Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 55/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2016-10-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 144 ust. 1, art. 143 ust. 2, art. 145, art. 146 ust. 1 i 1a. art. 148b ust. 1
journal: Dz.U. 2015 poz 782
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 32 ust. 1
journal: Dz.U. 2015 poz 2031
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania  i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity
article: § 55 i § 56
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący WSA Piotr Godlewski /spr./ Sędziowie WSA Krystyna Józefczyk WSA Joanna Zdrzałka Protokolant specjalista Anna Mazurek - Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 października 2016 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej "[...]" w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] listopada 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty adiacenckiej -skargę oddala-


UZASADNIENIE

II SA/Rz 55/16

U z a s a d n i e n i e

Przedmiotem skargi Spółdzielni Mieszkaniowej "[...]" w [...] (dalej: SM "[...]") jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego (dalej: SKO lub Kolegium) z dnia [...] listopada 2015 r. Nr [...], dotycząca ustalenia jednorazowej opłaty adiacenckiej.

Jak wynika z jej uzasadnienia i akt administracyjnych sprawy, Prezydent Miasta [...] działając na podstawie art. 104, art. 107 § 1 i 3 ustawy z dnia

14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r.,

poz. 267 ze zm., dalej: K.p.a.), art. 144 ust. 1, art. 146 i art. 148 ust. 1-4 ustawy

z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r.,

poz. 782 ze zm., dalej: u.g.n.) w związku z uchwałą Rady Miasta [....] z dnia

[...] września 2011 r. Nr [...] w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Województwa [...]

z [...] października 2011 r. Nr [...], poz. [...]), decyzją z dnia [...] sierpnia 2015 r.

Nr [...] ustalił SM "[...]" jednorazową opłatę adiacencką w łącznej wysokości 1 837 zł w związku ze wzrostem wartości położonych w R. obr. [...] działek nr 5987, 5988 i 5990 – 6000 wskutek stworzenia warunków do korzystania z drogi – ul. [...].

Prezydent wskazał, że Gmina Miasto [...] zrealizowała inwestycję pn. "Droga łącząca ul. [...] z ul. [...] na osiedlu [...] w R.", stwarzając w ten sposób warunki do korzystania z drogi gminnej – ul. [...]. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla Miasta [...] pismem z dnia [...] stycznia 2013 r. udzielił pozwolenia na użytkowanie ul. [...]. Na dzień oddania drogi do użytkowania, wskazane działki stanowiły własność SM "[...]" i były zabudowane budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi. Wybudowanie drogi związanej z istniejącą i projektowaną zabudową ma znaczący wpływ na wzrost wartości położonych przy niej nieruchomości. Na terenie Miasta [...] obowiązuje opłata adiacencka w wysokości 10 % różnicy pomiędzy wartością jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością jaką ma po ich wybudowaniu. W oparciu o operat szacunkowy z dnia [...] maja 2015 r. ustalono, że różnica wartości nieruchomości według jej stanu przed i po wybudowaniu drogi wynosi łącznie 18 370 zł, co daje opłatę adiacencką w wysokości 1837 zł.

W odwołaniu od tej decyzji SM "[...]" wniosła o jej uchylenie w całości

i orzeczenie o nieobciążaniu jej opłatą adiacencką, ewentualnie uchylenie

i umorzenie postępowania. Podniosła, że kwestionowana decyzja wydana została

z naruszeniem art. 6, art. 7, art. 8 i art. 107 § 1 i 3 K.p.a. Ponadto narusza przepisy prawa materialnego – art. 144 ust. 1 i art. 145 ust. 1 i 2 u.g.n. oraz jej interes prawny. Zdaniem odwołującej, brak jest podstaw do nałożenia na nią przedmiotowej opłaty, gdyż to nie ona, lecz osoba posiadająca prawo do lokalu w Spółdzielni skorzystała na wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej. Jej zdaniem, ustawodawca nie powiązał 3-letniego terminu na wymierzenie opłaty z chwilą uzyskania pozwolenia na użytkowanie, lecz z momentem stworzenia warunków - jak ma to miejsce w niniejszej sprawie - do korzystania z wybudowanej drogi. Przyjęcie, że biegu terminu do ustalenia opłaty adiacenckiej nie należy wiązać z protokolarnym odbiorem robót

i oddaniem obiektu do użytkowania, skutkować będzie nieuzasadnionym wydłużeniem 3-letniego terminu na wymierzenie opłaty. Praktyka pokazuje, że pomiędzy faktycznym zakończeniem prac i powstaniem możliwości korzystania przez mieszkańców ze zrealizowanej inwestycji a dopełnieniem wszelkich formalności legalizujących ostatecznie jej zakończenie powstaje znaczna niekiedy luka czasowa, w toku której obiekt jest już użytkowany.

Wskazaną na wstępie decyzją z dnia [...] listopada 2015 r. SKO na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. oraz art. 144 ust. 1, art. 146 i art. 148 ust. 1-4 u.g.n. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Wyjaśniło, że ponoszenie opłaty adiacenkiej jest wyrazem uczestniczenia w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez beneficjentów takich inwestycji,

tj. właścicieli nieruchomości bądź użytkowników wieczystych. Pod uwagę bierze się własność prawną, tj. zgodną z treścią księgi wieczystej na etapie wydawania decyzji ustalającej opłatę. SM "[...]" tak na etapie wydawania decyzji lokalizacyjnej

(z dnia [...] sierpnia 2010 r. udzielającej zezwolenia na realizację inwestycji drogowej) jak i wydawania decyzji o nałożeniu opłaty była właścicielem nieruchomości i to ona jest zobowiązana do jej poniesienia.

W dalszej części SKO stwierdziło, że wydanie decyzji powinno nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli

w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy w której ustalono wysokość stawki procentowej opłaty adiacenkiej (art. 145 ust. 2, art. 146 ust. 2 u.g.n.). Ustalenie, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki do korzystania z wybudowanej drogi następuje na podstawie odrębnych przepisów (art. 148 u.g.n.). SKO nie zgodziło się z zarzutem odwołania o "niepowzięciu 3-letniego terminu na wymierzenie opłaty". Podało, że powołany wyżej przepis nie reguluje kwestii "stworzenia warunków" w sposób jednoznaczny, jednak nie budziło wątpliwości organu, że zdarzenie to następuje dopiero w dacie zgodnego z przepisami ustawy Prawo budowlane przeznaczenia tych urządzeń do użytkowania. SKO wskazało, że protokół odbioru końcowego i przekazania do eksploatacji obiektu spisany został

27 listopada 2013 r. /wg zalegającej w aktach sprawy jego kopii, nastąpiło to

27 listopada 2012 r. – uwaga Sądu/. Zgodę na przystąpienie do użytkowania drogi gminnej (pismo PINB z dnia 22 stycznia 2013 r.) wydano natomiast przed upływem 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o zakończeniu budowy. Nie doszło zatem do przekroczenia terminu na ustalenie opłaty.

SKO uznało także, że wbrew zarzutom odwołania, postępowanie prowadzone było starannie, zgodnie z wymaganiami zawartymi w u.g.n. i z zachowaniem trybów procesowych, a zaskarżona decyzja odpowiada prawu.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie SM "[...]" wniosła o uchylenie decyzji Kolegium oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta [...], umorzenie postępowania i zasądzenie związanych

z nim kosztów.

Zarzuciła naruszenie przepisów postępowania które miało istotny wpływ na wynik sprawy, polegające na naruszeniu m. in. art. 6, art. 8, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 3 K.p.a., a w konsekwencji błędne zastosowanie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a.

i przyjęcie, że nałożenie opłaty adiacenckiej było uzasadnione. Kwestionowanej decyzji zarzuciła także naruszenie przepisów prawa materialnego, m. in. art. 144

ust. 1 i art. 145 ust. 1 i 2 u.g.n.

W uzasadnieniu skargi strona skarżąca podtrzymała w całości stanowisko zawarte

w odwołaniu, zarzucając organom wydanie decyzji na podstawie literalnej wykładni przepisów u.g.n., z pominięciem wykładni celowościowej i funkcjonalnej. Podała, że warunkiem nałożenia przedmiotowej opłaty jest wzrost wartości nieruchomości na skutek wybudowania urządzeń lub drogi, a zatem to właściciel nieruchomości będzie miał hipotetyczną możliwość uwzględnienia wzrostu wartości w cenie jej zbycia, co przełoży się na wymierne korzyści majątkowe. To właściciel nieruchomości, który uzyskał zwiększenie jej użyteczności powinien być zatem zobowiązany do uiszczenia opłaty adiacenkiej. Tymczasem Spółdzielnia w ramach prowadzonej działalności buduje i nabywa budynki w celu ustanawiania na rzecz jej członków praw odrębnej własności lokalu lub lokali o innym przeznaczeniu. W tym celu zawiera umowy

o budowę lokalu, a po jego wybudowaniu umowę o ustanowieniu jego odrębnej własności po uzgodnionej cenie (wartość lokalu plus ułamkowa część działki). Po zakończeniu inwestycji spółdzielnia zobowiązana jest do rozliczenia wniesionego wkładu i zwrotu nadwyżki (ma na to 6 miesięcy). Spółdzielnia otrzymuje tylko zwrot wydatków jakie poniosła w związku z wykonaniem inwestycji budowalnej. Nie ma możliwości uwzględnienia w cenie m2 lokalu wyższej wartości nieruchomości, związanej z realizacją przyszłej infrastruktury technicznej.

Spółdzielnia podkreśliła, że w okolicznościach sprawy brak jest elementu warunkującego nałożenie opłaty adiacenckiej, jakim jest: "skorzystanie przez właściciela urządzeń ze wzrostu wartości nieruchomości na skutek wybudowania infrastruktury". Beneficjentem wzrostu wartości nieruchomości jest podmiot, który wliczył go w cenę zbycia. Z uwagi na rozlicznie inwestycji, aktualnie skarżąca nie posiada środków finansowych na poniesienie ciężaru nałożonej opłaty.

Podnosząc zarzuty co do zalegającego w aktach operatu szacunkowego z dnia

[...] maja 2015 r. Spółdzielnia wskazała, że brak jest jednoznacznych podstaw do stwierdzenia, że fakt wybudowania drogi (ul. [...]) spowodował rzeczywiste zwiększenie wartości nieruchomości. Brak jest opisu nieruchomości, które przyjęto do porównania, nie uzasadniono należycie wyboru podejścia, metodyki i techniki szacowania. Nadto uzasadnienie decyzji SKO jest lakoniczne, nie odnosi się do zarzutów skarżącej, ogranicza się do przytoczenia treści przepisów, a zatem nie spełnia wymogów z art. 107 § 3 K.p.a.

Końcowo skarżąca zwróciła uwagę, że z uwagi na przekształcenia własnościowe na działkach wskazanych w decyzji, koniecznym jest dokładne ustalenie kręgu stron postępowania. Raz jeszcze podkreśliła, że to nabywcy lokali są faktycznymi beneficjentami wzrostu wartości nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie, podtrzymując w całości stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1066), sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Jej zakres wyznacza art. 134 ustawy z dnia

30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U.

z 2016 r., poz. 718 ze zm., dalej P.p.s.a.), wg którego sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stosownie do art. 145 P.p.s.a., Sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia lub stwierdzenia ich nieważności lub niezgodności z prawem, gdy dotknięte są naruszeniem prawa materialnego które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy, lub zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności decyzji wymienione

w art. 156 K.p.a. lub innych przepisach.

Poddawszy zaskarżoną decyzję kontroli we wskazanym zakresie Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Podstawą materialnoprawną zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu

I instancji stanowiły przepisy u.g.n., która w art. 144 ust. 1 ustanawia zasadę uczestniczenia właścicieli nieruchomości w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich (stosownie do

art. 143 ust. 2 u.g.n., przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się m.in. budowę drogi). W myśl art. 145 u.g.n., wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi (ust. 1), przy czym wydanie decyzji może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia tych warunków, jeżeli w tym dniu obowiązywała uchwała rady gminy określająca stawkę procentową tej opłaty (ust. 2).

Wysokość opłaty adiacenckiej zależy od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej, a jej ustalenie następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego (art. 146 ust. 1 i 1a u.g.n.).

Jak wskazuje się w doktrynie (m.in. E. Bończak - Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami, Komentarz, wyd. III, Lex 2014) i orzecznictwie sądowym (m.in. wyrok WSA w Szczecinie z dnia 26 października 2011 r. II SA/Sz 753/11, wyrok WSA w Lublinie z dnia 4 listopada 2010 r. II SA/Lu 506/10, wyrok WSA w Olsztynie z dnia 29 stycznia 2009 r. II SA/Ol 933/08), ustalenie opłaty adiacenckiej nie jest obligatoryjne, a jedynie możliwe. Organ nie musi wyjaśniać, dlaczego korzysta albo nie korzysta z przyznanych mu kompetencji, musi jedynie wykazać zaistnienie przesłanek wydania decyzji i wysokość opłaty (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 października 2005 r. I OSK 83/05). Jeżeli jednak zostaną spełnione ustawowe przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej,

w szczególności nastąpi wzrost wartości nieruchomości spowodowany wybudowaniem drogi, organ posiada ustawową legitymację do ustalenia takiej opłaty.

W okolicznościach sprawy nie budzi wątpliwości fakt wybudowania drogi

(ul. [...]) na osiedlu [...] w R. w oparciu o decyzję Prezydenta M. [...] z dnia [...] sierpnia 2010 r. Nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Wskutek tego stworzone zostały warunki do korzystania z tej drogi m.in. przez właściciela bezpośrednio przyległych działek nr 5987, 5988 i 5990 – 6000. Jak wynikało już z treści tej decyzji, droga ta miała stanowić ważne połączenie publicznych dróg gminnych o klasie dróg dojazdowych – ulic [...] i [...], stanowiąc jedyne połączenie komunikacyjne dla położonego po jej południowo – wschodniej stronie na w/w działkach osiedla domów wielorodzinnych (w ramach tej inwestycji - co odzwierciedla również protokół odbioru końcowego z dnia [...] listopada 2012 r. - oprócz budowy drogi publicznej o nawierzchni z betonu asfaltowego wybudowano także chodniki, parkingi z 239 miejscami postojowymi, kanalizację deszczową oraz oświetlenie uliczne).

Nie jest także kwestionowane spełnienie warunku obowiązywania uchwały Rady Miasta [...] z dnia [....] września 2011 r. Nr [...], ustalającej na terenie Miasta [...] stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej,

w wysokości 10 % różnicy między wartością jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń, a wartością jaką ma po ich wybudowaniu; uchwała ta weszła w życie po upływie 14 dni od dnia jej ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] Nr [...], poz. [...] z dnia [...] października 2011 r.,

a więc z dniem 1 listopada 2011 r.

Podkreślenia wymaga, że przepis art. 145 ust. 2 u.g.n. ograniczył możliwość wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej 3-letnim terminem, liczonym od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Ponieważ jest to termin prawa materialnego którego niedochowanie przez organ uniemożliwia mu wydanie tej decyzji, istotne znaczenie ma ustalenie początkowego dnia, od którego termin ten zaczął swój bieg. W ocenie Sądu organy trafnie przyjęły, że nastąpiło to z dniem zezwolenia przez PINB na przystąpienie do użytkowania drogi ([...] stycznia 2013 r.). Złożony charakter procesu inwestycyjno-budowlanego znajdujący odzwierciedlenie

w jego wieloetapowości powoduje, że nie kończy go sama realizacja robót budowlanych i przekazanie inwestycji przez wykonawcę zamawiającemu, potwierdzone protokołem odbioru końcowego (w rozpoznawanej sprawie nastąpiło to [...] listopada 2012 r. i tę datę wskazywała pierwotnie Spółdzielnia jako początkową, od której możliwe było korzystanie z wybudowanej drogi). W tym zakresie Sąd podziela ukształtowany w orzecznictwie pogląd, wg którego ustalenie, czy zostały spełnione warunki podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury lub warunki do korzystania z drogi, musi być oparte na uprzednim wyjaśnieniu, że doszło do zgodnego z prawem dopuszczenia urządzeń do eksploatacji. Zgodnie z art. 148b

ust. 1 u.g.n., ustalenie, że zostały stworzone warunki do korzystania z wybudowanej drogi, następuje na podstawie odrębnych przepisów. Wg art. 32 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji

w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2015 r., poz. 2031 ze zm.) stanowiącej podstawę prawną decyzji Prezydenta M. [...] z dnia [...] sierpnia 2010 r.

o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, do oddawania do użytkowania drogi stosuje się przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane; jej art. 54 przewiduje możliwość przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten

w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji (termin ten do dnia [...] czerwca 2015 r., a więc także w dacie zajęcia stanowiska przez PINB o braku zastrzeżeń do złożonego zawiadomienia

o zakończeniu budowy drogi, wynosił 21 dni). W rozumieniu art. 148b u.g.n. nie stanowi zatem spełnienia warunków do zgodnego z prawem korzystania z drogi rozpoczęcie korzystania z niej przez użytkowników (w tym właścicieli przylegających nieruchomości) tylko wobec zakończenia robót budowlanych przez wykonawcę

i stworzenia warunków technicznych umożliwiających poruszanie się po niej pojazdów mechanicznych i pieszych. O zakończeniu budowy świadczy dopiero spełnienie przez inwestora ustawowych warunków umożliwiających przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego. Potwierdza to m.in. stanowisko NSA zawarte

w wyroku z dnia 5 lipca 2016 r. I OSK 2347/14, zgodnie z którym za datę stworzenia warunków do korzystania z drogi należy uznać datę rozpoczęcia jej legalnego użytkowania ustalonego na podstawie procedur dopuszczenia do użytkowania obiektów budowlanych przewidzianych w przepisach ustawy z 1994 r. - Prawo budowlane.

|Niejako na marginesie należy tylko zauważyć, że wobec wydania przez organ |

|I instancji decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej [...] sierpnia 2015 r., wskazany |

|3-letni termin byłby zachowany także w sytuacji, gdyby był liczony od daty podpisania protokołu odbioru końcowego drogi); zgodnie z |

|uchwałą NSA z dnia 27 lipca 2009 r. |

|I OPS 4/09, trzyletni termin, o którym mowa w art. 145 ust. 2 u.g.n. dotyczy rozstrzygnięcia przez organ pierwszej instancji o |

|ustaleniu opłaty adiacenckiej. |

Ustalenie opłaty adiacenckiej jest wprost powiązane z koniecznością uprzedniego stwierdzenia, że wskutek budowy urządzeń infrastruktury technicznej doszło do wzrostu wartości nieruchomości. W ocenie Sądu organy prawidłowo przyjęły, że taki wzrost wartości przedmiotowych działek nastąpił. Podkreślić należy, że organy w tym celu – zgodnie z wymogiem ustawowym - powołały rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat zgodnie z wymogami określonymi w § 55 i 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109

ze zm.). Wbrew zarzutom skargi - rzeczoznawca dokonując przy wycenie wyboru podejścia porównawczego wskazał, że stosuje się go, gdy znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości). Rzeczoznawca wyjaśnił, że do analizy przyjęto transakcje z ostatnich 2 lat nieruchomościami gruntowymi pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, położonymi na terenie Miasta [...]

w tej samej okolicy, najbardziej podobnymi do nieruchomości wycenianej ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Zestawił transakcje nieruchomościami stanowiącymi podstawę wyceny przed wybudowaniem i po wybudowaniu drogi, dokonując

- z uwzględnieniem cech rynkowych - obliczeń różnicy wartości w stosunku do każdej podlegających wycenie działek (nr 5987 – na kwotę 2048 zł, nr 5788 - 1876 zł,

nr 5990 – 2416 zł, nr 5991 – 2202 zł, nr 5992 – 183 zł, nr 5993 – 1714 zł, nr 5994 – 270 zł, nr 5995 – 1635 zł, nr 5996 – 2018 zł, nr 5997 – 306 zł, nr 5998 – 2019 zł,

nr 5999 – 358 zł i nr 6000 – 1325 zł). Ponieważ analiza treści operatu nie budzi wątpliwości co do jego zupełności, spójności i logiczności, organy zasadnie przyjęły, że otrzymane w wyniku wyceny kwoty uwzględniają spowodowany budową drogi wzrost wartości objętych nim działek i mogą być podstawą do naliczenia związanej

z tym opłaty adiacenckiej. W tym zakresie uwagę zwraca, że w toku postępowania administracyjnego skarżąca Spółdzielnia nie zgłaszała żadnych uwag pod adresem operatu szacunkowego, które to zostały podniesione dopiero w skardze (będąc zawiadomiona przez organ I instancji o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym w sprawie i wnioskując o przesłanie kopii operatu, nie ustosunkowała się do niego przed wydaniem decyzji przez ten organ, nie dotyczyły go też zarzuty odwołania). Stosownie m.in. do wyroku NSA z dnia 5 lutego 2015 r. I OSK 1224/13, operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalistycznych. Mimo że stosownie do art. 77 § 1 K.p.a. podlega on ocenie jak każdy inny dowód, organ prowadzący postępowanie a także sąd nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność tej oceny, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Sąd powinien dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane prawem elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane czy uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową; w sprawie wszystkie te wymogi zostały spełnione.

W ocenie Sądu, orzekające w sprawie organy trafnie przyjęły również, że podmiotem zobowiązanym do poniesienia opłaty adiacenckiej jest skarżąca Spółdzielnia. W przypadku opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wywołanego wybudowaniem drogi publicznej, zwiększenie wartości następuje w momencie stworzenia warunków do korzystania z niej. Skoro zatem

z tym zdarzeniem ustawodawca wiąże obowiązek poniesienia opłaty, należy stwierdzić, że do jej uiszczenia zobowiązany jest podmiot będący właścicielem nieruchomości z chwili zaistnienia tych warunków, niezależnie od tego, czy zamierza z nowo wybudowanych urządzeń korzystać oraz niezależnie od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu wydawania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. W u.g.n. brak jest unormowań przewidujących przejście obowiązku uiszczenia opłaty adiacenckiej na następców prawnych właściciela nieruchomości. Stanowisko, że do uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej budową drogi lub urządzeń infrastruktury technicznej zobowiązany jest podmiot będący właścicielem nieruchomości z chwili stworzenia warunków podłączenia do infrastruktury technicznej zostało przyjęte w aktualnym orzecznictwie NSA (m.in. wyroki 28 sierpnia 2013 r. I OSK 853/12, z dnia 10 sierpnia 2011 r. I OSK 1402/10, z dnia 9 września 2010 r. I OSK 1063/10, z dnia 22 lutego 2010 r. I OSK 617/09) oraz Wojewódzkich Sądów Administracyjnych (m.in. wyrok WSA w Krakowie z dnia 15 marca 2013 r. II SA/Kr 1350/12 i WSA w Łodzi z dnia

13 stycznia 2012 r. II SA/Łd 1294/11).

W tej sytuacji nie znajduje uzasadnienia wywodzenie przez skarżącą Spółdzielnię, że z celu jej działalności, jakim jest budowa budynków i ustanawianie na rzecz członków Spółdzielni praw odrębnej własności lokalu (wraz z ułamkową częścią działki na której posadowiony jest budynek), nie ma ona możliwości uwzględnienia w cenie lokalu wyższej wartości nieruchomości związanej z realizacją przyszłej infrastruktury technicznej, gdyż jest uprawniona tylko do zwrotu wydatków poniesionych w związku z wykonaniem inwestycji budowlanej. Zwiększenie użyteczności nieruchomości,

a tym samym wzrost jej wartości nastąpił bowiem już w chwili stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Bez znaczenia pozostaje zatem powoływanie przez Spółdzielnię jako warunku nałożenia opłaty możliwości skorzystania przez właściciela ze wzrostu wartości nieruchomości na skutek wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej i wskazywania jako odpowiedzialnego za poniesienie opłaty beneficjentów tego wzrostu, którzy mogą wliczyć go w cenę zbycia. W kwestii tej wypowiedział się już NSA w wyroku z dnia 29 maja 2001 r. II SA/Po 336/00, w którym uznał, iż właściciel nieruchomości, który nabył jej własność na podstawie umowy sprzedaży zawartej po wybudowaniu urządzenia infrastruktury technicznej, nie jest obowiązany do uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z wybudowaniem tego urządzenia. Na dzień stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi – zezwolenia na przystąpienie do użytkowania ([...] stycznia 2013 r.) SM "[...]" pozostawała jedynym właścicielem przedmiotowych działek (jak wynika z analizy obejmujących je ksiąg wieczystych zawartych w dostępnej na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości www.ms.gov.pl elektronicznej bazie ksiąg wieczystych, do ustanawiania odrębnej własności lokali doszło dopiero po tej dacie), zatem zasadne było nałożenie na nią obowiązku jej uiszczenia. Bez znaczenia pozostaje twierdzenie skarżącej o braku środków finansowych – z racji rozliczenia inwestycji - na poniesienie nałożonej opłaty, gdyż może ją rozliczyć jako podmiot sprawujący zarząd tymi nieruchomościami. Niezależnie od tego, nałożoną opłatę adiacencką w naliczonej wysokości samą w sobie należy uznać za stosunkowo niewielką, zwłaszcza

w odniesieniu do wartości nieruchomości.

W kontekście powyższego organy prawidłowo ustaliły wzrost wartości nieruchomości spowodowany budową drogi i nałożyły na skarżącą Spółdzielnię obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej. W tej sytuacji zarzut naruszenia prawa materialnego w postaci art. 144 ust. 1 i art. 145 ust. 1 i 2 u.g.n. nie jest trafny.

Wbrew zarzutom skargi, brak jest także podstaw do uznania, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem przepisów prawa procesowego. Wydanie zaskarżonej decyzji oraz utrzymanej nią w mocy decyzji organu I instancji poprzedziło dokładne wyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności mających znaczenie dla podejmowanego w sprawie rozstrzygnięcia (art. 7 i 77 § 1 K.p.a.), która to ocena nie nosi cech dowolności (art. 80 K.p.a.). Zgodnie z art. 107 K.p.a.,

w zaskarżonej decyzji zawarto także wszystkie wymagane elementy, w tym uzasadnienie faktyczne i prawne, które w sposób wyczerpujący opisują okoliczności sprawy, stanowisko organu oraz wyjaśniają podstawy prawne decyzji

z przytoczeniem przepisów prawa.

Z podanych względów, na podstawie art. 151 P.p.s.a., skarga podlegała oddaleniu, o czym Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.