Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 1611/19
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2022-01-27 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 141 § 4, art. 184
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: § 4 ust. 1, § 6, § 7
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Andrzej Jurkiewicz Sędziowie: Sędzia NSA Marzenna Linska - Wawrzon Sędzia del. NSA Jerzy Stankowski (spr.) po rozpoznaniu w dniu 27 stycznia 2022 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej [...]S.A. z siedzibą w [...] od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 17 stycznia 2019 r. sygn. akt IV SA/Wa 2772/18 w sprawie ze skargi [...]S.A. z siedzibą w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lipca 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 17 stycznia 2019 r. sygn. akt IV SA/Wa 2772/18 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę [...] S.A. z siedzibą w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lipca 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy.

Zaskarżony wyrok zapadł w następującym stanie faktycznym.

Decyzją nr [...] z dnia [...] kwietnia 2018 r. (znak: [...]) Zarząd Dzielnicy [...] m. st. [...] na wniosek [...] sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w [...], ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalem usługowym na parterze i garażem podziemnym, projektowanego przy ul. [...] w [...] na działkach ew. nr [...] i [...] z obrębu 2-02-06, z wjazdem z ulicy [...] i niezbędną infrastrukturą techniczną na działkach ew. nr [...]-cz, [...]-cz, [...]-cz z obrębu 2-02-06 oraz [...]-cz z obrębu 2-02-04.

Po rozpatrzeniu odwołania [...] S.A. z siedzibą w [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] lipca 2018 r znak [...] utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Skargę na powyższą decyzję Kolegium wniosła [...] S.A. z siedzibą w [...].

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie.

Wyrokiem z dnia 17 stycznia 2019 r. sygn. akt IV SA/Wa 2772/18 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę na ww. decyzję Kolegium.

W uzasadnieniu wyroku Sąd I instancji wskazał, że organ I instancji, stosownie do § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588; zwanego dalej: rozporządzeniem z dnia 26 sierpnia 2003 r.) przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 647, ze zm.; zwanej dalej: u.p.z.p.). Granice obszaru analizowanego oddalone są albo dokładnie o trzykrotną szerokość frontu terenu inwestycji od granic tego terenu (na wschód i zachód), albo ową trzykrotną szerokość frontu terenu inwestycji niewiele przewyższają (na północ, gdzie "dodatkowy" teren zajmuje pas drogowy ul. [...] oraz na południe, gdzie granica obszaru została przesunięta po to tylko, by objąć większą część działek usytuowanych na południe od ul. [...] niż gdyby miało to miejsce w przypadku zachowania minimalnej wymaganej rozporządzeniem odległości). Pod uwagę zostały również wzięte części nieruchomości położonych przy ul. [...] oraz nieruchomości położone przy ul. [...].

Organy dopełniły spoczywającego na nich obowiązku dotyczącego określenia cech, do których trzeba dostosować przedmiotową inwestycję (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Planowana inwestycja, powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek, odpowiada bowiem charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej zabudowy już istniejącej. Przeprowadzona analiza wykazała, że w ramach badanego obszaru występuje wiele funkcji, w mieszkalnictwa zbiorowego, zatem planowana inwestycja stanowi kontynuację tej funkcji.

Po południowej stronie pasa drogowego ul. [...], na zachód od terenu planowanej inwestycji wytworzyła się zabudowa mieszkaniowa o charakterze pierzejowym. Z kolei znajdujący się na wschód badanego terenu budynek [...] jest odsunięty od ulicy [...]. Pozwoliło to organowi na wyznaczenie dla terenu planowanej inwestycji dwóch linii zabudowy: jako kontynuacja pierzei ul. [...] od zachodu oraz kontynuacja odsuniętego od tej ulicy budynku o przeznaczeniu handlowo-usługowym.

Sąd podzielił stanowisko Kolegium, że skoro planowana zabudowa ma odpowiadać charakterem istniejącej zabudowie mieszkaniowej, to linia zabudowy wyznaczona przez ową zabudowę powinna stanowić podstawę do wyznaczenia linii zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Ustalenie takie znajduje oparcie w przepisie § 4 ust. 4 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r.

Średni wskaźnik zabudowy dla terenów na obszarze analizowanym wynosi około 38%, a średni wskaźnik zabudowy dla terenów pod zabudową mieszkaniową - około 39%, zasadne było w ocenie Sądu I instancji przyjęcie dla przedmiotowej inwestycji drugiego z wymienionych parametrów.

W ocenie Sądu, ustalenie szerokości elewacji frontowej planowanej zabudowy na 18 m do 24 m, uzasadnione jest zarówno wynikami analizy, jak i szerokością terenu, na której zrealizowana ma być owa zabudowa i dopuszczalne w oparciu o § 6 ust. 2 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r.

Z przeprowadzonej analizy wynika, że bezpośrednie sąsiedztwo terenu inwestycji stanowią budynki o wysokości 20 m, a wysokość budynków wielorodzinnych w analizowanym obszarze jest bardzo zróżnicowana. Powyższe wskazuje, że planowana inwestycja nawiązuje do zabudowy istniejącej. Ustalenia organów w tym zakresie potwierdza załącznik graficzny nr 1 do decyzji z dnia 11 kwietnia 2018 r.

Sąd podzielił stanowisko organu, że zasadne i prawidłowe w świetle § 7 ust. 1 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r., jest ustalenie wysokości elewacji frontowej planowanego budynku na poziomie budynku znajdującego się w bezpośrednim sąsiedztwie terenu planowanej inwestycji - przy ul. [...]- tj. około 20 m. Nie jest wadą zaskarżonej decyzji, że przy ustaleniu omawianego parametru użyto sformułowania "około". W orzecznictwie sądów administracyjnych ugruntowany jest pogląd, że ustalenie parametrów przyszłej inwestycji możliwe jest często jedynie w pewnym przybliżeniu.

W skardze kasacyjnej [...] S.A. zaskarżyła ww. wyrok w całości zarzucając mu naruszenie:

1. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w związku z art. 151 p.p.s.a. poprzez oddalenie skargi w sytuacji, w której decyzja Kolegium została wydana z naruszeniem:

a) art. 7, art. 8, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 i 5 u.p.z.p. w zw. z § 3 ust. 1, § 6 i § 7 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. polegające na przeprowadzeniu niepełnego, wybiórczego i niezgodnego z wymogami rozporządzenia postępowania wyjaśniającego, w tym dokonanie jedynie wybiórczej charakterystyki zagospodarowania działek sąsiednich przejawiającej się w nieuwzględnieniu w analizie poprzedzającej wydanie warunków zabudowy i jej wynikach parametrów nieruchomości położonych na południe od ul. [...], części nieruchomości położonych przy ul. [...] oraz nieruchomości położonych przy ul. [...] w zakresie szerokości elewacji frontowej oraz dopuszczalnej wysokości budynku, pomimo że ww. nieruchomości znalazły się w granicach analizowanego obszaru, co skutkowało dodatkowo niezgodnym z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. pominięciem w analizie znajdujących się w analizowanym obszarze o funkcji podobnej do planowanej inwestycji (zabudowa mieszkaniowa), a także, że uzasadnienie decyzji w tym zakresie zostało sporządzone w sposób ogólnikowy, naruszający zasadę pogłębiania zaufania i utrudniający jej kontrolę instancyjną, które to naruszenia uniemożliwiały ustalenie, czy wydanie decyzji o warunkach zabudowy było w okolicznościach sprawy zgodne z przesłankami art. 61 u.p.z.p. i powodowały, że warunki zabudowy zostały wydane przedwcześnie, a decyzja utrzymująca je w mocy była wadliwa;

b) art. 8, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w związku z § 7 ust. 3 w zw. z § 3 ust. 1 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. przez przeprowadzenie niepełnego, niezgodnego z wymogami rozporządzenia postępowania wyjaśniającego i pominięcie w ustaleniach okoliczności, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, którego skutkiem było bezpodstawne niezastosowanie § 7 ust. 1 i 3 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. przewidującego w takim wypadku ustalenie wysokości zabudowy na podstawie średniej wysokości budynków występujących na analizowanym obszarze oraz § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r., przewidującego ustalenie w takim wypadku linii nowej zabudowy jako kontynuacji linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego;

c) art. 107 § 3 k.p.a. w związku z § 4 ust. 4 w zw. z § 3 ust. 1 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. przez brak należytego ustosunkowania się w uzasadnieniu decyzji do sformułowanych w odwołaniu zarzutów, w szczególności brak wyjaśnienia:

- czy pominięcie w analizie parametrów części działek znajdujących się na obszarze analizy stanowi dopuszczalną praktykę organów — czy też zdaniem Kolegium wspomniane pominięcie nie miało w decyzji organu I instancji miejsca, a w konsekwencji jakie stanowisko w decyzji wobec powyższych okoliczności faktycznych zajęło Kolegium;

- czy przyjęcie odstępstw od określonych w rozporządzeniu rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. zasad wyznaczania szerokości i górnej krawędzi elewacji frontowych oraz wyboru linii zabudowy w odniesieniu do drogi publicznej wymaga uzasadnienia i dlaczego brak takiego uzasadnienia nie narusza prawa.

2. art. 141 § 4 p.p.s.a poprzez niezrozumienie istoty kluczowego dla sprawy zarzutu dotyczącego nieuwzględnienia w analizie parametrów nieruchomości położonych na południe od ul. [...], części nieruchomości położonych przy ul. [...] oraz nieruchomości położonych przy ul. [...] w zakresie szerokości elewacji frontowej oraz dopuszczalnej wysokości budynku, mimo że ww. nieruchomości znalazły się w granicach analizowanego obszaru, w związku z czym Sąd I instancji nie ustosunkował się do treści ww. zarzutu w uzasadnieniu i w tym zakresie pozbawił skarżącą prawa do instancyjnej kontroli orzeczenia.

3. § 4 ust. 1 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. przez jego błędne zastosowanie oraz § 4 ust. 3 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. przez jego błędne niezastosowanie, polegające na wyznaczeniu linii zabudowy znajdującej się bliżej drogi publicznej, mimo że dopuszczalność takiego wyznaczenia musi wynikać z analizy (a z przeprowadzonej w sprawie analizy nie wynika) oraz, mając na uwadze, że w wypadku gdy linia zabudowy tworzy uskok (co ma miejsce w niniejszej sprawie), zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. linia nowej zabudowy powinna być ustalona jako kontynuacja linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w dalszej odległości od pasa drogowego;

4. § 6 ust. 1 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. przez jego błędne niezastosowanie oraz § 6 ust. 2 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. przez jego błędne zastosowanie polegające na wyznaczeniu szerokości elewacji frontowej planowanej inwestycji nie na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy tylko w drodze odstępstwa, mimo że takie odstępstwo musi wynikać z analizy (a z przeprowadzonej w sprawie analizy nie wynika);

5. § 7 ust. 1 i 3 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. przez ich błędne niezastosowanie oraz § 7 ust. 4 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. przez jego błędne zastosowanie, polegające na wyznaczenia górnej krawędzi elewacji frontowej nie na podstawie średniej wielkości górnej krawędzi elewacji frontowych na działkach sąsiednich, tylko w drodze odstępstwa, mimo że takie odstępstwo musi wynikać z analizy (a z przeprowadzonej w sprawie analizy nie wynika).

Skarżąca kasacyjnie wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania, a także o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna okazała się niezasadna.

Sprawę rozpoznano na posiedzeniu niejawnym z uwagi na treść art. 15zzs⁴ ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r. poz. 374 ze zm.).

Zgodnie z art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. Skład orzekający w niniejszej sprawie nie znalazł podstaw do stwierdzenia nieważności postępowania, w którym wydano zaskarżony wyrok.

W świetle art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w tym przepisie, w tym przesłanki tzw. "dobrego sąsiedztwa" (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.). Zgodnie z tą zasadą ustalenie warunków zabudowy jest możliwe, jeżeli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Sposób ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego został określony w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego dokonana w sprawie analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. została w sprawie dokonana w sposób pozwalający na ustalenie wymagań dla nowej zabudowy. Zawarta w aktach sprawy analiza składająca się z części tekstowej i graficznej czyni zadość wymogom § 3 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. Obszar analizowany został wyznaczony w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m. Jak wskazał Sąd, w sprawie granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości większej niż minimalna w kierunku północnym gdzie dodatkowo uwzględniono teren zajmowany przez pas drogowy ul. [...] oraz w kierunku południowym po to, by objąć analizą większą część działek usytuowanych na południe od ul. [...], gdzie występuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Prawidłowości wyznaczenia obszaru analizowanego skarga kasacyjna nie kwestionuje. Wskazuje jednakże, że zdaniem Spółki już sama analiza została przeprowadzona nieprawidłowo, gdyż parametry szeregu działek sąsiednich znajdujących się w granicach obszaru analizowanego zostały pominięte, co skutkowało naruszeniem § 6 ust. 1 i § 7 ust. 3 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. Owego pominięcia Spółka upatruje w tym, że działki te wprawdzie zostały ujęte w załączniku graficznym wyników analizy, ale już w części tekstowej brak jest stosownego odniesienia. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, to że w wynikach analizy w części tekstowej w odniesieniu do parametrów szerokości elewacji frontowej i wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej nie wymieniono działek wskazanych w skardze kasacyjnej nie oznacza, że nie były one brane pod uwagę. Nie jest kwestionowane, że wskazywane działki zostały objęte obszarem analizowanym, a dokumenty stanowiące załączniki do decyzji ustalającej warunki zabudowy należy odczytywać łącznie.

Z rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. wynika zasada, iż parametry zabudowy objętej decyzją o warunkach zabudowy ustala się w oparciu o średnie wartości występujące w obszarze analizowanym. W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjmuje się jednolicie, że odstępstwo od tej reguły uzasadnione być winno wynikami sporządzonej w sprawie analizy urbanistyczno-architektonicznej. Odstępstwo od parametrów średnich winno wynikać (tj. być uzasadnione) przekonywującymi przesłankami zawartymi w analizie urbanistyczno-architektonicznej. Naczelnym celem planowania przestrzennego jest bowiem uwzględnianie wymagań ładu przestrzennego (zob. wyrok NSA z 21.10.2020 r. II OSK 1923/20; por. także wyroki NSA z: 30.01.2018 r. II OSK 1515/17; z 13.12.2019r. II OSK 336/18 oraz z 30.05.2019 r. II OSK 1330/18).

Stosownie do treści § 6 ust. 1 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 2 § 6).

W sprawie niniejszej szerokość elewacji frontowej nowej zabudowy została wyznaczona w oparciu o § 6 ust. 2 rozporządzenia. Naczelny Sąd Administracyjny podziela stanowisko Sądu pierwszej instancji, iż w warunkach sprawy niniejszej wyznaczenie omawianego parametru na podstawie ust. 2 na poziomie od 18 do 24 m było dopuszczalne. Z analizy urbanistycznej wprost wynika, że wprawdzie szerokości frontowe budynków w obszarze analizowanym są zróżnicowane, jednakże mając na uwadze szerokość frontu działki planowanej do zainwestowania oraz to, iż szerokość elewacji frontowej nowej zabudowy byłaby zbliżona do szerokości elewacji budynków przy ul. [...] (ok. 18 m) i [...] (ok. 19 m), usytuowanych ścianami szczytowymi do pasa drogowego, tak jak planowany zespół budynków. Zaznaczono także, że nowa zabudowa będzie stanowić uzupełnienie pierzei ul. [...] po stronie południowej.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego odstąpienie przez organ od zasady wyznaczenia przedmiotowego wskaźnika o wartości średnie, zostało wystarczająco umotywowane, z uwzględnieniem uwarunkowań faktycznych zaistniałych w sprawie. A zatem nie było potrzeby wyliczania średniej wartości omawianego parametru w obszarze analizowanym. W sprawie niniejszej szczegółową analizą objęto przede wszystkim te działki (występujące przy ulicy [...]), które pozwalały na określenie wymagań w zakresie szerokości elewacji frontowej.

Zaznaczyć bowiem należy, że celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest zagwarantowanie ładu przestrzennego rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (art. 2 pkt 1 u.p.z.p.).

Naczelny Sąd Administracyjny nie podzielił także zarzutów skargi kasacyjnej co do niedostrzeżenia przez Sąd I instancji naruszenia § 7 ust. 1 i 3 w zw. z § 3 ust. 1 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. Zdaniem Spółki, skoro wysokość budynków położonych w najbliższym sąsiedztwie jest zróżnicowana i tworzy uskok, to ustalenie parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej winno nastąpić na podstawie ust. § 7 ust. 3 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r.

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 7 § 1 7 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r.). Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o jakiej mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 4).

Z przeprowadzonej analizy wynika, iż w obszarze analizowanym występuje zabudowa o różnej wysokości, w tym w najbliższym sąsiedztwie od I do VI kondygnacji, jednakże uznano za zasadne ustalenie parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej jako przedłużenie krawędzi elewacji frontowej do istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej przy ul. [...], gdyż nowa zabudowa będzie współtworzyła pierzeję ulicy [...].

Powyższe pozwala na stwierdzenie, że zagospodarowanie analizowanego obszaru dawało podstawę do przyjęcia koncepcji stworzenia wzdłuż ul. [...] pierzei, stąd uzasadnione było wyznaczenie wysokości planowanego budynku w powiązaniu z budynkiem przy ul. [...]. Zbędne było zatem wyznaczanie średniej wysokości budynków na obszarze analizowanym. Nadto w literaturze podnosi się, że wskaźnik wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki może być wyznaczony w innej wysokości od tej, która wynikałaby z ustalonej według określonej ściśle zasady w § 7 ust. 1 i ust. 3, jeżeli na przyjęcie, iż może to mieć miejsce w danej sprawie wskazują wyniki analizy urbanistycznej (tak: A. Plucińska-Filipowicz [w:] A. Plucińska-Filipowicz, komentarz do § 7 rozporządzenia, opubl. LEX/el 2011).

Za niezasadny Naczelny Sąd Administracyjny uznał zarzut naruszenia § 4 ust. 1 i ust. 3 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. poprzez wadliwe wyznaczenie linii zabudowy. Zdaniem Spółki, skoro linia zabudowy na działkach sąsiednich tworzy uskok, to winna być ona ustalona w oparciu o § 4 ust. 3 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r.

Jak wynika z akt sprawy linię zabudowy od ul. [...] ustalono na przedłużeniu linii zabudowy budynku sąsiedniego przy ul. [...]. Brak jest podstaw do ustalenia linii zabudowy wynikającej z usytuowania obiektu [...] (znajdującego się z drugiej strony działki przeznaczonej do zainwestowania niż działka przy ul. [...]), gdyż obiekt ten nie jest zwrócony frontem w kierunku ulicy [...] i od strony tej ulicy jest wycofany w głąb działki.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego trafnie Kolegium podniosło, że skoro na zachód od terenu planowanej inwestycji wytworzyła się zabudowa pierzejowa (przy ul. [...]i [...]) to wyznaczenie linii zabudowy jako przedłużenie linii zabudowy budynku sąsiedniego przy ul. [...] znajduje uzasadnienie. Stąd ustalenie tej linii na podstawie ust. 4 § 4 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. nie narusza prawa.

Za nieuzasadniony Naczelny Sąd Administracyjny uznał także zarzut naruszenia art. 141 § 4 p.p.s.a. Przepis ten reguluje wymogi uzasadnienia wyroku. Z treści przepisu, którego naruszenia miałby dopuścić się Sąd I instancji wynika, że uzasadnienie wyroku powinno zawierać zwięzłe przedstawienie stanu sprawy, zarzutów podniesionych w skardze, stanowisk pozostałych stron, podstawę prawną rozstrzygnięcia oraz jej wyjaśnienie W ramach rozpatrywania zarzutu naruszenia tego przepisu Naczelny Sąd Administracyjny zobowiązany jest jedynie do kontroli zgodności uzasadnienia zaskarżonego wyroku z wymogami wynikającymi z tej normy prawnej. Dlatego też o naruszeniu art. 141 § 4 p.p.s.a. można mówić w przypadku, gdy uzasadnienie zaskarżonego wyroku nie spełnia jednego z ustawowych warunków.

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego uzasadnienie kontrolowanego wyroku zawiera powyższe elementy. W szczególności Sąd wskazał i wyjaśnił podstawę prawną rozstrzygnięcia. Natomiast to, że nie odniósł się w sposób wyczerpujący do wszystkich zarzutów skargi nie oznacza a priori konieczności uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania. Skarga kasacyjna nie wykazała bowiem, że gdyby Sąd pierwszej instancji odniósł się do wskazanych w petitum skargi kasacyjnej zarzutów skargi, to wynik sprawy mógłby być inny.

W tym stanie rzeczy Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 184 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.