Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1065/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2015-11-30 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mariusz Kotulski Sędziowie: WSA Beata Łomnicka (spr.) WSA Agnieszka Nawara-Dubiel Protokolant: st. sekr. sąd. Katarzyna Paszko-Fajfer po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 listopada 2015 r. sprawy ze skargi M.B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 19 czerwca 2015 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 19 czerwca 2015 r. znak [...] po rozpoznaniu odwołania skarżącej – M.B. od decyzji nr [...] Prezydenta Miasta K. , z dnia 31.12.2014r., ustalającej warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn: budowa 3 budynków mieszkalnych w zabudowie wielorodzinnej z wybudowanymi miejscami postojowymi na poziomie przyziemia oraz zewnętrznymi miejscami postojowymi na części działki nr [...] obr. [...] rozbudową sieci wod - kan. i opadowej na części działek nr [...] ,[...] ,[...] obr. [...], oraz zjazdem z działki nr [...] obr. jw. przy ul [...] w K. , na mocy:

- art. 59 ust. 1, art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. 2015, 199 );

- § 1 - 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, (Dz .U 2013. 267 )

- art. 138 § 1 pkt 1 kpa;

utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym:

W dniu 31.12.2014 r., Prezydent Miasta K. , po rozpatrzeniu wniosku K.M. , S.B. , A.D.-G. , M.K. , wydał przedmiotową decyzję opisaną powyżej.

Prowadząc postępowanie organ I Instancji stwierdził, iż teren określony we wniosku nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego należało przeprowadzić postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i następne ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W wyniku przeprowadzonego postępowania uzyskano wymagane przepisami opinie merytorycznie właściwych jednostek, w tym opinię Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia 20.08.2014 r., w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego, opinię Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z dnia 06.06.2014 r. w zakresie ochrony środowiska, i w dniu 26.05.2014 r. w odniesieniu do terenów zagrożonych osuwaniem się mas ziemi, opinię Wydziału Bezpieczeństwa i Zarządzania Kryzysowego UMK z dnia 02.06.2014 r., w odniesieniu do obszarów zagrożonych powodzią, opinię [...] Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych z dnia 12.06.2014r., w zakresie melioracji wodnych.

Ponadto organ I Instancji projekt decyzji przesłał do uzgodnienia ( art. 53 ust.6 w zw. z art. 64 ust. 1 upzp ) [...] Zarządowi Melioracji i Urządzeń Wodnych. Organ ten nie przysłał swego stanowiska w wymagany terminie 2 tygodni od dnia doręczenia projektu decyzji, co potraktowane zostało w oparciu o art. 53 ust. 5 upzp, jako uzgodnione pozytywnie.

Również projekt decyzji przesłany został do uzgodnienia Regionalnemu Dyrektorowi Ochrony Środowiska w K. w myśl art. 53 ust. 4 pkt 8 w zw, z art. 64 ust. 1 upzp, ale ponieważ w wymaganym terminie 21 dni od dnia otrzymania projektu decyzji, Regionalny Dyrektor Ochrony Środowiska nie przekazał oczekiwanego uzgodnienia, milczenie RDOŚ traktuje się jako pozytywne uzgodnienie. ( art. 53 ust. 5 e ).

Niemniej jednak Organ I Instancji w treści decyzji wskazał, że obecne milczące uzgodnienie w/w organów może być zmienione na późniejszych etapach postępowania administracyjnego.

Projekt decyzji został także przesłany w myśl art. 53 ust. 4 pkt 11 w zw. z art. 64 ust. 1 upzp do Regionalnego Dyrektora Zarządu Gospodarki Wodnej, który w piśmie z dnia 28.11.2014 r. stwierdził, że z otrzymanego projektu decyzji wynika, iż realizacja planowanej inwestycji nie wiąże się z koniecznością uzyskania zezwolenia wodnoprawnego, zatem nie zachodzi żadna z przesłanek wymienionych w art. 53 ust. 3 pkt 11 upzp do uzgodnienia przesłanego projektu decyzji w trybie art. 106 kpa.

W tym stanie sprawy organ I Instancji przyjął, że spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W decyzji podkreślono, że jej projekt został sporządzony przez osobę uprawnioną do sporządzania projektu decyzji zgodnie z art. 60 ust. 4 upzp. - mgr inż. aren. J.S.-B. . Podano też, że w toku postępowania strony wniosły uwagi i zastrzeżenia, które zostały w uzasadnieniu badanej decyzji omówione i wyjaśnione. I w ich aspekcie sporządzono Aneks do Analizy urbanistyczno architektonicznej.

Integralną częścią przedmiotowego orzeczenia jest, co podkreśla Kolegium, Załącznik nr 1 stanowiący Warunki Zabudowy, Załącznik nr 2, będący częścią graficzną decyzji, na którym wyznaczono teren inwestycji, oraz Załącznik nr 3 -Wyniki Analizy Urbanistyczno - Architektonicznej (część tekstowa), oraz Załącznik nr 4 część graficzna zawierająca wyniki analizy.

W dniu 26.03.2015 r. M.B. złożyła odwołanie od powyższej decyzji, wnosząc o jej uchylenie w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przesz organ I Instancji.

Uzasadniając swoje żądanie podała, iż w sprawie doszło do szeregu uchybień, które powodują, iż decyzja ta jest wadliwa. W szczególności wskazała na rozbieżność pomiędzy dokumentami jeśli chodzi np. o zakres przedmiotowy inwestycji. W treści tematu inwestycji podano, iż dotyczy ona m. innymi poza zabudową kubaturą rozbudowy sieci wod-kan i opadowej na części działek nr [...] ,[...] ,[...] Natomiast na załącznikach graficznych pominięto element rozbudowy sieci kanalizacji opadowej.

Pojawia się też pytanie, czy została spełniona ponadto jedna z obowiązujących zasad, zawarta w art. 61 ust. l pkt 3 upzp, by istniejące lub projektowane uzbrojenie było wystarczające dla zamierzenia budowlanego.

Zdaniem skarżącej, nie można uznać, by z oświadczenia [...] S.A. oraz spółki [...] SA, wynikało, czy istnieje w chwili obecnej dostateczna struktura wodna, kanalizacji sanitarnej oraz energetyczna. Samo oświadczenie Spółki [...] nie może być uznane za spełniające wymogi z art. 61 ust. 1 pkt 3 upzp.

Jej zdaniem nie można powiedzieć, by oświadczenie [...] SA spełniało warunek zapewnienia dostawy wody do projektowanej budowy. Z pisma tego dysponenta media wynika, iż prawidłowe warunki dostawy wody dla tego rejonu będą możliwe po zrealizowaniu dużego zakresu urządzeń wodociągowych związanych z dosyłem wody z R Ponadto, nie jest prawidłowe oświadczenie [...] SA, iż w ul. [...] przebiega wodociąg oraz kanał. Jak wskazała bowiem skarżąca, wodociąg i kanalizacja sanitarna przebiegają w tej okolicy poza ul. [...] są zlokalizowane na działce nr [...] leżącej poza pasem drogowym ul. [...]. Stąd też [...] nie było uprawnione do wydania takiego oświadczenia, bowiem w dacie jego wydawania Spółce nie przysługiwało żadne prawo do korzystania z działki nr [...] jako że teren ten jest własnością skarżącej. A istniejące w działce urządzenia przesyłowe znajdują się tam bez tytułu prawnego.

Zwróciła także uwagę, iż istniejąca i znajdująca się w aktach decyzja Dyrektora [...] Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych w K. zwalniająca Inwestora z zakazów o których mowa w art. 88 n ust. 1 Prawo wodne, dotyczy tylko części przedmiotu inwestycji, tj. budowy budynków mieszkalnych, a nie całości działki nr [...] , która została objęta przez organ I instancji w treści decyzji.

Co za tym idzie, sztucznie zawężono teren inwestycji o tę część działki nr [...] , która stanowi jej część północną i jest wyłączona z pod zabudowy z uwagi na bliskość wałów powodziowych, co nie powinno mieć znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, ani też dla kwestii związanej z oceną oddziaływania na środowisko. Tymczasem wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki został ustalony mając na uwadze także i ten północny fragment działki, co tworzy rozbieżności w treści decyzji.

Nadto skarżąca wskazała, iż do terenu inwestycji należało by włączyć także działki nr [...] ,[...] czyli te, z których ma się prowadzić infrastrukturę techniczną na działkę nr [...] . A wtedy obszar terenu inwestycji byłby znacznie większy i przekraczałby 0,5 ha.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze, podkreśliło, że bezspornym jest, że w niniejszej sprawie istniały, wobec nieobowiązywania na terenie objętym zamiarem inwestora planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego, podstawy do przeprowadzenia postępowania na zasadach i w trybie art. 59 i nast. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Faktem jest także, jak to podał organ I instancji w zaskarżonej decyzji, że dla wydania decyzji w.z., konieczne jest łączne spełnienie warunków, o jakich mowa w art. 61 ust 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jednym z nich jest występowanie w obszarze analizowanym, co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w rym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu...).

Kolejne punkty przywołanego wyżej przepisu nakazują, by teren miał dostęp do drogi publicznej, istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu było wystarczające dla zamierzenia budowlanego, zaś teren inwestycji nie wymagał uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, a decyzja byłą zgodna z przepisami odrębnymi.

Z uwagi na użycie przez Ustawodawcę słowa "łącznie" w komentowanym przepisie, należy istotnie podkreślić, że przy braku realizacji jednego choćby z warunków opisanych w tym przepisie, wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie jest możliwe.

W niniejszej sprawie w szczególności należało dokonać zbadania, czy wykonana na potrzeby niniejszej sprawy Analiza urbanistyczno - architektoniczna została sporządzona zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów regulujących tę kwestie, czyli przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z § 3 cyt. rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek, obszar analizowany, którego granice wyznacza się w odległości nie mniejszej, niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem. To właśnie teren znajdujący się wewnątrz wyznaczonego obszaru analizowanego, a w szczególności zabudowa jaka się na tym terenie znajduje, służyć będzie dokonaniu charakterystyki i analizy zrealizowanych obiektów budowlanych i będzie wzorem dla wyznaczenia gabarytów i parametrów przyszłej zabudowy i to w taki sposób, by nie zaburzała i nie zakłócała ona istniejącego stanu zabudowy.

Organ wskazał, iż mgr inż. arch. J.S.-B. - osoba uprawniona w myśl zapisowi w art. 60 ust. 4 upzp, w sporządzonej na potrzeby niniejszej sprawy Analizie stwierdza, iż przedmiotowy obszar wyznaczono w oparciu o trzykrotną szerokość frontu działki, która wynosi 27 m, czyli w odległości ok. 90 m. Kolegium podało, iż odległość ta została nieco powiększona, gdyż dokonując pomiaru promienia obszaru północnego na Załączniku graficznym, otrzymuje się odległość ok. 100 m, jednak zauważone powiększenie terenu inwestycji nie można poczytać za uchybienie, bowiem północna część obszaru to teren, który stanowią wał przeciw powodziowy i rzeka [...] czyli teren nie zabudowany, nie mający żadnego wpływu na ustalane parametry i wskaźniki. Kolegium podkreśla fakt, iż sporządzona analiza musi zawierać te elementy, o jakich mowa w cyt. już rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r., jak i wykazywać, że do ich ustalenia doszło poprzez wykonanie takich działań i porównań, które opisane są w poszczególnych przepisach tego aktu. W szczególności analiza musi zawierać poparcie wynikające z dokonanych ustaleń, jeśli prezentuje stanowisko w zakresie innego, niż wskazanego w zasadzie głównej, ustalenia konkretnego parametru.

W niniejszej sprawie sporządzona Analiza urbanistyczno - architektoniczna, dokonuje charakterystyki terenu, jak też szczegółowego opisu i charakterystyki działki nr [...], stanowiącej teren inwestycji. Nadto określa funkcję istniejącej zabudowy jak i jej cechy, w szczególności w zakresie formy architektonicznej, występującej w terenie linii zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jak i geometrii dachu, podając jakie dachy dominują w obszarze analizowanym, i jak przebiega kierunek głównej kalenicy w odniesieniu do frontu działki.

Na wstępie autor analizy wskazał, iż w obszarze analizowanym istnieją działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej, których zabudowa będzie służyła za punkt odniesienia przy realizacji obowiązku wynikającego z art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp. Są to działki nr [...] ,[...] ,[...] ,[...] obr. [...].

Niemniej jednak sposób sporządzania analizy, jak i poszczególne zasady ustalania warunków zagospodarowania dla projektowanej inwestycji, a podane w cytowanym powyżej rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r., winny być absolutnie przestrzegane i zrealizowane.

Kolegium w sytuacji przedstawienia, przez kompetentną w takim przypadku osobę, tj. wpisaną na listę okręgowej izby architektów lub urbanistów, poglądu w sprawie możliwości zrealizowania projektowanej inwestycji we wskazanym terenie, nie polemizuje ze stanowiskiem wynikającym z analizy, o ile jest ona prawidłowo sporządzona, a zawarte w niej ustalenia, w sytuacji podania ich w sposób odmienny, niż wynika to z zasady głównej - uzasadnione wynikami analizy.

Podkreśla się, że w szczególności analiza musi zawierać te elementy, o jakich mowa w cyt. już rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. Badanie przedmiotowej analizy znajdującej się w aktach sprawy, a następnie kwestionowanej decyzji, wykazują, iż jest ona prawidłowa, bowiem odpowiada wszystkim zasadom jej sporządzenia zawartym w omawianym rozporządzeniu.

Jak już stwierdzono powyżej, w obszarze analizowanym znajdują się działki sąsiednie - dostępne z tej samej drogi publicznej, które pozwalają na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jak podano w analizie, na terenie nią objętym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, drogi publiczne, oraz obiekty infrastruktury technicznej. Ulica [...] przy której zlokalizowany jest teren inwestycji zabudowana jest w przeważającej części budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi wolnostojącymi, oraz w układzie zwartym bliźniaczym. Występują budynki parterowe z użytkowym poddaszem oraz budynki piętrowe z poddaszem, jak i budynek w dachem płaskim o trzech kondygnacjach. Starsze budynki posiadają formę prostą, są budynki z dachem dwuspadowym jak i budynki - kostki z dachem płaskim.

Wyznaczając na podstawie istniejącej zabudowy poszczególne parametry i wskaźniki, w zakresie linii zabudowy wyznaczono ją zgodnie z § 4 pkt 4. Ulica [...] jest drogą publiczną a teren inwestycji zlokalizowany jest w części ul. [...], gdzie działka drogowa ma szerokość ok. 4,8 m do 5m, i gdzie występuje głęboka lokalizacja zabudowy, z przestrzenią przedogrodu i dystansem do drogi. Istniejąca zabudowa oddzielona jest od ulicy zielenią komponowaną i stąd linia zabudowy nie jest czytelna. Budynki usytuowane są w odsunięciu od granicy z działką drogową o 13,5m - 14m dz.[...], 16m dz. nr[...], czy nawet 25,5 m dz. nr [...] Ponadto jak wskazano w analizie, występuje także zabudowa położona w dalszej kolejności od ul. [...] w kierunku R. , a dostępna drogami wewnętrznymi. Budynek usytuowany na działce nr [...] położony jest najgłębiej tj. ok. 107 m - 128 m od ul. [...] oraz najbliżej, bo 58 - 59 m względem urządzenia wodnego na dz. nr [...]. Po zachodniej stronie terenu inwestycji na działkach nr [...] i [...] istnieją budynki mieszkalne jednorodzinne w układzie bliźniaczym i usytuowane w odległości od działki drogowej w odległości 13,5 - 14 m. Po wschodniej stronie terenu inwestycji na działkach nr [...] ,[...] ,[..] ,[...] zrealizowany jest zespół zabudowy wielorodzinnej. Budynek usytuowany w pierwszej linii od ul. [...] odsunięty jest od granicy działki drogowej o 24 m - 44 m, z uwagi na posiadanie szerokiej i rozrzeźbionej elewacji. Tak więc w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji linia zabudowy ul. [...] kształtuje się uskokowo. A odległość od pasa drogowego wynosi minimum 24 m.

W tej sytuacji w decyzji organ I instancji ustalił linię zabudowy zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury, wyznaczoną w odległości 24 m od granicy z działką drogową nr [...], w nawiązaniu do istniejącej linii zabudowy na działce nr [...] obr. [...] . Natomiast zgodnie z § 4 ust. 4 w/w rozporządzenia, od strony wału rzeki R. w odległości 50 m od działki nr l obr. [...], również jako kontynuację linii na działce nr [...] oraz zgodnie z opinią środowiskową i ustawy Prawo wodne.

Kolejny parametr niezbędny według zapisów omawianego tu rozporządzenia do wyznaczenia, to wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni działki. Przedmiotowy wskaźnik dla terenu inwestycji obejmującej część działki nr[...] obr. [...] , ograniczony punktami ABCD i posiadający powierzchnie 0,48 ha, dla zabudowy trzema budynkami wielorodzinnymi, został wyznaczony na 16 % -18 %, w oparciu o § 5 ust. 2 w/w przepisów wykonawczych, czyli jako odstępstwo od podstawowej zasady opisanej w ust. 1 § 5, który nakazuje, by wskaźnik ten odpowiadał średniemu wskaźnikowi z obszaru analizowanego. Średni wskaźnik w obszarze analizowanym został wyliczony na 18 % , przy czym analizie poddano wszystkie działki zainwestowane z obszaru analizowanego. Powierzchnia trzech budynku zgodnie z wnioskiem Inwestora posiadać ma 8255m2, co stanowi w stosunku do powierzchni działki objętej wnioskiem (4800 m2) ok. 17 %. Co za tym idzie, jak podaje autorka analizy, wyznaczenie dla przyszłej zabudowy wskaźnika w przedziale 16 % - 18 %, ze względów pragmatycznych będzie właściwe, bowiem nie przekracza w górnym zakresie wskaźnika średniego, i obejmuje wartość wnioskowaną.

Powyższe uzasadnienie w kontekście istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym, jej różnorodności z punktu widzenia miejsca lokalizacji zabudowy, wielkości powierzchni poszczególnych działek, jest czytelne i przekonywujące i w związku z tym uznane przez Kolegium za słuszne.

Szerokość elewacji frontowej reguluje przepis § 6 rozporządzenia, który w ust. 1 podaje zasadę podstawową obliczania tego parametru, jako odpowiadający średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym z tolerancją 20 %. Wykonana analiza zawiera wykaz wszystkich szerokości budynków znajdujących się w obszarze analizowanym, co pozwala obliczyć średnią szerokość elewacji i ustalić ją na 19,8m. Średnia szerokość elewacji wyznaczona z tolerancją 20 %, daje przedział 15,8 m - 23,8 m. W kontekście tych obliczeń dla przyszłej zabudowy decyzja wyznacza ten parametr jako przedział 13,5m - 18,5 m dla każdego z planowanych budynków w widoku od strony ul. [...]. Jak stwierdzono w analizie, szerokość elewacji frontowej, a zarazem cała szerokość budynku w widoku równoległym do ul. [...] planowanej zabudowy, winna zapewnić kontynuacje tej cechy istniejącej w obszarze, którą stanowią odległości wzajemne zabudowy oraz odległości od granic działek, co zapewnia z kolei luźne usytuowanie i ażurowość. Wobec parametrów działki nr [...], w tym szerokości jej frontu - ok. 27 m, jak i wolnostojącego charakteru zabudowy, zdaniem autora analizy możliwe jest wyznaczenie szerokości elewacji frontowej w innym przedziale, tj. takim jak wnioskuje Inwestor, czyli 13,5 m - 18,5 m. Jest to także możliwe wobec zróżnicowanych szerokości elewacji frontowych w obszarze, które kształtują się w granicach od 11,5 m , przez 13 m, 14 m, 15 m, 16 m, jak i 20 m.

Kolejny wskaźnik niezbędny w sytuacji wydawania warunków zabudowy to wysokość górnej krawędzi elewacji, jaj gzymsu lub attyki, który ustala się według zapisów § 7 rozporządzenia. Zasada podstawowa zawarta w ust. 1 tego przepisu stwierdza, iż wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Natomiast jeżeli wysokość na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (ust.3 § 7). Niezależnie od powyższych zasad, istnieje też przepis który dopuszcza wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1 § 7, jeżeli wynika to i ma oparcie w analizie.

W treści analizy zapisano, iż w elewacjach frontowych budynków znajdujących się w obszarze analizowanym obserwuje się różnice wysokości związane z rozwiązaniami architektonicznymi, bowiem wysokości elewacji frontowych gzymsu/okapu lub attyki zawierają się w przedziale 3 m ( działka nr [...] ) do 10 m ( działka nr [...] ,[...] ), a całkowita wysokość budynków do najwyżej położonej krawędzi dachu ( kalenicy ) wynosi odpowiednio - 8 m ( działka nr [...] ) do 13,3m ( działka nr [...] ,[...] ). Natomiast jeżeli chodzi o budynki jednorodzinne to ich wysokości kształtują się - najmniej do okapu - 3 m ( działka nr [...] )-do 6m (dz. nr [...] ,[...] ) oraz najwięcej okap, attyka - 7,5m ( dz. nr [...] ,[...] ,[...] ). Budynki mieszkalne jednorodzinne płożone w głębi ul. [...] na dz. Nr [...] posiadają najmniejsze w obszarze wysokości : 3m - 3,5 m do okapu, zaś do kalenicy 9 m - na dz. nr [...] i [...] Natomiast wysokości budynków mieszkalnych wielorodzinnych posiadają wysokość okapu i attyki - 10 m, a kalenicy głównej 13 m- 13,3 m.

Organ zauważył, iż wyznaczenie wysokości elewacji frontowej projektowanej zabudowy nie jest możliwe zgodnie z zasadą podstawową zawartą w 7 ust. 1 rozporządzenia. Planowane budynki na działce nr [...] będą usytuowane pomiędzy budynkami na dz. nr [...] ,[.,..] o najwyższych w obszarze elewacjach frontowych tj. okap i attyka – 10 m, kalenica główna 13 m - 13,3 m, a zabudową jednorodzinna po zachodniej stronie terenu inwestycji, która osiąga wysokości mniejsze, w tym na działkach nr [...] ,[...] o wysokości okapu do 7,5 m, kalenicy głównej – 9 m, czyli, że wysokość elewacji przebiega z uskokiem, wobec czego zgodnie z § 7 ust. 3 rozporządzenia wyliczono średnią wysokość elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki w obszarze, która wynosi 6,5 m, oraz średnią wysokość do najwyżej położonej krawędzi dachu spadzistego tj, kalenicy - 9,8m. Ta uśredniona wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na działkach sąsiednich wynosząca 6,5 m jest mniejsza od niższych z pośród bezpośrednio otaczających teren inwestycji budynków , które osiągają - na działce nr [...] 16 -7,5m, jak i w budynku na działce nr [...] . W tej sytuacji występującej w terenie, zdecydowano się na dostosowanie wysokości budynków do wysokości elewacji frontowych budynków otaczających planowaną zabudowę, a występującą na dz. nr [...] ,[...] ,[...] - 7,5m oraz na dz. nr [...] ,[...] , gdzie odnotowano maksymalną wys. 10 m. Zdaniem autora analizy wysokość budynków usytuowanych na działce nr [...] , winna odpowiadać charakterystyce zabudowy usytuowanej w podobnej lokalizacji i być ustalona w ten sposób, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki od strony zabudowy działek nr [...] ,[...] ,[...] winna wynosić 7,5m , a od strony działek nr [...] ,[...] – 10 m.

Powyższa projektowana zabudowa zgodnie z wnioskiem charakteryzować się ma dachem płaskim, tak więc całkowita wysokość budynków winna mieścić się w przedziale 7,5 m - 10 m. Taka też wysokość została ustalona w obecnie badanej decyzji, przy czym dodano także możliwość zwiększenia tej wysokości o 50 cm, co podyktowane ma być względami technicznymi.

W zakresie zaś wyznaczenia geometrii dachu, Analiza wskazała, że geometria dachów w obszarze analizowanym jest zróżnicowana i nie został wykształcony jednolity wzorzec, bowiem występują tu dachy dwuspadowe, czterospadowe, wielospadowe, jak też dach płaski ( budynek działka nr [...] i częściowo na dz. nr [...] ,[...] ). Co za tym idzie, odstąpiono od wyznaczenia układu połaci dachowych, kierunku głównej kalenicy w stosunku do frontu działki.

Ponadto decyzja ustaliła także jeszcze inne cechy zabudowy i zagospodarowania terenu, które wynikają z analizy urbanistyczno architektonicznej, jak też określiła szereg warunków, jakie winno spełnić się w toku prowadzenia sprawy.

Są to warunki w zakresie ochrony zieleni, w zakresie ochrony przyrody, ochrony wód i gospodarki wodnej, ochrony powietrza i ochrony przed hałasem, jak też warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji.

Natomiast jeśli chodzi o warunki w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, to mając na uwadze zaopatrzenie w wodę, według informacji technicznej [...] SA w K. z dnia 05.03.2014r., doprowadzenie wody do działki nr [...] i do planowanych budynków, można rozwiązać o istniejącą sieć wodociągową w ul. [...] , co wymaga budowy sieci wodociągowej w planowanym na działce nr [...] układzie komunikacyjnym, w zakresie umożliwiającym realizacje przyłączy wodociągowych do poszczególnych budynków. W treści decyzji, co należy podkreślić, istotnie został zawarty zapis, że w zakresie projektowanej inwestycji znajduję się także rozbudowa sieci wod-kan i opadowej na części działek nr [...] ,[...] ,[...] obr. [...] i co za tym idzie, dla projektowanego przedsięwzięcia dysponent wody obiecał ją przyłączyć.

Mając na uwadze zastrzeżenie zawarte w odwołaniu, a dotyczące akapitu z treści informacji technicznej zawartej w cyt. piśmie [...] który stwierdza, że prawidłowe warunki dostawy wody dla tego rejonu będą możliwe po zrealizowaniu dużego zakresu urządzeń wodociągowych, związanych z dosyłem wody z ZUW R. to należy informację tę czytać łącznie z pozostałymi warunkami dysponenta tego medium, o doprowadzeniu wody w oparciu istniejącą sieć wodociągową, przy konieczności budowy sieci wodociągowej na działce nr [...] Wspomnianą sieć wodociągową Inwestor zrealizuje w oparciu o obecną przedmiotową decyzję wz, przy istniejącej w drodze ul. [...] sieć wodociągową. Również zaopatrzenie w energię elektryczną jest możliwe poprzez przyłączenie planowanego obiektu do sieci elektroenergetycznej o mocy przyłączeniowej do 40 kW. Podłączenie obiektu będzie wymagało budowy sieci kablowej z rozdzielni.

Zaopatrzenie w energię ciepną jest możliwe poprzez przyłączenie do istniejącego gazociągu niskiego ciśnienia, zlokalizowanego w pasie drogowym.

Odprowadzenie ścieków sanitarnych wg. informacji ZIKiT SA w K. , będzie możliwe do miejskiego kanału sanitarnego przebiegającego w ul.[...] , przy czym odprowadzenie ścieków odbywać się ma poprzez przyłącze kanałowe do miejskiego kanału sanitarnego i wymaga budowy sieci kanalizacji sanitarnej w planowanym na dz. nr [...] układzie komunikacyjnym. Taka sieć jest przewidziana w zakresie tematu przedmiotowej inwestycji

Kolegium podkresliło, że na Załącznikach graficznych oznaczony jest przebieg po części działek nr [...] ,[...] ,[...] infrastruktury technicznej czyli drogi, wód - kań, oraz gaz i elektryka ).

Natomiast obsługa komunikacyjna planowanej inwestycji odbywać się ma poprzez projektowany z ul. [...] zjazd na teren inwestycji.

W celu prawidłowego zapewnienia obsługi komunikacyjne dla planowanej inwestycji, Inwestor zobowiązał się w drodze umowy zawartej w dniu 18.08.2014r z KZIKiT do wykonania przebudowy ul. [....] na działce nr [...]

W zakresie miejsc postojowych Inwestor musi je zlokalizować na terenie inwestycji wg wskaźnika liczby miejsc postojowych, który wynosi 1,2 miejsca postojowe na mieszkanie.

Kolegium podkreśliło, iż okoliczność, że dysponenci mediów udzielili Inwestorowi pozytywnych informacji na temat możliwości dostawy poszczególnych mediów do projektowanej zabudowy działki nr [...] obr. [...] , mimo, że jak to wynika z akt sprawy, nie mają oni tytułu prawnego do działki nr [...] , nie będącej ulicą [...] , która jest własnością skarżącej, a w której przebiegają media, jest prawidłowe i nie przekreśla możliwości podłączenia się do tych mediów. Jest bezspornym, że media - wodociąg i kanalizacja przebiegają przez teren działki nr [...] i z technicznego punktu widzenia, mogą obsługiwać mającą powstać inwestycję. Natomiast okoliczność, że[...] SA nie ma tytułu prawnego do przedmiotowej działki, nie może przesądzać o tym, że brak jest możliwości na podłączenie tych mediów. Jak to już podkreślał organ I Instancji w badanej obecnie decyzji, postępowanie zmierzające do ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu zmierza do tego, by dać odpowiedź Inwestorowi czy możliwa jest realizacja jego zamierzenia inwestycyjnego na danym terenie, który nie posiada ustalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W postępowaniu tym, nie jest wymagana zgoda Inwestora na dysponowanie terenem wskazanym do zainwestowania, bowiem jak to stanowi art. 63 ust. 2 upzp, decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu, ani nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich.

Organ wskazał, iż zarzut, iż w toku uzgodnień jednostka uzgadniająca posiadała szerszy zakres terenu inwestycji , niż zawarto to w treści decyzji, w której brak jest wskazania jako terenu inwestycji dla infrastruktury technicznej działki nr [...] , powoduje, iż uzgodnienia były wydane dla innego przedmiotu inwestycji, nie ma znaczenia, jako że dla dostawców mediów ( np. dla ZIKiT-u) decydujące jest, czy mogą w poszczególne media wyposażyć obiekty kubaturowe, zlokalizowane na działce nr [...] . obr. [...] . A ta okoliczność jest niezmieniona od początku, zaś, co należy podkreślić, w dniu 05.05.2014r. pełnomocnik Inwestora złożył pismo o sprostowanie złożonego wniosku, w którym wykazał właściwy teren inwestycji dla infrastruktury technicznej, tj. działki nr [...] ,[...] ,[...] . obr. [...] .

Od powyższej decyzji skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie złożyła M.B. zarzucając w niej naruszenie prawa, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a w szczególności:

1. naruszenie art. 61 ust. 1 pkt. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy, pomimo braku realizacji przesłanek ku temu,

naruszenie art. 7 i art. 77 § 1 kodeksu postępowania administracyjnego poprzez

zaniechanie wyjaśnienia istotnych dla sprawy okoliczności, naruszenie § 3 ust. 2 oraz § 7 ust. 4 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Skarżąca wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. oraz poprzedzającej ją decyzji organu l instancji.

Skarżąca w uzasadnieniu podniosła, że nie są prawdziwe twierdzenia i ustalenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego odnośnie rozbieżności pomiędzy dokumentami jeśli chodzi o zakres przedmiotowy i obszarowy inwestycji.

Po pierwsze, dotyczy to kwestii rozbudowy sieci kanalizacji opadowej. SKO stwierdza tu (str. [...] decyzji), że rozbieżność występuje pomiędzy treścią decyzji a jej załącznikami graficznymi, co jest ustaleniem błędnym i świadczy o nierozpoznaniu istoty sprawy. Niewyjaśnione rozbieżności występują nie tylko pomiędzy samą sentencją decyzji a jej załącznikami graficznymi, lecz nawet pomiędzy sentencją samej decyzji a jej załącznikiem tekstowym w postaci Warunków Zabudowy (Załącznik Nr 1), czego SKO już nie dostrzega.

Skarżąca wskazała, iż załącznik Nr l do tej decyzji, tj. Warunki Zabudowy, podobnie jak szereg innych dokumentów zgromadzonych jako materiał dowodowy w aktach sprawy, ma inny przedmiot, skoro nie ujęty zostaje w nich w opisie inwestycji element rozbudowy sieci kanalizacji opadowej.

Po drugie, organ II instancji nie odnosi się w ogóle do zarzutu odwołania wskazującego, iż na str. 3 decyzji Prezydenta Miasta K. , stwierdzając, że "w wyniku przeprowadzonego postępowania ustalono, że spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. l ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym", powołał się równocześnie na ustalenia dotyczące -jako "terenu objętego decyzją" - między innymi działek nr [...] oraz [...] obr. [...] Już choćby tylko wobec powyższych istotnych braków i niejasności co do przeprowadzonego postępowania rozpoznawczego, których nie ustrzegły się organy obydwu instancji, zaskarżone decyzje winny zostać uchylone.

Zdaniem skarżącej SKO nie wyjaśniło też istotnych wątpliwości co do tego, czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. W ocenie skarżącej nie można zgodzić się z twierdzeniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego, że analiza urbanistyczna wykonana w niniejszej sprawie jest prawidłowa, bowiem odpowiada wszystkim zasadom jej sporządzenia zawartym w omawianym rozporządzeniu" skoro równocześnie organ II instancji dostrzegł rozbieżność pomiędzy jej treścią a załącznikiem graficznym, na którym powiększono zakres obszaru analizowanego, bez uzasadnienia tego zabiegu (a nawet wbrew treści analizy). Tym samym naruszono przepis § 3 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Nie jest też także należycie uzasadniona korekta udziału powierzchni biologicznie czynnej dokonana w aneksie do analizy urbanistyczno - architektonicznej z dnia 29.10.2014 r., skoro autor analizy wyraźnie opiera się i eksponuje znaczenie Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta K. , podczas gdy Studium nie jest aktem prawa miejscowego i - w odróżnieniu od planów miejscowych - nie może stanowić punktu odniesienia w indywidualnych aktach administracyjnych, kształtujących sytuację prawną inwestora. Oparcie się więc w Aneksie do Analizy i - w konsekwencji - ustalenie w samej decyzji warunków zabudowy na podstawie Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego jest ewidentnym naruszeniem prawa, skoro brak jest normatywnego powiązania znaczenia Studium z ustalaniem warunków zabudowy. Przyjęcie takiego punktu odniesienia przez analizatora jest pozbawione podstawy prawnej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, póz. 1269) stanowi, iż sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną lub postanowienie z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. póz. 270 ze zm.) - dalej określanej jako "p.p.s.a." - sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 p.p.s.a.).

Wychodząc z tych przesłanek, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie nie uwzględnił skargi, gdyż stwierdził, że zaskarżone odpowiadają prawu. Organy administracyjne prawidłowo ustaliły stan faktyczny oraz właściwie zastosowały przepisy prawa, co znalazło odzwierciedlenie w uzasadnieniu zaskarżonych decyzji.

Podstawę rozstrzygnięcia w sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717 z późn. zm.). W związku z tym warto przypomnieć, że zgodnie z art. 4 ust. 1 i 2 tej ustawy ustalenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje co do zasady w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku – w decyzji o warunkach zabudowy. Uszczegółowieniem tego przepisu jest z kolei art. 59 ust. 1 tej ustawy, wedle którego zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. W świetle art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 tejże ustawy decyzja o warunkach zabudowy ma charakter związany, a zatem w razie spełnienia wymogów określonych w ustawie, organ administracji publicznej jest zobowiązany do wydania pozytywnego dla inwestora rozstrzygnięcia.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest z kolei w myśl art. 61 ust. 1 powołanej ustawy w razie łącznego spełnienia następujących warunków: (1) co najmniej 1 działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, (2) teren ma dostęp do drogi publicznej, (3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, (4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu poprzednio obowiązujących planów miejscowych, (5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Przy czym sposób weryfikowania, czy spełniony został wymóg dobrego sąsiedztwa z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, został określony przez ustawodawcę w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz. 1588).

W myśl art. 61 ust. 7 cyt. ustawy w rozporządzeniu o którym mowa w ust. 6 należy określić wymagania dotyczące ustalania:1) linii zabudowy; 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3) szerokości elewacji frontowej; 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Decyzja o warunkach zabudowy musi spełniać łącznie wszystkie warunki określone w cyt. art. 61 ust. 1 pkt 1 - 5 oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r., aby można było uznać ją jako wydaną zgodnie z prawem.

Przenosząc powyższe na grunt rozpoznawanej sprawy stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja zawiera wszystkie wymogi wyżej przytoczone.

W toku postępowania została sporządzona analiza urbanistyczno- architektoniczna, w której określono obszar zgodnie z § 3 rozporządzenia i następnie ustalono, że w analizowanym obszarze istnieją działki sąsiednie, pozwalające na kontynuacje funkcji zabudowy i zagospodarowania ternu. Planowana inwestycja pozostaje w zgodzie z zasadami kształtowania ładu przestrzennego, zaś parametry urbanistyczne zostały ustalone prawidłowo, na podstawie weryfikacji stanu zagospodarowania w obszarze analizowanym.

Opisane wyżej ustalenia faktyczne zostały szczegółowo przedstawione w załącznikach (tekstowych i graficznych) stanowiących integralną cześć decyzji organu I instancji i były przedmiotem szczegółowej analizy decyzji organu odwoławczego. W konsekwencji Sąd uznał, że w niniejszej sprawie spełnione zostały wymogi zarówno materialne, jak i formalne z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Tym samym organy administracji publicznej były zobowiązane do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, co też uczyniły. Decyzja o warunkach zabudowy stanowi jedynie rodzaj wiążącej informacji o ogólnym możliwym sposobie zagospodarowania konkretnej nieruchomości, nie przesądzając zarazem, czy taka inwestycja w ogóle powstanie, ani jaki będzie jej ostateczny, precyzyjnie określony kształt. Zgodnie bowiem z art. 63 ust. 1 i 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu, ani nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich.

Konkludując Sąd doszedł do przekonania, że organy administracji publicznej podjęły zgodnie z art. 7 k.p.a. niezbędne działania do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, mając na względzie zarówno interes społeczny, jak i słuszny interes obywateli. Zgromadzony materiał dowodowy został przy tym zebrany w sposób wyczerpujący i rozpatrzony jako całość, co czyni w konsekwencji zadość art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a..

Przechodząc zatem do zarzutów wskazanych w skardze w pierwszej kolejności wskazać należy, że o ile istotnie ma miejsce dostrzeżona przez skarżącą nieścisłość w zakresie określenia przedmiotu decyzji, a treścią jej Załącznika nr 1, w którym pominięto wskazanie o rozbudowę sieci opadowej, tak pozostaje ona bez wpływu na ocenę legalności decyzji poddanych kontroli sądu. Zauważyć należy, że o tym co jest przedmiotem rozstrzygnięcia organu administracyjnego wynika z decyzji, a zwłaszcza z jej części dyspozytywnej. Poza sporem jest, że Prezydent Miasta K. w decyzji z dnia 31.12.2014r., ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn: budowa 3 budynków mieszkalnych w zabudowie wielorodzinnej z wybudowanymi miejscami postojowymi na poziomie przyziemia oraz zewnętrznymi miejscami postojowymi na części działki nr [...] obr. [...] , rozbudowa sieci wod - kan. i opadowej na części działek nr [...] ,[...] ,[...] obr. [...] oraz budowa zjazdu z działki nr [...] obr. jw. przy ul. [...] w K. . Okoliczność, że w Załączniku nr 1 na wstępie nie została wymieniona instalacja opadowa nie ma znaczenia. W dalszej bowiem jego treści, w pkt II.2 dotyczącym warunków pod względem ochrony wód i gospodarki wodnej, został opisany sposób odprowadzania wód opadowych. Ponad wszelką wątpliwość zatem, przedmiotem procedowania była także rozbudowa sieci opadowej.

W zakresie zarzutu niewyjaśnienia istotnych wątpliwości skarżącej co do tego czy istniejące lub projektowane uzbrojenie ternu jest wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego wskazać należy, że zalegające w aktach sprawy pisma informujące o możliwości dostarczenia dla planowanej inwestycji poszczególnych mediów, pod względem formy i treści, są w ocenie Sądu wystarczające dla przyjęcia, że została spełniona przesłanka z art. 61 ust. 1 pkt 3 upzp. Dysponenci mediów wskazują jednoznacznie, że istniejąca sieć gazowa, wodociągowa, kanalizacyjna i elektroenergetyczna umożliwia przyłączenie do nich projektowanych 3 budynków (vide: pismo Polskiej Spółki Gazownictwa sp. z o.o Oddział w T. z dnia 26.02.2014 r. /k:31/, pismo Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji SA w K. z dnia 5.03.2014 r. /k:23, pismo [...] z dnia 6.03.2014 r. /k: [...] /). Zauważyć należy, że dopiero przy braku wystarczającego uzbrojenia terenu warunki zabudowy można uzyskać jedynie wówczas, gdy wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem, a z taką sytuacją w niniejszej sprawie nie mamy do czynienia.

W tym miejscu nadto należy podkreślić, że fakt przebiegu sieci wodociągowej i kanalizacyjnej po działce nr [...] stanowiącej własność skarżącej, sam przez się nie decyduje o braku możliwości ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji albowiem jak słusznie już zauważył organ II instancji, ustosunkowując się do zarzutów odwołania, w postępowaniu tym nie jest wymagane posiadanie przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością dla celów budowlanych, w tym konkretnym przypadku prawa wejścia na teren nieruchomości skarżącej celem wykonania przyłącza. Stosownie bowiem do treści art. 63 ust. 2 upzp decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu , ani nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, istotnym jest natomiast by z punktu widzenia technicznego możliwe było zaopatrzenie planowanej inwestycji w niezbędna infrastrukturę.

Jako całkowicie chybiony jawi się także zarzut naruszenia § 3 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie powiększenia obszaru analizowanego. Przepisy rozporządzenia nie określają bowiem sztywno wielkości obszaru analizowanego, wskazując jedynie jego minimalną, dopuszczalną wielkość, która w niniejszej sprawie jest zachowana. Dostrzeżone zaś odstępstwo od obszaru analizowanego pozostaje bez wpływu na wyniki analizy, albowiem dotyczy to obszaru, na którym brak jest jakiejkolwiek zabudowy, co również słusznie zauważa organ odwoławczy.

Podobnie należy ocenić zarzut nieprawidłowego ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki poprzez wskazanie możliwości zwiększenia tej wysokości do 50 cm ze względów technicznych, co zdaniem skarżącej daje inwestorowi pełną dowolność. Nie jest to prawdą albowiem inwestor nie może przekroczyć rzędnej wynoszącej 218,00 m n.p.m., nadto należy zwrócić uwagę, że wysokość elewacji projektowanego budynku jest inna od strony zachodniej ( do 7,5 m), a inna od strony działek [...] ,[...] (do 10 m), w związku z tym w ocenie Sądu dopuszczalne było w niniejszej sprawie ustalenie krawędzi elewacji frontowej we wskazanych parametrach ze względów technicznych.

Przechodząc do ostatniego zarzutu wypada w tym miejscu przytoczyć trafny pogląd Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażony w wyroku z dnia 12.03.2015 r. w sprawie do sygn. akt II OSK 2043/13, iż określenie parametru powierzchni biologicznie czynnej powinno nastąpić w związku z wyznaczeniem parametru wielkości powierzchni zabudowy. Z treści przepisów u.p.z.p. nie wynika by ten parametr miał być obligatoryjnie ustalony w decyzji o warunkach zabudowy, a ponadto przepisy prawa nie precyzują metody ustalania tego parametru. Nie można więc czynić zarzutu, że analizator ustając wielkość udziału powierzchni biologicznie czynnej posiłkował się także Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta K. , skoro skarżąca w ogóle nie kwestionuje zasadności przyjętych w analizie parametrów.

Podsumowując należy wyraźnie wskazać, że rozstrzygnięcia organów obu instancji odpowiadają przepisom w zakresie ładu przestrzennego, co pozwalało na ustalenie warunków zabudowy w szczególności na podstawie art. 59 ust. 1 w związku z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. W konsekwencji nie można było uznać, że zaistniały podstawy do wyeliminowania z obrotu prawnego decyzji ustalających warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł jak w sentencji biorąc za podstawę rozstrzygnięcia art. 151 p.p.s.a.