Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 42/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2013-03-06 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Drogi publiczne
Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 4 pkt 2, art. 12 ust. 4a, art. 12 ust. 4b, art. 12 ust. 4f, art. 12 ust. 5, art. 18 ust. 1
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.
article: art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1-2, art. 151 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 36 ust. 1-2
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jerzy Stankowski (spr.) Sędziowie WSA Izabela Bąk-Marciniak WSA Tomasz Grossmann Protokolant st. sekr. sąd. Monika Zaporowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 06 marca 2013 r. sprawy ze skargi S. S. na decyzję Wojewody W. z dnia [...] stycznia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] listopada 2010 r., nr [...] (dalej decyzja z dnia [...] listopada 2010 r.) Starosta W. (dalej Starosta albo organ I instancji) działając na podstawie art. 12 ust. 4 pkt 2, ust. 4a, 4b, 4f i ust. 5 oraz art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. 2008 r., nr 193, poz. 1194, ze zm., dalej ustawa drogowa), przepisów działu III rozdziału 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. 2004, nr 261, poz. 2603, ze zm., dalej ugn) w związku z decyzją Starosty z dnia [...] maja 2010 r. nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. 2000, nr 98, poz. 1071 ze zm., dalej kpa) w pkt 1 ustalił odszkodowanie za działkę nr [...] o pow. [...] ha, położoną w P. gmina W., zapisaną w księdze wieczystej o oznaczeniu KW nr [...], w wysokości [...] zł. W pkt 2 Starosta ustalił adresata odszkodowania w osobie byłego właściciela opisanej w pkt 1 nieruchomości, S. S. zam. we W. przy ul. Ś. [...],[...] W.. W pkt 3 decyzji, do wypłaty odszkodowania ustalonego w decyzji zobowiązana została Gmina W.. W pkt 4 decyzji organ I instancji orzekł, że zapłata odszkodowania nastąpi jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu Starosta wyjaśnił, że dnia [...] maja 2010 r. wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, polegającej na przebudowie i rozbudowie drogi gminnej, obejmującej budowę chodnika i przebudowę części zjazdów na działkach położonych w obrębie W. (w ciągu ul. Ś.) oraz w obrębie P. (w ciągu ul. G.). Na podstawie tej decyzji, nieruchomość oznaczona geodezyjnie jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położona w P., stała się z mocy prawa własnością Gminy W. z dniem w którym decyzja stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym w drodze odrębnej decyzji przez Starostę.

W toku prowadzonego postępowania organ zlecił rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatu szacunkowego określającego wartość działki nr [...] o pow. [...] ha, położonej w P. Zgodnie z operatem szacunkowym wartość przedmiotowej działki została określona na kwotę [...] zł.

W dniu [...] października 2010 roku w starostwie odbyła się rozprawa administracyjna, na której prawidłowo zawiadomione strony postępowania miały możliwość zapoznania się z aktami sprawy a przede wszystkim z operatem szacunkowym. Strony postępowania nie wniosły zastrzeżeń ani uwag do operatu szacunkowego ustalającego wartość wywłaszczonej nieruchomości.

Odwołanie od powyższej decyzji pismem z dnia [...] listopada 2010 r. wniósł Burmistrz Miasta i Gminy W. (dalej odwołujący), zaskarżając decyzję z dnia [...] listopada 2010 r. w całości oraz wnosząc o jej uchylenie.

W uzasadnieniu odwołujący zwrócił uwagę, że organ I instancji nie ocenił wartości dowodowej przedłożonego operatu szacunkowego. Ponadto nie odniósł się on do treści operatu szacunkowego i nie wyjaśnił dlaczego uznał przyjętą wycenę za prawidłową.

W przedmiotowym operacie nieprawidłowo określono przeznaczenie wycenianych działek. Zgodnie z operatem gmina W. nie ma aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a wyceniane działki zostały wydzielone z działek przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe. Natomiast z zaświadczenia o przeznaczeniu gruntów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z dnia 17.08.2010 r., które stanowi załącznik do operatu wynika, że działka ta jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod drogi publiczne.

W operacie przyjęto, że jednym z głównych czynników wpływających na cenę działki jest jej położenie (zgodnie z operatem ta cecha ma 45% wpływu ze wszystkich cech na wartość). Działka oznaczona numerem geodezyjnym [...] położona jest w mieście W., natomiast działka oznaczona numerem geodezyjnym [...] położona jest na terenie wsi P. W zbiorze nieruchomości porównawczych są tylko te położone na terenie miasta W. Brak jest porównania do jakichkolwiek nieruchomości położonych na terenach wiejskich. Uznać należy zatem, że jest to jedynie zbiór nieruchomości służący ustaleniu wartości działki nr [...] położonej we W., a brak jest cen transakcyjnych nieruchomości, które miałyby służyć określeniu wartości nieruchomości nr [...] położonej w P. Nie można uznać, że nieruchomości położone na terenie miasta są nieruchomościami podobnymi ze względu na położenie, z nieruchomością zlokalizowaną na terenie wiejskim.

Odwołujący zwrócił również uwagę, że nieruchomości wyznaczone do porównań nie są podobne z nieruchomością wycenianą. Trudno uznać za nieruchomości podobne działkę o pow. [...] m2 i działkę o powierzchni [...] m2, a taka jest rozpiętość wielkości działek uznanych przez autora operatu za podobne. Jednocześnie działka o pow. [...] m2 nie może służyć samodzielnie jako działka budowlana, więc nie można na podstawie jej ceny transakcyjnej wyceniać innej działki przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe.

Ponadto w operacie brak jest określenia bliższego położenia nieruchomości, których ceny transakcyjne stały się podstawą do określenia wartości wycenianej nieruchomości. Brak tej informacji uniemożliwia dokonanie oceny przydatności dowodowej złożonego operatu szacunkowego.

Decyzją z dnia [...] stycznia 2011 r., nr [...] (decyzja z dnia [...] stycznia 2011 r.) Wojewoda Wielkopolski (dalej Wojewoda albo organ II instancji) uchylił decyzję z dnia [...] listopada 2010 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

W uzasadnieniu Wojewoda opisując stan faktyczny sprawy oraz dokonując wykładni znajdujących zastosowanie w sprawie przepisów ustawy drogowej, ugn oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 21 W. 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej rozporządzenie z 2004 r.) stwierdził uchybienia w sporządzeniu operatu szacunkowego, uniemożliwiające ustalenie na jego podstawie wysokości odszkodowania należnego byłemu właścicielowi nieruchomości.

Wojewoda zauważył, że rzeczoznawca majątkowy nie zastosował się w pełni do dyspozycji przepisu § 36 ust. 1 rozporządzenia z 2004 r., który obliguje rzeczoznawcę przy szacowaniu wartości nieruchomości do brania w pierwszej kolejności pod uwagę cen transakcyjnych uzyskanych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, jeżeli tego rodzaju rynek na danym lub podobnym obszarze został wykreowany. Natomiast jeżeli analiza badanego rynku wykaże brak transakcji nieruchomości nabywanych w celu realizacji inwestycji drogowych, istnieje możliwość zastosowania przez rzeczoznawcę majątkowego przepisu §36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia z 2004 r. Wymaga to jednakże zamieszczenia we wstępnych warunkach wyceny informacji o braku na badanym rynku transakcji nieruchomościami podobnymi nabywanymi pod budowę dróg publicznych. Autor operatu nie wskazał braku przesłanek do zastosowania §36 ust. 1 rozporządzenia z 2004 r., bowiem nie wykazał braku transakcji pod drogi. Biegły powinien precyzyjnie określić rodzaj badanego przez siebie rynku, a także przesłanki przemawiające za zastosowaniem takiego, a nie innego przepisu. Dopiero w takim przypadku można byłoby mówić o kompleksowym zbadaniu rynku i właściwym uzasadnieniu przyjęcia takiej, a nie innej podstawy prawnej oszacowania nieruchomości. W tej sytuacji organ I instancji powinien poczynić kroki zmierzające do wyegzekwowania od rzeczoznawcy majątkowego pogłębionej analizy rynku.

Wojewoda również zauważył, że rzeczoznawca majątkowy w punkcie 6 operatu szacunkowego stwierdził, że "Gmina W. nie posiada aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego". Natomiast z zaświadczenia o przeznaczeniu gruntów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego znak [...] wydanego przez Urząd Miasta i Gminy we W. w dniu [...] sierpnia 2010 r. na wniosek Starostwa Powiatowego we W., a stanowiącego załącznik do powyższego operatu szacunkowego, wynika, że działka nr [...] przeznaczona jest pod drogę. W zaistniałej sytuacji organ I instancji powinien wyegzekwować od rzeczoznawcy majątkowego wyjaśnienie rozbieżności pomiędzy treścią operatu szacunkowego, a stanem faktycznym uwidocznionym w jego załącznikach.

Dodatkowo, zastrzeżenia budzi zapis punktu 3.4 operatu szacunkowego, w którym rzeczoznawca majątkowy jako datę dokonania wizji lokalnej, oględzin i ustaleń szczegółowych podaje dzień [...] grudnia 2009 r. Natomiast operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb przedmiotowego postępowania jako podstawę formalną przyjmuje umowę - zlecenie z dnia [...] sierpnia 2010 r.

Ponadto rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny nieruchomości przyjmując jej stan na dzień [...] czerwca 2010 r., czyli na dzień, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy drogowej, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania, zatem wysokość odszkodowania powinna zostać ustalona według stanu nieruchomości na dzień [...] maja 2010 r. (data wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej).

Wojewoda zwrócił również uwagę na szereg uchybień procesowych, polegających na braku należytej oceny przez Starostę wartości merytorycznej operatu szacunkowego, niewłaściwym uzasadnieniu decyzji z dnia [...] listopada 2010 r. Konieczność przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w znacznej części, uniemożliwiła Wojewodzie zastosowanie instytucji reformacji i skutkowała koniecznością wydania decyzji kasacyjnej w trybie art. 138 § 2 kpa.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu (dalej WSA) pismem z dnia [...] marca 2011 r. wywiódł S. S. (dalej skarżący), zaskarżając w całości decyzję z dnia [...] stycznia 2011 r. oraz zarzucając: wydanie decyzji z dnia [...] stycznia 2011 r. z rażącym naruszeniem prawa, naruszenie interesu prawnego, sprzeczność istotnych ustaleń z treścią zebranego materiału dowodowego co miało istotny wpływ na wynik sprawy, naruszenie zasady prawdy obiektywnej wyrażonej w art. 7 kpa, naruszenie zasady praworządności wyrażonej w art. 6 kpa, brak wzięcia pod uwagę zasady pogłębiania zaufania do organów państwa z art. 8 kpa, brak uwzględnienia wszystkich okoliczności faktycznych, które wpłynęły na wydanie niekorzystnej decyzji, naruszenie prawa materialnego przez błędną jego wykładnię oraz niewłaściwe zastosowanie przepisów, niezgodność decyzji z prawem, nieprawidłowość zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz nie trafność ich wykładni, naruszenie przepisów postępowania co miało istotny wpływ na wynik sprawy, istotne wady w prowadzonym postępowaniu, wykroczenie poza granice uznania administracyjnego, nietrafność wysnutych wniosków, nie kierowanie się zasadą doświadczenia życiowego, nie wzięcie pod uwagę słusznego interesu obywatela art. 154 kpa. Skarżący wniósł o uchylenie decyzji Wojewody w całości, podtrzymanie w mocy decyzji Starosty, zmianę decyzji, stwierdzenie, że decyzja wydana została z rażącym naruszeniem prawa, dopuszczenie dowodów z dokumentów z akt sprawy, zasądzenie zapłaty na rzecz skarżącego [...] zł za przejęcie na rzecz Gminy W. prawa własności nieruchomości, o zapłatę lub zwrot przejętej działki.

W uzasadnieniu skarżący zauważył, że Wojewoda bezpodstawnie przyjął, że zamierzona przez gminę inwestycja drogowa ma charakter inwestycji celu publicznego oraz że wycena rzeczoznawcy za działkę, która przejęła gmina jest zawyżona. Skarżący podkreślił nadto, że cena przejętej działki została zaniżona w stosunku do ceny gruntu, z którego została wydzielona (k. 4-8 akt sądowych).

W odpowiedzi na skargę z dnia [...] marca 2011 r., nr [...], Wojewoda wniósł o jej oddalenie (k. 10-11 akt sądowych).

W piśmie z dnia [...] kwietnia 2011 r. skarżący podtrzymując swoje dotychczasowe twierdzenia wskazał, że wydając zaskarżoną decyzję Wojewoda oparł się jedynie na materiale dowodowym zgromadzonym przez organ I instancji (k. 20-21 akt sądowych).

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli sprawowanej przez Sąd pod względem zgodności z prawem w niniejszym postępowaniu była decyzja Wojewody z dnia [...] stycznia 2011 r. oraz poprzedzające jej wydanie czynności procesowe w sprawie o ustalenie odszkodowania za działkę nr [...] o powierzchni [...] ha, położoną w P., gmina W., która na mocy decyzji Starosty W. z dnia [...] maja 2010 r., nr [...], stała się z mocy prawa własnością Gminy W.

Rozpoznając niniejszą sprawę Sąd podzielił ustalenia faktyczne poczynione przez Wojewodę przyjmując je za własne oraz czyniąc je podstawą poniższych rozważań.

Podstawę wydanych w sprawie decyzji stanowił art. 12 ust. 4 pkt 2, 4a, 4b, 4f i 5 ustawy drogowej, określający skutek prawny wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, podmiot właściwy do wydania decyzji o ustaleniu wysokości odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę oraz termin jej wydania. Z kolei w art. 12 ust. 5 ustawy drogowej zamieszczone zostało odesłanie do ugn w sprawach dotyczących ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 ustawy drogowej. Przepis ten stanowi, że wysokość odszkodowania ustalana jest według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Natomiast zgodnie z art. 134 ust. 1 i 2 oraz art. 151 ust. 1 ugn, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, jeżeli nieruchomość danego rodzaju występuje w obrocie. Wartością rynkową jest zaś najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku z uwzględnieniem cen transakcyjnych i przy uwzględnieniu w szczególności takich parametrów, jak: rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Zgodnie z art. 130 ust. 2 ugn, ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wartość tę określa rzeczoznawca w operacie szacunkowym, na podstawie którego organ I instancji ustala odszkodowanie za wywłaszczenie (tu: przejęcie z mocy prawa przez Gminę W.a) nieruchomości. Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określa rozporządzenie z 2004 r.

Należy wszakże podkreślić, że w każdym przypadku ostatecznie to organ administracji publicznej jest zobowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy w sprawie. Operat szacunkowy jako dowód w sprawie – dowód z opinii biegłego (art. 84 kpa) – podlega ocenie organu administracji z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 kpa (zob. wyrok NSA z 05.10.2009 r., sygn. akt I OSK 1444/08, baza orzeczeń NSA), która nie może stanowić oceny dowolnej. Ustalenia zawarte w opinii rzeczoznawcy nie zwalniają więc organu od obowiązku ustalenia stanu faktycznego i prawnego sprawy. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia wysokości odszkodowania. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż o zaistnieniu przesłanek do ustalenia odszkodowania i określeniu jego wysokości decyduje właściwy organ, na którym spoczywa obowiązek dokonania oceny wiarygodności pozyskanej w sprawie opinii. Na organie spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i wysokości odszkodowania. W przypadku powstania wątpliwości związanych z dokonanym w operacie oszacowaniem wartości nieruchomości, organ powinien zwrócić się do biegłego o ich wyjaśnienie lub doprecyzowanie.

W rozpoznawanej sprawie operat szacunkowy sporządzony został przez rzeczoznawcę majątkowego E. J. L. dnia [...] 2010 r. W ocenie Sądu, organ I instancji, nie dokonał jego pogłębionej analizy pochopnie uznając, że został on sporządzony w sposób prawidłowy. Brak zastrzeżeń pochodzących od stron postępowania nie zwalniał Starosty od dokonania oceny operatu na podstawie art. 80 kpa. Oceny tej dokonał natomiast Wojewoda wskazując na istotne uchybienia i wątpliwości, które nie zostały wyjaśnione przez Starostę. Wojewoda w sposób zasadny stwierdził, że potrzeba przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w znacznej części uniemożliwiała wydanie rozstrzygnięcia reformatoryjnego, co skutkowało koniecznością wydania decyzji w oparciu o art. 138 §2 kpa. Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę uznał podjęte przez Wojewodę rozstrzygnięcie za trafne z następujących względów:

Po pierwsze, Wojewoda zasadnie zauważył, że §36 rozporządzenia z 2004 r. w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania decyzji przez organ I instancji nie ustanawiał alternatywnych sposobów wyceny nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje drogowe. Dlatego rzeczoznawca majątkowy powinien był w pierwszej kolejności stosownie do §36 ust. 1 rozporządzenia z 2004 r. przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne zastosować podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Dopiero w przypadku braku cen, o których mowa wyżej, znajdował zastosowanie §36 ust. 2 rozporządzenia z 2004 r. (zob. też wyrok WSA w Poznaniu z dnia 24.01.2013 r., sygn. akt IV SA/Po 1129/12, baza orzeczeń NSA). Rzeczoznawca majątkowy nie wykazał w sporządzonym operacie braku transakcji pod inwestycje drogowe, stwierdzając jedynie, że na lokalnym i regionalnym rynku nie ma takich transakcji i wobec tego nie mógł zastosować sposobu wyceny określonego w §36 ust. 1 rozporządzenia z 2004 r. Biegły nie określił w dokładniejszy sposób rodzaju badanego rynku ani jego zasięgu. Sformułowane w tym przedmiocie twierdzenie o decydującym dla sposobu wyceny charakterze nie mogło zostać uznane za wystarczające i przekonujące.

Po drugie, biegły dokonując wyceny nieruchomości zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Stosownie do art. 153 ust. 1 ugn, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Z kolei zgodnie z §4 ust. 4 rozporządzenia z 2004 r., przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. W sporządzonym w kontrolowanym postępowaniu operacie szacunkowym do porównań przyjętych zostało dwanaście nieruchomości, które w znacznej mierze nie mogły zostać uznane za podobne do działki nr 99/1 w rozumieniu art. 4 pkt 16 ugn. Powierzchnia tej działki ([...] ha = [...] m2) jest ponad siedmiokrotnie mniejsza od dwóch przyjętych do porównania działek ([...] m2 i [...] m2), ponad ośmiokrotnie od kolejnej działki ([...] m2), ponad jedenastokrotnie mniejsza od trzech następnych przyjętych do porównania działek (o powierzchni [...] m2, 2 x [...] m2) i ponad czternastokrotnie mniejsza od dwóch kolejnych działek (o powierzchni [...] m2 i [...] m2). Powierzchnia przyjętych do porównania działek jest jednym z istotnych elementów składowych przesądzających o ich wzajemnym podobieństwie. W odniesieniu do ośmiu działek o wskazanych powyżej wielkościach nie można przyjąć, że podobieństwo to zostało zachowane. Poza tym działka nr [...] położona jest w P., na trenie wiejskim, podczas gdy przyjęte do porównania nieruchomości położone są we W., na co zwrócił uwagę Burmistrz w odwołaniu od decyzji z dnia [...] listopada 2010 r. Sąd miał na uwadze, że działki [...] i [...] położone są w bezpośrednim sąsiedztwie, tym niemniej biegły rzeczoznawca oraz organ I instancji powinni byli uwzględnić ewentualny wpływ na ich wartość, że mianowicie jedna z działek położona jest na terenie miejskim, a druga na terenie wiejskim.

Po trzecie, Wojewoda zasadnie zauważył, że w pkt 6 operatu rzeczoznawca majątkowy przyjął, że Gmina W. nie ma aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego. Tymczasem z załączonego do operatu zaświadczenia Burmistrza W. z dnia [...] sierpnia 2010 r., nr [...] wynika, że działka nr [...] zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym przez Radę Miejską we W. dnia [...] czerwca 2005 r. przeznaczona została pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną. Organ I instancji nie wyjaśnił tej sprzeczności przed wydaniem decyzji z dnia [...] listopada 2010 r.

Po czwarte, w sporządzonym operacie szacunkowym z naruszeniem art. 18 ust. 1 ustawy drogowej wskazana została data na którą określono stan wycenianej nieruchomości. Datą tą powinien być dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji, czyli w rozpoznawanej sprawie dzień [...] maja 2010 r. Tymczasem rzeczoznawca błędnie przyjął dzień [...] czerwca 2010 r., w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Poza tym, rzeczoznawca majątkowy nie wyjaśnił, na jakiej podstawie określił datę wizji lokalnej na dzień [...] grudnia 2009 r., podczas gdy operat został sporządzony na podstawie umowy zlecenia z dnia [...] sierpnia 2010 r.

Odnosząc się do sformułowanych w skardze zarzutów, w przeważającej mierze w treści swojej ogólnych, w ocenie Sądu nie zasługiwały one na uwzględnienie. W sprawie nie ulegało wątpliwości, że decyzją z dnia [...] maja 2010 r., nr [...] nieruchomość należąca do skarżącego została przeznaczona pod przebudowę i rozbudowę drogi gminnej. Z kolei §36 rozporządzenia z 2004 r. w brzmieniu obowiązującym do dnia [...] sierpnia 2011 r., wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 16 października 2012 r., sygn. akt K 4/10, OTK 106/9/A/2012, został uznany za zgodny z Konstytucją RP.

Mając na uwadze powyższe uchybienia zarówno prawu materialnemu, jak i przepisom postępowania Sąd uznał podjętą przez Wojewodę decyzję za zgodną z prawem i dlatego działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. (t.j. Dz.U. 2012 r., poz. 270 ze zm.) oddalił skargę.

Ubocznie należy w tym miejscu zauważyć, że dnia 26 sierpnia 2011 r. weszło w życie rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2011 r., nr 165, poz. 985), mocą którego § 36 ust. 1 rozporządzenia z 2004 r. zyskał nowe brzmienie. Zgodnie z ogólną zasadą orzekania na bazie aktualnego stanu faktycznego i prawnego, ponownie rozpoznając sprawę organ I instancji będzie zobligowany zastosować ww. przepis w jego aktualnym, nowym brzmieniu.

MZ