Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 904/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2012-01-31 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grażyna Pawlos - Janusz, Sędziowie Sędzia NSA Krystyna Sidor (sprawozdawca), Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski, Protokolant Starszy asystent sędziego Jakub Polanowski, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 17 stycznia 2012r. sprawy ze skargi W. M., A. M. i T. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty planistycznej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia ... Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpoznaniu odwołania T. B., W. M. i A. M. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia ... ustalającą opłatę planistyczną z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Wobec wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Lublin - organ I instancji wskazaną decyzją ustalił jednorazową opłatę planistyczną w wysokości 394.050 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej działkę nr ... o pow. 8137m2 położonej w L. przy A. Opłatą obciążeni zostali: T. B. w kwocie 172.396,88 zł (udział 7/16), W. M. w kwocie 172.396,88 zł (udział 7/16) i A. M. w kwocie 49.256,25 zł (udział 2/16). Nowy plan miejscowy zagospodarowania przestrzennego miasta Lublin – część III został uchwalony przez Radę Miasta Lublin uchwałą z dnia 17 listopada 2005r., nr 825/XXXV/2005 (Dz.Urz. Woj. Lub. z dnia 9 stycznia 2006r., Nr 2, poz.17) i wprowadził stawkę opłaty planistycznej, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w wysokości 30%. Organ I instancji wskazał, że przed wejściem w życie tego planu przedmiotowa działka miała charakter rolny (grunty R II, R IIIa, R III), była niezabudowana i nieużytkowana. W planie miejscowym działka ta położona jest natomiast w obszarze AGc - tereny aktywności gospodarczej z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod różnego rodzaju działalność gospodarczą, zaplecza techniczne oraz bazy i składy materiałowe z wykluczeniem uciążliwych obiektów produkcyjnych, a także wszelkich obiektów handlowo – usługowych o pow. sprzedaży powyżej 2000m2 (pod warunkiem, że teren jest objęty strefą polityki przestrzennej) oraz częściowo pod KDD - G - droga gminna i KDW - droga wewnętrzna. Działka nr ... znajduje się jednocześnie w strefach polityki przestrzennej: strefa lokalizacji wielkokubaturowych obiektów handlowo – usługowych o pow. sprzedaży powyżej 2000m2 - X3, strefa podmiejska Y3, strefa ochrony i kształtowania krajobrazu kulturowego historycznych obszarów osadniczych północnego odcinka B. - SOK 4a. Organ wskazał również, że w poprzednio obowiązującym Miejscowym Planie Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego Obszaru Funkcjonalnego Lubelskiego Zespołu Miejskiego działka nr ... położona była w obszarze oznaczonym symbolem III D 2R - tereny upraw polowych i ogrodniczych o zróżnicowanej strukturze użytkowania; ustalenia realizacyjne – kontynuacja produkcji rolnej i ogrodniczej z adaptacją i możliwością powiększenia istniejących oraz stworzenia nowych ogródków działkowych; z kolei w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta działka nr 11 leżała w strefie produkcji rolnej bez prawa nowej zabudowy.

T. B., W. M. i A. M. zbyli przedmiotową działkę po wejściu w życie nowego planu tj. w dniu 15 maja 2008r., ale przed upływem 5 lat, a zatem warunek formalny określony w art. 37 ust. 3 i 4 ustawy do ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości został spełniony. Nastąpił przy tym wzrost wartości tej działki, co zostało potwierdzone w operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego T. J. - wzrost wyniósł 1.313.500zł, a zatem opłata w wysokości 30% tej kwoty wyniosła 394.050zł. W ocenie organu I instancji, operat potwierdził, że wzrost wartości nieruchomości wynikał z wejścia w życie nowego planu.

W toku postępowania T. B., W. M. i A. M. podnosili, że nie wykazano bezpośredniego związku przyczynowego pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości a uchwaleniem planu miejscowego. W nowym planie działka, z uwagi na zakaz inwestowania w dotychczasowych granicach własności nadal nie posiada waloru działki budowlanej - działka położona jest bowiem w strefie X3 tj. w strefie lokalizacji wielkokubaturowych obiektów usługowo handlowych z zakazem inwestowania w dotychczasowych granicach własności, mniejszych niż 5 ha. Zdaniem skarżących, wyklucza to możliwość samodzielnego zainwestowania działki nr 11 o pow. 8137m2, gdyż w świetle nowego planu warunkiem realizacji inwestycji jest opracowanie koncepcji zagospodarowania całości terenu wyznaczonego liniami rozgraniczającymi, przy czym wielkość działki oznaczona pod indywidualną inwestycję nie może być mniejsza niż 5 ha. Wyrazili oni jednocześnie stanowisko, że przez nieruchomość, o jakiej mowa w art. 36 ust. 4 ustawy tj. nieruchomość, od której wzrostu pobierana jest opłata planistyczna, należy rozumieć część gruntu należącą do określonego właściciela. Tymczasem w niniejszej sprawie uchwalenie planu mogło mieć wpływ na wzrost wartości całego terenu o pow. co najmniej 5 ha, jednak nie występują bezpośrednie następstwa odnoszące się do przedmiotowej nieruchomości nr ... o pow. 0,8137ha powodujące wzrost jej wartości. Działka ta, ze względu na zbyt małą powierzchnię nadal nie może być wykorzystywana jako działka budowlana, a zatem nie zmieniła ona swojego przeznaczenia, dlatego nie można mówić, że wskutek uchwalenia planu miejscowego wzrosła jej wartość. Zdaniem skarżących, wzrost wartości tej działki wynikał z tego, że jeden inwestor (...) zakupił kompleks działek położonych w tym samym rejonie tj. przy A. po to, by spełnić warunki inwestycji wynikające z planu miejscowego. W ocenie byłych właścicieli tej działki, jest to zatem inna okoliczność i choć plan miejscowy miał wpływ na wzrost wartości tego terenu jako całości, to jednak nie miał wpływu bezpośredniego na wzrost pojedynczych działek, nie spełniających samodzielnie kryteriów zainwestowania określonych w tym planie. O tym, że w sprawie należy mówić o wzroście wartości całego terenu, a więc nieruchomości składającej się z wielu małych działek, a nie o wzroście pojedynczych działek świadczy - zdaniem byłych właścicieli – i to, że ten sam inwestor (...) zakupił także działki położone w terenie R2 (ogrody działkowe), a więc nie przeznaczonym pod usługi i handel, ale za cenę odpowiadającą cenom nieruchomości położonych w obszarze AGc z X3 czyli przeznaczonych pod wszelką działalność gospodarczą. O braku bezpośredniego wpływu planu na wzrost wartości przedmiotowej działki świadczy również – ich zdaniem – i to, że rzeczoznawca majątkowy uwzględniła w operacie szacunkowym bliżej nieokreślony czynnik emocjonalny, wykraczający poza cechy rynkowe, ale wpływający na ceny, które wzięła do porównań.

Organ odwoławczy odnosząc się do tych zarzutów stwierdził, że nie są one uzasadnione, gdyż operat szacunkowy przyjęty za podstawę ustalenia opłaty planistycznej został wykonany prawidłowo, co zostało potwierdzone w opinii rzeczoznawców majątkowych – Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z dnia 7 lipca 2011r. W szczególności w opinii tej stwierdzono, iż dane z rynku nieruchomości przytoczone w analizie rynku nie dają podstaw do zaliczenia cen ustalonych w transakcjach nabycia gruntów przez "inwestora strategicznego" do cen rażąco odbiegających od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości, w szczególności do poszukiwania istotnego wpływu działań związanych ze skupowaniem terenów na wartość wynikającą ze zmiany przeznaczenia w miejscowym planie. W ocenie Komisji rzeczoznawca umotywowała logicznie założenia co do przedmiotu i zakresu wyceny oraz przeprowadziła wieloaspektową analizę rynku. Zgodnie z wymogami prawa, celem wyceny oraz dostępnością danych w niniejszej wycenie zastosowała podejście porównawcze. Komisja stwierdziła wprawdzie, że rzeczoznawca w sposób nieuzasadniony przyjęła współczynnik eksperta k=0,90 jako uwzględniający bliżej nieokreślony czynnik emocjonalny oraz wagę jednego z atrybutów w wysokości tylko 5 %, jednakże wpływ tych błędów, w ocenie Komisji, nie przekroczył dokładności szacowania.

W konsekwencji Kolegium oceniając operat oraz wyjaśnienia rzeczoznawcy z dnia 2 września 2010r. /k.35 akt admin./, a także opinię Komisji Arbitrażowej uznało, że dokumenty te są spójne i dają podstawy do ustalenia opłaty planistycznej we wskazanej wysokości stanowiącej 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Kolegium jednocześnie wyjaśniło, że nie było konieczne przeprowadzanie rozprawy administracyjnej z udziałem rzeczoznawcy, skoro złożyła ona wyczerpujące wyjaśnienia we wskazanym piśmie z dnia 2 września 2010r.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie wnieśli W. M., A. M. i T. B. domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji.

Skarżący podnieśli takie same zarzuty, jakie zgłaszali w toku postępowania przed organami administracyjnymi, a w szczególności, że organy nie wykazały bezpośredniego związku pomiędzy wejściem w życie planu miejscowego a wzrostem wartości przedmiotowej działki nr ..., gdyż ich zdaniem na wzrost jej wartości mogły mieć wpływ inne okoliczności przede wszystkim nabycie całego kompleksu nieruchomości przez jednego inwestora, popyt – podaż, inflacja, wzrost zamożności społeczeństwa, do czego organy się nie odniosły.

Skarżący zarzucili również, że organy – wbrew wymogom art. 7, 8, 77 i 80 i 104 § 3 kpa - nie oceniły samodzielnie operatu szacunkowego, jako dowodu w sprawie, ograniczając się jedynie do oceny jego prawidłowości technicznej. Zdaniem skarżących, również fakt poddania operatu opinii Komisji Arbitrażowej (na ich zlecenie) nie przesądzał automatycznie o poprawności tego operatu. Organy powinny były – ich zdaniem – przeprowadzić rozprawę administracyjną z udziałem rzeczoznawcy majątkowego.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r.- Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz.1269 ze zm.) sąd administracyjny sprawuje kontrolę zaskarżonej decyzji w zakresie jej zgodności z prawem.

Zaskarżona decyzja prawa nie narusza.

Przedmiotem sprawy jest ustalenie opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Stosownie do przepisu art. 36 ust.4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003r., Nr 80, poz.717 ze zm.), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość (w ciągu 5 lat od wejścia w życie planu), wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Przedmiotowa działka nr ...była przeznaczona w poprzednim Miejscowym Planie Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego Obszaru Funkcjonalnego Zespołu Miejskiego zatwierdzonym uchwałą Miejskiej Rady Narodowej w Lublinie z dnia 30 grudnia 1986r. nr XV/91/86, w obszarze oznaczonym symbolem III D 2R - tereny upraw polowych i ogrodniczych o zróżnicowanej strukturze użytkowania; ustalenia realizacyjne – kontynuacja produkcji rolnej i ogrodniczej z adaptacją i możliwością powiększenia istniejących oraz stworzenia nowych ogródków działkowych. Plan ten wygasł z mocy ustawy z dniem 31 grudnia 2003r. i teren ten faktycznie był gruntem rolnym (R II, R IIIa i R III) nieużytkowanym i niezabudowanym stanowiącym potencjalny teren inwestycyjny w oczekiwaniu na usankcjonowanie prawem miejscowym.

Następnie działka ta wskutek wejścia w życie uchwały Rady Miasta Lublin z dnia 17 listopada 2005r. nr 925/XXXV/2005 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Lublin – część III (Dz.Urz. Woj. Lub. z dnia 9 stycznia 2006r., Nr 2, poz.17) została objęta obszarami – Agc – tereny aktywności gospodarczej z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod różnego rodzaju działalność gospodarczą, zaplecza techniczne oraz bazy i składy materiałowe z wykluczeniem uciążliwych obiektów produkcyjnych, a także wszelkich obiektów kolidujących z sąsiedztwem terenów mieszkaniowych, z dopuszczalną lokalizacją wielkokubaturowych obiektów handlowo - usługowych o pow. sprzedaży powyżej 2000 m2 pod warunkiem, że teren jest objęty odpowiednią strefą polityki przestrzennej (§ 36 planu) oraz częściowo pod KDD – G droga gminna i KDW – droga wewnętrzna. Jednocześnie działka nr ... znajduje się w kilku strefach polityki przestrzennej: X3 - strefie lokalizacji wielkokubaturowych obiektów handlowo – usługowych o pow. sprzedaży powyżej 2000m, Y3 - strefie podmiejskiej Y3, a także SOK 4a - strefie ochrony i kształtowania krajobrazu kulturowego historycznych obszarów osadniczych północnego odcinka B. W § 75 planu opisano, że "w granicach strefy X3 ustala się możliwość realizacji obiektów handlowo – usługowych o pow. sprzedaży powyżej 2000m z ewentualną możliwością realizacji kompleksu usługowego o charakterze ogólnomiejskim (...) i jednocześnie w obszarze strefy wyklucza się możliwość inwestowania w granicach obecnych własności. Warunkiem realizacji inwestycji jest opracowanie koncepcji zagospodarowania całości terenu wyznaczonego liniami rozgraniczającymi, przy czym wielkość działki przeznaczona pod indywidualną inwestycję nie może być mniejsza niż 5,0 ha".

Skarżący zbyli działkę nr ... w dniu 15 maja 2008r., a więc po uchwaleniu nowego planu i przed upływem 5-letniego okresu, a więc warunki formalne ustalenia opłaty planistycznej zostały zachowane i nie jest to kwestionowane.

W sprawie został sporządzony przez posiadającego odpowiednie uprawnienia rzeczoznawcę majątkowego mgr inż. T. J. - operat szacunkowy zaktualizowany w dniu 31 sierpnia 2011r., w którym wykazano wzrost wartości przedmiotowej działki nr .. w związku z wejściem w życie planu miejscowego – operat ten został następnie poddany ocenie niezależnej Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, która stwierdziła, że operat ten można uznać za przydatny do celu, dla jakiego został wykonany. Wyliczenia operatu stanowiły podstawę do ustalenia wobec skarżących opłaty planistycznej w łącznej wysokości 394.050 zł.

Istota sporu w niniejszej sprawie sprowadza się do oceny czy wzrost wartości tej działki wynikał wyłącznie i bezpośrednio z wejścia w życie nowego planu czy też z innych okoliczności. Skarżący sugerują mianowicie, że wzrost wartości tej działki nastąpił wraz ze wzrostem całego kompleksu działek, a wzrost ten wynikał z faktu, że kompleks ten został zakupiony przez jednego inwestora w celu zagospodarowania terenu zgodnie z planem czyli pod działalność gospodarczą, natomiast nie został ustalony bezpośredni wpływ uchwalenia planu miejscowego na samodzielny wzrost wartości działki nr ... Zdaniem skarżących, skoro działka nr ... nadal nie może być samodzielnie zainwestowana w sposób określony w planie miejscowym, to nie zmieniła ona swojego przeznaczenia, a więc nie można uznać, że jej wzrost wynika bezpośrednio z uchwalenia tego planu.

Odnosząc się do tego zarzutu stwierdzić należy, że rzeczoznawca majątkowy ustosunkowała się do niego w piśmie z dnia 2 września 2010r. wskazując, że "ustalenia planistyczne zawężają potencjalnych nabywców do pojedynczych inwestorów strategicznych, bowiem przeznaczenie pod wielkokubaturowe obiekty handlowe wyklucza detalistów. Przedstawiona analiza rynku nieruchomości w obszarze całego miasta, przeznaczonych pod handel wielkokubaturowy, w szczególności na wykresie zbiorczym, dowodzi, że ceny tego rodzaju nieruchomości we wszystkich analizowanych obszarach zawierają się w tym samym przedziale, a najwięcej cen oscyluje wokół 300 zł (niezależnie od daty transakcji) i najmniejszy rozrzut cen był właśnie przy A. Do porównań przyjęto nieruchomości, które najdokładniej spełniają wymóg podobieństwa zdefiniowanego w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. We wszystkich analizowanych obszarach nabywano działki gruntu rozdrobnione, nie spełniające wymogów dla inwestycji wielkokubaturowej, a obwarowania powierzchniowe dla działki budowlanej wpisano w planie nie tylko w rejonie A. Zatem przewaga uzyskiwanych cen wyszczególnionych w operacie szacunkowym za grunty przeznaczone pod handel wielkokubaturowy dotyczy działek nie spełniających wymogów działki budowlanej (...)".

Również Komisja Arbitrażowa w swojej opinii stwierdziła (s.10 opinii), że "dane z rynku nieruchomości przytoczone w analizie rynku w przedmiotowym operacie nie dają podstaw do zaliczenia cen ustalonych w transakcjach nabycia gruntów przez inwestora strategicznego do cen rażąco odbiegających od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości, w szczególności do poszukiwania istotnego wpływu działań związanych ze skupowaniem terenów na wartość wynikającą ze zmiany przeznaczenia w miejscowym planie.

W świetle powyższego nie można uznać za usprawiedliwiony zarzutu skarżących, iż to nie uchwalenie planu, lecz skupowanie większej ilości mniejszych działek przez jednego inwestora miało wpływ na wzrost wartości tych działek.

Należy podkreślić, że przedmiotem operatu szacunkowego była konkretna działka nr ..., a nie kompleks nieruchomości, a prawidłowe wyliczenia tego operatu, potwierdzone przez Komisję Arbitrażową doprowadziły do uznania, że w związku z wejściem w życie planu miejscowego jej wartość wzrosła. Komisja stwierdziła wprawdzie, że Autorka nie uzasadniła, dlaczego przyjęła współczynnik eksperta k=0,9 jako uwzględniający bliżej nieokreślony czynnik emocjonalny (współczynnik taki mógł być bowiem - w świetle Noty Interpretacyjnej nr 1 Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) uwzględniany wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych przypadkach, na przykład gdy nieruchomość ma wady lub zalety wykraczające poza cechy rynkowe lub gdy występuje wyraźna zmiana relacji pomiędzy popytem i podażą), jednak - zdaniem Komisji - nie był to błąd istotny, a jego ewentualny wpływ na poziom określanej wartości nie przekracza dokładności szacowania (dotyczy to również określenia przez Autorkę operatu wagi jednego z atrybutów w wysokości tylko 5%).

Okoliczność, iż w świetle planu w obszarze AGc – X3 działki o powierzchni mniejszej niż 5 ha nie mogą być samodzielnie przeznaczane pod inwestycje usługowo – handlowe, a zatem samodzielnie nadal nie mają charakteru działki budowlanej (w rozumieniu art. 4 pkt 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami) nie oznacza, że ich przeznaczenie nie zmieniło się wraz z uchwaleniem planu, zwiększyła się bowiem ich atrakcyjność. Wbrew zarzutom skargi, bezpośredni związek pomiędzy uchwaleniem planu a wzrostem wartości nieruchomości nie może być rozumiany poprzez proste porównanie dotychczasowego faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości (czy też przeznaczenia w dotychczasowym planie) z jej przeznaczeniem w nowo uchwalonym planie miejscowym. Zmiana przeznaczenia w planie powodująca wzrost wartości nieruchomości w istocie oznacza jedynie możliwość innego sposobu jej zagospodarowania, co nie oznacza, że faktycznie sposób zagospodarowania zmienia się automatycznie z chwilą wprowadzenia odpowiedniego zapisu w planie. O tym, czy nieruchomość rzeczywiście zostanie zagospodarowana w sposób przewidziany w planie, czy też nadal będzie wykorzystywana w dotychczasowy sposób decydują inne okoliczności, niezależne od planu, jednak nie oznacza to braku bezpośredniego związku uchwalenia planu ze wzrostem wartości nieruchomości. O bezpośredniości tego związku świadczy to, że gdyby nie uchwalenie planu, mniejsze działki nie mogłyby zostać zainwestowane gospodarczo, a zatem ich atrakcyjność cenowa pozostałaby na niezmienionym poziomie, chyba że stałyby się atrakcyjne z innych, niż plan, przyczyn.

W sprawie niniejszej nastąpił wzrost wartości przedmiotowej działki nr ... ze względu na jej atrakcyjność dla inwestora strategicznego, a jednocześnie rzeczoznawcy ocenili, że skupowanie większej liczby działek przez jednego inwestora nie miało istotnego wpływu na ceny działek przyjętych do porównań w operacie będącym podstawą ustalenia opłaty planistycznej.

Wobec takiego stanowiska wyrażonego przez osoby posiadające odpowiednią specjalistyczną wiedzę nie sposób uwzględnić zarzutu skarżących, tym bardziej, że skarżący nie wyrazili żadnych konkretnych wad zarówno operatu, jak i opinii Komisji. W tej sytuacji nie można zarzucić organom, że nie dokonały – wbrew art. 7 i 77 kpa - oceny operatu i opinii Komisji – wprawdzie zgodzić się należy ze skarżącymi, że dokumenty te mają charakter dowodowy i podlegają ocenie przez organ, to jednak z uwagi na to, że dotyczą one bardzo specjalistycznych dziedzin nie mogą być oceniane przez organ na takim samym poziomie, jak inne - mniej specjalistyczne dowody. W sprawie niniejszej nie można zatem zarzucić organom, że uznały, iż skoro opinia i operat są ze sobą spójne, nie zawierają sprzeczności, są szczegółowe i zostały dodatkowo uzupełnione wyjaśnieniami rzeczoznawcy – to dokumenty te są wystarczające do ustalenia opłaty planistycznej we wskazanej wysokości. Z powyższych przyczyn nie można wymagać ani od rzeczoznawcy majątkowego ani tym bardziej od organów, by poszukiwały innych dodatkowych czynników mogących mieć wpływ na wzrost wartości przedmiotowej działki np. popyt - podaż, wzrost zamożności społeczeństwa etc.

Za pozbawiony podstaw należy uznać także zarzut odstąpienia przez organy od przeprowadzenia rozprawy z udziałem rzeczoznawcy majątkowego – skarżący zgłaszali bowiem swoje uwagi do sporządzonego przez nią operatu, a rzeczoznawca do uwag tych odniosła się – jak wyżej wskazano - w piśmie z dnia 2 września 2010r. Zaniechanie przeprowadzenia rozprawy z udziałem rzeczoznawcy nie miało więc istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, co uzasadniałoby uchylenie zaskarżonej decyzji.

Z powyższych względów, Sąd stwierdzając, że zaskarżona decyzja prawa nie narusza, oddalił skargę jako pozbawioną uzasadnionych podstaw prawnych na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz.1270 ze zm.).