Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 609/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2010-04-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 2, art. 59 ust.1, art. 60 ust. 1 i ust. 4, art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Andrzej Wawrzyniak, Sędziowie: Sędzia WSA Olga Białek, Sędzia WSA Alicja Palus /sprawozdawca/, Protokolant Kinga Kręc, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 9 kwietnia 2010r. sprawy ze skargi G. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia[...] r. Nr [...] Prezydent Miasta L. działając na podstawie art. 4 ust. 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i ust. 4, art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) oraz art. 104 kodeksu postępowania administracyjnego ustalił na wniosek S. Sz. i U. Sz. warunki zabudowy terenu położonego w L. przy ul. I. [...](działka nr[...], obręb P. O.) dla inwestycji polegającej na dobudowie do istniejącego budynku usługowego – rozbudowa ograniczona istniejącymi budynkami na działkach nr[...], [...], [...] i[...].

W osnowie decyzji organ orzekający określił również: rodzaj zabudowy, funkcje zabudowy i zagospodarowania terenu oraz sposób użytkowania planowanych obiektów budowlanych i sposób zagospodarowania terenu, warunki i wymagania kształtowania ładu przestrzennego, ustalenia dotyczące ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu, ustalenia dotyczące ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, ustalenia dotyczące obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej, wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich, ustalenia dotyczące granic i sposobów zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie, warunki wynikające z przepisów szczególnych, a ponadto wskazał zakres uzgodnień wymaganych dla przedmiotowego zamierzenia i poinformował, że integralną część decyzji stanowi analiza funkcji oraz zabudowy i zagospodarowania oraz załącznik graficzny nr[...].

Uzasadniając podjęte orzeczenie Prezydent Miasta L. wyjaśnił m.in., że teren objęty wnioskiem nie posiada od [...]r. obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Realizacja planowanego przez inwestora zamierzenia, wymaga, w świetle art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji administracyjnej.

Tryb wydawania decyzji o warunkach zabudowy określa art. 60 ustawy, przy czym stosownie do art. 64 ustawy przepisy art. 51 ust. 3, art. 52, art. 53 ust. 3-5a, art. 54, art. 55 i art. 56 stosuje się odpowiednio.

Projekt decyzji poprzedzono wizją w terenie, analizą charakteru istniejącej zabudowy i sposobu zagospodarowania terenów w sąsiedztwie, ustaleń "Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego L." uchwalonego przez Radę Miasta L. w dniu [...] r. uchwałą nr[...] , oraz ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który utracił moc obowiązującą [...] r. (plan ogólny zagospodarowania przestrzennego miasta L.). Organ podał następnie, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, gdy spełnione zostały wymagania określone w art. 61 ustawy powyżej powołanej tj. :

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W związku z tym organ orzekający wskazał, że parametry planowanej zabudowy można określić na podstawie sąsiedztwa w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w szczególności kontynuacji zabudowy i zagospodarowania już istniejącego na działce inwestora oraz w sąsiedztwie. Działka inwestora ulokowana jest w głębi zabudowy zwartej utworzonej z budynków zabudowujących kwartał uliczny ograniczony ulicą I. położoną na działce nr [...] oraz uliczkami położonymi na działkach nr[...] , [...], [...] i [...] i[...]. Jest to obszar, który obejmuje budynki Izerska[...], [...], [...], [...], [...], [...], [...],[...]. Od strony ulicy Izerskiej położonej na działce nr [...] wymieniona zabudowa zwarta posiada wnękę, o głębokości około 15 m. W tej wnęce ulokowane są dwie działki o numerach [...] (przylegająca do ulicy I.) i nr[...], która przylega do wymienionej zabudowy zwartej. Działka inwestora jest już w części zabudowana budynkiem parterowym, z dachem płaskim, który przylega do budynku piętrowego i którego front jest zwrócony w stronę ulicy I.

Opisana zabudowa ma charakter zabudowy kaskadowej, w której do obiektu o większej wysokości przylega obiekt o wysokości mniejszej. Front takiej zabudowy jest zatem dwuczęściowy niższy wysunięty i wyższy cofnięty. Linia zabudowy zwartej jest linią zamkniętą obramującą budynki występujące w tej zabudowie od strony ulic i od strony działki nr[...] . Zamiar inwestora wypełnia zatem jedyną możliwą do wypełnienia lukę w ukształtowanej już pierzei o załamanej linii zabudowy widocznej z ulicy położonej na działce nr[...].

Ponadto teren inwestora posiada dostęp do ulicy publicznej (ulica I.) i poprzez działkę gminną nr [...] - działkę z której już odbywa się komunikacja do budynków I.[...], I. [...] i I. [...] oraz dostęp do mediów a zamierzenie inwestora nie dotyczy gruntów rolnych. W uzasadnieniu przedstawiony został również katalog przepisów odrębnych, mających zastosowanie w sprawie.

W dalszej części uzasadnienia organ orzekający przedstawił stanowisko przyjęte w toku postępowania przez G. C. – właścicielkę nieruchomości położonej w sąsiedztwie terenu objętego zamierzeniem inwestorskim, zdaniem której zrealizowanie planowanego budynku spowoduje zasłonięcie jej okna, co stanowi naruszenie przepisów prawa budowlanego.

Prezydent Miasta L. uznając niezasadność tych zarzutów powołał obszerną i szczegółową argumentację, a ponadto wyjaśnił, że proponowana przez inwestora zabudowa przylegając ścianą bez otworów do budynków położonych na działkach nr [...] , [...] i [...] ze ścianami bez otworów do wysokości przylegania planowanego budynku (otwory w ścianach budynków w sąsiedztwie występują na wysokości piętra na działkach nr[...]i [...] do której planowany budynek inwestora nie sięga, budynek na działce [...] jest jednokondygnacyjny bez otworów w granicy z działką inwestora), umożliwia kontynuację istniejącej już zabudowy kaskadowej na działce inwestora i w sąsiedztwie, i zamknięcie występujące na tej działce wnęki. Opisana zabudowa kaskadowa z uwagi na rozmiary działki inwestora umożliwia jej zabudowę w granicy, bowiem pozostawienie trzymetrowego wnętrza na działce inwestora z uwagi na rozmiary wnęki (ok. 3m x 7m) jest niezasadne (tak ukształtowane wnętrze stało by się niepraktyczną "zamkniętą studnią" kłócącą się z zasadą zagospodarowania przestrzennego dotyczącą użyteczności i funkcjonalności każdego planowanego zagospodarowania) czyli ma zastosowanie przepis § 12 ust. 3 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki, i ich usytuowanie ("nie jest możliwe zachowanie 3m odległości od granicy, ze względu na rozmiary działki").

Z tych względów organ nie stwierdził niezgodności planowanego zamierzenia inwestora z przepisami odrębnymi wynikającym z prawa budowlanego.

W zakończeniu uzasadnienia organ orzekający wskazał, że projekt decyzji został opracowany przez uprawnionego projektanta wpisanego na listę członków Izby Urbanistów, a inwestycja została uzgodniona z właściwymi organami na podstawie przepisów odrębnych, a ponadto zamieścił dodatkowe klauzule informujące o tym, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy wiąże organ wydający pozwolenie na budowę (art. 55 w związku z art. 64 ustawy); decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich (art. 63 ust. 2 ustawy); wnioskodawcy, który nie uzyskał prawa do terenu, nie przysługuje roszczenie o zwrot nakładów poniesionych w związku z otrzymaną decyzją o warunkach zabudowy (art. 63 ust. 4 ustawy); organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy, stwierdza jej wygaśnięcie (w trybie art. 162 § 1 pkt 1 k.p.a.), jeżeli inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę albo dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji (art. 65 ust. 1 i 3 ustawy).

Odwołanie od opisanej powyżej decyzji złożyła G. C., zarzucając w nim wydanie tej decyzji z obrazą § 12 ust. 3 i 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, polegającą na dopuszczeniu przez organ orzekający do usytuowania ściany planowanego budynku bezpośrednio przy granicy działki, bez zachowania odległości 3 m od tej granicy. W uzasadnieniu odwołania zarzut ten odniesiono do regulacji przyjętej w powołanym powyżej akcie wykonawczym.

W odwołaniu G. C. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji.

Po rozpatrzeniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. decyzją z dnia [...] r. wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kodeksu postępowania administracyjnego utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu decyzji Kolegium przedstawiło okoliczności faktyczne istniejące w sprawie oraz uwarunkowania prawne, wynikające m.in. z treści art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 powoływanej wcześniej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a ponadto wyjaśniło, że zgodnie przepisem § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 - 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W rozporządzeniu tym wskazano ponadto sposób ustalenia obszaru analizowanego i inne wymagania i zasady, dotyczące ustalenia obszaru analizowanego mające wpływ na ustalenie warunków zabudowy planowanego zamierzenia budowlanego, jak też możliwości zastosowania odstępstw w zakresie parametrów i cech w stosunku do istniejących w tym obszarze obiektów budowlanych.

Wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (§ 9 pkt 2 rozporządzenia).

Następnie Kolegium stwierdziło, iż z powyższych przepisów wynika, że sporządzenie tzw. "analizy urbanistycznej" jest obowiązkowe i opracowanie to powinno spełniać wszelkie wymagania określone w cytowanym rozporządzeniu. Dopiero na podstawie analizy przeprowadzonej zgodnie ze cytowanymi wyżej przepisami organ może podjąć określoną decyzję.

Z przeprowadzonej w sprawie analizy urbanistycznej wynika, że wg "Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta L." - uchwalonego [...] r. (uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej L.) - teren, na którym przewiduje się realizację inwestycji leży w obrębie strefy mieszkaniowej MI. Granice obszaru analizowanego wyznaczono na kopii mapy zasadniczej w skali 1:500 i obejmują teren ograniczony ulicą I. (kwartał złożony z budynków I.[...], [...], [...], [...], [...], [...], [...],[...]).

Ustalono ponadto, iż w analizowanym obszarze występuje zabudowa mieszkaniowo-usługowa jedno i dwukondygnacyjna w zabudowie zwartej. Działka [...] położona jest na tyłach nieruchomości zabudowanych budynkami I.[...], [...], [...],[...] , [...], [...],[...]. Działka jest częściowo zabudowana budynkiem parterowym usługowym powiązanym z budynkiem inwestora położonym na działce nr [...] (budynek mieszkalno-usługowy). Wnioskowane przez inwestora zamierzenie polega na zabudowaniu istniejącej wnęki utworzonej z budynków I.[...], I.[...], I. [...] i I. [...].

W ocenie organu planowana zabudowa jest kontynuacją istniejącej funkcji (usługowej), gabarytu, formy oraz linii zabudowy i ma charakter zabudowy kaskadowej, w której budynek niższy (budynek inwestora) przylega do budynku większego (budynki sąsiadów). W taki kaskadowy sposób ukształtowana jest również zabudowa wnęki położonej na działce nr [...] utworzonej z budynków I. [...], [...] i[...]. Działka przeznaczona do zabudowy posiada dostęp do mediów oraz do drogi publicznej. Inwestycja nie narusza też przepisów odrębnych.

Powyższe ustalenia dowodzą, zdaniem Kolegium, iż projektowane zamierzenie inwestycyjne spełnia wymogi ustawowe określone w art.61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W kwestionowanym przez stronę rozstrzygnięciu organ określił m.in. również wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich (ust. 7 decyzji).

Odnosząc się do zarzutów odwołania, Kolegium stwierdziło, iż nie zasługują one na uwzględnienie. Wprawdzie organ orzekający odniósł się w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji do okoliczności podnoszonych w sprawie przez G. C., które w głównej mierze wskazują na naruszenie przepisów szczególnych (wykonawczych do ustawy Prawo budowlane) - tj. § 13 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki, i ich usytuowanie, ale kwestie te, jakkolwiek istotne dla dalszego prawidłowego prowadzenia procesu inwestycyjnego, w ocenie Kolegium, nie mogą być przedmiotem rozważań na etapie ustalania warunków zabudowy dla planowanego przez inwestorów zamierzenia inwestycyjnego. Właściwy organ odniesie się do nich w toku odrębnego postępowania administracyjnego, związanego z wydaniem pozwolenia na budowę.

Prawidłowość decyzji wydanej w postępowaniu odwoławczym zakwestionowała G. C. wnosząc skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu.

W petitum skargi zarzuciła decyzji zaskarżonej oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta L. z dnia [...] r. – obrazę art. 6 w związku z § 12 ust. 3 i 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz obrazę art. 7 i art. 8 kodeksu postępowania administracyjnego.

Wobec tak sformułowanych zarzutów G. C. wniosła o uchylenie zaskarżonych decyzji, a w uzasadnieniu skargi przedstawiła argumentację tożsamą z powołaną uprzednio w uzasadnieniu odwołania wniesionego od decyzji wydanej w sprawie przez Prezydenta Miasta L.

W odpowiedzi na skargę zawartej w piśmie doręczonym Sądowi w dniu [...]r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało stanowisko prezentowane dotychczas w sprawie, w tym w uzasadnieniu decyzji zaskarżonej, wskazując dodatkowo na pogląd wyrażony w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 31 maja 2005r. (sygn. akt IV SA/Wa 905/04, Lex nr 168058), zgodnie z którym "usytuowanie obiektu budowlanego należy do przedmiotu regulacji Prawa budowlanego i jest rozstrzygane na etapie pozwolenia na budowę".

W toku postępowania sądowoadministracyjnego Sąd – ze względu na adnotację dokonaną przez doręczyciela na zwrotnym potwierdzeniu doręczenia zawiadomienia o terminie rozprawy, skierowanego do Z. P. – dodatkowo ustalił, że Z. P. współwłaściciel jednej z nieruchomości sąsiedniej w stosunku do nieruchomości, objętej zamierzeniem inwestorskim – zmarł w dniu 8 stycznia 2008r. (odpis skrócony aktu zgonu nr[...]), zatem przed wszczęciem postępowania administracyjnego w rozpoznawanej sprawie, które nastąpiło w dniu 10 marca 2009r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny podjął orzeczenie w sprawie mając na względzie następujące okoliczności faktyczne i prawne:

Należy przecie wszystkim wyjaśnić, że w przepisie art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269) ustawodawca zastrzegł, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem (jeżeli ustawy nie stanowią inaczej), formułując w ten sposób generalne kryterium wiążące sądy administracyjne w pełnym zakresie ich kognicji. Jednoznaczność tej zasady sprawia, że wojewódzki sąd administracyjny w toku podjętych czynności rozpoznawczych dokonuje oceny co do zgodności kontrolowanej decyzji (innego aktu lub czynności) z przepisami prawa materialnego, które mają zastosowanie w sprawie oraz z przepisami prawa procesowego, regulującymi tryb jej wydania lub tryb podjęcia aktu albo czynności będącej przedmiotem zaskarżenia. Wiążące są przy tym przepisy obowiązujące w dacie wydania zaskarżonego aktu. Uchylenie decyzji administracyjnej albo stwierdzenie jej nieważności następuje tylko w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mających istotny wpływ na wynik sprawy.

Mając na względzie wskazane powyżej kryterium legalności Wojewódzki Sąd Administracyjny po poddaniu ocenie ustalonych w sprawie w toku administracyjnego postępowania instancyjnego okoliczności faktycznych i istniejących wówczas okoliczności prawnych nie znalazł podstaw dla stwierdzenia zasadności zarzutu naruszenia prawa, procesowego i materialnego w rozpoznawanej sprawie, mimo rozważenia w toku dokonywanych czynności przepisu art. 134 § 1 powołanej wcześniej ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, z którego wynika, że Sąd przy rozstrzyganiu sprawy nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Ponadto poprzedzając przedstawienie motywów podjętego wyroku Sąd uznał za właściwe wyjaśnić, że ujawnienie na etapie postępowania sądowego faktu śmierci Z. P. nie powoduje – zdaniem Sądu – zaistnienia w rozpoznawanej sprawie przesłanek do uwzględnienia skargi, określonej w art. 145 § 1 pkt 1 lit. b powoływanej wcześniej ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi z powodu treści przepisu art. 147 (zdanie drugie) kodeksu postępowania administracyjnego i braku żądania zgłoszonego w tym przedmiocie przez uprawniony podmiot – ewentualnego następcę prawnego Z.P.

Materialnoprawną podstawę orzekania w rozpoznawanej sprawie stanowiły przepisy powoływanej wcześniej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Regulują one m.in. tryb uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy, w tym rodzaj i zakres czynności właściwego organu administracji publicznej, poprzedzających podjęcie rozstrzygnięcia.

Z treści art. 59 ust. 1 wskazanej powyżej ustawy wynika, że ustalenia – w drodze decyzji – warunków zabudowy wymaga każda zmiana zagospodarowania terenu, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonania innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, jeżeli dla terenu, którego dotyczy zamierzona zmiana zagospodarowania brak jest planu miejscowego.

Materiał sprawy wskazuje, że ta przesłanka istnieje w rozpoznawanej sprawie, zatem bezwzględnym warunkiem rozpoczęcia procesu inwestycyjnego jest uzyskanie dla planowanej zabudowy decyzji ustalającej jej warunki.

Decyzja o warunkach zabudowy stosownie do postanowienia ustawodawcy zawartego w art. 6 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – uprawnia, w granicach określonych ustawą, każdego dysponującego tytułem prawnym do terenu objętego zamiarem inwestorskim do jego zagospodarowania, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich.

Zgodnie z poglądami prezentowanymi w nauce i orzecznictwie sądów administracyjnym oraz Trybunału Konstytucyjnego, decyzja o warunkach zabudowy nie kształtuje praw ani obowiązków inwestora, a zawarte w niej rozstrzygnięcie informuje jedynie o możliwości zagospodarowania terenu w sposób wskazany we wniosku. Decyzja taka, będąca aktem stosowania prawa przesądza jedynie o rodzaju (przeznaczeniu, powierzchni zabudowy, wysokości itd.) obiektu budowlanego, który może zostać na danym terenie wybudowany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa planistycznego, które tworzą regulacje szczególne. Stanowi ona niejako urzędową informację o tym, jaki obiekt i pod jakimi warunkami inwestor może na danym terenie wybudować bez obrazy przepisów prawa. Informacyjny charakter decyzji o warunkach zabudowy nie znosi wynikającego z przepisów prawa obowiązku jej uzyskania przez inwestora, który zamierza legalnie tzn. zgodnie z prawem realizować prace budowlane (np. Ustawa o planowaniu i zagospodarowania przestrzennym, Komentarz pod red. prof. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2004; wyrok WSA w Olsztynie z dnia 13 grudnia 2007r., sygn. akt II SA/Ol 961/07, Lex nr 466216; wyrok WSA w Łodzi z dnia 4 czerwca 2008r., sygn. akt II SA/Łd 1064/07, Lex nr 499844; wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 grudnia 2007r., sygn. akt P 37/06, OTK ZU Nr 1/A/2007).

W myśl art. 61 ust. 1 powoływanej poprzednio ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Przywołany przepis uzależnia zatem możliwość dokonania zmiany zagospodarowania terenu od dostosowania się inwestora – poprzez przyjęcie odpowiednich cech dla planowanej inwestycji – do istniejących już elementów zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Celem tego przepisu jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, uwzględnionego w art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jako jeden z zasadniczych czynników właściwego planowania i zagospodarowania przestrzennego, a zdefiniowanego w art. 2 pkt 1 tej ustawy jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne.

Cechy oraz parametry urbanistyczne i architektoniczne, które będą musiały być zachowane określa się w nowej zabudowie na podstawie analizy stanu istniejącego w sposób wskazany w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588).

W myśl § 3 ust. 1 i 2 tego rozporządzenia w celu ustalenia wymagań nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 – 5 ustawy. Granica obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem (...) nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

W rozpoznawanej sprawie także czynności zostały przeprowadzone, a Sąd podziela ocenę organów właściwych instancyjnie, co do prawidłowości ich dokonania i prawidłowości określenia na ich podstawie wymagań przestrzennych wnioskowanej zabudowy tj. rozbudowy istniejącego budynku usługowego, ograniczonej istniejącymi budynkami na działkach nr[...], [...], [...], [...] przy ul. I. [...] w L., obręb P. O. Zasadne jest też zwrócenie uwagi na "kaskadowy" charakter zabudowy istniejącej na przedmiotowym terenie.

Parametry i cechy planowanego budynku w zakresie: linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości głównej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych) zostały przyjęte w sposób zgody z przepisami § 3-8 powoływanego wcześniej rozporządzenia, co wynika z treści analizy i tabelarycznych zestawień cech przestrzennych zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym, a decyzja ustalająca warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji nie narusza przepisu § 9 wskazywanego poprzednio aktu wykonawczego, ani art. 54 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwie stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U. Nr 164, poz. 1589).

Należy również wyjaśnić, że prawidłowe jest stanowisko prezentowane w rozpoznawanej sprawie przez organ odwoławczy, co do tego, że w postępowaniu dotyczącym ustalenia warunków zabudowy nie podlegają ocenie kwestie regulowane przepisami ustawy - Prawo budowlane oraz przepisami techniczno-budowlanymi, w tym zawartymi w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Pogląd taki był wielokrotnie wyrażany w tezach wyroków sądów administracyjnych i jest powszechnie akceptowany w judykaturze. W orzecznictwie sprawowanym w tym zakresie akcentowano, że określony w art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. warunek zgodności decyzji o warunkach zabudowy z przepisami odrębnymi nie dotyczy przepisów określających warunki techniczne, jakie powinny spełniać budynki, lecz przepisów, przez pryzmat których jest dokonywana ocena zgodności zamierzenia inwestycyjnego, a to zależy od położenia terenu będącego przedmiotem ustaleń. Do takich przepisów zalicza się regulację, dotyczące ochrony środowiska, przyrody, zabytków, uzdrowisk, granic, obszarów morskich, przepisy sanitarne, itp. Natomiast zbadanie, czy planowana inwestycja ograniczy dopływ naturalnego światła do pomieszczeń mieszkalnych budynku, który planuje wybudować inwestor i czy w związku z tym spełnione będą warunki techniczne określone w § 13 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jest możliwe dopiero na etapie oceny konkretnego projektu budowlanego przy wydawaniu pozwolenia na budowę. Na tym dopiero etapie ocenia się bowiem zgodność przedstawionego projektu z wymaganiami technicznymi. (np. wyrok NSA z dnia 19 stycznia 2007r., sygn. akt II OSK 200/06, Lex 327707; wyrok WSA w Warszawie z dnia 25 września 2008r., sygn. akt IV SA/Wa 488/08, Lex nr 517960).

Zwracano też uwagę, że w obowiązujących przepisach prawa brak jest całkowitego zakazu zabudowy w granicy z działką sąsiednią (np. wyrok WSA w Warszawie z dnia 18 października 2009r., sygn. akt VII SA/Wa 1301/07, Lex nr 439831; wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 6 maja 2008r., sygn. akt II SA/Bd 38/08, Lex nr 518449).

Zarzuty formułowane w powyższych kwestiach przez G. C. w administracyjnym postępowaniu instancyjnym i w skardze jako niezasadne nie mogły zostać uwzględnione.

W tym kontekście istotne jest również, że z przepisu art. 56 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, że nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi.

W literaturze prawniczej i orzecznictwie przyjmuje się, że decyzja ustalająca warunki zabudowy ma charakter deklaratoryjny i w postępowaniu prowadzonym w sprawie o tym przedmiocie badana jest zgodność inwestycji z zastanym stanem prawnym (np. ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, komentarz, ibidem, wyrok WSA w Olsztynie, ibidem). Pozytywna ocena w tym zakresie obliguje właściwy organ do wydania decyzji zgodnej z żądaniem wnioskodawcy, a negatywna skutkuje nieuwzględnieniem wniosku i odmową ustalenia warunków zabudowy w sposób w nim określony.

Należy ponadto wyjaśnić, że oceniając zasadność podnoszonego przez skarżącą zarzutu naruszenia art. 7 i art. 8 kpa, Sąd uznał, że nie jest on trafny.

Z akt sprawy, na podstawie których – zgodnie z przepisem art. 133 § 1 powoływanej wcześniej ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – orzeka Sąd administracyjny, wynika, że planowana inwestycja nie wpłynie na sposób realizowania przez skarżącą przysługujących jej praw podmiotowych, w tym prawa własności, ani nie ograniczy ich zakresu w stopniu niedozwolonym przez przepisy prawa.

Zważyć też należy – co wielokrotnie było akcentowane w orzecznictwie sądowoadministracyjnym, że w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy ochrona praw osób trzecich nie może być rozumiana zbyt szeroko i nie może ona wkraczać w kognicję organów administracji architektoniczo-budowlanej. W postępowaniu o tym przedmiocie instrumentem ochrony inwestorów osób trzecich jest możliwość bycia stroną postępowania i korzystanie poprzez to z uprawnień procesowych dla ochrony swych indywidualnych interesów. W decyzji o warunkach zabudowy postanowienia dotyczące ochrony osób trzecich mogą zawierać jedynie informacje dla inwestora o działaniach niezbędnych dla ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich, a nie władczo przesądzać o kwestiach, które mogą stać się przedmiotem rozważań dopiero na dalszym etapie procesu inwestycyjnego. W przeciwnym razie osoby trzecie zostałyby pozbawione możliwości dochodzenia przysługujących im praw w późniejszym postępowaniu o pozwolenie na budowę (np. wyrok WSA w Olsztynie z dnia 13 grudnia 2007r., sygn. akt II SA/Ol 857/07, Lex nr 493235; wyrok WSA w Warszawie z dnia 6 grudnia 2007r., sygn. akt IV SA/Wa 1958/07, Lex nr 420595; wyrok NSA z dnia 19 stycznia 2007r., sygn. akt II OSK 200/06, Lex nr 327707).

Sąd w składzie orzekającym w sprawie podziela poglądy prezentowane w judykaturze w tym zakresie. Istotne jednak jest, że w rozpoznawanej sprawie zastosowano się do tych postulatów oraz do wymogu przyjętego w przepisie art. 54 pkt 2 ppkt d powoływanej wcześniej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zamieszczając w pkt 7 decyzji Prezydenta Miasta L. z dnia [...] r. ustalającej warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, klauzule określające warunki w zakresie ochrony interesów osób trzecich. Sąd nie stwierdził też naruszenia art. 8 kpa przez osoby orzekające w postępowaniu instancyjnym, a zarzutu tego skarżąca nie uzasadniła.

Akceptując ustalenia dokonane w postępowaniu instancyjnym Sąd – po dokonaniu oceny w rozpoznawanej sprawie przy zastosowaniu kryterium legalności – uznał, że zaskarżona decyzja i decyzja ją poprzedzająca nie naruszają prawa w sposób określony w przepisie art. 145 § 1 powoływanej wcześniej ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Wobec przedstawionych powyżej okoliczności Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził brak podstaw do uwzględnienia skargi i stosownie do przepisu art. 151 wskazanej ustawy, orzekł jak w sentencji.

H.B. 22.05.2010r.