Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 357/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2019-10-24 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6019 Inne, o symbolu podstawowym 601
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 2 ust. 1a; art. 22 ust.2 i ust.4
journal: Dz.U. 2015 poz 1892
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
article: art. 71 ust.2;
journal: Dz.U. 2018 poz 1202
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski (sprawozdawca) Sędziowie Asesor sądowy Jerzy Parchomiuk, Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz Protokolant Referent Jacek Zięba po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 10 października 2019 r. sprawy ze skargi Firmy [...] Spółki jawnej M. G. T. P. z siedzibą w L. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia stwierdzającego samodzielność lokalu oddala skargę.


UZASADNIENIE

W dniu 29 maja 2018 r. T. P., jeden ze wspólników Firmy [...] sp. j[...], wystąpił w imieniu firmy z wnioskiem o wydanie zaświadczenia stwierdzającego samodzielność lokalu handlowo - usługowego nr [...] położonego w budynku przy ulicy [...] / [...] w L.. Z opisu wynikało, że lokal znajduje się w sekcji D wielorodzinnego budynku mieszkalno – usługowego zgodnie z projektem budowlanym i decyzją o pozwoleniu na budowę. Stan "samodzielności" lokalu wnioskodawca udokumentował w formie opracowania graficznego zawierającego rzuty kondygnacji parteru budynku (kopii z projektu budowlanego), z oznaczeniem lokalu. Z treści rysunku oraz opisu dołączonego do wniosku wynikało, że lokal handlowo - usługowy nr [...] składa się z sali sprzedaży, wiatrołapu, komunikacji i wc dla osób niepełnosprawnych.

Postanowieniem z dnia [...]. Prezydent Miasta L. odmówił wydania żądanego zaświadczenia. Organ wyjaśnił, że stosownie do art. 2 ust 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali ( Dz. U z 2018r. poz. 716 ze zmianami ) ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy. Z materiału dowodowego wynika, że budynek mieszkalno - usługowy przy ul. [...]/[...] w L. został zbudowany na podstawie pozwolenia na budowę z dnia [...] r., wydanego inwestorom T. G. i T. P. prowadzącym działalność gospodarczą pod nazwą Firma [...] s. c. [...] Budynek został dopuszczony do użytkowania pozwoleniem na użytkowanie z dnia [...] r. Na wniosek inwestorów z dnia 26 stycznia 1999 r. wydano zaświadczenia o samodzielności lokali w powyższym budynku. W oparciu o następne pozwolenia na budowę z dnia [...] r. i z dnia [...] r. została zbudowana sekcja "D" powyższego budynku o funkcji usługowo - handlowej. Sekcja "D" budynku została dopuszczona do użytkowania na podstawie decyzji z dnia [...] r. Na wniosek inwestorów z dnia 10 grudnia 2001 r. wydano zaświadczenia o samodzielności lokali w części "D" budynku, w tym również lokalu użytkowego - pawilonu handlowego. Ten samodzielny lokal handlowy w części "D" budynku jest wynajmowany firmie [...] S.A. i mieści się w nim sklep "[...]". Dnia [...] r. zostało wydane na wniosek Jeronimo M. P. S.A. pozwolenie na rozbudowę, przebudowę i zabudowę podcieni w pawilonie "[...]". Jego skutkiem było powiększenie dotychczasowej powierzchni sali sprzedaży sklepu, przebudowa sklepu i powiększenie parkingu. Pozwolenie na użytkowanie rozbudowanego obiektu zostało udzielone decyzją z dnia [...] r. Na podstawie pierwotnego pozwolenia na budowę oraz decyzji z dnia [...] r. przedmiotowy lokal użytkowy składał się z sali sprzedaży, przedsionków, komunikacji, magazynów artykułów spożywczych, napojów, opakowań i alkoholi, pomieszczeń z funkcją socjalną oraz pomieszczenia dostaw nocnych. Zgodnie z następnym pozwoleniem obejmującym rozbudowę, przebudowę i zabudowę podcieni (decyzja z dnia [...] r.) przedmiotowy lokal użytkowy składa się z pomieszczeń sali sprzedaży, wiatrołapu, komunikacji, wc inwalidy, komory dostaw, komory dostaw nocnych, aneksu porządkowego, chłodni, mroźni, pomieszczeń kierownika, gospodarczych, socjalnych, szatni męskiej i damskiej, wc męskiego i damskiego oraz pomieszczeń środków chemicznych. Ze złożonego w sprawie wniosku wynika natomiast, że żądanie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu użytkowego nr [...] dotyczy lokalu znacznie mniejszego, niż zbudowany na podstawie pozwoleń na budowę i oddany do użytkowania na podstawie pozwoleń na użytkowanie. Lokal nr [...] składa się bowiem jedynie z wiatrołapu, sali sprzedaży, komunikacji i wc dla osób niepełnosprawnych. Ten zmniejszony lokal nr [...] został samowolnie wydzielony przez wnioskodawcę z już istniejącego samodzielnego lokalu handlowego przez pominięcie związanych z nim pomieszczeń pomocniczych. Wnioskodawca przy tym nie wykazał, by uzyskał następne pozwolenie na przebudowę już istniejącego samodzielnego lokalu, w wyniku której lokal ten zostałby legalnie podzielony na dwa odrębne lokale. Ponadto ze znajdujących się w aktach sprawy informacji z rejestrów gruntów i wydruków ksiąg wieczystych wynika, że w budynku zostały wyodrębnione lokale mieszkalne i użytkowe, co oznacza, że budynek stanowi wspólnotę lokalową. Podział lokalu użytkowego w części "D" budynku wymagał zatem bezwzględnie zgody wspólnoty lokalowej na podstawie art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali. Wnioskodawca nie wykazał, by podział już istniejącego samodzielnego lokalu handlowego nastąpił legalnie, z zachowaniem wymaganej procedury prawnej. Na podstawie powyższego organ stwierdził, iż objęty wnioskiem lokal został wydzielony w nieformalny sposób z już funkcjonującego samodzielnego lokalu. Ten nieformalny podział dokonany został w ewidentnej sprzeczności z wydanymi pozwoleniami na budowę i pozwoleniami na użytkowanie. Z zestawienia wniosku oraz wydanych pozwoleń na budowę i użytkowanie wyraźnie wynika, że pomieszczenia lokalu nr [...] zostały zbudowane i stanowią razem funkcjonalną całość wraz z pozostałymi pominiętymi we wniosku pomieszczeniami. Z powyższych względów uznanie nieformalnie wydzielonego lokalu nr [...] za samodzielny jest sprzeczne z art. 2 ust. 1 a ustawy o własności lokali. Nadto organ wskazał, że z wniosku i dołączonego do niego rzutu lokalu użytkowego nr [...] wynika, iż lokal ten złożony z wiatrołapu, sali sprzedaży, komunikacji i wc dla osób niepełnosprawnych nie jest wcale oddzielony trwałą ścianą od reszty pominiętych we wniosku pomieszczeń, lecz jest połączony z nimi drzwiami. Nie spełnia on więc wynikającego z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali warunku wydzielenia trwałymi ścianami w obrębie budynku. Do funkcjonowania lokalu nr [...] niezbędne jest korzystanie z połączonych z nim innych pomieszczeń, bez których nie posiada on przymiotu samodzielności i które dlatego powinny znaleźć się w obrębie tego lokalu. W myśl § 3 pkt 11 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2015 r. poz. 1422 z późn. zm.) przez pomieszczenie pomocnicze należy rozumieć pomieszczenie znajdujące się w obrębie lokalu użytkowego służące do celów komunikacji wewnętrznej, higieniczno-sanitarnych, przygotowywania posiłków, a także do przechowywania ubrań, przedmiotów oraz żywności. Pominięte we wniosku pomieszczenia - tj. komora dostaw, komora dostaw nocnych, aneks porządkowy, chłodnia, mroźnia, pomieszczenia kierownika, gospodarcze, socjalne, szatnia męska i damska wc męskie i damskie oraz pomieszczenie środków chemicznych są przeznaczone do przyjmowania i przechowywania towaru oraz dla potrzeb socjalnych pracowników sklepu. Pełniona przez nie funkcja wyraźnie świadczy, że pomieszczenia te spełniają przesłanki z definicji § 3 pkt 11 cytowanego rozporządzenia do uznania je za pomieszczenia pomocnicze lokalu handlowego. Pomieszczenia te wraz z salą sprzedaży stanowią zorganizowaną całość służącą sprzedaży. Z powyższego wyraźnie wynika, że samodzielny lokal handlowy stanowi sala sprzedaży łącznie z wymienionymi wyżej pomieszczeniami pomocniczymi. Z pojęcia samodzielności lokalu zamieszczonego w art. 2 ust. 2 ustawy należy wyprowadzić wniosek, że zamierzeniem ustawodawcy było umożliwienie wyodrębnienia takiej nieruchomości lokalowej, która zapewnia korzystanie z nieograniczonego prawa własności. Musi więc ona odpowiadać cechom i atrybutom prawa własności. Nie jest możliwe wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu z pominięciem pomieszczeń pomocniczych. Pomieszczenie pomocnicze musi znajdować się w obrębie samodzielnego lokalu, bowiem samo ze względu na swoją funkcję nie spełnia przesłanek samodzielności i jako takie nie może być przedmiotem odrębnej własności od całego lokalu. Ponadto zdaniem organu wybudowany i oddany do użytkowania samodzielny lokal jest użytkowany jako sklep, a więc lokal handlowy. Zmiana sposobu jego użytkowania może nastąpić w drodze stosownej procedury prawnej. Zgodnie z art. 71 ust. 2 Prawa budowlanego (Dz.U. z 2018 r. poz. 1202 z późn. zm.) zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Wnioskodawca nie wykazał, by uzyskał w trybie art. 71 Prawo budowlane zmianę sposobu użytkowania przedmiotowego lokalu z handlowego na handlowo-usługowy. Organ podniósł, że procedura wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu jako odrębna i oparta na innej podstawie prawnej nie zastępuje procedury przewidzianej w art. 71 Prawa budowlanego i nie może służyć zmianie sposobu użytkowania tego lokalu. Niezależnie od powyższego, organ zauważył, że z KRS Firmy [...] sp. j. [...] wynika, że przedmiotową spółkę powinni reprezentować wszyscy wspólnicy łącznie. Zwrócił na to uwagę drugi ze wspólników p. M. G.. Wynika stąd, że wnioskodawca T. P. składając wniosek o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu nr [...] nie mógł samodzielnie reprezentować przedmiotowej spółki. Nieporozumienia między wspólnikami nie wyłączają zasad reprezentacji ujawnionych w KRS.

Po rozpoznaniu zażalenia Firmy [...]" sp.j. [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze postanowienie organu I instancji utrzymało w mocy. Również organ odwoławczy powołał się na art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali i wywiódł, że brak jest podstaw do wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu jako stanowiącego odrębną nieruchomość. Organ zaznaczył, że ze względu właśnie na okoliczność, iż wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu stanowi przesłankę, warunkującą powstanie w przyszłości nieruchomości lokalowej, a przy tym merytoryczna treść tego zaświadczenia nie podlega weryfikacji przez notariusza czy sąd wieczystoksięgowy, wykładnia art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali musi być dokonywana w sposób szczególnie rozważny. W tym przypadku wniosek o potwierdzenie samodzielności lokalu dotyczył pomieszczeń wiatrołapu, sali sprzedaży, komunikacji i WC dla osób niepełnosprawnych, o łącznej powierzchni [...] m2. Zgodnie z projektem budowlanym rozbudowy i przebudowy, zabudowy podcieni w budynku handlowo-usługowym [...], rozbudowa i przebudowa sklepu [...]" objęła: wiatrołap, komunikację klientów, salę sprzedaży, komorę dostaw, komorę dostaw nocnych, aneks porządkowy, chłodnię, mroźnię, komunikację, pokój kontroli kierownika, szatnię męską, szatnię damską, pomieszczenie gospodarcze, pomieszczenie socjalne, WC męskie, WC damskie, WC inwalidy, pomieszczenie środków chemicznych. Decyzją z decyzją z dnia [...] r., projekt budowlany został zatwierdzony i udzielone zostało pozwolenie na budowę. Organ zwrócił uwagę, że pomieszczenia objęte zostały jednym pozwoleniem i stanowią razem funkcjonalną całość (lokal handlowo - usługowy). Pomieszczenia komory dostaw, komory dostaw nocnych, aneksu porządkowego, chłodni, mroźni, kierownika, gospodarcze, socjalne, szatni męskiej i damskiej, WC męskiego i damskiego oraz środków chemicznych są jedynie pomieszczeniami pomocniczymi (w rozumieniu § 3 pkt 11 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie) w stosunku do objętego wnioskiem lokalu. Powołując się na orzecznictwo Kolegium stwierdziło, że pomieszczenia takie mogą znajdować się jedynie w obrębie samodzielnego lokalu mieszkalnego lub użytkowego, nie mogą natomiast same stanowić lokali samodzielnych. Dlatego też objęte wnioskiem pomieszczenia, z pominięciem pomieszczeń pomocniczych, nie mogą stanowić odrębnego lokalu użytkowego, nawet wówczas gdyby spełniały warunek wydzielenia trwałymi ścianami w obrębie budynku. Wyodrębnienie objętego wnioskiem lokalu bez w/w pomieszczeń pomocniczych byłoby sprzeczne z wydanym pozwoleniem oraz funkcją lokalu. Również organ odwoławczy zaznaczył, że objęty wnioskiem o wydzielenie lokal nie jest oddzielony od pozostałych pomieszczeń (pomocniczych) trwałymi ścianami, lecz połączony jest z nimi drzwiami (dwie bramy szybkobieżne rolowane), które umożliwiają (wymuszają) przechodzenie z jednych pomieszczeń do drugich, które miałyby stanowić samodzielny lokal. W literaturze przedmiotu sygnalizuje się, że istotnym warunkiem samodzielności lokalu jest brak w jego ścianach otworów prowadzących do innych lokali, w tym także drzwi, choćby nawet na stałe zamkniętych (zob. R. Strzelczyk, A. Turlej: Własność lokali. Komentarz, Wyd.C.H.Beck, Warszawa 2007, str.75). Poza tym zgodnie z orzecznictwem sądowoadministracyjnym, korzystanie z samodzielnego lokalu nie może być związane z koniecznością korzystania z pomieszczeń czy urządzeń znajdujących się w innym lokalu. O tym, czy dany lokal może być uznany za samodzielny decyduje jego wydzielenie trwałymi ścianami w obrębie budynku, swobodny dostęp do niego właściciela i możliwość korzystania z niego bez wymogu korzystania z innych samodzielnych lokali. W świetle powyższego, w ocenie Kolegium, w sytuacji, gdy samodzielny lokal stanowi drogę komunikacji do innego samodzielnego lokalu lub gdy przy dostępie do samodzielnego lokalu konieczne jest korzystanie z pomieszczenia innego samodzielnego lokalu, przeczy to jego samodzielności.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Firma [...]" sp.j. [...] stwierdziła, ze złożony wniosek o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali polega na aktualizacji danych liczbowych. Takie zaświadczenie zostało bowiem wydane już 14 marca 2001r. w zakresie lokalu nr [...]. Nowe zaświadczenie o analogicznej treści będzie odzwierciedlać aktualny stan faktyczny w zakresie jedynego lokalu handlowego (nr [...]) znajdującego się w sekcji D budynku wielorodzinnego mieszkalno- usługowego. Przedmiotowy lokal został bowiem rozbudowany o podcienia na podstawie pozwolenia na budowę z [...]. W związku z tym jego powierzchnia powiększyła się z [...] m2 do [...] m2. Zdaniem skarżącej zaświadczenie o samodzielności przedmiotowego lokalu o pow. [...] m2 wydane przez ten sam organ w [...] roku jest nadal ważne, a powiększenie lokalu o [...] m2 (zabudowanie podcieni), nie stanowi przesłanki do zmiany przez organ kwalifikacji przedmiotowego lokalu jako samodzielnego. Skarżąca podkreśliła, że wydanie zaktualizowanego zaświadczenia o analogicznej treści będzie odzwierciedlać obecny stan faktyczny w zakresie jedynego lokalu handlowego nr [...] znajdującego się w sekcji D. N. powierzchnia lokalu [...] m2 została ujawniona w archiwach i ewidencjach organu. Jest to jedyny lokal na kondygnacji naziemnej. W części podziemnej znajdują się garaże o powierzchni [...] m2, łącznie [...] m2. Aktualizacja zaświadczenia doprowadziłaby zatem do ujawnienia stanu faktycznego i ujednolicenia danych w prowadzonych przez organ rejestrach. Brak zaświadczenia uniemożliwia ponadto dostosowanie wielkości udziałów właścicieli garaży w gruncie. Udziały te wykazywane są w księdze wieczystej w nieprawidłowych ułamkach. Skarżąca nie zgodziła się z organem odwoławczym, że dla samodzielności lokalu niezbędne jest jego "realne wydzielenie trwałymi ścianami". Powołując się na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 11 maja 2016r. ( II FSK 1581/15 ) stwierdziła, iż "pojęcia przegrody budowlanej nie można zawężać do ściany w tradycyjnym rozumieniu tego słowa, ale należy objąć tą kategorią również takie elementy struktury budynku jak np. filary, słupy..". W jej przekonaniu błędnie także wskazano na prowadzenie robót poza przedmiotowym lokalem. W sekcji D, stanowiącą samodzielną wieczysto-księgową nieruchomość, na poziomie parteru znajduje się wyłącznie ten jeden lokal. Nie ma zatem przejść pomiędzy lokalami. Przekonywała, że przedmiotowy lokal składa się z identycznych pomieszczeń jak we wniosku z 2001 roku i żadne nie zostało w obecnym wniosku dodatkowo nim objęte bądź pominięte. Natomiast konfiguracja pomieszczeń nie tylko nie została znacząco zmieniona, ale pozostała bez żadnych zmian. Przedmiotowy lokal jest samodzielny od momentu wydania zaświadczenia z dnia 10 grudnia 2001 r. W opinii skarżącej odmowa wydania aktualizacji zaświadczenia z aktualną powierzchnią ogranicza prawo własności, jakie przysługuje właścicielom lokalu. Uniemożliwia aktualizację powierzchni w księgach wieczystych, swobodne dysponowanie lokalem przez właścicieli oraz ujednolicenie danych w archiwach organu.

Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało swoje stanowisko i wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Słusznie uważa organ odwoławczy, że skoro wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu stanowi przesłankę, warunkującą powstanie w przyszłości nieruchomości lokalowej, a przy tym merytoryczna treść tego zaświadczenia nie podlega weryfikacji przez notariusza czy sąd wieczystoksięgowy, ustalenie, czy lokal spełnia warunki samodzielności powinno zostać poprzedzone rzetelnym zbadaniem stanu faktycznego. Według art. 2 ust.2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali ( Dz. U z 2018r. poz. 716 ze zmianami ) samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne, niż mieszkalne. Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 6 października 2017r. ( I OSK 3174/15 opubl. w CBOSA) wspomniany przepis at. 2 ust.2 nie zawiera legalnej definicji pojęcia samodzielnego lokalu wykorzystywanego zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. W odniesieniu nawet tylko do samodzielnego lokalu mieszkalnego sygnalizuje się, iż omawiana ustawa, posługując się tym terminem (to jest samodzielnym lokalem mieszkalnym), nie precyzuje w sposób dostateczny pojęcia owej samodzielności, a pozostawia to doktrynie i orzecznictwu. Ustawa nie określa bowiem jak tę samodzielność stwierdzać (jakimi kryteriami w tym zakresie się posługiwać), a to prowadzi do wniosku, że art. 2 ust. 2 cyt. ustawy zawiera nie tyle definicję legalną samodzielnego lokalu mieszkalnego a jedynie jego określenie. NSA zauważył, że w stosunku do lokalu wykorzystywanego zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali postanawia jedynie, iż do tej ostatniej kategorii lokali, regulację prawną, dotyczącą samodzielnych lokali mieszkalnych, stosuje się tylko "odpowiednio". "Odpowiednie" zaś stosowanie danego przepisu oznacza, że: przepis ten albo stosuje się w całości (wprost), albo w części albo też w ogóle się go nie stosuje. W takiej sytuacji trudno zatem mówić o istnieniu w ustawie o własności lokali legalnej i precyzyjnej definicji samodzielnego lokalu wykorzystywanego zgodnie z przeznaczeniem na cele inne, niż mieszkalne. Zdaniem NSA przy wyjaśnianiu pojęcia samodzielnego lokalu wykorzystywanego zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne, kluczowe znaczenie należy zatem na pewno przypisać kwestii "samodzielności" oraz odnosić ją do momentu, w którym organ ma ocenić występowanie tej cechy w stosunku do konkretnego lokalu. W orzecznictwie i doktrynie nie budzi żadnych wątpliwości, że lokal samodzielny musi być wydzielony trwałymi ścianami w obrębie budynku, a korzystanie z niego nie może być związane z koniecznością korzystania z pomieszczeń czy urządzeń znajdujących się w innym, samodzielnym lokalu (tak też Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 1 lutego 2011 r., I OSK 1479/10 opubl. w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych). Nie może on także, jak zauważył Sąd Najwyższego w wyroku z dnia 2 grudnia 1998 r., (I CKN 903/07 ) w przypadku budynków, w których ustawiono przynajmniej jedną odrębną własność lokalu, wchodzić w skład nieruchomości wspólnej. Dotyczy to zarówno lokalu wyodrębnionego, jak i niewyodrębnionego. Jak zaznaczył SN współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są bowiem tylko te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale. Rację ma organ odwoławczy wskazując, że uznaniu przedmiotowego lokalu za samodzielny sprzeciwia się konieczność korzystania z pomieszczeń znajdujących się w sąsiednich, samodzielnych lokalach użytkowych. Z wniosku jasno wynika, że obejmuje on jedynie pomieszczenia w postaci wiatrołapu, sali sprzedaży, komunikacji i wc dla osób niepełnosprawnych tj. lokalu o powierzchni [...]. Tymczasem w projekcie budowlanym dotyczącym przebudowy i rozbudowy podcieni w budynku handlowo – usługowym [...], którego dotyczyła decyzja Prezydenta Miasta L. z dnia [...]. o jego zatwierdzeniu i udzieleniu pozwolenia na budowę, w opisie podziału funkcjonalnego pomieszczeń projektowanej rozbudowy i przebudowy sklepu spożywczo przemysłowego " [...]", a nie tylko zabudowy podcieni, podano także inne pomieszczenia, które nie zostały we wniosku wymienione. Chodzi tu o komorę dostaw, komorę dostaw nocnych, aneks porządkowy, chłodnię, mroźnię, pomieszczenie kierownika, gospodarcze, socjalne , szatnię męską i damską, wc męskie i damskie, wc inwalidy oraz pomieszczenia środków chemicznych. Stan ten jest oczywisty i wynika także z kopii rzutu parteru budynku, złożonego do wniosku, a stanowiącego załącznik do projektu budowlanego. Warto ponadto zauważyć, że według złożonego rzutu parteru budynku poza wnioskiem pozostawiono również komunikację zewnętrznej dostawy z wychodzącym na tę część wyjściem ewakuacyjnym z samej sali sprzedaży. Uzasadnione jest przekonanie, że przynajmniej część pomieszczeń pozostających poza treścią wniosku, jak komora dostaw, dostaw nocnych, chłodni i mroźni jest niezbędna dla prawidłowego funkcjonowania lokalu kwalifikowanego jako handlowo - usługowego obecnie wykorzystywanego przez spółkę [...] S.A. W sali sprzedaży przewiduje się bowiem miejsce dla mrożonek, mięsa i regałów chłodniczych. Korzystanie z tych pomieszczeń, co jest oczywiste, skoro przewiduje się komunikację pomiędzy częścią objętą wnioskiem, a częścią wspomnianą wyżej przez szybkobieżną rolowaną bramę , uniemożliwia zatem uznanie przedmiotowego lokalu za samodzielny. Co więcej według oświadczenia T. P. złożonego 29 maja 2018r. wszystkie pomieszczenia poza wiatrołapem, komunikacją, salą sprzedaży i wc dla osób niepełnosprawnych, wchodzą w skład lokalu pod adresem [...] i dlatego nie zostały objęte wnioskiem. Z akt wynika, że 14 marca 2001r. skarżący otrzymali zaświadczenie, według którego warunki określone dla lokali samodzielnych spełniają lokale użytkowe w budynku przy ulicy [...] w L.. Z załącznika do pisma wynika, że chodzi o lokale nr [...], [...] i [...] i [...] o łącznej powierzchni [...]m2. Oznacza to, że korzystanie z przedmiotowego lokalu w oczywisty sposób wiąże się z korzystaniem z innego samodzielnego lokalu. W piśmie z dnia 10 października 2019r. skarżący wskazał ponadto, że szatnie, pokój kierownika, pokoje socjalne i szatnie zostały umieszczone w sąsiednim lokalu w sekcji C, wyodrębnionym na podstawie zaświadczenia z 14 marca 2001r. Skarżący wskazali przy tym, że wszystkie wspomniane funkcje można ulokować w przedmiotowym lokalu nr [...], nie istnieją bowiem ku temu żadne techniczne i prawne przeciwwskazania. Obecnie najemca prowadzi działalność w obu wynajmowanych lokalach. Wzmacnia to tylko przekonanie, że dla prawidłowego wykorzystywania przedmiotowego lokalu dla prowadzonej działalności usługowo handlowej wykorzystywane są inne samodzielne pomieszczenia.

Powyższej ocenie nie stoi na przeszkodzie, że skarżący wówczas jako [...] już 10 grudnia 2001r. otrzymali zaświadczenie stwierdzające, że lokale użytkowe( pawilon i garaże) w budynku mieszkalno – usługowym usytuowanym w przy ulicy [...] w L. spełniają warunki określone dla lokali samodzielnych i mogą stanowić odrębną własność zgodnie z przedłożonym opracowaniem będącym integralną częścią zaświadczenia. Znajdująca się w aktach inwentaryzacja powykonawcza z sekcji D Zespołu mieszkalno – usługowego przy ulicy [...] wskazuje, że powierzchnia pawilonu wynosi [...]m˛, brak jest jednak informacji, jakie wówczas pomieszczenia powstały i jakie było ich przeznaczenie. Z uzasadnienia decyzji organu I instancji wynika, że według decyzji o pozwoleniu na budowę sekcji D z [...]. i [...]. pozwolenia na użytkowanie z [...] r. i wspomnianego zaświadczenia, przedmiotowy lokal składał się z sali sprzedaży, przedsionków, komunikacji, magazynów artykułów spożywczych, napojów, opakowań i alkoholi, pomieszczeń z funkcją socjalną oraz pomieszczenia dostaw nocnych. Słusznie w tej sytuacji organy zauważyły, że obecny wniosek nie obejmuje tej części lokalu, która wcześniej stanowiła funkcję pomocniczą dla funkcji lokalu handlowo – usługowego i która aktualnie opisana jest jako pomieszczenia znajdujące się w segmentach [...] i [...]. Wynika z tego, że zaświadczenie z grudnia 2001r. obejmowało zupełnie inny układ pomieszczeń, niż w czasie składania wniosku z 21 maja 2018r., w którym wskazano powierzchnię lokalu [...] po rozbudowie, co według skarżącego obejmowało wyłącznie powierzchnię podcieni pawilonu, bez zmiany układu pomieszczeń, czemu przeczy opis techniczny projektu, zakładający także przebudowę powierzchni sklepu. Rację ma także organ odwoławczy wskazując, że przedmiotowy lokal nie spełnia określonego w art.2 pkt.2 ustawy warunku wydzielenia trwałymi ścianami. O ile zgodzić należy się ze skarżącą, że nie chodzi tu zawsze o ściany murowane, ale dopuszczalne jest wykorzystanie różnych materiałów budowlanych, to przecież istotą tego rozwiązania jest brak otworów prowadzących do innych samodzielnych lokali. W tym przypadku tak nie jest, na co wskazuje istnienie bramy rolowanej i kolejnego przejścia o wymiarach 90x200cm, umożliwiającego swobodną komunikację pomiędzy lokalem nr [...], a wspomnianym już samodzielnym lokalem [...].

Nie ma natomiast racji organ I instancji wskazując jako podstawę odmowy wydania zaświadczenia brak uchwały Wspólnoty na podział przedmiotowego lokalu. Należy zaznaczyć, że zaświadczenie o samodzielności lokalu, o którym mowa w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali potwierdza jedynie wystąpienie określonych faktów na dzień wydania zaświadczenia, potwierdzających spełnienie technicznego kryterium samodzielności, nie zmienia natomiast sytuacji prawnej podmiotu, którego zaświadczenie to dotyczy. Zaświadczenie stwierdzające samodzielność lokalu wywołuje wprawdzie w sposób pośredni skutki w sferze prawnej podmiotu, umożliwiając ustanowienie w przyszłości odrębnej własności lokalu, nie wynika on jednak z faktu wydania zaświadczenia. Jest ono wystarczające do stwierdzenia, że w budynku Wspólnoty faktycznie powstały nowe, niewyodrębnione jeszcze lokale użytkowe, jednak zgoda wszystkich pozostałych współwłaścicieli nie jest niezbędna do stwierdzenia, że może nastąpić podział fizyczny lokalu użytkowego. Bez wątpienia natomiast zgodnie z art. 22 ust. 3 ustawy czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu sprawowanego samodzielnie przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej jest m.in. udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego. Nie ulega wątpliwości, że dla takich spraw niezbędna jest stosowna uchwała Wspólnoty ( art. 22 ust. 2 ). Art. 22 ust. 4 ustawy o własności stanowi ponadto, że zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale wymaga połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu.

Z tych powodów na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U z 2018r. poz. 1302 ) skargę należało oddalić.