Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 1083/05
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2006-01-18 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Dnia 18 stycznia 2006 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Anna Stępień, Sędziowie: Sędzia NSA Grzegorz Szkudlarek (spr.), Asesor WSA Renata Kubot-Szustowska, Protokolant asystent sędziego Arkadiusz Widawski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 stycznia 2006 roku sprawy ze skargi A. F. i R. F. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...], Nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. na rzecz A. i F. i R. F. solidarnie kwotę 900,- (dziewięćset) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

II SA/Łd 1083/05

UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] (Nr [...]) Prezydent Miasta Ł. odmówił A. i R. F. wydania decyzji o warunkach zabudowy obejmującej budynek mieszkalny jednorodzinny na terenie nieruchomości przy ulicy A na działce nr 56/5. Uzasadniając rozstrzygnięcie organ wskazał, iż wobec braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu w obrębie, którego znajduje się nieruchomość wnioskodawców, dla wszelkich zmian zagospodarowania tej nieruchomości konieczne jest ustalenie warunków zabudowy zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Z kolei wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 w/w ustawy. Organ I instancji po rozpatrzeniu wskazanych w powołanym przepisie warunków stwierdził, że w odniesieniu do przedmiotowej działki nie została zachowana zasada "dobrego sąsiedztwa" określona w pkt 1 art. 61 ust.1 w/w ustawy. Wyjaśniając powołał wyniki analizy urbanistycznej przedmiotowej nieruchomości, do której przyjęto obszar o szerokości 150m (zgodnie z postanowieniami Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – Dz.U. Nr 164, poz. 1588), w którym znajdują się ulice Morenowa, A, Zagrodowa i Mahoniowa. I wskazał, iż wśród działek sąsiednich oraz innych znajdujących się w wyznaczonym obszarze i dostępnych z tej samej drogi publicznej tj. ulicy A, zarówno bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji jak i pozostałych, znajdują się działki niezabudowane i niezagospodarowane. Natomiast warunek art. 61 ust. 1 pkt 1 w/w ustawy wskazuje, że zabudowana działka sąsiednia winna być dostępna z tej samej drogi publicznej tj. w tym przypadku od ulicy A, przy której nie jest zabudowana żadna z działek oprócz działki nr 54/13, która zabudowana jest przydomową oczyszczalnią ścieków i stanowi jedną całość z działką nr 54/4, która jest dostępna od ulicy M..

Nie został zatem spełniony jeden z warunków określonych w art. 61 w/w ustawy, natomiast ustawodawca nałożył wyraźny wymóg łącznego spełnienia wszystkich warunków tam określonych.

W przepisanym prawem terminie Państwo F. wnieśli odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z wnioskiem o uchylenie decyzji organu I instancji. Nawiązując do uzasadnienia zaskarżonej decyzji wskazali, iż działki nr 54/13, nr 54/15 i nr 54/18 a zatem działki sąsiadujące z działką wnioskodawców są działkami zabudowanymi i mają dostęp do ulic A i M., zaś działka o nr 56/2 otrzymała decyzję o warunkach zabudowy w 2001 roku. Ponadto dla wszystkich działek przy ulicy A zaprojektowano i złożono do realizacji w [...] Zakładzie Energetycznym projekt napowietrznej linii energetycznej oraz wydano decyzję o warunkach zabudowy celu publicznego.

Decyzją z dnia [...] (Nr [...]) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Uzasadniając organ przytoczył treść art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i ponownie podkreślił, iż ustawodawca nałożył wymóg łącznego spełnienia wszystkich warunków określonych w powołanym przepisie. Odnosząc się do argumentów odwołania, organ wyjaśnił, iż zabudowa mieszkaniowa zlokalizowana przy ul. M. – działki nr 54/13 i 54/4 - nie może być wyznacznikiem dla działki inwestorów tj. działki nr 56/5 bowiem jest ona dostępna z innej drogi publicznej tj. od ulicy M.. Natomiast zgodnie z brzmieniem art. 61 ust. 1 pkt 1 w/w ustawy, aby warunek w nim zawarty został spełniony, co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej powinna być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Bez znaczenia pozostaje zaś okoliczność, iż dla działki nr 56/2 decyzją z 2001 roku ustalono warunki zabudowy gdyż na podstawie tej decyzji inwestor nie wystąpił o wydanie pozwolenia na budowę, a sama decyzja utraciła ważność z dniem 24 sierpnia 2002r. Ostatecznie organ wskazał, iż z zebranej w sprawie dokumentacji w sposób jednoznaczny wynika, że przy ulicy A nie ma działek zabudowanych, czyli brak chociaż jednej nieruchomości dostępnej z tej samej drogi publicznej, która mogłaby stanowić podstawę do ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy zgodnie z obowiązującymi przepisami. Nadto gwarantowane przez art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym prawo do zagospodarowania terenu jest możliwe jedynie w granicach określonych tą ustawą, czyli zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania trenu uwzględniającą przepisy.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i zarzucili naruszenie art. 7 kpa, art. 77 kpa i art. 107 kpa, art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Strona podkreśliła przede wszystkim, iż z analizy treści art. 61 ust. 1 pkt 1 w/w ustawy w związku z § 3 rozporządzenia należy przyjąć, że dla potrzeb ustalenia warunków zabudowy w obszarze analizowanym w zakresie, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 w/w ustawy działką sąsiednią dla terenu inwestycji będzie każda działka, która znajduje się w obszarze analizowanym. Natomiast w obszarze wyznaczonym dla potrzeb niniejszej sprawy znalazły się m.in. działki o nr 54/15 i 54/6 stanowiące jedną całość, zabudowane budynkiem mieszkalnym, dostępne z ulicy A czyli tej samej drogi publicznej co działka skarżących. Działki o nr 54/15 i 54/6 nie znajdują się w bezpośrednim sąsiedztwie działki skarżących, nie graniczą z nią bezpośrednio, jednakże analizowane przepisy art. 61 ust. 1 pkt 1 w/w ustawy i § 3 rozporządzenia, nie zawierają takiego wymogu. Wystarczy zatem, że działki te znajdują się w obszarze przyjętym do analizy przez organ, i przez organ wyznaczonym, i są dostępne z tej samej drogi publicznej co działka strony by przyjąć, iż został spełniony warunek określony w pkt 1 art. 61 ust. 1 w/w ustawy. Ostatecznie skarżący wywiedli, iż organ odwoławczy utrzymując w mocy decyzję organu I instancji nie przeprowadził analizy terenu w obszarze analizowanym zgodnie z zasadami wskazanymi w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzeniu z dnia 26 września 2003r.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie znajdując uzasadnienia dla zarzutów strony wniosło o oddalenie skargi podtrzymując uzasadnienie swych dotychczasowych decyzji. Organ podniósł, iż zasada "dobrego sąsiedztwa" zobowiązuje organ do ustalenia warunków zabudowy dopiero wówczas gdy inwestycja jest lokalizowana w sąsiedztwie co najmniej jednej działki zabudowanej i to na zasadzie kontynuacji funkcji. Przeprowadzona analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna zlokalizowana jest od ulicy M., ulica A jest niezabudowana po obydwu jej stronach.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności należy wyjaśnić, iż sądy administracyjne dokonują kontroli działalności administracji publicznej pod kątem jej zgodności z prawem (art. 1 §1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych - Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm.). Analogiczne unormowanie zawarte zostało w art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. ). Oznacza to, iż sąd bada legalność zaskarżonej decyzji tj. jej zgodność z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Sąd rozpoznający sprawę nie może zatem zmienić zaskarżonej decyzji, a jedynie uwzględniając skargę może ją uchylić, stwierdzić jej nieważność lub niezgodność z prawem. W przypadku zaś, gdy nie zachodzą okoliczności wskazane w art. 145 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi skarga podlega oddaleniu.

Przeprowadzając taką kontrolę, sąd zgodnie z art. 134 § 1 powołanej ustawy nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Może więc dokonać oceny zaskarżonej decyzji także w innym zakresie niż zakres, w jakim zakwestionowała decyzję strona skarżąca.

Rozpatrując skargę w tak określonej kognicji oraz analizując dokumenty zawarte w aktach administracyjnych, Sąd dopatrzył się uchybień, których skutkiem było uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

Przedmiotem uchylonych decyzji była odmowa ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji skarżących, postępowanie administracyjne toczyło się zatem na podstawie ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 59 ust. 1 powołanej ustawy, zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Z kolei wydanie takiej decyzji jest uzależnione od łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 w/w ustawy, a mianowicie:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Istotny w rozpoznawanej sprawie jest warunek zawarty w pkt 1 powołanego art. 61 ust. 1 w/w/ ustawy, który określany jest jako "zasada dobrego sąsiedztwa". Jest to zasada uzależniająca zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego a jej celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 w/w ustawy.

Dokonując oceny czy w rozpoznawanej sprawie zostały spełnione przesłanki z art. 61 ust.1 pkt 1 w/w ustawy, a zatem ustalając czy spełniony został warunek dobrego sąsiedztwa, organ I instancji powinien wytyczyć tzw. obszar analizowany, zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Obszar taki w niniejszej sprawie został wytyczony, jednakże organ wyznaczył obszar odpowiadający trzykrotności szerokości frontu działki skarżących, w myśl powołanej regulacji Rozporządzenia jest to obszar minimalny.

Taki sposób ustalenia wielkości obszaru przyjętego do analizy jest zgodny z § 3 ust. 1 i 2 Rozporządzenia, jednakże organ w żaden sposób nie uzasadnił dlaczego przyjął obszar minimalny. Wskazał jedynie, iż analizowany obszar został wyznaczony w sposób prawidłowy. Takiego sposobu uzasadnienia dokonanego wyboru nie można uznać za wystarczający. Poddany analizie obszar, jak sam pisze organ, jest bardzo mały i niewystarczający dla ustalenia dobrego sąsiedztwa. Natomiast wszelkie rozstrzygnięcia planistyczne, które ograniczają właściciela w sposobie korzystania z nieruchomości muszą być dokonywane nie tylko z uwzględnieniem przepisów, lecz w sytuacjach konfliktowych poszukiwać kompromisu między interesem wspólnoty samorządowej, a interesem właściciela nieruchomości (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 15 kwietnia 2004r., IV S.A. 4645/2003, niepubl.). Dlatego też uzasadnienie dla przyjętej wielkości obszaru analizowanego winno spełniać warunki zakreślone w art. 107 § 3 kpa i przekonywać stronę o słuszności tego wyboru. W szczególności gdy wyniki analizy z tego "minimalnego obszaru" mają ostatecznie wpływ na wynik postępowania.

Przechodząc stricte do oceny, czy w niniejszej sprawie wystąpiły przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, należy podkreślić, iż przepis ten uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego, gdyż jego celem jest wprowadzenie kontynuacji zarówno funkcji jak i formy zabudowy. Dlatego też wyjaśnić należy przede wszystkim jak rozumieć należy pojęcie "działka sąsiednia" w sytuacji gdy przepis mówi o działce sąsiedniej dostępnej z tej samej drogi publicznej.

W tym zakresie Sąd podziela wywody skarżących, iż działka sąsiednia to nie tylko działka bezpośrednio przylegająca do działki, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy. Sąsiedztwo jest raczej wyznaczane przez granice obszaru analizowanego i z samego faktu wyklucza zawężenie rozważań do działki bezpośrednio sąsiadującej. Również z tego punku widzenia nabiera co raz większego znaczenia w jaki sposób organ uzasadnia przyjętą wielkość obszaru badanego.

Odmienne, wąskie rozumienie sąsiedztwa w większym stopniu ograniczałoby wolność zabudowy, ponieważ drastycznie zawęża możliwość wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Przyjęcie, iż działki sąsiednie to wyłącznie działki bezpośrednio ze sobą graniczące mogłoby skutkować odmową wydania decyzji o warunkach zabudowy. Chociażby w sytuacji gdy właściciel danej działki, będzie pierwszym z inwestorów a na działkach graniczących z jego nieruchomością nie znajdowałyby się żadne zabudowania. Wąskie rozumienie stanowiłoby zatem istotną barierę dla wszystkich inwestorów i prowadziłoby do istotnego naruszenia prawa własności.

Ostatecznie należy jeszcze raz podkreślić, iż działka sąsiednia to nieruchomość lub jej część położona w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość, którą należy określić dla każdego przypadku oddzielnie. Całość ta nie może być oczywiście pojmowana zbyt rozlegle, ustawodawca narzuca pewną bliskość, ale nie wyznaczoną tylko i wyłącznie przez linię graniczną (Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz pod redakcją prof. Niewiadomskiego, II wydanie, Wydawnictwo C.H.BECK, Warszawa 2005r., str.494-497).

Z punktu widzenia analizowanego przepisu wyjaśnić należy również kwestię dostępu do drogi publicznej. Organ uzasadniając swe decyzje stał na słusznym stanowisku, iż działki sąsiednie mają mieć dostęp do tej samej drogi publicznej, przy czym za wyznacznik tego dostępu przyjmowały usytuowanie furtki lub bramy wjazdowej. W szczególności nie można zgodzić się z powyższym w sytuacji gdy nieruchomość rozciąga się między dwiema drogami publicznymi i składa się z jednej lub dwóch działek ewidencyjnych. W obszarze przyjętym do analizy w niniejszej sprawie organ wskazywał, że od ulicy A nie występuje żadna zabudowana działka, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna na pięciu działkach występuje tylko od ulicy M.. Jak wynika jednak z załączonej do akt sprawy mapy sytuacyjnej zabudowa na działkach nr 54/13 i 54/4 stanowi jedną całość i posiada dostęp do dwóch dróg publicznych tj. do ulicy A i M.. Organ odwoławczy stwierdził, iż podczas analizy obszaru brał pod uwagę tą nieruchomość i słusznie przyjął, że jest ona dostępna tylko od ulicy M. zatem nie może stanowić wyznacznika dla nowej zabudowy. Podstawą ustalenia dostępu do drogi publicznej było zatem usytuowanie urządzeń ogrodzeniowych (bramy, furtki), na działce nr 54/4 znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, natomiast na działce nr 54/13 przydomowa oczyszczalnia ścieków. Podobnie sytuacja wygląda w przypadku działek nr 54/15 i 54/6, które stanowią jedną całość, na terenie tym znajduje się zabudowa mieszkalna i nieruchomość ta ma dostęp tak do ulicy M. jak i do ulicy A. W odniesieniu do tej nieruchomości organ również przyjął, iż ma ona dostęp jedynie do ulicy M., przyjął jako wyznacznik usytuowanie urządzeń ogrodniczych.

Zarówno organ I jak i II instancji nie uzasadnił swego stanowiska w powyższej kwestii. Natomiast dostęp do drogi publicznej, na gruncie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, winien być rozumiany jako możliwość wjazdu na nieruchomość, od strony analizowanej przez organ drogi publicznej i to niezależnie od tego czy znajduje się w ogrodzeniu furtka, bądź brama wjazdowa i na której z działek znajduje się budynek mieszkalny, jeżeli nieruchomość położona jest między dwoma drogami publicznymi.

Ponadto zgodnie z art. 2 pkt 12 powołanej ustawy przez działkę budowlaną rozumie się "nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego". Działką budowlaną jest zatem nieruchomość gruntowa, która może się składać z jednej bądź kilku działek.

Organy administracji błędnie zatem wywiodły, iż nie ma sąsiedniej działki zabudowanej, która ma dostęp do tej samej drogi publicznej. Działki sąsiednie mają mieć dostęp do konkretnej, tej samej co działka, której dotyczy inwestycja, drogi publicznej. W rozpoznawanej sprawie istnieją zatem działki zabudowane, które mają dostęp do drogi publicznej tj. do ulicy A, do której ma dostęp działka skarżących.

Kwestia prawidłowego rozumienia pojęcia "działka zabudowana" nie była wprawdzie wprost poruszana w przedmiotowej sprawie. Jednakże, zdaniem Sądu wyjaśnienie jej, pozwoli uniknąć ewentualnych błędów, które mogłyby powstać w toku ponownego rozpoznawania sprawy przez organy administracji. Dlatego też dla potrzeb ustalenia warunków zabudowy, należy traktować na równi z działką sąsiednią zabudowaną, działkę, na której jest rozpoczęta budowa na podstawie ważnych decyzji lokalizacyjnych i pozwolenia na budowę. Zasada dobrego sąsiedztwa dotyczy wyłącznie nowej zabudowy, istota jej polega na dostosowaniu nowej zabudowy do starej. Jednakże nie można ograniczać możliwości wydania decyzji ustalającej warunki od etapu realizacji inwestycji na działce sąsiedniej, czy jest to etap początkowy czy na przykład stan surowy zamknięty. Nie ma bowiem podstaw do wstrzymywania robót budowlanych do czasu zakończenia budowy pierwotnej, ponieważ zdarzenia te są przyszłe i nie można podać ostatecznej daty ich zakończenia. Stanowisko odmienne prowadziłoby do znacznego ograniczenia możliwości wydawania decyzji ustalających.

Fakt, iż dla danego terenu nie ma miejscowego planu zagospodarowania nie powinien oznaczać restryktywnego i bardzo zawężającego stosowania i rozumienia przepisu art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które ostatecznie będzie skutkowało odmową wydania decyzji ustalającej warunki. Takie działanie stanowiłoby przeszkodę dla wielu podmiotów starających się zapewnić sobie i rodzinie "dach nad głową" i prowadziłoby do sztucznego przedłużania postępowania w sprawie.

W toku ponownego rozpoznawania sprawy organy administracji powinny uwzględnić powyższe uwagi, a zatem przyjąć szerokie rozumienie pojęć "działka sąsiednia", "działka zabudowa" oraz dostęp do drogi publicznej. Natomiast uzasadniając podjęte rozstrzygnięcia, powinny zwrócić uwagę na prawidłowość ustaleń faktycznych i prawnych, by uzasadnienie nie sprowadzało się do przytoczenia przepisów i wyrażenia poglądu czy dana norma została spełniona czy też nie. Uzasadnienie winno być sformułowane w taki sposób, aby przekonywało stronę o słuszności podjętego rozstrzygnięcia. Równocześnie powinno umożliwiać organom nadzoru oraz sądowi administracyjnemu sprawdzenie prawidłowości toku rozumowania organu wydającego decyzję oraz motywów rozstrzygnięcia, co ma istotne znaczenie zwłaszcza przy ocenie prawidłowości decyzji. Dlatego też począwszy od ustalenia wielkości obszaru przyjętego do analizy, do wydania samej decyzji organ powinien uzasadniać wszystkie swoje kroki. Strony mają prawo poznać argumenty i przesłanki jakimi kierował się organ rozstrzygający sprawę, bez zachowania tych elementów decyzji strona nie ma możliwość obrony swych praw oraz nie zna argumentów, z którymi mogłaby polemizować.

Reasumując, w ocenie Sądu organy administracji publicznej I jak i II instancji naruszyły przepisy prawa materialnego (art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) co miało wpływ na wynik sprawy. Naruszyły również zasady postępowania określone w art. 7, art. 8 i art. 77 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, przez nie rozważenie całego materiału dowodowego co skutkowało nie wyjaśnieniem przytoczonych powyżej okoliczności. Naruszenie to również miało wpływ na wynik sprawy. Uchybienia organu należy upatrywać także w uzasadnieniach decyzji, jak wykazane zostało powyżej taki sposób formułowania uzasadnień stanowi istotne naruszenie art. 107 § 3 kpa.

Z tych wszystkich względów Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i lit. c i art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.