Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 1221/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2016-12-07 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 1
journal: Dz.U. 2016 poz 1066
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2016 poz 778
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Danuta Strzelecka-Kuligowska, Sędziowie Sędzia WSA Maria Mysiak (spr.), Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska, Protokolant starszy sekretarz sądowy Teresa Zauerman, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 7 grudnia 2016 r. sprawy ze skargi I. C. i J. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Burmistrz [...] decyzją z dnia [...] nr [...], na podstawie art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i art. 54 w związku z art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalił na rzecz Spółki A. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalno-usługowego wraz z urządzeniami budowlanymi przy ul. [...] w N., na terenie działki nr [...] obręb [...] miasta N.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ I instancji po przytoczeniu treści art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazał, że wszystkie określone w tym przepisie przesłanki zostały spełnione.

Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli I. i J. C., właściciele nieruchomości przy ul [...] w N. (działka nr [...] obręb [...] miasta N.) wskazując, że wnioskowana inwestycja nie spełnia zasady dobrego sąsiedztwa. Według odwołujących się, analiza urbanistyczna została wykonana w sposób nieprawidłowy, gdyż organ przyjął, iż wnioskowana zabudowa wielorodzinna z usługami może być kontynuacją istniejącej zabudowy w sytuacji, gdy w analizowanym obszarze dostępnym z tej samej drogi publicznej (ulica [...]) przeważa zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca. Jeden zlokalizowany w obszarze budynek wielorodzinny nie jest obiektem dominującym, gdyż jego front znajduje się przy ul. [...]. Przedmiotowa działka zlokalizowana jest na granicy terenu o dwu różnych funkcjach, natomiast organ przeprowadził tylko matematyczne wyliczenia, nie analizując faktycznych funkcji terenu. Nadto podnieśli, iż w czasie gdy kupowali działkę nr [...], to uzyskali zapewnienie, iż zarówno ta działka jak i sąsiednie przeznaczone są pod budownictwo jednorodzinne.

Decyzją z dnia [...] nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. utrzymało w mocy powyższą decyzję Burmistrza N.

Na skutek złożonej skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w S., decyzja Kolegium została uchylona wyrokiem z dnia 28 lutego 2016 r., sygn. akt II SA/Sz 1046/15.

Sąd uznał, że z uzasadnienia decyzji nie wynika, aby organ odwoławczy ponownie rozpatrzył sprawę skoro ograniczył się do stwierdzenia, że ponowna ocena ustaleń organu I instancji oraz zebranego w sprawie materiału wskazuje, iż wydałby tożsamą w treści decyzję. W konsekwencji organ drugiej instancji nie wypełnił ciążących na nim obowiązków wynikających z art. 15 K.p.a. oraz art. 107 § 3 i art. 138 K.p.a. Nie dokonał bowiem rzetelnej powtórnej analizy materiału sprawy, zarówno ogólnie - w odniesieniu do dopuszczalności wydania decyzji o warunkach zabudowy na działce zlokalizowanej w pobliżu domów jednorodzinnych, prawidłowości określenia obszaru analizowanego oraz wniosków wynikających z analizy urbanistycznej, jak i kwestiach poruszonych w odwołaniu od decyzji I instancji. W związku z tym Sąd wskazał, że Kolegium ponownie rozpoznając sprawę powinno dokonać analizy stanu faktycznego sprawy w oparciu o zebrany w sprawie materiał dowodowy a następnie, po dokonaniu subsumcji pod właściwą normę prawną, wydać decyzję uzasadniając ją zgodnie z art. 107 § 3 K.p.a.

Po zwrocie akt z Sądu, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. decyzją z dnia [...] nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2016 r., poz. 23 ze zm.) oraz art. 61 ust 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2016 r., poz. 778), utrzymało w mocy decyzję Burmistrza N. z dnia [...].

W motywach rozstrzygnięcia organ wyjaśnił, że materialnoprawną podstawą decyzji stanowi art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, natomiast szczegółowe warunki określania cech nowej zabudowy reguluje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W przedmiotowej sprawie sporządzono analizę funkcji oraz cech zabudowy

i zagospodarowania terenu. Na kopii mapy ewidencyjnej w skali 1:500 zakreślono obszar analizowany, w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu inwestycji (front działki, od strony ul. [...], 20 m x 3 = 60 m), obszar analizy spełnia zatem warunek z § 3 rozporządzenia. W tak wyznaczonym obszarze przeanalizowano cechy i wskaźniki istniejącej zabudowy - analizie poddano 38 zabudowanych działek. W obszarze analizy istniejące budynki pełnią funkcję budynków mieszkalnych jednorodzinnych i wielorodzinnych, mieszkalno - usługowych, usługowych. Planowana zabudowa mieszkalno - usługowa stanowi kontynuację istniejącej funkcji zabudowy. Średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy dla obszaru analizy wyniósł 31,14 %. W decyzji ustalono wskaźnik powierzchni nowej zabudowy w granicach od 12% do 32%, a więc zgodnie z zasadą określoną przepisem § 5 ust. 1 rozporządzenia. Średnia szerokość elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym wynosi 15,23 m, zaś w decyzji wyznaczono wskaźnik szerokości elewacji frontowej nowej zabudowy w granicach od 12 m do 18,30 m, co odpowiada § 6 ust. 1 rozporządzenia (na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%). W obszarze analizowanym na działkach sąsiadujących z terenem inwestycji, wysokość mierzona do okapu dachu jest zróżnicowana (wysokość elewacji frontowej budynków) i wynosi: 3,5 m na działce nr [...] m na działce nr [...]. W całym obszarze analizowanym wysokości te kształtują się od 3,5 m (3 obiekty), do nawet 14 m (3 obiekty). Średnia wartość tego wskaźnika z obszaru analizy wynosi 7,44 m. W decyzji wyznaczając wskaźnik wysokości elewacji frontowej dla nowej zabudowy przyjęto stosownie do § 7 ust. 3 rozporządzenia wartość od 3,5 m do 7,40 m. Przekrycia dachowe w obszarze analizy to przeważnie dachy dwuspadowe, występują również dachy płaskie i wielospadowe; kąty nachylenia połaci wynoszą od 15° do 45° (przeważnie 45°). Wysokość mierzona do głównej kalenicy dachów jest również zróżnicowana - od 6,5 m do nawet 18 m. W decyzji dla nowej zabudowy, zgodne z dyspozycją § 8 rozporządzenia, ustalono geometrię dachu: dach dwuspadowy, o kącie nachylenia połaci 30°-45° i wysokości kalenicy 5,5 m do 10,60 m, kalenica równoległa do działki drogowej 372/4. Natomiast obowiązującą linię dla nowej zabudowy na działce nr [...] wyznaczono z uwzględnieniem zasady określone w § 4 ust. 1 rozporządzenia jako przedłużenie linii zabudowy na działkach [...] oraz przedłużenie zabudowy na działce nr [...].

W ocenie Kolegium powyższe dowodzi, że poczynione przez organ pierwszej instancji ustalenia są całkowicie prawidłowe, zaś zarzuty odwołania nie wpływają na ocenę prawidłowości wydanej decyzji. W analizowanym obszarze występuje bowiem niejeden a cztery budynki wielorodzinne (działki nr: [...]), tym jeden na działce bezpośrednio graniczącej z terenem inwestycji (nr [...]). Ustalone wskaźniki i parametry dla nowego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, zdaniem organu odwoławczego, pozwalają na powstanie nowego obiektu, który gabarytami wpisze się w zastany ład przestrzenny, z zachowaniem istniejącej funkcji zabudowy. Parametry i wskaźniki dla nowej zabudowy zostały wyznaczone zgodnie z regułami określonymi przez ustawodawcę, na zasadach ogólnych i bez stosowania wyjątków czy odstępstw przy ich ustalaniu. Zgodnie z art. 56 ustawy, nie można odmówić ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Oznacza to, że organ prowadzący postępowanie w sprawie o ustalenie warunków zabudowy jest zobowiązany do wydania pozytywnej decyzji, jeżeli planowanej inwestycji nie sprzeciwiają się przepisy odrębne. Decyzja o warunkach zabudowy musi być zatem wydana na żądanie wnioskodawcy zawsze, gdy przepisy prawa na to pozwalają, niezależnie od woli pozostałych stron postępowania. Z kolei miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie posiada waloru niezmienności. Polityka przestrzenna gminy jest zmienna, zmieniają się również uchwalane miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Na politykę przestrzenną gminy wpływają również ogólnie obowiązujące przepisy prawa - ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które rozstrzygnęły o utracie mocy obowiązującej planów miejscowych uchwalonych przed dniem 1 stycznia 1995 r.

I.C. i J.C. złożyli skargę do tut. Sądu na opisaną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] wnosząc o jej uchylenie. Zaskarżonej decyzji zarzucili:

1) naruszenie prawa materialnego, tj. art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w zw. z § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez błędne przyjęcie, że spełnione są łączne warunki do wydania decyzji o warunkach zabudowy oraz poprzez błędny sposób określenia obszaru analizowanego;

2) naruszenie przepisów postępowania mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy:

- art 7 i 77 i 80 K.p.a. poprzez niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego prowadzące do niedokładnego ustalenia stanu faktycznego, nie mając na względzie interesu społecznego i słusznego interesu obywatela,

- art 8 K.p.a. poprzez prowadzenie postępowania administracyjnego w sposób nie budzący zaufania uczestników postępowania do władzy publicznej,

- art 107 § 3 K.p.a. poprzez nienależyte uzasadnienie zaskarżonej decyzji z uwagi na zawarcie w niej zbyt ogólnych stwierdzeń.

Według skarżących organ nie ocenił, czy została spełniona przesłanka z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. traktując określonych obszar jako całość. Planowana inwestycja jest zamierzeniem o dużej uciążliwości, bowiem ma to być wielokondygnacyjny budynek wielorodzinny wraz z funkcjami usługowymi oraz wielostanowiskowym parkingiem, a zatem realizacja tego przedsięwzięcia spowoduje pogorszenie komfortu życia oraz jakości powietrza jak i utrudni korzystanie z nalężącej do nich własności (parkowanie zacienienie, utrudnienie dojazdu). W analizowanym obszarze przeważa zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca, zaś ulica [...] jest naturalną granicą oddzielającą teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej od wielorodzinnej. Z kolei skarżący kupując działkę otrzymali zapewnienie z Urzędu Miasta i Gminy, że nabywana działka jak i sąsiednie przeznaczone są pod zabudowę jednorodzinną, taki zapis też został zawarty w akcie notarialnym sprzedaży działki. Organ do analizy wybrał działki, na których zlokalizowano budynki, mu odpowiadające, celowo pomijając bezpośrednich sąsiadów i nie analizował faktycznych funkcji terenu, a przeprowadził jedynie matematyczne wyliczenia. Analiza nie obejmuje także uwarunkowań społecznych, kulturalnych, krajobrazowych i środowiskowych zagospodarowania analizowanego obszaru. Nie ustalono też jaka jest dominująca funkcja pobliskiej zabudowy. Dodatkowo skarżący podnieśli, że w niewłaściwy sposób określone zostały parametry nowej zabudowy, z uwagi na zbyt dużą rozpiętość stosowanych jednostek miary w przedziałach zarówno w formie zabudowy, intensywności wykorzystania terenu - wskaźniku wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, wysokości od poziomu terenu do kalenicy.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Na rozprawie D.D. będąc dopuszczony do udziału w sprawie w charakterze uczestnika postępowania również zwrócił się o nieuwzględnienie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w S. z w a ż y ł, co następuje:

Na podstawie art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j.t. Dz. U. z 2016 r. poz. 1066 ze zm.) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem.

Stosownie zaś do art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.), ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie.

Sądowa kontrola zaskarżonej decyzji, dokonana według kryterium zgodności

z prawem z uwzględnieniem stanowiska Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

w S. zawartego w wyroku z dnia 18 lutego 2016 r., sygn. akt II SA/Sz 1046/15 wykazała, że akt ten odpowiada prawu, a zatem skarga nie zasługuje na uwzględnienie. W ocenie Sądu, organ odwoławczy zgodnie z wskazaniami ww. wyroku, ustalił wszystkie istotne w sprawie okoliczności w oparciu o właściwie zebrany i oceniony materiał dowodowy i w sposób należyty umotywował zajęte stanowisko, nie naruszając przepisów postępowania jak i przepisów prawa materialnego.

Przedmiotem skargi jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego

w S. utrzymująca w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalno-usługowego wraz z urządzeniami budowlanymi.

W myśl art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r., poz. 778, zwanej dalej "u.p.z.p.") wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W przedmiotowej sprawie kluczowe znaczenie ma odpowiedź na pytanie, czy organ zasadnie uznał, że planowania inwestycja spełnia wymóg dobrego sąsiedztwa, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Zasada ta wymaga, aby planowana inwestycja nie odbiegała od istniejącej, w momencie wydawania decyzji o warunkach zabudowy, sąsiedniej zabudowy, dostępnej z tej samej drogi. Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjmuje, iż ratio legis art. 61 ust. 1 ustawy jest ochrona "ładu przestrzennego", określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, jako ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 646/06, dostępny w Internecie pod adresem www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Innymi słowy, zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są przy tym faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna bowiem odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 marca 2012 r., sygn. akt II OSK 10/11, dostępny w Internecie).

Stwierdzenie, czy planowana inwestycja spełnia wymogi ładu przestrzennego, musi zostać poprzedzone sporządzeniem analizy funkcji oraz cech zabudowy

i zagospodarowania terenu, na którym inwestycja jest planowana. Szczegółowy zaś sposób ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy w powiązaniu z analizą stanu istniejącego określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588, zwanym dalej "rozporządzenie").

Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy

i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 – 5 ustawy. Jednocześnie, stosownie do § 3 ust. 2 powyższego przepisu, granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m.

Przechodząc na grunt rozpoznawanej sprawy podkreślenia wymaga, że obszar analizowany odpowiada unormowaniu § 3 ust. 2 rozporządzenia, albowiem został wyznaczony na kopii mapy w skali 1: 500 wokół działki inwestycyjnej w promieniu 60 m, co stanowi trzykrotność szerokości jej frontu wyznaczonego przez główny wjazd na nieruchomość. Na mapie zaznaczono granice obszaru analizowanego, ale także działkę inwestycyjną, działki sąsiednie wraz z funkcją tych terenów. Nadto dokonano szczegółowej charakterystyki stanu istniejącego, w tym funkcji oraz cech zabudowy obszaru analizowanego, przedstawiając wyniki w formie tekstowej jak i tabeli.

Zdaniem Sądu, sporządzona analiza urbanistyczna potwierdza ustalenia organu, że na badanym terenie występuje zróżnicowana zabudowa w tym mieszkaniowa, usługowa i usługowo-mieszkaniowa. Wbrew wywodom skargi, w pobliskim sąsiedztwie działki inwestycyjnej znajduje się nie tylko zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna niska o wysokości max 1,5 kondygnacji, ale także wielorodzinna 2-4,5 kondygnacyjna (tj. na działkach: [...]) w tym z usługami (tj. działka [...]). Budynki wielorodzinne zlokalizowane są zarówno po tej samej stronie ul. [...] co działka [...] jak i po drugiej jej stronie. W tych okolicznościach nie zasługuje na uwzględnienie argumentacja skargi, iż ulica [...] stanowi naturalną granicę obszaru zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i wielorodzinnej jak i twierdzenie, że zabudowa wielorodzinna nie stanowi kontynuacji funkcji oraz formy zabudowy. Niewątpliwie w zakresie "kontynuacji" mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy, a właśnie z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie. Jak wynika z akt sprawy, działka inwestycyjna przylega do ulicy wzdłuż której zlokalizowane są już budynki wielorodzinne 4,5 kondygnacyjne. W tej sytuacji w pełni uzasadniona jest ocena dokonana w zaskarżonej decyzji, iż zabudowa na działce inwestycyjnej trzykondygnacyjnym budynkiem wielorodzinnym (do 6 lokali) z nieuciążliwą funkcją usługową lub/i handlową w paterze wpisuje się w zastany ład przestrzenny.

Co prawda bezpośrednio z działką inwestycyjną graniczą tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, tym nie mniej stanowisko skargi, iż analizę funkcji należało ograniczyć tylko do tych terenów jest nie do pogodzenia z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p i § 3 rozporządzenia. Również postulat o konieczności kontynuacji dominującej funkcji ww. terenów nie znajduje uzasadnienia. W orzecznictwie przyjmuje się, że brak jest podstaw do przyznania prymatu zabudowie znajdującej się bezpośrednio przy działce, na której ma powstać nowa zabudowa, gdyż należy odwołać się do całości obszaru objętego analizą, (por. wyrok WSA w Olsztynie z dnia 13 września 2016 r. sygn. akt II SA/Ol 403/16, lex 2121591). Akcentuje się również, że pojęcie "sąsiedztwa" nie należy rozumieć wyłącznie bezpośredniej styczności działki, na której ma powstać planowana inwestycja z działką sąsiednią, lecz przez pojęcie "działka sąsiednia" należy rozumieć nieruchomość znajdującą się w pewnym obszarze wokół działki inwestycyjnej, tworzącym urbanistyczną całość (por. wyrok NSA z dnia 26 stycznia 2016 r. sygn. akt II OSK 1365/14, lex nr 2116200). W tym przypadku chodzi zatem o sąsiedztwo urbanistyczne, którego nie sposób utożsamiać ze wspólną granicą. Stąd warunek sąsiedztwa nie można odnosić wyłącznie do działek graniczących z działką inwestycyjną czy najbliższych tej działce, lecz również i do tych nieruchomości, które znajdują się na danym obszarze analizowanym tworzącym urbanistyczną całość. Obszaru tego nie wyznaczają zatem oddziaływania inwestycji na otocznie, np. poprzez immisje, zanieczyszczenia środowiska itp. (por. por. "Planowanie i zagospodarowania przestrzennego. Komentarz." pod red. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2011 s. 510). Niewątpliwie w realiach niniejszej sprawy, urbanistyczną całość tworzą nie tylko najbliższa, granicząca z działką inwestycyjną zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna ale także pobliska zabudowa wielorodzinna i usługowa, która to znajduje się w obszarze analizowanym. Wobec powyższego organ przyjmując, że wnioskowana inwestycja stanowi kontynuację istniejącej zabudowy nie dokonał ani nadinterpretacji stanu faktycznego, ani zasady dobrego sąsiedztwa.

Przy czym bez znaczenia dla tej oceny pozostaje podniesiona w skardze okoliczność, że nieobowiązujący już plan miejscowy dopuszczał na terenie działki [...] i działek sąsiednich zabudowę jednorodzinną. Również fakt, że w akcie notarialnym z dnia [...] wskazano na ten rodzaj zabudowy, jest prawnie irrelewantny. Podkreślenia wymaga, iż zapis aktu notarialnego potwierdza wyłącznie, że działka [...] będąca przedmiotem sprzedaży, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod budowę domu mieszkalnego jednorodzinnego. Tymczasem, jak trafnie wskazał organ, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie posiada waloru niezmienności, a ponieważ plan ten utracił moc obowiązującą, to nie sposób powoływać się na jego ustalenia w zakresie przeznaczenia objętych nim terenów.

Zdaniem Sądu, również wyznaczone decyzją organu I instancji wskaźniki

i parametry nowej zabudowy nie stanowią o naruszeniu prawa. Przepisy § 5 ust. 1, § 6 ust. 1 i 7 § 2 rozporządzenia wymagają wprost, aby wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy, szerokość elewacji frontowej oraz wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej w przypadku gdy ta wysokość na działkach sąsiednich przebiega, tworząc uskok – ustalać według średniego wskaźnika danej wielkości wyliczonej dla obszaru analizowanego. W tabeli załączonej do analizy urbanistycznej takie wyliczenia poczyniono, przedstawiając dla każdego parametru odrębną średnią wynikającą z obszaru analizowanego. Organ II instancji dane te skonfrontował z ustaleniami decyzji organu I instancji zasadnie przyjmując, iż są one prawidłowe. Według Sądu, określenie w rozstrzygnięciu parametrów nowej zabudowy poprzez wskazanie minimalnej i maksymalnej wielkości nie powoduje sprzeczności z obowiązującymi przepisami prawa, skoro górna granica tego zakresu nie przekracza w żadnym przypadku średniej wartości wyliczonej dla terenu objętego analizą. Co więcej taki sposób przedstawienia wskaźników, determinujących gabaryty budynku i intensywności wykorzystania terenu, pozwala inwestorowi na lepsze i bardziej racjonalne dostosowanie projektowanej zabudowy do zastanego w tym miejscu zróżnicowanego zagospodarowania terenu i zabudowy sąsiedniej.

Reasumując stwierdzić należy, że zarzuty skargi nie zasługują na uwzględnienie, gdyż prawidłowo ustalono obszar analizowany oraz w sposób właściwy przeprowadzono na tym obszarze analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zasadnie przyjmując, że w sprawie spełnione zostały przesłanki wynikające z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. W tej sytuacji organ zobligowany był do wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy, w której właściwie określono parametry nowej zabudowy.

Z tych względów, wobec braku podstaw do uwzględnienia skargi, Sąd na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skargę oddalił.