Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 632/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2015-12-23 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Budowlane prawo
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 6 ust. 2 pkt 1 i 2, art. 36 ust. 1 i 3, art. 52 ust. 1, art. 56, art. 59 ust. 1, art. 63 ust. 1-3, art. 64 ust. 1
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art. 29 ust. 1 pkt 1a, art. 30 ust. 1 pkt 1, art. 71 ust. 1
journal: Dz.U. 2013 poz 1409
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity
article: par. 12, par. 18 ust. 2
journal: Dz.U. 2002 nr 75 poz 690
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
article: par. 3, par. 4 ust. 4, par. 5 ust. 2, par. 6 ust. 2, par. 7 ust. 4, par. 8
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elwira Brychcy Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędzia WSA Jakub Zieliński (spr.) Protokolant St. sekretarz sąd. Monika Pancewicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 grudnia 2015 r. sprawy ze skargi Z. I. i J. I. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z dnia [...] maja 2015r. Nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu (dalej również: Kolegium) decyzją z dnia [...] maja 2015 r. nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego (dalej: K.p.a.) oraz art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2015 r., poz. 199 [z późn. zm.] – dalej: u.p.z.p.), utrzymało w mocy zaskarżoną m.in. przez Z. i J. I. [...] decyzję Prezydenta Miasta P. (dalej również Prezydent Miasta) nr [...] z dnia [...] 2014 r. znak [...]. Decyzją z dnia [...] 2014 r. organ I instancji ustalił na wniosek M.[...]F. i E. F. (dalej: inwestorzy) warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, przewidzianej do realizacji na terenie działki nr [...], ark. mapy [...], obr. [...], położonej w [...] przy ul. [...].

Przedmiotowe decyzje zostały wydane w następującym stanie sprawy.

Prezydent Miasta P. – po sporządzeniu analizy urbanistycznej z dnia 11 grudnia 2013 r. (wraz z aneksem do analizy z dnia 1 kwietnia 2014 r.) i ostatecznym zmodyfikowaniu przez inwestorów w dniach 31 marca 2014 r. i 16 czerwca 2014 r. wniosku z dnia 22 października 2013 r. o ustalenie warunków zabudowy dla budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego przy ul. [...] w [...] – ustalił warunki zabudowy dla tej inwestycji, w tym następujące wymagania dotyczące nowej zabudowy:

1) linia zabudowy: 3 m od frontowej granicy działki nr [...] z ul. [...], wskazując, że pozostałe odległości powinny być zgodne z rozporządzaniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. nr 75, poz. 690, z późn. zm. – dalej: rozporządzenie w sprawie warunków technicznych budynków);

2) wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki: maksymalnie do 25% powierzchni działki nr [...];

3) szerokość elewacji frontowej: maksymalnie do 12 m, nie dotyczy ewentualnego garażu zespolonego z budynkiem – o szerokości do 3,5 m i cofniętego o minimum 3 m od lica budynku mieszkalnego;

4) wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki:

- od poziomu terenu maksymalnie do 3,5 m do okapu przy dachu stromym, jedna kondygnacja nadziemna i poddasze użytkowe,

- od 7 m do gzymsu przy dachu płaskim, 2 kondygnacje nadziemne i maksymalna wysokość do najwyższego punktu dachu – do 8 m,

- istnieje możliwość realizacji kondygnacji podziemnej;

5) geometria dachu: dach stromy lub płaski;

- kąt nachylenia: dach stromy od 20 do 35º; dach płaski do 12º,

- wysokość kalenicy maksymalnie do 8 m,

- układ połaci dachowych: dwuspadowy lub wielospadowy.

Ponadto w ramach określenia innych uwarunkowań organ określił liczbę miejsc parkingowych, które powinny być zapewnione na terenie objętym inwestycją, oraz wskazał na potrzebę zachowania istniejącego ukształtowania terenu i obowiązek dołączenia do projektu budowlanego tzw. linijki słońca – z uwagi na lokalizację budynku.

W odniesieniu do infrastruktury technicznej i komunikacyjnej organ wskazał na potrzebę skomunikowania działki nr [...] z drogą publiczną za pomocą jednego, nowego zjazdu z ul. [...] (drogi wewnętrznej administrowanej przez A w P.). Zarazem wyjaśnił, że przedmiotowa ulica na całej długości posiada obniżony krawężnik i chodnik przystosowany do najazdu samochodami osobowymi, wobec czego przedmiotowy zjazd nie wymaga opracowania projektu budowlanego i robót budowlanych.

Ponadto organ wyjaśnił, że linie rozgraniczające teren inwestycji zostały wyznaczone na mapie zasadniczej w skali 1:500, stanowiącej załącznik nr 1 do przedmiotowej decyzji.

W uzasadnieniu organ przedstawił argumentację na potwierdzenie zasadności uznania, że inwestycja spełnia wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Organ podniósł, że inwestycja pomimo zastrzeżeń sąsiadów kontynuuje funkcję zabudowy występującą w sąsiedztwie – na obszarze analizowanym. Ponadto wskazał na sposób wytyczenia linii zabudowy oraz przyczyny, dla których ustalił szerokość elewacji frontowej i wysokość planowanego budynku z odstąpieniem od podstawowych zasad określania tych parametrów. Wskazując na ustalenia dotyczące geometrii dachu, organ akcentował względy ochrony sąsiedztwa – lokalizację budynku w pasie ogrodów i możliwość zacieniania innych budynków.

W odwołaniu od decyzji Z. i J. I. zarzucili, ze planowana inwestycja narusza interes osób trzecich, zacienia ich nieruchomość i nie kontynuuje funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu, bowiem ma być położona w pasie ogrodów (terenów przez naocznych pod zieleń i rekreację). W szczególności akcentowali wpływ gabarytów budynku na spodziewane zacienianie ich ogrodu, tarasu oraz pomieszczeń położonych w ich budynku przy ul. [...] – od strony północno-zachodniej. Poza tymi zainteresowanymi odwołania złożyły jeszcze dwie inne strony postępowania, kwestionując prawidłowość ustalonych warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu, motywując swoje rozstrzygnięcie, podniosło, że wyniki prawidłowo przeprowadzonej analizy obejmującej prawidłowo wyznaczony obszar – teren stanowiący urbanistyczną całość wskazują na to, że inwestycja kontynuuje funkcję występującą na obszarze analizowanym, a teren posiada dostęp do drogi publicznej. Omawiając ustalone poszczególne warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, Kolegium podniosło, że organy nie mogą rygorystycznie podchodzić do kwestii zachowania ładu przestrzennego, bowiem celem art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest ochrona takiego ładu, a nie jego drastyczne ograniczaniem w tych miejscach, w których nie ma obowiązujących planów zagospodarowania przestrzennego.

Kolegium zaakcentowało fakt, że planowana inwestycja nie tylko kontynuuje funkcję obiektów występujących na badanym obszarze (na obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkalna jednorodzinna ), ale również większość parametrów zabudowy. Odwołując się do treści rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. nr 16, poz. 1588, z późn. zm. – dalej: rozporządzenie wykonawcze do u.p.z.p.), organ stwierdził, że wskaźniki planowanej inwestycji zostało określone z dopuszczanym odstępstwem, wynikającym z wyników analizy, a przeprowadzona analiza pozwala na dopuszczenie zabudowy w maksymalnych wielkościach określonych w zaskarżonej decyzji, jednak konkretyzacja parametrów obiektu nastąpi na etapie późniejszym – w decyzji o pozwoleniu na budowę. Ponadto organ wyjaśnił podmiotom skarżącym decyzję I instancji, że przepisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych budynków nie znajdują zastosowania na etapie ustalania warunków zabudowy, gdyż do oceny inwestycji pod kątem warunków technicznych uprawnione są organy architektoniczno-budowlane; dlatego też m.in. przy wydawaniu warunków zabudowy nie jest możliwe badanie kwestii dotyczących m.in. odległości budynków od sąsiedniej zabudowy czy też zacieniania i przesłaniania obiektów budowlanych.

Kolegium nie stwierdziło również po stronie organu I instancji naruszenia przepisów postępowania.

Wskazując na przepis art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., Kolegium stwierdziło, że kwestie dotyczące ewentualnego naruszenia ładu architektonicznego czy też zacienianie nieruchomości sąsiednich należą do kategorii interesu faktycznego, a żaden ze skarżących nie wykazał naruszenia swojego interesu prawnego. Zarazem organ podniósł, że decyzja o warunkach zabudowy nie narusza prawa własności oraz interesów osób trzecich, gdyż nie jest pozwoleniem na budowę, a jedynie dokumentem wskazującym na możliwy sposób zagospodarowania nieruchomości.

W skardze na decyzję Kolegium Z. I. i J. I., podobnie jak w odwołaniu, podnieśli, że zamierzenie inwestycyjne nie kontynuuje funkcji występującej na obszarze analizowanym, gdyż planowany budynek ma powstać w pasie terenu przeznaczonym pod ogrody i rekreację – i tak zagospodarowanym. Skarżący stwierdzili, że obszar objęty analizą funkcjonuje jako osiedle domów jednorodzinnych, a "planowane zamierzenie będzie przedszkolem lub żłobkiem, tak jak stojący przy ul. [...] budynek", co oznacza dla ich całkowitą zmianę zagospodarowania nieruchomości, gdyż ich działka stanie się bezużyteczna dla funkcji ogrodu i rekreacji – z powodu zacieniania i utraty wartości, a ponadto z powodu zacieniania budynku od strony północno-zachodniej, co spowoduje utratę połowy wartości domu. W ocenie skarżących żaden z budynków położnych na obszarze analizowanym "nie zabiera słońca z ogrodu i budynku sąsiada" w taki sposób, jak planowane zamierzenie, a wydane warunki zabudowy naruszają ich dobra osobiste. Podnieśli również, że w poprzednio obowiązującym planie miejscowym teren działki inwestorów przeznaczony był pod plac zabaw. Ponadto stwierdzili, że swoboda zagospodarowania swojej nieruchomości przez sąsiada nie może odbywać się ich kosztem – z uwagi na utraconą wartość nieruchomości, a ochrona ładu przestrzennego powinna uwzględniać zastane uwarunkowania, nie zaś burzyć dotychczasowy ład. Odwołując się do sąsiedniej zabudowy przy ul. [...], na której znajduje się żłobek i nie ma ani jednego miejsca parkingowego na terenie inwestora, podnosili że przy planowanej inwestycji zostanie przekroczony [dopuszczalny wskaźnik] powierzchni zabudowy.

Swoje stanowisko uzupełnili również w piśmie procesowym z dnia 3 listopada 2015 r. – w reakcji na twierdzenia organu zawarte odpowiedzi na skargę.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Organ wyjaśnił, że organ nie może opierać się na przypuszczeniach lub domysłach, a z akt sprawy wynika, że inwestorzy zwrócili się o ustalenie warunków zabudowy dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego, nie zaś przedszkola lub żłobka; ponadto organy są związane treścią wniosku.

Na rozprawie w dniu 23 grudnia 2015 r. skarżący podtrzymali dotychczasowe stanowisko, akcentując to, że inwestycja zacieni nie tylko działkę, ale i pokoje w budynku skarżących, zaś zapewnienie dostępu do mediów będzie wymagało "częściowego rozebrania ulicy wykonanej z [...]".

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Skarga nie jest zasadna i podlega oddaleniu.

Przedmiotem kontroli zgodności z prawem w niniejszej sprawie była zaskarżona decyzja Kolegium z dnia [...] maja 2015 r. oraz poprzedzająca jej wydanie decyzja Prezenta Miasta ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego przewidzianej do realizacji na działce nr [...] w [...] przy ul. [...].

W pierwszej kolejności rozważania w niniejszej sprawie należy rozpocząć od stwierdzenia, że w sprawie administracyjnej organ I instancji i w ślad za nim organ odwoławczy rozstrzygnęły jej istotę na podstawie prawidłowo przeprowadzonej analizy urbanistycznej (§ 3 rozporządzenia wykonawczego do u.p.z.p.) i oceny zgormadzonych dowodów. Organy trafnie przyjęły, że planowana inwestycja (budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego) spełnia wszystkie wymogi określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Ustalenia te pozostają w zgodzie z wymogami przepisów art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a.

Przede wszystkim planowana inwestycja kontynuuje zastaną na obszarze analizowanym funkcję zabudowy i zagospodarowani terenu, tj. występującą w szerokim sąsiedztwie tworzącym urbanistyczną całość, które przecież stanowi w istocie osiedle domów jednorodzinnych z zabudową towarzyszącą (żłobek na działce przy ul. [...]). Co się tyczy funkcji występującej na obszarze analizowanym i rodzaju zabudowy na tym terenie, należy zgodzić się ze skarżącymi, że istotnie przedmiotową działka leży w pasie ogrodów, jak to zauważył nawet sam organ I instancji, jest to jednak tylko dająca się faktycznie wyodrębnić tylna część działek położonych frontem od ul. [...], służąca właścicielom tych nieruchomości (mieszkańcom budynków jednorodzinnych) do odpoczynku rekreacji. Jest to jednakże jedynie część działek, które jako całość stanowią teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, na którym znajdują się domy jednorodzinne. Podstawową funkcją prawidłowo wyznaczonego obszaru analizowanego jest właśnie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zaś w oczywisty sposób niezabudowane części działek znajdujące się na tyłach domostw służą wypoczynkowi i rekreacji, które stanowią naturalne uzupełnienie funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej, a właściwie immanentnie się w tej funkcji zawierają, będąc typową konsekwencją zagospodarowania terenu właśnie tego rodzaju zabudową. W sytuacji, gdy decyzja o warunkach zabudowy nie przesądza o lokalizacji planowanej zabudowy na działce – o czym będzie jeszcze mowa w dalszej części uzasadnienia, przy okazji omawiania zarzutów dotyczących spodziewanego zacieniania sąsiedniej nieruchomości przez budynek, który mają zamiar zrealizować inwestorzy – możliwość zabudowania tego rodzaju "zaplecza" działek budowlanych nie jest wyłączona, pod warunkiem respektowania linii zabudowy występującej w bezpośrednim sąsiedztwie. Stąd też, nie odmawiając skarżącym pewnej trafności spostrzeżeń (podzielonych zresztą również przez organ I stancji), trzeba podkreślić, że podstawową funkcją przedmiotowego terenu jest zabudowa mieszkaniowa, a nie niejako sztucznie wyodrębniona z tej funkcji – funkcja rekreacyjna.

Trafnie Kolegium zwróciło uwagę na to, że nie może opierać się na przypuszczeniach i domysłach innych stron postępowania w sytuacji, gdy inwestorzy jednoznacznie określili rodzaj planowanej inwestycji – nawet jeżeli faktycznie mają oni zamiar przeznaczyć przedmiotowy budynek na przedszkole lub żłobek, to taka kwestia wymyka się kontroli organów i sądu administracyjnego. Przyszła zabudowa będzie musiała być bowiem zgodna warunkami zabudowy, a te warunki zabudowy, które są przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie dotyczą budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Ponadto ewentualna zmiana użytkowania obiektu budowlanego będzie co do zasady również wymagała uzyskania odrębnych warunków zabudowy (art. 59 ust. 1 u.p.z.p.), a dalej zachowania trybu uregulowanego w przepisach ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2013 r., poz. 1409, z późn. zm.), tj. przyjęcia przez organ architektoniczno-budowlany zgłoszenia na podstawie art. 71 ust. 1 tej ustawy.

Należy podkreślić, że organ rozpatrujący wniosek o ustalenie warunków zabudowy – zgodnie z art. 52 ust. 1 i art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. związany jest jego treścią i nie można wydać decyzji o ustaleniu warunków zabudowy wbrew treści żądania inwestora, jak i nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi.

Brak zgody skarżących lub innych podmiotów, które wniosły odwołania od decyzji organu I instancji, na realizację planowanej inwestycji jest pozbawiony znaczenia prawnego na wstępnym etapie procesu inwestycyjnego, jakim jest ustalanie określania warunków zabudowy. Kwestie te wyjaśniło już należycie Kolegium. Warto dodać, że zgodnie z art. 63 ust. 1 u.p.z.p. w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości. Ponadto w ślad za Kolegium Sąd ponownie przypomina skarżącym, że decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich (art. 63 ust. 2 u.p.z.p.).

Zarzut dotyczący nieprawidłowego ustalenia wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy (25%) nie może zostać uwzględniony. Wskaźnik ten wprawdzie przekracza średnią wynosząca dla [...] [obszaru] analizowanego 24%, ale jest to przekroczenie niewątpliwie nieznaczne i może być uznane za dopuszczalne – i do tego niewielkie – dopuszczalne przepisami § 5 ust. 2 rozporządzenia wykonawczego do u.p.z.p. odstępstwo od zasady ustalenia tego wskaźnika na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (§ 5 ust. 1). Dodać należy, że analiza urbanistyczna obok wskazania średniej wartości tego wskaźnika (24%) podaje również maksymalny wskaźnik wynoszący dla jednej z nieruchomości 56%, ponadto w zestawieniu tabelarycznym zostało wskazane wiele nieruchomości znajdujących się na terenie analizowanego szerokiego sąsiedztwa, których wskaźnik intensywności zabudowy również przekracza 24%.

Również ustalenie linii zabudowy względem ul. [...] nie budzi wątpliwości sądu i jest zgodne wymogami § 4 ust. 4 rozporządzenia wykonawczego do u.p.z.p., bowiem nie ma możliwości wyznaczania jej na podstawie zasad określonych w § 4 ust. 1–3 tego rozporządzenia, a więc co do zasady jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przedmiotowej sprawie nie ma bowiem możliwości usytuowania zabudowy bezpośrednio przy ul. [...] – względem której przebiega linia zabudowy sąsiednich nieruchomości, a dostęp z tej działki do drogi publicznej następuje poprzez ul. [...], która jest jedynie drogą wewnętrzną (administrowaną przez gminę).

Analogicznie trzeba odnieść się do określenia szerokości elewacji frontowej z odstępstwem od średniej występującej na obszarze analizowanym (§ 6 ust. 1 rozporządzenia wykonawczego do u.p.z.p.), co dopuszcza przepis § 6 ust. 2 tego rozporządzenia i wynika z analizy urbanistycznej, jak również jest odpowiednio umotywowane w uzasadnieniu decyzji I instancji. Podobnie wysokość górnej krawędzi i geometria dachu (a w tym jego maksymalna wysokość) zostały określone w zgodzie z przepisami § 7 ust. 4 i § 8 rozporządzenia wykonawczego do u.p.z.p. Co się tyczy tych ostatnich parametrów, należy podkreślić, że kwestia wysokości planowanego obiektu niepokoi skarżących pod kątem zacieniania czy przesłaniania ich nieruchomości, nie tylko ogrodu i tarasu, ale również pomieszczeń budynku. Warto w tym miejscu wskazać i na to, że do kwestii tych w pewnym stopniu odniósł się już organ I instancji, bowiem, wskazując na ustalenia dotyczące geometrii dachu (dachu skośnego), organ akcentował względy ochrony sąsiedztwa, tj. wspomnianą już lokalizację budynku w pasie ogrodów i możliwość zacieniania innych budynków. Ponadto organ zwrócił również uwagę na obowiązek dołączenia do projektu budowlanego odpowiednich obliczeń dotyczących kwestii zacieniania – tzw. linijki słońca.

Przede wszystkim jednak należy podkreślić, że decyzja o warunkach zabudowy co do zasady – wyjątkiem może być określenie lokalizacji budynków w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub pierzejowej – nie przesądza o konkretnym położeniu przyszłego obiektu budowlanego na działce. Organy nie mogły w tym zakresie stosować przepisów § 12 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych budynków i przesądzać o lokalizacji obiektu budowlanego na działce. W konsekwencji, skoro na tym etapie procesu budowlanego (inwestycyjnego) nie można wiążąco sprecyzować ani parametrów, ani też położenia planowanego budynku na działce, to nie mogą odnieść zamierzonego skutku zarzuty skarżących dotyczące zacieniania i przesłaniania ich nieruchomości, a w tym związane z zapewnieniem im odpowiedniego dostępu do światła słonecznego, w szczególności pomieszczeniom mieszkalnym domu jednorodzinnego. Kwestie te będą miały dopiero znaczenie na etapie sporządzania projektu budowlanego i projektu zagospodarowania działki; mogą zatem stanowić przedmiot zainteresowania organów architektoniczno-budowlanych na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę, względnie zgłoszenia [...] [zamiaru] wykonania obiektu budowlanego. Zatem ochrony swoich interesów skarżący powinni podjąć się przed organem architektoniczno-budowlanym na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego. Należy też wyrazić zasadne przypuszczenie, że jeżeli oddziaływanie planowanego budynku nie będzie zamykało się wyłącznie – chociażby ze względu na usytuowanie obiektu i możliwość zacieniania sąsiedniego budynku (budynku skarżących) – w granicach terenu działki, dla której ustalono warunki zabudowy, to jego budowa, wymagając pozwolenia na budowę, nie będzie mogła być zrealizowana na podstawie zgłoszenia budowlanego, o którym mowa w art. 30 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 29 ust. 1 pkt 1a Prawa budowlanego.

Natomiast w razie faktycznego zaburzenia stosunków sąsiednich, powodowania niedopuszczalnego oddziaływania (immisji bezpośrednich czy pośrednich) na sąsiedni grunt, skarżący będą mogli poszukiwać ochrony na płaszczyźnie Kodeksu cywilnego. Zaś w razie utraty wartości nieruchomości skarżących wskutek realizacji inwestycji na podstawie przedmiotowej decyzji o warunkach zabudowy, skarżący będą mogli skorzystać z uprawnień przewidzianych w art. 36 w zw. z art. 63 ust. 3 u.p.z.p., na podstawie których można dochodzić od organu odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości lub żądać wykupu nieruchomości lub jej części. Koszty realizacji roszczeń, o których mowa w art. 36 ust. 1 i 3, ponosi inwestor, po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Co się tyczy natomiast zarzutu dotyczącego zapewnienia przez inwestora niezbędnych miejsc parkingowych na działce objętej inwestycją, należy podkreślić, że organ w ramach określenia innych uwarunkowań organ określił liczbę miejsc parkingowych, które powinny być zapewnione na terenie objętym inwestycją. Pomijając już kwestię, czy określanie tego rodzaju wymogu, o którym mowa w § 18 ust. 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych budynków, stanowi bezwzględny obowiązek organu ustalającego warunki zabudowy (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 20 listopada 2015 r. sygn. akt II SA/Po 641/15, dostępny w Internecie: http://orzeczneia.nsa.gov.pl – i powołane tam orzecznictwo) – warto zauważyć, że obowiązek został w tym zakresie jednoznacznie określony, zaś odwoływanie się przez skarżących do tego, że na sąsiedniej działce nr [...], na której funkcjonuje żłobek, nie ma ani jednego miejsca postojowego, nie ma znaczenia dla oceny warunków zabudowy ustalonych dla działki nr [...]. Domniemania i spekulacje dotyczące kwestii przyszłego respektowania przez inwestora warunków zabudowy nie stanowią jednego z aspektów kontroli tego rodzaju decyzji. Dość powiedzieć, że zagadnienia dotyczące infrastruktury technicznej i obsługi komunikacyjnej zostały jednoznacznie określone przez organ I instancji będący zarazem zarządcą drogi publicznej, jak i drogi wewnętrznej poprzez którą działka nr [...] ma dostęp do drogi publicznej. Organ jednoznacznie wyjaśnił, że nowy zjazd nie wymaga opracowania projektu budowlanego i robót budowlanych. To zaś, że zapewnienie działce niezbędnych mediów może ewentualnie wymagać przeprowadzenia jakichś robót budowlanych w ciągu ulicy nie ma żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Kwestia wykonania określonych robót budowlanych nie jest bowiem przedmiotem rozstrzygania przez organy ustalające warunki zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy ma odpowiedzieć na pytanie, czy na danym terenie zgodnie z obowiązującym porządkiem prawnym jest dopuszczalna zabudowa określonego rodzaju (zmiana zagospodarowania terenu), a zatem wskazanie, czy określona inwestycja może powstać na danym terenie.

Podsumowując wszystko powyższe, Sąd wyjaśnia, że nie stwierdził, aby w sprawie doszło do naruszenia zasad ogólnych postępowania administracyjnego (art. 7–9 i art. 11 K.p.a.) ani innych przepisów postępowania – art. 77 § 1 oraz art. 107 § 3 K.p.a., jak i ustalenia warunków zabudowy kosztem skarżących, tj. z naruszeniem ich chronionego prawem interesu (art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.).

Wprawdzie Kolegium niezasadnie stwierdziło, że kwestie dotyczące ewentualnego naruszenia ładu architektonicznego czy też zacienianie nieruchomości sąsiednich należą do kategorii interesu faktycznego, a nie interesu prawnego. Pogląd ten jest błędny, skoro przepisy techniczno-budowlane wprowadzają określone wymogi w zakresie sytuowania budynków i dostępu do światła dziennego, jednakże organ trafnie zauważył, że skarżący nie wykazali naruszenia swojego interesu prawnego. Wobec tego, jakkolwiek mają prawo do poszanowania ich praw przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób, w tym wypadku inwestorów planujących zabudowę działki nr [...], co wynika z art. 6 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p., to jednak zaskarżona decyzja (i decyzja ją poprzedzająca) praw skarżących nie narusza, tj. nie prowadzi do niezgodnego z prawem ich ograniczenia.

Warto też przypomnieć skarżącym, że organ I instancji jednoznacznie określił w punkcie V. 1 (tiret drugi) osnowy decyzji, że decyzja nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich oraz nie jest równoznaczna z pozwoleniem na budowę, co też jest zgodne z wymogiem art. 63 ust. 2 u.p.z.p.

Organ I instancji przeprowadził rzetelną analizę funkcji cech zabudowy i zagospodarowania terenu, a następnie wyniki przeprowadzonego postępowania uzewnętrznił w uzasadnieniu decyzji, które zawierało odniesienie się do wszystkich istotnych okoliczności sprawy. Podobnie należy ocenić uzasadnienie organu II instancji, które dodatkowo zawiera odniesienie do wszystkich argumentów podnoszonych przez strony, które wniosły odwołania.

W tym stanie rzeczy Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.) orzekł, jak w sentencji.