Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 729/09
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2010-06-30 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 134 par. 1, art. 135, art. 145 par. 1, art. 183 par. 2 pkt 2
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 77, art. 80
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 3 pkt 20, art. 28 ust. 2, art. 33 ust. 1
journal: Dz.U. 2006 nr 156 poz 1118
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity
article: art. 2 ust. 1, art. 3 ust. 2, art. 21 ust. 1, art.22 ust. 1 i 3
journal: Dz.U. 1994 nr 85 poz 388
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Krystyna Borkowska sędzia NSA Maria Czapska – Górnikiewicz (spr.) sędzia del. WSA Grzegorz Czerwiński Protokolant Dominika Sasin-Knothe po rozpoznaniu w dniu 30 czerwca 2010 roku na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej [...] Sp. z o.o. z siedzibą w K. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 1 grudnia 2008 r., sygn. akt II SA/Kr 1138/07 w sprawie ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w K. na decyzję Wojewody Małopolskiego z dnia [...] sierpnia 2007 r., nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

II OSK 729 / 09

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 1 grudnia 2008 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w sprawie ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w K. uchylił decyzję Wojewody Małopolskiego z dnia [...] sierpnia 2007 r. oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji z dnia [...] czerwca 2007 r. w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę.

W uzasadnieniu powyższego wyroku Sąd pierwszej instancji wskazał, iż decyzją z dnia [...] czerwca 2007 r. Prezydent Miasta Krakowa na podstawie art. 28, art. 33 ust. 1, art. 34 ust. 4 , art. 36 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 156 poz. 111 ze zm.- zwanej dalej Prawem budowlanym) oraz art. 104 k.p.a. zatwierdził projekt budowlany i udzielił [...] Sp. z o.o. w K. pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w parterze, garażem podziemnym, wewnętrzną infrastrukturą komunikacyjną oraz wewnętrznymi instalacjami: wod.- kan., kanalizacji deszczowej, wentylacji i oddymiania garażu, stacji wymienników ciepła, c.o. oraz elektrycznej, przy ul. [...] w K., na działce nr [...] (obiekt) obr. [...], określając w niej nadto obowiązek zachowania warunków wynikających z art. 36 ust. 1 oraz art. 42 ust. 2 i 3 Prawa budowlanego. Jako obszar oddziaływania obiektu, o którym mowa w art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego wymieniono w decyzji nieruchomości obejmujące działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] obr. [...] w K.

W uzasadnieniu swej decyzji organ wskazał, iż na terenie objętym wnioskiem nie obowiązuje plan miejscowy. Inwestor złożył oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane pod rygorem odpowiedzialności karnej, a projekt budowlany jest zgodny z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy z dnia [...] marca 2005 r., przeniesionej decyzją z dnia [...] kwietnia 2006 r., a także z wymaganiami ochrony środowiska. Projekt jest kompletny, posiada wymagane opinie, uzgodnienia, pozwolenia oraz informację dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, zaś projekt zagospodarowania działki lub terenu jest zgodny z przepisami, w tym techniczno- budowlanymi. Projektant i sprawdzający dołączyli do projektu budowlanego oświadczenia o jego sporządzeniu zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej.

W toku postępowania [...] Sp. z o.o. w K., współwłaściciel działki nr [...], wniosła zastrzeżenia. Odnosząc się do nich z uwzględnieniem wyjaśnień inwestora organ wskazał, że budowa projektowanego muru oporowego w granicy z działką nr [...] obr. [...] jest zgodna z prawem i stanowi wykonanie własności w rozumieniu art. 150 k.c. Usytuowanie projektowanego budynku na działce nr [...] obr. [...]nie ogranicza naturalnego oświetlenia pomieszczeń znajdujących się w budynku przy ul. [...]. Projektowany budynek znajduje się w odległości większej niż wysokość przesłaniania w rozumieniu rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Usytuowanie projektowanego budynku na działce nr [...] w stosunku do budynku na działce nr [...] spełnia też wymagania ochrony przeciwpożarowej, w szczególności z § 217 warunków technicznych. Minimalna odległość budynków wynosić będzie 14,05 m, co znacznie przewyższa wymaganą prawem odległość 8,0 m. Z opracowanej dokumentacji geologiczno- inżynierskiej wynika, że poziom posadowienia projektowanego budynku znajduje się ok. 0,7 - 1 m poniżej wody gruntowej. Pełnomocnik inwestora poinformował organ, że przyjęte rozwiązania konstrukcyjne zabezpieczenia wykopu przed wodą gruntową zapewniają optymalne warunki wykonania prac fundamentowych. W związku ze zmianą sposobu zabezpieczenia wykopu, obecnie przyjęte rozwiązanie projektowe zapewnia ograniczenie zasięgu leja depresji do obszaru wytworzonej wanny szczelnej, znajdującego się w całości na terenie inwestora. W takiej sytuacji, zgodnie z art. 124 ustawy Prawo wodne, pozwolenie wodnoprawne nie jest wymagane. W tym zakresie do sprawy dołączona została dokumentacja zabezpieczenia wykopów przed wodą gruntową wraz z opinią hydrogeologiczną opracowaną przez geologa.

Odwołanie od powyższej decyzji wniosła Wspólnota Mieszkaniowa [...]" w K., zarzucając jej rażące naruszenie przepisów postępowania z uwagi na nieuwzględnienia wszystkich stron postępowania, a także wydanie decyzji wbrew postanowieniom decyzji o warunkach zabudowy i z naruszeniem przepisów Prawa budowlanego.

Decyzją z dnia [...] sierpnia 2007 r. Wojewoda Małopolski na podstawie art. 81 ust. 1 i art. 82 ust. 3 Prawa budowlanego oraz art. 138 § 1 k.p.a. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu swej decyzji organ odwoławczy wskazał, iż materiał dowodowy, uzupełniony w postępowaniu odwoławczym jest wystarczający do udzielenia pozwolenia na wykonanie przedmiotowej inwestycji, a przedstawiony projekt budowlany spełnia warunki określone w art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego.

W odniesieniu do zarzutu braku udziału w postępowaniu wszystkich współwłaścicieli działki nr [...] organ wyjaśnił, że z aktu notarialnego Rep. A Nr [...] wynika, iż zarząd nieruchomością wspólną - kierowanie sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentowanie jej na zewnątrz, został powierzony G. O.

Odnośnie zarzutów związanych z ochroną na terenie inwestycji systemów korzeniowych wskazano, że rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowanego nie nakłada na inwestora obowiązku uwzględnienia w projekcie budowlanym sposobu prowadzenia robót budowlanych. Zagadnienia związane ze sposobem ochrony w trakcie budowy systemów korzeniowych winny być rozwiązane przez kierownika budowy przed rozpoczęciem robót budowlanych (art. 22 pkt 1 Prawa budowlanego). Inwestor uzyskał postanowienie z dnia [...] lipca 2006 r., uzgadniające inwestycje w zakresie ochrony środowiska pod kątem zieleni, w którym zaopiniowano pozytywnie planowane usuniecie 78 sztuk drzew kolidujących z inwestycją. Usunięcie tych drzew będzie mogło natomiast nastąpić po uzyskaniu odrębnej decyzji administracyjnej zezwalającej na ich wycinkę.

Organ odwoławczy wskazał również, iż w decyzji o warunkach zabudowy określono udział powierzchni biologicznie czynnej na terenie przedmiotowej działki jako nie mniejszy niż 35%. Z projektu budowlanego wynika, że udział powierzchni biologiczne czynnej wynosi ponad 42%.

Projekt budowlany nie narusza warunków określonych w decyzji o warunkach zabudowy, w szczególności linii zabudowy, wskaźnika powierzchni zabudowy i udziału powierzchni biologicznie czynnej, szerokości i wysokości elewacji frontowej, geometrii dachu, warunków ochrony zdrowia, środowiska, przyrody i krajobrazu, warunków obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji i wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich. Inwestycja nie jest zaliczana do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, nie wymaga więc wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia. Ponadto wykonany projekt zagospodarowania działki nie narusza przepisów techniczno-budowlanych w zakresie lokalizacji obiektu i związanych z nimi urządzeń budowlanych. Spełnione zostały wymogi wynikające z § 13 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie dotyczące zapewnienia naturalnego oświetlenia w pomieszczeniach przeznaczonych na pobyt ludzi, a także z § 60 tego rozporządzenia w zakresie nasłonecznienia pokoi mieszkalnych, zarówno w odniesieniu do istniejących budynków, jak i projektowanego obiektu. Inwestor uzyskał niezbędne w sprawie uzgodnienia oraz pozwolenia.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniosła Wspólnota Mieszkaniowa [...] w K., domagając się jej uchylenia w całości oraz zasądzenia kosztów postępowania i zarzucając jej rażące naruszenie prawa procesowego poprzez niedopuszczenia do udziału w sprawie wszystkich współwłaścicieli działki nr [...], a także naruszenia prawa materialnego poprzez wydanie warunków pozwolenia na budowę wbrew postanowieniom decyzji o warunkach zabudowy.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda Małopolski wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

[...] Sp. z o.o. w K. wniosła o oddalenie skargi i obciążenia skarżącej kosztami postępowania poniesionymi przez uczestniczkę w tym kosztami zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Uczestnik [...] Sp. z o.o. w K. poparła skargę odwołując się do stanowiska prezentowanego w toku postępowania administracyjnego.

Uczestnik postępowania [...] S.A. w W. wniosła o oddalenie skargi i zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania w tym zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał zasadność niektórych zarzutów podniesionych w skardze, a także wskazał na istnienie uchybień stwierdzonych z urzędu.

W odniesieniu do kwestii posiadania legitymacji w postępowaniu administracyjnym i sądowoadministracyjnym, Sąd pierwszej instancji uznał, iż wynika ona z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 80, poz. 903 ze zm.- zwanej dalej ustawą o własności lokali). Wskazując na orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego, Sąd podkreślił, iż z uwagi na treść art. 6 ww. ustawy i art. 28 k.p.a., wspólnota mieszkaniowa posiada zdolność do udziału w postępowaniu administracyjnym na prawach strony pomimo, iż jako jednostka organizacyjna nie ma osobowości prawnej. Wspólnota mieszkaniowa będzie, zatem posiadała przymiot strony postępowania, o ile nieruchomość wspólna znajdzie się w obszarze oddziaływania projektowanego obiektu budowlanego.

Zdaniem Sądu nie budzi również zastrzeżeń działanie skarżącej Wspólnoty w postępowaniu administracyjnym poprzez zarządcę, ustanowionego w umowie określającej sposób zarządu nieruchomością wspólną z dnia [...] marca 2007 r., repertorium [...]. Stosownie do art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, zarządca nieruchomości wspólnej może występować w imieniu właścicieli lokali, tworzących wspólnotę mieszkaniową. W ww. umowie określającej sposób zarządu wskazano (§ 3), że zarządca kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz, a nadto (§ 4 ust. 1) wykonuje samodzielnie czynności zwykłego zarządu. Zastrzeżenia strony skarżącej, co do możliwości reprezentowania Wspólnoty w postępowaniu administracyjnym są więc o tyle bezzasadne, że nie znajdują oparcia w postanowieniach umowy, zawartych w § 5. Regulacja umowna wskazuje czynności przekraczające zwykły zarząd, przy czym wyliczenie to ma charakter enumeratywny (zamknięty). Tymczasem § 5 ust. 2, wyliczający czynności zwykłego zarządu, określa je jako "pozostałe" (czyli inne niż wymienione w ust. 1), a także posługuje się sformułowaniem "w szczególności obejmują", co oznacza przyjęcie katalogu otwartego, a samo wyliczenie czyni przykładowym. Porównanie treści obu jednostek redakcyjnych umowy prowadzi do konkluzji, że strony przewidziały zamknięty katalog czynności przekraczających zwykły zarząd, zatem każda czynność w nich niewymieniona, nie będzie się mieściła w jego zakresie. Ponieważ reprezentowanie Wspólnoty w postępowaniach administracyjnych nie znalazło się w enumeratywnym wyliczeniu § 5 ust. 1, Sąd uznał, iż stanowi ono czynność zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.

Pomimo powyższej okoliczności, iż skarżącej Wspólnocie przysługiwała legitymacja do uczestnictwa w charakterze strony postępowania, a działający w jej imieniu zarządca był prawidłowo umocowany do jej reprezentowania, Sąd pierwszej instancji wskazał na uchybienie przez organy obu instancji zasadzie czynnego udziału stron postępowaniu (art. 10 k.p.a.). Wskazując na regulację art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego, Sąd podkreślił konieczność zawiadomienia osób w nim wymienionych o toczącym się postępowaniu oraz obowiązkowi umożliwienia im zapoznanie się ze zgromadzonym materiałem, doręczenia każdej ze stron oryginału decyzji administracyjnej oraz zawiadomienia o każdej czynności procesowej, w której mają prawo wziąć udział. Okoliczność, że przymiot strony postępowania z uwagi na położenie nieruchomości wspólnej w obszarze oddziaływania obiektu przysługuje wspólnocie mieszkaniowej, nie wyklucza możliwości, iż stroną są również członkowie tej wspólnoty, którym przysługuje prawo własności nieruchomości lokalowych. Uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej i poszczególnych właścicieli nie są wobec siebie konkurencyjne, zaś właściciel odrębnego lokalu ma status strony w sprawach dotyczących tego lokalu i może występować w sprawie, w której stroną jest również wspólnota. Stronami w postępowaniu o zatwierdzenie projektu budowlanego i wydanie pozwolenia na budowę mogą być więc oprócz wspólnoty mieszkaniowej zarządzającej nieruchomością wspólną, będący członkami tej wspólnoty właściciele wyodrębnionych lokali (nieruchomości lokalowych), o ile należące do nich lokale znajdą się w obszarze oddziaływania obiektu projektowanego, o którym mowa w art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego.

W niniejszej sprawie, przyznając status strony wspólnocie mieszkaniowej, organy administracji publicznej obu instancji nie rozważyły dostatecznie, czy właścicielom wyodrębnionych nieruchomości lokalowych, czy też innych, położonych na działce nr [...] winien przysługiwać status stron postępowania. Sąd pierwszej instancji wskazał, iż z niewyjaśnionych powodów już po dacie ujawnienia zmian w stanie prawnym tej nieruchomości organy uznawały za stronę postępowania w I i II instancji [...] Sp. z o.o. w K. Nie można zdaniem Sądu było uznać, że takim kryterium rozróżniającym było stwierdzone negatywne oddziaływanie przedmiotowej inwestycji na prawa właścicieli nieruchomości sąsiednich skoro z ustaleń obu decyzji wynika, że nie stwierdzono jego występowania także, co do samej działki nr [...]. W aktach administracyjnych brak jest materiałów stanowiących dokładny opis wszelkich części składowych nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], czy lokalizacji tam znajdujących się, samodzielnych lokali oraz usytuowania w nich określonych pomieszczeń, a co czyni przedwczesnym uznanie, że w sprawie niniejszej prawidłowo ustalono krąg postępowania, pomijając udział w sprawie innych podmiotów, którym przysługują prawa rzeczowe do działki nr [...] albo mających odrębny status jej części składowych. Dostrzegane braki mogą skutkować wystąpieniem podstaw wznowienia postępowania na podstawie art. 145 §1 pkt 4 k.p.a.

Ponadto Sąd pierwszej instancji wskazał na uchybienie zasady czynnego udziału stron w postępowaniu w aspekcie obowiązku zawiadomienia stron o zakończeniu gromadzenia materiału dowodowego i zapewnieniu im możliwości zapoznania się z jego całokształtem, nawet w stosunku do podmiotów uznawanych za strony. Z akt administracyjnych wynika, że Prezydent Miasta Krakowa wystosował do stron pismo z dnia [...] maja 2007 r., nazwane zawiadomieniem o wszczęciu postępowania, zawierające informację, że w terminie 5 dni mogą one zapoznać się z całością materiału dowodowego, złożyć ewentualne wnioski i zastrzeżenia. Sposób prowadzenia postępowania przez organ nie budziłby zastrzeżeń, gdyby nie to, że wbrew tej informacji, zakończenie gromadzenia materiału dowodowego wcale nie nastąpiło przed wyznaczonym stronom terminem. W odpowiedzi na stanowisko [...] Sp. z o.o., zawierające zastrzeżenia z zakresu zagadnień wodnoprawnych, organ wydał i skierował do inwestora postanowienie z dnia [...] czerwca 2007 r., nakładające obowiązek przedłożenia ostatecznego pozwolenia wodnoprawnego w zakresie posadowienia obiektu budowlanego poniżej poziomu zwierciadła wód gruntowych. Orzeczenie to zostało skierowane wyłącznie do pełnomocników inwestora, a zatem strony nie miały możliwości zapoznania się z jego treścią. Inwestor nie zrealizował nałożonego nań obowiązku, dołączył jednak dokumenty, zatytułowane - "Opinia hydrologiczna" oraz "Projekt budowlany konstrukcyjny zabezpieczenia wykopu przed wodą gruntową znajdującą się powyżej poziomu posadowienia". Pierwszy z wymienionych dokumentów został włączony do akt sprawy, natomiast drugi stał się częścią projektu budowlanego- oznaczono go adnotacją "Tom III" oraz opieczętowano. Decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę wydano już [...] czerwca 2007 r., nie zawiadamiając stron o uzupełnieniu materiału dowodowego i to w tak istotnej jego części, jak zatwierdzany projekt budowlany. Uchybień w tym zakresie nie dostrzegł organ II instancji, naruszając obowiązek określony w art. 10 § 1 k.p.a. W toku postępowania przed Wojewodą Małopolskim doszło również do uzupełnienia materiału dowodowego w aspekcie istotnym dla rozstrzygnięcia sprawy, o czym nie zawiadomiono stron przed wydaniem zaskarżonej decyzji. Wraz z pismem z dnia [...] sierpnia 2007 r. inwestor przedłożył organowi odwoławczemu uszczegółowienie lokalizacji miejsc postojowych i śmietnika, uściślenie rozwiązania murku ogrodzeniowego, a także rysunki uzupełniające i wnioski do znajdującej się w aktach sprawy analizy przesłaniania i zacieniania.

Powyższe uchybienia jako naruszające zasadę z art. 10 § 1 k.p.a. w ocenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego skutkują wystąpieniem przesłanki wznowienia postępowania na podstawie art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. Dalsze uchybienia popełnione w obu instancjach związane są z wynikami postępowania wyjaśniającego.

Sąd wskazał, iż w niniejszej sprawie zastrzeżenia budziła również kwestia założonego w projekcie budowlanym wykorzystania muru oporowego, istniejącego w granicy pomiędzy terenem inwestycji, a sąsiednią działką nr [...] dla wykonywania wjazdu do podziemnego parkingu. Z art. 154 § 1 k.c. wynika domniemanie prawne wzruszalne, że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. Prowadząc postępowanie organy administracji w ogóle nie dostrzegły natomiast tego problemu. W obu decyzjach wbrew zasadom wynikającym z art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 1 i 7 k.p.a. nie poczyniono ustaleń dotyczących dopuszczalności wykorzystania przedmiotowego muru oporowego bez zgody, względnie za zgodą podmiotów uprawnionych do działki sąsiadujących z przedmiotową, zaś w aktach administracyjnych brak umożliwiającego taką ocenę materiału dowodowego.

Organy administracji wbrew powyższym zasadom nie poczyniły również niezbędnych ustaleń odnośnie tego, czy na terenie inwestycji znajdowały się w dacie orzekania jakieś obiekty budowlane. Z opisu istniejącego stanu zagospodarowania terenu inwestycji, zamieszczonego w projekcie budowlanym wynika, że działka nr [...] zabudowana jest obiektami, pozostałymi po dawnej masarni, a obecnie użytkowanymi w charakterze biur i magazynów. Zabudowania te tworzą budynek główny, stróżówka i garaż, w całości przeznaczone są do likwidacji na podstawie zatwierdzonego projektu rozbiórki, objętego stosowną decyzją. Organy obu instancji nie ustaliły natomiast, czy rozbiórka wymienionych budynków została już wykonana. Ma to istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, bowiem w wypadku stwierdzenia, że obiekty objęte pozwoleniem na wykonanie rozbiórki nadal istnieją na terenie inwestycji, decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę winna zawierać warunek wykonania rozbiórki budynków. A tymczasem zatwierdzony projekt budowlany przewiduje realizację inwestycji na terenie niezabudowanym.

Poważne wątpliwości powstają również zdaniem Sądu pierwszej instancji przy analizie projektu budowlanego w zakresie spójności tworzących go dokumentów. Projekt ten zawiera ustalenia w zakresie geologiczno- inżynierskim, na których oparto następnie pozostałe jego części. Na samym końcu dokumentacji geologiczno- inżynierskiej zawarto ustalenia, że na terenie inwestycji istnieją złożone warunki gruntowo- wodne, a obszar należy do II kategorii geotechnicznej. Tymczasem w opisie technicznym, zawierającym parametry, uwzględnione przez projektantów przy wyliczeniach, jako podstawę kalkulacji założono II kategorię geotechniczną, a warunki gruntowo- wodne określono jako proste. Także w przedłożonym później przez inwestora tomie III projektu wskazano, że na terenie inwestycji występują złożone warunki gruntowe. Niespójność projektu konstrukcyjnego planowanego obiektu budowlanego z dokumentacją geologiczną oraz z danymi z tomu III projektu budowlanego nie została dostrzeżona i wyjaśniona, względnie usunięta w toku postępowania, co uzasadnia stwierdzenie, że organy obu instancji nie rozważyły materiału dowodowego w sposób, odpowiadający przepisom. Uchybienie powyższe jest tym bardziej znaczące, że strony postępowania podnosiły zastrzeżenia odnośnie warunków geotechnicznych, w szczególności w zakresie istniejącego na nieruchomości stanu wód, zaś występujące sprzeczności nie są obojętne dla stwierdzenia, że w określonych warunkach geotechnicznych przyjęto właściwe rozwiązania nie tylko w zakresie prowadzenia wykopów, ale również konstrukcji budynku.

Nie można było zdaniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego uznać również za odpowiadający wymogom art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. sposób wyjaśnienia przez organy administracji zagadnień z zakresu stosunków wodnoprawnych. Z niewyjaśnionych dokładnie przyczyn organ I instancji zażądał najpierw ostatecznego pozwolenia w tym zakresie, później zaś za wystarczającą uznał opinię hydrologiczną i uzupełnienie projektu budowlanego. Natomiast w toku postępowania jedna ze stron podnosiła, iż na terenie inwestycji wody podziemne występują na rzędnych 203,90- 204,30 m. n.p.m., natomiast spód płyty fundamentowej projektowanego budynku ma być zlokalizowany na rzędnej 202,40 m. n.p.m., czyli poniżej poziomu wód gruntowych. Zastrzeżenie to ma charakter istotny, a organ otrzymując taki sygnał winien wyczerpująco wyjaśnić wszelkie wątpliwości. Uznając, że wskazywany przez stronę problem ma miejsce, winien zażądać od inwestora uzupełnienia dokumentacji projektowej o sposoby ochrony przed wodami gruntowymi i to zarówno w czasie realizacji inwestycji, jak i po jej zakończeniu, w trakcie eksploatacji. Tymczasem inwestor przedłożył wyłącznie "projekt budowlany konstrukcyjny zabezpieczenia wykopu przed wodą gruntową ....". Treść tego projektu nie pozwala na jednoznaczną odpowiedź, jak się ma wykonanie omówionego w nim zabezpieczenia do sporządzonego wcześniej projektu konstrukcyjnego. Z "projektu (...) zabezpieczenia wykopu" nie wynika, czy rozwiązania w nim założone odnoszą się do ochrony wyłącznie na czas prowadzenia robót budowlanych, czy jest to również zabezpieczenie na przyszłość, działające również w trakcie normalnej eksploatacji obiektu oraz jest spójne z przewidzianymi rozwiązaniami konstrukcyjnymi obiektu budowlanego.

Ponadto zdaniem Sądu pierwszej instancji decyzje obu instancji naruszają również przepisy prawa materialnego. Analiza dokumentacji projektowej oraz akt administracyjnych wykazuje, że wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę obejmuje wyłącznie inwestycję kubaturową oraz instalacje wewnętrzne, natomiast poza jego zakresem pozostają przyłącza. Wskazując na definicję obiektu budowlanego (art. 3 pkt 1a i 9 Prawa budowlanego) oraz na art. 33 ust. 1 tej ustawy i wyjątek zawarty w art. 33 ust. 1 zdanie 2 ustawy Sąd uznał, że również w przypadku wniosku, obejmującego jeden obiekt, pozwolenie musi obejmować całość zamierzenia budowlanego w tym jego części składowe i to w takiej postaci, by mógł on być użytkowany zgodnie z jego przeznaczeniem. Niniejsza sprawa dotyczy pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w parterze, zatem inwestycji, która nie może funkcjonować zgodnie ze swoim przeznaczeniem bez wykonania przyłączy mediów, które stanowią jej część. Przyłącza te, mimo pominięcia przez inwestora we wniosku i projekcie, muszą stanowić część założenia budowlanego, zaś wyodrębnienie ich w celu uzyskania osobnego zatwierdzenia projektu budowlanego i pozwolenia na budowę stoi w sprzeczności z przytoczonym art. 33 ust. 1 Prawa budowlanego. Wydanie pozwolenia na budowę na podstawie wniosku, obejmującego jedynie część inwestycji nie mogącą prawidłowo funkcjonować samodzielnie- zamierzenia budowlanego stanowi, zatem naruszenie prawa materialnego, ewidentnie mające wpływ na wynik kontrolowanej sprawy.

Stwierdzając powyższe uchybienia Sąd nie podzielił zarzutów skarżącej odnoszących się do sprzeczności zaskarżonej decyzji z decyzją o warunkach zabudowy, uznając za trafne rozważania zawarte w zaskarżonej decyzji. Decyzja o warunkach zabudowy zawiera postanowienia w zakresie ochrony istniejących drzew, natomiast realizacja tych norm będzie miała miejsce na etapie wykonania decyzji o pozwoleniu na budowę, czyli podczas realizacji robót budowlanych. Cytując treść art. 22 ust. 1 Prawa budowlanego oraz rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 roku w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. Nr 120, poz. 1133), Sąd wskazał na odpowiednie obowiązki kierownika budowy oraz brak wymogu określenia sposobu wykonywania robót budowlanych w projekcie budowlanym.

Wskazując na powyższe okoliczności Sąd pierwszej instancji zobowiązał organy administracyjne do ponownego rozpoznania sprawy z uwzględnieniem powyższych wytycznych. W pierwszej kolejności ich obowiązkiem będzie nałożenie na inwestora przy zastosowaniu prawem przewidzianych środków obowiązków uzupełnienia braków wniosku, co do wymaganych oświadczeń i projektu budowlanego w taki sposób, aby nie istniały wątpliwości dotyczące wykazania przez niego prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane odnośnie części składowych usytuowanych w granicy, zaś projekt budowlany winien obejmować całość zamierzenia budowlanego, powinien być spójny i nie zawierać wewnętrznych sprzeczności. Rozstrzygając o wniosku inwestora organy winny zapewnić możliwość czynnego udziału stron w toku całego postępowania, unikając przy tym uchybień, wytkniętych powyżej. Organy administracji obowiązane będą także wyjaśnić wszystkie okoliczności faktyczne, istotne dla rozstrzygnięcia sprawy, w tym kwestię własności muru oporowego na granicy z działką nr [...] oraz zrealizowania pozwolenia na rozbiórkę obiektów istniejących dotychczas na terenie inwestycji.

Wskazując na powyższe okoliczności Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, b i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.- zwanej dalej p.p.s.a.) uchylił decyzje organów obu instancji. O kosztach postępowania sądowoadministracyjnego orzeczono zgodnie z treścią art. 200 p.p.s.a. i art. 205 § 1 p.p.s.a., uznając wniosek uczestniczek [...] Sp. z o.o. w K. oraz [...] S.A. w W. o ich zasądzenie za bezzasadny z uwagi na brak umożliwiających ich uwzględnienie podstaw prawnych.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniosła [...] Sp. z o.o. w K., zaskarżając go w całości i zarzucając mu:

I. naruszenie prawa materialnego mające wpływ na wynik sprawy, to jest:

1. niewłaściwą wykładnię art. 28 ust. 2 oraz art. 3 pkt. 20 Prawa budowlanego poprzez uznanie, iż samodzielne lokale mieszkalne znajdujące się w sąsiednim budynku leżą w polu bezpośredniego oddziaływania inwestycji, a przez to właścicielom tym lokali przysługuje przymiot strony w postępowaniu o pozwolenie na budowę;

2. niewłaściwą wykładnię względnie błędne zastosowanie art. 33 ust. 1 oraz art. 3 ust. 1 Prawa budowlanego poprzez przyjęcie bezzasadnego wniosku, iż wydana w sprawie decyzja w przedmiocie pozwolenia na budowę nie obejmowała całości zamierzenia inwestycyjnego w zakresie niezbędnym wskazanym w powołanej ustawie;

II. naruszeniu przepisów postępowania przed sądami administracyjnymi, a mianowicie:

1. art. 134 § 1 p.p.s.a. polegające na orzeczeniu w sprawie decyzji, która nie została przez Wspólnotę Mieszkaniową [...] w Krakowie zaskarżona oraz uchylenie decyzji Prezydenta Miasta Krakowa w przedmiocie zatwierdzenie projektu budowlanego oraz wydania pozwolenia na budowę pomimo, iż strona wnosiła skargę od decyzji Wojewody Małopolskiego wraz z wnioskiem o uchylenie decyzji Wojewody i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia;

2. art. 145 § 1 pkt. 1 lit c p.p.s.a. w związku z art. 77 oraz art. 80 k.p.a., które to

naruszenia miały istotny wpływ na wynika sprawy, a wyrażały się:

a. na przyjęciu w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku błędnych ustaleń dotyczących umieszczenia muru oporowego na granicy działki nr [...], gdy mur ten znajduje się w całości na działce we władaniu strony skarżącej (inwestora);

b. w przyjęciu w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku wadliwych ustaleń faktycznych dotyczących braku spójności przedstawionej w toku postępowania dokumentacji;

c. podniesieniu bezzasadnego zarzutu naruszenia przez organy administracji orzekające w sprawie przy dokonywaniu oceny dowodów zgromadzonych w postępowaniu administracyjnym dowolnej oceny zebranego materiału dowodowego w sytuacji, gdy ocena została dokonana rzetelnie w oparciu o posiadane dowody, zgodnie z zasadami logicznego myślenia oraz prawdy materialnej, w szczególności w zakresie braku rozważenia stanu zagospodarowania działki nr [...];

III. nieważność postępowania polegającą na naruszeniu przepisów postępowania, o którym mowa w art. 183 § 2 pkt 2 p.p.s.a., a mianowicie dopuszczenie do udziału w sprawie strony (Wspólnoty), która nie miała organu upoważnionego do jej reprezentacji.

Wskazując na powyższe zarzuty skarżąca Spółka wniosła o uchylenie w całości zaskarżonego wyroku i oddalenie skargi względnie o uchylenie w całości zaskarżonego wyroku oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Spółka wniosła również o zasądzenie kosztów postępowania sądowego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przypisanych.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej skarżąca Spółka, wskazując na naruszenie przepisów prawa materialnego oraz odwołując się do pojęcia "obszaru bezpośredniego oddziaływania obiektu" zawartego w art. 28 Prawa budowlanego, podniosła, że właściciel samodzielnego lokalu winien wykazać swój interes prawny do występowania w postępowaniu, a czego w niniejszej sprawie nie stwierdzono po stronie któregokolwiek z właścicieli samodzielnych lokali.

Ponadto Spółka wskazała, iż w chwili wszczęcia postępowania Spółka [...] była wyłącznym dysponentem działki nr [...], stąd zasadnym było przyznanie jej przymiotu strony.

Spółka zwróciła również uwagę, iż Wspólnota Mieszkaniowa jest podmiotem, o którym mowa w art. 331 k.c. i jako taka mieści się niewątpliwie w pojęciu "właściciela, użytkownika wieczystego, zarządcy" nieruchomości leżącej w obszarze bezpośredniego oddziaływania inwestycji (art. 28 Prawa budowlanego). Jako strona postępowania winna być, zatem brana ona pod uwagę a nie właściciele wyodrębnionych lokali. Jedynie w przypadku, gdy właściciel samodzielnego lokalu wykaże swój interes prawny wynikający z konkretnego przepisu prawa można mu przyznać uprawnienia strony postępowania.

Spółka zakwestionowała twierdzenie, iż decyzja nie obejmowała całości zamierzenia inwestycyjnego. Z samej treści decyzji Prezydenta Miasta Krakowa z dnia [...] czerwca 2007r. wynikało, iż obejmuje ona również instalacje wodnokanalizacyjne. Organ administracyjny ustalił, iż wniosek inwestora obejmował całość zamierzenia inwestycyjnego i ustalenie powyższe było prawidłowe.

Odnośnie zarzutów naruszenia przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, skarżąca Spółka wskazała, iż w skardze Wspólna domagała się uchylenia decyzji Wojewody Małopolskiego oraz przekazania sprawy organowi II instancji celem jej ponownego rozpoznania. Pomimo powyższego wniosku Wojewódzki Sąd Administracyjny uchylił również decyzję organu I instancji, co rażąco naruszało art. 134 p.p.s.a. W ocenie wnoszącej kasację Spółki wątpliwości budzi możliwość weryfikacji w postępowaniu sądowoadministracyjnym decyzji, której kontroli strony się nie domagają, bowiem rozstrzygnięcie takie narusza granice przedmiotu zaskarżenia, którym jest konkretny akt lub czynność, a przedmiotem skargi było wyłącznie orzeczenie II instancji.

Skarżąca wskazała również, iż ustalenia faktyczne w sprawie zostały dokonane z rażącym uchybieniem obowiązujących przepisów. Wadliwie przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny, iż organ nie zbadał kwestii umieszczenia muru oporowego w granicy działki, bowiem wskazany mur oporowy znajduje się w całości na działce nr [...] obr [...] i nie narusza jej granicy. Instalacja znajduje się co prawda w bezpośrednim sąsiedztwie granicy działki, lecz nie na granicy. W aktach sprawy znajduje się również obrazujący powyższą tezę fragment przekroju D-D. Wskazany dokument precyzyjnie określa położenie muru oporowego, który ma zostać posadowiony w odległości około 30 cm od granicy działki, oczywiście po jej wewnętrznej stronie. Taka instalacja mogłaby stanowić naruszenie prawa własności, gdyby ingerowała we własność nieruchomości Wspólnoty. Jedyną przesłanką dla uznania, iż mur oporowy znajduje się w granicy działki oraz narusza własność Wspólnoty było oświadczenie Spółki [...] z dnia [...] maja 2007 roku. Spółka ta nie była jednak w żaden sposób upoważniona do reprezentacji Wspólnoty, choć inwestor podtrzymuje tezę o istniejących między wskazanymi stronami powiązaniach. Oświadczenie powyższe nie mogło być skuteczne wobec braku posadowienie budynku lub jego części na granicy działki.

Projektant przyjmuje wynik badań geotechnicznych do założeń projektowanego budynku, bez samodzielnego badania warunków gruntowo-wodnych. Tak też było w niniejszej sprawie, gdzie zgodnie z wypowiedzią inż. L. przyjęto złożone warunki gruntowo- wodne. Jedynie w jednym miejscu w wyniku słownej pomyłki pojawił się zapis o "prostych warunkach", co w żaden sposób nie zmienia podstaw i sposobu opracowania projektu. W postępowaniu faktycznie przyjęto, iż brak jest konieczności dostarczenia pozwolenia wodnoprawnego, jednak nie było to wynikiem uznania, iż na nieruchomości występują "proste" warunki gruntowo - wodne, lecz dostarczenia przez inwestora projektu tak zwanego ścianki szczelnej, która pozwalała na odstąpienie od dostarczenie pozwolenia wodno - prawnego pomimo wykazania "złożonych" warunków gruntowo-wodnych. Ponadto wobec ekonomicznych skutków przyjętego rozwiązania - ścianki szczelnej inwestor wystąpił o wydanie pozwolenia wodno-prawnego i taka decyzja Prezydenta Miasta Krakowa została w dniu [...] sierpnia 2008 r. wydana.

W odniesieniu do zarzutu nie rozważenia stanu zagospodarowania terenu, skarżąca Spółka wskazała, iż przed Sądem pierwszej instancji inwestor składał oświadczenia o wykonaniu w znacznej części robót ziemnych, co samo w sobie przesądza, iż uprzednio musiała zostać dokonana rozbiórka budynków. Teza o braku rozważania stanu zagospodarowania terenu jest gołosłowna. Poza tym skoro decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę pozostaje ostateczna oraz prawomocna brak jest podstaw do jej badania w toku niniejszego postępowania.

Uzasadniając zarzut nieważności Spółka wskazała, iż Sąd słusznie w jej ocenie uznał, że Wspólnota działa w postępowaniu poprzez swego zarządcę i powołanie zarządcy zastępuje zarząd, a ten funkcjonuje nie jako pełnomocnik Wspólnoty, ale jej przedstawiciel działający w miejsce organu, jakim jest zarząd Wspólnoty. Umocowanie zarządcy wypływa z treści umowy z maja 2007 r. objętej aktem notarialnym rep A nr [...]. Nie zbadano dokładnie brzmienia wyżej wskazanej umowy oraz uprawnienia zarządcy do działania w imieniu Wspólnoty w niniejszym postępowaniu. Zgodnie z § 14 Umowy została ona zawarta na czas określony, roku od dnia zawarcia ostatniej umowy wyodrębnienia samodzielnego lokalu mieszkalnego nie dłużej jednak niż na dwa lata. Jak wynika z załączono do skargi Wspólnoty odpisu z księgi wieczystej nieruchomości Wspólnoty wyodrębnienie tego ostatniego samodzielnego lokalu miało miejsce w dniu 24 kwietnia 2007 r. Wobec powyższego zarządca był upoważniony do działania w imieniu Wspólnoty do dnia 24 kwietnia 2008 r., co oznacza, iż chociaż był uprawniony do złożenia skargi, która wpłynęła do Sądu we wrześnie 2007 r. to nie mógł występować w jej imieniu po 24 kwietnia 2008 r. a tymczasem działał, składał pisma procesowe oraz reprezentował Wspólnotę na rozprawie w dniu 1 grudnia 2008 r. w sytuacji, gdy jego upoważnienie do działania wygasło, co powoduje wadliwość postępowania wskazaną w art. 183 § 2 ust. 2 p.p.s.a.

Odpowiedź na skargę kasacyjną wniosła Wspólnota Mieszkaniowa [...] w K., wnosząc o jej oddalenie w całości.

Pełnomocnik [...] Sp. z o.o. wniósł o oddalenie skargi kasacyjnej.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna nie zasługuje na uwzględnienie.

Oceniając wniesioną skargę kasacyjną w granicach określonych art. 183 § 1 p.p.s.a. w pierwszej kolejność należało odnieść się do najdalej idącego jej zarzutu tj. nieważności postępowania, którą strona wnosząca kasację oparła na art. 183 § 2 pkt 2 p.p.s.a. Zgodnie z treścią tego przepisu nieważność postępowania zachodzi, jeżeli strona nie miała zdolności sądowej lub procesowej, organu powołanego do jej reprezentowania lub przedstawiciela ustawowego, albo gdy pełnomocnik strony nie był należycie umocowany.

[...] Sp. z o.o. w K. (dalej zwana Spółką) upatruje nieważność niniejszego postępowania w tym, iż zarządca Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w Krakowie G. O. nie mógł występować w imieniu Wspólnoty po dniu 24 kwietnia 2008 r., a więc podczas gdy składał on pisma procesowe i reprezentował Wspólnotę na rozprawie przeprowadzonej w dniu 1 grudnia 2008 r., bowiem zdaniem strony wnoszącej kasację Wspólnota w tym czasie nie miała organu powołanego do jej reprezentowania.

Stwierdzić należało, iż zgodnie z umową określającą sposób zarządu nieruchomością należącą do Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w K., zawartą w formie aktu notarialnego w dniu [...] marca 2007 r. repertorium A Nr [...] (§ 14) umowa ta została zawarta na czas określony to jest do dnia, w którym upłynie roczny termin liczony od daty zawarcia ustanowienia odrębnej własności ostatniego z wyodrębnionych lokali położonych nieruchomości (...) nie dłużej jednak niż na 2 lata. Twierdzenia Spółki, iż do wyodrębnienia według jej wiedzy ostatniego lokalu mieszkalnego doszło w dniu 24 kwietnika 2007 r., nie zostały w żaden sposób potwierdzone. Natomiast ze znajdującego się w aktach sprawy odpisu księgi wieczystej dla nieruchomości Wspólnoty z dnia 14 maja 2007 r. wynika stan prawny nieruchomości na ten dzień, a ujawniony tam jako ostatni wpis do księgi w dniu 24 kwietnia 2007 r. nie przesądza jeszcze o tym, że po tym dniu nie zostały wyodrębnione następne samodzielne lokale mieszkaniowe. Ponadto z postanowień ww. umowy wynika, iż maksymalnym terminem sprawowania zarządu nieruchomością wspólną stanowią dwa lata od dnia sporządzenia umowy o zarządzie wspólnym i w tym czasie zarządca mógł zostać dopuszczony do udziału w postępowaniu. Tym samym podnoszony zarzut nieważności postępowania, należało uznać za chybiony, bowiem zarządca był należycie umocowany do reprezentowana Wspólnoty, a podejmowane przez niego w tym czasie czynności procesowe były skuteczne. Stwierdzić też trzeba, że dalsze pełnienie funkcji zarządcy Wspólnoty przez G. O. potwierdzone zostało umową z dnia 21 maja 2009 r.

W związku z powyższym wobec nie stwierdzenia wystąpienia przypadku nieważności postępowania wskazanego w art. 183 § 2 pkt 2 p.p.s.a., jak również w pozostałych sytuacjach wymienionych w § 2 art. 183 ustawy, co Naczelny Sąd Administracyjny zbadał z urzędu, należało rozpoznać sprawę w granicach podniesionych zarzutów, odnosząc się w pierwszej kolejności do zarzutów naruszenia przepisów postępowania.

Za bezzasadny trzeba uznać zarzut naruszenia art. 134 § 1 p.p.s.a., który w ocenie autora skargi kasacyjnej Sąd pierwszej instancji naruszył, uchylając skarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji, w sytuacji gdy w skardze do sądu administracyjnego strona domagała się jedynie uchylenia decyzji organu II instancji.

Przede wszystkim należy zwrócić uwagę strony wnoszącej kasację, iż Wojewódzki Sąd Administracyjny nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, a to oznacza, że sąd ten bada w pełnym zakresie zgodność z prawem (art. 1 § 2 p.u.s.a.) zaskarżonego aktu, czynności lub bezczynności organu administracji publicznej. Sąd może więc uwzględnić skargę z powodu innych uchybień niż te, które przytoczono w piśmie procesowym, jakim jest rozpatrywana skarga. I taka sytuacja zaistniała właśnie w rozpatrywanej sprawie. Wynikająca z art. 134 § 1 p.p.s.a. zasada niezwiązania sądu administracyjnego zarzutami, wnioskami i powołaną podstawę prawną umożliwia sądowi pełną weryfikację legalności działalności organów administracji publicznej, a w konsekwencji Sąd ten uprawniony jest w myśl art. 135 p.p.s.a., do rozważenia z urzędu, czy nie zachodzą podstawy do zastosowania tego przepisu. Zgodnie z art. 135 p.p.s.a. Wojewódzki Sąd Administracyjny jest upoważniony do zastosowania przewidzianych ustawą środków, a więc stosownie do art. 145 § 1 p.p.s.a. uchylenia decyzji organu I instancji, poprzedzającej decyzję organu odwoławczego i nie winno budzić wątpliwości, że są to decyzje organu I i II instancji podjęte w granicach sprawy, której dotyczy skarga. Tym samym czynienie Sądowi pierwszej instancji zarzutu wyjścia poza zakres zakreślony w petitum skargi jest o tyle chybiony, że pozostaje w bezpośredniej opozycji do treści wskazanego w zarzucie przepisu i w dodatku w sytuacji, w której Sąd pierwszej instancji w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku wprost wykazuje, dlaczego uznał za konieczne uchylenie decyzji wydanych w sprawie w obu instancji.

Nie jest też trafny zarzut naruszenia art. 145 § 1 pkt. 1 lit c p.p.s.a. w związku z art. 77 oraz art. 80 k.p.a. Zdaniem autora wniesionej kasacji uchybienie powyższym normom wyrażało się w przyjęciu w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku błędnych ustaleń dotyczących umieszczenia muru oporowego na granicy działki nr [...], gdy mur ten znajduje się w całości na działce będącej we władaniu inwestora.

Fakt budowy muru oporowego w granicy pomiędzy terenem objętym zamierzeniem inwestycyjnym, a działką sąsiednią Sąd pierwszej instancji przyjął za treścią projektu budowlanego oraz decyzją o warunkach zabudowy. Stwierdzić należy, iż faktu usytuowania muru oporowego na terenie działki inwestora nikt nie kwestionował, natomiast istotne w warunkach niniejszej sprawy było to, a czego nie podważono we wniesionej kasacji, iż mur ten winien się znajdować w granicy z działką nr [...]. Taka sytuacja po stronie właścicieli działki sąsiedniej rodzi określone uprawnienia wynikające z zaistniałych niedogodności.

Zasadnie też wbrew odmiennym wywodom kasacji Sąd pierwszej instancji zwrócił uwagę na brak spójności w dokumentacji stanowiącej podstawę wydania kontrolowanej w sprawie decyzji. W konsekwencji wadliwej dokumentacji i braku wyjaśnienia istotnych dla sprawy okoliczności za zasadne uznać należało też stanowisko Sądu pierwszej instancji dotyczące oceny dowodów zgromadzonych w postępowaniu administracyjnym a dokonanej przez organy.

Chybiony jest też zarzut naruszenia art. 33 ust. 1 oraz art. 3 ust. 1 Prawa budowlanego przez "niewłaściwą wykładnię względnie błędne zastosowanie". W ocenie autora kasacji w skarżonym wyroku przedstawiono bezzasadny wniosek, iż wydana w sprawie decyzja w przedmiocie pozwolenia na budowę nie obejmowała całości zamierzenia inwestycyjnego. Powyższego zarzutu nie sposób podzielić, bowiem w skarżonym wyroku stwierdzono, że wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę obejmuje wyłącznie inwestycję kubaturową oraz instalacje wewnętrzne, natomiast poza zakresem kontrolowanej decyzji pozostają przyłącza. Tego stanowiska Sądu pierwszej instancji inwestor nie podważył.

Za zasługujący na uwzględnienie należało natomiast uznać zarzut naruszenia prawa materialnego poprzez "niewłaściwą wykładnię" art. 28 ust. 2 oraz art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego.

Oceniając kwestię legitymacji do wystąpienia w postępowaniu administracyjnym uprawnionych podmiotów podkreślić trzeba, iż działania wspólnoty mieszkaniowej, reprezentowanej w okolicznościach niniejszej sprawy przez zarządcę dotyczą, co do zasady nieruchomości wspólnej, określonej przez art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), co wynika wprost z przepisów rozdziału 4 tej ustawy, a w szczególności z jej art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1 i ust. 3. Każdy właściciel lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, może jednak mieć swój własny interes prawny, podlegający ochronie w oparciu o przepisy prawa cywilnego, jak i na podstawie materialnoprawnych regulacji z zakresu prawa administracyjnego. Nie można, więc wywodzić generalnego wniosku, iż we wszystkich sytuacjach i za wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej działa wyłącznie wspólnota, a błędem byłoby automatyczne utożsamianie interesu prawnego wspólnoty mieszkaniowej z interesem prawnym poszczególnych właścicieli lokali mieszkalnych. Skoro, więc działania wspólnoty, dotyczą nieruchomości wspólnej, to każdy właściciel lokalu stanowiącego w myśl art. 2 ust. 1 ww. ustawy odrębną nieruchomość, może mieć swój własny interes prawny podlegający ochronie. Jeśli bowiem członek wspólnoty wykaże swój indywidualny, własny interes prawny, to istnieje podstawa, aby mógł wystąpić jako strona zainteresowana w postępowaniu administracyjnym w sprawie, w której może wystąpić także Wspólnota (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 grudnia 1999 r. sygn. akt IV SA 1996/97, LEX nr 48720). Wyżej przedstawione stanowisko prezentowane też było między innymi w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 grudnia 2007 r. sygn. II OSK 1648/08, z dnia 23 stycznia 2008 r. sygn. akt II OSK 1912/06, z dnia 18.09.2009 r. sygn. akt II OSK 1417/08, z dnia 24 lutego 2009 r. sygn. akt II OSK 233/08 oraz z dnia 3 czerwca 2009r. sygn. akt. II OSK 905/08 (niepubl.).

Powyższy pogląd został też wyrażony w skarżonym wyroku, jednak dalsze wskazania zaprezentowane przez Sąd pierwszej instancji są o tyle wadliwe, iż nie wskazują na odrębność interesów prawnych wspólnoty mieszkaniowej oraz właścicieli poszczególnych, wyodrębnionych lokali mieszkalnych, uprawniających do występowania jako strona postępowania. Definicja strony postępowania w kategorii spraw, o jakich mowa w 28 ust. 2 ustawy Prawo budowlane nie wyłącza wprawdzie regulacji, zawartej w art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali, bowiem przepis art. 2 ust. 1 Prawa budowlanego, jednoznacznie przewiduje, iż ustawa ta nie narusza przepisów odrębnych. Jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z dnia 26 listopada 2001 r. sygn. akt OPK 19/01 (ONSA 2002/2/68), w celu uniknięcia sytuacji, w której w postępowaniu administracyjnym dotyczącym wspólnoty mieszkaniowej powstałaby konieczność występowania wielu stron (właścicieli poszczególnych lokali), odchodzi się od konieczności występowania każdego członka wspólnoty na rzecz działania organów wspólnoty w imieniu członków. Pogląd ten zachował aktualność w orzecznictwie. I tak, w wyroku z dnia 6 grudnia 2006 r. sygn. akt II OSK 856/06 (niepubl.) Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, iż w stosunkach zewnętrznych odnoszących się do nieruchomości wspólnej, wspólnotę reprezentuje jej zarząd. Oznacza to, że stroną w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania planowanego obiektu jest wspólnota, którą w postępowaniu reprezentuje zarząd.

Przedstawione wyżej uwagi wskazują na to, iż w zasadzie stroną w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania planowanego obiektu jest wspólnota, którą w postępowaniu reprezentuje zarząd, a właściciele lokali mają przymiot strony w rozumieniu art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego, w takiej kategorii spraw, o ile wykażą oni istnienie własnych interesów prawnych. W warunkach niniejszej sprawy właściciele lokali znajdujących się w obiektach będących w zasięgu oddziaływania przedmiotowej inwestycji nie wyrazili woli samodzielnego występowania obok reprezentujących ich zarządów Wspólnot, stąd nie można czynić zarzutów organom administracji braku stosownych w tym względzie ustaleń.

Trafność przedstawionego wyżej zarzutu skargi kasacyjnej nie wpływa jednak na prawidłowość rozstrzygnięcia podjętego przez Sąd pierwszej instancji. O zasadności, bowiem skarżonego wyroku przesądziły stwierdzone przez Sąd pierwszej instancji wady decyzji zarówno organu I, jak i II instancji, a co musiało skutkować koniecznością ponownego przeprowadzenia postępowania. Zauważyć przy tym należy, iż część uchybień stwierdzonych w skarżonym wyroku, poza omówionymi przez Naczelny Sąd Administracyjny, nie mogła stanowić przedmiotu badania w postępowaniu kasacyjnym, gdyż zarzuty w tym zakresie nie zostały postawione w rozpoznawanej skardze kasacyjnej.

Należy zauważyć, że w przypadku oddalenia skargi kasacyjnej przez Naczelny Sąd Administracyjny na mocy art. 184 p.p.s.a., ale wyrażenia w uzasadnieniu wyroku innej oceny prawnej niż Sąd pierwszej instancji, to wiążąca jest ocena przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 sierpnia 2004 r., sygn. FSK 207/04, opubl. OPS 2005 Nr 2, poz. 18). Z tych też względów ponownie rozpoznając sprawę, organ winien uwzględnić stanowisko zaprezentowane w niniejszym wyroku w zakresie, w jakim przedstawiono odmienną ocenę od wyrażonej przez Sąd pierwszej instancji.

Ze wskazanych wyżej przyczyn Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 184 p.p.s.a. oddalił wniesioną skargę kasacyjną.