Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 791/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2023-01-27 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1 i 3
journal: Dz.U. 2022 poz 503
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 80
journal: Dz.U. 2021 poz 735
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a i c, art. 200, art. 205 par. 2
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.
article: par. 3 ust. 1 i 2, par. 5 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Dnia 27 stycznia 2023 roku . Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Robert Adamczewski Sędziowie Sędzia WSA Agata Sobieszek-Krzywicka (spr.) Asesor WSA Tomasz Porczyński po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 27 stycznia 2023 roku sprawy ze skargi J. M. i P. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Sieradzu z dnia 17 czerwca 2022 r. nr SKO.4120.99,100.22 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Sieradzu na rzecz skarżących J. M. i P. M. solidarnie kwotę 497 (czterysta dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. ał


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 17 czerwca 2022 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Sieradzu, na postawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 735 ze zm.), zwanej k.p.a. oraz art. 61 ust. 1 pkt 1-6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 503), zwanej u.p.z.p., utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Zduńska Wola z dnia 20 kwietnia 2022 r. nr 1/2021 ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dziewięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej na terenie położonym w Z. przy ul. [...], obejmującym działkę o nr ewid. [...], obręb [...].

W uzasadnieniu tej decyzji Kolegium wskazało, że z dniem 3 stycznia 2022 r. ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym została zmieniona na podstawie art. 2 ustawy z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r., poz. 1986), dalej jako "ustawa zmieniająca". Zgodnie jednak z art. 4 ustawy zmieniającej, do spraw ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania warunków zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 2 w brzmieniu dotychczasowym. W przedmiotowej sprawie wniosek inwestorów został złożony w dniu 26 października 2020 r., wobec czego zastosowanie mają przepisy w brzmieniu sprzed ww. zmiany u.p.z.p.

Jednocześnie organ II instancji zwrócił uwagę, że rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. (Dz. U. z 2003 r. nr 164, poz. 1588 ze zm.) - zwanym dalej "rozporządzeniem" zostało zmienione rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. poz. 2399), które weszło w życie z dniem 3 stycznia 2022 r., jednakże zgodnie z jego § 2, do spraw ustalenia warunków zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, stosuje się przepisy dotychczasowe. Do niniejszej sprawy stosuje się zatem przepisy w dotychczasowym brzmieniu, a co za tym idzie zarzut odwołania w tym zakresie jest niezasadny.

Następnie organ odwoławczy wyjaśnił, że inwestorzy wystąpili z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dziewięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej na terenie położonym w Z. przy ul. [...], obejmującym działkę o nr ewid. [...], obręb [...]. Warunki te zostały określone w oparciu o analizę przeprowadzoną zgodnie z wymaganiami określonymi w § 3 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia. W celu przeprowadzenia analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, stanowiącej podstawę do ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki objętej inwestycją, organ w sposób prawidłowy wyznaczył obszar analizowany. Granice tego obszaru wyznaczono bowiem od granic działek objętych wnioskiem w odległości trzykrotnej szerokości i nie mniejszej niż 50,0 m. Z uwagi na to, iż front terenu objętego wnioskiem ma długość ok. 158,5 m organ analizą objął obszar wokół tego terenu w promieniu ok. 475,5 m, który objął działki wskazane we wniosku i działki sąsiednie dostępne z tej samej drogi publicznej. Jego granice zaznaczono na załączniku graficznym decyzji linią przerywaną. Zdaniem Kolegium, wyznaczając obszar analizowany, organ pierwszej instancji w pełni zastosował się do wymagań § 3 ust. 2 rozporządzenia.

Organ II instancji zwrócił uwagę, że w obszarze analizowanym znajduje się 410 działek zabudowanych zabudową mieszkaniową jednorodzinną, zabudową mieszkaniową wielorodzinną, zabudową mieszkaniowo wielorodzinną z towarzyszącą funkcją usługową, zabudową mieszkaniowo-produkcyjno-usługową. W związku z powyższym zachowana będzie kontynuacja funkcji zabudowy. Organ nie poddał analizie zabudowy znajdującej się na terenach z zabudową usługową, produkcyjno-usługową, ogródków działkowych oraz zabudowanych stacjami transformatorowymi i budynkami gospodarczymi. Poszczególne parametry nowej zabudowy takie jak: wielkość powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokość elewacji frontowej oraz geometria dachu, określone zostały na podstawie dokonanej analizy warunków zabudowy i zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym, zgodnie z zasadami określonymi w cyt. rozporządzeniu Ministra Infrastruktury, tj. w nawiązaniu do parametrów zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym, jako średnie matematyczne lub wartości zbliżone do średnich matematycznych, co wynika zarówno z części opisowej analizy uwzględniającej parametry urbanistyczne i architektoniczne występujące w obszarze analizowany z rozbiciem na poszczególne działki, jak i graficznej. Jednocześnie z uwagi na szeroki zakres badanych parametrów i spójność planowanej inwestycji z otaczającymi formami zagospodarowania autor analizy dopuścił zastosowanie odstępstwa o którym mowa w § 7 ust. 4 rozporządzenia w odniesieniu do minimalnej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej (zgodnie z wnioskiem) jako najczęściej występującej w obszarze analizowanym.

Nadto organ odwoławczy wskazał, że obsługa komunikacyjna inwestycji odbywać się będzie poprzez projektowany zjazd z drogi gminnej ul. [...], stosownie do wydanej opinii zarządcy drogi. Zaopatrzenie w wodę, energią elektryczną, jak również odprowadzanie ścieków odbywać się będzie poprzez projektowane przyłącza (inwestorzy załączyli do wniosku zapewnienia gestorów właściwych sieci). Sposób zaopatrzenia w energię cieplną odbywać się będzie z miejskiej sieci cieplnej, z sieci gazowej i indywidualnych systemów ogrzewania (odnawialne źródła ciepła, bez emisyjne lub niskoemisyjne źródła ciepła), natomiast gromadzenie i usuwanie odpadów nastąpi zgodnie z Regulaminem utrzymania czystości i porządku na terenie miasta Z.

Kolegium wyjaśniło również, że działka objęta planowaną inwestycją została sklasyfikowana w ewidencji gruntów jako grunty klasy IVb i IV, w związku z czym teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Inwestycja została również przeanalizowana pod kątem zgodności z pozostałymi przepisami odrębnymi w wyniku czego autor analizy stwierdził spełnienie warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p.

Analizując sprawę organ odwoławczy dodał, że decyzja została uzgodniona w właściwymi organami, tj. ze Starostą Zduńsko-wolskim w zakresie ochrony gruntów rolnych i leśnych (uzgodnienie w trybie art. 53 ust. 5 ustawy, tzw. milcząca zgoda) i Państwowym Gospodarstwem Wodnym Wody Polskie Zarząd Zlewni w Sieradzu w zakresie ochrony melioracji wodnych (postanowienie z dnia 4 kwietnia 2022 r., znak: PO.ZPU.5.522.1177.2022.KG).

W dalszej kolejności Kolegium stwierdziło, że organ właściwy do wydania decyzji o warunkach zabudowy zobowiązany jest wydać decyzję pozytywną, jeśli wnioskowane zamierzenie inwestycyjne czyni zadość wszystkim wymogom, wynikającym z przepisów prawa, a ma obowiązek odmówić ustalenia warunków zabudowy tylko wówczas, gdy wnioskowana inwestycja nie spełnia chociażby jednej z ustawowych przesłanek z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Podstawy odmowy ustalenia warunków zabudowy nie może natomiast na pewno stanowić subiektywne przekonanie osób trzecich o przyszłej, hipotetycznej uciążliwości planowanej inwestycji na ich część nieruchomości (powołane w odwołaniu zwiększenie hałasu oraz ruchu ulicznego). Należy zaznaczyć, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie oznacza, że inwestycja powstanie, gdyż dopiero po zatwierdzeniu projektu budowlanego i uzyskaniu pozwolenia na budowę inwestor może przejść do realizacji zamierzenia a do tego czasu nie może podejmować żadnych czynności związanych z samą budową. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy stanowi pierwszy z etapów procesu inwestycyjnego, który zakreśla pewne ramy, wskazuje na parametry, których konkretyzacja nastąpi na kolejnym etapie. Dopiero wówczas właściwe organy podejmą kroki weryfikujące zgodność planowanych obiektów z odpowiednimi przepisami, w tym technicznymi, a także zgodność z uzasadnionymi interesami osób trzecich (art. 5 Prawa budowlanego). Nie było zatem – zdaniem organu odwoławczego - podstaw do odmowy wydania warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów odwołania Kolegium wyjaśniło, że wielkość powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki ustalono zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia, z uwzględnieniem podziału działki z przeznaczeniem pod teren drogi gminnej ul. [...].

Skargę na tę decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi złożyli J.M. i P.M., reprezentowani przez pełnomocnika w osobie radcy prawnego, zarzucając:

1. naruszenie prawa materialnego, tj.:

a) art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że w aktach sprawy w chwili wydania decyzji, znajdowały się stosowne i aktualne zapewnienia gestorów sieci (energetycznej i zaopatrzenia w wodę) o zagwarantowaniu dostępu do uzbrojenia terenu i w konsekwencji uznanie, że istniejąca i projektowana sieć uzbrojenia terenu pozwalała na przeprowadzenie inwestycji na działce ewidencyjnej o numerze [...] - podczas gdy w dacie wydania decyzji przez organ I i II instancji brak było takich dokumentów w aktach sprawy,

b) art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. polegającym na wydaniu warunków zabudowy bez uwzględnienia zasady dobrego sąsiedztwa, gdyż planowana inwestycja nie odwzorowuje sąsiedniej zabudowy, znacznie zaburzając ład urbanistyczny,

c) § 5 ust. 1 rozporządzenia poprzez dowolne ustalenie warunków zabudowy polegające na niespójności w zakresie ustalenia powierzchni zabudowy na wnioskowanej działce i przyjęciu w decyzji, iż wskaźnik ten jest na poziomie 0,19-0,23 podczas gdy przy uwzględnieniu powierzchni przewidzianej pod zabudowę jako 1144 m2 wskaźnik ten prawie dwukrotnie przekroczy ten poziom i wyniesie ok. 0,51,

2. naruszenie przepisów postępowania, tj.:

a) art. 107 § 3 k.p.a. poprzez jego wadliwe zastosowanie i nieuzasadnienie w sposób wystarczający motywów swojego rozstrzygnięcia - w szczególności poprzez pominięcie przez organ II instancji ustosunkowania się do zarzutu odwołania dotyczącego niespójności i sprzeczności w zakresie ustalenia powierzchni zabudowy na wnioskowanej działce i przyjęciu w decyzji, iż wskaźnik ten jest na poziomie 0,19-0,23 podczas gdy przy uwzględnieniu powierzchni przewidzianej pod zabudowę jako 1144 m2 wskaźnik ten prawie dwukrotnie przekroczy ten poziom i wyniesie ok. 0,51,

b) w konsekwencji naruszenie przez organ II instancji art. 8 k.p.a. statuującego zasadę budzenia zaufania uczestników postępowania do władzy publicznej, art. 6 k.p.a. statuującego zasadę działania organów administracji publicznej na podstawie przepisów prawa oraz art. 11 k.p.a. statuującego zasady przekonywania, która zobowiązuje organy administracji publicznej do dołożenia szczególnej staranności w uzasadnieniu swoich rozstrzygnięć,

c) art. 7 k.p.a. w związku z art. 77 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. i art. 107 § 3 k.p.a. poprzez wydanie decyzji pomimo tego, że nie zostały wyjaśnione wszystkie okoliczności faktyczne sprawy, a zgromadzony materiał dowodowy został oceniony z pominięciem wszechstronnej i swobodnej oceny dowodów oraz słusznego interesu strony;

d) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., poprzez bezpodstawne utrzymanie w mocy decyzji Prezydenta Miasta Zduńska Wola ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dziewięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej na terenie położonym w Z. przy ul. [...], obejmującym działkę inwestycyjną o nr ewid. gruntów [...] (obr. [...]).

W oparciu o te zarzuty pełnomocnik skarżących wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a także o zasądzenie kosztów postępowania na rzecz skarżących według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi pełnomocnik skarżących podniosła, że z pisma Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji w Z. wynika, że istnieje możliwość podłączenia projektowanych budynków do istniejącej kanalizacji sanitarnej w ul. [...] na działce ewidencyjnej [...]; w celu zaopatrzenia w wodę projektowanych budynków należy wybudować odcinek wodociągu w ul. [...]. Jak wynika z treści wskazanego pisma - stanowi ono opinię w sprawie możliwości podłączenia do miejskich sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej projektowanych dziesięciu (!) budynków mieszkalnych w zabudowie szeregowej na działce nr ew. [...]. Z kolei w piśmie P. S.A. Oddział Ł., Rejon Energetyczny S. wskazał, że istnieje możliwość dostawy energii elektrycznej dla przedmiotowego obiektu; przyłączenie możliwe będzie po spełnieniu wymagań w postaci złożenia w siedzibie P. S.A. Oddział Ł., Rejon Energetyczny S., kompletnego wniosku o określenia warunków przyłączenia a ponadto wybudowania linii zasilających niskiego napięcia ze stacji trafo nr [...]. Jak wynika z treści wskazanego pisma zostało ono wydane dla lokalizacji obiektu na działce nr ewid. [...], zaś okres ważności wydanego oświadczenia wynosi 1 rok licząc od daty wydania.

W odniesieniu do powyższego pełnomocnik skarżących dodała, że oba w/w dokumenty zostały wystawione ze wskazaniem, że dotyczą lokalizacji obiektu usytuowanego na działce ew. nr [...] - a więc objętej wnioskiem inwestora z dnia 26 października 2020 r. - zaś przedmiotem wydanej zaskarżonej decyzji jest realizacja inwestycji na działce nr ew. [...]. Jak wskazano powyżej, w toku postępowania administracyjnego doszło do podziału działki nr ew. [...] objętej "pierwotnym" wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W wyniku podziału powstały działki: o numerze [...] (będąca przedmiotem wniosku) oraz działki o numerach ewidencyjnych [...] i nr [...] - przeznaczone pod tereny drogi gminnej ul. [...]. Realizowana przebudowa ul. [...] dotyczyć będzie odcinka usytuowanego wzdłuż frontu działki o numerze [...].

Pełnomocnik skarżących wyjaśnił, że wskazane powyżej oświadczenia gestorów sieci są zatem nieważne albowiem dotyczą działki nr ew. [...] a ponadto zostały sporządzone i wydane przed podziałem działki - a co za tym idzie uwzględniają stan faktyczny i możliwości przyłączenia istniejące w dacie ich wydania (tj. w 2020 r.) - nie uwzględniają natomiast możliwości technicznych wyposażenia w media działki ew. nr [...] i to w sytuacji kiedy realizowana jest inwestycja dotycząca przebudowy drogi gminnej graniczącej bezpośrednio z działką na której realizowany ma być cel inwestycyjny.

Ponadto pełnomocnik skarżących podniosła, że inwestycja polegająca na budowie 9 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej (na indywidualnych działkach budowlanych) "kłóci się" ewidentnie z występującą na obszarze analizowanym zabudową wolnostojących domów jednorodzinnych. Tak gęsta zabudowa występująca na tak niewielkim terenie zaburzać będzie sąsiedztwo, które nie jest podobne do planowanej inwestycji.

Zdaniem pełnomocnik skarżących, w uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że przy ustalaniu warunków zabudowy "nie pominięto faktu, że zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna w zabudowie szeregowej i zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna różnią się względem siebie, co do parametrów i cech zabudowy".

Jednocześnie pełnomocnik skarżących stwierdziła, że obowiązkiem organu ustalającego warunki zabudowy jest niewątpliwie szczegółowa analiza obszaru w otoczeniu planowanej inwestycji w celu określenia charakterystycznych cech istniejącej zabudowy. Nadto podkreśliła, że wyniki analizy powinny zostać przedstawione, a także omówione w uzasadnieniu decyzji tak, by można było stwierdzić, że parametry nowej zabudowy przewidziane w decyzji odpowiadają cechom zabudowy istniejącej. Takich ustaleń decyzje organów obu instancji w niniejszej sprawie nie spełniają, nie jest więc możliwa prawidłowa ocena, czy organ ustalając na wniosek inwestora warunki zabudowy, uwzględnił zasadę dobrego sąsiedztwa, o której mowa w art. 61 u.p.z.p.

Motywując skargę pełnomocnik skarżących podniosła także, że organ II instancji w wydanej decyzji w zasadzie nie odniósł się do zarzutów skarżących w zakresie powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki. Skarżący wskazali, że powierzchnia działki, której dotyczy wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wynosi ok. 2791 m². W wydanej decyzji określono powierzchnię nowej zabudowy wg parametrów 0,19 - 0,23 czyli licząc w stosunku do całej działki daje to powierzchnię zabudowy 9 budynków na obszarze 530-642 m². Z powyższego wynika, że powierzchnia zabudowy jednego budynku to około 58,9-71,3 m². Przewidziana pod zabudowę powierzchnia (z uwzględnieniem nieprzekraczalnych linii zabudowy) ma wynosić ok. 1144 m² - co przy uwzględnieniu przyjętych wskaźników zabudowy powoduje, że na obszarze tym mogłaby być zabudowana powierzchnia 217-263 m². W tej sytuacji, przy zamierzeniu budowy 9 budynków powierzchnia zabudowy jednego z nich musiałaby wynosić 24-29 m². Przy założeniu, że przeprowadzono analizę dla powierzchni całej działki a dopuszczono zabudowę na jej części (przez działkę przebiega bowiem linia energetyczna średniego napięcia 15 kV skutkującą obowiązującym ograniczeniem w sposobie użytkowania w odległości 7,5 m po obu stronach licząc od osi linii) to w ocenie skarżących doszło do "naciągnięcia" na potrzeby wnioskującego o decyzję wskaźników zabudowy (a także powierzchni biologicznie czynnej).

Mając na uwadze powyższe pełnomocnik skarżących dodała, że zgodnie z wnioskiem cała zabudowa skumulowana będzie na jednej części działki. Zakładając, że inwestor będzie chciał wybudować 9 budynków o średniej dopuszczalnej powierzchni 65 m² (co w przypadku budowy 9 budynków da powierzchnię 585 m², tj. 65x9) to na terenie przyjętym pod planowaną zabudowę (czyli ok. 1144 m²) wskaźnik zabudowy wyniesie ok. 0,51 - a co za tym idzie ponad dwukrotnie przekroczy wskaźnik przyjęty w decyzji.

Dodatkowo pełnomocnik skarżących wskazała, że podmiotem wnioskującym o wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest podmiot, który prowadzi działalność w zakresie budowy i dalszej odsprzedaży. W tym stanie rzeczy oczywistym jest (do czego nawiązywała też pierwotnie uchylona decyzja Prezydenta Miasta Zduńska Wola z dnia 11 stycznia 2021 r.), że teren objęty inwestycją zostanie następnie podzielony na mniejsze działki, których własność zostanie przeniesiona na nowe podmioty. Wskaźnik zabudowy na tak małych działkach będzie zatem zdecydowanie wyższy niż na terenie analizowanym - powodując także uciążliwości dla działek sąsiednich, zwiększenia hałasu oraz ruchu ulicznego.

W odpowiedzi na tę skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie. Jednocześnie organ wyjaśnił, że planowana inwestycja nie tylko wpisuje się w zastaną w obszarze analizowanym funkcję zabudowy (w obszarze analizowanym znajduje się 410 działek zabudowanych zabudową mieszkaniową jednorodzinną, zabudową mieszkaniową wielorodzinną, zabudową mieszkaniowo wielorodzinną z towarzyszącą funkcją usługową, zabudową mieszkaniowo-produkcyjno-usługową), ale również wielkość powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki ustalono zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia, z uwzględnieniem podziału działki z przeznaczeniem pod teren drogi gminnej ul. [...]. Zarzut odwołania w tym zakresie dotyczył natomiast hipotetycznego podziału działki objętej planowaną inwestycją, po zrealizowaniu inwestycji, co nie podlega badaniu w tym postępowaniu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j.: Dz. U. z 2022r., poz. 2492) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j.: Dz. U. z 2022r., poz. 329 z późn. zm.), zwanej p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach owej kontroli sąd administracyjny nie przejmuje sprawy administracyjnej do jej końcowego załatwienia, lecz ocenia, nie będąc przy tym związany granicami skargi, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie naruszono reguł postępowania administracyjnego i czy prawidłowo zastosowano prawo materialne.

Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art.145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Przy czym stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę sąd, co zasady, nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. 151 p.p.s.a.).

Zgodnie z art. 15 zzs4 ust. 2 ustawy z dnia 2 marca 2020r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020r., poz. 1842), zwanej ustawą covidową, znowelizowanym na mocy art. 4 pkt 3 ustawy z dnia 28 maja 2021r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1090), z dniem 3 lipca 2021r., w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich wojewódzkie sądy administracyjne oraz Naczelny Sąd Administracyjny przeprowadzają rozprawę przy użyciu urządzeń technicznych umożliwiających przeprowadzenie jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku, z tym że osoby w niej uczestniczące nie muszą przebywać w budynku sądu. Stosownie do art. 15 zzs4 ust.3. ustawy covidowej przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów.

Na tle tego przepisu Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z dnia 30 listopada 2020r., II OPS 6/19, wyraził pogląd, iż "prawo do publicznej rozprawy nie ma charakteru absolutnego i może podlegać ograniczeniu, w tym także ze względu na treść art. 31 ust. 3 Konstytucji RP, w którym jest mowa o ograniczeniach w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolności i praw, gdy jest to unormowane w ustawie oraz tylko wtedy, gdy jest to konieczne w demokratycznym państwie m.in. dla ochrony zdrowia. Nie ulega wątpliwości, że celem stosowania konstrukcji przewidzianych przepisami uCOVID-19 jest m.in. ochrona życia i zdrowia ludzkiego w związku z zapobieganiem i zwalczaniem zakażenia wirusem COVID-19 (...). Z perspektywy zachowania prawa do rzetelnego procesu sądowego najistotniejsze jest zachowanie prawa przedstawienia przez stronę swojego stanowiska w sprawie (gwarancja prawa do obrony). (...) Dopuszczalne przepisami szczególnymi odstępstwo od posiedzenia jawnego sądu administracyjnego na rzecz formy niejawnej winno bowiem następować z zachowaniem wymogów rzetelnego procesu sądowego".

Zważywszy na treść powyższej regulacji zarządzeniem Przewodniczącego Wydziału II z dnia 29 grudnia 2022 r. sprawa została skierowana do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy covidowej. Przeprowadzenie rozprawy na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku nie mogło mieć miejsca w związku z brakiem oświadczeń uczestników postępowania (z wyjątkiem uczestnika R.K.) o możliwościach technicznych uczestniczenia w tej rozprawie, co skutkowało skierowaniem sprawy do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym, o czym strony zostały zawiadomione w drodze zarządzenia z dnia 29 grudnia 2022 r.

Wymagany przy tym przywołaną wyżej uchwałą NSA standard ochrony praw stron został zachowany, skoro wskazanymi powyżej zarządzeniami strony zostały powiadomione o skierowaniu sprawy na posiedzenie niejawne i miały możliwość zajęcia stanowiska, względnie uzupełnienia dotychczasowej argumentacji.

Przeprowadzona przez Sąd kontrola zaskarżonej decyzji wykazała, że skarga zasługuje na uwzględnienie, pomimo ze nie wszystkie podnoszone zarzuty okazały się uzasadnione.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj.: Dz.U. z 2022 r. poz. 503) dalej: u.p.z.p. Ustawa ta z dniem 3 stycznia 2022 r. została zmieniona na podstawie art. 2 ustawy z 17 września 2021 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2021 r., poz. 1986). Zgodnie jednak z art. 4 ustawy nowelizującej do spraw ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania warunków zabudowy wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 2 w brzmieniu dotychczasowym. Wobec złożenia przez skarżących wniosku 26 października 2020 r. w niniejszej sprawie miały zastosowanie przepisy sprzed nowelizacji.

Stosownie do art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, gdy łącznie są spełnione następujące warunki:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,

2) teren ma dostęp do drogi publicznej,

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1,

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi,

6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:

a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz.U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,

b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,

c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Podkreślenia wymaga, że decyzja o warunkach zabudowy jest aktem administracyjnym związanym, a nie decyzją uznaniową. Oznacza to, że organ administracji publicznej nie działa w warunkach uznania administracyjnego, a rozstrzygnięcie podejmowane po przeprowadzeniu postępowania jest warunkowane całkowicie ustalonym stanem faktycznym i przepisami prawa. Organ właściwy do wydania decyzji o warunkach zabudowy jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom, a obowiązek odmowy ma tylko wówczas, gdy inwestycja ta nie spełnia choćby jednej ustawowej przesłanki z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Art. 61 ust. 1 pkt 1 powoływanej ustawy wprowadza tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, której celem jest zachowanie w procesie inwestycyjnym kontynuacji funkcji, formy architektonicznej, gabarytów zabudowy oraz sposobu zagospodarowania terenu. Zachowanie tych elementów oznacza, że powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji.

Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego został określony w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. nr 164 poz. 1588).

W myśl § 3 ust. 1 i 2 tego rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Ustalenie warunków zabudowy w drodze decyzji administracyjnej możliwe jest zatem wyłącznie po przeprowadzeniu analizy urbanistycznej obszaru sąsiadującego z nieruchomością, na której planowana jest inwestycja oraz wymaga przedstawienia wyników tej analizy w treści decyzji. W niniejszej sprawie analiza przeprowadzona przez organ I instancji odpowiada określonym przez przepisy wymogom. Organ w sposób prawidłowy wyznaczył obszar analizowany, ustalając jego granice w odległości trzykrotnej szerokości frontu terenu objętego wnioskiem, tj. w promieniu ok. 475,5m. Analiza składa się z części tekstowej i graficznej, które są ze sobą spójne, przedstawia poszczególne parametry istniejącej zabudowy w oparciu o ustalony stan faktyczny oraz obliczenia poddające się matematycznej i logicznej weryfikacji. Dokonana przez organ odwoławczy ocena prawidłowości analizy urbanistycznej znajduje uzasadnienie w aktach sprawy. Wyniki analizy zostały prawidłowo odzwierciedlone w treści decyzji ustalającej warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

Za nieuzasadniony Sąd uznał zarzut naruszenia art. 61 ust.1.pkt 1 u.p.z.p. tj. zasady dobrego sąsiedztwa. Przede wszystkim należy wskazać, na ugruntowany w orzecznictwie pogląd, że zasada ta nie oznacza bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy występującej w obszarze analizowanym, czy realizacji zabudowy zgodnie z oczekiwaniami właścicieli nieruchomości sąsiednich, a wymaga jedynie, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy tego samego rodzaju z uwzględnieniem wymogów ładu przestrzennego. Wskazuje się, że celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest zagwarantowanie ładu przestrzennego a dla jego osiągnięcia należy widzieć obszar analizowany jako urbanistyczną całość. W konsekwencji wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu dobrego sąsiedztwa są faktyczne warunki panujące dotychczas na analizowanym obszarze. Jednakże ład urbanistyczny nie może być rozumiany jako utrwalanie zastanego kształtu istniejącej zabudowy. Rozwój ładu przestrzennego musi mieć charakter ewolucyjny, zatem nowy budynek powinien nawiązywać do istniejącej zabudowy nie musi natomiast być jej odwzorowaniem. Celem wynikającym z treści art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. nie jest bowiem znaczne ograniczanie nowej zabudowy na terenach, na których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jak wskazuje Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 5 sierpnia 2021 r. (sygn. akt II OSK 3791/18, publikowany: CBOSA), wartością podstawową przy wykładni art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jest uwzględnienie prawa do zagospodarowania terenu zurbanizowanego wywodzonego z prawa własności. Ochrona prawna tej wartości uzasadnia odejście od rygorystycznej wykładni przepisów u.p.z.p. Planowana zabudowa winna być dostosowana do cech zagospodarowania sąsiedniego. Jednakże wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. ocena inwestycji z punktu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, nie oznacza ograniczenia nowej zabudowy do możliwości powstania w danym miejscu jedynie obiektów tożsamych z już istniejącymi, czy też zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie.

Jak wynika z akt postępowania administracyjnego w kontrolowanej sprawie, na obszarze analizowanym zdecydowanie przeważa zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Organ I instancji (jak słusznie wskazano w skardze) wziął pod uwagę, że pomimo kontynuacji funkcji zabudowa jednorodzinna różni się co do parametrów i cech zabudowany od zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej szeregowej, jakiej dotyczy wniosek inwestora. Odnośnie takich cech jak uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe czy kulturowe, organ zasadnie uznał, że planowana inwestycja, polegająca na budowie dziewięciu domów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej, nie narusza zasady dobrego sąsiedztwa w obszarze analizowanym. Stanowi w tym zakresie kontynuację cech już istniejącej zabudowy. Organ ustalił także, że parametry planowanych budynków w zabudowie szeregowej są zbliżone do parametrów istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej. Sąd podziela trafność oceny dokonanej przez organ co do tego, że również skala przedsięwzięcia nie stanowi naruszenia zasady wyrażonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Szerokość elewacji frontowej dla planowanych budynków przyjęto w granicach od 9,0 do 9,5 m, a więc zbliżonej do najniższej wartości w obszarze analizowanym. Średnia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej została ustalona na 3,0 do 5,0 m, przy czym średnia dla budynków mieszkalnych w obszarze analizowanym wynosi 5,0 m. Liczbę kondygnacji ustalono na maksymalnie dwie, w tym poddasze użytkowe, biorąc pod uwagę, że w obszarze analizowanym występują budynki jedno-, dwu- i trzykondygnacyjne (w tym z poddaszem użytkowym). Odnośnie geometrii dachu organ I instancji przeprowadził analizę, na podstawie której ustalił, że w obszarze analizowanym występują dachy płaskie od 0º do 10º oraz dachy pochyłe od 11º do 65º o zróżnicowanej geometrii. Geometria dachów budynków należących do przedmiotowej inwestycji, wg ustaleń organu, które Sąd uznaje za zasadne, nawiązuje do geometrii dachów występujących w obszarze analizowanym. Średnia wysokość kalenicy w obszarze analizowanym wynosi ok. 7,0 m., od minimalnej – 3,0 m do maksymalnej – 11,5 m. Organ zasadnie zatem wskazuje, że ustalenie tej wysokości w granicach od 6,0 do 9,0 m. nie wpłynie negatywnie na ład przestrzenny w tym obszarze. Ustalenia organu odnośnie poszczególnych parametrów oraz funkcji i cech planowanej zabudowy znajdują podstawę w prawidłowo przeprowadzonej analizie urbanistycznej. Parametry te zostały ustalone w odniesieniu do średnich parametrów sąsiedniej zabudowy. Cechą odróżniającą budynki składające się na planowaną inwestycję od istniejących budynków jednorodzinnych jest zabudowa szeregowa. W ocenie Sądu wobec przywołanych powyżej cech i parametrów nie stanowi ona o naruszeniu ładu przestrzennego. Nie koliduje bowiem i nie stoi w sprzeczności z zabudową istniejącą, lecz do niej nawiązuje przeznaczeniem, funkcją i parametrami.

Skarżący podnoszą zarzut, naruszenia § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z tym przepisem wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej (ust. 2 ). W kontrolowanej sprawie średni stosunek powierzchni zabudowy do powierzchni działki dla obszaru analizowanego wynosi ok. 0,23, przy czym przyjmuje wartości od 0,02 do 0,76. Zważywszy, że stosunek powierzchni zabudowy do powierzchni działki podawany przez inwestora we wniosku wynosi 0,19, Sąd podziela stanowisko organu odwoławczego, że wobec powyższych ustaleń, zasadnie organ I instancji określił ten parametr w przedziale od 0,19 do 0,23. Tak sprecyzowane wymagania znajdują swoją podstawę w przywołanych powyżej przepisach oraz w treści wykonanej w kontrolowanej sprawie analizy urbanistycznej. Nie jest sporne, że jak wynika z informacji z rejestru gruntów z dnia 21 marca 2022 r. powierzchnia działki [...] wynosi 0,2796 ha. W niniejszej sprawie organy nie miały podstaw, aby opierać ustalenia parametrów inwestycji na przewidywaniach co do ewentualnych przyszłych podziałów działki nr [...] oraz potencjalnych sposobów jej wykorzystania, nie objętych wnioskiem w niniejszej sprawie. Należy przy tym przypomnieć, że decyzja ustalająca warunki zabudowy określa wymagania, które muszą być spełnione przez inwestora na dalszych etapach procesu inwestycyjnego. Stosownie do art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 2351 z późn. zm.), przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza zgodność projektu z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Na tym etapie właściwy organ dokona sprawdzenia czy dla konkretnego projektu spełnione są wymogi co do parametrów określonych w decyzji ustalającej warunki zabudowy.

W związku z powyższym, w ocenie Sądu nieuzasadnione okazały się podnoszone w skardze zarzuty naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oraz § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. poprzez nieuwzględnienie na potrzeby wyliczenia tego wskaźnika powierzchni przewidzianej pod zabudowę jako 1144m2 oraz związany z nimi zarzut naruszenia przepisów postepowania mogącego mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Organy bowiem prawidłowo zastosowały przepis i trafnie odniosły się do wyników analizy urbanistycznej oraz wniosku inwestora.

Skarżący podnoszą także zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Należy zatem podkreślić, że Sąd podziela pogląd wyrażany w orzecznictwie, iż dokonując wykładni tego przepisu trzeba mieć na uwadze, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy jest jedynie etapem wstępnym procesu inwestycyjnego i opiera się wyłącznie na przesłankach wynikających z art. 61 upzp. Biorąc zatem pod uwagę specyfikę tej instytucji prawnej, ustalanie dostępności terenu do infrastruktury przesyłowej nie wymaga weryfikowania przez organy posiadania przez inwestora umowy zawartej z właściwą jednostką organizacyjną w zakresie wykonania przyłączenia budynków do istniejącej infrastruktury, czy też faktycznego zlokalizowania na obszarze inwestycji właściwych urządzeń. Celem art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu inwestycji, ale jedynie zapewnienie, że powstanie stosowne uzbrojenie pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Należy wziąć pod uwagę, że podmiot występujący od wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy nie musi mieć prawa do dysponowania daną nieruchomością. Zbyt daleko idący zatem byłby wymóg, aby w dacie składania wniosku o warunki zabudowy posiadał umowę z dostawcą mediów lub zezwolenie na podłączenie do sieci.

W niniejszej sprawie inwestor złożył oświadczenie Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji w Z. sp. z o.o. z dnia 13 października 2020 r., z którego treści wynika, że istnieje możliwość podłączenia projektowanych budynków do istniejącej kanalizacji sanitarnej w ul. [...] na działce nr ew. [...], natomiast w celu zaopatrzenia w wodę projektowanych budynków należy wybudować odcinek wodociągu w ul. [...] (dz. nr. [...]). Oświadczenie to stanowi odpowiedź na wniosek inwestora o wydanie opinii w sprawie podłączenia do miejskiej sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej budynków zlokalizowanych na działce przy ul. [...] nr ew. [...]. Niespornym jest, że w toku postępowania administracyjnego, doszło do podziału działki [...], o której mowa w ww. piśmie. W wyniku podziału powstała działka nr ew. [...], na której zlokalizowana jest planowana inwestycja oraz działki o numerach [...] i [...] przeznaczone pod drogę gminną - ul. [...]. Jak wynika z akt sprawy, powyższy podział nie spowodował zmian w zakresie położenia planowanych budynków mieszkalnych ani też położenia infrastruktury przesyłowej. Treść oświadczenia Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji w Z. sp. z o.o. wskazuje jednoznacznie na dostępność urządzeń wodociągowych oraz kanalizacji sanitarnej dla planowanej inwestycji. Okoliczność, że w oświadczeniu tym mowa o zapewnieniu dostępu dla większej liczby budynków niż planowana, nie może skutkować ustaleniem, że uzbrojenie wodno-kanalizacyjne nie jest wystarczające dla zamierzonej inwestycji, skoro według gestora sieci jego potencjał obejmuje nie tylko dziewięć, ale również dziesięć budynków mieszkalnych jednorodzinnych.

Trafny natomiast okazał się zarzut dotyczący zapewnienia dostaw energii elektrycznej. Inwestor złożył oświadczenie P. S.A. z dnia 9 października 2020 r., które zawiera informację, że istnieje możliwość dostawy energii elektrycznej dla przedmiotowego obiektu, po spełnieniu określonych w tym oświadczeniu wymagań. Takie oświadczenie dostawcy energii, w ocenie Sądu, stanowi wystarczające zapewnienie odnośnie uzbrojenia pozwalającego na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Należy jednak zgodzić się z zarzutem podnoszonym przez skarżących co do zawartego w tym zapewnieniu zastrzeżenia, iż przedmiotowe oświadczenie jest ważne przez okres 1 roku od daty wydania. Biorąc pod uwagę, że okres ten minął z upływem dnia 9 października 2021 roku, organ winien zważyć tę okoliczność na gruncie art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Powyższe zastrzeżenie terminu, skutkuje bowiem tym, że w dacie wydawania zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji nie było możliwe ustalenie, czy spełniony został warunek w postaci istniejącego lub projektowanego uzbrojenia terenu wystarczającego dla dostaw energii elektrycznej dla planowanego zamierzenia budowlanego.

W powyższym zakresie, tj. braku ustalenia czy uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zapewnienia energii elektrycznej na potrzeby planowanej inwestycji, uzasadniony okazał się zatem także zarzut naruszenia przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a.. Organ nie wyjaśnił bowiem okoliczności faktycznej istotnej dla rozstrzygnięcia, tj. spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.pz.p;. naruszył w ten sposób powyższe przepisy formułujące zasadę prawdy obiektywnej (art. 7 k.p.a.), nakazujące w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy (art. 77 § 1 k.p.a.) oraz na podstawie całokształtu materiału dowodowego ocenić, czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 k.p.a.).

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ będzie miał na uwadze wskazania zaprezentowane w niniejszym wyroku.

Z powyższych względów Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i lit. c p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję, o czym orzekł w pkt 1 sentencji wyroku. O kosztach postępowania należnych skarżącym od organu orzeczono w punkcie 2 sentencji wyroku, na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. is