Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 500/18
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2019-11-07 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: § 36
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Olga Żurawska – Matusiak sędzia NSA Przemysław Szustakiewicz (spr.) sędzia del. WSA Jolanta Górska Protokolant starszy asystent sędziego Anna Armińska po rozpoznaniu w dniu 7 listopada 2019 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Z.K. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 19 października 2017 r. sygn. akt II SA/Lu 593/17 w sprawie ze skargi Z.K. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę oddala skargę kasacyjną


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie wyrokiem z dnia 19 października 2017 r., sygn. akt II SA/Lu 593/17, oddalił skargę Z.K. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę. W uzasadnieniu wskazano na następujący stan faktyczny i prawny sprawy:

Starosta [...] decyzją z dnia [...] września 2009 r. wydał zezwolenie na realizację inwestycji drogowej pod nazwą: "[...]". Na mocy tej decyzji działki, stanowiące dotychczas własność skarżącej, stały się własnością Gminy.

Decyzją z dnia [...] września 2011 r. organ pierwszej instancji ustalił na rzecz skarżącej odszkodowanie w wysokości 49.144,00 zł z tytułu przejęcia przez Gminę prawa własności wspomnianych nieruchomości. Decyzja ta została uchylona, a sprawa przekazana Staroście do ponownego rozpatrzenia decyzją Wojewody [...] z dnia [...] marca 2012 r.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, Starosta [...] decyzją z dnia [...] października 2012 r., utrzymaną w mocy decyzją Wojewody z dnia [...] marca 2013 r., ustalił odszkodowanie na rzecz skarżącej w wysokości 49.144,00 zł.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie prawomocnym wyrokiem z dnia 18 grudnia 2013 r., sygn. akt II SA/Lu 375/13,uchylił obie powyższe decyzje z uwagi na oparcie operatów szacunkowych z dnia 18 maja 2011 r., na podstawie których ustalono wysokość odszkodowania należnego stronie, na przepisach nieobowiązujących w dacie orzekania przez organy.

Rozpatrując sprawę po raz kolejny, decyzją z dnia [...] kwietnia 2015 r. Starosta orzekł o przyznaniu skarżącej odszkodowania z tytułu przejęcia opisanych wyżej nieruchomości w wysokości 51.226,35 zł, opierając się na ustaleniach zawartych w operatach sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego M. G. w dniu 10 listopada 2014 r. Decyzja ta została utrzymana w mocy decyzją Wojewody z dnia [...] listopada 2015 r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie prawomocnym wyrokiem z dnia 23 czerwca 2016 r., sygn. akt II SA/Lu 64/16, uchylił powyższą decyzję organu odwoławczego, z uwagi na upływ terminu ważności wspomnianych operatów szacunkowych.

Po zwrocie akt sprawy, biegły rzeczoznawca majątkowy pismami z dnia 8 grudnia 2016 r. potwierdził aktualność powyższych operatów szacunkowych z dnia 10 listopada 2014 r. Mając to na względzie Wojewoda opisaną na wstępie decyzją z dnia [...] kwietnia 2017 r. utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

W skardze do Sądu na omawianą decyzję organu odwoławczego skarżąca, wniosła o jej uchylenie.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie, działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2017 r., poz. 1369 ze zm., dalej jako "P.p.s.a.") stwierdził, że skarga nie jest zasadna.

Zdaniem Sądu pierwszej instancji w sprawie przedmiotem sporu jest kwestia, czy organy obu instancji uwzględniły ocenę prawną i wskazania co do dalszego postępowania, zawarte w wyroku WSA w Lublinie z dnia 18 grudnia 2013 r., sygn. akt II SA/Lu 375/13, które były wiążące dla tych organów z mocy art. 153 P.p.s.a. W uzasadnieniu tego wyroku Sąd zwrócił organom uwagę na wadliwość sporządzonych w sprawie operatów szacunkowych, które nie uwzględniały zmienionej – z dniem 26 sierpnia 2011 r. – treści § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej jako "rozporządzenie"). Sąd uznał także za wadliwe stanowisko organów co do braku podstaw do powiększenia przyznanego skarżącej odszkodowania o 5%, stosownie do art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r., Nr 193, poz. 1194 ze zm., dalej jako "specustawa"). Sąd zakwestionował też przyjętą przez rzeczoznawcę metodę ustalenia wysokości odszkodowania, stwierdzając, że przyjęcie do analizy porównawczej jedynie transakcji jakie dotyczyły nieruchomości położonych na terenie Z., T. i B. nie zostało należycie uzasadnione. Sąd stwierdził przy tym, że "skoro określając wartość rynkową nieruchomości zajętych pod drogę, rzeczoznawca zdecydował się na zastosowanie metody porównawczej, a dane z lokalnego rynku nieruchomości nie wystarczają do określenia tej wartości (§ 36 ust. 2 rozporządzenia), powinien był wziąć pod uwagę dane z regionalnego rynku nieruchomości, a zatem dane z obszaru województwa. Nie oznacza to oczywiście, że rzeczoznawca ma obowiązek brać po uwagę dane z całego obszaru województwa, ale dokonany przez niego wybór danych musi znajdować logiczne uzasadnienie. W niniejszej sprawie nie sposób uzasadnić, dlaczego rzeczoznawca wziął pod uwagę ceny z Z., T. i B., a pominął znajdujący się w bliskim sąsiedztwie będących przedmiotem niniejszego postępowania działek S., w którym – jak powszechnie wiadomo – od lat prowadzone są inwestycje drogowe, poprzedzone transakcjami skutkującymi nabywaniem nieruchomości na ten cel. Ta sama wątpliwość dotyczy również sąsiadujących z K. miast H. i C. Wybór do wyceny Z., T. i B., przy jednoczesnym pominięciu miast sąsiadujących z K., cechuje się przypadkowością".

W ocenie WSA w Lublinie, organy administracji obu instancji prawidłowo zastosowały się do oceny prawnej i wskazań co do dalszego postępowania, zawartych wyroku z dnia 18 grudnia 2013 r., sygn. akt II SA/Lu 375/13.

Po pierwsze, co nie było w istocie kwestionowane przez stronę skarżącą, sporządzając operaty szacunkowe z dnia 10 listopada 2014 r. rzeczoznawca majątkowy uwzględnił § 36 ust. 3 rozporządzenia (w brzmieniu obowiązującym od 26 sierpnia 2011 r.). Przepis ten stanowi, że w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

Nie budzi wątpliwości, że stosując się do oceny prawnej Sądu w tym zakresie, rzeczoznawca majątkowy przeprowadził badanie skutków zasady korzyści, w związku z § 36 ust. 3 rozporządzenia i stwierdził – na podstawie analizy rynku – że ceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne (Cśr - 61,77zł/m2) są na nieznacznie wyższym poziomie w stosunku do cen nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród terenów przyległych - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna (Cśr- 59,47zł/m2). W związku z tym biegły uznał, że przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie wartości nieruchomości, co znalazło odzwierciedlenie w treści opisanych wyżej operatów szacunkowych.

Po drugie, organy ustalając należne stronie odszkodowanie, powiększyły jego wysokość o sumę równą 5% wartości nieruchomości, zgodnie z art. 18 ust. 1e specustawy, na co wskazywał Sąd swoim uzasadnieniu.

Po trzecie, organy prawidłowo również uwzględniły stanowisko Sądu, wyrażone w sprawie o sygn. akt II SA/Lu 375/13, co do przyjęcia przez biegłego należytej metodyki ustalenia wartości opisanych na wstępie nieruchomości, bowiem w toku postępowania administracyjnego, po uprawomocnieniu się powyższego wyroku WSA w Lublinie, rzeczoznawca majątkowy M. G. przedłożył sporządzone przez siebie w dniu 10 listopada 2014 r. nowe operaty szacunkowe dotyczące wyceny działek nr [...], [...], [...], [...] w K. Dla każdej działki rzeczoznawca sporządził odrębny operat szacunkowy. Wycena nieruchomości składającej się z działek nr [...], [...], [...], [...] została dokonana z zastosowaniem podejścia porównawczego - metodą korygowania ceny średniej.

Sąd podkreślił, że to rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, zgodnie z art. 18 specustawy w związku z art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.; dalej jako "u.g.n."), uwzględniając w tym zakresie w szczególności: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W myśl zaś § 4 ust. 1, 2 i 4 rozporządzenia, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystyczne rynku. Stosując metodę korygowania ceny średniej, do porównania przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korygowania średniej ceny otrzymanej z porównania nieruchomości podobnych poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących, które przedstawiają różnice w przyjętych cechach tych nieruchomości. Ponadto, zgodnie z art. 18 specustawy w związku z art. 134 ust. 2 u.g.n., przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości, uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

Z akt administracyjnych sprawy wynika, że rzeczoznawca majątkowy sporządził operaty szacunkowe w oparciu o oględziny wycenianej nieruchomości dokonane w dniu 13 maja 2011 r. Poza sporem jest przy tym, że w świetle załączonych do operatów szacunkowych protokołów z oględzin, na działkach nie było nasadzeń oraz budowli. Bezsporne jest też, że zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta [...], zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta [...] nr [...] z dnia [...] kwietnia 1998 r., wyceniane działki położone są na terenach drogi osiedlowej. Przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych to tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Z treści operatów wynika, że rzeczoznawca majątkowy przeprowadził badanie rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod drogi publiczne na terenach zurbanizowanych oraz rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, w okresie od listopada 2012 r. do listopada 2014 r. Analizując rynek nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod drogi stwierdził, że na terenie Miasta [...] w ciągu ostatnich dwóch lat była tylko jedna transakcja sprzedaży takiej nieruchomości. Dlatego też biegły wskazał na konieczność rozszerzenia badanego rynku nieruchomości o sąsiednie miasta powiatowe – Z., B. i C. Jednocześnie wskazał, że w miastach T. i H. w badanym okresie nie było sprzedaży nieruchomości położonych na terenach przeznaczonych pod drogi publiczne, a więc nie było podstaw do uwzględnienia w badanym rynku nieruchomości tych miast. Określając wartość nieruchomości położonych na terenie miasta K. biegły pominął również transakcje sprzedaży nieruchomości położonych na terenie miast: L. i S. Stwierdził bowiem, że w S. oraz w L. poziom cen transakcyjnych sprzedaży wszystkich typów nieruchomości jest znacznie wyższy, wobec czego nie można uznać, że na obszarze tych miast powiatowych rynek obrotu nieruchomości jest podobny do rynku lokalnego.

W ocenie WSA w Lublinie, powyższe stanowisko nie budzi wątpliwości co do swej trafności. Przede wszystkim, zgodnie ze wskazaniami Sądu zawartymi w uzasadnieniu wyroku, wydanego w sprawie o sygn. akt II SA/Lu 375/13, dokonany przez rzeczoznawcę wybór danych został logicznie uzasadniony. Niewątpliwie bowiem L. stanowi miasto wojewódzkie, będące największą aglomeracją miejską w Polsce wschodniej, a zatem oczywiste jest, że rynek lokalny nieruchomości położonych na obszarze tej aglomeracji ma cechy swoiste, nieprzystające do cech innych, znacznie mniejszych ośrodków miejskich położonych w regionie, takich jak choćby K. Podobne uwagi należy odnieść do S., który jest miastem położonym w bezpośrednim sąsiedztwie L. i który – z uwagi na takie właśnie usytuowanie – stanowi część tej samej aglomeracji, co potwierdza w szczególności to, że w S. znajduje się Port Lotniczy [...]. Dodatkowe znaczenie ma to, że wspomniany Port Lotniczy obsługuje połączenia międzynarodowe, co ma niewątpliwie znaczny wpływ na zwiększenie atrakcyjności tej aglomeracji miejskiej. Nieruchomości położone na terenie miasta S. wyróżniają się – na tle pozostałych miast powiatowych regionu – ze względu na zlokalizowane w nim inwestycje infrastrukturalne, takie jak m.in. wytwórnia sprzętu lotniczego. Oczywiste jest zarazem, że zarówno L., jak i S., stanowią miasta regionu znacznie bardziej rozwinięte urbanistycznie aniżeli K. Te okoliczności wskazują więc na odrębność rynku nieruchomości tych miast względem K., uniemożliwiając tym samym uznanie za podobne transakcji dotyczących nieruchomości położonych na obszarze wspomnianej aglomeracji miejskiej, co trafnie zostało uwypuklone przez organy administracji.

Z tych względów nie można zarzucić dowolności biegłemu w określeniu badanego rynku nieruchomości, a tym samym naruszenia prawnie wiążącej oceny prawnej i wytycznych co do dalszego postępowania określonych w wyroku Sądu z dnia 18 grudnia 2013 r., sygn. akt II SA/Lu 375/13.

W ocenie Sądu pierwszej instancji organy odniosły się wyczerpująco do wszystkich podnoszonych przez stronę skarżącą okoliczności, dotyczących wysokości spornego odszkodowania. W szczególności, wbrew twierdzeniom strony skarżącej, organy obu instancji nie miały ustawowego obowiązku zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w trybie art. 18 specustawy w związku z art. 157 u.g.n. Zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W razie stwierdzenia przez organ z własnej inicjatywy lub pod wpływem twierdzeń strony i zgromadzonych przez nią dowodów, na przykład w postaci kontrekspertyzy własnej, bądź negatywnej oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, że istnieją wątpliwości co do prawidłowości operatu – może on, o ile uzna, że zachodzi taka potrzeba, wezwać rzeczoznawcę do złożenia wyjaśnień lub do uzupełnienia dotychczasowej opinii bądź zlecić wykonanie operatu innemu rzeczoznawcy. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu decyduje zatem dopiero powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości sporządzenia operatu. Organy administracji trafnie stwierdziły, że zaktualizowane operaty, sporządzone w dniu 10 listopada 2014 r., których aktualność biegły potwierdził pismami z dnia 8 grudnia 2016 r., dawały podstawę do ustalenia wartości opisanych na wstępie nieruchomości. Oczywiste jest przy tym, że oceny prawidłowości tych operatów, z uwagi na datę ich sporządzenia, nie mógł dokonywać Sąd w wyroku z dnia 18 grudnia 2013 r. sygn. akt II SA/Lu 375/13.

WSA podniósł, że skarżąca miała prawo skorzystać – we własnym zakresie – z możliwości weryfikacji operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu w drodze dokonania jego oceny – na swój koszt – przez właściwą organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, lecz tego nie uczyniła. Nie może zatem z tego powodu stawiać zarzutu niewyjaśnienia istoty sprawy. Obowiązkiem organu administracji prowadzącego postępowanie w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania w tej sprawie było wnikliwe i wszechstronne odniesienie się do tych zarzutów, w tym dokładne przeanalizowanie treści tego operatu, co organy niewątpliwie uczyniły. Nie budzi przy tym wątpliwości, że organy nie miały obowiązku zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w trybie art. 157 u.g.n.

W dniu 4 stycznia 2018 r. skargę kasacyjną na powyższy wyrok złożyła Z. K. wnosząc o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości, przekazanie sprawy w całości do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Lublinie oraz zasądzenie na rzecz skarżącej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego. Zaskarżonemu orzeczeniu zarzuciła:

I. W oparciu o art. 174 pkt 1 P.p.s.a. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. § 36 ust. 1 i 2 rozporządzenia w zw. z art. 18 ust. 1 i 3 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez uwzględnienie przez Sąd wykorzystanych przez organy obu instancji wadliwych operatów szacunkowych sporządzonych przez tego samego rzeczoznawcę, który przyjmując metodę porównawczą w celu zaniżenia dokonywanej wyceny nie uwzględnił w swoich operatach średnich cen transakcji dotyczących nieruchomości podobnych z terenu regionu, tj. całego województwa [...], a także poprzez brak dokonania waloryzacji odszkodowania wymaganej przez te przepisy wg stanu na dzień jego wypłaty;

II. W oparciu o art. 174 pkt 2 P.p.s.a. naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 153 P.p.s.a., które miało istotny wpływ na wynik sprawy, polegające na całkowitym pominięciu przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie rozpoznający sprawę ponownie oceny prawnej i wskazań, co do dalszego postępowania zawartych w wyroku z dnia 18 grudnia 2013 r. wydanym w sprawie sygn. akt: II SA/Lu 375/13, które w oparciu o ww. normę prawną wiążą w tejże sprawie zarówno organy jak i Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie, a które to zostały całkowicie zignorowane w zaskarżonym wyroku.

Zdaniem skarżącej kasacyjnie Sąd pierwszej instancji zaakceptował błędnie niedokonanie przez organy obu instancji wymaganej przez § 36 ust. 2 rozporządzenia waloryzacji odszkodowania według stanu na dzień jego wypłaty. Wszystkie ceny transakcyjne nieruchomości porównywanych pochodzą oczywiście z dat, w których dokonywano określonych wywłaszczeń tych nieruchomości. Zatem w celu ich należytego odniesienia do realiów niniejszej sprawy - operatu sporządzanego później aniżeli te transakcje, za w pełni właściwe należy uznać konieczne zwaloryzowanie ostatecznie ustalonej w ramach wyceny wartości tej nieruchomości na cele wywłaszczenia. Tym bardziej skarżąca nie widzi podstaw do przyjęcia, że zdaniem biegłego określane przez niego ceny nieruchomości wg stanu z 2011 r. mogą pozostać nadal aktualne pomimo tego, że wypłata odszkodowania będzie miała miejsce wiele lat później. Jak powszechnie wiadomo ceny nieruchomości w tym czasie znacząco wzrosły (nawet o kilkaset procent), szczególnie w obszarach silnie zurbanizowanych jak Miasto K. W związku z powyższym Sąd w zaskarżonym wyroku winien rozważyć konieczność stosownej waloryzacji ceny ustalonej dla nieruchomości, a nie bezkrytycznie przyjmować za biegłym, że nie doszło do jej zmiany na przestrzeni ponad 6 lat.

Odpowiedzi na skargę kasacyjną nie wniesiono.

Naczelny Sąd Administracyjny zaważył co następuje:

Zgodnie z art. 183 § 1 P.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznając skargę kasacyjną, związany jest jej granicami. Z urzędu bierze pod rozwagę wyłącznie nieważność postępowania. W rozpoznawanej sprawie żadna z enumeratywnie wymienionych w art. 183 § 2 P.p.s.a. przesłanek nieważności postępowania nie zachodzi, stąd NSA rozpoznał skargę kasacyjną w jej granicach.

W skardze kasacyjnej opartej na obu podstawach wskazanych w art.174 pkt 1 i 2 P.p.s.a. zarzucono naruszenie norm procesowych, jak również przepisów prawa materialnego. Jednakże zarzuty, zarówno te natury procesowej, jak również dotyczące norm prawa materialnego, oscylują faktycznie wokół kwestii sporządzenia operatu szacunkowego będącego podstawą ustalenia i wypłaty skarżącej kasacyjnie odszkodowania za należące do niej działki nr [...], [...], [...], [...] położone w K., a przejęte pod budowę drogi publicznej. Zdaniem skarżącej kasacyjnie operat został sporządzony nierzetelnie, bez uwzględnienia wymogów określonych w wyroku WSA w Lublinie z dnia 18 grudnia 2013 r., sygn. akt II SA/Lu 375/13 nakazującego uwzględnić średnie ceny z całego województwa [...], a ceny ustalone przez biegłego obejmują stan z 2011 r. i nie były waloryzowane.

Na wstępie wskazać należy, że wbrew zarzutom skargi kasacyjnej WSA w Lublinie w wyroku z dnia 18 grudnia 2013 r., nie nakazał wzięcia pod uwagę wszystkich miast z województwa [...]. Oceniając pierwszy sporządzony w sprawie operat szacunkowy z 2011 r. Sąd uznał go za nierzetelny, ponieważ wybór miast wybranych przez rzeczoznawcę był nieprzekonujący, dlatego też "skoro określając wartość rynkową nieruchomości zajętych pod drogę, rzeczoznawca zdecydował się na zastosowanie metody porównawczej, a dane z lokalnego rynku nieruchomości nie wystarczają do określenia tej wartości (§ 36 ust. 2 rozporządzenia), powinien był wziąć pod uwagę dane z regionalnego rynku nieruchomości, a zatem dane z obszaru województwa. Nie oznacza to oczywiście, że rzeczoznawca ma obowiązek brać po uwagę dane z całego obszaru województwa, ale dokonany przez niego wybór danych musi znajdować logiczne uzasadnienie" (strona 13 uzasadnienia wyroku). WSA w Lublinie uznał zatem, że konieczny jest powtórny wybór miast, w których przeprowadzono transakcje związane z przejęciem drogi pod cele publiczne, aby porównanie cen z wybranych miejscowości było przekonujące i właściwie uzasadnione. Nie nakazał jednak, czego zdaje się nie dostrzegać skarżąca kasacyjnie wzięcia pod uwagę wszystkich miejscowości z województwa [...].

Ponownie sporządzając operaty w listopadzie 2014 r. biegły wziął pod uwagę miejscowości podobne, gdy chodzi o potencjał gospodarczo-społeczny do K., tj. sąsiednie miasta powiatowe: Z., B. i C. Uwzględniono również do porównania jedną podobną transakcję przeprowadzoną w samym K. (s. 9 operatu). Natomiast w operacie nie wzięto pod uwagę cen transakcyjnych ze S. i L., ponieważ oba miasta ze względu na swój przemysłowy, usługowy charakter oraz potencjał urbanistyczny odbiegają znacząco od innych miejscowości województwa [...]. Uzasadnienie operatów jest w tym zakresie przekonywające, a Sąd pierwszej instancji poddał szczegółowej ocenie przeprowadzone postępowanie podnosząc, że rzeczoznawca zawarł wyczerpujące i przekonywujące rozważania na temat wyboru właściwego podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości, z uwzględnieniem dynamiki rynku właściwej dla miast podobnych do K. WSA w Lublinie wyczerpująco odniósł się do wskazanych przez stronę w skardze wątpliwości oraz dokonał analizy postanowień wyroku WSA w Lublinie z dnia 18 grudnia 2013 r., sygn. akt II SA/Lu 375/13 - słusznie podnosząc, że powoływany wyrok, wbrew twierdzeniom strony nie nakazywał wzięcia pod uwagę transakcji ze wszystkich miejscowości województwa [...].

Skarżąca kasacyjnie nie skorzystała, na co również zwrócił uwagę Sąd pierwszej instancji, z możliwości skorzystania we własnym zakresie z możliwości weryfikacji operatu szacunkowego przez właściwą organizację zawodową rzeczoznawców, a jej twierdzenia dotyczą wyłącznie nieuwzględnienia w operacie cen nieruchomości z L. i S. - co jak udowodniono w sprawie bydło uzasadnione.

Wbrew stanowisku skarżącej kasacyjnie nie można uznać, że operaty z listopada 2014 r. budziły wątpliwości co do wartości nieruchomości. WSA w Lublinie słusznie wskazał, że aktualność ustaleń biegły potwierdził pismami z dnia 8 grudnia 2016 r., a strona nie przedstawiła wiarygodnych danych podważających ustalenia biegłego.

Dodać nadto należy, że wbrew stanowisku skarżącej kasacyjnie waloryzacja kwoty odszkodowania zgodnie z art. 18 ust. 3 specustawy w zw. z art. 132 ust. 3 i art. 129 ust. 1 u.g.n. dotyczy okresu pomiędzy datą wydania decyzji o wywłaszczeniu (art. 129 ust. 1), kiedy ustala się wysokość odszkodowania a datą wypłaty tego odszkodowania. W myśl art. 130 ust. 1 u.g.n. wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Tak więc wysokość odszkodowania ustala się według wartości nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu, a waloryzacja odszkodowania winna dotyczyć okresu między wydaniem decyzji wywłaszczeniowej ustalającej to odszkodowanie (art. 129 ust. 1) a datą wypłaty tego odszkodowania. Waloryzacja ma w tym znaczeniu charakter materialno-techniczny, a jej zasady zostały określone na s. 10-11 decyzji Wojewody [...]. Tak pojmowana waloryzacja nie może w istocie zmierzać do ponownej wyceny wywłaszczanej nieruchomości.

Biorąc zatem pod uwagę, że skarga kasacyjna nie zawierała usprawiedliwionych podstaw, Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 184 P.p.s.a., orzekł jak w sentencji.