Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1175/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2018-02-22 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art 61
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Paweł Darmoń (spr.) Sędziowie: WSA Tadeusz Kiełkowski WSA Beata Łomnicka Protokolant: st. sekr. sąd. Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 lutego 2018 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej [...] w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 3 lipca 2017 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta K. decyzją z dnia 31 sierpnia 2016 r. nr [...] na wniosek M. D. ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym i usługami w parterze na działce nr [...] obr. [...] z istniejącym zjazdem z ul. [...] oraz budową nowego zjazdu z ul. [...] z dz. nr [...] obr. [...] wraz z infrastrukturą techniczną na działkach nr [...], [...], [...]. [...], [...] obr. [...] w K.".

Od decyzji tej wpłynęły trzy odwołania: Spółdzielni Mieszkaniowej im. [...], Ł. K. oraz G. M..

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z 3 lipca 2017 r., znak [...] działając na podstawie art. 59 ust. 1, art. 53 ust. 4 pkt 9 w związku z art. 64 ust. 1, art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. jedn. Dz. U. z 2017 r., poz. 1073., dalej jako "u.p.z.p"), § 1 - 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, dalej jako "Rozporządzenie") oraz art. 138 § l pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t. jedn. Dz.U. z 2016 r., poz. 23 ze zm., dalej jako "k.p.a."):

1) uchyliło zaskarżoną decyzję organu I instancji w części obejmującej załącznik nr l pkt II.2.a pkt l i w tym zakresie orzekło w następujący sposób: Pkt II.2.a pkt l załącznika nr l otrzymuje brzmienie: "Pod względem ochrony zieleni:

- należy dążyć do zachowania jak największej ilości drzew rosnących na terenie inwestycji,

- należy odpowiednio zabezpieczyć na czas budowy drzewa i krzewy (korony, pnie, systemy korzeniowe) na terenie budowy.

- prace ziemne oraz inne prace wykonywane ręcznie, z wykorzystaniem sprzętu mechanicznego lub urządzeń technicznych, wykonywane w obrębie korzeni, pnia lub korony drzewa lub w obrębie korzeni lub pędów krzewu, przeprowadza się w sposób najmniej szkodzący drzewom lub krzewom.

Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (t. jedn. Dz. U. z 2016 r. poz. 2134 z późn zm.):

- nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie drzew, których obwód pnia na wysokości 5 cm nie przekracza:

a) 80 cm - w przypadku topoli, wierzb, klonu jesionolistnego oraz klonu srebrzystego,

b) 65 cm - w przypadku kasztanowca zwyczajnego, robinii akacjowej oraz platanu klonolistnego,

c) 50 cm - w przypadku pozostałych gatunków drzew (art. 83f ust. 1 pkt 3 lit. a i b).

W tym przypadku właściciel nieruchomości jest jednak obowiązany dokonać zgłoszenia do właściwego miejscowo wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, a w przypadku gdy zezwolenie dotyczy usunięcia drzewa lub krzewu z terenu nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków - wojewódzkiego konserwatora zabytków zamiaru usunięcia drzewa. Zgłoszenie, o którym mowa w ust. 4, zawiera imię i nazwisko wnioskodawcy, oznaczenie nieruchomości, z której drzewo ma być usunięte, oraz rysunek albo mapkę określającą usytuowanie drzewa na nieruchomości.

- nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie krzewu albo krzewów rosnących w skupisku, o powierzchni do 25 m2 (art. 83f ust. l pkt 1)

- nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie krzewów na terenach pokrytych roślinnością pełniącą funkcje ozdobne, urządzoną pod względem rozmieszczenia i doboru gatunków posadzonych roślin, z wyłączeniem krzewów w pasie drogowym drogi publicznej, na terenie nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków oraz na terenach zieleni (art. 83f ust. l pkt 2)

- nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie drzew lub krzewów, które rosną na nieruchomościach stanowiących własność osób fizycznych i są usuwane na cele niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej (art. 83f ust. l pkt 3a),

- nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie drzew lub krzewów owocowych, z wyłączeniem rosnących na terenie nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub na terenach zieleni.

W pozostałych przypadkach o możliwości usunięcia lub przesadzenia kolidujących z planowaną inwestycją drzew i krzewów, ostatecznie rozstrzyga zezwolenie, o którym mowa w art. 83 w związku z art. 83a ust. l ustawy o ochronie przyrody.

W przypadku, gdy wymagane jest uzyskanie zezwolenia na usunięcie drzewa lub krzewu z terenu nieruchomości wymagana jest zgoda właściciela tej nieruchomości. Wniosek należy złożyć do właściwego organu tj. Prezydenta Miasta K. działającego przez Wydział Kształtowania Środowiska UMK, lub, w przypadku zaistnienia okoliczności, o których mowa w art. 90 ust. l i 2 ustawy o ochronie przyrody, do Marszałka Województwa [...] działającego przez Dyrektora Zespołu Parków Krajobrazowych [...].

Przed złożeniem wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę inwestor może wystąpić do Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z wnioskiem o wydanie uzgodnienia w zakresie ochrony środowiska pod kątem ochrony zieleni, jeżeli uzyskanie tego dokumentu jest niezbędne do decyzji o pozwoleniu na budowę. Podstawa prawna: art. 83, art. 83a, art. 83b, art. 83 c, art. 83d, art. 83e, art. 83f, art. 84, art. 85, art. 86, art. 87 ust. 3-8, art. 87a, art. 90 ust. l i 2 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (t. jedn. Dz. U. z 2016 r. poz. 2134 z późn. zm.)",

2) w pozostałym zakresie utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia wskazano, że stan faktyczny został ustalony na podstawie nowej analizy architektoniczno-urbanistycznej sporządzonej przez osobę uprawnioną w rozumieniu art. 60 ust. 4 u.p.z.p., mgr inż. arch. A. P., datowanej na lipiec 2016 r. (analiza karty 629 - 683, t. 1). Analiza zawiera część tekstową i graficzną oraz dokumentację fotograficzną i bardzo obszerne zestawienia danych dotyczących poszczególnych parametrów zabudowy z obszaru analizowanego. Analiza została w toku postępowania odwoławczego uzupełniona o wyjaśnienia dotyczące sposobu ustalenia parametrów wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz geometrii dachu dla przedmiotowego budynku na wezwanie Kolegium aneksem z dnia 1 kwietnia 2017 r., a następnie dodatkowo aneksem z dnia 19 czerwca 2017 r. Celem weryfikacji przesłanki ustalenia warunków zabudowy określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Kolegium zbadało zatem wszystkie trzy dokumenty łącznie.

W dalszej części uzasadnienia zaskarżonej decyzji Kolegium opisało i zbadało treść analizy, w szczególności wyjaśniając sposób ustalenia frontu działki i wielkości obszaru analizowanego, charakterystykę zabudowy w obszarze analizowanym – zwłaszcza w zakresie funkcji zabudowy, a także sposób ustalenia w analizie poszczególnych parametrów zabudowy, takich jak obowiązująca linia zabudowy, wielkość powierzchni zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, geometrię dachu. Zwrócono uwagę, że ustalenia dotyczące dachu połaciowego wzbudziły wątpliwości składu orzekającego Kolegium. W szczególności weryfikacji wymagała okoliczność, czy przyjęte ustalenia są możliwe do zrealizowania w związku z okolicznością, iż wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej ustalono w takim samym przedziale jak wysokość głównej kalenicy. W związku z tymi wątpliwościami Kolegium wezwało organ I instancji do przedłożenia stosownych wyjaśnień. Notatkami z dnia 21 kwietnia 2017 r. oraz 19 czerwca 2017 r. autorka analizy architektoniczno - urbanistycznej wyjaśniła, że realizacja budynku w ramach ustalonych parametrów będzie możliwa, a jego bryła będzie nawiązywać do budynków znajdujących się w obszarze analizowanym. Wskazała, że budynek o wysokości głównej kalenicy na poziomie 19 m i wysokość okapu na poziomie 17 m, kryty prostym dwuspadowym dachem będzie posiadał trakt o szerokości ok. 11 m, co pozwoli usytuować go w ramach terenu inwestycji. Nie będzie on odbiegał swoją bryłą od innych wielorodzinnych budynków znajdujących się w tym samym kwartale zabudowy. Wyjaśniono również, że dopuszczono zastosowanie facjat jako doświetlenia poddasza. Zastosowany zapis dotyczący wysokości kalenicy głównej oraz okapu gwarantuje, że wysokość facjat nie będzie przekraczać wysokości głównej kalenicy, co jest niekorzystne w punktu widzenia ładu przestrzennego, a ma miejsce choćby w budynku sąsiadującym z terenem inwestycji.

Przedstawione wyjaśnienia Kolegium uznało za pełne i wyczerpujące, następnie uznało, że również w zakresie ustaleń, co do dachu połaciowego kwestionowana decyzja nie budzi zastrzeżeń. Z analizy wynika, że zarówno dachy płaskie, jak i dachy połaciowe o zbieżnej z ustaloną geometrii dachu występują w obszarze analizowanym, co jest wystarczające dla spełnienie wymogów wynikających z przepisu § 8 Rozporządzenia.

Stwierdzono, że sporządzona w sprawie analiza, po jej uzupełnieniu w żądanym przez Kolegium zakresie, okazała się kompletna i przekonująca, może być uznana za wiarygodny dowód na spełnienie podstawowej przesłanki ustalenia warunków zabudowy wynikającej z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Wyznaczone na jej podstawie parametry przyszłej zabudowy ustalone zostały prawidłowo.

Organ I instancji określił także szczegółowe warunki zabudowy w zakresie ochrony środowiska, ochrony przyrody i ochrony zieleni, ochrony wód i gospodarki wodnej, geologii, ochrony powietrza, ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej oraz warunki w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji. W ramach tych ustaleń organ I instancji ustalił w sposób wiążący wymaganą liczbę miejsc parkingowych wskazując precyzyjnie wymaganą liczbę miejsc na jedno mieszkanie oraz w zależności od powierzchni usługowej i rodzaju świadczonych usług. Ustalenie to, jako jednoznaczne i stanowcze, uznano za prawidłowe i wystarczające. Jednocześnie, odnosząc się do treści wniosku inwestora, dopuszczono realizację garażu podziemnego. Ustalenia te pozwalają na realizację zawartego w decyzji wymogu, aby inwestor zapewnił wymaganą ilość miejsc parkingowych w obrębie terenu inwestycji.

Jeśli chodzi o warunki w zakresie ochrony zieleni, zostały one oparte o przepisy ustawy o ochronie przyrody obowiązujące w dacie orzekania przez organ I instancji. Ponieważ już po wydaniu kwestionowanej decyzji przepisy ustawy o ochronie przyrody w zakresie ochrony zieleni i zasad dotyczących ewentualnej wycinki drzew znajdujących się na terenie inwestycji uległy zmianie, Kolegium w tym zakresie uchyliło decyzję organu I instancji i orzekło merytorycznie.

Przechodząc do weryfikacji spełnienia pozostałych warunków określonych w przepisie art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wskazano, że wykazane zostało, że teren inwestycji posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, ul. [...] (co wynika z opinii ZlKiT z dnia 5 maja 2015 r., karta 295. t.I).

Za udowodnione uznano, że istniejące uzbrojenie terenu inwestycji jest wystarczające dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego. W aktach sprawy znajduje się aktualne oświadczenie [...] S.A. potwierdzające możliwość zaopatrzenia inwestycji w energię cieplną (karta 27, t. I). W toku postępowania odwoławczego, na wezwanie Kolegium, akta sprawy zostały uzupełnione przez inwestora o aktualną informację techniczną MPWiK S.A. potwierdzającą możliwość zaopatrzenia inwestycji w wodę i odprowadzania ścieków (informacja z dnia 10 maja 2017 r.) oraz w energię elektryczną (informacja [...] S.A. z dnia 18 kwietnia 2017 r.). Z ww. dokumentów wynika w sposób jednoznaczny, że projektowane uzbrojenie terenu przedmiotowej inwestycji jest wystarczające dla planowanego zamierzenie inwestycyjnego.

Jeśli natomiast chodzi o uzbrojenie terenu w zakresie drogi dojazdowej, to spełnienie tego warunku potwierdza pozytywna opinia Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia 5 maja 2015 r. (karta 295). wydana po zawarciu z inwestorem umowy na rozbudowę układu drogowego mającego stanowić obsługę komunikacyjną inwestycji (umowa z dnia 20 kwietnia 2015 r. nr [...] przedłożona do akt sprawy w toku postępowania odwoławczego). Z opinii tej wynika, że projektowane uzbrojenie w zakresie drogi uznać należy za wystarczające dla obsługi przedmiotowego zamierzenia, a jego obsługa komunikacyjna ma się odbywać od drogi publicznej ul. [...] poprzez drogę wewnętrzną ul. [...] projektowany w ramach inwestycji zjazd. W ramach umowy o przebudowę układu drogowego inwestor zobowiązał się do dostosowania przyległego układu drogowego do potrzeb przedmiotowej inwestycji w zakresie wynikającym z umowy. Należało zatem uznać, że zamierzenie inwestycyjne spełnia przesłankę określoną w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.

Jak wskazał organ - powyższe stanowi odpowiedź na jeden z zarzutów Odwołujących się, zgodnie z którym z niewiadomych przyczyn zarządca drogi zmienił swoje pierwotnie negatywne stanowisko co do przedmiotowej inwestycji i wydał ostatecznie opinię pozytywną jeśli chodzi o obsługę komunikacyjną przedsięwzięcia. Okolicznością, która doprowadziła do zmiany stanowiska było właśnie zawarcie umowy obejmującej przebudowę przyległego układu drogowego. Podkreślono, że przesłanką ustalenia warunków zabudowy jest, aby istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu było wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego. Zawarta umowa potwierdza, że uzbrojenie projektowane w zakresie obsługi komunikacyjnej będzie wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego.

Nie budzi także wątpliwości organu odwoławczego, że teren inwestycji nie wymaga zgody, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p., oraz że decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniach - Kolegium wyjaśniło, że organ prowadzący postępowanie w sprawie warunków zabudowy nie bada zgodności istniejącej zabudowy z prawem budowlanym i warunkami technicznymi, a jedynie z przepisami dotyczącymi ładu przestrzennego. Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy stanowi promesę dla pozwolenia na budowę i nie przesądza, że inwestycja taka powstanie. W toku postępowania w sprawie uzyskania pozwolenia na budowę, ocenie organu podlegać będzie zgodność projektu budowlanego z przepisami techniczno - budowlanymi. Organ administracji architektoniczno - budowlanej działając na podstawie właściwych przepisów Prawa budowlanego dokona analizy, czy projekt budowlany nie narusza interesów osób trzecich.

Jeśli natomiast chodzi o odprowadzanie opadów atmosferycznych z terenu inwestycji wskazać należy, że z przedłożonej do akt sprawy informacji technicznej MPWiK S.A. w K. wynika, że w rozpatrywanym terenie obowiązuje system kanalizacji ogólnospławnej (pkt 17 informacji), a odprowadzanie m. in. wód opadowych z terenu inwestycji można rozwiązać w oparciu o miejską sieć kanalizacji ogólnospławnej o średnicy 50 cm biegnącego po terenie działki nr [...] lub do miejskiego kanału o średnicy 30 cm biegnącego po południowej stronie terenu inwestycji na zasadzie realizacji przyłączy wodno - kanalizacyjnych. Należy przewidzieć retencjonowanie wody opadowej na terenie inwestycji. Informacje te zostały ujęte w ustalonych warunkach zabudowy i są dla inwestora wiążące. Stąd też kwestionowana decyzja gwarantuje, że wody opadowe będą odprowadzane do kanalizacji miejskiej, a nie na teren sąsiednich nieruchomości.

Jeśli chodzi o kwestię braku zgody Odwołującej się Spółdzielni na realizację inwestycji Kolegium wyjaśniło, że ustalenie warunków zabudowy zależy wyłącznie od realizacji ustawowych przesłanek wydania takiej decyzji. Kolegium wskazało, że inwestor nie planuje realizować infrastruktury technicznej na terenie należącym do Spółdzielni. Zgodnie z załącznikami graficznymi do wniosku (karta 18, karta 75) oraz informacją techniczną [...] S.A. - infrastruktura techniczna nie będzie realizowana na należących do Spółdzielni działkach nr [...], [...], [...], [...], [...]. Niezależnie od tego podkreślono, że na etapie ustalania warunków zabudowy inwestor nie musi legitymować się tytułem prawnym do terenu inwestycji.

Opisaną wyżej decyzję zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie Spółdzielnia Mieszkaniowa im[...] zarzucając jej :

I. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy tj.: a) art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 k.p.a. i art. 80 k.p.a. poprzez brak wszechstronnego i dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz działanie wbrew zasadzie "dobrego sąsiedztwa" poprzez niezbadanie, czy inwestor posiada aktualne i ważne oświadczenia o warunkach przyłączenia do sieci gazowej, przyłącza wodociągowego i kanalizacyjnego, przyłącza do sieci elektroenergetycznej, miejskiej sieci ciepłowniczej,

b) art. 8 k.p.a. poprzez prowadzenie postępowania w sposób niebudzący zaufania,

II. naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy - art. 61 ust. 1 pkt. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez błędne przyjęcie, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego.

Na podstawie tych zarzutów strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzję Prezydenta Miasta K., a także o zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że w zaskarżonej decyzji przyjęto, że istnieje możliwość wyznaczenia linii zabudowy od strony ul. [...], jeżeli przemawia za tym ład przestrzenny. Specyficzne położenie działki nr [...] w stosunku do budynku przy ul. [...] i [...] znajdującego się na działce nr [...] i [...] przemawia za koniecznością dokładnego określenia położenia planowanego budynku, ponieważ jeżeli zostanie maksymalnie przybliżony do zachodniej granicy działki nr [...], wpłynie bardzo negatywnie na komfort życia mieszkańców w budynkach Spółdzielni. Posadowienie planowanego budynku w odległości 4 m od granicy, pomimo że będzie spełniać wymagania rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, nie będzie zupełnie do zaakceptowania przez mieszkańców budynku przy [...]

Należy również zwrócić uwagę, czy przy gabarytach planowanej inwestycji będzie możliwe zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 lipca 2009 r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych usytuowanie dróg przeciwpożarowych wzdłuż dłuższego boku budynku, na całej jego długości, przy czym bliższa krawędź drogi pożarowej musi być oddalona od ściany budynku o 5-15 m dla obiektów zaliczanych do kategorii zagrożenia ludzi i o 5-25 m dla pozostałych obiektów. Pomiędzy tą drogą i ścianą budynku nie mogą występować stałe elementy zagospodarowania terenu lub drzewa i krzewy o wysokości przekraczającej 3 m, uniemożliwiające dostęp do elewacji budynku za pomocą podnośników i drabin mechanicznych. Zapewnienie odpowiedniej ochrony przeciwpożarowej, na działce gdzie planowana jest inwestycja, jest istotne pod kątem ochrony przeciwpożarowej budynków będących w zarządzie Spółdzielni, zwłaszcza że budynek przy [...] sąsiadować będzie dwoma ścianami z planowaną inwestycją.

Inwestor i organ wydający decyzję o ustaleniu warunków zabudowy w sposób dowolny wybiera w stosunku, do której z dróg dojazdowych odnosi wyznaczanie parametrów inwestycji. Linia zabudowy została wyznaczona jedynie od strony ul. [...], natomiast szerokość elewacji frontowej została ustalona w oparciu o wymiary budynków, których elewacja frontowa jest od ul. [...]. W związku z tym, szerokość elewacji frontowej została wyznaczona na poziomie 41 +/- 1 m, pomimo że w analizowanym obszarze wykazano, że średnia szerokość elewacji frontowych jest znacznie mniejsza. W ocenie skarżącej nie uwzględniono obciążenia, jaki ta inwestycja wywrze na sąsiednie nieruchomości.

Zdaniem skarżącej organ I instancji oparł się na informacji technicznej o możliwości przyłączenia, które utraciło ważność w dniu 29.07.2016 roku. Wzmiankowana informacja nie została uzupełniona. W momencie wydawania decyzji nie można było stwierdzić, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Dlatego wydanie decyzji o warunkach zabudowy było niemożliwe, gdyż nie zostały spełnione łącznie warunki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Informacja o możliwości przyłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej została uzupełniona na etapie odwoławczym, jednak wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy przez organ I instancji naruszyło art. 61 ust. l pkt. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez błędne przyjęcie, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, a także art. 7 k.p.a. w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niedokonanie szczegółowej analizy stanu istniejącego oraz art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 k.p.a. i art. 80 k.p.a. poprzez brak wszechstronnego i dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, oraz działanie wbrew zasadzie " dobrego sąsiedztwa", jak również art. 8 k.p.a poprzez prowadzenie postępowania w sposób niebudzący zaufania, gdyż Organ I instancji wydał decyzję, pomimo, że nie można było stwierdzić, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające. Podkreślono, że podłączenie do miejskiego kanału o średnicy 30 cm biegnącego po stronie południowej terenu inwestycji nie będzie możliwe. Przyłącze musiałoby zostać wykonane przez teren będący współwłasnością Spółdzielni oraz wszystkich właścicieli lokali wyodrębnionych na działkach nr [...] i [...].

Organ I instancji przy wydaniu decyzji powołuje się na pozytywną opinię ZIKiT z dnia 05.05.2015 r. podtrzymaną w piśmie z dnia 11.02.2016r. Parametry ulicy [...] i [...] nie uległy zmianie od momentu wydania negatywnej opinii zarządcy drogi. Jest to droga wewnętrzna w chwili obecnej zamknięta bez układu komunikacyjnego, służy tylko i wyłącznie jako dojazd do 6-ciu budynków mieszkalnych wielorodzinnych i 52 garaży wolnostojących. Jakiekolwiek prace związane z przebudową ulicy [...] spowodują zlikwidowanie możliwości postoju, do której mają prawo mieszkańcy nieruchomości w tym rejonie. Spółdzielnia nie wyraża zgody na przejazd, przechód przez działki będące jej własnością. Z uwagi na parametry ul. [...] istniejący układ drogowy nie jest w stanie przenieść dodatkowego ruchu generowanego przez planowaną inwestycję. Zwiększenie potoków ruchu kołowego na tej ulicy nie jest możliwe ze względu na niewystarczającą przepustowość ulicy [...] na włączeniu do ul. [...]. Zdaniem skarżącej realizacja inwestycji zagraża bezpieczeństwu ruchu drogowego w rejonie tych ulic. W świetle powyższego ul. [...] nie zapewni prawidłowej i bezpiecznej obsługi komunikacyjnej terenu inwestycji oraz nie jest w stanie przejąć dodatkowego ruchu generowanego przez planowaną zabudowę.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie i w całości podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie w dniu 22 lutego 2018 r. przedstawiciel Wspólnoty Mieszkaniowej "C. R." (uczestnika postępowania) wniósł o uwzględnienie skargi podnosząc, że ul. [...] i [...] nie mają odpowiedniej przepustowości i nie mogą przyjąć większej ilości samochodów spowodowanej planowaną inwestycją.

Rozpoznając sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Zaskarżona decyzja jest prawidłowa, a zarzuty skargi nie zasługują na uwzględnienie.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w zaskarżonej decyzji szczegółowo omówiło parametry nowej zabudowy, a także pozostałe warunki wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy. Ustalenia te są prawidłowe i nie budzą wątpliwości.

Przepis art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r. poz. 1073 z późn. zm.) – zwanej dalej "u.p.z.p." - stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalając na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodną uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o które mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Na podstawie delegacji ustawowej zamieszczonej w przepisie art. 61 ust. 6 u.p.z.p. - rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z dnia 19 września 2003 r. Nr 164, poz. 1588) – dalej "rozporządzenie" – określone zostały parametry tej zabudowy.

Ani sporządzona w sprawie analiza urbanistyczno - architektoniczna, ani wydana na jej podstawie decyzja nie budzą wątpliwości. Poszczególne parametry ustalono prawidłowo, szczegółowo wyjaśniając, dlaczego przyjęto taką a nie inną ich wielkość. Wątpliwości dotyczące możliwości zastosowania dachu połaciowego zostały wyjaśnione przez autorkę analizy na etapie postępowania odwoławczego w notatce służbowej k. 1090 – 1091 akt administracyjnych.

Skarżący zarzuca, że organy wydające decyzję w sposób dowolny wybierały, w stosunku do której z dróg dojazdowych odbywa się ustalanie parametrów, bowiem linia zabudowy ustalona została w stosunku do ul. [...], zaś szerokość elewacji frontowej – w oparciu o wymiary budynków, których elewacja frontowa jest od ul. [...].

Zarzut ten nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z § 2 pkt 4 rozporządzenia frontem działki na potrzeby postępowania o ustalenie warunków zabudowy jest ta część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Inwestycja planowana jest na działce nr [...], która ma dostęp do drogi publicznej – ul. [...] poprzez drogę wewnętrzną – ul. [...]. Wjazd na działkę inwestycyjną od ul. [...] odbywa się od strony południowej i ta właśnie część działki musi być uznana za jej front. Przypomnieć należy, że to właśnie błędne przyjęcie frontu działki od strony wschodniej, a nie południowej było przyczyną uchylenia przez SKO poprzednio wydanej w sprawie decyzji. Aktualnie przyjęte rozwiązanie jest prawidłowe. Jego konsekwencją jest to, że to właśnie od strony ul. [...] ustala się linię zabudowy oraz pozostałe parametry, bowiem to jest elewacja frontowa planowanego budynku. Natomiast, czym innym jest uwzględnianie w analizie istniejących w obszarze analizowanym budynków. Zgodnie z § 6 ust. 1 i 2 rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy. Z przepisu tego nie wynika, a wręcz sprzeczne z nim byłoby zawężanie obiektów przyjmowanych do obliczania średniej wyłącznie do obiektów mających front od tej samej strony. Wyznaczenie omawianego parametru na poziomie 41 metrów nie jest przy tym dowolne. Zostało ono oparte na ust. 2 § 6, a więc nie stanowi średniej wszystkich budynków w obszarze analizowanym, jednakże autor analizy wyjaśnił w sposób przekonujący, że wobec faktu, że kwartał ulic [...] (na terenie którego położona jest działka inwestycyjna) obejmuje charakterystyczny układ urbanistyczny, wzięto pod uwagę jedynie ten kwartał. Dodatkowo uwzględniono fakt, że jeśli na tej samej działce zlokalizowany jest więcej niż jeden budynek, to budynki te mają zbliżoną szerokość. Na tej podstawie przyjęto szerokość elewacji frontowej planowanego budynku nawiązującą do istniejącego już na działce budynku hotelu.

Sposób ustalenia parametru szerokości elewacji frontowej w świetle § 6 rozporządzenia nie budzi wątpliwości, a zarzut skargi nie może odnieść skutku.

Kwestia dokładnej lokalizacji budynku na działce leży poza zakresem postępowania o ustalenie warunków zabudowy, za wyjątkiem parametru linii zabudowy. Pozostałe elementy lokalizacji budynku na działce będą ustalane dopiero na etapie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę i to wówczas skarżąca Spółdzielnia będzie mogła zgłaszać ewentualne obawy o skutki zbytniego zbliżenia planowanego budynku do budynku przy [...] To samo dotyczy zapewnienia właściwych dróg pożarowych, jak również prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zarzuty dotyczące tych kwestii na obecnym etapie procesu inwestycyjnego nie mogą odnieść skutku.

W kwestii braku ważności informacji dotyczących zapewnienia uzbrojenia terenu na etapie decyzji I instancji trzeba wyjaśnić, że na etapie postępowania odwoławczego uzupełniono materiał dowodowy w tym zakresie (pismo Wodociągów [...] z 10 maja 2017 r. k. [...], pismo [...] k. 1075) . Prawdą jest, że w dacie wydawania decyzji przez organ I instancji brak było dokumentu potwierdzającego możliwość dostawy wody oraz odprowadzania ścieków, bowiem przedłożona wcześniej informacja MPWiK S.A. utraciła ważność na miesiąc przed wydaniem zaskarżonej decyzji. W tym zakresie decyzja organu I instancji była wadliwa, jednakże wadliwość ta została usunięta w postępowaniu odwoławczym i zaskarżona decyzja prawidłowo tę kwestię rozstrzygnęła. Powyższe, wbrew twierdzeniom skargi nie daje podstaw do wyeliminowania z obrotu prawnego zaskarżonej decyzji. Z kolei okoliczność, że podłączenie inwestycji do miejskiego kanału wodno – kanalizacyjnego będzie wymagało wykonania robót na terenie należącym do skarżącej również na obecnym etapie procesu inwestycyjnego nie może odnieść skutku.

Skarżąca Spółdzielnia oraz uczestnik postępowania kwestionują również możliwość prawidłowego zapewnienia połączenia inwestycji z droga publiczną poprzez ul. [...] podnosząc, że szlak ten ma zbyt małą przepustowość. Spółdzielnia kwestionuje stanowisko zarządcy drogi zawarte w pismach z dnia 5 maja 2016 r. i 11 lutego 2016 r. Kwestia ta została szczegółowo omówiona w zaskarżonej decyzji, a Sąd stanowisko Kolegium całkowicie podziela. W piśmie z 5 maja 2016 r. (k. 295) ZIKIT będący zarządcą drogi pozytywnie zaopiniował zamierzenie inwestycyjne pod szczegółowo określonymi w tym piśmie warunkami. W piśmie tym powołano się na umowę o współfinansowanie inwestycji drogowej z 20 kwietnia 2015 r., zawartą pomiędzy inwestorem a Gminą Miejską K. (ZIKIT), której kopia została przedłożona do akt sprawy na etapie postępowania odwoławczego. Z kolei w piśmie z 11 lutego 2016 r. (k. 610) wyjaśniono, że zdaniem zarządcy drogi zarówno parametry techniczne ul. [...], jak i ul. [...] zapewniają prawidłową i bezpieczną obsługę komunikacyjną ruchu pieszego i kołowego zarówno zabudowy istniejącej, jak i planowanej. Tym samym uzbrojenie terenu jest wystarczające, a nawet przepustowość wymienionych ulic po zrealizowaniu inwestycji nie zostanie wyczerpana.

Sąd nie znajduje podstaw, by kwestionować powyższe stanowisko zarządcy drogi. Nie ulega wątpliwości, że dodatkowa zabudowa zawsze powoduje pewne utrudnienia dla nieruchomości sąsiadujących i uciążliwości dla mieszkańców, jednakże dopóki pozostaje ona zgodna z obowiązującymi przepisami, organy administracji publicznej nie mogą odmówić wydania warunków zabudowy. Jak bowiem wynika z art. 56 zd. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi.

Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji Sąd nie dopatrzył się naruszeń przepisów prawa materialnego ani też przepisów postępowania, które mogłyby skutkować uwzględnieniem skargi i uchyleniem zaskarżonej decyzji.

Z tych względów orzeczono jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 z późn. zm.).