Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 570/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2017-05-31 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1 i 3
journal: Dz.U. 2016 poz 778
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: & 3 ust. 2
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Grzegorz Rząsa (spr.), Sędziowie sędzia WSA Alina Balicka, sędzia WSA Anita Wielopolska, Protokolant st. sekr. sąd. Paweł Konopelski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 31 maja 2017 r. sprawy ze skargi M. Sp. z o.o. z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] grudnia 2016 r. nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

I. Przedmiotem zaskarżenia w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] (dalej: "Kolegium" lub "SKO") z [...] grudnia 2016 r., znak: [...] (dalej: "zaskarżona decyzja"). Decyzją tą Kolegium, po rozpoznaniu odwołania [...] Sp. z o.o. z siedzibą w [...] (dalej: "skarżąca" lub "Spółka") utrzymało w mocy decyzję Prezydenta [...] (dalej: "Prezydent") nr [...] z [...] września 2016 r., którą odmówiono ustalenia warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków biurowych z garażami podziemnymi, z usługami w parterach, miejscami postojowymi naziemnymi wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, planowanej do realizacji na częściach działek o nr ew. [...], [...] z obrębu [...] przy Al. [...], na terenie Dzielnicy [...].

II. Zaskarżona decyzja została oparta na następujących ustaleniach faktycznych i ocenach prawnych.

II.1. [...] Sp. z o.o. z siedzibą w [...] wystąpiła o ustalenie ustalenia warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków biurowych z garażami podziemnymi, z usługami w parterach, miejscami postojowymi naziemnymi wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, planowanej do realizacji na częściach działek o nr ew. [...], [...] z obrębu [...] przy Al. [...], na terenie Dzielnicy [...]. Do wniosku załączona została wstępna koncepcja architektoniczna, ilustrująca zamierzenie inwestycyjne, mające poniższe parametry:

- powierzchnia terenu - ok. 16 861 m2

- powierzchnia zabudowy ok. 8 700m2

- wysokość zabudowy max XI kond./ca 44m

- powierzchnia biologicznie czynna 25%

- powierzchnia całkowita / nadziemna ca 90 000 m2/ca 65 000 m2

- powierzchnia użytkowa 52 000 m2

- liczba miejsc postojowych: ca 864 - w garażu, powierzchnia użytkowa garażu 2,6 ha

II.2. Wskazaną wyżej decyzją z [...] września 2016 r. Prezydent [...] odmówił ustalenia warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu. Organ pierwszej instancji stwierdził, iż powodem odmowy jest niespełnienie warunków zawartych w art. 61 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r. poz. 778 ze zm., dalej: "u.p.z.p." lub "Ustawa"). Prezydent przyjął, że obszar analizowany ma być wyznaczony w taki sposób, aby od granicy do granicy obszaru analizowanego odległość nie była mniejsza niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy - nie mniej jednak niż 50 metrów. Obszar analizowany obejmuje tereny niezabudowane, położone po obu stronach al. [...] ([...]). Bezpośrednie sąsiedztwo terenu objętego wnioskiem stanowią:

- od północy - ogródki działkowe,

- od wschodu - tereny niezabudowane,

- od południa - al. [...], dalej tereny niezabudowane,

- od zachodu - tereny niezabudowane.

Zdaniem Prezydenta, inwestycja określona we wniosku nie spełnia wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 1 Ustawy, albowiem brak jest w obszarze analizy zabudowy mogącej być podstawą do jej określenia. W ocenie organu I instancji, z pisma [...] SA nie wynika możliwości obsłużenia wnioskowanej inwestycji w zakresie odprowadzenia ścieków. Pomimo wezwania wnioskodawca nie dołączył do wniosku o warunki zabudowy promesy, o której mówi art. 61 ust. 5 Ustawy.

II.3. Kolegium zaskarżoną decyzją postanowiło utrzymać w mocy wskazaną wyżej decyzję Prezydenta. Kolegium przytoczyło art. 61 ust. 1 u.p.z.p. oraz § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588; dalej: "Rozporządzenie") oraz wskazało, że w niniejszej sprawie organ pierwszej instancji poprzedził wydanie zaskarżonej decyzji przeprowadzeniem analizy przeprowadzonej zgodnie z przytoczonymi przepisami. Należy zatem zgodzić się z ustaleniami Prezydenta [...], iż nie jest spełniony warunek kontynuacji zabudowy istniejącej w obszarze analizy, zwany także czasem "zasadą dobrego sąsiedztwa", o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 Ustawy. Działki znajdujące się w obszarze analizowanym i dostępne z tej samej drogi publicznej to nieruchomości w większości niezabudowane, bądź takie, na których znajdują ogródki działkowe. Brak jest na analizowanym terenie zabudowy w zakresie wskazanym przez skarżącą. W opinii Kolegium, tożsamej z obowiązującym orzecznictwem sądów administracyjnych, nieuzasadnionym byłoby sztuczne rozszerzenie obszaru analizowanego, zmierzające do poszukiwania zabudowy, która umożliwiłaby wydanie pozytywnej decyzji, zgodnej w całości z wnioskiem. Zdaniem Kolegium, wyznaczenie obszaru analizowanego w określonych przepisami granicach i proporcjach ma na celu harmonijne wkomponowanie nowej inwestycji w istniejące otoczenie. W ocenie Kolegium, uwzględniając wniosek Spółki o poszerzenie obszaru analizowanego, mielibyśmy do czynienia właśnie z sytuacją niedopuszczalnego wyznaczania obszaru analizowanego zmierzającego do "poszukiwania" obiektów budowlanych. Kolegium nie dopatrzyło się naruszenia przez organ pierwszej instancji art. 6 ust. 1 i 2 Ustawy w zw. z art. 1 ust. 2 pkt 7 Ustawy oraz art. 21 ust. 1 Konstytucji RP. Podkreślenia bowiem wymaga, iż celem planowania przestrzennego jako podstawowego elementu publicznoprawnego regulowania kształtu przestrzeni jest zapewnienie ładu przestrzennego i ochrony innych wartości, w szczególności tych, o których mowa w art. 1 ust. 2 Ustawy. Oznacza to możliwość, a w określonych sytuacjach potrzebę ograniczenia prawa prywatnej własności nieruchomości gruntowych. Ograniczenie takie, dokonywane w interesie publicznym w jego ogólnym rozumieniu i jest zadaniem właściwych organów władzy publicznej. Ograniczenie, o którym mowa zostało także przewidziane w art. 64 ust. 3 Konstytucji RP. W ocenie Kolegium, bezzasadny jest również zarzut naruszenia przez organ pierwszej instancji art. 61 ust 1 pkt 3 i art. 61 ust. 5 Ustawy. Z treści pisma [...] z dnia 14 października 2013 r. jednoznacznie wynika, iż obecnie nie ma możliwości odprowadzenia ścieków do miejskiej sieci kanalizacyjnej. Wskazany przez Inwestora docelowy odbiornik ścieków bytowych - "pompownia ścieków [...] przy proj. ul. [...] i proj. ul. [...]do której będzie można odprowadzić ścieki" będzie możliwa dopiero "po zaprojektowaniu i wybudowaniu kanalizacji drugorzędnej w tym rejonie miasta (...). Spółka nie przewiduje w swoich najbliższych planach inwestycyjnych realizację sieci kanalizacyjnej w rejonie lokalizacji inwestycji". Podobnie sprawa się ma z odprowadzaniem wód deszczowych z terenu planowanej inwestycji, gdyż póki co "[...] S.A. nie przewiduje w swoich planach inwestycyjnych realizacji kanalizacji deszczowej". Po ponownym przeprowadzeniu postępowania Kolegium uznało, że sposób przeprowadzenia postępowania dowodowego przez Organ pierwszej instancji nie budzi zastrzeżeń, zaś dokonana przez ten organ ocena dowodów zebranych w sprawie jest prawidłowa, a materiał dowodowy zgromadzony w niniejszym postępowaniu jest wystarczający do wydania orzeczenia.

III.1. Na powyższą decyzję Kolegium skargę wniosła Spółka reprezentowana przez radcę prawnego. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie:

(i) § 3 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w związku z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez niewłaściwe zastosowanie tych przepisów i nieprawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego, tj. wyznaczenie obszaru analizowanego bez zachowania niezbędnego minimum trzykrotnej szerokości frontu działki, co spowodowało, że organ nie zbadał parametrów zabudowy, która powinna była zostać objęta analizą, co w konsekwencji doprowadziło do uznania przez Kolegium, że w obszarze analizowanym na działkach sąsiednich nie występuje żadna zabudowa, która pozwoliłaby ustalić warunki zabudowy dla planowanej przez Spółkę inwestycji;

(ii) naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 3 i art. 61 ust. 5 u.p.z.p. poprzez niewłaściwe zastosowanie tego przepisu i błędne uznanie, że skarżąca nie wykazała, że warunek, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3 i art. 61 ust. 5 u.p.z.p. jest spełniony, podczas, gdy [...] wskazał możliwe miejsce odprowadzania ścieków i wód deszczowych, co stanowi wystarczające spełnienie warunku wykazania uzbrojenia terenu;

(iii) naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy w postaci:

(a) art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. w związku z art. 107 § 3 k.p.a. poprzez brak należytego i wystarczającego przeprowadzenia postępowania dowodowego w niniejszej sprawie oraz brak wszechstronnego ustalenia stanu faktycznego sprawy, w szczególności polegające na wadliwym przeprowadzeniu analizy urbanistycznej, w tym błędnym wyznaczeniu granic obszaru analizowanego oraz pominięciu w analizie, działek zabudowanych znajdujących się w otoczeniu działki skarżącego, w odległości mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki;

b) art. 138 §1 pkt. 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy wadliwej decyzji [...], podczas, gdy organ II instancji powinien ją uchylić w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

Wobec powyższych zarzutów Spółka wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości

oraz o uchylenie w całości decyzji organu I instancji, a także zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi Spółka wskazała w szczególności, że obszar analizowany winien mieć kształt okręgu o promieniu nie mniejszym niż trzykrotna szerokość frontu działki. Ponadto, zdaniem Spółki ale SKO pominęło, że [...] wskazał pompownię ścieków jako docelowy odbiornik do którego w przyszłości będzie możliwe odprowadzenie ścieków oraz [...] jako miejsce odprowadzania wód deszczowych. Takie wskazanie należy uznać za wystarczające, żeby przyjąć, że spełniony jest warunek, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3 i art. 61 ust. 5 u.p.z.p., bowiem przepisy te oraz orzecznictwo nie wymaga żeby uzbrojenie terenu istniało w chwili wydawania decyzji, jak również w chwili wydawania decyzji nie jest konieczne zawarcie stosownej umowy.

III.2. W odpowiedzi na złożoną skargę SKO wniosło o jej oddalenie.

IV. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

IV.1. Skarga jest bezzasadna i podlega oddaleniu (art. 151 p.p.s.a.).

IV.2. Istota sporu w niniejszej sprawie koncentruje się wokół dwóch zagadnień, które legły u podstaw odmowy ustalenia na rzecz Spółki warunków zabudowy, a następnie zostały ujęte w podstawach skargi. Po pierwsze, chodzi o spełnienie warunku dobrego sąsiedztwa z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Po drugie, spór między stronami dotyczy wymogu, aby uzbrojenie terenu było wystarczające dla zamierzenia budowlanego (art. 61 ust. 1 pkt 3 oraz art. 61 ust. 5 u.p.z.p.). W ocenie Sądu, Kolegium trafnie przyjęło, że żaden z wyżej wymienionych warunków nie został w sprawie spełniony. Warto przy tym podkreślić, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

IV.3. Przechodząc do oceny zarzutów skargi dotyczących naruszenia § 3 ust. 2 Rozporządzenia w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. należy wskazać, że jednym z warunków wydania decyzji o warunkach zabudowy jest ustalenie, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Reguła zawarta w powołanym przepisie u.p.z.p. określana jest jako zasada dobrego sąsiedztwa (por. np. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, pod red. Z. Niewiadomskiego, wyd. 9, Warszawa 2016, teza 2 komentarza do art. 61). Zgodnie z delegacją zawartą w art. 61 ust. 6 i 7 u.p.z.p., sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu zostały określone w Rozporządzeniu. Z kolei zgodnie z § 3 ust. 1 Rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Zgodnie z § 3 ust. 2 Rozporządzenia, granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. W aspekcie zarzutów skargi dotyczących przede wszystkim interpretacji § 3 ust. 2 Rozporządzenia należy jeszcze przed przejściem do analizy tego przepisu zaznaczyć, że skarżąca zdaje się utożsamiać zasady wyznaczania obszaru analizowanego przewidziane w powołanym przepisie Rozporządzenia z wymogiem wypełnieniem ustawowego warunku dobrego sąsiedztwa. Innymi słowy, skarżąca zdaje się utrzymywać, że podzielenie jej wykładni tego przepisu (czyli wyznaczenie szerszego obszaru analizowanego, który w realiach niniejszej sprawy objąłby wówczas m. in. biurowiec [...] zlokalizowany częściowo na działce nr [...] oraz bloki mieszkalne na działce nr [...]) niejako automatycznie miałoby przesądzać o spełnieniu warunku dobrego sąsiedztwa. Taki wniosek inwestora jest zdaniem Sądu błędny. Rozporządzenie ma charakter wykonawczy do Ustawy, a jego celem jest stworzenie instrumentów pomocnych do stwierdzenia spełnienia warunku dobrego sąsiedztwa z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Samo poszerzenie obszaru analizowanego nie przesądza jeszcze, że projektowana inwestycja spełnia wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury. (art. 1 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.). Przy czym przez ład przestrzenny należy rozumieć takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (art. 2 pkt 1 u.p.z.p.). Podobnie, znana tylko Rozporządzeniu, a nie Ustawie, kategoria obszaru analizowanego, nie może być utożsamiana z działką sąsiednią w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Natomiast działki położone na obszarze analizowanym stanowią punkt odniesienia do wyznaczenia parametrów nowej zabudowy, w tym przede wszystkim tych wskazanych w § 5 i 6 Rozporządzenia. Reasumując, wymóg zasady "dobrego sąsiedztwa" winien być zatem realizowany przy zachowaniu podstawowej zasady planowania przestrzennego, jaką jest zachowanie ładu przestrzennego i § 3 Rozporządzenia nie może zmieniać tej reguły (por. np. wyrok NSA z 10 września 2010 r., II OSK 1334/09, CBOSA). Przepis powołanego wyżej § 3 rozporządzenia jest przepisem wykonawczym do ustawy. To zaś oznacza, że nie może być interpretowany z naruszeniem przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i zasad w nich ustanowionych. Przenosząc te ustalenia na grunt niniejszej sprawy należy stwierdzić, że planowana inwestycja sąsiaduje bezpośrednio z zajmującymi znaczną powierzchnię niezabudowanymi terenami zielonymi oraz terenami ogrodów działkowych. Posadowienie wokół tych terenów planowanej wysokiej zabudowy biurowej (około 44 m) o znacznej powierzchni użytkowej (około 52 000 m²) w sposób oczywisty godzi w ład przestrzenny, w tym w wymóg, aby planowana inwestycja tworzyła z terenem sąsiednim harmonijną urbanistyczną całość. Przechodząc natomiast do wykładni § 3 ust. 2 Rozporządzenia należy stwierdzić, że istotnie w orzecznictwie sądów administracyjnych nie ma zgodności poglądów co do tego, jak należy interpretować pojęcie "granic obszaru analizowanego wyznaczanych w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów". Przegląd możliwych wariantów interpretacyjnych w tej kwestii został dokonany m. in. w uzasadnieniu wyroku NSA z 10 września 2010 r., II OSK 1334/09, CBOSA. Podstawowy spór pomiędzy poszczególnymi składami orzekającymi dotyczy tego, czy owa trzykrotność ma stanowić odległość miedzy granicami obszaru analizowanego, czyli średnicę okręgu (tak przyjęły orzekające w sprawie organy), czy też odległość od środka okręgu (scil. granic działki objętej wnioskiem o wydanie warunków zabudowy) w każdą stronę, czyli promień okręgu (taki wariant interpretacyjny przyjmuje Spółka). Zdaniem Sądu orzekającego w niniejszej sprawie, przychylić należy się do poglądu, mającego silne wsparcie m. in. w wykładni językowej (w § 3 ust. 2 Rozporządzenia trzykrotność frontu działki jest odnoszona do granic obszaru analizowanego, a nie do granicy działki inwestora), że obszar analizowany ma być wyznaczony w taki sposób, iż od granicy do granicy obszaru analizowanego była zakreślona odległość nie mniejsza niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem - nie mniej niż 50 m. Pogląd taki wyrażono, poza wspomnianym wyżej wyrokiem z 10 września 2010 r., m. in. w następujących orzeczeniach NSA: z dnia 26 maja 2011 r., II OSK 910/10; z 7 lipca 2011 r., II OSK 172/11; z 13 grudnia 2011 r., II OSK 1839/10; z 15 lutego 2012 r., II OSK 2167/11; 10 lipca 2013 r., II OSK 610/12; z 4 listopada 2015 r., II OSK 508/14; z 10 listopada 2015 r., II OSK 548/14; z 7 kwietnia 2016 r., II OSK 1962/14 – CBOSA). Reasumując, orzekające w sprawie organy dokonały prawidłowej wykładni § 3 ust. 2 Rozporządzenia. Raz jeszcze jednak wypada podkreślić, że w ocenie Sądu nawet w razie przyjęcia szerszej definicji obszaru analizowanego (postulowanej przez inwestora i znajdującej również odbicie w orzecznictwie), planowana inwestycja nie spełniałaby warunku dobrego sąsiedztwa, w tym przede wszystkim nie tworzyłaby harmonijnej całości urbanistycznej z uwagi na jej zlokalizowanie wokół terenów zielonych o znacznej powierzchni (niezbudowanych lub stanowiących ogrody działkowe).

IV.4. Bezzasadne są również zarzuty skargi dotyczące naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 3 i 5 u.p.z.p. Jednym z koniecznych warunków wydania decyzji o warunkach zabudowy jest ustalenie, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.). Zgodnie zaś z art. 61 ust. 5 u.p.z.p., warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Uzbrojenie terenu to drogi, obiekty budowlane, urządzenia i przewody, o których mowa w art. 143 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (art. 2 pkt 13 u.p.z.p.). W ramach uzbrojenia mieści się niewątpliwie sieć wodociągowa oraz kanalizacyjna. W realiach niniejszej sprawy dla oceny spełnienia rzeczonego warunku kluczowe znaczenie mają pisma [...] SA w [...] z 14 października 2013 r. i 10 grudnia 2013 r. W świetle tych pism nie budzi wątpliwości, że brak jest istniejącego uzbrojenia wodociągowego i kanalizacyjnego. Stwierdza się w nich w szczególności, że projektowane budynki znajdują się poza zasięgiem istniejącej miejskiej sieci wodociągowej, a nadto, że nie ma możliwości odprowadzenia ścieków do miejskiej sieci kanalizacyjnej. Treść tych pism nie może być również uznana za gwarancję wykonania rzeczonego uzbrojenia w przyszłości. W szczególności zawarte w tych pismach informacje (nie mające charakteru stanowczego zapewnienia czy – verba legis – "zagwarantowania" wykonania uzbrojenia w przyszłości) w sprawie rozbudowy sieci wodociągowej (m. in. magistrali DN 300 mm) oraz kanalizacyjnej (m. in. pompowni ścieków PS1) są powiązane ze stwierdzeniem, że:

i) [...] SA nie przewiduje w planach inwestycyjnych na najbliższe lata rozbudowy sieci wodociągowej rozdzielczej w rejonie inwestycji, oraz

ii) [...] SA nie przewiduje w swoich najbliższych planach inwestycyjnych realizacji sieci kanalizacji w rejonie lokalizacji inwestycji, oraz

iii) wody deszczowe będzie można co prawda odprowadzać do [...], ale dopiero po zaprojektowaniu i wybudowaniu docelowego układu kanalizacji deszczowej na [...], przy czym [...] SA nie przewiduje w swoich planach inwestycyjnych realizacji kanalizacji deszczowej.

Warto w tym miejscu dodać, że samo przedłożenie pisma zakładu wodociągowego stanowiącego odpowiedź na wniosek o warunki przyłączenia do miejskiej sieci kanalizacyjnej nie stanowi jeszcze umowy przyrzeczenia wykonania uzbrojenia (por. np. wyrok NSA z 7 maja 2009 r., II OSK 660/08 - CBOSA). Reasumując, trafnie uznano w zaskarżonej decyzji, że nie został spełniony również warunek z art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z ust. 5 u.p.z.p.

IV.5. Analiza uzasadnienia skargi (s. 7) prowadzi do wniosku, że sformułowane w niej zarzuty naruszenia przepisów postepowania nie mają w istocie samodzielnego charakteru, a Spółka wiąże je ściśle z wadliwą – w jej ocenie – wykładnią i zastosowaniem omówionych wyżej norm prawa materialnego dotyczących dobrego sąsiedztwa oraz uzbrojenia terenu. Bezzasadność zarzutów naruszenia prawa materialnego przesądza zatem o nietrafności przedmiotowych zarzutów naruszenia przepisów postępowania.

IV.6. Mając powyższe na uwadze, orzeczono jak w sentencji.