Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 374/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2010-06-11 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i ust. 6,  ust. 7, ust. 11,
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 154, art. 155 ust. 1, ust. 2, art. 158
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 50, par. 55-57
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Dnia 11 czerwca 2010 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Czesława Nowak – Kolczyńska (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka, Sędzia WSA Barbara Rymaszewska, Protokolant Asystent sędziego Marcin Olejniczak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 czerwca 2010 roku przy udziale – sprawy ze skargi J. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] znak [...] Burmistrz Miasta T. na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.) w zw. z uchwałą Rady Miejskiej w T. nr [...] z dnia [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy T. (Dz.Urz. Woj. Łódzkiego nr 235, poz. 2097 z dnia 18 sierpnia 2004 r.), art. 104 i 107 k.p.a. ustalił dla J. D. jednorazową opłatę w wysokości 2.028,70 zł. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości działki nr 1/184 o pow. 1402 m2, obręb T., spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wyznaczył 14 - dniowy termin jej uiszczenia liczony od dnia, gdy niniejsza decyzja stanie się ostateczna.

W jej uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że ustalenie opłaty nastąpiło z związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego Uchwałą Rady Miasta i Gminy T. nr [...] i wzrostem z tego tytułu wartości przedmiotowej nieruchomości oraz dokonaniem jej zbycia przez J. D. w dniu [...] na podstawie aktu notarialnego Rep. [...].

W odwołaniu od decyzji J.D. zarzucił naruszenie art. 107 § 1-3 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 36 ust. 4 ustawy o planowani i zagospodarowaniu przestrzennym i wniósł o uchylenie rozstrzygnięcia organu i instancji. Zdaniem odwołującego, wzrost wartości działki został określony w sposób całkowicie dowolny, podczas gdy istotne dla ustalenia wysokości opłaty dane z operatu szacunkowego winny zostać przeniesione do uzasadnienia decyzji. W uzasadnieniu nie przedstawiono precyzyjnie sposobu wyliczenia obydwu wartości nieruchomości, nadto na podstawie danych zawartych w motywach decyzji nie można zweryfikować wyliczeń organu.

Decyzją z dnia [...] nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. na podstawie art. 138 § 1 pkt. 1 k.p.a., art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.) utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Wyjaśniając motywy podjętego rozstrzygnięcia organ II instancji podniósł, że nieruchomość położona w T. oznaczona jako działka nr 1/184 o powierzchni 1402 m2, stanowiąca własność J. D. pod rządem poprzedniego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Gminy R. z dnia [...] (Dz. Urz. Woj. Piotrkowskiego nr 18, poz. 185 ze zm.), obowiązującego do 31 grudnia 2003 r. znajdowała się na terenach zakwalifikowanych do użytków zielonych. Po uchwaleniu nowego planu, wprowadzonego uchwałą Rady Miejskiej w T. nr [...] z dniał [...] (Dz. Urz. Woj. Łódzkiego nr 235, poz. 2097) o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy T. - przeznaczenie tego terenu uległo zmianie i przedmiotowa nieruchomość znalazła się w jednostce planistycznej 1MN, dla której ustalono przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Jak wynika z akt sprawy J. D. w dniu [...] czyli po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego, aktem notarialnym Rep. A [...]zbył stanowiącą jego własność nieruchomość. Wszystkie te okoliczności uzasadniały zatem – w ocenie Kolegium - wszczęcie przez Burmistrza postępowania, którego celem było ustalenie renty planistycznej. Organ odwoławczy analizując następnie załączony do akt operat szacunkowy stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej i wyjaśnił przyczyny przyjęcia zastosowanej techniki i metody szacowania. W ocenie Kolegium, przedstawiona opinia biegłego jest spójna i logiczna, uwzględnia ona przede wszystkim wszelkie elementy, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości (powierzchnia, lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa, cechy fizyczne działki, kształt glebowy/uzbrojenie terenu), wyjaśnia założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny oraz ukazuje wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Operat zawiera także dokładny opis nieruchomości podobnych, przyjętych do porównania. Stan przedmiotu wyceny, jak podkreśliło Kolegium w dalszej części uzasadnienia określono na dzień wejścia w życie nowego planu miejscowego czyli na dzień 2 września 2004 r. Rzeczoznawca zbadał lokalny rynek nieruchomość, z których wybrał 16 transakcji sprzedaży niezabudowanych nieruchomości gruntowych, spośród których do dalszej analizy przyjął czternaście. Po uwzględnieniu współczynników korygujących ustalił, że wartość 1m2 działki gruntu pod użytkowanie rolne według stanu sprzed wejścia w życie planu wyniosła 2,96 zł, stąd wartość wycenianej działki wyniosła uwzględniając jej powierzchnię 1402 m2 kwotę - 4.149,92 zł, w zaokrągleniu 4.150,00 zł. Natomiast z wyceny gruntu pod budownictwo mieszkaniowe, zgodnie z przeprowadzonym badaniem lokalnego rynku niezabudowanych nieruchomości gruntowych rzeczoznawca ustalił, że wartość gruntu spornej działki wskutek uchwalenia planu wzrosła, albowiem wyniosła za 1m2 - 17,43 zł, co w przeliczeniu na ogólną powierzchnię działki (1402 m2) wynosi – 24.436,86 zł., w zaokrągleniu 24.437 zł. Wobec powyższego w toku postępowania przed organem I instancji udowodniono wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu o 20.287 zł., co uzasadniało - w ocenie Kolegium - ustalenie przez Burmistrza opłaty planistycznej według stawki ustalonej w § 49 nowego planu (10 %) na kwotę 2.028,70 zł. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustalono na dzień sprzedaży nieruchomości, to jest na dzień - 1 grudnia 2006 r.

Odnosząc się w następnej kolejności do zarzutów i wniosków odwołania Kolegium podniosło, że strona miała możliwość zapoznania się ze sporządzonym operatem szacunkowym i materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie, jednak z możliwości tej nie skorzystała. Uzasadnienie decyzji organu I instancji - w ocenie SKO - zawiera wystarczające informacje dla poznania podstaw i zasad naliczenia opłaty planistycznej, natomiast ewidentnie szczegółowy sposób wyliczenia opisany został w operacie i brak jest podstaw do domagania się przenoszenia treści operatu do uzasadnienia wydanej decyzji. Podstawą decyzji jest bowiem nie tylko operat ale przede wszystkim wykazanie spełnienia przesłanek zawartych w art. 36 i 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, z których wzrost wartości nieruchomości jest tylko jedną z nich.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi J. D. reprezentowany przez pełnomocnika - radcę prawnego I.D. wniósł o uchylenie wydanych w sprawie decyzji organów obu instancji i zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych, podnosząc zarzut naruszenia art. 36 ust. 4 i 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art. 77 § 1 k.p.a. Zdaniem strony, w zaskarżonej decyzji organ administracyjny pominął istotny dla rozstrzygnięcia fakt, że działka nr 1/184 powstała w wyniku podziału działki nr 1/46, która z kolei w sprawie znak [...], dotyczącej działki nr 1/183 w świetle wyrysu planu została zakwalifikowana jako obszar 7MN, a nie jako teren pod użytki zielone.

Odpowiadając na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podkreślając, że działka nr 1/183 leży w pewnym oddaleniu od działki nr 1/184 i bliskość numerów nie dowodzi, że działki te leżały i leżą w tym samym obszarze planistycznym.

Wojewódzki Sąd administracyjny zważył, co następuje:

Skargę należało oddalić.

W rozumieniu art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, o ile ustawy nie stanowią inaczej.

Innymi słowy, sąd administracyjny ocenia, czy zaskarżony akt administracyjny (decyzja, postanowienie) jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz z przepisami proceduralnymi, normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej.

Istotą sporu w rozpoznawanej sprawie jest odpowiedź na pytanie, czy Burmistrz Miasta T. zasadnie ustalił J. D. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, oznaczonej w ewidencji gruntów, jako działka nr 1/184, o powierzchni 1402 m2, położonej w T.

Problematyka ustalenia rzeczonej opłaty unormowana została w przepisach ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.).

W rozumieniu art. 36 ust. 4 tej ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Wysokość omawianej opłaty według dyspozycji art. 37 ust. 1 i ust. 6 ustawy ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5.

Właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przed jej zbyciem może żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 (art. 37 ust. 7).

W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami (art. 37 ust. 11).

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że właściwy organ administracji publicznej zobowiązany jest w drodze decyzji administracyjnej do ustalenia opłaty, określanej potocznie mianem "renty planistycznej", gdy spełnione zostaną łącznie dwa warunki. Po pierwsze, wzrośnie wartość nieruchomości w następstwie uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Po drugie, nastąpi zbycie nieruchomości przez jej właściciela lub użytkownika przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące.

W orzecznictwie sądów administracyjnych, które zresztą Sąd w pełni podziela podkreśla się, że w sprawie ustalenia opłaty planistycznej konieczne jest ustalenie, iż do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia lub zmiany planu, a więc, że zachodzi bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego planu. Chodzi tutaj o obiektywny wzrost wartości nieruchomości związany z przekwalifikowaniem nieruchomości przez uchwalenie lub zmianę planu (pkt 1).

Wzrost wartości nieruchomości ma nastąpić wskutek uchwalenia planu, a nie w związku z popytem na rynku nieruchomości. Opłata planistyczna wiąże się z obiektywnym wzrostem wartości nieruchomości, nie zaś z ceną nieruchomości stanowiącą wynik relacji popyt-podaż (pkt 2) (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 września 2007 r. sygn. akt II OSK 1244/06 - Lex nr 360221).

Każdy wzrost wartości nieruchomości, choćby nieznacznie tylko podnoszący jej dotychczasową wartość (przekładającą się na atrakcyjność i cenę) skutkuje, w przypadku jej zbycia, wydaniem decyzji ustalającej wysokość opłaty planistycznej (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 stycznia 2009 r. sygn. akt II OSK 1810/07 - Lex nr 509156).

Sąd badając zgromadzony w sprawie materiał dowodowy w kontekście poczynionych wyżej uwag i obowiązujących przepisów prawa stwierdził, że w przypadku skarżącego wystąpiły oba omówione wyżej warunki, co obligowało Burmistrza Miasta T. do ustalenia renty planistycznej.

Przede wszystkim, okolicznością niesporną jest, że do dnia 31 grudnia 2003 r. działka o nr ewid. 1/184, zgodnie z uchwałą Rady Gminy R. z dnia [...] nr [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta T. (Dz. Urz. Woj. Piotrkowskiego nr 118, poz. 185 ze zm.) znajdowała się w jednostce urbanistycznej oznaczonej symbolem RZ, dla której jako podstawowe przeznaczenie terenu przewidziano tereny użytkowania rolniczego, leśnego i wodnego, zaś uzupełniająco dopuszczono realizację obiektów i urządzeń związanych z regulacją stosunków wodnych, z gospodarką rybacką, budową zbiorników małej retencji, budową ujęć wodnych i oczyszczaniem ścieków.

Po uchwaleniu nowego planu, co miało miejsce na mocy uchwały Rady Miejskiej w T. z dnia [...] nr [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy T. (Dz. Urz. Woj. Łódzkiego z 2004 r. nr 235, poz. 2097), działka o nr ewid. 1/184 znajduje się w jednostce urbanistycznej oznaczonej symbolem 1MN, dla której podstawowym przeznaczeniem jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zaś jako dopuszczalne przeznaczenie terenu przewidziano usługi bytowe towarzyszące zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej w zakresie handlu detalicznego i rzemiosła usługowego, wolnostojące lub wbudowane w bryłę budynku mieszkalnego.

Jednocześnie stosownie do § 49 ust. 1 pkt 1 rzeczonej uchwały dla nowych terenów przewidzianych do zabudowy, z wyłączeniem terenów stanowiących własność gminy i skarbu państwa, czyli także dla terenu spornej nieruchomości, ustala się stawkę procentową służącą do naliczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości 10 %.

W ocenie Sądu, okolicznością niekwestionowaną między stronami niniejszego postępowania jest dodatkowo fakt, że dotychczasowy właściciel nieruchomości o nr ewid. 1/184 – J. D., w dniu 1 grudnia 2006 r., czyli po wejściu w życie uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a przed upływem 5 lat, od dnia w którym, plan miejscowy stał się obowiązujący, zbył sporną działkę w drodze umowy sprzedaży, czego dowodem jest akt notarialny rep. [...].

Wobec tak ustalonego stanu faktycznego sprawy, Burmistrz Miasta T. prawidłowo – w przekonaniu Sądu - wszczął postępowanie administracyjne, celem ustalenia, czy zachodzą omówione na wstępie rozważań przesłanki obligujące go do określenia renty planistycznej i kierując się regulacją art. 37 ust. 11 ustawy zlecił rzeczoznawcy majątkowemu – J. S. wycenę nieruchomości, mającą za zadanie określenie wartości nieruchomości przed zmianą planu i po jej zmianie.

Jak podniesiono to już na wstępie rozważań zasady określania wartości nieruchomości oraz zasady określania skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych unormowane zostały w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.) i wydanym na jej podstawie rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.).

W rozumieniu art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w:

1) księgach wieczystych;

2) katastrze nieruchomości;

3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu;

3a) ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości;

3b) rejestrach zabytków;

4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169;

5) planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę;

6) wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe;

6a) dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz;

6b) w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali;

7) umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości;

8) świadectwie charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową (art. 155 ust. 1).

Wykorzystane w operacie szacunkowym dane, o których mowa w ust. 1, mogą mieć formę wypisów i wyrysów, poświadczonych przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 155 ust. 2).

Stosownie natomiast do treści § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny (...) przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 oraz z 2004 r. Nr 6, poz. 41 i Nr 141, poz. 1492), określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości (ust. 1).

W przypadku, o którym mowa w ust. 1, przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości (ust. 2).

Sąd analizując załączony do akt administracyjnych operat szacunkowy pod kątem przesłanek wynikających z § 55-57 rozporządzenia, określających sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego stwierdził, że określa on jednoznacznie przedmiot i zakres wyceny, cel wyceny, podstawy formalne, materialno-prawne, źródła danych merytorycznych, określa daty istotne przy wykonaniu operatu szacunkowego, opisuje i określa stan nieruchomości w kontekście jej stanu prawnego, lokalizacji i czynników środowiskowych, stanu i stopnia wyposażenia w infrastrukturę techniczną, zagospodarowania otoczenia nieruchomości, stanu usług, zaplecza bytowego i komunikacji, sposobu użytkowania i zagospodarowania nieruchomości, przeznaczenie nieruchomości, określa nadto sposób wyceny, a więc wybór podejścia, metody i techniki wyceny, zawiera analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, określa wartość przedmiotu wyceny, wycenę gruntu pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, określenie wagi i ocenę cech rynkowych, określenie sumy współczynników korygujących oraz wycenę gruntu pod użytkowanie rolne, poprzez określenie wagi i ocenę cech rynkowych, określenie sumy współczynników korygujących. Dodatkowo operat określa wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu oraz po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zawiera klauzule i ustalenia dodatkowe, wymienia załączniki, zaś na początku operatu zawiera wyciąg, o którym stanowi art. 158 ustawy o gospodarce nieruchomościami. A zatem, posiada on wszystkie wymagane przepisami prawa elementy. Nadto – w ocenie Sądu - rozważany dokument jest rzeczowy, logiczny i spójny, a co istotne pozwala prześledzić tok rozumowania rzeczoznawcy.

Wynika z niego mianowicie, że przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy T. obejmującego sporną nieruchomość o nr ewid. 1/184 wartość nieruchomości wynosiła 4.150,00 zł, zaś po wejściu w życie planu zagospodarowania przestrzennego, gdy zmienione zostało podstawowe przeznaczenie nieruchomości z terenów użytkowania rolniczego, leśnego i wodnego na budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, wartość nieruchomości wzrosła do kwoty 24.437,00 zł.

Skoro zatem wartość nieruchomości wzrosła na skutek zmiany planu i skarżący sprzedał działkę przed upływem 5 lat od wejścia w życie uchwały dotyczącej przyjęcia planu, to Burmistrz Miasta T. zobligowany był do określenia renty planistycznej, biorąc pod uwagę różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu, czyli kwotą 24.437,00 zł a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed uchwaleniem, czyli kwotą 4.150,00 zł, wynoszącą 20.287,00 zł. W tym stanie rzeczy, opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiła 10 % wzrostu wartości nieruchomości i jak prawidłowo ustalono to w toku postępowania administracyjnego wynosiła – 2.028,70 zł.

Sąd przechodząc następnie do oceny zarzutów skargi stwierdził, że nie zasługują one na uwzględnienie. Przede wszystkim nie sposób podzielić argumentów skarżącego, że skoro według ustaleń Kolegium poczynionych w sprawie nr [...], dotyczącej nieruchomości o nr ewid. 1/183, nieruchomość ta według rysunku planu miejscowego została zakwalifikowana jako obszar 7MN, a nie jako teren przeznaczony pod użytki zielone – RZ, to działka nr 1/184 również była przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. W przekonaniu Sądu pierwotne przeznaczenie działki nr 1/184 zostało dostatecznie udokumentowane w niniejszym postępowaniu, na podstawie wypisu z miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta T. z dnia [...] i brak jest jakichkolwiek podstaw dla podważenia wiarygodności rozważanego dokumentu. Nadto należy podzielić stanowisko organu odwoławczego zaprezentowane w odpowiedzi na skargę, że bliskość numerów ewidencyjnych działek nie dowodzi, że działki te leżały i leżą w tym samym obszarze planistycznym i posiadały jednakowe przeznaczenie. W tych okolicznościach nie sposób podzielić pozostałych zarzutów skargi, a mianowicie dotyczących niekompletności materiału dowodowego i w rezultacie zmierzających do zakwestionowania stanowiska organów orzekających o konieczności ustalenia opłaty planistycznej.

Dodać również trzeba, że J. D. pismem z dnia 24 lipca 2009 r., doręczonym mu w dniu 28 lipca 2009 r. został powiadomiony przez organ I instancji o możliwości zapoznania się oraz wypowiedzenia, co do zgromadzonej w sprawie dokumentacji, i co istotne, z możliwości tej nie skorzystał. Skarżący przed ustaleniem renty planistycznej nie zgłosił zatem żadnych zastrzeżeń, ani uwag do opracowanego operatu szacunkowego, a nadto nie złożył żadnych dowodów, których celem byłoby obalenie tez wynikających z kwestionowanego przez niego dokumentu.

Na marginesie dodać jeszcze trzeba, że w rozumieniu art. 37 ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym skarżący mógł przed zbyciem nieruchomości zwrócić się do Burmistrza Miasta T. o określenie w drodze decyzji administracyjnej wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej zmianą planu, jednakże z możliwości nie skorzystał. W tej sytuacji pretensje skarżącego, co do faktu naliczenia renty planistycznej są – w ocenie Sądu – zupełnie niezasadne.

Podsumowując, Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji odpowiadają przepisom obowiązującego prawa i brak jest jakichkolwiek przesłanek do wyeliminowania ich z obrotu prawnego. Z tego też powodu skargę należało oddalić.

O powyższym Sąd orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.