Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 780/15
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2017-02-23 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 183 § 1, art. 174, art. 184
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 154 ust. 1, art. 152  ust. 2, art. 153 ust. 1 , art. 150 ust. 1 pkt. 2, art. 151 ust. 1
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: § 4 ust. 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Aleksandra Łaskarzewska Sędziowie: Sędzia NSA Małgorzata Pocztarek Sędzia del. WSA Marian Wolanin (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Magdalena Błaszczyk po rozpoznaniu w dniu 23 lutego 2017r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej D.Z. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 28 listopada 2014 r. sygn. akt II SA/Łd 806/14 w sprawie ze skargi D.Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] czerwca 2014r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę kasacyjną


UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 28 listopada 2014 r., sygn. akt II SA/Łd 806/14, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi oddalił skargę D. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] czerwca 2014 r., Nr [...], w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej.

W uzasadnieniu wyroku wskazano, że decyzją z dnia [...] kwietnia 2014 r., Nr [...], Prezydent Miasta S. ustalił D. Z., właścicielowi nieruchomości położonej w S. przy ul. D., oznaczonej nr ewid. działki [...], o pow. [...] ha, opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, w wysokości [...] zł. Po rozpatrzeniu odwołania D. Z., decyzją z dnia [...] czerwca 2014 r., Nr [...], sprostowaną postanowieniem z dnia [...] lipca 2014 r. w zakresie daty jej podjęcia, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta S. z dnia [...] kwietnia 2014 r. Organ odwoławczy stwierdził, że podstawą ustalenia wzrostu wartości nieruchomości jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M.L. Organ pierwszej instancji nie dokonał oceny tego dowodu. W uzasadnieniu decyzji wskazano jedynie w oparciu o ten operat szacunkowy, w jakiej wysokości wzrosła wartość nieruchomości wskutek podziału. Odwołującemu został przesłany operat szacunkowy i w terminie zakreślonym do złożenia uwag i wniosków odwołujący się złożył zastrzeżenia względem operatu szacunkowego, na które rzeczoznawca majątkowy udzieliła odpowiedzi. Decyzja zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości, stanowiącej własność D. Z., została wydana przez Prezydenta Miasta S. w dniu [...] czerwca 2011 r. Przymiot ostateczności decyzja ta uzyskała z dniem [...] czerwca 2011 r. Zgodnie z art. 130 § 4 kpa decyzja podlega wykonaniu przed upływem terminu do wniesienia odwołania, gdy jest zgodna z żądaniem wszystkich stron i z takim żądaniem wystąpił właściciel dzielonej nieruchomości D. Z. Dzień [...] czerwca 2011 r. stanowi datę wykonalności decyzji, ale nie jej ostateczności. Termin do ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek podziału, stosownie do art. 98a ust. 3 zdanie trzecie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, ze zm.), został zachowany. W dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała Rady Miasta S. nr [...]z dnia [...] maja 2000 r., o której mowa w art. 98a ust. 1 powołanej ustawy. Rzeczoznawca majątkowy, w operacie z dnia [...] marca 2014 r. opisała stan prawny wycenianej nieruchomości, lokalizację, stan zagospodarowania, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wartość nieruchomości określono na dzień 12 marca 2014 r. według jej stanu przed podziałem na dzień wydania decyzji, na dzień tj. [...] czerwca 2011 r., a stan nieruchomości po podziale na dzień 10 czerwca 2011 r., błędnie przyjmując, że jest to data, w której decyzja podziałowa stała się ostateczna, ponieważ była to data, w której decyzja nabyła przymiot wykonalności. Decyzja zatwierdzająca projekt podziału stała się ostateczna w dniu 21 czerwca 2014 r. Różnica pomiędzy tymi datami jest tak niewielka, że w okresie od dnia 10 czerwca 2011 r. do dnia 21 czerwca 2011 r. nie nastąpiła żadna okoliczność zmieniająca stan nieruchomości po podziale. Powierzchnia nieruchomości dzielonej wynosiła [...]ha. Nieruchomość, decyzją Prezydenta Miasta S. z dnia [...] czerwca 2011 r., została podzielona na 6 działek ewidencyjnych. Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym określiła wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale stosując podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej w rozumieniu § 4 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.). Rzeczoznawca majątkowy wskazała w operacie, że przyjęła do porównań nieruchomości niezabudowane o podobnym przeznaczeniu, tj. pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne i mieszkaniowo-usługowe z dużą rozpiętością powierzchni, aby z jednego zbioru danych rynkowych określić wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale. Jako atrybuty wpływające na wartość nieruchomości rzeczoznawca majątkowy wskazała lokalizację szczegółową, powierzchnię, dostępną infrastrukturę techniczną i dojazd do nieruchomości. Przed podziałem istotny wpływ na wartość nieruchomości - w ocenie rzeczoznawcy majątkowego - miała lokalizacja i następnie powierzchnia działki, dostęp do infrastruktury technicznej i dojazd do nieruchomości nie wpłynął na wartość nieruchomości. Dla potrzeb analizy rzeczoznawca prześledziła rynek nieruchomości z całego miasta S. w okresie od stycznia 2011 r. do lutego 2014 r. Na podstawie tej analizy wskazała, że rynek nieruchomościami niezabudowanymi o typowej powierzchni od 800 m2 do 1500 m2 jest bardziej rozwinięty, natomiast nieruchomości przekraczające powierzchnię 3000 m2 rzadko są przedmiotem transakcji. W okresie ostatnich dwóch lat nie było żadnej transakcji na terenie miasta S., w związku z czym rzeczoznawca majątkowy rozszerzyła badanie rynku nieruchomości od 2011 r. Z wykazu transakcji podobnych sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego wynika, że ceny gruntów w latach 2011 - 2013 kształtowały się na poziomie od 57,08 zł do 154,82 zł. Średnia cena gruntu na podstawie transakcji analizowanych wyniosła 99,78 zł/m2. Po uwzględnieniu takich cech nieruchomości jak powierzchnia, którą rzeczoznawca określiła jako niekorzystną oraz lokalizację jako średnio korzystną, wartość gruntu ustaliła przed podziałem w wysokości 84,81 zł/m2, co w sumie stanowiło kwotę [...] zł. Cenę średnią dla gruntu po podziale rzeczoznawca majątkowy określiła dla nieruchomości obejmującej działki nr ew. [...],[...],[...] i [...] w wysokości 94,59 zł/m2, a dla działki nr [...] w wysokości 99,48 zł/m2, słusznie uznając ją za atrakcyjniejszą ze względu na powierzchnię. Dla tej części nieruchomości, z której wydzielono największą działkę, tj. nr [...], rzeczoznawca majątkowy określiła wartość w wysokości sprzed podziału. Łącznie wartość nieruchomości po podziale została określona w wysokości [...] zł. Wzrost wartości nieruchomości wyniósł zatem [...] zł. Przyjmując określoną uchwałą Rady Miasta S. stawkę procentową w wysokości 20 % wzrostu wartości nieruchomości opłatę tą ustalono w wysokości [...] zł.

Organ odwoławczy wskazał, że obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej, o której mowa w art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami, ciąży na osobie będącej właścicielem w dniu, w którym decyzja organu gminy zatwierdzająca projekt podziału tej nieruchomości stała się ostateczna. Przesądza o tym zawarte w art. 98a ust. 1 powołanej ustawy określenie istotnych faktów dla powstania tego obowiązku, tj. stan nieruchomości przed podziałem, który przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Pod pojęciem "stan nieruchomości" należy rozumieć także stosunki właścicielskie z nią związane, co potwierdza zresztą jednolite orzecznictwo sądów administracyjnych. W odniesieniu do zarzutu o wzroście wartości gruntu w S. w okresie od 2003 r. do 2014 r. organ odwoławczy wskazał, że jest to okres ponad 10 lat i w tym czasie nastąpił niewątpliwy wzrost cen gruntu. Z analizowanego rynku nieruchomości, który przedstawiła rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym, wynika, że w większości tych transakcji cena kształtowała się na poziomie ok. 100 zł/m2. Dodatkowo Kolegium podniosło, że są to transakcje nieruchomości zlokalizowanych poza centrum S. Pozostałe zarzuty odwołania dotyczące określonej planem miejscowym minimalnej powierzchni działek budowlanych, przebiegu linii elektrycznej średniego napięcia, braku umowy na służebność przesyłu energii elektrycznej oraz braku opłat z tytułu tej służebności – w ocenie organu odwoławczego - nie wpływają na wysokość opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości wynikający z jej podziału musi wynikać tylko z samego faktu podziału, tzn. różnicy pomiędzy wartością nieruchomości gdyby była przedmiotem sprzedaży bez wydzielenia w jej granicach działek ewidencyjnych, a wartością nieruchomości jako jednej nieruchomości, ale składającej się z wielu działek ewidencyjnych. Jakkolwiek rzeczoznawca majątkowy ustaliła wartość nieruchomości uwzględniając przy tym po podziale, że część nieruchomości nie zmieniła wartości i jedna z działek wchodzących w skład nieruchomości jest o większej atrakcyjności, to jednak określona wartość nieruchomości odnosi się do całej nieruchomości dzielonej, a nie poszczególnych działek ewidencyjnych. Po podziale nieruchomość ma taką samą powierzchnię jak przed podziałem, taką samą lokalizację, taki sam dostęp do infrastruktury, dlatego nieuzasadnione jest uwzględnianie innych cech nieruchomości, pozytywnych i negatywnych, które wpływają na wartość nieruchomości, gdy są przedmiotem wyodrębnienia prawnego, tj. uzyskania ceny w przypadku sprzedaży jako odrębna nieruchomość. Organ odwoławczy nie stwierdził, aby w toku postępowania administracyjnego doszło do naruszenia zasad ogólnych dobrej praktyki administracyjnej określonych w Europejskim Kodeksie Dobrej Praktyki Administracyjnej. Zasady postępowania przed organami administracyjnymi Rzeczypospolitej Polskiej regulują przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego, a te - zdaniem Kolegium - nie zostały naruszone. Sugerowane przez odwołującego się skorzystanie z art. 20 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz.U. z 2001 r. Nr 79, poz. 856, ze zm.) w związku z rażącym naruszeniem - w ocenie odwołującego - art. 18 EKDPA, nie znajduje uzasadnienia. Fakt niezadowolenia odwołującego się z ustalonych operatem rzeczoznawcy majątkowego wartości nieruchomości nie przesądza o jego wadliwości. Nie istnieją przyczyny, aby uznać, że transakcje przytoczone w operacie szacunkowym nie były wiarygodne. Odwołujący się nie wskazał, który z dowodów został pominięty przez organ pierwszej instancji lub któremu organ ten odmówił wiarygodności. Kolegium uznało, że wykonany operat szacunkowy odzwierciedla wzrost wartości szacowanej nieruchomości, w związku z czym ustalenie opłaty adiacenckiej w wyniku wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału było uzasadnione. Organ pierwszej instancji w uzasadnieniu decyzji powołał się na § 41 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który został uchylony § 1 pkt 13 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 165, poz. 985) z dniem 26 sierpnia 2011 r. Treść tego przepisu pokrywa się z treścią art. 98a ust. 1 zdanie czwarte i piąte ustawy o gospodarce nieruchomościami, w związku z czym Kolegium uznało, że uchybienie to nie miało wpływu na podjęte rozstrzygnięcie.

Oddalając skargę D. Z. na decyzję organu odwoławczego Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi stwierdził, że w stanie faktycznym niniejszej sprawy zostały spełnione wszystkie ustawowe przesłanki warunkujące możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej, określone w art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Istotą sporu pomiędzy skarżącym a organami administracji publicznej jest odpowiedź na pytanie kto, a więc czy skarżący, czy może obecny właściciel (właściciele) nieruchomości powstałych i nabytych po podziale, powinien być adresatem decyzji ustalającej opłatę adiacencką oraz ocena, czy w wyniku podziału nieruchomości wzrosła jej wartość, co stanowiło podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej.

Wydane w sprawie decyzje organów obu instancji nie naruszają prawa i prawidłowo zostały skierowane do skarżącego, jako osoby będącej właścicielem nieruchomości w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Orzecznictwo sądowe jest w tej kwestii jednomyślne i w dalszym ciągu, pomimo zmiany stanu prawnego, zachowuje swoją aktualność uchwała składu pięciu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 listopada 1999 r., sygn. akt OPK 21/99, według której obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej, o której mowa w art. 98 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, ciąży na osobie będącej właścicielem nieruchomości w dniu, w którym decyzja organu gminy zatwierdzająca projekt podziału tej nieruchomości stała się ostateczna. Sąd pierwszej instancji uznał więc, że do uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem zobowiązany jest podmiot będący właścicielem nieruchomości w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału stała się ostateczna, a nie obecny właściciel nieruchomości, który nabył jej własność po podziale.

Wartość nieruchomości została zaś wskazana przez rzeczoznawcę majątkowego M. L., stosownie do wymogów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organy prowadzące postępowanie w sposób wyczerpujący zebrały materiał dowodowy, dokonały prawidłowych ustaleń faktycznych, choć tylko Kolegium rzetelnie oceniło i rozważyło zebrany materiał dowodowy, konwalidując tym samym uchybienia popełnione przez organ pierwszej instancji, słusznie zresztą wytknięte w treści odwołania i powtórzone w skardze. Błędy organu pierwszej instancji, naprawione przez organ odwoławczy nie mogły jednak rzutować na wynik sprawy i skutkować uchyleniem decyzji organu pierwszej instancji, ponieważ organ odwoławczy dysponował kompletnym, prawidłowo zebranym materiałem dowodowym, a przede wszystkim operatem szacunkowym, który zasadniczo nie narusza obowiązujących norm prawnych. Operat szacunkowy jest opinią w rozumieniu art. 84 § 1 kpa, powinien zatem zostać przez organ oceniony z poszanowaniem wniosków wymagających wiedzy specjalistycznej, ale z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 kpa. Wnioski takiej opinii w żadnej mierze nie zwalniają organu od obowiązku ustalenia stanu faktycznego i prawnego sprawy. Innymi słowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia wysokości opłaty adiacenckiej. O zaistnieniu przesłanek do nałożenia opłaty i określeniu jej wysokości decyduje właściwy organ i to on ocenia wiarygodność pozyskanej w sprawie opinii. Na organie spoczywa zatem obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i wysokości opłaty. Postępowanie wyjaśniające w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej toczyć się powinno z poszanowaniem zasad określonych nie tylko w przepisach Kodeksu postępowania administracyjnego, ale również w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Oceniając operat pod względem formalnym, należy zgodzić się z Kolegium, że został on sporządzony z poszanowaniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także zawiera on wszystkie, wynikające z § 56 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, elementy wymagane dla operatu szacunkowego. Opinia biegłego rzeczoznawcy jest spójna i logiczna. Sam operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami, zaś określonej w nim wartości gruntu nie można uznać ani za zaniżoną przed podziałem, ani za zawyżoną po podziale. Autorka operatu uwzględniła w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz stan tej nieruchomości. Operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych opinii. Operat ten niewątpliwie wskazuje na to, że podział nieruchomości spowodował oczywisty wzrost jej wartości. Gruntownie przeprowadzone postępowanie wyjaśniające i rzetelna - wbrew zarzutom skargi – ocena materiału dowodowego dokonana przez Kolegium, nie naruszają zasady swobodnej oceny dowodów. Zasadą jest, że wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku (art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W rozpoznawanej sprawie określenie wartości nieruchomości po jej podziale najpełniej odzwierciedla suma wartości poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału. Biegła przyjęła do analizy transakcje kupna i sprzedaży działek niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i mieszkaniowo-usługową, uwzględniając nieruchomości z dużą rozpiętością powierzchni, aby z jednego zbioru danych rynkowych określić wartość przed podziałem i po podziale. Biegła trafnie wywiodła, że rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych w mieście S. jest średnio rozwinięty i w przypadku działek budowlanych o typowej powierzchni do 900 m2 oraz od 901 m2 do 1500 m2, można wyselekcjonować wystarczającą liczbę transakcji w dwuletnim okresie analizy, jednakże w przypadku działek większych, powyżej 3000 m2, występuje zdecydowanie mniejsza podaż. Z uwagi więc na to, że w dwuletnim okresie analizy biegła nie odnotowała żadnej transakcji kupna-sprzedaży tego typu nieruchomości, dla potrzeb wyceny wydłużyła okres analizy i przywołała dane rynkowe transakcji pochodzących z okresu od stycznia 2011 r. do lutego 2014 r., co czytelnie przedstawiła w tabeli. Rzeczoznawca zauważyła, że przedmiot wyceny przed podziałem posiadał powierzchnię [...] m2, a zatem znacznie większą, niż największa działka będąca przedmiotem transakcji przywołanych do analizy. Jak słusznie wywiodła, po przekroczeniu powierzchni 3000 m2, cena jednostkowa gruntu mniej reaguje spadkiem poziomu cen i w tym wypadku poziom ceny jednostkowej odpowiadał poziomowi cen działek nieznacznie większych niż 3000 m2. Zgodzić się również wypada z rzeczoznawcą, że cechami o charakterze cenotwórczym są lokalizacja, powierzchnia, dostęp do infrastruktury technicznej oraz dojazd do nieruchomości. Biorąc pod uwagę cenę minimalną i cenę maksymalną 1 m2 gruntu biegła obliczyła cenę średnią 1 m2 powierzchni gruntu na poziomie 99,78 zł, określiła cechy rynkowe i ich wagę (lokalizacja szczegółowa - 40%, powierzchnia gruntu - 20 %, dostępna infrastruktura techniczna - 25 %, dojazd do nieruchomości - 15%) w oparciu o preferencje klientów biur pośrednictwa nieruchomości oraz analizę danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego. W następnej kolejności rzeczoznawca scharakteryzowała nieruchomości gruntowe o cenach skrajnych i na tej podstawie określiła procentowy wpływ cech rynkowych na wartość przedmiotu wyceny, zakres współczynników korygujących i ich sumę oraz określiła w tabeli gradację współczynników w obrębie cech rynkowych. W rezultacie tych czynności biegła ustaliła wartość 1 m2 działki nr [...] przed podziałem na kwotę 84,81 zł, zaś wartość całej działki o powierzchni [...] m2 na kwotę [...] zł. Przystępując do ustalenia wartości nieruchomości po podziale rzeczoznawca określiła cechy rynkowe oraz poziom ich współczynników dla poszczególnych działek, które powstały po podziale w postaci czytelnych tabel i na tej postawie wartość 1 m2 działki nr [...] ustaliła na kwotę 99,48 zł, działek nr [...],[...],[...],[...] obliczyła na kwotę 94,59 zł, zaś w przypadku największej działki nr [...] na kwotę 84,81 zł. Wartość rynkową prawa własności gruntu wycenianej nieruchomości po podziale rzeczoznawca określiła na łączną kwotę [...] zł, wskazując, że stanowi ją suma wartości działek powstałych po podziale: działka nr [...] o wartości [...] zł, działka nr [...] – [...] zł, działka nr [...] – [...] zł, działka nr [...] – [...] zł, działka nr [...] – [...] zł, działka nr [...] – [...] zł. Wobec tego nie budzi wątpliwości, że sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy operat szacunkowy wykazał wzrost wartości nieruchomości na skutek jej podziału i bezspornie mógł stanowić podstawę do ustalenia przez organ opłaty adiacenckiej, którą zobowiązany jest uiścić skarżący. O poprawności operatu szacunkowego może dodatkowo świadczyć fakt, że ustalona przez biegłą cena 1 m2 gruntu dla poszczególnych działek, które powstały po podziale kształtująca się na poziomie 94,59 zł – 99,48 zł (za wyjątkiem działki nr [...]) jest w zasadzie zbliżona do ceny 1 m2 gruntu, za jaką skarżący zbył działki po podziale (w odwołaniu od decyzji pierwszej instancji skarżący podawał kwotę 100 zł/m2, natomiast na rozprawie kwotę około 90 zł/m2).

W odniesieniu do argumentów skarżącego dotyczących niewiarygodnego szybowania cen tej samej nieruchomości na przestrzeni lat – w ocenie Sądu pierwszej instancji - są one gołosłowne i nie mogły rzutować na wynik sprawy, bowiem w tym wypadku przedmiotem oceny organów administracyjnych, jak i Sądu jest wyłącznie ustalenie wartości działki przed podziałem i po podziale (a nie w 2003 r.), a w konsekwencji odpowiedź na pytanie, czy wartość nieruchomości po podziale wzrosła, czy też nie. Jeśli organ dysponuje wiarygodnym i prawidłowo sporządzonym operatem szacunkowym, to nie ma obowiązku poszukiwania aż do skutku dowodów "przemawiających na korzyść interesu skarżącego", a więc, że wartość nieruchomości – jak twierdzi skarżący – nie wzrosła. Skarżący miał niewątpliwie możliwość zapoznania się z operatem szacunkowym i jeśli w jego przekonaniu operat ten był błędny, mógł przedłożyć organowi operat sporządzony na własne zlecenie, bądź skorzystać z możliwości poddania ocenie prawidłowości jego sporządzenia organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Poza zakresem sądowej kontroli pozostawiono zarzuty skargi dotyczące rozwiązań przyjętych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, ponieważ przedmiotem skargi jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego ustalająca opłatę adiacencką, a nie uchwała Rady Miasta S. nr [...] z dnia [...] maja 2003 r. zatwierdzająca miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta S. Bez znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy są ponadto argumenty skarżącego kierowane wadliwie przeciwko organowi o nieregulowaniu opłat za służebność przesyłu energii elektrycznej i brak zawarcia stosownej umowy w tej kwestii.

W skardze kasacyjnej od omawianego wyroku z dnia 28 listopada 2014 r., sygn. akt II SA/Łd 806/14, D. Z. zarzucił naruszenie art. 145 § 1 pkt 1a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r. poz. 270, ze zm.) – dalej ppsa, poprzez brak uchylenia zaskarżonych decyzji w całości w sytuacji, gdy sąd administracyjny powinien stwierdzić naruszenie prawa materialnego, tj.:

- art. 98a ust. 1 w zw. z art. 146 ust. 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, poprzez bezpodstawne uznanie, że w wyniku dokonanego podziału wzrosła wartość nieruchomości skarżącego, brak prawidłowego określenia wartości nieruchomości po dokonanym podziale, ustalenia wartości nieruchomości poprzez zsumowanie wartości ustalonych dla poszczególnych działek ewidencyjnych i wchodzących w jej skład,

- art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, § 4 ust. 1 i 4 oraz § 26 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez zaakceptowanie przyjęcia, jako podstawy do wyceny, nieruchomości niepodobnych do nieruchomości wycenianej, brak sięgnięcia do cen transakcyjnych nieruchomości podobnych na rynku regionalnym, czy krajowym w sytuacji, gdy brak było transakcji nieruchomościami podobnymi na rynku lokalnym, brak uwzględnienia obniżenia wartości nieruchomości wycenianej na skutek obecności na niej infrastruktury energetycznej.

W skardze kasacyjnej zarzucono również naruszenie art. 145 § 1 pkt 1c, poprzez brak uchylenia zaskarżonych decyzji w całości w sytuacji, gdy sąd administracyjny powinien stwierdzić naruszenie przepisów postępowania, tj.:

- art. 7 kpa, poprzez brak podjęcia niezbędnych czynności służących dokładnemu wyjaśnieniu stanu faktycznego oraz z uwzględnieniem słusznego interesu skarżącego,

- art. 28 kpa w zw. z art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez nieuwzględnienie i nieobjęcie decyzjami wszystkich uczestników postępowania o ustalenie opłaty adiacenckiej,

- art. 77 § 1 kpa, poprzez uchybienie obowiązkowi zebrania w sposób wyczerpujący materiału dowodowego,

- art. 80 kpa, poprzez uznanie za udowodnione okoliczności, które nie wynikają z dostępnego organom materiału dowodowego.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej wskazano, że sądy administracyjne powołane zostały do kontroli legalności wydanych decyzji i kontrola ta winna być wszechstronna, niezależnie od podnoszonych przez stronę twierdzeń oraz zgłaszanych dowodów. Transakcje przyjęte do sporządzenia wyceny i zaprezentowane w tabeli na str. 12 operatu szacunkowego nie dotyczą nieruchomości, które mają powierzchnię choćby przybliżoną do powierzchni nieruchomości, w stosunku do której naliczona została opłata adiacencka (największa nieruchomość ma pow. [...] m2). Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości po podziale ustalona została poprzez zsumowanie wartości poszczególnych działek ewidencyjnych powstałych po podziale nieruchomości (str. 18 operatu). Taki sposób ustalenia wartości nieruchomości po podziale jest fundamentalnie nieprawidłowy. Zgodnie z art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami przedmiotem wyceny zarówno przed jak i po podziale ma być nieruchomość. Po wydaniu decyzji podziałowej (jak i przed jej wydaniem) odrębny przedmiot własności stanowiła nieruchomość będąca własnością skarżącego o powierzchni [...] m2. Ta właśnie nieruchomość powinna być przedmiotem wyceny w całości, a nie poszczególne działki ewidencyjne wchodzące w jej skład, które nie były nieruchomościami na dzień wydania decyzji podziałowej. Takie stanowisko zajął m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w sprawie sygn. akt I OSK 2342/2012. Sąd pierwszej instancji zauważył, że przedmiot wyceny posiada powierzchnię [...] m2, jednakże nie wyciąga z tej tezy żadnego dalszego wniosku. Sąd miesza pojęcia nieruchomości oraz działki, co w konsekwencji dowodzi, że art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami został przez Sąd nieprawidłowo zastosowany. Podstawą do ustalenia wartości nieruchomości skarżącego był zasadniczo wadliwy operat szacunkowy, co powinno być przedmiotem oceny zarówno przez organy obu instancji, jak i przez Sąd w ramach kontroli legalności wydanych orzeczeń. Z 22 nieruchomości przyjętych do wyceny nieruchomości skarżącego żadna nie jest podobna do nieruchomości wycenianej. Jednym z najważniejszych czynników decydujących o cenie nieruchomości jest jej wielkość. Największa nieruchomość z wyselekcjonowanych przez biegłą ma powierzchnię [...] m2, znakomita większość oscyluje natomiast wokół 1.000 m2. Biegła zauważa ten problem na str. 11 operatu, jednak nie przywiązuje do niego żadnej wagi powołując się na enigmatyczny rynek historyczny, który rzekomo wykazuje brak spadku cen nieruchomości po przekroczeniu powierzchni 3.000 m2. Biegła nie przytacza przy tym żadnych danych potwierdzających postawioną tezę poza wskazaniem jednej transakcji z 2009 r. Taki sposób selekcji nieruchomości mających być podstawą do sporządzenia wyceny jest w sposób oczywisty nieprawidłowy. Biegła pominęła przy sporządzaniu operatu treść § 26 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, który pozwala na sięgnięcie po ceny nieruchomości podobnych na rynku regionalnym, czy krajowym w przypadku, gdy brak jest odpowiednich transakcji na rynku lokalnym. Operat szacunkowy, jako dowód z opinii biegłego, jest szczególnym dowodem, bowiem za jego pośrednictwem dostarczane są organowi orzekającemu wiadomości specjalne, które znajdują się poza zakresem kompetencji tego organu (czy Sądu), nie zwalnia to jednak ani organów administracji, ani Sądu od oceny tego dowodu w odniesieniu do przepisów, które regulują jego sporządzenie. Organy administracji i Sąd powinny zweryfikować przydatność sporządzonego operatu dla celów dowodowych. Postępowanie administracyjne nie ma charakteru kontradyktoryjnego lecz obowiązują w nim zasady legalizmu i prawdy obiektywnej określone w art. 7 kpa. Niezależnie więc od aktywności skarżącego, Sąd powinien był dokonać analizy prawidłowości założeń operatu w świetle odpowiednich przepisów. Skarżący wielokrotnie zwracał uwagę organów administracji i Sądu na wadliwość założeń operatu. Nawet jeśli nie wszystkie zarzuty stawiane temu operatowi były zasadne, Sąd powinien zbadać go wnikliwie skoro był on kwestionowany na każdym etapie postępowania. Na etapie skargi do sądu administracyjnego skarżący przytoczył szereg argumentów wykazujących wady operatu oraz powołał się na powszechnie dostępne informacje o cenach transakcyjnych nieruchomości. Ponadto, zarówno Naczelny Sąd Administracyjny jak i żaden z wojewódzkich sądów administracyjnych, których orzeczenia przytoczono w zaskarżonym wyroku, nie badał zagadnienia przymiotu strony pod kątem definicji strony wyartykułowanej w art. 28 kpa na tle art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale pięciu sędziów z dnia 22 listopada 1999 r., sygn. akt OPK 21/99, nie rozważał stanu prawnego pod rządami art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami, tymczasem brzmienie wskazanego art. 98 ust. 4 na dzień wydania powołanej uchwały w porównaniu do brzmienia obecnego wykazuje fundamentalne różnice. W stosunku do obecnej treści powyższy przepis nie regulował ani kwestii czasu, w jakim decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej mogła być wydana, ani konkretnych zasad w oparciu o które opłatę należało wyliczać. Może to uzasadniać twierdzenie, że w tamtym stanie prawnym ustalenie opłaty było możliwe jedynie bezpośrednio po dokonaniu podziału, co skutkowałoby tym, że zobowiązanym do jej wniesienia byłby właściciel nieruchomości, a zatem podmiot, który otrzymuje korzyść ekonomiczną wskutek dokonanego podziału. Obecnie przepis pozwala na wydanie decyzji do trzech lat po uzyskaniu przez decyzję statusu ostateczność lub przez orzeczenie statusu prawomocności. Pomiędzy tymi terminami, a wydaniem decyzji o ustaleniu opłaty, może więc upłynąć znaczący okres czasu, w którym może dojść np. do zmian właścicielskich. Konieczne jest w takim przypadku ustalenie, jaki podmiot uzyskał konkretnie korzyść ekonomiczną z podziału nieruchomości. Takie stanowisko zostało wyrażone w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 15 maja 2013 r., sygn. akt IV SA/Po 151/2013. Przedmiotem postępowania przed organami obu instancji nie było ustalenie kto, w jaki sposób i czy w ogóle odniósł korzyść z dokonanego podziału. W szczególności żaden organ nie analizował, czy jakąkolwiek korzyść z dokonanego podziału odniósł skarżący. Nie dokonano również żadnej weryfikacji tego, czy potencjalny wzrost wartości nieruchomości był spowodowany normalnymi zmianami na rynku nieruchomości, które występują niezależnie od czynności działowych, czy też rzeczywiście dokonany podział w określony sposób wpłynął na ukształtowanie wartości nieruchomości skarżącego. Nie wzięto również pod uwagę tego, że na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty część nieruchomości nie była we władaniu skarżącego. W związku z wątpliwościami w zakresie interpretacji art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami na tle art. 28 kpa, z ostrożności procesowej w skardze kasacyjnej wniesiono o przedstawienie zagadnienia prawnego budzącego poważne wątpliwości do rozstrzygnięcia składowi siedmiu sędziów tego Naczelnego Sądu Administracyjnego: "Czy w świetle art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 28 kpa, decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej, podjęta po zbyciu części nieruchomości przez osobę, będącą właścicielem w dniu, w którym decyzja podziałowa stała się ostateczna, w zakresie, w jakim jakim dotyczy zbytej części nieruchomości, powinna być adresowana do poprzedniego, czy do bieżącego właściciela tej nieruchomości oraz czy postępowanie administracyjne prowadzone w celu ustalenia opłaty adiacenckiej powinno zmierzać do ustalenia, jaki podmiot w istocie uzyskał ekonomiczną korzyść z tytułu podziału nieruchomości zwłaszcza, gdy decyzja o ustaleniu opłaty jest wydawana po upływie znacznego czasu od decyzji podziałowej, a zbycie części nieruchomości podzielonej dokonane zostaje zaraz po podziale?" Niezrozumiałe są uwagi Sądu do skarżącego, które odnoszą się do możliwości zakwestionowania przez niego operatu szacunkowego bądź poprzez złożenie operatu sporządzonego na zlecenie skarżącego lub poddanie operatu ocenie rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Skarżący zgłosił swoje zastrzeżenia do operatu i powinny one zostać rozpatrzone przez organy administracji, a Sąd powinien zweryfikować prawidłowość ich rozpatrzenia przez te organy. Skarżący nie miał obowiązku składania prywatnych opinii. Byłoby to nieracjonalne, ponieważ prywatna opinia nie stanowi pełnoprawnego, obiektywnego dowodu w postępowaniu administracyjnym. Skarżący w sposób oczywisty nie musiał także zwracać się o ocenę operatu w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Do oceny prawidłowości sporządzenia operatu przede wszystkim zobligowane są organy administracyjne, a sąd administracyjny powinien rozważyć, czy ta ocena przeprowadzona została prawidłowo i z uwzględnieniem wszelkich aspektów faktycznych i prawnych. Sąd uchybił takiemu obowiązkowi, nie zauważając, że operat szacunkowy narusza w swych założeniach obowiązujące przepisy prawa. Sąd nie odniósł się także do kwestii występowania na wycenionej nieruchomości infrastruktury energetycznej, stanowiącej własność podmiotu trzeciego. Obecność takiej infrastruktury ma znaczący wpływ na kształtowanie się ceny nieruchomości, często powodując, że w ogóle traci ona wartość rynkową. Ta kwestia nie została jednak uwzględniona w operacie, na co skarżący zwracał uwagę i co nie zostało w żaden sposób zweryfikowane przez Sąd.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna nie zawiera usprawiedliwionych podstaw do jej uwzględnienia, dlatego podlega oddaleniu. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje bowiem sprawę tylko w granicach skargi kasacyjnej (art. 183 § 1 ppsa), z urzędu biorąc pod uwagę jedynie nieważność postępowania, co oznacza związanie przytoczonymi w skardze kasacyjnej jej podstawami, określonymi w art. 174 ppsa. Wobec niestwierdzenia zaistnienia przesłanek nieważności postępowania, oceniając wyrok Sądu pierwszej instancji w ramach zarzutów zgłoszonych w skardze kasacyjnej, Naczelny Sąd Administracyjny uznał te zarzuty za niezasadne.

Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Z powyższego wynika, że to na rzeczoznawcy majątkowym spoczywa obowiązek dokonania wyboru takiej metodologii wyceny, która będzie adekwatna przede wszystkim do celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, jej przeznaczenia w planie miejscowym i jej stanu.

W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny nieruchomości przyjmując podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej. Zgodnie z art. 152 ust. 2 i art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu m.in. podejścia porównawczego, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Przepis art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami określa przy tym, że dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu, w wyniku jej wyceny dokonuje się określenia m.in. wartości rynkowej, którą stanowi – zgodnie z art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami – najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu wymienionych w tym przepisie założeń. W § 4 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości wskazano zaś, że przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Z powyższego wynika, że kluczowym kryterium podejścia porównawczego, stosowanego do wyceny nieruchomości będącej lub mogącej być przedmiotem obrotu, jest cena uzyskiwana w obrocie nieruchomościami podobnymi do wycenianej, ponieważ wartością nieruchomości wycenianej w takim przypadku jest jej najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku, określana na podstawie cen uzyskiwanych za nieruchomości podobne do wycenianej.

W rozpatrywanej sprawie, po dokonaniu podziału nieruchomości nastąpiła sprzedaż niektórych z wydzielonych działek gruntu. Podział spowodował zatem wydzielenie działek gruntu, z których każda mogła się stać przedmiotem zbycia na odrębną własność. Zbycie wydzielonych części nieruchomości, w postaci wyodrębnionych terytorialnie działek gruntu, nie byłoby możliwe bez uprzedniego dokonania podziału nieruchomości na te działki. Podział nieruchomości stworzył zatem możliwość jej zbycia w wyodrębnionych częściach, każdą na odrębną własność, dlatego powstanie takiej możliwości stało się celem dokonanego podziału. Nie można więc wykluczyć dopuszczalności wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu jej wartości spowodowanego jej podziałem, poprzez przyjęcie do porównań transakcji sprzedaży działek gruntu o powierzchni zbliżonej do powierzchni wydzielonych w ramach podziału działek gruntu, skoro celem podziału okazało się stworzenie możliwości zbycia podzielonej nieruchomości właśnie w takich częściach na odrębną własność, w jakich przyjęto do porównań, w ramach wyceny, nieruchomości podobne. Przedmiotem wyceny nadal bowiem była cała nieruchomość po podziale, jedynie metodologia tej wyceny, przyjęta przez rzeczoznawcę majątkowego, została oparta na podobieństwie przedmiotu obrotu rynkowego do działek gruntu powstałych w ramach podziału, jako jego cel.

Prawidłowo zatem Sąd pierwszej instancji ocenił postępowanie dowodowe przeprowadzone przez organy administracji w zakresie oceny operatu szacunkowego co do poprawności przyjętych przez rzeczoznawcę majątkowego transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej, skoro u podstaw tej wyceny legł jej cel, jako wzrost wartości wywołany stworzeniem przez podział nieruchomości możliwości zbycia jej wyodrębnionych terytorialnie części na odrębną własność. Jeżeli bowiem celem wyceny było określenie wartości wycenianej nieruchomości mającej stanowić najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku, to prawidłowo przyjęto do porównań ceny nieruchomości o powierzchni zbliżonej do powierzchni działek gruntu wydzielonych w ramach podziału. Wysokość najbardziej prawdopodobnej ceny możliwej do uzyskania za całą wycenianą nieruchomość jest bowiem wynikiem cen możliwych do uzyskania na rynku ze sprzedaży poszczególnych działek gruntu wydzielonych w ramach podziału.

Prawidłowo również Sąd pierwszej instancji ocenił, że infrastruktura energetyczna znajdująca się na wycenianej nieruchomości nie ma znaczenia w sprawie, ponieważ ustalenie opłaty adiacenckiej na podstawie art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami następuje ze względu na wzrost wartości nieruchomości spowodowany wyłącznie jej podziałem, bez uwzględnienia innych czynników wpływających na wartość. Uwzględnienie infrastruktury energetycznej przy wycenie nieruchomości spowodowałoby bowiem określenie jej wartości będącej wynikiem nie tylko jej podziału, lecz także wynikiem okoliczności niezwiązanych z podziałem nieruchomości, co przeczyłoby istocie dopuszczalności ustalenia opłaty adiacenckiej.

Także ustalenie kręgu stron postępowania o ustalenie opłaty adiacenckiej zostało prawidłowo ocenione w zaskarżonym wyroku. Podmiotem zobowiązanym do uiszczenia opłaty adiacenckiej, ustalanej w okolicznościach określonych w art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami, jest właściciel nieruchomości (i użytkownik wieczysty), który uzyskał zatwierdzenie jej podziału. Opłatę tę ustala się bowiem z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem dokonanym na wniosek jej właściciela lub użytkownika wieczystego, gdzie stan wycenianej nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej jej podział, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca jej podział stała się ostateczna. Omawiana opłata nie może więc obciążać podmiotu, który nabył nieruchomość lub jej wyodrębnioną część po dokonaniu jej podziału, skoro opłata ta jest wynikiem okoliczności powstającej w dniu, w którym decyzja o podziale staje się ostateczna. W tym dniu właścicielem (lub użytkownikiem wieczystym) dzielonej nieruchomości pozostaje wnioskodawca podziału, dlatego wzrost jej wartości wynikający z podziału następuje już w chwili, gdy nie zmienił się jeszcze stan własnościowy tej nieruchomości. Odrębną okolicznością, nie mającą znaczenia w sprawie jest, czy dotychczasowy właściciel dokona zbycia podzielonej nieruchomości lub jej wydzielonej części, skoro ustalenie opłaty adiacenkiej zostało uwarunkowane samym faktem wzrostu wartości nieruchomości, a nie jej zbyciem innemu podmiotowi.

Skarżący kasacyjnie nie wyjaśnił przy tym, w czym miałby się przejawić, przedstawiony w skardze kasacyjnej, sposób naruszenia przez Sąd pierwszej instancji art. 7, art. 70 § 1 i art. 80 kpa. Nie zostało bowiem wskazane, na czym polegał, zarzucony w skardze kasacyjnej: brak podjęcia przez Sąd niezbędnych czynności wyjaśniających z uwzględnieniem słusznego interesu skarżącego, uchybienie przez Sąd obowiązkowi zebrania w sposób wyczerpujący materiału dowodowego oraz uznanie przez Sąd za udowodnione okoliczności niewynikających z dostępnego organom materiału dowodowego.

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, Sąd pierwszej instancji prawidłowo ocenił postępowanie dowodowe organów administracji, jako wystarczające do ustalenia opłaty adiacenckiej, dlatego przytoczone powyżej zarzuty kasacyjne bez ich uzasadnienia nie zasługiwały na uwzględnienie.

W związku z powyższym, Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 184 ppsa, orzekł jak w sentencji wyroku.