Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 3/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2018-04-25 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 134 w zw. z art. 135 ust. 1, art. 157 ust. 1 pkt 1, art. 98 ust. 3
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mariola Jaroszewska (spr.) Sędziowie: WSA Dorota Jadwiszczok Asesor WSA Magdalena Dobek - Rak po rozpoznaniu w Gdańsku w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 25 kwietnia 2018 r. sprawy ze skargi Gminy na decyzję Wojewody z dnia 24 października 2017 r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 24 października 2017 r. Wojewoda utrzymał w mocy decyzję Starosty z dnia 10 stycznia 2017 r. ustalającą odszkodowanie za ½ udziału w prawie własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [..] o powierzchni 3627 m2 położoną w B. przysługujący J. G. na kwotę 44 800 zł.

Zaskarżoną decyzję podjęto w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:

Po rozpatrzeniu wniosku J. G. z dnia 25 kwietnia 2016 r. (data wpływu 25 maja 2016 r.) Starosta działając na podstawie art. 104 i 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2016 r., poz. 23 ze zm.), zwanej dalej k.p.a., art. 98 ust. 1 i 3, art. 129 ust. 1 i 5, art. 132 ust. 1a, art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm.), zwanej dalej u.g.n., ustalił odszkodowanie w wysokości 44 800 zł na rzecz wnioskodawczyni za przypadający na jej rzecz udział wynoszący ½ część w nieruchomości położonej w B., gm. S., oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [..], łącznego obszaru 3627 m2, dla której Sąd Rejonowy prowadzi Księgę Wieczystą [..]. Starosta wskazał, że ww. działka na podstawie decyzji Wójta Gminy z dnia 22 marca 1991 r. nr [..] przeszła na własność Gminy z przeznaczeniem pod drogę gminną. Starosta orzekł, że do wypłaty ww. odszkodowania zobowiązany jest Wójt Gminy oraz że wypłata odszkodowania nastąpi jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja niniejsza stanie się ostateczna. Do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłaci odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego.

Organ pierwszej instancji na podstawie zgromadzonych dokumentów ustalił, że nieruchomość na dzień wydania decyzji Wójta Gminy z dnia 22 marca 1991 r. w sprawie zatwierdzenia podziału nieruchomości, stanowiła własność E. G. Ustalono, że spadek po E. G. na podstawie aktu dziedziczenia z dnia 14 kwietnia 2016 r. nabyły córki: J. G. oraz R. K., w udziałach po ½ części.

Starosta powołał się na art. 98 ust. 3 u.g.n. (będący odpowiednikiem art. 12 ust. 5 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości w brzmieniu obowiązującym na dzień wydania decyzji z 22 marca 1991 r.), zgodnie z którym za działki wydzielone pod drogi publiczne – z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem a właściwym organem. Dopiero w sytuacji gdy do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela, odszkodowanie w drodze decyzji ustala Starosta.

Starosta wskazał, że biorąc pod uwagę fakt, że J. G, mimo trzykrotnego zaproszenia, nie stawiła się na negocjacje, których termin Wójt wyznaczył na 6 lipca, 10 sierpnia i 15 września 2016 r., że strona wyraziła w ten sposób swój brak zgody na dalsze prowadzenie rokowań, a co za tym idzie, rozstrzygnięcie kwestii ustalenia odszkodowania w drodze decyzji Starosty było uzasadnione.

Wartość rynkowa nieruchomości została oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym z dnia 24 października 2016 r. W tym operacie rzeczoznawca oszacowała wartość udziału ½ części nieruchomości na kwotę 44 800 zł, jednocześnie stwierdzając, że określona w operacie wartość przy uwzględnieniu jej położenia i sąsiedztwa, stanu nieruchomości i stanu rynku, uważa za najbardziej prawdopodobną wartość rynkową nieruchomości.

Gmina reprezentowana przez Wójta Gmin oraz J. G. reprezentowana przez adw. S.J. złożyły odwołania od powyższej decyzji. Wójt Gminy podniósł m.in. że w sprawie ustalenia odszkodowania za ½ udziału w prawie własności nieruchomości – działki nr [..], przypadającego J. G. nie zostały przeprowadzone negocjacje. Z kolei J. G. wniosła o uchylenie wskazanej decyzji i przyznanie jej odszkodowania w kwocie 89 500 zł.

Po rozpatrzeniu obu odwołań decyzją z dnia 24 października 2017 r. Wojewoda utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty z dnia 10 stycznia 2017 r.

Wojewoda ustalił, że decyzją z dnia 22 marca 1991 r. Wójt Gminy zatwierdził projekt podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr [..], położonej w B., gmina S., będącej własnością E. G., m.in. na działkę nr [..], stanowiącą drogę dojazdową do projektowanych działek.

Na mocy umowy darowizny z dnia 21 listopada 1995 r. rep. A nr [..] właścicielką działki nr [..] stała się J. G., co zostało ujawnione w księdze wieczystej nr [..].

Na mocy wyroku Sądu Okręgowego z dnia 26 sierpnia 2014 r., sygn. akt [..] ustalono, że Gmina jest właścicielem przedmiotowej nieruchomości stanowiącej działkę nr [..] położonej w B., której ujawnionej w księdze wieczystej jako właściciel jest J. G. Przedmiotowy wyrok stanowił podstawę wpisu działki nr [..] w księdze wieczystej nr [..] jako własność Gminy.

Jak wynika z aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia 14 kwietnia 2016 r. (rep. [..]) spadek po zmarłej w dniu 25 stycznia 2006 r. E. G. nabyły J. G. (udział ½) oraz R. K.(udział ½).

W piśmie z dnia 20 czerwca 2016 r. Wójt Gminy poinformował, że w dniu 28 czerwca 2016 r. wystosowano do spadkobierczyń E. G. pismo z prośbą o złożenie odpowiedniego wniosku o podjęcie negocjacji w sprawie ustalenia odszkodowania za działkę o nr [..], proponując jednocześnie termin spotkania na dzień 6 lipca 2016 r. Kolejne terminy spotkań wyznaczono J. G. na dzień 10 sierpnia 2016 r. Na spotkaniu w tym dniu R. K. i Wójt Gminy ustalili wysokość odszkodowania za przysługującą R. K. ½ udziału we własności nieruchomości.

Pismem z dnia 9 września 2016 r. Wójt Gminy wyznaczył J. G. kolejny termin spotkania – na dzień 15 września 2016 r. W odpowiedzi na powyższe pismo strona podtrzymała swoje stanowisko w sprawie.

W dniu 24 października 2016 r. rzeczoznawca majątkowy sporządziła operat szacunkowy, w którym oszacowała wartość rynkową ½ udziału w prawie własności działki nr [..] na kwotę 44 800 zł.

Wojewoda wskazał, że decyzja podziałowa Wójta Gminy z dnia 22 marca 1991 r. została wydana na podstawię art. 12 ust. 5 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. z 1989 r., nr 14, poz. 74 ze zm.), zwanej dalej u.g.g., który na dzień wydania przedmiotowego rozstrzygnięcia stanowił, że grunty wydzielone pod budowę ulic z nieruchomości objętej na wniosek właściciela podziałem przechodzą na własność gminy z dniem, w którym decyzja lub orzeczenie o podziale stały się ostateczne lub prawomocne, za odszkodowaniem ustalonym według zasad obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości". Przepis art. 12 u.g.g. zmienił następnie numerację na art. 10 ust. 5 w jednolitym tekście ustawy ogłoszonym w dniu 10 kwietnia 1991 r.

Aktualnie kwestie dotyczące ustalenia odszkodowania za działki wydzielone pod drogi publiczne uregulowane są w art. 129 ust. 5 pkt 3 u.g.n., według którego starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu gdy nastąpiło pozbawienie prawa do nieruchomości bez ustalenia odszkodowania, a obowiązujące przepisy przewidują jego ustalenie oraz w art. 98 ust. 3 u.g.n., który stanowi, że za działki gruntów o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Przepis powołanego artykułu stosuje się zgodnie z art. 98 ust. 1 u.g.n. do działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, których podział został dokonany na wniosek właściciela, a które to nieruchomości przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, których podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego.

Wojewoda wskazał, że na gruncie niniejszej sprawy badanie ww. przesłanek jest niecelowe. W wyroku z dnia 26 sierpnia 2014 r., sygn. akt [..] Sąd Okręgowy stwierdzono, że nastąpiło przejście prawa własności działki nr [..] na własność Gminy, a podstawą tego przejścia była decyzja podziałowa Wójta Gminy z dnia 22 marca 1991 r. Tym samym odszkodowanie za działkę nr [..] podlegało ustaleniu.

Wojewoda podkreślił, że w niniejszej sprawie, wbrew twierdzeniom Wójta Gminy, nie doszło do uzgodnienia wysokości odszkodowania, o którym mowa w zdaniu pierwszym art, 98 ust. 3 u.g.n. gdyż J. G., reprezentowana przez adwokata S. J. nie porozumiała się z Wójtem Gminy w sprawie wysokości odszkodowania za ½ udziału w prawie własności działki nr [..]. Jak ustalono wnioskodawczyni pierwsze starania o uzyskanie odszkodowania za przypadający jej udział podjęła już w 2015 r. Kolejnymi pismami organ zwracał się do strony, w którym proponował terminy spotkań, natomiast skarżąca z kolei wystosowała dwa wezwania do zapłaty z podaniem kwoty, jej podstawy (opinia biegłego) oraz wezwaniem Gminy do przedstawienia jej zdaniem bezspornej kwoty celem jej zapłaty. Na oba wezwania Gmina odpowiedziała odmownie. Nie podała przy tym żadnej kwoty zostawiając jej ustalenie uprawnionemu ku temu organowi.

Wojewoda wskazał powołując się na orzecznictwo wojewódzkich sądów administracyjnych, że art. 98 ust. 3 u.g.n. przewiduje wprawdzie obowiązek przeprowadzenia - przed wszczęciem postępowania administracyjnego o ustalenie odszkodowania w drodze decyzji administracyjnej, rozmów pomiędzy dotychczasowym właścicielem działek, a właściwym organem, mających na celu uzgodnienie odszkodowania, jednak w żaden sposób nie wymaga od nich aby rozmowy te miały formę rokowań, o jakich mowa w art. 114 tej ustawy. W stosunku do sytuacji określonej w art. 98 ust. 3 u.g.n. własność działek gruntów wydzielonych pod drogi publiczne z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzi, z mocy prawa, odpowiednio na rzecz gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Uzgodnienie wysokości odszkodowania ma zatem miejsce już po przejściu prawa własności na podmiot wymieniony w tym przepisie. Nie ma zatem powodu do prowadzenie dalszych negocjacji w sytuacji, gdy strony nie wyrażają zgody na wzajemnie przedstawione propozycje, czy też unikają podjęcia rozmów mających na celu ustalenie odszkodowania. Obowiązek podjęcia dalszych prób negocjacji w sytuacji gdy jedna strona się od nich uchyliła stanowiłoby nieuzasadnione przedłużenie postępowania i odroczenie ustalenia należnego byłym właścicielom odszkodowania.

Przechodząc do kwestii oceny operatu szacunkowego, na podstawie którego Starosta orzekł o wysokości odszkodowania za1/2 udziału w prawie własności działki nr [..] Wojewoda wyjaśnił, że zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g,n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W rozpatrywanej sprawię rzeczoznawca majątkowy A. P. sporządziła operat szacunkowy, w którym oszacowała wartość 1/2 udziału w prawie własności ww. nieruchomości na kwotę 44 800,00 zł.

Wojewoda wskazał, powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych, że orzekający w sprawie organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi. Powinien jedynie zbadać operat szacunkowy pod względem formalnym, że operat taki został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, że zawiera wymaganą przepisami prawa treść oraz, że nie zawiera niejasności, pomyłek, czy braków. W niniejszej sprawie rzeczoznawca wybrał metodę porównawczą szacowania nieruchomości. W operacie szacunkowym z dnia 24 października 2016 r. rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, a Wojewoda wskazał, odnosząc się do zarzutów przedstawionych przez Wójta Gminy, że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje tylko i wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie wiedzy specjalnych pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i przeprowadzona analiza, w tym także dotycząca określenia cech i ich wpływu na cenę nieruchomości to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym a nie prawnym. Z uwagi na powyższe subiektywne przekonanie strony odwołującej się o błędnie dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego charakterystyce cech, doborze nieruchomości porównawczych, czy przyjętym podejściu i metodzie wyceny, niepoparte żadnymi dodatkowymi dowodami, nie może prowadzić do uznania, że wycena z dnia 24 października 2016 r. została sporządzona niezgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

W skardze na decyzję Wojewody Wójt Gminy wniósł o jej uchylenie w całości oraz uchylenie poprzedzającej ją decyzji Starosty z dnia 10 stycznia 2017 r. a także zasądzenie kosztów postępowania administracyjnego. Skarżąca Gmina zarzuca naruszenie:

1. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez rozpatrzenie materiału dowodowego w sposób wybiórczy i oparcie swych ustaleń wyłącznie na podstawie dowodu z opinii rzeczoznawcy majątkowego z dnia 24października 2016 r. z całkowitym pominięciem, że skarżący zgłosił szereg różnego rodzaju zastrzeżeń, uchybień i wątpliwości co do prawidłowości sporządzonej opinii, a wątpliwości te nie zostały w sposób logiczny i jednoznaczny wyjaśnione przez rzeczoznawcę majątkowego,

2. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w związku z art. 107 § 3 k.p.a. poprzez zupełnie dowolne uznanie przez organ odwoławczy, że zarzuty strony skarżącej co do przyjętej przez biegłego charakterystyki cech, dobór nieruchomości porównawczych, czy przyjęte podejście i metoda wyceny są błędne i stanowią jedynie subiektywne przekonanie Wójta Gminy niepoparte żadnymi dowodami, podczas gdy strona skarżąca na poparcie swoich twierdzeń przedstawiła m.in. wykaz transakcji jakie miały miejsce na rynku nieruchomości przeznaczonych pod komunikację na terenie Gminy w czasie od stycznia 2014 r. do stycznia 2017 r., które to transakcje zupełnie bezpodstawnie nie zostały przez biegłą uwzględnione przy dokonywaniu wyceny,

3. art. 7, art. 75, art. 77 § 1, art. 80 i art. 84 § 1 k.p.a. poprzez zupełnie dowolne uznanie przez organ odwoławczy, że przyjęty przez rzeczoznawcę majątkowego sposób wyceny był w zaistniałym stanie faktycznym prawidłowy podczas gdy organ w takim stopniu nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, a w sprawie zaniechano przeprowadzenia dowodu z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego,

4. art. 7, art. 77, art. 80 k.p.a. w związku z art. 134 ust. 1 w związku z art. 153 i 154 oraz art. 4 pkt 16 u.g.n. oraz § 36 ust. 1, 2 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez błędne przyjęcie przez organ odwoławczy, że operat szacunkowy z dnia 24 października 2016 r. został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami i może stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania na rzecz byłych właścicieli nieruchomości,

5. art. 138 § i pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu pierwszej instancji w sytuacji, w której zachodziły podstawy do uchylenia tej decyzji w całości oraz przekazania sprawy temu organowi do ponownego rozpoznania z uwagi na uchybienia w zakresie przeprowadzenia postępowania dowodowego (zaniechanie przeprowadzenia dowodu z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego) i oceny dowodu z opinii biegłego stanowiącej operat szacunkowy, co miało istotny wpływ na wynik sprawy.

W uzasadnieniu skargi Wójt Gminy podkreślił, że Wojewoda pominął szereg różnego rodzaju zastrzeżeń, uchybień i wątpliwości co do prawidłowości sporządzonej opinii przez rzeczoznawcę majątkowego zgłoszonych przez skarżącą. Organ dokonując oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego dokonał jego wybiórczej analizy, opierając swe ustalenia wyłącznie na operacie szacunkowym i złożonych przez rzeczoznawcę wyjaśnieniach, nie ustosunkował się przy tym w ogóle do zarzutów i argumentów przedstawianych przez stronę skarżącą ograniczając się jedynie do ogólnikowego stwierdzenia, że argumentacja strony odwołującej się nie zasługuje na uwzględnienie.

Skarżący podkreślił, że operat, który był podstawą wydania zaskarżonej decyzji był jego zdaniem obarczony wieloma wadami, które powodują, że z operatu tego nie można było skorzystać celem ustalenia wartości nieruchomości. Rzeczoznawca dla porównania użył nieruchomości położonych w innych gminach, dodatkowo w miejscach o innych, niż przedmiotowa nieruchomość uwarunkowaniach. Rzeczoznawca swojego wyboru nieruchomości porównywanych nie poparł odpowiednim wywodem, uzasadniającym taki, a nie inny, wybór. Ograniczył się jedynie do lakonicznego wskazania, że odrzuca część transakcji uznając je jako "skrajne" i "niereprezentatywne" dla tego rynku. Zdaniem skarżącego w operacie zupełnie uznano, że należy odrzucić część transakcji, które miały miejsce na terenie gminy i rozszerzyć zakres opracowania operatu szacunkowego na nieruchomości położone poza terenem tej gminy. W konsekwencji taki zabieg spowodował znaczne podwyższenie poziomu cen. Rynek nieruchomości porównywany w operacie powinien być zaś rynkiem węższym. Nieruchomości bowiem są zbyt oddalone od nieruchomości poddanej ocenie w operacie. Nie można zdaniem skarżącego porównywać nieruchomości położonych od siebie o kilkadziesiąt kilometrów celem wycenienia jednej z nich i oszacowania jej cech.

Skarżący podkreślił, że wartością rynkową jest najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy uwzględnieniu takich parametrów jak: rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie zagospodarowania, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania a także aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Niezależnie od ustaleń rzeczoznawcy organ winien samodzielnie w oparciu o własne uznanie zastanowić się czy jego zdaniem podana w operacie wartość nieruchomości jest najbardziej prawdopodobną ceną, którą właściciele działek mogliby uzyskać. Operat szacunkowy stanowi najważniejszy dowód w postępowaniu odszkodowawczym, ale nie ma charakteru wiążącego.

Powołując się na poglądy orzecznictwa stwierdził skarżący, że jeżeli przyjęta w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nasuwa uzasadnione wątpliwości, to organ zobowiązany jest podjąć w tym zakresie dodatkowe czynności. Może między innymi zwrócić się do innego rzeczoznawcy o dokonanie wyceny tej samej nieruchomości lub do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu. W niniejszej sprawie jest uznanie przez Wojewodę, że przyjęty przez rzeczoznawcę majątkowego sposób wyceny, w tym zastosowane podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej były w zaistniałym stanie faktycznym prawidłowe. Organ bowiem w takim stopniu nie dysponuje wiadomościami specjalnymi aby móc tak stwierdzić, a w sprawie zaniechano przeprowadzenia dowodu z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego. Istotnym przy tym jest również fakt, że sporządzona przez biegłego wycena była kwestionowana zarówno przez Wójta Gminy jak również przez innych uczestników postępowania.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zajęte w zaskarżonej decyzji.

Rozpoznając skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 1 oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, a więc prawidłowości zastosowania przez organy administracji publicznej przepisów obowiązującego prawa oraz trafności ich wykładni. Uwzględnienie skargi, powodujące eliminację zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego, następuje tylko w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w przeprowadzonym postępowaniu, które mogły mieć wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.).

Sądowa kontrola zaskarżonej decyzji dokonana w niniejszej sprawie według kryterium legalności, z uwzględnieniem treści art. 134 § 1 p.p.s.a., nie dała podstaw do uznania, że została ona wydana z naruszeniem prawa uzasadniającym jej uchylenie.

Główny zarzut rozpatrywanej skargi polega na zakwestionowaniu przez skarżącą Gminę zasadniczego dowodu, w oparciu o który została wydania zaskarżona decyzja, tj. operatu szacunkowego z dnia 24 października 2016 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę z zakresu wyceny nieruchomości A. P.

Sąd zauważa, że zarzuty i twierdzenia skargi w tym zakresie w istocie zostały powtórzone, gdyż wcześniej podniesiono je w odwołaniu od decyzji Starosty z dnia 10 stycznia 2017 r. W związku z treścią tego odwołania i sformułowanych w nim zarzutów organ drugiej instancji ponownie rozpoznając sprawę szczegółowo przeanalizował zebrany w sprawie materiał dowodowy, czemu dał wyraz w uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia.

W ocenie sądu Wojewoda prawidłowo ocenił przebieg postępowania, jak również trafnie ustosunkował się do zarzutów i argumentów odwołań zarówno skarżącej gminy jak i wnioskodawczyni. Nie bez znaczenia też pozostaje fakt, że na etapie postępowania odwoławczego autorka operatu ustosunkowała się do zarzutów podnoszonych przez skarżącą gminę. Wyjaśnienia biegłego były też poddane analizie przez organ drugiej instancji.

Pomimo tego strona skarżąca konsekwentnie podtrzymuje stanowisko, że przyjęty przez rzeczoznawcę majątkowego sposób wyceny, w tym zastosowane podejście porównawcze i metoda korygowania ceny średniej były w zaistniałym stanie faktycznym nieprawidłowe. Zdaniem skarżącej w operacie rzeczoznawca dowolnie uznał, że należy odrzucić część transakcji, które miały miejsce na terenie gminy oraz rozszerzył zakres opracowania operatu szacunkowego na nieruchomości położone poza terenem Gminy, co doprowadziło do znacznego podwyższenie poziomu cen.

Według sądu zarzut ten nie daje podstawy do uwzględnienia skargi.

Przypomnieć należy, że kwestie związane z ustaleniem i wysokością odszkodowana reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm., u.g.n.) oraz rozporządzenie wykonawcze Rady Ministrów do tej ustawy z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem, w brzmieniu obowiązującym na dzień wydania zaskarżonej decyzji. Przepisy te określają szczegółowo tryb i zasady postępowania zmierzającego do ustalenia wysokości należnego za wywłaszczoną nieruchomość odszkodowania. Zgodnie z treścią przepisów art. 134 ust. 1 w związku z art. 135 ust. 1 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, jeżeli nieruchomość tego rodzaju występuje w obrocie. Przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia stanowi, że w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Następnie według § 34 ust. 6 pkt 2 przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 ustawy, z tym że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości.

Ustalenie drogowego przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości nie budzi wątpliwości. Jak ustalił organ i wynika to również z operatu, na datę wydania decyzji podziałowej obowiązywał miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego Gminy– uchwała Gminnej rady Narodowej z dnia 27 lutego 1990 r. nr XI/39/90 (Dz. Urz. Woj. Pom. z dnia 15 czerwca 1990 r., nr 16, poz. 124), według którego działka nr [..] stanowiła w części teren projektowanej zabudowy jednorodzinnej, w części teren istniejącego rzemiosła średnio uciążliwego oraz w części teren rolny, przy czym działka ta została objęta planem realizacyjnym zatwierdzonym przez Wójta Gminy z dnia 19 października 1990 r. nr [..] z przeznaczeniem pod drogę dojazdową.

W konsekwencji prawidłowe i uzasadnione jest sporządzenie wyceny na podstawie § 36 ust. 4 oraz ust. 6 pkt 2 rozporządzenia, co uczyniła rzeczoznawca przyjmując do oszacowania transakcje nieruchomościami o funkcji drogowej.

Rzeczoznawca majątkowy dla oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Cechy te, a więc lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa, znaczenie drogi w układzie komunikacyjnym oraz wielkość działki zostały opisane w operacie (str. 12), dodatkowo wyjaśnienie w zakresie przyjętych cech przedstawiono w piśmie z dnia 27 września 2017 r. Przy dokonaniu szacowania rzeczoznawca poddała analizie lokalny rynek nieruchomości drogowych, za który uznała obszar gmin S., W. i L., za okres analizy przyjmując okres od października 2014 r. do dnia sporządzenia operatu. Stwierdziła, że ceny transakcyjne w analizowanym okresie na terenie Gminy nie były stabilne. Na terenie obszaru gminy w okresie ostatnich dwóch lat przed sporządzeniem operatu odnotowano 15 transakcji nieruchomościami drogowymi, w tym 9 transakcji gdzie nabywcą była gmina i 6 transakcji gdzie nabywcą były osoby fizyczne. Ceny gruntów nabywanych przez gminę wynosiły od złotówki za całą nieruchomość do 11,31 zł za 1 m2, a ceny gruntów nabywanych przez osoby fizyczne kształtowały się na poziomie od 4,81 zł do 100 zł za 1 m2. Biegła podała, że z uwagi na tak duże zróżnicowanie cen do dalszej analizy przyjęto transakcje jakie zaistniały na terenie sąsiadujących gmin W. i L. Powyższe stanowisko uzasadniające wybór rynku lokalnego rzeczoznawca wyjaśniła również w pismach z dnia 11 maja 2017 r. oraz z dnia 22 maja 2017 r.

Tym samym nie są trafne zarzuty skargi o dowolnym rozszerzeniu rynku na inne gminy ani też błędny dobór nieruchomości podobnych. Nie jest też zasadny zarzut dotyczący niewykorzystania przez biegłą w sporządzaniu operatu transakcji podawanych przez Wójta Gminy. Sąd zauważa, że biegła odniosła się do tego zarzutu na etapie postępowania odwoławczego w piśmie z dnia 22 maja 2017 r., w którym wyjaśniła, iż podane nieruchomości nie są nieruchomościami podobnymi, gdyż transakcje wskazywane przez Wójta nie miały przeznaczenia drogowego.

Należy podkreślić, że operat szacunkowy jest istotnym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości. Jest to dowód z opinii biegłego, który niewątpliwie podlega ocenie jak każdy inny dowód w sprawie, z tym jednak zastrzeżeniem, że ani organy administracji ani sąd administracyjny nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Według ugruntowanego orzecznictwa NSA operat szacunkowy powinien zarówno spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy (por. wyroki NSA z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. akt II OSK 2012/06, LEX nr 437627, oraz z dnia 13 marca 2008 r., sygn. akt I OSK 374/07, LEX nr 454007). Sąd podziela w tym zakresie stanowisko wyrażono w orzecznictwie sądów administracyjnych, jak również zaprezentowane w zaskarżonej decyzji co do tego, że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca. Do zakresu wiadomości specjalnych należy dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, w tym jego obszaru to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. W sytuacji, kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zastrzeżenia do wyceny i wkraczanie w wiadomości specjalne przez podmiot, który nie dysponuje odpowiednimi kwalifikacjami w tej materii, nie może zasługiwać na uwzględnienie. Stosownie do treści art. 157 ust. 1 pkt 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Z przepisów u.g.n. nie wynika natomiast obowiązek dla organu sporządzenia kolejnego operatu szacunkowego w danej sprawie ani skierowania sporządzonego operatu celem jego oceny do organizacji zawodowej tylko z tej przyczyny, że strona w sposób niezasadny podważa prawidłowość operatu sporządzonego dla potrzeb wydanej decyzji ustalającej odszkodowanie. Jeżeli bowiem strona kwestionuje ustalenia spornego operatu, zastosowaną metodologię, dobór nieruchomości podobnych, przyjęte wskaźniki korygujące, wkraczając tym samym w wiedzę fachową, powinna przedstawić stosowne dowody przemawiające za wadliwością takiego operatu. Natomiast wyłącznie subiektywne przekonanie strony o błędnym doborze cech nieruchomości wycenianej oraz doborze nieruchomości porównawczych, niepoparte stosownymi dowodami przedstawionym przez stronę nie może prowadzić do uznania, że przedmiotowy operat z dnia 24 października 2016 r. został sporządzony niezgodnie z przepisami u.g.n. oraz rozporządzenia. Skoro tak, zarzut dotyczący konieczności powołania kolejnego rzeczoznawcy majątkowego nie jest uzasadniony, gdyż w materiale dowodowym znajduje się operat szacunkowy oraz dodatkowe wyjaśnienia biegłego odnoszące się do zarzutów formułowanych przez skarżącą gminę, co może według prawidłowego stanowiska organu odwoławczego stanowić podstawę ustalenia odszkodowania za przedmiotową działkę.

W niniejszej sprawie, jak to już wyżej wskazano, rzeczoznawca szczegółowo wyjaśniła, dlaczego zdefiniowała rynek poza obszarem wyłącznie gminy oraz nie przyjęła części transakcji wskazywanych przez skarżącego – wyjaśnienia podane przez biegłą są wyczerpujące oraz logicznie uzasadnione. Zatem nie sposób postawić zarzutu organom obu instancji, że wydały kwestionowane decyzje w oparciu o operat sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy.

Organ, w zgodzie z zasadami postępowania dowodowego, ocenił przedstawiony operat szacunkowy, prawidłowo uznał go za wiarygodny dowód w sprawie i przyjął za podstawę określenia wysokości odszkodowania (art. 134 ust. 1 i 2 u.g.n.). Wartość działki ustalono w zgodzie z przepisami u.g.n. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W operacie szacunkowym przedstawiono sposób wyceny, w tym wybór podejścia oraz metody określenia wartości, które nie zostały skutecznie zakwestionowane. Sąd nie dostrzegł uchybień ani w wyborze nieruchomości podobnych ani w określeniu ich cech charakterystycznych.

W ocenie sądu tak sporządzony operat spełnia wymogi formalne. Oparty jest na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym i obszernie uzasadnionym doborze nieruchomości podobnych oraz przedstawieniu cech różniących te nieruchomości, jak również ustaleniu współczynników korygujących. W konsekwencji przedmiotowy operat ten mógł stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy.

Nie było to już przedmiotem sporu na etapie wniesienia skargi, ale w ocenie sądu nie budzą też wątpliwości ustalenia Wojewody, poparte przywołaną przez ten organ w uzasadnieniu decyzji korespondencją, co do spełnienia warunku określonego w art. 98 ust. 3 u.g.n., gdyż niewątpliwie nie doszło między wnioskodawczynią a Wójtem Gminy do uzgodnienia wysokości odszkodowania za ½ udziału w prawie własności działki nr [..]. Tym samym zaistniała konieczność ustalenia przedmiotowego odszkodowania według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczeniu nieruchomości.

W przedstawionych okolicznościach sąd stwierdził, że organy rozstrzygające w sprawie przeprowadziły postępowanie dowodowe w zgodzie z przepisami art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., gromadząc kompletny materiał dowodowy, który następnie został prawidłowo oceniony. Wojewoda według sądu dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych, do których zastosował właściwe przepisy prawa materialnego, tj. ustawy o gospodarce nieruchomościami, a uzasadnienie decyzji odpowiada wymogom art. 107 § 3 k.p.a. W tym kontekście zatem zarzuty skargi są nieusprawiedliwione.

Uznając że zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa w sposób mogący mieć wpływ na wynik sprawy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę jako bezzasadną oddalił.

Sąd orzekł zgodnie art. 119 pkt 2 p.p.s.a.w postępowaniu uproszczonym, na posiedzeniu niejawnym, na wniosek złożony przez Wojewodę, a pozostałe strony nie zażądały przeprowadzenia rozprawy.