Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 792/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2019-01-29 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: *Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 30 ust. 1 pkt 2,  art. 51 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2018 poz 1202
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

SENTENCJA

Dnia 29 stycznia 2019 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Alicja Palus Sędzia WSA Anna Siedlecka Asesor WSA Wojciech Śnieżyński (spr.) Protokolant referent Natalia Rusinek po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 29 stycznia 2019 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] we [...] na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we [...] z dnia [...] sierpnia 2018 r. nr [...] w przedmiocie nakazu demontażu reklamy wielkopowierzchniowej zamontowanej na elewacji frontowej budynku I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji; II. zasądza od [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we [...] na rzecz strony skarżącej kwotę 997 zł (słownie: dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego [...] (dalej: PINB lub organ I instancji) decyzją z [...].05.2018 r., nr [...] nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej - stanowiącej ogół współwłaścicieli nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym przy ulicy [...][...] we [...], demontaż reklamy wielkopowierzchniowej; na frontowej elewacji budynku przy ul. [...][...] we [...], wraz z oświetleniem i instalacją elektryczną. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia organ wskazał art. 51 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 83 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1332).

W toku czynności kontrolnych w sprawie ustalono przy udziale przedstawiciela inwestora – A. O., prowadzącej działalności gospodarczą pod nazwą [...] A. O., że na elewacji frontowej opisanego budynku mieszkalnego zamontowana jest konstrukcja wsporcza reklamy wielkopowierzchniowej w postaci stalowych wsporników zamontowanych w murze budynku wraz ze ściągaczami w narożach - zlokalizowanymi po obwodzie elewacji, powyżej parteru do pełnej wysokości budynku, a także wraz z oświetleniem w postaci 3 lamp oświetleniowych (na wysięgnikach) bezpośrednio w pasie nad parterem. Do stalowej konstrukcji wsporczej reklamy wielkopowierzchniowej, połączonej trwale z murem budynku zamontowano siatkę winylową z nadrukiem reklamowym. Ponadto organ ustalił, że od 2010 r. wielokrotnie zamieniały się podmioty wynajmujące powierzchnię elewacji budynku na cele reklamowe. Zgodnie z tymi umowami Wspólnota Mieszkaniowa wyrażała zgodę na montaż reklamy wraz z podłączeniem jej oświetlenia i czerpała z tego zysk.

Zawiadomieniem z [...].07.2017r. organ I instancji poinformował członków zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej oraz zarządcę budynku o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie robót budowlanych związanych z montażem reklamy wielkopowierzchniowej na elewacji frontowej budynku wraz z oświetleniem i instalacją elektryczną. W ramach wdrożonego postępowania naprawczego organ I instancji nie uzyskał akceptacji organu władzy konserwatorskiej na legalizację prac zrealizowanych bez wymaganego uzgodnienia (wydane w dniu [...].11.2017 r. postanowienie Miejski Konserwator Zabytków odmawiające takiego uzgodnienia zostało uchylone postanowieniem z [...].02.2018 r. Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego z umorzeniem postępowania w sprawie).

Uznając za okoliczność bezsporną fakt wykonania montażu reklamy wielkopowierzchniowej frontowej elewacji budynku wraz z oświetleniem i instalacją elektryczną. Stwierdzając, że taka inwestycja stanowi samowolę budowlaną, gdyż nie uzyskano przed jej wykonaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, ani nie dokonano skutecznego zgłoszenia zamiaru wykonania w/w robót, organ I instancji uznał za zasadne zakwalifikowanie ustalonego stanu faktycznego pod przepis art. 50-51 u.p.b. Wskazał, że roboty, polegające na montażu urządzenia reklamowego wymagały uzyskania pozwolenia na budowę, nie są bowiem objęte zwolnieniem z art. 29 ust. 2 pkt 6 u.p.b., dotyczącym instalowania tablic i urządzeń reklamowych. Uznał, że instalowanie odnosi się do urządzeń o charakterze całości, które dostarczone na miejsce lokalizacji w całości są następnie instalowane na obiekcie, podczas gdy, montaż oznacza dostarczenie urządzeń w częściach, które dopiero na obiekcie są montowane w jedną całość.

Dalej organ I instancji stwierdził, że za wydaniem nakazu demontażu reklamy wielkopowierzchniowej przemawia niezgodność wykonanej inwestycji z przepisami ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Wyjaśnił przy tym, że niezależnie od tego, że przepisy prawa nie przewidują możliwości uzgadniania orzeczeń na podstawie art. 51 u.p.b. z organem władzy konserwatorskim, to jednak taki organ wskazał jednoznacznie na naruszenie zasad ochrony i opieki nad zabytkami przy realizacji inwestycji. Kwestię ochrony konserwatorskiej i walorów zabytkowych obiektu oraz zgodność inwestycji z przepisami o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, jak też z porządkiem planistycznym organ nadzoru budowlanego winien wziąć pod uwagę z urzędu. Istotne odstąpienie od przepisów stanowi bowiem podstawę do interwencji i uniemożliwia akceptację rozwiązań naruszających porządek prawny.

Ponadto organ I instancji uznał, że inwestycja narusza rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 16.08.1999 r: w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (dalej także jako: "rozporządzenie"). Zgodnie z § 14a tego aktu budynek mieszkalny wielorodzinny powinien być użytkowany w sposób zapewniający nieograniczanie oświetlenia dziennego mieszkań (ust. 1). Na budynku mieszkalnym wielorodzinnym mogą być instalowane urządzenia i nośniki reklamowe oraz inne urządzenia niezwiązane z użytkowaniem budynku lub mieszkania, o ile nie ograniczają oświetlenia dziennego mieszkania (ust. 3). Przepisu ust. 1 nie stosuje się w przypadku wykonywania robót budowlanych dotyczących elewacji tego budynku (ust. 4). Przywołując wybrane tezy z wyroku WSA w Poznaniu z 27.07.2016r. (II SA/Po 1049/15), w którym stwierdzono, że realizacja siatki reklamowej, niezwiązanej z prowadzonym remontem elewacji, stanowi naruszenie §14a powołanego rozporządzenia, ponieważ prowadzi do nieuzasadnionego ograniczenia oświetlenia dziennego lokali mieszkalnych, w tych okolicznościach organ I instancji uznał za jedyny sposób doprowadzenia do stanu zgodnego z prawem demontaż reklamy wielkopowierzchniowej wraz z oświetleniem i instalacją elektryczną.

Przedstawiając powody nakazania Wspólnocie Mieszkaniowej demontażu reklamy, organ wyjaśnił, że za takim stanowiskiem przemawia fakt, że w okresie co najmniej od 2010 r. montażu reklamy dokonywały różne podmioty, w różnych okresach czasowych. Zasadnym jest zatem nałożenie stosownych obowiązków na właściciela obiektu budowlanego, jako jedynego posiadającego pełne prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w tym również do demontażu całej konstrukcji urządzenia reklamowego zamontowanego na elewacji budynku. To właściciel budynku decyduje o jego przeznaczeniu, w tym przypadku zawierając umowy umożliwiające montaż reklamy na istniejącej konstrukcji reklamowej kolejnym podmiotom. Zauważając kolejność podmiotów wymienionych w przepisie art. 52 u.p.b. oraz przyjęty w orzecznictwie pogląd, że obowiązki nakładane na podstawie art. 51 u.p.b. powinny być w pierwszej kolejności kierowane do inwestora jako bezpośredniego sprawcę naruszeń prawa, jednocześnie jednak organ zauważył, że czynności nakazane w decyzji mieszczą się w pojęciu robót budowlanych (art. 3 pkt 7 u.p.b.), do których wykonania niezbędne jest prawo do dysponowania nieruchomością na celę budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 u.p.b. Wobec tego wskazano, że właściciel budynku, którym jest Wspólnota Mieszkaniowa dysponuje konstrukcją reklamową niezależnie od kolejnych najemców elewacji, umieszczających materiał reklamowy na konstrukcji reklamowej. Przeznacza tą cześć budynku na cele reklamowe i czerpie z tego korzyści majątkowe. Właściciel jest jedynym podmiotem od którego uzależnione jest jakie roboty budowlane są wykonywane na budynku, zatem to on został uznany za adresata nakazu demontażu reklamy. Jeżeli inwestor nie jest właścicielem nieruchomości, nie posiada on realnej i bezwarunkowej możliwości wykonania rozbiórki. Nawet jeśli w danym momencie posiadałby prawo do dysponowania nieruchomością wynikające z innego niż własność uprawnienia, sytuacja taka mogłaby być przejściowa, gdyż uprawnienie takie zależałoby od zgody właściciela. Nakaz rozbiórki należy kierować w takim wypadku do aktualnego właściciela nieruchomości, ponieważ to daje pewność egzekucji nałożonego obowiązku.

Odwołanie od tej decyzji wniosła Wspólnota Mieszkaniowa, zarzucając naruszenie: art. 52 u.p.b. przez skierowanie decyzji do podmiotu, który nie jest inwestorem przedmiotu postępowania, art. 51 ust. 1 pkt 2 u.p.b. poprzez niewydanie decyzji w sprawie legalizacji prac zrealizowanych bez wymaganych uzgodnień administracyjnych oraz błędne zastosowanie § 14a ust. 1 rozporządzenia poprzez wskazanie, że siatka zawieszona na elewacji ogranicza dostęp światła dziennego do mieszkań.

[...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego we [...] decyzją z [...].08.2018 r., nr [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Organ odwoławczy uznał za bezsprzeczne ustalenie, że montaż reklamy wielkopowierzchniowej wraz z oświetleniem i instalacją elektryczną, nastąpił bez uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę czy też dokonania skutecznego zgłoszenia zamiaru wykonania ww. robót budowlanych. Ponadto stwierdził, że inwestycja jest niezgodna z przepisami ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz narusza § 14a rozporządzenia. Wskazał, że zgodnie z orzeczeniem NSA z 7.06.2017 r., sygn. akt II OSK 2836/16, nie ma prawnego znaczenia stopień ograniczenia oświetlenia dziennego mieszkań. Z przepisów § 14a ust. 1 i ust. 3 rozporządzenia wynika bowiem, że zakazane jest jakiekolwiek ograniczanie oświetlenia dziennego mieszkań. Dalej organ odwoławczy powołał się na tezę wyroku WSA w Warszawie z 22.03.2016 r., sygn. akt VII SA/Wa 1467/15, gdzie wskazano, że zgodnie z treścią z art. 36 ust. 1 pkt 10 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, umieszczanie na zabytku urządzeń technicznych, tablic, reklam oraz napisów wymaga pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków. Podkreślono, że objęcie ochroną konserwatorską poprzez wpisanie układu urbanistyczno-architektonicznego miasta do rejestru zabytków nie oznacza, że na terenie tym zabronione są jakiekolwiek działania, w tym umieszczanie na zabytku wpisanym do rejestru urządzeń technicznych, tablic, reklam oraz napisów. Jednak każdorazowo przed prowadzeniem prac o których mowa w art. 36 ust. 1 pkt 10 powołanej wyżej ustawy inwestor powinien uzyskać pozwolenie organu konserwatorskiego, który oceni dopuszczalność ich realizacji pod względem wpływu na zachowanie walorów zabytkowych chronionego obszaru. Organ II instancji podkreślił brak wydania pozwolenia organu konserwatorskiego na inwestycję. Powinno być ono uzyskane przed przystąpieniem do realizacji przedmiotowych robót. Wyjaśniono, że rozstrzygnięcie podjęte przez Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego nie oznacza uznania realizacji inwestycji zgodnie z powołanymi przepisami. Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 52 u.p.b. poprzez skierowanie decyzji do właściciela budynku nie natomiast do inwestora, organ II instancji wyjaśnił, że treść tego artykułu nie obliguje organu administracji do wskazywania adresata decyzji bezwzględnie w takiej kolejności, jaka została wymieniona w ustawie. Wybór osoby, na którą taki obowiązek należy nałożyć, winien być uzależniony przede wszystkim od możliwości legalnej realizacji obowiązku przez ten podmiot. Wskazał, że w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjmuje się, że w pierwszej kolejności obowiązek rozbiórki powinien być nałożony na inwestora, który jednocześnie posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W pewnych jednak okolicznościach obowiązek ten może zostać skierowany do inwestora, który nie jest właścicielem nieruchomości (tak m.in. NSA w wyroku z 23.07.2009 r., sygn. akt II OSK 1234/08). Taka sytuacja niewątpliwie będzie miała miejsce wówczas, gdy inwestor zrealizował obiekt bez pozwolenia właściciela (użytkownika wieczystego) gruntu lub wówczas, gdy jest jedynym podmiotem, który czerpie zyski z urządzenia reklamowego, a podmiot posiadający tytuł prawny do gruntu żąda usunięcia obiektu (wyrok NSA z 3.03.2017 r., sygn. akt II OSK 1657/15). Powołując się na ustalenia wynikające z zebranego w sprawie materiału dowodowego, z których wynika, że właściciel budynku, na którym znajduje się reklama wielkopowierzchniowa, czerpie z niej zyski, a ponadto jej realizacja odbyła się za jego zgodą, organ II instancji uznał za właściwe skierowanie kwestionowanego nakazu do Wspólnoty Mieszkaniowej.

W skardze na tę decyzję Wspólnota Mieszkaniowa zarzuciła naruszenie prawa materialnego, tj. art. 52 u.p.b. poprzez skierowanie decyzji do podmiotu, który nie jest inwestorem przedmiotu postępowania; w sytuacji kiedy inwestor jest ustalony i posiada prawo; do dysponowania nieruchomością dla celów budowlanych; w konsekwencji niewłaściwe zastosowanie tego przepisu; art. 51 ust. 1 pkt 2 u.p.b. poprzez niewydanie decyzji w sprawie legalizacji prac zrealizowanych bez wymaganych uzgodnień administracyjnych; art. 36 ust. 1 pkt 10 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, poprzez przyjęcie, że zrealizowane prace stały w sprzeczności z tym przepisem. W obszernym uzasadnieniu skargi jej autor przedstawił argumentację na poparcie wskazanych w niej zarzutów i twierdzeń. Na podstawie tak sformułowanych zarzutów skargi jej autor wniósł również o uwzględnienie skargi i o uchylenie decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. Wskazał, że w ustalonym stanie faktycznym sprawy, orzekające organy w sposób niezasadny przyjęły, że to Wspólnota dysponuje konstrukcją reklamową, będąc jedynym podmiotem, od którego uzależnione jest, jakie roboty są prowadzone na budynku, dlatego został ona uznana za adresata nakazu demontażu reklamy. Za utarty pogląd przedstawił stanowiska, że w pierwszej kolejności zobowiązany do dokonania czynności jest inwestor, chyba że w okolicznościach sprawy podmiot ten w dacie orzekania już nie istnieje bądź nie ma tytułu do nieruchomości lub obiektu, który upoważniałby do wykonania czynności nakazanych decyzją. Dalej argumentował, że nałożenie obowiązku wykonania czynności można uzasadniać kryterium sprawstwa lub tytułu prawnego do obiektu budowlanego, którego postępowanie dotyczy. W przypadku zbiegu obu tych kryteriów, czyli ustalenia, że sprawca jest jednocześnie właścicielem obiektu, w zasadzie nie ma problemu ze wskazaniem podmiotu zobowiązanego do wykonania czynności. Dokonanie czynności nakazanej powinno co do zasady obciążać inwestora, który ma jednocześnie prawo do nieruchomości na cele budowlane. W przypadku natomiast gdy sprawca nie ma już tytułu prawnego do nieruchomości, której postępowanie dotyczy, wykonanie obowiązku może być problematyczne z uwagi na brak zgody właściciela nieruchomości na dokonanie tych czynności, niemniej jednak wówczas, to wola właściciela powinna mieć znaczenie w zakresie wskazania podmiotu zobowiązanego. W takiej sytuacji z uzasadnienia decyzji organu powinno wynikać, że właściciel wyraził zgodę na to, by to inwestor dokonał czynności. Dlatego też to inwestor powinien być odpowiedzialny za wykonanie nakazu, jako ten podmiot, który był też odpowiedzialny za prawidłowy przebieg procesu budowlanego. Takim inwestorem - "aktualnie", wykorzystującym powierzchnię elewacji frontowej kamienicy pod reklamę wielkoformatową jest A. O., prowadząca działalność gospodarczą pod nazwą [...], która podpisała umowę najmu ze Wspólnotą Mieszkaniową elewacji frontowej budynku. Inwestor na mocy zawartej umowy najmu został uprawniony do prowadzenia prac polegających na zainstalowaniu konstrukcji wsporczej reklamy oraz instalacji elektrycznej. Na mocy zawartej umowy najmu najemca również zobowiązał się, przed zainstalowaniem instalacji do powieszenia reklamy i jej oświetlenia, uzyskać wszelkie prawem wymagane zezwolenia. Autor skargi podniósł, że umowa najmu powierzchni elewacji została w toku postępowania przekazana organowi I instancji. Tym samym pomimo ustalenia przez organ I instancji, że prawo do dysponowania powierzchnią budynku z tytułu umowy najmu posiada A. O. i ona też jest właścicielem spornego urządzenia reklamowego, w tym konstrukcji wsporczej i oświetlenia, to błędnie organ ten zastosował art. 52 u.p.b. Ustalony inwestor w dalszym ciągu włada częścią nieruchomości - elewacją frontową budynku, w taki sposób, że może przeprowadzić prace polegające na demontażu instalacji reklamy oraz oświetlenia, albowiem w dalszym ciągu obowiązuje zawarta umowa najmu.

Odnosząc się do drugiego z zarzutów skargi zauważono, że organ powinien wydać decyzję w sprawie legalizacji prac zrealizowanych bez wymaganych uzgodnień administracyjnych. Podkreślono, że w sprawie toczyło się początkowo postępowanie mające na celu legalizację prac, którego stroną był inwestor. PINB jednakże nie wydał w tym postępowaniu żadnej decyzji, a do czego był zobowiązany, nie umorzył postępowania. Ponadto organ ten wystąpił do Miejskiego Konserwatora Zabytków we [...] o uzgodnienia - legalizację prac zrealizowanych bez wymaganych uzgodnień administracyjnych. Wobec powyższego wskazano, że w postępowaniu prowadzonym na podstawie art. 50 i art. 51 u.p.b. w pierwszej kolejności rozważana jest możliwość zachowania wykonanych robót budowlanych poprzez doprowadzenie ich do stanu zgodnego z prawem. Nałożenie na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 2 obowiązku wykonania określonych czynności lub robót budowlanych może nastąpić tylko w okolicznościach określonych w art. 50. W sytuacji, gdy takie okoliczności nie występują, organ nadzoru budowlanego orzeka o braku podstaw do podjęcia rozstrzygnięcia na podstawie art. 50 i 51 u.p.b. Tym samym organ odwoławczy naruszył art. 51 ust. 1 pkt 2 u.p.b. poprzez uznanie działania organu I instancji za prawidłowe. Dalej skarżący zauważył, że głównym zarzutem w stosunku do niego jest to, że montaż reklamy wielkopowierzchniowej nastąpił bez uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, czy też dokonania skutecznego zgłoszenia zamiaru wykonania tych robót, a więc nie dopełnienia warunków formalno-administracyjnych przez Wspólnotę, gdzie jak wskazywano wyżej zarzut ten można skierować bezpośrednio do inwestora. Natomiast z treści uzasadnienia decyzji wydanych w sprawie przez organy, nie wynika aby sama reklama wielkopowierzchniowa wraz z oświetleniem i instalacją elektryczną była wykonana nieprawidłowo pod względem technicznym, czy też sama ta konstrukcja, jej istnienie stanowiło jakiekolwiek zagrożenie. Organ nie poczynił ustaleń w zakresie braku możliwości legalizacji obiektu. Powołując się natomiast na brak stosownych zakazów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego właściwym dla miejsca położenia nieruchomości, skarżący wyraził przekonanie o możliwości umieszczenia reklamy wielkoformatowej w tym miejscu. Brak też jest w obu decyzjach szczegółowego uzasadnienia dla przyjęcia, że roboty polegające na montażu przedmiotowego urządzenia reklamowego wymagały uzyskania pozwolenia na budowę i nie są objęte zwolnieniem z art. 29 ust 2 pkt. 6 u.p.b. W tym zakresie nie poczyniono szczegółowych ustaleń, co do konieczności dokonania tego obowiązku czy to w formie pozwolenia, czy zgłoszenia. Jedynym uzasadnieniem, gdzie organ stwierdził brak możliwości zastosowania tego przepisu było stwierdzenie, że roboty polegające na montażu urządzenia reklamowego wymagały uzyskania pozwolenia na budowę. Zostało jednie zasugerowane, że wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę, ponieważ montaż oznacza dostarczenie urządzeń w częściach, które dopiero na obiekcie są montowane w jedna całość.

Uzasadniając ostatni z zarzutów skargi jej autor podniósł, że zarzut ten dotyczy przyjęcia, że zrealizowane prace stały w sprzeczności z art. 36 ust. 1 pkt 10 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, ponieważ nie zostało uzyskane pozwolenie konserwatorskie na inwestycję. Uzasadnieniem dla takiego twierdzenia nie może być wydane w sprawie postanowienie Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego. Podstawą tego rozstrzygnięcia była bezprzedmiotowość postępowania, z uwagi na brak podstawy prawnej do rozpatrzenia i rozstrzygnięcia istoty sprawy przez organ konserwatorski. Skoro postanowienie Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego stało się prawomocne, dlatego zdaniem skarżącego, nieuprawnione jest stwierdzenie o braku podstaw do przyjęcia, że zrealizowane prace były zgodne z przepisami ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Organ odwoławczy nie jest uprawniony do oceny naruszenia przepisów tej ustawy. Natomiast skoro orzeczenie organu właściwego tj. Miejskiego Konserwatora Zabytków we [...], zostało uchylone, to nie sposób zarzucić naruszenia powyższych przepisów. Tym samym powołanie się przez skarżony organ na brak zrealizowania prac zgodnie z właściwymi przepisami jest błędne, nie ma umocowania w przepisach prawa.

W doręczonej sądowi odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga podlega uwzględnieniu, aczkolwiek nie wszystkie podniesione w niej zarzuty okazały się uzasadnione.

Na wstępie należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 28 ust. 1 u.p.b., roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31, które umożliwiają wykonywanie obiektów budowlanych lub robót budowlanych na podstawie zgłoszenia. W przypadku urządzeń reklamowych, na podstawie Prawa budowlanego, można mówić o co najmniej trzech ich rodzajach. Pierwszy z nich to budowle, wymienione w art. 3 pkt 3 u.p.b., tj. wolnostojące, trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, na które wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę (budowle te nie zostały wskazane jako wyjątek w art. 29 ust. 1 u.p.b.). Drugie z nich to tablice i urządzenia reklamowe, na instalowanie których wymagane jest jedynie, zgodnie z art. 29 ust. 2 pkt 6 w zw. z art. 30 ust. 1 pkt 2 u.p.b., dokonanie zgłoszenia właściwemu organowi. W tej grupie mieszczą się urządzenia, które podlegają instalacji na obiekcie budowlanym, z wyjątkiem usytuowanych na obiektach wpisanych do rejestru zabytków w rozumieniu przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz z wyjątkiem reklam świetlnych i podświetlanych usytuowanych poza obszarem zabudowanym w rozumieniu przepisów o ruchu drogowym. Podany w tym miejscu wyjątek jest trzecim rodzajem urządzeń reklamowych, który polega na wykonaniu robót budowlanych wymagających pozwolenia na budowę, które nie są budową. Użyty w tym przepisie termin "instalowanie" nie obejmuje przy tym wykonania nowego obiektu budowlanego. Taka instalacja może dotyczyć robót budowlanych, polegających na umocowaniu jakiegoś elementu do istniejącej konstrukcji, ustawienia niewielkich rozmiarów urządzenia na istniejącym obiekcie - robót o małym stopniu technicznego skomplikowania. Tymczasem jak wynika z akt sprawy, na elewacji pięciokondygnacyjnego budynku objętego niniejszym postępowaniem zostały przeprowadzone roboty budowlane, polegające na zamontowaniu konstrukcji wsporczej dla reklamy wielkopowierzchniowej, w postaci stalowych wsporników zamontowanych w mur budynku wraz ze ściągaczami w narożach, zlokalizowanymi po obwodzie elewacji powyżej parteru do pełnej wysokości budynku. Na tej konstrukcji rozciągnięto siatkę winylową z nadrukiem reklamy o wymiarach 14mx16m. Zrealizowano również oświetlenie składające się z trzech lamp, umieszczonych na wysięgnikach w pasie nad parterem. Parametry techniczne tego obiektu, zwłaszcza wielkość tego urządzenia (zajmującego powierzchnię pięciu kondygnacji), nie pozwalają na przyjęcie, że jego realizacja mieści się w pojęciu "instalowania tablic i urządzeń reklamowych", na które zgodnie z art. 29 ust. 2 pkt 6 u.p.b. nie jest wymagane pozwolenie na budowę. Instalowanie urządzeń reklamowych w rozumieniu art. 29 ust. 2 pkt 6 u.p.b. dotyczy jedynie tych robót budowlanych, które nie są wykonywaniem obiektu budowlanego w określonym miejscu, a zatem budową w rozumieniu art. 3 pkt 6 u.p.b. Powyższej kwalifikacji prawnej nie zmienia okoliczność, że konstrukcja, na której umieszczono reklamę wielkopowierzchniową została umieszczona w sposób pozwalający na jej demontaż bez uszkodzenia bądź naruszenia struktury budynku.

Bez względu na dokonaną kwalifikację w sprawie kluczowe jest jednak to ustalenie, że montaż reklamy wielkopowierzchniowej wraz z oświetleniem i instalacją elektryczną, nastąpił bez uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę czy też dokonania skutecznego zgłoszenia zamiaru wykonania ww. robót budowlanych.

Wbrew również zarzutom skargi, orzekające w sprawie organy dokonały prawidłowej kwalifikacji montażu siatki reklamowej/winylowej niezwiązanej z prowadzeniem remontu elewacji budynku, jako naruszającej § 14a rozporządzenia w sprawie warunków technicznych budynków mieszkalnych. Umieszczenie na opisanej wyżej konstrukcji, siatki winylowej z nadrukiem reklamy stanowi nieuzasadnione przepisami prawa ograniczenie oświetlenia dziennego lokali mieszkalnych. Jedynym sposobem doprowadzenia robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem jest w takim przypadku nakazanie demontażu reklamy wielkopowierzchniowej, zainstalowanej na elewacji budynku. W tym zakresie organy trafnie powołały się na orzecznictwo sądów administracyjnych (por. wyrok II OSK 2836/16, II SA/Po 1049/15). W takim przypadku przepis art. 51 u.p.b. będzie miał zastosowanie w pełnym zakresie bez względu na prawidłowy pod względem technicznym stan konstrukcji reklamy wielkopowierzchniowej i związany z tym brak jakiegokolwiek zagrożenia.

Postępowanie w sprawie legalizacji robót budowlanych, przy założeniu jego pomyślnego dla inwestora zakończenia, nie zwalnia również inwestora z obowiązku posiadania decyzji, o której mowa w art. 36 ust. 1 pkt 10 ustawy o ochronie nad zabytkami. Umieszczenie bowiem reklamy na terenie miasta (zespołu urbanistycznego) wpisanego do rejestru zabytków wymaga zgody właściwej władzy konserwatorskiej.

Nie odpowiada również prawdzie powoływanie się przez autora skargi na brak zakazów umieszczenia reklam wielkopowierzchniowych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, skoro sporny budynek znajduje się na obszarze miasta, gdzie nie uchwalono takiej regulacji prawnej.

Ponadto nie można się zgodzić ze skarżącą stroną, aby za każdym razem o ile pojawią się nowe okoliczności, wpływające na wykluczenie możliwości doprowadzenia inwestycji do zgodności z prawem, organ musiał umarzać prowadzone postępowanie naprawcze, by zaraz wszczynać nowe z tą różnicą, że zamierzać ono będzie do wydania decyzji na postawie art. 51 ust. 1 pkt 1 u.p.b.

Niewątpliwym natomiast jest w sprawie, że istnieją dwa podmioty zainteresowane prawnie istniejącą konstrukcją reklamową, tj. właściciel budynku – Wspólnota Mieszkaniowa i [...] A. O. Skoro tak, to właściwy organ zobowiązany był zapewnić wszystkim tym zainteresowanym udział w każdym stadium postępowania oraz umożliwić wypowiedzenie się im co do zebranych dowodów. Strony postępowania prowadzonego na podstawie przepisów art. 50 i art. 51 u.p.b. ustala się na podstawie art. 28 k.p.a. Natomiast adresatem decyzji i postanowień wydanych w oparciu o wskazane przepisy mogą być: inwestor, właściciel obiektu budowlanego lub zarządca obiektu budowlanego. Dopiero więc zapewnienie udział wszystkim ustalonych na postawie art. 28 k.p.a. stronom w prowadzonym postępowaniu i wyjaśnienie ich roli w procesie inwestycyjnym pozwoli na ustalenie podmiotu odpowiedzialnego za realizację konstrukcji reklamowej i ewentualnego jej demontaż. Takich wymogów procesowych nie dochowano w niniejszej sprawie, co w ocenie Sądu, mogło mieć istotny wpływ na jej wynik. Powoływana przez organy okoliczność wielokrotnej zmiany od roku 2010 r. podmiotów wynajmujących powierzchnię elewacji budynku na cele reklamowe, z czym zresztą można polemizować w świetle zebranego materiału aktowego, nie zmienia jednej podstawowej dla oceny sprawy kwestii. Takiej mianowicie, że w sprawie nie tylko ustalono inwestora, ale także okazało się, że jest on właścicielem umieszczonej na elewacji konstrukcji oraz posiada tytuł prawnych do nieruchomości w postaci umowy najmu elewacji budynku. Potwierdzeniem tego są przedłożone do akt sprawy dokumenty, w tym kopie umów zawartych ze Wspólnotą Mieszkaniową na najem elewacji opisanego budynku oraz faktury zakupu samej konstrukcji. W szczególności z umowy najmu z [...].11.2014 r. wynika, że wszystkie zamontowane na elewacji elementy (kotwy, wysięgniki, oświetlenie i inne elementy służące do instalacji plakatów), stanowią własność inwestora (zostały odkupione od innego podmiotu). Powyższe potwierdza brzmienie umów, które każdego roku są zawierane pomiędzy zainteresowanym podmiotami. Wskazuje się w nich wprost (§ 9), że zastosowane systemy montażowe, oświetleniowe jaki i plakaty reklamowe w okresie trwania umowy oraz po jej zakończeniu stanowią własność najemcy (inwestora). Ponadto z zawartych umów wynika, że w przypadku kiedy kontynuowanie umowy nie będzie możliwe (ze względu na podjęcie przez organy władzy samorządowej kroków uniemożliwiających eksponowanie reklamy na przedmiocie najmu), umowa zostaje rozwiązana, najemca zobowiązany będzie wówczas do niezwłocznego usunięcia nośnika reklamowego oraz zdemontowania wszystkich urządzeń osadzonych w elewacji budynku koniecznych do montażu reklamy (§ 13 w zw. z § 4).

W świetle takich ustaleń oraz biorąc pod uwagę wyrażoną w toku postępowania sądowoadministracyjnego wolę właściciela budynku – Wspólnoty Mieszkaniowej, co do tego, że chce i zezwala, aby to inwestor - sprawca samowoli – dokonał czynności nakazanych zaskarżoną decyzją, w ponownym postępowaniu organ nadzoru stopnia powiatowego raz jeszcze rozważy, tym razem z udziałem inwestora jako strony postępowania, dopuszczalność nałożenia na niego obowiązku demontażu spornej reklamy wielkopowierzchniowej. Nakazując na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 1 u.p.b. demontaż reklamy wielkopowierzchniowej na frontowej elewacji budynku, wraz z oświetleniem i instalacją elektryczną, z uwagi na brak możliwości ich doprowadzenia do stanu zgodnego z prawem, należy brać pod uwagę stan faktyczny sprawy istniejący w chwili wydania decyzji. Z tych powodów pozbawione znaczenia prawnego jest powoływanie się przez organy nadzoru budowlanego na okoliczność, że w okresie od 2010 r. montażu reklamy dokonywały różne podmioty. Jak wynika z akt sprawy, [...] A. O. nabyła już w 2010 roku od innego podmiotu konstrukcję reklamową wraz z oświetleniem. Późniejszym okresie dokonała również koniecznych jej napraw i modyfikacji. Podmiot ten aktualnie wykorzystuje powierzchnię elewacji frontowej budynku. Zgodnie z oświadczeniem Wspólnoty Mieszkaniowej – włada tą częścią nieruchomości w sposób, który umożliwia przeprowadzenie prac polegających na demontażu instalacji reklamowej.

W tym stanie sprawy Sąd, działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) w związku z art. 134 § 1 p.p.s.a. orzekł jak w pkt. I sentencji wyroku. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200, art. 205 § 2 p.p.s.a.