Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 2065/11
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2013-04-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 184
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 134
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Irena Kamińska (spr.) Sędziowie sędzia NSA Ewa Dzbeńska sędzia del. WSA Ewa Kwiecińska Protokolant starszy sekretarz sądowy Joanna Drapczyńska po rozpoznaniu w dniu 19 kwietnia 2013 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Z. w K. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 15 czerwca 2011 r. sygn. akt I SA/Wa 471/11 w sprawie ze skargi Z. w K. na decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia (...) stycznia 2011 r. nr (...) w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 15 czerwca 2011 r., sygn. akt I SA/Wa 471/11 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę Zgromadzenia Sióstr Św. Józefa w Krakowie na decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia (...) stycznia 2011 r. nr (...) w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość.

W uzasadnieniu wyroku Sąd pierwszej instancji wskazał, iż Starosta Powiatu O. iego decyzją z dnia (...) listopada 2010r. Nr (...) ustalił odszkodowanie w wysokości 65.209,00 zł za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną gminną – ulicę (...). Jednocześnie zobowiązał Gminę O. do wypłaty przedmiotowego odszkodowania na rzecz Zgromadzenia Sióstr Św. Józefa zs. w Krakowie – w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu stwierdził, że przedmiotowa nieruchomość spełnia przesłanki z art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. z 1998 r. Nr 133, poz. 872 ze zm.), a decyzję oparto na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.

Od decyzji powyższej odwołanie złożyło Zgromadzenia Sióstr Św. Józefa zs. w Krakowie i zarzuciło organowi naruszenie art. 134 i art. 151 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) – dalej u.g.n., art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. z 1998 r. Nr 133, poz. 872 ze zm.) w związku z § 36 ust. 2 pkt 2 i § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) z uwagi na przyjęcie jako dowodu w sprawie operatu szacunkowego, który nie odzwierciedla wartości rynkowej nieruchomości. Ponadto wskazało na naruszenie przepisu art. 7, art. 77 § 1 i 2 w związku art. 78 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego.

Po rozpoznaniu odwołania Wojewoda Mazowiecki decyzją z dnia (...) stycznia 2011 r., nr (...) utrzymał w mocy decyzję Starosty Powiatu O. iego z dnia (...) listopada 2010r., Nr (...) . W uzasadnieniu wskazał, że jak wynika z akt sprawy ostateczną decyzją Nr (...) z dnia (...) października 2006r. stwierdzono nabycie przez Gminę Miasto O. z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa własności przedmiotowej nieruchomości.

W swym rozstrzygnięciu Wojewoda zauważył, że Zgromadzenie Sióstr Św. Józefa zs. w Krakowie posiadało legitymację do złożenia wniosku o odszkodowanie w trybie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – przedmiotem sporu jest natomiast kwestia oceny prawidłowości operatu szacunkowego, sporządzonego z dnia 25 lutego 2010 r., który stanowił podstawę ustalenia odszkodowania przez Starostę Powiatu O. za przejętą nieruchomość. Wskazał jednocześnie, że wydaną uprzednio w przedmiotowej sprawie decyzją z dnia (...) października 2009 r., Wojewoda Mazowiecki uchylił decyzję Starosty Powiatu O. Nr (...) z dnia 22 lipca 2009 r. orzekającą o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną gminną – ulicę Wysoką w O. u, oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr (...) i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W uzasadnieniu podjętego rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał na uchybienia w operacie szacunkowym z dnia 12 grudnia 2008 r., sporządzonym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, będącego podstawą ustalenia przez organ I instancji wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość i który to operat pozostawał w sprzeczności z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), stanowiącymi zasady jego sporządzania. Po ponownym przeprowadzeniu przez Starostę Powiatu O. iego postępowania odszkodowanie zostało ustalone po zasięgnięciu opinii uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego legitymującego się uprawnieniami zawodowymi do szacowania nieruchomościami. Biegły w operacie szacunkowym z dnia 25 lutego 2010 r., po przeprowadzeniu wizji na szacowanej działce, dokonując analizy danych zastosował się do dyspozycji § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego stosując podejście porównawcze – metodę korygowania ceny średniej, biorąc do porównań ceny transakcyjne z okresu luty 2008 r. – luty 2010 r. nieruchomości gruntowych zajętych lub przeznaczonych pod drogi publiczne, położonych na terenie O. a i J., które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których były znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Wojewoda uznał, że rzeczoznawca majątkowy właściwie zastosował metodę wyceny, a dokonując wyboru nieruchomości porównawczych, przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania kierował się ich podobieństwem do nieruchomości szacowanej, a więc stanem fizycznym, prawnym i funkcjonalnym, wobec czego rozstrzygniecie organu I instancji uznał za prawidłowe.

Nie zgadzając się z takim rozstrzygnięciem sprawy pismem z dnia 24 lutego 2011 r. Zgromadzenie Sióstr Św. Józefa w Krakowie wniosło skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. W skardze zarzucono naruszenie przepisu art. 134 i art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną oraz § 36 ust. 2 pkt 2 w zw. z § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109) poprzez błędne przyjęcie, że operat szacunkowy z dnia 25 lutego 2010 r. odzwierciedla wartość rynkową nieruchomości skarżącego. Ponadto wskazano na naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i 2, art. 78 § 1 oraz art. 89 Kodeksu postępowania administracyjnego, poprzez błędne ustalenie, iż Starosta Powiatu O. iego zasadnie nie wykonał wniosku strony o przekazanie operatu szacunkowego do oceny w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. oraz nieprzeprowadzenie rozprawy administracyjnej. Skarżące Zgromadzenie wniosło jednocześnie o uchylenie decyzji Wojewody Mazowieckiego z dnia(...) stycznia 2011 r. oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty Powiatu O. iego z dnia (...) listopada 2010 r.

Odpowiadając na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie oraz podtrzymał argumenty przytoczone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wydając zaskarżony wyrok Sąd pierwszej instancji podniósł, iż w uzasadnieniu skargi wskazano, że treść art.134. ust. 1 w związku z art. 135 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami przesądzają, iż podstawą ustalenia wysokości odszkodowania w sprawie niniejszej jest wartość rynkowa nieruchomości, tj. cena jaką można najprawdopodobniej uzyskać na rynku z uwzględnieniem cen transakcyjnych oraz przy uwzględnieniu przesłanek wymienionych w treści art. 151 ust.1 pkt.1 i 2 cytowanej ustawy. Tymczasem operat, w oparciu o który wydana została zaskarżona decyzja sporządzony został przez rzeczoznawcę majątkowego, między innymi, w oparciu o paragraf 36 ust. 1 wskazanego wyżej rozporządzenia Rady Ministrów, a więc wskutek analizy cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne.

Zdaniem skarżącego powyższe przesądza, że operat nie odzwierciedla ceny rynkowej , gdyż od dnia 1 stycznia 1999 r. – tj. wejścia w życie art. 2a ustawy o drogach publicznych, brak jest powszechnego obrotu nieruchomościami zajętymi pod drogi. Nabywającym jest bowiem zawsze Skarb Państwa albo jednostka samorządu terytorialnego, nie ma swobody wyboru stron, zbywca jest w sytuacji przymusowej nie ma możliwości wyeksponowania gruntu ani negocjacji. Właściwą podstawą prawną do sporządzenia operatu dla potrzeb niniejszego postępowania jest zatem paragraf 36 ust. 2 pkt 2 przywołanego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Niezależnie od tego, zakwestionowany operat winien być przez organ przekazany do weryfikacji przez organizację zawodową rzeczoznawców a wydanie decyzji poprzedzone przeprowadzeniem rozprawy administracyjnej. Zdaniem Sądu pierwszej instancji argumentacja ta nie zasługuje na aprobatę, ponieważ przepis paragrafu 36 ust. 2 pkt 1 pozwalający na dokonanie szacunku nieruchomości w oparciu o dane dotyczące gruntów sąsiednich ma zastosowanie dopiero wtedy gdy nie jest możliwe określenie wartości gruntów na podstawie paragrafu 36 ust. 1 z braku cen transakcyjnych gruntów zajętych pod drogi publiczne. Brak cen transakcyjnych oznacza brak transakcji takimi gruntami albo, że zaistniałe transakcje nie nadają się do uwzględnienia przy wycenie ze względu na szczególne okoliczności ich zaistnienia, wykluczające uznanie za transakcje rynkowe. Ustawodawca nie wyłączył do porównania cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów zajętych bądź przeznaczonych pod drogi publiczne pomiędzy osobami fizycznymi lub prawnymi a gminą lub Skarbem Państwa, a zatem stanął na stanowisku, że takie transakcje spełniają przesłanki określone w art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r.

Słuszny jest, zdaniem Sądu pierwszej instancji pogląd Wojewody Mazowieckiego, że sformułowanie przez ustawodawcę przepisu paragrafu 36 cytowanego rozporządzenia we wskazanym brzmieniu i z określoną systematyką zastosowania jest jednoznaczne w swym wyrazie i oznacza, że intencją ustawodawcy było ukształtowanie stanu pożądanego jakim jest przyrównanie wartości nieruchomości tego samego rodzaju. Nie można także pominąć notoryjnej okoliczności faktycznej, że nieruchomości przeznaczone pod drogi publiczne z oczywistych względów mają niższą wartość rynkową niż inne nieruchomości, szczególnie o charakterze budowlanym sprzedawane na wolnym rynku. Pogląd ten nie jest kontrowersyjny z tej przyczyny, że niewątpliwie trudno jest znaleźć nabywcę na grunt użytkowany na cele budowlane lub usługowe gdy faktycznie jest on przeznaczony na drogę. W ocenie Sądu pierwszej instancji na uwagę zasługuje także fakt, że art. 21 Konstytucji RP gwarantuje stronie wywłaszczonej nie pełne lecz słuszne odszkodowanie, tj. związane z wartością nieruchomości, stanowiące kompromis pomiędzy oczekiwaniami obywateli a możliwościami finansowymi państwa (wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 14 marca 2000 r. P 5/99, OTK 2000, nr 2, poz. 60 oraz z dnia 20 lipca 2004 r. SK 11/02 OTK-A 2004, nr 7, poz. 66). Powyższe przesądza, że zastosowana przez biegłego i przyjęta przez organy obu instancji podstawa prawna operatu szacunkowego odpowiada prawu.

W opinii Sądu pierwszej instancji także zarzuty dotyczące zaniechania przez organ weryfikacji spornego operatu w trybie art. 157 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie są zasadne. Wbrew argumentom strony skarżącej, możliwość skorzystania z oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu, zależy od inicjatywy strony, która dąży do jego zakwestionowania, jako podstawy wydania decyzji. Podobnie ocenić należy zarzut nieprzeprowadzenia rozprawy administracyjnej, której odbycie nie mieści się, zdaniem sądu, w obligatoryjnych ustawowo obowiązkach organu prowadzącego postępowanie związane ze sporządzeniem operatu szacunkowego jako przesłanki wydania decyzji w sprawie. Sąd pierwszej instancji nie podzielił też zarzutu skargi o naruszeniu art. 7, 77 i 78 k.p.a. Oba organy przeprowadziły postępowanie wyjaśniające w sposób pełny, prawidłowy i zupełny. W sposób należyty zebrały i oceniły wyczerpująco materiał dowodowy, który posłużył za podstawę wydania merytorycznie prawidłowych decyzji.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniosło Zgromadzenie Sióstr Św. Józefa w Krakowie zarzucając mu naruszenie prawa materialnego, a mianowicie art. 134 i art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 roku przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną oraz § 36 ust. 2 pkt 2 w zw. z § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez błędne przyjęcie, że w świetle przywołanych wyżej przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami możliwe jest zastosowanie metody wyceny określonej w art. § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości dla ustalenie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną na podstawie art. 73 ustawy przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną.

Powołując się na wymienione podstawy skargi kasacyjnej wniesiono o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie oraz zasądzenie kosztów postępowania na rzecz skarżącego, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

W motywach skargi kasacyjnej podniesiono, iż od dnia wejścia w życie przepisu art. 2a ustawy o drogach publicznych, zgodnie z którym drogi krajowe stanowią własność Skarbu Państwa, drogi wojewódzkie, powiatowe i gminne stanowią własność samorządu województwa, powiatu i gminy, tj. od dnia 1 stycznia 1999 r., brak jest powszechnego obrotu nieruchomościami zajętymi pod drogi publiczne. Natomiast przy nabywaniu nieruchomości pod drogi publiczne nabywającym będzie zawsze Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego. Takie transakcje nie spełniają natomiast obu warunków określonych w art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami – nie ma swobody wyboru stron (stroną jest zawsze Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego), zbywca jest w sytuacji przymusowej (przeznaczenie jego nieruchomości pod drogę – jeśli nie zawrze umowy zostanie wywłaszczony), nie ma też żadnych możliwości wyeksponowania nieruchomości na rynku i rynkowego negocjowaniu warunków. W konsekwencji opieranie wyceny nieruchomości zajętych pod drogę publiczną na założeniach określonych w § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nigdy nie doprowadzi do ustalenia rynkowej wartości takich nieruchomości. Ustalenie w przedmiotowej sprawie odszkodowania na podstawie zestawienia transakcji dotyczących gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, a więc pomiędzy osobami prawa prywatnego a Skarbem Państwa i jednostkami samorządu terytorialnego, stoi wobec powyższego w jawnej sprzeczności z powołanymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. W przedmiotowej sprawie odszkodowanie należało bowiem ustalić według zasad określonych w § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego – a więc jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50%. Tylko przy takiej wycenie możliwe jest bowiem ustalenie rzeczywistej rynkowej wartości nieruchomości, a tym samy ustalenie słusznego odszkodowania.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 134 ust. 1 i 2 oraz art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, jeżeli nieruchomość tego rodzaju występuje w obrocie. Wartością rynkową jest zaś najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy uwzględnieniu takich parametrów jak: rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie zagospodarowania, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania a także aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

Jednocześnie przepis § 36 ust. 1 powołanego wyżej rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (w brzmieniu obowiązującym w dacie orzekania przez organy obu instancji) przewidywał, że przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Dopiero w przypadku braku cen, o których mowa w ww. przepisie, znajdował zastosowanie § 36 ust. 2 rozporządzenia stanowiący, że w takim przypadku, wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50%.

W tej sytuacji z racji istnienia owej szczególnej regulacji, zawartej w § 36 ust. 1 cytowanego wyżej rozporządzenia wykonawczego, dotyczącej szacowania wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, przepis ten nie mógł być ani przez rzeczoznawcę majątkowego, ani przez organ orzekający w sprawie odszkodowania ignorowany poprzez dokonywanie wyceny jedynie przy zastosowaniu art. 134 ustawy gruntowej, tak jakby przepis rozporządzenia wykonawczego w ogóle nie istniał. Wprawdzie powyższy przepis (w brzmieniu obowiązującym do dnia 25 sierpnia 2011 r.), z uwagi na fakt, że nieruchomości przeznaczone pod budowę dróg publicznych miały często odmienną wartość od nieruchomości mających inne przeznaczenie, budził niejednokrotnie szereg kontrowersji, zwłaszcza na tle zestawienia go z treścią wyżej przytoczonych art. 134 ust. 1 i 2 oraz art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz konstytucyjnym pojęciem "słusznego odszkodowania", ale – co w sprawie było niezmiernie istotne – przepis ten został uznany jednak za zgodny z Konstytucją. Wyrokiem bowiem z dnia 16 października 2012 r. w sprawie o sygn. akt K 4/10 Trybunał Konstytucyjny uznał, że § 36 ust. 1 i 4 cytowanego rozporządzenia (w brzmieniu obowiązującym od dnia 7 października 2005 r. do dnia 25 sierpnia 2011 r.) jest zgodny z art. 21 ust. 2 oraz art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej a także przepisami art. 134 ust. 3 i 4, art. 152 ust. 3 w zw. z art. 151 ust. 1 i art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami a przez to z art. 92 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.

Trybunał omawiając mechanizm określania wysokości odszkodowania, przewidziany w § 36 rozporządzenia wykonawczego w sprawie wyceny nieruchomości, akcentował głównie zróżnicowanie regulacji zawartych w ww. paragrafie, a także zwracał uwagę, iż zdarzające się w praktyce przypadki wypłaty zaniżonych odszkodowań były efektem złego stosowania tych przepisów.

Ponadto, podkreślić też należy, iż przepisy regulujące omawianą materię muszą być wykładane w sposób wynikający z przyjętych, a – jak wyżej stwierdzono – zgodnych z Konstytucją, regulacji prawnych. W przeciwnym bowiem wypadku, dowód w postaci operatu szacunkowego, jak też sama pozycja rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził, stracą w postępowaniu dowodowym swoją rację bytu.

Wskazać przy tym trzeba, że dotychczasowe orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego konsekwentnie stało na stanowisku, że zasadą w określaniu wartości rynkowej gruntów przejętych lub zajętych pod drogi publiczne, wynikającą z § 36 ust. 1 cytowanego wyżej rozporządzenia jest stosowanie podejścia porównawczego, ale przy przyjęciu cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Wyjątkiem zaś od tej zasady jest ust. 2 powołanego paragrafu, który jednak może mieć zastosowanie tylko wówczas, gdy na rynku nie było transakcji dotyczących gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne (vide: wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 20 grudnia 2011 r., sygn. akt I OSK 98/11, Lex nr 1110747, z dnia 9 lutego 2012 r., sygn. akt I OSK 309/11, Lex nr 1126278 i z dnia 24 stycznia 2012 r. sygn. akt I OSK 172/11, Lex nr 1124070).

Mając wszystko to na uwadze Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 184 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.