Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 391/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2010-11-16 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Gospodarka gruntami
Nieruchomości
Drogi publiczne
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 93, art. 98 ust. 3, art. 233 art. 134 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 509
journal: Dz.U. 1964 nr 16 poz 93
law: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
article: par. 36 ust. 2 pkt 1 i ust. 1, ust. 3 i 6
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 10 ust. 1, 3 i 5
journal: Dz.U. 1991 nr 30 poz 127
law: Ustawa z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości - tekst jedn.
article: art. 134, art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wiesława Batorowicz (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Edyta Podrazik Sędzia WSA Danuta Rzyminiak-Owczarczak Protokolant st.sekr.sąd. Mariola Kaczmarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 listopada 2010r. sprawy ze skargi Gminy T. [...] na decyzję Wojewody Wielkopolskiego z dnia [...] kwietnia 2010 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę; oddala skargę /-/ D.Rzyminiak-Owczarczak /-/ W.Batorowicz /-/ E.Podrazik


UZASADNIENIE

Starosta [...] decyzją z dnia [...] 2009 r. (nr [...]), wydaną na podstawie art. 104 k.p.a. oraz art. 98 ust. 3, art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 5 pkt 1, art. 130 i art. 132 ust. 1a, 2 i 3 oraz art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) ustalił odszkodowanie w kwocie [...] zł na rzecz A. Ż. za przejętą na rzecz Gminy T. [...] nieruchomość wydzieloną pod drogi, położoną w [...], gmina [...], oznaczoną w ewidencji gruntów: obręb [...], ark. mapy [...], działka nr [...] o pow. [...] ha, zapisaną w księdze wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w P. Ponadto organ określił termin i sposób zapłaty odszkodowania oraz skutki zwłoki lub opóźnienia.

W uzasadnieniu Starosta wskazał, iż wyżej na wniosek T. K. z dnia [...] października 2007 r. zostało wszczęte postępowanie w wyżej opisanej sprawie. Decyzją z dnia [...] 1997 r. ([...]) Kierownik Urzędu Rejonowego w P. na wniosek T. K. zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej w [...], gmina [...], oznaczoną w ewidencji gruntów: obręb [...], ark. mapy [...], działka nr [...] o powierzchni [...] ha, zapisanej w księdze wieczystej nr [...], jako własność wnioskodawcy, w następstwie czego wydzielono między innymi działkę nr [...] o powierzchni [...] ha z przeznaczeniem pod ulicę. Starosta przytoczył uzasadnienie decyzji podziałowej w zakresie oparcia decyzji na przepisach ustawą z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości oraz co do przeznaczania objętej podziałem nieruchomości w miejscowym planie szczegółowym zagospodarowania przestrzennego osiedla mieszkaniowego w [...], zatwierdzonym Uchwałą Nr [...] Rady Gminy w T. [...] z dnia [...] 1993 r. (ogłoszoną w Dz.Urz. Woj. Pozn. Nr 14, poz. 163) pod budownictwo mieszkaniowe w zakresie wydzielonych działek od nr [...] do nr [...]. Nadto Starosta zwrócił uwagę na to, że w osnowie decyzji podziałowej w (pkt III) zawarto stwierdzenie, zgodnie z którym przedmiotowa decyzja stanowi podstawę zmiany zapisów w księdze wieczystej poprzez przeniesienie działki nr [...] do księgi prowadzonej dla nieruchomości będącej własnością Gminy T. [...] oraz podstawę zmiany zapisów w operacie ewidencji gruntów, natomiast w pkt IV tej decyzji zobowiązano Urząd Gminy T. [...] do ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej. Odnosząc się do tej decyzji Starosta zauważył także, iż prawomocną decyzją nr [...] z dnia [...] stycznia 2009 r., sprostowaną postanowieniem z dnia [...] lutego 2009 r., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu orzekło o stwierdzeniu nieważności przedmiotowej decyzji podziałowej w zakresie wyżej przytoczonych zapisów w pkt III i IV tej decyzji.

Dalej Starosta stwierdził, iż decyzja podziałowa z dnia [...] 1997 r. wydana została na podstawie przepisów ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, która utraciła moc prawną z dniem 1 stycznia 1998 r.; organ przytoczył treść art. 10 ust. 5 tej ustawy obowiązującej w dacie orzekania o podziale. Odnosząc się do podstaw prawnych orzekania o odszkodowaniu organ wskazał na brzmienie art. 98 ust. 1-3 ustawy o gospodarce nieruchomościami i wyjaśnił, iż w postępowaniu o ustalenie odszkodowania w trybie powołanego przepisu organ zobowiązany jest do zbadania, czy nastąpił skutek prawny w postaci przejścia z mocy prawa własności przedmiotowej nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, będący przesłanką do ustalenia odszkodowania; podstawowe znaczenie dla oceny tego skutku ma ustalenie przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości w obowiązującym w dniu jej wydzielenia miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Powołując się na dokumentację uzyskaną z Urzędu Gminy T. [...] [wyrys wraz z informacją o działce wydzielonej pod drogę] wywiódł, iż na podstawie planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego osiedla mieszkaniowego w [...], zatwierdzonego Uchwałą Nr [...] Rady Gminy [w T. [...]] z dnia [...] października 1993 r. działka nr [...] stanowi projektowaną drogę lokalną, stanowiącą wyjazd z osiedla mieszkaniowego na drogę krajową [...] (ul. [...]). Stwierdzając publiczny charakter drogi, pod którą wydzielono działkę nr [...], organ wskazał na: definicję drogi publicznej zawartą w art. 1 i art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz.U. z 1985r. Nr 14, poz. 60 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym na dzień wydania decyzji podziałowej przez Kierownika Urzędu Rejonowego w P., tj. [...] 1997 r.

Starosta uznał, że w sprawie nastąpił skutek prawny w postaci przejścia wydzielonej pod drogę działki nr [...] na własność Gminy T. [...], o którym mowa w art. 10 ust. 5 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Organ postanowił podjąć działania w celu ustalenia odszkodowanie za wymienioną działkę podnosząc, że nie doszło do uzgodnienia wysokości odszkodowania pomiędzy stronami postępowania: T. K. a Gminą T. [...], co udokumentowane zostało protokołem rokowań z dnia [...] 2007 r.

Dalej wyjaśnił, iż pismem z dnia 19 lutego 2009 r. do Starosty [...] zwrócił się A. Ż. informując o nabyciu od T. K. wierzytelności o odszkodowanie za przedmiotową działkę, a zarazem oświadczając, iż otrzymał wszelką korespondencję kierowaną do T. K. do dnia [...] grudnia 2009 r. i uznaje czynności pełnomocnika dokonywane od dnia [...] grudnia 2008 r. za własne.; w dniu[...] maja 2009 r. do Starostwa dostarczona została umowa cesji wierzytelności, potwierdzająca przeniesienie na rzecz A. Ż. z dniem [...] listopada 2008 r. wierzytelności przysługującej T. K. wobec Gminy T. [...] w postaci odszkodowania za przejętą pod drogę gminną działkę nr [...] położoną w [...]. Oceniając znaczenie tych okoliczności dla rozstrzygnięcia sprawy organ wskazał na treść art. 30 § 4 k.p.a. i stwierdził, iż dopuszczalność dokonania cesji roszczenia o ustalenie i wypłatę odszkodowania z art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami jako prawa zbywalnego potwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 19 lutego 2008 r. sygn. akt II SA/Po 1/08.

Omawiając wysokość ustalonego odszkodowania organ odwołał się do brzmienia art. 128, art. 130 ust. 1 i 2, art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz m§ 36 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 i ust. 3 rozporządzenia rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Dalej wyjaśnił, iż ustalił odszkodowanie opierając się na operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego z dnia [...] 2009 r. sporządzonego przy zastosowaniu art. 134 ust. 3 powołanej ustawy i § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia wykonawczego. Wartość przedmiotowej nieruchomości - działki nr [...] w [...] - według stanu na dzień [...] 1997 r. i przeciętnych cen z dnia [...] 2009 r. została określona na łączną kwotę [...] zł ([...] zł za m²). Organ po przeprowadzeniu rozprawy administracyjnej w dniu [...] sierpnia 2009 r. - z udziałem stron (pełnomocników) oraz osoby działającej w imieniu rzeczoznawcy majątkowego sporządzającego operat - i zapoznaniu się ze stanowiskiem rzeczoznawcy majątkowego nie uwzględnił zastrzeżeń pełnomocnika Wójta Gminy T. [...] zgłoszonych względem operatu szacunkowego. Organ I instancji ocenił przedmiotowy operat z dnia [...] 2009 r. jako zgodny z przepisami prawa, z wymaganiami art. 175 ust. 1 powołanej ustawy i uznał go za wiarygodny dowód w sprawie, w oparciu o który można ustalić wysokość odszkodowania na rzecz A. Ż. w kwocie [...] zł.

Od powyższej decyzji odwołała się Gmina T. [...] domagając się jej uchylenia w całości. Zdaniem Gminy w świetle art. 151 i art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami skoro odszkodowanie następuje według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale, to cechy wpływające na cenę nieruchomości i ustalone w operacie – str. 14 -15 są bez znaczenia. Z operatu wynika, że działka nr [...] stanowiła fragment pola, w dniu wydania decyzji o podziale działka nie była w ogóle uzbrojona w sieci infrastruktury technicznej, a już tylko ze względu na uzbrojenie działki w te sieci rzeczoznawca zwiększył wartość rynkową nieruchomości o 10 %. Gmina postawiła pytanie, czy jakikolwiek kontrahent zapłaci [...] zł za m² i stwierdziła, że w świetle treści art. 151 powołanej ustawy wyliczona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości zaakceptowana przez organ nie stanowi najbardziej prawdopodobnej ceny, możliwej do uzyskania na rynku. Ponadto zauważyła, iż na rozprawie administracyjnej w dniu [...] sierpnia 2009 r. pracownik Gminy zgłosił zastrzeżenia do operatu szacunkowego, podkreślając jednocześnie, że transakcje drogowe Gmina zawiera do kwoty, która nie przekracza [...] zł/m². W przedmiotowej sprawie ocena operatu dokonana przez organ w żadnym razie nie zmierzała do uzyskania odpowiedzi na pytanie, czy wartość rynkowa nieruchomości ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku.

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2010 r. nr [...] Wojewoda Wielkopolski utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu wskazał na ustalenia faktyczne w swej istocie tożsame z dokonanymi przez organ I instancji. Przybliżył przebieg rozprawy administracyjnej z dnia [...] sierpnia 2009 r. i stanowisko rzeczoznawcy majątkowego wobec zarzutów Gminy względem sporządzonego operatu szacunkowego z dnia [...] 2009 r.; rzeczoznawca (E. B.) wyjaśnił, iż analiza transakcji nieruchomościami drogowymi wykazała, że na terenie Gminy T. [...] dominowały transakcje działkami pod istniejącymi drogami, zaś ilość transakcji działkami przeznaczonymi pod nowe drogi lub pod poszerzenie dróg istniejących była niewystarczająca dla prawidłowego przeprowadzenia procesu wyceny. Powyższe spowodowało, iż w przedmiotowym operacie dokonano szacowania wartości nieruchomości w trybie § 36 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny. Organ II instancji wyjaśnił, iż pismem z dnia [...] października 2009 r. T. K. poinformował organ, iż nie jest prawdą, że zawarł umowę cesji wierzytelności na rzecz A. Ż. i wniósł o "wstrzymanie postępowania"; postanowieniem z dnia [...] stycznia 2010 r. Prokuratura Rejonowa [...] w P. umorzyła postępowanie w sprawie sfałszowania podpisu T. K. na umowie cesji wierzytelności z dnia [...] listopada 2008 r. oraz protokole lustracji nieruchomości.

Ponadto organ odwoławczy wyjaśnił, iż w piśmie z dnia 26 marca 2010 r. rzeczoznawca majątkowy ustosunkował się do zarzutów podniesionych przez stronę w odwołaniu, wyjaśniając przyczyny zastosowania w sprawie § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia w sprawie wyceny.

Następnie organ odwoławczy wskazał, iż Gmina T. [...] nabyła sporną nieruchomość na podstawie obowiązującej w czasie tego nabycia ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomościami (Dz.U. z 1991 r. nr 30, poz. 127 ze zm.). W tym zakresie organ odwołał się do treści przepisów art. 10 ust. 1, 3 i 5 tej ustawy, na podstawie których została wydana decyzja podziałowa z dnia 30 września 1997 r. Dalej organ wyjaśnił, iż z uzasadnienia decyzji podziałowej wynika, że przedmiotowa nieruchomość w planie szczegółowym zagospodarowania przestrzennego osiedla mieszkaniowego w [...], zatwierdzonym Uchwałą Nr [...] Rady Gminy w T. [...] z dnia [...] 1993 r. jest przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe w zakresie wydzielonych działek od nr [...] do nr [...], natomiast działka nr [...] została wydzielona pod ulicę. Ustalenia te, zdaniem organu, potwierdza analiza projektu podziału oraz rysunku planu.; ponadto jak wynika z zaświadczenia Urzędu Gminy T. [...] z [...] lutego 2008 r., na dzień [...] 1997 r., zgodnie z przedmiotowym planem zagospodarowania przestrzennego działka nr [...] położona w [...] znajduje się na terenie przeznaczonym pod drogę lokalną (bez oznaczenia na rysunku planu).

W świetle zgromadzonego materiału dowodowego organ odwoławczy uznał, że omawiana decyzja wywołała skutki prawne w postaci przejścia z mocy prawa, na rzecz Gminy T. [...], nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha, bowiem spełnione zostały przesłanki z art. 10 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości: podział przedmiotowej nieruchomości był zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a powstała wskutek podziału działka stanowi ulicę. W konsekwencji powyższy skutek spowodował powoduje powstanie po stronie Gminy obowiązku zapłaty odszkodowania za przejęty grunt.

Odnosząc się do podstawy prawnej orzeczenia odszkodowania organ przywołał treść art. 55 ust. 1 i art. 56 ust. 1 wyżej powołanej ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, jak również art. 233, art. 98 ust. 3 i art. 129 ust. 1 i ust. 5 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Organ odwoławczy odniósł się również do art. 509 § 1 Kodeksu cywilnego i możliwości dokonania przelewu na osobę trzecią, bez jej zgody, wierzytelności z tytułu przedmiotowego odszkodowania, któremu nie sprzeciwiają się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami i wywłaszczaniu nieruchomości. Jednocześnie zaznaczył, iż prawo do odszkodowania powstaje dopiero wówczas, gdy decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości sanie się ostateczna, zatem zawarcie umowy cesji może mieć miejsce dopiero po przejściu nieruchomości na własność gminy, jak też było w rozpatrywanym przypadku (organ powołał się na wyrok NSA z dnia 4 października 2006 r. sygn. akt I OSK 417/06).

Dalej organ odwoławczy stwierdził, iż w przedmiotowej sprawie rokowania zostały przeprowadzone rokowania, jednakże strony nie osiągnęły porozumienia w tym zakresie, w związku z powyższym znalazła zastosowanie dyspozycja wyżej przywołanego przepisu art. 98 ust. 3 in fine.

Odnosząc się do wysokości odszkodowania organ odwoławczy wyjaśnił, iż ustalenie to nastąpiło po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość przedmiotowej nieruchomości. Powołał przy tym treść art. 130 ust. 1 zdanie drugie oraz ust. 2, art. 154 ust. 1, art. 128 tej ustawy wyjaśniając, że w art. 128 ustanowiono zasadę, że odszkodowanie ma odpowiadać wartości wywłaszczonej nieruchomości lub wartości prawa rzeczowego, natomiast art. 130 ust. 1 określa kryteria według których następuje ustalenie wysokości odszkodowania: wartość nieruchomości ustala się na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu i według stanu nieruchomości istniejącego w dniu wydania deczyji o podziale nieruchomości.

Oceniając, stosownie do treści art. 80 k.p.a., operat szacunkowy z dnia [...] 2009 r., na podstawie którego określono wartość należnego odszkodowania na kwotę [...] zł, organ odwołał się do przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Organ wyjaśnił, iż w razie braku możliwości zastosowania przepisu § 36 ust. 1 tegoż rozporządzenia, w przypadku braku cen transakcyjnych, o których mowa w ust. 1, wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się w sposób określony w § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia. Zdaniem organu rzeczoznawca majątkowy prawidłowo zastosował do wyceny nieruchomości podejście porównawcze, metodą porównywania parami, zgodnie z § 4 ust. 2 i 3 tego rozporządzenia, a z przytoczonego wyżej przepisu wynika ściśle nałożony na rzeczoznawcę majątkowego obowiązek zastosowania w trakcie wyceny nieruchomości podejścia porównawczego. Organ wskazał, iż rzeczoznawca majątkowy w przedmiotowym operacie stwierdził, iż w okresie ostatnich 2 lat poprzedzających wycenę sporadycznie zawierane były akty notarialne sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod drogi, jednak z uwagi na powyższe oraz fakt, iż transakcje te nie spełniały definicji nieruchomości podobnej zawartej w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz nie nosiły znamion transakcji wolnorynkowych, wartość rynkowa szacowanej nieruchomości w części przeznaczonej pod drogi, określona została zgodnie z § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia, jako iloczyn wartości 1 m² gruntu, z którego wydzielono działki pod nowe drogi publiczne i powierzchni działki.

Zdaniem organu wolą ustawodawcy jest, by dla określenia rynkowej wartości nieruchomości w pierwszej kolejności stosowany był ust. 1 § 36 powołanego rozporządzenia, stąd prawidłowym trybem postępowania w przedmiotowym przypadku jest dokonanie analizy rynku pod kątem występowania cen transakcyjnych uzyskiwanych ze sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, a dopiero w wypadku ustalenia braku takich transakcji możliwe jest zastosowanie ust. 2 § 36. Organ podzielił zdanie rzeczoznawcy, iż ze względu na brak w ostatnich dwóch latach transakcji tzw. drogowych, które nie miały znamion transakcji wolnorynkowych, brak jest możliwości wyceny nieruchomości w oparciu o § 36 ust. 1 i zastosowanie znajduje ust. 2 tego paragrafu. Rzeczoznawca majątkowy zgodnie z dyspozycją ust. 2 § 36 rozporządzenia dokonał analizy transakcji dotyczących nieruchomości o funkcji wyznaczonej w planie zagospodarowania przestrzennego dla gruntów, z których wydzielono te działki gruntu.

Wskazując na uzupełnienie materiału dowodowego w postępowaniu odwoławczym, wobec podniesienia zastrzeżeń co do sposobu sporządzenia operatu w odwołaniu Gminy, organ odwoławczy powołał się na treść pisma rzeczoznawcy majątkowego z dnia [...] marca 2010 r., w którym stwierdzono, że w dacie wydania decyzji podziałowej wiodącym przeznaczeniem dla działki nr [...] było budownictwo mieszkaniowe, w związku z powyższym cechy określone na str. 14-15 operatu szacunkowego (lokalizacja, wielkość działki przed podziałem, dojazd, dostępność komunikacyjna, uzbrojenie nieruchomości w sieci infrastruktury technicznej, ograniczenia prawne lub techniczne) są jak najbardziej uzasadnione, bowiem takimi cechami różnicuje się wartość gruntów budowlanych. Organ przywołał także stanowisko rzeczoznawcy wobec kwestii uzbrojenia nieruchomości w sieci infrastruktury technicznej - że w dniu wydania decyzji działka stanowiła fragment pola z dojazdem od ulicy [...] i leżała w bezpośrednim sąsiedztwie uzbrojenia. Dalej wyjaśnił, iż na str. 15 operatu przy opisywaniu cechy "uzbrojenie" wyraźnie jest napisane, iż chodzi o uzbrojenie terenu będące w zasięgu nieruchomości szacowanej, jak również nieruchomości przyjęte do porównania posiadały takie uzbrojenie w zasięgu; ponieważ szacowana nieruchomość miała w zasięgu pełne uzbrojenie, to jej wartość została zwiększona o wartości wskazane w operacie.

Organ odwoławczy uznał wycenę dokonaną w operacie szacunkowym z dnia [...] 2009 r. za prawidłową i zaakceptował sposób oszacowania wartości rynkowej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, jak również zastosowanie tego operatu do ustalenia wysokości odszkodowania.

Zdaniem organu rzeczoznawca majątkowy zarówno w samym operacie szacunkowym, na rozprawie administracyjnej jak i w dalszych wyjaśnieniach zawartych w piśmie z [...] marca 2010 r. w sposób logiczny i przejrzysty wyjaśnił przesłanki, którymi się kierował sporządzając omawiany operat. Ponadto wyjaśnienia rzeczoznawcy w pełni uzasadniają zastosowanie w sprawie § 36 ust. 2 pkt 1 powołanego rozporządzenia, bowiem rzeczoznawca dokonał analizy rynku i jednoznacznie stwierdził brak występowania na nim dostatecznej ilości transakcji gruntami odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, które mogłyby posłużyć do sporządzenia operatu szacunkowego w danej sprawie.

Organ II instancji nie znalazł podstaw do zakwestionowania poprawności dokonanej wyceny, a tym samym podstaw do ponownego oszacowania przedmiotowej nieruchomości, bowiem biegły w niniejszej sprawie prawidłowo wycenił wartość przedmiotowej działki, zaś omawiany operat może być podstawą do ustalenia odszkodowania. Organ zauważył, przy tym, iż odwołujący nie przedstawił przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. W konsekwencji uznał, iż Starosta [...] prawidłowo przeprowadził postępowanie dowodowe w sprawie, a przyjęty do ustalenia odszkodowania operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z treścią art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i spełnia warunki z art. 156 ust. 3 tej ustawy.

Skargę na powyższą decyzję organu odwoławczego wniosła Gmina T. [...] zarzucając naruszenie art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami i domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji w całości.

W uzasadnieniu skargi Gmina przedstawiła zarzuty analogiczne do podniesionych w odwołaniu. W ocenie skarżącej, mając na względzie art. 151 powołanej ustawy, wyliczona przez rzeczoznawcę wartość rynkowa nieruchomości na kwotę [...] zł, w pełni zaakceptowana przez organ, nie stanowi najbardziej prawdopodobnej ceny, możliwej do uzyskania na rynku. Skarżąca w całości zanegowała ustalenie wysokości odszkodowania za grunt.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda Wielkopolski nie podzielił zarzutów skargi i podtrzymując dotychczasowe stanowisko wniósł o jej oddalenie.

Na rozprawie w dniu 16 listopada 2010 r. pełnomocnik uczestnika A. Ż. wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.

Przedmiotem zaskarżonej w niniejszej sprawie decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty [...] jest ustalenie na rzecz A. Ż. - nabywcy wierzytelności z tytułu odszkodowania za grunt stanowiący działkę nr [...] położoną w [...], bliżej opisaną w zaskarżonej decyzji, wydzielony pod drogę gminną (lokalną) z nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], należącą do T. K., której podział został zatwierdzony decyzją Kierownika Urzędu Rejonowego w P. z dnia [...] 1997 r. ([...]) na wniosek T. K. Decyzja podziałowa ostała wydana w oparciu o przepisy poprzednio obowiązującej ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (tekst jedn. Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.): art. 10 ust. 1, 3 i 5. Z treści tej decyzji (w brzmieniu uwzględniającym sprostowaną postanowieniem z dnia [...] lutego 2009 r. treść decyzji SKO w Poznaniu z dnia [...] września 2009 r. nr [...], którą stwierdzono nieważność przedmiotowej decyzji w części dotyczącej obejmującej sformułowanie zawarte w pkt III i IV) wynika, że działka nr [...] została wydzielona pod nową drogę. W decyzji podziałowej organ potwierdził zgodność projektu podziału z obowiązującym planem szczegółowym zagospodarowania przestrzennego osiedla mieszkaniowego w [...], zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Gminy w T. [...] z dnia [..] 1993 r. (Dz.Urz. Woj. Poznańskiego Nr 14, poz. 163). Stąd też skutki tej decyzji podziałowej należy oceniać według treści postanowień powyżej wskazanej ustawy.

Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości grunty wydzielone pod budowę ulic z nieruchomości objętej na wniosek właściciela podziałem przechodzą na własność gminy z dniem, w którym decyzja lub orzeczenie o podziale stały się ostateczne lub prawomocne, za odszkodowaniem ustalonym według zasad obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Natomiast stosownie do art. 10 ust. 1 powołanej ustawy podział nieruchomości może nastąpić, jeżeli jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Z powyższej regulacji wynika, że wydzielenie gruntu i jego przejście na własność gminy, a w konsekwencji również ustalenie odszkodowania z tego tytułu może nastąpić, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki: właściciel nieruchomości wystąpi z wnioskiem o podział, wydzielona droga jest drogą publiczną, a jej przebieg przewiduje obowiązujący w dacie orzekania plan zagospodarowania przestrzennego. Natomiast brak którejkolwiek z powyższych przesłanek wyklucza zastosowanie trybu przewidzianego w art. 10 ust. 5 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. W tym miejscu Sąd orzekający wyjaśnia również, iż podziela pogląd wyrażony w wyroku WSA w Białymstoku z dnia 13 lutego 2007 r. w sprawie II SA/Bk 669/06 (LEX nr 232905), iż konsekwencją stwierdzenia nieważności decyzji podziałowej w części potwierdzającej przejście własności działki wydzielonej pod drogę na rzecz gminy jest to, że organ orzekający w sprawie odszkodowania jest zobowiązany wyjaśnić, czy przy podziale nieruchomości rzeczywiście doszło do wydzielania tej działki pod drogę publiczną. W niniejszej sprawie wyżej opisaną decyzja SKO w Poznaniu została stwierdzona nieważność zapisów decyzji podziałowej dotycząca wskazania tej decyzji jako podstawy zmiany zapisów w księdze wieczystej poprzez przeniesie działki nr [...] do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości będącej własnością Gminy T. [...] (pkt III) oraz zobowiązania Urzędu Gminy T. [...] do ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej (pkt IV). Organy orzekające w przedmiocie odszkodowania ustaliły fakt przejścia na rzecz Gminy T. [...] własności działki nr [...] wydzielonej pod ulicę, znajdująca się na terenie objętym planem miejscowym na terenie przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowe osiedla mieszkaniowego w [...]. Organ II instancji oparł w tym zakresie swoje ustalenia na analizie projektu podziału oraz rysunku planu oraz zaświadczeniu Urzędu Gminy T. [...] z [...] lutego 2008 r., z którego wynika, iż na dzień [...] 1997 r., zgodnie z przedmiotowym planem zagospodarowania przestrzennego, działka nr [...] położona w [...] znajduje się na terenie przeznaczonym pod drogę lokalną (bez oznaczenia na rysunku planu). Treść tego zaświadczenia jest zgodna z treścią decyzji podziałowej Kierownika Urzędu Rejonowego w P. z dnia [...] 1997 r. ([...]), z tym że w decyzji podziałowej stwierdzono, iż przebieg ulicy, którą stanowi działka nr [...] został uwidoczniony w planie szczegółowym zagospodarowania przestrzennego osiedla mieszkaniowego w [...]. Z kolei w piśmie Kierownika Wydziału Zagospodarowania Przestrzennego Urzędu Gminy T. [...] z dnia [...] stycznia 1997 r. (znak [...]) wyjaśniono, iż działka nr [...] znajduje się na terenie objętym "uproszczonym planem szczegółowym zagospodarowania przestrzennego osiedla mieszkaniowego w [...]" i zapowiedziano pozytywne zaopiniowanie projektu podziału działki nr [...], jeżeli równocześnie zostanie wydzielona droga leżąca w granicy oddzielenia gruntów rolnych od mających inne przeznaczenie.

Powyższe okoliczności wskazują, iż spełnione zostały przesłanki z art. 10 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, bowiem w wyniku podziału powstała działka stanowiąca ulicę, a podział przedmiotowej nieruchomości był zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W konsekwencji skutek ten spowodował powstanie po stronie Gminy obowiązku zapłaty odszkodowania za przejęty na własność grunt.

Dla dokonania prawidłowej wykładni wskazanych przepisów pewną wytyczną był także wyrok Europejskiego Trybunału Praw Człowieka w sprawie Bugajny i inni przeciwko Polsce z dnia 6 listopada 2007 r. (skarga nr 22531/05; wersja skrócona - LEX nr 318591). W orzeczeniu tym Trybunał stanął na stanowisku, że o ile sam podział nieruchomości został uznany za zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to niedopuszczalna jest odmowa wywłaszczenia za odszkodowaniem nieruchomości przeznaczonych w wyniku tego podziału pod budowę drogi (ulicy) tylko z tego powodu, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dróg tych nie uwzględniono. Trybunał stwierdził bowiem, że "przyjmując takie podejście władze mogłyby skutecznie unikać obowiązku budowy i utrzymywania dróg innych niż główne drogi publiczne przewidziane w planach zagospodarowania przestrzennego, przerzucając jednocześnie ten obowiązek na indywidualnych właścicieli nieruchomości". Powyższy wyrok Trybunału zapadł na gruncie prawa międzynarodowego (to jest art. 1 Protokołu nr 1 do Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności) i w kontekście art. 93 i art. 98 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Ze względu na wszczęcie postępowania w przedmiocie ustalenia odszkodowania już pod rządami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami zastosowanie w sprawie miał art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, co wynika z treści art. 233 tej ustawy. Warto w tym miejscu wskazać stanowisko wyrażone w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 lutego 2009 r. sygn. akt I OSK 335/08, ONSAiWSA 2010/4/72, dostępne bazie orzeczeń pod adresem: http://orzeczenia.nsa.gov.pl), iż art. 117 Kodeksu cywilnego nie znajduje zastosowania do uprawnienia odszkodowawczego przysługującego za działki gruntu wydzielone przy podziale nieruchomości dokonanym na podstawie art. 10 ust. 5 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości; do takiego uprawnienia stosuje się obecnie art. 98 ust. 3 w związku z art. 233 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Jak to zostało wykazane przez organy administracyjne orzekające w sprawie, pomiędzy Gminą a uprawnionym do odszkodowania nie doszło do uzgodnienia wysokości rekompensaty za utracony na rzecz Gminy grunt. Wobec tego zaktualizował się obowiązek orzeczenia o odszkodowaniu przez właściwego starostę.

Ustalając odszkodowanie organ odwoławczy oparł się, tak jak i organ I instancji na opinii o wartości nieruchomości sporządzonej w formie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego. Mając na uwadze, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy, ocena sporządzonego operatu szacunkowego powinna być dokonana pod względem formalnym (por. wyrok NSA z dnia 8 maja 2009 r. sygn. akt I OSK 695/08, LEX nr 574439, dostępne bazie orzeczeń jw.). Przedmiotowy operat został poddany takiej ocenie, stosownie do treści art. 80 k.p.a., przez organy obydwu instancji, z uwzględnieniem zastrzeżeń podniesionych przez Gminę na rozprawie administracyjnej przed organem I instancji. Organ odwoławczy pozyskał także dodatkowe pisemne wyjaśnienia rzeczoznawcy złożone w związku z treścią odwołania Gminy. W tym zakresie powołał się na treść przepisów regulujących zasady wyceny nieruchomości, to jest między innymi art. 156 ust. 3 i art. 154 ust. 1 oraz art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również § 4 ust. 3 i 2 oraz § 36 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 i 2 rozporządzenia wykonawczego z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (wydanego na podstawie art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Organ przedstawił swoje stanowisko co do zastosowania przez rzeczoznawcę majątkowego w trakcie wyceny podejścia porównawczego przy wykorzystaniu metody porównywania parami. Treść operatu wyjaśnia dlaczego rzeczoznawca oparł wycenę przedmiotowej nieruchomości na ust. 2 pkt 1 § 36 rozporządzenia wykonawczego stosując przy wycenie podejście porównawcze i metodę porównywania parami. Operat i pisemne wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego wskazują dlaczego nie zastosował w sprawie § 36 ust. 1 powołanego rozporządzenia (w ostatnich 2 latach przed wyceną miało miejsce niewiele transakcji tzw. drogowych, które nie noszą znamion transakcji wolnorynkowych), lecz ust. 2 pkt 1 tego paragrafu przy wykorzystaniu podejścia porównawczego i metody porównywania parami, o których mowa w art. 152 i art. 153 ust. 1 powołanej ustawy oraz § 4 ust. 2 i 3 rozporządzenia wykonawczego.

Sądowi z urzędu znany jest fakt, iż wnioskiem z dnia 18 stycznia 2010 r. Rzecznik Praw Obywatelskich zwrócił się do Trybunału Konstytucyjnego o zbadanie zgodności § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z art. 64 ust. 1 i 2 oraz art. 31 ust. 3 Konstytucji RP. Sprawa została zarejestrowana pod sygnaturą K 4/10, jednakże w ocenie Sądu jej rozstrzygnięcie nie będzie miało zasadniczego znaczenia dla oceny legalności zaskarżonej decyzji, bowiem w niniejszej sprawie zastosowanie miał ust. 2 pkt 1 § 36 rzeczonego rozporządzenia, który dotyczy właśnie takich sytuacji, w których zastosowanie ust. 1 § 36 nie jest możliwe.

Organ odwoławczy uznał wycenę za prawidłową i zaakceptował sposób oszacowania wartości rynkowej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, jak również zastosowanie tego operatu do ustalenia wysokości odszkodowania. Takiego stanowiska organu odwoławczego skarżąca skutecznie nie podważyła w sprawie, a Sąd nie doszukał się z urzędu wad we wnioskowaniu organu w związku z przedstawioną oceną dowodów. Dodać należy, że zgodnie z § 36 ust. 3 rozporządzenia wykonawczego przepisy ust. 1 i ust. 2 pkt 1 stosuje się odpowiednio do ustalenia odszkodowania za działki gruntu, o których mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 ustawy, z tym że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki, przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości, a ceny przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. Z kolei przepisy ust. 1 i 2 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi wewnętrzne (ust. 6 § 36 rozporządzenia).

Okoliczności sprawy wskazują, iż podstawą ustalenia odszkodowania za grunt wydzielony pod drogę lokalną (ulicę) była wartość rynkowa nieruchomości - działki nr [...], jak tego wymaga art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego według zasad określonych w art. 149 - 157 tej ustawy oraz w oparciu o przepisy rozporządzenia wykonawczego.

Na koniec należy także wspomnieć, zgodnie z wymogami art. 134 i art. 135 p.p.s.a., iż skarżąca Gmina nie kwestionowała skuteczności umowy cesji (przelewu) z dnia [...] listopada 2008 r. na rzecz A. Ż. wierzytelności z tytułu przedmiotowego odszkodowania, jakie przysługiwało T. K. Organ II instancji w tym zakresie odniósł się do stanowiska T. K. wyrażonego w piśmie z dnia [...] października 2009 r., jak i uwzględnił fakt, iż postanowieniem z dnia [...] stycznia 2010 r. Prokuratura Rejonowa [...] w P. umorzyła postępowanie w sprawie sfałszowania podpisu T. K. na umowie cesji wierzytelności z dnia [...] listopada 2008 r. oraz protokole lustracji nieruchomości. Dopuszczalność zawarcia tego rodzaju umowy, której przedmiotem jest prawo do odszkodowania z art. 98 ust. 3 powołanej ustawy, jako wierzytelność w rozumieniu art. 509 Kodeksu cywilnego, potwierdza orzecznictwo sądowoadministracyjne (vide: wyrok NSA z dnia 14 listopada 2007 r. sygn. akt I OSK 1485/06 i wyroki WSA w Poznaniu z dnia 19 lutego 2008 r. sygn. akt II SA/Po 1/08 i z dnia 6 grudnia 2005 r. sygn. akt II SA/Po 473/04, dostępne bazie orzeczeń jw.).

W tym stanie rzeczy Sąd uznał, iż zaskarżona decyzja odpowiada prawu. Wobec tego orzeczono jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

/-/ D.Rzyminiak-Owczarczak /-/ E.Podrazik /-/ W.Batorowicz

MK