Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 587/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2011-12-02 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Łucja Franiczek, Sędziowie Sędzia WSA Włodzimierz Kubik, Sędzia WSA Rafał Wolnik (spr.), Protokolant st. sekretarz sądowy Małgorzata Orman, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 grudnia 2011 r. sprawy ze skargi H. C. i B. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Burmistrz Miasta S. decyzją z dnia [...] r., nr [...], ustalił jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr "1" objęta KW nr [...] Wydziału VII Ksiąg wieczystych Sądu Rejonowego w B., w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz w związku ze zbyciem w/w nieruchomości - w wysokości [...]% wzrostu wartości nieruchomości to jest w kwocie [...] zł. Do zapłaty tej kwoty organ zobowiązał obecnie skarżących B. C. w ½ części i H. C. w ½ części.

Na skutek wniesionego przez skarżących odwołania od tej decyzji, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. decyzją z dnia [...] r., Nr [...], utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

Rozpoznając skargę na decyzję organu odwoławczego, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach wyrokiem z dnia 26 sierpnia 2010 r., sygn. akt II SA/Gl 535/10, uchylił zaskarżoną decyzję SKO w B. i orzekł, że nie podlega ona wykonaniu w całości. Wyrok ten stał się prawomocny. W uzasadnieniu Sąd wskazał m.in. na braki w kontrolowanym postępowaniu administracyjnym. Wskazał też, że organy błędnie przyjęły, iż skarżący byli współwłaścicielami spornej działki po 1/2. W ocenie Sądu takie ustalenie było sprzeczne z zapisem § 1 aktu notarialnego z dnia [...] roku oraz oświadczeniem skarżącego B. C. złożonym do protokołu rozprawy z dnia 28 sierpnia 2010 roku. Skarżący podał, że w księdze wieczystej jako właścicielka działki uwidoczniona jest wyłącznie jego żona – skarżąca H. C. Nieruchomość nabyła ona na mocy aktu własności ziemi, a strony w chwili wejścia w życie ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych z 4 listopada 1971 roku pozostawały w związku małżeńskim. Zdaniem Sądu w świetle takich twierdzeń (po ich udokumentowaniu w aktach administracyjnych) należało przyjąć, że sporna działka stanowiła przedmiot majątku małżeńskiego, a w konsekwencji, że opłatą planistyczną winni być obciążeni wspólnie (razem) małżonkowie. Sąd wyraził też ocenę prawną odnoszącą się do zarzutów skarżących w przedmiocie nie wzięcia pod uwagę niekorzystnego kształtu, położenia i rozmiarów działki. Sąd wskazał, że istotnie działka posiada niewielkie rozmiary i niekorzystny kształt (trójkąt), jednak ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu łączy rentę planistyczną ze wzrostem wartości nieruchomości wywołanym przeznaczeniem działki, a nie możliwością jej zabudowy wynikającą z przepisów budowlanych.

Rozpoznając sprawę po wyroku tut. Sądu z dnia 26 sierpnia 2010 r., organ odwoławczy decyzją z dnia [...]r. uchylił decyzję organu pierwszej instancji z dnia [...] r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia temu organowi.

Organ pierwszej instancji, po przeprowadzenia postępowania uzupełniającego, w którym zgromadził brakujące dokumenty oraz uzyskał klauzulę o aktualności operatu szacunkowego sporządzonego w dniu [...]r., wydał w dniu [...] r. decyzję nr [...], mocą której ponownie ustalił dla skarżących jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej działki w kwocie [...]zł. Tym razem organ zobowiązał do jej uiszczenia solidarnie skarżących małżonków.

Jako podstawę prawną w decyzji powołano art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), zwanej dalej u.p.z.p., oraz uchwałę nr [...] Rady Miejskiej w S. z dnia [...]r. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr 25, poz. 541 z dnia 15 lutego 2010 r.) w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta S.

W części stanowiącej ustalenia faktyczne organ stwierdził, że zgodnie z planem miejscowym, który wszedł w życie [...] roku działka nr "1" o powierzchni [...] m2 jest zlokalizowana w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej – symbol E2.8MN. Dla jednostki tej plan przyjął stawkę procentową służącą naliczeniu jednorazowej opłaty [...] % (§ 104 uchwały). W okresie bezplanowym to jest od [...] r. działka nie była użytkowana rolniczo (stary plan przewidywał tereny rolne, w ewidencji R Klasa V) lecz wykorzystywana w celach rekreacyjnych (oświadczenia skarżących). Na działce tej w okresie letnim biwakowano, urządzone było miejsce na grill, palono ogniska, natomiast nie była ona zabudowana. Organ przyjął za miarodajne ustalenia co do wartości przedmiotowej działki poczynione przez rzeczoznawcę majątkowego J. B. w operacie szacunkowym z dnia [...]r., w którym rzeczoznawca obliczył szacunkową wartość rynkową nieruchomości pod rządami "nowego" planu, a więc dla terenu przeznaczonego pod zabudowę i wartość tej nieruchomości w okresie bezplanowym, przy przyjęciu że była ona wykorzystywana jako teren rekreacyjny. Dodatkowo organ powołał się na klauzulę aktualizacyjną sporządzoną przez tego rzeczoznawcę w dniu [...]r., w której stwierdzono, że określone w operacie szacunkowym wartości nie uległy zmianie. W oparciu o ten operat i stawkę procentową organ naliczył opłatę planistyczną jak w poprzednim rozstrzygnięciu wskazując, że skarżący przedmiotową działkę zbyli aktem notarialnym z dnia [...]roku.

W odwołaniu skarżący podnieśli, że ich działka nr "1" z uwagi na swój kształt (trójkąt) oraz odległość od użytku leśnego i warunków technicznych ma ograniczoną możliwość zabudowy. W ich ocenie na działce o powierzchni [...] m2 z uwagi na zapisy planu i warunków technicznych do zabudowy pozostaje jedynie około [...] m2. Działka ta nie spełnia warunków działki budowlanej. Zaznaczyli także, że na tej działce została urządzona bez ich zgody droga dojazdowa do sąsiedniej działki. Takie działanie jest nie tylko niezgodne z prawem, ale też wpływa na obniżenie wartości tej działki. Zarzucili, że Burmistrz S. wykonuje uchwały Rady Miejskiej z przekroczeniem swoich kompetencji.

Rozpoznając to odwołanie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B., zaskarżoną w niniejszym postępowaniu decyzją, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w zw. z art. 36 ust. 4 i art. 37 u.p.z.p., utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu organ odwoławczy zrelacjonował dotychczasowy przebieg postępowania i zaakceptował ustalenia faktyczne i prawne organu pierwszej instancji. Przytoczył także treść art. 36 ust. 4 i 37 ust. 1 u.p.z.p. Podkreślił, że rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym ustalając wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu przyjął faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości – na cele rekreacyjne (zgodnie z oświadczeniami skarżących) a po zmianie planu – jej aktualne przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (E.2.8 MN).

Organ przyznał, że sporna nieruchomość ma niewielką powierzchnię i niekorzystny kształt. Nie ma to jednak wpływu na możliwość odstąpienia od wymierzenia opłaty planistycznej. W tym zakresie organ powołał się na ocenę prawną wyrażoną w wyroku tut. Sądu z dnia 26 sierpnia 2010 r.

W skardze na powyższą decyzję skarżący wnieśli o jej uchylenie, jak również o uchylenie "roszczeń" Burmistrza Miasta S. Powtórzyli swoje dotychczasowe argumenty podkreślając, że praktyczne wykorzystanie działki zarówno przed uchwaleniem planu, jak i po jego uchwaleniu nie uległo zmianie. W ich ocenie zawyżony został również wzrost wartości, albowiem koszt działki rolnej waha się pomiędzy [...] a [...] zł za 1 m2, podczas gdy organ przyjął [...] zł.

Organ odwoławczy w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji..

Na rozprawie w dniu 2 grudnia 2011 r. skarżący B. C. podtrzymał skargę. Złożył do akt zdjęcia przedmiotowej działki obrazujące fakt wykonania na niej drogi. Stwierdził, że decyzja organu odwoławczego z dnia [...]r. wydana po wyroku tut. Sądu w sprawie II SA/Gl 535/10, jest z tym wyrokiem sprzeczna. Wzrost wartości winien wynieść [...] zł za 1m2, a z uwagi na fakt wykonania drogi opłata planistyczna w ogóle nie powinna być naliczona.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że zgodnie z przepisem art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem.

Kontrolowana w niniejszej sprawie decyzja, jak również poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji są w ocenie składu orzekającego zgodne z prawem, albowiem wydane zostały przy prawidłowym zastosowaniu przepisów prawa materialnego – art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p.

Artykuł 36 ust. 4 powołanej ustawy stanowi, że jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość tej opłaty nie może być większa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Z kolei z art. 37 ust. 1 ustawy wynika, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży, a ponadto, że wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Z przepisu tego wynika zatem, że w przypadku uchwalenia nowego planu w czasie, kiedy na danym obszarze nie obowiązywał dotychczasowy plan, bierze się pod uwagę wartość nieruchomości określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania. Należy przy tym mieć na uwadze, że na skutek wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. P 58/08, w przypadku, gdy przeznaczenie nieruchomości w nowym planie jest takie samo, jakie było w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 u.p.z.p., dotychczasowe przeznaczenie nieruchomości ocenia się według zapisów tego "starego" planu. W niniejszej sprawie wyrok Trybunału nie ma jednak znaczenia, albowiem przeznaczenie terenu, na którym znajduje się przedmiotowa działka w "starym" planie było inne, aniżeli w obecnie obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego Miasta S.

Przechodząc do oceny prawidłowości kontrolowanych w niniejszej sprawie decyzji, wskazać przyjdzie, że art. 36 ust. 4 u.p.z.p. znajdzie zastosowanie jedynie w sytuacji, gdy doszło do zbycia nieruchomości. W sprawie jest bezsporne, że skarżący aktem notarialnym z dnia [...]r., a więc po wejściu w życie obecnie obowiązującego planu, zbyli przedmiotową działkę na rzecz osoby trzeciej. Kwestią sporną jest natomiast ustalenie, że w wyniku uchwalenia planu nastąpił wzrost wartości tej działki. Zgodnie z art. 37 ust. 11 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. To na podstawie tych przepisów sporządzony został na potrzeby niniejszego postępowania operat szacunkowy, którego aktualność została potwierdzone przez rzeczoznawcę majątkowego w trybie art. 156 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 z późn. zm.). Z treści tego operatu wynika, że dla wyceny wartości działki przed wejściem w życie wzięto pod uwagę jej faktyczny sposób wykorzystywania, tj. teren rolny wykorzystywany rekreacyjnie. Takie ustalenie należy uznać za prawidłowe i korzystne dla skarżących. Działki wykorzystywane rekreacyjnie mają bowiem z reguły wyższą wartość aniżeli działki wykorzystywane rolniczo. Z operatu szacunkowego wynika ponadto, że rzeczoznawca majątkowy skorygował średnią cenę nieruchomości ze względu na współczynniki korygujące takie jak położenie, dojazd, otoczenie, kształt czy wielkość działki i to zarówno w odniesieniu do wartości sprzed wejścia w życie planu, jak i po jego uchwaleniu.

Dodatkowo wskazać należy, że sam fakt, iż z uwagi na parametry działki nie jest możliwe wybudowanie na niej domu mieszkalnego pozostaje bez wpływu na ustalenie opłaty planistycznej. W tej kwestii wypowiedział się tut. Sąd w prawomocnym wyroku z dnia 26 sierpnia 2010 r. Wskazać w tym miejscu przyjdzie, że zgodnie z art. 170 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), zwanej dalej p.p.s.a., orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy i inne organy państwowe. Przypomnieć zatem wypadnie, że w powołanym wyroku wyrażony został pogląd, w myśl którego "obecna" wartość nieruchomości jest ustalana z uwzględnieniem przeznaczenia nieruchomości w uchwalonym planie. Plan ten przewidział dla działki możliwość zabudowy jednorodzinnej z działalnością gospodarczą i dopuścił zabudowę indywidualną rekreacyjną – zabudowę letniskową. Nie może więc budzić wątpliwości, że wartość nieruchomości wzrosła w stosunku do okresu gdy działka była wykorzystywana jako rekreacyjna (na gruntach rolnych), niezabudowana. Istotnie działka posiada niewielkie rozmiary i niekorzystny kształt (trójkąt), jednak ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu łączy rentę planistyczną ze wzrostem wartości nieruchomości wywołanym przeznaczeniem działki, a nie możliwością jej zabudowy wynikającą z przepisów budowlanych.

Również trudno byłoby znaleźć argumenty podważające ustaloną w operacie szacunkowym wartość przedmiotowej działki po uchwaleniu planu. Z operatu wynika, że wartość rynkowa przedmiotowej działki, jako działki położonej w terenach budowlanych, po uwzględnieniu współczynników korygujących wyniosła [...]zł za 1m2. Z kolei z aktu notarialnego, mocą którego skarżący zbyli swoją działkę wynika, iż cena sprzedaży wyniosła [...]zł za 1m2. Jakkolwiek cena sprzedaży pozostaje bez wpływu na ustalenie wartości nieruchomości na potrzeby postępowania w sprawie opłaty planistycznej, to jednak w niniejszej sprawie stanowi potwierdzenie, że przyjęta przez rzeczoznawcę wartość nie została zawyżona.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi stwierdzić przyjdzie, że również i one nie zasługują na uwzględnienie. Fakt urządzenia na przedmiotowej działce nielegalnej, jak to sugerują skarżący, drogi pozostaje bez wpływu na określenie jej wartości. Zagospodarowanie działki wbrew woli jej właścicieli otwiera im drogę do dochodzenia swoich praw przed sądem cywilnym. W niniejszej sprawie pozostaje to dodatkowo bez znaczenia, albowiem skarżący zbyli działkę w takim stanie, w jakim się znajdowała, a dla określenia jej obecnej wartości nie była brana pod uwagę owa droga. Z kolei dla określenia wartości przed wejściem planu w życie droga ta nie mogła być brana pod uwagę, albowiem wówczas jej jeszcze nie było.

Zgłoszony na rozprawie zarzut, jakoby decyzja organu odwoławczego z dnia [...]r. pozostawała w sprzeczności z wyrokiem tut. Sądu z dnia 26 sierpnia 2010 r. nie znajduje swojego uzasadnienia w obowiązujących przepisach prawa. Wyjaśnić należy skarżącym, iż wspomnianym wyrokiem Sąd uchylił wcześniejszą decyzję organu odwoławczego orzekającą co do meritum sprawy poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu pierwszej instancji. Stan sprawy po uprawomocnieniu się tego wyroku wyglądał w ten sposób, że "wróciła" ona na etap postępowania odwoławczego. Obowiązkiem SKO było zatem rozpoznanie odwołania skarżących od decyzji Burmistrza S. z dnia [...]r. Rozpoznanie odwołania od decyzji organu pierwszej instancji następuje poprzez wydanie jednej z decyzji, o których mowa w art. 138 k.p.a. Właśnie taką decyzją była decyzja z dnia [...]r. Organ wydał ją w oparciu o art.. 138 § 2 k.p.a., który w brzmieniu wówczas obowiązującym stanowił, że organ odwoławczy mógł uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji, gdy rozstrzygnięcie sprawy wymagało uprzedniego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w całości lub w znacznej części. Przekazując sprawę organ mógł też wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy. Decyzja ta zatem została wydana zgodnie z prawem tym bardziej, że głównym motywem jej uzasadnienia były rozważania zawarte w wyroku tut. Sądu z dnia 26 sierpnia 2010 r., w którym to wyroku Sąd wskazał w jakim zakresie organy winny uzupełnić swoje dotychczasowe postępowanie.

Mając na uwadze wyżej przedstawione stanowisko Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł, jak w sentencji.