Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 148/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2011-04-27 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4 art. 37 ust. 1 ust. 3
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Dnia 27 kwietnia 2011 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Jolanta Rosińska Sędziowie Sędzia WSA Renata Kubot-Szustowska Sędzia WSA Barbara Rymaszewska (spr.) Protokolant Asystent sędziego Jarosław Moraczewski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 kwietnia 2011 roku przy udziale - sprawy ze skargi A Spółki z o.o. z siedzibą w C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie renty planistycznej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. decyzją z dnia [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy K. z dnia [...], nr [...], którą organ pierwszej instancji ustalił w stosunku do A Sp. z o.o. w C. opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wskazaną decyzją Wójt Gminy K. ustalił jednorazową opłatę, tzw. "rentę planistyczną," w wysokości 15.345,40 zł, w związku ze sprzedażą nieruchomości położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów numerami działek [...]. wzrostem wartości nieruchomości. Organ ustalił, że wartość tych nieruchomości wzrosła w wyniku zmiany ich przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania.

Wskazane działki zgodnie z ustaleniami nieobowiązującego już planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Gminy K., zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy K. z dnia [...] nr [...] (Dz. Urz. Woj. [...] z dnia [...] Nr [...], poz. [...]) znajdowały się w jednostkach: SFM - strefa mieszkaniowa, 6MW/MN - tereny budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego i jednorodzinnego brutto z adaptacją istniejących enklaw zieleni leśnej.

Natomiast stosownie do zapisów planu miejscowego, obowiązującego od [...], zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Gminy K. z dnia [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miejscowości K. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...] (w uzasadnieniu decyzji błędnie wskazano uchwałę Nr [...] Rady Gminy K. z dnia [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miejscowości Ż. - Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]), działka nr [...] znajduje się w strefie 15U - tereny zabudowy usługowej, a działka nr [...] w strefie 16U - tereny zabudowy usługowej.

W uzasadnieniu decyzji organ pierwszej instancji wskazał, że w związku ze sprzedażą w/w działek nr [...] i [...], aktem notarialnym rep. A Nr [...] z dnia 7 lipca 2009r. Wójt Gminy K. wszczął postępowanie w sprawie ustalenia opłaty.

W celu ustalenia wzrostu wartości nieruchomości został wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy określający wartość rynkową nieruchomości z uwzględnieniem jej przeznaczenia przed uchwaleniem planu i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na podstawie operatu szacunkowego, określającego wzrost wartości nieruchomości po zmianie plan ustalono, iż wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosiła 379.216,00 zł, natomiast po uchwaleniu planu wynosi 455.943,00 zł. Wzrost wartości nieruchomości wynosi 76.727,00 zł, co przy 20% stawce renty planistycznej daje kwotę opłaty w wysokości 15.345,40 zł.

Od powyższej decyzji wniosła odwołanie A Spółka z o.o. z siedzibą w C., zarzucając, że w/w nieruchomość nie była przedmiotem sprzedaży a jedynie czynności polegającej na podniesieniu udziału kapitałowego przez wspólnika w spółce jawnej działającej pod firmą B Spółka jawna z siedzibą w G., o wkład niepieniężny w postaci niezabudowanej nieruchomości gruntowej obejmującej w/w działki. Zdaniem odwołującej się strony, organ dokonał błędnej interpretacji przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez uznanie, iż czynność prawna, jaka została dokonana przez stronę w dniu 7 lipca 2009 r. polegała na sprzedaży prawa własności przedmiotowej nieruchomości, a ponadto utożsamiając udział kapitałowy w spółce kapitałowej z udziałem wspólnika w spółce osobowej. Zdaniem strony odwołującej się pojęcie "udziału kapitałowego" w spółce jawnej nie jest pojęciem tożsamym z udziałem kapitałowym w spółce kapitałowej. Wynika to przede wszystkim z istoty spółki jawnej, gdzie substratem są wspólnicy a nie kapitał (majątek). Udział kapitałowy konkretnego wspólnika spółki jawnej nie może być przedmiotem obrotu w oderwaniu od pozostałych praw i obowiązków wspólnika spółki jawnej. Zdaniem odwołującej się Spółki w sprawie brak jest zasadniczego elementu, uzasadniającego ustalenie przez organ jednorazowej opłaty, tj. zbycie prawa własności, w rozumieniu ugruntowanym na tle zarówno doktryny jak i orzecznictwa, tj. traktowanego jako uzyskanie korzyści przez właściciela nieruchomości, przysporzenia, powiększenia majątku, uzyskaniu dodatkowych korzyści. Element ten ma istotne znaczenie z uwagi na pojecie "zbycie", jakiego użył ustawodawca w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zdaniem Spółki w przedmiotowej sprawie brak zasadniczej przesłanki, jaką jest zbycie nieruchomości przez właściciela, w rozumieniu przedstawionym powyżej, stanowiącej podstawę do ustalenia jednorazowej opłaty.

W uzasadnieniu wskazanej na wstępie decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. wskazało, że jednym z warunków powstania obowiązku pobrania renty planistycznej jest zbycie przez właściciela nieruchomości, w okresie 5 lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany. W niniejszej sprawie, zdaniem Kolegium, A Spółka z o.o. w C. zbyła nieruchomość na rzecz spółki jawnej. Zgodnie z art. 3 i 25 pkt 2 Kodeksu spółek handlowych, wszyscy wspólnicy mają obowiązek wnieść do spółki wkład. Wkłady wspólników mogą być wnoszone na własność lub do używania. Natomiast w myśl art. 28 K.s.h., majątek spółki stanowi wszelkie mienie wniesione jako wkład lub nabyte przez spółkę w czasie jej istnienia. Majątek spółki jest więc odrębny od majątku wspólników. Umową rep. A nr [...] z dnia 7 lipca 2009 r. dokonano zmiany umowy spółki jawnej B z siedzibą w G. przez podwyższenie wkładów wspólników, między innymi o wkład niepieniężny w postaci niezabudowanej nieruchomości gruntowej wniesiony przez A Spółka z o.o. w C. Drugą umową rep. A nr [...] z tego samego dnia A Spółka z o.o. w C. przeniosła na B Spółka Jawna w G. własność nieruchomości położonej w K. oznaczonej numerami działek [...] i [...]. zatem w ocenie organu nastąpiło zbycie nieruchomości na rzecz spółki jawnej, która stała się jej właścicielką.

Na zlecenie Wójta Gminy K. została sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego Z. K. wycena przedmiotowej nieruchomości, określająca jej wartość przed uchwaleniem i po uchwaleniu planu miejscowego, z której wynika, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego właścicielką przedmiotowej nieruchomości była A Spółka z o.o. w C. która zbyła ją 7 lipca 2009r. Spełnione więc są obie przesłanki ustalenia opłaty - nastąpił wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu, a nieruchomość została zbyta przed upływem 5 lat od wejścia w życie uchwały uchwalającej plan. W uchwale Rady Gminy w K. stawka procentowa, służąca do naliczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego została ustalona w wysokości 20 %. Kończąc Kolegium wyjaśniło, że nie znalazło uchybień w operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego, które powodowałyby niezgodność ze wskazanymi wyżej aktami prawnymi dotyczącymi zasad i trybu wyceniania nieruchomości. Rzeczoznawca w operacie szczegółowo przytoczył dane i wyliczenia niezbędne do ustalenia wartości nieruchomości.

Skargę na powyższą decyzję wniosła A Spółka z o.o. z siedzibą w C., wskazując iż kwestią sporną w sprawie jest prawidłowa wykładnia art. 36 ust. 4 u.p.z.p.. Spółka wskazała, że w istocie, w wyniku noweli z dnia 28 listopada 2003r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2004 Nr 141, poz. 1492) dokonano nie tylko zmiany wyrażenia "sprzedaż" na "zbycie" w art. 36 ust. 4 ustawy, co sugerować może objęcie prawem do żądania renty planistycznej każdego innego zdarzenia o skutku rzeczowym (rozporządzającym) - innym niż zdarzenie wymienione w art.36 ust. 4a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jednak w wyniku późniejszych nowelizacji wspomnianej ustawy nie dokonano zmiany treści art. 37 ust. 1 ustawy, który do dnia dzisiejszego stanowi, iż wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy, ustala się na dzień jej sprzedaży (a nie zbycia). W związku z powyższym prawidłowa wykładnia przepisu art. 36 ust. 4 u.p.z.p. powinna uwzględniać szczególny charakter renty planistycznej, a zatem nie może być wykładana rozszerzająco. Interpretowanym zwrotom nie należy nadawać znaczenia odmiennego od potocznego, chyba że zachodzą ku temu ważne podwody. W braku definicji zbycia na gruncie wspomnianej ustawy winno być "zbycie" utożsamiane z rozumieniem potocznym, przez które rozumiane jest jako sprzedaż. W przypadku aportu w spółce osobowej, trudno mówić o ekwiwalentności podobnej na kształt chociażby ceny, gdyż wartość udziału kapitałowego w spółce jawnej jest wartością zmienną. Nawet jeśli, zakładając racjonalność prawodawcy dopuścił się on "niedopatrzenia" zastępując termin "sprzedaje" terminem "zbywa" w art. 36 ust. 4 ustawy i pomijając zmianę w art. 37 ust. 1 ustawy - także w następstwie kolejnych nowelizacji - to takie niedopatrzenie nie może być interpretowane na niekorzyść zobowiązanego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Skargę należało oddalić.

Zgodnie z art.36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), dalej u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Roszczenia z tego tytułu gmina może zgłosić – stosownie do art. 36 ust.4 w związku z art. 37 ust.3 ustawy – w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Wskazane wyżej przepisy normują sytuacje, w których konsekwencją regulacji wynikających z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest wzrost wartości nieruchomości położonej na obszarze objętym planem. Opłata uiszczana gminie na tej podstawie określona została mianem renty planistycznej. Stanowi ona swoistą partycypację gminy w zyskach, jakie przynosi zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła w związku ze zmianą ustaleń zawartych w planie.

Poza sporem jest, że po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego Gminy K. doszło do zmiany przeznaczenia gruntów, które zakwalifikowane zostały do gruntów o przeznaczeniu usługowym i wzrosła wartość nieruchomości, stanowięcej uprzednio własność A Spółki z o.o. Autor operatu szacunkowego określił ten wzrost kwotą 76 727 zł. Nie ma też sporu co do tego, że stawka opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego została ustalona w wysokości 20 % dla terenów oznaczonych symbolami U.

W niniejszej sprawie bezspornym jest również, iż A Spółka z o.o. w C. przeniosła własność przedmiotowej nieruchomości na rzecz B Spółki jawnej z siedzibą w G., a tym samym podniosła wartość swojego wkładu, jako wspólnika w spółce jawnej działającej pod firmą B Spółka jawna z siedzibą w G.

Wskazaną okoliczność potwierdzają dwa akty notarialne z dnia 7 lipca 2009r. Rep A nr [...] i Rep. A nr [...], opisane w części wstępnej uszasadnienia

W tak niespornym stanie faktycznym zdaniem Sądu zachodziły przesłanki zastosowania art. 36 ust. 4 u.p.z.p., gdyż wskutek dokonanej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zmiany przeznaczenia przedmiotowych gruntów uległa zwiększeniu ich wartość, a nieruchomość została zbyta przed upływem 5 lat po uchwaleniu planu.

Zarzut skargi, że art. 36 ust. 4 u.p.z.p. odnosi się jedynie do sprzedaży nieruchomości należy uznać za niezasadny. Przepis ten ustala generalną zasadę, że zbycie nieruchomości obliguje organ do ustalenia opłaty planistycznej, natomiast przepis art. 37 ust. 1 ustawy reguluje jedynie kwestię szczegółową. Brak podstaw zatem do zawężającego stosowania przepisu art. 36 ust. 4 u.p.z.p. do przypadków sprzedaży nieruchomości, do której to czynności odnosi się regulacja jej art. 37 ust.1. Nie sposób przyjąć też, wbrew stanowisku strony skarżącej, że w rozumieniu potocznym zbycie oznacza jedynie sprzedaż. Użyty w art. 36 u.p.z.p. termin "zbycie nieruchomości" obejmuje każdą czynność prawa cywilnego, na mocy której zmienia się właściciel lub użytkownik wieczysty tej nieruchomości (z wyłączeniem umowy darowizny na rzecz osoby bliskiej – zob. uchwałę siedmiu sędziów NSA z dnia 10 grudnia 2009 r., w sprawie o sygn. akt II OPS 3/09). W uzasadnieniu powyższej uchwały NSA wyjaśnił, że opłata planistyczna jest ewidentnie związana ze zbyciem nieruchomości o charakterze ekwiwalentnym (odpłatnym). Jedynie w sytuacjach, gdy nie ma transakcji ekwiwalentnej, materializującej przysporzenie majątkowe powstałe w związku z uchwaleniem lub zmianą planu, nie powstaje obowiązek uiszczenia opłaty.

W podobnym tonie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale pięciu sędziów z dnia 30 października 2000r., w sprawie o sygn. akt OPK 16/00, w której stwierdził że tylko odpłatne "zbycie" nieruchomości na skutek uchwalenia lub zmiany planu, jeżeli z tego powodu wzrosła wartość nieruchomości, powoduje po stronie zbywcy powiększenie jego majątku, uzyskanie dodatkowych korzyści. Natomiast w przypadku przeniesienia własności nieruchomości, objętej planem, dokonanego na podstawie umowy o charakterze nieodpłatnym, do skutku o którym mowa nie dochodzi. Nieodpłatność zaś oznacza, że darczyńca nie otrzymuje w zamian żadnego ekwiwalentu ani w chwili dokonania tej czynności prawnej, ani w przyszłości.

Na gruncie powyższych rozważań nie do obrony wydaje się teza, że art. 36 ust.4 ustawy nie obejmuje swoim zakresem przeniesienia własności nieruchomości i wniesienia nieruchomości tytułem wkładu niepieniężnego do spółki prawa handlowego. Czynności te mają charakter ekwiwalentny, gdyż strona wyzbywająca się własności nieruchomości uzyskuje w zamian zwiększoną wartość wkładu.

Stwierdzić należy, że przeniesienie własności nieruchomości i wniesienie aportem przedmiotowych gruntów do spółki osobowej, jaką jest B Spółka Jawna z siedzibą w G. stanowiło zbycie nieruchomości, z którym wiąże się obowiązek uiszczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie art. 36 ust. 4 u.p.z.p.. Wskazać bowiem należy, iż po pierwsze w wyniku tejże operacji nastąpiło przeniesienie własności przedmiotowych gruntów na rzecz B Spółki Jawnej, strona skarżąca nie jest już ich właścicielem, zaś po wtóre A Sp. z o.o. w C. zwiększyła swój wkład w Spółce B o wkład niepieniężny o wartości 400 000 zł., Zdaniem Sądu owo powiększenie wkładu w Spółce Jawnej wiąże się z ewkiwalentnością świadczeń, bowiem wkład skarżącej w Spółce B zwiększył się o równowartość 400 000 zł. Ta wartość zaś bezsprzecznie wynika ze zmiany przeznaczenia gruntów w nowym planie. Gdyby bowiem nie doszło do zmiany zapisów planu, określających przeznaczenie nieruchomości, nie nastąpiłby wzrost wartości gruntów, będących następnie przedmiotem obrotu między stroną skarżącą o spółką jawną, czyli wartość wniesionego wkładu byłaby mniejsza. Z tych też względów również zbycie nieruchomości, związane z wniesieniem wkładu do spółki, obliguje organ do pobrania opłaty planistycznej - zgodnie z przepisem art. 36 ust. 4 u.p.z.p.

Mając zatem na uwadze powyższe sąd podzielił stanowisko organu odwoławczego, przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, a tym samym uznając skargę za nieuzasadnioną orzekł o jej oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a.

m.o.