Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2266/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2022-01-14 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Jolanta Dargas Sędziowie: asesor WSA Anna Fyda-Kawula sędzia WSA Łukasz Trochym (spr.) Protokolant referent stażysta Magdalena Murawska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 stycznia 2022 r. sprawy ze skargi G. D., M. I. i I. D. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wojewoda [...] (dalej jako "Wojewoda/organ") decyzją z [...] sierpnia 2021 r., nr [...], po rozpatrzeniu odwołania G. D., M. I. i I. D. (dalej jako "Skarżące") od decyzji Starosty [...] (dalej jako "organ I instancji") z [...] czerwca 2021 r., nr [...] za część nieruchomości gruntowej zajętej pod część drogi wojewódzkiej, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] ha z obrębu [...], gmina [...] – utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu powyższej decyzji Wojewoda przedstawił następujący stan faktyczny i prawny sprawy.

Decyzją z [...] kwietnia 2016 r. nr [...], Burmistrz [...], na podstawie art. 96 ust. 1, 93 ust. 1 i art. 98 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami, zatwierdził podział nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...], gmina [...], w wyniku którego wyodrębniona została między innymi działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] ha, wydzielona pod publiczną drogę wojewódzką.

Wnioskiem z [...] maja 2017 r. Skarżące jako byłe współwłaścicielki wydzielonej nieruchomości (działki nr [...]) wystąpiły o ustalenie odszkodowania za nieruchomość gruntową oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] ha, z obrębu [...], gmina [...].

Decyzją z [...] czerwca 2019 r., nr [...] organ I instancji ustalił odszkodowanie na rzecz Skarżących w wysokości [...] zł za ww. nieruchomość zajętą pod część drogi wojewódzkiej.

Po rozpatrzeniu odwołania Zarządu Województwa [...], decyzją z [...] października 2019 r., nr [...], Wojewoda uchylił zaskarżoną decyzję organu I instancji w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia, z uwagi na utratę ważności operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszej sprawie.

Decyzją z [...] lipca 2020 r., nr [...], organ I instancji ustalił odszkodowanie na rzecz Skarżących w wysokości [...] zł za ww. nieruchomość.

Po rozpatrzeniu odwołań złożonych przez Zarząd Województwa [...] oraz Skarżące, decyzją z [...] listopada 2020 r., nr [...], Wojewoda uchylił zaskarżoną decyzję organu I instancji w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia, stwierdzając, iż operat szacunkowy wykonany przez biegłego jest nieprawidłowy z uwagi na niewłaściwy zdaniem organu dobór nieruchomości podobnych.

Decyzją z [...] czerwca 2021 r., nr [...], organ I instancji orzekł o ustaleniu na rzecz Skarżących (w odpowiednich udziałach) odszkodowania w wysokości [...] zł za część nieruchomości gruntowej zajętej pod część drogi wojewódzkiej, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] ha z obrębu [...], gmina [...], oraz zobowiązał do zapłaty odszkodowania Województwo [...], jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyły Skarżące.

Po rozpatrzeniu złożonego odwołania, Wojewoda, decyzją z [...] sierpnia 2021 r., nr [...], utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia Wojewoda wyjaśnił natomiast, że przeprowadzone przez organ I instancji postępowanie dowodowe potwierdziło, że negocjacje prowadzone pomiędzy Skarżącymi a Województwem [...] nie doprowadziły do uzgodnienia wysokości odszkodowania, co potwierdza załączona do wniosku korespondencja pomiędzy stronami postępowania. Wojewoda stwierdził następnie, że organ I instancji prawidłowo uznał, że operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego T. R. z [...] kwietnia 2021 r. został sporządzony prawidłowo, zgodnie z przepisami u.g.n. i przepisami szczegółowymi zawartymi w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z dnia 22 września 2004 r. ze zm.). Wojewoda wyjaśnił, że operat szacunkowy z [...] kwietnia 2021 r. rzeczoznawcy majątkowego T. R. nie stracił aktualności i może być uznany przez organ za dowód w sprawie w rozumieniu art. 75 i następnych k.p.a. Wojewoda zgodził się z opinia biegłego, ze z wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru [...] zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Miejskiej [...] z dnia [...] grudnia 2008 r. jednoznacznie wynika, że sporna nieruchomość jest przeznaczona na zamierzony cel publiczny – budowę drogi wojewódzkiej. Wojewoda oceniając sporządzony w tej sprawie operat szacunkowy wskazał, że w operacie z [...] kwietnia 2021 r. biegły określił podejście oraz metodę wyceny, określając wartość przedmiotowej nieruchomości w oparciu o ceny uzyskane na rynku obejmującym teren gminy [...], obręby: [...] oraz [...], obejmujące grunty nabywane pod drogi. Po określeniu cech wpływających na wartość wycenianej nieruchomości oraz określeniu wag poszczególnych cech wartość przedmiotowej nieruchomości określono na kwotę [...] zł. Po przeanalizowaniu powyższego operatu szacunkowego, Wojewoda uznał go za wiarygodny dowód w sprawie. W ocenie organu, operat szacunkowy z [...] kwietnia 2021 r. zawiera bowiem konsekwencję w przyjęciu metodologii ustalania wysokości odszkodowania szacowanego gruntu, jak też zastosowano w nim właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. W ocenie organu, jest przy tym spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie.

Skargę na powyższą decyzję Wojewody z [...] sierpnia 2021 r. wywiodły Skarżące, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji Wojewody oraz zwrot kosztów postępowania sądowego. Zaskarżonej decyzji zarzuciły natomiast naruszenie następujących przepisów:

1) art. 7, i 77 k.p.a. w związku z art. 80 k.p.a. poprzez brak wszechstronnej analizy sporządzonej w toku postępowania opinii biegłego - jaką jest operat szacunkowy i bezkrytyczne przyjęcie wniosków w niej zawartych, podczas gdy rzeczoznawca sporządzający opinię błędnie przedstawił do porównania nieruchomości jako nieruchomości podobne, które w istocie w świetle legalnej definicji zawartej w art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami nie były nieruchomościami podobnymi do nieruchomości podlegającej wycenie, co w konsekwencji doprowadziło do błędnego ustalenia wysokości odszkodowania;

2) § 4 ust. 1-4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego w zw. z art. 153 ust. 1 w zw. z art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez błędne uznanie, że przedmiotowy operat szacunkowy wykonany został z zachowaniem wymaganych standardów, podczas gdy wycena została przeprowadzona na podstawie błędnie wytypowanych przez biegłego danych o transakcjach nieruchomościami niepodobnymi do wycenianej, co doprowadziło do ustalenia odszkodowania w kwocie nieodpowiadającej wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości;

3) art. 153 ust. 1 i art. 154 ust. 1 u.g.n. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, co spowodowało, że operat szacunkowy jest nieprawidłowy, ponieważ zawiera szereg niejasności związanych z pomieszaniem różnych metod sporządzania opinii, rzutujących na błędne ustalenie odszkodowania.

W uzasadnieniu skargi Skarżące obszernie rozwinęły powyższe zarzuty, wskazując przy tym, że w ich ocenie, Wojewoda dokonał błędnej oceny operatu szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego T. R., nie dostrzegając zawartych w nim błędów i uznając go za dowód wiarygodny.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie.

Zarządzeniem Przewodniczącej Wydziału I Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z [...] grudnia 2021 r. niniejsza sprawa została skierowana do rozpoznania na rozprawie w trybie art. 15zzs4 ust. 2 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych, o czym strony zostały powiadomione.

W trakcie rozprawy w dniu 14 stycznia 2022 r., pełnomocnik Zarządu Województwa [...] wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Rozpoznając wniesioną w niniejszej sprawie skargę Sąd uznał, że nie zasługuje ona na uwzględnienie, gdyż zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji odpowiadają prawu.

Wyjaśnić należy, że materialnoprawną podstawą podjętych przez organy rozstrzygnięć stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r., poz. 1990, ze zm., dalej jako "u.g.n."). Zgodnie z art. 128 ust. 1 u.g.n. wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym tych praw. Odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość ustala natomiast starosta wykonujący zadania z zakresu administracji publicznej po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 129 ust. 5 i art. 130 ust. 2 u.g.n.). Wskazać należy także na brzmienie przepisu art. 130 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu, a jedynie w przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się wtedy odpowiednio. Następnie przywołać należy przepis art. 134 u.g.n., zgodnie z którym podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2).

Oceny operatu organy obu instancji dokonały mając za podstawę również przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej jako "rozporządzenie"). W świetle § 36 ust. 4 rozporządzenia, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Istota sporu w niniejszej sprawie sprowadza się do kwestionowania przez Skarżące prawidłowości operatu szacunkowego z [...] kwietnia 2021 r. w szczególności w zakresie opisu wycenianej nieruchomości, cech rynkowych, rynku lokalnego oraz przyjętych do porównania nieruchomości podobnych. Ponadto Skarżące wywodzą, że biegły wadliwie zaokrąglił do pełnych złotych ceny transakcyjne nieruchomości podobnych oraz błędnie przyjął współczynnik korekcyjny na poziomie [...].

W tym miejscu wskazać należy na przepis art. 154 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym wyboru właściwego podejścia, metody i techniki szacowania dokonuje rzeczoznawca majątkowy uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie, stan nieruchomości, dostępne dane o cenach, dochodach i cechach podobnych nieruchomości. Jak wynika z powyższego przepisu rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w tę merytoryczną treść opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy. Rzeczoznawca decyduje zatem o tym jaką metodę i technikę szacowania nieruchomości przyjąć i jakie cechy nieruchomości będą miały wpływ na wartość nieruchomości. Decyduje także o doborze nieruchomości do porównania i które spełniają kryterium podobieństwa. (por. wyrok NSA z 8 lutego 2018 r., sygn. akt I OSK 2023/17 oraz wyrok WSA w Łodzi z 22 marca 2019 r., sygn. akt II SA/Łd 1086/18, CBOSA).

Uwzględniając ustalenia biegłego, jako słuszne należy ocenić przyjęcie przez niego, że skoro wyceniana działka miała planistyczne przeznaczenie na cele drogowe, to tym samym § 36 ust. 4 rozporządzenia znajduje zastosowanie w tej sytuacji. Jeżeli zatem nieruchomość miała przeznaczenie drogowe, to dla dokonania wyceny konieczne jest porównanie nieruchomości wycenianej do nieruchomości o tożsamym przeznaczeniu. W tym zakresie Sąd nie znajduje uzasadnionych podstaw do zakwestionowania przyjętej w procesie wyceny bazy nieruchomości drogowych. Jak wynika bowiem z operatu szacunkowego z [...] kwietnia 2021 r., biegły stwierdził, że na terenie gminy [...] w okresie dwóch lat zostało zawartych kilkanaście transakcji sprzedaży na nieruchomości przeznaczone lub zajęte pod drogi publiczne. Biegły wyjaśnił przy tym, że choć na terenie Powiatu [...] występuję mała ilość transakcji gruntami pod drogi wojewódzkie to jednak ich cena kształtuje się na podobnym poziomie jak ceny transakcyjnej za grunty pod drogi gminne i powiatowe, co w ocenie biegłego potwierdzają transakcje z terenu Gminy [...]. Biegły skonkludował na tej podstawie, że klasa drogi nie ma wpływu na cenę transakcyjną, ponieważ istotne jest jak kształtują się ceny gruntów drogowych w sąsiedztwie. Mając zatem na uwadze powyższe wyjaśnienia biegłego, które Sąd ocenił jako rzeczowe, logiczne i spójne, należy uznać zarzuty skargi w tym zakresie za niezasadne.

Należy mieć na uwadze również, że choć użyte w § 36 ust. 2 rozporządzenia określenia "rynku lokalnego" i "rynku regionalnego" nie zostały zdefiniowane przez prawodawcę, to jednak w orzecznictwie sądowoadministracyjnym wskazuje się, że pod pojęciem "rynku lokalnego" rozumie się obszar gminy lub powiatu, zaś "rynek regionalny" odnoszony jest do obszaru województwa (wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z 22 maja 2012 r., sygn. akt I OSK 701/11; z 8 stycznia 2014 r., sygn. akt I OSK 1460/12, www.orzeczenia.nsa.gov.pl). W judykaturze przyjmuje się również, że porządek ustalania obszaru analizowanego nie jest przypadkowy, co powoduje, że gdy dane z rynku lokalnego są niewystarczające, to rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny obowiązany jest kierować się danymi z rynku regionalnego. (wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z 13 lutego 2013 r., sygn. akt I OSK 1642/11; z 1 czerwca 2017 r., sygn. akt I OSK 2311/15, www.orzeczenia.nsa.gov.pl).

Jak wskazano powyżej biegły, określając wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], wobec stwierdzenia wystarczającej ilości transakcji nieruchomościami drogowymi na obszarze wskazanym w operacie (Gmina [...]) zasadnie, zdaniem Sądu, zaniechał zbadania rynku nieruchomości drogowych na terenie rynku regionalnego.

W tym miejscu Sąd stwierdza również, że na rynku transakcji nieruchomościami drogowymi w relacjach sprzedający - kupujący występuje swoisty element przymusu, i to po obu stronach, ponieważ obie strony nie mają alternatywy ani co do samego faktu sprzedaży, ani co do wyboru kontrahenta. Z powyższych względów rynek gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne jest określany jako rynek ułomnym (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 23 września 2010 r., sygn. akt I OSK 1548/09). Sąd orzekający w niniejszej sprawie w pełni aprobuje powyższe stanowisko judykatury. Wyjaśnić bowiem należy, że pojęcie "wartość rynkowa nieruchomości", jakim posługuje się art. 151 ust. 1 u.g.n., winien być bowiem interpretowany w kontekście specyfiki przeznaczenia działek wywłaszczonych, która w istocie wyklucza obrót wolnorynkowy. Ten sposób interpretacji przepisów u.g.n. oraz rozporządzenia, pozwala na ustalenie takiej wysokości odszkodowania, która jest najbliższa wartości utraconego prawa, a wartość ta w sposób oczywisty jest przede wszystkim zdeterminowana jej przeznaczeniem. Ja wyjaśnił przy tym Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 13 lutego 2018 r., sygn. akt I OSK 802/16: "Zasadą jest, że odszkodowanie ma odpowiadać wartości odebranych praw. W przypadku jednak nieruchomości wartość praw do niej przysługujących jest determinowana wartością nieruchomości. Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje ustalenie odszkodowania na podstawie wartości nieruchomości. Odszkodowanie za utraconą własność nieruchomości ma bowiem za zadanie rekompensować wartość utraconego prawa, a nie szkody wskutek wywłaszczenia nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 128 ust. 1 u.g.n., odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość odpowiadać powinno wartości utraconych praw. W myśl art. 134 ust. 1 i 2 u.g.n., podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości ustalona w opinii rzeczoznawcy majątkowego, którą - według art. 151 ust. 1 u.g.n. - stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu założeń wymienionych w tym przepisie.".

Biegły określając wartość wycenianej działki nr [...], przyjął podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, w oparciu o ceny uzyskane na wspomnianym rynku lokalnym. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Na podstawie analizy transakcji sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne, biegły wybrał do ostatecznej bazy porównawczej [...] transakcji nieruchomościami najbardziej podobnymi do przedmiotu wyceny. Ceny transakcyjne tych nieruchomości kształtowały się na poziomie od [...] zł/m2 do [...] zł/m2, przy cenie średniej [...]v zł/m2. Na podstawie analizy zachowań rynku biegły wyróżnił cechy rynkowe nieruchomości i ich wagi mające wpływ na wartość wycenianej działki, a następnie przyjął następujące cechy: położenie (waga [...] %), stan zagospodarowania (waga [...] %). Trend czasowy biegły wyliczył na poziomie [...] miesięcznie (rocznie [...]), co w jego ocenie jest wartością znikomą i dlatego finalnie wskazał brak trendu czasowego zmian cen gruntów drogowych. Następnie, biegły skorygował przyjęte cechy rynkowe odpowiednim współczynnikiem korygującym ([...]), i na tej podstawie obliczył wartość 1 m2 gruntu na kwotę [...] zł (zaokrąglając cenę w górę najbliższej wartości całkowitej – w tym przypadku do [...]), zatem wartość gruntu określił na kwotę [...] zł.

Wskazać należy przy tym, że wbrew zarzutom skargi, biegły właściwie opisał wycenianą nieruchomość pod kątem jej stanu prawnego, przeznaczenia, lokalizacji (położenie, stan zagospodarowania gruntów przyległych) oraz cech fizycznych, sposobu użytkowania i stanu zagospodarowania (str. [...]-[...] operatu), jak też nieruchomości przyjęte do porównań (str. [...]-[...] operatu). Zarzuty skargi w tym zakresie ocenić należy jako polemiczne, nie poparte merytorycznymi argumentami. Skarżące nie przytaczają bowiem na ich poparcie żadnych konkretnych okoliczności (wyliczeń, twierdzeń), poza samą tylko negacją tego co biegły prawidłowo ustalił w operacie.

Sąd nie stwierdził także aby biegły dokonał błędnej wykładni pojęcia nieruchomości podobnej. Definicja tego pojęcia zawarta jest w art. 4 pkt 16 u.g.n. Zgodnie z tym przepisem, nieruchomością podobną jest nieruchomość, która "jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość". Nie oznacza to jednak, że muszą być to nieruchomości o takiej samej powierzchni, położeniu czy kształcie w stosunku do wycenianej. Biegły jako osoba dysponująca wiedzą i doświadczeniem w przedmiocie wyceny nieruchomości posiada przy tym niezbędne kompetencje do wyważenia, jakie cechy konkretnej wycenianej nieruchomości powinny decydować o doborze nieruchomości podobnych. Zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest zarazem przedstawienie w opinii przyczyn doboru określonych nieruchomości podobnych (bez konieczności – jak chciałyby tego Skarżące – szczegółowego dokumentowania przyjętych założeń), celem umożliwienia stronom, organom a następnie sądowi przeprowadzenia kontroli prawidłowości zastosowanej przez biegłego metodologii. W ocenie Sądu, rzeczoznawca majątkowy T. R. wywiązał się z przytoczonych obowiązków, gdyż wyjaśnił w sporządzonej opinii jasno i zrozumiale kryteria decydujące o doborze nieruchomości podobnych. Nie jest możliwe znalezienie nieruchomości o tożsamych cechach do nieruchomości wycenianej. Zatem dopuszczalne jest przyjęcie do porównania nieruchomości o cechach różniących się od nieruchomości ocenianej z zastosowaniem współczynników korygujących (tak jak miało to miejsce w niniejszej sprawie). Sąd podziela tym samym ustalenia organów, iż przyjęte do porównania nieruchomości są podobne tak pod względem wielkości (przy czym należy zaznaczyć, że niemożliwe jest w praktyce, aby były to działki równej wielkości) jak i położenia. Zatem zarzuty sformułowane w skardze dotyczące zakwestionowania dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego doboru nieruchomości do wyceny należy w świetle realiów sprawy uznać za nieuzasadnione.

Końcowo Sąd stwierdza, że zarzut dotyczący zaokrąglenia wartości nieruchomości podobnych do pełnych złotych jest bez znaczenia dla sprawy, ponieważ nie sposób uznać (Skarżące też tego nie wykazały) aby takie działanie biegłego, o ile w ogóle miało miejsce, mogło mieć wpływ na wynik sprawy, a tym bardziej mogło rodzić jakiekolwiek niekorzystne dla Skarżących skutki.

Zdaniem Sądu, organy obu instancji w sposób prawidłowy dokonały oceny prawidłowości operatu szacunkowego z [...] kwietnia 2021 r., co czyni niezasadnymi również zarzuty skargi dotyczące naruszenia wskazanych w niej przepisów postępowania. Należy bowiem zgodzić się z organami obu instancji, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego T. R. operat szacunkowy, zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami prawa powszechnie obowiązującego. Nie budzi więc żadnych zastrzeżeń pod względem formalnoprawnym. Organy obu instancji, zgodnie z dyspozycją art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. przeprowadziły wyczerpujące postępowanie dowodowe i prawidłowo oceniły zgromadzony materiał dowodowy. Postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie było przy tym prowadzone w sposób obiektywny i bezstronny, z zachowaniem przez organy wszystkich gwarancji procesowych stron, z których Skarżące w sposób nieskrępowany korzystały zarówno w trakcie postępowania przed organem I, jak i II instancji. Uwzględniając powyższe, nie sposób zgodzić się z zarzutem skargi dotyczącym naruszenia art. 7, 77 § 1 oraz 80 k.p.a.

Warto w tym miejscu zauważyć, że skoro Skarżące nie zgadzały się z operatem szacunkowym i miały zastrzeżenia co do jego rzetelności i prawidłowości, to mogły skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego były uprawniona na podstawie art. 157 u.g.n. Skarżące z tej możliwości nie skorzystały (Skarżące nie przedstawiły nawet własnego kontr-operatu na etapie postępowania administracyjnego). W takiej sytuacji, zdaniem Sądu, organy nie były zobligowane do uwzględnienia stanowiska strony skarżącej o weryfikację operatu szacunkowego sporządzonego przez T. R.. Możliwość skorzystania z weryfikacji operatu szacunkowego w powyższym trybie – w sytuacji gdy organ administracji nie dostrzega konieczności jego dalszej merytorycznej weryfikacji – zależy od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (vide: wyrok NSA z dnia 14 marca 2007 r. sygn. akt I OSK 322/06; wyrok NSA z dnia 7 grudnia 2012 r. sygn. akt I OSK 1434/11; wyrok NSA z dnia 7 marca 2014 r. sygn. akt I OSK 1894/12; wyrok NSA z dnia 1 lutego 2017 r. sygn. akt I OSK 721/15, CBOSA).

Mając na uwadze powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, działając na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę.