Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 520/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2018-09-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono sprzeciw
Powołane przepisy: article: art. 151a par. 2
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 52 ust. 2, art. 64 ust. 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.
article: par. 2 pkt 5
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Beata Ziomek, Sędziowie Sędzia WSA Krzysztof Armański, Sędzia WSA Dorota Chobian (spr.), Protokolant Starszy inspektor sądowy Urszula Opara, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 września 2018r. sprawy ze sprzeciwu M. S. od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala sprzeciw.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z [...], po rozpatrzeniu odwołania M.S. od decyzji Prezydenta Miasta z [...] w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie budynku usługowego (handel o łącznej powierzchni sprzedaży po rozbudowie do 1000 m2) na działkach o nr ewid. [...]/31, [...]/48, [...]/49, [...]/50, [...]/51, obręb 0017, przy ul. [...] 3A w K., w granicach oznaczonych na załącznikach graficznych literami ABCDEFGHI- A, na podstawie art. 138 § 2 kpa uchyliło w całości zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania przez organ I instancji.

W uzasadnieniu organ odwoławczy podniósł, że M.S. złożył wniosek o ustalenie warunków zabudowy określając wnioskowane zamierzenie inwestycyjne jako rozbudowa budynku usługowego. Inwestor w charakterystyce planowanej zabudowy podał, że szerokość elewacji od strony wschodniej, pozostaje bez zmian. Planowana rozbudowa nie przewiduje przekroczenia istniejących gabarytów wysokościowych, jak również zmniejszenia udziału powierzchni biologicznie czynnej. Liczba miejsc postojowych 5 istniejących, 4 projektowane. Na załączniku graficznym wniosku wskazano lokalizację rozbudowy w granicy sąsiednich nieruchomości.

W ocenie Kolegium, powyższy wniosek nie jest kompletny i nie spełnia w wystarczającym zakresie wymogów określonych art. 52 ust. 2 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. 2017 r., poz. 1073), zwanej dalej "ustawą". Organ zauważył, że w części graficznej wniosku nie przedstawiono dokładnie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym nie przedstawiono usytuowania istniejących 5 miejsc parkingowych i planowanych 4, nie określono w sposób czytelny rozmiarów planowanej inwestycji, w tym planowanych odległości od granic z nieruchomościami sąsiednimi. Na tę okoliczność nie przedstawiono również rysunków rzutów inwestycji i elewacji w celu jednoznacznego określenia zamierzonego zakresu robót. Tymczasem jest to niezbędne, ze względu na specyficzny charakter sprawy, a także uzasadnienie zaskarżonej decyzji w zakresie braku możliwości usytuowania miejsc parkingowych przy ustaleniu postulowanego wskaźnika powierzchni zabudowy.

Ponadto, w części graficznej wniosku inwestor wskazał lokalizację planowanej rozbudowy w granicy sąsiednich nieruchomości pomijając całkowicie kwestię jej oddziaływania na te działki i określenie jako obszaru oddziaływania pasa przylegającego gruntu. Zatem nie sposób zgodzić się z inwestorem, że zakres oddziaływania inwestycji zamknie się w granicy działek podanych w części graficznej wniosku. Przepis art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy nie pozostawia wątpliwości, że na załączonej do wniosku kopii mapy powinien zostać zaznaczony cały obszar oddziaływania inwestycji, a nie jedynie miejsce jej lokalizacji. Granice obszaru oddziaływania wyznacza oddziaływanie faktyczne, w szczególności przewidywana emisja zanieczyszczeń, nadmierny hałas, itp. Tej okoliczności organ pierwszej instancji nie dostrzegł i nie wezwał inwestora do korekty wniosku w niezbędnym zakresie, na podstawie art. 64 § 2 kpa. Zatem skoro we wniosku teren inwestycji i obszar oddziaływania nie zostały prawidłowo określone, to zaskarżona decyzja wydana dla tego terenu jest przedwczesna i wadliwa.

Kolegium zaznaczyło, że organ jest związany wnioskiem inwestora i nie może samodzielnie dokonać zmiany lokalizacji inwestycji. Dlatego przy ponownym rozpoznaniu sprawy powinien wezwać wnioskodawcę, w trybie art. 64 § 2 kpa o uzupełnienie wniosku we wskazanym wyżej zakresie.

Dalej organ II instancji podkreślił, że kwestię sporną w sprawie stanowi określona w decyzji wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni terenu w liniach rozgraniczających teren inwestycji - od 0,53 do 0,63. Z pisma organu pierwszej instancji, jak również z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, że określony w projekcie decyzji wskaźnik powierzchni zabudowy na poziomie do 0,63 wyznaczony został zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588), jako średni wskaźnik powierzchni zabudowy z obszaru analizowanego. Wyznaczając średnią wartość wskaźnika powierzchni zabudowy organ uwzględnił występujące w obszarze wskaźniki o wielkości od 0,95 do 1,0. Budynki mieszkalne wielorodzinne zlokalizowane wokół terenu inwestycji występowały pierwotnie na działkach stanowiących własność gminną, na których wskaźnik powierzchni zabudowy wynosiły ok. 0,33 i ok. 0,24. Dokonane we wcześniejszych latach podziały polegające na wydzieleniu działek pod budynkami nie uwzględniają wymogów powyższego rozporządzenia. Budynki usytuowane w ten sposób mogą funkcjonować wyłącznie w powiązaniu z terenami wokół (tj. działkami o nr ewid. [...]/ 51, i [...]/49), na których zlokalizowane są miejsca postojowe, dojścia, dojazdy, tereny zielone. Jest to stan zastały i fakt wydzielenia działek pod budynkiem bez przynależnego terenu przeznaczonego pod obsługę komunikacyjną, miejsca postojowe, itp. nie może być wyznacznikiem dla nowych inwestycji w aspekcie kształtowania ładu przestrzennego. Podziały te, jako dokonane, zostały jednak uwzględnione przy określaniu średniej wartości wskaźnika powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym, a tym samym istotnie powiększyły jego średnią wartość. Średni wskaźnik powierzchni zabudowy przed wydzieleniem działek pod budynkami wynosi około 0,47. Ponadto uwzględniając funkcję planowanej inwestycji (budynek usługowy- handel o łącznej powierzchni sprzedaży po rozbudowie do 1000 m2), ustalenie wskaźnika powierzchni zabudowy o wartości 0,73 uniemożliwiałoby budowę odpowiedniej liczby miejsc postojowych niezbędnych do sprawnego funkcjonowania budynku usługowego przeznaczonego do rozbudowy.

Inwestor, w piśmie z 13 marca 2018 r. wnosił o wyznaczenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy na 0,73. W ocenie Kolegium, organ ustalając ten wskaźnik na poziomie 0,53 do 0,63 nie dokonał analizy, czy tak ustalony parametr umożliwi realizację rozbudowy budynku zgodnie z wnioskiem - planowana powierzchnia zabudowy- 333 m2. Z akt sprawy wiadomo, że obecnie wskaźnik ten w granicach terenu inwestycji wynosi 0,53. Z analizy urbanistyczno- architektonicznej wiadomo, że w obszarze analizowanym wskaźnik ten wynosi od 0,18 do 0,73 i od 0,95 do 1,0 (wskaźnik powierzchni zabudowy dla wydzielonych działek pod budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi i wielorodzinnymi z usługami). Średni wskaźnik powierzchni zabudowy z całego obszaru analizowanego wynosi 0,63.

Kolegium podniosło, że odmowę ustalenia wskaźnika powierzchni zabudowy na 0,73, organ uzasadnił tym, że uniemożliwiłoby to budowę odpowiedniej liczby miejsc postojowych niezbędnych do sprawnego funkcjonowania budynku przeznaczonego do rozbudowy, przy czym z wniosku nie wynika, aby w części planowanej rozbudowy miały znajdować się 4 planowane miejsca postojowe. Z tego względu wniosek w tym względzie wymaga uzupełnienia.

Ponadto organ II instancji zwrócił uwagę, że z części graficznej wniosku wynika, że inwestor de facto chce rozbudowy budynku usługowego w granicy. Zgodnie z aktualnym orzecznictwem sądowym warunek lokalizacji inwestycji w granicy nieruchomości winien mieć swoje odzwierciedlenie wraz ze stosownym wyczerpującym uzasadnieniem w analizie urbanistycznej, czego organ nie uczynił. W rozpoznawanej sprawie w analizie urbanistyczno-architektonicznej organ nie odniósł się w żaden sposób do określonej we wniosku konkretnej lokalizacji przedsięwzięcia budowlanego w granicy nieruchomości. Nie dokonał analizy sposobu zabudowy poszczególnych budynków w granicach obszaru analizowanego pod kątem wnioskowanego sposobu zabudowy i nie wyjaśnił też, czy określony w wynikach analizy wskaźnik powierzchni zabudowy daje możliwość realizacji w pełnym zakresie zamierzenia budowlanego. Z tych powodów należy uznać analizę za wadliwą i niekompletną. Skoro analiza stanowi główny dowód w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy to stwierdzenie jej niekompletności i wadliwości powoduje, że decyzja jaka w oparciu o ten dowód zapadła, jest także wadliwa.

Organ II instancji dodał, że na etapie warunków zabudowy nie może być przesądzona kwestia dopuszczalności budowy po granicy z uwagi na rozmiary działki stanowiącej teren inwestycji, czy z uwagi na nienormatywne zbliżenie do granic tej działki budynków na nieruchomościach sąsiednich. Niemniej jednak w sytuacji wskazania we wniosku lokalizacji przedsięwzięcia w granicy z sąsiednią nieruchomością organ winien określić w pełnym zakresie warunki zabudowy uwzględniając stan prawny nieruchomości. Wnioskowana lokalizacja obiektu w granicy sąsiednich nieruchomości wymagać będzie uzyskania przez inwestora zgody Ministra Infrastruktury z uwagi na odstępstwa od warunków nakładanych przez przepisy. Okoliczność ta jest bardzo istotna i winna być stosownie zawarta w decyzji o warunkach zabudowy. Tej okoliczności jednak organ nie uwzględnił.

W skierowanym do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach sprzeciwie na powyższą decyzję M.S. zarzucił naruszenie:

- art. 52 ust. 2 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy poprzez przyjęcie, że wniosek o ustalenie warunków zabudowy jest niekompletny i nie spełnia w wystarczającym zakresie wymogów w nim zawartych bowiem załączona koncepcja zagospodarowania terenu jest niekompletna, nie obejmuje rysunków rzutów inwestycji i elewacji oraz lokalizacji istniejących i planowanych miejsc postojowych, w części graficznej wniosku błędnie wskazano obszar oddziaływania inwestycji oraz nie określono rozmiarów planowanej inwestycji, w tym odległości od granic z nieruchomościami sąsiednimi,

- art. 6, art. 7, art. 8 § 1, art. 12 § 1 , art. 136 § 2 i § 3, art. 138 § 1 pkt 2 oraz art. 138 § 2 kpa, poprzez wydanie decyzji naruszającej ogólne zasady postępowania zakreślone przepisami kpa.

Mając powyższe na uwadze strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji jako wydanej z rażącym naruszeniem prawa i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi ją wydającemu oraz o ukaranie organu II instancji grzywną za bezpodstawne uchylenie się od załatwienia sprawy co do jej istoty.

W uzasadnieniu skarżący nie zgodził się z zarzutami Kolegium dotyczącymi części graficznej wniosku. Wskazał, że część graficzna wniosku o ustalenie warunków zabudowy w postaci planowanego sposobu zagospodarowania terenu nie jest tożsama z projektem zagospodarowania terenu stanowiącym część projektu budowlanego, zatwierdzanego przez organ w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę. To dopiero na tym etapie, uprawniony organ bada zgodność projektu z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy w zakresie dopuszczalnych parametrów inwestycji, jak również zgodność z przepisami, w tym z przepisami techniczno-budowlanymi określającymi m.in. odległości obiektu budowlanego od granic nieruchomości. Na etapie ustalania warunków zabudowy brak jest podstaw do żądania przedstawiania rysunków rzutów inwestycji i elewacji, bowiem nieznane są jeszcze parametry inwestycji określone w decyzji kończącej to postępowanie. Rysunki rzutów będą wchodziły w skład projektu budowlanego, przedkładanego w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę. Podobnie sytuacja wygląda z miejscami postojowymi. To organ wydający decyzję o warunkach zabudowy określa wymaganą ilość miejsc postojowych do obsługi planowanej inwestycji, a rolą organu administracji architektonicznej będzie zbadanie, czy projekt zagospodarowania terenu zgodny jest w tym zakresie z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i czy lokalizacja miejsc postojowych zgodna jest z warunkami technicznymi określającymi wymagane odległości tych miejsc od okien pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi i granic nieruchomości.

Skarżący dodał, że wskazanie przez osobę ubiegającą się o warunki zabudowy planowanego sposobu zagospodarowania terenu inwestycji, polegającego na lokalizacji obiektu budowlanego w granicy nieruchomości gruntowych jest wskazaniem postulowanym i nie wiąże organu wydającego pozwolenie na budowę. Dopiero przepisy Prawa budowlanego, nie mające zastosowania w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy terenu, określają tryb postępowania w przypadku, gdy inwestor zamierza zlokalizować obiekt w granicy.

Zdaniem autora sprzeciwu zarzut dotyczący błędnego określenia obszaru oddziaływania inwestycji na tereny sąsiednie również jest bezpodstawny. Umknęło bowiem uwadze organu, że teren inwestycji oznaczony na mapie zasadniczej literami ABCDEFGHI-A obejmuje po obrysie zewnętrznym m.in. działkę nr [...]/51, o powierzchni 17014 m2, stanowiącą własność gminną, w granicy której skarżący planuje zlokalizować budynek. Objęcie tej działki terenem inwestycji oznacza, że obszar oddziaływania zamyka się w granicach terenu objętego inwestycją. Tak więc, planowane zamierzenie nie może w żaden sposób oddziaływać na nieruchomości położone w dalszej odległości od planowanej rozbudowy obiektu budowlanego.

W odpowiedzi na sprzeciw organ odwoławczy wniósł o jego oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach zważył, co następuje:

Sprzeciw nie zasługuje na uwzględnienie.

W myśl art. 64a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r., poz. 1302), dalej P.p.s.a. sprzeciw przysługuje od decyzji, o której mowa w art. 138 § 2 k.p.a., tj. od decyzji organu odwoławczego uchylającej w całości decyzję organu I instancji i przekazującej sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Podkreślić należy, iż szczególną cechą odróżniającą sprzeciw od skargi w postępowaniu sądowoadministracyjnym jest ograniczony zakresu kontroli sądu dotyczący decyzji objętej sprzeciwem. Zgodnie bowiem z treścią art. 64 e P.p.s.a., rozpoznając sprzeciw od decyzji sąd ocenia jedynie istnienie przesłanek do wydania decyzji kasacyjnej, nie zaś, jak w przypadku skarg, rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną - art. 134 § 1 p.p.s.a. Uwzględniając sprzeciw od decyzji, sąd uchyla decyzję w całości, jeżeli stwierdzi naruszenie art. 138 § 2 k.p.a. - art. 151a § 1 zd. 1. P.p.s.a. W przypadku nieuwzględnienia sprzeciwu od decyzji sąd oddala sprzeciw - art. 151a § 2 P.p.s.a.

Kontrola zgodności z prawem decyzji objętej sprzeciwem oznacza zatem konieczność dokonania przez sąd oceny, czy w realiach konkretnej sprawy organ odwoławczy w uzasadniony sposób skorzystał z możliwości wydania decyzji kasacyjnej, czy też bezpodstawnie uchylił się od załatwienia sprawy co do jej istoty. Sąd nie jest natomiast uprawniony do badania innych ewentualnych naruszeń prawa, jakie mogły mieć miejsce w sprawie, a zwłaszcza naruszeń prawa materialnego.

W myśl art. 138 § 2 k.p.a., stanowiącego podstawę zaskarżonej w niniejszej sprawie decyzji, organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę, organ ten powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy. Na tle przytoczonej normy prawnej sformułowano w orzecznictwie pogląd, który w pełni podziela Sąd rozpatrujący niniejszą sprawę, iż decyzja kasacyjna powodująca przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia, może być podjęta tylko w sytuacjach określonych w art. 138 § 2 k.p.a.

Przechodząc do realiów niniejszej sprawy zgodzić się należy ze stanowiskiem Kolegium, że wniosek, na podstawie którego wszczęte zostało postępowanie, nie czyni zadość wymogom art. 52 ust. 2 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy.

We wniosku skarżący wskazał, że teren inwestycji obejmuje działki [...]/31, [...]/48, [...]/49, [...]/50, [...]/51, z tym, że tylko pierwszej z nich jest właścicielem, zaś właścicielem pozostałych jest Gmina Kielce. Wszystkie te działki zostały objęte linią koloru czerwonego, zaznaczoną na dołączonej do wniosku mapie, mającą zgodnie z wnioskiem określać teren inwestycji, z tym, że na mapie tej, jako teren rozbudowy wskazano działkę nr [...]/31. Odnośnie pozostałego terenu oznaczonego jako teren inwestycji, na mapie opisano go jako istniejące utwardzenie terenu, przy czym z umieszczonych na tej mapie oznaczeń istniejących wjazdów zdaje się wynikać, że cały ten teren inwestor uznaje za należący do niego. Jednocześnie jednak z mapy tej nie wynika, aby inwestor miał zamiar rozbudowywać pawilon bądź też utworzyć dodatkowe 4 miejsca parkingowe na innych działkach niż działka nr [...]/31. Odnośnie miejsc postojowych w ogóle nie zostało określone, w którym miejscu mają one powstać, ani też nie wskazano, w którym miejscu są usytuowane już istniejące miejsca. Dopiero na rozprawie przed Sądem skarżący wyjaśnił, że nie wie jeszcze, na których działkach będzie prowadził rozbudowę istniejącego pawilonu, zaś sporny w sprawie wskaźnik zabudowy powinien uwzględniać również działki należące do Gminy. Tymczasem z uzasadnienia decyzji organu I instancji zdaje się wynikać, że wskaźnik zabudowy został ustalony przy uwzględnieniu tylko działki należącej do inwestora i możliwości, jaką daje ta działka przy uwzględnieniu, że docelowa powierzchnia rozbudowywanego pawilonu ma mieć do 1000 m2.

Oczywiście na etapie wydawania decyzji ustalającej warunki zabudowy inwestor nie musi wykazywać się tytułem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, tym niemniej w niniejszej sprawie brak określenia na dołączonej do wniosku mapie planowanego sposobu zagospodarowania terenu działek [...]/48, [...]/49, [...]/50, [...]/51 mógł wprowadzić w błąd organ I instancji co do tego, że faktycznie na tych działkach inwestor nie zamierza prowadzić rozbudowy ani też umiejscawiać na tym trenie miejsc parkingowych. Świadczy o tym to, że decyzja tego organu ustala warunki zabudowy i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu i jego zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie budynku usługowego na wszystkich pięciu działkach, podczas gdy ten sam organ w piśmie z 3 kwietnia 2018r. adresowanym do skarżącego wyjaśnia, że działki [...]/51 i [...]/49 są niezbędne dla funkcjonowania położonych obok nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, co wskazywałoby na to, że zdaniem tego organu ich zabudowa nie jest możliwa.

Dlatego też słusznie organ odwoławczy uznał, że złożony przez inwestora wniosek wymagał uzupełnienia, poprzez przedstawienie planowanego sposobu zagospodarowania terenu jak również poprzez prawidłowe określenie obszaru oddziaływania. Skoro bowiem inwestor zamierza zmienić sposób zagospodarowania terenu składającego się z pięciu działek, niewątpliwie stronami postępowania powinni być przynajmniej właściciele nieruchomości, graniczących z tym terenem, zwłaszcza w świetle wspomnianego wyżej pisma organu I instancji, z którego wynika, że działki nr [...]/51 i [...]/49, których sposób zagospodarowania inwestor zamierza zmienić, są niezbędne do prawidłowego korzystania z nieruchomości zabudowanych budynkami wielorodzinnymi.

Zgodzić się także należy ze stanowiskiem organu odwoławczego, że określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w razie potrzeby również sposobu unieszkodliwiania odpadów, poprzez adnotację "bez zmian – w ramach umowy" nie czyni zadość wymogom art. 52 ust. 2 pkt 2 lit.a ustawy. Natomiast z uwagi na to, że nie wiadomo, na których działkach inwestor zamierza prowadzić rozbudowę pawilonu, a więc, czy rozbudowa ma być w granicach działki [...]/31 czy też granice te ma przekraczać, przedwczesny jest zarzut, że analiza powinna obejmować rozważania na temat możliwości postawienia pawilonu w granicy działki. Jeśliby się okazało, że skarżący zamierza prowadzić rozbudowę tylko na nieruchomości oznaczonej jako działka [...]/31, ale w jej ostrych granicach, wówczas rację miałoby Kolegium, że ustalenie warunków dla takiej inwestycji wymagałoby przeprowadzenia stosownej analizy pod kątem jej dopuszczalności w świetle kontynuacji sposobu zagospodarowania terenu o jakiej mowa w art. 61 ustawy.

Dodatkowo z urzędu zauważyć należy, że wskazany we wniosku teren inwestycji nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej; od ulicy [...] oddzielony jest działką zabudowaną budynkiem wielorodzinnym oraz ośmioma działkami również zabudowanymi. Wjazd na teren inwestycji ma się odbywać dwoma wąskimi wjazdami. Dlatego też z naruszeniem § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku miejscowego planu zagospodarowania terenu (Dz U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588 ze zm.), dalej rozporządzenia, organ ustalił, że front działki wynosi 61 m, co spowodowało, że granice obszaru analizowanego zostały ustalone wielokrotnie większe (183 m od granic terenu inwestycji) niż to wynika z § 3 ust. 2 tego rozporządzenia. Jak wskazał NSA w wyroku z 21 czerwca 2017 r. w sprawie o sygn. II OSK 2650/15, wyznaczając granice obszaru analizowanego ponad minimalne rozmiary organ orzekający winien wykazać, że wielkość tego obszaru służy ustawowemu wymogowi zachowania ładu przestrzennego. Szczegółowego uzasadnienia zatem wymaga sytuacja zastosowania wyjątku od zasady wyznaczenia obszaru analizowanego przy zastosowaniu współczynnika trzykrotnej szerokości frontu działki (wyrok dostępny w internetowej bazie orzecznictwa sądów administracyjnych). W niniejszej sprawie organ I instancji w żaden sposób nie uzasadnił przyjęcia większego niż to wynika z § 3 ust. 2 rozporządzenia obszaru analizowanego; brak jest także takiego uzasadnienia w samej analizie, co jedynie potwierdza prawidłowość stanowiska SKO, że sporządzona w sprawie analiza nie może stanowić podstawy do wydania decyzji. Skoro zaś analiza jest podstawowym dowodem w sprawie o ustalenie warunków zabudowy, a oprócz tego, o czym była już mowa wyżej, uzupełnienia wymaga także wniosek, a ponadto postępowanie powinno być prowadzone z udziałem wszystkich osób, które mają interes prawny w rozumieniu art. 28 kpa, zastosowanie przez organ odwoławczy art. 138 § 2 kpa było uzasadnione. Dlatego też sprzeciw jako niezasadny podlegał oddaleniu, o czym Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach orzekł na podstawie art. 151a § 2 P.p.s.a.