Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 1784/19
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2020-04-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 54, art. 61 ust. 1 pkt 3 i ust. 5, art. 64 ust. 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.
journal: M.P. 2015 poz 821 art. 182 par. 2, art. 184
law: Uchawała Nr 221 Rady Ministrów  z dnia 10 grudnia 2013 r. w sprawie ustanowienia wieloletniego programu wspierania finansowego gmin w  zakresie dożywiania "Pomoc państwa w zakresie dożywiania" na lata 2014-2020

SENTENCJA

Warszawa, dnia 28 kwietnia 2020 r. Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Jerzy Stelmasiak Sędzia NSA Grzegorz Czerwiński (spr.) Sędzia del. WSA Paweł Groński po rozpoznaniu w dniu 28 kwietnia 2020 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. L. [...] w W. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 26 lutego 2019 r., sygn. akt IV SA/Wa 2615/18 w sprawie ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. L. [...] w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lipca 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 26 lutego 2019 r., sygn. akt IV SA/Wa 2615/18 oddalił skargę Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul L. [...] w W. (dalej jako Wspólnota) na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lipca 2018 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy.

Powyższy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie zapadł w następującym stanie faktycznym i prawnym.

M. O. w dniu [...] sierpnia 2017 r. wystąpił do Prezydenta [...] z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z infrastrukturą techniczną, wjazdem/wyjazdem, elementami zagospodarowania terenu na działce [...] z obrębu [...], położonej przy ul. Lądowej [...], na terenie Dzielnicy [...].

Zarząd Dzielnicy [...] ustalił warunki zabudowy i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu dla tej inwestycji decyzją z dnia [...] marca 2018 r. nr [...].

Odwołanie od powyższej decyzji wniosła Wspólnota Mieszkaniowa, zarzucając naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 3 i ust. 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r., poz. 1073 ze zm., dalej jako ustawa) w związku z brakiem odpowiedniego uzbrojenia terenu w infrastrukturę techniczną w zakresie odbioru wód opadowych. Zdaniem Wspólnoty, nie został spełniony warunek w postaci istnienia lub zaprojektowania wystarczającego uzbrojenia terenu, który jest zagrożony zalewaniem wodami opadowymi, a dotychczas istniejąca infrastruktura służąca odprowadzaniu tych wód jest niewydolna. Wspólnota zwróciła uwagę, że wobec wielości powierzchni planowanej inwestycji zagrożenie zalewaniem może realnie wzrosnąć, a istniejący system kanału ogólnospławnego w ul. L. może przyjąć ograniczone ilości wód opadowych. W przypadku większej ilości wód opadowych, w odniesieniu do planowanej inwestycji, zalecono ich gromadzenie w zbiorniku retencyjnym umieszczonym w obrysie budynku i zaopatrzonym w urządzenie ograniczające przepływ ścieków do kanalizacji deszczowej, które mają być odprowadzane do niej w okresie pogody bezdeszczowej. Wspólnota zarzuciła, że rozwiązanie to leży jedynie w sferze projektu, którego wykonania nie zagwarantowano w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem, co jej zdaniem narusza art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z ust. 5 ustawy.

Decyzją z dnia [...] lipca 2018 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

SKO wskazało, że zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy uzbrojenie terenu niezbędne dla zamierzonej inwestycji nie musi istnieć fizycznie na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy, gdyż wystarczające jest oświadczenie dostarczycieli mediów o tym, że stosowna umowa w tym zakresie w przyszłości zostanie zawarta. Kolegium uznało, iż gwarancja zawarcia takiej umowy została przewidziana w piśmie M. z dnia [...] stycznia 2016 r., znak: [...], które oświadczyło, że odbiornikiem ścieków może być istniejący kanał ogólnospławny w ul. L.. Dodatkowe wymagania w zakresie zagospodarowania wód opadowych organ I instancji ustalił w swojej decyzji, zalecając gromadzenie wód opadowych w zbiorniku retencyjnym umieszczonym w obrysie budynku. Kolegium stwierdziło, że powyższe ustalenia były prawidłowe i spełniały wymagania prawa, a ich weryfikacja jest dokonywana na etapie realizacji procesu inwestycyjnego.

Wspólnota wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na powyższą decyzję, zarzucając naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 3 i 5 ustawy poprzez przyjęcie, że spełniony został warunek, wedle którego istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 tej ustawy przez brak ustalenia warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy w zakresie obsługi infrastruktury technicznej.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 26 lutego 2019 r., sygn. akt IV SA/Wa 2615/18 oddalił skargę Wspólnoty na ww. decyzję.

Sąd przyjął za własne ustalenia faktyczne poczynione przez organy obu instancji.

Sąd zwrócił uwagę, że decyzja o warunkach zabudowy określa sposób zagospodarowania i warunki zabudowy terenu, co do którego nie obowiązuje plan miejscowy, a także wiąże organ wydający decyzje o pozwoleniu na budowę (art. 4 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 55 w zw. z art. 59 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy). W myśl art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy, każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Sąd zauważył, że regulacja ta koreluje z normą wyrażoną w art. 140 K.c. (uprawnieniem właściciela do korzystania z własnej rzeczy). W ocenie Sądu, prawo zabudowy nieruchomości jest jednym z podstawowych uprawnień właściciela, mieszczącym się w prawie do korzystania z rzeczy, a pośrednio także w prawie do pobierania z niej pożytków.

Sąd wskazał, że prawo do zabudowy nieruchomości zgodnie z wolą właściciela jest zasadą, od której wyjątki powinny być interpretowane w sposób ścisły, a więc ograniczeń w zabudowie nieruchomości nie można domniemywać, a przypadki wątpliwe należy rozstrzygać na rzecz zasady wolności zagospodarowania nieruchomości.

Sąd zauważył, że decyzja o warunkach zabudowy jest decyzją związaną tj. organ uprawniony do wydania takiej decyzji może odmówić ustalenia warunków zabudowy tylko wówczas, gdy sprzeciwi się temu konkretny przepis prawa. Za szczególnie istotne w realiach niniejszej sprawy Sąd uznał to, że uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest tylko wstępnym etapem całego procesu inwestycyjnego. Decyzja ta nie tworzy prawa do terenu, a przede wszystkim nie uprawnia do rozpoczęcia robót budowlanych. Innymi słowy, decyzja o warunkach zabudowy ma charakter wstępny i ogólny. Nie przesądza jeszcze o prawie do prowadzenia konkretnej inwestycji w konkretnym miejscu, a jedynie określa, czy dana inwestycja w danym miejscu jest w ogóle możliwa (por. wyrok NSA z dnia 24 kwietnia 2012 r, sygn. akt II OSK 229/11).

Sąd zauważył, że sednem sporu w niniejszej sprawie jest rozstrzygnięcie, czy został spełniony warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy. Przepis ten przewiduje, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, m.in. wtedy, gdy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Stosownie zaś do art. 61 ust. 5 ustawy, warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Ponadto Sąd wskazał, że w myśl art. 54 ust. 2 lit. c w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy, decyzja o warunkach zabudowy określa warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji.

Sąd zauważył, że ustalając znaczenie powołanych przepisów ustawy należy mieć na względzie sygnalizowany wcześniej wstępny i ogólny charakter decyzji o warunkach zabudowy. Postępowanie w sprawie warunków zabudowy nie zastępuje procedury uzyskania pozwolenia na budowę. Dopiero na etapie tego drugiego postępowania zachodzi obowiązek opracowania i uzgodnienia konkretnego projektu budowlanego, w którym powinny znaleźć się także szczegółowe rozwiązania dotyczące spornej w niniejszej sprawie kwestii odprowadzania wód opadowych.

Sąd stwierdził, że wymaganie przez Wspólnotę jeszcze bardziej szczegółowych rozwiązań niż przewidziane w pkt 2.4 decyzji Zarządu Dzielnicy nie ma uzasadnienia prawnego. Konieczność spełnienia tego wymogu przekształcałaby postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy w postępowanie w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego, którego inwestor nie ma obowiązku przedłożyć, ubiegając się o warunki zabudowy. Sąd podkreślił, że ustawodawca ogranicza się tu bowiem tylko do wymogu przedłożenia charakterystyki inwestycji (art. 52 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy). Wobec tego w odniesieniu do spełnienia warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy Sąd wskazał, że za wystarczające uznaje się ustalenie, że teren inwestycji znajduje się w zasięgu odpowiednich sieci (por. wyrok NSA z 6 sierpnia 2015 r., sygn. akt II OSK 75/14).

Sąd stwierdził, że w praktyce, w przypadku powyższej przesłanki, inwestorzy przedkładają pisma od dostawców mediów, chociaż żaden przepis ustawy nie stawia wprost tego wymagania. Według Sądu, ustalenia w spornej kwestii organ może poczynić również na podstawie innych dowodów. W niniejszej sprawie organ I instancji poczynił ustalenia w zakresie odprowadzania wód opadowych w oparciu o pismo M. z dnia [...] stycznia 2016 r. Zdaniem Sądu, z pisma tego jednoznacznie wynikało, że teren jest w zasięgu sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Wskazano tam, że odprowadzanie ścieków bytowych i w ograniczonych ilościach wód opadowych będzie możliwe do istniejącego kanału ogólnospławnego o średnicy 0,40 m w ul. L., w maksymalnej ilości nie mogącej przekroczyć ilości obliczonej dla działki nr [...] przy założonym średnim współczynniku spływu ( = 0,3. Większe ilości wód opadowych należy gromadzić w zbiorniku retencyjnym zaopatrzonym w urządzenie ograniczające przepływ i odprowadzać w okresie pogody bezdeszczowej. Sąd zaznaczył, że w piśmie tym stwierdzono, że dopuszczalne są także inne sposoby zagospodarowania nadmiaru wód opadowych. Sąd podkreślił, że Zarząd Dzielnicy przeniósł te zalecenia do swojej decyzji.

Sąd zauważył, że w sprawie nie miał zastosowania art. 61 ust. 5 ustawy, bowiem przepis ten dotyczy tylko takiej sytuacji, kiedy teren inwestycji nie jest w ogóle położony w zasięgu danej sieci infrastrukturalnej. Sąd uznał, że sytuacja taka nie miała miejsca w niniejszej sprawie, gdyż teren inwestycji jest położony w zasięgu sieci kanalizacyjnej, a nadmiar wód opadowych może zostać zagospodarowany w inny sposób.

Sąd podkreślił, że uzyskanie warunków zabudowy przez inwestora nie stwarza dla niego jeszcze gwarancji, że organ architektoniczno-budowlany zaakceptuje konkretne rozwiązania techniczne dotyczące odprowadzania wód opadowych zaproponowane przez inwestora na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę.

Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul L. [...] w W. (dalej jako skarżąca kasacyjnie) wniosła skargę kasacyjną od powyższego wyroku, zaskarżając go w całości.

Na podstawie art. 174 pkt 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi zarzucono naruszenie przepisów prawa materialnego przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie art. 61 ust. 1 pkt 3 i ust. 5 oraz art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i przyjęcie, że w myśl przepisów nie jest wymagane przedstawienie szczegółowych zasad zagospodarowania terenu w odniesieniu do obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, zaś wystarczające jest, że teren znajduje się w zasięgu odpowiednich sieci.

Na podstawie tak sformułowanych zarzutów skarżąca kasacyjnie Wspólnota Mieszkaniowa wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania WSA w Warszawie. Skarżąca kasacyjnie zrzekła się rozpoznania skargi kasacyjnej na rozprawie.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej skarżąca Spółka przedstawiła argumenty, mające w jej ocenie potwierdzać zasadność podniesionych w niej zarzutów.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna nie zasługuje na uwzględnienie.

Na wstępie należy wskazać, że Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę tylko w granicach skargi kasacyjnej (art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.), dalej jako P.p.s.a.), z urzędu biorąc pod uwagę jedynie nieważność postępowania, co oznacza związanie przytoczonymi w skardze kasacyjnymi jej podstawami, określonymi w art. 174 P.p.s.a. Nadto, zgodnie z treścią art. 184 P.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny oddala skargę kasacyjną, jeżeli zaskarżone orzeczenie mimo błędnego uzasadnienia odpowiada prawu.

Stwierdzić również należy, że zgodnie z treścią art. 193 P.p.s.a. zdanie drugie uzasadnienie wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego oddalającego skargę kasacyjną ogranicza się do oceny zarzutów skargi kasacyjnej.

Zgodnie z art. 182 § 2 P.p.s.a. w związku z tym że skarżący kasacyjnie zrzekł się przeprowadzenia rozprawy NSA rozpatrywał skargę kasacyjną na posiedzeniu niejawnym.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, skarga kasacyjna wniesiona przez Wspólnotę Mieszkaniową Nieruchomości przy ul L. [...] w W. jest bezzasadna.

Zdaniem NSA, Sąd I instancji w zaskarżonym wyroku nie dopuścił się naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 3 i ust. 5 oraz art. 54 z zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uznając za zgodną z prawem decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lipca 2018 r., nr [...], którą utrzymano w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy [...] z dnia [...] marca 2018 r., nr [...].

Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków wskazanych w pkt od 1 do 5 tego ustępu. Zdaniem skarżącej kasacyjnie, Sąd I instancji wadliwie przyjął, że warunek istnienia wystarczającego dla zamierzenia budowlanego uzbrojenia terenu lub projektowanego uzbrojenia terenu w rozumieniu ust. 5 został dochowany w przedmiotowej sprawie. Nie zgadza się ona z rozumieniem spełnienia ww. wymogu zapewnienia uzbrojenia terenu dla planowanej inwestycji poprzez stwierdzenie, że teren inwestycji znajduje się w zasięgu odpowiednich sieci, jak przyjął to Sąd I instancji. Skarżąca kasacyjnie łączy spełnienie ww. wymogu tylko z sytuacją kiedy inwestor wykaże poprzez umowę zawartą między nim a właściwą jednostką organizacyjną, że zagwarantowano wykonanie odpowiedniego dla planowanej inwestycji uzbrojenia terenu, w tym przypadku wykonania uzbrojenia terenu w zakresie odprowadzania wód opadowych. Jej zdaniem, skoro inwestor nie przedstawił w drodze umowy wykonania stosownego uzbrojenia terenu, nie zagwarantował jego wykonania, to warunek z art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z ust. 5 ustawy nie został spełniony a zatem nie było możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Dalej skarżąca kasacyjnie uważa, że naruszony został art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy bowiem kwestionowana decyzja o warunkach zabudowy nie określa warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu w zakresie obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji. Twierdzenie to opiera na tym, że w zaskarżonej decyzji Zarząd Dzielnicy [...] ustalając szczegółowe zasady i warunki zagospodarowania w zakresie odprowadzania wód opadowych (zbiornik retencyjny lub inne sposoby) nie przedstawił żadnych parametrów tego zbiornika. Wobec tego nie wiadomo czy zbiornik ten będzie spełniał zakładane funkcje. Nie można zatem ocenić czy rozwiązanie to będzie wystarczające dla zamierzenia budowlanego.

Zdaniem NSA, skarżąca kasacyjnie niewłaściwie pojmuje istotę i charaktrer decyzji o warunkach zabudowy a przez to niewłaściwie interpretuje ww. przepisy dotyczące tejże decyzji.

Skoro Wspólnota sama przyznaje, że decyzja o warunkach zabudowy ma ogólny charakter, to nie można tak interpretować jej zapisów aby wynikały z nich konkretne rozwiązania dla przyszłej inwestycji. Decyzja o warunkach zabudowy wskazuje w sposób ogólny czy w istniejących na danym terenie uwarunkowaniach możliwe jest zrealizowanie planowanej inwestycji. Odnosi się ona ogólnie do charakterystycznych cech zagospodarowania występujących na danym terenie.

Uznanie przez organ istniejącego uzbrojenia terenu za wystarczające jest oparte na stwierdzeniach właściwych w tego typu sprawach jednostek organizacyjnych np. przedsiębiorstw zarządzających siecią wodociągową i kanalizacyjną na danym terenie. Stanowisko tych jednostek w zakresie możliwości zabezpieczenia uzbrojenia terenu dla planowanej inwestycji nie przybiera określonej, sformalizowanej formy a sprowadza się zazwyczaj do pisemnej informacji w tym zakresie. Skoro uprawniony podmiot wskazuje na istnienie możliwości wykorzystania istniejącego uzbrojenia terenu dla planowanej inwestycji, to uznać należy, że wymóg wydania decyzji o warunkach zabudowy dotyczący wystarczającego uzbrojenia terenu został spełniony. Wbrew twierdzeniom skarżącej kasacyjnie w praktyce orzeczniczej sądów i organów przyjęte jest, że za wystarczające uzbrojenie terenu przyjmuje się pozostawanie terenu inwestycji w zasięgu odpowiednich sieci infrastruktury technicznej.

Jak wynika z treści pisma M. z dnia [...] stycznia 2016 r. działka ew. nr [...] z obrębu [...] położona przy ul L. [...] na terenie Dzielnicy [...] w W. znajduje się w zasięgu sieci miejskiej infrastruktury służącej do odprowadzania wody opadowej. Za pomocą istniejącego uzbrojenia terenu odprowadzanie wód opadowych będzie możliwe jednak tylko w ograniczonych ilościach. Dla większych ilości opadów konieczne będzie stworzenie innych systemów odprowadzania wód opadowych (zbiornik retencyjny lub inne sposoby). Już samo to stwierdzenie potwierdza, że przedmiotowa inwestycja ma zapewnione wystarczające uzbrojenie terenu. Fakt, że w szczególnych okolicznościach (np. przy zwiększonych opadach) będzie ono niewystarczające do odebrania zwiększonej ilości wód opadowych nie przekreśla uznania, że inwestycja pozostaje w zasięgu sieci odprowadzania wód, a zatem warunek zapewnienia wystarczającego uzbrojenia terenu został spełniony. Nie można oczywiście pominać dalszej argumentacji M., gdzie wskazuje się, że istniejąca infrastruktura będzie spełniała swoje zadanie w stosunku do odprowadzania ścieków bytowych a w zakresie odprowadzania wód opadowych będzie to możliwość ograniczona. Przyjęto, że ilość spływu wody opadowej nie może przekroczyć ilości obliczonej dla działki nr [...] prz założonym średnim współczynniku spływu ( = 0,3. Jednocześnie zaproponowano rozwiązanie tego problemu wskazując, że większe ilości wody należy gromadzić w zbiorniku retencyjnym zaopatrzonym w urządzenie ograniczające przepływ i odprowadzać w okresie pogody bezdeszczowej. Dopuszczono też inne sposoby zagospodarowania nadmiaru wód opadowych. Zatem z powyższego wynika, że istniejąca sieć kanalizacyjna zabezpiecza odprowadzanie ścieków bytowych z terenu inwestycji a w ograniczonym zakresie także wód opadowych. W sytuacji większych opadów przewiduje się zastosowanie tymczasowej retencji tychże opadów lub inne rozwiązanie służące temu celowi. Organ I instancji mając na uwadze powyższe zalecenia M. zawarł wymóg zastosowania zbiornika retencyjnego lub innego rozwiązania spełniającego ten cel w decyzji o warunkach zabudowy. Zatem organ zabezpieczył dotrzymanie tych zaleceń na dalszym etapie inwestycyjnym, uzyskania pozwolenia na budowę. Nie można twierdzić, że organy naruszyły art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z ust. 5 ustawy czy też art. 54 w zw. z 64 ust. 1 ustawy gdyż decyzja o warunkach zabudowy w okolicznościach niniejszej sprawy potwierdzała spełnienie istnienia wystarczającego uzbrojenia terenu w zakresie odprowadzania wód opadowych, przy spełnieniu określonych w niej wymogów.

Podzielić należy stanowisko Sądu I instancji, że tak szczegółowe uregulowanie kwestii odprowadzania wód opadowych z terenu inwestycji jak to postuluje Wspólnota było na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy pozbawione podstaw prawnych. Jeszcze bardziej szczegółowe rozwiązanie niz to przewidziane w pkt 2.4 decyzji Zarządu Dzielnicy w istocie przekształciłoby postępowanie o ustalenie warunków zabudowy (z istoty swej ogólnych uwarunkowań dla planowanej zabudowy) w postępowanie właściwe dla udzielenia pozwolenia na budowę. Słusznie zauważył Sąd I instancji, że inwestor na etapie postępowania lokalizacyjnego nie ma obowiązku przedłożenia projektu budowlanego, który to projekt wskazuje szczegółowe rozwiązania spełniające ogólne wymogi nakreślone w decyzji o warunkach zabudowy. Ustawodawca zobligował wnioskującego o warunki zabudowy do przedłożenia charakterystyki inwestycji natomiast nie wymaga od niego okazania projektu budowlanego konkretyzującego w sposób jednoznaczny zasady zagospodarowania terenu i jego zabudowy, wynikające z decyzji o warunkach zabudowy.

Prawidłowo zauważył Sąd I instancji, że art. 61 ust. 5 ustawy nie został naruszony przez organy a tym bardziej nie został naruszony przez Sąd bowiem nie miał on zastosowania w sprawie. Przepis ten odnosi się do sytuacji kiedy inwestycja nie znajduje się w zasięgu istniejącej sieci infrastruktury. Dotyczy on tylko planowanego uzbrojenia terenu, które ma dopiero powstać i właśnie aby zagwarantować spełnienie tego warunku przez inwestora wymaga się przedłożenia stosownej umowy pomiędzy nim a właściwą jednostką organizacyjną.

Mając powyższe na uwadze Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 184 P.p.s.a. w zw. z art. 182 § 2 P.p.s.a., orzekł jak w sentencji.