Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 1890/17
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2018-02-23 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 133, art. 134 § 1, art. 184
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 1 ust. 1 i ust. 2, art. 2 pkt 1, art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: § 2 pkt 2 i 3 oraz  § 3 ust. 1 i ust. 2
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1589
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji  inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Małgorzata Miron Sędziowie: Sędzia NSA Teresa Kobylecka (spr.) Sędzia del. WSA Agnieszka Wilczewska-Rzepecka po rozpoznaniu w dniu 23 lutego 2018 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej D. K., A. W., B. W., T. Z., K. N., J. N., D. K., J. C., K. K.-W., T. W. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 7 marca 2017 r. sygn. akt II SA/Wr 604/16 w sprawie ze skargi D. K., A. W., B. W., T. Z., K. N., J. N., D. K., J. C., K. K.-W., T. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia 13 czerwca 2016 r. nr ... w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 7 marca 2017r., sygn. akt II SA/Wr 604/16, Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu oddalił skargę D. K., A. W., B. W., T. Z., K. N., J. N., D. K., J. C., K. K.–W., T. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia 13 czerwca 2016r., nr ... utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta W. z dnia 13 stycznia 2016r., nr ..., ustalającą dla A. M. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego, wraz z elementami niezbędnej infrastruktury technicznej, przewidzianej do realizacji na działce nr ..., ..., obręb O. we W.

W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał następujący stan faktyczny i prawny sprawy.

Wnioskiem z dnia 17 lipca 2015r. A. M. wystąpił o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. L. ... we W. na działce nr ... obręb O. Organ I instancji decyzją z dnia 13 stycznia 2016r., nr ... rozpoznał ów wniosek, określając warunki zabudowy dla planowanej inwestycji. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia, opierając się na przedłożonych dokumentach wskazał, że określone w decyzji parametry i wskaźniki są bliskie średnim parametrom uzyskanym w toku przeprowadzonej analizy i pozwalają na realizację projektowanej inwestycji, która będzie stanowić kontynuację funkcji występującej w obszarze analizowanym. Jednocześnie organ dostrzegł uwagi i zastrzeżenia wnoszone w toku postępowania przez strony, jednakże po wskazaniu na przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2015r., poz. 199 ze zm.), dalej zw. u.p.z.p. oraz ustawy o samorządzie gminnym i po uwzględnieniu okoliczności prawnych i faktycznych orzekł o ustaleniu warunków zabudowy.

Nie godząc się z zapadłym rozstrzygnięciem A. W., B. W., T. Z., K. N., J. N., D. K., D. K., J. C., K. K.-W., T. W. złożyli odwołania. Wskazując na naruszenie szeregu przepisów prawa materialnego i procedury administracyjnej autorzy odwołań wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia.

Decyzją z dnia 13 czerwca 2016r., nr ... Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Odnośnie obszaru analizowanego Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało, że organ lokalizacyjny w sposób prawidłowy określił granice obszaru analizowanego, jako logiczną i zwartą kompozycyjnie całość, która pozwoliła na dokonanie miarodajnych i wiarygodnych, a tym samym zgodnych z zasadą prawdy obiektywnej, ustaleń w aspekcie istniejących wzorców architektoniczno-urbanistycznych, jak i funkcji zabudowy zlokalizowanej w tak określonym sąsiedztwie. Organ I instancji dokonując analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu uwzględnił specyfikę planowanej inwestycji i podał, że działka objęta inwestycją usytuowana jest w sąsiedztwie działek dostępnych z tej samej drogi publicznej ul. Lipskiej, zabudowanych w sposób pozwalający określić wymagania w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Z analizy wynika, że zamierzenie inwestycyjne będzie stanowiło kontynuację dotychczasowej funkcji w terenie, zaś w obszarze analizowanym nie występuje tylko jedna funkcja zabudowy lecz zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, wielorodzinna, usługowa i biurowa, tak więc budynek mieszkalny wielorodzinny będzie stanowił kontynuację funkcji występującej w terenie. Dodatkowo w realiach miejskich naturalne jest współistnienie budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz jednorodzinnych, a wnioskowana funkcja nie generuje istotnych, nadmiernych uciążliwości, które naruszałyby prawnie chronione interesy odwołujących się mieszkańców sąsiednich budynków.

Względem ustalonej przez organ I instancji linii zabudowy SKO po wyartykułowaniu wynikającej z przepisów zasady o wyznaczaniu jej jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich z jednoczesnym dopuszczeniem, w przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, ustalenia linii nowej zabudowy zgodnie z § 4 ust. 2 rozporządzenia planistycznego oraz innego jej wyznaczenia, jeżeli wynika to z analizy przyjęło, iż organ I instancji wyznaczył linię zabudowy, w odległości 6 m od granicy działki nr ... z działką drogową nr ..., a więc jako przedłużenie linii istniejącej na działce sąsiedniej nr ...

Ustalony przez organ I instancji wskaźnik zabudowy zdaniem SKO określony został na podstawie obowiązujących przepisów oraz wyników analizy urbanistycznej, gdyż średnia wartość współczynnika zabudowy do powierzchni terenu wynosi w obszarze analizowanym 0,31, przy wartościach mieszczących się w przedziale od 0,01 do 0,69 (poz. 8 i 36 analizy) a organ wyznaczył wskaźnik zabudowy na poziomie - do 0,28 i jest to wartość niższa od wartości średniej charakteryzującej obszar analizowany, ale uzasadniona w kontekście jego dużego zróżnicowania w tym obszarze.

Odnośnie ustalenia szerokości elewacji frontowej organ odwoławczy wykluczył naruszenie kontynuacji cech istniejącej zabudowy, podając, że zgodnie z § 6 rozporządzenia planistycznego, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym z tolerancją do 20% i dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy. W obszarze analizowanym średnia szerokość elewacji frontowej wynosi 13,9 m, co przy tolerancji 20% pozwala na ustalenie wartości tego parametru w przedziale od 11,12 m do 16,68 m, zaś szerokość elewacji frontowej wyznaczono na poziomie od 11,0 m do 16,7 m, zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia planistycznego. Dodatkowo według organu II instancji wyznaczenie tego parametru na przyjętym poziomie nie zaburzy istniejącego ładu przestrzennego, tym bardziej, że w analizowanym obszarze istnieje duże zróżnicowanie tego parametru.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie dopatrzyło się naruszeń obowiązujących przepisów przy określaniu wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i geometrii dachu. W stosunku do pierwszego z parametrów po przytoczeniu reguł wynikających z § 7 rozporządzenia planistycznego zauważono, iż z danych wynikającymi z analizy, średni wskaźnik wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej wyniósł w obszarze analizowanym 9,2 m. Minimalna wartość tego parametru wyniosła w obszarze analizowanym 3,5 m, a maksymalna 13 m, w zaskarżonej decyzji wysokość maksymalną nowej zabudowy ustalono na 9,5 m, zaś obszar analizowany charakteryzuje się dużym zróżnicowaniem wysokości od 6,0 m do 13,00 m, zatem ustalenie tego parametru na wskazanym w decyzji poziomie będzie nawiązywało do sąsiedniej zabudowy i będzie stanowiło kontynuację wysokości elewacji frontowej w obszarze analizowanym. Podobnie parametry i geometria dachu zostały ustalone z uwzględnieniem istniejących w obszarze analizowanym.

Organ II instancji podał, że został także spełniony warunek dostępności do drogi publicznej, gdyż teren objęty inwestycją ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej ulicy L. Uzbrojenie terenu jest wystarczające dla realizacji wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego a teren zainwestowania nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów, w ewidencji gruntów i budynków oznaczony jest symbolem "Bi" - inne tereny zabudowane.

Względem przepisów odrębnych Kolegium podało, że planowana inwestycja nie narusza żadnego z nich. Teren objęty zamiarem zainwestowania zlokalizowany jest na obszarze narażonym na zalanie w przypadku zniszczenia lub uszkodzenia wału przeciwpowodziowego, ale projekt decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu został przesłany do uzgodnienia Dyrektorowi Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej we W., który postanowieniem z dnia 19 listopada 2015 r., nr ... uzgodnił przedłożony projekt decyzji wskazując, że na obszarze zainwestowania w aktualnym stanie prawnym nie obowiązują zakazy wynikające z ustawy Prawo wodne. Projekt decyzji został też milcząco uzgodniony przez M. Województwa D. oraz D. Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków we W.

Według Kolegium w sprawie spełnione zostały wszystkie przesłanki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., zaś organ I instancji prawidłowo oznaczył inwestycję w myśl rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. nr 164, poz. 1589).

Odnosząc się w decyzji do twierdzeń odwołań organ II instancji nie stwierdził ich zasadności. W pierwszym rzędzie wykluczono zarzut naruszenia interesu osób trzecich przez pozbawienie dostępu do światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi spowodowane przyszłą inwestycją. Ustalenia wynikające z decyzji pierwszoinstancyjnej uznano za wystarczające i zgodne z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r. poz. 1422), zaś warunki dotyczące ochrony interesów osób trzecich winny zostać uwzględnione w dokumentacji sporządzanej dla celów budowlanych, gdzie organ architektoniczno-budowlany dokona badania zgodności planowanej inwestycji z przepisami techniczno-budowlanymi. Na etapie decyzji o warunkach zabudowy organ I instancji prawidłowo określił wymogi co do ochrony interesów osób trzecich.

Oceniając zarzut odwołania związany z niezapewnieniem odpowiedniej ilości miejsc parkingowych i obsługi w zakresie komunikacji Kolegium, wskazując na § 4 pkt 6 rozporządzenia nomenklaturowego uznało, że zaskarżona decyzja odpowiada przepisom prawa. Teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej - ulicy L., obsługa komunikacyjna będzie odbywała się od tej ulicy. Zaś ustalenie liczby miejsc parkingowych co do sposobu wyliczenia wskaźnika miejsc parkingowych pozostawione zostało uznaniu organu administrującego, który biorąc pod uwagę, charakter inwestycji oraz całokształt sprawy ustala wiążąco liczbę miejsc parkingowych. W rozpatrywanej sprawie, organ lokalizacyjny ustalił liczbę miejsc parkingowych na poziomie 1-1,5 miejsc parkingowych na każdy wydzielony lokal mieszkalny, wliczając w to również miejsca garażowe. Dodatkowo organ I instancji ustalił, iż wygospodarowania miejsc parkingowych inwestor obowiązany jest dokonać na terenie objętym inwestycją (pkt 2 lit d decyzji). Według Samorządowego Kolegium Odwoławczego, ustalenia decyzji zaspokajają niezbędne potrzeby w zakresie miejsc parkingowych dla przyszłej inwestycji, zaś możliwość realizacji ustalonych w decyzji miejsc parkingowych jest poza zainteresowaniem organów lokalizacyjnych lecz inwestora, który powinien tak skonstruować projekt budowlany, aby wykonać wszystkie jej postanowienia. Co do poruszanego w odwołaniu pisma zarządcy drogi dotyczącego m. in. wymaganej ilości miejsc postojowych organ wyjaśnił, że przedmiotem uzgodnienia zarządcy drogi jest kwestia obsługi planowanej inwestycji w zakresie infrastruktury komunikacyjnej. Po wskazaniu na art. 35 ust. 3 ustawy z dnia 21 marca 1985r. o drogach publicznych (Dz.U. 2015r. poz. 460 z późn.zm.) Kolegium podało, iż wypowiedź ZDiUM we W. wykracza poza wskazany ustawą zakres i stanowisko zajęte wobec miejsc parkingowych ma charakter pomocniczy dla organu lokalizacyjnego.

Zdaniem Kolegium w toku postępowania pierwszoinstancyjnego nie doszło do uchybień procesowych, gdyż wniosek spełniał wymogi art. 52 ust. 2 u.p.z.p., organ zawiadomił strony o wszczęciu postępowania oraz o jego zakończeniu i możliwości wypowiedzenia się co do zebranych w sprawie dowodów i materiałów, strony postępowania ustalono zgodnie z przepisami prawa materialnego i proceduralnego. Kontynuując ten wątek SKO przyjęło, że w toku postępowania pierwszoinstancyjnego wyznaczony obszar analizy funkcji i cech zabudowy odpowiada rygorom § 3 rozporządzenia planistycznego. W myśl § 3 ust. 1 i 2 tego rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie wskazanych warunków. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Front działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy wynosi 46 m, granice obszaru analizowanego należało zatem wyznaczyć w odległości min. 138 m od każdej z granic działki nr ... Organ wyznaczył obszar analizowany w odległości od granic działki nr ..: w kierunku północnym ok. 150 m, wschodnim ok. 140 m, południowym ok. 160 m i zachodnim ok. 190 m, co uzasadnione było koniecznością uzyskania pełnej wiedzy na temat kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu w całej jednostce osiedleńczej. Zatem według SKO wyznaczony obszar analizowany stanowi urbanistyczną całość i pozwala w sposób obiektywny zbadać parametry i cechy zabudowy sąsiedzkiej, granice obszaru zostały wytyczone wzdłuż ciągów komunikacyjnych, które w warunkach miejskich często stanowią granice obszarów o różnym przeznaczeniu, a obszar ten mógł zatem stanowić podstawę do ustalenia stanu zagospodarowania działek sąsiednich oraz stanowić podstawę do ustalenia zasad zagospodarowania terenu inwestycji.

Wbrew twierdzeniom odwołania, według Samorządowego Kolegium Odwoławczego, dokonana ocena materiału dowodowego nie wychodzi poza granice swobodnej oceny materiału dowodowego.

Organ odwoławczy odniósł się do zagadnień związanych ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy dla objętej postępowaniem nieruchomości oraz planu zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości sąsiedniej. Zauważono, iż nie ma ono charakteru aktu normatywnego i zgodnie z art. 9 ust. 4 u.p.z.p. ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych, lecz nie wiążą one stron postępowania lokalizacyjnego. Studium, nie będące aktem prawa miejscowego nie może stanowić podstawy dla odmowy ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania, a organ lokalizacyjny nie jest zobowiązany do badania zgodności zamierzenia inwestycyjnego z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Z kolei, co do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego dla innych nieruchomości uznano, że brak podstaw do wykreowania dla organu lokalizacyjnego w toku postępowania obowiązku analizowania zgodności wnioskowanej inwestycji z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego obowiązującymi na terenach sąsiednich.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, wywiedzionej przez profesjonalnego pełnomocnika D. K., A. W., B. W., T. Z., K. N., J. N., D. K., J. C., K. K.–W., T. W. wniesiono o uchylenie decyzji organu II instancji i orzeczenie co do istoty sprawy, względnie przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji oraz o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji.

Żądania skargi oparto na zarzutach naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 i 5 u.p.z.p. oraz § 3-9 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zw. z art. 138 § 1 k.p.a., polegającym na utrzymaniu w mocy decyzji o warunkach zabudowy mimo, że zakres obszaru analizowanego został wyznaczony nieprawidłowo, przy czym przekroczenia dopuszczalnego minimum wyznaczenia obszaru nie zostały uzasadnione, co oznacza, że w konsekwencji wadliwie wyznaczonego obszaru analizowanego ustalone warunki zabudowy powodują przekroczenie przez planowaną inwestycję średnich wskaźników - gabarytów, wysokości elewacji frontowej, geometrii dachu - praktycznie wszystkich nieruchomości po stronie nieparzystych numerów ul. L. (w kierunku wschodnim od ul. L.) co doprowadzi do przytłoczenia istniejących zabudowań formą całkowicie niedostosowaną do koncepcji architektonicznej sąsiedztwa i oderwaną od nieruchomości sąsiednich.

Naruszenie wskazanych przepisów miało, zdaniem skarżących skutkować naruszeniem kolejnych przepisów, a to:

- § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z art. 138 § 1 k.p.a. polegającym na utrzymaniu w mocy decyzji o warunkach zabudowy, mimo, że wskaźnik powierzchni zabudowy ustalony został w sposób niezgodny z wynikami analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, tj. znacznie powyżej średniego wskaźnika powierzchni zabudowy w zakresie działek zbliżonych powierzchniowo i funkcjonalnie do działki inwestycyjnej;

- § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez ustalenie dopuszczalności konstrukcji dachu płaskiego podczas gdy cechą charakterystyczną nieruchomości na tym terenie (zwłaszcza nieruchomości sąsiednich) są dachy dwupołaciowe;

- wadliwym ustaleniu, że funkcja mieszkaniowa wielorodzinna stanowi kontynuację istniejącej funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej i nie stanowi uciążliwości dla osób trzecich;

- wadliwym ustaleniu szerokości elewacji frontowej, która powinna wynosić nie więcej jak 11 m biorąc pod uwagę szerokości elewacji sąsiednich działek (nr ... - 14 m oraz nr 1 28 - 9 m ,,szeregówki" - 6,5 m), przez pryzmat obowiązku realizacji ładu przestrzennego i charakterystyki zabudowy jednorodzinnej w tamtym obszarze nieuzasadnionym jest podwyższanie średniej wartości z uwzględnieniem 20% współczynnika;

- wadliwym ustaleniu wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej niezgodnie z istniejącą zabudową na działkach sąsiednich (w szczególności na dz. o nr: ... oraz (...) gdzie wysokość ta wynosi 9 m, ale przy założeniu konstrukcji dachu wielopołaciowego;

Nadto skarżący zarzucili naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik postępowania tj. art. 140 k.p.a. w zw. z art. 107 § 1 i § 3 k.p.a. w zw. z art. 7 i art. 8 k.p.a. poprzez brak wyczerpującego wyjaśnienia podstaw uznania, że w przedmiotowej sprawie nie zachodzi sytuacja negatywnego oddziaływania i nadmiernych uciążliwości planowanej inwestycji poza granice terenu zainwestowania oraz brak pełnego odniesienia się w zaskarżonej decyzji do sprzeczności ustaleń w zakresie uzgodnienia ZDiUM z dnia 29 września 2015r. z którego wynika konieczność zapewnienia minimum 1,3 miejsca postojowego na 1 mieszkanie podczas gdy w zaskarżonej decyzji podtrzymana została ilość miejsc parkingowych 1-1,5 miejsca na każdy wydzielony lokal, podczas gdy prawidłowym powinno być zobowiązanie inwestora do realizacji nie mniej jak 1,3 miejsca postojowego na 1 mieszkanie.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie, zaś postanowieniem z dnia 30 sierpnia 2016r. odmówiono wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji.

Rozpoznając skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu dokonał analizy mających w sprawie zastosowanie przepisów art. 61 ust. 1, art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 52 ust. 2 pkt 1 w zw. art. 64 ust. 1, art. 53 ust. 4 pkt 9 w zw. z art. 64, art.. 60 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. (t.j. Dz.U. 2015r., poz. 199 ze zm.), dalej zw. u.p.z.p., a także przepisów § 1, § 3 ust. 2, § 5, § 7, § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U.2003.164.1588), dalej zw. rozporządzenie.

Sąd wskazał, że pojęcie "sąsiedztwa" na gruncie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. należy rozumieć szeroko, aby było możliwe poddanie właściwej ocenie wniosku inwestora poprzez przeprowadzenie analizy urbanistycznej jednoznacznie oceniającej dopuszczalność potencjalnej inwestycji. Celem stosowanej w tego typu postępowaniach zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, jako takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Stąd też przesłankę kontynuacji funkcji należy odnieść do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich w szerokim rozumieniu pojęcia "działka sąsiednia". W zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Pojęcie kontynuacji funkcji należy rozumieć w sensie largo, zgodnie z wykładnią systemową i funkcjonalną, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela, czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy, a przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu (por. wyrok NSA z 18 czerwca 2008 r., sygn. akt II OSK 58/07, LEX nr 465665).

Ratio legis postanowień art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wymaga też zastosowania wykładni celowościowej. Restryktywna interpretacja pojęcia "działki sąsiedniej", jako działki graniczącej, byłaby sprzeczna z celami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ustawa bowiem nie wskazuje, że działką sąsiednią jest tylko działka bezpośrednio sąsiadująca (granicząca) z terenem inwestycji. Warunek sąsiedztwa należy utożsamiać z tzw. sąsiedztwem urbanistycznym, niemającym wiele wspólnego ze wspólną granicą (zob. E. Skorczyńska, Lokalizacja inwestycji celu publicznego i ustalenie warunków zabudowy dla innych inwestycji, "Samorząd Terytorialny" 2004, nr 7-8, s. 94). Takie szerokie (derywacyjne) pojęcie "działki sąsiedniej" było też przedmiotem orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego. W wyroku z dnia 20 lipca 2010r., sygn. akt K 17/08 (OTK-A 2010, Nr 6, poz. 61) Trybunał, stwierdził, że "za działkę sąsiednią należy uznać każdą działkę znajdującą się w obszarze analizowanym, wyznaczonym w sposób określony w § 3 ust. 2 rozporządzenia z 2003r., co oznacza, że w sposób funkcjonalny wszystkie działki znajdujące się na obszarze analizowanym należy uznać za "działki sąsiednie" w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.".

Celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, a zatem zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa należy badać wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym. Oznacza to, że w każdym indywidualnym przypadku należy widzieć obszar analizowany, jako urbanistyczną całość. Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do funkcji wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek, nowa zabudowa, powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (kontynuacja gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej (zob. wyrok NSA z dnia 20 marca 2012 r., sygn. akt II OSK 10/11, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). W zakresie kontynuacji funkcji mieści się zatem taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy.

Sąd uznał, że w realiach badanej sprawy organ rozpoznający sprawę nie poprzestał na wyznaczeniu minimalnej odległości od nieruchomości inwestora wynoszącej 138 m, lecz dokonał jej rozszerzenia odpowiednio do wartości 140 m, 150 m, 160 m i około 190 m. Nie można jednak zgodzić się ze stroną skarżącą, że wyznaczając obszar analizowany inny niż minimalny organy naruszyły prawo. Odnośnie dopuszczenia przez ustawodawcę wyznaczenia szerszego niż minimalny obszaru analizowanego nie można tracić z pola widzenia założenia, że ustawodawca nie zdecydował się na formalistyczne ograniczenie sposobu wyznaczenia granic obszaru analizowanego i przyjęcia za prawidłowy wyłącznie takiego, który uwzględnia tylko odległości minimalne. Zapewne jest to warunkowane zasadami racjonalności urbanistycznej, która może wymagać szerszego określenia granic obszaru analizowanego z jednej, czy kilku stron działki objętej wnioskiem, celem wykazania spójności urbanistycznej planowanej inwestycji z obiektami budowlanymi już istniejącymi w sąsiedztwie.

W ocenie Sądu, organy w sposób prawidłowy przeprowadziły analizę urbanistyczną, konieczną do ustalenia wymagań dla projektowanej zabudowy i zagospodarowania terenu i dokonując analizy wyznaczonego obszaru prawidłowo ustaliły, że działka inwestora jest położona w terenie, na którym istniejąca zabudowa i zagospodarowanie terenu posiada cechy, mogące być wzorem dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Z wyznaczonego obszaru analizy wynika, że istnieją działki dostępne z tej samej drogi publicznej, zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących zamierzonej zabudowy.

Sąd nie zgodził się z zarzutami skargi o intencyjnym działaniu organu przy wyznaczaniu obszaru analizowanego. Jakkolwiek poszerzenie granic obszaru analizowanego, co do zasady jest tylko możliwością, a nie regułą mamy do czynienia z różnego rodzaju zabudową ulicy Lipskiej i jej okolic. Organy administracyjne nie ,,intencyjnie poszukiwały" nieruchomości zabudowanych w satysfakcjonujący inwestora sposób lecz, jak trafnie wyjaśniło SKO, organ tak wyznaczył obszar analizowany, gdyż było to niezbędne do uzyskania pełnej wiedzy na temat kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Zatem decyzja zawiera także uzasadnienie takiego konkretnie działania. Wobec ustalenia, iż w obszarze analizowanym istnieje różnorakiego rodzaju zabudowa, a to mieszkaniowa jednorodzinna, wielorodzinna i usługowa, z całą pewnością zgodzić należy się z organami, że zamierzona na działce nr 1/19 inwestycja wpisuje się w istniejący sposób zabudowy, a już z całą pewnością nie jest z nią sprzeczna, co zresztą stanowi warunek jej dopuszczenia. Mamy bowiem do czynienia z kontynuacją istniejącej zabudowy, co szeroko wykazało w uzasadnieniu decyzji Kolegium.

Sąd podkreślił, że projekt decyzji o warunkach zabudowy sporządzają osoby posiadające odpowiednie uprawnienia i doświadczenie zawodowe, trudno jest zatem podejmować polemikę z twierdzeniami skargi, gdzie wykazywany jest zgoła inny właściwy kierunek i sposób wyznaczania obszaru analizowanego, zgodnie z wolą i oczekiwaniami skarżących. Teoretycznie nie jest wykluczone, że istniała możliwość wyznaczenia innego obszaru do analizy, niemniej jednak przyjęty przez organy obszar nie został ustalony sprzecznie z obowiązującymi przepisami. Autor skargi powołuje się na orzeczenie sądu i wykazuje na niedopuszczalność ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia, nie wpisującego się w kameralny charakter otoczenia i podkreśla, że w obszarze analizowanym przeważają budynki o innych cechach, np. o dachach dwuspadowych. Następnie wyjaśnia, że "nowa zabudowa pozbawi skarżących możliwości korzystania z obszaru ogródków przydomowych, które są umiejscowione od frontu zamierzonej inwestycji, zaś posadowienie zabudowy wielomieszkaniowej w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy szeregowej spowoduje, że funkcja zabudowy kameralnej, ogrodowej, zostanie całkowicie zaprzepaszczona, a dopuszczona w zaskarżonej decyzji wysokość maksymalna nowej zabudowy spowoduje, że budynek wielorodzinny przewyższając i przytłaczając zabudowę szeregową spowoduje, że zamieszkujący zabudowę szeregową na zawsze stracą jej intymny charakter i będą narażeni na spojrzenia sąsiadów z działki nr 1/19, wielokrotnie w czasie rodzinnych i wypoczynkowych aktywności, czyniąc ostatecznie bezużytecznym ten obszar nieruchomości".

Z całą pewnością skarżący odnoszą się do okoliczności związanych z utratą komfortu zamieszkiwania w sąsiedztwie działki niezbudowanej. Każdego rodzaju zabudowa wiąże się z określonego rodzaju oddziaływaniem na otoczenie. Nie jest jednak wiadomym, jakiego rodzaju norma prawna zostaje naruszona tym, że "skarżący będą narażeni na spojrzenia sąsiadów z działki nr ...".

W ocenie Sądu, większość zarzutów skargi wynika z podstawowego, dotyczącego niewłaściwie ustalonego obszaru analizowanego. Sąd doszedł do przekonania, że wszystkie inne parametry jak szerokość elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji, geometria dachu czy inne są zgodne z obowiązującymi przepisami, co zresztą zasadnie i szeroko opisano w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Niepodzielenie zarzutu o wadliwości określenia obszaru analizowanego prowadzi bowiem do stwierdzenia, że uwzględniono parametry zabudowy istniejącej dla wyznaczenia parametrów dla planowanej inwestycji. Zatem analiza skarżonej decyzji w kontekście poczynionej wobec niej zarzutów pozwala na podzielenie prawidłowości i trafności argumentacji zaprezentowanej przez organ.

Nie uszedł uwadze Sądu zarzut, dotyczący niezapewnienia odpowiedniej ilości miejsc parkingowych, przy czym wyznacznikiem była ich liczba wynikająca z pisma ZDiUM z dnia 29 września 2015r. Sąd wskazał, że także i co do tego zarzutu odniosło się Kolegium wyjaśniając, że wiążąco mógł się on wypowiedzieć w sprawie dostępu do drogi publicznej, a nie ilości miejsc parkingowych. Stanowisko dotyczące miejsc parkingowych uznane zostało za pomocnicze, zaś organ wyjaśnił konieczność zagospodarowania odpowiedniej ilości miejsc parkingowych, jednakże na etapie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Sąd nie dopatrzył się również naruszeń norm procesowych. Organy orzekające w sprawie właściwie zebrały i oceniły materiał dowody, zaś zapadłe rozstrzygnięcia spełniają warunki wynikające z art. 107 § 1 i § 3 k.p.a. Kolegium gruntownie odniosło się w uzasadnieniu decyzji do twierdzeń odwołań, wyjaśniając przy tym motywy uznania decyzji organu I instancji za zgodną z prawem.

Wojewódzki Sąd Administracyjny argumentował, że decyzja o warunkach zabudowy pozwala zastępczo, ze względu na brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, odkodować i ustalić parametry planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Wobec posiłkowania się przez organy rodzajem istniejącej w sąsiedztwie zabudowy wykreowane w decyzji warunki muszą być określone na tyle ogólnie, by nie przekreślać możliwości jakiegokolwiek rodzaju zabudowy. Sąd zastrzegł jednak, że szczegółowe dane zamierzenia są określane w decyzji o pozwoleniu na budowę.

W ocenie Sądu, w niniejszej sprawie wszystkie kwestie niezbędne do wydania decyzji o warunkach zabudowy zostały wyjaśnione w sposób niewątpliwy, co znalazło swoje potwierdzenie w dokumentach załączonych do akt administracyjnych i w treści rozstrzygnięcia organu obu instancji. Okoliczność, iż organy nie uznały argumentów strony skarżącej, nie świadczy o naruszeniu przez nie wspomnianych zasad. Z tych też przyczyn Sąd uznał działanie organów administracji w sprawie za zgodne z regulacją prawa materialnego, nie dopatrzył się również naruszenia przepisów procedury w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy.

Wobec powyższego wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sadami administracyjnymi (Dz.U. 2012, poz. 270 ze zm.), dalej zw. p.p.s.a. orzekł o oddaleniu skargi.

W skardze kasacyjnej do Naczelnego Sądu Administracyjnego A. W., B. W., T. Z., K. N., J. N., D. K., D. K., J. C., K. K.-W., T. W., reprezentowani przez fachowego pełnomocnika zaskarżyli powyższy wyrok w całości, wnosząc o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. Skarżący kasacyjnie zrzekli się rozprawy.

Zaskarżonemu wyrokowi zarzucono naruszenie przepisów prawa materialnego przez błędną wykładnię, tj.: art. 1 ust. 1 i ust. 2 w zw. z art. 2 pkt 1, art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i § 2 pkt 2 i 3 oraz § 3 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

- poprzez całkowicie dowolne przyjęcie interpretacji pojęcia "działki sąsiedniej" w oderwaniu od form architektonicznych otoczenia, a w konsekwencji złamanie zasady dobrego sąsiedztwa i ładu przestrzennego;

- nieuzasadnione wyznaczenie granic obszaru analizowanego ponad minimalne rozmiary w sytuacji, gdy działki bezpośrednio sąsiadujące z działką inwestycyjną stanowią wystarczające porównanie do ustalenia kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i ładu przestrzennego;

2. naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na wynik sprawy, tj.: art. 1, art. 133 i art. 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi w ten sposób, że Sąd I instancji nie rozpoznał istoty sprawy poprzez brak rozpoznania (pominięcie) w toku postępowania znacznej części zarzutów skarżących przedstawionych w skardze.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjne nie zawiera usprawiedliwionych podstaw.

Zgodnie z art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc z urzędu pod uwagę jedynie nieważność postępowania. Jeżeli w sprawie nie wystąpiły przesłanki nieważności postępowania, wymienione w art. 183 § 2 p.p.s.a., a taka sytuacja ma miejsce w sprawie niniejszej, to Sąd rozpoznający sprawę związany jest granicami skargi kasacyjnej.

Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznał skargę kasacyjną na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów, na podstawie art. 182 § 2 i § 3 p.p.s.a., gdyż strona, która ją wniosła, zrzekła się rozprawy, a pozostałe strony, w terminie czternastu dni od dnia doręczenia skargi kasacyjnej, nie zażądały przeprowadzenia rozprawy.

Naczelny Sąd Administracyjny nie podziela zarzutu naruszenia przepisów postępowania mającego wpływ na wynik sprawy, tj.: art. 1, art. 133 i art. 134 § 1 p.p.s.a. w ten sposób, że Sąd I instancji nie rozpoznał istoty sprawy poprzez brak rozpoznania (pominięcie) w toku postępowania znacznej części zarzutów skarżących przedstawionych w skardze. Z uzasadnienia skargi kasacyjnej wynika, że chodzi o nierozpoznanie zarzutów dotyczących "parametrów nieruchomości sąsiednich", których w skardze kasacyjnej konkretnie nie przedstawiono.

Odnosząc się do tego zarzutu wskazać należy, że w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd I instancji podał, iż w jego ocenie wszystkie kwestie niezbędne do wydania decyzji o warunkach zabudowy zostały wyjaśnione w sposób niewątpliwy, co znajduje potwierdzenie w dokumentach akt administracyjnych i w treści rozstrzygnięcia organu I instancji. Sąd doszedł do przekonania, że parametry, takie jak szerokość elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji, geometria dachu czy inne, są zgodne z obowiązującymi przepisami, co zasadnie i szeroko opisano w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Zatem analiza zaskarżonej decyzji w kontekście poczynionej wobec niej zarzutów pozwalała Sądowi I instancji na podzielenie prawidłowości i trafności argumentacji zaprezentowanej przez organ.

Sąd I instancji nie naruszył przepisu art. 133 p.p.s.a., ponieważ orzekł na podstawie akt sprawy, ocenił zgromadzony przez organy administracyjne materiał dowodowy, czemu dał wyraz w uzasadnieniu rozstrzygnięcia. Zarzut naruszenia art. 133 § p.p.s.a. mógł być uznany za zasadny, gdyby Sąd przedstawił stan sprawy w sposób oderwany od zgromadzonego w aktach materiału, a taka sytuacja w niniejszej sprawie nie ma miejsca.

W tej sytuacji powyższy zarzut skargi kasacyjnej nie może odnieść zamierzonego skutku.

Nie jest także usprawiedliwiony zarzut naruszenia prawa materialnego: art. 1 ust. 1 i ust. 2 w zw. z art. 2 pkt 1, art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oraz § 2 pkt 2 i 3 oraz § 3 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia, który dotyczy ich błędnej wykładni.

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, nie można Sądowi I instancji zarzucić błędnej wykładni tych przepisów.

Naczelny Sąd Administracyjny w pełni podziela przedstawioną przez Sąd I instancji wykładnię przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., jak również uzasadnienie prawidłowego zastosowania go przez organy orzekające. Przez pojęcie "sąsiedztwa" nie należy rozumieć wyłącznie bezpośredniej styczności działki, na której ma powstać planowana inwestycja z działką sąsiednią. W literaturze prawa administracyjnego i orzecznictwie sądów administracyjnych pojęciu temu nadaje się szersze znaczenie. Oznacza to, że przez pojęcie "działka sąsiednia" należy rozumieć nieruchomość znajdującą się w pewnym obszarze wokół działki, na której ma powstać planowana inwestycja, tworzącym pewną urbanistyczną całość. Natomiast przez kontynuację funkcji rozumie się nie tylko powielanie dotychczasowego sposobu zagospodarowania działek sąsiednich, lecz także tworzenie nowych zespołów urbanistycznych, w których zaspokajane są m.in. potrzeby bytowe mieszkańców.

W ocenie autora skargi kasacyjnej planowanej inwestycji nie można pogodzić z istniejącą, ponieważ w bezpośrednim sąsiedztwie znajdują się działki o zabudowie jednorodzinnej, o niższej wysokości, z ogródkami. Ta okoliczność jednak, że działki bezpośrednio sąsiadujące z terenem inwestycji są właśnie w ten sposób zagospodarowane została przez organ uznana i znajduje odzwierciedlenie w materiałach sporządzonych na etapie analizy urbanistycznej. Konieczność kontynuacji zabudowy nie oznacza jednak obowiązku zabudowy identycznej, jak na działkach sąsiadujących. Bezpośrednie sąsiedztwo nie jest przesądzającym argumentem na rzecz istniejącej zabudowy i zagospodarowania terenu i nie oznacza, że na terenie o zabudowie mieszkaniowej mogą być realizowane tylko budynki jednorodzinne. Jak słusznie wskazał Sąd I instancji, działka sąsiednia w rozumieniu powołanego przepisu u.p.z.p., to nieruchomość lub jej część położona w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość, którą należy określić dla każdego przykładu oddzielnie. Istotą tego przepisu jest bowiem zagwarantowanie ładu przestrzennego i nie można założyć, że ład przestrzenny wymaga tylko zagwarantowania według działki sąsiedniej, graniczącej, a wyłącza możliwość zagospodarowania według działki położonej w pewnej odległości od działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Celem omawianego przepisu prawa nie jest wprowadzenie automatyzmu w działaniu organów, który oznaczałby, że jeżeli istniejąca zabudowa na działce graniczącej realizuje funkcje mieszkaniowe, to nowy obiekt może być tylko budynkiem mieszkalnym tego samego rodzaju, co już istniejący. Za szerokim rozumieniem pojęcia działki sąsiedniej przemawia zarówno ochrona własności, jak i deklarowana w art. 6 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. zasada wolności zagospodarowania terenu. Wbrew zarzutowi skargi kasacyjnej, nie można uznać, że zagospodarowanie działki nr ... pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, będącą kontynuacją dotychczasowej zabudowy mieszkaniowej narusza ład przestrzenny, stanowiąc o naruszeniu art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz art. 1 ust. 1 i ust. 2 w zw. z art. 2 pkt 1u.p.z.p.

Zarzut naruszenia § 2 pkt 2 i 3 oraz § 3 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia wskazuje na nieuzasadnione wyznaczenie granic obszaru analizowanego ponad minimalne rozmiary w sytuacji, gdy działki bezpośrednio sąsiadujące z działką inwestycyjną stanowią wystarczające porównanie do ustalenia kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i ładu przestrzennego.

Zarzut ten także uznać należy za nieusprawiedliwiony. Obszar analizowany wyznaczany jest w celu przeprowadzenia na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Granice tego obszaru wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej niż 50m. W niniejszej sprawie, minimalna trzykrotna szerokość frontu działki wynosi 138m, zaś organ wyznaczył obszar analizowany w odległości niewiele większej: ok. 150m w kierunku północnym, ok.140m w kierunku wschodnim, ok. 160m w kierunku południowym i ok. 190m w kierunku zachodnim, wskazując że granice obszaru poddanego analizie urbanistycznej nie dzielą działek zabudowanych, lecz przebiegają z uwzględnieniem pełnego obrysu geodezyjnego granic działek, które wchodzą w obszar analizowany (stąd fragmentami granice obszaru analizowanego są szersze niż normatywne minimum).

Słusznie Sąd I instancji uznał, że brak jest podstaw do twierdzenia o "intencyjnym poszukiwaniu" nieruchomości zabudowanych w satysfakcjonujący inwestora sposób. Wyznaczenie obszaru analizowanego zostało uzasadnione przez organ orzekający. Przy ulicy Lipskiej we Wrocławiu znajduje się zabudowa mieszkaniowa i niezbędne było uzyskanie pełnej wiedzy na temat kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu.

Mając powyższe na uwadze Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 184 p.p.s.a. orzekł jak wyroku.

-----------------------

17