Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 129/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2010-05-18 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Uprawnienia do wykonywania zawodu
Skarżony organ: Minister Budownictwa
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 195,  art. 195a
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a i c
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Tarnowska Sędziowie Sędzia WSA Elżbieta Sobielarska (spr.) Sędzia WSA Bogdan Wolski Protokolant Zbigniew Dzierzęcki po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 maja 2010 r. sprawy ze skargi W. S. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] listopada 2009 r. nr [...] w przedmiocie udzielenia rzeczoznawcy majątkowemu kary dyscyplinarnej 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu.


UZASADNIENIE

Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] listopada 2009 r. nr [...] po rozpatrzeniu wniosku W. S. o ponowne rozpatrzenie sprawy objętej decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...] marca 2009 r. nr [...] orzekającą o udzieleniu rzeczoznawcy majątkowemu W. S. kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia utrzymał w mocy powyższą decyzję.

W uzasadnieniu organ przedstawił następująco stan faktyczny:

Minister Infrastruktury wszczął z urzędu postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec rzeczoznawcy majątkowego W. S. w związku ze skargą przedstawioną przez K. K. w piśmie z dnia 18 września 2008 r.

K. K., w pismach z dnia 18 września 2008 r. oraz z dnia 17 grudnia 2008 r. postawił rzeczoznawcy majątkowemu W. S. następujące zarzuty:

1/ sporządzenie operatu szacunkowego bez uwzględnienia § 32 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego,

2/ nie uwzględnienie przy wycenie nieruchomości art. 2 i 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn.zm.), a w szczególności art. 2 ust. 4 i art. 3 ust. 3 ww. ustawy, poprzez pominięcie przy obliczaniu powierzchni lokali powierzchni pomieszczenia przynależnego lub też wzięcie pod uwagę tylko jego części według własnego uznania.

3/ naruszenie ww. przepisów oraz art. 175 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez przyjęcie do wyceny lokalu powierzchni [...] m2, zamiast [...] m2,

4/ "brak logiki i zdrowego rozsądku" przy szacowaniu wartości przedmiotowej nieruchomości. Do powierzchni użytkowej nieruchomości przyjętych do porównań rzeczoznawca zaliczał powierzchnię mieszkalną oraz powierzchnię piwnic, garaży, pomieszczeń warsztatowych i gospodarczych. Wyliczona w ten sposób powierzchnia była podstawą do określenia ceny 1m2 powierzchni każdej z nieruchomości i następnie ceny średniej z wszystkich nieruchomości wymienionych w tabeli załączonej do operatu. Wyliczona w ten sposób cena 1m2 powierzchni użytkowej nieruchomości została przyjęta do obliczenia wartości przedmiotowej nieruchomości lokalowej z tym, że do jej wyliczenia rzeczoznawca wziął tylko powierzchnię mieszkalną lokalu , pomijając całkowicie powierzchnię sutereny,

5/ naruszenie art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez nieprawidłowe wyliczenie zakresów współczynników korygujących.

Na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego, Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] marca 2009 r. orzekł o udzieleniu rzeczoznawcy majątkowemu W. S. kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia.

Pismem z dnia 20 kwietnia 2009 r. rzeczoznawca majątkowy W. S. wniósł o ponowne rozpatrzenie sprawy wskazując, że decyzja o zastosowaniu wobec niego kary upomnienia została podjęta w wyniku postępowania rażąco naruszającego prawo. Zdaniem rzeczoznawcy majątkowego Komisja Odpowiedzialności Zawodowej przeprowadziła postępowanie wyjaśniające w oparciu o niekompletny operat szacunkowy oraz przekroczyła swoje uprawnienia wskazując na konieczność rozszerzenia rynku.

W związku z powyższym, Minister Infrastruktury zwrócił się do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej o ponowne przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w sprawie z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego W. S..

Na podstawie całokształtu zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego Komisja Odpowiedzialności Zawodowej stwierdziła, że rzeczoznawca majątkowy W. S., wykonując czynności szacowania, zawarte w operacie szacunkowym z dnia 25 lutego 2008 r. dotyczącym określenia wartości rynkowej nieruchomości lokalowej przy ul. [...], sporządzonym dla potrzeb wykupu pod projektowaną Obwodnicę W., nie wypełnił obowiązków określonych w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2004 r., Nr 261, poz. 2603 z późn.zm.).

Komisja ustaliła, że zarzut skarżącego dotyczący przyjęcia niewłaściwych powierzchni użytkowych, nieruchomości przyjętych do porównań w procesie wyceny (wymieniony w pkt 4) został udokumentowany. Przyjęte wielkości powierzchni zawierały powierzchnię mieszkalną oraz powierzchnię piwnic, garaży, pomieszczeń warsztatowych i gospodarczych itp. Określona w ten sposób powierzchnia była podstawą do określenia ceny 1m2 powierzchni każdej z nieruchomości i następnie ceny średniej ze wszystkich nieruchomości wymienionych w tabeli.

Komisja ustaliła, że rzeczoznawca majątkowy dokonując wyceny prawa własności lokalu mieszkalnego w budynku wielomieszkaniowym wraz z udziałem w częściach wspólnych oraz działce gruntu, przyjął jako obiekty porównawcze transakcje sprzedaży nieruchomości zabudowanych domami jednorodzinnymi położonymi w sąsiedztwie. Powierzchnia użytkowa szacowanego lokalu mieszkalnego wynosiła [...] m2, zaś domy jednorodzinne posiadały powierzchnię użytkową znaczenie większą, do której rzeczoznawca majątkowy dodatkowo doliczał, w sposób wybiórczy, powierzchnie piwnic, budynków gospodarczych czy też garaży. Nieruchomości te posiadały także dodatkowe elementy zagospodarowania i małej architektury wpływające na wartość nieruchomości. Powyższe potwierdza opis transakcji nieruchomości o cenie maksymalnej i cenie minimalnej zawarty w operacie szacunkowym. Wynikiem tego było przyjęcie do obliczeń niewłaściwej jednostki porównawczej 1 m2 powierzchni użytkowej zawierającej nie tylko powierzchnię użytkową budynku, ale także powierzchnie dodatkowe, co zaprzecza zawartemu w pkt 4 operatu zapisowi, że "za jednostkę porównawczą przyjęto wartość odpowiadającą 1m2 powierzchni użytkowej budynku".

Tym samym naruszony został art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109, z późn.zm.) poprzez niezachowanie szczególnej staranności właściwej dla czynności szacowania w zakresie doboru nieruchomości podobnych, z także niezachowania współmierności przy doborze jednostki porównawczej.

Rzeczoznawca majątkowy uzasadniając przyjęcie do wyceny transakcji z rynku nieruchomości z zabudową jednorodzinną brakiem w tym rejonie transakcji nieruchomościami lokalowymi, nie dokonał w operacie analizy rynku na większym obszarze. Tym bardziej, że we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy z dnia 20 kwietnia 2009 r. oraz piśmie GDDKiA nr [...] z dnia 3 kwietnia 2008 r. skierowanym do K. K., zawarte jest stwierdzenie, że wyceny dokonano dwukrotnie, tj. porównując lokal do nieruchomości lokalowych, ale położonych bliżej centrum oraz porównując do powierzchni w budynkach jednorodzinnych na tym samym osiedlu, uzasadniając wybór rodzaju uzyskaniem większej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości.

Komisja, na podstawie analizy całości akt sprawy oraz wyjaśnień złożonych przez rzeczoznawcę majątkowego, odrzuciła zarzut naruszenia art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez nieprawidłowe wyliczenie zakresów współczynników korygujących (wymieniony w pkt 5), który w postępowaniu wyjaśniającym prowadzonym w I instancji został uznany za zasadny.

Rzeczoznawca majątkowy na posiedzeniu Komisji w dniu 9 czerwca 2009 r. oświadczył, że zleceniodawcą operatu szacunkowego była [...] Grupa Geodezyjno-Projektowa S.A. z siedziba w T., której dostarczał opracowane operaty szacunkowe . W przekazanym zleceniodawcy operacie szacunkowym wkradł się błąd w tabeli zakresów współczynników korygujących. Przy błędnym szacunku współczynników jego końcowa wartość w wysokości 1,02, została wyliczona poprawnie. Po zorientowaniu się o istniejącym błędzie została dokonana korekta i przekazana zleceniodawcy. Na dowód powyższego rzeczoznawca majątkowy W. S. przesłał do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, wraz z pismem wyjaśniającym z dnia 15 czerwca 2009 r. potwierdzoną przez [...]GGP Oddział w W. kserokopię operatu szacunkowego – Aktualizacja z datą luty 2008 r. W egzemplarzu tym zawarta tabela współczynników korygujących jest poprawna. Rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że nie miał wpływu na sposób obiegu dokumentów pomiędzy [...]GGP i GDDKiA, w wyniku czego operat szacunkowy zawierający błędy, znajdujący się w GDDKiA, nie został wymieniony na poprawny.

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej podtrzymała swoje stanowisko co do oceny zarzutów wniesionych przez skarżącego, wymienionych w pkt 1, 2 oraz w pkt 3 uznając je za niezasadne.

Niezależnie od powyższej oceny zasadności zarzutów, analizując czynności rzeczoznawcy majątkowego podczas wykonywania zaskarżonego operatu szacunkowego, Komisja uznała, że rzeczoznawca majątkowy W. S. naruszył zasadę szczególnej staranności poprzez nie dokonanie opisu cen rynkowych i nie ustalenie zakresu ich skali, co sprawia, że zawarte w operacie obliczenia stają się nieczytelne i utrudniają weryfikację rozwiązań merytorycznych i przedstawienia toku obliczeń. Ponadto w operacie szacunkowym, w tabeli nr 2 zawierającej wybrane nieruchomości podobne, brak jest opisu cech tych nieruchomości pod kątem cech rynkowych. Stanowi to naruszenie § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz art. 175 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zakresie dopełnienia szczególnej staranności podczas czynności szacowania.

Komisja stwierdziła także, że w dacie wykonywania czynności szacowania rzeczoznawca majątkowy W. S. należycie udokumentował spełnienie obowiązków wynikających w art. 175 ust. 2 i ust. 4 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tj. stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych oraz ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zawodowych. Dowodem na to są dołączone do akt sprawy kserokopie zaświadczeń z odbytych szkoleń oraz polis ubezpieczeniowych.

Podczas posiedzenia w dniu 9 czerwca 2009 r., rzeczoznawca majątkowy złożył oświadczenie dotyczące ustanowienia obrońcy, w którym podniósł, że obrońcę ustanawia się do konkretnej sprawy, a nie na poszczególne posiedzenia Komisji. Przewodniczący Komisji wyjaśnił, że obecne posiedzenie prowadzone jest na skutek wniosku rzeczoznawcy majątkowego o ponowne rozpatrzenie sprawy, a w piśmie z dnia 12 maja 2009 r. Wiceprzewodniczący Komisji Odpowiedzialności Zawodowej poinformował rzeczoznawcę majątkowego o możliwości ustanowienia obrońcy bądź powołania obrońcy z urzędu. Z tej możliwości rzeczoznawca majątkowy nie skorzystał.

W związku z opisanymi powyżej uchybieniami w pracy rzeczoznawcy majątkowego, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej wnioskowała o zastosowanie wobec W. S. kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia.

Wnioskując o zastosowanie ww. kary dyscyplinarnej, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej wzięła pod uwagę wskazany brak należytej staranności w wykonywaniu czynności szacowania nieruchomości oraz wagę naruszeń przepisów prawa, uwzględniając wyjaśnienia rzeczoznawcy, w których wyczerpująco ustosunkował się do stawianych zarzutów. W opinii Komisji uznanie za niezasadny zarzutu dotyczącego naruszenia art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez nieprawidłowe wyliczenie zakresów współczynników korygujących, nie jest wystarczające do złagodzenia wymiaru kary dyscyplinarnej, że względu na wagę pozostałych naruszeń przepisów prawa.

Komisja dokonała oceny czynności rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o pełny, zgromadzony materiał dowodowy, tj. zarówno w oparciu o zapisy zawarte w operacie szacunkowym, jak i na podstawie złożonych wyjaśnień na piśmie oraz w trakcie przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego.

W. S., pismem z dnia 2 października 2009 r., poinformował że postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej zostało przeprowadzone niezgodnie z przepisami prawa, ponieważ ustanowiony przez niego obrońca z urzędu, R. K., nie był informowany o poszczególnych etapach postępowania, przez co rzeczoznawca majątkowy został pozbawiony możliwości obrony.

Mając na uwadze powyższe organ podzielił stanowisko Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, że najwłaściwszą karą dyscyplinarną jaka powinna być orzeczona wobec rzeczoznawcy majątkowego W. S. jest kara upomnienia (art. 178 ust. 2 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Mając powyższe na względzie, a przede wszystkim ocenę czynności zawodowych wykonanych przez rzeczoznawcę majątkowego zawartą w protokole końcowym sporządzonym przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej oraz wniosek Komisji co do wymiaru kary dyscyplinarnej i jego uzasadnienia, organ uznał, że najwłaściwszą karą dyscyplinarną, jaka powinna być orzeczona wobec rzeczoznawcy majątkowego W. S., przy uwzględnieniu winy rzeczoznawcy majątkowego, stwierdzonej w prowadzonym postępowaniu wyjaśniającym, jest kara upomnienia określona w art. 178 ust. 2 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Odnosząc się do zastrzeżeń rzeczoznawcy majątkowego W. S. zawartych w piśmie z dnia 2 października 2009 r. organ podkreślił, że zgodnie z art. 195 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, postępowanie wyjaśniające odbywa się z udziałem osoby wobec której wszczęto postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Osoba ta może ustanowić obrońcę lub zwrócić się o wyznaczenie obrońcy z urzędu. Obrońca ustanowiony lub wyznaczony z urzędu jest uprawniony do udziału w postępowaniu wyjaśniającym.

Udział obrońcy z urzędu jest ograniczony jedynie do postępowania wyjaśniającego i nie otrzymuje on decyzji organu kończącej postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej, chyba, że zostanie do tego umocowany przez rzeczoznawcę majątkowego.

Pismem z dnia 19 grudnia 2008 r. W. S. wniósł o ustanowienie obrońcy z urzędu. Przewodniczący Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w dniu 6 stycznia 2009 r. wyznaczył R. K. jako obrońcę z urzędu w sprawie rzeczoznawcy majątkowego W. S..

Postępowanie wyjaśniające wobec W. S., w którym R. K. był wyznaczony na obrońcę z urzędu, zakończyło się przekazaniem protokołu końcowego w dniu 4 lutego 2009 r.

Zawiadomienie o zakończeniu przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej postępowania wyjaśniającego wobec W. S. otrzymał zarówno rzeczoznawca majątkowy, jak i obrońca z urzędu w dniu 4 marca 2009 r. Należy zaznaczyć, że obrońca z urzędu nie otrzymał decyzji kończącej postępowanie w tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec W. S., z uwagi na brak umocowania do reprezentowania rzeczoznawcy majątkowego w postępowaniu z tytułu odpowiedzialności zawodowej toczącym się przed Ministrem Infrastruktury. Decyzja Ministra Infrastruktury z dnia [...] marca 2009 r. została doręczona jedynie rzeczoznawcy majątkowemu. Prowadzone przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej postępowanie wyjaśniające w II instancji jest odrębnym postępowaniem w stosunku do postępowania prowadzonego w I instancji. Obrońca z urzędu występujący w postępowaniu wyjaśniającym w I instancji nie uczestniczy – zdaniem organu - automatycznie w postępowaniu prowadzonym w II instancji, chyba, że strona zwróci się o wyznaczenie obrońcy z urzędu.

W trakcie tego postępowania W. S. pismem z dnia 12 maja 2009 r. został poinformowany m.in. o możliwości ustanowienia obrońcy w prowadzonym postępowaniu wyjaśniającym w terminie 7 dni od daty otrzymania niniejszego zawiadomienia, Z powyższej możliwości W. S. nie skorzystał.

Na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] listopada 2009 r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożył W. S. stwierdzając, że została ona wydana po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego z naruszeniem prawa i wniósł o jej uchylenie.

W uzasadnieniu skarżący podniósł między innymi, że z uzasadnienia decyzji Ministra Infrastruktury z dnia [...] listopada 2009 r. wynika, iż postępowanie wyjaśniające prowadzone przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej w II instancji jest odrębnym postępowaniem w stosunku do postępowania prowadzonego w I instancji. Jeżeli jest postępowaniem odrębnym, to zgodnie z § 6 ust. 2 p. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 21 września 2004 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości powinien on zostać o wszczęciu tego postępowania odrębnie poinformowany. Trudno uznać – zdaniem skarżącego wewnętrzne pismo Ministra Infrastruktury skierowane do Przewodniczącego Komisji Odpowiedzialności Zawodowej z dnia 28 kwietnia 2009 r. o przekazaniu przedmiotowej sprawy za wszczęcie odrębnego postępowania. Minister z pominięciem zawiadomienia osoby uprawnionej o wszczęciu postępowania przekazał sprawę do Komisji. Brak informacji o wszczęciu kolejnego postępowania ma o tyle znaczenie- zdaniem skarżącego, że utwierdza w przekonaniu o możliwości obrony przez ustanowionego w sprawie obrońcę z urzędu R. K., a faktycznie pozbawia tej obrony, gdyż w/w obrońca nie mógł brać udziału w postępowaniu, co narusza – zdaniem skarżącego przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 9 rozporządzenia. R. K. został ustanowiony decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...] stycznia 2009 r. obrońcą z urzędu w sprawie v i nie został odwołany. Obrońcy ustanowionego w postępowaniu z tytułu odpowiedzialności zawodowej – zdaniem skarżącego nie można ograniczyć tylko do udziału w pracach Komisji Odpowiedzialności Zawodowej i tylko w pierwszym etapie sprawy. Minister nie powołał się na żaden przepis, który ograniczałby możliwość udziału obrońcy w toczącym się postępowaniu. Z możliwości ustanowionego kolejnego obrońcy skarżący nie skorzystał, gdyż w jego przekonaniu miałem już ustanowionego obrońcę.

Dla skarżącego, jako osoby nie będącej prawnikiem jest zaskoczeniem, że postępowanie administracyjne może zakończyć decyzja nieprawomocna, a pismo skierowane do Komisji o "przekazaniu sprawy w celu ponownego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego" ma być równoznaczne z pismem skierowanym do rzeczoznawcy o "wszczęciu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej".

Brak daty formalnego wszczęcia "drugiego" postępowania uniemożliwia również – zdaniem skarżącego zbadanie, czy postępowanie zostało przeprowadzone zgodnie z § 8 ust. 1 rozporządzenia, gdzie jest mowa o 30-dniowym terminie wyznaczenia pierwszego posiedzenia.

Z uzasadnienia nałożonej kary dyscyplinarnej w pierwszym postępowaniu wynika, że kara została nałożona w związku z niewypełnieniem obowiązków o których mowa w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. bez właściwej staranności. Z pięciu postawionych zarzutów, w I instancji, gdy sprawa była rozpatrywana bez możliwości mojego udziału cztery uznano za zasadne. Po wyjaśnieniach skarżącego– za zasadny uznano tylko jeden zarzut, pozostałe zarzuty zostały odrzucone, a mimo to kara pozostawała niezmieniona. Nasuwa się więc skarżącemu wniosek, a niewspółmierności kary do zaistniałego wg Komisji przewinienia.

Zdaniem skarżącego Minister wydając decyzję z dnia [...] listopada 2009 r. naruszył art. 7 Kodeksu Postępowania Administracyjnego:

Opracowanie wykonane w ramach Umowy z [...] Grupą Geodezyjno-Projektową Nr [...]z dnia [...] sierpnia 2006 r. obejmuje wycenę nieruchomości pod Południową Obwodnicę W. w dzielnicy W.. Składa się z następujących części:

-zasobu bazowego operatu szacunkowego z września 2006 r., w którym znajdują się wszelkie informacje ogólne dotyczące wycenianego kompleksu

- aktualizacji zasobu bazowego z lutego 2007 r.

-operatów jednostkowych zawierających wyceny poszczególnych nieruchomości

- aktualizacji w/w operatów jednostkowych.

Pomimo wyraźnej informacji na pierwszej stronie operatu, że jest to aktualizacja, a w części końcowej zastrzeżenia, że na opracowanie składa się operat bazowy, operaty jednostkowe i przedmiotowe opracowanie należy rozpatrywać łącznie – aktualizację z dnia 25 lutego 2008 r. w ramach postępowania wyjaśniającego rozpatrywano odrębnie, pomimo wyrażenia przez skarżącego braku zgody na takie działanie. Konsekwencją takiego wybiórczego działania Ministra jest stwierdzenie, że opracowanie wykonano bez należytej staranności, gdyż do szeregu istotnych informacji Minister nie miał dostępu.

Za bardzo istotny skarżący uważa fakt, że wycena lokalu wykonana została trzykrotnie: dwukrotnie w opracowaniu, którym komisja nie była zainteresowana, w operacie wyceniono nieruchomość porównując ją zarówno do odległych lokali mieszkalnych jak do nieruchomości w najbliższym otoczeniu. Z zestawienia wyników w tym operacie wynika, że wartości uzyskano podobne. W związku z powyższym w aktualizacji przyjęto już tylko jeden sposób wyceny, ten który uznany został przez skarżącego za bardziej prawidłowy.

Ocena operatu została wykonana przez rzeczoznawców nie pracujących na rynku warszawskim , w dodatku bez znajomości operatu – zdaniem skarżącego pierwotnego i nie można w związku z tym uwzględniać sugestii, że należało rozszerzyć rynek nieruchomości na dalsze obszary. Odmienność postępowania nie wynika z lenistwa, tylko z przekonania, że obszar z wycenioną nieruchomością jest szczególny (zabudowa jednorodzinna, podejście do lądowania) i błędem jest – zdaniem skarżącego – rozszerzenie do na inne obszary (zwartej zabudowy wielorodzinnej, poza strefą nalotów). Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami "wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj, położenie nieruchomości,...oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cenach nieruchomości podobnych".

Zgodnie z § 26 ust. 3 rozporządzenia "rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny oraz dostępność danych". Rzeczoznawca mając świadomość różnic pomiędzy nieruchomościami dokonuje korekty wartości odpowiednimi współczynnikami, co zostało wykonane w analizowanym przypadku. Skarżący nie zgadza się ze stwierdzeniem komisji, powtórzonym przez Ministra, że wyboru powierzchni dokonano w sposób wybiórczy. Uwzględniając powierzchnię użytkową zgodnie z definicją powierzchni użytkowej, a użyte przez ministra pojęcie "powierzchni dodatkowej" nie występuje w sensie ani technicznym ani prawnym. O zachowaniu współmierności przy doborze jednostki porównawczej mogą świadczyć m.in. zbieżne wyniki uzyskane w operacie pierwotnym.

Skarżący przytacza wyrok WSA w Warszawie z dnia 29 kwietnia 2005 r. I SA/Wa 334/04:z którego wynika, że "Orzeczenie o karze musi być następstwem precyzyjnego opisania zaistniałych i nie budzących żadnych wątpliwości naruszeń prawa ze wskazaniem konkretnie naruszonego przepisu czy też przepisów. Należałoby wyjaśnić, na czym to naruszenie polegało, na czym polegało nie wywiązanie się ze wszystkich i jakich obowiązków nałożonych przepisami, jakie zasady określone Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych i w jaki sposób naruszono. W zakresie orzekania o karze dyscyplinarnej nie jest wystarczające uzasadnienie hasłowe, ogólne, tak samo jak nie jest wystarczające przytoczenie uchybień stwierdzonych przez organ. Ten organ, który orzeka karę powinien wiedzieć, dlaczego orzeka karę taką a nie inną i powinien to uzasadnić, nie jest tutaj wystarczające przywołanie uchybień wskazanych przez inny organ (zespół)".

Natomiast – zdaniem skarżącego -z decyzji ministra z dnia [...] listopada 2009 r. nie wynika, że samodzielnie ocenił, dlaczego orzeka taką karę. W uzasadnieniu pojawiają się stwierdzenia: komisja stwierdziła, komisja ustaliła, komisja odrzuciła, komisja podtrzymała, komisja uznała, komisja wskazała, komisja dokonała.

Skarżący zarzuca Ministrowi brak dokonania własnej oceny stanu faktycznego. Natomiast bezkrytyczne oparcie się na uchybieniach wskazanych przez KOZ – zdaniem skarżącego stanowi tak istotne naruszenie przepisów art. 80 i 107 § 3 kpa, że powinno skutkować uchyleniem zaskarżonej decyzji.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o jej odrzucenie.

Odnosząc się do zarzutu nie poinformowania strony o wszczęciu ponownego postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej, co wpłynęło na pozbawienie skarżącego możliwości obrony przez ustanowionego w sprawie obrońcę z urzędu, a także pozbawiło możliwości zbadania czy termin ustanowionego pierwszego posiedzenia w sprawie został ustanowiony prawidłowo, organ wskazał, że skarżący pismem z dnia 28 kwietnia 2009 r. został poinformowany, że w związku z wnioskiem o ponowne rozpatrzenie zakończonej decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...] marca 2009 r. sprawa zostaje przekazana Przewodniczącemu Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu ponownego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Przedmiotowe pismo W. S. otrzymał 4 maja 2009 r., a potwierdzenie odbioru pisma znajduje się w aktach sprawy. Termin pierwszego posiedzenia Komisji w tej sprawie został wyznaczony na dzień 9 czerwca 2009 r., a więc po upływie 35 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o ponownym przeprowadzeniu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej.

Odnosząc się do zarzutów dotyczących pozbawienia możliwości obrony organ podniósł, że zgodnie z art. 194 ust. 1 a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wszczyna minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, po wszczęciu postępowania minister przekazuje sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Zgodnie z art. 195 ust. 1 i ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, postępowanie wyjaśniające odbywa się z udziałem osoby wobec której wszczęto postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Osoba ta może ustanowić obrońcę lub zwrócić się o wyznaczenie obrońcy z urzędu. Obrońca ustanowiony lub wyznaczony z urzędu jest uprawniony do udziału w postępowaniu wyjaśniającym. Zgodnie z § 13 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 11 stycznia 2008 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości (Dz.U. Nr 11, poz. 66) postępowanie wyjaśniające kończy się sporządzeniem protokołu końcowego.

Jak wynika z powyższego uprawnienie obrońcy z urzędu dotyczy jedynie postępowania wyjaśniającego i kończy się wraz ze sporządzeniem przez Komisję protokołu końcowego w sprawie. Rzeczoznawca majątkowy wobec którego toczy się postępowanie oraz obrońca z urzędu są poinformowani pisemnie o zakończeniu postępowania wyjaśniającego. W dalszej części postępowanie prowadzone jest przed organem i kończy się wydaniem decyzji od której stronie przysługuje prawo wniesienia wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy. W przypadku zaskarżenia wydanej decyzji organ podejmuje decyzję czy przekaże sprawę Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu ponownego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego lub czy ponowne przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego jest zbędne w kontekście wydania drugiej decyzji.

Pismem z dnia 19 grudnia 2008 r. W. S. wniósł o ustanowienie obrońcy z urzędu. Przewodniczący Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w dniu 6 stycznia 2009 r. wyznaczył R. K. jako obrońcę z urzędu w sprawie rzeczoznawcy majątkowego W. S..

Postępowanie wyjaśniające wobec W. S.,. w którym R. K. był wyznaczony na obrońcę z urzędu, zakończyło się przekazaniem protokołu końcowego w dniu 4 lutego 2009 r.

W. S. oraz obrońca z urzędu, R. K., zostali zawiadomieni o zakończeniu postępowania wyjaśniającego pismem z dnia 2 marca 2009 r.

Decyzja Ministra Infrastruktury z dnia [...] marca 2009 r. została doręczona jedynie rzeczoznawcy majątkowemu, z uwagi na brak umocowania R. K. do reprezentowania rzeczoznawcy majątkowego w postępowaniu z tytułu odpowiedzialności zawodowej toczącym się przed Ministrem Infrastruktury.

Z uwagi na wniosek W. S. o ponowne rozpatrzenie sprawy Minister Infrastruktury zwrócił się do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej o ponowne przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w sprawie z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego W. S..

Z uwagi na fakt, że prowadzone przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej postępowanie wyjaśniające w II instancji jest odrębnym postępowaniem w stosunku do postępowania przeprowadzonego w I instancji, W. S. pismem z dnia 12 maja 2009 r.; został poinformowany m.in. o możliwości ustanowienia obrońcy w prowadzonym postępowaniu wyjaśniającym w terminie 7 dni od daty otrzymania niniejszego zawiadomienia. Z powyższej możliwości W. S. nie skorzystał.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że zarzut podniesiony przez rzeczoznawcę majątkowego W. S. dotyczący pozbawiania go możliwości obrony, poprzez nieinformowanie obrońcy z urzędu o poszczególnych etapach postępowania, nie znajduje potwierdzenia w zebranym materiale dowodowym.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 7 kpa poprzez przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego wyłącznie na podstawie "aktualizacji operatu", która jest częścią większego opracowania, które należy rozpatrywać łącznie, organ stwierdził, że zarzut ten jest bezzasadny, ponieważ Komisja Odpowiedzialności zawodowej wnikliwie przeanalizowała zarówno treść operatu szacunkowego z dnia 25 lutego 2008 r. dotyczącego określenia wartości rynkowej nieruchomości lokalowej przy ul. [...], jak i treść operatu "zasób bazowy", otrzymanego na własną prośbę z GDDKi A Oddział w W., o czym świadczą ustalenia zawarte w protokole końcowym z dnia 31 sierpnia 2009 r. oraz w decyzji Ministra Infrastruktury z dnia[...] listopada 2009 r.

Odnosząc się do zarzutu utrzymania w mocy decyzji z dnia [...] marca 2009 r. o zastosowaniu kary upomnienia, pomimo odrzucenia czterech z pięciu zarzutów, uznanych za zasadne w pierwszej instancji, należy wskazać, że przy orzekaniu kary dyscyplinarnej nie można opierać się wyłącznie na liczbie zarzutów, ale przede wszystkim na ich wadze. Wina rzeczoznawcy majątkowego w niniejszej sprawie nie ulega wątpliwości i wymaga orzeczenia stosownej kary dyscyplinarnej. Kara dyscyplinarna powinna być adekwatna do popełnionych uchybień, powinna działać prewencyjnie, a także stanowić przestrogę przed powielaniem błędów. Najłagodniejszy wymiar kary, tj. kara upomnienia orzeczona w tej sprawie jest karą współmierną do zaistniałych przewinień, jakich rzeczoznawca majątkowy dopuścił się wykonując swój zawód. Zarówno umorzenie postępowania, jak i orzeczenie bardziej dolegliwej kary nie byłoby adekwatne do zaistniałej sytuacji i nie spełniłoby celu, jak i kara dyscyplinarna powinna osiągnąć.

Odnosząc się do zarzutu skarżącego, że uzasadnienie decyzji wydanej przez Ministra Infrastruktury opiera się wyłącznie na uchybieniach stwierdzonych przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, bez dokonania własnej oceny stanu faktycznego przez Ministra i bez odniesienia się argumentacji skarżącego, wskazać należy, że organ wydając decyzję, uwzględnił w całości ustalenia dokonane przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej. Ponadto, w decyzji odniesiono się do pisma strony z dnia 2 października 2009 r., w którym strona zaprezentowała swoje stanowisko co do przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego. Organ uznał, że nie zaistniały nowe okoliczności, które mogłyby mieć znaczenie dla przedmiotowej sprawy. Wobec powyższego, zarzut wnoszącego skargę do sądu wydaje się bezzasadny.

Ponadto organ zaznaczył, że Komisja Odpowiedzialności Zawodowej została powołana przez Ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej w celu przeprowadzenia postępowań wyjaśniających, a zgodnie z art. 195a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami Minister orzeka o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego prowadzonego przez Komisję. W związku z tym zarzut, że decyzja wydana przez Ministra Infrastruktury opiera się na ustaleniach dokonanych przez Komisję jest chybiony, bowiem obowiązkiem organu jest oparcie swojego rozstrzygnięcia na wynikach postępowania przeprowadzonego przez Komisję. Zdaniem Komisji jest dokonanie szczegółowych ustaleń faktycznych i prawnych danej sprawy i przedstawienie ich Ministrowi Infrastruktury, który następnie dokonuje ich oceny.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Na podstawie art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że kontrola ta sprowadza się do zbadania czy organy wydając zaskarżoną decyzję nie naruszyły prawa materialnego lub prawa procesowego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

Natomiast zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Z przepisu tego wynika, że sąd obowiązany jest do wzięcia pod uwagę z urzędu wszelkich naruszeń prawa, a także wszystkich przepisów , które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i zarzutów podniesionych w skardze. Nie jest przy tym skrępowany sposobem sformułowania skargi, użytymi argumentami, a także podniesionymi wnioskami, zarzutami i żądaniami, sąd natomiast zawsze jest związany granicami sprawy, w której skarga została wniesiona i nie może swoimi ocenami prawnymi wkraczać w sprawę nową w stosunku do tej, która była przedmiotem postępowania administracyjnego i wydanej decyzji.

Rozpoznając sprawę w oparciu o powyższe kryteria sąd stwierdził, że skarga zasługuje na uwzględnienie chociaż nie wszystkie zawarte w niej zarzuty są zasadne.

Przedmiotem kontroli sądu jest decyzja Ministra Infrastruktury z dnia [...] listopada 2009 r., która została wydana w oparciu o postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, która została powołana przez ministra do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego, a zgodnie z art. 195a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami Minister orzeka o zastosowaniu odpowiedniej kary dyscyplinarnej na podstawie wyników postępowania przed tą komisją. Zatem prawidłowe przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego ma istotny wpływ na wynik sprawy.

Z art. 195 ust. 2 powyższej ustawy wynika, że osoba wobec której wszczęto postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej może ustanowić obrońcę lub zwrócić się o wyznaczenie obrońcy z urzędu, który jest uprawniony do udziału w postępowaniu wyjaśniającym. Przepis ten w sposób jasny i oczywisty określa rolę ustanowionego lub wyznaczonego z urzędu obrońcy w postępowaniu przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej.

W rozpoznawanej sprawie obrońcą z urzędu dla rzeczoznawcy majątkowego W. S. ustanowiony został R. K., którego udział w postępowaniu wyjaśniającym przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej spowodował – zdaniem skarżącego, że 4 z 5 zarzutów zostały uznane za niezasadne. Postępowanie wyjaśniające w którym brał udział obrońca zakończyło się sporządzeniem protokołu i wydaniem decyzji merytorycznej przez organ, którym jest Minister Infrastruktury.

Decyzja ta nie stała się ostateczna, ponieważ W. S. złożył wniosek do organu o ponowne rozpoznanie sprawy, a organ zdecydował o ponownym przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego.

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej o terminie kolejnego posiedzenia w tej samej nie zakończonej prawomocnie sprawie administracyjnej nie zawiadomiła obrońcy z urzędu skarżącego R. K. uznając, że jest to odrębne postępowanie i skarżący jeśli chciał powinien ustanowić sobie nowego pełnomocnika, takie samo stanowisko w tej kwestii zajął organ.

Sąd rozpatrujący przedmiotową sprawę nie podziela powyższego poglądu.

Zdaniem sądu do czasu wydania ostatecznej decyzji postępowanie administracyjne toczy się, a postępowanie wyjaśniające w sprawie nie zostało zakończone skoro organ uznał, że Komisja Odpowiedzialności Zawodowej ponownie musi je przeprowadzić. Dlatego też zdaniem sądu jest to nadal postępowanie wyjaśniające w tej samej sprawie, chociaż już raz został sporządzony przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej protokół z oceną sprawy i propozycją kary dyscyplinarnej dla rzeczoznawcy majątkowego.

Skoro zatem w nie zakończonej sprawie administracyjnej został ustanowiony obrońca z urzędu, który jest uprawniony do reprezentowania rzeczoznawcy majątkowego w jego istotnej części tj. w postępowaniu wyjaśniającym przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej i nie zostało mu to pełnomocnictwo cofnięte, to zdaniem sądu nadal jest on uprawniony do udziału w kolejnym w tej samej sprawie w postępowaniu wyjaśniającym i powinien być zawiadomiony o jego terminie. Nie powiadomienie prze Komisję Odpowiedzialności Zawodowej obrońcy z urzędu o terminie kolejnego posiedzenia narusza prawo i mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Sąd nie podziela poglądu organu, że ponowne przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego jest nową sprawą, a udzielone wcześniej pełnomocnictwo dla obrońcy z urzędu wygasa wraz ze sporządzeniem protokołu przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej. Zdaniem Sądu pełnomocnictwo do działania obrońcy z urzędu w postępowaniu wyjaśniającym wygasa dopiero po wydaniu decyzji ostatecznej i zakończeniu tym samym sprawy w postępowaniu administracyjnym. Dlatego w tym zakresie Sąd uznaje skargę za zasadną.

Natomiast odnosząc się do innego zarzutu skargi dotyczącego obowiązku organu zawiadomienia obrońcy ustanowionego do reprezentowania rzeczoznawcy majątkowego i w postępowaniu wyjaśniającym o ponownym rozpoznaniu sprawy oraz doręczenia mu decyzji wydanej w pierwszej instancji sąd uznał za nieuzasadniony.

Nie ulega wątpliwości, że postępowanie przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej nie ma charakteru postępowania administracyjnego. Komisja ta nie jest organem administracji publicznej, zatem postępowanie toczące się przed nią nie jest postępowaniem administracyjnym.

Dlatego też wszelkie pisma organ ma obowiązek doręczać wyłącznie stronie postępowania lub jej pełnomocnikowi ustanowionemu do udziału w postępowaniu administracyjnym, co też prawidłowo organ w przedmiotowym uczynił, należy bowiem odróżnić postępowanie wyjaśniające przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej od postępowania administracyjnego toczącego się przed właściwym ministrem.

Z przedstawionych wyżej powodów Sąd uznał merytoryczne rozpoznanie skargi za przedwczesne. Ponownie rozpoznając sprawę organ przekazując akta sprawy Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego powinien zobowiązać ją do zawiadomienia o terminie posiedzenia obok rzeczoznawcy majątkowego również jego ustanowionego z urzędu obrońcę właściwego do reprezentowania go w tym postępowaniu, ponieważ jego udział może mieć istotny wpływ na jego wynik.. Natomiast wynik tego postępowania stanowi dla organu podstawę do wymierzenia rzeczoznawcy majątkowemu właściwej do przewinienia kary dyscyplinarnej.

Mając na uwadze powyższe sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł jak w sentencji.