Wyrok NSA oz. w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 1326/99
NSA oz. w Gdańsku
Data orzeczenia: 2000-03-30 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 601  Budownictwo, nadzór architektoniczno-budowlany i specjalistyczny, ochrona przeciwpożarowa
Powołane przepisy: article: art. 33 ust. 2 pkt 2
journal: Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.
article: art. 199
journal: Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
law: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
Teza: Strop jest tą częścią konstrukcyjną budynku, która stanowi własność właścicieli poszczególnych lokali w równych niewydzielonych częściach. Zatem jego przebicie wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli budynku. Posiadanie takiej zgody jest warunkiem przyjęcia, że skarżący legitymuje się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Brak spełnienia tego wymogu nie pozwala na udzielenie pozwolenia na budowę obejmującą części wspólne budynku.

TEZY

Strop jest tą częścią konstrukcyjną budynku, która stanowi własność właścicieli poszczególnych lokali w równych niewydzielonych częściach. Zatem jego przebicie wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli budynku. Posiadanie takiej zgody jest warunkiem przyjęcia, że skarżący legitymuje się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Brak spełnienia tego wymogu nie pozwala na udzielenie pozwolenia na budowę obejmującą części wspólne budynku.


SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny po rozpoznaniu sprawy ze skargi Lecha Cz. na decyzję Wojewody P. z dnia 9 czerwca 1999 r. (...) w przedmiocie odmowy udzielenia pozwolenia na budowę - oddala skargę.


UZASADNIENIE

Lech Cz. wniósł skargę na decyzję Wojewody P. z dnia 9 czerwca 1999 r., (...), utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta S. z dnia 7 grudnia 1998 r. (...), wydaną na podstawie art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r.- Prawo budowlane /Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./ oraz art. 104 Kpa, orzekającą o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę obejmującego przebudowę części stropu pomiędzy piwnicą parterem i zamontowanie schodów drewnianych, w związku ze zmian sposobu użytkowania pomieszczenia piwnicznego na pokój hobby dostępnego z lokalu nr 1, w budynku mieszkalnym dwurodzinnym przy ul. A. 28 w S. na działce nr 63, obręb 18.

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ odwoławczy m.in ustalił i zważył, co następuje:

W dniu 22 września 1998 r. Lech Cz. zwrócił się o wydanie pozwolenia na adaptację części piwnicy na pokój hobby dołączając projekt budowlany i dowód współwłasności nieruchomości.

Organ wezwał Lecha Cz. o uzupełnienie złożonego wniosku, o opinię techniczną dotyczącą możliwości adaptacji pomieszczenia i zgodę współwłaściciela nieruchomości na przedmiotową przebudowę wyznaczając stosowny termin.

Po bezskutecznym upływie terminu organ I instancji wydał decyzję odmawiającą udzielenia pozwolenia na budowę.

Organ II instancji rozpatrując odwołanie ponownie pismem wezwał Lecha Cz. o dostarczenie zgody współwłaściciela nieruchomości na przedmiotową inwestycję lub dowodu wystąpienia o wyrażenie takiej zgody przez Sąd Rejonowy w S., wyznaczając stosowny termin.

Na powyższe pismo Lech Cz. wniósł skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego Ośrodka Zamiejscowego w Gdańsku. Skargę tę Sąd postanowieniem z dnia 8 kwietnia 1999 r. odrzucił ze względu na niewyczerpanie toku postępowania administracyjnego /art. 34 ust. 2 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym - Dz.U. nr 74 poz. 368 ze zm./.

W tej sytuacji organ II instancji rozpatrując odwołanie ustalił, że Lech Cz. jest właścicielem samodzielnego lokalu mieszkalnego funkcjonującego jako "zespół izb wydzielonych trwałymi ścianami" wraz z pomieszczeniami przynależnymi w obrębie budynku mieszkalnego w S. przy ul. A. 28 i współwłaścicielem wszystkich elementów konstrukcyjnych tego budynku, m.in. stropów, bez względu na to, czy oddzielają one pomieszczenia będące własnością skarżącego, czy też pomieszczenia należące do różnych właścicieli.

Wykucie otworu w stropie stanowiącym część wspólną budynku i dokonanie zmiany sposobu użytkowania pomieszczenia piwnicy wykracza poza zakres zwykłego zarządu i wymaga zgody współwłaścicieli zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego.

Lech Cz. takiej zgody nie przedłożył, a także w oznaczonym terminie nie wniósł do sądu powszechnego powództwa o rozstrzygnięcie kwestii korzystania z rzeczy wspólnej.

W tej sytuacji należało decyzję organu I instancji utrzymać w mocy.

W skardze Lech Cz. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji.

W uzasadnieniu skargi wyjaśnił, że nie zwrócił się do współwłaściciela budynku ani do sądu powszechnego o wyrażenie zgody na wykucie otworu w stropie, gdyż "nie mógł sobie uzmysłowić, że odmowa - wydania zgody na adaptację mojej piwnicy i przebicie stropu, który oddziela jego pomieszczenia należące do tego samego wydzielonego lokalu - nastąpiło ze względów własnościowych a nie ze względu na bezpieczeństwo budowlane, któremu ta adaptacja nie zagrażała co wynika z dokumentów technicznych".

Nadto w skardze powołuje się na zalegalizowanie przez organy działania drugiego współwłaściciela, który bez zgody skarżącego przebił strop nad swoim lokalem i połączył go z części wspólnego strychu.

W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie powołując się na argumentację zbliżoną z zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Według art. 33 ust. 2 pkt 2 prawa budowlanego do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę inwestor zobowiązany jest dołączyć dowód stwierdzający prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Jeśli inwestycja dotyczy części wspólnej budynku, rozporządzenie rzeczą wspólną przekraczające zakres zwykłego zarządu to na takie rozporządzenie rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli /art. 199 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /Dz.U. nr 85 poz. 388/ w przypadku braku takiej zgody współwłaścicieli, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli /art. 199 Kc - zdanie drugie/.

Z aktu notarialnego z dnia 20 lutego 1975 r., Rep. "A", nr 1508/1975 zawartego w Państwowym Biurze Notarialnym w S. w przedmiocie umowy wieczystego użytkowania, sprzedaży budynku i lokali wynika, że fundamenty, mury zewnętrzne i konstrukcyjne, mury oddzielające wyłączone ze wspólności lokale, dach, komin oraz inne urządzenia służące do wspólnego użytku właścicieli poszczególnych lokali stanowią własność właścicieli poszczególnych lokali w równych niewydzielonych częściach /par. 7 umowy/.

Nie ma wątpliwości, że strop jest tą częścią konstrukcyjną budynku, która stanowi własność właścicieli poszczególnych lokali w równych niewydzielonych częściach. Zatem jego przebicie wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli budynku. Posiadanie takiej zgody jest warunkiem przyjęcia, że skarżący /inwestor/ legitymuje się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Brak spełnienia tego wymogu nie pozwala na udzielenie pozwolenia na budowę obejmującą części wspólne budynku.

Skarżący w niniejszej sprawie takiej zgody nie przedstawił ani wezwany przez organ administracji nie wniósł do sądu powszechnego sprawy w zakresie określonym w art. 199 Kc - zdanie drugie.

W tej sytuacji organ nie mógł wydać pozwolenia na budowę. Podnoszone przez skarżącego kwestie związane z inwestycją drugiego ze współwłaścicieli, dotyczące adaptacji strychu nie wchodzą w zakres sprawy niniejszej i Sąd nie ma uprawnień do rozstrzygania w tym zakresie.

Jest to odrębna sprawa administracyjna, w której służą skarżącemu środki prawem przewidziane.

Mając na uwadze wyżej wskazane względy Sąd administracyjny na podstawie art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym /Dz.U. nr 74 poz. 368 ze zm./ oddalił skargę.