Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 919/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2021-09-15 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 5 ust. 1 pkt 9
journal: Dz.U. 2017 poz 1332
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Wojciech Sawczuk (spr.), Sędziowie sędzia WSA Bogusław Cieśla, sędzia WSA Tomasz Stawecki, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 15 września 2021 r. sprawy ze skargi [...] sp. z o.o. sp.k. z siedzibą w [...] na decyzję Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] lutego 2021 r. nr [...] w przedmiocie odmowy stwierdzenia nieważności decyzji oddala skargę


UZASADNIENIE

I.

Decyzją z [...] kwietnia 2017 r. nr [...] Prezydent [...] zatwierdził projekt budowlany i udzielił [...] S.A. w W. pozwolenia na budowę zespołu budynków wielorodzinnych [...], obejmujący 3 budynki wielorodzinne, 2 wiaty śmietnikowe z zagospodarowaniem terenu na działce ew. [...] obręb [...] przy ul. K. w W.

Decyzję doręczono m.in. H. S. tj. ówczesnej właścicielce działki nr ewid. [...] i wskutek niezaskarżenia stała się ona ostateczna.

II.

Po rozpatrzeniu wniosku J. Sp. z o.o. Sp. k. w T. (dalej również jako Skarżąca, Spółka), Wojewoda [...] decyzją z [...] października 2020 r. nr [...] odmówił stwierdzenia nieważności ww. ostatecznej decyzji Prezydenta [...] z [...] kwietnia 2017 r.

Badając zgodność z prawem kwestionowanej decyzji organ stwierdził, że została ona wydana przez właściwy organ, w oparciu o właściwą podstawę prawną. Nie dotyczyła również sprawy, która już wcześniej byłaby rozstrzygnięta inną ostateczną decyzją, a w sprawie nie ujawniono, aby w dniu wydania decyzji istniały nieusuwalne przeszkody faktyczne lub prawne w jej wykonaniu, które powodowałyby zaistnienie przesłanki z art. 156 § 1 pkt 5 k.p.a. Ponadto kontrolowana decyzja nie zawiera wady powodującej jej nieważność z mocy prawa oraz nie można uznać, że jej wykonanie spowodowało wywołanie czynu zagrożonego karą.

Decyzja budowlana wydana została po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, którego ramy określone zostały w art. 35 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity Dz.U. z 2016 r. poz. 290 ze zm.). Pozostaje ona w zgodzie z zapisami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentów obszarów [...] i [...] w gminie [...], zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Gminy [...] z [...] października 2001 r. (Dz. Urz. Woj. [...] z 2001 r. nr [...] poz. [...]) Działka ewid. nr [...] obręb [...] znajduje się na obszarze oznaczonym jako "MN". Stosownie zaś do treści § 9 planu obszar ten przeznaczony jest pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z dopuszczeniem zabudowy wielorodzinnej o małych gabarytach i wysokości do 3 kondygnacji. W przedłożonym projekcie budowlanym zachowano wymagania w zakresie usytuowania budynku zgodnie z nieprzekraczalną linią zabudowy, odległości od korony cieków wodnych oraz wymogi w zakresie wysokości zabudowy do 3 kondygnacji. Dla inwestycji zaprojektowano też wymaganą ilość miejsc parkingowych. Projekt budowlany spełnia również warunki dotyczące wskaźnika minimalnej powierzchni biologicznie czynnej (55 % przy dopuszczalnym minimum 50%).

Do projektu budowlanego załączono warunki techniczne przyłączenia do sieci: gazowej, wodno-kanalizacyjnej oraz elektroenergetycznej.

Oceniając projekt zagospodarowania terenu pod kątem zgodności z przepisami techniczno-budowlanymi organ uznał, że objęta nim inwestycja została zaprojektowana zgodnie z przepisami § 12 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jednolity Dz.U. z 2015 r. poz. 1422). Ponadto zaskarżona decyzja została wydana bez naruszenia § 271-273 (zachowano odległość 8 m w stosunku do sąsiednich budynków.) Sporna inwestycja nie narusza też § 13 (przesłanianie obiektów), § 57 (nasłonecznienie pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi), § 60 ust. 2 (m.in. nasłonecznienie pokoi mieszkalnych), czy też § 23 (odległość miejsc do gromadzenia odpadów stałych).

Z analizy akt sprawy wynika również, że projekt budowlany został sporządzony przez osoby posiadające wymagane uprawnienia budowlane, zawiera oświadczenia projektanta i sprawdzającego, o których mowa w art. 20 ust. 4 P.b. Posiada też wymagane uzgodnienia i opinie. Ponadto projekt został zaopiniowany bez uwag przez rzeczoznawcę do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych, rzeczoznawcę do spraw sanitarno-higienicznych. Inwestor zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 3 P.b. zawarł w projekcie informację dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia ze względu na specyfikę realizowanych robót budowlanych.

Odnosząc się do podniesionej przez Skarżącą kwestii obszaru oddziaływania inwestycji organ wskazał, że pomimo określenia tego obszaru przez projektanta w projekcie budowlanym, organ administracji architektoniczno-budowlanej dokonuje własnej analizy obszaru oddziaływania inwestycji. Ówczesny właściciel działki ewid. nr [...] stał się stroną prowadzonego postępowania. Zdaniem Wojewody, wbrew opinii Skarżącej, umiejscowienie wiaty śmietnikowej 3 m od granicy działki ew. nr [...] nie stanowi o rażącym naruszeniu art. 5 ust. 1 pkt 9 P.b.

Z powyższej regulacji nie można wywodzić, że ochrona interesów osób trzecich ma charakter absolutny. Z przepisu art. 5 ust. 1 pkt 9 P.b. wynika bowiem, że poszanowaniu podlegają nie wszystkie, lecz, tylko uzasadnione interesy osób trzecich. Uzasadnione interesy osób trzecich to zaś interesy wynikające z obowiązujących przepisów prawa, a nie interesy faktyczne. Tym samym z punktu widzenia treści tegoż przepisu istotnym jest wyważenie konkretnych interesów tj. inwestora oraz właścicieli działek sąsiednich. Innymi słowy w procesie inwestycyjnym bada się czy w wyniku realizacji inwestycji dojść może do naruszenia interesów osób trzecich w szczególności w zakresie ewentualnego naruszenia norm Prawa budowlanego i rozporządzenia ws. warunków technicznych tj. w taki sposób, który całkowicie uniemożliwi zabudowę sąsiedniej nieruchomości w sposób zgodny z przepisami prawa. Jednocześnie nie można pomijać, że uwzględnienia wymagają też interesy inwestora, który korzysta ze wszystkich przysługujących mu praw.

Choć zgodzić się trzeba, że inwestor, który pierwszy zabuduje swoją działkę nie ma z tego tytułu dodatkowych, większych uprawnień, to nie do pogodzenia z prawem zabudowy jest sytuacja, w której jego prawo jest ograniczane z uwagi na konieczność uwzględnienia interesu właściciela działki sąsiedniej, niezabudowanej, której plany inwestycyjne nie są jeszcze skonkretyzowane. Związanie inwestora wymogiem z art. 5 ust. 1 pkt 9 P.b. nie może powodować, że w efekcie ma on ograniczone prawo zabudowy swojej działki (tak wyrok WSA w Gdańsku z 24 stycznia 2018 r. sygn. akt II SA/Gd 572/17). Szeroka ochrona interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób nie może sięgać tak daleko, by uniemożliwić inwestorowi realizację zamierzenia budowlanego, gdy jest ono zgodne z przepisami prawa (zob. wyrok NSA z 26 kwietnia 2017 r. sygn. akt II OSK 2152/15).

Usytuowanie kontenerów na odpady na działce ewid. nr [...] w minimalnej odległości od granicy, nie stanowi o naruszeniu uzasadnionych interesów osób trzecich, z punktu widzenia art. 5 ust. 1 pkt 9 P.b., zważywszy na to, że sporna inwestycja jest zgodna z postanowieniami planu miejscowego oraz z przepisami rozporządzenia. Nie daje to podstaw do przyjęcia, że realizacja zamierzonej inwestycji całkowicie uniemożliwi zabudowę sąsiedniej nieruchomości Skarżącej w sposób zgodny z prawem.

Zgodnie z linią orzeczniczą obowiązującą na dzień wydawania decyzji budowlanej przepisy techniczno-budowlane muszą być wykładane ściśle i nie mogą być stosowane, gdy działka sąsiednia jest niezabudowana. Zdarzenia przyszłe i niepewne nie mogą być podstawą do kwestionowania prawa do zagospodarowania nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem, zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i warunkami zawartymi w decyzjach administracyjnych.

Organ nie znalazł podstaw by stwierdzić, że doszło do naruszenia art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 k.p.a. Decyzja budowlana nie narusza przepisów w taki sposób, by mogło to mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Z treści uzasadnienia w sposób oczywisty wynika, co stanowiło przedmiot oceny i jakie w tej kwestii zajął stanowisko organ. Z art. 107 § 3 k.p.a. nie wynika, aby uzasadnienie decyzji musiało przedstawiać stanowisko organu we wszystkich najdrobniejszych kwestiach. Uzasadnienie faktyczne rozstrzygnięcia organu powinno odnosić się do okoliczności, które mają znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Wojewoda podzielił pogląd, że uzasadnienie decyzji nie jest rozprawą polemiczną. Jeżeli zatem zawiera ono wyjaśnienie podstaw faktycznych i prawnych rozstrzygnięcia, to brak odniesienia się do niektórych kwestii nie stanowi o wadliwości decyzji. To samo dotyczy niewymienienia wszystkich przepisów stanowiących podstawę orzekania.

II.

Po rozpatrzeniu odwołania Skarżącej, Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z [...] lutego 2021 r. znak [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...].

Organ wskazał, że inwestor złożył do akt oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością inwestycyjną tj. działką nr ewid. [...] na cele budowlane. Nie zachodzi zatem naruszenie art. 32 ust. 4 pkt 2 oraz art. 33 ust. 2 pkt 2 P.b.

Przedmiotowe przedsięwzięcie inwestycyjne przewidziano na działce położonej na obszarze oznaczonym w planie symbolem MN. Zgodnie z treścią § 9 ust. 1 planu, jako podstawowe przeznaczenie terenów oznaczonych symbolem MN ustala się mieszkalnictwo jednorodzinne o zróżnicowanej intensywności. W myśl § 9 ust. 3 planu, jako przeznaczenie dopuszczalne na terenach oznaczonych symbolem MN ustala się zabudowę wielorodzinną o małych gabarytach i wysokości do 3 kondygnacji.

Analiza akt sprawy nie wykazała, aby sporna inwestycja naruszała w sposób rażący ustalenia planu. W szczególności nie można zarzucić rażącego naruszenia wymogów co do wysokości zabudowy (dopuszczalna - zabudowa wielorodzinna o małych gabarytach i wysokości do 3 kondygnacji; projektowana - 3 budynki mieszkalne wielorodzinne 3 kondygnacyjne o powierzchni zabudowy 453,08 m2 - każdy z budynków, zob. proj. bud. zagospodarowanie terenu, str. 245), co do nieprzekraczalnej linii zabudowy (wymagana - 5 m od linii rozgraniczających ulic; projektowana - ponad 5 m od linii rozgraniczających ulic), co do obowiązku odsunięcia zabudowy od korony kanału nr 10 (biegnącego wzdłuż ul. P.) [wymagana - odsunięcie zabudowy o minimum 7 m od linii ogrodzeń i o minimum 3 m od korony kanału nr 10; projektowana - najbliższy budynek odsunięty o ok. 93 m od kanału nr 10, ogrodzenie odsunięte o 3 m od kanału nr 10], co do obowiązku odsunięcia budynków od korony pozostałych cieków wodnych (wymagane - odsunięcie budynków o minimum 5 m od korony pozostałych cieków wodnych; projektowane - budynek nr 1 odsunięty o 6,1 m, zaś budynki nr 2 i 3 odsunięte o 5,7 m od kanału przebiegającego wzdłuż granicy działki nr ewid. [...] - zob. proj. zagospodarowania terenu rys. Z-01, str. 393), co do ilości miejsc parkingowych (wymagane - dla zabudowy wielorodzinnej - minimum 1 miejsce postojowo - garażowe na mieszkanie (nie mniej jednak niż 1 miejsce na 60 m2 powierzchni użytkowej) w obrębie lokalizacji własnej, projektowane - 81 miejsc postojowych przy 3.465,18 m2 powierzchni użytkowej 3 budynków mieszkalnych wielorodzinnych - zob. proj. bud. str. 245, zob. proj. bud. projekt zagospodarowania terenu, rys. nr Z-01 str. 393), co do powierzchni zabudowy (dopuszczalna - do 30% całości powierzchni poszczególnych terenów MN; projektowana 16,10% - zob. proj. bud. zagospodarowanie terenu, 1 dane liczbowe, str. 245), co do powierzchni biologicznie czynnej (wymagana - minimum 50%; projektowana 55% - zob. proj. bud. zagospodarowanie terenu, dane liczbowe, str. 245). W ocenie GINB decyzja budowlana nie narusza rażąco art. 35 ust. 1 pkt 1 P.b.

Analiza projektu zagospodarowania terenu wykazała, że budynek mieszkalny wielorodzinny nr 1 został zaprojektowany w odległości 7,6 m od granicy działki nr ewid. [...] oraz w odległości 6,4 m od granicy działki nr ewid. [...]. Budynek mieszkalny wielorodzinny nr 2 został zaprojektowany w odległości 7,6 m od granicy działki nr ewid. [...] oraz w odległości 8,4 m od granicy działki nr ewid. [...]. Budynek mieszkalny wielorodzinny nr 3 został zaprojektowany w odległości 7,6 m od granicy działki nr ewid. [...], w odległości 8,5 m od granicy działki nr ewid. [...] oraz w odległości ok. 8,5 m od granicy działki nr ewid. [...]. Decyzja budowlana nie narusza zatem rażąco art. 35 ust. 1 pkt 2 P.b. w zw. z § 12 ust. 1 rozporządzenia ws. warunków technicznych.

W projekcie budowlanym wskazano, że "nie stwierdza się sytuacji, w której projektowany budynek znajduje się w stosunku do pomieszczeń przesłanianych, budynków sąsiednich w odległości mniejszej niż wysokość przesłaniania dla budynków na działkach [...] (...) nie stwierdza się sytuacji w której projektowany budynek uniemożliwiałby spełnienie wymogów w zakresie zapewnienia czasu nasłonecznienia dla pomieszczeń budynków sąsiednich na działkach budowlanych [...]" (zob. proj. bud, obszar oddziaływania obiektu str. 297). Ze znajdującej się w projekcie budowlanym analizy przesłaniania wynika że budynki istniejące nie są przesłaniane przez budynki projektowane (zob. proj. bud. Analiza przesłaniania str. 298). Tym samym decyzja budowlana nie narusza, w sposób rażący art. 35 ust. 1 pkt 2 P.b. w zw. z § 13 i § 60 ust. 1 rozporządzenia ws. warunków technicznych.

Analiza projektu zagospodarowania terenu wykazała, że na działce inwestycyjnej nr ewid. [...] zaprojektowano łącznie 81 miejsc postojowych, w czterech skupiskach (tj. skupisko liczące 29 miejsc postojowych, skupisko liczące 28 miejsc postojowych oraz 2 skupiska liczące po 12 miejsc postojowych). Skupisko liczące 28 miejsc postojowych zostało zaprojektowane w odległości 7,90 m od granicy najbliższej działki budowlanej nr ewid. [...]. Skupisko liczące 29 miejsc postojowych zostało zaprojektowane w odległości 6 m od granicy najbliższej działki budowlanej nr ewid. [...]. Pierwsze skupisko liczące 12 miejsc postojowych zostało zaprojektowane w odległości 8,25 m od granic działek budowlanych nr ewid. [...]. Drugie skupisko liczące 12 miejsc postojowych zostało zaprojektowane w odległości 6 m od granicy działki nr ewid. [...]. Kontrolowana decyzja Prezydenta [...] nie narusza rażąco art. 35 ust. 1 pkt 2 P.b. w zw. z § 19 ust 2 pkt 2 rozporządzenia ws. warunków technicznych.

Analiza projektu zagospodarowania terenu wykazała, że miejsce do gromadzenia odpadów stałych znajdujące w pobliżu budynku wielorodzinnego nr 1 zaprojektowano w odległości ok. 3 m od granicy najbliższej działki nr ewid. [...], drugie miejsce do gromadzenia odpadów stałych znajdujące przy skupisku 12 miejsc postojowych zaprojektowano w odległości ok. 10 m od granicy najbliższej działki nr ewid. [...]. Decyzja budowlana nie narusza zatem rażąco art. 35 ust. 1 pkt 2 P.b. w zw. z § 23 ust. 1 rozporządzenia ws. warunków technicznych.

Analiza projektu zagospodarowania terenu wykazała, że plac zabaw zaprojektowano w odległości ok. 21 m od miejsca gromadzenia odpadów, w odległości ok. 12 m od budynku mieszkalnego znajdującego się na działce nr ewid. [...]. Decyzja nie narusza rażąco art. 35 ust. 1 pkt 2 P.b. w zw. z § 40 ust. 3 rozporządzenia ws. warunków technicznych.

Na projekcie zagospodarowania terenu znajduje się pieczątka rzeczoznawcy ds. zabezpieczeń pożarowych inż. H. B., który stwierdził zgodność projektu z wymogami ochrony przeciwpożarowej bez uwag.

Odnosząc się do wskazywanego naruszenia art. 5 ust. 1 pkt 8 i 9 P.b. mającego wynikać z zaprojektowania w ramach spornej inwestycji wiaty śmietnikowej oraz miejsc postojowych w taki sposób, że Skarżąca jest ograniczona w znacznym stopniu w możliwości zabudowy należącej do niej działki nr ewid. [...] (na projekcie zagospodarowania terenu oznaczona jako działka [...]), organ nie podzielił zapatrywania strony.

Zgodnie z § 23 ust. 1 rozporządzenia ws. warunków technicznych pojemniki na odpady stałe powinny być usytuowane w odległości co najmniej 10 m od okien i drzwi do budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi.

Z kolei w myśl § 19 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia, odległość wydzielonych miejsc postojowych, w tym również zadaszonych, lub otwartego garażu wielopoziomowego dla samochodów osobowych od okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi w budynku mieszkalnym, budynku zamieszkania zbiorowego, z wyjątkiem hotelu, budynku opieki zdrowotnej, oświaty i wychowania, a także od placu zabaw i boiska dla dzieci i młodzieży, nie może być mniejsza niż 10 m - w przypadku 5 do 60 stanowisk włącznie.

Z racji tego, że miejsce na odpady stałe na działce inwestycyjnej zostało zaprojektowane w odległości ok. 3 m od granicy działki Skarżącej nr ewid. [...] (na projekcie zagospodarowania [...]), sporna inwestycja może powodować niewielkie ograniczenia w możliwości zabudowy działki Skarżącej, w związku z koniecznością odsunięcia się z budynkiem mieszkalnym z otworami okiennymi i drzwiowymi (zwróconymi w stronę działki nr ewid. [...]) od granicy działki nr ewid. [...] na odległość większą niż 4 m wynikającą z § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia ws. warunków technicznych. Ograniczenie, o którym mowa powyżej dotyczy niewielkiej części działki Skarżącej, tj. pasa terenu o długości kilkunastu metrów w sytuacji gdy działka Skarżącej ma długość ponad 330 m, a jej powierzchnia wynosi 0,87 ha. Tym samym wbrew twierdzeniu Skarżącej realizacja spornej inwestycji nie ogranicza w znacznym stopniu możliwości zabudowy należącej do Skarżącej działki. Tego rodzaju ewentualne, niewielkie ograniczenie, z uwagi chociażby na wskazaną powyżej powierzchnię i parametry działki Skarżącej nie może stanowić podstawy do uznania, że w analizowanym przypadku doszło do rażącego naruszenia art. 5 ust. 1 pkt 9 P.b.

Usytuowane skupiska liczącego 28 miejsc postojowych w odległości 7,9 m od granicy działki nr ewid. [...] nie powoduje żadnych ograniczeń w możliwości zabudowy działki Skarżącej. Strona będzie mogła zabudować działkę nr ewid. [...] budynkiem mieszkalnym z otworami okiennymi i drzwiowymi (zwróconymi w stronę działki nr ewid. [...]) w odległości 4 m od granicy działki inwestycyjnej, a więc w najbliższej dopuszczalnej odległości wynikającej z § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia. Wówczas bowiem odległość między skupiskiem 28 miejsc postojowych na działce nr ewid. [...] a potencjalnym budynkiem mieszkalnym na działce Skarżącej będzie wynosić 11,9 m, a zatem będzie spełniony wymóg wynikający z § 19 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia.

Również skupisko liczące 12 miejsc postojowych usytuowane w odległości 6 m od granicy działki nr ewid. [...] nie powoduje żadnych ograniczeń w możliwości zabudowy działki należącej do Skarżącej. Strona będzie mogła zabudować działkę budynkiem mieszkalnym z otworami okiennymi i drzwiowymi (zwróconymi w stronę działki nr ewid. [...]) w odległości 4 m od granicy działki inwestycyjnej, a więc w najbliższej dopuszczalnej odległości wynikającej z § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia. Odległość między skupiskiem 12 miejsc postojowych na działce nr ewid. [...] a potencjalnym budynkiem mieszkalnym na działce Skarżącej będzie wynosić 10 m, a zatem będzie spełniony wymóg wynikający z § 19 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia.

W art. 5 ust. 1 pkt 9 P.b. została sformułowana ogólna zasada prawa budowlanego określająca, że obiekty budowlane należy projektować zapewniając poszanowanie występujących w obszarze oddziaływania obiektów, uzasadnionych interesów osób trzecich. Naruszenie uzasadnionych interesów osób trzecich może opierać się wyłącznie na obiektywnej ocenie dotyczącej przestrzegania obowiązujących przepisów prawa, a w szczególności wymagań techniczno-budowlanych oraz norm dotyczących budowy. Oznacza to, że właścicielowi nieruchomości przysługują prawne środki ochrony przed sposobem zagospodarowania na cele budowlane sąsiedniej nieruchomości, jeżeli projektowany sposób zagospodarowania kolidowałby z jego prawnie chronionym interesem poprzez naruszenie przez inwestora obowiązujących przepisów techniczno-budowlanych oraz norm dotyczących budowy. Natomiast jeżeli inwestycja w żaden sposób nie narusza tych przepisów i norm, nie można mówić o naruszeniu uzasadnionych interesów.

GINB podkreślił również, że ochrona uzasadnionych interesów osób trzecich nie może być rozumiana w sposób absolutny, gdyż nie chodzi o wszelkie utrudnienia, jakie może przynieść planowane na sąsiedniej nieruchomości przedsięwzięcie, a jedynie o takie, które może dotyczyć naruszeń interesów prawnych, w szczególności w zakresie zabudowy nieruchomości. Interes osób trzecich chroniony art. 5 ust. 1 pkt 9 P.b. nie może naruszać prawa inwestora wynikającego z art. 4 P.b. Ochrona takich interesów w procesie inwestycyjnym nie może prowadzić do sytuacji, w której nie inwestorzy, ale osoby trzecie będą decydować o dopuszczalności wybudowania obiektów budowlanych, miejscu ich posadowienia, rodzaju obiektu budowlanego i to nawet z naruszeniem ogólnego interesu społecznego.

III.

Skargę na powyższą decyzję GINB wywiodła J. Sp. z o.o. Sp. k. w T. zaskarżając ją w całości i zarzucając:

1. błędne ustalenia faktyczne, poprzez całkowite pominięcie okoliczności zagospodarowania innych działek, a w konsekwencji przyjęcie, iż ograniczenie sposobu zagospodarowania nieruchomości Skarżącej jest ewentualne i niewielkie ze względu na jej długość i powierzchnię, przy jednoczesnym celowym pominięciu (nie przedstawianiu) szerokości nieruchomości Skarżącej;

2. błędną ocenę zgromadzonego materiału i przyjęcie, iż ograniczenie wynikające ze sposobu zagospodarowania dziatki objętej decyzją, o której stwierdzenie nieważności wystąpiła Skarżąca, stanowi niewielkie ograniczenie możliwości zabudowy, w sytuacji, gdy jednoznacznie zostało ustalone, że Skarżąca zmuszona jest do odsunięcia się od granicy działki na odległość blisko dwukrotnie większą niż wynika to z obowiązującego prawa;

3. naruszenie art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, poprzez brak podjęcia czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia i załatwienia sprawy; dokonanie dowolnej oceny zgromadzonego materiału dowodowego i uznania braku oddziaływania obiektu na działkę sąsiednią oraz brak właściwego uzasadnienia decyzji;

4. naruszenie prawa materialnego - art. 5 ust. 1 pkt 8 i 9 w zw. z art. 34 ust. 3 pkt 1 oraz art. 35 ust. 1 pkt 2 P.b. poprzez uznanie, iż te nie zostały naruszone pomimo, iż jednoznacznie zostało przez organ stwierdzone, że do ograniczenia sposobu zagospodarowania nieruchomości Skarżącej niewątpliwie dojdzie, tym samym zastosowanie kompletnie sprzecznej z obowiązującym prawem zasady "kto pierwszy ten lepszy";

5. naruszenie prawa materialnego - art. 3 pkt 20 P.b., § 23 ust. 1 rozporządzenia ws. warunków technicznych, poprzez uznanie, że kontrolowana decyzja ww. rażąco nie narusza;

6. art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. poprzez ich nieprawidłowe zastosowanie;

7. naruszenie art. 8 § 1 k.p.a. poprzez naruszenie wymogu proporcjonalności oraz wymogu równego traktowania podmiotów znajdujących się w tej samej lub podobnej sytuacji w ten sam lub podobny sposób;

8. naruszenie art. 32 Konstytucji RP poprzez naruszenie konstytucyjnej zasady równości stwierdzając, iż nie stanowi rażącego naruszenia umieszczenie infrastruktury towarzyszącej, dodatkowej (wiat śmietnikowych), w sposób powodujący nadmierne ograniczenie uprawnień Skarżącej związanych z prawem własności nieruchomości, poprzez zmuszenie Skarżącej do przesunięcia budynków głównych (mieszkalnych) na odległość dwukrotnie większą niż przewidzianą w ustawie;

9. naruszenie art. 21 i art. 64 ust. 1 i 3, w zw. z art. 2 Konstytucji RP, a także art. 140 k.c. poprzez nieuprawnione nadużycie władztwa planistycznego, w wyniku którego wszystkie trzy decyzje zostały wydane z rażącym naruszeniem prawa, powodując istotne i nieproporcjonalne ograniczenie prawa własności Skarżącej poprzez uniemożliwienie wyłącznie jej korzystanie z przysługującego prawa własności;

10. naruszenie art. 12 k.p.a. oraz art. 35 k.p.a., poprzez prowadzenia postępowania przez ponad 4 miesiące w zakresie w jakim rozpatrzenie sprawy nie wymagało znacznego nakładu czasu wobec nie podjęcia (braku) jakichkolwiek czynności wyjaśniających oraz znikomą ilość niezbędnego nakładu pracy przy zastosowaniu ogólnego wzoru uzasadnienia stosowanego przez organ w większości postępowań;

11. naruszenie art. 64 § 2 k.p.a. w zw. z art. 30 § 1 k.p.a. oraz art. 61 § 3 k.p.a., poprzez nieuzasadnione przyjęcie przez Wojewodę [...] i pominięcie tej okoliczności przez organ II instancji, iż pierwotny wniosek z dnia 2 grudnia 2019 r. wniesiony przez prokurentów Skarżących uprawnionych do działania został nieskutecznie wniesiony, a co za tym idzie pozostawieniu podania bez rozpoznania, a w konsekwencji rozpatrywanie sprawy przez obie instancje z ogromną zwłoką przez okres blisko półtorej roku.

Strona wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji GINB oraz poprzedzającej ją decyzji Wojewody, rozpatrzenie sprawy i stwierdzenie, że przedstawione okoliczności stanowią podstawę do stwierdzenia nieważności decyzji Prezydenta [...] o pozwoleniu na budowę. Strona wniosła o zasądzenie kosztów postępowania sądowego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi Strona rozwinęła argumentację dotyczącą zbyt lakonicznego a jednocześnie błędnego ocenienia wpływu naruszenia przez sporną inwestycję jej prawa do zabudowy działki nr ewid. [...]. W szczególności zwrócił uwag na fakt, że organ nie uwzględnił rzeczywistej szerokości działki, skupiając się na jej długości oraz to, że z uwagi na zaprojektowanie miejsca gromadzenia odpadów nie będzie ona mogła jej zagospodarować w sposób maksymalnie efektywny.

Zdaniem Strony organ przepisał w uzasadnieniu decyzji ogólne formułki jakich używa się przy ocenie wad nieważności i nie uwzględnił rzeczywistego charakteru naruszenia jej prawa do zabudowy działki sąsiedniej. W efekcie inwestor uprawniony z kwestionowanej decyzji budowlanej w istocie zawłaszczył cześć jej działki, uniemożliwiając jej zniesienie budynku w sposób zgodny z przepisami (niezbędne jest większe odsunięcie się od granicy działki).

IV.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

V.

Skarga jest niezasadna, zaś decyzja budowlana Prezydenta [...] nie jest dotknięta jakąkolwiek wadą kwalifikowaną. To co podnosi Skarżąca dotyczy w istocie odmiennej oceny okoliczności faktycznych sprawy i wynika z niezgłoszenia w czasie właściwym (w toku postępowania) wątpliwości, co do przedłożonego do zatwierdzenia projektu budowlanego, co z oczywistych względów nie może podlegać ocenie w aktualnie prowadzonym postępowaniu nieważnościowym.

Sąd wyjaśnia, że organy nadzorcze (GINB i Wojewoda [...]) orzekały w nadzwyczajnym trybie stwierdzenia nieważności, nie zaś w zwykłym toku postępowania, tak jakby rozpatrywały sprawę po raz pierwszy.

Strona zdaje się tej okoliczności nie dostrzegać w stopniu wystarczającym, a ma to o tyle istotne znaczenie w sprawie, gdyż procedura stwierdzenia nieważności decyzji administracyjnej jest nadzwyczajnym trybem weryfikacji tego rodzaju aktu i stanowi wyjątek od przyjętej przez ustawodawcę w art. 16 § 1 k.p.a. zasady trwałości decyzji ostatecznych, pozostających w obrocie prawnym i w większości sytuacji nadających danemu podmiotowi określone prawo lub nakładających obowiązek prawny.

Stwierdzenie nieważności decyzji może więc nastąpić w przypadku niewątpliwego i oczywistego wystąpienia którejkolwiek z wad wymienionych w art. 156 § 1 k.p.a. Zaznaczyć jednocześnie należy, że w tym trybie nie prowadzi się postępowania mającego zastąpić i naprawić pierwotne działanie organu, którego decyzja jest badana (nie jest to bowiem postępowanie zwyczajne), bądź też zweryfikować i sanować wszelkie błędy tak postępowania zwykłego jak i wydanej w jego toku decyzji administracyjnej, w tym dokonać odmiennej oceny okoliczności sprawy od tej jaką przeprowadzono pierwotnie. Podkreślenia wymaga także i to, że weryfikacja prawidłowości decyzji następuje z uwzględnieniem stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie jej wydania, nie zaś stanu obecnie istniejącego, "nowego poziomu wiedzy" w danej dziedzinie, zmian podmiotowych, czy też nowo ukształtowanego sposobu rozumienia określonej normy prawnej albo dodatkowych wyjaśnień strony. W postępowaniu tym nie prowadzi się tym samym - co do zasady - nowych dowodów, ani też nie czyni się nowych ustaleń, chyba że chodzi o pewne drobne ze swej istoty doprecyzowanie (w granicach przewidzianych prawem i charakterem trybu nadzwyczajnego) okoliczności ustalonych już w pierwotnym postępowaniu, które z uwagi na swoją niejednoznaczność czy niejasność mogą budzić wątpliwości wpływające na ocenę występowania wady kwalifikowanej.

W trybie nadzwyczajnym ocenia się działanie organu, którego decyzja poddana jest nadzwyczajnej weryfikacji w kontekście dowodów zebranych w postępowaniu zwykłym i stanu prawnego obowiązującego w dacie pierwotnego orzekania.

Jak już wskazano, w administracyjnym postępowaniu nadzwyczajnym kontroluje się ważność decyzji ostatecznej przez pryzmat ewentualnie tkwiących w niej od samego początku wad o charakterze kwalifikowanym, a więc najpoważniejszych uchybień jakimi może być dotknięty akt administracyjny. Należy mieć więc na uwadze to, że tylko wady doniosłe, nie zaś wszystkie uchybienia dotyczące decyzji administracyjnej, mogą zostać uznane za istotne, tj. takie które uzasadniają wyeliminowanie konkretnej decyzji administracyjnej (również postanowienia) z obrotu prawnego ze skutkiem ex tunc.

Należy także zauważyć, że przesłanka nieważności decyzji z uwagi na rażące naruszenie prawa (tę podstawę podaje Skarżąca), jak wskazuje m.in. prof. M. Jaśkowska (zob. M. Jaśkowska, M. Wilbrandt-Gotowicz, A. Wróbel, Komentarz aktualizowany do Kodeksu postępowania administracyjnego - art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a., wyd. LEX) może dotyczyć zarówno przepisów: materialnych, procesowych, jak i ustrojowych. Wskazano na to również już w wyroku NSA OZ we Wrocławiu z 8 sierpnia 1986 r. sygn. akt SA/Wr 370/86 zwracający uwagę, że z brzmienia art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. nie wynika, aby wadliwość miała dotyczyć tylko podstawy materialnoprawnej decyzji. Z kolei w wyroku z 14 sierpnia 2019 r. sygn. akt II SA/Go 414/19, WSA w Gorzowie Wielkopolskim wskazał, że możliwe jest oparcie przesłanki z art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. na rażącym naruszeniu zarówno przepisów prawa materialnego jak i przepisów prawa procesowego, aczkolwiek przypisanie decyzji wady nieważności w przypadku naruszenia przepisów proceduralnych dopuszczalne jest wyłącznie, gdy naruszenie tych przepisów ma charakter rażący i pozostaje w związku z ostatecznym rozstrzygnięciem sprawy. Na możliwość stwierdzenia nieważności z uwagi na rażące naruszenie przepisów procesowych wskazuje także B. Adamiak (zob. Gradacja naruszenia procesowego prawa administracyjnego, PiP 2012/3/54).

VI.

W kontekście powyższego Sąd nie znajduje jakichkolwiek powodów by zaakceptować stanowisko Spółki, że GINB, a wcześniej Wojewoda, nieprawidłowo załatwiły sprawę odmawiając unieważnienia decyzji budowlanej Prezydenta [...].

Zanim jednak Sąd odniesie się do zasadniczego zarzutu skargi należy wyjaśnić, że nie mogły odnieść jakiegokolwiek skutku zarzuty wskazujące na opieszałe działanie organu lub na niewłaściwą ocenę pierwotnie złożonego wniosku przez osoby prawidłowo w ocenie Skarżącej umocowane do działania w imieniu Spółki (zob. zarzuty nr 10 i 11). Kwestia zbyt długiego, a więc bezczynnego prowadzenia postępowania, czy też niewłaściwego pozostawienia pierwotnego wniosku bez rozpatrzenia mogła być bowiem przez Stronę kwestionowana w ramach skargi na bezczynność bądź przewlekłość postępowania. Podnoszenie tego rodzaju zarzutów w sprawie dotyczącej kontroli decyzji merytorycznej kończącej postępowanie nieważnościowe nie może mieć jakiegokolwiek wpływu na ocenę prawidłowości kontrolowanego rozstrzygnięcia.

VII.

Przechodząc do oceny zarzutów nr 1-9 skargi Sąd wskazuje, że ich zasadniczą oś stanowi przekonanie Skarżącej po pierwsze o wadliwej ocenie stanu sprawy i nieuwzględnieniu przez organy szerokości jej działki, co ma z kolei wpływ na ocenę naruszenia prawa do zabudowy, po drugie, niejako w następstwie tego naruszenia, Strona podnosi zarzuty związane z naruszeniem w istocie przysługującego jej prawa własności, gdyż wskutek realizacji zabudowy na działce sąsiedniej nie jest w stanie nie tyle w ogóle jej zabudować co zabudować w sposób jak najbardziej efektywny.

W odniesieniu do powyższego Sąd uznaje zatem za istotne przypomnienie kilku okoliczności faktycznych, mających ważne znaczenie dla rozstrzygnięcia.

Przede wszystkim Sąd przypomina, że postępowanie zwykłe w sprawie pozwolenia na budowę wszczęto na skutek wniosku inwestora z 14 grudnia 2016 r. a zakończono decyzją Prezydenta [...] z [...] kwietnia 2017 r. W toku postępowania udział w nim brała ówczesna właścicielka działki nr [...] H. S. To do tej osoby organ kierował całą korespondencję w sprawie, w tym zawiadomienie o zakończeniu zbierania dowodów w sprawie i możliwości wypowiedzenia się (k. 105 akt administracyjnych organu powiatowego).

Skarżąca Spółka nabyła sporną nieruchomość nr ewid. [...] (księga wieczysta [...]) dopiero na podstawie aktu notarialnego z [...] października 2017 r. Rep. [...] sporządzonego przez notariusz H. P. (vide zupełna treść elektronicznej księgi wieczystej, Dział II - ekw.ms.gov.pl). Z okoliczności sprawy wynika zatem, że Skarżąca w dacie rozstrzygania sprawy nie była właścicielem spornej nieruchomości, a jej ówczesny właściciel nie składał jakichkolwiek zastrzeżeń do projektu zabudowy działki przedstawionego przez inwestora nieruchomości nr ewid. [...] obręb [...] przy ul. K. w W.

Ma to w ocenie Sądu ten skutek, choć nie jest to okoliczność zawsze, samoistnie i wyłącznie przesądzająca o bezzasadności twierdzeń badanej skargi, że Skarżąca nie może w sposób uzasadniony twierdzić, że organ architektoniczno-budowlany nie rozpatrzył i nie zabezpieczył jej uzasadnionych interesów prawnych, skoro o nich w ogóle nie mógł nawet wiedzieć. W dacie orzekania przez organ powiatowy udział w postępowaniu brała ówczesna właścicielka działki należącej obecnie do Skarżącej. Strona nabyła ją już jednak w stanie ukształtowanym działaniem swojego poprzednika prawnego jak i wydaną decyzją budowlaną. Sugerowanie obecnie, że w dacie orzekania przez Prezydenta [...] organ ten powinien był antycypować oczekiwania przyszłego właściciela i jego chęć maksymalizacji zysku i jak najpełniejszej zabudowy nieruchomości, w żadnym razie nie może mieć miejsca a przez to zostać uznane jako działanie z rażącym naruszeniem prawa. Trafnie na to zwrócił uwagę Wojewoda [...].

Skarżąca tak naprawdę wskazuje, że poprzez wyrażenie zgody na realizację inwestycji w jej zatwierdzonym kształcie doszło do naruszenia jej prawa własności i w istocie uniemożliwienia jej w przyszłości zabudowy zgodnej z oczekiwaniami biznesowymi (por. np. [...]). Skarżąca owe naruszenie jej prawa postrzega przy tym przez pryzmat rażącego uchybienia art. 5 ust. 1 pkt 8 i 9 P.b., bowiem zrealizowanie inwestycji na działce sąsiedniej, a tak naprawdę umiejscowienie miejsca gromadzenia odpadów stałych, nakazuje jej obecnie odpowiednio większe odsunięcie się od granic swojej nieruchomości, niż wymagałyby tego przepisy prawa, gdyby owo miejsce było zaprojektowane inaczej.

W kontekście tego Skarżąca uznaje, że w sprawie doszło do rażącego naruszenia prawa - art. 5 ust. 1 pkt 9 P.b., albowiem organ architektoniczno-budowlany dał bezwzględny prymat zasadzie "kto pierwszy, ten lepszy", w ogóle nie zważając na interes Skarżącej. Sąd takiego stanowiska żadną miarą nie podziela.

Wbrew wspomnianej tezie Skarżącej, żaden z organów nie przyjął za podstawę orzekania wskazywanej zasady "kto pierwszy, ten lepszy". Już z racji tego, że Skarżąca nabyła własność nieruchomości sąsiadującej po tym, jak inwestor przy braku jakiegokolwiek sprzeciwu ówczesnej właścicielki działki sąsiedniej uzyskał ostateczne pozwolenie na budowę, twierdzenie tego rodzaju jest wadliwe. Strona nabywając własność konkretnej nieruchomości winna była dokonać stosownej analizy aktualnej sytuacji prawnej, bowiem nabywa grunt z wszelkimi obciążeniami jakie legalnie istnieją (także tymi wynikającymi z sąsiadującej zabudowy).

Nadto, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 9 P.b. obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając: poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej.

W zasadzie wszystkie przepisy rozporządzenia ws. warunków technicznych przewidujące normy odległościowe, przewidują obowiązek analizy nowej inwestycji względem obiektów już istniejących a nie hipotetycznych i dopiero możliwych do zrealizowania. Wyjątkiem w tym zakresie jest § 272 ust. 1 rozporządzenia przewidujący warunki odległości ściany zewnętrznej wznoszonego budynku od granicy sąsiedniej niezabudowanej działki budowlanej. Taka sytuacja prawna nie powoduje jednak zbędności oceny, czy sąsiednia nieruchomość, która nie jest jeszcze zabudowana nie zostanie znacząco "pokrzywdzona" w efekcie realizacji inwestycji, której projekt jest aktualnie w danym postępowaniu procedowany. Powyższe wyraźnie przeczy twierdzeniu Spółki, że organy dały jakikolwiek prymat zasadzie "kto pierwszy, ten lepszy". Trudno w tym przypadku uznać, że zatwierdzenie projektu budowlanego sporną decyzją spowodowało pozbawienie albo tak istotne ograniczenie prawa Skarżącej do zabudowy jej nieruchomości, że mamy do czynienia z rażącym naruszeniem prawa. W istocie bowiem Skarżąca ubolewa, że nie będzie mogła zagospodarować swojej, nabytej już po wydaniu dla sąsiada pozwolenia na budowę, nieruchomości w sposób maksymalnie efektywny, co - jak można mniemać - przekłada się na wymierne straty finansowe. Takie stanowisko mogłoby co do zasady zostać podniesione w postępowaniu zwykłym, a nie nieważnościowym, mającym inny przedmiot oceny.

Jakkolwiek w orzecznictwie za dominujący uznać należy pogląd, że nie jest dopuszczalne w prawie budowlanym dawanie jakiegokolwiek prymatu zasadzie "kto pierwszy, ten lepszy", to jednak kwestia czy mamy już do czynienia ze zbyt dużą ingerencją we własność działki sąsiedniej stanowi okoliczność niezwykle ocenną i wymagającą konkretyzacji w danym postępowaniu budowlanym, przy uwzględnieniu konkretnych rozwiązań projektowych. Poza przypadkami oczywistego "zawłaszczenia" działki sąsiedniej tj. takiego wygenerowania zabudowy, która w całości lub znaczącym zakresie wyłącza zabudowę na działce sąsiedniej, kwestia realizacji inwestycji nie może być warunkowana oczekiwaniami sąsiada, ten bowiem może żądać respektowania jego praw w granicach mu przysługujących uprawnień. Inaczej mówiąc nie może bezgranicznie i w obawie o potencjalne skutki blokować zabudowy sąsiedniej. Jak wskazano, w postępowaniu przed organem architektoniczno-budowlanym właścicielka działki sąsiedniej względem inwestycyjnej nie zgłaszała żadnych uwag co do planowanej zabudowy, w tym urządzeń towarzyszących.

Na zasadzie swego rodzaju analogii Sąd wskazuje, że na tle kwestii odpowiedniego nasłonecznienia nieruchomości sąsiednich w orzecznictwie można dostrzec co najmniej pięć poglądów prawnych dotyczących oceny konieczności weryfikacji norm odległościowych względem niezabudowanej działki budowlanej.

Po pierwsze, pogląd stanowiący o braku potrzeby uwzględniania wymogów wynikających z tzw. linijki słońca (analizy przesłaniania i nasłoneczniania) - zob. np. wyrok NSA z 9 maja 2017 r. sygn. akt II OSK 2183/15.

Po drugie, pogląd wiążący obowiązek sporządzenia i uwzględnienia tzw. linijki słońca względem działki niezabudowanej, jednakże tylko wówczas gdy inwestycja dotyczy obiektu przesłaniającego o wysokości powyżej 35 metrów - zob. np. wyrok NSA z 24 lutego 2015 r. sygn. akt II OSK 1772/13.

Po trzecie, pogląd stanowiący modyfikację poglądu drugiego, statuujący obowiązek przygotowania linijki słońca także w przypadku budynków niższych niż 35 metrów - zob. np. wyrok NSA z 28 lutego 2017 r. sygn. akt II OSK 1629/15.

Po czwarte, istnieje pogląd łączący obowiązek sporządzania i uwzględnienia tzw. linijki słońca w przypadku gdy względem niezbudowanej działki budowlanej sąsiadującej z planowaną inwestycją poziom sprecyzowania zamierzeń w przedmiocie ich zagospodarowania jest zaawansowany (daleko posunięty) - zob. wyrok NSA z 17 kwietnia 2014 r. sygn. akt II OSK 2816/12.

Po piąte, pogląd nakazujący zawsze badać linijkę słońca jeżeli sąsiednia działka jest działką budowlaną - zob. np. wyrok WSA w Warszawie z 25 lutego 2004 r. sygn. akt IV SA/Wa 3042/02.

Z powyższego zestawienia wynika różne, czasami krańcowo odmienne, stanowisko sądów administracyjnych w kwestii obowiązku analizy nasłonecznienia i przesłaniania obiektów mogących potencjalnie powstać w przyszłości na sąsiednich działkach budowlanych, co analogicznie należy uwzględniać w odniesieniu do innych norm odległościowych.

Sąd prezentuje pogląd, że jakkolwiek z przepisów prawa wprost nie można wywieść bezwzględnego obowiązku analizy tych warunków technicznych projektowanej zabudowy, które mogą ograniczać w zabudowie działkę sąsiada, to jednak ze względu na treść art. 5 ust. 1 pkt 9 P.b. należy stosować zasadę proporcjonalności i nie wyczerpywania przez jedną inwestycję możliwości zabudowy na działkach sąsiednich. W związku z tym zlokalizowanie obiektu budowlanego na działce inwestycyjnej powinno nastąpić przy wyważeniu interesów inwestora i właścicieli działek sąsiednich. Tych ostatnich w kontekście możliwej i dopuszczalnej prawnie lokalizacji przyszłej zabudowy na sąsiedniej nieruchomości oraz w związku z zajmowanym przez właścicieli tych nieruchomości aktywnym stanowiskiem w sprawie.

Z art. 5 ust. 1 pkt 9 P.b. wynika nakaz poszanowania interesów osób trzecich, jednak w sytuacji, gdy inwestycja nie narusza przepisów techniczno-budowlanych musiałaby zachodzić jaskrawa i ewidentna sprzeczność prawa własności sąsiednich nieruchomości oraz inwestora, by można było powiedzieć, że wskazany przepis jest złamaniem owych zasad. Zaznaczyć należy, że prawo zabudowy nieruchomości należącej do inwestora, które statuuje bez wątpienia art. 4 P.b., nie jest ani lepsze ani gorsze od prawa przysługującego innemu podmiotowi. Realizacja owego prawa, aby można było stwierdzić, że narusza interesy sąsiadów, musiałaby zupełnie uniemożliwiać lub bardzo znacząco ograniczać analogiczne prawo przysługujące właścicielom nieruchomości sąsiednich (por. wyrok WSA w Lublinie z 30 czerwca 2020 r. sygn. akt II SA/Lu 690/19).

W realiach niniejszej sprawy taka sytuacja zdaniem Sądu w ogóle nie występuje. Inwestor przedstawił projekt budowlany, który nie został przez organ zakwestionowany pod względem norm odległościowych, a nadto nie była poddana w wątpliwość przez właścicieli działek sąsiednich możliwość ich zabudowy w przyszłości (co do zasady to teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z dopuszczeniem zabudowy wielorodzinnej).

To, że obecny właściciel działki sąsiedniej ma być może inne, bardziej wymagające pod względem efektywności, oczekiwania względem możliwej zabudowy, nie świadczy o tym, że jest jej pozbawiony albo że może wybudować znacząco mniej. Strona zwraca uwagę, że organ nie uwzględnił szerokości jej działki. Jest to okoliczność bez znaczenia bowiem rzecz w tym, że obie działki [...] i [...] mają podobne wymiary jeżeli chodzi o ich szerokość. Twierdzenie Spółki Sąd uznaje przez to za chybione, bowiem słusznie podnosi Wojewoda a akceptuje GINB, że organ architektoniczno-budowlany nie ma obowiązku analizowania hipotetycznych scenariuszy, wybiegania w przyszłość i w rzeczywistości antycypowania chęci i zamierzeń właścicieli działek sąsiednich, w tym również przyszłych właścicieli.

Jest w sprawie niewątpliwe, że Skarżąca nie akceptuje posadowienia miejsca gromadzenia odpadów stałych, co czyni w zawoalowanej formie argumentów dotyczących natury ekonomicznej nieopłacalności inwestycji planowanej w przyszłości. Pozostaje to jednak w niniejszej sprawie bez wpływu na jej wynik bowiem trudno oczekiwać, by w ramach analizy wynikającej z potrzeby realizacji ochrony przewidzianej w art. 5 ust. 1 pkt 9 P.b., niezbędne było ustalanie i ocenianie wszystkich potencjalnych wariantów układu budynków i urządzeń. Tym bardziej jest to niedopuszczalne w postępowaniu nieważnościowym.

Mając powyższe na względzie należy zauważyć, że istotnym ograniczeniem tak organu, jak i inwestora jest to, czy uprawniony do nieruchomości sąsiedniej w istocie współdziała w wyjaśnieniu sprawy w toku trwającego postępowania budowlanego, czy też milczy bądź formułuje jedynie wyrazy niezadowolenia, dezaprobaty i gołosłownej negacji. Trudno bowiem oczekiwać od organu oraz inwestora, aby zaprojektował obiekt na działce Skarżącej (która wówczas jeszcze do niej nie należała), który będzie odpowiadał 1:1 obiektowi jaki sam sobie projektuje, czy też spełniał wszystkie wytyczne, w tym maksymalizował przyszły zysk z możliwej do zrealizowania w przyszłości inwestycji. Po to właśnie poprzedniczka prawna Skarżącej została uznana za stronę postępowania, aby czynnie bronić swoich interesów i przedkładać jasne, umotywowane i udowodnione zastrzeżenia co do dokumentacji złożonej przez inwestora, a przez takie należałoby uznać przedłożenie w istocie projektu zagospodarowania terenu i rozmieszczenia pomieszczeń, tak aby wykazać oczywiste naruszenie art. 5 ust. 1 pkt 9 P.b.

Sąd podkreśla, że pomimo czynionych zastrzeżeń Skarżąca tak naprawdę jedynie twierdzi, że jej przyszła inwestycja będzie znacząco ograniczona, względem tego co zostało zrealizowane na działce inwestycyjnej objętej kwestionowaną decyzją. Nie daje to jednak możliwości oceny czy nastąpiło wyłączenie lub znaczące ograniczenie przez sporny obiekt możliwości inwestycyjnych, że należy ją traktować jako naruszającą rażąco art. 5 ust. 1 pkt 9 P.b. Nadto, wobec gołosłowności twierdzeń Strony, brak jest w ogóle możliwości rozważenia, czy realizacja hipotetycznej inwestycji na działce [...] nie może skorzystać z możliwości uzyskania odstąpienia od warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

W powyższej sytuacji Sąd nie stwierdza, aby projekt przedłożony przez inwestora i zatwierdzony przez organ tak znacząco naruszał interes Skarżącej, że stanowiłoby to przejaw rażącego naruszenia art. 5 ust. 1 pkt 9 P.b. oraz powołanych norm konstytucyjnych. Należy podkreślić, że tylko naruszenie jaskrawe, jasne i niemożliwe do pogodzenia w państwie prawa mogłoby zostać uznane za uzasadniające wyeliminowanie decyzji budowlanej z obrotu prawnego w trybie stwierdzenia nieważności. Taka sytuacja w tej sprawie jednak nie zachodzi.

Sąd nie podziela również zarzutów Skarżącej, w których ta kwestionuje jakość rozważań organów nadzorczych, zarzucając im sztampowość i schematyzm. Jakkolwiek Strona jest zainteresowana wyłącznie wskazaną przez siebie przesłanką, to jednak nie dostrzega, że wszczęcie postępowania nieważnościowego wymaga, niezależnie od żądania wniosku, rozważenia i oceny wszystkich wad kwalifikowanych jakie przewidują przepisy prawa, chociażby wydawałyby się one na pozór oczywiście niewystępujące. Tym samym Sąd ocenia rozstrzygnięcia Wojewody i GINB jako prawidłowo i dogłębnie wyjaśniające istotę tak trybu postępowania, jak również braku zaistnienia jakiejkolwiek przesłanki nieważności określonej w art. 156 § 1 k.p.a. W szczególności zaś na aprobatę zasługuje całościowa ocena projektu i odtworzenie niezbędnych sprawdzeń jakie winien był przeprowadzić organ architektoniczno-budowlany. Działanie takie wpisuje się w dobre praktyki organów nadzorczych, które są zobowiązane w sposób kompleksowy dokonać oceny kwestionowanej w trybie nieważności decyzji.

Organom nie można również zarzucić pominięcia jakichkolwiek kwestii istotnych w sprawie, przez co ich decyzje winny pozostać w obrocie prawnym.

W tej sytuacji Sąd na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) oddalił skargę jako bezzasadną.