Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 940/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2022-10-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 56 w zw. z art. 64, art. 61 ust.1 pkt1-5
journal: Dz.U. 2021 poz 741
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym -  t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Piotr Fronc Sędzia WSA Joanna Człowiekowska Sędzia WSA Monika Niedźwiedź (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 20 października 2022 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej Budynku [...] w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 5 maja 2022 r. znak SKO.ZP/415/13/2022 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala.


UZASADNIENIE

Decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 5 maja 2022 r. znak SKO.ZP/415/13/2022 orzeczono o utrzymaniu w mocy decyzji Prezydenta Miasta. Krakowa z dnia (nr AU-2/6730.2/936/2021, znak AU-02-2.6730.2.1330.2017.MMU) ustalającej warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa zespołu dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi jako cztery segmenty nadziemne połączone wspólnymi garażami podziemnymi (jeden garaż podziemny na dwa segmenty) z usługami w części parterów budynków wraz z budową drogi wewnętrznej, budową naziemnych miejsc postojowych i infrastrukturą techniczną na dz. [...], [...], [...], [...] obr. [...] [...] oraz budową zjazdu na działkę [...], [...], [...], [...] obr. [...] przy ul. [...] w K. ". W uzasadnieniu decyzji organ streścił przebieg postępowania w sprawie.

Tylko w sytuacji niespełnienia przez planowaną inwestycję któregokolwiek z ww. warunków, organ administracji zobowiązany jest wydać odmowną decyzję. Podkreślono, że odmowa ustalenia warunków zabudowy musi być poprzedzona wykazaniem w sposób bezsprzeczny istnienia prawnych przeszkód do wydania pozytywnej decyzji wz, tych wynikających z treści ww. art. 61 ust. 1 ustawy. W sytuacji, dostarczenia przez zebrany materiał dowodowy podstaw do stwierdzenia, że w sprawie spełnione są wszystkie wymogi ustawowe przewidziane w art. 61 ust. 1 pkt. 1-5 ustawy, organ winien przystąpić do wyznaczenia warunków nowej zabudowy w oparciu o przepisy wykonawcze tj. rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588). Wartość wyznaczonych w decyzji warunków nowej zabudowy musi opierać się na wynikach prawidłowo przeprowadzonej analizy urbanistyczno - architektonicznej, tak aby nowa inwestycja nie godziła w zastany ład przestrzenny. Tu wskazać należy, że niniejsze rozporządzenie zostało wprawdzie zmienione na mocy Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r. (Dz.U. z 2021 poz. 2399 ). Jednakże jak wynika z § 2 przepisów przejściowych rozporządzenia zmieniającego, do spraw ustalenia warunków zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, stosuje się przepisy dotychczasowe.

Kolegium stwierdziło, że w niniejszej sprawie istniały, wobec nieobowiązywania planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego, podstawy do przeprowadzenia postępowania na zasadach i w trybie art. 59 i nast. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co nie jest kwestionowane. Dla realizacji celów tego postępowania oraz w myśl przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zwanego dalej "rozporządzeniem", analizator wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie ww. warunków z art. 61 ust. 1-5 ustawy. Na podstawie sporządzonej analizy sporządza się projekt decyzji wz ustalającej warunki zabudowy. Dlatego też, analiza sporządzona w oparciu o stosowne przepisy planowania i zagospodarowania przestrzennego powinna stanowić spójny, rzetelnie sporządzony dokument, obiektywnie przedstawiający zastany układ zagospodarowania przestrzennego w obszarze analizowanym. Celem przeprowadzanej analizy urbanistyczno - architektonicznej jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy w obszarze objętym badaniem istnieje, co najmniej jedna działka sąsiednia, zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Po rozpoznaniu sprawy Kolegium stwierdziło, że zebrany w sprawie materiał dowodowy pozwolił organowi I instancji na wydanie pozytywnej decyzji w sprawie. Organ odwoławczy nie znalazł podstaw, aby zakwestionować prawidłowość sporządzonej w dniu 1 września 2020 r. analizy urbanistyczno - architektonicznej (k. 309 - 314. akt sprawy), autorstwa mgr inż. I. I. . Wyznaczone granice obszaru analizowanego, zobrazowane na załączniku graficznym do analizy, odpowiadają wymogom rozporządzenia, a to treści § 3 ust. 2 tj. ustalone zostały w odległości 90 m od granic terenu inwestycji tj. jako trzykrotność szerokości frontu działki objętej wnioskiem tzn. tej jej części, która przylega do ul. [...] (z której odbywa się wjazd i wejście na teren inwestycji). W ramach tak wyznaczonych granic ustalono, że istnieją działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej - ul. [...] które zabudowane są w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów, wymieniając wśród nich działki m.in. nr [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...] oraz działkę nr [...] obr. 4 [...]. Niektóre z tych działek położone są wprawdzie przy prywatnej (osiedlowej drodze wewnętrznej), jednakże skomunikowane są w pierwszej kolejności, podobnie jak teren inwestycji, z drogą publiczną - ul. [...]. Zasadniczy formalny wymóg z art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy spełniają także te działki. W sprawie zasadnie przyjęto, że funkcja wnioskowana - mieszkaniowa jest zgodna z funkcją dostępną z tej samej drogi publicznej, wszak ww. działki sąsiednie zabudowane są budynkami mieszkalnymi. Obok ww. określonych rozporządzeniem, istotnych parametrów istniejącej zabudowy, Autorka analizy, zwróciła uwagę na konieczność uwzględniania także innych, w jej ocenie istotnych cech zagospodarowania, tj. wskazała na konieczność uwzględniania układu brył sąsiedniej zabudowy, poprzez zachowanie minimalnej odległości między budynkami / bryłami nadziemnymi. Ponadto autorka analizy zwróciła uwagę na konieczność kontynuacji omawianej już wyżej charakterystycznej dla badanego obszaru cechy zagospodarowania terenu tj. kontynuacji wytworzonego już pasa zieleni izolacyjnej wzdłuż Alei [...] Opisy powyższe zostały uzupełnione o część graficzną analizy, na załączonej do niej mapie ewidencyjnej w skali 1:1000. Na mapie tej zaznaczono granice obszaru analizy, co pozwala zweryfikować nie tylko poprawność wyznaczenia granic obszaru analizy. Treść ww. mapy pozwala ponadto na ocenę cechy urbanistycznych zastanego układu zabudowy, uformowanego przy zbiegu ul. [...] i [...]

Kolegium zgłosiło zastrzeżeń, co do tak przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego. Załączone do decyzji wyniki analizy, w tym sugestie Analizatorki w zakresie sposobu ustalania w decyzji warunków nowej zabudowy, odzwierciedlają jasno i czytelnie efekty przeprowadzonej analizy w terenie, co do elementów, które mają istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Znajdujący się w aktach sprawy dokument (zarówno w postacie opisowej jak i graficznej) należycie i dostatecznie obrazuje istniejący ład przestrzenny i stanowić może podstawę wyznaczenia poszczególnych warunków zabudowy. Nie zachodzi potrzeba jego uzupełnienia.

Obszernie ustosunkowano się do zarzutów odwołania związanych rolą, jaką pełni powołany przez Prezydenta Miasta Krakowa zarządzeniem Nr 336/2019 z dnia 15.02.2019 r. Zespół Urbanistyczno - Architektoniczny, ( którego członkami pozostają pracownicy organu posiadający wiadomości specjalne z dziedziny architektury i urbanistyki oraz odpowiednie uprawnienia formalne i zawodowe) nie niweczy samodzielności osoby, która w myśl art. 60 ust. 4 ustawy sporządza następnie w danej sprawie projekt decyzji w oparciu o przeprowadzoną analizę urbanistyczno- architektoniczną. Wskazać należy, że ustawodawca statuując sam obowiązek sporządzenia analizy urbanistyczno – architektonicznej nie doprecyzował dodatkowych wymogów dotyczących autorstwa samej analizy. Działania Zespołu Urbanistyczno - Architektonicznego polegające m.in. na akceptacji lub formułowania zaleceń do opracowywanych analiz urbanistyczno - architektonicznych, znajdują uzasadnienie w treści ww. Zarządzenia, a jednocześnie nie czynią z ww. Zespołu podmiotu sporządzającego projekt decyzji ( podmiotu o którym mowa art. 60 ust.4 ustawy), ani organu wydającego decyzję w sprawie. Zespół ten jest jedynie ciałem doradczym, pomocniczym funkcjonujące w strukturze ww. Wydziału, w celu zagwarantowania wysokiego poziomu merytorycznego decyzji. Nie można zatem skutecznie zarzucać, że ww. Zespół, ze względu na to fakt, że uczestniczy w opracowaniu analiz urbanistyczno - architektonicznych, ogranicza samodzielność i kompetencje osoby, która następnie sporządza projekt decyzji. Skoro ustawodawca statuując obowiązek sporządzenia analizy urbanistyczno - urbanistycznej nie wprowadził wymogu, aby autorem analizy , a następnie samego projektu decyzji była ta sama osoba, to z faktu działania w sprawie ww. Zespołu, na etapie sporządzania analizy nie należy wywodzić uchybień formalnych, mających wpływ na wynik sprawy.

Podkreślono, że w przedmiotowej sprawie sporządzony w sprawie dokument nie nosi cech tendencyjności i subiektywizmu. Kolegium nie doszukało się w treści tego dokumentu, a następnie w treści projektu decyzji znamion i cech nieobiektywnego uzasadniania zaleceń Zespołu Urbanistyczno - Architektonicznego, przeciwnie przeprowadzono w sposób rzetelny i kompletny szczegółowe badania zastanego ładu przestrzennego, należycie je obrazując, a postawione wnioski z analizy pozostają spójne i logiczne. Następnie organ odwoławczy zbadał prawidłowość ustalenia poszczególnych cech, wskaźników i parametrów planowanej zabudowy, uznając je za prawidłowo wyznaczone. W ocenie Kolegium organ I instancji uwzględniając, że teren inwestycji znajduje się w szczególnym miejscu tj. w bezpośrednim sąsiedztwie dużej arterii miejskiej - uł. al. [...], zasadnie dostrzegł potrzebę kontynuacji istniejącego już na działce nr [...] obr. [...] pasa zieleni izolacyjnej. Jest to bowiem istotna cecha z punktu widzenia ochrony standardów dobrej jakości życia w mieście, ochrony środowiska i pożądana; w celu oddzielenia zabudowy mieszkaniowej od eksploatowanej drogi. Dalsza konkretyzacja ww. wymogu następować będzie na kolejnych etapach inwestycyjnych. Na obecnym etapie nie wprowadzono w tym zakresie żadnych wiążących nakazów np., co do rodzaju i charakteru zieleni izolacyjnej, obawy Inwestora przed wystąpieniem kolizji ww. zieleni np. z siecią infrastruktury technicznej są nieuzasadnione. Wprowadzenie ww. wymogu stanowi jednocześnie odpowiedź na obawy mieszkańców istniejących budynków sąsiednich, w tym Wspólnota C. , że w wyniku realizacji inwestycji na ww. terenie dojdzie do likwidacji terenów zielonych, zwłaszcza w tym zakresie, w jakim stanowić one mogły pas zieleni izolacyjnej, stanowiącej dotychczas naturalną barierę ochronną przed uciążliwościami ze strony ww. ulicy. Uznając ww. warunek za uzasadniony Kolegium, nie znalazło podstaw, aby uwzględnić wniosek odwołującego się Inwestora uchylenie decyzji w tym zakresie i rezygnację z ww. zapisu. Poza wyżej omówionymi warunkami i wymaganiami ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, organ I instancji z uwzględnieniem wszystkich pozyskanych w toku postępowania opinii, ustalił szczegółowo także wszelkie, niezbędne warunki ochrony zdrowia ludzi, środowiska, przyrody i krajobrazu, warunki w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji oraz wymagania dotyczące ochrony interesu osób trzecich. Kolegium odniosło się również do wyrażonych w odwołaniu obaw przed spowodowaniem przedmiotową inwestycją nadmiernych uciążliwości dla mieszkańców oraz dla środowiska, czy przyrody jednakże Kolegium wyjaśniło, że w toku postępowania o ustalenie warunków zabudowy, organy administracji nie posiadają instrumentów prawnych pozwalających na uwzględnienie tej argumentacji. Ocena dopuszczalności realizacji inwestycji w niniejszym postępowaniu odbywa się przez pryzmat dostosowania jej rozmiarów do istniejącej zabudowy, a instrumentami zabezpieczającymi ten ład są właśnie ww. ustalone w decyzji warunki. W sytuacji stwierdzenia zaś, że inwestycja realizuje przesłanki określone w art. 61 ust. 1 ustawy (w tym przesłankę z art. 61 ust. 1pkt. 1) organ nie jest władny odmówić ustalenia tych warunków, jeżeli w badanym obszarze, w bliskim sąsiedztwie znajdują się obiekty pozwalające na realizację zasady kontynuacji. W przedmiotowej sprawie organ I instancji, stosując regulacje ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, podjął działania w ramach m.in. prowadzonych postępowań opiniodawczych z organami ochrony i kształtowania środowiska, dla zapewnienia zgodności przedmiotowej inwestycji z przepisami o ochronie środowiska oraz o ochronie przyrody. Pozyskano do akt sprawy opinię Wydziału Kształtowania Środowiska Urzędu Miasta Krakowa z dnia 19 maja 2020 r. w której uwzględnione zostało położenie terenu inwestycji i jego walory środowiskowe i przyrodnicze. Jednostka opiniująca w oparciu o materię prawa ochrony przyrody i prawa ochrony środowiska wskazała na wymagania, jakie stawiane są przez te przepisy odrębne, ustaliła także dodatkowe warunki, które musi spełniać przedmiotowa inwestycja pod względem ochrony zieleni, ochrony przyrody. Warunki te transponowane zostały przez organ I instancji do decyzji, w ramach których, wprowadzono nakaz ochrony drzew rosnących na terenie inwestycji, w tym ochrony sąsiadującego z terenem planowanej inwestycji pomnika przyrody -dębu szypułkowego oraz bezwzględny nakaz zabezpieczenia na czas budowy drzew i krzewów. Kierowano się w tej mierze tym spostrzeżeniem, że działki inwestycji sto jedne z nielicznych , pozostałych w okolicy terenów, porośniętych zielenią wysoką. Wprowadzono konieczność ochrony i utrzymania wysokich standardów przyrodniczych tego terenu w oparciu o przepisy ustawy Prawo ochrony środowiska. Wprowadzono warunki mające na celu zachowanie tras migracji i możliwości przemieszczania się zwierząt kręgowych (poprzez nakaz stosowania ogrodzeń ażurowych o odpowiednich parametrach). Wprowadzono warunki dotyczące ochrony gniazd i siedliski zwierząt chronionych, dostrzegając prawdopodobieństwo ich występowania na działkach. Warunki te znalazły wyraz w załączniku nr 1 pkt. II ppkt. 2 lit. a).

Odpowiadając na wyrażane w odwołaniu obawy przed nadmiernym zagęszczeniem ww. terenów w wyniku nowej inwestycji i ograniczenie w związku z tym możliwości przewietrzanych tych terenów, Kolegium wskazało, że organ wprowadził wśród dodatkowych warunków architektonicznych wymóg zachowania odległości pomiędzy poszczególnymi bryłami budynków (segmentów) minimum 14 m, która jest wartością odpowiadają minimalnej wysokości sąsiedniej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Taki zabieg sprzyja zachowaniu dotychczasowych standardów jakości powietrza w tym terenie.

Zwrócono uwagę, że organ I instancji zbadał należycie i dogłębnie także kwestię oddziaływania inwestycji na reżim wód podziemnych w związku z planowanym w ramach inwestycji garażem podziemnym. W treści decyzji zawarte zostały szczegółowe warunki pod względem ochrony wód, gospodarki wodnej, w tym m.in. godząc się na realizację garażu podziemnego, w sytuacji nie skorzystania z inwestora z zalecenia z rezygnacji z ww. obiektu, wprowadzono nakaz przyjęcia odpowiednich rozwiązań technicznych, które nie spowodują zmiany reżimu wód podziemnych (w tym m.in. piętrzenia wody podziemnej) ze szkodą dla gruntów sąsiednich. Wskazano na konieczność określenia w projekcie budowlanym sposobu zagospodarowania mas ziemnych, niedopuszczalność zmiany ukształtowania terenu, która doprowadziłaby do zakłócenia stosunków wodnych na gruntach sąsiednich oraz konieczność ewentualnego zastosowania odpowiednich rozwiązań technicznych. Ustalono także wymogi w kwestii gospodarki wodami opadowymi jak również w zakresie geologii . Warunki te znalazły wyraz również w załączniku nr 1 pkt. II ppkt. 2 lit. a). Ponadto transponowano do decyzji warunki wyrażone w opinii Wydziału ds. Jakości Powietrza UMK z dnia 11.05.2020 w zakresie ochrony powietrza. Dla planowanej inwestycji spełniono również pozostałe kryteria wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy, zdefiniowane w art. 61 ust. 1 pkt. 2- 5 ustawy.

W sprawie nie budzi wątpliwości, że teren inwestycji posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, jaką jest ul. [...] co potwierdza opinia Zarządcy drogi - Zarządu Dróg Miasta Krakowa z dnia 19.05.2020 r. Zatem spełniony został warunek z art. 61 ust. 1 pkt. 2 ustawy. Nie budzi wątpliwości dostateczne uzbrojenie inwestycji w media. W aktach sprawy znajdują się też przedstawione przez Inwestora aktualne oświadczenia dysponentów sieci: o możliwości przyłączenia planowanej inwestycji do sieci elektroenergetycznej, o możliwości przyłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej oraz sieci energii cieplnej. Jak wynika z w/w opinii Zarządcy drogi z dnia 19.05.2020 r., do której przylega teren inwestycji, ulica [...], która jest przewidziana do rozbudowy w oparciu o zwarta już umowę nr 125/ZDMK/2020 z dnia 12.02.2020 r., zapewni też należyte uzbrojenie i obsługę komunikacyjną dla planowanej inwestycji. Stwierdzono, że ze względu na rozmiary tej inwestycji oraz ze względu na planowana rozbudowę drogi, obsługa komunikacyjna tych budynków nie wpłynie na pogorszenie warunków komunikacyjnych na w/w. drodze. Zatem organ posiadający wiadomości specjalne z dziedziny ruchu drogowego i obsługi komunikacyjnej miasta Krakowa, ocenił, że w związku z planowaną inwestycji nie dojdzie do nadmiernych utrudnień w ruchu drogowym na ww. ulicy. Kolegium nie neguje tych ustaleń. Zaznaczono przy tym, że do decyzji transponowano warunki z ww. opinii, ustanawiające dla Inwestora powinność zapewnienia poza pasami drogowymi miejsc postojowych dla prawidłowego funkcjonowania przedmiotowej inwestycji, a ponadto wskazano na konieczność uwzględnienia w bilansie miejsc postojowych dodatkowo ogólnodostępnych miejsc postojowych, wprowadzono nakaz przebudowy chodnika. Tym samym wprowadzono dodatkowe gwarancje, że w związku z planowaną inwestycji, nie dojdzie do nadmiernych utrudnień w obsłudze komunikacji na ulicy [...], kosztem innych użytkowników ruchu. Tu odpowiadając na zrzuty odwołania Wspólnota C. wskazać należy, że dodatkową gwarancję stanowią ponadto kategoryczne i jednoznaczne zapisy w kwestii obowiązku zapewnienia przez Inwestora odpowiedniej liczby miejsc postojowych w ramach planowanego podziemnego parkingu, w oparciu o wskazania wynikające z uchwały Rady Miasta Krakowa z dnia 29 sierpnia 2012 r. Nr LIII/723/12 "Program obsługi parkingowej dla miasta Krakowa". Dalsza konkretyzacja ww. warunków w tym przywoływana w odwołaniu konieczność ustalenia miejsc dla osób niepełnosprawnych, (regulowana przez przepisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie w § 18 ust. 2 ) możliwa będzie dopiero na dalszym etapie procesu inwestycyjnego , tj. w toku ubiegania się pozwolenie na budowę. Poza sporem pozostaje, że teren inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, a ponadto decyzja ta pozostaje także zgodna z przepisami odrębnymi. W przedmiocie zgodności decyzji z przepisami odrębnymi organ wystąpił do stosownych organów o przeprowadzenie postępowań uzgadniających. Organy te nie zakwestionowały sporządzonego projektu decyzji wz i tym samym nie dopatrzyły się jego niezgodności z przepisami odrębnymi leżącymi w ich kompetencji. Reasumując, Kolegium nie znalazło podstaw do odmowy ustalenia warunków zabudowy ani też nie dopatrzyło się takich braków postępowania, które prowadziłyby do uchylenia zaskarżonej decyzji i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania. Organ i instancji zgromadził dostateczny materiał dowodowych do akt sprawy, który pozwolił na jej wszechstronne rozpatrzenie, zgodnie z zasadami i wymogami wynikającymi z treści art. 7,77 i 80 k.p.a. Kolegium nie dopatrzyło się zatem uchybień , na jakie wskazują, czy to Wspólnota C. czy to odwołujący się Inwestor.

Na koniec odnosząc się do zarzutów odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej Budynku przy ul. [...] , które sprowadzają się do wykazywania uchybienia formalnego organu I instancji poprzez pominięcie tej Strony w toku postępowania, wskutek doręczenia korespondencji ( w tym samym decyzji) na adres nieaktualnego już Zarządcy nieruchomości. Kolegium wskazuje, że zarzut ten nie zasługuje na uwzględnienie. Istotnie, jak wynika z akt sprawy, pierwotnie Wspólnota reprezentowana była przez jej Zarządcę - Z.Sp.z o.o. z siedzibą w W.. Organ I instancji w piśmie Wspólnoty Mieszkaniowej (z dnia 23.03.2018 r.) został poinformowany o powierzeniu przez Wspólnotę podmiotowi zarządu nieruchomością wspólną przy ul. [...] (tak aneks nr 2 z dnia 11.04.2014 r. do umowy z dnia 30.12.2009 r. (akta sprawy k. 199- 201). Organ stosownie do tego pismem z dnia 5.05.2020 r. wystosował do Z.Sp.z o.o. jako zarządcy przedmiotowej nieruchomości zawiadomienie uzupełniające o wszczęciu postępowania w którego treści znalazło się m.in. pouczenie o obowiązku z art. 41 § 1 k.p.a. tj. obowiązku strony poinformowania o każdej zmianie swojego adresu. Ww. pismo zostało doręczone Stronie 11. 05.2020 r., a więc strona została należycie pouczona o ciążących na niej obowiązkach. Mimo to, gdy wskutek zmiany zarządcy , do jakiej doszło w 2019 r. i tym samym do zmiany adresu podmiotu obsługującego Wspólnotę, Strona nie zawiadomiła organu o powyższym fakcie, tj. o przeszkodzie w możliwości prawidłowego doręczenia korespondencji w sprawie ( w tym decyzji). Wobec tego Strona obecnie nie może wywodzić, że na skutek zaniechań organu, bez własnej winy nie brała udziału w postępowaniu i tym samym naruszono w stosunku do strony art. 10 § 1 k.p.a. .

Niezależnie podnieść należy, że skuteczność zarzutu naruszenia art. 10 § 1 k.p.a. zachodzi dopiero wówczas, gdy strona wykaże, że na skutek uchybienia jej uprawnieniom do czynnego udziału w postępowaniu doszło do ograniczenia jej uprawnień poprzez uniemożliwienie stronie podjęcia konkretnie wskazanej czynności procesowej oraz wpływu tego uchybienia na wynik sprawy. Uchybienie art. 10 § 1 k.p.a. może stanowić podstawę uchylenia decyzji jedynie wówczas, gdy wykaże się, że naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy. Innymi słowy strona musi wykazać, że gdyby do takiego uchybienia nie doszło, wynik sprawy byłby odmienny. W przedmiotowej sprawie ww. Wspólnota nie wskazała na żadne okoliczności, które wskazywałyby, że ww. pominięcie stron w toku postępowaniu miało wpływ na wynik sprawy. Ponadto, Strona wezwana przez organ odwoławczy do zaznajomienia się z aktami sprawy i pouczona o możliwości składania dodatkowych uwag i zastrzeżeń nie skorzystała z tego uprawnienia.

Na powyższą decyzje skargę złożyła Wspólnota C.. Skarżonej decyzji zarzucono naruszenie następujących przepisów postępowania, które mogło omieć istotny wpływ na wynik sprawy;

art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a. w zw. z art. 11 k.p.a. poprzez braki w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji polegające na:

braku odniesienia się, w sposób merytoryczny do podniesionych przez strony, w złożonych odwołaniach zarzutów - bez ich rzeczywistego rozważenia,

braku poczynienia ustaleń faktycznych, mimo tego, że organ II instancji zobowiązany jest do ponownego - kompleksowego - rozpoznania wniosku i wydania merytorycznego orzeczenia;

art. 8 k.p.a. w zw. z art. 9 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a. poprzez prowadzenie postępowania w sposób niebudzący zaufania do organu

art. 78 § 1 i 2 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a. poprzez brak uwzględnienia wniosków dowodowych zgłoszonych przez skarżącego w treści odwołania (tj. screenów zrzutów "z lotu ptaka") , mimo tego, że ich przeprowadzenie jest konieczne w celu wydania merytorycznie prawidłowego orzeczenia w przedmiocie odwołania. Ponadto zarzucono:

1. Naruszenie Art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. (dalej: "u.p.z.p.") poprzez błędną wykładnię, a w rezultacie niewłaściwe zastosowanie, poprzez błędne uznanie, iż działania Zespołu Urbanistyczno-Architektonicznego polegające na akceptacji i formułowaniu zaleceń do opracowanych analiz urbanistyczno - architektonicznych, nie naruszają kompetencji organu uprawnionej do wydania decyzji o warunkach zabudowy, a w konsekwencji poprzez wydanie warunków zabudowy mimo tego sporządzona analiza urbanistyczno- architektoniczna obejmująca analizę funkcji, cechy zabudowy i zagospodarowanie terenu w zakresie warunków, umożliwiających wydanie decyzji o warunkach zabudowy, została w istocie sporządzona przez Zespół Urbanistyczno- Architektoniczny, który nie jest organem uprawnionym do sporządzenia takiej analizy;

2. Naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 1 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. w zw. z § 4 ust. 1 i ust. 4 Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez wyznaczenie "nieprzekraczalnej linii nowej zabudowy" w sposób niezgodny z zasadami wyznaczania obowiązującej linię nowej zabudowy, a w konsekwencji w sposób sprzeczny z zasadą ładu przestrzennego oraz zrównoważonego rozwoju;

3. Naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. w zw. z § 4 ust. 1 i ust. 4 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zw. z art. 144 ust 1. ustawy Prawo Ochrony Środowiska poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy niezgodnej z przepisami odrębnymi; bowiem realizacja inwestycji, z którą wiąże się zlikwidowanie naturalnego pasa zieleni stanowiącego zieleń izolacyjną (uzupełnienie ekranów akustycznych) doprowadzi do przekroczenia standardów jakości środowiska;

4. Naruszenie § 18 ust. 2 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie polegające na zaniechaniu określenia w decyzji wymogów dotyczących liczby stanowisk postojowych i sposobu urządzenia parkingów, z uwzględnieniem potrzebnej liczby stanowisk, z których korzystają osoby niepełnosprawne.

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał stanowisko zajęte w uzasadnieniu decyzji i wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżony akt administracyjny według kryterium zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie jego wydania. Zgodnie z przepisem art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi dalej: p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi (art. 134 p.p.s.a.).

Na podstawie art. 15zzs4 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 14 maja 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 zarządzeniem Przewodniczącego Wydziału niniejsza sprawa została skierowana do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym.

Podstawą prawną wydania zaskarżonej decyzji w przedstawionym powyżej stanie faktycznym stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: u.p.z.p.).

Podstawowym instrumentem kształtowania ładu przestrzennego są miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego pozwalające w sposób kompleksowy i spójny kształtować ład przestrzenny na większym, spójnym architektonicznie i urbanistycznie obszarze. Ponadto preferencja miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego wynika także z faktu, że odgórne zasady kształtowania ładu przestrzennego przez władzę publiczną stanowią ingerencję w chronione w aktach prawa powszechnie obowiązującego prawo własności. Ograniczenia prawa własności w drodze ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej u.p.z.p) oraz w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego są ograniczeniami wynikającymi z aktów prawa powszechnie obowiązującego, podczas gdy warunki zabudowy kształtowane w akcie administracyjnym mają charakter norm indywidualnych i konkretnych. Z powyższego wynika, że kształtowanie ładu przestrzennego w drodze indywidualnych decyzji administracyjnych ma charakter wyjątkowy – w braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (zob. art. 3 ust. 1, art. 4 ust. 1 oraz art. 59 ust. 1 u.p.z.p.). Zatem w świetle ustawy kształtowanie ładu przestrzennego w drodze planu jest zasadą, zaś w drodze indywidualnych decyzji administracyjnych wyjątkiem od zasady. Co za tym idzie, dalsze wyjątki wprowadzane przez przepisy wykonawcze do u.p.z.p (§ 4 ust. 4, § 5 ust. 2, § 6 ust. 2, § 7 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) powinny być interpretowane zawężająco.

Stosownie do art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Jednym z nich jest występowanie, na obszarze analizowanym, co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (art.61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.). Z uwagi na użycie przez ustawodawcę słowa "łącznie" w komentowanym przepisie, należy stwierdzić, że przy braku działki sąsiedniej, odpowiadającej opisanym powyżej wymaganiom, wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie jest możliwe, jak też niemożliwe jest wydanie decyzji, przy braku spełnienia któregokolwiek z pozostałych punktów tego przepisu.

Na postępowanie wyjaśniające, prowadzone w ramach postępowania w sprawie wydania decyzji w.z., składa się między innymi dokonanie analizy urbanistyczno-architektonicznej obszaru otaczającego działkę, której dotyczy wniosek inwestora. Odbywa się to w oparciu o przepisy wspomnianego powyżej, a stanowiącego akt wykonawczy do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. I tak w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art.61 ust.1-5 ustawy. Granice tego obszaru, wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem inwestora. Jak wynika z przepisów rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. (§ 4 - § 8) zabudowa znajdująca się na tym terenie, jest podstawą wyznaczenia parametrów dla nowej inwestycji – odnośnie obowiązującej linii zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu. Ustalenie, przez organ prowadzący postępowanie w sprawie wydania decyzji w.z., tego, jaki rodzaj zabudowy dominuje na tym obszarze, pozwala następnie na określenie warunków zabudowy dla nowej inwestycji. Niemniej jednak sposób sporządzania analizy, jak i poszczególne zasady ustalania warunków zagospodarowania dla projektowanej inwestycji, a podane w cytowanym powyżej rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r., winny być przestrzegane i zrealizowane.

Zgodnie z art. 56 w związku z art. 64 u.p.z.p. nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Oznacza to, że po stronie potencjalnego inwestora powstaje prawo podmiotowe polegające na możliwości domagania się uzyskania decyzji pozytywnej w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, o ile zachodzi zgodność z właściwymi przepisami. Instrument wydawania decyzji ustalających warunki zabudowy – jako dopuszczalny w odniesieniu do obszarów nie objętych planem miejscowym – stanowi równoprawne źródło kształtowania sposobu zagospodarowania konkretnego obszaru. Istotnym celem postępowań w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu jest pogodzenie wskazanego wyżej prawa podmiotowego inwestora do domagania się uzyskania pozytywnej decyzji, a oceną zgodności planowanego zamierzenia z przepisami prawa zarówno rangi ustawowej, jak i podustawowej. Zasadę dobrego sąsiedztwa, o której mowa powyżej na grunt prawa polskiego wprowadza art. 61 ust.1 pkt 1 ustawy uzależniający zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p, czyli takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo – społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno–estetyczne. Powyższy przepis wskazuje kumulatywne przesłanki składające się na zagwarantowanie ładu przestrzennego. Warto wskazać, że najistotniejsza z punktu widzenia rozpatrywanej sprawy - zasada kontynuacji funkcji oznacza, że nowa zabudowa powinna mieścić się w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu.

Należy w tym miejscu podkreślić, że zgodnie z wolą ustawodawcy wyrażoną w art. 60 ust. 4 u.p.z.p., ustalenie warunków zabudowy odbywa się z udziałem osoby posiadającej wiadomości specjalne. Osoba taka, wpisana na listę izby samorządu zawodowego urbanistów lub architektów, dzięki swojej wiedzy, ma dać gwarancję właściwego stosowania cytowanego tu przepisu art. 61 ust. 1 i następnych u.p.z.p. Nie ulega natomiast wątpliwości – a wynika to także z orzecznictwa sądów administracyjnych - że analiza architektoniczno – urbanistyczna jako dowód w sprawie podlega ocenie. Jednocześnie należy mieć na względzie, że decyzja o warunkach zabudowy nie ma charakteru uznaniowego. Jest to akt o charakterze związanym, którego wydanie wymaga skomplikowanego postępowania dowodowego, przeprowadzonego w oparciu o konkretnie określoną regulację. Wiedza i doświadczenie zawodowe urbanisty jest tutaj niezmiernie istotne, niemniej jednak przyjęta w decyzji konkluzja musi opierać się na treści art. 61 ust.1 pkt 1 ustawy, a ustalenie wskaźników i parametrów nowej zabudowy powinno nastąpić zgodnie z wymogami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r.

W rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego został określony sposób, w jaki w decyzji o warunkach zabudowy mają być ustalone wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania:

1) linii zabudowy;

2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu;

3) szerokości elewacji frontowej;

4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki;

5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

W pierwszej kolejności zauważyć należy, że istotą postępowania odwoławczego jest ponowne rozpatrzenie sprawy. Organ II instancji powinien raz jeszcze rozpoznać sprawę, mając na uwadze także zarzuty formułowane w odwołaniu. Wynik postępowania odwoławczego powinien zostać ujęty w postaci uzasadnienia faktycznego i prawnego decyzji organu II instancji, zgodnie z wymogami art. 107 § 3 k.p.a. Podkreślić należy, że skarżona decyzja czyni zadość tym wymaganiom. Jej uzasadnienie jest szczegółowe i spójne oraz ustosunkowano się w niej do wszystkich zasadniczych zarzutów odwołania. Taka decyzja poddaje się zatem kontroli sądowej.

W przedmiotowej sprawie warunki zabudowy zostały ustalone na podstawie analizy urbanistyczno-architektonicznej sporządzonej przez osobę uprawnioną. Analiza akt sprawy prowadzi do wniosku, że obszar analizowany wyznaczony został zgodnie z obowiązującym wówczas § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 2003 r. Ustalono szerokość frontu terenu inwestycji jako odcinek o długości 30 m (odcinek terenu objętego wnioskiem na długości którego powyższy teren styka się z działkami drogowymi nr [...], [...]). Zatem minimalna trzykrotna szerokość frontu działki to ok. 90 m. W tym promieniu wyznaczono obszar wokół terenu inwestycji i przeprowadzono analizę cech, wskaźników i parametrów zabudowy. Analiza akt sprawy, w tym także przedłożonej przez skarżącą wydruku screenu zrzutów "z lotu ptaka", prowadzi do wniosku, że mamy do czynienia z terenem mocno zainwestowanym, położonym przy jednej z dużych, ruchliwych ulic miasta, z przewagą zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wolnostojącej, której towarzyszą budynki garażowe, połączone w zespoły zabudowy (k. 1031, k. 617 administracyjnych akt sprawy). W ocenie tut. Sądu obszar analizowany został wyznaczony prawidłowo. Zanim ocenie poddana zostanie prawidłowość wyznaczenia cech, wskaźników i parametrów nowej zabudowy, należy odnieść się do zarzutu, iż działania Zespołu Urbanistyczno-Architektonicznego polegające na akceptacji i formułowaniu zaleceń do opracowanych analiz urbanistyczno - architektonicznych, naruszają kompetencje organu uprawnionego do wydania decyzji o warunkach zabudowy, a w konsekwencji poprzez wydanie warunków zabudowy mimo tego sporządzona analiza urbanistyczno- architektoniczna obejmująca analizę funkcji, cechy zabudowy i zagospodarowanie terenu w zakresie warunków, umożliwiających wydanie decyzji o warunkach zabudowy, została w istocie sporządzona przez Zespół Urbanistyczno- Architektoniczny, który nie jest organem uprawnionym do sporządzenia takiej analizy. Znane są tut. Sądowi poglądy judykatury, wedle których w pewnych okolicznościach rola, jaką w danej sprawie pełni Zespół skutkować może uznaniem wadliwości decyzji. Będzie tak w szczególności w sytuacji, gdy idąca w ślad za opinią zespołu analiza pozostaje w sprzeczności z zastanym zagospodarowaniem terenu. Tymczasem w przedmiotowej sprawie zarówno sama charakterystyka terenu, jak i wyznaczenie obszaru analizowanego pokrywa się z rzeczywistym zagospodarowaniem terenu. Nic nie wskazuje także na to, aby analiza była sporządzona "pod opinię" albowiem stan istniejący w obszarze analizowanym jest stanem obiektywnym. W obszarze znajdują się konkretne działki o określonych parametrach. Dobór na tej podstawie cech, wskaźników i parametrów nowej zabudowy został przez Analizatorkę uzasadniony, w odróżnieniu od lakonicznej opinii Zespołu. Zatem zasadniczy ciężar spoczywał na osobie uprawnionej w rozumieniu art. 60 ust. 4 u.p.z.p.

W dalszej kolejności zbadano prawidłowość wyznaczenia cech, wskaźników i parametrów nowej zabudowy w świetle wskazać zawartych w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (zwanego dalej rozporządzeniem z 26 sierpnia 2003 r.). Zgodnie z § 4 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 obowiązującą linię nowej zabudowy na terenie objętym wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Linia zabudowy określa granicę terenu potencjalnych inwestycji, znajdującego się po przeciwnej stronie linii zabudowy niż pas drogowy. W orzecznictwie utrwalony jest pogląd, iż pojęcie "linii zabudowy", którym posługuje się art. 61 ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zawiera w sobie zarówno "obowiązujące linie zabudowy" jak i "nieprzekraczalne linie zabudowy". O tym, która z tych linii powinna być zastosowana w konkretnej sprawie powinien postanowić organ na podstawie analizy architektoniczno-urbanistycznej sporządzonej w toku postępowania (wyrok NSA z dnia 20 września 2013 r., sygn. II OSK 989/12, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 12 sierpnia 2021 r., sygn. II SA/Po 537/20). W przedmiotowej sprawie Analizator zwrócił uwagę na okoliczność, że cechą zabudowy w obszarze analizowanym jest jej skoncentrowanie wzdłuż dróg dojazdowych. Główny wjazd na teren inwestycji odbywać się będzie od ul. [...], zaś budynki lokalizowane wzdłuż ulicy [...] są w różnym oddaleniu od drogi. Uwzględniając te uwarunkowania wyznaczono nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 10 m od ul. [...]. W oparciu o znajdujący się w aktach sprawy materiał dowodowy, analizę, mapy ewidencyjne, stwierdzić należy, że rozstrzygnięcie w tym zakresie nie nosi znamion dowolności. Odnosząc się w tym miejscu do zarzutów skargi w przedmiocie linii zabudowy stwierdzić należy, że bezsprzecznie, jak wynika ze zdjęć satelitarnych widoczna jest czytelna kompozycja osiedla oddzielona od ul. [...] pasem zieleni. Jednakże obsługa komunikacyjna planowanego zamierzenia inwestycyjnego odbywa się od strony ul. [...], a nie przez pas zieleni od strony ul. [...], zatem odległość obiektów kubaturowych od drogi publicznej powinna zostać określona od ul. [...].

Odnosząc się do prawidłowości wyznaczenia pozostałych wskaźników i parametrów Sąd zważył, co następuje:

Zgodnie z § 5 powołanego rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się jednak wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy. W przedmiotowej sprawie wyznaczono go w przedziale od 28 do 30 %. Jest to poziom zbliżony do wskaźnika średniego, który wynosi 30 %. Zauważyć należy, że w obszarze analizowanym występująca zabudowa charakteryzuje się zróżnicowanymi wskaźnikami, skrajne wartości to 11 % i 52 %, jednak w większości budynków położonych w obszarze analizowanym wskaźnik ten oscyluje wokół ok. 30 %. W ocenie tut. Sądu znajduje on oparcie w analizie (k. 533), nie nosi cech dowolności i nie odbiega w sposób istotny od wskaźnika średniego, zaś przyjęcie marginesu +/- 1 % uzasadniono rozwiązaniami technicznymi.

Szerokość elewacji frontowej została wyznaczona w przedmiotowej sprawie na podstawie parametru średniego. Zgodnie z § 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 2003 r. szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu terenu, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego parametr szerokości elewacji frontowej został wyznaczony prawidłowo od strony ul. [...] (bowiem od tej strony odbywać się będzie główny wjazd na teren inwestycji) w przedziale od 10 do 18 m. Średni parametr wynosi 33 m, a z tabeli analizy wynika, że jest on mocno zróżnicowany (k. 553 administracyjnych akt sprawy) i wynosi maksymalnie 57 m, zaś minimalnie 13 m. Mając na uwadze te uwarunkowania przestrzenne oraz treść analizy nie można tym ustaleniom uczynić zarzutu dowolności. Z uwagi na uwarunkowania przestrzenne (długa, wąska działka, wjazd od ulicy [...], szerokość frontu działki) ustalenia te ocenić należy jako zgodne z prawem.

Zgodnie z § 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Dopuszcza się jednak na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia wyznaczenie innej wysokości jeżeli wynika to z analizy. Z analizy wynika, że parametr ten jest zróżnicowany (k. 534 administracyjnych akt sprawy). Maksymalna wysokość w obszarze analizowanym wynosi 22, 5 m, zaś minimalna 6.5 (dla garaży 3 m). W przedmiotowej sprawie wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej ustalono w przedziale od 14 do 16 m, wskazując w ocenie Sądu zasadnie, na najbliższe sąsiedztwo zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej (k. 535 administracyjnych akt sprawy). Analiza uwarunkowań przestrzennych prowadzi do wniosku, że parametr ten został wyznaczony prawidłowo, podobnie jak parametr geometrii dachu. Z uwagi na dominację w obszarze analizowanym dachów płaskich taka formę dachu ustalono dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego. Planowane zamierzenie inwestycyjne spełnia także pozostałe warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi, tut. Sąd stwierdza, co następuje.

Nie można zaprzeczyć temu, iż realizacja nowego zamierzenia inwestycyjnego spowoduje zmiany zarówno w zagospodarowaniu przestrzennym, środowisku, jak i w komforcie życia właścicieli nieruchomości sąsiednich. Zauważyć należy, że istotą postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy jest ważenie interesów, z jednej strony właścicieli nieruchomości sąsiednich, z drugiej strony inwestora w kontekście interesu ogólnego związanego np. z ochroną środowiska. Podkreślenia wymaga, że jak wynika z akt sprawy, a także z uzasadnienia decyzji organu I, jak i II instancji przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne spełnia wymagania określone w przepisach szczególnych, w tym w zakresie ochrony środowiska. Przypomnieć należy, że kwestia zgodności z przepisami odrębnymi podlega badaniu także na kolejnym etapie postępowania inwestycyjnego, gdy znany jest już konkretny projekt budowlany, w tym przepisami ochrony środowiska (art. 35 ust. 1 pkt 1 lit b ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane). Nie zasługuje na chwilę obecną na uwzględnienie zarzut naruszenia § 18 ust. 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie albowiem to dopiero projekt budowlany (w ramach postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę) podlega badaniu pod kątem zgodności z tymi przepisami jako przepisami techniczno-budowlanymi. Ocena wyrażona na etapie postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy byłaby zatem przedwczesna. Ponadto odległość obiektów kubaturowych od dróg publicznych determinują przepisy ustawy o drogach publicznych (art. 43).

Na zakończenie podkreślić należy, że w myśl art. 56 w zw. z art. 64 u.p.z.p. nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy jeśli zamierzenie inwestycyjne pozostaje w zgodzie z przepisami odrębnymi.

Jako, że sądowa kontrola zaskarżonej decyzji nie wykazała naruszeń prawa materialnego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy, ani naruszeń prawa procesowego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzeczono o oddaleniu skargi