Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 2698/02
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2004-12-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 601  Budownictwo, nadzór architektoniczno-budowlany i specjalistyczny, ochrona przeciwpożarowa
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w P w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jolanta Szaniecka /spr./ Sędzia NSA Stanisław Małek Sędzia WSA Barbara Drzazga Protokolant Sekr.sąd. Dobrosława Sobczak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 grudnia 2004 r. sprawy ze skargi M.B., I.S., W.B. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w P z dnia [...]r. Nr [...] w przedmiocie nakazania wykonania określonych robót budowlanych; o d d a l a s k a r g ę /-/ B.Drzazga /-/ J.Szaniecka /-/ St.Małek


UZASADNIENIE

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla Miasta P. decyzją z dnia [...] lipca 2002 r., na podstawie art. 66 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. Nr 89 poz. 414 ze zm.) nakazał właścicielom budynku mieszkalnego nr [...] przy ul. N. w P. tj. M.B., W.B., I.S. i B.B. usunięcie nieprawidłowości dotyczących stanu technicznego wymienionego wyżej budynku poprzez:

– naprawę i wymianę zniszczonych i spróchniałych elementów konstrukcyjnych więźby dachowej

– przełożenie i wymianę zniszczonej dachówki

– przemurowanie kominów ponad dachem budynku

– dokonanie wymiany zniszczonych i uszkodzonych rynien, rur spustowych i opierzenia na dachu budynku

– naprawienie - uzupełnienie wszystkich ubytków cegły w ścianach i gzymsach budynku

– odkopanie (od zewnątrz budynku) i osuszenie ścian piwnicznych - fundamentów

– wykonanie izolacji poziomej i pionowej w budynku

– rozbiórkę zniszczonych i popękanych ścianek działowych znajdujących się na poddaszu (opartych na nadmiernie ugiętym stropie)

– dokonanie naprawy stropów pomiędzy parterem, a poddaszem użytkowym, polegającej na wymianie złamanych, przegniłych i spróchniałych belek drewnianych oraz uzupełnieniu polepy z gliny (ewentualne zastąpienie wełną mineralną)

– uzupełnieniu i częściowej wymianie podbitki z trzciny, w zniszczonych fragmentach stropodachu budynku

– przemurowanie lub naprawienie (poprzez wypełnienie zaprawą) istniejących w ścianach konstrukcyjnych rys i pęknięć występujących w szczególności w ścianach poddasza budynku

– skucie zniszczonych i uzupełnienie (naprawę) tynków zewnętrznych i wewnętrznych w budynku

– naprawę obudowy schodów zewnętrznych wejściowych do budynku

– wyremontowanie schodów prowadzących do piwnic

– naprawę zniszczonego tarasu od strony południowej budynku, polegającej na uzupełnieniu ubytków w posadzce i obudowy tarasu

– wymianę zniszczonej stolarki okiennej w piwnicach i drzwiowej w budynku w szczególności wyjściowych na taras

W motywach powołanej decyzji przedstawiono następujące ustalenia i wnioski. Z protokołu oględzin przedmiotowego budynku oraz ekspertyz technicznych opracowanych przez rzeczoznawcę budowlanego M.I. i E.B. wynika, że budynek ten jest w nieodpowiednim stanie technicznym. Nieprawidłowości dotyczą: nadmiernego ugięcia stropu drewnianego nad parterem budynku, licznych pęknięć i rys w ścianach pomieszczeń poddasza, znacznego zawilgocenia ścian piwnicznych i parteru, całkowitego zniszczenia rynien, rur spustowych, opierzeń dachu, licznych ubytków dachówki, zsuniętych i częściowo zniszczonych gąsiorów na dachu budynku, pęknięć i ubytków cegieł w konstrukcji kominów, częściowo zniszczonych elementów konstrukcji drewnianej więźby dachowej, znacznego zniszczenia cokołów, gzymsów, schodów wejściowych i tarasu, całkowitego zniszczenia stolarki okiennej w piwnicach i znacznego zużycia stolarki drzwiowej.

Zgodnie z art. 61 Prawa budowlanego właściciele obiektu są zobowiązani do utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym. Ponieważ w przedmiotowym budynku nie został ustanowiony zarządca tj. nie zawarto umowy o sprawowanie zarządu, nakaz przeprowadzenia remontu adresowany jest do wszystkich współwłaścicieli nieruchomości.

W sprawie nie podzielono sugestii M.B. zawartej w piśmie z dnia [...] lipca 2002 r. o tym, że zarządcą budynku jest jego wyłączny użytkownik tj. Bo.B.

Wymienione w osnowie decyzji prace remontowe doprowadzą przedmiotowy budynek do stanu zgodnego z prawem.

W odwołaniu od powyższej decyzji M.B., I.S. i W.B. zarzucili, że w sprawie zignorowano fakt, iż jedynie Bo.B. wraz z rodziną zamieszkuje w przedmiotowym budynku od 1976 r., a tym samym jest wyłącznym użytkownikiem całego domu. Pozostali współwłaściciele nie otrzymali od wymienionego żadnych opłat, co oznacza, że tylko jeden ze współwłaścicieli czerpie pożytki ze wspólnej nieruchomości. Nie kwestionując braku "podpisania umowy o sprawowanie zarządu" wnoszący odwołanie stwierdzili, że Bo.B. poprzez okoliczności faktyczne, akceptowane przez wszystkich współwłaścicieli, w rzeczywistości jednoosobowo sprawował zarząd tej nieruchomości. W szczególności pisma adresowane do pozostałych współwłaścicieli Bo.B. podpisuje "Administracja". Również wobec urzędu skarbowego wymieniony występuje jednoosobowo, w imieniu pozostałych współwłaścicieli. Przez cały okres zamieszkiwania Bo.B. włada całą nieruchomością i spełnia jej faktyczny zarząd podejmując samodzielnie decyzje dotyczące budynku.

W tej sytuacji, w ocenie wnoszących odwołanie, Bo.B., za milczącym przyzwoleniem pozostałych współwłaścicieli faktycznie sprawuje zarząd nieruchomością. W konsekwencji brak było podstaw do obciążenia kosztami napraw wszystkich współwłaścicieli tym bardziej, że na skutek karygodnego niedbalstwa ze strony użytkowników budynku tj. Bo.B. i jego żony E. doszło do uszkodzenia budynku.

Cytowaną na wstępie decyzję zaskarżył również odwołaniem Bo.B. W jego motywach podał, że zły stan budynku jest między innymi następstwem braku udziału pozostałych współwłaścicieli w kosztach jego remontu. Podkreślił, że zajmuje jedynie 1/4 części budynku, a obciążony jest pracami dotyczącymi całego obiektu. W tej sytuacji zamierza sprzedać swój udział w nieruchomości.

Po rozpatrzeniu powyższych odwołań [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w P. decyzją z dnia [...]X.2002 r. utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie organ odwoławczy między innymi podniósł, że Kodeks cywilny przewiduje różne sposoby sprawowania zarządu rzeczą wspólną. Są nimi zarząd umowny wynikający z zawartej przez współwłaścicieli umowy, a nadto zarząd sądowy i zarząd ustawowy. Ten ostatni wynika wprost z przepisów kodeksu, zatem wszyscy współwłaściciele mają obowiązek sprawować zarząd.

W dalszych wywodach organ odwoławczy wskazał na art. 207 kc podnosząc, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości ich udziałów i w takim samym stosunku ponoszą oni ciężary i wydatki związane z rzeczą. Tak więc i wydatki związane z rzeczą wspólną wynikające z normalnej eksploatacji obciążają wszystkich współwłaścicieli.

Wreszcie organ odwoławczy stwierdził, że skoro bezspornym było, iż współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości są M.B., W.B., Bo.B. i I.S. to osoby te winne być adresatami obowiązków wynikających z decyzji pierwszoinstancyjnej. Natomiast wynikłe pomiędzy współwłaścicielami spory związane z współwłasnością mogą być przedmiotem postępowania przed sądem powszechnym.

M.B., I.S. i W.B. wnieśli na powyższą decyzję skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie art. 61 Prawa budowlanego skarżący podtrzymali zarzuty zawarte w ich odwołaniu. Ponadto wskazali, że tak Bo.B. jak i jego żona E. dysponowali środkami pieniężnymi pozwalającymi im na poniesienie części kosztów remontu przedmiotowego budynku oraz na zabezpieczenie go przed dewastacją. W konkluzji skarżący stwierdzili, że zaskarżona decyzja narusza poczucie sprawiedliwości.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie. Podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji organ ten podkreślił, że przedmiotowy budynek, stanowi własność 4 osób i na nich spoczywa obowiązek dbania o jego stan techniczny.

Również o oddalenie skargi wniósł uczestnik postępowania Bo.B. Ustosunkowując się do zarzutów skargi wyjaśnił, że faktycznie zarządza tylko tą częścią nieruchomości, która odpowiada jego udziałowi w rozmiarze 1/4 części. Podał, że nigdy też nie zawierał z pozostałymi współwłaścicielami umowy o sprawowanie zarządu, a nadto zaprzeczył, aby był wyłącznym użytkownikiem całego domu wskazując, że na poddaszu mieszka lokatorka, a inne pomieszczenia zajęte są przez meble i inne ruchomości współwłaścicieli.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zawiera usprawiedliwionych podstaw. Z niekwestionowanych przez skarżących ustaleń organów nadzoru budowlanego, opartych na dołączonych do akt sprawy dwóch ekspertyzach technicznych wynika, że przedmiotowy budynek mieszkalny jest w nieodpowiednim stanie technicznym i w konsekwencji wymaga wykonania robót budowlanych koniecznych do usunięcia stwierdzonych w nim wad i nieprawidłowości. Określony w decyzji pierwszoinstancyjnej zakres i rodzaj robót, których wykonanie jest niezbędne do doprowadzenia budynku do należytego stanu technicznego wynika z treści powołanych wyżej ekspertyz technicznych. Również w tym zakresie zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji nie były przez skarżących podważane.

Istota sporu w niniejszej sprawie sprowadziła się natomiast do kwestii, kto powinien być adresatem decyzji nakładającej obowiązki przewidziane w art. 66 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 98 poz. 1071 ze zm.). Wskazany przepis, upoważniający organ nadzoru do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych w obiekcie budowlanym nieprawidłowości pozostaje w związku z art. 61 Prawa budowlanego, który stanowi, że właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany użytkować obiekt zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać go w należytym stanie technicznym i estetycznym. Wobec tego, adresatem decyzji opartej o powołane wyżej przepisy jest właściciel lub zarządca obiektu, przy czym w wypadku rzeczy wspólnej, wszyscy jej współwłaściciele.

W sprawie bezspornym było, że przedmiotowy budynek stanowi współwłasność skarżących i Bo.B. i że udziały współwłaścicieli są równe.

Wbrew stanowisku wyrażonemu w skardze w sprawie nie było podstaw do przyjęcia, że Bo.B. jest zarządcą budynku i to wyłącznie zobowiązanym do jego utrzymywania w należytym stanie. Skarżący przyznali, że nie zawarli z uczestnikiem postępowania umowy uprawniającej i zobowiązującej go do sprawowania zarządu, w tym do podejmowania czynności gwarantujących realizację powinności określonych w art. 61 Prawa budowlanego. Organy administracji nie były natomiast uprawnione do oceny, czy i jeśli tak jaki stosunek prawny nawiązał się między współwłaścicielami nieruchomości w wyniku wieloletniego zamieszkiwania w przedmiotowym budynku tylko jednego z jego współwłaścicieli (Bo.B.) i podejmowania przez niego czynności dotyczących całej nieruchomości. Te kwestie były bowiem sporne między współwłaścicielami (por. odpowiedź na skargę Bo.B. oraz jego oświadczenie złożone na rozprawie sądowej), a ponieważ równocześnie dotyczyły zagadnień cywilnoprawnych, wykraczały poza kompetencje organów orzekających w niniejszej sprawie.

Powyższe uwagi oznaczają, że w sprawie prawidłowo przyjęto, że obowiązki określone w zaskarżonej decyzji obciążają łącznie wszystkich współwłaścicieli budynku. Należy przy tym dodać, że w sprawie nie miało znaczenia w jakim stopniu poszczególni współwłaściciele ponoszą winę za zaistniały stan rzeczy. Wszelkie zaś spory pomiędzy nimi wynikłe ze sposobu i zakresu korzystania z rzeczy wspólnej, pobierania z niej pożytków i ponoszenia kosztów jej prawidłowego utrzymania, obejmującego także powinności wynikające z art. 61 Prawa budowlanego podlegają kognicji sądów powszechnych, stosownie do uregulowań zawartych w art. 195 do 209 Kodeksu cywilnego (por. też wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5.VI.2002 r. sygn. akt SA/Rz 77/02 - niepubl. I powołane w nim orzecznictwo sądowe).

W świetle przedstawionych wyżej okoliczności zaskarżonej decyzji nie można zarzucić naruszenia prawa.

Dlatego na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 poz. 1270) w związku z art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 poz. 1271 ze zm.) orzeczono jak w sentencji.

/-/ B.Drzazga /-/ J.Szaniecka /-/ St.Małek

MK