Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 68/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2009-06-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1 i pkt 2, art. 54 pkt 2  i pkt 3 w zw. z art. 64 ust. 1, art. 52 ust. 1 i ust. 2 w zw. z art. 64 ust. 1, art. 60 ust. 4
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Ewa Krawczyk, Sędziowie Sędzia NSA Łucja Franiczek,, Sędzia WSA Włodzimierz Kubik (spr.), Protokolant starszy referent Katarzyna Wajs, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 czerwca 2009 r. sprawy ze skargi W. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy terenu 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...] r. nr [...], 2. orzeka, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana w całości, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. na rzecz skarżącego kwotę 500 (pięćset) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. rozpatrując ponownie sprawę, toczącą się z wniosku W.K., utrzymało w mocy decyzję Nr [...] Prezydenta Miasta B. z dnia [...] r. Utrzymaną w mocy decyzją organ I instancji ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla budowy budynku jednorodzinnego z garażem na nieruchomości oznaczonej jako działka nr 1 obręb [...], położona przy. ul. [...] w B. W podstawie prawnej swojego orzeczenia Kolegium wskazało art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm. – dalej u.p.z.p. ) oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a.

Zaskarżona decyzja wydana została w wyniku rozpatrzenia odwołań wniesionych przez właścicieli nieruchomości sąsiadujących z terenem projektowanej inwestycji, a to: C.G. właściciela działki nr 6 oraz W.G. współwłaściciela działek nr 2, 3 i 4. C. G. podał, że nie zgadza się z decyzją organu I instancji bowiem narusza ona przepisy planu miejscowego obowiązującego na terenach po drugiej strony ul. [...], zgodnie z którymi powierzchnia działek pod budowę domów jednorodzinnych powinna wynosić od 12 do 15 arów, a nie [...] ary jak w przypadku inwestycji planowanej na działce nr 1. Podał, że inwestor ubiega się o ustalenie warunków zabudowy również dla budowy domu jednorodzinnego na sąsiedniej działce nr 5 (przylegającej do ul. [...]), a zdaniem odwołującego się powinien ograniczyć się do budowy tylko jednego domu na obu działkach. Planowana zabudowa stoi także w kolizji z napowietrznym linią energetyczną biegnącą w poprzek działki nr 1 zasilającą jego dom w energię elektryczną i na której przebudowę nie wyraża on zgody. W związku z tym odwołujący nie zgodził się z także z brakiem ustalenia w decyzji linii zabudowy. C. G. zarzucił ponadto błędy popełnione w analizie terenu dotyczące gabarytów budynków i powierzchni działek ujętych w tej analizie. W jego ocenie w szczególności nieprawidłowo został wyznaczony obszar analizowany obejmujący działki dostępne zarówno z ul. [...], jak i ul. [...]. Odwołujący się zakwestionował ponadto ustalenia dotyczące dostępu do drogi publicznej działki przeznaczonej do zainwestowania wskazując, że działka ta jest oddalona zaledwie [...] m od ul. [...] i dzieli ją od niej jedynie wspomniana już wyżej druga działka inwestora. Z decyzji Prezydenta B. wynika natomiast, że dojazd do terenu inwestycji długości [...] m będzie odbywał się po działkach nr 2 i nr 3 stanowiących wymyślony przez urząd sięgacz ul. [...]. C. G poddał wreszcie w wątpliwość istnienie służebności drogi koniecznej na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr 1, którą zostały obciążone działki tworzące ten sięgasz. Wskazał, że służebność ta została ustanowiona w innych warunkach i nie powinna być wykonywana w związku z utwardzeniem płytami betonowymi ul. [...].

W. G. w obszernie uzasadnionym odwołaniu zarzucił wydanie decyzji pierwszoinstancyjnej naruszeniem szeregu przepisów, w tym: ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane ( Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.), § 31 do 36 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie ( Dz. U. Nr75, poz. 690 ze zm.), § 3 i § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( Dz. U. Nr 164, poz. 1588), rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy ( Dz. U. Nr 164, poz. 1589) i wreszcie art. 61 ust. 1 u.p.z.p. W ocenie tego odwołującego się decyzja Prezydenta B. w sposób wadliwy rozstrzygnęła sprawę sposobu dostępu terenu inwestycji do mediów. Wskazał, że obowiązek podłączenia nieruchomości do istniejącej kanalizacji wynika wprost z przepisu § 34 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych (...) i to niezależnie od statusu prawnego tej kanalizacji. Podał, że wraz z M. K. zrealizował przyłącze kanalizacyjne biegnące od działki inwestora do ul. [...] i jest ono wraz z kanalizacją główną po odbiorze technicznym. Okoliczność, że stanowi ono własność prywatną nie zwalnia, jego zdaniem, inwestora od obowiązku podłączenia się do wybudowanego kanału. Ostatnia studzienka została przygotowana bowiem w celu wpięcia obiektów, które mają powstać na obu działkach inwestora. W sprawie pominięta została także kwestia przyłącza energetycznego biegnącego w poprzek działki inwestora od słupa znajdującego się na działce odwołującego się aż do budynku C. G. Linia ta uniemożliwia zabudowę działki 1 bez wcześniejszej zmiany jej trasy. W decyzji nie została rozstrzygnięta także kwestia wjazdu na działkę. Po działkach obciążonych służebnością niemożliwy jest przejazd ciężkiego sprzętu, gdyż uszkodzone zostałoby zrealizowane na nich przyłącze kanalizacyjne, w tym studzienka kanalizacyjna. W opinii odwołującego się w decyzji organu I instancji nie został także rozwiązany istotny dla terenów górzystych problem odprowadzania wód opadowych. Zapisy umieszczone w decyzji lekceważą ten problem, a nakaz odprowadzania wód na własny teren przy jego spadku wynoszącym [...] %, czy do dołów chłonnych w gliniastym nieprzepuszczalnym gruncie - spowoduje zalewanie cudzych terenów i urządzeń gminnych, jak to ma już miejsce w przypadku innych budynków zrealizowanych na zboczu [...]. Ponadto W. G. zarzucił, że w decyzji pierwszoinstancyjnej w sposób "spekulacyjny" ustalony został współczynnik powierzchni zabudowy. W decyzji tej nie określono takze linii zabudowy, a analiza urbanistyczna nie ma autora, mimo że powinna być wykonana przez osobę z odpowiednimi kwalifikacjami.

W piśmie z dnia [...]r. W. G. uzupełnił zarzuty odwołania wskazując dodatkowo, że opracowanie urbanistyczne dołączone do decyzji jest tożsame z opracowaniem dotyczącym działki nr 5 mimo, iż działki te mają dostęp do dwóch rożnych dróg publicznych. Zdaniem autora tego pisma obszar analizowany jest zbyt rozległy. W obszarze tym znalazły się także tereny, dla których został uchwalony plan miejscowy ([...] i [...]), jednak autor analizy nie podaje ustaleń tego planu. Zapisy te wprowadzają tymczasem ograniczenia dotyczące wielkości działek przeznaczonych pod zabudowę wprowadzając w rejonie [...] i [...] model zabudowy ekstensywnej. Zdaniem W. G. autor opracowania ustalając wskaźnik procentowy zabudowy na sąsiednich działkach winien wziąć pod uwagę także działki niezabudowane. Ponadto w analizie posłużono się nieprawdziwymi danymi dotyczącymi wskaźnika zabudowy ośmiu działek, a wobec tego średni współczynnik zabudowy (ustalony z pominięciem działek niezabudowanych) winien wynieść [...], a nie jak przyjęto w analizie [...]. Jednocześnie dla działek położonych wzdłuż ul. [...] współczynnik ten według wyliczeń odwołującego się jest jeszcze mniejszy i wynosi tylko [...]. Powoduje to, że powierzchnia zabudowy dla przedmiotowej działki winna wynieść [...] m², a nie jak przyjęto w decyzji [...] m². Także wysokość budynku liczona do kalenicy dachu jest zawyżona w stosunku do domów znajdujących się w najbliższym sąsiedztwie.

SKO w B. uzasadniając swoją decyzję zaaprobowało ustalenie organu I instancji, że zabudowa na sąsiednich działkach umożliwia lokalizację projektowanego obiektu. Uznało, że gabaryty wnioskowanego obiektu są zbliżone do gabarytów sąsiednich obiektów, a parametry urbanistyczno-architektoniczne wskazane w decyzji zapewnią utrzymanie ładu przestrzennego. Działka posiada także dostęp do drogi publicznej - ul. [...] poprzez służebność przejazdu. Posiada także wystarczający dla planowanego zamierzenia dostęp do uzbrojenia terenu. Teren nie wymaga także zgody na wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej, bowiem został objęty zwolnieniem na mocy poprzednio obowiązującego planu miejscowego. Decyzja jest zgodna również z przepisami szczególnymi. Została do niej dołączona analiza uwarunkowań przestrzennych sporządzona w formie graficznej i opisowej. Odnosząc się do zarzutów odwołań Kolegium stwierdziło, że z uwagi na oddzielenie terenu przewidzianego do zainwestowania od ul. [...] działką 5 nie można zasadnie twierdzić, że działka nr 1 posiada bezpośredni dostęp do tej ulicy, która stanowi drogę nieurządzoną. Zdaniem SKO Prezydent B. co prawda błędnie uwzględnił w ramach oceny dobrego sąsiedztwa zabudowę wzdłuż ul. [...] nie miało to jednak, w jego ocenie, wpływu na ostateczne rozstrzygnięcie. Kolegium wskazało, że wbrew argumentacji odwołującego się W. G. w analizie urbanistycznej nie uwzględnia się działek niezabudowanych, czy działek na których znajdują się budynki w toku realizacji. Skoro wyznacznikiem ustawowego kryterium dobrego sąsiedztwa są faktyczne warunki panujące na wyznaczonym obszarze to tym samym również ustalenia fragmentarycznych planów miejscowych nie mają wpływu na określenie wymogów dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Organ odwoławczy zwrócił także uwagę, że w celu dostosowania się do istniejącego zagospodarowania terenu inwestor zmniejszył planowaną powierzchnię zabudowy z wnioskowanych [...] m² do [...] m². Zdaniem organu wobec małej powierzchni przeznaczonej do zabudowy nieruchomości uprawniona była także rezygnacja z wyznaczenia obowiązującej linii zabudowy. Z uwagi na związanie wnioskiem inwestora organ nie mógł także kierując się koniecznością zachowania linii zabudowy ustalić warunki zabudowy obu działek inwestora tylko jednym budynkiem. Organ II instancji nie zgodził się także z zarzutami dotyczącymi nieprawidłowego wyznaczenia obszaru analizowanego. Wskazał, że osoba dokonująca analizy przestrzennej winna być członkiem jednej z izb samorządu zawodowego, gdyż analizę taką w myśl § 3 ust. 1 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy (...) przeprowadza bowiem organ, a w kontrolowanej sprawie podpisana została ona przez pracownika organu legitymującego się tytułem magistra inżyniera architekta. W ocenie Kolegium organ I instancji w sposób wystarczający ustosunkował się w uzasadnieniu decyzji do problematyki uzbrojenia terenu objętego wnioskiem. W szczególności z uwagi na brak możliwości dostarczenia wody z wodociągu nakazał zaopatrywać się w nią z własnej studni. W kwestii dostępu do energii elektrycznej wnioskodawca otrzymał warunki przyłączenia się od A S.A. - gestora sieci. W sprawie odprowadzania ścieków Prezydent B. nakazał podłączenie się do istniejącej kanalizacji sanitarnej. Z uwagi na brak kanalizacji deszczowej wskazał zaś na kilka możliwości odprowadzania wód opadowych, zakazując jednocześnie zmiany kierunku spływu tych wód. Organ odwoławczy podkreślił także, że decyzja ustalająca warunki zabudowy jest promesą uprawniającą do uzyskania pozwolenia na budowę. Tym samym kwestia spełniania przez inwestycję warunków technicznych stanowić będzie przedmiot szczegółowych rozważań dopiero na tym następnym etapie postępowania. Wynikający z kolei z art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. warunek zgodności decyzji o warunkach zabudowy z innymi przepisami nie dotyczy przepisów techniczno-budowlanych. Wreszcie SKO wskazało, że stosownie do art. 140 k.c. właścicielowi przysługuje prawo korzystania i rozporządzania rzeczą w granicach określonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie tego prawa.

Skargę do sądu administracyjnego na to orzeczenie wniósł W. G. powtarzając większość zarzutów sformułowanych w odwołaniu od decyzji organu I instancji. Podniósł ponadto, że w oparciu o te same uwarunkowania przestrzenne Urząd Miejski w B. wydał kilka zasadniczo różniących się miedzy sobą decyzji. Sporządzona analiza zagospodarowania sąsiednich nieruchomości nie ma autora, a stanowisko organu odwoławczego, że autorem tym jest osoba podpisująca decyzję jest niezrozumiałe. Zmniejszenie powierzchni zabudowy działki nr 1 z wnioskowanych [...] m² na [...] m² nie stanowi ustępstwa organu na rzecz sąsiadów, bowiem ustalona powierzchnia zabudowy powinna wynieść ok. [...] m². Z dołączonej do decyzji analizy nie wynika aby uzasadnione było odstępstwo od ustalenia linii zabudowy. W analizie tej znalazły się nie tylko nieprawidłowe dane dotyczące intensywności zabudowy, ale także nierzetelne dane dotyczące wysokości budynków. Inwestor mimo wielu pism nie ustosunkował się do kwestii przebudowy przyłącza energetycznego do budynku na sąsiedniej działce. W decyzji ustalającej warunki zabudowy całkowicie zlekceważony został problem odprowadzania wód opadowych z terenu inwestycji. Dokumenty w których posiadaniu jest Urząd Miejski w B. wykazują, że tzw. studnie chłonne nie mogą spełnić swojej funkcji ze względów nieprzepuszczalności gruntów, zatem inwestorowi pozostaje jedynie zrzut wód opadowych na teren działki. Biorąc zaś pod uwagę [...] % nachylenie terenu zaskarżona decyzja w sposób oczywisty narusza interesy osób trzecich. Skarżący podkreślił, że w toku korespondencji z organem wielokrotnie podnosił, iż przysługująca właścicielom działki nr 1 służebność przejazdu powinna być wykonywana w sposób powodujący jak najmniejsze uciążliwości dla właścicieli działki obciążonej. W decyzji podziałowej wydzielony został wąski pas gruntu w celu realizacji dojazdu do tej działki i wskazano w niej również miejsce wjazdu na ten pas gruntu. W związku z tym skarżący zauważył, że brak wyznaczenia zjazdu z działki na nieruchomość obciążoną służebnością stanowi lekceważenie jego prawa własności. Wreszcie skarżący zgłosił wątpliwości dotyczące ochrony jego praw w postępowaniu o pozwoleniu na budowę wskazując, że często w takich postępowaniach pomijani są właściciele sąsiednich nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. wniosło o jej oddalenie podtrzymując w całości stanowisko zajęte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Odnosząc się do zarzutów skargi Kolegium wskazało, że obszernie wyjaśniło w uzasadnieniu charakter decyzji o warunkach zabudowy. W jego ocenie planowana inwestycja spełnia wszystkie stosowne wymogi określone w u.p.z.p. Sporządzona analiza zagospodarowania sąsiednich działek w ocenie SKO zasługuje na uwzględnienie i brak jest podstaw do akceptacji twierdzenia o świadomym oparciu jej na nieprawdziwych danych. Zastrzeżeń nie budzą także – zdaniem organu - przyjęte granice obszaru analizowanego. Analizę tę podpisał także mgr inż. architekt. Kolegium zauważyło także, że w analizie przestrzennej wskazane zostały wystarczające powody braku określenia linii zabudowy. Prezydent Miasta B. wyczerpująco ustosunkował się także do kwestii uzbrojenia wnioskowanego terenu określił także wymogi dotyczące ochrony interesów osób trzecich w zakresie odprowadzania wód opadowych. W kwestii obsługi komunikacyjnej terenu inwestycji na etapie ustalania warunków zbudowy wystarczające jest zaś stwierdzenie istnienia dostępu do drogi publicznej, brak jest także podstaw do uzgadniania z właścicielem nieruchomości obciążonej służebnością drogową sposobu korzystania z tej służebności. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego konieczności przebudowy przyłącza energetycznego Kolegium wskazało, że w świetle przepisów u.p.z.p. nie można uzależnić wydania decyzji o warunkach zabudowy od zobowiązania się wnioskodawcy do spełnienia nie przewidzianych przepisami odrębnymi świadczeń lub warunków, a kwestia kolizji linii elektrycznej z planowanym usytuowaniem budynku podlegać będzie ocenie w postępowaniu o pozwolenie na budowę.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Poddana kontroli Sądu decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. nie mogła się ostać, gdyż została wydana z naruszeniem przepisów prawa materialnego mającego wpływ na wynik sprawy, a także z naruszeniem przepisów prawa procesowego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej (...) (art. 1 § 1). Kontrola o jakiej mowa wyżej sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (art. 1 § 2 wskazanej ustawy) i polega na zbadaniu czy organy administracji w toku rozpoznawania sprawy nie naruszyły prawa materialnego i procesowego. W przypadku stwierdzenia naruszenia prawa, Sąd dokonuje oceny wpływu tego naruszenia na wynik sprawy. Dodać należy, iż powyższych ustaleń Sąd dokonuje wedle stanu prawnego i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu.

Przechodząc do merytorycznej analizy zaskarżonych decyzji wskazać trzeba, że zgodnie z art. 4 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p. w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (w przypadkach, które nie dotyczą inwestycji celu publicznego). Wydania takiej decyzji w przypadku braku planu wymaga w szczególności, zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p., zmiana zagospodarowania terenu polegająca między innymi na budowie lub wykonywaniu innych robót budowlanych, co miało miejsce w kontrolowanym postępowaniu. Zgodzić się należy z organem odwoławczym, że decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, określają jedynie podstawowe parametry dotyczące zmiany zagospodarowania terenu, w tym odnoszące się do objętej wnioskiem inwestycji. Parametry te, a zwłaszcza szczegółowe usytuowanie poszczególnych obiektów na przewidzianej do zainwestowania nieruchomości będą podlegały dalszym ustaleniom w postępowaniu poprzedzającym realizację inwestycji, które zostało unormowane przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. nr 156, poz. 1118). W postępowaniu o pozwoleniu na budowę winny zostać uwzględnione występujące w obszarze oddziaływania planowanego obiektu uzasadnione interesy osób trzecich. Skarżącemu przyjdzie zatem wyjaśnić, że kwestie, takie jak: lokalizacja zjazdu z nieruchomości na działkę obciążoną służebnością przejazdu, czy projekt przebudowy linii energetycznej niskiego napięcia biegnącej w poprzek działki inwestora nie mogły zostać rozstrzygnięte w decyzji ustalającej warunki zabudowy. Ustalenia te winny znaleźć się bowiem w projekcie zagospodarowania działki stanowiącym obok projektu architektoniczno-budowlanego integralną część projektu budowlanego ( por. w szczególności przepisy § 8 ust. 2 pkt 2 i 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego < Dz. U. Nr 120, poz. 1133 ze zm. >). Zaaprobować należy także stanowisko orzekających w sprawie organów obu instancji, że istniejąca zabudowa sąsiednich działek dostępnych z tej samej drogi publicznej umożliwiała wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla wnioskowanej inwestycji, gdyż pozwalała ona określić wymagania dotyczące nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Szczegółowy sposób określania tych wymagań dotyczących nowej zabudowy określił w oparciu o delegację ustawową zamieszczoną w art. 61 ust. 6 u.p.z.p. Minister Infrastruktury w cytowanym już wyżej rozporządzeniu w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku na miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Stosownie do § 3 ust. 1 tego rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. W świetle omówionych regulacji za pozbawione podstaw prawnych należy tym samym uznać zarzuty skarżącego, że w analizie tej organ winien wziąć pod uwagę także ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dotyczące terenów mieszczących się w obszarze analizowanym.

Zgodzić się należy natomiast ze skarżącym, że wyznaczenie obszaru analizowanego nastapiło z naruszeniem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Z dołączonej do decyzji organu I instancji załączników zawierających wyniki analizy tekstowej i graficznej wynika, że w obszarze analizowanym znalazły się tereny przylegające zarówno do ul. [...] jak i do ul. [...]. Zaliczenie do przedmiotowego obszaru terenów dostępnych z ul. [...] oparte zostało, jak się zdaje, na przyjęciu, że przez sąsiednie działki dostępne z tej samej drogi publicznej, o jakich mowa w przywołanym wyżej przepisie, należy rozumieć także działki dostępne z drogi publicznej poprzez planowany na czas budowy prowizoryczny zjazd z przewidzianej do zainwestowania nieruchomości. Taki sposób ustalenia obszaru, w którym została przeprowadzona analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu nie mógł zostać zaaprobowany przez skład orzekający. Dostrzec tutaj trzeba, że przez dostęp do drogi publicznej stanowiący odrębną wynikającą z art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. pozytywną przesłankę wydania decyzji o warunkach zabudowy, należy rozumieć, stosownie do art. 2 pkt 14 tej ustawy, bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Wymogów takich nie spełnia tym samym planowany i dotychczas nieurządzony przejazd po sąsiedniej działce inwestora, która również została przewidziana do zabudowy budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym z garażem. Wadliwie wyznaczenie obszaru analizowanego powoduje, że w sposób niewłaściwy ustalone zostały zawarte w punkcie 2.2. decyzji organu I instancji warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, które stanowią na mocy art. 54 pkt 2 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. obligatoryjny element decyzji o warunkach zabudowy.

Zaaprobować należy także zarzuty skargi wskazujące na błędne rozstrzygnięcia związane z określeniem warunków obsługi nieruchomości w zakresie infrastruktury technicznej, dotyczace podłączenia nieruchomości do kanalizacji ogólnospławnej stanowiącej własność B S.A. W szczególności zwrócić należy uwagę, że w piśmie z dnia [...] r. Spółka ta wskazała, że warunkiem podłączenia przeznaczonej do zainwestowania nieruchomości do kanalizacji ogólnospławnej jest uzyskanie przez inwestora zgody od właścicieli kanału sanitarnego łączącego teren przedmiotowej nieruchomości z siecią kanalizacyjną położoną w ul. [...]. Tym samym skoro inwestor nie uzyskał takiej zgody od właścicieli kanału sanitarnego wskazanych w przywołanym piśmie, a nawet nie ubiegał się o jej uzyskanie, to brak było podstaw do przyjęcia, że w sprawie mógł znaleźć zastosowanie przepis art. 61 ust. 5 u.p.z.p. Zgodnie z tym przepisem warunek dotyczący istniejącego lub projektowanego uzbrojenia terenu wystarczającego dla zamierzenia budowlanego uznaje się bowiem za spełniony jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy miedzy właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Z urzędu przyjdzie także wskazać, że stosownie do art. 52 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. decyzję o ustaleniu warunków zabudowy organ wydaje na wniosek inwestora, a we wniosku z dnia [...] r. inwestor wskazał, że nie przewiduje odprowadzania nieczystości ciekłych do sieci kanalizacyjnej lecz do szamba. Tym samym wyjaśnić należało czy w sprawie zaistniały podstawy do nałożenia na inwestora w oparciu o art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach ( Dz. U. z 2005 r. Nr 236, poz. 2008 ze zm.) obowiązku podłączenia nieruchomości do istniejącej sieci kanalizacyjnej. W przypadku braku podstawy prawnej do nałożenia takiego obowiązku z uwagi na brak zgody właścicieli przyłącza na organie ciążył z mocy art. 9 k.p.a. obowiązek uzyskania stanowiska inwestora dotyczącego tej kwestii.

Zasadne w ocenie Sądu były także zarzuty dotyczące braku ustalenia w decyzji linii zabudowy. W razie stwierdzenia braku możliwości ustalenia linii zabudowy w oparciu o przepis § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu (...) linię zabudowy należało ustalić kierując się pozostałymi przepisami zamieszczonymi w § 4 rozporządzenia. Zdaniem Sądu w decyzji nieprawidłowo został rozstrzygnięty także problem odprowadzania wód opadowych. Biorąc pod uwagę nakaz wynikający z art. 6 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p. organ ustalając sposoby odprowadzania wód opadowych winien uwzględniać specyfikę ukształtowania terenu nieruchomości oraz przepuszczalność gleby. Wymogów tych nie spełnia tym samym zamieszczenie w decyzji nakazu kierowania wód opadowych na teren własnej działki, czy do dołów chłonnych.

Z urzędu przyjdzie także zauważyć braki formalne decyzji organu I instancji. Stosownie do § 9 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu (...) decyzja o warunkach zabudowy winna zawierać część tekstową i graficzną. Część graficzna decyzji winna zostać sporządzona na kopii mapy zasadniczej lub w przypadku jej braku na kopii mapy katastralnej przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Stosownie do art. 54 pkt 3 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. na mapie tej powinny zostać wyznaczone linie rozgraniczające teren inwestycji. Załącznika takiego nie zawierała decyzja organu I instancji. Także wniosek inwestora o ustalenie warunków zabudowy nie odpowiadał wymogom wynikającym z art. 52 ust. 2 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. Sąd podziela także stanowisko skarżącego, że przedstawione w formie załącznika do decyzji wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu (...) winny być sporządzone i podpisane przez osobę wpisaną na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów. Wymóg ten wynika bowiem z art. 60 ust. 4 u.p.z.p. nakazującego sporządzenie projektu decyzji przez osobę legitymującą się takimi kwalifikacjami, a na projekt decyzji składają się także załączniki stanowiące jej obligatoryjny składnik. Wskazać jednak należy, że w opinii Sądu nie ma przeszkód prawnych aby projekt decyzji o warunkach zabudowy oraz stosowne do niej załączniki zostały sporządzone przez pracownika organu wydającego decyzję, oczywiście pod warunkiem posiadania przez tego pracownika kwalifikacji o jakich mowa w art. 60 ust. 4 u.p.z.p.

Sąd nie mógł zaakceptować także stanowiska organu odwoławczego zajętego w stosunku do podniesionych przez skarżącego zastrzeżeń dotyczących prawidłowości ustaleń związanych z powierzchnią zabudowy działek uwzględnionych w analizie urbanistycznej. Organ odwoławczy w związku z nakazem zawartym w art. 136 k.p.a. był bowiem zobowiązany na do weryfikacji danych w oparciu, o które ustalona została maksymalna powierzchnia zabudowy działki inwestora.

Biorąc pod uwagę wskazane naruszenia przepisów prawa materialnego oraz postępowania administracyjnego należało zaskarżoną decyzję wyrugować z obrotu prawnego. Z uwagi na okoliczność, że większość stwierdzonych naruszeń przepisów prawa dotyczyła także decyzji Prezydenta Miasta B., która poprzedziła zaskarżone orzeczenie, Sąd kierując się normą wynikającą z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. – dalej p.p.s.a.) był zobowiązany uchylić także i tę decyzję.

Ponownie rozpatrując sprawę organ I instancji zastosuje się do stanowiska Sądu. W szczególności winien zlecić osobie posiadającej stosowne uprawnienia ponowne przeprowadzenie analizy wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Analiza ta powinna zostać przeprowadzona w obszarze wyznaczonym w sposób zgodny z przepisami prawa, a także w jej części tekstowej w oparciu o dostępne dokumenty opisana winna zostać szczegółowo zabudowa sąsiednich nieruchomości. Decyzja ustalająca warunki zabudowy winna być także zgodna wnioskiem inwestora, z uwzględnieniem zmian tego wniosku zgłoszonych w toku postepowania. W decyzji tej powinny być także w sposób niebudzący wątpliwości rozwiązane kwestie obsługi terenu nieruchomości w zakresie niezbędnej infrastruktury.

Z przytoczonych względów na mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 135 p.p.s.a. Sąd orzekł jak w punkcie 1 sentencji. O niewykonalności zaskarżonej decyzji do czasu uprawomocnienia się wyroku orzeczono po myśli art. 152 p.p.s.a. O zwrocie kosztów postępowania Sąd rozstrzygał na mocy art. 200, art. 205 i art. 209 p.p.s.a.