Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 392/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2012-09-18 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6182 Zwrot wywłaszczonej nieruchomości i rozliczenia z tym związane
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 ust. 1 pkt 1 lit. a i lit. c, art. 134, art. 135 i art. 152 , art. 153, art. 200, art. 205 § 2
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 136 ust. 3, art. 137, art. 140 ust. 1-4, art. 141 ust. 1, art. 150, art. 154, art. 156 ust. 1, art. 174 ust. 2
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 7, art. 39, art. 49, art. 75 § 1, art. 77 § 1, art. 80, art. 84 § 1, art. 86, art. 107 § 1
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Teresa Kobylecka (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Dorota Pędziwilk-Moskal,, Sędzia WSA Beata Ziomek, Protokolant Starszy sekretarz sądowy Urszula Opara, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 18 września 2012r. sprawy ze skarg Stowarzyszenia A. z siedzibą w K. i Gminy K. na decyzję Wojewody z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie zwrotu nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję organu I instancji; II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do chwili uprawomocnienia się wyroku; III. zasądza od Wojewody na rzecz Stowarzyszenia Kupców A. z siedzibą w K. kwotę 440 (czterysta czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego; IV. zasądza od Wojewody na rzecz Gminy K. kwotę 440 (czterysta czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] znak: [...] Starosta, na podstawie art. 136 ust. 3, art. 137, art. 138 ust. 2, art. 139, art. 140, art. 142 oraz art. 216, art. 217 ust. 2, art. 227 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) i art. 104 k.p.a., po rozpatrzeniu wniosku K. S. orzekł:

1. zwrot na rzecz K. S.. spadkobiercy byłej właścicielki J. S., nieruchomości położonej w K. przy ul. S., w aktualnej ewidencji gruntów m. K. obr. 017 oznaczonej jako działki: nr 1342/30 (dz. hip. 3/21 o pow. 0,1818 ha i nr 1342/31 (cz. dz. hip. 3/20) o pow. 0,6552 ha, ujawnionej w KW Nr [...] jako własność Gminy,

2. ustalił zwaloryzowaną wartość odszkodowania z tytułu zwrotu wywłaszczonej nieruchomości powiększoną o różnicę wartości nieruchomości określonej według stanu nieruchomości na dzień sprzedaży oraz na dzień zwrotu, na kwotę 289.651,00 złotych (słownie złotych: dwieście osiemdziesiąt dziewięć tysięcy sześćset pięćdziesiąt jeden 00/100),

1. zobowiązał K. S. do wpłacenia kwoty wymienionej w pkt 2 na rzecz Gminy na konto Urzędu Miasta,

2. rozłożył należności określonych w pkt 2 na 10 rocznych rat, z tym, że pierwsza rata płatna w terminie 14 dni od dnia wykonalności decyzji, a następne dziewięć rat płatnych w terminie do końca każdego kolejnego roku kalendarzowego.

Jednocześnie Starosta wskazał w pkt 5 decyzji, że raty, o których mowa w pkt 4, podlegają oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski.

Odwołanie od decyzji Starosty z dnia [...], złożył w imieniu Gminy - Prezydent Miasta wnosząc o jej uchylenie jako wydanej z naruszeniem prawa materialnego i formalnego, mającego istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy.

W uzasadnieniu odwołania, Prezydent Miasta podniósł, iż zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem art. 107 k.p.a., albowiem w jej podstawie prawnej nie wskazano art. 141 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jako przepisu, na którym organ oparł swoje rozstrzygnięcie o rozłożeniu należności na raty. Nadto zarzucono przedmiotowej decyzji naruszenie art. 137 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 7, art. 77 oraz art. 80 k.p.a., poprzez ocenę zbędności nieruchomości w oparciu o jej przeznaczenie wynikające z aktów notarialnych, na podstawie których Skarb Państwa nabył przedmiotowe nieruchomości. Odwołujący wskazał, że skoro w toku postępowania nie udało się odnaleźć decyzji o lokalizacji szczegółowej dla przedmiotowego terenu, to budzi wątpliwości sam fakt ich istnienia. Nadto zarzucił, że organ I instancji nie powołał na świadka J. B. który w piśmie z dnia 4 stycznia 2010r. wskazał, iż ujęcie w akcie notarialnym jako celu przejęcia przedmiotowej nieruchomości "pod budownictwo mieszkaniowe" było jedynie umowne, a nieruchomości były przejmowane w celu zasypania i zniwelowania istniejącego tam niebezpiecznego wyrobiska po cegielni i kopalni Skarbu Państwa. Nadto wyjaśnia, że S. nie chciał zasypać wyrobiska, gdyż koszt tych prac przewyższał wartość gruntu, a władze miasta nie mogły inwestować na prywatnym terenie, więc powstała obopólna umowa, że władze miasta przejmą grunt.

Kolejny zarzut dotyczył naruszenia art. 140 oraz art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez określenie wartości zwaloryzowanego odszkodowania na podstawie operatu szacunkowego, który narusza obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa (tj. ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego), albowiem nie uwzględnia zaleceń zawartych w opinii Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Wskazuje, iż w operacie szacunkowym nieprawidłowo określono:

* zakres wyceny (powołano się na historyczną inwentaryzację z dnia 17 sierpnia 2009r. bez potwierdzenia jej aktualności na datę wyceny);

* opis nieruchomości (pkt 3) - winien być rozbity na datę zwrotu i datę nabycia nieruchomości;

* przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego (pkt 3.2) - zgodnie z zaleceniami Zespołu Oceniającego tytuł ten winien brzmieć przeznaczenie nieruchomości, oraz z uwagi na fakt, że SM realizowała budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne, jako przeznaczenie nieruchomości w dacie nabycia należało przyjąć grunty użytkowane rolniczo przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową;

* lokalizacja (pkt 3.14) - opis lokalizacji wymaga, zgodnie z zaleceniami Zespołu Oceniającego, rozbicia na datę nabycia i datę zwrotu, co nie zostało uczynione;

- wycena nieruchomości (pkt 5) - wykorzystano transakcje sprzedaży nieruchomości niespełniające warunków podobieństwa, przez co naruszone zostały przepisy § 4 ust. 1 w/w rozporządzenia.

Zdaniem Prezydenta Miasta, operat szacunkowy z dnia 15.09.2011r., w związku z faktem, że został sporządzony po zakwestionowaniu prawidłowości poprzedniego operatu przez Komisję Arbitrażową przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, powinien być wykonany zgodnie z jej zaleceniami. Tymczasem, operat zawiera te same błędy metodologiczne oraz odstępstwa od przepisów prawa i standardów zawodowych, w istotny sposób wpływające na wartość szacowanej nieruchomości, co operat sporządzony w dniu 25 października 2010r.

W odwołaniu od decyzji Starosty z dnia [...] pełnomocnik Stowarzyszenia, zarzucił zaskarżonej decyzji naruszenie prawa materialnego tj. 137 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, które miało wpływ na rozstrzygnięcie, a wyniknęło z błędnego przekonania organu, iż przedmiotowa nieruchomość jest "zbędna" w rozumieniu w/w przepisu na cele określone w aktach notarialnych Rep. A Nr [...] i Rep. A Nr [...], podczas gdy stanowi ona szeroko rozumianą infrastrukturę okolicznych osiedli mieszkaniowych w postaci targowiska.

W uzasadnieniu odwołania pełnomocnik Stowarzyszenia podniosła, iż organ I instancji rozpatrując ponownie sprawę, wskutek wskazań zawartych w treści prawomocnego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 29 grudnia 2008r., sygn. akt II SA/Ke 144/08 oraz decyzji Wojewody z dnia [...], po raz kolejny dopuścił się przy jej rozpoznawaniu uchybień, albowiem błędnie przyjął, iż przedmiotowa nieruchomość stała się zbędna na cel określony przy wywłaszczeniu. Jej zdaniem w żadnym akapicie umowy nabycia nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa (akt notarialny Rep. A[...]) nie ma zapisu, iż wywłaszczenie następuje na cele budownictwa mieszkaniowego, lecz znajduje się sformułowanie o przekazaniu na "budownictwo dla Spółdzielni Mieszkaniowej". Nadto pełnomocnik strony przyznaje, iż "wprawdzie SM nie realizowała na spornych działkach żadnych inwestycji, jednak nieruchomość faktycznie stanowi szeroko rozumianą infrastrukturę towarzyszącą dla tego osiedla w postaci targowiska". Z tej przyczyny należy uznać, iż nieruchomość została zagospodarowana zgodnie z celem, na jaki została przejęta i brak jest podstaw do jej zwrotu na rzecz byłych właścicieli.

Nadto pełnomocnik skarżącego Stowarzyszenia zarzuciła naruszenie przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz Powszechnych Krajowych Standardów Wyceny Nr 3 (zwanej dalej PKSW) przyjętych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych poprzez sporządzenie przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego obarczonego licznymi nieprawidłowościami, które podważają jego wiarygodność jako dowodu stanowiącego podstawę do określenia należnego Gminie odszkodowania.

Przedmiotowy operat zawiera zapis zgodnie z którym "działka nr 1342/30 oraz 1342/31 zabudowana jest urządzeniami opisanymi szczegółowo w załączniku pt: "Inwentaryzacja obiektów budowlanych i urządzeń znajdujących się na podlegających zwrotowi nieruchomości gruntowych (...)", a tym samym powołano się na historyczną inwentaryzację bez potwierdzenia jej aktualności na datę wyceny, przez co naruszono zapisy pkt 4.2.c Standardu KSWP 3.

Następnie, we wskazanym operacie szacunkowym zostały niewłaściwie podane podstawy sporządzonego opracowania. Jako podstawa prawna został wskazany akt notarialny, który nie stanowi podstawy prawnej wykonania wyceny, a jedynie jest źródłem danych o nieruchomościach. Podstawami prawnymi operatu są zdaniem odwołującej, ustawy i rozporządzenia. Autor operatu prawidłowo wskazał standardy zawodowe stanowiące podstawy merytoryczne wyceny, lecz nie przywołał nazw konkretnych not, które wykorzystał w wycenie oraz nie podał w jakim zakresie korzystał z przywołanych standardów oraz not. Kolejnym zarzutem do operatu jest brak pełnego opisu i położenia nieruchomości, otoczenia, dojazdu. Brak jest wielkości, charakteru i stopnia zurbanizowania miejscowości, w której wyceniana nieruchomość jest położona oraz nie zamieszczono w operacie stanu zagospodarowania, a także stanu techniczno-użytkowego wycenianej nieruchomości. Nadto wskazano, iż cel wyceny wymagał opisu i uwzględnienia w wycenie dwóch stanów nieruchomości, tj. w dacie wydania decyzji o zwrocie nieruchomości oraz w dacie nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa. Autor nie podał jakiej daty dotyczy zamieszczony niepełny opis nieruchomości oraz nie podał też czy zamieszczony opis został sporządzony dla realizacji zapisu art. 140 ust. 2 u.g.n. czy też może dla realizacji zapisu art. 140 ust. 4 u.g.n. Sporządzony operat wymaga zatem uzupełnienia w rozbiciu na datę zwrotu i datę nabycia nieruchomości. Nadto w operacie tym w celu wyliczenia wartości rynkowych gruntu brane były pod uwagę transakcje sprzedaży nieruchomości nie spełniające warunków podobieństwa.

Ponadto pełnomocnik Stowarzyszenia podniósł, że autor w operacie szacunkowym otrzymaną wartość części składowych nieruchomości zaktualizował o wskaźnik zmian cen produkcji budowlano-montażowej w wysokości 2,2 co jest jej zdaniem niewłaściwe. Należało bowiem przyjąć cenniki obowiązujące na datę wyceny.

Pismami z dnia 8 grudnia 2011r., odwołania jednakowe w formie i treści złożyli również B. A., B. R., B. A., D. W., J. S., J. W., K. K., K. S., L. E., M. J., M. Z., M. J., N.J. O. E., P. M., P. S., P. M., R. J., R. R., W. B., W. J., W. G., B. L., K. J., T. M., R. M. - prowadzący na targowisku miejskim działalność handlową, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i wydanie orzeczenia o odmowie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości.

W uzasadnieniu odwołania zarzucili w pkt 1 - błędne uznanie organu, iż przedmiotowa nieruchomość jest "zbędna" na cel określony w akcie notarialnym jej przejęcia, w pkt 2 - naruszenie przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez sporządzenie przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego obarczonego licznymi nieprawidłowościami, które podważają jego wiarygodność jako dowodu stanowiącego podstawę do określenia należnego Gminie odszkodowania. Zdaniem odwołujących, z treści aktu notarialnego nie wynika, iż wywłaszczenie nastąpiło na cele budownictwa mieszkaniowego. W akcie notarialnym Rep. A Nr [...] znajduje się jedynie sformułowanie o przekazaniu nieruchomości na budownictwo dla Kieleckiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Ich zdaniem przedmiotowa nieruchomość stanowi szeroko rozumianą infrastrukturę towarzyszącą dla całego osiedla SM w postaci targowiska. Z tej przyczyny twierdzą, iż nieruchomość została wykorzystana zgodnie z celem na jaki ją przejęto. Natomiast zarzuty stanowiące treść odwołania dot. operatu szacunkowego, sprowadzają się do tego, iż odwołujący zarzucają, że w operacie szacunkowym, w celu wyliczenia wartości rynkowych gruntu brane były pod uwagę transakcje sprzedaży nieruchomości nie spełniające warunku podobieństwa. Nadto zarzucają, że autor operatu otrzymaną wartość części składowych nieruchomości zaktualizował o wskaźnik zmian cen produkcji budowlano-montażowej, co jest ich zdaniem niewłaściwe, albowiem należało przyjąć cenniki obowiązujące na datę wyceny. Na końcu większości odwołań odręcznie dopisano, iż praca na targowisku jest jedynym źródłem utrzymania i odwołujący boją się utraty swoich miejsc pracy.

W piśmie z dnia 3 marca 2012r. pełnomocnik K. S., wniósł o nieuwzględnienie odwołań i utrzymanie w mocy decyzji Starosty z dnia [...]. Wskazał, że postępowanie toczy się już od 16 lat i przez cały czas jest ono sabotowane przez strony postępowania, poprzez nieudzielanie organowi prowadzącemu postępowanie wyjaśnień na czas, zasłanianie się brakiem wiedzy lub dokumentów, a dodatkowo w toku postępowania zwrotowego wszczęto postępowanie i wydano decyzję Zarządu Miejskiego z dnia [...], stwierdzającą nabycie z mocy prawa przez PUK prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, co do której trwa postępowanie zwrotowe. Wskazuje, że decyzja ta została po 8 latach "uznana za nielegalną" przez Naczelny Sąd Administracyjny w Krakowie. Podjęte w 2005r. postępowanie trwa do dziś, chociaż jego zdaniem, organy orzekające nie powinny mieć żadnych wątpliwości co do zasadności zwrotu przedmiotowej nieruchomości, albowiem wynika to z wyroku WSA w Kielcach z dnia 29 grudnia 2008r. sygn. akt II SA/Ke 145/08 wydanego w niniejszej sprawie. W wyroku tym WSA zawarł wytyczne dot. sporządzenia operatu szacunkowego. Z tych powodów na zlecenie pełnomocnika K.S. operat szacunkowy został poddany weryfikacji w trybie art. 157 u.g.n., czego skutkiem było wydanie przez Komisję Arbitrażową opinii, w myśl której operat sporządzony w niniejszej sprawie nie mógł być przyjęty jako dowód, z uwagi na jego liczne uchybienia. Wskazuje, że zawarte w opinii Zespołu Oceniającego Komisji Arbitrażowej zalecenia, zostały zrealizowane w całości przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego i nowy operat, jako zgodny z przepisami i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych, został przyjęty jako dowód w sprawie.

Zdaniem pełnomocnika K. S., treść i forma odwołań złożonych przez kupców indywidualnie, stowarzyszenie kupców świadczą o zorganizowanej akcji mającej na celu zdezorganizowanie postępowania, by orzeczenie o zwrocie nieruchomości odłożyć jak najdalej w czasie. Nadto wskazuje, że "kuriozalne jest negowanie przez Gminę prawidłowego ustalenia przesłanek uzasadniających zwrot nieruchomości." Jako jedyny argument Gmina powołała oświadczenie J.B. (indywidualnego dzierżawcy miejsca na targowisku), w którym powołał on opis nieruchomości z lat powojennych, a to zdaniem pełnomocnika K. S. nie ma nic wspólnego z losami prawnymi tej nieruchomości. Jego zdaniem fakt rzekomego przejęcia gruntu przez Skarb Państwa z uwagi na niemożność zasypania glinianek (kopalni) przez byłą właścicielkę jest zwykłym kłamstwem.

Odnosząc się do części odwołania Prezydenta Miasta, w której podważany jest operat szacunkowy, wskazano, że operat służący za podstawę do orzekania, został sporządzony w oparciu o wytyczne Zespołu Orzekającego Komisji Arbitrażowej PSFRM w Warszawie, a Gmina w odwołaniu nie przedstawiła żadnego miarodajnego dowodu na poparcie tez zawartych w zarzutach.

Decyzją z dnia [...] (zaskarżoną w sprawie niniejszej) Wojewoda, po rozpatrzeniu odwołań od decyzji Starosty z dnia [...]. - utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W podstawie prawnej decyzji wskazał przepisy art. 9a, art. 136 ust. 3, art. 137, 138 ust 2, 139, 140 oraz art. 216, art. 217 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a.

W toku postępowania odwoławczego Wojewoda ustalił następujący stan faktyczny:

J. S. zbyła na rzecz Skarbu Państwa w trybie art. 6 ustawy z dnia 12 marca 1958r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości, część nieruchomości położonej w K. przy ul. Ż., oznaczonej w dacie jej nabycia aktem notarialnym z dnia [...], Rep. [...]m.in. jako działka nr 3/4 o pow. 0,4771 ha oraz aktem notarialnym Rep. A Nr [...]z dnia [...], oznaczoną m.in. jako "reszta" działki nr 3 o pow. 1,7007 ha z przeznaczeniem pod budownictwo dla Spółdzielni Mieszkaniowej.

K. S. złożył w dniu 20 maja 1996r., w Urzędzie Rejonowym wniosek o zwrot części nieruchomości położonej w K. przy ul. S., oznaczonej w dacie jej nabycia na rzecz Skarbu Państwa od J, S. w akcie notarialnym z dnia 12 kwietnia 1965r., Rep. A Nr [...]m.in. jako działka nr 3/4 o pow. 0,4771 ha oraz w akcie notarialnym Rep. A Nr [...]z dnia 29.05.1968r., jako "reszta" działki nr 3 o pow. 1,7007 ha z przeznaczeniem pod budownictwo dla Spółdzielni Mieszkaniowej. Wnioskodawca w uzasadnieniu podał, że objęta roszczeniem o zwrot część w/w nieruchomości odpowiada działce hipotecznej nr hip. 3/21 o pow. 0,1818 ha i części działki hipotecznej nr hip. 3/20 o pow. 0,6552 ha, w ewidencji gruntów m. Kielce obr. 017 wchodzących w skład działki nr ewid. 1342/17, które nigdy nie zostały użyte pod inwestycje dla Spółdzielni Mieszkaniowej i stały się zbędne na cel określony przy ich wywłaszczeniu.

Do wniosku zostało dołączone prawomocne postanowienie Sądu Rejonowego z dnia 5 listopada 1982r., zgodnie z którym prawo do spadku po zmarłej [...] J. S. nabył w całości bratanek K. S..

W trakcie toczącego się postępowania o zwrot nieruchomości, Zarząd Miasta decyzją z dnia [...] stwierdził nabycie z mocy prawa przez

Przedsiębiorstwo Usług Komunalnych z dniem 5 grudnia 1990r. prawa użytkowania wieczystego gruntów, stanowiących własność Gminy o powierzchni 2,1829 ha położonych w K. przy ul. S., w skład których wchodziła m.in. objęta wnioskiem o zwrot nieruchomość. c

W związku z reformą ustrojową państwa właściwym w sprawie o zwrot przedmiotowej nieruchomości stał się Prezydent Miasta, który decyzją z dnia [...] orzekł o umorzeniu postępowania w sprawie zwrotu nieruchomości położonej w K. przy ul. S., stanowiącej część działki oznaczonej w dacie wywłaszczenia nr hip. 3/20, której w ewidencji gruntów m. K. obr. 017 odpowiadała część działki nr 1342/22 jako bezprzedmiotowego z uwagi na negatywną przesłankę zwrotu, wynikającą z art. 229 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu 14 czerwca 2000r.

Prawomocnym wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 28 października 2004r., sygn. akt. II SA/Kr 599/03 została uchylona decyzja Zarządu Miasta z dnia 11 [...] oraz decyzje Samorządowego Kolegium Odwoławczego znak: [...]z dnia [...] i z dnia [...], odmawiające stwierdzenia nieważności decyzji o oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste na rzecz PUK.

K. S. ponownie złożył w dniu 4 kwietnia 2005r., do Wojewody dwa wnioski o zwrot nieruchomości położonych w K. przy ul. S., którym w ewidencji gruntów m. K. obr. 017 odpowiadała część działki nr ew. 1342/22, stanowiąca działkę nr hip. 3/21 o pow. 0,1818 ha i część działki nr hip. 3/20 o pow. 0,6552 ha.

W związku z uchwałą Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 maja 2003r. sygn. akt. OPS 1/03 podjętą w sprawie o zwrot nieruchomości, która jest własnością miasta na prawach powiatu i orzekającą o wyłączeniu na podstawie art. 24 § 1 pkt 1 i 4 k.p.a. prezydenta miasta jako organu wykonawczego i reprezentującego je na zewnątrz, a jednocześnie działającego jako starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, Wojewoda i pismem z dnia 12 kwietnia 2005r., działając jako organ wyższego stopnia, na podstawie art. 26 § 2 k.p.a. wyznaczył do załatwienia sprawy zwrotu nieruchomości położonej w K. przy ul. S. - Starostę [...].

Decyzją z dnia [...] Starosta orzekł o zwrocie na rzecz K. S., spadkobiercy byłej właścicielki J. S., nieruchomości położonej w Kielcach przy ul. S., w aktualnej ewidencji gruntów m. K. obr. 017 oznaczonej jako działki: nr 1342/30 (dz. hip. 3/21) o pow. 0,1818 ha i nr 1342/31 (cz. dz. hip. 3/20) o pow. 0,6552 ha, ujawnionej w KW Nr KUL 00051594/9 jako własność Gminy oraz o rozliczeniach z tytułu zwrotu tej nieruchomości.

Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie organ I instancji wskazał, iż w niniejszej sprawie bezsporne jest, że działki nr 1342/30 i nr 1342/31 położone w K. przy ul. S. nigdy nie zostały wykorzystane na cel określony przy ich wywłaszczeniu, tj. pod budownictwo Spółdzielni Mieszkaniowej, zatem w ocenie organu I instancji spełnione zostały przesłanki uzasadniające ich zwrot na rzecz spadkobiercy byłego właściciela.

Wojewoda po rozpatrzeniu odwołań wniesionych przez K.S., Stowarzyszenie oraz części dzierżawców placu targowego, decyzją z dnia [...] uchylił zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach po rozpoznaniu sprawy ze skargi K. S. na decyzję Wojewody z dnia [...], wyrokiem z dnia 29 grudnia 2008r., sygn. akt II SA/Ke 145/08 skargę oddalił.

Uzasadniając swoje orzeczenie WSA w Kielcach wskazał, że "w świetle ustalonego w sprawie, niekwestionowanego przez strony stanu faktycznego nie ulega wątpliwości, że objęta przedmiotem postępowania nieruchomość stanowiąca własność J. S., nigdy nie została przeznaczona na realizację celu na jaki została wywłaszczona tj. pod budownictwo dla Spółdzielni Mieszkaniowej. Takie ustalenia potwierdza już samo stanowisko Spółdzielni, która nie kwestionowała faktu, że przedmiotowy grunt nie został jej przekazany na cele inwestycyjne i nigdy nim nie dysponowała. To z kolei przesądza przyjęcie, że urządzony na działkach nr 1342/30 i nr 1342/31 Plac Targowy nie stanowi infrastruktury osiedla zarządzanego przez SM. Zasadnie zatem oba organy uznały, że stan faktyczny w sprawie odpowiada dyspozycji art. 137 ust. 1 ugn".

Jednocześnie WSA w Kielcach odnosząc się do kwestii ustalenia kwoty odszkodowania za zwracaną nieruchomość wskazał na konieczność ustalenia, które z nakładów są trwale bądź nietrwale związane z gruntem, bowiem przedmiotem wyceny może być tylko nieruchomość gruntowa wraz z jej częściami składowymi, czyli budynkami i innymi urządzeniami trwale z gruntem związanymi, jak również drzewami i innymi roślinami od chwili zasadzenia lub zasiania.

Starosta po ponownym rozpatrzeniu sprawy o zwrot nieruchomości, decyzją z dnia [...] orzekł o zwrocie na rzecz K. S., nieruchomości położonej w K. przy ul. S., w aktualnej ewidencji gruntów m. Kielce obr. 017 oznaczonej jako działki: nr 1342/30 (dz. hip. 3/21 o pow. 0,1818 ha i nr 1342/31 (cz. dz. hip. 3/20) o pow. 0,6552 ha, ujawnionej w KW Nr [...] jako własność Gminy oraz o rozliczeniach z tytułu zwrotu tej nieruchomości.

Uzasadniając rozstrzygnięcie w przedmiocie zwrotu nieruchomości organ I instancji wskazał, iż stosownie do znajdującej się w aktach sprawy informacji Urzędu Miasta, zawartej w piśmie z dnia 6 września 1996r. decyzja o lokalizacji szczegółowej, jak również plan realizacyjny zagospodarowania przestrzennego terenu, stanowiące podstawę przejęcia nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa nie zachowały się. Decyzją z dnia [...] Wojewoda stwierdził nabycie z mocy prawa przez Gminę gruntów Skarbu Państwa, oznaczonych w ewidencji gruntów m. K. obręb 017 numerem działki 1342/17, stanowiących działki hip. nr 16/30, nr 4/1, nr 3/20, nr 3/21, nr 2/6 i nr 2/5 o łącznej powierzchni 2,6306 ha, co zostało ujawnione w KW Nr [...].

Na podstawie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...] który obowiązywał do dnia 31 grudnia 2003r., przedmiotowa nieruchomość położona była na terenie przeznaczonym pod:

* komunikację (adaptacja ul. T. i skrzyżowania z ul. S.),

* komunikację pieszą,

* usługi ogólno miejskie charakterystyczne dla centrum miasta.

Natomiast zgodnie z zapisami "Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta", zatwierdzonego Uchwałą Rady Miasta nr 58/2000 z dnia 26 października 2000r., przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie o przewadze funkcji usług metropolitarnych oraz mieszkaniowej.

Prawomocną decyzją Prezydenta Miasta z dnia [...], został zatwierdzony podział działki nr 1342/22 o pow. 2,189 ha położonej w K. przy ul. S. obr. 017, przedstawiony na mapie sytuacyjnej zaewidencjonowanej pod nr 1628/2005, w wyniku którego powstały działki :

* nr 1342/30 o powierzchni 0,1818 ha,

* nr 1342/31 o powierzchni 0,6552 ha,

* nr 1342/32 o powierzchni 1,2487 ha,

* nr 1342/33 o powierzchni 0,0972 ha.

Zgodnie z w/w mapą objęta wnioskiem o zwrot działka nr hip. 3/21 stanowi działkę nr ewid. 1342/30 o pow. 0,1818 ha, zaś wnioskowana część działki nr hip. 3/20 stanowi działkę nr ewid. 1342/31 o pow. 0,6552 ha.

Przeprowadzone przez organ I instancji postępowanie wykazało, że działki nr 1342/30 i nr 1342/31 położone w K. przy ul. S. nie zostały wykorzystane na cel określony przy ich wywłaszczeniu, tj. pod budownictwo Spółdzielni Mieszkaniowej. Od lat 70-tych na nieruchomości prowadzona była działalność handlowa w formie targowiska miejskiego, najpierw przez Spółdzielnię, później – od 1984r. przez Przedsiębiorstwo Usług Komunalnych.

Nadto organ I instancji ustalił, iż działki nr 1342/30 i nr 1342/31 położone są poza terenem osiedla SM, które jest ograniczone ulicami: T. Z., B. oraz S.. Przedmiotowy grunt nie został przekazany Spółdzielni na cele inwestycyjne. Spółdzielnia nie dysponowała i nie dysponuje tym terenem oraz nie rości sobie do niego żadnych praw.

Zgromadzone w sprawie przez Starostę dowody, w tym dowód z oględzin nieruchomości przeprowadzonych w dniu 20 czerwca 2005r. potwierdziły, że objęte wnioskiem o zwrot działki nr 1342/30 i nr 1342/31 położone w K. przy ul. S. stanowią teren zabudowany, zagospodarowany oraz użytkowany przez Przedsiębiorstwo Usług Komunalnych, jako część powierzchni Placu Targowego (północną).

Znajdują się na nich obiekty handlowe (pawilony typu "plaster miodu", wiaty stalowe, pawilony metalowe typu barak, stoły betonowe) stanowiące własność PUK oraz należące do osób prywatnych, zarządzane przez PUK. Nadto działki zagospodarowane są pod wyasfaltowane place, na których handluje się warzywami oraz meblami, wolno stojący budynek szaletu, ogrodzenie terenu targowiska od ul. W., ul. T. i obiektów szkolnych sąsiadujących od północy, parking o nawierzchni asfaltowej od strony ul. T., ogrodzenie niskie parkingu, sieci kablowe zasilające rozdzielnie elektryczne, drogi wewnętrzne, chodniki dla pieszych o nawierzchni z płytek betonowych, stacja trafo, słupy oświetleniowe, sieci uzbrojenia technicznego terenu nieruchomości - energia elektryczna, woda, kanalizacja sanitarna i deszczowa. Obiekty budowlane i urządzenia wykorzystywane są do prowadzenia działalności usługowo - handlowej na targowisku miejskim.

Z powodu braku decyzji o lokalizacji szczegółowej, jak również planu realizacyjnego zagospodarowania przestrzennego terenu, stanowiącego podstawę przejęcia nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa aktem notarialnym z dnia [...], Nr Rep [...] oraz aktem notarialnym z dnia [...], Nr Rep. [...] Starosta przeprowadził ocenę zbędności nieruchomości w oparciu o jej przeznaczenie w w/w aktach notarialnych.

W ocenie organu I instancji działki nr 1342/30 i nr 1342/31 położone w K. przy ul. S. nigdy nie zostały wykorzystane na cel określony przy ich wywłaszczeniu tj. pod budownictwo dla Spółdzielni Mieszkaniowej, zatem spełnione zostały przesłanki uzasadniające zwrot tej nieruchomości na rzecz spadkobiercy byłego właściciela.

Pismem z dnia 21 maja 2009r., zaktualizowanym pismem z dnia 12 listopada 2009r., Przedsiębiorstwo - Usług Komunalnych przesłało do Starostwa Powiatowego wykaz obiektów znajdujących się m.in. na działkach nr 1342/30 i nr 1342/31 wraz z listą ich użytkowników. Na podstawie tego wykazu wszystkie osoby prowadzące działalność gospodarczą na placu targowym, posiadające umowy dzierżawy placu targowego zostały uznane przez organ I instancji, zgodnie z art. 28 k.p.a. za strony postępowania zwrotowego.

Jednocześnie organ I instancji stwierdził w uzasadnieniu swojej decyzji, że zwrotu nakładów poniesionych na wywłaszczonej nieruchomości najemca, dzierżawca może dochodzić na drodze cywilno-prawnej od poprzedniego właściciela tj. Gminy, na rzecz której K. S. zobowiązany jest zwrócić ustalone niniejszą decyzją odszkodowanie, obejmujące nakłady na zwracanej nieruchomości.

Wojewoda decyzją z dnia [...] uchylił decyzję Starosty w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wskazano, iż ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, jak i rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, nie przewidują dokonywania aktualizacji operatu szacunkowego poprzez dokonanie korekty wartości w nim ustalonej. Według § 58 rozporządzenia można tylko dokonać potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który go sporządził. Następuje to poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca majątkowy oświadcza jedynie o aktualności operatu. Natomiast korekta wartości oszacowanej nieruchomości winna skutkować sporządzeniem nowego operatu. W związku z tym Wojewoda uznał, iż operat szacunkowy (korekta) z dnia 18 grudnia 2009r. nie mógł stanowić podstawy do ustalenia odszkodowania w postępowaniu zwrotowym, ponieważ nie spełniał warunków odpowiadającym wymogom dla sporządzenia operatu szacunkowego.

Starosta Kielecki, przy ponownym rozpoznaniu sprawy, wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego o sporządzenie operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości, zgodnie z wytycznymi zawartymi w decyzji Wojewody Rzeczoznawca majątkowy wykonał w dniu 25 października 2010r. operat szacunkowy nieruchomości gruntowej położonej w K. przy ul. S., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr 1342/30 i nr 1342/31 (obręb 0017).

Przy piśmie z dnia 20 października 2010r. PUK, przekazał do Starosty Kieleckiego wykaz dzierżawców Targowiska Miejskiego przy ul. S. w K., z przyporządkowanym numerem działki wg stanu na dzień 18 października 2010r., który stał się podstawą do ustalenia aktualnych stron postępowania zwrotowego.

Pismem z dnia 14 stycznia 2011r. pełnomocnik wnioskodawcy poinformował organ o skierowaniu operatu do oceny w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n., poprzez zlecenie wykonania oceny i sporządzenia opinii o prawidłowości wykonania przedmiotowego operatu szacunkowego Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z siedzibą w Warszawie. Opinia Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Majątkowych (sprawa KA/24/2011) z dnia 12 lipca 2011r., wskazała, że opiniowany operat z dnia 25 października 2010r. nie powinien stanowić dowodu w toczącym się postępowaniu w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania za zwrot wywłaszczonych nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze, Starosta pismem z dnia 17 sierpnia wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego o sporządzenie nowego operatu szacunkowego nieruchomości położonej w K. przy ul. S., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr 1342/30 i nr 1342/31 (obr. 0017), zgodnie z wytycznymi zawartymi w Opinii Komisji Arbitrażowej.

Rzeczoznawca majątkowy wykonał nowy operat szacunkowy z dnia 15 września 2011r., którego integralną część stanowi inwentaryzacja obiektów budowlanych i urządzeń znajdujących się na podlegającej zwrotowi nieruchomości, określająca obiekty i urządzenia trwale związane z gruntem (będące częścią składową nieruchomości) oraz obiekty i urządzenia nie związane trwale z gruntem (nie będące częścią składową nieruchomości).

Aktualna wartość rynkowa nieruchomości zwracanej na rzecz spadkobiercy byłej właścicielki określona została przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę 9.128.000,00 zł (słownie złotych: dziewięć milionów sto dwadzieścia osiem tysięcy 00/100).

Decyzją z dnia [...] Starosta orzekł m.in. w pkt 1 o zwrocie na rzecz K. S., spadkobiercy byłej właścicielki J. S., nieruchomości położonej w K. przy ul. S., w aktualnej ewidencji gruntów m. K. obr. 017 oznaczonej jako działki: nr 1342/30 (dz. hip. 3/21 o pow. 0,1818 ha i nr 1342/31 (cz. dz. hip. 3/20) o pow. 0,6552 ha, ujawnionej w KW Nr KUL [...] jako własność Gminy oraz w pkt 2 o ustaleniu zwaloryzowanej wartości odszkodowania z tytułu zwrotu wywłaszczonej nieruchomości powiększonej o różnicę wartości nieruchomości określonej według stanu nieruchomości na dzień sprzedaży oraz na dzień zwrotu, na kwotę 289.651,00 złotych (słownie złotych: dwieście osiemdziesiąt dziewięć tysięcy sześćset pięćdziesiąt jeden 00/100).

Organ I instancji orzekając m.in. o rozliczeniach z tytułu zwrotu przedmiotowej nieruchomości, ustalił wartość zwaloryzowanego odszkodowania należnego Gminie w oparciu o operat szacunkowy z dnia 15 września 2011r.

W uzasadnieniu decyzji Starosta powołał art. 140 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w myśl którego w/w odszkodowanie podlega waloryzacji na dzień zwrotu nieruchomości przy zastosowaniu wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. W rezultacie zwaloryzowane odszkodowanie za zwracaną nieruchomość po zaokrągleniu wynosi 50.651 zł, w tym za działkę nr 1342/30 - 7000,41 zł, za działkę nr 1342/31 - 43.651,04 zł i jest niższe od 50% aktualnej wartości rynkowej tej nieruchomości wynoszącej 9.128.000,00 zł, a zatem spełniony został warunek zawarty w art. 217 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W razie zmniejszenia się albo zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, odszkodowanie, ustalone stosownie do ust. 2 art. 140 u.g.n., pomniejsza się albo powiększa o kwotę różnicy wartości nieruchomości określonej na dzień zwrotu. Przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu. Nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości. Wartość nieruchomości według stanu na datę zwrotu została określona przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę 5.445.000,00 zł, zaś wartość nieruchomości na datę jej nabycia na rzecz Skarbu Państwa na kwotę 5.206.000,00 zł. Zatem stopień zwiększenia wartości tej nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio po jej wywłaszczeniu określony został na kwotę 239.000,00 zł.

Stosownie do art. 140 ust. 4 u.g.n., zwaloryzowane odszkodowanie (50.651 zł) zostało powiększone o kwotę wzrostu wartości nieruchomości (239.000 zł) i wynosi 289.651 zł. Dodatkowo Starosta wyjaśnił, iż uwzględnił wniosek strony o rozłożenie na raty spłaty odszkodowania za zwracaną nieruchomość i odszkodowanie stosownie do art. 141 ust. 2 u.g.n., zostało rozłożone na 10 rocznych rat. Wskazano nadto, iż zabezpieczenie wpłaty wierzytelności poprzez ustanowienie hipoteki na nieruchomości, daje gwarancję spłaty całej kwoty ustalonego odszkodowania.

Organ odwoławczy, po rozpatrzeniu odwołań od decyzji Starosty z dnia [...] w oparciu o zgromadzony w sprawie materiał dowodowy stwierdził co następuje:

Zgodnie z art. 136 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r., o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2010r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) przytaczanej dalej jako u.g.n., poprzedni właściciel lub jego spadkobierca może żądać zwrotu nieruchomości wywłaszczonej lub jej części, jeśli stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. W oparciu o przepis art. 137 u.g.n. nieruchomość uznaje się za zbędną, jeżeli pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu albo pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel nie został zrealizowany. W świetle powyższego podstawową więc przesłanką zwrotu nieruchomości jest jej zbędność na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu.

Z uwagi fakt, iż nie zachowała się decyzja o lokalizacji szczegółowej jak również plan realizacyjny zagospodarowania przestrzennego terenu, stanowiącego podstawę przejęcia nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa aktem notarialnym z dnia 12.04.1965r., Nr Rep. 1867/65 oraz aktem notarialnym Nr Rep. 6322/68 z dnia 29.05.1968r., ocena zbędności nieruchomości została przeprowadzona w oparciu o jej przeznaczenie w w/w aktach notarialnych.

Jak wynika z w/w aktów notarialnych, przedmiotowa nieruchomość została nabyta na rzecz Skarbu Państwa z przeznaczeniem pod budownictwo dla Spółdzielni Mieszkaniowej. Z ustaleń dokonanych w toku postępowania wynika, iż Spółdzielnia Mieszkaniowa nie rości sobie żadnych praw do posiadania przedmiotowej nieruchomości, gdyż działki nr 1342/30 i nr 1342/31 położone są poza terenem osiedla SM, które jest ograniczone ulicami: [...](pismo SM z dnia 19.06.1996., k. nr 19 akt organu I instancji). Przedmiotowy grunt nie został przekazany spółdzielni na cele inwestycyjne.

Reasumując, z zebranego w sprawie materiału dowodowego jednoznacznie wynika, że zwracana nieruchomość położona w K. przy ul. S., w aktualnej ewidencji gruntów m. Kielce obr. 017 oznaczonej jako działki : nr 1342/30 (dz. hip. 3/21) o pow. 0,1818 ha i nr 1342/31 (cz. dz. hip. 3/20) o pow. 0,6552 ha, ujawnionej w KW Nr KUL 00051594/9 jako własność Gminy, stała się zbędna na cel określony przy wywłaszczeniu.

Takie też stanowisko zajął WSA w Kielcach w wyroku z dnia 29 grudnia 2008r., sygn. akt II SA/Ke 145/08 oddalającym skargę na decyzję Wojewody z dnia [...] W wyroku tym WSA jednoznacznie wskazał, iż zasadnie oba organy uznały, że stan faktyczny w sprawie odpowiada dyspozycji art. 137 ust. 1 u.g.n.

Zgodnie z artykułem 140 ust. 1 u.g.n., w razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości poprzedni właściciel lub jego następca prawny zwraca Skarbowi Państwa lub gminie, w zależności od tego kto jest właścicielem nieruchomości w dniu jej zwrotu, wypłacone odszkodowanie. Jeżeli zwrotowi podlega część wywłaszczonej nieruchomości, zwracaną kwotę odszkodowania ustala się proporcjonalnie do powierzchni tej nieruchomości. Odszkodowanie pieniężne podlega waloryzacji, z tym, że jego wysokość po waloryzacji z zastrzeżeniem art. 217 ust. 2 nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu, a jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, nie może być wyższa niż jej wartość odtworzeniowa (art. 140 ust. 2 u.g.n.).

Według art. 140 ust. 4 u.g.n., w razie zmniejszenia się albo zwiększenia wartości wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, odszkodowanie, ustalone stosownie do ust. 2 pomniejsza się albo powiększa o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu. Przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu. Nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości.

W myśl art. 156 ust. 1 u.g.n. sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

W ocenie organu odwoławczego, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy jest zgodny z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa.

Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości oraz wszechstronną analizą cech nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych. W operacie rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m.in. położenie, wielkość działek) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących.

W operacie szacunkowym sporządzonym na potrzeby niniejszego postępowania dnia 15 września 2011 r., rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy rynku nieruchomości, w wyniku której stwierdził, że na rynku lokalnym jak i regionalnym (woj. świętokrzyskie) w ostatnich dwóch latach nie miały miejsca transakcje kupna-sprzedaży nieruchomości podobnych do szacowanej, a także z uwagi na rodzaj szacowanej nieruchomości, stan rynku i cel wyceny, wartość nieruchomości określono metodą odtworzeniową przy zastosowaniu podejścia kosztowego, metody kosztów odtworzenia. Autor operatu wyjaśnił, że ze względu, iż na dzień dzisiejszy brak jest transakcji nieruchomościami o takim stanie, jak na dzień wywłaszczenia, dokonano określenia wartości odtworzeniowej. Cechy fizyczne, użytkowe, prawne nieruchomości przyjętych do porównań, odpowiadały cechom wycenianej nieruchomości (lokalizacja, stan prawny nieruchomości, warunki zagospodarowania rozumiane jako kształt, wymiary, ukształtowanie, możliwość zagospodarowania).

Do porównania przyjęto transakcje dotyczące nieruchomości, położonych w Kielcach, których powierzchnie wynosiły: 1575 m², 1456 m2 oraz 1876 m2, a szacowane nieruchomości posiadają powierzchnię 1818 m2 i 6552m2. W operacie szacunkowym wskazano, że istnieje udokumentowany obrót nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi na terenie K., lecz brak jest transakcji gruntami o tak dużej powierzchni jak nieruchomość podlegająca zwrotowi (łącznie 8370 m2). Ujęte do porównania nieruchomości posiadały identyczne przeznaczenie w planie miejscowym co nieruchomość zwracana, tj. funkcja mieszkaniowa.

W przedmiotowym operacie, przy zastosowaniu podejścia kosztowego, metody kosztów odtworzenia, techniki wskaźnikowej, określono wartość części składowych nieruchomości będącej przedmiotem zwrotu. Z operatu szacunkowego wynika, że części składowe nieruchomości znajdujące się na niej w dacie jej przejęcia przez Skarb Państwa ustalono na podstawie oświadczenia spadkobiercy byłej właścicielki, a ich koszt odtworzenia ustalono w oparciu o cenniki BISTYP Consulting - Warszawa II kwartał 2011 roku. Natomiast wartość drzew i roślin ozdobnych oszacowano w oparciu o publikację K. Zmarzlickiego "Określanie wartości roślin sadowniczych i upraw ogrodniczych przy wywłaszczaniu nieruchomości" - PFSRM 2011 rok. Z kolei oszacowania wartości części składowych nieruchomości wg stanu nieruchomości na dzień jej zwrotu, opisanych szczegółowo w załączniku operatu pn. Inwentaryzacja obiektów budowlanych i urządzeń znajdujących się na podlegającej zwrotowi nieruchomości gruntowej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr 1342/30 i 1342/31 położonej w K. przy ul. S., określająca obiekty i urządzenia trwale związane z gruntem (będące częścią składową, nieruchomości) i urządzenia nie związane trwale z gruntem (nie będące częścią składową nieruchomości), została dokonana podejściem kosztowym, metodą kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową oraz elementów scalonych. Dla elementów wycenianych z katalogu WACETOP przyjęto wskaźnik regionalizacji w wysokości 0,6876; dla elementów wycenianych z katalogu BISTYP przyjęto wskaźnik regionalizacji w wysokości 0,90; dla elementów wycenianych łącznie z katalogu WACETOP i BISTYP przyjęto średni wskaźnik regionalizacji w wysokości 0,793.

Przy określaniu wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy winien określić wartość nieruchomości dla realizacji zapisu art. 140 ust. 2 u.g.n., czyli wartość nieruchomości określoną wg aktualnego stanu nieruchomości, przy uwzględnieniu aktualnego przeznaczenia nieruchomości (o funkcji usługowej).

Realizując powyższe, dokonano analizy rynku sprzedaży nieruchomości niezabudowanych pod budownictwo usługowe na obszarze miasta Kielce, a okresem badania objęto zakres lat 2010-2011. Ustalono, że na analizowanym terenie ceny tego typu nieruchomości zależne są od następujących cech rynkowych: lokalizacja, uzbrojenie, funkcjonalność działki, forma własności. W wyniku przeprowadzonej analizy aktów notarialnych dot. sprzedaży na analizowanym obszarze K. wybrano 3 transakcje z 2010r. nieruchomości najbardziej zbliżonych do wycenianych działek.

Ostatecznie oszacowano wartość rynkową nieruchomości wg stanu na dzień zwrotu na kwotę 5.445.000 zł oraz wartość rynkową nieruchomości wg stanu na dzień nabycia przez Skarb Państwa na kwotę 5.206.000 zł. Zatem różnica wartości nieruchomości wg stanu na dzień zwrotu i wg stanu na dzień wywłaszczenia wynosi 239.000 zł. Aktualną wartość nieruchomości określono na kwotę 9.128.000 zł.

Reasumując, w ocenie organu odwoławczego wartość nieruchomości gruntowej położonej w K. przy ul. S. oznaczonej jako działki nr 1342/30 i nr 1342/31, ustalona została zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Oszacowana wartość odtworzeniowa nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania, odzwierciedla najbardziej prawdopodobną jej wartość określoną wg stanu na dzień jej przejęcia przez Skarb Państwa oraz wg stanu na dzień zwrotu.

Organ odwoławczy podkreślił, że nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalistycznymi, które posiada biegły. W ustawie o gospodarce nieruchomościami jest wprost uregulowane, że wartość nieruchomości sporządza na piśmie rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1). Zadaniem organu jest jedynie dokonanie oceny przedłożonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu pod względem formalnym, tj. zbadanie czy został on wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

W przedmiotowej sprawie, organ dokonał oceny przedmiotowego operatu we wskazanym powyżej zakresie i uznał, że pod względem formalnym operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego nie budzi zastrzeżeń i nie narusza przepisów prawa regulujących sporządzanie operatu szacunkowego.

Podkreślić przy tym należy, że organ odwoławczy dokonując analizy przedmiotowego operatu szacunkowego, badał również czy w operacie tym uwzględniono wszelkie wytyczne zawarte w opinii Komisji Arbitrażowej nr KA/24/2011 przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych i uznał, że został on sporządzony zgodnie ze wskazówkami zawartymi w opinii.

Jeśli strona uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jej wątpliwości, powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.) w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego. Stanowisko powyższe wynika z orzecznictwa sądowego w tym zakresie, np. wyrok WSA w Warszawie z dnia 31.08.2006r. sygn. akt I SA/Wa 1107/05.

Reasumując, zdaniem organu odwoławczego decyzja Starosty z dnia [...] pod względem merytorycznym jest prawidłowa i zasadna. Organ I instancji prawidłowo dokonał rozliczeń z tytułu zwrotu nieruchomości.

Ponadto organ odwoławczy podniósł, że z uwagi na obligatoryjne przyznanie w niniejszym postępowaniu administracyjnym dzierżawcom legitymacji strony, występują ogromne trudności związane z doręczeniem stronom korespondencji w sprawie. Duża ilość dzierżawców występujących w postępowaniu, częsta zmiana osób prowadzących działalność handlową oraz występujące zmiany w zakresie aktualności ich miejsca zamieszkania, powodują że wręcz niemożliwe staje się uchwycenie aktualnego stanu w odniesieniu do tych stron postępowania ani na etapie postępowania wyjaśniającego ani na etapie zawiadomienia o zakończeniu postępowania ani na etapie pomiędzy wydaniem decyzji a jej doręczeniem stronie.

Obwieszczeniami Starosty z dnia 30.12.2010r., z dnia 28.09.2011r. i z dnia 30.11.2011r., organ I instancji zawiadomił wszystkie strony odpowiednio o: przedłużeniu terminu zakończenia sprawy, wydaniu zawiadomienia z art. 10 i możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym oraz o wydanej decyzji z dnia 25.11.2011r. Przedmiotowe obwieszczenia były wywieszone na tablicy ogłoszeń w Urzędzie Miasta oraz na terenie placu targowego przy ul. S. Natomiast organ odwoławczy informując strony o możliwości zapoznania się ze zgromadzonym materiałem dowodowym zgodnie z art. 10 k.p.a., poinformował strony oprócz tradycyjnej wysyłki, także poprzez obwieszczenie z dnia 6 lutego 2012r., które było wywieszone na tablicach ogłoszeń w siedzibach UW, Starostwa Powiatowego, Urzędu Miasta oraz na Targowisku [...].

Odnosząc się do zarzutu podnoszonego w odwołaniu Prezydenta Miasta, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem art. 107 k.p.a., poprzez niewskazanie w jej podstawie prawnej art. 141 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jako przepisu na którym organ oparł swoje rozstrzygnięcie o rozłożeniu należności na raty, organ uznał, że jest on niezasadny. Wyjaśnił, że w treści uzasadnienia decyzji powołano treść art. 141 u.g.n., co organ odwoławczy uznaje za wystarczające.

Zarzut Prezydenta Miasta, że organ I instancji nie powołał na świadka J, B. który w piśmie z dnia 4 stycznia 2010r. wskazał, iż ujęcie w akcie notarialnym jako celu przejęcia przedmiotowej nieruchomości pod budownictwo mieszkaniowe było jedynie umowne, jest w ocenie Wojewody również nieuzasadniony. Organ nie widzi potrzeby powoływania kogokolwiek na świadka w przedmiotowej sprawie, ponieważ kwestia zbędności przedmiotowej nieruchomości została przesądzona. Nadto J. B. jest zdaniem organu odwoławczego mało wiarygodny, albowiem jest osobiście zainteresowany w sprawie, gdyż na Targowisku posiada stoisko handlowe.

Odnosząc się do zarzutów podnoszonych zarówno przez pełnomocnika skarżącego stowarzyszenia oraz dzierżawców przedmiotowego terenu, dotyczących operatu szacunkowego, organ odwoławczy podkreślił, że rozliczenia z tytułu zwrotu przedmiotowej nieruchomości dokonywane są pomiędzy byłym a aktualnym właścicielem nieruchomości, a zatem zarówno pełnomocnik stowarzyszenia jak też poszczególni dzierżawcy nie mogą ingerować w rozliczenia pomiędzy w/w osobami. Z tych względów organ uznał wszelkie zarzuty w odwołaniach dotyczące prawidłowości sporządzenia operatu za niedopuszczalne.

Z kolei odnosząc się do zawartych w odwołaniach dzierżawców terenu zapisów, iż obawiają się utraty miejsc pracy, a handel na targowisku jest ich jedynym źródłem utrzymania, organ wyjaśnił, że fakt ten nie może niweczyć zwrotu nieruchomości niewykorzystanej zgodnie z celem jej przejęcia i nie może być uznany przez organ za argument warunkujący odmowę zwrotu tej nieruchomości.

Skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach na decyzję Wojewody z dnia [...] wniosła Gmina oraz Stowarzyszenie.

Gmina zarzuciła:

naruszenie przepisu art. 107 § 1 k.p.a. w związku z art. 141 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, ze zm.),

naruszenie przepisów art. 7, 15, 77 i 80 k.p.a. oraz art. 137 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami,

naruszenie art. 140 oraz art. 153 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami,

naruszenie art. 136 ust. 3, art. 137 i art. 140 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez ich zastosowanie w sprawie, w wyniku błędnego przyjęcia, że zwracana nieruchomość nie została wykorzystana zgodnie z celem wywłaszczenia,

naruszenie przepisów art. 10, art. 39 oraz art. 49 k.p.a.

Wskazując na powyższe zarzuty, Gmina wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania skargowego.

Na podstawie art. 61 § 2 pkt 1 p.p.s.a. Gmina wniosła o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji w całości.

W uzasadnieniu skarżąca zarzuciła, że Wojewoda nie uwzględnił, ani też nie ustosunkował się, w sposób rzeczowy i wyczerpujący, do zarzutów podniesionych w odwołaniu Prezydenta Miasta, działającego w imieniu Gminy, od decyzji Starosty.

Zarzut naruszenia art. 107 k.p.a. w związku z art. 141 u.g.n. sprowadza się do braku przywołania w podstawie prawnej przedmiotowej decyzji art. 141 u.g.n., w sytuacji gdy organ fatycznie korzysta z zawartej w nim możliwości rozłożenia należności na raty, co skutkuje wadliwością formalną wydanej decyzji. Przepisy prawne, na podstawie których organ oparł swoje rozstrzygnięcie powinny być wskazane w podstawie prawnej decyzji, a nie w uzasadnieniu, gdzie z kolei organ obowiązany się wskazać fakty i argumenty uzasadniające rozstrzygnięcie.

- naruszenie art. 137 u.g.n., art. 7 art. 15, art. 77 oraz art. 80 k.p.a.

W ocenie skarżącej Gminy organ odwoławczy mylnie uznał pogląd WSA w Kielcach, wyrażony wyroku z dnia 29 grudnia 2008r. dotyczący oceny zbędności nieruchomości na cel wywłaszczenia za ocenę prawną, która wiąże organy administracji publicznej orzekające w tej sprawie na podstawie w art. 153 ustawy z dnia 30 września 2002r. Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012r., poz. 270). Zgodnie z utrwalonym poglądem doktryny przez ocenę prawną rozumie

się powszechnie wyjaśnienie istotnej treści przepisów prawnych i ich

stosowania w rozpoznawanej sprawie. Pojęcie to obejmuje zarówno krytykę

sposobu zastosowania normy prawnej w zaskarżonym akcie, jak i wyjaśnienie,

dlaczego stosowanie tej normy przez organ, który wydał ten akt zostało uznane

za błędne. Ocena prawna o charakterze wiążącym musi dotyczyć właściwego

zastosowania konkretnego przepisu, czy też prawidłowej jego wykładni, w

odniesieniu do ściśle określonego rozstrzygnięcia, podjętego w konkretnej sprawie. (Dauter Bogusław, Gruszczyński Bogusław, Kabat Andrzej, Niezgódka-Medek Małgorzata - komentarz. LEX 2009). Stanowisko takie poparte jest licznym orzecznictwem sądowym, np. NSA w wyroku z dnia 08.01.2010 r., sygn. akt II FSK 1245/08 orzekł, "że użyte w art. 153 p.p.s.a. pojęcie "ocena prawna" należy rozumieć wąsko, jako ustalenie znaczenia przepisów prawa i sposobu ich stosowania w rozpoznawanej sprawie. Związanie organu oraz sądu I instancji oceną prawną dokonaną przez ten sąd w poprzednim postępowaniu nie obejmuje kwestii ustaleń oraz oceny stanu faktycznego dokonanych przy jej ponownym rozpoznaniu". Podobne stanowisko zajął NSA w wyroku z dnia 30.04.2010 r., sygn. akt I FSK 714/09, a także SN w wyroku z dnia 13.03.1975 r., II CRN 466/74, OSPiKA. 1976 r., z. 3, poz. 63.

Gdyby uznać, że zakres oceny prawnej, jaki został przyjęty przez organy administracyjne orzekające w przedmiotowej sprawie jest prawidłowy, należałoby przyjąć, że merytoryczne rozstrzygnięcie sprawy nastąpiło już w wyroku wydanym w dniu 29.12.2008r. przez WSA w Kielcach. Stanowisko takie narusza jednak podstawowe zasady postępowania administracyjnego-dwuinstancyjności oraz swobodnej oceny dowodów (art. 15 oraz art. 80 k.p.a.).

Ponieważ, Wojewoda nie ustosunkował się w zaskarżonej decyzji do merytorycznych zarzutów Prezydenta Miasta, w przedmiocie oceny zbędności wywłaszczonej nieruchomości na cel określony w akcie wywłaszczeniowym i nie dokonał merytorycznej oceny materiału dowodowego sprawy, w związku z tym zarzuty te są nadal w pełni aktualne.

Jak wskazano w uzasadnieniu skarżonej decyzji, Starosta przeprowadził ocenę zbędności nieruchomości w oparciu o jej przeznaczenie wynikające z aktów notarialnych, na podstawie których Skarb Państwa nabył przedmiotowe nieruchomości., z których wynika, że nabyte na ich podstawie nieruchomości, stosownie do decyzji o lokalizacji szczegółowej przeznaczone zostały pod budownictwo Kieleckiej Spółdzielni Mieszkaniowej. W toku postępowania administracyjnego nie udało się zidentyfikować przedmiotowych decyzji lokalizacyjnych ani też odnaleźć jakiegokolwiek ich egzemplarza. W zaistniałej sytuacji budzi wątpliwość sam fakt ich istnienia. Tym bardziej, że w aktach sprawy znajduje się oświadczenie złożone przez J. B. który w piśmie z dnia 4 stycznia 2010r. wskazał ,,Sprawa dotycząca wpisu w akcie notarialnym, że grunty te przejęto pod budownictwo wielorodzinne wygląda następująco: wyrobisko po byłej kopalni było zalane wodą. Latem dzieci i młodzież a nawet dorośli kąpali się, pływali łódkami, tratwami, kajakami, natomiast zimą było wielkie lodowisko. W każdej chwili mogło dojść do tragedii. Dlatego władze miasta wydały decyzję, aby Pan S. zasypał i zniwelował to wyrobisko. Zasypanie i zniwelowanie tego wyrobiska przewyższało wartość tego gruntu. Właściciel odwoływał się od tej decyzji do władz miasta, powiatu, Wojewody a nawet do Pierwszego Sekretarza Komitetu Centralnego, że nie on powinien to wyrobisko zasypać, gdyż ostatnim właścicielem cegielni i kopalni był Skarb Państwa. Władze Miasta nie mogły wydać pieniędzy na zasypanie prywatnego wyrobiska, w związku z czym powstała obopólna umowa, że władze miasta przejmą grunt. W akcie notarialnym nie można było wpisać, że przejęto pod budownictwo wielorodzinne, bo tak tylko można było to przejąć prawnie." Przedstawione powyżej oświadczenie stoi w wyraźnej sprzeczności z zapisami zawartymi w aktach notarialnych. Jednakże organ orzekający w I instancji nie podjął żadnych działań w celu wyjaśnienia tych sprzeczności, nie powołał J.B. jako świadka na okoliczność ustalenia celu wywłaszczenia, pomimo istnienia okoliczności wskazujących, że posiada on informacje istotne dla sprawy. Zdaniem skarżącego Starosta, a następnie Wojewoda naruszył tym samym zasady postępowania dowodowego wyrażone w art. 7, art. 77 a także art. 80 k.p.a., co doprowadziło do błędnych ustaleń w sprawie.

Skarżący zarzucił, że stanowisko Wojewody, że organ nie widzi potrzeby powoływania kogokolwiek na świadka w przedmiotowej sprawie jest rażącym naruszeniem prawa, w szczególności art. 80 k.p.a. Tym bardziej naruszeniem zasad postępowania dowodowego jest ocena przez organ odwoławczy J. B. jako osobę niewiarygodną, przed odebraniem od niego zeznań, tylko z uwagi na fakt prowadzenia przez niego działalności gospodarczej na przedmiotowym Targowisku.

- naruszenia art. 140 oraz art. 153 u.g.n.

Prezydent Miasta w odwołaniu od decyzji Starosty wskazał, że przyjęty jako dowód w sprawie operat szacunkowy z dnia 15 września 2011r. nadal narusza obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, tj. ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, nie uwzględnia także zaleceń zawartych w opinii Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Wojewoda odnosząc się do tych zarzutów stwierdził, że "nie jest rolą organu administracji publicznej merytoryczna ocena operatu szacunkowego, gdyż ustawowo ustanowiona została do tego organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Kontrola taka może dotyczyć jedynie prawidłowości pod względem zgodności z obowiązującymi w tym zakresie przepisami. Natomiast jeżeli strona uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jej wątpliwości, powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, czego w niniejszej sprawie nie uczyniono. "

Opierając się na stanowisku orzecznictwa administracyjnego należy uznać taki pogląd za całkowicie nieuzasadniony. Naczelny sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 12.01.201 Ir., sygn. akt I OSK 378/10 stwierdził: " Operat szacunkowy jest opinią biegłego, która podlega nie tylko ocenie pod względem formalnym ale również materialnym - uwzględnienia wartości przyjętych w u.g.n i przepisach wykonawczych przyjętych na podstawie tej ustawy. " Podobnie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w orzeczeniu z dnia 15.09.2010 r., sygn. akt II SA/Gd 85/10 wskazał: "postępowanie określone w art. 157 u.g.n., przewidującym badanie oceny prawidłowości operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, nie wyłącza ogólnych zasad oceny dowodu, jakim jest również operat szacunkowy. Zarówno organy administracji, jak i sądy rozpoznając sprawę mają obowiązek ocenić na podstawie art. 77 § 1 k.p.a. i 80 k.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego, a organy administracji dokonując, oceny wartości dowodowej operatu, mogą również żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści. "

Odnosząc się zaś do sugestii, jaka została zawarta w decyzji Wojewody Świętokrzyskiego, jakoby w przypadku kwestionowania przez stronę prawidłowości operatu szacunkowego powinna ona przedstawić konkurencyjny operat, należy wskazać, że pogląd taki jest sprzeczny z obowiązującym prawem, tj. art. 157 ust. 2 u.g.n., co podkreślił także Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 05.03.2002 r., sygn. akt I SA 1978/00: " Opinia biegłego nie wiążę organu administracji, który jest obowiązany poddać ja swojej ocenie jak każdy dowód, gdyż to organ - nie zaś biegły rozstrzyga sprawę. Organ administracji w żadnym razie nie może oczekiwać dostarczenia konkurencyjnej opinii, sporządzonej poza postępowaniem administracyjnym, lecz sam powinien przeprowadzić, albo dowód z opinii innego biegłego, albo rozprawę administracyjną z udziałem dotychczasowego biegłego, gdyż opinia nie jest niepodważalna i strona ma prawo domagać się od biegłego odpowiedzi na swoje zarzuty. Organ administracji nie dysponuje wiadomościami specjalnymi -stąd potrzeba zasięgnięcia opinii biegłego i jej szczególna moc dowodowa - lecz nie oznacza to, aby nie był w stanie ocenić wiarygodności opinii, zwłaszcza w świetle zarzutów strony (...)"

W związku z powyższym, wobec nie ustosunkowania się Wojewody do zarzutów podniesionych przez Prezydenta Miasta w odwołaniu od decyzji Starosty, a dotyczących prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w tej sprawie, pozostają one nadal aktualne.

Skarżący podniósł, jakie nieprawidłowości wskazał Zespół Oceniający w operacie szacunkowym wykonanego w dniu 25 października 2010r. Rzeczoznawca wykonując nowy operat, przy ustaleniu zakresu przedmiotu wyceny wskazuje, że działki nr 1342/30 oraz nr 1342/31 zabudowane są obiektami budowlanymi i urządzeniami opisanymi szczegółowo w stanowiącym integralną część operatu szacunkowego załączniku pn. "Inwentaryzacja obiektów budowlanych i urządzeń znajdujących się na podlegającej zwrotowi nieruchomości gruntowej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr 1342/30 i nr 1342/31 (obręb 0017) położonej w K. przy ul. S. (część Targowiska), określająca obiekty i urządzenia trwale z gruntem związane (będące częścią składową nieruchomości) oraz obiekty i urządzenia nie związane trwale z gruntem (nie będące częścią składową nieruchomości)", wykonanym w dniu 17 sierpnia 2009r. Jak wskazywał Zespół Oceniający powołanie się na historyczną inwentaryzację, bez potwierdzenia jej aktualności na datę wyceny, stanowi naruszenie zapisów pkt 4.2.c Standardu KSWP 3 Operat szacunkowy. Należy zatem uznać, że zakres wyceny w przedmiotowym operacie nie został określony poprawnie.

- pkt 3 operatu - Opis nieruchomości.

Zgodnie z zaleceniami Zespołu Oceniającego, cel wyceny, dla którego

został sporządzony operat wymagał od rzeczoznawcy majątkowego

uwzględnienia dwóch stanów nieruchomości, tj. w rozbiciu na datę zwrotu i datę

nabycia nieruchomości, czego w przedmiotowym operacie nie uczyniono. Brak

ustalenia ww. stanów w konkretnych datach nie daje możliwości analizy procesu wyceny nieruchomości.

- pkt 3.2 - Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z zaleceniami tytuł ten został nieprawidłowo sformułowany, powinien

brzmieć - przeznaczenie nieruchomości. Ponadto, z uwagi na fakt, że Spółdzielnia Mieszkaniowa realizowała budownictwo mieszkaniowe

wielorodzinne, zatem jako przeznaczenie nieruchomości w dacie nabycia

należało przyjąć grunty użytkowane rolniczo przeznaczone pod zabudowę

mieszkaniową wielorodzinną.

- pkt 3.14 - Lokalizacja. Opis lokalizacji wymaga, zgodnie z zaleceniami Zespołu Oceniającego, rozbicia na datę nabycia i datę zwrotu, co nie zostało uczynione.

- pkt 5 - Wycena nieruchomości. W wycenie wykorzystano transakcje sprzedaży nieruchomości niespełniające warunków podobieństwa, tym samym naruszone zostały przepisy § 4 ust. 1 ww. rozporządzenia. Rzeczoznawca rzekomo dokonał analizy ekonomicznej rynku nieruchomości niezabudowanych pod budownictwo mieszkaniowe, gdy tymczasem baza nieruchomości porównywalnych przyjętych do wyceny zawiera transakcje dla nieruchomości przeznaczonych wyłącznie pod budownictwo jednorodzinne, w tym także zabudowanych. Rzeczoznawca nie podał jakiego prawa dotyczyły transakcje, dotyczące nieruchomości przyjętych do szacunku. Przyjęta przez rzeczoznawcę ocena cechy rynkowej tj. lokalizacji ogólnej, dla nieruchomości porównywalnej A położonej w Kielcach przy ul. Wita Stwosza, zgodnie z przyjętym atrybutem powinna być: "słaba" a nie "dobra". Nieprawidłowa ocena tego atrybutu spowodowała w konsekwencji, że wartość gruntu została oszacowana nieprawidłowo, co w sposób znaczący wpłynęło na cenę nieruchomości w dacie wywłaszczenia.

Skarżąca Gmina zarzuciła, że rzeczoznawca majątkowy dokonując wyceny nieruchomości na datę nabycia, przy opisie stanu faktycznego nieruchomości oparł się jedynie na informacjach zawartych w oświadczeniu wnioskodawcy. Analizując treść oświadczenia K. S. z dnia 1 lipca 2009r. należy zauważyć, że wnioskodawca w dołączonych do pisma załącznikach dokonał spisu wszystkich budynków gospodarczych znajdujących się w obrębie całego podwórka, oświadczając jednocześnie, że na działkach stanowiących przedmiot zwrotu znajdowały jedynie obiekty o numerach: 3, 4, 5, 6, 8, 21, 22 oraz część budynku nr 1. Tymczasem rzeczoznawca, dokonuje wyceny wszystkich obiektów gospodarczych, w liczbie 22, uznając, wbrew oświadczeniu wnioskodawcy, że wszystkie znajdowały się na nieruchomości stanowiącej przedmiot zwrotu. Podobnie wyceniając składniki roślinne, rzeczoznawca dokonuje wyceny wszystkich roślin wymienionych przez wnioskodawcę w załączniku nr 6, gdy tymczasem z oświadczenia wynika, że w obrębie Targowiska znajdowało się około 1/3 dawnego ogrodu.

W związku z powyższym, należy uznać, że rzeczoznawca nieprawidłowo ustalił stan faktyczny nieruchomości na datę wywłaszczenia, co spowodowane zostało nieprawidłowym odczytaniem oświadczenia wnioskodawcy w tej sprawie, a w konsekwencji wpłynęło to na nieprawidłową wycenę nieruchomości na datę nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa i przełożyło się na wysokość należnego Gminie odszkodowania.

Operat szacunkowy z dnia 15 września 2011r. w związku z faktem, że został sporządzony po zakwestionowaniu prawidłowości poprzedniego operatu przez Komisję Arbitrażową przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, powinien być wykonany zgodnie z jej zaleceniami. Operat zawiera te same błędy metodologiczne oraz odstępstwa od przepisów prawa i standardów zawodowych, w istotny sposób wpływające na wartość szacowanej nieruchomości, co operat sporządzony w dniu 25 października 2010r. W związku z powyższym, nie powinien być dowodem w przedmiotowej sprawie i stanowić podstawy określenia wysokości zwaloryzowanego odszkodowania.

W ocenie skarżącego, Starosta nie dokonał wszechstronnej analizy materiału dowodowego, a w szczególności operatu szacunkowego, co doprowadziło do nieprawidłowego wyliczenia kwoty należnego Gminie odszkodowania. Organ orzekający dokonał ustaleń stanu faktycznego nieruchomości na datę zbycia jedynie na podstawie oświadczenia wnioskodawcy w tej sprawie, gdy tymczasem organ chcąc uzyskać od strony niezbędne dla sprawy informacje powinien ją przesłuchać, zgodnie z art. 86 k.p.a.

Organ orzekający naruszył tym samym zasadę prawdy obiektywnej wyrażoną w art. 7 k.p.a., a także wynikający z art. 77 oraz art. 80 k.p.a., obowiązek zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, w stopniu mającym istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy.

- naruszenia art. 10, art. 39 oraz art. 49 k.p.a.

Starosta zawiadamiając część stron przedmiotowego postępowania (dzierżawców) o istotnych jego etapach korzystał z przewidzianego w art. 49 k.p.a. ekstraordynaryjnego rozwiązania, dającego możliwość zawiadamiania stron o decyzjach i innych czynnościach organów administracji publicznej przez obwieszczenie lub inny zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości sposób publicznego ogłaszania. I tak Starosta obwieszczeniami z dnia 30.12.2010 r., z dnia 28.09.2011r. i z dnia 30.11.2011r. zawiadamiał strony odpowiednio o: przedłużeniu terminu zakończenia sprawy, wydaniu zawiadomienia z art. 10 k.p.a. i możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym oraz o wydanej decyzji z dnia 25 listopada 2011r. Wojewoda uznał taki sposób zawiadomienia części stron postępowania za skuteczny.

Zdaniem skarżącego pogląd taki jest całkowicie błędny. Instytucja, stanowiąca wyjątek od przewidzianego w art. 39 k.p.a. sposobu doręczania stronom pism w sprawie, może być stosowana jedynie wtedy, jeżeli przepis szczególny przewiduje taką możliwość. Zawarte w rozdziale 6 u.g.n. przepisy, dotyczące zwrotu nieruchomości wywłaszczonych nie dają podstaw staroście orzekającemu w sprawie do skorzystania, z przewidziane w art. 49 k.p.a. publicznego zawiadamiania stron o decyzjach i innych czynnościach podjętych w sprawie. W związku z powyższym należy uznać, że Starosta korzystając w tej sprawie z możliwości publicznego zawiadamiania stron o toczącym się postępowaniu naruszył przepisy prawa, a osoby mające w tym interes prawny pozbawił możliwości obrony swoich praw.

W skardze Stowarzyszenie wniosło o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm prawem przepisanych, zarzucając:

naruszenie prawa procesowego, tj. art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., poprzez bezpodstawne utrzymanie w mocy decyzji Starosty. w sytuacji, gdy organ zobligowany był na podstawie art. 138 § 2 k.p.a. do uchylenia zaskarżonej decyzji w całości i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania organowi pierwszej instancji, z uwagi na zebrany w sprawie materiał dowodowy, a naruszenie to miało istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia;

naruszenie prawa materialnego, tj. art. 137 ust 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, co wyniknęło z błędnego przekonania Organu, iż przedmiotowa nieruchomość jest zbędna w rozumieniu ww. przepisu, na cele określone w akcie notarialnym Nr Rep.[...], podczas gdy stanowi ona szeroko rozumianą infrastrukturę okolicznych osiedli mieszkaniowych, co miało wpływ na wynik sprawy;

naruszenie prawa procesowego, tj. art. 7, art. 77 k.p.a. poprzez oparcie rozstrzygnięcia o sporny fragment materiału dowodowego, tj. operat szacunkowy, który został sporządzony niezgodnie z wytycznymi zawartymi w Powszechnym Krajowym Standardzie Wyceny Nr 3 przyjętym przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, a naruszenie to miało istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia;

naruszenie prawa procesowego, tj. art. 75 § 1 k.p.a. poprzez bezpodstawne odrzucenie wniosków dowodowych strony składanych w kierunku sprecyzowania celu wywłaszczenia ujętego w treści aktu notarialnego Rep A nr 1867/65 ogólnikiem "pod budownictwo mieszkaniowe", wobec czego naruszenie to miało znaczący wpływ na treść skarżonego rozstrzygnięcia;

naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 28 w zw. z art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 138 ust 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami polegające na przyjęciu, iż Skarżący "nie mogą ingerować" w rozliczenia pomiędzy byłym, a aktualnym właścicielem nieruchomości, co skutkowało brakiem rozpoznania zarzutów Skarżących, a w konsekwencji uniemożliwiło Stronie czynny udział w niniejszym postępowaniu, a naruszenie to miało istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia.

W uzasadnieniu skarżący podniósł, że organ odwoławczy wydał decyzję utrzymującą w mocy zaskarżoną przez strony decyzję i nie przeprowadził w sposób właściwy postępowania wyjaśniającego, czego wynikiem było wydanie decyzji o błędnej treści. Organ winien był ocenić zasadność zarzutów, które zostały przedstawione w odwołaniach, a do większości zarzutów organ ten w ogóle się nie odniósł. Dotyczy to w szczególności zarzutu naruszenia przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego oraz Powszechnych Krajowych Standardów Wyceny Nr 3 przyjętych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych poprzez sporządzenie przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego obarczonego licznymi nieprawidłowościami, które podważają jego wiarygodność jako dowodu stanowiącego podstawę do określenia należnego Gminie odszkodowania.

Nadto organ dokonując oceny wydanej decyzji przez organ I instancji winien zbadać, czy nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego, czy też przepisów postępowania. Organ nie dostrzegł, iż do takich naruszeń doszło, co winno skutkować uchyleniem zaskarżonej decyzji i przekazaniem sprawy do ponownego rozpoznania przez Organ I instancji.

Ponadto organ II instancji dokonując oceny wydanej decyzji przez organ I instancji nie dostrzegł naruszenia art. 137 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, które miało wpływ na rozstrzygnięcie, a wyniknęło z błędnego przekonania organu, iż przedmiotowa nieruchomość jest "zbędna" w rozumieniu ww. przepisu, na cele określone w akcie notarialnym Nr Rep.[...], podczas gdy stanowi ona szeroką rozumianą infrastrukturę okolicznych osiedli mieszkaniowych, Organ II instancji wydając decyzję o utrzymaniu w mocy decyzji Starosty zaakceptował taką wykładnię art. 137 ustawy, co skutkuje naruszeniem prawa materialnego.

Skarżący podniósł, że ustawowe przesłanki zbędności nieruchomości na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu zostały określone w art. 137 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez upływ terminu rozpoczęcia realizacji celu i upływ terminu wyznaczonego na zakończenie realizacji celu. Formalnoprawna definicja pojęcia zbędności nieruchomości na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu nakłada na organy administracji publicznej obowiązek ścisłej wykładni, bez możliwości dokonywania jakichkolwiek odstępstw od treści zawartej w ww. przepisie (wyrok NSA z dnia 22 sierpnia 2003r., I SA 2622/01).

W ocenie skarżącego Stowarzyszenia z treści aktu notarialnego Rep. A [...] w żadnym razie nie wynika, że wywłaszczenie następuje na cele budownictwa mieszkaniowego. Zawarte jest tam jedynie sformułowanie o przekazaniu nieruchomości na budownictwo dla Spółdzielni Mieszkaniowej. Wprawdzie Spółdzielnia nie realizowała na spornych działkach żadnych inwestycji, jednak nieruchomość faktycznie stanowi szeroko rozumianą infrastrukturę towarzyszącą dla tego osiedla w postaci targowiska. Z tej przyczyny należy uznać, iż nieruchomość została zagospodarowana zgodnie z celem na jaki ją przejęto, a zatem brak jest jakichkolwiek podstaw do jej zwrotu na rzecz byłych właścicieli. W doktrynie przoduje stanowisko zgodnie, z którym jeśli cel wywłaszczenia został zrealizowany, to zwrot nie jest możliwy bez względu na to, kiedy realizacja ta nastąpiła (WSA w Krakowie w wyroku z dnia 23 stycznia 2009r. sygn. II SA/Kr 1118/08).

Skarżący podkreślił, iż choć obecnie obowiązujące przepisy wymagają, by w decyzji o wywłaszczeniu cel wywłaszczenia został precyzyjnie określony, to w przeszłości nie zawsze tak było i często określano ten cel ogólnikowo. WSA w Warszawie w wyroku z dnia 9 czerwca 2006 r., I OSK 950/05, orzekł, iż wobec braku szczegółowego planu zagospodarowania terenu, a dokonaniu wywłaszczenia tylko na cel określony ogólnie, każde wykorzystanie nieruchomości w granicach ogrodzenia jest realizacją celu wywłaszczenia. Należy założyć, że przy ogólnie określonym celu wywłaszczenia ocena musi zostać dokonana na podstawie wszelkich dokumentów dotyczących realizacji celu wywłaszczenia, a także na podstawie stanu faktycznego po wywłaszczeniu nieruchomości. Jednakże ogólne określenie celu umożliwia zaliczenie w poczet realizacji celu różnego rodzaju prac (WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 20 grudnia 2007r., Ul SA/Po 648/07).

Ponadto skarżący wskazał, że organ II instancji nie dostrzegł naruszenia art. 7, art. 77 k.p.a., poprzez oparcie rozstrzygnięcia na spornym materiale dowodowym, to jest na operacie szacunkowym, który został sporządzony niezgodnie z wytycznymi zawartymi w Powszechnym Krajowym Standardzie Wyceny Nr 3 przyjętym przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Wydając decyzję o trzymaniu w mocy decyzji Starosty sam dokonał naruszenia ww. przepisów proceduralnych.

Skarżący wskazał, że do organu orzekającego w sprawie należy ostatecznie merytoryczna ocena operatu, a w szczególności prawidłowość i zgodność z prawem zastosowanego przez rzeczoznawcę majątkowego podejścia i metody oszacowania nieruchomości /vide: wyrok WSA w Kielcach z dnia 29 grudnia 2008 roku, sygn. akt II SA/Ke 144/08/. Oceny merytorycznej organ II instancji nie dokonał, skutkiem tego jest brak rozpoznania zarzutów skierowanych przez strony w odwołaniu na decyzję Starosty, co do operatu szacunkowego.

Ponadto organ II instancji dokonując oceny wydanej decyzji przez organ I instancji nie dostrzegł naruszenia art. 75 § 1 k.p.a. poprzez bezpodstawne odrzucenie wniosków dowodowych strony składanych w celu uprawdopodobnienia faktu, iż ujęcie w akcie notarialnym jako celu przejęcia przedmiotowej nieruchomości pod budownictwo mieszkaniowe było jedynie umowne, co w konsekwencji przyczyniło się do naruszenia art. 77 k.p.a. Prezydent Miasta złożył wniosek o przeprowadzenia dowodu z zeznań świadka J. B. na okoliczność, iż ujęcie w akcie notarialnym jako celu przejęcia przedmiotowej nieruchomości pod budownictwo mieszkaniowe było jedynie umowne. Powyższe miało wykazać, iż w analizowanej sprawie nie mamy do czynienia z przesłanką "zbędności" konieczną do zaistnienia dla wydania decyzji o wywłaszczeniu.

Organ I instancji, a w ślad za nim Wojewoda nie uznali za konieczne przeprowadzenie niniejszego dowodu, pomimo, iż ustawa nakłada na nich taki obowiązek. Strona postępowania bowiem złożyła wniosek dowodowy na istotne w sprawie okoliczności, co do których ten organ administracji sformułował odmienne stanowisko.

W ocenie skarżącego organ II instancji, rozpatrując odwołanie od decyzji Starosty Kieleckiego naruszył przepisy postępowania, tj. art. 28 w zw. z art. 138 § 1 pkt 1 kpa oraz art. 138 ust 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami polegające na przyjęciu, iż skarżący nie mogą ingerować w rozliczenia pomiędzy byłym a aktualnym właścicielem nieruchomości, co skutkuje brakiem możliwości formułowania zarzutów dotyczących operatu szacunkowego, a w konsekwencji uniemożliwia czynny udział tych stron w niniejszym postępowaniu. W kwestii tej wypowiedział się już Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 29 grudnia 2008 roku, sygn. akt I SA/Ke 144/08 dając wytyczne organom administracji rozpatrującym przedmiotową sprawę, stwierdzając, iż dzierżawcy są stronami postępowania administracyjnego o (zwrot) wywłaszczonej nieruchomości, będącej przedmiotem dzierżawy.

W niniejszej sprawie status strony należy zatem przyznać tym osobom, które na podstawie umów dzierżawy zawartych z Przedsiębiorstwem Usług Komunalnych używają części przedmiotowej nieruchomości określonych w tych umowach jako place handlowe i pobierają z nich pożytki. Dlatego też niezasadnym jest uznanie przez organ II instancji, iż dzierżawcy nie mają prawa odnosić się do treści operatu szacunkowego. Stanowi to naruszenie prawa strony do czynnego udziału w toczącym się postępowaniu.

W odpowiedzi na skargi organ wniósł o ich oddalenie, podtrzymując argumenty zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym, stosownie do § 2 powołanego przepisu kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, tj. zarówno prawem materialnym, jak i procesowym.

Przedmiotem skargi w sprawie niniejszej jest decyzja orzekająca na podstawie przepisów art. 9a, art. 136 ust. 3, art. 137, art. 138 ust. 2, art. 139, art. 140 oraz art. 216, art. 217 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) o zwrocie na rzecz spadkobiercy właściciela nieruchomości przejętej na rzecz Skarbu Państwa w trybie art. 6 ustawy z dnia 12 marca 1958r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (Dz.U. z 1974r. Nr 10, poz. 64 i z 1982r. Nr 11, poz. 79) oraz ustalająca wartość zwaloryzowanego odszkodowania z tytułu zwrotu tej nieruchomości..

Nieruchomość podlegająca zwrotowi położona jest w K. przy ul. S., w aktualnej ewidencji gruntów m. K. obr. 017 oznaczona jako działki: nr 1342/30 (dz. hip. 3/21 o pow. 0,1818 ha i nr 1342/31 (cz. dz. hip. 3/20) o pow. 0,6552 ha, ujawniona w księdze wieczystej KW Nr [...] jako własność Gminy.

Zarówno w skardze Gminy, jak i Stowarzyszenia zarzucono, że organ orzekający w sprawie wadliwie ustalił, że nieruchomość podlegające zwrotowi stała się zbędna na cel, na jaki została przejęta przez Skarb Państwa w trybie art. 6 powołanej wyżej ustawy.

Odnosząc się do tego zarzutu należy przytoczyć treść zastosowanych w sprawie przepisów. Zgodnie z art. 136 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2010r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) - dalej u.g.n., poprzedni właściciel lub jego spadkobierca może żądać zwrotu nieruchomości wywłaszczonej lub jej części, jeśli stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. W oparciu o przepis art. 137 u.g.n. nieruchomość uznaje się za zbędną, jeżeli pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu, albo pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel nie został zrealizowany.

Jak wynika z aktów notarialnych z dnia 12 kwietnia 1965r. oraz z dnia 29 maja 1968r., przedmiotowa nieruchomość została nabyta od J. S. na rzecz Skarbu Państwa z przeznaczeniem "pod budownictwo Spółdzielni Mieszkaniowej", "stosownie do decyzji o lokalizacji szczegółowej". W sprawie niniejszej jest bezsporne, że nie zachowała się decyzja o lokalizacji szczegółowej, jak i plan realizacyjny zagospodarowania przestrzennego tego terenu. Zasadnie zatem organ przeprowadził ocenę zbędności przedmiotowej nieruchomości w oparciu o jej przeznaczenie w powołanych aktach notarialnych. Z ustaleń organu wynika, że działki nr 1342/30 i nr 1342/31 położone są poza terenem osiedla Spółdzielni Mieszkaniowej, które jest ograniczone ulicami:[...] Nieruchomość wywłaszczona nie była przekazana na cele inwestycyjne Spółdzielni Mieszkaniowej, która w toku postępowania administracyjnego, w piśmie z dnia 19 czerwca 1996r., oświadczyła, że nie rości sobie żadnych praw do ich posiadania. Od lat 70-tych na nieruchomości tej prowadzona była działalność handlowa w formie targowiska miejskiego, najpierw przez Gminną Spółdzielnię później – od 1984r. przez Przedsiębiorstwo Usług Komunalnych. To przesądza, że urządzony na przedmiotowej nieruchomości Plac Targowy nie stanowi infrastruktury osiedla zarządzanego przez Spółdzielnię Mieszkaniową, jak twierdzi się w skardze. Zgodnie z utrwalonym poglądem doktryny, jak i orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego infrastruktura osiedla mieszkaniowego obejmuje budynki handlowe, usługowe, szkoły, boiska osiedlowe, zieleń osiedlową oraz urządzenia towarzyszące, jak ciągi komunikacyjne, parkingi (por. wyrok NSA z dnia 2 kwietnia 1999r., sygn. akt IV SA 467/97, wyrok z dnia 23 grudnia 1999r., sygn. akt IV SA 2140/97).

W ocenie Sądu funkcjonowanie targowiska miejskiego na spornej działce nie można uznać za realizację infrastruktury osiedla ze względu na jego zasięg i ponadosiedlowy charakter, służący zaspakajaniu potrzeb społeczności lokalnej, a nie wąskiej grupy mieszkańców osiedla.

W ocenie Sądu, organ prawidłowo ustalił na podstawie jasno sprecyzowanych zapisów w aktach notarialnych, że przedmiotowe nieruchomości zostały nabyte na rzecz Skarbu Państwa z przeznaczeniem pod budownictwo Spółdzielni Mieszkaniowej. Organ zasadnie uznał także, że nie zachodziła potrzeba przeprowadzenia dowodu przeciwko treści tych dokumentów w postaci zeznań świadka, na okoliczność odmiennego celu wywłaszczenia niż wynikał on z zapisów aktów notarialnych. Decydujące bowiem znaczenie ma treść umowy, a nie okoliczności wskazane w skardze, wynikające z treści pisma J. B., które doprowadziły do zawarcia aktów notarialnych. Należy mieć na uwadze, że cel wywłaszczenia nie może być interpretowany zbyt szeroko.

Skoro zatem przedmiotowa nieruchomość nie została Spółdzielni Mieszkaniowej wydana na cele inwestycyjne i nigdy nie była w posiadaniu tej Spółdzielni, nie została wykorzystana pod budownictwo, to stanowisko organu, że nieruchomość stała się zbędna na cel określony przy wywłaszczeniu w rozumieniu przepisu art. 137 ust. 1 u.g.n. jest prawidłowe.

Takie też stanowisko zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w wyroku z dnia 29 grudnia 2008r., sygn. akt II SA/Ke 145/08, w którym wskazał, iż zasadnie oba organy uznały, że stan faktyczny w sprawie odpowiada dyspozycji art. 137 ust. 1 u.g.n., ponieważ nie ulega wątpliwości, że objęta przedmiotem postępowania nieruchomość, stanowiąca własność J. S. nigdy nie została przeznaczona na realizację celu, na jaki została wywłaszczona, tj. pod budownictwo dla Spółdzielni Mieszkaniowej.

Mając powyższe na uwadze Sąd nie podziela zarzutów skargi Gminy, dotyczących naruszenia art. 136 ust. 3, art. 137 u.g.n. oraz art. 7, art. 15, art. 77 i art. 80 k.p.a. oraz zarzutów Stowarzyszenia dotyczących naruszenia art. 137 ust. 1 pkt 1 i 2 u.g.n. oraz art. 75 § 1 k.p.a., które opierają się na kwestionowaniu ustaleń w zakresie zbędności nieruchomości na cel wywłaszczenia.

Wywody skargi związane z odmienną od organu interpretacją "związania organu oceną prawną" wyrażoną przez Sąd w wyroku z dnia 29 grudnia 2008r. sygn. akt II SA/Ke 145/08, (a nie jak mylnie wskazał pełnomocnik Stowarzyszenia - II SA/Ke 144/08) na podstawie art. 153 p.p.s.a., są o tyle nieistotne w sprawie, że niezależnie od powołania się na ocenę prawną Sądu, organy dokonały ponownej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego w zakresie zbędności nieruchomości, omówiły ten materiał dowodowy w uzasadnieniu decyzji i prawidłowo zastosowały przepis art. 136 ust. 3 i art. 137 u.g.n. Nadmienić należy jednak, że Sąd w cytowanym wyroku wypowiedział się o prawidłowości ustalonego przez organy stanu faktycznego w zakresie zbędności nieruchomości na cel wywłaszczenia i prawidłowości zastosowania przepisów art. 136 ust. 3 i art. 137 u.g.n., natomiast uznał, że braki w postępowaniu w zakresie ustalenia wysokości odszkodowania są na tyle istotne i dotyczą tak ważnych dla wyniku sprawy kwestii, że zachodzi potrzeba ich uzupełnienia. To było powodem oddalenia skargi K. S. na decyzję kasatoryjną Wojewody, a nie konieczność ponownej oceny zbędności na cel wywłaszczenia. Prawidłowo zatem organ wskazał na wiążący charakter oceny Sądu zawartej w wyroku z dnia 29 grudnia 2008r.

Odnosząc się do kolejnego zarzutu skargi Gminy, dotyczącego sposobu ustalenia kwoty odszkodowania za zwracaną nieruchomość, tj. naruszenia art. 140 oraz art. 153 u.g.n. należy przytoczyć treść tych przepisów. Zgodnie z art. 140 ust. 1 i 2 u.g.n. w razie zwrotu wywłaszczanej nieruchomości poprzedni właściciel lub spadkobierca zwraca Skarbowi Państwa lub właściwej jednostce samorządu terytorialnego, ustalone w decyzji odszkodowanie, które podlega waloryzacji, przy czym jego wysokość po waloryzacji, z zastrzeżeniem art. 217 ust. 1, nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu, a jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, nie może być wyższa niż jej wartość odtworzeniowa. Według art. 140 ust. 4 u.g.n. w razie zmniejszenia się albo zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, odszkodowanie, ustalone stosownie do ust. 2, pomniejsza się lub powiększa o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu. Przy określaniu wartości nieruchomość przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu. Nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości.

Przepis art. 140 u.g.n. ściśle określa rozliczenia, jakie następują pomiędzy stronami w razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Szczegółowo też określony jest sposób wyliczenia kwoty podlegającej zwrotowi przez byłego właściciela nieruchomości, lub jego spadkobierców, na rzecz aktualnego właściciela. Na kwotę tę składa się zwaloryzowane według zasad określonych w art. 140 ust. 2 u.g.n. odszkodowanie, ustalone w decyzji wywłaszczeniowej (bądź w akcie notarialnym sporządzonym w trybie art. 6 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości) oraz różnica pomiędzy wartością nieruchomości według jej stanu na datę zwrotu i na datę wywłaszczenia (nabycia). Przedmiotem wyceny może być tylko nieruchomość gruntowa wraz z jej częściami składowymi, czyli budynkami i innymi urządzeniami trwale z gruntem związanymi, jak również drzewami i innymi roślinami od chwili zasadzenia lub zasiania.

Zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n. oszacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, posiadający uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości (art. 174 ust. 2 u.g.n.)., sporządzając na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 149 i nast. określa podstawowe zasady wyceny nieruchomości, których rozwinięcie i uszczegółowienie znajduje się w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Dotyczą one m.in. kryteriów, jakimi kieruje się rzeczoznawca przy wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości (art. 150 i art. 154 u.g.n.).

Jak podkreślił Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 29 grudnia 2008r. ustawowy rygoryzm w określeniu zasad, według których ma być sporządzony operat szacunkowy, nie pozbawia go waloru opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 1 k.p.a., co oznacza, że do organu orzekającego w sprawie należy ostatecznie merytoryczna ocena operatu, a w szczególności prawidłowość i zgodność z prawem zastosowanego przez rzeczoznawcę majątkowego podejścia i metody szacowania nieruchomości.

W ocenie Sądu organ dokonał takiej oceny, badał również czy w operacie z dnia 15 września 2011r. uwzględniono wytyczne zawarte w opinii Komisji Arbitrażowej nr KA/24/2011 przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych i uznał, że został on sporządzony zgodnie ze wskazówkami zawartymi w opinii.

Jednak podzielić należy zarzut skarżącej Gminy, że wątpliwości budzi prawidłowość wyszacowania w tym operacie nieruchomości na datę nabycia jej przez Skarb Państwa w zakresie jej części składowych. Rzeczoznawca majątkowy S. K., dokonując wyceny nieruchomości na tę datę opierał się na informacji zawartej w oświadczeniu K. S. z dnia 1 lipca 2009r. co do znajdujących się na nieruchomości obiektów budowlanych, jak i roślinności. W piśmie tym wnioskodawca przedstawił spis wszystkich budynków gospodarczych znajdujących się "w obrębie podwórka" (22 pozycje) oraz ogrodu owocowego, przy czym podał, że "obiekty o nr: 3,4,5,6,8,21,22 oraz część budynku 1 znajdowały się na terenie obecnego Targowiska, a pozostałe budynki – poza nim. Ponadto w obrębie Targowiska znajduje się około 1/3 terenu dawnego ogrodu". Zdaniem wnioskodawcy "wartość nasadzeń w części przejętej pod Targowisko wynosi 1/3 wartości dla całego ogrodu". Natomiast rzeczoznawca dokonał wyceny wszystkich obiektów gospodarczych (22 pozycje) – 711 690,76 zł, co oznacza, że przyjął, iż wszystkie znajdowały się na nieruchomości podlegającej zwrotowi. Również wyceniając składniki roślinne, rzeczoznawca wycenił wszystkie rośliny wymienione w piśmie wnioskodawcy w załączniku nr 6 – 37 495,60 zł, a nie tylko ich 1/3 część.

Powyższe wpłynęło na wartość odtworzeniową nieruchomości na datę jej nabycia przez Skarb Państwa. Wartość ta została ustalona na kwotę 5 206 343,78 zł, w której 5 150 981,70 zł to wartość rynkowa gruntu szacowanej nieruchomości, a 55 362,08 zł to wartość składników budowlanych i roślinnych na nieruchomości. W konsekwencji ustalenia te wpłynęły na wysokość należnego Gminie zwaloryzowanego odszkodowania (art. 140 ust. 4 u.g.n.). Biegły ustalił różnicę wartości nieruchomości wg stanu na dzień zwrotu i wg stanu na dzień nabycia jej przez Skarb Państwa (stopień zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej nabyciu przez Skarb Państwa) na kwotę 239 000 zł : 5 445 000 zł (wartość odtworzeniowa nieruchomości wg stanu na dzień zwrotu) – 5 206 000 zł. Kwota ta została powiększona o zwaloryzowane odszkodowanie za przejętą nieruchomość – 50 651,45 zł. Stosownie do art. 140 ust. 4 u.g.n. zwaloryzowane odszkodowanie (50 651 zł) zostało powiększone o kwotę wzrostu wartości nieruchomości (239 000 zł) i wyniosło 289 651 zł.

Powyższe obrazuje, że wadliwe ustalenie wartości składników nieruchomości w dacie jej nabycia przez Skarb Państwa ma wpływ na wysokość zwaloryzowanego odszkodowania. Zasadny jest zatem zarzut skargi Gminy naruszenia przepisu art. 140 ust. 4 u.g.n.

Należy przy tym zauważyć, że poza oświadczeniem wnioskodawcy oraz złożonymi przez niego fotografiami obiektów budowlanych znajdujących się na terenie nieruchomości J. S. rzeczoznawca nie posiadał innych dokumentów na okoliczność ilości i stanu części składowych przedmiotowej nieruchomości w dacie jej nabycia przez Skarb Państwa. Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 29 grudnia 2008r. wskazywał na konieczność dokonania tych ustaleń, będących podstawą przy obliczaniu wysokości zwaloryzowanego odszkodowania. Sąd podziela zarzut skargi, że w przypadku wątpliwości co do treści pisemnego oświadczenia wnioskodawcy konieczne było dopuszczenie dowodu z przesłuchania K. S. w charakterze strony na okoliczność rodzaju, ilości i stanu części składowych nieruchomości w dacie jej wywłaszczenia (art. 86 k.p.a.). Należy bowiem wskazać, że obowiązki organu w zakresie ustalania stanu faktycznego i środków dowodowych, jakie do tego prowadzą określone są w przepisach kodeksu postępowania administracyjnego. Organ administracji ma obowiązek podjąć wszelkie niezbędne kroki do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy (art. 7 k.p.a.). W tym celu jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy (art. 77 § 1 k.p.a.). Jako dowód winien dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem (art. 75 § 1 kpa). Jeżeli natomiast po wyczerpaniu środków dowodowych lub z powodu ich braku pozostały nie wyjaśnione fakty istotne dla rozstrzygnięcia sprawy, organ administracji publicznej dla ich wyjaśnienia może przesłuchać stronę (art. 86 k.p.a). Wskazane reguły czynią koniecznym, a także możliwym, ustalenie rodzaju, ilości i stanu części składowych przedmiotowej nieruchomości w dacie jej nabycia przez Skarb Państwa. Należy uznać zatem, że w tej części stan faktyczny sprawy nie został dokładnie ustalony.

Powyższe naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy prowadzi do naruszenia przepisów prawa materialnego (art. 140 ust. 4 u.g.n.), które miało wpływ na wynik sprawy, co skutkuje uchyleniem zaskarżonej decyzji oraz utrzymanej nią w mocy decyzji organu I instancji na podstawie art. 145 ust. 1 pkt 1 lit. a i lit. c p.p.s.a. Rozpoznając ponownie sprawę organ I instancji obowiązany jest dopuścić dowód z przesłuchania K. S. na okoliczność rodzaju, ilości i stanu części składowych tej części nieruchomości, która była przedmiotem umów notarialnych z dnia 12 kwietnia 1965r. oraz 29 maja 1968r., oznaczonych obecnie nr 1342/30 oraz 1342/31, a następnie zlecić rzeczoznawcy majątkowemu dokonanie wyceny wartości nieruchomości wg stanu na dzień wywłaszczenia przy uwzględnieniu danych wskazanych przez wnioskodawcę i w konsekwencji wartość zwaloryzowanego odszkodowania (art. 140 u.g.n.).

Odnosząc się natomiast do zarzutu skargi Gminy naruszenia przepisu art. 107 § 1 k.p.a. w związku z art. 141 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami poprzez niezamieszczenie w podstawie prawnej decyzji przepisu art. 141 ust. 1 u.g.n., będącego podstawą rozłożenia zwaloryzowanego odszkodowania na raty, uznać należy, że zarzut ten nie jest zasadny. Decyzja, zgodnie z art. 107 § 1 k.p.a. powinna zawierać m.in. powołanie podstawy prawnej rozstrzygnięcia. Nie stanowi jednak naruszenia prawa uzasadniającego uchylenie decyzji niewskazanie podstawy prawnej, jeżeli rozstrzygnięcie odpowiada normie prawnej zawartej w obowiązujących przepisach prawa. Zauważyć należy także, że w sprawie niniejszej przepis art. 141 u.g.n. został powołany w uzasadnieniu decyzji.

Nie jest także zasadny zarzut Gminy dotyczący naruszenia art. 10, art. 39 oraz art. 49 k.p.a.

Z akt sprawy nie wynika, aby organ "naruszył prawa dzierżawców do czynnego udziału w postępowaniu". Żaden z dzierżawców nie podniósł tego zarzutu, a fakt powiadamiania dzierżawców poprzez obwieszczenie, z powołaniem się na przepis art. 49 k.p.a. nie miał o tyle żadnego znaczenia, że strony postępowania, ustalone w oparciu o wykaz Przedsiębiorstwa Usług Komunalnych, były także powiadamiane zgodnie z przepisami k.p.a., poprzez imienne zawiadomienia. Skarżąca Gmina nie wykazała, aby poprzez zastosowanie w sprawie art. 49 k.p.a. naruszony został jej interes prawny.

Sąd podziela stanowisko organu orzekającego, a także skarżących, że dzierżawcy są stronami postępowania o zwrot nieruchomości. Jednak rację ma organ, że dzierżawcy, w tym Stowarzyszenie mają interes prawny jedynie zaskarżeniu orzeczenia dotyczącego zwrotu wywłaszczonej nieruchomości. Problem ten dokładnie omówił Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 29 grudnia 2008r. Natomiast nie mają oni interesu prawnego w kwestionowaniu ustaleń i rozstrzygnięcia dotyczącego zwaloryzowanego odszkodowania, zwracanego Skarbowi Państwa przez poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę. Tym niemniej w sprawie niniejszej, mając na uwadze zastrzeżenia Gminy w zakresie operatu szacunkowego oraz działając na podstawie art. 134 p.p.s.a. Sąd ocenił także legalność zaskarżonej decyzji pod względem tego, czy prawidłowo organ stwierdził, że operat szacunkowy, będący podstawą do ustalenia odszkodowania jest zgodny z prawem i uznał, że poza wskazanym wyżej uchybieniem operat ten spełnia wszelkie wymagania, na które zwróciła uwagę Komisja Arbitrażowa w swojej opinii.

Nie są trafne zarzuty wskazane w skardze Gminy, odnoszące się do pkt 3 – opis nieruchomości, 3.2 – przeznaczenie nieruchomości, 3.14 – lokalizacja nieruchomości, pkt 5 wycena nieruchomości. Nie ulega wątpliwości, że rzeczoznawca majątkowy uwzględniał stan nieruchomości na datę zwrotu i datę nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa. Wskazanie stanów nieruchomości właśnie w tych dwóch datach stanowiło podstawę do ustalenia wartości zwaloryzowanego odszkodowania. Ponadto rzeczoznawca prawidłowo przyjął do wyceny przeznaczenie nieruchomości w dacie nabycia - funkcja mieszkaniowa, a nie jak pisze się w skardze – grunt użytkowany rolniczo przeznaczony pod zabudowę mieszkaniowa wielorodzinną.

Również nie jest uprawniony zarzut dotyczący wyceny obiektów budowlanych i urządzeń opisanych szczegółowo w stanowiącym integralną część operatu szacunkowego załączniku "Inwentaryzacja obiektów budowlanych i urządzeń znajdujących się na podlegającej zwrotowi nieruchomości gruntowej, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr 1342/30 i nr 1342/31 (obręb 0017), położonej w K. przy ul. S., określająca obiekty i urządzenia trwale z gruntem związane (będące częścią składową nieruchomości) oraz obiekty i urządzenia nie związane z gruntem (nie będące częścią składową nieruchomości". Zarzut ten związany jest z tym, że inwentaryzację tę wykonano w dniu 17 sierpnia 2009r. i nie potwierdzono jej aktualności na datę wyceny. Jednak biegły uznał, że stan ten nie uległ zmianie i ocenił wartość na datę sporządzania operatu szacunkowego, a żadna ze stron tego faktu nie podważyła w toku postępowania administracyjnego.

Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł jak w wyroku na podstawie art. 145 ust. 1 pkt 1 lit. a i lit. c, art. 135 i art. 152 p.p.s.a.

Orzeczenie o kosztach postępowania sądowego uzasadnia art. 200, art. 205 § 2 p.p.s.a.