Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 185/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2009-04-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 2 ust. 1 pkt 3
journal: Dz.U. 2004 nr 121 poz 1266
law: Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - tekst jedn.
article: par. 1 ust. 1, par. 3 ust. 1, par. 4 ust. 1,2,3,4
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a i c, art. 200
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Czesława Nowak-Kolczyńska Sędziowie Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka (spr.) Protokolant Asystent sędziego Agnieszka Gortych-Ratajczyk po rozpoznaniu w dniu 22 kwietnia 2009 r. na rozprawie sprawy ze skargi M. H. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] Nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. na rzecz skarżącego M. H. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. LS


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [..], nr [..] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., na podstawie przepisu art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. art. 59 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), w związku z art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U z 2004 r. Nr 121, poz. 1266 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania M. H., od decyzji Prezydenta Miasta Ł. z dnia [..], nr [..] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego, jednorodzinnego oraz przyłącza energetycznego, lokalnego ujęcia wody, lokalnego sytemu odprowadzania ścieków oraz zjazdu, przewidzianej do realizacji na działce nr [..] przy ul. A w Ł. – utrzymało w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji.

W toku postępowania administracyjnego ustalono, że M. H. wystąpił w dniu 7 listopada 2007 r. z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie przedmiotowego budynku wraz z infrastrukturą towarzyszącą na działce nr [..] przy ul. A w Ł..

Prezydent Miasta Ł. decyzją z dnia [..] odmawiając ustalenia przedmiotowych warunków zabudowy w uzasadnieniu decyzji wskazał, że planowana inwestycja nie spełnia warunków określonych w przepisie art. 61 ust. 1 punkt 1 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W odwołaniu od powyższej decyzji M. H. wniósł o jej uchylenie, wskazując na istniejącą na działce sąsiedniej zabudowę, która mogłaby stanowić podstawę dla ustalenia wymagań dla planowanej inwestycji. Natomiast co do braku spełnienia warunku z przepisu art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, to zdaniem strony konstytucyjne prawo do swobodnej dyspozycji i zabudowy działki nie powinno podlegać ograniczeniom.

Decyzją z dnia [..] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. – po rozpoznaniu wniesionego odwołania – utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu organ odwoławczy powołał się na przepis art. 52 ust. 1, w związku z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.), z którego wyprowadził wniosek, iż ustalenie warunków zabudowy następuje o ile inwestor wskaże na elementy, o których mowa ust. 2 powołanej normy prawnej, bowiem bez określenia planowanego sposobu zagospodarowania projektowanych do wydzielenia nieruchomości nie jest możliwa analiza warunków, o których mowa w przepisie art. 61 ust. 1 – 5 tejże ustawy. Organ odwoławczy wskazał nadto, że wniosek inwestora z dnia 7 listopada 2007 r. zawiera opis funkcji oraz charakteru planowanego obiektu określając, że przedmiotem inwestycji ma być budowa domu jednorodzinnego wraz z niezbędną infrastrukturą i zjazdem.

Z uzasadnienia decyzji wynika także, że organy obu instancji przeprowadziły analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, które wskazuje przepis art. 61 ust. 1 – 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także powołały się na przepis § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588).

Zdaniem organów obu instancji przeprowadzona analiza urbanistyczna wykazała, iż planowana inwestycja nie spełnia dwóch z pięciu wskazanych w treści art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym warunków, to jest warunków określonych w punktach 1 – szym i 4 – tym tegoż przepisu.

Organ wskazał, iż wyrażona w treści art. 61 ust. 1 pkt 1 analizowanej ustawy zasada tzw. "dobrego sąsiedztwa", zobowiązuje organ do ustalenia warunków zabudowy dopiero wówczas, gdy (niezależnie od spełnienia pozostałych, wymaganych ustawą warunków), planowane zamierzenie budowlane lokowane jest w sąsiedztwie przynajmniej jednej działki, dostępnej z tej samej drogi publicznej, zabudowanej w sposób pozwalający na ustalenie wymagań dla nowej, planowanej zabudowy.

W ocenie organów administracji w prawidłowo wyznaczonym (w promieniu trzykrotnej szerokości frontu działki objętej wnioskiem) obszarze analizowanym istnieją jedynie dwie działki zabudowane – działka nr [..] i działka nr [..]. Zabudowa na działce nr [..] to – jak wynika z wypisu z ewidencji gruntów – budynki produkcyjne usługowe i gospodarcze dla rolnictwa. Pozwoliło to organowi dojść do wniosku, iż planowana przez inwestora zabudowa polegająca na budowie domu mieszkalnego nie będzie kontynuacją funkcji istniejącej na działce nr [..], ponieważ jest sprzeczna ze sposobem zagospodarowania działki nr [..]. Organ wskazał nadto, iż konsekwencją tego stanu rzeczy jest to, iż zabudowa na działce nr [..] nie może stanowić wyznacznika dla planowanej zabudowy, ponieważ realizują one odmienne funkcje.

Następnie organ wskazał, iż funkcję mieszkaniową realizuje druga z działek znajdujących się w obszarze analizowanym Zabudowa na działce nr [..] jest zabudową zagrodową, a zatem o funkcji mieszanej mieszkalno – gospodarczej. Tym samym organ konkludował, iż spełniony jest dla planowanej inwestycji warunek kontynuacji funkcji

Pomimo tego organ wskazał, iż zabudowa na działce nr [..] nie może stanowić wyznacznika dla nowej zabudowy, bowiem powoduje to jej lokalizacja – dość przypadkowe położenie wśród znacznych obszarowo terenów niezurbanizowanych oraz w znacznym oddaleniu od ul.A, co uniemożliwia wyznaczenie w oparciu o tą zabudowę niektórych parametrów, jak chociażby linia zabudowy. Powyższe ustalenie pozwoliło organowi odwoławczemu dojść do wniosku, iż w obszarze analizowanym brak jest działki zabudowanej w sposób pozwalający na ustalenie wymagań dla nowej zabudowy, co z kolei jest podstawą do uznania za niespełniony warunku z przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Organ odwoławczy podzielił także wyrażone w decyzji stanowisko organu pierwszej instancji o braku spełnienia w przedmiotowej sprawie warunku określonego przez ustawodawcę w treści art. 61 ust. 1 pkt 4 analizowanej ustawy, a co pozostaje w związku z brzmieniem art. 2 ust. 1 pkt 1 i 3, w związku art. 4 pkt 2 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. W tym zakresie organ odwoławczy podkreślił, iż wniosek inwestora dotyczy zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie domu mieszkalnego. Takie zagospodarowanie (budynkiem nie wchodzącym w skład gospodarstwa rolnego, nie służącym produkcji rolnej) niewątpliwie zmieniłoby charakter działki nr [..], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka rolna. Pozostaje to w sprzeczności z przepisami ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, zakładającymi szczególną ochronę gruntów rolnych, polegającą na ograniczeniu przeznaczania ich na cele inne niż rolnicze. Dodatkowo organ odwoławczy wskazał, iż zmiana przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze dokonana w inny sposób niż w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego stanowi rażące naruszenie przepisu art. 7 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 5 lutego 2009 r., uzupełnionej w dniu 9 lutego 2009 r., M. H. wniósł o uchylenie decyzji, zarzucając sprzeczność z nowelizacją ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych poprzez wskazanie, że po nowelizacji przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę nie trzeba ubiegać się o decyzję o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. Skarżący zarzucił także organom administracji naruszenie przepisu § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasową argumentację. Organ administracji zgodził się z zarzutem skargi, iż jego rozstrzygnięcie zapadło bez uwzględnienia zmian w ustawie z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, bowiem zgodnie z brzmieniem art. 5b dodanego ustawą z dnia 19 grudnia 2008 r. o zmianie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2008 r., Nr 237, poz. 1657) przepisów ustawy nie stosuje się do gruntów rolnych stanowiących użytki rolne położone w granicach administracyjnych miast, co ma miejsce w niniejszej sprawie. Pomimo tego organ wskazał, iż zaskarżona decyzja odpowiada prawu, bo odpadła jedynie jedna z dwóch okoliczności uzasadniających odnowę ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Skoro zaś nadal planowana inwestycja nie spełnia warunku tzw. "dobrego sąsiedztwa", to nie jest możliwe ustalenie dla niej w drodze decyzji warunków zabudowy.

Na rozprawie w dniu 22 kwietnia 2009 r. skarżący poprał skargę i wniósł o zwrot kosztów postępowania.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) (w skrócie: p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej. Analogiczne unormowanie zawiera art. 1 § 1 ustawy z dnia 25. lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), który stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości między innymi przez kontrolę działalności administracji publicznej. Oznacza to, iż sąd bada legalność zaskarżonej decyzji pod kątem jej zgodności z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej.

Stosownie do unormowania zawartego w art. 145 p.p.s.a., sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi:

a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,

b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego,

c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy,

Biorąc pod uwagę tak zakreśloną kognicję sądu oraz przyczyny wzruszenia decyzji, a także nie będąc ograniczony zarzutami i wnioskami skargi oraz przywołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.) Wojewódzki Sąd Administracyjny dopatrzył się w zaskarżonej decyzji tego rodzaju naruszenia prawa, która rodzi konieczność wyeliminowania z obrotu prawnego nie tylko decyzji zaskarżonej, ale również decyzji ją poprzedzającej.

Podstawę materialnoprawną zaskarżonego rozstrzygnięcia stanowi ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.), wskazując w przepisie art. 59 ust. 1, iż zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części – z zastrzeżeniem określonych sytuacji, które nie mają zastosowania w niniejszej sprawie – wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 61 ust. 1 tej ustawy stanowi natomiast, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 omawianej ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 tejże ustawy;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Z punktu widzenia warunków, które zdecydowały o odmowie ustalenia warunków zabudowy w zaskarżonej decyzji omówienia wymaga przesłanka tzw."dobrego sąsiedztwa" opisana w przywołanym powyżej przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1, a nadto związana z ową przesłanką, wyznaczona dla planowanej inwestycji "linii zabudowy".

Co prawda podstawą odmowy ustalenia decyzją warunków zabudowy dla nowej inwestycji było również niespełnienie przesłanki zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (art. 61 ust. 1 pkt 4 przywołanej powyżej ustawy), ale skoro organ odwoławczy ustosunkowując się do zarzutów skargi dostrzegł iż kwestionowane rozstrzygnięcie zapadło bez uwzględnienia zmian przepisów prawa zawartych w ustawie z dnia 19 grudnia 2008 r. o zmianie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2008 r., Nr 237, poz. 1657), to kwestia ta nie wymaga szczególnej analizy celem kolejnego zwrócenia organowi uwagi na popełniony w tym zakresie błąd przy stosowaniu przepisów prawa. Wystarczy w tym miejscu jedynie wskazać, iż organ odwoławczy w odpowiedzi na skargę sam podkreślił, iż obecnie użytki rolne składające się na teren planowanej inwestycji, jako położone w granicach administracyjnych miasta [..], nie będą podlegały ochronie wynikającej z treści art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U z 2004 r. Nr 121, poz. 1266 ze zm.) i tym samym nie będą wymagały zgody na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze. Podkreślić co najwyżej wypada, iż w pełni koresponduje to z treścią stanowiska wyrażonego w tym zakresie przez skarżącego.

Powróćmy zatem do analizy przesłanki "dobrego sąsiedztwa". Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym pozwala organowi wydać decyzję o warunkach zabudowy w sytuacji, jeżeli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Z powyższego wynika, iż dla nowej inwestycji możliwe jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy jeżeli stanowić ona będzie kontynuację dotychczasowych funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz dotychczasowego sposobu zagospodarowania terenu. Doprecyzowując warunki, jakie winna spełniać nowa zabudowa ustawa mówi o kontynuacji gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

W realiach niniejszej sprawy podkreślić należy, iż organ odwoławczy wskazał na brak w obszarze analizowanym działki zabudowanej w sposób pozwalający na ustalenie wymagań dla nowej zabudowy. W szczególności organ wskazał, iż w oparciu o zabudowę znajdującą się na działce nr [..] uniemożliwione jest wyznaczenie "niektórych parametrów, jak np. linia zabudowy" i to dało organowi asumpt do tego aby uznać, iż nie został spełniony przez nową zabudowę warunek tzw. "dobrego sąsiedztwa".

Z powyższym zapatrywaniem nie można się pogodzić. Ponieważ w treści uzasadnienia decyzji in extenso wymieniona została jedynie "linia zabudowy", jako ten element, który nie jest możliwy do wyznaczenia wskutek przeprowadzenia analizy obszaru wyznaczonego wokół planowanej inwestycji, a tym samym nie jest spełniona przesłanka "dobrego sąsiedztwa", to wyłącznie tej kwestii wypada poświęcić uwagę oceniając legalność działań organów administracji.

Rzecz jasna bez wpływu na treść oceny legalności wydanej decyzji nie może pozostać użyte przez organ ogólnikowe stwierdzenie "niektórych parametrów". Takie uzasadnienie wydanego rozstrzygnięcia poprzez swą nieprecyzyjność i lapidarność urąga treści przepisu art. 107 k.p.a. bowiem wskazuje na niezasadność wniosku inwestora nie podając jednocześnie konkretnych przyczyn, dla których wniosek ten nie może zostać uwzględniony. Tak skonstruowane uzasadnienie decyzji uniemożliwia sądową kontrolę kwestionowanego rozstrzygnięcia i tym samym już samo w sobie stanowi podstawę do wyeliminowania zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego z powodu istotnego naruszenia przepisów o postępowaniu.

Wracając jednak do zasadniczego nurtu rozważań należy wskazać, iż ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie podaje legalnej definicji pojęcia "linia zabudowy". Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) stanowi w przepisie § 1 ust. 1, iż określa ono sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy. W przepisie § 4 tego rozporządzenia wskazuje się natomiast, iż "obowiązującą linię nowej zabudowy" na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1), w przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (ust 2), jeżeli natomiast linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (ust. 3). Ponadto rozporządzenie stanowi, iż dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy terenu, o której mowa w § 3 ust. 1 tegoż rozporządzenia (ust. 4).

Analiza powyższego przepisu wskazuje, iż podstawą dla ustalenia linii zabudowy w niniejszej sprawie może być przepis § 4 ust. 4, dający organowi możliwość wyznaczenia innej linii zabudowy niż ta, która wynikałaby z przepisów § 4 ust. 1 – 3 rozporządzenia, jeżeli wyznaczenie tej linii mogłoby nastąpić w oparciu o wyniki analizy obszaru wyznaczonego w sposób określony w przepisie § 3 ust. 1 tegoż rozporządzenia. Niestety organy obu instancji zaniechały jakiejkolwiek analizy zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego z punktu widzenia kryteriów określonych w tym przepisie.

Należy zgodzić się z organem, iż skoro tylko w oparciu o jedną działkę położoną w obszarze analizowanym dokonywana jest analiza kontynuacji cech zabudowy i zagospodarowania terenu, to nie jest możliwe ustalenie linii zabudowy w oparciu o przepis § 4 ust. 1 tegoż rozporządzenia, który mówiąc o "działkach sąsiednich" wymaga wielości tych działek. Podobnie nieprzydatne – z punktu widzenia stanu faktycznego niniejszej sprawy – są regulacje prawne zawarte w przepisach § 4 ust. 2 i 3 rozporządzenia. Powyższe nie oznacza jednak, iż organ administracji pozbawiony został przez prawodawcę możliwości wyznaczenia linii zabudowy. Taka możliwość istnieje i podstawę do działania w tym zakresie stanowi przepis § 4 ust. 4 omawianego rozporządzenia. Organ jednak nie pokusił się o analizę stanu faktycznego sprawy, w szczególności nie skonfrontował z powyższym przepisem wniosków płynących z analizy architektonicznej. Już tylko ten błąd w stosowaniu przepisu prawa materialnego każe sądowi uznać, iż w sprawie nastąpiło istotne naruszenie przepisów prawa materialnego, które nie pozostaje bez wpływu na treść kontrolowanej decyzji i tym samym w pełni usprawiedliwione jest wyeliminowanie błędnego rozstrzygnięcia w obrotu prawnego

Co prawda organ nie pokusił się o wyciągnięcie wniosków z przeprowadzonej analizy architektonicznej pod kątem możliwości zastosowania przywołanego powyżej przepisu § 4 ust. 4, to jednak wydaje się nie od rzeczy wskazanie, iż skoro z owej analizy wyprowadzony został wniosek, iż wokół nieruchomości skarżącego znajdują się budynki "przypadkowo usytuowane w obszarze niezurbanizowanym co nie pozwala na kontynuowanie funkcji oraz cech zabudowy w celu stworzenia ładu przestrzennego", to w oparciu o treść wskazanego powyżej przepisu istnieje możliwość takiego racjonalizowania linii zabudowy aby dla tej i przyszłych inwestycji w tym terenie wyeliminować element przypadkowości. Należy bowiem zwrócić tutaj uwagę, iż prawodawca mając zapewne świadomość istnienia takich stanów faktycznych, które wymykać się będą daleko posuniętej reglamentacji prawnej, przewidział możliwość "innego" ukształtowania parametrów nowej zabudowy niż wynikać miałoby to z precyzyjnych uregulowań i dał w tym zakresie stosowne kompetencje organom administracji. Wystarczy bowiem porównać treść przepisów par § 4 ust. 4, § 5 ust. 2, § 6 ust. 2, § 7 ust. 4 omawianego rozporządzenia aby dojść do wniosku, iż jeżeli wynika to z analizy architektonicznej dopuszczalne jest "inne" ukształtowanie niektórych parametrów nowej zabudowy niż wynikałoby to ze ściśle reglamentujących, precyzyjnych przepisów regulujących owa sferę prawną.

Tak więc prawodawca w sposób liberalny określił niektóre parametry kształtowania nowej zabudowy. Rolą organu stosującego owe regulacje jest ustalenie, w których sytuacjach zachodzi konieczność zastosowania przepisu precyzyjnie wyznaczającego parametry nowej zabudowy, a kiedy dopuszczalne jest ukształtowanie "innej" wielkości tychże parametrów. Organ administracji zatem nie może powiedzieć, iż nie został wyposażony przez prawodawcę w instrumenty umożliwiające adekwatne do stanu faktycznego ukształtowanie treści rozstrzygnięcia o warunkach zabudowy. Jednocześnie nie może zapominać o możliwości dokonywania subsumcji do owych norm prawnych ustalonego w sprawie stanu faktycznego.

Z przytoczonych powyżej względów, Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję i decyzję ją poprzedzającą.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ winien wziąć pod uwagę wskazania zawarte w niniejszych motywach, w szczególności poprzez takie wnioskowanie z przeprowadzonej analizy architektonicznej, które umożliwi rozpoznanie wniosku skarżącego w całokształcie regulacji prawnej przewidzianej w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) i – o ile będzie to wynikać z przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu – takie zracjonalizowane ukształtowanie parametrów nowej zabudowy, które wprowadzając na przedmiotowym terenie ład przestrzenny, marginalizować będzie dotychczasową, przypadkową zabudowę.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie przepisu art. 200 p.p.s.a..