Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 953/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2008-02-07 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Wiesław Czerwiński Sędziowie WSA: Sędzia WSA Wojciech Jarzembski Sędzia WSA Grażyna Malinowska-Wasik (spr.) Protokolant Jakub Jagodziński po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 7 lutego 2008r. sprawy ze skargi K.K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] października 2007r. nr [...] w przedmiocie stwierdzenia nieważności decyzji w sprawie warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

II SA/Bd 953/07

Uzasadnienie

Na wniosek S. – P. Sp. o.o. w B. reprezentowanej przez pełnomocnika Prezydent Miasta B. decyzją nr [...] z dnia [...] sierpnia 2006 r. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych wolnostojących przy ul. Skowronków w B. w granicach działek nr [...],[...],[...],[...],[...],[...] , [...],[...] i [...].

Jak wynika z uzasadnienia decyzji rozstrzygnięcie w przedmiocie warunków zabudowy wydano po stwierdzeniu, iż zostały spełnione wymogi określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 - 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, ze zm.) oraz po uzgodnieniu jego projektu z Zarządem Dróg Miejskich i Komunikacji Publicznej w B. Integralną część decyzji stanowiły załączniki – graficzny i tekstowy zwierający wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków przewidzianych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 wskazanej wyżej ustawy.

W dniu [...] maja 2007 r. właściciel działki nr [...] Krzysztof K. wystąpił z wnioskiem o stwierdzenie na podstawie art. 156 § 1 pkt 2 kpa nieważności powyższej decyzji z uwagi na rażące naruszenie przepisów art. 10 kpa oraz art. 61 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. (Dz. U. Nr 164, poz. 1588).

Wyżej wymieniony podniósł, iż mimo, że jest właścicielem nieruchomości sąsiedniej, nie był powiadomiony o wszczęciu postępowania, w związku z czym nie mógł wziąć w nim udziału na żadnym jego etapie.

Wskazał nadto, że w przeprowadzonej na podstawie rozporządzenia Ministra Infrastruktury analizie nie uwzględniono charakteru nieruchomości bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji oraz faktu, iż całe osiedle pierwotnie miało mieć zabudowę jednorodzinną o wysokości do dwóch kondygnacji. Poza tym w decyzji określono rażąco odmienne od warunków zabudowy nieruchomości sąsiednich i sprzeczne z przepisami warunki co do wysokości i procentu zabudowy terenu, wadliwie odwołano się wydając decyzję do charakterystyki nieruchomości dostępnej z innej ulicy, zaś istniejąca infrastruktura projektowana była na potrzeby osiedla domków jednorodzinnych a nie intensywnej zabudowy wielorodzinnej.

W dodatkowym piśmie z dnia [...] sierpnia 2007 r. wnioskodawca uzupełniająco wskazał, iż w aktach sprawy znajduje się pismo Miejskiej Pracowni Urbanistycznej z [...] lipca 2006 r. zakładające odmienne od przyjętych parametry projektowanych inwestycji, akta nie zawierają wiążących umów z firmami dostarczającymi media lecz tylko oświadczenia oraz, że analizę obszaru sporządzono nieprawidłowo i wybiórczo, gdyż budynki w niej uwzględnione znajdują się na granicy analizowanego obszaru (działki nr [...] i [...]), a także poza nim (działka [...]) i nie stanowią o charakterze osiedla (są wyjątkami architektonicznymi).

Decyzją z dnia [...] sierpnia 2007 r. nr SKO [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. odmówiło stwierdzenia nieważności decyzji Prezydenta Miasta B. z dnia [...] sierpnia 2006 r.

Odnosząc się do zarzutu wnioskodawcy dotyczącego nie uznania go za stronę postępowania w przedmiocie warunków zabudowy SKO zwróciło uwagę, że nie uczestniczenie w postępowaniu może stanowić przesłankę wznowienia postępowania a nie stwierdzenia nieważności decyzji.

Jednocześnie SKO stwierdziło, że jakkolwiek stronami postępowania o ustalenie warunków zabudowy są inwestor, właściciel i wieczysty użytkownik działki, na której planowana jest inwestycja oraz mogą nimi być właściciele i wieczyści użytkownicy działek sąsiednich, to mimo iż należąca do wnioskodawcy działka oddzielona jest od terenu inwestycji pasem o szerokości 1 metra, wykazał on, że projektowana inwestycja może mieć wpływ na jego nieruchomość. Uznając Krzysztofa K. za uprawnionego do złożenia wniosku o stwierdzenie nieważności decyzji SKO powołało się dodatkowo na orzeczenie Sądu Najwyższego, w którym Sąd stwierdził, że stroną postępowania w sprawie nieważności decyzji jest nie tylko strona postępowania zwykłego, lecz każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczyć mogą skutki stwierdzenia nieważności decyzji.

W motywach decyzji SKO wyjaśniło, że osiedle, w granicach którego zlokalizowana została inwestycja, miało mieć, zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego, charakter zabudowy jednorodzinnej w układzie szeregowym, lecz plan ten z dniem [...] stycznia 2004 r. przestał obowiązywać, w związku z czym zawarte w nim ustalenia utraciły moc. Odnosząc się do zarzutu nieuwzględnienia opinii Miejskiej Pracowni Urbanistycznej organ wskazał, że pracownia poinformowała jedynie o sporządzaniu nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu objętego inwestycją, przy czym ustalenia zawarte w projekcie nabiorą mocy dopiero po wejściu w życie odpowiedniej uchwały Rady Miasta. W uzasadnieniu decyzji stwierdzono także, iż w projekcie decyzji o warunkach zabudowy i analizie, których autorem było osoba wpisana na listę izby samorządu zawodowego architektów, wyznaczono poszczególne parametry nowej zabudowy zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Wprawdzie jeden z budynków wielorodzinnych wzięty do analizy znajduje się poza granicami wyznaczonego obszaru, lecz nie miało to wpływu na przyjęte wartości parametrów tym bardziej, że możliwe było zakreślenie do analizy większego obszaru.

Ustosunkowując się do zarzutu, iż jedna z objętych analizą nieruchomości nie jest dostępna z tej samej drogi publicznej, co teren objęty inwestycją lecz z innej ulicy, organ wyjaśnił, że warunek dostępu z tej samej drogi publicznej do działki, której mają dotyczyć warunki zabudowy oraz sąsiedniej działki zabudowanej jest spełniony wówczas, gdy teren ma dostęp do drogi zaliczanej do jednej z dróg wymienionych w art. 2 ustawy o drogach publicznych, przy czym pojęcie dostępu do drogi publicznej obejmuje zarówno bezpośredni dostęp do tej drogi, jak i dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.

Ocena zaś parametrów technicznych istniejącego uzbrojenia terenu należy do poszczególnych gestorów sieci, przy czym w aktach znajdują się dokumenty potwierdzające, że jest ono wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego. Wymóg zawarcia umów z dostawcami mediów dotyczy jedynie sytuacji, gdy w terenie brak jest odpowiedniego uzbrojenia.

We wniosku z dnia [...] września 2007 r. o ponowne rozpatrzenie sprawy Krzysztof K. podniósł, że nie został, z naruszeniem art. 9 kpa, przez organ I instancji poinformowany o terminie i trybie złożenia podania o wznowienie postępowania zakończonego decyzją o warunkach zabudowy, w związku z czym jedyną drogą prawną do ochrony jego interesów pozostaje stwierdzenie nieważności wymienionej decyzji w związku z rażącym naruszeniem prawa.

Poza tym ponownie zarzucił, że osiedle w obrębie ulic S. i D. według poprzednio obowiązującego planu podziału geodezyjnego działek miało mieć charakter zabudowy jednorodzinnej szeregowej, jak również w projekcie nowego planu przewidziana jest taka zabudowa. Rażąca zmiana charakteru osiedla przez wydane warunki zabudowy narusza interes właścicieli nieruchomości sąsiednich.

Nadto wyżej wymieniony kolejny raz zakwestionował uwzględnienie w analizie obiektu znajdującego się poza wyznaczonym do niej obszarem.

Decyzją z dnia [...] października 2007 r. w SKO [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. orzekło o utrzymaniu swojej poprzedniej decyzji w mocy.

W uzasadnieniu decyzji SKO ponowiło argumentację przedstawioną w motywach rozstrzygnięcia z dnia [...] sierpnia 2007 r.

Poza tym ustosunkowując się do treści wniosku z dnia [...] września 2007 r. SKO ponownie podkreśliło, iż pominięcie strony w postępowaniu stanowi przesłankę wyłącznie do wznowienia postępowania, uwzględnienie w analizie budynku położonego poza analizowanym obszarem nie stanowi rażącego naruszenia prawa i nie miało znaczącego wpływu na przyjęte parametry planowanej inwestycji, powoływanie się na ustalenia nieobowiązującego już planu nie może być skuteczne, gdyż w takim wypadku o charakterze zabudowy rozstrzyga się decyzją taką, jaka podjęta została w niniejszej sprawie, zaś ustalenia projektu nowego planu staną się wiążące z chwilą wejścia uchwalonego planu w życie.

W podnoszonej przez wnioskodawcę kwestii naruszenia interesów właścicieli nieruchomości sąsiednich SKO powołując się na § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 164, poz. 1589) wskazało, że wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich zostały precyzyjnie określone w treści kwestionowanej decyzji ustalającej warunki zabudowy.

Reasumując SKO nie znalazło podstaw do stwierdzenia nieważności decyzji Prezydenta B. z dnia [...] sierpnia 2006 r. uznając za prawidłowe zajęte w tym zakresie stanowisko w swej poprzedniej decyzji.

Decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] października 2007 r. Krzysztof K. zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy wnosząc o rozpatrzenie sprawy.

W skardze przedstawił chronologię podjętych przez siebie w sprawie planowanej inwestycji czynności oraz podniósł, że pomijanie go jako właściciela działki sąsiedniej w niniejszej sprawie wskazuje na działania zamierzone, nakierowane na celowe wyeliminowanie i pominięcie w postępowaniu osób już zamieszkujących teren osiedla.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. wniosło o jej oddalenie powołując się na stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszcz zważył, co następuje:

Ze względu na to, że skarga nie zawiera konkretnych zarzutów, Sąd dokonał oceny legalności zaskarżonej decyzji w aspekcie uchybień przepisom prawa, które należałoby uwzględnić z urzędu.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Naruszenie prawa należy traktować jako rażące tylko wówczas, gdy jego waga jest znacznie większa niż stabilność decyzji ostatecznej, gdy decyzja obarczona jest wadliwością od dnia jej wydania, uzasadniającą jej wyeliminowanie z obrotu prawnego ze skutkiem ex tunc.

Ze względu na szczególny charakter instytucji stwierdzenia nieważności decyzji, podjecie rozstrzygnięcia w tym przedmiocie wymaga bezspornego ustalenia, że kwestionowana decyzja jest dotknięta oczywistą wadą pozwalającą na jej zakwalifikowanie z art. 156 § 1 pkt 2 kpa.

Materiał zawarty w aktach administracyjnych niniejszej sprawy, a podstawę orzekania przez Sąd stanowią zgodnie z art. 133 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270) akta, nie pozwala na wyprowadzenie wniosku, że doszło do tego rodzaju naruszenia prawa przy ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji przewidzianej przy ul. S. w B.

Na wstępie, ze względu na podnoszoną przez skarżącego w kolejnych środkach zaskarżenia w niniejszej sprawie kwestię nieuczestniczenia przez niego w postępowaniu pierwszoinstancyjnym, skutkującego pozbawieniem możliwości dochodzenia w tym postępowaniu swoich racji, stwierdzić należy, że brak udziału strony w postępowaniu i będące wynikiem tego zwykłe następstwa mieszczą się wyłącznie w określonej w art. 145 § 1 pkt 4 kpa podstawie wznowienia postępowania. Pozbawienie zaś strony możliwości wzięcia udziału w postępowaniu administracyjnym powodujące zaistnienie podstawy wznowienia postępowania, o której mowa w art. 145 § 1 pkt 4 kpa, nie może skutkować uznaniem decyzji za wydaną w rażącym naruszeniem prawa.

Poszczególne tryby nadzwyczajne wzruszania decyzji ostatecznych (art. 145, art. 156 kpa i inne) mają na celu usunięcie tylko określonego rodzaju wadliwości decyzji i nie mogą być stosowane zamiennie. Naruszenie wyłączności określonego trybu nadzwyczajnego weryfikacji decyzji, tak jak w niniejszym przepadku trybu wznowieniowego (art. 145 § 1 pkt 4 kpa) i orzeczenie o nieważności decyzji, wręcz stanowiłyby samo w sobie rażące naruszenie prawa z art. 156 § 1 pkt 2 kpa.

Podzielić jednoczenie należy stanowisko Samorządowego Kolegium Odwoławczego, że dla wyniku postępowania dotyczącego stwierdzenia nieważności decyzji nie ma znaczenia ewentualne naruszenie zasady udzielania informacji (art. 9 kpa) przez organ w sprawie o wznowienie postępowania.

Ustalenia zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przestają być wiążące z momentem, utraty przezeń mocy obowiązującej. W przypadku braku aktualnego planu, zmiana zagospodarowania terenu, w tym polegająca na budowie obiektu budowlanego, wymaga – stosownie do art. 4 ust. 2 oraz art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, ze zm.) – ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy.

Zasady i tryb ustalania warunków zabudowy w takiej sytuacji reguluje wskazana ustawa oraz rozporządzenie wykonawcze Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Przepisy wymienionych aktów nie uprawniają do kierowania się, przy wydawaniu rozstrzygnięcia w przedmiocie warunków zabudowy ustaleniami ostatnio obwiązującego miejscowego planu zagospodarowania. Stąd bezprzedmiotowe jest powoływanie się przez skarżącego na przeznaczenie terenu osiedla P. w wygasłym planie na zabudowę jednorodzinną w układzie szeregowym i dokonany w związku z tym odpowiedni podział geodezyjny działek. Powyższe stwierdzenie należy odnieść również do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta oraz sporządzonego projektu planu zagospodarowania dla O. G., o którym jest mowa w powoływanym przez skarżącego piśmie Miejskiej Pracowni Urbanistycznej w B. z dnia [...] lipca 2007 r., nazwanym przez niego opinią. Ani studium, ani projekt planu nie są aktami prawnymi powszechnie obowiązującymi – aktami prawa miejscowego, a plan uzyska moc wiążącą dopiero z momentem wejścia w życie po uchwaleniu przez Radę Miasta. Gdyby wspomniany plan dla O. G. już obowiązywał, odpadłyby podstawy do decyzyjnego ustalania warunków zabudowy przed złożeniem wniosku o wydanie pozwolenia na budowę budynków – pozwolenie na budowę wydawanoby wprost uwzględniając przeznaczenie terenu przewidziane w planie i wskazane w nim parametry obiektów.

Podkreślenia wymaga, że zgodnie z art. 56 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. organ nie może odmówić wydania decyzji rozstrzygającej o warunkach zabudowy dla zamierzonej przez inwestora inwestycji, jeśli planowana inwestycja odpowiada warunkom przewidzianym w art. 61 tejże ustawy i nie wynikają dla niej ograniczenia z przepisów odrębnych.

Właściciel domu jednorodzinnego nie ma więc możliwości powoływania się skutecznie na zasadę praw nabytych z tego tytułu, że wg planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego w czasie budowy, czy też kupna domu przewidziana była w obrębie osiedla, w tym zwłaszcza w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowa jednorodzinna, w sytuacji, gdy aktualne zamierzenie inwestycyjne w postaci budowy na terenie osiedla budynku mieszkalnego wielorodzinnego pozostaje w zgodzie ze wskazanymi wyżej unormowaniami.

Jego stanowisko w takim przypadku wręcz sprzeczne jest z konstytucyjną zasadą równego traktowania właścicieli nieruchomości w zakresie realizowania swoich praw do budowy na własnym gruncie.

W przedstawionym wyżej kontekście nie można też przyjąć, jak podnosi strona we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy, że dopuszczenie do samej tylko zmiany charakteru osiedla poprzez wydanie przedmiotowej decyzji dotyczącej warunków zabudowy, oznacza naruszenie interesów właścicieli usytuowanych w sąsiedztwie na jego terenie domów jednorodzinnych, w tym również jej interesów, chyba że chodzi tu o interesy faktyczne.

Rozpatrując wniosek spółki S. – P. o ustalenie warunków zabudowy dla planowanej budowy dwóch budynków wielomieszkaniowych organ obligowany był dokonać oceny, czy spełnione zostały łącznie wszystkie warunki wymienione w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym niezbędne do wydania pozytywnego dla wnioskodawcy rozstrzygnięcia. Istotnym sformułowaniem w pkt 1 wskazanego ustępu jest zgodność nowej zabudowy z zabudową już istniejącą, czyli zachowanie zasady tzw. dobrego sąsiedztwa.

Pamiętać należy, że ustanowienie przez ustawodawcę powyższej zasady, znajdującej rozwinięcie w rozporządzeniu wykonawczym Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., nie jest celem, czy wartością samą w sobie, lecz środkiem ochrony i realizacji innej obowiązującej w zakresie zagospodarowania przestrzennego, wnikającej z art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. zasady – zasad ładu przestrzennego.

Jak trafnie wskazało Samorządowego Kolegium Odwoławcze, przez działkę sąsiednią, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, do której zabudowy ma być dostosowana zabudowa powstająca, nie należy rozumieć działki graniczącej bezpośrednio z działką inwestora, lecz działki znajdujące się w pewnym tworzącym urbanistyczną całość obszarze, pozwalającym organowi dokonać jak najlepszej oceny sytuacji faktycznej pod względem możliwości zrealizowania planowanej inwestycji przy zachowaniu ustawowych warunków z art. 61 ust. 1 pkt 1.

Za akt sprawy wynika, że wykonano zarówno w formie tekstowej, jak i graficznej wymaganą przepisem § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na obszarze wyznaczonym na kopii mapy zasadniczej. Granice analizowanego obszaru zakreślonego w minimalnej przewidzianej w tym przepisie odległości, to jest wynoszącej trzykrotną szerokość frontu działek objętych wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy i jednocześnie nie mniejszej niż 50 m.

Porównanie wynikowo analizy z określonymi w punkcie 2.1.3 decyzji Prezydenta Miasta B. z dnia [...] sierpnia 2006 r. warunkami dla przyszłej zabudowy wskazuje, iż wyniki te zostały uwzględnione przez organ przy ustaleniu linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni przeznaczonych pod zabudowę działek, szerokości elewacji frontowej, wysokości głównej kalenicy dachu i geometrii dachu.

Jednak, wbrew stwierdzeniu Samorządowego Kolegium Odwoławczego, przeprowadzona analiza dotknięta jest wadami, nie tylko w postaci objęcia nią jednej działki nr - [...] położonej poza wyznaczonym obszarem, stanowiącymi naruszenie przepisów rozporządzenia Monstra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. oraz przepisów kpa.

- Jakkolwiek rozporządzenie nie precyzuje sposobu doboru do analizy poszczególnych zabudowanych działek, wytypowano do niej działki położone zasadniczo w jednej części zakreślonego do analizy obszaru nie motywując tego w żaden sposób, co świadczyć może o trafności zarzutu o wybiórczym przeprowadzeniu wymienionej czynności.

- Jeśli chodzi o wspomnianą wyżej działkę nr [...], to – jak podniosło SKO - istotnie organ mógł wyznaczyć do analizy obszar ją obejmujący (wyznaczono go uwzględniając minimalne wymagane rozporządzeniem parametry), lecz nie można pominąć okoliczności, że ta właśnie działka miała największą powierzchnią zabudowy w stosunku całej jej powierzchni, tj. 53% i ten właśnie wskaźnik określono zarówno w analizie, jak i w decyzji jako maksymalnie dopuszczalny.

- W § 5 ust. 1 rozporządzenia przyjęto jako zasadę wyznaczanie omawianego wskaźnika w oparciu o średni wskaźnik dla analizowanych działek. Wskaźnik ten w niniejszym przypadku wynosi 39%. Wprawdzie w § 5 ust. 2 dopuszcza się przyjęcie innego wskaźnika aniżeli średni, ale tylko w przypadku gdy uzasadniono to w analizie. Wymóg ten nie został spełniony. Powyższego nie umotywowano również w samej decyzji.

Dopuszczalną maksymalną wysokość głównej kalenicy dachu przyszłej zabudowy ustalono zgodnie z § 7 ust. 3 rozporządzenia przyjmując średni wskaźnik, lecz nie można tu pominąć uwagi dotyczącej doboru działek do analizy.

Dokonując oceny prawidłowości przeprowadzonej analizy w zakresie dostępności wytypowanych do niej działek do drogi publicznej podnieść należy, że z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika wymóg dostępność co najmniej jednej działki sąsiedniej z tej samej drogi publicznej, do której istnieje dostęp z nieruchomości podlegającej zabudowie. Trafnie w uzasadnieniu decyzji SKO wskazało, iż przez dostęp do drogi publicznej (jaką jest droga krajowa, wojewódzka, powiatowa, gmina) trzeba rozumieć nie tylko bezpośredni dostęp do tej drogi lecz także dostęp pośredni, to jest poprzez drogę wewnętrzną (np. osiedlową) lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Wynika to nie tylko z ustawy o drogach publicznych, lecz również z art. 2 pkt 14 ustawy z 27 marca 2003 r. (Dz. U. Nr 80, poz. 717, ze zm.) Gdyby jednak nawet wymieniania przez skarżącego jedna działka nie miała tak zdefiniowanego dostępu do drogi publicznej, to nie można byłoby mówić o naruszeniu wskazanego wyżej art. 61 ust. 1 pkt 1 skoro dostęp z tej samej drogi publicznej istnieje do pozostałych objętych analizą działek ( a przynajmniej jednej z nich).

Nie można mieć zastrzeżeń do stanowiska SKO w kwestii wyposażenia w infrastrukturę techniczną terenu przyszłej inwestycji.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym do wydania decyzji o warunkach zabudowy niezbędne jest istnienie rzeczywistego lub projektowanego uzbrojenia terenu wystarczającego dla zamierzenia budowlanego. Chodzi tu o urządzenia wodociągowe, kanalizacyjne, elektryczne, gazowe i inne konieczne do funkcjonowania budynku. Ocena wymogów technicznych, jakie winny spełniać poszczególne urządzenia, należy do podmiotów dysponujących mediami. Jakkolwiek w ust. 5 art. 61 ustawy stwierdza się, że warunek wskazany w ust. 1 pkt 3 uznaje się za spełniony, jeśli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy między inwestorem a właściwym podmiotem, to przez "zagwarantowane" należy - w ocenie Sądu – rozumieć posiadanie zapewnienia, że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta. W aktach sprawy znajdują się potwierdzenia przez odpowiednie jednostki organizacyjne możliwości technicznych przyłączenia planowanych obiektów do sieci gazowej i wodnokanalizacyjnej oraz zobowiązanie do wykonania sieci elektroenergetycznej. W decyzji zaś zamieszczono zapisy o sposobie zaopatrzenia w poszczególne media.

W pojęciu ochrony interesów osób trzecich - właścicieli nieruchomości sąsiednich (przy czym chodzi tu o interes prawny a nie faktyczny) mieści się ewentualne negatywne oddziaływanie przyszłego obiektu na otoczenie. Ochrona ta w postępowaniu o ustalenia warunków zabudowy nie może być oceniana, jak w kolejnym postępowaniu, którego przedmiotem jest pozwolenie na budowę. Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy wytycza bowiem jedynie podstawowe kierunki ukształtowania projektowanej inwestycji w sposób wiążący projektanta obiektu budowlanego i organ wydający pozwolenie na budowę.

Ustalenia decyzji Prezydenta Miasta B. w zakresie ochrony interesu osób trzecich (pkt 2.4) w powyższym kontekście uznać należy za wystarczające tym bardziej, skoro weźmie się pod uwagę, że tego rodzaju obiekty, jak projektowane (III piętrowe domy mieszkalne) co do zasady nie stwarzają dla otoczenia przekraczających normy uciążliwości w postaci hałasu, czy też zanieczyszczeń powietrza. Kwestie ewentualnych negatywnych oddziaływań budynków mogą być podniesione przez stronę i będą wymagały wnikliwego ustosunkowania się organu w postępowaniu dotyczącym zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę.

Zgodnie z unormowaną w art. 7 kpa zasadą prawdy obiektywnej organy administracji publicznej zobowiązane są do podejmowania wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy. W myśl tej zasady organ prowadzący postępowanie ma obowiązek nie tylko zebrać lecz także rozpatrzyć cały materiał dowodowy w taki sposób, aby ustalić stan faktyczny sprawy zgodnie z rzeczywistością. Do wszechstronnej oceny zebranego materiału dowodowego obliguje organ także art. 80 kpa.

W świetle przedstawionych wyżej ustaleń i konkluzji uznać należy, że w niniejszej sprawie doszło do naruszenia przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazanych wyżej unormowań w zakresie oceny prawidłowości przeprowadzonej w toku postępowania o ustalenie warunków zabudowy analizy cech zabudowy i zagospodarowania terenu, lecz mając - na uwadze przedmiot sprawy - stwierdzenie nieważności decyzji, powyższe naruszenie przepisów procedury nie miało wpływu na treść wydanych przez organ rozstrzygnięć.

Nieprzestrzeganie przez Prezydenta B. prawa polegało na naruszeniu, przy dokonaniu analizy mającej na celu uwzględnienie przez planowaną inwestycję wymagań ładu przestrzennego, przepisów § 3 ust. 1 i § 5 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) w związku z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r., Nr 80, poz. 717) oraz w związku z art. 7, 8 i 107 § 3 kpa.

Wymienione uchybienia mogą - w ocenie Sądu - być rozpatrywane jedynie na gruncie zwykłych a nie kwalifikowanych naruszeń prawa uzasadniających stwierdzenie nieważności decyzji Prezydenta Miasta B. na podstawie art. 156 § 1 pkt 2 kpa.

W praktyce orzeczniczej przyjęto, że o rażącym naruszeniu prawa można mówić wówczas, gdy zachodzą łącznie trzy przesłanki: naruszenie prawa jest oczywiste (decyzja wydana została wbrew nakazowi lub zakazowi ustanowionemu w przepisie prawnym, wbrew wszystkim przesłankom przepisu nadano prawa lub ich odmówiono), treść decyzji pozostaje w sprzeczności z treścią przepisu przez proste ich zestawienie ze sobą (przepis nie wymaga wykładni, nie jest ocenny) oraz skutki wywoływane przez decyzję nie są możliwe do zaakceptowania z punktu widzenia wymagań praworządności (wystąpienie tych skutków powoduje, że nie jest możliwe zaakceptowanie decyzji jako aktu wydanego przez organy praworządnego państwa). Uchybienia przepisom prawa, jakich dopuszczono się wydając decyzję o warunkach zabudowy, wskazanych kryteriów nie spełniają.

Zaznaczyć należy, że w judykaturze sądowej podkreśla się niedopuszczalność "podciągania" wypadków zwykłego naruszenia prawa pod kwalifikowane naruszenie, o którym mowa w art. 156 § 1 pkt 2 kpa.

Z przedstawionych wyżej względów, nie znajdując podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającej, na mocy art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270) orzeczono, jak w sentencji.

Ze względu na to, iż postępowanie w przedmiocie stwierdzenia nieważności decyzji w myśl art. 157 § 2 kpa może być wszczęte zarówno na wniosek strony, jak i z urzędu Sąd zaniechał oceny stanowiska organu, iż skarżący wykazał swój interes prawny uprawniający go do zainicjowania postępowania nieważnościowego.