Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 144/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2015-07-16 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art.16, art. 17, art. 18
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.

SENTENCJA

Dnia 16 lipca 2015 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka Sędziowie Sędzia NSA Anna Stępień Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski (spr.) Protokolant st. specjalista Lidia Porczyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 lipca 2015 roku sprawy ze skargi M. C. i B. C. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za grunt przejęty pod drogę - oddala skargę. a.tp.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją znak: [...] z dnia [...] roku Wojewoda [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania M. C., B. C. i T. Ł. od decyzji Starosty[...] z dnia [...], znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za grunt przejęty pod drogę, utrzymał w mocy kwestionowane rozstrzygnięcie.

Z akt sprawy wynika, że na mocy ostatecznej decyzji Starosty [...] Nr [...] z dnia [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej działka nr 247/2 o pow. 0,1587 ha stała się własnością Gminy Miasta T..

Decyzją z dnia [...], znak: [...] Starosta [...] ustalił na rzecz B. i M. małż. C. oraz T. Ł. odszkodowanie w łącznej wysokości 118.232,00 zł, do którego wypłaty zobowiązał Gminę Miasto T.. Wojewoda [...], decyzją z dnia [...], znak: [...] uchylił rozstrzygnięcie I-instancyjne i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Starosta [...], decyzją z dnia [...], znak: [...], ustalił odszkodowanie w wysokości 157.000,00 zł (słownie: sto pięćdziesiąt siedem tysięcy zł) za utracone prawo własności do nieruchomości oznaczonej numerem działki nr 247/2 o powierzchni 0,1587 ha położonej w obrębie [...] Miasta T. objętej decyzją Starosty [...] Nr [...] z dnia [...] znak: [...] zezwalającą na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi gminnej - ulicy A łączącej drogę wojewódzką nr [...] - ulicę B z drogą powiatową nr [...] - ulicą C w T. wraz z odwodnieniem, kanalizacją deszczową, kanalizacją sanitarną, siecią wodociągową, oświetleniem ulicznym, przebudową przyłączy telekomunikacyjnych oraz przebudową sieci gazowej. Organ orzekł, iż odszkodowanie należy wypłacić na rzecz: B. i M. małż. C. w wysokości 78.500,00 zł oraz T. Ł. w wysokości 78.500,00 zł. Do wypłaty odszkodowania zobowiązana jest Gmina Miasto T.. Wypłata odszkodowania nastąpi jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna. Wysokość odszkodowania ustalonego niniejszą decyzją podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości. Do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego.

Starosta wyjaśnił, iż w aktach sprawy znajduje się operat szacunkowy autorstwa rzeczoznawcy majątkowego A. J. z dnia 12 listopada 2013r., jednakże z uwagi na liczne uwagi do ww. dokumentu, zostało zlecone wykonanie nowego operatu. Wysokość odszkodowania za przedmiotowy grunt ustalona została na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego S. D.. Zgodnie z operatem szacunkowym wysokość odszkodowania określono na kwotę 157.000,00 zł.

Starosta wskazał ponadto, iż z uwagi na fakt, iż nie doszło do wydania nieruchomości przez byłych właścicieli, zgodnie z terminem określonym w art. 18 ust. 1 e specustawy drogowej, odszkodowanie nie zostało powiększone o 5% wartości rynkowej nieruchomości.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyli B. i M. małż. C. oraz T. Ł., podnosząc swoje uwagi do sporządzonej w sprawie wyceny. We wniesionym odwołaniu stwierdzono, m.in., iż ceny rynkowe w tym rejonie miasta kształtują się na poziomie zdecydowanie wyższym od wartości wyceny i wynoszą ok. 200 zł/m². Ponadto nieruchomość przeznaczona była w momencie nabycia pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne, a w operacie szacunkowym teren wywłaszczony jest traktowany jako działka pod inwestycję drogową. Strony nie zgodziły się również ze stanowiskiem Starosty, iż nie wydały nieruchomości w terminie 30 dni oraz wskazały na konieczność wypłaty odszkodowania wraz z odsetkami liczonymi od dnia wywłaszczenia tj. 31 maja 2011r.

Wspomnianą na wstępie decyzją Wojewoda utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

Organ odwoławczy wskazał, iż w wobec treści decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej w liniach rozgraniczających teren inwestycji znalazła się działka nr 247/2, powstała w wyniku podziału działki nr 247. Zgodnie z treścią księgi wieczystej działka stanowiła współwłasność M. C. i B. C. w 1/2 części oraz T. Ł. w 1/2 części.

Organ ustalił, że na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej, dla przedmiotowej nieruchomości obowiązywała uchwała nr LI/445/09 Rady Miejskiej Tomaszowa Mazowieckiego z dnia 18 grudnia 2009 r. w sprawie uchwalenia zmiany Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Tomaszowa Mazowieckiego. Zgodnie z jej zapisami działka nr 247/2 położona w obrębie [...] T.. znajduje się w strefie 1 KD-Z — ulica zbiorcza, projektowana ul. A.

Wojewoda przyjął, że punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie transakcji nieruchomości drogowych. W dniu 27 marca 2014 r. został wykonany dla potrzeb niniejszego postępowania operat szacunkowy przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego S. D., legitymującego się uprawnieniami nr [...]. Z jego treści wynika, że przedmiotowa działka przeznaczona pod budowę drogi gminnej, położona jest w północnej części T.., na terenie przeznaczonym pod drogi. Działka stanowi teren porośnięty trawą, krzewami, drzewami, o płaskiej rzeźbie terenu. Teren jest niezabudowany, nieużytkowany i niezagospodarowany. W jej otoczeniu zlokalizowane są sieci: elektryczna, wodociągowa, kanalizacyjna, deszczowa i gazowa. Sąsiedztwo stanowią tereny przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe i usługowe.

W opinii biegły dokonał analizy lokalnego rynku nieruchomości drogowych na terenie T..: na terenie miasta istnieje minimalny obrót nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi; o wiele większy jest obrót nieruchomościami przeznaczonymi pod budownictwo mieszkaniowo-usługowe. Z uwagi na brak cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, jako podstawę wyjściową, przyjęto transakcje nieruchomościami gruntowymi, położonymi w sąsiedztwie nieruchomości wycenianej, przeznaczonymi na cele mieszkaniowo-usługowe. Do analizy przyjęto m.in. działki, które zostały sprzedane w sąsiedztwie oraz na terenie T. w ostatnim okresie W oszacowaniu wzięto pod uwagę aktualny sposób zagospodarowania i wykorzystania wycenianego terenu. Uwzględniono rodzaj gruntów, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej lub odległość i warunki podłączenia oraz stan zagospodarowania. Okres badania cen określono na lata 2011-2013. W dalszej części opracowania przedstawiono 6 transakcji nieruchomości niezabudowanych położonych w okolicach szacowanej nieruchomości, których wartość 1m² wyniosła od 99,85 zł/m2 do 211,9 zł/m2.

Wartość nieruchomości określona została w przedstawionym operacie szacunkowym z dnia 27 marca 2014 r. w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Do obliczeń biegły przyjął cztery nieruchomości tj: działkę o pow. 1265 m², położoną przy ul. D, działkę o pow. 1397 m², położoną przy ul. E 9-11, działkę o pow. 344 m², położoną przy ul. F 29 oraz działkę o pow. 439 m², położoną przy ul. G 2. Autor operatu ustalił, iż najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości, będącej przedmiotem wyceny mają dwie cechy: kategoria drogi oraz lokalizacja, sąsiedztwo i otoczenie. W dalszej części operatu biegły dokonał wyliczeń rachunkowych gruntu. Wartość rynkową spornej działki biegły obliczył na kwotę 157.000,00 zł.

W złożonym w toku prowadzonego postępowania odwoławczego, piśmie z dnia 9 września 2014 r. biegły podtrzymał swoje stanowisko odnośnie sporządzonej opinii i wyjaśnił zastosowaną przez nią metodykę wyceny. Biegły poinformował, iż nie jest możliwe dokowanie wyceny spornej nieruchomości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, ponieważ w badanym okresie miały miejsce jedynie cztery transakcje takimi nieruchomościami. Dwie z nich dotyczyły miasta T.., ale nie były to nieruchomości podobne do wycenianej, dwie kolejne to transakcje spoza miasta (K. i S.).

Dokonując oceny przedłożonego operatu szacunkowego Wojewoda uznał, iż dokonane przez rzeczoznawcę majątkowego wyjaśnienia sposobu dokonania wyceny i wyboru bazy transakcji obejmującej lata 2011-2013 są poprawne i logiczne, a wycena w istocie oddaje wartość nieruchomości. Zawarte w operacie szacunkowym informacje o niemożności przyjęcia nieruchomości drogowych, z uwagi na ich brak powodują, że jedynym właściwym rynkiem nieruchomości mogącym być przyjętym do porównań w wycenie działki nr 247/2 jest, w myśl § 36 ust.4 rozporządzenia w sprawie wyceny, rynek nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i usługową. Zdaniem organu odwoławczego sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego analiza i charakterystyka lokalnego rynku nieruchomości jest logiczna i spójna, a dokonane wyliczenia są zupełne i nie zawierają pomyłek czy braków, które dyskwalifikowałyby operat szacunkowy jako dowód w sprawie.

W ocenie organu odwoławczego, strona nie ma racji, iż rzeczoznawca majątkowy błędnie określił przeznaczenie spornej nieruchomości. Biegły prawidłowo przyjął, iż przedmiotowa działka była przeznaczona na dzień wydania decyzji pod inwestycję drogową, a jej otoczenie stanowią grunty niezabudowane przeznaczone w planie miejscowym pod budownictwo mieszkaniowe i usługowe.

Niezależnie jednak od powyższego, Wojewoda [...] podzielił pogląd biegłego, iż na analizowanym rynku nie zanotowano odpowiedniej liczby transakcji nieruchomościami drogowymi podobnymi do nieruchomości szacowanej, stąd też jako porównywalny przyjęto rynek nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe i usługowe, obejmujący okres 2 lat. Biegły przedstawił co prawda bazę transakcji gruntami przeznaczonymi pod drogi publiczne na przestrzeni lat 2012-2013, jednakże z uwagi na ich niedostateczną liczbę (4 transakcje), trudno uznać, aby stanowiły one wykreowany rynek nieruchomościami podobnymi do szacowanego gruntu. Ponadto wątpliwości budzi fakt uznania przedstawionych transakcji drogowych jako nieruchomości podobnych, skoro część z nich położona jest na terenach wiejskich.

W odpowiedzi na zarzut odwołania, iż określona kwota odszkodowania nie została powiększona o 5 %, zgodnie z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej Wojewoda wyjaśnił, że ustawodawca uzależnił przyznanie takiego odszkodowania od łącznego spełnienia następujących przesłanek: wydania przez właściciela nieruchomości objętej zezwoleniem na realizację inwestycji drogowej oraz opróżnienia i wydania lokali oraz innych pomieszczeń oraz dokonania powyższych czynności w określonym terminie. Dopiero kumulatywne spełnienie powyższych warunków uprawnia do powiększenia ustalonego odszkodowania o 5 %.

Organ zauważył, że w złożonym odwołaniu byli właściciele jednoznacznie potwierdzili, iż o fakcie przejęcia nieruchomości pod drogę podjęli informację dopiero po uprawomocnieniu się decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Strony wskazały również, że nie były skutecznie informowane o fakcie wywłaszczenia i możliwościach prawnych w tym zakresie. Wobec takiej deklaracji stron, stanowisko Starosty o braku możliwości przyznania odszkodowania powiększonego o 5 % jest Wojewoda uznał za zasadne.

Organ odwoławczy wskazał, że nieuzasadnione jest żądanie stron o ustalenie odsetek od wartości końcowej odszkodowania, liczonych od dnia wywłaszczenia tj. 31 maja 2011 r., bowiem wartość nieruchomości zajętej pod drogę publiczną ustalana jest według jej stanu z dnia wydania decyzji o realizacji inwestycji drogowej oraz wartości z daty wydania decyzji odszkodowawczej (art. 18 ust.1 ww. specustawy drogowej), co oznacza, iż wielkość należnego odszkodowania powinna odpowiadać rzeczywistym i aktualnym cenom rynkowym.

Zgodnie z art. 12 ust. 5 specustawy drogowej do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. W art. 132 ust. 1a ugn ustawodawca wskazał że w sprawach, w których wydano odrębną decyzję o odszkodowaniu, zapłata odszkodowania następuje jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna. Wypłata odszkodowania powinna nastąpić zatem w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna. Natomiast z przepisu art. 132 ust. 2 ugn wynika, iż przepisy Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio jedynie do zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania. Nadto stosownie do treści art. 132 ust.3 wysokość odszkodowania ustalona w decyzji podlega waloryzacji na dzień jego zapłaty. Waloryzacji dokonuje organ, osoba lub jednostka organizacyjna zobowiązana do zapłaty odszkodowania. W ocenie Wojewody Starosta [...] nie dopuścił się zatem uchybień, określając wysokość odszkodowania.

B. C., M. C. i T. Ł. zaskarżyli powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi.

Skarżący zarzucili naruszenie art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez niepowiększenie przyznanej skarżącym kwoty odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, mimo iż zachodziły ku temu stosowne przesłanki oraz naruszenie zasady słusznego odszkodowania poprzez ograniczenie wysokości odszkodowania do wartości wskazanej w operacie szacunkowym, bez uwzględnienia faktu, iż uczestnicy zostali pozbawieni nieruchomości z dniem 31maja 2011 roku

Skarżący wnieśli o zmianę zaskarżonej decyzji poprzez podwyższenie kwoty przyznanego odszkodowania o 5% i dodatkowe wyrównanie szkody poniesionej przez uczestników w wysokości odpowiadającej odsetkom ustawowym za okres od dnia 31 maja 2011 roku do dnia zapłaty, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji.

Strona stanęła na stanowisku, iż wbrew zapatrywaniu Wojewody fakt, że właściciele nieruchomości dowiedzieli się o fakcie przejęcia nieruchomości już po uprawomocnieniu się decyzji o zezwolenia na realizację inwestycji drogowej nie powinno stanowić przesłanki do nieprzyznania im dodatkowych 5%. Zdaniem skarżących wydanie nieruchomości, o którym mowa w art. 18 ust. 1e ustawy następuje nie tylko w drodze pisemnej, ale także wówczas gdy były właściciel nieruchomości nie czyni przeszkód do faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie przez zarządcę drogi. Może to również nastąpić zanim dotychczasowy właściciel zostanie zawiadomiony o wydaniu decyzji rodzącej obowiązek wydania nieruchomości. Skarżący powołali się na orzecznictwo oraz doktrynę i podnieśli, że przekazanie nieruchomości na cele związane z budową drogi może nastąpić w każdej formie, byle wystarczająco wyraźnej. Również więc bierne zachowanie, polegające na zaprzestaniu wykonywania uprawnień, jakie wynikają z prawa własności, oraz na nieczynieniu przeszkód w przejęciu nieruchomości przez nowego właściciela, powinno być uznane za przekazanie władztwa faktycznego nad nieruchomością, a w konsekwencji rodzić obowiązek zwiększenia należnego odszkodowania o 5%. Bierność, o której mowa otwiera zarządcy drogi możliwość rozpoczęcia działań inwestycyjnych.

W przedmiotowej sprawie żaden ze współwłaścicieli nie czynił jakichkolwiek przeszkód w objęciu nieruchomości na cele inwestycji drogowej zatem przyznanie dodatkowych 5% było jak najbardziej uzasadnione.

Zdaniem skarżących słusznego odszkodowania ta została naruszona z uwagi na przedłużające się postępowanie dotyczące jego przyznania. Starosta bowiem na mocy swej decyzji z dnia [...] przejął działkę skarżących na cele inwestycji drogowej. Od tego momentu do chwili obecnej byli pozbawieni swojej własności. Nie mieli również jakiejkolwiek rekompensaty za jej utratę. To nie skarżący powinni ponosić konsekwencje przedłużającego się postępowania o przyznanie im odszkodowania. Zasada słusznego odszkodowania nakazywałaby, aby okres kiedy uczestnicy byli pozbawieni zarówno swojej nieruchomości jak i pieniędzy stanowiących odszkodowanie został właściwie zrekompensowany. Zdaniem skarżących za w/w okres należy im się dodatkowe wynagrodzenie stanowiące równowartość odsetek ustawowych.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Prawomocnym postanowieniem z dnia 5 marca 2015 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi odrzucił skargę T. Ł.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) w zw. z § 3 ust. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) - przywoływanej dalej w tekście jako p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd nie przejmuje sprawy administracyjnej do merytorycznego rozpoznania.

Sąd administracyjny, uwzględniając skargę, uchyla zaskarżony akt w całości albo części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa, dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub też inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Jeżeli natomiast zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub innych przepisach - stwierdza nieważność orzeczenia w całości lub części. Stwierdzenie wydania aktu z naruszeniem prawa wchodzi zaś w grę, o ile zachodzą przyczyny, określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub innych przepisach art. 145 p.p.s.a. W razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala (art. 151 p.p.s.a.).

Po myśli art. 134 §1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach, prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.).

Kontroli Sądu została poddana decyzja Wojewody [...] utrzymująca w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji w sprawie ustalenia odszkodowania za grunt przejęty pod drogę.

Zgodnie z art. 12 ust. 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tj. Dz.U. 2008 r., Nr 193, poz.1194 ze zm.) nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6 tej ustawy, stają się własnością Skarbu Państwa lub odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Podmiotom, które w ten sposób utraciły własność nieruchomości, w myśl art. 12 ust. 4f ustawy przysługuje odszkodowanie. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5 ustawy), a decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (art. 12 ust. 4a ustawy).

Przedmiotem sporu jest to, czy stronie służy prawo powiększenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość z tytułu wydania jej w terminie określonym w art.18 ust.1e analizowanej ustawy. Przywołany przepis stanowi, że w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia:

1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17,

2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo

3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna

- wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.

Treść powyższego przepisu - odczytywana w powiązaniu z przepisem art. 16 ust.2 omawianej ustawy, przewidującym termin wydania nieruchomości nie krótszy niż 120 dni od dnia w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna - wskazuje, że podwyższenie odszkodowania o 5 % wartości nieruchomości, przysługuje za skrócenie terminu wydania nieruchomości co najmniej do dni 30, liczonych od dat zdarzeń objętych poszczególnymi punktami. W świetle przytoczonego przepisu oraz przepisu art. 17 ustawy, określającego konsekwencje opatrzenia decyzji rygorem natychmiastowej wykonalności, z nadaniem decyzji rygoru, wiąże się obowiązek niezwłocznego wydania nieruchomości przejętej pod realizację inwestycji.

Powyższy przepis stanowi podstawę do powiększenia odszkodowania w dwóch sytuacjach: po pierwsze - gdy nieruchomość zostanie wydana przez właściciela w ciągu 30 dni od doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji zaopatrzonej rygorem natychmiastowej wykonalności lub doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności, po drugie – gdy nieruchomość zostanie wydana przez właściciela w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Z cytowanego przepisu nie wynika, aby w celu wykazania, iż doszło do wydania nieruchomości były właściciel musiał się legitymować protokołem zdawczo – odbiorczym, czy pisemnym oświadczeniem o przekazaniu nieruchomości, jednak przekazanie (wydanie) nieruchomości inwestorowi we wskazanym terminie powinno być uzewnętrznione w sposób nie budzący wątpliwości i wskazywać na dobrowolność działania właściciela.

W kontrolowanym postępowaniu decyzja Starosty [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nr [...] z dnia [...] stała się ostateczna w dniu 9 lipca 2011 roku, a zatem z tym dniem rozpoczął bieg rozważany termin 30 dni, którego dochowanie uprawniało do uzyskania powiększenia odszkodowania. Gdyby więc strona wydała nieruchomość inwestorowi najpóźniej w dniu 8 sierpnia 2011 roku, to byłaby uprawniona do odszkodowania powiększonego o 5%. Z akt sprawy wynika, że w owym okresie strony ani nie przekazały nieruchomości protokolarnie, ani nie złożyły oświadczenia o przekazaniu gruntu. W toku postępowaniu strony przyznawały, że "o samym fakcie wywłaszczenia dowiedzieliśmy się dopiero po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na budowę drogi" (str. 2 odwołania). Na rozprawie w dniu 16 lipca 2015 roku strony podtrzymały powyższe stanowisko, uzupełniając, iż o decyzji z dnia [...] dowiedziały się 6 miesięcy po jej wydaniu. Z zestawienia powyższych dat niezbicie wynika, iż ocena organu co do dopuszczalności powiększenia odszkodowania zasługuje na akceptację. Skoro wywłaszczone strony nie powzięły wiedzy o obowiązku wydania nieruchomości inwestorowi aż do grudnia 2011 roku, to nie mogły mu uczynić zadość w terminie do 8 sierpnia 2011 roku, a w konsekwencji nie zyskały uprawnienia do premii w postaci dodatkowych 5%.

Niezasadny jest także zarzut skargi odnoszący się do odsetek za okres od wywłaszczenia w 2011 roku do wydania decyzji o odszkodowaniu. Zgodnie bowiem z art. 18 ust. 1 analizowanej ustawy odszkodowanie ustala się według wartości działki z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Poza tym odszkodowanie to podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości (art. 18 ust. 3 analizowanej ustawy). Dodatkowo do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego (art.23 analizowanej ustawy w związku z art. 132 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

W myśl art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r, poz. 518 - j.t.) – dalej: u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, (art. 156 ust. 1 u.g.n). Zgodnie z art. 154 ust. 1-3 u.g.n. - wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast, w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Przez stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym. wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona (art 4 ust. 17 u.g.n.). Z kolei w art. 134 ust. 1 u.g.n. ustawodawca wskazał, iż podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy jej określaniu uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art 134 ust. 2 u.g.n.). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (art 134 ust. 3 u.g.n.) natomiast jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania, wynikającego z tego przeznaczenia (art 134 ust. 4 u.g.n.).

Szczegółowe zasady określania wartości rynkowej nieruchomości zawiera wydane na podstawie art. 159 u.g.n. rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109) zwana dalej "rozporządzeniem". Zgodnie z § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości - zgodnie z art. 154 u.g.n. - bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W przypadku, gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. W myśl § 36 ust.3 cyt. rozporządzenia - w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość tynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

Ponadto, na podstawie § 36 ust.4 ww. rozporządzenia - w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba, że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

W świetle wymogów § 4 ust. 1 i 3 ww. rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości, wpływających na poziom ich cen. Przy metodzie porównywania parami: porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości

W celu ustalenia wartości rynkowej wywłaszczonych nieruchomości starosta zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego. Operat taki został sporządzony w dniu 27 marca 2014 roku. Analiza przedstawionego przez rzeczoznawcę operatu szacunkowego wskazuje, iż dokument ten, jak i oparta na nim zaskarżona decyzja spełnia wszystkie wymogi zawarte w przytoczonych wyżej przepisach. Stan nieruchomości biegły określił w dacie [...] tj. na dzień wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, natomiast wartość według cen aktualnych, przy czym rzeczoznawca wykazał, iż ze względu na brak cen transakcyjnych nieruchomości drogowych przeanalizował rynek transakcji nieruchomościami niezabudowanymi znajdującymi się w okolicy szacowanej nieruchomości z lat 2011-2013.

W tej sytuacji biegły zasadnie wybrał do analizy wartości rynkowej przedmiotowych działek niezabudowane nieruchomości przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne z terenu T. i porównał je z szacowaną nieruchomością pod względem cech rynkowych, wpływających na różnicę ich wartości. Szacując wartość rynkową nieruchomości określił też cechy, które mają najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz nadał im odpowiednie wagi. Według biegłego są to: kategoria drogi (waga 50%) lokalizacja, sąsiedztwo i otoczenie (waga 50%). Następnie, skorygował przyjęte wartości odpowiednim współczynnikiem. Zakres wagowy cech rzeczoznawca przyjął na podstawie badania preferencji rynkowych nabywców nieruchomości podobnych. Analiza dowodu, jakim jest operat szacunkowy wskazuje, iż został on wykonany z uwzględnieniem wszystkich wymogów i standardów wykonywania tego typu opracowań. Jeżeli skarżący nie zgadzali się z wyliczeniami biegłego powołanego przez organ mogli przedstawić kontroperat sporządzony przez wybranego przez siebie rzeczoznawcę majątkowego, czego jednak nie uczynili.

Mając powyższe na względzie, Sąd uznał działanie organów administracji

w niniejszej sprawie za zgodne z regulacją prawa materialnego, nie dopatrzył się też naruszenia przepisów procedury w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy. Wobec czego, na podstawie art. 151 p.p.s.a., Sąd orzekł o oddaleniu skargi.

a.tp.