Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 934/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-11-25 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6079 Inne o symbolu podstawowym 607
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 46 ust.1, 46 ust. 2
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Maciejuk Sędziowie: WSA Tomasz Szmydt (spr.) WSA Przemysław Żmich Protokolant starszy sekretarz sądowy Artur Dobrowolski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 listopada 2014 r. sprawy ze skargi S. w C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. z dnia [...] stycznia 2014 r. nr [...] w przedmiocie wygaśnięcia prawa użytkowania nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

"S." [...] w C. złożyła skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] stycznia 2014r. nr [..], utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta C. z dnia [...] listopada 2013r., nr [...], orzekającą o wygaśnięciu prawa użytkowania zabudowanej nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] m2, położonej w C., obręb [...] przy ulicy [...].

Zaskarżona decyzja wydana została w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i ocenę prawną sprawy.

Zabudowana budynkiem użytkowym, wykorzystywanym na cele handlowe działka nr [...] o pow. [...] m 2 położona w C. przy ul. [...], została oddana w użytkowanie na rzecz [...] "S." w C., na mocy decyzji Prezydenta Miasta C. z dnia [...] lutego 1988 r. Nr [...]. W punkcie drugim orzeczenia stwierdzono, iż zakres prawa użytkowania powyższej nieruchomości gruntowej oraz budynku zostaje ograniczony na rzecz W. (W. [...]) w C. w części zajmowanej przez to przedsiębiorstwo. Okres użytkowania ustalono na czas nieokreślony (pkt 8 sentencji).

Decyzją [...] z dnia [...] września 1992 r. dokonano komunalizacji tej nieruchomości na rzecz Gminy Miejskiej C.. Pomimo komunalizacji ww. nieruchomości, użytkowanie nie zostało "wygaszone", gdyż komunalizacja nie uchylała ani nie ograniczała dotychczasowych praw osób trzecich.

Wszczęte i przeprowadzone przez organ postępowanie w sprawie prawidłowości użytkowania zabudowanej nieruchomości wykazało, że przedmiotowa nieruchomość została przez użytkownika oddana w najem na rzecz podmiotów będących przedsiębiorcami. Dokonując wynajmu lokali objętych decyzją Spółdzielnia nie dokonała zawiadomienia ani też nie uzyskała zgody na powyższe działania. Ponadto, pomimo obowiązku wynikającego z decyzji nr [...] z dnia [...] lutego 1988 r., gdzie punkty 4-6 dokładnie określają wysokość i termin opłat z tytułu użytkowania zabudowanej nieruchomości, "S." w C. od wielu lat nie wywiązywała się z powyższego.

W tej sytuacji Gmina Miejska C. jako właściciel nieruchomości, na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami może orzec o wygaszeniu prawa użytkowania nieruchomości.

Organ podkreślał, że "S" w C. przez szereg lat nie przestrzegała podstawowych zasad użytkowania przedmiotowej nieruchomości, a przede wszystkim nie wnosiła opłat za jej użytkowanie jak również udostępniała nieruchomość innym podmiotom.

Organ pierwszej instancji wystąpił pismem z dnia 25 września 2013 r. (brak odpowiedzi), a następnie drugim pismem z dnia 5 listopada 2013 [...] do "S." w C. o dostarczenie uwiarygodnionych dokumentów stanowiących podstawę udostępnienia przedsiębiorcom lokali handlowych w budynku przy ul. [...] w C., celem prawidłowego ustalenia stron postępowania administracyjnego,

W odpowiedzi na powyższe, "S." pismem z dnia 12 listopada 2013 r. przesłało "Wykaz protokołów najemców lokalu handlowego przy ul. [...]", z którego wynika, iż od dnia 5 września 2013 r stroną przedmiotowego postępowania jest tylko "S." [...] w C.

Organ wskazał, że samowolne udostępnianie części lokalu handlowego różnym podmiotom trwało od roku 1998. W okresie ostatnich 15 lat [...] "S." udostępniało 3 podmiotom lokal o powierzchni [...] m2 (co stanowi 44,4 % całej powierzchni użytkowej budynku) przez ponad [...] roku, zaś 4 podmiotom lokal o powierzchni [...] m (co stanowi [...] % całej powierzchni użytkowej budynku) przez niecałe [...] roku. Z powyższego wynika, że udostępnianiem różnym podmiotom objęte było prawie 63 % powierzchni użytkowej budynku. Tak wysoki stopień samowolnego udostępniania części obiektu uzasadnia negatywną opinię właściciela nieruchomości i świadczy o braku racjonalności wykorzystywania nieruchomości przez "S.".

Spółdzielnia zgłosiła wniosek o pozostawienie w jej dalszym użytkowaniu części nieruchomości faktycznie wykorzystywanej przez nią, co zaspokajałoby jej interesy. Organ wskazał, że od lat obserwowany jest stały proces wyprzedaży przez "S." poszczególnych obiektów handlowych, stanowiących własność Spółdzielni. Oparcie interesu Spółdzielni na obcym obiekcie handlowym a nie na własnych, nie można uznać za racjonalne. Dlatego wniosek powyższy został przez organ pominięty.

Organ podkreślał, że obiekt przy ul. [...] wymaga pilnego remontu kapitalnego, a potrzebę jego przeprowadzenia potwierdzają zapisy zawarte w protokołach zdawczo - odbiorczych powierzchni handlowych, co jest równoznaczne z koniecznością jego czasowego wyłączenia z użytkowania. Niniejsze dodatkowo potwierdza słuszność pominięcia wniosku o dalsze użytkowanie części sklepowej na parterze budynku. Remontu tego nie jest w stanie podjąć Gmina Miejska C. z uwagi na brak wolnych środków inwestycyjnych. Sytuacja taka przemawia za przeznaczeniem przedmiotowej nieruchomości do sprzedaży, a więc cała nieruchomość musi być w dyspozycji obecnego jej właściciela.

Ostatecznie, Prezydenta Miasta C. decyzją z dnia [...] listopada 2013r., nr [...], orzekł o wygaśnięciu prawa użytkowania zabudowanej nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] m2, położonej w C., obręb [...], przy ulicy [...].

"S." [...] w C. złożyła odwołanie od decyzji Prezydenta Miasta C. z dnia [...] listopada 2013 roku.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] stycznia 2014r. nr [...], utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta C. z dnia [...] listopada 2013r., nr [...].

Organ odwoławczy wskazał, że w niniejszej sprawie znajduje zastosowanie przepis art. 46 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity : Dz. U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.), stosownie do którego trwały zarząd wygasa z upływem okresu, na który został ustanowiony, albo na skutek wydania decyzji właściwego organu o jego wygaśnięciu. Zgodnie z art. 46 ust. 2 pkt 2, właściwy organ może z urzędu wydać decyzję o wygaśnięciu trwałego zarządu w odniesieniu do nieruchomości lub jej części w razie stwierdzenia, że jednostka organizacyjna nie zawiadomiła właściwego organu o oddaniu nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo o użyczeniu lub nie uzyskała zgody, o której mowa w art. 43 ust. 2 pkt 3 ustawy.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że skoro zachodziła przesłanka wskazana w cytowanym przepisie organ mógł orzec o wygaśnięciu prawa użytkowania nieruchomości i decyzja taka nie naruszała prawa.

"S." [...] w C. złożyła skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] decyzją z dnia [...] stycznia 2014r. nr [...], zarzucając jej naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, w szczególności art. 7, 8 i 9 kpa, poprzez niedokładne i nieadekwatne wyjaśnienie istniejącego stanu faktycznego sprawy, nieuwzględnienie interesu Skarżącego, zaakceptowanie nadużycia przysługującego Prezydentowi Miasta C. uprawnienia mimo braku konieczności wydania decyzji o wygaśnięciu prawa użytkowania oraz naruszenie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, w szczególności art. 46 ust. 1 i ust.2 pkt 2 w związku z art. 210 ust.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U. z 2010 r. Nr 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.).

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę pod względem zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego. Oznacza to, że kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy organ administracji wydając zaskarżony akt nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Sąd administracyjny nie dokonuje ustaleń faktycznych w zakresie objętym sprawą administracyjną. Sąd ten bada, czy ustalenia faktyczne dokonane przez organy administracji publicznej, których decyzje zostały zaskarżone, odpowiadają prawu (wyrok NSA z dnia 23 stycznia 2007 r., II FSK 72/06, ONSA WSA 2008, nr 2, poz. 31; zob. także uchwała pełnego składu NSA z dnia 26 października 2009 r., I OPS 10/09, s. 29 uzasadnienia). Ponadto, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji w granicach przedstawionych wyżej należało uznać, że zarówno decyzja organu odwoławczego jak i decyzja organu pierwszej instancji odpowiada prawu a skarga podlega oddaleniu w całości.

Zabudowana budynkiem użytkowym, wykorzystywanym na cele handlowe działka nr [...] o pow. [...] m 2 położona w C. przy ul. [...], została oddana w użytkowanie na rzecz [...] "S." w C., na mocy decyzji Prezydenta Miasta C. z dnia 1 lutego 1988 r. Obowiązywała, obowiązywała wówczas ustawa z dnia 19 kwietnia 1985r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. nr 22, poz. 99 ze zm.).

Następnie, regulacje ustawy z dnia 19 kwietnia 1985r. zastąpiła ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010r., Nr 102, poz. 651 ze zm.).

Skarżący podnosił, że skoro ustawa z dnia 19 kwietnia 1985r. nie przewidywała możliwości "wygaszania" prawa użytkowania, to w sprawie organ nie powinien stosować, w tym zakresie przepisów zawartych w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (zwanej dalej "u.g.n.").

Należy zważyć, że argumentacja skarżącego jest w tym zakresie całkowicie bezzasadna. Nie wynika bowiem z konkretnych norm prawnych czy też przepisów przejściowych u.g.n.

W ocenie Sądu organ przy spełnieniu ustawowych przesłanek mógł zastosować konstrukcję wygaśnięcia prawa użytkowania nieruchomości, wydając w tym zakresie stosowną decyzję.

Organ prawidłowo wskazał, że w niniejszej sprawie znajduje zastosowanie przepis art. 46 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity : Dz. U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.), stosownie do którego trwały zarząd wygasa z upływem okresu, na który został ustanowiony, albo na skutek wydania decyzji właściwego organu o jego wygaśnięciu.

Na podstawie art. 46 ust. 2 pkt 2 ustawy, właściwy organ może z urzędu wydać decyzję o wygaśnięciu trwałego zarządu w odniesieniu do nieruchomości lub jej części w razie stwierdzenia, że jednostka organizacyjna nie zawiadomiła właściwego organu o oddaniu nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo o użyczeniu lub nie uzyskała zgody, o której mowa w art. 43 ust. 2 pkt 3 ustawy.

Organ w toku postępowania ustalił, że samowolne udostępnianie części lokalu handlowego różnym podmiotom trwało od roku 1998. W okresie ostatnich 15 lat "S." udostępniało [...] podmiotom lokal o powierzchni [...] m2 (co stanowi [...] % całej powierzchni użytkowej budynku) przez ponad [...] roku, zaś [...] podmiotom lokal o powierzchni [...] m (co stanowi 18,4 % całej powierzchni użytkowej budynku) przez niecałe [...] roku. Z powyższego wynika, że udostępnianiem różnym podmiotom objęte było prawie 63 % powierzchni użytkowej budynku.

Organ pierwszej instancji miał zatem podstawę prawną i faktyczną do wydania decyzji o wygaśnięciu prawa użytkowania zabudowanej nieruchomości. Odnosząc się do kwestii fakultatywności wydania takiej decyzji należy wskazać, że pojęcie "może" nie oznacza oczywiście dowolności w działaniu lecz nakłada na organ obowiązek właściwego uzasadnienia przedmiotowej decyzji. Takie uzasadnienie znajduje się w decyzji organu I instancji.

Ustalony przez organ stopień samowolnego udostępniania części obiektu uzasadniał bowiem w sposób wystarczający, przyjętą przez organ negatywną opinię i istotnie świadczył o braku racjonalności wykorzystywania nieruchomości przez [...] "S.".

Odnosząc do zarzutów naruszenia art. 7 k.p.a. art. 8 k.p.a. i art. 9 k.p.a. poprzez niedokładne i nieadekwatne wyjaśnienie istniejącego stanu faktycznego, należało wskazać, że Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 sierpnia 2013 r. sygn. akt II OSK 1754/13 podkreślił, iż: Kierowanie się zasadami wyrażonymi w art. 7 oraz 8 k.p.a. przy wydaniu rozstrzygnięcia nie zawsze musi oznaczać zadośćuczynienia żądaniu strony postępowania, chociaż musi wykazywać, że wydane orzeczenie wynika z materiału dowodowego zgromadzonego w postępowaniu. Materiał sprawy musi odpowiadać na wątpliwości strony i nawet jeśli nie zgadza się ona z rozstrzygnięciem, musi, w razie kontroli instancyjnej lub sądowoadministracyjnej, dawać przekonanie kontrolującemu o słuszności zaskarżonego aktu.

W świetle okoliczności niniejszej sprawy nie sposób zatem przyjąć, że organ rozpoznając niniejszą sprawę nie dopełnił obowiązków przewidzianych w art. 7 i art. 8 § k.p.a., nie wykazując niezbędnej dbałości o dokładne wyjaśnienie sprawy jeżeli wszystkie istotne w sprawie fakty i zdarzenia zostały ustalone oraz w dostateczny sposób rozważone, a motywy podjętego rozstrzygnięcia należycie przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Należy podnieść, że materiał zgromadzony w sprawie daje jednoznaczną odpowiedź, co do istotnych elementów niezbędnych dla sformułowania oceny prawnej rozpatrywanej sprawy, a nadto zapewnia możliwość oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu.

Kwestia tego, że skarżący nie podziela oceny prawnej dokonanej przez organ I i II instancji sama w sobie nie stanowi naruszenia dyspozycji art.7 k.p.a., art. 8 k.p.a. czy art.9 k.p.a.

Mając na uwadze powyższe Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270), orzekł jak w sentencji.