Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 59/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2022-06-15 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 51 ust. 1 pkt 3
journal: Dz.U. 2020 poz 1333
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Magdalena Dobek-Rak (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Jolanta Górska Asesor WSA Wojciech Wycichowski Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Agnieszka Pazdykiewicz po rozpoznaniu w dniu 15 czerwca 2022 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi M. L. i L. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 9 grudnia 2021 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

M. L. i L. L. wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 9 grudnia 2021 r. utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza z 27 lipca 2021 r. ustalającą warunki zabudowy dla legalizacji istotnych odstępstw od projektu budowlanego budynku pieczarkarni wraz ze zmianą sposobu użytkowania budynku pieczarkarni na budynek mieszkalny jednorodzinny wolnostojący.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Po rozpatrzeniu wniosku J. K. i M. K. z 15 marca 2021 r., uzupełnionego pismem z dnia 24 marca 2021 r., decyzją z 27 lipca 2021 r. Burmistrz ustalił warunki zabudowy dla legalizacji istotnych odstępstw od warunków określonych w decyzji z 6 kwietnia 1979 r., nr [..], o pozwoleniu na budowę pieczarkarni, polegających na wybudowaniu jedynie części socjalnej pieczarkarni ze zmianami i zmianie sposobu użytkowania obiektu na budynek mieszkalny jednorodzinny, na działce nr [..], położonej w N., gmina K.

W punkcie 2 decyzji wskazano ustalenia dotyczące funkcji zabudowy oraz zagospodarowania terenu: zabudowa zagrodowa, tereny rolnicze. W punkcie 3 decyzji określono:

1) linię zabudowy: nieprzekraczalna linia zabudowy w linii istniejącej zabudowy zgodnie z załącznikiem graficznym nr 1,

2) wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu RM: nie więcej niż 0,185,

3) udział terenu biologicznie czynnego: nie mniej niż 55%,

4) szerokość elewacji frontowej zabudowy, określona względem linii A.-B., wyznaczonej na załączniku graficznym nr 1: 12 m z tolerancją do 20%,

5) wysokość kalenicy: nie więcej niż 9,5 m; dopuszcza się podpiwniczenie,

6) geometria dachu: dla głównych połaci dachu budynku mieszkalnego: dach płaski.

W punkcie 6 określono dostęp do drogi publicznej – drogi gminnej nr [..] (działka nr [..]) istniejącym zjazdem z działki nr [..]. Wskazano również, że należy zobowiązać inwestora do naprawy elementów pasa drogowego zniszczonych podczas realizacji powyższej inwestycji. Ponadto, organ określił pozostałe ustalenia dotyczące m.in. miejsc postojowych, zaopatrzenia w wodę, energię elektryczną, cieplną, odprowadzania wód opadowych, ścieków i gospodarowania odpadami komunalnymi.

W uzasadnieniu decyzji organ wyjaśnił, że przedmiotowe warunki zabudowy zostały uzgodnione z: Państwowym Gospodarstwem Wodnym Wody Polskie Zarząd Zlewni– brak odpowiedzi; Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska– z dnia 31 maja 2021 r.; Starostą Wydział Rolnictwa i Ochrony Środowiska – z dnia 17 maja 2021 r.; Zarządcą dróg gminnych z dnia 21 maja 2021 r. Analizę i projekt decyzji przygotowała osoba posiadająca kwalifikacje do wykonywania zawodu urbanisty.

Organ wskazał, że w toku postępowania swoje uwagi w sprawie złożyli M. L. i L. L. stwierdzając, że na danym terenie nie można budować oraz że oryginalna działka nr [..] nie była podzielona, a teren jest przeznaczony jedynie pod uprawy rolne.

Po rozpatrzeniu odwołania M. L. i L. L. decyzją z 9 grudnia 2021 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W ocenie Kolegium, w niniejszej sprawie organ I instancji wykazał, iż planowana inwestycja spełnia wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, Burmistrz ustalił wymagania dotyczące przedmiotowej zabudowy i zagospodarowania. Kolegium wskazało, że szerokość frontu działki wnioskodawców nr [..] od drogi gminnej wynosi około 84 m, stąd trzykrotna szerokość frontu wynosi 252 m (3 x 84 m). W oparciu o powyższe, obszar analizowany wyznaczono w odległości 252 m wokół wnioskowanej działki (od granic terenu działki nr [..]). W ocenie organu odwoławczego, obszar analizowany został wyznaczony zgodnie z przepisami. W tak wyznaczonym obszarze analizowanym stwierdzono występowanie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, zabudowy zagrodowej, terenów rolniczych, lasów oraz wód powierzchniowych śródlądowych. Zdaniem Kolegium, określone dla wnioskowanej zabudowy ustalenia i wartości parametrów, tj. funkcja, szerokość elewacji frontowej, wysokość zabudowy, geometria dachu, linia zabudowy czy procent pokrycia działki zabudową - znajdują uzasadnienie w sporządzonej analizie. Znajdująca się w aktach sprawy analiza urbanistyczna, stanowiąca załącznik nr 2 do zaskarżonej decyzji, wykazała, iż planowana inwestycja spełnia wymogi art. 61 ust. 1 ustawy, a parametry wnioskowanej zabudowy zostały określone w sposób dający się pogodzić z istniejącym stanem zabudowy. Wnioskowana inwestycja stanowi zatem kontynuację istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy zagrodowej. W ocenie Kolegium, w oparciu o sporządzoną analizę urbanistyczną, ustalone zaskarżoną decyzją warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji nie naruszają ładu przestrzennego, zachowano kontynuację funkcji, jak też nawiązanie do wskaźników zabudowy, kształtujących ten ład, takich jak: powierzchnia zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość budynku czy geometria dachu. Zaskarżona decyzja zawiera wszystkie obowiązkowe elementy określone w przepisach i ustalenia te są wiążące dla organu wydającego pozwolenie na budowę.

W świetle powyższego odwołanie nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż podniesione zarzuty nie znajdują potwierdzenia w zebranym materiale dowodowym. Jak wynika bowiem z treści sporządzonej analizy urbanistycznej, teren objęty wnioskiem zlokalizowany jest w granicach Parku Krajobrazowego, na terenie którego obowiązują nakazy i zakazy określone w Uchwale nr 147/VII/11 Sejmiku Województwa z dnia 27 kwietnia 2011 r. w sprawie Parku Krajobrazowego (Dz. Urz. Woj. z 2011 r., nr 66, poz.1462 ze zm.), odnoszące się m.in. do obszaru objętego zakazem zabudowy. Część wnioskowanej działki znajduje się w strefie zakazu zabudowy w pasie 100 m od zbiornika wodnego - jeziora K., jednakże przedmiotowa inwestycja będzie w całości zlokalizowana poza ww. strefą. Powierzchnia przekształcona inwestycji nie przekroczy 0,5 ha.

Kolegium podkreśliło, że przedmiotowe postępowanie toczy się w trybie postępowania legalizacyjnego. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z 17 lutego 2021 r. nałożył na inwestorów obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego dotyczącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z instalacjami i infrastrukturą techniczną na terenie działki nr [..] w miejscowości N., gmina K., zgodnego z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy. Z treści tej decyzji wynika, iż na działce nr [...] znajduje się kilka obiektów budowlanych i każdy z obiektów został wybudowany na podstawie zgłoszenia Staroście na przełomie lat 2005-2016 – za wyjątkiem budynku mieszkalnego, który został wybudowany na podstawie decyzji z 6 kwietnia 1979 r., jednak z istotnym odstępstwem. Stąd inwestorzy w celu legalizacji zabudowy na działce nr [..] wystąpili z przedmiotowym wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Kolegium przypomniało również, że zaskarżona decyzja o warunkach zabudowy jedynie wskazuje, czy może nastąpić legalizacja inwestycji na wskazanym terenie. Dalszym etapem procesu budowlanego jest etap dotyczący pozwolenia na budowę. Dopiero w tym postępowaniu bada się prawa inwestora do terenu, jak też możliwość legalizacji określonej niniejszą decyzją inwestycji zgodnie z Prawem budowlanym oraz przepisami odrębnymi.

M. L. i L. L. wnieśli skargę na powyższą decyzję wskazując, że jest to decyzja błędna, ponieważ mapy nie zgadzają się z mapami z 1925 r. i 1929 r. W ocenie skarżących, w postępowaniach nie bierze się pod uwagę wyroków WSA w Gdańsku z 6 listopada 2013 r., sygn. akt II SA/Gd 428/13, oraz z 6 listopada 2019 r., sygn. akt II SA/Gd 205/19, w których – zdaniem skarżących – Sąd nakazał rozbiórkę. Skarżący wskazali, że teren zainwestowany znajduje się na obszarze Parku Krajobrazowego Natura 2000, czyli rezerwatu (teren turystyczno-rolniczy). Wobec tego, w ocenie skarżących, w sprawie mamy do czynienia z samowolą budowlaną.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Przeprowadzona przez Sąd, na podstawie art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 137) oraz art. 3 § 2 pkt 1 w zw. z art. 134 § 1 i art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2022 r., poz. 329), zwanej dalej p.p.s.a., kontrola legalności wykazała, że zarówno zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 9 grudnia 2021 r., jak i poprzedzająca ją decyzja Wójta Gminy z 27 lipca 2021 r., są zgodne z prawem.

Zaskarżoną decyzją ustalono ostatecznie warunki zabudowy dla legalizacji budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego zrealizowanego z istotnymi odstępstwami od warunków określonych w decyzji Naczelnika Miasta i Gminy o pozwoleniu na budowę pieczarkarni z 6 kwietnia 1979 r., nr [...], wraz ze zmianą sposobu użytkowania budynku zlokalizowanego na działce nr [...] w N., gmina K.

W kontrolowanym stanie faktycznym mamy zatem do czynienia z obiektem zrealizowanym z istotnymi odstępstwami od zatwierdzonego projektu budowlanego wraz ze zmianą sposobu jego użytkowania z pieczarkarni na funkcję mieszkaniową, którego zalegalizowanie wymaga potwierdzenia jego zgodności z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przedmiot niniejszego postępowania wyznaczyła decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z 17 lutego 2021 r., wydana na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2020 r., nr 1333 ze zm.), zwanej dalej Prawem budowlanym, zobowiązująca J. K. i M. K. do przedłożenia, w toku postępowania naprawczego, projektu budowlanego zgodnego z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy. To dało asumpt zobowiązanym do wystąpienia z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy niezbędnych do zakończenia postępowania naprawczego. Taka sytuacja stanowi akceptowalny wyjątek od zasady ustalania warunków zabudowy dla inwestycji planowanych, a nie już zrealizowanych.

W sytuacji braku planu zagospodarowania przestrzennego zgodność z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym potwierdzić może decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydawana w trybie i na zasadach określonych w u.p.z.p. oraz na podstawie rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu miejscowego (Dz.U. nr 164, poz. 1588), zwanego dalej rozporządzeniem. Legalizacja obiektu budowlanego wybudowanego z odstępstwami od zatwierdzonego projektu budowlanego wymaga bowiem potwierdzenia, że jego istnienie w aktualnym kształcie nie naruszy istniejącego ładu przestrzennego. Dlatego też orzekające w sprawie organy prawidłowo zastosowały do rozpatrzenia wniosku inwestorów, który został złożony na potrzeby prowadzonego postępowania naprawczego, dyspozycję art. 61 ust. 1 u.p.z.p., gdyż przepis ten służy realizacji normy wynikającej z art. 59 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którą zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Powyższe oznacza dopuszczalność ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji realizowanej lub zrealizowanej w sytuacji, gdy - tak jak w niniejszej sprawie - decyzja o warunkach zabudowy jest konieczna, aby w postępowaniu naprawczym przedłożyć projekt budowlany z nią zgodny i doprowadzić inwestycję do zgodności z prawem.

W takiej sytuacji materialnoprawną podstawą rozstrzygnięć jest art. 61 ust. 1 u.p.z.p., który, w brzmieniu mającym zastosowanie w niniejszej sprawie stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;

Niespełnienie choćby jednego z tych warunków musi prowadzić do odmowy ustalenia warunków zabudowy.

Z treści art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wynika, że aby ustalić warunki zabudowy dla planowanej inwestycji musi istnieć przynajmniej jedna zabudowana działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej. Działka sąsiednia powinna być przy tym zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, a w przypadku legalizacji – zabudowy istniejącej samowolnie, w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, w celu zweryfikowania możliwości zaakceptowania efektów działań inwestycyjnych do istniejących w danym miejscu standardów urbanistyczno-architektonicznych. Zasada dobrego sąsiedztwa uzależnia bowiem zmianę zagospodarowania przestrzennego terenu od dostosowania jej do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Regulacja taka, tak w przypadku nowej zabudowy, jak i w przypadku zabudowy legalizowanej, ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa oznacza zatem konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy funkcji, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Tym samym powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki, nowa zabudowa, jak i planowany nowy sposób użytkowania obiektu budowlanego, powinny odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie tej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy.

W pierwszej kolejności organ musi zatem dokonać szczegółowej analizy zabudowy znajdującej się na działkach sąsiednich, a następnie ustalić cechy wnioskowanej zabudowy w decyzji o warunkach zabudowy. Obowiązkiem organu orzekającego w sprawie o ustalenie warunków zabudowy powinno być natomiast, stosownie do art. 53 ust. 3 pkt 2 w zw. z art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 741 ze zm.), zwanej dalej u.p.z.p., ustalenie rzeczywistego stanu zabudowy istniejącej na działce inwestora, a także uwzględnienie obowiązywania decyzji podjętych zarówno w obszarze planowania i zagospodarowania przestrzennego, jak i prawa budowlanego, które mogą mieć znaczenie dla oceny legalności wydanej decyzji o warunkach zabudowy (tak np.: NSA w wyrokach z 14 stycznia 2014 r., II OSK 1890/12, i z 17 maja 2016 r., II OSK 146/15, z 4 lipca 2017 r., II OSK 2162/16, dostępne https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., oznacza, że nowa zabudowa musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu, w tym użytkowania obiektów. Ustalenie warunków zabudowy dla obiektu istniejącego jest zatem dopuszczalne o tyle, o ile można go pogodzić z już istniejącą funkcją oraz parametrami i wskaźnikami obowiązującymi w obszarze analizowanym.

Szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w powiązaniu z analizą stanu istniejącego, na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 u.p.z.p., przewidziano w powołanym wyżej rozporządzeniu, w którym określono wymagania dotyczące ustalania: 1) linii zabudowy; 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3) szerokości elewacji frontowej; 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Przepis § 3 ust. 1 rozporządzenia przewiduje, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w przepisach art. 61 ust. 1-5 ustawy. Natomiast stosownie do § 3 ust. 2 rozporządzenia granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

W niniejszej sprawie prawidłowość wyznaczenia obszaru analizowanego nie była przedmiotem zastrzeżeń i nie wzbudziła wątpliwości Sądu. Obszar analizowany wyznaczono wokół działki nr [...], w odległości trzykrotności szerokości jej frontu, co potwierdza sporządzona w sprawie analiza urbanistyczna. Tak wyznaczony obszar analizowany stanowi wystarczające sąsiedztwo urbanistyczne i wzorzec dla wnioskowanej zabudowy. W obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zabudowa zagrodowa, tereny rolnicze, lasy oraz wody powierzchniowe śródlądowe. Przedmiotowy budynek mieszkalny jest zlokalizowany na działce, na której zrealizowano zabudowę zagrodową, co uzasadniało stwierdzenie, że pełniąc funkcję mieszkaniową w gospodarstwie rolnym wpisuje się on w funkcję istniejącą w obszarze analizowanym. Pojęcie "kontynuacji funkcji" z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oznacza, że nowa zabudowa musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu (w tym użytkowania obiektów), co ma miejsce w niniejszej sprawie.

Weryfikując możliwość ustalenia warunków zabudowy dla budynku mieszkaniowego w zabudowie zagrodowej, organ I instancji, opierając się na sporządzonej w niniejszej sprawie analizie urbanistycznej, w decyzji ustalającej warunki zabudowy zawarł postanowienia wynikające z § 3 do § 8 rozporządzenia (wymagania w zakresie linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowanej, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu i attyki oraz geometrii dachu, kąta nachylenia). Ustalenia w powyższych kwestiach Sąd uznał za zgodne z wymogami rozporządzenia i adekwatne do okoliczności istniejących w obszarze analizowanym.

W analizie urbanistycznej potwierdzono, że istniejąca linia zabudowy oraz parametry w postaci wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokości elewacji frontowej i wysokości mieszczą się w przedziale wartości występujących w obszarze analizowanym i nie wpłyną negatywnie na strukturę zabudowy sąsiedztwa. Co istotne punktem wyjścia do poczynionych ustaleń były wartości uśrednione powyższych parametrów w obszarze analizowanym, a uszczegółowienie ich nastąpiło już z uwzględnieniem uwarunkowań zabudowy zagrodowej. Powyższe dało podstawy do stwierdzenia, że parametry i cechy przedmiotowego budynku wpisują się w charakter zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym.

W odniesieniu zaś do ustalania geometrii dachu, przepis § 8 rozporządzenia nie wprowadza żadnej zasady (a więc i wyjątku) jej ustalania stanowiąc, że geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki), ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Skoro zatem rozporządzenie wymaga zachowania "odpowiedniej", a nie "takiej samej" lub "uśrednionej" geometrii dachów, to podkreśla w ten sposób konieczność dopasowania nowej zabudowy do zabudowy istniejącej pod względem ładu przestrzennego, a więc przede wszystkich walorów estetycznych. Z tych względów zaakceptowanie w analizie i w kontrolowanych decyzjach dachu płaskiego dla głównych połaci budynku oraz wielospadowego nad wejściem do budynku z punktu widzenia ładu przestrzennego, w sytuacji występowania w obszarze analizowanym dachów dwuspadowych, nie jest błędem, który mógłby zaważyć na bycie prawnym decyzji ustalającej warunki zabudowy. Podkreślić należy, że decyzja o odmowie ustalenia warunków zabudowy z powodu braku kontynuacji w zakresie geometrii dachu powinna być wydawana w wyjątkowych sytuacjach, gdy w sposób oczywisty planowany obiekt ze względu na tę geometrię zakłócałby istniejący ład przestrzenny, czego w niniejszej sprawie w toku postępowania nie wykazano. Wobec tego za prawidłowe Sąd uznał ustalenia w zakresie geometrii dachu nie zaburzające istniejącego ładu przestrzennego.

Spełnieniu wymogów zasady kontynuacji funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu towarzyszy również realizacja pozostałych wymogów z art. 61 ust. 1 pkt 2 – 5 u.p.z.p. Nie ma bowiem żadnych wątpliwości co do dostępności działki zainwestowanej do drogi publicznej, wystarczającego uzbrojenia, odzwierciedlonego w aktach sprawy czy braku potrzeby uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Kontrolowana decyzja nie narusza również przepisów szczególnych, w tym nie jest sprzeczna z postanowieniami uchwały nr 147/VII/11 Sejmiku Województwa z 27 kwietnia 2011 r. w sprawie Parku Krajobrazowego. Część zainwestowanej działki położona jest w pasie 100 m od zbiornika wodnego – Jeziora K., jednakże przedmiotowa inwestycja w całości jest zlokalizowana poza tą strefą. Dodatkowo, powierzchnia przekształcona w ramach wnioskowanej inwestycji nie przekroczy 0,5 ha, co wykluczało potrzebę jej oceny w świetle przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz.U. z 2019 r., poz. 1839).

W kontekście zarzutów skarżących podkreślić należy fakt dokonania wymaganych w niniejszej sprawie uzgodnień, w tym zwłaszcza w zakresie obszaru objętego ochroną na podstawie przepisów o ochronie przyrody (Parku Krajobrazowego) z Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska. Powyższe oznacza akceptację przedmiotowej inwestycji przez wyspecjalizowany organ ochrony środowiska z punktu widzenia wymogów tej ochrony. Prawidłowości tej oceny nie podważyła argumentacja skarżących bezpodstawnie zarzucających zagrożenie planowanej inwestycji dla walorów środowiskowych terenu.

Dodatkowo odnosząc się do zarzutów skarżących wyjaśnić należy, że wbrew ich twierdzeniom, stanowisko Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku wyrażone w wyrokach wydanych w sprawach o sygn. akt II SA/Gd 428/13 i II SA/Gd 205/19 nie było przeszkodą do ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. We wskazanych wyrokach Sąd uznał, że weryfikacja zabudowy powstałej m.in. na działce nr [...] z punktu widzenia wymogów Prawa budowlanego winna mieć charakter zindywidualizowany w odniesieniu do poszczególnych obiektów i adekwatny do sprecyzowanego żądania wnioskodawców. Sąd wskazał na potrzebę rozważenia przeprowadzenia odrębnego postępowania pod kątem samowoli budowlanej polegającej na zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego zrealizowanego jako część socjalna pieczarkarni, a użytkowanego jako budynek mieszkalny. Ze wskazań zawartych w powyższych wyrokach nie wynika kategoryczny nakaz orzeczenia rozbiórki w odniesieniu do jakiegokolwiek obiektu, w tym do obiektu stanowiącego przedmiot działań jurysdykcyjnych w niniejszej sprawie.

W tym stanie sprawy niezasadne okazały się zarzuty skargi kwestionujące ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, gdyż orzekające organy przeprowadziły postępowanie zgodnie z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. gromadząc materiał dowodowy niezbędny do rozstrzygnięcia sprawy i prawidłowo zastosowały przepisy prawa materialnego, tj. art. 61 ust. 1 u.p.z.p. i przepisy rozporządzenia. Zarzuty skargi nie zdołały powyższej oceny podważyć.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.