Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 512/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2014-11-21 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 143, 144, 145 146
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mariusz Kotulski (spr.) Sędziowie: WSA Paweł Darmoń WSA Krystyna Daniel Protokolant: Anna Balicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 listopada 2014 r. sprawy ze skargi W. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] stycznia 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej skargę oddala.


UZASADNIENIE

Wójt Gminy Z. decyzją z dnia 26 lipca 2013 r., nr [....] , orzekł o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie O. , składającej się z działki ewidencyjnej nr [....] wskutek stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do gminnej sieci kanalizacyjnej, w wysokości 3 748, 16 zł.

Odwołując się od ww. rozstrzygnięcia W.M. podała, że w dniu 31 sierpnia 2012 r., z uwagi na drastyczny spadek cen na rynku nieruchomości jak również utratę pracy, sprzedała ww. działkę zabudowaną domem poniżej wartości kredytu, ponosząc wielkie straty finansowe. Wskazała, że dom w chwili sprzedaży nie był jeszcze oddany do użytku. Skarżąca opisała swoją trudną sytuację finansową. Ponadto dodała, że wzrost wartości nieruchomości nastąpił w dniu 13 maja 2013 r. - rok po sprzedaży. W decyzji powołano błędną datę sprzedaży - 31 lipca 2013 (a powinno być 31 lipca 2012 r.). Kupujący - obecni właściciele nieruchomości są osobami, które zyskały dom poniżej kosztów materiałów i które będą korzystać z dobrodziejstw, wynikających z rozbudowy infrastruktury.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 7 stycznia 2014r., nr [....] , działając na zasadzie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U.2013.267 j.t.) zwanej dalej "k.p.a" w zw. z art. 144 oraz 145 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2010.102.651 j.t.), utrzymało zaskarżone rozstrzygnięcie w mocy.

W uzasadnieniu wskazano, że zgodnie z zasadą wynikającą z art. 144 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Następnie organ odwoławczy przytoczył brzmienie przepisów stanowiących podstawę prawną wydanego rozstrzygnięcia.

Dalej organ II instancji ustalił, że decyzją z dnia 16 lutego 2010 r. Starosta K. zatwierdził projekt budowlany i wydał pozwolenie na budowę dla Gminy Z. , dla zamierzenia budowlanego pn.: "[....] . Kanalizacja sanitarna [....] (etap l) na działkach nr: [....] , [....] , [....] , [....] , etc......w miejscowości [....] , na działkach nr: [....] i [....] w miejscowości [....] , gmina Z."

W ocenie organu odwoławczego, nie ulega wątpliwości, że Gmina Z. stworzyła warunki do podłączenia działki nr [....] , położonej w obrębie O. , do sieci kanalizacyjnej wybudowanej w ramach realizacji w/w inwestycji z dniem 22 czerwca 2011 r. (21 dni po doręczeniu w dniu 31 maja 2011 r. PINB zawiadomienia o zakończeniu budowy).

Dnia 21 czerwca 2007 r. Rada Gminy Z. podjęła Uchwałę nr IX/59/2007 w sprawie ustalenia stawek procentowych opłaty adiacenckiej. Uchwała ta weszła w życie dnia 12 września 2007 r. (.....).

Bezspornie, w stanie faktycznym niniejszej sprawy istniały zatem przesłanki do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej.

Orzekające w sprawie Kolegium sporządzoną przez rzeczoznawcę wycenę nieruchomości oceniło pozytywnie. Zdaniem Kolegium, wykorzystany w niniejszej sprawie operat szacunkowy spełnia wymogi określone przepisami wspomnianego powyżej rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, konkretnie - przepisu § 4 ust. 1 i ust. 4 oraz przepisów rozdziału 4 rozporządzenia. Jest to opracowanie rzetelne i przejrzyste, co także stanowi o jego wartości dowodowej.

Podano, że zgodnie z § 3 uchwały Rady Gminy Z. z dnia 21 czerwca 2007 r. nr IX/59/2007 r. stawka opłaty adiacenckiej wynosi 32 % różnicy między wartością jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu.

W dalszej części uzasadnienia SKO, odpowiadając na argumentację podniesioną w odwołaniu wskazało, że zgodnie z przeważającym w orzecznictwie sądów administracyjnych i literaturze przedmiotu poglądów, uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej zobowiązany jest podmiot będący właścicielem nieruchomości z chwili stworzenia warunków podłączenia do infrastruktury technicznej. Okoliczność, że W.M. nie podłączyła nieruchomości stanowiącej działkę nr [....] do nowo wybudowanej sieci kanalizacji sanitarnej w okresie, gdy jeszcze pozostawała właścicielką tej nieruchomości, nie mogłaby świadczyć o niespełnieniu w stanie faktycznym sprawy przesłanek do nałożenia na nią opłaty adiacenckiej. Warunki do podłączenia bowiem wówczas istniały, wpływając tym samym obiektywnie, na wartość nieruchomości.

Skargę na ww. decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniosła W.M. , która zwróciła uwagę na to, iż od momentu realizacji kanalizacji przedmiotowa nieruchomość miała już kilku właścicieli. Wskazała również, że obecnie nie ma finansowych możliwości uiszczenia opłaty.

Odpowiadając na skargę, organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoją wcześniejszą argumentację, wyrażoną w zaskarżonym rozstrzygnięciu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył co następuje:

Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 134 § 1 w zw. z art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), sąd administracyjny dokonuje kontroli zaskarżonego aktu pod względem zgodności z prawem, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Wzruszenie zaskarżonego rozstrzygnięcia następuje w razie, gdy przedmiotowa kontrola wykaże naruszenie przepisów prawa materialnego lub postępowania w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy.

Przedmiotem kontroli sądowoadministracyjnej w rozpoznawanej sprawie była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 7 stycznia 2014r. utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy Z. z dnia 26 lipca 2013r. w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek stworzenia warunków do podłączenia do sieci kanalizacyjnej.

Zgodnie z art. 145 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) dalej zwana jako "ustawa" wójt (burmistrz, prezydent miasta) może ustalić opłatę adiacencką po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, przy czym wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do trzech lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (art. 145 ust. 2 tej ustawy).

W niniejszej sprawie termin ten został zachowany. Zważyć przy tym należy, że zgodnie z poglądami prezentowanymi w orzecznictwie sądowoadministracyjnym, które Sąd w składzie orzekającym podziela, dla ustalenia opłaty adiacenckiej istotne jest to, że właścicielowi nieruchomości stworzono warunki do korzystania z wybudowanego urządzenia infrastruktury technicznej. W przedmiotowej sprawie taka możliwość istnieje od dnia 22 czerwca 2011r. – czyli 21 dni po doręczeniu w dniu 31 maja 2011r. PINB zawiadomienia o zakończeniu budowy ww. inwestycji. Decyzję organ I instancji wydał w dniu 15.02.2013r., a więc przed upływem 3 lat od momentu stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. W dacie stworzenia warunków podłączenia do infrastruktury technicznej (tj. 22.06.2011r.) skarżąca była właścicielką przedmiotowej nieruchomości. Fakt ten w świetle zebranego materiału dowodowego nie budzi wątpliwości.

Stanowisko, iż do uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wartości nieruchomości spowodowanej budową drogi lub urządzeń infrastruktury technicznej zobowiązany jest podmiot będący właścicielem nieruchomości z chwili stworzenia warunków podłączenia do infrastruktury technicznej zostało przyjęte w aktualnym orzecznictwie NSA - wyrok NSA z dnia 9 września 2010 r., I OSK 1063/10, wyrok NSA z dnia 22 lutego 2010 r., I OSK 617/09 oraz z dnia 7 kwietnia 2010, I OSK 514/09, Lex nr 575824, wyrok NSA z 5 lipca 2011r., I OSK 1276/10, wyrok NSA z 1 kwietnia 2011r., I OSK 833/10, wyrok WSA w Łodzi z 13.01.2012r., II SA/Łd 1294/11. Zatem niezależnie od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu wydawania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, właścicielem zobowiązanym do poniesienia tej opłaty jest właściciel z chwili stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do urządzenia infrastruktury technicznej. Ponieważ już w chwili stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do urządzenia infrastruktury technicznej następuje zwiększenie jej użyteczności oraz wzrost jej wartości. Nabywca nieruchomości o stworzonych uprzednio warunkach podłączenia do urządzenia nie zyskuje użyteczności tej nieruchomości w wyniku stworzenia warunków podłączenia do urządzenia, lecz nabywa już nieruchomość z możliwością podłączenia jej do urządzenia infrastruktury technicznej. W chwili nabycia nieruchomość posiada już lepsze walory użytkowe, które determinują wysokość ceny nabycia w przypadku umowy sprzedaży, dlatego zbywca uzyskuje możliwość sprzedaży nieruchomości za cenę odzwierciedlającą jej wartość z ulepszeniem wynikającym ze stworzenia warunków podłączenia do urządzenia infrastruktury technicznej (tak w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 lutego 2010r., sygn. akt l OSK 617/09, Lex Omega nr 595440). Obciążanie opłatą adiacencką nowego właściciela, który nabył nieruchomość już w po wzroście jej wartości (co winno było znaleźć odzwierciedlenie w cenie transakcji), a nie osoby, która faktycznie odniosła korzyść finansową, ponieważ mogła sprzedać nieruchomość z lepszym uzbrojeniem technicznym, a zatem i za wyższą cenę nie wydaje się uzasadnione, zaś taka wykładnia prowadzi w skutkach do bezpodstawnego wzbogacenia zbywców nieruchomości. (zob. wyrok II SA/Kr z 15.03.2013r., sygn. akt II SA/Kr 1350/12).

W konsekwencji nie ma znaczenia dla nałożenia na skarżącą obowiązku uiszczenia opłaty adiacenckiej fakt, że przed wydaniem decyzji przez organ I Instancji z dnia 26.07.2013r. sprzedała przedmiotową nieruchomość w dniu [....] .2012r. (akt notarialny z [....] ).

Wyceny w niniejszej sprawie dokonano przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej. Liczba transakcji nieruchomościami przyjętymi do porównania tj. 14 - odpowiada treści § 4 ust. 4 rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz.2109) - przy metodzie korygowania ceny średniej co najmniej kilkanaście nieruchomości. W ocenie Sądu były to nieruchomości podobne do wycenianej, pochodzące z tego samego rynku lokalnego. Jako cechy wpływające na wartość nieruchomości rzeczoznawca wskazał: lokalizację, otoczenie, uzbrojenie, położenie i sąsiedztwo oraz dostępność komunikacyjną i przeznaczenie w planie miejscowym (k. 10 operatu szacunkowego). Biegła ustaliła, że z planu zagospodarowania przestrzennego obejmującym obszar przedmiotowej działki wynika, że usytuowana jest ona na terenie zabudowy mieszkaniowej.

Odpowiadając na zarzuty skargi, należy wskazać, że sądowa kontrola nie wykazała naruszenia prawa skutkującego uchyleniem wydanego rozstrzygnięcia.

Fakt wielokrotnego zbywania i nabywania nieruchomości przez skarżącą nie ma znaczenia dla nałożenia opłaty adiacenckiej, czy też jej wysokości. Jak wskazano wyżej istotne jest jedynie kto był właścicielem przedmiotowej nieruchomości w chwili stworzenia warunków do korzystania z wybudowanego urządzenia infrastruktury technicznej – a w przedmiotowej sprawie była nią niewątpliwie skarżąca.

Podkreślić należy, że biegła wykazała i uwzględniła w operacie korektę cen transakcyjnych. Otóż "korektę cen transakcyjnych określono w oparciu o analizę ponad 180 transakcji nieruchomościami budowlanymi i budowlano-rolnymi, niezabudowanymi z obszaru gminy Z. Z analizy wynika, że ceny na rynku gminy Z. działek w analizowanym okresie wykazywały spadek rzędu ok 7% średniorocznie." Okoliczność ta została wykazana w obliczeniach na stronie 9 operatu. W kontekście pozostałych zarzutów strony skarżącej wskazać należy, że wycena obejmowała wartość nieruchomości gruntowej (samej działki), a nie całej nieruchomości wraz z budynkiem. Dlatego też są to wartości niższe niż te, za które skarżąca kupiła nieruchomość. Co więcej, ponieważ opłata adiacencka to określony procent z wielkości stanowiącej różnicę pomiędzy wartością nieruchomości gruntowej po realizacji kanalizacji sanitarnej i wartością tej nieruchomości sprzed wybudowania kanalizacji sanitarnej, to istotna jest nie tyle wielkość obu tych wartości nieruchomości gruntowej co różnica, która je dzieli.

Jedynym uchybieniem SKO jest błędne powołanie kwot stanowiących wartość nieruchomości sprzed i po realizacji kanalizacji sanitarnej. Kwota określona w uzasadnieniu decyzji jako wartość nieruchomości sprzed realizacji kanalizacji sanitarnej jest wartością nieruchomości po realizacji kanalizacji sanitarnej i odwrotnie. Z analizy akt sprawy, w tym w szczególności operatu szacunkowego wynika, że była to oczywista omyłka pisarska, nie mająca wpływu na wynik sprawy.

Organ administracyjny orzekając w przedmiotowej sprawie był związany przepisami prawa materialnego, które nie przewidują żadnej uznaniowości przy ustaleniu opłaty adiacenckiej. W obowiązującym stanie prawnym, popartym ugruntowaną linią orzeczniczą, nie ma znaczenia czy właściciel nieruchomości faktycznie skorzystał z możliwości podłączenia nieruchomości do tych urządzeń, ani też czy nieruchomość stała się w późniejszym czasie przedmiotem obrotu cywilnoprawnego.(np. wyrok NSA z dnia 1 kwietnia 2011r., I OSK 833/10). Również wszelkie okoliczności życiowe, w tym sytuacja majątkowa strony obciążonej wspomnianą opłatą adiacencką, nie zostały przez ustawodawcę uwzględnione jako czynniki zwalniające z jej uiszczenia.

Biorąc powyższe pod uwagę, skargę należało oddalić, jako bezzasadną, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U., Nr 153, poz.1270 ze zm.)