Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 1416/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2014-05-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: aet. 61 ust. 1 pkt 1- 5
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski, Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski, Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska (spr.), Protokolant st. sekretarz sądowy Anna Trzuskowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 maja 2014 r. sprawy ze skargi I.T. i M.T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy terenu 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...] r. nr [...], 2. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. na rzecz skarżących solidarnie kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Wnioskiem z dnia 16 sierpnia 2012 r. P. L. [A] w C., działając przez pełnomocnika J. C., wystąpił o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynków wielorodzinnych o łącznej powierzchni zabudowy ok. 2.400 m² na terenie oznaczonym na dołączonych mapach tj. na działkach nr 1, 2, 3, 4 i 5 położonych w B. przy ulicy [...] – obręb [...].

Pismem z dnia 24 sierpnia 2012 r. Prezydent Miasta B. zawiadomił o wszczęciu postępowania, zgromadził niezbędny materiał dowodowy, w tym dokumentację zdjęciową przedmiotowego terenu, niezbędne uzgodnienia i wymagane analizy, a następnie decyzją z dnia [...] r. ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji – budowa 4 budynków mieszkalnych wielorodzinnych na wskazanych we wniosku działkach w B. obręb [...]. W wyniku odwołania wniesionego przez I. i M. T., rozpatrując sprawę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. W uzasadnieniu decyzji zarzuciło niewyczerpujące zebranie niezbędnego materiału dla wyjaśnienia wszelkich istotnych okoliczności sprawy.

W wyniku ponownego postępowania Prezydent Miasta B. powtórnie przygotował niezbędne dokumenty – dołączył nową analizę funkcji i cech zabudowy terenu oraz projekt decyzji przygotowany przez uprawnionego architekta, a następnie decyzją z dnia [...] r. nr [...] ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji – budowa 4 budynków mieszkalnych wielorodzinnych na wskazanych działkach tj. działkach nr 1, 2, 3, 4 i 6 położonych w B. obręb [...] przy ulicy [...]. W decyzji określił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy – tj. linię zabudowy, wielkość powierzchni zabudowy, udział powierzchni biologicznie czynnej, wysokość nowej zabudowy, szerokość elewacji oraz geometrię dachu. Określono w niej zasady ochrony środowiska i zdrowia ludzi, ochrony przyrody i krajobrazu, dziedzictwa kulturowego, zabytków i dóbr kultury współczesnej, a także obsługę w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji oraz zasady ochrony interesów osób trzecich. W uzasadnieniu organ stwierdził, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu wyznaczono wokół wnioskowanej działki obszar, na którym przeprowadzono analizę funkcji i cech zabudowy, stwierdzając, iż spełnione zostały łącznie warunki wynikające z art. 61 ustawy, umożliwiające wydanie niniejszej decyzji. Wskazał, że przyjęte w sprawie wskaźniki i parametry nowej planowanej zabudowy wynikają z przeprowadzonej analizy. Dalej organ wyjaśnił, że zgodnie z obowiązującym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta B. działki objęte wnioskiem znajdują się w obszarze Z – zieleń dolin rzek i potoków oraz ZS – pozostałe tereny systemu zieleni miasta, a zatem planowana inwestycja sprzeczna jest ze studium. Jednak zgodnie z orzecznictwem – ustalenia studium nie są wiążące przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie zaś ze sporządzonym projektem planu miejscowego dla działek objętych wnioskiem, planowane jest przeznaczenie częściowo pod zabudowę mieszkaniową jedno- i wielorodzinną, a częściowo pod tereny zieleni w ramach zespołu przyrodniczo- krajobrazowego "[...]".

Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli I. i M. T. Podnieśli, iż przygotowana w nowym postępowaniu analiza nie różni się swoim zasięgiem i zakresem opracowania od poprzedniej. Podnieśli, iż w postępowaniu nie uwzględniono zasady kontynuacji funkcji i zasady dobrego sąsiedztwa. Dodali, że wprawdzie w obszarze analizowanym znajdują się budynki wielorodzinne, ale znajdują się one w dużej odległości od planowanej inwestycji. Podkreślili, iż zastanawiające jest stwierdzenie w decyzji, iż przedmiotowe zamierzenie może być kwalifikowane do mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Powinno to już na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy skutkować uzyskaniem decyzji środowiskowej, której nie przedstawiono. Podnieśli też zastrzeżenia w zakresie wystarczającej liczby miejsc parkingowych dla planowanej inwestycji.

Zakwestionowali też przygotowaną w sprawie analizę i przyjęte na jej podstawie wskaźniki nowej zabudowy, a przede wszystkim maksymalne ich wartości z pominięciem wyników średnich. W ich ocenie nie ma uzasadnienia dla odstępstwa od średniego wskaźnika zabudowy, który nie powinien przekroczyć 18,9% z terenu MW czyli 1484 m². Wątpliwości w ich ocenie stanowi także droga wewnętrzna (ulica [...]), przez którą wnioskowane działki mają do stęp do drogi publicznej – ulicy [...]. Nie może ona w ich ocenie stanowić w obecnym kształcie drogi dojazdowej. W ich ocenie działka 7 wskazywana jako droga dojazdowa jest zbyt wąska dla zapewnienia budowy właściwego dojazdu do planowanej inwestycji.

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu, po przedstawieniu dotychczasowego przebiegu postępowania i zacytowaniu odpowiednich przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wskazało, iż organ pierwszej instancji przeprowadził przewidziane w ustawie i rozporządzeniu postępowanie, prawidłowo dokonał analizy na wyznaczonym obszarze zasadnie stwierdzając spełnienie wszystkich przesłanek wymienionych w art. 61 ust. 1 ustawy. W kontekście zarzutów odwołania organ podniósł, iż działka sąsiednia to nieruchomość lub jej część położna w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość, która z jednej strony nie może być pojmowana zbyt rozlegle, z drugiej strony nie może być traktowana w znaczeniu zbyt wąskim i ograniczona jedynie do nieruchomości bezpośrednio związanych z terenem planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Organ pierwszej instancji prawidłowo wyznaczył obszar analizy uwzględniając przy tym uwarunkowania naturalne - od granicy wschodniej naturalną granicę Potoku [...], dodając, iż zabudowa po drugiej stornie potoku dostępna jest z innych ciągów komunikacyjnych.

Organ odwoławczy podkreślił, że elementem prawa własności jest wolność zagospodarowania nieruchomości i w tym kontekście należy interpretować przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dlatego niejasne sformułowania ustawy, np. sąsiedztwo należy interpretować na korzyść uprawnień właścicielskich. W kontekście ochrony uprawnień właścicielskich i wolności zagospodarowania terenu (w tym jego zabudowy) należy też interpretować zasadę kontynuacji funkcji – czyli należy ją traktować szeroko. Przepis art. 61 ust. 1 ustawy ma na celu powstrzymanie zabudowy nie dającej się pogodzić z zabudową już istniejącą oraz nałożenie na inwestora warunku w postaci odpowiedniego dopasowania i dostosowania nowej zabudowy do cech urbanistycznych zabudowy już istniejącej. Celem tej regulacji jest zatem ochrona ładu przestrzennego, a nie drastyczne ograniczenie zabudowy na terenie pozbawionym miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W tych warunkach przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu, czego w niniejszej sprawie nie stwierdzono.

Odnosząc się do zarzutu odwołania, organ wyjaśnił, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, przy czym § 5 ust. 2 rozporządzenia zawiera klauzulę pozwalającą określić tern parametr w odmienny sposób. W tym zakresie organ wyznaczając ten parametr odwołał się do wartości granicznych, uzasadniając to w decyzji. .....

W zakresie wymogu przedstawienia decyzji środowiskowej organ uznał, że na tym etapie procesu inwestycyjnego nie zachodzą przesłanki do jej wydania. Mogą one zaistnieć natomiast na dalszym etapie postępowania- tj. "postępowania budowlanego".

Odnośnie zarzutu braku dostępu do drogi publicznej organ odwołał się do orzecznictwa sądowego, w tym do wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 13 lutego 2008 r. zgodnie z którym pojęcie "dostępu do drogi publicznej" należy rozumieć jak najszerzej, czyli warunek ten jest spełniony, kiedy na przedmiotową działkę można się dostać – zgodnie z prawem - z drogi publicznej. Nie ma przy tym wymagań co do rodzaju tego dostępu - czy to ma być droga, ścieżka czy tp. W ocenie organu na etapie warunków zabudowy dostęp do drogi publicznej za pośrednictwem drogi wewnętrznej jest wystarczający

Organ podkreślił, że decyzja w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest decyzją szczególnego rodzaju, tzn. ma charakter promesy uprawniającej do uzyskania pozwolenia budowlanego na określonych w niej warunkach. Decyzja ta stwierdza jedynie dopuszczalność określonego rodzaju zamierzenia inwestycyjnego na danym terenie, nie przesądza natomiast możliwości realizacji danej inwestycji. Kwestia spełniania określonych warunków techniczno- budowlanych stanowi przedmiot szczegółowych rozważań na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego tj. - uzyskiwania pozwolenia na budowę. Dodał też, że zgodnie z art. 63 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, a samo wydanie takiej decyzji nie stanowi żadnej zmiany w sferze praw rzeczowych. Ograniczenie tych praw może nastąpić w fazie realizacji zamierzenia, w związku z wydaniem pozwolenia na budowę.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach złożyli I. i M. T., wnosząc o uchylenie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta B. Podnieśli, że przedstawiona w sprawie "nowa" analiza przestrzenna nie różni się od poprzedniej swoim zasięgiem i dalej przygotowana została w sposób niewłaściwy, pobieżny, mając na celu usankcjonowanie wniosku inwestora. Nie przeprowadzono jej zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., a mianowicie naruszono § 4 pkt 3 i 4 – gdyż nie wyjaśniono sposobu ustalenia linii zabudowy, § 5 pkt 1 i 2 – bo z analizy nie wynika dlaczego intensywność zabudowy może być wyższa od średniej, § 8 – ponieważ nie określono kąta nachylenia połaci dachowych, ich układu, oraz kierunku głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki. Skarżący podnieśli, iż przygotowana w sprawie analiza cech i funkcji, jak każdy dowód przeprowadzony w postępowaniu winna podlegać ocenie organu, a wydanie decyzji powinno być poprzedzone wnikliwą i wyczerpującą analizą funkcji oraz cech zabudowy w obszarze analizy. Wyniki tej analizy przedłożone w sprawie nie zawierają precyzyjnie wskazanych działek poddanych badaniu, nie określono zastanej na nich zabudowy, stąd trudno na takiej podstawie wyprowadzić wnioski co do planowanej funkcji zabudowy.

Dodali też, że nasuwają się wątpliwości czy organ prawidłowo ustalił krąg stron niniejszego postępowania, skoro stronami uznani zostali właściciele działek położonych poza obszarem analizy, a właściciele takich działek w obszarze analizy zostali pominięci. Podnieśli, iż zwłaszcza w kontekście tego, że planowana inwestycja obejmuje tereny zespołu przyrodniczo- krajobrazowego "[...]" i zrealizowanie takiej inwestycji naruszy w istotny sposób ład przestrzenny w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, kwestia stron postępowania winna być potraktowana szeroko.

Zakwestionowali także ustalenie, że faktyczne uzbrojenie działek inwestora jest wystarczające dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Powtórzyli zastrzeżenia zgłaszane w postępowaniu odwoławczym co do drogi wewnętrznej, uznając że jako element uzbrojenia terenu powinna być rozpatrzona na etapie warunków zabudowy. Dodali też, że zgodnie z art. 53 ust. 4 ustawy decyzję o warunkach zabudowy wydaje się po uzgodnieniu m.in. z właściwym zarządcą drogi w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego (pkt 9). Skoro zatem wydanie decyzji musi poprzedzać jej uzgodnienie, to tym samym uzgodnienie to winno obejmować przygotowany projekt decyzji, a nie sam wniosek inwestora, jak wystąpiło to w niniejszej sprawie.

Wskazali także na problem miejsc parkingowych dla potrzeb przyszłych mieszkańców zespołu mieszkalnego, podkreślając brak szczegółowego rozpoznania sprawy w tym zakresie (także sam wniosek nie precyzuje ilości miejsc parkingowych). W ocenie skarżących wyjaśnienie i doprecyzowanie w tym zakresie zamiarów inwestora ma kluczowe znaczenie dla sprawy. Naruszono tym samym w przedmiotowym postępowaniu art. 7 i art. 77 Kodeksu postępowania administracyjnego.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. wniosło o oddalenie skargi podtrzymując swoje stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji. W zakresie stawianych zarzutów organ wyjaśnił, iż ustalenie stron niniejszego postępowania nastąpiło zgodnie z art. 28 Kodeksu postępowania administracyjnego. Stwierdził, iż zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji jest możliwe, gdy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego, przy czym pod tym pojęciem nie można rozumieć drogi zapewniającej dostęp do realizowanej inwestycji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny rozpatrując sprawę zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Na wstępie należy wskazać, że w myśl art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz.1270 ze zm.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w treści ustawy. Kryterium kontroli wykonywanej przez te sądy określa art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), stanowiąc, że jest ona sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zatem kontrola sądów polega na zbadaniu, czy kwestionowana decyzja nie uchybia przepisom prawa materialnego lub procesowego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy albo dającym podstawę do wznowienia postępowania bądź mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądy badają również, czy organ administracji publicznej nie dopuścił się uchybień skutkujących nieważnością decyzji (art. 145 § 1 cytowanej ustawy). W myśl art. 134 § 1 tej ustawy sądy te rozstrzygają w granicach danej sprawy, nie będąc związanymi zarzutami i wnioskami skargi, a zatem oceniają legalność decyzji również z urzędu.

Mając na uwadze powyższe trzeba stwierdzić, że kontrolowana w niniejszej sprawie decyzja, jak również poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji nie są, w ocenie składu orzekającego, zgodne z prawem.

Kontrolowane w niniejszym postępowaniu decyzje wydane zostały w oparciu o przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 59 ust. 1 tej ustawy zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego (co występuje w badanej sprawie), polegająca na budowie obiektu budowlanego wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. Art. 61 ust. 1 przywołanej ustawy stanowi z kolei, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w tym przepisie warunków. Oznacza to, że niespełnienie chociażby jednego ze wskazanych w tym przepisie warunków prowadzić musi do wydania w sprawie decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy. W tym stanie prawnym obowiązkiem właściwego organu administracji jest przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, na podstawie której w sposób jednoznaczny stwierdzić będzie można, czy zostały spełnione warunki, o których mowa w cytowanym już powyżej art. 61 ust. 1 do 5 ustawy. Zasady i tryb przeprowadzenia takiej analizy określa Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz.1588).

Zgodnie z § 9 ust. 1 powołanego rozporządzenia warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Mocą § 3 przywołanego rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której wniosek dotyczy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 – 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z kolei § 5, § 6, i § 7 mówią o wyznaczaniu wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy, szerokości zabudowy i wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, odnosząc te wielkości do przeprowadzonej analizy zabudowy działek sąsiednich.

Uwzględniając powyższą regulację trzeba stwierdzić, iż w pierwszej kolejności trzeba wyjaśnić, że jak wskazano powyżej dla przeprowadzenia wymaganej analizy kontynuacji funkcji i cech nowej zabudowy organ obowiązany jest, zgodnie z zapisem § 3 cytowanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury wyznaczyć obszar analizowany, którego granice określa się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniej jednak niż 50m. Wprawdzie do akt niniejszej sprawy dołączono mapę z wyznaczonym obszarem analizy, ale wobec braku wyraźnego oznaczenia frontu działki planowanej do zabudowy, wobec braku podania jego wielkości, trudno dokonać sprawdzenia, że wyznaczono ten obszar zgodnie z przywołanym przepisem.

Podkreślić trzeba, ze przeprowadzona analiza funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu w postępowaniu dot. decyzji o warunkach zabudowy – załącznik do decyzji- nie została przeprowadzona w sposób jasny i precyzyjny, przez co nie wyjaśnia wielu wątpliwości. Zgodzić się przyjdzie ze stroną skarżącą, że wymienione w tabeli "Analiza cech poszczególnych obiektów" kolejne działki nie zostały precyzyjnie umiejscowione i wskazane na załączniku mapowym, przez co trudno ocenić prawidłowość przeprowadzonej analizy. Nie zostało dokładnie określone, przy jakiej ulicy położone są wymienione w tej tabeli działki. Dodatkowo nie ustalono w sposób precyzyjny do jakiej drogi publicznej ma dostęp przedmiotowa działka. Z załącznika mapowego z zaznaczonym obszarem analizy wynika, że przedmiotowa działka ma dostęp do ulicy [...] (tak została określona droga dochodząca do działki 1, z której przewidziano dostęp do drogi publicznej.) Tak w decyzji organu pierwszej instancji, jak i we wniosku początkującym niniejsze postępowanie podane zostały dwie ulice [...] i [...]. Z kolei analiza załączonej mapy wskazuje, ze zabudowa wielorodzinna uwidoczniona została tylko przy ulicy [...], a wzdłuż ulicy [...] umiejscowiona jest zabudowa jednorodzinna. Uwzględniając więc zapis zawarty w art. 61 ust. 1 pkt 1 wskazujący na możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy wówczas, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej zabudowana jest w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów, podkreślić trzeba, ze ustalenie tego faktu jest niezmiernie istotne dla oceny możliwości realizacji wnioskowanej zabudowy.

Odnosząc się do zarzutów skargi przyznać trzeba, że przepisy rozporządzenia nie pozwalają na określanie parametrów i wskaźników nowej planowanej zabudowy w sposób przedziałowy, wręcz przeciwnie zobowiązują do precyzyjnego określenia wymienionych wskaźników. Jedynie w przypadku szerokości elewacji przepis § 6 dopuszcza 20% tolerancję. Wszystkie zaś wielkości powinny wynikać z dokładnie przeprowadzonej analizy przeprowadzonej zgodnie z zapisem § 3 rozporządzenia, czego niestety w rozpatrywanej sprawie brakuje. Przygotowane w sprawie materiały do analizy wskazują średnie wskaźniki istniejącej zabudowy, a przyjęte w decyzji nie tylko nie są precyzyjne ale także odbiegają od ustalonej w wyniku tej analizy średniej. Podkreślenia też wymaga fakt, iż nie zostało w sposób przekonujący i wyczerpujący uzasadnione przyjęte w decyzji odstępstwo. W tym zakresie organ odwoławczy w poprzednim postępowaniu zwrócił na ten fakt uwagę organowi pierwszej instancji, ale w obecnym postępowaniu uznał sprawę za dostatecznie wyjaśnioną i przygotowaną do rozstrzygnięcia, także nie wyjaśniając motyw ów zmiany swego stanowiska.

Odnosząc się z kolei do zarzutu skargi w zakresie braku wystarczającego uzbrojenia, wypada zauważyć, iż organy nie dość dokładnie zbadały złożone uzgodnienia. Dołączone do akt uzgodnienie z [B] S.A. w B. dotyczy warunków technicznych dla doprowadzenia wody i odprowadzania ścieków dla dwóch budynków wielorodzinnych, podczas gdy wniosek dotyczy budynków czterech. Natomiast w zakresie dostępu do drogi publicznej trzeba stwierdzić, iż dostęp do drogi publicznej – stanowi samodzielną przesłankę, spełnienie której warunkuje uzyskanie wnioskowanej decyzji o warunkach zabudowy i nie mieści się, wbrew opinii skarżących, w pojęciu uzbrojenia terenu. W przedmiotowej sprawie dostęp taki został wykazany. Zgodnie bowiem z art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez "dostęp do drogi publicznej" rozumie się bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Na etapie wydawania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy organ nie bada natomiast warunków technicznych takiej drogi. Następuje to dopiero na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego – w trakcie uzyskiwania pozwolenia na budowę.

Nie można natomiast podzielić twierdzenia organu, że podobnie należy postąpić w przypadku zbadania przesłanek warunkujących wydanie decyzji środowiskowej w niniejszej sprawie. Zgodnie bowiem z art. 72 ust. 1 pkt 3 wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji inwestycji następuje przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy. Zatem to na orzekających w sprawie organach ciąży obowiązek zbadania sprawy pod tym kątem i podjęcie w tym zakresie niezbędnego rozstrzygnięcia i niedopuszczalne jest przerzucanie tego obowiązku na kolejny etap postępowania.

Przedstawione powyżej rozważania przemawiają za koniecznością uchylenia zarówno zaskarżonej decyzji, jak i decyzji ją poprzedzającej organu pierwszej instancji wobec braku dokładnego i wyczerpującego zebrania materiału dowodowego, czyli naruszenia art. 7, art. 77 i art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego, a wobec powyższego braku możliwości poddania bardziej szczegółowej kontroli przedmiotowej decyzji.

Mając powyższe na uwadze, decyzje organów obu instancji należało uchylić na podstawie art. 145 ( 1 pkt. 1 lit.a i lit.c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.)

Uwzględniając skargę Sąd orzekł o niewykonalności zaskarżonej decyzji stosownie do art. 152 przywołanej powyżej ustawy.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 200 ustawy Prawo o postępowaniu sądami administracyjnymi.

Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organ orzekający będzie miał na uwadze poczynione powyżej ustalenia, wyeliminuje wskazane uchybienia.