Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1207/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2023-01-17 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.
article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2022 poz 503
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Joanna Człowiekowska SWSA Paweł Darmoń (spr.) SWSA Piotr Fronc po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 17 stycznia 2023 r. sprawy ze skargi D. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Tarnowie z dnia 7 września 2022 r , znak: SKO.ZP/415/329/2022 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 14 lipca 2022r., znak: IK.6730.103.2022.AK Burmistrz B. ustalił na wniosek M. R. warunki zabudowy na budowę dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z garażami podziemnymi na terenie obejmującym działki numer: [...], [...], [...], [...], [...] w B..

W odwołaniu wniesionym przez D. D. od powyższej decyzji podniesiono, że w sprawie nie występuje kontynuacja funkcji, bowiem sąsiednia zabudowa stanowi zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, nie określono długości budynków, a zaskarżona decyzja narusza interesy odwołującej.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Tarnowie decyzją z dnia 7 września 2022 r. znak SKO.ZP/415/329/2022 zmieniło zaskarżoną decyzję poprzez wykreślenie zapisu z pkt 6 ppkt 1 decyzji o treści: "Istnieje możliwość dostępu do drogi publicznej gminnej dz. nr [...] za pośrednictwem działek nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] przeznaczonych pod drogę, po zawarciu umowy pomiędzy Gminą B. a Inwestorem przedsięwzięcia - jako dostęp alternatywny" oraz utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję w pozostałej części. Jako podstawę prawną tego rozstrzygnięcia Kolegium wskazało art 138 § 1 pkt 2 Kodeksu postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 r., poz.. 735), art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity: Dz. U. z 2022 r. poz.. 503), § 4 - § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., poz.. 1588).

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy powołał art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 i ust. 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (zwanej w dalszej części ustawą), a także przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164 poz. 1588).

W toku przeprowadzonego postępowania organ pierwszej instancji załączył do akt sprawy analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Architekt P. K. przeprowadził w niej szczegółową analizę cech zabudowy znajdującej się w obszarze analizowanym, tj. jej gabarytów i form architektonicznych. W tym celu w analizie zamieścił tabelę z wykazem 86 nieruchomości znajdujących się w obszarze analizowanym, w której wyszczególnił charakter zagospodarowania poszczególnych działek tj. - rodzaj zabudowy, szerokości elewacji frontowych, wysokości budynków, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy.

Kolegium przypomniało, że zasadą jest wyznaczanie obszaru analizowanego w podstawowych jego wymiarach tj. trzykrotnej szerokości frontu działki. Powiększenie obszaru analizowanego zawsze musi służyć zachowaniu ładu przestrzennego. Przy wyznaczaniu granic obszaru analizowanego ponad minimalne rozmiary organ winien wykazać, że wielkość tego obszaru służy ustawowemu wymogowi zachowania ładu przestrzennego w ramach dającej się wyodrębnić zwartej jednostki terenowej urbanistyczno-architektonicznej na danym obszarze, nie zaś jedynie poszukiwaniu takich funkcji, cech i parametrów zabudowy, aby uzasadnić formalną dopuszczalność lokalizacji zabudowy o cechach i parametrach wnioskowanych przez inwestora.

W poddanej analizie sprawie szerokość frontu objętego wnioskiem terenu (tj. tej część która przylega do drogi gminnej - ul. W. , z której odbywał się będzie główny wjazd lub wejście na działkę) wynosi ok. 20 m. Powoduje to, iż co do zasady, obszar analizowany rozciągać się winien w odległości ok 60 m od granic objętych wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy działek (3 x 20m). W rozpoznawanym jednak wypadku rozszerzono obszar analizowany w stronę zachodnią, trafnie wskazując, że istniejąca tam zabudowa tworzy wraz z obszarem objętym analizą "swego rodzaju całość" (kwartał istniejącej zabudowy mieszkaniowej).

Z analizy urbanistyczno - architektonicznej wynika, że zabudowa działek położonych w obszarze analizowanym pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu.

W terenie występują budynki mieszkalne jednorodzinne, jak również budynki mieszkalne wielorodzinne, w stosunku do których objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy inwestycja - polegająca na budowie dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych - musi zostać uznana za kontynuację w zakresie zastanego rodzaju zabudowy.

W dalszej części uzasadnienia decyzji omówiono sposób ustalenia poszczególnych parametrów nowej zabudowy, uznając je za prawidłowe.

Dalej Kolegium wskazało, że warunki z art. 61 ust. 2-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, są w niniejszej sprawie również spełnione. Teren objęty inwestycją ma bezpośredni dostęp do drogi gminnej publicznej (ul. W. ).

W pkt 6 ppkt 1 decyzji zamieszczono ponadto zapis: Istnieje możliwość dostępu do drogi publicznej gminnej dz. nr [...] za pośrednictwem działek nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] przeznaczonych pod drogę, po zawarciu umowy pomiędzy Gminą B. a Inwestorem przedsięwzięcia - jako dostęp alternatywny. Do formułowania tego rodzaju zapisów w decyzji o warunkach brak jest jednak podstawy prawnej. W sytuacji, gdy zamiarem Inwestora jest dojazd również od innej strony, to formalnie rzecz biorąc wymagałoby to uzyskania przez działki służące dojazdowi statusu drogi, co obecnie nie ma miejsca. Jeżeli zaś Inwestor chciałby korzystać z terenów Gminy i dojeżdżać po tym terenie, to powyższa okoliczność może być przedmiotem umowy cywilnoprawnej i brak jest regulacji prawnych, które pozwalałby na zamieszczanie takiego warunku w decyzji o warunkach zabudowy. Powyższe zdanie należało zatem z decyzji wykreślić.

Ponadto w aktach sprawy zalega zapewnienie przyłączenia do sieci [...] (pismo Polskiej Spółki G. Sp. z o.o. Oddział w K. z dnia 05.04.2022 r.), do sieci energetycznej (oświadczenie T. S.A. z 10.03.2022 r.), do sieci energetycznej (oświadczenie T. S.A. z 10.03.2022 r.), do sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej (oświadczenie Rejonowego Przedsiębiorstwa [...] w B. z 8.03.2022 r.).

Warunek z art. 61 ust.1 pkt 4 ustawy również uznano za spełniony z uwagi na fakt, iż objęte wnioskiem działki nr [...], [...], [...], [...], [...] w B. położone są w granicach administracyjnych miasta, a zatem nie wymagają uzyskania zgody na przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne.

W aktach sprawy zalega także projekt decyzji sporządzony przez uprawnionego architekta P. K. dnia 13 czerwca 2022r.

W sprawie nie występuje przesłanka z art. 61 ust. 1 pkt 6 ustawy.

Odnosząc się do zarzutów odwołania dotyczących długości budynku wskazano, że w treści decyzji o warunkach zabudowy nie określa się długości budynku, ale szerokość elewacji frontowej. Z tego też powodu brak jest podstaw do określenia w sposób precyzyjny tego warunku.

Na zakończenie wyjaśniono, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy jest tzw. "decyzją związaną". Oznacza to, iż w sytuacji, gdy wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy inwestycji, której lokalizacja pozostaje w zgodzie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz czyni zadość warunkom formalnym, organ właściwy w sprawie winien wydać decyzję pozytywną. Wydając decyzję odmowną organ ma obowiązek w sposób nie budzący wątpliwości wykazać niezgodność wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego z przepisami odrębnymi bądź też wyjaśnić okoliczności przewidziane ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, uniemożliwiające pozytywne załatwienie wniosku.

Opisaną wyżej decyzję zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie D. D., zarzucając jej:

1. Naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.

art. 61 ust. 1 pkt ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 503), poprzez utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji, pomimo że ani jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, nie jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu zgodnie z wnioskiem inwestora;

§ 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w

sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz.. 1588 z późn. zm.)., poprzez jego niewłaściwe

zastosowanie przejawiające się w zbyt obszernym wyznaczeniu granic obszaru

analizowanego.

c) § 6 rozporządzenia, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie przejawiające

się w zbiorczym podaniu szerokości elementów frontowych pojedynczych domów jednorodzinnych, które nie stanowią jednego, zwartego zamierzenia architektonicznego.

d) § 7 rozporządzenia poprzez jego niewłaściwe zastosowanie przejawiające

się tym, że istniejący w analizowanym obszarze jeden budynek o wysokości 13,5 m,

przy średniej wysokości budynków z obszaru analizowanego wynoszącej 9,30 m

pozwala przyjąć, że pozwolenie na wybudowanie wnioskowanych budynków o wysokości do 12 m nie zaburzy okolicznego ładu przestrzennego.

2. Naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy) tj.:

e) naruszenie art. 7, 77 § 1 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks

postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz.. 736 z późn. zm.), polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, przejawiające się w błędnym ustaleniu że budynki sąsiadujące są budynkami wielorodzinnymi o parametrach pozwalających na budowę wnioskowanych przez inwestora budynków mieszkalnych, podczas gdy w analizowanym obszarze przeważają budynki dwukondygnacyjne jednorodzinne.

f) naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 kpa polegające na bezzasadnym utrzymaniu w

mocy zaskarżonej decyzji Burmistrza B. z dnia 14 lipca 2022 r, znak: IK.6739.103.2022.AK, ustalającej warunki zabudowy na budowę dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi na terenie obejmującym działki numer: [...], [...], [...], [...], [...] w B. w sytuacji, gdy prawidłowe było uchylenie przedmiotowej decyzji i orzeczenie o odmowie wydania warunków zabudowy dla planowanej inwestycji.

Na podstawie tych zarzutów wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji w części dotyczącej utrzymania w mocy decyzji Burmistrza B. oraz uchylenie decyzji organu l instancji, a także o zasądzenie kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Tarnowie wniosło o jej oddalenie i w całości podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Uczestniczka postępowania M. R. w piśmie z dnia 27 grudnia 2022 r. wniosła o oddalenie skargi.

Rozpoznając sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Na wstępie należy wyjaśnić, że na mocy § 1 rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii (Dz. U. poz.. 491 z późn. zm.) w okresie od dnia 20 marca 2020 r. do odwołania na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej ogłoszono stan epidemii w związku z zakażeniami wirusem SARS-CoV-2. Obecnie stan epidemii został zastąpiony przez stan zagrożenia epidemicznego. Zgodnie z art 15zzs4 ust.2 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz.. 374 ze zmianami) w brzmieniu obowiązującym od dnia 3 lipca 2021 r., wprowadzonym art. 4 pkt 3 ustawy z dnia 28 maja 2021 r. (Dz.U.2021.1090), w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID -19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich, wojewódzkie sądy administracyjne przeprowadzają rozprawę wyłącznie przy użyciu urządzeń technicznych umożliwiających prowadzenie jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku, z tym, że osoby w niej uczestniczące nie muszą przebywać w budynku sądu. W myśl art. 15zzs4 ust.3 ustawy Przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów. W rozpoznawanej sprawie brak było możliwości przeprowadzenia rozprawy zdalnej , z uwagi na znaczną liczbę stron postępowania, wobec czego Przewodniczący zarządził rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tj. Dz. U. z 2021 r. poz.. 137 z późn. zm.) kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz.. 329 z późn. zm.), dalej zwana p.p.s.a., sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 i 2 p.p.s.a., aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny, konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia przepisów prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo też do naruszenia przepisów prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania albo stwierdzenia nieważności decyzji. Nadto zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a.

Zaskarżona decyzja jest prawidłowa, a zarzuty skargi nie mogą odnieść skutku. Organy obu instancji przeprowadziły szczegółowe i wyczerpujące postępowanie wyjaśniające, a sporządzona na potrzeby sprawy analiza urbanistyczno - architektoniczna nie budzi wątpliwości.

Skarżąca w pierwszej kolejności kwestionuje ustalenie -warunkujące wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy - że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu.

Zarzut ten nie może odnieść skutku. Planowana zabudowa obejmuje budynek wielorodzinny z garażem podziemnym. W obszarze analizowanym występuje zabudowa wielorodzinna. Jak wskazano w analizie - mimo, że występuje ona w mniejszości (przeważa zabudowa jednorodzinna) projektowana funkcja spełnia warunek kontynuacji zabudowy i stanowi uzupełnienie istniejącej już zabudowy. W szczególności na sąsiadujących z terenem inwestycji od strony wschodniej działkach nr [...], [...], [...] i [...] istnieje budynek wielorodzinny, a na nieco dalej na wschód położonych działkach nr [...], [...] i [...] w budowie jest budynek wielorodzinny z usługami w parterze.

Skarżąca zarzuca też wadliwe ustalenie obszaru analizowanego. Twierdzi, że przy wyznaczaniu granic obszaru analizowanego ponad minimalne rozmiary organ orzekający nie wykazał, że wielkość tego obszaru służy ustawowemu wymogowi zachowania ładu przestrzennego w ramach dającej się wyodrębnić zwartej jednostki terenowej urbanistyczno-architektonicznej na danym obszarze. W sposób arbitralny przyjął analizowany obszar li tylko po to, aby możliwe było wskazanie takich funkcji, cech i parametrów zabudowy, aby uzasadnić formalną dopuszczalność lokalizacji zabudowy o cechach i parametrach wnioskowanych przez inwestora.

Również i ten zarzut nie zasługiwał na uwzględnienie. Szerokość frontu objętego wnioskiem terenu (tj. tej część która przylega do drogi gminnej - ul. W. , z której odbywał się będzie główny wjazd lub wejście na działkę) wynosi ok. 20 m, a zatem zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszar analizowany winien rozciągać się w odległości ok, 60 m od granic objętych wnioskiem. Autor analizy zdecydował o rozszerzeniu obszaru w stronę zachodnią - z uwagi na fakt, że "znajduje się tam cały kwartał zabudowy, tworzący swego rodzaju całość".

Wbrew zarzutom skarżącej taka argumentacja nie świadczy o dowolności czy arbitralności autora analizy i w żadnym wypadku nie służy wyłącznie uzasadnieniu dopuszczalności wnioskowanej zabudowy. Przeciwnie - rozszerzenie granic obszaru analizowanego w tym konkretnym przypadku służy zapewnieniu ładu przestrzennego poprzez uwzględnienie całej istniejącej w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy.

W zaskarżonej decyzji Kolegium stwierdzono między innymi: "zlokalizowane w terenie analizowanym budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie szeregowej tworzą pierzeje o szerokość ponad 20 m." Z okoliczności tej skarżąca wywodzi zarzut, że przyjęcie frontu pojedynczych, małych domów jednorodzinnych za jednolitą, 20 metrową "pierzeję" zostało wprowadzone do analizy tylko dla uznania za zgodne z przepisami frontu budynków objętych wnioskiem inwestora.

Tymczasem w załączniku nr 2 do analizy (str. 103 - 105. akt administracyjnych) znajduje się tabela zawierająca zestawienie parametrów poszczególnych budynków w obszarze analizowanym. Dotyczy to również każdego z niemal 80 budynków jednorodzinnych znajdujących się w tym obszarze. Na tej podstawie wyliczono również średnią szerokość elewacji frontowych na poziomie 8,5 m. Takie też dane znalazły się w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Zgodnie z § 6 rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu terenu, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%, jednakże dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy.

Przyjęcie omawianego parametru dla planowanej zabudowy na poziomie 14 m z tolerancją do 20% uzasadniono powołując się na pierzejowy charakter zabudowy jednorodzinnej oraz na bezpośrednie sąsiedztwo budynku wielorodzinnego o szerokości elewacji 15,5 m. Wbrew zarzutom skarżącej nie stanowi to jednak naruszenia § 6 rozporządzenia, bowiem autor analizy w sposób racjonalny wyjaśnił dlaczego uzasadnione jest przyjęcie omawianego wskaźnika na poziomie odbiegającym od średniej w obszarze analizowanym.

To samo należy odnieść do kolejnego zarzutu, dotyczącego sposobu ustalenia wysokości planowanej zabudowy. Zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Zgodnie z § 7 ust. 3 rozporządzenia jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. W ust. 4 § 7 dopuszczono jednak wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy.

Z analizy wynika, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku mieszkalnego wielorodzinnego zlokalizowanego na działkach nr [...], [...] i [...] (po wschodniej stronie terenu objętego wnioskiem) to ok. 13,50 m, natomiast wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej (po zachodniej stronie terenu inwestycji) to ok. 9,50 m. Średnia wysokość wszystkich budynków z obszaru analizowanego to 9,30 m.

Co istotne - inwestor wnioskował o ustalenie tego wskaźnika na poziomie 17 -18 metrów.

Autor analizy, a za nim organy obu instancji za dopuszczalne i nienaruszające ładu przestrzennego uznały ustalenie omawianego parametru na poziomie od 8 do 12 metrów, wyjaśniając, że różnica wysokości elewacji frontowych pomiędzy najbliższymi budynkami będzie wynosiła niecałe 3m, a to wartość naturalnej gradacji którą obserwuje się wśród przeciętnej zabudowy, nie będzie więc miała ona negatywnego wpływu na ład przestrzenny analizowanego terenu. Z kolei ustalenie dolnej granicy wysokości na poziomie 8m, stanowi nawiązanie do wysokości najniższych budynków mieszkalnych jednorodzinnych występujących na terenie analizowanym.

Takie argumenty nie noszą cechy dowolności, lecz w sposób logiczny i poddający się weryfikacji wyjaśniają podstawy przyjętych przez autora analizy wartości.

Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut, że "nieuzasadnione ingerowanie w obszar analizowany pozwoliło dojść organom do wniosku, że istniejącym w. analizowanym obszarze jeden budynek o wysokości 13,5 m, przy średniej wysokości budynków z obszaru analizowanego wynoszącej 9,30 m pozwala przyjąć, ze pozwolenie na wybudowanie wnioskowanych budynków o wysokości do 12 m nie zaburzy okolicznego ładu przestrzennego".

Również pozostałe, niezakwestionowane przez skarżącą, parametry nowej zabudowy zostały ustalone w sposób niebudzący wątpliwości. Także kwestia pozostałych warunków zabudowy, jak dostęp do drogi publicznej czy uzbrojenie terenu została wyjaśniona i ustalona prawidłowo.

Zarzuty naruszenia przepisów postępowania także nie znalazły żadnego potwierdzenia w aktach sprawy. Zgłoszone zarzuty sprowadzają się do powtórzenia twierdzeń o arbitralnym i dowolnym ustaleniu granic obszaru analizowanego oraz poszczególnych parametrów planowanej zabudowy - podczas gdy w analizowanym obszarze przeważają budynki dwukondygnacyjne jednorodzinne. Zdaniem skarżącej należało uchylić zaskarżoną decyzję i odmówić wydania warunków zabudowy dla planowanej inwestycji.

Skoro przeprowadzone wyżej rozważania dotyczące sposobu ustalenia poszczególnych parametrów oraz innych przesłanek wydania decyzji WZ nie pozwoliły na zakwestionowanie danych wskazanych w decyzji, to również zarzuty naruszenia postępowania z tego powodu nie mogły odnieść skutku

Z powyższych względów skargę oddalono na podstawie art. 151 p.p.s.a.