Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1746/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-12-01 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 134
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Alina Balicka (spr.), Sędziowie sędzia WSA Magdalena Durzyńska, sędzia WSA Piotr Korzeniowski, Protokolant sekr. sąd. Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 1 grudnia 2015 r. sprawy ze skargi J. C. i S. C. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] kwietnia 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżoną do Sądu decyzją z [...] kwietnia 2015 r. nr [...] Minister Infrastruktury i Rozwoju działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267 ze zm.), dalej "k.p.a.", po rozpatrzeniu odwołania J. C. i S. C. od decyzji Wojewody [...] z [...] października 2013 r., znak [...] orzekającej o ustaleniu i wypłacie odszkodowania za nieruchomość, utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

Powyższa decyzja zapadła w następującym stanie sprawy.

Wojewoda [...] decyzją z [...] stycznia 2010 r. nr [...] zezwolił na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie infrastruktury tramwajowej, drogowej i pasażerskiej dla obsługi osiedli: W., R. i B. - ul. [...] w C. Na mocy tej decyzji Skarb Państwa przejął z mocy prawa prawo własności m.in. nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] obręb nr [...] o pow. 0,0274 ha, położonej w gminie C., stanowiącej własność J. C. i S. C., dalej "nieruchomość".

Następnie, Wojewoda [...] decyzją z [...] maja 2011 r. ustalił na rzecz dotychczasowych właścicieli nieruchomości odszkodowanie z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości.

Na skutek odwołania J. C. i S. C. od decyzji z [...] maja 2011 r., Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z [...] stycznia 2012 r., uchylił decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że w sprawie zaistniała konieczność ponownego oszacowania wartości nieruchomości.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Wojewoda [...] decyzją z [...] października 2013 r. orzekł o:

- ustaleniu odszkodowania z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości w wysokości 127 507,00 zł,

- przyznaniu odszkodowania na rzecz J. C. i S. C.,

- zobowiązaniu Prezydenta Miasta C. do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Od decyzji z [...] października 2013 r. odwołanie wnieśli J. C. i S. C., wskazując, że wartość ustalonego odszkodowania jest zaniżona i nie odpowiada rzeczywistej szkodzie, jaką wskutek odjęcia własności ponieśli .

Minister Infrastruktury i Rozwoju decyzją z [...] kwietnia 2015 r., utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] października 2013 r. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wskazał, że podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości, stanowił operat szacunkowy z 2 sierpnia 2013 r., sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego W. L., posiadającą uprawnienia nr [...]. Aktualność operatu szacunkowego została potwierdzona przez jego autorkę 23 lutego 2015 r.

Z treści operatu szacunkowego wynika, że wyceniana nieruchomość położona jest w południowej części miasta C., u zbiegu ulic [...] i [...], w odległości ok 5 km od centrum miasta w dzielnicy W. Posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Nieruchomość jest niezabudowana i stanowi grunt z częściami składowymi w postaci składnika budowlanego (ogrodzenie z siatki stalowej na podmurówce, brama dwuskrzydłowa z siatki stalowej w ramach stalowych, nawierzchnia asfaltowa, studzienka kanalizacji sanitarnej) oraz składnika roślinnego (brzoza brodawkowa - 3 szt., dąb - 1 szt.). Dla nieruchomości nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jednakże zgodnie z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta C., przyjętym uchwałą Rady Miasta C. z [...] listopada 2005 r. nr [...] nieruchomość położona jest w strefie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i wielorodzinnej (symbol MN/MW).

Rzeczoznawca majątkowy, po analizie cen transakcyjnych gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne w C. przeprowadzonej zgodnie z zasadą współmierności za okres od sierpnia 2011 r. do dnia wyceny, ustalił, że ceny tych gruntów kształtują się w przedziale od 20 do 220 zł/m2. Biorąc pod uwagę ceny nieruchomości podobnych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową rzeczoznawca majątkowy stwierdził, ze przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia nie powoduje wzrostu wartości nieruchomości, stąd wartość nieruchomości należy określić według aktualnego sposobu jej użytkowania.

Rzeczoznawca majątkowy nie miał możliwości określenia wartości rynkowej nieruchomości i określiła jej wartość odtworzeniową. W operacie określono wartość rynkową prawa własności gruntu oraz koszty odtworzenia części składowych gruntu. Wartość gruntu ustalono w podejście porównawczym, metodą porównywania parami.

Dla potrzeb wyceny rzeczoznawca majątkowy:

- przeanalizowała transakcje prawem własności gruntów niezabudowanych, które miały miejsce od sierpnia 2011 r. do dnia wyceny i stwierdziła, że ceny nieruchomości niezabudowanych o przeznaczeniu tożsamym z wyceniania nieruchomością utrzymują się na stałym poziomie.

- dokonała analizy rynku nieruchomości, przeznaczonych na cele zabudowy mieszkaniowej i stwierdziła, iż zasadniczy wpływ na cenę mają następujące cechy rynkowe: lokalizacja nieruchomości w strefie, otoczenie (waga 30%), uwarunkowania komunikacyjne, ekspozycja (waga 20%), konfiguracja terenu (waga 15%), utrudnienia w zagospodarowaniu (waga 15%) oraz uwarunkowania planistyczne (waga 20%).

Do porównania rzeczoznawca majątkowy przyjęła trzy transakcje nieruchomościami podobnymi, których ceny zawierały się w przedziale od 338,33 zł/m2 do 544,22 zl/m2. Po skorygowaniu ceny nieruchomości porównawczych według przyjętego zestawu cech i ich oceny dla wycenianej nieruchomości ustalono, że wartość 1 m2 nieruchomości wycenianej wynosi 401,24 zł. W związku z czym wartość gruntu działki nr [...] wynosi 109 940,00 zł.

Ponadto wartość składnika budowlanego oszacowano w podejściu kosztowym, metodą kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową i ustalono na kwotę 13 770,00 zł. Z kolei wartość składnika roślinnego ustalono na podstawie informacji uzyskanych z j nadleśnictwa Z. o cenach drewna i kosztach pozyskania drewna i oszacowano na kwotę 3 797,00 zł.

W oparciu o powyższe rzeczoznawca majątkowy ustalił, że wartość całej nieruchomości opiewa na kwotę 127 507,00 zł.

W ocenie organu odwoławczego analiza sporządzonego operatu nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu. Spełnia on bowiem wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109) i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. W konsekwencji organ wysokość odszkodowania za nieruchomość określił w wysokości odpowiadającej wartość nieruchomości ustalonej w operacie szacunkowym.

Odnosząc się natomiast do zarzutów odwołania nieuwzględnienia w kwocie odszkodowania rzeczywistej wartości nieruchomości, w związku z utratą wartości pozostałej po wywłaszczeniu części nieruchomości, organ wyjaśnił, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Uwzględnienie utraconych korzyści z tego tytułu, bądź zmniejszenie wartości pozostałej przy właścicielach części nieruchomości wykracza poza regulację przepisów art. 134 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014 r. poz. 518).

Z kolei odnosząc się do zarzutu błędnego ustalenia wartości nieruchomości i złożonego w tym zakresie operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie strony, organ wskazał, że przedstawiony operat szacunkowy nie stanowi przeciwdowodu dla operatu sporządzonego na zlecenia organu wojewódzkiego do niniejszej sprawy. Organ podniósł, że przedstawiony przez odwołujących się operat nie dotyczy wywłaszczanej nieruchomości, a nieruchomości sąsiedniej, jak również sporządzony został w celu ustalenia ceny sprzedaży nieruchomości, a nie ustalenia odszkodowania w trybie ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r. poz. 687). Odwołujący, poza operatem szacunkowym, nie wskazał żadnego dowodu ani twierdzenia mogącego podważyć poprawność wyceny zawartej w operacie szacunkowym przygotowanym przez powołanego w sprawie biegłego.

Skargę na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z [...] kwietnia 2015 r. wywiedli J. C. i S. C.

Zaskarżonej decyzji zarzucili:

1) naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy tj.

– art. 78 § 1 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie wniosku stron o powołanie innego rzeczoznawcy majątkowego w celu ponownego określenia odszkodowania,

– art. 80 k.p.a. poprzez uznanie, że operat szacunkowy sporządzony przez W. L. jest prawidłowy,

2) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy tj.

– art. 134 w zw. z art. 135 w zw. z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez wydanie decyzji i ustalenie wysokości odszkodowania w oparciu o nierzetelną, nieaktualną, sprzeczną z przepisami prawa opinię biegłej znacznie zaniżającą wartość nieruchomości,

– art. 7 i 8 k.p.a. poprzez ich pominięcie przy interpretacji prawa materialnego.

W uzasadnieniu skargi skarżący rozwinęli zarzuty skargi, wskazując w szczególności, na niewłaściwie dokonany przez rzeczoznawcę majątkowego wybór podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. W ocenie skarżących dla nieruchomości, prawidłowe było zastosowanie podejścia dochodowego przy zastosowaniu metody inwestycyjnej. Skarżący czerpią bowiem zyski z części nieruchomości oznaczonej jako działka [...] z tytułu jej dzierżawy, albowiem jest to teren idealny pod reklamy wielkoformatowe. Potwierdził to rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym, którego organ nie uwzględnił jako dowodu w sprawie.

Co więcej, zdaniem skarżących w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego W. L. ma miejsce wewnętrzna sprzeczności. Z jednej strony rzeczoznawca stwierdził, że ze względu na rodzaj nieruchomości i nie występowanie w obrocie nieruchomości tego rodzaju, nie można określić wartości rynkowej nieruchomości, z drugiej zaś strony dokonując wyceny nieruchomości zastosowała podejście porównawcze, do zastosowania którego, konieczne jest wskazanie cen i cech nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Ponadto skarżący wskazali, że przy potwierdzaniu aktualności sporządzonego na potrzeby postępowania operatu szacunkowego, rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił istotnych zmian na rynku nieruchomości wpływających na wysokość odszkodowania, co w ocenie skarżących jest niezgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i godzi w ich słuszny interes.

W konsekwencji skarżący stanęli na stanowisku, że skoro określona w operacie W. L. (zdaniem skarżących wadliwym) wartość nieruchomości ma bezpośredni wpływ na wysokość odszkodowania za nieruchomość, to wartość ustalonego odszkodowania, jako nie odpowiadająca rzeczywistej, znacznie wyższej, wartości rynkowej nieruchomości, została ustalona w zaniżonej wysokości.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty skarżący wnieśli o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz o zwrot kosztów postępowania według norm przepisanych.

Minister Infrastruktury i Rozwoju w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 1647, ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego.

Ponadto zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 , ze zm.), dalej p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracji publicznej konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie, albo też przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c p.p.s.a.) lub stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.).

Kierując się powyższymi kryteriami Sąd uznał, iż w przedmiotowej sprawie skarga nie jest zasadna.

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest decyzja orzekająca o ustaleniu odszkodowania z tytułu przejęcia z mocy prawa pod inwestycję drogową pod nazwą "Budowa nowoczesnego systemu transportu zbiorowego w C.– rozbudowa infrastruktury tramwajowej, drogowej i pasażerskiej dla obsługi osiedli: W., R. i B." – ul. [...] na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...], o pow. 0,0274 ha, położonej w gminie C., obręb nr [...].

Materialnoprawną podstawę wydania przedmiotowej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 687, ze zm.), a w szczególności przepis art. 18 tej ustawy statuujący zasady ustalenia odszkodowania za przejętą nieruchomość. Zgodnie z tym przepisem odszkodowanie ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Zgodnie zaś z art. 12 ust. 5 tej ustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Jednocześnie stosownie do art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651) - powoływanej dalej jako "u.g.n.", ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartość nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie, podstawę dla ustalenia odszkodowania za nieruchomość stanowiącą działkę ewidencyjną nr [...], o pow. 0,0274 ha, położoną w gminie C., obręb nr [...], przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, stanowił operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego V. L. w dniu 2 sierpnia 2013 r. Oceniając ten operat, organy orzekające w niniejszej sprawie uznały, że ustala on wartość przejętej nieruchomości w sposób wymagany przez prawo. Z oceną tą, Sąd orzekający w niniejszej sprawie w pełni się zgadza. Organy obu instancji szczegółowo wskazały i omówiły przepisy prawa, na podstawie których dokonano wyceny przedmiotowej nieruchomości i ustalono odszkodowanie. W ocenie Sądu operat szacunkowy z dnia 2 sierpnia 2013 r. sporządzony został i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności. Operat ten zawiera wszystkie konieczne elementy wymagane przez § 56 rozporządzenia. W procesie wyceny biegła prawidłowo przyjęła istotne daty dla procesu wyceny, w szczególności datę, na którą został ustalony stan nieruchomości, tj. wydania ostatecznej decyzji Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] stycznia 2010 r. o udzieleniu zezwolenia na realizację inwestycji drogowej pod nazwą "Budowa nowoczesnego systemu transportu zbiorowego w C.– rozbudowa infrastruktury tramwajowej, drogowej i pasażerskiej dla obsługi osiedli: W., R. i B." – ul. [...].

Okolicznością o podstawowym znaczeniu dla ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejmowane pod drogi ma to, jakie przeznaczenie miała wyceniona nieruchomość w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Jeżeli nieruchomość w tym dniu była przeznaczona pod inwestycję drogową to wycena takiej nieruchomości następuje według zasad określonych w § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 2 września 2004 r. Natomiast, gdy w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wyceniona nieruchomość nie była przeznaczona pod inwestycję drogową, to wycenę należy oprzeć na przepisie § 36 ale ust. 3 powołanego rozporządzenia.

Z materiału zgromadzonego w sprawie, wynika że szacowana nieruchomość na dzień 13 stycznia 2010 r. była niezabudowana, stanowiła grunt z częściami składowymi w postaci opisanego składnika budowlanego oraz składnika roślinnego. Nieruchomość położona w południowej części miasta C. u zbiegu ulic [...] i [...], w odległości ok. 5 km od centrum miasta w dzielnicy W. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Dla nieruchomości nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Natomiast zgodnie z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta C. nieruchomość położona była w strefie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i wielorodzinnej – MN/MW.

Biegła w procesie wyceny dokonał analizy rynku, która objęła transakcje z okresu od sierpnia 2011 r. do daty wyceny. Jak wynika z operatu, analiza cen transakcyjnych gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne w C. wykazała, że przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia nie spowodowało wzrostu jej wartości. Zatem wartość nieruchomości określono według aktualnego sposobu jej użytkowania zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Oszacowania nieruchomości w zakresie gruntu dokonano w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. W myśl przepisu § 4 ust. 1 rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

Natomiast składnik budowlany nieruchomości został oszacowany w podejściu kosztowym, metodą kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową, a składnik roślinny oszacowano zgodnie z art. 135 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W ocenie Sądu, organy obu instancji właściwie uzasadniły swe decyzje, szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi kierowały się przy rozstrzyganiu tej sprawy oraz uzasadniły swoje orzeczenia (art. 107 § 1 i 3 k.p.a.), dokonały w nich wnikliwej i wszechstronnej analizy stanu faktycznego sprawy (art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a.), a w szczególności oceny sporządzonego przez biegłą operatu majątkowego, szacującego wartość przedmiotowej nieruchomości w granicach, na jakie pozwalał brak wiedzy specjalistycznej. Sąd podziela stanowisko organu, że w sprawie nie zaistniała konieczność przeprowadzenia dowodu z operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego.

Reasumując, organ dysponując prawidłowym operatem szacunkowym, miał podstawy do ustalenia w oparciu o niego przedmiotowego odszkodowania. W sytuacji zaś, gdy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, polemika strony skarżącej z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii, musi być oceniane przez Sąd ze szczególną ostrożnością. Samo bowiem subiektywne przekonanie - osób zainteresowanych uzyskaniem jak najwyższego odszkodowania - o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia wiarygodności operatu, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami. W rozpatrywanej sprawie takie potwierdzenie nie miało miejsca. Nie przedstawiono też alternatywnej opinii o wartości przedmiotowej nieruchomości, ani nie skorzystano z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 u.g.n.).

Przedstawiony przez skarżących w toku postępowania administracyjnego operat rzeczoznawcy majątkowego D. S. nie może podważyć prawidłowości sporządzenia operatu biegłej V. L., gdyż nie dotyczy nieruchomości, za którą ustalono w przedmiotowej sprawie odszkodowanie. Złożony przez skarżących operat dotyczy sąsiedniej działki nr [...] o pow. 585 m². Przez działkę nr [...], jak i działkę nr [...] przechodzą podziemne urządzenia infrastruktury technicznej. Biorąc pod uwagę, że 1 m² działki nr [...] o pow. 585 m² został ustalony na kwotę 423 zł/m², a 1 m² działki nr [...] o pow. 274 m² został ustalony na kwotę 401,24 zł/m², to w ocenie Sądu wartości te są porównywalne. Natomiast wartość działki nr [...] przedstawiona przez rzeczoznawcę majątkowego D. S. bez uwzględnienia obciążeń w postaci urządzeń infrastruktury technicznej, które znajdują się na terenie tej działki jest bezużyteczna, gdyż takiej działki nie ma.

Z operatu wynika, że z uwagi na brak możliwości określenia wartości rynkowej nieruchomości, określona zostanie wartość odtworzeniowa nieruchomości. Zgodnie z art. 135 ustawy o gospodarce gruntami wartość odtworzeniową nieruchomości określa się, jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. W związku z powyższym w operacie szacunkowym została określona wartość rynkowa prawa własności gruntu oraz koszt odtworzenia części składowych gruntu z uwzględnieniem ich stopnia zużycia. Biegła szczegółowo przedstawiła wybór i opis metody szacowania gruntu w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Przedstawiła sposób oszacowania składnika budowlanego metodą kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową oraz wskazała sposób oszacowania drzewostanu.

Zarzut skargi, że operat sporządzony przez biegłą V. L. jest wewnętrznie sprzeczny nie jest zasadny i wynika z niezrozumienia zasad metody szacowania nieruchomości, którą przyjęła biegła. Należy pamiętać, że działka nr [...], to nieruchomość gruntowa z częściami składowymi w postaci składnika budowlanego i drzewostanu. I to takiej nieruchomości brak było możliwości określenia wartości rynkowej i dlatego osobno były wyceniane: grunt, składnik budowlany, drzewostan.

Sąd podziela stanowisko organu, że ustalenie wysokości odszkodowania na podstawie art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie uwzględnia utraconych korzyści skarżących, bądź zmniejszenia wartości pozostałej przy właścicielach części nieruchomości.

Wobec tego analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego i ocena podniesionych przez skarżących zarzutów skutkują brakiem podstaw do podważenia legalności zaskarżonej decyzji i wskazują na niezasadność skargi.

W tym stanie rzeczy na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi należało orzec jak w sentencji.