Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 90/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2020-10-27 00:00:00+01:00 ()
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżony wyrok z art. 179a ustawy PoPPSA

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Monika Świerczak Sędzia WSA Maciej Busz Asesor sądowy WSA Katarzyna Witkowicz-Grochowska (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 27 października 2020 r. sprawy ze skargi kasacyjnej B. S. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia [...] czerwca 2020 r. sygn. akt IV SA/Po [...] w sprawie ze skargi B. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] września 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej 1. uchyla wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia [...] czerwca 2020 r. sygn. akt IV SA/Po [...] w całości; 2. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego [...] w P. z dnia [...] maja 2015 r., znak [...]; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego B. S. kwotę [...]zł ([...] złote) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Wyrokiem z [...] czerwca 2020r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu po rozpoznaniu skargi B. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej oddalił skargę.

Powyższy wyrok zapadł w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Decyzją z dnia [...] maja 2015 r. nr [...] Zarząd [...] GEOPOZ w P., działając z upoważnienia Prezydenta Miasta P., na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 257 ze zm.; zwanej dalej "k.p.a."), art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 i 11 ustawy z dnia [...] marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r., poz. 199 ze zm.) ustalił dla B. S. jednorazową opłatę w kwocie [...]zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w P. przy ulicy [...], oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb P., arkusz mapy [...], działki nr [...] i [...], zapisanej w dniu zbycia w księdze wieczystej nr [...] w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru części północnej "[...]" w P. – obszar [...] przyjętej w [...] maja 2012 r. uchwałą nr [...] Rady Miasta P..

W motywach rozstrzygnięcia organ wskazał, że skarżący w dniu [...] sierpnia 2013 r. aktem notarialnym rep. A nr [...] zbył powyższą część nieruchomości. W dniu [...] maja 2012 r. Rada Miasta P. podjęła uchwałę nr [...] w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru części północnej "[...]" w P. - obszar [...], ustalając w § 12 stawkę jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem tego planu w wysokości 30%. Uchwała Rady Miasta P. weszła w życie w dniu [...].07.2012 r.

Organ ustalił, że zgodnie z nowymi ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zbywana część nieruchomość znajduje się na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w klinie zieleni, oznaczonym symbolem [...] Z kolei w obowiązującym do dnia [...] lipca 2012 r. miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla obszaru części północnej "[...]" w P. - obszar [...], uchwalonym przez Radę Miasta P. uchwałą nr [...] z dnia [...] czerwca 2008 r. (Dz. Urz. Woj. Wlkp. z 2008 r., nr [...], poz. 2366), nieruchomość położona była na terenie łąk, zieleni naturalnej i zalesień w klinie zieleni, oznaczonym symbolem [...]

Powołując się na treść art. 37 ust. 11 u.p.z.p. wskazał, że w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 782). Natomiast zgodnie z art. 150 ust. 5 i art. 156 ust. 1 u.g.n. określenia wartości nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy w opinii sporządzonej w formie operatu szacunkowego.

Organ powołał rzeczoznawcę majątkowego M. C., w celu określenia wartości rynkowych nieruchomości przed i po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wobec powyższego w świetle art. 36 ust. 4 u.p.z.p. przestrzennym organ w oparciu o wyniki operatu szacunkowego ustalił, że doszło do wzrostu wartości nieruchomości, skutkiem powyższego należało zobowiązać B. S. do uiszczenia opłaty planistycznej w powyższej wysokości.

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł B. S. wskazując, że operat szacunkowy w oparciu, o który ustalono wzrost wartości nieruchomości traktuje opisaną nieruchomość wyłącznie jako położoną na terenie łąk zieleni naturalnej i zieleni (7KzRL) pomijając istotne zapisane w planie zagospodarowania możliwości wykorzystania wymienionej nieruchomości na cele komercyjne:

- organizacji placu gier i zabaw dla dzieci

- organizacji miejsc biwakowych

- zlokalizowanie parkingów rowerowych

- budowy małej architektury ogrodowej

- budowy boiska sportowego

- dopuszczenie stacji bazowej telefonii komórkowej o wysokości max. 30m.

Pominięcie powyższych punktów ma wpływ na zaniżenie wartości nieruchomości przed zmianą planu. Nadto odwołujący się zarzucił, że biegły wybrał do porównania działki położone w innej okolicy P. i zupełnie innym otoczeniu. Nadto w decyzji były błędy co do ustaleń w zakresie uzbrojenia nieruchomości.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] września 2019 r. nr [...] na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 6 i ust. 11 oraz art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945, dalej "u.p.z.p.") oraz art. 4 pkt 16, art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018r., poz. 121, dalej "u.g.n.") utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu Kolegium wyjaśniło, że nieruchomość będąca we władaniu skarżącego była objęta zmianami co do sposobu przeznaczenia gruntu wymienionym powyżej planem. Na skutek zbycia wyżej wymienionej nieruchomości gruntowej rozpoczął się termin, od którego organ miał prawo wszcząć postępowanie w sprawie ustalenia opłaty planistycznej.

W ocenie Kolegium biegły mógł przyjąć w operacie szacunkowym metodę porównywania parami i korygowania ceny średniej, bowiem umożliwiło to lepszą analizę wartości nieruchomości w zaistniałych dwóch stanach faktycznych tj. przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego i po jego uchwaleniu. Sporządzony przez niego operat zawiera wszystkie elementy wymienione § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Biegły określił wartość zbywanej nieruchomości przed uchwaleniem planu w wysokości [...] zł. i [...] zł. po uchwaleniu planu. W związku z tym doszło do wzrostu wartości nieruchomości o kwotę [...]zł., zatem opłata planistyczna wynosi 30 % wzrostu wartości co daje [...] zł.

Zdaniem Kolegium zarzuty podniesione w odwołaniu nie zasługiwały na uwzględnienie. Organ I instancji prawidłowo ustalił, że doszło do wzrostu wartości nieruchomości będącej we władaniu skarżącego dlatego ustalona w decyzji organu I instancji wysokość opłaty stanowiąca 30 % wzrostu wartości nieruchomości jest prawidłowa.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu B. S. zarzucił zaskarżonej decyzji naruszenie:

- art. 7 k.p.a. poprzez niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych dla dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy mając na względzie słuszny interes skarżącego wyrażony w treści oświadczeń składanych wtoku postępowania;

- art. 8 k.p.a. poprzez prowadzenie postępowania w sposób nie budzący zaufania skarżącego;

- art. 11 k.p.a. poprzez naruszenie zasady przekonywania w wyniku braku dostatecznego wyjaśnienia przesłanek na jakich organ oparł się wydając decyzję;

- art. 4 pkt 16 u.g.n. poprzez przyjęcie błędnej wykładni pojęcia nieruchomości podobnej,

co łącznie miało negatywny wpływ na sposób rozpoznania przedmiotowego postępowania administracyjnego i nie uzyskanie obniżenia opłaty planistycznej nałożonej na skarżącego.

Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a także o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania.

Skarżący wskazał, że operat szacunkowy traktuje przedmiotową nieruchomość wyłącznie jako "położoną na terenie zieleni naturalnej i zieleni" (7KzRL), pomijając istotne i zapisane w planie zagospodarowania możliwości wykorzystania wymienionej nieruchomości na cele komercyjne: organizacja placów gier i zabaw dla dzieci, organizacja miejsc biwakowych, zlokalizowanie parkingów rowerowych, budowa małej architektury ogrodowej (zadaszenia ławki, pergole i wiaty), budowa boiska sportowego o nawierzchni trawiastej do gier zespołowych, dopuszczenie budowy jednej stacji bazowej telefonii komórkowej o wysokości maksymalnie 30 metrów. Pominięcie przy sporządzaniu operatu powyżej wskazanych celów zagospodarowania przewidzianych w poprzednio obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego miało istotny wpływ na określenie wartości przedmiotowych nieruchomości przed zmianą planu. W efekcie dokonana wycena stanowiąca podstawę naliczenia renty planistycznej zaniża wartość nieruchomości w tamtym okresie.

Ponadto do wyceny nieruchomości metodą porównawczą rzeczoznawca majątkowy wybrał działki gruntu znajdujące się głównie w północnych okolicach miasta P. i zupełnie innym otoczeniu i posiadające inne cechy. Brak w operacie szczegółowego uzasadnienia dlaczego przyjęte do porównania zostały tam wskazane nieruchomości. Taką metodologię wyceny przedmiotowej nieruchomości należy uznać za błędną i krzywdzącą skarżącego. W opinii biegłego brak takiego precyzyjnego wskazania powodów dla jakich przyjął on wskazane przez siebie nieruchomości do porównania co nie pozwala skarżącemu ustalenia czy faktycznie takie podobieństwo zachodzi. Rzeczoznawca bardzo ogólnie wskazał tylko jakie nieruchomości uznał za podobne nie dokonując pogłębionej analizy w tym zakresie pozwalającej z całą stanowczością uznać, iż zachodzi podobieństwo analizowanych nieruchomości. Tym samym jest to równocześnie sprzeczne z zasadą przekonywania strony postępowania administracyjnego. Ponadto w decyzji z dnia [...] maja 2015 r. zawarte są następujące błędy:

- położenie przedmiotowej nieruchomości zostało określone jako "w zasięgu ulic [...] i [...] przy granicy miasta P. z gminą [...]" podczas gdy faktycznie powinno być przy granicy miasta P. z gminą [...],

- jako element uzbrojenia terenu wskazana została kanalizacja deszczowa, która faktycznie nie istnieje.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z [...] czerwca 2020r. oddalającym skargę uznał, że była ona niezasadna. Odwołując się do przepisów art. 36 ust. 4 u.p.z.p., art. 37 ust. 1 i ust. 12 u.p.z.p. oraz art. 156 ust. 1 u.g.n. a także treści sporządzonej opinii biegłego rzeczoznawcy Sądu przyznał rację organom, że doszło do wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia zmiany planu miejscowego z [...] maja 2012r. Biegły w opinii ustalił, że wartość 1 m˛ nieruchomości według przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wynosiła [...] zł, a po zmianie tego planu wynosi [...] zł. Wartość zbytej części nieruchomości, stanowiącej działki nr [...] i [...] z arkusza mapy [...] obrębu [...], przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczona pod tereny łąk, zieleni naturalnej, zalesień w klinie zieleni oraz funkcję rekreacyjną wyniosła [...] zł, a po zmianie tego planu przeznaczona pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z komunikacją wyniosła [...] zł. Wzrost wartości części nieruchomości związany ze zmianą planu wynosi [...] zł. ([...] zł - [...] zł). Zgodnie z powołaną uchwałą Rady Miasta P. z dnia [...] maja 2012 r., wysokość jednorazowej opłaty stanowi 30% kwoty [...]zł, a zatem wynosi [...] zł. W ocenie Sądu niezasadne okazały się także zarzuty podniesione w skardze.

Postanowieniem z [...] lipca 2020r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu przywrócił skarżącemu termin do złożenia wniosku o uzasadnienie wyroku, albowiem na skutek błędnego zawiadomienia o terminie rozprawy skarżący dowiedział się o wydanym wyroku dopiero w dniu [...] lipca 2020r.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku WSA w Poznaniu z dnia [...] czerwca 2020r. złożył B. S. reprezentowany przez r.pr. J. B., który wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Poznaniu.

Skarżący kasacyjnie zarzucił naruszenie przepisów prawa materialnego:

a) art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. 2020 r. poz. 65 z późn. zm.) poprzez niezastosowanie przepisu prawa, przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu, który to przepis winien zostać zastosowany przy rozpoznaniu przedmiotowej sprawy,

b) art. 156 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. 2020 r. poz. 65 z późn. zm.) poprzez niezastosowanie przepisu prawa, przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu, który to przepis winien zostać zastosowany przy rozpoznaniu przedmiotowej sprawy,

c) art. 4 ust. 5 ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1509) - poprzez niezastosowanie przepisu prawa przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu, który to przepis winien zostać zastosowany przy rozpoznaniu przedmiotowej sprawy.

oraz przepisów postępowania:

a) art. 133 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 z późn. zm.) [dalej : u.p.p.s.a.] - poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i nie wzięcie pod uwagę wszystkich okoliczności sprawy znajdujących odzwierciedlenie w aktach sprawy a dokładnie terminu sporządzenia opinii biegłego co miało istotny wpływ na wynik postępowania w sprawie.

b) art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 z późn. zm.) [dalej : u.p.p.s.a.] - poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i nie będąc związany zarzutami oraz wnioskami skargi oraz wskazaną podstawą prawną nie wziął z urzędu pod uwagę, że organ odwoławczy bezpodstawnie wykorzystał w toku postępowania odwoławczego operat szacunkowy sporządzony dawniej niż pozwalają na to przepisy prawa powszechnie obowiązującego co miało istotny wpływ na wynik postępowania w sprawie.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej skarżący kasacyjnie rozwinął podniesione zarzuty i wskazał, że wykorzystany w rozpoznawanej sprawie operat szacunkowy został sporządzony dnia [...] maja 2015 r., a organ odwoławczy orzekał w dniu [...] września 2019 r., a więc już po wejściu w życie ustawy nowelizującej. W tej sytuacji zastosowanie powinien znaleźć przepis z art. 4 ust. 5 ustawy nowelizującej, z którego wynika, że do potwierdzenia aktualności operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem [...] września 2017 r., a dokonywanego po tym dniu stosuje się art. 156 ust. 4 u.s.g. w zmienionym brzmieniu nadanym ustawą nowelizującą. Wobec tego w realiach przedmiotowej sprawy sporządzony operat szacunkowy był ważny przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, a po potwierdzeniu jego hipotetycznej aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego mogłyby być wykorzystywane do celu, dla którego zostały sporządzone jedynie przez okres kolejnych 12 miesięcy. W przedmiotowej sprawie nie doszło do skutecznego potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego. Jednoznaczna treść art. 156 ust. 4 u.g.n. oraz przywołanych przepisów intertemporalnych z ustawy nowelizującej wyłączała możliwość wykorzystania w sprawie operatu szacunkowego z [...] maja 2015 r. w momencie orzekania przez Kolegium.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę kasacyjną wniosło o jej oddalenie podkreślając, że operat szacunkowy posiadał klauzulę aktualizacyjną.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 179a ustawy z 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019r., poz. 2325 ze zm., dalej "P.p.s.a."), jeżeli przed przedstawieniem skargi kasacyjnej Naczelnemu Sądowi Administracyjnemu wojewódzki sąd administracyjny stwierdzi, że w sprawie zachodzi nieważność postępowania albo podstawy skargi kasacyjnej są oczywiście usprawiedliwione, uchyla zaskarżony wyrok lub postanowienie rozstrzygając na wniosek strony także o zwrocie kosztów postępowania kasacyjnego i na tym samym posiedzeniu ponownie rozpoznaje sprawę. Od wydanego orzeczenia przysługuje skarga kasacyjna.

Powyższa regulacja, wprowadzająca wyjątek od zasady dewolutywności skargi kasacyjnej, podyktowana jest względami ekonomiki postępowania. W ramach uprawnień autokontrolnych sąd pierwszej instancji może w wymienionych wyżej przypadkach uchylić własne, zaskarżone orzeczenie bez przesyłania skargi kasacyjnej Naczelnemu Sądowi Administracyjnemu.

W niniejszej sprawie Sąd stwierdził zaistnienie przesłanki uzasadniającej autokontrolę. Wystąpiła bowiem sytuacja określona w art. 183 § 2 pkt 5 P.p.s.a. Analiza akt postępowania sądowego wskazuje, że w istocie skarżący nie został zarządzeniem z [...] maja 2020r. prawidłowo zawiadomiony o terminie rozprawy wyznaczonej na dzień [...] czerwca 2020r. (k. 26 akt sąd.). W wykonaniu tego zarządzenia w treści zawiadomienia skierowanego do stron postępowania, w tym do skarżącego, wskazano dzień [...] września 2020r., zamiast [...] czerwca 2020r. (k. 27 akt sąd.). Na zwrotnym potwierdzeniu odbioru przesyłki zawierającej zawiadomienie o terminie rozprawy wskazano właściwą datę [...] czerwca 2020r. (k. 35 akt sąd.), w wyniku czego Przewodniczący WSA w Poznaniu w dniu rozprawy uznał prawidłowe zawiadomienie o terminie rozprawie. Skarżący nie stawił się na rozprawie wyznaczonej na [...] czerwca 2020r. We wniosku o przywrócenie terminu do złożenia wniosku o uzasadnienie skarżący wskazał, że otrzymał zawiadomienie z datą na 24 września, a rozprawa odbyła się [...] czerwca 2020r. i nie brał w niej udziału bo miał wyznaczony inny termin.

W tym stanie rzeczy, Sąd uznał że skarżący nie mógł brać udziału w rozprawie, nie został bowiem, na skutek błędu Sądu, prawidłowo zawiadomiony o terminie rozprawy, na której wydano wyrok z [...] czerwca 2020 r.

Mając to na uwadze Sąd, działając w trybie art. 179a P.p.s.a. (w związku z art. 183 § 2 pkt 5 P.p.s.a.), uchylił wyrok WSA w Poznaniu z [...] czerwca 2020 r., IV SA/Po [...], jak w punkcie 1 sentencji wyroku.

Przywołany art. 179a P.p.s.a. nakazuje, aby Sąd, który dokonuje autokontroli własnego orzeczenia, jednocześnie rozpoznał ponownie sprawę. W tych warunkach skład obecnie orzekający – biorąc pod uwagę stanowisko pełnomocnika skarżącego kasacyjnie – ponowienie ocenił zasadność skargi B. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z [...] września 2019r. i uznał zarazem, że skarga ta zawiera usprawiedliwione podstawy z powodów opisanych poniżej.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowił art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945 ze zm.), dalej "u.p.z.p.", który stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Stosownie zaś do art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Z art. 37 ust. 12 u.p.z.p. wynika natomiast, że w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej.

Opinia o wartości nieruchomości sporządzana jest w formie operatu szacunkowego, stanowiącego dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, a jaką wartość ma szacowana nieruchomość po uchwaleniu lub zmianie tego planu. Różnica tych wartości jest podstawą określenia kwoty opłaty. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po uchwaleniu lub zmianie tego planu, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty.

Wobec braku odmiennych regulacji w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, do operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby ustalenia wysokości renty planistycznej, zastosowanie znajduje art. 156 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 2204 ze zm.), dalej "u.g.n.". Zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Z kolei zgodnie z art. 156 ust. 4 u.g.n. w brzmieniu obowiązującym do dnia [...] sierpnia 2017 r. operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Niemniej od dnia [...] września 2017 r. na mocy art. 1 pkt 26 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2017 r., poz. 1509; zwanej dalej "ustawą nowelizującą") do przepisu tego dodano wymóg dołączenia do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Ponadto sprecyzowano, że po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Jednocześnie zgodnie z art. 4 ust. 5 tej ustawy nowelizującej do potwierdzenia aktualności operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem [...] września 2017 r., dokonywanego po tym dniu stosuje się art. 156 ust. 4 w brzmieniu nadanym ustawą nowelizującą.

Termin określony w art. 156 ust. 3 u.g.n. dotyczy również organu odwoławczego, bowiem jest on organem merytorycznym w sprawie, jego zadanie nie ogranicza się do kontroli rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji, lecz polega na powtórnym rozpatrzeniu sprawy. Wobec tego materiał sprawy, jakim jest operat szacunkowy, musi nadawać się do wykorzystania (por. wyroki NSA z dnia 6 sierpnia 2010 r., sygn. akt I OSK 1371/09, z dnia 1 marca 2017 r. sygn. akt I OSK 1074/15 oraz z dnia 27 lutego 2018 r. sygn. akt I OSK 854/16; http:// orzeczenia.nsa.gov.pl).

Wykorzystany w rozpoznawanej sprawie operat szacunkowy został sporządzony [...] stycznia 2015 r., a organ odwoławczy orzekał w dniu [...] września 2019 r., a więc już po wejściu w życie ustawy nowelizującej. W tej sytuacji zastosowanie znajduje art. 4 ust. 5 ustawy nowelizującej, z którego wynika, że do potwierdzenia aktualności operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem [...] września 2017 r., dokonywanego po tym dniu stosuje się art. 156 ust. 4 u.s.g. w brzmieniu nadanym ustawą nowelizującą. Wobec tego – na słusznie zwraca uwagę skarżący kasacyjnie - w realiach rozpoznawanej sprawy sporządzony operat szacunkowy był ważny przez okres 12 miesięcy od daty sporządzenia, a po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego mogłyby być wykorzystywane do celu, dla którego zostały sporządzone jedynie przez okres kolejnych 12 miesięcy. Tymczasem do potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego doszło w niniejszej sprawie w dniu [...] września 2019 r. Jednoznaczna treść art. 156 ust. 4 u.g.n. wyłączała możliwość wykorzystania w sprawie operatu szacunkowego z [...] stycznia 2015 r. Okoliczności tej nie dostrzegło Kolegium wydając w dniu [...] września 2019 r. decyzję opierając się o dane zawarte w operacie szacunkowym, który nie mógł stanowić dowodu w sprawie.

W tym stanie, rzeczy jak wskazał skarżący kasacyjnie, powyższe uchybienie powodowało konieczność uchylenia zaskarżonej decyzji, a także poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Z uwagi na upływ ponad 5 lat od dnia sporządzenia operatu szacunkowego, mając na uwadze treść art. 156 ust. 4 u.g.n. nie ma już możliwości potwierdzenia aktualności wykorzystanego przez organy administracji publicznej operatu szacunkowego. Operat szacunkowy może być bowiem wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3. Natomiast potrzeba sporządzenia nowego operatu szacunkowego w sprawie oznacza konieczność przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w znacznej części. Brak jest zatem możliwości sporządzenia nowego operatu szacunkowego na etapie postępowania przed organem II instancji. (por. wyrok NSA z dnia 5 grudnia 2018 r. sygn. akt I OSK 4132/18; http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Wobec stwierdzonego powyżej uchybienia Sąd ponownie rozpoznający sprawę nie może ustosunkować się do zawartych w skardze zarzutów dotyczących wyceny przedmiotowych nieruchomości.

W tym stanie rzeczy Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a P.p.s.a. orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, jak w punkcie 2 wyroku. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 P.p.s.a. oraz art. 205 P.p.s.a. uwzględniając wysokość uiszczonego przez skarżącego wpisu od skargi w kwocie [...]zł oraz od skargi kasacyjnej w wysokości [...] zł (§ 1 pkt 2 i § 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16 grudnia 2003 r. w sprawie wysokości oraz szczegółowych zasad pobierania wpisu w postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Dz. U. Nr 221, poz. 2193, ze zm.) oraz wynagrodzenia pełnomocnika skarżącego w wysokości [...] zł (§ 14 ust. 1 pkt 2 lit. b rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, Dz. U. z 2018 r., poz. 265) oraz [...] zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa, jak w punkcie 3 wyroku.

Zgodnie z zarządzeniem Przewodniczącej Wydziału z dnia 19 października 2020 r., na podstawie art. 15 zzs? ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 374 z późn. zm.) sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów.