Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1449/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2011-11-17 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
określono, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana
Powołane przepisy: article: art. 7 , art. 77 par 1
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: par 36 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: w zw. z art. 159
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Andrzej Niecikowski Sędziowie: WSA Renata Czeluśniak WSA Ewa Rynczak (spr.) Protokolant: Katarzyna Zbylut po rozpoznaniu na rozprawie w dniu17 listopada 2011 r. sprawy ze skargi Gminy Miejskiej K. na decyzję Wojewody z dnia 22 lipca 2011 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. orzeka, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana; III. zasądza od Wojewody na rzecz skarżącej Gminy Miejskiej K. kwotę 440,00 zł (czterysta czterdzieści złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] stycznia 2011r. znak: [...] Starosta K. , działając na podstawie art. 12 ust. 4a, 4f i 5, art. 18 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193 poz. 1194 ze zm.) oraz art. 129 ust. 5, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. la, 2 i 5, art. 133 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102 poz. 651 ze zm.) i art. 104 k.p.a. orzekł:

- w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania na rzecz A. w wysokości 553 478,00 zł za nieruchomość oznaczoną jako działka nr 1 o pow. 0,1438 ha, objętą księgą wieczystą [...] , obr. [...] ewid. K. , m. K. , przejętą na rzecz Gminy Miejskiej K. na podstawie decyzji nr [...]Prezydenta Miasta K. z dnia [...] września 2008 r. znak: [...] o ustaleniu lokalizacji drogi dla inwestycji pn. "Budowa układu drogowego wraz z budową infrastruktury - kanalizacja deszczowa i oświetlenie, obsługującego teren pomiędzy ul. [...] ",

- w pkt 2 o wypłacie odszkodowania

- w pkt 3 do wypłaty odszkodowania zobowiązano Gminę K., , reprezentowaną przez Prezydenta Miasta K,

- w pkt 4 o tym, iż zapłata odszkodowania następuje jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stosownie do treści art. 9 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, stanie się wykonalna.

Uzasadniając decyzję wskazano, że na wniosek Prezydenta Miasta K. z dnia 25 czerwca 2008 r., na podstawie art. 12 ustawy 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w dniu [...] września 2008 r. Prezydent Miasta K. wydał decyzję nr [...] znak [...], o ustaleniu lokalizacji drogi dla inwestycji pn. "Budowa układu drogowego wraz z budową infrastruktury - kanalizacja deszczowa i oświetlenie, obsługującego teren pomiędzy ul. [...]"; obejmującą m. in. działkę 1 , obr. [...], m. K. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu 24.10.2008 r. i z tym dniem, zgodnie z art. 12 ust. 4 wyżej powołanej ustawy, przedmiotowa działka przeszła z mocy prawa na własność Gminy K. na potrzeby realizacji powyższej inwestycji. Operatem nr [...] działka ewid. nr 2 , obr. [...], podzieliła się na działki: nr 3 , nr 4 i nr 5 . Następnie operatem nr [...] z dnia 16 czerwca 2008 r. działka nr 3 o pow. 9,3832 ha, obr. [...], m. K. , podzieliła się na działki: nr 1 o pow. 0,1438 ha (zajętą pod drogę) i nr 6 o pow. 9,2394 ha.

Zgodnie z wpisem ujawnionym w księdze wieczystej [...] , w dniu wydania przez Prezydenta Miasta K. decyzji nr [...] znak [...] , tj. 10 września 2008 r., działka nr 1 o pow. 0,1438 ha,, powstała z podziału działki nr 2 , obr. [...] m. K. , stanowiła własność A. z siedzibą w K. , wpisaną do Krajowego Rejestru Sądowego pod nr [...] . Dział III w/w księgi zawiera wpisy ograniczonego prawa rzeczowego, dot: 1) prawa użytkowania części działki nr 20 obszaru 127411 m2, na czas nieoznaczony zgodnie z załącznikiem graficznym, polegającym na możliwości zainstalowania w gruncie przewodu sieci wodociągowej terenie działki nr 2 , zgodnie z graficznym schematem tej sieci -pozostawieniu pasa terenu wolnego od zadrzewienia o szer. min. jednego metra licząc od krawędzi przewodu (w obie strony) oraz pasa terenu wolnego od lokalizacji budynków o szer. min. 3 m licząc od krawędzi przewodów (w obie strony) - zapewnieniu dostępu dla prowadzenia prac eksploatacyjno- awaryjnych na sieci wodociągowej bezpośrednio z obciążoną działką od strony zainstalowania sieci - umożliwieniu przyłączenia do sieci wodociągowej właścicielom działek sąsiadujących bezpośrednio z obciążoną działką od strony zainstalowania sieci oraz przedłużenia sieci. Wyżej ograniczone prawo rzeczowe nie ma wpływu na wartość przedmiotowej nieruchomości, ponieważ nie dotyczy ono części nieruchomości wydzielonej pod drogę; 2) prawa użytkowania części działki 2 zgodnie z załącznikiem graficznym, polegającego na: możliwości zainstalowania w gruncie przewodu sieci kanalizacyjnej nw terenie działki nr 2 , zgodnie z załączonym do tego aktu graficznym schematem tej sieci; pozostawieniu pasa terenu wolnego od zadrzewienia o szerokości minimum 1 metra licząc od krawędzi przewodu (w obie strony) oraz pasa terenu wolnego od lokalizacji budynków mieszkalnych o szerokości minimum 5 metrów licząc od krawędzi przewodu (w obie strony); zapewnieniu dostępu dla prowadzenia prac eksploatacyjno- awaryjnych na sieci kanalizacyjnej; umożliwienia przyłączenia do sieci kanalizacyjnej właścicielom działek sąsiadujących bezpośrednio z obciążoną działką od strony zainstalowania sieci oraz przedłużenia. Dział IV tej księgi jest wolny od obciążeń. Ograniczenia wynikające z działu III księgi [...] nie dotyczą działki nr 1 o pow. 0,1438 ha, obr. [...] ewid. K. , m. K. ponieważ sieć wodociągowa i kanalizacyjna zlokalizowane są na działkach sąsiednich, co potwierdza mapa uzbrojenia terenu. Aktualnie działka nr 1 , obr. [...] jedn. ewid. K. , m. K. , objęta jest księgą wieczystą [...] i stanowi własność Gminy K.

Dalej organ wskazał na przepisy ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 21092).

Wobec braku na badanym rynku transakcji nieruchomościami podobnymi zajętymi pod drogi publiczne, rzeczoznawca majątkowy do sporządzenia wyceny zastosował § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia. Wartość rynkową nieruchomości określono podejściem porównawczym metodą korygowania ceny średniej, a wartość rynkową nasadzeń drzew określono metodą dochodową techniką wskaźnikową. Wartość nieruchomości ustalona została według jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi z dnia 10 września 2008 r. przez Prezydenta Miasta K.

Operat szacunkowy określający wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości, został sporządzony prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego jak również Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych.

Pismem z dnia 7 grudnia 2010 r. Wydział Skarbu Miasta Urzędu Miasta K. wniósł zastrzeżenia do operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego J.W. . Wskazano, że rzeczoznawca nie dokonał wyczerpującej analizy rynku i nie zastosował przepisu § 36 ust. 1 w/w rozporządzenia, obligującego go do wzięcia w pierwszej kolejności pod uwagę cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, jeżeli tego rodzaju rynek na danym lub podobnym terenie został wykreowany. Pismem z dnia 29.12.2010 r. rzeczoznawca majątkowy odpowiadając na wyżej wymienione pismo zacytował przepisy i artykuły na bazie których sporządził operat szacunkowy i określił wartość przedmiotowej nieruchomości. Szczegółowo przytoczył definicję wartości rynkowej nieruchomości, którą precyzuje Krajowy Standard Wyceny, odpowiedział również, że jedynymi transakcjami, które bezspornie spełniają wymogi transakcji rynkowych jest obrót pomiędzy podmiotami fizycznymi przy sprzedaży działek lub ich części pod drogi dojazdowe lub wewnętrzne. Określił, że takie transakcje jak wynika z analizy rynków odbywają się z reguły po cenie macierzystej działki budowlanej. Ponadto wyjaśnił, iż drogi takie nie są drogami publicznymi więc zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny i sporządzenia operatu szacunkowego transakcje takimi gruntami nie mogą być brane pod uwagę. W świetle powyższych przepisów i stanu rynku przy braku porównywalnych transakcji gruntami pod drogi publiczne spełniających w/w wymogi rzeczoznawca stwierdził, iż należało skorzystać z dyspozycji § 36. ust.2 Rozporządzenia Rady Ministrów.

Od w/w decyzji odwołanie złożyła Gmina K. , reprezentowana przez Prezydenta Miasta K. , zarzucając naruszenie: art. 7 § 1 k.p.a. poprzez zaniechanie wszechstronnego wyjaśnienia stanu faktycznego, art. 11 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie zasadności przesłanek, którymi kierował się organ przy załatwieniu sprawy, art. 77 § 1 k.p.a. poprzez nierozpatrzenie w sposób wyczerpujący zebranego w sprawie materiału dowodowego, art. 80 k.p.a. poprzez brak oceny całości zebranego materiału dowodowego, art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W uzasadnieniu odwołania wskazano, iż rzeczoznawca majątkowy wykluczając możliwość zastosowania przepisu ust. 1 § 36 nie dokonał wyczerpującej analizy rynku obejmującego transakcje nieruchomościami nabywanymi pod drogi publiczne. Takie postępowanie uznane zostało za niedopuszczalne, co wielokrotnie akcentowały sądy administracyjne m.in. w wyroku WSA w Warszawie z dnia 11 grudnia 2009 r. sygn. akt. I SA/Wa 1559/09.

Decyzją z dnia [...] lipca 2011r. znak: [...] Wojewoda , działając na podstawie art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu organ wskazał na zasady jakimi powinny kierować się organy rozstrzygające sprawy, w których sporządza się i ocenia operaty szacunkowe. Dalej organ podał, ze § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego zawiera szczegółowe regulacje, określające sposób szacowania wartości rynkowej gruntu, zajętego lub przeznaczonego pod drogi publiczne. Wyodrębnić w nim można dwie zasadnicze zasady szacowania wartości takich nieruchomości. Przede wszystkim przy określaniu wartości takich gruntów stosuje się obowiązkowo podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne (§ 36 ust. 1). Regulacja ta znajduje zastosowanie w każdym przypadku, gdy istnieją i znane są ceny transakcyjne za nieruchomości, które już są zajęte pod drogi publiczne lub przeznaczone pod budowę tych dróg. Należy zatem wskazać, iż przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. obliguje rzeczoznawcę przy szacowaniu wartości nieruchomości do brania w pierwszej kolejności pod uwagę cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, jeżeli tego rodzaju rynek na danym lub podobnym obszarze został wykreowany. Natomiast jeżeli analiza badanego rynku wykaże brak transakcji nieruchomości nabywanych w celu realizacji inwestycji drogowych, istnieje możliwość zastosowania przez rzeczoznawcę majątkowego § 36 ust. 2 pkt 1 przywoływanego rozporządzenia Rady Ministrów. Wymaga to jednak zamieszczenia we wstępnych warunkach wyceny informacji o braku na badanym rynku transakcji nieruchomościami podobnymi nabywanymi pod budowę dróg publicznych.

Organ odwoławczy wskazał, że po dokonaniu weryfikacji operatu szacunkowego z dnia 14 września 2010 r., pismem z dnia 25 maja 2011 r. [...] zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o zajęcie stanowiska co do zarzutów zawartych w odwołaniu dotyczących zastosowanej metody szacowania nieruchomości zawartej w § 36 ust 2 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. W odpowiedzi pismem z dnia 4 lipca 2011 r. J.W. udzielił wyjaśnień co do sposobu szacowania wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowych przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne i poprawności stosowania obowiązujących w tym zakresie przepisów a także udzielił wyjaśnień na okoliczność skorzystania z § 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Rzeczoznawca majątkowy uzasadniając przyjętą metodę szacowania wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości przedstawił analizę lokalnego rynku transakcji nieruchomościami na terenie miasta K. a także wskazał na swoje rozumienie nieruchomości o cechach wolnorynkowych oraz konieczność spełnienia przez te transakcje wymogów określenia wartości rynkowej o jakich mowa w art. 134 i art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wskazując w podsumowaniu swoich wyjaśnień, iż: "Powyżej przytoczona analiza rynku nieruchomościami pod drogi publiczne nie oznacza wcale że wszystkie transakcje nieruchomościami pod drogi publiczne są transakcjami a'priori odrzucanymi przez rzeczoznawcę. Zaznaczam jedynie, że transakcje takie muszą spełniać wszystkie uwarunkowania nakreślone przez ustawodawcę i nie ma dla rzeczoznawcy znaczenia czy w związku z tym przepis § 36 ust. 1.rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego będzie mniej lub więcej martwy. Z praktyki pragnę zauważyć, że zastosowanie przepisu § 36.1. zdecydowanie ułatwia proces szacunkowy i każdy rzeczoznawca jeżeli tylko zaistnieje baza odpowiednich transakcji zastosuje go w pierwszym rzędzie. "

Tym samym w ocenie organu rzeczoznawca majątkowy podtrzymał określoną w operacie wartość rynkową działki i przyjetą metodę oszacowania jej wartości. W niniejszej sprawie biegły - rzeczoznawca majątkowy, wskazał zarówno w uzasadnieniu swojej opinii jak i szczegółowo w późniejszych stanowiskach w tym zakresie przesłanki, na jakich oparł swoje ustalenia i określił wartość przedmiotowej nieruchomości. Wojewoda stwierdził, że przedstawione przez rzeczoznawcę majątkowego w toku niniejszego postępowania uzasadnienie jest wystarczające, aby wykazać prawidłowość - z punktu widzenia zasad logiki i doświadczenia życiowego - rozumowania przeprowadzonego w opinii, które doprowadziło do wydania przez biegłego opinii o takiej, a nie innej treści.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję złożyła Gmina Miejska K. zarzucając:

1. naruszenie zasad postępowania tj. art. 7, art.. 8 kpa, które to naruszenie miało

istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, gdyż spowodowało utrzymanie w mocy

nieprawidłowej decyzji organu I instancji;

2. naruszenie art. 10 kpa, które to naruszenie miało istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia poprzez pozbawienie strony możliwości udziału w postępowaniu tj. weryfikacji zajętego przez biegłego stanowiska odnośnie operatu szacunkowego, który był podstawą ustalenia odszkodowania oraz możliwości ustosunkowania się do zebranego w sprawie materiału dowodowego;

3. naruszenie art. 77 § 1, art. 78 § 1 oraz art. 80 kpa poprzez nierozpatrzenie całości materiału dowodowego zebranego w sprawie i nieuzasadnione przyjęcie, iż nie jest koniecznym przeprowadzenie dodatkowego postępowania dowodowego w zakresie prawidłowości ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działka ewidencyjna nr 1 obr. [...]:

4. naruszenie art. 107 § 3 kpa w zw. z art. 11 i art. 140 kpa poprzez nierozpatrzenie wszystkich wyraźnie sformułowanych zarzutów i wniosków odwołania

Strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji.

Uzasadniając powyższe wskazano, że opinia wydana przez rzeczoznawcę majątkowego nie ma charakteru wiążącego; jest opinią, która podlega ocenie właściwego organu administracyjnego. Zastosowanie przez rzeczoznawcę majątkowego w procesie wyceny § 36 ust. 2 rozporządzenia wymaga zamieszczenia we wstępnych warunkach wyceny informacji o braku na badanym rynku transakcji nieruchomościami podobnymi tj. nabywanymi pod budowę dróg publicznych.

Rzeczoznawca majątkowy nie dokonał w operacie szczegółowej analizy mających miejsce na rynku lokalnym transakcji nieruchomościami przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne jak również nie przedstawił w nim żadnych wyjaśnień co do powodu wykonania wyceny według zasad wskazanych w § 36 ust. 2 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Wyjaśnienia oraz analiza rynku zostały zawarte dopiero w późniejszych wyjaśnieniach do operatu szacunkowego, z których jednoznacznie wynika, iż jedynym powodem niezastosowanie § 36 ust. 1 rozporządzenia było uznanie za nierynkowe transakcji zawieranych przez podmioty publiczno - prawne.

Jak wynika z treści kwestionowanej decyzji informacje te były wystarczające dla uznania, iż rzeczoznawca prawidłowo zastosował w operacie metodę szacowania wskazaną w § 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Ze stanowiskiem tym nie można się zgodzić, gdyż z analizy operatu szacunkowego i późniejszych wyjaśnień rzeczoznawcy jak podano powyżej wynika, iż rzeczoznawca majątkowy zupełnie autorytarnie wykluczył możliwość zastosowania przepisu § 36 ust. 1 omawianego rozporządzenia i nie dokonał w konsekwencji w sposób prawidłowy i wyczerpujący analizy rynku obejmującego transakcje nieruchomościami nabywanymi pod drogi publiczne. Takie postępowanie biegłego jest niedopuszczalne, co wielokrotnie akcentowały sądy administracyjne (np. wyrok WSA w Warszawie z dnia 11 grudnia 2009 r. sygn. akt I SA/Wa 1559/09). Skoro prawodawca nakazał brać pod uwagę te ceny, to biegły był zobligowany do przyjęcia do porównań cen nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne. Dopiero ustalenie, że rynek nieruchomości nie odnotował dostatecznej liczby umów cywilnoprawnych z zakresu przeniesienia własności gruntów zajętych pod drogi publiczne umożliwiało biegłej rezygnację z zawartej w § 36 ust. 1 rozporządzenia reguły określania wartości wycenianej działki"

Założenie z góry, że § 36 ust. 1 rozporządzenia nie może być zastosowany stoi w sprzeczności z przepisami zawartymi w art. 134 oraz art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami de facto przesądza o martwości przepisu § 36 ust. 1 rozporządzenia już od chwili jego ustanowienia.

W odpowiedzi na skargę skarżony organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko i argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art.1§ 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r.- Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi- zwanej dalej p.p.s.a. (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem tj. zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego obowiązujących w dacie wydania zaskarżonego aktu. Wady postępowania administracyjnego, skutkujące koniecznością: uchylenia decyzji, stwierdzenia jej nieważności bądź wydania decyzji z naruszeniem prawa, przewidziane są w przepisie art. 145 § 1 p.p.s.a. Natomiast w wypadku nieuwzględnienia skargi, sąd w myśl art. 151 p.p.s.a., skargę oddala.

Skarga jest uzasadniona.

Sąd dokonując oceny legalności zaskarżonej decyzji, jak też decyzji organu I instancji uznał, że decyzja organu odwoławczego Wojewody o z dnia 22.07.2011 r. znak: [...] jest niezgodna z przepisami prawa i przedwczesna. W ocenie Sądu organ odwoławczy nie wyjaśnił wszystkich okoliczności faktycznych sprawy, a to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Przede wszystkim należy stwierdzić, że organ odwoławczy rozpoznając odwołanie strony od decyzji organu I instancji zobowiązany jest do ponownego rozpatrzenia i rozstrzygnięcia sprawy w granicach zakreślonych postępowaniem pierwszoinstancyjnym. Oznacza to, że organ ten ma obowiązek na nowo rozpatrzyć sprawę.

Organ odwoławczy prowadząc postępowanie nie zwrócił uwagi na istotne uchybienie w zakresie prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawca majątkowy nie dokonał oszacowania przedmiotowej nieruchomości działki nr. 1 o powierzchni 0,1438 ha, objętej kw [...] jednostki ewidencyjnej K. , zgodnie z § 36 ust.1 i ust. 2 rozporządzenia wykonawczego Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego ( Dz.U.2004 r., Nr.207, poz.2109 z późn. zm. ), wydanego na podstawie przepisu art. 159 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami - w skrócie u.g.n. ( Dz.U.2010 r., Nr.102, poz. 651 z późn. zm. ). Stosownie do przepisu § 36 ust. 1, w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonej decyzji, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10.04.2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych ( Dz. U .z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 i Nr 199, poz. 1227 oraz z 2009 r. Nr 72, poz. 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględniania ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W myśl § 36 ust. 2 w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Przepis § 36 ust.1 i ust. 2, wydany na podstawie art. 159 u.g.n., wskazuje kolejność postępowania rzeczoznawcy majątkowego przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb odszkodowania. Oznacza to, że rzeczoznawca majątkowy w pierwszej kolejności zobowiązany jest do ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość najpierw w trybie ustępu 1 § 36, a więc najpierw musi zebrać wszystkie dane z rynku nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne, dokonać analizy i oceny tego rynku nieruchomości a ocena tego rynku winna być przeprowadzona wnikliwie.

W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy mgr J.W. w swoim operacie szacunkowym sporządzonym 14.09.2010 r. i uzupełnionym w dniu 29.12.210 r. nie zebrał żadnych informacji z rynku nieruchomości w trybie § 36 ust.1, tym samym nie mógł dokonywać jego oceny zgodnie z § 36 ust.1 natomiast w swoim operacie szacunkowym autorytatywnie stwierdził, że przedmiotowa nieruchomość nie może być wyceniana w trybie § 36 ust.1 tylko w trybie § 36 ust. 2 i taką wycenę sporządził. W ocenie Sądu taki tryb i sposób szacowania nieruchomości narusza zasady postępowania określone w tym zakresie w przepisie § 36 ust. 1 i ust. 2 cytowanego rozporządzenia.

Obowiązkiem rzeczoznawcy było, jak już wyżej wspomniano, dokonanie najpierw oszacowania w myśl § 36 ust. 1, a w przypadku braku możliwości wyceny na podstawie ust.1, dokonanie jej na podstawie ust. 2 § 36. W związku z powyższym, trafne są zarzuty strony skarżącej Gminy K. , że organ odwoławczy nie zebrał i nie rozpatrzył całego materiału dowodowego w sprawie, gdyż przy ustalaniu wysokości odszkodowania w ogóle nie uwzględniono §36 ust. 1 cyt. rozporządzenia i tym samym naruszono ten przepis autorytatywnie wykluczając możliwość jego zastosowania. W związku z tym organ nie dokonał pełnej analizy rynku obejmującej transakcje nieruchomościami nabywanymi pod drogi publiczne.

Odnośnie zarzutu naruszenia przepisu art. 10 kpa poprzez pozbawienie strony skarżącej możliwości udziału w niniejszym postępowaniu, a więc pozbawienie możliwości odniesienia się do operatu szacunkowego to zarzut ten jest nieuzasadniony. Gmina Miejska K. reprezentowana przez Prezydenta Miasta K. wiedziała o toczącym się postępowaniu i jako strona miała możliwość zapoznania się z aktami sprawy na każdym etapie postępowania. Była zawiadomiona o terminie rozprawy administracyjnej wyznaczonej na 24.11.10 r. (dowód doręczenia karta [...] akt administracyjnych), o zakończeniu postępowania w niniejszej sprawie (dowód doręczenia karta [...] akt administracyjnych), a także otrzymała pismo organu I instancji z dnia 5.01.2011 r. informujące ją o wydaniu uzupełniającej opinii rzeczoznawcy majątkowego stanowiącej odpowiedź na zarzuty odnoście sporządzonego wcześniej operatu szacunkowego dnia 14.09.2010 r. ( dowód doręczenia karta [...] akt administracyjnych). W tej sytuacji kiedy Prezydent Miasta K. otrzymuje pisma organu I instancji i potwierdza to na stosownych dowodach doręczeń to trudno uznać te zarzuty za rzetelnie podniesienie.

Reasumując należy uznać, że decyzja organu odwoławczego Wojewody z dnia [...].07.2011 r. znak: [...] była przedwczesna, naruszająca podstawowe zasady postępowania wyrażone w przepisach art. 7 kpa - zasadę ustalenia prawy obiektywnej, art. 77 § 1 kpa- zasadę zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego w sprawie oraz przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego w zw. z art. 159 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Naruszenie tych przepisów miało wpływ na wynik sprawy, gdyż operat szacunkowy nie został sporządzony zgodnie z § 36ust. 1 i ust. 2 cytowanego rozporządzenia.

Organ odwoławczy Wojewoda przy ponownym rozpatrzeniu sprawy winien wziąć pod uwagę naprowadzone wyżej okoliczności sprawy.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w pkt. I sentencji wyroku na mocy art. 145 § 1 pkt. 1 lit. "a" i lit. "c " w myśl których Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego mogące mieć wpływ na wynik sprawy, jak też inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Orzeczenie w pkt. II sentencji wyroku wydano na podstawie art. 152 p.p.s.a.

O kosztach orzeczono na mocy art. 200 p.p.s.a.