Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 888/02
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2004-12-14 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 615  Sprawy zagospodarowania przestrzennego
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Zygmunt Wiśniewski, Sędzia WSA Mieczysław Górkiewicz (sprawozdawca), Sędzia WSA Anna Siedlecka, Protokolant Iwona Borecka, po rozpoznaniu w dniu 14 grudnia 2004r. na rozprawie sprawy ze skargi Z. Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w W. S. oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...]Wójt Gminy K. ustalił na podstawie art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999r. Nr 15, poz. 139 ze zm.) w związku z § 4 uchwały nr [...]Rady Gminy K. z dnia [...]w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. Urz. Woj. L. nr [...], poz. [...] z dnia 14.04.1998r.) jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynikającej ze zmiany planu zagospodarowania przestrzennego gminy K. W uzasadnieniu stwierdził, że skarżący w dniu [...] zbył działkę nr [...]o powierzchni [...]pod budowę zakładu przetwórstwa warzywnego, gdy uprzednio nieruchomość była przeznaczona na cele rolne i nastąpił wzrost jej wartości w związku z uchwaloną zmianą przeznaczenia.

W odwołaniu od tej decyzji skarżący zarzucił, że sprzedaż nieruchomości nastąpiła umową notarialną zawartą w dniach [...] i [...]. Opłatą powinien zostać obciążony inwestor, co wynikało również z treści umowy. Decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. uchyliło powyższą decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia, wobec naruszenia art. 36 ust. 4 powołanej ustawy nakazującego wyliczenia wzrostu wartości nieruchomości na dzień jej zbycia, podczas gdy organ posłużył się operatem szacunkowym zawierającym to wyliczenie na dzień oszacowania.

Decyzją z dnia [...]Wójt Gminy K. w oparciu o powołane uprzednio podstawy prawne wydał decyzję ustalającą skorygowaną opłatę.

W odwołaniu skarżący nadal zarzucał, że nie powinien jako zbywca być obciążony opłatą, gdyż w dniu [...] zbył nieruchomość rolną, a dopiero następnie uchwalono zmianę jej przeznaczenia. Ponadto nastąpiło przedawnienie wymiaru opłaty zgodnie z art. 68 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.).

Zaskarżoną decyzją z dnia [...]Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. utrzymało powyższą decyzję w mocy. Uchwalona w dniu [...] zmiana przeznaczenia wydzielonej części działki nr [...] o powierzchni [...] pod budowę zakładu przetwórstwa warzywnego weszła w życie w dniu [...]. W § 4 uchwały ustalono, że jednorazowa opłata w związku ze wzrostem wartości nieruchomości wynosić będzie 15% tego wzrostu. Zbycie nieruchomości nastąpiło aktem notarialnym z dnia [...]. Wzrost wartości nieruchomości określił w operacie szacunkowym uprawniony geodeta, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000r. Nr 46, poz. 543 ze zm.). Powołany w odwołaniu akt notarialny z dnia [...] stanowił umowę przedwstępną. Opłata obliczona została w sposób prawidłowy, zaś argumentacja zawarta w odwołaniu była nieuzasadniona.

W skardze na powyższą decyzję skarżący nadal zarzucał, że zbył grunty rolne i nie powinien zostać obciążony opłatą, gdy zgodnie z aktem notarialnym ciężary z umowy przeszły na kupującego, a ponadto zarzucił, że decyzja nie została wydana bezzwłocznie. W uzasadnieniu podniósł, że w toku uchwalania zmiany planu miejscowego został pozbawiony obrony swych praw.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie w oparciu o dotychczasową argumentację oraz dodał, że nie był właściwy do badania prawidłowości postępowania w sprawie zmiany planu miejscowego, zaś przy naliczaniu opłaty planistycznej uwzględniono moc obowiązującą uchwały w tej sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999r. Nr 15, poz. 139 ze zm.), jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel zbywa tą nieruchomość, wójt pobiera jednorazową opłatę określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Według ust. 4 art. 36 tej ustawy wysokość opłaty ustala się na dzień zbycia nieruchomości, zaś wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu jej nowego przeznaczenia, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu dotychczasowego przeznaczenia terenu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego.

Zgodnie ust. 7 w związku z ust. 6 tego przepisu roszczenia z tytułu opłat można wnosić w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy lub jego zmiana stały się obowiązujące. W myśl ust. 9 tego przepisu decyzja ustalająca opłatę powinna być wydana bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego umowy zbycia nieruchomości. Według zaś ust. 14 zasady określania wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określania tej wartości określają przepisy o gospodarce nieruchomościami. Jak wynikało z materiału sprawy, właściwy organ dokonał w stosunku do skarżącego ustalenia opłaty (tzw. renty planistycznej) po przeprowadzeniu niewadliwego postępowania administracyjnego w tym przedmiocie i przy dochowaniu przesłanek materialnoprawnych wynikających z powołanego przepisu art. 36 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Nie była w nin. sprawie istotna przesłanka dochowania 5-letniego terminu do wszczęcia postępowania administracyjnego, skoro nawet zaskarżona decyzja wydana została przed upływem tego okresu, biegnącego od dnia wejścia w życie zmiany planu miejscowego, w tym przypadku od dnia [...]. W zakresie przesłanki nastąpienia wzrostu wartości nieruchomości wywołanej bezpośrednio uchwaleniem zmiany planu miejscowego istotna była treść operatu szacunkowego, nie nasuwającego zastrzeżeń od strony formalnej i merytorycznej oraz nie kwestionowanego w skardze. Operat ten został sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę (art. 231 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami Dz. U. z 2000r. nr 46, poz. 543 ze zm.) w sposób zgodny z zasadami wyceny nieruchomości wynikającymi z art. 151 ust. 1, art.1 52, art. 153 ust. 1, art. 154, art. 155 ust. 1 i art. 156 oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 98, poz. 612). W szczególności dokonując wyceny terenów budowlanych rzeczoznawca uwzględnił specjalny charakter nowego przeznaczenia nieruchomości skarżącego na zakład przetwórstwa warzywnego. Jak wynikało z operatu szacunkowego, w związku ze zmianą funkcji terenu o obszarze [...]z rolnej, nastąpił wzrost jego wartości o [...]. Natomiast jak wynika z dołączonego do akt sprawy aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości o nieznacznie większym obszarze [...], obejmującej teren o nowym przeznaczeniu, skarżący uzyskał od kupującego A Sp. z o.o. w P. cenę [...]. Porównanie wartości rynkowej nieruchomości obliczonej przez rzeczoznawcę oraz ceny uzyskanej przez skarżącego przekonuje, że wycena zawarta w operacie szacunkowym rzeczywiście uwzględniała obiektywne mierniki wzrostu wartości nieruchomości o specyficznym i skonkretyzowanym nowym przeznaczeniu, co nie musiało być czynnikiem decydującym dla stron umowy. Istotne było, że cena rzeczywista nieruchomości ekwiwalentna dla stron umowy, nie miała wpływu na ustalenie wzrostu wartości nieruchomości w celu obliczenia renty planistycznej, co było zgodne z ustawą.

Zarzuty skonkretyzowane przez skarżącego były bezzasadne i nie uzasadniały twierdzenia, że zaskarżona decyzja naruszała prawo.

Akta sprawy zawierały odpis Dziennika Urzędowego Województwa L. Nr [...] z dnia 15 kwietnia 1998r., w którym pod pozycją [...]opublikowano uchwałę nr [...]Rady Gminy w K. z dnia [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Uchwała ta dotyczyła zmiany dotychczasowego planu miejscowego w odniesieniu do działki nr [...], określała jednorazową opłatę w wysokości 15% wzrostu wartości tej nieruchomości oraz weszła w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym. Uchwała stała się zatem obowiązującym aktem prawa miejscowego (art. 7 powołanej ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 18 ust. 2 pkt 5 i art. 40 sut.1 ustawy z dnia 8 marca 1990r. o samorządzie gminnym w nawiązaniu do art. 87 ust. 2 Konstytucji), stanowiącym konieczny element podstawy prawnej decyzji, zaś obowiązkiem organu było stosowanie tego aktu, bez jakiejkolwiek możliwości badania, czy procedura poprzedzająca jego uchwalenie przebiegała prawidłowo. Elementem podstawy faktycznej decyzji było ustalenie, że nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości, natomiast szczegółowe postanowienia umowy zbycia nie miały wpływu na sposób zastosowania ustawy wobec właściciela nieruchomości będącego zbywcą.

Sąd orzekający w nin. sprawie nie podziela tezy wyroku NSA II SA/Gd 1948/01 z dnia 7.11.2001r. OSP 2003/2/16, szczególnie że wydana została m.in. na tle ustawy z dnia 26.11.1998r. o dochodach jednostek samorządu terytorialnego w latach 1999-2001 (Dz. U. Nr 39, poz. 459), zawiera rozważania częściowo niezgodne z treścią powołanego w uzasadnieniu komentarza, przyznaje w uzasadnieniu dokonanie rozszerzającej wykładni pojęcia należności podatkowej i brak podstawy do zaliczenia renty planistycznej do takich należności w samej ustawie o zagospodarowaniu przestrzennym.

Rozstrzygnięcie omawianego zagadnienia prawnego nie miało w nin. sprawie znaczenia dla sytuacji prawnej skarżącego, o ile niejasne sformułowanie ustawowe dotyczące możności wniesienia przez gminę roszczenia o opłatę (art. 36 ust. 7 w związku z ust. 6 i ust. 3 cyt. ustawy) w terminie 5 lat od wejścia w życie planu miejscowego, rozumiane zwykle jako określenie okresu, w którym zbycie nieruchomości wywołuje obowiązek poniesienia opłaty, zostanie odniesione nie do czynności wszczynającej postępowanie w sprawie wymierzenia opłaty, lecz do daty doręczenia decyzji ustalającej tę opłatę, o ile nastąpiło w okresie 3 lat od końca roku w którym nastąpiło zbycie nieruchomości w tym okresie pięcioletnim. W każdej z tych sytuacji omawiane "roszczenie" gminy w stosunku do skarżącego nie wygasło.

Z kolei naruszenie art. 36 ust. 9 cyt. ustawy, o ile miało miejsce, nie miało wpływu na legalność decyzji w tym na zakres zobowiązania skarżącego z tytułu opłaty.

Mając powyższe na uwadze oraz zgodnie z art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270) w związku z art. 97 § 1 ustawy z dnia 30.08.2002r. Przepisy wprowadzające (Dz. U. nr 153, poz.1 271), orzeczono jak na wstępie.