Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 634/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2012-10-11 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Opłaty administracyjne
Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Stwierdzono nieważność decyzji I i II instancji w części
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 80, art. 84 par. 1, art. 156 par. 1 pkt 2
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Witold Falczyński, Sędziowie Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz, Sędzia SO del. Iwona Tchórzewska (sprawozdawca), Protokolant Starszy sekretarz sądowy Beata Basak, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 11 października 2012 r. sprawy ze skargi J. M. i K. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. stwierdza nieważność zaskarżonej decyzji w części utrzymującej w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] r. nr [...] w zakresie objętym punktem 2 oraz stwierdza nieważność powyższej decyzji Prezydenta Miasta w opisanym zakresie; II. uchyla w pozostałej części zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] r. nr [...]; III. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku, IV. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz J. M. i K. W. kwotę 1997 zł. ( jeden tysiąc dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia 19 maja 2010 r., wydaną na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania K. W. i J. M. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia 4 marca 2010 r. nr [...]. Ostatnio wymienioną decyzją ustalono jednorazową opłatę w wysokości 63.360 zł dla K. W. i J. M. (po 31.680 zł od każdego z nich) z tytułu spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrostu wartości zbytej przez wymienionych współwłaścicieli działki nr x o powierzchni 2036 m2, położonej przy ul. O. [...] w [...] (pkt 1 decyzji) oraz przewidziano, że opłatę ustaloną w pkt 1 należy uiścić jednorazowo na wskazany w decyzji rachunek w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna, a także, że w przypadku niewpłacenia opłaty w wymienionym terminie będą naliczane odsetki ustawowe (pkt 2).

W uzasadnieniu decyzji podano, że Rada Miasta [...] uchwałą z dnia 26 września 2002 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...] – część II ustaliła stawkę procentową opłaty planistycznej na 30% wzrostu wartości nieruchomości. Uchwała weszła w życie w dniu 7 listopada 2002 r. Objęta powyższym planem nieruchomość stanowiąca położoną przy ul. O. [...] w [...] działkę nr x o powierzchni 2036 m2, została zbyta przez współwłaścicieli w dniu 27 lutego 2007 r. Przeznaczenie przedmiotowej działki przed wejściem w życie powyższego planu miejscowego było określone jako [...] US – teren urządzeń sportowych – projektowany ośrodek sportowo-rekreacyjny zawierający program urządzeń ponadpodstawowych i obiektów kubaturowych. Po uchwaleniu aktualnego planu nieruchomość przeznaczona jest pod AGc/U – tereny aktywności gospodarczej z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod różnego rodzaju działalność gospodarczą lub wymiennie pod tereny usług komercyjnych z podstawowym przeznaczeniem pod usługi handlu, gastronomii, rzemiosła usługowego i inne usługi komercyjne, KDd- postulowany przebieg dróg dojazdowych, KDG – drogi główne. Ponadto działka położona jest w strefie lokalizacji wielkokubaturowych obiektów handlowo – usługowych X[...] obejmującej obszar miasta położony w rejonie ulic: O., G. i [...]. Na podstawie operatu szacunkowego z dnia 15 września 2009 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. K. ustalono, że zmiana przeznaczenia nieruchomości spowodowała wzrost jej wartości o kwotę 211.200 zł, co przy zastosowaniu 30% stawki opłaty planistycznej skutkowało naliczeniem opłaty w określonej w decyzji kwocie 63.360 zł.

Organ odwoławczy nie znalazł podstaw do zakwestionowania operatu szacunkowego wskazując, że został on sporządzony po przeanalizowaniu dostępnych danych o dokonanych transakcjach na lokalnym rynku, związanych ze zbyciem działek gruntu o przeznaczeniu zgodnym z przeznaczeniem terenu, na którym położona była działka wskazana w decyzji, odpowiednio przed i po zmianie planu. Obydwie wartości określono według stanu nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego tj. 7 listopada 2002 r. oraz według poziomu cen na dzień zbycia nieruchomości umową zawartą w formie aktu notarialnego – 27 lutego 2007 r. Wycenę gruntu wykonano w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej.

Zadaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego dokonana przez organ pierwszej instancji ocena operatu szacunkowego jest wyczerpująca i trafna, nie narusza zasad logiki i zasady swobodnej oceny dowodów. Organ odwoławczy stwierdził, że operat szacunkowy odpowiada wymaganiom art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 50, § 55, § 56, § 57 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

J. M. i K. K. wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 19 maja 2010 r., domagając się uchylenia tej decyzji oraz decyzji organu pierwszej instancji i zarzucając im:

- naruszenie prawa materialnego poprzez obrazę art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez ustalenie opłaty planistycznej obciążającej skarżących z rażącym przekroczeniem ustanowionego w tym przepisie obowiązku bezzwłocznego jej ustalenia;

- naruszenie prawa materialnego poprzez niewłaściwe, błędne zastosowanie przepisów art. 3 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 50 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) w wyniku niezasadnego przyjęcia w oparciu o wadliwy operat szacunkowy, iż na skutek zmiany planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego obejmującego działkę nr x położoną przy ul. O. [...] w [...] nastąpił wzrost jej wartości uzasadniający ustalenie z tego tytułu jednorazowej opłaty w kwocie 63.360 zł;

- naruszenie prawa procesowego, tj. art. 7 k.p.a., art. 12 § 1 k.p.a., art. 77 § 1 i § 4 k.p.a., art. 80 k.p.a. przez niedokładne, oparte o niekompletny materiał dowodowy wyjaśnienie stanu faktycznego, nieuwzględnienie dowodów mających istotne znaczenie w sprawie, a znanych organowi administracyjnemu z urzędu, uchylenie się Samorządowego Kolegium Odwoławczego od szczegółowego porównania przeznaczenia działki skarżących w obu planach zagospodarowania przestrzennego poprzez zbadanie rzeczywistych możliwości jej zagospodarowania przed zmianą planu i poprzestanie w tym zakresie na operacie szacunkowym J. K.;

- naruszenie prawa procesowego, tj. art. 12 § 1 k.p.a., art. 35 § 1 i § 3 k.p.a. przez prowadzenie postępowania w sposób przewlekły, co spowodowało naruszenie prawa skarżących do szybkiego, bez zbędnej zwłoki załatwienia sprawy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie wyrokiem z dnia 4 listopada 2010 r., sygn. akt II SA/Lu 483/10, oddalił skargę J. M. i K. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 19 maja 2010 r., nr [...].

Sąd zaakceptował ocenę organu odwoławczego o braku podstaw do zakwestionowania operatu sporządzonego po poddaniu – jak wynika z jego treści – analizie danych o dokonanych transakcjach na lokalnym rynku, przy czym analizowano nieruchomości według ich stanu w dacie wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego tj. 7 listopada 2002 r. oraz według poziomu cen z daty zbycia nieruchomości tj. 27 lutego 2007 r. Operat zawiera opis nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, sposób wyceny, metodę i technikę szacowania.

Sąd nie podzielił podniesionego w skardze zarzutu, że sporządzony operat jest wadliwy, gdyż – zdaniem skarżących – wartość działki przed uchwaleniem w 2002 r. planu zagospodarowania przestrzennego była znacznie wyższa, niż przyjął rzeczoznawca. Sąd podniósł, że skarżący nie zgłaszali tego rodzaju zarzutu w toku postępowania przed organami administracyjnymi, nie przedstawili też innego operatu ani żadnych dowodów odmiennych bądź kwestionujących ustalenia podane przez rzeczoznawcę. Sąd podkreślił również, że o przeznaczeniu nieruchomości decydują zapisy zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a według zapisów zawartych w planie uchwalonym w 1986 r. teren oznaczony symbolem [...]US to teren urządzeń sportowych o przeznaczeniu wskazanym w części opisowej planu i takie przeznaczenie terenu obejmującego szacowaną działkę potwierdził w swojej opinii rzeczoznawca.

Po rozpoznaniu skargi kasacyjnej J. M. i K. W. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 4 listopada 2010 r. Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 21 czerwca 2012 r., sygn. akt II OSK 606/11, uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Lublinie.

W uzasadnieniu wyroku Naczelny Sąd Administracyjny wskazał na naruszenie przez Sąd pierwszej instancji przepisu art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm., aktualnie: t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270) wskutek odniesienia się tylko do wybranych zarzutów podniesionych w skardze oraz pominięcia istotnych kwestii, które mają znaczenie dla oceny legalności zaskarżonej decyzji. Przedmiotem kontroli Sądu Wojewódzkiego była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...], w której w punkcie 1 ustalono wysokość jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu miejscowego, a w punkcie 2 określono, że opłata powinna być uiszczona w terminie 14 dni od dnia, kiedy decyzja ta stanie się ostateczna, na wskazany rachunek bankowy oraz orzeczono, że w przypadku niewpłacenia opłaty w terminie naliczane będą odsetki ustawowe. Dokonując zatem kontroli legalności zaskarżonego aktu Sąd, nie będąc związany granicami skargi, powinien był ocenić czy rozstrzygnięcie zawarte w punkcie 2 decyzji organu pierwszej instancji znajduje umocowanie w przepisach ustawy. Natomiast, jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny, przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) dotyczące opłaty planistycznej nie dają podstawy do orzekania w przedmiocie terminu do uiszczenia opłaty ani też o obowiązku zapłaty odsetek ustawowych w razie naruszenia tego terminu. Tym samym rozstrzygnięcie zawarte w punkcie 2 decyzji organu pierwszej instancji nie znajduje odzwierciedlenia w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Powyższe rozważania skutkowały uznaniem przez Naczelny Sąd Administracyjny zasadności zarzutu naruszenia przez Wojewódzki Sąd Administracyjny przepisów art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje:

Zgodnie z przepisem art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, to jest kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Daje temu wyraz przepis art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270), który w § 1 stanowi, że: sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie:

1) uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi:

a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,

b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego,

c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy;

2) stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach;

3) stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach.

Ponadto w niniejszej sprawie, która podlega ponownemu rozpoznaniu przez Wojewódzki Sąd Administracyjny po uchyleniu poprzednio wydanego wyroku Sądu pierwszej instancji przez Naczelny Sąd Administracyjny, wskazać należy na przepis art. 190 zd. 1 p.p.s.a., wedle którego sąd, któremu sprawa została przekazana, związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny.

Natomiast Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wydanego w tej sprawie wyroku z dnia 21 czerwca 2012 r., sygn. akt II OSK 606/11, podkreślił, że w systemie prawa polskiego nie istnieje ogólny obowiązek płacenia odsetek w każdym wypadku istnienia zobowiązania pieniężnego lub zobowiązania, w którym świadczenie uzyskało charakter pieniężny jako świadczenie zastępcze. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 3 września 2004 r., sygn. akt OSK 520/04, stwierdził, że do opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie mają zastosowania przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa. Sam fakt, że przedmiotowa opłata stanowi dochód budżetu gminy i ma publicznoprawny charakter nie przemawia za uznaniem jej za podatek w rozumieniu art. 6 Ordynacji podatkowej, nawet jeśli przez podatki rozumie się w Ordynacji opłaty i inne niepodatkowe należności budżetowe. Nie każda bowiem należność budżetu gminy, w tym o dominujących nawet cechach podatku, jest należnością budżetową, do której zastosowanie mają przepisy Ordynacji. O tym zaś czy przepisy te znajdują zastosowanie przy wydawaniu określonych decyzji stanowi ustawa i regulacji w tym zakresie nie można domniemywać. Naczelny Sąd Administracyjny wskazał zarazem, że przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) dotyczące opłaty planistycznej nie dają podstawy do orzekania w przedmiocie terminu do uiszczenia opłaty ani też o obowiązku zapłaty odsetek ustawowych w razie naruszenia tego terminu. Tym samym rozstrzygnięcie zawarte w punkcie 2 decyzji organu pierwszej instancji nie znajduje odzwierciedlenia w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Mając na względzie wynikające z art. 190 zd. 1 p.p.s.a. związanie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego powyższą wykładnią dokonaną w rozpoznawanej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny, stwierdzić zatem należało, że decyzja Prezydenta Miasta [...] z dnia 4 marca 2010 r., nr [...], w zakresie objętym punktem 2, rozstrzygającym o terminie uiszczenia opłaty oraz odsetkach należnych na wypadek uchybienia temu terminowi płatności, została wydana bez podstawy prawnej. Natomiast wydanie decyzji bez podstawy prawnej skutkuje w myśl art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. stwierdzeniem jej nieważności. Z kolei decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] w części utrzymującej w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia 4 marca 2010 r. w zakresie objętym punktem 2, a więc w zakresie, w którym zachodziła przesłanka stwierdzenia nieważności decyzji organu pierwszej instancji, musi być uznana za wydaną z rażącym naruszeniem prawa, co również stanowi przyczynę stwierdzenia nieważności decyzji zgodnie z art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a.

W konsekwencji i na podstawie art. 145 § 1 pkt 2 oraz art. 135 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi należało stwierdzić nieważność zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 19 maja 2010 r. w części utrzymującej w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia 4 marca 2010 r. nr [...] w zakresie objętym punktem 2 oraz stwierdzić nieważność powyższej decyzji Prezydenta Miasta [...] w opisanym zakresie.

W ocenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego rozpoznającego ponownie sprawę, zaskarżona decyzja organu odwoławczego oraz decyzja Prezydenta Miasta [...] z dnia 4 marca 2010 r. nr [...] podlegały uchyleniu w pozostałej części. Zdaniem Sądu nie można bowiem odmówić słuszności zarzutowi naruszenia przy wydawaniu wymienionych decyzji przepisów postępowania administracyjnego.

Przepis art. 7 k.p.a. stanowi, że w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Przepis ten wyraża jedną z podstawowych zasad postępowania administracyjnego, zasadę prawdy obiektywnej. Zasada ta oznacza, że na organ administracji publicznej nałożony jest obowiązek wyczerpującego zbadania wszystkich okoliczności faktycznych związanych z określoną sprawą w celu ustalenia stanu faktycznego zgodnego z rzeczywistością.

Zgodnie natomiast z przepisami art. 77 § 1 i 80 k.p.a. organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy, a następnie na podstawie całokształtu materiału dowodowego ocenić czy dana okoliczność została udowodniona.

Ocena całokształtu zgromadzonego materiału dowodowego - w kontekście mających zastosowanie w sprawie przesłanek prawa materialnego, z uwzględnieniem interesu społecznego i słusznego interesu obywateli (art. 7 k.p.a.) - winna znaleźć swoje odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji, stanowiącym - stosownie do treści art. 107 k.p.a. - jej integralną część, którego zadaniem jest wyjaśnienie podjętego przez organ rozstrzygnięcia.

Wyrażone w tych przepisach zasady nie zostały zrealizowane przez organy obu instancji. W szczególności nie można uznać, że dokonana w kwestionowanych decyzjach ocena operatu szacunkowego odpowiada statuowanej w art. 80 k.p.a. zasadzie swobodnej oceny dowodów.

Operat szacunkowy sporządzany stosownie do przepisów art. 149 i następne ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (obecnie Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) w myśl art. 156 ust. 1 tej ustawy stanowi pisemną opinię rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Operat szacunkowy stanowi zatem opinię biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., wedle którego gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne, organ administracji publicznej może zwrócić się do biegłego lub biegłych o wydanie opinii.

Opinia, jak każdy dowód, podlega ocenie rozstrzygającego w sprawie organu stosownie do art. 80 k.p.a. Wprawdzie, jak podkreślono w decyzjach organów obu instancji w niniejszej sprawie, organ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi (z tego bowiem względu zgodnie z art. 84 § 1 k.p.a. zasięga opinii biegłego) i w tym sensie nie może wkroczyć w merytoryczną zasadność opinii, ale jest zobowiązany ocenić przydatność dowodową opinii o wartości nieruchomości w ramach art. 80 k.p.a. Ocena organu poprawności opinii nie może przy tym sprowadzać się do lakonicznego stwierdzenia jej zgodności z przepisami prawa, lecz musi wskazywać czy przyjęte w tej opinii ustalenia zostały prawidłowo wyjaśnione, uzasadnione i udokumentowane. O ile organ orzekający i strony postępowania nie mogą narzucać rzeczoznawcy majątkowemu przyjęcia określonej metodologii wyceny, to jednak rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest wyjaśnić i uzasadnić ustalenia przyjęte w opinii o wartości nieruchomości. Oceniając dowód z opinii biegłego konieczne jest wskazanie i wyjaśnienie w uzasadnieniu przesłanek, które doprowadziły biegłego do przedstawionych konkluzji. Operat szacunkowy jest opinią biegłego, która podlega nie tylko ocenie pod względem formalnym, ale również pod względem materialnym – uwzględnienia wartości przyjętych w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach wykonawczych wydanych na podstawie tej ustawy (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 6 września 2011 r., I OSK 1510/10 LEX nr 898076, z dnia 29 marca 2011 r., II OSK 546/10, LEX nr 992602 oraz z dnia 12 stycznia 2011 r., I OSK 378/10, LEX nr 745226).

W niniejszej sprawie organy obu instancji zaakceptowały operat szacunkowy, w którym rzeczoznawca majątkowy oszacował wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości według jej stanu sprzed zmiany planu miejscowego przyjmując do porównań ceny zbycia nieruchomości położonych na terenach przeznaczonych pod usługi publiczne, tereny rekreacyjne i zieleń publiczną, a to wobec niestwierdzenia przez biegłego wystarczającej ilości wiarygodnych transakcji na gruntach przeznaczonych pod urządzenia sportowe i obiekty kubaturowe, to jest zgodnie z ówczesnym przeznaczeniem działki nr x przy ul O. w [...]. Zrazem biegły stwierdził, że nieruchomości na terenach przeznaczonych pod usługi publiczne, tereny rekreacyjne i zieleń publiczną plasują się na podobnym poziomie cenowym. Przytoczonego ostatnio stwierdzenia biegły jednakże w żaden sposób nie uzasadnił, choćby przez przedstawienie porównania cen tych, nielicznych transakcji, które dotyczyły nieruchomości przeznaczonych, jak przedmiotowa nieruchomość – pod urządzenia sportowe, z cenami nieruchomości na terenach przeznaczonych pod usługi publiczne, tereny rekreacyjne i zieleń publiczną. Zauważyć zaś należy, że jest to przeznaczenie wprawdzie terminologicznie w części zbliżone (tereny rekreacyjne), ale jednak inne, skoro przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości było określone jako [...] US – teren urządzeń sportowych – projektowany ośrodek sportowo-rekreacyjny zawierający program urządzeń ponadpodstawowych i obiektów kubaturowych. W świetle treści opinii zestawienie cen transakcyjnych nieruchomości w Załączniku nr 1 do operatu obejmuje jedynie nieruchomości z grupy ostatecznie przyjętej jako baza cen transakcyjnych, a przy tym w Załączniku brak szczegółowego opisu przeznaczenia nieruchomości. Taki opis w odniesieniu jedynie do działki pod poz. 6 Załącznika nr 1 znajduje się na k. 11 operatu (działka w terenie koncentracji funkcji usługowych).

Niedokonanie przez organy dostatecznej analizy operatu z punktu widzenia uzasadnienia zawartego w nim stwierdzenia o odpowiedniości poziomu cen nieruchomości przyjętych do porównania w sytuacji, gdy nieruchomości te, jak wskazano w samej opinii, miały inne przeznaczenie niż nieruchomość szacowana, skutkuje uznaniem niepełności tej oceny. Braki zaś w tym zakresie mogły mieć wpływ na wynik sprawy, skoro zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania kwestionowanych decyzji wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży, a wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Nie może mieć przy tym decydującego znaczenia podniesiona w uzasadnieniu decyzji organu pierwszej instancji okoliczność niezgłoszenia w postępowaniu administracyjnym przez jego strony zastrzeżeń co do prawidłowości operatu szacunkowego i ewentualnych wniosków z tym związanych. Trzeba bowiem jeszcze raz podkreślić, że ustalenie stanu faktycznego sprawy, który w sprawie niniejszej obejmuje określenie różnicy wartości nieruchomości przewidzianej w art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, należy do organu administracji, który winien stosownie do art. 7 k.p.a. podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli.

Dodatkowo Wojewódzki Sąd Administracyjny zwrócił uwagę, że przedstawiona w uzasadnieniu decyzji organu pierwszej instancji ocena operatu szacunkowego (nie zawierająca przy tym omówionych wyżej elementów) nie ma także charakteru stanowczego, skoro organ stwierdza, że wnioski przedstawione w operacie "wydają się być spójne i logiczne", zaś organ odwoławczy tak przedstawiona ocenę zaakceptował.

Zdaniem Sądu nie zasługiwał natomiast na podzielenie podniesiony w skardze argument odwołujący się do treści decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia 4 sierpnia 1992 r. odmawiającej K. W. wydania pozwolenia na budowę, a w której to decyzji podano, że działka przewidziana jest pod projektowany ośrodek sportowo – rekreacyjny, układ komunikacyjny ul. S. oraz pod osiedle wielorodzinne "W.". Przeprowadzone w postępowaniu dowody nie uzasadniają bowiem uznania, że przedmiotowa działka była usytuowana na innym obszarze, niż oznaczony w uchwalonym w 1986 r. planie zagospodarowania przestrzennego symbolem [...] US, który z godnie z prawidłowymi w tym zakresie ustaleniami obejmował teren urządzeń sportowych – projektowany ośrodek sportowo-rekreacyjny zawierający program urządzeń ponadpodstawowych i obiektów kubaturowych (kopie z planu zagospodarowania przestrzennego k. 5 akt administracyjnych). Trzeba podkreślić, że przeznaczenie terenu wynika z planu zagospodarowania przestrzennego, którego zapisy są w tym przedmiocie wiążące.

Bez wpływu na rozstrzygnięcie pozostawały też zarzuty skarżących odnoszące się do ustalenia opłaty planistycznej z rażącym opóźnieniem. Wprawdzie przepis art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5, jednakże, jak podniesiono już w uzasadnieniu wyroku w sprawie II SA/Lu 483/10, wskazany w tym przepisie termin nie ma charakteru materialnego, z którego upływem wiązałyby się skutki prawne. Należy zauważyć, że także pod rządem poprzednio obowiązującej ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.) na tle analogicznego brzmienia przepisu art. 36 ust. 9 ostatnio wymienionej ustawy Naczelny Sąd Administracyjny wskazywał, iż termin przewidziany w tym przepisie, który nakazuje wójtowi, burmistrzowi i prezydentowi miasta ustalenie opłaty bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, nie jest ściśle zakreślającym terminem do wydania decyzji, a zmierza do zapewnienia niezbędnej szybkości działania administracji publicznej. Termin ten ma charakter procesowy (wyrok z dnia 27 października 2004 r., OSK 774/04, LEX nr 837736).

Ponownie trzeba również wskazać, że przywołany w skardze wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., P 58/08 (OTK-A 2010/2/9, Dz.U.2010/24/124) dotyczył niezgodności z Konstytucją art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, to jest do dnia 31 grudnia 2003 r. Tego rodzaju sytuacja nie ma miejsca w rozpoznawanej sprawie, gdyż przeznaczenie nieruchomości skarżących w planie uchwalonym w 2002 r. jest inne, niż w planie z 1986 r. i na wzrost wartości nieruchomości nie ma wpływu faktyczne jej wykorzystanie.

Z tych wszystkich względów, na podstawie art. 145 § 1 pkt 2 i art. 145 § 1 pkt 1 lit. c oraz art. 135 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w punktach I i II wyroku. Rozstrzygnięcie z punktu III uzasadnia art. 152 p.p.s.a. O kosztach postępowania w pkt III wyroku orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a. w związku z art. 205 § 2 p.p.s.a. oraz w związku z § 18 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1348 ze zm.).