Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 529/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2011-10-11 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grażyna Radzicka (spr.) Sędziowie WSA Ewa Kręcichwost-Durchowska WSA Donata Starosta Protokolant st.sekr.sąd. Justyna Frankowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 października 2011 r. przy udziale Prokuratora Prokuratury Okręgowej w P. sprawy ze skargi J. T. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] lutego 2011 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu oddala skargę


UZASADNIENIE

IV SA/Po 529/11

UZASADNIENIE

Prezydent Miasta P. po kolejnym rozpoznaniu sprawy decyzją nr [...] z dnia [...]maja 2010 r. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku hotelowego wraz z garażami podziemnymi przewidzianej do realizacji na działce nr [...] arkusz [...] obręb P. przy ul. G. [...] w P., na wniosek inwestora A. W. I. L. A. S.A. w P..

W uzasadnieniu decyzji wskazano, że teren na którym planowana jest inwestycja znajduje się w centrum miasta Poznania skoncentrowanych usług centrotwórczych unikatowych, współistniejących z zabudową mieszkaniową wymagającą modernizacji i przebudowy, objętej ochroną konserwatorską. W decyzji szczegółowo określono: funkcję zabudowy, linie zabudowy, powierzchnię zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, geometrię dachu, określono ilość niezbędnych miejsc parkingowych. Nadto zobowiązano inwestora aby:

▪ przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę przedstawił koncepcję architektoniczno-urbanistyczną MKZ i WUiA oraz uzyskał pozytywną opinię dla przedstawionych rozwiązań. Elewacja frontowa powinna kształtem i charakterem nawiązywać do historycznej zabudowy przy ul. G..

▪ Przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę przedstawił wyniki badań hydrogeologicznych z uwagi na wykonanie głębokich wykopów.

▪ Prace rozbiórkowe istniejących zabudowań pozbawionych cech zabytkowych winny być poprzedzone uzyskaniem pozwolenia konserwatorskiego na usunięcie elementów zespołu urbanistyczno-architektonicznego śródmieścia P., wpisanego do rejestru zabytków pod nr [...] decyzją z dnia [...] marca 1980 r.

▪ Ze względu na planowane głębokie prace ziemne, przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, by wystąpił do Działu Ochrony Zabytków Archeologicznych, Muzeum Archeologicznego o wskazania archeologiczne dla planowanej inwestycji.

▪ W projekcie budowlanym przedstawił sposób zabezpieczenia dwóch sąsiednich kamienic w trakcie wykonywania wykopów, gdyż wykonanie parkingu podziemnego nie może doprowadzić do zachwiania statyki istniejących budynków sąsiednich.

▪ Kolizje z istniejącą infrastrukturą winien uzgodnić z gestorami sieci.

▪ W projekcie winien uwzględnić kolizję nowej zabudowy z istniejącymi w budynkach sąsiednich przewodami kominowymi, oknami, anteną GSM, znajdującymi się w ścianach szczytowych budynków zlokalizowanych od strony przy ul. G. [...] oraz M.....

▪ Nowo projektowane obiekty winny uwzględniać kontekst urbanistyczno-architektoniczny i podporządkować się ogólnemu charakterowi zabudowy. Planowana zabudowa winna stanowić kontynuację zabudowy zwartej. Rozwiązania architektoniczno-projektowe winny być spójne i nawiązywać do zabudowy istniejącej.

Nadto w decyzji określono: warunki w zakresie ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej; warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji; wymagania w zakresie ochrony interesów osób trzecich; odniesiono się do sposobu zagospodarowania terenu przedstawionego w załączniku graficznym oraz wyznaczono linie rozgraniczając teren inwestycji.

Odwołanie od decyzji złożył J. S. reprezentowany przez syna T. J. S. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy organowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania.

W odwołaniu zarzucono zaskarżonej decyzji naruszenie przepisów prawa budowlanego oraz nie wyjaśnienie istotnych dla rozstrzygnięcia kwestii dotyczących bezpieczeństwa budynków sąsiednich i sprzeczność ustaleń z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego. Odwołujący podniósł, że planowane dwie kondygnacje podziemne stwarzają zagrożenie dla nieruchomości przy ul. M. [...] i [...]. Zdaniem Odwołującego w omawianej sprawie konieczne jest wykonanie badań hydrogeologicznych. Odwołujący stwierdził, że nigdy nie otrzymał archiwalnej dokumentacji dotyczącej kamienicy usytuowanej na przedmiotowej działce. Według Odwołującego ilość kondygnacji ustalona w decyzji winna dotyczyć tylko części frontowej planowanego budynku, a nie oficyn. Zarzucił, że nie jest spełniony warunek nr 1 z art. 61 ust. 1 ustawy, ponieważ przy ul. G. nie istnieje ani jeden obiekt o zbliżonej funkcji. W dalszym ciągu nie są jednoznacznie określone gabaryty planowanej inwestycji od strony oficyny. Zarzucono, że w analizie odnośnie kolizji z oknami pisze się dwukrotnie o ul. M. [...].

W wyniku rozpoznania odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. decyzją z dnia [...] lutego 2011 r. nr [...] utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu decyzji nie podzielono zarzutów odwołania i stwierdzono, że ustalone parametry nowej zabudowy znajdują oparcie w parametrach zabudowy istniejących w obszarze analizowanym. Linia zabudowy i szerokość elewacji frontowej musiały uwzględniać i uwzględniają fakt istniejącej zabudowy pierzejowej wzdłuż ul. G. w P.. Wysokość budynku odpowiada wysokości budynku sąsiedniego (ul. G. [...]), a więc stanowi przedłużenie istniejącej linii. To samo dotyczy geometrii dachu. Powierzchnia zabudowy różni się od średniej dla obszaru analizowanego ale jest dopuszczalna, co wynika z § 5 ust. 2 rozporządzenia i wyników analizy. Wskaźnik powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym jest bardzo zróżnicowany (od 25% do 100%), a wyznaczony niewiele odbiega od średniego. Gdyby wskaźnik ten dla zabudowy w obszarze analizowanym w większości przypadków był zbliżony do średniego, wówczas nie można byłoby powiedzieć, że z analizy wynika możliwość ustalenia tego wskaźnika w wielkości odbiegającej od średniej.

Planowana inwestycja w zakresie parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, stanowi kontynuację tych cech zabudowy z obszaru analizowanego.

Odnośnie kontynuacji funkcji organ nie podzielił zarzutu odwołującego, że planowana zabudowa nie kontynuuje funkcji zabudowy w obszarze analizowanym. Obszar analizowany położony jest w śródmieściu dużej aglomeracji miejskiej. Taki obszar to zwykle przede wszystkim obszar zabudowy mieszkaniowej ale nie tylko. Rzeczą normalną dla tego typu miejsc jest również zabudowa handlowa, usługowa, biurowa i np. hotelowa. Wszystkie te typu obiektów łącznie kontynuują funkcję zabudowy śródmiejskiej.

Planowany obiekt pozostaje zatem w zgodzie z zasadą dobrego sąsiedztwa. Świadczy o tym dobitnie bardzo istotny element postępowania, jakim w rozpatrywanej sprawie było uzgodnienie projektu decyzji z Konserwatorem Zabytków. Działka objęta wnioskiem położona jest w strefie zespołu urbanistyczno-architektonicznego śródmieścia, wpisanego do rejestru zabytków pod nr [...] decyzją z dnia [...] marca 1980 r. i Konserwator Zabytków nie uzgodniłby pozytywnie projektu zabudowy, gdyby planowany obiekt nie wpisywał się w zabudowę istniejącą. Zdaniem organu pozostałe warunki z art. 61 ust. 1 pkt 2 – 5 ustawy, zostały również spełnione, co zresztą nie było kwestionowane. Zdaniem organu odwoławczego zaskarżona decyzja i poprzedzające jej wydanie postępowanie nie budzą zastrzeżeń proceduralnych. Po wydaniu decyzji kasacyjnej przez Kolegium Strony zostały zawiadomione o kontynuowaniu postępowania. Wniosek został uzupełniony, doprecyzowany i zweryfikowany. Na właściwej mapie zaznaczono obszar analizowany i dokonano analizy, przedstawiając jej wyniki w formach opisowej i graficznej. W toku postępowania został sporządzony projekt decyzji, przez osobę posiadającą do tego uprawnienia. Projekt został uzgodniony pozytywnie z Konserwatorem Zabytków. Strony zawiadomiono o zakończeniu postępowania oraz przysługujących im prawach, a decyzja spełnia warunki z art. 107 kpa oraz ma właściwe załączniki.

Odnośnie pozostałych zarzutów odwołującego organ odwoławczy podkreślił, że będą one przedmiotem analizy organów uprawnionych do wydania pozwolenia na budowę i nie mogą rzutować zarówno na treść jak i warunki w jakich inwestor uzyskuje decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P., złożył J. S. reprezentowany przez syna T. J. S..

W skardze zarzucono organowi – nie wyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy i sprzeczność istoty ustaleń z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego, co zdaniem skarżącego winno skutkować uchyleniem zaskarżonej decyzji i przekazaniem sprawy do ponownego rozpoznania.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że zaskarżona decyzja dopuszcza dwie kondygnacje podziemnych garaży bez szczegółowych badań geologicznych i hydrotechnicznych. To naraża okoliczne budynki – usytuowane w pradolinie rzeki W. na katastrofę budowlaną, a pompowanie wody przy tak głębokich wykopach z całą pewnością zmieni warunki posadowienia wysokich zabytkowych okolicznych budynków.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P.wniosło o jej oddalenie. Z podobnym żądaniem tj. oddalenia skargi wystąpił Prokurator Prokuratury Okręgowej w P., który zgłosił swój udział w sprawie (art. 8 P.p.s.a) oraz uczestnik postępowania – T. C. dla P. Z..

Wojewódzki Sąd Administracyjny

zważył co następuje:

Zarzuty skargi nie zasługują na uwzględnienie.

Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie prowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80 poz. 717 ze zm.) dalej jako u.p.z.p. przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 nr 164 poz. 1588). W ocenie Sądu zaskarżona decyzja spełnia wymogi z ust. 1 art. 61 u.p.z.p. Teren na którym ma być realizowana inwestycja znajduje się w centrum miasta, skoncentrowanych usług centrotwórczych współistniejących z zabudową mieszkaniową. Zabudowa terenu poprzez usytuowanie hotelu mieści się w szeroko rozumianym pojęciu usług, odpowiada charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej. Planowana zabudowa uzyskała pozytywne uzgodnienie Miejskiego Konserwatora Zabytków. Uzgodnienie to zostało poddane kontroli Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w W-wie, a skargę tegoż samego skarżącego oddalono wyrokiem z dnia 18 lutego 2011 r. sygn. IV SA/Wa 939/10. Jest niespornym również, że planowana inwestycja posiada dostęp do drogi publicznej, a inwestor posiada pozytywne opinie w zakresie infrastruktury i komunikacji. Również organ nie stwierdził sprzeczności w przepisami odrębnymi. Prawidłowo wyznaczono też obszar analizowany, a inwestycja została szczegółowo opisana w warunkach z zakresu ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, przy uwzględnieniu przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w zakresie wymogów linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, geometrii dachu.

Z tych też powodów za nieuzasadniony należy uznać zarzut skargi nie wyjaśnienia wszystkich okoliczności sprawy niezbędnych do wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Natomiast pozostałe kwestie dotyczące zapewnienia właściwego nasłonecznienia istniejących oficyn, czy też brak badań geologicznych i hydrotechnicznych nie należą do zagadnień, które mogłyby być rozstrzygane przez organy przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, gdyż będą one przedmiotem kontroli przy wydawaniu pozwolenia na budowę i zatwierdzenia projektu budowlanego (vide: wyrok NSA z 20 października 2010 r. II OSK 1643/09). Toteż zastrzeżenia skarżącego, dotyczące parametrów garaży przedmiotowej inwestycji, nie mogły być przedmiotem rozstrzygania zaskarżonej decyzji, jak i kontroli Sądu, gdyż nie należą one do meritum sprawy.

Z powyższych względów na podstawie art. 151 P.p.s.a. skargę należało oddalić.

MZ