Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 458/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2022-10-27 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1, ust. 5a
journal: Dz.U. 2022 poz 503
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Grzegorz Dudar, Sędziowie sędzia WSA Elżbieta Lemańska (spr.), sędzia WSA Małgorzata Roleder, Protokolant sekretarz sądowy Natalia Paulina Janowicz, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 13 października 2022 r. sprawy ze skargi E. C., I. K. i P. Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] maja 2022 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. odrzuca skargę I. K. i P. Ł.; 2. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] marca 2022 roku numer [...]; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. na rzecz skarżącego E. C. kwotę 980 (dziewięćset osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z [...] maja 2022 r. znak [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. z [...] marca 2022 r. znak [...], którą ustalono na rzecz M. K. (dalej: inwestor, wnioskodawca) warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie (w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej) dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz budowie pięciu murków oporowych na terenie obejmującym część działki nr [...] przy ulicy W. w Ł.

Decyzje wydano w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

W dniu 18 stycznia 2022 r. (data wpływu wniosku) M. K. wystąpił do Prezydenta Miasta Ł. z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla wyżej opisanej inwestycji. Jako teren inwestycji wskazał część działki nr [...], z tym że – jak wywiódł – w wyniku realizacji inwestycji cała działka zostanie przekształcona na teren budowlany. Wniosek został złożony na formularzu stanowiącym załącznik do rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 20 grudnia 2021 r. w sprawie określenia wzoru formularza wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego albo warunków zabudowy (Dz. U. poz. 2462).

Zawiadomieniem z 20 stycznia 2022 r. organ pierwszej instancji poinformował strony o wszczęciu postępowania. Następnie wykonano "Analizę dotyczącą ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu", zawierającą wyniki analizy oraz załączniki graficzne (mapy obrazujące teren inwestycji oraz obszar analizowany wyznaczony w promieniu 50 metrów przy ustalonej szerokości frontu jako 6 m). Sporządzono projekt decyzji i przekazano do uzgodnienia Państwowemu Gospodarstwu Wodnemu Wody Polskie.

W piśmie z 8 marca 2022 r. inwestor zmodyfikował wniosek o ustalenie warunków zabudowy w zakresie parametru szerokości elewacji frontowej budynków mieszkalnych, tj. z 9,6 m do 14,4 m na 15 m +/- 20%. Z uwagi na modyfikację wniosku, sporządzono ponowną "Analizę", w której uwzględniono stanowisko inwestora.

Decyzją z [...] marca 2022 r. Prezydent Miasta Ł. ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji, tj. dla budowy (w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej) dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz budowie pięciu murków oporowych na terenie obejmującym część działki nr [...] przy ulicy W. w Ł. W zakresie warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego: nie ustalił linii zabudowy, współczynnik powierzchni zabudowy określił jako "maks. 14% powierzchni terenu objętego wnioskiem", wysokość budynków - do okapu dachów od 3m do 4,5m, wysokość kalenicy dachów od 7m do 9,5m; szerokość elewacji frontowych – 15 m +/-20%; rodzaj i geometria dachów – dachy dwuspadowe, o nachyleniu podstawowych połaci dachowych od 20 do 40 stopni; kierunek głównej kalenicy dachów do frontu działki – prostopadły lub równoległy. Organ pierwszej instancji wskazał, że spełnione zostały wszystkie przesłanki ustalenia warunków zabudowy, co wynika m.in. z analizy sporządzonej na podstawie § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588 ze zm.), dalej: rozporządzenie MI.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyli E. C., I. K. oraz P. Ł. Zarzucili naruszenie: art. 107 § 1 pkt 6, art. 7 w związku z 77 K.p.a., art. 9 K.p.c., art. 61 ust. 5a, 6 i 7 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: u.p.z.p.) w związku z § 4 ust. 4 rozporządzenia MI, a także naruszenie art. 61 ust. 5a, art. 1 ust. 3 u.p.z.p. oraz art. 156 K.p.a. Odwołujący wskazali, że na działce inwestycyjnej wnioskodawca już buduje jeden dom bliźniaczy, a inwestycja zamierzona stanowić będzie de facto podwójny gabarytowo budynek rodzący obawę, że znowu powstanie kolejna zabudowa bliźniacza. Pozwolenie na realizację tej inwestycji nastąpiłoby wbrew walorom architektonicznym i krajobrazowym terenu, w tym z naruszeniem gęstości zabudowy, gabarytów budynków. W okolicy nie ma żadnych "bliźniaków", a pojedyncze domy wznoszone są na dużo większych powierzchniowo działkach.

Zaskarżoną decyzją z [...] maja 2022 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. utrzymało rozstrzygnięcie pierwszoinstancyjne w mocy. SKO wyjaśniło zasady i przesłanki wydawania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy wynikające z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wskazało na konieczność sporządzenia analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy (tzw. analizy architektoniczno-urbanistycznej), którą przeprowadza się na obszarze analizowanym wyznaczonym według zasad określonych w § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia MI. Wywiodło, że taka analiza w przedmiotowej sprawie została sporządzona 10 marca 2022 r. Przyjęto w niej promień obszaru analizowanego jako 50 m wobec faktu, że front terenu objętego wnioskiem ma długość 6 m a jego trzykrotność to 18 m, zatem należało obszar analizowany wyznaczyć w odległości minimalnie dopuszczalnej przez przepisy czyli 50 m. Zdaniem Kolegium, zabudowa na tak wyznaczonym obszarze pozwalała na ustalenie, iż spełniona zostanie zasada kontynuacji funkcji zabudowy (w bezpośrednim sąsiedztwie działki inwestora znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna), a także pozwalała na ustalenie wszystkich parametrów i wskaźników nowej zabudowy. Nie było też przeszkód, w ocenie SKO, aby ustalić warunki zabudowy dla terenu, który stanowi część działki ewidencyjnej. W przepisach art. 52 ust. 2 pkt 1 w związku z art. 64 ust. 1 a także art. 61 ust. 1 u.p.z.p. mowa jest o "terenie" a nie o działce ewidencyjnej, podobnie w rozporządzeniu MI wydanym na podstawie art. 61 ust. 6 u.p.z.p. Zdaniem Kolegium, wyodrębnienie w decyzji o warunkach zabudowy części działki inwestycyjnej jako terenu, dla którego ustalane są warunki zabudowy – nie może być zatem postrzegane jako próba obejścia przepisów, w tym w zakresie ochrony gruntów rolnych i leśnych oraz nie może być postrzegane jako wskazanie usytuowania inwestycji w ściśle określonym miejscu. Dlatego, w ocenie Kolegium, dopuszczalne jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla terenu stanowiącego część działki, która to część nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze lub nieleśne, jeżeli teren ten można jednoznacznie wyodrębnić i przedstawić na załączniku graficznym do decyzji.

Odnośnie pozostałych parametrów inwestycji, w kontekście zachowania zasady dobrego sąsiedztwa, SKO stwierdziło, że:

- istnieją uzasadnione powody do odstąpienia od ustalenia obowiązującej linii zabudowy. Obowiązującą linię nowej zabudowy wyznacza się zgodnie z § 4 rozporządzenia MI jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Skoro jednak wnioskodawca planuje zabudowę w głębi działki - w drugiej i trzeciej linii zabudowy, a teren objęty wnioskiem przylega do drogi publicznej jedynie na odcinku o szerokości planowanej drogi dojazdowej, zaś sama inwestycja zlokalizowana będzie w głębi nieruchomości - to wyznaczenie linii zabudowy jako przedłużenia linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich jest bezzasadne. Nadto, dla każdego wniosku ustala się co do zasady tylko jedną linię zabudowy i to tylko od strony drogi publicznej, co wprost wynika z § 3 ust. 3 rozporządzenia MI. Nie ma zatem prawnie uzasadnionych względów do ustalania linii "w głębi zabudowy", czy też względem dróg wewnętrznych;

- z przeprowadzonej analizy urbanistycznej wynika, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu ze względu na zróżnicowanie powierzchni działek przyjmuje wartość od 8,4% do 11,6 % (średnio 10%). Zgodnie z § 5 rozporządzenia MI, wskaźnik ten wyznacza się jako wielkość średnią dla obszaru analizowanego. Planowana przez wnioskodawcę zabudowa - dwa budynki mieszkalne o powierzchni zabudowy 144 m2 każdy (łącznie 288 m2 - 14%) przekracza o 4 % wyżej wskazaną średnią. Jednak, jak stwierdziło SKO, skoro na działkach sąsiednich istnieją budynki mieszkalne większe niż wnioskowane - istnieje możliwość dopuszczenia wnioskowanych powierzchni, ponieważ nie zaburzą zastanego ładu przestrzennego;

- w pozostałym zakresie Kolegium podzieliło w całości ustalenia organu pierwszej instancji odnośnie szerokości elewacji frontowej (ustalono 15 m z tolerancją 20% na podstawie § 6 ust. 2 rozporządzenia MI, przy średniej elewacji frontowej na obszarze analizowanym jako 15 m); wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki (na podstawie § 7 rozporządzenia MI jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do zabudowy na działkach sąsiednich); geometrii dachu i wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej (na podstawie § 7 i 8 rozporządzenia MI).

SKO stwierdziło, że analiza urbanistyczna została wykonana zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, a decyzję uzgodniono z właściwymi organami. Zawiera wymagania w zakresie ochrony środowiska i zdrowia ludzi, przyrody i krajobrazu, ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji oraz ochrony interesów osób trzecich. Ze zgromadzonej dokumentacji wynika też, że przedmiotem inwestycji jest budowa budynków mieszkalnych jednorodzinnych a nie jak wywodzą odwołujący – wielorodzinnych. Podstawą do wydania decyzji odmownej nie może być kwestia ewentualnego spadku wartości nieruchomości sąsiednich wobec działki inwestycyjnej.

Skargę na decyzję SKO złożyli do sądu administracyjnego E. C., I. K. i P. Ł. Zarzucili:

1) naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7 w związku z art. 77 K.p.a. przez brak wszechstronnego zebrania materiału dowodowego, a mianowicie:

- brak zbadania zasadności wskazanych w decyzji warunków zabudowy przez pryzmat odniesienia ich do słusznych interesów właścicieli działek sąsiadujących;

- brak zbadania zasadności wskazanych w decyzji warunków zabudowy przez pryzmat oferty reklamowej wnioskodawcy w Internecie, gdzie jasno zostało wskazane, że na przedmiotowej działce powstać ma, obok już prowadzonej na tej działce inwestycji, kolejny bliźniak, a więc powstanie budynek o gabarytach stanowiących sumę ich powierzchni;

- brak zbadania zasadności wskazanych w decyzji warunków zabudowy wobec prowadzonej na działce inwestycji na podstawie decyzji o warunkach zabudowy nr [...] z [...] października 2021 r.;

2) naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 9 K.p.c. przez brak należytego poinformowania uczestników, że planowana inwestycja - dwa budynki mieszkalne jednorodzinne, docelowo mają oznaczać powstanie zabudowy bliźniaczej, różnej od zabudowy na tym obszarze, obniżającej wartość i atrakcyjność działek już zabudowanych;

3) naruszenia prawa materialnego, tj. art. 61 ust. 5a, 6 i 7 u.p.z.p. w związku z § 4 ust. 4, § 5 ust. 2, § 6 ust. 2 i § 7 ust. 4 rozporządzenia MI przez ich niezastosowanie i brak określenia obowiązującej linii zabudowy, a także przez niezastosowanie i ustalenie wymagań dla nowej zabudowy w sposób oderwany od istniejącej zabudowy w zakresie gęstości zabudowy, gabarytów budynków, a także z pominięciem faktu, że na obszarze tym nie istnieje zabudowa bliźniacza;

4) art. 1 ust. 3 u.p.z.p. przez jego niezastosowanie i ustalenie przeznaczenia terenu lub określenie potencjalnego sposobu zagospodarowania i korzystania z terenu, z pominięciem ważnego interesu publicznego polegającego na uwzględnieniu walorów architektonicznych i krajobrazowych obszaru, oraz prywatnego, zmierzającego do ochrony istniejącego stanu zagospodarowania terenu, przez: umożliwienie zlokalizowania wśród zabudowy jednorodzinnej - zabudowy wielorodzinnej obniżającej wartość nieruchomości sąsiednich i atrakcyjność zamieszkiwania w tym obszarze; umożliwienie zabudowy bliźniaczej, która stanowić będzie zaburzenie porządku architektonicznego okolicy; zwiększenie gęstości zabudowy i umożliwienie wzniesienia dwóch domów jednorodzinnych na powierzchni działki, która w tym obszarze odpowiada możliwości zabudowy jednym domem jednorodzinnym.

Skarżący wskazali, że na działce nr [...] na powierzchni 530 m2 już powstaje inwestycja, dla której warunki zabudowy zostały ustalone decyzją Prezydenta Miasta Ł. nr [...] z [...] października 2021 r. Obecne postępowanie dotyczy kolejnej części działki i prawdopodobnie tożsamego projektu. Cała działka ma około 3000 m2. Oznacza to, że wnioskodawca planuje wybudować na przedmiotowej działce około trzech budynków bliźniaczych, z których każdy będzie zajmował co najmniej 200 m2. Inwestor zmierza więc do zabudowy przewyższającej 20% powierzchni (na jednej działce chce zrealizować domy dla sześciu rodzin), pomimo iż w decyzji o warunkach zabudowy z [...] marca 2022 r. uzyskał zgodę na zabudowę maksymalnie 14% powierzchni działki. Obecnie na nieruchomościach sąsiednich zamieszkują trzy rodziny. Zamierzona inwestycja zmierza więc do zaburzenia ładu architektonicznego i przestrzennego na spornym terenie. W jej sąsiedztwie znajdują się działki o podobnej wielkości, jednak na jednej działce został zbudowany jeden dom oraz domy te pozostają znacznie od siebie oddalone. Tak ukształtowana sytuacja powinna być uwzględniona przy wydawaniu warunków zabudowy.

W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie.

Zarządzeniami z 26 czerwca 2022 r. Przewodniczący Wydziału II Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku wezwał skarżących P. Ł. i I. K. do uiszczenia wpisów sądowych od skargi. Wezwania zostały doręczone skarżącym odpowiednio 29 czerwca 2022 r. i 12 lipca 2022 r. (k. 29, 41 – zwrotne potwierdzenia odbioru pokwitowali osobiście). Z informacji przekazanej przez Oddział Finansowo-Budżetowy sądu w dniu 12 października 2022 r. wynika, że wpisy nie zostały uiszczone przez żadnego z ww. skarżących.

Na rozprawie w dniu 13 października 2022 r.:

- pełnomocnik skarżącego uzupełnił skargę o zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Wskazał, że zabudowę sąsiedzką należy tak lokalizować, aby nie generowała konfliktów sąsiedzkich i uwzględniała intensywność wykorzystania terenu. Z kolei sporządzona analiza nie pozwala na weryfikację jej prawidłowości, bowiem nie wynika z niej na jakiej podstawie organ uznał, że w sąsiedztwie inwestycji znajduje się budynek podobny do zamierzonego przez inwestora. Na działce nr [...] w zbliżeniu do ulicy W. powstał już budynek mieszkalny jednorodzinny dwulokalowy. Z kolei na działce nr [...] powstaje zabudowa mieszkalna jednorodzinna;

- skarżący wskazał, że na działce inwestycyjnej już powstał budynek mieszkalny jednorodzinny typu bliźniak;

- uczestnik postępowania M. K. wyjaśnił, że na działce, w zbliżeniu do ulicy Wąskiej, powstaje budynek jednorodzinny dwulokalowy, pozwolenie na budowę jest z lutego 2022 r. Budynek jest w stanie deweloperskim, nie został zgłoszony do użytkowania, ale został zainwentaryzowany. Powierzchnia jego zabudowy wynosi 177,20m2.

W piśmie z 19 października 2022 r. pełnomocnik uczestnika postępowania, ustosunkowując się do zarzutu naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., podkreślił że żaden z przepisów u.p.z.p. nie uzależnia możliwości zabudowy od zgody właścicieli czy mieszkańców sąsiednich gruntów. Na działkach sąsiednich istnieją większe budynki niż te wnioskowane. Nowa zabudowa nie koliduje w sensie urbanistycznym z dotychczasową zabudową terenu. Nie można też ograniczać sposobu ustalenia wymagań jedynie do wskaźnika średniego, bowiem naruszałoby to przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Pełnomocnik uczestnika załączył do pisma kserokopię decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr [...] z [...] października 2021 r. nr [...] oraz kserokopię decyzji z [...] marca 2022 r. nr [...] o pozwoleniu na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego na działce nr [...].

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje.

Skarga I. K. i P. Ł. podlega odrzuceniu, a skarga E. C. podlega uwzględnieniu.

Odrzucenie skargi dwóch ww. skarżących wynika z niewykonania przez nich obowiązku uiszczenia wpisu od skargi, do czego zostali wezwani i które to wezwanie skutecznie im doręczono. Zgodnie z art. 220 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r., poz. 329 ze zm.), dalej: P.p.s.a., skarga, od której pomimo wezwania nie został uiszczony wpis – podlega odrzuceniu.

Skutecznie została natomiast wniesiona skarga E. C. oraz trafnie zarzucił on organom naruszenie przepisów procesowych i materialnych.

Postępowanie o warunki zabudowy zainicjowane zostało w sprawie niniejszej wnioskiem inwestora złożonym do organu 18 stycznia 2022 r., a o wszczęciu postępowania organ poinformował strony zawiadomieniem datowanym na 20 stycznia 2022 r. Postępowanie zostało więc wszczęte po 3 stycznia 2022 r. Jest to istotne, bowiem z tą datą weszła w życie nowelizacja ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej u.p.z.p.) wprowadzona ustawą z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r., poz. 1986 ze zm.). Nowelizacja doprecyzowała niektóre reguły ustalania warunków zabudowy, w tym wprowadziła nowy przepis art. 61 ust. 5a u.p.z.p. i zmieniła rozporządzenie MI w zakresie sposobu wyznaczania obszaru analizowanego.

Porównanie daty wszczęcia kontrolowanego postępowania o warunki zabudowy i daty wejścia w życie nowelizacji uprawnia do wniosku, że postępowanie powinno się toczyć przy zastosowaniu przepisów prawa materialnego u.p.z.p. w ich znowelizowanym brzmieniu. Tymczasem zarówno organ pierwszej, jak i drugiej instancji zastosowały przepisy materialne w brzmieniu nieobowiązującym, aktualnym do 2 stycznia 2022 r. Przypomnieć należy, że zgodnie z art. 6 K.p.a., organy administracji publicznej działają na podstawie przepisów prawa. Oznacza to obowiązek stosowania przepisów obowiązujących w dacie orzekania, chyba że znajdą zastosowanie regulacje międzyczasowe (intertemporalne), które wprowadzą w danym konkretnym przypadku reguły odmienne. Z takimi w sprawie niniejszej nie mamy do czynienia. Przepis intertemporalny art. 4 ustawy nowelizującej z 17 września 2021 r., zgodnie z którym do spraw ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania warunków zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 2 w brzmieniu dotychczasowym – nie miał w sprawie zastosowania, bowiem postępowanie zostało wszczęte w czasie obowiązywania przepisów w brzmieniu znowelizowanym.

Zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" – "c" P.p.s.a., sąd uwzględnia skargę na decyzję i uchyla tę decyzję, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (lit. "a"), bądź naruszenie prawa procesowego, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. "c"). Należy więc w sprawie niniejszej rozważyć, czy zastosowanie przez organy przepisów prawa materialnego w brzmieniu nieobowiązującym, co determinowało zakres postępowania wyjaśniającego, miało czy też nie miało wpływu na wynik sprawy, a zatem czy niezależnie od ww. naruszeń decyzje mogły czy też nie mogły pozostać w obrocie prawnym.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 – 6 u.p.z.p. (w brzmieniu na datę wydania zaskarżonej decyzji, według Dz. U. z 2022 r., poz. 503 ze zm., nieróżniącym się od brzmienia tego przepisu w okresie przed 3 stycznia 2022 r.), wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków wymienionych w tym przepisie, do których należy m.in. tzw. zasada dobrego sąsiedztwa sformułowana w punkcie 1 przepisu. Wyraża ona warunek, aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Stosownie do treści art. 61 ust. 5a u.p.z.p., którego organy nie zastosowały, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a (tj. terenu objętego wnioskiem), na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę.

Przepis art. 61 ust. 5a u.p.z.p. zaczął obowiązywać 3 stycznia 2022 r. Zastąpił § 3 rozporządzenia MI (zastosowany przez organy obydwu instancji), zgodnie z którym w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust. 1); granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2).

Z przywołanych przepisów wynika, że zarówno przed, jak i po 3 stycznia 2022r., przesłanką wydania decyzji o warunkach zabudowy jest konieczność spełnienia zasady dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.). Natomiast znowelizowano sposób wyznaczania obszaru analizowanego, tj. obszaru, którego funkcje, parametry i wskaźniki zabudowy decydują, czy zamierzona zabudowa nie będzie sprzeczna z tą zastaną i czy będzie z nią współtworzyć spójny architektonicznie i urbanistycznie obszar. Przed 3 stycznia 2022 r. obszar analizowany wyznaczało się bowiem "wokół działki budowlanej ... w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów" (§ 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia MI). Obecnie ustawodawca operuje pojęciem "terenu objętego wnioskiem" (art. 52 ust. 2 pkt 1a u.p.z.p.) i nakazuje wyznaczać obszar analizowany nie "wokół działki budowlanej" ale "wokół terenu objętego wnioskiem", w odległości nie mniejszej niż "trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów", definiując przy tym "front terenu" jako "część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę".

W sprawie niniejszej inwestor wystąpił o ustalenie warunków zabudowy dla części działki nr [...] oznaczonej na załączniku graficznym do wniosku, o powierzchni 2 055 m2, przy całkowitej powierzchni działki 3000 m2. Organy wyznaczyły obszar analizowany w odległości minimalnej 50 m na podstawie nieobowiązującego § 3 rozporządzenia MI. Stało się tak, bowiem w ten sposób oznaczony teren inwestycji (część działki nr [...]) zaledwie fragmentem o szerokości 6 m (stanowiącym szerokość drogi wewnętrznej) przylega do drogi publicznej - ulicy W. Organy ustaliły więc, że w takiej sytuacji trzykrotna szerokość frontu terenu to 18 m (a nie cała długość granicy działki w jej części przylegającej do ulicy W.), zatem należy zastosować § 3 ust. 2 rozporządzenia MI i promień obszaru analizowanego wyznaczyć jako minimalne 50 m.

Nie sposób jednak pominąć, że rzeczywistym powodem wyznaczenia obszaru analizowanego w wyżej opisany sposób było zaakceptowanie przez organy (w szczególności Kolegium sformułowało na ten temat obszerny wywód na s. 6 decyzji) prezentowanego w orzecznictwie sądów administracyjnych stanowiska na tle brzmienia art. 59 u.p.z.p. i § 3 rozporządzenia MI, zgodnie z którym możliwe jest ustalenie warunków zabudowy dla części działki ewidencyjnej. Stanowisko to opiera się na założeniu, że o ile "ustalenie warunków zabudowy następuje co do zasady dla całej działki, a nie jedynie dla tej jej części, która w wyniku realizacji inwestycji będzie faktycznie zabudowana lub zagospodarowana w inny niż dotychczas sposób (por. m.in. wyrok NSA z dnia 17 listopada 2021 r., II OSK 3439/18, CBOSA)", o tyle nie można na podstawie art. 59 ust. 1 u.p.z.p. wykluczyć możliwości ustalenia warunków zabudowy jedynie dla części działki ewidencyjnej. W tymże orzecznictwie wskazuje się jednak, że "takie rozwiązanie jest dopuszczalne jedynie wyjątkowo – w sytuacjach, w których przemawiają za tym szczególne uwarunkowania danej sprawy". Jako przykład tych szczególnych uwarunkowań wskazuje się: uwarunkowania normatywne - kiedy część działki objęta jest ustaleniami planu miejscowego, czy decyzją wydaną w trybie tzw. specustaw (por. np. II OSK 177/18, II OSK 270/21, czy II OSK 1351/21); uwarunkowania wynikające z ochrony gruntów rolnych i leśnych - kiedy wyodrębniona ewidencyjnie jako odrębny użytek część działki ewidencyjnej nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze lub nieleśne, natomiast pozostała część jest wyłączona z zabudowy w świetle art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. jako grunty rolne bądź leśne (por. np. II OSK 1634/16, II OSK 1693/19, czy II OSK 2976/20, II OSK 1322/22). Jako przykład szczególnych uwarunkowań uzasadniających ustalenie warunków zabudowy dla części działki ewidencyjnej podaje się również uwarunkowania urbanistyczne, tj. kiedy z ustaleń analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, w zakresie warunków w oparciu o parametry zabudowy sąsiednich działek ewidencyjnych wynika, że ustalenie warunków zabudowy dla części działki ewidencyjnej nie doprowadzi do naruszenia ładu przestrzennego i wymogów, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., w szczególności w odniesieniu do wskaźnika powierzchni zabudowy. Na tę ostatnio wskazaną okoliczność zwrócił uwagę np. tutejszy sąd w sprawie II SA/Bk 124/22 (to orzeczenie oraz wszystkie powołane dostępne są na stronie orzeczenia.nsa.gov.pl). Odmienne stanowisko, wykluczające możliwość ustalenia warunków zabudowy dla części działki ewidencyjnej, zajęto natomiast np. w sprawach II OSK 2066/14 czy II SA/Łd 206/17.

Powyższe stanowiska sformułowane zostały na podstawie brzmienia u.p.z.p. i rozporządzenia MI sprzed 3 stycznia 2022 r., a więc sprzed wskazywanej wyżej nowelizacji. Zdaniem jednak sądu, nowelizacja również nie przyniosła jednoznacznego rozwiązania w tym zakresie, w tym w szczególności nie uczyniło tego brzmienie art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Powiązano w nim co prawda sposób wyznaczenia obszaru analizowanego z szerokością frontu "terenu objętego wnioskiem" (a więc literalnie rzecz ujmując: nie z szerokością "frontu działki"), co mogłoby sugerować większą akceptację ustawodawcy dla ustalania warunków zabudowy dla części działki ewidencyjnej, jednak nie sposób tego przyjąć bez poważnych wątpliwości. Zwłaszcza że nadal nie zdefiniowano pojęcia "terenu objętego wnioskiem", tj. nie uregulowano, czy chodzi wyłącznie o teren jednej działki ewidencyjnej lub dwóch bądź kilku działek ewidencyjnych, czy też także "terenem objętym wnioskiem" może być część działki ewidencyjnej. Zagadnienia tego wprost nie rozstrzyga zamieszczona w art. 61 ust. 5a u.p.z.p. definicja "frontu terenu" jako "części granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę". Zdaniem sądu, służy ona uściśleniu sposobu wyznaczania obszaru analizowanego i stworzeniu jednoznacznej normatywnej podstawy do ustalania promienia obszaru analizowanego (w oparciu o część granicy działki budowlanej przylegającej do drogi publicznej, albo w oparciu o część granicy działki budowlanej przylegającej do drogi wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę). Podkreślić przy tym trzeba, że definicja "frontu terenu" nie odnosi się do parametru szerokości drogi wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę, ale do części granicy działki budowlanej przylegającej do drogi wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę (promień obszaru analizowanego nadal jest zatem wyznaczany z uwzględnieniem granicy działki budowlanej a nie granicy terenu objętego wnioskiem).

Zdaniem sądu, nawet jednak nie wykluczając akceptacji przez ustawodawcę możliwości ustalania warunków zabudowy dla części działki ewidencyjnej (w świetle aktualnego brzmienia art. 61 ust. 5a u.p.z.p.), to w sprawie niniejszej organy – gdyby zastosowały przepis art. 61 ust. 5a u.p.z.p. - nie mogłyby zostać zwolnione z obowiązku rozważenia, czy ustalenie warunków zabudowy w tym konkretnym przypadku dla części działki ewidencyjnej (jako dla terenu objętego wnioskiem) nie doprowadzi do naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.) i wymagania zachowania ładu urbanistyczno-architektonicznego. Innymi słowy, organy nie byłyby zwolnione z oceny, czy zawężenie terenu inwestycji do części działki ewidencyjnej nie doprowadzi do umożliwienia realizacji zabudowy, której parametry zaburzą ład przestrzenny na danym terenie. Zdaniem sądu, z sytuacją wystąpienia takiego niebezpieczeństwa mamy do czynienia w sprawie niniejszej z uwagi na wybudowanie na działce nr [...] budynku mieszkalnego w zabudowie jednorodzinnej (dwulokalowego), którego trwająca i zaawansowana realizacja, mająca miejsce na podstawie ostatecznego pozwolenia na budowę, została zupełnie pominięta. Tymczasem pominięcie to powoduje, że analiza zabudowy mająca prowadzić do ustalenia wskaźników i parametrów kształtujących ład przestrzenny na danym terenie – jest niepełna i daje nieprawidłowy, zafałszowany obraz charakterystycznych parametrów nowo powstającej i zamierzonej na działce nr [...] zabudowy, w szczególności jeśli chodzi o wskaźnik powierzchni zabudowy.

Kluczowe w sprawie dla oceny legalności zaskarżonej decyzji okazały się zatem dowody z dokumentów dopuszczone przez sąd na zasadzie art. 106 § 3 P.p.s.a., tj. z załączonych przez pełnomocnika uczestnika postępowania decyzji nr [...] z [...] października 2021 r. o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego z dwoma lokalami mieszkalnymi wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na terenie położonym w Ł. przy ulicy W. "obejmującym działkę nr [...]" oraz wydanego w następstwie tej decyzji pozwolenia na budowę z [...] marca 2022 r. nr [...] na inwestycję "na działce nr [...]". Z treści ww. decyzji o warunkach zabudowy z [...] października 2021 r., a w szczególności z załącznika graficznego do niej wynika, że jako teren inwestycji została wówczas wskazana cała działka nr [...], a granice obszaru analizowanego wyznaczano dla "terenu" obejmującego całą działkę (obszar analizowany ustalono w odległości trzykrotności pełnej długości frontu tej działki od strony ulicy W.). Oznacza to również, że każdy parametr i wskaźnik zabudowy ustalany dla inwestycji na działce nr [...], w szczególności wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy (ustalony na poziomie "maks. 12 % powierzchni działki budowlanej") był odnoszony do średniego wskaźnika powierzchni zabudowy na obszarze analizowanym, z tym że ten średni wskaźnik odnoszono do całej powierzchni działki inwestycyjnej. Co prawda z załączonej decyzji WZ nie wynika, jaki konkretnie ustalono wówczas średnik wskaźnik powierzchni zabudowy dla obszaru analizowanego oraz czy wskaźnik "maks. 12%" odpowiadał średniej czy został ustalony na zasadzie odstępstwa od niej (czy zastosowano § 5 ust. 1 czy ust. 2 rozporządzenia MI), jednak nietrudno wyliczyć, że przy powierzchni działki nr [...] jako 3 000 m2 wskaźnik 12 % umożliwiał powstanie zabudowy o powierzchni maksymalnej 360 m2. Inwestor, jak twierdzi, zrealizował budynek o powierzchni zabudowy 177 m2. Z kolei powierzchnia zabudowy, na którą udzielono pozwolenia na budowę, nie wynika wprost z treści przedłożonej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Nadto nie może ujść uwadze, że decyzja organu pierwszej instancji w sprawie niniejszej została wydana [...] marca 2022 r. a decyzja odwoławcza [...] maja 2022 r. – w sytuacji, gdy już w odwołaniu (data wpływu odwołania do organu pierwszej instancji to 7 kwietnia 2022 r.) strony zwracały uwagę na inwestycję już powstającą na działce nr [...] ("na tej działce wnioskodawca buduje już jeden dom bliźniaczy") oraz w sytuacji, gdy [...] marca 2022 r. uzyskała przymiot ostateczności decyzja z [...] marca 2022 r. o pozwoleniu na budowę. O ile Kolegium o pozwoleniu na budowę (dacie jego wydania i dacie ostateczności) wiedzy mieć z urzędu nie mogło, o tyle nie powinno było przejść do porządku dziennego nad zgłaszaniem przez odwołujących się trwającej budowy na tej samej działce. Co najmniej należało tę okoliczność zweryfikować oraz ocenić jej wpływ na wynik sprawy. Nie pozostaje ona tymczasem bez tego wpływu. Sąd bowiem zauważa, że skoro w październiku 2021 r. wskaźnik powierzchni nowej zabudowy dla działki nr [...] wyniósł (jako wynik analizy) maks. 12%, to dopuszczenie w maju 2022 r. (przy praktycznie niezmienionym stanie zabudowy na działkach sąsiednich objętych obszarem analizowanym – vide załączniki graficzne do decyzji z [...] października 2021 r. i do decyzji organu pierwszej instancji w sprawie niniejszej) wskaźnika powierzchni zabudowy na części tej działki o powierzchni 2 055 m2 jako maks. 14 % (przewyższającego o 4 % wskaźnik średni) – prowadzi do umożliwienia inwestorowi zabudowania działki powierzchnią zabudowy 647, 7 m2 (3000 m2x12%=360 m2; 2055 m2x14%=287,7 m2; 360+287,7=647,7 m2). Umożliwia się więc faktycznie zrealizowanie wskaźnika powierzchni zabudowy na poziomie 21, 59 % działki nr [...] - nieznajdującego żadnego odzwierciedlenia w ładzie przestrzennym na tym terenie i daleko odbiegającego od średniego wskaźnika powierzchni zabudowy na obszarze analizowanym wynoszącego 10 %. Nawet też jeśli uwzględnić do obliczeń powierzchnię zabudowy deklarowaną przez inwestora jako wykonaną (na podstawie decyzji z [...] października 2021 r. dla budynku już istniejącego na działce nr [...] w stanie deweloperskim), to przy dopuszczeniu maks. 14% wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy dla fragmentu działki mającego powierzchnię 2055 m2 – łącznie inwestor mógłby zabudować całą działkę powierzchnią zabudowy znacznie powyżej średniej 10 % w obszarze analizowanym (deklarowane 177 m2 plus 287,7 m2 jako możliwe do zrealizowania na podstawie zaskarżonej decyzji (14% obszaru oznaczonego jako teren inwestycji czyli 2055 m2 = 464,7 m2), zamyka się wielkością 15, 49% powierzchni działki nr [...]). Oznacza to, że w okolicznościach tej konkretnej sprawy ustalanie parametrów i wskaźników powierzchni zabudowy wyłącznie dla części działki nr [...], czyli wskazanego przez inwestora terenu inwestycji (terenu objętego wnioskiem w rozumieniu art. 52 ust. 2 pkt 1a u.p.z.p.) w oderwaniu od tego, że dla tej działki jako całości wcześniej wydano już decyzję o warunkach zabudowy z ustaleniem konkretnych parametrów i wskaźników zabudowy (w szczególności wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy) oraz tak umożliwiona zabudowa już powstała (na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę) - prowadzi do wprowadzenia na tej działce faktycznego wskaźnika powierzchni zabudowy znacznie przekraczającego średnią na obszarze analizowanym. Prowadzenie więc niniejszego postępowania o ustalenie warunków zabudowy w stosunku do części działki inwestycyjnej, bez uwzględnienia stanu prawnego jaki ukształtowała na niej decyzja o warunkach zabudowy z [...] października 2021 r. – powoduje obejście zasady dobrego sąsiedztwa sformułowanej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Zdaniem sądu, z pewnością nie taki był cel ustawodawcy nowelizującego u.p.z.p. i wprowadzającego art. 61 ust. 5a tej ustawy (operującego pojęciem "terenu objętego wnioskiem") oraz usuwającego z obrotu prawnego § 3 rozporządzenia MI. Innymi słowy, nawet taka interpretacja przepisu art. 61 ust. 5a u.p.z.p., która umożliwia inwestorom występowanie o ustalenie warunków zabudowy dla części działki - nie może prowadzić do naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa, która jest regułą nadrzędną, wiodącą w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy. Tymczasem do niebezpieczeństwa powstania takich naruszeń prowadzi uwzględnienie wniosku inwestora w sprawie niniejszej i ustalenie warunków zabudowy dla części działki nr [...] w oderwaniu od zabudowy już na niej istniejącej i faktu, że powstaje ona na podstawie warunków zabudowy wydanych dla całej działki.

Innymi słowy, w okolicznościach tej konkretnej sprawy nie jest możliwe, z powołaniem się na art. 61 ust. 5a u.p.z.p. (a wcześniej na § 3 rozporządzenia MI), a także na inny przepis u.p.z.p., takie intepretowanie pojęcia "terenu inwestycji" czy "terenu objętego wnioskiem", które umożliwia występowanie o ustalenie warunków zabudowy dla całej działki inwestycyjnej, a po zrealizowaniu inwestycji na podstawie decyzji wydanej dla całej działki – ustalenie warunków zabudowy dla części tej samej działki inwestycyjnej wyodrębnionej przez inwestora według własnego uznania (bez ewidencyjnego podziału działki), bez uwzględnienia w szczególności wskaźnika powierzchni zabudowy już powstałej na tej działce. Zdaniem sądu, wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy nie może być odnoszony raz do całości działki a następnie w kolejnym postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy do jej części bez uwzględnienia zabudowy już istniejącej. Prowadzi to bowiem do zafałszowania rzeczywistego wskaźnika, jaki zostałby zrealizowany, gdyby na takich warunkach zabudowa powstała. Dlatego w sprawie niniejszej, bez np. geodezyjnego wyodrębnienia z działki nr [...] fragmentu o powierzchni 2 055 m2, nie jest możliwe ustalanie warunków zabudowy tylko dla tego fragmentu a nie dla całości działki. Innymi słowy, inwestor może wystąpić o kolejną decyzję o warunkach zabudowy na nową inwestycję dla działki nr [...] (nie sprzeciwia się temu również przepis art. 63 ust. 1 u.p.z.p.), ale teren inwestycyjny (teren objęty wnioskiem) musi stanowić cała działka nr [...]. Wówczas dopiero ustalanie wskaźnika powierzchni zabudowy dla tej działki (uwzględniającego zabudowę już powstałą oraz planowaną do lokalizacji) będzie odzwierciedlało wymagania ładu przestrzennego, a zastosowanie regulacji § 5 rozporządzenia MI (ust. 1 bądź ust. 2) będzie gwarantowało wpisywanie się nowej zabudowy w parametry występujące na obszarze analizowanym.

Brak rozważenia powyższych okoliczności stanowi o niewyjaśnieniu stanu faktycznego sprawy i niedokonaniu jego oceny prawnej, co jest naruszeniem przepisów art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. oraz normy materialnej art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Nie tylko mogło to mieć, ale w istocie miało znaczący wpływ na wynik sprawy. Inaczej bowiem wskaźnik powierzchni nowej zabudowy kształtuje się na działce budowlanej, jeśli dojdzie do uwzględnienia już istniejącej na niej zabudowy, a inaczej gdy tej zabudowy organ nie uwzględni i ustala parametry jak dla działki niezabudowanej. Inny też będzie obszar analizowany przy uwzględnieniu jego promienia stanowiącego część granicy działki budowlanej przylegającą do drogi publicznej w sytuacji, gdy terenem inwestycji jest cała działka ewidencyjna a nie jej część. Rację ma także skarżący, że zbyt pobieżna analiza architektoniczno-urbanistyczna doprowadziła również do pominięcia interesu publicznego, wyrażającego się w obowiązku kształtowania nowej zabudowy w zgodzie z zastanym ładem przestrzennym (który jest wartością ponadprywatną). Organy bowiem, zgodnie z art. 7 K.p.a., mają obowiązek uwzględniać nie tylko słuszny interes obywateli, ale i interes społeczny.

Sąd zwraca również uwagę, że niezastosowanie przepisów u.p.z.p. w wersji znowelizowanej spowodowało, iż ocena wniosku inwestora oraz załączników do niego została przeprowadzona na podstawie poprzednio obowiązującego brzmienia art. 52 u.p.z.p., w szczególności ust. 2 tego przepisu (s. 5 uzasadnienia decyzji Kolegium). Skarżący podczas rozprawy także wskazał, iż na działce nr [...] (znajdującej się w obszarze analizowanym) jest realizowana zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Wymaga więc wyjaśnienia przez organy, czy wniosek zawiera prawidłowej treści załączniki, a także czy zabudowa na działce nr [...] jest realizowana na podstawie pozwolenia na budowę, a więc czy powinna być uwzględniona w analizie architektoniczno-urbanistycznej (vide stanowisko w sprawie II SA/Bk 102/22).

Z uwagi na wskazane przez sąd nieprawidłowości, przedwczesne jest ustosunkowywanie się do pozostałych zarzutów skargi (w szczególności nieustalenia linii zabudowy). Odnotowane i omówione uchybienia stanowią wystarczającą podstawę do wyeliminowania zaskarżonych decyzji z obrotu prawnego. W zależności od ustaleń powziętych przy zastosowaniu się do oceny prawnej sformułowanej przez sąd w niniejszym uzasadnieniu (art. 153 P.p.s.a.), organ ewentualnie rozstrzygnie również pozostałe kwestie, a motywy jakie będą nim kierowały wskaże w uzasadnieniu decyzji odpowiadającym wymaganiom z art. 107 § 3 K.p.a.

Niezasadny jest natomiast zarzut realizowania przez inwestora zabudowy bliźniaczej prowadzącej do powstania zabudowy faktycznie wielorodzinnej. Zgodnie z art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r., poz. 2351 ze zm.), budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest również budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Dlatego, w ocenie sądu, nie można wykluczyć zabudowy bliźniaczej na terenie występowania zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej. Nie będzie ona zaburzać funkcji terenu, natomiast będzie musiała się wpisać w parametry i wskaźniki zabudowy istniejącej.

Ponownie rozpoznając wniosek inwestora na skutek niniejszego wyroku, organ pierwszej instancji wezwie zatem inwestora do uzupełnienia wniosku o ustalenie warunków zabudowy przez określenie terenu objętego wnioskiem jako całej powierzchni działki nr [...] i dla tak ustalonego terenu inwestycji (jeśli inwestor złoży odpowiednio zmodyfikowany wniosek) ustali, o ile będzie na to pozwalała treść analizy architektoniczno-urbanistycznej, wskaźniki i parametry zabudowy. Zauważyć należy, że ponieważ w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy organ jest związany wnioskiem inwestora, to w przypadku gdy treść wniosku nie będzie odpowiadała wynikom analizy, organ uprzedzi o tym inwestora (art. 9 K.p.a.) dając możliwość odpowiedniego zmodyfikowania wniosku, w przeciwnym wypadku (gdy inwestor z tej możliwości nie skorzysta) – wyda organ decyzję odmowną.

Mając powyższe na uwadze na podstawie art. 220 § 3 P.p.s.a. orzeczono jak w punkcie 1 sentencji wyroku, a na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" w związku z art. 135 P.p.s.a. orzeczono jak w punkcie 2 tej sentencji.

O kosztach postępowania sąd orzekł na podstawie art. 200 P.p.s.a. w związku z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. "c" rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. poz. 1800 ze zm.). W skład tych kosztów sąd wliczył wpis od skargi w kwocie 500 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 480 zł.