Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 661/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2021-07-07 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2020 poz 293
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - t.j.
article: art. 155
journal: Dz.U. 2020 poz 256
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.
article: par. 3, par. 7
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Dnia 7 lipca 2021 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Świstak Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędzia WSA Aleksandra Kiersnowska – Tylewicz (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 7 lipca 2021 roku sprawy ze skargi Ł. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] czerwca 2020 r. nr [...] w przedmiocie odmowy zmiany decyzji oddala skargę


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej SKO lub Kolegium) decyzją z dnia [...] czerwca 2020 r. nr [...] działając na podstawie art. 1 ust. 1 i 2 - ustawy z dnia 12 października 1994r - o samorządowych kolegiach odwoławczych (j.t. Dz. U. 2018.570), art. 138 § 1 pkt. 1 w zw. z art. 155 - ustawy z dnia 14 czerwca 1960r - kodeks postępowania administracyjnego (j.t Dz. U. 2020.256 dalej k.p.a.), art. 59 ust. 1 i art. 60 ust. 1 ustawy z dnia [...] marca 2003r - o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t Dz. U. 2020.293, dalej u.p.z.p.), po rozpatrzeniu odwołania Ł. G. (dalej jako strona lub skarżący) utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy w S. z dnia [...] lutego 2020r. nr [...], znak: [...] wydanej w przedmiocie odmowy zmiany decyzji ostatecznej z dnia [...] sierpnia 2018r. nr [...], znak: [...] ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, przewidzianej do realizacji na działce nr [...],położonej przy ulicy G. w miejscowości U.-K..

Rozstrzygnięcia zapadły w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

W dniu [...] sierpnia 2018 r. na wniosek Ł. i E. G. została wydana decyzja Burmistrza Miasta i Gminy S. (dalej Burmistrz) Nr [...] znak: [...] dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolno stojącego wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi oraz pozostałą niezbędną infrastrukturą techniczną, na terenie działki o nr ewid. [...] położonej w miejscowości U.-K. przy ul. G. .

W dniu [...] sierpnia 2019 r. wpłynął do organu wniosek skarżącego w sprawie zmiany decyzji Nr [...] znak: [...] w zakresie wykreślenia pkt 2.6. wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku, jej gzymsu lub attyki, ppkt a) maksymalnie [...] m do okapu, lub zmiany treści pkt 2.6. ppkt a) W. górnej krawędzi elewacji frontowej budynku, jej gzymsu lub attyki do okapu z maksymalnie [...] m na maksymalnie [...] m.

Decyzją z dnia [...] września 2019 r. nr [...], znak: [...] Burmistrz odmówił wnioskowanych zmian.

W dniu [...] stycznia 2020 r. SKO decyzją znak: [...], po rozpatrzeniu odwołania Ł. G., uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.

Decyzją z dnia [...] lutego 2020 r. nr [...] Burmistrz ponownie odmówił zmiany decyzji ustalającej warunki zabudowy z [...] sierpnia 2018 r.

Uzasadniając stanowisko organ wskazał, że po przeanalizowaniu akt sprawy w tym analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia [...].05.2018 r., a także treści rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 poz. 1588, dalej jako rozporządzenie) nie znaleziono podstaw do usunięcia pkt 2.6. decyzji, zgodnie z którym wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku jej gzymsu lub attyki, ppkt a) maksymalnie [...] m do okapu.

W ocenie organu usunięcie z decyzji o warunkach zabudowy zapisu pkt 2.6. ppkt a) będzie sprzeczne z § 7 ust. 1 rozporządzenia. Treść § 7 ust. 1 rozporządzenia mówi, iż wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Przepis ten ustanawia zatem ogólną regułę ustalania omawianego parametru dla nowej zabudowy. W związku z powyższym wykreślenie powyższego zapisu organ uznał za bezzasadne.

Odnosząc się do żądania wnioskodawcy dotyczącego zmiany treści pkt 2.6. ppkt a) Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku, jej gzymsu lub attyki do okapu z maksymalnie [...] m na maksymalnie [...] m, organ nie znalazł podstaw do zmiany decyzji w żądanym zakresie. Zmiana ustalonej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej budynku, jej gzymsu lub attyki do okapu nie jest zgodna z wynikami analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia [...].05.2018 r. Analiza określa wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki dla dachów skośnych na maksymalnie [...] m. Wnioskowana wysokość [...] m nie jest zgodna z wynikami analizy urbanistycznej. Wobec powyższego stwierdzono brak możliwości zmiany w/w decyzji zgodnie z żądaniem wnioskodawcy.

Z treścią decyzji nie zgodził się inwestor wnosząc w przepisanym terminie odwołanie i zwracając się o zmianę zaskarżonej decyzji w części dotyczącej odmowy określenia parametru wysokości budynku lub wykreślenia tego zapisu z zaskarżonej decyzji.

Organ odwoławczy po przeanalizowaniu treści odwołania oraz przedłożonych akt sprawy orzekł o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji.

Organ wskazał, że zgodnie z przepisem art. 155 k.p.a., który organ pierwszej instancji musiał zastosować załatwiając sprawę, decyzja ostateczna, na mocy której strona nabyła prawo, może być w każdym czasie za zgodą strony uchylona lub zmieniona przez organ administracji publicznej, który ją wydał, jeżeli przepisy szczególne się temu nie sprzeciwiają i przemawia za tym interes społeczny lub słuszny interes strony. Postępowanie prowadzone w trybie art. 155 k.p.a. nie jest nowym postępowaniem, może być prowadzone tylko w ramach pierwotnego postępowania i zgromadzonego wówczas materiału dowodowego.

W ocenie SKO organ pierwszej instancji załatwiając sprawę skarżącego działał w oparciu o ustalenia prawne i faktyczne poczynione w pierwotnym postępowaniu zakończonym decyzją ostateczną z dnia [...] sierpnia 2018r. Zgodnie z dyspozycją przepisu art. 155 k.p.a. nie czynił dodatkowych ustaleń, dokonał wyłącznie oceny, czy przeprowadzona w sprawie analiza urbanistyczna w postaci tekstowej oraz graficznej umożliwiają dokonanie zmiany zapisu treści decyzji ostatecznej. Organ pierwszej instancji doszedł do przekonania, iż należy odmówić skarżącemu zmiany treści decyzji ostatecznej w zakresie wykreślenia punktu 2.6 ppkt a), a następnie ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki na wysokość [...]m. Co do zasady, organ odwoławczy podzielił pogląd organu pierwszej instancji wyrażony w zaskarżonej decyzji, iż organ określający warunki zabudowy ma obowiązek określenia parametrów dla planowanej inwestycji. Organ pierwszej instancji określił między innymi parametr wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki dla planowanego przez inwestora budynku i ustalił, że wysokość tę można określić maksymalnie na [...]m do okapu.

Organ pierwszej instancji słusznie wskazał przy tym, iż konieczność określenia parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wynika z przepisu §7 ust. 1 - 4 rozporządzenia. Wbrew twierdzeniu skarżącego określenie tego parametru jest konieczne, nie jest dowolne i uznaniowe i to tym bardziej, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy, wiąże organ administracji architektoniczno- budowlanej. Na etapie ubiegania się przez inwestora o decyzję pozwolenia na budowę parametry inwestycji określone w decyzji o warunkach zabudowy mogą ulec zmianie, jednak nie zwalnia to organu wydającego decyzję o ustaleniu warunków zabudowy do określenia parametrów planowanego obiektu budowalnego zgodnie z przepisami przywołanego rozporządzenia wykonawczego.

W ocenie Kolegium organ pierwszej instancji zachował się prawidłowo odmawiając zmiany treści decyzji ostatecznej przez odmowę wykreślenia ustalonego parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki.

Sporządzona i dołączona do akt sprawy analiza urbanistyczna w postaci tekstowej wskazuje, w jaki sposób parametr ten kształtuje się w obszarze analizowanym. Z analizy sporządzonej w dniu [...] maja 2018r. przez organ pierwszej instancji wynika ogólnie, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wynosi maksymalnie [...] m do okapu dla budynku z dachem skośnym i maksymalnie [...] m w szczycie dla budynku z dachem skośnym. Z treści ustalenia poczynionego w trakcie analizy oraz z treści decyzji pierwotnej wynika, iż dla planowanej inwestycji ustalono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki maksymalnie [...]m do okapu oraz maksymalnie [...]m w szczycie. Ustalenie to poczyniono w trakcie analizy tekstowej, organ odniósł to ustalenie także do nieruchomości sąsiednich wskazując, jak ten parametr kształtuje się szczegółowo w odniesieniu do tych nieruchomości. Wprawdzie § 7 ust. 4 rozporządzenia daje możliwość zastosowania odstępstwa przy ustalaniu parametru, niemniej jednak w oparciu o zgromadzony materiał dowodowy, w tym analizę, brak jest możliwości dokonania zmiany decyzji ostatecznej w żądanym zakresie.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Ł. G. zaskarżył decyzję SKO w całości, wnosząc o jej uchylenie oraz decyzji organu I instancji.

Zdaniem skarżącego decyzja została wydana z naruszeniem § 7 ust. 1 rozporządzenia poprzez jego błędną wykładnię i uznanie, że wskazany w warunkach zabudowy parametr "wysokość do okapu" odpowiada prawu, w sytuacji gdy taki parametr nie powinien być wskazywany w warunkach zabudowy, bowiem pojęcie okapu nie jest w ogóle używane przez ustawodawcę ani w u.p.z.p. ani w rozporządzeniu i nie może być odnośnikiem parametrów i wskaźników ustalanych decyzją o warunkach zabudowy.

Skarżący podał, że w nowo uchwalanych planach miejscowych dla miasta S. nie określa się wysokości budynku do okapu dachu a jedynie maksymalną wysokość budynków.

Ponadto skarżący uzyskał zgodę na zmianę decyzji wszystkich sąsiadów.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Przedmiotem kontroli dokonywanej przez Sąd, z punktu widzenia kryterium legalności jest decyzja wydana w jednym z nadzwyczajnych trybów postępowania administracyjnego, tj. w trybie art. 155 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 r., poz. 2096 ze zm., dalej powoływana jako: "k.p.a."). Zgodnie z tym przepisem, decyzja ostateczna, na mocy której strona nabyła prawo, może być w każdym czasie za zgodą strony uchylona lub zmieniona przez organ administracji publicznej, który ją wydał, lub przez organ wyższego stopnia, jeżeli przepisy szczególne nie sprzeciwiają się uchyleniu lub zmianie takiej decyzji i przemawia za tym interes społeczny lub słuszny interes strony.

Podkreślić należy, że postępowanie prowadzone w omawianym trybie jest samodzielnym postępowaniem administracyjnym. Jego przedmiotem nie jest ponowne merytoryczne rozpoznanie sprawy, lecz weryfikacja decyzji ostatecznych poprzez badanie, czy zachodzą przesłanki określone w tym przepisie. Jak słusznie zauważyło w swoich rozważaniach Kolegium, przedmiotem postępowania prowadzonego w trybie art. 155 k.p.a. jest nowa sprawa, która może doprowadzić do zmiany ukształtowanych już praw i obowiązków, to jednakże w trybie tym nie można upatrywać środka zmierzającego do ponownego rozpoznania sprawy zakończonej ostateczną decyzją administracyjną. Przedmiotem sporu była bowiem zasadność odmowy zmiany ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, a konkretniej- zmiany parametru odnoszącego się do wysokości i sposobu jego ustalenia względem okapu.

W pierwszej kolejności należało rozstrzygnąć kwestię, czy możliwa jest zmiana decyzji ustalającej warunki zabudowy w trybie art. 155 k.p.a.

W tym względzie istnieje rozbieżność w orzecznictwie sądów administracyjnych związana z oceną, czy decyzja o warunkach zabudowy ma charakter uznaniowy, a tym samym, czy dopuszczalna jest jej zmiana w trybie art. 155 k.p.a., czy przeciwnie – ma charakter związany, co wyklucza zmianę decyzji w trybie art. 155 k.p.a. (zob. wyrok z dnia 7 marca 2014 r., II OSK 2455/12, dostępny w bazie orzeczeń CBOSA)

Według jednego z poglądów decyzja o warunkach zabudowy może podlegać zmianie w trybie art. 155 k.p.a. w oznaczonym zakresie (zob. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 stycznia 2012 r., II OSK 828/11 oraz z dnia 3 grudnia 2010 r., II OSK 1725/09, CBOSA). Odmienny pogląd wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 25 kwietnia 2013 r., II OSK 2611/11 oraz w wyroku z dnia 22 grudnia 2008 r., II OSK 1109/07, CBOSA), w których przyjęto, że decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową, co uniemożliwia jej zmianę w trybie art. 155 k.p.a.

Skład orzekający w niniejszej sprawie przychyla się do pierwszego poglądu (wyrażonego także w przywołanym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 marca 2014 r.), że zmiana decyzji o ustaleniu warunków zabudowy w trybie art. 155 k.p.a. jest dopuszczalna, a to ze względu na to, że przepisy będące jej podstawą kreują dla organu pewien margines oceny, przy czym przepisami szczególnymi, o jakich mowa w art. 155 k.p.a., są regulacje zawarte w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności art. 61 u.p.z.p. W szczególności zaś "uznaniowość" decyzji przejawia się w określaniu parametrów nowej zabudowy, bowiem organ, po przeprowadzeniu analizy urbanistycznej bada czy parametry określone przez inwestora są możliwe do zrealizowania i następnie określa ich minimalną i maksymalną (np. wg tzw. "widełek") wartość w decyzji o warunkach zabudowy. W ten sposób ustalane są parametry dotyczące np. szerokości elewacji frontowej, czy wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki.

Skarżący wnioskował o zmianę decyzji o warunkach zabudowy poprzez wykreślenie pkt 2.6 a) decyzji w zakresie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej budynku, jej gzymsu lub attyki – maksymalnie [...]m do okapu lub zmiany powyższego parametru do maksymalnie [...] m. do okapu.

Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego został ściśle określony w wydanym z upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 u.p.z.p. Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego . (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, w tekście jako rozporządzenie). Zgodnie z art. 61 ust. 7 w rozporządzeniu, należy określić wymagania dotyczące ustalania:

1) linii zabudowy;

2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu;

3) szerokości elewacji frontowej;

4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki;

5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Zgodnie z §7 ust. 1-4 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust.1 rozporządzenia.

W ocenie Sądu, biorąc pod uwagę powołane przepisy u.p.z.p. jak i §7 rozporządzenia, nie było możliwe wykreślenie pkt 2.6 a) z decyzji o warunkach zabudowy. Z powyższych regulacji wynika, że określenie parametru wysokości jest obligatoryjne. Ma to bowiem szczególne znaczenie w dalszych etapach procesu budowlanego. O ile decyzja o warunkach zabudowy ma charakter wstępny i ogólny, nie przesądza jeszcze o prawie do prowadzenia konkretnej inwestycji w konkretnym miejscu, to określone w niej parametry i gabaryty budynku stanowią wyznacznik i dla projektanta przygotowującego projekt budynku, i dla organu architektoniczno- budowlanego na etapie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzja o warunkach zabudowy ustala wymagania, jakim powinna odpowiadać planowana inwestycja oraz wskazuje dopuszczalny sposób zagospodarowania i zabudowy nieruchomości poprzez m.in. ustalenie parametrów i gabarytów planowanej inwestycji (np. domu jednorodzinnego)- wysokości, szerokości elewacji frontowej, ilości kondygnacji itp. Zgodzić się należało z orzekającymi w sprawie organami, że nie było możliwe wyeliminowanie z decyzji o warunkach zabudowy pkt 2.6 a).

Podkreślenia wymaga, czego zdaje się nie dostrzegać skarżący, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej mierzona jest od poziomu gruntu do okapu dachu (w przypadku dachu skośnego), a w przypadku dachów płaskich do elementu, który tworzy górną krawędź elewacji tj. attyki, gzymsu itp. Nie zasługiwał więc na uwzględnienie główny zarzut skargi opierający się na twierdzeniu, iż nieprawidłowo w decyzji został wyznaczony parametr w wysokości względem okapu w sytuacji, gdy budynki w obszarze analizowanym mają dachy skośne i taki budynek - ze spadzistym dachem - skarżący zamierza zbudować (co do jego aspektów estetycznych i funkcjonalnych w dalszej części uzasadnienia).

Powyższej oceny nie zmienia podnoszony przez skarżącego argument (por. pismo procesowe z dnia [...] maja 2021 r. k. 72-75 akt sądowych), iż w przyszłości w planie miejscowym (wg wiedzy skarżącego) wysokość budynków, mierzona jako wysokość do okapu, nie zostanie wprowadzona. Zgodnie z § 4 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1587) zawarty został wymóg dotyczący standardu zapisywania ustaleń projektu tekstu planu miejscowego. Z przepisu tego wynika, że ustalenia dotyczące parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu powinny zawierać w szczególności określenie linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, w tym udziału powierzchni biologicznie czynnej, a także gabarytów i wysokości projektowanej zabudowy oraz geometrii dachu. W przypadku więc uchwalenia planu miejscowego planowana potencjalna inwestycja nadal będzie musiała spełnić warunki co do wysokości i geometrii dachu- w zależności od tego jakie standardy zostaną przez lokalnego prawodawcę przyjęte. Przede wszystkim jednak na obecnym etapie planu miejscowego dla tego terenu nie ma i aby rozpocząć proces inwestycyjny należy uzyskać warunki zabudowy.

Sąd zgadza się również z organami obu instancji co do tego, że nie była możliwa zmiana pkt 2.6 a) decyzji w zakresie zwiększenia parametru wysokości z [...]m do [...] m do okapu.

Istotą postępowania prowadzonego przez organ w trybie art. 155 k.p.a. jest sprawdzenie, czy w ustalonym stanie faktycznym i prawnym istnieją szczególne przesłanki, które przemawiałyby za uchyleniem lub zmianą decyzji ostatecznej. Prawna możliwość zastosowania trybu przewidzianego w art. 155 k.p.a. uwarunkowana jest zatem prowadzeniem postępowania w ramach tego samego stanu prawnego i faktycznego oraz z udziałem tych samych stron. Innymi słowy procedujące w sprawie organy miały do dyspozycji materiał dowodowy zebrany w sprawie o ustalenie warunków zabudowy na rzecz skarżącego (zakończonej decyzją z dnia [...] sierpnia 2018 r.), w tym posługiwały się tą samą analizą funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. W świetle jej wyników, jak i pozostałego materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, nie było zdaniem Sądu możliwości dopuszczenia wyższej zabudowy.

W aktach I instancji znajdują się decyzje o warunkach zabudowy wydane dla inwestycji zrealizowanych w obszarze analizowanym. I tak dla działki nr [...] ustalono wysokość do [...]m od poziomu terenu do dolnej krawędzi okapu elewacji bocznej, dla działki nr [...] ustalono wysokość do [...] m od poziomu terenu do dolnej krawędzi okapu, dla działki nr [...] ustalono wysokość do okapu maksymalnie [...]m, dla działki nr [...] ustalono wysokość do [...] m od poziomu terenu do dolnej krawędzi okapu przy układzie kalenicowym i do [...]m od poziomu terenu do górnej krawędzi ściany szczytowej przy układzie szczytowym. Na k. 25 akt I instancji znajduje się kserokopia załącznika graficznego do decyzji o warunkach zabudowy, którą organ wykorzystał w celu naniesienia parametrów wysokości budynków na działkach znajdujących się w obszarze analizowanym. Wysokość budynków waha się od [...]m do maksymalnie [...] m. Ustalona na rzecz skarżącego wysokość [...]m mieści się więc w wartościach obowiązujących na obszarze analizowanym, a nawet jest najwyższą przyjętą dla tego terenu. Jednocześnie też na tle tych danych nie było możliwe ustalenie wysokości do [...] m, bowiem nie pozwalały na to wyniki analizy urbanistycznej. Wobec tego zasadnie organ odmówił zmiany decyzji o warunkach zabudowy, gdyż nie było możliwe zwiększenie parametru wysokości – tak jak tego chciał inwestor, nawet dysponując zgodą sąsiadów na zmianę warunków zabudowy. Ewentualne odstępstwo polegające na dopuszczeniu wyższej zabudowy, musiałoby wynikać z analizy, o czym stanowi § 7 ust. 4 powołanego rozporządzenia. W ramach pierwotnego postępowania o ustalenie warunków zabudowy organ nie badał możliwości takiego odstępstwa, jak i skarżący o taką wysokość nie wnioskował. Nie było więc możliwe ustalenie go na nowo, w trybie art. 155 k.p.a.

Sąd rozumie stanowisko skarżącego, że przy aktualnych parametrach co do wysokości dom jednorodzinny, jaki inwestor planuje zbudować nie będzie spełniać jego oczekiwań zarówno estetycznych jak i funkcjonalnych (mocne skosy na piętrze). Skarżący zwracał uwagę na to, że w okolicy znajdują się budynki zróżnicowane architektonicznie, budynki wyższe niż przez niego planowany (Dom Seniora, dworek), budynki o różnych dachach- dwuspadowych i wielospadowych. Faktycznie w okolicy działki skarżącego takie budynki się znajdują. Jednak nie objął ich obszar analizowany, wyznaczony zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia, wobec czego nie mogły służyć do ustalenia parametrów i gabarytów inwestycji w postępowaniu zakończonym decyzją z dnia [...] sierpnia 2018 r.

Na marginesie należy zauważyć, że inwestor może wystąpić z nowym wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, w którym poda inne parametry planowanej inwestycji. Wówczas ponownie prowadzone będzie postępowanie o ustalenie warunków zabudowy, w tym ponownie przeprowadzona zostanie analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. W sytuacji, w jakiej znajduje się skarżący, jedyną drogą do sprawdzenia, czy dopuszczalna jest zabudowa w proponowanej przez niego wysokości jest wystąpienie z nowym wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Przepisy § 4-8 rozporządzenia dają organom kompetencje do tego, aby parametry zabudowy ukształtować w sposób różny od wartości średniej w obszarze analizowanym, przy czym na organach spoczywa obowiązek nie tylko wskazania średniego wskaźnika powierzchni zabudowy na obszarze analizowanym, ale także, w przypadku rekomendowania dla planowanej inwestycji wskaźnika odbiegającego od wspomnianych wyżej wartości średnich, precyzyjnego wskazania, czym takie odstępstwo jest podyktowane. Odstępstwo od zasad ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu określonych w rozporządzeniu jest dopuszczalne tylko wtedy, jeżeli wynika to z przeprowadzonej analizy. To, że przepisy nie określają przesłanek dopuszczenia wyjątków, a jedynie wymagają, aby wynikało to z analizy, nie może oznaczać dowolności. Tak więc dopuszczalne jest odstąpienie od średniego wskaźnika wielkości dla obszaru analizowanego, ale tylko gdy wynikać to będzie z analizy funkcji oraz cech zabudowy.

W tym stanie rzeczy Sąd uznając skargę za nieuzasadnioną, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł, jak w sentencji wyroku.

Niniejsza sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym na mocy zarządzenia Przewodniczącego Wydziału II z dnia 26 lutego 2021 r. wydanego w oparciu o art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych.