Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 521/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2017-10-18 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mieczysław Górkiewicz (sprawozdawca) Sędziowie: Sędzia NSA Halina Filipowicz-Kremis Sędzia NSA Zygmunt Wiśniewski Protokolant: Asystent sędziego Andżelika Abramowska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 18 października 2017 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] czerwca 2017 r. nr SKO [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego, wielorodzinnego oddala skargę w całości.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...].04.2017 r. ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] na terenie działek nr [...], [...] i części [...], określając obszar oddziaływania inwestycji w zakresie działek nr [...], [...] i [...]. W załączniku nr 2 określono linie rozgraniczające teren inwestycji i nieprzekraczalną linię zabudowy (od ulicy [...]), zaś w załączniku nr 1 określono warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu i jego zabudowy. Załącznik nr 3 obejmuje analizę funkcjonalno-przestrzenną terenu, zaś załącznik nr 4 część graficzną analizy.

Na wstępie uzasadnienia organ pierwszej instancji wskazał na brak przeszkód prawnych do rozpatrzenia wniosku. O wszczęciu postępowania zawiadomiono pozostałe strony, które nie zgłosiły uwag oraz uzyskano wymagane opinie. Dokonana analiza wykazała spełnienie warunków ustanowionych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. W załączniku nr 1 nakazano spełnić wymagania wynikające z ustawy – Prawo budowlane i rozporządzenia w sprawie warunków technicznych (Dz. U. z 2015 r., poz. 1422), w szczególności w zakresie zapewnienia dostępu nasłonecznienia i naświetlenia pomieszczeń w budynkach sąsiednich. Nakazano zapewnić spójność architektoniczną i harmonijne powiązanie z otoczeniem, zachowując kierunkowość linii zabudowy budynków na działkach nr [...] i [...]. Określono szczegółowe parametry planowanego budynku. Powierzchnia biologicznie czynna powinna stanowić co najmniej 35 % terenu. Nakazano spełnić wymagania POŚ (Dz. U. z 2017 r., poz. 519) i inne wymienione szczegółowo wymagania środowiskowe, ustawy o drogach publicznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1440) i rozporządzenia wykonawczego (Dz. U. z 2016 r., poz. 124) oraz innych wymienionych ustaw. Zobowiązano inwestora do zapewnienia odpowiedniej ilości miejsc postojowych. Wymieniono pozostałe wymagania dotyczące lokalizacji zjazdu, przyłączy, sieci uzbrojenia oraz rozprowadzenia wód opadowych. Nakazano spełnić wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich, w szczególności przed pozbawieniem dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z mediów, uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie, pozbawieniem dostępu do światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi i zanieczyszczeniem powietrza, wody i gleby. Jak wynika z załącznika nr 2 działka nr [...] usytuowana jest skośnie do ulicy, zaś budynek umiejscowiono w jej środku, równolegle do granic nie przylegających do ulicy. Według załącznika nr 4 budynek miałby być usytuowany równolegle do budynków na sąsiednich działkach nr [...] i [...] oraz prostopadle do budynku na działce nr [...] (budynek wielorodzinny przy ul. [...]). Po przeciwnej stronie ulicy [...] znajduje się budynek wielorodzinny na działce nr [...]. Już poza terenem analizowanym, w jego pobliżu, znajdują się budynki wielorodzinne usytuowane podobnie (ukośnie do ulicy [...], do niego prostopadle inne budynki). Budynki wielorodzinne objęte w części obszarem analizowanym mają kształt łamany, poza obszarem zabudowa ta jest kontynuowana w innych kierunkach. Ogólnie zabudowa jest rozproszona, niekiedy bez usytuowania frontu równolegle do ulicy. Według załącznika nr 3 analizę przeprowadzono w oparciu o wizję terenową. Obszar analizowany pełni funkcję mieszkalno-usługową i stanowi fragment dużego osiedla mieszkaniowego. Osiedle składa się z budynków wielorodzinnych o jednorodnej architekturze (prosta, wydłużona bryła, powtarzalne segmenty zestawione w ciągu zabudowy o długości około 170-215 m), liczące [...] kondygnacji nadziemnych, z powierzchniami zabudowy około [...] m², o elewacjach frontowych o szerokości 76-214 m, o łamanej linii zabudowy. Jest to typowe blokowisko z terenami zieleni, placami zabaw i miejscami postojowymi. Na sąsiedniej działce znajdują się budynki usługowe, w tym pawilon usługowy, o zróżnicowanej powierzchni i architekturze.

Średnia szerokość elewacji frontowych wynosi 60 m (dla zabudowy mieszkaniowej 145 m i usługowej 27 m), powierzchnia zabudowy 34 % (dla mieszkaniowej 29 % i usługowej 36 %). Budynku mieszkalne położone są w odległości 20-24 m od ulicy, zaś usługowe od 6 do 38 m.

Działki inwestora są niezabudowane. Inwestor planuje realizację budynku podpiwniczonego z boksami garażowymi na poziomie piwnic, liczącego [...] kondygnacji nadziemnych, w tym [...] pełnych, o powierzchni zabudowy 374 m² i wysokości 28 m, z elewacją frontową szerokości 34 m, z pozostawieniem 38 % terenu dla powierzchni biologicznie czynnej. W analizie wskazano, że teren ma dostęp do ulicy, uzbrojenie terenu jest wystarczające i zapewnione są możliwości podłączenia oraz dostaw energii, wody i odbioru ścieków. Teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia. Zamierzenie jest zgodne z przepisami odrębnymi.

Niewątpliwa jest kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu. Linię zabudowy ustalono jako nieprzekraczalną, ustalono wymóg zachowania kierunkowości linii zabudowy obiektów na działkach nr [...] i [...]. Ze względu na kształt działki linia nie może być obowiązująca i stanowić przedłużenia linii zabudowy obiektów sąsiednich. Kształt działki wymusza usytuowanie budynku pod kątem 45° względem ulicy, więc trudno mówić o elewacji frontowej. Zachowanie wskaźnika zabudowy dałoby budynek zbyt mały, nieproporcjonalnie do budynków sąsiednich, co zaburzałoby ład przestrzenny. Działki oznaczone są symbolem Bb – zurbanizowane tereny niezabudowane i położone są w granicach miasta.

W odwołaniu od tej decyzji skarżąca wspólnota mieszkaniowa budynku przy ul. [...] zarzuciła, że realizacja inwestycji spowoduje przesłanianie pomieszczeń mieszkalnych i zacienienie dolnych kondygnacji budynku oraz ograniczy widok, a przez to naruszy przepisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych.

Zaskarżoną decyzją organ utrzymał powyższą decyzje w mocy. W uzasadnieniu organ na wstępie omówił przepisy art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 1-5, art. 54 i art. 56 w związku z art. 64 u.p.z.p. Następnie w oparciu o wyniki analizy wyraził ocenę, że spełnione zostały warunki wymienione w art. 61 ust. 1 ustawy. Decyzja nie narusza art. 60 i art. 54 ustawy. W jej ramach nie zawiera się rozstrzygnięcie zagadnień techniczno-budowlanych, o których mowa w odwołaniu.

W skardze do sądu administracyjnego skarżący zarzucił naruszenie art. 61 ust. 1 u.p.z.p. oraz art. 7, art. 9, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. Konkretyzując zarzuty wskazano na niezgodność inwestycji z ustaloną w okolicy sąsiedniej linią zabudowy. Linia zabudowy przy ulicach [...] i [...] tworzy harmonijną całość. Nowa zabudowa nie odpowiada charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej istniejącej zabudowy, co nie gwarantuje ładu przestrzennego. Przepis § 4 ust. 1 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wymaga kontynuacji istniejącej już linii zabudowy.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie w oparciu o dotychczasową argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Jak stanowi przepis § 4 ust. 4 rozporządzenia planistycznego (Dz. U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588) w decyzji lokalizacyjnej dopuszcza się wyznaczenie linii nowej zabudowy w sposób odbiegający od stosowanego zazwyczaj (przykładowo według ust. 1 tego przepisu jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich), gdy jest to uzasadnione wynikami analizy funkcji i cech zabudowy na wyznaczonym obszarze. Analiza odnosi się zaś do warunków ustanowionych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Wynika z tego, że podstawowe znaczenie dla uwzględnienia wniosku inwestora mają wszelkie wymagania ustawowe, rozważane w związku z zasadami ogólnymi (art. 1 ust. 2, 3 i 4, art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., art. 7 k.p.a.) oraz należyte udokumentowanie i uzasadnienie dla odstąpienia do wskaźnika stosowanego zazwyczaj.

Zgodnie ze zgromadzonym materiałem procesowym, a w szczególności wynikami analizy, organy ustaliły konieczność określonego w decyzji lokalizacyjnej przebiegu linii zabudowy. Znaczenie miały tu takie czynniki, jak istnienie na obszarze analizowanym budowy rozproszonej, typowej dla rozmaicie usytuowanych względem siebie bloków mieszkalnych dużego osiedla zabudowanego budynkami wielorodzinnymi, kolejno kształt działki inwestora narzucający usytuowanie projektowanego budynku ukośnie do pasa drogowego, a w końcu cechy istniejącej zabudowy, skoro projektowany dom wpisuje się w ład przestrzenny osiedla, gdyż umiejscowienie projektowanego budynku będzie równoległe do kilku pobliskich bloków mieszkalnych. Ulokowanie tego budynku prostopadle do budynku skarżącego minimalizuje skutki przesłaniania. Oczywiście bezpodstawne jest wywodzenie naruszenia interesu skarżącego z jego własnych oczekiwań, że posiadając budynek na terenach budownictwa wielorodzinnego w mieście, w pobliżu niezabudowanej działki inwestora, nie doczeka się powstania budynku na tej działce. Z pierwszeństwa zabudowy nie wynika uprawnienie do skutecznego sprzeciwu wobec skorzystania przez sąsiada z prawa zabudowy. Organy pominęły wprawdzie rozważenie dołączonej do wniosku dokumentacji mającej wykazać brak niedozwolonego przesłaniania budynku skarżącego, jednak nie odniósł się do niej również skarżący, ograniczając się do zarzutów ogólnikowych, nie mających podbudowy dowodowej i prawnej oraz jak zaznaczył organ, przedwczesnych na tym etapie procesu inwestycyjno-budowlanego. Wymaga wskazania, że w świetle ustawowych zasad wydawania decyzji lokalizacyjnych, wskazanych w skardze naruszeń procedury dopuściłyby się organy, gdyby nie rozważyły stosowania na korzyść inwestora przepisu § 4 ust. 4 powołanego rozporządzenia.

Decyzja niewątpliwie nie narusza zasady dobrego sąsiedztwa, dozwalając na usytuowanie kolejnego domu wielorodzinnego wśród innych bloków mieszkalnych. Skarga nie konkretyzuje dostatecznie zarzutu naruszenia tej zasady, więc trudno się do niego konkretnie odnieść biorąc pod uwagę jednoznaczność materiału dowodowego, w którym nic nie wskazuje na naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Organ przekonująco uzasadnił zaistnienie pozostałych przesłanek ustawowych wydania decyzji.

W tych warunkach Sąd nie ocenił jako istotne uchybień procesowych organu związanych z brakiem szczegółowego ustalenia i rozważenia wszystkich szczegółowych wskaźników urbanistycznych wynikających z analizy (porównaj wzorcowe w tym zakresie uzasadnienia decyzji SKO we W.), skoro decydująca była zgodność wniosku z zasadami i przesłankami ustawowymi. Jedynie zwraca uwagę potrzeba szerszego uzasadnienia dla odstąpienia od kilku wskaźników ustalonych w analizie, do czego były podstawy w materiale procesowym sprawy i przepisach powołanego rozporządzenia, której organ nie uwzględnił.

Dlatego i zgodnie z art. 151 p.p.s.a., orzeczono jak w sentencji.