Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 1131/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2012-02-29 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Dnia 29 lutego 2012 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka Sędziowie Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska (spr.) Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski Protokolant p.o. asystenta sędziego Nina Krzemieniewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 lutego 2012 roku przy udziale --- sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ulicy A 147 w Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000r., Nr 98, poz. 1071 ze zm., w skrócie K.p.a.), art. 52 ust. 1 w związku z art. 64 ust. 1, art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm., powoływana dalej jako ustawa), utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] r. [...] ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania lokalu handlowego na gastronomiczny, przewidzianej do realizacji w Ł. przy ulicy P. [...] (działka nr [...] w obrębie [...]).

W toku postępowania ustalono, iż w dniu 28 lipca 2010r. A. K. złożył wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji, polegającej na zmianie sposobu użytkowania lokalu handlowego na gastronomiczny, przewidzianej do realizacji na nieruchomości w Ł. przy ul. P. [...] (działka nr [...] w obrębie [...]).

Następnie ustalono, iż teren lokalizacji przedmiotowej inwestycji leży na obszarze, dla którego nie ma obecnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Działka inwestycji położona jest na terenie objętym Uchwałą Rady Miejskiej w Ł. Nr [...] z dnia [...] r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta Ł. położonej w rejonie alei T. K. i M. J. P. oraz ulic A. S., J. T., J. K., T., E. A., B. i R.

Organ I instancji stwierdził, iż warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy zostały spełnione, a projekt decyzji został uzgodniony z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4 p. 2 i 9 ustawy, w związku z czym w dniu [...] r. została wydana decyzja Nr [...] o warunkach zabudowy dla przedmiotowego przedsięwzięcia.

Odwołanie od ww. decyzji złożył pełnomocnik Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ulicy P. [...] w Ł. wnosząc jednocześnie o zawieszenie postępowania w niniejszej sprawie do czasu prawomocnego zakończenia postępowania w sprawie zezwolenia na prowadzenie prac przy zabytku.

Postanowieniem z dnia [...] r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. utrzymało w mocy postanowienie własne z dnia [...] r. nr [...] odmawiające zawieszenia postępowania w niniejszej sprawie, a następnie decyzją z dnia [...] r. nr [...] uchyliło zaskarżoną decyzję z dnia [...] r. i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

W uzasadnieniu decyzji Kolegium stwierdziło m.in., że w zakresie dotyczącym artykułu 61 ust. 1 pkt 1, 2, 4 i 5 ustawy ustalenia organu I instancji są prawidłowe i wykazują spełnienie przesłanek uzasadniających ustalenie warunków zabudowy, jednakże odnosząc się do warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy, a dotyczącym zbadania czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego organ odwoławczy uznał, że informacje w tym zakresie zawarte w zaskarżonej decyzji, były niekompletne i nie znalazły oparcia w zgromadzonym materiale dowodowym, w związku z czym Samorządowe Kolegium Odwoławcze wezwało inwestora do przedstawienia umów z właściwymi jednostkami organizacyjnymi na dostawę wody i odprowadzenie ścieków, bądź też stosownego zapewnienia gestorów tych sieci, stanowiących gwarancją, że takie umowy zostaną zawarte. We wskazanym terminie inwestor nie przedstawił stosownych dokumentów i nie złożył też żadnych wyjaśnień w przedmiotowej kwestii.

Po drugie Kolegium wskazało również na tymczasowy charakter decyzji nr [...] z dnia [...] r. Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, dotyczącej pozwolenia na prace przy zabytku (w czasie 6 miesięcy od daty jej wydania), której zapisy wykorzystane zostały jako wytyczne konserwatorskie do projektu decyzji (następnie uzgodnione z WUOZ).

Ponownie rozpoznając sprawę, organ I instancji wezwał inwestora o uzupełnienie wniosku o ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji o aktualne zapewnienia gestorów sieci, stwierdzające że planowana inwestycja może zostać zaopatrzona w media w ilościach wystarczających do jej funkcjonowania.

W dniu 20 kwietnia 2011r. do organu I instancji wpłynęło pismo pełnomocnika inwestora, z którego wynikało, że w przypadku realizacji planowanej inwestycji zapotrzebowanie na wodę wyniesie miesięcznie ok. 4,5 m3 i odpowiadać będzie w przybliżeniu ilości odprowadzanych ścieków, a także pismo Zakładu Wodociągów i Kanalizacji w Ł., które określiło możliwości rozbudowy instalacji wodociągowej i kanalizacyjnej dla potrzeb lokalu gastronomicznego w oparciu o istniejące przyłącza oraz poboru wody i odprowadzenia ścieków w ilości do 7,0 m3 miesięcznie. Nadto organ I instancji stwierdził, iż ilość energii elektrycznej określona w umowie z A Ł. sp. z o.o. z dnia 23 stycznia 2009r. (załączonej do wniosku) jest wystarczająca na potrzeby nowej funkcji.

Następnie, na podstawie analizy urbanistycznej, wykonanej zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie ustalania wymagań, dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), organ I instancji stwierdził, że na terenie objętym analizą znajdują się nieruchomości zabudowane w sposób pozwalający na ustalenie warunków w zakresie kontynuacji funkcji, bowiem na obszarze objętym analizą występuje zabudowa przyuliczna (pierzejowa) o funkcji mieszkalno-usługowej, z lokalizacją znaczącej części usług w parterach budynków. Projektowana inwestycja usługowa ma swoje odpowiedniki w istniejącej zabudowie i nie zmienia zastanego jej układu. Działka, na której części zlokalizowana jest inwestycja, ma dostęp do pasa drogowego ulicy P. Zgodnie z dostarczonymi dokumentami i oświadczeniem wnioskodawcy ustalono, że obiekt jest lub może być zaopatrzony w niezbędne media (ewentualna przebudowa lub rozbudowa instalacji - w uzgodnieniu z gestorami sieci), zatem lokalizacja inwestycji znajduje się na terenie uzbrojonym. Ponadto planowana inwestycja położona jest na działce, która zgodnie z zapisem w ewidencji gruntów jest oznaczona jako B (tereny mieszkaniowe), zatem nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia terenu na cele nierolnicze i nieleśne.

Organ I instancji uznał, że decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi, jednakże sporządzając ponownie projekt decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, usunięto zapisy decyzji Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków nr [...] z dnia [...] r., gdyż decyzja ta straciła ważność i jednocześnie została uchylona decyzją Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego nr [...] z dnia [...] r.

Ponadto, stosownie do art. 53 ust. 4 pkt 2 i art. 53 ust. 4 pkt 9 ustawy decyzja została uzgodniona z Zarządem Dróg i Transportu w Ł. oraz Wojewódzkim Urzędem Ochrony Zabytków.

Stronom zapewniono możliwość czynnego udziału w postępowaniu, poprzez zawiadomienie o ponownym prowadzeniu sprawy i możliwości zapoznania się ze zgromadzonymi materiałami.

Mając powyższe na uwadze organ I instancji stwierdził, że warunki art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zostały spełnione, a projekt decyzji został uzgodniony z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4 p. 2 i 9 ww. ustawy, w związku decyzją z dnia [...] r. [...] ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

Odwołanie od decyzji Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] r. złożył pełnomocnik Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. P. [...] w Ł., wnosząc o uchylenie ww. decyzji i wydanie decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy względnie o uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez organ pierwszej instancji.

W uzasadnieniu strona zakwestionowała uprawnienie inwestora do wystąpienia z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, a także podniosła, iż organ I instancji w sposób dowolny ustalił, że projektowana inwestycja stanowi kontynuację funkcji istniejącej w sąsiedztwie zabudowy. Zdaniem strony w oczywisty sposób doszło również do naruszenia zbadania, czy uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia, przyjmując w tym zakresie zaniżone dane podane przez wnioskodawcę. Dowolnie też uznano, iż decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi, podczas, gdy jest ona zdaniem strony sprzeczna z przepisami Kodeksu cywilnego i przepisami ustawy o własności lokali. Strona wskazała także, iż inwestor nie legitymuje się ważną decyzją pozwalającą na prace przy zabytku, którym jest objęty inwestycją lokal. Wskazała także, iż w sprawie wykonywanych robót w lokalu, którego dotyczy decyzja, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nakazał zaniechanie dalszych robót budowlanych.

Po rozpatrzeniu powyższego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., wskazaną na wstępie decyzją, orzekło o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji organu I instancji.

W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, iż w rozpoznawanej sprawie, sporządzona analiza urbanistyczna jest prawidłowa pod względem formalnym oraz została sporządzona zgodnie z obowiązującymi przepisami. Stanowi ona podstawę do wydania decyzji o warunkach zabudowy zgodnie z wnioskiem inwestora.

Zdaniem Kolegium przeprowadzone przez organ I instancji postępowanie wykazało bowiem, że wnioskowana inwestycja spełnia wszystkie warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy. Przede wszystkim w wyniku realizacji planowanego zamierzenia nie nastąpi zmiana zewnętrznych parametrów budynku, a zatem w istocie ocena w zakresie spełnienia warunku tzw. dobrego sąsiedztwa sprowadza się do zbadania zgodności funkcji planowanego zamierzenia i funkcji zabudowy istniejącej. W ocenie organu II instancji, wbrew zarzutom odwołania, wyniki analizy urbanistycznej uprawniają do twierdzenia, iż planowane zamierzenie, stanowi kontynuację funkcji istniejącej w sąsiedztwie zabudowy, co potwierdza część opisowa i graficzna analizy. W obszarze analizowanym występuje bowiem zabudowa o funkcji mieszkalno-usługowej. Funkcja usług gastronomicznych, przewidziana w części budynku przy ul. P. [...], jest często występującą funkcją wielofunkcyjnej zabudowy w centrum Ł., w tym także w obszarze analizowanym.

Następnie organ odwoławczy, powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych stwierdził, że przedmiotem oceny w postępowaniu o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy, nie stanowią natomiast zagadnienia związane z wpływem planowanej inwestycji na korzystanie z nieruchomości sąsiadujących, a tym bardziej subiektywnie odczuwana uciążliwość inwestycji, czy też spadek atrakcyjności lub wartości działki. Subiektywne bowiem przekonanie osoby trzeciej o naruszeniu jej własnego interesu, związane z rodzajem działalności gospodarczej prowadzonej na działce, której dotyczy kwestionowana decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, oraz podejrzenie, że inwestor będzie rozwijał uciążliwą dla niego działalność, nie może ograniczać prawa właściciela do zagospodarowania własnego terenu w zakresie określonym przez prawo i zasady współżycia społecznego. Istotą art. 61 ustawy jest zagwarantowanie ładu przestrzennego i nie można założyć, że ład przestrzenny wymaga tylko zagospodarowania wg działki graniczącej, a wyłącza możliwość zagospodarowania wg działki położonej w pewnej odległości od działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy.

W ocenie Kolegium, ustalenia organu I instancji w pozostałym zakresie, określonym w art. 61 ustawy są prawidłowe i wykazują spełnienie wymienionych przesłanek. Dotyczy to również warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy, dotyczącego oceny czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Organ II instancji wskazał, iż dla spełnienia omawianego warunku ustawodawca wymaga istnienia rzeczywistego lub projektowanego uzbrojenia terenu, które pozwoliłyby na właściwe korzystanie z przedmiotu inwestycji. Okoliczność, iż projektowany obiekt ma zapewnioną możliwość podłączenia do mediów zapewniających jego funkcjonowanie, jest zdaniem Kolegium wystarczająca dla pozytywnej oceny spełnienia przez planowaną inwestycję warunku uzbrojenia terenu (art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy). Poza tą oceną pozostają natomiast warunki na jakich poszczególne przyłącza nastąpią ( w tym ilość poboru mediów). Ta kwestia, po pierwsze pozostaje w kompetencji gestora sieci, a po drugie wykracza poza ramy postępowania w sprawie warunków zabudowy. Z tych samych powodów nie można uznać za uzasadnione zarzutów odwołania, wskazujących na nierealność zapewnień wnioskodawcy w zakresie potrzebnych ilości mediów. Te okoliczności bowiem określa już sama umowa na dostarczanie mediów, która co oczywiste, musi uwzględniać zarówno potrzeby wnioskodawcy jak i możliwości samej sieci.

Dalej organ II instancji podniósł, iż wniosek o wydanie takiej decyzji może złożyć każdy podmiot, przy czym nie musi się on legitymować tytułem prawnym do nieruchomości, na której dochodzi do ustaleń warunków zabudowy. Kwestionowanie prawidłowości złożonego w przedmiotowej sprawie wniosku o ustalenie warunków zabudowy, szczególnie w odniesieniu do wiarygodności podanych przez wnioskodawcę danych w zakresie zapotrzebowania w media, nieprawidłowego określenia parametrów technicznych inwestycji oraz danych charakteryzujących wpływ planowanej inwestycji na środowisko Kolegium uznało za niezasadne i wyjaśniło, iż w jego ocenie przedmiotowy wniosek odpowiada wymogom ustawowym, a podane w nim dane są wystarczające dla oceny planowanego przedsięwzięcia z punktu widzenia obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa. Parametry techniczne inwestycji, sprowadzać się mogą jedynie do opisu planowanej inwestycji, co wynika z faktu, iż nie ingeruje ona w substancję budynku. Inwestycja nie należy do mogących szkodliwie oddziaływać na środowisko, co z kolei wyłącza konieczność zawarcia we wniosku danych w tym zakresie. Natomiast dane dotyczące ilości zapotrzebowanych mediów podlegać będą weryfikacji w umowie z gestorami sieci.

W odniesieniu do zarzutu niezgodności zaskarżonej decyzji z przepisami Kodeksu cywilnego i przepisami ustawy o własności lokali organ odwoławczy podkreślił, iż katalog przepisów odrębnych, przez których pryzmat jest dokonywana ocena zgodności zamierzenia inwestycyjnego, zależy od położenia terenu będącego przedmiotem ustaleń, natomiast powołane w odwołaniu regulacje prawne nie są przepisami odrębnymi w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z kolei fakt nieposiadania przez inwestora decyzji pozwalającej na prace przy zabytku organ II instancji uznał za bez znaczenia, bowiem stosownie do art. 53 ust 4 pkt 2 w z w. z art. 64 ust. 1 ustawy projekt zaskarżonej decyzji był przedmiotem uzgodnienia z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków w Ł. - postanowienie nr [...] z dnia [...] r. Natomiast kwestia zezwolenia na prace przy zabytku, jak i samo ich przeprowadzenie stanowią odrębny od niniejszego przedmiot postępowania. To samo dotyczy postępowania przed Powiatowym Inspektorem Nadzoru Budowlanego.

Następnie organ odwoławczy powołał się na art. 63 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, zatem podniesione w odwołaniu zarzuty w tym zakresie również nie mogły zostać uwzględnione.

Na ostateczną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego skargę do sądu administracyjnego wniósł pełnomocnik Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ulicy P. [...] w Ł. ,domagając się uchylenia decyzji Prezydenta Miasta Ł. nr [...] z dnia [...] r., wstrzymania wykonania ww. decyzji w całości oraz zasądzenia od organu I Instancji zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi pełnomocnik skarżącej podniósł, iż po pierwsze wydana decyzja jest sprzeczna z zasadą "dobrego sąsiedztwa", gdyż nie stanowi kontynuacji dotychczasowej funkcji obiektu, a także narusza prawa właścicieli lokali sąsiednich poprzez wprowadzenie inwestycji uciążliwej dla otoczenia, a ponadto skutkującej obniżeniem wartości sąsiednich lokali mieszkalnych. Po drugie decyzja wydana została mimo braku wystarczających ustaleń w zakresie uzbrojenia terenu. Po trzecie decyzja jest sprzeczna z przepisami odrębnymi jakimi są przepisy Kodeksu cywilnego i przepisy ustawy o własności lokali. Po czwarte decyzja nie określa koniecznych elementów, aby zamierzona inwestycja nie naruszała praw osób trzecich np. nie określa sposobu zabezpieczenia antywibracyjnego, czy antydymnego. Po piąte w toku postępowania powiadomiono tylko niektórych z właścicieli lokali mieszkalnych przy ulicy P. [...].

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Postanowieniem z dnia 6 grudnia 2011r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi oddalił wniosek skarżącej o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji. Postanowienie jest prawomocne.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. przez kontrolę administracji publicznej. Kontrola działalności organów administracyjnych, o której mowa, sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (§ 2 powołanego przepisu). Oznacza to, iż sądy administracyjne nie orzekają merytorycznie, tj. nie wydają orzeczeń, co do istoty sprawy, lecz badają zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami procedury administracyjnej, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej.

Sąd uwzględniając skargę na postanowienie uchyla ten akt w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, o czym stanowi art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm., dalej p.p.s.a.). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi Sąd skargę oddala (art. 151 p.p.s.a.).

W niniejszej sprawie przedmiotowa inwestycja polega na zmianie sposobu użytkowania lokalu handlowego na gastronomiczny, przewidzianej do realizacji w Ł. przy ulicy P. [...]. Skarżąca zarzucała natomiast, iż ww. inwestycja sprzeciwia się zasadzie tzw. dobrego sąsiedztwa. W pierwszej kolejności należy zatem wyjaśnić, czy organ administracji dokonał prawidłowej analizy, na skutek której ustalił, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy).

W ocenie sądu w niniejszej sprawie organ administracji w sposób wyczerpujący ustalił istniejącą zabudowę na działkach sąsiednich oraz istniejące zagospodarowanie terenu. Organ ustalił bowiem, iż na działkach sąsiednich prowadzona jest działalność zbieżna z tą, którą zamierza podjąć wnioskodawca, co przemawia za zachowaniem zasady tzw. dobrego sąsiedztwa, celem której jest zagwarantowanie ładu przestrzennego rozumianego, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne. Zasada dobrego sąsiedztwa uzależnia zmianę sposobu zagospodarowania terenu, w tym użytkowania obiektu budowlanego, od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Należy nadto mieć na uwadze, iż zasada ''dobrego sąsiedztwa", w przypadku zmiany sposobu użytkowania lokalu, ma nieco inne znaczenie niż w przypadku powstawania nowej zabudowy. Stanowi ona jedynie o dopuszczalnych zmianach w istniejącym już obiekcie, a nie o tworzeniu nowej zabudowy, która zawsze stanowi ingerencję w istniejący ład przestrzenny.

Zdaniem Sądu spełniony został również wymóg kontynuacji funkcji, o jakim mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Przesłankę kontynuacji funkcji, należy odnieść do istniejącej zabudowy obiektów na działkach sąsiednich w szerokim rozumieniu pojęcia "działka sąsiednia". W zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w istniejący stan rzeczy. Pojęcie kontynuacji funkcji należy rozumieć szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy, a przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu. W kontekście art. 61 ust 1 pkt 1 ustawy wymóg kontynuacji funkcji oznacza, że projektowane przedsięwzięcie musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu, w tym użytkowania obiektów. Rozumienie pojęcia kontynuacji funkcji nie może być zawężające i ograniczające się tylko do możliwości powstania w danym miejscu obiektów tożsamych z już istniejącymi.

Przenosząc przytoczone rozważania na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, iż z dobrym sąsiedztwem będziemy mieli do czynienia wtedy, gdy na terenie objętym analizą funkcjonuje już co najmniej jeden lokal spełniający taką funkcję, jaką ma spełniać lokal będący przedmiotem wydawanej decyzji. Nie ulega wątpliwości, iż w obszarze analizowanym znalazły się usługi zbliżone do planowanego utworzenia restauracji. Przedmiotowy lokal także poprzednio przeznaczony był do prowadzenia działalności usługowej – księgarni, a zatem wbrew twierdzeniom strony skarżącej wymogi wynikające z zachowania zasady ’’dobrego sąsiedztwa’’ zostały spełnione. W lokalach sąsiednich prowadzona jest działalność o podobnym charakterze, jaka jest przewidziana dla lokalu, którego sposób użytkowania ulega zmianie. Nie budzi również wątpliwości ustalenie, że lokal będzie posiadał, tak jak dotychczasowa księgarnia i na tych samych warunkach, dostęp do drogi publicznej przez istniejący zjazd z pasa drogowego ulicy P. Analogiczne stanowisko zaprezentowane zostało w przypadkach podobnych stanów faktycznych w wyrokach WSA w Warszawie z dnia 27 stycznia 2010r., sygn. akt IV SA/Wa 1913/09 oraz z dnia 22 maja 2009r., sygn. akt IV 327/09, jak również w wyroku WSA w Białymstoku z dnia 5 marca 2009r., sygn. akt II SA/Bk 797/08 - dostępne w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, w skrócie CBOSA.

Kolejnym zarzutem podniesionym w skardze było wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji mimo braku wystarczających ustaleń w zakresie uzbrojenia terenu. Strona skarżąca uznała, że przedstawione przez wnioskodawcę dane są nierealne i zmierzają jedynie do uzyskania decyzji. Nieruchomość w tym zakresie nie posiada możliwości realizacji inwestycji w sposób uwzględniający interesy sąsiadów. W ocenie skarżącej organ administracji ograniczył analizę uzbrojenia terenu jedynie do zaopatrzenia lokalu w energię elektryczną i wodę. Brak natomiast danych na temat uzbrojenia terenu w instalacje antyhałasowe, antywibracyjne, czy antydymne.

Powyższe zarzuty nie są jednak zasadne. Stosownie bowiem do art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy warunkiem koniecznym do wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy jest, aby istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu było wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Z kolei w myśl art. 2 pkt 13 ustawy przez uzbrojenie terenu należy rozumieć drogi, obiekty budowlane, urządzenia i przewody, o których mowa w art. 143 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych.

Z powyższego wynika, że przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie przewidują w ramach uzbrojenia terenu instalowania urządzeń antyhałasowych, antywibracyjnych, czy antydymnych. Natomiast zgodnie z art. 61 ust. 5 ustawy warunek w zakresie uzbrojenia uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Celem art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy nie jest zatem uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektu budowlanego. Zagwarantowanie oznacza posiadanie zapewnienia, gwarancji, że umowa na dostawę mediów w przyszłości zostanie zawarta (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 23 stycznia 2006r., IV SA/Wa 1847/05 – dostępny w CBOSA). W niniejszej sprawie w aktach znajdują się wystarczające dokumenty wskazujące na gotowość gestorów sieci do zawarcia z inwestorem stosownych umów.

Strona skarżąca podnosiła również, że stworzenie kolejnego lokalu gastronomicznego spowoduje uciążliwość dla mieszkańców, z uwagi na zbyt wielkie natężenie hałasu, drgań i zapachów, co naruszy zasady dobrego sąsiedztwa. Ponadto pozytywna decyzja w sprawie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji narusza również majątkowy interes właścicieli lokali, których wartość znacząco zmniejszy się po realizacji ww. inwestycji. W ocenie strony skarżącej sprzeciwia to się warunkowi wynikającego z art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy poprzez przyjęcie przez organ administracji, że przepisem odrębnym w rozumieniu powołanego przepisu nie są przepisy Kodeksu cywilnego i przepisy ustawy o własności lokali. Zdaniem skarżącej w niniejszej sprawie nie chodzi jedynie o potencjalną możliwość naruszenia praw osób trzecich, ale o pewne ich naruszenie w wypadku realizacji zamierzonej inwestycji. Wydawanie decyzji, która umożliwia naruszenie praw osób trzecich, nie może być uznane za zgodne z prawem. W ocenie skarżącej przepisem, który organ powinien wziąć pod uwagę przy dokonywaniu oceny spełnienia warunku, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy jest art. 144 Kodeksu cywilnego, a w zakresie lokali również przepisy ustawy o własności lokali.

Powyższe zarzuty należy uznać za bezzasadne. Odnosząc się do wskazanych argumentów strony przede wszystkim wskazać należy na odmienne znaczenie pojęcia "dobrego sąsiedztwa" w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i stosunków dobrosąsiedzkich w rozumieniu przepisów prawa cywilnego. Organ planistyczny tzw. dobre sąsiedztwo ocenia z punktu widzenia przesłanek art. 61 ust.1 pkt 1 ustawy nie zaś relacji dobrosąsiedzkich. Gdy chodzi o ochronę interesów osób trzecich stwierdzić należy, iż zaskarżona decyzja zawiera stosowne zapisy, odsyłając do przepisów prawa budowlanego, albowiem na tym etapie następuje rzeczywista ochrona interesów osób trzecich. Organy stosujące prawo w niniejszej sprawie, rozstrzygając sprawę w przedmiocie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, nie były zatem zobowiązane do rozważania tego, czy zmiana sposobu użytkowania lokalu zrodzić może w przyszłości roszczenia oparte na art. 144 Kodeksu cywilnego (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 16 listopada 2011r., sygn. akt II SA/Łd 771/11 – dostępny w CBOSA). Ponadto strona skarżąca nie wykazała, aby zmiana sposobu użytkowania lokalu handlowego naruszała interes prawny Wspólnoty Mieszkaniowej.

Za niezasadny należy również uznać zarzut, iż w toku postępowania przed organem I instancji brak było prawidłowego zawiadomienia wszystkich

członków Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. P. [...] o toczącym się postępowaniu. W tym zakresie przywołać należy akceptowany pogląd, zaprezentowany w wyroku WSA w Krakowie z dnia 25 lutego 2009r., sygn. akt II SA/Kr 1322/08 ( dostępny w CBOSA) gdzie wskazano, że "(...)właściciele odrębnych nieruchomości lokalowych mogą być stronami postępowania w sprawie o ustalenia warunków zabudowy dla terenu położonego w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości gruntowej zabudowanej domem wielomieszkaniowym, nie z uwagi na przysługującą im odrębną własność lokali, lecz z uwagi na prawo do terenu, tj. współwłasność (współużytkowanie wieczyste) nieruchomości gruntowej, w granicach której doszło do ich wyodrębnienia. Na gruncie stosunków administracyjnoprawnych, w sprawach zarządu nieruchomością wspólną, w stosunkach zewnętrznych, przymiot strony postępowania przysługuje li tylko wspólnocie mieszkaniowej, a nie tworzącym ją właścicielom lokali. Prezentowane stanowisko nie wyklucza, że w konkretnej sprawie za stronę postępowania administracyjnego można by uznać zarówno wspólnotę mieszkaniową, jaki i indywidualnie tworzące ją podmioty. Stan taki dotyczy jednak przypadków, w których członkowie wspólnoty mieszkaniowej, w stosunkach zewnętrznych będą realizować swe prawa obok wspólnoty mieszkaniowej nie z tytułu współwłasności nieruchomości gruntowej, lecz z uwagi na posiadanie interesu prawnego w rozumieniu art. 28 k.p.a. w związku z odrębną własnością konkretnych lokali. Nieistnienie po stronie właścicieli nieruchomości lokalowych, tak jak to ma miejsce w niniejszej sprawie, interesu prawnego co do udziału w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy nie przesądza o braku przymiotu strony w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę, bowiem konkretne rozwiązania projektowe mogą skutkować oddziaływaniem nie tylko na sąsiednią nieruchomość gruntową, ale także w przestrzeń nieruchomości lokalowych".

Mając powyższe na uwadze Sąd podziela stanowisko organu, iż w niniejszej sprawie brak było podstaw do odmowy ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

W związku z tym Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł, jak w sentencji.

ko