Wyrok WSA w Opolu, sygn. akt II SA/Op 84/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu
Data orzeczenia: 2019-05-21 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Uchylono postanowienie I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 81c ust. 2, art. 61
journal: Dz.U. 2018 poz 1202
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
article: art. 6,, art. 2 ust. 1, art.l 13 ust. 1, art. 3 ust. 2.
journal: Dz.U. 2019 poz 737
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Kmiecik (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Ewa Janowska Sędzia NSA Jerzy Krupiński po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 21 maja 2019 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej ul. [...] w [...] na postanowienie Opolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Opolu z dnia 18 stycznia 2019 r., nr [...] w przedmiocie nałożenia obowiązku przedłożenia ekspertyzy technicznej 1) uchyla zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Opolu z dnia 30 listopada 2018 r., nr [...], 2) zasądza od Opolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Opolu na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej ul. [...] w [...] kwotę 597 (pięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych, tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Przedmiot postępowania sądowoadministracyjnego stanowi skarga Wspólnoty Mieszkaniowej ul. [...] w [...], zwanej dalej skarżącą lub Wspólnotą, na postanowienie Opolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Opolu, dalej jako OWINB, z dnia 18 stycznia 2019 r., nr [...], którym uchylono postanowienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Opolu, dalej jako PINB, w części dotyczącej terminu przedłożenia ekspertyzy technicznej w zakresie spełnienia wymogów nośności i wytrzymałości elementów konstrukcyjnych budynku gospodarczego usytuowanego naprzeciwko budynku oznaczonego nr [...] na dz. a przy ul. [...] w [...], i orzeczono o wyznaczeniu dnia 30 marca 2019 r., jako dnia przedłożenia ekspertyzy, zaś w pozostałym zakresie utrzymano w mocy zaskarżone postanowienie.

Stan faktyczny i prawny sprawy przedstawia się następująco:

Postanowieniem z dnia 30 listopada 2018 r., nr [...], działając na podstawie art. 81c ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r., poz. 1202 z późn. zm.), PINB w Opolu nałożył na Wspólnotę Mieszkaniową ul. [...] w [...] obowiązek przedłożenia ekspertyzy technicznej w zakresie spełnienia wymogów nośności i wytrzymałości elementów konstrukcyjnych budynku gospodarczego usytuowanego naprzeciwko budynku oznaczonego nr [...] na dz. a przy ul. [...] w [...], w terminie do 31 stycznia 2019 r. Wskazał również, że w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości ekspertyza winna zawierać rozwiązania i zalecenia (z wskazaniem norm i przepisów prawa będących podstawą ich formułowania oraz rozwiązań technicznych), których zastosowanie doprowadzi do zgodnego z obowiązującymi przepisami stanu technicznego obiektu, w odniesieniu do wymogów, jakie musi spełniać. Uzasadniając rozstrzygnięcie PINB podał, że przedmiotowy budynek jest dwukondygnacyjny, z dachem płaskim krytym papą, w którym wody opadowe odprowadzane są za pomocą rynien spustowych na własny, utwardzony teren. W trakcie kontroli, przeprowadzonej w dniu 16 października 2018 r., stwierdzono miejscowe ubytki tynku na elewacji od strony ogrodu, częściowe uszkodzenie okapu dachu drewnianego od strony ogrodu, uszkodzenie ściany zewnętrznej oraz brak na tym odcinku rynny. Ściana od ogrodu, która posiada wyszczególnione uszkodzenia, jest również spękana w kliku miejscach, a pęknięcia widoczne są na ścianie bez tynku jak również i na ścianie otynkowanej. W sprawie nie dokonano jednak jednoznacznych ustaleń odnośnie stanu technicznego elementów konstrukcyjnych, których stan budzi uzasadnione obawy. Inspektor w trakcie przeprowadzonej kontroli odniósł się do oceny zewnętrznych elementów. Nie był natomiast w stanie bez dodatkowych badań stwierdzić, że elementy konstrukcyjne budynku są w odpowiednim stanie technicznym, zgodnym z obowiązującymi przepisami oraz nie stwarzają zagrożenia dla zdrowia, życia i mienia. Wobec powyższego, powołując się na § 204 pkt 1-3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r. poz. 1422, z późn. zm.) organ stwierdził, że stan techniczny budynku budzi wątpliwość co do przekroczenia bądź nie stanów granicznych nośności i przydatności do użytkowania obiektu i dlatego zasadne było nałożenie obowiązku na podstawie art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego.

Na powyższe postanowienie Wspólnota Mieszkaniowa ul. [...] w [...] złożyła zażalenie, w którym podniosła, że postanowienie zostało skierowane do niewłaściwego podmiotu. Wskazała, że ustawa o własności lokali przewiduje dwa rodzaje własności, tj. własność indywidualną (lokal z przynależnościami) oraz własność wspólną, a Wspólnota nie jest właścicielem ani dysponentem obiektu. Komórki lokatorskie od posadowienia w pionie do dachu w danym segmencie są w całości własnością indywidualną przypisaną do lokalu mieszkalnego. Nie ma w nich instalacji wspólnych, ani żadnych części wspólnych, a Wspólnota nie może podejmować działań w obiekcie niebędącym jej własnością. Wnosząc o skierowanie postanowienia do właścicieli komórek gospodarczych, Wspólnota zaznaczyła, że komórki zostały sprzedane jako wyłącza własność i nie stanowią części wspólnej, czego dowodem są stosowane zapisy w aktach notarialnych i Księgach Wieczystych.

Zaskarżonym postanowieniem z dnia 18 stycznia 2019 r. OWINB w Opolu uchylił zaskarżone postanowienie w części dotyczącej terminu i orzekając w tym zakresie wyznaczył 30 marca 2019 r. jako dzień przedłożenia ekspertyzy. W pozostałym zakresie utrzymał zaskarżone postanowienie w mocy. W uzasadnieniu przywołał regulacje art. 61, art. 62 ust. 1 pkt 1 i 2, art. 64 ust. 1, art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego i obowiązki wynikające z art. 5 ust. 1 i ust. 2 Prawa budowlanego, a uzasadniając zastosowanie w sprawie art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego wskazał, że w obecnym stanie nie ma możliwości samodzielnego dokonania oceny stanu technicznego budynku. Argumentował, że wynika to m.in. z konieczności przeprowadzenia specjalistycznych badań przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia. W świetle tego, niezgodny z przepisami stan techniczny, mogący zagrażać bezpiecznemu użytkowaniu budynku uzasadnia wydanie postanowienia nakazującego przedłożenie ekspertyzy. Podkreślając, że w sprawie występują przesłanki do wydania decyzji w trybie art. 66 Prawa budowlanego, organ odwoławczy zaznaczył, że zebrany dotąd materiał dowodowy nie pozwala na określenie odpowiednich obowiązków. Odnosząc się z kolei do zarzutów zażalenia stwierdził, że budynek gospodarczy stanowiący przedmiot postępowania położony jest na nieruchomości wspólnej (dz. nr a arkusz mapy [...], obręb [...]), a poszczególne jego części (komórki) nie stanowią odrębnych przedmiotów własności względem nieruchomości gruntowej. Przynależność poszczególnych komórek do poszczególnych samodzielnych lokali mieszkalnych nie zmienia faktu, że jako całość stanowi współwłasność współwłaścicieli nieruchomości gruntowej. Do lokali przypisane jest jedynie prawo wyłącznego korzystania z poszczególnych komórek w budynku, ale elementy budowlane budynku (fundament, strop, ściany) stanowią części wspólne, za które odpowiedzialność ponosi wspólnota. Skoro jest ona właścicielem również budynku gospodarczego (w którym lokatorzy posiadają określone prawa do korzystania), to tym samym jest również podmiotem, który obowiązany jest do prawidłowego utrzymania obiektów budowlanych oraz winna być adresatem obowiązków wynikających z art. 66 Prawa budowlanego. Nie jest natomiast rzeczą organów nadzoru budowlanego ustalanie, w jakim stopniu koszty wykonanych robót obciążają poszczególnych lokatorów budynku mieszkalnego, gdyż sprawy te należą do wewnętrznych regulacji Wspólnoty i nie mają wpływu na ustalenie podmiotów odpowiedzialnych za właściwe utrzymanie obiektu. Dodatkowo doprecyzowując kwestię uprawnień jakimi winna dysponować osoba podejmująca się wykonania żądanej ekspertyzy technicznej organ ustalił, że ekspertyza techniczna winny być wykonana przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń do projektowania w specjalności konstrukcyjno-budowlanej i będącą członkiem właściwej izby samorządu zawodowego.

Z treścią postanowienia nie zgodziła się Wspólnota wnosząc skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu, w której zarzuciła organowi naruszenie:

- art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. poprzez brak ustalenia, do których lokali odrębnych przynależą komórki położone w budynku gospodarczym, a także nieuwzględnienie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia 9 października 2018 r., nr [...], w sprawie utrzymania stanu technicznego pomieszczeń gospodarczych, jak również błędne ustalenie, że skarżącej przysługuje prawo własności do budynku gospodarczego, w którym znajdują się komórki gospodarcze;

- art. 28 K.p.a. w zw. z art. 61 i art. 66 Prawa budowlanego poprzez zawężenie kręgu stron postępowania do skarżącej, podczas gdy to wyłączni właściciele komórek gospodarczych jako adresaci obowiązków wynikających z norm Prawa budowlanego winni mieć zapewniony czynny udział w postępowaniu dotyczącym wykonywania przez nich prawa własności do własnej rzeczy;

- art. 2 ust. 4 oraz art. 3 ust. 2 ustawy dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2018 r. poz. 716) poprzez ich niezastosowanie, a wskutek tego wadliwe przyjęcie, że własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynek gospodarczy, w którym zlokalizowane są komórki, podczas gdy komórki stanowią część składową lokali mieszkalnych jako ich pomieszczenia przynależne.

Wnosząc o uchylenie postanowień organów obydwu instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania, wstrzymanie wykonania zaskarżonego postanowienia i dopuszczenia dowodów z załączonych do skargi dokumentów, skarżąca wywodziła, że obowiązki ustawowe związane z utrzymaniem w należytym stanie technicznym budynku, winny obciążać właścicieli komórek, a nie wspólnotę mieszkaniową, która nie dysponuje tytułem prawnym do tych komórek. Organ zobowiązany był dokonać ustaleń związanych z podmiotami uprawnionymi do władania komórkami i nie powinien ignorować, ani tego kto jest ich właścicielem, czy użytkownikiem, ani tym bardziej uchwały wspólnoty, która reguluje kwestie podziału obowiązków związanych z utrzymaniem komórek. Powołując się przepisy ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz. U. z 2018 r., poz. 716), na podstawie art. 2 ust. 4 tej ustawy skarżąca podniosła, że odrębna własność lokalu może obejmować również inne pomieszczenia przynależne, które mogą znajdować się poza budynkiem, a które stanowią części składowe lokalu i dzielą jego prawny los. Stwierdziła w związku z tym, że organ odwoławczy dokonał wadliwej kwalifikacji prawnej pomieszczenia przynależnego uznając, że prymat ma fakt jego położenia na nieruchomości wspólnej, co powoduje, że własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na nieruchomość tego budynku. Skarżąca zwróciła też uwagę, że uznanie jej za zobowiązaną do przedłożenia ekspertyzy technicznej, a następnie do usunięcia nieprawidłowości powstałych w użytkowaniu nieruchomości rodzi problemy związane z dostępem do budynku gospodarczego. Na podstawie art. 12 i art. 13 ustawy, prawo wstępu do nieruchomości członka wspólnoty jest uwarunkowane koniecznością dokonania czynności naprawczych w nieruchomości wspólnej, nie zaś jego własnej. Istotna jest również okoliczność, że część komórek jest dzierżawiona, ale nie od wspólnoty mieszkaniowej, lecz właścicieli odrębnych lokali i to oni są związani węzłem obligacyjnym z dzierżawcą będą w stanie wprowadzić w życie nakazy organów nadzoru. Dalej skarżąca przedstawiła argumenty na uzasadnienie jej wniosku o wstrzymanie wykonania postanowienia.

W odpowiedzi na skargę Opolski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Opolu podtrzymał swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonym postanowieniu i wniósł o oddalenie skargi.

Postanowieniem z dnia 27 marca 2019 r., sygn. akt II SA/Op 84/19, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu odmówił wstrzymania wykonania zaskarżonego postanowienia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu zważył co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 2107, z póżn. zm.), sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Z tego też powodu w postępowaniu sądowym nie mogą być brane pod uwagę argumenty natury słusznościowej czy celowościowej. Badana jest wyłącznie legalność aktu administracyjnego, czyli prawidłowość zastosowania przepisów prawa do zaistniałego stanu faktycznego, trafność wykładni tych przepisów oraz prawidłowość zastosowania przyjętej procedury.

Na zasadzie art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302, z późn. zm.), zwanej dalej P.p.s.a. uwzględnienie skargi na decyzję lub postanowienie następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b) lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c). Na podstawie art. 145 § 1 pkt 2 P.p.s.a. Sąd stwierdza z kolei nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 K.p.a. lub w innych przepisach, a stosowanie do art. 145 § 1 pkt 3 P.p.s.a. stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w K.p.a. lub w innych przepisach.

Przeprowadzona przez Sąd w niniejszej sprawie, według wskazanych zasad, kontrola legalności zaskarżonego postanowienia, a także – z mocy art. 135 P.p.s.a. poprzedzającego go postanowienia organu I instancji wykazała, że akty te wydane zostały z naruszeniem przepisów art. 7 K.p.a., art. 77 § 1 K.p.a., art. 80 K.p.a. oraz art. 107 § 3 K.p.a. w zw. z art. 124 § 2 K.p.a. i art. 126 K.p.a., w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a więc skutkującym koniecznością ich uchylenia na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a.

Zaskarżonym postanowieniem nałożono na skarżącą Wspólnotę obowiązek przedłożenia ekspertyzy technicznej. Postanowienie to wydane zostało na podstawie art. 81c ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r. poz. 1202, z późn. zm.), zwanej dalej Prawem budowlanym, zgodnie z którym organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego, w razie powstania uzasadnionych wątpliwości co do jakości wyrobów budowlanych lub robót budowlanych, a także stanu technicznego obiektu budowlanego, mogą nałożyć w drodze postanowienia na osoby, o których mowa w ust. 1 (tj. uczestników procesu budowlanego – właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego) obowiązek dostarczenia w określonym terminie odpowiednich ocen technicznych lub ekspertyz. Koszty ocen i ekspertyz ponosi osoba zobowiązana do ich dostarczenia.

Na wstępie koniecznym jest stwierdzenie, że zaskarżone postanowienie nie rozstrzyga sprawy co do istoty, w znaczeniu art. 104 K.p.a. lecz ma charakter wyłącznie dowodowy. Postępowanie, w którym jest ono podejmowane, stanowi część innego już toczącego się postępowania przewidzianego w prawie budowlanym bądź jest elementem wyjaśnienia przez organ okoliczności, które mogłyby uzasadniać wszczęcie takiego postępowania. To uprawnienie organu ma na celu dostarczenie materiału dowodowego służącego wyjaśnieniu kwestii technicznych, których celem jest ustalenie stanu faktycznego mogącego uzasadniać podjęcie przez organy nadzoru budowlanego lub administracji architektoniczno-budowlanej określonych działań.

Postępowanie administracyjne, w którym wydano zaskarżone postanowienie, dotyczyło stanu technicznego budynku gospodarczego usytuowanego przy ul. [...], na działce nr a. Jego wszczęcie służyło ustaleniu, czy budynek utrzymywany jest w należytym stanie technicznym, stosownie do art. 61 Prawa budowlanego i czy istnieją podstawy do wydania decyzji na podstawie art. 66 Prawa budowlanego.

W sprawie niewątpliwym jest, że organy powzięły uzasadnione wątpliwości co do stanu technicznego budynku, w zakresie jego elementów konstrukcyjnych, co w świetle braku możliwości ich wyjaśnienia przez organ we własnym zakresie, mogło uzasadniać nałożenie obowiązku na podstawie art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego. Powstała na gruncie niniejszej sprawy kwestia sporna dotyczyła natomiast zasadniczej okoliczności, tj. ustalenia adresata obowiązku przedłożenia ekspertyzy technicznej.

W tym zakresie organy nadzoru budowlanego przyjęły, że będący przedmiotem postępowania budynek gospodarczy, który posadowiony jest na nieruchomości gruntowej stanowiącej współwłasność członków wspólnoty mieszkaniowej, jako całość stanowi współwłasność współwłaścicieli nieruchomości gruntowej. Elementy budowlane budynku stanowią części wspólne, za które odpowiedzialność ponosi wspólnota, jako właściciel tego budynku i dlatego na wspólnotę należało nałożyć obowiązek przedłożenia ekspertyzy technicznej.

W ocenie Sądu, ustalając adresata zaskarżonego postanowienia organy nie przeprowadziły jednak postępowania wyjaśniającego w wystarczającym zakresie i przedwcześnie nałożyły obowiązek przedłożenia ekspertyzy technicznej na skarżącą. Organy bez wnikliwej analizy przyjęły, że znaczenia w zakresie adresata obowiązku nie może mieć fakt przynależności komórek wydzielonych w budynku gospodarczym do poszczególnych, samodzielnych lokali mieszkalnych. Ustalenia organów w tym przedmiocie zostały dokonane z pominięciem regulacji ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2019 r. poz. 737), zwanej dalej ustawą i w konsekwencji z naruszeniem przepisów postępowania, gdyż nie odnosiły się do wszystkich istotnych okoliczności faktycznych.

Zgodnie z art. 61 Prawa budowlanego, na właścicielu (współwłaścicielu) lub zarządcy obiektu budowlanego spoczywa obowiązek: utrzymywania i użytkowania obiektu zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego oraz obowiązek zapewnienia, przy dochowaniu należytej staranności, bezpiecznego użytkowania obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Co za tym idzie, na podstawie art. 81c ust. 2 w zw. z ust. 1 Prawa budowlanego, obowiązek przedłożenia ekspertyzy technicznej, może zostać nałożony na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego.

Zgodnie z art. 6 ustawy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Sam fakt posadowienia budynku na nieruchomości gruntowej należącej do wspólnoty mieszkaniowej nie przesądza jednak, że obowiązek utrzymania takiego budynku zawsze i bezwzględnie ciąży na wspólnocie mieszkaniowej jako właścicielu budynku. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W stanie faktycznym sprawy należało zatem uwzględnić to, że według informacji przekazanej przez Wspólnotę, w spornym budynku gospodarczym wydzielone zostały komórki przypisane do poszczególnych lokali mieszkalnych, użytkowane wyłącznie przez ich właścicieli.

Zgodnie bowiem z art. 2 ust. 1 powołanej ustawy samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, mogą stanowić odrębne nieruchomości. Wyodrębnione lokale mieszkalne stanowią zatem odrębne nieruchomości. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, a do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej (art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali). Przepis art. 2 ust. 4 ustawy stanowi z kolei, że do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi". Na podstawie art. 2 ust. 5 ustawy, lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym – także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu. Zgodnie zaś, z art. 13 ust. 1 ustawy właściciel jest m.in. obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie.

Z powyższego wynika, że części budynku, służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych i stanowiące części składowe tych lokali, nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. W rezultacie, członkowie wspólnoty mieszkaniowej odpowiadają wspólnie (jak współwłaściciele) tylko i wyłącznie w stosunku do części budynków i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli lokali wyodrębnionych, wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami, a zatem służą wszystkim członkom wspólnoty. Jednocześnie też obowiązki utrzymania i użytkowania pomieszczeń przynależnych do lokali mieszkalnych, stanowiących ich części składowe, obciążają wyłącznie właścicieli tych lokali (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 21 września 2012 r., sygn. akt II SA/Łd 577/12, wyrok NSA z dnia 1 października 2014 r., sygn. akt II OSK 731/13, wyrok SN z dnia 3 października 2002 r., sygn. akt III RN 153/01, dostępne na stronie internetowej - Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Powyższe ma istotne znaczenie dla możliwości prawidłowego ustalenia w niniejszej sprawie podmiotu zobowiązanego. Dostrzec trzeba, że Wspólnota wskazała, że sporny budynek gospodarczy został podzielony na komórki, które są własnością indywidualną, przypisaną do lokali mieszkalnych, co potwierdzają zapisy w aktach notarialnych i Księgach Wieczystych. Stosownie do tego, organy powinny ustalić, czy cały budynek gospodarczy podzielony jest na takie pomieszczenia przynależne do lokali mieszkalnych, za utrzymanie których odpowiadają wyłącznie właściciele tych lokali, tj. czy wszystkie, poszczególne części budynku gospodarczego stanowią części składowe konkretnych lokali mieszkalnych. W takiej sytuacji bowiem, zdaniem Sądu, nie można wykluczyć sytuacji, że budynek gospodarczy stanowi odrębny przedmiot współwłasności, za utrzymanie którego w należytym stanie technicznym odpowiadaliby wyłącznie współwłaściciele tego budynku lub jego zarządca. W przypadku gdy wszystkie elementy budynku gospodarczego służyły wyłącznie do użytku niektórych tylko właścicieli lokali, stanowiąc w poszczególnych częściach, części składowe ich lokali, budynek ten nie mógłby być uznany za część wspólną nieruchomości, w której udział przysługuje wszystkim właścicielom wyodrębnionych lokali mieszkalnych. Część wspólną stanowią bowiem tylko te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Nie można tym samym uznać za część wspólną tych części budynku, które służą wyłącznie niektórym właścicielom lokali. W konsekwencji, obowiązku wspólnoty jako właściciela, w zakresie należytego utrzymania budynku gospodarczego, nie można odnosić do tych części nieruchomości, które stanowią przedmiot użytkowania i odrębnej własności niektórych członków wspólnoty.

Zaznaczyć trzeba, że zagadnienia dotyczące ustalenia współwłasności oraz jej zakresu należą do właściwości organów nadzoru orzekających o nałożeniu obowiązku na podstawie art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego i jeżeli prawo własności (współwłasności) wynika wprost z dokumentów (aktów notarialnych, ksiąg wieczystych itp.), to ustalenie osoby odpowiedzialnej za utrzymanie obiektu w stanie zgodnym z prawem wymaga przeanalizowania tych dokumentów.

W niniejszej sprawie organy nadzoru budowlanego odstąpiły od zbadania powyższej kwestii i nie rozważyły w sposób wyczerpujący i prawidłowy problematyki prawnej adresata obowiązku w zakresie przedłożenia ekspertyzy technicznej. W aktach brak jest dokumentów potwierdzających stan prawny spornego budynku gospodarczego, w tym pozwalających ustalić, czy wszystkie jego wyodrębnione części, tzw. komórki, wchodzą w skład nieruchomości lokalowych, czy też stanowią części wspólne.

Z tego względu, w ocenie Sądu, niemożliwym było przyjęcie, że postępowanie wyjaśniające w tym zakresie zostało przeprowadzone prawidłowo. Podejmując rozstrzygnięcie organy nie dokonały bowiem wyczerpujących ustaleń stanu faktycznego pozwalających na prawidłowe określenie podmiotu (właścicieli, zarządcy obiektu), na który powinien zostać nałożony obowiązek przedłożenia ekspertyzy technicznej.

Uwzględniając powyższe Sąd uznał, że nakładając na skarżącą obowiązek przedłożenia ekspertyzy technicznej organy naruszyły przepisy art. 7 K.p.a., art. 77 § 1, K.p.a., art. 80 K.p.a. oraz art. 107 § 3 K.p.a. w zw. z art. 124 § 2 K.p.a. i art. 126 K.p.a. w stopniu mogącym mieć istotny w wpływ na wynik sprawy.

Zauważyć przyjdzie, że art. 7 K.p.a. zobowiązuje organ do podejmowania w toku prowadzonego postępowania wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, zaś przepis art. 77 § 1 K.p.a. nakłada z kolei obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, który zgodnie z art. 80 K.p.a. w całości powinien być podstawą dokonywanej przez organ oceny. W myśl art. 107 § 3 K.p.a. organy powinny natomiast wyjaśniać podstawy faktyczne i prawne rozstrzygnięcia w jego uzasadnieniu, które nie może być sformułowane ogólnikowo i w przypadku postępowania odwoławczego powinno również służyć przekonaniu strony odwołującej co do tego, że jej stanowisko zostało wzięte pod uwagę i rozważone w kontekście wszystkich okoliczności faktycznych sprawy.

W niniejszej sprawie organy nie sprostały powyższym obowiązkom.

W konsekwencji powyższego Sądu uznał, że w niniejszej sprawie zaistniały podstawy do uchylenia zaskarżonego postanowienia, a także poprzedzającego je postanowienia organu I instancji, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a., o czym orzeczono w pkt 1 wyroku. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 P.p.s.a. w zw. z art. 205 § 2 P.p.s.a. Na ich wysokość składa się wpis od skargi w kwocie 100 zł, zwrot równowartości opłaty skarbowej uiszczonej od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika skarżącej w kwocie 480 zł wynikające z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 265).

Wskazania co do dalszego postępowania wynikają z przedstawionych powyżej rozważań i sprowadzają się do konieczności ponownego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego co do ustalenia podmiotu, na który powinien zostać nałożony obowiązek z art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego.