Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2834/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2020-01-20 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję - art. 64a ppsa
Powołane przepisy: article: art. 151a par.1, art. 200, art. 205 w zw. z art. 64b par. 1
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 138 par. 2
journal: Dz.U. 2018 poz 2096
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Szymańska po rozpoznaniu w dniu 20 stycznia 2020 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze sprzeciwów [...] Sp. z o.o. z siedzibą w [...] oraz Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w [...] od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] października 2019 r. Nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącej [...] Sp. z o.o. z siedzibą w [...] kwotę 597 (pięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w [...] kwotę 597 (pięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2019 r. nr [...] Zarząd [...] – dalej: organ, organ I instancji, działając na podstawie art. 59 ust. 1 i art. 60 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (T.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 1945 ze zm.) – dalej: u.p.z.p., po rozpoznaniu wniosku [...] Sp. z o.o. z dnia 4 września 2018 r. ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na nadbudowie na cele mieszkalne kamienicy frontowej oraz jej oficyny bocznej, na terenie inwestycji stanowiącym działkę ewid. nr [...] w obrębie [...] przy ul. [...], w [...]. Organ wskazał, iż realizacja przedmiotowego przedsięwzięcia inwestycyjnego jest zgodna z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Planowana inwestycja nie narusza istniejącego ładu przestrzennego. Teren ma dostęp do drogi publicznej, istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, istnieje techniczna możliwość zaopatrzenia planowanej inwestycji w poszczególne media. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych oraz decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Integralną część decyzji organu I instancji stanowił załącznik graficzny nr 1 w postaci mapy, na której wyznaczono linie rozgraniczające teren planowanej inwestycji oraz załącznik nr 2 zawierający wyniki analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wraz z załącznikiem nr 3. Planowana inwestycja ma miejsce wewnątrz kwartału ulic [...], [...], [...] w zabudowie [...], o funkcji mieszanej mieszkaniowo-usługowej. Teren inwestycji obejmuje kamienicę frontową usytuowaną bezpośrednio w linii rozgraniczającej ul. [...] i jej prawą boczną oficynę. Dostęp na teren wewnętrznego podwórka odbywa się poprzez bramę budynku [...]. Realizacja inwestycji będzie wymagała rozbiórki istniejącego dachu i nadbudowę w formie dwupoziomowych mieszkań nad kamienicą frontową i oficyną boczną. Teren jest budowalny w całości (działka budowlana) posiada bowiem dostęp do drogi publicznej, przy której jest bezpośrednio usytuowany, czyli w linii rozgraniczającej ulicy [...]. Ta część granicy terenu inwestycji, która znajduje się w linii rozgraniczającej ulicy [...] stanowi front działki budowlanej i wynosi około 32,0 m. Granice obszaru analizowanego wyznaczono zatem w odległości 96,0 m od planowanej inwestycji (trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniej niż 50,0 m). Jednocześnie wyznaczono granice obszaru analizowanego w taki sposób aby mieścił on kwartał zabudowy ograniczony ulicami [...], [...] i [...]. Inwestycja planowana jest zarówno wewnątrz powyższego kwartału – tj. nadbudowa oficyny oraz na jego obrzeżu tj. nadbudowa kamienicy frontowej [...]. Dlatego też, zdaniem organu właściwym punktem odniesienia dla kształtowania gabarytów kamienicy frontowej jest wyłącznie zabudowa wzdłuż ulicy [...], tworząca zwartą jej pierzeję. Obszar do analizy oznaczono linią czarną przerywaną na załączniku nr 3 do wyników analizy. W pkt III wyników analizy dotyczącym funkcji i charakterystyki przestrzennej obszaru analizy wskazano, iż analizowany obszar obejmuje swym zasięgiem obszar zabudowy [...] wielorodzinnej z usługami w parterach. Wielkomiejskie kamienice tworzą wzdłuż ulic zwarte pierzeje. Przejścia i przejazdy bramowe prowadzą na wewnętrzne podwórka zabudowane oficynami bocznymi i poprzecznymi tworzącymi kolejne dziedzińce – wnętrza urbanistyczne, dostępne przez przejścia (przejazdy) bramowe. Jest to częściowo zachowany charakterystyczny XIX wieczny układ parcelacji gruntów. Funkcja obszaru mieszana, mieszkaniowo-usługowa z przewagą funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej. Obsługę komunikacyjną całego obszaru stanowią drogi publiczne ul. [...], [...] i [...]. Planowana inwestycja znajduje się w obszarze objętym ochroną konserwatorską poprzez wpisanie układu przestrzennego ulicy [...] do rejestru zabytków pod nr [...]. Kamienica przy ul. [...] wpisana została również do Gminnej Ewidencji Zabytków. Jeśli chodzi o zakres planowanego zamierzenia (pkt IV wyników analizy) organ wskazał, iż przedmiotem inwestycji kubaturowej jest po rozebraniu istniejącej konstrukcji dachu, nadbudowa kamienicy frontowej o kondygnację mieszkalną "typu maisonette", czyli dwupoziomowe lokale mieszkalne oraz nadbudowa oficyny bocznej o dwie kondygnacje mieszkalne. Jednocześnie celem inwestycji jest szczegółowy remont fasady z okresu przedwojennego od strony ulicy i podwórza ze szczegółowym uwzględnieniem zachowania charakteru budynku, wyglądu bryły, kompletnego odrestaurowania oraz odtworzenia detali architektonicznych. W przedmiotowym postępowaniu, wszczętym na wniosek inwestora, organ badając przesłankę z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. za sąsiednie dla terenu inwestycji uznał działki nr [...] i [...], które wraz z kamienicą będącą przedmiotem inwestycji stanowią razem jednorodne urbanistyczne zagospodarowanie przestrzeni miejskiej – jest to fragment zwartej zabudowy wzdłuż ulicy [...], tworzący jej wschodnią pierzeję. Organ wyjaśnił, iż gabaryty wysokościowe kamienicy frontowej należy odnosić wyłącznie do skali zabudowy ul. [...]. Zasada ta nie dotyczy gabarytów wysokościowych oficyny bocznej z uwagi na jej usytuowanie wewnątrz kwartału zabudowy, bezpośrednio wzdłuż granic z zabudowanymi działkami sąsiednimi.

Organ I instancji wskazał w decyzji następujące warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu: 1. planowaną inwestycję należy realizować na terenie działki ewid. Nr [...], 2. funkcja planowanej inwestycji - mieszkaniowa w zabudowie śródmiejskiej, 3. obowiązująca linia zabudowy - bez zmian, linię tę wyznacza zabudowa frontowa ul. [...]. ustala się zasady dla nadbudowy kamienicy frontowej – nadbudowa 7 kondygnacji, bezpośrednio nad istniejącą, wycofaną w stosunku do lica budynku 6 kondygnacji ze ścianą frontową nachyloną pod kątem 45°, nadbudowa 8 kondygnacji wycofana w stosunku do 7 kondygnacji do około połowy szerokości kamienicy (do środkowej ściany konstrukcyjnej), 4. wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji – bez zmian, z uwagi na zakres inwestycji – nadbudowa, 5. szerokość elewacji frontowej – bez zmian, ponieważ front działki, czyli jej część, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę jest już zdefiniowany, 6. wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej - bez zmian; - dopuszcza się wnioskowaną max. wysokość obiektu w części frontowej – 29,9 m (liczba kondygnacji VIII) – dopuszcza się deklarowaną we wniosku max. wysokość w części oficynowej – 24,0 m (liczba kondygnacji VI). Wysokość nadbudowy części oficynowej zależy od wysokości istniejących na granicy działki [...] innych oficyn, w świetle przepisów ustawy Prawo budowlane i rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, 7. geometria dachów – dopuszcza się obydwa rodzaje dachów, spadziste o różnym kącie nachylenia oraz płaskie, 8. dostęp do drogi publicznej terenu inwestycji – działki ew. nr [...] – bezpośrednio z ul. [...].

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, iż dla ww. terenu inwestycji brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatem planowana inwestycja wymagała zgodnie z art. 4 ust. 2 pkt 2 oraz art. 59 ust. 1 u.p.z.p. ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. W celu ustalenia wymagań dla planowanej nowej zabudowy i zagospodarowania terenu zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588) - dalej: rozporządzenie, wyznaczono wokół działki objętej wnioskiem granice obszaru analizowanego i przeprowadzono na nim analizę warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, a także analizę stanu faktycznego i prawnego terenu inwestycji. Przeprowadzona analiza urbanistyczna wykonana w oparciu o obowiązujące przepisy prawa, poparta specjalistyczną wiedzą merytoryczną oraz analizą materiałów formalnych przedstawionych w toku procedury administracyjnej, wykazała możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy, dla inwestycji określonej we wniosku. Organ wyjaśnił, iż w sprawie spełnione zostały łącznie wszystkie przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Ponadto organ wskazał, iż inwestycja uzyskała wynikające z przepisów prawa niezbędne pozytywne uzgodnienia z Zarządem Terenów Publicznych, zarządcą drogi gminnej ul. [...] (pismo z [...] stycznia 2019 r. znak [...]) oraz Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków (postanowienie nr [...] z [...] marca 2019 r. uzgadniające projekt decyzji). Organ wyjaśnił również, iż zamierzenie nie koliduje z zadaniami rządowymi i samorządowymi służącymi realizacji inwestycji celu publicznego w odniesieniu do terenów przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym.

Odwołania od decyzji Zarządu [...] z [...] kwietnia 2019 r. wniosły [...] Sp. z o.o. w [...] oraz Wspólnota Mieszkaniowa [...] w [...].

Decyzją z [...] października 2019 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] – dalej: SKO, organ II instancji, na podstawie art. 138 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (T.j Dz.U. z 2018 r. poz. 2066 ze zm.) – dalej: K.p.a., uchyliło w całości zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

W uzasadnieniu decyzji organ II instancji wskazał, iż organ I instancji błędnie wykreślił granice obszaru analizowanego poprzez pominięcie zabudowanej działki nr [...] oraz post[...], które z racji odległości od granicy działki nr [...], powinny znaleźć się na terenie analizowanym. Ponadto z akt sprawy ani z uzasadnienia decyzji nie wynika w jaki sposób organ I instancji dokonał analizy wyznaczonego obszaru oraz ustalił warunki planowanej nadbudowy poprzez wskazanie wysokości planowanego obiektu. Analiza ani załączone akta nie zawierają bowiem żadnych danych dotyczących wysokości ani ilości kondygnacji budynków, czy też geometrii dachów znajdujących się na terenie analizowanym. Ponadto zdaniem organu II instancji błędne jest przyjęcie stanowiska, że skoro nadbudowa kolejnych kondygnacji nie jest planowana tuż przy krawędzi dachu, to nie stanowi elewacji frontowej i nie ma potrzeby ustalania wysokości planowanej nadbudowy. Zaskarżona decyzja nie ustaliła również wysokości głównej kalenicy dachu, z akt sprawy nie wynikają jakiekolwiek dane w powyższym zakresie. Ponadto organ I instancji dopuścił dwa rodzaje dachów, spadziste o różnym kącie nachylenia oraz płaskie. Z analizy jednak nie wynika, w jaki sposób powyższe parametry kształtują się na analizowanym obszarze i dlaczego organ dopuszcza zarówno jeden, jak i drugi rodzaj dachu. Dodatkowo organ odwoławczy wskazał, iż organ I instancji prowadząc ponownie postepowanie ustali w pierwszej kolejności aktualne adresy wszystkich stron postepowania, aby zapewnić im udział w postępowaniu.

Sprzeciw od decyzji SKO z [...] października 2019 r. wniósł Inwestor – Spółka [...] oraz Wspólnota Mieszkaniowa [...].

[...] sp. z o.o. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji zarzucając jej naruszenie art. 138 § 2 K.p.a. poprzez błędne zastosowanie, pomimo braku zaistnienia przesłanek do jej wydania. Zdaniem inwestora z uzasadnienia zaskarżonej decyzji nie wynika, aby organ I instancji dopuścił się tego typu naruszenia przepisów postępowania, że konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. W ocenie spółki dostrzeżone przez SKO wady pozostają bez wpływu na rozstrzygnięcie lub w ogóle nie mogą być kwalifikowane w kategorii wady, co najwyżej wskazywać mogą na potrzebę przeprowadzenia postępowania uzupełniającego, nie uzasadniają zaś rozstrzygnięcia podjętego przez SKO.

Wspólnota Mieszkaniowa [...] również wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji, zarzucając jej naruszenie art. 138 § 2 K.p.a. i wskazała, że ze zgormadzonego w sprawie materiału dowodowego wynikało, że ustalenie warunków zabudowy zgodnie z wnioskiem inwestora było niedopuszczalne, zatem należało wydać decyzję rozstrzygającą o odmowie ustalenia warunków zabudowy. W uzasadnieniu sprzeciwu podniesiono, iż organ I instancji dopuścił nadbudowę z jednoczesnym pozostawieniem bez zmian wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. SKO, zdaniem Wspólnoty, uznało, że wydanie decyzji wz dopuszczającej nadbudowę z jednoczesnym pozostawieniem bez zmian górnej krawędzi elewacji frontowej jest niedopuszczalne. SKO nakazało organowi I instancji ponowienie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Jednocześnie organ odwoławczy zasugerował, że gdyby ustalenie warunków zabudowy zgodnie z wnioskiem inwestora było niedopuszczalne, to należy uprzednio powiadomić o tym inwestora i w przypadku, jeżeli nie zmieni wniosku – odmówić ustalenia warunków zabudowy. Wspólnota podniosła, iż inwestor nie wnioskował o zmianę górnej krawędzi elewacji frontowej, zatem uwzględnienie jego wniosku było niedopuszczalne, niezależnie od przyszłego uzupełnienia wyników analizy cech i funkcji zagospodarowania terenu przez organ I instancji.

W odpowiedzi na sprzeciwy SKO wniosło o ich oddalenie oraz podtrzymało dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, zważył co następuje.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (T.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 2167) oraz art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (T.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325), dalej ustawy p.p.s.a., koncentrują się na kontroli działalności administracji publicznej pod względem jej zgodności z prawem.

Na wstępie wskazać należy, iż w myśl art. 64a ustawy p.p.s.a., sprzeciw przysługuje od decyzji, o której mowa w art. 138 § 2 K.p.a., tj. od decyzji organu odwoławczego uchylającej w całości decyzję organu I instancji i przekazującej mu sprawę do ponownego rozpatrzenia, jeżeli strona jest niezadowolona z treści tej decyzji. Do sprzeciwu od decyzji stosuje się odpowiednio przepisy o skardze, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej (art. 64b §1 ustawy p.p.s.a.). Sąd rozpoznaje sprzeciw od decyzji na posiedzeniu niejawnym w terminie 30 dni od dnia wpływu sprzeciwu od decyzji (art. 64d §1 ustawy p.p.s.a.). Cechą odróżniającą sprzeciw od skargi w postępowaniu sądowoadministracyjnym jest ograniczony zakres kontroli sądu dotyczący decyzji objętej sprzeciwem. Zgodnie bowiem z art. 64e ustawy p.p.s.a. rozpoznając sprzeciw od decyzji sąd ocenia jedynie istnienie przesłanek do wydania decyzji, o której mowa w art. 138 §2 K.p.a., zatem przesłanek do wydania decyzji kasacyjnej, nie rozstrzyga zaś, jak w przypadku skarg w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami skargi i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, jak stanowi art. 134 § 1 ustawy p.p.s.a. Kontrola zgodności z prawem decyzji objętej sprzeciwem oznacza konieczność dokonania przez sąd oceny, czy w okolicznościach konkretnej sprawy organ odwoławczy w uzasadniony sposób skorzystał z możliwości wydania decyzji kasacyjnej, czy też bezpodstawnie uchylił się od załatwienia sprawy co do istoty. Kontrola ta nie może więc obejmować sformułowania końcowej oceny materialnoprawnej związanej z istotą sprawy, ponieważ formułowanie wniosków w tym zakresie byłoby przedwczesne i niedopuszczalne, skoro kontrolowana decyzja nie jest wyrazem merytorycznego stanowiska organu odwoławczego. Sąd nie jest zatem władny odnosić się do meritum sprawy w kierunku jej przesądzenia, ponieważ na skutek uchylenia decyzji sprawa powraca do merytorycznego rozpatrzenia przez organ II instancji. Zgodnie bowiem z art. 151a ustawy p.p.s.a. sąd uwzględniając sprzeciw od decyzji, uchyla decyzję w całości, jeżeli stwierdzi naruszenie art. 138 § 2 K.p.a. W myśl natomiast art. 138 § 2 K.p.a. organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Treść tego przepisu oznacza, że wydanie przez organ odwoławczy decyzji kasacyjnej jest dopuszczalne w przypadku spełnienia wskazanych w przepisie dwóch przesłanek łącznie. Po pierwsze, gdy organ stwierdzi, że zaskarżona decyzja wydana została z naruszeniem przepisów postępowania i po drugie gdy uzna, że konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Konieczność wydania decyzji kasacyjnej zachodzi zatem, gdy zasada dwuinstancyjności postępowania wyłącza możliwość przeprowadzenia uzupełniającego postępowania dowodowego, jeżeli w istocie to organ odwoławczy przeprowadzałby postępowanie wyjaśniające w zakresie mogącym mieć bezpośredni wpływ na wynik sprawy. Prowadziłoby to bowiem do nieakceptowalnej sytuacji, w której sprawa byłaby rozstrzygana w jednej instancji, co pozbawiałoby stronę możliwości kwestionowania wyników postępowania wyjaśniającego w drodze odwołania. Decyzja kasacyjna została bowiem oparta na kryterium nienaruszalności zasady dwuinstancyjności. Rozstrzygnięcie takie może zapaść więc wyłącznie w sytuacji, gdy wątpliwości organu II instancji nie da się wyeliminować w trybie art. 136 K.p.a. Rozstrzygnięcie kasacyjne stanowi zatem wyjątek od zasady merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy.

Badając sprawę zgodnie z powyższymi kryteriami Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdził, iż zaskarżona w drodze sprzeciwu decyzja narusza art. 138 § 2 K.p.a. i jako taka podlega uchyleniu. Decyzja organu I instancji nie została bowiem wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy nie ma istotnego wpływu na jej rozstrzygnięcie. Organ odwoławczy zarzucił organowi I instancji błędne wykreślenie granic obszaru analizowanego, a tym samym nieuprawnione pominięcie w analizie zabudowanej działki nr [...] oraz działki [...], niedostateczną analizę w zakresie wysokości i ilości kondygnacji na analizowanym terenie, brak ustalenia wysokości głównej kalenicy dachu oraz niewystarczającą analizę w zakresie rodzajów dachów dopuszczonych w decyzji.

Po pierwsze wskazać należy, iż w ocenie Sądu obszar analizowany został przez organ I instancji prawidłowo ustalony oraz prawidłowo wykreślony na mapie, stanowiącej załącznik do decyzji tegoż organu. Zgodnie z §3 ust. 1 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. W tym miejscu wskazać należy, iż organ I instancji ustalił prawidłowo, iż szerokość frontu działki (część działki która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę) wynosi około 32,0 m, a odległość, którą przyjęto przy wyznaczaniu obszaru analizowanego 96,0 m. Kreśląc obszar analizowany na mapie, działka będą ca przedmiotem wniosku znalazła się w centrum okręgu o średnicy 96,0 m wraz z ulicą [...]. Poza obszarem analizowanym znalazły się zabudowane działki nr [...] i [...]. Pomimo tego, iż znajdują się one w odległości mniejszej niż 96,0 m od granic działki objętej wnioskiem (nr [...]) pominięcie tych działek w trakcie sporządzania analizy było zdaniem Sądu prawidłowe. Wskazać bowiem należy, iż działka nr [...] wraz ze znajdującą się na niej XIX – wieczną kamienicą znajduje się na terenie układu urbanistycznego ulicy [...] podlegającego ochronie konserwatorskiej na mocy wpisu do Rejestru zabytków pod nr [...] decyzją z lipca 1965 r. Ponadto przedmiotowy obiekt został ujęty w Gminnej Ewidencji Zabytków utworzonej na podstawie Zarządzenia nr [...] Prezydenta [...] z dnia [...] lipca 2012 r. w sprawie założenia ewidencji zabytków Miasta [...]. W dniu [...] listopada 2018 r. [...] Wojewódzki Konserwator Zabytków wydał zalecenia konserwatorskie dotyczące przedmiotowej inwestycji. Organ konserwatorski na podstawie dokumentacji projektowej, zawierającej część projektową wraz z szczegółowym opisem planowanych prac, wyraził wstępną akceptację przedsięwzięcia. Postanowieniem z [...] lutego 2019 r. [...] Wojewódzki Konserwator Zabytków uzgodnił ze stanowiska konserwatorskiego projekt decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, wskazując iż jest ona dopuszczalna oraz nie będzie miała negatywnego wpływu na wartości istotne dla zabytkowego obiektu i układu urbanistycznego. W uzasadnieniu podkreślono, iż nadbudowa została zaprojektowana w taki sposób, że przy uwzględnieniu stosunkowo niewielkiej szerokości ulicy [...] będzie praktycznie niewidoczna z poziomu człowieka. Niezmiernie istotnym jest fakt, że w najbliższym sąsiedztwie kamienicy objętej wnioskiem – na odcinku pomiędzy ulicami [...] i [...] występują obiekty tak współczesne, jak i historyczne o wysokości przekraczającej planowaną nadbudowę. Przy czym obiekty historyczne często posiadają nadbudowy w formie prostopadłościanów wycofanych od frontowego lica obiektu. Podlegające ochronie konserwatorskiej wnętrze ulicy [...] jest tworzone przez zwarte pierzeje budynków w większości historycznych, ale też współczesnych o zróżnicowanej wysokości kalenic i gzymsów tworzących charakterystyczną dla tej ulicy "linię nieba". Założenie, iż ujednolicanie ich wysokości będzie tworzyć dodatkową wartość estetyczną jest błędne.

Mając powyższe na uwadze Sąd wskazuje, iż istotny dla planowanej inwestycji obszar analizy w postaci głównie ulicy [...] został wyznaczony prawidłowo. Z uwagi na zabytkowy charakter kamienicy znajdującej się przy ul. [...] na działce nr [...], objętej wnioskiem analizę urbanistyczną należało przeprowadzić głównie wzdłuż tej ulicy i jej bliskim sąsiedztwie, jak to uczynił organ I instancji. Niecelowe w tej sytuacji byłoby poszerzanie kręgu analizowanego obszaru o kolejne zabudowane nieruchomości tj. działki nr [...] oraz [...] z uwagi na ich dalszą odległość, a nawet niewidoczność z perspektywy działki, na której zaplanowano inwestycję. Działka nr [...] położona jest przy ul. [...] (w bliskiej odległości zbiegu ulic [...] i [...]) natomiast działka [...], jakkolwiek położona przy ul. [...], jednakże w dużo dalszej odległości, u zbiegu z ulicą [...]. Wskazać należy, iż właśnie z uwagi na taki charakter terenu inwestycji wyznaczono granice obszaru pomiędzy ulicami [...], [...] i [...]. I dlatego właściwym punktem odniesienia dla kształtowania gabarytów kamienicy frontowej jest wyłącznie zabudowa wzdłuż tej ulicy, tworząca zwartą jej pierzeję (v. str 2 analizy z [...] stycznia 2019 r.).

Jeśli natomiast chodzi o pozostałe wskazane błędy, czy też braki decyzji organu I instancji to w ocenie Sądu nie było przeszkód, aby SKO samo dokonało niezbędnych ustaleń i rozważań we wskazanym zakresie na podstawie już zebranego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności znajdującej się w aktach sprawy analizy urbanistycznej. Sąd wskazuje, iż z wniosku inwestora wynika m.in., iż planowana inwestycja ma mieć max. wysokość 8 kondygnacji tj. około 29,9 m jeśli chodzi o budynek frontowy oraz 6 kondygnacji tj. około 24,0 m nad oficynami. Analizę urbanistyczną przeprowadzono na działkach zabudowanych, sąsiednich dla terenu inwestycji tj. nr [...] i [...], które wraz z kamienicą, będącą przedmiotem inwestycji stanowią jednorodne urbanistycznie zagospodarowanie przestrzeni miejskiej – fragment zwartej zabudowy wzdłuż ulicy [...] tworzący jej wschodnią pierzeję. Z analizy wynika, iż wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej kamienicy [...] wynosi około 21,5 m, co stanowi kontynuację wysokości kamienicy sąsiedniej pod nr [...]. Elewacja w części środkowej jest wycofana, przez co nadbudowa w postaci dwupoziomowych mieszkań również pozostaje wycofana, tym samym wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej pozostaje bez zmian. Zmianie ulegnie wysokość kamienicy, która obecnie wynosi 21,7 m, a po nadbudowie ma wynosić 29,9 m. Z analizy wynika, iż organ I instancji dokonał porównania wysokości zabudowy na sąsiednim terenie i wskazał, iż kamienice tworzące pierzeję ul. [...] na całym odcinku w granicach obszaru analizowanego mają zmienną wysokość od 21,5 do 29,9 m. Deklarowana wysokość planowanej nadbudowy wynosi 29,9 m i nawiązuje do kamienicy w bliskim sąsiedztwie tj. [...]. Zatem dwa elementy tj. wycofanie planowanej nadbudowy i istniejące w bliskim sąsiedztwie kamienice o podobnej co planowana wysokości powodują, że zostaje - zdaniem organu - zachowany ład przestrzenny ulicy. Jednocześnie organ wyjaśnił, iż zgodnie z obowiązującymi przepisami ustaleniu wysokości podlegała wyłącznie zabudowa w części frontowej.

W tym miejscu wskazać należy, iż powyższe ustalenia zawarte w analizie z dnia [...] stycznia 2019 r. nie zostały w sposób pełny i prawidłowy przeniesione do decyzji oraz jej załączników z dnia [...] kwietnia 2019 r. Nie może to być jednak podstawą do wydania decyzji kasacyjnej, gdyż postępowanie wyjaśniające w sprawie zostało przeprowadzone w sposób jak najbardziej prawidłowy i nie wymaga w tym zakresie uzupełnienia. Organ II instancji mógł zatem sam usunąć wskazane braki i błędy decyzji w przypadku ich stwierdzenia. Podobnie dotyczy to zarzutu braku prawidłowego ustalenia dachów na analizowanym obszarze. W analizie urbanistycznej dotyczącej geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy układu połaci dachowych) czytamy, iż budynki usytuowane na analizowanym obszarze posiadają zróżnicowaną geometrię dachów – dachy spadziste o niewielkim spadku oraz płaskie. Dopuszcza się obydwa rodzaje. Oficyny przyległe mają dachy jednospadowe o niewielkim kącie nachylenia. Z decyzji organu I instancji wynika natomiast, iż organ dopuścił realizację inwestycji z obydwoma rodzajami dachów, spadzistym o różnym kącie nachylenia oraz płaskim. W tej sytuacji organ II instancji, dostrzegając niniejszy błąd winien sam skorygować decyzję organu I instancji w tym zakresie i wskazać dopuszczalny rodzaj dachu, zgodnie z ustaleniami przeprowadzonej analizy urbanistycznej. Na marginesie wskazać tylko należy, iż zgodnie z rozporządzeniem wskazane parametry tj. obowiązującą linię nowej zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy, szerokość elewacji frontowej czy też wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki można wyznaczyć w inny sposób niż na obszarze analizowanym, jeżeli tylko wynika to z analizy, określonej w § 3 ust. 1 rozporządzenia. Geometrię dachu ustala się natomiast zawsze odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.

Mając powyższe na uwadze Sąd wskazuje, iż wszystkie dostrzeżone przez organ II instancji braki lub błędy decyzji organu I instancji powinny być usunięte przez organ II instancji w decyzji rozstrzygającej sprawę co do istoty. Ich usunięcie nie wymaga zdaniem Sądu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego, zatem z niezrozumiałych względów organ zastosował w sprawie art. 138 § 2 K.p.a. Organ odwoławczy stosując art. 138 § 2 K.p.a. musi wykazać, że w sprawie zachodzą konkretne okoliczności uzasadniające potrzebę uzupełnienia materiału dowodowego, a ten konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Powyższa sytuacja, jak wskazano wyżej nie miała miejsca w niniejszej sprawie. Organ odwoławczy nie dokonał wszechstronnej analizy materiału dowodowego, a w szczególności rzetelnej i wszechstronnej oceny przeprowadzonej analizy urbanistycznej. Skutkiem uwzględnienia sprzeciwu jest konieczność ponownego rozpoznania sprawy przez SKO, przy czym zgodnie z art. 153 p.p.s.a. podejmując rozstrzygnięcie organ będzie związany oceną prawną wyrażoną w niniejszym wyroku. Wskazania co do dalszego postępowania wynikają wprost z poczynionych rozważań Sądu.

W związku z powyższym, Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 151a § 1 p.p.s.a., orzekł jak w pkt 1 sentencji wyroku. O zwrocie kosztów postępowania (pkt 2 i 3 sentencji wyroku) Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 w związku z art. 64b §1 ustawy p.p.s.a.