Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 619/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2021-10-05 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 95 pkt 7
journal: Dz.U. 2020 poz 1990
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Marek Leszczyński, Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Roleder, asesor sądowy WSA Barbara Romanczuk (spr.), Protokolant sekretarz sądowy Katarzyna Derewońko, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 5 października 2021 r. sprawy ze skargi M. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] czerwca 2021 r. nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości oddala skargę


UZASADNIENIE

Stan faktyczny sprawy przedstawia się następująco:

Wnioskiem z dnia [...] marca 2021 r. M. O. wystąpił do Wójta Gminy S. o podział nieruchomości oznaczonej nr geod. [...] o pow. 0,4606 ha, położonej na gruntach wsi L., gmina S.. Wnioskodawca wskazał, że celem podziału nieruchomości jest wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego na podstawie art. 95 pkt 7 u.g.n. tj. niezależnie od ustaleń miejscowego planu. Nowa wydzielona działka o nr [...] stanowić miała odrębną nieruchomość z budynkiem mieszkalnym o powierzchni 0,0963 ha, natomiast działka nr [...] o powierzchni 0,3643 miała wchodzić w skład gospodarstwa rolnego. Obie działki posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Do wniosku zostały dołączone dokumenty wskazane w art. 97 ust. 1 a u.g.n., w tym aktualny wypis z rejestru gruntów stwierdzający, że wnioskodawca jest jedynym właścicielem nieruchomości oznaczonej nr [...].

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2021 r., znak [...] Wójt Gminy S. odmówił zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości nr [...], położonej we wsi L., gmina S. W motywach rozstrzygnięcia organ I instancji wskazał, iż zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy S., zatwierdzonego uchwałą nr XV/106/2000 Rady Gminy S. z dnia 25 października 2000r. (Dz. Urz. Województwa Podlaskiego nr 30, poz. 468 z 2000 roku z późniejszymi zmianami) dalej jako m.p.z.p., działka nr geodezyjny [...] położona na gruntach wsi L. leży w terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem MR - tereny zabudowy mieszkaniowej zagrodowej. Cytując treść art. 95 pkt 7 u.g.n. oraz art. 4 pkt 3a u.g.n., a także analizując dokumentację przedmiotowej sprawy organ I instancji ustalił, że objęta wnioskiem działka jest już działką budowlaną przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową zagrodową o powierzchni, która zapewnia konieczną obsługę dla posadowionego na niej budynku mieszkalnego. Na podstawie decyzji - pozwolenia na budowę nr [...], znak [...] z dnia [...] czerwca 2008 r., wydanej przez Starostę S., na działce nr [...] został rozbudowany budynek mieszkalny w zabudowie zagrodowej. Obecny kształt i wielkość działki, a także dostęp do drogi publicznej (drogi gminne - oznaczone nr geod. [...] i [...]) oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe korzystanie z tego budynku, bez konieczności przeprowadzania dalszych podziałów. Celem określonym w art. 95 pkt 7 u.g.n. jest wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego, a przedmiotowa działka pozwala już na swobodne korzystanie z budynku mieszkalnego.

Powyższą decyzję zakwestionował w odwołaniu M. O. podnosząc, iż zwrócił się do geodety o podział, gdyż część zabudowaną budynkami gospodarczymi zamierza przekazać córce, w celu utworzenia odrębnego gospodarstwa, natomiast budynek mieszkalny z działką niezbędną do jego korzystania chce pozostawić sobie. Z uwagi na to, że działka z budynkiem mieszkalnym będzie o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha należało przeprowadzić procedurę podziału w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem odwołującego art. 95 pkt 7 ustawy nie rozróżnia czy budynek mieszkalny położony jest na terenach rolnych, mieszkaniowych, przemysłowych czy innych. Skoro przepis mówi o wydzieleniu działki niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego, pozostała część siedliska jest zbędna do ww. celu, a służyć będzie jedynie do niezbędnego korzystania z budynków gospodarczych. W tym zakresie odwołujący powołał się na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z 10.05.2016 r. sygn. akt II SA/Bk 234/16 który uznał, że podział nieruchomości rolnych i leśnych na działki mniejsze niż 0,3000 ha jest dopuszczalny w przypadkach określonych w art. 95 u.g.n. Wskazał, iż organ I instancji na własny sposób próbuje interpretować przepis, w sposób nie korzystny dla niego, co ogranicza jego konstytucyjne prawo wykonywania własności.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. po rozpoznaniu powyższego odwołania decyzją z dnia [...] czerwca 2021 r. nr [...] orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji.

W uzasadnieniu decyzji odwoławczej Kolegium przedstawiło stan faktyczny sprawy oraz mając na uwadze zarzuty odwołania wskazało, że wydzielenie z nieruchomości rolnych i leśnych przynajmniej jednej działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, dopuszczalne jest wyłącznie w następujących przypadkach:

– powiększenia sąsiedniej nieruchomości - art. 93 ust. 2a ustawy,

– dla dokonania regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami - art. 93 ust. 2a ustawy,

– w przypadkach określonych w art. 95 ustawy,

– pod drogi wewnętrzne - art. 93 ust. 3a ustawy.

W przedmiotowej sprawie rozpatrywana była zatem sytuacja określona w art. 95 pkt 7 ustawy, dopuszczająca możliwość wydzielenia działki rolnej o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha tj. działki o pow. 0,0963 ha, na której będzie znajdować się budynek mieszkalny. Przedmiotem sporu jest kwestia ustalenia niezbędności wydzielenia działki do korzystania z budynku mieszkalnego. Zdaniem Kolegium, należy podzielić stanowisko zawarte w orzeczeniu WSA w Olsztynie z dnia 17 stycznia 2017 r. sygn. II SA/Ol 1320/16 (CBOSA), że art. 95 pkt. 7 ustawy może mieć zastosowanie, gdy istnieje konieczność wydzielenia działki budowalnej dla posadowionego budynku mieszkalnego z nieruchomości, której dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu uniemożliwiał właścicielowi budynku mieszkalnego korzystanie z niego, w tym realizację uprawnień budowlanych związanych z tym budynkiem. Z uzasadnienia tego wyroku wynika, że chodzi tutaj o wyodrębnienie nieruchomości gruntowej niezbędnej w znaczeniu "koniecznej" do obsługi budynku mieszkalnego, a nie w znaczeniu "wystarczającej", co prowadzić mogłoby do mnożenia podziałów (...). Zastosowanie trybu z art. 95 pkt 7 u.g.n. może mieć miejsce, o ile istnieje konieczność wydzielenia działki budowlanej dla posadowionego budynku mieszkalnego z nieruchomości, której dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu uniemożliwiał właścicielowi czy właścicielom budynku mieszkalnego korzystanie z niego, w tym realizację uprawnień budowlanych związanych z tym budynkiem mieszkalnym (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 9 października 2019 r., II SA/Po 615/19 LEX nr 2730854).

Na tej podstawie Kolegium podniosło, że powyższa interpretacja przepisu wprawdzie godzi w prawa właścicielskie, jednakże ma swoje oparcie w ustawie. Właściciel nieruchomości może nią rozporządzać, w tym dokonywać podziałów geodezyjnych i prawnych o ile nie sprzeciwiają się temu ustawy lub zasady współżycia społecznego ( art. 140 k.c.). W rozpatrywanej sprawie doszło by do wydzielenia działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym w zabudowie zagrodowej (siedliskowej) niezgodnie z planem miejscowym, który przewiduje dla działki zagrodowej powierzchnię powyżej 0,1500 ha. Organ II instancji podkreślił, że wprawdzie postanowienia planu w tym przypadku nie obowiązują to jednak należy mieć je na uwadze mając na względzie wyjątkowy charakter przepisu art. 95 pkt 7 dopuszczający wyłącznie podział w niezbędnym zakresie. Dotychczasowe przeznaczenie oraz sposób zagospodarowania terenu nie uniemożliwia skarżącemu korzystanie z zabudowanej działki, w tym realizacji uprawnień budowlanych związanych z budynkiem mieszkalnym. Skarżący nie wykazał celu podziału jakim miało być wskazane we wniosku wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Natomiast zamiar przekazania części wydzielonego terenu córce nie uzasadnia, w przekonaniu Kolegium, niezbędności wydzielenia działki budowlanej.

W ocenie Kolegium, organ I instancji w sposób prawidłowy zebrał i rozpatrzył całość materiału dowodowego, a także w wyczerpujący sposób uzasadnił przyjęte stanowisko.

Skargę do sądu administracyjnego na powyższą decyzję wniósł M. O. – właściciel przedmiotowej działki. Skarżący zarzucił decyzji naruszenie:

1. przepisów prawa materialnego poprzez błędną wykładnię art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami,

2. naruszenie przepisów prawa procesowego poprzez brak oceny czy projektowany podział umożliwi właścicielom prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynku mieszkalnego i urządzeń położonych na wydzielonej działce.

Mając powyższe na uwadze wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz decyzji organu I instancji i zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu swego stanowiska skarżący podniósł, że orzekające w sprawie organy administracji powinny skupić swoją uwagą na tym, czy wydzielana działka budowlana ma odpowiednią wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, by następnie pod tym kątem stwierdzić, czy projektowany podział umożliwi właścicielom prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynku mieszkalnego i urządzeń położonych na tej działce. Tego jednak w rozpoznawanej sprawie nie uczyniono. To wnioskodawca najlepiej wie, ile gruntu jest mu potrzebne do racjonalnego korzystania z budynku. Organ (w myśl wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 2 października 2009r. sygn. akt I OSK 5/09) powinien tylko i wyłącznie ocenić, czy projektowany podział umożliwi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynku i urządzeń położonych na wydzielonej działce. Ocena przez Wójta jako organu I instancji i Samorządowe Kolegium Odwoławcze prawidłowości i racjonalności korzystania z budynku na działce sprzed podziału i oparcie na tej ocenie swojego stanowiska stanowi znaczny błąd proceduralny i naruszenie przepisów prawa materialnego art. 95 pkt 7 u.g.n. przez błędną jego wykładnię, polegającą na przyjęciu, iż przepis ten w ogóle nie powinien dopuszczać podziału działki w przypadku, gdy działka ta już (w ocenie organu) spełnia wymogi niezbędności dla budynku mieszkalnego. W ocenie skarżącego w tym też celu, dla istniejącego już budynku mieszkalnego można wydzielić działkę gruntu o takich parametrach, w myśl których wydzielony areał okaże się niezbędny, ale zarazem wystarczający do racjonalnego korzystania z budynku mieszkalnego. Zakwestionowany w niniejszej sprawie podział nieruchomości mógł być zatem dokonany, niezależnie od ustaleń planu miejscowego i jego istnienia, jeżeli w jego efekcie została wydzielona działka gruntu, spełniająca wymogi przewidziane w ustawie o gospodarce nieruchomościami dla działki budowlanej oraz gdy wydzielana działka budowlana umożliwia zgodne z celem i przeznaczeniem korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.

Skarżący ponadto stwierdził, że rozumienie w/w przepisu dokonane przez organy jest niezgodne z jego gramatyczną treścią i celem jakiemu służy oraz prowadziłoby do odebrania właścicielowi konstytucyjnego prawa do rozporządzania swoją nieruchomością. Zaś przepisy ograniczające prawa właściciela w jego prawie własności, a więc w tym przypadku w uprawnieniu do podziału rzeczy nieruchomej, nie mogą być w żadnym stopniu interpretowane w sposób rozszerzający.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. w odpowiedzi na skargę, podtrzymało swoją argumentację i wskazało, że dotychczasowe przeznaczenie oraz sposób zagospodarowania terenu nie uniemożliwia skarżącemu korzystanie z zabudowanej działki, w tym realizacji uprawnień budowlanych związanych z budynkiem mieszkalnym. Skarżący nie wykazał celu podziału jakim miało być wskazane we wniosku wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Natomiast zamiar przekazania części wydzielonego terenu córce nie uzasadnia, w przekonaniu Kolegium, niezbędności wydzielenia działki budowlanej. Końcowo Kolegium wskazało, że kwestia wielkości działki niezbędnej do korzystania z usytuowanego na niej budynku mieszkalnego nie może być przedmiotem uznania właściciela nieruchomości dzielonej, gdyż prowadziłoby to wydzielenia działek o dowolnych wielkościach w zależności od różnych potrzeb właścicieli, bez określonych w ustawie kryteriów. Na tej podstawie wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje:

Zarzuty skargi są niezasadne.

Należy zauważyć, że stan faktyczny sprawy jest bezsporny, a wątpliwości budzi jedynie wykładania przepisów prawa materialnego.

Skarżący M. O. wystąpił bowiem do Wójta Gminy S. o podział nieruchomości oznaczonej nr geod. [...] o pow. 0,4606 ha, położonej na gruntach wsi L., gmina S., na dwie działki. Celem podziału nieruchomości było wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego tj. niezależnie od ustaleń miejscowego planu, przy czym nowa wydzielona działka o nr [...] stanowić miała odrębną nieruchomość z budynkiem mieszkalnym o powierzchni 0,0963 ha, natomiast działka nr [...] o powierzchni 0,3643 miała pozostać z budynkami gospodarczymi, przy czym głównym powodem wydzielenia tej działki była chęć przekazania części wydzielonego terenu córce.

Bezsporne jest również to, iż zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy S., zatwierdzonego uchwałą nr XV/106/2000 Rady Gminy S. z dnia 25 października 2000r. (Dz. Urz. Województwa Podlaskiego nr 30, poz. 468 z 2000 roku z późniejszymi zmianami) dalej jako m.p.z.p., działka nr geodezyjny [...] położona na gruntach wsi L. leży w terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem MR - tereny zabudowy mieszkaniowej zagrodowej. Zgodnie z § 5 ust. 3 pkt 1 i 2 m.p.z.p. na terenach oznaczonych symbolem MR ustala się następujące zasady zagospodarowania:

1. istniejąca zabudowa zagrodowa i jednorodzinna, usługowa, produkcyjna i gospodarcza może polegać wymianie, rozbudowie i przebudowie pod warunkiem utrzymania podstawowego przeznaczenia terenu,

2. tworzenie nowych zagród o powierzchni powyżej 1500 m2.

Z wypisu z rejestru gruntów z dnia [...] marca 2021 r. wynikało, że nieruchomość o nr [...] jest częściowo gruntem rolnym zabudowanym (B-RIVa o powierzchni 0,2233 ha) oraz częściowo gruntem ornym (RIIIb o powierzchni 0,2373 ha) (k. 2 akt admin.).

Na tej podstawie organ I instancji przyjął, że działka ta jest nieruchomością rolną przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową zagrodową o powierzchni, która zapewnia konieczną obsługę dla posadowionego na niej budynku mieszkalnego. Na podstawie decyzji - pozwolenia na budowę nr [...], znak [...] z dnia [...] czerwca 2008 r., wydanej przez Starostę S., na działce nr [...] został rozbudowany budynek mieszkalny w zabudowie zagrodowej. W ocenie organu I instancji obecny kształt i wielkość działki, a także dostęp do drogi publicznej (drogi gminne - oznaczone nr geod. [...] i [...]) oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe korzystanie z tego budynku, bez konieczności przeprowadzania dalszych podziałów, a zatem nie było podstaw do wydania pozytywnej decyzji w tym zakresie.

Przedmiotem sporu jest natomiast wykładnia przepisów art. 95 pkt 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r., poz. 1990 ze zm., dalej jako u.g.n.) oraz art. 4 pkt 3a u.g.n., w szczególności zaś to, czy w stanie faktycznym tej sprawy możliwy jest podział nieruchomości zgodnie z żądaniem skarżącego oraz czy wydzielona działka spełni definicję działki budowlanej w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem organów obu instancji, wykładnia powołanych przepisów uniemożliwia pozytywne rozpatrzenie wniosku skarżącego o podział nieruchomości.

Przechodząc do przepisów prawa materialnego stanowiących podstawę wydania zaskarżonej decyzji podnieść trzeba, że w myśl art. 95 pkt 7 u.g.n. niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Definicja działki budowlanej została zawarta w art. 4 pkt 3a u.g.n. Z regulacji tej wynika, że ilekroć w ustawie jest mowa o działce budowlanej należy przez to rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.

Na podstawie powyższego przepisu może zatem dojść do podziału nieruchomości, jeśli jego celem jest wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Podział taki może być dokonany niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Oznacza to, że w przypadku, gdy dotychczasowa, zabudowana już nieruchomość ma być przedmiotem podziału, podział taki jest możliwy, jeśli zmierza do wydzielenia tej części dzielonej nieruchomości, która - tworząc działkę budowlaną, w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami - zapewni zgodne z celem i przeznaczeniem korzystanie z posadowionych na niej budynków i znajdujących się na niej urządzeń. Przy podziale nieruchomości zabudowanej chodzi więc o zapewnienie prawidłowego (zgodnego z celem) i racjonalnego (zgodnego z przeznaczeniem) korzystania z budynków i urządzeń położonych na wydzielanej działce, przez co należy rozumieć podział w oparciu o kryteria faktyczne (dotychczasowa legalna zabudowa), który nie będzie sprzeczny ze społeczno - gospodarczym przeznaczeniem prawa własności. Innymi słowy, dokonywany w trybie art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami podział nieruchomości nie może nastąpić, jeśli wydzielana działka budowlana uniemożliwiałaby zgodne z celem i przeznaczeniem korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. Niewątpliwie podział taki może dotyczyć również nieruchomości rolnych, co jest niekwestionowane przez organy obu instancji. Ponadto nie jest istotne czy wydzielone działki budowlane nie odpowiadałyby standardom ustalonym w obowiązującym na tym terenie miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, ponieważ jak wynika z art. 95 pkt 7 u.g.n., podział nieruchomości na podstawie tej normy prawnej dokonywany jest niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Ustalenia organów w zakresie spełnienia definicji działki budowlanej powinny dotyczyć projektowanej działki, a nie działki przez dokonaniem podziału.

Przyjmuje się, że pojęcie działki budowlanej zamieszczone w ustawie o gospodarce nieruchomościami służyć ma ustaleniu, jaka powinna być działka gruntu, by mógł na niej stać budynek, który już na niej stoi. Ma to umożliwić dokonanie odpowiednich zmian tych działek, które nie spełniają wymogów podanych w definicji zamieszczonej w art. 4 pkt 3a u.g.n. - tj. których wielkość, cechy geometryczne, brak dostępu do drogi publicznej oraz niedostateczne wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej uniemożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z położonych na nich budynków i urządzeń, czy też gdy te działki są większe ale znajduje się na niej kilka budynków.

Wskazuje się, że o takim podejściu świadczą następujące przepisy ustawy:

- art. 95 pkt 2 u.g.n., umożliwiający wydzielenie działki budowlanej wokół budynku wzniesionego przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze, niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu - niezależnie od ustaleń decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

- art. 95 pkt 7 u.g.n., dopuszczający wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego, niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu - niezależnie od ustaleń decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (zob. E. Bończak – Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, opubl. w LEX, komentarz do art. 4, pkt 5.).

Mając powyższe na uwadze, a także ratio legis definicji działki budowlanej należy wskazać że podstawową kwestią jest ustalenie, czy działka ta z punktu widzenia istniejącej na niej zabudowy może być prawidłowo i racjonalnie zagospodarowana.

Odnośnie interpretacji art. 95 pkt 7 u.g.n. obszernie do tego przepisu odniósł się Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku z 16 października 2013 r., sygn. I OSK 1027/12 (LEX nr 1556914), które mimo, że zapadła dość dawno, nadal jest powoływane w wielu orzeczeniach. NSA wskazał w tym wyroku, że przepis art. 95 pkt 7 u.g.n. stanowi lex specialis w stosunku do ogólnych zasad obowiązujących przy podziale nieruchomości, gdyż reguluje jeden z przypadków, w których - pomimo braku planu zagospodarowania przestrzennego albo niezależnie od jego ustaleń lub ustaleń zawartych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - jest dopuszczalny podział nieruchomości. Przypadek, o którym mowa w w/w przepisie, dotyczy wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. NSA podkreślił, że prawo do dzielenia rzeczy własnej jest prawem przysługującym właścicielowi, a wynikającym z samej istoty prawa własności. Wskazał, że w myśl art. 140 kodeksu cywilnego, właściciel rzeczy ma prawo korzystać z rzeczy zgodnie ze społecznym przeznaczeniem swego prawa i rzeczą rozporządzać, choć oczywiście w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego. Zdaniem NSA, przepisy ograniczające prawa właściciela w jego prawie własności, a więc w tym przypadku w uprawnieniu do podziału rzeczy nieruchomej, nie mogą być w żadnym stopniu interpretowane w sposób rozszerzający. Wręcz przeciwnie, tego rodzaju przepisy muszą być zawsze wykładane w sposób ścisły i precyzyjny (art. 64 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej).

Zgodnie ze stanowiskiem NSA zaprezentowanym w cyt. wyroku, przypadek uregulowany w art. 95 ust. 7 u.g.n. dopuszcza dokonanie podziału nieruchomości (niezależnie od istnienia lub ustaleń planu miejscowego) pod warunkiem spełnienia określonego celu. Jest nim wydzielenie "działki budowlanej, niezbędnej" do korzystania z budynku mieszkalnego. Oznacza to, że jest możliwe, aby z dotychczasowej działki zostały wydzielone dwie lub więcej działek budowlanych, które będą niezbędne do korzystania ze znajdujących się na ich powierzchni budynków, ale jest również dopuszczalne, by z istniejącej dotąd jednej działki została wydzielona tylko jedna działka budowlana, która będzie niezbędna do korzystania z posadowionego na niej budynku mieszkalnego zaś reszta z dzielonego gruntu będzie stanowiła działkę odrębną, powstałą na skutek powyższego wydzielenia. Powstanie przy tym tej ostatniej działki nie jest oczywiście celem podziału, określonego w art. 95 ust. 7 u.g.n., ale jest to po prostu jego konsekwencją. Omawiany przepis służy bowiem utworzeniu dla już istniejącego budynku mieszkalnego działki gruntu o takich parametrach, które będą zgodne z wymaganiami, jakie winny być spełnione, jeśliby budynek ten był obecnie budowany. Celem więc wydzielenia owej działki jest powstanie działki budowlanej (art. 4 ust. 3a u.g.n.), której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe, bezkonfliktowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń na niej położonych (por. E. Bończak – Kucharczyk, Komentarz do art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami, LEX 2013 oraz M. Wolanin - "Podziały i scalenia nieruchomości" Wyd. CH.BECK, Warszawa 2011 str. 187 i nast.). Sąd orzekający w pełni podziela zaprezentowany wyżej pogląd i przyjmuje go za własny.

W konsekwencji należy jeszcze raz podkreślić, że aby w trybie art. 95 pkt 7 u.g.n. dokonać podziału nieruchomości należy z dotychczasowej działki wydzielić dwie lub więcej działek budowlanych, które będą niezbędne do korzystania ze znajdujących się na ich powierzchni budynków. Drugi zaś przypadek dopuszcza sytuację dotyczącą wydzielenia z istniejącej dotąd jednej działki tylko jednej działki budowlanej, która będzie niezbędna do korzystania z posadowionego na niej budynku mieszkalnego zaś reszta z dzielonego gruntu będzie stanowiła działkę odrębną, powstałą na skutek powyższego wydzielenia, czyli konsekwencję tego podziału. Podsumowując przepis ten umożliwia wydzielenie dwóch działek budowlanych, przy czym na każdej z nich znajduje się budynek mieszkalny, a zatem ich wydzielenie niezbędne jest do korzystania z budynku mieszkalnego, ale taka sytuacja nie ma miejsca (taki był stan faktyczny w przytoczonym w skardze wyroku NSA z 2.10.2009 r. sygn. akt I OSK 5/09). Bezspornym jest, że projektowany podział miał prowadzić do wydzielenia działki budowlanej tj. nowa wydzielona działka o nr [...] stanowić miała odrębną nieruchomość skarżącego z budynkiem mieszkalnym o powierzchni 0,0963 ha, natomiast działka nr [...] o powierzchni 0,3643 ha miała być zabudowana jedynie budynkami gospodarczymi, przy czym głównym powodem wydzielenia tej działki była chęć przekazania części wydzielonego terenu córce.

W tych okolicznościach dokonywany podział byłby niezgodny z art. 95 pkt 7 u.g.n., gdyż druga działka nie byłaby działką budowlaną, ponieważ byłaby zabudowana jedynie budynkami gospodarczymi, ale też jako pozostałość nie spełniałaby wymogów dla działki zgodnej z obowiązującym na tym terenie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Przypomnieć trzeba, że plan przewiduje na tym terenie zabudowę mieszkaniową zagrodową (MR) o powierzchni powyżej 1.500 m2. Na drugiej z projektowanych działek nr [...] o powierzchni 0,3643 ha po podziale znajdowałyby się jedynie budynki gospodarcze.

Należy zwrócić uwagę, że zabudowa mieszkaniowa (działka budowlana) zaspokaja wyłącznie potrzeby mieszkaniowe natomiast zabudowa zagrodowa służy prowadzeniu gospodarstwa rolnego (produkcji rolniczej) a budynek mieszkalny w zabudowie zagrodowej jedynie towarzyszy budynkom gospodarczym i inwentarskim tworząc siedlisko. Do takiej konkluzji prowadzi analiza orzecznictwa i przepisów prawnych definiujących "zabudowę zagrodową", "budynek mieszkalny jednorodzinny" i "gospodarstwo rolne". W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że pojęcie "zabudowy zagrodowej" należy zdefiniować jako zespół budynków obejmujący wiejski dom mieszkalny i zabudowania gospodarskie, położony w obrębie jednego podwórza (wyrok NSA z 4 grudnia 2008r. sygn. II OSK 1536/07). Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 2020r., poz. 1655) przez pojęcie "gospodarstwa rolnego" należy rozumieć gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego o obszarze nie mniejszym niż 1 ha użytków rolnych. Stosownie zaś do art. 55’3 K.c. za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002r.w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie jako "zabudowę zagrodową" traktuje w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych (vide: definicja z § 3 pkt 3 rozporządzenia). Z kolei ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych z 3 lutego 1995r. (Dz. U. z 2021r. poz.1326 ze zm.) stanowi w art. 2 ust. 1, że gruntami rolnymi są - między innymi - grunty określone w ewidencji gruntów jako użytki rolne; pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu; pod urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu; pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny (...).

Mając powyższe na uwadze należy zatem uznać, że druga z wydzielonych działek nr [...] o powierzchni 0,3643 ha, na której byłyby jedynie budynki gospodarcze nie stanowiłaby ani działki budowlanej, ani zabudowy mieszkaniowej zagrodowej, przez którą rozumie się zespół zabudowań z reguły na terenie wiejskim, ale składający się z domu mieszkalnego i budynków gospodarczych. Wykluczało to zatem możliwość wydania pozytywnej decyzji podziałowej. Gdyby bowiem przyjąć argumentację podniesioną w skardze tj. że można wydzielić działkę budowlaną, a reszta nieruchomości pozostająca po podziale mogłaby posiadać zupełnie dowolne przeznaczenie, parametry i inne cechy, w oderwaniu od miejscowego planu czy też przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami prowadziłoby to do wniosku, że taki podział byłby możliwy prawie w każdym przypadku. Należy jednak pamiętać, że przepis art. 95 pkt 7 u.g.n. stanowi lex specialis w stosunku do ogólnych zasad obowiązujących przy podziale nieruchomości, gdyż reguluje jeden z przypadków, w których - pomimo braku planu zagospodarowania przestrzennego albo niezależnie od jego ustaleń lub ustaleń zawartych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - jest dopuszczalny podział nieruchomości. Przepis na zasadzie wyjątku nie może być interpretowany w sposób rozszerzający, przy uwzględnieniu, że to właściciel na podstawie art. 140 k.c. najlepiej wie, ile gruntu potrzebne jest do racjonalnego korzystania z budynku. Zaakcentować bowiem jeszcze raz należy, że w przedmiotowej sprawie jedynie na jednej działce budowlanej byłby budynek mieszkalny, zaś druga nie stanowiłaby ani działki budowlanej, ani zabudowy mieszkaniowej zagrodowej, tym samym ustalenia organów obu instancji są prawidłowe.

Inne rozumienie tego przepisu mogłoby prowadził do mnożenia podziałów, a tym samym zwiększenia zagęszczenia zabudowy wbrew ustaleniom miejscowym planów, zaś interpretacja art. 95 pkt 7 u.g.n. nie może prowadzić tylko do obejścia zasady, że podział powinien być zgodny z m.p.z.p. Zastosowanie tego przepisu musi być usprawiedliwione ściśle określnym w nim celu i stosowane na zasadzie wyjątku, w stosunku do ogólnych zasad obowiązujących przy podziale nieruchomości (podobnie WSA w Olsztynie w wyroku z dnia 17.01.2017 r. sygn. akt II SA/Ol 1320/16, LEX nr 2201912).

Sąd nie podziela także zarzutu naruszenia przez organ obu instancji przepisów Konstytucji. Organy administracji publicznej mają obowiązek działać na podstawie przepisów prawa (art. 6 k.p.a.). Zatem wyznacznikiem stosowania prawa jest treść przepisów obowiązujących w danej sprawie. Organ orzekający ma obowiązek samodzielnie ustalić ich rozumienie i zakres ustaleń faktycznych koniecznych do ich zastosowania.

Reasumując, orzekające w sprawie organy dokonały prawidłowej wykładni przepisów prawa materialnego, tj. art. 4 pkt 3a i art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz prawidłowo zastosowały przepisy prawa procesowego. Zgodnie natomiast z art. 77 § 1 K.p.a. organ administracji publicznej jest zobowiązany do zebrania w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego, a następnie do jego rozpatrzenia. Tylko na podstawie całokształtu materiału dowodowego organ administracji publicznej może ocenić czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 K.p.a.). Z kolei w myśl art. 107 § 3 K.p.a. uzasadnienie faktyczne decyzji powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Organy obu instancji nie naruszyły tych wymogów, wydając decyzje zgodne z obowiązującymi w tej mierze przepisami, a Sąd również z urzędu nie znalazł podstaw do ich uchylenia.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2325) oddalił skargę.