Wyrok NSA, sygn. akt IV SA 166/99
NSA w Warszawie (przed reformą)
Data orzeczenia: 2001-01-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 601  Budownictwo, nadzór architektoniczno-budowlany i specjalistyczny, ochrona przeciwpożarowa
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Nieruchomości
Powołane przepisy: article: art. 18, art. 21 ust. 1
journal: Dz.U. 2000 nr 80 poz. 903
law: Obwieszczenie Prezesa Rady Ministrów z dnia 8 sierpnia 2000 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o własności lokali.
Teza: W sytuacji, gdy w budynku mieszkalnym została ustanowiona odrębna własność lokali mieszkalnych, to stosownie do art. 18 i nast. ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /t.j. Dz.U. 2000 nr 80 poz. 903/ można domniemywać, iż w budynku tym działa zarząd nieruchomością wspólną. W takim stanie rzeczy zarząd nieruchomością wspólną byłaby z mocy art. 21 ust. 1 cyt. ustawy upoważniony do kierowania sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentowania jej m.in. w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

TEZY

W sytuacji, gdy w budynku mieszkalnym została ustanowiona odrębna własność lokali mieszkalnych, to stosownie do art. 18 i nast. ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /t.j. Dz.U. 2000 nr 80 poz. 903/ można domniemywać, iż w budynku tym działa zarząd nieruchomością wspólną. W takim stanie rzeczy zarząd nieruchomością wspólną byłaby z mocy art. 21 ust. 1 cyt. ustawy upoważniony do kierowania sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentowania jej m.in. w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.


SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny po rozpoznaniu sprawy ze skargi Macieja S. na decyzję Wojewody W. z dnia 29 grudnia 1998 r. (...) w przedmiocie zatwierdzenia projektu i pozwolenia na wykonanie wewnętrznej instalacji gazowej w mieszkaniu - uchyla zaskarżoną decyzję; (...).


UZASADNIENIE

Prezydent m.st. W. decyzją (...) z dnia 9 listopada 1998 r., opartą na przepisach art. 28 i art. 34 ust. 4 Prawa budowlanego, zatwierdził projekt instalacji gazowej wewnętrznej w mieszkaniu powstałym z adaptacji strychu i połączonym z mieszkaniem nr 11 w budynku przy Al. N. 142 w W. oraz zezwolił Teresie W. i Jackowi M. na wykonanie wewnętrznej instalacji gazowej w tym mieszkaniu na bazie istniejącego przyłącza gazowego.

Decyzja ta, zakwestionowana w odwołaniu Macieja S., została utrzymana w mocy decyzją nr (...) Wojewody W. z dnia 29 grudnia 1998 r. W uzasadnieniu tej decyzji zostało stwierdzone, że do nieruchomości budynkowej objętej decyzją organu I instancji inwestorzy wykazali się prawem do jej dysponowania na cele budowlane w postaci : prawa współwłasności części wspólnej budynku, tj. przedmiotowego strychu, co zdaniem organu odwoławczego wynika z odpisu z księgi wieczystej Kw nr 122708 oraz z ważnej umowy użytkowania powierzchni przeznaczonej do adaptacji z dnia 9 sierpnia 1996 r., bowiem w aktach sprawy brak jest prawomocnego wyroku Sądu Rejonowego dla W.-M., stwierdzającego nieważność powyższej umowy użytkowania. Przedmiotowa inwestycja, jako dopełniająca wcześniej zakończoną adaptację strychu na cele mieszkalne, nie wymagające dla swojej ważności ostatecznej decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, zgodna jest zarazem - jak wynika to z treści opinii Wydziału Zagospodarowania Przestrzennego Urzędu Gminy W.-C. Dzielnica M. z dnia 7 listopada 1995 r. - z ustaleniami i zapisami miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego m.st. W. z dnia 28 września 1992 r. dla omawianego terenu, oznaczonego symbolem MU-271, przeznaczonego pod funkcje mieszkaniowo-usługowe, z preferencją funkcji mieszkaniowych wraz z urządzeniami I stopnia obsługi oraz funkcji usługowych II i III stopnia obsługi. W aktach sprawy znajduje się wymagane prawem uzgodnienia i opinie, w tym również, ważne do dnia 13 października 2000 r. warunki techniczne przyłączenia i dostawy gazu, właściwych dla charakteru projektowanej inwestycji jednostek organizacyjnych, a przedłożona dokumentacja została wykonana zgodnie z zarządzeniem Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 30 grudnia 1994 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

Nie jest zasadny, zdaniem organu odwoławczego, zarzut podniesiony przez skarżącego jakoby inwestorzy nie posiadali prawa do dysponowania przedmiotową nieruchomością na cele budowlane. Nie jest też trafny kolejny zarzut jakoby z dniem 6 maja 1997 r., a więc przed złożeniem wniosku przez inwestorów o zezwolenie na wykonanie instalacji gazowej, Sąd zakazał im wykonywania jakichkolwiek robót mających na celu realizację tej umowy, bowiem wprawdzie postanowieniem z dnia 6 maja 1997 r. (...) Sąd Rejonowy dla W.-M. Wydział I Cywilny po rozpatrzeniu sprawy z wniosku skarżącego o zabezpieczenie roszczenia o ustalenie nieważności umowy, zabezpieczył powołane roszczenie w ten sposób, ze zakazał Teresie W. i Jackowi M. wykonania jakichkolwiek robót adaptacyjnych lub innych mających na celu realizację wymienionej umowy, jednakże w trybie art. 734 Kpc wyznaczył Maciejowi S. termin 2 tygodni, w którym powinien on wytoczyć sprawę o ustalenie nieważności umowy o użytkowanie przedmiotowej powierzchni pod rygorem upadku zabezpieczenia. W aktach sprawy brak jest stosownego dokumentu, potwierdzającego wniesienie przez skarżącego - z zachowaniem wyznaczonego terminu - powództwa o ustalenie nieważności spornej umowy użytkowania, jest natomiast kserokopia odpisu postanowienia Sądu Wojewódzkiego w W. z dnia 21 listopada 1997 r. (...), którym to orzeczeniem - po rozpoznaniu powództwa Macieja S. o dopuszczenie do współposiadania i eksmisję - Sąd Wojewódzki postanowił uznać się niewłaściwym rzeczowo i przekazać sprawę Sądowi Rejonowemu dla W.-M. według właściwości. W uzasadnieniu postanowienia stwierdzono, że "(...) Powód ostatecznie zmodyfikował powództwo wnosząc nie o stwierdzenie nieważności umowy dopuszczenie do współposiadania strychu Teresie W. a nadto eksmisję Jacka M. z pomieszczenia (...)"

W skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego na tę decyzję Maciej S. domagał się stwierdzenia jej nieważności oraz zasądzenia na jego rzecz kosztów postępowania. Skarżący zarzucił, że powołana przez organ odwoławczy umowa użytkowania powierzchni przeznaczonej do adaptacji, jako czynność prawna przekraczająca zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną, wymagała dla swej ważności zgody wszystkich współwłaścicieli, takiej zgody nie ma. Poza tym organ wojewódzki w jednakowych sprawach wyraża krańcowo odmienne poglądy prawne.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skardze nie sposób odmówić zasadności. W szczególności za trafny należało uznać zarzut skargi, iż organ wojewódzki, działając również jako organ odwoławczy od decyzji Prezydenta m.st. W. z dnia 15 października 1996 r., zatwierdzającej projekt budowlany i zezwalający Teresie W. i Jackowi M. na adaptację strychu na cele mieszkalne oraz połączenie go z mieszkaniem nr 11 w budynku przy Al. N. 142, w decyzji (...) z dnia 20 czerwca 1998 r., ustosunkowując się do zarzutów podniesionych przez skarżącego - Macieja S. stwierdził, "iż trafny jest ten zarzut mówiący o braku przez inwestorów prawa do dysponowania sporną nieruchomością na cele budowlane, bowiem umowa użytkowania powierzchni przeznaczonej do adaptacji z dnia 2 sierpnia 1996 r., jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, dla swojej skuteczności wymagała zgody także skarżącego, który w dacie sporządzania omawianej wyżej umowy był właścicielem lokalu mieszkalnego nr 3, przy Al. N. 142 w W. i współwłaścicielem części wspólnej /spornego strychu przeznaczonego do adaptacji na cele mieszkalne/". Organ odwoławczy w tej sprawie ponadto stwierdził, iż zgoda skarżącego będzie niezbędna dla skutecznego ubiegania się inwestorów o wydanie decyzji o pozwolenie na użytkowanie zaadaptowanego na cele mieszkalne strychu, zgodnie z postanowieniami art. 58 ust. 1 Prawa budowlanego.

Już tak zasadnicza różnica ocen przez ten sam organ stanu prawnego dwóch etapów tej samej inwestycji budowlanej czyni koniecznym uchylenia zaskarżonej decyzji. Dodatkowo należy podnieść, że przepisy art. 7, art. 77 par. 1 i art. 80 Kpa nakładają na organy prowadzące postępowanie administracyjne obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, koniecznego do rozstrzygnięcia sprawy. Temu obowiązkowi nie czyni zadość stwierdzenie, że w aktach administracyjnych brak jest dowodów /orzeczeń Sądu Rejonowego/, zezwalających na ocenę zarzutów skarżącego w przedmiocie skuteczności umowy użytkowania z dnia 9 sierpnia 1996 r. udzielenia inwestorom pozwolenia na wykonanie instalacji gazowej. W tym bowiem zakresie, gdy orzeczenie Sądu Rejonowego mogło mieć istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, organ odwoławczy winien wykazać niezbędną aktywność w celu ustalenia jaki był finał postępowania sądowego w sprawie.

Z urzędu /art. 51 ustawy o NSA/ należało ponadto podnieść, że w sytuacji gdy w budynku nr 142 przy Al. N. została ustanowiona odrębna własność lokali mieszkalnych, to stosownie do art. 18 i nast. ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /Dz.U. 2000 nr 80 poz. 903/ można domniemywać, iż w budynku tym działa zarząd nieruchomością wspólną. W takim stanie rzeczy zarząd nieruchomością wspólną byłaby z mocy art. 21 ust. 1 powołanej ustawy o kierowania sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentowania jej m.in. w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

Z tych przyczyn oraz z mocy art. 22 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 i 3 oraz art. 55 ust. 1 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym /Dz.U. nr 74 poz. 368 ze zm./ należało orzec jak w sentencji.