Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 305/05
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2006-10-05 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mariola Jaroszewska (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Tamara Dziełakowska Sędzia NSA Barbara Skrzycka-Pilch Protokolant Sekretarz Sądowy Ilona Panic po rozpoznaniu w dniu 5 października 2006r. na rozprawie sprawy ze skargi S. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 02 marca 2005r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy terenu oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 20 października 2004r. Nr [...] Prezydent G., na podstawie art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i 2, art. 61 ust. 1, art. 53 ust. 3 i 4 pkt 9, art. 54 i art. 55 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003r. nr 80, poz.717) i art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego po rozpatrzeniu wniosku R. T. z dnia 12 lipca 2004r. w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji: rozbudowa pawilonu usługowego o część usługową i garaż wraz z nadbudową o piętro i poddasze użytkowe z przeznaczeniem na mieszkanie z infrastrukturą techniczną, ustalił warunki zabudowy działek nr [...], [...], [...] KM [...] położonych w G. przy ul. [...] oznaczonych literami od A do D na załączniku graficznym załączonym do decyzji, stanowiących własność: wnioskodawcy, S. T. i Gminy G.a oraz działek nr [...], [...], [...] dla realizacji infrastruktury technicznej, stanowiących własność Gminy G.

W uzasadnieniu organ wskazał, iż inwestycja objęta mniejszą decyzją jest przewidziana do realizacji w obszarze terenu spełniającego warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co potwierdza analiza obszaru wyznaczonego zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003r. nr 64, poz. 1588) będąca załącznikiem do decyzji. Warunki zawarte w decyzji uzgodniono z zarządcą drogi postanowieniem nr [...] z dnia 30 września 2004r. Inwestycja nie narusza interesów osób trzecich przy uwzględnieniu w projekcie budowlanym warunków zawartych w decyzji, w szczególności w p.2c. W trakcie postępowania poprzedzającego wydanie decyzji S. T. w piśmie z dnia 19 sierpnia 2004r., jako współwłaściciel przedmiotowej nieruchomości, nie wyraził zgody na wnioskowaną inwestycję z przyczyn formalnych. W uzasadnieniu podniósł, iż jedna z wnioskowanych działek nie należy do wnioskodawcy oraz, że prowadzone jest postępowanie w Sądzie Rejonowym w G. gdzie jedną ze stron jest Gmina G. Odnosząc się do powyższego organ pierwszej instancji stwierdził, iż niniejsza decyzja nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich a celem postępowania w sprawie jest: ustalenie wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu wynikających z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003r., Nr 80, poz. 717) w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - określenie warunków precyzujących wymogi wynikające z przepisów Prawa budowlanego. Postępowanie toczące się w Sądzie Rejonowym dotyczące braku tytułu prawnego do terenu, na którym ma być realizowana wnioskowana inwestycja, nie stanowią zagadnienia wstępnego w sprawie o wydanie niniejszej decyzji. Natomiast inwestor, występując o pozwolenie na budowę dla przedmiotowej inwestycji, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 23 czerwca 2003r. (Dz. U. z 2003r., Nr 120, poz. 1127), zobowiązany jest do złożenia oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Ponadto warunki zabudowy uzgodniono z Wydziałem Urbanistyki UM G. - pismo nr [...] z dnia 18 października 2004r. Inwestycję można zrealizować na przedmiotowym terenie po spełnieniu wszystkich warunków decyzji.

Od powyższej decyzji uczestnik postępowania S. T. wniósł odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. W uzasadnieniu podał, iż nie wyraża zgody na wskazaną inwestycję. W jego opinii decyzja ta narusza w pkt 2A "linię zabudowy 5,0 m, od granicy południowej działki [...]". Wyjaśnił ponadto, iż środkiem tej działki przebiega sieć ciepłownicza wysokoparametrowa. Zakwestionował również szerokość elewacji frontowej do 15 m, ponieważ narusza to jego prawo własności. Podał także, iż przedmiotowa decyzja w pkt 2B narusza jego prawo do wjazdu do garażu na jego posesji.

Zaskarżoną decyzją z dnia 2 marca 2005r. Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Prezydenta.

W uzasadnieniu Kolegium wskazało, iż zgodnie z art. 59 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z pózn. zm.) ustalenia warunków zabudowy w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio.

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje, z zastrzeżeniem ust. 3, wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4, i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi (art. 60 ust. 1). Przepisy art. 50 ust. 3, art. 51 ust. 3, art. 52, art. 53 ust. 3-5, art. 54 , art. 55 i 56 stosuje się odpowiednio do decyzji o warunkach zabudowy. Wynika to z art. 64 ust. 1 tej ustawy. Ustalenie warunku ów zabudowy następuje na wniosek inwestora stosownie do art. 52 ust. 1. Wniosek winien spełniać wymogi określone w przepisie art. 52 ust. 2 ustawy. Przepis art. 53 ust. 3 ustawy stanowi, że właściwy organ w postępowaniu związanym z wydaniem decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego dokonuje analizy:

1) warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych;

2) stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji.

Sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagań dotyczących ustalenia linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych ) określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003r. Nr 164, poz. 1588). W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (§ 3 ust. 1 rozporządzenia). Zgodnie z przepisem art. 61 ust. 1 ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków przewidzianych w tym przepisie.

Natomiast stosownie do przepisu art. 54 ustawy decyzja o warunkach zabudowy określa:

1) rodzaj inwestycji;

2) warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie:

a) warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego,

b) ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej,

c) obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji,

d) wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich,

e) ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych;

3) linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali, z zastrzeżeniem art. 52 ust. 2 pkt 1.

Sposób zapisywania ustaleń decyzji o warunkach zabudowy został określony w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 164, poz. 1589). Kolegium wskazało jednocześnie, że nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Z wniosku inwestora wynika, że planowane zamierzenie to rozbudowa pawilonu o część usługową około 20 m2 oraz budowa garażu wraz z nadbudową garażu i pawilonu o dwie kondygnacje użytkowe na cele mieszkalne z wykorzystaniem istniejącej infrastruktury oraz przyłącza gazowego. Jak wynika z materiału dowodowego przedmiotowej sprawy obszar planowanej inwestycji zabudowany jest zabudowany budynkami o funkcji mieszkaniowej, jednorodzinnej i usługowej, o wskaźniku powierzchni zabudowy 0,20. Obszar poddany analizie - działki [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] KM [...], położony przy ul. [...], sąsiadujący z terenem objętym wnioskiem jest terenem niezabudowanym, zabudowanym budynkami o funkcji mieszkaniowej, jednorodzinnej. Działki nr [...],[...],[...],[...],[...] KM [...] stanowią zaś pas drogowy ul. [...]. Linia zabudowy biegnie 5,0 m od południowej granicy działki nr [...]. Średni wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki wynosi 0,24, szerokość elewacji frontowej do 15m, wysokość budynków w obszarze analizowanym do 2 kondygnacji, strych (do 7 m), obiekty w obszarze analizowanym posiadają dach spadziste. Przedmiotowe działki mają dostęp bezpośredni do drogi publicznej od ul. [...]. Teren objęty analizą obszaru posiada infrastrukturę techniczną wystarczającą dla zabezpieczenia potrzeb planowanej inwestycji. W ocenie SKO decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi, co potwierdzają wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Organ drugiej instancji stwierdził, iż w przedmiotowej sprawie spełnione są wszystkie warunki określone w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy, które dają możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy. Zdaniem Kolegium, postępowanie organu pierwszej instancji zostało przeprowadzone prawidłowo, zaskarżona decyzja nie narusza zaś powołanych przepisów prawa, nie rodzi praw do terenu ani nie narusza prawa własności i interesów osób trzecich.

Odnosząc się do zarzutów przedstawionych w odwołaniu, Kolegium wyjaśniło, iż po zmianie prawa budowlanego w 1994r. proces budowlany z punktu widzenia wydawanych zezwoleń składa się , co do zasady z dwu etapów :

1. uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,

2. uzyskania pozwolenia na budowę.

Organ drugiej instancji wskazał, iż wydanie pozwolenia na budowę uwarunkowane jest wcześniejszym uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy. Wskazuje na to brzmienie przepisu art. 33 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane, który wymaga dołączenia do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę decyzji o warunkach zabudowy. W decyzji o pozwoleniu na budowę określa się szczegółowo wymogi, jakie inwestycja ma spełniać zgodnie z wskazana wyżej ustawą i przepisami do niej wykonawczymi. To zaś, czy faktycznie inwestor zrealizuje planowaną inwestycję zależy od uzyskania przez niego pozwolenia na budowę. Dopiero na etapie ubiegania się o pozwolenie na budowę inwestor musi legitymować się tytułem prawnym do gruntu i przedstawić projekt budynku. SKO uznało, że zarzuty dotyczące przebiegu sieci cieplnej, kwestię wjazdu do garażu, szerokość elewacji frontowej (która nie może przekraczać 15 m) odwołujący się może przedstawić organowi wydającemu pozwolenie na budowę, bo dotyczą one tego etapu postępowania. Organ ten bowiem ma obowiązek zbadać, czy planowana inwestycja spełniać będzie warunki techniczne przewidziane dla budynków i ich usytuowania.

Na powyższą decyzję S. T. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku. W uzasadnieniu wskazał, iż decyzja organu pierwszej jaki i drugiej instancji narusza prawo, ponieważ wnioskodawca – R. T. naruszył art. 59 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wnioskodawca decyzją z dnia 19 kwietnia1989r. uzyskał zgodę na budowę garażu wydaną przez UM G. Wydział Urbanistyki i Architektury, zmiana przeznaczenia obiektu na pawilon handlowy została dokonana przez wnioskodawcę samowolnie. W ocenie skarżącego decyzja narusza przepis art. 61 ust. 1, pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Podał, iż w pasie drogowym przy ulicy [...] numery parzyste nie mają zabudowy mieszkalnej wysokiej, a o taką stara się wnioskodawca. Jest natomiast zabudowa niska, cztery garaże na posesjach Nr [...], [...] oraz [...]. Nie zgadza się ponadto z analizą funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu opracowaną przez architekta L. K.. Jego zdaniem jest ona niezgodna ze stanem faktycznym. Wydana decyzja o warunkach zabudowy w punkcie 1.1 b określa wskaźnik zabudowy do powierzchni terenu na 0,24 zaś istniejący wskaźnik zabudowy wynosi 0,37 a przewidywany wskaźnik zabudowy 0,39 w dokonanej analizie, architekt nie wziął pod uwagę powierzchni utwardzonej dojście do budynku 70,0 m2 powierzchni zabudowy garażu metalowego na tyłach budynku mieszkalnego 18m2, zabudowy werandy 8 m2 oraz chodnika do garażu 16 m2, czym został naruszony art. 61 ustawy oraz § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r.Ponadto decyzja w punkcie 2c, dotycząca szerokość elewacji frontowej do 15 m, narusza wymagania dotyczące ochrony osób trzecich, tj. Urzędu G. oraz S. T. w rozumieniu art. 5 ustawy - Prawo budowlane. Skarżący podał, iż działka Nr [...] jest własnością Urzędu G., którą bezprawnie zagospodarował wnioskodawca R. T. murem żelbetonowym o wysokości 2 metrów, szerokości 10 metrów i głębokości 5 metrów. Natomiast działka [...] i [...] stanowią współwłasność w częściach równych i współwłasność nie została dotychczas zniesiona.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasową argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do treści art. 2 ust. 1ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sąd administracyjny sprawuje, w zakresie swej właściwości, kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej.

W ocenie Sądu skarga nie zasługiwała na uwzględnienie, ponieważ zaskarżona decyzja nie narusza prawa w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy.

Stosownie do treści art. 4 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, ze zm.), w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonej decyzji, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym: lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego; sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

W art. 59 ust. 1 omawianej ustawy wskazano, iż zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z treścią art. 60 ustawy, decyzję o warunkach zabudowy wydaje, wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4, i zyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Decyzje o warunkach zabudowy na terenach zamkniętych wydaje wojewoda. Sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów.

W myśl art. 61 ust. 1 ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W omawianym przepisie wskazano, iż przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do inwestycji produkcyjnych lokalizowanych na terenach przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ust. 1 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1. Ponadto, przepisów ust. 1 pkt 1 i 2 nie stosuje się do linii kolejowych, obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej. Ustępu 1 pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem.

W art. 63 ust. 2 omawianej ustawy przewidziano, iż decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Informację tej treści zamieszcza się w decyzji. Natomiast art. 64 ust. 1 wskazano, iż przepisy art. 51 ust. 3, art. 52, art. 53 ust. 3-5a, art. 54, art. 55 i art. 56 stosuje się odpowiednio do decyzji o warunkach zabudowy.

W niniejszej sprawie wniosek w sprawie ustalenia warunków zabudowy został złożony przez R. T., współwłaściciela działek o numerach [...] i [...]. Planowana inwestycja dotyczy rozbudowy istniejącego pawilonu handlowego o część usługową i garaż wraz z nadbudową o piętro i poddasze użytkowe z przeznaczeniem na mieszkanie, na działkach nr [...], [...] i [...] położonych w G. przy ul. [...]. Jest w sprawie niesporne, że drugim współwłaścicielem (w części ułamkowej) działek o nr. [...] i [...] jest S. T., a właścicielem działki nr [...] jest Gmina G..

Stosownie do treści art. 59 ust. 1 omawianej ustawy zmiana zagospodarowania terenu, w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Wydanie decyzji możliwe jest w przypadku spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy. Zgodnie z art. 54 w związku z art. 64 ust. 1 wymienionej ustawy, decyzja o warunkach zabudowy określa rodzaj inwestycji, warunki, szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich, linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali.

Decyzja z dnia 20 października 2004r. Prezydenta G. ustalająca warunki zabudowy dla planowanej budowy, podjęta na podstawie przytoczonych wyżej przepisów, zawiera obowiązkowe elementy wynikające z cytowanych przepisów oraz uszczegółowione w przepisach wykonawczych - rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz.1588), wydanego na podstawie delegacji ustawowej z art. 61 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przezstrzennym, z zastosowaniem nazewnictwa określonego przepisami Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 164, poz. 1589) i ustalenia te są wiążące dla organu wydającego pozwolenie na budowę.

Nietrafny jest zarzut skargi odnośnie naruszenia przepisu art. 59 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, bowiem organy orzekające w niniejszej sprawie stosując wskazany przepis nie dopuściły się jego naruszenia. Planowana inwestycja, z uwagi na zaistnienie przesłanek wynikających z art. 59 ust. 1, to jest: braku planu miejscowego oraz zmiany sposobu zagospodarowania terenu polegającej na wykonaniu robót budowlanych, wymagała ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. Natomiast samowolna zmiana sposobu użytkowania, o ile miała miejsce, bowiem z akt sprawy nie wynika, iżby toczyło się postępowania administracyjne w tym przedmiocie, aczkolwiek również brak dokumentów świadczących o prowadzeniu postępowania w sprawie zmiany sposobu użytkowania na wniosek R. T., dotyczyłaby już istniejącego obiektu budowlanego, wybudowanego na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę (vide: wniosek R. T. z dnia 12 grudnia 1988r. k. 23, decyzja z dnia 30 grudnia 1988r. k. 24, teczka z projektem technicznym w aktach administracyjnych I instancji).

Nietrafny jest również zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak twierdzi skarżący, numery parzyste przy ul. [...] nie mają zabudowy mieszkalnej wysokiej, jaką chce skarżący, lecz niską (cztery garaże na posesjach 46, 48,50).

"Zabudowana działka sąsiednia", o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1, jest to działka, na której roboty budowlane, polegające na budowie obiektów budowlanych, zostały już zrealizowane, położona w okolicy stanowiącej pewną urbanistyczną całość, przy czym nie będzie tu chodziło o działkę graniczącą bezpośrednio z działką inwestora. Zatem istnienie działki zabudowanej w bliskiej okolicy, tworzącej pewien harmonijny układ, oceniany z punktu widzenia urbanistyki, oraz dostęp tej działki do drogi publicznej stanowią warunek konieczny do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Działka sąsiednia powinna być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech, wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (por. Komentarz do Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym pod red. prof. Zygmunta Niewiadomskiego Wydawnictwo C.H.Beck, Warszawa 2004, str. 493-498). Jak wynika z treści dokumentu "Analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu", stanowiącego załącznik do decyzji o warunkach zabudowy, obszar analizowany sąsiadujący z terenem objętym wnioskiem, obejmuje działki o nr. [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] KM [...], położone przy ul. [...], zabudowane budynkami o funkcji mieszkaniowej, jednorodzinnej oraz niezabudowane (vide: wynik analizy oraz mapa sytuacyjna k. 20, 21 akt administracyjnych I instancji). Nie może zatem podlegać aprobacie stanowisko skarżącego, że planowana zabudowa winna być analizowana wyłącznie pod kątem tych sąsiadujących działek, na których usytuowane są garaże. Takie ograniczenie zaprzeczałoby idei urbanistycznej całości, jaką ma tworzyć obszar analizowany w rozumieniu art. 61 ust. 1 ustawy. Nadto należy podkreślić, że planowana zabudowa nie jest wbrew twierdzeniu skargi wysoka, bowiem jak wynika z wyniku analizy jest to zabudowa niska, przewidująca wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (mierzonej do jej gzymsu lub attyki) do 7 metrów, ustalona według wysokości budynków w obszarze analizowanym – do dwóch kondygnacji plus strych.

Nietrafne są również zarzuty w stosunku do analizy funkcji oraz cech zabudowy, której wynik stanowi załącznik do decyzji z dnia 20 października 2004r.

Stosownie do treści § 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. (ust. 1). Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. (ust. 2).

W wyniku dokonanej analizy funkcji i cech zabudowy ustalony został wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy, którego w toku postępowania administracyjnego żadna ze stron nie kwestionowała. W szczególności nie uczynił tego skarżący, składając odwołanie od decyzji organu pierwszej instancji. Podnoszone w skardze zastrzeżenia do ustalenia powierzchni istniejącej zabudowy i własne wyliczenia skarżącego nie precyzują, jakiego obszaru dotyczą, tymczasem cytowany wyżej przepis § 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury odnosi wskaźnik wielkości nowej zabudowy do powierzchni "działki albo terenu". Planowana inwestycja, co jest niesporne obejmuje obszar trzech działek. Zatem zarzuty skargi pozostają w tej mierze dowolne i niczym nie potwierdzone. Z kolei kwestionowana przez skarżącego jako naruszająca wymagania dotyczące osób trzecich szerokość elewacji frontowej (do 15 m) wyznaczona została stosownie do treści § 6 ust. 1 powołanego wyżej rozporządzenia Ministra Infrastruktury, który przewiduje, że szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Według ustępu 2 dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Nie ma podstaw do twierdzenia, że wynik analizy, o której mowa w § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r., będącej podstawą ustalenia warunków i wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu jest wadliwy. Skarżący podnosząc ten zarzut nie wskazał, jaki prawem chroniony interes został naruszony poprzez wyznaczenie szerokości elewacji frontowej do 15m. Zwrócić trzeba uwagę, że kwestia ochrony interesów osób trzecich podlega regulacji ustawy z dnia 7 lipca 1994r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2003r., Nr 207, poz. 2016 oraz z 2004r. Nr 6, poz. 41 i Nr 92, poz. 881), w której nowelą z dnia 16 kwietnia 2004r. (Dz. U. Nr 93, poz. 888) ustalona została treść art. 5 ust. 1 pkt 9: "obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej". W punkcie drugim lit. c decyzji organu pierwszej instancji wymienionych zostało szereg wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich. Wymagania te należą do regulacji ustawy Prawo budowlane i rozstrzygane są na etapie pozwolenia na budowę. Podnoszone w toku postępowania zastrzeżenia skarżącego odnoszące się do kwestii własnościowych (zniesienia współwłasności), dla których rozpoznania właściwy jest sąd powszechny, nie mogą być przedmiotem rozstrzygnięć w postępowaniu administracyjnym. Jednocześnie, jak słusznie zauważa Samorządowe Kolegium Odwoławcze w zaskarżonej decyzji, decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Stwierdzenie to stanowi powtórzenie treści art. 63 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a informację tej treści zamieszcza się w decyzji, co w rozpoznawanej sprawie miało miejsce. Należy podkreślić, iż dopiero występując o pozwolenie na budowę inwestor będzie musiał wykazać się prawem do przedmiotowego terenu.

W związku z powyższym, nie znajdując podstaw do uwzględnienia skargi Wojewódzki Sąd Administracyjny, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.) orzekł jak w sentencji wyroku.