Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 785/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2016-09-27 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Paweł Darmoń Sędziowie: WSA Magda Froncisz WSA Mariusz Kotulski (spr.) Protokolant: st. sekr. sąd. Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 września 2016 r. sprawy ze skargi E.N. na decyzję Wojewody z dnia 29 kwietnia 2016 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania skargę oddala


UZASADNIENIE

Uzsadnienie

Starosta W. w decyzji z dnia 3 lutego 2016 r., (znak [....]), orzekł o ustaleniu wysokości odszkodowania w kwocie 44612,00 zł za nieruchomość oznaczoną jako działka ewidencyjna nr [....] położoną w obrębie [....] jednostka ewidencyjna [....] oraz o jego wypłacie na rzecz [....] S.A. z siedzibą w W. , z tytułu realizacji inwestycji drogowej pn.: "Rozbudowa ul. [....] jako drogi gminnej klasy dojazdowej na odcinku od ul. [....] (...) w zakresie: rozbudowy jezdni ul. [....] ; przebudowy ul. [....] w zakresie włączenia ul. [....] do ul. [....] ". Dodatkowo wspomnianą decyzją Starosta W. zobowiązał Gminę K. reprezentowaną przez Prezydenta Miasta K. do wypłaty odszkodowania jednorazowo w terminie 14 od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna oraz orzekł o skutkach zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania.

Ustalając wysokość odszkodowania organ I instancji oparł się na operacie szacunkowym sporządzonym dnia 8 grudnia 2014r. przez rzeczoznawcę majątkowego T.B. , który oszacował wartość nieruchomości gruntowej położonej w K. oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [....] o powierzchni 0,0088 ha, obręb [....] , jednostka ewidencyjna K. , przeznaczonej pod inwestycję drogową, na kwotę 44 612,00 zł.

Odwołanie od ww. decyzji złożyła E.N. reprezentowana przez adwokata S.K. , zarzucając autorowi wyceny przedmiotowej nieruchomości zaniżenie wartości wycenianej nieruchomości, jak również nieuwzględnienie aktualnego sposobu wykorzystania, stanu nieruchomości, użytkowania, przeznaczenia, a także wartości niniejszej nieruchomości na dzień wydania decyzji o wywłaszczeniu.

Ponadto, odwołująca się wskazała na nieuwzględnienie faktu, iż "wywłaszczona nieruchomość spowodowała zwiększenie wartości nieruchomości drogowej stanowiącej własność Gminy", a także, iż "wywłaszczona nieruchomość stanowiła istotną część infrastruktury koniecznej do prowadzenia działalności gospodarczej przez najemców nieruchomości głównej", co w związku z wywłaszczeniem części działki na której możliwe było parkowanie pojazdów oznacza dla wywłaszczonego także obniżenie wartości nieruchomości pierwotnej (głównej), która przez wywłaszczenie stała się zdecydowanie mniej funkcjonalna, a korzystanie z niej nie jest możliwe w taki sam sposób jak przed wywłaszczeniem. W ocenie odwołującej się, ustalenie wartości wywłaszczonej nieruchomości powinno nastąpić także w oparciu o pozostałą część nieruchomości.

Wojewoda [....] w decyzji z dnia 29 kwietnia 2016r. (nr [....] ), działając na podstawie art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2015 r. poz. 1774) oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2016 r. poz. 23) utrzymał zaskarzone rozstrzygnięcie w mocy.

W uzsadnieniu organ odwoławczy wyjaśnił, że podstawę nabycia na rzecz Gminy K. nieruchomości gruntowej, oznaczonej jako działka nr [....] o powierzchni 0,0088 ha obręb [....] , jednostka ewidencyjna K. stanowiły przepisy art. 12 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (zwanej dalej: "specustawą drogową").

Następnie wskazano, iż na mocy decyzji Starosty W. z dnia 6 października 2014 r.(znak [....] ) o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn.: Rozbudowa ul. [....] jako drogi gminnej klasy dojazdowej na odcinku od ul. [....] (...) w zakresie rozbudowy jezdni ul. [....] ; przebudowy ul. [....] w zakresie włączenia ul. [....] do ul. [....] (...)", działka nr [....] obręb [....] , jednostka ewidencyjna [....] , miasto K. została nabyta na własność przez Gminę K.

Powołując się na brzmienie przepisu art. 12 ust. 4f specustawy drogowej organ odwoławczy podniósł, iż odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania za opisane wyżej nieruchomości stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5 specustawy drogowej).

Zgodnie z ww. art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania za nieruchomości lub ich części, które z mocy prawa na podstawie tejże ustawy stały się własnością Skarbu Państwa bądź odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Stosownie do art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

W dalszej części uzasadnienia organ II instancji wskazał, że zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne zostały szczegółowo uregulowane w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. I tak, zgodnie z § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1 - 3 stosuje się odpowiednio (§ 36 ust. 4 ww. rozporządzenia).

Następnie powołano się na zapisy ustawowe określające możliwość zastosowania przy ustalaniu wysokości odszkodowania należnego byłemu właścicielowi nieruchomości tzw. "zasady korzyści". Z art. 134 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wynika, że wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast ust. 4 wskazuje, że jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Z uwagi na powyższe unormowania prawne autor sporządzonej wyceny nieruchomości T.B. oraz ze względu na fakt, iż przedmiot wyceny w dniu określania stanu tj. 6 października 2014 r. położony był zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta K. w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonej symbolem "MN", a tym samym przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem przejęcia nieruchomości pod drogę publiczną nie spowodowało zwiększenia jej wartości, wykorzystując podejście porównawcze, wartość działki określił stosownie do zapisów art. 134 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej w rozumieniu art. 4 pkt 16 ww. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami tj. nieruchomościami, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Biegły do analizy przyjął piętnaście transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z terenu jednostki ewidencyjnej K. miasta K. , co bez wątpienia zgodne jest z definicją rynku lokalnego obejmującego teren gminy lub powiatu, wskazaną między innymi w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego z 19 października 2012 r. sygn. akt I OSK 1255/11 oraz WSA we Wrocławiu z dnia 7 kwietnia 2009 r. sygn. akt II SA/Wr 537/08.

Następnie wskazno, że § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie ma w niniejszym przypadku zastosowania, ponieważ przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości.

Powyższe poprzedzone zostało analizą transakcji nieruchomościami drogowychi z analizowanego rynku lokalnego, w wyniku której biegły stwierdził, iż tzw. zasada korzyści o której mowa w art. 134 ust. 4 u.g.n. nie występuje, ponieważ średnie ceny transakcyjne nieruchomości drogowych (217 zł/m2 oraz 156 zł/m2 w przypadku nieruchomości drogowych położonych w sąsiedztwie nieruchomości mieszkaniowych jednorodzinnych) są niższe niż średnia cena transakcyjna nieruchomości położonych jak przedmiot wyceny w terenie mieszkaniowym jednorodzinnym (333 zł/m2). W związku z powyższym, Wojewoda [....] uznał, że wycena została prawidłowo przeprowadzona w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomościami o przeznaczeniu tożsamym co przedmiot wyceny.

Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa normujące kwestię wyceny gruntów przyjętych pod drogi publiczne biegły stosując metodę korygowania ceny średniej dokonał odpowiedniej korekty poszczególnych wartości, spójnej z przedstawionymi opisami poszczególnych nieruchomości porównywanych, przyjętą skalą cech rynkowych oraz przypisanymi im wartościami. Dokonując wyboru nieruchomości porównawczych rzeczoznawca majątkowy uwzględnił dyspozycję § 4 ust. 1 i 2 ww. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, zgodnie z którym "Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku ". Jak natomiast stanowi § 4 ust. 4 rozporządzenia "przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości".

Organ odowławczy zaznaczył również, iż wyboru nieruchomości porównawczych dokonuje rzeczoznawca majątkowy jako osoba posiadająca w tym zakresie wiadomości specjalne oraz stosowne i niezbędne uprawnienia, a także kwalifikacje. To biegły decyduje jaki rynek jest miarodajny dla szacowanej nieruchomości. Wiedza w tym zakresie jest wiedzą specjalną którą dysponuje biegły, a zatem organ i sąd administracyjny nie mogą kwestionować ustaleń biegłego, jeżeli w sprawie brak dowodów wskazujących na wadliwą analizę rynku przez rzeczoznawcę majątkowego (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 17 października 2011 r. sygn. akt I SA/Wa 835/11). Niemniej jednak zgodnie z orzecznictwem sądowoadministracyjnym nieruchomości porównawcze powinny jednocześnie spełniać wymóg podobieństwa do przedmiotu wyceny, co w niniejszym przypadku na podstawie przedstawionych powyższej informacji nie budzi wątpliwości organu odwoławczego.

Mając powyższe na uwadze nie ulega wątpliwości, iż rzeczoznawca majątkowy dokonał również właściwego wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, a także uwzględnił cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Tym samym wypełnił również dyspozycję art. 154 ust. 1 u.g.n.

Niezależnie od powyższego wskazano, iż zgodnie z art. 154 ust. 2 u.g.n., w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast ust. 3 stanowi, iż w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Mając powyższe na uwadze zarzut strony skarżącej o nieuwzględnieniu przez biegłego faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości wycenianej, nie zasługuje na uwzględnienie.

Organ odwoławczy wskazał również, iż biegły dokonując określenia wartości przedmiotu uwzględnił stan nieruchomości istniejący w dniu 6 października 2014 r. tj. w dniu wydania decyzji o wyrażeniu zgody na realizację inwestycji drogowej, w zakresie wyceny składników budowlanych znajdujących się na nieruchomości, uwzględnienia w wycenie nieruchomości o podobnym stanie prawnym, techniczno - użytkowym oraz stopniu wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, co przedmiot wyceny. Zarazem wszystkie nieruchomości porównawcze położone były na terenie gminy na obszarze której położona była wyceniania nieruchomość.

Abstrahując od powyższego, odnosząc się do zarzutu skarżącego dotyczącego trzykrotnego zaniżenia wycenianej nieruchomości w porównaniu do nieruchomości sąsiedniej należy organ II instancji jednoznacznie stwierdził, iż przedmiotem wyceny była wyłącznie działka nr [....] ze wszystkimi jej cechami, której wartość może być różna od wartości nieruchomości sąsiednich, charakteryzujących się innymi parametrami. Każda nieruchomość cechuje się indywidualnymi cechami i parametrami, dlatego też nawet nieruchomości sąsiadujące ze sobą mogą posiadać różną cenę jednostkową. Przedmiotem niniejszego postępowania jest ocena prawidłowości ustalenia odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [....] nie zaś wyjaśnienie, dlaczego sąsiednia działka została wyceniona wyżej (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 4 czerwca 2009 r. sygn. akt I SA/Wa 248/09).

Na powyższą decyzję skargę do Sądu administracyjnego złożyła E.N. , reprezentowana przezfachowego pełnomocnika, domagając się jej uchylenia oraz uchylenia poprzedzającej ja decyzji organu I instancji.

Zaskarżonej decyzji zarzucono:

1. naruszenie przepisów prawa materialnego, w postaci: art 134 ust. 2 i 3 u.g.n., poprzez jego niezastosowanie polegające na nieuwzględnieniu w szczególności sposobu użytkowania i przeznaczenia nieruchomości wywłaszczonej, gdyż przy wydawaniu decyzji pominięty został fakt, że wywłaszczona nieruchomość w chwili wydzielenia jej z nieruchomości głównej (jak również i wcześniej), stanowiła jedyne miejsce parkowania pojazdów mechanicznych, wykorzystywanych do działalności gospodarczej;

2. naruszenie art. 134 ust. 3 i 4u.g.n., poprzez jego niezastosowanie polegające na pominięciu faktu, że wywłaszczona nieruchomość spowodowała zwiększenie wartości nieruchomości drogowej stanowiącej własność Gminy;

3. naruszenie art.128 ust.1 u.g.n., poprzez jego niezastosowanie i dokonanie wywłaszczenia nieruchomości za odszkodowaniem, które nie odpowiada wartości prawa własności wywłaszczonej nieruchomości;

4. naruszenie art. 130 ust. 1 ww. ustawy, poprzez jego niezastosowanie i ustalenie wysokości odszkodowania bez uwzględnienia stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości na dzień wydania decyzji o wywłaszczeniu;

5. naruszenie art. 130 ust. 2 u.g.n., poprzez jego błędną interpretację i ustalenie wysokości odszkodowania wyłącznie w oparciu o opinię rzeczoznawcy majątkowego, zamiast ustalenia go na podstawie opinii, jako jednym z wielu dowodów w sprawie, podlegającemu ocenie jak każdy inny;

6. naruszenie art. 154 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez jego niezastosowanie i nieuwzględnienie faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości

przy określaniu wartości wywłaszczanej nieruchomości;

7. naruszenie art.18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach

przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, poprzez jego

niezastosowanie i nieuwzględnienie stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o

zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej;

8. naruszenie § 36 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w

sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (zmienionego rozporządzeniem RM z dnia 14 lipca 2011 r., Dz. U. z 2011r. nr 165, poz.985), poprzez

jego niezastosowanie i nieuwzględnienie stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji oraz

przeznaczenia nieruchomości zgodnie z art. 154 u. g. n.

Ponadto zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie następujących przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy:

1. art. 7 ustawy k.pa poprzez niepodjęcie przez organy administracji publicznej wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli, to jest nieustalenie lub nie nadanie właściwego znaczenia sposobów wykorzystywania wywłaszczonej nieruchomości aktualnego na datę wywłaszczenia, a w konsekwencji ustalenie odszkodowania w zaniżonej wysokości;

2. art. 77 § 1 k.p.a., poprzez niezebranie i nie rozpatrzenie w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego, w szczególności poprzez bezkrytyczne przyjęcie opinii biegłego za jedyną podstawę ustalenia wysokości odszkodowania, podczas gdy z treści opinii

dało się wywnioskować bez posiadania wiadomości specjalnych, że biegły dokonał ustalenia wartości wywłaszczonej nieruchomości bez uwzględnienia jej faktycznego przeznaczenia z daty wywłaszczenia;

3. naruszenie art. 107 § 3 k.p.a., poprzez nie uzasadnienie w sposób wyczerpujący, dlaczego organ przy ustalaniu wysokości odszkodowania całkowicie oparł się tylko na opinii biegłego, a jednocześnie nie uwzględnił innych okoliczności sprawy, w szczególności przeznaczenia i sposobu wykorzystywania wywłaszczonej nieruchomości z daty wywłaszczenia.

W odpowiedzi na skargę, organ odwoławczy wniósł o jej oddalanie, podtrzymując swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

W myśl art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tj. Dz. U. z 2014 r., poz. 1647) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m. in. przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym zgodnie z § 2 tegoż artykułu kontrola, o której mowa, jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd rozpoznaje sprawę rozstrzygniętą zaskarżonym aktem z punktu widzenia kryterium legalności, to jest zgodności z prawem całego toku postępowania administracyjnego i prawidłowości zastosowania prawa materialnego. Nadto zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2016 roku, poz. 718 z późn. zm., dalej p.p.s.a.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz wskazaną podstawą prawną.

W wyniku analizy akt sprawy Sąd stwierdził, że skarga nie jest uzasadniona. Zaskarżone rozstrzygnięcie nie narusza bowiem ani prawa materialnego, ani też organ odwoławczy nie naruszył reguł procedury administracyjnej w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, bądź skutkującym wznowieniem tego postępowania. Tymczasem, zgodnie z art. 145 § 1 p.p.s.a., dopiero stwierdzenie tego rodzaju naruszenia prawa uzasadnia uwzględnienie skargi.

Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji pod kątem tak określonych kryteriów Wojewódzki Sąd Administracyjny doszedł do wniosku, że skarga nie jest usprawiedliwiona. Ponadto wskazać należy, że zarzuty zawarte w skardze stanowią powtórzenie zarzutów zawartych w odwołaniu, co do których ustosunkowano się w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Z uwagi na to, że stanowisko Wojewody [....] zostało kompleksowo zrelacjonowane w części faktycznej uzasadnienia wyroku, Sąd w niezbędnym zakresie odniesie się do tych zarzutów, w całości podzielając zawartą w zaskarżonej decyzji argumentację.

Istota sporu w tej sprawie wynika z oceny, czy Wojewoda [....] prawidłowo utrzymał w mocy decyzję Starosty W. z dnia 3 lutego 2016 r. orzekającą o ustaleniu odszkodowania w wysokości 44 612,00 zł z tytułu przejęcia z mocy prawa przez Gminę K. nieruchomości stanowiącej działkę o nr ew. [....] obr. [....] położoną w K.

Podstawą wydania decyzji przez organ I instancji był operat szacunkowy sporządzony w dniu [....] 2015 r. przez biegłego T.B. Organ I instancji uznał ten operat za sporządzony prawidłowo i takie stanowisko zajął również organ II instancji.

Sąd, co do zasady podziela ten pogląd. Prawidłowe, a więc i słuszne odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość to takie odszkodowanie, które jest ustalonego zgodnie z obowiązującymi przepisami. Podstawą do oceny prawidłowości odszkodowania są przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.), dalej w skrócie jako "u.g.n.", jak i przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), zmienionego Rozporządzeniem z dnia 14 lipca 2011 (Dz. U. z 2011, nr 165, poz. 985 ze zm.), zwanego dalej w skrócie "rozporządzeniem".

Trafnie przyjęły organy, że w tej sprawie do ustalenia odszkodowania zastosowanie znajduje także ustawa z dnia ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U z 2013 r., poz. 687 z późn. zm.). Zgodnie z art. 18 ust. 1 tej ustawy wysokość odszkodowania za nieruchomości lub ich części, które z mocy prawa na podstawie tejże ustawy stały się własnością jednostki samorządu terytorialnego (np. powiatu), ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Jeżeli na tak wywłaszczonych nieruchomościach jest ustanowione ograniczone prawo rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw (art. 18 ust. 1a ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych).

Zasady szacowania wartości ww. opisanych nieruchomości reguluje § 36 rozporządzenia. Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia, stosuje się ono do ustalania wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U z 2013 r., poz. 687 z późn. zm.). Wartość tą określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

Artykuł 154 u.g.n. stanowi, że pierwszeństwo w określeniu przeznaczenia danego terenu maja ustalenia planu miejscowego, a dopiero w razie braku tego planu należy posiłkować się ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W tej sprawie działka nr [....] znajduje się na terenie nie objętym aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Prawidłowo zatem organ administracyjny posiłkując się Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta K. (vide: str. 5 uzasadnienia organu I instancji) ustalił, że przedmiotowa nieruchomość położona jest w jednostce urbanistycznej nr [....] w kategorii zagospodarowania terenu o symbolu MN – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Zgodnie z art. 134 ust. 3 u.g.n. wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Zgodnie z art. 134 ust. 4 u.g.n. jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

W sporządzonym operacie szacunkowym biegły zastosował podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej przy uwzględnieniu transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną o pow. zabudowy 4-20 arów.

Do wyceny przyjęto 15 transakcji nieruchomości podobnych, gdzie cena maksymalna wyniosła 404,41 zł/m2 za o pow. 0,0408 ha położoną przy ulicy [....] , natomiast cena minimalna 281,69 zł/m2 i dotyczyła działki o pow. 0,0781 ha przy ulicy [....] .

Rzeczoznawca majątkowy mając na uwadze cel, rodzaj, położenie nieruchomości, przeznaczenie oraz jej stan, a także dostępne dane określił wartość gruntu w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, natomiast wartość składników budowlanych w podejściu kosztowym, jako koszt odtworzenia, pomniejszony o wartość tych części składowych przy zastosowaniu techniki wskaźnikowej. Wartość rynkową ww. działki oszacowano na kwotę 32 043,00 zł, natomiast wartość odtworzeniowa składników budowlanych wynosi 12 569, 00 co daje łącznie kwotę odszkodowania równą 44 612,00 zł.

Wartość rynkowa spornej nieruchomości została określona przy zastosowaniu podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej (art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Operat, jak wskazano powyżej obejmuje analizę rynku lokalnego na podstawie 15 transakcji rynkowych nieruchomościami podobnymi, w okresie ostatnich 2 lat przed sporządzeniem operatu (tj. od grudnia 2012 r. do grudnia 2014 r.). Został on też zaktualizowany zgodnie z przepisami – tj. z art. 156 ust. 3 i ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Mając powyższe na uwadze organy prawidłowo potwierdziły, iż operat ten spełnia wymogi § 4 ww. rozporządzenia.

Nie budzą wątpliwości przyjęte przez biegłego do porównania nieruchomości. Zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. nieruchomość podobna to taka nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W ocenie Sądu trafnie Wojewoda [....] stwierdził, że w operacie szacunkowym prawidłowo zastosowano § 4 ust. 1 i 2 ww. rozporządzenia zgodnie, z którym przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Nie budzi wątpliwości Sądu nieruchomości przyjęte jako podobne, spełniają one wymóg podobieństwa do przedmiotu wyceny.

Trafnie Wojewoda wskazał, że operat szacunkowy został sporządzony poprawnie, rzeczoznawca majątkowy dokonała właściwego wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniła cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych.

Nie budzi także wątpliwości określenie wartości odtworzeniowej części składowych gruntu.

Powyższe rozważania stanowią równocześnie odpowiedź na podnoszone w skardze zarzuty, sprowadzające się w głównej mierze do zakwestionowania głównego dowodu w sprawie tj. operatu szacunkowego w oparciu, o który organ ustalił wysokość należnego za działkę nr [....] odszkodowania.

Sąd nie podziela zarzutu zawartego w uzasadnieniu skargi, jakoby organy administracyjne nie dokonały oceny operatu szacunkowego. Operat sporządzony na potrzeby tej sprawy został przez oba organy oceniony i ta ocena jest prawidłowa.

Sąd jak i organ administracji nie mają kompetencji, aby podważać ustalenia operatu szacunkowego, a tym samym podważać jego mocy dowodowej, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Z obowiązujących w zakresie dokonywania wyceny nieruchomości przepisów wynika, że w sytuacji, gdy strona podważa prawidłowość sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, to na poparcie swoich zarzutów powinna zgodnie z treścią art. 157 u.g.n. przedstawić przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych lub inny operat, do którego organ musiałby się ustosunkować. W przedmiotowej sprawie skarżąca takiego dowodu nie przedstawiła.

Nie jest zasadny zarzut naruszenia art. 7 K.p.a., art. 77 § 1 K.p.a. i art. 80 K.p.a. poprzez wadliwe ustalenie stanu faktycznego sprawy. Stan faktyczny sprawy nie został ustalony wadliwie.

Nie jest zasadny zarzut naruszenia art. 18 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez nieuwzględnienie stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej (6 październik 2014r.). W wyciągu z operatu szacunkowego (str. 2) biegły podał bowiem, że datą, w której uwzględniono stan przedmiotu wyceny był 6 października 2014 (data ww. decyzji). Rzeczoznawca majątkowy nie zaniżył również wartości szacowanej nieruchomości. Kwestia słusznej wysokości odszkodowania może być oceniania subiektywnie i wówczas tak strona zobowiązana do wypłaty odszkodowania, jak i strona uprawniona do jego otrzymania – reprezentując przeciwne interesy – inaczej będą oceniać skalę słuszności odszkodowania. Ustawodawca przyjął, że odszkodowania, jakie będą wypłacane za nieruchomości zajęte pod drogi publiczne, muszą opierać się na sformalizowanej procedurze szacowania wartości praw nabytych przez jednostkę samorządu terytorialnego. Ustalane odszkodowanie ma przy tym uwzględniać wartość rynkową takich nieruchomości. Wywłaszczenie może dokonać się jedynie za słusznym odszkodowaniem (art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej) i takie właśnie odszkodowanie ustalono w tej sprawie.

Zatem stwierdzić należy, iż stan przedmiotowej nieruchomości został zatem ustalony zgodnie z dyspozycją ą art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz 36 ust 1 i ust 4 rozporządzenia - przy uwzględnieniu aktualnego przeznaczenia tej nieruchomości. W ocenie sądu prawidłowo także organy oceniły poprawność sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego a ustalona na jego podstawie wartość nieruchomości przejętej pod drogę jest prawidłowa. Podkreślić należy, że w orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, iż w zakresie unormowanym w art. 18 ustawy z 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji nie mają zastosowania przepisy art. 130 u.g.n. (zob. np. wyrok WSA w Warszawie z dnia 27.05.2010r., sygn. akt I SA/Wa 2150/09).

Podsumowując powyższe rozważania dotyczące prawidłowości wydania zaskarżonej decyzji należy stwierdzić, że stanowisko Wojewody [....] w szczególności co do oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego jest trafne, a sam operat szacunkowy został sporządzony bez istotnego naruszenia przepisów prawa (również tych wskazanych w skardze), a zwłaszcza ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Mając powyższe na uwadze i nie dostrzegając wad zaskarżonej decyzji, Sąd - stosownie do art. 151 P.p.s.a – skargę oddalił.