Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 380/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2013-05-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 35 ust. 4
journal: Dz.U. 2010 nr 243 poz 1623
law: Ustawa  z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jednolity.
article: art. 2 ust. 2, art. 2 ust. 6
journal: Dz.U. 2000 nr 80 poz 903
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - tekst jedn.
Teza: W przypadku wydawania zaświadczenia o samodzielności lokalu, starosta będzie związany adnotacją zamieszczoną w projekcie budowlanym, że przedmiotowy budynek jest dwulokalowy.

TEZY

W przypadku wydawania zaświadczenia o samodzielności lokalu, starosta będzie związany adnotacją zamieszczoną w projekcie budowlanym, że przedmiotowy budynek jest dwulokalowy.


SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Ewa Kręcichwost - Durchowska Sędziowie WSA Izabela Bąk – Marciniak WSA Tomasz Grossmann (spr.) Protokolant st.sekr.sąd. Justyna Hołyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 maja 2013 r. sprawy ze skargi H. W. na decyzję Wojewody Wielkopolskiego z dnia [...] stycznia 2013 r. nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę oddala skargę


UZASADNIENIE

Dnia 22 grudnia 2011 r. do Urzędu Miasta Poznania wpłynął wniosek B. W. i J. W. (dalej: "Inwestorzy"), z tej samej daty, o pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolno stojącego z wbudowanym garażem podziemnym na terenie nieruchomości usytuowanej przy [...].

Decyzją nr [...] (znak: [...]) z [...] października 2012 r. Prezydent Miasta [...] (dalej: "Prezydent Miasta" lub "organ I instancji") – działając na podstawie art. 28, art. 33 ust. 1, art. 34 ust. 4 i art. 36 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.; dalej: "Prawo budowlane", w skrócie "p.b.") – zatwierdził projekt budowlany i udzielił Inwestorom pozwolenia na budowę przedmiotowego budynku mieszkalnego, wskazując kategorię obiektu "I".

W uzasadnieniu organ I instancji wyjaśnił, że przeprowadzone postępowanie administracyjne wykazało, iż spełnione zostały warunki wydania pozwolenia na budowę określone w art. 32 ust. 1 i 4 oraz art. 34 ust. 1, 2 i 3 p.b. Inwestor wywiązał się z obowiązku usunięcia wskazanych nieprawidłowości, nałożonego postanowieniem Prezydenta Miasta z [...] sierpnia 2012 r. (dalej: "postanowienie z [...].08.2012 r."). Poprawiony projekt budowlany jest zgodny z wydaną dla przedmiotowej inwestycji decyzją o warunkach zabudowy z [...] kwietnia 2012 r., nr [...] (dalej: "decyzja w.z. z [...].04.2012 r."), jest kompletny i został wykonany przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia budowlane. Usunięto niezgodności z warunkami technicznymi podłączenia do sieci kanalizacji deszczowej oraz co do zachowania minimalnej odległości 1,5 m nadziemnych części budynku od granicy sąsiada. Miejski Konserwator Zabytków w [...] (dalej w skrócie: "MKZ") decyzją z [...] listopada 2011 r., nr [...], udzielił pozwolenia na prowadzenie robót budowlanych na terenie dzielnicy willowo-parkowej [...], wpisanej do rejestru zabytków Miasta [...] i podlegającej ochronie konserwatorskiej. Inwestor ponadto oświadczył, że posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Odnosząc się do uwag wnoszonych w toku postępowania przez H. W. (dalej: "Skarżąca") organ I instancji stwierdził, że dotyczą one głównie ustaleń decyzji o warunkach zabudowy i wyjaśnił, że jako organ wydający pozwolenie na budowę związany jest tymi ustaleniami i w przypadku ich spełnienia nie może odmówić wydania pozwolenia na budowę. W kwestii zarzutu zacienienia i przesłaniania przez nowy budynek, Prezydent Miasta wskazał, że nieruchomości położone przy [...] stanowią śródmiejską zabudowę uzupełniającą. Dla takiej zabudowy rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm., dalej w skrócie: "rozp.war.tech.") dopuszcza zmniejszenie wymagań w zakresie przesłaniania i nasłonecznienia do połowy wymaganych wartości. Tymczasem do dokumentacji projektowej, wykonanej przez osoby posiadające wymagane uprawnienia budowlane, została załączona analiza przesłaniania i zacieniania w stosunku do budynku położonego przy [...], w którym mieszka Skarżąca, wykonana jak dla zabudowań położonych poza śródmiejską zabudową uzupełniającą. Z analizy tej wynika, że projektowany budynek nie będzie ponadnormatywnie przesłaniał i zacieniał istniejącego budynku. Nadto organ I instancji zastrzegł, że na etapie postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę organ nie ma możliwości ingerencji w przyjęte w projekcie budowlanym rozwiązania funkcjonalne budynku i zbadania ewentualnych przyszłych uciążliwości związanych z hałasem czy spalinami generowanymi przez użytkowników projektowanego budynku.

Od opisanej decyzji odwołanie w przepisanym terminie, pismem z [...] października 2012 r., złożyła Skarżąca, podnosząc, że mieszka w budynku w zabudowie bliźniaczej, a jej działka graniczy z działką, na której ma zostać zrealizowana inwestycja. W jej budynku 5 okien mieszkalnych, okno na klatce schodowej i dwa okna w suterenie wychodzą na działkę Inwestorów. Planowana powierzchnia zabudowy przewyższa powierzchnię zabudowy obu działek w zabudowie bliźniaczej. Budynek Skarżącej jest piętrowy, położony pół metra niżej od ulicy, a przy nawalnych deszczach aleja jest zatapiana. Dodatkowe, wybetonowane wejście do nowego budynku i tarasu oraz podjazd dla samochodów skutkować będzie hałasem i spalinami. Skarżąca zwróciła się o wpłynięcie przez organ wyższego stopnia na Inwestorów, aby zmienili lokalizację wejścia do budynku.

Uzupełniając odwołanie [błędnie nazwane "skargą"], pismem z 12 listopada 2012 r. ustanowiony w sprawie zawodowy pełnomocnik Skarżącej sprecyzował, że w imieniu Skarżącej domaga się uchylenia zaskarżonej decyzji w całości i orzeczenie co do istoty poprzez wydanie decyzji o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i odmowie udzielenia pozwolenia na budowę, względnie o uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. A to z powołaniem się na zarzuty naruszenia: (a) art. 7 i art. 77 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 z późn. zm.; dalej: "k.p.a."), poprzez niewyjaśnienie sprawy w sposób wyczerpujący w oparciu o zebrany materiał dowodowy; (b) art. 35 ust. 1 i 3 p.b. oraz (c) § 12 ust. 5 lit. a rozp.war.tech.

Uzasadniając pełnomocnik podkreślił, że organ I instancji nałożył na Inwestora obowiązek usunięcia nieprawidłowości w projekcie budowlanym. Jednakże, wbrew twierdzeniom organu, Inwestor nie dokonał żadnych zmian projektu w zakresie odległości rampy od granicy działki, która wynosi 0,8 m, a jedynie złożył wyjaśnienia. Tymczasem organ nie odniósł się w uzasadnieniu decyzji do tej kwestii, a jeżeli nawet dał wiarę wyjaśnieniom Inwestora, nie wskazał, na jakiej podstawie to uczynił, lecz samowolnie, tj. bez stosownego postępowania wyjaśniającego, przyjął, że wymagana odległość 1,5 m od granicy została zachowana ‒ czym naruszył art. 7 i art. 77 k.p.a. oraz wskazane w petitum odwołania przepisy prawa materialnego. Nadto pełnomocnik zarzucił, że Skarżąca nie została poinformowana o wydaniu postanowienia z 23.08.2012 r. zobowiązującego Inwestora do usunięcia nieprawidłowości, przez co nie miała możliwości wcześniejszego zapoznania się ze stanowiskiem Inwestora. Dodatkowo zaznaczył, że organ I instancji pominął fakt zaskarżenia do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego, utrzymującej w mocy decyzję ustalającą warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Sprawa nie została jeszcze rozstrzygnięta, stąd, w ocenie pełnomocnika, organ mając na uwadze treść art. 8 i art. 9 k.p.a. winien co najmniej zaznaczyć to w swym uzasadnieniu, a najwłaściwiej, gdyby z wydaniem swojej decyzji wstrzymał się do wydania orzeczenia przez WSA.

Decyzją z [...] stycznia 2013 r., nr [...], Wojewoda Wielkopolski (dalej: "Wojewoda" lub "organ II instancji"), na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu organ II instancji wyjaśnił, że nie znalazł podstaw do oceny, aby inwestycja była niezgodna z przepisami warunkującymi wydanie pozwolenia na budowę, oraz że podziela ocenę organu I instancji o zgodności inwestycji z decyzją w.z. z 19.04.2012 r. Odnosząc się do poszczególnych zarzutów odwołania Wojewoda wskazał, że przedmiotowa rampa stanowić będzie element podziemny, toteż jej usytuowanie ok. 0,8 m od sąsiedniej działki jest zgodne z art. 12 ust. 5 pkt 1 w zw. z ust. 7 rozp.war.tech., a wyjaśnienia Inwestora w tym zakresie – w pełni uzasadnione. Z kolei sporządzona na potrzeby sprawy analiza przesłaniania i nasłonecznienia wykazuje spełnienie warunków określonych w § 13 rozp.war.tech. Wojewoda podkreślił, że przedmiotowa inwestycja nie jest przedsięwzięciem mogącym znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. z 2008 r. Nr 199, poz. 1227 ze zm.; dalej: "ustawa o udostępnieniu informacji o środowisku", w skrócie "u.u.i.ś."), toteż budowa planowanego budynku nie będzie wpływać negatywnie na stan środowiska. Z akt sprawy wynika, że Skarżąca zapoznała się z materiałem dowodowym, w tym z postanowieniem z [...].08.2012 r., zatem zarzuty naruszenia art. 10 § 1 k.p.a. są chybione. Nadto, z uwagi na zasadę trwałości decyzji ostatecznych, brak było podstaw do zawieszenia postępowania z urzędu tylko dlatego, że Skarżąca zaskarżyła decyzję w.z. do sądu administracyjnego.

Na opisaną decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu wniosła H. W., domagając się uchylenia obu wydanych w sprawie decyzji i zasądzenia kosztów postępowania według norm przepisanych. Skarżąca powtórzyła i podtrzymała zarzuty zawarte w piśmie z [...] listopada 2012 r. (uzupełniającym odwołanie) oraz argumentację przywołaną na ich poparcie. Nadto zarzuciła naruszenie przepisu art. 59 ust. 1 u.u.i.ś., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, podkreślając, że Wojewoda napisał o przedsięwzięciu mogącym znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu przepisów ww. ustawy. Tymczasem we wskazanym przepisie zostały zdefiniowane dwa rodzaje przedsięwzięć – "mogące zawsze znacząco oddziaływać na środowisko" oraz "mogące potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko", nie ma zaś mowy o inwestycji "mogącej znacząco oddziaływać na środowisko". W konsekwencji brak jest, zdaniem Skarżącej, wyjaśnienia podstaw faktycznej i prawnej, którymi kierował się organ II instancji twierdząc, że planowana inwestycja nie jest przedsięwzięciem mogącym znacząco oddziaływać na środowisko. Taka okoliczność nie jest wyrazem dbałości organu o pogłębianie zaufania obywatela do władzy publicznej. Skarżąca podkreśliła jeszcze i to, że pomimo podniesienia w postanowieniu z 23.08.2012 r. zastrzeżeń w kwestii zgodności załączonych do wniosku o pozwolenie na budowę rzutów z ustaleniami decyzji w.z. w zakresie liczby wyodrębnionych lokali (trzy zamiast dopuszczalnych dwóch), żaden z organów nie odniósł się następnie do wyjaśnień złożonych przez Inwestora, który poprzestał jedynie na stwierdzeniu, że wyodrębnione są dwa, a nie trzy lokale. Skarżąca podkreśliła, że jako strona postępowania administracyjnego powinna mieć pewność co do tego, czy wyjaśnienia złożone przez Inwestora są prawdziwe, i oceniła, że kwestia ta nie została wyjaśniona w toku postępowania.

W odpowiedzi na skargę organ administracji wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji i podkreślając, że poza argumentami podnoszonymi już na etapie postępowania odwoławczego, Skarżąca nie wskazała żadnych nowych okoliczności, które należałoby poddać merytorycznej ocenie.

W piśmie procesowym z [...] kwietnia 2013 r. Skarżąca, odnosząc się do treści odpowiedzi na skargę, raz jeszcze podkreśliła, że Inwestor nie wywiązał się obowiązku usunięcia nieprawidłowości wskazanych w postanowieniu z [...].08.2012 r., w tym w zakresie liczby wydzielonych lokali. Ponadto podniosła, że planowana budowa naruszy ład architektoniczny obowiązujący na Sołaczu, choćby z tego względu, że projektowany budynek cofnięty jest wobec linii zabudowy.

W piśmie procesowym z [...] maja 2013 r. [zatytułowanym: "Odpowiedź na skargę (...)"] pełnomocnik Inwestorów wniósł o oddalenie skargi (i zasądzenie od Skarżącej kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych), argumentując, że żaden z zarzutów podniesionych przez Skarżącą nie jest zasadny ani racjonalny.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się wspomnianym kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi – odpowiednio: ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi – przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i zasadniczo na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. W świetle art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.; dalej: "p.p.s.a.") kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze – w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu (czynności). Kontrola sądu nie obejmuje natomiast zasadniczo oceny wypełniania przez organy administracji tzw. pozasystemowych kryteriów słusznościowych, w szczególności kierowania się zasadami współżycia społecznego, ani kryteriów celowościowych, takich jak realizacja określonej polityki stosowania prawa administracyjnego (por. wyrok NSA z 25.09.2009 r., I OSK 1403/08, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej: "CBOSA").

Dokonawszy tak rozumianej kontroli zaskarżonej decyzji Wojewody oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta, Sąd doszedł do przekonania, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Sąd nie dopatrzył się bowiem przy wydaniu tych aktów naruszeń prawa, które w świetle art. 145 § 1 p.p.s.a. skutkowałyby koniecznością uchylenia albo stwierdzenia nieważności któregokolwiek z nich, względnie stwierdzenia jego wydania z naruszeniem prawa. W szczególności, w ocenie Sądu, organy administracji wyczerpująco zebrały i wszechstronnie rozpatrzyły cały materiał dowodowy niezbędny do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, i na tej podstawie dokonały prawidłowych ustaleń co do okoliczności faktycznych istotnych dla jej rozstrzygnięcia. Ustalenia te Sąd w pełni podziela i czyni integralną częścią swoich ustaleń oraz podstawą dalszych rozważań. Zastrzeżenia budzi jedynie nieodniesienie się przez organ II instancji do jednego z zarzutów Skarżącej – dotyczącego liczby lokali przewidzianych do wyodrębniania w projektowanym budynku – jednak uchybienie to nie miało istotnego wpływu na wynik sprawy (o czym szerzej w dalszej części uzasadnienia).

Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia zapadłego w niniejszej sprawie stanowiły przepisy Prawa budowlanego normujące warunki udzielenia pozwolenia na budowę. Jest zasadą – znajdującą zastosowanie także w niniejszej sprawie – że roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 28 ust. 1 in principio p.b.).

Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu (art. 28 ust. 2 p.b.). Sposób ustalenia kręgu stron postępowania w kontrolowanej sprawie, w tym przyznanie tego przymiotu Skarżącej, w ocenie Sądu nie budzi zastrzeżeń.

Stosownie do art. 32 ust. 1 pkt 1 p.b. pozwolenie na budowę obiektu budowlanego może być wydane po uprzednim przeprowadzeniu oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000, jeżeli jest ona wymagana przepisami ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku. W niniejszej sprawie nie powinno budzić wątpliwości, że dla przedmiotowej inwestycji nie jest wymagane przeprowadzenie takiej oceny, gdyż inwestycja ta, w postaci budowy domu jednorodzinnego, nie mieści się w wykazach przedsięwzięć mogących, zawsze albo potencjalnie, znacząco oddziaływać na środowisko, zamieszczonych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. Nr 213, poz. 1397), do których odsyła art. 59 ust. 1 u.u.i.ś. W nawiązaniu do zarzutu skargi godzi się podkreślić, że przywołane rozporządzenie posługuje się w swym tytule pojęciem "przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko" jako zbiorczym określeniem obu kategorii przedsięwzięć wyszczególnionych w art. 59 ust. 1 u.u.i.ś. i w przepisach ww. rozporządzenia, tj. "przedsięwzięć mogących zawsze znacząco oddziaływać na środowisko" oraz "przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko". Zatem posłużenie się takim zbiorczym pojęciem przez Wojewodę w treści uzasadnienia zaskarżonej decyzji nie było błędem, i nie pozostawiało wątpliwości co do jego znaczenia.

W myśl art. 32 ust. 1 pkt 2 p.b. pozwolenie na budowę może być wydane po uprzednim uzyskaniu przez inwestora, wymaganych przepisami szczególnymi, pozwoleń, uzgodnień lub opinii innych organów. W tym kontekście podkreślenia wymaga fakt uzyskania przez Inwestorów pozwolenia MKZ nr [...] z dnia 22 listopada 2011 r. na prowadzenie projektowanych robót budowlanych na terenie dzielnicy wpisanej do rejestru zabytków, jaką jest [...].

Pozwolenie na budowę jest wydawane na wniosek, do którego należy załączyć dokumenty wymienione w art. 33 ust. 2 p.b., czyli – w przypadku inwestycji takich, jak projektowana – przede wszystkim: cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7 p.b., aktualnym na dzień opracowania projektu; oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane; decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Sąd podziela stanowisko organów administracji, że wszystkie wymagane dokumenty zostały przez Inwestorów przedłożone.

W sytuacji, gdy, tak jak w niniejszej sprawie, dla danej inwestycji wymagane jest uprzednie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, to zgodnie z art. 34 ust. 1 p.b. projekt budowlany powinien spełniać wymagania określone w tej decyzji. Zdaniem organów projekt przedłożony przez Inwestorów spełnia wymagania określone w decyzji w.z. z [...].04.2012 r. W ocenie Sądu takie stanowisko zasługuje na aprobatę. Należy zauważyć, że organ II instancji wprawdzie w ogóle nie odniósł się do zarzutu Skarżącej odnośnie rozbieżności pomiędzy liczbą odrębnych lokali ustaloną w decyzji w.z. (dwa), a tą wynikającą z projektu (zdaniem Skarżącej: trzy) – przez co niewątpliwie naruszył art. 107 ust. 3 w zw. z art. 11 k.p.a. – jednak naruszenie to nie miało wpływu na wynik sprawy. Z zastrzeżeń poczynionych w treści projektu budowlanego (zob. ss. 6 i 8 opisu; rys. A03–A05) jasno wynika bowiem, że lokal pierwszy ("mieszkanie nr 1") obejmuje parter i pierwsze piętro, a lokal drugi ("mieszkanie nr 2") – piętro drugie. Twierdzenie, iż pierwszy lokal ma obejmować dwa poziomy wydaje się tym bardziej wiarygodne, że na poziomie parteru w projekcie w ogóle nie przewidziano sypialni – te znajdują się wyłącznie na pierwszym piętrze. Trudno zaś wyobrazić sobie w pełni funkcjonalny, samodzielny lokal mieszkalny bez sypialni.

Nawiązując w tym kontekście do twierdzeń skargi, iż Skarżąca winna mieć pewność co do stanu faktycznego w omawianym zakresie, godzi się podkreślić, że do ustanowienia odrębnej własności lokalu nie dochodzi w ramach postępowania administracyjnego w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę, lecz dopiero na późniejszym etapie, już po wzniesieniu budynku, i to w drodze czynności o charakterze cywilnoprawnym (umowa, jednostronna czynność prawna, rzadziej: orzeczenie sądu powszechnego), uregulowanych w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.; dalej: "ustawa o własności lokali", w skrócie: "u.w.l."). Dla prawnego wyodrębnienia lokalu niezbędne jest uzyskanie zaświadczenia starosty, że dany lokal spełnia wymagania "samodzielnego lokalu mieszkalnego" w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali (art. 2 ust. 3 u.w.l.), które to zaświadczenie wydaje się zasadniczo w oparciu o dokumentację techniczną budynku (zob. art. 2 ust. 6 u.w.l.). Zatem, w ocenie Sądu, w przypadku wydawania na wniosek Inwestorów stosownego zaświadczenia o samodzielności lokalu, starosta będzie związany adnotacją zamieszczoną w projekcie budowlanym, że przedmiotowy budynek jest dwulokalowy. Ponadto nie będzie mógł abstrahować od samej definicji "budynku mieszkalnego jednorodzinnego" – zamieszczonej wprawdzie w Prawie budowlanym (art. 3 pkt 2a), ale posiadającej znacznie szerszy (bardziej uniwersalny) zakres zastosowania, wykraczający daleko poza granice tej ustawy – z której to definicji wynika, że w domu jednorodzinnym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. W konsekwencji w przypadku zamiaru wyodrębnienia w takim domu trzech lokali mieszkalnych – czego obawia się Skarżąca w niniejszej sprawie – konieczne byłoby uprzednie uzyskanie zmiany kwalifikacji budynku, z czym wiąże się, określona w art. 71 p.b., zmiana sposobu jego użytkowania. Budynek, w którym istnieją trzy samodzielne lokale mieszkalne, nie jest bowiem budynkiem jednorodzinnym, lecz wielorodzinnym (por. np.: wyrok NSA z 05.10.2009 r., I OSK 428/09; a także wyroki WSA: z 15.02.2011 r., II SA/Lu 797/10 oraz z 19.04.2012 r., IV SA/Po 124/12 – orzeczenia dostępne w CBOSA). W świetle art. 71 ust. 2 i 4 p.b. zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego wymaga zgłoszenia właściwemu organowi i jest możliwa tylko pod warunkiem, że organ nie wniesie sprzeciwu. Zgodnie zaś z art. 71 ust. 5 p.b. właściwy organ wnosi sprzeciw m.in. w sytuacji, gdy zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego narusza ustalenia decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W odniesieniu do przedmiotowej inwestycji decyzja w.z. z [...].04.2012 r. wyraźnie dopuszcza możliwość wyodrębnienia jedynie dwóch lokali, dlatego, w ocenie Sądu, obawy Skarżącej, iż Inwestorzy w projektowanym budynku wyodrębnią trzy lokale mieszkalne, są co najmniej przedwczesne, a zarzuty odnośnie niezgodności projektu budowlanego z postanowieniami ww. decyzji w.z. – niezasadne.

Jak wynika z art. 35 ust. 1 p.b., przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę właściwy organ sprawdza: (1) zgodność projektu budowlanego z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 u.u.i.ś.; (2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi; (3) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b p.b., zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7 p.b., oraz dokumentów, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 6 p.b.; (4) wykonanie – w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu, o którym mowa w art. 20 ust. 2 p.b., także sprawdzenie projektu – przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą się aktualnym na dzień opracowania projektu – lub jego sprawdzenia – zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7 p.b. W razie stwierdzenia naruszeń w zakresie określonym w cytowanym art. 35 ust. 1 p.b. właściwy organ nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia, a po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę (art. 35 ust. 3 p.b.).

W niniejszej sprawie organ I instancji wezwał Inwestorów do usunięcia określonych nieprawidłowości (w tym m.in. w zakresie odległości rampy od granicy działki oraz liczby odrębnych lokali) postanowieniem z [...].08.2012 r. Organy trafnie przyjęły, iż Inwestorzy wskazane uchybienia usunęli, mimo iż co do niektórych z nich poprzestali tylko na złożeniu wyjaśnień, bez zmiany projektu. Sąd w niniejszym składzie podziela pogląd, jaki utrwalił się w orzecznictwie sądów administracyjnych, że obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości może być realizowany przez inwestora w każdej formie, która powoduje eliminację naruszeń wymogów określonych w art. 35 ust. 1 p.b., w tym także przez wskazanie organowi, że naruszenie tych wymogów nie występuje. Omyłkowe bowiem nałożenie przez organ na inwestora obowiązków, w trybie art. 35 ust. 3 p.b., nie pozbawia tego organu prawa odstąpienia od ich egzekwowania w sytuacji wykazania przez stronę (np. stosownymi pismami wyjaśniającymi) wadliwości zajętego wcześniej stanowiska (zob. np.: wyroki NSA: z 28.04.2005 r., OSK 1250/04, oraz z 02.02.2009 r., II OSK 73/08; a także wyrok WSA z 09.10.2012 r., II SA/Kr 887/12 – orzeczenia odstępne w CBOSA). W konsekwencji niezasadne jest stanowisko Skarżącej, że Inwestorzy mogli wykonać obowiązki nałożone postanowieniem z [...].08.2012 r. wyłącznie poprzez dokonanie zmian w projekcie budowlanym.

Nie mogły odnieść skutku również zarzuty Skarżącej dotyczące "zasłonięcia" jej budynku przez planowany obiekt budowlany. Oczywiście nie oznacza to, że w ogóle nie dojdzie do przesłonięcia budynku Skarżącej ani ograniczenia jego nasłonecznienia, ale że uciążliwości z tym związane będą mieścić się w dopuszczalnych granicach określonych w § 13 i § 60 rozp.war.tech. Brak wystąpienia w tym zakresie ponadnormatywnych ograniczeń wynika ze znajdującej się w aktach sprawy analizy przesłaniania i nasłonecznienia (rys. A19, A20 projektu), sporządzonej przez uprawniony podmiot, a jej fachowość i rzetelność nie nasuwają zastrzeżeń. Zatem prawidłowo organy analizę tę zaakceptowały.

Organy trafnie również uznały, że sam fakt zaskarżenia decyzji o warunkach zabudowy, a tym samym potencjalna możliwość jej wyeliminowania z obrotu, co do zasady nie stanowi jeszcze przesłanki do zawieszenia postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę. Takie stanowisko prezentowane jest również w dominującym nurcie orzecznictwa sądów administracyjnych (por. np.: wyrok NSA z 13.08.2011 r., II OSK 499/10; a także wyroki WSA: z 06.08.2008 r., II SA/Po 238/08, oraz z 08.02.2012 r., II SA/Łd 1198/11 – orzeczenia dostępne w CBOSA). Jedynie w sytuacji, gdyby organ doszedł do przekonania o wadliwości decyzji o warunkach zabudowy, winien, w oczekiwaniu na rozstrzygnięcia tej kwestii przez właściwy organ, zawiesić postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę. W niniejszej sprawie taka sytuacja nie wystąpiła, a prawidłowość działania organów kontynuujących postępowanie potwierdza fakt – znany niniejszemu składowi orzekającemu z urzędu – że nieprawomocnym wyrokiem z 06 lutego 2013 r. o sygn. akt IV SA/Po 1036/12, tut. Sąd wniesioną przez Skarżącą skargę na decyzję w.z. z [...].04.2012 r. oddalił.

Również pozostałe zarzuty Skarżącej nie zasługują na uwzględnienie. Tym bardziej, że większość z nich – jak choćby te dotyczące: naruszenia ładu przestrzennego, odstąpienia od linii zabudowy oraz dopuszczenia zbyt dużej powierzchni zabudowy – dotyczą kwestii rozstrzyganych w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy, które nie podlegają powtórnemu badaniu w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę. Zgodnie bowiem z art. 55 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647 z późn. zm.) decyzja o warunkach zabudowy wiąże organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę.

Skoro, jak ustalono w toku postępowania administracyjnego, Inwestorzy spełnili wymagania określone w art. 35 ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4 p.b., to, jak wynika z art. 35 ust. 4 p.b., organy orzekające w sprawie nie mogły odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Zasadnie więc takie pozwolenie zostało Inwestorom udzielone.

Mając wszystko to na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę oddalił.