Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1718/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2010-03-04 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą decyzję I instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Joanna Tuszyńska (spr.) Sędziowie: Sędzia NSA Andrzej Niecikowski Sędzia WSA Barbara Pasternak Protokolant: Katarzyna Zbylut po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 marca 2010 r. sprawy ze skargi A.H. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 23 września 2009 r., nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącej A.H. kwotę 500,00 zł (pięćset złotych), tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 6 maja 2009 r. Burmistrz Miasta C. , na podstawie art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i 4, art. 61 ust. 1, art. 63 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, póz. 717 z 2003 r. ze zm.) odmówił ustalenia na rzecz A.H. warunków zabudowy terenu w obszarze działki nr [....] południowo-zachodniej części działki [....] obręb K. , jedn. ewid. C. - miasto, dla wnioskowanych zamierzeń inwestycyjnych dotyczących budowy (montażu) 23 przesławnych garaży typu błaszak przy ul. [....] j w C.

W uzasadnieniu organ l instancji wskazał, że dla przedmiotowego terenu nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z przepisami art. 53 ust 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym została przeprowadzona analiza. Wynika z niej brak możliwości ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji określonej we wniosku, gdyż nie są spełnione wszystkie warunki określone w art. 61 cyt. ustawy oraz warunki określone przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczącej nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., Nr 164 póz. 1588). Organ l instancji wskazał, że teren położony jest w strefie ochrony sanitarnej istniejącego cmentarza, w której obowiązują ograniczenia w zakresie sposobu zagospodarowania terenu w odległości do 150 m. W wyniku przeprowadzonej analizy stwierdzono, że projektowana zmiana zagospodarowania terenu nie stanowi kontynuacji funkcji znajdującej się w obszarze oddziaływania, tj. związanej z cmentarzem, ani funkcji związanej i sprzyjającej rozwojowi istniejącej zabudowy jednorodzinnej. Wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni obszaru dotyczącego wnioskowanych zamierzeń inwestycyjnych nie mieści się w granicach tolerancji w stosunku do wyliczonej średniej. Podał, że istniejąca linia zabudowy w odniesieniu do drogi w obszarze działki nr [....] nie może stanowić podstawy do ustalenia. Szerokość elewacji frontowej planowanej inwestycji (ok. 30 m.) nie mieści się w granicach tolerancji w stosunku do wyliczonej średniej - 13,8 m. Również projektowana wysokość zespołu garaży (ok. 3 m) znacznie odbiega od

występujących wysokości obiektów w obszarze analizowanym i nie będzie harmonizować z otoczeniem. Nadto proponowany charakter projektowanej zabudowy odbiega od występujących w obszarze analizowanym zasad kształtowania zabudowy, w tym geometrii dachu - co nie zapewnia zachowania ładu przestrzennego.

W decyzji wskazano również, że załącznik nr 1 decyzji stanowi analiza funkcji orz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, składająca się z części opisowej i graficznej.

Odwołanie od wyżej opisanej decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. wniosła A.H. Wskazała w nim, że zaskarżona decyzja w dużej mierze opiera się na opinii Rady Osiedla K. oraz stanowiskach przedstawionych przez inne strony postępowania. W dalszej części uzasadnienia ustosunkowała się do zastrzeżeń podniesionych przez organ l instancji. Podniosła, że na inwestycje na sąsiednich działkach zostało udzielone pozwolenie na budowę mimo, że leżą one w odległości ok. 60 m od muru cmentarnego. Podważyła prawidłowość wyliczenia średniego wskaźnika zabudowy. Wskazała, że odległość zabudowy od drogi ustala zarządca drogi i nie musi być ona zgodna z § 12 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim muszą odpowiadać budynki oraz ich usytuowanie. Podana w analizie szerokość elewacji frontowej dotyczy budownictwa mieszkalnego i zabudowy, a nie strefy sanitarnej, również średnia wysokość obiektów została ustalona przy uwzględnieniu budynków mieszkalnych, podczas gdy planowana inwestycja dotyczy budowy garaży. Zadeklarowała, że geometria dachu może zostać zmieniona, jednakże w rejonie wszystkie garaże i budynki gospodarcze posiadają przeważnie dachy jednospadowe i dwuspadowe o małym kącie nachylenia (ok. 5 °). Podkreśliła, że strefa sanitarna cmentarza nie stanowi przeszkody w ustaleniu warunków zabudowy ponieważ teren może być przeznaczony jedynie pod tego typu inwestycje.

Decyzją z dnia 23 września 2009 r. (znak:.....) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. , na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa w zw. z art. 1 ust. 1 i 2, art. 2 pkt 1, art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu organ odwoławczy podał, że rozstrzygniecie organu l instancji jest prawidłowe. Wskazał, że warunek sformułowany w art. 61 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy stanowi wyraz tzw. zasady dobrego sąsiedztwa, której celem jest ochrona ładu przestrzennego. Przy określaniu każdego z parametrów nowej zabudowy rozporządzenie w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nakazuje uwzględniać parametry zabudowy istniejącej w sąsiedztwie nieruchomości objętej wnioskiem inwestora. W ocenie organu treść analizy sporządzonej na potrzeby niniejszego postępowania dowodzi, że słusznie odmówiono ustalenia warunków zabudowy. Projektowana zmiana zagospodarowania terenu nie zapewnia kontynuacji funkcji znajdującej się w obszarze oddziaływania tj. związanej z cmentarzem ani funkcji związanej i sprzyjającej rozwojowi istniejącej zabudowy jednorodzinnej. Analiza została sporządzona rzetelnie i właściwie ją uzasadniono. Znajdujące się w aktach sprawy mapy potwierdzają spostrzeżenia urbanisty oraz przekonują o słuszności wniosków. Z ww. map wynika, że w sąsiedztwie terenu objętego wnioskiem inwestora, a pozostającego w granicach obszaru analizowanego, występuje głównie zabudowa mieszkalna, jednorodzinna. Posadowienie z jej centrum obiektu odbiegającego gabarytami, funkcją i formą architektoniczną od istniejącej zabudowy naruszałoby ład urbanistyczny. Żadną z nieruchomości znajdujących się w obszarze analizowanym -dostępnych z tej samej drogi nie jest zabudowana w sposób zbieżny z wnioskowanym zamierzeniem budowlanym. Wobec tego nie ma możliwości ustalenia parametrów nowej zabudowy.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. wniosła A.H. Podała, że analiza będąca podstawą decyzji budzi zastrzeżenia co do rzetelności jej wykonania. Mimo, że dotyczy ul. [....] przy której faktycznie znajduje się duże skupisko domów prywatnych, to nie zwrócono uwagi na fakt, że analizowana część działki mieści się na ulicy bocznej w odległości ponad 100 m od ul. [....] . Taka sama odległość jest od linii bloków os. Młodości, ale w kierunku przeciwnym do ul. [....] , przy których znajduje się kompleks garaży murowanych. W dalszym sąsiedztwie, po drugiej stronie cmentarza (kierunek północno-wschodni), w pobliżu

kościoła również znajdują się kompleksy blaszanych garaży. W analizie nie wspomniano o tym, że miejsce inwestycji znajduje się w strefie sanitarnej cmentarza i nie może być przeznaczone pod budowę domu mieszkalnego, zatem nie prawnej możliwości kontynuacji istniejącej funkcji zabudowy jednorodzinnej.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało swoje stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji. Pokreśliło, że analiza została sporządzona rzetelnie przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia, a organ nie może wkraczać w kompetencje biegłego rozważając walory estetyczne planowanej inwestycji, bądź określając wymogi istniejącego na danym terenie ładu architektonicznego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, póz. 1269) stanowi, iż sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Zgodnie z treścią art.3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 ustawy).

Skarga podlega uwzględnieniu.

Z urzędu stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu l instancji naruszają przepisy prawa procesowego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Rozważania należy rozpocząć od zacytowania przepisu art. 52 ust.2 ustawy z dnia 27 marca 2003r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80

poz.717), (w związku z art.64 ust.1), który określa wymogi formalne wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Zgodnie z nim wniosek powinien zawierać:

1) określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1 000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:

2000;

2) charakterystykę inwestycji, obejmującą:

a) określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w razie potrzeby również sposobu unieszkodliwiania odpadów,

b) określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione w formie opisowej i graficznej,

c) określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko.

W aktach administracyjnych niniejszej sprawy na k.3 - 6 znajdują się kserokopie dołączonych do wniosku fragmentów map. Na kserokopiach tych doklejone zostały ręcznie sporządzone opisy (nie wiadomo przez kogo), że są to "sytuacje w skali 1 : 1 000 na podkładzie mapy zasadniczej." Z pieczęci wynika, że mapy zostały przyjęte do zasobu geodezyjnego i kartograficznego w 1999 r., tak więc trudno przypisać im walor aktualności. W związku z tym stwierdzić należy , że wniosek inwestora nie odpowiadał wymaganiom określonym w przepisie art.52 ust.2 ustawy. Nie uzupełnienie braków formalnych wniosku w zakreślonym terminie winno skutkować pozostawieniem wniosku bez rozpoznania (art.64 kpa).

Stosownie do treści art.61 ust.1 ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników

kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze f nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy" sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W związku z tym podnieść należy, że przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego jako takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji (zob. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, pod red. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2004, str. 500).

W dalszej części rozważań podnieść należy, że uzupełnieniem regulacji zawartej w art.61 ustawy są przepisy rozporządzenia wykonawczego z dnia 26 sierpnia 2003 r. (Dz.U.03.164.1588) w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Rozporządzenie określa sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących ustalania:

1) linii zabudowy;

2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu;

3) szerokości elewacji frontowej;

4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki;

5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Przepisy tego rozporządzenia wyznaczają zakres postępowania wyjaśniającego prowadzonego przez organ w sprawie ustalenia warunków zabudowy.

W myśl § 3 rozporządzenia , w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. W myśl § 2 pkt 5) rozporządzenia przez front działki należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. W piśmie z dnia [....] .2008 r. (k.13) skarżąca podała, że "długość elewacji frontowej od ul. [....] wynosi 39,6 m". Z mapy (k.4) wynika, że elewacja ta znajduje się od strony działki nr [....] - ul. [....] , która łączy się z ul. [....] .

Ustalenie granic obszaru analizowanego ma zasadniczy wpływ na treść decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. Dlatego też w uzasadnieniu decyzji o warunkach zabudowy należy wskazać nie tylko granice obszaru analizowanego, ale także kryteria, jakimi kierowały się organy administracji wyznaczając te granice. Wyjaśnieniem powyższego nie może być jedynie stwierdzenie, iż obszar ten został wyznaczony "zgodnie z § 3 rozporządzenia". Obowiązkiem organu jest bowiem określenie sąsiedztwa działki objętej projektowaną inwestycją nie w sposób automatyczny, ale w zgodzie ze specyfiką okolicy. Musi

więc wyjaśnić stronom dlaczego w danej sprawie przyjął do analizy taki, a nie inny teren. Brak ustaleń dotyczących wyznaczenia obszaru analizowanego narusza przepisy prawa materialnego, a to § 3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak również art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., gdyż przeprowadzona analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków wymaganych tym przepisem jest wadliwa.

Organ przystępując do ustalenia granic obszaru w celu przeprowadzenia analizy powinien zachować powyższe wymogi, precyzyjnie wskazując sposób wyliczenia trzykrotnej szerokości frontu działki (pamiętając, że jest to minimalna odległość, gdyż ustawodawca nie określił maksymalnej wielkości obszaru analizowanego), podając numery działek, w jakich ten obszar się zamyka, informacje te zamieszczając w części tekstowej analizy. Wyznaczone parametry i wskaźniki zabudowy muszą bezwzględnie znaleźć potwierdzenie w wynikach analizy, stanowiących załączniki (tekstowy i graficzny) do decyzji. Umotywowania wymaga również przyjęty przez organ sposób wyznaczenia tych parametrów.

Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę podziela pogląd zaprezentowany przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 18 kwietnia 2007 r. II OSK 657/06, że działką sąsiednią jest każda działka znajdująca się w obrębie obszaru analizowanego, wyznaczonego na podstawie przepisu § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy.

Przenosząc rozważania powyższe na grunt rozpoznawanej sprawy skonstatować należy, że ani w uzasadnieniu decyzji organu, ani w znajdującej się na k.84 akt administracyjnych części tekstowej analizy nie podano kryteriów wyznaczenia granic obszaru analizowanego. W części tekstowej analizy podano jedynie, że "w obszarze analizowanym w promieniu 150 m znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna skupiona przy ul. [....] w rejonie istniejącego centrum osiedla "[....] ", istniejący cmentarz parafialny z otoczeniem, jak wskazano na załączniku graficznym nr 1.3 (EWMAPA skala 1 : 2000)". W punkcie IV.2 części tekstowej analizy stwierdzono, że "Projektowana zmiana zagospodarowania terenu nie jest zapewnieniem kontynuacji funkcji znajdującej się w obszarze oddziaływania,

8

tj. związanej z cmentarzem ani funkcji związanej i sprzyjającej istniejącej zabudowy jednorodzinnej." Zdanie to nie jest zrozumiałe, nie wiadomo bowiem o jaki obszar oddziaływania chodzi. Nadto, mając na uwadze treść załączników graficznych nr 1.1 i 1.2 analizy, stwierdzić należy, że nie określają one obszaru oddziaływania. Jak wynika bowiem z legendy, obszar oddziaływania powinien się zamykać wewnątrz linii rozgraniczającej koloru zielonego. Na obydwu mapach linie te pozostają otwarte, nie wyznaczają więc w istocie żadnego obszaru. Załączniki wykonano na kserokopiach wadliwych map przedłożonych przez inwestora. Załącznik nr 1.3 analizy sporządzony jest na kserokopii niewłaściwej mapy.

W części tekstowej analizy w punkcie IV.3 analizy wymieniono 11 numerów działek z najbliższego otoczenia, zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, wziętych do porównań (........) dla wyliczenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy, szerokości elewacji frontowej i wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. Nie wyjaśniono jednakże dlaczego nie analizowano zabudowy wszystkich działek położonych w wyznaczonym obszarze analizowanym. Nadto, w części graficznej analizy nie figurują działki nr ( [....] ) opisywane w części tekstowej analizy.

Przepis § 4 rozporządzenia stanowi, że obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami.

Część tekstowa analizy zawiera w tym zakresie jedno niezrozumiałe zdanie, że ,, istniejąca linia zabudowy w odniesieniu do drogi w obszarze działki nr [....] nie może stanowić podstawy do ustalenia jako obowiązującej, ponieważ nie spełnia warunków określonych przepisami prawa o drogach publicznych".

Z §5 rozporządzenia wynika, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

W punkcie IV.3 analizy nie wyliczono żadnego wskaźnika. Nie wyjaśniono również dlaczego nie analizowano zabudowy wszystkich działek położonych w wyznaczonym obszarze analizowanym, a przyjęto do porównań część działek z obszaru analizowanego i to tylko zabudowanych domami jednorodzinnymi. Nadto, w części graficznej analizy nie figurują działki nr ( [....] ) opisywane w części tekstowej analizy.

Treść § 6 rozporządzenia wskazuje, że szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Przedmiotowa analiza w tym zakresie w punkcie IV.5 zawiera jedno zdanie : "planowana inwestycja przewiduje przyjęcie 30 m szerokości elewacji frontowej, co nie mieści się w granicach tolerancji w stosunku do istniejącej wyliczonej średniej : 13, 8 m". Jak już wyżej zaznaczono do porównań przyjęto część działek z obszaru analizowanego i to tylko zabudowanych domami jednorodzinnymi.

Stosownie do przepisu art.54 pkt 3) w związku z art.64 ust. 1 ustawy decyzja o ustaleniu warunków zabudowy winna określać linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali, z zastrzeżeniem art. 52 ust. 2 pkt 1. Z kolei zgodnie z § 9 rozporządzenia , wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Przepisy te wskazują, że prawodawca odróżnia jako odrębne dokumenty samą decyzję o warunkach zabudowy (zawierającą część tekstową i graficzną, którą stanowi kopia mapy z oznaczonymi liniami rozgraniczającymi teren inwestycji) od załączników, za które uznaje wyniki analizy obejmujące tekst oraz część graficzną. Nie ma, zdaniem Sądu, przeszkód, aby linie rozgraniczające teren inwestycji i wyniki analizy w części graficznej umieszczone zostały na jednej mapie (spełniającej oczywiście odpowiednie warunki) 5 stanowiły jeden załącznik do decyzji. Warunkiem jest jednak, aby ów załącznik przedstawiał w sposób czytelny wszystkie wymagane dane. Podobnie rzecz ma się z załącznikiem tekstowym: jeżeli ma to być jeden dokument, to wyraźnie w nim muszą być oddzielone wiążące dla organu budowlanego warunki zabudowy i niewiążące wyniki analizy.

10

Załącznik Nr 1 do decyzji warunków tych nie spełnia. Wadliwie również załącznikiem decyzji jest cała tekstowa i graficzna część analizy. Na marginesie podnieść jeszcze należy, że załącznik ten nie został podpisany przez osobę wydającą decyzję. Jako jej integralna część powinien spełniać wymagania przewidziane dla samej decyzji.

Organ l instancji nie dostrzegł przedstawionych wyżej nieprawidłowości samej analizy. Uzasadnienie rozstrzygnięcia jest lakoniczne, cytuje wyłącznie wnioski analizy, nie spełnia wymogów art.107 § 3 kpa.

Organ odwoławczy wadliwości analizy oraz uchybień popełnionych przez organ l instancji nie dostrzegł. Co więcej, stwierdził, że decyzja organu ł instancji posiada wyczerpujące uzasadnienie, a analiza została sporządzona rzetelnie. Jak wynika z uzasadnienia decyzji organu II instancji, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. odwołało się do opisanej analizy znajdującej się na k.84 akt administracyjnych oraz do aneksu do niej z dnia 26 września 2008 r. (k. 162). Zauważyć w związku z tym należy, że aneksu takiego brak jest w aktach sprawy, a jak wynika z pisma organu (k. 11 akt sądowych) kolegium przedstawiło akta administracyjne składającego się z jednego tomu, zawierającego 117 kart. Wobec przedstawionych wyżej zastrzeżeń wadliwym jest pogląd Kolegium, że analiza została sporządzona rzetelnie. Nie poddaje się również pozytywnej weryfikacji twierdzenie organu odwoławczego, że żadna z nieruchomości znajdującej się w obszarze analizowanym nie jest zabudowana w sposób zbieżny z wnioskowanym zamierzeniem budowlanym. Wobec wadliwości przedłożonej przez inwestora mapy (a właściwe kilku map fragmentarycznych) i braku zamknięcia obszaru analizowanego wewnątrz linii rozgraniczających ten obszar, jest to twierdzenie przedwczesne. Nadto, organ odwoławczy powtórzył, jako kluczowe dla rozstrzygnięcia sprawy, stwierdzenie autora analizy, że: "Projektowana zmiana zagospodarowania terenu nie jest zapewnieniem kontynuacji funkcji znajdującej się w obszarze oddziaływania, t.j. związanej z cmentarzem ani funkcji związanej i sprzyjającej istniejącej zabudowy jednorodzinnej." Jak wyżej już oceniono jest to zdanie niezrozumiałe, gdyż nie wiadomo o jaki obszar oddziaływania chodzi.

Na marginesie dodać zatem tylko należy, że zgodnie z § 3 ust.1 rozporządzenia Ministra Gospodarki Komunalnej z dnia 25 sierpnia 1959 r. w

11

sprawie określenia, jakie tereny pod względem sanitarnym są odpowiednie na cmentarze (Dz.U.59.52.31) odległość cmentarza od zabudowań mieszkalnych, od zakładów produkujących artykuły żywności, zakładów żywienia zbiorowego bądź zakładów przechowujących artykuły żywności oraz studzien, źródeł i strumieni, służących do czerpania wody do picia i potrzeb gospodarczych, powinna wynosić co najmniej 150 m; odległość ta może być zmniejszona do 50 m pod warunkiem, że teren w granicach od 50 do 150 m odległości od cmentarza posiada sieć wodociągową i wszystkie budynki korzystające z wody są do tej sieci podłączone. Tak więc budowa garaży typu blaszak w strefie sanitarnej cmentarza nie jest tym przepisem wyłączona.

Oczywistym jest, że wskazany wyżej rodzaj uchybień miał istotny wpływ na wynik sprawy.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy rzeczą organu będzie wydanie decyzji po wyeliminowaniu wskazanych wyżej uchybień.

Dlatego też , na podstawie art.145 § 1 pkt 1 c) ppsa oraz art.135 i art.200 ppsa, należało orzec jak w sentencji.

12