Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 181/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2019-07-12 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 154 ust. 1, art. 156 ust. 1art. 157 ust. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Łucja Franiczek, Sędzia WSA Stanisław Nitecki, Protokolant Specjalista Magdalena Nowacka-Brzeźniak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 lipca 2019 r. sprawy ze skargi Z. K., L. K. na decyzję Wojewody Śląskiego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod inwestycję drogową oddala skargę.


UZASADNIENIE

Starosta [...] decyzją nr [...] z dnia [...] zezwolił na realizację inwestycji drogowej pn. "Budowa drogi do Strefy Aktywności Gospodarczej w Z. - Etap III - od skrzyżowania z ul. [...] do skrzyżowania z ul. [...]" w ramach zadania pn. "Poprawa atrakcyjności inwestycyjnej Gminy Z. poprzez budowę drogi w Strefie Aktywności Gospodarczej". Decyzja ta stała się ostateczna z dniem [...].

Na podstawie ww. decyzji, z dniem [...], została przejęta z mocy prawa na własność Gminy Z. między innymi nieruchomość położona w Z., oznaczona jako działka nr 1 o powierzchni 0,1399 ha, powstała z podziału działki nr 2, której właścicielami byli obecnie skarżący Z. K. i L. K.

W związku z powyższym Starosta Z. wszczął postępowanie w sprawie odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. W jego ramach sporządzono kilka operatów szacunkowych. Pierwszy, z dnia [...], wyceniał wartość przedmiotowej nieruchomości na 145.400,00 zł. W takcie dwóch rozpraw administracyjnych (dnia [...] i [...]) skarżący zakwestionowali wycenę nieruchomości.

W sprawie został sporządzony kolejny operat szacunkowy (z dnia [...]), gdzie sporną nieruchomość wyceniono na 200 500,00 zł.

W związku z tym, że obecnie skarżący podnieśli szereg zarzutów do operatu został sporządzony kolejny, z dnia [...], gdzie wartość nieruchomości ponownie wyceniono na 200 500,00 zł.

W dniu 7 sierpnia 2017 r. Z. i L. K. przesłali do Komisji Arbitrażowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych wniosek celem wydania oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego. W dniu 6 grudnia 2017 r. wpłynęła ocena komisji opiniującej operat z dnia [...], w której zespół opiniujący stwierdził, że przedmiotowe opracowanie zostało wykonane zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, nie jest obarczone błędami w zakresie formalno-prawnym, jak i błędami metodycznymi. Zespół opiniujący dokonał oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego zgodnie z art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i może on stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania w związku z decyzją [...] Starosty [...] z dnia [...].

Decyzją z dnia [...] nr [...] Starosta [...]:

- ustalił odszkodowanie w wysokości 200.500,00 zł (słownie: dwieście tysięcy pięćset złotych) za nieruchomość o uregulowanym stanie prawnym położoną w Z. obejmującą działkę nr ew. 1 o pow. 0,1399 ha (k.m, [...], obręb Z.), powstałą w wyniku podziału działki nr ew. 2, nabytą z mocy prawa na własność przez Gminę Z.na podstawie decyzji Starosty [...] nr [...] z dnia [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn.: Budowa drogi do Strefy Aktywności Gospodarczej w Z. - Etap III - od skrzyżowania z ul. [...] do skrzyżowania z ul. [...] w ramach zadania pn. "Poprawa atrakcyjności inwestycyjnej Gminy Z. poprzez budowę drogi w Strefie Aktywności Gospodarczej".

- zobowiązał Gminę Z. do wypłacenia ustalonego w punkcie 1 odszkodowania na rzecz byłych właścicieli: Z. K. i L. K. w wysokości 200 500,00 zł.

W uzasadnieniu wskazał, że sporządzony operat szacunkowy z dnia [...] jest zgodny z przepisami prawa, został sporządzony prawidłowo i tym samym daje podstawę do uznania, że określona wartość jest wartością rynkową prawa własności, czyli najbardziej prawdopodobną jej ceną możliwą do uzyskania na rynku według stanu na dzień [...] i poziomu cen na dzień sporządzenia operatu szacunkowego tj. [...]. Wycena sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego ustalająca wartość prawa własności w/w działki została przyjęta jako dowód w sprawie i stanowi podstawę do ustalenia wysokości należnego odszkodowania.

Odwołanie od tej decyzji złożyli obecnie skarżący. Zarzucili w nim Staroście [...]:

- naruszenie art. 107 § 3 k.p.a. poprzez pominięcie w toku sprawy i nieprzeprowadzenie dowodu z treści ostatecznej decyzji Wojewody Śląskiego z dnia [...]. znak [...], zgodnie z którą ustalono odszkodowanie za prawo własności nieruchomości położonej w Z. w rejonie [...], oznaczonej jako działka nr 3 o pow. 0,0636 ha, w kwocie 168 197,00 zł, a więc po 264,46 zł/m2, podczas gdy za będące przedmiotem odszkodowania prawo własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr 1 o pow. 0,1399 ha, przylegającej bezpośrednio od południa do działki nr 3 i faktycznie będącej jej przedłużeniem w kierunku północnym, przy uwzględnieniu identycznego przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obu wskazanych nieruchomością ustalono w zaskarżonej decyzji odszkodowanie w kwocie 200 500 zł, a więc po 143,30 zł/m2,

- niewłaściwy dobór nieruchomości podobnych, manipulowanie współczynnikiem korygującym 1,078 i ustalenie w sprawie prze biegłą wartości odszkodowania za prawo własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr 1 położonej w Z., podczas gdy staraniem biegłej winien być reprezentatywny dobór nieruchomości porównawczych tak by możliwość dokonywania wskazanej korekty była ograniczona w maksymalny sposób, w konsekwencji czego biegła w toku postępowania w sprawie zmieniała swoje stanowisko w sprawie, poprawiała błędy zaistniałe w opracowanej opinii, co podważa zaufanie do takiego finalnego opracowania,

oparcie decyzji w sprawie na operacie sporządzonym w dniu [...]., w którym dokonano jedynie poprawek oczywistych błędów nadając mu datę [...] co stanowi obejście przepisu art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zaskarżoną decyzją Wojewoda Śląski utrzymał rozstrzygnięcie organu I instancji w mocy uznając, że zarówno ustalenia dokonane przez Starostę [...], jak i wywiedzione z nich skutki prawne za prawidłowe.

Wskazał, ze zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Wojewoda uznał, że operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb przedmiotowego postępowania jest zgodny z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 2 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109).

W myśl § 36 ust. 1 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Natomiast § 36 ust. 3 rozporządzenia stanowi, że w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób;

wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo na poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielone te działki gruntu, i ich powierzchni,

wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni,

- powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

Autorka operatu dokonując charakterystyki działki nr 2 wskazała, że na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej tj. na dzień [...] działka posiada kształt zbliżony do prostokąta o długości około 260 m i szerokości około 87 m. Teren działki jest płaski, niezabudowany, stanowiący tereny nieużytków rolnych, porośniętych trawą, zakrzaczone. Z jednej strony działka graniczy z drogą krajową [...], z drugiej strony działka przylega do drogi publicznej ul. [...] (droga krajowa). Media tj. woda i prąd znajdowały się w zasięgu ul. [...]. Działka nr 1 została wydzielona ze wschodniej części działki nr 2. Nad północno-wschodnią częścią działki nr 2 przebiegała napowietrzna linia energetyczna średniego napięcia. Nieruchomość położona jest w strefie peryferyjnej miasta na terenie zabudowy usługowej oraz rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2. Odległość od centrum administracyjno-handlowego miasta Z. wynosi około 3 km, odległość od stacji PKP około 1,5 km, odległość od drogi krajowej - bezpośredni dostęp, odległość od dróg wojewódzkich nr [...] i [...] około 1,5 km. Sąsiedztwo działki stanowią tereny zabudowy usługowej oraz rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2.

Zgodnie z Uchwałą Rady Miejskiej w Z. z dnia [...] nr [...], w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Z., przedmiotowa nieruchomość przeznaczona była pod tereny oznaczone symbolem 5 UC - tereny zabudowy usługowej oraz rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2.

Autorka operatu przeanalizowała rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod tereny zabudowy usługowej oraz rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 przyjmując okres badania cen transakcyjnych dwóch lat poprzedzających sporządzenie wyceny. Na rynku lokalnym zdefiniowanym jako teren miasta Z. odnotowano 4 takie transakcje, które zostały odrzucone ze względu na brak podobieństwa do nieruchomości wycenianej. Odnotowano również 4 transakcje o przeznaczeniu przemysłowo-usługowym, które ze względu na brak podstawowego kryterium podobieństwa jakim jest przeznaczenie nieruchomości również nie mogły zostać przyjęte jako nieruchomości porównawcze. Dlatego też biegła rozszerzyła obszar badania rynku na rynek regionalny stanowiący teren województwa śląskiego. Po odrzuceniu transakcji o powierzchni poniżej 1000 m2 przyjęła 15 transakcji nieruchomości przeznaczonymi pod tereny zabudowy usługowej oraz rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, z ceną średnią 132,93 zł/m.

Oszacowania nieruchomości dokonano podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Metoda ta polega na przyjęciu do porównania z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, kilkunastu nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Zgodnie z art. 153 ust. 1 ugn ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Biegła po przeprowadzeniu analizy trendu zmiany cen w czasie zadecydowała o pozostawieniu cen transakcyjnych w ich nominalnych kwotach.

Biegła ustalając cechy rynkowe wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości wskazała, że na wartość nieruchomości przeznaczonych pod tereny zabudowy usługowej oraz rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 wpływają następujące cechy: lokalizacja (waga cechy 30%), dostępność komunikacyjna (waga cechy 20%), wielkość i kształt działki (waga cechy 20%), dostępność mediów (waga cechy 15%), stan zagospodarowania działki (waga cechy 15%). Następnie autorka operatu oceniła wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych nieruchomości o przeznaczeniu pod tereny zabudowy usługowej oraz rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, a następnie ustaliła zakres skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. Charakteryzując wycenianą nieruchomość z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych biegła określiły następującą ich wartość;

- lokalizacja - dobra; nieruchomości w skali atrakcyjności lokalizacji gorzej oceniane od atrakcyjnej położone na terenie miast powiatowych i gminnych o dobrej koncentracji usług lub nieruchomości położone na terenie aglomeracji śląskiej o przeciętnej ekspozycji,

- dostępność komunikacyjna - dobra; nieruchomość położona bezpośrednio przy drodze krajowej - brak zjazdu,

- kształt i wielkość działki - korzystny; działki w kształcie regularnym, korzystnym dla zabudowy, o powierzchniach do 2 5000 m2,

- dostępność mediów - przeciętna; jedno z mediów lub podstawowe w zasięgu,

- stan zagospodarowania działki - dobry; cechy pośrednie pomiędzy brakiem a znacznym utrudnieniem w zagospodarowaniu.

W ocenie Wojewody Śląskiego autorka operatu szacunkowego wszechstronnie uzasadniła wyrażone stanowisko, w szczególności jakie elementy stanu faktycznego i prawnego nieruchomości miały jej zdaniem wpływ na wycenę nieruchomości, a wyprowadzone wnioski pozostają w zgodności z poczynionymi ustaleniami dotyczącymi wyceny przedmiotowej nieruchomości. Opinia rzeczoznawcy jest spójna i logiczna. Wojewoda podkreślił, że kwestia doboru nieruchomości porównawczych oraz analiza rynku, stanowi część warsztatu zawodowego rzeczoznawcy majątkowego i wymaga posiadania wiedzy specjalistycznej, stąd w omawianym zakresie organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną ocenę biegłego, chyba że narusza ona przepisy powszechnie obowiązującego prawa.

Skargę na tę decyzję złożyli jej adresaci. Domagając się uchylenia rozstrzygnięć organów obu instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania zarzucili Wojewodzie Śląskiemu:

mające istotny wpływ na wynik sprawy naruszenie przepisów postępowania , a to art. 6, 7 k.p.a. , 77 § 1, 2 i 4 k.p.a., art. 80 k.p.a., art. 107 § 3 k.p.a. a to z racji :

1. niewyczerpującego rozpatrzenia zgromadzonego materiału dowodowego w postaci opracowanej opinii biegłej rzeczoznawcy majątkowego w sprawie z dnia z dnia [...], której aktualność potwierdzono na czas orzekania w sprawie w zakresie oceny przyjętych za podstawę wyceny na jej str. 14 i 15 nieruchomości podobnych do działki oznaczonej nr. geodezyjnym 1 -km. [...], położonej w Z., bez zwrócenia uwagi, że o wskazanym podobieństwie decyduje min. porównywalność wycenianej nieruchomości z innymi przyjętymi za podstawę wyceny ze względu na ich położenie, skutkiem czemu załatwiono sprawę z naruszeniem naszego jako obywateli słusznego interesu w zakresie uzyskania odszkodowania za wskazaną nieruchomość zbliżonego do prawdopodobnej wartości rynkowej wskazanej nieruchomości,

2. nie dostrzeżenia, że biegła w swym opisie nieruchomości wycenianej (str. 10 opinii), nie dostrzegła , że w Z., znajduje się nadto S.A. "A", "B" sp. z o.o. będąca znacznym producentem stali , "C" S.A w Z. -sprzedające stal, Komenda Powiatowa Państwowej Straży Pożarnej, które to fakty rzutują na atrakcyjność inwestycyjną Gminy Z., a wskazana droga pod którą przejęto przedmiotową nieruchomość prowadzi właśnie do strefy aktywności gospodarczej, w której jest położona w/w Spółka "A",

3. błędnej oceny czy udowodniono w sprawie na podstawie całokształtu ujawnionych w niej okoliczności prawdopodobną wartość rynkową wskazanej wyżej nieruchomości, skoro rynkową wartość identycznej w swym przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomości sąsiedniej, oznaczonej w ewidencji gruntów nr. geodezyjnym 3, Wojewoda Śląski w decyzji ostatecznej z dnia [...] ustalił w kwocie po 264,46 zł za m2 co wskazuje także , że rozstrzygniecie zawarte w decyzji będącej przedmiotem skargi ewidentnie narusza nasz słuszny interes .

II. Mające wpływ na wynik sprawy naruszenie prawa materialnego, a to art. 134 ust. 1, 2, 3 , art. 135 ust. 1,2,3 , art. 150 ust. 1 pkt. 1, rt. 151 ust. 1 pk. 1,2 , art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 4 pkt. 16 wskazanej ustawy przez uznanie, że przyjęte na str. 14-15 opracowanej w sprawie opinii z dnia [...] przez rzeczoznawcę majątkowego nieruchomości są nieruchomościami podobnymi do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, a więc min. położonymi w miejscowościach o zbliżonej do Z. potencjale ludnościowym gospodarczym, podczas gdy z tej liczby sześć nieruchomości jest położonych w miastach o znacznie mniejszym potencjale ludnościowym (M., P., B., S., P., C.), co sprawia, że nie sposób wskazanych nieruchomości z racji ich położenia traktować jako podobne

Odpowiadając na skargę organ administracji wniósł o jej oddalenie podtrzymując swe dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2018 r., poz. 2107) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że sądy administracyjne nie orzekają merytorycznie, tj. nie wydają orzeczeń, co do istoty sprawy, lecz badają zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami procedury administracyjnej, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Z brzmienia zaś art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.), zwanej dalej "p.p.s.a." wynika, że w przypadku, gdy sąd stwierdzi bądź to naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź to naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź wreszcie inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia – uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Nie ulega więc wątpliwości, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Przy tym z mocy art. 134 § 1 p.p.s.a. tejże kontroli legalności sąd dokonuje także z urzędu, nie będąc związany zarzutami i wnioskami powołaną podstawą prawną.

Problematyka wyceny nieruchomości (między innymi w celu ustalenia wynagrodzenia) jest regulowana przepisami Działu IV rozdziału 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm. – dalej "u.g.n."). Podstawą wyceny jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (art. 152 u.g.n.). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.

Co istotne, Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.).

Operat szacunkowy stanowi podstawowy dowód w sprawie ustalenia odszkodowania, który - podlegając kontroli formalnej organu administracyjnego (tj. ocenie jego spójności, logiczności, jasności argumentacji w nim zawartej) - nie poddaje się merytorycznej ocenie organu administracyjnego w obszarze wyznaczonym wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego, a to ze względu na specjalistyczny charakter operatu szacunkowego jako opinii wykwalifikowanego biegłego (por, wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 12 czerwca 2018 r. sygn. II SA/Bd 1351/17 – wszystkie orzeczenia za CBOSA).

Operat szacunkowy powinien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze. Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania (wyrok WSA w Poznaniu z dnia dnia 28 lutego 2019 r. sygn. II SA/Po 1071/18)..

Organy administracji nie są władne samodzielnie określić wartości nieruchomości. Zatem zakwestionowanie operatu winno prowadzić do zlecenia jego opracowania temu samemu lub innemu rzeczoznawcy majątkowemu z uwzględnieniem wyników oceny stowarzyszenia rzeczoznawców majątkowych, która nie zastępuje operatu szacunkowego (por. wyrok WSA w Gliwicach z dnia dnia 26 lutego 2019 r. sygn. II SA/Gl 998/18). Przy czym metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem oceny ani organu administracji, ani też sądu. Jednak operat szacunkowy powinien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu, określone w rozporządzeniu z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), ale musi także opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracji i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów (wyrok NSA z dnia 8 lutego 2018 r. sygn. I OSK 1963/17).

Strona postępowania nie zgadzając się z wyceną nieruchomości może ją zakwestionować. Zgodnie z 157 ust. 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady:

1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych;

2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.

Nie można bowiem oczekiwać od organu procesowego weryfikacji operatu w zakresie doboru przez biegłego nieruchomości do porównań (ocena podobieństwa), właściwego wychwycenia cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej, czy właściwego ustalenia współczynników korygujących. Są to bowiem już czynności stricte specjalistyczne, wymagające wiedzy fachowej, i o ile ich wynik nie koliduje z kryteriami swobodnej oceny dowodów, są procesowo nieweryfikowalne (por. wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 11 grudnia 2018 r. sygn. II SA/Wr 720/18).

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd uznaje, iż rozstrzygnięcia organów administracji w sprawie są prawidłowe. Przede wszystkim należy podkreślić, że w sprawie zostały sporządzone operaty szacunkowe przez biegłą rzeczoznawcę. Ostatni z nich, będący podstawą wydanych rozstrzygnięć został poddany szczegółowej analizie (pod względem formalnym) zarówno przez Starostę [...], jak i Wojewodę Śląskiego. Wnioski z tych analiz są jednoznaczne. Operat jest spójny logiczny, zawiera wszystkie elementy przewidziane prawem.

Wybór metody szacowania oraz dobór nieruchomości został szczegółowo (wręcz kazuistycznie) omówiony przez biegłą. Szczegółowo odniosła się ona do wszystkich aspektów wyceny. Powyższe zostało wykazane nie tylko oceną treści operatu przez organy administracji. Skarżący wystąpili do Komisji Arbitrażowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych celem wydania oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego. Organizacja rzeczoznawców majątkowych, w swej odpowiedzi, wyraźnie stwierdziła, że operat został wykonany zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, nie jest obarczony błędami w zakresie formalno-prawnym, jak i błędami metodycznymi. W ocenie Sądu (który przychyla się zarówno do wniosków organów administracji jak i organizacji skupiającej rzeczoznawców majątkowych) nie można przedmiotowemu operatowi postawić skutecznie ani formalnych, ani merytorycznych zarzutów. W konsekwencji skład orzekający uznaje zarzuty określone w pkt I (1 i 2) oraz II za nieuzasadnione.

Odnośnie zarzutu wskazanego w pkt I (3) Sąd stwierdza, że wycena w operacie dotyczyła nieruchomości oznaczonej numerem nr 1 o określonej powierzchni. Odwoływanie się do innej nieruchomości (o innej powierzchni) jest tu nieuzasadnione. Niezależnie od tego Wojewoda Śląski odniósł się do tej kwestii w uzasadnieniu swej decyzji. Wskazał (za treścią operatu), iż w przypadku nieruchomości oznaczonej nr 1 oraz działki, na wycenę której powołują się skarżący, zastosowano inną metodę doboru rynku nieruchomości, co zostało uzasadnione w operacie.

Podobnie wygląda sytuacja w przypadku kwestii uwzględnienia tego, że w Z. znajdują się instytucje publiczne (np. Komenda Powiatowa PSP), czy też określone zakłady przemysłowe. Zostało to uwzględnione w metodzie doboru nieruchomości porównawczych. Brak wymienienia niektórych z tych instytucji i przedsiębiorstw w operacie nie czyni go nieprawidłowym

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach uznał, że skarga jest niezasadna, skoro podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod uwagę i na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.

-----------------------

Strona 2 z 2