Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 721/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2016-02-29 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 4 pkt 16
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 36 ust. 3
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 11 i art. 18 ust. 2
journal: Dz.U. 1963 nr 28 poz 169
law: Ustawa z dnia 29 czerwca 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Piotr Broda, Sędzia WSA Artur Żurawik, Protokolant sekretarz sądowy Marta Zasoń, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 lutego 2016 r. sprawy ze skargi Gminy S. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty [...] z dnia [...] r. nr [...]; 2. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącej Gminy 31.427,00 zł (trzydzieści jeden tysięcy czterysta dwadzieścia siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Wydaną na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (obecnie Dz. U. z 2013 r. poz. 677 ze zm., zwanej dalej ustawą lub ustawą z dnia 10 kwietnia 2003 r.) decyzją z dnia [...] r. Nr [...], sprostowaną postanowieniami z dnia [...],[...] i [...] r. Starosta [...] ustalił lokalizację drogi publicznej dla inwestycji pn. "Budowa drogi zbiorczej w S. w celu aktywizacji terenów inwestycyjnych oraz poprawy bezpieczeństwa ruchu drogowego na [...]". Zgodnie z tą decyzją przejęte zostały z mocy prawa, z dniem [...] r., na własność Gminy S., między innymi nieruchomości położone w Gminie S., obręb S., oznaczone jako działki nr 1 o pow. 8895m2, 2 o pow. 312m2, 3 o pow. 36508m2, 4 o pow. 622m2, 5 o pow. 241m2, 6 o pow. 5569m2, 7 o pow. 7566m2, 8 o pow. 3398m2, 9 o pow. 724m2, 10 o pow. 384m2, 11 o pow. 13857m2, 12 o pow. 2752m2, 13 o pow. 5697m2.

Przedmiotowe działki w dniu przejęcia ich z mocy prawa na własność Gminy S. nie miały urządzonej księgi wieczystej. Natomiast w ewidencji gruntów jako ich właściciel była ujawniona Spółka "A" w S. Zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. (według brzmienia tego przepisu w dacie wydawania decyzji lokalizacyjnej), działki te z mocy prawa stały się z dniem 12 czerwca 2008 r. własnością Gminy S. za odszkodowaniem ustalonym w odrębnej decyzji. Postępowanie odnośnie ustalenia tego odszkodowania zostało wszczęte przez Starostę [...] zawiadomieniem z dnia [...] r.

Po kolejnym rozpoznaniu sprawy w tym przedmiocie Starosta [...] decyzją z dnia [...] r. nr [...] wydaną na podstawie art. 12 ust. 4a, ust. 4f, ust. 5, art. 18 ust. 1 i 3, art. 22 ust. 1 i art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. oraz art. 129 ust. 5 pkt 3, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a i ust. 2 i art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r. poz. 518 ze zm., zwanej dalej ustawą o gospodarce nieruchomościami lub ugn) oraz art. 104 i art. 268a kpa orzekł o ustaleniu za powyższe działki nabyte z mocy prawa na własność Gminy S. odszkodowania w łącznej kwocie [...] zł oraz zobowiązał Burmistrza Miasta i Gminy S. do zapłaty tego odszkodowania na rzecz [...] w S. reprezentowanej przez Spółkę "A" w S.

W obszernym uzasadnieniu decyzji, po szczegółowym zrelacjonowaniu przebiegu postępowania, treści wydanych w jego toku orzeczeń i zgromadzonych dowodów Starosta [...] stwierdził, że wbrew stanowisku Gminy S. odszkodowanie za objęte postępowaniem działki przysługuje [...] w S. reprezentowanej przez Spółkę "A" w S., a to w sytuacji gdy na jej rzecz jako właściciela były i są one ujawnione w ewidencji gruntów. Co do tej spornej pomiędzy stronami kwestii Starosta powołał się na ugruntowane w tym względzie orzecznictwo sądów administracyjnych, w tym wyroki powoływane w uzasadnieniu decyzji. W konsekwencji organ przyjął, że to [...] w S. należy się odszkodowanie zgodnie z treścią art. 12 ust. 4f ustawy (według stanu prawnego obowiązującego w dacie wydawania tej decyzji). Co do wysokości ustalonego i przyznanego odszkodowania Starosta powołał się na treść sporządzonego na użytek tego postępowania operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego A. R. z [...] r., uznając go za rzeczowy i miarodajny. Operat ten został sporządzony przy zastosowaniu przez biegłą podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej. Przyjęto w nim do porównań dwanaście podobnych zdaniem biegłej nieruchomości i po korekcie średniej ceny tych nieruchomości współczynnikami korygującymi ustalono średnią wartość rynkową 1m2 wycenianej nieruchomości na kwotę [...] zł, a jej łączną wartość na kwotę [...] zł.

W odwołaniu od tej decyzji Gmina S. wniosła o jej uchylenie i przekazanie sprawy organowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia. Zarzuciła, że błędnie znano [...] w S. jako właściciela objętych postępowaniem działek. Nadto zarzuciła bezkrytyczne oparcie się przez organ orzekający na operacie szacunkowym A. R., w sytuacji gdy istnieją uzasadnione zastrzeżenia co do podobieństwa nieruchomości stanowiących podstawę wyliczenia średniej ceny objętych postępowaniem odszkodowawczym działek, zwłaszcza przy uwzględnieniu wielkości powierzchni. Występujące w tym względzie zasadnicze różnice wykluczają zdaniem odwołującej się uznanie tych działek (nieruchomości) za podobne, a to podważa miarodajność dokonanej wyceny.

Wojewoda [...] odwołania tego nie uwzględnił i zaskarżoną decyzją z dnia [...] r. nr [...] wydają na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa oraz art. 11g w zw. z art. 12 ust. 4a ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia po zrelacjonowaniu dotychczasowego postępowania w sprawie Wojewoda stwierdził, że mają w niej zastosowanie przepisy art. 6 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2008 r. Nr 154 poz. 958).

Zgodnie z art. 6 ust. 3 tej ustawy w postępowaniu dotyczącym ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania za nieruchomości przejęte pod drogi publiczne stosuje się przepisy ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 25 lipca 2008 r. Jak wynika z art. 12 ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami z zastrzeżeniem art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. zgodnie z którym wysokość odszkodowania za nieruchomości nabyte pod inwestycje drogowe ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (w niniejszej sprawie decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej) przez organ pierwszej instancji oraz według wartości nieruchomości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Według przepisu art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Stosownie do treści art. 134 ust. 1 tej ustawy, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem jej art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (art. 134 ust. 3). Stosownie zaś do treści art. 134 ust. 4 tej ustawy, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Na podstawie art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z ust. 2 tego artykułu w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ust. 3).

W myśl § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 2007, poz. 2109, zwanego dalej rozporządzeniem lub rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości), wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

Stosownie do § 36 ust. 3 rozporządzenia, w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo na poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni,

- powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

Zgodnie z brzmieniem § 36 ust. 4 rozporządzenia, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycje drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Po przytoczeniu treści mających zastosowanie w sprawie przepisów Wojewoda [...] stwierdził, że w postępowaniu w sprawie ustalenia odszkodowania głównym dowodem w sprawie jest operat szacunkowy sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości. W niniejszej sprawie podstawę ustalenia odszkodowania stanowi operat szacunkowy z dnia [...]r., wraz z nadaną klauzulą aktualizacyjną z dnia [...]r., sporządzony na zlecenie Starosty [...] przez rzeczoznawcę majątkowego A. R., w którym określono wartość rynkową prawa własności objętej postępowaniem nieruchomości gruntowych na kwotę [...] zł. Dokonując oceny tego operatu Wojewoda stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy wskazała w nim, iż wyceniane działki zlokalizowane są w okolicach i wzdłuż ulicy [...]. Ulica [...] jest główną ulicą miasta S., przez którą przebiega główny ruch samochodowy w kierunku K.-C. Działki położone są w strefie peryferyjnej miasta. Dostęp do placówek handlowych i innych obiektów jest zły. Na większości działek znajduje się drzewostan. Teren składa się z działek o różnej powierzchni, o różnych kształtach, w całości posiada jednak kształt nieregularny, o łącznej powierzchni 86 525 m2, umożliwiający jego racjonalne zagospodarowanie, zgodne z przeznaczeniem planistycznym. Teren nie posiada dostępu do uzbrojenia.

Badając uwarunkowania planistyczne biegła ustaliła, że zgodnie z Uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w S. z dnia [...]r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta S. działki będące przedmiotem wyceny przeznaczone są jako:

– działka nr 1 - 49KDGP2/2 - tereny dróg publicznych - ulica główna ruchu przyspieszonego; 40KDL1/2, 41KDL1/2 - tereny dróg publicznych lokalnych; 33ZP, 34ZP, 35ZP - tereny zieleni urządzonej,

– działka nr 2 - 49KDGP2/2 - tereny dróg publicznych - ulica główna ruchu przyspieszonego,

– działka nr 3 - 40KDL1/2,41KDL1/2, 42KDL1/2 - tereny dróg publicznych lokalnych; 34ZP, 35ZP - tereny zieleni urządzonej, 20P - tereny obiektów produkcyjnych; 50 KDW1/2 - tereny dróg wewnętrznych; 56Kp, 55Kp - tereny zespołu parkingowego z zielenią otaczającą,

– działka nr 4 - 49KDGP2/2 - tereny dróg publicznych - ulica główna ruchu przyspieszonego, 22P - tereny obiektów produkcyjnych,

– działka nr 5 - 39KDL1/2 - tereny dróg publicznych lokalnych; 18P - tereny obiektów produkcyjnych,

– działka nr 6 - 41KDL1/2, 39KDL1/2 - tereny dróg publicznych lokalnych; 32ZP - tereny zieleni urządzonej; 8U - tereny funkcji usług; 31 Zld - las - tereny dolesień,

– działka nr 7 - 39KDL1/2, 41KDL1/2 - tereny dróg publicznych lokalnych; 32ZP - tereny zieleni urządzonej; 49KDGP2/2 - tereny dróg publicznych - ulica główna ruchu przyspieszonego; 31 Zld - las - tereny dolesień,

– działka nr 8 - 32ZP - tereny zieleni urządzonej; 39KDL1/2, 41KDL1/2 - tereny dróg publicznych lokalnych; 31 Zld - las - tereny dolesień,

– działka nr 9 - 23P - tereny obiektów produkcyjnych; 49KDGP2/2 - tereny dróg publicznych - ulica główna ruchu przyspieszonego,

– działka nr 10 - 23P - tereny obiektów produkcyjnych; 49KDGP2/2 - tereny dróg publicznych - ulica główna ruchu przyspieszonego,

– działka nr 11 - 36ZP, 37ZP - tereny zieleni urządzonej; 57Kp - tereny zespołu parkingowego z zielenią otaczającą, 43KDL1/2 - tereny dróg publicznych lokalnych; 49 KDGP2/2 - tereny dróg publicznych - ulica główna ruchu przyspieszonego,

– działka nr 12 - 38ZP - tereny zieleni urządzonej; 44KDL1/2 - tereny dróg publicznych lokalnych; 49 KDGP2/2 - tereny dróg publicznych - ulica główna ruchu przyspieszonego,

– działka nr 13 - 29ZL, 30ZL - tereny istniejącego lasu; 46KDL1/2 - tereny dróg publicznych lokalnych; 49 KDGP2/2 - tereny dróg publicznych - ulica główna ruchu przyspieszonego.

Biegła przystępując do wyceny w pierwszej kolejności dokonała badania zasady korzyści, wynikającej z art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami stwierdzając, że dla części nieruchomości o przeznaczeniu w planie zagospodarowania zgodnym z celem wywłaszczenia (pod drogi) nie występuje zwiększenie wartości nieruchomości, a zatem zasada korzyści nie występuje.

Analizę rynku biegła rozpoczęła od sprawdzenia, czy występowały transakcje nieruchomościami drogowymi na rynku lokalnym, zdefiniowanym jako obszar S. Stwierdziła, że na rynku tym odnotowano niewystarczającą ilość transakcji nieruchomościami drogowymi, stąd zadecydowano o rozszerzeniu analizy na rynek regionalny powiatów [...],[...] (powiat sąsiedni), gminy L. i Z. (gminy sąsiednie). Okres analizy biegła poszerzyła do ponad dwóch lat, gdyż na przestrzeni badanego okresu czasu nie odnotowano jej zdaniem istotnego trendu zmian cen transakcyjnych.

W dalszej części operatu jego autorka uznała, że przeznaczenie nieruchomości pod tereny zespołów parkingowych jest tożsame z przeznaczeniem pod tereny dróg, zaś analiza rynku regionalnego wykazała, iż nieruchomości sprzedawane na rynku pod zespoły parkingowe przedstawiają podobne wartości jak nieruchomości pod drogi. Zatem i w tym przypadku zasada korzyści nie występuje.

W dalszej kolejności biegła analizowała rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod tereny zieleni urządzonej uznając, że przy średniej cenie tych nieruchomości w kwocie 14,23 zł/m2 są one niższe niż średnie ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych pod drogi. Wobec powyższego biegła stwierdziła, że w tej sytuacji tzw. zasada korzyści wyrażona w art. 134 ugn. ust. 4 występuje i należy określić wartość nieruchomości przeznaczonych pod tereny zieleni urządzonej według alternatywnego sposobu użytkowania czyli drogowego.

Następnie A. R. dokonała analizy rynku nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod tereny istniejących lasów i zadrzewień oraz tereny przeznaczone pod dolesienie. Podała, że na rynku lokalnym zdefiniowanym jako obszar gminy S. odnotowano niewystarczającą ilość transakcji nieruchomości przeznaczonych pod tereny istniejących lasów i zadrzewień i tereny przeznaczone pod dolesienie. Stąd rozszerzono obszar na rynek regionalny, w pierwszej kolejności powiatu [...],[...] i [...], później województwa [...]. W analizowanym obszarze znalazło się 168 transakcji nieruchomościami tego rodzaju, w tym: o cenie minimalnej 0,32 zł/m2, cenie maksymalnej 43,75 zł/m2, cenie średniej 6,02 zł/m2. Z przedstawionych analiz wynika, że średnie ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych pod drogi są wyższe, od cen średnich nieruchomości przeznaczonych pod tereny istniejących lasów i zadrzewień i tereny przeznaczone pod dolesienie. W tej sytuacji biegła stwierdziła, że wobec działek o przeznaczeniu leśnym tzw. zasada korzyści występuje i należy określić wartość nieruchomości przeznaczonych pod tereny lasów i zadrzewień według alternatywnego sposobu użytkowania czyli drogowego.

Rzeczoznawca majątkowy analizą objęła również rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod tereny baz, składów i magazynów. Na rynku lokalnym zdefiniowanym jako obszar gminy S. odnotowała niewystarczającą ilość transakcji nieruchomości o takim przeznaczeniu. Stąd rozszerzyła obszar na rynek regionalny, w pierwszej kolejności powiat [...],[...] i [...], a następnie obszar województwa [...]. W analizowanym obszarze znalazło się 146 transakcji nieruchomościami tego rodzaju, w tym: o cenie minimalnej 8,00 zł/m2, cenie maksymalnej 98,99 zł/m2, cenie średniej 39,71 zł/m2. W konsekwencji przyjęła, że średnie ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych pod drogi są wyższe, od cen średnich nieruchomości przeznaczonych pod tereny baz, składów i magazynów. W tej sytuacji biegła również wskazała, że tzw. zasada korzyści występuje i należy określić wartość nieruchomości przeznaczonych pod tereny baz, składów i magazynów według alternatywnego sposobu użytkowania czyli drogowego.

W dalszej kolejności biegła przeanalizowała rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod tereny usług. Na rynku lokalnym zdefiniowanym jako obszar gminy S. odnotowała niewystarczającą ilość transakcji nieruchomości o takim przeznaczeniu. Stąd rozszerzyła obszar na rynek regionalny, w pierwszej kolejności powiatu [...],[...] i [...], później województwa [...]. W analizowanym obszarze znalazło się 126 transakcji nieruchomościami tego rodzaju, w tym: o cenie minimalnej 12,00 zł/m2, cenie maksymalnej 97,55 zł/m2, cenie średniej 38,39 zł/m2. W konsekwencji przyjęła, że średnie ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych pod drogi są również wyższe, od cen średnich nieruchomości przeznaczonych pod tereny usług. Wobec powyższego biegła stwierdziła, że również odnośnie tej nieruchomości występuje tzw. zasada korzyści i należy określić wartość tej nieruchomości według alternatywnego sposobu użytkowania czyli drogowego.

Wobec powyższych ustaleń, biegła dokonała wyceny nieruchomości z powołaniem się na treść § 36 ust. 4 rozporządzenia, przyjmując do porównań ceny transakcyjne nieruchomości drogowych.

Oszacowania nieruchomości dokonała podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, która polega na przyjęciu do porównania z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, kilkunastu nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Dokonując oceny przydatności dowodowej przedmiotowego operatu szacunkowego Wojewoda [...] stwierdził, że operat ten nie budzi wątpliwości pod względem formalnym, zawiera wszystkie wymagane prawem elementy i logiczne uzasadnienie przyjętych w nim wyborów. Rzeczoznawca majątkowy, w pierwszej kolejności określiła bowiem na potrzeby wyceny właściwy rynek nieruchomości podobnych, biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny oraz dostępność danych, przestawiając w szczególności: rodzaj rynku, obszar rynku, okres badania cen, informacje o popycie i podaży, potencjał rozwojowy oraz inne czynniki ekonomiczne, które uznała za istotne. Następnie dokonała analizy rynku, która miała na celu ustalenie cech nieruchomości oraz ustaliła cechy rynkowe wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości oraz wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych.

Zdaniem organu odwoławczego rzeczoznawca majątkowy wszechstronnie uzasadniła wyrażone w operacie szacunkowym stanowisko, w szczególności wskazała, jakie elementy stanu faktycznego i prawnego nieruchomości miały wpływ na wycenę nieruchomości. Wyprowadzone wnioski pozostają w zgodności z poczynionymi ustaleniami dotyczącymi wyceny przedmiotowej nieruchomości. Proces określania wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości poprzedzony został wnikliwą analizą rynku nieruchomości oraz wszechstronną analizą cech nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych (stopień urbanizacji terenu, sąsiedztwo i otoczenie, stan zainwestowania terenu, stan zagospodarowania), ustaleniem istotnych cech różniących nieruchomości, ustaleniem współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy analizując na potrzeby wyceny rynek i uzasadniając swoje stanowisko ustaliła jednoznacznie, jakie cechy i jakim stopniu wpłynęły na wartość szacowanej nieruchomości, a w przypadku ich odmienności skorygowała cechy tych nieruchomości odpowiednimi poprawkami, wynikającymi z ustalonych różnic w nieruchomościach.

Podniósł też Wojewoda, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Jednocześnie, zarówno przepisy tej ustawy, jak również standardy zawodowe i kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej jak również dokładania należytej staranności. Kwestia doboru nieruchomości porównawczych oraz analiza rynków, stanowi część warsztatu zawodowego rzeczoznawcy majątkowego i wymaga posiadania wiedzy specjalistycznej i dlatego w tym zakresie organ nie może wkraczać w merytoryczną ocenę biegłego, chyba że narusza ona przepisy powszechnie obowiązującego prawa.

Odnosząc się do zarzutów strony odwołującej się Gminy dotyczących podobieństwa przyjętych do porównań w operacie szacunkowym sporządzonym dnia [...] r. nieruchomości drogowych, organ odwoławczy stwierdził, że definicję nieruchomości podobnej zawiera art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którą jest to nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Nie chodzi zatem o nieruchomość tożsamą. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego w myśl art. 153 ust. 1 ugn, ceny nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące je od nieruchomości wycenianej, jednakże korekta ta dotyczyć musi nieruchomości podobnych do wycenianej.

Rzeczoznawca majątkowy szacując wartość rynkową nieruchomości wybiera spośród różnych cech kilka, które, jego zdaniem, w największym stopniu wpływają na wartość nieruchomości. Cechy rynkowe mają z reguły lokalny charakter i w różnym stopniu mogą wpływać na wartość nieruchomości, co wyraża się za pomocą przypisywania im wag, określonych na podstawie analizy rynku lokalnego ewentualnie rynku regionalnego. Następnie rzeczoznawca majątkowy dokonuje wartościowania (oceny cech), kierując się własną wiedzą, doświadczeniem, zmysłem estetycznym czy praktycznym. Dobór cech wpływających na wartość nieruchomości na danym rynku transakcyjnym oraz samych transakcji porównawczych pozostawiony jest rzeczoznawcy majątkowemu. Jest to wiedza specjalistyczna wymagająca znajomości rynku transakcyjnego, a organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, który jest biegłym w sprawie.

Odnosząc się natomiast w kwestii tytułu własności Spółki "A" w S. do objętych postępowaniem odszkodowawczym nieruchomości Wojewoda stwierdził, że została ona przesądzona m.in. treścią zapadłych a tej sprawie wyroków WSA w Gliwicach z dnia 28 października 2010 r. sygn. akt II SAB/Gl 51/10 (w przedmiocie skargi na bezczynność organu) oraz z dnia 21 grudnia 2011 r. sygn. akt II SA/Gl 493/11, którym organy orzekające były związane. Wynika z nich, że w przypadku nieruchomości stanowiących wspólnoty gruntowe, prawo własności objętych nimi nieruchomości należy ustalać w oparciu o treść odnoszących do nich wpisów w ewidencji gruntów i budynków, których odnośnie objętych postępowaniem działek Gmina S. skutecznie nie podważyła. W związku z tym nie może mieć w tej materii przesądzające znaczenie okoliczność czy Spółka "A" w S. może okazać decyzję o jakiej mowa w art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 29 czerwca 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych (Dz. U. Nr 28 poz. 169 ze zm., zwanej dalej ustawą o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych).

W skardze do sądu administracyjnego na powyższą decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. Gmina S. wniosła o jej uchylenie i przekazanie sprawy organowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania. Zarzuciła, że decyzja ta została wydana z naruszeniem art. 4 pkt 16, art. 152 i art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przez przyjęcie do porównania przy wycenie jako nieruchomości podobnych, nieruchomości mających "skrajnie różne powierzchnie". Z naruszeniem art. 29 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2013 r., poz. 260 ze zm.) przez błędne ustalenie, że objęte wyceną nieruchomości posiadają zezwolenie na lokalizację zjazdu na drogę krajową – ul. [...] oraz z naruszeniem art. 12 ust 4f ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. W uzasadnieniu skargi zaakcentowano, że biegły rzeczoznawca A. R. w sporządzonym operacie z dnia [...] r. nie wykazała w dostateczny sposób, dlaczego za nieruchomości podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami do nieruchomości wycenianej uznała nieruchomości o zdecydowanie innej (mniejszej) powierzchni. W tym zaś względzie Starosta [...] nie dokonał zdaniem skarżącej oceny prawidłowości tego operatu. Nadto podniesiono, że biegła w operacie nie wskazała bliższych danych cech 12 – tu nieruchomości, które uznała za podobne, co uniemożliwia ich ocenę pod tym kątem, gdyż nie zostały one dostatecznie z punktu widzenia treści art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami scharakteryzowane. Brak możliwości zapoznania się z cechami indywidualnymi tych nieruchomości jako podobnych podważa wiarygodność wyceny i uniemożliwia kontrolę prawidłowości sporządzenia operatu.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie powtarzając w ogólnym zarysie argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Zaakcentował że operat szacunkowy w oparciu o który ustalono wartość objętej postępowaniem odszkodowawczym nieruchomości spełnia wynikające z obowiązujących przepisów wymogi formalne. Dobór działek (nieruchomości) jako podobnych do wycenianych leży w kompetencji rzeczoznawcy.

Na rozprawie sądowej w dniu 17 lutego 2015 r. pełnomocnik skarżącej Gminy wniosła o zasądzenie na rzecz skarżącej zwrotu kosztów postępowania.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Decyzje organów obu instancji ostać się nie mogą, aczkolwiek głównie z innych względów niż podniesione w skardze, które Sąd będąc związany zarzutami i wnioskami skargi wziął pod rozwagę z urzędu zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm., zwanej dalej ustawą p.p.s.a.).

Jak to prawidłowo stwierdził Wojewoda, a co wynika z treści art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, mającego odpowiednie zastosowanie w niniejszej sprawie w związku z treścią art. 12 ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., ustalenie odszkodowania następuje po sporządzeniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Opinia rzeczoznawcy majątkowego stanowi zatem podstawowy dokument umożliwiający ustalenie wysokości odszkodowania. Jej sporządzenie wymaga wiadomości specjalnych, ma ona zatem wszelkie cechy opinii biegłego o jakiej mowa w art. 84 § 1 kpa. Zgodzić się też trzeba ze stanowiskiem organu odwoławczego, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w niniejszym postępowaniu jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Ocena operatu szacunkowego przez organy orzekające jak i przez Sąd nie jest więc możliwa w zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Niemniej jednak jak każdy dowód operat szacunkowy podlega ocenie pod względem spełnienia wynikających z obowiązujących przepisów wymogów formalnych, a więc co do sporządzenia do zgodnie z przepisami, na podstawie których został sporządzony, a nadto zasadami logicznego rozumowania.

Wymaganiom tym ocena dokonana w niniejszej sprawie przez organy orzekające nie czyni zdaniem Sądu z naruszeniem art. 80 kpa, zadość. Również ocenę dokonaną przez skarżącą Gminę należy uznać za wybiórczą i niepełną, aczkolwiek w przedstawionym w skardze zakresie zasługuje ona co do zasady na akceptację.

Dokonując oceny stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego A. R. z dnia [...] r., którego aktualność biegła ta potwierdziła dnia [...] r., Sąd doszedł do przekonania, że nie został on sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami i nie jest logicznie spójny. Tym samym nie mógł on stanowić wystarczającej podstawy ustalonego i przyznanego odszkodowania. Przede wszystkim należy podnieść, że operat ten został sporządzony z naruszeniem treści § 36 ust. 3 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., nad czym organy obu instancji przeszły do porządku. Stojąc na stanowisku, że w związku z przeznaczeniem zgodnym z celem wywłaszczenia, tj. przejęciem pod drogi objętych postępowaniem części nieruchomości doszło do zwiększenia ich wartości (spowodowało zwiększenie wartości – art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami), biegła ustaliła ich wartość na użytek niniejszego postępowania jako nieruchomości przeznaczonych pod drogi. Wartość 1m2 tych części nieruchomości ustaliła jako odpowiadającej w 100% wartości nieruchomości drogowych, tj. z naruszeniem § 36 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia, zgodnie z którym wartość takich działek powinna być wyliczona jako iloczyn wartości 1m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni – powiększony na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50 %. Do regulacji tej biegła w ogóle się nie odniosła, chociaż przywołała ją w swoim operacie. Podobnie uczyniły organy obu instancji. Już tylko z tego powodu przedmiotowy operat nie mógł stanowić miarodajnej podstawy ustalenia objętego postępowaniem odszkodowania.

Niezależnie od tego zasadnicze wątpliwości budzą ustalenia biegłej co do przesłanek zastosowania w niniejszej sprawie co do niektórych części wycenianych nieruchomości (działek) unormowania z art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami i ust. 3 § 36 rozporządzenia w zw. z art. 159 tej ustawy. Biegła uznała, że w związku z celem przejęcia (wywłaszczenia) objętych wyceną nieruchomości, które zgodnie z treścią obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta S. z dnia [...] r. były przeznaczone pod tereny baz, składów i magazynów (średnia cena 39,71 zł/m2) i pod usługi (średnia cena 38,39m2), są niższe niż nieruchomości przeznaczonych zgodnie z tym planem pod drogi. Stwierdzenie to zostało sformułowane przy założeniu, że średnie ceny nieruchomości pod drogi kształtują na poziomie 41,47 zł/m2, gdy tymczasem ostatecznie biegła ustaliła tę cenę w wysokości 28 zł/m2, a więc znacznie niższej niż wskazane wcześniej przez nią średnie ceny terenów baz, składów i magazynów oraz terenów pod usługi. Z operatu nie wynika przy tym aby do tych średnich cen nieruchomości miały mieć zastosowanie takie same współczynniki korygujące jak do nieruchomości drogowych. W tej zaś sytuacji stanowisko, że w związku z celem przejęcia (wywłaszczenia) pod drogi nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania pod bazy, składy, magazyny i usługi doszło do zwiększenia ich wartości budzi zasadnicze wątpliwości, nie zostało dostatecznie i w sposób pozwalający na formalną kontrolę umotywowane i tym samym nie może zasługiwać na akceptację. Nawet gdyby nawet zaakceptować zawarte w tym względzie przez biegłą stanowisko, to jak stwierdzono wyżej wartość tych nieruchomości powinna być wyceniona zgodnie z treścią § 36 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia z 21 września 2004 r., czego w operacie z dnia [...] r. nie dokonano.

Zasadnicze wątpliwości z punktu widzenia zasad logicznego rozumowania budzi też dobór przez biegłą rodzaju niektórych cech rynkowych wycenianych nieruchomości, kształtujących ostatecznie wielkość przyjętego w operacie współczynnika korygującego na poziomie 0,59, a to gdy weźmie się pod uwagę, że chodzi o nieruchomości przeznaczone pod drogi. Jest to przeznaczenie specyficzne i trudno zrozumieć np. dlaczego na wartość nieruchomości o takim przeznaczeniu miałby wpływać chociażby rodzaj dostępu do uzbrojenia, dostęp do komunikacji publicznej i rodzaj drogi prowadzącej do tego terenu, która to cecha została w operacie uwzględniona bez uzasadnienia gdy chodzi o odniesienie do tak specyficznego przeznaczenia wycenianych nieruchomości. Również z tego względu operat ten nie może być należycie skontrolowany.

Kontrola taka nie jest też możliwa w odniesieniu do przyjętego współczynnika korygującego gdy zważy się na kształtujące go, a przyjęte przez biegłą cechy rynkowe wycenianych nieruchomości (strona 18 i 19 operatu), nie zostały ujęte w charakterystyce nieruchomości uznanych przez biegłą za podobne, ujętych w tabeli na stronie 13 operatu. Z tego też względu nie można ocenić czy były w ogóle podstawy do zastosowania do tych nieruchomości wyliczonego i przyjętego przy ostatecznej wycenie na stronie 19 operatu współczynnika korygującego. Za trafny należy w związku z tym uznać zatem zawarty w skardze zarzut, że treść operatu, w szczególności rodzaj ujawnionych w tabeli na jego 13 stronie cech nieruchomości przyjętych jako podobne, nie pozwala na chociażby ogólną ocenę trafności tego doboru z punktu widzenia treści art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Również z tego względu operat ten nie mógł być uznany jako miarodajny dowód przy ustaleniu wyliczanego odszkodowania.

Gdy zaś chodzi o akcentowany w skardze zarzut dotyczący cechy nieruchomości podobnych w postaci powierzchni poszczególnych nieruchomości, to co do zasady zasługuje on na uwzględnienie, jakkolwiek brak jest dostatecznych podstaw do przyjęcia, że mogło to mieć wpływ na wynika sprawy. Skarżąca takiego konkretnego wpływu też nie wskazała. W szczególności nie naprowadziła żadnych dowodów, jak również nie przedstawiła wywodów wskazujących, że ceny większych działek przyjmowanych pod drogi mają niższą wartość niż działek mniejszych. Z drugiej strony Sąd nie podziela jako zasadny stanowiska, że wielkość działek o takim przeznaczeniu nie ma wpływu na ich wartość. Stwierdzenie takie nie znajduje dostatecznego normatywnego umocowania, a w szczególności nie wynika z treści art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie można go też wyprowadzić z zasad logicznego rozumowania. W konsekwencji ocena tej cechy w odniesieniu do nieruchomości przyjętych lub przeznaczonych pod drogi zależy od stanu faktycznego konkretnej sprawy i powinna być oceniona przez autora operatu w sposób poddający się kontroli trafności zaprezentowanego stanowiska, co w niniejszej sprawie nie miało miejsca, chociaż zarzut w tym przedmiocie został już sformułowany w odwołaniu.

Skoro zgodnie z treścią art. 12 ust. 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. nieruchomości przejęte pod lokalizację drogi gminnej stają się z mocy prawa własnością odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego to jednostka ta jest zobowiązana do wypłaty należnego za te nieruchomości odszkodowania. Z naruszeniem tego przepisu mającym wpływ na wynik sprawy w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 ustawy p.p.s.a. orzeczono zatem w pkt 2 kontrolowanej decyzji Starosty Powiatu [...] z dnia [...] r., którego to naruszenia Wojewoda [...] w trybie odwoławczym nie usunął. Niedopuszczalne było bowiem nałożenie obowiązku wypłaty ustalonego odszkodowania na Burmistrza Miasta i Gminy S. jako organ wykonawczy tej jednostki samorządu terytorialnego, a nie na Gminę S. jako jednostkę samorządu terytorialnego, która z mocy prawa stała się właścicielką przedmiotowych nieruchomości.

Zdaniem Sądu brak jest natomiast podstaw do przyjęcia, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem art. 12 ust. 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. w zw. z art. 6 ust. 3 ustawy zmieniającej z dnia 25 lipca 2008 r. Zgodnie z tym przepisem odszkodowanie przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości. Prawidłowo przyjęły w tym względzie organy orzekające, że przymiot ten odnośnie objętych wyceną nieruchomości przysługuje [...] w S., którą zarząd sprawuje Spółka "A" w S., na rzecz której nakazano wypłatę ustalonego odszkodowania.

O ile rzeczywiście w orzecznictwie sądów dominuje pogląd, że treść ewidencji gruntów nie przesądza o prawie własności, gdyż zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity: Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) księga wieczysta jest prowadzona w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości, o tyle jednak, w odniesieniu do wspólnot gruntowych zasada ta nie obowiązuje. Na mocy art. 11 ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych (Dz. U. z 1963 r., nr 28, poz. 169 ze zm. według stanu obowiązującego w dniu orzekania przez organy obu instancji), dla nieruchomości stanowiących wspólnotę gruntową nie prowadzi się ksiąg wieczystych. Dotychczasowe księgi wieczyste tracą moc i podlegają zamknięciu. Stąd wniosek, że to właśnie treść ewidencji gruntów stanowi zasadniczy dowód, przy ustalaniu tytułu prawnego do nieruchomości, do której rości sobie prawa wspólnota gruntowa (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 16 lutego 2005 r. sygn. akt VI SA/Wa 708/04 - Lex nr 165027, wyrok NSA z dnia 10 czerwca 2010 r. sygn. akt I OSK 1086/09 oraz wyrok NSA z dnia 5 stycznia 2011 r. sygn. akt I OSK 369/10 oraz wyrok NSA z dnia 6 października 2015 r. sygn. akt II OSK 767/15). W tym względzie należy też zwrócić uwagę, że zgodnie z treścią art. 18 ust. 2 ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych m.in. obszar wspólnoty gruntowej podlega z urzędu wpisowi do ewidencji gruntów. Zgodnie z art. 20 i 24 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2015 r., poz. 520 ze zm.) ewidencja gruntów jest specjalnie prowadzonym i wywierającym określone skutki prawne zbiorem informacji o gruntach. Jest zatem wyłącznie odzwierciedleniem aktualnego stanu prawnego dotyczącego danej nieruchomości i zawiera jedynie dane wynikające z tytułu własności. Tym samym ma charakter deklaratoryjny, a nie konstytutywny, co oznacza, że potwierdza jedynie stan prawny nieruchomości zaistniały wcześniej - por. wyrok NSA w Warszawie z dnia 20 listopada 1998 r. II SA 914/98, LEX nr 41816. W związku z treścią art. 11 ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych należy wobec powyższego przyjąć, że odnośnie nieruchomości stanowiących wspólnotę gruntową o ich tytule własności przesądza wpis w ewidencji gruntów. Wpis ten w świetle treści art. 18 ust. 2 tej ustawy musiał być przy tym dokonany w oparciu o decyzję o jakiej mowa w art. 8 pkt 1 tej ustawy. Dla przyjęcia jego wiarygodności oraz podstawy ustalenia tytułu własności ujawnionych w ewidencji nieruchomości stanowiących wspólnotę nie jest zatem obecnie zdaniem Sądu konieczne, wbrew temu co zdaje się twierdzić Burmistrz Miasta i Gminy S., okazanie się przez skarżącą Spółkę decyzją o jakiej mowa w art. 8 ust. 1 omawianej ustawy. Wymóg taki nie wynika zdaniem Sądu z żadnego przepisu prawa. Takie też stanowisko zajął już WSA w Gliwicach w tej konkretnie sprawie w wyroku z dnia 21 grudnia 2011 r. sygn. akt II SA/Gl 493/11 i przy rozpatrywaniu niniejszej skargi Sąd jest nim (oraz organy orzekające) związany zgodnie z treścią art. 153 ustawy p.p.s.a. Nie można podzielić też zarzutu skarżącej wydania zaskarżonej decyzji z naruszeniem treści art. 29 ustawy o drogach publicznych, w sytuacji gdy wbrew twierdzeniu strony skarżącej biegła nie przyjęła, że zostało wydane przez zarządcę drogi krajowej zezwolenie na realizację z tej drogi zjazdu na teren objętej wyceną nieruchomości.

Wobec powyższego, wobec oparcia się przez organy orzekające na operacie szacunkowym sporządzonym z naruszeniem obowiązujących przepisów i wobec zobowiązania do zapłaty ustalonego odszkodowania Burmistrza Miasta i Gminy S. a nie Gminy S., decyzje organów obu instancji podlegały uchyleniu na podstawie art. 145 § 1 pkt 1a i c i art. 135 ustawy p.p.s.a.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy zleci Starosta [...] innemu rzeczoznawcy majątkowemu opracowanie zgodnie z obowiązującymi przepisami operatu szacunkowego dla określenia wartości objętych postępowaniem odszkodowawczym nieruchomości, który następnie organy orzekające ocenią przy uwzględnieniu przedstawionych wyżej rozważań Sądu.

O kosztach postępowania sądowego orzeczono stosownie do jego wyniku na podstawie art. 200, art. 205 § 2, art. 209 i art. 2011 ustawy p.p.s.a. oraz § 2 ust. 1 i 2 i § 6 pkt 7 w zw. z § 14 ust. 2 pkt 1a rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ... (Dz. U. z 2013 r., poz. 490) w zw. z § 21 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. 2015. 1804), na które składają się wpis w kwocie 24 227,00 zł oraz wynagrodzenie radcy prawnego w kwocie 7200, 00 zł.