Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 573/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2022-09-07 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151, art. 190
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.
article: art. 2 pkt 12, art. 52 ust. 2 pkt 1, art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art. 12
journal: Dz.U. 1971 nr 27 poz 250
law: Ustawa z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych.
article: § 2, § 3 ust. 1, § 5, § 6 ust. 2, § 7 ust. 4, § 8
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Ewa Partyka /spr./ Sędziowie NSA Stanisław Śliwa AWSA Maria Mikolik Protokolant specjalista Anna Mazurek–Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 września 2022 r. sprawy ze skargi Z. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Tarnobrzegu z dnia 2 czerwca 2015 r. nr SKO-401/D/646/2015 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy - skargę oddala -


UZASADNIENIE

Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Tarnobrzegu (dalej: "SKO", "Kolegium", "organ odwoławczy") z dnia 2 czerwca 2015 r., nr SKO-401/D/646/2015 utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta M. (dalej: "Prezydent", "organ I instancji") z dnia 26 marca 2015 r. nr UGG.WZ.7331-52/08/09/10/12/14 w sprawie ustalenia warunków zabudowy.

Wydanie decyzji poprzedziło postępowanie administracyjne o następującym przebiegu; W ostatecznie sprecyzowanym wniosku K. i S.S. wystąpili o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku gospodarczo-garażowego na działkach nr [...] i [...] położonych w M. przy ul. W.

Prezydent, działając w oparciu o art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks Postępowania Administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r. poz. 267 z późn. zm.), art. 59 ust. 1, art. 60, art. 61 ust. 1, art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2015 r. poz. 199; dalej: "u.p.z.p."), wyżej wskazaną decyzją z dnia 26 marca 2015 r. ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Wydanie decyzji nastąpiło po sporządzeniu analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, przy jednoczesnym stwierdzeniu spełnienia warunków wymienionych w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także spełnieniu innych wymogów nałożonych ustawą.

Od powyższej decyzji odwołanie wniósł Z.K. (dalej: "Skarżący"), zarzucając:

- wydanie decyzji niezgodnie z wnioskiem, wskazując, że inwestorzy zwrócili się o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji położonej na działkach [...] i [...] podczas gdy w decyzji podano, że jest ona projektowana na działce [...] pomiędzy działką [...] a działką [...];

- przyjęcie, że do działki inwestora tj. działki [...] jest dojazd przez działkę [...], co jest niezgodne z dokumentacją geodezyjną;

- wyznaczenie linii zabudowy w stosunku do tylnej części działki [...] tj. działki [...] i [...] w sytuacji, gdy front działki znajduje się od strony dojazdowej nr [...];

- nieprawidłowe wyznaczenie linii zabudowy - żaden z budynków w obrębie projektowanej inwestycji nie jest zbliżony do drogi dojazdowej na taką odległość jaka została ustalona w decyzji;

- błędne podanie, że w granicy działki [...] z działką [...] znajduje się stary budynek, gdyż jest to pozostałość budynku po rozbiórce - część ściany budynku, a także, że na działce nr [...] znajduje się budynek w odległości 1,6 m od granicy z działką nr [...], podczas gdy faktyczna odległość wynosi 3 m.

Ponadto zarzucił, że analiza została sporządzona sprzecznie z faktami. Na podstawie ww. zarzutów Skarżący wniósł o przeprowadzenie dowodów na okoliczność naruszenia stosunków wodnych. Wyjaśnił również, że nie jest prawdą, że nie zgadza się na realizację przedmiotowej inwestycji, lecz na przyjętą przez organ linię zabudowy, a także brak linii pomiędzy działkami [...] a [...], działką [...] a [...].

Kolegium nie podzieliło powyższych zarzutów i opisaną na wstępie decyzją utrzymało decyzję organu I instancji w mocy. Organ wskazał, że ustalenie stanu faktycznego zagospodarowania działki zostało zweryfikowane poprzez oględziny terenu i dokumentację fotograficzną. Natomiast w sytuacji, gdy istnieją alternatywne możliwości dostępu do drogi publicznej, wybór jednego z nich należy do inwestora. Działki nr [...] i [...], będące własnością inwestorów stanowią jedną nieruchomość w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami - działkę budowlaną. Przedmiotowa nieruchomość położona jest przy drogach wewnętrznych (nr [...] i [...]). Inwestorzy określili dojazd przez działkę [...], w związku z powyższym front działki został określony prawidłowo, jako teren przyległy do działki [...]. Analizę dotyczącą lokalizacji budynku na działce, oprócz ustalenia linii zabudowy od strony drogi dojazdowej, poszerzono o aspekt dotyczący możliwości lokalizacji w zbliżeniu 1,5 m do granicy z działką [...] (droga dojazdowa do pól i działek budowlanych nr: [...] i [...], w części działki przylegającej do działki nr [...]). W obszarze analizowanym budynki gospodarcze i gospodarczo-garażowe od strony dróg dojazdowych są w przeważającej części usytuowane w granicy lub w zbliżeniu do granicy, istniejące uzbrojenie jest wystraczające dla realizacji inwestycji, zaś projekt decyzji został pozytywnie uzgodniony ze Starostą Powiatu [...].

W skardze na powyższą decyzję Z.K. powtórzył argumenty, które były podstawą wniesionego odwołania. Zarzucił również, że do argumentacji tej organ odwoławczy nie odniósł się w wydanej decyzji, tym samym uchylając się od rozpoznania sprawy, co doprowadziło do naruszenia przepisów postępowania, w tym w szczególności art. 8, art. 9, art. 11, art. 75 i art. 77 K.p.a. Wniósł o uchylenie wydanych w sprawie decyzji organów obu instancji, a także o przeprowadzenie dowodu ze skargi z dnia 25 kwietnia 2015 r. i wniosku z dnia 23 lipca 2015 r.

Z kolei SKO w odpowiedzi na skargę wskazało, że większość zarzutów skargi stanowi powtórzenie zarzutów zawartych w odwołaniu, w związku z czym podtrzymało stanowisko przedstawione w decyzji.

W wyniku rozpoznania skargi, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie, wyrokiem z dnia 31 grudnia 2018 r. sygn. akt II SA/Rz 775/16 uchylił zaskarżoną decyzję i umorzył postępowanie odwoławcze. Takie rozstrzygnięcie podyktowane było stwierdzeniem, że Skarżący nie posiada interesu prawnego, który jest niezbędną przesłanką do uznania danego podmiotu za stronę postępowania. Sąd zwrócił uwagę, że w aktach administracyjnych sprawy znajduje się wypis z ewidencji gruntów dotyczący działki nr [...], z którego wynika, że Skarżący jest wpisany jako władający, to zaś oznacza, że nie dysponuje żadnym tytułem prawnorzeczowym, który byłby podstawą do przyznania statusu strony i ochrony jego interesu prawnego. Natomiast interes faktyczny nie podlega ochronie prawnej w rozumieniu przepisów prawa.

Na skutek zaskarżenia powyższego wyroku skargą kasacyjną, Naczelny Sąd Administracyjny uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Rzeszowie, stwierdzając, że Sąd ten uchylił się od merytorycznej oceny zaskarżonej decyzji, poprzestając jedynie na badaniu kwestii odnoszącej się do legitymacji skarżącego jako strony w postępowaniu administracyjnym, a przyjęte w tej kwestii stanowisko nie było prawidłowe.

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, Sąd Wojewódzki w sposób nieuprawniony pozbawił skarżącego przymiotu strony w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy, który to status strony nie był kwestionowany przez organ administracji publicznej. Sąd II instancji wskazał, że o statusie stron w sprawach z zakresu ustalenia warunków zabudowy decydują nie tyle rzeczywiste ograniczenia w zagospodarowaniu, jakie realizacja planowanego zamierzenia inwestycyjnego może spowodować dla właścicieli nieruchomości, lecz już potencjalna możliwość negatywnych ingerencji w prawo własności. Konieczna jest ocena, czy planowana inwestycja - ze względu na rozmiar, charakter - stwarza ryzyko immisji bezpośrednich albo pośrednich. Określony tak interes prawny będzie obejmował z zasady właścicieli i użytkowników wieczystych ale może się zdarzyć, że za stronę ze względu na okoliczności zostanie uznana osoba legitymująca się innym prawem do nieruchomości, tj. ograniczonym prawem rzeczowym (służebnością) prawem obligacyjnym (dzierżawca) czy trwałym zarządem.

NSA wskazał, że Sąd I instancji oparł się jedynie na wypisie z ewidencji gruntów dotyczącym działki nr [...] i nie wziął pod uwagę specyficznego charakteru prawnego tej działki. Natomiast jak oświadczyła pełnomocnik skarżącego na rozprawie, Skarżący jest w części samoistnym posiadaczem działki nr [...], a posiadanie to wynika z treści protokołu uwłaszczenia. Sąd II instancji zaznaczył również, że Sąd Wojewódzki nie wziął pod uwagę obaw związanych z lokalizacją spornego obiektu i jej wpływu na nieruchomość będącą własnością skarżącego, jak również oświadczenia skarżącego, że jest on właścicielem działki nr [...], która jak wynika z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy, znajduje się w granicach obszaru analizowanego.

Końcowo Sąd II instancji wskazał, że jeśli Sąd Wojewódzki w dalszym ciągu będzie miał wątpliwości w przedmiocie uprawnień właścicielskich skarżącego do działki [...] może wezwać go do nadesłania stosownych dokumentów.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje;

Sąd administracyjny sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, co wynika z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 137). Zakres tej kontroli wyznacza art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 329 – określanej dalej jako P.p.s.a.). Stosownie do tego przepisu sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W myśl art. 145 P.p.s.a., sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia lub stwierdzenia ich nieważności, ewentualnie niezgodności

z prawem, gdy dotknięte są one naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy, albo zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności decyzji wymienione w art. 156 k.p.a. lub innych przepisach.

W ramach kontroli legalności sąd stosuje przewidziane prawem środki

w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 P.p.s.a.).

Do powyższego dodać jeszcze należy, że zgodnie z art. 190 P.p.s.a. sąd, któremu sprawa została przekazana, związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny.

Sąd, po zbadaniu sprawy w przedstawionych na wstępie aspektach stwierdził, ze skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy u.p.z.p. Decyzja o warunkach zabudowy ma charakter związany, co oznacza że jeśli spełnione zostaną wszystkie warunki przewidziane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. organ administracji nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;

W oparciu o delegację ustawową zawartą w art. 61 ust. 6 i 7 u.p.z.p. zostało wydane rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w spawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588 – dalej Rozporządzenie). Rozporządzenie to, zgodnie ze swym tytułem, określa sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wymagań w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagań dotyczących ustalania: linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu (§ 1). W § 2 Rozporządzenia zdefiniowano m.in. pojęcie cech zabudowy i zagospodarowania terenu – pod którym należy rozumieć w szczególności gabaryty, formę architektoniczną obiektów budowlanych, usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu. Stosownie do § 3 ust. 1 Rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 - 5 u.p.z.p. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej niż 50 metrów.

W związku z treścią uzasadnienia wyroku NSA, na wezwanie Sądu z dnia 9 czerwca 2022 r. Skarżący przedłożył uproszczony wypis z rejestru gruntów dla nieruchomości oznaczonej jako dz. ew. nr [...], wypis z rejestru gruntów dla nieruchomości oznaczonej nr ew. [...] oraz wydruk z księgi wieczystej KW nr [...] dla nieruchomości nr ew. [...] a także kserokopię postanowienia Sądu Rejonowego w [...] I Wydział Cywilny z dnia [...] kwietnia 1987 r. sygn. [...] i Sądu Wojewódzkiego w [...] z dnia [...] sierpnia 1987 r., sygn. akt [...] dotyczące stwierdzenia nabycia z mocy prawa własności działki nr [...]. Pełnomocnik odpowiedział, że nie ma wiedzy do kogo należy działka nr [...] i gdzie jest położona.

Z przedstawionych dokumentów wynika, że Skarżący oraz jego żona H.K. są współwłaścicielami – na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej – działki nr [...] położonej przy ul. [...] w M. Nie legitymują się natomiast żadnym tytułem prawnym w odniesieniu do drogi gruntowej – działki nr ewid. [...] sąsiadującej – ale na zupełnie innych odcinkach – z działkami [...] oraz [...] – jedną z dwóch działek objętych wnioskiem. Po drugiej stronie drogi [...] – na wysokości terenu inwestycji, tj. działek nr [...] i nr [...] – znajdują się niezabudowane działki rolne nr ewid. [...] i nr [...], w odniesieniu do których Skarżący nigdy nie twierdził, że jest ich właścicielem.

Dla zobrazowania i skonfrontowania sytuacji w terenie Sąd z urzędu dopuścił i przeprowadził dowód z wydruków zdjęć z google.maps odnoszących się do terenu inwestycji i okolic. Z tych zdjęć satelitarnych wynika, że aktualnie budynek objęty postępowaniem już istnieje, zaś droga – nr ewid. [...] to nadal droga gruntowa dojazdowa do pól z obydwu krańców – zarówno od ulicy [...] jak i od strony torów kolejowych – od drogi wyodrębnionej jako działka nr ewid. [...]. W aktach administracyjnych są takie zdjęcia pochodzące z okresu, kiedy toczyło się postępowanie.

W aktach administracyjnych znajdują się też szczegółowe analizy dotyczące położenia budynków gospodarczych czy garażowo – gospodarczych względem granic nieruchomości w obszarze analizowanym. Do tych materiałów zostały załączone fotografie takich budynków i budynków mieszkalnych. Z przedstawionych akt administracyjnych, ale i z dokumentów zgromadzonych w toku postępowania wynika, że nie są ustaleni właściciele działek ewidencyjnych stanowiących drogi, takich jak nr [...], [...] czy [...]. W ewidencji gruntów wpisane są jedynie podmioty władające nimi na zasadach samoistnego posiadania/współposiadania. Posiadanie jest jedynie stanem faktycznym a nie prawnym. Polega on jedynie na władztwie nad rzeczą i możności korzystania z niej zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego – jak właściciel (posiadacz samoistny) lub jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). Samo sporządzenie protokołu uwłaszczeniowego, w oparciu o ustawę z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu gospodarstw rolnych (Dz.U. z 1971 r., Nr 27, poz. 250) absolutnie nie przesądza o nabyciu prawa własności, bo zgodnie z art. 12 tej ustawy do stwierdzenia nabycia nieruchomości z mocy prawa konieczna była decyzja – akt własności ziemi.

Na wezwanie Sądu Skarżący nie przedstawił więc dowodu na okoliczność, że jest właścicielem/współwłaścicielem działki nr [...], do której granicy z działką nr [...] inwestorzy wnioskowali zbliżenie planowanego budynku. Posiadanie (nawet samoistne) w sprawie ustalenia warunków zabudowy uzasadnia interes faktyczny a nie interes prawny.

Przypomnieć należy, że dojazd do inwestycji ma się odbywać drogą nr ew. [...] a nie nr ew. [...] (z którą to jedynie na początkowym odcinku – od strony ulicy [...] – graniczy działka, której Skarżący jest współwłaścicielem, tj. dz. ew. [...]).

Kontrolowana sprawa zainicjowana została wnioskiem inwestorów, który wpłynął do Urzędu Miejskiego w M. w dniu 4 marca 2008 r. Do wniosku załączono skrócone wypisy z rejestru gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej w skali 1:1000 oraz kopię mapy zasadniczej w skali 1:500. Mapy te są kopiami opatrzonymi pieczęciami Urzędu Miejskiego w M. – Wydział Urbanistyki, Gospodarki Gruntami i Geodezji, co oznacza, że Urząd musiał być w posiadaniu oryginałów tych dokumentów. O tym, że Organ dysponował właściwymi mapami (o których mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., tj. kopią mapy zasadniczej przyjętą do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego w skali 1:1000) świadczą kopie wykonywane na potrzeby projektu decyzji i załączone do samych decyzji jako ich załączniki. Jak już wcześniej wspomniano, w toku postępowania dokonano analizy funkcji oraz cech zagospodarowania terenu. Na potrzeby powyższego zostały wykonane zdjęcia budynków mieszkalnych, gospodarczych znajdujących się na konkretnych działkach w obszarze analizowanym. Pozwala to na skonfrontowanie sytuacji w terenie z obiektami naniesionymi na mapach. Dodatkowo pomocne są tu także wydruki zdjęć z google.maps zarówno z akt administracyjnych jak i te wykonane przez Sąd przy rozpoznaniu sprawy.

Do ostatniej decyzji Organu I instancji, zgodnie z § 9 ust. 1 – 4 rozporządzenia załączone zostały załączniki – część graficzna i tekstowa. Zaznaczyć trzeba, że załączniki te zawierają jedynie wyniki analizy, jednakże zawartość akt pozwala na stwierdzenie, że sama analiza była przez ten organ przeprowadzona. Przepisy § 4 - § 7 Rozporządzenia określają zasady wyznaczania parametrów takich jak linia zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od frontu działki, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki. W odniesieniu do każdego z tych parametrów ostatni akapit ww przepisów dopuszcza odstępstwo od wcześniej sformułowanych ogólniejszych zasad, wymagając przy tym aby z analizy wynikało przyjęcie takiej a nie innej wielkości.

Z akt sprawy wynika, że obszar analizowany nie został wyznaczony prawidłowo. Jego granice są w większości zbyt blisko terenu inwestycji, tj. działek [...] i [...]. Jednakże po zapoznaniu się ze zdjęciami terenu z google.maps, z mapami oraz częścią tekstową i graficzną decyzji w ocenie Sądu uchybienie to nie miało wpływu na wynik sprawy. Budynki gospodarcze na tym terenie (szerzej niż obszar analizowany) mają bowiem bardzo różne gabaryty, zaś teren, na którym ma być realizowana inwestycja to dwie działki ewidencyjne o stosunkowo dużej powierzchni. Faktycznie budynek gospodarczo-garażowy ma zostać zrealizowany na jednej z dwóch działek, tj. na działce nr [...], ale obydwie działki stanowią jedno siedlisko zabudowane budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, altaną i budynkiem gospodarczym. Zgodnie z ustawową definicją z art. 2 pkt 12 u.p.z.p. działka budowlana to nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Nieruchomość gruntowa to zgodnie z art. 46 § 1 k.c. część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności. Obydwie działki inwestorów stanowią przedmiot ich współwłasności, stanowią też jedno siedlisko. Nie ma przeszkód prawnych aby w takiej sytuacji obydwie uznać za działkę budowlaną (zresztą nawet obrys budynku mieszkalnego obejmuje obydwie działki) i teren inwestycji, dla której ustalone są warunki zabudowy.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wystarczy jedna działka w obszarze analizowanym, dostępna z tej samej drogi publicznej, zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. I nawet w tym obszarze analizowanym, dla którego nieprawidłowo, bo zbyt blisko wyznaczono niektóre granice (ich części są zbyt blisko terenu inwestycji, nie spełniając wymogu minimalnej odległości) są obiekty, które pozwalają określić wymagania dla inwestycji. Zarówno z decyzji, z załączników do niej, jak i z materiałów z fotografiami, z map z naniesionymi obiektami jasno wynika, że budynki gospodarcze, garażowe czy garażowo-gospodarcze w ilości od jednego do kilku na poszczególnych nieruchomościach uzupełniają zabudowę mieszkaniową. Niektóre z takich budynków znajdują się w granicy lub w zbliżeniu do granicy działek, w różnych odległościach od niej – od 1,5 do 5,5 m. Zarówno z decyzji jak i z wyników analizy oraz z innych materiałów wynika, że nie tylko ruiny budynku gospodarczego na działce skarżącego znajdują się w granicy z działką nr [...] (drogą), ale także budynek gospodarczy na działce nr [...] jest położony w granicy z działką nr [...], budynki gospodarcze na działce nr [...] też leżą w granicy z działką nr [...], podobnie jest na działkach nr [...], nr [...] i nr [...]. Niektóre budynki gospodarcze położone są z kolei w niewielkiej odległości od granicy, np. na działce nr [...] – kolejny obiekt, oraz według materiałów zalegających w aktach – także na działce Skarżącego nr [...] – odległość ta wynosi 1,6 m od granicy z działką nr [...]. Jak wskazano w decyzji I instancji i w załączniku tekstowym – w tych konkretnych okolicznościach lokalizacja planowanego budynku w odległości 1,5 m od granicy z działką nr [...] jest logiczna właśnie z uwagi na potrzeby zachowania ładu przestrzennego, ale także z uwagi na to, że inwestycja może być zrealizowana na węższej części terenu inwestycji, tam gdzie działka nr [...] sąsiaduje z działkami nr [...] i nr [...]. Organ zastrzegł, że gdyby budynek miał zostać zlokalizowany na tej części terenu, gdzie obydwie działki nr [...] i nr [...] przylegają do siebie (czyli na szerszej części terenu inwestycji), to należy zachować odległość 5,5 m od granicy wyznaczoną przez budynek znajdujący się na wskazanej w decyzji działce. Faktycznie wadliwie oznaczono te odległości na mapie linią, którą powinno się oznaczać linię zabudowy, lecz w ocenie Sądu nie ulega wątpliwości, że chodziło o ustalenie odległości od granicy z działką nr [...]. Wadliwość ta nie miała żadnego wpływu na wynik sprawy bo w obydwu wypadkach chodzi o odległość granicy z działkami sąsiednimi, które w realiach sprawy są drogami wewnętrznymi.

Z akt i zdjęć google.maps wynika więc, że usytuowanie budynków gospodarczych w pobliżu granicy lub nawet w samej granicy jest cechą charakterystyczną dla tego terenu, więc dopuszczenie budowy takiego obiektu na węższej części nieruchomości w odległości 1,5 m od granicy absolutnie nie narusza ładu przestrzennego. Przeciwnie – takie usytuowanie jest właśnie konsekwencją tego co istnieje w terenie.

Jak wcześniej wskazano, nie ma znaczenia, że budynek gospodarczy na działce Skarżącego to aktualnie ruina, skoro co do zasady możliwa jest jego odbudowa, ale co najistotniejsze są w obszarze analizowanym w bliskiej okolicy inne takie budynki położone w granicy albo w bliskiej odległości od niej (1,5m, 1,6m). Wręcz jest to cecha charakterystyczna tego terenu i to pozwalało na dopuszczenie możliwości budowy w odległości 1,5m od granicy z działką nr [...]. Podnoszony przez Skarżącego argument dotyczący zablokowania w ten sposób możliwości budowy w przyszłości drogi kosztem Jego działki jest wątpliwy z uwagi na to, że droga nr [...] to droga "gruntowa prowadząca do pól", a ponadto po drugiej stronie tej drogi na wysokości terenu inwestycji nie jest położona Jego działka nr [...] lecz działki nr [...] (na tej wysokości gdzie inwestorzy chcą zrealizować inwestycję) a na pozostałej – [...] (grunty rolne). Ponadto istnienie takich obiektów co do zasady nie jest przeszkodą do realizacji dróg publicznych.

Z decyzji, jej załącznika tekstowego a także ze znajdujących się w aktach zdjęć i opisów jasno wynika, że budynki gospodarcze, garażowo – gospodarcze czy garażowe w najbliższej okolicy i w obszarze analizowanym przez organ, mają bardzo różnorodne gabaryty i wygląd. I tak szerokość elewacji frontowych takich budynków wynosi 4 – 20 m a wysokość w kalenicy od ok. 3 – 7 m, wskaźnik powierzchni zabudowy wynosi od 0,03 – 0,22 (średnia ok. 0,11). Niewątpliwie taka właśnie różnorodność na okolicznych terenach pozwoliła Organom na uwzględnienie wskazywanych przez inwestorów gabarytów na zasadzie § 6 ust. 2 i § 7 ust. 4 Rozporządzenia. Powierzchnię zabudowy i geometrię dachu ustalono zaś w oparciu o przepisy § 5 i § 8 Rozporządzenia. Biorąc nawet pod uwagę wadliwe wyznaczenie granic obszaru analizowanego, wielkość terenu inwestycji (obydwu działek) w porównaniu do innych działek siedliskowych w sąsiedztwie i gęstość istniejącej zabudowy nie pozwala na stwierdzenie, że dopuszczając możliwość budowy obiektu naruszono przepis § 5, bo on także ma ust. 2 pozwalający na odstępstwa. Przy tej różnorodności w sąsiedztwie z pewnością ten wskaźnik nie zostanie osiągnięty i inwestycja nie zaburzy ładu przestrzennego. Jak wynika ze zdjęć w aktach sądowych, budynek już zresztą istnieje i nie narusza on ani gabarytami ani swym położeniem ładu przestrzennego na tym konkretnym terenie. Postępowanie sądowe trwa od 11 września 2015 roku (pierwotna skarga została odrzucona prawomocnym postanowieniem z dnia 10 lutego 2016 r., sygn. akt II SA/Rz 1207/15 a wyrok tut. WSA z dnia 31 grudnia 2018 r., sygn. II SA/Rz 755/16 także oddalał skargę, aczkolwiek z innych niż aktualnie powodów). Inwestorzy dysponowali więc przez cały ten czas ostateczną w toku administracyjnym decyzją ustalającą warunki zabudowy dla obiektu.

Wbrew zarzutom skargi decyzja uwzględnia wnioski inwestora, bo terenem inwestycji jest nieruchomość gruntowa składająca się z dwóch działek ewidencyjnych. W myśl przytoczonej wcześniej ustawowej definicji działki budowlanej w kontrolowanej sprawie nie naruszono więc przepisów prawa. Ponieważ nieruchomość gruntowa składa się z dwóch działek należących do tych samych właścicieli, więc nie ma problemu z dostępem do drogi wewnętrznej – działki nr [...], z której urządzony jest wjazd. Obydwie zresztą działki faktycznie stanowią jedną posesję. Front działki znajduje się więc od tamtej strony – tak jak to wskazali inwestorzy. Zgodnie z § 2 pkt 5 Rozporządzenia front działki to część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę.

Jak wyżej wskazano wadliwe było oznaczenie na mapie projektowej odległości budynku od granicy z działką [...] jako linii zabudowy, ale zdaniem Sądu jest to błąd nie mający istotnego wpływu na wynik sprawy bo faktycznie chodziło o możliwość usytuowania budynku w zbliżeniu do granicy z działką nr ew. [...] (drogą).

Jeśli chodzi o ustaloną linię zabudowy to z map jasno wynika, że odległości budynków od granicy z działką nr [...] na całej długości tej drogi są bardzo różne. Uznanie w tej sytuacji, że linia ta powinna być utrzymana tak jak wyznacza ją istniejący na terenie inwestycji budynek mieszkalny nie narusza przepisów § 4 w szczególności ust. 4.

Bez znaczenia dla wyniku sprawy jest też zarzut dotyczący faktycznej odległości budynku gospodarczego na działce nr ew. [...] od granicy z działką nr [...] (że nie 1,6m tylko 3m). Po pierwsze taka odległość jak podaje Skarżący nie wynika z map, a po wtóre była też co najmniej jedna inna działka, na której budynek gospodarczy jest położony w odległości 1,5 m od granicy, a także inne gdzie budynki położone są w granicy. Organ II instancji wyjaśnił przy tym różnice pomiędzy odległością budynku od ogrodzenia a odległością od granicy.

W decyzji I instancji zostało zawarte zastrzeżenie, że odprowadzenie wód z budynku gospodarczo garażowego ma nastąpić na teren objęty wnioskiem. Kwestia ewentualnego naruszenia stosunków wodnych przez realizację inwestycji jest zupełnie hipotetyczna a poza tym może stanowić przedmiot odrębnego postępowania, jeśli rzeczywiście doszłoby do takich naruszeń.

Wbrew stanowisku Skarżącego materiały znajdujące się w aktach sprawy administracyjnej i w aktach sądowych pozwoliły na zweryfikowanie stanu faktycznego i także w ocenie Sądu został on ustalony prawidłowo. Pozwala to na stwierdzenie, że spełnione zostały przewidziane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. warunki pozwalające na ustalenie warunków zabudowy, w tym dostęp do drogi publicznej przez drogę wewnętrzną 382, istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla realizacji planowanego obiektu (potrzebna jest tylko energia elektryczna a na terenie tym istnieje już stosowne przyłącze), działka jest niewątpliwie działką budowlaną, na której można zrealizować planowaną inwestycję. Teren inwestycyjny położony jest w granicach administracyjnych miasta M., stąd zgodnie z art. 10a ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych nie jest wymagane uzyskanie zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych.

Treść decyzji I instancji nie pozostawia wątpliwości, że przeanalizowana została kwestia zgodności decyzji z przepisami odrębnymi a Skarżący nawet nie zarzucał aby w tym zakresie były jakieś luki. Dostrzeżone zaś przez Sąd uchybienia nie są tymi, o których mowa w art. 145 § 1 P.p.s.a.

W ocenie Sądu SKO lakonicznie ale wystarczająco odniosło się do zarzutów odwołania a analiza stanu faktycznego sprawy na tle przepisów u.p.z.p. i Rozporządzenia nie pozostawia wątpliwości, że sprawa została rozpoznana prawidłowo w administracyjnym toku instancji.

Obszar analizowany, mimo że został wyznaczony wadliwie – bo za mały, to jednak zabudowa na działkach sąsiednich w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 i przepisów Rozporządzenia w okolicznościach sprawy dawała podstawy do uwzględnienia wniosku inwestorów w zakresie, w jakim to określono w decyzji, co wyklucza konieczność wyeliminowania zaskarżonej decyzji z obiegu prawnego.

Nie doszło więc do naruszenia wskazywanych w skardze przepisów postępowania ani też prawa materialnego, o jakich mowa w art. 145 § 1 P.p.s.a.

Mając na uwadze powyższe Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 P.p.s.a.