Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 532/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2012-10-10 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 1
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1269
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych.
article: art. 134, art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 10 ust. 5, art. 130 ust. 1
journal: Dz.U. 1991 nr 30 poz 127
law: Ustawa z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości - tekst jedn.
article: art. 10 ust. 1
journal: Dz.U. 2001 nr 124 poz 1361
law: Obwieszczenie Marszałka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 11 października 2001 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 80, art. 156 par. 1 pkt 2
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 96-98
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 36 ust. 1 i 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędziowie Sędzia WSA Edyta Podrazik (spr.) Sędzia WSA Jakub Zieliński Protokolant st.sekr.sąd. Mariola Kaczmarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 października 2012 r. sprawy ze skargi Gminy D. na decyzję Wojewody Wielkopolskiego z dnia [...] kwietnia 2012 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod ulicę; oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] grudnia 2011 r., znak [...], Starosta P. na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. nr 98 poz. 1071 z późn. zm., dalej k.p.a.) i art. 98 ust. 3, art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 5, art. 130, art. 132 ust. 1a, 2 i 3 oraz art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. nr 102 poz. 651 z późn. zm.) (1) ustalił na rzecz J. K. odszkodowanie w wysokości 45.441,00 zł, za działkę nr [...] o pow. 0,0414 ha w S., wydzieloną pod drogę, powstałą w wyniku podziału nieruchomości i przejętą na rzecz Gminy D., (2) ustalił na rzecz J. i J. K. odszkodowanie w wysokości 40.437,00 zł, za działkę nr [...] o pow. 0,0318 ha w Skórzewie, wydzieloną pod drogę, powstałą w wyniku podziału nieruchomości i przejętą na rzecz Gminy D. – obie działki zapisane w księdze wieczystej KW nr [...], wydzielone decyzją Kierownika Urzędu Rejonowego w P. nr [...] z dnia [...] sierpnia 1994 r.

W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że decyzją ostateczną nr [...] z dnia [...] sierpnia 1994 r. Kierownik Urzędu Rejonowego w P. na mocy art. 10 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. z 1991 r. nr 30 poz. 127 z późn. zm.) zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonych w S., przy ul K., oznaczonych w ewidencji gruntów jako: działka nr [...] o pow. 2500 m2, zapisana w KW P. nr [...], będąca własnością J. i J. K., oraz działka nr [...] o pow. 4947 m2, zapisana w KW P. nr [...], będąca własnością J. K. W pkt II tej decyzji Kierownik Urzędu Rejonowego w P. stwierdził, że z dniem w którym rozstrzygnięcie to stanie się ostateczne, grunty wydzielone pod ulicę stanowiące działki nr [...] o pow. 309 m2 i nr [...] o pow. 404 m2 przejdą na własność Gminy D. za odszkodowaniem ustalonym według zasad obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. W uzasadnieniu decyzji z dnia [...] sierpnia 1994 r. wskazano poza tym, że nieruchomość podlegająca podziałowi w planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Gminy D., zatwierdzonym uchwałą nr XXXI /85/92 Rady Gminy Dopiewo z dnia 18 grudnia 1992 r. (Dz. Urz. Woj. Poznańskiego z 1993 r. nr 2 poz. 18) przeznaczona jest pod budownictwo mieszkaniowo-usługowe o przewadze funkcji mieszkaniowej. Projekt podziału uzyskał nadto pozytywną opinię nr [...] Gminy D. z dnia [...] lutego 1994 r. W toku postępowania odszkodowawczego Starosta P. zwrócił się do Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w P. w celu usunięcia wątpliwości co do powierzchni przedmiotowych działek. W odpowiedzi z dnia [...] czerwca 2009 r., znak [...], Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w P.wyjaśnił, że pow. działki nr [...] wynosi ostatecznie – 318 m2, a działki nr [...] – 414 m2. Decyzją z dnia [...] października 2009 r., znak [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. stwierdziło nieważność decyzji Kierownika Urzędu Rejonowego w P. z dnia [...] sierpnia 1994 r. w części rozstrzygającej o przejściu na własność Gminy D. działek wydzielonych pod budowę ulicy, tj. działek nr [...] i [...], gdyż w decyzji podziałowej nie można było rozstrzygać o własności działek drogowych – kwestia ta wynika wprost z przepisów ustawy. Starosta P. wskazał, że zasady ustalania odszkodowania znajdujące zastosowanie w niniejszym postępowaniu, uregulowane zostały w art. 98 ust. 3 powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami. W niniejszej sprawie strony nie uzgodniły wysokości odszkodowania za przedmiotowe nieruchomości, co potwierdza pismo Wójta Gminy D. z dnia [...] września 2008 r., znak [...]. W celu ustalenia, czy doszło do przejścia własności ex lege, Starosta podniósł, że zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości istotne jest by nieruchomość została wydzielona pod budowę ulic. Na gruncie tego przepisu przyjmowano z kolei, że do przejścia własności z mocy prawa na gminę konieczne było spełnienie łącznie 3 warunków: (1) wniosek o podział nieruchomości pochodził od właściciela i (2) przebieg ulicy był wyraźnie określony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obowiązującym w dacie podziału, a nadto (3) grunt wydzielono pod budowę nowej ulicy. W przedmiotowej sprawie wniosek o podział nieruchomości złożyli J. K. oraz J. i J. K. Jak wynika z ówczesnego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Gminy D., działki te znajdowały się na terenie oznaczonym jako tereny rozwoje mieszkalno-usługowe o przewadze funkcji mieszkaniowej MN/U, a działka nr [...] częściowo także w terenie rzemiosła produkcyjnego i usługowego z towarzyszącą zabudową mieszkaniową UR/MN. Nadto na wyrysie z planu ogólnego przedmiotowe nieruchomości stanowią poszerzenie drogi KDG, tj. istniejącej drogi gminnej, nieprzewidzianej do utwardzenia w okresie perspektywicznym. Z decyzji z dnia [...] sierpnia 1994 r. wynika z kolei, że powyższe działki zostały wydzielone pod poszerzenie ul. W., a pismo Wójta Gminy D. z dnia [...] maja 2009 r., znak [...], wskazuje, że ul W. w S. została zaliczona do kategorii dróg gminnych uchwałą Rady Gminy D. z dnia 17 grudnia 2001 r. nr XLVI/416/01 (Dz. Urz. Woj. Wlkp. z 2002 r. nr 5 poz. 211). Biorąc zatem pod uwagę dotychczasowe rozważania, należy stwierdzić, że omawiane nieruchomości stanowią drogę ogólnodostępną, mają charakter drogi publicznej – drogi gminnej, a zatem należy ustalić odszkodowanie za ich przejęcie. Starosta powołał rzeczoznawcę majątkowego w celu sporządzenia operatów szacunkowych. Z przeprowadzonego oszacowania wynika, że wartość działki nr [...]wynosi 45.411,00 zł (109,76 zł/m2), a działki nr [...] – 40.437,00 zł (127,16 zł/m2). Na rozprawie administracyjnej w dniu [...] listopada 2011 r., mimo prawidłowego zawiadomienia, stawił się wyłącznie K. K., reprezentujący J. i J. K., który nie wniósł żadnych zastrzeżeń do opinii biegłego. Oceniając przedłożone operaty szacunkowe Starosta uznał, że są one zgodne z przepisami prawa, wskazują oraz uzasadniają metodę wyceny, czynniki wpływające na kształtowanie się cen transakcyjnych, jak również uwzględniają ceny nieruchomości występujące na określonym rynku lokalnym.

Pismem z dnia [...] stycznia 2012 r. Gmina D. odwołała się od powyższej decyzji Starosty P., zarzucając jej naruszenie art. 7 i art. 77 k.p.a.

W uzasadnieniu skarżąca wskazała, że decyzją z dnia [...] października 2009 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło nieważność decyzji podziałowej z dnia [...] sierpnia 1994 r. w części dotyczącej przejścia na rzecz Gminy D.wydzielonych pod ulicę działek nr [...], [...] i [...], dodając zarazem, że spory na tym tle powinny być rozstrzygane przed sądami powszechnymi. Okoliczność ta nie została w ogóle wyjaśniona przez Starostę P., powołującego się w tej mierze jedynie na treść wpisu w księdze wieczystej. Ponadto, działka nr [...] znajdowała się na obszarze oznaczonym w planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego jako tereny mieszkaniowo-usługowe o przewadze funkcji mieszkaniowej (MN/U), a działka nr [...] częściowo także na terenie rzemiosła produkcyjnego i usługowego z towarzyszącą zabudową mieszkaniową (UR/MN). Przyjęcie więc przez organ I instancji, że przedmiotowe działki stanowią poszerzenie ul. W. w S. nie wynika z ustaleń planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego. Skarżąca zauważyła przy tym, że wydanie decyzji odmownej w kwestii odszkodowania nie wyklucza możliwości domagania się odszkodowania w postępowaniu cywilnym przed sądem powszechnym. W odwołaniu zakwestionowano także trafność zastosowania § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109 z późn. zm.), wskazującego sposób obliczenia odszkodowania za przejęcie gruntu pod drogę. Tymczasem brak odniesienia się do tej kwestii przez organ I instancji świadczy o naruszeniu art. 80 w zw. z art. 77 k.p.a. Tym bardziej, że na terenie Gminy D.i gmin sąsiednich dokonuje się obrotu nieruchomościami drogowymi. Wyjaśnienia wymaga poza tym także różnica między stawką za metr kwadratowy, ustaloną w innej wysokości dla poszczególnych działek, mimo że położone są one obok siebie. Wreszcie, odszkodowanie powinno być ustalone na rzecz J. i J.K. solidarnie lub w częściach równych. Aktualne brzmienie rozstrzygnięcia organu I instancji jest natomiast w tej mierze niejednoznaczne.

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2012 r., nr [...], Wojewoda Wielkopolski na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty P.

W uzasadnieniu organ odwoławczy wyjaśnił, że decyzją z dnia [...] sierpnia 1994 r. zatwierdzono podział nieruchomości, w wyniku którego wyodrębniono działki nr [...], [...] i [...], wydzielone pod ulicę – poszerzenie ul. W. Projekt podziału uzyskał przy tym pozytywną opinię Gminy D. Zgodnie z informacją skarżącej z dnia [...] lutego 2009 r., znak [...], przedmiotowe działki znajdowały się na terenie oznaczonym w planie ogólnym jako tereny rozwojowe mieszkalno-usługowe o przewadze funkcji mieszkaniowej, a działka nr [...] częściowo także na terenie rzemiosła produkcyjnego i usługowego z towarzyszącą zabudową mieszkaniową. Bezpośrednio przy działkach oznaczono nadto przebieg istniejącej drogi gminnej (KDG), tj. drogi gminnej nieprzewidzianej do utwardzenia w okresie perspektywicznym. Należy przy tym podkreślić, że w świetle art. 10 ust 5. ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości przesłanką ustalenia odszkodowania nie było wykazanie, że dane nieruchomości zostały przeznaczone pod drogi publiczne, lecz wystarczało by funkcjonalnie zapewniały one możliwości komunikacyjne dla pozostałych wydzielonych nieruchomości. Dlatego też brak statusu drogi publicznej nie jest przeszkodą do ustalenia odszkodowania z tytułu przejęcia nieruchomości. Zasadne było więc wdrożenie procedury ustalania odszkodowania za przejęcie działek nr [...] i [...] przez Gminę D. z mocy prawa. Podstawę stanowił art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomości, przy czym trzeba zauważyć, że negocjacje prowadzone przez strony nie zakończyły się powodzeniem. Wobec tego zgodnie z art. 130 powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami wysokość odszkodowania należało ustalić wedle stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu, po uzyskaniu opinii biegłego w formie operatu szacunkowego. Jak wynika przy tym z § 36 ust. 1 powołanego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomości. Wedle natomiast § 36 ust. 4 cytowanego rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych, chyba, że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Badając sporządzony operat szacunkowy Wojewoda uznał, że rzeczoznawca majątkowy dokonał poprawnej analizy rynku nieruchomości. Stosowanie do § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Z kolei według ówcześnie obowiązującego planu zagospodarowania omawiane działki posiadały przeznaczenie mieszkaniowo-usługowe. Dlatego też – wbrew twierdzeniom skarżącej – niezasadne było przeprowadzenie analizy rynku nieruchomości drogowych, skoro działka, z której z wydzielono grunty wyceniane, takiego przeznaczenia w dniu wywłaszczenia nie posiadała. Trafnie więc przedmiotem analizy uczyniono transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu mieszkaniowym w okresie 2 lat poprzedzających wycenę, określając jej przestrzennych zasięg na Gminę D. i inne gminny powiatu poznańskiego o parametrach z przedziału 2.000 m2 – 5.000 m2. Do porównania przyjęto 11 transakcji nieruchomości spełniających kryterium podobieństwa, których ceny kształtowały się od 69,02 zł/m2 do 250,00 zł/m2 (średni 148,73 zł/m2). Z uwagi na stabilizację rynku przyjęto zerowy trend czasowy dla analizowanego rynku nieruchomości. Dokonując odpowiedniej korekty ceny gruntu ustalono ostatecznie na 127,16 zł/m2 w przypadku działki nr [...] i 109,76 zł/m2 w przypadku działki nr [...]. Powyższa różnica wynika przy tym jedynie z odmiennej powierzchni działek, gdyż pierwsza z nich (2500 m2) została zaliczona do strefy małej, a druga (4947 m2) do strefy dużej. Wojewoda Wielkopolski uznał wykonane operaty szacunkowe za prawidłowe. Organ odwoławczy zwrócił także uwagę, że Starosta P. uwzględnił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] października 2009 r., trafnie podnosząc, że nie miała ona zasadniczego wpływu na rozpatrywaną obecnie sprawę odszkodowawczą. Wyjaśniono nadto charakter wpisu w księdze wieczystej, wskazując, że czynność ta jedynie sankcjonuje skutki wynikające wprost z ustawy. Wreszcie, z uwagi na to, że J. i J. K. łączy ustrój wspólności majątkowej, obejmujący prawo własności jednej z nieruchomości, opis charakteru prawnego zobowiązania skarżącej, zawarty w decyzji organu I instancji, należy uznać za prawidłowy.

Pismem z dnia [...] maja 2012 r. Gmina D. zaskarżyła powyższą decyzję Wojewody Wielkopolskiego do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, zarzucając jej naruszenie art. 7, art. 77, art. 80, art. 107 § 1 i 3 oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 134 ust. 1 i 3 i art. 154 powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 ust. 4 cytowanego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

W uzasadnieniu skarżąca powołała się na argumentacją, zawartą wcześniej w odwołaniu, dodając zarazem, że organy administracji publicznej nie ustaliły, czy w rzeczywistości doszło do przejścia własności przedmiotowych działek. Zwłaszcza jeśli weźmie się pod uwagę, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] października 2009 r. stwierdziło nieważność w tym zakresie decyzji podziałowej z dnia [...] sierpnia 1994 r. Ponadto Gmina D. podkreśliła, że skoro przedmiotowe działki zostały przeznaczone pod drogę, organ powinien był na podstawie art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. ocenić, czy rzeczoznawca majątkowy trafnie odstąpił od zastosowanie metody określonej w § 36 ust. 4 tego rozporządzenia. Nie wyjaśniono, zdaniem skarżącej, czy K. K. przedłożył pełnomocnictwo, jakiego nie posiadał w trakcie rozprawy administracyjnej w dniu [...] listopada 2011 r. Nie usunięto też rozbieżności co do powierzchni działki nr [...] oraz co do oznaczenia działki nr [...], które powstały na tle decyzji podziałowej i załącznika graficznego do niej. Organ ograniczył się jedynie do powtórzenia stanowiska rzeczoznawcy majątkowego bez poddawania go dalszej analizie i nie zbadał dostatecznie kwestii wykonania prawa własności przez J. i J. K. w stosunku do działki nr [...]. Poza tym operat szacunkowy w opinii Gminy D. zawiera błędy oraz nieścisłości, które poprawił zresztą sam rzeczoznawca majątkowy, a nadto brakuje w nim uzasadnienia dla przyjęcia do porównania nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, zwłaszcza, że ceny transakcyjne są wtedy wyższe niż przy działkach mieszkaniowo-usługowych. Tym bardziej, że grunty wydzielone popod budowę ulicy można by w niniejszej sprawie uznać za przeznaczone pod inwestycję drogową.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda Wielkopolski wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoją wcześniejszą argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje

Skarga okazała się bezzasadna.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153 poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrole działalności organów administracji publicznej. Jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem – art. 1 § 2 powyższej ustawy. Oznacza to, że badaniu w postępowaniu sądowoadministracyjnym podlega prawidłowość zastosowania przepisów prawa w odniesieniu do ustalonego w sprawie stanu faktycznego oraz trafność wykładni tych przepisów.

W świetle z kolei z art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153 poz. 1270 z późn. zm.), sąd rozstrzyga w granicach sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, przy czym – jak wynika z art. 145 § 1 powołanej ustawy – sąd uwzględnia skargę na decyzję lub postanowienie oraz orzeka o ich uchyleniu, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania, lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Podstawę rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. z 1991 r. nr 30 poz. 127 z późn. zm.). Zgodnie z art. 10 ust. 5 powołanej ustawy grunty wydzielone pod budowę ulic z nieruchomości objętej na wniosek właściciela podziałem przechodzą na własność gminy z dniem, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna, za odszkodowaniem, ustalonym w oparciu o zasady obowiązujące przy wywłaszczaniu nieruchomości. Z materiału zgromadzonego w aktach sprawy wynika zarazem, że decyzją z dnia [...] sierpnia 1994 r., znak [...], Kierownik Urzędu Rejonowego w P. na podstawie art. 10 ust. 1 i 3 cytowanej ustawy, na wniosek J. i J. K., dokonał podziału nieruchomości, położonych w S., przy ul. K., w ten sposób, że z działki nr [...]o pow. 2.500 m2 – zapisanej w KW P., nr [...], będącej własnością J. i J. K. – wydzielono działkę [...] o pow. 309 m2, a z działki nr [...] o pow. 4947 m2 – zapisanej w KW P., nr [...], będącej własnością J. K. – wydzielono działkę nr [...] o pow. 404 m2 (k. 8-10 akt adm. organu I instancji). W pkt II tej decyzji wskazano ponadto, że powyższe działki zostały wydzielone pod ulicę, a ich własność miała przejść na Gminę D. za odszkodowaniem po tym, jak decyzja ta stanie się ostateczna.

W trakcie postępowania skarżąca kwestionowała jednak nabycie prawa własności działek nr [...] i [...] oraz związany z tym obowiązek wypłacenia odpowiedniego odszkodowania. Należy zatem zauważyć, że wedle art. 10 ust. 5 powołanej ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości do przejścia własności konieczne było spełnienie następujących warunków: (1) podział nastąpił na wniosek właściciela nieruchomości pierwotnej, a (2) nowopowstałe działki zostały wydzielone pod budowę ulicy, przy czym (3) decyzja podziałowa musi być ostateczna. Nie ulega przy wątpliwości, że podział działek nr [...] i [...] nastąpił na wniosek J. i J. K. z dnia [...] marca 1994 r. (k. 14 akt adm. organu I instancji), na co wskazuje zresztą sama decyzja podziałowa z dnia [...] sierpnia 1994 r. Kontrowersji nie budzi też ostateczny charakter wymienionej decyzji. Okoliczności te nie były również kwestionowane przez żadną ze stron. Gmina D. podniosła jednak w skardze, że organy administracji publicznej nie wyjaśniły dostatecznie, czy wydzielenie rozważanych działek nastąpiło pod budowę ul. W.(k. 3-7 akt sądowych). Trzeba jednak od razu zauważyć, że Gmina D. nie jest konsekwentna w swojej argumentacji, gdyż w dalszej części skargi przyjmuje ona już wyraźnie, że rozważane działki zostały jednak wydzielone pod budowę ulicy.

Niemniej, odnosząc się do powyższego zarzutu, trzeba wskazać, że zgodnie z planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą nr XXXI/85/92 Rady Gminy Dopiewo z dnia 28 grudnia 1992 r. (Dz. Urz. Woj. Poznańskiego z 1993 r. nr 2 poz. 18) obszar działek stanowiły tereny rozwojowe mieszkalno-usługowe o przewadze funkcji mieszkaniowej (MN/U), a w przypadku działki nr 440/7 częściowo także teren rzemiosła produkcyjnego oraz usługowego z towarzyszącą zabudową mieszkaniową (UR/MN) (k. 48-76 akt adm. organu I instancji). Wymienione działki znajdowały się nadto w bezpośrednim sąsiedztwie drogi. Jednocześnie z decyzji z dnia [...] sierpnia 1994 r. wynika, że podział pierwotnych nieruchomości dokonany został właśnie pod budowę ulicy, zgodnie z obowiązującym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego. Do podobnej konkluzji prowadzi także pismo Kierownika Urzędu Rejonowego w P. z dnia [...] kwietnia 1994 r., znak [...] (k. 11 akt adm. organu I instancji). Ponadto, jak już wyżej sygnalizowano, Gmina D. również wskazuje w skardze, że "można postawić tezę, że działki te były przeznaczone pod inwestycję drogową" (k. 7 akt sądowych).

Tym samym należy uznać, że spełnione zostały wszystkie wymogi, od których zależy przejście własności wydzielonych działek. W konsekwencji Gmina D. stała się ex lege właścicielem działki nr [...] i . z mocy samego prawa w dniu [...] sierpnia 1994 r., kiedy to decyzja podziałowa z dnia [...] sierpnia 1994 r. stała się ostateczna. Konkluzję tę potwierdza również zawiadomienie z dnia [...] sierpnia 1998 r. (k. 130 akt adm. organu I instancji), jak i odpis zwykły księgi wieczystej nr [...] z dnia [...] czerwca 2009 r. (k. 132-156 akt adm. organu I instancji). Gmina D. figuruje w księdze wieczystej jako właściciel przedmiotowych działek, a wpis prawa własności nastąpił na jej wniosek. Trzeba w tym miejscu zauważyć, iż wprawdzie omawiany wpis do księgi wieczystej ma charakter deklaratoryjny, a zatem nie przenosi prawa własności, lecz niemniej ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. nr 124 poz. 1361 z późn. zm.) wiąże z wpisem domniemanie powszechnej znajomości jego treści oraz zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym. Jeśli natomiast Gmina D. rzeczywiście nie uznawała się za właściciela przedmiotowych działek, to na podstawie art. 10 ust. 1 powołanej ustawy powinna była wystąpić o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Tymczasem z oświadczenia skarżącej złożonego na rozprawie w dniu [...] października 2012 r. wynika, iż żadne działania w tym kierunku nie zostały jak dotąd podjęte (k. 53 akt sądowych). Trudno zatem w ocenie Sądu przychylić się do powyższej argumentacji Gminy D.

Za bezzasadne należy ponadto uznać także powoływanie się przez skarżącą na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławcze w P. z dnia [...] października 2009 r., znak [...], w której na podstawie art. 156 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. nr 98 poz. 1071 z późn. zm., dalej k.p.a.) w związku z art. 96-98 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. nr 261 poz. 2603 z późn. zm.) stwierdzono nieważność decyzji podziałowej z dnia 24 sierpnia 1994 r. w części rozstrzygającej o przejściu na własność Gminy D. gruntów wydzielonych pod ulicę, tj. działek nr [...], [...] i [...] (k. 168-171 akt adm. organu i instancji). W uzasadnieniu Kolegium wyjaśniło zarazem, że o kwestii przejścia własności tych działek nie mógł decydować organ administracji publicznej, skoro przeniesienie własności wynikało wprost z art. 10 ust. 5 powołanej ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Powyższe rozstrzygnięcie miało jednak, zdaniem skarżącej, podważać fakt nabycia przez nią własności działek. nr [...] i [...]. Z takim argumentem nie można się jednak zgodzić. W świetle art. 10 ust. 5 cytowanej ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości przejście własności na Gminę D. nastąpiło bowiem z mocy samego prawa (ipso iure). Dlatego zarówno umieszczenie w decyzji podziałowej z [...] sierpnia 1994 r. postanowienia z pkt II, mającego w istocie charakter deklaratoryjny, informacyjny, jak i tym bardziej decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] października 2009 r. nie mogły modyfikować nabycia ex lege prawa własności wydzielonych działek.

W świetle dotychczasowych rozważań nie powinno zatem ulegać wątpliwości, że Gmina D. nabyła w trybie art. 10 ust. 5 powołanej ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości własność przedmiotowych działek, a zatem zaktualizował się też wobec niej obowiązek uiszczenia stosownego odszkodowania. Podstawą prawną stanowią w tym przypadku przepisy cytowanej wcześniej ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 130 ust. 1 tejże ustawy wysokość odszkodowania ustala się według stanu oraz przeznaczenia nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale, przy czym niezbędnych w tej mierze obliczeń powinien dokonać rzeczoznawca majątkowy. Szczegółowy tryb postępowania w tym zakresie określa z kolei rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109 z późn. zm.). Jak wynika z § 36 ust. 1 powołanego rozporządzenia, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Z kolei § 36 ust. 4 cytowanego rozporządzenia wskazuje, że w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych gruntów drogowych.

Ze sporządzonych w sprawie operatów szacunkowych z dnia [...] września 2011 r. (k. 240-336 akt adm. organu I instancji) wynika zarazem, że rzeczoznawca majątkowy przyjął § 36 ust. 1 powołanego rozporządzenia jako podstawę do obliczenia kwoty należnego odszkodowania. Trafność takiego ujęcie kwestionowała jednak skarżąca, wskazując, że oszacowanie wartości przedmiotowych działek powinno nastąpić raczej w trybie § 36 ust. 4 in fine cytowanego rozporządzenia, gdyż zostały ona w istocie przeznaczone pod inwestycje drogowe. Argument ten nie zasługuje jednak na aprobatę. Jak już bowiem wcześniej sygnalizowano, działki nr [...] i [...] oznaczone były w planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego jako tereny mieszkaniowo-usługowe z przewagą funkcji mieszkaniowych. Nie można zatem wywodzić, że w dacie wydania decyzji z dnia [...] sierpnia 1994 r. były one przeznaczone w planie miejscowym pod realizację inwestycji drogowej. Tym samym zastosowanie w niniejszej sprawie musiał znaleźć art. 36 § 1 wymienionego rozporządzenia, a w konsekwencji uwzględnić należało przeznaczenia, jakie posiadały nieruchomości pierwotne, z których wydzielono przedmiotowe działki. Biorąc zatem pod uwagę dotychczasowe rozważania, należy stwierdzić, że rzeczoznawca majątkowy trafnie przyjął za podstawę do swoich analiz transakcje dotyczące nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową.

Oceniając przedłożone operaty szacunkowe, sąd stwierdził, że zostały one wykonane prawidłowo i rzetelnie, a zawarte w nich wyliczenia nie budzą wątpliwości. Rzeczoznawca majątkowy szczegółowo przedstawił bowiem ustalony przez niego stan faktyczny, nieruchomości przyjęte do analizy oraz sposób obliczenia samej kwoty odszkodowania. Niemniej, Gmina D. podnosiła w skardze, że operat szacunkowy sporządzony dla działki nr [...] zawierał błędy, które musiał następnie poprawiać biegły. W tej mierze trzeba zauważyć, że istotnie jeden z dokumentów zawiera odręczne poprawki, naniesione przez rzeczoznawcę majątkowego (s. 9, k. 279 akt adm. organu I instancji), lecz charakter tych zmian świadczy, iż polegały one jedynie na usunięciu oczywistych omyłek pisarskich. Prawidłowość dokonanych obliczeń nie budzi bowiem zastrzeżeń z perspektywy całego dokumentu. Trudno również uznać, że organy administracji publicznej naruszyły art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. poprzez brak dostatecznie wnikliwej analizy przedłożonych im operatów szacunkowych. Rozważania poczynione w tej mierze przez Starostę P. oraz Wojewodę Wielkopolskiego wydają się jednocześnie w pełni wystarczające. Na marginesie należy jeszcze odnotować, że kwestia różnicy w określeniu powierzchni działek w decyzji podziałowej i w załączniku graficznym do niej została wyjaśniona w piśmie Starosty P. z dnia [...] czerwca 2009 r., znak [...], zgodnie z którym powierzchnia działki nr [...] została zmieniona na 0,0318 ha, a działki nr [...] – na 0,0414 ha (k 129 akt adm. organu I instancji). Takie wartości są również przyjęte w operacie szacunkowym.

W tej sytuacji Sąd, rozpoznając sprawę w granicach skargi, nie znalazł podstaw do jej uwzględnienia. Skarga jako bezzasadna podlegała zatem oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153 poz. 1270 z późn. zm.).