Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2242/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2013-04-04 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 73
journal: Dz.U. 1998 nr 133 poz 872
law: Ustawa z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną.
article: art. 159
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 36  ust. 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marek Wroczyński (spr.) Sędziowie: WSA Jolanta Dargas WSA Iwona Owsińska-Gwiazda Protokolant specjalista Ewelina Dębna po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 kwietnia 2013 r. sprawy ze skargi Gminy Miejskiej L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] września 2012 r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta Miasta L., utrzymał w mocy decyzję Starosty Powiatu [...] z dnia [...] lipca 2012 r. nr [...] orzekającą o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną gminną - ulicę [...] w L. oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] m² i ulicę [...] w L. oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] m² obie w obrębie ewidencyjnym [...].

Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, że Starosta [...] decyzją z dnia [...] lipca 2012 r. nr [...] ustalił odszkodowanie za przedmiotowe działki w wysokości [...] zł na rzecz W. J., J. J. i J. K. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia organ wyjaśnił, że przedmiotowe nieruchomości spełniają przesłanki określone w art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872, ze zm.), a decyzję oparto na podstawie operatu szacunkowego z dnia 21 marca 2012 r. sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.

Nie zgadzając się z tym rozstrzygnięciem odwołanie w imieniu Gminy L. złożył Prezydent Miasta L. wnosząc o uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu odwołania zarzucił oparcie się na nieprawidłowej (zawyżonej) wycenie wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej działki ewid. nr [...] i [...] sporządzonej przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, a także naruszenie art. 7, 8, 11 i art. 77 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz.1071 ze zm. – dalej jako Kpa). W ocenie odwołującego się rzeczoznawca przyjął do wyceny wybiórczo nieruchomości o zawyżonych wartościach, pomijając inne transakcje na rynku, które odzwierciedlałyby rzeczywisty rynek nieruchomości i miały wpływ na wartość wycenianej nieruchomości. Ponadto rzeczoznawca przyjął do porównania nieruchomości znacznie różniące się powierzchnią od nieruchomości wycenianej, przyjął cechę uzbrojenia, która nie ma żadnego znaczenia dla nieruchomości o statusie drogi publicznej, podobnie jak i cecha "położenie" i "lokalizacja szczegółowa", które różnią się od siebie jedynie pozornie.

Po rozpatrzeniu złożonego odwołania Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty [...]. W uzasadnieniu zajętego stanowiska organ odwoławczy wyjaśnił, że dokonana przez organ I instancji ocena stanu prawnego i faktycznego nie budzi zastrzeżeń. Wojewoda [...] przywołał treść art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną i stwierdził, że ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika bezspornie, że decyzją Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2009 r. stwierdzono nabycie przez Gminę – Miasto L. z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa własności nieruchomości zajętej pod część ulicy [...] oznaczonej jako działka ewid. nr [...] o pow. [...] m² oraz część ulicy [...] oznaczonej jako działka ewid. nr [...] o pow. [...] m². Wniosek o odszkodowanie złożyły osoby uprawnione w ustawowym terminie. Kwestia sporna sprowadzała się jedynie do prawidłowości ustalenia wysokości należnego odszkodowania.

Odnosząc się do spornej kwestii prawidłowości ustalenia odszkodowania, a tym samym zarzutów przedstawionych w odwołaniu Prezydenta Miasta L., Wojewoda [...] wyjaśnił, że odszkodowanie za nieruchomość, która przeszła na własność jednostki samorządowej lub Skarbu Państwa ustala się i wypłaca, stosownie do przepisu art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, według zasad i trybu określonego w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, a więc przepisów Rozdziału 5 Działu III i Rozdziału 1 Działu IV ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, ze zm. – dalej jako u.g.n.). Podstawę obliczenia odszkodowania stanowi stan nieruchomości na dzień wejścia w życie ustawy, czyli 29 października 1998 r. Odesłanie do przepisów regulujących sprawę odszkodowań za nieruchomości wywłaszczone oznacza, że stosownie do art. 130 u.g.n., w przypadku gdy właściwy organ wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu (ale według stanu nieruchomości z dnia [...] października 1998 r.). Określenie wartości nieruchomości stanowiące podstawę ustalenia odszkodowania następuje zgodnie z wymogami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm. – dalej jako rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.), wydanego w oparciu o delegację ustawową z art. 159 u.g.n. oraz zgodnie ze standardami zawodowymi (art. 175 ust. 1 u.g.n.). Odnosząc się do oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego z dnia 21 marca 2012 r. organ odwoławczy wyjaśnił, że rzeczoznawca majątkowy dokonując analizy danych w operacie szacunkowym zastosował się do dyspozycji § 36 ust. 4 znowelizowanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, przyjmując podejście porównawcze - metodę korygowania ceny średniej biorąc do porównań rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych położonych na obszarze miasta L. przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną objętych transakcjami sprzedaży w latach 2010 – 2012. Jak wyjaśniła biegła, na analizowanym rynku lokalnym obejmującym miasto L. w obrębie [...] nie odnotowano transakcji sprzedaży działek przeznaczonych bądź zajętych pod drogi spełniających warunek podobieństwa zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. publiczne, które mogłyby posłużyć jako materiał porównawczy. Taki stan rzeczy w ocenie organu odwoławczego, wbrew zarzutom Prezydenta Miasta L., obligował rzeczoznawcę majątkowego do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości według wartości gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Rzeczoznawca ze zbioru dostępnych transakcji wybrał próbkę 14 transakcji (strona 7 i 8 operatu) umów kupna-sprzedaży reprezentatywnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną o cenach jednostkowych od [...] zł/m² do [...] zł/m². Ostatecznie, po określeniu zakresu współczynników korygujących, ustaleniu cech wpływających na wartość działki wycenianej na lokalnym rynku (lokalizacja, sąsiedztwo, jakość drogi dojazdowej i uzbrojenie) oraz po określeniu procentowym wagi poszczególnych cech i określeniu wartości współczynników korygujących, wartość 1 m² wycenianych nieruchomości została określona w wysokości [...] zł, co po uwzględnieniu jej powierzchni określiło wartość prawa własności nieruchomości zajętej pod drogę publiczną gminną na poziomie [...] zł według stanu na dzień [...] października 1998 r. i poziomu cen na dzień sporządzenia operatu.

Równocześnie organ odwoławczy wyjaśnił, że występujące w rozpatrywanej sprawie różnice w położeniu czy w powierzchni działek przyjętych do porównań z nieruchomością wycenianą nie mogą stanowić podstawy do przyjęcia, iż nie są to nieruchomości podobne, gdyż wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach nieruchomości. Tym samym zarzut wzięcia do porównań nieruchomości o zawyżonych wartościach i pominięcia innych nieruchomości, które odzwierciedlałyby rzeczywisty rynek nieruchomości Wojewoda [...] uznał za nieuzasadniony. W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy z dnia 21 marca 2012 r. zawiera konsekwencję w przyjęciu metodologii ustalania wysokości odszkodowania szacowanego gruntu. Zastosowano w nim właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. Jest on spójny, prawidłowo uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. W kontekście zastrzeżeń podnoszonych przez odwołującego się w stosunku do operatu szacunkowego organ odwoławczy zauważył, że mógł on skorzystać z możliwości wynikającej z art. 157 ust. 1 u.g.n. tj. zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.

Na decyzję Wojewody [...] skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyła Gmina Miejska L. Zaskarżonej decyzji zarzuciła:

- naruszenie art. 153 u.g.n. w zw. z § 4 ust. 2 oraz ust. 3 i z § 36 ust. 2 pkt 2 oraz z § 36 ust. 5 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. poprzez oparcie się na sporządzonej w sposób nieprawidłowy (zawyżonej) wycenie rynkowej nieruchomości stanowiącej działki ewidencyjne nr [...] i nr [...], położonej pod drogą publiczną ul. [...] i [...] w L., co miało wpływ na ustalenie wysokości należnego odszkodowania, a tym samym na rozstrzygnięcie sprawy,

- naruszenie art. 7, art. 8, art. 11 i art. 77 Kpa poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego sprawy oraz zasadności przesłanek, którymi kierował się organ przy podejmowaniu decyzji.

Mając na uwadze przedstawione zarzuty skarżąca Gmina wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ II instancji. W uzasadnieniu skargi skarżąca przedstawiła argumenty na poparcie zasadności postawionych w skardze zarzutów.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Przede wszystkim podkreślić należy, że sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd bada, czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na jej wynik. Należy dodać, że zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. z 2012 r. Dz. U. poz. 270) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego wskazuje na niezasadność skargi.

Istotę sporu w niniejszej sprawie stanowi dokonana przez organy orzekające ocena prawidłowości sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, na podstawie którego określone zostało odszkodowanie za przejętą pod drogę publiczną (ulice [...] i [...] w L.) nieruchomość. Okolicznością bezsporną w sprawie jest, że przedmiotowe działki nr [...] i [...] zajęte zostały pod drogę gminną ulicę [...] i [...]. Fakt ten został potwierdzony ostatecznymi decyzjami Wojewody [...] [...] kwietnia 2009 r., nr [...] i [...] wydanymi na podstawie art. 73 ust. 1 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, w której organ wojewódzki stwierdził nabycie przez Gminę Miejską L. z mocy prawa, z dniem 1 stycznia 1999 r., prawa własności przedmiotowych nieruchomości. Zgodnie z art. 73 ust. 1 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, niestanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Podstawę do ustalenia odszkodowania stanowi w tym przypadku wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem (art. 73 ust. 5 ustawy). Ze względu na to, że w rozpatrywanej sprawie przejęcie prawa własności następowało ex lege, czyli z mocy prawa, to niezbędne było wydanie na wniosek uprawnionych podmiotów odrębnej decyzji administracyjnej ustalającej odszkodowanie według reguł przewidzianych w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Z analizy akt sprawy wynika, że wysokość odszkodowania w rozpatrywanej sprawie ustalona została na podstawie operatu szacunkowego z dnia 21 marca 2012 r. sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Zgodnie z § 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. przy wycenie przedmiotowej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na cenę. Przy metodzie korygowania ceny średniej, jaka została zastosowana w przedmiotowym operacie, do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenionej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikiem korygującym, uwzględniającym różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Z analizy powołanego powyżej operatu szacunkowego wynika, że do wyceny rzeczoznawca zastosowała § 36 ust. 4 znowelizowanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. przyjmując podejście porównawcze – metodę korygowania ceny średniej biorąc do porównań rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych położonych na obszarze maista L. przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną objętych transakcjami sprzedaży w latach 2010 – 2012. Brak bowiem było na analizowanym rynku lokalnym obejmujący teren powiatu [...] w obrębie ewidencyjnym [...] transakcji na nieruchomościach przeznaczonych pod drogi spełniających warunek podobieństwa zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. Przy określaniu wartości nieruchomości rzeczoznawca wziął pod uwagę 14 transakcji dokonywanych w latach 2010-2011 na terenie powiatu [...]. Kryterium wyboru przez rzeczoznawcę tych transakcji z bazy danych stanowiło podobieństwo podlegających obrotowi nieruchomości do nieruchomości wycenianej pod względem położenia (strefy) lokalizacji, sąsiedztwa, jakości drogi dojazdowej i uzbrojenia. Na podstawie tych transakcji rzeczoznawca ustalił cenę średnią za 1 m² nieruchomości na poziomie [...] zł. Rzeczoznawca dokonał również procentowej oceny wpływu cech rynkowych na wartość nieruchomości i ustalił wysokość współczynników korygujących. W efekcie dokonanej analizy ustalił wartość 1 m² wycenianej działki na poziomie [...] zł. Wysokość ta mieści się w przedziale cenowym cen rynkowych nieruchomości podobnych ustalonym w dokonanej analizie rynku. W ocenie Sądu operat szacunkowy, na podstawie którego organy ustaliły wysokość należnego odszkodowania, został sporządzony zgodnie z przepisami powołanego wyżej znowelizowanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 października 2011 r. sygn. akt I OSK 1650/10 pokreślił, że sąd administracyjny rozpoznając skargę na decyzję ustalającą wysokość odszkodowania opartą na operacie szacunkowym zobligowany jest zbadać, czy organ prawidłowo, zgodnie z m.in. przepisami postępowania art. 77 § 1 i art. 80 kpa, dokonał oceny tego dowodu. Dokonując zatem tej oceny w świetle obowiązujących przepisów prawa oraz zgromadzonego w aktach materiału dowodowego Sąd doszedł do przekonania, że organy prawidłowo uznały, że sporny operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego został sporządzony zgodnie z prawem, wybór podejścia i metody wyceny został przez rzeczoznawcę dobrze wyjaśniony i uzasadniony. Jak wynika z treści operatu został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, zarówno odnoszące się do stanu nieruchomości (przedmiot i zakres wyceny, cel wyceny, podstawy formalne i materialnoprawne, źródła danych merytorycznych, określa daty istotne przy wykonaniu operatu szacunkowego, opisuje i określa stan nieruchomości w kontekście jej stanu prawnego, lokalizacji, stanu i stopnia wyposażenia w infrastrukturę techniczną, komunikacji, sposobu użytkowania i zagospodarowania nieruchomości, a także przeznaczenia nieruchomości), jak i samej wyceny (wybór podejścia, metody i techniki wyceny, analiza i charakterystyka rynku nieruchomości, określenie wagi i ocenę cech rynkowych, określenie sumy współczynników korygujących oraz wartość przedmiotu wyceny), nie zawiera niejasności, nielogiczności, sprzeczności czy braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Dokonując wyceny gruntu rzeczoznawca wziął pod uwagę wszystkie istotne cechy szacowanej nieruchomości, zarówno te, które miały wpływ na podwyższenie, jak i na obniżenie jej wartości. Uwzględnił wszelkie elementy, które mogły mieć wpływ na wartość nieruchomości oraz dostatecznie wyjaśnił założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny, a także wskazał wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Operat przedstawia czytelnie i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Wobec powyższego mógł on stanowić podstawę do określenia wysokości należnego odszkodowania, co zasadnie podzieliły organy orzekające w rozpatrywanej sprawie.

Odnosząc się do zarzutów skargi wyjaśnić należy, że za polemikę z ustaleniami biegłego Sąd uznał zarzuty skargi dotyczące przyjęcia do porównań nieruchomości z innego obrębu ewidencyjnego niż nieruchomość wyceniana i o znacznie różniących się powierzchniach od nieruchomości szacowanej (o większej powierzchni). Jeżeli chodzi o pierwsze zagadnienie, to Sąd zauważa, że określenie wartości nieruchomości poprzedzone jest analizą rynku nieruchomości, przy czym w przypadku stosowania metody korygowania ceny średniej musi być to rynek właściwy ze względu na położenie wycenianej nieruchomości (§ 3 ust. 2 i § 4 ust. 4 rozporządzenia). Ten zakres obowiązków należy do biegłego i to biegły decyduje, jaki rynek jest w jego ocenie miarodajny dla szacowanej nieruchomości. Wiedza w tym zakresie jest wiedzą specjalną, którą dysponuje jedynie biegły, a zatem organ i sąd administracyjny nie mogą kwestionować ustaleń biegłego, jeżeli w sprawie brak dowodów wskazujących na wadliwą analizę rynku przez rzeczoznawcę majątkowego, w szczególności skoro wszystkie 14 transakcji wybranych przez rzeczoznawcę dotyczyły nieruchomości położonych na terenie miasta L., a powołane wyżej przepisy regulujące kwestię sporządzania operatów szacunkowych nie zawierają wymogu, aby wybrane transakcje dotyczyły nieruchomości położonych w tym samym obrębie ewidencyjnym. W ocenie Sądu orzekającego wymóg taki nie ma żadnego uzasadnienia. Jeżeli chodzi o drugą kwestię, to Sąd zauważa, że przy stosowaniu podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej cechy mające wpływ na wartość nieruchomości położonych na właściwym rynku lokalnym określa biegły kierując się wiedzą specjalną (art. 153 ust. 1 w zw. z art. 154 ust. 1 u.g.n.). Cechy te stanowiły podstawę wyboru nieruchomości podobnych. Uwzględnienie w wycenie istniejących różnic cech nieruchomości przyjętych do porównania w stosunku do nieruchomości wycenianej dokonywane jest za pomocą współczynników korygujących, które w analizowanym operacie zostały zastosowane.

Zważyć należy, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Pozycja rzeczoznawcy majątkowego, w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania swojej wiedzy specjalistycznej oraz dołożenia należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości ściśle specjalnych. W rozpatrywanej sprawie organy administracji sprawdziły w sposób wyczerpujący, na jakich przesłankach rzeczoznawca oparł swoje twierdzenia i skontrolowały prawidłowości tego rozumowania. Skoro organy uznały, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami i może zostać wykorzystany do ustalenia odszkodowania, to brak było podstaw do występowania przez te organy o sporządzenie nowego operatu, czy też o jego ocenę przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, o której mowa w art. 157 u.g.n. Niewątpliwie jednak uprawnienie takie przysługiwało stronie niezadowolonej. Dlatego właśnie, jeżeli skarżąca Gmina miała zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to mogła skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu. Skorzystanie z tej możliwości zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. Pogląd ten znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych, między innymi w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjny z dnia 14 marca 2007 r. sygn. akt I OSK 322/06, wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2006 r. sygn. akt I SA/Wa 1107/05 oraz z dnia 7 maja 2007 r. sygn. akt I SA/Wa 547/07 - dostępne w bazie orzeczeń pod adresem http://orzeczenia.nsa.gov.pl. Jak wynika z akt sprawy, z tej możliwości skarżąca Gmina jednak nie skorzystała opierając stawiane zarzuty jedynie na własnym rozumieniu przepisów prawa oraz własnej analizie operatu szacunkowego stanowiącego podstawę wydanych decyzji. W tej sytuacji postawione w skardze zarzuty uznać należy za polemikę z ustaleniami biegłego nie popartą żadnym rzetelnym dowodem.

Sąd nie podziela także zarzutu skargi o naruszeniu art. 7, 8, 11 i 77 Kpa. Organy obu instancji przeprowadziły postępowanie wyjaśniające w sposób prawidłowy i zupełny. Należycie także zebrały i wyczerpująco oceniły materiał dowodowy, który posłużył za podstawę wydania merytorycznie prawidłowych decyzji. W szczególności dokonując analizy sporządzonego operatu szacunkowego Sąd nie stwierdził wystąpienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować uznaniem za wadliwe przyjęcia go przez organy jako dowodu w sprawie.

Biorąc powyższe pod uwagę na podstawie art. 151 p.p.s.a. Sąd orzekł jak w sentencji.