Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1148/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2020-07-10 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Anna Wesołowska Sędziowie: sędzia WSA Elżbieta Sobielarska sędzia WSA Łukasz Trochym (spr.) po rozpoznaniu w dniu 10 lipca 2020 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi W. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] marca 2020 r., nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia oddala skargę


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] (dalej również jako Kolegium) postanowieniem z dnia [...] marca 2020 r., nr [...], utrzymało w mocy postanowienie Prezydenta [...] (dalej również jako Prezydent) z dnia [....] stycznia 2020 r., nr [...], o odmowie wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie z dniem 1 stycznia 2019 r. prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej uregulowanej w księdze wieczystej Nr [...].

Postanowienie Kolegium zostało wydane w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

[....] Spółdzielnia Mieszkaniowa w dniu [...] grudnia 2019 r. Wniosła do Prezydenta podanie o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie z dniem [...] stycznia 2019 r. prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej uregulowanej w KW Nr [...], położonej w [...], oznaczonej jaki działki ewidencyjne: nr [...] z obrębu [....] przy ul. [...][....] [...], [...], nr [...] z obrębu [...] przy ul. [...], nr [....] z obrębu [...] przy ul. [...][...], nr [...] z obrębu [....] przy ul. [...][...], nr [...] z obrębu [...] przy ul. [....][...][...], nr [...] z obrębu [...] przy ul. [...][...], nr [...] z obrębu [...] przy ul. [...][...], nr [...] z obrębu [...] przy ul. [...][...], nr [...] z obrębu [...] przy ul. [...][...] [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] i [...][....][...],[...],[...],[...],[...],[...],[...]i [...]

Prezydent [...] postanowieniem z dnia [...] stycznia 2020 r. rozpoznał powyższy wniosek odmownie. Wskazał, że ujawnione w dziale I księgi wieczystej numery działek ewidencyjnych są niezgodne z danymi zawartymi w ewidencji gruntów. Ponadto działka nr [...] i część działki nr [...] z obrębu [...] znajdują się w liniach rozgraniczających ulicy [...][...], oznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem "[...]", natomiast inna część działki ewidencyjnej nr [...] z obrębu [....] i działka ewidencyjna z obrębu [...] znajdują się w liniach rozgraniczających ulicy [...][...], oznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem "[...]". W konsekwencji, zdaniem Prezydenta, prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości nie podlega przekształceniu w prawo własności na mocy przepisów ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wiecznego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawa własności tych gruntów (Dz.U. 2019 r. poz 916 ze zm.), powoływanej dalej jako "ustawa przekształceniowa".

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], po rozpatrzeniu zażalenia [...] Spółdzielni Mieszkaniowej, postanowieniem z dnia [...] marca 2020 r. utrzymało w mocy postanowienie organu pierwszej instancji, uznając je za zgodne z prawem. Kolegium przytoczyło treść art. 1 ust. 1, art. 1 ust. 2, art. 1a oraz art. 4 ust. 1 pkt 3 ustawy przekształceniowej.

Kolegium zauważyło, że księga wieczysta KW nr [...] obejmuje szereg działek gruntu o łącznej powierzchni [...] ha, w tym m.in. działki nr [...] i nr [...] z obrębu [...] oraz działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...]. Ponadto wskazało, że z analizy map wynika, iż na części działki nr [...] znajdują się niewielkie fragmenty chodnika, który jest obiektem budowlanym zgodnie z przepisem 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane. Na działce nr [...] znajduje się również fragment chodnika i utwardzone zatoki parkingowe wzdłuż ulicy [...]. Jednocześnie na całej działce nr [...] znajduje się utwardzona zatoka parkingowa. Zdaniem Kolegium z powyższego wynika, że działki ww. nie są nieruchomością, o której mowa w przepisie art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy przekształceniowej. Ponadto działki te nie stanowią również nieruchomości, o której mowa w art. 1 ust. 2 pkt 3 powołanej ustawy przekształceniowej. W ocenie Kolegium fakt, iż inne obiekty budowlane (chodnik, utwardzona zatoka parkingowa) położone są na terenach przeznaczonych w mpzp pod drogę publiczną, wyklucza traktowanie tych obiektów jako obiektów umożliwiających prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. Są to bowiem obiekty infrastruktury publicznej, służącej nie tylko obsłudze budynków mieszkalnych znajdujących się na nieruchomości opisanej w księdze wieczystej [...]. Tym samym, według Kolegium, nie można traktować tych działek jako nieruchomości zabudowanej, o której mowa w przepisie art. 1 ust. 2 pkt 3 ustawy przekształceniowej. Przedmiotowe działki nie stanowią również nieruchomości, o której mowa w art. 1a ustawy przekształceniowej. Zastosowanie tego przepisu do nieruchomości zabudowanych wyłącznie budynkiem wielorodzinnym i innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, stałoby bowiem w sprzeczności z art. 1 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, który umożliwia przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym oraz innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, wyłącznie w przypadku, gdy obiekty te i urządzenia służą prawidłowemu i racjonalnemu korzystaniu z budynków mieszkalnych. Odstąpienie od badania przeznaczenia obiektów i urządzeń budowlanych w przypadku nieruchomości zabudowanych budynkiem wielorodzinnym powodowałoby, że przepis art. 1 ust. 2 pkt 3 ustawy przekształceniowej stałby się martwy, a ustawa byłaby wewnętrznie sprzeczna.

Kolegium podkreśliło, że wydanie zaświadczenia o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności działek gruntu wchodzących w skład nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr [...], będzie możliwe dopiero po założeniu dla działek gruntu nr [...] i nr [...] z obrębu [...] oraz nr [...] z obrębu [...] odrębnych ksiąg wieczystych. Na taką procedurę wskazuje bowiem przepis art. 2 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy przekształceniowej.

W ocenie Kolegium trafnie zatem organ pierwszej instancji przyjął, że w obecnym stanie prawnym opisanej nieruchomości, zgodnie w przepisami ustawy przekształceniowej, nie można wydać zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie z dniem [...] stycznia 2019 r. prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej uregulowanej nr KW Nr [...].

Skargę na postanowienie Kolegium z dnia [...] marca 2020 r. wniosła [...] Spółdzielnia Mieszkaniowa w [...]. Zaskarżonemu postanowieniu zarzuciła:

1. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy tj.

a) art. 217 § 1 i 2 kpa w zw. z art. 218 § 1 i 2 kpa poprzez niewłaściwe uznanie przez Kolegium, że organ pierwszej instancji prawidłowo ustalił, że nie wystąpiła podstawa do wydania rzeczonego zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania nieruchomości w prawo własności, zważywszy że organ pierwszej instancji niewłaściwie przeprowadził postępowanie wyjaśniające pomijając dowody z dokumentów w których był posiadaniu tj:

- umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste z dnia [...] maja 1976 r., z której wynika że cała nieruchomość została oddana na cele mieszkaniowe pod zabudowę budynkami mieszkalnymi;

- wypisu z rejestru gruntów, z którego wynika że nieruchomość jako całość zorganizowana nie stanowi drogi publicznej, a zabudowana jest budynkami mieszkalnymi;

co w konsekwencji doprowadziło do tego, że organ stanął na stanowisku, że wydanie zaświadczenia nie jest możliwe z uwagi na to, iż część nieruchomości stanowi drogę o charakterze publicznym, w sytuacji gdy na organie spoczywa obowiązek uzyskania tytułu prawnego do nieruchomości, która została zaliczona do kategorii dróg publicznych gminnych, co nie nastąpiło, a także to że wydanie zaświadczenia w przedmiotowej sprawie ma charakter specyficzny od innych zaświadczeń organu albowiem wydane zaświadczenie ma stwierdzać w sposób wiążący zaistnienie skutku prawnego w postaci przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności oraz stanowić podstawę ujawnienia tego prawa w księdze wieczystej.

b) art. 7, 77 § 1, 78 § 1 i art. 80 kpa poprzez błędną ocenę całości zebranego materiału dowodowego, co doprowadziło do nieprawidłowego ustalenia przez Kolegium, że nie wystąpiła podstawa do wydania zaświadczenia - zważywszy, że organ pierwszej instancji miał dostęp do wszelkich dokumentów oraz decyzji związanych z przedmiotową nieruchomością, które świadczyłyby o tym, że nieruchomość ta zabudowana jest budynkami mieszkalnymi, nie został zrobiony podział nieruchomości z przeznaczeniem pod przejęcie części nieruchomości pod drogę publiczną, czego Prezydent, jak również Kolegium w ogóle nie zważyły, co w rezultacie doprowadziło do nieuzasadnionej odmowy wydania rzeczonego zaświadczenia;

c) art. 76 § 1 kpa poprzez dokonanie ustaleń faktycznych w oparciu o portal mapowy [...], w sytuacji gdy portal ten nie jest dokumentem urzędowym w rozumieniu art. 76 § 1 kpa i nie może stanowić źródła dowodowego w oparciu o które organ dokonał ustaleń faktycznych co do stanu zabudowy nieruchomości;

d) art. 81 a § 1 kpa poprzez nierozstrzygnięcie na korzyść Skarżącej wątpliwości co do stanu faktycznego nieruchomości, w sytuacji gdy przedmiotem postępowanie jest potwierdzenie przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności;

e) art. 107 § 3 kpa poprzez niewskazanie w uzasadnieniu postanowienia, dlaczego Kolegium nie uwzględniło zgłoszonych przez skarżącą dowodów w postaci umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jak również wypisów z rejestru gruntów, a także pominięcie okoliczności, że cała nieruchomość jest przedmiotem obrotu prawnego, skoro skarżąca Spółdzielnia przenosi odrębną własność lokali w nieruchomości i udział w nieruchomości gruntowej na rzecz swoich członków.

2. naruszenie przepisów prawa materialnego tj.

a) art. 1 ust. 2 w zw. z art. 4 ust. 2 pkt 2) ustawy przekształceniowej poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe przyjęcie przez organ, że nie ma podstaw do wydania zaświadczenia, w sytuacji gdy w przeważającej części nieruchomość zabudowana jest budynkami mieszkalnymi, a także innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi umożliwiającymi prawidłowe racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych, a także mając na uwadze to, że sam fakt planistycznego przeznaczenia danego gruntu pod drogę publiczną, bez ewidencyjnego i prawnego wydzielenia tego gruntu i wybudowania na nim drogi nie ma znaczne dla oceny stanu faktycznego istniejącego na gruncie w dacie istotnej dla przekształcenia;

b) art. 1a ustawy z dnia 20 lipca 2018 r'. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów poprzez jego niezastosowanie, w sytuacji gdy wprowadzenie tej regulacji ustawą z dnia 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2019 r" poz. 1309) rozszerzono zakres działania ustawy przekształceniowej na te części nieruchomości nie mające stricte funkcji mieszkaniowej,

c) art. 1a ustawy przekształceniowej poprzez niedokonanie przez organ ustalenia, czy obiekt inny niż budynek, w tym przypadku droga przekracza 30 % powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie.

d) art. 2a ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych poprzez niewłaściwe zastosowanie, w sytuacji gdy cześć nieruchomości nie została przejęta przez gminę, w taki sposób że gmina nabyłaby wyłączne prawo do nieruchomości, a tym samym nie można przyjąć, że stanowi ona drogę publiczną w rozumieniu ustawy o drogach publicznych, a jedynie można przyjąć, że część tej nieruchomości stanowi drogę wewnętrzną niezbędną do racjonalnego korzystania przez mieszkańców Spółdzielni z budynków mieszkalnych;

e) art. 7 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych poprzez błędne zastosowanie, i uznanie że część nieruchomości może stanowić drogę publiczną w sytuacji gdy organ nie powołał się na akt prawny zaliczający tę część nieruchomości do drogi publicznej, w sytuacji gdy teren ten należy do [....] Spółdzielni Mieszkaniowej jako teren niezbędny do prawidłowego funkcjonowania osiedla i jego mieszkańców zapewniając dostęp do drogi publicznej i stanowi obiekt infrastruktury umożliwiający prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych;

W oparciu o przedstawione zarzuty skarżąca strona wniosła o uchylenie kwestionowanego postanowienia Kolegium oraz postanowienia go poprzedzającego.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...], którym organ odwoławczy utrzymał w mocy postanowienie Prezydenta [...] z [...] stycznia 2020 r.,nr [...], o odmowie wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie, z dniem 1 stycznia 2019 r., prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności nieruchomości gruntowej uregulowanej w KW Nr [...].

Podstawę materialnoprawną zaskarżonego postanowienia stanowią przepisy ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 powołanej ustawy, z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Z kolei w myśl art. 1 ust. 2 tej ustawy, przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:

1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub

2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub

3) o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Ponadto według art. 1a ustawy przekształceniowej, jej przepisy stosuje się również, jeżeli na gruncie zabudowanym budynkami, o których mowa w art. 1 ust. 2, położone są także inne budynki, obiekty budowlane lub urządzenia budowlane, o ile łączna powierzchnia użytkowa budynków innych niż określone w art. 1 ust. 2 nie przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie.

W tym miejscu wspomnieć należy o dokonanej nowelizacji ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, której nadano wsteczną moc obowiązującą. Nowelizacji ustawy przekształceniowej dokonano ustawą z dnia 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2019 r., poz. 1309). Ustawodawca, mocą przyjętych przepisów intertemporalnych, nadał dokonanej nowelizacji wsteczną moc obowiązującą albowiem postanowił, że wprowadzane w ustawie z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów zmiany wchodzą w życie z dniem następującym po dniu ogłoszenia, z mocą od dnia 1 stycznia 2019 r. (art. 30 pkt 1 ustawy nowelizującej). Przedmiotowa nowelizacja oprócz zachowania typizowanego w art. 1 ustawy przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w sposób istotny rozszerzyła zakres przedmiotowy ustawy, powiększając go o przypadki wymienione w nowo dodanym art. 1a ustawy przekształceniowej.

Przekształcenie potwierdza się w zaświadczeniu wydawanym przez organ administracji publicznej, które stanowi podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków (art. 4 ust. 1 ustawy przekształceniowej). Wydanie zaświadczenia następuje z urzędu lub na wniosek, o czym stanowi art. 4 ust. 2 ww. ustawy.

Tryb wydawania zaświadczeń określony jest w art. 217-220 kpa. Zgodnie z art. 218 § 1 kpa zaświadczenie ma na celu potwierdzenie faktów albo stanu prawnego, wynikających z prowadzonej przez ten organ ewidencji, rejestrów bądź z innych danych znajdujących się w jego posiadaniu. Stosowanie zaś do art. 218 § 2 kpa, organ administracji publicznej, przed wydaniem zaświadczenia, może przeprowadzić w koniecznym zakresie postępowanie wyjaśniające. Postępowanie to ma jedynie charakter pomocniczy (zob. wyrok WSA w Krakowie z 16.11.2017 r., III SA/Kr 620/17) i nie podlega rygorom pełnego postępowania dowodowego. Ma to o tyle istotne znaczenie, że tego rodzaju postępowanie ma charakter uproszczony a organ wydaje zaświadczenie na podstawie dokumentów, które są w jego posiadaniu, przede wszystkim ewidencji i rejestrów. Przepis art. 218 § 1 kpa dopuszcza przy tym możliwość przeprowadzenia w koniecznym zakresie postępowania wyjaśniającego. Wobec tego postępowanie w sprawach wydawania zaświadczeń stanowi rodzaj uproszczonego i w znacznym stopniu odformalizowanego postępowania o charakterze administracyjnym. Postępowanie to sprowadza się wyłącznie do zbadania okoliczności wynikających z ewidencji, rejestrów i innych danych, czy też wyjaśnienia czy te dane odnoszą się do osoby wnioskodawcy, faktów lub stanu prawnego, którego potwierdzenia domaga się zainteresowany, a także ustalenia jakiego rodzaju ewidencje lub rejestry, mogą zawierać żądane dane. W tym postępowaniu niedopuszczalne jest dokonywanie ustaleń faktycznych i prawnych niewynikających z prowadzonej przez organ ewidencji, rejestrów bądź innych danych znajdujących się w jego posiadaniu. Zaświadczenie jest aktem wiedzy organu, który nie potwierdza jedynie istnienie określonego obiektywnego stanu (faktycznego, prawnego) na podstawie posiadanych danych. Pojęcie danych znajdujących się w posiadaniu organu należy interpretować ściśle. Nie są to nowe informacje zebrane przez organ w postępowaniu o którym mowa w art. 218 § 2 kpa, ani oceny oparte o orzeczenia sądowe i dokumenty innych organów, ani też, co do zasady, dane dostarczone właściwemu organowi przez osobę ubiegającą się o zaświadczenie.

Z powyższego wynika, że w świetle przepisów ustawy przekształceniowej rozstrzygająca jest okoliczność, czy dana nieruchomość jest, czy też nie jest zabudowana budynkami mieszkalnymi wymienionymi w art. 1 ust. 2 tej ustawy, a dla ustalenia, czy dana nieruchomość jest zabudowana budynkami mieszkalnymi, co do zasady punktem wyjścia powinny być zapisy zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Zgodnie bowiem z art. 20 ust. 1 ustawy z 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. z 2020 r. 276 ze zm.), ewidencja gruntów i budynków obejmuje informacje dotyczące: 1) gruntów - ich położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas bonitacyjnych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w skład której wchodzą grunty; 2) budynków - ich położenia, przeznaczenia, funkcji użytkowych i ogólnych danych technicznych; 3) lokali - ich położenia, funkcji użytkowych oraz powierzchni użytkowej. Natomiast według treści art. 21 ust. 1 ustawy - Prawo geodezyjne i kartograficzne podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Jak wskazuje się w doktrynie, zamiarem ustawodawcy przy wprowadzaniu zawartej w przytoczonym wyżej przepisie ogólnej klauzuli związania danymi ewidencyjnymi było uporządkowanie i ujednolicenie sposobu postrzegania szeregu istotnych parametrów nieruchomości i to w ogólnym kontekście (wymiaru podatków, statystyki, planowania przestrzennego, prowadzenia ksiąg wieczystych itd.). Przepis ten wprowadza bezwzględne związanie zapisami ewidencji gruntów i budynków również dla potrzeb stosowania komentowanej ustawy (zob. Ł. Sanakiewicz, Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Komentarz Opublikowano: WKP 2019) (por. wyrok WSA w Szczecinie z 23 kwietnia 2020 r. sygn. akt II SA/Sz 197/20; https://cbois.nsa.gov.pl).

Jednocześnie wobec faktu, że ustawa przekształceniowa nie definiuje pojęcia nieruchomości należy zastosować do tej definicji przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 2019 r. poz. 1145 ze zm.), powoływanej dalej jako "K.c." Zgodnie z art. 46 § 1 K.c. nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Stosownie natomiast do art. 24 ust. 1 zd. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2019 r. poz. 2204) dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej.

Jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z 21 marca 2013 r. sygn. akt III CZP 8/13 (OSNC 2013/9/108), dominująca w orzecznictwie Sądu Najwyższego jest koncepcja przewidująca pierwszeństwo wieczystoksięgowego modelu nieruchomości, w myśl której nieruchomością jest część powierzchni ziemskiej, dla której urządzono księgę wieczystą, natomiast w braku księgi wieczystej sąsiadujące ze sobą grunty należące do tego samego podmiotu stanowią jedną nieruchomość (por. uchwały Sądu Najwyższego z 7 kwietnia 2006 r. sygn. akt III CZP 24/06, OSNC 2007, nr 2, poz. 24; z 26 kwietnia 2007 r. sygn. akt III CZP 27/07, OSNC 2008, nr 6, poz. 62; z 17 kwietnia 2009 r. sygn. akt III CZP 9/09, OSNC 2010, nr 1, poz. 4; wyroki Sądu Najwyższego z 23 września 1970 r. sygn. akt II CR 361/70, OSNCP 1971, nr 6, poz. 97; z 26 lutego 2003 r. sygn. akt II CKN 1306/00, "Biuletyn SN" 2003, nr 8, s. 8; z 22 lutego 2012 r. sygn. akt IV CSK 278/11, OSNC 2013, nr 3, poz. 35; postanowienia Sądu Najwyższego z 19 lutego 2003 r. sygn. akt V CK 278/02, niepubl., z 30 października 2003 r. sygn. akt IV CK 114/02, OSNC 2004, nr 12, poz. 201; z 30 maja 2007 r. sygn. akt IV CSK 56/07, niepubl., z 16 czerwca 2009 r. sygn. akt V CSK 479/08, niepubl.).

Sąd Najwyższy podkreślił, że gdy dla określonej nieruchomości zostanie założona księga wieczysta, obowiązuje reguła "jedna księga wieczysta - jedna nieruchomość", odnosząca się także do graniczących ze sobą nieruchomości, które stanowią własność tej samej osoby, a ponadto do nieruchomości stanowiących całość gospodarczą, ale nie graniczących ze sobą. Sąd Najwyższy zważył, że odmienny pogląd godzi w podstawową funkcję ksiąg wieczystych, jaką jest ustalenie stanu prawnego wpisanej do księgi wieczystej nieruchomości, jako odrębnego przedmiotu własności i samoistnego przedmiotu obrotu prawnego. Uznanie zatem księgi wieczystej za czynnik wyodrębniający nieruchomość najlepiej zapewnia bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami, a względy systemowe sprzeciwiają się przypisywaniu pojęciu nieruchomości gruntowej innego znaczenia w obrębie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz art. 46 § 1 K.c.

Z analizy akt przedmiotowej sprawy wynika, że księga wieczysta nr [...] obejmuje szereg działek gruntu o łącznej powierzchni [...] ha, w tym m.in. działki nr [...] i nr [...] z obrębu [...] oraz działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...]. Z ww. księgi wieczystej wynika, że działki nr [...], nr [...] oraz nr [...] są tam oznaczone jako drogi. Potwierdzają to również zapisy zawarte w informacji z ewidencji gruntów i budynków dołączonej do akt sprawy. Bezsprzecznie zatem na spornych gruntach znajduję się pas drogowy zajęty pod drogi gminne, tj.: w zakresie działki nr [...] – ul. [...][...], natomiast w zakresie działek nr [...] oraz nr [...] – ul. [....][...].

W konsekwencji ww. działki nie stanowią nieruchomości, o której mowa w przepisie art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy przekształceniowej. Ponadto działki te nie stanowią również nieruchomości, o której mowa w art. 1 ust. 2 pkt 3 ustawy przekształceniowej, gdyż okoliczność, że inne obiekty budowlane (chodnik, utwardzona zatoka parkingowa) położone są w pasie drogowych drogi gminnej wyklucza traktowanie tych obiektów jako obiektów umożliwiających prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. Obiekty te są obiektami infrastruktury dróg publicznych nie służącej obsłudze jedynie budynków mieszkalnych znajdujących się na nieruchomości opisanej w księdze wieczystej nr [...]. W związku z tym przedmiotowych działek nie można traktować jako nieruchomości zabudowanej, o której mowa w przepisie art. 1 ust. 2 pkt 3 ustawy przekształceniowej. Nadto działki te nie są również nieruchomością, o której mowa w art. 1a ustawy przekształceniowej.

W tej sytuacji prawidłowo uznały organy, że w odniesieniu do nieruchomości uregulowanej w księdze wieczystej nr [....] brak było podstaw do wydania zaświadczenia o przekształceniu, gdyż nieruchomość ta nie jest zabudowana na cele mieszkaniowe w rozumieniu ustawy przekształceniowej. Nie sposób więc zarzucić Kolegium naruszenia wskazanych w skardze przepisów. Jednocześnie w realiach przedmiotowej sprawy słusznie Kolegium wskazało, że wydanie zaświadczenia o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności działek gruntu wchodzących w skład nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr [...], będzie możliwe dopiero po założeniu dla działek gruntu nr [...] i nr [...] z obrębu [...] oraz nr [...] z obrębu [...] odrębnych ksiąg wieczystych.

Celem ustawy przekształceniowej jest zniesienie prawa użytkowania wieczystego na gruntach zabudowanych na cele mieszkaniowe. Gramatyczna wykładnia przepisów nie pozostawia wątpliwości, że zakresem regulacji objęte są wyłącznie nieruchomości, na których znajdują się budynki o funkcji mieszkalnej, wraz z infrastrukturą towarzyszącą, umożliwiającą prawidłowe korzystanie z budynków mieszkalnych. Z tych względów, przekształceniem nie zostaną objęte nieruchomości wolne od zabudowy lub zabudowane innymi, niż określone w ustawie obiektami np. drogami publicznymi. Skoro zatem przedmiotowa nieruchomość, według danych wynikających z ewidencji gruntów i budynków oraz księgi wieczystej, nie miała charakteru gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe, w rozumieniu art. 1 ust. 2 ustawy przekształceniowej, ma bowiem niewątpliwie charakter drogowy, to wniosek [...] Spółdzielni Mieszkaniowej z [...] grudnia 2019 r. nie mógł być uwzględniony. Przy czym dla ustalenia charakteru nieruchomości w sprawach o wydanie zaświadczenia, o którym mowa w art. 4 ust. 1 ustawy przekształceniowej, znaczenie mają wyłącznie dane wynikające z ewidencji gruntów i budynków oraz księgi wieczystej. Dla niniejszej sprawy nie miało zatem istotnego znaczenia to, jaki charakter w dacie potwierdzającej przekształcenie praw lub w okresie wcześniejszym miała przedmiotowa nieruchomość w planie zagospodarowania przestrzennego.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.), orzekł jak w sentencji. Rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym nastąpiło na podstawie art. 119 pkt 3 w zw. z art. 120 ww. ustawy, które to przepisy pozwalają na rozpoznanie sprawy we wskazanym trybie, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie.