Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 811/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2015-12-03 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Drzazga (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Elwira Brychcy Sędzia WSA Izabela Paluszyńska Protokolant ref. stażysta Edyta Rurarz - Kwietniewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 grudnia 2015 r. sprawy ze skargi K. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego [...] z dnia 19 czerwca 2015 r. Nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia 4 listopada 2014r. nr [...] znak [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego [...] na rzecz skarżącego kwotę 740 zł (siedemset czterdzieści złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 26 października 2010 r., Nr [...], Prezydent Miasta [...] odmówił K. G. ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie budynku gospodarczego, przewidzianej do realizacji na terenie działki nr [...], ark. [...], obręb G., położonej w P. przy ul. [...]. Uzasadniając powyższe rozstrzygnięcie organ stwierdził, że choć planowana inwestycja spełnia warunki, o jakich mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2 – 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 647 ze zm.), to jednakże nie spełnia warunku określonego w art. 61 ust. 1 powołanej powyżej ustawy, gdyż wskazany we wniosku procent zabudowy działki wynoszący 34% jest większy niż średni procent zabudowy występującej w obszarze analizowanym, który wynosi 24%. Ponadto zdaniem organu I instancji, ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji w sposób pozwalający na rozbudowę budynku do granicy z sąsiednią działką budowlaną, byłoby niezgodne z postanowieniami § 12 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietna 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r., Nr 75, poz. 690 ze zm.).

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 12 maja 2011 r. uchyliło w całości zaskarżoną przez inwestora decyzję Prezydenta Miasta [...] i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Kolegium stwierdziło, że decyzja organu I instancji została wydana z naruszeniem § 9 ust 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588 – dalej jako: "rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r." lub "rozporządzenie wykonawcze"), gdyż żaden z wymienionych dokumentów nie został dołączony do oryginału decyzji znajdującej się w aktach sprawy. Organ odwoławczy podzielił ponadto zarzut odwołania, że Prezydent Miasta [...] nie zbadał, czy istnieje przesłanka do ustalenie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy, odbiegającego od średniego wskaźnika zabudowy na obszarze analizowanym w sytuacji, gdy na tym obszarze istnieją trzy działki mające wskaźnik wielkości zabudowy większy niż działka, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy. Kolegium stwierdziło również, że na etapie ustalania warunków zabudowy organ nie powinien badać lokalizacji inwestycji w oparciu o rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowani, gdyż przepis ten znajduje zastosowanie dopiero na etapie projektowania, a później budowy obiektu budowlanego; rozporządzenie to nie znajduje zastosowania do decyzji o warunkach zabudowy, wydawanej na podstawie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu, wyrokiem z dnia 22 listopada 2011 r., sygn. akt II SA/Po [...], w wyniku rozpoznania skargi J. K. i W. K. na powołaną powyżej decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, uchylił zaskarżoną decyzję z dnia 12 maja 2011 r. i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji z dnia 26 października 2010 r. Sąd stwierdził, że w sposób oczywiście wadliwy wyznaczony został obszar analizowany na mapie, która nie zawiera zobrazowania całości wymaganego prawem obszaru i przy ustaleniu zbyt niskiego promienia obszaru analizowanego. Sąd podzielił pogląd Kolegium co do tego, że na etapie ustalania warunków zabudowy organ nie powinien badać lokalizacji inwestycji opierając się na rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, gdyż decyzja ustalająca warunki zabudowy nie musi co do zasady określać miejsca usytuowania obiektu na działce, lecz jedynie dopuszczalność jego wykonania na określonym terenie. Za trafny Sąd uznał również pogląd Kolegium, że w przypadku niemożności ustalenia parametrów wnioskowanej zabudowy na podstawie reguły wynikającej z § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., organ administracji winien wykazać z jakich przyczyn wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki nie może być w danej sprawie wyznaczony przy zastosowaniu metody określonej w § 5 ust. 2 tegoż rozporządzenia.

W wyniku ponownego przeprowadzenia postępowania Prezydent Miasta [...], decyzją z dnia 03 października 2012 r., Nr [...], odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie budynku gospodarczego jednokondygnacyjnego (legalizacja zabudowy), przewidzianej do realizacji na działce nr [...] w P. przy ul. [...].

Uzasadniając powyższe rozstrzygnięcie wskazano, że przedmiotowa działka, dla której miała zostać wydana decyzja o warunkach zabudowy ma powierzchnię 1039 m2 i jest zabudowana wolnostojącym budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym i budynkami gospodarczymi. Istniejące budynki gospodarcze zajmują około 170 m2. Dwa z budynków gospodarczych usytuowane są w granicy z działką sąsiednią przy ul. [...] nr [...]. Budynek gospodarczy, którego dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy (dla którego zaplanowano rozbudowę), zlokalizowany jest w tylnej części działki, ma formę wolnostojącą i dach płaski, dłuższą elewacją rozciąga się równolegle względem granicy frontowej z ulicą ("parametry ok. 11x6m"); planowana (zrealizowana) część została przewidziana od strony krótszej elewacji bocznej, stycznie do granicy z działką sąsiednią nr [...] i [...] ("posesja przy ul. [...]"). Rozbudowę zaplanowano w kształcie litery "L", dłuższą elewacją boczną – ok. 9 m usytuowano w granicy sąsiednich działek; krótsza elewacja od strony frontowej wynosi ok. 5,6 m; a na skutek rozbudowy nastąpi wzrost szerokości elewacji frontowej budynku gospodarczego z ok. 11 m do ok. 15,6 m. Legalnie wykonana cześć przedmiotowego budynku gospodarczego oddalona jest o 5,58 m od granicy z działką nr [...], ma powierzchnię ok. 50 m2 i wymiary w rzucie ok. 5 m x 10 m; jest to budynek w większej części przekryty dachem skośnym dwuspadowym, w pozostałej części dachem płaskim. Natomiast nielegalnie wykonana rozbudowa przylega do części budynku z dachem płaskim. Ma jedną kondygnację nadziemną i dach płaski, wysokość ok. 3,25 m od poziomu terenu, powierzchnię zabudowy ok. 40 m2. Na działce sąsiedniej, w miejscu przylegania budynku gospodarczego do granicy działki nie ma zabudowy.

Podczas trwania wizji terenowej w dniu 27 marca 2012 r. ustalono, że na terenie objętym wnioskiem istnieją dwa dodatkowe budynki gospodarcze, które nie są naniesione na mapie zasadniczej dostarczonej przez inwestora w dniu 05 lipca 2011 r., stąd też nie można w sposób prawidłowy ustalić wskaźnika zabudowy działki. Po przedstawieniu przez inwestora w dniu 26 czerwca 2012 r. kolejnej mapy zasadniczej sporządzonej przez uprawnionego geodetę, organ – opierając się na zgromadzonych w toku postępowania informacjach, w tym stanowiska organu prowadzącego ewidencję gruntów i budynków – stwierdził, że przedmiotowa mapa nadal nie przedstawia rzeczywistego zagospodarowania nieruchomości, której dotyczy wniosek, a także działek sąsiednich konkretnie wskazanych w analizie, jednak mimo to organ przystąpił do wykonania analizy w przedmiotowej sprawie.

W dalszej części uzasadnienia organ I instancji wyjaśnił, że z uwagi na wyznaczenie obszaru analizowanego na nieaktualnej mapie, w analizie i jej wynikach wskazano te nieruchomości, dla których przyjęte wskaźniki mogą być obarczone błędem, w związku z tym szacunkowy średni wskaźnik powierzchni zabudowy działek wynosi ok. 26%, zaś wskazany we wniosku dla działki objętej wnioskiem wynosi ok. 35%, a po wykazaniu, że na tej działce znajdują się jeszcze inne obiekty wartość wskaźnika faktycznie jest znacznie większa. Podkreślając, że wiarygodne dane przedstawiane na mapie zasadniczej są kluczowe dla rozstrzygnięcia sprawy, organ zwrócił uwagę na to, że inwestor wezwany do uzupełnienia braków wniosku nie przedłożył mapy z naniesionym aktualnym zagospodarowaniem terenu, a o ile faktycznie ma on ograniczone możliwości, co do zaktualizowania danych mapy zasadniczej dla działek sąsiednich, to działanie takie w odniesieniu do jego posesji nie jest w żaden sposób ograniczone.

Bazując na dodatkowych danych uzyskanych m.in. w wyniku wizji terenowej w dniu 27 marca 2012 r., organ scharakteryzował pozostałą nieujawnioną na mapie zabudowę gospodarczą znajdującą się na działce nr [...]. W odniesieniu do obiektu objętego wnioskiem o wydanie warunków zabudowy organ stwierdził, że wykonana bez wymaganego pozwolenia rozbudowa, której dotyczy wniosek, stanowi część o powierzchni 39,78 m2 z budynku gospodarczego o powierzchni ok. 100 m2, którego pozostała część została bliżej opisana w uzasadnieniu decyzji. Podobnie, odwołując się m.in. do danych archiwalnych i wizji terenowej, scharakteryzował zabudowę istniejącą na działkach nr [...], [...] i [...] wyjaśniając, że średni wskaźnik powierzchni zabudowy wynoszący 26% prawdopodobnie obarczony jest niewielkim błędem, natomiast w odniesieniu do działki objętej wnioskiem stwierdził, że nie zostały potwierdzone jednoznacznie informacje o stanie faktycznym zagospodarowania tego terenu, jednak żądanie inwestora znacznie przekracza wartości średnie ustalone dla obszaru analizowanego. Ze względu na brak przedstawienia przez inwestora mapy zasadniczej z aktualnym zagospodarowaniem działki objętej wnioskiem wraz z obszarem niezbędnym dla przeprowadzenia analizy, przeprowadzona analiza obarczona była błędem obliczeniowym dotyczącym obiektów, które nie zostały ujawnione na mapie zasadniczej. Stąd niemożliwe było przeprowadzenie prawidłowej analizy stanu faktycznego działki objętej wnioskiem.

Decyzją z dnia 12 sierpnia 2013 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia 03 października 2012 r. podtrzymując w całości stanowisko organu I instancji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu, po rozpoznaniu skargi inwestora, wyrokiem z dnia 12 lutego 2014 r., sygn. akt II SA/Po [...], uchylił zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 12 sierpnia 2013 r. oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia 03 października 2012 r.

Uzasadniając powyższe rozstrzygnięcie Sąd wyjaśnił w pierwszej kolejności, że w sprawie konieczne było ustalenie, czy organy zrealizowały wskazania zawarte w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 22 listopada 2011 r., sygn. akt II SA/Po [...]. Podkreślono, że wniosek skarżącego, jakkolwiek dotyczy już zrealizowanej zabudowy (rozbudowy budynku gospodarczego), to jednak odnosi się do zabudowy, która powstała w warunkach samowoli budowlanej, co powoduje, że należy uznać ją za "nową" zabudowę względem zabudowy istniejącej legalnie na działce nr [...] położonej w P. przy ul. [...]. Zabudowa, której dotyczy wniosek, niewątpliwie nie stanowi zastanego stanu rzeczy (status quo) w zakresie zabudowy przedmiotowej działki, bowiem w wyniku jej wykonania zmianie uległ stan zagospodarowania działki, w tym jej wskaźnik powierzchni zabudowy. Dlatego też uzasadnione jest badanie zgodności tej inwestycji z tzw. zasadą dobrego sąsiedztwa wyrażoną w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy zakresie planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennego w zakresie dotyczącym ustalenia kontynuacji funkcji istniejącej zabudowy w okolicy objętej analizą oraz cech i parametrów nowej zabudowy (innych niż linia zabudowy).

Odwołując się do stanowiska sądów administracyjnych, Sąd wyjaśnił, że fakt ewentualnego braku ujawnienia niektórych obiektów budowlanych na kopii mapy zasadniczej przedłożonej przez inwestora na potrzeby postępowania nie mógł stanowić rzeczywistej przeszkody do przeprowadzenia analizy urbanistycznej w niniejszej sprawie. Tym bardziej, że skarżący podniósł, iż mapa zasadnicza, której kopię przedłożył organowi, została zaktualizowana na trzy miesiące przed wydaniem decyzji przez organ I instancji i ma charakter dokumentu urzędowego (art. 7 ust. 1 pkt 7 Prawa geodezyjnego i kartograficznego), a organ II instancji poprzestał na kategorycznym i szerzej nieuzasadnionym stwierdzeniu, że "ustalenia faktyczne organu muszą być zgodne z przedłożona przez inwestora kopia mapy zasadniczej" i organ, gromadząc materiał dowodowy, "musi opierać się na mapach zawierających wszystkie budynki obiekty znajdujące się na analizowanych nieruchomościach". Tymczasem ustalenia faktyczne organów muszą być przede wszystkim zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy i uwzględniać "legalną" zabudowę występującą na obszarze analizowanym. Wobec tego organy orzekające w niniejszej sprawie nie powinny podejmować rozważań, czy przedłożona przez inwestora kopia mapy zasadniczej obejmuje całą zabudowę, która aktualnie istnieje na działce objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Tym bardziej, że skarżący, wykonując zgodnie ze zobowiązaniem organu nadzoru budowlanego, wystąpił o ustalenie warunków zabudowy właśnie w celu zalegalizowania części tej zabudowy (kwestia zasadności żądania od skarżącego tego rodzaju dokumentu nie stanowi, z powodów już wcześniej omówionych, okoliczności, która podlega rozstrzygnięciu w niniejszej sprawie). Stąd, przykładowo, ustalenie dopuszczalnego wskaźnika powierzchni zabudowy dla przedmiotowej działki w istocie powinno abstrahować od tego, jaki procent tej powierzchni został już zabudowany w warunkach samowoli budowlanej. Celem decyzji o warunkach zabudowy nie jest bowiem dostosowanie tych warunków do zamierzenia inwestora, lecz stwierdzenie zgodności planowanej zabudowy z przepisami obowiązującego prawa z dziedziny planowania i zagospodarowania przestrzennego. Zgodność planowanej lub wykonanej już (bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia) zabudowy z wymaganiami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy stanowić może bowiem przedmiot badania przez organy o innych kompetencjach: organy administracji architektoniczno-budowlanej lub nadzór budowlany.

W ocenie Sądu, skoro wnioskodawca, na żądanie organu, dołączył do wniosku kopię zaktualizowanej geodezyjnie mapy zasadniczej, to niezależnie od ustalenia zgodności tej mapy z rzeczywistym stanem zabudowy na obszarze odwzorowanym na tej mapie, organ nie miał podstaw do uchylenia się od przeprowadzenia należytej, pełnej analizy urbanistycznej w niniejszej sprawie. Mieć bowiem należało na względzie, że skarżący nie ma możliwości prawnych doprowadzić do skutecznego zaktualizowania przez właściwego starostę mapy zasadniczej w zakresie nieruchomości, których nie jest właścicielem (innym podmiotem władającym nieruchomością – vide: art. 22 ust. 2 z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne; Dz. U. z 2010 r. nr 193, poz. 1287, ze. zm.).

Sąd zakwestionował również prawidłowość ustalenia średniego wskaźnika zabudowy występującego na obszarze analizowanym. Zdaniem Sądu, organ I instancji nie mógł prawidłowo ustalić tego wskaźnika, skoro sam zwrócił uwagę na możliwy błąd z uwagi na nieujawnione obiekty na mapie, w szczególności chodzi tu o budynki gospodarcze znajdujące się na działkach wskazanych w decyzji – nr [...] przy ul. [...] i nr [...] przy ul. [...]. Trudno przy tym ocenić, czy i jaki faktycznie wpływ mogłoby mieć uwzględnienie pominiętej zabudowy dla ustalenia średniego wskaźnika zabudowy i jego odniesienia do wskaźnika zabudowy wynikającego z wniosku inwestora. Skarżący w swoim wniosku o ustalenie warunków zabudowy wyraźnie określił jego przedmiot i zakres: rozbudowa budynku gospodarczego o powierzchnię 39,78 m˛. Wobec tego organy powinny ustalić wskaźnik powierzchni zabudowy dla działki objętej wnioskiem (nr [...]) jedynie przy uwzględnieniu zabudowy legalnie istniejącej na tej nieruchomości oraz "nowej" zabudowy (rozbudowy) wskazanej we wniosku i tak ustalony wskaźnik odnieść do średniego ustalonego dla całego obszaru analizowanego, a gdyby wskaźnik powierzchni zabudowy dla działki objętej wnioskiem był wyższy od średniego cechującego zabudowę w analizowanej okolicy, organ mógłby rozważyć dopuszczalność jego ustalenia w innej wysokości, co musiałoby znajdować swoje uzasadnienie w wynikach analizy urbanistycznej, stosownie do wymogów § 5 ust. 2 rozporządzenia wykonawczego. Na omawianą kwestię zwrócił już wcześniej uwagę tutejszy Sąd w wyżej przywołanym wyroku o sygn. akt II SA/Po [...].

Sąd podkreślił wreszcie, że przy ponownym rozpatrywaniu sprawy organy administracji są zobowiązane do uzyskania – kompletnej i odnoszącej się do całości obszaru analizowanego oraz znajdującej się na nim zabudowy – analizy funkcji cech zabudowy i zagospodarowania terenu znajdującego się w granicach obszaru analizowanego.

Prezydent Miasta [...], po ponownym rozpoznaniu sprawy, decyzją z dnia 04 listopada 2014 r., nr [...], odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie budynku gospodarczego, przewidzianej do realizacji na terenie działki nr [...], ark. [...], obręb G., położonej w P. przy ul. [...].

Uzasadniając powyższe rozstrzygnięcie przytoczono dotychczasowy przebieg postępowania, a następnie wskazano, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu wyznaczono wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany i przeprowadzono na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Obszar analizowany wyznaczono w promieniu 73,5 m od granic terenu objętego wnioskiem zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Organ podkreślił, że teren objęty analizą to osiedle mieszkaniowe jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej i (w mniejszej ilości) wolno stojącej. Uzupełnieniem funkcji są budynki gospodarczo – garażowe. Linia zabudowy budynków mieszkalnych jest bardzo jednolita – w odległości 5 m od frontowych granic działek. Budynki gospodarcze w głębi działek nie wykazują żadnej reguły w sposobie sytuowania, Budynki gospodarczo – garażowe posiadają od ok. 10 m2 do maksymalnie ok. 122 m2 (ul. [...]). Średnia wielkość metryczna budynków gospodarczych wynosi ok. 54 m2. Budynki te mają do 2 kondygnacji nadziemnych i dachy płaskie, szerokość elewacji frontowej od 3,5 m do 12,5 m (ul. [...]) - średnio 7 m. Wielkość działki pod budynki wolno stojące wynosi ok. 900 - 1000 m2, a pod budynki w zabudowie bliźniaczej ok. 400 - 600 m2. W obrębie jednej działki zlokalizowany jest jeden budynek mieszkalny (w jednej linii zabudowy z sąsiednimi) i przeważnie jeden obiekt pomocniczy w ogrodowej części działek. Niektóre budynki gospodarcze zblokowane są w granicy z sąsiednimi nieruchomościami (np. ul. [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]).

W wyniku przeprowadzonej analizy ustalono, że planowana inwestycja kontynuuje funkcję, wysokość i geometrię dachu sąsiedniej zabudowy gospodarczej występującej w obszarze analizowanym. Nie nawiązuje natomiast do wielkości powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej i co za tym idzie do sposobu zagospodarowania terenu. Organ podkreślił, że odstąpiono od szukania wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu ponieważ działki, jak i budynki mieszkalne posiadają zbliżoną do siebie powierzchnie (w zależności czy jest to zabudowa wolnostojąca czy bliźniacza). Ponieważ wnioskowany budynek, łącznie z pozostałą zabudową pomocniczą na działce (wg danych przedstawionych przez inwestora) zajmie ok. 180 m2, przewyższy znacznie średnią wielkość metryczną sąsiedniej zabudowy gospodarczo-garażowej jak również najwyższą wielkość metryczną budynków pomocniczych występujących na działce przy ul. [...].

Następnie organ wskazał, że inwestycja odbiega od szerokości elewacji sąsiednich budynków gospodarskich. Wnioskowany budynek ostatecznie osiągnie ok. 15,6 m. Przekroczy najszerszy występujący w terenie budynek gospodarczy na działce ul. [...] (12,5 m). Ponadto inwestycja po rozbudowie dojdzie do granicy działek nr [...] i [...] nie zachowując normatywnej odległości od granicy z działką sąsiednią. Nie zachodzi zatem wyraźna podstawa do zastosowania przepisu (który dotyczy uzasadnionych sytuacji) § 6 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Inwestycja nie kontynuuje również cech zagospodarowania terenu. W badanym terenie w obrębie jednej działki zlokalizowany jest jeden wolnostojący obiekt pomocniczy (ewentualnie dwa zblokowane) w ogrodowej części działek. Powierzchnia zabudowy pomocniczej nie przekracza powierzchni domów mieszkalnych. Przedmiotowa nieruchomość, na której zabudowa pomocnicza występuje liczniej i zajmuje niemalże tyle samo miejsca co zabudowa mieszkaniowa, odbiega od charakteru sąsiednich działek jednorodnego osiedla mieszkalnego. Zdaniem organu, na jednolitym osiedlu mieszkalnym, którym niewątpliwie jest badany teren, nieruchomość zabudowana obiektami gospodarczymi o powierzchni ok. 180 m2 zaburza proporcje zabudowy standardowej działki budowlanej, gdzie budynek mieszkalny jest jedynie uzupełniony zabudową pomocniczą. W badanym przypadku zabudowa pomocnicza powierzchnią zabudowy dominuje nad zabudową mieszkalną.

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł K. G., zarzucając jej naruszenie art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym polegającym na nieuprawnionym ograniczeniu analizy wyłącznie do obiektów gospodarczych i pomocniczych oraz naruszenie art. 53 ust. 3 pkt 2 powołanej powyżej ustawy poprzez zaniechanie dokonania analizy uwarunkowań prawnych terenu planowanej inwestycji i bezpodstawne przyjęcie, że całość zamierzenia budowlanego stanowi samowolę budowlaną, w sytuacji, gdy nie zostały ujawnione żadne okoliczności, z których wynikałaby samowolność w realizacji przedmiotowej inwestycji.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 19 czerwca 2015 r., Nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm., dalej jako "K.p.a."), utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia 04 listopada 2014 r.

W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia przytoczono dotychczasowy przebieg postępowania oraz treść przepisów regulujących problematykę ustalania warunków zabudowy. Następnie Kolegium wskazało, że w przedmiotowej sprawie inwestor zwrócił się o ustalenie warunków zabudowy dla rozbudowy wybudowanego bez pozwolenia na budowę budynku gospodarczego jednokondygnacyjnego. Sporządzona na potrzeby prowadzonego postępowania analiza wykazała jednakże, iż inwestycja objęta wnioskiem kontynuuje funkcję, wysokość i geometrię dachu sąsiedniej zabudowy gospodarczej, nie nawiązuje natomiast do wielkości powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej i w związku z tym do sposobu zagospodarowania terenu.

Zdaniem Kolegium organ I instancji słusznie uznał, że dla badanej inwestycji konieczne było odstąpienie od szukania wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do wielkości działki bowiem działki oraz posadowione na nich budynki mieszkalne posiadają zbliżoną do siebie powierzchnię (w zależności od tego, czy dot. zabudowy wolnostojącej czy też bliźniaczej). Dla rozstrzygnięcia wniosku inwestora znaczenie miała wielkość powierzchni zabudowy gospodarczo-garażowej, przy czym istniejąca wielkość zabudowy przewyższa znacznie średnią wartość metryczną sąsiedniej zabudowy gospodarczo-garażowej, a także najwyższą wartość zabudowy występującej na działce położonej przy ulicy [...]. Inwestycja w znaczny sposób odbiega także od szerokości elewacji frontowych zabudowy gospodarczej, budynek objęty wnioskiem osiągnie 15,6 m., przekracza szerokością budynek położony przy ulicy [...] - 12,5 m. Inwestycja nie kontynuuje cech i sposobu zagospodarowania działek sąsiednich, działki zagospodarowane są jednym budynkiem mieszkalnym oraz jednym budynkiem gospodarczym w części ogrodowej działek, powierzchnia budynków gospodarczych w żadnym razie nie przekracza powierzchni budynków mieszkalnych. W omawianym przypadku działka objęta wnioskiem zagospodarowana jest w sposób odbiegający od pozostałych nieruchomości, zabudowa pomocnicza jest tu liczna i zajmuje niemalże tyle miejsca, co zabudowa mieszkaniowa, co zaburza proporcje standardowej zabudowy działki budowlanej w badanym obszarze. W ocenie Kolegium na osiedlu mieszkaniowym zabudowa gospodarcza nie może dominować nad zabudową mieszkaniową.

Następnie organ odwoławczy wskazał, że w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy istotne było wykazanie, czy dopuszczalne jest dalsze intensyfikowanie już zrealizowanej zabudowy na działce objętej wnioskiem. Organ doszedł także do wniosku, iż o tej kwestii może przesądzić ustalenie, czy zrealizowana zabudowa mieści się w średnich wartościach występujących w zabudowie w obszarze analizowanym. Jeśli tak, to czy możliwe jest zastosowanie w tej sprawie odstępstw od określenia średnich wielkości parametrów i wskazanie ich wyższych wartości. Organ pierwszej instancji ustalił zatem, iż średnia wartość wskaźnika zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 26%. Ponadto ustalił, iż wnioskowany wskaźnik zabudowy kształtuje się na poziomie 35% wielkości zabudowy, co już przekracza w sposób zasadniczy średni wskaźnik zabudowy. Wskaźnik ten ulegnie zwiększeniu po wykazaniu przez inwestora wielkości zabudowy zrealizowanej, a nie ujawnionej na mapie zasadniczej. W sytuacji braku wiarygodnych danych trudno jest przesądzić, czy możliwe jest w niniejszej sprawie określenie wskaźnika zabudowy na poziomie odbiegającym od wskaźnika średniego występującego w badanym obszarze.

Odnosząc się do zarzutu, iż organ pierwszej instancji ograniczył analizę urbanistyczną do obiektów pomocniczych i gospodarczych wskazać należy, iż zarzut jest całkowicie chybiony. Prezydent przeanalizował bowiem sposób zagospodarowania nieruchomości objętych analizą, po czym dokonując ustaleń szczegółowych i porównań musiał odnieść inwestycję objętą wnioskiem do zabudowy pomocniczej i gospodarczej, której dotyczył wniosek. Kolegium zwróciło również uwagę na postanowienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 21 stycznia 2010r. nr [...], z którego wynika zakres inwestycji objętej postępowaniem legalizacyjnym.

Skargę na powyższe rozstrzygnięcie wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu K. G., reprezentowany przez radcę prawnego M. R., wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie: art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym polegające na nieuprawnionym ograniczeniu analizy urbanistycznej wyłącznie do obiektów gospodarczych i pomocniczych; art. 61 ust. 7 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, polegającym na ustaleniu wielkości metrycznych zabudowy w obszarze analizowanym – w miejsce stosunku powierzchni zabudowy do powierzchni działek, na których została posadowiona; naruszenie art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a. poprzez ograniczenie się do wniosku, że działki i posadowiona na nich budynki mieszkalne położone w analizowanym obszarze mają zbliżoną do siebie powierzchnię, podczas gdy działki sąsiadujące z nieruchomością skarżącego są od niej o ok. o połowę mniejsze; naruszenie art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi polegające na pominięciu wskazań zawartych w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 12 lutego 2014 r., sygn. akt II SA/Po [...], polegających na konieczności uwzględnienia całej "legalnej" zabudowy i ograniczeniu analizy jedynie do budynków gospodarczych oraz ustalenia wskaźnika zabudowy na działce skarżącego wyłącznie w odniesieniu do zabudowy istniejącej legalnie oraz rozbudowy, której dotyczył wniosek, tj. 39,78 m2.

W uzasadnieniu skargi opisano poszczególne zarzuty, w tym w szczególności zarzut wadliwego posłużenia się przez organy administracji publicznej wielkościami metrycznymi zabudowy w obszarze analizowanym – w miejsce stosunku powierzchni zabudowy do powierzchni działek. Następnie, w sposób obszerny wyjaśniono, że z uwagi na fakt, że roboty budowlane na przedmiotowej działce miały miejsce przed 1995 r. przyjąć należało, że prowadzone postępowanie w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy powinno być prowadzone jedynie w zakresie rozbudowy (nadbudowy) istniejącego obiektu, a co za tym idzie powinno obejmować jedynie kwestię wysokości budynku, nie zaś innych parametrów zabudowy. Stąd, zdaniem skarżącego, choć domagał się on we wniosku o wydanie decyzji ustalenia warunków zabudowy w odniesieniu do rozbudowy budynku o powierzchnię 39.78 m2, to jednak bezsprzecznie w sprawie chodziło wyłącznie o część budynku powstała w warunkach samowoli budowlanej.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało swoje stanowisko i wniosło o jej oddalenie.

Podczas trwania rozprawy sądowoadministracyjnej w dniu 03 grudnia 2015 r., pełnomocnik skarżącego podtrzymał zarzuty zawarte w skardze, natomiast uczestnik postępowania – W. K., wniósł o jej oddalenie wskazując, że nielegalne rozbudowa budynku miała miejsce około 2007 r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga okazała się zasadna.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 §1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze.

Przedmiotem niniejszego postępowania jest kwestia prawidłowości rozstrzygnięć organów administracji publicznej, które odmówiły ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie budynku gospodarczego jednokondygnacyjnego (legalizacja zabudowy), przewidzianej do realizacji na działce nr [...] w P. przy ul. [...].

Rozpoznając przedmiotową sprawę należy zauważyć, że wydane uprzednio, w ramach prowadzonego postępowania administracyjnego, decyzję organów administracji, były uchylane przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyrokami z dnia 22 listopada 2011 r., sygn. akt II SA/Po [...] oraz z dnia 12 lutego 2014 r., sygn. akt II SA/Po [...]. Okoliczność powyższa ma istotny wpływ na prowadzone obecnie postępowanie, gdyż stosownie do treści art. 153 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania mają moc wiążącą względem sądu i organu orzekającego w sprawie. Oznacza to, że zarówno organy, jak i Sąd rozpoznający wniesioną skargę był zobowiązany do uwzględnienia oceny prawnej oraz wytycznych zawartych w zapadłych uprzednio wyrokach.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że przedmiotem prowadzonego przed organami administracji publicznej postępowania była odpowiedź na pytanie, czy możliwe jest ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie budynku gospodarczego o powierzchnię 39.78 m2. Taki też przedmiot postępowania określił skarżący we wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy z dnia 19 lutego 2010 r., jak i w piśmie pełnomocnika z dnia 19 lutego 2010 r. Podkreślenie jednak wymaga, że złożony wniosek był bezpośrednio związany z prowadzonym przed organami nadzoru budowlanego postępowaniem w przedmiocie legalizacji robót budowlanych polegających na rozbudowie budynku gospodarczego, która to rozbudowa obejmowała również roboty zmieniające powierzchnię zabudowy przedmiotowego budynku (por. postanowienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta P. z dnia 27 stycznia 2010 r., nr [...] o zawieszeniu postępowania w sprawie legalności budowy budynku gospodarczego znajdującego się na posesji przy ul. [...] w P.). Tym samym obowiązkiem organów administracji publicznej było ustalenie, czy budynek gospodarczy – w kształcie istniejącym już obecnie – spełnia warunki określone ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w zakresie wydania decyzji o warunkach zabudowy. Na okoliczność powyższą zwrócono już uwagę we wcześniejszym wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 12 lutego 2014 r., sygn. akt II SA/Po [...], gdzie wskazano, że organy administracji publicznej, przesądzając o możliwości wydania decyzji o warunkach zabudowy winny m.in. ustalić wskaźnik powierzchni zabudowy dla działki objętej wnioskiem (nr [...]), przy uwzględnieniu zabudowy legalnie istniejącej na tej nieruchomości oraz "nowej" zabudowy (rozbudowy) wskazanej we wniosku i tak ustalony wskaźnik odnieść do średniego ustalonego dla całego obszaru analizowanego. Nie można więc przyjąć, jak chce tego skarżący, że prowadzone obecnie postępowanie powinno być ograniczone jedynie do jednego parametru zabudowy, jaką jest wysokość budynku gospodarczego. Wręcz przeciwnie, prowadzone postępowanie musi obejmować swoim zakresem cały budynek gospodarczy, co powoduje, że Prezydent, a wraz za nim Samorządowe Kolegium Odwoławcze, prawidłowo zakreślili przedmiot prowadzonego postępowania. Co więcej, bez znaczenia dla prowadzonego obecnie postępowania pozostaje moment, w którym roboty budowlane na przedmiotowej nieruchomości zostały wykonane.

Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Równocześnie, stosownie do treści art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy uzależnione jest od istnienia, co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej oraz zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Przepis ten wprowadza do polskiego systemu prawnego zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania przestrzennego (Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne, Komentarz pod red. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2006, str. 491). Dodatkowo, stosownie, do treści art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym planowane przedsięwzięcie musi być zgodne z przepisami odrębnymi.

Stwierdzenie, czy planowana inwestycja spełnia wymogi "ładu przestrzennego", musi zostać poprzedzone sporządzeniem analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, na którym inwestycja jest planowana. Szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w powiązaniu z analizą stanu istniejącego, na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z § 3 ust. 1 powyższego aktu, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 – 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jednocześnie, zgodnie z § 3 ust. 2 powyższego przepisu, granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m. W ugruntowanym orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego, przyjmuje się, że prawidłowe zastosowanie normy wynikającej § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. nakazuje wyznaczenie obszaru analizowanego ze wszystkich stron działki budowlanej objętej wnioskiem (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 sierpnia 2008 r., sygn. akt II OSK 1533/07, Baza NSA), przy czym granica wyznaczonego terenu z każdej strony działki nie może być mniejsza niż 50 metrów.

Sporządzona na potrzeby prowadzonego postępowania administracyjnego analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu spełniała warunki, o jakich mowa w § 3 ust. 2 powołanego powyżej rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Granice obszaru analizowanego, wyznaczone na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, obejmowały obszar trzykrotnej szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, obejmując obszar o promieniu 73,5 m, a więc obszar zgodny z powołanym powyżej przepisem rozporządzenia.

Na podstawie powyższej analizy, organy administracji publicznej uznały, że choć planowana inwestycja kontynuuje funkcję, wysokość i geometrię dachu sąsiedniej zabudowy gospodarczej występującej w obszarze analizowanym, to jednak z uwagi na fakt, że nie nawiązuje ona do wielkości powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej oraz sposobu zagospodarowania terenu, niemożliwym stało się wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Stanowisko powyższe uznać należało za przedwczesne.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do wielkości powierzchni zabudowy, zauważyć należy, że stosownie do treści § 5 ust. 1 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, przy czym dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 5 ust. 2 rozporządzenia). Nie ulega przy tym wątpliwości, że z uwagi na redakcję omawianego artykułu przyjąć należy, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu przyjmuje formę średniego, procentowego wskaźnika, pozwalającego określić, jaka część powierzchni działek objętych analizą jest zabudowana. Tymczasem Prezydent, odwołując się wadliwie do treści § 5 ust. 2 powołanego powyżej rozporządzenia, odstąpił od szukania wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu wskazując, że działki, jak i budynki mieszkalne posiadają zbliżoną do siebie powierzchnie (w zależności czy jest to zabudowa wolnostojąca czy bliźniacza), i odwołał się do wielkości metrycznych. Tego typu działanie, nie znajdujące oparcia w przepisach rozporządzenia wykonawczego, uznać należało za działanie wadliwe, które przesądzało o wadliwości wydanych w sprawie decyzji. Odniesienie się do wartości metrycznych uniemożliwia bowiem ustalenie, czy inwestycja dla której skarżący wystąpił z wnioskiem o warunki zabudowy, faktycznie spełnia warunki, o jakich mowa w powołanym powyżej przepisie rozporządzenia wykonawczego.

Odnosząc się kwestii odbiegania przez inwestycję od szerokości elewacji sąsiednich budynków gospodarskich, zauważyć należy, że stosownie do treści § 6 ust. 1 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Przepis powyższy wprost wskazuje, że w postępowaniu w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy parametr zabudowy, jaką jest szerokość elewacji frontowej, odnosi się tylko do elewacji znajdującej się od strony frontu działki, gdy tymczasem przedmiotowy budynek gospodarczy ma zostać zlokalizowany w jej głębi i nie jest posadowiony w sąsiedztwie drogi publicznej. Tym samym omawiany przepis rozporządzenia nie mógł znaleźć zastosowania w przedmiotowej sprawie.

Również fakt, że inwestycja po rozbudowie dojdzie do granicy działek nr [...] i [...] nie może stanowić podstawy do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Zważyć należy, że stosownie do treści § 12 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, możliwe jest sytuowanie budynku w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Innymi słowy, prowadząc postępowanie w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy konieczne jest ustalenie, czy na obszarze analizowanym dochodzi do lokalizacji obiektów budowlanych w granicach nieruchomości. Już pobieżna analiza zgromadzonych w sprawie materiałów dowodowych, w tym map ewidencyjnych oraz dokumentacji fotograficznej, wskazuje, że na terenie objętym analizą występuje zabudowa w granicy, co oznacza, że przedmiotowy budynek gospodarczy również może być w taki sposób posadowiony.

W ocenie Sądu, okoliczność, że w badanym terenie, w obrębie jednej działki, zlokalizowany jest jeden wolnostojący obiekt pomocniczy (ewentualnie dwa zblokowane) w ogrodowej części działek, przy czym powierzchnia zabudowy pomocniczej nie przekracza powierzchni domów mieszkalnych nie może stanowić argumentu przesądzającego o niemożność wydania decyzji o warunkach zabudowy. Zarówno przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak i przepisy rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie wiążą bowiem możliwości ustalenia warunków zabudowy z koniecznością ustalenia ilości budynków występujących na terenie analizowanym, czy też powierzchnią budynków o określonym przeznaczeniu. Stąd sam fakt wystąpienia na terenie analizowanym zabudowy gospodarczej przesądza o możliwości zlokalizowania inwestycji, której poszczególne wymogi muszą spełniać warunki, o jakich mowa w powołanym powyżej rozporządzeniu.

Podsumowując dotychczasowe rozważania wskazać należy, że odmowa wydania decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji była przedwczesna. Mając powyższe na względzie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu, działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji,

Ponownie rozpoznając sprawę organy zobowiązane są do uwzględnienia wytycznych zawartych w uzasadnieniu niniejszego wyroku, a w szczególności prawidłowego zastosowania przepisów rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.