Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 856/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2011-02-17 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 144 ust. 1, art. 145 ust. 1 i 2, art. 146, art. 159
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz Sędziowie: Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Sędzia WSA Wanda Antończyk (spr.) Protokolant Starszy sekretarz sądowy Katarzyna Gross po rozpoznaniu w dniu 17 lutego 2011 r. na rozprawie sprawy ze skargi R. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 8 września 2010 r., nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Burmistrz Miasta decyzją z dnia 13 października 2009 r. nr [...] ustalił dla R. W. opłatę adiacencką w wysokości 3240 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w P. przy ulicy H., składającej się z działki nr [...] obręb 1karta mapy 5, wskutek wybudowania kanalizacji i stworzenia warunków do jej podłączenia.

W uzasadnieniu decyzji wskazano, iż Gmina Miasta zrealizowała inwestycję – budowę odcinka kanalizacji sanitarnej, w wyniku czego wzrosła wartość nieruchomości opisanej w sentencji decyzji, będącej własnością R. W.

Organ powołał się na przepisy art. 145 i 146 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowiące, że burmistrz może, w drodze decyzji ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Ustalenie i wysokość tej opłaty zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej.

Organ wskazał, że po wszczęciu w dniu 17 czerwca 2009r. postępowania administracyjnego, skarżący powoływał się w piśmie z dnia 1 lipca 2009r., a także w rozmowie telefonicznej z dnia 24sierpnia 2009r. się na porozumienie zawarte z Dyrektorem "A" Spółki z o.o. Organ I instancji ustalił, że przy ustalaniu opłaty adiacenckiej powyższa okoliczność nie może być uwzględniona, gdyż przedmiotem porozumienia jest działka nr [...], a prowadzone postępowanie dotyczy działki nr [...]. Nadto organ powołał się na przeprowadzoną z udziałem R. W. wizję lokalną, w trakcie której skarżący wskazywał, że na ustalenie wzrostu wartości nieruchomości mogą mieć wpływ drzewa owocowe, a nadto powoływał się na ww. porozumienie.

Organ ustalił, że wartość nieruchomości, w wyniku wybudowania sieci kanalizacji sanitarnej, wzrosła o kwotę 10.800 zł. Wartość nieruchomości przed i po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej określona została w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego E. D. Organ wskazał, iż Rada Miasta uchwałą z dnia 17 września 2004r.2005 r. Nr [...] ustaliła wysokość procentowej stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej na 30% wzrostu wartości nieruchomości. Wobec powyższego opłata adiacencka wynosi kwotę 3240zł, tj. 30% wzrostu wartości nieruchomości.

R. W. w odwołaniu od powyższej decyzji wniósł o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Zarzucił on, iż zaskarżona decyzja narusza przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy, narusza zasadę udziału stron w postępowaniu poprzez nieudzielanie stronie terminu do zapoznania się z treścią operatu szacunkowego. Nadto zarzucił, że orzeczenie zostało oparte o błędnie wykonany operat szacunkowy.

W uzupełnieniu odwołania skarżący podał, że nie został powiadomiony o wizji przeprowadzonej w dniu 13 sierpnia 2009r. i nie wziął w niej udziału. Podniósł, że rzeczoznawca nie uwzględnił, iż wykonanie instalacji kanalizacyjnej ograniczyło możliwość zagospodarowania nieruchomości, a więc wpłynęło na obniżenie wartości fragmentu gruntu. Skarżący zarzucił, że biegły przy ustalaniu okresu monitorowania transakcji przyjął cały 2007r, 2008 i 2009r., co powoduje, że wynik wyceny jest niemiarodajny dla poziomu cen z 2009r. Uzasadniając ten zarzut skarżący wskazał, że jest faktem powszechnie znanym, że ceny z 2007r. i z przełomu 2008r. były znacznie wyższe niż ceny obecne. Tamten okres czasu przypadał bowiem na czas boomu inwestycyjnego, natomiast obecnie panuje kryzys. Nadto skarżący wskazał, że z tabel nieruchomości przyjętych do porównania wynika, iż zarówno dla ustalenia wartości nieruchomości przed wybudowaniem sieci kanalizacji, jak i po wybudowaniu przyjęto działki zarówno uzbrojone, jak i nieuzbrojone w tę sieć. Nie daje to możliwości rzeczywistego określenia wpływu czynnika jakim jest sieć kanalizacyjna na wartość nieruchomości. Nieznane są również kryteria zakwalifikowania poszczególnych transakcji dla ustalenia wartości nieruchomości przed i po uzbrojeniu. Biegły nie wskazał z jakich względów dokonał korekty cen nieruchomości porównywalnych. Nadto skarżący wskazał, że w przypadku nie podzielenia przez organ odwoławczy wątpliwości co do poprawności wykonania operatu, wnosi o sprawdzenie tego operatu przez innego biegłego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 8 września 2010r. sygn. akt [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. Jako podstawę decyzji wskazano art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 144 - 148 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) i uchwałę Nr [..] Rady Miasta z dnia 17 września 2004r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. P. Nr [...]).

W uzasadnianiu decyzji organ II instancji w pierwszej kolejności przytoczył treść przepisów art. 144 ust. 1, art. 143 ust. 1 i ust. 2 oraz art. 145 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ wskazał, iż z treści art. 144 wynika, i obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej spoczywa na właścicielach nieruchomości, w związku ze wzrostem wartości nieruchomości, bowiem właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej poprzez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. W rozpatrywanej sprawie wzrost wartości nieruchomości i obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej nastąpił w związku z budową urządzeń infrastruktury technicznej - budową kanalizacji sanitarnej. Odbiór końcowy i przekazanie inwestycji, zgodnie z protokołem odbioru końcowego nastąpiło w dniu 1 grudnia 2006r. r. Zgodnie z art. 145 ustawy, organ I instancji mógł ustalić opłatę adiacencką, bowiem w wyniku budowy sieci kanalizacji sanitarnej i stworzenia warunków do przyłączenia nieruchomości do sieci sanitarnej wzrosła wartość nieruchomości o kwotę 10.800zł, co wynika z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Stawkę procentową opłaty adiacenckiej ustaliła rada gminy i wynosi ona 30 różnicy wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej. Organ odwoławczy stwierdził, iż z treści art. 145 ust. 2 wynika, że wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Zdaniem organu odwoławczego, w niniejszej sprawie warunek ten został spełniony.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało, że fakt wzrostu wartości działki nr [...], na skutek stworzenia warunków do jej podłączenia do wybudowanej sieci kanalizacji sanitarnej znajduje potwierdzenie w zgromadzonym materiale dowodowym. Organ wskazał, iż zgodnie z art. 150 ust. 1 i 2 ustawy w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenie wartości rynkowej nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz maiły stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym a w przypadku braku planu w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy, lub z uwzględnieniem faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości.

Z operatu wynika, że elementy te zostały przez rzeczoznawcę uwzględnione. Oszacowanie wzrostu wartości rynkowej nastąpiło z zastosowaniem podejścia porównawczego, metodą porównywania parami. Zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu. Podejście porównawcze stosuje się, gdy znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, a za nieruchomość podobną rozumie się nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 ustawy). W rozpatrywanej sprawie biegła zgromadziła i przeanalizowała bazę 58 transakcji zbycia nieruchomości na rynku lokalnym gminy P., wybierając spośród nich 6 do porównania z nieruchomością wycenianą przed i po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej. Biegła analizując transakcje wytypowała cechy nieruchomości wpływające na ich wartość (położenie, usytuowanie w mikrośrodowisku, dojazd, wielkość działki, kształt, inne uzbrojenie) określając dla tych cech procentowy wpływ na wartość nieruchomości oraz przyjmując wartości korygujące stosownie do różnic w tych cechach pomiędzy nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami podobnymi.

Organ II instancji wskazał, że na rozprawie przed Kolegium biegła odniosła się do zarzutów skarżącego podając, że do porównania przyjęto wyłącznie transakcje sprzedaży dokonane w 2008r., do wyceny przyjęto działki uzbrojone i nieuzbrojone, gdyż w P. nie było na tyle dużo transakcji, by przyjąć działki tylko uzbrojone lub nieuzbrojone (różnice w uzbrojeniu były korygowane w operacie na plus lub minus, dokonano zatem korekty różnic między cechami nieruchomości wycenianej i nieruchomości wziętych do porównania – l.p. 4 tabeli na str. 9 operatu).

Wartość wycenianej działki nr [...] o kwotę 10.800zł na skutek stworzenia warunków do jej podłączenia do wybudowanej sieci kanalizacji sanitarnej znajduje potwierdzenie w materiale dowodowym i przesłanki umożliwiające ustalenie opłaty adiacenckiej z tego tytułu zostały spełnione.

Odnosząc się do zarzutu niezapewnienia stronie pełnego uczestnictwa w prowadzonym postępowaniu organ II instancji stwierdził, że jedynym i głównym dowodem w sprawie jest operat szacunkowy. O możliwości zapoznania się z operatem skarżący został powiadomiony przez Burmistrza miasta, przy czym w ocenie Kolegium jedynym uchybieniem organu I instancji był brak pouczenia w zawiadomieniu o możliwości składania zastrzeżeń i wniosków do operatu. Jednakże uchybienie to nie miało wpływu na wynik sprawy, albowiem zarzuty w stosunku do operatu skarżący podnosił w odwołaniu od decyzji organu I instancji, a kolejną możliwość podniesienia zarzutów dotyczących operatu skarżący miał w trakcie postępowania przed organem II instancji i na rozprawie administracyjnej. Nadto organ II instancji wskazał, że nie zasługuje również na uwzględnienie zarzut, iż skarżący nie został poinformowany o wizji lokalnej w dniu 13 sierpnia 2009r., albowiem z potwierdzenia odbioru wynika, że o terminie wizji został prawidłowo powiadomiony.

R. W. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Skarżący podniósł zarzuty, iż zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem :

1. przepisów postępowania, w szczególności art. 6,7,10 i 77 kpa,

2. art. 145 ust 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie trzech lat od dnia urządzenia lub modernizacji drogi albo od stwierdzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej.

W uzasadnieniu skargi skarżący podniósł, że jego zdaniem, w postępowaniu naruszono zasady postępowania administracyjnego dotyczące prawidłowej oceny materiału dowodowego i nie zapewniono stronie możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów oraz zgłoszonych żądań. Uchybienie dotyczące naruszenia art. 10 kpa, który nakazuje organom administracji umożliwienie wypowiedzenia się co do zebranych dowodów przed wydaniem decyzji, nie może być naprawione poprzez możliwość wypowiedzenia się przez stronę w trakcie postępowania odwoławczego.

Skarżący podniósł również, że organ odwoławczy nie ocenił prawidłowo i dość wnikliwie zarzutów dotyczących operatu. W tym zakresie skarżący wskazał, że przyjęcie dla decyzji wydanej w październiku 2009r. transakcji wyłącznie z 2008r. nie spełnia wymogu przepisu art. 146 ust. 3 ustawy, w myśl, którego wartość nieruchomości określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Nadto do porównania wykorzystano transakcje dotyczące nieruchomości uzbrojonych dla ustalenia wartości nieruchomości przed uzbrojeniem. Wyjaśnienie dotyczące zastosowania bliżej niesprecyzowanych wskaźników korygujących jest dalece niewystarczające i nieprawidłowe z punktu widzenia szacowania nieruchomości i zwykłej logiki. Jeżeli bowiem grunt nieuzbrojony można szacować na podstawie transakcji dotyczących gruntu uzbrojonego stosując jedynie dobrane dowolnie wskaźniki korygujące to dokonywanie porównań cen traci sens. Wówczas wystarczałoby tylko wskazać wielkość wskaźnika jako podstawę do oszacowania gruntu przed uzbrojeniem. Wyjaśnienia biegłego w tym zakresie były lakoniczne i zdaniem skarżącego nie poparte rzeczowym uzasadnieniem.

Skarżący podniósł, że w sprawie przy wydawaniu decyzji naruszono przepis art. 145 ust. 2 ustawy, zgodnie z którym ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie trzech lat od dnia urządzenia lub modernizacji drogi albo od stwierdzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, albowiem trzyletni termin określony tym przepisem oznacza, że przed jego upływem opłata adiacencka powinna zostać ustalona decyzją ostateczną. W rozpatrywanej sprawie decyzja organu II instancji została natomiast wydana po upływie terminu trzyletniego. W konsekwencji Kolegium winno uchylić zaskarżoną decyzję i umorzyć postępowanie w sprawie, gdyż możliwość obciążenia skarżącego opłatą adiacencką wygasła, z uwagi na upływ 3 letniego terminu przedawnienia.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i uznając zarzuty skargi za niezasadne.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Art. 1 § 1 oraz art. 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) stanowi, iż sąd administracyjny sprawuje, w zakresie swej właściwości, kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej. Kontrola ta, w myśl art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153 poz.1270 ze zm.), polega na ocenie zgodności wydanej decyzji z przepisami prawa materialnego i procedury administracyjnej.

Zarzuty skargi nie zasługują na uwzględnienie.

Z art. 144 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), zwanej dalej ustawą, wynika, że właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Zgodnie z art. 145 ust. 1 wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Natomiast z art. 145 ust. 2 ustawy wynika, iż wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2, a do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Zgodnie natomiast z art. 146 ustawy, ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej (ust.1). Ustalenie opłaty następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (ust. 1a). Wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej (ust. 3). Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały (ust. 2).

Zdaniem Sądu zarzuty skarżącego nie są zasadne, a organ odwoławczy prawidłowo ocenił operat jako rzetelny i sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy przedstawił pełną i szczegółową analizę przepisów dotyczących określania wartości nieruchomości zawartych w ustawie i wydanym na podstawie art. 159 ustawy rozporządzeniu rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109). Nadto decyzja organu odwoławczego została wydana po przeprowadzeniu rozprawy administracyjnej z udziałem rzeczoznawcy E. D., która złożyła wyjaśnienia dotyczące wątpliwości skarżącego dot. operatu. Zarzuty skarżącego nie podważają prawidłowości i wiarygodności operatu. Natomiast powoływane przez skarżącego naruszenie art. 10 §1 kpa w trakcie postępowania przed organem I instancji (zbyt krótki okres czasu na zapoznanie się z operatem i wniesienie zastrzeżeń) nie ma wpływu na zasadność skargi, albowiem stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd uwzględniając skargę na decyzję uchyla zaskarżony wyrok jeżeli stwierdzi naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W rozpatrywanej sprawie naruszenie art. 10 § kpa nie miało istotnego wpływu na wynik sprawy, albowiem skarżący zapoznał się z operatem szacunkowym - otrzymał operat w dniu 6 października 2010r. i w trakcie postępowania przed organem II instancji, jak również wcześniej w odwołaniu mógł zgłosić swoje zastrzeżenia i wypowiedzieć się co do treści dowodu w postaci operatu szacunkowego. Powołany przepis art. 145 par. 1 ust. 1 lit.c) zawiera podstawę do uchylenia decyzji tylko w przypadku istotnego wpływu na wynik sprawy, taki istotny wpływ w rozpatrywanej sprawie nie zachodzi. Za niezasadne należy też uznać zarzuty skarżącego o pozbawieniu go możliwości wypowiedzenia się co do operatu, gdyż nie brał udziału w wizji lokalnej przeprowadzonej przez rzeczoznawcę. Wprawdzie organ II instancji wskazał, że skarżący o wizji w dniu 13 sierpnia 2009r. został powiadomiony, lecz nie ma to w sprawie wpływu na ocenę zasadności zarzutu naruszenia art. 10 § 1 kpa, albowiem rzeczoznawca nie ma obowiązku powiadamiania stron o dacie, w której dokonuje oględzin nieruchomości, a skarżący dysponował operatem od dnia 6 października 2010r. Dokonując jego analizy organ administracji nie naruszył przywołanych w skardze przepisów postępowania

Odnosząc się do zarzutu skarżącego, iż decyzja organu I instancji wydana została z przekroczeniem trzyletniego terminu wskazanego w art. 145 ust. 2 ustawy, bowiem przed jego upływem decyzja winna uzyskać przymiot ostateczności, Sąd uznał, że jest on bezzasadny. Dla zachowania terminu określonego w art. 145 ust. 2 ustawy wystarczy wydanie przez organ I instancji w tym terminie decyzji nieostatecznej. Stanowisko takie zajął Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z dnia 27 lipca 2009 r. sygn. akt I OSP 4/09 ( opubl. ONSAiWSA z 2009r., nr 5, poz. 84, lex nr 50813), w której wskazano, iż trzyletni termin, o którym mowa w art. 145 ust. 2 ustawy, dotyczy rozstrzygnięcia przez organ I instancji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. W uzasadnieniu tej uchwały wskazano, iż wydana decyzja organu i instancji nie musi stać się ostateczna w terminie przewidzianym w art. 145 ust. 2 ustawy. Podobny pogląd wyrażany jest w doktrynie prawa administracyjnego, w której wskazuje się, że przed upływem terminu z art. 145 ust. 2 ustawy opłata adiacencka może być ustalona decyzją nieostateczną. Opłata adiacencka jest daniną publiczną, z którą ustawodawca wiąże powstanie roszczenia przysługującego gminie, a zatem wszczęcie postępowania administracyjnego i wydanie decyzji jest skuteczne także wówczas, gdy decyzja taka staje się ostateczna po upływie trzech lat. (vide: E. Mzyk /w:/ G. Bieniek, S. Kalus, Z. Marmaj, E. Mzyk: Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, wyd. 3, Warszawa 2008, s. 513) Podkreślić należy, iż uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego mają moc wiążącą, na warunkach wynikających z art. 269 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, zgodnie z którymi odstąpienie od stanowiska zawartego w uchwale wymaga podjęcia kolejnej uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego.

W rozpoznawanej sprawie, zgodnie z prawidłowo ustalonym stanem faktycznym, w dniu 1 grudnia 2006r.r. dokonano odbioru końcowego i przekazania do użytku budowy kanalizacji sanitarnej zlewni B z integralnymi elementami zlewni A- zadanie II w P. Fakt wykonania tej kanalizacji, umożliwiającej podłączenie nieruchomości skarżącej do sieci potwierdza treść sporządzonego w sprawie operatu, wykonanego po oględzinach nieruchomości. (dowód: operat, str. 6). Ustalenie organu dotyczące faktu i daty stworzenia możliwości podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacji sanitarnej, znajdują oparcie w zebranym materiale dowodowymi i są prawidłowe. Skarżący nie wskazał w toku postępowania żadnych okoliczności, z których mogłoby wynikać, iż stworzenie warunków podłączenia do sieci nastąpiło w innym terminie. Dzień 1 grudnia 2006r., tj. dzień odbioru końcowego i przekazania do użytku budowy kanalizacji sanitarnej, stanowił zatem dzień stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci i początek biegu terminu trzyletniego określonego w art. 145 ust. 2 ustawy. Koniec tego terminu upłynął z dniem 1grudnia 2009r. Decyzja Burmistrza Miasta z dnia 13 października 2009 r., ustalająca opłatę adiacencką, wydana więc została z zachowaniem tego terminu.

Zarzut naruszenia cyt. art. 146 ust. 3 ustawy, poprzez przyjęcie dla ustalenia wartości nieruchomości i w konsekwencji ustalenia opłaty adiacenckiej transakcji z 2008., zamiast z 2009r. nie jest zasadny. Według cyt. przepisu art. 146 ust. 3 ustawy wartość nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury i po ich wybudowaniu określają rzeczoznawcy majątkowi, według stanu i ceny na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty. Z przepisu tego wynika, że przepis ten dotyczy stanu i ceny nieruchomości ustalonej w postępowaniu w sprawie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej. Operat szacunkowy sporządzony został na dzień 18 sierpnia 2009r. Zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy operat szacunkowy może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Organ I instancji wydał decyzję ustalającą opłatę adiacencką w oparciu o operat szacunkowy w dniu 13 października 2009 r., czyli przed upływem terminu 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Z okoliczności sprawy nie wynika, by w sprawie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ust. 3 ustawy. Zgodnie z art. 156 ust. 4 ustawy, operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Aktualność operatu i zarazem zawartej nim wyceny została potwierdzona przez autorkę operatu rzeczoznawcę majątkowego E. D. w drodze pisemnej klauzuli, spełniającej wymogi art. 156 ust. 4 ustawy. (dowod: k-17 akt sądowych). Z art. 156 ust. 4 ustawy wynika, iż operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził.

Wykorzystanie operatu szacunkowego w przedmiotowej sprawie przez organ I instancji nastąpiło w terminie 12-miesięcznym od daty sporządzenia operatu. Natomiast wydanie decyzji organu II instancji w dniu 8 września 2010r. r., po uzyskaniu w dniu 26 sierpnia 2010 r. potwierdzenia aktualności operatu.

Odnosząc się do zarzutu skarżącego dot. uwzględnienia transakcji z 2008r. Sąd zważył, jak to prawidłowo ustalił organ II instancji, że określając wartość rynkową nieruchomości bierze się pod uwagę jej: rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania a także aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. W tych warunkach rzeczoznawca majątkowy dokonując wyceny konkretnej nieruchomości, może uwzględnić dłuższy okres czasu i wziąć pod uwagę jako materiał porównawczy transakcje dokonywane w czasie bardziej lub mniej odległym od dnia wyceny, ale nie może pomijać umów zawieranych w okresie najbardziej zbliżonym do daty sporządzenia operatu. Powyższe dotyczy również doboru nieruchomości podobnych ze względu na ich położenie - porównywalne bowiem winny być głównie te nieruchomości, które znajdują się jak najbliżej miejsca położenia nieruchomości wycenianej.

W rozpatrywanej sprawie wybór nieruchomości dokonany przez rzeczoznawcę majątkowego jako materiał porównawczy odpowiada tym zasadom. Rzeczoznawca dla dokonywania wyceny w 2009r. uwzględniła transakcje z 2008r., a w operacie przedstawiła sposób w jaki dokonała doboru materiału porównawczego, a mianowicie nieruchomości podobnych położonych na terenie P., położonych więc na tym samym obszarze co nieruchomość skarżącego, dodatkowo o podobnej lokalizacji (jak najbliżej miejsca położenia nieruchomości wycenianej), nadto wyjaśniła, że w P. nie było na tyle dużo transakcji, by do wyceny przyjąć działki tylko uzbrojone lub tylko nieuzbrojone. Odnośnie przyjętych korekt wskazać należy, że wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące (nieruchomość wycenianą i nieruchomości przyjęte do wyceniania) i ustala z uwzględnieniem upływu czasu. Zgodnie z § 4 ust. 4 ww. rozporządzenia przy metodzie korygowania ceny średniej wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi wartości przypisane poszczególnym cechom tych nieruchomości. Z operatu wynika, że rzeczoznawca ustaliła procentowy wpływ poszczególnych cech, zakresy współczynników korygujących oraz ich wartości. Podkreślić należy, że ani przepisy ustawy ani też przepisy rozporządzenia nie regulują sposobu określania wskaźników korygujących a zatem kwestia celowości ich stosowania oraz wysokości pozostawiona została wiedzy i doświadczeniu rzeczoznawcy.

Mając powyższe na uwadze Sąd uznał decyzję za zgodną z prawem i na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, oddalił skargę.