Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VI SA/Wa 1445/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2016-02-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jakub Linkowski (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Pamela Kuraś-Dębecka Sędzia WSA Danuta Szydłowska Protokolant sekr. sąd. Eliza Mroczek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 lutego 2016 r. sprawy ze skargi H. P. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] marca 2015 r. nr ...] w przedmiocie zastosowania kary dyscyplinarnej na rzeczoznawcę majątkowego oddala skargę w całości


UZASADNIENIE

Minister Infrastruktury i Rozwoju decyzją z dnia [...] marca 2015 r., nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 127 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267, ze zm. – dalej kpa) oraz przepisem § 1 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 22 września 2014 r. w sprawie szczegółowego zakresu działania Ministra Infrastruktury i Rozwoju (Dz. U., poz. 1257), utrzymał w mocy decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] marca 2013 r., Nr [...], orzekającą o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego H. P. (dalej: skarżący, strona), kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy.

Do wydania zaskarżonej decyzji doszło w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy:

Pismem z dnia [...] stycznia 2012 r. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej (dalej organ I instancji) zawiadomił stronę o wszczęciu wobec niej postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej w związku ze sprawą przedstawioną przez Prezesa Sądu Okręgowego w G. w piśmie z dnia [...] grudnia 2011 r. Przedmiotem postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej było zbadanie, czy strona przy sporządzeniu w dniu [...] października 2009 r. opinii dotyczącej nieruchomości gruntowej, położonej w K., gm. S., powiat [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] o powierzchni 13,29 ha, księga wieczysta KW [...], wypełniła obowiązki, o których mowa w art. 175 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm. – dalej ugn). Powyższa opinia została sporządzona na zlecenie Komisariatu Policji w D. dla potrzeb postępowania nadzorowanego przez Prokuraturę Okręgową w O., w sprawie o sygn. akt [...], przeciwko rzeczoznawcy majątkowemu A. T. podejrzanemu o to, że w okresie od października do grudnia 2005 r. wykonując na zlecenie Komornika Sądu Rejonowego w O. wycenę nieruchomości położonej w K., gm. S., "poświadczył nieprawdę co do okoliczności mających znaczenie prawne w operacie szacunkowym z określenia wartości rynkowej zabudowanej nieruchomości rolnej wskazanej wyżej poprzez zaniżenie powierzchni poszczególnych budynków na niej posadowionych, pominięcie ich wyposażenia oraz stanu technicznego i ustalił jej wartość na kwotę 326.700 złotych, zaniżając ją o kwotę 160.369 złotych i tym samym przedstawiając fałszywą wycenę w postępowaniu egzekucyjnym toczącym się na podstawie ustawy Kodeks postępowania cywilnego, tj. o przestępstwo z art. 271 § 1 kk i art. 233 § 4 kk w zw. z art. 11 § 2 kk".

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego ustaliła, że rzeczoznawca majątkowy wykonując czynności szacowania zawarte we ww. opinii, naruszył art. 157 ust. 1, art. 156 ust. 1 oraz art. 153 ust. 1 ugn a także przepis § 56, § 55 oraz § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm. – dalej rozporządzenie) w związku z art. 4 pkt 16 ugn.

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej wystąpiła o zastosowanie wobec strony kary dyscyplinarnej określonej w art. 178 ust. 2 pkt 3 ugn, tj. kary zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy, biorąc pod uwagę wykazane uchybienia w zakresie wypełnienia wymogów określonych w art. 175 ust. 1 ugn.

Po zapoznaniu się z aktami sprawy, Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] marca 2013 r., na podstawie art. 195a ust. 1 ugn orzekł o zastosowaniu wobec skarżącego kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy.

Pismem z dnia [...] maja 2013 r. skarżący wniósł o ponowne rozpatrzenie sprawy, wskazując, że opinia sporządzona na zlecenie Komisariatu Policji w D. dla potrzeb postępowania nadzorowanego przez Prokuraturę Okręgową w O. została sporządzona z dochowaniem należytej staranności jaka tylko była możliwa w towarzyszących tej sprawie okolicznościach. Poinformował, że w związku z brakiem możliwości technicznych dokonania pomiarów powierzchni osobiście, a tym bardziej ustalenia faktycznego stanu budynków w 2005 r. podczas sporządzania opinii oparł się w dobrej wierze na opracowaniu dr inż. C. K. oraz mgr inż. L. K., znających nieruchomość, posiadających uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego. Ponadto skarżący wniósł o zbadanie prawidłowości wszczęcia postępowania z tytuł odpowiedzialności zawodowej pod kątem biegu terminów przedawnienia przewidzianych ustawą o gospodarce nieruchomościami.

Po ponownym przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, obejmującego cały zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej stwierdziła, że rzeczoznawca majątkowy H. P., wykonując czynności zawodowe podczas sporządzania "Opinii Sygn. [...] Wydział dw. z korupcją KWP w O. nieruchomości położonej w miejscowości K., gm. S., powiat [...], składającej się z dz. nr [...]" z dnia [...] października 2009 r., dotyczącej określenia wartości rynkowej prawa własności ww. nieruchomości, naruszył przepisy art. 153 ust. 1, art. 156 ust. 1 oraz art. 175 ust. 1 ugn, a także § 4 ust. 3, § 55, § 56 rozporządzenia.

W związku z powyższym, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej wystąpiła o zastosowanie wobec H. P. kary dyscyplinarnej określonej w art. 178 ust. 2 pkt 2 ugn, tj. nagany.

Minister Infrastruktury i Rozwoju dokonując ponownego rozpatrzenia sprawy stwierdził, że z akt sprawy wynika, że w postępowaniu z tytułu odpowiedzialności zawodowej przeprowadzonym wobec skarżącego rzeczoznawcy majątkowego potwierdzenie znalazł zarzut dotyczący odstąpienia od samodzielnego ustalenia powierzchni użytkowej i stanu technicznego budynków opierając się w tym zakresie na prywatnym opisie zabudowanej części nieruchomości, wykonanym na zlecenie ówczesnego właściciela nieruchomości "przez rzeczoznawców majątkowych C. K. i L. K., w którym błędnie wyliczono (zawyżono) powierzchnie użytkowe budynków".

Organ naczelny podniósł, iż sporządzonego przez C. K. i L. K. opracowania nie można uznać za w pełni wiarygodne źródło informacji o usytuowanych na szacowanej nieruchomości obiektach. Autorzy opracowania nie podali, według jakiej normy wyznaczali parametry obiektów kubaturowych, w tym powierzchnię netto (przedstawiony sposób obliczeń, tj. zaliczenie do powierzchni netto powierzchni pomieszczeń w 100 %, niezależnie od ich wysokości, wskazuje na przyjęcie jako podstawy normy PN-ISO 9836-1997, a nie normy PN-70/B-02365). Ponadto występują w nim istotne rozbieżności pomiędzy częścią rysunkową, a częścią opisową opracowania, np.:

- w zestawieniu pomieszczeń na parterze budynku mieszkalnego (str. [...] opracowania) pomieszczenie nr 1/4 to pokój o powierzchni netto 17,64 m2, a na rysunku - pokój o powierzchni 25,65 m2; podobnie garaż: według zestawienia to pomieszczenie nr 1/13 o powierzchni netto 21,02 m2, a według rysunku pomieszczenie nr 1/13 ma powierzchnię 25,65 m2;

- w zestawieniu pomieszczeń na drugiej kondygnacji budynku mieszkalnego (str. [...] opracowania) występują: pokój o powierzchni netto 18,24m (pomieszczenie nr 2/1), hol o powierzchni 48,86 m (nr 2/2), łazienka o powierzchni 2,73 m (nr 2/3), schowek o powierzchni 6,21 m2 (nr 2/4) oraz strych o powierzchni 38,40 m2 (nr 2/5), a na rysunku zaznaczono 3 pokoje (nr 2/1, 2/1, 2/2), każdy o powierzchni 5,02 m2, hol o powierzchni 5,02 m2 (nr 2/1), łazienka o powierzchni 2,73 m2 (nr 2/3) oraz schowek o powierzchni 5,02 m2 (nr 2/4). Następnie organ wskazał, iż rysunki zatytułowane jako "rzuty" kondygnacji budynków nie są zwymiarowane i nie zostały podpisane przez osoby uprawnione do wykonywania inwentaryzacji budowlanej. Budynek hodowlany opisany jest w opracowaniu jako "parterowy, niepodpiwniczony, z poddaszem magazynowym". Autorzy podali, że powierzchnia netto parteru wynosi 771,47 m2, a "powierzchnia netto podłogi poddasza magazynowego" to 777,17 m2.

Minister zauważył również, że w opracowaniu znajduje się jedynie "rzut" parteru bez jakichkolwiek wymiarów, a rzut poddasza w ogóle nie został zamieszczony.

Skarżący w sporządzonej przez siebie opinii użył wymiennie pojęć ,"powierzchnia" i "powierzchnia użytkowa" (str. [...]). Tym wielkościom przypisał wartości powierzchni netto poszczególnych budynków, wyznaczone w opracowaniu C. K. i L. K. na podstawie normy PN-ISO 9836-1997, a więc w poziomie podłogi. Powierzchnia użytkowa jest składnikiem powierzchni netto (powierzchnia netto to suma powierzchni użytkowej, usługowej i powierzchni ruchu, zarówno wg normy PN-ISO 9836- 1997, jak i normy PN-70/B-02365. Organ stwierdził, że z treści opinii można błędnie wnioskować, że skarżący dokonał własnych, nie budzących wątpliwości ustaleń dotyczących stanu technicznego i powierzchni budynków, a faktycznie bezkrytycznie przyjął on ustalenia dokonane przez innych rzeczoznawców majątkowych, bez dokonania jakiejkolwiek ich weryfikacji. Skarżący nie zamieścił w opinii informacji, że wizja lokalna i oględziny wycenianej nieruchomości miały ograniczony charakter i nie wykonał własnych pomiarów. Ustalenie powierzchni w sposób nie budzący wątpliwości było niezwykle istotne dla sprawy, mając na uwadze treść zarzutów stawianych rzeczoznawcy majątkowemu A. T. W sytuacji, gdy jak twierdzi rzeczoznawca majątkowy, "nie było możliwości technicznych dokonania pomiarów powierzchni osobiście, a tym bardziej ustalenia faktycznego stanu budynków w 2005 r.", należało w tym zakresie zamieścić wyczerpującą informację.

Za częściowo potwierdzony organ odwoławczy uznał także zarzut dotyczący zniekształcenia danych dotyczących nieruchomości porównawczych, dobrania ich z naruszeniem przepisów i standardów zawodowych oraz nie zachowania zasady podobieństwa nieruchomości pod względem parametrów oraz ich cech. Skarżący obliczył wartość przedmiotowej nieruchomości jako sumę wartości części zabudowanej o powierzchni 0,3 ha i "części rolnej (niezabudowanej) o powierzchni 12,99 ha. Do wyceny części zabudowanej wykorzystał podejście porównawcze, metodę porównywania parami, a do wyceny "części rolnej" podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Wartość rynkową części zabudowanej wyznaczył mnożąc "wartość 1 m2 powierzchni użytkowej budynków" i "powierzchnię użytkową budynków" (str. [...] opinii), przy czy, jak wskazał na str. [...] opinii "stodoła ze względu na drewnianą konstrukcję, stan techniczny oraz niską funkcjonalność nie została uwzględniona w powierzchni użytkowej obliczeniowej dla potrzeb niniejszej opinii". Ostatecznie do obliczeń przyjął łączną powierzchnię budynków (z pominięciem stodoły) ustaloną w opracowaniu C. K. i L. K., tj. 1 886 m2.

W trakcie postępowania wyjaśniającego obliczono współczynniki Pgr/Pbud (powierzchnia gruntu/powierzchnia budynków). Dla zabudowanej części wycenianej nieruchomości o powierzchni 0,3 ha współczynnik Pgr/Pbud wynosi 1,4, a przy pominięciu powierzchni stodoły z przybudówkami (253 m2) wynosi 1,6.

Skarżący, wyceniając "na listopad 2005 r." zabudowaną część nieruchomości, przytoczył 4 transakcje sprzedaży:

a) transakcję z dnia [...] grudnia 2004 r. dotyczącą nieruchomości o powierzchni 14,8611 ha położonej we wsi W.; łączna "powierzchnia użytkowa budynków 1 280 m2". W tym przypadku Pgr/Pbud = 116,1;

b) transakcję z dnia [...] lipca 2004 r. dotyczącą nieruchomości o powierzchni 1,2362 ha położonej we wsi S.; łączna "powierzchnia użytkowa budynków 2 090 m2". Pgr/Pbud = 5,9;

c) transakcję z dnia [...] marca 2004 r. dotyczącą nieruchomości o powierzchni 19,6900 ha położonej we wsi K., łączna "powierzchnia użytkowa budynków 6 200 m2". Pgr/Pbud = 31,8;

d) transakcję z dnia [...] lutego 2004 r. (w opinii błędnie podał datę: [...].02.2004 r.) dotyczącą nieruchomości o powierzchni 0,2927 ha, położonej we wsi D.; łączna "powierzchnia użytkowa budynków 858,5 m2". Pgr/Pbud = 3,4.

Duże różnice w wartości współczynników Pgr/Pbud (dla części wycenianej: 1,4/1,6, a dla nieruchomości wykorzystanych do porównań: 3,4 ÷116,1) świadczą o tym, że nieruchomości porównywane nie są nieruchomościami podobnymi do wycenianej części nieruchomości. Tym samym naruszono przepisy art. 153 ust. 1 ugn oraz § 4 ust. 3 rozporządzenia, w związku z definicją "nieruchomości podobnej", zamieszczoną w art. 4 pkt 16 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem, pod pojęciem nieruchomości podobnej należy rozumieć "nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość".

Ponadto, Minister wskazał na nieścisłości i błędy w opisie nieruchomości wykorzystanych do porównań. Dla nieruchomości a): z aktu notarialnego Rep. A nr [...] z dnia [...] grudnia 2004 r. - umowy sprzedaży wynika, że nieruchomość ta zabudowana jest budynkiem wylęgu drobiu z częścią mieszkalną, porodówką dla macior, chlewnią, wychowalnią kurcząt, kurnikiem, kotłownią c.o. i budynkiem paszowym, a nie - jak podano w opinii (str. [...]) - budynkiem fermy drobiu. Dodatkowo, w tym przypadku wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji - płatność ceny rozłożono na 14 lat i z tego powodu, w związku z § 5 ust. 1 i 3 rozporządzenia, nieruchomość ta nie powinna być użyta do porównania. Natomiast w przypadku nieruchomości c), z aktu notarialnego Rep. A nr [...] z dnia [...] lutego 2004 r. - umowy sprzedaży wynika, że grunt stanowi przedmiot użytkowania wieczystego. Ta istotna informacja nie znalazła się w opinii sporządzonej przez stronę i nie została uwzględniona w procesie obliczeniowym. Organ stwierdził, że wymienione wyżej błędy świadczą o naruszeniu zasady szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności rzeczoznawcy majątkowego, zapisanej w art. 175 ust. 1 ugn. Wskazał, iż nie może ustosunkować się do informacji podanych w piśmie skarżącego, dotyczących powierzchni budynków stanowiących zabudowę nieruchomości w W., S. i D. Nie można bowiem uznać zdjęć oraz danych, zamieszczonych w przesłanych operatach szacunkowych dotyczących nieruchomości położonych w W. i w D. za dowody rozstrzygające w tej sprawie. W tym zakresie zarzut uznano za niewystarczająco udokumentowany.

Potwierdzenie w zgromadzonym materiale dowodowym znalazł także – zdaniem organu - zarzut przyjęcia w wycenie stanu nieruchomości, a w szczególności stanu budynków, na dzień wykonanego przez C. K. i L. K. opisu zabudowanej części nieruchomości podczas gdy zgodnie ze zleceniem powinien zostać przyjęty stan budynków na listopad 2005 r. W opinii z dnia [...] października 2009 r. skarżący nie podał źródeł informacji o stanie nieruchomości oraz dat istotnych dla określenia wartości wynikających ze zlecenia. Na stronach 1-4 opinii opisał nieruchomość, nie podając jakiej daty dotyczy ten opis (listopada 2005 r., lutego 2006 r., [...] listopada 2007 r., czy daty wizji lokalnej, tj. [...] sierpnia 2009 r.) i czy w okresie od lutego 2006 do [...] listopada 2007 r. stan nieruchomości ulegał zmianie. Dopiero w piśmie z dnia [...] sierpnia 2011 r. do Prezesa Sądu Okręgowego w G., jak również w wyjaśnieniach pisemnych z dnia [...] czerwca 2012 r. skierowanych do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej skarżący przyznał, że korzystał z opracowania wykonanego przez C. K. i L. K. z czerwca 2008 r. Brak w opinii tych informacji stanowi naruszenie zasady szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności rzeczoznawcy majątkowego, zapisanej w art. 175 ust. 1 ugn.

Zarzut dotyczący wskazania w opinii, że cechy, mające wpływ na wartość nieruchomości wycenianej przyjęto na podstawie informacji uzyskanych z biur obrotu nieruchomościami, a zatem na podstawie preferencji klientów, podczas gdy z treści opinii złożonej przez Sąd Okręgowy w G. wynika, że skarżący nie prowadził w biurach obrotu nieruchomościami na badanym terenie żadnych analiz, tym bardziej dotyczących archiwalnych preferencji z 2005 r. organ odwoławczy odrzucił ze względu na brak możliwości zweryfikowania twierdzeń skarżącego.

Biorąc pod uwagę powyższe Minister stwierdził naruszenie przez skarżącego przepisu art. 156 ust. 1 ugn oraz przepisów § 55 i § 56 rozporządzenia. Wskazał, że powyższe przepisy obligują rzeczoznawcę majątkowego do sporządzenia na piśmie opinii o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego oraz regulują sposób sporządzania, formę i treść tego dokumentu. Rzeczoznawca majątkowy tej formy nie zachował. W opinii brak m. in. zakresu wyceny, celu wyceny, źródeł danych o nieruchomości wycenianej i nieruchomościach porównawczych, opisu stanu prawnego, wskazania przeznaczenia wycenianej nieruchomości, uzasadnienia otrzymanych wyników.

Minister nie podzielił również argumentów skarżącego zawartych w piśmie z dnia [...] czerwca 2012 r. że sporządzona opinia nie miała formy operatu szacunkowego, co wynikało z uzgodnień z Prokuraturą i z treści zlecenia. W postanowieniu o dopuszczeniu dowodu z opinii biegłego z dnia [...] maja 2009 r. napisano, cyt. "Prowadząc śledztwo (...) postanowił zasięgnąć opinii na piśmie biegłego mgr inż. H. P. z listy Sądu Okręgowego w G. do spraw wyceny nieruchomości w celu opracowania wyceny nieruchomości położonej w miejscowości K., gm. S., powiat [...], składającej się z dz. nr [...]".

Następnie organ naczelny stwierdził, że działanie skarżącego stanowi rażące naruszenie zasady szczególnej staranności czynności rzeczoznawcy majątkowego, zapisanej w art. 175 ust. 1 ugn, ponieważ wyceniając według stanu na listopad 2005 r. zabudowaną część nieruchomości niewłaściwie przeprowadził analizę cenowo-porównawczą. Z jednej strony uznał bowiem cechy "powierzchnia budynków", "powierzchnia działki" za cechy rynkowe, mające istotny wpływ na ceny nieruchomości i różnicujące te ceny w ramach przyjętego zbioru nieruchomości porównawczych, a z drugiej wszystkim nieruchomościom porównawczym przypisał w ramach tych cech jednakowe oceny, doprowadzając tym samym do sprzeczności i zniekształcenia wyniku końcowego.

Minister dodał, że skarżący podczas sporządzania przedmiotowego opracowania z dnia [...] października 2009 r. w sposób rażący naruszył przepisy prawa w zakresie wyceny nieruchomości – nie ustalił w sposób jednoznaczny stanu nieruchomości na listopad 2005 r., luty 2006 r. oraz listopad 2006 r., a w wyjaśnieniach kierowanych m. in. do Sądu Okręgowego w G. przyznał, że korzystał z opracowania sporządzonego przez innych rzeczoznawców majątkowych. Jak ustalono w trakcie postępowania wyjaśniającego nie zweryfikował zapisów zawartych w tym opracowaniu i powielił błędne ustalenia dokonane przez jego autorów. Skarżący w trakcie prowadzonego postępowania twierdził, że nie miał możliwości technicznych dokonania pomiarów powierzchni, ani tym bardziej ustalenia faktycznego stanu budynków w 2005 r., jednakże nie zamieścił takiej informacji w sporządzonym przez siebie opracowaniu. Tłumaczenie rzeczoznawcy majątkowego nie może zostać przyjęte. Celem sporządzenia przez skarżącego opinii było m.in. określenie wartości rynkowej nieruchomości z uwzględnieniem cen obowiązujących w listopadzie 2005 r., w czasie sporządzenia operatu szacunkowego przez innego biegłego. Natomiast nie dość, że rzeczoznawca majątkowy nie ustalił w sposób nie budzący wątpliwości stanu nieruchomości, czy nawet powierzchni wycenianej nieruchomości, to nie zamieścił jakiejkolwiek informacji na ten temat w sporządzonej przez siebie opinii.

Minister uznał, że popełnione przez skarżącego błędy i uchybienia wskazują na zaniechania rzeczoznawcy majątkowego przy wykonywaniu czynności zawodowych. Opinia o wartości nieruchomości, zgodnie z przepisami prawa powinna być sporządzona w formie przewidzianej prawem, tj. w formie operatu szacunkowego i powinna zawierać wszelkie informacje niezbędne przy wykonywaniu wyceny, wskazywać podstawy dokonanych czynności, przedstawiać tok obliczeń oraz stanowić logiczną i spójną całość.

Z akt sprawy wynika, że Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, po ponownym przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego w wyniku złożonego wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy, wnioskowała o zastosowanie wobec rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej w postaci nagany. Zdaniem organu odwoławczego, nie ulega wątpliwości, że prowadząc postępowanie wyjaśniające w przedmiotowej sprawie, Komisja zebrała wyczerpujący materiał dowodowy oraz prawidłowo dokonała jego oceny pod kątem wypełnienia przez skarżącego obowiązków wynikających z art. 175 ugn. Tym samym Minister uznał, że ustalenia w zakresie stanu prawnego i faktycznego w sprawie z tytułu odpowiedzialności zawodowej prowadzonej wobec skarżącego zostały dokonane prawidłowo. Równocześnie organ podkreślił, że propozycja kary dyscyplinarnej zawarta we wniosku Komisji Odpowiedzialności Zawodowej jest nieadekwatna do uchybień rzeczoznawcy majątkowego, wynikających z zebranego w sprawie materiału dowodowego. Błędy popełnione przez skarżącego przy wykonywaniu czynności szacowania nieruchomości w rozpatrywanej sprawie są na tyle istotne, że kara nagany nie będzie właściwą karą wobec ww. rzeczoznawcy majątkowego. W przeprowadzonym ponownie postępowaniu wyjaśniającym została podtrzymana ocena zarzutów postawionych rzeczoznawcy majątkowemu w postępowaniu wyjaśniającym przeprowadzonym przez organ I instancji. Komisja Odpowiedzialności Zawodowej przeprowadzająca postępowanie wyjaśniające w związku z wnioskiem o ponowne rozpatrzenie sprawy, pomimo podtrzymania oceny działań skarżącego dokonanej przez organ w pierwszej instancji, wnioskowała o niższy wymiar kary. Minister zauważył, że protokół końcowy sporządzony w dniu [...] lipca 2014 r. nie zawierał uzasadnienia dla obniżenia wnioskowanego przez Komisję wymiaru kary. W związku z powyższym, skoro ocena czynności zawodowych wykonanych przez skarżącego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej w ponownie przeprowadzonym postępowaniu wyjaśniającym jest tożsama z wynikiem postępowania przeprowadzonego przez organ I instancji, brak jest podstaw do obniżenia wymiaru kary dyscyplinarnej. Dodatkowo Minister zaznaczył, że uchylenie zaskarżonej decyzji powinno mieć miejsce jedynie w przypadku gdy narusza ona przepisy prawa. Z analizy całości zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały okoliczności powodujące zmniejszenie kary dyscyplinarnej, a tym samym decyzja o zastosowaniu wobec skarżącego kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy nie narusza prawa. Opisane powyżej działania rzeczoznawcy majątkowego mają charakter naruszenia przepisów prawa i zasad etyki zawodowej oraz podważają zaufanie do zawodu rzeczoznawcy majątkowego, podczas gdy jego obowiązkiem jest wykonywanie czynności zawodowych zgodnie z przepisami prawa, ze szczególną starannością, bezstronnie, mając na względzie budowanie autorytetu zawodu rzeczoznawcy majątkowego jako eksperta na rynku nieruchomości. Podsumowując powyższe Minister podkreślił, że osoba wykonująca zawód noszący znamiona zawodu zaufania publicznego powinna wystrzegać się wykonywania czynności zawodowych w sposób mogący podważać wiarygodność dokonanej wyceny nieruchomości. W takim stanie rzeczy organ odwoławczy uznał za zasadne orzeczenie kary zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy.

Pismem z dnia [...] marca 2015 r. skarżący, reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] marca 2015r., wnosząc o jej uchylenie oraz o zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania.

Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie:

1. art. 194 ust. 1b ugn polegające na bezzasadnym przyjęciu, że pismo Prezesa Sądu Okręgowego w G. stanowiło w świetle powołanego wyżej przepisu prawa materialnego podstawę do rozpoznania sprawy i wydania zaskarżonej decyzji podczas gdy omawiana norma prawa uzależnia skuteczność skargi od złożenia jej przez sąd rozpoznający sprawę w sytuacji gdy Prezes Sądu nie posiada przymiotu sądu w rozumieniu cytowanej normy powołanej ustawy;

2. art. 107 § 1 pkt 1 kpa poprzez nie dokonanie w treści zaskarżonej decyzji wskazania podstawy prawnej dokonanego w sprawie rozstrzygnięcia.

W uzasadnieniu skargi skarżący podniósł m.in., że został powołany do złożenia opinii w sprawie [...] Prokuratury Okręgowej w O. i jedynie ten organ, ewentualnie sąd po wniesieniu aktu oskarżenia do sądu był uprawniony do składnia wniosku o ukaranie skarżącego. Wskazał, że Prezes Sądu Okręgowego w G. formułując pismo z dnia [...] grudnia 2011 r. na jakie powołuje się zaskarżona decyzja realizował wyłącznie swoje uprawnienia administracyjne i w żadnym razie nie może być uznany za sąd w rozumieniu treści art. 194 ust. 1b ugn.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację zaprezentowaną w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanych przepisów, Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji.

Ponadto w świetle art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm., dalej: ppsa), Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Wykładnia powołanego przepisu wskazuje, że Sąd ma nie tylko prawo, ale i obowiązek dokonania oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego, nawet wówczas, gdy dany zarzut nie został w skardze podniesiony. Z drugiej jednak strony, granicą praw i obowiązków Sądu, wyznaczoną w art. 134 § 1 ppsa jest zakaz wkraczania w sprawę nową. Granice te zaś wyznaczone są dwoma aspektami, mianowicie: legalnością działań organu oraz całokształtem aspektów prawnych tego stosunku prawnego, który był objęty treścią zaskarżonego rozstrzygnięcia.

Uwzględniając powyższe kryteria, Sąd doszedł do wniosku, że skarga nie jest zasadna ponieważ decyzje organów obu instancji zostały wydane w niniejszej sprawie zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

Postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej reguluje art. 194 i nast. ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z przepisów tych wynika, że postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych wszczyna minister właściwy do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, z zastrzeżeniem ust. 1b i 1c w ciągu trzech lat od zaistnienia okoliczności mogących stanowić podstawę odpowiedzialności zawodowej. Po wszczęciu postępowania minister przekazuje sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego (art. 194 ust. 1a i 1c ugn). Postępowanie wyjaśniające przed Komisją odbywa się z udziałem osoby, wobec której wszczęto postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej (art. 195 ust. 1 ugn). Minister właściwy do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego, orzeka, w drodze decyzji, o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych, o których mowa w art. 178 ust. 2, albo o umorzeniu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej (art. 195a ust. 1 ugn). W przypadkach, o których mowa w art. 127 § 3 kpa, minister właściwy do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa może odstąpić od przekazania sprawy do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego (art. 195 ust. 2 ugn).

Jednakże – jak zasadnie wskazał organ odwoławczy - w sytuacji, gdy skarga dotyczy czynności zawodowych wykonanych przez rzeczoznawcę majątkowego występującego jako osoba powołana lub ustanowiona przez sąd, postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wszczyna się wyłącznie na skutek skargi złożonej przez sąd, zgodnie z art. 194 ust. 1b ugn. Jako sąd, o którym mowa we ww. przepisie należy rozumieć zarówno sąd orzekający w danej sprawie, jak i właściwego prezesa sądu okręgowego. Rację ma tu Minister podnosząc, iż nie chodzi tu o "właściwego miejscowo Prezesa Sądu Okręgowego", ale o prezesa tego sądu okręgowego, przy którym biegły został ustanowiony i wpisany na listę biegłych sądowych, stosownie do treści § 1 ust. 1 oraz § 8 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 24 stycznia 2005 r. w sprawie biegłych sądowych (Dz. U. Nr 15, poz. 133). Prezes ten sprawuje bowiem nadzór nad ustanowionymi biegłymi, bez względu na miejsce ich działalności. Natomiast w przypadku, gdy biegły - rzeczoznawca majątkowy powoływany jest spoza listy biegłych sądowych, jako tzw. biegły ad hoc, rzeczywiście jedynym podmiotem uprawnionym do złożenia skargi, o której mowa w art. 194 ust. 1b ugn, jest sąd orzekający w rozpatrywanej sprawie.

W niniejszej sprawie biegły H. P. występował jako biegły ustanowiony przez sąd i wpisany na listę biegłych sądowych przez Sąd Okręgowy w G. Świadczy o tym znajdujący się w aktach administracyjnych dokument będący podstawą powołania biegłego – postanowienie wydane przez Zastępcę Komendanta Komisariatu Policji w D. w O. z dnia [...] maja 2009 r. o dopuszczeniu dowodu z opinii biegłego. Z treści powyższego dokumentu wynika, że prowadzący śledztwo nr [...] postanowił "zasięgnąć opinii, na piśmie, biegłego – mgr inż. H. P. z listy Sądu Okręgowego w G. do spraw wyceny nieruchomości". A zatem Prezes Sądu Okręgowego w G. – jako podmiot uprawniony, był uprawniony do wniesienia skargi na czynności zawodowe tego rzeczoznawcy majątkowego.

Sąd podzielił również stanowisko Ministra Infrastruktury, że postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec skarżącego zostało wszczęte na początku 2012 r. na skutek skargi Prezesa Sądu Okręgowego w G. złożonej do Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej pismem z dnia [...] grudnia 2011 r. Powyższe wynika z pisma Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] stycznia 2012 r. Nie można się zatem zgodzić z zarzutem skarżącego, iż postępowanie w przedmiocie wydanej przez skarżącego opinii toczyło się od chwili gdy A. T. złożył przeciwko niemu wniosek o ukaranie w związku z treścią wydanej przez niego opinii.

Odnosząc się do zarzutów dotyczących obrazy przepisów postępowania administracyjnego Sąd stwierdził, że zarówno postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej oraz postępowanie wyjaśniające zostało przeprowadzone zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, tj. ustawą o gospodarce nieruchomościami oraz z obowiązującym w czasie prowadzenia postępowania wyjaśniającego rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 11 stycznia 2008 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami orz zarządców nieruchomości (Dz. U. Nr 11, poz. 66 ze zm.). Komisja Odpowiedzialności Zawodowej w toku prowadzonego postępowania wyjaśniającego zbadała, czy skarżący wykonując czynności zawodowe naruszył art. 175 ugn. Prowadząc postępowanie wyjaśniające Komisja Odpowiedzialności Zawodowej zebrała wyczerpujący materiał dowodowy oraz prawidłowo dokonała jego oceny pod kątem wypełnienia przez skarżącego ww. obowiązków. Dokonując analizy zebranego materiału dowodowego organ zasadnie ustalił, że Komisja w przeprowadzonym ponownie postępowaniu wyjaśniającym podtrzymała ocenę zarzutów postawionych skarżącemu w postępowaniu wyjaśniającym przeprowadzonym przez organ I instancji, natomiast propozycję zastosowania wobec skarżącego kary dyscyplinarnej kary nagany uznał za nieadekwatny do uchybień rzeczoznawcy majątkowego, wynikających z zebranego w sprawie materiału dowodowego.

Biorąc pod uwagę powyższe, Sąd orzekający w przedmiotowej sprawie stwierdził, że zarówno decyzja Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] marca 2015 r. jak i utrzymana nią w mocy decyzja organu I instancji wydane zostały zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Reasumując, stwierdzić należy, że nałożona na skarżącego kara dyscyplinarna w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy odpowiada katalogowi kar wymienionych w art. 178 ust. 2 ugn i zdaniem Sądu spełni swe funkcje zarówno w aspekcie prewencji indywidualnej, jak i generalnej. Zaskarżona decyzja została wydana w oparciu o prawidłową podstawę prawną, a postępowanie przed organem naczelnym zostało poprzedzone postępowaniem wyjaśniającym, o którym mowa w art. 194 ust. 2 ugn. W uzasadnieniu decyzji wskazano przyczyny, z powodu których nałożono na rzeczoznawcę majątkowego karę dyscyplinarną oraz wyjaśniono czym kierował się organ przy wymiarze kary (adekwatność do popełnionych uchybień i przestrzeganie w dalszym wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego). W postępowaniu prowadzonym na skutek wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy organ odniósł się do zarzutów skarżącego i szczegółowo wyjaśnił na czym polegało naruszenie przez niego przepisu art. 175 ust. 1 ugn. Wobec powyższego zachodziła podstawa do zastosowania wobec skarżącego kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy, o której mowa w art. 178 ust. 2 pkt 3 ugn.

Wobec niezasadności zarzutów skargi oraz niestwierdzenia przez Sąd z urzędu tego rodzaju uchybień, które mogłyby mieć wpływ na treść rozstrzygnięcia, które sąd ma obowiązek badać z urzędu - skargę należało oddalić.

W tym stanie rzeczy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (DZ. U. z 2012 r. poz. 270), orzekł jak w sentencji wyroku.