Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 494/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2022-10-18 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 75 par. 1, art. 77 par. 1, art. 80, art. 84 par. 1, art. 107 par. 3
journal: Dz.U. 2021 poz 735
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
article: art. 93 ust. 1, ust. 2 i ust. 2a, art. 98a ust. 1, ust. 1a i ust. 1b
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: art. 135, art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a)
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.

SENTENCJA

Dnia 18 października 2022 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Robert Adamczewski Sędziowie Sędzia WSA Agata Sobieszek-Krzywicka Asesor WSA Marcin Olejniczak (spr.) Protokolant St. asystent sędziego Marcelina Niewiadomska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 października 2022 roku sprawy ze skargi J. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia 13 kwietnia 2022 r. nr SKO-4160.114.2022 w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Łodzi nr 2/2022 z 18 lutego 2022 r.; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi na rzecz skarżącego J. N. kwotę 4017 (cztery tysiące siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. a.bł.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi, decyzją z 13 kwietnia 2022 r. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Łodzi z 18 lutego 2022 r., o ustaleniu J.N. opłaty adiacenckiej w wysokości 11.226,43 zł z obowiązkiem jej zapłaty na rzecz gminy przez J.N., współwłaściciela w 13/42 części do nieruchomości położonej w Ł. przy ul. [...], oznaczonej (przed podziałem) jako działka ewidencyjna nr [...], o powierzchni 5527 m, w obrębie [...], z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem na działki: [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...], [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...].

W uzasadnieniu Kolegium wyjaśniło, w przedmiotowej sprawie spełnione zostały wszystkie przesłanki określone w art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2020, poz. 1990 ze zm. – u.g.n.) warunkujące ustalenie opłaty adiacenckiej, co uprawniało organ pierwszej instancji do wydania stosownej decyzji w tym zakresie.

Analizując każdą z tych przesłanek organ odwoławczy stwierdził, że przedmiotowy podział został zatwierdzony decyzją Prezydenta Miasta Łodzi z 16 lutego 2021 r., która stała się ostateczna z dniem 18 lutego 2021 r. W uchwale Rady Miejskiej w Łodzi nr [...] z dnia 5 grudnia 2007 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej, stawkę tę ustalono na poziomie 30% wartości różnicy. Organ pierwszej instancji ustalił opłatę adiacencką na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego 28 listopada 2021 r., przez rzeczoznawcę majątkowego, która ustaliła, iż wzrost wartości szacowanej nieruchomości wynosi 120.900,00 zł, co przy uwzględnieniu 30% stawki oraz udziału 13/42 w nieruchomości daje kwotę 11.226, 43 zł przedmiotowej opłaty.

Kolegium zaznaczyło, że dokonało oceny na podstawie art. 80 k.p.a. wartości dowodowej złożonego operatu szacunkowego i uznało, iż nie ma zastrzeżenia co do jego prawidłowości. W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym, przy określeniu wartości gruntu zastosowano metodę porównywania parami, uznając ją za najwłaściwszą z punktu widzenia celu i przedmiotu wyceny, a przede wszystkim ilości nieruchomości, które można przyjąć do porównań. Kolegium zauważyło, iż metodę porównywania parami stosuje się w sytuacji, gdy na rynku lokalnym rzeczoznawca dysponuje stosunkowo małą bazą danych o liczebności od 3 do 5 transakcji dających podstawę do porównań, co w przedmiotowej sprawie miało właśnie miejsce, co oznacza tym samym, że przy wyborze metody wyceny rzeczoznawca majątkowy kieruje się głównie wynikami analizy rynku. Metoda korygowania ceny średniej wymaga co najmniej 12 transakcji z obrotu wolnorynkowego. Takiej ilości na rynku lokalnym nie odnotowano. Określając wartość przedmiotowej nieruchomości, stosownie do art. 134 ustawy, rzeczoznawca uwzględnił w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia urządzenia infrastruktury technicznej oraz stan tej nieruchomości. Dla spełnienia wymogów przyjętej metody wyceny, rzeczoznawca majątkowy przeanalizował transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych, będących przedmiotem prawa własności, położonych w Ł., na gruntach położonych w przewadze na terenach rolnych o powierzchniach od 0,3 do 1 ha oraz na gruntach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną o powierzchniach do 1000 m2. Okres badania rynku dotyczył ponad 2 lat dla nieruchomości rolnych i został rozszerzony z uwagi na stan analizowanego rynku. Okres badania rynku nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną dotyczył 2 lat. Trend czasowy zmian cen w okresie ich monitorowania wyniósł 0% miesięcznie w okresie od października 2018r. do czerwca 2020 r. oraz 2% miesięcznie w okresie od lipca do września 2020r. Oceniając operat pod względem formalnym organ odwoławczy stwierdził, iż zawiera on wszystkie wynikające z § 56 rozporządzenia elementy wymagane dla operatu szacunkowego, a przedstawiona opinia biegłego jest spójna i logiczna. Sam operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami, zaś określonej w nim wartości gruntu nie można uznać ani za zaniżoną przed podziałem, ani za zawyżona po podziale. Operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Operat niewątpliwie wskazuje na to, iż podział nieruchomości spowodował oczywisty wzrost jego wartości. Operat odpowiada ustawowym wymogom formalnym, a biegły spełnia warunki określone w art. 174 i nast. ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Uwzględniając powyższe Kolegium podzieliło pogląd organu pierwszej instancji, że podział przedmiotowej nieruchomości spowodował wzrost jej wartości na określonym w operacie szacunkowym poziomie. W ocenie Kolegium, operat ten stanowi konieczny i wystarczający dowód zasadności ustalenia opłaty adiacenckiej.

Odnosząc się do zarzutów odwołania organ stwierdził, że nie zasługują na uwzględnienie. Zdaniem organu odwołujący pozostaje w błędzie, twierdząc, iż podział nieruchomości nie doprowadził do przysporzenia majątkowego po jego stronie. Treść operatu szacunkowego dowodzi bowiem, że w wyniku podziału przedmiotowej nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości rynkowej. Podziałowi podlegała nieruchomość o powierzchni ponad 0,5 ha stanowiąca drogę wewnętrzną. W wyniku podziału powstała działka o powierzchni mniejszej o 646 m2 od powierzchni działki, z której została wydzielona i nieznaczne gorszym kształcie, która nie zmieniła sposobu zagospodarowania. Podział spowodował również wydzielenie 17 działek o powierzchniach po 38 m2 każda, które wydzielono w celu i pod warunkiem przyłączenia do nieruchomości sąsiednich. Nieruchomości sąsiednie to działki o powierzchniach około 900 m2, przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Podział spowodował, że nieruchomości te zostały poszerzone - każda o 38 m2. Wartość jednostkowa nieruchomości przed podziałem oraz tej części nieruchomości po podziale, która nie zmieniła swojego sposobu zagospodarowania została oszacowana na jednakowym poziomie, tj. 29,87 zł/m2. Natomiast wartości jednostkowe pozostałych nowo utworzonych działek zostały oszacowane na kwoty od 96,59 zł/m2 do 227,50 zł/m2, w zależności od cech rynkowych poszczególnych kompleksów nieruchomości, które miały powstać zgodnie z warunkami określonymi w decyzji podziałowej. Wydzielone działki stały się częściami nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinnymi budynkami mieszkalnymi. Z uwagi na powyższe doszło do znacznej zmiany wartości jednostkowej na wyżej wskazanym

obszarze. Zdaniem organu w niniejszej sprawie nie miał zastosowania art. 98a ust. 1 u.g.n. bowiem należy, iż decyzja podziałowa została wydana na podstawie art. 93 ust. 1, ust 2, ust 2a i art. 96 ust. 1 i 4 oraz art. 97 ust. 1, u.g.n., które do podziału niezależnie od ustaleń planu zastosowania nie mają. Odnośnie zaś warunku samego podziału, a co za tym idzie wydzielenia działek, które zdaniem odwołującego, nie nadają się do samodzielnego zagospodarowania i obrotu, co wyłącza możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej, Kolegium wyjaśniło, że przepisy art. 98a u.g.n. stanowią, że stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała

się ostateczna. Celem wyceny było określenie rynkowej wartości nieruchomości gruntowej przed podziałem i wartości nieruchomości po podziale, dla potrzeb naliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału, a co za tym idzie nie można abstrahować od zapisów zawartych w decyzji podziałowej. Są one dla rzeczoznawcy majątkowego wiążące. Zdaniem organu, w realiach rozpatrywanej sprawy, zapewnienie wynikające z decyzji zatwierdzającej podział o tym, że wydzielane działki będą przyłączane do nieruchomości sąsiednich i będą stanowiły całość powoduje, że przy określaniu wartości nieruchomości należy uwzględnić właśnie takie cechy, jakie posiada ta nieruchomość po przyłączeniu, w przeciwnym przypadku, taki podział geodezyjny w ogóle nie zostałby przeprowadzony. Uwzględniając powyższe w ocenie Kolegium, operat szacunkowy w przedmiotowej sprawie, został wykonany w sposób prawidłowy. Taka metodyka wyceny pociągnęła za sobą dalsze konsekwencje w postaci doboru odpowiedniego rynku nieruchomości do porównań, tak by wynikający z art. 4 pkt 16 u.g.n. warunek podobieństwa został zachowany.

W skardze J.N. zarzucił naruszenie:

- art. 98a ust. 1, w zw. z art. 4 pkt 11 u.g.n., poprzez niezasadne przyjęcie, że podział

nieruchomości doprowadził do przysporzenia majątkowego po stronie skarżącej;

- art. 98a ust. 1b u.g.n., poprzez niezasadne pominięcie okoliczności, że działki o nr od 138/4 do 138/20, powstałe na skutek podziału nieruchomości, nie są możliwe do samodzielnego zagospodarowania i niezasadne uwzględnienie w obliczeniach wartości tych działek;

- art. 7, art. 77 § l i art. 80 k.p.a., poprzez naruszenie obowiązku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego polegające na: braku ustalenia okoliczności, który doprowadziły do podziału działki oznaczonej numerem [...] i braku ustalenia, że działki o nr od [...] do [...] powstałe na skutek podziału nieruchomości nie są możliwe do samodzielnego zagospodarowania; brak uwzględnienia dowodów z dokumentów załączonych do odwołania.

Wobec powyższego wniósł o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji wraz z poprzedzającą ją decyzją Prezydenta Miasta Łodzi i umorzenie postępowania administracyjnego oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania.

Zdaniem skarżącego organy nie dokonały żadnych ustaleń faktycznych dotyczących przyczyn podziału działki [...] i wydzielenia z niej niewielkich działek o pow. 38 m2 każda (działki nr [...] - [...]), a okoliczności te mają dla sprawy fundamentalne znaczenie. Należało je ustalić poprzez wystąpienie do Łódzkiego Ośrodka Geodezyjnego o wypożyczenie akt sprawy zakończonej decyzją podziałową nr 276.2020 wydaną przez Prezydenta Miasta Łodzi w dniu 21 października 2020 r. i przyjęcie w poczet materiału dowodowego dokumentów wykazujących niestandardową genezę dokonanego podziału. Uprawniony geodeta w oświadczeniu z 18 czerwca 2020 r., potwierdził, że "wykonując na zlecenie E.T. i J.N. mapę podziału do zniesienia współwłasności nieruchomości przy ul. [...] w Ł., zaewidencjonowaną w [...] Ośrodku Geodezji, popełnił błąd w przyjęciu przebiegu granicy działek budowalnych w działce drogowej (nr [...]) nie uwzględniając 1,40 mb na odcinku wydzielanych działek. Oświadczenie geodety wyjaśnia przyczyny dokonania podziału działki nr [...]. Nie był to podział mający na celu jakiekolwiek przysporzenie na rzecz współwłaścicieli nieruchomości dzielonej, w szczególności zaś na rzecz skarżącej jako współwłaścicielki tej nieruchomości. Nie powstały na skutek niego działki posiadające samodzielną realną wartość (z wyjątkiem działki drogowej). Celem podziału była regulacja granic. W rezultacie podziału, wskutek którego naliczono sporną opłatę błąd geodety został naprawiony na tyle, na ile było to możliwe w zaistniałym stanie faktycznym i prawnym. Na skutek tego podziału poszczególni współwłaściciele działki nr [...] stali się wyłącznymi właścicielami poszczególnych działek o numerach [...] - [...], pozostając przy tym nadal współwłaścicielami działki drogowej (po podziale nr [...]), a więc uzyskali stan, który miał powinien był już wcześniej istnieć, gdyby nie błąd geodety.

Ponadto wydzielone działki [...] - [...] niewątpliwie nie nadają się do samodzielnego zagospodarowania. Wynika to ze sposobu ich powstania, powierzchni i przeznaczenia, co zostało szczegółowo opisane powyżej. Działki te obejmują obszar jedynie po 38 m2. Nie mają one w praktyce szans na samodzielny udział w obrocie - z pewnością nie zostaną one sprzedane żadnym osobom trzecim. Organy powołały się na okoliczność, że decyzja zatwierdzająca podział przewidywała również, iż wydzielone działki zostaną przyłączone do odpowiednich nieruchomości sąsiednich, wraz z którymi będą stanowiły całość, jednak ich uwadze uszło jednak, że decyzja warunkowa wydania w trybie art. 93 ust. 2a u.g.n. wywołuje skutek prawny w postaci podziału nieruchomości z chwilą, gdy stanie się ostateczna. Dopiero gdyby zastrzeżony w niej warunek (tu: przyłączenia nowo wydzielonych działek do sąsiednich) nie został spełniony w terminie, zachodziłyby podstawy do stwierdzenia wygaśnięcia tej decyzji (art. 162 § 1 pkt 2 k.p.a.), co wymaga aktywności organu z urzędu, przeprowadzenia osobnego postępowania i wydania odrębnej decyzji. Nie ma zatem podstaw, aby twierdzić, że podział nieruchomości był nierozerwalnie związany z przyłączeniem nowych działek do sąsiednich, aby stanowiły one całość. Stan tymczasowy, w którym działki nr [...] - [...] istniałyby jako wydzielone, mógłby występować bez ograniczeń czasowych. Nadto należy zauważyć, że wymóg zdatności nowo wydzielonej działki do samodzielnego zagospodarowania odnosi się samej działki, a nie do tej działki w połączeniu z innymi działkami, nawet należącymi na wyłączną własność do jego ze współwłaścicieli działki dzielonej. Działki o numerach [...] - [...] co prawda zostały przyłączone do odpowiednich nieruchomości sąsiednich (tj. nastąpiła regulacja/korekta granicy między działką drogową, a działkami indywidualnymi), lecz opłata adiacencka nie może być naliczana w związku ze wzrostem wartości nieruchomości sąsiednich, a jedynie na skutek wzrostu wartości nieruchomości podlegającej podziałowi.

Ostatecznie zdaniem skarżącego nawet gdyby uznać, że podział geodezyjny za nierozerwalnie związany z przyłączeniem nowych działek do sąsiednich, to w konsekwencji należałoby inaczej dokonać obliczenia opłaty adiacenckiej. W takim bowiem przypadku potencjalne korzyści z podziału nie wynikałyby ze wzrostu wartości udziałów w nieruchomości dzielonej. Nieprawidłowe jest wyliczenie polegające na matematycznym przemnożeniu udziału we współwłasności nieruchomości przez jej wartość rzekomo zwiększoną na skutek podziału. Korzyści należałoby bardziej wiązać z przyłączeniem poszczególnych działek o pow. 38 m2 do

poszczególnych nieruchomości indywidualnych. Zatem korzyść każdego współwłaściciela należałoby obliczać wyłącznie w odniesieniu do uzyskanej przez niego na wyłączność powierzchni, a nie w odniesieniu do udziału w całości nieruchomości dzielonej.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, argumentując jak dotychczas.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Skarga okazała się zasadna.

Na wstępie należy wyjaśnić, że sądy administracyjne stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2019 r., poz. 2167 ze zm.), w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r., poz. 329 ze zm. – p.p.s.a.) sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że sąd administracyjny bada, czy zaskarżony akt administracyjny (decyzja, postanowienie) jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami proceduralnymi normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej.

Sąd badając legalność zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji doszedł do przekonania, że zostały one wydane z naruszeniem przepisów obowiązującego prawa, co uzasadniało ich wyeliminowanie z obrotu prawnego.

Materialnoprawną podstawę decyzji stanowił art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm. - u.g.n). Zgodnie z jego treścią jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości.

Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 1).

Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (ust. 1a). Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (ust. 1b).

Z przywołanego wyżej unormowania jasno wynika, że ustalenie opłaty adiacenckiej jest możliwe w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: po pierwsze – konieczne jest dokonanie podziału nieruchomości, po drugie - podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej, po trzecie - wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału.

Jak wynika z niekwestionowanych ustaleń Prezydent Miasta Łodzi decyzją z 21 października 2020 r., działając na podstawie art. 93 ust. 1, ust. 2, ust. 2a u.g.n. zatwierdził podział nieruchomości położonej w Ł., zlokalizowanej przy ul. [...], oznaczonej jako działka nr [...] w obrębie [...] na działki [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] i [...] pod warunkiem, że nowo wydzielone działki o [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] i [...] zostaną przeznaczone na powiększenie odpowiednich sąsiednich nieruchomości, zgodnie z treścią aktu notarialnego z [...] sierpnia 2020 r., a przeniesienie praw własności nastąpi w terminie nie dłuższym niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Wspomniane rozstrzygnięcie uzyskało przymiot ostateczności 22 października 2020r. Przeniesienie praw własności nastąpiło 28 października 2020 r.

Bezspornym ponadto jest, że w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała Rady Miejskiej w Łodzi nr [...] z dnia 5 grudnia 2007 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej, zgodnie z którą stawkę tą ustalono na poziomie 30 % wartości różnicy. Dla ustalenia, czy na skutek podziału nieruchomości nastąpił wzrost wartości nieruchomości, a co za tym idzie czy wystąpiły przesłanki, o których stanowi przepis art. 98a u.g.n., organ pierwszej instancji powołał rzeczoznawcę majątkowego, która 28 listopada 2021 r., sporządziła operat szacunkowy.

Wyjaśnić zatem należy, że operat szacunkowy stanowi podstawowy, a zarazem obligatoryjny dowód w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej. Jest on sformalizowaną prawnie opinią biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego zarówno przez organ administracyjny jak również na późniejszym etapie przez sąd administracyjny nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby wkraczać w sferę wiadomości specjalnych dotyczących szacowania wartości nieruchomości, które posiada wyłącznie biegły. Nie oznacza to jednak braku możliwości zweryfikowania operatu szacunkowego, jako że podlega on ocenie z punktu widzenia jego wartości dowodowej. Jest on bowiem zgodnie z art. 75 § 1 k.p.a. dowodem w sprawie administracyjnej, który winien zostać oceniony zgodnie z wymogami art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Wspomniane przepisy nakładają na organ obowiązek zebrania kompletnego materiału dowodowego, który powinien zostać poddany dogłębnej analizie i służyć ustaleniu niewadliwego stanu faktycznego sprawy. Oceny, czy dana okoliczność została udowodniona organ dokonuje na podstawie całokształtu materiału dowodowego, natomiast wynik tych ustaleń powinien zostać przedstawiony w uzasadnieniu decyzji sporządzonej zgodnie z dyrektywami art. 107 § 3 k.p.a.

W rozpatrywanej sprawie biegła w operacie szacunkowym określiła wartość spornej nieruchomości przed podziałem na kwotę 165 000 zł, a wartość rynkową gruntu podzielonych nieruchomości według ich stanu po podziale została obliczona na 285 900 zł. Różnica wartości rynkowej nieruchomości po podziale i przed podziałem wynosi 120 900 zł. Oszacowania wartości nieruchomości biegła dokonała przy zastosowaniu podejścia porównawczego metody porównywania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego.

Lektura sporządzonego na potrzeby rozpatrywanej sprawy operatu szacunkowego pozwala prześledzić poszczególne etapy szacowania nieruchomości. Biegła prawidłowo określiła daty istotne dla określenia wartości nieruchomości (stan nieruchomości przed podziałem na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział – 21 października 2010 r., stan nieruchomości po podziale na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna – 22 października 2010r.). Trafnie zdefiniowała cel wyceny, poprawnie ustaliła przeznaczenie nieruchomości przed podziałem, wskazując, że działka wykorzystywana jest na drogę wewnętrzną. Nowopowstała działka [...] nie zmienia sposobu zagospodarowania, zaś działki [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] i [...] znajdowały się w jednostce urbanistycznej 2 RP o podstawowym przeznaczeniu tereny rolne i zostały wydzielone w celu ich przyłączenia do odpowiednich działek sąsiednich.

Dodała, że po podziale, przy spełnieniu warunku wynikającego w decyzji podziałowej działki [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] i [...] staną się częściami odpowiednich nieruchomości (o określonej lokalizacji i cechach fizycznych) przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (str. 18 operatu). Opisała szacowaną nieruchomość według stanu przed i po podziale, scharakteryzowała rynek nieruchomości, wyjaśniła powody przyjętego podejścia i metody szacowania. Biegła utworzyła zbiór nieruchomości podobnych względem wycenianej nieruchomości przed podziałem: tabela 2 (str. 23) obejmująca 3 transakcje nieruchomości gruntowych niezabudowanych o powierzchni od 3764 m2 do 8698 m2, z okresu od sierpnia 2018 r. do stycznia 2020 r., w których uzyskano ceny 24,14 zł/m2 (cena poprawiona 25,59 zł/m2) – 39,59 zł/m2 (cena poprawiona 41,97 zł/m2), przy czym szczegółowy opis nieruchomości znajduje się na str. 25 operatu. Utworzyła także zbiór nieruchomości podobnych względem wycenianej nieruchomości po podziale i tabela 3 (str. 24) obejmująca 5 transakcji nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, o powierzchni ok. 1000 m2, z okresu od marca 2019 r. do sierpnia 2020, w których uzyskano ceny 90,91 zł/m2 (cena poprawiona 96,36 zł/m2) –214,41 zł/m2 (cena poprawiona 227,27 zł/m2) przy czym szczegółowy opis nieruchomości przyjętych do porównania w parach znajduje się na str. 27 operatu. Określiła również wagi cech rynkowych nieruchomości przed podziałem (lokalizacja - 50%, cechy fizyczna - 50%) oraz po podziale (lokalizacja - 50%, cechy fizyczna - 50%).

Jednakże, w ocenie sądu biegła, a następnie organy dokonały wadliwej interpretacji przepisu art. 98a ust. 1b u.g.n., co skutkowało błędnymi wnioskami w zakresie ustalenia wzrostu wartości nieruchomości po podziale. W zdaniu trzecim tego przepisu ustawodawca wyraźnie wskazał, że wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Zatem przepis art. 98a ust. 1b u.g.n. wprost nakazuje sumować jedynie wartość działek nadających się do samodzielnego zagospodarowania, przy ustalaniu wartości nieruchomości.

W niniejszej sprawie nowopowstałe działki o numerach od [...] - [...] posiadają powierzchnię po 38 m2 każda, zatem zarówno biegły, jak i następnie organy powinny rozważyć, czy te poszczególne działki nadają się do samodzielnego zagospodarowania i ewentualnie oszacować wartość każdej z tych działek niezależnie od ich późniejszego przeznaczenia. Tymczasem biegły, a w ślad za nim organy oszacowały wartość działek będących przedmiotem wyceny, kierując się celem tego podziału oraz faktem, że zgodnie z decyzją podziałową każda z tych działek będzie stanowiła jedną nieruchomość wraz z odpowiednią działką sąsiednią. W przypadku ww. działek biegły uwzględnił zatem możliwości ich zagospodarowania na tle całych nieruchomości, do których te działki zostały przyłączone. Rzeczoznawca majątkowy nie wycenił tym samym wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału, a wycenił wzrost wartości poszczególnych działek powstałych po podziale w związku z przyłączeniem ich do innych nieruchomości.

W ocenie sądu takie stanowisko jest błędne i nie wynika z dyspozycji przepisu art. 98a ust. 1b u.g.n. Podkreślić bowiem należy, że w sprawie o ustalenie opłaty adiacenckiej związanej z podziałem nieruchomości istotne jest to, aby wzrost wartości nieruchomości wykazany przez biegłego był wyłącznie wynikiem podziału, a nie efektem jakichkolwiek innych okoliczności (art. 98a ust. 1 u.g.n.). Jeśli zatem poszczególne wydzielone działki mogą być samodzielnie zagospodarowane, to sumę ich wartości uwzględnia się przy ustalaniu wartości nieruchomości (art. 98a ust. 1b). A contrario jeśli powstałe w wyniku podziału działki nie są możliwe do samodzielnego zagospodarowania nie uwzględnia się ich wartości przy ustalaniu wartości nieruchomości.

W ocenie sądu nie ulega wątpliwości, że w niniejszej sprawie zarówno biegły jak i organy nie odniosły się do możliwości samodzielnego zagospodarowania wskazanych działek, w tym ze względu na ich powierzchnię. Tym samym, co najmniej przedwcześnie uwzględniono ich wartość przy ustalaniu wartości nieruchomości.

Natomiast pozostałe zarzuty skargi zawarte także w jej uzasadnieniu, w ocenie sądu pozbawione są podstaw. Wskazać należy, iż podstawą prawną dokonanego m.in. na wniosek skarżącego podziału, dokonanego decyzją z 20 października 2020 r. był art. 93 ust. 2a u.g.n., zgodnie z którym podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny - pod warunkiem, że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. Powyższe prowadzi do wniosku, że podział nieruchomości rolnych i leśnych na działki mniejsze niż 0,3000 ha został uzależniony od spełnienia przesłanek wskazanych w art. 93 ust. 2a u.g.n. Podkreślić przy tym należy, że pomimo użycia przez ustawodawcę w art. 93 ust. 2a u.g.n. zwrotu "pod warunkiem", w istocie moc wiążąca decyzji administracyjnej zatwierdzającej podział nieruchomości nie została uzależniona od zaistnienia zdarzenia przyszłego i niepewnego, ani też początek obowiązywania tej decyzji nie został uzależniony od zaistnienia niepewnego i przyszłego zdarzenia. W konsekwencji decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości, w wyniku którego doszło do wydzielenia działki rolnej lub leśnej o powierzchni poniżej 0,3000 ha uzyskuje moc prawną z chwilą uzyskania przez nią waloru ostateczności.

Natomiast w przypadku, gdy nieruchomość względem której aktualizuje się potrzeba naliczenia opłaty adiacenckiej stanowi przedmiot współwłasności decyzja administracyjna ustalająca opłatę adiacencką powinna uwzględniać wzrost wartości nieruchomości oraz rozdzielać zobowiązanie z tytułu tej opłaty na poszczególnych współwłaścicieli, stosownie do ich udziałów we współwłasności podzielonej nieruchomości.

Podsumowując poczynione wyżej rozważania sąd stwierdził, że zarzut naruszenia art. 98a ust. 1, w zw. z art. 98a ust. 1b u.g.n. należy ocenić jako uzasadniony ze względów wskazanych w niniejszym uzasadnieniu.

Wobec powyższego sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit.a, w zw. z art., 135 uchylił decyzje organów obu instancji.

O kosztach postępowania sąd orzekł zaś, na podstawie art. 200, w związku z art. 205 § 2 p.p.s.a. i § 14 ust. 1 pkt 1 lit.c, w zw. z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. 2018 poz. 265).

dc