Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 2235/12
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2014-02-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 28 ust. 2
journal: Dz.U. 2010 nr 243 poz 1623
law: Ustawa  z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jednolity.
article: art. 27 ust. 2
journal: Dz.U. 2003 nr 119 poz 1116
law: Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych - tekst jednolity

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Maciej Dybowski Sędziowie Sędzia NSA Zbigniew Ślusarczyk Sędzia del. NSA Roman Ciąglewicz (spr.) Protokolant asystent sędziego Anna Dziosa-Płudowska po rozpoznaniu w dniu 19 lutego 2014 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej Wojewody [...] od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 16 maja 2012 r., sygn. akt II SA/Bd 261/12 w sprawie ze skargi M. G. na postanowienie Wojewody [...] z dnia [...] 2012 r., nr [...] w przedmiocie odmowy wydania kserokopii dokumentu oddala skargę kasacyjną


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 16 maja 2012 r., sygn. akt II SA/Bd 261/12, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w sprawie ze skargi M. G. na postanowienie Wojewody [...] z dnia [...] 2012 r., nr [...], w przedmiocie odmowy wydania kserokopii dokumentu, uchylił zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie Prezydenta [...] z dnia [...] 2011 r., znak [...].

Wyrok wydany został w następujących okolicznościach sprawy.

Postanowieniem z dnia [...] 2011 r., Prezydent Miasta [...], na podstawie art. 74 § 2, art. 124 K.p.a., odmówił M. G. wydania kserokopii planu zagospodarowania terenu projektu budowlanego dotyczącego budowy miejsc postojowych przy budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] wraz z drogą dojazdową i przebudową szafki UPC z przyłączem telekomunikacyjnym (dz. ...). Stwierdził, że wnioskodawca nie jest stroną w przedmiotowym postępowaniu administracyjnym. Organ wskazał, że to spółdzielnia mieszkaniowa jest reprezentantem interesów swoich członków, którzy nie mają przymiotu strony w przedmiotowym postępowaniu. Wynika to z przepisu art. 1 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r., Nr 119, poz. 1116 ze zm.), który stanowi, że spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązkowym zarządcą zasobów własnych oraz mienia członków nabytego na podstawie ustawy, a także z art. 27 ust. 2 ww. ustawy, który wskazuje, że zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni i właścicieli lokali jest wykonywany przez spółdzielnię jako zarząd powierzony, o którym mowa w przepisie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.).

W zażaleniu M. G., powołując się na art. 28 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623) wniósł o jego zmianę i uznanie go za stronę postępowania w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Odwołujący się podniósł, iż jest współużytkownikiem wieczystym działki [...], na której jest usytuowany budynek wielorodzinny przy ul. [...], natomiast z projektu budowlanego wynika, że droga dojazdowa do projektowanego parkingu przy ul. [...] została w części zaplanowana na działce [...]. Wskazał, że zgodnie z art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego, stronami w postępowaniu w sprawach pozwolenia na budowę są: inwestor, właściciel, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujący się w obszarze oddziaływania obiektu. Jego zdaniem, Wydział Administracji Budowlanej w pierwszej kolejności winien ustalić obszar oddziaływania inwestycji, a następnie strony postępowania, zgodnie art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego. Twierdzenie, iż członek spółdzielni mieszkaniowej będący jednocześnie użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której jest projektowana inwestycja budowlana nie jest stroną postępowania, w ocenie odwołującego się, jest jawnym pogwałceniem przepisu art. 28 ust 2 Prawa budowlanego i przesłanką nieważności postępowania z mocy prawa.

Wojewoda [...], postanowieniem z dnia [...] 2012 r., nr [...], utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie. Organ odwoławczy zwrócił uwagę, że w rozpoznawanej sprawie inwestorem jest Spółdzielnia [...], natomiast jak wynika z akt sprawy, wnoszący zażalenie jest członkiem tej Spółdzielni, a zarazem współwłaścicielem lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębny przedmiot własności, a z prawem tym związane jest przysługujące mu prawo współużytkowania wieczystego gruntu. Okoliczność ta, w ocenie organu, nie oznacza, że może być stroną postępowania w sprawie o wydanie pozwolenia na budowę zainicjowanego przez wskazaną wyżej Spółdzielnię. Wskazał, że przepis art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych wyraża ogólną zasadę, według której, we wszystkich sprawach związanych z własnością lokali, które nie zostały odrębnie uregulowane w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. W samej treści zaś art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych zawarte są jednak unormowania powodujące znaczne ograniczenia w stosowaniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali w spółdzielniach mieszkaniowych, w tym także i to, że nie mają zastosowania przepisy rozdziału 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, to jest rozdziału "Zarząd nieruchomością wspólną" z wyjątkiem art. 18 ust. 1 i art. 29 ust. 1 i 1a. Wojewoda podniósł, iż przepis art. 18 tejże ustawy reguluje kwestię powierzenia sprawowania zarządu nieruchomością wspólną w drodze umowy; z kolei art. 29 ust. 1 i 1a reguluje kwestie obowiązku prowadzenia ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej, a także wskazuje, iż okresem rozliczeniowym jest rok kalendarzowy, dlatego wyłączenie stosowania przepisów o zarządzie zawartych w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oznacza, że do zarządzania nieruchomością zastosowanie będą miały procedury spółdzielcze. Organ podkreślił, iż zgodnie z art. 48 § 1 ustawy z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze, zarząd kieruje działalnością spółdzielni i reprezentuje ją na zewnątrz, a ponieważ do zarządzania przez spółdzielnię mieszkaniową zastosowanie będą miały procedury spółdzielcze, należy przyjąć, że spółdzielni mieszkaniowej działającej jako Zarządca, o którym mowa w art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, także przysługuje prawo reprezentowania na zewnątrz właścicieli odrębnych lokali, gdyż w przeciwnym wypadku działalność spółdzielni nie byłaby zarządem, a tylko administrowaniem. Organ odwoławczy zwrócił uwagę, że Spółdzielnia [...] sprawuje zarząd zgodnie z treścią art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, tym samym jest uprawniona do reprezentowania na zewnątrz wszystkich właścicieli lokali stanowiących odrębny przedmiot własności niezależnie od tego, czy są oni członkami Spółdzielni, czy też nie (por. wyroki NSA z dnia 23 lipca 2010 r., sygn. akt II OSK 1255/09, II OSK 1216/09). Skarżący nie jest więc stroną postępowania w sprawie o wydanie pozwolenia na budowę, stosownie do treści art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego. Organ odwoławczy dodał, że zasada, według której, właściciela lokalu stanowiącego odrębny przedmiot własności reprezentuje Zarządca nieruchomości, którym w sprawie jest Spółdzielnia, nie wyklucza możliwości, iż właściciel takiego lokalu może być stroną postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę. Może to mieć miejsce jednak tylko wówczas, gdy wykaże on własny indywidualny interes prawny. Pomimo udzielenia skarżącemu wyjaśnień na ten temat przez organ pierwszej instancji, wnoszący zażalenie tego rodzaju własnego indywidualnego interesu prawnego nie wykazał.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy M. G. wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia. Zarzucił naruszenie\ prawa materialnego, tj. art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego. Powtórzył argumentację zawartą w zażaleniu. Wskazał, że jest współużytkownikiem wieczystym działki [...], na której jest usytuowany budynek wielorodzinny przy ul. [...], natomiast z projektu budowlanego przedstawionego przez inwestora wynika, że droga dojazdowa do projektowanych miejsc postojowych przy ul. [...] została w części zaplanowana na działce [...], przy czym Zarząd Spółdzielni kierując wniosek o pozwolenie na budowę miejsc postojowych dla budynku przy ul. [...] - zachował się tak, jakby Spółdzielnia była jedynym podmiotem prawnym władającym działką [...], zapominając, iż jest tylko współużytkownikiem wieczystym tej działki i nie licząc się ze zdaniem i interesem pozostałych użytkowników wieczystych działki [...] - naruszył tym samym ich prawo własności. Skarżący argumentował dalej, że prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane ma podmiot upoważniony do podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, a Spółdzielnia [...] takim podmiotem nie jest. Nie może decydować o odrębnej własności członków spółdzielni, jak również takiego upoważnienia nie uzyskała od pozostałych współużytkowników wieczystych działki [...]. Takiego prawa Spółdzielnia nie może domniemywać na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w zw. z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Zdaniem skarżącego, zaskarżone postanowienie nie odnosi się do art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego - dotyczy zupełnie innego zagadnienia prawnego, niezwiązanego z pojęciem strony w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę, podczas gdy art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego stanowi lex specialis w stosunku do art. 28 K.p.a. W ocenie skarżącego, nie można zgodzić się z prezentowanym poglądem prawnym, iż członek spółdzielni mieszkaniowej, który jest jednocześnie użytkownikiem wieczystym, jest reprezentowany w sprawach przekraczających zwykły zarząd nieruchomością przez spółdzielnię i nie przysługuje mu prawo strony w postępowaniu dotyczącym pozwolenia na budowę na nieruchomości, której jest współużytkownikiem wieczystym. Z przepisów art. 1 ust. 3 i art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wynika tylko tyle, że spółdzielnia ma obowiązek wykonywania zarządu nieruchomością wspólną, z tym, iż sposób tego zarządzania winien wynikać z umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu albo z umowy zawartej później w formie aktu notarialnego, a w przypadku gdy pomiędzy stronami nie został ustalony sposób zarządu nieruchomością wspólną, ma zastosowanie art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych w zw. z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali w zw. z art. 199 K.c.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o oddalenie skargi. Nie znalazł podstaw do zmiany zaskarżonego orzeczenia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy stwierdził, że skarga podlega uwzględnieniu. Zauważył, że z art. 73 § 1 K.p.a. wynika przysługiwanie prawa do przeglądania akt sprawy administracyjnej i sporządzania odpisów dokumentów które się w tych aktach znajdują wyłącznie podmiotom, które są stronami tego, konkretnego postępowania administracyjnego. W konsekwencji, postanowienie o odmowie wydania odpisu z akt sprawy administracyjnej, powinno być poprzedzone analizą wpływu rozstrzygnięcia danej sprawy na interes prawny podmiotu domagającego się wglądu do akt administracyjnych. Analizy takiej, zdaniem Sądu pierwszej instancji, organy obu instancji nie przeprowadziły. Wskazał, że w postępowaniu o pozwolenie na budowę przymiot strony tego postępowania został określony w art. 28 ust 2 Prawa budowlanego.

Sąd przypomniał, że skarżący jest współużytkownikiem wieczystym działki nr 5/20, na której jest usytuowany budynek wielorodzinny przy ul. [...], natomiast z projektu budowlanego wynika, że droga dojazdowa do projektowanego parkingu przy ul. [...] została w części zaplanowana na działce [...], Dla oceny legitymacji M. G. jako strony w postępowaniu o pozwolenie na budowę niezbędne było zatem ustalenie, czy inwestycja wymaga uzyskania zgody wszystkich podmiotów będących właścicielami wyodrębnionych lokali, czy też mieści się w granicach prawa wynikającego z zarządu przysługującego spółdzielni mieszkaniowej, o którym mowa w art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.). Zdaniem Sądu, w pierwszym rzędzie należy mieć na uwadze, że na skutek dokonanej czynności wyodrębnienia z zasobu nieruchomości Spółdzielni, własności lokali w budynku przy ul. [...], w budynku tym współistnieją różne formy własności lokali. Z jednej strony jest to współużytkowanie wieczyste gruntu oraz współwłasność nieruchomości wspólnej przysługująca Spółdzielni i właścicielom wyodrębnionych lokali, a z drugiej strony występuje indywidualna własność samego wyodrębnionego lokalu. W takim przypadku, stosownie do art. 27 ust. 1 i 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26, a do prawa odrębnej własności lokalu w zakresie nieuregulowanym w ustawie stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3. Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio.

Przepis art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wyraża wiec ogólną zasadę, że we wszystkich kwestiach dotyczących własności lokali, które nie zostały odrębnie uregulowane w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, stosuje się przepisy ustawy o własności lokali. W ocenie Sądu, nie uprawnia to jednak do konstatacji, że w przypadku sprawowania zarządu powierzonego przez spółdzielnię, zastosowanie znajdują procedury prawa spółdzielczego, zgodnie z art. 1 ust. 7 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Należy zaznaczyć, że to przepis art. 27 cyt. ustawy reguluje sprawy odrębnej własności i zarządu powierzonego, odsyłając w tym względzie do ustawy o własności lokali. A więc w celu rozważenia spornej kwestii należy odnieść się do przepisów właśnie tej ustawy. Spółdzielnia wykonuje zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, który to na mocy art. 27 ust. 2, stosuje się odpowiednio. Przepis art. 18 ustawy o własności lokali odnosi się do zarządu sprawowanego co do czynności zwykłego zarządu, a więc czynności zachowawczych, zmierzających do utrzymania nieruchomości w należytym stanie. Unormowanie to nie daje podstaw do stwierdzenia, że zarząd powierzony w rozumieniu tego przepisu obejmuje także czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. W związku z wyłączeniem stosowania ustawy o własności lokali (art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali), zastosowanie znajdą ogólne zasady dotyczących zarządu nieruchomością wspólną zawarte w Kodeksie cywilnym. Podstawowe znaczenie ma przy tym art. 199 K.c. stanowiący, że do podjęcia czynności przekraczającej zwykły zarząd wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Realizacja przedmiotowej inwestycji przekracza zakres zwykłego zarządu, zaś ustanowienie zarządu nie pozbawia skarżącego prawa współużytkowania wieczystego nieruchomości i wszystkich wynikających z niego uprawnień. Spółdzielnia mieszkaniowa nie jest więc, w świetle art. 27 ust. 2 zd. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, uprawniona z mocy prawa do reprezentowania właścicieli lokali w sprawie o ograniczenie praw do nieruchomości wspólnej, jako czynności przekraczającej zwykły zarząd. W sposób nieprawidłowy zatem przeprowadzono postępowanie wyjaśniające sytuację prawną skarżącego, w kontekście posiadania przez niego przymiotu strony przedmiotowego postępowania.

Skargę kasacyjną złożył Wojewoda [...] reprezentowany przez radcę prawnego. Zaskarżył wyrok w całości. Zarzucił naruszenie, w granicach wyznaczonych przez art. 174 pkt 1 i pkt 2 P.p.s.a., przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania , które miały istotny wpływ na wynik sprawy:

- art. 28 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) w związku z art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.) i art. 18 ust. 1 i art. 22 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) przez błędną wykładnię przejawiającą się w nieuprawnionym przyjęciu, że skarżącym przysługuje status strony, gdyż w sprawie znajdują zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali w całym zakresie regulacji zarządu nieruchomością wspólną , podczas gdy zasady te zostały wyłączone w odniesieniu do zarządu sprawowanego przez spółdzielnie mieszkaniowe na podstawie art. 27 ust.2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych;

- art. 27 ust. 1 i 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych poprzez jego błędną wykładnię i w konsekwencji nieprawidłowe zastosowanie polegające na uznaniu, że do zarządu nieruchomością wspólną spółdzielni i właścicieli wyodrębnionych lokali wykonywanego przez spółdzielnię mieszkaniową stosuje się przepisy ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną, podczas gdy przepis art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wyłącza stosowanie przepisów o zarządzie nieruchomością wspólną zawartych w ustawie o własności lokali;

- art. 22 w związku z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali oraz art. 199 Kodeksu cywilnego, przez ich błędne zastosowanie polegające na uznaniu, że do zarządu sprawowanego przez spółdzielnie mieszkaniowe stosuje się zasady zarządu nieruchomością wspólną określone w przepisie art. 22 ustawy o własności lokali, podczas gdy przepis ten nie znajduje zastosowania w sprawie, gdyż jego stosowanie wyłącza art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych;

- art. 1 ust. 7 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w związku z art. 48 § 1 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 z późn. zm.) poprzez ich niezastosowanie i przyjęcie, że w sprawie znajdują zastosowanie wyłączone przez art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przepisy ustawy o własności lokali i Kodeksu cywilnego w zakresie zasad sprawowania zarządu nieruchomością wspólną;

- art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. w związku z art. 7 i 77 K.p.a. przejawiające się w tym, że sąd niewłaściwie zastosował środek określony w art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a., poprzez błędne uznanie, że organy administracyjne w sprawie nie dokonały prawidłowej wykładni art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w związku z art. 28 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane, która spowodowała, że sąd w konsekwencji uznał, że organy administracji nie przeprowadziły w sposób prawidłowy postępowania wyjaśniającego w zakresie statusu prawnego skarżącego w kontekście posiadania lub braku przymiotu strony przez skarżącego, co miało wpływ na wynik postępowania przed sądem.

Wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Bydgoszczy.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna nie ma usprawiedliwionych podstaw.

Przepis art. 183 § 1 P.p.s.a. stanowi, że Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak pod rozwagę nieważność postępowania. Nie zachodzą okoliczności skutkujące nieważność postępowania, określone w art. 183 § 2 pkt 1 – 6 P.p.s.a., a zatem należy ograniczyć się do problematyki podniesionej w podstawach kasacji.

Zarzut naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. w związku z art. 7 i 77 K.p.a. przejawiającego się w tym, ze Sąd niewłaściwie zastosował środek określony w art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a., nie może być rozpatrywany w oderwaniu od materialnej podstawy kasacji. Co prawda wnoszący kasację powołał się na naruszenie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a., a nie na art. 145 § 1 pkt lit. a P.p.s.a., ale jednocześnie podjął próbę podważenia dokonanej przez Sąd wykładni norm prawa materialnego, tj. art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego. Trafność tak sformułowanej podstawy kasacji zależy od zasadności materialnej podstawy kasacji.

Analiza zarzutów materialnych skargi kasacyjnej prowadzi do wniosku, że nie zasługują one na uwzględnienie. Status prawny skarżącego wynika z dysponowania przezeń prawem odrębnej własności lokalu i udziałem we współwłasności we wspólnych częściach budynku oraz w prawie użytkowania działki nr [...], na której jest usytuowany ten budynek mieszkalny. W myśl art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.),w zakresie nieuregulowanym w ustawie do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3. Spór dotyczy charakteru zarządu nieruchomością wspólną, a w ty, zakresie obowiązuje zastrzeżenie ustanowione w art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie zaś z art. 27 ust. 2, zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, choćby właściciele nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26. Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio. W przepisie art. 27 ust. 2 wyłączono możliwość zastosowania, nawet tylko odpowiedniego, ustawy o własności lokali poza art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które dotyczą umownego zarządu nieruchomością wspólną. Odesłanie do art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali oraz pominiecie w tym odesłaniu art. 22 ust. 1 tej ustawy oznacza, że chodzi o podejmowanie czynności prawnych i faktycznych koniecznych do utrzymania nieruchomości. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, odnoszące się do nieruchomości stanowiącej współwłasność są objęte regulacją art. 199 Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że podjęcie takiej czynności wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli, a razie braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Z powyższych uwag wynika zatem, że skład orzekający w niniejszej sprawie utożsamia swoje stanowisko z poglądem, według którego, wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawo budowlanego, bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności, wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej (patrz: uchwała NSA z dnia 13 listopada 2012 r., sygn. akt II OPS 2/12, ONSA i wsa 2013/2/23). Bezzasadne są więc zarzuty naruszenia prawa materialnego tj. art. 27 ust. 1 i 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych poprzez błędna wykładnię i nieprawidłowe zastosowanie. Wbrew kolejnemu zarzutowi, Sąd pierwszej instancji właściwie zastosował przepisy art. 22 w związku z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) oraz art. 199 K.c. Zastosowania tych przepisów, w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu, nie wyłączają przepisy art. 1 ust. 7 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz art. 48 ust. 1 ustawy z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 ze zm.).

Jak z powyższych uwag wynika, nie jest również trafny zarzut naruszenia prawa materialnego poprzez błędną wykładnię art. 28 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm. ) w związku z art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Osoba dysponująca prawem odrębnej własności lokalu oraz będąca współwłaścicielem części wspólnych nieruchomości, stanowiącej współwłasność spółdzielni mieszkaniowej, w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu, skoro nie jest reprezentowana przez spółdzielnie mieszkaniową, jest stroną w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę, nawet gdy nie jest inwestorem (por. wyrok NSA z dnia 13 maja 2009 r., sygn. akt II OSK 763/08, niepublikowany, treść [w:] CBOSA, http://orzeczenia.nsa.gov.pl/).

W tym stanie rzeczy Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 184 P.p.s.a., oddalił skargę kasacyjną.