Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 613/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2017-09-21 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję w całości i umorzono postępowanie - art.145 par.3 ustawy - PoPPSA
Powołane przepisy: article: art. 145 i nast.
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Łucja Franiczek, Sędziowie Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska (spr.),, Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka, Protokolant starszy referent Barbara Urban, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 września 2017 r. sprawy ze skargi I. B. i P. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzające je decyzje Prezydenta Miasta Z. z dnia [...] r. nr [...]; 2. umarza postępowanie administracyjne.


UZASADNIENIE

Odrębnymi decyzjami z dnia [...] r. Nr [...] Prezydent Miasta Z., działając na podstawie art. 145 i art. 146 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.jedn. Dz.U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.), w związku z uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w Z. z dnia [...] r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej na obszarze Gminy Miejskiej Z. (z późn. zm.) zmienioną uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w Z. z dnia [...] r. oraz uchwałą Nr [...] Rady Miasta Z. z dnia [...] r. ustalił dla I. B. właścicielki udziału wynoszącego ¾ części w prawie własności nieruchomości położonej w Z. oraz przy ul. [...], obejmującej działkę nr [...] o pow. 441m², opłatę adiacencką w kwocie 736.69,00 zł, a dla P. B. - właściciela udziału wynoszącego ¼ części w prawie własności tej nieruchomości - opłatę adiacencką w wysokości 245,56zł w związku ze stworzeniem warunków do podłączenia tej nieruchomości do sieci kanalizacji sanitarnej.

W uzasadnieniu organ pierwszej instancji w pierwszej kolejności przywołał treść przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, następnie stwierdził, że budowa kanalizacji sanitarnej sfinansowana została ze środków pochodzących z dofinansowania z Funduszu Spójności, udziału własnego "A" Sp. z o.o. oraz udziału własnego Miasta Z. Stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do tejże sieci nastąpiło w dniu [...] r., tj. w dniu oddania działki do użytkowania zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane. W tej dacie obowiązywała stawka procentowa opłaty adiacenckiej na poziomie 25 % różnicy wartości różnicy między wartością, jaką nieruchomość ma po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką miała przed ich wybudowaniem, ustalona przez Radę Miejską w Z. w uchwale Nr [...] z dnia [...] r.

Zgodnie z przygotowaną w sprawie wyceną rzeczoznawcy majątkowego z dnia [...] r., uzupełnioną i poprawioną w operacie szacunkowym z dnia [...] r., wykonanym na zlecenie Miasta, różnica wartości przedmiotowej nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej wynosi 3.929,00 zł., co przy zastosowaniu stawki procentowej opłaty adiacenckiej określonej w uchwale nr [...] Rady Miejskiej w Z. z dnia [...] r., obowiązującej w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej - kanalizacji sanitarnej, a wynoszącej 25% dało wysokość opłaty 982,25 zł, czyli dla udziału wynoszącego ¾ w prawie własności przedmiotowej nieruchomości - I. B. dało kwotę 736,69 zł, a dla udziału wynoszącego ¼ w prawie własności tej nieruchomości - P. B. - dało kwotę 245,66 zł.

Zdaniem organu, operat szacunkowy stanowiący podstawę powyższego wyliczenia, posiada pełną wartość dowodową, bowiem spełnia wszelkie wymogi formalne i został oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Rzeczoznawca oparła się na kryteriach z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przy ustalaniu wartości przedmiotowej nieruchomości biorąc pod uwagę: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych. Przyjmując do porównań nieruchomości podobne do wycenianej, różnice korygowano przy pomocy współczynników korygujących dotyczących przyjętych cech, w tym uzbrojenia. Z uwagi na brak wystarczającej liczby transakcji sprzedaży nieruchomości niezabudowanych na Osiedlu [...] w Z., do porównań przyjęto dane z innych rejonów miasta, dotyczące sprzedaży nieruchomości o powierzchni od 600 m² do 985 m². W poprawionym operacie rzeczoznawca wyjaśniła, że odnotowano co prawda transakcje sprzedaży nieruchomości o powierzchni od 133 m² do 588 m², jednakże wykraczają one poza zakres przyjęty do wyceny i nie mają wpływu na wartość jednostkową wycenianego gruntu.

Odnosząc się do zarzutu dotyczącego nieuwzględnienia w operacie szacunkowym sieci telekomunikacyjnej oraz drogi, jako uzbrojenia terenu, wyjaśniono, że z uwagi na łatwy dostęp do sieci bezprzewodowych sieć telekomunikacyjna nie ma wpływu na wartość nieruchomości. W stosunku do drogi, w poprawionym operacie stwierdzono, że warunki dojazdu do nieruchomości są złe, co oznacza, że droga nie spełnia warunków technicznych określonych w rozporządzeniu Ministra Transportu i

Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999 r. Oznacza to, że uwzględnienie drogi jako elementu uzbrojenia wycenianej nie ma to wpływu na wartość nieruchomości w związku z budową sieci kanalizacyjnej.

Zdaniem organu, brak też było podstawy do uwzględnienia wniosku strony o umorzenie postępowania oraz zleceniu opracowania operatu innemu rzeczoznawcy.

W odwołaniu od powyższych decyzji I. i P. B. domagali się jej uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia, zarzucając naruszenie art. 7, art. 8, art. 9, art. 10, art. 75, art. 77, art. 80 i art. 107 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego oraz art. 132, art. 143, art. 144, art. 145, art. 153, art. 155, art. 156 i art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zdaniem odwołujących się, zgodnie z art. 145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wydanie decyzji o ustaleniu opłaty powinno nastąpić do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości od poszczególnych urządzeń infrastruktury. W tym konkretnym przypadku termin naliczenia opłaty ubiegł [...] r. podczas gdy przedmiotową decyzję otrzymali w dniu 27 stycznia 2017 r., "co oznacza przedawnienie decyzji z mocy prawa". W związku z powyższym wnieśli o uchylenie w całości decyzji w związku z przedawnieniem sprawy. Dalej stwierdzili, że wszczęcie postępowania w przedmiocie opłaty adiacenckiej następuje w ramach tzw. uznania administracyjnego, co oznacza, że organ gminy nie ma obowiązku wszczęcia postępowania zmierzającego do jej ustalenia. Zarzucili, iż nie rozpatrzono w sposób wyczerpujący materiału dowodowego, dokonując wybiórczej i niedokładnej oceny operatu szacunkowego. Wskazali na zły dobór nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz naruszenie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami z uwagi na zaniechanie poddania przygotowanego operatu ocenie organizacji rzeczoznawców majątkowych. Podkreślili, że ich kolejne uwagi do operatu z dnia [...] r. nie zostały przekazane rzeczoznawcy majątkowemu, wskutek czego rzeczoznawca nie mogła się do nich odnieść.

Dodali, że operat szacunkowy obarczony jest licznymi błędami, m.in. to, że do porównań przyjęto nieruchomości o powierzchni od 600 do 985m², podczas gdy wyceniana nieruchomości ma powierzchnię 441m².

Nie uwzględniono też w uzbrojeniu terenu sieci telekomunikacyjnej oraz drogi, podczas gdy zgodnie z art. 143 ust. 2 ustawy stanowią one infrastrukturę techniczną.

Nadto zwrócili uwagę, że w myśl art. 156 ust. 3 ustawy operat szacunkowy może być wykorzystywany dla celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, a zatem operat z dnia [...] r. utracił swą moc przed wydaniem kwestionowanej decyzji.

Podkreślili, że zgodnie z art. 146 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po och wybudowaniu określa się na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej podczas gdy w operacie z dnia [...] r. jest wycena z dnia [...] r., zaś decyzja wydana została w dniu [...] r. Dodatkowo podniesiono, że w dacie wydania decyzji obowiązywała uchwała [...] Rady Miasta Z. z dnia [...] r., która mówi o obniżeniu stawki opłaty adiacenckiej z 25% do 3% wartości.

Wreszcie, odwołujący się zarzucili, że decyzje o naliczeniu opłaty adiacenckiej popisała Naczelnik Wydziału Zarządzania Nieruchomościami, a nie przedstawiono upoważnienia do takiego działania. Nadto rzeczoznawca nie odniosła się do zgłoszonych zarzutów.

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. Nr [...] utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. Zdaniem organu odwoławczego, w niniejszej sprawie spełnione zostały ustawowe przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej, określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami, tzn.

1. w dniu, w którym doszło do stworzenia warunków do podłączenia obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej, - tj. uchwała nr [...] z [...] r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej na obszarze Gminy Miejskiej Z. w wysokości 25%.

2. doszło do stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo doszło do stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, - tj. organ wskazał datę stworzenia warunków umożliwiających podłączenia wymienionej wyżej nieruchomości do kanalizacji sanitarnej, czyli dzień [...] r. - data przyjęcia bez zastrzeżeń zgłoszenia zakończenia budowy przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Z.;

3. wzrost wartości nieruchomości jest konsekwencją stworzenia wymienionych wyżej warunków, co wykazał przygotowany w sprawie operat szacunkowy.

Kolegium stwierdziło, że dwie w wymienionych przesłanek zostały w sprawie spełnione. Dowodem potwierdzającym wzrost wartości nieruchomości jest operat szacunkowy.

Odnosząc się do zarzutu odwołania, iż upłynął termin do wydania decyzji ustalającej opłatę, organ uznał go za bezzasadny. Podkreślił, że decyzja wydana została w dniu [...] r., a więc przed upływem 3 lat od daty stworzenia warunków do podłączenia - tj. daty [...] r.

W zakresie zarzutu braku wystąpienia Prezydenta Miasta Z. do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny operatu szacunkowego, Kolegium uznało, że brak było podstaw do takiego działania, gdyż strona nie przedłożyła dowodów dla podważenia jego prawidłowości.

Nie podzieliło też Kolegium zarzutu naruszenia art. 10 Kodeksu postępowania administracyjnego. Pomimo, iż pismo odwołujących się nie zostało przekazane do rzeczoznawcy, to sam organ w uzasadnieniu odniósł się do zgłaszanych zarzutów.

Dokonując oceny operatu szacunkowego w pierwszej kolejności organ wyjaśnił, że decyzja organu pierwszej instancji została wydana w oparciu o operat szacunkowy z dnia [...], a nie operat z dnia [...] r, stąd nie jest zasadny zarzut jego nieważności.

Kolegium stwierdziło, że w przedmiotowej sprawie badana była wartość nieruchomości wycenianej przed dniem wybudowania kanalizacji sanitarnej oraz wartość tej samej nieruchomości jej wybudowaniu. Wycenę wykonano posługując się podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. W ocenie organu do wyceny przyjęto, zgodnie z § 4 pkt 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nieruchomości porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Na stronie 14 operatu znajduje się też wykaz transakcji wziętych do porównań, które zdaniem Kolegium spełniają warunek podobieństwa z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Za bezzasadny Kolegium uznało zarzut błędnego określenia lokalizacji wycenianej nieruchomości - przyjęcie w operacie określenia dzielnicy o przeciętnej atrakcyjności, przedmieściu, strefie zurbanizowanej jest w pełni zasadne. Lokalizację nieruchomości opisano na stronie 6 operatu, uwzględniając przy tym złe warunki dojazdu.

Zarzut dotyczący błędnego ustalenia w zakresie "uzbrojenia" terenu Kolegium także uznało za nieuzasadniony. Pojęcie uzbrojenia terenu nie jest zdefiniowane w ustawie o gospodarce nieruchomościami, ani w cytowanym powyżej rozporządzeniu. Ustawa o gospodarce nieruchomościami zawiera pojęcie "urządzenia infrastruktury technicznej" przez które rozumie się: przewody lub urządzenia wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne, gazowe i telekomunikacyjne. W ocenie odwołujących się rzeczoznawca majątkowy nie uwzględniła istnienia sieci telekomunikacyjnej oraz drogi, zgodnie z art. 143 ust. 2 ustawy, co wpłynęło na wyliczenie wartości nieruchomości. W ocenie Kolegium zarzut ten nie jest również uzasadniony. Wartość nieruchomości uzależniona jest od ilości sieci uzbrojenia, przy czym sieć telefoniczna nie jest w potocznym rozumieniu tego pojęcia uznawana za "uzbrojenie terenu". Odnosząc się do argumentów odwołania dotyczących braku spełnienia standardów drogi publicznej przez drogę stanowiącą dojazd do działki odwołującej się Kolegium wskazało, że w ocenie rzeczoznawcy majątkowego zostały one ocenione jako- złe.

Uwaga odwołania dotycząca braku w operacie szacunkowym mapy zawierającej w swojej treści sytuację, ewidencję gruntów oraz uzbrojenia terenu nie znajduje uzasadnienia w obowiązujących przepisach. Także brak innych wskazanych w odwołaniu dokumentów jest - w ocenie składu orzekającego Kolegium subiektywnym odczuciem autorów odwołania. Zarzut dotyczący przyjęcia za podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej operatu, który stracił ważność mija się z prawdą. Decyzja została wydana w dniu [...] r. na podstawie operatu z dnia [...]r. Zdaniem Kolegium operat ten mimo pewnych wątpliwości i lakoniczności, zachowuje wartość dowodową na użytek niniejszej sprawy. Brak też podstaw do dołączania do każdej decyzji upoważnienia organu do jej wydania przez pracownika organu. Stąd też odwołania nie uwzględniono.

Pismem z dnia 26 maja 2017 r. I. B. i P. B. wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, domagając się uchylenia decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji, jak również wstrzymania wykonania zaskarżonego aktu i połączenia wszystkich spraw z terenu osiedla [...] w Z. Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie art. 77 § 1 w związku z art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego.

W pierwszej kolejności skarżący podnieśli, że w dwóch innych decyzjach z dnia [...] r. Kolegium orzekło o uchyleniu decyzji organu pierwszej instancji i przekazaniu sprawy do ponownego rozpatrzenia. Niezrozumiałe jest więc wydanie w analogicznych wypadkach na tym samym osiedlu odmiennych decyzji w ich sprawie. Pomimo tożsamości zarzutów, ich odwołania nie uwzględniono.

Nadto podtrzymali zarzut co do wadliwości operatu szacunkowego z 2015 r. i utraty jego ważności. Ich zdaniem, należało zatem opracować nowy operat. Wbrew stanowisku organów uzupełnienie operatu z [...] r. jest jedynie kopią poprzedniego operatu. Podkreślili, że wartość nieruchomości określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, a ta nosi datę [...] r. Dodali też, że skoro w teinie 3 lat od stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury powinno nastąpić ustalnie opłaty adiacenckiej, to w ich przypadku termin ten upłynął w dniu [...] r. , podczas gdy decyzję organu pierwszej instancji dostarczono im w dniu 25 stycznia 2017 r., czyli już po upływie tego terminu.

W dalszej części skargi powtórzyli pozostałe zarzuty w stosunku do tego operatu, zgłaszane już w odwołaniu. .

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko.

Odnosząc się do zarzutu skargi o wydaniu przez Kolegium rozbieżnych rozstrzygnięć w takim samym stanie faktycznym Kolegium wskazało, że decyzje administracyjne są aktami indywidualnymi i konkretnymi, co oznacza, że rozstrzygnięcie podjęte w jednej z podobnych spraw nie sprawia, że każda następna sprawa w zbliżonym stanie faktycznym musi zostać rozstrzygnięta w taki sam sposób.

Wojewódzki Sąd Administracyjny rozpatrując sprawę zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie. Badanie zgodności z prawem zaskarżonej decyzji, a także rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji wykazało bowiem, że są one dotknięte uchybieniami uzasadniającymi ich wzruszenie.

Stosownie do art. 145 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Przepis ust. 2 tego artykułu stanowi natomiast, że wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi.

Z kolei art. 146 ust. 1 do 3 ustawy stanowi, że ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, a wysokość opłaty wynosi nie więcej niż 50% między wartością jaką miała nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu, według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.

Przenosząc powyższe unormowania na grunt rozpatrywanej sprawy należy podzielić stanowisko Kolegium, iż o ile po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej i stworzeniu warunków podłączenia nieruchomości do tego urządzenia, wzrosła wartość nieruchomości to Prezydent Miasta miał formalne uprawnienie do ustalenia z tego tytułu opłaty adiacenckiej.

Bezspornym jest bowiem w sprawie wykonanie kanalizacji sanitarnej. Jako datę stworzenia warunków umożliwiających podłączenie nieruchomości do tejże kanalizacji wskazano dzień [...] r. Datę tę, zdaniem Sądu, uznać należy za wskazaną prawidłowo. W dacie tej obowiązywała zaś uchwała [...] Rady Miejskiej w Z. z dnia [...] r. określająca stawkę opłaty adiacenckiej jako 25% różnicy między wartością jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu.

Spełnione zatem zostały dwa z trzech wymienionych przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze warunków niezbędnych dla ustalenia opłaty adiacenckiej. Trzecim niezbędnym warunkiem jest wykazanie, że faktycznie w wyniku stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do wybudowanej kanalizacji sanitarnej spowodowano wzrost wartości tej nieruchomości. Dla wykazania, że zrealizowanie przedmiotowej inwestycji wpłynęło na wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości koniecznym było zlecenie wykonania operatu szacunkowego.

W niniejszej sprawie przygotowane zostały nawet dwa operaty szacunkowe, tj. operat z dnia [...] r. oraz operat z dnia [...] r. Zasadniczą kwestią w sprawie jest ocena prawidłowości operatu szacunkowego jako obligatoryjnego dowodu dla określenia wartości nieruchomości na użytek sprawy o ustalenie opłaty adiacenckiej w świetle przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Z mocy art. 154 ust. 1 tej ustawy – wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cenach nieruchomości podobnych. Pojęcia "stan nieruchomości" oraz "nieruchomość podobna", zostały zdefiniowane w art. 4 pkt 16 i 17 ustawy.

Zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Nie oznacza to jednak, że organy administracji nie badają operatu szacunkowego poza formalną oceną jego kompletności, błędów, omyłek pisarskich lub rachunkowych, bądź powoływania się przez rzeczoznawcę na nieobowiązujące przepisy prawa, jak to przyjęły organy obu instancji. Operat stanowi bowiem opinię biegłego w rozumieniu art. 75 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego. Ocena mocy dowodowej operatu nie może zatem wkraczać jedynie w kwestie wymagające wiedzy specjalistycznej, a z mocy art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego są nie tylko uprawnione, ale zobowiązane do badania, czy rzeczoznawca majątkowy dokonał wyboru prawidłowej metody i techniki szacowania zgodnie z wymogami art. 154 ust. 1 ustawy oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nieruchomości.

W niniejszej sprawie wartość przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy określiła podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej (str. 9 operatu z 2015 r. i z 2016 r.). Zgodnie z § 4 ust. 4 przywołanego wyżej rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. przy metodzie korygowania ceny średniej przyjmuje się do porównania co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcie transakcji oraz ceny tych nieruchomości. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania.

Operat z grudnia 2015 r. w załączniku przedstawia wprawdzie tabelę zawierającą wykaz 11 transakcji działkami. Ale w tabeli tej wśród 11 transakcji nieruchomościami, 4 transakcje dotyczą nieruchomości bez uzbrojenia w postaci kanalizacji a 7 transakcji nieruchomości, wyposażonych w kanalizację. Tym samym stanowiąca załącznik do operatu z 2015 r. tabela nie pozwala na dokonanie porównań nieruchomości wymaganych przy wybranej przez rzeczoznawcę metodzie, najpierw poprzez ustalenie ceny nieruchomości bez kanalizacji, a następnie porównanie jej z wartością nieruchomości, które kanalizację posiadają. Ustalona przez rzeczoznawcę w oparciu o załączoną do operatu szacunkowego z 2015 r. tabelę cena średnia nie może więc stanowić obiektywnego wyrazu wzrostu wartości nieruchomości wzbogaconej o dodatkowe uzbrojenie - czyli o kanalizację sanitarną. Wbrew twierdzeniom organu odwoławczego nie jest także podstawą tego ustalenia

wykaz nieruchomości wskazany w tabeli na str. 14 operatu z dnia [...] r. Jak wyjaśniał autorka operatu w tabeli tej wskazano nieliczne transakcje nieruchomościami o pow. poniżej 600m², wyjaśniając że transakcje te dotyczyły działek przeznaczonych na poprawę zagospodarowania nieruchomości sąsiednich lub działek drogowych. Nie mogły zatem być uwzględnione przy wycenie.

Oznacza to, że biegła określiła wartość przedmiotowej nieruchomości przed i po wybudowaniu sieci kanalizacji sanitarnej w oparciu o tą samą bazą 11 transakcji nieruchomości, z których część posiadała uzbrojenie w postaci kanalizacji, a część nie była wyposażona w takie uzbrojenie. Z kolei wyliczenie wzrostu wartości nieruchomości nastąpiło po dokonaniu przemnożenia ceny średniej ustalonej w oparciu o analizę wartości działek gruntu zarówno uzbrojonego (także w sąsiedztwie) w sieć kanalizacji sanitarnej, jak i takiego bez uzbrojenie w postaci sieci kanalizacyjnej.

Tym samym stanowiąca załącznik do operatu z 2015 r. tabela nie pozwala na dokonanie porównań wymaganych przy wybranej przez rzeczoznawcę metodzie. Podkreślenia wymaga też to, że wszystkie wymienione transakcje dotyczą nieruchomości o wielkości powyżej 600 m2 podczas gdy działka skarżących wynosi jedynie 441m2.

W ocenie sądu, tak przygotowana wycena wartości nieruchomości nie została dokonana zgodnie z wymogami art. 154 ust. 1 ustawy oraz wymogami § 4 ust. 1 i 4 cyt. rozporządzenia. Mając na uwadze cel wyceny (wzrost wartości nieruchomości wskutek wybudowania sieci kanalizacji sanitarnej), wymagana była znajomość rynku obejmującego co najmniej kilkanaście nieruchomości, które nie były uzbrojone oraz co najmniej kilkanaście transakcji, dotyczących nieruchomości, które było przyłączone do kanalizacji, bądź miały taką możliwość.

Tylko takie dwa zbiory mogły obejmować nieruchomości podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy ze względu na stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej (sieć kanalizacji sanitarnej). Określenie ceny średniej z każdego zbioru, a następnie wyliczenie różnicy ceny, stanowić winno punkt wyjścia do wyliczenia wartości wycenianej nieruchomości – w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnymi współczynnikami korygującymi, uwzgledniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Tylko w taki sposób mogło nastąpić wykazanie w sposób obiektywny wzrostu wartości wycenianej nieruchomości.

Trzeba nadto dodać, że przygotowane w sprawie operaty zupełnie pomijają wskazania § 40 ust. 2 cytowanego rozporządzenia. Zestawiając treść operatu z treścią cytowanego przepisu należy wskazać, że w operacie brak jest jakichkolwiek informacji o warunkach podłączenia do urządzeń kanalizacji sanitarnej. W myśl przywołanego przepisu rzeczoznawca w opisie nieruchomości przed i po stworzeniu warunków podłączenia jej do urządzeń kanalizacyjnych rzeczoznawca winna podać informacje dotyczące tej nieruchomości, a przede wszystkim stopnia jej zagospodarowania, stanu otoczenia czy jej stanu techniczno- użytkowego. W realiach niniejszej sprawy rzeczoznawca majątkowy przy określaniu wartości nieruchomości po wybudowaniu infrastruktury nie uwzględnia odległości nieruchomości od tych urządzeń oraz warunków podłączenia nieruchomości, a te niewątpliwie mają wpływ na ustalenie jej wartości nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie wzrost wartości nieruchomości skarżących wyposażonej w kanalizację biegła ustaliła poprzez przemnożenie ceny średniej nieruchomości wskaźnikiem korygującym. Wagę atrybutu "instalacje" biegła ustaliła na 25 %, w tym połowa wartości tego współczynnika, tj. 12,5%, odpowiada jej zdaniem, wzrostowi wartości z tytułu budowy sieci kanalizacji sanitarnej (str.14 operatu z 2015 r. i z 2016 r.).

Uwzględniając powyższe uwagi stwierdzić należy, że sporządzone na użytek niniejszej sprawy dwa operaty szacunkowe przez jednego rzeczoznawcę majątkowego naruszają wymogi prawa. Dyskwalifikuje to wartość dowodową opinii na użytek wyliczenia opłaty adiacenckiej zgodnie z art. 146 ust. 1 a ustawy.

O ile podniesione przez skarżących wątpliwości mogły być wyjaśnione w postępowaniu odwoławczym w drodze wyjaśnień rzeczoznawcy, o tyle naruszenia stwierdzone przez sąd - tj. naruszenie art. 154 ust. 1 ustawy oraz § 4 ust. 1 i 4 i § 40 ust. 2 rozporządzenia, wymagać będą sporządzenia nowego operatu szacunkowego przez innego rzeczoznawcę. Uzupełnienie takiego braku materiału dowodowego przekracza ramy art. 136 Kodeksu postępowania administracyjnego. Konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy - tj. sporządzenie operatu, spełniającego wymogi prawa, ma istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy.

W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny uwzględniając skargę uchylił decyzje organów obydwu instancji jako wydane z naruszeniem prawa materialnego i bez należytego wyjaśnienia okoliczności sprawy, co mogło mieć istotny wpływ na jej wynik zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit.a i lit.c oraz art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – prawo o postepowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 ze zm.).

Jednocześnie z mocy art. 145 § 3 tej ustawy, sąd orzekł o umorzeniu postępowania administracyjnego jako bezprzedmiotowego w całości w rozumieniu art. 105 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego. Z uwagi na upływ w dniu [...] r. trzyletniego terminu od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacji sanitarnej, nie jest już dopuszczalne wydanie przez organ pierwszej instancji decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej w myśl art. 145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu z daty wydania zaskarżonej decyzji. Na mocy ustawy z dnia 8 sierpnia 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2017 r. poz. 1509), wymieniony powyżej przepis art. 145 ust. 2 znowelizowano i według jego obecnej treści o możliwości ustalenia opłaty adiacenckiej decyduje wszczęcie postępowania w tym przedmiocie w terminie 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury. Jednak postępowanie w niniejszej sprawie wszczęto przed dniem 22 sierpnia 2017 r. jako datą wejścia w życie powyższej zmiany i do tej daty wydano decyzje ostateczną. Stąd też na mocy normy intertemporalnej, zawartej w art. 4 ust. 3 w związku z art. 10 pkt 2 ustawy nowelizującej ustawę o gospodarce nieruchomościami, w sprawie ma zastosowanie przepis art. 145 ust 2 tej ustawy w brzmieniu dotychczasowym, tj. obowiązującym w dacie orzekania przez organy obydwu instancji.

Wobec umorzenia postępowania administracyjnego podniesione w skardze zarzuty nie miały znaczenia dla wyniku sprawy. Stąd też zbędna była ocena ich zasadności. O kosztach postępowania nie rozstrzygnięto z powodu braku wniosku o ich zasądzenie (art. 210 § 1 cyt. ustawy).