Wyrok WSA w Gorzowie Wlkp., sygn. akt II SA/Go 941/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp.
Data orzeczenia: 2021-12-29 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 59, 61
journal: Dz.U. 2021 poz 741
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym -  t.j.
article: § 3, 4. 6, 7, 8
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie: Przewodniczący Sędzia WSA Adam Jutrzenka-Trzebiatowski (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Jacek Jaśkiewicz Sędzia WSA Krzysztof Rogalski po rozpoznaniu w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 29 grudnia 2021 r. sprawy ze skargi I.N. i S.N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza z dnia [...] r., nr [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego solidarnie na rzecz skarżących I.N. i S.N. kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych, tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Burmistrz decyzją z dnia [...] kwietnia 2021 r., nr [...] – działając na podstawie art. 4 ust. 2 pkt 2 art. 59 ust. 1 i art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r., poz. 293 ze zm.; dalej jako u.p.z.p.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeksu postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r., poz. 256 ze zm.; dalej jako k.p.a.) – ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej na działce o nr ewid. [...] położonej w [...], wskazując:

I.

1. ustalenia dotyczące rodzaju inwestycji: budowa dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, - budowa niezbędnej infrastruktury technicznej;

2. ustalenia dotyczące warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego będące wynikiem analizy, o której mowa w § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1588; dalej jako r.s.u.w.), a którą przeprowadzono w załączniku nr 2 do decyzji:

- linia zabudowy: wyznaczono obowiązującą linię zabudowy na przedłużeniu ściany wschodniej budynku mieszkalnego jednorodzinnego, znajdującego się na działce o nr ewid. [...]; dopuszcza się przekroczenie tej linii przez elementy architektoniczne takie jak gzyms, wykusz, schody zewnętrzne murki oporowe, taras wejściowy na odległość maksymalnie 2,0 m w kierunku frontu działki; wyznaczono linię zabudowy w odległości 6,0 m od granicy zachodniej działki wnioskowanej z pasem drogowym publicznej drogi gminnej o nr ewid. [...]

i nadano jej status nieprzekraczalnej; pozostałe odległości od granic należy wyznaczyć na podstawie rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 1065 ze zm.; dalej jako r.w.t.);

- wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy: do 21,3 %;

- szerokość elewacji frontowej: wyznacza się szerokość elewacji frontowej 11,0m (+/-20%);

- wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki: wyznacza się wysokość do okapu dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych

w zabudowie bliźniaczej od 3,0 m do 6,0 m;

- liczba kondygnacji: do trzech kondygnacji nadziemnych (np. parter, piętro, poddasze użytkowe lub nieużytkowe); dopuszcza się podpiwniczenie całkowite lub częściowe budynku;

- geometria dachu: dach dwuspadowy o kącie nachylenia od 30° do 45° kryty dachówką; dopuszcza się wykonanie okien połaciowych, wykuszy lub lukarn; dopuszcza się dach plaski lub dach o innym kącie nachylenia połaci niż na dachu głównym nad ewentualnymi garażami, wykuszami i lukarnami; kalenice równoległe lub prostopadłe do granicy z działką pełniącą funkcję drogi wewnętrznej na wysokości do 12,0 m;

- miejsca postojowe dla samochodów osobowych: 4 miejsca postojowe, które należy zlokalizować w obrębie wnioskowanej działki;

- sposób gromadzenia odpadów stałych: odpady stałe gromadzone na utwardzonych miejscach w pojemnikach usytuowanych na wnioskowanej działce, z uwzględnieniem możliwości ich segregacji;

3. ustalenia dotyczące ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu:

1. wnioskowane przedsięwzięcie inwestycyjne nie wymaga przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko;

2. w trakcie prac budowlanych inwestor realizujący przedsięwzięcie jest zobowiązany do ochrony środowiska na obszarze prowadzenia prac,

a w szczególności ochronie gleby, zieleni i stosunków wodnych;

3. w przypadku odkrycia podczas prac ziemnych kopalin szczątków roślin lub zwierząt należy niezwłocznie zawiadomić Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska, a jeżeli nie jest to możliwe - Burmistrza; usunięcie drzew lub krzewów z terenu inwestycji w przypadku ich występowania wymaga uzyskania zezwolenia wydanego przez właściwy organ na wniosek właściciela nieruchomości;

4. z uwagi na występowanie gruntu rolnego klasy Ill na działce wnioskowanej o nr ewid. [...], na którym może być zlokalizowana inwestycja, należy wystąpić do starosty powiatu o wyłączenia z produkcji użytków rolnych klas III jeszcze przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę; wnioskowane obiekty nie są obiektami biorącymi udział w produkcji rolnej;

5. wszyscy biorący udział w jakimkolwiek zakresie w niniejszej inwestycji są obowiązani uwzględnić wymagania w zakresie ochrony przeciwpożarowej przy zagospodarowaniu i uzbrojeniu terenu;

6. właściciel gruntu, o ile przepisy ustawy Prawo wodne nie stanowią inaczej, nie może: zmieniać stanu wody na gruncie, a zwłaszcza kierunku odpływu znajdującej się na jego gruncie wody opadowej ani kierunku odpływu ze źródeł - ze szkodą dla gruntów sąsiednich, odprowadzać wód oraz ścieków na grunty sąsiednie; teren objęty wnioskiem nie jest położony na obszarze stref ochronnych ujęć wodnych.

4. ustalenia dotyczące ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej:

1. planowana inwestycja zlokalizowana jest w odległości 1 km od granicy zespołu krajobrazowo urbanistycznego miasta [...] wpisanego do rejestru zabytków pod nr [...]; odkryte w trakcie prac przedmioty zabytkowe oraz obiekty nieruchome i nawarstwienia kulturowe podlegają ochronie prawnej, kto odkrył przedmiot, co do którego istnieje przypuszczenie, iż jest on zabytkiem, jest obowiązany wstrzymać roboty, zabezpieczyć przedmiot i miejsce jego odkrycia oraz niezwłocznie zawiadomić o tym wojewódzkiego konserwatora zabytków, a jeśli to niemożliwe burmistrza; prowadzenie robót budowlanych lub podejmowanie innych działań, które mogłyby prowadzić do naruszenia substancji lub zmiany wyglądu w otoczeniu zespołu krajobrazowo urbanistycznego miasta wymagają pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków w trybie decyzji administracyjnej.

5. ustalenia dotyczące obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej:

1. energia elektryczna - z sieci elektroenergetycznej na warunkach

i w uzgodnieniu z zarządcą sieci (pismo z dnia [...].02.2020r. nr [...] E. Sp. z o.o.);

2. woda - z istniejącej sieci wodociągowej poprzez istniejące przyłącze;

3. kanalizacja sanitarna - do istniejącej sieci kanalizacji sanitarnej poprzez istniejące przyłącze;

4. kanalizacja deszczowa - wody opadowe z dachów na teren własnej posesji lub do zbiornika z możliwością wykorzystania do podlewania trawników itp.; dokonywanie zmiany naturalnego spływu wód opadowych w celu ich kierowania na teren sąsiedniej nieruchomości bez zgody właściciela jest zabronione;

5. dostęp do drogi: działka nr ewid. [...] posiada pośredni dostęp do publicznej drogi gminnej - działki o nr ewid. [...] poprzez działkę pełniącą funkcję drogi wewnętrznej o nr ewid. [...];

6. ogrzewanie: gazowe;

7. gaz: z sieci gazowej na warunkach i w uzgodnieniu z zarządcą sieci (pismo znak: [...] z dnia [...] marca 2020 r.);

6. ustalenia wymagań dotyczących interesów osób trzecich:

1. przy projektowaniu, budowie i użytkowaniu budynku należy zapewnić poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich w tym: zapewnienie dostępu do drogi publicznej, ochronę przed pozbawieniem możliwości korzystania

z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz środków łączności, dopływu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, ochronę przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne, promieniowanie, ochronę przed zanieczyszczeniem powietrza, wody lub gleby;

7. ustalenia dotyczące granic i sposobów zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie, ustalonych na podstawie przepisów odrębnych, w tym terenów górniczych, terenów zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych

i terenów narażonych na niebezpieczeństwo powodzi:

1. nie stwierdzono występowania terenów i obiektów wymienionych powyżej wobec powyższego nie stwierdzono potrzeby ustalania dodatkowych, szczególnych warunków zabudowy;

8. linia rozgraniczająca teren inwestycji: nieprzekraczalne linie zabudowy oraz linie rozgraniczające teren inwestycji przedstawiono na mapie zasadniczej w skali 1:500, stanowiącej załącznik nr 1 do niniejszej decyzji;

II. inne uwarunkowania:

1. jeżeli wskutek wydanej decyzji wartość nieruchomości w strefie oddziaływania planowanej inwestycji, ulega obniżeniu lub korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób stało się niemożliwe lub w sposób istotny ograniczone, właściciel nieruchomości, której wartość uległa obniżeniu, może dochodzić odszkodowania równego obniżeniu jej wartości, a koszty realizacji roszczeń ponosi inwestor, po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę;

2. w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy;

3. decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich;

4. wnioskodawcy, który nie uzyskał prawa do terenu, nie przysługuje roszczenie o zwrot nakładów poniesionych w związku z otrzymaną decyzja, ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu;

5. niniejsza decyzja nie uniemożliwia ani w istotny sposób nie ogranicza korzystania z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny

z dotychczasowym przeznaczeniem oraz nie powoduje zmiany wartości nieruchomości.

W uzasadnieniu decyzji Burmistrz wskazał, że wnioskiem z dnia [...] czerwca 2021 r. inwestor – J.G. wystąpił o ustalenie warunków zabudowy dla opisanego na wstępie zamierzenia.

W związku z brakiem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu objętego inwestycją, żądanie strony o wydanie decyzji o warunkach zabudowy sprawdzono pod względem spełnienia elementów wymienionych w art. 52 ust. 2 w zw.

z art. 64 ust.1 u.p.z.p. Mając na uwadze kompletność wniosku i zakres potencjalnego oddziaływania planowanej inwestycji, zamykający się w obszarze wnioskowanej działki, na podstawie wypisów z rejestru gruntów organ ustalił krąg stron postępowania, za które uznano wnioskodawcę, właściciela wnioskowanej działki i właścicieli działek będących w sąsiedztwie planowanej inwestycji.

Następnie organ wskazał, iż zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji

o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w punktach 1-6 powołanego przepisu. Odnosząc się do punktu 1 organ wskazał, że zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 r.s.u.w. wyznaczono wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadził na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy

i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Ponadto podkreślił, że działka nr ewid. [...] posiada pośredni dostęp do publicznej drogi gminnej działki o nr ewid. [...], poprzez działkę pełniącą funkcję drogi wewnętrznej o nr ewid. [...]. Organ postanowił przyjąć za front działki szerokość granicy działki wnioskowanej z działką pełniącą funkcje drogi wewnętrznej o nr ewid. [...], która wynosi 20 m. Trzykrotność tego parametru to 60 m. Przyjęto zasięg 60 m obszaru analizowanego we wszystkich kierunkach od granic działki wnioskowanej odkładając go odpowiednio na załączniku graficznym nr 3. Obszar przyjęty do analizy obejmuje budynki leżące przy działce o nr ewid. [...] pełniącej funkcję drogi wewnętrznej, przy [...]i również przy [...]. Planowana inwestycja powinna być dostosowana do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy na działkach sąsiednich, czyli do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (tj. kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznych (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze (analizowanym), czyli realizacja tzw. dobrego sąsiedztwa. Przy czym pojęciu dobrego sąsiedztwa (działka sąsiednia) w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nadać należy znaczenie szersze niż tylko działka oparta na wspólnej granicy pomiędzy działkami (działką sąsiednią oraz tą, na której ma powstać inwestycja). Działka sąsiednia to nieruchomość położona w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość, którą należy określić dla każdego przypadku oddzielnie. Dlatego organ ze względu na specyfikę otaczającej zabudowy i jej różnorodność, tj. występowanie budynków o funkcji mieszkalnej i usługowej oraz ze względu na wielość rodzaju zabudowy takiej jak budynki mieszkalne jednorodzinne wolnostojące, budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej, budynki byłej placówki opiekuńczo-wychowawczej (dom dziecka, dz. nr [...]) wykorzystywany jako budynek zamieszkania zbiorowego, budynek mieszkalno-usługowy (dz. nr [...]), przyjął do analizy parametrów zabudowy istniejącej budynki o funkcji mieszkalnej jednorodzinnej.

Organ określił ten teren nie w formie koła, lecz figury powstałej poprzez odsunięcie granic działki na odległość 60 m i połączenie tych linii łukami od narożników działki. W tak wyznaczonej figurze geometrycznej o liniach, w odległości 60 m od granic działki wnioskowanej, działka nr ewid. [...], znajdować będzie się w centrum obszaru analizowanego. Działki zawarte w obszarze analizowanym opisane zostały pod względem cech zabudowy w zbiorczej tabeli. Funkcja - wnioskowana budowa dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej nie zaburzy ładu przestrzennego w obszarze analizowanym, gdyż na tym obszarze znajdują się budynki o takiej samej funkcji i rodzaju zabudowy tzn. budynki jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej.

Na podstawie § 4 ust. 1 r.s.u.w. organ wyznaczył obowiązującą linię zabudowy na przedłużeniu ściany wschodniej budynku mieszkalnego jednorodzinnego, znajdującego się na działce o nr ewid. [...]. Dopuszczono przekroczenie tej linii przez elementy architektoniczne takie jak gzyms, wykusz, schody zewnętrzne murki oporowe, taras wejściowy na odległość maksymalnie 2,0 m w kierunku frontu działki. Ponieważ wnioskowana działka przylega zachodnią granicą do pasa drogowego publicznej drogi gminnej o nr ewid. [...], postanowiono wyznaczyć linię zabudowy na podstawie § 4 ust. 2 r.s.u.w., zgodnie z przepisami odrębnymi, tj. ustawą z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r., poz. 470 ze zm.; dalej jako u.t.d.), zgodnie z którą na podstawie art. 43 ust. 1 budynki projektowane winny być usytuowane w odległości 6,0 m od krawędzi jezdni publicznej drogi gminnej. Ponieważ w miejscu styku granic działki wnioskowanej i pasa drogowego jezdnia przebiega po łuku, postanowiono wyznaczyć linię zabudowy w odległości 6,0 m od granicy zachodniej działki wnioskowanej i nadać jej status nieprzekraczalnej. Pozostałe natomiast odległości od granic organ uznał, iż należy wyznaczyć na podstawie r.w.t.

Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu ustalono w oparciu o § 5 r.s.u.w. Średni wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy wynosi 21,3%. Wielkość wskaźnika istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym wynosi od 13,3% do 52,7%. We wniosku określono wielkość powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki max. 40%, która mieści się w wielkościach granicznych. Jednak na podstawie zapisów decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] grudnia 2020 r., nr [...] wyznaczenie wskaźnika zabudowy w górnej granicy wskaźnika występującego w obszarze analizowanym zaburzy istniejący ład przestrzenny. W związku z powyższym na podstawie § 5 ust. 1 r.s.u.w. wyznaczono wskaźnik powierzchni zabudowy do 21,3%.

Szerokość elewacji frontowej ustalono w oparciu o § 6 r.s.u.w. Średnia szerokość elewacji frontowych wynosi 9,9 m, biorąc pod uwagę tolerancję 20% wynoszącą 1,98 m, należałoby wyznaczyć szerokość elewacji frontowej od 7,92 m do 11,88 m. Szerokości elewacji frontowych budynków mieszkalnych wynoszą od 5,5 m do 15,0 m. Wnioskowana szerokość elewacji frontowej 11,0 m (+/-20%), czyli od 8,8 m do 13,2 m. Na podstawie § 6 ust. 2 r.s.u.w. oraz w celu rozstrzygnięcia sprawy na korzyść wnioskodawcy, przyjęto wnioskowany wymiar 11,0 m (+/-20%). Ponadto budynki ujawnione na mapie zasadniczej przy [...] posiadają szerokości elewacji frontowych na dz. nr ewid. [...] - szer. 12,0 m, na dz. nr ewid. [...]- szer. 13,0 m, na dz. nr ewid. [...]- szer. 13,0 m, na dz. nr ewid. [...] - szer. 13,5 m. Przyjęta szerokość - zdaniem organu - nie zaburzy ładu przestrzennego w obszarze analizowanym i mieści się w wielkościach podanych w tabeli.

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki ustalono

w oparciu o § 7 r.s.u.w. Wnioskowana wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wynosi do 6,0 m. Budynki mieszkalne w obszarze analizowanym posiadają zróżnicowane wysokości gzymsów od 3,0 m do 6,7 m. Ponadto budynki ujawnione na mapie zasadniczej przy [...] posiadają wysokości górnej krawędzi elewacji frontowych na dz. nr ewid. [...] - wys. 3,5 m, na dz. nr ewid [...] - wys. 3,5 m, na dz. nr ewid. [...] - wys. 6,0 m, na dz. nr ewid. [...] - wys. 6,0 m. W ocenie organu wnioskowana wysokość nie zaburzy ładu przestrzennego w obszarze analizowanym i mieści się w wielkościach podanych w tabeli. Dlatego na podstawie § 7 ust. 4 r.s.u.w. przyjęto wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki od 3,0 m do wnioskowanych 6,0 m.

Geometrię dachu ustalono w oparciu o § 8 r.s.u.w. W obszarze analizowanym występują budynki jednorodzinne w zabudowie wolnostojącej i bliźniaczej z dachami dwuspadowymi i wielospadowymi o kątach nachylenia połaci dachowych od 25° do 50°, oraz dachami płaskimi. Dachy strome posiadają lukarny dachowe. Dachy strome kryte są dachówką karpiówką lub zakładkową. Wnioskowany dach stromy dwuspadowy

o kącie od 30° do 45° kryty dachówką nie zaburzy ładu przestrzennego w obszarze analizowanym. Organ ponadto podkreślił, że w obszarze analizowanym wysokości kalenic budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie wolnostojącej, bliźniaczej i szeregowej wynoszą od 9,0 m do 12,0 m. Kierunek kalenic prostopadły lub równoległy do granic frontowych działek. Należy zatem przyjąć wysokość kalenicy głównej do 12,0 m o kierunku prostopadłym lub równoległym do granicy frontowej działki.

Organ podkreśli, iż teren ma dostęp do drogi publicznej. Działka o nr ewid. [...] posiada bowiem pośredni dostęp do drogi gminnej działki o nr ewid. [...] poprzez działkę pełniącą funkcję drogi wewnętrznej o nr ewid. [...]. Zdaniem organu istniejące i projektowane uzbrojenie terenu będzie wystarczające po spełnieniu warunków zarządców sieci. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Projekt decyzji uzgodniono stosownie do art. 53 ust. 4 u.p.z.p. ze Starostą w zakresie ochrony gruntów rolnych, z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków w zakresie ochrony zabytków i opiece nad zabytkami, zarządcą dróg gminnych w zakresie inwestycji przyległej do pasa drogi.

Mając na uwadze powyższe organ stwierdził, iż w sprawie spełniono warunki konieczne z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. do wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.

Pismem z dnia [...] kwietnia 2021 r. D.S., J.S., K.J., M.J., S.P., W.B., S.N. i I.N., reprezentowani przez pełnomocnika, wnieśli odwołanie od powyższej decyzji, zarzucając jej naruszenie:

1) art. 61 ust. 1 pkt 3 i ust. 5 u.p.z.p. przez ustalenie warunków zabudowy dla planowanego przedsięwzięcia w sytuacji, gdy istniejąca infrastruktura, tj. sieć wodociągowa nie zapewnia możliwości zaspokojenia planowanej inwestycji w wodę,

a inwestor nie przedstawił warunków technicznych przyłączenia do sieci, jak również gdy inwestor nie dysponuje zgodą żadnego z pozostałych właścicieli sieci (stron niniejszego postępowania) do podłączenia się i wykorzystywania wybudowanej przez nich sieci wodociągowej, którą nie może dysponować Z. sp. z o.o. ;

2) art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 4 ust. 2 r.s.u.w. przez ich niewłaściwe zastosowanie i wyznaczenie obowiązującej linii zabudowy od ulicy [...] w odległości 6 metrów od granicy działki, na podstawie art. 43 u.d.p., podczas gdy przepis ten nie może mieć zastosowania w niniejszej sprawie, albowiem istniejąca linia zabudowy nie narusza przepisów odrębnych i w konsekwencji brak jest podstaw do zastosowania § 4 ust. 2 r.s.u.w.;

3) art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 6 ust. 2 r.s.u.w. przez ich niewłaściwe zastosowanie i wyznaczenie wskaźnika szerokości elewacji frotowej w sposób niewynikający z analizy urbanistycznej, podczas gdy wskaźnik ten powinien zostać wyznaczony jako średnia z obszaru analizowanego z tolerancją do 20%;

4) art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 7 ust. 4 r.s.u.w. przez ich niewłaściwe zastosowanie i wyznaczenie wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki na poziomie 6 metrów w oparciu o dane dotyczące zabudowy istniejącej na działkach ewidencyjnych nr [...], podczas gdy działki te nie znajdują się

w obszarze analizowanym i nie mogą stanowić podstawy do wyznaczania parametrów dla nowej zabudowy, a ponadto, gdy współczynnik ten powinien zostać wyznaczony jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, a więc na poziomie 3,5 m;

5) art. 8 k.p.a. przez rozstrzyganie sprawy na korzyść wnioskodawcy w zakresie ustaleń warunków nowej zabudowy i w konsekwencji ustalenie zawyżonych wskaźników nowej zabudowy, co doprowadziło do naruszenia zasady bezstronności

i równego traktowania stron postępowania administracyjnego i w konsekwencji do wydania sprzecznej z prawem decyzji;

6) art. 7, 77 i 107 § 3 k.p.a. przez brak ustalenia możliwości zaopatrzenia planowanego przedsięwzięcia w wodę o odpowiednim ciśnieniu za pośrednictwem istniejącej sieci wodociągowej, a w konsekwencji błędne przyjęcie, że istniejąca sieć wodociągowa jest wystarczająca dla planowanego przedsięwzięcia.

Na podstawie tak sformułowanych zarzutów odwołujący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i orzeczenie co do istoty sprawy przez odmowę ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] maja 2021 r., nr [...] – działając na podstawie m.in. art. 52, art. 54, art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 i 5, art. 64 ust. 1 u.p.z.p., § 3-9 r.s.u.w. oraz 138 § 1 pkt 1 k.p.a. – utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, że zagospodarowanie terenów na obszarach pozbawionych miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego następuje na podstawie decyzji o warunkach zabudowy - art. 4 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. Następnie organ powołał treść art. 52 ust. 2 pkt 1, art. 53 ust. 3, art. 61 ust. 1, art. 64 ust. 1 u.p.z.p., a także przepisy r.s.u.w., stwierdzając, że ustalenia organu I instancji i wyprowadzone na ich podstawie wnioski wykazują możliwość realizacji planowanej inwestycji, która spełnia wymogi określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy - w obszarze analizowanym występują tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczone w części graficznej analizy jako MW, tereny dróg publicznych (KD), tereny usług (U) i dróg wewnętrznych (KDW). W przeważającej części na terenie analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca oraz

w zabudowie bliźniaczej - na działkach nr [...]. Teren posiada dostęp do drogi publicznej - ul. [...] poprzez drogę wewnętrzną - ul. [...]. Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego - woda z istniejącego przyłącza wodociągowego. Ścieki - do istniejącego przyłącza kanalizacji sanitarnej. Istnieje możliwość przyłączenia do sieci energetycznej i sieci gazowej. Wprawdzie możliwość uzbrojenia terenu w sieć wodociągową jest kwestionowana przez odwołujących, jednak należy mieć na względzie, że sieć wodociągowa już istnieje, co potwierdza mapa zasadnicza załączona do wniosku przez inwestora, w oparciu o którą sporządzono załączniki graficzne do zaskarżonej decyzji. Odwołujący nie kwestionują tej okoliczności, twierdząc jednak, że istniejąca sieć nie zapewnia odpowiedniego poziomu ciśnienia wody. Działka nr [...] posiada dostęp do sieci wodociągowej poprzez istniejące przyłącze. Sieć wodociągowa znajduje się w drodze wewnętrznej - działka nr [...], a inwestycja została wykonana. Istnieje zatem techniczna możliwość dostępu, przyłączenia do sieci wodociągowej dla planowanej inwestycji.

Powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych organ wyjaśnił, że przepisy dotyczące warunków technicznych, jakim muszą odpowiadać budynki i ich usytuowanie, są stosowane na następnym etapie procesu inwestycyjnego, jakim jest uzyskanie pozwolenia na budowę i postępowanie go dotyczące. Może zaistnieć taka sytuacja, że inwestor legitymujący się decyzją o warunkach zabudowy nie otrzyma pozwolenia na budowę z uwagi na niespełnienie wymogów warunków technicznych. Ponadto etap ustalania warunków zabudowy jest wstępnym etapem realizacji inwestycji i dlatego zbyt rygorystycznym byłoby wymaganie, by już na tym etapie wszystkie warunki podłączenia mediów były określone w sposób definitywny. Wynika to z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., który mówi nie tylko o istniejącym, lecz także o projektowanym uzbrojeniu terenu. Z punktu widzenia tego przepisu dla wydania decyzji o warunkach zabudowy, istotny jest fakt istnienia lub zaprojektowania uzbrojenia terenu, wystarczającego dla zamierzenia inwestycyjnego. Gwarancje te mają znaczenie o tyle, o ile w terenie brak jest faktycznie odpowiedniego uzbrojenia terenu. W tym też kontekście bez znaczenia dla oceny prawidłowości wykładni art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. jest brak posiadania przez inwestora aktualnych zezwoleń na podłączenie mediów lub uzyskania stosownych oświadczeń w tym zakresie. Organ ustalający warunki zabudowy nie bada zgodności projektowanej inwestycji z przepisami techniczno-budowlanym, w tym zawartymi w r.w.t. Spełnienie wymogów określonych w tych przepisach kontrolowane jest przez organy architektoniczno-budowlane w sprawach zainicjowanych wnioskiem o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenia na budowę. Z tego względu przepisy r.w.t. nie są przepisami odrębnymi, o jakich mowa

w art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. i zasadniczo nie znajdują zastosowania na etapie ustalania warunków zabudowy.

Wobec powyższego organ wskazał, że możliwości techniczne przyłączenia planowanej inwestycji do sieci wodociągowej mogą być więc badane nie

w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy, lecz na etapie pozwolenia na budowę. Ponadto przy ustalaniu warunków zabudowy nie mają znaczenia podnoszone w odwołaniu okoliczności związane z tytułem prawnym do dysponowania siecią wodociągową oraz z kwestiami dotyczącymi zarządu nieruchomością przez współwłaścicieli - drogą wewnętrzną ul. [...] dz. nr [...], w której przebiega ta sieć. Art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.; dalej jako k.c.), stanowi, że urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą

w skład przedsiębiorstwa (§ 1). Osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń,

o których mowa w § 1, i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że w umowie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń może wystąpić także przedsiębiorca (§ 2).

W ramach sieci eksploatowanej przez jedno przedsiębiorstwo mogą funkcjonować instalacje należące do różnych właścicieli. Przez fizyczne połączenie z siecią przedsiębiorstwa, opisane w art. 49 § 1, urządzenia przestają być częścią składową nieruchomości i stają się samoistnymi rzeczami ruchomymi, które mogą być odrębnym przedmiotem własności i obrotu. Fizyczne połączenie w tym wypadku należy rozumieć w kategoriach technicznych. Do zmiany kwalifikacji prawnej urządzeń dochodzi na skutek faktycznego przyłączenia ich do przedsiębiorstwa. Wobec tego, że sieć wodociągowa istnieje, działka nr [...] posiada przyłącze wodociągowe, to w ocenie organu w postępowaniu nie ma potrzeby ustalania, jaki podmiot jest dysponentem tej sieci. Jak wskazano w odwołaniu, Z. sp. z o.o. nie zapewnia odpowiedniego ciśnienia wody. Ponadto w ocenie odwołujących powyższa spółka winna zweryfikować, czy istniejący wodociąg jest w stanie zapewnić zachowanie norm zawartych w przepisach r.w.t. Niezależnie od tego, kto jest właścicielem urządzenia, potwierdza to, że istnieje uzbrojenie terenu w postaci sieci wodociągowej, a dostawcą wody jest spółka Z. Przy czym organ zauważył, że z jednej strony spółka dostarcza wodę odwołującym, ale w sytuacji kiedy ma to dotyczyć inwestora powstaje zarzut, że dostawca wody jest podmiotem nieuprawnionym do dysponowania siecią wodociągową i to pomimo zawarcia umów na dostawę wody i odbiór ścieków z innymi osobami. Takie różnicowanie sytuacji prawnej stron postępowania oznaczałoby naruszenie wyrażonej w art. 8 k.p.a. zasady równego traktowania stron.

Kolegium nie podzieliło też zarzutów odwołujących dotyczących ustalenia pozostałych wymagań dotyczących nowej zabudowy. W swojej decyzji organ I instancji prawidłowo określił poszczególne parametry. Właściwie wyznaczył linię zabudowy, która jest przedłużeniem linii istniejącej na działce nr [...] - 6 m. Taka sama odległość od granicy występuje na działce nr [...]. W związku z tym, że działka [...] od strony zachodniej przylega do drogi publicznej gminnej - dz. nr [...], to prawidłowo wyznaczono od tej strony nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 6 m od granicy działki. Wbrew zarzutowi odwołujących organ I instancji nie wyznaczył linii zabudowy od strony ul. [...] (działka nr [...]), lecz nieprzekraczalną linię zabudowy od tej strony, co wynika z przepisów odrębnych - art. 43 ust. 1 lp. 3c u.d.p. Linię zabudowy wyznaczono od frontu działki - ul. [...], zgodnie z § 4 ust. 1 r.s.u.w. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy wyznaczony został na podstawie wielkości średniego wskaźnika dla obszaru analizowanego na 21,3%, co wynika to z tabeli z danymi dotyczącymi nieruchomości znajdujących się w obszarze analizowanym. Szerokość elewacji frontowej budynku wyznaczono na 11 m z tolerancją 20%. W obszarze analizowanym średnia tego parametru wynosi 9,9 m (jego zróżnicowanie wynosi od 5,5 m do 15 m). Budynki znajdujące się przy tej samej drodze mają szerokość elewacji frontowych: 13 m na działce [...], 13 m na działce [...], 13,5 m na działce [...]. Pomimo, że dwie z tych działek położone są poza obszarem analizowanym - dz. nr [...], potwierdza to jednak prawidłowość ustaleń organu I instancji zawartych w analizie. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej ustalono do 6 m. Z tabeli wynika, że wielkość tego parametru wynosi: 3 m, 3,5 m, 5 m, 5,8 m, 6 m w obszarze analizowanym. Dlatego dopuszczalne było wyznaczenie takiej wielkości, pomimo że budynki na działkach nr [...] mają wysokość 3,5 m. Organ prawidłowo ustalił geometrię dachu, jako dach dwuspadowy o kącie nachylenia od 30° do 45° kryty dachówką, dopuszczając wykonanie okien połaciowych, wykuszy lub lukarn. Dopuszczono też dach płaski lub dach o innym kącie nachylenia połaci niż na dachu głównym nad ewentualnymi garażami, wykuszami i lukarnami. Kalenice budynków mieszkalnych równoległe lub prostopadłe do granicy z działką drogową wysokości do 12 m. Dachy w obszarze analizowanym mają zróżnicowany charakter - dwuspadowe symetryczne i niesymetryczne, o kątach nachylenia od 30° do 50°, występują też dachy płaskie.

Kolegium nie podzieliło też zarzutów odwołania co do obszaru analizowanego, który w ocenie organu został wyznaczony prawidłowo - w promieniu 60 m od granic działki nr [...], której front wynosi 20 m. W tej sytuacji nie można oczekiwać, aby granica przechodziła po zewnętrznych granicach każdej z działek znajdujących się

w obszarze analizowanym. Co jednak jest istotne, wyznaczony obszar pozwala na dokonanie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Ponadto wydanie decyzji poprzedzono stosownymi uzgodnieniami.

Pismem z dnia [...] września 2021 r I.N. i S.N., reprezentowani przez pełnomocnika, wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wlkp. skargę na powyższą decyzję, zarzucając jej naruszenie:

I. przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, tj.:

1) art. 7, 77 i 107 § 3 k.p.a. przez niewyczerpujące rozpatrzenie zgromadzonego materiału dowodowego, tj. pisma Z. sp. z o.o. i przyjęcie, że istniejąca sieć wodociągowa jest wystarczająca dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego, podczas gdy w rzeczywistości nie istnieją fizyczne możliwości zaopatrzenia planowanego przedsięwzięcia w wodę o odpowiednim ciśnieniu za pośrednictwem istniejącej sieci wodociągowej,

2) art. 15 w zw. z art. 107 § 3 w zw. z art. 140 k.p.a. przez ich niezastosowanie

i w konsekwencji niedokonanie ponownego rozpoznania sprawy i nieodniesienie się merytorycznie do większości z podniesionych w odwołaniu z dnia [...] kwietnia 2021 r. zarzutów, co pozbawiło skarżących prawa do dwuinstancyjnego postępowania administracyjnego;

II. przepisów prawa materialnego, które miały wpływ na wynik sprawy, tj.:

1) art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 4 ust. 2 r.s.u.w przez ich niezastosowanie i niewyznaczenie obowiązującej linii zabudowy od ulicy [...],

2) art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 6 ust. 2 r.s.u.w przez ich niewłaściwe zastosowanie i wyznaczenie wskaźnika szerokości elewacji frotowej w sposób niewynikający z analizy urbanistycznej, podczas gdy wskaźnik ten powinien zostać wyznaczony jako średnia z obszaru analizowanego z tolerancją do 20%,

3) art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 7 ust. 4 r.s.u.w. przez ich niewłaściwe zastosowanie i wyznaczenie wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki na poziomie 6 metrów, podczas gdy współczynnik ten powinien zostać wyznaczony jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, a więc na poziomie 3,5 m,

4) art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. przez błędną wykładnię pojęcia "wystarczającego uzbrojenia terenu" w zakresie sieci wodociągowej i przyjęcie, że dla ustalenia warunków zabudowy wystarczy jedynie istnienie jakiejkolwiek sieci wodociągowej bez względu na jej parametry, podczas gdy prawidłowa wykładnia tego pojęcia prowadzi do wniosku, że wystarczające uzbrojenie terenu w zakresie sieci wodociągowej to istnienie sieci wodociągowej o parametrach, które pozwalają na dostarczenie odpowiedniej ilości wody o odpowiednim ciśnieniu z punktu widzenia planowanego przedsięwzięcia,

5) art. 61 ust. 1 pkt 3 i ust. 5 u.p.z.p. przez ustalenie warunków zabudowy dla planowanego przedsięwzięcia w sytuacji, gdy istniejąca infrastruktura, tj. sieć wodociągowa nie zapewnia możliwości zaspokojenia planowanej inwestycji w wodę, a inwestor nie przedstawił warunków technicznych przyłączenia do sieci, jak również gdy inwestor nie dysponuje zgodą żadnego z pozostałych właścicieli sieci (uczestników niniejszego postępowania) do podłączenia się i wykorzystywania wybudowanej przez nich sieci wodociągowej, którą nie może dysponować Z. sp. z o.o.

Na podstawie tak sformułowanych zarzutów skarżący wnieśli o uchylenie decyzji organów obu instancji, zasądzenie od organu solidarnie na ich rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa prawnego, według norm przepisanych,

a ponadto o rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym i przeprowadzenie dowodu uzupełniającego z dokumentu w postaci decyzji SKO z dnia [...] lipca 2017 r., nr [...], celem wykazania faktu, że Z. sp. z o.o. w 2016 r. stwierdziło, że nie jest wstanie zapewnić w wodociągu odpowiedniego ciśnienia wody w celu zaopatrzenia planowanej inwestycji m.in. na działce [...], która jest przedmiotem niniejszego postępowania, w wodę do celów socjalno-bytowych.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, wskazując, że zarzuty skargi pokrywają się częściowo z zawartymi w odwołaniu, wobec czego organ podtrzymuje stanowisko i argumenty zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Przedmiotem kontroli sądowoadministracyjnej w niniejszej sprawie przeprowadzonej pod względem legalności w postępowaniu uproszczonym na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 119 pkt 2 i art. 120 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz.U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.; dalej jako p.p.s.a.) jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] maja 2021 r. utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza z dnia [...] kwietnia 2021 r. ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej na działce o nr ewid. [...], położonej w [...].

Podstawę materialną powyższych decyzji stanowił art. 59 ust. 1 u.p.z.p., w myśl którego zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,

z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie natomiast z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. – w brzmieniu mającym zastosowanie w sprawie - wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Przesłanki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. dotyczą warunków, jakie musi spełniać teren, na którym ma być prowadzona inwestycja powodująca konieczność uzyskania warunków zabudowy wobec braku planu zagospodarowania przestrzennego. Ustawodawca nałożył na organ wydający decyzję obowiązek sprawdzenia oraz określenia wymagań, jakie powinna spełniać nowa zabudowa w związku z już istniejącą zabudową w sąsiedztwie oraz sposobem zagospodarowania terenu. Zatem

w przypadku braku planu zagospodarowania naczelną zasadą towarzyszącą regulacji ładu przestrzennego jest kontynuacja. Nowa zabudowa powinna stanowić kontynuację zabudowy znajdującej się w sąsiedztwie inwestycji, zarówno jeżeli chodzi o funkcję, parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy, jak i zagospodarowanie terenu. Kontynuacja powinna dotyczyć także gabarytów, formy architektonicznej obiektów, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Warunki, zgodnie z którymi określa się cechy nowej zabudowy, są zdefiniowane w r.s.u.w. wydanym na podstawie art. 61 ust. 6 u.p.z.p.

W kontrolowanej sprawie bezsporne było, iż na terenie objętym inwestycją nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie ulega również wątpliwości, iż co najmniej jedna działka sąsiednia (tj. działka nr [...]), dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Teren przeznaczony na inwestycje wprawdzie jest oznaczony jako grunt orny (RIIIb), jednak nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne z uwagi na spełnienie wymogów określonych w art. 7 ust. 2a ustawy z dnia 3 lutego 1995 r.

o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jedn. Dz.U z 2021 r., poz. 1326).

Oceniając spełnienie warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., tj. zachowania zasady dobrego sąsiedztwa, należy podkreślić, iż nie wymaga on dostosowania nowej zabudowy do funkcji dominującej w obszarze analizowanym,

a jedynie kontynuacji funkcji w tym obszarze występujących. Kontynuacja funkcji,

o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie oznacza tożsamości, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie niewchodzące z nią w kolizję. Zarówno w sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących

w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i w sytuacji, gdy stanowi uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i z nią nie kolidujące, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony (por. wyrok NSA z 29 listopada 2018 r., II OSK 52/17).

W niniejszej sprawie planowana inwestycja w zakresie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wpisuje się w funkcje istniejącej zabudowy na terenie analizowanym. Tego rodzaju zabudowa występuje bowiem w różnych częściach obszaru analizowanego (np. działki nr [...]) i to również w formie bliźniaczej (np. działki nr [...]). Tym samym planowana inwestycja nie wprowadzi na teren analizowany nowej funkcji, lecz jedynie stanowić będzie ilościowe poszerzenie jej zakresu. Bezsporne jest również, iż działka nr [...] posiada dostęp do drogi publicznej (droga gminna) - ul. [...] (działka nr [...]), przez drogę wewnętrzną – ul. [...] (działka nr [...]).

Decyzja wraz z analizą urbanistyczną zostały w niniejszej sprawie przygotowane przez mgr. inż. architekta W. S-P., osobę uprawnioną zgodnie art. 60 ust. 4 w zw. z art. 5 pkt 3 u.p.z.p., przy wykorzystaniu mapy zasadniczej przyjętej do zasobu geodezyjno-kartograficznego w skali 1: 500 zgodnie z § 3 ust. 2 r.s.u.w. w zw. z art. 52 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. Linie rozgraniczające teren inwestycji zostały określone na mapie zasadniczej w skali 1:500, spełniającej wymogi zgodnie z art. 54 pkt 3 i art. 52 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. Również granice terenu analizowanego zostały wyznaczone zgodnie z zasadami określonymi w § 3 ust. 2 r.s.u.w., tj. w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy oraz nie mniejszej jednak niż 50 m, a mianowicie 60 m.

O ile granice analizowanego terenu zostały wyznaczone w sposób prawidłowy, to z niezrozumiałych przyczyn analizie urbanistycznej nie poddano wszystkich nieruchomości zabudowanych występujących na tym terenie, a jedynie te, które zabudowane są obiektami o tożsamej (MN) lub zbliżonej (MN/U) funkcji do tej planowanej przez wnioskodawcę na działce nr [...]. Pominięto bowiem w analizie działkę nr [...], na której usytuowany jest dom dziecka (U). Tego rodzaju wybiórcze uwzględnienie nieruchomości zabudowanych poddawanych analizie jest niedopuszczalne w świetle § 3 ust. 1 r.s.u.w., zgodnie z którym w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy

i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. (por. wyrok WSA w Warszawie z 18 czerwca 2021 r., VII SA/Wa 551/21, WSA w Gorzowie Wlkp. z 12 września 2019 r., II SA/Go 269/19, wyrok WSA w Szczecinie

z 22 grudnia 2016 r., II SA/Sz 866/16).

Ponadto należy podkreślić, iż w orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, że jeżeli linia graniczna obszaru analizy przebiega przez część zabudowanej działki, należy

w całości włączyć działkę do analizy, bez potrzeby jej obrysowywania (por. wyrok WSA w Gliwicach z 21 lutego 2011 r., II SA/Gl 1172/10, wyroki WSA w Poznaniu

z: 12 kwietnia 2012 r., IV SA/Po 292/12, z 22 listopada 2017 r., IV SA/Po 848/17, wyrok WSA w Krakowie z 29 października 2021 r., II SA/Kr 692/21, wyrok WSA w Gdańsku

z 7 kwietnia 2011 r., II SA/Gd 182/11). W kontrolowanej sprawie szereg działek zostało przeciętych granicą obszaru analizowanego, jednakże nie wszystkie z nich zostały uwzględnione w analizie urbanistycznej, chodzi tu o działki nr [...]. Zresztą urbanista wykazał się tu niezrozumiałą niekonsekwencją, niektóre bowiem z działek przeciętych tą granicą (tj. działki nr [...]) poddał wspomnianej analizie, nie wyjaśniając w żaden sposób przyczyn, które legły u podstaw takiego rozwiązania. Należy również zauważyć, iż urbanista – jak wspomniano powyżej - nie włączył do analizy działki nr [...], jednakże parametry obiektu znajdującego się na niej stały się argumentem do ukształtowania w decyzji takich wskaźników jak szerokość elewacji frontowej oraz wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej.

Powyższe niedokonanie pełnej analizy funkcji i cech zabudowy wszystkich działek występujących na terenie wyznaczonym zgodnie z § 3 ust. 2 r.s.u.w. miało niewątpliwie wpływ na prawidłowość określenia wskaźników nowej zabudowy, zwłaszcza wskaźnika powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, który został określony wg średniego wskaźnika występującego na terenie analizowanym zgodnie § 5 ust. 1 r.s.u.w., to tym samym brak jest podstaw od stwierdzenia, iż zostały prawidłowo zastosowane przepisy art. 61 ust. 1 pkt 1 i 5 u.p.z.p.

Odnosząc się do zarzutów skargi związanych z niewłaściwym określeniem linii zabudowy, należy wskazać, iż zasady jej ustalenia reguluje § 4 r.s.u.w., zgodnie

z którym obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§ 1);

w przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (§ 2); jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (§ 3); dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 4). Organy

w kontrolowanej sprawie wyznaczyły dwie linie zabudowy, tj. "obowiązującą" od frontu działki od strony drogi wewnętrznej, jako przedłużenie istniejącej linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, tj. działce nr [...], stosownie do § 4 ust. 1 r.s.u.w oraz "nieprzekraczalną" w odległości 6 m od jezdni drogi publicznej, a mianowicie ul. [...], zgodnie z zasadami określonym w art. 43 ust. 1 lp. 3 lit. c u.d.p.

Jeśli chodzi o terminologię dotyczącą linii zabudowy, jej znaczenia, a także dopuszczalność wyznaczania kilku linii, panuje niewątpliwie chaos, zapoczątkowany tym, iż terminem "obowiązująca linia zabudowy" użytym w r.s.u.w. nie posługuje się ustawodawca w art. 61 ust. 1 pkt 1 i ust. 7 u.p.z.p., w którym mowa jest o "linii zabudowy". W piśmiennictwie wskazuje się, iż dla każdego wniosku inwestora ustala się tylko jedną linię zabudowy i to tylko od strony drogi publicznej. Nie ma prawnie uzasadnionych względów do ustalania kilku linii zabudowy, np. linii "obowiązującej", linii "nieprzekraczalnej" czy też linii "w głębi zabudowy". Wszelkie zabiegi czynione na ten temat przez "profesjonalistów, a więc urbanistów i architektów", nie mają oparcia ustawowego, lecz są wynikiem "nadinterpretacji", twórczych zabiegów nie będących prawnikami osób, które nie biorą pod uwagę norm prawa obowiązujących w jego systemie (por. A. Plucińska-Filipowicz, Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Komentarz, Lex 2011, teza do § 4 ). Orzecznictwo w tej materii jest bardzie liberalne i niuansujące swe stanowisko w zależności od okoliczności występujących w sprawie. Podkreśla się bowiem w nim, iż "obowiązująca linia zabudowy" wyznacza dokładne miejsce lokalizacji inwestycji wzdłuż tejże linii, zaś "nieprzekraczalna linia zabudowy" wyznacza jedynie minimalne położenie obiektu względem wskazanej linii, której przekroczyć nie można, ale sam obiekt może być sytuowany w oddaleniu od tak wyznaczonej granicy. Pojęcie "linii zabudowy", którym posługuje się w art. 61 ust. 7 u.p.z.p. zawiera w sobie zarówno "obowiązujące linie zabudowy", jak i "nieprzekraczalne linie zabudowy" (por. wyrok NSA z 17 maja 2016 r., II OSK 2931/14 i powołane tamże orzecznictwo). O tym, która z tych linii powinna być zastosowana w konkretnej sprawie powinien postanowić organ na podstawie analizy architektoniczno-urbanistycznej sporządzonej w toku postępowania (por. wyrok NSA

z 20 września 2013 r., II OSK 989/12). W zależności od uwarunkowań lokalnych koniecznym będzie niekiedy przyjęcie wymogu, by nowa zabudowa powstawała wzdłuż linii zabudowy (co może mieć miejsce chociażby w śródmiejskiej zabudowie pierzejowej), zaś w innej sytuacji wystarczającym będzie określenie linii zabudowy, jako linii nieprzekraczalnej, to jest linii wyznaczającej granicę maksymalnego zbliżenia nowej zabudowy do drogi publicznej (por. wyrok NSA z 28 stycznia 2020 r., II OSK 681/18). W judykaturze wskazuje się również, iż w przepisach § 4 ust. 1-4 r.s.u.w. jest mowa

o linii zabudowy w liczbie pojedynczej. Nie oznacza to jednak, że kierując się wykładnią gramatyczną, należy uznać te przepisy jako formułujące zakaz ustalenia więcej, niż jednej linii zabudowy. Ustalenie tego wymogu nie może być oderwane od okoliczności konkretnej sprawy, na przykład, że jeżeli lokalizacja planowanego budynku przewidywana jest na terenie inwestycyjnym, który graniczy z dwóch stron z pasami dróg publicznych, nie tylko dopuszczalne, ale konieczne jest ustalenie linii zabudowy dla obydwu stron (por. wyrok NSA z 19 marca 2015 r., II OSK 1987/13, wyrok NSA

z 15 lutego 2018 r., II OSK 674/16).

Mając na uwadze powyższe wskazania zawarte w orzecznictwie oraz specyficzne położenie działki nr [...] między drogą publiczną [...] a drogą wewnętrzną [...] oraz planowane oraz istniejące skierowanie frontów obiektów znajdujących się między tymi dwoma ulicami do tej ostatniej drogi, należało uznać przyjęte przez urbanistę, a w ślad za nim przez organy linie zabudowy za prawidłowe, zapewniające z jednej strony ład przestrzenny, jak również wymogi bezpieczeństwa wynikające z u.d.p. Stąd też Sąd nie podziela w tym zakresie zarzutów sformułowanych w skardze. Trzeba jednak dodać, iż rację mają skarżący, że wadliwe było powołanie się przez organy przy ustaleniu linii zabudowy na § 4 ust. 2 r.s.u.w., który dotyczy przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, a z taką sytuacją nie mieliśmy do czynienia w sprawie.

Zasady ustalenia szerokości elewacji frontowej określa § 6 r.s.u.w. zgodnie

z którym szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%.(§ 1); dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 2). Organy ustaliły szerokość tej elewacji na 11 m z tolerancją +/- 20%, czyli maksymalnie 13,20 m. Abstrahując od wspomnianego braku pełnej analizy działek występujących w obszarze wyznaczonym zgodnie z § 3 ust. 2 r.s.u.w., a tym samym braku prawidłowo określonego średniego wskaźnika szerokości elewacji frontowej, w ocenie Sądu należało uznać, iż jego ustalenie w wielkości niemal tożsamej albo zbliżonej do szerokości obiektów usytuowanych na działkach położonych przy tej samej ulicy, a mieszczących się

w obszarze analizowanym, tj. działek nr [...] (12 m), [...] (13 m) oraz [...]

(13 m), za zabieg całkowicie uzasadniony, który zapewni ład przestrzenny, gdyż

planowany obiekt wkomponuje się w istniejącą już zabudowę wzdłuż ul. [...].

Takiej oceny nie sposób natomiast podzielić jeśli chodzi o kolejny wskaźnik,

a mianowicie wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej. Zgodnie z § 7 ust. 1 r.s.u.w. wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wykładnia językowa zwrotu "przedłużenie" użytego w tym przepisie prowadzi do wniosku, że chodzi o kontynuację istniejącej wysokości zabudowy na działkach sąsiednich. Jako działki sąsiednie, w rozumieniu tego przepisu, należy zatem uznać działki zabudowane położone możliwie najbliżej nieruchomości, wobec której mają być ustalone warunki zabudowy. Pojęcie "działka sąsiednia" użyte bowiem w § 7 ust. 1 r.s.u.w. ma odmienną treść normatywną od zwrotu "obszar, na który inwestycja będzie oddziaływać", jak i od wyrażenia "obszar analizowany" (por. wyrok NSA z 16 maja 2019 r., II OSK 1660/17). Stąd też w kontrolowanej sprawie ustalając ten parametr organy powinny mieć na względzie najbliżej położone względem nieruchomości objętej wnioskiem zabudowane działki o nr [...], na których znajdują się obiekty, których wysokość górnej krawędzi frontowej wynosi 3,5 m, nie tworząc tym samym uskoku, co uzasadniałoby zastosowanie średniej wielkości występującej na obszarze analizowanym zgodnie z § 7 ust. 3 r.u.s.w. W ocenie sądu zbyt enigmatyczne, a w konsekwencji niewystarczające, jest uzasadnienie zawarte w analizie urbanistycznej dla zastosowania odstępstwa od zasady ustalenia tego wskaźnika w nawiązaniu do działek sąsiednich, co umożliwia § 7 ust. 4 r.s.u.w. stanowiący, że dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Odwołano się bowiem do wysokości obiektu znajdującego się poza obszarem analizy (działka [...]) oraz obiektu położonego wprawdzie w jej granicach (działka nr [...]), którego jednak cechy charakterystyczne opisano w analizie jedynie wybiórczo, jedynie dla ustalenia niektórych wskaźników. Świadczy to w istocie o dowolności określenia tego parametru, dostosowywania go do wniosku inwestora, a tym samym uwzględniania jedynie jego interesu z pominięciem interesów innych stron postępowania, zwłaszcza właścicieli działek sąsiednich w rozumieniu § 7 ust. 1 r.s.u.w., co świadczy o naruszeniu art. 8 § 1 k.p.a. Przepis ten stanowi, iż organy administracji publicznej prowadzą postępowanie w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej, kierując się zasadami proporcjonalności, bezstronności i równego traktowania. Ponadto - jak trafnie podkreśla się w orzecznictwie - pominięcie parametrów zagospodarowania działek położonych

w bezpośrednim sąsiedztwie terenu planowanej inwestycji, jako wyjątek od zasady, może mieć miejsce jedynie w sytuacji, gdy przemawiają za tym konkretne wymagania ładu przestrzennego czy inne normatywne przesłanki (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z 14 kwietnia 2021 r., II SA/Bd 895/20). Stąd odstąpienie od zasady ustalonej w § 7 ust. 1 r.s.u.w. wymagało szczegółowego uzasadnienia zarówno w analizie, jak i w decyzjach organów orzekających, co jednak w ocenie Sądu nie miało miejsca. Trudno bowiem za takie uzasadnienie uznać powołanie się na wspomniane powyżej okoliczności

i wskazanie, iż ustalona wysokość "nie zaburzy ładu przestrzennego w obszarze analizowanym i mieści się w wielkościach podanych w tabeli", zwłaszcza, jeśli się zważy, iż wysokość 6 m osiąga jedynie jeden budynek (działka nr [...]) wskazany w tej tabeli, położony przy ul. [...], na obrzeżach obszaru analizowanego. W tym kontekście, jako - co do zasady - nieuprawnione ocenić należy takie postępowanie organów administracji, które w decyzji o warunkach zabudowy określają parametry inwestycji przez dowolne nawiązywanie do wartości zbliżonych do najwyższych

w obszarze analizowanym, bez jednoczesnego wykazania, że taki zabieg jest w realiach sprawy usprawiedliwiony okolicznościami odnoszącymi się do zachowania ładu przestrzennego (por. wyrok NSA z 30 stycznia 2018 r., II OSK 1515/17).

Zasady ustalenia parametrów dachu określa § 8 r.s.u.w., w myśl którego geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Z uwagi na różnorodność rodzajów dachów występujących na terenie analizowanym oraz kątów ich nachylenia, dopuszczenie zarówno dachu płaskiego, jak dachu dwuspadowego

o kącie 25-45 stopni nie budzi wątpliwości. Zasady ustalenia parametrów geometrii dachu nie są tak rygorystyczne jak w przypadku pozostałych parametrów, skoro zastosowano odmienną formułę w postaci ustalenia wskaźnika "odpowiednio" do geometrii dachów z obszaru analizowanego. Chodzi tu w ogóle o analizę urbanistyczną tego elementu występującego na obszarze analizowanym i zaproponowanie we wnioskach wynikających z tej analizy takie rozwiązanie, które dałoby się pogodzić z zapewnieniem ładu przestrzennego, jak też maksymalnie uwzględniałoby przedstawiony we wniosku inwestora jego zamiar inwestycyjny (por. A. Plucińska-Filipowicz, Komentarz do § 8 r.s.u.w., wyrok WSA w Szczecinie z 16 listopada 2017 r., II SA/Sz 853/17). Nie można takiego samego stanowiska zająć jeśli chodzi o wysokość głównej kalenicy i układu dachu w stosunku do frontu działki. W odniesieniu do tych dwóch ostatnich parametrów nie sposób bowiem w pełni skontrolować prawidłowości ustaleń, gdyż w tabelarycznym zestawieniu nie ujęto tych wskaźników w odniesieniu do każdej z działek występujących na obszarze analizowanym. Stąd nie można stwierdzić, czy wysokość kalenicy określona na 12 m jest wyjątkowym parametrem występującym na obszarze analizowanym i jak ma się ona do obiektów znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie, a tym samym czy planowany budynek nie przytłoczy swymi gabarytami. Podobnie należy ocenić kwestię kierunku dachu w stosunku do frontu działki, a tym samym, czy swym układem wkomponuje się w istniejący ład przestrzenny.

Na koniec należało rozważyć spełnienie przesłanki określonej w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., tj. czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Kwestia ta nie budziła wątpliwości jeśli chodzi o infrastrukturę do odbioru ścieków oraz dostarczającą gaz i energię elektryczną w świetle zapewnień podmiotów zajmujących się ich odbiorem lub dostarczaniem. Sporne była natomiast spełnienie tej przesłanki jeśli chodzi o sieć wodociągową, a mianowicie, czy istniejące przyłącze, bo na takie wnioskodawca się powoływał w swym wniosku, będzie wystarczające dla dostarczenia odpowiedniej ilości wody dla dwóch budynków mieszkalnych. W ocenie Sądu organ nie mógł poprzestać na stwierdzeniu, iż takie przyłącze istnieje. Przepis bowiem wymaga, aby tego rodzaju uzbrojenie nie tylko istniało albo było projektowane, ale również, aby było "wystarczające dla zamierzenia budowalnego". Konieczne jest zatem aby istniejący lub projektowany stan infrastruktury technicznej gwarantował dostawę poszczególnych rodzajów mediów, tak by inwestycja mogła być użytkowana zgodnie z jej przeznaczeniem (por. wyrok NSA z 13 października 2016 r., II OSK 3351/14, wyrok WSA w Gorzowie Wlkp. z 24 września 2014 r., II SA/Go 578/14). Warunek "wystarczającego uzbrojenia" musi być rozpatrywany szeroko

i całościowo, tzn. musi być odniesiony nie tylko do możliwość obsługi planowanej inwestycji, ale także brać pod uwagę konieczność utrzymania obsługi dotychczasowych użytkowników bez pogorszenia warunków w tym zakresie. Ponadto warunek ten, wobec wymogów określonych aktami ustawowymi i wykonawczymi, obejmuje także stan techniczny tej infrastruktury. Przepisy w zakresie wymogów technicznych dotyczących uzbrojenia mają bowiem na celu zachowanie ich trwałości i funkcjonalności, m.in. ze względu na wymogi ekologiczne i ogólnie pojętego bezpieczeństwa. Zatem nie bez znaczenia dla ustalania warunków zabudowy jest wystarczający stan techniczny uzbrojenia terenu, a ocena w tym zakresie nie może także nie brać pod uwagę sieciowego wymiaru elementów uzbrojenia związanych z obsługą innych podmiotów korzystających z terenu objętego wnioskiem. Warunek istnienia wystarczającej infrastruktury podlega ocenie organu także ze względu na wymogi określone zasadami, o których mowa w art. 1 ust. 1 u.p.z.p., a decyzja w tym zakresie powinna być podjęta

z poszanowaniem zasady proporcjonalności oraz z uwzględnieniem już ukształtowanego prawa właścicieli nieruchomości na terenie objętym wnioskiem (por. H. Izdebski, I. Zachariasz, U.p.z.p. Komentarz, LEX 2013, t. 17 do art. 61). Określenie, jakie uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, jest kwestią związaną z oceną konkretnego projektu inwestycji. Ocena ta wymaga odniesienia się do wiedzy fachowej, a ewentualne stwierdzenie, że uzbrojenie terenu jest bądź nie jest wystarczające, powinno być uargumentowane w uzasadnieniu decyzji (por. A. Plucińska-Filipowicz, M. Wierzbowski /red/, U.p.z.p. Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2021, t. 7 do art. 61, wyrok NSA z 3 października 2006 r., II OSK 196/06, wyrok NSA z 16 stycznia 2018 r., II OSK 1230/17).

W ocenie Sądu w kontekście powyższych uwag organy obu instancji nie dokonały wystarczających ustaleń dotyczących tego, czy istniejące przyłącze wodociągowe jest wystarczające dla rozpoznawanego zmierzenia budowlanego oraz niedostatecznie rozważyły tą kwestię w uzasadnieniu wydanych decyzji. O ile bowiem z pism Z. sp. z o.o., znajdujących się w aktach ( k. 7 i 53) wynika, iż jest w stanie dostarczyć odpowiednią ilość wody za pośrednictwem istniejącej na terenie sieci wodociągowej, nie wskazuje się natomiast w nich, czy nastąpi to pod odpowiednim ciśnieniem, a ta okoliczność była sporna w niniejszej sprawie. Strony bowiem konsekwentnie w toku całego postępowania administracyjnego podnosiły, iż aktualnie już są problemy w tym zakresie, a nowa inwestycją tą sytuację pogłębi. Problemy z tym ciśnieniem były zresztą podnoszone przez Z. we wcześniejszej sprawie o ustalenie warunków zabudowy czterech budynków mieszkalnych na działkach nr [...] (vide: decyzja SKO z dnia [...] lipca 2017 r. nr [...]), co wskazuje, iż obawy stron postępowania nie są pozbawione uzasadnionych podstaw. Mając na uwadze powyższe Sąd uznał, iż organy w tym zakresie dopuściły się naruszenia przepisów art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a., a w konsekwencji przedwcześnie stwierdziły spełnienie przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.

Zdaniem Sądu bez znaczenia dla rozstrzygnięcia pozostają kwestie własnościowe sieci wodociągowej podnoszone w skardze. Nie było rolą organów administracyjnych ani też sądu administracyjnego, zwłaszcza w sprawie o ustalenie warunków zabudowy rozstrzyganie tych kwestii, ani też domagania się od inwestora przedstawienia wiążących umów odnoszących się do prawa korzystania z istniejącego uzbrojenia. Postępowanie o ustalenie warunków jest bowiem wstępnym etapem postępowania inwestycyjnego. Z punktu widzenia art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. dla wydania decyzji o warunkach zabudowy istotny jest fakt istnienia uzbrojenia terenu, wystarczającego dla zamierzenia inwestycyjnego, a nie fakt posiadania przez inwestora aktualnych zezwoleń na podłączenie mediów (por. wyrok NSA z 22 października 2009 r., II OSK 1642/08). Jedynie na marginesie należy zauważyć, iż nie można tracić z pola widzenia, że wspomniana sieć wodociągowa powstała również w następstwie nakładów poczynionych przez właściciela działki nr [...] (teren inwestycji) i współwłaściciela działki nr [...] (droga wewnętrzna), który (ewentualnie osoba przez niego upoważniona), jest – zgodnie z art. 206 k.c. - uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

W ocenie Sądu niezasadne są zarzuty naruszenia przez organ odwoławczy art. 15 k.p.a. Organ ustosunkował się bowiem do argumentacji podniesionej w odwołaniu, a to, że dokonana przez niego ocena stanu prawnego oraz faktycznego częściowo nie była prawidłowa, a ponadto częściowo niezgodna z oczekiwaniami odwołujących się stron nie świadczy o naruszeniu zasady dwuinstancyjności.

Mając na uwadze powyższe naruszenia przepisów prawa materialnego oraz przepisów prawa procesowego, które odpowiednio miały oraz mogły mieć istotny wpływ na wynik postępowania, Sąd - na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c i art. 135 p.p.s.a. – uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji.

Ponownie rozpoznając sprawę organy przeprowadzą analizę urbanistyczną,

w której usunięte zostaną wyżej wskazane uchybienia, a także wyjaśnią, czy istniejące przyłącze jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, objętego rozpoznawanym wnioskiem.

Jako, że skarga została uwzględniona Sąd – na podstawie art. 200, art. 202 § 2

i art. 205 § 2 p.p.s.a. - zasądził od organu solidarnie na rzecz skarżących poniesione przez nich koszty postępowania, które sprowadzają się do: - wpisu od skargi uiszczonego w wysokości 500 zł, wynikającej z § 2 ust. 3 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16 grudnia 2003 r. w sprawie wysokości oraz szczegółowych zasad pobierania wpisu w postępowaniu przed sądami administracyjnym (tekst jedn. Dz. U nr 2021, poz. 535.); - wynagrodzenia pełnomocnika w kwocie 480 zł, ustalonego zgodnie § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r.

w sprawie opłat za czynności radców prawnych (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r., poz. 265), - opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł.

-----------------------

21

2