Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1758/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2013-03-18 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Anna Szkodzińska (spr.) Sędziowie: WSA Mariusz Kotulski WSA Waldemar Michaldo Protokolant: Maciej Żelazny po rozpoznaniu w dniu 5 marca 2013 r. na rozprawie sprawy ze skargi Stowarzyszenia "[...]" na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 8 października 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala.


UZASADNIENIE

Uzasadnienie:

Decyzją z dnia [...] maja 2012 r. ([...] na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r., nr 80, poz. 717 ze zm.), § 1-9 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., nr 164, poz. 1588), § 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. z 2003 r. nr 164, poz. 1589) Prezydent Miasta K. ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami wbudowanymi, zespołu budynków usługowych, zespołu obiektów i budynków sportowych z częścią usługową wraz z garażami wbudowanymi, stacjami trafo, parkingami zewnętrznymi i układem dróg wewnętrznych na działkach nr [...] ,[..] ,[..] itd... obr. [...], część działki nr [...] obr. [...] z wjazdami, dojściami, infrastrukturą techniczną i ukształtowaniem terenu na działkach inwestycji oraz częściach działek [...] i [...] pomiędzy ul. [...] i ul [,...] w K.

Podał organ, że teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i nast. ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W toku postępowania uzyskano opinię Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia 16.01.2012 r., [...] w odniesieniu do pasa drogowego ulic pozostających w zarządzie ZIKiT w K. ; postanowienie Dyrektora Okręgowego Urzędu Górniczego w K. z dnia 23.05.2012 r., znak: [...] w odniesieniu do terenów górniczych; na podstawie art. z art. 53 ust. 5 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uznano za dokonane uzgodnienie projektu decyzji o które wystąpiono do Dyrektora Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w K

Nadto uzyskano opinię wydziału Kształtowania Środowiska UMK z dnia 15.04. 2011 r. [...] ) w zakresie ochrony zieleni, ochrony wód, gospodarki wodnej i geologii; Miejskiego Konserwatora Zabytków z dnia 28.11.2007 r. ([...); Wydziału Bezpieczeństwa i Zarządzania Kryzysowego UMK z dnia 31.03.2011 r.[...] w zakresie oceny inwestycji pod względem zagrożenia powodziowego; opinię Uzdrowiskowego Zakładu Górniczego [...]" nr [...] z dnia 15.10.2007 [...] w odniesieniu do terenów górniczych; opinię Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych w K. z dnia 01.04.2011 r. ([...] ) oraz Uchwałę Rady Dzielnicy [...] [...] z dnia 30.10.2007 r.

Organ administracji ustalił również, że spełnione zostały przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zaś projekt decyzji został sporządzony przez mgr inż. arch. E.D –S. wpisaną na listę izby samorządu zawodowego architektów.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyło Stowarzyszenie "[...] " z siedzibą w K. reprezentowane przez B.B. W ocenie Stowarzyszenia zaskarżona decyzja nie odpowiada interesowi Klubu, albowiem dopuszcza usytuowanie na terenie Klubu budynków mieszkalnych i usługowych, podczas gdy celem na jaki nieruchomości te zostały Klubowi oddane w użytkowanie wieczyste, było realizowanie zadań w zakresie sportu i rekreacji.

Zarzuciło zaskarżonej decyzji naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; posługiwanie się przez organ administracji przedmiotowej decyzji pojęciem "obiektu", podczas gdy ani w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ani w ustawie Prawo budowlane pojęcie to nie jest zdefiniowane; wyznaczenie obszaru analizowanego w odległości mniejszej niż trzykrotna szerokość elewacji frontu działki objętej wnioskiem, błędne wyznaczenie linii zabudowy (na podstawie §4 ust. 1 rozporządzenia zamiast §4 ust. 4 tego aktu) oraz niewskazanie przez organ jak należy wyznaczyć odległość 10 m od granicy działki z ul.[...], . Zakwestionowano również sposób wyznaczenia wskaźnika wielkości powierzchni biologicznie czynnej z uwagi na niewskazanie go w sposób "konkretny" i określenie jego wartości jako "od-do".

Stowarzyszenie wskazało również, że wysokość zabudowy podana w załączniku nr 1 (tekstowym) w punkcie 1 d ustalona odpowiednio dla enklaw A, B, C jest niezgodna z zapisami podanymi w tym zakresie w załączniku nr 2 (graficznym), odpowiednio dla enklaw A, B, C; wadliwie określono w załączniku nr 2 (jak również w załączniku nr 4) wysokość zabudowy w enklawie A do 13 m, a w enklawie B i C — do 15m; analiza architektoniczne - urbanistyczna nie odpowiada zasadom jej sporządzania zawartym w rozporządzeniu; bezzasadnie odstąpiono od wyznaczenia linii zabudowy oraz szerokości elewacji frontowej; niektóre warunki podłączenia do sieci utraciły ważność przed wydaniem kwestionowanej decyzji - dwie spośród opinii na które powołuje się organ zostały wydane w 2007 r., a więc odnoszą się do innej niż przedmiotowa inwestycji z uwagi na liczne korekty pierwotnego wniosku o ustalenie warunków zabudowy.

Strona odwołująca się dodała, że zgromadzony materiał dowodowy jest niespójny, a kwestionowana decyzja narusza interes prawny Stowarzyszenia.

Decyzją z dnia [...] października 2012 r. ([...] na podstawie art. 54, art. 59, art. 61, art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.), § 1-9 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588) oraz art. 138 § 1 pkt 1 kpa Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Organ odwoławczy podał co następuje:

Dla wydania decyzji o warunkach zabudowy konieczne jest łączne spełnienie przesłanek wymienionych w art. 61 ust 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jednym z nich jest występowanie na obszarze analizowanym, co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy). Zgodnie zaś z art. 56 w związku z art. 64 ustawy - nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi.

W trakcie postępowania przed organem I instancji przeprowadzono analizę, która zawiera część graficzną i część tekstową; zweryfikowano warunki oraz zasady zagospodarowania terenu i jego zabudowy wynikające z art. 61 ust 1 w/w ustawy, w tym ustalenia dotyczące: linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Sporządzona analiza odpowiada wymogom formalnym, o których mowa w przedmiotowym rozporządzeniu. Obszar analizowany określono w sposób zgodny z § 3 rozporządzenia i wbrew twierdzeniom podmiotu odwołującego się nie jest on mniejszy niż wymagane prawem minimum - szczególnie jeżeli uwzględni się front działki, czyli tę część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Analiza szczegółowo opisuje sposób zagospodarowania terenu oraz występujące w obszarze analizowanym parametry oraz cechy istniejącej zabudowy.

Zarzuty dotyczące wadliwości analizy są bezzasadne. Postępowanie dowodowe uwzględniło rozległy i złożony zakres planowanego zamierzenia, a w szczególności cztery odrębne enklawy zabudowy. W obszarze analizowanym istnieją działki sąsiednie, pozwalające na kontynuację funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu. Są to między innymi działki nr [...] ,[...] ,[...] ,[...] ,[...] itp... - obr. [...] działki nr [...] ,[...]obr. [...] Projektowana funkcja mieszkaniowo - usługowo będzie stanowiła kontynuację funkcji w terenie analizowanym. Również parametry urbanistyczne zostały określone w sposób zgodny z wymogami rozporządzenia wykonawczego.

W rozpatrywanej sprawie organ wyznaczył tzw. nieprzekraczalną linię zabudowy jako przedłużenie linii zabudowy w odległości 10 m od granicy działki z ul. [...] j. Działka, od której należy obliczyć odległość 10 m to działka nr [...]. Z kolei od strony ul.[...] ze względu na fakt, że działka nr [...] (enklawa [...] nie przylega bezpośrednio do ulicy [... nie wyznaczono linii zabudowy. Co prawda w orzecznictwie zagadnienie wyznaczania nieprzekraczalnej linii zabudowy wywołuje wątpliwości, niemniej jednak dopuszcza się takie ustalenie linii zabudowy (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 2 kwietnia 2012 r. sygn. akt. II SA/Kr 1157/11 oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 6 października 2011 r. sygn. akt. II SA/Kr 938/11).

Jeśli chodzi o pozostałe wskaźniki architektoniczno-urbanistyczne, to wskaźnik szerokości elewacji frontowej enklaw B i C ustalono w granicach od 14 do 40 m na podstawie wyników analizy (§ 6 ust. 2 rozporządzenia), dla enklawy A nie ustalono szerokości elewacji ze względu na usytuowanie zabudowy w głębi kwartału. Ponieważ wskaźnik szerokości elewacji frontowej ustala się od frontu działki, przez który należy rozumieć część działki budowlanej przylegającej do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę, nie było koniczności ustalenia wskaźnika dla enklawy A. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy ustalono dla strefy A od 8 % do 20%, dla strefy B od 37% do 45%, dla strefy C od 28% do 35% przy czym średnia w obszarze analizowanym wynosi 35%. Jedynie zatem w przypadku enklawy B ustalono wyższą niż średnią granicę przedmiotowego wskaźnika, z tym że w świetle analizy oraz jej wyników jest to prawnie oraz przestrzennie uzasadnione. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wyznaczono dla stref A, B i C w granicach od 9 do 13 m, z tym że dla stref B i C dopuszczono zwiększenie wysokości budynków do 15 m (budynki wyższe mogą stanowić nie więcej niż 50 % powierzchni całej — zabudowy ustalonej wskaźnikiem wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni działki dla enklaw B i C). Średnia wartość wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej zabudowy wielorodzinnej do attyk i okapów wynosi 20 m, a średnia wysokość zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej przy al. [...] i wielorodzinnej z usługami przy ul. [...] łącznie wynosi 12 m do okapu i 15 m do kalenicy. Przyjęte zatem przez organ I instancji wartości pozwalają zachować ład przestrzenny. Nie jest też sprzeczne z przepisami określenie parametrów urbanistycznych w wielkości od minimalnej do maksymalnej, gdyż takie rozwiązanie ułatwia dostosowanie projektu budowlanego do decyzji o warunkach zabudowy i zapewnia zachowanie ładu architektonicznego, jednak pod warunkiem odpowiedniego określenia tych wielkości ze wskazaniem przekonującej argumentacji (por. wyrok WSA w Krakowie i dnia 17 grudnia 2010 r., II SA/Kr 1290/10. Lex nr 753488 oraz wyrok WSA w Krakowie z dnia 7 lutego 2012 r. sygn. akt II SA/Kr 1306/11).

Organ I instancji uzasadnił granice wartości minimalnych oraz maksymalnych, a zastosowane rozwiązanie pozwala realizować zasadę ładu przestrzennego; wskaźniki zostały określone w sposób jednoznaczny w dopuszczalnych prawem granicach; uwzględniono okoliczność, że zabudowa w obszarze analizowanym oraz w sąsiedztwie istniejącej zabudowy jest złożona i obejmuje zarówno obiekty usługowe, jak również zabudowę wielorodzinną. Brak jest zatem podstaw do zarzucania organowi I Instancji naruszenia art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Również zarzut ustalenia nieprawidłowego wskaźnika udziału powierzchni biologicznie czynnej jest nieusprawiedliwiony, gdyż zasady ustalania wysokości tego wskaźnika nie wynikają z żadnych przepisów, jest zatem ustalany przez urbanistę lub architekta na poziomie funkcjonalnie związanym z innymi parametrami zagospodarowania terenu (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 2 kwietnia 2012 r. sygn. akt. II SA/Kr 1157/11). W rozpatrywanym przypadku wskaźnik ten ustalono odrębnie dla każdej z enklaw, dla strefy D - bez prawa zabudowy - ustalono go na 90%.

Bezzasadne są również zarzuty, że materiał dowodowy jest niekompletny i niespójny, a zaskarżona decyzja ustala warunki zabudowy dla zupełnie innego zamierzenia niż określone we wniosku z roku 2007. W toku prowadzonego postępowania dokonano stosownych uzgodnień w trybie art. 53 ust. 4 ustany o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a materiał dowodowy jest aktualny i mógł stanowić podstawę wydania rozstrzygnięcia, zaś wskazana w odwołaniu Uchwała Rady Dzielnicy z dnia 30 października 2007 r. nie stanowi dowodu, który z punktu widzenia regulacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym miałby istotne znaczenie dla procedowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy.

Zarzucanie decyzji rażącego naruszenia prawa jest oczywiście bezzasadne, nie zostało poparte jakimkolwiek argumentem oraz jest sprzeczne z powszechnie przyjmowaną interpretacją kategorii "rażącego naruszenia prawa" jako przesłanki, o której mowa w art. 156 § 1 pkt 2 kpa. Co więcej, powoływanie się na naruszenie interesu prawnego "strony odwołującej" nie zasługuje w jakimkolwiek zakresie na uwzględnienie, ponieważ Stowarzyszenie "[...] " nie jest stroną postępowania, lecz podmiotem na prawach strony, dopuszczonym jako organizacja społeczna do postępowania dotyczącego osoby trzeciej.

Na powyższą decyzję, Stowarzyszenie "[...]" złożyło skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, zarzucając rozstrzygnięciu:

1. Naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, a to: art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i bezzasadne utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji; § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez wyznaczenie granic obszaru analizowanego w odległości mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem; § 6 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i bezzasadne przyjęcie, że brak ustalenia szerokości elewacji frontowej dla enklawy A był umotywowany "usytuowaniem zabudowy w głębi kwartału"; § 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez nieprecyzyjne, a przez co niezgodne z obowiązującymi przepisami określenie górnej granicy krawędzi elewacji frontowej; § 9 ust. 1, 2 i 3 w związku z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na tym, że warunki ustalone w decyzji w załączniku graficznym nr 2 nie są zgodne z warunkami analizy podanymi w załączniku graficznym nr 4.

2. Naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, a mianowicie: art. 145 § 1 pkt 6 kpa poprzez wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy bez uzyskania wymaganego prawem stanowiska innego organu, a to Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska;

3. Naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie: art. 7 kpa poprzez niepodjęcie przez organ II instancji niezbędnych działań do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, a także nieuwzględnienie przez organ interesu społecznego i słusznego interesu obywateli; art. 77 § 1 kpa poprzez nierozpatrzenie niezebranie materiału dowodowego w sposób wyczerpujący, a w szczególności nieodniesienie się przez organ odwoławczy do zarzutów odwołania dotyczących mylnego ustalenia przez organ I instancji zakresu znaczeniowego pojęcia "obiektu" oraz pojęcia "obiektu budowlanego", sposobu określenia w decyzji o warunkach zabudowy wskaźnika wielkości powierzchni biologicznie czynnej na terenie zamierzenia inwestycyjnego, utraty ważności warunków podłączenia do sieci mediów, braku zgodności warunków zabudowy zapisanych w załączniku tekstowym do decyzji - nr 1 z częścią tekstową analizy - załącznikiem nr 3 i treści załącznika graficznego do decyzji nr 2 z częścią graficzną analizy - załącznikiem nr 4, braku aktualnej opinii Miejskiego Konserwatora Zabytków, pominięcia w toku postępowania zarówno przed organem I instancji jak i przed organem II instancji spółki [...] sp. z o.o. z siedzibą w G. , występującej początkowo w przedmiotowym postępowaniu w charakterze strony; art. 107 § 3 kpa poprzez brak precyzyjnego wskazania faktów, które uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej w tym nieodniesienie się do okoliczności dotyczących utraty ważności warunków podłączenia do sieci mediów oraz braku aktualnej opinii Miejskiego Konserwatora Zabytków.

W związku z powyższym Stowarzyszenie wniosło o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji i podało co następuje:

O ile można uznać za spełnione przesłanki określone w punktach 1, 2, 4 i 5 art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, o tyle nie została spełniona przesłanka opisana w punkcie 3 tego przepisu, uzależniająca możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu lub projektu uzbrojenia terenu. Zaskarżona decyzja została wydana pomimo braku stosownych umów zawartych przez inwestora z dostawcami poszczególnych mediów, gdyż na chwilę jej wydania utraciły swą ważność warunki przyłączenia do sieci, o których mowa w pismach: spółki [...] S.A. z dnia 18.11.2010 r. o możliwości zasilania w energię elektryczną, Zakładu Gazowniczego K. z dnia 17.01.2011 r. o możliwości przyłączenia do sieci gazowej, Zarządu Infrastruktury Technicznej i Transportu z dnia 10.12.2010 r. informujące o dostępności na terenie inwestycji kanalizacji ogólnospławnej, Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji z dnia 14.02.2011 r. o możliwości doprowadzenia wody i odprowadzenia ścieków oraz Miejskiego Przedsiębiorstwa Energetyki Cieplnej z dnia 15.12.2010 r. o możliwości podłączenia do sieci ciepłowniczej.

Organ II instancji dopuścił się naruszenia § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez nieprawidłowe ustaleniu granic obszaru analizowanego t.j. w odległości mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Rozporządzenie podaje minimalne granice obszaru, który ma być analizowany pod względem funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, a więc wyznaczenie granic obszaru analizowanego w odległości mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem jest sprzeczne z przywołanym powyżej przepisem. Nadto jako podstawę prawną wyznaczenia linii zabudowy wskazano § 4 ust. 1 tego Rozporządzenia, podczas gdy podstawę prawną winien być wyłącznie ust. 4 w § 4. Na działkach sąsiednich nie ma bowiem zabudowy, która pozwalałby na ustalenie linii zabudowy zgodnie z pkt 1, 2 albo 3 § 4 w/w rozporządzenia. W decyzji organ wyznaczył linię zabudowy w odległości 10 m od granicy działki z ul. [...], nie podał jednak jak należy wyznaczyć tę odległość, czy od krawędzi jezdni, czy od granicy pasa drogowego, czy też może jeszcze w inny sposób.

Organ odwoławczy naruszył również § 6 ust. 1 w/w rozporządzenia bezzasadnie bowiem przyjął, że brak ustalenia szerokości elewacji frontowej dla enklawy A był umotywowany "usytuowaniem zabudowy w głębi kwartału". Z brzmienia w/w przepisu wynika jednak obowiązek organu administracji wyznaczenia szerokości elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, a pozostałe przepisy rozporządzenia nie przewidują wyjątków od tej zasady. Co więcej, jeśli wedle § 2 pkt 5 rozporządzenia front działki budowlanej to ta jej część, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę, zaś enklawa A nie przylega bezpośrednio do ulicy [...] i od strony ulicy [...] nie odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę, to nie można uznać, że front działki znajduje się od strony ulicy [...] (jak to zostało ustalone przy wyznaczaniu wskaźnika szerokości elewacji frontowej, a raczej braku jego ustalenia dla enklawy A). Natomiast przyjęcie, iż front działki znajduje się od ulicy [...] uzasadniałoby wyznaczenie od strony tej ulicy linii zabudowy, czego również organ I instancji nie uczynił.

W niniejszej sprawie naruszony został również § 7 ust. w/w rozporządzenia, bowiem wysokość zabudowy podana w załączniku nr 1(w pkt 1 d) ustalona odpowiednio dla enklaw A, B, C jest niezgodna z zapisami podanymi w tym zakresie w załączniku nr 2, odpowiednio dla enklaw A, B, C. Podobnie warunki zabudowy w zakresie kształtowania wysokościowego budynków w odpowiednich enklawach, podane w części tekstowej analizy różnią się od odpowiednich zapisów części graficznej analizy.

Naruszenie w/w przepisów rozporządzenia skutkowało wadliwym ustaleniem przez organy administracji publicznej okoliczności mających znaczenie z punktu widzenia usytuowania i gabarytów obiektów budowlanych przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego. Powyższe skutkować może trwałym i nieodwracalnym zaburzeniem ładu przestrzennego, naruszeniem podlegającego szczególnej ochronie obszaru [...] wpisanego do rejestru [...] Wojewódzkiego Konserwatora Przyrody, naruszeniem walorów architektonicznych i krajobrazowych, a także naruszeniem interesu społecznego, który przemawia za utworzeniem na przedmiotowym terenie obiektów sportowych, a nie usługowo-mieszkalnych.

Niezależnie od powyższego, przy rozpoznawaniu niniejszej sprawy organ odwoławczy dopuścił się naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego. Decyzję o warunkach zabudowy wydaje się bowiem po uzgodnieniu z Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska w odniesieniu do obszarów innych niż położone w granicach parku narodowego i jego otuliny. Mając na względzie, że przedmiotowa inwestycja w części obejmuje obszar planowanego parku rzecznego [...] , organy administracji publicznej winny, przed wydaniem decyzji uzyskać stanowisko Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w K.

Stosownie zaś do treści § 9 ust. 2 w/w rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. wyniki analizy zwierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Warunkiem wydania niewadliwej decyzji o warunkach zabudowy jest zgodność warunków zabudowy zapisanych w załączniku tekstowym do decyzji z częścią graficzną analizy. W niniejszej sprawie warunki zabudowy nie są zgodne z wynikami analizy.

Organ II instancji uchybił też art. 7, 77 §1 i 107 §3 kpa.

Organ odwoławczy nie podjął wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, a także nie uwzględnił interesu społecznego i słusznego interesu obywateli do czego zobowiązuje go przepis art. 7 kpa. Wyrazem powyższego jest brak ustosunkowania się do niektórych zarzutów skarżącego zawartych w odwołaniu, pobieżne wyjaśnienie stanu faktycznego co miało na względzie jedynie interes inwestora.

Z kolei naruszenie art. 77 § 1 kpa polega na braku zebrania i rozpatrzenia i całego materiału dowodowego w sposób wyczerpujący, braku odniesienia się do sformułowanych w odwołaniu zarzutów dotyczących: mylnego ustalenia przez organ I instancji zakresu znaczeniowego pojęcia "obiektu'' oraz pojęcia "obiektu budowlanego", sposobu określenia w decyzji o warunkach zabudowy wskaźnika wielkości powierzchni biologicznie czynnej na terenie zamierzenia inwestycyjnego, utraty ważności warunków podłączenia do sieci mediów, braku zgodności warunków zabudowy zapisanych w załączniku tekstowym do decyzji, braku aktualnej opinii Miejskiego Konserwatora Zabytków oraz pominięcia w toku postępowania spółki [...] sp. z o.o. z siedziba w G. .

Naruszenie zaś art. 107 § 3 kpa nastąpiło poprzez brak precyzyjnego wskazania faktów, które organ odwoławczy uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, a które to naruszenie wyraża się w braku odniesienia się przez organ do okoliczności dotyczących utraty ważności warunków podłączenia do sieci mediów oraz braku aktualnej opinii Miejskiego Konserwatora Zabytków.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko i wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył:

Stosownie do przepisu art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych, sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Zgodnie z treścią art. 3 w/w ustawy sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi (art. 134 ustawy).

Z treści art. 145 § 1 w/w ustawy wynika, że w przypadku, gdy Sąd stwierdzi bądź to naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź to naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź wreszcie inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Cytowana regulacja prawna nie pozostawia zatem wątpliwości co do tego, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy.

Przedmiotem kontroli Sądu w przedmiotowej sprawie była decyzja, której materialnoprawną podstawą był przepis art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r., Nr 80, poz. 717 ze zm. – dalej ustawa ), oraz przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania terenu (Dz. U. nr 164 poz. 1588 – dalej rozporządzenie).

Stosownie do treści art. 61 ust.1 ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Cytowany przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego jako takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji (zob. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, pod red. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2004, str. 500).

Przepis ten ma na celu powstrzymanie zabudowy niedającej się pogodzić z zabudową już istniejącą na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, co jednak nie może prowadzić do nadmiernego ograniczenia prawa własności, inicjatywy obywateli w zakresie podejmowania inwestycji budowlanych, czy uniformizacji zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. Przy braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego decyzje o warunkach zabudowy stanowią określony ustawowo sposób kształtowania uprawnień wynikających z własności, która to własność podlega ochronie na podstawie art. 21 i art. 64 Konstytucji. Wedle tych regulacji własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w takim zakresie, w jakim nie narusza to istoty prawa własności. Przepisy ustawy wprowadzającej ograniczenia prawa własności, czy będące ich pochodną przepisy wykonawcze winny być zatem interpretowane z uwzględnieniem powyższych norm konstytucyjnych. Dlatego też uznać należy, że nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, o ile spełnione zostały warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W szczególności, spełnienie wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 1 następuje już wówczas, gdy co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej co teren inwestycji, znajdująca się w obszarze analizowanym, jest zabudowana w taki sposób, że można ustalić wymagania dla nowej zabudowy. O ile w tym obszarze znajduje się już obiekt lub obiekty o podobnej, co zamierzona inwestycja, funkcji oraz zbliżonych parametrach i nie zachodzą negatywne przesłanki, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2 - 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (ustawy) - co do zasady, brak jest podstaw do odmowy ustalenia warunków zabudowy.

Uzupełnieniem regulacji ustawowej są przepisy rozporządzenia wykonawczego z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Rozporządzenie określa sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących ustalania:

1) linii zabudowy;

2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu;

3) szerokości elewacji frontowej;

4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki;

5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Przepisy w/w rozporządzenia wyznaczają zakres postępowania wyjaśniającego prowadzonego przez organ w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Nie jest jednak dopuszczalna taka wykładnia rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588) , która pozostawałaby w oderwaniu od brzmienia przepisu ustawy. Przepis rangi podustawowej musi być interpretowany w taki sposób, aby ostateczny wynik jego wykładni mieścił się w ramach wyznaczonych przez ustawę. Natomiast z całą pewnością normy zawarte w rozporządzeniu nie mogą ograniczać praw wynikających z przepisów ustawowych. Wobec tego, jeżeli wszystkie przesłanki, o jakich mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zostały spełnione, organ ma obowiązek ustalić warunki zabudowy, a przepisy wykonawcze nie mogą tego obowiązku ograniczyć.

W myśl § 3 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

Organ przystępując do ustalenia granic obszaru w celu przeprowadzenia analizy powinien zachować powyższe wymogi, wskazując sposób wyliczenia trzykrotnej szerokości frontu działki (pamiętając, że jest to minimalna odległość, gdyż ustawodawca nie określił maksymalnej wielkości obszaru analizowanego), podając numery działek, w jakich ten obszar się zamyka, informacje te zamieszczając w części tekstowej analizy. Uchybienia organu w tym zakresie mogą stanowić podstawę do uchylenia decyzji, ale wtedy tylko, gdyby miały wpływ na wynik sprawy.

W rozpatrywanej sprawie okoliczności takiej nie da się stwierdzić. W szczególności nie jest uzasadniony zarzut skargi, wedle którego wyznaczony obszar jest za mały, bo jego granice znajdują się w odległości mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu. Podnosząc ten zarzut skarżące Stowarzyszenie nie opisało jednak sposobu obliczeń i danych do tych obliczeń przyjętych, nie odniosło wyników obliczeń do miejsc na mapie. Weryfikacja tak zaprezentowanego zarzutu może mieć więc także charakter ogólny. W analizie opisano i szczegółowo uzasadniono sposób wyznaczenia obszaru analizy . Z mapy, na której obszar analizowany oznaczono nie wynika, aby jego zakres był mniejszy niż określają to przepisy, a więc aby jego granice znajdowały się w odległości mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu, także przy założeniu, że owa odległość rozumiana jest jako promień a nie jako średnica. Sąd zaś rozpoznający sprawę podziela pogląd, wedle którego stosownie do treści § 3 ust. 1 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r., wyznaczenie wokół działki budowlanej obszaru analizowanego powinno nastąpić w taki sposób, by działka budowlana, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, znajdowała się w centrum tego obszaru, a odległość między liniami wyznaczającymi granice obszaru analizowanego (średnica) wynosiła nie mniej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy i nie mniej niż 50 metrów. Zgodnie bowiem ze słownikiem języka polskiego przyimek "wokół" określa, że to, o czym mowa w zdaniu, ma miejsce ze wszystkich stron czegoś znajdującego się w środku. Jest to również przyimek określający centralne miejsce, w którym są dokonywane charakteryzowane działania. Z kolei "odległość" to przestrzeń oddzielająca od siebie dwa miejsca lub punkty. Tymi dwoma "miejscami" są, wedle § 3 ust. 2 rozporządzenia granice obszaru analizowanego, bo do tych granic, a nie do innych miejsc odnosi się w tym przepisie słowo "odległość". Skoro tak, to odległość tę należy rozumieć jako "średnicę", a nie jako "promień".

Niezależnie od powyższego wskazać należy, że ewentualne minimalne odstępstwo od wielkości matematycznie wyliczonej nie stanowiłoby jeszcze samo w sobie istotnej wady postępowania tj. takiej, która mogłaby mieć wpływ na wynik sprawy. W okolicznościach rozpoznawanej sprawy do takiej prognozy nie byłoby podstaw.

Ze szczegółowo opracowanej analizy wynika, że wyznaczony obszar był wystarczający do zweryfikowania przesłanek z art. 61 ust. 1 ustawy i określenia parametrów nowej zabudowy.

Nie ma wątpliwości, że teren przeznaczony pod inwestycje ma dostęp do drogi publicznej, a istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające. W tej ostatniej kwestii wskazać należy, że wymóg określony przepisem art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy ogranicza się do stwierdzenia, że odpowiednie uzbrojenie istnieje (lub też jest projektowane, co nie jest równoznaczne z koniecznością dostarczenia przez inwestora aktualnych zezwoleń na podłączenie mediów (por. wyrok NSA z dnia 22 października 2009 r. II OSK 1642/08 – LEX 573590). Zaprezentowany więc w skardze zarzut, że przedłożone przez inwestora na początku postępowania oświadczenia dostawców mediów nie zostały zaktualizowane, nie zasługuje na uwzględnienie. Z oświadczeń tych wynika, że istniejące uzbrojenie pozwala na realizację zamierzenie. Nie ma przy tym znaczenia, że w toku postępowania administracyjnego inwestor precyzował nazwę przedsięwzięcia, dostosowując ją do powstających koncepcji. Nie ulegały bowiem zmianie co do istoty ani przedmiot ani zakres inwestycji. Złożony w sierpniu 2007 r. wniosek dotyczył zamierzenia "Rozbudowa istniejącej trybuny boiska sportowego wraz z budową wielofunkcyjnego obiektu sportowego (klub sportowy) na części działki [...] budowa zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z podziemnymi garażami, parkingami, wewnętrznym układem drogowym, infrastrukturą techniczną na działkach: [...] ,[...] ,[..] ,[...] ,[...] ,[...] ,[...] ..." Wniosek ostatecznie sformułowany dotyczył planowanej na tym samym terenie inwestycji obejmującej zabudowę wielomieszkaniową, sportową, a nadto usługową - z bardziej szczegółowym określeniem rozmieszczenia przeznaczeń w ramach tzw. enklaw. Nie można więc uznać, że przedmiot zaskarżonego rozstrzygnięcia jest zupełnie odmienny od objętego pierwotnym wnioskiem i że nie można do niego odnieść całego wcześniej pozyskanego materiały ( np. opinii).

Wyznaczone w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy parametry i wskaźniki zabudowy muszą znaleźć potwierdzenie w wynikach analizy, stanowiących załączniki (tekstowy i graficzny) do decyzji. Umotywowania wymaga również przyjęty przez organ sposób wyznaczenia tych parametrów. W rozpatrywanej sprawie zagospodarowanie terenu w obszarze analizy szczegółowo opisano i wykazano należycie, że planowane zamierzenie może być zrealizowane w zgodzie z ładem urbanistycznym. Uwzględniono przy tym specyfikę terenu przeznaczonego pod inwestycję - zarówno co do jego wielkości (ponad 11 ha), jak i jego położenia i dotychczasowego wykorzystania. Ta specyfika terenu inwestycji zdecydowała również o sposobie wyznaczenia poszczególnych parametrów zabudowy.

Zgodnie z § 4 ust.1 tego rozporządzenia obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W myśl ustępu 2 w przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami. Z kolei według ustępu 3 i 4 omawianego przepisu, jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Z powyższego wynika, że linia zabudowy w rozumieniu tego przepisu określa nieprzekraczalną granicę terenu potencjalnych inwestycji, znajdującego się po przeciwnej stronie linii zabudowy niż pas drogowy. Zgodnie z poglądem NSA zawartym w wyroku z dnia 8.07.2008 r. pogląd (sygn. II OSK 779/07, LEX nr 447869), że " wydanie decyzji o warunkach zabudowy winno być możliwe dla każdej inwestycji, która nie przekracza linii zabudowy wyznaczonej w oparciu o istniejącą zabudowę. Linia zabudowy nie jest jedyną linią, wzdłuż której mogą być wzniesione frontony budynków, lecz jedynie granicą tej części nieruchomości inwestora, która znajduje się po przeciwnej stronie linii zabudowy niż pas drogowy terenu. Budynki mogą pozostawać w zróżnicowanej relacji przestrzennej (odległości) do linii zabudowy ( wyrok NSA z dnia 8.07. 2008 r., sygn. II OSK 789/07, LEX nr 447867).

W analizie należycie wykazano przyczyny, dla których odstąpiono od wyznaczenia linii zabudowy od ulicy [...] , pomimo, że to od tej ulicy odbywać się będzie główny wjazd. Wbrew zarzutowi skargi nie stanowi to wady decyzji i nie narusza przepisów prawa. Jest oczywiste, że skoro objęty decyzją teren przeznaczony pod zabudowę znajduje się w głębi, w znacznej odległości od ulic [...] , to wyznaczanie linii zabudowy od tej strony jest zabiegiem zbędnym i nieracjonalnym. Parametry nowej zabudowy, w tym linia zabudowy, są wyznaczane w celu jej wkomponowania w istniejący ład przestrzenny i nie stanowią wartości samej w sobie. Wymaganie wyznaczania linii zabudowy tam, gdzie oczywiście linia ta byłaby pozbawiona kontekstu urbanistycznego nie jest do przyjęcia. W tej mierze Sąd w całości podziela pogląd wyrażony przez organ odwoławczy, a także w przywołanych przez ten organ orzeczeniach ( II OSK 496/10, II SA/Kr 83/11).

Sąd podziela też w całości ocenę organu odwoławczego co do prawidłowości wyznaczenia linii zabudowy od ulicy [...], jak również wyjaśnienia tego organu co do sposobu obliczenia określonej w decyzji odległości tej linii. Nie jest przy tym istotna wadą decyzji to, że jako podstawę prawną wyznaczenia linii zabudowy wskazano "§ 4 ust. 1,4" rozporządzenia. Z analizy wynika w sposób oczywisty, że linia wyznaczona została na podstawie ust. 4 § 4. Błąd polegający na zbędnym przywołaniu załączniku nr 1 do decyzji organu I instancji także ust. 1 § 4 nie jest błędem dyskwalifikującym decyzję.

Prawidłowo ustalone zostały także pozostałe wskaźniki zabudowy. Za nieuzasadniony Sąd uznał zarzut skargi dotyczący braku określenia szerokości elewacji frontowej enklawy A. W analizie wykazano powody, dla których szerokości elewacji określa się na podstawie ust. 2, a nie ust. 1 rozporządzenia. Właściwie uzasadnione "dostąpienie" od wyznaczenia tego parametru (w rozpatrywanej sprawie od ulicy [...] nie jest sprzeczne z prawem. Szerokość elewacji nie jest wszak wielkością nieograniczoną; pomijając ograniczenia techniczno – budowalne, może równać się co najwyżej z szerokością działki. Nieokreślenie liczbowe tego parametru oznacza tylko tyle, że organ – co do zasady - dopuszcza szerokość odpowiadającą szerokości działki. Takie zaś stanowisko organu uzasadnione jest należycie treścią analizy.

Nie jest uzasadniony zarzut skargi eksponujący sprzeczność pomiędzy załącznikami tekstowymi graficznym doi decyzji organu I instancji w zakresie wysokości elewacji. Rzeczywiście w graficznym załączniku wysokości dla poszczególnych enklaw określono tylko jako maksymalne (do...m), a w załączniku tekstowym określono także dolne granice. Jest jednak oczywiste, że wskazanie wysokości w załączniku graficznym ma charakter jedynie pomocniczy, a nie decydujący. Zgodnie z art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy decyzja o ustaleniu warunków zabudowy określa:

1) rodzaj inwestycji;

2) warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie:

a) warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego,

b) ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej,

c) obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji,

d) wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich,

e) ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych;

3) linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali.

Załącznik graficzny, będący w istocie mapą, służy zasadniczo do przedstawienia linii rozgraniczających inwestycje, a nie do określenia parametrów gabarytowych obiektów.

Zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt 8 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy decyzja o ustaleniu warunków zabudowy wydawana jest po uzgodnieniu z regionalnym dyrektorem ochrony środowiska - w odniesieniu do innych niż wymienione w pkt 7 obszarów objętych ochroną na podstawie przepisów o ochronie przyrody. Zawartemu w skardze zarzutowi braku takiego uzgodnienia nie towarzyszy wskazanie, jakiego rodzaju ochronie podlegać ma obszar objęty inwestycją. Stosownie do przepisu art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody formami ochrony przyrody są:

1) parki narodowe;

2) rezerwaty przyrody;

3) parki krajobrazowe;

4) obszary chronionego krajobrazu;

5) obszary Natura 2000;

6) pomniki przyrody;

7) stanowiska dokumentacyjne;

8) użytki ekologiczne;

9) zespoły przyrodniczo-krajobrazowe;

10) ochrona gatunkowa roślin, zwierząt i grzybów.

Uzgodnienie decyzji przez inny organ nie może wynikać z domniemań czy oczekiwań uczestników postępowania. Wydanie postanowienia w przedmiocie uzgodnienia decyzji stanowi przejaw władczego działania organu i musi mieścić się w jego kompetencjach. Kompetencje zaś takie wynikać muszą z ustawy. Sam fakt, że w obszarze przeznaczonym pod zagospodarowanie znajdują się tereny zielone, oraz że obszar ten sąsiaduje z terenem, dla którego obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego nie przewiduje zabudowy ([...], nie stanowi jeszcze źródła kompetencji. Na marginesie wskazać trzeba, że skarżące Stowarzyszenie powołało się na status [...] jako "terenu podlegającego szczególnej ochronie wpisanego do rejestru Wojewódzkiego Konserwatora Przyrody", ale żadnych innych danych mających taki status potwierdzać nie podało. "[...]" , czy też "park rzeczny [...]" zaś w rejestrach form ochrony przyrody Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska nie figurują.

Podobnie rzecz ma się z uzgodnieniem Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, którego brak skarżące Stowarzyszenie podnosiło w odwołaniu. Zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt 8 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy decyzja o ustaleniu warunków zabudowy wydawana jest po uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków - w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych formami ochrony zabytków, o których mowa w art. 7 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. Nr 162, poz. 1568, z późn. zm.) oraz ujętych w gminnej ewidencji zabytków. W sprawie brak jest jakichkolwiek przesłanek wskazujących na to, aby teren inwestycji objęty był taka ochroną. W szczególności domniemanie takie nie wynika z opinii Miejskiego Konserwatora Zabytków z dnia 28 listopada 2007 r., w której zalecono jedynie zaprojektowanie zieleni izolacyjnej pomiędzy parkingami a nadbrzeżem rzeki [...] i stwierdzono, że obszar znajduje się poza strefą nadzoru archeologicznego.

Za nieuzasadniony uznać należało zarzut istotnego naruszenia przez organ odwoławczy art. 107 § 3 kpa. Niedoskonałości uzasadnienia decyzji administracyjnej nie mogą każdorazowo powodować konieczności uchylenia decyzji. Jeśli nawet w uzasadnieniu tym organ szczegółowo nie odniósł się do pojedynczych wśród licznie prezentowanych zarzutów, a jego stanowisko co do tych zarzutów jest oczywiste, to nie opisane uchybienie uznać należy za nieistotne. Prawidłowo zatem organ odwoławczy uznał, że zawarte w rozstrzygnięciu sformułowanie " zespół obiektów i budynków sportowych" jest prawidłowe i nie ma żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia merytorycznego to, że słowu "obiekt" nie towarzyszy dopełnienie "budowlany". Nie jest żadna wada decyzji określenie wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej przy użyciu określenia "około", skoro wskaźnik zabudowy został prawidłowo wyznaczony. Przepisy prawa nie określają w jaki sposób winien być wyznaczony wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej, a analiza wystarczająco, z uwagi na specyfikę i zakres opracowania, uzasadnia przyjęte założenie w tej mierze.

Wreszcie co do pominięcia w postępowaniu spółki [...] sp. z o.o. w G. wskazać należy, że to ta Spółka, a nie inny podmiot mogą z okoliczności tej wywodzić ewentualne skutki prawne. Sąd rozpoznający sprawę podziela wyrażany w orzecznictwie sądów administracyjnych pogląd, że skoro wznowienie postępowania administracyjnego z powodu pozbawienia możliwości w nim udziału następuje na wniosek strony, której uchybienie to dotyczy, to pochodzące od innej strony żądanie uchylenia przez Sąd decyzji wydanej w takich warunkach nie może nastąpić tylko i wyłącznie z tej przyczyny.

Ostatecznie stwierdzić należy, że żaden z zarzutów skargi nie uzasadnia uchylenia zaskarżonej decyzji. Sąd, podzielając oceny organu odwoławczego, także i z urzędu nie stwierdził istnienia wady decyzji, czy też uchybień postępowania, mogących prowadzić do uwzględnienia skargi.

Dlatego na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postepowaniu przed sądami administracyjnymi skargę oddalono.