Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 433/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2012-10-02 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: par. 3
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

II SA/Bd 433/12 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 2 października 2012 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Renata Owczarzak Sędziowie: sędzia WSA Grzegorz Saniewski (spr.) sędzia WSA Małgorzata Włodarska Protokolant Maciej Hoffman po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 2 października 2012 r. sprawy ze skarg P. K. i K. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lutego 2012 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy [...] z dnia [...] listopada 2011 r. [...], 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [....] na rzecz skarżącego P. K. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania, 4. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącego K. B. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] r. Wójt Gminy [...], na podstawie art. 1 ust. 2, art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 53 ust. 4 pkt 6, 8 i 9, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, 4, art. 61 ust. 1, art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, ze zm., zwanej w skrócie "p.z.p."), po rozpatrzeniu wniosku K. W. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie jednorodzinnej na działce nr 108/2 w K.

W ramach ustaleń dotyczących funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu z uwzględnieniem ustaleń dotyczących warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego Wójt wskazał:

– funkcję: budynek o funkcji mieszkalnej, parterowy z poddaszem użytkowym, podpiwniczony – 2 kondygnacje podziemne, ze względu na konfigurację terenu o różnicy ok. 6 metrów, w wyniku lokalizacji budynku na skarpie zachodzi konieczność wykonania podpiwniczenia, garaż dwustanowiskowy usytuowany w podpiwniczeniu, murowany,

– obowiązująca linia nowej zabudowy: nieprzekraczalna linia zabudowy wyznaczona w załączniku graficznym, w odległości 6 m od granicy działki z drogą gminną – drogą miejską,

– wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy (w tym udział powierzchni biologicznie czynnej): powierzchnia zabudowy do 320 m2, minimum 70 % powierzchni biologicznie czynnej,

– szerokość elewacji frontowej do 25,0 m,

– wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej do 4,5 m od poziomu przyległego terenu do linii okapu dachu, przed głównym wejściem do budynku,

– wysokość głównej kalenicy przed głównym wejściem do budynku do 8,00 m,

– kąt nachylenia połaci dachowych od 25 do 45 stopni,

– układ połaci dachowych: dach dwuspadowy, główna kalenica równoległa do drogi,

– pokrycie dachu materiałem w stonowanej kolorystyce, nawiązującej do kolorystyki dachów budynków zlokalizowanych na najbliższych działkach sąsiednich,

– architekturę projektowanego budynku dostosować do architektury lokalnej zabudowy.

W odwołaniu od powyższej decyzji skarżący K. B. i P. K. podnieśli, że wznoszony obiekt pod względem charakterystycznych parametrów tj. powierzchni zabudowy, kubatury, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji rażąco odbiega od kształtu i formy budynków mieszkalnych jednorodzinnych znajdujących się w jego sąsiedztwie. Wskazali, że wznoszony obiekt od strony ul. [...] posiada 3 kondygnacje, a od strony sadu 1,5 kondygnacji. Przyjęta w decyzji szerokość elewacji frontowej – do 25 metrów (faktycznie wznoszony obiekt posiada front równy 25 metrom) odbiega od faktycznej szerokości elewacji frontowych na analizowanym obszarze których średnia długość według wyliczeń odwołujących wynosi 13,52 m, co przy maksymalnym powiększeniu o 20 % zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588, zwanego dalej "rozporządzeniem w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu") daje 16,25 m. Odwołujący zwrócili uwagę, że wartość ta jest zbliżona do wartości, jaka została podana w analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, opracowanej przez architekt H. F. – M. (15 m), którą Urząd Gminy [...] otrzyma w dniu 22 marca 2011 r. jako zarejestrowaną w dzienniku korespondencji pod nr[...] .

Ponadto wysokość elewacji frontowej od strony ulicy [...], po procesie legalizacyjnym, będzie wynosiła 16 m (ok. 6 m obiektu zlokalizowanego w skarpie + 2 m od poziomu gruntu do poziomu "0" tj. przed wejściem do klatek schodowych z części ogrodowo – sadowniczej + 8 m do głównej kalenicy) co spowoduje, że legalizowany budynek zgodnie z § 8 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, będzie klasyfikowany jako budynek średniowysoki (blok), który powstanie w sąsiedztwie domów jednorodzinnych parterowych z poddaszami użytkowymi – co jest rażąco sprzeczne z zasadą dobrego sąsiedztwa.

Zdaniem odwołujących wznoszony budynek będzie zasłaniał im dostęp światła dziennego i słonecznego na części wypoczynkowej ich działek oraz pomieszczeń mieszkalnych.

Ponadto obowiązująca linia nowej zabudowy powinna być wyznaczona inaczej tj. powinna być prostopadła do granicy z działkami skarżących nr 109/1 i 109/2, a nie równoległa do ul. [...].

Decyzją z dnia 17 lutego 2012 r. nr SKO-72-278/11 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] (zwanej dalej "Kolegium") utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Zdaniem Kolegium planowana inwestycja spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2 – 5 p.z.p. Zgodnie z § 5 w rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Jednakże ust. 2 tego przepisu wskazuje, że dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Z materiałów sprawy wynika, że szerokość elewacji frontowej budynków w obszarze analizowanym waha się od 10,5 m do 21 m. zdaniem Kolegium z cytowanego przepisu rozporządzenia wynika, że dopuszczalne jest ustalenie szerokości elewacji frontowej większej niż 20 % niż średnia z obszaru poddanego analizie. Znaczna rozbieżność co do szerokości tej elewacji w obszarze analizowanym (max 21 m) uzasadnia zatem przyjęcie takiej wielkości.

Odnosząc się do argumentów odwołujących, że wznoszony budynek jest zbyt duży Kolegium wskazało, że budynek ten należy do zabudowy jednorodzinnej tj. zgodnej z istniejącą na przedmiotowym obszarze. Zasada dobrego sąsiedztwa nie oznacza zdaniem Kolegium że na danym obszarze budynki mają być całkowicie jednorodne tj. mają się na nim znaleźć budynki jednorodzinne o prawie identycznej powierzchni. Dopuszczalne jest, że znajdą się także budynki większe niż przeciętne, realizujące funkcję mieszkaniową.

Kolegium podniosło, że w sprawie nie ma zastosowania rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, gdyż rozporządzenie to jest wydane na podstawie przepisów Prawa budowlanego, które w niniejszej sprawie nie ma zastosowania.

Kwestia ewentualnego dostępu do światła słonecznego będzie zaś rozstrzygana na etapie pozwolenia na budowę.

Odnośnie linii zabudowy Kolegium wskazało, że planowany budynek jest już częściowo istniejący, nie ma więc możliwości usytuowania go inaczej.

W skardze do sądu administracyjnego K. B., zarzucając decyzji Kolegium naruszenie:

— art. 61 ust. 1 pkt 1 p.z.p. poprzez utrzymanie w mocy decyzji ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę budynku mieszkalnego zwanego jednorodzinnym, który nie spełnia warunków wymaganych ww. przepisem, całkowicie odbiega wszelkimi parametrami i charakterystyką od budynków usytuowanych na działkach sąsiednich, naruszając zasady dobrego sąsiedztwa,

— art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane poprzez błędną jego kwalifikację i przyjęcie, że wznoszony budynek jest budynkiem jednorodzinnym,

— § 2 pkt 1 lit. a rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy – poprzez nieprawidłowe i niewłaściwe zastosowanie w skarżonej decyzji określenia rodzaju wznoszonej zabudowy mianem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, kiedy w rzeczywistości stanowi ona zabudowę mieszkaniową wielorodzinną,

— § 2 pkt 3 rozporządzenia w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy poprzez dopuszczenie gabarytów inwestycji i wysokości planowanej zabudowy w oderwaniu od wymogu kształtowania ładu przestrzennego,

— § 4 pkt 3 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu – poprzez jego niezastosowanie i wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy sprzecznie z tym przepisem w sposób równoległy do drogi,

— § 5 ust. 1 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu – poprzez przyjęcie znacznie zawyżonego wskaźnika powierzchni nowej zabudowy 30 % bez żadnego odniesienia do średniego wskaźnika wielkości powierzchni dla obszaru analizowanego,

— § 6 ust. 1 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu – poprzez wyznaczenie dla nowej zabudowy szerokości elewacji frontowej powyżej dopuszczalnej 20 % tolerancji,

— § 7 ust. 1 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w związku z § 8 pkt 2 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – poprzez nieprawdziwe i niewłaściwe wyznaczeni wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej do 4,5 m ponad dopuszczalne normy i dopuszczenie tym samym do powstania budynku średniowysokiego (bloku) w sąsiedztwie zabudowy domów jednorodzinnych,

— art. 7 w związku z art. 77 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t. j.: Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1071 ze zm.; zwanej w skrócie "k.p.a.") poprzez utrzymanie w mocy decyzji obarczonej wadami prawnymi w wyniku braku wnikliwego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz braku gruntownego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, a także bez szczegółowej analizy zebranego materiału dowodowego,

— art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy wadliwej decyzji zamiast jej uchylenie,

wniósł o jej uchylenie.

Skarżący P. K. zarzucając decyzji Kolegium naruszenie:

— art. 61 ust. 1 pkt 1 p.z.p. poprzez utrzymanie w mocy decyzji ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę budynku mieszkalnego zwanego jednorodzinnym, który nie spełnia warunków wymaganych ww. przepisem, całkowicie odbiega wszelkimi parametrami i charakterystyką od budynków usytuowanych na działkach sąsiednich, naruszając zasady dobrego sąsiedztwa,

— § 2 pkt 1 lit. a rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy – poprzez nieprawidłowe i niewłaściwe zastosowanie w skarżonej decyzji określenia rodzaju wznoszonej zabudowy mianem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, kiedy w rzeczywistości stanowi ona zabudowę mieszkaniową wielorodzinną,

— art. 7 w związku z art. 77 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji obarczonej wadami prawnymi w wyniku braku wnikliwego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz braku gruntownego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, a także bez szczegółowej analizy zebranego materiału dowodowego,

— art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy wadliwej decyzji zamiast jej uchylenie

wniósł o jej uchylenie.

W odpowiedzi na skargi Kolegium wniosło o ich oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko.

Uczestnik postępowania K. W. wniósł o oddalenie skarg, popierając argumentację Kolegium.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r., Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Jedną z form sprawowanej kontroli działalności administracji publicznej w ramach postępowania sądowoadministracyjnego jest rozpoznawanie skarg na ostateczne decyzje administracyjne. Sąd ocenia zaskarżoną decyzję z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, biorąc pod uwagę stan prawny istniejący w dacie wydania tej decyzji oraz stan faktyczny ustalony przez organy prowadzące postępowanie administracyjne.

Ponadto podkreślić należy, iż zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2002 r., Nr 153, poz. 1270 ze zm.; zwanej w skrócie "p.p.s.a.") sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Oznacza to, iż podniesione w skardze zarzuty i ich uzasadnienie nie są wyłącznym kryterium badania legalności zaskarżonego aktu lub czynności. Sąd ma bowiem obowiązek wziąć pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i zarzutów podniesionych w skardze i dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego, nawet gdy dany zarzut nie został podniesiony.

Oceniając zaskarżoną decyzję Kolegium oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy [...] Sąd stwierdził, iż rozstrzygnięcia te zostały wydane z naruszeniem przepisów prawa, które skutkować musiało uchyleniem obydwu decyzji.

Zgodnie z przepisem art. 59 ust. 1 p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest jednak możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 p.z.p. W realiach niniejszej sprawy należy przede wszystkim skupić uwagę na warunku wynikającym z art. 61 ust. 1 pkt 1 p.z.p., zgodnie z którym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, o ile co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Powyższy przepis wyraża tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, z której wynika, że powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie tej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy. Wydanie warunków zabudowy uzależnione jest zatem od dokonania analizy zabudowy znajdującej się na działkach sąsiednich, obejmującej sprawdzenie czy i jakie istnieją w sąsiedztwie planowanej inwestycji funkcje, parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Na podstawie wyników tej analizy właściwy organ ustala odpowiednie wskaźniki dla planowanej inwestycji.

Sposób przeprowadzania analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w celu określenia w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 ww. rozporządzenia przeprowadzenie przedmiotowej analizy poprzedza wyznaczenie przez organ wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego. Granice tego obszaru wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

Obszar analizowany powinien zatem zostać wyznaczony w taki sposób, aby od granicy działki będącej przedmiotem zainwestowania do granicy obszaru analizowanego odległość nie była mniejsza niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy - nie mniej jednak niż 50 metrów (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 maja 2011 r. sygn. akt II OSK 910/00, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 13 października 2011 r. sygn. akt II SA/Bd 1000/11 - opubl. w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych (w skrócie "CBOSA") na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa. gov. pl).

W przedmiotowej sprawie warunek ten nie został zachowany. Wynika to jasno nie tylko z mapy stanowiącej część graficzną analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (odległość pomiędzy granicą działki inwestora a granicą obszaru analizowanego wzdłuż ulicy [...] nie stanowi nawet dwukrotności frontu działki inwestora), ale także wprost z części tekstowej analizy, gdzie wskazano, że wokół działki nr 108/2, objętej wnioskiem organ wyznaczył "obszar analizowany o promieniu ok. 150 m" w sytuacji kiedy "Front działki wynosi ok. 75 m."

Błędne określenie obszaru analizowanego skutkuje stwierdzeniem, że organ błędnie ustalił stan faktyczny sprawy. Nieobjęcie – wbrew wyżej określonym wymogom prawnym - granicami obszaru analizowanego części zabudowanego terenu wokół planowanej (bądź realizowanej, a podlegającej legalizacji) inwestycji powoduje, że organ nie zbadał parametrów tej zabudowy, która powinna była zostać objęta analizą. Mogło to mieć wpływ na wynik sprawy, gdyż doprowadziło do ustalenia wymogów nowej zabudowy w oderwaniu od dających się ustalić cech istniejącej zabudowy, sąsiadującej z terenem planowanej inwestycji. Tym samym organ dopuścił się nie tylko naruszenia wymienionych przepisów rozporządzenia, ale także nie dopełnił wynikającego z art. 7 i 77 k.p.a. obowiązku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego niezbędnego do załatwienia sprawy.

Powyższe uchybienie organów powoduje, że przedwczesnym byłoby rozpatrzenie obecnie przez Sąd zarzutów skarżących odnośnie wyznaczenia konkretnych, poszczególnych parametrów dla przedmiotowej inwestycji. Poprawnie wykonana analiza może bowiem skutkować zupełnie odmiennym określeniem dopuszczalnych funkcji zabudowy czy poszczególnych parametrów budynków.

Brak możliwości dokonania oceny w powyższym zakresie nie czyni jednak przedwczesnym wskazania uchybień organu co do sposobu określenia parametrów planowanej zabudowy. W tym względzie należy wskazać, że wprawdzie dopuszczalne jest co do zasady – jak uczynił to organ – wyznaczenie parametrów w postaci szerokości elewacji frontowej czy wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki w sposób odbiegający od średniej tych parametrów na obszarze analizowanym, jednakże tego rodzaju wyznaczenie musi wynikać z treści analizy (§ 5 ust. 2, § 6 ust. 2 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu). Jeżeli organ, będąc nawet do tego uprawniony, odstępuje od określonej przepisami zasady (tu: średniego wskaźnika) i wprowadza od niej wyjątek, to jego obowiązkiem jest pełne, wyczerpujące wyjaśnienie dlaczego takie a nie inne rozwiązania przyjmuje (vide: wyrok NSA z 6 lipca 2010 r., II OSK 990/09, dostępny na CBOSA). Sama okoliczność, że w obszarze analizowanym poszczególne wskaźniki wykazują znaczne zróżnicowanie nie może być uznana za racjonalne uzasadnienie przekroczenia nie tylko wskaźnika na poziomie średnim, ale nawet powiększonego o 20 % (średnia szerokość elewacji frontowej w analizie określono na 18 m, powiększenie o 20 % daje 21,6 m). Dopuszczenie w takiej sytuacji – bez wskazania konkretnej szczególnej cechy czy to planowanej inwestycji, czy okolicznej zabudowy uzasadniającej odstępstwo – do znacznego wykroczenia poza "uśredniony" wskaźnik oznaczałoby akceptację dla postępującej (wskutek realizacji planowanej inwestycji) niespójności urbanistyczno-architektonicznej, a więc zakłócenia ładu przestrzennego rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (art. 2 pkt 1 p.z.p.). Należy mieć przy tym na względzie, że wydawanie decyzji o warunkach zabudowy jest jednym z przewidzianych przez ustawodawcę instrumentów określania zasad zagospodarowania i zabudowy terenu, a więc stosownie do art. 1 ust. 1 p.z.p. podstawą także tego rodzaju działania jest właśnie ład przestrzenny rozumiany w cytowany wyżej sposób.

W ponownym postępowaniu organy powinny oprzeć swoje rozstrzygnięcia o treść prawidłowo wykonanej analizy, uwzględniającej powyższe uwagi Sądu.

Ze względu na powyższe na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) p.p.s.a. należało orzec jak w pkt 1 sentencji wyroku.

Rozstrzygnięcie zawarte w pkt 2 wyroku podjęto zgodnie z treścią art. 152 p.p.s.a.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a. uwzględniając wysokość wniesionych wpisów.