Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1266/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2021-02-02 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono decyzję organu II i I instancji
Powołane przepisy: journal: Dz.U. 2020 poz 293
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: SWSA Joanna Człowiekowska (spr.) Sędziowie: WSA Magda Froncisz WSA Tadeusz Kiełkowski po rozpoznaniu w dniu 2 lutego 2021 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] sierpnia 2020 r., znak [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] w K. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta K. decyzją z 11 października 2019 r., nr [...], ustalił – na wniosek D. C. – warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym, z wjazdem z ul. [...], zagospodarowaniem terenu oraz infrastrukturą techniczną na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...] przy ul. [...] w K. oraz umorzył postępowanie dla części zamierzenia inwestycyjnego obejmującego budowę zjazdu z drogi publicznej ul. [...] w zakresie pasa drogowego.

W uzasadnieniu decyzji przybliżono przebieg postępowania. Wyjaśniono, że teren inwestycji nie został objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i następnych ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wymieniono uzyskane w toku postępowania opinie: Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K., Wydziału Kształtowania Środowiska UMK, oraz opinie Rady Dzielnicy IV Miasta K., a także opinię Zespołu Urbanistycznego UMK. Wskazano na pozyskane milczące uzgodnienia Ministra Środowiska, Marszałka Województwa [...] w K., Prezesa Urzędu Lotnictwa Cywilnego oraz na pozytywne uzgodnienie Szefa Wojewódzkiego Sztabu Wojskowego w K. wyrażone w postanowieniu z dnia 3.09.2019 r.

Stwierdzono, że przeprowadzone postępowanie dowodowe pozwoliło na ustalenie, że spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Projekt decyzji sporządzony został przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia, stosownie do treści art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wyjaśniono także podstawy faktyczne i prawne częściowego umorzenia postępowania. W uzasadnieniu decyzji ustosunkowano się także do uwag zgłoszonych przez strony postępowania. Do przedmiotowej decyzji zostały załączniki stanowiące jej integralną część.

W odwołaniu Wspólnota Mieszkaniowa [...] w K. zarzuciła naruszenie przepisów: art. 65 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez wydanie decyzji naruszającej zasady kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy, intensywności wykorzystania terenu oraz naruszającej zasadę dobrego sąsiedztwa, art. 28 k.p.a. poprzez przeprowadzenie postępowania bez udziału wszystkich stron, zważywszy, że planowana inwestycja oddziałuje na wszystkich mieszkańców ul. [...], [...], art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. i art. 65 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez wydanie decyzji w oparciu o nieprawidłowa analizę urbanistyczno-architektoniczną, art. 101 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska poprzez niezastosowanie, i poprzez wydanie decyzji kolidującej z ww. normami i zasadami tam wyrażonymi, art. 57 § 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2012 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, zwanym dalej "rozporządzeniem"). Strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji.

Odwołanie od ww. decyzji wniosła także Wspólnota Mieszkaniowa [...] w K., która wskazała, że już w trakcie postępowania pierwszoinstancyjnego zgłosiła sprzeciw w sprawie. Podniesiono, że lokalizacja inwestycji w formie przedstawionej przez Wnioskodawcę uniemożliwi dojazd do budynku Wspólnoty od strony zachodniej, w tym dojazd służb technicznych (np. zajmujących się wywozem śmieci, czy służb ratowniczych). Wspólnota wyraziła też obawę, że konieczność wykonania w związku z inwestycją głębokich wykopów doprowadzi do naruszenia konstrukcji budynku Wspólnoty od strony elewacji północnej i częściowo zachodniej. Z kolei proponowana wysokość budynku przez Wnioskodawcę (22 m) będzie wiązała się z koniecznością nadbudowy kominów wentylacyjnych i spalinowych budynku Wspólnoty. Wybudowanie budynku o wysokości 22 m istotnie zmieni i zaburzy wygląd ulicy. Wzrosną także problemy z parkowaniem samochodów przy ul. [...], czy ruchem samochodów przez tę ulicę. Niewystarczające mogą okazać się miejsca postojowe przewidziane w parkingu podziemnym. Warunki zabudowy dla ww. inwestycji ograniczają interesy osób trzecich i już na obecnym etapie winny one być odpowiednio uwzględnione.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z 12 sierpnia 2020 r., znak [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

Kolegium stwierdziło, że zebrany w sprawie materiał dowodowy pozwolił organowi I instancji na wydanie zaskarżonej decyzji. Organ odwoławczy nie znalazł podstaw, aby zakwestionować prawidłowość analizy urbanistyczno-architektonicznej sporządzonej w sierpniu 2019 r. Wyznaczone granice obszaru analizowanego, zobrazowane na załączniku graficznym do analizy odpowiadają wymogom rozporządzenia, a to treści § 3 ust. 2. Ustalone zostały one w większej odległości, aniżeli trzykrotna szerokość frontu działki na której ma być zrealizowana inwestycja kubaturowa (wąskiego frontu od ul. [...]). Jednakże zabieg poszerzenia obszaru analizy został przez autorkę tego dokumentu szeroko uzasadniony. Kierując się w tej mierze kontekstem urbanistycznym planowanej inwestycji, uznano za celowe poszerzenie tych granic do całego kwartału zamykającego się w ulicach ul. [...], [...]. W ten sposób w toku analizy uwzględniona została nie tylko najbliższa zabudowa znajdująca się w pobliżu terenu inwestycji w tym w szczególności ta dominująca zabudowa na działce nr [...] obr. [...] (która w ocenie autorki analizy stanowi dominantę urbanistyczną i nie powinna stanowić podstawy do kontynuacji parametrów nowej zabudowy), lecz cała zabudowa z kwartału otoczonego ww. ulicami, wśród której należy wkomponować także planowany budynek. Kolegium nie kwestionuje takiego wyznaczenia obszaru analizy, bowiem poparte jest ono dostatecznym i adekwatnym uzasadnieniem. W ramach tak wyznaczonych granic ustalono, że istnieją działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej - ul. [...], które zabudowane są w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów, wymieniając wśród nich działki m.in. nr nr: [...] [...], [...], [...], [...], obr. [...]. Ze względu na taki sposób zagospodarowania działek sąsiednich, zasadnie przyjęto, że funkcja wnioskowana -mieszkaniowa jest zgodna z funkcją dostępną z tej samej drogi publicznej.

Podniesiono, że autorka analizy dokonała bardzo szerokiej charakterystyki terenu inwestycji opisując jego lokalizację i usytuowanie w granicach miasta K. oraz wskazując, że teren ten położony jest w obszarze zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej o dużej intensywności oraz w kwartale zabudowy śródmiejskiej o różnym charakterze zabudowy. Opisała, jaką rolę w układzie urbanistycznym odegrało wybudowanie ww. budynku mieszkalno - usługowego określanego jako dominantę przestrzenną (tj. wydzielenie przestrzenne z jednego spójnego kwartału dwóch niezależnych kwartałów, stanowiąc ich oś symetrii) i zwróciła uwagę, że nowa zabudowa nie powinna dowiązywać do tej dominanty, lecz do budynków tworzących pierzeje powstałych w ten sposób istniejących kwartałów. Podkreśliła, że głównie po zachodniej stronie ul. [...] przeważa zabudowa sytuowana w granicach działek, o wyraźnie wykształconej linii zabudowy (podobnie po wschodniej stronie ul. [...]). Natomiast po wschodniej stronie ul. [...] zabudowa przybiera charakter wolnostojącej i niewykształconej jednorodnie linii zabudowy o zróżnicowanych wysokościach i gabarytach. Opisała teren inwestycji i jego umiejscowienie w narożniku przedmiotowego kwartału, jego aktualny sposób zagospodarowania, w tym zaakcentowała konieczność uwzględnienia sąsiedztwa budynku mieszkalnego wielorodzinnego znajdującego się na naprzemianległym narożniku, dla realizacji zasady kontynuacji. Wskazała na zróżnicowane wysokości istniejącej zabudowy, kształtujące się w przedziale od jednej do siedmiu kondygnacji. Następnie Autorka zobrazowała poszczególne cechy architektoniczne i gabarytowe właściwe dla istniejącej zabudowy. Analizatorka szczegółowo scharakteryzowała ukształtowanie linii zabudowy przy ul. [...]. W zestawieniu tabelarycznym ustaliła kształtowanie się wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki i na tej podstawie określiła średnią dla całego obszaru analizy. Wskazała na zróżnicowanie w obrębie powierzchni biologicznie czynnej związane z charakterem zabudowy. Opisała też ukształtowanie szerokości elewacji frontowej w obszarze analizowanym akcentując, że w prawie wszystkich budynkach, ze względu na zabudowę pierzejową szerokość elewacji frontowej jest równa szerokości frontu działki, na której mieści się budynek. Jak wykazała, szerokości te pozostają jednocześnie zróżnicowane, i wskazała na przedział, w jakim się one kształtują, obliczając ponadto średnią wartość tego parametru. Szczegółowo opisana została wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, ze wskazaniem na konkretne wysokości budynków na konkretnych działkach, tak do okapu, jak i do kalenicy. Na tej podstawie obliczyła średnie wartości. Dostatecznie opisana została, zdaniem Kolegium, występująca w obszarze analizy geometria dachów (rodzaj zadaszenia, kierunek ukształtowania kalenic, przedział w jakim kształtują się kąty nachylenia połaci dachowych).

W ocenie Kolegium wyniki analizy odzwierciedlają jasno i czytelnie efekty przeprowadzonej analizy w terenie, co do elementów, które mają istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Znajdujący się w aktach sprawy dokument należycie obrazuje istniejący ład przestrzenny i stanowić może podstawę wyznaczenia poszczególnych warunków zabudowy. Ogólnie sformułowany zarzut dotyczący nieprawidłowości przeprowadzonej analizy SKO uznało za nieuzasadniony.

Kolegium nie znalazło podstaw do zakwestionowania przyjętego przez organ I instancji sposobu wyznaczenia w sprawie linii nowej zabudowy. Linię tę ustalono jako linię nieprzekraczającą (tak załącznik graficzny do decyzji i wyrysowany na nim graficznie powyższy warunek), na podstawie § 4 ust. 4 rozporządzenia - w granicy z działką drogowa nr [...], kontynuując wyżej wymienianą zasadniczą cechę ukształtowana na tym terenie, usytuowania pierzejowego budynków tuż przy granicy działki drogowej ul. [...]. Jest to kontynuacja dotychczasowego sposobu zagospodarowania działki objętej wnioskiem (tj. nr [...]), a jednocześnie tożsamo posadowiony jest budynek na działce bezpośrednio sąsiadującej nr [...]. Kolegium nie neguje takiego sposobu wyznaczenia parametru, jako znajdującego odzwierciedlenie w zastanym sposobie zagospodarowania terenu inwestycji.

Zdaniem organu odwoławczego, prawidłowo wyznaczono dla planowanej inwestycji wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni terenu. Zastosowano tu treść § 5 ust. 2 rozporządzenia, tj. odstępując od sztywnego odwzorowania średniej wartości tego wskaźnika ustalonej dla całego obszaru analizy (a wynoszącego 46 %), jednakże zezwalają na takie odstąpienie wyniki analizy. Wprowadzono dwa warianty dopuszczalności realizacji inwestycji. W przypadku zaprojektowania zabudowy o szerokości traktu nie więcej niż 11,0 m w taki sposób, aby domknęła ona od strony północnej kwartał zabudowy pomiędzy ul. [...] a [...] wprowadzono warunek, aby wskaźnik powierzchni zabudowy zamykał się w przedziale od 53 % do 56 %. Zasadnie uwzględniono w tym zakresie występujące znaczne rozbieżności pomiędzy powierzchnią działek objętych terenem inwestycji a powierzchniami działek sąsiednich, na których znajdują się budynki mieszkalne wielorodzinne wolnostojące w głębi zabudowy i odstąpiono od uwzględnienia tych ostatnich. Natomiast nawiązano do zabudowy najbardziej podobnej do planowanej inwestycji, i znajdującej się w podobnym usytuowaniu w obrębie kwartału tj. na działkach nr [...], [...] i [...]. (generują wskaźniki: 53 %, 65 %, i 70 %.). Wskazać należy, że tak ustalony wskaźnik, w nieznacznym zakresie przekracza średnią w obszarze analizowanym, ale jednocześnie znajduje dowiązanie do parametrów szeregu istniejącej zabudowy i ze względu na stwierdzone zróżnicowanie tej cechy w badanym o obszarze nie będzie wprowadzał dysonansu przestrzennego. Zastosowany w tym przypadku przedział, wynikający z przyjęcia pewnej tolerancji umożliwiającej zastosowanie inwestorowi na kolejnym etapie inwestycyjnym optymalnych rozwiązań urbanistycznych, architektonicznych i technicznych, nie narusza przy tym wymogu należytej konkretyzacji warunków zabudowy. W przypadku zaś nie zrealizowania przez Inwestora zamiaru w zakresie ww. szerokości traktu budynku, warunki te zaostrzono i wprowadzono wymóg realizacji nowej inwestycji o wskaźniku powierzchni zabudowy zamykającym się w przedziale od 40 % do 45 %, tj. nieco poniżej średniej ustalonej dla całego obszaru. Kolegium nie neguje także takiego wyznaczenia warunku, bowiem w obszarze analizy występuje zabudowa generująca także takie wskaźniki powierzchni zabudowy (tak np. na dz. nr [...], [...], [...], [...]). Zagwarantowano tym samym, aby na analizowanym obszarze nie powstała zabudowa obca, nie znajdująca kontynuacji w istniejącym zagospodarowaniu, lecz taka która jest podobna do już istniejącej. Stwierdzić należy, że dzięki temu zabiegowi, w wyniku realizacji inwestycji nie dojdzie do znacznego zagęszczenia zabudowy. To umożliwi jednocześnie realizację nakazu zachowania powierzchni biologicznie czynnej na poziomie nie mniejszym niż 30 %. Mając na uwadze wstępną charakterystykę obszarów miejskich, w jakich znajduje się przedmiotowy kwartał, tj. fakt istnienia w tym obszarze zwartej tkanki miejskiej o dużej intensywności zabudowy, stwierdzić należy, że także ten warunek nie będzie naruszał przyrodniczych elementów ukształtowania ładu przestrzennego.

Kolegium nie dostrzegło też uchybień w zakresie ustalonego w decyzji warunku dotyczącego szerokości elewacji frontowej nowej zabudowy. Organ I instancji zastosował podstawę z § 6 ust. 2 rozporządzenia, tj. na zasadzie odstępstwa od generalnej zasady wyznaczania tego warunku jako odwzorowania średniej wartości dla całego obszaru analizy, ustalił warunek na poziomie od 14 m do maksymalnie 17 m (będącej jednocześnie szerokością frontu działki). Kolegium stwierdza, że takie ustalenie w decyzji warunku nie będzie prowadzić do naruszenia ładu przestrzennego, bowiem jak wynika z analizy, przy ul. [...] szereg zabudowań posadowionych jest w granicy działek tworząc zwartą pierzeję. W przedmiotowej sprawie planowany budynek jest budynkiem narożnym, i w związku z tym uzasadnione jest wprowadzenie ww. przedziału i dopuszczenie realizacji budynku o nieco węższej niż ww. maksymalna szerokość równa szerokości działki, w celu umożliwienia zamknięcia tego narożnika kwartału zgodnie z koncepcją zawartą we wniosku. Ład przestrzenny w badanym obszarze zostanie również w tym przypadku zachowany.

Kolegium nie zakwestionowało wyznaczenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. W jego ocenie, w oparciu o wyniki analizy organ I instancji prawidłowo ustalił granice, do jakich możliwa jest realizacja inwestycji, a których przekroczenie stanowiłoby naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa oraz ładu przestrzennego. Organ ustalił wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej planowanego budynku w oparciu o § 7 ust. 4 rozporządzenia, tj. na zasadzie odstępstwa od ogólnych reguł przewidzianych w rozporządzeniu. Uwzględniono w tym zakresie cechy ukształtowane przez zabudowę sąsiednią, ale znajdującą się w tożsamym kwartale, co teren inwestycji. Dla elewacji frontowej przy ul. [...] (tj. dla bryły budynku frontowego, narożnego) dopuszczono możliwość realizacji wysokości 12,8 m tj. o 1 metr wyżej, aniżeli wysokość budynku znajdującego się na działce bezpośrednio sąsiedniej nr [...]. Powyższy warunek nie doprowadzi do realizacji inwestycji, która godzić będzie w ten najbliższy kontekst przestrzenny. Powyższa różnica w wysokościach obu budynków (planowanej od ul. [...] bryły frontowej) i budynku na działce nr [...] jest nieznaczna, a pozwala jednocześnie na wyeksponowanie planowanego do tej strony budynku, jako zamykającego narożnik przedmiotowego kwartału. Jednocześnie nieznacznie zniweluje to dysonans jaki zaistniał w obrębie tej pierzei ulicy, w związku z dominującą kubaturą budynku na działce nr [...]. Podobny pożądany skutek odniesiono w przypadku ustalonej wysokości elewacji dla planowanej w głębi działki oficyny. W tym przypadku wysokość do attyki ustalono na poziomie 16 m. Jednakże podobną wysokość posiadają budynki w głębi tego kwartału (tak m.in. na działce nr [...]). Także i ten warunek znajduje uzasadnienie przestrzenne i tym samym realizuje zasadę kontynuacji. Również dopuszczona wysokość kalenicy bryły budynku frontowego, na podobnym poziomie, co oficyna tj. 16 m, łączyć będzie przestrzennie obie bryły, które mają być realizowane w ramach inwestycji. A jednocześnie nie zaburzy ładu przestrzennego w obudowie ulicy [...]. Całkowita wysokość budynku frontowego przewyższać będzie całkowitą wysokość budynku przy ul. [...] (na działce nr [...]) o 2,8 m. tj. ok. jedną kondygnację, jednakże ze względu na dostrzeżoną różnorodność w wysokościach zabudowy, nie doprowadzi to do naruszania ładu przestrzennego w całym najbliższym otoczeniu. Biorąc zaś pod uwagę narożne położenie planowanego budynku i sąsiedztwo znacznie wyższego budynku na działce nr [...] łagodzić będzie dotychczasowe różnice w wysokościach zabudowań istniejących po obu stronach terenu inwestycji. Zaznaczono, że organ I instancji dostrzegając wszystkie powyższe uwarunkowania, dokonał miarkowania między zamiarami Inwestora (ten we wniosku proponował wysokość budynku na poziomie 22 m), a wymaganiami ładu przestrzennego i ostatecznie ustalił warunek na niższym, niż wnioskowany poziom, uznając zasadnie, że zawnioskowane rozmiary budynku wprowadziłyby niepożądaną dominantę w badanym obszarze. W tym też kontekście obawy stron przed realizacją inwestycji o wysokości 22 m i przed wynikającymi z tej wysokości negatywnymi skutkami i ograniczeniami dla zabudowań sąsiednich, są niezasadne i chybione.

Kolegium nie zanegowało też prawidłowości ustalenia warunków w zakresie geometrii dachu planowanej inwestycji. Jak wskazują wyniki analizy, w badanym obszarze występują zarówno dachy płaskie jak i o budowie połaciowej (dwu i wielopołaciowe o równoległej kalenicy względem ul. [...]). Występuje też różnorodność elementów geometrii dachu: okien połaciowych, lukarn. W związku z tym, że przy ul. [...] występują dachy połaciowe, zasadnie zatem także dla bryły frontowej nowej inwestycji przewidziano taki układ i geometrię dachu. Natomiast dla oficyny przewidziano dach płaski, bowiem i istnienie takich dachów zauważono w głębi kwartału, w tym na oficynach. Spełniono tym samym zarówno zapisy § 8 rozporządzenia, jak i wymagania zaobserwowanego ładu przestrzennego.

W ocenie Kolegium organ I instancji nie naruszył wynikającej z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy zasady dobrego sąsiedztwa, a decyzja w swej treści, w zakresie, w jakim wyznacza poszczególne parametry architektoniczne, odpowiada wymogom tego przepisu, jak również wyżej wskazanym przepisom rozporządzenia. Zauważono ponadto, że poza omówionymi wyżej warunkami i wymaganiami ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, organ I instancji z uwzględnieniem wszystkich pozyskanych w toku postępowania opinii, ustalił szczegółowo także wszelkie, niezbędne warunki ochrony zdrowia ludzi, środowiska, przyrody i krajobrazu, warunki w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji oraz wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich.

Odpowiadając na zarzuty odwołań dotyczące naruszenia praw osób trzecich Kolegium wskazało, że organy administracji nie posiadają instrumentów prawnych pozwalających na uwzględnienie tej argumentacji. Ocena dopuszczalności realizacji inwestycji w niniejszym postępowaniu odbywa się przez pryzmat dostosowania jej rozmiarów do istniejącej zabudowy, a instrumentami zabezpieczającymi ten ład są właśnie ww. ustalone w decyzji warunki. W sytuacji stwierdzenia zaś, że inwestycja realizuje przesłanki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (w tym przesłankę z art. 61 ust. 1 pkt 1) organ nie jest władny odmówić ustalenia tych warunków, jeżeli w badanym obszarze, w bliskim sąsiedztwie znajdują się obiekty pozwalające na realizację zasady kontynuacji (także w zakresie parametrów wysokościowych). Pozostałe zarzuty również uznano za nieuzasadnione.

Organ odwoławczy przyjął za prawidłowy krąg stron ustalony przez organ I instancji, uznając za strony postępowania właścicieli działek objętych wnioskiem oraz działek bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji. Zasadnie uznano, że w takim zakresie inwestycja będzie oddziaływać na tereny sąsiednie. Przyjęto, że interes prawny współwłaścicieli działek, na których posadowione są budynki wielorodzinne, reprezentowany jest odpowiednio przez wspólnoty mieszkaniowe. W toku postępowania żaden z właścicieli lokali mieszkalnych w ww. budynkach wielorodzinnych, nie złożył oświadczenia o chęci występowania w niniejszym postępowaniu w charakterze strony, ze względu na swój indywidulany interes prawny, odrębny od interesu prawnego wynikającego ze współwłasności gruntu. Kolegium nie znalazło zatem uzasadnienia dla szerszego ustalenia kręgu stron.

Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...] w K. w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji jej poprzedzającej, oraz o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, zarzuciła:

a. naruszenie art. 65 ust 1 pkt 1 u.p.z.p., poprzez wydanie decyzji naruszającej zasadę kontynuacji funkcji; parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, oraz naruszającej zasadę dobrego sąsiedztwa,

b. naruszenie art. art. 7 k.p.a., 77 § 1 k.p.a., art. 80 k.p.a., 84 § 1 k.p.a. w zw. z art. 78 § 1 i 2 k.p.a. oraz naruszenie art. 65 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez wydanie decyzji w oparciu o nieprawidłową analizę urbanistyczno-architektoniczną, nieprzeprowadzenie przez organ II Instancji uzupełniającego postępowania dowodowego, zignorowanie wniosku dowodowego skarżącej, poprzez niezlecenie sporządzenia innemu urbaniście uzupełniającej analizy urbanistyczno- architektonicznej,

c. naruszenie art. 28 k.p.a. poprzez przeprowadzenie postępowania bez udziału wszystkich zainteresowanych stron, zważywszy że planowana inwestycja oddziałuje na wszystkich mieszkańców ulic [...],

d. naruszenie art. 101 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska oraz art. 29 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. poprzez niezastosowanie, poprzez wydanie decyzji kolidującej z w/w normami i zasadami tam wyrażonymi,

e. naruszenie art. 57 § 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2012 r.

Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie, w pełni podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Na wstępie należy wskazać, że z mocy § 1 rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii (Dz. U. poz. 491 z późn. zm.) w okresie od dnia 20 marca 2020 r. do odwołania na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej ogłoszono stan epidemii w związku z zakażeniami wirusem SARS-CoV-2. Do dnia dzisiejszego stan epidemii nie został odwołany.

Zgodnie z art. 15zzs4 ust. 2 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 374 ze zmianami) w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 14 maja 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 (Dz. U. poz. 875) w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich wojewódzkie sądy administracyjne oraz Naczelny Sąd Administracyjny przeprowadzają rozprawę przy użyciu urządzeń technicznych umożliwiających przeprowadzenie jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku, z tym że osoby w niej uczestniczące nie muszą przebywać w budynku sądu, chyba że przeprowadzenie rozprawy bez użycia powyższych urządzeń nie wywoła nadmiernego zagrożenia dla zdrowia osób w niej uczestniczących. Przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a przeprowadzenie wymaganej przez ustawę rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących i nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów (ust. 3). Na tej podstawie zarządzeniem Przewodniczącego II Wydziału w Wojewódzkim Sądzie Administracyjnym w Krakowie niniejsza sprawa została skierowana do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2019 r. poz. 2167) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, dalej: p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach tej kontroli sąd bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze - w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu, stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. Z istoty kontroli wynika również, że zgodność z prawem zaskarżonej decyzji lub postanowienia podlega ocenie przy uwzględnieniu stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie podejmowania zaskarżonego aktu. Należy również wskazać, że na mocy art. 145 § 1 p.p.s.a. uwzględnienie skargi na decyzję lub postanowienie następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (pkt 1 lit. b) lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. c); a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność aktu lub wydanie go z naruszeniem prawa (pkt 2 i pkt 3). W razie nieuwzględnienia skargi podlega ona oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a.

Skarga okazała się zasadna, chociaż Sąd nie podzielił wszystkich podniesionych w niej zarzutów.

Przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy określa art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (aktualnie Dz. U. 2020 r., poz. 293.; dalej: u.p.z.p.), zgodnie z którym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Zgodnie z art. 60 ust. 1 u.p.z.p. decyzję o warunkach zabudowy wydaje, z zastrzeżeniem ust. 3, wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4, i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi, z wyjątkiem terenów zamkniętych, w stosunku do których właściwy jest wojewoda (art. 60 ust 3). Jak stanowi art. 60 ust. 4 ustawy, sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie, o której mowa w art. 5, albo osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadającej uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej albo uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej.

Sposób ustalania parametrów zamierzenia inwestycyjnego określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588; dalej: rozporządzenie). Analizę przeprowadza organ, rozpoczynając od wyznaczenia wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego. Granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2). Dla tego obszaru przeprowadza się analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (§ 3 ust. 1 rozporządzenia).

W przedmiotowej sprawie, w grudniu 2018 r. sporządzona została analiza urbanistyczno-architektoniczna przez mgr inż. arch. M. K.. Autorka analizy przyjęła, że frontem działki jest odcinek o długości ok. 19,5 m stanowiący granicę działki nr [...] z działką stanowiącą ul. [...], z której to ulicy planowany jest wjazd na działkę. Stwierdzono, że trzykrotność frontu działki wynosi 58,5 m. Granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości nie mniejszej niż 63 m od granic terenu inwestycji. Stwierdzono następnie, że w obszarze analizowanym znajdują się działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej, które są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy oraz zagospodarowania terenu, zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., a dalej, że możliwe było przeprowadzenie w wyznaczonym obszarze analizy funkcji cech zabudowy i zagospodarowania terenu reprezentatywnych dla tej strefy miasta K..

Na podstawie przeprowadzonej analizy ustalono następujące parametry zabudowy: wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki 40% z tolerancją -/+ 1 % (średni wskaźnik w obszarze: 40%), szerokość elewacji frontowej 14 – 17 m (średni wskaźnik w obszarze: 23 m), wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej 12-13 m do attyki (średnie wskaźniki wysokości w obszarze: 10,5 m – do okapu, 13,5 m – do kalenicy, 17,3 – do attyki), dach płaski.

W kwietniu 2019 r. sporządzona została przez mgr inż. arch. M. K. ponowna analiza urbanistyczno-architektoniczna, zasadniczo tożsama z analizą z grudnia 2018 r., za wyjątkiem ustaleń co do parametru wysokości zabudowy, który wyznaczono w następujący sposób:

– dla elewacji wzdłuż ul. [...] (budynek frontowy, narożny): wysokość do okapu, gzymsu – do 1 m powyżej gzymsu budynku przy ul. [...] (dz. nr [...]), tj. maksymalnie 12,8 m, wysokość do kalenicy maksymalnie do 16 m;

– dla elewacji w głębi działki (zabudowa oficynowa) – wysokość do attyki – do 16 m.

Następnie w aktach administracyjnych zalega projekt decyzji o warunkach zabudowy zawierający wyniki analizy datowane na 2 lipca 2019 r., zasadniczo tożsamy z projektem uprzednio sporządzonym, za wyjątkiem wskaźnika powierzchni zabudowy na poziomie 40-45%.

Następnie sporządzona została przez mgr inż. arch. D. Z. – R. nowa analiza urbanistyczno-architektoniczna, datowana na sierpień 2019 r. oraz projekt decyzji datowany na 27 sierpnia 2019 r. W analizie tej poszerzono obszar analizy w stosunku do pierwotnego, przez objęcie nim całego kwartału zamykającego się w ulicach [...].

Poszerzenie obszaru analizowanego spowodowało ustalenie nowego średniego wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki na poziomie 46% (poprzednio 40%). W nawiązaniu do wyników nowej analizy ustalono wskaźnik dla planowanej inwestycji na poziomie 53-56%, w przypadku zaprojektowania zabudowy o szerokości traktu nie więcej niż 11,0 m i w taki sposób, aby domknęła od strony północnej kwartał zabudowy, pomiędzy ulicami Prądnicką i Siemaszki. W przypadku zaprojektowania zabudowy bez uwzględnienia powyższych warunków wskaźnik ten ustalono na poziomie od 40 do 45% (jak poprzednio).

W odniesieniu do granic obszaru analizowanego należy zaakcentować, że § 3 ust. 1 rozporządzenia wymaga wyznaczenia obszaru analizowanego wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek. Kształt obszaru analizowanego nie został jednoznacznie zdeterminowany przepisami rozporządzenia. Chodzi – co do zasady – o możliwie równomierne otoczenie terenu inwestycji granicami obszaru analizowanego, w wyniku czego teren ten znajduje się wewnątrz tego obszaru. Nie oznacza to, że granice tego obszaru mają być zawsze wyznaczone w formie okręgu, jak też, że zawsze odległość granic tego obszaru od terenu inwestycji musi być w każdym punkcie jednakowa. Zawsze natomiast obszar analizowany musi obejmować minimalny teren wytyczony zgodnie z normą § 3 ust. 2 rozporządzenia (por. wyrok NSA z 28 grudnia 2017 r., sygn. akt II OSK 899/17, orzeczenia.nsa.gov.pl).

Takie wymogi spełniał obszar analizowany wyznaczony w pierwszej analizie, którego granice zostały nieznacznie poszerzone w stosunku do wymaganego przepisami rozporządzenia minimum. W analizie sporządzonej w sierpniu 2019 r. granice obszaru analizy rozciągnięte zostały w jednym kierunku tak, aby objąć całość obszaru stanowiącego kwartał zabudowy wyznaczony ulicami [...], oraz budynkiem wielorodzinnym stanowiącym dominantę (dz. [...] i [...]), który w ocenie autorki analizy tworzy osobną jednostkę urbanistyczną. Treść analizy zdaje się wskazywać, że właśnie lokalizacja w sąsiedztwie planowanej inwestycji ww. budynku stanowiącego dominantę, który nie może – w ocenie autorki analizy - stanowić podstawy do kontynuacji zabudowy, uzasadniała sporządzenie nowej analizy w poszerzonych granicach. Jednak, o ile zrozumiałe jest stanowisko co do niezasadności kontynuowania parametrów zabudowy dominującej, to stanowisko wyjaśniające konieczność sporządzenia nowej analizy i poszerzenia granic obszaru analizy Sądu nie przekonuje. Podkreślić należy, że w pierwszej analizie stwierdzono, że możliwe było przeprowadzenie na wyznaczonym terenie analizy urbanistyczno-architektonicznej. Nie stało temu na przeszkodzie w szczególności bezpośrednie sąsiedztwo budynku o wyraźnie dominujących gabarytach. Zdaniem Sądu, z akt sprawy wynika, że głównym powodem sporządzania kolejnych wersji pierwszej analizy, a następnie sporządzenia nowej analizy przez inną osobę uprawnioną, było wyłącznie niezadowolenie inwestora ze zbyt niskich – w jego ocenie – parametrów nowej zabudowy.

W ocenie Sądu rozpatrywanie racji inwestora jest w postępowaniu w sprawie ustalania warunków zabudowy koniecznością, jednak nie może to prowadzić do instrumentalizacji czynności polegającej na sporządzeniu analizy urbanistyczno-architektonicznej. Sąd w składzie rozpatrującym przedmiotową sprawę podziela pogląd wyrażony w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 lipca 2020 r., II OSK 450/20 (orzeczenia.nsa.gov.pl), zgodnie z którym poszerzenie obszaru analizowanego w celu poszukiwania nieruchomości "podobnych", do których można nawiązać, wyłącznie celem pozytywnego rozpatrzenia wniosku inwestora, nie jest dopuszczalne. Jak podkreślono, "zasadą jest wyznaczenie obszaru analizowanego odpowiadającego wielkością minimum trzykrotnej szerokości frontu działki. Co prawda ustawodawca nie wykluczył prawnej możliwości wyznaczenia obszaru większego aniżeli wskazane minimum, to jednak z części tekstowej jak i graficznej analizy powinny jasno wynikać przesłanki, którymi organ kierował się wyznaczając granice tego obszaru analizowanego w takiej wielkości. Jak wielokrotnie podkreślał Naczelny Sąd Administracyjny w swoich orzeczeniach o wielkości obszaru wyznaczonego do analizy, jak i "rozciągnięcia" tego obszaru w określonym kierunku mogą decydować m.in., takie względy jak istnienie zabudowy (czasami bardzo licznej) jedynie w jednym kierunku od granicy działki, oddzielenie działek przyjętych do analizy drogą publiczną, skrzyżowaniem dróg publicznych, różnorodność zabudowy, duże odległości między budynkami znajdującymi się na sąsiednich działkach. Obszar analizowany należy widzieć jako urbanistyczną całość (np. wyroki NSA z: 27 września 2017 r. II OSK 141/16, 26 października 2017 r. II OSK 2711/15, 22 marca 2017 r. II OSK 1840/15 – www.orzeczenia.nsa.gov.pl)." Okoliczności takie w przedmiotowej sprawie nie zachodziły.

Zdaniem Sądu również treść i wyniki nowej analizy w zestawieniu z treścią i wynikami analizy pierwotnej nie dają argumentów za tym, że w okolicznościach sprawy istniała podstawa do sporządzenia nowej analizy w poszerzonych granicach. Wyniki nowej analizy (w poszerzonych granicach) nie wskazują bowiem na żadne nowe cechy zabudowy i zagospodarowania terenu, widoczne tylko w kontekście całego kwartału zabudowy. Jednoznacznie stwierdzono różnicę tylko we wskaźniku wielkości powierzchni zabudowy, choć nie jest ona znaczna; w pierwszej analizie wskaźnik ten kształtował się średnio na poziomie 40%, zaś w drugiej analizie - na poziomie 46%. W pozostałym zakresie ustalenia obu analiz są zbieżne, chociaż trudno zrozumieć, dlaczego w odniesieniu do wysokości zabudowy nie podano średnich wskaźników z całego poszerzonego obszaru analizowanego, lecz "średnią wysokości budynków znajdujących się w najbliższym sąsiedztwie wnioskowanego terenu", którą stanowią średnie wskaźniki ustalone w pierwszej analizie (10,5 m – do okapu, 13,5 m – do kalenicy, 17,3 – do attyki). Trudno też zrozumieć, w jaki sposób wyliczono średnią wysokości budynków do attyki na poziomie 17,3 m, skoro najwyższy z budynków mierzonych do attyki spośród wskazanych w odnośnym zestawieniu (k. 1518-1519) osiągnął 15,8 m.

Dalej Sąd zauważa, że wyniki nowej analizy posłużyły do wyznaczenia wyższego wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki. To zwiększenie uzasadniono koniecznością zapewnienia, za pomocą tego właśnie parametru, domknięcia kwartału zabudowy przez planowaną zabudowę. Równocześnie jednak argument ten został zdeprecjonowany wskutek wyznaczenia omawianego parametru w dwóch wariantach: na poziomie niższym (wariant bez domknięcia kwartału) i na poziomie wyższym (z domknięciem), przy czym wybór wariantu pozostawiono wyłącznie wyborowi inwestora. Gdyby był to rzeczywiście argument istotny przestrzennie, organ nie pozostawiałby decyzji o domknięciu kwartału swobodnemu uznaniu inwestora. Niezrozumiałe jest również to, dlaczego parametr w niższym wariancie wyznaczono w nawiązaniu do wyników pierwszej analizy, nie zaś np. w nawiązaniu do średniego parametru dla obszaru analizowanego obejmującego kwartał zabudowy (46%). Niezależnie od powyższego, zdaniem Sądu, nie było dopuszczalne wyznaczenie omawianego wskaźnika w sposób wariantowy.

Wątpliwości budzi zresztą samo założenie, że działka nr [...], stanowiąca teren inwestycji, jest działką domykającą kwartał zabudowy. Przez kwartał zabudowy rozumie się zwykle jakąś część przestrzeni miejskiej wydzieloną ulicami. Takie rozumienie zdaje się przyjmować autorka analizy, uzasadniając zwiększenie obszaru analizy "poprzez ujęcie w obszarze badanym całego kwartału zamykającego się w ulicach [...] (k. 1512). Jednak w dalszej części wyników analizy wyłączono z tego kwartału budynek wielorodzinny na działkach nr [...] i [...] (stanowiącego dominantę), w wyniku uznania go za odrębną jednostkę urbanistyczną (k. 1513). W ocenie Sądu stanowisko takie nie jest przekonujące. Gdyby nawet jednak przyjąć je za właściwe, to wyznaczenie wskaźnika wielkości planowanej zabudowy na podstawie średniej wyliczonej ze wskaźników ustalonych dla działek nr [...] (53%), [...] (65%) i [...] (60%), uznanych za narożne w kwartale zabudowy, należy uznać za dowolne i niemające oparcia w przepisach § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia określających sposób wyznaczenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki/terenu.

Ze względu na stwierdzone powyżej naruszenia § 3 ust. 1 i 2 oraz § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia, mające wpływ na wynik sprawy, należało uchylić zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji. Trzeba zaakcentować, że analiza urbanistyczno-architektoniczna stanowi w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy dowód kluczowy, za pomocą którego dokonuje się ustaleń co do sposobu zabudowy i zagospodarowania terenów sąsiadujących z terenem inwestycji, co z kolei determinuje stwierdzenie, czy spełniona została przesłanka tzw. dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.), a następnie – ustalenie parametrów nowej zabudowy. Wobec tego wadliwe sporządzenie analizy dyskwalifikuje ustalone na jej podstawie parametry zabudowy. Brak wyjaśnienia wszystkich istotnych okoliczności sprawy doprowadził również do stwierdzenia, że organy obu instancji dopuściły się naruszenia art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a., które to naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Tym samym okazały się zasadne zarzuty skargi w zakresie zbieżnym ze stwierdzonymi wyżej naruszeniami. Sąd nie znalazł natomiast podstaw do uwzględnienia zarzutu naruszenia art. 28 k.p.a. Stanowi on podstawę do ustalenia kręgu stron postępowania administracyjnego w oparciu o interes prawny lub obowiązek. Ani interes prawny, ani obowiązek nie może w okolicznościach sprawy uzasadniać postulatu dopuszczenia do udziału w postępowaniu wszystkich mieszkańców ulic [...]. Wywody Kolegium dotyczące tej kwestii Sąd uznaje za prawidłowe i wyczerpujące.

Za nieuzasadnione, tudzież przedwczesne należało uznać zarzuty sformułowane na tle art. 101 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska oraz art. 29 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne, jak też § 57 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Niezbędne warunki w zakresie ochrony wód, gospodarki wodnej zostały przez organ uwzględnione. Szczegółowe zbadanie oddziaływania inwestycji, w ramach której planowany jest garaż podziemny, uwzględnienie związanych z tym wymogów, możliwe będzie na następnych etapach procesu inwestycyjnego, w szczególności na etapie sporządzania i zatwierdzania projektu budowlanego.

Ponownie prowadząc postępowanie, organ będzie obowiązany, przeprowadzić nową analizę urbanistyczno-architektoniczną, powierzając sporządzenie projektu decyzji, po myśli art. 60 ust. 4 u.p.z.p., osobie, o której mowa w art. 5, albo osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadającej uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej albo uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej.

Przypomnieć należy w tym miejscu, że wnikliwa i pełna analiza urbanistyczno-architektoniczna powinna zawierać precyzyjne wskazanie numerów działek znajdujących się w granicach obszaru objętego analizą, oznaczenie niezbędnych parametrów nieruchomości znajdujących się na tych działkach, aby możliwe było zweryfikowanie dokonanych ustaleń, obliczeń oraz wyprowadzonych wniosków co do funkcji oraz pozostałych cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Nie spełniała takich wymogów w pełni pierwsza sporządzona w sprawie analiza. Ponadto, jej wyniki nie stanowiły konsekwencji poczynionych tam ustaleń, lecz wynikały ze wskazań zespołu urbanistycznego (urbanistyczno-architektonicznego) – podmiotu funkcjonującego w ramach struktury Urzędu Miasta K.. Sytuacja, w której sporządzenie analizy przez osobę uprawnioną w świetle u.p.z.p. oraz ww. rozporządzenia sprowadza się w istocie do uzasadnienia parametrów narzuconych uprzednio przez inny podmiot, którego bytu prawnego ani ustawa, ani rozporządzenie nie przewiduje, narusza § 3 ust. 1 ww. rozporządzenia i nie jest przez Sąd akceptowana.

Mając powyższe na względzie Sąd orzekł jak w punkcie I sentencji wyroku, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135 p.p.p.a. O kosztach postępowania postanowiono w punkcie II sentencji wyroku, na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 1 p.p.s.a.