Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 182/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2009-05-25 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 7, art. 75, art. 77, art. 80
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 145 par 1 pkt 1 lic, art. 152, art. 200, art. 205
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Windak, Sędziowie Sędzia WSA Barbara Gebel,, Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk – Meder /spr./, Protokolant Małgorzata Płocharska-Małys, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 6 maja 2009 r. sprawy ze skargi A. Z. D. – D. i K. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia niniejszego wyroku, III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących A. Z. D. – D. i K. D. kwotę [...] złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w [...] decyzją z dnia [...] r. Nr [...] wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r., - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) w związku z art. 3 ust. 1 pkt 2 oraz ust. 2 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175, poz. 1459 ze zm.) po rozpatrzeniu odwołania A. Z. D.-D. i K. J. D. od decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] r. znak: [...] w sprawie przekształcenia na rzecz:

1) S. D. (w udziale do[..] ),

2) J. i T. P. (w udziale do [...] ),

3) J. M. (w udziale do[...]),

4) J. i L. D. (w udziale do [...] ),

5) A. D.-D. i K. D (w udziale do [...] ),

6) S. W. (w udziale do [...] ),

7) E. L. (w udziale do [...] ),

8) K. S. (w udziale do [...] ),

9) H. i T. małż. L. (w udziale do ),

10) K. i B. małż P (w udziale do [...] ),

11) L. i R. małż. . (w udziale do [...] ),

12) M. i J.małż. U. (w udziale do [..] ,

13) E. A. (w udziale do[...] ),

14) M. i A. małż. N. (w udziale do [...] ),

15) B. A. (w udziale do [...] )

16) R. i J. małż. O. (w udziale do [...] )

prawa współużytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej

w [...] przy ul.[...] , na działce nr [...] , obręb nr [...] ,

o pow.[...] m2, stanowiącej własność Gminy Miasto [...] , dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w [...] prowadzi księgę wieczystą KW [...] , oraz w sprawie określenia wysokości opłaty za przekształcenie, wskazanej w punktach od 1 do 16 decyzji na kwoty w tych punktach wymienione dla każdego współużytkownika wieczystego w różnych wysokościach, przy czym dla A. Z. D.-D. i K. J. D. w wysokości [..] zł,

— w części dotyczącej punktu 5 decyzji, w którym określono udziały strony w wysokości 51/1000 utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu decyzji Kolegium przedstawiło stan faktyczny sprawy, z którego wynikało, wszyscy wymienieni w decyzji Prezydenta Miasta [...]

z dnia [...] r. znak: [...] współużytkownicy wieczyści gruntu położonego przy ul. [...] w [...] , tj. S. D., J. i T. P., J. M., J.

i L. D., A. D.-D. i K. D., S. W., E. L., K. S., H. i T. L., K.

i B P., L. i R..J. ,M. i J.U. ,E. A., M. i A. N., B. A. oraz R. i J.O. wnioski o przekształcenie prawa użytkowania w prawo własności złożyli w dniu [...] W ocenie organu I instancji wszyscy współużytkownicy wieczyści spełniali przesłanki z art. 1 ust. 1 i 3 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, bowiem prawo współużytkowania wieczystego nabyli przed dniem wejścia w życie ustawy oraz jako następcy prawni osób fizycznych.

A. Z. D.-D. i K. J. D. wnieśli odwołanie od decyzji organu I instancji w części dotyczącej pkt 5 wskazując, że ich udział w prawie współużytkowania wieczystego w wysokości [...] jest inny (większy) niż innych użytkowników tego budynku posiadających taką samą powierzchnię mieszkania, którego są właścicielami. Wnieśli o skorygowanie ich udziału współposiadania do wysokości takiej jaką posiadają użytkownicy mieszkań wymienionych w punktach 1, 2, 3, 6, posiadający mieszkania o powierzchni takiej samej jak odwołujących się. Wnieśli również o zmianę opłaty za przekształcenie, adekwatnej do posiadanego udziału we współwłasności.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] stwierdziło, że ze zgromadzonych w sprawie akt postępowania administracyjnego wynika w sposób nie budzący wątpliwości, iż wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego

w prawo własności nieruchomości położonej w [...] przy

ul. [...] na działce nr [...] , obręb nr [...] , o pow. [...] rn2, stanowiącej własność Gminy Miasto [...] , A. Z. D.-D.

i K. J. D. złożyli w dniu [...] r. Organ I instancji, rozpatrując również wnioski wszystkich pozostałych współużytkowników wieczystych, przeprowadził postępowanie dowodowe, w którym zgromadził niezbędne do wydania decyzji dokumenty.

W przekazanych do Kolegium aktach postępowania znajdują się między innymi:

1) decyzja Kierownika Wydziału Geodezji, Gospodarki Gruntami, Rolnictwa

i Gospodarki Żywnościowej Urzędu Miejskiego w [...] z dnia [...] r. znak:[...] , w której orzeczono o sprzedaży K. D. i A. D.-D. lokalu mieszkalnego w budynku położonym w [.. .] przy ul. [...] (pkt 1 decyzji) oraz ustanowiono udział w wysokości 5,1% we współwłasności domu i urządzeń, które nie służą wyłącznie użytkownikom lokali znajdujących się w tym budynku (pkt 2 decyzji);

2) umowa użytkowania wieczystego i sprzedaży lokalu, sporządzona w formie aktu notarialnego (repertorium A numer [...] ), w której udział we współużytkowanej części nieruchomości określony został na wysokość 5,1% (§ 3 umowy);

3) odpis zwykły księgi wieczystej Nr[...] , sporządzony według stanu na dzień [...] r. w Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych Ekspozytura

w[...] , w którym opisano szczegółowo nieruchomość (położenie, numer działki, obręb ewidencyjny, powierzchnia), a także:

a) w dziale l-SP - "Spis praw związanych z własnością", w polu 1.14.90.1 - "Komentarz do migracji" znajduje się wpis o treści: "...DZIAŁKA GRUNTU W WIECZYSTYM UŻYTKOWANIU DO DNIA [...] R. W UDZIALE DO 5,1% DLA LOKALU NR [...] ..":

b) w dziale II - "Własność" w rubryce 2.3 - "Właściciel wyodrębnionego lokalu", pod liczbą porządkową 4 w punktach 3 i 5 widnieje wpis, zgodnie z którym dla lokalu oznaczonego numerem [...] wielkość udziału w nieruchomości wspólnej wynosi [...] .

W tym stanie faktycznym i prawnym organ odwoławczy uznał, że decyzja organu I instancji wydana została w oparciu o wskazane wyżej urzędowe dokumenty i - w zakresie wskazania wielkości udziałów poszczególnych współużytkowników wieczystych - zgodna jest z opisanym w tych dokumentach stanem prawnym.

Kolegium podniosło nadto, że w aktach administracyjnych organu I instancji znajdują się zawiadomienia o wysokości opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie gruntu położonego w [...] przy ul. [..] , w których podana została wielkość udziałów strony – [...] (dowody: zawiadomienie z dnia [...] r. znak:[...] ; zawiadomienie z dnia [...] r. znak: [...] oraz wypowiedzenie z dnia [...] r. znak:[...] . Wszystkie te dokumenty strona otrzymała, a zatem zapoznała się z ich treścią. Z akt sprawy nie wynika, aby kiedykolwiek wielkość udziałów kwestionowała.

Z ustaleń organu wynikało, że przedmiotowa nieruchomość stanowiła w dniu orzekania własność Gminy Miasto [..] , zatem organem właściwym

w sprawie był Prezydent Miasta [...] , który właśnie przedmiotową decyzję wydał.

W ocenie Kolegium, organ I instancji prawidłowo ustalił stan faktyczny i prawny i stąd też zaskarżona decyzja nie budzi zastrzeżeń organu odwoławczego .

A. Z. D. D. i K. D. wywiedli skargę na decyzję

z dnia [...] r. Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w [...] .

Skarżący wnieśli o uchylenie w całości decyzji z dnia [...] r. Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] zarzucając jej: "naruszenie art. 2 w związku z art.3 ust. 1 pkt 2 w związku z art. 69 ustawy z dnia 29 lipca 2005r.

o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. Nr 175 poz. 1459 ze zm.)".

W uzasadnieniu skargi małżonkowie D. podnieśli, że w odwołaniu od decyzji Prezydenta Miasta [...] podnieśli kwestię niewłaściwego udziału we współposiadaniu działki, na której znajduje się budynek w którym mieści się mieszkanie skarżących. Wszystkie lokale mieszkalne o takiej samej powierzchni użytkowej jak lokal skarżących mają określony mniejszy udział we współwłasności.

Skarżący byli przekonani, że organy obu instancji dążyć będą do ustalenia faktycznego prawidłowego udziału wszystkich lokali w tej nieruchomości budynkowej we współwłasności, jednak Kolegium utrzymało w mocy decyzję organu I instancji opierając się na dokumentach odzwierciedlających stan prawny budynku z [...] r., gdy powierzchnia użytkowa budynku wynosiła [...] m2, natomiast udział we współwłasności liczony w stosunku do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego skarżących, tj. [...] m2 - stanowił 5,1%. Obecnie powierzchnia użytkowa nieruchomości budynkowej po adaptacji części wspólnej na dwa lokale użytkowe i jedno pomieszczenie mieszkalne wynosi 1120 m2 i w związku z tym udział małżonków D. we współwłasności winien wynosić 4,55%, a nie jak ustalono pierwotnie w decyzji 5,1%.

W ocenie skarżących, dokumenty wymienione w pkt 3 są na dzień dzisiejszy obarczone wadą i wymagają aktualizacji.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz.1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę zgodności z prawem działalności administracji publicznej. W myśl art. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej "P.p.s.a.", kontrola ta odbywa się na zasadach określonych w przepisach tej ustawy. Zgodnie z brzmieniem art. 3 P.p.s.a. sąd uprawniony jest do badania, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art.134 § 1 P.p.s.a.).

Kontrolą Sądu w przedmiotowej sprawie objęta była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] r. utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] r. w sprawie przekształcenia prawa współużytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...] na działce nr [...] , obręb nr [...] o powierzchni [...] m2, stanowiącej własność Gminy Miasta [...] oraz ustalenia opłaty za przekształcenie.

Odwołanie od tej decyzji wnieśli małżonkowie A. Z. D. D. oraz K. D. wskazując, że wskazany w decyzji organu I instancji udział we współużytkowaniu wieczystym, wynoszący [...] , nie odpowiada stanowi faktycznemu, bowiem jest większy aniżeli udziały innych osób będących właścicielami mieszkań o takiej samej powierzchni użytkowej jaką ma mieszkanie skarżących.

Istota postępowania odwoławczego sprowadza się do dwukrotnego rozpatrzenia i rozstrzygnięcia tej samej sprawy, wyznaczonej treścią zaskarżonej decyzji. Według utrwalonych poglądów orzecznictwa i doktryny, które skład orzekający w pełni podziela, z powyższego wypływa obowiązek traktowania postępowania odwoławczego jako powtórzenia rozstrzygania tej samej sprawy. Decyzja organu II instancji jest takim samym aktem stosowania prawa, jak decyzja organu I instancji, a działanie organu odwoławczego nie ma charakteru kontrolnego, ale jest działaniem merytorycznym, równoważnym działaniu organu I instancji (T. Woś, J. Zimmermann, glosa do uchwały SN z dnia 23 września 1986 r., III AZP 11/86, PiP 1989, z. 8, s. 147).

Organy obu instancji prawidłowo przyjęły, że zasady przekształcania prawa użytkowania wieczystego w prawo własności określają przepisy ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (Dz.U. Nr 175, poz. 1459 ze zm.) oraz ustaliły, że prawo użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] , obręb nr [...] o pow.[...] m2 , położonej w [...]przy ul. [...] należy przekształcić w prawo własności na rzecz współużytkowników wieczystych, którzy złożyli 16 wniosków w tej sprawie.

Istota sporu w niniejszej sprawie sprowadzała się do prawidłowości ustalenia udziałów we współużytkowaniu wieczystym, a następnie we współwłasności A. Z. D. D.i K. D. (pkt 5 decyzji organu I instancji) oraz określenia wysokości opłaty za przekształcenie (pkt 5 decyzji organu I instancji w części dotyczącej ustalenia opłaty).

Organ odwoławczy dokonał oceny prawidłowości zaskarżonej decyzji na podstawie dokumentów załączonych do akt administracyjnych organu I Instancji, dotyczących prawa współużytkowania wieczystego skarżących: decyzji Kierownika Wydziału Geodezji, Gospodarki Gruntami, Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej Urzędu Miejskiego w [...] z dnia [...] r. znak: [..] , w której orzeczono o sprzedaży K. D. i A. D.-D. lokalu mieszkalnego w budynku położonym w [...] przy ul. [...] (pkt 1 decyzji) oraz ustanowiono udział w wysokości 5,1% we współwłasności domu i urządzeń, które nie służą wyłącznie użytkownikom lokali znajdujących się w tym budynku (pkt 2 decyzji); umowy użytkowania wieczystego i sprzedaży lokalu, sporządzona w formie aktu notarialnego (repertorium A numer [...] ), w której udział we współużytkowanej części nieruchomości określony został na wysokość 5,1% (§ 3 umowy), odpisu zwykłego księgi wieczystej Nr [...] sporządzony według stanu na dzień [...] r. w Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych Ekspozytura w[...] , w którym opisano szczegółowo nieruchomość (położenie, numer działki, obręb ewidencyjny, powierzchnia), pominął natomiast okoliczności wskazane przez małżonków D. w odwołaniu.

Zgodnie z art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży.

Zdaniem Sądu, powyższy przepis w sposób nie budzący wątpliwości wskazuje, że na poczet ceny zalicza się wartość prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, które już przysługiwało nabywcy, czyli wartość prawa użytkowania wieczystego na dzień sprzedaży. Do prawidłowego ustalenia ceny niezbędne jest zatem - przy sprzedaży nieruchomości współużytkownikom wieczystym - ustalenie ich udziałów według stanu na dzień sprzedaży. Zauważyć przy tym należy, że ustawodawca nie ograniczył w żaden sposób postępowania dowodowego mającego na celu ustalenie wartości prawa użytkowania wieczystego. Zgodnie z ogólną regułą dowodową określoną w art. 75 Kpa zdanie pierwsze, jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem.

Skoro użytkownik wieczysty w odwołaniu od decyzji o przekształceniu prawa współużytkowania wieczystego w prawo własności oraz określeniu wysokości opłaty za przekształcenie podniósł zarzut niezgodności udziałów, to rzeczą organu było zobowiązanie strony do wykazania zasadności tego zarzutu i przedłożenia dowodów na okoliczność podnoszonych twierdzeń, tym bardziej, że już w dacie złożenia wniosku o przekształcenie prawa współużytkowania wieczystego w prawo własności istniały dokumenty potwierdzające wątpliwości skarżącego.

Skarżący K. D. na rozprawie złożył kserokopię wypisu sporządzonego

w formie aktu notarialnego "Protokołu zebrania wspólnoty mieszkaniowej właścicieli lokali w budynku przy ul. [...] w [...] " z dnia

[...] r. Rep nr [..] , z którego wynikało, iż właściciele lokali wyrażają zgodę na sprzedaż części strychu budynku, stanowiącego część wspólną nieruchomości na rzecz właściciela lokalu nr 7 z przeznaczeniem na jego powiększenie oraz wyrażają zgodę na zmianę wysokości udziałów dotychczasowych właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej.

Przedłożony dokument wskazuje, że stan nieruchomości w dniu sprzedaży mógł być inny, aniżeli wynikało to z decyzji organu I instancji.

Podkreślić również należy, że podniesienie przez małżonków D. w odwołaniu zarzutu niezgodności decyzji z rzeczywistym stanem faktycznym mogło również oznaczać, co organ odwoławczy miał obowiązek w sposób nie budzący wątpliwości wyjaśnić, czy skarżący cofają swój wniosek o przekształcenie prawa współużytkowania w prawo własności, o ile przekształcenie to miałoby nastąpić na warunkach określonych w decyzji organu I instancji.

Pominięcie bez dostatecznego uzasadnienia wyjaśnienia zarzutów zawartych

w odwołaniu od decyzji organu I instancji i nie podjęcie żadnych innych działań w celu ustalenia prawidłowego stanu faktycznego prowadzi do wniosku, iż zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem przepisów art. 7, 77 § 1 i art. 80 Kpa.

Niewątpliwie naruszenie powyższych przepisów prawa procesowego uznać należy za istotne, skoro mogło doprowadzić do wydania wadliwej decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Sąd nie jest uprawniony do przeprowadzenia dowodów i poczynienia ustaleń odnoszących się do stanu faktycznego sprawy, zatem nie może również oceniać znaczenia dla sprawy dokumentu przedłożonego przez skarżącego na rozprawie. Wobec tego, Kolegium przy ponownym rozpoznaniu sprawy winno wyjaśnić wszystkie podnoszone przez skarżącego zarzuty oraz ocenić dowody na okoliczność wysokości udziałów skarżącego w nieruchomości wspólnej, co przekłada się bezpośrednio na udział we współużytkowaniu wieczystym działki nr[...] 7 .

Mając na uwadze powołane wyżej okoliczności, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a, orzekł jak wikt I wyroku. W kwestii wykonalności orzeczenia Sąd orzekł na podstawie art. 152 P.p.s.a., natomiast o kosztach w oparciu o treść art. 200 i 205 § 1 tej ustawy.