Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 195/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2019-08-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151 ust. 1,  art. 152 ust. 3 i  art. 155 ust. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.
article: art. 12 ust. 4,4a,4f,5 i 18
journal: Dz.U. 2018 poz 1474
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski (spr.), Sędzia WSA Beata Kalaga-Gajewska, Sędzia WSA Andrzej Matan, , Protokolant asystent sędziego Aleksandra Czajer, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 sierpnia 2019 r. sprawy ze skargi E.K. oraz F. K. na decyzję Wojewody Śląskiego z dnia [...]r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną oddala skargę.


UZASADNIENIE

Starosta T. decyzją z dnia [...] nr [...] wydaną na podstawie przepisów art. 12 ust. 4, 4a, 4f, 5 i art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1496 ze zm. – dalej też jako specustawa drogowa), w związku z art. 129 ust. 5 pkt 2, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a, art. 132 ust. 5 oraz art. 154 i art. 156 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 121 ze zm.-dalej u.g.n.) oraz art. 104 i 107 Kpa, ustalił odszkodowanie na rzecz małżonków E. i F. K. (dalej też jako skarżący) za przeznaczoną pod drogę publiczną gminną nieruchomość stanowiącą działkę o numerze ewidencyjnym 1 (o pow. 0,1552 ha, obręb T. k.m.[...]), dla której na dzień 23 lipca 2013 r. prowadzona była w Sądzie Rejonowym w T. księga wieczysta nr [...] (aktualnie[...]), w kwocie 143.000 zł, zobowiązując do jego wypłaty Burmistrza Miasta T. z budżetu Gminy T., jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna.

W obszernym uzasadnieniu organ opisał szczegółowo czynności procesowe podjęte w toku postępowania.

Stwierdził, że zgodnie z ostateczną decyzją Starosty T. (dalej jako Starosta) Nr [...] z dnia [...] znak [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn. "Infrastruktura terenów inwestycyjnych według planów zagospodarowania – budowa drogi lokalnej łączącej ulicę [...] z ulicą [...] w T." nieruchomość stanowiąca działkę o numerze ewidencyjnym [...] (o pow. 0,1552 ha, obręb T. k.m.), zapisana w w/w księdze wieczystej stała się z mocy prawa z dniem 2 września 2013 r. własnością Gminy T..

Dalej powołując się na prawomocne postanowienia sądów w przedmiocie zasiedzenia nieruchomości oraz pismo wyjaśniające Geodety Powiatowego w T. z dnia 2 czerwca 2015 r. Starosta stwierdził, że właścicielami objętej postępowaniem nieruchomości byli w dniu 23 lipca 2013 r. skarżący, którzy własność tę nabyli z dniem 1 stycznia 2009 r. przez zasiedzenie na zasadzie wspólnoty majątkowej małżeńskiej.

Dalej Starosta stwierdził, że w myśl uregulowania zawartego w art. 12 ust. 5 specustawy drogowej odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości , tj. zgodnie z regulacją zawartą w Dziale III Rozdziale 5 u.g.n., przy czym zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Stosownie do art. 129 ust. 5 pkt 2 w zw. z art. 130 ust. 2 i art. 156 u.g.n., odszkodowanie jest ustalane przez starostę w drodze odrębnej decyzji, po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego w formie operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości.

W operacie z dnia [...] sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego K. O. wartość ta została ustalona na kwotę 145.000 zł. Na taką też kwotę odszkodowanie to zostało ustalone na rzecz skarżących w decyzji Starosty z dnia [...] nr [...]

Po rozpoznaniu wniesionego od tej decyzji przez skarżących odwołania została ona uchylona, a sprawa przekazana do ponownego rozpoznania przez Starostę decyzją Wojewody Śląskiego z dnia [...]. Z uzasadnienia decyzji Wojewody wynika, że podstawą jej wydania były zastrzeżenia tego organu co do ważności operatu szacunkowego ustalającego wartość nieruchomości w związku z datą jego wydania, w świetle treści art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n.

W toku ponownego rozpoznania sprawy przez organ pierwszej instancji dopuścił on dowód z operatu szacunkowego z dnia [...] zgodnie z którym wartość rynkowa przyjętej pod inwestycję drogową działki skarżących nr [...] o powierzchni 1552 m2 została wyceniona na kwotę 143.000 zł. Dokonując oceny tego operatu jako dowodu w sprawie Starosta stwierdził, że określona w nim wartość prawa własności przedmiotu wyceny ustalona została zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, z dołożeniem należytej staranności właściwej dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej i zasadą bezstronności. Z tego też względu w oparciu o treść art. 130 ust. 2 u.g.n. wartość określona w tym operacie została przyjęta jako wartość odszkodowania.

Powołał się też Starosta na wyjaśnienie rzeczoznawcy złożone w czasie kolejnej rozprawy administracyjnej w dniu 10 kwietnia 2019 r.

W odwołaniu od powyższej decyzji Starosty skarżący wnieśli o jej zmianę i przyznanie im odszkodowania według cen nieruchomości z 2013 r. lub o jej uchylenie i przekazanie sprawy organowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia.

Zarzucili, że przyznane odszkodowanie zostało zaniżone oraz, iż nie zachowano prawidłowego trybu ustalenia odszkodowania, w szczególności w zakresie terminu wydania decyzji. Z tego powodu ustalone odszkodowanie jest znacznie niższe niż odszkodowania przyjęte w roku 2013 dla innych osób z tytułu tej samej inwestycji. W odniesieniu do operatu szacunkowego, w szczególności wskazali, iż rzeczoznawca majątkowy powinien był dokonać wyceny nieruchomości według wartości nieruchomości z roku 2013, a nie według cen z lat 2014-2018 i w oparciu o ceny odszkodowań przyjęte w innych decyzjach odszkodowawczych. Ponadto wskazali na naruszenie art. 32 Konstytucji RP polegające na złamaniu zasady równości wobec prawa w ten sposób, że wszyscy właściciele nieruchomości, którym odjęto prawo własności na skutek realizacji tej samej inwestycji otrzymali wyższe odszkodowania, bo na poziomie cen od 107,85 zł do 122,67 zł za 1m2, oraz na naruszenie art. 12 ust. 4b i art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2013 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.

Wojewoda Śląski (dalej jako Wojewoda) odwołania tego nie uwzględnił i zaskarżoną decyzją z dnia [...] nr [...] wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kpa, decyzję Starosty utrzymał w mocy. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia po przytoczeniu treści art. 18 ust. 1, art. 12 ust. 4f i art. 12 ust. 5 specustawy drogowej oraz art. 130 ust. 2, art. 134 i art. 154 u.g.n., dokonując oceny miarodajności sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego z dnia [...] gdy chodzi o ustalenie wartości objętej wyceną nieruchomości stwierdził, że operat ten powinien być zgodny z przepisami wykonawczymi, o jakich mowa w art. 159 u.g.n., a w szczególności z § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) – zwanego dalej rozporządzeniem.

W myśl § 36 ust. 1 tego rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględniania ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

Zgodnie z brzmieniem § 36 ust. 4 rozporządzenia, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

W ocenianym operacie rzeczoznawca dokonując charakterystyki działki nr [...] wskazał, że wyceniana nieruchomość położona jest w pośredniej części miasta w sąsiedztwie supermarketu i Parku Wodnego. Nieruchomość ma kształt zbliżony do równoległoboku, zlokalizowana jest na łagodnym zboczu i jest użytkowana rolniczo. W sąsiedztwie nieruchomości znajdują się sieci: wodociągowa, elektryczna i kanalizacyjna. Otoczenie nieruchomości stanowią tereny upraw polowych, nieruchomości usługowe i handlowe.

Badając uwarunkowania planistyczne biegły wskazał, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla dzielnic południowych miasta T.– [...] i osiedle "[...]", przyjętym uchwałą z dnia Nr[...] , [...] przedmiotowa działka na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przeznaczona była pod tereny dróg publicznych klasy lokalnej, oznaczone symbolem planu [...]. W konsekwencji biorąc pod uwagę ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość nieruchomości biegły określił w myśl art. 134 ust. 3 u.g.n. i § 36 ust. 4 rozporządzenia, na podstawie aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości, przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości niezabudowanych, przeznaczonych pod tereny dróg publicznych.

Na potrzeby wyceny biegły w pierwszej kolejności poddał analizie rynek lokalny nieruchomości drogowych obejmujący obszar T. Rzeczoznawca majątkowy objął badaniem ceny w okresie od kwietnia 2014 r. do stycznia 2018 r., argumentując, że przyjęcie ponadstandardowego dwuletniego okresu badania cen wynika z potrzeb pełnego i wyczerpującego przedstawienia rynku nieruchomości drogowych w pełnym zakresie. Stwierdził, że na przestrzeni ostatnich trzech lat poprzedzających wycenę odnotowano jedynie kilka transakcji nieruchomościami drogowymi. W związku z powyższym poszerzył obszar badanego rynku do rynku regionalnego, obejmującego powiat t. i powiaty sąsiednie – b., g.oraz B. Na poszerzonym rynku odnotowano w badanym okresie około 80 transakcji nieruchomościami drogowymi. Do bazy transakcji porównawczych biegły przyjął 12 transakcji nieruchomościami podobnymi, położonymi w T., O., R., M. i Ś., które miały miejsce w okresie od grudnia 2014 r. do stycznia 2018 r., z ceną średnią 73,24 zł/m2. Biegły ustalił, że wpływ czasu na cenę był nieistotny.

W bazie transakcji zidentyfikowano zależności pomiędzy cenami transakcyjnymi a cechami nieruchomości i ustalono, iż na wartość nieruchomości wpływają: lokalizacja ogólna (waga cechy 30%), lokalizacja szczegółowa (waga cechy 25%), otoczenie i sąsiedztwo (waga cechy 25%) i infrastruktura (waga cechy 20%).

Na podstawie przeprowadzonej analizy rynku scharakteryzowano wycenianą działkę pod względem cech rynkowych:

- lokalizacja ogólna: dobra – nieruchomości położone na terenach większych miast (sfery pośrednie i centralne), jak T., R.itp.,

- lokalizacja szczegółowa: dobra – nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach z dobrym dojazdem, w pobliżu obiektów użyteczności publicznej np. szkoła, przedszkole, kościół, urząd miasta/gminy itp.,

- otoczenie i sąsiedztwo: dobre – okolica zagospodarowania, tereny rolne lub leśne, rozproszona pojedyncza zabudowa,

- infrastruktura: średnia – dostęp do co najmniej dwóch rodzajów mediów np. instalacji elektrycznej i wodociągowej. Zaliczono działki z utrudnionym dostępem do pełnego uzbrojenia np. wymagana rozbudowa sieci itp.

Następnie określono zakres współczynników korygujących i obliczono wartość jednostkową wycenianej nieruchomości jako iloczynu ceny średniej i współczynnika korygującego na poziomie 91,92 zł/m2. Ostatecznie wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości biegły określił w kwocie 143.000 zł.

Oszacowania przedmiotowej nieruchomości dokonano podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Metoda ta polega na przyjęciu do porównania z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Uzasadniając wynik wyceny biegły wskazał, że wartość rynkowa określona w operacie uwzględnia atrybuty cenotwórcze wpływające w sposób istotny na poziom cen nieruchomości na rynku, uzyskiwane za nieruchomości drogowe, w związku z czym uzasadnione jest przyjęcie jej w wysokości dla celu, do którego została przeznaczona. Oszacowana wartość jednostkowa nieruchomości przekracza cenę średnią ze zbioru jednostkowych cen nieruchomości przyjętych do analizy, co jest związane z korzystnym otoczeniem w stosunku do nieruchomości tworzących zbiór nieruchomości podobnych.

Po przedstawieniu sposobu dokonanej w operacie szacunkowym wyceny Wojewoda podzielił stanowisko Starosty co do pozytywnej oceny tego operatu w zakresie jego sporządzenia zgodnie z obowiązującymi przepisami, w szczególności z przepisami specustawy drogowej, u.g.n. i rozporządzenia oraz w zakresie jego wartości dowodowej do ustalenia wartości wycenionej nieruchomości.

Odnosząc się do sformułowanych w odwołaniu zarzutów organ odwoławczy stwierdził, że zgodnie z przepisami źródłem informacji o cenach są transakcje rynkowe, a nie jak wnioskują skarżący ceny odszkodowań przyjęte w decyzjach ustalających odszkodowania. Odnośnie metodyki wyceny Wojewoda wskazał, że z obowiązujących przepisów nie wynika z jakiego okresu mają pochodzić transakcje porównawcze. Art. 153 ust. 1 u.g.n. stanowi jedynie, że ceny transakcyjne należy aktualizować z uwagi na upływ czasu. W analizowanym operacie szacunkowym biegły przyjął do wyceny transakcje z okresu 2014-18 i jednocześnie odniósł się do tzw. trendu czasowego wyjaśniając, że przyjęte ceny transakcyjne nie były aktualizowane z uwagi na ich stabilność w badanym okresie. Wskazał też, że kwestia doboru nieruchomości porównawczych, zdefiniowanie rynku, jego obszaru, okresu badania cen transakcyjnych i przeprowadzona analiza, w tym także dotycząca określenia cech, ich wpływu na cenę nieruchomości, określenie wartości współczynników korygujących dla odpowiednich cech gruntu, stanowi część warsztatu zawodowego rzeczoznawcy majątkowego i wymaga posiadania wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie ma podstaw ani możliwości podważania. Organ nie posiada wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły i dlatego też ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. W utrwalonym już orzecznictwie sądowo-administracyjnym podnosi się, że nie jest rolą organu, ani sądu, weryfikowanie tychże wiadomości specjalnych, a wyłącznie kontrola poszczególnych wniosków biegłego pod kątem zasad logicznego rozumowania, rozważenia wszystkich zaistniałych wątpliwości, rozważenia uwag stron.

Zdaniem Wojewody nieuzasadnione jest kwestionowanie przez skarżących prawidłowości operatu szacunkowego na podstawie wycen sporządzonych dla innych nieruchomości, przeznaczonych nawet pod tą samą inwestycję drogową, gdyż każda nieruchomość jest inna, każda charakteryzuje się innymi cechami rynkowymi i sam fakt ich położenia w sąsiedztwie nie musi powodować ich porównywalnej wartości.

W skardze do sądu administracyjnego na powyższą decyzję Wojewody reprezentowani przez adwokata skarżący wnieśli o jej uchylenie wraz z poprzedzającą ją decyzją Starosty oraz o zasądzenie na ich rzecz zwrotu kosztów postępowania.

Zarzucili, że decyzja Wojewody została wydana z naruszeniem:

1. przepisów postępowania administracyjnego, a to art. 6, art. 7, art. 77 oraz art. 80 Kpa, poprzez rozstrzygnięcie sprawy bez wcześniejszego wyczerpującego rozpoznania i dokonania przez organ wszechstronnej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, tj. operatu szacunkowego z dnia [...] sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, z pominięciem zgłaszanych przez skarżących zarzutów i zastrzeżeń do operatu, co doprowadziło do bezkrytycznego uznania przez organy orzekające w sprawie, że operat ten został sporządzony w sposób prawidłowy, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, gdy tymczasem biegły rzeczoznawca w treści operatu szacunkowego:

a) nie uwzględnił faktu uzbrojenia działki, pomijając przebieg linii gazociągowej, w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości,

b) określił wartość rynkową nieruchomości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych położonych w znacznym oddaleniu od nieruchomości skarżących (w innych dzielnicach miasta T. lub innych gminach a nawet innych powiatach, jak powiat b., g. oraz B.), pomijając przy tym całkowicie ustalone wartości rynkowe nieruchomości sąsiednich, które również były przeznaczone pod tą samą, co w przypadku skarżących, inwestycję drogową:

c) określił wartość rynkową nieruchomości na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych w sytuacji, w której określenie takie nie było możliwe z uwagi na nieprzedstawienie cen transakcyjnych nieruchomości położonych w pobliżu nieruchomości skarżących, a w znacznym oddaleniu od niej, co w konsekwencji powinno prowadzić do określenia przez biegłego wartości rynkowej nieruchomości przy przyjęciu przeznaczenia nieruchomości przeważających wśród gruntów przyległych,

co w konsekwencji doprowadziło do znacznego zaniżenia wartości rynkowej nieruchomości,

2. przepisów prawa materialnego, a to § 36 ust. 4 rozporządzenia w zw. z art. 130 ust. 1 i 2 u.g.n. oraz w zw. z art. 80 Kpa poprzez nieprawidłowe przyjęcie, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy spełnia wymogi dowodu w sytuacji, w której operat szacunkowy zawiera wskazane wyżej nieprawidłowości,

3. przepisów postępowania administracyjnego, a to art. 123 § 1 w zw. z art. 84 § 2 Kpa poprzez nierozpoznanie pisemnego wniosku skarżących z dnia 21 lutego 2017 r. o wyłączenie biegłego rzeczoznawcy majątkowego i niewydanie w tym przedmiocie rozstrzygnięcia w formie postanowienia,

4. przepisów prawa materialnego, a to art. 12 ust. 4b oraz art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, poprzez niewydanie decyzji ustalającej wysokość odszkodowania w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, a w konsekwencji nieustalenie wysokości odszkodowania według jej wartości z roku 2013, kiedy to decyzja zezwalająca na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna,

5. art. 21 ust. 2 Konstytucji RP poprzez przyznanie skarżącym odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, którego wysokość nie spełnia wymogu "słusznego odszkodowania" gwarantowanego normą konstytucyjną,

6. art. 32 ust. 1 Konstytucji RP poprzez naruszenie zasady równości wobec prawa, wskutek czego skarżący otrzymali znacznie niższe odszkodowanie, niż właściciele nieruchomości sąsiednich, przeznaczonych w tym samym czasie pod realizację tej samej inwestycji drogowej: zgodnie z decyzją Starosty T. [...] z dnia [...](nr[...]).

Jednocześnie na podstawie art. 106 § 3 p.p.s.a. skarżący złożyli wniosek o przeprowadzenie dowodu uzupełniającego z:

1. załączonej do skargi: mapy zasadniczej, na okoliczność położenia nieruchomości skarżących w bezpośrednim sąsiedztwie linii gazociągowej,

2. załączonego do skargi operatu szacunkowego (wyceny składnika gruntowego nieruchomości), sporządzonego dla innej nieruchomości skarżących (działki o nr[...] ), a położonej w sąsiedztwie nieruchomości, której dotyczy niniejsza sprawa i przeznaczonej tą samą decyzją Starosty T. [...] z dnia [...](nr[...]) pod tą samą inwestycję drogową, na okoliczność ustalonej wartości rynkowej w/w nieruchomości, opisu położenia w/w nieruchomości oraz zastosowanej metody wyceny,

3. operatów szacunkowych (wyceny składnika gruntowego nieruchomości), sporządzonych dla nieruchomości sąsiednich wobec nieruchomości skarżących, a przeznaczonych tą samą decyzją Starosty T.z dnia [...] (nr[...]) pod tą samą inwestycję drogową, określających wartość rynkową prawa własności działek gruntowych, które na podstawie w/w decyzji przeszły z mocy prawa na własność Gminy T., w celu ustalenia odszkodowania, tj. dotyczących działek o numerach:[...]: na okoliczność ustalonej wartości rynkowej w/w nieruchomości, opisu położenia w/w nieruchomości oraz zastosowanej metody wyceny, o przedłożenie których to operatów Sąd powinien się zwrócić do Starosty.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie powołując się na motywy zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie albowiem wbrew sformułowanym w niej zarzutom brak jest dostatecznych podstaw do przyjęcia, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa dającym podstawę do jej wzruszenia na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lub pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm., zwanej dalej ustawa p.p.s.a.).

Jak to zasadnie wskazał w zaskarżonej decyzji Wojewoda, a co wynika z treści art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, wysokość odszkodowania na użytek postępowania w niniejszej sprawie tj. dla ustalenia odszkodowania za nieruchomość, która w oparciu o tę ustawę stała się z mocy prawa własnością Miasta T., ustala się według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Z uwzględnieniem tego przepisu kwestionowane odszkodowanie zostało też ustalone. W świetle treści powyższej normy prawnej pozbawiony podstawy prawnej jest (której zresztą skarżący nie powołali) zarzut jakoby odszkodowanie to miało być ustalone według wartości na dzień uzyskania przez decyzję o realizacji inwestycji drogowej (i w konsekwencji na dzień przejścia własności na rzecz Gminy T.) przymiotu ostateczności, tj. na dzień 2 września 2013 r. Nawet gdyby przyznać w tym względzie rację skarżącym, to nie wykazali oni w jakikolwiek sposób, że odszkodowanie byłoby w takiej sytuacji wyższe gdy jednocześnie nie podważyli twierdzeń rzeczoznawcy, iż w latach 2014-2018 ceny podobnych nieruchomości były stabilne i w konsekwencji tręd czasowy nie miał na nie istotnego wpływu.

Zasadnie przyjęły również w tym względzie organy orzekające oraz rzeczoznawca, że podstawą przyjętych do porównań cen nie mogły być w świetle obowiązujących przepisów wartości odszkodowań ustalonych w decyzjach odszkodowawczych i operatach szacunkowych wydanych i sporządzonych odnośnie nieruchomości położonych w sąsiedztwie, przejętych pod tę samą inwestycję co działka wyceniana w niniejszej sprawie. Zgodnie bowiem z treścią art. 151 ust. 1, art. 152 ust. 3 i art. 155 ust. 1 u.g.n. oraz § 4, § 5 i § 26 rozporządzenia przy określeniu wartości rynkowej wycenionej nieruchomości bierze się pod uwagę ceny transakcyjne nieruchomościami podobnymi. Nie są to zatem ceny wynikające z decyzji administracyjnych w sytuacji, gdy w tym przedmiocie nie stanowią one podstaw wpisu do ksiąg wieczystych (art. 155 ust. 1 pkt 7 u.g.n.).

Już chociażby tylko z tego względu należało oddalić sformułowany w skardze wniosek o zarządanie i dopuszczenie dowodu z operatów szacunkowych odnośnie wyceny wskazanych przez skarżących działek.

Dla podważenia miarodajności opracowanego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego skarżący nie mogą też powoływać się skutecznie na treść dołączonego do skargi operatu szacunkowego z 22 stycznia 2014 r., opracowanego na użytek ustalenia odszkodowania za ich inną działkę, przejętą pod realizację tej samej inwestycji drogowej. Pomijając już wskazane wyżej przeszkody formalne należy bowiem podnieść, że w operacie tym wartość rynkowa nieruchomości została określona z uwzględnieniem cen nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, a nie jak w niniejszej sprawie z uwzględnieniem cen transakcyjnych nieruchomości drogowych (z operatu tego nie wynika przy tym w czytelny sposób jakie było faktyczne przeznaczenie w planie wycenianej wówczas nieruchomości i dla czego nie wyceniono jej według wartości nieruchomości drogowych), których wartość rynkowa, co jest powszechnie wiadome, jest w obrocie prawnym co do zasady znacznie niższa niż nieruchomości drogowych. Z tego też względu nie można również mówić o naruszeniu powoływanej w skardze zasady "słusznego odszkodowania" (art. 21 ust. 2 Konstytucji), jak i wynikającej z art. 32 ust. 1 Konstytucji zasady równości wobec prawa.

W świetle treści § 36 ust. 4 rozporządzenia bezpodstawny jest zarzut ustalenia wartości rynkowej wycenianej nieruchomości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, a nie przy przyjęciu przeznaczenia nieruchomości przeważających wśród gruntów przyległych tj. nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, a to w sytuacji gdy w operacie rzeczoznawca wskazał wystarczającą z punktu widzenia treści § 4 pkt 4 rozporządzenia liczby transakcji nieruchomościami drogowymi i to z terenu tej samej co wyceniana nieruchomość gminy T. Błędnie zarzucono w tym względzie w skardze, że transakcje porównawcze dotyczyły nieruchomości położonych na terenie powiatów sąsiednich. Do wyceny przyjęto zatem transakcje nieruchomościami z rynku lokalnego, a więc rynku najbardziej miarodajnego gdy chodzi o spełnienie wymogu podobieństwa.

Zarzucając, że rzeczoznawca powinien wziąć pod uwagę jedynie transakcje z tej samej części miasta T., skarżący nie wskazali przy tym transakcji, które na takie przyjęcie by pozwalały.

Odnośnie naruszenia treści art. 12 ust. 4b (a faktycznie na gruncie niniejszej sprawy art. 12 ust. 4 g) specustawy drogowej należy podzielić stanowisko organu odwoławczego, że wskazane w tych przepisach terminy mają procesowy charakter. Ich niedotrzymanie samo przez się nie przesądza zatem o naruszeniu przez decyzję odszkodowawczą przepisów prawa mogących mieć wpływ na wynik sprawy w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1c ustawy p.p.s.a. Zasadnie wskazał zatem w tym względzie Wojewoda, że zastosowanie przepisu art. 12 ust. 4g nie może nastąpić m.in. z naruszeniem chociażby treści art. 7 Kpa. Nadto na gruncie niniejszej sprawy należy mieć na uwadze, że w odniesieniu do skarżących wskazany termin nie mógł być dochowany m.in. z uwagi na toczące się postępowanie w przedmiocie zasiedzenia na ich rzecz własności objętej wyceną nieruchomości, w którym prawomocne postanowienie Sądu Okręgowego w G. zostało wydane [...]

Również brak rozstrzygnięcia wniosku skarżących z dnia [...] (karta 112 akt organu pierwszej instancji) o wyłączenie rzeczoznawcy poprzez wydanie w tym przedmiocie postanowienia nie mogło mieć istotnego wpływu na wynik sprawy, w sytuacji gdy takie postanowienie nie podlegałoby odrębnemu zaskarżeniu w drodze zażalenia (w związku z treścią art. 141 § 1 Kpa). Jakkolwiek w odpowiedzi na ten wniosek Starosta w piśmie z dnia 1 marca 2017 r. (k. 114 akt adm.) błędnie przyjął, że rzeczoznawca nie podlega w ogóle wyłączeniu, to należy mieć na uwadze, że skarżący w swoim wniosku nie wskazali na żadne okoliczności uprawdopodabniające wątpliwości co do bezstronności rzeczoznawcy (art. 24 § 3 w zw. z art. 84 § 2 Kpa). Jednocześnie nie zostało wykazane aby zachodziły podstawy wyłączenia rzeczoznawcy z przyczyn określonych w art. 24 § 1 i § 2 Kpa.

Zdaniem Sądu również fakt pominięcia przez autora operatu szacunkowego z dnia 14 marca 2018 r. przy opisie wycenianej nieruchomości przebiegającej sieci gazowej, nie daje dostatecznych podstaw do podważenia miarodajności tego dokumentu i przyjęcia, że został on sporządzony z naruszeniem przepisów postępowania mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W tym względzie należy mieć bowiem na uwadze przyjętą przez biegłego w operacie skalę ocen gdy chodzi o cechę cenotwórczą w postaci infrastruktury (strona 16 operatu). Zgodnie z tą skalą ocenę "średnią", a taką otrzymała wyceniana działka skarżących, otrzymały m.in. nieruchomości (działki), "z utrudnionym dostępem do pełnego uzbrojenia np. wymagana rozbudowa sieci itp." Jak wynika zaś z mapy zasadniczej (dołączonej do skargi karta 17 akt sądowych, karta 73 akt adm.) sieci uzbrojenia terenu w postaci sieci wodociągowej, elektrycznej, kanalizacyjnej i gazowej nie przebiegają bezpośrednio przy działce nr [...] ale po przeciwnych stronach przylegających do działki ulic. Dostęp do takich sieci był zatem niewątpliwie utrudniony, co przy zastosowanych przez autora operatu kryteriach i tak uzasadniałoby ocenę tej cechy jako "średnią."

Biorąc powyższe pod uwagę zasadnie i zgodnie z treścią art. 80 Kpa organy obu instancji oceniły operat szacunkowy z dnia [...] jako sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami i miarodajny do ustalenia wartości rynkowej nieruchomości skarżących. Ocenę tę Wojewoda uzasadnił też szeroko z zachowaniem wymogów z art. 107 § 3 Kpa.

Również działając z urzędu (art. 134 § 1 ustawy p.p.s.a.) Sąd nie znalazł podstaw do zanegowania tej oceny.

Skarga jako nieuzasadniona podlegała zatem oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy p.p.s.a.