Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1924/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-10-06 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Piotr Korzeniowski, Sędziowie sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj (spr.), sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran, Protokolant ref. staż. Bartłomiej Grzybowski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 października 2015 r. sprawy ze skargi [...] spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] kwietnia 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Zarządu [...] z dnia [...] grudnia 2014 r. nr [...], 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz [...] spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w W. kwotę 757 (siedemset pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z [...] kwietnia 2015 r.nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., dalej "SKO", działając na podstawie art. 127 § 2 w zw. art. 17 pkt 1 k.p.a. oraz art. 1 i 2 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (t.j. Dz. U. z 2001 r. Nr 79, poz. 856 ze. zm.), w związku z art. 39 ust. 5 ustawy z dnia 8.03.1990r. o samorządzie gminnym (t. jedn. Dz. U. z 2001r., nr 142, poz. 1591 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania [...] Spółki z.o.o. S.K.A. przekształconej w spółkę komandytową [...] spółka z.o.o. spółka komandytowa z siedzibą w W., dalej "spółka", "skarżąca", od decyzji Zarządu [...] nr. [...] z dnia [...] grudnia 2014r. wydanej w przedmiocie ustalenia warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowego z częścią usługowo handlową w parterze, garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą, zlokalizowanej przy ulicy T. zlokalizowanej na działce o numerze ewid. [...] z obrębu [...] na terenie [...] w W., na podstawie artykułu 128 § 1 pkt. 1 K.p.a, utrzymał w mocy decyzję organu I instancji

Stan sprawy przedstawiał się następująco:

Decyzją Zarządu [...] nr. [...] z [...] grudnia 2014, ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowego z częścią usługowo handlową w parterze, garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą, zlokalizowanej przy ulicy T. zlokalizowanej na działce o numerze ewid. [...] z obrębu [...] na terenie [...] w W.

Od decyzji odwołała się skarżąca spółka wskazując na naruszenie art. 61 ust 1 pkt. 1 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (D.U.2003, poz. 1588), dalej "p.z.p.", poprzez ustalenie przesłanki "dobrego sąsiedztwa" na podstawie analizy urbanistycznej przedstawiającej stan faktyczny, który nie istniał w dacie jej wydania. Zakwestionowano: aktualność mapy stanowiącej załącznik do decyzji wskazując również, że nie wiadomo czy została przyjęta do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, nie wskazanie frontu działki, wielkości obszaru analizowanego, ilości kondygnacji budynków w obszarze analizowanym, ustalenia co do przebiegu linii zabudowy od strony ulicy T. w sytuacji w której na działce [...] nie istniała zabudowa, wadliwe ustalenie wskaźnika zabudowy, szerokości elewacji oraz wysokość budynków który to parametr nie jest przewidziany w rozporządzeniu wykonawczym do art. 61 ust.6 p.z.p, nieprawidłowe określenie geometrii dachu oraz wskazanie minimalnej liczby miejsc parkingowych bez podstawy prawnej.

SKO rozpoznając odwołanie nie znalazło podstaw do uchylenia lub zmiany zaskarżonej decyzji. Powołując przepisy art. 61 ust. 1 p.z.p warunkujące wydanie decyzji o warunkach zabudowy organ II instancji stwierdził, że organ I instancji prawidłowo wyznaczył wokół działki budowlanej na której planowana jest inwestycja obszar analizowany i przeprowadził na niej analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków o których mowa w artykule 61 ust. 1 – 5 p.z.p. Na tej podstawie stwierdził, że zamierzenie inwestycyjne spełnia zasadę dobrego sąsiedztwa. Funkcja, która została określona we wniosku inwestora, występuje w obszarze inwestowanym. Jako załącznik graficzny do decyzji została załączona mapa w odpowiedniej skali na podstawie której określono funkcję, gabaryty i parametry inwestycji. Wnioskodawca załączył mapę spełniającą wymogi art. 52 ust. 1 pkt. 1 w związku z art. 64 ust 1 p.z.p. Załącznik mapowy do decyzji wykonany został na fragmencie mapy zasadniczej i dlatego może zdarzyć się, że na wykorzystywanym fragmencie mapy nie ma pieczęci potwierdzającej przyjęcie mapy do zasobu geodezyjnego. Odnosi się to także do skali mapy. Oznaczenie skali na naklejce zostało potwierdzone przez osobę posiadającą uprawnienia zawodowe do wykonywania analizy i projektu decyzji. Strona miała wgląd do map i wiedziała że mapa spełnia ustawowe przesłanki dla ich ważności.

Zdaniem SKO, decyzja została wydana w prawidłowo ustalonym stanie faktycznym przy równoczesnym wyjaśnieniu okoliczności sprawy. Do podnoszonego w odwołaniu zarzutu błędnego ustalenia stanu faktycznego z uwagi na włączenie do analizy budynku znajdującego się na działce o nr. ewid. [...] organ I instancji odniósł się w sposób wyczerpujący.. Budynek w dacie sporządzania analizy był w trakcie realizacji ale nie został oddany do użytkowania. Faktycznie był jednak wybudowany co wynikało z dokumentacji fotograficznej. W związku z tym zasadnie został uwzględniony w analizie, ponieważ pominięcie go powodowałoby ryzyko wydania decyzji z naruszeniem art. 1 i 2 ustawy p.z.p. Powyższe odnosi się także do wyznaczenia linii zabudowy, która została wyznaczona przy uwzględnieniu tego budynku. Zignorowanie tego budynku, mogłoby spowodować, że linia zabudowy mogła by naruszać ład przestrzenny. Ustalenie linii zabudowy jest zgodne z linią zabudowy na działce nr. [...], a zatem z merytorycznego punktu widzenia nie miało znaczenia czy linia zabudowy została ustalona w odniesieniu do budynku na działce nr. [...] czy na działce [...], ponieważ w obu przypadkach byłaby taka sama. Wyliczony średni wskaźnik zabudowy wynosi 0,68 i tak został ustalany w decyzji co czyni niezasadnym zarzut dotyczący nieprawidłowego określenia tego parametru. Front działki wyznaczono od ulicy T. a jego szerokość na 34 metry. W decyzji dopuszczono inną szerokość elewacji frontowej (nie średnią) z uwagi na szerokość przedmiotowej działki, co zostało wyjaśnione i uzasadnione w analizie urbanistycznej. Wysokość elewacji frontowej ustalono na 20 metrów od istniejącego poziomu "0" a wysokość budynku z uwzględnieniem ostatniej kondygnacji wycofanej od elewacji południowej i wschodniej o 11 metrów, ustalono ją na wysokości nie przekraczającej 24 metry od istniejącego poziomu "0" terenu. Parametry te zostały przedstawione w decyzji i analizie urbanistycznej. Zarzuty co do geometrii dachu organ uznał również za niezasadne. Stwierdził, że w obszarze analizowanym dominują dachy płaskie i takie określono dla planowanej inwestycji. Co do miejsc parkingowych, stwierdził, że w decyzji podano informację dotyczące miejsc parkingowych zgodnie z wnioskiem inwestora wskazując, że decyzja nie obliguje inwestora do realizacji określonej ilości miejsc parkingowych. Organ nie stwierdził naruszenia, wskazywanym w odwołaniu przepisów postępowania (art. 8, 77§1, 8, 10 KPA) jak również naruszenia przepisów prawa materialnego

Skargę na decyzję SKO z [...] kwietnia 2015 wywiódł [...] sp. z.o.o spółka komandytowa z siedzibą w W. wnosząc o uchylenie obu decyzji.

Decyzji zarzucił naruszenie:

1. Art. 61 ust. 1 pkt 1 p.z.p i § 3 w zw. z § 2 pkt. 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (D.U.2003, Nr 164, poz. 1588), dalej "rozporządzenie" poprzez bezpodstawne przyjęcie, że szerokość frontu została wyznaczona od ulicy T. co nie znajduje odzwierciedlenia ani w treści decyzji ani w analizie urbanistycznej. Co prawda wnioskodawca, we wniosku nie wskazał z jakiej drogi będzie się odbywać główne wejście lub wjazd na działkę ale opisał, że dojazd będzie miał miejsce od strony P. a nie ulicy T. Konsekwencją tego było wadliwe ustalenie frontu działki, wielkości terenu analizowanego co doprowadziło do niemożności prawidłowej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

2. 61 ust. 1 p.z.p w związku z § 3 ust. 1 cytowanego rozporządzenia, poprzez niesporządzenie analizy urbanistycznej. W aktach znajduje się jedynie dokument "wyniki analizy" co świadczy o tym, że analiza nie była wykonana. Brak analizy powoduje niemożność zweryfikowania jej wyników i oceny jej poprawności;

3. Art. 54 pkt .2a w zw. z art. 64 ust 1 p.z.p. § 6 cytowanego rozporządzenia poprzez jego nie zastosowanie i utrzymanie w mocy decyzji, której nie wyznaczono szerokości elewacji frontowej, wbrew § 1 pkt. 3 tego rozporządzenia. Analiza § 6 rozporządzenia jednoznacznie wskazuje, iż nie jest dopuszczalne całkowite odstąpienie od wyznaczenia elewacji frontowej, a jedynie wyznaczenie innej szerokości, niż wynikałoby to z § 6 ust. 1. Fakt wyznaczenia szerokości elewacji frontowej w analizie zagospodarowania obszaru nie konwaliduje braku ustalenia tego parametru w decyzji o warunkach zabudowy.

4. Art. 61 ust 1 pkt. 1 p.z.p i § 5 ust. 1 rozporządzenia poprzez wyliczenie wskaźnika powierzchni nowej zabudowy sprzecznie z ustaleniami analizy (0.60 przy ustalonym w decyzji 0.68).

5. Art. 61 ust. 1 pkt 1 p.z.p i § 8 rozporządzenia poprzez ustalenie geometrii dachu na podstawie analzy nie zawierającej koniecznych ustaleń w zakresie geometrii dachu, wyskości głównej kalenicy, układu połaci dachowych a także kierunku głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki

6. Art. 54 pkt. 2a w zw. z art. 64 ust. 1 p.z.p i § 7 ust 1 rozporządzenia polegające na jego niezastosowaniu i utrzymaniu w mocy decyzji, która w miejsce parametru w postaci wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki ustaliła parametr jakim jest wysokość budynku od istniejącego poziomu "0", co doprowadziło do ustalenia gabarytu nowej zabudowy, który nie jest przewidziany w rozporządzeniu.

7. Art. 57 pkt. 2 a w zw. z art. 64 ust. 1 p.z.p i § 1 ust. 1 rozporządzenia polegające na określeniu wysokości elewacji południowej i wschodniej bez wskazania która jest elewacją frontową.

8. Art. 62 ust. 3 i 54 pkt. 2 litera C w związku z art. 64 ust 1 p.z.p poprzez utrzymanie w mocy decyzji, która wskazała na powinność zapewnienia określonej miejsc parkingowych w sytuacji gdy nie ma obowiązku ustalenia tej liczby w żadnym przepisie prawa.

9. § 9 ust. 2 rozporządzenia w związku z art. 52 ust. 2 pkt.1 p.z.p. i art. 107 § 1 K.p.a. poprzez załączenie do decyzji części graficznej analizy stanowiącej załącznik nr. 2 innej niż znajdująca się w aktach sprawy i nie zawierającej w swej treści określenia wielkości obszaru analizowanego oraz innych parametrów charakteryzujących budynki w obszarze analizowanym, co skutkuje niemożnością oceny analizy i niekompletnością decyzji z uwagi na brak obligatoryjnego załącznika graficznego.

10. Art. 7, 77 § 1, 80 K.p.a. w zw. z § 3, § 5-8 rozporządzenia polegającym na oparciu rozstrzygnięcia na wadliwie sporządzonym materiale dowodowym, tj. analizie funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu w tym błędnym ustaleniu granic obszaru analizowanego a w następstwie i pozostałych parametrów oraz na zaniechaniu przez organy zebrania pełnego materiału dowodowego i dokonania jego oceny, co doprowadziło do wydania wadliwej decyzji bez wyjaśnienia istotnych okoliczności sprawy tj. kwestii wjazdu lub wejścia na teren inwestycji, szerokości frontu działki, tj. kluczowych elementów pozwalających ocenić spełnienie warunków dla realizacji zasady dobrego sąsiedztwa. Organ odwoławczy nie odniósł się do zarzutów odwołania stwierdzając jedynie, że parametry są prawidłowe.

11. Art. 107 § 3 K.p.a. w zw. z art. 8 i 11 K.p.a. poprzez nienależyte uzasadnienie rozstrzygnięcia polegające na braku wnikliwego odniesienia się do zarzutów odwołania i kwestionowanych parametrów

W uzasadnieniu skargi skarżący rozwinął argumentację.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumenty jak w zaskarżonej decyzji

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje.

Skarga jest zasadna.

Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153 poz. 1269 ze zm.) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę pod względem zgodności z prawem zaskarżonej decyzji administracyjnej. Ocenie podlega konkretna sprawa, rozpoznawana wcześniej przez organ administracji publicznej, pod kątem prawidłowości zastosowania przepisów obowiązującego prawa i trafności rozstrzygnięcia.

Kompetencje sądu administracyjnego nakładają na niego obowiązek oceny przebiegu postępowania administracyjnego i to zarówno czynności podejmowanych w toku tego postępowania jak i treści i podstaw wydanej decyzji administracyjnej. Działanie sądu ma bowiem na celu ewentualne wyeliminowanie z obrotu prawnego decyzji czy postanowienia, które w jakikolwiek sposób naruszałyby obowiązujące prawo. (por. wyrok NSA Warszawa z 20 stycznia 2010 r. I GSK 982/08 LEX nr 594803).

Podstawą prawną do wydania zaskarżonej decyzji były przepis art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nimi w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego inwestor zobowiązany jest do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla innej niż lokalizacja inwestycji celu publicznego.

Decyzja o warunkach zabudowy terenu jest decyzją ogólną która określa czy w danym miejscu może być prowadzona dana inwestycja. Jest to decyzja zastępująca na danym terenie ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Celem tego rodzaju postępowania jest ocena przez wyspecjalizowany organ czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna a jeżeli tak to ustala podstawowe granice tego dopuszczenia. Organ ocena więc czy zostały spełnione przesłanki o jakich mowa w art., 61 ust. 1 ustawy o p.z.p. Wydając decyzję organ działa w granicach uznania administracyjnego i tylko w sytuacji w której wnioskowane zamierzenie inwestycyjne nie czyni zadość wszystkim wymogom wynikającym z konkretnych przepisów prawa ma obowiązek wydania decyzji negatywnej.

Z art. 61 ust. 1 ustawy o p.z.p. wynika, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest w razie łącznego spełnienia następujących warunków:

-co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania teren;

-teren ma dostęp do drogi publicznej;

-istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu wystarczające do planowanego zamierzenia inwestycyjnego;

-teren nie wymaga dokonywania zmiany przeznaczenia gruntów;

-decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Przy podejmowaniu decyzji o sposobie zagospodarowania przestrzennego, działając zgodnie z zasadą "dobrego sąsiedztwa" należy mieć na względzie przede wszystkim to, że nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej terenu, w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, linii zabudowy, jej intensywności (por. wyrok WSA w Poznaniu z 11 kwietnia 2012 r.,IV SA/Po 44/12, LEX nr 1139619). Służy temu dokonanie przez organ analizy zabudowy znajdującej się na działkach sąsiednich (są nimi nie tylko działki przylegające bezpośrednio do działki na której planowana jest inwestycja) na podstawie której następuje ustalenie parametrów nowej zabudowy, zgodnie z art. 61 ustawy o p.z.p. i Rozporządzeniem wykonawczym Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r.

Art. 52 ust. 2 pkt. 1 ustawy p.z.p. nakłada na inwestora obowiązek dołączenia do wniosku o wydanie warunków zabudowy kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000.

Jak wynika z tego przepisu ma być to kopia mapy zasadniczej ze skalą, która służy następnie do zaznaczenia na niej obszaru analizowanego i która stanowi załącznik do decyzji. Mapa ta, co jest oczywiste powinna być aktualna w chwili przeprowadzania przez organ postępowania. Organ, działając zgodnie z art. 77 § 1 k.p.a. ma obowiązek zweryfikowania jej aktualności. (por. wyrok WSA w Poznaniu z 16 stycznia 2008 r., II SA/Po 368/0, LEX nr 493250). Na dołączonej do wniosku kopii mapy widnieje pieczątka przyjęcia mapy do Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego, nosi datę 5 czerwca 2013 r i posiada stosowny numer.

Powołany wyżej art. 52 ust. 2 pkt. 1 ustawy p.z.p. nie daje podstawy do przyjęcia twierdzenia, iż mapa powinna być potwierdzona "za zgodność" z oryginałem skoro ustawodawca przewidział możliwość złożenia jedynie kopii tej mapy. Jedynym kryterium jest to, aby była ona aktualna. W tym wypadku Skarżący nie wykazał aby było inaczej a zatem zarzut posłużenia się ksero mapy jest niezasadny.

Oceniając zgodność z prawem zaskarżonej decyzji sąd stwierdził, że zarzuty skargi co do braku rzetelnej analizy i dowolnym ustaleniu niektórych parametrów są trafne i tak:

-szerokość frontu działki i sam front: szerokość frontu działki determinuje granice obszaru analizowanego - § 3 ust. 2 rozporządzenia. Obszar analizowany to nie mniej niż trzykrotna szerokość działki objętej wnioskiem. Zgodnie z definicją frontu działki zawartą w § 2 pkt 5 rozporządzenia jest to "część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę". Ponieważ działka inwestycyjna przylega do 2 ulic to analiza powinna w sposób nie budzący wątpliwości wskazać, front działki – czy od ulicy T. czy od P. Z decyzji organu I instancji nie można się tego dowiedzieć. Z decyzji organu II instancji wynika z kolei, że frontem jest części działki przylegająca do ulicy T. Z wniosku inwestora wynika, że dostęp do drogi publicznej a więc i front działki ma być od p. Kwestia ta nie został w sposób przekonujący wyjaśniona ani uargumentowana.

Czyni to zasadnym zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 P.z.p. w zw. z § 2 pkt 5 rozporządzenia,

-analiza urbanistyczna - wbrew jednak wywodom skargi, abstrahując od oceny wartości merytorycznej dokumentu w postaci "wyniki analizy", w aktach administracyjnych jako załącznik do projektu decyzji znajdują się wynika analizy urbanistycznej. Ich treść w sposób jednoznaczny wskazuje, że jest to analiza urbanistyczny przeprowadzona na potrzeby postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Czyni to niezasadnym zarzut naruszenia art.61 ust. 1 p.z.p. w zw. z § 3 ust. 1 rozporządzenia.

-szerokość elewacji frontowej: z dołączonej do projektu decyzji analizy zagospodarowania obszaru z 25 lutego 2014 r. wynika, że szerokość frontu działki została ustalona na 34 m a więc granice obszaru analizowanego na 102 m. Informacje te nie znalazły jednak odzwierciedlenia w decyzji. Nie da się na podstawie treści decyzji ustalić od której ulicy znajduje się front działki a co za tym idzie nie można prawidłowo ustalić szerokości elewacji frontowej. Zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Rozporządzenia. Jak trafnie wywodzi skarga fakt ustalenia tej szerokości w analizie nie konwaliduje braku ustalenia tego parametru w decyzji która tego parametru nie zawiera. Stanowi to naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 p.z.p. i § 5 ust. 1 rozporządzenia.

-wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej: wyznaczona od dwu stron, co jest generalnie zasadne gdyż nieruchomość przylega do 2 ulic, organ jednocześnie nie określił która z nich jest elewacją frontową (można się domyślić, że ta od ulicy T.), co stanowi naruszenie § 7 ust. 1 rozporządzenia. W decyzji przyjęto parametr "wysokość budynku od istniejącego poziomu "0". Podczas gdy w § 7 ust. 1 rozporządzenia mowa jest o parametrze w postaci wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki stanowiących przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich mierzona od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Odstępstwem jest sytuacja gdy wysokość ta na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok. W takiej sytuacji przyjmuje się jej średnią wielkość na obszarze analizowanym (§ 7 ust. 2 rozporządzenia). Decyzja wprowadza więc nowy parametr " jakim jest wysokość budynku od istniejącego poziomu "0, nie znany ani ustawie ani rozporządzeniu."

- geometria dachu: W analizie stwierdzono, że na terenie analizowanym dominuje zabudowa z dachami o różnym nachyleniu połaci dachowych w związku z czym wskazano na konieczność aby nowo projektowany budynek posiadał dach płaski. W analizie /k 7 akt adm/ przedstawiono zestawienie kątów nachylenia dachów ich rodzajów w formie tabeli i rzeczywiście większość z nich to dachy płaskie – gdyby zatem to ta analiza była podstawą do ustaleń parametrów inwestycji – to ustalenie parametru geometrii dachu na dach płaski byłoby prawidłowe. Wskazano zresztą w tej analizie, że przy dachach płaskich nie mamy do czynienia z parametrem nachylenia dachu i przyjmuje się w tym przypadku wartość "0".

- wielkość powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki: ustalony na 0, 68 % podczas gdy średni wskaźnik dla obszaru analizowanego wyniósł, zgodnie z analizą 0,60. Na podstawie art.§ 5 ust. 1 rozporządzenia wskaźnik ten ustala się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, który w analizie wynosił 0, 60. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Analizy uzasadniającej przyjęcie innego współczynnika w analizie urbanistycznej brak. Czyni to zasadnym zarzut naruszenia ww § rozporządzenia.

- miejsca parkingowe: przepis art. 54 pkt 2 P.z.p. wymaga aby decyzja o warunkach zabudowy określała warunki i zasady zagospodarowania trenu i jego zabudowy co do m.in. obsługi w zakresie infrastruktury i komunikacji. Nie jest jednak na etapie warunków zabudowy wymagane określanie ilości miejsc postojowych (parkingowych). Problem zapewnienia odpowiedniej ilości miejsc postojowych będzie rozważany dopiero na etapie projektowania inwestycji i wydawania pozwolenia na budowę. Stosownie bowiem do § 18 pkt 1 rozporządzenia zagospodarowując działkę budowlaną należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, miejsca postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również miejsca postojowe dla samochodów z których korzystają osoby niepełnosprawne. Zgodnie zaś z pkt 2 wymienionego § 18 liczbę i sposób urządzenia miejsc postojowych należy dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy.. Nie ma podstaw prawnych aby w decyzji o warunkach zabudowy określać ich ilość (por. wyrok NSA z 9 lipca 2009 r, sygn.. akt II OSK 1129/08, z 27 marca 2012 r., sygn. akt. II OSK 2448/10, z 19 grudnia 2012, sygn.. akt II OSK 1543/11).

Powyższe uchybienia skutkują zasadnym uznaniem, że organ wydając decyzję naruszył wyżej wskazane przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wraz z postanowieniami rozporządzenia wykonawczego. Dotyczy to określenia granic terenu analizowanego, parametrów szerokości elewacji frontowej, wielkości powierzchni zabudowy, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, braku określenia frontu działki. Uchybienia te stanowią jednocześnie o naruszeniu przez organ art. 7, 77 § 1 K.p.a. w zakresie zebrania dowodów ich oceny oraz rozstrzygnięcia.

-naruszenia art. 80 K.p.a.: Organ II instancji, utrzymując w mocy decyzję organu I instancji, przyjął skomunikowanie główne nieruchomości od strony ulicy T. Wskazać należy, że wnioskodawca wskazał we wniosku (pkt 3.5. wniosku), że dostęp do drogi publicznej jest i będzie od ulicy P. Z niewidomych przyczyn w analizie stwierdzono, że dostęp do drogi publicznej będzie od ulicy T. Okoliczność ta powinna być wyjaśniona w nowej analizie. Od tego parametru w znacznej mierze zależą pozostałe a przede wszystkim front działki. Powyższe czyni ten zarzut skutecznym.

-naruszenie art. 107 § 3, 11, 8 K.p.a.: decyzje obu organów zostały uzasadnione w sposób mało wnikliwy. Organ II instancji nie odniósł się w sposób prawidłowy do przedstawionych w odwołaniu zarzutów w większości przyjmując, że parametry przyjęte w decyzji organu I instancji są prawidłowe. Tak sporządzone uzasadnienie narusza zasadę przekonywania wyrażoną w art. 11 K.p.a. poprzez nie przedstawienie w sposób pełny stronie motywów podjętej przez organ decyzji, co stanowi również naruszenie zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów Państwa, wyrażoną w art. 8 K.p.a.

Z tych względów i na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 ppkt a i c i 135 ustawy z dnia 20 sierpnia 2002 r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (D.U. 2012, poz. 270), dalej P.p.s.a. orzeczono jak w sentencji wyroku.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 P.p.s.a.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ I instancji będzie miał obowiązek uzyskania nowej analizy urbanistycznej w której zostaną ustalone w sposób prawidłowy parametry o jakich mowa w art. 61 ust. 7 p.z.p. w związku z przepisami rozporządzenia w tym określony zostanie w sposób zgodny z § 2 pkt 5 rozporządzenia wskazane na mapie granice obszaru analizowanego, front działki i jej szerokość a następnie na jej podstawie zostanie ustalony obszar analizowany, szerokość elewacji frontowej i wysokość górnej elewacji frontowej jej gzymsu i attyki, wskaźnik powierzchni nowej zabudowy. Gdyby wskaźnik ten był inny niż średni, musiałoby znaleźć argumentację w przedstawionej analizie. Wyjaśni także kwestie związane z dostępem do drogi publicznej. Organ musi pamiętać, że odstępstwa od zasad określania parametrów nowej zabudowy muszą znaleźć odzwierciedlenie w przeprowadzonej analizie urbanistycznej. Organ zadba oto aby uzasadnienie decyzji spełniało wymogi art. 107 § 3 K.p.a. w zakresie udowodnionych faktów, dowodów na których się oparł i którym odmówił wiary a w zakresie uzasadnienia prawnego wskazania podstawy prawnej.