Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1927/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2020-10-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 7,77 par. 1, 80
journal: Dz.U. 2020 poz 256
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bożena Marciniak Sędziowie: WSA Monika Sawa WSA Przemysław Żmich (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 22 października 2020 r. sprawy ze skargi Polskiej Spółki Gazownictwa sp. z o.o. w T. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2019 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Starosty M. z dnia [...] października 2017 r. nr [...]; 2. zasądza od Wojewody [...] na rzecz Polskiej Spółki Gazownictwa sp. z o.o. w T. kwotę 4000 (cztery tysiące) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Wojewoda [...], po rozpatrzeniu odwołania po Polskiej Spółki [...]. Sp. z o.o. w T., decyzją z [...] lipca 2019 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z [...] października 2017 r. nr [...] o ustaleniu odszkodowania na rzecz W. S. i A. S. za szkody spowodowane założeniem i posadowieniem gazociągu [...] w ramach inwestycji "Gazyﬁkacja miejscowości S. wraz z poprawą w zasilenie w gaz M.", w tym obniżenia wartości nieruchomości, położonej w obrębie S. gmina [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha i [...] o pow. [...] ha.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy.

Wnioskiem z [...] listopada 2016 r. W. S. i z [...] stycznia 2017 r. A. S. wystąpili do Starosty [...] o ustalenie odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości położonej w miejscowości w obrębie S., gmina [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, objętej księgą wieczystą KW nr [...], objętej decyzją Starosty [...] z [...] sierpnia 2014 r. nr [...] w związku z założeniem i posadowieniem gazociągu [...] w ramach inwestycji "Gazyﬁkacja miejscowości S. wraz z poprawą w zasilenie w gaz M.".

Starosta [...] decyzją z [...] października 2017 r. ustalił odszkodowanie na rzecz współwłaścicieli w łącznej wysokości [...] zł oraz zobowiązał inwestora Polską Spółkę G. Sp. z o.o. w T. do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym ww. decyzja stanie się ostateczna. Kwota odszkodowania z tytułu szkód i zmniejszenia wartości opisanej wyżej nieruchomości została ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego K. C. w operacie szacunkowym z [...] czerwca 2017 r.

Od decyzji Starosty Mińskiego z [...] października 2017 r. odwołanie wniosła Polska Spółka [...]. Sp. z o.o. w T., w którym nie wraziła zgody na wysokość odszkodowania ustaloną w operacie szacunkowym. Zdaniem odwołującej Spółki zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie potwierdza, aby budowa gazociągu [...] miała rzeczywisty wpływ na spadek wartości nieruchomości. Podkreśliła, że nowy gazociąg położony został w streﬁe ochronnej istniejącego większego gazociągu [...], a więc nie uległ zwiększeniu zakres oddziaływania położonej sieci na nieruchomość W. i A. S. W związku z powyższym nie zgodziła się z twierdzeniem, że mamy do czynienia z powstaniem realnej szkody, istnieniem adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy budową nowego gazociągu, a obniżeniem wartości nieruchomości. W ocenie Spółki organ odstąpił od jakiejkolwiek oceny i weryﬁkacji sporządzonego operatu szacunkowego, pomijając, że taki dokument powinien podlegać ocenie, tak jak każdy dowód, z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 kpa. Mając na uwadze powyższe strona wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia.

Wojewoda [...] decyzją z [...] lipca 2019 r. utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z [...] października 2017 r. W uzasadnieniu organ wskazał, że zgodnie z art. 128 ust. 4 z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm.) – dalej zwanej "ugn" odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

Dalej organ podał, że dla potrzeb ustalenia odszkodowania został [...] czerwca 2017 r. sporządzony operat szacunkowy przez rzeczoznawcę majątkowego K. C., uzupełniony aneksem z [...] maja 2019 r. Wycena została wykonana według stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji o ograniczeniu prawa własności oraz stanu na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie decyzji o ograniczeniu prawa własności. Zgodnie z adnotacją biegłego na "potwierdzeniu aktualności operatu szacunkowego" określona w operacie szacunkowym wartość przedmiotowej nieruchomości pozostaje aktualna na [...] lipca 2018 r., a operat ten może być dalej użyty do celu dla jakiego został sporządzony.

Wojewoda wskazał, że do określenia wartości rynkowej prawa własności gruntu przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Rzeczoznawca majątkowy wykonując szacowanie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości stwierdził, że wg. stanu na dzień [...] sierpnia 2014 r., tj. na dzień wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z części nieruchomości, przedmiotowe działki stanowiły grunt niezabudowany, nieużytkowany przez teren których przebiega napowietrzna linia energetyczna średniego napięcia, sieć teletechniczna oraz wzdłuż projektowanego gazociągu [...] przebiega wysokoprężna sieć gazowa [...]. Zgodnie z treścią działu III Kw brak jest ustanowionych służebności przesyłu w związku z przebiegiem linii. Na terenie działki nr [...] usytuowany jest słup elektroenergetyczny, betonowy oraz przez przeważającą część działki, w jej centralnej części, przebiega polna droga dojazdowa. Na terenie działki nr [...] znajduje się zbiornik wodny, usytuowany poniżej osi przebiegu przedmiotowej infrastruktury. Z informacji zawartej w protokole odbioru technicznego sieci gazowej z [...] października 2015 r. nr [...] stan zagospodarowania działek nie uległ zmianie. Centralna część nieruchomości zagospodarowana została pod strefę ochronną sieci gazowej podwyższonego ciśnienia [...] o szerokości [...] m i powierzchni: - [...] ha na działce nr [...], długość rurociągu [...] mb, - [...] ha na działce nr [...], długość rurociągu [...] mb. Parametry dla poszczególnych działek zawarte są w ww. protokole, stanowiącym załącznik do sporządzonej wyceny.

Biegły rzeczoznawca majątkowy dla potrzeby wyceny zbadał rynek lokalny nieruchomości niezabudowanych obejmujący miejscowości objęte inwestycją celu publicznego: S., K. oraz P. z okresu 2015-2017. Wyjaśnił, iż dla wycenianych działek nie obowiązywał planu miejscowy zatem w oparciu o obowiązujące w dniu wydania decyzji ograniczającej prawo własności tej nieruchomości studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy [...] (określone uchwałą nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] marca 2008 r.) do analizy przyjął nieruchomości ukierunkowane na sposób zagospodarowania tożsamy do nieruchomości wycenianych, tj. jako tereny użytkowane rolniczo, lasy oraz pod zabudowę mieszkaniową. Zestawienie nieruchomości przyjętych do analizy przedstawił w tab. I na str. 16 wyceny. Ceny analizowanych nieruchomości wahają się w przedziale od 9.302 zł/ha do 33.478 zł/ha w zależności od cech rynkowych. Następnie wyselekcjonował 3 transakcje nieruchomościami, w których przedmiotem były grunty najbardziej podobne do przedmiotu wyceny.

Rzeczoznawca majątkowy przy określeniu wartości rynkowej części nieruchomości gruntowej, niezabudowanej, położonej w S., stanowiącej działki nr [...] i [...] zastosował podejście porównawcze polegające na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości skorygowana została, ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustalona z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu.

Dokonując wyboru metody porównywania parami oparł się na znajomości cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, których cechy rynkowe są znane i porównaniu ich z cechami nieruchomości wycenianej. W tym celu utworzony został zbiór nieruchomości porównywalnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Określone zostały cechy rynkowe mające wpływ na zróżnicowanie cen transakcyjnych, tj. położenie na rynku lokalnym, dostępność komunikacyjna, sposób zagospodarowania, bonitacja i zdolność produkcyjna gleby, wielkość działki. Następnie oceniona została wielkość wpływu tych cech na zróżnicowanie cen transakcyjnych, ustalono zakres skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. Po czym wybrano do porównań 3 nieruchomości i dokonano opisu ich cech z przedstawieniem ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych (tabela V i VI, s. 24 operatu). Przeprowadzono porównanie nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny (tabela VII znajdująca się na s. 25 operatu), w wyniku którego określone zostały wielkości poprawek wynikających z różnicy cen oraz obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej z nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek.

Kolejnym etapem było obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości, jako średniej arytmetycznej cen transakcyjnych skorygowanych ([...] zł/ha). Na potrzeby określenia obniżenia wartości nieruchomości biegły oszacował wartość rynkową prawa własności nieruchomości działek nr [...] i [...] wg. stanu na dzień ograniczenia sposobu korzystania na łączną kwotę [...] zł, z uwzględnieniem współczynnika korekcyjnego na poziomie K:l, następnie określił wartość szkody o charakterze trwałym na skutek pogorszenia sposobu użytkowania nieruchomości oraz powstałej na skutek lokalizacji urządzenia w dokumentacji projektowej na kwotę [...] zł. Natomiast wartość rynkowa prawa własności nieruchomości wg. stanu po zakończeniu budowy gazociągu [...] określił na kwotę [...] zł.

Wojewoda zauważył, że sporządzona wycena nie uwzględniła wartości utraconych pożytków w związku z brakiem działań agrotechnicznych prowadzonych na nieruchomości i tym, że współwłaściciele nie ponieśli strat powstałych w trakcie prac budowlanych. W związku z powyższym wartość szkody powstałej na skutek lokalizacji przedmiotowego urządzenia przesyłowego określił na kwotę [...] zł.

Ponadto rzeczoznawca majątkowy w piśmie z [...] marca 2019 r. w odpowiedzi na wniesione w odwołaniu zastrzeżenia wyjaśnił, że zgodnie z opisem stanu zagospodarowania nieruchomości przedstawionym w pkt. 5.2.3. operatu przez teren przedmiotowych działek, wzdłuż projektowanego gazociągu [...], przebiegała wysokoprężna sieć gazowa [...]. W zgromadzonych dokumentach brak było jednak informacji dotyczącej odległości między gazociągami lub informacji, czy gazociąg [...] zaprojektowany został na terenie strefy ochronnej gazociągu [...]. W związku z tym przyjęto, że gazociąg [...] wraz z pasem technologicznym zlokalizowany został na terenie nieobciążonym innymi urządzeniami infrastruktury technicznej. Zdaniem biegłego warunki korzystania z nieruchomości zmieniły się w niewielkim zakresie, natomiast zmiana przydatności użytkowej nieruchomości, trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości oraz skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń występują w większym zakresie. W związku z lokalizacją gazociągu [...] miało miejsce zmniejszenie wartości części nieruchomości objętej pasem technologicznym, tj. części działki nr [...] o pow. [...] ha oraz części działki nr [...] o pow. [...] ha, stąd obniżenie wartości nieruchomości określono w pkt. 10.2. operatu w oparciu o powierzchnię pasa technologicznego gazociągu, nie zaś w oparciu o powierzchnię całej nieruchomości.

Jednocześnie przy piśmie z [...] maja 2019 r. rzeczoznawca majątkowy złożył aneks do operatu szacunkowego z [...] czerwca 2017 r., w którym dokonał poprawy błędnie przyjętej daty określenia stanu nieruchomości oraz opisał i załączył decyzję Starosty [...] z [...] sierpnia 2014 r. ograniczającą sposób korzystania z części przedmiotowej nieruchomości w miejsce dotychczas błędnie wskazanej decyzji Starosty [...] z [...] września 2014 r. zezwalającej na niezwłoczne zajęcie tej nieruchomości. Błędne przyjęcie stanu na [...] września 2014 r. zamiast [...] sierpnia 2014 r. nie wykazało podstaw do weryﬁkacji transakcji i zmiany szacowania nieruchomości.

Mając na powyższe na względzie biegły rzeczoznawca majątkowy podtrzymał założenia merytoryczne, przyjęte w Wycenie ww. nieruchomości, a w konsekwencji określoną na ich podstawie wartości szkód powstałych w skutek ograniczenia sposobu korzystania z opisanej wyżej nieruchomości, wskazanej w operacie szacunkowym z [...] czerwca 2017 r., którego aktualność potwierdził [...] lipca 2018 r.

W ocenie organu odwoławczego określone w operacie szacunkowym uzupełnionym aneksem zmniejszenie wartości nieruchomości wraz ze złożonym wyjaśnieniami ustalone zostało w sposób wymagany przez prawo materialne, tj. art. 130, art. 134, art. 152 i art. 154 ugn oraz § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) – dalej zwanego "rozporządzeniem". Zgodnie z art. 134 ugn podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości przy określeniu której uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

Z kolei art. 130 ugn stanowi, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku, gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw. Według art. 152 ugn sposoby określania wartości nieruchomości stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości, a zgodnie z art. 154 ust. 1 ugn wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych.

Przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ugn, na podstawie § 43 rozporządzenia, uwzględnia się: - zmianę warunków korzystania z nieruchomości; - zmianę przydatności użytkowej nieruchomości; - trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości; - skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ugn.

W ocenie organu odwoławczego przedstawiony powyżej operat szacunkowy oraz aneks do ww. operatu zostały sporządzone w sposób prawidłowy i zawierają informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, tj. wskazanie podstawy prawnej i uwarunkowań dokonywanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Zawarte zostały nim także elementy wymagane w § 56 rozporządzenia, a także uwzględnia konstytucyjną zasadę słuszności odszkodowania. Operat został zatem uznany za wystarczający dowód do ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie.

Odpowiedź rzeczoznawcy majątkowego na wniesione uwagi w odwołaniu - w ocenie organu odwoławczego - jest spójna, rzeczowa i w pełni wyjaśniająca wszelkie wątpliwości.

Zdaniem Wojewody w przedmiotowej sprawie organy orzekające dokonały oceny operatu szacunkowego w zakresie w jakim były do tego właściwe, tj. pod względem formalnym i stwierdziły, że może on stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania należnego W. S. i A. S. z tytułu zmniejszenia wartości przedmiotowej nieruchomości. Jak podkreślono w opinii rzeczoznawcy majątkowego na zmniejszenie wartości tej nieruchomości ma wpływ jedynie czynnik wymieniony w § 43 ust. 3 pkt 4 rozporządzenia, tj. skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń. Postępowanie prowadzone przez Starostę [...] miało na celu ustalenie odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości, oznaczonej jako działki nr [...] i [...] w związku z założeniem i przeprowadzeniem gazociągu [...] w ramach inwestycji "Gazyﬁkacja miejscowości S. wraz z poprawą w zasilenie w gaz M.".

Przekonanie strony, iż wskazana w operacie szacunkowym wartość rynkowa wywłaszczonej nieruchomości jest zbyt wysoka, nie poparte żadnymi dowodami, nie świadczy o wadliwości operatu szacunkowego, który podlegał ocenie przez organy administracji prowadzące postępowanie jako jeden z dowodów w sprawie.

W ocenie organu odwoławczego postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie zostało przeprowadzone prawidłowo, a zgromadzony w sprawie materiał dowodowy został właściwie zinterpretowany.

Od decyzji Wojewody [...] z [...] lipca 2019 r. Polska Spółka G. Sp. z o.o. w T. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie: I. przepisów postępowania, mających istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: 1) art. 7 w zw. z art. 77 § 1 oraz art. 80 kpa poprzez: a) niedostateczne wyjaśnienie stanu faktycznego, polegające na nieustaleniu przez organ administracyjny, w jakim zakresie strefy ochronne gazociągu [...] i gazociągu [...] pokrywają się ze sobą, w jakiej odległości od gazociągu [...] położony jest gazociąg [...] (co umożliwiłoby późniejszą ocenę biegłemu składników odszkodowania), b) niewystarczające zbadanie zebranego w sprawie materiału dowodowego, polegające na ustaleniu, że nie zachodzą wątpliwości, co do uwzględnienia w operacie szacunkowym odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości, podczas gdy sam biegły w piśmie z [...] marca 2019 r. wskazał, że w aktach sprawy nie znajduje się informacja o zakresie pokrywania się gazociągów, dlatego też operat został sporządzony przy założeniu, że gazociąg [...] wraz z pasem technologicznym zlokalizowany został na terenie nieobciążonym innymi urządzeniami infrastruktury technicznej; II. przepisów prawa materialnego, tj. 1) art. 128 ust. 4 zd. 2 ugn poprzez jego zastosowanie i przyjęcie bez wątpliwości, że wskutek lokalizacji gazociągu średniego ciśnienia [...] nastąpiło zmniejszenie wartości nieruchomości, podczas gdy nie zostało ustalone jego położenie i zakres pokrywania się w strefie ochronnej istniejącego większego gazociągu [...], a tym samym stopień zwiększenia zakresu oddziaływania położonej sieci na nieruchomość stanowiącą działkę nr [...] i [...], położoną w miejscowości S. Wskazując na powyższe zarzuty Spółka wniosła o: I. uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i poprzedzające] ją decyzji Starosty [...] z [...] października 2017 r. oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez organ I instancji; II. zasądzenie na rzecz skarżącej kosztów postępowania według norm przepisanych; III. wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji przez Sąd, z uwagi na niebezpieczeństwo spowodowania trudnych do odwrócenia skutków.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie i jednocześnie podtrzymał stanowisko prezentowane dotychczas w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga jest uzasadniona.

Sąd podziela stanowisko PS[...] Sp. z o.o., że w niniejszej sprawie nie zostało wyjaśnione jaki wpływ na skutki ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oznaczonych jaki działki nr [...] i [...] miało posadowienie na przedmiotowych działkach wcześniejszego gazociągu wysokiego ciśnienia [...], w szczególności to, czy skutki posadowienia tego gazociągu (o większej mocy) pochłaniały skutki posadowienia gazociągu średniego ciśnienia [...]. W sprawie nie zostało wyjaśnione, czy strefa kontrolowana w rozumieniu § 2 pkt 30 rozporządzenia Ministra Gospodarki z dnia 26 kwietnia 2013 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać sieci gazowe i ich usytuowanie (Dz.U. z 2013 r. poz. 640) odnosząca się do gazociągu [...] obejmuje swoim zasięgiem strefę kontrolowaną jaka wynika z usytuowania na przedmiotowym gruncie gazociągu [...].

Z akt administracyjnych wynika, że już w piśmie z [...] grudnia 2016 r. PS[...] Sp. z o.o. informowała organ I instancji, że wybudowany gazociąg [...] wraz z własną strefą ochronną został umieszczony w istniejącej już strefie ochronnej gazociągu [...] i wobec tego nie wprowadza nowego ograniczenia na działkach.

W zawiadomieniu z [...] lutego 2017 r. Starosta [...] wskazał, że pas technologiczny (szerokości 2m) wyznaczony na działkach nr [...] i [...] dotyczący wybudowanego gazociągu [...] przebiega w granicach istniejącej strefy ochronnej gazociągu [...] (inwentaryzacja powykonawcza).

Tymczasem z operatu szacunkowego sporządzonego [...] czerwca 2017 r. wynika, że biegły ustalił, że wzdłuż projektowanego gazociągu [...] przebiega już istniejąca wysokoprężna sieć gazowa [...] (pkt 5.2.3, str. 10, pkt 6, str. 14 operatu). Z wyceny nie wynika jednak, czy wcześniejsze posadowienie gazociągu [...] w pobliżu nowego gazociągu [...] zniosło w całości lub w części skutki, o których mowa w art. 128 ust. 4 ugn w zw. z § 43 rozporządzenia, a które wynikają z decyzji Starosty [...] z [...] sierpnia 2014 r.

Z wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego zawartych w piśmie z [...] marca 2019 r. wynika, że w zgromadzonych dokumentach (dokumentacji otrzymanej od Starosty [...] w związku z realizacją zlecenia) brak było informacji dotyczącej odległości między gazociągami lub informacji, czy gazociąg [...] został zaprojektowany na terenie strefy ochronnej gazociągu [...]. Wobec tego biegły podał, że w procesie szacowania nieruchomości przyjął założenie, że gazociąg [...] wraz z pasem technologicznym zlokalizowany został na terenie nieobciążonym innymi urządzeniami infrastruktury technicznej.

Rację ma PS[...] Sp. z o.o., że powyższe wyjaśnienia biegłego są niewystarczające dla wyjaśnienia opisanego wyżej zagadnienia.

Sąd zwraca uwagę, że rzeczoznawca majątkowy w procesie wyceny musi ustalić stan szacowanej nieruchomości w rozumieniu art. 4 pkt 17 w zw. z art. 130 i art. 134 ust. 2 ugn oraz § 43 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 rozporządzenia, w szczególności stan zagospodarowania, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej. Przy czym w procesie szacowania nieruchomości rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek wykorzystać wszelkie niezbędne i dostępne dane o nieruchomości zawarte, w szczególności w ewidencji sieci uzbrojenia terenu, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, pozwoleniach na budowę, innych dokumentach będących podstawą wpisu do rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego. Właściwe organy są obowiązane udostępniać rzeczoznawcom majątkowym powyższe rejestry i dokumenty, w tym umożliwiać sporządzanie kopii dokumentów w dowolnej formie (art. 155 ust. 1 pkt 3, 5 i 7 oraz ust. 3 ugn). Zatem biegły nie może zasłaniać się tym, że organ administracji zlecający wycenę nieruchomości nie dostarczył rzeczoznawcy majątkowemu wszystkich niezbędnych informacji lub dokumentów.

Zdaniem Sądu rzeczoznawca majątkowy ustaliwszy fakt posadowienia gazociągu [...] na terenie przedmiotowej nieruchomości przed sporządzeniem operatu szacunkowego winien uzyskać niezbędne dane na temat tegoż gazociągu, aby ocenić, czy posadowienie tego wcześniejszego gazociągu, a nie gazociągu [...], ma istotne znaczenie dla sprawy (w zakresie wartości poniesionej szkody, zmniejszenia wartości nieruchomości oznaczonych jako działki nr [...] i [...]), a jeżeli tak, to jakie. Dopiero gdyby okazało się, że biegły takich danych uzyskać nie może od właściwego organu wówczas winien poinformować o tym organ prowadzący postępowanie odszkodowawcze. W takim przypadku organ administracji publicznej winien przeprowadzić postępowanie wyjaśniające celem uzyskania danych niezbędnych w procesie wyceny, a po ich uzyskaniu przekazać je biegłemu, aby ten wykorzystał je przy szacowaniu nieruchomości.

Skoro zatem w niniejszej sprawie nie zostały wyjaśnione okoliczności mogące mieć istotny wpływ na wynik wyceny, to Sąd uznał, że Starosta [...] i Wojewoda [...] wydali w postępowaniu odszkodowawczym decyzje w oparciu o niekompletny operat szacunkowy, który nie zawierał wszystkich istotnych informacji niezbędnych przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę. W tej sytuacji organy orzekające o odszkodowaniu w administracyjnym toku instancji wydały swe decyzje z naruszeniem przepisów postępowania administracyjnego, tj. art. 7, art. 77 § 1, art. 80 kpa w zw. z § 55 ust. 2 rozporządzenia, a naruszenie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Zatem w ponownie prowadzonym postępowaniu Starosta [...] winien zlecić sporządzenie nowego operatu szacunkowego dotychczasowemu lub nowemu rzeczoznawcy majątkowemu, a następnie wyjaśnić, rozpatrzyć i ocenić sprawę z uwzględnieniem opisanego wyżej zagadnienia.

Z tych względów Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 119 pkt 2 i art. 120 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) orzekł, jak w sentencji. O kosztach postępowania sądowego (zwrocie wpisu sądowego, kosztów działania profesjonalnego pełnomocnika) Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 powołanej wyżej ustawy w zw. z § 1 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16 grudnia 2003 r. w sprawie wysokości oraz szczegółowych zasad pobierania wpisu w postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 221, poz. 2193 ze zm.) oraz § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a w zw. z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 265).