Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 703/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2009-08-12 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98 a
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bogdan Wolski (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Małgorzata Boniecka - Płaczkowska Sędzia WSA Gabriela Nowak Protokolant Katarzyna Krynicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 sierpnia 2009 r. sprawy ze skargi H.P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] lutego 2009 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P., decyzją z dnia [...] lutego 2009 r., nr [...] utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy L. z dnia [...] grudnia 2008 r., nr [...], w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej.

W uzasadnieniu decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. wskazało, że Wójt Gminy L. decyzją z dnia [...] grudnia 2008 r., działając w oparciu

o art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.) w związku z uchwałą Rady Gminy L. z dnia [...] września 2007 r., nr [...], w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej naliczanej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału nieruchomości (Dz. Urz. Woj. [...] z dnia [...] listopada 2007 r., Nr [...], poz. [...]), obciążył H.P. opłatą adiacencką w wysokości [...] zł, naliczoną

z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w L. o nr [...] i pow. [...] m², podzielonej na działki nr [...], [...], [...], [...], [...].

W uzasadnieniu decyzji Wójt Gminy L. wskazał, że H.P. wniosła o zatwierdzenie podziału działki położonej w Łącku nr [...] na 5 działek: [...]

o pow. [...] m², [...] o pow. [...] m², [...] o pow. [...] m², [...] o pow. [...] m²,

[...] o pow. [...] m². Podział został zatwierdzony decyzją Wójta Gminy L. z dnia

[...] listopada 2007 r., nr [...]. W wyniku podziału nieruchomości jej wartość

wzrosła o kwotę [...] zł. Wartość nieruchomości przed i po podziale została

ustalona w operacie szacunkowym uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego B.L. z dnia 31 października 2008 r., zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy

o gospodarce nieruchomościami.

Rada Gminy L. uchwałą z dnia [...] września 2007 r. określiła stawkę opłaty adiacenckiej w wysokości 10 % wzrostu wartości nieruchomości na skutek dokonanego podziału. Wobec tego należało ustalić opłatę adiacencką w wysokości [...] zł, tj. 10 % wzrostu wartości nieruchomości.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyła H.P..

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. rozpoznając sprawę wskazało, że zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, właściwy organ może ustalić z tego tytułu opłatę adiacencką. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej określa rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia,

w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem

i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości.

Organ odwoławczy podkreślił, że w przedmiotowej sprawie niesporne jest,

iż decyzja Wójta Gminy L. z dnia [...] listopada 2007 r. była ostateczna w dacie orzekania przez organ pierwszej instancji. Podział nieruchomości nastąpił na

wniosek właściciela nieruchomości. Decyzja organu pierwszej instancji wydana została w terminie 3 lat od dnia kiedy decyzja o podziale nieruchomości stała się ostateczna. Poza sporem jest również, że stawka procentowa opłaty adiacenckiej, określona została w uchwale Rady Gminy L. z dnia [...] września 2007 r. na 10% wzrostu wartości nieruchomości. Ustalenie wzrostu wartości nieruchomości dokonane zostało przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego B.L.. W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego sporządzona wycena nieruchomości jest zgodna z przepisami zawartymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Organ drugiej instancji wyjaśnił, że w aktach brak jest jakiegokolwiek dokumentu złożonego przez odwołującą się, który wskazywałby na wadliwość dokonanej wyceny. Odwołująca nie przedstawiła własnej wyceny spornych gruntów. Nie budzi ponadto wątpliwości, że w dniu 13 grudnia 2007 r., tj. w dniu w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości stała się ostateczna odwołująca się była właścicielką nieruchomości objętej podziałem. Stąd też dla ustalenia obowiązku uiszczenia opłaty adiacenckiej i jej wysokości bez znaczenia jest fakt, że obecnie odwołująca się posiada tylko jedną z wydzielonych działek.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

w Warszawie złożyła H.P.. Skarżąca zakwestionowała prawidłowość operatu szacunkowego sporządzonego przez B.L. oraz podniosła,

że mimo stosownego zawiadomienia nie odbyła się wycena działek wyznaczona na dzień 27 października 2008 r. Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację wyrażoną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Rozpoznając sprawę w zakresie wskazanym w art. 1 ustawy z dnia 25 lipca

2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.)

i w sposób wynikający z art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo

o postępowaniu przez sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), dalej: p.p.s.a., Sąd stwierdza, że zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. i decyzja Wójta Gminy L. z dnia [...] grudnia 2008 r., nie naruszają prawa.

Uzasadniając powyższe stanowisko Sąd na wstępie wyjaśnia, że postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie prowadzone było na podstawie art. 98a ustawy

z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.), dalej: ustawa o gospodarce nieruchomościami.

Z art. 98a ust. 1 i 1 lit. a) ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika,

że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie wartość nieruchomości, właściwy organ (wójt, burmistrz albo prezydent miasta) może ustalić z tego tytułu opłatę adiacencką. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Ustalając wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale właściwy organ bierze pod uwagę ceny na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Ponadto przyjmuje się stan nieruchomości przed podziałem na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości.

Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy w przedmiocie określenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.

Odnosząc przedstawioną regulację do niniejszej sprawy Sąd wskazuje, że w toku postępowania administracyjnego ustalono, że H.P., właścicielka działki położonej w L. nr [...], wniosła o zatwierdzenie podziału tej nieruchomości Podział został zatwierdzony decyzją Wójta Gminy L. z dnia [...] listopada 2007 r. W wyniku dokonanego podziału nieruchomości jej wartość wzrosła o kwotę [...] zł., co wynika z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z art. 98 a ust. 1 w zw. z art. 146 ust. 1 lit. a) ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej nastąpiło także na podstawie uchwały Rada Gminy L. z dnia [...] września 2007 r., w której określono wysokość stawki opłaty adiacenckiej na 10 % różnicy wartości nieruchomości.

Decyzja organu pierwszej instancji w przedmiocie opłaty adiacenckiej została wydana w terminie 3 lat od dnia kiedy decyzja o podziale nieruchomości stała się ostateczna.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. oceniło operat sporządzony

w celu ustalenia różnicy wartości nieruchomości i stwierdziło, że jest on spójny i logiczny. Rzeczoznawca określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami oraz wyjaśnił przyczyny przyjęcia zastosowanej metody i techniki szacowania. W operacie zawarto także pozostałe wymagane prawem elementy. Stan nieruchomości przed podziałem przyjęto na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, tj. 26 listopada 2007 r., a stan nieruchomości po podziale na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, tj. 13 grudnia 2007 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało,

że operat uwzględnia wszelkie konieczne elementy, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości (lokalizacja, otoczenie, sąsiedztwo, stan uzbrojenia, powierzchnia, kształt, sposób użytkowania, prawa i ograniczenia), a także wyjaśnia założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny oraz ukazuje wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Operat zawiera także dokładny opis nieruchomości podobnych, przyjętych do porównania. Organ drugiej instancji zaznaczył również, że odwołująca nie przedstawiła własnej wyceny spornych gruntów.

Przedstawione powyżej ustalenie i stanowisko Samorządowego Kolegium Odwoławczego znajdują oparcie w obowiązujących przepisach i dowodach przeprowadzony w toku postępowania administracyjnego.

Organ drugiej instancji zasadnie wskazał także, iż H.P. była właścicielką nieruchomości objętej podziałem w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości stała się ostateczna, tj. w dniu 13 grudnia 2007 r. Wobec tego bez znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy w postępowaniu administracyjnym, i oceny zasadności skargi w postępowaniu sądowym, jest rozporządzenie przez H.P. prawem własności do części wydzielonych działek. Zatem podkreślić należy, że istotne było, dla ustalenia opłaty adiacenckiej,

iż H.P. był właścicielką działek w dniu 13 grudnia 2007 r.

W ocenie Sądu ustalona wartość nieruchomości oraz zastosowana metoda wyceny nie budzą zastrzeżeń co do zgodności z obowiązującymi przepisami zawartymi w Rozdziale I Działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Skarżąca, kwestionując prawidłowość operatu szacunkowego nie wskazała jakichkolwiek zarzutów, który miałyby podważyć prawidłowość sporządzanej wyceny. Zarzuty w tym zakresie nie były podnoszone także, wbrew stanowisku zawartemu

w odwołaniu od decyzji Wójta Gminy L. z dnia [...] grudnia 2008 r., także w toku postępowania administracyjnego prowadzonego przez ten organ.

W skardze zarzucono, że wycena działek wyznaczona na dzień 27 października 2008 r. nie odbyła się.

Odnosząc się do tego zarzutu Sąd wyjaśnia, że z akt administracyjnych wynika,

że wycena, a w istocie oględziny nieruchomości, nie zostały faktycznie przeprowadzone w dniu 27 października 2008 r., ale w dniu 29 października 2008 r.,

co potwierdza protokół sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Uznanie, że dokument ten jest protokołem w rozumieniu art. 67 k.p.a. oznacza jedynie, że odmowa podpisania protokołu przez osoby uczestniczące w czynności powinna być omówiona

w protokole. Takie omówienie zostało zawarte w protokole sporządzonym

przez rzeczoznawcę majątkowego, który odnotował w tym dokumencie, że

H.P. odmówiła podpisania protokołu, a w wizji uczestniczył mąż skarżącej. Kopia protokołu dołączona do operatu szacunkowego zawiera jedynie

podpis rzeczoznawcy. Wobec tego wątpliwości skarżącej co do autentyczności podpisu na protokole nie mogą dotyczyć kopii protokołu dołączonej do operatu szacunkowego.

Podsumowując, organy administracji publicznej orzekające w niniejszej sprawie wnikliwie i wszechstronnie rozpatrzyły zgromadzony w sprawie materiał dowodowy,

a w uzasadnieniu decyzji w sposób wyczerpujący wyjaśniły motywy jakimi kierowały się przy rozstrzygnięciu sprawy. W toku postępowania administracyjnego nie uchybiono ogólnym zasadom postępowania określonym w przepisach kodeksu postępowania administracyjnego. Jeżeli zatem wzrost wartości nieruchomości, który nastąpił w wyniku jej podziału, został potwierdzony znajdującym się w aktach sprawy operatem szacunkowym, a zastosowana stawka procentowa opłaty adiacenckiej w wysokości

10 % odpowiada stawce przewidzianej w obowiązującej w dacie uprawomocnienia się decyzji podziałowej uchwale Rady Gminy L. z dnia [...] września 2007 r., to wydane w sprawie decyzje nie naruszają prawa i nie zachodzą podstawy do ich uchylenia.

Wobec powyższego ustalenie opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł znajduje oparcie w obowiązujących przepisach.

W tym stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a orzekł, jak w sentencji wyroku.