Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt II SA/Wa 723/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2010-12-09 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6219 Inne o symbolu podstawowym 621
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Prezes Wojskowej Agencji Mieszkaniowej
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję
Powołane przepisy: article: art. 37a
journal: Dz.U. 1995 nr 86 poz 433
law: Ustawa z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Ewa Pisula-Dąbrowska (spr.) Sędziowie WSA Iwona Dąbrowska Andrzej Góraj Protokolant specjalista Elwira Sipak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 grudnia 2010 r. sprawy ze skargi G. J. na decyzję Prezesa Wojskowej Agencji Mieszkaniowej z dnia [...] lutego 2010 r. nr [...] w przedmiocie zobowiązania do opróżnienia lokalu mieszkalnego i uiszczenia opłat za jego używanie i opłat pośrednich oraz do zapłaty odszkodowania 1) uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Dyrektora Oddziału Regionalnego w [...] Wojskowej Agencji Mieszkaniowej z dnia [...] grudnia 2009 r. nr [...], 2) zasądza od Prezesa Wojskowej Agencji Mieszkaniowej na rzecz G. J. kwotę zł 200 (dwieście) tytułem zwrotu uiszczonego wpisu sądowego oraz kwotę 240 (dwieście czterdzieści zł) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego, 3) stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości.


UZASADNIENIE

Prezes Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w W. decyzją nr [...] z dnia [...] lutego 2010 r., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., utrzymał w mocy decyzję Dyrektora Oddziału Regionalnego Wojskowej Agencji Mieszkaniowej z dnia [...] grudnia 2009 r. nr [...], którą to decyzją zobowiązano G. J., H. J., A. J. i P. J. do opróżnienia lokalu mieszkalnego nr [...] położonego przy [...] w W., w pkt. 2) decyzji do uiszczenia opłaty za używanie lokalu i opłat pośrednich oraz zapłaty odszkodowania w wysokości 200% wartości należnych opłat za używanie lokalu mieszkalnego bez tytułu prawnego za każdy rozpoczęty miesiąc, począwszy od dnia kiedy decyzja stanie się ostateczna do dnia opróżnienia tego lokalu. Jako podstawę materialnoprawną decyzji organ wskazał art. 37 ust. 1 i 2 w zw. z art. 13 ust. 6 ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sil Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 2005 r. Nr 41, poz. 398 z późn. zm. – dalej powoływanej jako ustawa o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych).

W uzasadnieniu organ wskazał, że skarżąca przedmiotowy lokal zajmuje bez tytułu prawnego, albowiem umowę najmu organ wypowiedział jej skutecznie w 2002 r. Podał w toku postępowania, że skarżąca podpisała oświadczenie, iż nie spełnia przesłanek z art. 45 ust. 3 ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych. Nadto, że Sąd Rejonowy umorzył postępowanie w przedmiocie opróżnienia lokalu mieszkalnego, dlatego też należało wszcząć w trybie administracyjnym postępowanie w sprawie opróżnienia przedmiotowego lokalu. Wyjaśnił, że w lokalu zamieszkują i są zameldowane 3 osoby: G. J., A. J. oraz P. J. Wizja lokalu wykazała, że A. J. zamieszkuje w tym lokalu z żoną H. J. oraz synem P. J. W motywach uzasadnienia decyzji wskazał też, że tryb postępowania określony w art. 37a omawianej ustawy nie jest trybem fakultatywnym, lecz obligatoryjnym oraz że przepisem szczególnym do art. 37a jest art. 45 ust. 3 ustawy, zgodnie z którym przymusowego wykwaterowania nie stosuje się do kobiety w ciąży, małoletniego, niepełnosprawnego, ubezwłasnowolnionego itd. oraz że dyrektor WAM wobec takich osób wraz z pozwem o opróżnienie występuje o orzeczenie o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, wezwanie do udziału w procesie gminy.

Wyjaśnił, że skarżąca nie należy do kręgu osób wymienionych w art. 45 ust. 3, a zatem zastosowanie do nich znajduje art. 37a ust. 1 i 2 ustawy. Wskazał również, że przepis art. 37a ustawy nie uzależnia wydania decyzji o opróżnieniu lokalu od przydzielenia lokalu zamiennego, o co wnosiła strona. Odnosząc się do zarzutu, iż skarżąca uiszcza część opłat za lokal przypadających na 1 osobę, organ stwierdził, iż zgodnie z art. 37 ust. 2 ustawy o zakwaterowaniu (...) za uiszczenie opłat za używanie lokalu i opłat pośrednich z tytułu zajmowanego lokalu odpowiadają solidarnie pełnoletnie osoby zamieszkujące w tym lokalu.

W skardze do tutejszego Sądu skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonych decyzji, odstąpienie od dochodzenia odszkodowania oraz przyznanie prawa do przydziału lokalu mieszkalnego zgodnego z przysługującymi normami zaludnienia z zasobów komunalnych.

W uzasadnieniu skargi G. J. podniosła, że [...] lutego 1996 r. WAM zawarła z nią umowę najmu przedmiotowego lokalu położonego w W., [...] (z uwagi na śmierć dotychczasowych najemców – rodziców, którzy otrzymali to mieszkanie na mocy decyzji o przydziale lokalu komunalnego wydanej przez Wydział Spraw Lokalowych [...]).

W skardze podniesiono też, że zawierając umowę z G. J., potwierdzone zostało prawo do tego lokalu na zasadach określonych w art. 691 kc A. J. Wyjaśniono, że konsekwencja umowy zawartej wyłącznie z G. J. było wystawienie jednej książeczki opłat czynszowych, albowiem WAM nie zawarła z A. J. (bratem skarżącej) odrębnej umowy.

Zarzucono, że takim działaniem organ połączył dwa odrębne gospodarstwa domowe, tj. G. J. (osoby samotnej) i czteroosbowej rodziny jej brata A. J. Skarga podnosiła też, iż A. J. uznał, że formalny obowiązek uiszczenia należności z tytułu korzystania z lokalu obciąża głównego najemcę (siostrę) G. J.

Wskazano w niej również, że WAM wielokrotnie zawierał ugody z A. J., który zobowiązał się do spłaty ciążącego na nim długu i że z tego zobowiązania on się nie wywiązywał. Skarżąca podkreślała, że gdyby nie zadłużenie A. J., nie byłoby podstaw do wydania decyzji o opróżnieniu zajmowanego lokalu wszystkich osób, w tym skarżącej, która przypadającą na nią część opłat systematycznie opłacała. Podnosiła również, że wielokrotnie wnosiła do organu prośby o rozkwaterowanie – przydział odrębnego lokalu, lecz WAM odmawiał jej przyznania takiego lokalu. Skarżąca twierdziła, że skoro mieszkanie zostało jej przydzielone decyzją administracyjną Dzielnicowego Wydziału Spraw Lokalowych [...], to nie można dyskwalifikować jej praw do uzyskania innego lokalu z zasobów komunalnych lub wojskowych. Skarżąca wskazała też, że pobiera zasiłek przedemerytalny w kwocie brutto 726,14 zł i ze względu na stan zdrowia nie może podjąć zatrudnienia. Wyjaśniła, że z dochodów tych zawsze terminowo pokrywała ciążące na niej zobowiązania. Na powyższe okoliczności do skargi dołączono ugodę z dnia [...] czerwca 2004 r. zawartą pomiędzy organem a A. J. o spłacie zaległych należności czynszowych w kwocie 13.919,53 zł, odmowę WAM dotyczącą rozkwaterowania z dnia [...] kwietnia 2003 r., odcinek zasiłku przedemerytalnego (726,14 zł) oraz dokumentację lekarską.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Odnosząc się do zarzutu niezawarcia odrębnej umowy z A. J., stwierdził, że brak było podstaw faktycznych i prawnych do zawierania dwóch odrębnych umów. Podniósł, że umowa najmu została skutecznie wypowiedziana i rozwiązana, a zatem przedmiotowy lokal zajmowany jest bez tytułu pranego. Wskazał też, że z wyjaśnień A. J. wynika, że siostra G. J. nie mieszka w tym lokalu i pojawia się w nim kilka razy w roku.

Podkreślił, że skarżąca w trakcie postępowania administracyjnego oświadczyła, że nie należy do kręgu osób wymienionych w art. 45 ust. 3 ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych, a zatem stan jej zdrowia pozostaje bez wpływu dla prawidłowości rozstrzygnięcia i nie świadczy o tym, że nie może ona prowadzić normalnej egzystencji.

W piśmie z dnia 12 października 2010 r. skierowanym do Sądu skarżąca wskazała, że z uwagi na otwarty konflikt z A. J., którego podłożem było zadłużenie mieszkania często przebywa poza miejscem zamieszkania i korzysta z uprzejmości znajomych, którzy "ją przygarniają". Podniosła ponownie, że z uwagi na nietypowość sprawy (dwa odrębne gospodarstwa w jednym lokalu) słuszne wydaje się osobne rozpatrzenie uprawnień do tego lokalu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga zasługiwała na uwzględnienie.

W ocenie Sądu nie zaistniała przesłanka określona w art. 37a ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych określona w ust. 1, a mianowicie zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego. Przepis ten stanowił podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji.

Nie można bowiem zgodzić się z poglądem organu, że doszło do skutecznego wypowiedzenia G. J. umowy najmu z dnia [...] lutego 1996 r. (k-8 akt administracyjnych).

Aby można było ocenić skuteczność wypowiedzenia umowy najmu, należało dokonać oceny samej umowy (jej treści). Z zawartej w dniu [...] lutego 1996 r. umowy najmu nie wynika wprost i jednoznacznie z kim organ zawarł przedmiotową umowę, czy wyłącznie z G. J., czy też również z bratem G. J., A. J. – vide § 14 (in fine).

Jak wynika z § 1 ugody zawartej w dniu [...] czerwca 2004 r. (k-11 akt sądowych), organ zawarł z "dłużnikiem" A. J. (a nie ze skarżącą) ugodę dotyczącą spłaty zaległych na dzień 24 maja 2004 r. należności czynszu z tytułu odpłatnego używania lokalu mieszkalnego nr [...] przy [...] w W. w kwocie 13.919,53 zł. W powyższej ugodzie w § 4 wskazano, że w razie niedotrzymania terminów płatności działania zmierzające do eksmisji z lokalu będą wznowione, zaś w razie powstania zaległości w zapłacie (§ 5) wierzycielowi służy roszczenie o zapłatę niespłaconej kwoty.

Podkreślić należy, iż stroną tej ugody nie była skarżąca – G. J.

Oznacza to, że organ jako strony umowy najmu uznał (zakwalifikował) przez fakty dokonane dwie osoby: G. J. i A. J. Jednocześnie z notatki z dnia 13 maja 2002 r. (k-10 akt sądowych) wynika z pkt 3, iż "Pani G. J. płaci systematycznie czynsz i świadczenia za mały pokój, który zajmuje".

Z treści wypowiedzenia z dnia [...] maja 2002 r. umowy najmu nr [...] z dnia [...] lutego 1996 r. (k-12) wynika, że umowę najmu wypowiedziano dwu osobom A. J. i G. J. w związku z niewywiązywaniem się z obowiązku uiszczenia czynszu i opłat za lokal.

W treści pozwu o opróżnienie lokalu (k-15) organ sam twierdzi, że przedmiotowy lokal "został przydzielony umową najmu nr [...] z dnia [...] lutego 1996 r. G. J. i A. J.

Skarga zasługiwała zatem na uwzględnienie z powodów innych niż podniesione w skardze.

Podstawę prawną zaskarżonej decyzji stanowił art. 37a. ust. 2 ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP (tekst jednolity: Dz. U. 2005 r. Nr 41, poz. 398 z późn. zm.). Zgodnie z art. 37a ust. 1 tejże ustawy osoby zajmujące lokal mieszkalny bez tytułu prawnego są obowiązane do jego opróżnienia, uiszczenia opłaty za używanie lokalu i opłat pośrednich oraz zapłaty odszkodowania w wysokości 200% wartości należnych opłat za używanie lokalu za każdy rozpoczęty miesiąc jego zajmowania. Z art. 37a ust. 2 powołanej ustawy wynika zaś, że w przypadku, o którym mowa w ust. 1, dyrektor oddziału regionalnego Agencji wydaje decyzję w sprawie opróżnienia lokalu mieszkalnego oraz wysokości należnych opłat i odszkodowań.

Z tak sformułowanego przepisu jednoznacznie zatem wynika, iż wydając decyzję w sprawie opróżnienia lokalu mieszkalnego oraz wysokości należnych opłat i odszkodowań, dyrektor oddziału regionalnego Agencji zobowiązany jest ustalić spełnienie się ustawowej przesłanki to jest zajmowania lokalu mieszkalnego przez określoną osobę bez tytułu prawnego.

W ocenie Sądu brak było podstaw do uznania, że skarżąca zajmuje przedmiotowy lokal bez tytułu prawnego, że skutecznie wypowiedziana została jej umowa najmu.

Z akt administracyjnych wynika, że organ wypowiedział skarżącej umowę najmu zawartą na czas nieoznaczony w dniu [...] maja 2002 r. Jako podstawę prawną wypowiedzenia organ wskazał art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów mieszkaniowych w zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 71, poz. 733) zwanej dalej "ustawą o ochronie praw lokatorów (...)" i jednocześnie wezwał do uregulowania zaległych należności zgodnie z załączonym wykazem.

Oceniając przedstawiony stan faktyczny, podkreślić należy, iż warunki skutecznego wypowiedzenia najmu lokalu mieszkalnego ustanowionego na czas nieoznaczony, w chwili dokonania takiego wypowiedzenia w rozpatrywanej sprawie, tj. w maju 2002 r., określone były w art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przepisy powołanej ustawy znajdowały bowiem zastosowanie do lokali objętych ustawą z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP, z mocy art. 85 ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP, według którego do lokali mieszkalnych przydzielonych na podstawie dotychczas obowiązujących przepisów pracownikom jednostek organizacyjnych podległych Ministrowi Obrony Narodowej oraz osobom nieuprawnionym do kwater stosuje się przepisy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, o ile przepisy ustawy nie stanowią inaczej. Jakkolwiek w powołanym art. 85 była mowa o przepisach o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, które zawarte były w ustawie z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 105, poz. 509 ze zm.), a ustawa ta została uchylona w przeważającej części z dniem 10 lipca 2001 r. na mocy art. 39 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, to według art. 38 powołanej ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r., ilekroć w innych ustawach (a więc także w ustawie o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP) jest mowa o przepisach ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, rozumie się przez to przepisy niniejszej ustawy, tj. ustawy o ochronie praw lokatorów (...).

Dopiero z dniem 1 lipca 2004 r. w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów (...) dodano art. 1a, według którego przepisów ustawy nie stosuje się do lokali będących w dyspozycji Wojskowej Agencji Mieszkaniowej (por. art. 10 i art. 30 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o zmianie ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej oraz niektórych innych ustaw – Dz. U. Nr 116, poz. 1203).

Również w § 7 rozporządzenia Ministra Oborny Narodowej z dnia 9 kwietnia 1996 r. w sprawie szczegółowych warunków i trybu oddawania w najem lokali mieszkalnych pracownikom zatrudnionym w jednostkach organizacyjnych podległych Ministrowi Obrony Narodowej oraz zwalniania tych lokali (Dz. U. Nr 45, poz. 201) obowiązującym do dnia 1 lipca 2004 r., wskazano, iż w sprawach nieuregulowanych w rozporządzeniu do zawierania i wypowiadania umów najmu lokali mieszkalnych oraz ich zajmowania, używania i opróżniania, a także określania praw i obowiązków wynajmującego i najemcy, stosuje się przepisy ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 105, poz. 509 oraz z 1995 r. Nr 86, poz. 433 i Nr 133, poz. 654) i Kodeksu cywilnego, uprawnienia zaś przewidziane w przepisach, o których mowa w ust. 1 dla organów gminy, zarządcy budynku lub właściciela lokalu mieszkalnego przysługują dyrektorowi oddziału terenowego Agencji, z wyjątkiem przyznawania i wypłaty dodatków mieszkaniowych. Od dnia 10 lipca 2001 r. w miejsce ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych weszła zaś w życie ustawa o ochronie praw lokatorów (...).

Zgodnie zatem z art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów (...), jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w niniejszym artykule, z zastrzeżeniem art. 21 ust. 4 i 5, przy czym wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Przyczyny zaś wypowiedzenia zostały określone w szczególności w art. 11 ust. 2-5 powołanej ustawy.

Identyczny pogląd wyraził w sprawie o podobnym stanie faktycznym Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 23 listopada 2009 r., sygn. akt I OSK 400/09, niepubl. Pogląd ten skład orzekający w niniejszej sprawie podziela i uznaje za własny.

Ponadto należy zwrócić uwagę, iż w dacie wypowiedzenia obowiązywał przepis art. 12 ustawy o ochronie praw lokatorów (...) nakładający dodatkowe warunki w przypadku wypowiedzenia umowy najmu z przyczyny określonej w art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy, na którą to przyczynę powołano się w zaskarżonej decyzji (zwłoka z zapłatą należnych opłat za używanie lokalu). Przepis ten utracił moc dopiero w dniu 1 stycznia 2005 r., a zatem wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego podlegającego reżimowi ustawy o ochronie praw lokatorów (...), dokonane przed 1 stycznia 2005 r., musiało dodatkowo spełniać warunki określone w tym przepisie.

W myśl art. 12 ust. 1 ustawy, jeżeli wypowiedzenie stosunku prawnego ma nastąpić z przyczyn i w trybie, o których mowa w art. 11 ust. 2 pkt 2, a gospodarstwo domowe lokatora wykazuje, że osiąga dochody na poziomie umożliwiającym ubieganie się w danej gminie o wynajęcie lokalu socjalnego, wypowiedzenie, z zastrzeżeniem ust. 5, nie mogło nastąpić, jeżeli właściciel nie zaproponował lokatorowi zawarcia ugody w sprawie zapłaty zaległych i bieżących należności.

Ugoda powinna była zawierać co najmniej:

– postanowienie o rozłożeniu spłaty zadłużenia na raty co najmniej w ten sposób, aby kwota, którą lokator ma co miesiąc uiszczać z tytułu ugody dotyczącej zaległych należności, nie przekraczała wysokości miesięcznego czynszu i opłat, do zapłaty których był obowiązany w chwili zawarcia ugody lub

– postanowienie o umorzeniu naliczonych do dnia zawarcia ugody odsetek od zaległych należności oraz

– informację o skutkach niezawarcia ugody, o których mowa w ust. 7 (art. 12 ust. 2 ustawy).

Ugoda ta wymagała formy pisemnej pod rygorem nieważności i powinna być zawarta w ciągu miesiąca od przedłożenia lokatorowi na piśmie propozycji warunków ugody (art. 12 ust. 4 ustawy). Wypowiedzenie dokonane z naruszeniem przepisów art. 12 ust. 1-4 jest nieważne (art. 12 ust. 10 ustawy).

Na gruncie omawianego przepisu komentatorzy wskazywali, iż "w praktyce mogą powstać wątpliwości co do tego, skąd właściciel ma wiedzieć, na jakim poziomie kształtują się zarobki jego lokatora. Wypada zaznaczyć, że to sam właściciel ponosi ryzyko uznania za nieważne wypowiedzenia, jeżeli nie ma pewności, czy dochody jego lokatora uzasadniają zawarcie z nim ugody. Jeżeli w trakcie postępowania sąd ustali (przeprowadza z urzędu postępowanie odnośnie przysługiwania lokatorowi uprawnienia do lokalu socjalnego), że dochody te kształtują się na wymaganym przez ustawę poziomie, wówczas uzna dokonane wypowiedzenie za nieważne". (tak: Fryderyk Zoll, Magdalena Olczyk, Marlena Pecyna "Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego", Dom Wydawniczy ABC, Warszawa 2002 r., s. 169, teza 3 do art. 12).

W tym miejscu wskazać należy, iż począwszy od 1 lipca 2004 r. sprawy o opróżnienie lokali mieszkalnych pozostających w dyspozycji Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, przeciwko osobom zajmującym lokal bez tytułu prawnego, nienależącym do osób wymienionych w art. 45 ust. 3 ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP, załatwiane są w drodze decyzji administracyjnych. W sprawach tych droga sądowa jest niedopuszczalna (tak: SN w uchwale z dnia 28 czerwca 2006 r., III CZP 40/06, OSNC 2007/4/53).

Zatem, począwszy od 1 lipca 2004 r., także kwestie dotyczące spełnienia przesłanek z art. 12 ustawy o ochronie praw lokatorów, dotychczas badane przez sąd powszechny w wyniku powództwa windykacyjnego, winny zostać wyjaśnione przez organ administracji w postępowaniu administracyjnym, tak, by zgromadzony w sprawie materiał dowodowy pozwalał zarówno organowi, jak i sądowi administracyjnemu na ocenę ważności i skuteczności dokonanego wypowiedzenia stosunku najmu.

Obowiązkiem zatem orzekających w sprawie organów było dokonanie oceny, czy wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego z dnia [...] maja 2002 r. było ważne i skuteczne w świetle przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Jak już była bowiem o tym mowa, to dyrektor oddziału regionalnego Agencji, prowadząc postępowanie administracyjne na podstawie art. 37a ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP, zobowiązany jest ustalić spełnienie się ustawowej przesłanki zajmowania lokalu mieszkalnego przez określoną osobę bez tytułu prawnego (por. wyrok NSA z 23 listopada 2009 r., I OSK 400/09, niepubl.). W sytuacji zaś, gdy tym tytułem prawnym była umowa najmu lokalu mieszkalnego, koniecznym jest ustalenie, czy doszło do jej rozwiązania wskutek wypowiedzenia dokonanego przez wynajmującego.

Z zawartego w sprawie materiału dowodowego nie wynika, by organy orzekające w niniejszej sprawie przeprowadziły postępowanie dowodowe w zakresie przesłanek z art. 12 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów i ustaliły, czy najemczyni osiągała w chwili wypowiedzenia dochody na poziomie umożliwiającym jej ubieganie się o wynajęcie lokalu socjalnego, czy na poziomie wyższym. Z akt administracyjnych nie wynika bowiem, by najemczyni przedstawiono propozycję ugody.

Podkreślić należy, iż jeśli dochody najemczyni nie przekraczały w chwili wypowiedzenia progu uprawniającego do ubiegania się o wynajęcie lokalu socjalnego, to wypowiedzenie z dnia [...] maja 2002 r., wobec braku propozycji ugody w sprawie zapłaty bieżących i zaległych należności, stosownie do art. 12 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów, było nieważne i umowa najmu nie została w tym trybie rozwiązana.

Brak ustaleń w tym zakresie narusza wyrażoną w art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., zasadę prawdy obiektywnej, a jednocześnie powoduje, iż uzasadnienie zaskarżonej decyzji nie odpowiada wymogom z art. 107 § 3 k.p.a. Brak tych ustaleń uniemożliwia jednocześnie sądowi administracyjnemu kontrolę zaskarżonej decyzji w opisanym powyżej zakresie. Z uwagi na przedstawiony wyżej zakres uchybień dotyczących postępowania dowodowego badanie pozostałych zarzutów uznać należało za przedwczesne.

Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organy, kierując się oceną prawną wyrażoną w niniejszym wyroku, winny dokonać ustaleń w zakresie dochodów najemczyni, biorąc pod uwagę uregulowania zawarte w art. 12 ust. 1 i ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów, a następnie w oparciu o te ustalenia, ponownie dokonać oceny ważności wypowiedzenia umowy najmu.

Mając na względzie powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku. O wykonalności zaskarżonej decyzji Sąd orzekł na podstawie art. 152 p.p.s.a.