Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1915/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2017-12-01 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 112 ust. 1
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec, Sędziowie sędzia WSA Kaja Angerman, sędzia del. SO Aleksandra Westra (spr.), Protokolant st. sekr. sąd. Paweł Konopelski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 1 grudnia 2017 r. sprawy ze skargi P. M. i K. M. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2017 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości oraz ustalenia odszkodowania oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego decyzją nr [...] z dnia [...] maja 2017r. Wojewoda [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U z 2016r. poz. 23 - ze zm, dalej kpa) oraz art. 9 a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz.U. z 2016 poz. 1274, dalej ugn), po rozpatrzeniu odwołania P. i K. M. od decyzji Starosty [...] Nr [...] z dnia [...] grudnia 2016r. - [...] orzekającej o :

- wywłaszczeniu poprzez pozbawienie Państwa K. i P. M. prawa własności nieruchomości gruntowej opisanej w ewidencji gruntów i budynków jako działki nr [...],[...] i [...] o łącznej powierzchni [...] ha, z obrębu [...], gmina [...], dla której Sąd Rejonowy dla [...][...] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...]. Wywłaszczenie następuje na rzecz Gminy [...] z przeznaczeniem pod budowę dróg gminnych - ul. [...] i ul. [...].

- przejściu własności opisanej w pkt 1 nieruchomości na rzecz Gminy [...] z dniem, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna.

- ustaleniu odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości w wysokości [...] zł (słownie: [...] złotych),

utrzymał w mocy decyzję z dnia [...] grudnia 2016r.

Decyzja została wydana w następującym stanie sprawy.

Decyzją Nr [...] z dnia [...] grudnia 2016r. Starosta [...] orzekł o wywłaszczeniu poprzez pozbawienie Państwa K. i P. M. prawa własności nieruchomości opisanej w ewidencji gruntów jako działki o numerach [...],[...] i [...], z obrębu [...], gmina [...] o łącznej powierzchni [...] ha i ustalił odszkodowanie.

Od decyzji odwołanie złożyli P. i K. M.. W odwołaniu zakwestionowali przyjęcie wielkości cen transakcyjnych operatu szacunkowego, uznając, że ceny te rażąco odbiegają od ceny, którą zaproponowała Gmina [...] podczas negocjacji posługując się operatem szacunkowym, który ustalał cenę za 1 m 2 działek na [...] złotych.

Po rozpoznaniu odwołania Wojewoda [...] wydał zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu wskazano, że podstawą wydania decyzji były przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r. Powołano, że Decyzją Nr [...] z dnia [...] marca 2015r. zatwierdzono projekt podziału na podstawie art. 93 ust. 1 i 3 art. 96 ust. 1 i 4, art. 97 ust. 3 pkt 1 ugn nieruchomości opisanej w księdze wieczystej Nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla [...][...] Wydział Ksiąg Wieczystych stanowiącej działki ew. [...] i [...] położone w obrębie [...] gmina [...], przy ul. [...], ul. [...] i ul. [...] na osiem działek, stanowiącej własność K. M. i P. M.. Wójt Gminy [...] wnioskiem z dnia [...] czerwca 2015 roku wystąpił do Starosty [...] o wywłaszczenie poprzez pozbawienie K. i P. M. prawa własności, nieruchomości gruntowej opisanej w ewidencji gruntów i budynków jako działki nr [...],[...] i [...] o łącznej powierzchni [...] ha, z obrębu [...], gmina [...], dla której Sąd Rejonowy dla [...],[...] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...]. W uzasadnieniu wniosku podano, iż przedmiotowa nieruchomość zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującym swym zasięgiem wieś [...] (zatwierdzoną uchwalą Rady Gminy [...] Nr [...] z dnia [...].03.2013) przeznaczona jest pod drogę dojazdową gminną oznaczoną symbolem planistycznym [...] (D) - ul. [...] oraz drogę dojazdową gminną oznaczoną symbolem planistycznym [...] (D) - ul. [...]. Podano, że nieruchomość będąca przedmiotem wywłaszczenia niezbędna jest do realizacji celu publicznego w rozumieniu art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami - budowy dróg gminnych - ul. [...] i ul. [...].

Organ wskazał, że załącznikiem do wniosku był protokół z negocjacji z właścicielami nieruchomości z dnia [...] kwietnia 2015r., protokół z dnia [...] maja 2015r., natomiast Starosta [...] pismem z dnia [...] czerwca 2015r., na podstawie art. 115 ust. 2 ugn, wyznaczył stronom postępowania dwumiesięczny termin do zawarcia umowy, o jakiej stanowi art. 114 ust. 1 ugn.

Wskazano, że w związku z faktem, iż w wyznaczonym terminie nie doszło do zawarcia umowy, Starosta [...] pismem z dnia [...]września 2015 roku zawiadomił strony postępowania, w tym właścicieli nieruchomości, na podstawie art. 115 ust. 3 ugn, o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego.

Podano, że w dniu [...] listopada 2015 roku - Starosta [...] przeprowadził oględziny nieruchomości, a następnie w dniu [...] listopada 2015 roku odbyła się rozprawa administracyjna, na której strony postępowania ze względu na rozbieżne stanowiska, co do kwoty odszkodowania za odjęcie prawa własności nieruchomości, nie doszły do porozumienia. Podczas ww. rozprawy organ I instancji poinformował strony postępowania o sporządzeniu przez rzeczoznawcę majątkowego, stosownie do art. 130 ust. 2 ugn - operatu szacunkowego, określającego wartość rynkową za odjęcie prawa własności nieruchomości położonej w obrębie [...], gmina [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...],[...] i [...] o łącznej powierzchni [...] ha oraz zgodnie z art. 10 § 1 kpa - zawiadomił strony postępowania o prawie wypowiedzenia się, co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań.

Wskazano, że w dniu [...] grudnia 2015 roku Starosta [...] wezwał rzeczoznawcę majątkowego K. K. do ustosunkowania się do pisma właścicieli, którzy zakwestionowali przyjęcie cen transakcyjnych z operatu. Dnia [...] grudnia 2015 roku do Starosty [...] wpłynęła odpowiedź rzeczoznawcy majątkowego, który poinformował, iż operat szacunkowy dla przedmiotowej nieruchomości został sporządzony w oparciu o ustawę gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r. (Dz. U. Nr 207 poz. 651 z późń. zm.), Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 z późń. zm.), Powszechne Krajowe Zasady Wyceny przyjęte przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w dniu 13.12.2007r. obowiązujące od 1.03.2008r. wraz ze zmianami obowiązującymi od 1.06.2009r.

Organ odwoławczy uznał, że z wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] jednoznacznie wynika, że nieruchomość jest przeznaczona na zamierzony cel publiczny, określony w art. 6 ugn tj. "wydzielanie gruntów pod drogi publiczne i drogi wodne, budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, a także łączności publicznej i sygnalizacji". Niezbędność nieruchomości dla realizacji celu publicznego nie budziła wątpliwości.

Wskazano, że zgodnie z procedurą wywłaszczeniową organ zawiadomił strony pismem z dnia [...] kwietnia 2015r. o negocjacjach, które miały się odbyć w dniu [...] kwietnia 2015r. Strony pismo otrzymały, co potwierdza zwrotka znajdująca się w aktach sprawy. Na negocjacje w dniu [...] kwietnia 2015r. strony nie stawiły się /protokół z dnia [...] kwietnia 2015r./ Następne negocjacje odbyły się w dniu [...] maja 2015r. i na tę okoliczność został sporządzony protokół, z którego wynika, że P. M. działa w imieniu swoim i małżonki K.. Wójt przedstawił propozycję nabycia działki pod drogę. Wójt zaproponował, że Gmina odkupi od P.M. działki nr [...],[...] i [...] za łączną kwotę [...] zł. P. M. stwierdził, że ta propozycja go nie satysfakcjonuje. P. M. został poinformowany, że będzie wszczęta procedura wywłaszczeniowa. Protokół ten został podpisał w imieniu Gminy przez z-ca Kierownika Referatu Architektury i Geodezji – P. P.. Na protokole brak jest podpisu P. M..

W opinii organu w niniejszej sprawie warunek prowadzenia rokowań został spełniony przez złożenie właścicielowi nieruchomości oświadczenia woli w rozumieniu prawa cywilnego - woli odbycia rokowań ze strony organu Gminy. Natomiast z uwagi na to, że właściciel nieruchomości nie podpisał protokołu z zawartych ustaleń z dnia [...] maja 2015r. organ uznał, że po stronie właściciela istniał brak zgody na zapisane tam ustalenia. Jednak propozycja Gminy dotycząca nabycia działek wyraźnie została przedstawiona w dniu [...] maja 2015r.

Powołano, że pismem z dnia [...] czerwca 2015r. organ wyznaczył 2 - miesięczny termin zawarcia umowy o zbycie na rzecz Gminy. Po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu na zawarcie umowy zbycia nieruchomości wyznaczonego przez Starostę [...] wszczęto postępowanie /pismo o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego z dnia [...] września 2015r./.

Wskazano, że zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym w przedmiotowym postępowaniu wywłaszczeniowym przez Rzeczoznawcę Majątkowego – K.K. wartość rynkowa prawa własności nieruchomości wywłaszczanej została ustalona na kwotę: [...] zł. Biegła przy wycenie oparła się na przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r., a w szczególności art. 134 ust. 3 ugn.

Na podstawie art. 136 k.p.a. organ wojewódzki zwrócił się do Starosty z prośbą o uzupełnienie akt sprawy - o wyjaśnienia dotyczące operatu szacunkowego z 2016r. K. K. - rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia [...] kwietnia 2017r. wyjaśniła, że z uwagi na fakt, iż przedmiotem wyceny była nieruchomość stanowiąca działki ewidencyjne przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogi, do porównań zostały przyjęte nieruchomości o tożsamym przeznaczeniu. Obrót nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest rynkiem bardzo ograniczonym a transakcje takimi nieruchomościami występują w takich lokalizacjach gdzie jest budowa dróg. Dodatkowo są to transakcje, których jedną ze stron jest jednostka samorządu terytorialnego. Na rynku gminy [...] oraz gminy [...] rzeczoznawca nie znalazł transakcji nieruchomościami wpisującymi się w definicję nieruchomości podobnej, z tego też względu rynek został rozszerzony do powiatu jako rynku lokalnego wyceny nieruchomości. Przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości, można przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. Ponadto - wyjaśniła, że w tabeli na str. 11-13 w wyniku omyłki pisarskiej została powtórzona transakcja odnotowana w [...] dz. [...] o pow. [...] nr. jednak nie zniekształca ona wyniku końcowego opracowania zmierzającego do określenia.

Organ uznał, że operat nie budzi zastrzeżeń. Sposób wyceny przyjęty w omawianym operacie jest zgodny z obowiązującymi przepisami prawa w tym zakresie, rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany przepisami prawa do wyceny na podstawie cen nieruchomości drogowych, jeśli stan rynku na to pozwalał.

Natomiast kwestię ustaleń cenowych właściciela z Gminą, zawartych w mailu i protokołach, na które powołują się odwołujący, a które miały miejsce w trakcie trwania postępowania wywłaszczeniowego uznano za dobrowolne i pozostające poza zakresem badania prawidłowości postępowania wywłaszczeniowego prowadzonego przez Starostę.

Wskazano, że negocjacje są prowadzone po to, żeby nabyć nieruchomość w drodze umowy cywilnej. Skoro do takiej umowy nie dochodzi - organ jest uprawniony do wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego.

W konkluzji uznano, że organ pierwszej instancji nie naruszył przepisów prawa orzekając o wywłaszczeniu poprzez pozbawienie K. i P. M. prawa własności, nieruchomości gruntowej i rozstrzygnięcie Starosty [...] jest prawidłowa.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na powyższą decyzję wnieśli P. M. i K. M.. Decyzji zarzucono:

1. naruszenie prawa materialnego, tj. art. 112 ust. 3, art. 114 ust 1 i 2 oraz art. 115 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez wszczęcie i prowadzenie postępowania wywłaszczeniowego w stosunku do nieruchomości, co do której prawa mogły być nabyte w drodze umowy, z uwagi na wyrażoną przez Skarżącego chęć sprzedaży nieruchomości.

2. naruszenie prawa procesowego, tj. art. 8 kpa poprzez wszczęcie i prowadzenie postępowania wywłaszczeniowego, pomimo niezakończenia rokowań z właścicielem nieruchomości, w sytuacji gdy z protokołu z dnia [...].08.2015 r. wynika, że wyrażał on zgodę na sprzedaż nieruchomości za zaproponowaną cenę, co skutkuje zachwianiem zaufania uczestnika postępowania do władzy publicznej.

3. naruszenie prawa procesowego, tj. art. 67 § 1 i 2 oraz 68 § 1 i 2 kpa poprzez sporządzenie protokołów z rokowań z właścicielem nieruchomości w nieprzewidzianej prawem formie, to jest po fakcie, na podstawie notatki, zamiast w trakcie czynności oraz poprzez nieumieszczenie wzmianki o przyczynie braku podpisu strony postępowania.

4. naruszenie prawa procesowego, tj. art. 7, 77 kpa poprzez niekompletne zgromadzenie materiału dowodowego, skutkujące nienależytym ustaleniem okoliczności, czy małżonkowie P. i K. M. pozostawali na datę wydania decyzji w ustroju małżeńskiej wspólności majątkowej.

5. naruszenie prawa procesowego, tj. art. 80 kpa poprzez:

- nienależytą ocenę materiału dowodowego, w tym zwłaszcza niepodpisanego przez Skarżącego, protokołu z dnia [...] maja 2015 r. i uznanie, że strony nie doszły do porozumienia, w sytuacji gdy z kolejnych dokumentów, w tym zwłaszcza protokołu z dnia [...].08.2015 r. wynika, że Skarżący wyrażał zgodę na sprzedaż nieruchomości za oferowaną cenę [...] zł/m2.

- nienależytą ocenę materiału dowodowego, tj. operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę K. K., skutkującą uznaniem, że cena w nim wyrażona jest ceną rynkową, w sytuacji gdy niewiele wcześniej ta sama nieruchomość została wyceniona, na kwotę znacznie odbiegającą od ceny oszacowanej w przedmiotowym operacie.

6. naruszenie przepisów prawa procesowego tj. art. 138 § 1 ust. 1 k.p.a. poprzez jego błędne zastosowanie w wyniku czego Wojewoda [...] podtrzymał w mocy decyzję Starosty [...] Nr [...] w sytuacji gdy winien uchylić powyższą decyzję i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia.

Wskazując na powyższe zarzuty Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej jej decyzji oraz zasądzenie na rzecz Skarżących zwrotu kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie ponieważ zaskarżona decyzja ani ją poprzedzająca nie naruszają prawa.

Podstawą materialnoprawną zaskarżonej decyzji były przepisy ustawy z 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z art. 112 ust. 1 ustawę stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne. Zgodnie zaś z ust. 3 i 3 w/wym. art. wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji prawa własności i może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie prawa do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.

Organy prawidłowo ustaliły, że nieruchomości oznaczone jako działki [...],[...] i [...] zostały przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wsi [...] na drogi dojazdowe gminne oznaczone symbolem [...] (D) ul. [...] i [...] (D) ul. [...]. Realizacja dróg publicznych jest celem publicznym wskazanym w art. 6 u.g.n. Zasadnie też uznały, że są podstawy do wywłaszczenia albowiem cel publiczny w postaci budowy dróg na przedmiotowej nieruchomości nie mógł być zrealizowany w inny sposób niż przez pozbawienie właściciel prawa własności, a prawo to nie mogło być nabyte w drodze umowy. Przed złożeniem wniosku przez Gminę, ani w toku postępowania wywłaszczeniowego, nie doszło bowiem do zawarcia umowy pomiędzy właścicielami a Gminą. Właścicielami przedmiotowych nieruchomość byli zgodnie z wpisem w księdze wieczystej małżonkowie K. i P. M. na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej.

Zgodnie z art. 114 ust. 1 u.g.n. wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy prawa własności nieruchomości, rokowania te zgodnie z ust. 2 w/wym. art. przeprowadza organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego. W przedmiotowej sprawie organ odwoławczy zasadnie uznał, że zostały spełnione wymagania wskazane w art. 114 u.g.n. Do wniosku o wywłaszczenie Gmina załączyła protokół z negocjacji z właścicielami nieruchomości z dnia [...] kwietnia 2015r., z którego wynikało, że nikt z właścicieli na negocjacje nie przybył oraz protokół z dnia [...] maja 2015r., z którego wynikało, że na negocjacjach był obecny P. M.. Gmina złożyła ofertę nabycia działek za łączną kwotę [...] zł. P. M. oświadczył, że taka propozycja go nie satysfakcjonuje. Nie złożył podpisu na protokole.

Zgodnie zaś z art. 115 ust. 2 u.gn. wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego następuje po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy określonej w art. 114 ust. 1 u.g.n., wyznaczonego na piśmie właścicielowi. W przedmiotowej sprawie Starosta wyznaczył termin na zawarcie umowy pismem z dnia z dnia [...] czerwca 2015r., pod rygorem wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego. Do dnia wszczęcia postępowania tj. [...] września 2015r. nie doszło do zawarcia umowy. Zasadnie więc organ uznał, że zachodziły przesłanki do wszczęcia i prowadzenia postępowania. Z akt sprawy wynika, że [...].08.2015r. odbyło się spotkanie z P. M., w trackie którego zaproponowano nabycie działek przez Gminę za [...] zł. za m2 . P.M. poinformował, że ta kwota nie jest dla niego satysfakcjonująca i wolałby otrzymać działkę zamienną i bierze pod uwagę dopłatę. Strony ustaliły, że do [...].08.2015r. złożą propozycję działek zamiennych. Następnie P. M. do [...].08.2015r. po uzgodnieniu z małżonką udzieli odpowiedzi czy przystaje na propozycję działki zamiennej czy na propozycję finansową. P.M. nie podpisał protokołu. W email z dnia [...].08.2015r. wskazano P.M. działki będące aktualnie w sprzedaży na terenie gminy i powiatów, z informacją, że możliwe jest rozliczenie wartości części działki, z prośbą o kontakt w przypadku zainteresowania którąś z wymienionych działek lub sprzedażą po [...] zł. za m 2. Z protokołu rokowań z dnia [...].08.2015r. wynika, że P.M. oświadczył, że jest zainteresowany sprzedażą trzech działek po [...] zł. za m2 , jednocześnie że jest zainteresowany nabyciem działki [...] w [...], którą sprzedaje starostwo w dniu [...].09. Ze względu na wysokości ceny postanowił poczekać na II przetarg by podjąć ostateczną decyzję, obiecując kontakt po [...].09.

W dniu [...] listopada 2015 roku odbyła się rozprawa administracyjna, na której strony zostały poinformowane o treści operatu sporządzonego w październiku przez rzeczoznawcę K. K.. Strony postępowania ze względu na rozbieżne stanowiska, co do kwoty odszkodowania za odjęcie prawa własności nieruchomości, nie doszły do porozumienia. Przedstawiciel Gminy oświadczył, że Gmina wyraża zgodę na kwotę określoną w operacie szacunkowym przedłożonym stronom. P.M. oświadczył, że nie zgadza się na kwotę wskazaną w operacie i wyraża chęć otrzymania gruntu zamiennego. Został poinformowany, że Gmina nie posiada nieruchomości zamiennych, a wcześniej proponowana cena nie została przez właściciela zaakceptowana.

Do dnia wydania decyzji przez organ I instancji strony nie doszły do porozumienia odnośnie ceny nabycia nieruchomości, odpowiednia umowa nie została zawarta.

Organ zasadnie uznał, że w niniejszej sprawie został przeprowadzony warunek prowadzenia rokowań, wskazują na to protokoły załączone do wniosku. Z protokołu z dnia [...].05.2015r. wynika, że Gmina zaproponowała cenę nabycia, na którą nie zgodził się P.M.. Nie podpisał on też protokołu. Brak podpisu właściciela na protokole nie świadczy o tym, że rokowania się nie odbyły, ale może świadczyć o tym, że nie zgadzał się na zapisane tam ustalenia. W wyznaczonym przez Starostę dwumiesięcznym terminie również nie doszło do zawarcia umowy. Gmina wyznaczyła termin, na którym nie doszło do zawarcia wiążących ustaleń. Gmina przedstawiła ofertę nabycia w dniu [...].08.2015r. za konkretną cenę, ale nie została ona przyjęta. Z protokołu z dnia [...].08.2015r. wynika, że P. M. oświadczył, że jest zainteresowany ceną zaproponowaną przez Gminę ale jednocześnie jest zainteresowany nabyciem innej działki w [...] sprzedawaną przez starostwo, ale ze względu na cenę poczeka na II przetarg i da odpowiedź po [...].09.2015r. Po tej dacie brak jest jakichkolwiek dowodów wskazujących, że P.M. wyraził wolę zawarcie umowy na warunkach zaproponowanych przez Gminę. Natomiast z protokołu rozprawy z dnia [...].11.2015r. wynika, że Gmina wycofała się z propozycji sprzedaży po uprzednio zaoferowanej cenie, proponując cenę wynikająca z aktualnego operatu.

Analizując treść sporządzonego z dnia [...].08.2015r. protokołu nie można, wbrew twierdzeniom skargi wywieść, że P.M. wyraził zgodę na sprzedaż działek za cenę zaproponowaną przez Gminę. Z treści protokołu wynika jednoznacznie, że wyraził zainteresowanie taką ofertą, ale jednocześnie chciał nabyć również inną nieruchomość i odwlekał podjęcie ostatecznej i wiążącej decyzji. Materiał dowodowy zgromadzony w sprawie wskazuje, że P. M. nie był zainteresowany ceną zaoferowaną przez Gminę ani przed złożeniem wniosku o wywłaszczenie, a w toku prowadzonego postępowania, do dnia rozprawy administracyjnej, nie podjął żadnej wiążącej decyzji. Dopiero w sytuacji sporządzenia aktualnego operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę, w którym wyliczona cena rynkowa nieruchomości była kilkakrotnie niższa od ceny zaoferowanej pierwotnie przez Gminę, P.M. zmienił stanowisko w sprawie wyrażając zgodę na cenę, natomiast w tym czasie Gmina wycofała się ze składanych wcześniej ofert.

W związku z powyższym niezasadne są zarzuty naruszenia prawa materialnego. Również niezasadny jest zarzut naruszenia art. 67 § 1 i 2 oraz 68 § 1 i 2 k.p.a. Wskazać należy, że przepisy prawa nie wskazują w jakiej formie mają być prowadzone rokowania. Dotyczy to zarówno rokowań prowadzonych przed wystąpieniem z wnioskiem o wywłaszczenie, jak i prowadzonych w terminie wyznaczonym przez Starostę przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego. Powołane w pkt. 2 skargi art. precyzują natomiast formę przeprowadzanie niektórych czynności w toku samego postępowania administracyjnego. Wskazać również należy, że sam brak podpisu P.M. na protokole z [...].05.2015r. i na kolejnych, ani brak omówienia odmowy podpisu nie dyskwalifikuje tego dokumentu jako dowodu w sprawie. P.M. nie przedstawił żadnych dowodów wskazujących, że w trakcie prowadzonych rokowań, przyjął cenę zaproponowaną przez Gminę.

W ocenie Sądu organy prawidłowo przeprowadziły postępowanie dowodowe, podjęły wszelkie czynności istotne dla rozstrzygnięcia sprawy w zakresie gromadzenia materiału dowodowego. Organy wszechstronnie zebrały i wnikliwie oceniły zebrany materiał dowodowy, nie doszło do naruszenia art. 7 i 77, 80 k.p.a. oraz naruszenia prawa materialnego. Wskazać należy, że sam fakt wydania decyzji niezgodnej z oczekiwaniem strony nie uzasadnia twierdzenia, że doszło do naruszenia słusznego interesu strony, czy też innych zasad postepowania wymienionych w art. 7 k.p.a. Ocena organu została oparta na całokształcie ustalonych okoliczność faktycznych, ocena organu nie jest oceną dowolną, organ wyprowadził logiczne wnioski z ustalonych w sprawie faktów. Brak jest podstaw do uwzględnienia zarzutu naruszenia art. 8 k.p.a., w sytuacji, gdy z załączonych do wniosku dokumentów wynikało, że rokowania zakończyły się wynikiem negatywnym, a w wyznaczonym przez Starostę terminie, ani po wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego, strony nie doszły do porozumienia i nie zawarły umowy. Niezasadne są również zarzuty dotyczące braku ustalenia ustroju majątkowego małżonków. Treść księgi wieczystej nieruchomości wskazuje jednoznacznie kto jest współwłaścicielem nieruchomości i czy w częściach ułamkowych czy też nie. Organy zasadnie oparły się wpisach znajdujących się w księdze wieczystej.

Wskazać należy również, że utrzymując w mocy prawidłową decyzję organu I instancji organ odwoławczy nie naruszył art. 138 § 1 pkt. 1 k.p.a.

W szczególności brak jest podstaw pozwalających na stwierdzenie, że niewłaściwie został sporządzony w sprawie operat szacunkowy z [...].09.2016r. Organ dokonał oceny tego dowodu, w związku z zastrzeżeniami zgłaszanymi przez strony wzywał rzeczoznawcę do złożenia wyjaśnień. W ocenie Sądu organ zasadnie uznał, że operat został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami. Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości wywłaszczanej została ustalona na kwotę: [...] zł, a biegła przy wycenie oparła się na przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r., a w szczególności art. 134 ust. 3 ugn. Zgodnie z przepisem art. 134 ugn ust. 3 wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast z uwagi na fakt, że przedmiotem wyceny była nieruchomość stanowiąca działki ewidencyjne przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogi, do porównań zostały przyjęte nieruchomości o tożsamym przeznaczeniu, zgodnie z ust. 4 § 36 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r. Nr 207 poz. 2109 z późn. zm). Z przepisu tego wynika, że w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważającej wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. W przedmiotowej sprawie, jak wynika z wyjaśnień biegłej, obrót nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym w miejscowym planie jest ograniczony, a ponieważ biegła nie znalazła transakcji na rynku gmin [...] i [...], to rynek został rozszerzony do powiatu jako rynku lokalnego wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Zgodnie z ust. 1 § 26 przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości, można przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. Biegła znalazła nieruchomości drogowe będące przedmiotem obrotu, i zasadnie uwzględniła właśnie ceny transakcyjne tych nieruchomości, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Przyjęcie do wyceny nieruchomości przeważających wśród gruntów przyległych byłoby możliwe tylko w sytuacji, gdyby na rynku nie było w obrocie nieruchomości drogowych. Wskazać należy, że w toku postępowania Skarżący nie złożyli kontroperatu na potwierdzenie swych twierdzeń w zakresie nieprawidłowości wyliczonej wartości nieruchomości. Podnieść również należy, że organ dokonuje oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tzn. bada czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane prawem elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek i braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione. Natomiast samo niezadowolenie z opinii biegłego z tego powodu, że ustalił niższą wartość nieruchomości od wartości ustalonej w nieaktualnym operacie, nie poparta żadnym dowodem świadczącym o wadliwości merytorycznej operatu szacunkowego, czy dowodem świadczącym o niewiarygodności wyceny sporządzonej na zlecenie organu (kontroperatu), jest niewystarczające do zanegowania wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę (por. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 18.08.2016r. II SA/Bk 272/16 CBOSA). W tej sytuacji niezasadne są zarzuty skargi wskazujące na wartość wynikającą z innego operatu. Wskazać należy, że operat ten nie był złożony w przedmiotowej sprawie, nie wiadomo kiedy został sporządzony, czy był uaktualniany. W ocenie Sądu operat spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu RM z dnia 21.09.2004r. oraz jest zgodny z regulacjami wynikającymi z ustawy o gospodarce nieruchomościami - art. 134. Sąd nie dopatrzył się braków formalnych, niespójności wyceny, które pozwoliłyby na zakwestionowanie operatu. Operat wskazuje i uzasadnia metodę zastosowaną do wyceny, przedstawia analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, analizę rynku lokalnego, przedstawia ceny transakcyjne nieruchomości, opisy nieruchomości, czynniki wpływające na kształtowanie się cen, charakterystykę nieruchomości wycenianej w aspekcie cech rynkowych z określeniem wag cech rynkowych i zakresów kwotowych.

Niezasadne są również zarzuty dotyczące opacia decyzji na przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami, a nie na przepisach ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji drogowych. Wskazać należy, że na podstawie w/wym. ustawy realizuje się inwestycje liniowe, a ustawa ta kompleksowo reguluje sferę udzielenia zezwolenia na prowadzenie prac oraz późniejsze kwestie podziału, wywłaszczenia i odszkodowania co do nieruchomości zajętych pod inwestycje. W przedmiotowej sprawie przedmiotem postępowania było tylko wywłaszczenie i ustalenie odszkodowania, a nie realizacja inwestycji liniowej.

Sąd działając z urzędu nie dostrzegł też w zaskarżonej decyzji, ani w decyzji organu I instancji, uchybień uzasadniających stwierdzenie nieważności bądź ich uchylenia.

Mając na względzie powyższe rozważania Wojewódzki Sąd Administracyjny w oparciu o treść art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.