Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 533/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2018-12-12 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 4 i ust. 5
journal: Dz.U. 2017 poz 1496
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych  tekst jedn

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok Asesor WSA Magdalena Dobek-Rak (spr.) po rozpoznaniu w Gdańsku w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 12 grudnia 2018 r. sprawy ze skargi Gminy Miasta na decyzję Wojewody z dnia 10 lipca 2018 r., Nr [...] w przedmiocie odszkodowania z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej w związku z zezwoleniem na realizację inwestycji drogowej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Gmina wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Wojewody z dnia 10 lipca 2018 r., nr [..], którą utrzymano w mocy decyzję Starosty z dnia 28 listopada 2017 r., nr [..], ustalającą na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej odszkodowanie w wysokości 8.174 zł z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej jako działka nr [..] o powierzchni 51 m2, położonej w mieście L., obręb [..]

Zaskarżona decyzja podjęta została w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Decyzją z dnia 16 listopada 2016 r., nr [..], Starosta zezwolił na realizację inwestycji drogowej pod nazwą "Rozbudowa z przebudową ulicy [..]". Decyzją tą została objęta m.in. działka położona w obręb [..] miasta L. oznaczona nr [..] o powierzchni 51 m2, która powstała w wyniku podziału działki nr [..] o powierzchni 1426 m2. Jak wynikało z informacji ujawnionych w księdze wieczystej właścicielem nieruchomości była Gmina Miasto, natomiast użytkownikiem wieczystym była Spółdzielnia Mieszkaniowa. Z datą uostatecznienia się powyższej decyzji prawo użytkowania wieczystego wygasło.

W toku postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za wygaśnięcie przedmiotowego prawa użytkowania wieczystego działki nr [..] w dniu 21 marca 2016 r. rzeczoznawca majątkowy E. M. sporządziła operat szacunkowy określający wartość rynkową nieruchomości na łączną kwotę 11.922 zł, w tym 697,00 zł wartość prawa użytkowania wieczystego, 1.033,00 zł wartość składników budowlanych i 697,00 zł wartość składników roślinnych.

Wydana w oparciu o powyższy operat decyzja Starosty z dnia 13 czerwca 2016 r. ustalająca odszkodowania za nieruchomość w kwocie 7.730 zł, została uchylona decyzją Wojewody z dnia 21 marca 2017 r., a sprawa została przekazana do ponownego rozpoznania organowi pierwszej instancji. W uzasadnieniu decyzji kasatoryjnej Wojewoda stwierdził, że operat stanowiący podstawę rozstrzygnięcia sporządzony został nieprawidłowo, albowiem przy zastosowaniu metody porównywania parami jako nieruchomości podobne do porównań przyjęto nieruchomości o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej z towarzyszącą funkcją usługową.

Ponownie rozpoznając sprawę Starosta pozyskał operat szacunkowy sporządzony w dniu 10 lipca 2017 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. O., w którym wartość prawa użytkowania wieczystego została określona na kwotę 6.963 zł, a wartość znajdujących się na nieruchomości budowli na kwotę 1.211 zł. Na podstawie ustaleń zawartych w tym operacie organ pierwszej instancji decyzją z dnia 28 listopada 2017 r. ustalił odszkodowanie z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego działki nr [..] w wysokości 8.174 zł.

W toku postępowania odwoławczego zainicjowanego odwołaniem Burmistrza Miasta Wojewoda pozyskał wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego do wyceny z dnia 10 lipca 2017 r., a następnie decyzją z dnia 10 lipca 2018 r. utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji.

Oceniając w uzasadnieniu decyzji prawidłowość sporządzonego w sprawie operatu Wojewoda wskazał, że w dokumencie tym rzeczoznawca ustalił przeznaczenie planistyczne wycenianej nieruchomości na dzień wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, zatwierdzającej także podział działki nr [..] na działkę nr [..], w oparciu o zapisy Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta, zatwierdzonego uchwałą nr LVI-482/2010 Rady Miejskiej z dnia 9 lipca 2010 r. W akcie tym przedmiot wyceny położony był w dzielnicy śródmieście, a działka została określona jako tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i zbiorowej. Na granicy działki z pasem drogowym ul. [..] określonej w studium jako droga klasy "Z", oznaczono przebieg trasy rowerowej. Powyższe ustalenia rzeczoznawcy potwierdził również Burmistrz Miasta w zaświadczeniu z dnia 27 lipca 2016 r. Mając więc na uwadze zapisy § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem, rzeczoznawca oszacował wartość nieruchomości dla jej aktualnego sposobu użytkowania, przyjmując do porównania transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i zbiorową w okresie 24 miesięcy poprzedzających wykonanie wyceny z obszaru miast województwa (ograniczonego do obszaru miast powiatowych, z wyłączeniem miast na prawach powiatu) oraz alternatywnego sposobu użytkowania, przyjmując do porównania transakcje nieruchomościami o funkcji drogowej w okresie 24 miesięcy poprzedzających wykonanie wyceny z takiego samego obszaru.

W sporządzonym operacie rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami i na podstawie stosownych wyliczeń wskazał cenę średnią za 1 m2 działki nr [..] według aktualnego sposobu użytkowania (zabudowa mieszkaniowa) na kwotę 283,40 zł/m2 oraz cenę średnią 92,66 zł m2 według alternatywnego sposobu użytkowania (droga). W konsekwencji stwierdził, że w sprawie nie znajduje zastosowania zasada korzyści wyrażona w art. 134 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.), zwanej dalej u.g.n., i do porównania przyjął nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, gdzie wartość prawa własności nieruchomości wynosi 10.604 zł. Następnie, z uwagi na to, że w myśl § 29 ust. 3 rozporządzenia, jeżeli przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego nie ma możliwości zastosowania sposobów wyceny, o których mowa w ust. 1 i 2, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego obliczonego według wzoru. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego działki nr [..] na kwotę 6.963 zł. Rzeczoznawca określił też wartość części składowych budowlanych na kwotę 1.211 zł, zatem łączna wartość przedmiotu wyceny to 8.174 zł.

Zdaniem organu odwoławczego w sporządzonej wycenie biegły udowodnił, że ceny nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i zbiorową są wyższe aniżeli pod komunikację i dlatego wycenę przeprowadził w oparciu o transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu mieszkaniowym. W jego ocenie dokument ten został sporządzony prawidłowo, zaś zarzuty Burmistrza nie zostały poparte żadnymi dowodami. W szczególności brak jest podstaw do zakwestionowania podobieństwa nieruchomości, wyboru rynku czy opisu cech, jak również nie sposób przyjąć, jak chce tego odwołujący, że cała działka nr [..] ma przeznaczenia drogowe, albowiem przeczy temu zgromadzony w sprawie materiał dowodowy.

Ponadto, jak wskazał Wojewoda w toku postępowania odwoławczego, rzeczoznawca odniósł się do zarzutów Burmistrza pod adresem ww. operatu wyjaśniając w szczególności, że w tabelach nr 2 i 3 nieruchomości zostały opisane w zakresie umożliwiającym ocenę ich cech rynkowych. Opis ten zawiera przede wszystkim dane adresowe, a także opis takich cech, jak lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa i otoczenie. Za niezasadne biegły uznał także kwestionowanie prawidłowości doboru nieruchomości podobnych ze względu na różnice w powierzchniach, ponieważ rzeczoznawca nie ma wpływu na liczbę i rodzaj transakcji, jakie występują na rynku. Wskazał, że nie miał możliwości doboru nieruchomości identycznych, ponieważ każda z nieruchomości występujących na rynku jest inna. Dlatego w procesie wyceny koryguje się ceny transakcyjne z uwagi na różnice w cechach nieruchomości przyjętych do porównań względem nieruchomości wycenianej. Uzasadniając zaś rozszerzenie rynku analizowanego na inne miasta województwa (rynek regionalny) rzeczoznawca wskazał, że było to konieczne ze względu na brak wystarczającej liczby transakcji występujących na rynku lokalnym miasta L. Z kolei zastosowanie przy wycenie art. 135 u.g.n. wynikało z faktu, że na rynku nie występowały w obrocie grunty, na których posadowione były podobne budowle i nasadzenia, jak na działce wycenianej.

Odnosząc się zaś do operatu szacunkowego z dnia 21 marca 2017 r., sporządzonego przez E. M., organ uznał, że dokument ten nie może stanowić podstawy ustalenia odszkodowania, gdyż narusza obowiązujące przepisy prawa, w szczególności zaś utracił on swoją aktualność. Brak aktualności operatu szacunkowego nie pozwala natomiast na ocenę i posłużenie się danymi w nim zawartymi.

Oceniając przesłanki uzasadniające zwiększenie odszkodowania o 5 % z tytułu wydania nieruchomości nie później niż w terminie 30 dni od dnia, kiedy decyzja zezwalająca na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (art. 18 ust. 1e specustawy drogowej), Wojewoda przychylił się do stanowiska organu pierwszej instancji, że nie zostały one w okolicznościach niniejszej sprawy spełnione. W tym zakresie wskazał, że termin na wydanie działki biegł w niniejszej sprawie od dnia 28 grudnia 2013 r. i upływał w dniu 28 stycznia 2016 r. W tym zaś terminie, jak wynika z pisma Naczelnika Wydziału Realizacji Inwestycji z dnia 3 lutego 2016 r., nie nastąpiło rozpoczęcie prac związanych z realizacją inwestycji drogowej.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku Gmina Miasto zarzuciła naruszenie przepisów postępowania, w szczególności zaś art. 6, art. 7, art. 77, art. 80, art. 107 § 3 i art. 138 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie składanych przez stronę zarzutów do prowadzonego postępowania i sporządzonego operatu, zwłaszcza w sytuacji, gdy ten sam organ drugiej instancji we wcześniejszej decyzji kasatoryjnej z dnia 21 marca 2017 r. zwrócił uwagę na błędy w pierwszym sporządzonym operacie, a które w ocenie skarżącej, powiela operat z dnia 10 lipca 2017 r. W tym zakresie skarżąca Gmina podniosła, że nie sposób uznać podobieństwa nieruchomości przyjętych w wycenie do porównania, a wyjaśnienia rzeczoznawcy w tym przedmiocie są gołosłowne i nie poparte żadnymi danymi liczbowymi. W szczególności organ pozytywnie ocenił przedmiotowy operat, mimo rozbieżności w powierzchniach nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym przyjętych za podobne. W ocenie skarżącej dla wyceny nieruchomości powierzchnia ma istotne znaczenie. Wątpliwości budzi też stan nieruchomości wycenianej przyjęty w przedmiotowym operacie na dzień 16 listopada 2015 r., gdyż zdaniem skarżącej, wyceny nieruchomości należało dokonać na dzień 14 grudnia 2015 r., jak dokonała tego rzeczoznawca E. M. w operacie z dnia 21 marca 2016 r., a co zaakceptował Wojewoda w decyzji kasatoryjnej. Tak przyjęty stan pozwalałby także na dokonanie prawidłowego porównania nieruchomości przy uwzględnieniu cechy powierzchni, bowiem w chwili wydawania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej nie istniała jeszcze działka nr [..], która powstała w wyniku podziału, zatem podobieństwa nieruchomości należało szukać w obrębie działek o powierzchni odpowiadającej powierzchni przed podziałem.

Kolejną kwestią, która – według skarżącej - ma znaczenie dla prawidłowego określenia wartości nieruchomości wycenianej, a której nie uwzględniono w przyjętym przez organ operacie, jest wpływ ograniczeń wynikających z przebiegu sieci uzbrojenia. Zdaniem strony skarżącej kwestia ta została prawidłowo zbadana w operacie z dnia 21 marca 2016 r. w postaci cechy parametry fizyczne, której przyznano ocenę 50%. Nie uwzględniono także wpływu drogowego charakteru działki na jej wartość. W tym zakresie Gmina wskazała, że w operacie teren podlegający wycenie został podzielony na dwa obszary – jeden o powierzchni 22 m2 o przeznaczeniu zgodnym ze studium jako teren komunikacyjny (trasa rowerowa) oraz drugi o powierzchni 29 m2 pod zabudowę wielorodzinną. O ile nie budzi wątpliwości, że dla pierwszego z obszarów należało przyjąć przeznaczenie komunikacyjnej to w ocenie strony błędnie przyjęto dla drugiego obszaru przeznaczenie pod zabudowę wielorodzinną. Dokonując powyższych ustaleń rzeczoznawca pominął fakt, że teren działki wycenianej wchodził w skład obszaru należącego do użytkownika wieczystego - Spółdzielni Mieszkaniowej, który to obszar nie został wyłączony z zasobu Spółdzielni i nie został dołączony do zbytych przez Spółdzielnię bloków mieszkalnych, ale nadal pozostawał w jej zasobie, dla potrzeb obsługi komunikacyjnej tych budynków. Zgodnie ze stanem faktycznym cała wyceniana działka nr [..] została wcześniej wydzielona z obszaru niezabudowanego, na którym nie funkcjonowała już zabudowa mieszkaniowa. Teren, z którego wydzielono działkę nr [..], wchodził w zakres działki nr [..], która zgodnie z decyzją zatwierdzającą podział działki nr [..] z 2002 r. wydzielona została jako grunt, przez który odbywać się będzie dojazd do nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi i będzie on z tych względów pozostawał w zasobie Spółdzielni. Dodatkowo w tej decyzji zawarto warunek, że w przypadku zbywania nieruchomości, na których położone są budynki mieszkalne, zostaną na działce [..] ustanowione odpowiednie służebności drogowe zapewniające dostęp do drogi publicznej. Służebności te, mimo warunku, nie zostały ustanowione. W ocenie skarżącej ten stan prawny i faktyczny uzasadnia przyjęcie dla działki nr [..] przede wszystkim komunikacyjnego przeznaczenia jako drogi wewnętrznej, a z pewnością uwzględnienia zapisów decyzji podziałowej odnoszących się do ustalenia funkcji dojazdowej i warunku ustanowienia służebności drogowej. Skoro zgodnie z § 36 ust. 6 pkt 5 rozporządzenia w sprawie wyceny przy określaniu wartości nieruchomości wydzielonych lub zajętych pod drogi wewnętrzne stosuje się przepisy ust. 1-4, to należało dla całej działki [..] przyjąć przeznaczenie komunikacyjno-drogowe, a nie tylko w zakresie 22 m2 przewidywanym w studium na trasę rowerową.

Skarżąca zakwestionowała także wybór rynku analizowanego zarówno dla przeznaczenia komunikacyjnego, jak i zabudowy mieszkaniowej, który obejmował rynki inne, niż rynek lokalny, co powoduje, że porównywane nieruchomości pochodzące z innych rynków, niż rynek, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość, nie mogą być uznane za podobne. W operacie wskazano, że analizowane rynki odpowiadają obszarowo miastom powiatowym położonym na terenie Województwa, lecz żadnego innego podobieństwa nie wykazano – w szczególności w zakresie stopnia ich zurbanizowania, jak przewiduje to art. 4 pkt 17 u.g.n. W konsekwencji za nieprawidłowe należało uznać także przyjęte cechy rynkowe i ich wagi, albowiem cechy rynkowe nieruchomości mają charakter lokalny. Także enigmatyczny opis cech nieruchomości porównywanych, ograniczony do położenia nieruchomości, jej powierzchni i ceny, wzbudził wątpliwości co do podobieństwa tych nieruchomości. W szczególności dotyczy to nieruchomości wymienionych w tabeli nr 3, które miały mieć przeznaczenie drogowe, lecz nie zawarto opisu takich informacji, jak aktualny stan ich zagospodarowania i użytkowania, charakter drogi i tryb jej pozyskania oraz ustalenia planistyczne i strony umowy. Zdaniem skarżącej brak zawarcia takich informacji może skutkować tym, iż porównaniu będą podlegać działki nabyte lub przejęte pod drogi o przeznaczeniu planistycznym zgodnym z celem wywłaszczenia z nieruchomościami o zupełnie innym przeznaczeniu niż komunikacyjny np. mieszkaniowym, usługowym i przemysłowym a nawet rolnym.

W konsekwencji, skarżąca stanęła na stanowisku, że sporządzony w dniu 10 lipca 2017 r. i przyjęty przez organ operat nie może stanowić decydującego dowodu w sprawie, gdyż narusza on wymogi określone w § 3 ust. 2, § 4 ust. 1 i 4, § 36 ust. 1,2 i 4, art. 55 ust. 2 i § 56 rozporządzenia w sprawie wyceny, a także w art. 4 pkt 16 i 17 u.g.n. oraz art. 134 ust. 1,2 i3, art. 135, art. 151 ust. 1, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 i art. 175 tej ustawy.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga podlegała oddaleniu.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j.: Dz.U. z 2017 r. poz. 2188) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi - ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi - przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i zasadniczo na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. W świetle art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j.: Dz.U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm.) zwanej dalej p.p.s.a., kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne.

Przeprowadzona przez Sąd, w granicach tak określonej kognicji, kontrola legalności zaskarżonej decyzji wykazała, że skarga nie zasługiwała na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem.

Kontroli legalności poddano decyzję Wojewody z dnia 10 lipca 2018 r. utrzymującą w mocy decyzję Starosty z dnia 28 listopada 2017 r. ustalającą odszkodowanie na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na nieruchomości oznaczonej jako działka nr [..] o powierzchni 51 m2.

Kwestionowana decyzja została wydana w następstwie decyzji Starosty z dnia 16 listopada 2015 r., którą zezwolono na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie z przebudową ulicy [..]. Decyzją tą objęta została między innymi działka nr [..], która powstała z podziału działki nr [..] przeznaczonej na wskazaną inwestycję.

Materialnoprawną podstawą zakwestionowanych rozstrzygnięć są przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tj.: Dz.U. z 2017 r., poz. 1496 ze zm.), zwanej dalej specustawą drogową oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj.: Dz.U. z 2018 r., poz. 21 ze zm.), zwanej dalej u.g.n.

Zgodnie z art. 12 ust. 4 specustawy drogowej nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa:

1) własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych,

2) własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych

- z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

W myśl art. 12 ust. 4a specustawy drogowej organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wydaje następnie decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, które stały się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Zgodnie z art. 12 ust. 4d specustawy drogowej, jeżeli przeznaczona na pasy drogowe nieruchomość gruntowa stanowiąca własność Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego została oddana w użytkowanie wieczyste, użytkowanie to wygasa z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie, albowiem prawo użytkowania wieczystego ustanowione na przedmiotowej nieruchomości na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej z dniem uostatecznienia się decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej wygasło, z tytułu czego byłemu użytkownikowi wieczystemu, na podstawie art. 12 ust. 4f specustawy drogowej, przysługiwało roszczenie o odszkodowanie.

Zgodnie z art. 12 ust. 5 specustawy drogowej do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, za przejęte z mocy prawa nieruchomości, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 ustawy. Na mocy tego odesłania, do ustalenia odszkodowania za nieruchomości, które przeszły na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego na podstawie tej ustawy zastosowanie znajdują zasady określone w przepisach u.g.n., a w konsekwencji również zasady zawarte w wydanym na jej podstawie rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanym dalej rozporządzeniem.

Zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. W postępowaniu administracyjnym w sprawie o ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie (przejęcie z mocy prawa) nieruchomości, kluczowym i podstawowym dowodem jest opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości, określana jako operat szacunkowy. Ocena, czy stronie przysługuje odszkodowanie i w jakiej wysokości, niewątpliwie należy do organu administracji właściwego w przedmiocie ustalenia odszkodowania, zaś sporządzony operat szacunkowy stanowi opinię przygotowaną w oparciu o wiedzę specjalistyczną rzeczoznawcy majątkowego, który jest dowodem niezbędnym do ustalenia wysokości odszkodowania i wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej to odszkodowanie należne stronie pozbawionej prawa, w tym wypadku użytkowania wieczystego. Nie ulega przy tym wątpliwości, że dokument ten powinien zostać sporządzony w trybie i na zasadach określonych w u.g.n., z uwzględnieniem rozwiązań prawnych wynikających ze specustawy drogowej oraz spełniać wymagania określone w rozporządzeniu. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych, właściwym zidentyfikowaniu cech różniących nieruchomości podobne oraz nieruchomości wyceniane i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy.

Organy administracji publicznej, podobnie jak sąd administracyjny, obowiązane są dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym oraz ocenić jego wartość dowodową, stosownie do art. 80 k.p.a. jako opinii biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. Podkreślenia przy tym wymaga, że organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego w ten sposób, że nie może zamiast rzeczoznawcy majątkowego i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna, niż przyjął to biegły. Organ administracji jest natomiast zobowiązany do oceny operatu szacunkowego, w ramach której może domagać się wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego w razie, gdy operat, czy to zdaniem organu administracji, czy strony postępowania, zawiera błędy lub stwierdzenia nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy (tak w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 3 grudnia 2013 r., II OSK 1611/12; z dnia 8 stycznia 2016 r., I OSK 364/15, dostępne na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Szczegółowe zasady określania wartości gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne określono w specustawie drogowej oraz w rozporządzeniu. Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Stosownie natomiast do treści § 36 ust. 1 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń ww. decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

Rzeczoznawca majątkowy przy wycenie takich nieruchomości winien uwzględnić w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości w dacie wydania decyzji zezwalającej na inwestycję drogową oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przy czym decydujące dla określenia wartości nieruchomości jest przeznaczenie, jakie nieruchomość miała przed dniem wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji. Zgodnie z art. 154 ust. 2 u.g.n. w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust. 3). Przepis art. 154 u.g.n. formułuje wskazówki, na jakiej podstawie określać przeznaczenie nieruchomości przejętej na realizację inwestycji drogowej w celu ustalenia odszkodowania. W pierwszej kolejności w tych ustaleniach należy kierować się postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku odwołać się do zapisów studium, natomiast w przypadku jego braku polegać na faktycznym sposobie użytkowania nieruchomości.

W sprawie będącej przedmiotem sporu w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Natomiast zgodnie z zapisami obowiązującego Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta, przyjętego uchwałą nr LXVI-655/2002 Rady Miejskiej z dnia 10 października 2002 r., zmienioną uchwałą nr LVI-482/2010 Rady Miejskiej z dnia 9 lipca 2010 r., działka nr [..] znajdowała się w dzielnicy śródmieście. Według szczegółowych ustaleń stadium wskazana działka została określona w ramach istniejącej struktury przestrzennej miasta i elementów zagospodarowania jako dotychczasowe użytkowanie – tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i zbiorowej. Na granicy działki z pasem drogowym – ul. [..] określonej w studium jako droga klasy Z oznaczony jest przebieg trasy rowerowej.

Powyższe zapisy studium stały się podstawą założeń wyjściowych leżących u podstaw wyceny działki dokonanej w kwestionowanym operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę A. O. Przyjął on bowiem, opierając się na ustawowych parametrach ścieżki rowerowej wynikających z § 47 ust. 1 rozporządzenia Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie (t.j.: Dz.U. z 2016 r., poz. 124), że część działki przeznaczona w studium pod zabudowę mieszkaniową wynosi 29 m2, natomiast ta część, która jest przeznaczona pod przebieg trasy rowerowej, wynosi 22 m2.

Konsekwentnie do tych ustaleń rzeczoznawca rozpoczął wycenę od opisu i charakterystyki nieruchomości gruntowej wycenianej przyjmując jej stan z daty decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej oraz przeznaczenie zgodne z art. 154 u.g.n., co realizuje wymóg określony w § 36 ust. 1 rozporządzenia. W świetle okoliczności sprawy oraz powołanych przepisów nie było podstaw do przyjęcia stanu nieruchomości wycenianej sprzed podziału zatwierdzonego decyzją zezwalającą na realizację inwestycji drogowej, ani do stwierdzenia, że cała działka nr [..] ma przeznaczenie drogowe.

Rzeczoznawca uwzględnił również jej lokalizację ogólną, scharakteryzowaną w kontekście sąsiedztwa otaczającego miasto L., lokalizację szczególną określoną jako bardzo dobrą wynikającą z otoczenia w postaci zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz handlowo - usługowej, ukształtowanie terenu określone jako korzystane ze względu na teren płaski, wyposażenie w infrastrukturę techniczną (energetyczną, kanalizacyjną, gazową, telekomunikacyjną oraz c.o.), powierzchnię działki oraz jej stan prawny. Wskazano również, że na działce znajdują się budowle w postaci chodnika z kostki betonowej wraz z obrzeżami betonowymi oraz nasadzenia w postaci żywopłotu – 10 sztuk krzewów różnych gatunków, klon i trawnik. Wbrew twierdzeniom skargi, rzeczoznawca uwzględnił fakt, że przez działkę przebiegają sieci: wodociągowa, energetyczna i gazowa.

Prawidłowość i kompletność charakterystyki przedmiotu wyceny nie wzbudziła wątpliwości Sądu i w jego ocenie mogła stać się podstawą do przeprowadzenia dalszych czynności wyceny, tj. do wyboru właściwego podejścia i metody wyceny oraz charakterystyki rynku nieruchomości podobnych, zarówno w odniesieniu do części nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i zbiorową, jak i pod cele drogowe (ścieżka rowerowa). Z operatu wynika, że określając rynek nieruchomości podobnych rzeczoznawca kierował się prawidłowo główną cechą wyróżniającą te nieruchomości, tj. ich przeznaczeniem. Takie założenie, wbrew twierdzeniom skargi, nie stanowi naruszenia przepisów, które dyskwalifikowałoby operat jako główny dowód w sprawie. Zgodnie z art. 3 pkt 16 u.g.n. nieruchomością podobną jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W świetle przywołanej definicji wyniki ustaleń przyjętych przez rzeczoznawcę w operacie należało uznać za prawidłowe, tym bardziej, że ocenę cech wpływających na wartość nieruchomości pozostawiono, zdaniem Sądu, uprawnionemu rzeczoznawcy, a poczynionej ocenie nie można skutecznie zarzucić dowolności. W tym kontekście dążenie skarżącego do przeprowadzenia wyceny nieruchomości w oparciu o transakcje mające za przedmiot nieruchomości lokalowe jest całkowicie nieuzasadnione, albowiem sprzeciwiałoby się to wymogowi porównywania nieruchomości podobnych, którymi z pewnością nie są: nieruchomość gruntowa, której dotyczyła wycena w niniejszej sprawie, oraz nieruchomość lokalowa.

W celu odnalezienia transakcji nieruchomościami podobnymi biegły przeanalizował regionalny rynek nieruchomości podobnych zarówno mieszkaniowych, jak i drogowych, obejmujący miasta województwa, miasta powiatowe, z pominięciem miast na prawach powiatu, ażeby dochować wymogu podobieństwa nieruchomości. Odwołanie się do transakcji rynkowych nieruchomościami położonymi w B., K. i M. – w zakresie przeznaczenia mieszkaniowego, oraz we [..]-[..] – w odniesieniu do nieruchomości drogowych, nie wykroczyło poza obszar rynku regionalnego, pod pojęciem którego, w orzecznictwie sądowoadministracyjnym, wobec braku definicji ustawowej, rozumie się obszar województwa (por. wyrok NSA z dnia 1 czerwca 2017 r., I OSK 2311/15, LEX nr 2442346), nie naruszając tym samym dyspozycji § 26 ust. 1 rozporządzenia w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę oraz § 36 ust. 2 rozporządzenia w odniesieniu do nieruchomości drogowych.

Wyniki przeprowadzonej prawidłowo analizy rynku regionalnego doprowadziły do wyselekcjonowania, spełniających wymogi ustawowe, transakcji nieruchomościami podobnymi zarówno o przeznaczeniu mieszkaniowym, jak i drogowym. Przy tym odnosząc się do zastrzeżeń skarżącego w zakresie prawidłowości charakterystyki nieruchomości przyjętych do porównania zwrócić należy uwagę na to, że wskazane przez biegłego dane charakteryzujące nieruchomości przyjęte do porównań pozwoliły w sposób wystarczający na ocenę tych nieruchomości jako podobnych. Rzeczoznawca skoncentrował się bowiem na cechach, które decydowały o podobieństwie pomiędzy nieruchomościami, tj. na położeniu, lokalizacji ogólnej i szczegółowej, przeznaczeniu zgodnie z planem, studium uwarunkowań lub decyzjami o warunkach zabudowy, a w odniesieniu do nieruchomości drogowych – na powierzchni.

Tak poczynione ustalenia stały się podstawą do oszacowania wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, zgodnie z § 29 ust. 2 i 3 rozporządzenia, przy zastosowaniu podejścia porównawczego oraz metody porównywania parami. Ponieważ zastosowanie podejścia porównawczego polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, a ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu, rzeczoznawca określił również cechy różniące nieruchomości podobne, nadając im odpowiednie wagi, wyrażające wpływ na wartość nieruchomości.

W ocenie Sądu wybór cech mających wpływ na wartość nieruchomości oraz ocena stopnia ich istotności należy do takich kompetencji rzeczoznawcy, które pozostają poza zakresem ingerencji organów, jak i Sądu. Ewentualna weryfikacja prawidłowości przyjętych założeń mogłaby nastąpić w trybie i na zasadach wynikających z art. 157 u.g.n. Stanowisko to jest zgodne ze stanowiskiem przyjętym w orzecznictwie sądów administracyjnych. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 12 grudnia 2017 r., II OSK 746/17, LEX nr 2411545, stwierdził, że podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. Także wyróżnienie cech rynkowych, mających wpływ na wartość nieruchomości, jak i nadawanie im określonych wag, jest zadaniem powierzonym rzeczoznawcom majątkowym, wiążącym się z wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości (wyrok NSA z dnia 15 grudnia 2017 r., I OSK 1604/17, LEX nr 2411484).

Ocena operatu, do której zobowiązane są organy administracji, a którą następnie może weryfikować Sąd, obejmuje ocenę operatu przede wszystkim od strony formalnej, pod względem kompletności i przydatności dla określonego celu, nie wnikając w merytoryczną wartość wyceny z uwagi na wymaganą wiedzę fachową, potwierdzoną nabyciem uprawnień rzeczoznawcy majątkowego (por. m.in. wyrok NSA z 16 września 2016 r., I OSK 2938/14, LEX nr 2143019). Takiej oceny władna jest dokonać organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. (por. też wyrok WSA we Wrocławiu z 24.08.2017 r., II SA/Wr 384/17, LEX nr 2404544, wyrok WSA w Gliwicach z 29.07.2016 r., II SA/Gl 356/16, LEX nr 2098278; wyrok WSA w Olsztynie z 7.10.2015 r., I SA/Ol 54/15, LEX nr 1929478; wyrok NSA z 5.02.2015 r., I OSK 1224/13, LEX nr 1771894; wyrok WSA w Kielcach z 4.02.2015 r., II SA/Ke 1110/14, LEX nr 1649874). Strona kwestionująca dany operat szacunkowy powinna przedłożyć organowi dowód jego nieprawidłowości w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Samo zaś niezadowolenie strony z opinii biegłego czy też subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 2 sierpnia 2017 r., II SA/Gd 370/17, LEX nr 2337443). Przepis art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu. Nie można jednak przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ, w sytuacji, gdy strona kwestionuje operat, zwłaszcza nie przedkładając żadnego opracowania konkurencyjnego, a ograniczając się do własnych zarzutów i argumentów. Z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie, gdzie argumentacja skarżącej gminy, niepoparta żadnymi danymi, które uwiarygadniałyby jej twierdzenia, nie zdołała podważyć prawidłowości sporządzenia operatu.

W odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę do głównych cech rynkowych mających wpływ na cenę transakcyjną nieruchomości biegły zaliczył lokalizację szczegółową i powierzchnię oraz nadał tym cechom odpowiednie wagi. W tym miejscu zaznaczyć należy, że odnalezienie transakcji mających za przedmiot nieruchomości pod zabudowę o powierzchni zbliżonej do tej części nieruchomości wycenianej, która jest przeznaczona pod zabudowę, jest utrudnione i rzadkie. Dla takich sytuacji pomocne i konieczne jest, w procedurze szacowania nieruchomości, zastosowanie współczynników korygujących, których prawidłowość zastosowania w niniejszej sprawie nie rodzi zastrzeżeń. Biegły przyjął, że działki położone w centralnej części miasta uzyskują przeważnie wyższą cenę za 1 m2 od działek położonych w pośredniej części miasta, a działki o mniejszych powierzchniach uzyskują przeważnie wyższą cenę 1 m2 gruntu od działek o większych powierzchniach.

W odniesieniu do nieruchomości o przeznaczeniu drogowym biegły uznał, że cechami, które w zasadniczy sposób wpływały na ich ceny transakcyjne, były lokalizacja szczegółowa oraz otoczenie. Przyjął, że działki położone w centralnej części miasta uzyskują wyższe ceny za 1 m2 niż działki położone w pośrednich dzielnicach. Natomiast w odniesieniu do otoczenia uznał, że działki położone pośród zabudowy o dużej intensywności uzyskują zwykle wyższą cenę 1 m2 niż działki położone pośród zabudowy o średniej i małej intensywności. Zgodnie z tymi założeniami dokonał oceny wag poszczególnych cech.

W tak scharakteryzowanych uwarunkowaniach nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych przyjętych do wyceny rzeczoznawca majątkowy dokonał szacunku wartości działki nr [..], odrębnie w odniesieniu do jej części o przeznaczeniu pod zabudowę wielorodzinną i zbiorową oraz do części przeznaczonej pod ścieżkę rowerową. Przy wycenie części gruntu przeznaczonej pod zabudowę jako przedmiotu prawa własności zastosował poprawki odpowiadające wagom cech mających zasadniczy wpływ na cenę, korygując tym samym m.in. znaczne różnice w zakresie powierzchni nieruchomości przyjętych do wyceny. Uchybienia w tym zakresie zarzucane przez skarżącego nie potwierdziły się.

Podobnie biegły uczynił wyceniając część gruntu przeznaczonego pod przebieg trasy rowerowej jako przedmiot prawa własności. W tym zakresie Sąd nie podzielił zastrzeżeń skarżącego odnoszących się do podobieństwa transakcji przyjętych do porównań, w tym transakcji oznaczonej w tabeli nr 3 pod pozycją nr 4, które wbrew twierdzeniom skarżącego, odnosiły się do nieruchomości przeznaczonych na cele drogowe, co wynika z aktów notarialnych obejmujących te transakcje.

Ustosunkowując się do zarzutów skargi kierowanych pod adresem operatu Sąd nie dostrzegł uchybień w zakresie charakterystyki nieruchomości wycenianej, uznając, że jej stan oraz przeznaczenie określone zostały prawidłowo. Biegły prawidłowo określił cechy tej nieruchomości, a po analizie rynku regionalnego, właściwie zidentyfikował nieruchomości podobne, wskazując i, w sposób wystarczający dla wyceny, opisując, zarówno podobieństwa, jak i różnice, determinujące konieczność zastosowania odpowiednich poprawek.

Wyniki poczynionych ustaleń rzeczoznawca wykorzystał do wyceny nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, a następnie, postępując w kolejnych etapach zgodnie z dyspozycją § 29 ust. 2 i 3 u.g.n., do właściwej wyceny nieruchomości jako prawa użytkowania wieczystego.

Zarówno wycena nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, jak i określenie wartości odtworzeniowej budowli w postaci chodnika z kostki betonowej oraz wartości nasadzeń w postaci roślin cebulowych, krzewów ozdobnych i trawników, nie budzi zastrzeżeń Sądu, albowiem realizuje wymogi określone w przepisach u.g.n. oraz rozporządzenia.

Rzeczoznawca zweryfikował również możliwość zastosowania, wynikającej z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n., tzw. zasady korzyści, polegającej na tym, że w przypadku zwiększenia wartości nieruchomości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny osoba wywłaszczona powinna otrzymać odszkodowanie odpowiadające nie wartości nieruchomości zgodnej z dotychczasowym sposobem użytkowania, lecz zgodnej z przeznaczeniem wynikającym z celu publicznego. W konsekwencji, na podstawie przeprowadzonych analiz transakcji nieruchomościami pod zabudowę oraz nieruchomościami przeznaczonymi na cele drogowe, biegły wykluczył potrzebę zastosowania zasady korzyści ustalając, że przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia zarówno w przypadku nieruchomości pod zabudowę, jak i nieruchomości drogowych, nie spowodowało wzrostu jej wartości, co uzasadniało wycenę według aktualnego sposobu użytkowania.

Odnosząc się w dalszej kolejności do zarzutów strony skarżącej Sąd uznał, że są one nieuzasadnione.

Wyjaśnić należy, że w braku porównania przez organy ustaleń i wyceny dokonanej w operacie z dnia 5 stycznia 2016 r. przez rzeczoznawcę E. M. z wynikami wyceny poczynionej przez rzeczoznawcę A. O. nie można odnajdywać naruszenia prawa, które miałoby wpływ na wynik sprawy. Po pierwsze bowiem, operat ten został już raz wykorzystany w toku przedmiotowego postępowania i organ odwoławczy rozpoznając odwołanie od decyzji organu pierwszej instancji dyskwalifikując ten operat ze względu na jego wady, uchylił decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania, którego wyniki obecnie kontroluje Sąd. Po drugie również, operat ten utracił swoją przydatność do przewidzianego wykorzystania w rozumieniu art. 157 ust. 3 i 4 u.g.n. i nie może wobec tego stanowić podstawy do jakichkolwiek wiążących porównań. Operat szacunkowy bowiem może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 (ust. 3). Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 (ust. 4).

Z tych przyczyn zastrzeżenia skarżącej co do rozbieżności pomiędzy operatami w zakresie stanu nieruchomości wycenianej, w tym jej części składowych, Sąd uznał za niezasadne, albowiem wiarygodność przypisał operatowi A. O., który rzetelnie poczynił ustalenia co do stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Występowanie na działce nasadzeń, ich rodzaj oraz ilość potwierdza również materiał zdjęciowy stanowiący część składową operatu. W ocenie Sądu, w tych okolicznościach, gdy ustalenia faktyczne biegłego w zakresie stanu nieruchomości, znajdujące odzwierciedlenie w treści operatu, poczynione zostały w trakcie oględzin, nie było uzasadnionej potrzeby do powtarzania tej czynności procesowej. Tym samym brak ich przeprowadzenia w toku postępowania przez orzekające organy nie mogło stanowić naruszenia przepisów postępowania, które miałoby istotny wpływ na wynik sprawy.

Podobnie, treść przywołanych przez skarżącą operatów szacunkowych sporządzonych w innych sprawach, dla różnych innych celów, nie mogła stanowić materiału porównawczego w toku wyceny nieruchomości w niniejszej sprawie, jak tego oczekiwała strona skarżąca.

Uwzględnieniu przez Sąd nie podlegał również zarzut braku rozpoznania zarzutów sformułowanych przez stronę skarżącą w odwołaniu. Twierdzeniom tym przeczy materiał dowodowy, a w tym pismo rzeczoznawcy majątkowego z dnia 8 czerwca 2018 r., w którym odniósł się on szczegółowo do zastrzeżeń skarżącej zgłoszonych w odwołaniu pod adresem operatu, oraz treść zaskarżonej decyzji, w której organ odwoławczy ustosunkował się do wyjaśnień rzeczoznawcy podzielając ich trafność.

W ocenie Sądu, organy orzekające w sprawie prawidłowo uznały sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. O. operat szacunkowy za spełniający wszelkie wymogi wynikające z przepisów u.g.n. oraz rozporządzenia, w tym § 55 i 56 rozporządzenia. W konsekwencji mogły przyjąć go za w pełni wiarygodny dowód ustalenia odszkodowania z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości przeznaczonej decyzją wydaną w trybie specustawy drogowej pod inwestycję drogową. W toku postępowania organy obu instancji, działając w zgodzie z przepisami k.p.a., dokonały prawidłowych ustaleń faktycznych, które oceniły z punktu widzenia przepisów prawa materialnego, a ocenie tej nie można zarzucić jakiegokolwiek naruszenia prawa.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę jako bezzasadną.

Sąd orzekał w niniejszej sprawie w trybie uproszczonym, na posiedzeniu niejawnym, kierując się dyspozycją art. 119 pkt 2 p.p.s.a.