Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 2055/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2021-04-15 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Tomasz Janeczko (spr.), Sędziowie sędzia WSA Joanna Gierak - Podsiadły, sędzia WSA Mirosław Montowski, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 15 kwietnia 2021 r. sprawy ze skargi E. S. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] sierpnia 2020 r. nr [...] w przedmiocie nakazu doprowadzenia lokalu mieszkalnego do stanu poprzedniego oddala skargę


UZASADNIENIE

[...]Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej; organ odwoławczy", "MWINB"") decyzją z dnia [...] sierpnia 2020 r. nr [...] znak: [...]działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2020 r., poz. 256 ze zm., dalej :" k.p.a.") oraz art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333) po rozpatrzeniu odwołania E.S. ( dalej: "inwestor", "skarżący") od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...](dalej: "PINB", "organ I instancji") Nr [...]z dnia [...] maja 2020 r., znak: [...]- utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Powyższa decyzja, zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

W związku z pismem Wspólnoty Mieszkaniowej [...][...] (dalej: "Wspólnota") z dnia [...] maja 2018 r., zostało wszczęte postępowanie administracyjne w sprawie robót budowlanych wykonanych w lokalu mieszkalnym nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ulicy [...] w W.

W trakcie oględzin przedmiotowego lokalu przeprowadzonych w dniu [...] lipca 2019 r. dokonanych od strony tarasu przynależnego do lokalu nr[...], stwierdzono, że w ścianie zewnętrznej lokalu [...] w osi [...] wg. projektu budowlanego okazanego przez przedstawiciela Wspólnoty Mieszkaniowej wykonano następujące roboty budowlane:

- powiększenie otworu drzwi balkonowych wraz z montażem nowych drzwi balkonowych;

- powiększenie otworów okiennych - 2 szt. do poziomu posadzki tarasu z montażem drzwi balkonowych;

- powiększenie otworu okiennego - 1 szt. do poziomu ok. 20 cm ponad posadzkę tarasu z montażem okna.

W dniu [...] października 2019 r. pełnomocnik Wspólnoty, złożył oświadczenie, że nie wyraziła ona zgody na przeprowadzenie przez skarżącego robót budowlanych w lokalu nr [...] w budynku przy [...] w W. W powyższym oświadczeniu Wspólnota wyjaśniła, że zgodnie z treścią art. 22 ust.2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz.U. z 2019 r. poz 737, dalej: "u.w.l."), czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, wymagają podjęcia uchwały przez właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie tej czynności. Do takich czynności należy zaś wyrażenie zgody na przebudowę nieruchomości wspólnej. Z uwagi na fakt, że właściciele lokali znajdujących się w budynku przy [...] w W. nie podjęli uchwały w przedmiotowej sprawie Wspólnota Mieszkaniowa nie może wyrazić zgody na wykonanie ww. robót".

PINB uznając, że sporne roboty budowlana, zostały wykonane samowolnie i brak jest możliwości ich legalizacji, decyzją z dnia [...] maja 2020 r., nakazał inwestorowi doprowadzenie przedmiotowego lokalu mieszkalnego do stanu poprzedniego, tj. zgodnego z projektem budowlanym zatwierdzonym decyzją Prezydenta [...] nr [...] z dnia [...] maja 2014 r., poprzez przywrócenie w tym lokalu w ścianie zewnętrznej od strony tarasu w elewacji południowej usuniętej części ścian murowanych.

Odwołanie od decyzji PINB, złożył pełnomocnik inwestora podnosząc w nim między innymi, inwestor nie uczestniczył w innych czynnościach dowodowych w sprawie.

Z uwagi na powyższe, [...]WINB postanowieniem Nr [...] z dnia [...] czerwca 2020r. zlecił organowi I instancji przeprowadzenie uzupełniającego postępowania dowodowego w postaci oględzin z zachowaniem wymogów, o których mowa w art. 79 k.p.a., w zakresie ustalenia obecnego stanu faktycznego sprawy dotyczącej robót budowlanych wykonanych w lokalu mieszkalnym nr[...].

W wykonaniu powyższego, przedstawiciel organu I instancji przeprowadził w dniu [...] lipca 2020 r. kontrolę, w czasie której stwierdzono wykonanie w ścianie zewnętrznej lokalu [...] następujących robót budowlanych:

- powiększenie otworu drzwi balkonowych do wymiaru 32-30 cm i wysokości 2,15 wraz z zamontowaniem podwójnych drzwi tarasowych,

- powiększenie otworu okiennego do wymiaru 92 cm - 1,5 m i zamontowanie drzwi tarasowych dwuskrzydłowych,

- powiększenie istniejącego otworu okiennego do poziomu tarasu i zamontowanie drzwi tarasowych bez zmiany szerokości otworu.

Po rozpoznaniu odwołania pełnomocnika, [...]WINB wydał wskazaną na wstępie skarżoną decyzję.

Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie, organ odwoławczy ocenił, że PINB wydał prawidłowe rozstrzygnięcie oraz nie naruszył przepisów art. 7 i 77 § 1 k.p.a.

Następnie [...]WINB wyjaśnił, że zgodnie z treścią art. 29 ust. 2 pkt 1aa Prawa budowlanego, pozwolenia na budowę nie wymaga przebudowa budynków, innych niż budynki, o których mowa w ust. 1, z wyłączeniem ich przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych, a także z wyłączeniem budynków, których projekty budowlane wymagają uzgodnienia pod względem ochrony przeciwpożarowej. Zdaniem organu odwoławczego, jeżeli zatem sporne roboty, zostały wykonane w ścianie zewnętrznej lokalu nr[...], stanowiącej równocześnie ścianę zewnętrzną budynku wielorodzinnego, to ich realizacja wymagała uzyskania pozwolenia na budowę. Organ przypomniał, że skarżący nie uzyskał zgody organu archiektoniczno - budowlanego na wykonanie przedmiotowych robót i tym samym uzasadnione było wszczęcie i prowadzenie przez organy nadzoru budowlanego postępowania, którego celem miało być dokonanie oceny możliwości legalizacji wykonanych robót budowlanych. W ocenie organu odwoławczego, wbrew stanowisku wyrażonemu w odwołaniu, PINB zasadnie zastosował w sprawie tryb naprawczy przewidziany w art. 50-51 ustawy Prawo budowlane.

Organ odwoławczy przypomniał, że jednym z koniecznych warunków legalizacji w oparciu o wyżej wskazane przepisy, jest wykazanie się przez inwestora prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W ocenie MWINB, stan "zgodności z prawem" o którym mowa w art. 51 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego oznacza nie tylko zgodność z przepisami technicznymi, lecz także wykazanie się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. [...]WINB wyjaśnił, że konieczność badania przez organ prowadzący postępowanie legalizacyjne, tytułu prawnego do nieruchomości, na której wykonano roboty budowlane w warunkach samowoli budowlanej, wynika z art. 4 Prawa budowlanego, formułującego tzw. prawo do zabudowy. Organ przywołując orzecznictwo, wskazał, że skoro w postępowaniach dotyczących pozwolenia na budowę lub legalizacji obiektu wybudowanego samowolnie, inwestor ma obowiązek wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, to taki sam warunek musi być spełniony, aby mogło nastąpić doprowadzenie robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, zgodnie z art. 51 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego. Różnica, jaka w tym zakresie występuje polega na tym, że stosownie do przepisów art. 32 ust. 4 pkt 2 i art. 48 ust. 3 pkt 2 Prawa budowlanego, wykazanie przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane może nastąpić poprzez złożenie stosownego oświadczenia, natomiast w postępowaniu naprawczym musi się to odbyć według reguł ogólnych, a więc przez przedstawienie dokumentów stwierdzających tytuł prawny do nieruchomości, wskazujący na uprawnienie inwestora do wykonania robót budowlanych.

Tym samym w ocenie [...]WINB organy nadzoru budowalnego są zobowiązane do ustalenia, czy inwestor posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane tylko w przypadku, kiedy na wykonane roboty wymagane było pozwolenie na budowę lub zgłoszenie. Jak już natomiast wcześniej wskazano, na wykonanie robót budowlanych w ścianie zewnętrznej lokalu mieszkalnego nr [...] inwestor winien uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę. W tej sytuacji organy nadzoru budowlanego są zobowiązane ustalić, czy inwestor posiada zgodę Wspólnoty Mieszkaniowej na cele budowlane.

Organ przypomniał, oświadczenie Wspólnoty z dnia [...] października 2019 r., w którym nie wyraziła ona zgody na przeprowadzenie przez inwestora robót w przedmiotowym lokalu. Ponadto zwrócił również uwagę, że niniejsze postępowanie administracyjne zostało zainicjowane pismem Wspólnoty z dnia [...] maja 2018 r.

Odnosząc się do zarzutów odwołania dotyczących nieprawidłowej reprezentacji Wspólnoty, [...]WINB wskazał, że w aktach spawy znajduje się kopia uchwały Nr [...] z dnia [...] stycznia 2017 r. o powołaniu Zarządu Wspólnoty, jak również pełnomocnictwo z dnia [...] lutego 2018 r., udzielone przez powołane w ten sposób osoby fizyczne, radcy prawnemu. W tej sytuacji, brak jest zdaniem [...]WINB przesłanek do kwestionowania przez organy nadzory budowlanego umocowania zarządu Wspólnoty, czy jej pełnomocnika do podejmowania czynności w jej imieniu, tym bardziej, że skarżący nie przedstawił żadnych dowodów, mogących stanowić podstawę do podważania powołanych uprawnień Zarządu.

Jednocześnie [...]WINB mając na względzie załączone do odwołania kopie kart do głosowania pod uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej Nr[...], dotyczącą zgody na wykonanie robót budowlanych w ścianie zewnętrznej od strony tarasu lokalu mieszkalnego nr[...], zauważył, że zgodnie z art. 3 pkt. 11 Prawa budowlanego przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robot budowlanych. Organ dodał powołując się na orzecznictwo sądów, że jeżeli przedmiotowe roboty budowlane wykonane zostały - co jest w niniejszej sprawie bezsporne - na nieruchomości wspólnej, należącej do wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej, to inwestor chcąc wykazać ów tytuł, powinien powołać się albo na zawartą ze wspólnotą mieszkaniową w formie aktu notarialnego, umowę przeniesienia własności części nieruchomości wspólnej, albo na dokonaną czynność prawną ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego w tej części nieruchomości wspólnej, albo też na umowę, w której wyraźnie i skutecznie (a więc przez podmioty, będące współwłaścicielami) prawo do dysponowania na cele budowlane zostało jej przyznane.

Organ wskazał, że pełnomocnik skarżącego, powołał się w odwołaniu podpisane karty do głosowania pod uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej Nr[...], na których w jej opinii przy słowach "za" znajdują się podpisy osób fizycznych. W ocenie organu, karty te nie mogą być uznane za tytuł do władania gruntem na cele budowlane. Organ odwoławczy zaznaczył, że nie posiada instrumentów pozwalających na dokonanie analizy skuteczności złożonych na ww. pismach oświadczeń, poprzez ustalenie kim były osoby, które "zgodę" podpisały i czy rzeczywiście są właścicielami wskazanych w kartach lokali. Dlatego też zdaniem [...]WINB, aby inwestor mógł wykazać się prawem do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt. 11 Prawa budowlanego, konieczne jest podjęcie formalnej uchwały w tym zakresie.

Organ przypomniał, że zgodnie z brzmieniem art. 12 ust. 1 u.w.l., właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej, ale zgodnie z jej przeznaczeniem. Natomiast stosownie do treści art. 21 ust. 1 tej ustawy, sprawami wspólnoty mieszkaniowej kieruje zarząd wspólnoty, który też reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. W takim wypadku, do podjęcia przez zarząd czynności, potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia umowy stanowiącej czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (art. 22 ust. 2 u.w.l.). "Zgoda" wyrażona przez osoby fizyczne, których - co należy podkreślić - tożsamości nie jest w stanie potwierdzić organ nadzoru budowlanego, nie odpowiada powołanym wymogom prawnym i nie może być uznana za tytuł do władania nieruchomością wspólną na cele budowlane.

W tym stanie rzeczy organ odwoławczy uznał, że inwestor robót wykonanych w ścianie zewnętrznej od strony tarasu lokalu mieszkalnego nr[...], nie wykazał, że posiada prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane, co wyklucza możliwość przeprowadzenia dalszego postępowania legalizacyjnego w odniesieniu do przedmiotowych robót. Organ zaznaczył, że doprowadzenie robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, możliwe jest tylko wówczas, gdy inwestor wykaże się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Wskazał również, że legalizacja samowoli budowlanej dobrowolnym zobowiązaniem inwestora i tym samym ma on prawo nie zaś obowiązek legalizacji. Natomiast w przypadku niespełnienia przez inwestora wszystkich przewidzianych prawem warunków legalizacji w myśl art. 50-51 ustawy Prawo budowlane, nie jest ona dopuszczalna. Niewykazanie się przez inwestora zgodą Wspólnoty Mieszkaniowej przy jednoznacznym negatywnym stanowisku Wspólnoty wyrażonym m.in. w piśmie z dnia 14 października 2019 r. czyni zdaniem organu zasadnym nakazanie doprowadzenia do stanu poprzedniego lokalu mieszkalnego nr[...], tj. zgodnego z projektem budowlanym zatwierdzonym decyzją Prezydenta [...] nr [...]z dnia [...] maja 2014r.

Na koniec [...]WINB podkreślił, że w przypadku braku posiadania prawa własności, orzeczenie nakazu rozbiórki, czy też przywrócenia stanu poprzedniego, nie jest karaniem inwestora za naruszenie przepisów prawa budowlanego, lecz jedynie usunięciem stanu godzącego w prawnie chronione interesy właścicieli obiektu, na którym samowolne roboty budowlane zostały przeprowadzone.

Skargę na powyższą decyzję [...]WINB, wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie inwestor.

Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie prawa procesowego, tj. ustawy Kodeks postępowania administracyjnego:

1. art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a.polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i niepodjęciu niezbędnych kroków do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, co doprowadziło do błędnego wniosku, że skarżący nie posiada prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

2. art. 80 k.p.a., albowiem organ nie ocenił całego materiału dowodowego w sprawie, dokonując wybiórczej i niewszechstronnej jego oceny, nie odnosząc się w jakikolwiek sposób do argumentów i dowodów przedstawionych przez stronę skarżącą,

3. naruszenie art. 107 § 3 k.p.a. poprzez nienależyte uzasadnienie zaskarżonej decyzji z uwagi na brak wskazania faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów na których się oparł i przyczyn, z powodu których odmówił wiarygodności dowodom przedstawionym przez stronę skarżącą,

4. naruszenie art. 10 § 1 k.p.a. poprzez wydanie decyzji przed zapoznaniem się z uzupełnieniem odwołania i dołączonym do niego materiałem dowodowym, pomimo faktu, iż pełnomocnik skarżącego podczas rozmowy telefonicznej przeprowadzonej w dniu [...] sierpnia 2020 r. z inspektorem prowadzącym sprawę, poinformował o wysłaniu w dniu [...] sierpnia 2020 r., za pośrednictwem poczty, dodatkowych dowodów w sprawie, które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także poprzez niezawiniony brak udziału strony skarżącej w postępowaniu przed organem I instancji,

Skarżący zarzucił ponadto naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 51 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane poprzez jego niezastosowanie w sytuacji, gdy inwestor posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Skarżący wniósł o:

1. uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji PINB [...] z dnia [...] maja 2020 r., znak:[...], w celu przeprowadzenia postępowania naprawczego przez organ nadzoru budowlanego,

2. zasądzenie na rzecz skarżącego kosztów postępowania według norm przepisanych,

3. wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji na podstawie art. 61 § 3 p.p.s.a , z uwagi na niebezpieczeństwo wyrządzenia znacznej szkody finansowej i spowodowania trudnych do odwrócenia skutków.

Powyższe zarzuty, zostały rozwinięte w uzasadnieniu skargi, w którym inwestor w szczególności podkreślił, że nie wzięto pod uwagę uchwały właścicieli poszczególnych lokali wyrażającej zgodę na przeprowadzenie przez skarżącego przedmiotowych robót i błędnie przyjęto, że Wspólnota Mieszkaniowa nie wyraziła na nie zgody.

Skarżący zaznaczył, że jako inwestor posiadał i posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane na podstawie uchwały nr [...]Wspólnoty z dnia [...] marca 2017 r. Uchwała nr [...]w sprawie przebudowy lokalu, została poddana pod głosowanie przez Zarząd Wspólnoty pismem z dnia [...] lutego 2017 r. w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 23 ust. 1 u.w.l.). Zgodnie z dyspozycją zawartą w tym piśmie głosy miały być dostarczone do Zarządu m.in. drogą pocztową na adres Status Nieruchomości Mieszkaniowe Sp. z o.o. ul. [...] w W. Nieprawdziwe są więc twierdzenia zawarte we wniosku o wszczęcie postępowania, że inwestor zbierał głosy "pod projektem swojej uchwały", czy za "przygotowaną przez niego uchwałą".

Głosy były zbierane pod uchwałą, której treść została ustalona na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu [...] stycznia 2017 roku. Na zebraniu tym właściciele jednogłośnie zobowiązali Zarząd Wspólnoty do zbierania głosów pod uchwałą nr [...] w sprawie wyrażenia zgody na przebudowę lokalu nr [...] w ustalonej na zebraniu formie i stało się to pomimo wyraźnej niechęci Zarządu do procedowania tej uchwały.

Inwestor nie zgodził również ze stanowiskiem wyrażonym we wniosku o wszczęcie postępowania z dnia [...] maja 2018 r., że uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej Nr [...]nie została podjęta ze względu na bardzo małą frekwencję głosujących. Uchwała ta, nie była bowiem podejmowana na zebraniu Wspólnoty, ale w trybie indywidualnego zbierania głosów, a od momentu poddania uchwały pod głosowanie w dniu [...] lutego 2017 r. do momentu jej podjęcia w dniu [...] marca 2017 r. (data oddania ostatniego głosu przesądzającego o uzyskaniu większości), nie odbyło się żadne zebranie właścicieli. W tej sytuacji czynności podejmowane w terminie późniejszym, a w szczególności dyskusje na zebraniu Wspólnoty w dniu [...] marca 2017 r., na które powołuje się w ww. wniosku o wszczęcie postępowania r. pr. [..]- pełnomocnik Zarządu Wspólnoty, nie mają żadnego znaczenia dla ważności uchwały nr[...].

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów uchwały podejmowane w trybie indywidualnego zbierania głosów zapadają bowiem w momencie oddania głosu przesądzającego o większości za lub przeciw danej uchwały. Taki głos został oddany z dniu [...] marca 2017 r. i w związku z tym uchwała została podjęta w tym dniu. W tym też dniu skarżący przekazał Zarządowi Wspólnoty, w formie elektronicznej, podpisane przez właścicieli karty do głosowania wraz z wyliczeniem wyniku procentowego głosowania z prośbą o weryfikację i doliczenie głosów będących w posiadaniu Zarządu, a także sporządzenie zawiadomienia o podjęciu uchwały oraz oficjalne poinformowanie właścicieli o podjęciu uchwały. Pismo to pozostało bez odpowiedzi.

W dniu [...] kwietnia 2017 r., po potwierdzeniu przez notariusza, głosy zostały ponownie przesłane listem poleconym na adres Status Nieruchomości Mieszkaniowe Sp. z o.o., ul. [...] w W. (data doręczenia [...] maja 2017 r.), zgodnie z instrukcją zawartą w piśmie Zarządu z dnia [...] lutego 2017 r. Powyższa inicjatywa skarżącego również została bez odpowiedzi.

Z uwagi na bierność Zarządu Wspólnoty, inwestor pismem z dnia [...] marca 2019 r. poinformował wszystkich właścicieli lokali o podjęciu uchwały nr [...]w przyjęty we Wspólnocie zwyczajowy sposób, tj. poprzez wysłanie uchwały drogą elektroniczną do właścicieli oraz dodatkowo poprzez wrzucenie pisma do wszystkich skrzynek pocztowych w nieruchomości. Żaden w właścicieli nie skorzystał z ustawowego prawa zaskarżenia uchwały nr [...]do sądu, wynikającego z treści art. 25 u.w.l.

Podsumowując skarżący wskazał, że uchwała nr [...]została skutecznie podjęta w dniu [...] marca 2017 r., kiedy zagłosowało za jej podjęciem 55,10 % ogółu właścicieli nieruchomości licząc udziałami. Uchwała nie została uchylona przez sąd.

Podkreślił, że w sprawie zgody na przebudowę lokalu przy [...]nie decyduje Zarząd Wspólnoty lecz właściciele w formie uchwały. Dlatego też w sprawie niniejszej Zarząd Wspólnoty działał i działa wbrew woli właścicieli wyrażonej w uchwale nr[...]. Tym samym Zarząd przekracza swoje uprawnienia.

Wskazał przy tym, że zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie posiada kompetencji ani do zatwierdzania ani do kwestionowania podjętych przez właścicieli uchwał w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu. Jedynym organem uprawnionym do uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej jest sąd powszechny w trybie art. 25 u.w.l. W związku z tym, że uchwała nr [...]nie została zaskarżona do sądu przez któregokolwiek z właścicieli, a sąd tej uchwały nie uchylił, uchwała została podjęta zgodnie z obowiązującym prawem. Uchwała ta jest zdaniem skarżącego prawomocna.

W związku z powyższym zdaniem skarżącego uznać należy, że dysponował zgodą Wspólnoty Mieszkaniowej na przebudowę lokalu przy [...]na podstawie uchwały nr [...] z dnia [...] marca 2017 r. a tym samym posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Ponadto WINB wydając zaskarżoną decyzję nie ustalił, wbrew argumentom odwołania, czy Zarząd Wspólnoty posiada pełnomocnictwo od właścicieli lokali w formie uchwały do reprezentowania Wspólnoty w niniejszym postępowaniu (w sprawie przekraczającej zakres zwykłego zarządu), a także udzielania dalszych pełnomocnictw kancelarii prawnej. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji stwierdzono jedynie, "iż w aktach sprawy znajduje się kopia uchwały Nr [...] z dnia [...] stycznia 2017 r. o powołaniu Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej [...]oraz pełnomocnictwo z dnia [...] lutego 2028 r., udzielone przez powołane w ten sposób osoby fizyczne radcy prawnemu[...]".

Podkreślił, iż sam fakt powołania zarządu wspólnoty nie uprawnia go do reprezentowania wspólnoty w postępowaniach sądowych, czy administracyjnych i udzielania dalszych pełnomocnictw w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu.

Dalej skarżący przytoczył stanowisko Sądu Najwyższego zawarte w uzasadnieniu uchwały z dnia 9 lutego 2017 r., sygn. akt: III CZP 106/16, że w przypadku spraw dotyczących czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, podejmowanie przez zarząd wspólnoty działań związanych z jej reprezentowaniem przed sądem jest uzależnione od spełnienia wymagań określonych w art. 22 ust 2 u.w.l. Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, że postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie zostało wszczęte na wniosek Wspólnoty Mieszkaniowej. Tymczasem Zarząd ww. Wspólnoty nie posiada pełnomocnictwa od właścicieli lokali w formie uchwały zezwalającej na reprezentowanie wspólnoty w postępowaniu przed organami nadzoru budowlanego. Tak więc Zarząd nie może reprezentować ww. Wspólnoty Mieszkaniowej w niniejszym postępowaniu, ani tym bardziej udzielać dalszych pełnomocnictw kancelarii prawnej, jak miało to miejsce w tym przypadku. Przedłożone w toku postępowania pełnomocnictwo kancelarii prawnej należy zdaniem skarżącego uznać za nieskuteczne, a wszelkie działania Zarządu Wspólnoty i kancelarii prawnej w toku postępowania nie były dokonywane w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej. Tym samym Wspólnota Mieszkaniowa nie była właściwie reprezentowana w postępowaniu i nie brała w nim udziału. Zarząd Wspólnoty nie poinformował właścicieli lokali o zamiarze wystąpienia z wnioskiem o wszczęcie postępowania administracyjnego przed organami nadzoru budowlanego w niniejszej sprawie.

Ponadto uzasadnienie zaskarżonej decyzji, z naruszeniem art. 107 § 3 kpa nie wskazuje faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, a w szczególności przyczyn, z powodu których odmówił wiarygodności i mocy dowodowej dowodom przedstawionym przez stronę skarżącą. Z uzasadnienia decyzji powinno wynikać, że organ rozpoznający sprawę przeprowadził dokładną analizę stanu faktycznego, ustalił wszystkie zaistniałe w sprawie okoliczności, które miały znaczenie dla podjęcia decyzji.

Tymczasem WINB, na podstawie nieprawdziwego oświadczenia Zarządu Wspólnoty wyrażonego w piśmie z dnia 16 października 2019 r. uznał dowolnie, że Wspólnota nie wyrażała i nie wyraża zgody na przeprowadzenie przez skarżącego robót budowlanych, pomijając całkowicie fakt, że w sprawie przebudowy lokalu nr [...] została podjęta uchwała nr[..], co zostało potwierdzone przekazaniem organowi kopii kart do głosowania, podpisanych przez większość właścicieli nieruchomości. Skarżący poddał w wątpliwość argumenty uzasadnienia, że "organ nadzoru budowlanego nie posiada instrumentów pozwalających na dokonanie analizy skuteczności złożonych na w pismach oświadczeń, poprzez ustalenie kim były osoby, które " zgodę" podpisały i czy rzeczywiście są właścicielami wskazanych w kartach lokali". Zgodnie bowiem z treścią art. 75 kpa jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do załatwienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. W szczególności dowodem mogą być dokumenty, zeznania świadków, opinie biegłych oraz oględziny.

Treść ksiąg wieczystych jest ogólnie dostępna, co pozwala zweryfikować organowi, czy głosy oddane na kartach do głosowania faktyczne pochodziły od właścicieli przedmiotowej nieruchomości. Organ mógł również przesłuchać w charakterze świadków członków Zarządu Wspólnoty lub inne osoby, czy choćby przeprowadzić rozprawę administracyjną w celu wyjaśnienia okoliczności związanych z podjęciem uchwały nr[...]. Tymczasem organ II instancji, z naruszeniem art. 7 i art. 77 § 1 kpa nic nie uczynił w kwestii wyjaśnienia powyższych okoliczności.

Dalej skarżący wskazał, iż jego pełnomocnik przeprowadził w dniu [...] sierpnia 2020 r. rozmowę telefoniczną z inspektorem WINB prowadzącym sprawę, w której poinformował, że dnia [...] sierpnia 2020 r. zostało wysłanie, listem poleconym, uzupełnienie odwołania od zaskarżonej decyzji wraz z materiałem dowodowym, który może mieć istotny wpływ na wynik sprawy i w związku z tym prosi o wstrzymanie się od wydania decyzji do czasu wpływu do organu II instancji ww. przesyłki. Uzupełnienie odwołania z dnia [...] sierpnia 2020 r. zostało sporządzone po zapoznaniu się przez pełnomocnika strony skarżącej z aktami sprawy. Natomiast odwołanie z dnia [..] czerwca 2020 r. pełnomocnik sporządził jedynie na podstawie treści decyzji organu I instancji, gdyż z uwagi na stan epidemii nie mógł (w terminie do wniesienia odwołania) zapoznać się z aktami.

Do uzupełnienia odwołania załączono zgodę projektanta budynku na wykonanie przedmiotowych robót budowlanych oraz wyliczenie wyniku głosowania nad uchwałą nr [...]liczonego udziałami (55,10% za uchwałą i 2,91% przeciw uchwale), pismo skarżącego do Zarządu WM z dnia [..] marca 2017 roku, potwierdzenia nadania do Zarządu jak i odbioru przez Zarząd w 2017 roku oryginałów głosów pod uchwałą[...], jak również złożone przez skarżącego pod rygorem odpowiedzialności karnej, oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane.

Z uwagi na to, że uzupełnienie odwołania nie wpłynęło jeszcze do organu II instancji (w dniu rozmowy telefonicznej), inspektor poprosiła o telefon w dniu [...] sierpnia 2020 r., w którym to dniu poinformowała pełnomocnika strony skarżącej, iż decyzja została już wydana (dnia [...] sierpnia), podczas gdy organowi II instancji nie upłynął jeszcze termin do załatwienia sprawy. Jak wynika z akt sprawy (informacja zawarta w postanowieniu WINB z dnia [..] czerwca 2020 r.) sprawa miała być rozpatrzona w terminie 21 dni od daty otrzymania protokołu oględzin sporządzonego przez organ I instancji. Protokół oględzin został przesłany do organu II instancji za pośrednictwem poczty przy piśmie z dnia 4 sierpnia 2020 r. (data wpływu do organu II instancji w aktach sprawy).

Uzupełnienie odwołania wpłynęło do organu II instancji w dniu [..] sierpnia 2020 r., a więc kilka dni przed terminem, jaki organ określił do załatwienia sprawy.

Powyższe, zdaniem skarżącego, świadczy o tym, że WINB nie dążył do wyjaśnienia sprawy. Po otrzymaniu w dniu [..] sierpnia 2020 r. informacji od strony skarżącej o wysłaniu uzupełnienia odwołania wraz z dodatkowym materiałem dowodowym, następnego dnia, tj. [..]sierpnia 2020 r., wydał decyzję bez analizy dodatkowych dokumentów, a tym samy naruszył art. 10 § 1, art. 7 i art 77 § 1 kpa.

Ponadto skarżący podniósł, że postępowanie przed organami nadzoru budowlanego nie miało charakteru postępowania dwuinstancyjnego, gdyż skarżący nie brał udziału bez własnej winy w postępowaniu przed organem I instancji. Organ ten nie ustalił prawidłowo jego miejsca pobytu, a korespondencja, w tym decyzja organu I instancji, była kierowana na adres pod którym skarżący nie mieszkał. Decyzja organu I instancji nie została też doręczona skarżącemu. Jej kopię otrzymał on od firmy administrującej nieruchomością. Zatem skarżący nie otrzymywał w toku postępowania przed organem I instancji żadnej korespondencji i nie mógł uczestniczyć w podejmowanych czynności procesowych, składać wniosków dowodowych np. o przesłuchanie świadków, przeglądać akt, reagować na nieprawdziwe oświadczenia składane przez zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej oraz dostarczyć szeregu dowodów, które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy już na etapie I instancji. Z uprawnienia do składania wniosków o przesłuchanie świadków skarżący z pewnością by skorzystał w kontekście pisma Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia [...] października 2019 roku. W piśmie tym Zarząd, działając przez pełnomocnika oświadczył, że Wspólnota Mieszkaniowa nie wyraziła zgody na przeprowadzenie robót budowlanych w lokalu nr [...] oraz nie podjęła uchwały w przedmiotowej sprawie. Oświadczenie to poświadcza nieprawdę co do okoliczności mających istotne znaczenie prawne. Na oświadczeniu tym oparł się organ choć nie zostało ono złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej. Tym samym skarżący zarzucił organom naruszenie art. 10 § 1 kpa.

Reasumując powyższe, zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem podstawowych zasad postępowania administracyjnego, gdyż stosownie do art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa obowiązkiem organów jest zebranie całości materiału dowodowego w sprawie i dokonanie jego wszechstronnej oceny w celu wyjaśnienia całokształtu okoliczności faktycznych sprawy, czemu należy dać również wyraz w uzasadnieniu decyzji, sporządzonym zgodnie z art. 107 § 3 kpa. Naruszony został również art. 10 § 1 k.p.a poprzez niezapewnienie skarżącemu czynnego udziału w postępowaniu przed organem I instancji oraz nieumożliwienie, przed wydaniem zaskarżonej decyzji, wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań.

Naruszone zostały również przepisy prawa materialnego, tj. art. 51 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego poprzez jego niezastosowanie, w sytuacji, gdy inwestor posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane na podstawie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej nr[...].

Organy nadzoru budowlanego, prowadząc sprawę na podstawie art. 51 Prawa budowlanego powinny mieć na uwadze, że organ jest zobowiązany dążyć do doprowadzenia obiektu lub jego części do stanu zgodnego z prawem. Nakaz rozbiórki, czy doprowadzenia obiektu do stanu poprzedniego może być orzeczony dopiero wówczas, gdy nie ma możliwości doprowadzenia wykonanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem. Taka sytuacja nie występuje w sprawie niniejszej, gdyż inwestor posiada zgodę większości właścicieli nieruchomości na wykonanie przedmiotowych robót budowlanych.

Końcowo skarżący wskazał, że przebudowa została wykonana na postawie projektu budowlanego sporządzonego przez architektów posiadających uprawnienia budowlane. Projekt budowlany został z kolei przygotowany na podstawie wytycznych otrzymanych od architekta budynku. Inwestor posiada pozytywną zgodę projektanta budynku na wykonanie robót budowlanych oraz posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane na podstawie uchwały podjętej przez większość właścicieli Wspólnoty Mieszkaniowej. Wszystkie te fakty mają poparcie w dowodach znajdujących się w aktach sprawy.

Inwestor działał w dobrej wierze na podstawie zgody właścicieli, a złożenie wniosku o pozwolenie na budowę zostało uniemożliwione poprzez obstrukcyjne działania Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej uzurpującej sobie prawa do samodzielnego podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Zarząd Wspólnoty działa wbrew woli właścicieli wyrażonej w uchwale nr [...]i nie posiada pełnomocnictw do reprezentowania Wspólnoty przed organami nadzoru budowlanego. Działania podejmowane przez Zarząd w niniejszej sprawie są czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd i wymagają zgody właścicieli w formie uchwały.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, dalej "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Przedmiotem kontroli jest badanie, czy organy administracji w toku rozpoznania sprawy nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na jej wynik. Uwzględnienie skargi następuje tylko w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w prowadzonym postępowaniu (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Stosownie zaś do art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o powyższe kryteria, Sąd stwierdził, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie ponieważ zaskarżona decyzja nie narusza prawa.

W rozpoznawanej sprawie, bezsporne jest wykonanie przez inwestora robót budowlanych w postaci powiększenia otworów okiennych oraz drzwi balkonowych połączonych z montażem drzwi tarasowych, szczegółowo opisanych w protokole kontroli przeprowadzonej w dniu [...] lipca 2020 r.

Stosownie do treści art. 28 Prawa budowlanego roboty wykonane przez inwestora wymagały uzyskania pozwolenia na budowę. W myśl bowiem art. 29 ust. 2 pkt 1aa) Prawa budowlanego, pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających przebudowie budynków, innych niż budynki, o których mowa w ust 1. z wyłączeniem ich przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych, a także z wyłączeniem przebudowy, której projekt budowlany wymaga uzgodnienia pod względem ochrony przeciwpożarowej.

Brak wymaganego prawem pozwolenia na budowę stanowi samowolę budowlaną obligującą organ nadzoru budowlanego do podjęcia działań w trybie art. 50-51 ustawy - Prawo budowlane. Mają one zastosowanie w przypadkach innych niż określone w art. 48 ust. 1 lub w art. 49b ust. 1Prawa budowlanego, a więc do robót. budowlanych prowadzonych:

1) bez wymaganego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia lub

2) w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska, lub

3) na podstawie zgłoszenia z naruszeniem art. 30 ust. 1, lub 4) w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę, projekcie budowlanym lub w przepisach".

Zgodnie z art. 51 ust.1 Prawa budowlanego (w przypadkach o których mowa w art. 50 ust. 1) organ nadzoru budowlanego w drodze decyzji:

1) nakazuje zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego, albo

2) nakłada obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, określając termin ich wykonania, albo

3) w przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę - nakłada, określając termin wykonania, obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz - w razie potrzeby - wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem; przepisy dotyczące projektu budowlanego stosuje się odpowiednio do zakresu tych zmian.

Z kolei wybór pomiędzy zastosowaniem normy prawnej zawartej w pkt 1 bądź pkt 2 art. 51 ust. 1 Prawa budowlanego, uzależniony jest od stwierdzenia w wyniku postępowania, czy jest możliwe oraz w jaki sposób, doprowadzenie wykonanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem.

Wskazać też należy, że stosownie do przepisów art. 32 ust. 4 pkt 2 i art. 48 ust. 3 pkt 2 Prawa budowlanego, wykazanie przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane może nastąpić poprzez złożenie stosownego oświadczenia, natomiast w postępowaniu naprawczym musi się to odbyć według reguł ogólnych, a wiec przez przedstawienie dokumentów stwierdzających tytuł prawny do nieruchomości, wskazujący na uprawnienie inwestora do wykonania robót budowlanych. Niespełnienie tego wymogu skutkuje, w myśl art. 35 ust. 4 ustawy - Prawo budowlane, a contario, odmową wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, a w przypadkach objętych postępowaniem naprawczym, zastosowaniem sankcji określonych w art. 51 ust. 3 pkt 2 ustawy - Prawo budowlane" (wyrok NSA z dnia 26 października 2017 r., sygn. akt II OSK 310/16, LEX nr 2461513).

Konieczne jest zatem w tym miejscu przypomnienie, że zgodnie z treścią art. 12 ust. 1 u.w.l., właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Co do zasady zgodnie z treścią art. 21 u.w.l. sprawami wspólnoty mieszkaniowej kieruje zarząd, który podejmuje czynności zwykłego zarządu ( art. 22 ust. 1 u.w.l.). W myśl art. 22 ust. 2 u.w.l., do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Jedną z czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, wymagających zgody w formie uchwały właścicieli lokali, jest wskazane w art. 22 ust. 2 pkt 5 u.w.l., udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego.

Nie ma zdaniem Sądu wątpliwości co do tego, że wykonywane przez inwestora roboty w postaci przebudowy ścian zewnętrznych budynku, dotyczyły jego części wspólnej. Okoliczność ta nie jest również kwestionowana przez skarżącego.

Istotą sporu w rozpoznawanej sprawie jest natomiast to, czy inwestor dysponował uchwałą właścicieli lokali wyrażającą zgodę na dokonanie tej przebudowy.

W ocenie organów, inwestor taką zgodą w formie uchwały właścicieli lokali nie dysponował, co uniemożliwia zalegalizowanie przeprowadzonych przez niego robót, bowiem nie legitymuje się on prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, zgodnie z którym jest to tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robot budowlanych. Dlatego na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego nakazał skarżącemu doprowadzenie przedmiotowego lokalu mieszkalnego do stanu poprzedniego, tj. zgodnego z projektem budowlanym zatwierdzonym decyzją Prezydenta [...]nr [...] z dnia[...].05.2014 r., zatwierdzającą projekt budowlany "budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w parterze, garażem podziemnym i elementami zagospodarowania terenu [...] na części dziatek nr ew. [...] z obrębu [...] przy [...]w [...]", poprzez przywrócenie w przedmiotowym lokalu mieszkalnym, w ścianie zewnętrznej od strony tarasu w elewacji południowej (oś 10 wg. projektu budowlanego) usunięte części ścian murowanych.

Inwestor natomiast stoi na stanowisku, że dysponował stosowną uchwałą właścicieli lokali, a zatem możliwe jest zastosowanie regulacji przewidzianej w art. 51ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego i legalizacja przeprowadzonych przez niego robót.

Zdaniem Sądu, rację w tym sporze należało przyznać organom, co jednocześnie prowadzi do wniosku, że nie doszło do podniesionego w skardze naruszenia prawa materialnego.

Jak wynika z przedłożonych przez pełnomocnika Wspólnoty dokumentów, inwestor już w lutym 2016 r., czynił starania o uzyskanie uchwały Wspólnoty wyrażającej zgodę na realizację przedmiotowych robót.

Jak wynika z pisma Wspólnoty ( k. 18 akt), pierwsza próba podjęcia uchwały w sprawie przebudowy lokalu skarżącego, została podjęta w dniu [...] grudnia 2016 r.

Jak wynika ze znajdującego się w aktach pisma Wspólnoty z dnia [...] lutego 2017 r. ( k. 103 akt), po raz kolejny poddała ona pod głosowanie wniosek skarżącego dotyczący przebudowy jego lokalu dołączając do pisma treść uchwały oraz kartę do głosowania. Wspólnota w piśmie tym informowała, że karty do głosowania należy dostarczyć do administracji. Taki tryb głosowania (tzw. uchwała obiegowa, per currendam), dopuszcza art. 23 ust. u.w.l., zgodnie z którym uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Zaznaczyć jednak w tym miejscu należy, co wynika z literalnego brzmienia przytoczonego przepisu, że tylko Zarząd posiada uprawnienie do zbierania głosów pod uchwałami oraz przygotowuje formularz karty do głosowania nad uchwałą, uwzględniając dwie opcje: "za" i "przeciwko".

Jak wynika z pisma Wspólnoty, uchwała ta nie została podjęta z uwagi na zbyt małą frekwencję głosujących, natomiast skarżący w marcu 2017 roku rozpoczął na własną rękę zbieranie podpisów pod projektem uchwały zezwalającej mu na przebudowę lokalu.

Odnosząc się w tym miejscu do argumentacji zawartej w skardze, dotyczącej skutecznego zebrania głosów w tym trybie do dnia [..] marca 2017 r. oraz przekazania przez skarżącego Zarządowi Wspólnoty, w formie elektronicznej, podpisanych przez właścicieli kart do głosowania wraz z wyliczeniem wyniku procentowego głosowania (55,10% za uchwałą i 2,91% przeciw uchwale) z prośbą o weryfikację i doliczenie głosów będących w posiadaniu Zarządu, a także sporządzenie zawiadomienia o podjęciu uchwały oraz oficjalne poinformowanie właścicieli o podjęciu uchwały, Sąd stwierdza, że okoliczności te nie znajdują potwierdzenia w materiale dowodowym. Pełnomocnik nie wskazał żadnych dokumentów, z których okoliczności te miałyby wynikać. Pełnomocnik wskazuje na dokumenty dołączone do "uzupełnienia odwołania od decyzji PINB", podczas gdy w aktach ( poza odwołaniem) brak jest dokumentu stanowiącego "uzupełnienie odwołania". Nie wiadomo z czego wynikają wyliczenia wyniku procentowego głosowania przedstawione w skardze i kto dokonał zliczenia głosów. Ponadto przekazane wraz z odwołaniem kserokopie kart do głosowania z podpisami właścicieli lokali, nie wskazują, czy ich głosy oddane były w ramach głosowania zarządzonego pismem Wspólnoty z dnia [...] lutego 2017 r., czy też były to głosy, niezgodnie z zapisami ustawy o własności lokali, osobiście zebrane przez skarżącego a nie przez Zarząd. Nie zostały również przedstawione przez pełnomocnika skarżącego, dowody potwierdzające wskazaną w skardze okoliczność, że karty do głosowania zostały przesłane w dniu [... kwietnia 2017 r. po potwierdzeniu przez notariusza listem poleconym na adres Status nieruchomości Mieszkaniowe sp. z o.o. (administrator nieruchomości) Ponadto samodzielne przesłanie głosów przez skarżącego z podanych wyżej przyczyn, również nie byłoby skuteczne, bowiem zgodnie z treścią pisma Wspólnoty z dnia [...] lutego 2017 r., to nie skarżący lecz każdy z głosujących, miał przesyłać kartę z oddanym głosem na adres powyższego administratora lub złożyć ją u niego osobiście.

Dlatego podniesiony w skardze zarzut niepodjęcia przez organy działań mających na celu weryfikację podpisów na dołączonych do odwołania kartach do głosowania, nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Nie chodzi bowiem o weryfikację podpisów właścicieli poszczególnych lokali za pomocą ksiąg wieczystych lecz to, że nie zostały one zebrane w trybie przewidzianym przepisami, a więc przez Zarząd Wspólnoty a nie osobiście przez skarżącego. Dlatego organ słusznie wskazał, że nie posiada, podobnie jak Sąd rozpoznający sprawę instrumentów pozwalających na dokonania skuteczności złożonych głosów.

Nie są zatem zasadne podniesione w skardze zarzuty naruszenia art. 7, i art. 77 § 1 i 80 k.p.a. Nie jest też zasadny zarzut naruszenia art. 107 § 3 k.p.a. bowiem organy w uzasadnieniach swoich rozstrzygnięć, odniosły się do materiału dowodowego i poddały go rzetelnej ocenie uzasadniając swoje stanowisko.

Zdaniem Sądu zawarte w skardze twierdzenia, sugerujące Zarządowi Wspólnoty celowe, z pokrzywdzeniem skarżącego nieinformowanie właścicieli lokali o rzekomo podjętej uchwale jest nieprzekonujące, bowiem zarząd Wspólnoty nie miałby w tym żadnego interesu, skoro sam pismem z dnia [....] grudnia 2016 r., a następnie [...] lutego 2017 r. wystąpił z inicjatywą podjęcia uchwały w sprawie przebudowy spornego lokalu, nie mając do niej zastrzeżeń.

Nie znajduje potwierdzenia w materiale dowodowym stwierdzenie skarżącego, że głosy były zbierane pod uchwałą, której treść została ustalona na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu [...] stycznia 2017 roku, zaś na zebraniu tym właściciele jednogłośnie zobowiązali Zarząd Wspólnoty do zbierania głosów pod uchwałą nr [...]w sprawie wyrażenia zgody na przebudowę lokalu nr[...].

Ponadto jak wynika ze znajdującego się w aktach protokołu zebrania właścicieli lokali (k. 8-9 akt), obecny na nim pełnomocnik skarżącego, potwierdził niezgodne z art. 23 u.w.l. "samodzielne" zbieranie przez niego głosów wskazując, że skarżący miał do tego pełne prawo. Ponadto ze znajdującego się w aktach protokołu wynikają również zastrzeżenia właścicieli poszczególnych lokali dotyczące przebudowy oraz ostatecznego kształtu uchwały w sprawie wyrażenia zgody na tę inwestycję.

Podsumowując ten wątek należy stwierdzić, że skarżący nie wykazał, że posiada prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane, co wyklucza możliwość przeprowadzenia dalszego postępowania legalizacyjnego w odniesieniu do przedmiotowych robót.

Nie zasługuje także na uwzględnienie zdaniem Sądu, zarzut naruszenia art. 10 § 1 k.p.a. poprzez wydanie decyzji przed zapoznaniem się z uzupełnieniem odwołania i dołączonym do niego materiałem dowodowym, pomimo faktu, iż pełnomocnik skarżącego podczas rozmowy telefonicznej przeprowadzonej w dniu [...] sierpnia 2020 r. z inspektorem prowadzącym sprawę, poinformował o wysłaniu w dniu [...] sierpnia 2020 r., za pośrednictwem poczty, dodatkowych dowodów w sprawie, które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także poprzez niezawiniony brak udziału strony skarżącej w postępowaniu przed organem.

Jak wynika z akt sprawy, skarżący nie podejmował w zawiadomień o kontroli lokalu przekazywanych mu na adres tegoż lokalu a także na drugi adres znany organowi. To samo dotyczy zawiadomienia o wszczęciu postępowania, przesyłanego skarżącemu również na oba adresy oraz decyzji organu I instancji. Powyższą korespondencję uznać należy za skutecznie doręczoną w trybie art. 44 k.p.a. Pełnomocnik podnosząc ten zarzut nie wskazał pod jakim adresem skarżący faktycznie mieszka lub mieszkał, a zatem stwierdzenie że organ nie ustalił prawidłowo jego miejsca pobytu i nie doręczał mu korespondencji na właściwy adres, nie znajduje żadnego potwierdzenia.

Wskazać należy, że pełnomocnik skarżącego, złożył skutecznie odwołanie, a także brał udział w kontroli przedmiotowego lokalu w dniu [...] lipca 2020 r. W aktach sprawy brak jest natomiast potwierdzenia okoliczności na które powołuje się pełnomocnik skarżącego. Poza odwołaniem z dnia [...] czerwca 2020 r. oraz dołączonymi do niego dokumentami, brak jest w aktach sprawy wspomnianych w skardze dodatkowych dowodów, przesłanych w dniu [...] sierpnia 2020 r. Nie stanowią w tym zakresie wystarczającego dowodu, dołączone do skargi kserokopie zwrotnych potwierdzeń odbioru. Brak jest także w aktach jak wcześniej wspomniano, wskazanego w skardze "uzupełnienia odwołania".

Z tych względów, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji