Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 584/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2013-09-10 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 115 ust. 2
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Chaciński Sędziowie: WSA Dorota Apostolidis (spr.) WSA Tomasz Szmydt Protokolant referent stażysta Tomasz Noske po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 września 2013 r. sprawy ze skargi R. T. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2012 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia i ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] listopada 2012 r., nr [...] Wojewoda [...] po rozpatrzeniu odwołania R. T. utrzymał w mocy decyzję Starosty Powiatu G z dnia [...] maja 2012 r. nr [...] w sprawie wywłaszczenia prawa własności nieruchomości gruntowej, położonej w G., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka numer [...] o powierzchni [...] ha, stanowiącej własność R. T. na podstawie księgi wieczystej KW nr [...] oraz ustalenia na jego rzecz odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość w kwocie [....] zł.

Powyższe rozstrzygniecie zostało wydane w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy:

Burmistrz Miasta G. decyzją z dnia [...] maja 2006 r. Nr [...] ustalił lokalizację inwestycji celu publicznego pn. "Przebudowa - kształtowanie przekroju podłużnego i poprzecznego [...] koryta rzeki W., zniszczonego w trakcie wezbrania wiosennego w 2005 r." Wojewódzki Zarząd Melioracji i Urządzeń Wodnych w W., czyli podmiot, który zamierzał realizować cel publiczny, pismem z dnia 25 lutego 2008 r. poinformował Starostę Powiatu G. o konieczności pozyskania, na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości gruntowej, stanowiącej ww. działkę nr [...] w celu realizacji w/w zadania. Na wyznaczone na dzień 16 czerwca 2008 r. negocjacje w sprawie nabycia działki nr [...] nie przybył R. T. W dniu 18 sierpnia 2008 r. Starosta Powiatu G. przeprowadził negocjacje, podczas których R. T. nie wyraził zgody na sprzedaż działki. Wojewódzki Zarząd [...] w Warszawie Oddział w S., pismem z dnia 28 sierpnia 2008 r. powiadomił Starostę Powiatu G. o konieczności wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego w stosunku do przedmiotowej nieruchomości.

Stosownie do art. 115 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. nr 115 poz. 741 ze zm.) – dalej jako u.g.n., pismem z dnia 23 września 2008 r. Starosta Powiatu G. wyznaczył R. T. dwumiesięczny termin na zawarcie umowy notarialnej zbycia na rzecz Skarbu Państwa działki ewidencyjnej nr [...] pod rygorem wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego. Po upływie terminu organ zawiadomił stronę o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego. W dniu 24 marca 2011 r. organ przeprowadził rozprawę administracyjną na którą przybyli: R. T., W. S. - Kierownik Inspektoratu Wojewódzkiego Zarządu [...] w G. oraz rzeczoznawca majątkowy T. T.

Decyzją z dnia [...] maja 2011 r. Nr [...] Starosta Powiatu G. orzekł o wywłaszczeniu nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...]. Za podstawę do ustalenia odszkodowania organ przyjął wartość nieruchomości ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego T. T. w operacie szacunkowym z dnia [...] grudnia 2010 r.

Na skutek odwołania wniesionego przez R. T., Wojewoda [...] uchylił w/w decyzję Starosty Powiatu G. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. Organ odwoławczy zarzucił organowi pierwszej instancji ustalenie odszkodowania na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego na zlecenie strony postępowania wywłaszczeniowego, gdy tymczasem obowiązek sporządzenia operatu spoczywa na organie administracji wydającym decyzję wywłaszczeniową.

W toku postępowania prowadzonego w pierwszej instancji Starosta Powiatu G. zlecił wykonanie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowemu J. M. Biegły w operacie szacunkowym z dnia [...] lutego 2012 r. określił wartość wywłaszczanej nieruchomości na kwotę [..] zł. Na rozprawie administracyjnej w dniu 20 marca 2012 r., w której uczestniczyli R. T., W. S. - Kierownik Inspektoratu Wojewódzkiego Zarządu [...] w G oraz rzeczoznawca majątkowy J. M., R. T. oświadczył, że choć na planie działka wywłaszczana posiada wykazanych [...] m2, w rzeczywistości kilka metrów zabranych jest pod rzekę. Jego zdaniem oznacza to, że rzeczoznawca majątkowy nie znając punktów granicznych nieruchomości błędnie dokonał jej oszacowania. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że do wyceny przyjął powierzchnię wykazaną w ewidencji gruntów i budynków, nie badał natomiast czy część wywłaszczanej działki zajęta jest pod rzekę. R. T. zarzucił również, iż wartość nieruchomości ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego jest rażąco niska. Rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że wycena dokonana została w oparciu o ceny gruntów o podobnym położeniu, przeznaczeniu i sposobie użytkowania na terenie miasta G. w pobliżu rzeki W. Na przedmiotowym obszarze sprzedaż gruntów kształtowała się w granicach od 2 zł do 9 zł za 1m2, rzeczoznawca określił cenę jednostkową wartości wywłaszczanej działki na kwotę [...] zł. za 1 m2, co jego zdaniem odpowiada wartości rynkowej. Starosta Powiatu G. ustosunkowując się do zarzutu R. T., odnośnie zajęcia części wywłaszczanej działki pod rzekę wyjaśnił, że nie przedstawił on żadnych dokumentów potwierdzających te fakty. Ponadto stwierdził, że jest w trakcie zlecania pomiarów granic wywłaszczanej nieruchomości. Powołując się na przepisy u.g.n. dotyczące zasad ustalenia odszkodowania za nieruchomość Starosta Powiatu G. wskazał, że wartość rynkową wywłaszczanej działki rzeczoznawca określił stosując podejście porównawcze, metodę porównywania parami. W operacie szacunkowym z dnia [...] lutego 2012 r. Biegły wskazał ze wyceniana działka przylega do rzeki W. i tworzy pas gruntu wydzielony na potrzeby koryta rzeki W. Obszar, na którym położona jest działka nr [...], to tereny rolne użytkowane jako łąki i pastwiska, okresowo zalewane. Dla potrzeb wyceny rzeczoznawca majątkowy sporządził zestawienie dziewięciu transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych, których ceny jednostkowe kształtowały się w przedziale [...] zł. do [...] zł za 1m2. Analizując zebrane dane, analogię do podobnych rodzajowo rynków lokalnych oraz badania preferencji potencjalnych nabywców na rynku lokalnym, rzeczoznawca wyszczególnił cechy nieruchomości mające wpływ na zróżnicowanie cen, do których zaliczył lokalizację, warunki zagospodarowania, dojazd i komunikację, klasę bonitacyjną gleby. Do porównań rzeczoznawca majątkowy przyjął trzy transakcje sprzedaży nieruchomości podobnych w G. przy rzece W.: dwie transakcje przy ul [...] i jedną w pobliżu ul. II [...].

Zawiadomieniem z dnia 28 marca 2012 r. poinformowano strony postępowania o możliwości zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym.

Starosta Powiatu G. wyjaśnił, że w księdze wieczystej [...] prowadzonej dla wywłaszczanej nieruchomości w dziale IV ujawnione są hipoteki umowne zwykłe ustanowione na rzecz Skarbu Państwa oraz hipoteki przymusowe zwykłe ustanowione na rzecz [...] Banku Regionalnego w L. Bank Polskiej Spółdzielczości jako następca prawny [...] Banku Regionalnego w L. pismem z dnia 14 sierpnia 2008 r., wyraził zgodę na wyłączenie spod obciążenia hipotecznego działki nr [...], natomiast Bank [...] S.A. pismem z dnia 19 listopada 2010 r., poinformował Wojewódzki Zarząd [...] w W., Oddział w S., że na dzień wydania pisma nie istnieją roszczenia Skarbu Państwa zabezpieczone wpisami z dziale IV księgi wieczystej nr KW [...].

Mając na uwadze podjęte czynności i dokonane wyżej ustalenia Starosta Powiatu G. decyzją z dnia [...] maja 2012 r. nr [...] orzekł o wywłaszczeniu poprzez pozbawienie prawa własności nieruchomości gruntowej, położonej w G., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka numer [...] oraz ustalił odszkodowanie za tę nieruchomość w kwocie [...] zł.

Od powyższej decyzji R. T. wniósł odwołanie do Wojewody [...]. Odwołujący się zauważył, że wnosi o wyłączenie w/w działki z planowanej inwestycji oraz o unieważnienie, jako nierzetelnej wyceny przeprowadzonej przez rzeczoznawcę majątkowego J. M.

W toku postępowania odwoławczego, po przeanalizowaniu zgromadzonej w sprawie dokumentacji organ uznał, że odwołanie R. T. nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem ustalenia dokonane przez organ I instancji w powyższym zakresie nie naruszają prawa. Wojewoda [...] zauważył, że wniosek R. T. zawarty w odwołaniu dotyczący wyłączenia przedmiotowej nieruchomości z planowanej inwestycji, czy przeprowadzenia szczegółowej kontroli projektowanej inwestycji nie należy do zakresu niniejszego postępowania. Wniosek taki mógł być przedmiotem oceny w postępowaniu prowadzonym przez Burmistrza Miasta G. w sprawie ustalenia lokalizacji w/w celu publicznego, zakończonej decyzją z dnia [...] maja 2006 r., która stała się ostateczna w dniu [...] lipca 2006 r. Wojewoda [...] uznał również, że postępowanie w sprawie wywłaszczenia przedmiotowej nieruchomości zostało wszczęte i przeprowadzone prawidłowo. Ustalenie wysokości odszkodowania zostało dokonane na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. w dniu [...] lutego 2012 r. Z operatu wynika, że w/w nieruchomość stanowi grunt rolny na terenie dolin rzek i cieków wodnych, użytkowany jako łąka trwała. Decyzją o lokalizacji celu publicznego, działka przeznaczona została na przebudowę koryta rzeki. Obszar koryta rzeki na odcinku, gdzie znajduje się przedmiot wyceny, to teren nie zainwestowany. Rzeczoznawca majątkowy uznał, że zmiana przeznaczenia nie wpłynęła na wzrost wartości wycenianego gruntu. Wartość rynkową działki nr [...] określono stosując podejście porównawcze i metodę porównywania parami. Analizę rynku przeprowadzono przy założeniu, że wartość nieruchomości odpowiada cenom, jakie uzyskiwano za nieruchomości podobne. Dla potrzeb wyceny dokonano analizy rynku nieruchomości w zakresie gruntów rolnych na terenie miasta G., będących przedmiotem prawa własności w okresie 2 lat wstecz od daty wyceny. W operacie biegły wskazał, że rynek gruntów rolnych na terenie miasta G. jest średnio rozwinięty. Popyt na tego rodzaju nieruchomości związany jest przede wszystkim z ich perspektywicznym wykorzystaniem na cele inwestycyjne. Grunty rolne bez możliwości zabudowy są to tereny o małej atrakcyjności i osiągają względnie niskie ceny. W badanym okresie na lokalnym rynku odnotowano [...] transakcji gruntami rolnymi. Za jednostkę porównawczą przyjęto 1 m2 gruntu. Określona przez biegłego wartość rynkowa prawa własności 1 m2 gruntu wyniosła [...] zł. Wartość rynkowa prawa własności w/w działki gruntu numer [...] o powierzchni [...] ha wyniosła [...] zł. W ocenie Wojewody [...] operat szacunkowy z dnia [...] lutego 2012 r., jest prawidłowy i zgodny z wymogami prawa.

W związku z powyższym organ decyzją z dnia [...] listopada 2012 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty Powiatu G. z dnia [...] maja 2012 r. nr [...].

Na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2012 r., nr [...] R. T. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie domagając się jej uchylenia.

Wydanym rozstrzygnięciom skarżący zarzucił niezgodność poczynionych ustaleń z rzeczywistym stanem faktycznym oraz ustalenie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość w oparciu o nierzetelnie sporządzony operat szacunkowy. Skarżący zauważył, że w operacie szacunkowym z dnia [...] lutego 2012 r., nie została uwzględniona okoliczność, iż część nieruchomości została zabrana przez rzekę. W jego ocenie operat został sporządzony bez uwzględnienia punktów granicznych, które były wyznaczone podczas ustaleń przed organem pierwszej instancji. Zdaniem R. T. Starosta Powiatu G. nie ustosunkował się i nie zajął stanowiska co do różnicy ceny nieruchomości ustalonej w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego T. T. z dnia [...] grudnia 2010 r., a operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. z dnia [...] grudnia 2012 r., gdzie wartość przyznanego odszkodowania za nieruchomość jest trzykrotnie niższa. Skarżący wyjaśnił również, że pomiary graniczne nieruchomości nie zostały przeprowadzone w sposób należyty, bo nie zostały wyznaczone granice w terenie. Skarżący zarzucił również Burmistrzowi Miasta G. nie ustosunkowanie się do jego podania o wyłączenie działki z przeprowadzonej inwestycji.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie. Organ wyjaśnił, że do większości zarzutów strony ustosunkował się w uzasadnieniu zakażonej decyzji, ponadto podtrzymał stanowisko w niej wyrażone. Dodał również, że w jego ocenie operat szacunkowy z dnia [...] lutego 2012 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. jest zgodny z przepisami prawa i spełnia warunki w nich zapisane.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji.

Mając na względzie powyższe uznać należało, że skarga R. T. jako niezasadna podlega oddaleniu.

Istota sporu w sprawie poddanej kontroli Sądu sprowadza się do udzielenia odpowiedzi na pytanie czy w istniejącym w sprawie stanie faktycznym i prawnym organy obu instancji prawidłowo oceniły wartość dowodową operatu szacunkowego z dnia [...] lutego 2012 r. i ustaliły wysokość odszkodowania za opisaną wyżej nieruchomość zajętą pod realizację celu publicznego.

W niniejszej sprawie jest bezsporne, że decyzją Burmistrza Miasta G. z dnia [...] maja 2006 r. Nr [...] ustalono lokalizację inwestycji celu publicznego pn. "Przebudowa - kształtowanie przekroju podłużnego i poprzecznego 2 km koryta rzeki W., zniszczonego w trakcie wezbrania wiosennego w 2005 r." W następstwie powyższego Starosta Powiatu G. decyzją z dnia [...] maja 2012 r., nr [...] orzekł o wywłaszczeniu nieruchomości gruntowej położonej w G., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka numer [...], stanowiącej własność R. T. oraz ustalił odszkodowanie na jego rzecz w kwocie [...] zł. Z treści zaskarżonej decyzji wynika, że jej materialnoprawną podstawę stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r., o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. nr 102 , poz. 651 ze zm.) – dalej u.g.n. W myśl przepisu art. 134 ust. 1 u.g.n. podstawą ustalenia wysokości odszkodowania jest wartość rynkowa nieruchomości, a wartość tę stanowi najbardziej jej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu wymienionych w tym przepisie założeń.

Z akt sprawy wynika, że wysokość odszkodowania została ustalona w niniejszej sprawie na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego w dniu [...] lutego 2012 r., przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. Z opinii biegłego wynika, że przy ocenie wartości nieruchomości zastosował on podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Do porównań przyjął [...] transakcji nieruchomościami o charakterze gruntów rolnych, ceny jednostkowe nieruchomości porównawczych kształtowały się w przedziale 2-9 zł za m2 gruntu. Natomiast do wyceny jako obiekty porównawcze wybrał nieruchomości położone przy ul. A. przy rzece W., oraz w obszarze pomiędzy ul. [...] i rzeką W. Wbrew twierdzeniom skarżącego dokonując oceny operatu szacunkowego z dnia [...] lutego 2013 r., Sąd nie znalazł podstaw do kwestionowania prawdziwości ustaleń i wniosków rzeczoznawcy majątkowego w nim zawartych. W ocenie Sądu analiza zarówno nieruchomości przyjętych do porównań, jak i w konsekwencji ustalenie wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość są prawidłowe. Stanowisko Sądu uwzględnia również to, że operat szacunkowy powinien być również zgodny z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109).

Sąd wskazuje, że kontrolując poprawność operatu szacunkowego miał na względzie to, że jest to dokument, który stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Prawna pozycja rzeczoznawcy w tego typu sprawach, zbliża jego funkcję do funkcji osoby zaufania publicznego co oznacza, że Sąd nie mógł wkraczać w uprawniania specjalistyczne biegłego i przy ocenie legalności zaskarżonych decyzji dokonywać weryfikacji samych wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego rzeczoznawcę (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 2 sierpnia 2013 r., sygn. akt I OSK 538/12, z dnia 11 lipca 2013 r., sygn. akt I OSK 374/12, dostępnie w Centralnej Bazie Orzeczeń www.cbois.nsa.gov.pl).

W tym kontekście uznać należy, że zarówno Wojewoda [...], jak i Starosta Powiatu G. prowadząc postępowanie administracyjne w przedmiotowej sprawie nie uchybili wskazanym wyżej obowiązkom. Organy dokonały właściwej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, w swoich decyzjach przedstawiły w sposób szczegółowy dlaczego uznały wartość dowodową opinii.

Odnosząc się bezpośrednio do zarzutu skarżącego, iż Wojewoda [...] nie zajął stanowiska odnośnie różnicy ceny nieruchomości ustalonej w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego T. T. z dnia [...] grudnia 2010 r., a operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. z dnia [...] grudnia 2012 r., gdzie wartość przyznanego odszkodowania za nieruchomość jest trzykrotnie niższa należy wskazać, że pierwszy z operatów został sporządzony z naruszeniem prawa, gdyż został sporządzony na zlecenie strony postępowania uwłaszczeniowego (Wojewódzkiego Zarządu [...] w W., Oddział w S.). Skoro zatem opinia z dnia [...] grudnia 2010 r. okazała się nieważna, organ słusznie nie uwzględnił jej w postępowaniu zakończonym zaskarżoną decyzją.

Za niezasadny należy również uznać zarzut R. T., iż w operacie szacunkowym z dnia [...] lutego 2012 r., nie została uwzględniona okoliczność, iż część nieruchomości została zabrana przez rzekę. Wskazać bowiem należy, że z treści opinii biegłego wynika, że uwzględnił on położenie, oznaczenie, powierzchnię i stan zagospodarowania działki na podstawie danych zawartych w ewidencji gruntówi budynków Starostwa Powiatowego w G. jednostka ewidencyjna [...], obręb [...] -Miasto G. Skoro zatem podstawą dla wyceny nieruchomości był dokument urzędowy – wypis z ewidencji gruntów, biegły przy sporządzaniu operatu szacunkowego nie miał podstaw do kwestionowania tego dowodu stosownie do treści przepisu art. 76 § 1 k.p.a.

Ponadto zgodzić należy się z organem, że wniosek R. T. zawarty w odwołaniu dotyczący wyłączenia przedmiotowej nieruchomości z planowanej inwestycji, czy przeprowadzenia szczegółowej kontroli projektowanej inwestycji mógł być przedmiotem oceny jedynie w postępowaniu prowadzonym przez Burmistrza Miasta G. w sprawie ustalenia lokalizacji w/w celu publicznego, zakończonej decyzją z dnia [...] maja 2006 r. A zatem skarżący nie mógł podnosić tych wniosków w toku postępowania wywłaszczeniowo - odszkodowawczego.

Reasumując, uznać należy, że w niniejszej sprawie wbrew zarzutom skargi ustalone w operacie szacunkowym z dnia [...] marca 2012 r., odszkodowanie odpowiada słusznemu odszkodowaniu za wywłaszczenie, o którym mowa w art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Tym samym brak jest podstaw do uznania trafności zarzutów skarżącego. W ocenie Sądu organy obu instancji dogłębnie zebrały i rozpatrzyły cały materiał dowodowy. Wszechstronnie go rozważyły. Uzasadnienie decyzji również spełnia ustawowe wymogi, a odmienna ocena strony, co do prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z dnia [...] marca 2012 r. i wysokości odszkodowania pozostaje bez wpływu na prawidłowość rozstrzygnięć.

Z tych względów, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.) orzekł, jak w wyroku.