Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1574/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-11-03 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 134, art. 154
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
article: art. 11f, art. 12 ust. 4a, art. 18 ust. 1
journal: Dz.U. 2013 poz 687
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Pirogowicz Sędziowie: WSA Elżbieta Sobielarska (spr.) WSA Anita Wielopolska-Fonfara Protokolant starszy sekretarz sądowy Artur Dobrowolski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 listopada 2014 r. sprawy ze skargi D. S. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] marca 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Infrastruktury i Rozwoju decyzją z dnia [...] marca 2014 r. nr [...] po rozpatrzeniu odwołania J. S. od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] września 2013 r.

nr [...], orzekającej o ustaleniu odszkodowania na rzecz J. i D. S. w wysokości [...] zł za nieruchomość oznaczoną jako działki nr [...] o powierzchni [...] ha, nr [...] o powierzchni [...] ha, nr [...] o powierzchni [...] ha, położoną w gminie R., obręb [...] oraz nieruchomość oznaczoną jako działki nr [...] o powierzchni [...] ha i nr [...] o powierzchni [...] ha, położoną w gminie R., obręb [...], przejęte z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, przeznaczone na budowę obwodnicy [...] w ciągu drogi krajowej nr [...] (na odcinku od węzła [...] do węzła [...]) i drogi ekspresowej [...] (na odcinku od węzła [...] do węzła [...]), powiększającej ustalone odszkodowanie o 5% wartości nieruchomości z tytułu wydania nieruchomości, tj. o kwotę [...] zł oraz zobowiązującej Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty powiększonego odszkodowania w kwocie [...] zł w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna utrzymał powyższą decyzje w mocy.

W uzasadnieniu organ przedstawił następująco stan sprawy:

Nieruchomość oznaczona jako działki nr [...] o powierzchni [...] ha, nr [...] o powierzchni [...] ha, nr [...] o powierzchni [...] ha, położona w gminie R., obręb [...] oraz nieruchomość oznaczona jako działki nr [...] o powierzchni [...] ha i nr [...] o powierzchni [...]ha położona w gminie R., obręb [...], decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] grudnia 2012 r.,

nr [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, zmienioną decyzją Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] lutego

2013 r., nr [...], zostały przeznaczone pod budowę obwodnicy [...] w ciągu drogi krajowej nr [...] (na odcinku od węzła [...] do węzła [...]) i drogi ekspresowej [...] (na odcinku od węzła [...] do węzła [...]).

Decyzją z dnia z dnia [...] września 2013 r., nr [...], Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz J. i D. S. w wysokości [...] zł za powyższe nieruchomości oraz zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia którym decyzja stanie się ostateczna.

Od tej decyzji odwołanie do Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wniósł J. S. wskazując, że operaty szacunkowe, będące podstawą ustalenia odszkodowania, sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. zostały sporządzone w sposób nieprawidłowy, z naruszeniem przepisów prawa oraz z naruszaniem zasad i standardów wyceny. Odwołujący się zarzucił przyjęcie do porównań nieruchomości niepodobnych do przedmiotu wyceny oraz naruszenie § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w zakresie braku analizy rynku regionalnego, do której zobowiązany jest rzeczoznawca majątkowy w procesie szacowania nieruchomości przejętych pod drogi. Zarzucono także, że wskazana w operacie data wizji lokalnej jest wcześniejsza niż data podpisania umowy z rzeczoznawcą co zdaniem strony powoduje, że nie może stanowić dowodu w sprawie. Odwołujący się podniósł również, że zaskarżona decyzja narusza konstytucyjne prawo właściciela do uzyskania słusznego odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości. Odwołujący się wskazał również, że w wyniku przejęcia nieruchomości pod budowę obwodnicy [...] część nieruchomości, która pozostała przy właścicielach nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania i powinna zostać nabyta przez właściwego zarządcę drogi zgodnie z art. 13 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Po rozpatrzeniu odwołania i zbadaniu akt sprawy, mając na uwadze, że zgodnie z rozporządzeniem Prezesa Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2013 r. w sprawie szczegółowego zakresu działania Ministra Infrastruktury i Rozwoju (Dz. U. z 2013 r., poz. 1391), właściwym w sprawie jest Minister Infrastruktury i Rozwoju, organ utrzymał powyższą decyzję wyjaśniając, że przedmiotowa nieruchomość decyzją Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2012 r. nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, zmienioną decyzją Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] lutego 2013 r. nr [...], przeznaczona została pod budowę obwodnicy [...] w ciągu drogi krajowej nr [...] (na odcinku od węzła [...] do węzła [...]) i drogi ekspresowej [...] (na odcinku od węzła [...] do węzła [...]).

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] września 2013 r. orzekł o ustaleniu na rzecz byłych właścicieli – J. i D. małżonków S. odszkodowania z tytułu przejęcia ww. działek na własność Skarbu Państwa w wysokości [...] zł o jego powiększeniu o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wcześniejszego wydania (tj. kwotę [...] zł) oraz zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Minister Infrastruktury i Rozwoju, po rozpatrzeniu odwołania J. S., decyzją z dnia [...] marca 2014 r. utrzymał powyższą decyzję w mocy. Minister wyjaśnił, że zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2013 r. poz. 687 ze zm.), powoływanej dalej jako "specustawa drogowa", nieruchomości, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowych stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym przez wojewodę w odrębnej decyzji, o której mowa w art. 18. W myśl z kolei art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie do treści art. 134 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), powoływanej dalej jako "u.g.n.", wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Zawarta w tym przepisie tzw. zasada korzyści wychodzi z założenia, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny.

Organ podał, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia odszkodowania stanowi operat szacunkowy z dnia 8 lipca 2013 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. Rzeczoznawca ustalił, że działki nr [...], [...], [...] położone są w obrębie [...], gminie R. Ich otoczenie stanowią grunty rolne oraz zabudowa siedliskowa. Działki nr [...] i [...] graniczą z działką z zabudowy siedliskowej. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów działka nr [...] została sklasyfikowana jako tereny rolnicze, działkę [...] sklasyfikowano jako grunty rolne i pastwiska, natomiast działka nr [...] została sklasyfikowana jako droga. Dojazd do każdej z działek możliwy jest drogą gminną utwardzoną żwirową. Droga taka położona jest bezpośrednio przy działce nr [...]. Na działkach nr [...] i [...] zasiana jest trawa.

Na działach nr [...] i [...] znajduje się przewód telefoniczny, który jak wyjaśnił biegły, nic podlega wycenie, gdyż zostanie przebudowany w ramach realizowanej inwestycji drogowej.

Dodatkowo w piśmie z dnia 5 sierpnia 2013 r. biegły wyjaśnił, że znajdujące się na objętych przedmiotową inwestycją działkach części linii magistralnych mediów: wody. energii elektrycznej nie stanowią własności właściciela gruntu, nie posiadają wpływu na wartość gruntu i zostanie przebudowana w ramach realizacji inwestycji drogowej.

Określając przeznaczenie nieruchomości biegły ustalił, że gmina R. nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na terenie gminy obowiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy R., przyjęte uchwałą Rady Gminy R. nr [...] z dnia

[...] czerwca 2000 r., zmienioną uchwałą Rady Gminy R. z dnia [...] lipca 2008 r.

nr [...], zgodnie z którym przedmiotowe działki położone są w strefie funkcjonalno-przestrzennej "C" – tereny rolnicze.

Biorąc pod uwagę, że celem wywłaszczenia nieruchomości jest realizacja inwestycji drogowej, rzeczoznawca, dokonał analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne na rynku lokalnym i regionalnym. W wyniku analizy odnotowano jedynie kilka takich transakcji, a ich jednostkowe ceny transakcyjne kształtowały się w przedziale od [...] zł do [...] zł/m2 - średnia cena to [...] zł/m2.

W operacie szacunkowym rzeczoznawca wyjaśnił, że ceny działek przeznaczonych na cele rolne są niższe od cen nieruchomości drogowych. Ze względu na zróżnicowanie cen jednostkowych oraz dużą różnorodność pod względem lokalizacji ogólnej (miejscowości) i szczegółowej (sąsiedztwa i przeznaczenia terenów przyległych), a także celu wykupu (drogi osiedlowe, parkingi) i stanu zagospodarowania (składniki budowlane i nasadzenia) brak jest jednak dostatecznej ilości transakcji nieruchomościami drogowymi podobnymi do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Wobec powyższego, do wyceny zastosowano procedurę opisaną w § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), powoływanego dalej jako "rozporządzenie", przyjmując do porównań nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. grunty rolne. W sytuacji, gdy wartość gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych jest niższa niż wartość nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, powiększa się ustaloną wartość o nie więcej niż 50% (§ 36 ust. 3 rozporządzenia). Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że ustalenie stawki procentowej następuje na podstawie badania rynku nieruchomości. Wysokość tej stawki stanowi odzwierciedlenie różnicy, jaka występuje na rynku między cenami transakcyjnymi nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, a cenami transakcyjnymi dotyczącymi nieruchomości o charakterze drogowym. Po uwzględnieniu powyższej analizy rynku lokalnego wartość gruntów rolnych dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania określono z uwzględnieniem zasady korzyści, zwiększając wartość o 50%.

W celu określenia wartości rynkowej gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Analizą objęto lokalny rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele rolne z terenu gminy – R. w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę. W badanym okresie odnotowano kilkanaście transakcji tego rodzaju. Po odrzuceniu cen skrajnych do szczegółowej analizy i obliczeń przyjęto 12 wyselekcjonowanych transakcji przedstawionych w formie tabeli na stronie 20 operatu szacunkowego. Ceny jednostkowe analizowanych nieruchomości zawierały się w przedziale od [...] zł/ha do [...] zł/ha, przy średniej cenie wynoszącej [...] zł/ha. Biegły ustalił, że ceny nieruchomości na badanym rynku zależą od następujących cech rynkowych: położenia - waga 50%, dostępności komunikacyjnej - waga 20%, rodzaju użytków - waga 15% oraz poziomu kultury rolnej - waga 15%. Cechy działek wycenianych zostały przez biegłego ocenione i cena średnia została skorygowana przy zastosowaniu współczynnika na poziomie 1,36. Wartość 1 ha wycenianych działek określono na kwotę [...] zł.

Na potrzeby postępowania odszkodowawczego przeprowadzono dodatkową analizę lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości drogowych. W piśmie z dnia

20 września 2013 r. i 16 października 2013 r. rzeczoznawca majątkowy przedstawił wykaz dodatkowych transakcji drogowych z rynku lokalnego I regionalnego obejmującego teren województwa [...]. W wyniku analizy tych transakcji, obejmującej lata 2011-2012 przedstawiono 9 transakcji nieruchomościami przeznaczonymi na cele drogowe, z których żadna nie mogła być uznana za nieruchomość podobną w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. Jak wskazał biegły powierzchnie wszystkich działek oraz ich cechy nie są porównywalne z działkami przejętymi pod budowę obwodnicy [...]. Przy piśmie z dnia 10 lutego 2014 r. Wojewoda [...] dostarczył do Ministra, celem uzupełnienia materiału dowodowego, wykaz obejmujący dane dotyczące nieruchomości z terenu województwa [...], nabytych przez jednostki samorządu terytorialnego.

Po przeprowadzeniu analizy sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego oraz zapoznaniu się z dodatkowym materiałem dowodowym nadesłanym przez rzeczoznawcę majątkowego oraz Wojewodę [...], organ odwoławczy doszedł do przekonania, że ww. operatowi nie można zarzucić takich uchybień, które nie pozwalałyby na jego podstawie w sposób prawidłowy ustalić odszkodowania za dokonane wywłaszczenie. Szczegółowe wyjaśnienia biegłego, a także dodatkowe badania [...] rynku drogowego przeprowadzone przez Wojewodę [...], przekonały organ, że odnotowane transakcje nieruchomościami drogowymi nie spełniały kryteriów podobieństwa, o których mowa w art. 4 pkt 16 u.g.n. i nie mogły zostać przyjęte do porównań. Ze względu na treść § 36 ust. 2 rozporządzenia brak było też możliwości wykorzystania do porównań transakcji pochodzących z innych regionów Polski, w tym z terenu sąsiedniego województwa.

Odnosząc się do wniosku właścicieli nieruchomości o wykup pozostałej części nieruchomości, organ zaznaczył, że nie jest to kwestia rozstrzygana w postępowaniu odszkodowawczym.

Na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dna [...] marca 2014 r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyła D. S. zarzucając jej naruszenie prawa procesowego:

1) art. 24 § 1 pkt 6 w zw. z art. 84 § 2 kpa poprzez oparcie rozstrzygnięcia na opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę, w stosunku do którego prowadzone jest postępowanie dyscyplinarne w związku ze sporządzeniem operatu szacunkowego w niniejszej sprawie,

2) art. 7 w zw. z art. 80 kpa poprzez błędną ocenę prawidłowości operatu szacunkowego, co doprowadziło do nieprawidłowego ustalenia wartości nieruchomości,

3) art. 75 § 1 w zw. z art. 77 § 4 i art. 80 kpa poprzez nieprawidłowe ocenienie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę jako nieprzeprowadzenie z urzędu dowodu opinii innego biegłego, nieskierowanie opinii do oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców,

4) art. 77 § 4 kpa poprzez żądanie od strony dowodu na potwierdzenie okoliczności znanych organowi z urzędu i poprzez niezwrócenie uwagi na te fakty, mimo, iż organ z urzędu posiadał informację o nieprawidłowościach we wszystkich operatach szacunkowych, co bez inicjatywy dowodowej strony powinno sprawić, że poweźmie on wątpliwości co do prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, a co za tym idzie, podejmie kroki w celu ich usunięcia poprzez dopuszczenie z urzędu dowodu z opinii innego biegłego sądowego lub z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych,

5) art. 107 § 1 i 3 KPA poprzez nieprawidłowe sporządzenie decyzji polegające na: 1. niewskazaniu, w jaki sposób organ ocenił prawidłowość operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, w szczególności w kontekście posiadania przez organ informacji własnych o nierzetelności wszystkich operatów sporządzonych w ramach inwestycji Obwodnicy [...],

2. niewyjaśnienie w uzasadnieniu istoty sprawy, a powołanie się jedynie na wyjaśnienia rzeczoznawcy oraz na prawidłowość stanowiska organu I instancji,

3. nieodniesienie się do wszystkich zarzutów wskazywanych przez skarżącego w odwołaniu oraz w toku postępowania,

6) art. 84 w związku z art. 7 i art. 12 oraz art. 136 kpa poprzez zaniechanie przeprowadzenia dowodu z opinii innego biegłego rzeczoznawcy majątkowego lub zaniechanie skierowania operatu do oceny przez organizację rzeczoznawców majątkowych na okoliczność wartości nieruchomości lub prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego i obciążenie skarżącego negatywnymi skutkami tego zaniechania polegające na przyjęciu, że kwestionując ustalenia opinii biegłego skarżący powinien przedłożyć jako dowód operat szacunkowy, który odmiennie określałby zmianę wartości nieruchomości na skutek jej podziału, co minio istotny wpływ na treść decyzji,

7) a w konsekwencji naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 kpa poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji w sytuacji, w której zachodziły podstawy do uchylenia tej decyzji w całości oraz przekazania sprawy temu organowi do ponownego rozpoznania z uwagi na uchybienia Wojewody w zakresie przeprowadzenia postępowania dowodowego (zaniechanie przeprowadzenia dowodu z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego lub oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców) i oceny dowodu z opinii biegłego stanowiącej operat szacunkowy, co miało istotny wpływ na wynik sprawy,

8) art. 15 kpa w zw. z art. 78 Konstytucji poprzez nierozpatrzenie ponownie istoty sprawy, a ograniczenie się do dokonania prawidłowości rozstrzygnięcia organu

I instancji,

oraz naruszenie prawa materialnego tj.:

1) art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez nieuwzględnienie drenażu wywłaszczonej działki przy wycenie jej wartości z powołaniem się na nieprzydatność tej instalacji dla budowy obwodnicy, w sytuacji gdy wyceniona w tym postępowaniu winna być wartość rynkowa nieruchomości, bez względu na to, czy późniejsza inwestycja wykorzysta jej walory,

2) art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 56 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (dalej jako "Rozporządzenie") poprzez nieprawidłowe sporządzenie opisu wycenianych nieruchomości,

3) art. 153 ust. 1 w zw z art. 4 ust. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami

w zw. z § 56 ust. 1 pkt 7 Rozporządzenia poprzez sporządzenie nieprawidłowej, niepełnej analizy rynku nieruchomości,

4) art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 36 ust. 3 Rozporządzenia poprzez nieumiejętne zastosowanie procedury podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej związane z powyżej wskazanych popełnionymi błędami przy oznaczaniu wartości, którymi posługuje się ta metoda - przy przyjęciu nieprawidłowych danych, niemożliwe było uzyskanie prawidłowego wyniku,

5) art. 4 ust. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 56 ust. 1 pkt 9 Rozporządzenia poprzez nieprawidłowe określenie wartości nieruchomości, co jest konsekwencją powyżej wskazanych popełnionych błędów metodologicznych,

6) § 36 ust. 2 i ust. 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 wrześniu 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.),

7) art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez nieuwzględnienie przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości aktualnie kształtujących się cen w obrocie nieruchomościami,

8) a w konsekwencji naruszenie art. 21 ust. 2 Konstytucji poprzez przyznanie kwoty odszkodowania, która nie może zostać uznana za słuszne odszkodowanie,

wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia w celu ponownego przeprowadzenia postępowania dowodowego i sporządzenia nowego operatu i szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego spoza województwa [...] oraz o dopuszczenie dowodu z opinii Komisji Arbitrażowej Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości Oddział w [...] na okoliczność błędów w operacie szacunkowym nieruchomości, które powodują że operat ten nie mógł zostać użyty jako podstawa ustalenia wysokości należnego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, dołączenie do niniejszej sprawy akt postępowania prowadzonego w stosunku do rzeczoznawcy M. przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej działającej przy Ministrze Infrastruktury i Rozwoju i dopuszczenie dowodu z dokumentów znajdujących się w aktach tego postępowania na okoliczność, że operat szacunkowy będący podstawą ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszym postępowaniu został sporządzony nierzetelnie oraz przez rzeczoznawcę podlegającego wyłączeniu, dopuszczenie dowodu z dokumentów dołączonych do skargi na okoliczności w niej wskazane.

W uzasadnieniu skarżąca podniosła między innymi, że zaskarżone orzeczenie oparte zostało na nieprawidłowo sporządzonym operacie szacunkowym. Zdaniem skarżącej organ bezpodstawnie uznał, iż operat szacunkowy został sporządzony w sposób prawidłowy. Na poparcie swoich twierdzeń organ przytoczył wyjaśnienia biegłego. Uzasadniając zaś zarzuty strony za bezzasadne, posłużył się również wyjaśnieniami biegłego. Organ nie wskazał jednak dlaczego wyjaśnienia te uznał za dowód, któremu dał wiarę i jakie przesłanki stanęły na przeszkodzie uznania za wiarygodne zastrzeżeń strony.

Organ wskazał na gołosłowność zgłaszanych zarzutów od kątem operatu, jak również przypisał im walor subiektywnego przekonania strony, nie odniósł się jednak do konkretnie wskazanych przez stronę uchybień, bezkrytycznie przepisując stanowisko rzeczoznawcy.

Zdaniem skarżącej organ błędnie uznał, iż rynek lokalny odpowiada obszarowi gminy i powiatu, natomiast rynek regionalny jest tożsamy z obszarem województwa. Nie można bowiem wykluczyć, że w niniejszej sprawie właściwy dla wycenianej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną "rynek regionalny" będzie obejmował część sąsiedniego województwa, tj. [...]. Stąd zdaniem skarżącej błędne było twierdzenie biegłego, że na rynku lokalnym i regionalnym brak było dostatecznej ilości transakcji nieruchomościami drogowymi podobnymi do wycenianej.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując w całości stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem.

Dokonując oceny zaskarżonej decyzji pod tym kątem, Sąd doszedł do przekonania, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Istota sporu w niniejszej sprawy sprowadza się do tego, czy organy administracji publicznej ustalając wysokość odszkodowania za przedmiotowe działki mogły oprzeć się na opinii rzeczoznawcy majątkowego J. M. z dnia 8 lipca 2013 r., uznając ją za zgodną z obowiązującymi przepisami prawa.

W ocenie Sądu stanowisko organów obu instancji w tym zakresie należało podzielić. Operat szacunkowy z dnia 8 lipca 2013 r. sporządzony został i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności. Zawiera natomiast wszystkie konieczne elementy wymagane § 56 rozporządzenia. W procesie wyceny biegły przyjął prawidłowo Istotne daty dla procesu wyceny, w szczególności datę, na którą został ustalony stan nieruchomości, tj. [...] grudnia 2012 r. (data wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej). Przeznaczenie nieruchomości zostało ustalone w oparciu o zaświadczenie Wójta Gminy R. z dnia 29 kwietnia 2013 r., z którego wynika, że na terenie gminy obowiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy R., przyjęte uchwałą Rady Gminy R. nr [...] z dnia [...] czerwca 2000 r., zmienioną uchwałą Rady Gminy R. z dnia [...] lipca 2008 r. nr [...], zgodnie z którym przedmiotowe działki położone są strefie funkcjonalno-przestrzennej "C" - tereny rolnicze.

Biegły w procesie wyceny dokonał analizy rynku, która objęła transakcje z ostatnich dwóch lat. Zgodnie bowiem z przepisem § 3 ust. 2 rozporządzenia określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Skarżąca zarzuciła rzeczoznawcy majątkowemu, a w konsekwencji i organom, że błędnie przyjęto rynek gminy i powiatu jako "rynek lokalny" oraz "regionalny" jako rynek województwa. O ile w ocenie Sądu biegły, a za nim organy, prawidłowo zdefiniowały rynek lokalny i regionalny, o tyle kwestia ta nie miała wpływu na ustalenie wartości nieruchomości. Przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia nie mógł mieć bowiem zastosowania w niniejszej sprawie, gdyż dotyczy wyłącznie nieruchomości, które na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej były już przeznaczone pod inwestycję drogową, tj. zgodnie z art. 154 u.g.n. przeznaczenie takie wynikało z treści zapisów planu zagospodarowania przestrzennego, zapisów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. W niniejszej sprawie w dniu wydania omawianej decyzji w obowiązującej uchwale – Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy R., przedmiotowe działki położone były na terenie oznaczonym jako tereny rolnicze. Skoro zatem w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przeznaczenie nieruchomości nie było drogowe, biegły przy dokonywaniu wyceny nieruchomości nie mógł zastosować § 36 ust. 4 rozporządzenia, natomiast prawidłowo należało wycenę oprzeć o przepis § 36 ust. 3 tego rozporządzenia. Analiza cen nieruchomości drogowych była natomiast przeprowadzona jedynie po to, aby wskazać, że na rynku regionalnym ceny nieruchomości nabywanych pod drogi (nieruchomości drogowych) są wyższe niż nieruchomości wykorzystywane dotychczas na cele rolne. Wynik tej analizy posłużył do podwyższenia odszkodowania o wielkość maksymalną przewidzianą w ust. 3 § 36 rozporządzenia.

Wobec powyższego biegły dokonując analizy rynku zawarł charakterystykę zarówno rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi, która wykazała jedynie nieliczne transakcje w tym przedmiocie i brak ich podobieństwa do nieruchomości wycenianej, jak również szczegółową analizę rynku nieruchomości gruntowych na obszarze budowy obwodnicy [...]. Zdaniem Sądu, powyższa analiza spełnia wymogi wynikające zarówno z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i nie sposób przyjąć, że uznanie tej analizy przez organy orzekające za prawidłową stanowiło naruszenie prawa. Z powyższych przyczyn zarzut skargi dotyczący naruszenia art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. w zw. § 36 ust. 3 i 4 rozporządzenia uznać należało za nieuzasadniony.

Biegły przedstawił ponadto wybór podejścia i metody wyceny - tj. podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej, co było uzasadnione w świetle bazy porównawczej jaką dysponował. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest bowiem znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1 rozporządzenia). W podejściu porównawczym stosuje się między innymi metodę korygowania ceny średniej

(§ 4 ust. 2 rozporządzenia). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia). Mając powyższe na uwadze, w oparciu o 12 transakcji działkami niezabudowanymi położonymi w gminie R. (których ceny wahały się od [...] zł/ha do

[...] zł/ha - średnio [...] zł/ha), ustalono cechy mające wpływ na wartość nieruchomości oraz ich wagi. I tak biegły ustalił, że ceny nieruchomości na badanym rynku zależą od cech rynkowych tj. położenie - waga 50%, dostępność komunikacyjna

- waga 20%, rodzaj użytków - waga 15% oraz poziom kultury rolnej - waga 15%. Następnie ocenił cechy działek wycenianych i cena średnia została skorygowana przy zastosowaniu współczynnika na poziomie 1,36. Wartość 1 ha wycenianych działek określono ostatecznie na kwotę [...] zł. Biegły ustalił również wartość nasadzeń na działkach nr [...], nr [...] oraz nr [...] i nr [...].

Reasumując organ, dysponując prawidłowym operatem szacunkowym, miał podstawy ustalić w jego oparciu odszkodowanie. Wskazać przy tym należy, że w sytuacji, gdy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, polemika strony skarżącej z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii, musi być oceniane przez Sąd ze szczególną ostrożnością. Samo bowiem subiektywne przekonanie osób zainteresowanych uzyskaniem jak najwyższego odszkodowania o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności.

Wobec powyższego uznać należało, że analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego i ocena podniesionych przez skarżącą zarzutów prowadzą do przekonania, że brak jest podstaw do podważenia legalności zaskarżonej decyzji i wskazują na bezzasadność skargi. Organy orzekające w sprawie wnikliwie i wszechstronnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy (art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a.), szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi kierowały się przy rozstrzyganiu tej sprawy oraz uzasadniły swoje orzeczenie (art. 107 § 1 i 3 k.p.a.). Sąd nie podzielił również zarzutu naruszenia przepisów art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej oraz art. 6

w zw. z art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. W sprawie prawidłowo określono bowiem przedmiot postępowania, jakim było ustalenie odszkodowania za przedmiotową nieruchomość, co znalazło wyraz w pkt 2 decyzji Wojewody [...] z dnia [...] września 2013 r. utrzymanej w mocy decyzją Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] marca 2014 r., jak również, zgodnie z treścią art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, odszkodowanie to powiększono o 5% wartości nieruchomości.

W tej sytuacji Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie

art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), orzekł jak w sentencji.