Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 186/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2018-06-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 4a, art. 18 ust. 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1496
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych  tekst jedn
article: art. 134 ust. 1, art. 156 ust. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity
article: par. 36 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 84 par. 1, art. 10 par. 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1257
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Chobian, Sędziowie Sędzia WSA Beata Ziomek (spr.), Asesor WSA Agnieszka Banach, Protokolant Starszy inspektor sądowy Katarzyna Tuz-Stando, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 czerwca 2018r. sprawy ze skargi J. S. na decyzję Wojewody z dnia 29 stycznia 2018r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa własności nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wojewoda decyzją z dnia 29 stycznia 2018 r., znak: [...], po rozpatrzeniu odwołania J. S. od decyzji Prezydenta Miasta z dnia 4.12.2017 r., orzekającej o ustaleniu odszkodowania w wysokości 118.272 zł, za przejęcie z mocy prawa przez Gminę prawa własności nieruchomości położonej w obrębie 0011 , oznaczonej jako działki nr 275/286 o pow. 0,0079 ha i nr 275/288 o pow. 0,0476 ha, przeznaczonej na realizację inwestycji drogowej dla zadania pn.: "Budowa drogi publicznej stanowiącej przedłużenie ulicy G. ", na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu organ odwoławczy podał, że decyzją Nr [...] z dnia 23.06.2017 r. znak: [...], Prezydent Miasta zezwolił na realizację opisanej wyżej inwestycji drogowej. Wymienioną decyzją zatwierdzono podział nieruchomości oznaczonej jako działki:

- nr 275/91 o pow. 0,0188 ha na działki: nr 275/286 o pow. 0,0079 ha i nr 275/287 o pow. 0,0109 ha,

- nr 275/93 o pow. 0,2920 ha na działki: nr 275/288 o pow. 0,0476 ha i nr 275/289 o pow. 0,2444 ha.

Decyzja ta stała się ostateczna z dniem 1.08.2017 r. Prawo własności do przedmiotowej nieruchomości na dzień ostateczności ww. decyzji, organ I instancji ustalił na podstawie księgi wieczystej nr KI [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w K., w której w dziale II jako właściciel nieruchomości w obr. 0011 , oznaczonej jako działki: nr 275/91 i nr 275/93 o łącznej pow. 0,3108 ha, ujawniony był J. S..

Opisaną na wstępie decyzją na podstawie art. 12 ust. 4a, 4b, 4f i 5, art. 18 ust. 1, 1a, 1e, 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych Prezydent Miasta orzekł o ustaleniu odszkodowania.

Odwołanie od powyższej decyzji złożył J. S. reprezentowany przez pełnomocnika - radcę prawnego W. S. wnosząc m.in. o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z załączonych do niniejszego odwołania aktów notarialnych, t.j.: umowy sprzedaży z dnia 28 lutego 2017 r., Nr Rep. A [...] oraz umowy o rozwiązanie przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 14 lipca 2017 r., Nr Rep. A [...]. Ponadto pełnomocnik zarzucił naruszenie:

- art. 21 ust. 2 Konstytucji w związku z art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez przyznanie odszkodowania nieodpowiadającego rzeczywistej wartości przedmiotowej nieruchomości gruntowej,

- art. 7 w związku z art. 80 k.p.a. poprzez wydanie decyzji w oparciu o opinię biegłego nieuwzględniającą rzeczywistej wartości przedmiotowej nieruchomości,

- art. 7 i art. 77 k.p.a. poprzez niepodjęcie wszystkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, tj. nieprzeprowadzenie dowodu ze znajdujących się w posiadaniu organu I instancji dokumentów określających wartość nieruchomości położonych w obrębie 11, przy ulicy S., tj. umów sprzedaży zawieranych przez Gminę ,

- art. 10 k.p.a. poprzez pozbawienie dotychczasowego właściciela możliwości rzeczywistego czynnego udziału w postępowaniu administracyjnym wskutek niepoinformowania go o fakcie, że działki: nr 275/286 i nr 275/288 powstały w wyniku podziału działek: nr 275/91 oraz 275/93, w efekcie czego znajdował się w mylnym, uzasadnionym przekonaniu, że postępowanie administracyjne w przedmiocie ustalenia odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości nie dotyczy działek stanowiących jego własność.

Rozpatrując odwołanie od tej decyzji Wojewoda wskazał, że podstawę ustalenia odszkodowania stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.jedn. Dz.U. z 2017, poz. 1496), dalej jako zrid, ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.jedn. Dz. U. z 2018 r., poz. 121), dalej jako u.g.n., oraz ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.jedn. Dz. U. z 2017 r., poz. 1257), dalej kpa.

Organ przytoczył treść art. 12 ust. 4 pkt 2, art. 12 ust. 4f, art. 18 ust. 1 zrid podkreślając, że wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania (art. 18 ust. 1).

Podstawę do ustalenia odszkodowania stanowi operat szacunkowy z dnia 28 września 2017 r. sporządzony przez biegłą C. H. powołaną postanowieniem Prezydenta Miasta z dnia 31 sierpnia 2017 r. z uwzględnieniem przepisów art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1 i ust. 2, art. 151 ust. 1 u.g.n. oraz § 36 ust. 1-4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.jedn. Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanego dalej jako rozporządzenie, których treść również została przywołana w całości przez organ odwoławczy.

Jak zauważył organ, biegła ustaliła, że nieruchomość położona w obrębie 0011 , w strefie pośredniej miasta , oznaczona jako działki: nr 275/286 o pow. 0,0079 ha i nr 275/288 o pow. 0,0476 ha stanowi nieruchomość niezabudowaną. Na ww. nieruchomości na dzień wydania decyzji Prezydenta Miasta Nr [...] z dnia 23 czerwca 2017 r., znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie występowały składniki roślinne i budowlane. Działka nr 275/286 posiada kształt zbliżony do wąskiego prostokąta, natomiast działka nr 275/288 ma nieregularny kształt wielokąta. Działki przylegają do siebie bezpośrednio, tworząc łącznie wielobok, przeznaczony pod budowę przedłużenia ul. Z.. Ponadto działka nr 275/288 wydzielona została z nieruchomości o kształcie szerokim, zbliżonym do prostokąta, ale posiadającym znaczny spadek w kierunku południowo - zachodnim. Jednocześnie autorka operatu ustaliła, że w dacie wydania ww. decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, tj. 23 czerwca 2017 r., przedmiotowa nieruchomość nie była objęta miejscowym planem, natomiast zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta, zatwierdzonym Uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej z dnia 26 października 2000 r. ze zm., działki: nr 275/286 i nr 275/288 - obr. 0011, położone były na terenie zieleni miejskiej wyłączone z zabudowy. Ponadto ustalono, że dla działek: nr 275/91 i nr 275/93 położonych w obr. 0011 nie wydana została decyzja o warunkach zabudowy (pismo Wydziału Rozwoju i Rewitalizacji Miasta Urzędu Miasta z dnia 23 stycznia 2018 r., znak: [...]).

Jednocześnie organ zauważył, że określając wartość nieruchomości przejmowanej na cele dróg publicznych nie można pominąć art. 134 ust. 4 u.g.n., stosownie do którego, jednym z głównych czynników decydujących o wartości nieruchomości dla celów odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. W tym przepisie ustawodawca wprowadził do porządku prawnego tzw. "zasadę korzyści", wychodząc z założenia, iż odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. Tym samym, jeżeli takie zwiększenie rzeczywiście nastąpi, osoba wywłaszczona powinna otrzymać odszkodowanie, którego podstawę stanowić będzie nie wartość nieruchomości zgodna z dotychczasowym sposobem użytkowania (art. 134 ust. 3 u.g.n.), lecz wartość nieruchomości określona dla alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości na cel publiczny (art. 134 ust. 4 u.g.n.).

Zgodnie ze stanowiskiem organu, wartość gruntu biegła oszacowała w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Przyjmując przeznaczenie przedmiotowych działek jako teren zieleni miejskiej wyłączony z zabudowy dokonała analizy rynku nieruchomości o przeznaczeniu pod zieleń miejską stwierdzając, że praktycznie brak jest w obrocie nieruchomości o takim przeznaczeniu. Wskazała, że w badanym okresie czasu na terenie miasta , odnotowano cztery transakcje nieruchomościami, w których między innymi występuje przeznaczenie części terenu pod zieleń. Najwyższą cenę 78,38 zł/m2 uzyskała nieruchomość o przeznaczeniu w części pod usługi, a w części pod zieleń, najniższą zaś ok. 45 zł/m2 nieruchomość przeznaczona w części pod zieleń, komunikację i budownictwo mieszkaniowe. Natomiast badając rynek nieruchomości drogowych biegła stwierdziła, że ceny transakcyjne takich nieruchomości na terenie całego miasta kształtowały się od 150 zł/m2 do 320 zł/m2, przy średniej cenie 232 zł/m2.

W stosunku do wyceny gruntu przedmiotowej nieruchomości biegła zastosowała tzw. "zasadę korzyści", czyli w procesie wyceny uwzględniła ceny transakcyjne nieruchomości drogowych, gdyż były one wyższe od cen transakcyjnych pod zieleń miejską wyłączone z zabudowy.

Rzeczoznawca określiła cechy rynkowe mające wpływ na wartość nieruchomości i ich wagi, tj.: położenie nieruchomości na terenie miasta (lokalizacja ogólna) - (35), stopień zurbanizowania otoczenia - (20), cechy indywidualne (kształt działki) - (25), uzbrojenie techniczne - (20). W wyniku porównania nieruchomości wycenianej z trzema spośród pięciu nieruchomości podobnych o cechach najbardziej zbliżonych do cech gruntu wycenianego, obliczyła wartość współczynników korygujących, uwzględniła przyjęte poprawki odpowiadające charakterystyce wycenianej nieruchomości i określiła wartość jednego metra kwadratowego gruntu na poziomie 236,78 zł. Natomiast biorąc pod uwagę brak dostępu do drogi dla nieruchomości, z której powstały wydzielone działki zastosowała współczynnik korekcyjny 0,9 zmniejszający wartość nieruchomości.

W konsekwencji rzeczoznawca majątkowy oszacowała wartość rynkową działki nr 275/286 o pow. 0,0079 ha na kwotę 16.835 zł i wartość działki nr 275/288 o pow. 0,0476 ha na kwotę 101.437 zł.

Odnosząc się do załączonych do odwołania aktów notarialnych stwierdziła, że nieruchomości będące ich przedmiotem, były przeznaczone pod zabudowę, tj. budowę pięciu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi i miejscami postojowymi - zgodnie z decyzją Nr [...] z dnia 4 lipca 2016 r. o warunkach zabudowy, natomiast przedmiotowa nieruchomość zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta znajdowała się na terenach zieleni miejskiej wyłączonych z zabudowy. W związku z powyższym nieruchomości objęte ww. aktami notarialnymi nie są podobne do nieruchomości wycenianej.

W ocenie organu odwoławczego, podstawowym zadaniem rzeczoznawcy majątkowego zanim sporządzi operat szacunkowy określający wartość nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania, jest zbadanie, czy przeznaczenie nieruchomości wycenianej zgodnie z celem wywłaszczenia powoduje wzrost jej wartości, o ile oczywiście pierwotne przeznaczenie nieruchomości było inne niż drogowe. Od wyniku tego badania zależeć bowiem będzie zastosowanie odpowiedniego sposobu wyceny wynikającego z § 36 ust. 1 lub § 36 ust. 4 rozporządzenia, pozwalającego określić wartość nieruchomości w wysokości korzystniejszej dla osoby wywłaszczonej.

W operacie szacunkowym z dnia 28 września 2017 r. biegła C. H. prawidłowo wskazała, że zaistniała sytuacja wyrażona w art. 134 ust. 4 u.g.n. i prawidłowym jest sporządzenie wyceny gruntu w oparciu o § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, czyli na podstawie transakcji nieruchomościami nabywanymi na cele drogowe. Autorka operatu wyjaśniła przyjęty wybór metody szacowania nieruchomości oraz scharakteryzowała rynek transakcyjny uzasadniając przesłanki, którymi się kierowała dokonując wyboru nieruchomości podobnych. Wskazała również na cechy rynkowe mające wpływ na wartość nieruchomości oraz odpowiadające im wagi procentowe. Z kolei różnice w cechach wpływających na wartość biegła odpowiednio skorygowała.

Zdaniem organu odwoławczego, analiza operatu szacunkowego wskazuje, że zawiera on wszystkie elementy wymagane zacytowanymi przepisami. W niniejszej sprawie biegła wyjaśniła przyjęty wybór metody szacowania nieruchomości oraz scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłej spełnia wszystkie wymogi formalne określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a także opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Bezcelowe jest przeprowadzenie dowodu z załączonych do niniejszego odwołania aktów notarialnych ze względu na fakt, iż nieruchomości objęte tymi aktami nie są nieruchomościami podobnymi do przedmiotu wyceny, co zostało wyjaśnione. W świetle przedstawionych okoliczności, Wojewoda uznał sporządzony na dzień 28 września 2017 r. operat szacunkowy za wiarygodny dowód dla wyceny nieruchomości, w oparciu o który organ I instancji prawidłowo ustalił wysokość odszkodowania za nieruchomość położoną w obrębie 0011 , oznaczoną jako działki: nr 275/286 o pow. 0,0079 ha i nr 275/288 o pow. 0,0476 ha.

Organ odwoławczy nie zgodził się z zarzutem naruszenia art. 10 kpa wyjaśniając, że zawiadomienie o wydaniu decyzji Nr [...] Prezydenta Miasta z dnia 23 czerwca 2017 r. o zezwoleniu na realizację przedmiotowej inwestycji drogowej, z którego wynika, że działki : nr 275/286 i nr 275/288 zostały wydzielone z działek, odpowiednio: nr 275/91 i nr 275/93, przeznaczone pod pas drogowy, odebrał osobiście w dniu 30 czerwca 2017 r. O wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za ww. działki został poinformowany zawiadomieniem z dnia 22 sierpnia 2017 r., które odebrał również osobiście w dniu 28 sierpnia 2017 r. Postanowienie o powołaniu biegłej w celu sporządzenia opinii o wartości przejętej nieruchomości w formie operatu szacunkowego zostało doręczone J. S. w dniu 6 września 2017 r., zaś w dniu 15 listopada 2017 r. odebrał osobiście zawiadomienie z dnia 10 listopada 2017 r. informujące o prawie do zapoznania się z materiałem dowodowym, w tym z opinią rzeczoznawczy majątkowego i możliwością wypowiedzenia się co do zebranych dowodów. Organ II instancji stwierdził, że odwołujący się z przysługujących mu uprawnień nie skorzystał i dopiero po otrzymaniu decyzji odszkodowawczej, jego pełnomocnik zapoznał się z aktami sprawy. Zgodnie ze stanowiskiem organu, niewiedza odwołującego o toczącym się postepowaniu odszkodowawczym była spowodowana brakiem jego zainteresowania, albowiem na każdym jego etapie strona była informowana o kolejnych czynnościach podejmowanych przez organ I instancji.

W skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach skardze na powyższą decyzję J. S. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi II instancji, zasądzenie na rzecz skarżącego kosztów postępowania sądowego, a nadto dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z dokumentów tj. decyzji Prezydenta Miasta nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz umowy sprzedaży (akt notarialny Rep. A nr [...]) na okoliczność wartości nieruchomości sąsiednich, błędnej wyceny działek nr 275/286 i 275/288. Skarżący w całości podtrzymał zarzuty i argumentację zaprezentowaną w odwołaniu od decyzji Prezydenta Miasta z dnia 4.12.2017 r. Akcentując wyrażoną w art. 21 ust. 2 Konstytucji zasadę, dopuszczalności wywłaszczenia na cele publiczne tylko za słusznym odszkodowaniem, autor skargi podnosi, że skoro działki o numerach 275/287 i 275/289 wyodrębnione z działek o numerach 275/91 oraz 275/93 zostały oszacowane na kwotę 985,11 zł za m2 to wątpliwości budzi oszacowanie wartości przedmiotowych działek także wyodrębnionych z działki o numerach 275/91 oraz 275/93 na kwotę kilkukrotnie niższą.

Nadto twierdzi, że nieprzekazanie informacji o podziale działek nr 275/91 oraz 275/93 (skutkującym wyodrębnieniem działek o numerach 275/286 oraz 275/88) wywołało implikację w postaci braku czynnego udziału J. S. w postępowaniu administracyjnym zakończonym wydaniem zaskarżonej decyzji. W następstwie zaniechania organu I instancji znajdował się on bowiem w mylnym, uzasadnionym przekonaniu, że postępowanie administracyjne w przedmiocie ustalenia odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości nie traktuje o działkach stanowiących jego własność (lecz o nieruchomościach sąsiednich). Wobec tego nie składał wniosków dowodowych, nie wypowiedział się co do zebranego materiału dowodowego, nie kwestionował ustaleń rzeczoznawcy majątkowego.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. W ocenie organu, zarzuty skargi nie wnoszą żadnych nowych okoliczności i faktów, ponad te, które były znane w toku rozpatrywania odwołania i do których Wojewoda odniósł się w zaskarżonej decyzji. Organ zauważył, że załączony do skargi akt notarialny Nr Rep [...], został zawarty w dniu 26 lutego 2018 r. czyli po dacie sporządzenia wyceny dla potrzeb niniejszego postępowania odszkodowawczego.

Wyznaczona na dzień 9 maja 2018 r. rozprawa została odroczona z uwagi na zobowiązanie się pełnomocnika skarżącego do przedłożenia zaświadczenia z Urzędu Miasta , potwierdzającego, że w dacie wydania zaskarżonej decyzji szacowana nieruchomość była przeznaczona zgodnie ze Studium uwarunkowań pod zabudowę.

Powyższy dokument, pomimo upływu zakreślonego przez Sąd terminu, nie został przedłożony do dnia kolejnej rozprawy tj. 13 czerwca 2018 r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna, gdyż zaskarżone rozstrzygnięcie odpowiada prawu.

Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2012 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 ze zm.), wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że

w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego

i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności decyzji administracyjnych sprawowana jest

w granicach sprawy, a rozstrzygając o zasadności skargi sąd nie jest związany jej zarzutami ani wnioskami oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Dokonując tak rozumianej kontroli zaskarżonej decyzji Sąd nie dopatrzył się naruszenia przepisów prawa materialnego, ani przepisów postępowania w stopniu mającym, bądź mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Na wstępie podnieść należy, że Sąd oddalił złożony bezpośrednio przed rozprawą w dniu 13 czerwca 2018 r. wniosek pełnomocnika skarżącego o odroczenie rozprawy, motywowany chorobą skarżącego, potwierdzoną zaświadczeniem lekarskim. Ponadto pełnomocnik strony skarżącej wskazywał na potrzebę swojego stawiennictwa na rozprawie w dniu 13.06.2018 r. przed Sądem Apelacyjnym w K. III Wydział Pracy i Ubezpieczeń Społecznych, przedkładając stosowne zawiadomienie z sądu. Motywy jakimi Sąd kierował się nie uwzględniając powyższego wniosku, znajdują odzwierciedlenie w treści protokołu z rozprawy w dniu 13.06.2018 r.

W niniejszej sprawie przedmiotem oceny Sądu była legalność decyzji ustalającej wysokość odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną w trybie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t. jedn. Dz. U z 2017 poz. 1496) zwanej dalej zrid.

Bezspornym w sprawie jest, iż ostateczną decyzją z dnia 23 czerwca 2017 r. Prezydent Miasta zezwolił na realizację inwestycji drogowej – budowę drogi publicznej stanowiącej przedłużenie ulicy G.., obejmującej m.in. stanowiącą własność skarżącego nieruchomość położoną w obrębie 0011, oznaczoną jako działki nr 275/286 o pow. 0,0079 ha i nr 275/288 o pow. 0,0476 ha. Powyższe działki, zgodnie z podziałem zatwierdzonym w tej decyzji zostały wydzielone z działki nr 275/91 o pow. 0,0188 ha (działka nr 275/286 o pow. 0,0079 ha i nr 275/287 o pow. 0,0109 ha), oraz z działki nr 275/93 o pow. 0,2920 ha ( działki: nr 275/288 o pow. 0,0476 ha i nr 275/289 o pow. 0,2444 ha).

Z tytułu przejęcia z mocy prawa przez Gminę prawa własności działki nr 275/286 i działki nr 275/288, zgodnie z treścią art. 12 ust. 4a zrid skarżącym przysługuje odszkodowanie, którego wysokość ustala organ wydający decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1998 r. o gospodarce nieruchomościami (t. jedn. Dz.U. z 2018, poz. 121) dalej u.g.n., w myśl którego podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Z kolei szczegółowe zasady dotyczące wyceny nieruchomości, w tym nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje drogowe reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207. poz. 2109 ze zm.). Jak wynika § 36 ust. 1 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości (...) przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Z kolei § 36 ust. 4 rozporządzenia stanowi, że w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy u.g.n. oraz ww. rozporządzenia znajdują zastosowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone w trybie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., na podstawie odesłania zawartego w art. 12 ust. 5 zrid, w myśl którego do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Zgodnie natomiast z art. 18 ust. 1 zrid wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Kluczowy dowód w sprawie o odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości stanowi operat szacunkowy, który w myśl art. 156 § 1 u.g.n. jest opinią o wartości nieruchomości, którą rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie. W niniejszej sprawie organy ustalając wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość oparły się na operacie szacunkowym z dnia 28 września 2017 r. Wartość gruntu rzeczoznawca majątkowy oszacował na łączną kwotę 118.272 zł (16.835 zł w odniesieniu do działki nr 275/286 i kwotę 101.437 zł w odniesieniu do działki nr 275/288), określając cenę 236,78 zł za 1m2 w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami, przyjmując do porównania 3 transakcje dotyczące nieruchomości przeznaczonych pod drogi, podobne pod względem cech rynkowych do nieruchomości wycenianej.

Rozstrzygające w sprawie organy uznały ww. operat szacunkowy za prawidłowy i zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. Ocenę tę Sąd w pełni podziela. Wskazać bowiem należy, że operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani braków czy niejasności. Powszechnie przyjmuje się, że operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 kpa, stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. Podobnie zdefiniowanie rynku, jego obszaru i przeprowadzenie analizy stanowi wiedzę specjalną o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym.

Zdaniem Sądu rozpoznającego niniejszą sprawę, nie są trafne zarzuty skargi, że ustalona wartość nieruchomości gruntowej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr 275/286 i nr 275/288 nie odpowiada jej rzeczywistej wartości wobec czego ustalone odszkodowanie nie stanowi pełnego wynagrodzenia szkody poniesionej przez skarżącego, któremu odjęto prawo własności jego nieruchomości w drodze wywłaszczenia. Autor skargi powołuje się na dwie transakcje nieruchomości także stanowiących jego własność: jedna potwierdzona umową sprzedaży z dnia 28 lutego 2017 r. Rep. A nr [...], z której wynika, że nieruchomości sąsiednie zostały zbyte za cenę 547,89 zł za 1m2, oraz druga potwierdzona umową sprzedaży z dnia 26 lutego 2018 r. Rep. A nr [...], z której wynika, że działki o nr 275/287 i 275/289 (wyodrębnione z działek o nr 275/91 oraz 275/93) zostały oszacowane na kwotę 985,11 zł za m2.

Odnosząc się do pierwszej z transakcji stwierdzić należy, że biegła w piśmie z dnia 22.01.2018 r. odpowiadając na zastrzeżenia podniesione w odwołaniu wskazała, że dla nieruchomości będących przedmiotem tej umowy wydane zostały warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie pięciu budynków mieszkalnych z garażami podziemnymi, zgodnie z decyzją Nr [...] z dnia 4 lipca 2016 r. Natomiast szacowane działki przed wydaniem decyzji o realizacji inwestycji drogowej, zgodnie z zapisami Studium, położone były na terenie oznaczonym jako: tereny zieleni miejskiej wyłączone z zabudowy – str. 8 operatu szacunkowego oraz zał. Nr 4 do operatu. Dla tych nieruchomości nie została wydana decyzja ustalająca warunki zabudowy. Pełnomocnik skarżącego, który na rozprawie w dniu 9 maja 2018 r. zobowiązał się do przedłożenia zaświadczenia z Urzędu Miasta odnośnie przeznaczenia w Studium wycenianej nieruchomości pod zabudowę – najpóźniej do dnia kolejnej rozprawy tj. 13 czerwca 2018 r., z nałożonego przez Sąd obowiązku, nie wywiązał się. Tymczasem Wojewoda nawiązując do rozprawy przekazał potwierdzoną za zgodność z oryginałem kopię będącą fragmentem Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta uchwalonego Uchwałą Nr [...] rady Miejskiej z dnia 26 października 2000 r. ze zm. wraz z fragmentem mapy wydrukowanej w dniu 18 maja 2018 r. z Geoportalu, z których wynika, że działki nr 275/286 i nr 275/288 – obr. 0011, znajdują się na terenach zieleni miejskiej wyłączone z zabudowy. W tej sytuacji nie budzi zastrzeżeń Sądu konstatacja Wojewody, że nieruchomości objęte ww. aktem notarialnym mając inne przeznaczenie niż nieruchomość wyceniana, nie mają waloru nieruchomości podobnych, co nie uzasadnia ich uwzględnienia w procesie szacowania.

Brak możliwości uwzględnienia cen transakcji z umowy sprzedaży z dnia 26 lutego 2018 r. wynika natomiast z faktu, że podstawę ustalenia odszkodowania stanowi zgodnie z art. 156 u.g.n. operat szacunkowy, który został sporządzony na dzień 28 września 2017 r. Powyższe oznacza więc, że transakcje zawarte po dacie sporządzenia wyceny dla potrzeb niniejszego postępowania odszkodowawczego nie mają wpływu na ocenę prawidłowości jego sporządzenia.

Przedstawioną w powyższym zakresie przez pełnomocnika skarżącego argumentację należało zatem uznać jedynie za polemikę z ustaleniami rzeczoznawcy, która w realiach niniejszej sprawy nie mogła doprowadzić do skutecznego podważenia operatu szacunkowego sporządzonego na użytek niniejszej sprawy. Trzeba przy tym zauważyć, że skarżący nie przedstawili żadnych innych zarzutów dotyczących wyboru przez rzeczoznawcę majątkowego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, doboru nieruchomości przyjętych do porównań, zastosowanych współczynników korygujących, czy przyjętego trendu czasowego.

Podkreślenia wymaga okoliczność, że w sytuacji, gdy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zarówno Sąd jak i organ administracji nie jest zobligowany do analizowania prawidłowości zastosowanych rozwiązań merytorycznych w zakresie zasad szacowania, ponieważ są to reguły z zakresu wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 17 marca 2014 r., sygn. akt I SA/Wa 1834/13, dostępny w CBOiS www.nsa.gov.pl). Należy przy tym pamiętać, że zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.

Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut dotyczący naruszenia art. 10 kpa. Zarówno w treści zaskarżonej decyzji jak i w odpowiedzi na skargę szczegółowo opisano kiedy i w jaki sposób J. S. otrzymał zawiadomienie o wydaniu decyzji Nr [...] Prezydenta Miasta z dnia 23.06.2017 r., z której wynikało, że doszło do podziału i wydzielenia działek nr 275/286 i nr 275/288, a następnie na bieżąco był informowany jakie kolejne czynności były podejmowane przez Prezydenta Miasta w postępowaniu w sprawie ustalenia odszkodowania za ww. nieruchomości. Wszystkie te "zawiadomienia" były przejawem określonego w art. 10 § 1 kpa obowiązku organu administracji publicznej zapewnienia stronom czynnego udziału w każdym stadium postępowania, oraz możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań przed wydaniem decyzji. Okoliczność, że skarżący nie skorzystał z przysługujących mu uprawnień do czynnego udziału w tym postępowaniu oraz w postępowaniu wcześniejszym dotyczącym wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej dla zadania pn.: "Budowa drogi publicznej stanowiącej przedłużenie ulicy G.", nie pozwala na przyjęcie, że pozostawał "w mylnym uzasadnionym przekonaniu, że postępowanie administracyjne w przedmiocie ustalenia odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości nie dotyczy działek stanowiących jego własność".

Reasumując, zdaniem Sądu, podniesione w skardze zarzuty okazały się niezasadne, gdyż postępowanie przed organami zostało przeprowadzone w sposób wyczerpujący i należyty, zaś zgromadzony w sprawie materiał oceniono właściwie. Zostały także prawidłowo zinterpretowane, mające zastosowanie w sprawie, przepisy. Sąd nie doszukał się też innych naruszeń przepisów prawa materialnego, czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonych decyzji.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 p.p.s.a.