Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 1274/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2016-01-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 7, art. 77  par. 1,  art. 80,  art. 107 par. 3,  art. 138  par. 1
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c,  par. 3
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 98  ust. 1
journal: Dz.U. 2015 poz 782
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Dnia 13 stycznia 2016 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Klotz Sędziowie: sędzia WSA Elżbieta Piechowiak sędzia WSA Joanna Brzezińska (spr.) Protokolant: asystent sędziego Magdalena Gadecka-Kauczor po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 stycznia 2016 roku sprawy ze skargi M. C. i J. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] sierpnia 2015 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy I. z dnia [...] czerwca 2015 r., nr [...], 2. umarza postępowanie administracyjne w sprawie.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...]2015 r., znak: [...] Wójt Gminy [...], na podstawie art. 98a ust. 1 i art. 148 ust. 1 - 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r., poz. 782 z późn.zm.) oraz art. 104 § 1 i art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2013 r., poz. 267 z późn.zm.) w zw. z uchwałą Nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...]2008 r. zmieniającą uchwałę nr [...] w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłat adiacenckich (opublikowanej w Dz.Urz.Woj. [...] Nr [...], poz. [...]), ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z wydaniem decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości z dnia [...]2012 r. (ostateczna w dniu [...]2012 r. znak [...]), położonej w miejscowości [...], oznaczonej numerami działek [...] o pow. [...] ha i [...] o pow. [...] ha, obręb [...], gmina [...], o pow. [...] ha, zapisanej w ewidencji gruntów pod poz. rej. [...] i w księdze wieczystej KW [...], stanowiącą 20% wzrostu wartości nieruchomości, którą zobowiązani są uiścić właściciele J. i M. C. w ustawowej wspólności. Organ określił termin uiszczenia opłaty.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ wskazał, iż dla nieruchomości położonej w miejscowości [...], oznaczonej numerem działek [...] o pow. [...] ha i [...] o pow. [...] ha została wydana, na wniosek jej właścicieli, decyzja z [...]2012r. o zatwierdzeniu jej podziału na działki: [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...]o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha (pozostająca w dotychczasowym użytkowaniu). Dla terenu nieruchomości brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w dniu złożenia wniosku o podział obowiązywała decyzja Wójta Gminy [...] z [...] o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami na działce nr [...] oraz decyzja z [...]2012r. o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami na działce nr [...]. Organ stwierdził, że podział nieruchomości spowodował, że ich wartość określona przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym wzrosła o kwotę [...] zł (wartość nieruchomości przed podziałem dz. nr [...] i [...] wynosi [...]) a zatem opłata adiacencka wynosi [...] zł, co stanowi 20% wzrostu wartości nieruchomości zgodnie z § 1 pkt 1 uchwały Rady Gminy w [...] Nr [...] z dnia [...] 2008 r. zmieniającej uchwałę w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłat adiacenckich.

W odwołaniu od powyższej decyzji J. C. wniósł o jej uchylenie, zarzucając naruszenie art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami, art. 77 § 1 K.p.a., § 3 i § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Podniósł, że decyzja została wydana w sposób stronniczy, nie uwzględniając interesów właściciela nieruchomości, a także sytuacji konkretnych nieruchomości będących przedmiotem podziału. Odwołujący się zakwestionował treść operatu szacunkowego, w szczególności dobór nieruchomości uznanych błędnie za podobne wobec jego nieruchomości położonej w pobliżu obwodnicy. Zdaniem skarżącego, rozpiętości cen za 1 m² przyjętych dla wyceny nieruchomości przed podziałem i dla nieruchomości po podziale są podobne, jak również pojedyncze przykłady transakcji wskazują, że te ceny nie różnią się i mieszczą się w podobnym przedziale, jednak biegły w operacie szacunkowym z góry założył, że cena m² działki o mniejszej powierzchni jest z reguły o około 20% wyższa niż cena m² działki o większej powierzchni. W ocenie odwołującego się, takie założenie nie zostało oparte na żadnych podstawach, gdyż biegły nie wskazał źródeł, które przyjmują takie założenia, a wskazane przez biegłego przykłady transakcji nie wykazują, że te nieruchomości na terenie badanych przez biegłego miejscowości, zależą od ich powierzchni. Manipulując wartościami z podobnych przedziałów cen transakcyjnych biegły zdaniem skarżącego w sposób sztuczny wyliczył, że średnia cena 1 m² nieruchomości przed podziałem została ustalona na kwotę [...] zł, natomiast nieruchomości po podziale na kwotę [...] zł.

Dokonane przez biegłego wyliczenia są w ocenie odwołującego się oderwane od rzeczywistości i są w taki sposób przeprowadzone, aby wykazać z góry założoną tezę, ponieważ biegły nie dokonał rzetelnej analizy cen nieruchomości, w przeciwnym razie doszedłby z pewnością do wyliczeń, które wykluczałyby wzrost nieruchomości na skutek podziału – bez możliwości transakcyjnych z braku planu miejscowego i aktualnych decyzji Wójta ustalających warunki zabudowy. Działki stron to działki o cechach rolnych i rolniczo użytkowanych, bez możliwości uzyskania pozwolenia na budowę. Zapisy planu miejscowego, o którego uchwalenie strona ubiegała się już dwukrotnie, mogłyby zwiększyć wartość nieruchomości.

Rzeczoznawca nie wziął pod uwagę argumentów właściciela nieruchomości, w szczególności co do cech i położenia nieruchomości (położenie, lokalizacja, sąsiedztwo, dostępność, dojazd, bez warunków zabudowy), które znacząco obniżają jej wartość. Działki położone w polu w bliskim sąsiedztwie zaprojektowanej obwodnicy [...] w odległości [...] m oraz oddalone [...] m od drogi gminnej.

Operat szacunkowy nie zawiera szczegółowej analizy różnic cech poszczególnych nieruchomości przyjętych do porównania, ograniczając się jedynie do podania kilku ogólnie wybranych cech. Nadto odwołujący domagał się odliczenia kosztów podziału w operacie.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...]2015 r., znak [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 t. Kodeks postępowania administracyjnego, art. 98a ust. 1, art. 147, art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014r. poz. 518 z późn.zm.), utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Kolegium uzasadniło podstawę prawną rozstrzygnięcia oraz podzielając ustalenia faktyczne i argumentację organu I instancji, zwróciło uwagę, że w celu ustalenia wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale organ zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie stosownej wyceny. Wartość rynkową nieruchomości przed podziałem określono dla stanu na dzień wydania decyzji podziałowej i w poziomie cen na dzień sporządzenia operatu. Okres badania rynku dla nieruchomości przed podziałem obejmował okres od [...] do [...] 2014r., do porównania przyjęto kilkanaście nieruchomości z rynku lokalnego, których średnia cena wyniosła [...] zł. Organ przytoczył przywołane w operacie szacunkowym cechy przyjęte dla określenia wartości nieruchomości oraz ustaloną wartość przed podziałem – [...] zł. Z kolei okres badania rynku dla nieruchomości po podziale obejmował okres od [...] 2013r. do [...] 2015r., do porównania przyjęto kilkanaście nieruchomości z rynku lokalnego, których średnia cena wyniosła [...] zł. Organ przytoczył także cechy i wartość procentową przyjętą dla ustalenia wartości nieruchomości po podziale, która wyniosła [...] zł.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium wskazało, że w celu skutecznego zakwestionowania operatu, odwołujący się mógł skorzystać z uprawnienia określonego w art. 157 ustawy, mógł przedstawić przeciwdowód (kontr wycenę) czyli ponowny operat szacunkowy lub opinię organizacji zawodowej rzeczoznawców co do prawidłowości sporządzonych w sprawie operatów. Brak jest podstaw prawnych do żądania od organu I instancji sporządzenia ponownego operatu szacunkowego lub opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców. Zdaniem Kolegium, odwołujący się nie przedstawił żadnych przekonujących dowodów co do zarzutów co do sposobu wyceny nieruchomości będącej przedmiotem postępowania, a wycena nieruchomości w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę została dokonana zgodnie z obowiązującymi w tej mierze przepisami. Przytaczając treść przepisów ustawy organ odwoławczy stwierdził, że biegły przyjął do porównań nieruchomości z rynku lokalnego jako najbardziej podobne pod względem cech rynkowych do przedmiotu wyceny i podkreślił, że podobieństwo nieruchomości nie jest równoznaczne z identycznością. Treść operatu szacunkowego, zdaniem organu, nie budzi zastrzeżeń co do wyboru metody i techniki szacowania, a zastosowane podejście porównawcze i metoda porównania parami oraz korygowania ceny średniej, odpowiadają wymogom określonym w przepisach ustawy i rozporządzenia. Sporządzona opinia biegłego w postaci operatu szacunkowego jest przekonywująca jako logiczna całość i może stanowić dowód w sprawie, który podlegał ocenie organu. Organ ten nie może jednak wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, lecz powinien dokonać oceny operatu jedynie pod względem formalnym. Kolegium dokonało takiej oceny operatu w niniejszej sprawie, z uwzględnieniem art. 154 ust. 1 ustawy.

Organ zakwestionował stanowisko strony podkreślając, że dla działki [...] oraz działki [...] zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy dla inwestycji polegających na budowie odpowiednio 4 i 3 domów jednorodzinnych. Właściciele nieruchomości złożyli [...]2015r. wniosek o przeniesienie praw z tych decyzji, na działki powstałe w wyniku podziału, a organ I instancji poinformował stronę o braku podstaw do spełnienia tego żądania. W opinii Kolegium organ I instancji słusznie poinformował stronę o niemożności dokonania oczekiwanej czynności gdyż samo przeniesienie prawa z decyzji o warunkach zabudowy może nastąpić na osobę trzecią (np. na nabywcę działki) ale w żadnym przypadku na inną nieruchomość. Organ wydając decyzję o zatwierdzeniu podziału nieruchomości uczynił to zgodnie z warunkami zabudowy wydanymi wcześniej. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego odliczenia w operacie szacunkowym kosztów podziału nieruchomości Kolegium poinformowało, że naturalnym jest iż koszty związane z podziałem nieruchomości pozostają po stronie właściciela. Ustawodawca nie zobowiązał rzeczoznawcy szacującego wzrost wartości nieruchomości do ich ujmowania jako obniżających wartość nieruchomości. Zdaniem organu odwoławczego w toku postępowania ustalono wszystkie przesłanki ustalenia opłaty , a decyzja organu pierwszej instancji nie narusza prawa.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w [...] M. C. i J. C., reprezentowani przez radcę prawnego, wnieśli o uchylenie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]2015 r. oraz poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy [...] oraz zasądzenie kosztów postępowania, zarzucając naruszenie przepisów art. 138 § pkt 1, art. 7, art. 77 i art. 107 § 3 K.p.a., art. 98a i art., 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 3 i § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004r.

Uzasadniając powyższe zarzuty podtrzymano zarzuty odwołania przeciwko decyzji organu I instancji. W szczególności analizując przyjętą jako dowód w postępowaniu wycenę dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego stwierdzono, że ta wycena nie oddaje wartości rynkowych wycenianych nieruchomości. Zdaniem skarżących wartość w przedmiotowej nieruchomości po podziale, nie wzrosła w stosunku do wartości przed podziałem. W związku z tym, nie istnieje podstawa do ustalenia opłaty adiacenckiej, a szczegółowe uzasadnienie tego zarzutu znalazło się w odwołaniu od decyzji Wójta Gminy [...].

Zarzucono niedokładność przyjętych obliczeń, a także jednostronny charakter opinii biegłego, który z niezrozumiałych przyczyn nie wziął pod uwagę rzeczywistych cen uzyskanych przez skarżącego przy sprzedaży tych gruntów. Operat szacunkowy nie zawiera szczegółowej analizy różnic cech poszczególnych nieruchomości przyjętych do porównania, ograniczając się jedynie do podania kilku ogólnie wybranych cech, a ponadto biegły dla porównania cen przyjął działki przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne, gdy tymczasem działki będące przedmiotem podziału są działkami rolnymi, co ma wpływ na ich wycenę.

Kolegium w bardzo ogólny sposób uzasadniło swoją decyzję, nie przeprowadziło w wymagany przepisami sposób postępowania wyjaśniającego. Kolegium powołało się jedynie na bezsporny fakt przyjęcia przez biegłego kilkunastu obiektów do porównań przed i po podziale nieruchomości. Kolegium powinno w celu uzupełnienia dowodów, wystąpić o ustosunkowanie się do zarzutów podniesionych w odwołaniu przez autora operatu szacunkowego, którego pozycja w tym postepowaniu jest zbliżona do pozycji biegłego. Brak inicjatywy skarżących co do zakwestionowania operatu w organizacji zawodowej, nie zwalniał organu od oceny tego dowodu, zgodnie z przepisami.

Biegły rzeczoznawca nie uwzględnił wszystkich czynników wpływających na wartość nieruchomości lub niektóre czynniki uwzględnił niezgodnie z przepisami prawa, pominął okoliczność mającą wpływ na obniżenie wartości po podziale, że począwszy od [...]2013r. przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III – wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi niezależnie od powierzchni ich zwartego obszaru przeznaczonego do ich takiego użytkowania – art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. W połączeniu z tym że skarżący nie mogą dla podzielonych działek skorzystać z wydanych decyzji o warunkach zabudowy oznacza, że na działkach powstałych w wyniku podziału nie jest praktycznie możliwe ich przeznaczenie na cele zabudowy jednorodzinnej, a działki te po podziale nie utraciły charakteru użytków rolnych. Sytuację komplikuje brak planu miejscowego.

W uzasadnieniu decyzji II instancji nie ma odpowiedzi na pytanie, dlaczego Kolegium za słuszny uznało pogląd biegłego, że w wyniku podziału nieruchomości jej wartość zawsze wzrasta. Kolegium nie odniosło się do zarzutu, że biegły bezzasadnie dla wycenianych nieruchomości tak przyjął współczynniki korekcyjne, związane ze zwiększeniem wartości nieruchomości wskutek jej podziału, że uzyskał potwierdzenie z góry założonej tezy, a ponadto Kolegium wymijająco stwierdziło, że cena rynkowa nieruchomości nie musi być równa jej wartości, przy czym nie określono, co rozumie pod pojęciem ceny rynkowej, a co "wartości" nieruchomości. Wskazane wyżej uchybienia organu II instancji, w ocenie skarżącego należy potraktować jako naruszenie art. 107 § 3 K.p.a., gdyż zaskarżona decyzja nie zawiera wyczerpującego uzasadnienia faktycznego, ponieważ jak wskazano wyżej Kolegium w niedostateczny sposób uzasadniło, jakimi przesłankami kierowało się uznając decyzje organu I instancji za prawidłową.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga podlegała uwzględnieniu.

Przedmiotem kontroli sądowoadministracyjnej w rozpoznawanej sprawie była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...]2015r. utrzymująca w mocy decyzję organu pierwszej instancji w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału.

Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięć organów administracji stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2015 r. poz. 782, dalej także jako: "u.g.n."). Zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 u.g.n. stosuje się odpowiednio. Stosownie zaś do art. 98 a ust. 1a u.g.n., ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.

Z treści cytowanego przepisu wynika, że opłata adiacencka stanowi swego rodzaju rentę gruntową, przypisaną przez ustawodawcę gminie z cudzej nieruchomości, z racji wzrostu jej wartości, na skutek ewidencyjnego podziału tej nieruchomości, zatwierdzonego decyzją administracyjną organu wykonawczego gminy. Wymaga przy tym podkreślenia, że zatwierdzenie podziału nieruchomości, na wniosek właściciela, nie jest zależne od woli tego organu, ale od spełnienia ustawowych przesłanek dopuszczalności dokonania podziału. Jeżeli jednak do zatwierdzenia tego podziału, na wniosek właściciela, dojdzie i wskutek tego wzrośnie wartość nieruchomości, to gmina, wolą ustawodawcy, została uprawniona do uzyskania dochodu z tego tytułu. Niezbędnym warunkiem dopuszczalności ustalenia opłaty jest wzrost wartości nieruchomości spowodowany zatwierdzeniem ewidencyjnego podziału. Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej może być wydana w terminie 3 lat, liczonym od dnia, gdy decyzja o zatwierdzeniu ewidencyjnego podziału nieruchomości stanie się ostateczna, albo od dnia, gdy orzeczenie sądowe w tym zakresie stanie się prawomocne. Ponadto ustalenie opłaty adiacenckiej jest możliwe tylko, jeżeli w dniu, w którym decyzja o zatwierdzeniu podziału nieruchomości stała się ostateczna (albo orzeczenie w tym zakresie stało się prawomocne), obowiązywała uchwała rady gminy określająca stawkę procentową tej opłaty.

W myśl art. 146 ust. 11 u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Z kolei określenie wartości nieruchomości winno nastąpić zgodnie z przepisami działu IV rozdziału 1 u.g.n. oraz rozporządzenia wykonawczego Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 z późn.zm., dalej jako "rozporządzenie").

Jak wynika z przedłożonych Sądowi akt administracyjnych, w niniejszej sprawie decyzją z dnia [...]2012r. znak [...]Wójt Gminy [...] zatwierdził (na wniosek skarżących) podział nieruchomości położonej w miejscowości [...], gmina [...] zapisanej w ewidencji gruntów pod poz. rej. [...] i w księdze wieczystej KW Nr [...] oznaczonej numerami działek

a) [...] o pow. [...] ha, w wyniku podziału powstały działki o numerach [...] o pow. [...] ha, [...]o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha,

b) [...] o pow. [...] ha, w wyniku podziału powstały działki nr [...] o pow. [...] ha, 204/69 o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha

Decyzja podziałowa stała się ostateczna [...]2012r. Niesporne również pozostaje, że w tym dniu obowiązywała uchwała Rady Gminy [...] nr [...] z dnia [...]2002r. w sprawie ustalenia wysokości opłaty procentowej opłat adiacenckich, zmieniona uchwałą nr [...]z dnia [...]2008r. (Dz.Urz.Woj. [...] z dnia [...]2008 r., Nr [...], poz. [...]).

Pismem z [...]2015r. Wójt zawiadomił właścicieli nieruchomości o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości powyższej nieruchomości na skutek podziału. Następnie organ zlecił rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatów szacunkowych "w celu naliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału".

Decyzja organu pierwszej instancji z [...]2015r. ustalająca opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w wyniku jej podziału, została wydana przed upływem trzyletniego terminu, o którym mowa w art. 98a ust. 1 u.g.n., z uwzględnieniem porównania wartości nieruchomości przed podziałem ([...] zł) oraz po podziale ([...] zł), określonej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym oraz stawki procentowej opłaty adiacenckiej (20 % różnicy wartości), ustalonej w § 1 pkt 1 ww. uchwały Rady Gminy.

Z analizy akt administracyjnych sprawy wynika, iż przed wydaniem decyzji przez organ pierwszej instancji strony, pomimo zapoznania się ze sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu [...]2015 r. operatem szacunkowym, nie skorzystały z wynikającej z art. 10 § 1 K.p.a. możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów, wniesienia uwag, zastrzeżeń. Dopiero w odwołaniu od decyzji pierwszej instancji, której uzasadnienie w ocenie Sądu, w istotny sposób narusza wymogi art. 107 § 3 K.p.a. – skarżący zgłosili zarzuty w zasadzie wyłącznie wobec dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, błędnego sposobu doboru nieruchomości podobnych, określenia cech nieruchomości oraz wad operatu szacunkowego.

W okolicznościach przedmiotowej sprawy, mając na uwadze fakt, że Wójt wszczął postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości skarżących na skutek jej podziału i wydał decyzję dopiero kilka miesięcy przed upływem 3-letniego terminu, w którym wygasa uprawnienie do ustalenie tej opłaty – nie może dziwić działanie skarżących w ramach procedury administracyjnej, zmierzające do wydłużenia postępowania w sprawie ustalenia tej opłaty. Co wymaga jednakże podkreślenia, obowiązkiem organów administracji publicznej jest działanie na podstawie przepisów prawa (art. 6 K.p.a.) i w toku postępowania stanie na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmowanie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego mając na względzie zarówno interes społeczny, jak i słuszny interes obywateli (art. 7 K.p.a.). Uwzględniając zasadę dwuinstancyjności postępowania administracyjnego (art. 15 K.p.a.), zarówno organ pierwszej instancji, jak i organ odwoławczy, są obowiązane w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy (art. 77 § 1 K.p.a.) i na podstawie całokształtu materiału dowodowego ocenić czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 K.p.a.). Merytoryczne rozstrzygnięcie sprawy administracyjnej winno nadto odpowiadać dyspozycji art. 107 § 3 K.p.a., zgodnie z którym uzasadnienie faktyczne decyzji powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Przy czym organ odwoławczy w uzasadnieniu swej decyzji winien również odnieść się do treści zarzutów odwołania.

W ocenie Sądu, w rozpoznawanej sprawie zarówno organ pierwszej instancji, jak i szczególnie organ odwoławczy w istotny sposób uchybiły powyższym normom proceduralnym, wydając noszące cechy dowolności i niedostatecznie uzasadnione decyzje o nałożeniu na skarżących obowiązku zapłaty opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł.

Jak wynika z treści przywołanych norm ustawy o gospodarce nieruchomościami, obowiązkiem organów administracji w postępowaniu w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, było ustalenie wszystkich istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności faktycznych, w szczególności tego czy i o ile w wyniku podziału wzrosła wartość przedmiotowej nieruchomości położonej w miejscowości [...] składającej się przed podziałem z dwóch działek ewidencyjnych o nr [...] o pow. [...] ha i [...] o pow. [...] ha, a podzielonych odpowiednio na działki o nr [...] oraz [...] i [...].

Określenia wzrostu wartości nieruchomości dla potrzeb postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej dokonuje uprawniony rzeczoznawca majątkowy, którego opinia, w postaci operatu szacunkowego, ma kluczowe znaczenie w postępowaniu. Sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego określa wskazane wyżej rozporządzenie Rady Ministrów z dnia [...]2004 r.

Przedmiotowy operat szacunkowy z dnia [...]2015r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego (uprawnienia zawodowe nr [...]) o wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale stanowi, obok stawki procentowej ustalonej uchwałą rady gminy, podstawę naliczenia zobowiązania właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości i dla wywołania zamierzonego skutku winien spełniać warunek zgodności z prawem, w szczególności z przepisami u.g.n. i rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. oraz ze stanem faktycznym. Wobec podniesionych przez stronę w odwołaniu wątpliwości co do prawidłowości operatu i ustalenia wysokości wzrostu wartości nieruchomości, organ II instancji powinien rozpatrzyć wszelkie zarzuty, a w razie konieczności przeprowadzić dodatkowe czynności dowodowe, w zgodzie z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego (art. 136), zwłaszcza zasady przekonywania uregulowanej w art. 11 i wyjaśnić w sposób dostateczny okoliczności faktyczne oraz prawne sprawy wraz z przedstawieniem stosownej argumentacji, odnoszącej się do istotnych elementów rozstrzygnięcia (art. 107 § 3).

Należy podkreślić, że organ rozpoznający sprawę zobligowany jest ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego, który jest podstawowym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia wartości nieruchomości. Przy czym dotyczy to tak podejścia, jak i metody oraz techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Fakt bowiem, iż ich wybór należy do rzeczoznawcy nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny, nie uzasadniając swojego wyboru. Dodać należy, że operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale obowiązek zbadać przedłożony operat pod względem zgodności ze stosownymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności winien żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny, a nawet zlecić wykonanie nowego operatu. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2008 r. sygn. akt I OSK 852/07; z dnia 22 grudnia 2009 r. sygn. akt I OSK 373/09; z dnia 12 stycznia 2011 r. sygn. akt I OSK 379/10; z dnia 7 października 2011 r. sygn. akt I OSK 1650/10).

Sąd administracyjny, rozpoznając skargę na decyzję ustalającą wysokość opłaty adiacenckiej opartej na operacie szacunkowym, zobligowany jest natomiast zbadać, czy organ prawidłowo, zgodnie m.in. z przepisami postępowania, tj. art. 77 i 80 K.p.a. dokonał oceny tego dowodu.

W okolicznościach niniejszej sprawy organ pierwszej instancji nie zawarł jakiejkolwiek oceny wartości dowodowej przedmiotowego operatu szacunkowego ograniczając się do podania wyłącznie wartości nieruchomości określonej w operacie i kwoty o jaką wzrosła ona w wyniku podziału.

W zaskarżonej decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], wobec zarzutów odwołania kwestionujących treść operatu szacunkowego i ustalonego na jego podstawie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału przytoczyło treść adekwatnych przepisów prawa, podkreślając, że ocena operatu nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy, bowiem organ nie posiada specjalistycznej wiedzy w tym zakresie. Organ podniósł, że odwołujący się aby skutecznie zakwestionować operat szacunkowy mógł skorzystać z uprawnienia określonego w art. 157 ustawy lub przedstawić kontroperat. Kolegium przytoczyło fragment ustaleń operatu jednakże bez ich analizy i odniesienia do okoliczności sprawy (str. 8 i 9 uzasadnienia decyzji) oraz treść przepisów ustawy i rozporządzenia dotyczących podejścia porównawczego przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości oraz stwierdziło, że: "biegły przyjął do porównań nieruchomości z rynku lokalnego jak najbardziej podobne pod względem cech rynkowych do przedmiotu wyceny". Brak jednak wyjaśnienia na jakiej podstawie organ stwierdził owo kwestionowane w odwołaniu podobieństwo, czyli jakie cechy mają przyjęte do porównania przez rzeczoznawcę nieruchomości. W ocenie Kolegium, treść operatu szacunkowego nie budzi zastrzeżeń co do wyboru metody i techniki szacowania, a zastosowane podejście porównawcze i metoda porównywania parami oraz korygowania ceny średniej, odpowiadają wymogom określonym w przepisach ustawy i rozporządzenia. Sporządzona opinia biegłego jest przekonywująca jako logiczna całość, wobec czego może stanowić dowód w sprawie.

W ocenie Sądu, dokonana przez organ odwoławczy ogólna argumentacja analizy i oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego nie pozwala przyjąć aby organ rozważył wszechstronnie prawidłowość opinii rzeczoznawcy majątkowego dotyczącej wartości rynkowej nieruchomości w celu ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej w związku z zakładanym wzrostem wartości przedmiotowej nieruchomości w wyniku jej podziału. Analiza treści uzasadnienia zakażonej decyzji wskazuje, że Kolegium nie poddało w zasadzie żadnej analizie, ani refleksji materiału dowodowego w sprawie, co stoi w sprzeczności z szeregiem podstawowych zasad postępowania administracyjnego, określonych przepisami K.p.a., w szczególności wyrażonych w art. 7, art. 8, art. 11, art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a.

Sąd zważył, że wbrew całkowitej akceptacji organu odwoławczego, znajdujący się w aktach administracyjnych sprawy operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego z dnia [...]2015 r., nie jest zgodny ze stanem faktycznym sprawy, jest niejasny, częściowo nielogiczny, zawiera nieścisłości i błędy, które mogły rzutować na prawidłowość dokonanej oceny. Ewidentna sprzeczność treści operatu ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym i dokumentami źródłowymi, na które powoływał się autor operatu, nie została nawet dostrzeżona, a tym bardziej wyjaśniona przez organy administracji zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji.

W pierwszej kolejności zauważyć trzeba, iż przedmiotowa wycena obejmuje oszacowanie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości przed podziałem, a także po podziale. W myśl art. 98a ust. 1 u.g.n., wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Definicja stanu nieruchomości została zawarta w art. 4 pkt 17 u.g.n. Zgodnie z tym przepisem, przez stan nieruchomości rozumie się stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

Rzeczoznawca majątkowy dla ustalenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej (str. 8 operatu). Błędnie zatem Kolegium wskazało na metodę porównania parami. Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen w skutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zgodnie natomiast z definicją w art. 4 pkt 16 u.g.n., pod pojęciem "nieruchomości podobnej" należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Ustawodawca definiuje również pojęcia "nieruchomość gruntowa" – jako grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności oraz "działka gruntu"- jako niepodzielną ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej (art. 4 pkt 1 i 3 u.g.n.).

Przenosząc powyższe na okoliczności rozpoznawanej sprawy wskazać przyjdzie, że przedmiot zatwierdzonego decyzją ostateczną z dnia [...]2012r. podziału stanowiła nieruchomość gruntowa rolna położona w miejscowości [...], ujęta w jednej księdze wieczystej, składająca się z dwóch działek gruntu o nr ewid. [...] (o pow. [...] ha) i [...] (o pow. [...] ha). Nieruchomość ta o powierzchni [...] ha została podzielona na osiem działek gruntu o nr odpowiednio [...], przy czym działka nr [...] o pow. [...] ha z przeznaczeniem na drogę wewnętrzną (vide projekt podziału oraz str. 2 uzasadnienia decyzji), a pozostałe działki, zgodnie z uprzednimi decyzjami o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegających na budowie 3 i 4 budynków mieszkalnych z garażami, przeznaczono pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W tej sytuacji wycena wartości rynkowej nieruchomości przed podziałem oraz po podziale winna obejmować całą tak określoną nieruchomość i jej cechy indywidualne. Nie było podstaw dla sporządzania odrębnych operatów szacunkowych dla działek ewidencyjnych składających się na tę nieruchomość. Mimo zatem błędnego uzasadnienia zasadne było dokonanie przez rzeczoznawcę łącznej wyceny wartości rynkowej całej nieruchomości. Jednakże błędna wykładnia przepisów ustawy i ich zastosowanie doprowadziło rzeczoznawcę do przyjęcia w operacie szacunkowym błędnego założenia, które nie zostało uzasadnione faktycznie ani prawnie, skutkującego wyłączeniem z dokonywanej wyceny części przedmiotowej nieruchomości obejmującej teren oznaczony po podziale jako działka nr [...] o pow. [...] ha. W operacie szacunkowym rzeczoznawca konsekwentnie wskazuje, że jest to działka "pozostająca w dotychczasowym użytkowaniu", co po pierwsze nie jest zgodne ze stanem faktycznym sprawy. Nie wyjaśnił także rzeczoznawca jaki ma to wpływ na pominięcie powierzchni tej działki przy wycenie całej nieruchomości dla celów ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału, a nie zmiany sposobu użytkowania. Nadto podkreślenia wymaga, iż z akt sprawy wynika, że przed podziałem przedmiotowa nieruchomość o łącznej powierzchni [...] ha stanowiła niezabudowane grunty rolne, dla których ustalono decyzjami warunki zabudowy dla [...] budynków mieszkalnych z garażami. Wskazać przyjdzie, iż jednym z warunków ustalenia warunków zabudowy było zapewnienie dostępu terenu do drogi publicznej (art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Dla działki ewid. o nr przed podziałem [...] miał być on zapewniony projektowanym zjazdem przez ustanowienie służebności działką nr [...] (zał. nr 1 pkt 3 lit. e do decyzji Wójta Gminy [...] z dnia [...].2012r. znak [...]), a dla działki o nr przed podziałem [...] projektowanym zjazdem poprzez działkę [...] oraz ustanowienie służebności działka nr [...] (zał. nr 1 pkt 3 lit. e do decyzji Wójta Gminy [...] z [...]2012r. znak [...]). Decyzja podziałowa przedmiotowej nieruchomości była wydawana w związku z powyższymi decyzjami i przewidywała między innymi wydzielenie działki nr [...] pod drogę wewnętrzną.

Brak zatem podstaw do twierdzenia (jak na str. 6 operatu), że działka nr [...] pozostaje w dotychczasowym użytkowaniu, przeciwnie - na skutek podziału została wydzielona do użytkowania jako droga wewnętrzna. W konsekwencji rzeczoznawca, niezgodnie ze stanem faktycznym oraz przepisami prawa wyłączył tę część nieruchomości z dokonywania wyceny wartości nieruchomości zarówno przed podziałem, jak i po podziale. Dokonywał bowiem, co wynika wprost z treści operatu, wyceny nieruchomości o powierzchni [...] ha, z pominięciem działki nr [...]. Wskazać w szczególności przyjdzie, iż wydzielenie w ramach podziału nieruchomości także działki pod drogę wewnętrzną może mieć wpływ na określenie cech i charakteru oraz wartości nieruchomości (§ 36 rozporządzenia). Nadto nie jest możliwe ustalenie na jakiej podstawie rzeczoznawca dobierał z lokalnego rynku nieruchomości jako podobne do przedmiotowej nieruchomości o pow. ponad [...] m2 (łącznie winno być [...] m2), w sytuacji gdy w tabeli na str. 16 operatu jako transakcje przyjęte do porównania dla gruntów przed podziałem wskazano wyłącznie 14 transakcji z okresu od [...] do [...] 2014r., dotyczących nieruchomości o powierzchni od [...] m2 do [...] m2, czyli w większości kilkukrotnie mniejszej niż przedmiotowa nieruchomość. Brak również opisu innych cech nieruchomości pozwalających nawet w przybliżeniu na zweryfikowanie czy stanowią one nieruchomości podobne, w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy.

W dalszej części w pkt 7 operatu szacunkowego (str. 18) wskazano, że: "wartość rynkowa gruntów po podziale to suma nowopowstałych działek nr [...] i [...] o powierzchni łącznej [...] ha = [...] m2". Pozostaje to w rażącej sprzeczności z okolicznościami niniejszej sprawy. Wszakże niesporne pozostaje, że przedmiotowa nieruchomość obejmuje po podziale nowopowstałe działki o nr [...] i [...] o powierzchni łącznej [...] ha. Dalsze ustalenia również pomijają w ustaleniu wartości nieruchomości jej część po podziale ozn. nr [...].

Szczególnego podkreślenia wymaga, że powyższe istotne wady operatu szacunkowego, widoczne już przy pobieżnej analizie i ocenie tego dokumentu – mającego charakter opinii biegłego w konfrontacji z pozostałym materiałem dowodowym sprawy, dyskwalifikują jego moc dowodową w postępowaniu administracyjnym. Ich stwierdzenie nie wymagało wiedzy specjalistycznej, lecz analizy zgromadzonego materiału dowodowego i obowiązujących przepisów prawa. Akceptując zatem ten dowód jako podstawę ustalenia istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności i wydania decyzji, organy administracji zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji naruszyły w sposób istotny i lekceważący podstawowe zasady i przepisy procedury administracyjnej, a naruszenie to ma istotny wpływ na wynik sprawy w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. W okolicznościach niniejszej sprawy, wobec treści zarzutów odwołania, szczególnie jaskrawe jawi się owo naruszenie przepisów procedury administracyjnej przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, które poprzestało wyłącznie na przedstawieniu ustaleń i wniosków organu pierwszej instancji, ogólnikowych stwierdzeniach, że jako zasadę można przyjąć to, iż podział nieruchomości na działki o mniejszej powierzchni z możliwością ich zabudowy budynkami mieszkalnymi prowadzi do wzrostu wartości nieruchomości. Organ nie podjął nawet próby dokonania własnych ustaleń, przeprowadzenia stosownych rozważań prawnych, czy też oceny sporządzonego w sprawie operatu. Co więcej, równie ogólnikowo odniesiono się do zarzutów wobec treści operatu szacunkowego, kwitując je wyłącznie możliwością zwrócenia się przez stronę do właściwej organizacji rzeczoznawców. Nie można stwierdzić, czy organ odwoławczy, powielając rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji, wziął pod uwagę zarzuty odwołania i dokonał ponownego rozpoznania sprawy co do meritum, w tym rzeczywistej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego.

Z tych powodów, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga jako zasadna podlegała uwzględnieniu, bowiem zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji naruszają przepisy postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Nadto, wobec jednoznacznej dyspozycji art. 98a ust. 1 zdanie 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, z uwagi na upływ terminu 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna (tj. od dnia [...] 2012r.) – niedopuszczalnym stało się już aktualnie ustalenie opłaty adiacenckiej w związku z ewentualnym wzrostem wartości nieruchomości skarżących położonej w miejscowości [...], na skutek jej podziału. Zgodnie z art. 105 § 1 K.p.a., gdy postępowanie z jakiejkolwiek przyczyny stało się bezprzedmiotowe w całości albo w części, organ administracji publicznej wydaje decyzje o umorzeniu postępowania odpowiednio w całości albo w części. Postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie, wszczęte z urzędu przez Wójta Gminy [...] w dniu [...]2015r., stało się bezprzedmiotowe z dniem [...]2015r. z przyczyny przedmiotowej (zaistniała materialnoprawna przeszkoda w ustaleniu opłaty adiacenckiej). W tej sytuacji, po ponownym rozpatrzeniu przedmiotowej sprawy, organ administracji, niezależnie od wyrażonej przez Sąd oceny prawnej, zobligowany byłby do umorzenia postępowania w całości na podstawie art. 105 § 1 K.p.a. w zw. z art. 98a ust. 1 u.g.n.

Mając na uwadze powyższe oraz zasadę ekonomii procesowej, na podstawie art. 145 § 3, dodanego ustawą z dnia 9 kwietnia 2015r. o zmianie ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. poz. 658), w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. a P.p.s.a. Sąd, stwierdzając podstawę do umorzenia postępowania administracyjnego w całości - orzekł w tym zakresie w pkt 2 sentencji wyroku.

Zgodnie z art. 199 P.p.s.a., zasadą jest, że strony ponoszą koszty postępowania sądowoadministracyjnego związane ze swym udziałem w sprawie. W razie uwzględnienia skargi przysługuje skarżącemu od organu, który wydał decyzję, na wniosek zgłoszony najpóźniej przed zamknięciem rozprawy, zwrot kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw (art. 200 w zw. z art. 210 § 1 P.p.s.a.). W rozpoznawanej sprawie, wprawdzie w skardze zgłoszono wniosek o zasądzenie od organu zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, jednakże na rozprawie w dniu [...]2016r. skarżący cofnął ten wniosek w całości. Brak zatem podstaw do orzekania w tym zakresie.