stwierdził naruszeń prawa, które skutkowałyby koniecznością uwzględnienia skargi i uchylenia zaskarżonej decyzji.

Z tych względów, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzekł, jak w sentencji wyroku.