Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 1068/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2016-01-12 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Nadzór budowlany
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję w części
Powołane przepisy: article: art.  66 ust. 1 pkt 3
journal: Dz.U. 2013 poz 1409
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mirosława Kowalska, , Sędzia WSA Izabela Ostrowska (spr.), Sędzia WSA Maria Tarnowska, Protokolant spec. Katarzyna Ławnik, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 stycznia 2016 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej "[...]" na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] marca 2015 r., nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości I. uchyla zaskarżoną decyzję w części - punkt 13, 14 i 15; II. w pozostałej części skargę oddala; III. zasądza od [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej "[...]" kwotę 757 (siedemset pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

[...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej jako organ, [...] WINB) decyzją z dnia [...] marca 2015 r. nr [...] wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm. – dalej jako k.p.a.) oraz art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej "[...]" w [...] (dalej jako "skarżący", "Wspólnota") od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla [...] (dalej jako PINB) z dnia [...] września 2014 r., znak [...], nakazującej Wspólnocie Mieszkaniowej "[...]" w [...] usunięcie - w terminie 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja ta stanie się ostateczna – nieprawidłowości stwierdzonych w stanie technicznym tarasu przynależnego do lokalu mieszkalnego nr [...] znajdującego się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym położonym przy ul. [...] w [...], poprzez wykonanie określonych robót budowlanych- uchylił w całości zaskarżoną decyzję i na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane nakazał Wspólnocie wykonanie określonych robót budowlanych.

Z akt postępowania administracyjnego wynika, że przedstawiciel PINB dokonał w dniu 17 stycznia 2014 r. czynności kontrolnych w zakresie stanu technicznego tarasu przynależnego do lokalu mieszkalnego nr [...] znajdującego się w budynku mieszkalnym, wielorodzinnym położonym przy ul. [...] w [...] oraz przyczyn zalewania usytuowanego bezpośrednio pod tym tarasem lokalu mieszkalnego nr [...]. W wyniku oględzin lokalu mieszkalnego nr [...] ustalono, że przynależny do niego taras ma nieregularny kształt, zaś jego powierzchnia wynosi ok. 15,00 m2. W protokole kontroli wskazano, że nie można było dokonać oceny stanu technicznego okładzin i fug uszczelniających, ze względu na zalegający na tarasie śnieg. Ponadto stwierdzono, że w narożniku ściany od wewnątrz tego lokalu, na styku z płytą tarasową, widoczna jest duża plama z "wykwitami", która powstała wskutek przedostawania się wód opadowych z płyty tarasu. Ustalono również, że płyta tarasu przynależnego do lokalu mieszkalnego nr [...] stanowi stropodach nad usytuowanym poniżej lokalem mieszkalnym nr [...]. W lokalu mieszkalnym nr [...] stwierdzono występowanie dużej plamy, świadczącej o istniejącym wcześniej przecieku.

W związku z powyższym Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowalnego dla [...] wszczął postępowanie w sprawie stanu technicznego tarasu przynależnego do lokalu [...] i postanowieniem z dnia [...] lutego 2014 r. nr [...] nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej "[...]" w trybie art. 81c ust. 2 ustawy Prawo budowlane przedłożenie w wyznaczonym terminie oceny technicznej tarasu przynależnego do lokalu mieszkalnego nr [...].

Przy piśmie z dnia 18 lipca 2014 r. M. B. przedłożyła do akt sprawy opinię techniczną sporządzoną przez dr inż. A. K. oraz mgr inż. J. K. oceniającą ogólny stan techniczny tarasu przynależnego do lokalu mieszkalnego nr [...] wraz ze wskazaniem robót koniecznych do wykonania w celu doprowadzenia tego tarasu do stanu zgodnego z przepisami techniczno-budowlanymi, zawierającą m.in. załączniki w postaci ekspertyzy mykologiczno-budowlanej dotyczącej przyczyn powstawania zawilgoceń i zagrzybienia w lokalu mieszkalnym nr [...] oraz orzeczenia w zakresie defektów stanu techniczno-użytkowego w lokalu mieszkalnym nr [...]. W opinii technicznej wskazano na nieodpowiedni stan techniczny przedmiotowego tarasu, a wśród nieprawidłowości wymieniono: zniszczenia i wykruszenia fug oraz spękania płytek ceramicznych na posadzce tarasu; niedokładne wypełnienie i uszczelnienie masą elastyczną uszczelniającą styku płytek ceramicznych z ościeżnicami i obróbkami blacharskimi; niewłaściwe wykonanie oraz ubytki w obróbkach blacharskich gzymsu; brak zgrzewanej siatki przeciwskurczowej lub zamiennie włókien polipropylenowych w wylewce betonowej na izolacji przeciwwodnej tarasu, istniejące wady wykonania naprawy izolacji termicznej ścian w styku z posadzką tarasu oraz izolacji termicznej pod izolacją przeciwwodną, brak jakiejkolwiek dodatkowej izolacji przeciwwodnej podposadzkowej uszczelniającej powierzchnię tarasu typu szlamowego.

Z opinii wynika, że jedyną przyczyną powstałych w lokalu mieszkalnym nr [...] oraz w usytuowanym na niższej kondygnacji lokalu mieszkalnym nr [...] rozległych zawilgoceń i zniszczeń nimi spowodowanych jest nieszczelna izolacja przeciwwodna samego tarasu wraz z obróbkami blacharskimi w bezpośrednim sąsiedztwie.

W oparciu o powyższą dokumentację Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla [...] wydał w dniu [...] września 2014 r. decyzję nr [...], którą na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 i pkt 3, art. 66 ust. 2 w zw. z art. 83 ust. 1 ustawy prawo budowlane oraz art. 104 i art. 108 § 1 k.p.a. nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej "[...]" usunięcie nieprawidłowości stwierdzonych w stanie technicznym tarasu przynależnego do lokalu [...], poprzez wykonanie następujących robót budowlanych:

rozbiórkę warstw na całej powierzchni tarasu oraz na ścianie zewnętrznej budynku i ścianie attykowej tarasu, do wysokości minimum 30 cm nad poziomem dotychczasowej posadzki,

dokładne oczyszczenie powierzchni stropu i ścian po pracach rozbiórkowych, z ich zagruntowaniem i przygotowaniem do wykonania nowych warstw posadzkowych,

wykonanie warstwy spadkowej na stropie po rozbiórce o spadku minimum 1,5%, w przypadku jej braku,

wykonanie paroizolacji z 1 warstwy papy termozgrzewalnej, z jej wywinięciem na ścianę zewnętrzną budynku i ścianę attykową tarasu, do wysokości minimum 30 cm nad poziom planowanej posadzki,

wykonanie izolacji termicznej ze styroduru o grubości 10 cm,

wykonanie nowej izolacji przeciwwodnej z 2 warstw papy termozgrzewalnej modyfikowanej wraz z zastosowaniem dwu kołnierzowych wpustów dachowych,

naklejenie styroduru o grubości minimum 10 cm na ścianach zewnętrznych budynku i attyki tarasu,

ułożenie warstwy geowłókniny na nowej izolacji przeciwwodnej dla ochrony przed uszkodzeniami mechanicznymi,

wykonanie dodatkowej warstwy izolacyjnej na ścianie attykowej z powłokowej izolacji przeciwwodnej typu szlamowego,

odtworzenie płytki okładziny na ścianie attykowej,

wykonanie podłogi tarasu zgodnie z załączoną opinią techniczną,

osuszenie zawilgoconych ścian w lokalu nr [...] i [...],

usunięcie zagrzybienia w lokalu nr [...] i [...],

naprawa zniszczeń w lokalu nr [...] i [...] spowodowanych nieodpowiednim stanem technicznym tarasu,

-w terminie 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Organ wskazał ponadto, że roboty budowlane należy prowadzić pod nadzorem osoby posiadającej stosowne uprawnienia budowlane o odpowiedniej specjalności, w oparciu o przedłożoną opinię techniczną.

Odwołanie od powyższej decyzji wniosła Wspólnota Mieszkaniowa "[...]" w [...]. Pełnomocnik strony skarżącej wniósł o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji jako wydanej z naruszeniem przepisów prawa materialnego, tj. przepisów art. 66 ustawy Prawo budowlane oraz z naruszeniem przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77, art. 80, art. 107 § 1 k.p.a. i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. W ocenie strony skarżącej organ powiatowy nie przeprowadził prawidłowych ustaleń, a ponadto wydał decyzję w oparciu o nieprawidłową podstawę prawną.

W toku postępowania odwoławczego organ wojewódzki postanowieniem nr [...] z dnia [...] października 2014 r. zlecił PINB dla [...] przeprowadzenie uzupełniającego postępowania dowodowego poprzez jednoznaczne ustalenie zakresu oraz robót budowlanych wykonanych na tarasie przynależnym do lokalu mieszkalnego nr [...] w 2008 r.

W wykonaniu postanowienia organ powiatowy przeprowadził zlecone postępowanie dowodowe i przekazał uzupełniający materiał dowodowy w postaci protokołu PINB dla [...] nr [...] z dnia [...] listopada 2014 r. oraz protokołu PINB dla [...] z dnia [...] listopada 2014 r. Przekazany materiał dowodowy zawiera informacje, że w 2008 r. prowadzono prace naprawcze tarasu a zleceniodawcą prac była Wspólnota Mieszkaniowa "[...]" w [...]. Według złożonego do protokołu PINB dla [...] nr [...] z dnia [...] listopada 2014 r. oświadczenia administratora budynku, Wspólnota nie dysponuje żadnymi dokumentami określającymi zakres wykonanych prac naprawczych na przedmiotowym tarasie. Natomiast z wyjaśnień złożonych do protokołu PINB dla [...] z dnia [...] listopada 2014 r. przez M. B. wynika, że prace naprawcze zostały wykonane w 2008 r. na zlecenie i koszt Wspólnoty i miały na celu likwidację powstałego przecieku z tarasu do znajdującego się bezpośrednio pod nim lokalu mieszkalnego nr [...]. Zakres prac naprawczych obejmował zerwanie warstwy nawierzchniej i izolacji oraz położenie nowej izolacji i nowych płytek, a także naprawę obróbek blacharskich. Ponadto według oświadczenia M. B. właściciel lokalu nr [...] (zarówno poprzedni, jak i obecny) na tarasie nie wykonywał żadnych robót we własnym zakresie.

Decyzją z dnia [...] marca 2015 r. nr [...] [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego uchylił w całości zaskarżoną decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowalnego dla [...] z dnia [...] września 2014 r. nr [...] i na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej "[...]" w [...] usunięcie – w terminie 6 miesięcy od dnia doręczenia decyzji – nieprawidłowości stwierdzonych w stanie technicznym budynku mieszkalnego wielorodzinnego położonego przy ul. [...] w [...] w części dotyczącej tarasu przynależnego do lokalu mieszkalnego nr [...] oraz nieprawidłowości w lokalach mieszkalnych nr [...] i [...] poprzez wykonanie robót budowlanych polegających na:

rozbiórce wszystkich istniejących warstw na całej powierzchni tarasu oraz na ścianie zewnętrznej budynku i ścianie attykowej tarasu, do wysokości minimum 30 cm nad poziomem dotychczasowej posadzki;

dokładnym oczyszczeniu powierzchni stropu i ścian po pracach rozbiórkowych, z ich zagruntowaniem i przygotowaniem do wykonania nowych warstw posadzkowych;

wykonaniu warstwy spadkowej na stropie po rozbiórce o spadku minimum 1,5%, w przypadku jej braku;

wykonaniu paraizolacji z jednej warstwy papy termozgrzewalnej, z jej wywinięciem na ścianę zewnętrzną budynku i ścianę attykową tarasu, do wysokości minimum 30 cm nad poziom planowanej posadzki;

wykonaniu izolacji termicznej tarasu ze styroduru o grubości 10 cm;

wykonaniu nowej izolacji przeciwwodnej z dwóch warstw papy termozgrzewalnej modyfikowanej wraz z zastosowaniem dwóch kołnierzowych wpustów dachowych;

naklejeniu styroduru o grubości minimum 10 cm na ścianach zewnętrznych budynku i attyki tarasu;

ułożeniu warstwy geowłókniny na nowej izolacji przeciwwodnej dla ochrony przed uszkodzeniami mechanicznymi;

wykonaniu nowej warstwy izolacyjnej na ścianie attykowej z powłokowej izolacji przeciwwodnej typu szlamowego,

odtworzeniu płytki okładziny na ścianie attykowej;

wymianie na nowe wadliwie wykonanych obróbek blacharskich na gzymsie, przy jednoczesnym właściwym wyprofilowaniu spadków;

wykonaniu zewnętrznej warstwy wykończeniowej tarasu w postaci zalecanej podłogi z desek kompozytowych na legarach albo alternatywnie dopuszczonej posadzki z płytek ceramicznych na wylewce betonowej, z wstawionym korytem odwodnienia liniowego;

osuszeniu zawilgoconych ścian w lokalach nr [...] i [...];

usunięciu zagrzybienia w lokalach nr [...] i [...];

naprawie zniszczeń w lokalach nr [...] i [...] spowodowanych nieodpowiednim stanem technicznym izolacji przeciwwodnej tarasu;

z jednoczesnym wskazaniem, że ww. roboty budowlane należy wykonać z zachowaniem kolejności prac oraz zgodnie z zaleceniami zawartymi w opinii technicznej sporządzonej w lipcu 2014 r. przez dr inż. A. K. oraz mgr inż. J. K., pod nadzorem osoby posiadającej stosowne uprawnienia budowlane o odpowiedniej specjalności, zaś o wykonaniu nałożonych obowiązków należy poinformować PINB dla [...].

Organ odwoławczy podał, że zarówno treść protokołu PINB dla [...] nr [...] z dnia [...] stycznia 2014 r., jak również opinia techniczna wskazuje na nieodpowiedni stan techniczny przedmiotowego tarasu. Nieszczelna izolacja przeciwwodna przedmiotowego tarasu wraz z obróbkami blacharskim jest jedyną przyczyną powstałych w lokalu mieszkalnym nr [...] oraz usytuowanym na niższej kondygnacji lokalu mieszkalnym nr [...] rozległych zawilgoceń i zniszczeń.

Organ odwoławczy wskazał ponadto, że z opinii technicznej z lipca 2014 r. wynika, że w 2008 r. przeprowadzono prace naprawcze w zakresie izolacji termicznej tarasu, które zostały wykonane nieprawidłowo. Fakt ten został potwierdzony w materiale dowodowym pozyskanym na zlecenie organu wojewódzkiego w toku postępowania odwoławczego.

W ocenie organu odwoławczego zacieki i zagrzybienie ścian lokali mieszkalnych nr [...] i [...] są spowodowane nieszczelnością izolacji przeciwwodnej na płycie tarasowej, zaś płyta tarasowa wraz z zabezpieczającymi ją warstwami izolacyjnymi, stanowiąca jednocześnie stropodach dla lokalu położonego poniżej, należy do elementów konstrukcyjnych budynku. Zdaniem organu wojewódzkiego prawo własności przysługujące właścicielowi lokalu, do którego przynależy taras, obejmuje wyłącznie jego wierzchnią (zewnętrzną) warstwę wykończeniową (czyli np. płytki, fugi) oraz przestrzeń wykorzystywaną do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez właściciela lokalu. Tylko w tym zakresie właściciel ma - wynikający z art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - obowiązek utrzymywania przynależnego do niego tarasu w należytym stanie i ponoszenia wydatków z tym związanych. Natomiast wszelkie wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji tarasu trwale połączonym z budynkiem oraz innych elementów zaliczanych do części wspólnych budynku, obciążają wspólnotę mieszkaniową. Organ odwoławczy podkreślił, że zakres zaleconych w opinii technicznej robót budowlanych w celu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego tarasu wskazuje, że wykraczają one poza powierzchniowe prace naprawcze, do których ewentualnie zobowiązany byłby właściciel przynależnego do jego lokalu tarasu. Konieczność ingerencji w wewnętrzne warstwy tarasu, tj. w warstwy zabezpieczające płytę tarasową, stanowiącą jednocześnie konstrukcję stropodachu oznacza, że prace naprawcze będą dotykać konstrukcji budynku, a zatem części wspólnej nieruchomości w zakresie swojej funkcjonalności, nie pozostającej w wyłącznej dyspozycji właściciela lokalu.

Organ wojewódzki podzielił stanowisko organu powiatowego, że podmiotem zobowiązanym do wykonania prac naprawczych zaleconych w ww. opinii technicznej winna być Wspólnota jako właściciel części wspólnych budynku, a nie właściciel lokalu mieszkalnego, do którego przynależy taras. Obowiązek utrzymywania elementów konstrukcyjnych, wchodzących w skład części wspólnych budynku w należytym stanie technicznym i estetycznym oraz niedopuszczania do nadmiernego pogorszenia ich właściwości i sprawności technicznej - w myśl art. 61 pkt 1 w związku z art. 5 ust. 2 ustawy Prawo budowlane - spoczywa na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego.

W ocenie [...] WINB na uwzględnienie zasługuje zarzut, że PINB w podstawie prawnej zaskarżonej decyzji nr [...] nieprawidłowo wskazał art. 66 ust. 2 ustawy Prawo budowlane i art. 108 § 1 k.p.a., bowiem w niniejszym przypadku podstawę materialnoprawną do wydania nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości stanowi art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego. Zdaniem organu odwoławczego powyższy nieprawidłowy zapis podstawy prawnej jest uchybieniem, które może zostać skorygowane w rozstrzygnięciu wydanym przez organ II instancji.

Odnosząc się do zarzutu pełnomocnika strony skarżącej co do zasadności obowiązku dotyczącego usunięcia szkód w lokalach nr [...] i [...], organ odwoławczy wskazał, że ściany lokali mieszkalnych nr [...] i [...], które uległy zawilgoceniu i zagrzybieniu na skutek nieszczelności wewnętrznych warstw hydroizolacyjnych płyty tarasowej, stanowiącej jednocześnie stropodach dla lokalu nr [...], są elementami konstrukcyjnymi budynku, zaś usunięcie powstałego tam zawilgocenia i zagrzybienia jest niezbędne dla utrzymania substancji budowlanej całego budynku w należytym i niepogorszonym stanie.

Organ odwoławczy dodał ponadto, że w opinii technicznej zalecona została ponadto wymiana i wyprofilowanie obróbek blacharskich w bezpośrednim sąsiedztwie tarasu, co zostało pominięte w rozstrzygnięciu zaskarżonej decyzji, a co wymagało uzupełnienia przez organ odwoławczy.

Skargę na powyższą decyzję złożyła Wspólnota Mieszkaniowa "[...]" wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz o zasądzenie kosztów postepowania.

Skarżonej decyzji zarzuciła naruszenie:

- art. 3 ust. 2 w zw. z art. 13 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. (Dz.U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492) o własności lokali, poprzez błędną wykładnię, a w konsekwencji przyjęcie, że warstwa izolacji przeciwwodnej tarasu, służącego wyłącznie do użytku właściciela lokalu nr [...], jest częścią nieruchomości wspólnej;

- art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, poprzez błędną wykładnię tego przepisu polegającą na przyjęciu, że norma prawna w nim zawarta, choć odnosi się wyłącznie do obiektów budowlanych, a nie lokali znajdujących się w tych obiektach, to jednak może być również podstawą do ingerencji organów nadzoru budowlanego w odrębny przedmiot własności, jakim jest lokal mieszkalny, co skutkowało błędnym określeniem przez organ adresata decyzji;

- art. 7 w zw. z art. 77 w zw. z art. 89 § 2 k.p.a. poprzez zaniechanie przeprowadzenia rozprawy administracyjnej w sytuacji, gdy wystąpiły przesłanki uzasadniające potrzebę jej przeprowadzenia wobec całkowicie sprzecznych twierdzeń osób biorących udział w postępowaniu, co skutkowało nieprawidłowym i arbitralnym przyjęciem przez organ, że skarżąca w 2008 r. przeprowadzała prace remontowe tarasu, a prace te wykonane zostały nieprawidłowo;

- art. 79 k.p.a. poprzez dokonanie ustaleń faktycznych w oparciu o wyjaśnienia M. B., bez poinformowania stron o miejscu i terminie przesłuchania tegoż świadka.

W ocenie skarżącej nie ma żadnego znaczenia fakt, że taras stanowi jednocześnie stropodach dla lokalu znajdującego się bezpośrednio pod nim. Funkcją tarasu jest bowiem przede wszystkim funkcja rekreacyjna i z punktu widzenia uprawnionego do korzystania z tarasu jest bez znaczenia, czy bezpośrednio pod tarasem jest jakiś lokal. Nadto każdy taras musi stanowić barierę dla wilgoci, a zatem czynienie rozróżnienia na tarasy będące jednocześnie stropodachami czy też nie, jest bezcelowe i logicznie nieuzasadnione.

Skarżąca wskazała, że do elementów konstrukcyjnych balkonu/tarasu, za których stan odpowiada Wspólnota, należy zaliczyć zbrojną płytę żelbetonową tarasu, jednak izolacja przeciwwodna, posadzki czy płytki - do elementów nieruchomości wspólnej nie należą. Wobec powyższego część nakazanych robót budowlanych, która nie dotyczy elementów konstrukcyjnych, nie stanowi prac w obrębie nieruchomości wspólnej, a zatem do tych prac winien być zobowiązany właściciel lokalu. Ponadto organ bez podstawy prawnej nałożył na Wspólnotę obowiązek dokonania napraw w lokalach stanowiących przedmiot odrębnej własności - poprzez osuszenie zawilgoconych ścian w lokalach [...] i [...], usunięcie zagrzybienia oraz naprawienie zniszczeń w tych lokalach, bowiem organ nie jest uprawniony do ustalenia czy zaistniał związek przyczynowy między stanem technicznym tarasu, a stanem technicznym lokali. Skarżąca zarzuciła również, że użyty w zaskarżonej decyzji zwrot "naprawa zniszczeń" jest na tyle nieprecyzyjny, aby organ był w ogóle uprawniony do wydania decyzji obligującej do takiej naprawy, w zw. z treścią normatywną art. 7 Konstytucji i 6 k.p.a. W ocenie skarżącej decyzja jest w tym zakresie niewykonalna.

Skarżąca podniosła, że organ nietrafnie zaliczył warstwę wykończeniową tarasu do części nieruchomości wspólnej, bowiem cały taras służy do wyłącznego użytku właścicielowi lokalu nr [...]. Jako że izolacja przeciwwodna, a tym bardziej wyodrębnione lokale [...] i [...] są przedmiotem odrębnej własności, to wydatki związane z ich utrzymaniem w należytym stanie może ponosić wyłącznie właściciel, a organ nie może nakładać obowiązku wykonywania prac na Wspólnotę pomieszczeniu stanowiącym przedmiot odrębnej własności.

W odpowiedzi na skargę [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wniósł o jej oddalenie i podtrzymał argumenty przedstawione w uzasadnieniu decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. W świetle powołanego przepisu, do kompetencji sądu administracyjnego należy badanie aktów administracyjnych pod względem ich zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego. Na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a., sąd uwzględnia skargę tylko w przypadku stwierdzenia naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych, mających wpływ na wynik sprawy, wad w postępowaniu administracyjnym.

W niniejszej sprawie takie naruszenia i wady częściowo wystąpiły, dlatego skarga została w części uwzględniona.

Przedmiotem kontroli Sądu była decyzja [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego Nr [...] z [...] marca 2015 r., wydana na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a.

Podstawą prawną zaskarżonej decyzji jest art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2006 r., Nr 156, poz. 1118 ze zm.), który stanowi, iż w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Nakaz ten powinien być skierowany do właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, na którym - zgodnie z art. 61 pkt 1 w zw. z art. 5 ust. 2 powołanej ustawy – ciąży obowiązek utrzymywania obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym oraz niedopuszczenia do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. W przedmiotowej sprawie stwierdzone przez organ nieprawidłowości dotyczą stanu technicznego tarasu, który jest jednocześnie stropodachem dla znajdującego się pod nim lokalu mieszkalnego.

W trakcie oględzin przeprowadzonych przez organ I instancji jak i w opinii technicznej autorstwa dr inż. A. K. oraz mgr inż. J. K. wskazano na nieodpowiedni stan techniczny tarasu przynależnego do lokalu mieszkalnego nr [...] znajdującego się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym położonym przy ul. [...] w [...], a wśród nieprawidłowości wymieniono: zniszczenia i wykruszenia fug oraz spękania płytek ceramicznych na posadzce tarasu; niedokładne wypełnienie i uszczelnienie masą elastyczną uszczelniającą styku płytek ceramicznych z ościeżnicami i obróbkami blacharskimi; niewłaściwe wykonanie oraz ubytki w obróbkach blacharskich gzymsu; brak zgrzewanej siatki przeciwskurczowej lub zamiennie włókien polipropylenowych w wylewce betonowej na izolacji przeciwwodnej tarasu, istniejące wady wykonania naprawy izolacji termicznej ścian w styku z posadzką tarasu oraz izolacji termicznej pod izolacją przeciwwodną, brak jakiejkolwiek dodatkowej izolacji przeciwwodnej podposadzkowej uszczelniającej powierzchnię tarasu typu szlamowego.

Z niekwestionowanych przez strony ustaleń opinii wynika, że jedyną przyczyną powstałych w lokalu mieszkalnym nr [...] oraz w usytuowanym na niższej kondygnacji lokalu mieszkalnym nr [...] rozległych zawilgoceń i zniszczeń nimi spowodowanych jest nieszczelna izolacja przeciwwodna samego tarasu wraz z obróbkami blacharskimi w bezpośrednim sąsiedztwie.

Prawidłowe wskazanie adresata decyzji nakazującej usunięcie tych nieprawidłowości wymagało więc ustalenia, komu przysługuje prawo własności tej części obiektu budowlanego.

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903) w razie wyodrębnienia własności lokali wchodzących w skład danej nieruchomości przysługuje ich właścicielom udział w nieruchomości wspólnej, który obejmuje grunt oraz części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Wnioskując a contrario z treści powołanego przepisu należy przyjąć, iż skoro przedmiotowy taras jest częścią budynku służącą wyłącznie do użytku właścicieli lokalu mieszkalnego nr [...], to nie wchodzi on w skład nieruchomości wspólnej, dlatego powinien być uznany za część składową tego lokalu. Prawo własności przysługujące właścicielom lokalu nr [...] obejmuje więc również taras, a dokładnie jego wierzchnią warstwę wykończeniową oraz przestrzeń wykorzystywaną do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez właścicieli lokalu. Tylko w tym zakresie właściciel ten ma – wynikający z art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali - obowiązek utrzymywania przynależnego do niego tarasu w należytym stanie. Podobne stanowisko wyraził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 7 marca 2008 r. (III CZP 10/08, publ. Lex nr 348085, Biuletyn SN 2008/3/6), w której stwierdzono: "Właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową". W związku z tym, że tarasy pełnią podobną funkcję jak balkony, przynależne do konkretnych lokali mieszkalnych, wyrażoną w tej uchwale tezę należy analogicznie odnieść do stanu faktycznego niniejszej sprawy. W uzasadnieniu powołanej uchwały Sąd Najwyższy wskazał, iż pod pojęciem "balkonu" jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem.

W niniejszej sprawie zachodzi szczególna sytuacja, gdyż taras jest jednocześnie stropodachem dla lokalu mieszkalnego nr [...] znajdującego się na niższej kondygnacji i w związku z tym stanowi on również jeden z elementów konstrukcyjnych całego budynku. W tej części nie jest on wykorzystywany wyłącznie przez właścicieli lokalu nr [...] do zaspokajania ich potrzeb mieszkaniowych, gdyż korzysta z niego również właściciel lokalu mieszkalnego znajdującego się na niższej kondygnacji.

Należy podkreślić, iż dachy wraz z ich konstrukcja nośną oraz stropy miedzy poszczególnymi kondygnacjami zalicza się do nieruchomości wspólnej. Remont i bieżąca konserwacja nieruchomości wspólnej należy do obowiązków wspólnoty mieszkaniowej (art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali). W tym zakresie aktualne jest także stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w uzasadnieniu powołanej uchwały z dnia 7 marca 2008 r., iż elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku, i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu, uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, a w konsekwencji - z mocy art. 3 ust. 2 ustawy - powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną.

Zwłaszcza, że organ nakazując w drodze decyzji , na podstawie art. 66 ust 1 Prawa budowlanego usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, powinien zawsze uwzględniać indywidualne cechy obiektu budowlanego, którego ta decyzja dotyczy ( vide wyrok NSA z 27 lutego 2007r., II OSK 355/06).

Należy także podzielić opinię organu odwoławczego, iż konieczność ingerencji w wewnętrzne warstwy tarasu, tj. w warstwy zabezpieczające płytę tarasową, stanowiącą jednocześnie konstrukcję stropodachu oznacza, że prace naprawcze będą dotykać konstrukcji budynku, a zatem części wspólnej nieruchomości, nie pozostającej w wyłącznej dyspozycji właściciela lokalu.

Z tych względów zakres obowiązków określonych w decyzji organu odwoławczego w punktach od 1 do 12 Sąd uznał za mieszczący się w dyspozycji art. 66 ust 1 pkt 3 Prawa budowlanego i skierowany do prawidłowego adresata jakim jest Wspólnota Mieszkaniowa "[...]" Nieruchomości przy ul [...] w [...].

Bez wątpienia art. 66 stanowi przykład konkretyzacji unormowanego w art. 61 ustawy nakazu przestrzegania obowiązku utrzymywania i użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z zasadami sformułowanymi w art. 5 ust. 2 tej ustawy. Analiza treści art. 66 prowadzi do wniosku, że organ nadzoru budowlanego może nałożyć obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, tylko w przypadku, gdy po pierwsze - nieprawidłowości te dotyczą obiektu budowlanego i po wtóre, gdy zachodzi jedna z okoliczności wymienionych w pkt 1-3.

Istotne znaczenie dla oceny zastosowania w rozpoznawanej sprawie powołanego przepisu ustawy ma precyzyjne określenie (zdefiniowanie) pojęcia obiektu budowlanego. Zaskarżona decyzja dotyczy bowiem w punktach 13, 14, 15 usunięcia nieprawidłowości w lokalach mieszkalnych [...] i [...] stanowiących odrębne własności lokali znajdujące się w wielorodzinnym budynku mieszkalnym.

W doktrynie przyjmuje się, iż nakaz usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego części obiektu budowlanego, stanowiącej jednocześnie wyodrębniony lokal mieszkalny, może dotyczyć wyłącznie samego obiektu, nie może wkraczać w to, co mieści się wewnątrz lokalu i jest regulowane szeroko rozumianymi przepisami prawa cywilnego (patrz: "Prawo budowlane" Komentarz, wydanie 4, Beck, 2003 r. s. 334). Obiektem budowlanym w rozumieniu art. 3 pkt 1 lit. a ustawy jest bowiem budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, pod pojęciem którego rozumie się taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (art. 3 pkt 2 ustawy).

Ustawa - Prawo budowlane nie definiuje pojęcia lokalu mieszkalnego w budynku, co z kolei sugerować może, że przepis art. 66 powołanej ustawy nie odnosi się do lokali znajdujących się w obiektach budowlanych.

Brak jest natomiast , zdaniem Sądu , podstaw do uwzględnienia pozostałych zarzutów skargi, a zwłaszcza naruszenia art. 89 § 2 k.p.a poprzez nieprzeprowadzenia rozprawy administracyjnej. Sąd zwraca uwagę, iż sprzeczne twierdzenia stron, które mogłyby stanowić przesłankę do wyznaczenia takiej rozprawy przez organ, powinny dotyczyć stanu faktycznego, który w sprawie niniejszej nie budził wątpliwości, a nie adresata decyzji, co w rzeczywistości stanowiło istotę sporu. Nietrafnym jest także zarzut naruszenia art. 79 kpa, bowiem jak wynika z akt postępowania administracyjnego organ nie przeprowadzał dowodu z zeznań świadka M. B.. Na marginesie należy także wskazać, iż skarżąca nie wskazała w jaki sposób zarzucane naruszenia art. 7, 77 w związku z art. 89 § 2 kpa i art. 79 kpa mogły wpłynąć na wynika sprawy co stanowi istotną przesłankę zastosowania art. 145 § 1 pkt 1 lit c ppsa.

Mając powyższe na uwadze , w ocenie Sądu należało uchylić zaskarżoną decyzję w części dotyczącej obowiązków wymienionych w punktach 13, 14, 15 jako wydaną z naruszeniem art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego w związku z art. 61 tej ustawy co wyczerpuje dyspozycję art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a, w pozostałym zaś zakresie należało skargę oddalić na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Rozstrzygnięcie o kosztach Sąd oparł na treści art. 200 przywołanej ustawy.