Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 740/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2022-11-24 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2022 poz 503
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
article: art. 151
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Danuta Rzyminiak - Owczarczak Sędziowie Sędzia WSA Edyta Podrazik Asesor WSA Paweł Daniel (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 24 listopada 2022 r. sprawy ze skargi D. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 30 listopada 2021r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 30 listopada 2021 r., nr [...], utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia 23 sierpnia 2021 r. znak [...] ustalającą na rzecz T. K. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego 6 lokalowego, przewidzianej do realizacji na działce nr [...], ark. [...], obręb G., położonej w P. przy ul. [...].

Uzasadniając powyższe rozstrzygnięcie wskazano, że wnioskiem z dnia 25 lutego 2021 r. T. K. (dalej również jako: "inwestor") wystąpił do Prezydenta Miasta P. (dalej również jako: "Prezydent" albo "organ I instancji") o wszczęcie postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego 6 lokalowego, przewidzianej do realizacji na działce nr [...], ark. [...], obręb G., położonej w P. przy ul. [...] (dalej również jako: "inwestycja").

W toku prowadzonego postępowania uzyskano stanowisko Zarządu Dróg Miejskich wskazujące, że obsługa komunikacyjna działki nr [...], na której planowana jest inwestycja może odbywać się na dotychczasowych zasadach, a więc istniejącym zjazdem z ul. [...] oraz sporządzono analizę urbanistyczną.

Inwestor pismem z dnia 23 czerwca 2021 r. (e-mail) skorygował pierwotny wniosek w zakresie parametru powierzchni zabudowy oraz wysokości budynku.

Decyzją z dnia 23 sierpnia 2021 r. Prezydent Miasta P. ustalił warunki zabudowy dla planowanej inwestycji.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyła D. M. oraz P. M.. W odwołaniu podniesiono zarzut błędu w ustaleniach faktycznych przyjętych za jego podstawę, a polegający na wadliwym przyjęciu, że w obszarze objętym analizą urbanistyczną występuje zabudowa wielorodzinna, a tym samym przyjęciu przez organ I instancji, iż możliwe jest wydanie pozytywnej decyzji dla planowanej przez inwestora zabudowy wielorodzinnej.

Rozpoznając wniesione odwołanie Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej również jako: "Kolegium", "organ II instancji" albo "organ odwoławczy") przytoczyło w pierwszej kolejności treść przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r., poz. 741 ze zm., obecny tekst jedn. Dz. U. z 2022 r., poz. 503 ze zm., dalej jako: "ustawa" albo "u.p.z.p.") regulujących procedurę wydawania decyzji o warunkach zabudowy, podnosząc następnie, że w przedmiotowej sprawie, z uwagi na fakt, iż szerokość frontu działki wynosi ok. 20 m, obszar analizowany wyznaczono zgodnie z wytycznymi zawartymi w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588, dalej jako: "rozporządzenie") tj. w promieniu 60 m.

Następnie organ odwoławczy wskazał, że z akt sporządzona na potrzeby postępowania analiza jest prawidłowa. I tak, planowana inwestycja kontynuuje funkcję występującą w badanym obszarze analizy. W obszarze tym występuje zarówno zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna - wolnostojąca (przy ul. [...] [...], [...]) oraz bliźniacza np. przy ul. [...] [...], [...], [...], [...]. Ponadto w obszarze analizowanym znajduje się również zabudowa wielorodzinna. Jak wskazano w analizie są to budynki w "gabarytach zabudowy jednorodzinnej", w których wydzielono więcej niż dwa lokale mieszkalne (wg GUS) np. przy ul. [...] - 3 lokale mieszkalne, przy ul. [...] -3 lokale mieszkalne, przy ul. [...] -3 lokale mieszkalne. Zabudowie mieszkalnej towarzyszy zabudowa gospodarcza i garażowa zlokalizowana w głębi działek.

Zdaniem Kolegium, zgodnie z definicją budynku mieszkalnego jednorodzinnego zawartą w art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (test jedn. Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm., obecny tekst jedn. Dz. U. z 2022 r., poz. 2351 ze zm.), pod tym pojęciem należy rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Wyżej wymieniona ustawa nie zawiera definicji budynku mieszkalnego wielorodzinnego, co powoduje, że budynek, który zgodnie z powyższą definicją nie jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym należy kwalifikować jako budynek mieszkalny wielorodzinny. Ocena organu I instancji w odniesieniu do zabudowy występującej przy ul. [...], ul. [...] oraz ul. [...] była tym samym prawidłowa. Z ustaleń organu wynika, iż w budynkach posadowionych na powyższej nieruchomościach wyodrębnione są po 3 lokale mieszkalne, tym samym na gruncie ustawy Prawo budowlane nie są to budynki mieszkalne jednorodzinne. Dla oceny tego stanu bez znaczenia jest okoliczność, iż lokale mieszkalne w powyższych budynkach zostały wyodrębnione pod rządami poprzednio obowiązujących przepisów, które zawierały inną definicję budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Organ administracji wydając decyzję o warunkach zabudowy opiera się na sporządzonej analizie urbanistycznej, która winna być oparta na aktualnym stanie faktycznym i prawnym ocenianych nieruchomości. Tym samym zarzuty przedstawione w odwołaniu nie zasługują na uwzględnienie. Kolegium zwróciło również uwagę, że na działce będącej przedmiotem niniejszego postępowania usytuowany jest budynek mieszkalny, w którym znajdują się 4 lokale mieszkalne. Tym samym w chwili obecnej budynek ten również należy kwalifikować jako budynek mieszkalny wielorodzinny.

Kolegium podniosło również, że zarówno zabudowa wielorodzinna, jak i jednorodzinna, należą do tej samej kategorii zabudowy mieszkaniowej, a przede wszystkim pełnią tę samą funkcję mieszkaniową. W tym zakresie ustawodawca w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. posługuje się pojęciem funkcji zabudowy, której kontynuacja jest jednym z warunków wydania decyzji o warunkach zabudowy. Z kolei w § 2 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1589) przewidziano, że ustalenia dotyczące funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu zapisuje się poprzez określenie sposobu użytkowania obiektów budowlanych i sposobu zagospodarowania terenu. Natomiast w § 2 pkt 1 tego rozporządzenia wskazano, że ustalenia dotyczące rodzaju zabudowy zapisuje się m.in. stosując nazewnictwo: a) zabudowa mieszkaniowa, w tym: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. W obu wymienionych przypadkach sposób użytkowania obiektów budowlanych i sposób zagospodarowania jest taki sam - służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Tak więc funkcja takich obiektów jest identyczna. Różny natomiast może być rodzaj zabudowy mieszkaniowej, co jest pojęciem odmiennym od funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu. W szczególności zabudowa może być jednorodzinna lub wielorodzinna.

Następnie Kolegium wskazało, że średni wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działek w obszarze objętym analizą wynosi 21 %. Zgodnie z treścią § 5 ust. 1 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się jednak wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 5 ust. 2 rozporządzenia). W przedmiotowej sprawie organ zdecydował się na ustalenie tego wskaźnika na poziomie maksymalnie 22,5 %. Wyznaczenie tego parametru nastąpiło nieznacznie powyżej średniej, niemniej w ocenie organu II instancji z uwagi na fakt, iż wskaźniki zabudowy w badanym obszarze kształtują się w przedziale od 8-49 % ustalenie wskaźnika nieco powyżej wartości średniej nadal pozwoli na zachowanie ładu przestrzennego na analizowanym obszarze. Wyznaczony przez organ I instancji parametr nie przekracza zatem wartości maksymalnej, nie jest też niższy od wartości minimalnej, de facto oscyluje wokół wartości średniej. Z powyższych względów wyznaczenie ww. parametru należy uznać za prawidłowe.

Odnosząc się do linii zabudowy dla planowanego obiektu Kolegium podniosło, iż linia zabudowy została ustalona w odniesieniu do działek nr [...] oraz [...], a więc w odległości 5 m od ul. [...]. Wyznaczenie linii zabudowy dla planowanej inwestycji również w odległości 5 m od ul. [...] należało uznać za prawidłowe i zgodnie z treścią § 4 ust. 1 rozporządzenia.

Organ II instancji zwrócił następnie uwagę, że w obszarze analizy szerokość elewacji frontowej kształtuje się na poziomie od 5,0 m do 16,0 m, przy czym średnio szerokość elewacji frontowej wynosi ok. 9,0 m. Zgodnie z treścią § 6 ust. 1 rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Tym samym dopuszczalne byłoby ustalenie szerokości elewacji frontowej w przedziale 7,2 - 10,8 m. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 6 ust. 2), Organ I instancji ustalił ten parametr na poziomie wyższym niż to wynika z treści § 6 ust. 1 rozporządzenia, tj. na poziomie do 12 m, słusznie przyjmując, iż w obszarze analizowanym występuje liczna zabudowa bliźniacza cechująca się nieco mniejszymi szerokościami od zabudowy wolnostojącej, a maksymalna szerokość elewacji frontowej osiąga w badanym obszarze aż 16 m. Z tego też względu organ uznał za uzasadnione ustalenie tego parametru na zasadzie § 6 ust. 2 rozporządzenia. W związku z występującą w obszarze analizowanym zabudową bliźniaczą (występującą w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji) do porównań przyjęte zostały wartości dla danego "segmentu". Tymczasem łączna szerokość elewacji frontowej dla całego "zbliźniaczonego" budynku jest znacznie większa. Tym samym zrealizowanie budynku o szerokości elewacji frontowej wyznaczonej przez organ I instancji nie będzie w tym zakresie stanowiło dysonansu.

Średnia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynków w obszarze analizowanym wynosi 6,8 m a maksymalna 9,4 m. Dla planowanej inwestycji określono parametr górnej krawędzi elewacji frontowej jej gzymsu lub attyki max. 9,5 m. Zgodnie z treścią § 7 ust. 1 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (§ 7 ust. 2). Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (§ 7 ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 7 ust. 4). Organ I instancji wyznaczając ten parametr wskazał, iż planowana wysokość nawiązuje do maksymalnych wysokości budynków w obszarze analizowanym, co na zasadzie § 7 ust. 4 rozporządzenia jest zabiegiem dopuszczalnym. Na marginesie Kolegium zauważyło, że obecnie istniejący budynek na działce objętej planowaną inwestycją (który to budynek przewidziany jest do rozbiórki) również posiada wysokość 9,5 m. Należy zatem uznać, iż ustalenie powyższego parametru w powyższej wysokości nie zaburzy ładu przestrzennego w obrębie analizowanego obszaru.

Odnosząc się natomiast do parametru geometrii dachu, Kolegium wskazało, że zgodnie z § 8 rozporządzenia geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. W obszarze analizowanym występują głównie dachy płaskie oraz 2 budynki z dachem skośnym o maksymalnej wysokości kalenicy 11,5 m. Wyznaczenie dla planowanej inwestycji dachu płaskiego jest więc prawidłowe. Planowana inwestycja kontynuuje bowiem geometrię dachów płaskich budynków sąsiednich.

Podsumowując tą część rozważań Kolegium podniosło, że analiza sporządzona na potrzeby niniejszego postępowania wypełnia znamiona prawidłowo sporządzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wykonanej na potrzeby decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu od decyzji organu I instancji Samorządowe Kolegium Odwoławcze podniosło, iż oczywistym jest, że każdy właściciel chciałby, aby sąsiadujące z nim nieruchomości były zabudowane i użytkowane w sposób przez niego oczekiwany. Jednakże w świetle art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy subiektywne przekonanie osoby trzeciej o naruszeniu jej własnego interesu nie może ograniczać prawa właścicieli lub innych podmiotów uprawnionych do zagospodarowania własnego terenu w zakresie określonym przez prawo i zasady współżycia społecznego.

Następnie organ odwoławczy zauważył, że w odwołaniu od decyzji organu I instancji wskazano, iż decyzja ta nie określa wskaźnika terenów zielonych dla nieruchomości proporcjonalnie do obszarów zielonych istniejących na sąsiednich nieruchomościach. Zdaniem Kolegium brak jest jednak przepisu, który nakazywałby w decyzji o warunkach zabudowy określać wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej, a zwłaszcza jego procentowej wielkości. Nie sposób uczynić organowi zarzutu z powodu błędnego ustalenia danego parametru zagospodarowania terenu, w sytuacji gdy na konieczność ustalania tegoż parametru nie wskazuje akt rangi ustawowej, a jednocześnie brak jakichkolwiek regulacji odnośnie sposobu ustalania wielkości tegoż parametru zagospodarowania terenu.

Skargę na powyższą decyzję wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu D. M. podnosząc zarzut naruszenia:

1. art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez jego błędną wykładnię skutkującą nieuzasadnionym podtrzymaniem stanowiska Prezydenta Miasta P. z dnia 23 sierpnia 2021 r. w zakresie błędnego przyjęcia, że parametry planowanego przedsięwzięcia zachowują zasadę dobrego sąsiedztwa i służą ochronie ładu przestrzennego oraz błędnego ustalenia w zakresie parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, podczas gdy w zaskarżonej decyzji parametry, cechy i wskaźniki zabudowy oraz zagospodarowania terenu planowanej inwestycji zostały ustalone niewłaściwie, a tym samym nie zachowują zasady dobrego sąsiedztwa i nie służą ochronie ładu przestrzennego;

2. art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym polegające na oparciu decyzji w przedmiocie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego 6 - lokalowego na działce nr [...], ark. [...], obręb G. położonej w P. przy ul. [...] na analizie urbanistycznej, która wydana została na błędnie ustalonych wskaźnikach wielkości zabudowy sąsiedniej poprzez oparcie ustaleń o nieaktualny system informacji geodezyjnej i nieuwzględnienie stanu faktycznego, iż na działce przyległej bezpośrednio do działki na której planowana jest inwestycja, przy ul. [...] budynki gospodarcze o powierzchni około 100 m kw. zostały zburzone, co miało wpływ na przyjęty wskaźnik zabudowy, a nadto na błędnym uwzględnieniu we wskaźniku intensywności zabudowy powierzchni zajmowanych przez niskie budynki gospodarcze, co spowodowało znaczne zwiększenie wskaźnika powierzchni zabudowy dla planowanego budynku mieszkalnego wielorodzinnego 6 - lokalowego w stosunku do powierzchni działki i dopuszczenie gabarytów planowanego budynku w sposób znaczący odbiegającego od gabarytów zabudowy istniejącej.

Wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji.

Uzasadniając skargę podniesiono, że istotna w niniejszej sprawie jest okoliczność, że w analizowanym obszarze istnieje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, powstała na gruncie przepisów obowiązujących przed dniem 16 grudnia 2002 r., kiedy to definicja domu jednorodzinnego zawarta była w rozporządzeniu ministra gospodarki przestrzennej i budownictwa z 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Obowiązująca wówczas regulacja dopuszczała domy jednorodzinne z maksymalnie czterema lokalami (zgodnie z treścią ówcześnie obowiązującego przepisu dom jednorodzinny to budynek mieszkalny jednorodzinny lub zespół takich budynków w układzie: wolnostojącym, bliźniaczym, szeregowym, atrialnym, a także budynek mieszkalny zawierający nie więcej niż cztery mieszkania lub zespół takich budynków). Na podstawie wówczas obowiązujących przepisów na analizowanym obszarze realizowane były inwestycje polegające na budowie domów jednorodzinnych o niewielkich gabarytach, w których możliwe było wydzielenie do czterech lokali mieszkalnych. Regułą było, że nieruchomości należały do członków jednej rodziny, a niektóre z powstałych budynków mieszkalnych miały charakter budynków jednorodzinnych wielopokoleniowych. Zgodnie z aktualnie obowiązującą definicją (art. 3 pkt 2a ustawy Prawo budowlane) - dom jednorodzinny jest to budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 % powierzchni całkowitej budynku.

Budynki mieszkalne na ulicy [...], które mają - wg danych GUS - wydzielone trzy lokale mieszkalne powstały przed 2002 r. Jednakże organ wydający decyzję swoje ustalenia poczynił jedynie w oparciu o dane zawarte w rejestrach GUS i dane te nie zostały zweryfikowane ze stanem faktycznym - nie ustalono czy budynki te nadal posiadają wydzielone więcej niż 2 lokale mieszkalne, czy mają odrębne księgi wieczyste oraz czy podlegają rygorom prawnym zabudowy wielorodzinnej.

Następnie skarżąca wskazała, że gabaryty wszystkich sąsiednich budynków mieszkalnych są porównywalne, w tym także domów, w których rzekomo wydzielone zostały według uprzednio obowiązujących norm prawnych do czterech lokali mieszkalnych, a które w istocie funkcjonowały jako domy jednorodzinne wielopokoleniowe. Planowany przez inwestora budynek mieszkalny wielorodzinny zakłada 6 lokali mieszkalnych i nieporównywalnie większą powierzchnię zabudowy, w stosunku do sąsiednich budynków pełniących funkcje mieszkalne. Jednocześnie inwestor przewiduje trzy kondygnacje mieszkalne (niespotykane w zabudowie sąsiedniej), których realizację organ wydający decyzję mu umożliwia, dopuszczając wysokość budynku do 9,5 metrów, nie wspominając o powierzchni mieszkalnej, która będzie trzykrotnie przekraczać powierzchnię największych z okolicznych budynków mieszkalnych. Zatem parametry planowanego budynku stoją w rażącej dysproporcji z okoliczną zabudową. Organ wydający decyzję wskazał bowiem maksymalną powierzchnię zabudowy, przyjmując średnią, do której zaliczył także powierzchnię zabudowy obiektów gospodarczych o wysokości 3-4metrów. Tymczasem same budynki mieszkalne o wysokości powyżej 6 metrów zajmują nie więcej niż 15 % ogólnej powierzchni każdej z tych nieruchomości.

W ocenie skarżącej wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego i to aż 6 - lokalowego, przewidzianej do realizacji na działce nr [...] ark. [...] obręb G. położonej w P. przy ul. [...] narusza reguły wskazane w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy i wbrew stanowisku organu odwoławczego, nie stanowi kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Przeciwnie, powstanie budynku, przewyższającego gabarytami (wymiarami zewnętrznymi) okoliczne budynki mieszkalne zburzy ład przestrzenny, poprzez zwiększenie intensywności zabudowy i naruszy zasadę dobrego sąsiedztwa.

Następnie skarząca podniosła, że planowany budynek zabudowy wielomieszkaniowej z uwagi na jego gabaryty oraz umiejscowienie miejsc parkingowych dla wielu pojazdów w obszarze, gdzie sąsiednie nieruchomości mają ogrody wypoczynkowe nie stanowi kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników zabudowy oraz zagospodarowania terenu istniejącej zabudowy. Zgodnie bowiem z przedstawionym szkicem do wniosku o wydanie warunków zabudowy na terenie inwestycji oprócz budynku, w tylnej części nieruchomości planowane jest umieszczenie 9 miejsc postojowych zgodnie z wymaganiami w stosunku do liczby planowanych lokali. Tymczasem sąsiednie nieruchomości w tym obszarze mają ogrody rekreacyjno - wypoczynkowe. Usytuowanie parkingu na wiele pojazdów, spowoduje hałas, spaliny i zakłócać będzie wypoczynek na sąsiednich nieruchomościach.

Finalnie skarząca podniosła, że niezrozumiałym jest nadto stanowisko organu odwoławczego, który przyjął jako istniejące podczas ustalania intensywności zabudowy okolicznych nieruchomości, powierzchnie zabudowy budynków faktycznie nieistniejących od kilkunastu lat. W przypadku nieruchomości skarżącej intensywność zabudowy została więc zawyżona o co najmniej 10%, a nieruchomość ta jest bezpośrednio przyległa do nieruchomości na której planowana jest inwestycja. Aktualny stan przedstawia mapa geodezyjna sporządzona przez uprawnionego geodetę, a stosowny wniosek został złożony w GEOPOZ.

Pismem procesowym z dnia 02 listopada 2022 r. pełnomocnik uczestnika postępowania – M. W., wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r., poz. 137) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2022 r., poz. 329), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze.

Na wstępnie należy zwrócić uwagę, że niniejsza sprawa została rozpoznana w trybie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2095 ze zm.). Zgodnie z powołanym przepisem: "Przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a przeprowadzenie wymaganej przez ustawę rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących i nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów". W związku z tym zarządzeniem z dnia 07 marca 2022 r. Przewodniczący Wydziału II Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skierował sprawę do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym.

Przedmiot kontroli w niniejszej sprawie stanowiła decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego, które utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia 23 sierpnia 2021 r. ustalającej na rzecz T. K. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego 6 lokalowego, przewidzianej do realizacji na działce nr [...], ark. [...], obręb G., położonej w P. przy ul. [...].

Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Równocześnie, stosownie do treści art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy uzależnione jest od istnienia, co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej oraz zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Przepis ten wprowadza do polskiego systemu prawnego zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania przestrzennego (Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne, Komentarz pod red. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2006, str. 491).

Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjmuje, iż ratio legis art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest ochrona "ładu przestrzennego", określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, jako ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno – estetyczne (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 646/06, Baza NSA). Innymi słowy, zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są przy tym faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna bowiem odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 marca 2012 r., sygn. akt II OSK 10/11, Baza NSA).

Jak wskazuje analiza akt sprawy oraz wniesionej skargi istota sprawy sprowadza się do oceny prawidłowość sporządzonej analizy urbanistycznej, a w konsekwencji przyjęcia, czy planowana inwestycja spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Stosownie do treści § 3 ust. 1 rozporządzenia (a więc przepisu, który miał zastosowanie w sprawie w dacie wydania zaskarżonej decyzji, właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2). Równocześnie, stosownie do § 9 ust. 1 rozporządzenia, warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (ust. 2). Część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii (ust. 3).

Równocześnie podkreślenia wymaga, że analiza urbanistyczna jako główny dowód w sprawie ma wskazywać parametry zabudowy, a ich określenie ma wynikać z opisanego w części tekstowej analizy rozumowania, opartego na stwierdzonym stanie faktycznym (istniejącym zagospodarowaniu sąsiednich nieruchomości, układzie urbanistycznym), jak również na wyliczeniach matematycznych. Odrębnie sporządzone wyniki tej analizy, ich rzetelność, kompletność i zgodność z zapisami rozporządzenia przesądzają w znacznej mierze o wynikach całego postępowania. Wyniki analizy stanowią swego rodzaju streszczenie, podsumowanie i wyciągnięcie wniosków z samej analizy.

Przenosząc te uwagi na grunt niniejszej sprawy Sąd wskazuje, że sporządzona na potrzeby niniejszej sprawy analiza urbanistyczna jest zdaniem Sądu prawidłowa i mogła służyć za podstawę wydania decyzji o warunkach zabudowy.

W pierwszej kolejności Sąd zaznacza, że prawidłowo ustalony został obszar analizowany. I tak, z uwagi na fakt, że szerokość frontu działki wynosi ok. 20 m, obszar analizowany wyznaczono zgodnie z wytycznymi zawartymi w rozporządzeniu w promieniu 60 m.

Idąc dalej, podkreślić należy, że wątpliwości skarżącej budzi możliwość przyjęcia, że planowana inwestycja spełnia pierwszy warunek uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, jakim jest kontynuacja funkcji planowanej inwestycji na terenie analizowanym.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze przyjęło, że w obszarze analizowanym występuje zarówno zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna - wolnostojąca (przy ul. [...] [...], [...]) oraz bliźniacza np. przy ul. [...] [...], [...], [...], [...]. Ponadto w obszarze analizowanym znajduje się również zabudowa wielorodzinna. Jak wskazano w analizie są to budynki w "gabarytach zabudowy jednorodzinnej", w których wydzielono więcej niż dwa lokale mieszkalne (wg GUS) np. przy ul. [...] - 3 lokale mieszkalne, przy ul. [...] [...]-[...] lokale mieszkalne, przy ul. [...] [...]-[...] lokale mieszkalne. Mając na względzie definicją budynku mieszkalnego jednorodzinnego zawartą w art. 3 pkt 2a ustawy Prawo budowlane organ odwoławczy przyjął, że każdy budynek mieszkalny, który nie jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym należy kwalifikować jako budynek mieszkalny wielorodzinny. Konsekwentnie, ponieważ w przypadku zabudowy występującej przy ul. [...] [...], ul. [...] oraz ul. [...] w budynkach posadowionych na powyższych nieruchomościach wyodrębnione zostały po 3 lokale mieszkalne, tym samym na gruncie ustawy Prawo budowlane nie są to budynki mieszkalne jednorodzinne lecz wielorodzinne, a planowana inwestycja stanowi kontynuację istniejącej funkcji.

Ze stanowiskiem powyższym nie zgadza się skarżąca, argumentując, że w analizowanym obszarze istnieje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, powstała na gruncie nieobowiązujących już przepisów rozporządzenia ministra gospodarki przestrzennej i budownictwa z 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z powyższą regulacją możliwa była realizacja domów jednorodzinnych z maksymalnie czterema lokalami. Na podstawie wówczas obowiązujących przepisów na analizowanym obszarze realizowane były inwestycje polegające na budowie domów jednorodzinnych o niewielkich gabarytach, w których możliwe było wydzielenie do czterech lokali mieszkalnych. Jednakże obecnie domem jednorodzinnym jest budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 % powierzchni całkowitej budynku. Zdaniem skarżącej, w tych okolicznościach faktycznych obowiązkiem organów było zweryfikowanie danych przedstawionych w analizie, w tym ustalanie czy budynki nadal posiadają wydzielone więcej niż 2 lokale mieszkalne, czy mają odrębne księgi wieczyste oraz czy podlegają rygorom prawnym zabudowy wielorodzinnej. Zarzuty powyższe uznać należy za wadliwe.

Sąd wskazuje w pierwszej kolejności, że decyzja o warunkach zabudowy jest decyzją deklaratoryjną, a więc jest to decyzja, która potwierdza, że planowany sposób zagospodarowania i zabudowy nieruchomości odpowiada sposobowi zagospodarowania i zabudowy na terenach sąsiadujących. Innymi słowy, decyzja o warunkach zabudowy jedynie potwierdza, że planowana zabudowa jest dopuszczalna z uwagi na zabudowę już istniejąca. Parametry planowanej inwestycji ustala się zatem w sposób zobiektyzowany – stanowią one odtworzenie stanu faktycznego już istniejącego na terenie analizowanym.

Przenosząc powyższe ogólne uwagi do niniejszej sprawy zauważyć należy, że na terenie analizowanym występuje zabudowa wielorodzinna (ul. [...] [...], ul. [...] [...] oraz ul. [...] [...], gdzie w budynkach posadowionych na powyższych nieruchomościach wyodrębnione zostały po 3 lokale mieszkalne), o której skarżąca pisze, że de facto stanowiła ona kiedyś domy jednorodzinne wielopokoleniowe. Zauważyć jednak należy, że z punktu widzenia prowadzonego postępowania podstawowe znaczenie miało ustalenie, że na obszarze analizowanym występuje zabudowa wielorodzinna, gdyż jest to punkt wyjścia – okoliczność faktyczna – dla ustalenia warunków zabudowy. W ramach prowadzonego postępowania administracyjnego ani osoba przygotowująca analizę urbanistyczną ani organy administracji publicznej nie są uprawnione do badania w jaki sposób doszło do realizacji zabudowy wielorodzinnej ani do podjęcia działań mających na celu zweryfikowanie jej poprawności, w szczególności ustalanie czy budynki nadal posiadają wydzielone więcej niż 2 lokale mieszkalne, czy mają odrębne księgi wieczyste oraz czy podlegają rygorom prawnym zabudowy wielorodzinnej. Podjęcie tego typu działań wykraczałoby poza zakres postępowania w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy, gdzie ustaleniu podlega jedynie stan faktyczny występujący na obszarze analizowanym nie zaś legalność, czy też prawidłowość zabudowy znajdującej się na terenie analizowanym.

Przyznać należy również rację Kolegium, które wskazało, że w świetle definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego (art. 3 pkt 2a ustawy Prawo budowlane), każdy budynek, który nie jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym należy kwalifikować jako budynek mieszkalny wielorodzinny. Co więcej, na działce będącej przedmiotem postępowania usytuowany jest budynek mieszkalny, w którym znajdują się 4 lokale mieszkalne. Tym samym organy zasadnie przyjęły, że na terenie analizowanym występuje zabudowa wielorodzinna.

Z uwagi na podniesione w skardze zarzuty koniecznym stało się również odniesienie do poszczególnych parametrów planowanej inwestycji.

W przypadku wskaźnika powierzchni zabudowy wskazać należy, że średni wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działek w obszarze objętym analizą wynosi 21 %. Ze stanowiskiem powyższym polemizuje skarżąca wywodząc, że w analizie urbanistycznej uwzględniono zabudowę budynkami faktycznie nieistniejącymi od kilkunastu lat, takimi jak budynek gospodarczy na działce skarżącej, co miało przyczynić się do zawyżenia wskaźnika powierzchni zabudowy.

Odnosząc się do powyższego zarzutu Sąd wskazuje, że w praktyce organów administracji z reguły dominuje dobry zwyczaj - w niniejszej sprawie uszanowany - że to uprawniony architekt/urbanista przygotowuje analizę urbanistyczną (by później na jej podstawie sporządzić tzw. "wyniki analizy" będące formalnym, obowiązkowym załącznikiem do decyzji). Przede wszystkim jednak należy odnotować, że zgodnie z przepisami same dane analizy urbanistycznej pochodzą z zasobów urzędowych organu. Obowiązek sporządzenia analizy wszakże formalnie leży w gestii "właściwego organu" (zob. § 3 ust. 1 rozporządzenia). Innymi słowy, analiza urbanistyczna to zestawienie danych o zabudowie w otoczeniu inwestycji oparte o źródła urzędowe będące w dyspozycji organu lub pozyskane przez organ. Dlatego też dane o zabudowie, którymi posługuje się organ na potrzeby sporządzenia analizy urbanistycznej, traktować należy jako takie, które objęte są domniemaniem wiarygodności i aktualności, a w konsekwencji nie ma potrzeby, aby automatycznie każde postępowanie z zakresu warunków zabudowy uzupełniać o odrębną, dalece pogłębioną analizę źródeł, w oparciu o które pobrano dane o zabudowie otaczającej projektowaną inwestycję.

Z uwagi na specjalistyczną materię, jaka powinna znaleźć się w decyzji ustalającej warunki zabudowy, ustawodawca w art. 60 ust. 4 ustawy podobnie jak i w art. 50 ust. 4 tej samej ustawy, zawarł wymóg, aby sporządzenie projektu decyzji wraz z wynikami analizy (czyli wnioskami wyprowadzonymi z zebranego materiału analizy), powierzono osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 09 grudnia 2014 r., sygn. akt II OSK 1218/13, podobnie wyrok tegoż sądu z dnia 06 grudnia 2011 r., sygn. akt II OSK1827/10, Baza NSA). W niniejszej sprawie projekt decyzji wraz z wynikami analizy został sporządzony przez osobę uprawnioną. Wobec powyższego Sąd nie znalazł podstaw, aby wymagać od organu dodatkowego potwierdzania wiarygodności danych, którymi posłużono się jako podstawy sporządzenia analizy urbanistycznej, w oparciu o twierdzenia skarżącej. Dane te w ocenie Sądu są w niniejszej sprawie wiarygodnie przedstawione i zestawione, a także daje się je przypisać do konkretnej zabudowy. Dotyczy to czytelnego oznaczenia ewidencyjnego, jak i z lokalizacji.

Sąd nie kwestionuje faktu, że budynek na działce skarżącej został rozebrany. Zwraca jednak uwagę fakt, że skarżąca nie zgłosiła powyższej zmiany do właściwej ewidencji (wniosek powyższy został złożony dopiero w toku prowadzonego postępowania), co powoduje, że nie może ona obecnie czynić zarzutu organom, co do wadliwości samej analizy urbanistycznej, tym bardziej, że urbanista nie ma obowiązku przeprowadzenia wizji lokalnej przed sporządzeniem analizy urbanistycznej. Analiza została zatem sporządzona na podstawie dostępnych danych, które korzystają z domniemania aktualności.

Co więcej, nawet w przypadku zmniejszenia powierzchni zabudowy na działce skarżącej okoliczność powyższa nie miałaby wpływu na wyniki analizy, która obejmowała zabudowę na 26 działkach znajdujących się na terenie analizowany.

Sąd zauważa, że w przedmiotowej sprawie wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy był wyższy nie średnia (22,5% w stosunku do średniej wynoszącej 21%) jednak działanie powyższe znajdowało swoje oparcie zarówno w przepisach rozporządzenia, w tym § 5 ust. 2, który dopuszcza wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 5 ust. 2 rozporządzenia) oraz w okolicznościach faktycznych sprawy. Wskaźniki zabudowy w badanym obszarze kształtują się w przedziale od 8-49 %, a jak zasadnie wywiedziono, ustalenie wskaźnika nieco powyżej wartości średniej nadal pozwoli na zachowanie ładu przestrzennego na analizowanym obszarze.

W tym miejscu należy również zauważyć, że przepisy rozporządzenia nie dają podstaw do "selektywnego" wyboru działek, które mają służyć ustaleniu powierzchni zabudowy. Stąd nie można przyznać racji skarżącej, która wywodzi, że organy administracji publicznej przy ustaleniu wskaźnika powierzchni zabudowy nie powinny uwzględniać obiektów gospodarczych, czy też odnieść się wyłącznie do tych budynków, które mają wysokości powyżej 6 metrów. Wskaźnik powierzchni zabudowy odnosi się bowiem do całej powierzchni działki znajdującej się na obszarze objętym analizą urbanistyczną.

Odnosząc się do linii zabudowy dla planowanej inwestycji zasadnie ustalono ją jako przedłużenie linii zabudowy działek nr [...] oraz [...], w odległości 5 m od ul. [...], co jest zgodne z treścią § 4 ust. 1 rozporządzenia.

Przechodząc do szerokości elewacji frontonowej zauważyć należy, że zgodnie z analizą urbanistyczną szerokość elewacji frontowej kształtuje się na poziomie od 5,0 m do 16,0 m, przy czym średnio szerokość elewacji frontowej wynosi ok. 9,0 m. Podobnie, jak w przypadku wskaźnika powierzchni zabudowy przepisy rozporządzenia dopuszczają wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 6 ust. 2 rozporządzenia). Konsekwentnie ustalenie wskaźnika powierzchni zabudowy na poziomie do 12 m było dopuszczalne, a organy słusznie uznały, że skoro na obszarze analizowanym występuje liczna zabudowa bliźniacza cechująca się nieco mniejszymi szerokościami od zabudowy wolnostojącej, a maksymalna szerokość elewacji frontowej osiąga w badanym obszarze aż 16 m, dopuszczalne jest odstąpienie od zasady wyrażonej w § 6 ust. 1 rozporządzenia. W szczególności organy zasadnie uznały, że w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa bliźniaczą (występującą w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji), gdzie do porównań przyjęte zostały wartości dla danego "segmentu". Tymczasem łączna szerokość elewacji frontowej dla całego "zbliźniaczonego" budynku jest znacznie większa, co powoduje, że zrealizowanie budynku o szerokości elewacji frontowej wyznaczonej w decyzji o warunkach zabudowy było dopuszczalne.

W zakresie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej budynków w obszarze analizowanym wynosi ona 6,8 m a maksymalna 9,4 m. Dla planowanej inwestycji określono parametr górnej krawędzi elewacji frontowej jej gzymsu lub attyki max. 9,5 m, co jest dopuszczalne w świetle przepisów rozporządzenia (§ 7 ust. 4 rozporządzenia) i jest w szczególności uzasadnione faktem, że obecnie istniejący budynek na działce objętej planowaną inwestycją (który to budynek przewidziany jest do rozbiórki) również posiada wysokość 9,5 m. Należy zatem uznać, iż ustalenie powyższego parametru w powyższej wysokości nie zaburzy ładu przestrzennego w obrębie analizowanego obszaru, gdyż bezpośrednio odnosi się do zabudowy już istniejącej.

Odnosząc się natomiast do parametru geometrii dachu w obszarze analizowanym występują głównie dachy płaskie oraz dwa budynki z dachem skośnym o maksymalnej wysokości kalenicy 11,5 m. Wyznaczenie dla planowanej inwestycji dachu płaskiego uznać należało więc prawidłowe, a planowana inwestycja kontynuuje geometrię dachów płaskich budynków sąsiednich.

Przedstawione powyżej parametry planowanej inwestycji wskazują zatem, że wbrew stanowisku skarżącej stanowi ona kontynuację funkcji, parametrów, cech i wskaźników zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Nie sposób uznać, aby w przypadku realizacji inwestycji doszłoby do zrealizowania budynku, przewyższającego gabarytami (wymiarami zewnętrznymi) okoliczne budynki mieszkalne oraz by planowana inwestycja zburzyła ład przestrzenny, poprzez zwiększenie intensywności zabudowy.

Odnosząc się natomiast do zarzutu dotyczącego umiejscowienie miejsc parkingowych zauważyć należy, że zarzut powyższy opiera się na przedstawionym szkicu do wniosku o wydanie warunków zabudowy, gdzie wskazano, że na terenie inwestycji oprócz budynku, w tylnej części nieruchomości planowane jest umieszczenie 9 miejsc postojowych zgodnie z wymaganiami w stosunku do liczby planowanych lokali. Kwestia miejsc parkingowych nie jest jednak przedmiotem oceny w ramach prowadzonego postępowania w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy, gdyż kwestia dostępności oraz lokalizacji powyższych miejsc jest badana na etapie wniosku o pozwolenie na budowę.

Mając powyższe na względzie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu działając na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oddalił skargę.