Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 1560/12
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2014-01-22 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury~Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: § 26, § 36
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art 145 § 1 pkt 1 li c
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art 7, 77§ 1, 80
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący sędzia NSA Jolanta Rajewska, Sędzia NSA Joanna Runge-Lissowska, Sędzia del. WSA Iwona Kosińska (spr.), Protokolant starszy asystent sędziego Joanna Ukalska, po rozpoznaniu w dniu 22 stycznia 2014 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 marca 2012 r. sygn. akt I SA/Wa 1919/11 w sprawie ze skargi R. S. i J. S. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] lipca 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę kasacyjną


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 9 marca 2012 r., sygn. akt I SA/Wa 1919/11, po rozpatrzeniu skargi R. S. i J. S. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] lipca 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2010 r. nr [...] .

W uzasadnieniu wyroku Wojewódzki Sąd Administracyjny przedstawił następujący stan faktyczny sprawy:

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] grudnia 2010 r. ustalił na rzecz byłych właścicieli nieruchomości J. i R. małżonków S. odszkodowanie z tytułu przejęcia na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w obrębie geodezyjnym [...] J., oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działki nr: [...] oraz [...] . Nieruchomości powyższe objęte zostały decyzją z dnia [...] kwietnia 2009 r. ustalającą lokalizację inwestycji polegającej na budowie obwodnicy miasta T., w ciągu drogi ekspresowej [...] , na terenie miasta i gminy T., powiat T., województwo [...] . W uzasadnieniu decyzji organ wyjaśnił, że powołany w toku postępowania rzeczoznawca majątkowy A. B. sporządziła w dniu 21 lipca 2010 r. operat szacunkowy określający wartość rynkową prawa własności przedmiotowych działek na łączną kwotę 175.825,00 zł, w tym wartość budowli (ogrodzenia) na kwotę 36.912,00 zł, a nasadzeń na kwotę 17.537,00 zł. W trakcie przeprowadzonych oględzin rzeczoznawca stwierdził, że przedmiotowe działki wydzielone zostały z gruntu przeznaczonego pod zabudowę usługową i są położone w otoczeniu gruntów budowlanych i rolnych. Organ wskazał, że zgodnie z treścią § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.) rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Do porównania przyjęto natomiast rynek nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne na terenie województwa [...] , dotyczący obrzeży miast powiatowych.

Nie zgadzając się z tym rozstrzygnięciem w zakresie wysokości i sposobu ustalenia odszkodowania J.S. złożył odwołanie. Po jego rozpatrzeniu Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] lipca 2011 r. utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ II instancji wskazał, że rzeczoznawca majątkowy dla potrzeb przedmiotowej wyceny przeanalizował lokalny rynek nieruchomości przeznaczonych pod budowę dróg z miasta T. Z uwagi jednak na brak transakcji gruntami przeznaczonymi pod drogi występujących na badanym obszarze, rzeczoznawca analizą objął ostatecznie rynek regionalny obejmujący powiaty województwa [...] , głównie miasta powiatowe: Z., B., C., L., L., S., P., B. i powiat [...] oraz miasta powiatowe województwa [...] : J. i P., ze względu na bliskie położenie. W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy sporządzony został prawidłowo, bowiem w przypadku, gdy na badanym rynku lokalnym nie można odnaleźć transakcji rodzajowo podobnych do nieruchomości wycenianej, to obowiązkiem rzeczoznawcy, zgodnie z § 26 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jest przyjęcie do porównań nieruchomości podobnych występujących na rynku szerszym – regionalnym, czy krajowym, co w niniejszej sprawie zasadnie rzeczoznawca majątkowy uczynił.

Skargę na tę decyzję Ministra Infrastruktury do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyli R. S. i J. S., wnosząc o uchylenie decyzji I i II instancji. Strona skarżąca zarzuciła organom naruszenie art. 154 ust. 1 i 2 oraz art. 155 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, ze zm.) oraz § 26 ust. 1 i 3 i § 36 ust. 1 w związku z § 26 ust. 1 i 3 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a także art. 7, 77 § 1 oraz art. 80 kpa. W obszernym uzasadnieniu skargi przytoczono szereg argumentów na poparcie postawionych zarzutów.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 9 marca 2012 r., sygn. akt I SA/Wa 1919/11 uchylił zaskarżoną decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] lipca 2011 r. oraz poprzedzającą ją decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2010 r. i wyjaśnił, że zaskarżone decyzje zostały wydane z naruszeniem art. 7, 77 § 1 oraz art. 80 kpa, co mogło mieć wpływ na wynik sprawy. W uzasadnieniu Sąd stwierdził, że kontrolowane decyzje dotyczyły ustalenia odszkodowania w oparciu o przepis art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. Nr 193, poz. 1194, ze zm. - tzw. specustawy drogowej), zgodnie z którym wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie z treścią art. 23 specustawy w sprawach nieuregulowanych w tej ustawie stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Sąd podkreślił, że w rozpoznawanej sprawie organy obu instancji oparły swoje rozstrzygnięcia na operacie szacunkowym z dnia 21 lipca 2010 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego A. B. Wbrew jednak stanowisku organów powołany operat, w ocenie Sądu I instancji, sporządzony został niezgodnie z przepisami prawa odnoszącymi się do problematyki szacowania nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne. Sąd przywołał treść art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i wyjaśnił, że szczegółowe regulacje dokonywania wycen nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (w zależności od celu wyceny) określają przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie natomiast z treścią § 36 ust. 1 w związku z ust. 4 rozporządzenia, w wersji obowiązującej w dacie wydania zaskarżonych decyzji, przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcji uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Dopiero w przypadku braku takich cen dopuszczalne jest określenie wartości gruntów zajętych pod drogi publiczne w sposób uregulowany w § 36 ust. 2 pkt 1 powołanego rozporządzenia. Zdaniem Sądu w rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca majątkowy wskazał, że wyceny nieruchomości dokonał przy zastosowaniu reguł wyceny określonych w § 36 ust. 1 rozporządzenia, przy czym do porównań przyjął ceny transakcyjne nieruchomości z obszaru innych powiatów, a nawet innego województwa niż te, na terenie których leżą wyceniane działki. Rzeczoznawca majątkowy wprost stwierdził w operatach, że na lokalnym rynku nieruchomości nie odnotowano ani jednej transakcji obrotu gruntami przeznaczonymi pod drogi publiczne, dlatego rynek został poszerzony o inne powiaty. Powyższe oznacza, że rzeczoznawca majątkowy wycenił nieruchomości stosując § 26 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., który to przepis (w wersji obowiązującej w dniu wydania decyzji) stanowił, że przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości, można przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. Organy uznały taki sposób wyceny za zgodny z prawem. Jak bowiem wynika z uzasadnienia zaskarżonej decyzji, Minister przyjął, że w przypadku, gdy na badanym rynku lokalnym nie można odnaleźć transakcji rodzajowo podobnych do nieruchomości wycenianej, to obowiązkiem rzeczoznawcy, zgodnie z § 26 rozporządzenia, jest przyjęcie do porównań nieruchomości podobnych występujących na rynku szerszym – regionalnym, czy krajowym. W ocenie Sądu I instancji, wbrew twierdzeniom Ministra Infrastruktury, stosowanie § 26 rozporządzenia nie zostało pozostawione do swobodnej decyzji rzeczoznawcy majątkowego. Rozszerzenie bowiem zakresu położenia nieruchomości na rynek regionalny lub krajowy jest dopuszczalne tylko wyjątkowo. W przepisie tym zostało wprost stwierdzone, że ma on zastosowanie do określenia wartości tylko tych nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku. W przypadku zaś wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi nie można im przypisać szczególnych cech i rodzaju, które uzasadniałoby zastosowanie § 26 ust. 1 rozporządzenia. W sytuacji zatem, gdy rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że na rynku lokalnym brak jest wystarczającej ilości transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne, winien był zastosować do wyceny przedmiotowej nieruchomości przepis § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia. Wyceniając natomiast nieruchomość na podstawie § 26 rozporządzenia rzeczoznawca majątkowy postąpił niezgodnie z regułami wynikającymi z tego przepisu, naruszając jednocześnie przepisy § 36 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 rozporządzenia. Operat sporządzony wbrew powołanym przepisom nie mógł natomiast w ocenie Sądu I instancji stanowić podstawy do prawidłowego ustalenia odszkodowania.

Skargę kasacyjną od tego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego do Naczelnego Sądu Administracyjnego złożył Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej. W złożonej skardze zarzucił kwestionowanemu rozstrzygnięciu naruszenie

1. przepisów prawa materialnego, czyli:

- § 26 ust. 1 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny i zasad sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.), w brzmieniu obowiązującym do dnia 26 sierpnia 2011 r., poprzez jego błędne zastosowanie, polegające na przyjęciu, że nieruchomości przeznaczone pod inwestycje drogowe nie są tym szczególnym rodzajem nieruchomości, który przy wycenie pozwala na rozszerzenie rynku na regionalny i krajowy, kiedy wbrew wywodom Sądu takich założeń nie można poczynić a priori, w oderwaniu od przedmiotu, zakresu, celu i sposobu wyceny oraz dostępności danych, a oceny w tym zakresie winien dokonać rzeczoznawca majątkowy;

- § 36 ust. 1 w związku z § 26 ust. 1 i 3 powołanego rozporządzenia, w brzmieniu obowiązującym do dnia 26 sierpnia 2011 r., poprzez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że brak na rynku lokalnym transakcji nieruchomościami drogowymi nie uprawnia rzeczoznawcy majątkowego do wyboru transakcji nieruchomościami pochodzącymi z rynku regionalnego lub krajowego, kiedy nieruchomości przeznaczone pod drogę publiczną mogą być kwalifikowane jako nieruchomości szczególnego rodzaju, dlatego też rzeczoznawca przy określeniu rynku może w pełni kierować się zasadami zawartymi w § 26 ust. 1 rozporządzenia, w brzmieniu obowiązującym do dnia 26 sierpnia 2011 r.;

2. przepisów postępowania, które to uchybienie miało istotny wpływ na wynik sprawy, czyli naruszenie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi w związku z art. 7, 77 § 1 i art. 80 kpa poprzez ich naruszenie mające istotny wpływ na wynik sprawy, w sytuacji gdy - wbrew stanowisku Sądu - organ odwoławczy dokonał oceny operatu szacunkowego pod względem jego zgodności z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny i zasad sporządzania operatu szacunkowego uznając, że operat ten spełnia wszystkie wymagania określone tymi przepisami.

Mając powyższe zarzuty na uwadze skarżący kasacyjnie wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i oddalenie skargi oraz o zasądzenie na rzecz organu administracji kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej Minister przedstawił argumenty na poparcie zasadności postawionych w skardze kasacyjnej zarzutów.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. z 2012 r. Dz. U. poz. 270) Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc pod uwagę z urzędu jedynie nieważność postępowania. W przedmiotowej sprawie nie zachodzą przesłanki nieważności postępowania określone w art. 183 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Naczelny Sąd Administracyjny kontroluje więc zgodność zaskarżonego orzeczenia z prawem materialnym i procesowym w granicach skargi kasacyjnej.

Skarga kasacyjna nie zawiera uzasadnionych zarzutów. Wojewódzki Sąd Administracyjny dokonał bowiem właściwej i prawidłowej wykładni przepisów prawa powołanych w uzasadnieniu wydanego rozstrzygnięcia oraz nie naruszył powołanych w skardze kasacyjnej przepisów postępowania.

W niniejszej sprawie skarżący oparł skargę kasacyjną na obu podstawach kasacyjnych wskazanych w art. 174 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, w związku z tym w pierwszej kolejności wymagają oceny zawarte w skardze kasacyjnej zarzuty dotyczący naruszenia przez Sąd I instancji przepisów postępowania, gdyż zarzut dotyczący naruszenia prawa materialnego może podlegać ocenie dopiero wówczas, gdy stan faktyczny przyjęty za podstawę zaskarżonego wyroku nie nasuwa zastrzeżeń.

W związku z tym wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c powołanej ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi decyzja podlega uchyleniu, gdy sąd stwierdzi naruszenie prawa, jeżeli mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Tym samym naruszenie wskazanego przepisu będzie miało miejsce wówczas, gdy kontrolując legalność zaskarżonej decyzji sąd nie dostrzeże, że rozstrzygnięcie to narusza przepisy postępowania, bądź odnajdując te błędy prawne niewłaściwie oceni ich wpływ na wynik sprawy administracyjnej, przy czym w obu wypadkach ta wadliwość w rozumowaniu sądu musi mieć istotny wpływ na wynik sprawy sądowoadministracyjnej. Oznacza to, że gdyby organ nie naruszył prawa, to najprawdopodobniej zapadłaby decyzja o innej treści. W rozpatrywanej sprawie Sąd I instancji dostrzegł naruszenie przepisów mogących mieć wpływ na wynik sprawy i uchylił zaskarżone decyzje, a zatem nie naruszył art. 145 § 1 pkt 1 lit. c powołanej ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Przedstawiony w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku stan faktyczny sprawy wskazuje na to, że w kontrolowanym postępowaniu administracyjnym zgromadzono materiał dowodowy w zakresie niewystarczającym dla dokonania prawidłowej wyceny przedmiotowej nieruchomości. Wyrażona zaś w art. 7 kpa zasada prawdy obiektywnej odnosi się w równym stopniu do zakresu i wnikliwości postępowania wyjaśniającego i dowodowego, jak i do stosowania norm prawa materialnego, to jest do całokształtu przepisów prawnych służących załatwieniu sprawy. Organy administracji publicznej mają obowiązek działać wnikliwie i szybko, posługując się możliwie najprostszymi środkami prowadzącymi do załatwienia sprawy, a także obowiązek podejmowania wszelkich kroków niezbędnych do jej wyjaśnienia i załatwienia, a następnie na podstawie całokształtu materiału dowodowego ocenić, czy dana okoliczność została udowodniona w myśl art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa. Oznacza to obowiązek podjęcia nie jakichkolwiek działań, lecz działań celowych, zmierzających do rozpatrzenia wniosku strony. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego w niniejszej sprawie nie można Sądowi I instancji postawić skutecznie zarzutu naruszenia powołanych przepisów, gdyż nie dopuścił się naruszeń, które miałyby wpływ na podjęte rozstrzygnięcie. Zasadnie bowiem Sąd ten uznał, że w rozpatrywanej sprawie brak było podstaw prawnych, by rzeczoznawca majątkowy rozszerzył zakres dokonanej analizy na rynek regionalny na podstawie § 26 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny i zasad sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.), w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania zaskarżonych decyzji.

Tym samym postawiony zarzut skargi kasacyjnej dotyczący naruszenia przez Sąd I instancji w zaskarżonym wyroku art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami w związku z art. 7, 77 § 1 i 80 kpa należy uznać za nieusprawiedliwiony.

Skoro zatem podniesiony w skardze kasacyjnej zarzut dotyczący naruszenia przez Wojewódzki Sąd Administracyjny przepisów postępowania okazał się nieusprawiedliwiony, należy przejść do oceny zasadności zarzutów skargi kasacyjnej dotyczących naruszenia wskazanych w niej przepisów prawa materialnego. W skardze kasacyjnej zawarto zarzut błędnej wykładni § 26 ust. 1 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny i zasad sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.) w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania zaskarżonych decyzji oraz § 36 ust. 1 w związku z § 26 ust. 1 i 3 powołanego rozporządzenia również w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania zaskarżonych decyzji.

W tej sytuacji wyjaśnić należy, że zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą Naczelnego Sądu Administracyjnego w sprawach dotyczących ustalenia odszkodowania za nieruchomości przeznaczone lub zajęte pod drogi publiczne nie ma zastosowania przepis § 26 rozporządzenia wykonawczego Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. (np. wyroki NSA: z dnia 26 października 2010 r., sygn. akt I OSK 43/10, z dnia 17 listopada 2010 r., sygn. akt I OSK 95/10, z dnia 3 lutego 2011 r., sygn. akt I OSK 497/10, z dnia 11 lutego 2011 r., sygn. akt I OSK 563/10, z dnia 15 grudnia 2011 r., sygn. akt I OSK 860/11, z dnia 24 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 1468/11, z dnia 24 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 488/11, z dnia 13 lutego 2013 r., sygn. akt I OSK 1642/11 i z dnia 30 sierpnia 2013 r., sygn. akt I OSK 816/12). W tego rodzaju postępowaniu mają bowiem zastosowanie tylko przepisy § 36 powołanego wyżej rozporządzenia. W myśl ust. 1 tego paragrafu (w brzmieniu obowiązującym w dacie orzekania przez organy) przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. W przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów rzeczoznawca powinien określić zgodnie z treścią § 36 ust. 2 (w brzmieniu obowiązującym w dacie orzekania) rozporządzenia. Oznaczało to zatem, że w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów określa się w sposób następujący: wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym, że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 % (ust. 2 pkt 2). W powołanym wyżej orzecznictwie, które podziela także skład orzekający w analizowanej sprawie, akcentowano głównie, że choć zarówno przepis § 26, jak i § 36 powołanego rozporządzenia zostały zamieszczone w jednym rozdziale tego aktu, dotyczącym określenia wartości nieruchomości dla różnych celów, to jednak mają one odmienny zakres przedmiotowy. Regulacja zawarta w § 36 odnosi się do określenia wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, natomiast § 26 dotyczy nieruchomości, które z uwagi na swoje szczególne cechy nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości. Relacja zachodząca pomiędzy omawianymi przepisami polega zatem na tym, że § 36 stanowi przepis szczególny w stosunku do § 26. Zawarte w § 36 uregulowania stanowią bowiem kompleksową regulację, dotyczącą wyceny omawianej kategorii gruntów. Przyjęcie za możliwe posiłkowania się w tej mierze regulacjami zawartymi w § 26 (odwołującym się do rynku regionalnego), czyniłoby martwymi uregulowania zawarte w § 36 ust. 2 rozporządzenia.

Na tle zatem tak jednolitego orzecznictwa skład orzekający nie podziela poglądu wyrażonego m.in. w powoływanym w skardze kasacyjnej wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 października 2010 r. (sygn. akt I OSK 23/10). Wskazać też trzeba, że powołana w skardze kasacyjnej publikacja autorstwa Mirosława Gdesza i Anny Trembeckiej "Regulowanie stanu prawnego nieruchomości pod drogi" (Wydanie I, Wydawnictwo Gall 2011, s. 88-89) przede wszystkim akcentuje, że: "zagadnienia dotyczące szacowania wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne są przedmiotem sporów oraz rozbieżnych stanowisk(...)". Przedstawienie zatem przez autorów publikacji różnych poglądów, w tym prezentowanych przez niektóre sądy wojewódzkie, które dopuszczały stosowanie § 26 cytowanego wyżej rozporządzenia wykonawczego z 2004 r. przy wycenie nieruchomości przeznaczonych na drogi publiczne, niczego nie dowodziło i o niczym nie przesądzało.

Powyższe rozważania prowadzą do wniosku, że w niniejszej sprawie, w której przedmiotem jest ustalenie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę, w obowiązującym na dzień wydania zaskarżonych decyzji stanie prawnym nie mógł mieć zastosowania § 26 powołanego rozporządzenia. Z tej przyczyny nie można było twierdzić, że sporządzona w toku postępowania przez rzeczoznawcę majątkowego ekspertyza spełniała wymogi operatu szacunkowego, o którym mowa w art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, co oznacza, że sporządzony operat nie odpowiadał wymogom prawa. Przedstawiona argumentacja prowadzi do wniosku, że sprawa co do istoty została prawidłowo rozpatrzona, a dokonana przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w ocena prawidłowości zaskarżonych decyzji w przedmiocie odszkodowania w pełni odpowiada prawu. Prawidłowo w zaskarżonym wyroku Sąd I instancji przyjął, że w przypadku wyceny nieruchomości przeznaczonej pod drogi nie można im przypisać szczególnych cech i rodzaju, które uzasadniałyby zastosowanie w sprawie § 26 powołanego rozporządzenia. Nie jest zasadny zarzut skargi kasacyjnej o naruszeniu § 26 powołanego rozporządzenia, gdyż nie miał on w sprawie zastosowania, zaś § 36 powołanego rozporządzenia nie został naruszony przez Sąd I instancji, zatem zarzut ten jest nieusprawiedliwiony.

Zwrócić jedynie należy uwagę, że z dniem 26 sierpnia 2011 r. weszło w życie rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165, poz. 985), które w istotny sposób zmienia treść § 36 powołanego wyżej rozporządzenia z 2004 r. Rozpoznając zatem ponownie sprawę organy będą orzekały już w zmienionym stanie prawnym.

Mając powyższe na względzie na podstawie art. 184 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. z 2012 r. Dz. U. poz. 270) Sąd orzekł jak w sentencji.