Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 2599/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-05-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6019 Inne, o symbolu podstawowym 601
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 47 ust. 2
journal: Dz.U. 2019 poz 1186
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Grzegorz Rudnicki, Sędziowie sędzia WSA Artur Kuś, sędzia WSA Wojciech Sawczuk (spr.), Protokolant sekr. sąd. Hubert Dobrowolski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 maja 2019 r. sprawy ze skargi A C na decyzję Wojewody [...] z dnia [...]września 2018 r. nr [...] w przedmiocie niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości oddala skargę


UZASADNIENIE

I.

Decyzją z dnia [...] lutego 2018 r., nr [...] Starosta [...] zatwierdził projekt budowlany i udzielił spółce[...] Spółka Partnerska (dalej jako Inwestor) pozwolenia na budowę inwestycji p.n.: rozbudowa, nadbudowa i przebudowa budynku biurowo-mieszkalnego wraz ze zmianą sposobu użytkowania na budynek przychodni lekarskiej z apteką i częścią mieszkalną na działce nr ewid. [...] w [...] , ul. [...] .

Decyzja stała się ostateczna, a Inwestor przystąpił do jej realizacji.

II.

Na skutek interwencji właścicielki działki sąsiedniej nr ewid. [...] należącej do A C Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego przeprowadza kontrolę rozpoczętej budowy, spisując protokół z dnia 14 czerwca 2018 r., nr [...] w którym m.in. nakazał zabezpieczenie działki sąsiedniej poprzez wykonanie daszku i siatki osłaniającej.

III.

W związku z potrzebą wejścia na teren nieruchomości sąsiedniej Inwestor zwrócił się do właścicielki działki nr [...]- A C o wyrażenie zgody na wejście na jej teren celem przeprowadzenia robót budowlanych m.in. naprawy odpadających tynków na ścianie przebiegającej w tzw. ostrej granicy obu nieruchomości.

Wobec braku odpowiedzi Inwestor wystąpił do Starosty [...] z wnioskiem z dnia 29 czerwca 2018 r. o wydanie decyzji w trybie art. 47 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2018 r., poz. 2096 ze zm. - dalej jako P.b.), załączają pismo z prośbą o wyrażenie zgody.

Organ zawiadomił strony o wszczęciu postępowania informując jednocześnie o treści art. 10 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (aktualny tekst jednolity Dz. U. z 2018 r., poz. 2096 ze zm. - dalej jako k.p.a.), jak również wezwał A C do osobistego stawiennictwa celem udzielenia stosownych wyjaśnień. W ich trakcie (notatka służbowa z dnia

27 lipca 2018 r.) wezwana oświadczyła, iż nie wyraża zgody na wejście na jej działkę.

W związku z powyższym decyzją z dnia [...] lipca 2018 r., nr [...] Starosta [...]na podstawie art. 47 ust. 2 P.b. na skutek wniosku Inwestora orzekł:

1. o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości oznaczonej nr ewid. [...] w [...], ul. [...]w celu wykonania prac przygotowawczych i robót budowlanych związanych z realizacją pozwolenia na budowę nr [...] , znak: [...]z dnia [...] lutego 2018 r. wydanego przez Starostę [...] - inwestycji p.n.: rozbudowa, nadbudowa i przebudowa budynku biurowo- mieszkalnego wraz ze zmianą sposobu użytkowania na budynek przychodni lekarskiej z apteką i częścią mieszkalną na działce nr ewid. [...]w [...], ul. [...], a w szczególności:

- rozbiórki ściany zewnętrznej północno-wschodniej istniejącego budynku do wysokości 4,2m (obecnie budynek dwukondygnacyjny wys. ściany ok. 7,2m);

- wykonanie napraw tynku zewnętrznego obniżonej ściany północno-wschodniej;

- oraz wykonanie robót zabezpieczających teren budowy, umożliwiających bezpieczne prowadzenie robót budowlanych;

- a także wykonania zaleceń wynikających z kontroli budowy przeprowadzonej przez PINB w [...] w dniu 14 czerwca 2018 r.

2. określił granice niezbędnej potrzeby jako obszar działki nr ewid. [...] niezbędny do wykonania robót budowlanych, przyległy do działki nr ewid. [...] o długości 15,0 m i szerokości 1,0 m oznaczony na załączniku graficznym kolorem żółtym;

3. Określił warunki korzystania z sąsiedniej nieruchomości, tj.:

a) termin wykonania robót od 24 września 2018 r. do 21 stycznia 2019 r. (przy czym na wykonanie robót w bezpośrednim sąsiedztwie działki potrzeba ok. 20 dni zaś przez pozostałe 100 dni konstrukcja będzie stanowiła zabezpieczenie dla użytkowników działki nr ewid. [...] ), w godzinach 8°°-17°°;

b) zabezpieczenie terenu budowy - wykonanie daszka osłonowego nad obszarem niezbędnym dla prowadzenia robót budowlanych ze spadkiem na ścianę istniejącą, wraz z wykonaniem osiatkowania terenu zajętego;

c) zabezpieczenie przed zniszczeniem altanę ogrodową usytuowaną na działce nr ewid. [...]

d) zabezpieczenie przed zniszczeniem istniejącą roślinność (drzewa, krzewy, kwiaty itp.);

e) roboty budowlane należy prowadzić w sposób niezagrażający bezpieczeństwu ludzi i mienia, pod nadzorem uprawnionego kierownika budowy;

f) po zakończeniu robót Inwestor został obowiązany usunąć użyte zabezpieczenia oraz uporządkować zajmowany teren i naprawić ewentualne szkody powstałe w wyniku korzystania z terenu sąsiedniej nieruchomości nr ewid. [...]na zasadach określonych w przepisach odrębnych;

g) wszelkie roszczenia wynikające z czasowego skorzystania ze wskazanej w załączniku części nieruchomości nr ewid. [...] mogą być rozstrzygane na podstawie przepisów odrębnych;

h) zaproponowana przez Inwestora rekompensata z tytułu zajęcia pasa terenu w kwocie 3.600zł (15m2 x 2zł/m2/doba x 120 dni) zdaniem organu jest właściwa.

IV.

Po rozpatrzeniu odwołania A C, Wojewoda [...]decyzją z dnia [...]września 2018 r., nr [...], znak [...]utrzymał w mocy decyzję Starosty [...].

Podzielając w pełni ustalenia i rozważania organu I instancji dodatkowo wyjaśnił, że w przypadku, gdy Inwestor dysponuje zezwoleniem na prowadzenie robót budowlanych na swojej nieruchomości (posiada ostateczną i ważną decyzje o pozwoleniu na budowę) i do przygotowania lub wykonania przedmiotowych robót budowlanych niezbędnym jest wejście na teren sąsiedniej nieruchomości, to należy w pierwszej kolejności skontaktować się z właścicielem lub najemcą budynku i uzyskać jego zgodę, uzgadniając z nim sposób, zakres, termin oraz ewentualną rekompensatę za korzystanie z działki. Dopiero w razie braku zgody na wejście na teren nieruchomości Inwestor może złożyć wniosek o wydanie decyzji zezwalającej na wejście na sąsiednią nieruchomość w celu wykonania prac budowlanych.

Organ prowadzący postępowanie ma obowiązek sprawdzenia, czy jest potrzeba wykonania prac przygotowujących lub robót budowlanych, czy niezbędnym jest wejście na teren sąsiedniej nieruchomości, a także czy jej właściciel nie wyraził dobrowolnej zgody na wejście. W przypadku pozytywnego rozpatrzenia wniosku Inwestor otrzymuje decyzję, która zawiera zakres (granice niezbędnej potrzeby).

Inwestor próbował kontaktować się z A C, czego dowodem jest zarówno potwierdzenie nadania jak i list, który nie został podjęty i zwrócony do nadawców. Dokonał więc należytej staranności na uzyskanie zgody bezpośrednio od właściciela nieruchomości.

Decyzja Starosty z dnia [...] lipca 2018 r. nie zawiera żadnych braków, gdyż zostały w niej podane szczegółowo roboty budowlanej objęte ww. decyzją tj.:

- rozbiórka ściany zewnętrznej północno-wschodniej istniejącego budynku do wysokości 4,20 m (obecnie budynek dwukondygnacyjny wysokości ściany ok. 7,20 m);

- wykonanie naprawy tynku zewnętrznego obniżonej ściany północno-wschodniej;

- oraz wykonanie robót zabezpieczających teren budowy, umożliwiających bezpieczne prowadzenie robót budowlanych,

- a także wykonanie zaleceń wynikających z kontroli budowy przeprowadzonej przez PINB.

Przepis art. 47 P.b. wskazuje na potrzebę zbadania niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości, gdy obiekt, na którym mają być wykonane prace, znajduje się na granicy działki sąsiedniej.

Decyzja Starosty [...] określa czas (od dnia 24 września 2018 r. do dnia 21 stycznia 2019 r. - 120 dni, z czego 20 dni na wykonanie robót w bezpośrednim sąsiedztwie, zaś pozostałe 100 dni konstrukcja będzie stanowiła zabezpieczenie dla działki nr [...]), w jakim Inwestor może wykonać roboty budowlane, a także zasięg korzystania z nieruchomości sąsiedniej. Ponadto Inwestor został pouczony o obowiązkach naprawienia szkód powstałych w wyniku korzystania z nieruchomości sąsiedniej na zasadach określonych w art. 363 Kodeksu Cywilnego.

W tych okolicznościach sprawy organ nie stwierdził podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji.

V.

Skargę na powyższą decyzję wywiodła A C kwestionując ją w całości i zarzucając:

1. błąd w ustaleniach faktycznych polegający na:

a) nieuzasadnionym przyjęciu, iż Skarżąca nie wnosiła zastrzeżeń do realizacji przedmiotowej inwestycji, w sytuacji gdy Skarżąca zarówno na piśmie, jak również poprzez osobiste stawiennictwo w charakterze strony postępowania w sprawie wydania decyzji o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości wskazywała zastrzeżenia i uwagi do przedmiotowej inwestycji, a także nie wyrażała zgody na przekroczenie granicy działki i wejście na nieruchomość stanowiącą jej własność;

b) błędnym przyjęciu, iż jedynie Inwestor przejawiał inicjatywę porozumienia ze Skarżącą podczas gdy Skarżąca również wielokrotnie kierowała pisma do Inwestora, wskazując zastrzeżenia uzasadniające jej odmowną decyzję dotyczącą dostępu do jej nieruchomości, w tym brak konieczności wejścia na jej grunt; zastrzeżenia te nie zostały jednak uwzględnione ani na etapie konsultacji Inwestorów ze Skarżącą ani później na etapie składania wniosku o orzeczenie niezbędności wejścia na teren sąsiedni stanowiący własność Skarżącej;

c) nieuwzględnieniu, iż w toku postępowania w sprawie doszło do naruszenia zasady czynnego udziału strony; wprawdzie Skarżąca miała możliwość zapoznania się z dokumentacją i wypowiedzenia się w zakresie zebranych dowodów i materiałów, z którego to prawa regularnie korzystała, wnosząc liczne zastrzeżenia i podtrzymując swoje stanowisko - niemniej jednak pozostawało to bez żadnego wpływu na postępowanie; organ I instancji uczynił zatem tę zasadę czysto iluzoryczną;

2. rażące naruszenie prawa materialnego w postaci art. 47 P.b. poprzez bezzasadne, niczym nie poparte przyjęcie, iż w przedmiotowej sprawie spełniona została przesłanka niezbędności wejścia na grunt sąsiedni stanowiący własność Skarżącej, w sytuacji gdy:

a) okoliczność ta nie została poparta jakimkolwiek postępowaniem dowodowym (np. oględziny), a dotychczas wykonana bez ingerencji w nieruchomość Skarżącej przez Inwestora znaczna część robót budowlanych jednoznacznie wskazuje, iż przewidziane roboty były możliwe do wykonania bez wydania przedmiotowej decyzji Starosty Sierpeckiego, utrzymanej w mocy przez Wojewodę; tym samym okoliczność ta budzi uzasadnione wątpliwości co do zasadności wydania zaskarżanej decyzji w pozostałym zakresie, albowiem niewykluczone, iż pozostaje roboty również można wykonać bez naruszania własności Skarżącej;

b) z uwagi na brak rzetelnego i precyzyjnego określenia zakresu prac koniecznych do wykonania stricte na granicy z nieruchomością Skarżącej nie sposób jest dokonać oceny, czy oraz dlaczego dostęp do nieruchomości Skarżącej w niniejszej sprawie rzeczywiście jest niezbędny lub też chociażby we wnioskowanym przez Inwestorów zakresie (zajęcie pasa terenu o wymiarze 15 m x 1 m przez okres ok. 120 dni);

3. rażące naruszenie prawa procesowego w postaci art. 7 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. poprzez:

a) niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, tj. nieprzeprowadzenie jakiegokolwiek postępowania dowodowego w sprawie mającego na celu ocenę usytuowania nieruchomości względem siebie, w tym budynku objętego licznymi robotami budowlanymi wskazanymi w pozwoleniu na budowę względem nieruchomości Skarżącej, a w efekcie ocenę niezbędności wejścia na grunt sąsiedni i jego skutków dla Skarżącej;

b) ograniczenie się wyłącznie do wszak niepełnych i nieuzasadnionych okoliczności przedstawionych przez Inwestorów mających stanowić podstawę żądania wydania decyzji o niezbędności wejścia na teren sąsiedni, nieuwzględnienie zastrzeżeń i uwag Skarżącej w tym zakresie, jak również całokształtu okoliczności faktycznych mających istotne znaczenie dla sprawy;

4. rażące naruszenie prawa procesowego w postaci art. 80 k.p.a. w zw. z art. 8 k.p.a. poprzez uznanie za udowodnioną przesłankę niezbędności wejścia na grunt sąsiedni stanowiący własność Skarżącej li tylko w oparciu o niepełny, ograniczony materiał dowodowy (twierdzenia Inwestora, brak określenia zakresu prac mających dotyczyć stricte nieruchomości Skarżącej) a w następstwie prowadzenie postępowania w sposób, który nie pogłębia zaufania obywateli do władzy publicznej;

5. rażące naruszenie prawa procesowego w postaci art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w zw. z art. 47 ust. 2 P.b. poprzez jego błędne zastosowanie skutkujące wydaniem decyzji utrzymującej w mocy decyzję Starosty z dnia [...] lipca 2018 r. orzekającą o niezbędności wejścia na grunt sąsiedni stanowiący własność Skarżącej, w sytuacji gdy:

a) przez Inwestora nie zostały wykazane przesłanki uzasadniające wydanie ww. decyzji w przedmiotowej sprawie, bowiem nie wskazano szczegółowo i precyzyjnie jakie roboty budowlane mają zostać wykonane stricte w obrębie nieruchomości Skarżącej, jak również dlaczego do ich wykonania niezbędnym jest wejście na grunt sąsiedni (nieruchomość Skarżącej), tym samym nie sposób jest ocenić, czy spełniona została przesłanka niezbędności, warunkująca wydanie przedmiotowej decyzji;

b) Starosta Sierpecki w decyzji z dnia [...] lipca 2018 r. błędnie przyjął, iż spełnione zostały przesłanki, o których mowa w art. 47 P.b. albowiem jego zdaniem zostały podane szczegółowo roboty budowlane, tj. rozbiórka ściany zewnętrznej, wykonanie naprawy tynku zewnętrznego, wykonanie robót zabezpieczających, podczas gdy ww. zakres prac nie stanowi nic innego, jak tylko część ogólnego zakresu prac objętego pozwoleniem na budowę nr [...]z dnia [...]lutego 2018 r. wydanym przez Starostę [...] , nie wiadomym jest zatem do wykonania jakich dokładnie prac niezbędnym jest uzyskanie dostępu do nieruchomości Skarżącej, a jednocześnie niemożliwym, jest, aby cały zakres robót objętych pozwoleniem dotyczył nieruchomości sąsiedniej; w toku postępowania bowiem na żadnym etapie, jak również w ww. decyzji, nie wskazano robót budowlanych przewidzianych do zrealizowania stricte w obrębie nieruchomości sąsiadującej stanowiącej własność Skarżącej;

c) zasadnym jest wniosek, iż ww. przesłanki przewidziane w art. 47 P.b. w ogóle w niniejszej sprawie nie zachodzą albowiem przeważająca część robót, co do których orzeczono o niezbędności wejścia na grunt sąsiedni (rozbiórka budynku), została już wykonana bez ingerencji w nieruchomość Skarżącej, a zatem przesłanka niezbędności de facto nie wystąpiła; co więcej, budzi wątpliwości, czy w pozostałym zakresie decyzja o niezbędności wejścia na grunt Skarżącej jest uzasadniona, albowiem możliwym jest wniosek, iż pozostałe roboty budowlane również można wykonać bez dostępu do nieruchomości Skarżącej powodowania dla niej zbędnych uciążliwości.

W kontekście zarzutów skargi Skarżąca wniosła o:

1. uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i umorzenie postępowania w sprawie,

2. zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania,

3. przeprowadzenie dowodu z:

a) załączonych do skargi fotografii nieruchomości Skarżącej oraz nieruchomości Inwestorów objętej pozwoleniem na budowę nr [...]z dnia [...] lutego 2018 r., wykonanych w okresie od maja do sierpnia 2018 r. na okoliczność wykazania, iż:

- w niniejszej sprawie nie zachodzi przesłanka niezbędności wejścia na grunt sąsiedni stanowiący własność Skarżącej, gdyż znaczna część robót budowlanych objętych ww. pozwoleniem (np. rozbiórka części budynku) okazała się być jednak możliwa do wykonania bez ingerencji w nieruchomość Skarżącej,

- udostępnienie nieruchomości Skarżącej celem realizacji robót budowlanych w sytuacji, gdy nie zachodzi przesłanka niezbędności, spowoduje nadmierne utrudnienia i szkody dla Skarżącej, albowiem na nieruchomości Skarżącej w bliskiej odległości od ww. budynku usytuowana jest m.in. drewniana altana;

b) dokumentów:

- odpisu pisma Skarżącej reprezentowanej przez profesjonalnego pełnomocnika skierowanego do Inwestorów z dnia 11 czerwca 2018 r. oraz z dnia 31 lipca 2018 r. - na okoliczność inicjatywy Skarżącej zmierzającej do nawiązania kontaktu z Inwestorem, wyrażenia przez nią swojego stanowiska w sprawie, w tym wskazanie zastrzeżeń;

- odpisu pisma Skarżącej skierowanego do Starostwa Powiatowego w [...] z dnia 21 stycznia 2018 r. - na okoliczność aktywnej postawy Skarżącej w toku postępowania poprzez wypowiedzenie swoich żądań i zastrzeżeń w zakresie inwestycji realizowanej na sąsiedniej do jej nieruchomości działce.

VI.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

VII.

Skarga jest niezasadna.

Na wstępie Sąd zauważa, iż niniejsza sprawa została zainicjowana wnioskiem inwestora, którego budynek, objęty ostatecznym i prawomocnym pozwoleniem na budowę z dnia [...] lutego 2018 r., usytuowany jest bezpośrednio przy granicy działki Skarżącej i w związku z tym niektóre roboty budowlane wynikające z zatwierdzonego projektu budowlanego muszą - z konieczności - zostać wykonane z terenu nieruchomości Skarżącej (chodzi zwłaszcza o naprawę tynków ściany zewnętrznej usytuowanej na granicy nieruchomości).

Sąd zauważa ponadto, iż w niniejszej sprawie mamy do czynienia również z wiążącymi inwestora wytycznymi organu nadzoru budowlanego (PINB w [...]), który na skutek interwencji Skarżącej, dokonał kontroli prowadzonych robót budowlanych i zobowiązał inwestora do przedsięwzięcia wskazanych w protokole działań, mających zabezpieczyć prawidłowy przebieg procesu budowlanego (m.in. wykonanie daszku osłonowego nad działką Skarżącej).

Należy w związku z tym wskazać, że zgodnie z art. 47 ust. 1 P.b. jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu.

Nie może być wątpliwości, iż w niniejszej sprawie uzasadnieniem żądania inwestora nie są prace przygotowawcze, którymi zgodnie z art. 41 ust. 2 P.b. są:

1) wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie;

2) wykonanie niwelacji terenu;

3) zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów;

4) wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy.

Już bowiem pobieżna analiza projektu budowlanego wskazuje, że żadne z prac przygotowawczych jakie mogłyby ewentualnie zostać przedsięwzięte przez inwestora (przy czym chodzi generalnie o prace określone w pkt 3 i 4 zacytowanego art. 41 P.b.) nie wymagają ingerencji w działkę Skarżącej. Dzieje się tak przede wszystkim dlatego, iż prowadzona inwestycja dotyczy obiektu już istniejącego, który podlega przebudowie i nadbudowie a nie wzniesieniu od podstaw.

W związku z powyższym okolicznością przemawiającą za zastosowaniem procedury wejścia na teren nieruchomości Skarżącej była potrzeba wykonania z jej terenu robót budowlanych przy budynku objętym pozwoleniem na budowę.

Jak już wskazano, na mocy art. 47 ust. 1 P.b. pierwszym krokiem w celu realizacji decyzji budowlanej przez inwestora z wykorzystaniem nieruchomości do niego nie należącej, jest próba ugodowego uregulowania warunków ingerencji w cudzą własność, zaś dopiero w razie fiaska takiego rozwiązania, ustawodawca dopuszcza rozwiązanie tej kwestii w drodze rozstrzygnięcia organu administracji architektoniczno-budowlanej.

W niniejszej sprawie jest poza sporem to, że inwestor wyczerpał wymagany uprzednio tryb uzyskania zgody Skarżącej. Wysłał do niej bowiem korespondencję ze stosownym zapytaniem i propozycją, która nie została odebrana (kopia tej korespondencji wskazuje, że sformułowano w niej prośbę o odpłatne udostępnienie nieruchomości na wskazany czas). O ile więc brak doręczenia przesyłki zawierającej propozycję działań określonych w art. 47 ust. 1 P.b. (wysłanej jednorazowo) można byłoby widzieć w pewnych sytuacjach jako niewystarczające wywiązanie się przez inwestora z obowiązku porozumienia się z podmiotem władającym sąsiednią nieruchomością (niezbędną do czasowego jej wykorzystania), o tyle w realiach niniejszej sprawy nie ma wątpliwości, iż Skarżąca wyraźnie wskazała, iż dobrowolnej zgody inwestorowi nie udzieli. Świadczy o tym przywołana już notatka służbowa z dnia 27 lipca 2018 r., w której Stron wyraźnie i stanowczo oświadczyła, że nie zgadza się na wejście na jej nieruchomość, a także stanowisko prezentowane przez nią w toku postępowania budowlanego. Powoływane przez Stronę dowody (w skardze), mające służyć wykazaniu, iż jednak czyniła starania celem ugodowego rozwiązania tej sprawy, nie mają w zaistniałej sytuacji znaczenia, bowiem w postępowaniu zmierzającym bezpośrednio do władczego przesądzenia o możliwości wejścia na jej nieruchomość w sposób nie budzący jakichkolwiek wątpliwości Skarżąca jednoznacznie oświadczyła, iż na to się nie godzi (nie zezwala na wejście), co tylko potwierdza wcześniejsze działania inwestora. Tym samym negatywne stanowisko Skarżącej co do możliwości wejścia na teren jej nieruchomości znajduje także potwierdzenie w korespondencji jaką kierowała ona do organu architektoniczno-budowlanego w ramach sprawy dotyczącej pozwolenia na budowę.

W powyższej sytuacji inwestor miał prawo wystąpić o władcze uregulowanie tej kwestii przez organ, zaś ten słusznie przyjął, że wyczerpano obowiązek ugodowego rozstrzygnięcia możliwości wejścia na działkę.

W związku z tym zastosowanie znajduje art. 47 ust. 2 P.b. zgodnie z którym w razie nieuzgodnienia warunków (o których mowa w ust. 1), organ administracji architektoniczno-budowlanej - na wniosek inwestora - w terminie 14 dni rozstrzyga, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. W przypadku uznania zasadności wniosku inwestora, organ określa granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości.

Należy wskazać, iż inwestor złożył kompletny wniosek o wyrażenie zgody przez organ. Wskazał bowiem termin, na jaki ubiega się o czasowe skorzystanie z nieruchomości Skarżącej (120 dni z czego fizyczne korzystanie obejmować miało wyłącznie 20 dni, zaś pozostały czas to funkcjonowanie daszku zabezpieczającego nieruchomość Skarżącej), sprecyzował roboty budowlane, których wykonanie wymaga skorzystania z nieruchomości Skarżącej tj.:

- rozbiórka ściany zewnętrznej północno-wschodniej istniejącego budynku do wysokości 4,2 metra;

- wykonanie napraw tynku zewnętrznego obniżonej ściany północno-wschodniej;

- wykonanie robót zabezpieczających teren budowy, umożliwiających bezpieczne prowadzenie robót budowlanych, m.in. zgodnie z zaleceniami wynikającymi z kontroli przeprowadzonej przez PINB w dniu 14 czerwca 2018 r.

Mając powyższe na uwadze organ I instancji wyraził zgodę na ingerencję w nieruchomość Skarżącej określając wszystkie wymagane przepisem art. 47 ust. 2 P.b. warunki. Przede wszystkim wskazał zakres niezbędnej ingerencji, precyzując ją tak poprzez załącznik graficzny określający granice zajęcia działki w terenie, jak również poprzez określenie zakresu prac, przedziału czasowego ich wykonywania, koniecznych zabezpieczeń, obowiązku naprawy ewentualnych szkód oraz odniósł się pozytywnie do propozycji wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości Skarżącej.

Ustalenia organu I i II instancji Sąd w pełni podziela, uznając je za prawidłowe.

Odmiennie niż Skarżąca, Sąd nie ma jakichkolwiek wątpliwości, że robót budowlanych, na które zgodę wyraziły organy (tj. rozbiórka ściany, do określonej wysokości i naprawa tynków zewnętrznych), nie można w sposób łatwy, bezpieczny, ale przede wszystkim zgodny z regułami sztuki budowlanej, wykonać bez krótkotrwałej ingerencji w prawo własności Skarżącej (tj. z terenu jej nieruchomości). Wykonanie rozbiórki ściany posadowionej bezpośrednio na granicy nieruchomości wymaga, w celu wykonania tych prac w sposób przede wszystkim niezagrażający komukolwiek upadkiem z wysokości elementów rozbieranej ściany, wejścia na tren nieruchomości sąsiedniej. Jest to jak dotąd jedyny bezpieczny sposób rozbiórki części budynku, w ramach którego można zapewnić, poprzez rozstawienie odpowiedniego rusztowania zabezpieczonego siatką, względnie bezpieczne warunki rozbiórki. To że Skarżąca twierdzi, iż wynikająca z załączonych przez nią zdjęć częściowa rozbiórka dokonana bez takiego rusztowania i zabezpieczenia (wyłącznie z poziomu działki inwestycyjnej) nie oznacza, że nie było potrzeby orzeczenia przez organ o możliwości wejścia na jej nieruchomość. To, że inwestor na skutek powstałej sytuacji konfliktowej, podjął bądź co bądź wysoce ryzykowne działania związane z częściowym rozebraniem ściany z poziomu własnej nieruchomości (niejako "cegła po cegle") nie oznacza, iż zdezaktualizowała się konieczność wejścia na teren nieruchomości Skarżącej, chociażby celem dokończenia tych prac, czy też wykonania tynków i niezbędnych zabezpieczeń (nakazany przez PINB na skutek kontroli wszczętej po interwencji Skarżącej daszek zabezpieczający miał być nadwieszony nad jej działką, co wymagało uzyskania jej zgody).

Co istotne, Skarżąca w żadnym momencie swojego stanowiska nie precyzuje i nie wyjaśnia Sądowi w jaki sposób, zgodny przede wszystkim z mającą priorytet zasadą procesu budowlanego ochrony życia i zapewnienia bezpieczeństwa ludziom i mieniu, należałoby rozebrać ponad 7 metrową ścianę do poziomu 4 metrów i naprawić tynk w całości dostępny z jej nieruchomości (budynek wzniesiony na granicy). W twierdzeniach Skarżącej brak jest jakiegokolwiek wskazania tak przez nią akcentowanego prawdopodobnego "innego" sposobu wykonania robót budowlanych przy budynku inwestora, który mógłby zostać oceniony w niniejszym postępowaniu. Skarżąca nie zauważa, iż nie ma innej, zgodnej z przepisami o bezpieczeństwie i higienie pracy, możliwości wykonania robót budowlanych, w tym tych dotyczących naprawy tynku, niż poprzez korzystanie z jej nieruchomości. Korzystanie to odnosi się przy tym nie tylko do fizycznego wejścia na nieruchomość, ale również zajęcia przestrzeni nad działką (na co wskazuje lokalizacja daszku). Skarżąca nie skorzystała przy tym z możliwości stawiennictwa w Sądzie na rozprawie (osobiście lub przez pełnomocnika) i szczegółowego wyjaśnienia tej kwestii. W sprawie tego rodzaju nie wystarczy zatem gołosłowne powoływanie się na bliżej nieokreślone możliwości "innego" wykonania robót budowlanych. Sądowi nie są znane jakiekolwiek przypadki, w których możliwa byłaby np. naprawa tynków zewnętrznych ściany posadowionej wprost na granicy nieruchomości, bez chociażby wkroczenia w przestrzeń nieruchomości sąsiedniej, co stanowi niewątpliwie ingerencję w prawo własności. Technika budowlana niestety nie jest jeszcze tak dalece zaawansowana, aby w opisanym przypadku nie naruszyć własności Skarżącej.

Podkreślić również należy, w ślad za wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 19 grudnia 2018 r., sygn. akt II SA/Gd 409/18, że warunek niezbędności wejścia na teren sąsiedni występuje wówczas, gdy obiekty, na których mają zostać wykonane roboty budowlane, znajdują się na granicy działki sąsiedniej bądź w takiej od niej odległości, że teren dostępny na nieruchomości inwestora nie wystarczy na ich przeprowadzenie. Chodzi więc o sytuację, w której nie ma innej możliwości przeprowadzenia przez inwestora prac przygotowawczych lub budowlanych jak tylko poprzez wejście na teren sąsiedniej posesji. Sąd nie ma wątpliwości, iż jest to zagadnienie z zakresu dobrosąsiedzkich relacji.

Zaznaczyć także trzeba, że Strona Skarżąca nie dostrzega szczególnej sytuacji jaka ma miejsce w niniejszej sprawie, tj. przede wszystkim posadowienia budynku na granicy jej działki, legalnej decyzji budowlanej przewidującej możliwość wykonania rozbiórki ściany, a także złego (i szpecącego) stanu elewacji budynku oraz istnienia nakazu organu nadzoru budowlanego wykonania daszku zabezpieczającego. Wskazane powody przesądzają o konieczności krótkiej ingerencji we własność tej Strony.

Okoliczność, że w niedalekim sąsiedztwie ściany przebudowywanego budynku stoi altanka ogrodowa Skarżącej, wbrew jej twierdzeniom, nie wyłącza konieczności zastosowania art. 47 ust. 2 P.b. a wręcz ją potęguje. To właśnie przez m.in. wzgląd na ten obiekt PINB wskazał w protokole kontroli na konieczność zrealizowania przez inwestora daszku ochronnego, tak aby nie doszło do jakichkolwiek zdarzeń zagrażających bezpieczeństwu osób lub mienia. Sąd zauważa, iż protokół ten nie był przez Skarżącą kwestionowany.

Nie można tym samym uznać za uzasadnioną takiej postawy Skarżącej, która znając realia sprawy (uczestniczyła bowiem w postępowaniu budowlanym przed Starostą), widząc jej okoliczności i mogąc je, z uwagi na posiadane niewątpliwie doświadczenie życiowe, prawidłowo ocenić, ale przede wszystkim ważąc dobra chronione (czyli prawo inwestora do zabudowy oraz prawo Skarżącej do nieskrępowanego korzystania z jej nieruchomości) w sposób kategoryczny sprzeciwia się bezpiecznemu zrealizowaniu inwestycji, z minimalizacją wystąpienia ewentualnych szkód.

Nie zasługiwały również na uwzględnienie te uwagi Skarżącej, w których zarzuca brak rzetelnego i precyzyjnego określenia zakresu prac koniecznych do wykonania na granicy z jej nieruchomością. W ocenie Sądu organ w wystarczający sposób wskazał roboty wymagające wykonania (m.in. rozbiórka ściany na całej szerokości nieruchomości jak i naprawa tynku). Na tle niniejszej sprawy obowiązek w tym zakresie nie może oznaczać szczegółowego opisywania ani technicznej strony planowanych robót budowlanych (to znajduje się bowiem w projekcie) ani też precyzowania poszczególnych czynności inwestora (niejako określania ich sekwencji). Kwestia ta w wystarczający sposób wynika z istoty wskazanych prac. Ponadto organy słusznie określiły obszar podlegający czasowemu zajęci. Przebiega on wzdłuż całej spornej ściany, zaś miejsce w którym za nią nieznacznie wykracza niezbędne jest do wchodzenia i wychodzenia wykonawcy.

Również Sąd nie ma zastrzeżeń co do czasu zajęcia nieruchomości, na który składa się umożliwienie fizycznego wejścia na działkę (20 dni) zaś w pozostałym przewidzianym czasie ową ingerencją jest istnienie daszku zabezpieczającego. Tak określone granice korzystania z nieruchomości Skarżącej uznać należy za prawidłowe. Strona w żadnym miejscu skargi nie wskazuje natomiast, z jakich względów uznaje, że prace budowlane można wykonać w terminie krótszym. Nie uwzględnia przy tym, iż roboty budowlane sensu stricto będą wykonywane w terminie 20 dni spośród 120 przewidzianych, co nie może być uznane za okres zbyt długi na ich realizację, czy też wadliwie sprecyzowany. Z uwagi na charakter robót budowlanych, zwłaszcza ich sekwencyjność i zależność od aury, taki sposób określenia terminu ingerencji należy zaakceptować.

Sąd podkreśla jednocześnie, iż zgodnie z art. 47 ust. 3 P.b. inwestor, po zakończeniu robót, o których mowa w ust. 1, jest obowiązany naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu - na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym. Jeżeli zatem Skarżąca poniosłaby na skutek aktywności inwestora szkodę, ten zobowiązany byłby do jej naprawienia, co znalazło swój wyraz również w postanowieniach wydanej decyzji.

Nie ma także powodów do kwestionowania zaproponowanego przez inwestora wynagrodzenia za określony sposób korzystania z nieruchomości Skarżącej. Kwota 3.600 zł odpowiada zdaniem Sądu zakresowi ingerencji jak i określonemu jej czasookresowi. Podobnie jak poprzednio, Skarżąca nie wskazuje z jakich względów uznaje, że zaproponowane wynagrodzenie jest zbyt niskie (brak odwołania się do jakichkolwiek obiektywnych mierników). W związku z tym o ewentualnej należności z tego tytułu, w razie braku porozumienia, uprawniony będzie orzekać sąd powszechny. W ramach ewentualnego postępowania będzie możliwe szczegółowe rozważenie wszystkich okoliczności sprawy (w tym stawek miejscowych oraz zakresu prac wykonanych przez inwestora bez ingerencji w nieruchomość Skarżącej - wobec jej sprzeciwu).

W związku z powyższym Sąd wszystkie zarzuty skargi uznaje za nieuzasadnione. W szczególności nie zachodzą uchybienia podnoszone w zarzutach nr 1a-1c skargi. Organy prawidłowo ustaliły stan faktyczny, zaś Skarżąca miała zagwarantowane prawo do wypowiedzi. To, że organy nie zaakceptowały jej stanowiska i nie przekonały ją do wydanych rozstrzygnięć nie oznacza, iż pozbawiły ją prawa do czynnego udziału w sprawie.

Nie zachodzą również podstawy do uwzględnienia skargi ze względu na zarzuty określone w pkt 2a i 2b skargi. Sąd odniósł się wyżej do konieczności i potrzeby zastosowania art. 47 ust. 2 P.b. Jedynie dodatkowo należy wyjaśnić, iż postępowanie w tym zakresie musi przebiegać szybko, na co wskazuje zakreślony przez ustawodawcę termin. Brak było również powodów do dokonywania oględzin nieruchomości już chociażby na skutek dostarczonych przez Skarżącą zdjęć, które nie tyle, że nie wyłączają możliwości wykonania prac budowlanych z terenu działki Skarżącej, co wręcz konieczność tę potwierdzają.

Nieuzasadnione są także zarzuty nr 3a i 3b skargi. W sprawie trudno mówić o jakimkolwiek naruszeniu prawa procesowego (art. 7 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a.), a tym bardziej o naruszeniu rażącym. Skarżąca pozostaje w błędnym przekonaniu, iż formułowane przez nią ogólnikowe twierdzenia co do istnienia "innej" możliwości wykonania robót budowlanych, czy też braku wykluczenia tego, że mogą one zostać wykonane bez ingerencji w jej działkę, przy niewskazywaniu konkretów w tym względzie, nie zasługuje na aprobatę. Po to Skarżącej przyznano prawo do udziału w tego rodzaju postępowaniu, aby mogła wykazać, że twierdzenia o niezbędności wejścia na jej nieruchomość są nieuzasadnione i inwestycję można przeprowadzić w inny sposób. Nie spełnia tego wymogu powoływanie się na ogólniki lub pojęcia niedookreślone.

Nie ma także w sprawie naruszeń opisanych w zarzucie nr 4 skargi. To, że Skarżąca nie jest i nie będzie przekonana co do konieczności ingerencji jest w ocenie Sądu niewątpliwe. Nie może to jednak oznaczać, iż organ naruszył art. 8 i art. 80 k.p.a. Sąd uznaje, iż organy w wystarczający sposób przeprowadziły postępowanie dowodowe, które potwierdziło konieczność wejścia na teren nieruchomości Skarżącej. Wydane decyzje mają przy tym na celu umożliwienie realizacji procesu budowlanego przez inwestora, a nie kontestowanie prawa własności Skarżącej, co zdaje się ona sugerować. Sąd, przy uwzględnieniu sprzecznych interesów Stron, rozstrzygnął tę sprawę w sposób analogiczny jak organy, uznając że nie ma możliwości realizacji prac budowlanych bez krótkotrwałej ingerencji w prawo własności Skarżącej. Ingerencja ta jest przy tym ograniczona do niezbędnego minimum.

Wtórne do powyższych zrzutów są zarzuty nr 5a-5c skargi. Kwestionują one bowiem brak dostrzeżenia przez organ odwoławczy okoliczności nieistnienia podstaw do zastosowania art. 47 ust. 2 P.b. Do takiego naruszenia jednakże nie doszło i dojść nie mogło, bowiem w ocenie Sądu Starosta prawidłowo ocenił żądanie inwestora jako uzasadnione, zaś twierdzenia Skarżącej jako gołosłowne. Organ II instancji nie miał powodów do kwestionowania takiego stanowiska, stąd nie mógł naruszyć przytoczonych w skardze przepisów.

W powyższej sytuacji Sąd orzekł o oddaleniu skargi na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.).