Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 13/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2021-05-12 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 37
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Górska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Magdalena Dobek – Rak Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz po rozpoznaniu w dniu 12 maja 2021 r. w Gdańsku na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi J. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 4 listopada 2020 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego J. T. kwotę 2000 zł (dwa tysiące złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Skarga J. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 4 listopada 2020 r., nr [..], wniesiona została w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy:

Pismem z dnia 29 stycznia 2020 r. Burmistrz Miasta zawiadomił skarżącego o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości działki oznaczonej nr geodezyjnym [..] o powierzchni 1,4690 ha, położonej w obrębie geodezyjnym nr [..] miasta K., którą skarżący zbył umową sprzedaży z dnia 14 stycznia 2020 r., Rep A nr [..].

Następnie, decyzją z dnia 28 lipca 2020 r., nr [..], wydaną na podstawie art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2020 r., poz. 293 ze zm.), Burmistrz Miasta zobowiązał skarżącego do uiszczenia opłaty planistycznej w wysokości 134 417,38 zł w związku ze zbyciem działki oznaczonej nr geodezyjnym [..] o powierzchni 1,4690 ha, położonej w obrębie geodezyjnym nr [..] miasta K., której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów przemysłowo-składowych "[..], zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta nr LXX/547/18 z dnia 14 listopada 2018 r. (punkt 1 decyzji) oraz wskazał, że nieuiszczona opłata planistyczna podlega egzekucji administracyjnej stosownie do art. 2 § 1 pkt 1a ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U z 2012 r., poz. 1015 ze zm.) (punkt 2 decyzji).

Uzasadniając wydaną decyzję Burmistrz wskazał, że działka nr [..] przeznaczona została w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obowiązującym od dnia 29 grudnia 2018 r., zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta nr LXX/547/18 z dnia 14 listopada 2018 r., pod tereny funkcji przemysłowo - usługowych. Zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów i budynków wynika, że działka nr [..] sklasyfikowana jest jako rola w VI klasie bonitacyjnej (RVI). Tym samym, jest to nieruchomość rolna i jest to potwierdzenie sposobu jej użytkowania. Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (D.U. z 2019 r., poz. 393 ze zm.) w załączniku nr 6 "Zaliczenie gruntów do poszczególnych użytków gruntowych" określa cechy gruntów i inne przesłanki, które decydują o zaliczeniu gruntów do poszczególnych użytków gruntowych, a mianowicie: cechy gruntów i inne przesłanki, które decydują o zaliczeniu gruntów do poszczególnych użytków gruntowych: użytki rolne, rodzaj i oznaczenie użytku gruntowego: grunty orne - R, do których zalicza się grunty: m.in. utrzymywane w postaci ugoru lub odłogowane. Przed wejściem w życie tego planu działka nr [..] była objęta miejscowym planem zagospodarowania terenów przemysłowo-składowych "[..], zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta nr XXXlV/243/05 z dnia 23 lutego 2005 r. (Dz. Urz. Woj. nr 80, poz. 1616 z poźn. zm.) i oznaczona była symbolami: a) 35 – R, tj. grunty rolne VI-tej klasy przeznaczone pod uprawy połowę, łąki i pastwiska bez prawa zabudowy; b) 36 – R, tj. grunty rolne VI klasy przeznaczone pod uprawy połowę, łąki i pastwiska bez prawa zabudowy; e) 37 – TX, tj. rezerwa terenu pod lokalizację projektowanych elementów infrastruktury technicznej. Podczas wizji terenowej przeprowadzonej w dniu 10 lutego 2020 r. ustalono, że teren jest zabudowany budynkami gospodarczymi, częściowo ogrodzony. W części ogrodzonej teren jest zagospodarowany, częściowo utwardzony, wydzielonymi boksami i wybiegami dla psów, częściowo jest zadrzewiony, częściowo odłogowany. Przez teren działki przebiega napowietrzna linia elektroenergetyczna wysokiego napięcia WN 110 kV. Ze sporządzonego w sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego wynika przy tym, że wartość przedmiotowej nieruchomości na skutek uchwalenia nowego planu wzrosła o kwotę 447 246,00 zł. Jednocześnie, w planie tym ustalono stawkę procentową do naliczenia opłaty planistycznej w wysokości 30%, co w przedmiotowej sprawie daje kwotę 134 173,80 zł.

Od powyższej decyzji skarżący wniósł odwołanie, zarzucając jej naruszenie art. 36 ust. 1 i 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i wskazując, że nie dokonano odpowiednich ustaleń odnośnie stanu nieruchomości przed wejściem w życie planu, nie dokonano analizy sposobu wykorzystania nieruchomości i zgodności tego stanu z uprzednio obowiązującymi przepisami planistycznymi. Ponadto, nie poddano analizie faktu prowadzenia na nieruchomości działalności gospodarczej i uzyskiwanych z tego tytułu zarówno przez sprzedającego, jak i kupującego dochodów. Zdaniem skarżącego, błędnie przyjęto również założenie, że nieruchomość jest nieruchomością rolną, a całkowicie pominięto faktyczne wykorzystanie nieruchomości. Co więcej, organ błędnie ocenił materiał dowodowy ponieważ w sposób bezkrytyczny oparł się na operacie szacunkowym z 9 kwietnia 2020 r. nie poddając tego dowodu ocenie merytorycznej, podczas gdy jest on nieprzydatny dla celów postępowania z uwagi na liczne chybienia. Pominięto w nim szereg okoliczności, które przy ich uwzględnieniu powinny prowadzić do oceny, że uchwalenie nowego planu nie spowodowało wzrostu wartości nieruchomości. Nie uwzględniono w operacie, iż uchwalenie planu pozostawało bez wpływu na wartość części nieruchomości znajdującą się pod linią energetyczną, wyłączoną z zabudowy. Pominięto zapis w księdze wieczystej o ograniczeniu w korzystaniu z nieruchomości a część nieruchomości obciążona tym ograniczeniem z pewnością nie wzrosła na skutek uchwalenia planu. W ocenie skarżącego, wzięte pod uwagę transakcje nie są transakcjami podobnymi, wzięto bowiem pod uwagę nieruchomości mniejsze nawet o połowę. Opiniowana nieruchomości jest zabudowana, nie wymagająca nakładów dla uzyskania dochodu. Nieruchomość na długo przed wejściem w życie planu stanowiła jedną całość.

Zaskarżoną w niniejszej sprawie decyzją, wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2020 r., poz. 256 ze zm.) – zwanej dalej k.p.a. oraz art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2020 r., poz. 293 ze zm.) – zwanej dalej u.p.z.p., Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło decyzję organu I instancji w punkcie pierwszym i w tym zakresie orzekło o ustaleniu opłaty planistycznej w wysokości 134 173,80 zł, którą zobowiązany uiścić jest skarżący w związku ze zbyciem działki nr [..] o powierzchni 1,4690 ha, położonej w obrębie geodezyjnym nr [..] miasta K., której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów przemysłowo- składowych "[..] (punkt 1 decyzji) i wskazało, że w pozostałym zakresie decyzja organu I instancji pozostaje bez zmian (punkt 2 decyzji).

Uzasadniając wydaną decyzję, Kolegium wskazało, że z niekwestionowanych okoliczności wynika, że umową notarialną z dnia 14 stycznia 2020 r., [..], skarżący sprzedał działkę nr [..] o powierzchni 14 690 m2. W akcie wskazano, iż działka jest zabudowana i posiada dostęp do drogi publicznej. Z aktu wynika także, że skarżący został pouczony o zapisach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 14 listopada 2018 r. i o opłacie planistycznej, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. w wysokości 30% dla całego terenu elementarnego. Z dokumentów wynika także, że w dniu 10 sierpnia 2018 r. skarżący zawarł umowę przedwstępną sprzedaży z kupującym [.].. Zgodnie z zapisami powyższego aktu notarialnego przedmiotowa działka położona była na terenie objętym planem miejscowym z dnia 23 lutego 2005 r., nr XXXIV/243/05, następnie zmienionym uchwałą z dnia 28 marca 2014 r., nr LXIll/471/14, i położona była na terenie przeznaczonym pod uprawy polowe, łąki, pastwiska bez prawa zabudowy (36-R, 35-R) oraz rezerwa terenu pod lokalizację drogi pieszo - jezdnej dla obsługi terenów mieszkaniowo - usługowych (37-TX). Zgodnie z powyższym aktem [...] miało prawo władania nieruchomością (korzystania, czerpania pożytków, ponoszenia ciężarów publicznoprawnych, prawo stawiania pomieszczeń dla zwierząt). Zgodnie z zapisami aktu notarialnego z dnia 14 stycznia 2020 r. działka nr [..] była zajęta na schronisko dla zwierząt od 15 sierpnia 2018 r. Jak wynika z rysunków obu planów zarówno w poprzednio obowiązującym planie jak i planie obecnym uwzględniony był przebieg napowietrznych linii elektroenergetycznych wysokiego i średniego napięcia.

Dalej, Kolegium wskazało, że rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia 17 sierpnia 2020 r. odniosła się do zarzutów skarżącego zawartych w odwołaniu i uznała je za bezpodstawne. Wskazała przy tym, powołując się na treść art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 u.p.z.p., że w niniejszej sprawie nie występuje, tzw. "luka planistyczna" w związku z tym operat został sporządzony z uwzględnieniem wyżej wymienionych przeznaczeń terenu. Rzeczoznawca wskazała także, iż w przypadku obowiązywania planu miejscowego przed uchwaleniem nowego planu miejscowego, nie odnosimy się do faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości, a jedynie do ustaleń obu planów, co poczyniono w operacie szacunkowym. Ponadto, wyjaśniła, że wzrost wartości określany dla potrzeb ustalenia opłaty planistycznej ma wynikać jedynie ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym, a nie z prowadzonej działalności na nieruchomości.

Jednocześnie, Kolegium oceniło, że sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy operat szacunkowy posiada wszelkie niezbędne elementy wymagane mocą § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109) i stanowi wiarygodny dowód w niniejszej sprawie. Przedmiot wyceny, cel wyceny znajdują się na 2 stronie operatu. Podstawa formalna wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości znajdują się na stronie 4-5 operatu. Daty istotne dla określenia wartości nieruchomości znajdują się na stronie 6 operatu. Opis stanu nieruchomości to strona 6 operatu. Przeznaczenie wycenianej nieruchomości opisano na stronie 10 operatu. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny znajdują się na stronie 15-20 operatu. Natomiast na stronach 20-25 wskazano rodzaj określanej wartości, wybór podejścia, metody i techniki szacowania. Rzeczoznawca na stronie 14 operatu wskazała, iż zastosowała podejście porównawcze – metodę porównywania parami (dla gruntów rolnych oraz przemysłowo - usługowych) oraz metodę korygowania ceny średniej dla gruntów pod infrastrukturę techniczną. Jednocześnie na stronie 14 i następnych rzeczoznawca wyjaśniła przyczyny zastosowania takiego podejścia i metody. Wyceniając część gruntu przeznaczoną pod infrastrukturę rzeczoznawca wzięła pod uwagę 13 transakcji nieruchomościami podobnymi. Rzeczoznawca wyceniając przedmiotową nieruchomość dokonała analizy jej wartości dla stanu obowiązującego zgodnie z planem z 2005 r. (zmiana w roku 2014), jak i z planem z 2018 r. Natomiast na stronach 22-25 operatu przedstawiła obliczenia wartości nieruchomości oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem. Do operatu szacunkowego dołączono także istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu. Operat zawiera także zastosowane przez rzeczoznawcę wzory wykorzystane przy wyliczaniu wartości nieruchomości. Ich zapis ma postać równań matematycznych i, biorąc pod uwagę, że oszacowanie wartości jest zagadnieniem złożonym z elementów matematyki finansowej i statystyki, trudno postawić rzeczoznawcy zarzut, że wzory są niezrozumiałe czy nieczytelne. Rzeczoznawca wskazała także oceny poszczególnych cech wpływających na poziom nieruchomości i uczyniła to w sposób jasny i zrozumiały, nieodbiegający od standardów przyjętych w tego rodzaju sprawach. Rzeczoznawca dokonała także korygowania ceny średniej z uwagi na charakter nieruchomości wycenianej i nieruchomości wziętych pod uwagę w procesie wyceny. W ocenie Kolegium, rzeczoznawca zebrała wystarczającą pulę transakcji w celu sporządzenia przedmiotowego operatu szacunkowego. Rzeczoznawca w operacie w sposób wystarczający dokonała opisu stanu nieruchomości, ich sąsiedztwa, scharakteryzowała miejscowość, w której się znajduje a także cały region. Jak wynika ze zdjęć nieruchomości oraz oświadczeń stron w akcie notarialnym działka skarżącego jest częściowo niezabudowana (nieużytkowane pole), natomiast na części nieruchomości znajduje się schronisko dla zwierząt (boksy, zabudowania). W operacie szacunkowym każda nieruchomość przyjęta do porównania została właściwie opisana w aspekcie cech rynkowych wpływających na wartość. Każdą z nieruchomości opisano oraz nadano jej odpowiednią ocenę za poszczególną cechę rynkową. W wyciągu z operatu rzeczoznawca wskazała także na podstawowe ustalania planistyczne dotyczące przedmiotu wyceny. Przeznaczenie terenu zostało dokładnie opisane zgodnie z zapisami planu miejscowego.

Kolegium podkreśliło przy tym, że rzeczoznawca i organ I instancji prawidłowo przyjęli, iż w powyższym postępowaniu należy zbadać zmianę wartości nieruchomości spowodowaną wejściem w życie nowego planu w miejsce planu poprzednio obowiązującego, zgodnie z którym działka skarżącego stanowiła rolę (i częściowo była przeznaczona pod infrastrukturę techniczną). Faktyczne wykorzystanie nieruchomości w niniejszym przypadku nie będzie brane pod uwagę, ponieważ nie zachodzi tu wyjątek wskazany wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. akt P 58/08. W niniejszym przypadku jeden plan miejscowy został zastąpiony drugim planem miejscowym. Tym samym, rzeczoznawca słusznie uznała, iż wpływu na wartość nieruchomości nie mają zabudowania jak i infrastruktura znajdująca się na nieruchomości.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów odwołania, Kolegium wskazało, że opinia o wzroście wartości nieruchomości sporządzona przez osobę posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy jest jedynym środkiem dowodowym w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej, bez znaczenia w tym zakresie jest cena sprzedaży nieruchomości. Ponadto, jak wynika z umowy przedwstępnej strony uzależniły zawarcie umowy ostatecznej - sprzedaży od zmiany/uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na podstawie którego działka nr [..] zostanie w całości przeznaczona na cele inne niż rolne. Wskazano także, iż zmiana stanu prawnego jest niezębna dla nabycia działki przez [..]. W związku z powyższym, w ocenie Kolegium, nietrafne są zarzuty skarżącego, iż wejście w życie nowego planu nie miało wpływu na zawartą umowę sprzedaży.

Jednocześnie, Kolegium wskazało, że organ I instancji ustalając wysokość opłaty planistycznej porównał wartość zgodnie z aktualnym planem oraz wartość zgodnie z planem poprzednio obowiązującym, zgodnie z wyliczeniem 693 221,00 zł (przeznaczenie w planie z roku 2018) i 245 975,00 zł (przeznaczenie w planie z roku 2005, 2014). Różnica ta wynosi 447 246,00 zł, stąd wysokość opłaty została obliczona przez organ na kwotę 134 173,80 zł. Organ I instancji w uzasadnieniu wpisał prawidłową kwotę opłaty planistycznej i wskazał sposób jej obliczenia. Jednakże, w sentencji decyzji organ dokonał omyłki pisarskiej i zamiast kwoty "134 173,80 zł" wpisał kwotę "134 417,38 zł". W związku z powyższym, Kolegium uchyliło zaskarżoną decyzję w punkcie 1 i orzekło o obowiązku uiszczenia opłaty planistycznej w prawidłowej wysokości, tj. 134 173,80 zł.

We wniesionej do Sądu skardze na powyższą decyzję skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, zarzucając im naruszenie:

- art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez bezzasadne uznanie, że wartość nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrosła, i poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, gdyż z istoty przepisu wynika, że przedmiotem porównania jest wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu a zatem należy oceniając i określając wartość wziąć pod uwagę wszystkie dostępne cechy nieruchomości, które mają lub mogą mieć wpływ na wartość, podczas gdy bezzasadnie szereg cech, które decydują na rynku nieruchomości o wartości (dostępność do drogi, stan zagospodarowania, uzbrojenie, linia energetyczna) pominięto;

- art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez bezzasadne uznanie, że nieruchomości, które wskazano w opinii rzeczoznawcy majątkowego były nieruchomościami podobnymi do tej, której wzrost wartości badano, podczas gdy szereg cech nieruchomości, na które skarżący naprowadzał w odwołaniu, dobitnie wskazują na jej szczególny charakter, wykluczający wręcz podobieństwo do nieruchomości, które biegła rzeczoznawca uznała za podobne; biegła rzeczoznawca majątkowa co do żadnej z nieruchomości rzekomo podobnych nie wskazała na jakąkolwiek cechę świadczącą o podobieństwie, poza danymi z ewidencji gruntów, i informacją o planie zagospodarowania przestrzennego;

- naruszenie prawa procesowego, poprzez bezkrytyczną ocenę dowodu w postaci opinii rzeczoznawcy majątkowego wyłącznie z punktu widzenia tego, czy opinia zawiera wymagane prawem formalne elementy, zamiast poddania tego dowodu wszechstronnej i wnikliwej ocenie z punktu widzenia wszechstronności tej opinii, logiki, wnikliwości i uwzględnienia wszelkich dostępnych cech nieruchomości, na które skarżący zwracał uwagę;

- naruszenie prawa procesowego, poprzez działanie stronnicze uwzględniające wyłącznie argumenty organu I instancji bez szczegółowego odniesienia się do wszystkich zarzutów skarżącego wskazanych w odwołaniu i bez wskazania, dlaczego nie przyjęto argumentów skarżącego, chociaż na ich poparcie przytoczył odpowiednie wyroki sądów administracyjnych;

- naruszenie przepisów postępowania, poprzez błędną ocenę dowodu z opinii rzeczoznawcy majątkowego jako przydatnego dla ustaleń faktycznych pomimo tego, że opinia jest: wewnętrznie niespójna, niekonsekwentna i nielogiczna co polega w szczególności na tym, że biegła wskazuje wprawdzie na kryterium możliwych do uzyskania z nieruchomości dochodów jako podstawę ustalenia wartości ale bez jakiegokolwiek uzasadnienia dochody z nieruchomości pomija i na tym, że chociaż różnicuje wartości poszczególnych użytków występujących na nieruchomości, to nie bierze pod uwagę powszechnie obowiązujących przepisów, które w przypadku gruntów pod liniami energetycznymi nie pozwalają na zabudowę w pasie gruntu o szerokości kilkudziesięciu metrów, co biorąc pod uwagę długość linii energetycznej powinno prowadzić do zróżnicowania wartości pasa długości kilkudziesięciu i szerokości kilkudziesięciu metrów i przyjęcia, że wartość gruntu pod tym pasem nie mogła wzrosnąć na skutek uchwalenia planu; dopiero skablowanie linii, usunięcie jej pod powierzchnię gruntu otworzy możliwość zabudowy.

W odpowiedzi na skargę, Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, w pełni podtrzymując stanowisko i argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

W piśmie procesowym z dnia 9 marca 2021 r. skarżący wskazał, że błędem rzeczoznawcy jest dzielenie działki na rolną i infrastrukturalną, ponieważ wyliczenie powinno objąć całość działki nr [..] i przyjąć kwotę infrastruktury technicznej (46,47 zł za m2), ponieważ działka w całości stanowi pełne zabezpieczenie obowiązujące przy prowadzeniu działalności gospodarczej (schronisko dla psów). W opracowaniu planu zagospodarowania działki nr [..] istnieje zgoda projektantki na prowadzenie działalności gospodarczej (schronisko dla psów) wobec powyższego, zdaniem skarżącego, powinna obowiązywać zmiana ceny po opracowaniu planu. Również, w ocenie skarżącego, błędem rzeczoznawcy jest zakwalifikowanie podwyższonej opłaty planistycznej po opracowaniu planu pod linią wysokiego napięcia, gdzie jest zakaz lokalizowania jakichkolwiek budowli, więc zmiana ceny jest nieuzasadniona. Skarżący podkreślił także, ze w 2016 r. z działki nr [..] zostało oddzielone 905 m2 na rozbudowę obwodnicy K. gdzie rzeczoznawca wycenił 42 zł za m2 a nie jak rzeczoznawca w 2020 r. na kwotę 13,98 zł. Ponadto, skarżący podkreślił, że obok działki nr [..] znajduje się działka Urzędu Miasta, która w części również została zakupiona przez Zarząd Dróg Publicznych za kwotę 42 zł za m2, której w trakcie wyceny rzeczoznawca nie brał pod uwagę. Na działce nr [..] od 20 lat prowadzona jest działalność gospodarcza w postaci schroniska dla psów. Z uwagi na powyższe, w ocenie skarżącego, działka nr [..] nie zmieniła wartości przed i po planie – należało przyjąć wartość według infrastruktury technicznej w całości działki [..] w wysokości 46,47 zł za m2.

W piśmie procesowym z dnia 6 maja 2021 r. skarżący wskazał, że sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy operat szacunkowy zawiera błędy, które uniemożliwiają uznanie go za wiarygodny dowód w sprawie. Skarżący zakwestionował przede wszystkim dokonany przez rzeczoznawcę dobór nieruchomości podobnych, podkreślając, że na przedmiotowej nieruchomości funkcjonowało i nadal funkcjonuje schronisko dla zwierząt a [..], która nabyła nieruchomość wcześniej ją dzierżawiła. Ponadto, rzeczoznawca pominęła w nieuzasadniony sposób wpis w księdze wieczystej i nie podjęła próby oceny wartości służebności, mimo że ogranicza ona możliwość korzystania z nieruchomości. Skarżący zarzucił rzeczoznawcy brak profesjonalizmu i rzetelności, m.in. poprzez nieuwzględnienie powierzchni zabudowy wyłączonej z zabudowy ze względu na linię energetyczną oraz brak dogłębnej analizy treści obowiązującego planu.

Rozpoznając wniesioną skargę, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Przeprowadzona, w świetle art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2021 r., poz. 137) oraz w świetle art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postepowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.) – zwanej dalej p.p.s.a., kontrola wykazała, że decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 4 listopada 2020 r. wydana została z naruszeniem przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Podstawę prawną kontrolowanej decyzji stanowił przepis art. 36 ust. 4 u.p.z.p., zgodnie z którym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Przepis art. 37 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 4 u.p.z.p. stanowi przy tym, że roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 4, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Sposób ustalania opłaty planistycznej określa przepis art. 37 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień sprzedaży, natomiast wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Jednocześnie, zgodnie z treścią art. 87 ust. 3a u.p.z.p. jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.

Wyjaśnić przy tym należy, że w rozpoznawanej sprawie bez znaczenia pozostawał faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości. Jakkolwiek przesłanka wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą planu miejscowego musi mieć charakter obiektywny i zewnętrznie weryfikowalny (zob. art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p.), a zatem wymaga ona szczegółowego wykazania za pośrednictwem operatu szacunkowego, to jednak nie można nie uwzględnić, że ustawodawca w zakresie ustalania wartości wzrostu nieruchomości w razie zmiany obowiązującego dla danego obszaru planu miejscowego ustanowił normatywny mechanizm obliczania tej wartości. Zgodnie z treścią art. 37 ust. 1 zd. 2 u.p.z.p. wartość tę oblicza się jako różnicę pomiędzy wartością ustaloną dla przeznaczenia terenu wynikającego z planu miejscowego po jego zmianie a wartością ustaloną dla przeznaczenia terenu wynikającego z planu miejscowego przed jego zmianą. Z woli ustawodawcy uprawniony rzeczoznawca oraz właściwy organ mają w takiej sytuacji obowiązek uwzględnić tylko przeznaczenie planistyczne, abstrahując od faktycznego sposobu wykorzystywania zbywanej nieruchomości. Takie rozwiązanie może oczywiście prowadzić do sytuacji, że wartość nieruchomości według stanu przed zmianą planu zostanie ustalona zgodnie z przeznaczeniem planistycznym, które nie będzie odpowiadać faktycznemu sposobowi wykorzystywania nieruchomości. Jest to jednak ustawowy przejaw ogólnego dążenia ustawodawcy do zachowania zgodności pomiędzy przeznaczeniem planistycznym a przeznaczeniem faktycznym nieruchomości (por. wyrok NSA z dnia 7 listopada 2019 r., sygn. akt II OSK 3166/17, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Faktyczny sposób wykorzystania zbytej nieruchomości ma znaczenie dla ustalenia jej wartości jedynie w razie uchwalenia planu miejscowego dla terenu dotychczas nieobjętego żadnym planem lub planem obowiązującym w dniu uchwalenia nowego planu. Sytuacja ta odnosi się więc wyłącznie do okresu tzw. luki planistycznej, tj. sytuacji, gdy miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, obowiązujące 1 stycznia 1995 r., utraciły moc 1 stycznia 2003 r., a w tym czasie rada gminy nie uchwaliła studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub nie przystąpiła do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiany albo też gdy rada gminy uchwaliła studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy i przystąpiła do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiany, lecz nowy plan nie został uchwalony do 31 grudnia 2003 r. (por. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 29 stycznia 2020 r., sygn. akt II SA/Gd 518/19, https://orzeczenia.nsa.gov.pl), co jednak nie ma miejsca w niniejszej sprawie.

Powyższe oznacza, że ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie powołanego przepisu musi zostać poprzedzone stwierdzeniem zaistnienia kumulatywnie następujących przesłanek:

1) zmiany bądź uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego,

2) zbycia nieruchomości przez właściciela lub wieczystego użytkownika przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu,

3) wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą,

4) określenia w planie stawki opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

Stwierdzenie, iż chociażby jedna z tych przesłanek nie została spełniona uniemożliwia ustalenie opłaty planistycznej. W przeciwnym wypadku wydanie decyzji w przedmiocie tej opłaty ma charakter obligatoryjny.

W niniejszej sprawie niesporne jest, że w dniu 29 grudnia 2018 r. wszedł w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenów przemysłowo – składowych "[..], uchwalony uchwałą Rady Miasta z dnia 14 listopada 2018 r., nr LXX/547/18, opublikowaną w Dz.Urz. Woj. z dnia 14 grudnia 2018 r. pod poz. 5128, który ustalił stawkę procentową, służącą do naliczenia jednorazowej opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., na poziomie 30%. Plan ten objął swymi ustaleniami działkę nr [..], położoną w obrębie geodezyjnym nr [..] miasta K., której prawo własności skarżący zbył 14 stycznia 2020 r. Jednocześnie, niesporne jest, że Burmistrz Miasta pismem z dnia 29 stycznia 2020 r. zawiadomił skarżącego o wszczęciu z urzędu postępowania w niniejszej sprawie. Zauważyć przy tym należy, że dla zachowania 5-letniego terminu do zgłoszenia roszczenia z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wystarczające jest właśnie samo wszczęcie postępowania administracyjnego w tym zakresie (zob. NSA w wyroku z dnia 11 maja 2018 r., sygn. akt II OSK 2577/17, https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

W tym miejscu podkreślić należy, że to operat szacunkowy sporządzany przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego jest podstawowym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przepis art. 37 ust. 11 u.p.z.p. odsyła bowiem w zakresie zasad określania wartości nieruchomości do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r., poz. 65 ze zm.) – zwanej dalej u.g.n. Zgodnie zaś z treścią art. 7 i art. 150 ust. 5 u.g.n. określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi. Stosownie przy tym do treści art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Z kolei, rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny oraz sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego regulują przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, podlega jednakże ocenie organu administracji. Choć organ administracji publicznej nie jest uprawniony do badania operatu szacunkowego w zakresie, w jakim jego sporządzenie wymagało wykorzystania wiadomości specjalnych, to jednak nie jest on zwolniony od obowiązku zweryfikowania podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat szacunkowy stanowi bowiem dowód z opinii biegłego, o którym mowa w art. 84 k.p.a., który podlega ocenie organu - tak jak każdy inny dowód – z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 k.p.a. Przepis ten nakazuje zaś organowi administracji oceniać czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego. Zgodnie bowiem z treścią art. 7 k.p.a., organ administracji publicznej zobowiązany jest podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego a art. 77 § 1 k.p.a. nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z tych przepisów wynika, że organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Stąd też operat szacunkowy powinien być sporządzony w sposób umożliwiający ocenę poprawności dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny, w tym zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze oraz co do przyjętych atrybutów dotyczących wycenianej nieruchomości. Analizie podlega również, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. wyrok NSA z dnia 26 lipca 2017 r., sygn. akt I OSK 2665/15, https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w przywołanym rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m.in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (zob. wyrok NSA z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. akt II OSK 2012/06, LEX nr 437627).

W ocenie Sądu, sporządzony w sprawie operat szacunkowy zawiera wszystkie wskazane powyżej elementy, zaś organy obu instancji dokonały prawidłowej oceny tego operatu, trafnie akceptując przyjęty przez rzeczoznawcę sposób wyceny nieruchomości według przeznaczenia wynikającego z ustaleń obu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i właściwy dobór nieruchomości. Zarzuty skargi w tym zakresie nie mogą odnieść skutku. Tym bardziej, że zmierzają do wykazania, że nie było zasadne przyjęcie wzrostu wartości nieruchomości skoro taki sam jest sposób jej użytkowania pod rządami obu tych planów.

Wskazać jednakże należy, że skarżący złożył zastrzeżenia co do doboru nieruchomości podobnych wskazując, że przez działkę nr [..] przebiega linia energetyczna a teren pod tą linią jest całkowicie wyłączony z zabudowy, a w księdze wieczystej wpisano służebność. Organ odwoławczy w ogóle nie odniósł się i nie przeanalizował tej kwestii, ograniczając się jedynie do stwierdzenia, że rzeczoznawca w sposób uprawniony dokonał analizy transakcji nieruchomości podobnych.

Należy podkreślić, że jeżeli strona postępowania administracyjnego kwestionuje założenia, ustalenia i oceny zawarte w operacie szacunkowym, organ orzekający zobowiązany jest w pierwszej kolejności ustalić, które ze zgłoszonych zarzutów może ocenić w ramach art. 80 k.p.a., a które z nich wymagają wiadomości specjalnych, aby w wyniku takiego ustalenia uzyskać stosowne wyjaśnienia autora operatu szacunkowego (por. wyrok NSA z dnia 23 lutego 2017 r., sygn. akt I OSK 724/15, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Obowiązkiem organu jest zatem troska o to, aby opinia rzeczoznawcy majątkowego wyjaśniała wszelkie zgłoszone w postępowaniu zarzuty i wątpliwości. Wynika to z art. 79 § 2 k.p.a. (por. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 3 września 2014 r., II SA/Gd 355/14). Stwierdzenie, że organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego należy rozumieć w ten sposób, że organ administracji nie może zamiast rzeczoznawcy majątkowego i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna niż przyjął to rzeczoznawca majątkowy.

W sporządzonym dla potrzeb niniejszej sprawy operacie szacunkowym wskazano zaś, że z działu III księgi wieczystej dla przedmiotowej działki nr [..] wynika, że istnieją ograniczenia w korzystaniu z tej nieruchomości, polegające na wykonaniu robót budowlanych oraz na każdorazowym udostępnieniu nieruchomości po zrealizowaniu przebudowy infrastruktury w celu wykonania czynności związanych z jej konserwacją oraz usuwaniem awarii zgodnie z decyzją Wojewody z dnia 19 października 2015 r., wydaną na podstawie art. 124 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten stanowi, że Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Jednocześnie, w operacie wskazano, że nie stwierdzono występowania żadnych praw zobowiązaniowych ani ograniczonych praw rzeczowych obciążających obiekt wyceny ponad to ujawnione w księdze wieczystej. Rzeczoznawca stwierdził przy tym, że zapis w dziale III nie ma wpływu na określany wzrost wartości nieruchomości. Rzeczoznawca nie uzasadnił jednak zajętego stanowiska. Wskazał jednak, że przez teren działki przebiega napowietrzna linia elektroenergetyczna wysokiego napięcia WN 110kV, w sąsiedztwie której wyznacza się strefę o szerokości 40 m, tj. po 20 m na każdą stronę od osi słupów, dla której obowiązuje ograniczenie dla wysokości zagospodarowania i lokalizacji obiektów na stały pobyt ludzi wynikające z wystąpienia pól elektromagnetycznych, zgodnie z przepisami odrębnymi. Ograniczenie obowiązuje do czasu przebudowy linii a po jej skablowaniu strefę zmniejsza się do szerokości 3 m.

Zauważyć w tym miejscu należy, że w szczególności zgodnie z § 38 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości (ust. 1). Uwzględnienie to zatem wymaga rozważenia danego prawa na wartość nieruchomości. Prawa rzeczowe mogą nie mieć wpływu na wartość nieruchomości ustaloną dla konkretnego celu, winno to być jednak przez rzeczoznawcę przeanalizowane, a przez organy ocenione.

Stanowisko rzeczoznawcy sporządzającego operat dla potrzeb niniejszej sprawy o braku wpływu na wartość nieruchomości znajdującej się na działce nr [..] linii elektroenergetycznej z zakazem zabudowy nie zostało uzasadnione ani w sporządzonym operacie ani też w piśmie z dnia 17 sierpnia 2020 r., w którym rzeczoznawca ustosunkował się do złożonego przez skarżącego odwołania, wyraźnie wskazującego na potrzebę uwzględnienie tej kwestii w wycenie. Wreszcie, kwestia ta nie stanowiła również przedmiotu postępowania wyjaśniającego organu odwoławczego.

Reguła uwzględnienia istniejących obciążeń nieruchomości wprowadza obowiązek uwzględnienia tych obciążeń w celu zmniejszenia wartości nieruchomości. W konsekwencji, brak wyjaśnienia w operacie, czy obciążenia nieruchomości służebnościami miało wpływ na zmianę wartości nieruchomości stanowi istotną wadę operatu. Podważa bowiem wiarygodność ustalonej opłaty, która jest wynikiem zastosowania stawki procentowej opłaty do wyniku różnicy wartości nieruchomości przed i po wejściu w życie planu.

Wady tej nie dostrzegł Wojewoda dokonując oceny sporządzonego dla potrzeb niniejszej sprawy operatu, przez co naruszył przepisy postępowania, tj. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., poprzez brak wszechstronnej oceny dowodowej i przedwczesne przyjęcie, że może on stanowić wiarygodne źródło danych dotyczących wartości szacowanej nieruchomości. Uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, dlatego też zarzuty zawarte w skardze, naruszenia ww. przepisów okazały się uzasadnione.

Stwierdzone powyżej uchybienie prawa procesowego mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W tym stanie rzeczy, Sąd uchylił zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 4 listopada 2020 r., o czym orzeczono na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a.

O kosztach postępowania Sąd orzekł zaś na podstawie art. 200 i 205 § 1 p.p.s.a.

Przy ponownym rozpatrywaniu sprawy orzekające w sprawie Kolegium, stosując się do powyższych wskazań, winno wyjaśnić kwestię obciążenia nieruchomości i jego wpływu na wycenę dokonywaną w związku z ustaleniem opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Sąd wydał w niniejszej sprawie wyrok na posiedzeniu niejawnym. Zgodnie bowiem z treścią art. 133 § 1 zdanie drugie p.p.s.a. wyrok może być wydany na posiedzeniu niejawnym w postępowaniu uproszczonym albo jeżeli ustawa tak stanowi. Przepis art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r., poz. 374 ze zm.) stanowi zaś, że przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a przeprowadzenie wymaganej przez ustawę rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących i nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów. Nadto, w dniu 19 października 2020 r. Prezes Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku wydał zarządzenia nr 49/2020 w sprawie odwołania rozpraw oraz wstrzymania przyjmowania interesantów i ograniczenia obsad kadrowych w Wojewódzkim Sądzie Administracyjnym w Gdańsku w związku z istotnym zagrożeniem zakażenia wirusem SARS-CoV-2. Z uwagi na intensyfikację rozwoju epidemii oraz niemożność przeprowadzenia rozprawy na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku, sprawa została skierowana do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym. Dopuszczalność orzekania na posiedzeniu niejawnym ze względu na okoliczności związane z zarządzeniem stanu pandemii COVID-19 potwierdza uchwała składu 7 Sędziów NSA z 30 listopada 2020 r., sygn. II OSP 6/19 (www.nsa.gov.pl).