Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 736/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2018-12-14 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151, art. 153
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 7, art. 8, art. 11, art. 107 par. 2, art. 107 par. 3
journal: Dz.U. 2017 poz 1257
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 4 ust. 1, art. 4 ust. 2, art. 56, art. 61 ust. 1 pkt 1, art. 64 ust. 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca: Sędzia WSA Magdalena Sieniuć Sędziowie: Sędzia NSA Bogusław Klimowicz Sędzia WSA Jolanta Rosińska (spr.) Protokolant: St. sekretarz sądowy Magdalena Rząsa po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 grudnia 2018 r. sprawy ze skargi K. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji oddala skargę. A.B.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] nr [...] Prezydent Miasta Z. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego na terenie położonym w Z. przy ul. A 19, obejmującym działkę o nr ewid. 289, obręb geodezyjny [...]. W uzasadnieniu wydanej decyzji organ podał, że przeprowadzona w sprawie analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wykazała spełnienie przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2017, poz. 1073 ze zm.).

Od powyższej decyzji odwołania do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. złożyli: K. R., T. R., A. P., A. T., M. K., E. K., Z. K., M. Z. i T. Z.

Decyzją z dnia [...], znak: [...]. [...],[...],[...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W wyniku rozpoznania skargi A. P. i K. R., wyrokiem z dnia 26 kwietnia 2017 r., sygn. akt II SA/Łd 749/16, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Z. z dnia [...]. W uzasadnieniu orzeczenia Sąd wskazał, że wbrew wymogom § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588), autor analizy zaniechał ustalenia zabudowy wszystkich nieruchomości w obszarze analizowanym, zupełnie bezpodstawnie ograniczając ustalenia do nieruchomości położonych przy tej samej drodze publicznej, co nieruchomość objęta wnioskiem. Podniesiono, że sam sposób wyznaczenia obszaru analizowanego determinuje konieczność badania cech zabudowy wszystkich znajdujących się w jego granicach nieruchomości. Tylko w taki sposób możliwe jest zweryfikowanie tezy, czy nowa zabudowa nie naruszy ładu przestrzennego. Ustalenie rodzaju i gabarytów istniejącej zabudowy w całym obszarze niezbędne jest, zdaniem Sądu, również dla prawidłowego określenia wskaźników nowej zabudowy, pozwala bowiem na określenie średnich wielkości w obszarze badanym. Pominięcie części działek obszaru analizowanego nie pozwala zbadać, czy przyjęte średnie wskaźniki poszczególnych elementów zabudowy odzwierciedlają rzeczywisty stan zabudowy. Jak wskazał Sąd, pominięcie prawie połowy działek obszaru analizowanego, ma też wpływ na weryfikację podstawowego zarzutu skarżących, że planowana inwestycja zakłóci ład przestrzenny w osiedlu domów jednorodzinnych. Podniesiono, że zabudowa wielorodzinna spełnia tę samą funkcję mieszkaniową, co zabudowa jednorodzinna, jednak zarzut o naruszeniu zasady zachowania ładu przestrzennego zasługuje na uwzględnienie przy założeniu, że zgodnie z twierdzeniem skarżących teren inwestycji znajduje się w obszarze jednorodnej zabudowy jednorodzinnej. Dla potwierdzenia tej tezy konieczne jest jednak poddanie badaniu wszystkich nieruchomości w obszarze analizowanym. Natomiast brak pełnej analizy, zdaniem Sądu, czyni zasadnym zarzut niewyjaśnienia wszystkich okoliczności istotnych dla podjęcia prawidłowego rozstrzygnięcia. Jak wskazał Sąd w uzasadnieniu wyroku, poza niezbadaniem całego obszaru, analiza urbanistyczna zawiera również inne wady. Zdaniem Sądu wątpliwości budzi ustalenie wskaźnika powierzchni zabudowy do powierzchni terenu, gdyż ustalono ten wskaźnik na poziomie nie tylko znacznie odbiegającym od średniej wielkości w obszarze badanym, ale nawet przekraczającym maksymalną jego wielkość wśród nieruchomości badanych. Tym bardziej, że z treści analizy ani decyzji nie wynika, czy wskaźnik ten obliczony został dla nowej zabudowy, czy też łącznie z zabudową istniejącą na działce inwestora. Ponadto, co w tej sprawie istotne, decyzja nie ustala wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu ani attyki. Natomiast z uzasadnienia decyzji Prezydenta Miasta Z. nie wynika, dlaczego organ odstąpił od ustalenia tej wartości. Na zakończenie Sąd wskazał, że przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy w szczególności winny uzupełnić materiał dowodowy o właściwie sporządzoną analizę oraz ocenić zgodność planowanej inwestycji z prawem materialnym z uwzględnieniem zawartych w uzasadnieniu wskazań co do wykładni zasady zachowania ładu przestrzennego.

Kolejną decyzją z dnia [...] nr [...] Prezydent Miasta Z. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego w formie dobudowy do istniejącego budynku gospodarczego na terenie położonym w Z. przy ul. A 19, obejmującym działkę o nr ewid. gruntów 289 (obr.[...]). W decyzji ustalono szczegółowe zasady zagospodarowania terenu (warunki urbanistyczne), tj: 1) wyznaczono linię zabudowy - zgodnie z załącznikiem graficznym do decyzji; 2) wyznaczono wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji - od 0,19 do 0,28; 3) wyznaczono wskaźnik wielkości powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do powierzchni terenu inwestycji - minimum 25%; 4) wyznaczono wysokość budynku - budynek trzykondygnacyjny, w tym poddasze użytkowe; 5) wyznaczono szerokość elewacji frontowej od 9,5 m do 12,0 m; 6) wyznaczono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu, attyki okapu - 8,26 m;

7) wyznaczono geometrię dachu:

• kąt nachylenia połaci dachowych - od 10° do 30°;

• wysokość kalenicy - od 10,5 m do 12,0 m;

• układ połaci dachowych - dach spadowy;

• kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do granic bocznych działki - równoległy i/lub prostopadły.

W uzasadnieniu wskazano, iż na podstawie przeprowadzonej analizy, w oparciu o art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r. poz. 1073 ze zm.) organ stwierdził, że wydanie decyzji jest możliwe, z uwagi na łączne spełnienie w analizowanym przypadku warunków, o których mowa w pkt 1-5 cytowanego przepisu. Jednocześnie organ wskazał, że z uwagi na fakt, że obszar analizowany wyznaczony w oparciu o minimalny promień r = 50,0 m stanowi tylko część jednostki urbanistycznej tworzącej pewną całość funkcjonalną i charakteryzującą się ujednoliconą zabudową mieszkaniową z uzupełnieniem w postaci infrastruktury usługowo-handlowej, analizie poddano obszar większy obejmujący 119 działek stanowiących reprezentacyjną całość dzielnicy mieszkaniowej ograniczoną ulicami: B, A, C, D oraz E. Na tak ograniczonym obszarze analizowanym występuje zabudowa pozwalająca na określenie wymagań dla nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. W związku z powyższym zdaniem organu należy uznać za właściwe i zasadne wyznaczenie spójnego pod względem charakteru i formy zabudowy obszaru objętego analizą. W granicach ww. obszaru analizowanego znalazły się: tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej - działki w obrębie [...], o nr ewid. gruntów: 55, 94, 49, 50, 42/1, 42/5, 42/6, 42/7, 42/8, 42/9, 42/10; tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z towarzyszącą funkcją usługową - działka w obrębie [...], o nr ewid. gruntów 112; tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej - działki w obrębie [...], o nr ewid. gruntów: 137,136, 302, 276, 298, 300, 299, 297, 127, 125, 293, 296, 295, 292, 124, 123, 122, 288, 290, 284, 121, 120/2, 120/1, 283, 285, 275, 132, 274/6, 279, 117, 116/1, 115, 54, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 96, 104, 97, 98, 105, 395, 99, 100, 107, 101, 70/1, 108/1, 102, 71/1, 109/1, 110, 103, 335, 334/2, 93, 92/2, 92/1, 91/2, 91/1, 332, 331, 89, 88, 330, 87, 85, 329, 48, 46, 45, 44, 43; tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z towarzyszącą funkcją usługową - działki w obrębie [...], o nr ewid. gruntów: 138, 301/2, 291, 287, 286, 119, 274/3, 118, 56, 396, 334/1, 333, 90, 53, 52, 47; tereny zabudowy usługowej - działki w obrębie [...], o nr ewid. gruntów: 116/2, 114,113, 51/2, 42/2, 42/3, 42/4, 51/3, w związku z czym nie poddano ich dalszej analizie; działki w obrębie [...], o nr ewid. gruntów: 303 - na działce znajduje się pustostan, 304 - działka niezabudowana, 294 - na działce zrealizowano fundamenty budynku, 126 - działka niezabudowana, 274/4 i 274/5 - działki niezabudowane, w związku z czym nie poddano ich dalszej analizie.

Od powyższej decyzji odwołania złożyli E. K., Z. K., A. P., K. R. i T. R.

E. K. i Z. K. powołali się na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 26 kwietnia 2017 r., sygn. akt. II SA/ŁD 749/16, w którym zarzucono nierzetelną analizę urbanistyczną. Podnieśli, że w nowej decyzji poprawiono ją zwiększając liczbę analizowanych działek. Jednocześnie powołali się na stanowisko Sądu, że pojawienie się wysokiego domu wielorodzinnego w otoczeniu domów jednorodzinnych zakłóca zastany ład przestrzenny i nie sprzyja jego zachowaniu. Ponadto podnieśli, że Sąd zwrócił uwagę na wysokość i wskaźnik powierzchni zabudowy, ale z tym uporano się w nowej decyzji poprzez zmniejszenie powierzchni zabudowy z 220 m2 na 146 m2 i jak pisze inwestor 5 garaży, które znajdą się w projektowanym budynku. Podnieśli także, że zakładane warunki zabudowy są na granicy powyżej której warunki zabudowy drastycznie się zwiększają, chodzi o konieczną utwardzoną drogę dojazdową, oświetlaną, zapewnioną drogę p.poż. itd. oraz że zaskarżona decyzja praktycznie nie różni się od tej z dnia [...], którą Sąd uchylił i tak według odwołujących powinno zostać.

W jednakowych co do treści odwołaniach A. P., K. R. i T. R. zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie przepisów postępowania mającego istotny wpływ na wyniki sprawy tj.: naruszenie art. 7, 8, 11 oraz 107 § 2 i K.p.a. polegające w szczególności na niedostatecznym wyjaśnieniu podstaw i przesłanek utrzymania w mocy zaskarżonej decyzji ustalającej warunki zabudowy dla tej inwestycji; niedostateczne wyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy i nie wzięcia pod uwagę faktu, że w sąsiedztwie tej nieruchomości są tylko budynki o zabudowie jednorodzinnej, że uprzednio na poprzedniego właściciela tej nieruchomości wydano decyzję na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz, że budowa budynku wielorodzinnego, a w szczególności pięciorodzinnego będzie powodować poważne uciążliwości w zakresie hałasu, możliwości dojazdu samochodów, na bardzo wąskiej drodze dojazdowej, powodując nadmierne zanieczyszczenie powietrza. Zarzucili brak pogłębienia zaufania obywateli do organów administracji publicznej przez dowolne przyjęcie, że na danym obszarze nie dojdzie do natężenia uciążliwości w zakresie hałasu i spowodowania zanieczyszczeń powietrza przez zamieszkanie w zasiedlonym budynku pięciorodzinnym co najmniej dwudziestu osób zasiedlonych przez inwestora G. K. i parkowaniu 5 pojazdów samochodowych, oraz ich dojazdu. Ich zdaniem doszło ponadto w sprawie do naruszenia prawa materialnego przez błędne przyjęcie, że przeprowadzona w sprawie analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wykazała spełnienie przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 146, poz. 1589 ze zm.) z powodu tego, że w sytuacji zwartego osiedla jednorodzinnego stanowi ewidentne zakłócenie zastanego ładu przestrzennego. Odwołujący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji.

Decyzją z dnia [...] nr [...]. [...],[...],[...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1257 ze zm.), art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2017, poz. 1073 ze zm.), utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. Organ wskazał, że warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla przedmiotowej inwestycji zostały określone w oparciu o analizę przeprowadzoną zgodnie z wymaganiami określonymi w § 3 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W związku z tym, iż w obszarze wyznaczonym w oparciu o promień minimalny, brak było zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz biorąc pod uwagę, iż obszar ten stanowił tylko część jednostki urbanistycznej stanowiącej pewną całość funkcjonalną i charakteryzującą się ujednoliconą zabudową, analizie poddano obszar w rejonie ulic: B, A, C oraz pasażu F., według przyjętego uchwałą nr [...] Rady Miasta Z. z dnia [...] Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Z. Zdaniem autora analizy ww. obszar tworzy spójny układ oraz dającą się wyodrębnić zwartą strukturę przestrzenną, tj. jednostkę urbanistyczną. Z uwagi jednak na obszerny zakres jednostki, obejmujący 235 działek, obszar ten pomniejszono ze względów ekonomicznych i technicznych od obszaru obejmującego 116 działek, stanowiących reprezentacyjną całość dzielnicy mieszkaniowej ograniczoną ulicami: B, A, C, D i E oraz 3 działki (tj. o nr ewid. gruntów: 138, 137, 136), które były ujęte w granicach obszaru analizowanego wyznaczonego w oparciu o minimalny promień (granice obszaru analizowanego zaznaczono na załączniku graficznym kolorem granatowym). W tak zakreślonym obszarze analizowanym, wyznaczonym na kopii mapy, spełniającej wymagania o których mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., występują tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej (na działkach w obrębie [...], o nr ewid. gruntów: 55, 94, 49, 50, 42/1, 42/5, 42/6, 42/7, 42/8, 42/9, 42/10); tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z towarzyszącą funkcją usługową (na działce w obrębie [...], o nr ewid. gruntów 112); tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (na działkach w obrębie [...], o nr ewid. gruntów: 137, 136, 302, 276, 298, 300, 299, 297, 127, 125, 293, 296, 295, 292, 124, 123, 122, 288, 290, 284, 121, 120/2, 120/1, 283, 285, 275, 132, 274/6, 279,117, 116/1, 115, 54, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 96, 104, 97, 98, 105, 395, 99, 100, 107, 101, 70/1, 108/1, 102, 71/1, 109/1, 110, 103, 335, 334/2, 93, 92/2, 92/1, 91/2, 91/1, 332, 331, 89, 88, 330, 87, 85, 329, 48, 46, 45, 44, 43); tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z towarzyszącą funkcją usługową (na działkach w obrębie [...], o nr ewid. gruntów: 138, 301/2, 291, 287, 286,119, 274/3, 118, 56, 396, 334/1, 333, 90, 53, 52, 47); tereny zabudowy usługowej (na działkach w obrębie [...], o nr ewid. gruntów: 116/2, 114, 113, 51/2, 42/2, 42/3, 42/4, 51/3, w związku z czym nie poddano ich dalszej analizie); oraz działki w obrębie [...], o nr ewid. gruntów: 303 - na działce znajduje się pustostan, 304 - działka niezabudowana, 294 - na działce zrealizowano fundamenty budynku, 126 - działka niezabudowana, 274/4 i 274/5 (działki niezabudowane, w związku z czym nie poddano ich dalszej analizie). Jak wynika z analizy nieruchomości z zabudową wielorodzinną i wielorodzinną z towarzyszącą funkcją usługową na obszarze wyżej opisanej jednostki urbanistycznej zlokalizowane są w sposób rozproszony (są one zlokalizowane zarówno na obrzeżach jednostki urbanistycznej, jak i w centrum). Z tego powodu, zdaniem autora analizy, pojawienie się nowej zabudowy wielorodzinnej na wnioskowanej działce nie może stanowić zakłócenia ładu przestrzennego w badanym obszarze, gdyż planowana nowa zabudowa mieści się w granicach zastanego sposobu zagospodarowania terenu, odpowiada charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej zabudowy już istniejącej i nie narusza chronionego prawem interesu publicznego i interesu osób trzecich. W związku z powyższym zachowana będzie kontynuacja funkcji zabudowy. Dalej organ wskazał, że poszczególne parametry nowej zabudowy takie jak: nieprzekraczalna linia zabudowy, wielkość powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji, udział powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do powierzchni terenu inwestycji, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu, attyki, okapu oraz geometria dachu, określone zostały na podstawie dokonanej analizy warunków zabudowy i zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym, zgodnie z zasadami określonymi w rozporządzeniu. Z uwagi na okoliczność, że na terenie analizowanym występuje niejednolita linia zabudowy, linię tę dla planowanej inwestycji wyznaczono jako kontynuację linii zabudowy budynku zlokalizowanego na działce sąsiedniej o nr ewid. 293 (obr. [...]), tj. w odległości 3,0 m od granicy działki, zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia. Pozostałe parametry planowanej zabudowy zostały ustalone w nawiązaniu do parametrów zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym, jako średnie matematyczne lub wartości zbliżone do średnich matematycznych, co wynika z części opisowej analizy uwzględniającej parametry urbanistyczne i architektoniczne występujące w obszarze analizowanym z rozbiciem na poszczególne działki. Projekt decyzji o warunkach zabudowy sporządzony został przez uprawnionego architekta, zgodnie z wymaganiami art. 50 ust. 4 u.p.z.p. Teren, na którym jest planowana inwestycja ma dostęp do drogi publicznej, tj. drogi gminnej (ul. A). Decyzja określa zarówno wymagania w zakresie obsługi komunikacyjnej i ilości miejsc parkingowych, jak i w zakresie infrastruktury technicznej, udokumentowane przez inwestora, w sposób zgodny z wymogami art. 61 ust. 5 oraz art. 2 pkt 14 u.p.z.p., co spełnia wymagania wskazane w § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. nr 164, poz. 1589). Decyzja została uzgodniona z właściwymi organami specjalistycznymi: w zakresie melioracji wodnych z Wojewódzkim Zarządem Melioracji i Urządzeń Wodnych w Ł., Inspektorat Terenowy w S., w zakresie ochrony gruntów rolnych ze Starostą [...] oraz właściwym zarządca drogi gminnej. W decyzji zawarte zostały również wymagania w zakresie ochrony interesów osób trzecich. Przeciwwskazania do realizacji inwestycji nie wynikają również z przepisów szczególnych. Inwestycja nie wymaga także przeprowadzenia postępowania w przedmiocie oceny oddziaływania na środowisko i uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, przewidzianej w przepisach ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz ocenach oddziaływania na środowisko (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1405 ze zm.). Ponownie rozpoznając sprawę organ pierwszej instancji, zgodnie z zaleceniami Sądu, nie tylko poddał analizie wszystkie działki znajdujące się w obszarze analizowanym, ale również ustalił wszystkie wymagane przez przepisy rozporządzenia parametry nowej zabudowy. Za niezrozumiały uznał organ zarzut naruszenia art. 7, art. 8, art. 11 oraz art. 107 § 2 i K.p.a. polegający, zdaniem skarżących, na niedostatecznym wyjaśnieniu podstaw i przesłanek utrzymania w mocy zaskarżonej decyzji ustalającej warunki zabudowy. Prezydent Miasta Z. nie utrzymał bowiem w mocy swojej wcześniejszej decyzji, ale wydał nową decyzję, po uzupełnieniu materiału dowodowego, zgodnie z wytycznymi Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, zawartymi w uzasadnieniu wyroku z dnia 26 kwietnia 2017 r. Ponadto, uzasadnienie zaskarżonej decyzji w sposób wyczerpujący przedstawia przesłanki, którymi kierował się organ wydając zaskarżoną decyzję, co prowadzi do konkluzji, iż do naruszenia powołanych przepisów nie doszło. Organ wyjaśnił też, że w sprawie wyznaczono obszar analizowany jako obejmujący 116 działek, ograniczony ulicami: B, A, C, D i E oraz 3 działek (tj. o nr ewid. gruntów: 138, 137, 136), które były ujęte w granicach obszaru analizowanego wyznaczonego w oparciu o minimalny promień, jako stanowiący reprezentacyjną część dzielnicy mieszkaniowej ograniczonej ulicami: B, A, C oraz pasażu F, według przyjętego uchwałą nr [...] Rady Miasta Z. z dnia [...] Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Z. Zdaniem organu analiza części graficznej oraz uzasadnienie wskazane zarówno w części tekstowej analizy, jak i w uzasadnieniu decyzji potwierdza słuszność tezy, że obszar ten tworzy spójny układ oraz dającą się wyodrębnić zwartą strukturę przestrzenną, tj. jednostkę urbanistyczną. W tak wyznaczonym obszarze analizowanym organ pierwszej instancji stwierdził istnienie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Nie doszło zatem, jak wskazują skarżący, do zakłócenia zastanego ładu przestrzennego. Odnosząc się do wskazywanych w odwołaniach kwestii uciążliwości, Kolegium wyjaśniło, że przedmiotem postępowania mającego na celu wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie jest badanie dopuszczalności realizacji inwestycji pod kątem uciążliwości dla środowiska m.in. pod względem hałasu, czy zanieczyszczeń. Wskazana kwestia jest przedmiotem postępowania prowadzonego w trybie i na zasadach wynikających z ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, jednak planowana inwestycja nie zalicza się do przedsięwzięć, dla których wymagane jest uzyskanie decyzji ustalającej środowiskowe uwarunkowania zgodnie z przepisami wskazanej ustawy. Natomiast podnoszone przez skarżących kwestie oddziaływań nie mogą być rozważane przez organ lokalizacyjny w toku postępowania, którego dotyczy ustalenie warunków zabudowy. Na tym etapie, który jest etapem wstępnym realizowania inwestycji, wystarczającym zabezpieczeniem interesów osób trzecich jest zamieszczenie zapisów odpowiadających treści ust. 2.4 zaskarżonej decyzji, w którym zostało jednoznacznie wskazane, że "realizacja ww. inwestycji nie może: 1) pozbawiać dostępu do drogi publicznej; 2) utrudniać możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności; 3) ograniczać dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi; 4) powodować uciążliwości w zakresie hałasu, wibracji, zakłóceń elektrycznych i promieniowania; 5) powodować zanieczyszczeń powietrza, wody i gleby; 6) zmieniać kierunku odpływu znajdującej się na jego gruncie wody opadowej ze szkodą dla gruntów sąsiednich". Wskazane obwarowania postawione inwestorowi mają zapewnić osobom trzecim poszanowanie ich własności i swobodne korzystanie z ich nieruchomości i są dla niego wiążące. Za chybiony organ uznał również zarzut podnoszony przez skarżących E. K. i Z. K., a dotyczący powierzchni lokali, garażu, czy wymagań dotyczących dróg dojazdowych i drogi p.poż. W tym zakresie Kolegium wskazało, że realizacja inwestycji przebiega w dwóch następujących po sobie etapach. W pierwszym, dotyczącym wydania decyzji o warunkach zabudowy, organ lokalizacyjny rozstrzyga jedynie o dopuszczalności realizacji określonego rodzaju inwestycji na danym terenie, w świetle zachowania ładu przestrzennego. W decyzji określa się jedynie podstawowe parametry oraz warunki dotyczące zagospodarowania terenu, które podlegają dalszym szczegółowym ustaleniom w odrębnym postępowaniu mającym na celu wydanie pozwolenia na budowę. Dopiero w postępowaniu dotyczącym zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę organ architektoniczno-budowlany ocenia, czy w świetle przepisów prawa budowlanego i przepisów wykonawczych możliwe jest udzielenie pozwolenia na budowę. Stąd przyjmuje się, że przepisy prawa budowlanego nie są przepisami odrębnymi do u.p.z.p. w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p., a co za tym idzie organ lokalizacyjny nie bada spełnienia przez planowaną inwestycję przesłanek określonych w prawie budowlanym. Wobec tego Kolegium stwierdziło, że postępowanie w sprawie nie wykazuje uchybień mogących mieć wpływ na wynik sprawy, a zaskarżona decyzja odpowiada prawu. W sprawie wszystkie wymagania określone przez właściwe przepisy prawa zostały spełnione, zatem Prezydent Miasta Z. zobowiązany był wydać decyzję o warunkach zabudowy, zgodnie z art. 56 w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi złożyła K. R., wnosząc o jej uchylenie. W treści skargi skarżąca powieliła zarzuty i argumentację zawartą w odwołaniu od decyzji organu I instancji.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji. Dodatkowo Kolegium podniosło, że postępowanie prowadzone było zgodnie z przepisami postępowania administracyjnego, a uzasadnienie zaskarżonej decyzji zawiera wszystkie elementy wskazane w art. 107 § 3 K.p.a.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Stosownie do treści art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jednolity Dz.U. z 2016 r., poz. 1066 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, o ile ustawy nie stanowią inaczej (§ 2).

Sąd administracyjny, uwzględniając skargę, uchyla zaskarżony akt w całości albo części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa, dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub też inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Jeżeli natomiast zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub innych przepisach - stwierdza nieważność orzeczenia w całości lub części. Stwierdzenie wydania aktu z naruszeniem prawa wchodzi zaś w grę, o ile zachodzą przyczyny, określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub innych przepisach (art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, tekst jednolity Dz.U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm., powoływanej dalej jako p.p.s.a.).

Z kolei po myśli art. 134 § 1 p.p.s.a., rozstrzygając daną sprawę, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach, prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.).

Biorąc pod uwagę tak zakreśloną kognicję oraz przyczyny wzruszenia aktów organów administracji, Sąd nie stwierdził, by zaskarżona decyzja naruszała prawo w stopniu opisanym w powołanych wyżej przepisach prawa.

W rozpatrywanej sprawie bezspornym jest, iż dla terenu, na którym znajduje się działka, objęta planowaną inwestycją, brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to, że inwestor zobowiązany był do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

Stosownie bowiem do treści art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz.U z 2017 r. poz. 1073) zasadą jest, iż ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie zaś z treścią art. 4 ust. 2 ustawy, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy, przy czym lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, natomiast sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy winno być przy tym poprzedzone przeprowadzeniem przez właściwy organ postępowania wyjaśniającego, w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przy zachowaniu warunków, określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z treścią art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2. teren ma dostęp do drogi publicznej;

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art.67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust.1;

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (zasada tzw. dobrego sąsiedztwa), co ma na celu zachowanie ładu przestrzennego tj. takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (art. 2 pkt 1 ustawy).

Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu określa wspomniane już rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy (§ 3 ust. 1 rozporządzenia).

Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy w zw. z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia). Przy czym przez "front działki" należy rozumieć tę część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę (§ 2 pkt 5 rozporządzenia).

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że zaskarżona do tutejszego Sądu decyzja z dnia [...] została wydana w wyniku ponownego rozpoznania sprawy w związku z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 26 kwietnia 2017 r., II SA/Łd 749/16, uchylającym wcześniejszą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Z. z dnia [...] o ustaleniu warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Istotne zatem znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy ma regulacja zawarta w art. 153 p.p.s.a., zgodnie z którą ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie.

Przypomnieć zatem należy, że w uzasadnieniu powyższego wyroku z dnia 26 kwietnia 2017 r. Sąd zarzucił, że autor analizy ograniczył się do nieruchomości położonych przy tej samej drodze publicznej, co nieruchomość objęta wnioskiem. Analizie poddano jedynie połowę nieruchomości położonych w obszarze analizowanym. Tymczasem definicja obszaru analizowanego z § 2 pkt 4 wskazuje, że badaniu podlegają wszystkie nieruchomości w granicach wyznaczonych zgodnie z rozporządzeniem. Zdaniem Sądu pominięcie prawie połowy działek z obszaru analizowanego powoduje, że nie sposób uznać, iż przyjęte wskaźniki poszczególnych elementów zabudowy odzwierciedlają rzeczywisty stan zabudowy. Powyższe ma wpływ na weryfikację zarzutu skarżących, według którego planowana inwestycja zakłóci ład przestrzenny w osiedlu domów jednorodzinnych. Zdaniem Sądu zarzut skarżących o naruszeniu zasady zachowania ładu przestrzennego zasługuje na uwzględnienie przy założeniu, że zgodnie z ich twierdzeniem teren inwestycji znajduje się w obszarze jednorodnej zabudowy jednorodzinnej. Sąd uznał, że dla potwierdzenia tej tezy konieczne jest jednak poddanie badaniu w trybie rozporządzenia wszystkich nieruchomości w obszarze analizowanym. Poza niezbadaniem całego obszaru, Sąd zarzucił, że analiza urbanistyczna zawiera również inne wady. Wątpliwości budzi ustalenie wskaźnika powierzchni zabudowy do powierzchni terenu. Sąd wskazał również na to, że decyzja organu I instancji nie ustala wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu ani attyki, przy czym w rozporządzeniu zawarto wyraźny wymóg określenia wprost tego wskaźnika, niezależnie od pozostałych wymagań. Końcowo, Sąd zobowiązał organy przy ponownym rozpoznaniu sprawy do uzupełnienia materiału dowodowego o właściwie sporządzoną analizę i do oceny zgodności planowanej inwestycji z prawem materialnym z uwzględnieniem wskazań Sądu co do wykładni zasady zachowania ładu przestrzennego.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy sporządzona została nowa analiza urbanistyczna, w której autor poszerzył dotychczasowy obszar analizowany z wyznaczonego w oparciu o minimalny promień 50 m wyjaśniając, że obszar minimalny stanowi tylko część jednostki urbanistycznej tworzącej pewną całość funkcjonalną i charakteryzującą się ujednoliconą zabudową mieszkaniową z uzupełnieniem w postaci infrastruktury usługowo-handlowej, stąd analizie poddano większy obszar, obejmujący 119 działek stanowiących reprezentacyjną całość dzielnicy mieszkaniowej ograniczoną ulicami: B, A, C, D oraz E.

W rozpoznawanej sprawie wyznaczony obszar analizowany spełnia wymogi § 3 wskazanego wyżej rozporządzenia, a w jego ramach dokonano analizy istniejącej zabudowy pod kątem jej funkcji, cech i zagospodarowania terenu.

W świetle ustaleń analizy nie budzi wątpliwości (nie budziło również wątpliwości Sądu rozpoznającego skargę w sprawie sygn. akt II SA/Łd 749/16), że projektowane zamierzenie inwestycyjne realizuje funkcję mieszkaniową, istniejącą w obszarze analizowanym, niewątpliwie więc ustalenia co do spełnienia przez planowaną inwestycją zasady dobrego sąsiedztwa, jak i kontynuacji funkcji, zostały poczynione prawidłowo.

W tym miejscu warto podkreślić, że przy analizie ustawowych przesłanek, wynikających z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., należy opowiedzieć się za funkcjonalną interpretacją pojęcia "działki sąsiedniej" przyjmując, iż wszystkie działki znajdujące się w obszarze analizowanym są działkami sąsiednimi. Takie samo, szerokie rozumienie, należy zastosować w odniesieniu do pojęcia "działki dostępnej z tej samej drogi publicznej" uwzględniając definicję zawartą w art. 2 pkt 14 u.p.z.p, gdzie przez "dostęp do drogi publicznej" należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Wszystkie działki, znajdujące się w obszarze analizowanym należy uznać, w ujęciu funkcjonalnym, za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 kwietnia 2009 r., sygn. akt II OSK 582/08, Lex nr 562841, Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 18 listopada 2008 r., sygn. akt IV SA/Wa 1555/08, Lex nr 529569).

Sąd orzekający w przedmiotowej sprawie opowiada się również za szerokim rozumieniem pojęcia "kontynuacji funkcji" zabudowy i zagospodarowania terenu, która zgodnie z wykładnią systemową każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela, czy inwestora po to, by mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. Nie wolno kwestii kontynuacji funkcji interpretować zawężająco, np. jako możliwość powstania tylko budynków tego samego rodzaju, co już istniejące. Podstawą odmowy wydania decyzji musi być sprzeczność projektowanej inwestycji z funkcją obiektów już istniejących, którą organ potrafiłby racjonalnie wykazać w uzasadnieniu decyzji. Nie można uznać, że podstawą decyzji odmownej byłby sam brak zgodności pomiędzy inwestycją, a zastanym zagospodarowaniem terenu, rozumiany jako brak tożsamości obiektu projektowanego z obiektami istniejącymi. Nie wolno zatem kwestii funkcji interpretować zawężająco, np. jako możliwość powstania tylko budynków tego samego rodzaju, co już istniejące. Sąd podziela w tym względzie pogląd doktryny, zgodnie z którym celem ustawodawcy jest zachowanie ładu przestrzennego, a nie zablokowanie inwestycji w razie braku planu miejscowego ("Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne Komentarz" pod red. prof. Z. Niewiadomskiego, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2008, str. 501) oraz ukształtowane w tym zakresie orzecznictwo sądów administracyjnych (vide: wyrok WSA w Łodzi z dnia 7 listopada 2017 r. sygn. akt II SA/Łd 96/17, Lex nr 2400671, wyrok WSA w Łodzi z 18 października 2016 r. sygn. akt II SA/Łd 432/16, Lex nr 2154532, wyrok WSA w Szczecinie z 21 września 2017 r. sygn. akt II SA/Sz 770/17, Lex nr 2363470).

W przedmiotowej sprawie, zgodnie z wytycznymi Sądu zawartymi w wyroku z dnia 26 kwietnia 2017 r., w analizie urbanistycznej uwzględniono wszystkie działki objęte granicami obszaru analizowanego. Co istotne, w obszarze analizowanym występuje zarówno zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna jak i wielorodzinna. Słusznie zatem organy administracji stanęły na stanowisku, że planowana inwestycja nie zaburzy ładu przestrzennego istniejącego na tym terenie.

W sposób prawidłowy, oparty o przepisy wspomnianego rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określono również parametry i wskaźniki projektowanego zamierzenia inwestycyjnego, odnoszące się do powierzchni zabudowy, wysokości i szerokości elewacji frontowej oraz geometrii dachu.

Linię zabudowy wyznaczono na załączniku graficznym do decyzji. Zgodnie z § 4 ust. 1 obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (ust. 2). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (ust. 3). W decyzji organ I instancji uzasadniając wyznaczenie linii zabudowy wskazał natomiast jako podstawę jej określenia przepis § 4 ust. 4 rozporządzenia, który stanowi, iż dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy. Ze sporządzonej w sprawie analizy urbanistyczno-architektonicznej wynika, że w analizowanym terenie występuje niejednolita linia zabudowy, wobec czego linię dla planowanej inwestycji wyznaczono jako kontynuację linii zabudowy budynku zlokalizowanego na działce sąsiedniej nr 293 tj. w odległości 3,0 m od granicy działki. W analizie zawarto tym samym wystarczające uzasadnienie dla takiego rozwiązania, zatem Sąd nie dostrzegł uchybień w tym zakresie.

W dalszej kolejności, stosownie do regulacji § 5 rozporządzenia, określono wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy. Przepis ten wskazuje, iż rzeczony parametr w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (§ 5 ust. 1 rozporządzenia), przy czym dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy (§ 5 ust. 2 rozporządzenia). Wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki ustalona została w przedmiotowej sprawie w zakresie od 0,19 do 0,28, na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia. Proponowane ustalenie wskaźnika zabudowy znajduje uzasadnienie w wynikach analizy i nie przekracza najwyższego wskaźnika zabudowy z obszaru analizowanego, zatem nie można stwierdzić w tym zakresie naruszeń.

Kolejnym elementem decyzji o warunkach zabudowy jest konieczność określenia szerokości elewacji frontowej, której wyznaczenie normuje przepis § 6 ust. 1 rozporządzenia. Zgodnie z jego treścią, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%, przy czym, na mocy § 6 ust. 2 rozporządzenia, dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, gdy wynika to z analizy. Szerokość elewacji frontowej budynku w przedmiotowej sprawie ustalono w zakresie od 9,5 m do 12,0 m, stosownie do § 6 ust. 1 rozporządzenia, przy uwzględnieniu średniej wielkości z obszaru analizowanego na poziomie 12,0 m oraz wniosku inwestora.

W decyzji o warunkach zabudowy ustalić także należy wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, zgodnie z postanowieniami § 7 rozporządzenia, jako przedłużenie górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki budynku w przedmiotowej sprawie ustalono w oparciu o § 7 ust. 4 rozporządzenia, jako 8,26 m, co koresponduje z cechami istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich w obszarze analizowanym, nie zaburzając ładu przestrzennego. Tak ustalona wysokość, zdaniem Sądu, nie narusza treści § 7 ust. 4 rozporządzenia, który dopuszcza wyznaczenie innej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy.

Końcowym elementem decyzji, wynikającym z treści § 8 rozporządzenia, są postanowienia odnoszące się do geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki), którą ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących w obszarze analizowanym. Geometria dachu w przedmiotowej sprawie została ustalona w sposób wskazany w § 8 rozporządzenia, odpowiednio do dachów zabudowy występujących na obszarze analizowanym i nie pozostaje w sprzeczności z zastanym sposobem zagospodarowania terenów sąsiednich. Ustalenia w tym zakresie odpowiadają prawu, a zaplanowana geometria dachu została zatem dostosowana do geometrii dachów występujących w obszarze analizowanym.

W świetle zgromadzonej w aktach sprawy dokumentacji nie budzi również wątpliwości spełnienie pozostałych, określonych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przesłanek. W szczególności wskazać należy, iż działki objęte zamierzeniem inwestycyjnym mają zapewniony dostęp do drogi publicznej. Co więcej, teren inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, nadto zgodnie z art. 53 ust. 4 u.p.z.p. projekt decyzji podlegał uzgodnieniu z właściwymi organami.

Sąd podziela także ustalenie w sprawie, według którego uzbrojenie terenu inwestycji jest wystarczające dla planowanej budowy. Stosownie do art. 61 ust. 5 u.p.z.p. warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy (rozumianej jako posiadanie zapewnienia, gwarancji, że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta) zawartej między właściwą jednostką a inwestorem. Inwestor przedstawił stosowne warunki techniczne podłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, warunki przyłączenia do sieci elektroenergetycznej. Energia cieplna pochodzić ma z miejskiej sieci ciepłowniczej, z sieci gazowej, z indywidualnych systemów ogrzewania w oparciu o ekologiczne źródła ciepła lub z innych efektywnych systemów ciepłowniczych. Odprowadzenie wód opadowych ma odbywać się powierzchniowo na własny teren inwestora.

Reasumując dotychczasowe uwagi, w ocenie Sądu, wymagania formalne, określone w cytowanych przepisach i niezbędne do wydania decyzji o warunkach zabudowy zostały spełnione. Sąd nie dopatrzył się w tym zakresie uchybień mogących stanowić podstawę do wyeliminowania z obrotu prawnego decyzji o warunkach zabudowy.

W tym miejscu sięgając do regulacji art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. należy także dostrzec, iż nie można odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi.

Końcowo podkreślić także należy, że ustalenia decyzji o warunkach zabudowy nie wpływają na ocenę, czy planowana inwestycja będzie uciążliwa dla strony skarżącej i otoczenia. Decyzja ta określa jedynie, czy dana inwestycja jest w danym miejscu możliwa i jeśli tak - jakie warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy są dopuszczalne. Na etapie postępowania w przedmiocie warunków zabudowy ochrona interesów osób trzecich jest ograniczona. Kwestie dotyczące wpływu planowanej inwestycji na nieruchomości sąsiednie są rozstrzygane w odrębnym postępowaniu i nie mieszczą się w granicach postępowania dotyczącego ustalenia warunków zabudowy. Kwestia intensyfikacji ruchu w obszarze inwestycji, zwiększenie hałasu, pogorszenie klimatu akustycznego, świetlnego, natężenie zanieczyszczenia powietrza, nie stanowiły oceny w przedmiotowym postępowaniu administracyjnym, a tym samym nie mogły mieć wpływu na wynik sprawy. Ponadto, żaden z przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie uzależnia możliwości zabudowy od zgody, czy akceptacji właścicieli, czy mieszkańców sąsiednich gruntów. Innymi słowy, sprzeciw społeczny okolicznych mieszkańców towarzyszący zabudowie nie może blokować planów inwestycyjnych, gdy spełnione są wszystkie niezbędne przesłanki warunkujące zabudowę.

Mając powyższe na uwadze, Sąd uznał działanie organów administracji w przedmiotowej sprawie za zgodne z regulacją prawa materialnego. Skład orzekający nie dopatrzył się również naruszenia przepisów procedury w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy, w szczególności art. 7, 8, 11, 107 § 2 i 3 K.p.a.

Wobec tego, na podstawie art. 151 p.p.s.a., Sąd orzekł o oddaleniu skargi w całości.

M.K.