Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 204/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2021-10-07 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 95 pkt 7
journal: Dz.U. 2020 poz 65
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Janina Guść (spr.), Sędziowie: Sędzia WSA Alina Dominiak, Sędzia WSA Paweł Mierzejewski, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 7 października 2021 r. sprawy ze skargi A Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 21 stycznia 2021 r. nr [...] w przedmiocie podziału nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wnioskiem z dnia 2 września 2020 r. A. wystąpiła do Burmistrza Gminy o zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości położonej w obrębie L., zapisanej w księdze wieczystej nr [..] oznaczonej jako działka nr [..], w trybie art. 95 ust. 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t.: Dz. U. z 2020 r. poz. 65 ze zm.) – dalej powoływanej również jako "u.g.n.", tj. niezależnie od ustaleń planu miejscowego, w celu wydzielenia działek budowlanych niezbędnych do korzystania z budynku mieszkalnego.

Decyzją z dnia 29 września 2020 r. nr [..] Burmistrz Gminy, działając na podstawie art. 96 ust. 1 w zw. z art. 95 pkt 7 oraz art. 97 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami odmówił zatwierdzenia podziału na dwie działki o nr [..] i [..], nieruchomości oznaczonej jako działka nr [..] położonej w obrębie L., zapisanej w księdze wieczystej nr [..] w sposób przedstawiony na mapie z projektem podziału stanowiącej załącznik graficzny do decyzji.

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 17 stycznia 2017 r. sygn. II SA/Ol 1320/16, przepis art. 95 pkt 7 u.g.n. może mieć zastosowanie, gdy istnieje konieczność wydzielenia działki budowlanej dla posadowionego budynku z nieruchomości, której dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu uniemożliwiał właścicielowi lub właścicielom budynku mieszkalnego korzystanie z niego, w tym realizację uprawnień budowlanych związanych z tym budynkiem mieszkalnym. W tym przypadku wyodrębnienie nieruchomości następuje jako wyodrębnienie nieruchomości niezbędnej czyli "koniecznej" do obsługi budynku mieszkalnego. Przeciwna interpretacja mogłaby prowadzić do mnożenia podziałów, a tym samym zwiększenia zagęszczenia zabudowy, wbrew ustaleniom planów miejscowych.

Organ wskazał, że na przedmiotowym terenie obowiązują ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działek nr [..]-[..] we wsi L., gmina Ż., zatwierdzonego uchwałą nr XLII/727/2002 Rady Miejskiej z dnia 23 maja 2002 r. (Dz. Urz. Woj. Nr 52 poz. 1262 z dnia 12.08.2002 r.), zmienioną uchwałą nr V/73/2007 Rady Miejskiej z dnia 9 lutego 2007 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działek nr [..]-[..] we wsi L., gmina Ż. /odprowadzanie ścieków/ (Dz. Urz. Woj. Nr 94 poz. 1461 z dnia 15.05.2007 r.).

W wyżej wskazanym planie działka nr [..] zlokalizowana jest w strefie planistycznej - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług. Zgodnie z ustaleniami szczegółowymi planu miejscowego obowiązującymi dla strefy 4MU, zawartymi w § 3 ust. 1, lit. A: dopuszczalny jest "podział terenów na działki budowlane jak na rysunku planu". Ustalenia graficzne zawarte w załączniku nr 1 do uchwały stanowią integralną część planu. Zgodnie z legendą rysunku planu, linie podziału wewnętrznego na działki budowlane określono czarną przerywaną linią. Na terenie działki nr [..] nie oznaczono linii podziałowych. Obszar objęty ustaleniami przedmiotowego planu został już podzielony na działki budowlane zgodnie ze wskazanymi na rysunku planu liniami podziału wewnętrznego. Plan nie określa zasad wtórnych podziałów już wydzielonych nieruchomości.

Organ ustalił, że Starosta w dniu 12 grudnia 2019 r. wydał decyzję, w której udzielił pozwolenia na budowę dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej na przedmiotowej działce. Tym samym uznał, że działka nr [..] spełnia warunki by stać się działką budowlaną w rozumieniu definicji zamieszczonej w art. 4 u.g.n. Organ wskazał, że projektowany podział nie zmieni sposobu korzystania z budynków mieszkalnych i urządzeń położonych na tej działce. Obecny kształt i powierzchnia działki, jak również dostęp do drogi publicznej umożliwiają racjonalne korzystanie z obu budynków. Podział w trybie art. 95 ust. 7 u.g.n. spowodowałby wyłącznie obejście ustaleń obowiązującego planu miejscowego.

Spółka odwołała się od decyzji organu pierwszej instancji podnosząc, że naruszono:

art. 95 pkt 7 w zw. z art. 4 pkt 3a u.g.n. w związku z art. 140 Kodeksu cywilnego przez ich błędną wykładnię ewentualnie niewłaściwe zastosowanie, polegające na niezasadnym przyjęciu, że niemożliwym jest podział działki nr [..] w przypadku, gdy działka ta spełnia wymogi niezbędności dla budynków mieszkalnych i błędnym uznaniu, że proponowane do wydzielenia działki budowlane umożliwiające prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych, które będą na nich usytuowane w wyniku podziału, nie będą stanowiły działek niezbędnych do korzystania z budynków mieszkalnych, podczas gdy celem podziału działki jest powstanie działek budowlanych, których wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwią prawidłowe, bezkonfliktowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń na nich położonych,

art. 7, art. 8 § 1 i 2, art. 77 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 256 ze zm.), dalej powoływanej jako "k.p.a.", poprzez niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy z uwagi na nieustalenie, że wydzielenie działek jest niezbędne do korzystania z budynków mieszkalnych na nich położonych i poprzez odstąpienie od utrwalonej praktyki rozstrzygania spraw w takim samym stanie faktycznym i prawnym.

Zdaniem skarżącej, warunki podziału przedmiotowej działki są zgodne z ustaleniami planu miejscowego.

Po rozpatrzeniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 21 stycznia 2021 r. nr [..] utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

Organ odwoławczy stwierdził, że stosownie do treści art. 95 pkt 7 u.g.n. niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego.

Organ wyjaśnił, że zgodnie z wnioskiem strony podział ma polegać na tym, że z istniejącej dotąd jednej działki ([..]) zabudowanej dwoma budynkami jednorodzinnymi w zabudowie bliźniaczej (budynki przylegają do siebie tworząc zabudowę bliźniaczą), ma zostać wydzielona nowa działka budowlana, granica między projektowanymi działkami o nr [..] i [..] przebiega po ścianie gdzie przylegają do siebie budynki jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej. Niezbędność wydzielenia działki budowlanej strona uzasadnia umowami deweloperskimi oraz kredytowymi klientów. Strona posiada pozwolenie na budowę dwóch budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej i dwóch szczelnych zbiorników na ścieki sanitarne, na działce nr [..]. W aktach sprawy znajduje się postanowienie Burmistrza Gminy z dnia 16 marca 2020 r. negatywnie opiniujące zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działek nr [..]-[..] we wsi L., gmina Ż. Postanowienie to jest ostateczne, strona nie złożyła zażalenia. Zgodnie z ustaleniami planu miejscowego działka nr [..] przeznaczona jest na zabudowę jednorodzinną i usługi.

Organ wskazał, że art. 95 u.g.n. przewiduje szczególne przypadki możliwości dokonania podziału, wprowadzając wyjątek od zasady, że podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego (art. 93 ust. 1 u.g.n.).

Powołując się na orzecznictwo sądowe, SKO wskazało, że zastosowanie trybu przewidzianego w art. 95 pkt 7 u.g.n. może mieć miejsce, o ile istnieje konieczność wydzielenia działki budowlanej dla posadowionego budynku mieszkalnego z nieruchomości, której dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu uniemożliwiał właścicielowi czy właścicielom budynku mieszkalnego korzystanie z niego, w tym realizację uprawnień budowlanych związanych z tym budynkiem mieszkalnym.

Organ odwoławczy podzielił stanowisko organu pierwszej instancji, że zarówno kształt i wielkość działki nr [..], a także dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe korzystanie z istniejącej zabudowy bliźniaczej. Nie istnieje konieczność wydzielenia działki budowlanej dla posadowionych tam budynków mieszkalnych jednorodzinnych połączonych między sobą, bowiem dotychczasowe przeznaczenie i sposób zagospodarowania terenu umożliwia właścicielom korzystanie z tych budynków, w tym realizację uprawnień budowlanych związanych z budynkami mieszkalnym. Skoro do korzystania z budynków nie jest niezbędne wydzielenie działki budowlanej, to nie ma podstaw do zastosowania art. 95 pkt 7 u.g.n. Organ stwierdził, że treść umów deweloperskich nie może stanowić uzasadnienia celu podziału nieruchomości.

Organ odwoławczy dodał, że zarzuty odwołania są niezasadne, natomiast w niniejszym postępowaniu nie podlega ocenie zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

A. zaskarżyła decyzję organu odwoławczego do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku wnosząc o jej uchylenie decyzji organów obu instancji.

Ponadto Spółka wniosła o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodów z dokumentów:

1) odpisu umowy deweloperskiej z dnia 8 maja 2020 r. w formie aktu notarialnego, repertorium A numer [..];

2) odpisu umowy deweloperskiej z dnia 14 września 2020 r. w formie aktu notarialnego, repertorium A numer [..];

3) odpisu umowy nr [..] o kredyt hipoteczny dla osób fizycznych;

4) odpisu umowy o kredyt mieszkaniowy nr [..];

- na okoliczność, że co do projektowanej do podzielenia działki zostały podpisane umowy deweloperskie na sprzedaż domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, umowy deweloperskie oraz kredytowe klientów wymagają ustanowienia odrębnych własności budynków oraz działek z nimi związanymi, wydzielone działki umożliwią prawidłowe korzystanie i funkcjonowanie z budynków, będących od siebie niezależnymi, samodzielnymi; przedmiotowa inwestycja budowlana powstała celem ustanowienia dwóch odrębnych własności budynków oraz gruntów, na których usytuowane są budynki, zatem koniecznym a nie jedynie wystarczającym jest podział działki.

Skarżąca zarzuciła decyzji:

1. naruszenie przepisów prawa materialnego mające wpływ na wynik sprawy - art. 95 pkt 7 w zw. z art. 4 pkt 3a w zw. z art. 93 ust. 1 u.g.n. oraz w związku z art. 140 k.c., przez ich błędną wykładnię ewentualnie niewłaściwe zastosowanie przez organy administracyjne, polegające na:

a) niezasadnym przyjęciu, że działka nr [..] spełnia wymogi niezbędności dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej znajdujących się na tej działce;

b) niedokonaniu oceny wydzielanych działek o nr [..] i [..] a jedynie działki podlegającej podziałowi nr [..],

c) nieustaleniu, że celem podziału działki jest powstanie działek budowlanych, których wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwią prawidłowe, bezkonfliktowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń na nich położonych oraz realizację uprawnień budowlanych, właścicielskich związanych z przedmiotowymi budynkami mieszkalnymi przez przyszłych właścicieli;

d) niezasadnym przyjęciu, że nie jest konieczny podział przedmiotowej działki, pomimo że z okoliczności faktycznych sprawy wynika, iż podział działek jest niezbędny do korzystania z budynków mieszkalnych będących odrębną własnością,

naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy w postaci:

- art. 7, art. 8, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 86 k.p.a. poprzez niepodjęcie przez organy wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy z uwagi na:

a) nieustalenie, że celem podziału działki jest powstanie działek budowlanych, których

wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwią prawidłowe, bezkonfliktowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń na nich położonych oraz realizację uprawnień budowlanych, właścicielskich związanych z przedmiotowymi budynkami mieszkalnymi przez przyszłych właścicieli;

b) nieustalenie, że wydzielenie działek jest niezbędne do korzystania z budynków

mieszkalnych, usytuowanych na wskazanej działce, które stanowić będą odrębną własność;

c) w związku z powyższym nieustalenie celu podziału przedmiotowej działki budowlanej w okolicznościach faktycznych sprawy;

d) niedokonanie oceny wydzielanych działek;

e) odstąpienie od utrwalonej praktyki rozstrzygania spraw w takim samym stanie faktycznym i prawnym,

- art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji wydanej przez organ pierwszej instancji w sytuacji, gdy była ona wadliwa.

W uzasadnieniu skarżąca wskazała, że organy nie dokonały oceny wydzielanych działek a jedynie skupiły się na ocenie działki podlegającej podziałowi, odmawiając zatwierdzenia podziału nieruchomości. Analizowały jedynie kształt i powierzchnię dzielonej działki, a zgodnie z orzecznictwem przedmiotem oceny organu nie jest nieruchomość dzielona, lecz działka z niej wydzielana, zabudowana budynkiem mieszkalnym. Prawo do dzielenia rzeczy własnej jest prawem przysługującym właścicielowi rzeczy (art. 140 k.c.), a zatem interpretacja a także zastosowanie przepisu art. 95 pkt 7 u.g.n. sprzecznie z treścią tego uprawnienia jest niezasadne.

Skarżąca podkreśliła, że budynki na działce zostały wybudowane na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę przedsięwzięcia deweloperskiego z dnia 12 grudnia 2019 r. a zgodnie z przepisami prawa budowlanego projekt budowlany przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę podlegał sprawdzeniu jego zgodności z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie ulega zatem wątpliwości, że inwestycja powstała celem ustanowienia dwóch odrębnych własności budynków oraz gruntów, na których usytuowane są budynki. Dla ustanowienia tych własności konieczny jest podział wskazanej działki budowlanej. Wydzielenie osobnych działek dla przyszłych właścicieli jest niezbędne do realizacji uprawnień właścicielskich w tym uprawnień budowlanych wobec budynków usytuowanych na projektowanych działkach. Na projektowaną do podzielenia działkę zostały już podpisane umowy deweloperskie na sprzedaż domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej. Umowy deweloperskie oraz kredytowe klientów wymagają ustanowienia odrębnych własności budynków oraz działek z nimi związanymi. W tych okolicznościach brak podziału działki nr [..] wiąże się dla skarżącej z istotnymi konsekwencjami finansowymi.

Skarżąca stwierdziła, że w ustalonym stanie faktycznym, aby móc korzystać z nieruchomości w sposób niezbędny, zgodny z celem powstałej inwestycji, koniecznym a nie wystarczającym jest wnioskowany podział działki. Wydzielone działki umożliwią prawidłowe korzystanie i funkcjonowanie odrębnych, samodzielnych budynków mieszkalnych.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j.: Dz. U. z 2021 r. poz. 137), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Przepis art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j.: Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.), dalej powoływanej jako "p.p.s.a.", stanowi, że uwzględnienie skargi następuje w przypadku: naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (pkt 1), a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność kontrolowanego aktu (pkt 2) lub wydania tego aktu z naruszeniem prawa (pkt 3). Zgodnie natomiast z art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd wydaje rozstrzygnięcie w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skarżąca złożyła wniosek o wydanie decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości na podstawie art. 95 pkt 7 u.g.n. Przepis ten stanowi, że niezależnie od ustaleń planu miejscowego podział nieruchomości może nastąpić w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego.

W toku postępowania prowadzonego na podstawie art. 95 pkt 7 u.g.n. nie jest wydawane postanowienie wyrażające opinię, o której mowa w art. 93 ust. 4 u.g.n. Postanowienie to ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia wniosku o podział nieruchomości. Jest ono wiążące dla organu zatwierdzającego projekt podziału i przesądza o rozstrzygnięciu sprawy z wniosku o dokonanie podziału nieruchomości. Pozytywna opinia o zgodności podziału z planem stanowi podstawę do opracowania właściwego projektu podziału nieruchomości, negatywna natomiast przesądza o odmowie zatwierdzenia projektu. Organ właściwy w sprawie podziału nieruchomości w sytuacji, gdy istnieje postanowienie negatywnie opiniujące podział nie może zatwierdzić projektu podziału a w przypadku postanowienia pozytywnie opiniującego podział, nie może odmówić dokonania podziału wbrew treści opinii.

W przypadku dokonywania podziału niezależnie od ustaleń planu, badanie zgodności podziału z planem z oczywistych względów nie jest dokonywane. Instytucja podziału nieruchomości przewidziana w art. 95 u.g.n. została bowiem wprowadzona w celu umożliwienia dokonana podziału nieruchomości mimo niezgodności planowanego podziału z ustaleniami planistycznymi.

Znajdujące się aktach postępowania postanowienie Burmistrza Gminy z dnia 16 marca 2020 r. negatywnie opiniujące planowany podział zostało wydane w innym postępowaniu, przed złożeniem wniosku o dokonanie podziału na podstawie art. 95 pkt 7 u.g.n. z dnia 2 września 2020 r. Jego treść mogła mieć znacznie jedynie dla oceny zgodności projektu podziału z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a nie oceny zasadności wniosku o podział nieruchomości niezależnie od ustaleń tego planu.

Norma art. 95 u.g.n. wprowadza wyjątki od zasad podziału nieruchomości, określonych w art. 92-94 u.g.n. Skoro tak, to normy zawarte w tym przepisie należy interpretować ściśle – jako wyjątki od reguły związania organu przy podziale nieruchomości ustaleniami planu miejscowego.

Regulacja art. 95 u.g.n. umożliwia podział nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego.

Skarżąca uzyskała pozwolenie na budowę dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej na działce nr [..]. Na terenie tym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego działek nr [..]-[..] we wsi L., gmina Ż., zatwierdzony uchwałą nr XLII/727/2002 Rady Miejskiej z dnia 23 maja 2002 r., zmieniony uchwałą nr V/73/2007 Rady Miejskiej z dnia 9 lutego 2007 r. Plan zagospodarowania przestrzennego wprowadził możliwość zabudowy mieszkaniowej, jednorodzinnej, stanowiąc, że budynki mogą być realizowane jak wolnostojące bądź w zabudowie bliźniaczej. Plan ten nie przewiduje możliwości podziału nieruchomości nr [..]. Skarżąca zamierza podzielić istniejącą działkę nr [..] na dwie działki budowlane.

Dla rozstrzygnięcia sprawy zasadnicze znaczenie ma interpretacja pojęcia "wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego". Wydzielenie działki budowlanej w trybie art. 95 pkt 7 u.g.n. musi być niezbędne do korzystania z budynku mieszkalnego. Niezbędność taka, w ocenie Sądu, zachodzi wówczas, gdy do korzystania z budynku mieszkalnego wydzielenie działki budowlanej jest konieczne.

Pojęcie działki budowlanej unormowane zostało w art. 4 pkt 3a u.g.n. Przepis ten stanowi, że ilekroć w ustawie jest mowa o działce budowlanej - należy przez to rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.

W orzecznictwie sądów administracyjnych wyrażono stanowisko, że "niezbędność" wydzielenia działki budowlanej dla korzystania z budynku mieszkalnego to coś więcej niż opłacalność, czy wygoda. Wydzielenie takiej działki musi być konieczne dla prawidłowego korzystania z posadowionego na niej budynku mieszkalnego, a nie jedynie korzystne (por. wyrok WSA w Lublinie z dnia 14 stycznia 2020 r. sygn. II SA/Lu 639/19). Zastosowanie trybu z art. 95 pkt 7 u.g.n. może mieć miejsce, o ile istnieje konieczność wydzielenia działki budowlanej dla posadowionego budynku mieszkalnego z nieruchomości, której dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu uniemożliwiał właścicielowi czy właścicielom budynku mieszkalnego korzystanie z niego, w tym realizację uprawnień budowlanych związanych z tym budynkiem mieszkalnym (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 9 października 2019 r. sygn. akt II SA/Po 615/19).

Przeznaczenie i sposób zagospodarowania terenu nie uniemożliwia skarżącej korzystania z zabudowanej przez nią działki. W szczególności brak jest podstaw do stwierdzenia, by brak podziału uniemożliwiał wnioskodawczyni jako właścicielce nieruchomości realizację uprawnień budowlanych związanych z planowanymi budynkami mieszkalnym. Skarżąca zrealizowała już bowiem na działce swoje uprawnienia budowlane, wznosząc na podstawie wydanego pozwolenia na budowę budynki jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej.

Wnioskowana do podziału działka jest działką budowlaną przeznaczoną pod zabudowę jednorodzinną o powierzchni, która zapewnia konieczną obsługę dla posadowionych na niej budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej. Wielkość, struktura i położenie nieruchomości, którą planuje podzielić skarżąca umożliwiają korzystanie ze zrealizowanych na niej budynków mieszkalnych. W szczególności każdy z wybudowanych w zabudowie bliźniaczej budynków posiada dostęp do drogi. Uwzględnienie wniosku prowadziłoby od sytuacji, w której wobec powstania dwóch odrębnych działek, każda z nich, wobec postanowień planistycznych, mogłaby zostać w przyszłości zabudowana przez jej właściciela zabudową bliźniaczą.

Skarżąca wskazywała, że ustanowienia odrębnej własności budynków oraz działek z nimi związanych wymagają zawarte umowy developerskie oraz umowy kredytowe, a brak podziału nieruchomości wiąże się z istotnymi konsekwencjami finansowymi dla spółki. Okoliczności te, niewątpliwe istotne z punktu widzenia interesów skarżącej, nie mogą jednak stanowić argumentów przemawiąjących za dokonaniem podziału nieruchomości. Nie dotyczą one bowiem przesłanki dokonania takiego podziału, jaką jest niezbędność podziału do korzystania z budynku mieszkalnego.

Przeciwna interpretacja normy art. 95 pkt 7 u.g.n. prowadziłaby do sytuacji, w której w każdym przypadku realizacji przez developera na nieruchomości niepodlegającej podziałowi kilku budynków mieszkalnych, podział takiej nieruchomości byłby z założenia zasadny. W ocenie Sądu, interpretacja taka nie byłaby zgodna z intencją ustawodawcy i prowadziłaby do istotnego rozszerzenia zakresu stosowania normy art. 95 pkt 7 u.g.n. oraz istotnego zwiększenia ilości podziałów nieruchomości naruszających postanowienia planistyczne. O ile ustawodawca uzna, że podział nieruchomości w takiej sytuacji jak zaistniała w niniejszej sprawie, powinien być możliwy, winien wprowadzić w tym zakresie stosowną regulację.

Stanowisko organów, że pozytywne rozpatrzenie wniosku skarżącej o dokonanie podziału w oparciu o art. 95 pkt 7 u.g.n. nie jest możliwe, jest zatem słuszne.

Biorąc pod uwagę powyższe, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę jako niezasadną.

Powołane w treści niniejszego uzasadnienia orzeczenia sądów administracyjnych dostępne są w Internetowej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych (orzeczenia.nsa.gov.pl).