Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1417/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2017-10-16 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Minister Insfrastruktury i Budownictwa
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art.12 ust. 4 pkt 1 ust. 4a, ust. 4f, ust. 5
journal: Dz.U. 2015 poz 2031
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania  i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Tomasz Wykowski (spr.), Sędziowie sędzia WSA Kaja Angerman, sędzia WSA Grzegorz Rząsa, Protokolant st. spec. Dorota Stromecka, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 października 2017 r. sprawy ze skargi A. M. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] marca 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę


UZASADNIENIE

I. Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie (dalej także "Sądu") decyzją z dnia [...] marca 2017 r. nr [...] (dalej "zaskarżoną decyzją") Minister Infrastruktury i Budownictwa (dalej także "Minister"), po rozpatrzeniu odwołania A. M. (dalej także "skarżącego"), reprezentowanego przez radcę prawnego E. T., od decyzji Wojewody [...] (dalej także "Wojewody") z dnia [...] marca 2016 r., znak: [...], orzekającej o ustaleniu na rzecz skarżącego odszkodowania w wysokości [...] zł z tytułu przejęcia na rzecz Województwa [...] prawa własności nieruchomości położonej w obrębie [...] M., gmina K., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod budowę drogi wojewódzkiej nr [...] I.– S. nad [...]–O.– B. – K., utrzymał decyzję Wojewody w mocy.

II. Stan sprawy, poprzedzający wydanie przez Ministra zaskarżonej obecnie decyzji odwoławczej z dnia [...] marca 2017 r., przedstawia się następująco:

1. Decyzją Wojewody [...] z dnia [...] maja 2015 r., znak: [...], nieruchomość położona w obrębie [...] M., gmina K., oznaczona jako działka nr [...]o pow. [...] ha (dalej także "przedmiotowa/przejęta nieruchomość"), została przeznaczona pod budowę drogi wojewódzkiej nr [...] I.– S. nad [...]–O.– B. – K.

2. Decyzją z dnia [...] marca 2016 r. Wojewoda orzekł o ustaleniu na rzecz skarżącego odszkodowania w wysokości [...] zł, należnego z tytułu przejęcia przedmiotowej nieruchomości na rzecz Województwa [...] (dalej także "Województwa").

3. Skarżący, reprezentowany przez pełnomocnika wniósł do Ministra odwołanie od decyzji Wojewody z dnia [...] marca 2016 r., podnosząc iż przyznane odszkodowanie zostało ustalone nieprawidłowo, albowiem nie uwzględnia ono rzeczywistej wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości. Ponadto nieprawidłowo przyjęto jako aktualny sposób użytkowania przeznaczenie wynikające ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem strony jako aktualny sposób użytkowania należało przyjąć budownictwo jednorodzinne.

III. Jak wskazano na wstępie zaskarżoną obecnie decyzją z dnia [...] marca 2017 r. Minister rozpatrzył odwołanie skarżącego od decyzji Wojewody z dnia [...] marca 2016 r., utrzymując tę decyzję w mocy. Uzasadniając orzeczenie odwoławcze, Minister wskazał w szczególności, co następuje:

W myśl art.12 ust.1, 2 i 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2015 r., poz. 2031 ze zm.) decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza projekt podziału nieruchomości, a linie rozgraniczające teren, w tym granice pasów drogowych, ustalone decyzją stanowią linie podziału nieruchomości. Nieruchomości lub ich części wymienione w decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych lub własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym w odrębnej decyzji, o której mowa w art. 18 cytowanej ustawy.

Przepis art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. p szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych stanowi, że wysokość odszkodowania, o którym mowa w art.12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o drogi zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie do ust. 3 omawianego przepisu odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości.

Podstawę do ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie stanowi operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody w dniu [...] sierpnia 2015 r. przez rzeczoznawcę majątkowego J. L. Klauzulą z dnia [...] lutego 2017 r. w/w rzeczoznawca majątkowy potwierdził aktualność ww. operatu szacunkowego z dnia [...] sierpnia 2015 r.

Operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 Kpa. W szczególności na podstawie art. 80 Kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 12 grudnia 2007 r., sygn. akt I SA/Wa 1484/07, dostępny w CBOSA).

Biegły ustalił, iż: (-) wyceniana działka jest położona w południowo - zachodniej części miejscowości M., w oddaleniu od głównych dróg, w otoczeniu gruntów niezabudowanych, użytkowanych rolniczo, (-) działka jest niezabudowana i użytkowania rolniczo, (-) częściami składowymi gruntu są uprawy i zasiewy jednoroczne (pszenica), (-) zasiewy nie zostały uwzględnione w wycenie ze względu na umożliwienie przez inwestora zbioru plonów dotychczasowym właścicielom.

Autor operatu szacunkowego ustalił ponadto, iż zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy K., zatwierdzonego Uchwałą nr [...] Rady Gminy K. z dnia [...] czerwca 2010 r. nieruchomość, z której wydzielono grunty pod drogę przed podziałem położona była częściowo na obszarze oznaczonym symbolem [...]/[...] - zabudowa jednorodzinna lub zagrodowa w obszarze do ok. 150 m od strony północnej od drogi gminnej, a w pozostałej części na obszarze oznaczonym PM - projektowanej drogi wojewódzkiej oraz terenów otwartych wyłączonych z zabudowy. Wyceniana działka nr [...] położona jest w odległości ok 172 - 214 m od drogi gminnej - czyli poza pasem przewidzianym pod zabudowę jednorodzinną lub zagrodową.

Rzeczoznawca mając na uwadze tak określone przeznaczenie dla ww. działki oraz przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych, dokonał analizy rynku nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, przeznaczonymi pod drogi publiczne oraz na cele rolne.

W pierwszej kolejności zbadano rynek nieruchomości drogowych. Analizą objęto rynek lokalny obejmujący gminy graniczące z L. Autor opracowania ustalił, że ceny tego rodzaju nieruchomości kształtowały się na poziomie od 35,59 zł/m2 do 42,89 zł/m2.

Dokonana na potrzeby wyceny szacowanej działki analiza rynku nieruchomości o przeznaczeniu na cele rolne wykazała, iż obrót tego typu nieruchomościami w badanym czasookresie wskazuje, że za podobne grunty ceny transakcyjne za 1 m2 zawierały się w przedziale od ok 2 zł do ok 12 zł.

Rzeczoznawca majątkowy wskazał, że przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia, pod drogę publiczną, jest tożsame z jej dotychczasowym przeznaczeniem i nie powoduje zwiększenia wartości.

Biegły wyceniając przedmiotową nieruchomość, zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Jako cechę rynkową mającą wpływ na wartość tego rodzaju nieruchomości biegły przyjął: położenie (waga 100%). Wartość wycenianego gruntu biegły określił na kwotę [...]zł ([...]zł/m2).

Jak wynika ze zgromadzonego materiału dowodowego zawiadomienie o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej opatrzonej rygorem natychmiastowej wykonalności zostało doręczone dotychczasowym właścicielom w dniu [...] maja 2015 r., natomiast wydanie nieruchomości nastąpiło [...] czerwca 2015 r., co skutkowało powiększeniem o 5% wartości nieruchomości, należnego stronie odszkodowania w związku z wydaniem nieruchomości przez dotychczasowego właściciela, stosownie do art. 18 ust. 1e pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r.

Aby dokonać oceny ww. dowodu o wartości nieruchomości należy mieć na uwadze przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W myśl art. 134 ust. 1, 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Zgodnie zaś z § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

W związku z faktem, iż cel wywłaszczenia był w przedmiotowym przypadku zgodny z przeznaczeniem nieruchomości określonym w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy K., do porównań prawidłowo przyjęto transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod komunikację. Tym samym operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie wypełniają dyspozycję przepisu § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w związku z art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Analiza sporządzonego operatu nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu z opinii biegłego. Zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłego opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

Odnosząc się do zarzutu strony dotyczącego aktualnego sposobu użytkowania należy wskazać, iż przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejmowanej na cele dróg publicznych kluczowe znaczenie ma zdefiniowanie nieruchomości podobnych wg których określana będzie wartość przejmowanej nieruchomości. W tej materii mechanizm wyceny zawarty jest w art 134 ust. 3- 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który możemy określić jako "zasadę korzyści". Zasada ta polega na przyjęciu takich parametrów nieruchomości stanowiących podstawę wyceny, które będą najkorzystniejsze dla wywłaszczanego. W ramach tej zasady występują dwa pojęcia: aktualny sposób użytkowania oraz alternatywny sposób użytkowania nieruchomości, wynikający z celu wywłaszczenia.

Pierwsze z pojęć - "aktualny sposób użytkowania" oznacza oszacowanie wartości nieruchomości wg faktycznego stanu nieruchomości bez uwzględnienia ustaleń planistycznych wprowadzających cel publiczny. Drugie z pojęć, tj. "alternatywny sposób użytkowania" nakazuje wycenę nieruchomości przy uwzględnieniu ustaleń planistycznych wprowadzających cel publiczny. Każdorazowo zatem biegły ma obowiązek przeprowadzić badanie rynku nieruchomości, które wskaże, który wariant wyceny będzie korzystniejszy i tym samym pozwoli uzyskać wyższe odszkodowanie.

Z akt przedmiotowej sprawy, zwłaszcza z protokołu oględzin nieruchomości oraz z dokumentacji fotograficznej wynika, że przedmiotowa działka stanowiła grunt rolny. Ponadto zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy K., dla obszaru na którym położona jest działka, obowiązywał zapis, zgodnie z którym zabudowa jednorodzinna lub zagrodowa możliwa była w obszarze do ok. 150 m od strony północnej od drogi gminnej. W pozostałej części nieruchomość przeznaczona była pod projektowaną drogę wojewódzką oraz terenów otwartych wyłączonych z zabudowy. Wyceniana działka nr [...] położona jest w odległości ok 172 - 214 m od drogi gminnej - czyli poza pasem przewidzianym pod zabudowę jednorodzinną lub zagrodową. Powyższe oznacza, że przedmiotowa nieruchomość nie może być wyceniana jako grunt przeznaczony pod budownictwo jednorodzinne.

IV. Postanowieniem z dnia [...] czerwca 2017 r. nr [...] Minister sprostował z urzędu oczywistą omyłkę zawartą w zaskarżonej obecnie decyzji z dnia [...] marca 2017 r., polegającą na kilkukrotnym zamieszczeniu w tej decyzji imienia i nazwiska żony skarżącego, w sytuacji w której w świetle akt postępowania osobą wyłącznie uprawnioną do odszkodowania jest bezspornie sam skarżący.

V. Pismem z dnia [...] kwietnia 2017 r. skarżący wniósł do tut. Sądu skargę na decyzją odwoławczą Ministra z dnia [...] marca 2017 r., podnosząc przeciwko temu orzeczeniu zarzuty naruszenia następujących przepisów prawa:

(I) art. 28 k.p.a. poprzez uznanie I. M. za stronę postępowania administracyjnego, podczas gdy postępowanie to nie dotyczyło jej interesu prawnego lub obowiązku albowiem nie była ona właścicielem wywłaszczonej nieruchomości oznaczonej jako działka [...], a zatem nie posiadała przymiotu strony w sprawie o ustalenie odszkodowania za jej przejęcie, co stanowi przesłankę stwierdzenia nieważności decyzji wskazaną w art 156 § 1 pkt 4 k.p.a.;

(II) przepisów prawa materialnego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. naruszenie:

1) art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2013 r., poz. 687 z późn. zm.) w zw. z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez ustalenie wysokości odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną działkę nr [...] w sposób nie uwzględniający jej rzeczywistej wartości rynkowej;

2) art. 134 ust. 1 u. g. n. poprzez nieuwzględnienie przez organ II instancji wartości rynkowej wywłaszczanej nieruchomości jako podstawy ustalenia wysokości odszkodowania:

3) art 134 ust. 3 u. g. n. poprzez jego błędną wykładnię, a w konsekwencji bezpodstawne przyjęcie, że przeznaczenie wywłaszczonej nieruchomości pod drogę publiczną jest tożsame z aktualnym sposobem użytkowania działki nr [...];

4) art. 21 Konstytucji RP z dnia 2 kwietnia 1997 r. poprzez niezasadne uznanie, iż ustalone na rzecz skarżącego odszkodowanie za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną spełnia kryteria słuszności, o których mowa w tym przepisie;

5) 130 ust. 2 u. g. n. w zw. art. § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie, wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez oparcie zaskarżonej decyzji na opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego mgr inż. J. L. w sposób wadliwy określającej wartość wywłaszczonej nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu o powierzchni [...] ha, numer ewidencyjny [...];

(III) Przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. naruszenie:

1) art. 138 § 1 pkt. 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu pierwszej instancji, mimo iż decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania oraz przepisów prawa materialnego, co powinno skutkować jej uchyleniem;

2) art. 7, 8, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez nierozpatrzenie całokształtu materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie w sposób wnikliwy, prawidłowy i wyczerpujący, a także sprzeczność istotnych ustaleń ze stanem faktycznym zachodzącym w sprawie, co w konsekwencji skutkowało pominięciem przez organ II instancji aktualnie kształtujących się cen nieruchomości podobnych do nieruchomości wywłaszczonej.

W uzasadnieniu skargi wskazano w szczególności, co następuje:

1. Decyzja odwoławcza została skierowana także do osoby nie będącej stroną w sprawie tj. do pani I. M., będącej żoną skarżącego, co przesądza o obciążeniu w/w orzeczenia kwalifikowaną wadą wskazaną w art. 156 § 1 pkt 4 k.p.a. Organ odwoławczy wadliwie uznał, że organ I instancji orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz obojga małżonków, podczas gdy odszkodowanie to ustalono wyłącznie na rzecz wywłaszczonego właściciela w/w nieruchomości, a zatem skarżącego. W dacie przejęcia prawa własności przedmiotowej nieruchomości przez Województwo stanowiła ona wyłączną własność skarżącego i nie wchodziła w skład majątku wspólnego małżonków.

2. Sporządzona na użytek sprawy opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego nie uwzględniła zasady korzyści, wyrażonej w art.134 ust.3 u.g.n., wadliwe utożsamiając aktualny sposób użytkowania przedmiotowej nieruchomości z przeznaczeniem jej na cele drogowe (wg postanowień studium), w sytuacji w której nieruchomość tę można było użytkować na cele zabudowy mieszkaniowej. Prawidłowe zastosowanie w/w zasady korzyści winno zatem prowadzić do ustalenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości na podstawie cen transakcyjnych, dotyczących nieruchomości budowlanych. W tym kontekście należy podnieść, co następuje:

(i) Ustalanie wartości rynkowej nieruchomości przejmowanych pod drogi publiczne wymaga uwzględnienia szczególnej instytucji, ustanowionej w art. 134 ust. 3-4 u.g.n. ("zasada korzyści"). W orzecznictwie sądowym podkreśla się, że zasada ta polega na przyjęciu takich parametrów nieruchomości, które będą najkorzystniejsze dla wywłaszczanego. W ramach tej zasady występują dwa pojęcia: aktualny sposób użytkowania oraz przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia. W decyzji organ błędnie przyjął za biegłym (zobacz operat str. 13 pkt 2.2.), iż wyceniana nieruchomość w aktualnym sposobie użytkowania przeznaczona jest pod drogę publiczną, natomiast z definicji pojęcia "aktualny sposób użytkowania" wynika wprost, iż wycenę należy oprzeć według faktycznego stanu nieruchomości bez uwzględnienia ustaleń planistycznych wprowadzających cel publiczny (zob. wyrok WSA w Warszawie z dnia 1.04.2014 r., sygn. akt I SA/Wa 1850/13).

W świetle tych uwarunkowań stwierdzić należy, iż przy wycenie przedmiotowej nieruchomości i przy określaniu aktualnego sposobu jej użytkowania rzeczoznawca oraz organy wadliwie uwzględniły zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy K., które dla tej nieruchomości przewidują przeznaczenie pod drogę publiczną - cel publiczny. W następstwie powyższego przedmiotowa nieruchomość została nieprawidłowo wyceniona jak nieruchomość drogowa (tj. w oparciu o transakcje nieruchomościami drogowymi), nie zaś z uwzględnieniem jej rzeczywistego sposobu korzystania, abstrahującego od przeznaczenia wskazanego w studium (możliwość wykorzystania na cele zabudowy). Wycenianie w powyższy sposób nieruchomości zajętych pod drogi publiczne prowadzi do pokrzywdzenia podmiotów wywłaszczonych w sytuacji, w której przed przejęciem nieruchomości mogły być wykorzystane pod budownictwo jedno lub wielorodzinne, ewentualnie jako tereny aktywizacji gospodarczej. Samo przeznaczenie przez gminę w/w nieruchomości w studium na cel publiczny prowadziłoby zatem do nieuzasadnionego spadku ich wartości, jednocześnie umożliwiając ich przejmowanie na cele publiczne po cenie zaniżonej w stosunku do ich rzeczywistej wartości rynkowej.

(ii) W obecnym stanie prawnym o dopuszczalnym sposobie zagospodarowania nieruchomości na terenie nie objętym postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rozstrzyga decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, przy wydawaniu której nie uwzględnienia się ustaleń studium. Wbrew stanowisku organów i biegłego na działkach sąsiednich w stosunku do nieruchomości wywłaszczonej usytuowana jest zabudowa jednorodzinna oraz zabudowa zagrodowa również w odległości 170 - 214 m od drogi gminnej (zobacz działki: W.C. znajdującą się w bezpośrednim sąsiedztwie działki wywłaszczanej; czy też działkę numer [...] (przed podziałem własność A. Z.), które to nieruchomości znajdują się na wysokości działki wywłaszczanej i na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu zostały przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne.W tej sytuacji także przedmiotowa nieruchomość winna być traktowana jak nieruchomość przeznaczona pod budownictwo jednorodzinne i tak wyceniana.

(iii) Przedmiotowej operat szacunkowym, na którym oparta jest zaskarżona decyzja, zawiera również logiczne sprzeczności. Po przedstawieniu, wiadomości o historii i położeniu oraz walorach stricte mieszkaniowych dotyczących: krajobrazów, nieskażonego środowiska, odległości od miasta L. - Gminy K. (w tym miejscowości M.), która według biegłego jest typową sypialnią dla miasta L., na terenie której powstaje wiele osiedli domów jednorodzinnych wraz z infrastrukturą towarzyszącą gastronomiczno - usługową oraz hotelową (str. 6 pkt 2.1 operatu) w cenie średniej 107 zł za 1 m2 działki budowlanej, następnie na str. 7 i 8 operatu biegły tylko przez fakt, iż wywłaszczana nieruchomość jest użytkowana rolniczo i nie wydano dla niej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz z uwagi na zapis w studium, że niniejsza nieruchomość jest przeznaczona pod drogę, zakwalifikował ją jako teren użytkowany w sposób drogowo/rolniczy, którego ceny nie przekraczają 45 zł za 1 m2.

Powyższa kwalifikacja stoi w sprzeczności zarówno z wcześniejszymi wywodami biegłego w kwestii potencjalnego przeznaczenia większości gruntów w K., z których jasno wynika, iż 90% nieruchomości w Gminie jest wykorzystywana jako zabudowa domów jednorodzinnych będących zapleczem mieszkaniowym dla miasta L., a nie rolniczo, jak i z faktycznymi możliwościami zagospodarowania spornej nieruchomość przedstawionymi powyżej w niniejszej skardze. Ponadto, sam biegły na stronie 7 pkt 2.1 operatu wyjaśnia także, że M. jest uzbrojony prawie we wszystkie media, a zabudowa jednorodzinna ma przeważający udział, marginalna natomiast jest w tej miejscowości funkcja zabudowy zagrodowej typowo rolniczej ergo z wywodów biegłego jasno wynika, że tereny pod działalność związaną z produkcja rolną na tym obszarze docelowo nie są przewidziane.

Poza tym z opinii biegłego błędnie wynika, iż cała zabudowa w M. koncentruje się wzdłuż drogi gminnej, ponieważ faktycznie prostopadle do tej drogi gminnej wytyczane są drogi wewnętrzne o szerokości 5 m i następuje podział jednej działki rolnej na kilka działek budowlanych, które są usytuowane w odległości nawet 400 m od drogi gminnej (Dowód: - oferty sprzedaży z biur nieruchomości (oferty nr [...] -[...][...],[...],[...],[...] - w aktach sprawy).

Biorąc powyższe pod uwagę ustalenie przez biegłego, że przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia pod drogę publiczną jest tożsame z jej dotychczasowym przeznaczeniem jest niezasadne, ponieważ na terenie wywłaszczanej nieruchomości uwzględniając warunki dobrego sąsiedztwa i pamiętając, iż studium nie jest aktem prawa miejscowego powszechnie obowiązującego (którego zapisów dotyczących celu publicznego nie powinno się brać pod uwagę przy analizowaniu aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości wywłaszczanej) w ocenie strony skarżącej istnieje możliwość zagospodarowania wywłaszczanej nieruchomości zabudową jednorodzinną. Sam biegły również twierdzi (str. [...] pkt [...] operatu), że wywłaszczana nieruchomość ma kształt regularny, teren jest równy i nie stwarza utrudnień w jego zagospodarowaniu, dodatkowo zasadnie podnosi on także w operacie (str. [...]), iż studium istniejące w gminie K. nie ma żadnego wpływu na sposób faktycznego zagospodarowania nieruchomości leżących na terenie objętym tym właśnie studium.

W opracowanej opinii biegły stwierdził, iż ceny działek przeznaczonych w studium pod rolnictwo są niższe niż działek przeznaczonych pod budownictwo, co zdaniem strony skarżącej jest tendencją naturalną zgodnie z zasadami wolnorynkowymi/spekulacyjnymi, ale nie powinno mieć żadnego wpływu na wartość wycenianej nieruchomości oraz określenie zakresu potencjalnego jej wykorzystania. Biegły w operacie w związku z powyższym faktem forsuje jednak niezasadną tezę, iż "ceny nieruchomości rolnych i rolno zagrodowych czyli o cenach do ok. 27 zł za 1 m2" (skarżący stanowczo zaprzecza, żeby na terenie gminy K. istniały nieruchomości o przeznaczeniu zagrodowym, które można nabyć za cenę 27 zł za 1 m2) są wyznacznikiem dla określenia wartości wywłaszczonej nieruchomości, ponieważ według biegłego, również nieruchomość wyceniana według studium, gdyby nie była przeznaczona pod drogę, znajdowałaby się w pasie działek niezabudowanych.

(iv) Ponadto, z ostrożności, w przypadku nieuwzględnienia powyższych zarzutów skarżącego dodatkowo podnoszę, iż operat zawiera braki w zakresie opisu nieruchomości będących przedmiotami transakcji przyjętych do porównań, uniemożliwiające stronie, ale także i organowi II instancji zidentyfikowanie tych nieruchomości, a w konsekwencji weryfikację wiarygodności operatu, W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym dane, o jakich mowa w punktach 1-9 ust 1 § 56 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. § 56 rozporządzenia nie zawiera jednak zamkniętego katalogu danych, które winny być zawarte w operacie. Chodzi o to, aby dane te były wystarczające dla oceny rzetelności operatu i jego adekwatności do okoliczności danej sprawy (por. wyrok NSA z 8 sierpnia 2008 II OSK 2017/06). Tymczasem ani sam operat, ani dołączone doń dokumenty danych takich (np. numerów działek) nie zawierają.

VI. W odpowiedzi na skargę, udzielonej pismem z dnia [...] czerwca 2017 r., Minister wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

VII. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), dalej p.p.s.a. sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem jej zgodności z prawem.

Skargę należało oddalić, albowiem zaskarżona decyzja ..... nie narusza przepisów prawa w sposób upoważniający Sąd do jej wyeliminowania z obrotu prawnego.

Uwzględnienie przez wojewódzki sąd administracyjny skargi na orzeczenie organu administracji jest dopuszczalne tylko w razie stwierdzenia w toku kontroli tego orzeczenia naruszeń prawa wymienionych w art.145 § 1 p.p.s.a.

W świetle przywołanego przepisu sąd administracyjny:

1) uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, jeżeli stwierdzi:

a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,

b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego,

c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy;

2) stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach;

3) stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach.

Naruszeń, które mogłyby stanowić podstawę do zastosowania w niniejszej sprawie środków o których mowa powyżej, Sąd nie stwierdził.

VIII. Kontrola legalności zaskarżonej do Sądu decyzji Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] czerwca 2017 r. prowadzi do następujących wniosków:

1. Przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego było ustalenie na rzecz skarżącego odszkodowania z tytułu przejścia należącej do skarżącego nieruchomości na własność Województwa w związku z objęciem tej nieruchomości postanowieniami decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej. Przejście przedmiotowej nieruchomości na własność Województwa nastąpiło zatem na podstawie art.12 ust.4 pkt 1 specustawy drogowej, podczas gdy przepisami właściwymi w zakresie ustalenia należnego odszkodowania są przepisy art.12 ustr.4a, ust.4f, ust.5, ust.5, art.18 ust.1, ust.1e pkt 1 i art.22 ust.1 w/w ustawy oraz art.128 ust.1, art.130 ust.2, art.134 ust.1, 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej także "u.g.n.") a także §36 ust.1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Orzekające w sprawie organy obu instancji ustaliły wysokość należnego skarżącemu odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy z wyceny przejętej nieruchomości, sporządzony na zlecenie organu I instancji w dniu 17 sierpnia 2015 r. (i aktualizowany w późniejszej dacie), nie znajdując podstaw do zakwestionowania wiarygodności tego dowodu. W/w stanowisko organów Sąd w pełni udziela, uznając zarzuty skargi za nietrafne.

2. Jakkolwiek nie sposób zaprzeczyć, iż zarówno w części wstępnej decyzji odwoławczej, poprzedzającej samo rozstrzygnięcie, jak i następnie w uzasadnieniu orzeczenia wskazano w oczywisty sposób nieprawidłowo obok skarżącego również jego żonę (łącznie czterokrotnie), niemniej uchybienie to ma bezspornie charakter oczywistej omyłki, sprostowanej postanowieniem Ministra z dnia [...] czerwca 2017 r. Przypisywanie tej okoliczności, tak jak tego żąda skarżący, charakteru kwalifikowanej wady prawnej (art.156 § 1 pkt 4 k.p.a.), stanowiącej przesłankę do stwierdzenia nieważności zaskarżonej decyzji, nie znajduje w tej sytuacji uzasadnienia.

3. Kluczowa dla wyniku sprawy wycena wartości przejętej nieruchomości została oparta przez rzeczoznawcę na założeniu, że wartość ta winna zostać ustalona według cen uzyskiwanych przy transakcjach nieruchomościami przeznaczonymi na cele komunikacyjne, który to sposób wyceny stanowi z punktu widzenia skarżącego wariant najkorzystniejszy. Założenie to zostało z kolei oparte na następujących przesłankach:

(-) na dzień przejęcia nieruchomości posiadała ona przeznaczenie komunikacyjne, które w myśl dyrektyw zawartych w art.154 ust.2 u.g.n., w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wynikało z postanowień studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy,

(-) zestawienie przeznaczenia nieruchomości zgodnego z celem wywłaszczenia (tj. również przeznaczenia komunikacyjnego) ze w/w wyżej przeznaczeniem dotychczasowym prowadzi do oczywistego wniosku, że co do zasady przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie prowadzi do zwiększenia jej wartości nieruchomości,

(-) w/w sytuacja, uregulowana w art.134 ust.3 u.g.n., obliguje rzeczoznawcę do ustalenia aktualnego sposobu korzystania z wycenianej nieruchomości na potrzeby zbadania, czy w związku z zapisaną w przywołanym przepisie zasadą korzyści nie zachodzą przesłanki do dokonania wyceny nie w oparciu o transakcje takimi nieruchomościami, które posiadają takie samo docelowe przeznaczenie komunikacyjne, jakie posiada nieruchomość wyceniana, a w oparciu o transakcje takimi nieruchomościami, które są wykorzystywane w taki sam sposób, w jaki aktualnie jest wykorzystywana nieruchomość wyceniana (przyjęcie takiego kryterium wyceny miałoby sens, gdyby działki wykorzystywane w taki sam sposób, jak nieruchomość wyceniana osiągały wyższe ceny niż działki posiadające jedynie takie samo przeznaczenie jak działka wyceniana),

(-) z racji tego, iż aktualny sposób korzystania z przedmiotowej nieruchomości polega na wykorzystywaniu niezabudowanego gruntu na cele rolne (a transakcje tego rodzaju gruntami osiągają ceny niższe aniżeli transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu komunikacyjnym), korzystniejszym z punktu widzenia skarżącego będzie wycenienie tego gruntu zgodnie z obowiązującym przeznaczeniem, tj. w oparciu o transakcje nieruchomościami drogowymi (co oznacza, iż zastosowanie znajduje wprost §36 ust.4 rozporządzenia do u.g.n.).

W ocenie Sądu taki sposób wyceniania przedmiotowej nieruchomości, przyjęty przez rzeczoznawcę i niezakwestionowany przez organy jest prawidłowy i oparty na w/w przepisach u.g.n. oraz rozporządzenia wykonawczego. Powyższe prowadzi do oczywistego wniosku, iż oparcie wyceny nieruchomości skarżącego o ceny transakcyjne nieruchomościami drogowymi (a zatem wg kryterium przeznaczenia) jest z punktu widzenia skarżącego korzystniejsze niż opieranie jej na kryterium aktualnego rolnego sposobu korzystania z nieruchomości (i dobieranie transakcji porównawczych wg tego klucza).

4. Spór w niniejszej sprawie koncentruje się zatem wokół tej kwestii, czy rzeczoznawca prawidłowo ustalił aktualny sposób korzystania z przedmiotowej nieruchomości, przyjmując iż działka ta jest wykorzystywana na cele rolne, czy też, jak postuluje skarżący, winien był on przyjąć, iż w sytuacji, w której dla działki tej możliwe byłoby uzyskanie pozytywnej decyzji ustalającej warunki zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej (hipotezę tę skarżący opiera na przekonaniu, iż zabudowa taka istnieje już w najbliższym sąsiedztwie a przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy nie uwzględnia się postanowień studium), działka ta winna być traktowana jako taka, które może być wykorzystana na cele budowlane.

W ocenie Sądu stanowisko skarżącego uznać należy za idące zbyt daleko, albowiem jest ono oparte na przesłankach o charakterze wyłącznie spekulatywnym (hipotetyczna możliwość uzyskania warunków zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej), nie zaś konkretnym. Przyjąć należy, że bezsporne nielegitymowanie się przez skarżącego w/w decyzją o warunkach zabudowy w dacie wywłaszczenia, czyni bezprzedmiotowym rozważania, czy aktualny sposób korzystania z przedmiotowej nieruchomości winien uwzględniać hipotetyczną ewentualność wykorzystania nieruchomości na cele budowlane.

5. Sąd nie podziela stanowiska skargi, aby sporządzony w sprawie operat szacunkowy zawierał tego rodzaju istotne uchybienia, które podważałyby jego legalność i wiarygodność.

Z powyższych względów Sąd oddalił skargą na podstawie art.151 p.p.s.a.