Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt SA/Sz 1227/03
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2005-02-23 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 607  Gospodarka mieniem państwowym i komunalnym, w tym gospodarka nieruchomościami nierolnymi
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 63, art. 64 ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami
journal: Dz.U. 2000 nr 46 poz 543
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 7, art. 11 ustawy z 14 czerwca 1960r. - K.p.a.
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002r. - P.p.s.a.
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym : Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Gebel/spr./ Sędziowie: Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz Asesor WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder Protokolant st. sekr. sąd. Małgorzata Frej po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 lutego 2005 r. sprawy ze skargi R. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., [...] w przedmiocie opłaty za niezabudowanie w terminie nieruchomości gruntowej oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] r. Prezydent Miasta ustalił użytkownikowi wieczystemu dodatkową opłatę roczną na rok [...] w wysokości [...] zł z tytułu niezagospodarowania w terminie pozostającej w jego użytkowaniu nieruchomości gruntowej w [...], przy ul. [...]. Nieruchomość położona w [...] przy ul. [...], stanowiąca działkę o nr [...] z obrębu [...] o powierzchni [...] m2, została oddana w użytkowanie wieczyste aktem notarialnym z dnia [...] r. na rzecz Przedsiębiorstwa A. pod budowę domu jednorodzinnego typu szeregowego, z terminem rozpoczęcia budowy określonym na jeden rok, a jej zakończenia na trzy lata licząc od daty zawarcia umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste.

W dniu [...] r. Przedsiębiorstwo A. zbyło prawo wieczystego użytkowania nieruchomości przy ul. [...] na rzecz R. R. Jak ustalono w czasie oględzin nieruchomości przeprowadzonych w dniu [...] r. na działce nadal nie rozpoczęto budowy.

W dniu [...] r. w związku z niedotrzymaniem terminu rozpoczęcia budowy na przedmiotowej nieruchomości Zarząd Miasta decyzją nr [...] ustalił na rok [...] dodatkową opłatę roczną stanowiącą 10 % wartości nieruchomości.

Następnie w dniu [...] r. zostało wszczęte postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia dodatkowej opłaty rocznej na rok [...]. Pismem z dnia [...] r. strona wniosła o zawieszenie postępowania, gdyż :

- aktualnie prowadzone prace budowlane na działce sąsiedniej nie pozwalają na rozpoczęcie innych prac budowlanych,

- ustalona już w ubiegłym roku opłata za wieczyste użytkowanie jest bardzo wysoka w stosunku do wartości działki,

- urząd ze swej strony nie zrobił nic, żeby poinformować obywatela o możliwości złożenia wniosku o przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności,

- sytuacja ekonomiczna jest taka jaka jest i w obecnym jej stanie budowa lub sprzedaż jest, ze względów finansowych, niemożliwa.

Wezwano stronę do uzupełnienia wniosku i udokumentowania okoliczności uniemożliwiających prowadzenie prac budowlanych. Strona jedynie podtrzymała swoje argumenty.

W oparciu o powyższe Prezydent Miasta z uwagi na [...]letni okres przekroczenia terminu rozpoczęcia budowy i przedstawione przez stronę argumenty, nie znalazł podstaw do wyznaczenia w oparciu o art.62 ust.4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nowego terminu rozpoczęcia budowy, jak i do wyznaczenia w trybie art.63 ust.1 ww. ustawy, terminu dodatkowego. Konsekwencją tego, zdaniem organu I instancji, jest również brak podstaw do zawieszenia postępowania.

Od decyzji tej użytkownik wieczysty – R. R. wniosła odwołanie . W odwołaniu strona wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i umorzenie postępowaniu lub też, określenie nowego terminu dodatkowego do rozpoczęcia budowy. Podniosła, iż w toku postępowania przedstawiła argumentację, jej zdaniem przekonującą, że nie mogła w zakreślonym umową terminie rozpocząć budowy domku jednorodzinnego typu szeregowego z uwagi na niezakończenie prac ziemno-budowlanych na sąsiedniej działce. Zamierzała także wystąpić o ustalenie nowego terminu rozpoczęcia budowy jednak organ I instancji, nie uwzględniając jej wniosku wydał decyzję wymiarową.

Decyzją z dnia [...] r. numer [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpatrzeniu sprawy w trybie odwoławczym utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Zgodnie z treścią art.63 ust.2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w przypadku niedotrzymania terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej określonych w umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste, mogą być ustalone dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego, niezależnie od opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Wysokość dodatkowej opłaty, w myśl art.63 ust.3 powołanej ustawy, wynosi 10 % wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok po bezskutecznym upływie terminu jej zagospodarowania, ustalonego w umowie. Obowiązek ponoszenia dodatkowych opłat rocznych powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po bezskutecznym upływie terminu, a opłaty za dany rok wnosi się w terminie do 31 marca każdego roku ( art.64 ).

Nabywając w roku [...] przedmiotową nieruchomość kupująca R. R. oświadczyła, że znane są jej terminy rozpoczęcia i zakończenia budowy domu mieszkalnego na działce będącej przedmiotem umowy. Strona nie przedstawiła dowodów na okoliczność, że terminy rozpoczęcia i zakończenia budowy domu mieszkalnego na przedmiotowej działce gruntu nie mogły być dotrzymane z przyczyn niezależnych od użytkownika wieczystego.

W świetle powyższego, zdaniem organu odwoławczego, zaskarżona decyzja wydana została prawidłowo.

W skardze skierowanej przez R. R. Naczelnego. do Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie Ośrodka Zamiejscowego w Szczecinie pełnomocnik skarżącej wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta. Zarzucił naruszenie art.63 i 64 ustawy z dnia 21 sierpnia 199 7 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie oraz przepisów postępowania administracyjnego, a w szczególności art.7 i 11 Kpa poprzez niepodjęcie wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz niewyjaśnienie zasadności wszystkich przesłanek, którymi kierował się organ wydając zaskarżoną decyzję.

Zdaniem skarżącej, z treści art.63 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że w razie niedotrzymania terminu zagospodarowania nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, właściwy organ powinien w pierwszej kolejności wyznaczyć stronie dodatkowy termin na jej zagospodarowanie, później zaś nakładać dodatkowe opłaty. Ponadto organ może, ale nie musi nakładać opłat dodatkowych. Oznacza to, że organ ten działa według uznania administracyjnego, a więc ma prawo wyboru treści rozstrzygnięcia sprawy, byleby wybór ten nie był dowolny i został należycie uzasadniony okolicznościami sprawy. W takim wypadku uzasadnienie powinno wskazywać, dlaczego takie a nie inne rozstrzygnięcie zostało wybrane. Tymczasem w decyzjach obu instancji brak odpowiednich uzasadnień wyboru tak drastycznej formy przymuszenia do wykonania obowiązku zagospodarowania nieruchomości.

Termin do zagospodarowania gruntu oddanego w wieczyste użytkowanie może zostać przedłużony, jeżeli nie mógł być dotrzymany z przyczyn niezależnych od użytkownika. Tak więc zdaniem skarżącej, organ winien wykazać, że niedotrzymanie terminu nastąpiło z przyczyn zależnych od użytkownika wieczystego.

Skarżąca kwestionuje także ustalenie dodatkowej opłaty rocznej w wysokości 90% wartości nieruchomości. Zgodnie bowiem z art.63 ust.3 wysokość dodatkowej opłaty rocznej wynosi 10 % wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok, po bezskutecznym upływie terminu jej zagospodarowania, ustalonego w umowie. Za każdy następny rok opłata podlega zwiększeniu o dalsze 10% tej wartości. Tym samym na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok po bezskutecznym upływie terminu jej zagospodarowania powinno określać się jedynie wartość nieruchomości, a nie wysokość opłaty dodatkowej. Wysokość ustalona ustawowo wynosi 10% wartości ustalonej w sposób wskazany w zdaniu poprzednim, oraz kolejne 10% za każdy następny rok zwłoki. Tym samym jej wysokość należy liczyć od dnia wydania pierwszej decyzji w sprawie tj. od roku [...], a nie jak uczynił to Prezydent Miasta od roku [...]. W przeciwnym razie doszłoby do nałożenia opłaty dodatkowej z datą wsteczną.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje

Z dniem 1 stycznia 2004 r. utworzony został Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie. Sprawy, w których skargi zostały wniesione przed tą datą do Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie – Ośrodek Zamiejscowy w Szczecinie i postępowanie nie zostało zakończone, na podstawie art.97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę – Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi ( Dz.U. Nr 153, poz.1271, Nr 240, poz.2052 ), podlegają rozpoznaniu przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie na podstawie przepisów ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz.U. Nr 153, poz.1270, z 2004 r. Nr 162, poz.1692 ) .

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z przepisami art.62 oraz 63 ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz.543 z późn.zm. ) w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się sposób i termin jej zagospodarowania, w tym termin zabudowy, zgodnie z celem, na który nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste. Ustalony w umowie termin może być przedłużony na wniosek użytkownika wieczystego, jeżeli nie mógł być dotrzymany z przyczyn niezależnych od użytkownika. W razie niedotrzymania powyższych terminów zagospodarowania nieruchomości, właściwy organ może wyznaczyć termin dodatkowy.

Zarówno przedłużenie terminu jak i wyznaczenie terminu dodatkowego oznacza zmianę terminu zagospodarowania nieruchomości gruntowej określonego w umowie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste i zgodnie z ustalonym orzecznictwem, wymaga zmiany tej umowy z zachowaniem formy aktu notarialnego. Oczywistym jest, że do dokonania zmiany umowy niezbędna jest zgodna wola obu jej stron.

W przypadku niedotrzymania terminów ( pierwotnego, przedłużonego lub dodatkowego ) mogą być ustalone dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego, niezależnie od opłat z tytułu użytkowania wieczystego ( art.63 ust.2). Jak z powyższego wynika decyzja o wymierzeniu opłaty dodatkowej z tytułu niezabudowania działki w ustalonym terminie ma charakter uznaniowy. Organy administracji publicznej rozpatrując sprawę w pierwszej kolejności winny więc zbadać czy użytkownik wieczysty wystąpił z wnioskiem o przedłużenie ustalonego w umowie terminu zagospodarowania nieruchomości z przyczyn niezależnych od niego, a także czy istnieją przesłanki wyznaczenia terminu dodatkowego. Dopiero po dokonaniu oceny tych dwóch kwestii organ I instancji mógł podjąć decyzję w przedmiocie ustalenia dodatkowej opłaty rocznej za niezagospodarowanie nieruchomości.

Stwierdzenia zawarte w decyzji organu I instancji oraz w zaskarżonej decyzji, jakkolwiek nie wyjaśniają szczegółowo wszystkich aspektów sprawy, prezentują negatywną ocenę przedstawionych przez stronę przyczyn, które jej zdaniem należy traktować jako niezależne od użytkownika wieczystego okoliczności powodujące niemożność dotrzymania terminu. Konsekwencją powyższego jest zawarte w decyzji organu I instancji stanowisko Prezydenta Miasta, odmawiające na podstawie art.62 ust.4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przedłużenia terminu zagospodarowania nieruchomości, jak i wyznaczenia w trybie art.63 ust.1 ww. ustawy terminu dodatkowego.

Zdaniem Sądu takie stanowisko znajduje potwierdzenie w aktach sprawy. Ponadto budowa domów jednorodzinnych typu szeregowego ze swej istoty wymaga budowy poszczególnych segmentów w zbliżonym, a nawet w tym samym czasie.

W tej sytuacji przedstawiony przez organy argument [...]letniego przekroczenia terminu rozpoczęcia budowy jest szczególnie ważny, tym bardziej, że użytkownik wieczysty otrzymał decyzję nakładającą dodatkową opłatę roczną za rok [...], a następnie został powiadomiony o wszczęciu postępowania administracyjnego zmierzającego do ustalenia takiej opłaty za kolejny rok. Mógł więc albo przystąpić do wykonywania robót albo w sposób należyty uzasadnić wnioski o przedłużenie terminu. Co prawda strona wystąpiła z wnioskiem o zawieszenie postępowania administracyjnego, a organ ustosunkował się do tego wniosku dopiero w wydanej decyzji, jednakże uchybienie to, zdaniem Sądu, nie miało wpływu na wynik sprawy.

Zgodnie bowiem z art. 98 § 1 Kpa organ administracji publicznej może zawiesić postępowanie, jeżeli wystąpi o to strona, na której żądanie postępowanie zostało wszczęte, a nie sprzeciwiają się temu inne strony oraz nie zagraża to interesowi społecznemu. W sprawie niniejszej nie zaistniały ustawowe przesłanki do fakultatywnego zawieszenia postępowania, gdyż postępowanie zostało wszczęte z urzędu, a nie na wniosek strony.

Ustalony w umowie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste termin rozpoczęcia budowy minął z dniem [...] r. Dodatkowa opłata roczna z tytułu niezagospodarowania nieruchomości w terminie mogła więc być po raz pierwszy naliczona z dniem 1 stycznia roku następującego po bezskutecznym upływie terminu, a więc z dniem [...] r. ( art.64 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami ). Zgodnie z art.63 ust.3 ww. ustawy, wysokość dodatkowej opłaty rocznej wynosi 10% wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok, po bezskutecznym upływie terminu jej zagospodarowania. Rok [...] jest [...] rokiem po upływie terminu zagospodarowania nieruchomości, prawidłowo więc ustalona została wysokość dodatkowej opłaty rocznej.

W ocenie Sądu zaskarżona decyzja nie narusza art.63 i 64 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Skarżąca zarzuca w skardze naruszenie art.7 i 11 Kpa. Sąd nie dopatrzył się naruszenia art.7 Kpa bowiem organy administracji publicznej przy załatwianiu niniejszej sprawy podjęły wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, a przy załatwianiu sprawy miały na względzie także interes społeczny i słuszny interes obywateli. Jak wyżej już Sąd stwierdził, organy nie w pełni wyjaśniły stronom zasadność przesłanek, którymi kierowały się przy załatwieniu sprawy. W uzasadnieniu decyzji został przedstawiony dość szczegółowo stan faktyczny i prawny, mniej szczegółowo zasadność przesłanek, którymi organ kierował się przy rozstrzygnięciu sprawy. Nie można jednak uznać, iż zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem art.11 Kpa, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy.

W tym stanie rzeczy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie, na podstawie art.151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz.U. Nr 153, poz.1270 z późn.zm. ), orzekł jak w sentencji.