Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 978/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2009-11-30 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję
Powołane przepisy: article: art. 1
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1269
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych.
article: art. 36 ust.4
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 7,77
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 7 pkt 1
journal: Dz.U. 2001 nr 124 poz 1361
law: Obwieszczenie Marszałka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 11 października 2001 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
article: art. 145 par 1 pkt 1 lit  i, art. 135, 152, 200
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Mysiak /spr./, Sędziowie Sędzia NSA Henryk Dolecki, Sędzia NSA Danuta Strzelecka – Kuligowska, Protokolant Małgorzata Płocharska-Małys, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 18 listopada 2009 r. sprawy ze skargi A. Z. A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Gminy G. z dnia [...] r., Nr [...], II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. na rzecz skarżącego A. Z. A. kwotę [...]złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Burmistrz Gminy w [...] , decyzją z dnia [...] r., Nr[...] , na podstawie art. 104 i 107 Kodeksu postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) w związku z art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), ustalił A. Z. A. jednorazową opłatę w wysokości [...] zł (słownie:[....] ) z tytułu wzrostu wartości nieruchomości określonych numerami działek nr:[...] , powstałych z podziału działki nr [...] położonej w obrębie geodezyjnym nr [...] miasta [...] w związku z uchwalonym przez Radę Miejską w [...] w dniu [... ] r. Uchwałą Nr XLVI/562/06 miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego osiedla mieszkaniowego "[...]" w [...] (Dz. Urzęd. Woj. Zachodniopomorskiego Nr 108, poz. 2060) i zbyciem tych nieruchomości.

W uzasadnieniu organ I instancji podał, że Rada Miejska w [...] Uchwałą Nr XLVI/562/06, z dnia [...] r., uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego osiedla mieszkaniowego "[...] " w [...] obejmujący część terenu położonego w obrębie geodezyjnym nr [...] miasta [...] - działkę gruntu nr [...] . Przedmiotem ustaleń planu jest przeznaczenie terenów rolniczych na cele budownictwa mieszkaniowego z dopuszczeniem usług nieuciążliwych. W planie ustalono stawkę procentową opłaty planistycznej związanej ze wzrostem wartości nieruchomości w wysokości 5% dla całego terenu objętego planem miejscowym.

Do dnia wejścia w życie uchwały Nr XLVI/562/06 na działce nr [...] położonej

w obrębie geodezyjnym nr [...] miasta [...] nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ani decyzja o warunkach zabudowy. Podział działki nr [...] nastąpił zgodnie z obowiązującym w dniu podziału miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na działki od nr [...] 1 do nr [...] .

Właściciel nieruchomości A. Z. A. sprzedał część działek umowami sprzedaży - akty notarialne:

- Repertorium A numer [..] z dnia [...] r. - sprzedaż działki nr [...] wraz z udziałem [...] w działkach nr[...] ;

- Repertorium A numer [...] z dnia [...] r. sprzedaż działki nr [...] wraz z udziałem [...] w działkach nr[...] ;

- Repertorium A numer [...] z dnia [...] r., sprzedaż działki nr [...] wraz z udziałem [...] w działkach nr [...]

- Repertorium A numer [...] z dnia [...] r. sprzedaż działki nr [...] wraz z udziałem [...] w działkach nr[...] .

Natomiast aktem notarialnym repertorium A numer [...] z dnia [...] r. przeniósł na rzecz "ABA Nieruchomości A. Z. A" spółka jawna własność nieruchomości działek nr: od [...] - tytułem wkładu do spółki.

Aktem notarialnym - umowy darowizny sporządzonym w dniu [...]

r. - numerem rep A [...] A. Z. A. darował działkę nr [...]

o powierzchni [...] m² Gminie [...] .

Dalej organ I instancji podał, że zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia

27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: "Jeżeli

w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości".

W operatach szacunkowych sporządzonych przez Rzeczoznawcę Majątkowego określona została wartość przedmiotowych działek przed uchwaleniem planu miejscowego na kwotę[...] zł i po uchwaleniu planu miejscowego na kwotę –[...] zł. Różnica wartości wynosi [...] zł, z której 5% stanowi wartość jednorazowej opłaty tj. [...] zł.

Pismem z dnia [...] r. A. Z. A., działając przez pełnomocnika, wniósł uwagi do prowadzonego postępowania oświadczając, iż:

1. opłata planistyczna należna jest gminie tylko od czterech działek tj. nr[...] , które zostały zbyte na rzecz osób trzecich. Pozostałe działki zostały wniesione do spółki jawnej "ABA Nieruchomości A. Z. A.", w której Pan A. jest większościowym wspólnikiem. Z tytułu wniesienia nieruchomości do spółki Pan A. nie uzyskał jakiegokolwiek przysporzenia, a w szczególności nie uzyskał środków na pokrycie opłaty planistycznej. Wobec tego opłata planistyczna w takiej sytuacji nie powinna być naliczona;

2. rzeczoznawca niewłaściwie wycenił wartość początkową nieruchomości (tj. przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego). Ponieważ przedmiotowe działki były objęte studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (SUiKZP), celem ustalenia wartości nieruchomości przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego do porównania powinny być przyjmowane inne nieruchomości objęte podobnym (SUiKZP), nie zaś nieruchomości rolne i przeznaczone w SUiKZP pod cele rolnicze. Ponadto wiadomo było - jak twierdzi inwestor - że na tych działkach mogły być realizowane inwestycje budowlane na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.

3. rzeczoznawca nie wziął pod uwagę, że część aktualnej wartości nieruchomości została wygenerowana nie przez zmianę planu, lecz przez poczynienie przez Pana A. nakładów na infrastrukturę nieruchomości, w związku z tym organ powinien zbadać rodzaj nakładów i ich wpływ na wartość nieruchomości.

Ustosunkowując się do wniesionego pisma organ I instancji wyjaśnił, że wydając decyzję przyjął jako podstawę ustalenia wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (opłaty planistycznej) sporządzone przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego operaty szacunkowe, opracowane z określeniem wartości nieruchomości przyjmując faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu (§ 50 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). Dokonując oceny operatu jako dowodu w sprawie stwierdził, iż został on sporządzony zgodnie

z obowiązującymi przepisami przy zastosowaniu dopuszczalnej metody szacowania dla celu ustalenia należnej opłaty planistycznej. W operacie poprzedzonym analizą rynku, rzeczoznawca przyjął bezsporną okoliczność, że zbyte przez Pana A. działki przed uchwaleniem planu były wykorzystane rolniczo - a po uchwaleniu planu przedmiotowa nieruchomość przeznaczona jest na cele budownictwa mieszkaniowego z dopuszczeniem usług nieuciążliwych. W procedurze szacowania nieruchomości przed uchwaleniem planu i po uchwaleniu planu w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Operat odpowiada przepisom ustawy o gospodarce nieruchomościami i sporządzony został zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia [...] r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Co do wniosku inwestora o nie naliczenie opłaty planistycznej od działek wniesionych do spółki (poza działkami zbytymi na rzecz osób trzecich), organ stanął na stanowisku, iż warunkiem pobrania opłaty planistycznej jest zbycie przez właściciela nieruchomości w sytuacji, gdy nastąpił wzrost wartości nieruchomości

w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Bezspornym jest że Pan A. zbył nieruchomość na rzecz spółki jawnej. Zgodnie z art. 28 ustawy kodeks spółek handlowych (k.s.h.) majątek spółki stanowi wszelkie mienie wniesione jako wkład lub nabyte przez spółkę w czasie jej istnienia. Zgodnie z art. 3 i 25 pkt 2 k.s.h. wszyscy wspólnicy mają obowiązek wnieść do spółki wkład. Wkłady wspólników mogą być wnoszone na własność lub do używania (rzeczy albo prawa). Mienie nabyte przez spółkę w trakcie jej działalności powiększa majątek spółki. Usytuowanie art. 28 ma związek ze stosunkami z osobami trzecimi i podkreśla odrębność majątkową spółki od majątku wspólników. Skoro zatem w księdze wieczystej właścicielem przedmiotowej nieruchomości jest spółka jawna, a nie Pan A., niewątpliwym jest, że nastąpiło zbycie nieruchomości na rzecz spółki jawnej, co w sposób oczywisty potwierdza akt notarialny przeniesienia własności. Ponadto przepis art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w brzmieniu obowiązującym do dnia [...] r. ograniczał pobranie opłaty do przypadków sprzedaży nieruchomości. Zakres obowiązku właściciela nieruchomości był inny od obowiązku wynikającego z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym, w brzmieniu nadanym nowelą, obowiązującą od dnia [...] r. Zbycie nieruchomości obejmuje bowiem także inne przypadki, niż sprzedaż nieruchomości. Zgodnie z treścią art. 156 kodeksu cywilnego zawarcie umowy przenoszącej własność może nastąpić w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia. Jak wynika z treści aktu notarialnego przeniesienie własności następuje tytułem wkładu do spółki jawnej. Jest to niewątpliwie zbycie nieruchomości w obecnym rozumieniu art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i Gmina winna wszcząć postępowanie w sprawie naliczenia opłaty planistycznej.

W kwestii zarzutu do operatu szacunkowego dotyczącego niewłaściwego ustalenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego, organ I instancji wyjaśnił, że rzeczoznawca wybrał właściwe podejście oraz metodę i technikę szacowania nieruchomości zgodnie z celem któremu ma służyć tj. określenie wzrostu wartości rynkowej nieruchomości, dla potrzeb pobrania jednorazowej opłaty związanej z uchwaleniem planu miejscowego. Zasady wyceny nieruchomości to zasady postępowania rzeczoznawców majątkowych w procesach wyceny nieruchomości, zgodnie, z którymi dokonuje się określenia wartości nieruchomości. Podstawowe zasady wyceny określa ustawa

o gospodarce nieruchomościami i Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia

21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2108 ze zm.) - w szczególności § 50 rozporządzenia. Rzeczoznawca zastosował metodę porównywania parami, która polega na określeniu wartości rynkowej nieruchomości o określonych cechach poprzez jej porównanie kolejno, z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Rzeczoznawca w procedurze szacowania wartości nieruchomości przed zmianą planu przyjął następujące cechy rynkowe nieruchomości: lokalizację, jakość gleb, powierzchnię i kształt, dojazd do nieruchomości, czyli cechy nieruchomości rolnych, bo przecież taki był faktyczny sposób wykorzystania działki przed uchwaleniem planu miejscowego. W procedurze szacowania wartości nieruchomości po uchwaleniu planu rzeczoznawca podzielił rynek lokalny według następujących cech rynkowych: lokalizacja, uzbrojenie, przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego, powierzchnia i kształt, dojazd do nieruchomości bo w planie obowiązującym działka jest przeznaczona na cele budownictwa mieszkaniowego. W niniejszej sprawie mamy do czynienia z wyceną nieruchomości na potrzeby określenia renty planistycznej uregulowanej w ustawie z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym. To zaś oznacza, iż przy rozważaniu zagadnień dotyczących renty planistycznej nie można pomijać przepisów ustawy normującej tą instytucję prawną, a w szczególności art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym. W myśl art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Paragraf 50 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.

w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), zamieszczony w Rozdziale 3 – "Określanie wartości nieruchomości dla różnych celów", przewiduje, iż przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa wart. 36 ust. 3 i 4 ustawy

z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie; przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości (ust. 2 § 50 rozporządzenia). W przypadku natomiast, gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości nieruchomości dla celów, o których mowa wyżej przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu - ust. 3 § 50 rozporządzenia. A zatem, z brzmienia art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r.

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i § 50 ust. 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego jednoznacznie wynika, że dla ustalenia opłaty planistycznej należy określić wartość nieruchomości po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego

i wartość, jaką miała ta nieruchomość przed zmianą planu miejscowego lub jego uchwaleniem, przy czym jeśli przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy

i zagospodarowania terenu, to należy przyjąć faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Poza sytuacją, kiedy wydana została decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, ustawodawca nie przewidział innych wyjątków do przyjmowania dla ustalania opłaty planistycznej faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Zatem niezasadne jest stwierdzenie, że przy sporządzaniu operatu rzeczoznawca winien był uwzględnić przeznaczenie nieruchomości wynikające ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

W uzupełnieniu powyższego należy zaznaczyć, że studium nie stanowi

o przeznaczeniu konkretnego terenu, ani też nie przesądza o sposobie wykorzystania terenu. Ustalenie przeznaczenia terenu oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego a w przypadku jego braku określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji

o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Organ I instancji wyjaśniał również, że opłata planistyczna pobierana jest tylko w związku ze wzrostem wartości nieruchomości na skutek uchwalenia lub zmiany planu miejscowego. Uchwaloną 28 listopada 2003 r. ustawą o zmianie ustawy

o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw między innymi zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym skreślono ust. 2 w art. 37, który mówił że opłatę planistyczną pomniejsza się o wartość nakładów poniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości w okresie między uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego

a dniem sprzedaży nieruchomości, jeżeli nakłady te miały wpływ na wzrost wartości tej nieruchomości. Także stosownie do § 50 rozporządzenia RM w sprawie szczegółowych zasad (...) w operacie szacunkowym podlega określeniu wartość nieruchomości "przed" uchwaleniem (zmianą ) planu i "po" uchwaleniu (zmianie)

z uwzględnieniem stanu nieruchomości "z" dnia uchwalenia planu (zmiany). Uwzględnieniu podlega stan nieruchomości z dnia uchwalenia lub zmiany planu,

a więc w procesie wyceny nakłady te podlegają pomijaniu.

Reasumując organ I instancji stwierdził, że w niniejszej sprawie wystąpiły przesłanki, których łączne zaistnienie upoważnia organ gminy do ustalenia

i "pobrania" opłaty planistycznej:

1. wskutek uchwalenia planu miejscowego nastąpił wzrost wartości nieruchomości,

2. nastąpiło zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący.

Od powyższej decyzji odwołał się, działając przez pełnomocnika, A. Z. A. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i umorzenie postępowania I instancji, względnie orzeczenia, iż opłata planistyczna od działek [...] tj. działek powstałych z podziału działki nr [...] nie jest należna, względnie przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

W odwołaniu podniesiono, iż część działek została sprzedana, zaś część działek wniesiono tytułem wkładu do spółki jawnej "[...] A. Z. A. A. A. jest jednym z dwóch wspólników tej spółki, drugim jest jego wnuczka, M. D., przy czym A. A. posiada większość głosów w spółce, prawo do decydowania o sprawach spółki, większość udziału w zysku itd. Z tytułu wniesienia nieruchomości do spółki A. A. nie uzyskał żadnej odpłatności. Zdaniem odwołującego opłata nie powinna być naliczana od nieruchomości wniesionych przez niego do spółki jawnej. A. A. jest bowiem większościowym wspólnikiem spółki jawnej "[...] A. .Z. A.". To On ma ekonomiczną i prawną kontrolę nad spółką i nad wniesionymi do niej nieruchomościami. To On może decydować o działaniach spółki jawnej, a w szczególności o tym, czy będzie ona zbywać nieruchomości. To także A. A.. będzie uzyskiwał większość

z ewentualnych zysków wynikających ze zbywania nieruchomości przez spółkę jawną osobom trzecim. W sensie gospodarczym nadal A. A. jest właścicielem nieruchomości wniesionych do spółki. Nadto odwołujący dodał, iż

w rozumieniu prawa podatkowego spółka jawna jest "transparentna" podatkowo. Oznacza to, że spółka nie jest podatnikiem podatku dochodowego. Podatnikami są jej wspólnicy. Wszelkie dochody spółki są traktowane i opodatkowane jako dochody jej wspólników, zaś wniesienie wkładów do spółki jawnej nie powoduje powstania dochodu po stronie wspólnika. Dochód powstanie dopiero po zbyciu nieruchomości przez spółkę jawną. W odwołaniu wskazano, że ustawodawca zamierzał obciążyć opłatą właścicieli nieruchomości, którzy uzyskują przysporzenie na skutek zbycia nieruchomości, co do których uchwalono plan zagospodarowania przestrzennego lub nastąpiła zmiana planu. Tymczasem na skutek wniesienia, nieruchomości do spółki jawnej A. A. nie uzyskał żadnego przysporzenia. Ważne jest również, że drugim wspólnikiem w spółce jawnej jest wnuczka A. A.. Nieodpłatne zaś przeniesienie własności na rzecz osób bliskich nie powoduje powstania obowiązku uiszczenia opłaty planistycznej. Na potwierdzenie powyższego odwołujący przytoczył uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia

30 października 2000 r. i orzeczenia sądów administracyjnych. Odwołujący nie zgodził się nadto z naliczeniem opłaty od nieruchomości darowanej gminie (działka nr[...] ). Jeśli zaś chodzi o wysokość ewentualnej opłaty, to skarżący wskazał, iż organ nie uwzględnił faktu, że rzeczoznawca niewłaściwie wycenił wartość początkową nieruchomości (tj. przez zmianą planu zagospodarowania przestrzennego).

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] nie uwzględniło wniesionego odwołania i decyzją z dnia [...] r., nr [...] , wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy

z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu decyzji Kolegium na wstępie przytoczyło treść przepisu art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dalej Kolegium podało, że z akt przedmiotowej sprawy bezspornie wynika, iż Rada Miejska w [...] uchwaliła plan miejscowy, którym objęta została działka nr [...] , położona w obrębie geodezyjnym nr [...] miasta[...] .

W związku ze zmianą planu nastąpił podział działki nr [..] na działki od nr[...] do nr[...] , a zatem wzrosła wartość nieruchomości. Właściciel – A. Z. A. zbył te działki, częściowo je sprzedając, częściowo wnosząc jako wkład do spółki jawnej "[...] A. Z. A.", a jedną działkę nr [...] darowując gminie. Dowodem potwierdzającym powyższe są akty notarialne. Operaty szacunkowe wykonane przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzone zostały zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2004 Nr 261, poz. 2603).

Określona wartość rynkowa zbytej części nieruchomości działki ewidencyjne nr [...] w udziale [...] części przed zmianą planu miejscowego –[...] zł., po zmianie –[...] zł.

Określona wartość rynkowa zbytej części nieruchomości działki ewidencyjne

nr [...] przed zmianą planu miejscowego - [...] zł., po zmianie –[...] zł.

Określona wartość rynkowa zbytej części nieruchomości działki ewidencyjne nr [...] przed zmianą planu miejscowego - [...] zł., po zmianie –[...] zł.

Określona wartość rynkowa zbytej części nieruchomości działki ewidencyjne nr [...] oraz [...] w udziale [...] części przed zmianą planu miejscowego –[...] zł., po zmianie –[...] zł.

Określona wartość rynkowa zbytej części nieruchomości działki ewidencyjne nr [...] oraz [...] w udziale [...] części przed zmianą planu miejscowego - [...] zł., po zmianie –[...] zł.

Określona wartość rynkowa zbytej części nieruchomości działki ewidencyjne nr [...] oraz [...] w udziale [...] części przed zmianą planu miejscowego –[...] zł., po zmianie –[...] zł.

Określona wartość rynkowa zbytej części nieruchomości działki ewidencyjne nr [...] w udziale [...] części przed zmianą planu miejscowego –[...] zł., po zmianie –[...] zł. W sumie przed zmianą[...] , po zmianie [...] zł.

Zatem różnica wartości działki przed zmianą planu i po zmianie wynosi [...] zł., a 5% tej kwoty to –[...] zł.

Jak z powyższego wynika organ I instancji prawidłowo wyliczył kwotę jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Odnosząc się do zarzutu odwołującego, iż opłata nie powinna być naliczana od nieruchomości wniesionych przez niego do spółki jawnej, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wyjaśniło, iż zgodnie z art. 28 ustawy z dnia 15 września 2000 r. kodeks spółek handlowych, majątek spółki stanowi wszelkie mienie wniesione jako wkład lub nabyte przez spółkę w czasie jej istnienia. Przeniesienie zatem przez A. Z. A. nieruchomości na rzecz spółki jawnej "[...] A. Z. A." spowodowało, iż właścicielem nieruchomości jest obecnie spółka jawna. Potwierdzeniem tego faktu jest wpis

w Księdze wieczystej. W tej sytuacji stwierdzić należy, iż A. Z. A. zbył przedmiotowe działki. Zdaniem organu odwoławczego nie ma znaczenia z ilu wspólników składa się spółka i kto wchodzi w jej skład.

Kolegium nie uznało argumentu odwołania, iż A. A. nie uzyskał przysporzenia na skutek zbycia nieruchomości. Organ odwoławczy przywołał orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, w którym zawarty został pogląd, że "Pojęcie "zbycie nieruchomości" obejmuje wszystkie formy dyspozycji nieruchomością w tym także sprzedaż i darowiznę. Mając na uwadze wykładnię, systemową wskazać trzeba, iż definicję legalną tego pojęcia zawiera art. 4 pkt 3b ustawy ż dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.), zgodnie z którym ilekroć w ustawie jest mowa o zbywaniu albo nabywaniu nieruchomości - należy przez to rozumieć dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości albo przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste. Z przepisu tego wynika zatem, iż pojęcie zbycia nieruchomości obejmuje wszelkie czynności prawne, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości. (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 lipca 2008 r. sygn. akt OSK 877/07).

Dodatkowo Kolegium zauważyło, iż wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 listopada 2008 r. sygn. akt II OSK 1373/07, który podjęty został w sprawie, która miała miejsce przed zmianą przepisów, i wyraźnie NSA stwierdził iż "Dokonanie zmiany przepisów prawa po dokonaniu przez jednostkę czynności prawnych nie może stanowić podstawy dla podjęcia rozstrzygnięcia niekorzystnego dla jednostki. W dniu [...] maja 2003 r., w którym aktem notarialnym R. P. darowała bratu P. S. działkę nr [...], art. 36 ust. 4 powołanej ustawy

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowił "Jeżeli, w związku

z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty sprzedaję te nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości". Późniejsza zmiana tego przepisu prawa, choć obowiązująca w dniu podjęcia zaskarżonej do sądu decyzji administracyjnej, nie może stanowić podstawy dla negatywnych rozstrzygnięć dla jednostki." W tej sytuacji powyższy pogląd nie ma zastosowania w przedmiotowej sprawie, która toczy się

w oparciu o przepis prawa, w którym mowa jest o zbyciu, a nie sprzedaży nieruchomości.

W kwestii dot. naliczenia opłaty od nieruchomości darowanej gminie, Kolegium wyjaśniło, iż przepis art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym, nie zawiera żadnych wyłączeń. Zatem niezależnie od tego kto jest obdarowanym, darczyńca nie jest zwolniony z wniesienia opłaty.

Odnosząc się do zarzutu odwołującego, iż rzeczoznawca niewłaściwie wycenił wartość początkową, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w pełni podzieliło stanowisko organu I instancji wyrażone w zaskarżonej decyzji, iż rzeczoznawca wybrał właściwe podejście oraz metodę i technikę szacowania nieruchomości, zgodnie z celem któremu ma służyć tj. określenie wzrostu wartości rynkowej nieruchomości, dla potrzeb pobrania jednorazowej opłaty związanej

z uchwaleniem planu miejscowego. Odwołujący zaś nie przedłożył żadnego wiarygodnego dowodu, potwierdzającego, że wartość początkowa nieruchomości została błędnie określona.

Powyższą decyzję A. Z. A., działając przez pełnomocnika, zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w [...] wnosząc o jej uchylenie w całości oraz poprzedzającej ją decyzji z dnia 4 maja 2009r. wydanej przez Burmistrza Gminy[...] .

W skardze podniósł takie same zarzuty jak w odwołaniu od decyzji organu

I instancji.

Dodatkowo skarżący zarzucił, że opłata planistyczna została policzona także od działki nr [...] , która została zajęta na drogę publiczną i stanowi własność Powiatu[..] . Okoliczność ta nie jest sporna, sporne jest jedynie to, jak wysokie ma być odszkodowanie za nabycie tej działki przez Powiat i jaka jest podstawa prawna nabycia nieruchomości przez Powiat. Fakt ten znany jest też Gminie [...] z urzędu i z urzędu powinien być uwzględniony w trakcie postępowania administracyjnego. Pominięcie tej istotnej okoliczności faktycznej jest wynikiem naruszenia art. 7 K.p.a., jak również art. 77 § 1 i § 4 K.p.a.

Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w skarżonej decyzji. Dodatkowo Kolegium wyjaśniło, że opłata planistyczna od działki nr [...] została naliczona w związku z faktem, iż działka ta powstała w wyniku podziału działki [...] . Podział działki nr [...] i wydzielenie działki nr [...] pod drogę publiczną, możliwy był, gdyż uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Nadto za zajęcie działki pod drogę skarżący uzyskał od Powiatu [...] odszkodowanie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153 poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, stosując środki określone w ustawie z dnia

30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) – zwana dalej: P.p.s.a.

Kontrolując zaskarżoną decyzję Sąd doszedł do przekonania, że skarga zasługuje na uwzględnienie, chociaż nie wszystkie zarzuty w niej podniesione należy uznać za trafne.

Nie jest trafny zarzut skargi, iż opłatę planistyczną pobiera się tylko

w przypadku takiego zbycia nieruchomości, w wyniku którego zbywający uzyskuje dochód. W tym zakresie Sąd podziela stanowisko organów obu instancji, że

w obecnym stanie prawnym każde zbycie nieruchomości, w tym darowizna, czy wniesienie wkładu do spółki, obliguje organ do pobrania opłaty planistycznej – zgodnie z przepisem art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), zwanej dalej ustawą.

Sąd nie dopatrzył się również aby opinia rzeczoznawcy sporządzona została nierzetelnie i nie odzwierciedla faktycznej wartości początkowej nieruchomości. Zarzut ten nie poparty został żadnymi dowodami, a zatem należy go uznać za gołosłowny.

Trafnie skarżący zarzuca natomiast, że w trakcie postępowania administracyjnego naruszone zostały przepisy art. 7 i 77 K.p.a.

Przepis art. 7 K.p.a. stanowi, że w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Ta podstawowa reguła nakazuje poznanie prawdy, która jest przesłanką prawidłowego dokonania ustaleń faktycznych.

Powyższy przepis pozostaje w związku z art. 77 § 1 K.p.a. nakazującym organowi w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowody. Funkcjonowanie zasady prawdy w postępowaniu administracyjnym zobowiązuje organ do szczególnej staranności w wyjaśnieniu wszystkich faktów istotnych dla sprawy. W szczególności organ jest zobowiązany dokonać wszechstronnej oceny okoliczności konkretnego przypadku na podstawie analizy całego materiału dowodowego, a stanowisko wyrażone w decyzji uzasadnić w sposób wymagany przez przepisy kpa (zob. wyrok NSA z dnia 26.05.1981 r., S.A. 810/81, ONSA 1981, Nr 1 poz. 45).

W przedmiotowej sprawie wydając decyzje organy nie wzięły pod uwagę, że wniesiona jako udział do spółki działka nr [...] stanowi drogę powiatową. Działka gruntu stanowiąca z mocy ustawy własność publiczną, nie mogła być przedmiotem prywatnego obrotu prawnego – art. 58 k.c. - czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, a także przepis art. 7 pkt 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) - rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu. A zatem skarżący nie będąc właścicielem tej działki nie mógł jej wnieść do spółki. Natomiast ze względu na nabycie z mocy ustawy działki nr [...] przez Powiat [...] , nie ma podstaw do uznania, że skarżący zbył tę działkę na rzecz Powiatu [...] . Oznacza to, że opłata planistyczna nie mogła być naliczona od działki, której skarżący nie zbył, lecz własność jej przeszła z mocy prawa na rzecz Powiatu [...] . Nie wzięcie pod uwagę wskazanej okoliczności stanowi naruszenie przepisów art. 7 i art. 77 K.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Mając na uwadze powyższe Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) oraz na podstawie art. 135, art. 152 i art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – P.p.s.a.