Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 1832/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2014-05-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1  pkt 1 do 5
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par. 4,5,6,7,8,9,
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski, Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski, Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska (spr.), Protokolant st. sekretarz sądowy Anna Trzuskowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 maja 2014 r. sprawy ze skargi "A" Sp. z o.o. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...]r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy terenu oddala skargę.


UZASADNIENIE

Pismem złożonym w Wydziale Architektury Urzędu Miejskiego w B. w dniu [...] r. "B" wystąpiła z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji: "Budowa budynku biurowo- usługowo- handlowego" w B. przy ulicy [...] na działkach nr "1" i nr "2" – parking dla budynku.

Prezydent Miasta B. zawiadomił o wszczęciu postępowania, przeprowadził wymagane postępowanie, uzyskał niezbędne uzgodnienia i dokumenty, a następnie decyzją nr [...] z dnia [...]r. ustalił na rzecz "B" warunki zabudowy dla inwestycji "budowa budynku biurowo- usługowo- handlowego" obejmującego działki nr "1" – budynek, nr "2" – parking, dziali nr "3", "4", "5", "6", "7", "8" – dojazd do budynku i działki nr "9", "10", "11", "12", "13" – dojazd do parkingu. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia organ pierwszej instancji przywołał przepisy art. 4 ust. 2, art. 59 ust. 1 i ust. 2 , art. 60 ust. 1, art. 61 ust. 1 oraz art. 53 ustr. 3- do 5 i art. 54, art. 55 i art. 56 w związku z art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.jedn. Dz.U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.). i art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 267 ze zm.). W decyzji określono, iż inwestycja obejmuje budowę budynku biurowo- usługowo- handlowego, dwukondygnacyjnego, budowę przyłączy: energetycznego, wodociągowego oraz kanalizacyjnego, przebudowę układu komunikacyjnego oraz budowę wjazdu na teren inwestycji oraz budowę parkingu na ok. 45 miejsc postojowych dla samochodów osobowych. W decyzji ustalono podstawowe dane charakteryzujące inwestycję wynikające z wniosku i istniejącego zainwestowania w obszarze analizowanym w tym: orientacyjną powierzchnię zabudowy ok. [...]m, powierzchnię sprzedaży - ok. [...] m², procentowy wskaźnik zabudowy działki - [...]%, elewacja frontowa – szerokość [...], wysokość [...]m, położenie kalenicy w stosunku do frontu równolegle, a wysokość kalenicy ok. [...]m, geometria dachu – układ połaci jednospadowy nachylenie ok. 3º do 5º., dodano, że planowany budynek zlokalizowany jest w pierwszej linii zabudowy, o nieregularnym usytuowaniu zabudowy, dlatego linię zabudowy ustalono zgodnie z § 4 ust. 2 oraz ust. 4 – w oparciu o przepisy o drogach publicznych – tj. w odległości [...]m od zewnętrznej krawędzi ulicy [...]. Określono w niej także warunki i wymagania w zakresie ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, warunki w zakresie ochrony środowiska i zdrowia ludzi, warunki w zakresie dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich oraz w zakresie ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych. W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że w trakcie postępowania na wyznaczonym przepisami obszarze przeprowadzono analizę cech istniejącej zabudowy i zagospodarowania terenu. Wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 do 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w sposób określony w § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowani terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego potwierdziły spełnienie niezbędnych warunków. Następnie w uzasadnieniu organ omówił granice obszaru analizowanego – z ustalenia tego wynika, że obszar ten stanowi różnorodny pod względem urbanistycznym i architektonicznym zespół obiektów, w którym zlokalizowane są obiekty stanowiące kontynuację funkcji dla inwestycji objętej wnioskiem. Z analizy tej wynikają przyjęte wskaźniki nowej zabudowy. Reasumując organ stwierdził, że inwestycja spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 do 5 ustawy, a zamierzenie jest zgodne z prawem, zatem zgodnie z art. 56 cytowanej ustawy należało orzec jak w sentencji.

Odwołanie od powyższej decyzji złożył, reprezentowany przez fachowego pełnomocnika, "A" Sp. z o.o. z siedzibą w J., zarzucając jej w szczególności naruszenie: art. 106 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego – poprzez niezawiadomienie skarżącego o zwróceniu się przez organ prowadzący postępowanie główne do organów uzgadniających projekt decyzji; art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 107 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez niewyjaśnienie istotnych okoliczności sprawy, wybiórczą ocenę dowodów i nieprzedstawienie prawidłowego uzasadnienia; art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez dostosowanie warunków zabudowy do potrzeb inwestora zamiast ich ustalenia z uwzględnieniem zasady dobrego sąsiedztwa oraz zasady kontynuacji funkcji i cech zabudowy; § 4 ust. 1 i ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowani terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – poprzez nieprawidłowe wyznaczenie linii zabudowy; § 5 ust. 1 i § 6 ust. 1 tego rozporządzenia – poprzez wyznaczenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy oraz szerokości elewacji frontowej z powołaniem się na niedookreślone wartości; § 7 ust. 1 i § 8 ust. 1 tego rozporządzenia – poprzez nieprawidłowe wskazanie wysokości oraz geometrii dachu inwestycji oraz § 9 ust. 3 rozporządzenia – poprzez sporządzenie analizy graficznej na kopiach mapy odbiegającej od wymogów określonych w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy. Mając na uwadze powyższe pełnomocnik wniósł o uchylenie decyzji o warunkach zabudowy w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. W uzasadnieniu pełnomocnik wskazał, że o wydanie przedmiotowej decyzji wystąpiła z wnioskiem "B" z siedzibą w P. i tak został oznaczony adresat tej decyzji, co pozostaje w sprzeczności z brzmieniem art. 28 Kodeksu postępowania administracyjnego. Zarzucił, iż organ dokonując uzgodnień w trybie art. 53 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie powiadomił o tym fakcie skarżącej, zwłaszcza dotyczy to uzgodnienia z dyrektorem Miejskiego Zarządu Dróg i Mostów w B. Strona skarżąca pozbawiona została w ten sposób możliwości przedstawienia organowi uzgadniającemu argumentów istotnych dla rozstrzygnięcia. Zasygnalizowała tym samym strona skarżąca, że Zarząd Dróg i Mostów uzgodnił skomunikowanie inwestycji poprzez układ dróg wewnętrznych ogólnodostępnych, do których wnioskodawcy nie przysługuje tytuł prawny. W ocenie strony skarżącej oznacza to, iż teren planowanej inwestycji nie ma dostępu do drogi publicznej w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Odnosząc się do naruszenia art. 7, art. 77 § 1 czy art. 107 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego strona skarżącą podniosła, iż organ nie wyjaśnił przyczyn, nie przedstawił jasnych argumentów ani nie uzasadnił przesłanek, dla których ustalił parametry nowej zabudowy odbiegające od przeprowadzonej analizy. W ocenie odwołującej spółki nie wyjaśniono w sposób wyczerpujący dlaczego odstąpiono od wskaźników ustalonych w przygotowanej analizie. Dotyczy to zarówno wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy, jak i szerokości elewacji frontowej. Uzasadnienie, że przyjęcie innej szerokości niż podana w tabeli średnia jest dopuszczalne, gdyż nie spowoduje to zaburzenia ładu przestrzennego, jest w jej ocenie, niewystarczające.

Spółka zarzuciła, że dołączona do decyzji jako jej załącznik część graficzna w postaci mapy nie odpowiada wymogom określonym w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, tzn. zamiast sporządzenia jej na wymaganej kopii mapy w skali 1;500 lub 1:1000, wykonana została na kopii mapy w skali 1:2000.

W zakresie merytorycznej oceny decyzji Spółka podniosła, że treść decyzji sugeruje, iż warunki zabudowy w niej określone zostały dostosowane do zamiaru inwestora, a nie ustalone z uwzględnieniem zasady kontynuacji funkcji i cech zabudowy terenów sąsiednich. Działanie takie w jej ocenie jest niedopuszczalne, a wprowadzenie wyjątku od analizy powinno być uzasadnione. W przedmiotowej decyzji wszystkie przyjęte wskaźniki odbiegają od średnich w analizie. Dodatkowo podniesiono, iż wskaźniki te powinny wyrażać się w konkretnej wartości. Na powyższe Spółka odniosła się i przytoczyła fragmenty konkretnych orzeczeń sądów administracyjnych.

Podkreślono także, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest, m.in. gdy teren ma dostęp do drogi publicznej, przy czym zdaniem odwołującej się Spółki nie chodzi o jakikolwiek dostęp do drogi publicznej, ale wyłącznie taki, który będzie wystarczający do zapewnienia obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji. W ocenie Spółki treść decyzji sugeruje, ze planowany do zainwestowania teren nie posiada takiego dostępu do drogi publicznej.

Rozpatrując złożone odwołanie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. zaskarżoną decyzją z dnia [...]r. zastąpiło na stronie pierwszej decyzji sformułowanie "ustalam na rzecz "B" z siedzibą w P. przy ulicy [...]" – słowami "ustalam dla Pani K. O. i Pana B. O., działających pod firmą "B" z siedzibą w P. przy ulicy [...]", a w pozostałej części utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia Kolegium wskazało, iż stosownie do treści art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 do 5 ustawy wydanie decyzji jest możliwe po spełnieniu wskazanych tam warunków, a szczegółowe zasady określania warunków dla nowej zabudowy określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Zgodnie z tymi przepisami organ pierwszej instancji ma obowiązek przeprowadzić analizę funkcji i cechy zabudowy zagospodarowania terenu (a wyniki tej analizy w formie graficznej i opisowej stanowią załącznik do decyzji). W ocenie Kolegium zaskarżona decyzja jest zgodna zobowiązującymi przepisami i brak jest podstaw do jej uchylenie bądź zmiany.

Odnosząc się do argumentów odwołania Kolegium stwierdziło, iż zarzut braku powiadomienia odwołującej Spółki o dokonanych uzgodnieniach nie może być podstawą uchylenia decyzji, Zgodnie bowiem z art. 53 ust. 5 ustawy uzgodnień, o których mowa w art. 53 ust. 4 dokonuje się w trybie art. 106 Kodeksu postępowania administracyjnego, z tym, że zażalenie przysługuje tylko inwestorowi. Wymienione w odwołaniu "uzgodnienie" w sprawie dojazdu do działek inwestora jest opinią jednostki organizacyjnej organu pierwszej instancji, stąd brak było podstaw do zawiadamiania stronao wystąpieniu do organu uzgadniającego o zajęcie stanowiska.

Także zarzut "uzgodnienia" projektu decyzji z Państwowym Inspektorem Sanitarnym w B. jest chybiony, gdyż uzgodnienia takie nie nastąpiło i nie było prowadzone w tym zakresie żadne postępowanie, co potwierdza pismo tego Inspektora z dnia [...]r. (informującego, że przepisy ustawy nie dają podstaw uzgadniania stanowiska z inspektorem sanitarnym).

Zarzut braku dostępu do drogi publicznej jest nieprawdziwy. W aktach sprawy znajduje się bowiem pismo Spółdzielni "C" w B. z dnia [...]r., z którego wynika, że dla działki nr "2" ustanowiona jest służebność gruntowa polegająca na prawie przejazdu i przechodu przez jej nieruchomość składającą się z wymienionych konkretnie działek stanowiących ciąg komunikacyjny.

Argument odwołania dotyczący nieprawidłowego wyznaczenia linii zabudowy także jest chybiony. Organ wyznaczył linię zabudowy wzdłuż drogi publicznej – ulicy [...]– na podstawie ustawy o drogach publicznych, jednocześnie uzasadniając dlaczego nie wyznaczył jej jako przedłużenie istniejącej linii zabudowy. W zakresie wyznaczenia wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy oraz szerokości elewacji frontowej Kolegium także uznało ten zarzut za chybiony. Przywołało § 5 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury i podkreśliło, że dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy, jeżeli wynika to z przygotowanej analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 tego rozporządzenia. Z analizy znajdującej się w aktach sprawy wynika, że w obszarze analizowanym występują działki zabudowane w 100% (4 działki), a także działki zabudowane w wielkości większej niż ustalona w zaskarżonej decyzji (5 działek). W tych okolicznościach Kolegium nie uznało, by organ pierwszej instancji przekroczył swoje uprawnienia i stwierdziło, że wskaźnik ten ustalony został prawidłowo. Takie samo stanowisko Kolegium zajęło w stosunku do zarzutu wyznaczenia szerokości elewacji frontowej. Analiza wykazał, że w obszarze analizowanym znajdują się obiekty o większej szerokości elewacji frontowej, niż ta określona w decyzji. Zgodnie zaś z § 6 ust. 2 dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z przygotowanej analizy. Odnośnie pominięcia przez organ pierwszej instancji ustalenia powierzchni biologicznie czynnej organ wskazał, że wyznaczenia udziału powierzchni biologicznie czynnej w decyzji następuje na podstawie § 2 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosownych w decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy. Treść rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie wskazuje na sposób i tryb ustalania tego parametru.

Za nieuzasadnione uznało Kolegium zarzuty dotyczące nieprawidłowości określenia wysokości oraz geometrii dachu. W obszarze analizowanym występują dachy o zróżnicowanej geometrii a wysokość obiektu mieści się w granicach wysokości obiektów istniejących w obszarze analizowanym.

Chybiony jest także zarzut sporządzenia analizy na kopii mapy odbiegającej od wymogów ustawowych. Skład Kolegium odczytał skalę mapy na której sporządzona została część graficzna jako skalę 1:1000.

Niezrozumiała jest także uwaga odwołania dotycząca niejasnego określenia zasad zapewnienia miejsc parkingowych. Przedmiotem inwestycji jest bowiem m.in. budowa parkingu na ok. 45 miejsc postojowych dla samochodów osobowych.

Kolegium uznało natomiast za zasadny zarzut niewłaściwego określenia przez organ pierwszej instancji adresata decyzji i w tym zakresie zmieniło to określenie na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 Kodeksu postępowania administracyjnego.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach działający przez pełnomocnika skarżący "A" Sp. z o. o. z siedzibą w J. zarzucił zaskarżonej decyzji naruszenie przepisów postępowania, jak również prawa materialnego, co miało istotny wpływa na wynik sprawy, tj. art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez brak dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, art. 107 § 3 Kodeksu – poprzez niewyjaśnienie istotnych dla sprawy okoliczności, nierozpatrzenie zarzutów, wybiórczą ocenię dowodów i nieprzedstawienie prawidłowego uzasadnienia; naruszenie art. 138 § 1 pkt 2 w związku z art. 105 § 1 i art. 29 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez wydanie przez organ odwoławczy merytorycznego rozstrzygnięcia reformacyjnego w sytuacji, w której decyzja organu pierwszej instancji została skierowana do spółki cywilnej, tj. podmiotu nie posiadającego zdolności administracyjnoprawnej w postępowaniu w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, co uzasadniało uchylenie decyzji wydanej w pierwszej instancji i umorzenie postępowania pierwszej instancji w całości jako bezprzedmiotowego; naruszenie art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez dostosowanie warunków zabudowy do potrzeb inwestora zamiast ich ustalenia z uwzględnieniem zasady dobrego sąsiedztwa oraz zasady kontynuacji funkcji i cech zabudowy; naruszenie § 4 ust. 1 i ust. 4, § 5 ust. 1 i § 6, ust. 1, § 7 ust. 1 i § 8 ust. 1 oraz § 9 ust. 3 rozporządzenia w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy poprzez nieprawidłowe wyznaczenie obowiązującej linii zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy i szerokości elewacji frontowej, nieprawidłowe wskazanie wysokości i geometrii dachu oraz sporządzenie części analizy graficznej na kopiach mapy odbiegających od ustawowych wymagań. Uwzględniając powyższe wniósł o uchylenie tej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi skarżąca Spółka powtórzyła co do zasady argumentację podniesioną w odwołaniu, wskazując na okoliczność wydania decyzji z naruszeniem obowiązujących przepisów.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o oddalenie skargi podtrzymując swoje stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny rozpatrując sprawę zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Na wstępie należy wskazać, że w myśl art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w treści ustawy. Kryterium kontroli wykonywanej przez te sądy określa art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), stanowiąc, że jest ona sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zatem kontrola sądów polega na zbadaniu, czy kwestionowana decyzja nie uchybia przepisom prawa materialnego lub procesowego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy albo dającym podstawę do wznowienia postępowania bądź mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądy badają również, czy organ administracji publicznej nie dopuścił się uchybień skutkujących nieważnością decyzji (art. 145 § 1 cytowanej ustawy). W myśl art. 134 § 1 tej ustawy sądy te rozstrzygają w granicach danej sprawy, nie będąc związanymi zarzutami i wnioskami skargi, a zatem oceniają legalność decyzji również z urzędu.

Kierując się wymienionymi powyżej przesłankami Sąd doszedł do przekonania, że skarga nie jest zasadna, bowiem zarówno zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K., jak również poprzedzająca ją decyzja Prezydenta Miasta B. nie naruszają obowiązującego prawa w sposób skutkujący koniecznością wyeliminowania jej z obrotu prawnego.

Wskazać należy, że kontrolowane w niniejszym postępowaniu decyzje wydane zostały w oparciu o przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 tej ustawy, w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględnia się zwłaszcza wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury oraz walory architektoniczne i urbanistyczne. Ład przestrzenny rozumiany jest przy tym przez ustawodawcę jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość z otoczeniem oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (art. 2 pkt 1 ustawy).

W myśl art. 59 ust. 1 tej ustawy zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego (co występuje w badanej sprawie), polegająca na budowie obiektu budowlanego wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. Art. 61 ust. 1 przywołanej ustawy stanowi z kolei, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w tym przepisie warunków, tzn. wydanie tej decyzji jest możliwe jedynie w przypadku potwierdzenia warunku, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Decydującym zatem czynnikiem dopuszczalności ustalenia warunków zabudowy jest zachowanie kontynuacji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu występujących na działkach sąsiednich wobec działek objętych wnioskiem w sprawie ustalenia warunków zabudowy.

Oznacza to, że niespełnienie chociażby jednego z wskazanych w tym przepisie warunków prowadzić musi do wydania w sprawie decyzji odmawiającej ustalenie warunków zabudowy. W tym stanie prawnym obowiązkiem właściwego organu administracji jest przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, na podstawie której w sposób jednoznaczny stwierdzić będzie można, czy zostały spełnione warunki, o których mowa w cytowanym już powyżej art. 61 ust. 1 do 5 ustawy. Zasady i tryb przeprowadzenia takiej analizy określa Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz.1588).

Zgodnie z § 9 ust. 1 powołanego rozporządzenia warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Mocą § 3 przywołanego rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której wniosek dotyczy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 – 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z kolei kolejne paragrafy mówią o wyznaczaniu wymaganych wskaźników nowej zabudowy.

Przenosząc powyższe uwagi na grunt kontrolowanej sprawy stwierdzić należy, iż - jak wynika ze zgromadzonego materiału dowodowego (do decyzji dodano wymagane załączniki w postaci opisowej "analiza funkcji oraz cech istniejącej zabudowy i zagospodarowania terenu" oraz dwa złączniki graficzne dotyczące przeznaczonych do zainwestowania działek)- przeprowadzona została analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji objętej przedmiotowym wnioskiem, która wykazała spełnienie w niniejszej sprawie warunków wynikających z art. 61 ust. 1 pkt 1 do 5 ustawy. W takich warunkach zgodnie z art. 56 w związku z art. 64 ust. 1 cytowanej ustawy organ nie może odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy. Do przedmiotowej decyzji wydanej w niniejszej sprawie dołączone zostały załączniki w postaci graficznej i tekstowej. Wyniki przeprowadzonej analizy przedstawione w części tekstowej wskazują, że wnioskowana zabudowa na wskazanych we wniosku działkach zgodna jest z zasadą kontynuacji funkcji, tj. nowoplanowana zabudowa mieści się w granicach zastanego na danym terenie sposobu zagospodarowania terenu. Zgodnie z obowiązującymi przepisami zabudowa jest dopuszczalna o tyle, o ile można ją pogodzić z już istniejącą funkcją. Trzeba podkreślić, że planowana inwestycja – budynek biurowo- usługowo- handlowy przewidziana jest w terenie, który jak wynika z dołączonej do sprawy mapy obrazującej obszar analizy, charakteryzuje różnorodna zabudowa wzdłuż ulicy [...]. W terenie tym mieści się zarówno zabudowa mieszkaniowa- wielorodzinna, jak również zabudowa handlowo- usługowa. Zatem planowana zabudowa nie jest sprzeczna z tymi ustaleniami. Nie można zatem zgodzić się, by planowana inwestycja godziła w zasadę ładu przestrzennego.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 do 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wobec dostosowania zdaniem strony skarżącej warunków zabudowy do potrzeb inwestora, należy wyjaśnić, iż organ ustalający warunki zabudowy dla każdej konkretnej inwestycji zawsze działa na podstawie złożonego w sprawie wniosku przez inwestora. Złożony wniosek, powinien zawierać określone dane, o których mowa w art. 52 ust. 2 ustawy, który zgodnie z art. 64 ustawy stosuje się odpowiednio do decyzji o warunkach zabudowy. We wniosku tym inwestor zobowiązany jest określić m.in. charakterystyczne parametry nowej, planowanej zabudowy. Z kolei organ po otrzymaniu takiego wniosku, winien przeprowadzić postępowanie mające na celu, po dokonanej analizie wyznaczonego obszaru, odpowiedzieć na pytanie, czy wnioskowana zabudowa będzie w ogóle możliwa i czy nie będzie godzić w zasadę zastanego na danym terenie ładu przestrzennego. Dlatego nie można zrozumieć zarzutu strony skarżącej dostosowania parametrów do zamierzeń inwestycyjnych wnioskodawcy, gdyż przyjęte w decyzji parametry wynikają z przeprowadzonej w sprawie analizy. Wprawdzie zgodzić się przyjdzie, że zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wskaźniki te jako reguła ustalane są jako średnie wartości wynikające z przeprowadzonej analizy, tym niemniej wymieniane przez stronę skarżącą kolejne paragrafy rozporządzenia dotyczące ustalenia wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej czy geometrii dachu, przewidują także odstępstwa od tej zasady, jeżeli wielkość takich zaproponowanych wskaźników wynika z przeprowadzonej analizy. Odnosząc się do zarzutu naruszenia kolejnych przepisów rozporządzenia poprzez wskazanie w decyzji wymienionych wskaźników w innej wielkości niż średnia, nie można zatem uznać za uchybienie wymienionym przepisom, gdyż z przygotowanej, bardzo dokładnej analizy – załącznika – analiza funkcji oraz cech istniejącej zabudowy i zagospodarowania terenu – część tekstowa, wynika, że wielkości wskazane w decyzji mieszczą się w wielkościach uwzględnionych w przygotowanej analizie, są odpowiednie zabudowie o podobnym przeznaczeniu.

Nie można zatem podzielić stanowiska skarżącej Spółki, że w tym zakresie naruszone zostały przepisy §§ 4, 5, 6, 7, 8 czy 9 cytowanego rozporządzenia. Wprawdzie w decyzji określono wskaźniki dotyczące wielkości powierzchni nowej zabudowy czy szerokości elewacji frontowej jako wyższe niż wynikająca z analizy średnia ich wielkość, to jednak, tak w analizie jak i w decyzji uzasadniono przyjęte odstępstwo, wskazując na istnienie w obszarze analizowanym zabudowy o znacznie większych parametrach. Odnosząc to z kolei tylko do budynków o podobnym przeznaczeniu handlowo- usługowym parametry te współgrają z istniejącą zabudową – np. pawilon "A" – szerokość elewacji ok. [...]m czy pawilon handlowy "D" – ok. [...]m. Zatem ustalenie tych parametrów w takiej wielkości nie może decydować o wadliwości ustalonych parametrów, tym bardziej, że obowiązujące przepisy rozporządzenia przewidują możliwość takiego odstępstwa. Nie można także mówić o naruszeniu § 4 rozporządzenia, gdyż linia zabudowy ustalona została zgodnie z jego treścią, a mianowicie – zgodnie z ust. 4 - nieprzekraczalna linia nowej zabudowy w odległości [...] m od krawędzi jezdni drogi krajowej. Nie mogły także znaleźć akceptacji Sądu zarzuty dotyczące naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa, wobec faktu iż planowana inwestycja nie odbiega od zabudowy istniejącej, w momencie wydawania decyzji. Nie można bowiem podzielić stanowiska Spółki, iż planowany pawilon nie harmonizuje z obecną i planowaną zabudową.

Nie może natomiast organ administracji na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy uwzględniać podnoszonych przez skarżącego zarzutów dotyczących utrudnienia obsługi komunikacyjnej sąsiednich działek. Nie znajduje zaś potwierdzenia w zebranym materiale dowodowym zarzut braku dostępu do drogi publicznej, co potwierdza pismo Spółdzielni "C" w B. z dnia [...]r., z którego wynika, że dla działki nr "2" ustanowiona jest służebność gruntowa polegająca na prawie przejazdu i przechodu przez jej nieruchomość składającą się z wymienionych konkretnie działek stanowiących ciąg komunikacyjny.

Nie doszło również w ocenie Sądu do naruszenia zasady prawdy obiektywnej – tj. naruszenia art. 7 i art. 77 Kodeksu postępowania administracyjnego. Sprawa bowiem został dokładnie wyjaśniona i przygotowana do rozstrzygnięcia w oparciu o wymagane opinie, analizy i uzgodnienia.

Odnosząc się wreszcie do zarzutu naruszenia art. 138 § 1 pkt 2 w związku z art. 105 § 1 i art. 29 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez wydanie przez organ odwoławczy merytorycznego rozstrzygnięcia reformacyjnego w sytuacji, w której decyzja organu pierwszej instancji została skierowana do spółki cywilnej, co uzasadniało uchylenie decyzji wydanej w pierwszej instancji i umorzenie postępowania pierwszej instancji w całości jako bezprzedmiotowego, to skład orzekający tego zarzutu nie podzielił. Brak było bowiem podstaw do uznania bezprzedmiotowości przedmiotowego postępowania. Decyzja organu pierwszej instancji skierowana została wprawdzie do "B" z wymienionymi wspólnikami K. i B. O. Jednak organ drugiej instancji, rozpatrujący przecież sprawę merytorycznie, dostrzegając błędne określenie adresata decyzji mógł w ramach przysługujących mu uprawnień uchylić zaskarżoną decyzję w części i w tym zakresie orzec co do istoty sprawy, co niniejszym uczynił.

W konkluzji stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. a także poprzedzająca ją decyzja Prezydenta Miasta B. nie naruszają przepisów postępowania w sposób mogący mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Nie doszło także do naruszenia prawa materialnego, które by miało wpływ na wynik sprawy.

Z przytoczonych przyczyn Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjni na orzekł jak w sentencji.