Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt II SA/Wa 1459/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2010-01-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6211 Przydział i opróżnienie lokalu mieszkalnego oraz kwatery tymczasowej w służbach mundurowych
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Prezes Wojskowej Agencji Mieszkaniowej
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 37a ust. 1 i  ust. 2
journal: Dz.U. 1995 nr 86 poz 433
law: Ustawa z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej.
article: art. 11,  art. 12 ust. 1,  ust. 4,  ust. 10
journal: Dz.U. 2001 nr 71 poz 733
law: Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sławomir Antoniuk, Sędziowie WSA Ewa Kwiecińska (spr.), WSA Janusz Walawski, Protokolant Maria Zawada, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 stycznia 2010 r. sprawy ze skargi D. W. i T. M. reprezentowanych przez kuratorów sądowych na decyzję Prezesa Wojskowej Agencji Mieszkaniowej z dnia [...] lipca 2009 r. nr [...] w przedmiocie opróżnienia lokalu mieszkalnego oraz wysokości należnych opłat i odszkodowań 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję organu I instancji; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości.


UZASADNIENIE

Dyrektor Oddziału Regionalnego Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w K. decyzją z dnia [...] maja 2009 r. nr [...], działając na podstawie art. 37a oraz art. 13 ust. 6 ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (tekst jedn. z 2005 r. Dz. U. Nr 41, poz. 398 ze zm.), zobowiązał T. M. oraz jej córkę D. W. do:

– opróżnienia z osób i rzeczy lokalu mieszkalnego położonego przy ul. [...] w K. i przekazania lokalu w stanie wolnym do dyspozycji Agencji w terminie 30 dni od daty otrzymania niniejszej decyzji,

– zapłaty opłat za używanie lokalu, opłat pośrednich za okres zajmowania lokalu bez tytułu prawnego do dnia zwolnienia lokalu,

– zapłaty odszkodowania za używanie lokalu bez tytułu prawnego w wysokości 200% wartości należnych opłat za używanie lokalu, za każdy rozpoczęty miesiąc jego zajmowania, począwszy od dnia, kiedy niniejsza decyzja stanie się ostateczna, do dnia jego zwolnienia.

W uzasadnieniu podano, że w dniu [...] stycznia 2002 r. pomiędzy organem, a T. M. została zawarta na czas nieokreślony umowa najmu powyższego lokalu. W związku z dopuszczeniem się zwłoki z zapłatą opłat za używanie lokalu, pismem z dnia [...] czerwca 2003 r. T. M. została poinformowana o rozwiązaniu umowy najmu z dniem [...] lipca 2003 r. Ponadto organ wskazał, iż w dniu wydania decyzji w lokalu tym jest zameldowana skarżąca wraz z córką D. W.. W dalszej części uzasadnienia organ powołał się na treść wspomnianego już wyżej przepisu art. 37a ustawy oraz na wyjątki przewidziane w art. 45 ust. 3 ustawy i stwierdził, że żadna z wyżej wymienionych osób nie figuruje w rejestrach Powiatowego Urzędu do Spraw Orzekania o Niepełnosprawności w K. i nie korzysta ze świadczeń społecznych, stąd też nie ma zastosowania tryb przewidziany w art. 45 ust. 3 ustawy. Ponieważ w toku postępowania ustalono, że zarówno T. M., jak i D. W. są osobami nieznanymi z miejsca pobytu, przeto postanowieniem Sądu Rejonowego [...] w K. z dnia [...] maja 2008 r., sygn. akt [...] ustanowiono dla T. M. kuratora, zaś Sąd Rejonowy [...] w K., Wydział [...] Cywilny zarządzeniem z dnia [...] listopada 2008 r., sygn. akt [...] ustanowił kuratora dla D. W.

W dalszej części uzasadnienia decyzji organ wskazał, że tryb określony w art. 37a ustawy ma charakter obligatoryjny w sytuacji zajścia stanu faktycznego objętego hipotezą tejże normy prawnej, tzn. przedmiotowy lokal bez wątpienia jest zajmowany bez tytułu prawnego. Z kolei wysokość odszkodowania oraz należnych opłat za używanie lokalu mieszkalnego i opłat pośrednich określa załącznik – zawiadomienie, zaś odszkodowanie będzie naliczone od dnia, kiedy niniejsza decyzja stanie się ostateczna.

Z kolei zawiadomienie Dyrektora Oddziału Regionalnego Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w K. z dnia [...] maja 2009 r., które stanowi załącznik do ww. decyzji, określa opłatę za używanie lokalu od [...] maja 2009 r. w wysokości [...] zł, odszkodowanie od [...] maja 2009 r. w wysokości [...] zł oraz opłaty pośrednie w wysokości [...] zł – łącznie [...] zł (także od [...] maja 2009 r.).

Kurator skarżącej T. M. w odwołaniu z dnia [...] maja 2009 r. do Prezesa Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości, zarzucając jej naruszenie art. 37a wspomnianej już wyżej ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej. W uzasadnieniu natomiast podał, że skarżąca nie zamieszkuje we wspomnianym lokalu, co zostało wykazane w decyzji. Skoro zaś tak, to nie może ona "zajmować" tego lokalu w rozumieniu wspomnianego już wyżej przepisu i to tym bardziej, że jej miejsce pobytu nie jest znane, bowiem obowiązki nakładane na obywateli nie powinny być interpretowane rozszerzająco.

Natomiast kurator skarżącej D. W. w odwołaniu z dnia [...] maja 2009 r. do Prezesa Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, również wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości, zarzucając jej naruszenie art. 37a ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP, powołując się na argumenty zbliżone do wskazanych w odwołaniu z dnia [...] maja 2009 r. W ocenie kuratora organ może swobodnie dokonać przejęcia lokalu, bez obciążania najemcy jakimikolwiek kosztami.

Prezes Wojskowej Agencji Mieszkaniowej decyzją z dnia [...] lipca 2009 r. nr [...], mając za podstawę art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 13 ust. 7 cytowanej już wyżej ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej, utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu – powołując się na stan faktyczny i argumenty zawarte już w decyzji organu pierwszej instancji – podał, że umowę najmu zawarto w dniu [...] stycznia 2002 r. i podkreślił, że skoro owa umowa została rozwiązana z dniem [...] lipca 2003 r., to od dnia [...] sierpnia 2003 r. strony nie posiadają tytułu prawnego do zajmowania lokalu, a więc organ jest zobligowany, wskazanym już wyżej przepisem art. 37a ustawy, do wydania decyzji. Ponadto, w myśl art. 32 ust. 1 ustawy, przekazanie i zdanie lokalu mieszkalnego następuje protokołem sporządzonym przez przedstawiciela Agencji i osobę uprawnioną, w którym określa się stan faktyczny elementów i wyposażenia lokalu mieszkalnego oraz znajdujących się w nim urządzeń technicznych, zaś protokół ten jest podstawą rozliczeń dokonywanych po zwolnieniu lokalu mieszkalnego. Podobnie czynność tę określa przepis § 18 ust. 1 rozporządzenia Ministra Obrony Narodowej z dnia 13 czerwca 2005 r. w sprawie gospodarowania lokalami mieszkalnymi przez Wojskową Agencję Mieszkaniową (Dz. U. Nr 116, poz. 975). Przepis ten stanowi, że zwolnienie lokalu mieszkalnego, kwatery funkcyjnej i kwatery zastępczej następuje protokołem przyjęcia/zdania, którego wzór określa załącznik nr 6 do rozporządzenia, sporządzonym przez przedstawiciela Agencji spełniającego warunki, o których mowa w § 6 ust. 3, w obecności osoby zwalniającej. Przepisy § 6 ust. 4 i 5 stosuje się odpowiednio. Zaś o zamiarze zwolnienia lokalu mieszkalnego, kwatery funkcyjnej albo kwatery zastępczej, stosownie do brzmienia § 18 ust. 2 rozporządzenia, osoba zwalniająca zawiadamia dyrektora oddziału regionalnego na piśmie co najmniej na 14 dni przed planowanym terminem zwolnienia. Natomiast, jak wynika ze stanu faktycznego sprawy, skarżące nie zadośćuczyniły tym powinnościom. Niezależnie od powyższego organ podał, że w sytuacji utraty przez lokatora prawa do lokalu, który z jakiś względów z niego nie korzysta, lecz równocześnie go nie zdaje, to bez przeprowadzenia postępowania eksmisyjnego właściciel nie może zająć mieszkania, bowiem ta osoba korzysta z ochrony prawnej, jako posiadacz. Ponadto skarżące są w tym mieszkaniu nadal zameldowane, co nie może przesądzać, że opuszczenie przez nie lokalu ma charakter trwały.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, kurator skarżącej D. W. zarzucił zaskarżonej decyzji naruszenie:

– art. 32 wspomnianej już wyżej ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej poprzez błędną jego wykładnię, w szczególności uznanie, że opisana w nim procedura przekazania lokalu przez najemcę na rzecz WAM jest jedyną możliwą procedurą odzyskania przez Agencję lokalu,

– art. 33 ust. 1 ustawy poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie, tj. przyjęcie, iż przedstawiciele organu administracyjnego mogą wejść do lokalu mieszkalnego jedynie w celu usunięcia awarii grożącej powstaniem znacznych szkód w budynku,

– art. 37a ust. 1 ustawy poprzez jego błędną wykładnię, tj. uznanie, iż przepis ten zobowiązuje do uiszczenia opłaty za używanie lokalu i opłaty pośredniej także osoby, które nie zamieszkują w lokalu,

– art. 37a ust. 2 ustawy poprzez jego błędną wykładnię, tj. ustalenie, iż orzeczenie o opłatach za zajmowanie lokalu i opłatach pośrednich musi w sposób pozytywny wyrażać obowiązek ich uiszczenia, a nie może ustalać zerowej opłaty za zajmowanie lokalu,

– § 18 cytowanego już wyżej rozporządzenia Ministra Obrony Narodowej w sprawie gospodarowania lokalami mieszkalnymi przez Wojskową Agencję Mieszkaniową poprzez jego błędną wykładnię, a w szczególności uznanie, iż opisana w nim procedura jest jedyną możliwą procedurą do odzyskania przez Agencję lokalu.

W tej sytuacji wniósł o uchylenie decyzji i odstąpienie od orzekania w zakresie zapłaty opłat i odszkodowania oraz o przyznaniu kuratorowi wynagrodzenia za udział w postępowaniu. W uzasadnieniu natomiast – powołując się na argumentację zawartą już w odwołaniu – podał, że naruszenie treści art. 37a ust. 1 implikuje naruszenie art. 37a ust. 2 ustawy, zaś fakt porzucenia lokalu przez skarżącą powoduje, że opłaty mogą być naliczane przez nieskończenie długi okres, natomiast organ ma możliwość fizycznego przejęcia lokalu.

Natomiast kurator T. M. zarzucił zaskarżonej decyzji naruszenie art. 37a wspomnianej już wyżej ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej i w tej sytuacji wniósł o jej uchylenie oraz zasądzenie kosztów jego udziału w postępowaniu. W uzasadnieniu natomiast powołał się na argumenty zawarte już w odwołaniu.

W odpowiedzi na skargi Prezes Wojskowej Agencji Mieszkaniowej wniósł o ich oddalenie, wskazując na dotychczasowe ustalenia faktyczne i prawne.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z brzmieniem art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę pod względem zgodności z prawem zaskarżonej decyzji administracyjnej i to z przepisami obowiązującymi w dacie jej wydania.

Skargi zasługują na uwzględnienie, aczkolwiek z innych powodów niż podniesione w skargach.

Podstawę prawną zaskarżonej decyzji stanowił art. 37a ust. 2 ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 41, poz. 398 z późn. zm.). Zgodnie z art. 37a ust. 1 tejże ustawy osoby zajmujące lokal mieszkalny bez tytułu prawnego są obowiązane do jego opróżnienia, uiszczenia opłaty za używanie lokalu i opłat pośrednich oraz zapłaty odszkodowania w wysokości 200% wartości należnych opłat za używanie lokalu za każdy rozpoczęty miesiąc jego zajmowania. Z art. 37a ust. 2 powołanej ustawy wynika zaś, że w przypadku, o którym mowa w ust. 1, dyrektor oddziału regionalnego Agencji wydaje decyzję w sprawie opróżnienia lokalu mieszkalnego oraz wysokości należnych opłat i odszkodowań.

Z tak sformułowanego przepisu jednoznacznie zatem wynika, iż wydając decyzję w sprawie opróżnienia lokalu mieszkalnego oraz wysokości należnych opłat i odszkodowań, dyrektor oddziału regionalnego Agencji zobowiązany jest ustalić spełnienie się ustawowej przesłanki zajmowania lokalu mieszkalnego przez określoną osobę bez tytułu prawnego.

Jak wynika z akt administracyjnych sprawy, w dniu [...] czerwca 2003 r. Wojskowa Agencja Mieszkaniowa wypowiedziała T. M. zawartą na czas nieoznaczony w dniu [...] stycznia 2002 r. umowę najmu lokalu mieszkalnego nr [...] położonego przy ul. [...] w K.

W wypowiedzeniu wynajmujący wskazał jako podstawę prawną art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 71, poz. 733 ze zm.), zwanej dalej "ustawą o ochronie praw lokatorów (...)" i jednocześnie stwierdził, iż lokatorka pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu i innych opłat za zajmowanie przedmiotowego lokalu. Jak wynika z wypowiedzenia, suma zaległych należności wynosiła na dzień [...] maja 2003 r. [...] zł [...] gr.

Oceniając przedstawiony stan faktyczny, podkreślić należy, iż warunki skutecznego wypowiedzenia najmu lokalu mieszkalnego ustanowionego na czas nieoznaczony, w chwili dokonania takiego wypowiedzenia w rozpatrywanej sprawie, tj. w czerwcu 2003 r., określone były w art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przepisy powołanej ustawy znajdowały bowiem zastosowanie do lokali objętych ustawą z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP, z mocy art. 85 ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP, według którego do lokali mieszkalnych przydzielonych na podstawie dotychczas obowiązujących przepisów pracownikom jednostek organizacyjnych podległych Ministrowi Obrony Narodowej oraz osobom nieuprawnionym do kwater stosuje się przepisy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, o ile przepisy ustawy nie stanowią inaczej. Jakkolwiek w powołanym art. 85 była mowa o przepisach o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, które zawarte były w ustawie z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 105, poz. 509 ze zm.), a ustawa ta została uchylona w przeważającej części z dniem 10 lipca 2001 r. na mocy art. 39 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, to według art. 38 powołanej ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r., ilekroć w innych ustawach (a więc także w ustawie o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP) jest mowa o przepisach ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, rozumie się przez to przepisy niniejszej ustawy, tj. ustawy o ochronie praw lokatorów (...).

Dopiero z dniem 1 lipca 2004 r. w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów (...) dodano art. 1a, według którego przepisów (tej) ustawy nie stosuje się do lokali będących w dyspozycji Wojskowej Agencji Mieszkaniowej (por. art. 10 i art. 30 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o zmianie ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej oraz niektórych innych ustaw – Dz. U. Nr 116, poz. 1203).

Również w § 7 rozporządzenia Ministra Oborny Narodowej z dnia 9 kwietnia 1996 r. w sprawie szczegółowych warunków i trybu oddawania w najem lokali mieszkalnych pracownikom zatrudnionym w jednostkach organizacyjnych podległych Ministrowi Obrony Narodowej oraz zwalniania tych lokali (Dz. U. Nr 45, poz. 201) obowiązującym do dnia 1 lipca 2004 r., wskazano, iż w sprawach nieuregulowanych w rozporządzeniu do zawierania i wypowiadania umów najmu lokali mieszkalnych oraz ich zajmowania, używania i opróżniania, a także określania praw i obowiązków wynajmującego i najemcy, stosuje się przepisy ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 105, poz. 509 oraz z 1995 r. Nr 86, poz. 433 i Nr 133, poz. 654) i Kodeksu cywilnego; uprawnienia zaś przewidziane w przepisach, o których mowa w ust. 1 dla organów gminy, zarządcy budynku lub właściciela lokalu mieszkalnego przysługują dyrektorowi oddziału terenowego Agencji, z wyjątkiem przyznawania i wypłaty dodatków mieszkaniowych. Od dnia 10 lipca 2001 r. w miejsce ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych weszła zaś w życie ustawa o ochronie praw lokatorów (...).

Zgodnie zatem z art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów (...), jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w niniejszym artykule, z zastrzeżeniem art. 21 ust. 4 i 5, przy czym wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Przyczyny zaś wypowiedzenia zostały określone w szczególności w art. 11 ust. 2-5 powołanej ustawy.

Identyczny pogląd wyraził w sprawie o podobnym stanie faktycznym Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 23 listopada 2009 r., sygn. akt I OSK 400/09, niepubl. Pogląd ten skład orzekający w niniejszej sprawie podziela.

Ponadto należy zwrócić uwagę, iż w dacie wypowiedzenia obowiązywał przepis art. 12 ustawy o ochronie praw lokatorów (...) nakładający dodatkowe warunki w przypadku wypowiedzenia umowy najmu z przyczyny określonej w art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy, na którą to przyczynę powołano się w zaskarżonej decyzji (zwłoka z zapłatą należnych opłat za używanie lokalu). Przepis ten utracił moc dopiero w dniu 1 stycznia 2005 r., a zatem wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego podlegającego reżimowi ustawy o ochronie praw lokatorów (...), dokonane przed 1 stycznia 2005 r., musiało dodatkowo spełniać warunki określone w tym przepisie.

W myśl art. 12 ust. 1 ustawy, jeżeli wypowiedzenie stosunku prawnego ma nastąpić z przyczyn i w trybie, o których mowa w art. 11 ust. 2 pkt 2, a gospodarstwo domowe lokatora wykazuje, że osiąga dochody na poziomie umożliwiającym ubieganie się w danej gminie o wynajęcie lokalu socjalnego, wypowiedzenie, z zastrzeżeniem ust. 5, nie mogło nastąpić, jeżeli właściciel nie zaproponował lokatorowi zawarcia ugody w sprawie zapłaty zaległych i bieżących należności.

Ugoda powinna była zawierać co najmniej:

– postanowienie o rozłożeniu spłaty zadłużenia na raty co najmniej w ten sposób, aby kwota, którą lokator ma co miesiąc uiszczać z tytułu ugody dotyczącej zaległych należności, nie przekraczała wysokości miesięcznego czynszu i opłat, do zapłaty których był obowiązany w chwili zawarcia ugody lub

– postanowienie o umorzeniu naliczonych do dnia zawarcia ugody odsetek od zaległych należności oraz

– informację o skutkach niezawarcia ugody, o których mowa w ust. 7 (art. 12 ust. 2 ustawy).

Ugoda ta wymagała formy pisemnej pod rygorem nieważności i powinna być zawarta w ciągu miesiąca od przedłożenia lokatorowi na piśmie propozycji warunków ugody (art. 12 ust. 4 ustawy). Wypowiedzenie dokonane z naruszeniem przepisów art. 12 ust. 1-4 jest nieważne (art. 12 ust. 10 ustawy).

Na gruncie omawianego przepisu komentatorzy wskazywali, iż "w praktyce mogą powstać wątpliwości co do tego, skąd właściciel ma wiedzieć, na jakim poziomie kształtują się zarobki jego lokatora. Wypada zaznaczyć, że to sam właściciel ponosi ryzyko uznania za nieważne wypowiedzenia, jeżeli nie ma pewności, czy dochody jego lokatora uzasadniają zawarcie z nim ugody. Jeżeli w trakcie postępowania sąd ustali (przeprowadza z urzędu postępowanie odnośnie przysługiwania lokatorowi uprawnienia do lokalu socjalnego), że dochody te kształtują się na wymaganym przez ustawę poziomie, wówczas uzna dokonane wypowiedzenie za nieważne". (tak: Fryderyk Zoll, Magdalena Olczyk, Marlena Pecyna "Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego", Dom Wydawniczy ABC, Warszawa 2002 r., s. 169, teza 3 do art. 12).

W tym miejscu wskazać należy, iż począwszy od 1 lipca 2004 r. sprawy o opróżnienie lokali mieszkalnych pozostających w dyspozycji Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, przeciwko osobom zajmującym lokal bez tytułu prawnego, nienależącym do osób wymienionych w art. 45 ust. 3 ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP, załatwiane są w drodze decyzji administracyjnych. W sprawach tych droga sądowa jest niedopuszczalna (tak: SN w uchwale z dnia 28 czerwca 2006 r., III CZP 40/06, OSNC 2007/4/53).

Zatem, począwszy od 1 lipca 2004 r., także kwestie dotyczące spełnienia przesłanek z art. 12 ustawy o ochronie praw lokatorów, dotychczas badane przez sąd powszechny w wyniku powództwa windykacyjnego, winny zostać wyjaśnione przez organ administracji w postępowaniu administracyjnym, tak, by zgromadzony w sprawie materiał dowodowy pozwalał zarówno organowi, jak i sądowi administracyjnemu na ocenę ważności i skuteczności dokonanego wypowiedzenia stosunku najmu.

Obowiązkiem zatem orzekających w sprawie organów było dokonanie oceny, czy wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego z dnia [...] czerwca 2003 r. było ważne i skuteczne w świetle przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Jak już była bowiem o tym mowa, to dyrektor oddziału regionalnego Agencji, prowadząc postępowanie administracyjne na podstawie art. 37a ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP, zobowiązany jest ustalić spełnienie się ustawowej przesłanki zajmowania lokalu mieszkalnego przez określoną osobę bez tytułu prawnego (por. wyrok NSA z 23 listopada 2009 r., I OSK 400/09, niepubl.). W sytuacji zaś, gdy tym tytułem prawnym była umowa najmu lokalu mieszkalnego, koniecznym jest ustalenie, czy doszło do jej rozwiązania wskutek wypowiedzenia dokonanego przez wynajmującego.

Z zawartego w sprawie materiału dowodowego nie wynika, by organy orzekające w niniejszej sprawie przeprowadziły postępowanie dowodowe w zakresie przesłanek z art. 12 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów i ustaliły, czy najemczyni osiągała w chwili wypowiedzenia dochody na poziomie umożliwiającym jej ubieganie się w gminie K. o wynajęcie lokalu socjalnego, czy na poziomie wyższym. Z akt administracyjnych nie wynika bowiem, by najemczyni przedstawiono propozycję ugody.

Podkreślić należy, iż jeśli dochody najemczyni nie przekraczały w chwili wypowiedzenia progu uprawniającego do ubiegania się w gminie K. o wynajęcie lokalu socjalnego, to wypowiedzenie z dnia [...] czerwca 2003 r., wobec braku propozycji ugody w sprawie zapłaty bieżących i zaległych należności, stosownie do art. 12 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów, było nieważne i umowa najmu nie została w tym trybie rozwiązana.

Brak ustaleń w tym zakresie narusza wyrażoną w art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., zasadę prawdy obiektywnej, a jednocześnie powoduje, iż uzasadnienie zaskarżonej decyzji nie odpowiada wymogom z art. 107 § 3 k.p.a. Brak tych ustaleń uniemożliwia jednocześnie sądowi administracyjnemu kontrolę zaskarżonej decyzji w opisanym powyżej zakresie. Z uwagi na opisany zakres uchybień dotyczących postępowania dowodowego zbadanie pozostałych zarzutów jest przedwczesne.

Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organy, kierując się oceną prawną wyrażoną w niniejszym wyroku, winny dokonać ustaleń w zakresie dochodów najemczyni, biorąc pod uwagę uregulowania zawarte w art. 12 ust. 1 i ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów, a następnie w oparciu o te ustalenia, ponownie dokonać oceny ważności wypowiedzenia umowy najmu.

Mając na względzie powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku. O wykonalności zaskarżonej decyzji Sąd orzekł na podstawie art. 152 p.p.s.a.