Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 1043/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2020-02-26 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 11
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Izabela Bąk-Marciniak Sędzia WSA Monika Świerczak (spr.) Asesor sądowy WSA Katarzyna Witkowicz-Grochowska Protokolant sekr. sąd. Roman Sukhyi po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 lutego 2020 r. sprawy ze skargi D. S., A. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] września 2019 r. nr [...] w przedmiocie naliczenia opłaty planistycznej oddala skargę w całości.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej jako: "Kolegium" lub "organ II instancji") decyzją z dnia [...] września 2019 r., nr [...], utrzymała w mocy decyzję Wójta Gminy [...] z dnia [...] maja 2019 r. w przedmiocie naliczenia opłaty planistycznej.

Uzasadniając powyższe stanowisko wskazano, że opisaną powyżej decyzją dnia [...] maja 2019 r. decyzją organ I instancji ustalił A. W. i D. S. opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w [...] nr dz.[...],[...], ze względu na wzrost wartości w wyniku uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego i zbycia nieruchomości przez właściciela.

Odwołanie, z zachowaniem terminu, złożyły zobowiązane, kwestionując ustalenia organu i podnosząc, że faktycznie uchwalenie planu nie spowodowało wzrostu wartości gdyż już wcześniej przedmiotowe działki przewidziane były pod zabudowę mieszkaniową.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze rozpoznając wniesione odwołanie przywołały w pierwszej kolejności treść przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r., poz. 1945 ze zm., dalej również jako "ustawa"), regulujących procedurę nakładania opłaty planistycznej, wskazując następnie, że w niniejszej sprawie poza sporem pozostaje fakt sprzedaży, przed upływem pięciu lat od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przedmiotowej nieruchomości Niesporne jest także to, uchwałą Rady Gminy [...] z dnia [...] maja 2011 r., nr [...], uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w miejscowościach [...] i [...] (Dz. Urz. Woj. [...] z 2011 r., Nr [...], poz. [...], dalej jako: "plan z 2011 r.") według którego przedmiotowe działki znalazły się w terenie oznaczonym symbolem [...] - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W poprzednio obowiązującym do [...] grudnia 2003 r. planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] uchwalonym uchwałą Rady Gminy [...] z dnia [...] grudnia 1992 r., nr [...] (Dz. Urz. Woj. [...]. z 1993 r., Nr [...], poz. [...], dalej jako "plan z 1992 r.") nieruchomość położna była na obszarze - tereny upraw polowych Nie ulega więc wątpliwości, iż nie jest to przeznaczenie tożsame. W okresie luki planistycznej teren ten pozostawał niezagospodarowany, przedmiotowa nieruchomość była niezabudowana i nieużytkowana, porośnięta trawą oraz nasadzeniami drzew ozdobnych, nieużytkowana rolniczo. Dla działek tych nie była wydana decyzja o pozwoleniu na budowę ani decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu.

Następnie Kolegium wskazało, że podstawowym dowodem do ustalenia wzrostu wartości nieruchomości, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. W operacie tym rzeczoznawca winien wykazać wzrost wartości nieruchomości w związku ze zmianą dotychczasowego przeznaczenia tej nieruchomości w uchwalonym planie. Przygotowany w niniejszej sprawie operat spełnia wszystkie wymagane przepisami wymogi. I tak, biegły ustalił wartość nieruchomości objętej niniejszym postępowaniem dla terenu uwzględniając fakt występowania tzw. luki planistycznej przy zastosowaniu art. 87 ust. 3a w związku z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Rzeczoznawca dokonał określenia trzech wartości rynkowych przedmiotowej nieruchomości tj. przy uwzględnieniu: 1) przeznaczenia w aktualnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, 2) sposobu użytkowania na dzień wejścia w życie obowiązującego planu miejscowego (tj. dla terenu, na którym występowała tzw. luka pianistyczna), 3) przeznaczenia w poprzednio obowiązującym ogólnym pianie miejscowym.

Kolegium scharakteryzowało następnie przedłożony w toku postępowania operat szacunkowy, wskazując, że przeprowadzona analiza zgromadzonych w sprawie dokumentów, w tym i operatu szacunkowego, zastrzeżeń skarżących oraz przeprowadzony przez organ odwoławczy dodatkowe postępowanie wyjaśniające prowadzi do wniosku, zaskarżona decyzja pozostaje w zgodzie z przepisami prawa materialnego. Przygotowany w sprawie operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami i spełnia wymagania formalne. Tak został oceniony przez organy orzekające. Wydane w sprawie rozstrzygnięcia zostały należycie i wyczerpująco uzasadnione.

Odnosząc się do stawianych w toku postępowania zarzutów Kolegium wskazało, że bezzasadne jest twierdzenie, że zarówno rzeczoznawca, jak i orzekający w sprawie organ oceniając "faktyczne wykorzystanie terenu: w rozumieniu art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym powinni brać pod uwagę nie tylko rzeczywiste, konkretne wykorzystanie terenu przez dotychczasowego właściciela, lecz również to, w jaki sposób z tej nieruchomości można było korzystać. W ocenie Kolegium twierdzenia te są błędne i pozostają w istotnej sprzeczności z literalnym brzmieniem przepisu. Pojęcia "faktyczne wykorzystanie terenu" nie można i nie wolno utożsamiać z potencjalnym, hipotetycznym wykorzystaniem terenu. W konsekwencji skoro w okresie bezplanowym strona nie dysponowała decyzją o warunkach zabudowy dla tej działki, a fakt ten został w sposób bezsporny potwierdzony, to brak jest podstaw do doszukiwania się innego przeznaczenie terenu niż rzeczywisty sposób jej wykorzystania, czyli potraktowanie tego terenu jako niezagospodarowane użytki. To, że pobliżu działki skarżącego znajdują się na sąsiednich działkach budynki mieszkalne nie może automatycznie przesądzać, iż także strona otrzymałaby pozytywną decyzję o warunkach zabudowy swojej działki, gdyby o taką decyzje wystąpiła, gdyż decyzja ta zależy od wielu czynników, m.in. funkcji i parametrów wykazanych we wniosku. Argument ten nie może więc zmienić oceny przyjętej w trakcie postępowania tak przez rzeczoznawcę , jak i orzekające w sprawie organy, że faktycznie teren ten stanowi działkę niezbudowaną i niezagospodarowaną. Treść przepisu nie pozostawia zresztą wątpliwości, co do braku podstaw przyjmowania potencjalnej możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla określenia przeznaczenia terenu.

Skargę na powyższą decyzje wniosły do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu D. S. i A. W. reprezentowane przez zawodowego pełnomocnika podnosząc zarzut naruszenia: art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez jego błędne zastosowanie i nałożenie na skarżące jednorazowych opłat planistycznych, podczas gdy z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mamy do czynienia, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, gdy tymczasem nieruchomości oznaczone w ewidencji gruntów jako działki [...] i [...] o łącznej powierzchni 1141 m2, zarówno przed uchwaleniem obecnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, jak i po jego uchwaleniu, funkcjonowały jako nieruchomości przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne, a więc nie doszło do zmiany wartości nieruchomości wskutek uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany; art. 7 i art. 77, art. 80 i art. 107 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r., poz. 2096 ze zm., dalej jako: "K.p.a.") poprzez zaniechanie wyczerpującego zebrania i

rozpatrzenia materiału dowodowego oraz brak wnikliwego wyjaśnienia stanu faktycznego, bez dokonania szczegółowej analizy stanu faktycznego w sprawie, pominięcie słusznego interesu skarżących, niewskazanie przyczyn, z powodu których organ odmówił innym dowodom wiarygodności, a w konsekwencji uznanie, że nieruchomości oznaczone w ewidencji gruntów jako działki [...] i [...] przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego znajdowały się na terenie upraw polowych, w związku z czym określenie w planie ich przeznaczenia jako teren zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej spowodowało wzrost ich wartości; art. 8 K.p.a. w zw. z art. 2 Konstytucji RP poprzez prowadzenie postępowania w sposób nakierowany na uwzględnienie interesu władzy publicznej, przy całkowitym pominięciu interesu skarżących, jak chociażby polegającego na tym, że przedmiotowe nieruchomości zarówno przed uchwaleniem obecnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, jak i po jego uchwaleniu, funkcjonowały jako nieruchomości przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne; art. 10 K.p.a. poprzez niezapewnienie stronom czynnego udziału w odwoławczym stadium postępowania oraz brak możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań, przejawiające się w tym, że decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] marca 2019 r. uchylająca w całości decyzję Wójta Gminy [...] z dnia [...] grudnia 2012 r. i przekazująca sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji, nie została doręczona pełnomocnikowi uczestniczek postępowania; błąd w ustaleniach faktycznych polegający na uznaniu przez organ, że nieruchomości oznaczone w ewidencji gruntów jako działki [...] i [...] przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego znajdowały się na terenie upraw polowych, w związku z czym określenie w planie ich przeznaczenia jako teren zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej spowodowało wzrost ich wartości, gdy tymczasem na podstawie zaświadczenia Prezydium Powiatowej Rady Narodowej - Wydział Rolnictwa i Leśnictwa w [...] przedmiotowe działki już od 1969 r. funkcjonują jako działki budowlane, co znajduje potwierdzenie również w przedłożonej do akt opinii biegłego sądowego mgr inż. R. W. z dnia [...] października 2008 r.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że przedmiotowe nieruchomości zarówno przed uchwaleniem obecnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, jak i po jego uchwaleniu, funkcjonowały jako nieruchomości przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne. Podstawą tego twierdzenia jest zaświadczenie Prezydium Powiatowej Rady Narodowej - Wydział Rolnictwa i Leśnictwa w [...] z dnia [...] czerwca 1969 r., zgodnie z którym działki stanowiące przedmiot niniejszego postępowania już w roku 1969 były działkami budowlanymi. Powyższe znajduje potwierdzenie również w przedłożonej do akt opinii biegłego sądowego mgr inż. R. W. z dnia [...] października 2008 r., która została sporządzona na potrzeby postępowania o podział majątku wspólnego i dział spadku. Wartość nieruchomości została przez biegłego określona na podstawie Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy w [...], z którego jednoznacznie wynika przeznaczenie nieruchomości pod zabudowę. Należy wskazać, że w orzeczeniu kończącym postępowanie w sprawie o podział majątku Sąd w pełni przychylił się do stanowiska określonego w opinii biegłego.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem skarżących niezasadne jest twierdzenie organu, że wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpił wzrost wartości działek, co uzasadnia żądanie uiszczenia stosownej opłaty. Działki te bowiem od ponad 40 lat funkcjonowały w obrocie, w oparciu o prawomocną decyzję administracyjną, jako działki budowlane, a nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jedynie potwierdza ten stan rzeczy, w żaden sposób nie wpływając na wzrost ich wartości.

W odpowiedzi na skargę Kolegium podtrzymało swoje stanowisko i wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2019 r., poz. 2167) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze.

Przedmiotem skargi w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego, które decyzją z dnia [...] września 2019 r., utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy [...] z dnia [...] maja 2019 r. w przedmiocie naliczenia opłaty planistycznej.

Okoliczności faktyczne przedmiotowej sprawy nie budzą wątpliwości i zostały w całości przedstawione w stanie faktycznym uzasadnienia. W szczególności strony nie kwestionują faktu przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym z 1992 r. oraz w planie miejscowym z 2011 r., jak również faktu sprzedaży nieruchomości. Powstałe wątpliwości dotyczą prawidłowości ustalenia, jakie było przeznaczenie nieruchomości w okresie luki planistycznej.

Jak wynika z ich treści, materialnoprawną podstawę decyzji organu pierwszej instancji stanowił art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Przesłankami koniecznymi do ustalenia opłaty z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest zatem: obiektywny (określony w operacie szacunkowym) wzrost wartości nieruchomości; ustalenie, że wzrost wartości nastąpił wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co oznacza, że musi istnieć związek przyczynowy między uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a wzrostem wartości obiektywnej - rynkowej wartości nieruchomości; zbycie takiej nieruchomości nastąpiło w drodze umowy przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące.

W myśl art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami, a więc przepisy rozdziału I działu IV ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 65, dalej jako: "u.g.n."). Zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n. opinię o wartości nieruchomości sporządza na piśmie rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego. Jedynym zatem środkiem dowodowym w postępowaniu o ustalenie tzw. renty planistycznej jest opinia o wzroście wartości nieruchomości sporządzona przez osobę posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy. Operat szacunkowy jest opinią biegłego w rozumieniu art. 84 K.p.a. i podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie lub ocenie sądu. Jak przyjmuje się w judykaturze, operat szacunkowy jest opinią biegłego, która podlega nie tylko ocenie pod względem formalnym, ale również pod względem materialnym - uwzględnienia wartości przyjętych w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach wykonawczych wydanych na podstawie tej ustawy.

Zgodnie z treścią art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Nie można jednak zapomnieć, że Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. akt P 58/08 (OTK seria A 2010, Nr 2, poz. 9) orzekł, iż przepis art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo, jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej - jest niezgodny z art. 2 oraz art. 32 Konstytucji RP. W konsekwencji tego orzeczenia ustawą z dnia 26 maja 2011 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 153, poz. 901), która to nowela weszła w życie w dniu 10 sierpnia 2011 r., do art. 87 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dodano ust. 3a w brzmieniu: jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.

Oznacza to, że w przypadku, gdy przed wejściem w życie obowiązującego obecnie planu miejscowego uchwalonego po 31 grudnia 2003 r. obowiązywał plan miejscowy uchwalony przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc obowiązującą z upływem 2003 r., co powoduje, iż pomiędzy obowiązywaniem obu planów zaistniała luka czasowa, dopuszczalność pobrania renty planistycznej wymaga określenia wartości nieruchomości: - po pierwsze, według jej przeznaczenia w nowym planie miejscowym, - po drugie, według przeznaczenia w starym planie miejscowym oraz - po trzecie według faktycznego sposobu jej wykorzystywania w okresie luki czasowej pomiędzy obowiązywaniem obu planów (M. Wolanin, Zasadnicze problemy dopuszczalności ustalenia i pobrania opłaty planistycznej oraz jej zwrotu, cz. II, Nieruchomości 2011, nr 10, s. 8-9). Dopiero ustalenie tych wartości będzie pozwalało na prawidłowe zastosowanie do obliczania wzrostu wartości nieruchomości powstałej na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo zasady określonej w art. 37 ust. 1 albo w art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wątpliwości w sprawie budzi wyznaczenie wartości nieruchomości według faktycznego sposobu jej wykorzystywania w okresie luki czasowej pomiędzy obowiązywaniem obu planów. W powyższym zakresie wskazać należy, że skład orzekający Sądu w pełni podziela pogląd i ocenę Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażoną w uprzednio zapadłych wyrokach z dnia 13 grudnia 2018 r., II OSK 409-414/18, gdzie wskazano, że w świetle art. 37 ust. 1 ustawy przez "faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości" należy rozumieć wyłącznie stan rzeczywisty nieruchomości przed uchwaleniem planu, a nie potencjalne możliwości jej zagospodarowania. Jak zasadnie zwróciło uwagę Kolegium, skoro przed uchwaleniem planu nie został w sposób formalny zmieniony status planistyczny nieruchomości poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy, to hipotetyczne dywagacje w zakresie możliwego sposobu zagospodarowania nieruchomości są całkowicie bezprzedmiotowe i nie mogą mieć wpływu na ustalenie tego jaki byłby rzeczywisty status nieruchomości. Sposób rozumienia art. 37 ust. 1 ustawy prezentowany przez skarżące, które wskazują, że skoro nieruchomości jest otoczona przez nieruchomości zabudowane i takie jest też jej przeznaczenie w obowiązującym studium, to faktycznym przeznaczeniem jest zabudowa jednorodzinna, prowadziłby w istocie do wypaczenia instytucji ulepszenia planistycznego. Skarżące zmierzają bowiem do wykazania, że potencjalne możliwości inwestycyjne nieruchomości mają takie znaczenie z punktu widzenia wyceny, jak gdyby nieruchomość takie przeznaczenie już miała. W postępowaniu o ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustalanie wartości, jaką nieruchomość posiadała przed uchwaleniem planu miejscowego, w oparciu o przewidywane przeznaczenia tej nieruchomości według studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy zastosowanie ma art. 37 ust. 1 ustawy, jako przepis szczególny. Tym samym wyłącza on zastosowanie art. 154 ust. 2 i 3 u.g.n. - nakazując w przypadku braku planu od razu uwzględniać przy wycenie faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości. Nie można zatem dokonać wyceny nieruchomości przy uwzględnieniu zapisów planu.

Podobnie oceny powyższej nie mogą zmienić przedstawione przez skarżące dowody w postaci zaświadczenia Prezydium Powiatowej Rady Narodowej - Wydział Rolnictwa i Leśnictwa w [...] z dnia [...] czerwca 1969 r., zgodnie z którym działki stanowiące przedmiot niniejszego postępowania już w roku 1969 były działkami budowlanymi. Jak mi twierdzenie skarżących, że powyższe znajduje także w przedłożonej do akt opinii biegłego sądowego mgr inż. R. W. z dnia [...] października 2008 r., która została sporządzona na potrzeby postępowania o podział majątku wspólnego i dział spadku. I tak, pierwszy z powyższych dowodów odnosi się do stany faktycznego z lat 60-tych ubiegłego wieku i jest rzeczą oczywistą, że nie może on świadczyć o przeznaczeniu nieruchomości w 2012 r. Natomiast drugi z wymienionych dowodów – co istotne, nie znajdujący się w aktach sprawy – odnosi się do wyceny dokonanej w 2008 r., a więc w okresie luki planistycznej. Jest to o tyle ważne, że operat powyższy został zapewne oparty na treści art. 154 ust. 2 i 3 u.g.n., nakazujących dokonanie wyceny nieruchomości nie objętych planem miejscowym na podstawie zapisów studium. Tymczasem, jak powyżej wskazano, w realiach przedmiotowej sprawy regulacja powyższa, na mocy art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym została wyłączona w sprawie.

W wyniku przeprowadzonej kontroli Sąd uznał, że organy obu instancji słusznie uznały, że sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy został sporządzony w sposób prawidłowy, a tym samym mógł stanowić dowód na okoliczność ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie. Przede wszystkim jest on kompletny i logiczny oraz spełnia warunki formalne, odpowiadające powołanym wyżej przepisom prawa, a przy tym został oparty na prawidłowych i rzetelnych danych stanowiących podstawę oszacowania wartości nieruchomości oraz zawiera wyczerpujące uargumentowanie wynikających z niego wniosków.

Przechodząc z kolei do zarzutu naruszenia art. 10 K.p.a. Sąd wskazuje, że brak doręczenia decyzji kasacyjnej wydanej w toku prowadzonego postępowania pełnomocnikowi skarżących nie miał wpływu na wynik sprawy, gdyż brał on czynny udział w czynnościach dokonywanych przy ponownym rozpatrzeniu sprawy.

Mając na względzie powyższe, na podstawie art. 151 P.p.s.a. orzeczono o oddaleniu skargi.