Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Ka 900/03
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2005-03-24 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Łucja Franiczek (spr.) Sędziowie: WSA Włodzimierz Kubik Stanisław Nitecki Protokolant sekr. sąd. Beata Malcharek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 marca 2005 r. sprawy ze skargi D. J. i E. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości o d d a l a s k a r g ę


UZASADNIENIE

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Wójt Gminy J. decyzją z dnia [...] nr [...] działając na podstawie art.36 ust. 3 i 9 ustawy

z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz.U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.), w związku ze zbyciem nieruchomości, stanowiącej własność D. J. i E. J., oznaczonej jako działka [...] o łącznej przekwalifikowanej pow. 0,4235 ha, objętej księgą wieczystą [...], ustalił jednorazową opłatę w wysokości 3.888 zł, płatną w terminie 14 dni od dnia ostateczności decyzji. W uzasadnieniu organ I instancji podał, iż w wyniku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy J. w obszarze sołectwa M., dokonanej uchwałą nr [...] Rady Gminy J. z dnia [...] część działki nr [...], zmieniła przeznaczenie z terenu M29R – uprawy polowe na teren M80MN – zabudowa mieszkaniowa o niskiej intensywności. Działka ta została zbyta w dniu [...] akt notarialny Rep. [...]). W toku postępowania opracowano nową wycenę nieruchomości, wykonaną przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, z której wynika, że w związku z uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wzrosła wartość 1 m2 przedmiotowego gruntu o kwotę 4,59 zł. Stąd też organ I instancji ustalił jednorazową opłatę w wysokości 20 % wzrostu wartości nieruchomości zgodnie z § 10 powołanej uchwały.

W odwołaniu od decyzji D. J. i E. J. zarzucili, iż opłata została ustalona w niewłaściwej wysokości. Po przytoczeniu przebiegu dotychczasowego postępowania administracyjnego, odwołujący się podnieśli, iż:

- postępowanie prowadzono z naruszeniem art. 35 § 1 i 3 kpa,

- nie zostali powiadomieni o odbytej w dniu [...] wizji lokalnej (art. 79

§ 1 kpa),

- nie doręczono im żądanego odpisu operatu szacunkowego w części dotyczącej ustalenia przyrostu wartości zbytej działki, czyli części szczególnej, ani też nie rozpatrzono ich żądania w trybie art. 73 § 2 kpa,

- nie przesłuchano rzeczoznawcy na okoliczność sposobu ustalenia przyrostu wartości z naruszeniem art. 78 § 1 kpa,

- naruszono tryb z art. 84 § 1 kpa co do formy zlecenia rzeczoznawcy sporządzenia operatu szacunkowego, zaś zlecenie nie zawiera adresata,

- protokół oględzin nie spełnia wymogów z art. 68 § 1 kpa,

- decyzja nie zawiera oznaczenia strony (art. 1-7 § 1 kpa),

- uzasadnienie faktyczne nie spełnia wymogów z art. 107 § 4 kpa z powodu nie przedstawienia wyliczenia i sposobu ustalenia wzrostu wartości zbytej nieruchomości,

- wartość działki wzrosła nie tylko z powodu zmiany planu, ale także była spowodowana inflacją i koniunkturą na rynku,

- biegły nie wyjaśnił, jaką metodą ustalił wartość i na czym metoda ta polega,

- organ I instancji nie przeprowadził odpowiedniego dowodu i nie wykazał, iż ustalony wzrost ma bezpośredni związek ze zmianą planu.

Na tej podstawie odwołujący się wnieśli o uchylenie decyzji organu I instancji.

Po rozpatrzeniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji. Zdaniem organu odwoławczego, dokonano bowiem poprawnej interpretacji art. 36 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Sporządzenie operatu szacunkowego następuje zaś w oparciu o przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1998 r. o gospodarce nieruchomościami, przy czym stronie przysługuje prawo wglądu do operatu, o czym odwołujących się powiadomiono. Organ nie ma natomiast obowiązku doręczenia stronom operatu. Samo zlecenie jego wykonania, nie jest sprawą z zakresu postępowania administracyjnego, a strona ma możliwość złożenia skargi do Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych na pracę biegłego lub z tytułu merytorycznych zarzutów do operatu. Wreszcie, zdaniem organu II instancji, prawidłowo ustalono strony postępowania i właściwie je zapisano w rozdzielniku decyzji.

Stąd też odwołania nie uwzględniono.

W skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego D. J. i E. J. wnieśli o uchylenie decyzji organów obydwu instancji i zasądzenia kosztów postępowania. Skarżący ponowili zarzuty i argumentację, zawartą w odwołaniu od decyzji organu I instancji, a ponadto wskazali, iż błędnie ustalono w operacie szacunkowym wartość działki na dzień [...] jako datę zawarcia umowy sprzedaży, podczas gdy wzrost wartości nastąpił w dniu wejścia w życie zmiany planu miejscowego.

Organ, którego działanie zaskarżono, wniósł o oddalenie skargi jako nieuzasadnionej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie mogła odnieść skutku, bowiem zaskarżona decyzja nie narusza prawa materialnego, ani też nie stwierdzono uchybienia regułom procedury administracyjnej w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy bądź skutkującym wznowieniem postępowania.

W pierwszym rzędzie wskazać przyjdzie, iż przepis art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 1999 r. Nr 139 ze zm.) – obowiązującej w dacie orzekania przez organy obydwu instancji – nie pozostawiał uznaniu administracyjnemu rozstrzygnięcie sprawy, nakazując pobranie opłaty jednorazowej określonej w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wbrew stanowisku skarżących,

z treści ustępu 4 tegoż przepisu, wynika też jednoznacznie, iż wysokość tej opłaty ustala się na dzień zbycia nieruchomości. Wzrost wartości stanowi zaś różnicę pomiędzy wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu.

Wreszcie, zasady określania wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określania tej wartości określają przepisy o gospodarce nieruchomościami (art. 36 ust. 4 cyt. ustawy). Zatem wycena nieruchomości na użytek ustalenia opłaty jednorazowej wynika z rozdziału 1 Działu IV ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.). Ustawa ta pozostawia rzeczoznawcy majątkowemu wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości (art. 154 ust. 1) oraz wyjaśnia sposoby określenia wartości nieruchomości.

Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości oraz zasady i tryb sporządzania operatu szacunkowego regulowały zaś przepisy wykonawcze, wydane na podstawie delegacji ustawowej z art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W niniejszej sprawie ustalenie opłaty jednorazowej nastąpiło na podstawie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego F. O., sporządzonego w dniu

[...] a więc pod rządami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca

1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 98, poz. 612). Aczkolwiek powyższe rozporządzenie utraciło moc z dniem 7 stycznia 2003 r. i w dacie orzekania przez organ odwoławczy obowiązywało już kolejne rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. (Dz.U. Nr 230, poz. 1924), które nie zawierało przepisów przejściowych, stwierdzić przyjdzie, iż zmiana stanu prawnego nie miała istotnego upływu dla ustalenia wartości nieruchomości i sama w sobie nie pozbawiała mocy dowodowej sporządzonego operatu szacunkowego z uwagi na analogiczne unormowania prawne, gdy idzie o szacowanie wzrostu wartości nieruchomości na użytek postępowania z art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym.

Podkreślić przyjdzie, iż przepis § 50 rozp. RM w obu przypadkach nakazywał przyjęcie stanu nieruchomości z dnia uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, a ceny – z dnia zbycia nieruchomości. Przepisy wykonawcze nie zawierają też odmiennych uregulowań co do wymogów operatu szacunkowego, przewidując jednoznacznie jego pisemną formę. Zatem brak podstawy prawnej do uwzględnienia żądania skarżących przesłuchania rzeczoznawcy celem uzyskania wyjaśnienia sposobu ustalenia wartości wzrostu nieruchomości, zaś na czym polegają metody i techniki szacowania nieruchomości, objaśnia ustawa o gospodarce nieruchomościami i przepisy wykonawcze, które biegły przytoczył w operacie. Także działalność zawodową rzeczoznawców reguluje powołana ustawa. Zlecenie czynności z zakresu szacowania nieruchomości następuje w drodze umowy cywilnoprawnej, a nie w trybie art. 84 § 1 kpa, bowiem ustawa nakazuje, aby szacowanie nieruchomości nastąpiło przez rzeczoznawcę majątkowego.

Działalność zawodową w zakresie szacowania nieruchomości mogą prowadzić także podmioty gospodarcze, jeżeli czynności z tego zakresu będą wykonywane przez rzeczoznawców majątkowych (art. 174 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Stąd też wszelkie zarzuty skargi co do trybu zlecenia sporządzenia operatu szacunkowego należy uznać za nieuzasadnione.

Nie mogły też odnieść skutku poglądy skarżących o wadliwości czynności rzeczoznawcy z uwagi na niepowiadomienie ich o ponownych oględzinach nieruchomości, odbytych w dniu [...].Przede wszystkim zauważyć przyjdzie, iż skarżący brali udział w oględzinach w dniu [...] i podpisali bez zastrzeżeń protokół z tej czynności. Nie ma istotnego znaczenia, czy odległość gazociągu z którego istnieje możliwość podłączenia zbytej działki, wynosi 20 m, czy też 15 m. Z dalszej części opisu działki wynika zaś, że gaz znajduje się po tej samej stronie drogi.

Ferując zarzuty co do ustalenia rzeczoznawcy, iż nieruchomość jest zmeliorowana, skarżący nie twierdzą wprost, aby nastąpiło to już po jej zbyciu. W istocie w skardze postawiono szereg hipotez, nie podważając stanu działki, opisanego w operacie szacunkowym. Ustalenie stanu szacowanej nieruchomości należy zaś co do obowiązków rzeczoznawcy, nie – organu administracji, stąd też chybiony jest pogląd naruszenia zasady czynnego udziału stron w postępowaniu (art. 10 § 1 kpa) z powodu nieuwzględnienia żądania wydania odpisu operatu w części dotyczącej ustalenia przyrostu wartości zbytej działki. Przede wszystkim stwierdzić przyjdzie, iż organ I instancji umożliwił skarżącym zapoznanie się z treścią dokumentu i skarżąca z możliwości tej skorzystała (k. 13 i 14 akt adm.). Wniosek o sporządzenie wyciągu operatu szacunkowego złożył zaś skarżący, powołując się na obowiązki zawodowe, uniemożliwiające osobiste stawiennictwo. Po otrzymaniu dokumentów (k. 16 akt adm.), skarżący w kolejnym piśmie z dnia [...] wnieśli zaś o przesłuchanie rzeczoznawcy, nie domagając się uzupełnienia przesłanego ich wyciągu z operatu. Stąd też przede wszystkim nie sprecyzowali, jakiej części odpisu operatu domagają się wydania, aby zachodził obowiązek wydania postanowienia w trybie art. 74 § 2 kpa. Zresztą, nawet przy przyjęciu, iż zachodziła taka podstawa, wyjaśnić przyjdzie, iż uchybienie organu polegające na niewydaniu rozstrzygnięcia o odmowie uwzględnienia wniosku, nie mogło mieć istotnego wpływu na wynik sprawy. Operat szacunkowy spełnia bowiem wymogi ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisów wykonawczych. Powołując się zaś na wycenę wartości nieruchomości, opracowanej przez uprawnionego rzeczoznawcę, z której wynikała wartość gruntu rolnego (przeznaczonego pod uprawy polowe) przed zmianą planu miejscowego oraz wartość terenu pod zabudowę mieszkaniową o niskiej intensywności po zmianie planu, organ I instancji wyliczył opłatę jednorazową w wysokości [...] zł jako iloczyn powierzchni tej części zbytej działki nr[...], której wartość wzrosła w wyniku zmiany planu, tj. 4235 m2 oraz różnicy wzrostu ceny 1 m2, tj. 4,59 zł.

Podkreślić też przyjdzie, iż operat szacunkowy uwzględniał także współczynnik zmiany cen z uwagi na upływ czasu (strona 8-9) oraz zawierał analizę rynku nieruchomości

w latach 1998 i 1999. Oznacza to uwzględnienie w operacie okoliczności, na które wskazano w skardze, a mianowicie inflacji i koniunktury na rynku nieruchomości, a zatem opierając się na tym dokumencie, organ I instancji wykazał, iż ustalony wzrost wartości ma bezpośredni związek ze zmianą planu miejscowego.

Gdy zaś idzie o zarzut nieoznaczenia strony, prawidłowo uznał organ odwoławczy, iż decyzja została skierowana do skarżących, nakładając na nich obowiązek uiszczenia opłaty. Oczywiste jest, iż gdyby skarżący nie byli adresatem tego obowiązku, nie posiadaliby też przymiotu strony w postępowaniu administracyjnym, ani legitymacji do wniesienia skargi. Brak oznaczenia strony w osnowie rozstrzygnięcia podlegałby ewentualnie wyjaśnieniu w trybie art. 113 § 2 kpa.

Wreszcie, nie mógł odnieść skutku argument skarżących, iż uzasadnienie decyzji organu I instancji nie spełnia wymogów z art. 107 § 4 kpa z braku podania wyliczenia i sposobu ustalenia wzrostu wartości zbytej nieruchomości, skoro organ ten obowiązany był oprzeć się na operacie rzeczoznawcy majątkowego, który zawierał wszelkie dane i spełniał wymogi prawa, a przy tym organ ten nie odstąpił od uzasadnienia, o czym stanowi powołany przez skarżących przepis proceduralny.

W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny nie stwierdzając naruszenia prawa, wymienionego w art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), skargę oddalił na podstawie art. 151 ustawy w zw. z art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. –

Przepisy wprowadzające ustawę – Prawo o ustroju sądów administracyjnych oraz ustawę – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1271 ze zm.).

SW