Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 585/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2013-10-15 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 18  ust. 1
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.
article: art. 134  ust. 4
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 77  par. 2 i  art. 80
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Przemysław Żmich Sędziowie: Sędzia WSA Dorota Apostolidis (spr.) Sędzia WSA Mirosław Gdesz Protokolant starszy sekretarz sądowy Katarzyna Krynicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 października 2013 r. sprawy ze skargi J. R. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] stycznia 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] stycznia 2013 r., nr [...] Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej po rozpatrzeniu odwołania J. R. na podstawie art. 138 § 1 pt 1 k.p.a. utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2012 r., nr [...] o ustaleniu odszkodowania w wysokości: [...] zł na rzecz J. R. z tytułu nabycia z mocy prawa przez Województwo [...] nieruchomości położonej na terenie gminy Z., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...], o pow. [...] ha, obręb [...].

Powyższe rozstrzygnięcie zostało wydane w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy:

Nieruchomość położona w gminie Z. , obręb [...] oznaczona jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha decyzją Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2011 r. Nr [...], została przeznaczona pod budowę obejścia ul. [...] w Z. w ciągu drogi

wojewódzkiej nr [...]. Z dniem [...] kwietnia 2011 roku, tj. z dniem uzyskania waloru ostateczności wspominany grunt stał się własnością Województwa [...]. Badając stan prawny nieruchomości ustalono, że w dniu, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, działki nr [...] oraz nr [...] stanowiły własność J. R. (dowód: protokół z badania księgi wieczystej nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Z. V Wydział Ksiąg Wieczystych).

Decyzją z dnia [...] marca 2012 r. nr [...] Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu na rzecz J. R. odszkodowania w wysokości [...] zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Województwa [...] nieruchomości położonej w gminie Z., obręb [...], oznaczonej jako działki nr [...].

W toku prowadzonego postępowania organ pierwszej instancji wyjaśnił, że materialnoprawną podstawę dla wydania przedmiotowej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach, przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. nr 193, poz. 1194 ze zm.) – dalej jako specustawa. W myśl art. 18 ust. 1 specustawy wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Ponadto do ustalenia wysokości odszkodowania mają również zastosowanie przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) – dalej jako u.g.n. oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Wojewoda [...] wskazał, że w rozpoznawanej przez niego sprawie w dniu 3 lutego 2012 r. rzeczoznawca majątkowy K. K. sporządził operat szacunkowy. Dla potrzeb wyceny biegły określił rynek nieruchomości gruntowych, niezabudowanych, przeznaczonych w studium pod uprawy polowe i położonych w pobliżu przedmiotu wyceny. Uwzględniając analizę zachowań rynku i dane transakcyjne wycenił przedmiotową nieruchomość stosując podejście porównawcze - metodę porównywania parami. A zatem porównał nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Wojewoda [...] ustalił, że biegły zestawił trzy transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych podobnych do przedmiotu wyceny, które były zawarte w 2009 roku i dokonał ich porównania z wycenianą nieruchomością w oparciu o następujące atrybuty: lokalizacja, infrastruktura, dostępność komunikacyjna i klasa bonitacyjna gruntu. Na podstawie przedstawionej analizy porównawczej rzeczoznawca obliczył wartość 1 ha powierzchni wycenianej nieruchomości gruntowej i określił ją na [...] zł, co w konsekwencji pozwoliło na oszacowanie wartości gruntu działek: nr [...] oraz nr [...] na kwotę [...] zł. Ponadto zgodnie z § 36 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku, na podstawie badania lokalnego rynku nieruchomości, tak określoną wartość rynkową wycenianej nieruchomości gruntowej rzeczoznawca powiększył o 50%. Zatem wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości gruntowej wyniosła [...] zł. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość nakładów poniesionych przez byłego właściciela na działkach nr [...] oraz nr [...], na kwotę [...] zł. Ponadto zgodnie z art. 18 ust. 1e specusuatwy wysokość, odszkodowania powiększono o kwotę równą 5% wartości nieruchomości, w związku z faktem wydania jej na podstawie protokołu z dnia 8 marca 2011 roku, tj. o kwotę [..] zł. Ogółem wartość odszkodowania wyniosła [..] zł.

Wojewoda [...] odnosząc się do kwestii podnoszonych przez J. R. pismami składanymi w toku postępowania poinformował, że zgodnie z art. 13 ustawy Przepisy wprowadzające jeżeli przejęta jest część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, właściwy zarządca drogi (w tym przypadku [...] Służba [...] w W.) jest obowiązany do nabycia, na wniosek właściciela, w imieniu i na rzecz jednostki samorządu terytorialnego tej części nieruchomości. Odnosząc się do kwestii dotyczącej podatku rolnego organ pierwszej instancji wyjaśnił, że kwestia ta nie jest przedmiotem postępowania administracyjnego, przed nim prowadzonego. Ponadto Wojewoda [...] wyjaśnił, że co do pozostałych uwag szczegółowych wyjaśnień udzielono stronie pismem Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2012 roku oraz pismem rzeczoznawcy majątkowego K. K. z dnia 3 lutego 2012 roku. Natomiast co do zastrzeżeń zgłoszonych w toku postępowania przez J. R., dotyczących wartości poniesionych nakładów organ wyjaśnił, że rzeczoznawca majątkowy dokonał korekty operatu szacunkowego w tym zakresie. Na podstawie powyższych ustaleń organ pierwszej instancji uznał, że operat szacunkowy określający wartość przedmiotowej nieruchomości z dnia [...] lutego 2012 roku został sporządzony zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy uwzględnieniu m. in. przeznaczenia określonego we właściwym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy Z. oraz przy uwzględnieniu rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r., zmieniającego rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego.

Reasumując organ uznał, że ustalone odszkodowanie spełnia wymogi określone w przepisach wobec czego należy uznać operat szacunkowy za prawidłowy i dopuścić jako dowód w sprawie. W związku z powyższym Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] marca 2012 r., nr [...] ustalił odszkodowanie w wysokości: [..] zł na rzecz J. R. z tytułu nabycia z mocy prawa przez Województwo [...] nieruchomości położonej na terenie gminy Z., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki: nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...], o pow. [...] ha, obręb [...].

Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej złożył J. R., wskazując na nieprawidłową wycenę przedmiotowej nieruchomości oraz błędną analizę rynku nieruchomości przyjętych do porównań. Zdaniem skarżącego biegły przyjął zbyt mały obszar do analizy, nie uwzględnił przy tym transakcji z rynku regionalnego. Skarżący zarzucił, iż ustalone odszkodowanie jest zbyt niskie, ponieważ nie wyrównuje w pełni utraconych korzyści, a tym samym nie jest słuszne co stoi w sprzeczności z art. 21 Konstytucji RP. Zdaniem skarżącego ustalone odszkodowanie winno uwzględniać także spadek wartości pozostałej części nieruchomości, powstałej po wyodrębnieniu działki drogowej.

W toku postępowania odwoławczego Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej na wstępie dokonał analizy przepisów stanowiących materialnoprawną podstawę dla wydania decyzji organu pierwszej instancji. Organ dokonał również analizy operatu szacunkowego sporządzonego dla potrzeb ustalenia odszkodowania przez rzeczoznawcę majątkowego K. K. w dniu [...] lutego 2012 r. Organ drugiej instancji zauważył, że na tak określonym rynku zanotowano dziewięć transakcji sprzedaży porównywalnych nieruchomości gruntowych pod uprawy polowe. Biegły ustalił, iż ceny sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod uprawy polowe, na tak określonym rynku nieruchomości wahały w przedziale od [...] zł/ha (ok. 2 zł/m2) do [...] zł/ha (ok. 4 zł/m2). Ponadto na podstawie badania regionalnego rynku, z obszaru województwa dolnośląskiego nieruchomości nabywanych pod budowę dróg publicznych ustalił, iż przeciętny poziom cen wynosi 49 zł/m, a na lokalnym rynku nieruchomości - miasto i gmina Z., w analizowanym okresie styczeń 2009 - październik 2011 r. nie stwierdzono transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod budowę dróg publicznych. Przy czym w piśmie z dnia 13 sierpnia 2012 r. biegły wyjaśnił, że na rynku regionalnym brak było transakcji nieruchomościami drogowymi, które mogłyby stanowić materiał porównawczy ze względu na brak podobieństwa do nieruchomości wycenianej. Stąd też wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej została ustalona zgodnie z dyspozycją zawartą w § 36 ust. 3 pkt 1 w/w rozporządzenia. Następnie rzeczoznawca majątkowy przeanalizował zbiór atrybutów mogących mieć wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Do ostatecznej analizy porównawczej przyjęto dane dotyczące zanotowanych na lokalnym trzech transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod uprawy polowe, które pod względem swych atrybutów były najbardziej zbliżone do szacowanej nieruchomości gruntowej. Oszacowaną wartość gruntu podwyższono o 50%. Z kolei do obliczenia wartości naniesień roślinnych w postaci zasiewu rzepakiem ozimym gruntu rolnego wykorzystał dane dotyczące rynkowych, przeciętnych plonów oraz cen skupu ziemiopłodów, a także kosztów zabiegów agrotechnicznych. Ostatecznie wartość gruntową biegły określił na kwotę [...] zł, natomiast wartość naniesień roślinnych obliczono w wysokości [...] zł i w takiej kwocie, powiększonej o 5% z tytułu wcześniejszego wydania nieruchomości.

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej dokonując oceny operatu szacunkowego wskazał, że wyceniana nieruchomość w dokumentach planistycznych ma przeznaczenie rolne, biegły prawidłowo zastosował regułę wyceny zawartą w art. 134 ust. 4 u.g.n.. Stosownie do tego przepisu jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, jej wartość dla celów odszkodowania rzeczoznawca majątkowy powinien określić według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. W pozostałych przypadkach określenie wartości nieruchomości następuje na podstawie aktualnego sposobu użytkowania. Organ odwoławczy wskazał również, że w myśl przepisu art. 134 ust. 4 u.g.n. jednym z głównych czynników decydujących o wartości nieruchomości dla celów odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. Minister ustalił, że w niniejszej sprawie zanotowano na rynku lokalnym i regionalnym transakcje nieruchomościami drogowymi, niemniej jednak nie były to nieruchomości spełniające kryteria podobieństwa do szacowanego gruntu. Stąd też biegły zgodnie z art. 134 ust. 4 u.g.n. w zw. z § 36 ust. 4 w/w rozporządzenia prawidłowo przyjął do porównań nieruchomości o przeznaczeniu rolnym, jako przeważające wśród gruntów przyległych, a następnie w ten sposób obliczoną wartość powiększył o 50%, stosownie do § 36 ust. 3 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. W ocenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wycena przedmiotowej nieruchomości jest zgodna z powołanymi wyżej przepisami. Odnosząc się do zarzutów strony organ podkreślił, iż analiza w/w operatu szacunkowego wykazała, że biegły dokonał analizy zarówno rynku lokalnego właściwego dla gminy Z., jak również regionalnego, obejmujące całe województwo dolnośląskie. Organ odwoławczy stwierdził również, że odszkodowanie za nieruchomość wywłaszczoną pod drogę ustalone w trybie art. 18 ust. 1 specustawy odpowiada konstytucyjnej zasadzie słusznego odszkodowania. Odnosząc się natomiast do zarzutu nieuwzględnienia w kwocie odszkodowania innych elementów niż wartość rynkowa nieruchomości, zwłaszcza spadku wartości działki pozostałej po wydzieleniu działki drogowej organ wyjaśnił, że specustawa wyraźnie wskazuje, że odszkodowanie należy się za nieruchomość rozumianą jako grunt wraz jego częściami składowymi. Zatem brak jest możliwości ustalenia odszkodowania za wszystkie inne dodatkowe elementy.

Mając na uwadze powyższe Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] stycznia 2013 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2012 r., nr [...].

Na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2012 r., nr [...] R. T. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie domagając się jej uchylenia.

Wydanemu rozstrzygnięciu skarżący zarzucił naruszenie prawa materialnego:

- § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego polegające na zastosowaniu ww. przepisu po nowelizacji to jest od dnia 26 sierpnia 2011 r., (DZ. U. nr 165, poz. 985 ) sytuacji kiedy działka nr [...] została przejęta w dniu 8 marca 2011 r., a więc w innym stanie prawnym i oparcie się na wadliwym operacie szacunkowym z dnia [...] października 2011 r.,

oraz naruszenie prawa procesowego:

- art. 7, 12 k.p.a. poprzez brak wszechstronnej analizy materiału dowodowego – operatu szacunkowego mającego na celu ustalenie stanu faktycznego sprawy zgodnego z rzeczywistością oraz przewlekłe i opieszałe postępowanie,

- art. 12 ust. 4b specustawy polegające na nie wydaniu decyzji ustalającej odszkodowanie terminie 30 dni od dnia w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Uzasadniając skargę skarżący zarzucił organom obu instancji, że ich działanie było niezgodne z obowiązującym porządkiem prawnym i doprowadziło do wydania decyzji o rażąco niskim odszkodowaniu. J. R. zauważył, że biegły uwzględniając nowelizację przepisów rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego ustalił odszkodowanie według nowej niekorzystnej formuły. Bowiem zgodnie z § 36 rozporządzenia rzeczoznawca majątkowy przygotowując wycenę będącą podstawą do ustalenia odszkodowania za zabrany grunt wziął pod uwagę aktualne przeznaczenie nieruchomości. Tymczasem art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. reguluje te kwestie inaczej, gdyż przewiduje, że przy ustaleniu odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość pod uwagę bierze jej wartość korzystniejszą dla wywłaszczanego. Oznacza to, że jeżeli wycena przygotowana przy uwzględnieniu dotychczasowego przeznaczenia działki jest niższa niż ustalona dla celu na który się wywłaszcza do stosuje się tę drugą. Zdaniem J. R. postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomość zostało wszczęte w innym stanie prawnym, zatem nie można było stosować znowelizowanego od 26 sierpnia 2011 r. § 36 rozporządzenia, gdyż stanowi to działanie prawa wstecz ze szkodą dla obywatela. Zdaniem skarżącego nie było żadnych przesłanek, aby do wyceny doszło dopiero po nowelizacji skoro działka została przekazana w dniu 8 marca 2011 r., a operat szacunkowy został złożony w [..] Urzędzie Wojewódzkim dopiero w dniu [...] listopada 2011 r. Ponadto zdaniem skarżącego wyliczone przez biegłego odszkodowanie jest nie do przyjęcia, jest rażąco niskie i nie może być nazwane odszkodowaniem, bo w takiej wysokości nie spełnia swojej funkcji. Ponadto narusza konstytucyjną zasadę wyrażoną w art. 21 ust. 2 Konstytucji, to jest zasadę słusznego odszkodowania za nieruchomość. J. R. uważa również, że biegły sporządzając operat nie uwzględnił rynku

regionalnego, jednocześnie podając, że przeciętny poziom cen za nieruchomości nabywane pod budowę dróg publicznych w województwie dolnośląskim wynosi [...]

zł/m, a jego nieruchomości zostały oszacowane jako rolne na poziomie około [...] zł/m2. Skarżący podał kilkanaście przykładów transakcji nieruchomościami pod drogi, które zostały zawarte przed sporządzeniem operatu. Skarżący uważa również, że kwota przyznana w związku z wywłaszczeniem nieruchomości powinna uwzględniać również spadek wartości dzielonej nieruchomości oraz niedogodności jakie pojawiają się dla ich dotychczasowych właścicieli.

W odpowiedzi na skargę Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wniósł o jej oddalenie. Organ podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji ponadto wskazał, że zarzuty podniesione w skardze nie stanowią nowych okoliczności w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji.

Skarga J. R. jako niezasadna podlega oddaleniu.

Istota sporu w sprawie poddanej kontroli Sądu sprowadza się do udzielenia odpowiedzi na pytanie czy w istniejącym w sprawie stanie faktycznym i prawnym organy obu instancji prawidłowo oceniły wartość dowodową operatu szacunkowego z dnia [...] lutego 2013 r. i ustaliły wysokość odszkodowania za opisaną wyżej nieruchomość zajętą pod realizację celu publicznego.

W niniejszej sprawie jest bezsporne, że decyzją Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2011 r. Nr [...] nieruchomość położona w gminie Z., obręb [...] oznaczona jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha została przeznaczona pod budowę obejścia ul. [...] w Z. w ciągu drogi wojewódzkiej nr [...], przedmiotowa nieruchomość przeszła na własność jednostki samorządu terytorialnego.

Z treści zaskarżonej decyzji wynika, że materialnoprawną podstawę dla ustalenia odszkodowania stanowiły zarówno przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach, przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. nr 193, poz. 1194 ze zm.) – dalej jako specustawa, jak i przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r., o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. nr 102 , poz. 651 ze zm.) – dalej u.g.n.

Z akt sprawy wynika, że wysokość odszkodowania została ustalona na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego w dniu [...] lutego 2012 r. przez rzeczoznawcę majątkowego K. K. Przy wycenie nieruchomości biegły zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Do porównań wyodrębnił rynek 9 transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod uprawy polowe, ceny jednostkowe nieruchomości porównawczych kształtowały się w przedziale [...] zł/ha do [...] zł/ha gruntu. Natomiast do wyceny jako obiekty porównawcze wybrał trzy nieruchomości położone w obrębie S., a zatem w tym samym obrębie co nieruchomość wywłaszczana w przedziale co do których ceny kształtowały się w przedziale [...] zł/ha –[...] zł/ha. Wbrew twierdzeniom skarżącego dokonując oceny operatu szacunkowego z dnia [...] lutego 2013 r., Sąd nie znalazł podstaw do kwestionowania prawdziwości ustaleń i wniosków rzeczoznawcy majątkowego w nim zawartych. W ocenie Sądu analiza zarówno nieruchomości i w konsekwencji ustalenie wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość są prawidłowe. W szczególności należy stwierdzić, że rzeczoznawca wziął pod uwagę wszystkie istotne cechy szacowanej nieruchomości, zarówno te, które miały wpływ na podwyższenie, jak i na obniżenie jej wartości. Uwzględnił wszelkie elementy, które mogły mieć wpływ na jej wartość oraz dostatecznie wyjaśnił założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny, a także wskazał wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób umożliwiający zrozumienie wyrażanych przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Wobec powyższego mógł on stanowić podstawę do określenia wysokości należnego odszkodowania.

Stanowisko Sądu uwzględnia również to, że operat szacunkowy jest zgodny z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109).

Wskazać przy tym należy, że wbrew zarzutom skarżącego organy obu instancji prawidłowo dokonały analizy sprawy stosując znowelizowany przepis § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Nowelizacja powołanego przepisu została dokonana rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Nr 165, poz. 985) i weszła ona w życie dnia 26 sierpnia 2011 r. Zgodnie z zasadą legalności wyrażoną w art. 6 k.p.a. organy administracji publicznej działają na podstawie przepisów prawa. Natomiast zasada prawdy obiektywniej (art. 7 k.p.a.) stanowi, że w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Z przytoczonych zatem podstawowych zasad postępowania administracyjnego wynika obowiązek organu stosowania przepisów prawa obowiązujących w dacie wydawania przez ten organ administracji publicznej decyzji. Wskazać również należy, że rozporządzenie z dnia 14 lipca 2011 r. nie zawiera przepisów przejściowych (intertemporalnych) dotyczących spraw wszczętych pod rządami starego rozporządzenia i dotychczas

niezakończonych. Brak ten powoduje, że od dnia 26 sierpnia 2011 r. we wszystkich sprawach związanych z ustaleniem odszkodowania za nieruchomości przejęte na cele drogowe, niezależnie od daty wszczęcia postępowania, obowiązują tylko nowe przepisy rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Powyższe oznacza, że operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie niniejszej powinien odpowiadać znowelizowanej treści przepisu § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. zgodnie, z którym wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. Zatem wbrew twierdzeniom skarżącego, mimo, iż postępowanie w niniejszej sprawie zostało wszczęte w innym stanie prawnym organy prawidłowo dokonały analizy sprawy przy uwzględnieniu znowelizowanego przepisu

§ 36 cytowanego wyżej rozporządzenia. Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych (por. wyrok NSA z dnia 11 lipca 2013 r., sygn. akt I OSK 2456/12).

Sąd wskazuje również, że kontrolując poprawność operatu szacunkowego miał na względzie to, że jest to dokument, który stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Prawna pozycja rzeczoznawcy w tego typu sprawach, zbliża jego funkcję do funkcji osoby zaufania publicznego co oznacza, że Sąd nie mógł wkraczać w uprawniania specjalistyczne biegłego i przy ocenie legalności zaskarżonych decyzji dokonywać weryfikacji samych wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego rzeczoznawcę (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 2 sierpnia 2013 r., sygn. akt I OSK 538/12, z dnia 11 lipca 2013 r., sygn. akt I OSK 374/12, dostępnie w Centralnej Bazie Orzeczeń www.cbois.nsa.gov.pl).

Podkreślenia wymaga również to, że rolą organów prowadzących postępowanie jest ocena czy operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, zarówno odnoszące się do stanu nieruchomości, a także jej przeznaczenia, jak i samej wyceny, jak również czy nie zawiera niejasności, nielogiczności, sprzeczności, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Przy czym – jeszcze raz należy podkreślić – że organ administracji analizując opinię biegłego nie może wkraczać w sferę wiedzy specjalnej, którą dysponuje rzeczoznawca majątkowy.

W tym kontekście uznać należy, że zarówno Wojewoda [...] jak i Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej prowadząc postępowanie administracyjne w przedmiotowej sprawie nie uchybili wskazanym wyżej obowiązkom i kryteriom oceny operatu. Organy dokonały właściwej oceny prawidłowości jego sporządzenia, w swoich decyzjach przedstawiły w sposób szczegółowy dlaczego uznały wartość dowodową opinii.

Odnosząc się bezpośrednio do zarzutu skarżącego, iż wyliczone odszkodowanie jest rażąco niskie, a biegły ograniczył obszar rynku tylko do obrębu S. oraz C. miasta Z., przez co przyjął za mały obszar badania rynku i nie uwzględnił rynku regionalnego również należy uznać go za niezasadny. Jak wskazano już wcześniej analiza rynku nieruchomości dokonywana jest przez biegłego na podstawie wiedzy specjalistycznej przez co organ i sąd administracyjny nie mogą kwestionować ustaleń biegłego, jeżeli w sprawie brak dowodów wskazujących na wadliwą analizę rynku przez rzeczoznawcę majątkowego. Kontrola operatu szacunkowego wskazuje, że biegły dokonał prawidłowego doboru transakcji przy zastosowanej metodzie szacowania, właściwie określił cechy mające najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości tj.: lokalizację, infrastrukturę techniczną, dostępność komunikacyjną i klasę bonitacyjną gruntu. Nieruchomości porównawcze stanowiły działki o przeznaczeniu tożsamym z nieruchomościami wywłaszczonymi. Zatem nie można stwierdzić, że biegły dokonał niewłaściwej analizy rynku nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania. Nie można również zgodzić się z zarzutem J. R., iż kwota ustalonego odszkodowania jest zaniżona, bowiem nie uwzględnia spadku wartości nieruchomości wywłaszczanej, gdyż jak wynika z treści operatu szacunkowego wartość rynkowa prawa własności przedmiotowej nieruchomości określona zgodnie z § 36 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów została powiększona przez biegłego o 50% (por. strona 24 operatu).

Oceniając natomiast zarzut skarżącego, iż postępowanie prowadzone w przedmiocie odszkodowania, jak i decyzja odszkodowawcza zostały wydane po upływie ponad dwóch lat od przekazania działek, Sąd wskazuje, iż kwestie odpowiedzialności organów za uchybienia terminów rozpoznania spraw podlegają ocenie w innym trybie administracyjnym.

Reasumując, uznać należy, że w niniejszej sprawie wbrew zarzutom skargi ustalone w operacie szacunkowym z dnia 3 lutego 2012 r., odszkodowanie odpowiada słusznemu odszkodowaniu za wywłaszczenie, o którym mowa w art. 21 ust. 2

Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. W ocenie Sądu organy obu instancji prawidłowo zebrały i rozpatrzyły cały materiał dowodowy nie uchybiając przy tym regułom wynikającym z treści przepisu art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Wszechstronnie go rozważyły. Uzasadnienie decyzji również spełnia ustawowe wymogi, a odmienna ocena strony, co do prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 3 lutego 2012 r.

i wysokości odszkodowania pozostaje bez wpływu na prawidłowość rozstrzygnięć.

Z tych względów, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.) orzekł, jak w wyroku.