Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 720/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2011-02-25 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 7
journal: Dz.U. 1995 nr 16 poz 78
law: Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
article: par. 3 ust. 2
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jakub Zieliński Sędziowie Sędzia WSA Aleksandra Łaskarzewska Sędzia WSA Edyta Podrazik (spr.) Protokolant St. sekretarz sądowy Katarzyna Sierszeńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 lutego 2011 r. sprawy ze skargi P. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z dnia [...] sierpnia 2010 r. Nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy; oddala skargę. /-/ E. Podrazik /-/ J. Zieliński /-/ A. Łaskarzewska


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] maja 2010 roku, znak [...], Burmistrz Miasta i Gminy P., na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 i art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717), odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji P. B., polegającej na budowie domu jednorodzinnego z garażem wolnostojącym wraz ze zbiornikiem bezodpływowym na terenie działki nr [...], położonej w W., Gmina P.

W uzasadnieniu organ wyjaśnił, iż w wyniku wykonanej analizy warunków i zasad zagospodarowania przestrzennego terenu ustalono, że wymóg tzw. dobrego sąsiedztwa, o jakim mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie został spełniony. W otoczeniu planowanego przedsięwzięcia znajduje się bowiem tylko obszar rolniczy, na którym brak jest zabudowy, a jedyne dalsze sąsiedztwo stanowi zabudowa zagrodowa. Nie ma więc możliwości zachowania kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników zabudowy. Planowana przez P. B. inwestycja stanowi w istocie nową jakość w obszarze analizowanym – wnioskodawca wystąpił bowiem o warunki zabudowy łącznie dla czterech domów jednorodzinnych na przedmiotowej działce, przy braku zabudowanego w sposób podobny sąsiedztwa. Podniesiono także, iż parametry określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobów ustalania wymagań, dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz. 1588) wskazują, iż decyzja o warunkach zabudowy powinna dotyczyć zabudowy uzupełniającej, a zatem odnosić się do obszarów już zagospodarowanych. Tylko w takim przypadku można określić parametry, jakie zapewnią kontynuację funkcji oraz cech zabudowy terenu. Obszary wolne od zabudowy nie pozwalają natomiast stwierdzić, jakie wskaźniki ma spełniać nowa zabudowa.

P. B. wniósł odwołanie od powyższej decyzji. W odwołaniu podniesiono, iż w analizie bezpodstawnie użyto określenia "teren otaczający działkę i dalsze sąsiedztwo". Zgodnie rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku, obszar ten powinien być dokładnie określony, a zakres analizy uzasadniony. W treści rozstrzygnięcia organ I instancji posługiwał się także nieprecyzyjnym zwrotem "dobre sąsiedztwo", nie wskazując, jaka odległość jest niezbędna dla określenia parametrów dla nowej zabudowy. Ponadto, obszar analizowany wyznaczono jako trzykrotność szerokości frontu wnioskowanej działki, gdy tymczasem § 3 ust. 2 powoływanego rozporządzenia przyznaje organowi kompetencję do decydowania o wielkości tego obszaru. Odwołujący podniósł, iż we wsi W. znajduje się zabudowa zagrodowa i jednorodzinna dostępna z tej samej drogi publicznej, a zatem przez powiększenie obszaru analizowanego możliwe było ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Skarżący stwierdził także, iż w art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie ma żadnych zastrzeżeń co do wielkości planowanego przedsięwzięcia. W analizie uznano również, iż decyzja o warunkach zabudowy winna dotyczyć obszarów już zagospodarowanych i wydaje się ją dla zabudowy uzupełniającej. Takiej konkluzji nie można jednak wywieść z powołanych przepisów, przeciwnie rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2006 roku pozostawia pewną dowolność w ustalaniu obszaru analizy, jak i parametrów nowej zabudowy.

Decyzją nr [...] z dnia [...] sierpnia 2010 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu utrzymało w mocy opisane wyżej rozstrzygnięcie Burmistrza P.

Organ odwoławczy podniósł w uzasadnieniu, iż istotą decyzji o warunkach zabudowy jest jej deklaratoryjny charakter. Oznacza to, iż wspomniane rozstrzygnięcie stwierdza jedynie dopuszczalność realizacji określonego zamierzania na wskazanym terenie z punktu widzenia prawa. Wydanie takiej decyzji nie może jednak zastępować planów miejscowych. Służy ona jedynie uzupełnieniu zabudowy już istniejącej, za jej pomocą nie można także kształtować od nowa ładu przestrzennego na danej nieruchomości. Całe zamierzenie inwestycyjne skarżącego, składające się z czterech budynków jednorodzinnych na jednej posesji, skutkuje w istocie stworzeniem nowego ładu przestrzennego w postaci zwartego kompleksu zabudowy, przy jednoczesnym braku zabudowy na obszarze analizowanym. Tym samym doszłoby do przełamania zasady kontynuacji funkcji oraz cech istniejącego zagospodarowania terenu. Organ powołał się także na brzmienie art. 59 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który w jego ocenie wskazuje, iż przedmiotem decyzji o warunkach zabudowy może być tylko jeden obiekt budowlany na jednej nieruchomości. Większa ilość takich obiektów wymaga natomiast sporządzenia planu miejscowego. Odnosząc się do stanu prawnego, należy zauważyć, że art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa, dotyczącą konieczności dostosowania planowanej zabudowy do cech już istniejącej. Oznacza to wymóg uwzględnienia wskaźników otaczającego inwestycję terenu takich jak gabaryty, forma architektoniczna, linia zabudowy czy intensywność wykorzystania terenu. W ocenie organu II instancji przeprowadzona analiza urabistyczna jest trafna. Burmistrz P. wyznaczył obszar analizowany zgodnie z cytowanym wcześniej rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2006 roku. W wyniku tego badania ustalono, że wskazany obszar jest niezabudowany. Projekt decyzji został z kolei sporządzony przez osobę wpisaną na listę izby odpowiedniego samorządu zawodowego, a dowód jej członkowstwa dołączono do akt sprawy. Zgodnie z art. 10 kpa zarówno w analizie urbanistycznej, jak i w uzasadnieniu do decyzji organ I instancji wykazał w sposób niebudzący wątpliwości, iż przedmiotowa inwestycja nie spełnia dwóch wymogów ustawowych. Po pierwsze, przedsięwzięcie zlokalizowane jest na obszarze, stanowiącym niezabudowane grunty rolne, a zatem nie jest możliwe określenie parametrów, niezbędnych do zachowania kontynuacji funkcji oraz cech zabudowy. Ponadto w skład przedmiotowej działki wchodzą grunty rolne klasy III i IV, których przeznaczenie nie uległo dotąd zmianie. Należy zatem uznać, że organ I instancji trafnie orzekł w swojej decyzji.

Pismem z dnia [...] września 2010 roku P. B. zaskarżył powyższe rozstrzygnięcie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, wnosząc o jego uchylenie oraz uchylenie decyzji je poprzedzającej wraz z zasądzeniem kosztów postępowania sądowego i zastępstwa procesowego.

Skarżący zarzucił organowi naruszenie: art. 6 – 9 i art. 12 kpa, art. 2 i art. 7 Konstytucji RP oraz art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowania przestrzennym. W uzasadnieniu swojej skargi P. B. przytoczył rozważania na temat zasady prawdy obiektywnej i jej związku z postępowaniem dowodowym, zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa i zasady informowania stron i innych uczestników postępowania przez organy administracji publicznej. Poza tym wskazał, że ustalony w sposób arbitralny i spłycony w uzasadnieniu stan faktyczny nie może stanowić podstawy do wydania decyzji, przez co w jego ocenie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego.

W odpowiedzi na skargę z dnia [...] października 2010 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu wniósło o jej oddalenie, podtrzymując swoją wcześniejszą argumentację.

Pismem z dnia [...] listopada 2010 roku P. B. uzupełnił treść skargi z dnia [...] września 2010 roku, załączając dodatkowo: wyniki własnej analizy urbanistycznej datowane na dzień [...] września 2010 roku oraz mapy z zaznaczeniem przedmiotowej działki oraz obszaru analizowanego (k. 38 – 45 akt sądowych).

W ocenie skarżącego organ I instancji nie wyznaczył prawidłowo obszaru analizowanego. Jak wynika z załącznika graficznego analizie poddano obszar mniejszy niż trzykrotność szerokości frontu wnioskowanej działki. Nadto mapa stanowiąca załącznik do decyzji z dnia [...] maja 2010 roku obejmuje teren mniejszy niż mapa załączona do wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Wada w tej mierze powinna skutkować uchyleniem rozstrzygnięcia, gdyż gdyby analizie poddano obszar zaznaczony na mapie, będącej załącznikiem do wniosku, to należałoby stwierdzić, iż warunek dobrego sąsiedztwa zostałby spełniony w odniesieniu do działki nr [...]. Na tym terenie istnieje bowiem zabudowa dostępna z tej samej drogi publicznej, pozwalająca określić parametry dla wnioskowanej inwestycji. Spełnienie wszystkich wymogów ustawowych potwierdzają również wyniki analizy, sporządzonej przez M. P., a dołączonej do pisma skarżącego z dnia [...] listopada 2010 roku. W tej mierze trzeba zauważyć, że nie jest trafne stwierdzenie organu I instancji, iż jedynym (dalszym) sąsiedztwem jest zabudowa zagrodowa. W świetle załączonej analizy najbliższe zabudowania to budynki mieszkalne (działka nr [...] i [...]). Ponadto w poprzednio obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego tereny te były przeznaczone pod zabudowę mieszaną, mieszkaniową jednorodzinną lub zagrodową, natomiast w myśl postanowień studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy P. na obszarze tym możliwe jest lokalizowanie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W tej sytuacji, wydanie w niniejszej sprawie pozytywnej decyzji realizowałoby również politykę przestrzenną Gminy. Organ I instancji w swoich rozważaniach powinien także ograniczyć się tylko do wnioskowanej działki, bez zbędnego poszerzania zakresu sprawy o sąsiednie działki, przeznaczone pod równoległą inwestycję. P. B. zwrócił ponadto uwagę, iż w świetle art. 59 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a wbrew interpretacji zaproponowanej przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, wydanie decyzji o warunkach zabudowy następuje właśnie w przypadku braku planu miejscowego. Poza tym nie zgodził się on z uwagą organu II instancji, iż wymieniony przepis dotyczy lokalizowania wyłącznie jednego budynku na jednej nieruchomości. Trzeba przy tym zauważyć, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie wyjaśniło w sposób dostateczny i wszechstronny wszystkich okoliczności sprawy. Zwłaszcza nie można się zgodzić z pozytywną oceną przez Kolegium analizy urbanistycznej. Teren analizowany powinien bowiem obejmować obszar w odległości co najmniej 234 m, tj. trzykrotności szerokości frontu działki, a nie 50 m. Organ odwoławczy zdaniem P. B. niewłaściwie przyjął także, że nie został spełniony warunek z art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który w opinii organu I instancji był zachowany. Należy zatem tylko wspomnieć, że przedmiotowa działa to użytek rolny klasy IV, a zatem nieobjęty wymogiem uzyskania zgody, o jakiem mowa w ustawie z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. nr 16 poz. 78). Stan faktyczny został w niniejszej sprawie ustalony wadliwie, a nadto wbrew art. 79 kpa pozbawiono go prawa do uczestniczenia w oględzinach w trakcie podejmowania czynności niezbędnych do wykonania analizy urbanistycznej.

Zarządzeniem z dnia [...] grudnia 2010 roku Sąd zobowiązał Samorządowe Kolegium Odwoławcze do przedłożenia – w terminie 14 dni – załącznika graficznego analizy przedstawiającego w całości teren analizowany, a nie tylko jego fragment, jak to jest na załączniku znajdującym się w aktach sprawy, nadto do wyjaśnienia, jaki rodzaj zabudowy znajduje się na działkach nr [...], [...] i [...], w szczególności czy działki te stanowią część funkcjonujących gospodarstw rolnych.

W odpowiedzi na powyższe zarządzenie z dnia [...] grudnia 2010 roku pismem z dnia [...] stycznia 2011 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze przesłało pismo Burmistrza Miasta i Gminy P. z dnia [...] grudnia 2010 roku, znak [...], informujące o przekazaniu wszystkich załączników graficznych wraz z aktami administracyjnymi. Burmistrz wyjaśnił także, iż (1) działka nr [...] stanowi użytki rolne zabudowane, grunty orne, na których usytuowane jest siedlisko, (2) działka nr [...] stanowi użytki rolne zabudowane, należące do Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej "P.", a (3) działka nr [...] to użytki rolne zabudowane, przy czym stanowi ona integralną część gospodarstwa rolnego, na której usytuowane jest siedlisko. W celu potwierdzenia tych okoliczności organ załączył także dwa zaświadczenia, wydane w dniu [...] grudnia 2010 roku, znak [...] i [...].

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje

Skarga okazała się bezzasadna.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153 poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności organów administracji publicznej. Jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem – art. 1 § 2 powyższej ustawy. Oznacza to, że badaniu w postępowaniu sądowoadministracyjnym podlega prawidłowość zastosowania przepisów prawa w odniesieniu do ustalonego w sprawie stanu faktycznego oraz trafność wykładni tych przepisów.

Podstawę prawną rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie stanowią przepisy ustawy z dnia ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717). W świetle zgromadzonego w aktach sprawy materiału dowodowego za bezsporną należy uznać okoliczność nieuchwalenia planu miejscowego. W tej sytuacji zastosowanie znalazł art. 59 ust. 1 powoływanej ustawy, zgodnie z którym zmiana zagospodarowania terenu, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga w takim przypadku co do zasady ustalenia w drodze decyzji administracyjnej warunków zabudowy.

Z kolei art. 61 ust. 1 wymienionej ustawy precyzuje, iż wydanie takiej decyzji jest możliwe w razie spełnienia następujących warunków: (1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań, dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów formy architektonicznej, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, (2) teren ten ma dostęp do drogi publicznej, a (3) istniejące uzbrojenie terenu wystarcza dla zamierzenia budowlanego, (4) teren ten nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolne i nieleśne albo objęty jest taką zgodą, uzyskaną przy sporządzaniu nieobowiązujących planów miejscowych, oraz (5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Na wstępie Sąd pragnie zaznaczyć, że podziela zdanie skarżącego, iż działka, na której zlokalizowano planowane przedsięwzięcie, nie wymagała w świetle art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. Nr 16 poz. 78) uzyskania zgody właściwego organu na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolne. Tak samo nie można zgodzić się z poglądem Kolegium, iż warunki zabudowy ustalić można jednorazowo tylko dla jednego obiektu na określonej działce. W tej mierze twierdzenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w decyzji z dnia [...] sierpnia 2010 roku nie były wprawdzie trafne, lecz uchybienia te nie miały wpływu na wynik sprawy. Kontrowersje wzbudziła natomiast ocena tego, czy planowana inwestycja spełniała wymóg dobrego sąsiedztwa, o jakim mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 powoływanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Aby jednak prawidłowo rozstrzygnąć tę wątpliwość, konieczne jest przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech istniejącej zabudowy, co zostało szczegółowo uregulowane w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz. 1588).

Ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika, że analizę urbanistyczną sporządziła osoba uprawniona, posiadająca wpis na listę Wielkopolskiej Okręgowej Izby Architektów w P. (k. 29 akt administracyjnych organu I instancji). P. B. twierdził jednak, iż przedmiotowa analiza została wykonana wadliwe, w szczególności przez przyjęcie zbyt małego promienia, za pomocą którego określa się obszar analizowany. Nadto, załączona do analizy mapa obejmuje jego zdaniem teren mniejszy niż mapa, załączona do wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Gdyby zatem ustawowe wymogi zostały zachowane, to możliwe stałoby się wydanie pozytywnej dla niego decyzji.

Z taką argumentacją w ocenie Sądu nie można się zgodzić. Jak wskazuje treść analizy (k. 30 – 32 akt administracyjnych organu I instancji), promień, w oparciu o których wyznaczono obszar analizowany, równał się trzykrotności szerokości frontu działki nr [...]. Należy zatem uznać, że spełniono wymóg z § 3 ust. 2 powołanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury. W analizie zostało ponadto ustalone, iż (1) linia zabudowa jest zróżnicowana, brakuje linii jednolitej, (2) zabudowa mieszkalna siedliskowa otoczona jest przez budynki gospodarskie, (3) przedmiotowa działka znajduje się pośrodku terenów rolniczych, niezabudowanych, a w sąsiedztwie występuje tylko zabudowa siedliskowa, (4) wnioskowana działka stanowi teren upraw rolnych, a grunty orne o powierzchni [....] ha zaliczają się do klasy IVa.

Sąd podziela zdanie skarżącego, iż mapa załączona do analizy obarczona jest pewną wadą, tj. nie uwzględnia ona całości obszaru analizowanego. Uchybienie to nie ma jednak charakteru istotnego. Zdjęcia dołączone do analizy wskazują bowiem, iż obszar niewidoczny na załączonej do analizy mapie obejmuje jedynie grunty rolne (k. 30 akt administracyjnych organu I instancji). Konkluzję tę potwierdza także mapa, załączona przez skarżącego do pisma z dnia [...] listopada 2010 roku, która w jego ocenia miała odzwierciedlać prawidłowo zaznaczony obszar analizowany (k. 43 akt sądowych). Wniosek ten jest istotny, gdyż ze względu na kluczową w przedmiotowej sprawie wątpliwość co do spełnienia wymogu dobrego sąsiedztwa, można przyjąć, iż skarżący, działając w swoim najlepiej pojętym interesie, zadbałby o naniesienie na załączoną przez siebie mapę wszystkich rzeczywiście występujących w tej okolicy obiektów budowlanych, a w szczególności tych, pełniących funkcje mieszkaniowe.

Jednocześnie, porównanie dokumentów sporządzonych na rzecz Burmistrza Miasta i Gminy P. oraz dokumentów przedstawionych przez P. B. prowadzi wręcz do konkluzji, iż analiza wykonana dla organu zakreśla w sposób korzystniejszy dla skarżącego obszar poddany analizie. Obejmuje ona bowiem swoim zakresem oprócz działek nr [...], [...] i [...] (wspólnych dla obu powyższych dokumentacji), także działkę nr [...]. Trzeba w tej mierze zauważyć, że zaświadczenie Burmistrza Miasta i Gminy P. z dnia [...] grudnia 2010 roku, znak [...], wskazuje, iż działka nr [...] stanowi siedlisko, podobnie zaświadczenie Burmistrza Miasta i Gminy P. z dnia [...] grudnia 2010 roku, znak [...], wyjaśnia, iż działka nr [...] ma zabudowę siedliskową, a przy tym stanowi integralną część gospodarstwa rolnego o pow. [...] ha. Informacje te potwierdza ponadto pismo Burmistrza Miasta i Gminy P. z dnia [...] grudnia 2010 roku, znak [...], dodając, iż działka nr [...] jest własnością Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej "P.".

Z dokumentacji przedłożonej przez organy administracji publicznej, jak i przez skarżącego wynika zarazem, iż w sąsiedztwie planowanej inwestycji nie znajduje się żaden inny rodzaj zabudowy. Bezpośrednie otoczenie przedsięwzięcia stanowią tylko grunty orne wraz z pastwiskami trwałymi i nieużytkami, o czym świadczą wypisy z rejestru gruntów (k. 17 – 19 akt administracyjnych organu I instancji). Natomiast charakter zabudowy znajdującej się na obrzeżach obszaru analizowanego, nie jest kompatybilny z charakterem obiektów budowlanych, zaproponowanych przez P. B. Zabudowa na wskazanych powyżej działkach nr [...], [...], [...] i [...] spełnia bowiem przede wszystkim funkcję gospodarczą i to w zakresie rolnictwa. Funkcja mieszkaniowa tylko jej towarzyszy, a zatem ma uboczny charakter. Tymczasem, dla planowanej inwestycji to właśnie funkcja mieszkaniowa odgrywa główną rolę. Jak wynika z wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy z dnia [...] listopada 2009 roku, przedmiotem przedsięwzięcia jest budowa wolnostojącego domu rodzinnego bez budynków, których eksploatacja mogłaby służyć w gospodarstwie rolnym. Do podobnych wniosków prowadzą także "Wyniki analizy" z dnia [...] września 2010 roku, załączone do pisma skarżącego z dnia [...] listopada 2010 roku (k. 38 akt sądowych).

W tym miejscu trzeba zauważyć, że w judykaturze wyraźnie podnosi się, iż za kontynuację zabudowy nastawionej na produkcję rolną nie można uznać zabudowy służącej jedynie zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 16 grudnia 2010 roku, sygn. akt II SA/Gd 790/10, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnego, http://orzeczenia.nsa. gov.pl; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 13 lipca 2007 roku, sygn. akt II SA/Łd 123/07, tamże).

Trzeba także zauważyć, iż analiza urbanistyczna, załączona przez skarżącego do pisma z dnia [...] listopada 2010 roku, nie określa w ogóle jaki rodzaj zabudowy znajduje się w terenie analizowanym. Poprzestaje ona jedynie na ogólnym stwierdzeniu, iż na działce nr [...] zostaną wybudowane na działkach o pow. min. [...] m2 4 domy mieszkalne jednorodzinne wolnostojące oraz odwołania się do załącznika nr 4. Natomiast powyższy załącznik stanowi mapa z wyróżnioną zabudową na działkach nr [...], [...] i [...], bez jakiegokolwiek opisu czy kwalifikacji rodzaju tej zabudowy (karta 43 akt sądowych). Wnioski tejże analizy należy więc uznać za całkiem dowolne. Należy nadto odnotować, iż w świetle zebranego materiału dowodowego inwestycja, której dotyczą zaskarżone decyzje, stanowi element przedsięwzięcia, polegającego na budowie kompleksu domów jednorodzinnych. Taki wniosek znajduje bowiem swe odzwierciedlenie w trzech decyzjach Burmistrza Miasta i Gminy P. z dnia [...] maja 2010 roku o znakach: [...], [...], [...] wraz z załączonymi do nich dokumentami (k. 58 – 81 akt sądowych). Oznacza to z kolei, że przedmiotowa inwestycja odbiega od otoczenia w sposób istotny pod względem intensywności zabudowy.

Z materiału zgromadzonego w aktach administracyjnych i sądowych wynika zatem, iż nawet przy możliwie najszerszym rozumieniu pojęcia "działka sąsiednia", o jakiej mowa na gruncie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, trudno jest mówić by w niniejszej sprawie spełniony został wymóg kontynuacji funkcji oraz cech istniejącej już zabudowy. Wobec tego niemożliwe było także wydanie pozytywnej dla skarżącego decyzji, co też organy słusznie uczyniły.

W świetle powyższego, Sąd wbrew twierdzeniom zawartym w skardze, nie znalazł podstaw do wzruszenia zaskarżonej decyzji, ani poprzedzającej ją decyzji Burmistrza P. Zatem na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153 poz. 1270) skarga podlegała oddaleniu.

/-/ E. Podrazik /-/ J. Zieliński /-/ A. Łaskarzewska