Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 744/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2020-07-10 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 7, art. 77, art. 80
journal: Dz.U. 2018 poz 2096
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
article: art. 21 ust. 2
journal: Dz.U. 1997 nr 78 poz 483
law: Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. uchwalona przez Zgromadzenie  Narodowe w dniu 2 kwietnia 1997 r., przyjęta przez Naród w referendum konstytucyjnym w dniu  25 maja 1997 r., podpisana przez Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej w dniu 16 lipca 1997 r.
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c), art. 200 i art. 205 par. 1
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 6 pkt 8, art. 112 ust. 1, art. 115 ust. 1, art. 128 ust. 1, art. 130 ust. 1, art. 134 ust. 1, ust. 3 i ust. 4, art. 135 ust. 1 i ust. 2, art. 151 ust. 1, art. 154 ust. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity
article: par. 55, par. 56
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski Sędziowie Sędzia WSA Agnieszka Grosińska-Grzymkowska (spr.) Sędzia WSA Robert Adamczewski Protokolant starszy asystent sędziego Beata Czyżewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 lipca 2020 r. sprawy ze skargi R. K. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości i ustalenia odszkodowania uchyla zaskarżoną decyzję. A.B.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] r. znak [...] Starosta [...], działając na podstawie art. 112, art. 113 ust. 1 w związku z art. 6 pkt 8 oraz art. 119 ust. 1, art. 121 ust. 1, art. 123 ust. 1, art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 1, art. 130, art. 132 ust. 1, ust. 2 i ust. 5 i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121 ze zm.), orzekł o:

1. Wywłaszczeniu R. K. poprzez pozbawienie prawa własności nieruchomości gruntowej położonej w obrębie [...], gm. S. oznaczonej jako działki nr 32 o pow. 0,06 ha, 39 o pow. 0,33 ha, 136/2 o pow. 0,94 ha, 487 o pow. 0,08 ha, 488 o pow. 0,16 ha, 720 o pow. 0,71 ha, 818 o pow. 0,56 ha, 819 o pow. 0,08 ha, 833 o pow. 0,28 ha, 834 o pow. 0,10 ha, 920 o pow. 0,37 ha, 921 o pow. 0,06 ha, 922 o pow. 0,21 ha, 923 o pow. 0,29 ha, 962/1 o pow. 0,1384 ha, 962/3 o pow. 0,0509 ha, 964 o pow. 0,07 ha, 965 o pow. 0,07 ha, 966 o pow. 0,11 ha, 1106/1 o pow. 0,0456 ha, 1202/1 o pow. 0,0903 ha, 1202/3 o pow. 0,0373 ha, 1217/1 o pow. 0,0571 ha i 1268/1 o pow. 0,0111 ha, dla której Sąd Rejonowy w W. VII Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w P. prowadzi księgę wieczystą [...].

2. Wywłaszczenie następuje na rzecz Skarbu Państwa.

3. Nieruchomość zostaje wywłaszczona z przeznaczeniem pod wyrobisko odkrywki "A" dla odkrywkowej eksploatacji górniczej złoża węgla brunatnego /WOSlc/ oraz strefę funkcjonowania obsługi technicznej szer. 150-200 m /SFOT/.

4. Przejście prawa własności opisanej w pkt 1 nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa nastąpi z dniem, w którym decyzja stanie się ostateczna.

5. Ostateczna decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej.

6. Ustala się na rzecz R. K. odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości w wysokości 241.800,00 zł (słownie: dwieście czterdzieści jeden tysięcy osiemset złotych 00/100).

7. Zapłata odszkodowania następuje jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym mniejsza decyzja podlega wykonaniu. Do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego.

8. Do wypłaty odszkodowania zobowiązany jest Skarb Państwa - Starosta [...].

Rozstrzygniecie zapadło w oparciu o następujący stan faktyczny:

Pismem z 22 listopada 2017 r. A S. A. Oddział Kopalnia Węgla Brunatnego B., na podstawie art. 6 oraz art. 115 w związku z art. 112 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 z późn. zm.) wniosła o wszczęcie z urzędu przez Starostę [...] na rzecz Skarbu Państwa, postępowania wywłaszczeniowego w sprawie nieruchomości niezbędnej do zajęcia pod działalność górniczą na A, położonej w obrębie K. w gminie S., stanowiącej własność R. K. (stosownie do zapisów działu 11 księgi wieczystej [...]).

Właściciel nie wyraził zgody na prowadzenie rozmów w zakresie udostępnienia swoich nieruchomości i podziału działek znajdujących się w części poza terenem przeznaczonym do prowadzenia działalności górniczej oraz sprzedaży na rzecz A S.A. nieruchomości przewidzianych do prowadzenia działalności górniczej. W dniu 21.02.2018 r. przeprowadzono między Starostą [...] a właścicielem działek rokowania w sprawie dobrowolnej sprzedaży nieruchomości objętej zawiadomieniem. Właściciel oświadczył wówczas, że nie jest zainteresowany sprzedażą gruntów.

Wobec braku postępu w rokowaniach pismem z dnia 17.05.2018 r. Starosta [...] wyraził gotowość nabycia nieruchomości za cenę 241.800,00 zł odpowiadającą wartości rynkowej nieruchomości, która została ustalona na podstawie operatu szacunkowego z dnia 27.04.2018 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Równocześnie wyznaczono właścicielowi dwumiesięczny termin do zawarcia umowy. Po bezskutecznym upływie tego terminu z dniem 14.08.2018 r. zostało wszczęte postępowanie wywłaszczeniowe.

Wartość rynkową prawa własności gruntu w operacie szacunkowym określono w podejściu porównawczym metodą porównywania parami, z kolei wartość drzewostanu obliczono wg wskaźnika wyłożonych kosztów z "Tablic wskaźników wartości drzewostanów" opracowanych przez Instytut Badawczy Leśnictwa T. Partyki i T. Tramplera. Wartość praw do nieruchomości określono na dzień 06.08.2018 r., a data na którą uwzględniono stan nieruchomości to dzień 30.07.2018 r. Ustalono, że przedmiotowa nieruchomość położona jest terenach przeznaczonych na potrzeby działalności kopalni węgla brunatnego. Dojazd do części działek drogą asfaltową, do części drogami gruntowymi leśnymi, a do części brak dostępu z uwagi na ich usytuowanie już w granicach działalności górniczej. Stan zagospodarowania nieruchomości to grunty orne, lasy, łąki, pastwiska, rowy i nieużytki. Operat zawiera opis stanu zagospodarowania nieruchomości i stanu techniczno - użytkowego dla poszczególnych działek będących przedmiotem wyceny. Na działce nr 32, która wg rejestru gruntów stanowi las, nie został wyceniony drzewostan z uwagi, iż został on usunięty, a właścicielowi wypłacono na podstawie ugody Nr [...] z dnia 20.12.2016 r. zawartej z A S.A. odszkodowanie. Stosownie do ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działki wyceniane znajdują się częściowo w terenie SFOT

- strefa funkcjonowania obsługi technicznej szer. 150-200 m oraz częściowo w strefie WOSlc

- teren wyrobiska odkrywki "A".

Rodzaj rynku ustalony dla potrzeb wyceny to rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod budowę nowej odkrywki węgla brunatnego nabywanych przez inwestora w drodze umowy. Obszar rynku stanowi rynek lokalny gmin R., S. i K., z uwagi na lokalizację nieruchomości wycenianej i ilość dostępnych informacji z aktów notarialnych o transakcjach oraz na obszar, gdzie grunty są przedmiotem wykupu na cel publiczny. Badanie cen dokonano dla okresu kwiecień 2016 r. - kwiecień 2018 r. Na potrzeby wyceny utworzono zbiór nieruchomości podobnych, z których do bezpośrednich porównań przyjęto pięć transakcji z rynku nieruchomości. W wyniku analizy transakcji stwierdzono, że wpływ na cenę mają przede wszystkim lokalizacja (35%), dojazd, dostęp do nieruchomości (15%), przydatność rolnicza gleb (25%), otoczenie i sąsiedztwo (20%) oraz przeznaczenie w dokumentacji planistycznej (5%). Zakres kwotowy cen na podstawie przyjętych do porównań transakcji kształtuje się w przedziale od 2,90 zł/ m2 do 6,45 zł/m2. W zestawieniu nieruchomości porównawczych cena minimalna wynosi 2,90 zł/ m2, cena maksymalna - 4,85 zł/m2. Różnica między ceną maksymalną i minimalną wyniosła 1,95 zł/m2. W wyniku skorygowania ceny nieruchomości porównawczych w stosunku do nieruchomości wycenianej, cena 1 m2 prawa własności nieruchomości wynosi 4,51 zł/ m2. Szacunkowa wartość rynkowa nieruchomości gruntowej o pow. 4,9107 ha jako prawa własności wynosi 221.500,00 zł (4,51 zł/m2 x 49107 m2 = 221.472,57 zł przyjęto po zaokrągleniu 221.500,00 zł). Natomiast wartość drzewostanu na działkach nr 39, 487 i 488 po zaokrągleniu wynosi 20.300,00 zł. Łączna zatem wartość prawa własności nieruchomości gruntowej wynosi 241.500,00 zł (221.500,00 zł + 20.300,00 zł = 241.500,00 zł).

W ocenie organu zamierzony cel - wyrobisko odkrywki "A" dla odkrywkowej eksploatacji górniczej złoża węgla brunatnego /WOS1c/ oraz strefa funkcjonowania obsługi technicznej szer. 150-200 m /SFOT/ - jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i stanowi cel publiczny w rozumieniu art. 6 pkt 8 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W tych okolicznościach w myśl art. 112 ustawy uzasadnione jest orzeczenie o wywłaszczeniu prawa własności nieruchomości. Nieruchomość nie jest obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi. Nie ma na niej żadnych zabudowań.

Na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego organ stwierdził, że R.K. nie jest zainteresowany sprzedażą gruntów niezbędnych do zajęcia pod działalność górniczą na odkrywce S., a na rozprawie administracyjnej ostatecznie wyraził gotowość ich zbycia za cenę 240.000,00 zł za 1 ha, gdy cena wynikająca z operatu szacunkowego z określenia wartości nieruchomości wynosi 4,51 zł/ m2, a w przeliczeniu za 1 ha wynosi 45.100,00 zł. Właściciel ostatecznie zażądał więc ceny ponad pięciokrotnie większej za 1 ha gruntu.

W uzasadnieniu decyzji z dnia [...] r. Starosta [...] powołał się na treść art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 1 oraz art. 130 ust. 1, art. 132 ust. 5, art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jednocześnie podniesiono, że podstawą oszacowania jako przedmiotu prawa własności jest wartość rynkowa, którą stanowi zgodnie z art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu założeń, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej i miały stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, o czym stanowi art. 154 ust. 1 cyt. ustawy.

Biorąc pod uwagę aktualne przeznaczenie nieruchomości oraz wielkość rynku nieruchomości wyceny gruntu dokonano w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami, z kolei wartość drzewostanu obliczono wg wskaźnika wyłożonych kosztów z "Tablic wskaźników wartości drzewostanów". Podejście porównawcze w myśl art. 153 ust. 1 w/w ustawy polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Zdaniem organu operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami i może być użyty do celu, dla jakiego został sporządzony. W operacie rzetelnie i odpowiednio dla celu wyceny opisano stany nieruchomości oraz przeznaczenie. Należycie sprecyzowano i sformułowano cel wyceny oraz jego zakres. Przyjęto prawidłowe daty istotne dla procesu wyceny. Przedstawiono wybór odpowiedniej metodyki i techniki wyceny. Załączono i podano w treści operatu dane wykorzystane w procesie szacowania. Zamieszczono prawidłowe klauzule i oświadczenia potwierdzające dokonanie wyceny zgodnie z przepisami prawa.

W odwołaniu od powyższej decyzji R. K. zarzucił jej naruszenie prawa materialnego, tj. art. 119 ust 1, art. 130 ust. 1 i 2, art. 132 u.g.n., poprzez ich błędne zastosowanie skutkujące nieuzasadnionym zaniżeniem wartości działek objętych decyzją o wywłaszczeniu; naruszenie art. 107 § 3 k.p.a., gdyż uzasadnienie faktyczne i prawne skarżonej decyzji zostało sporządzone w sposób wadliwy i nie pozwala stronie odwołującej na jednoznaczne ustalenie w jakim stopniu organ uznał za prawidłową wycenę dokonaną operatem szacunkowym oraz nie zawiera ono wyczerpujących ustaleń faktycznych i jego rozważań w świetle istniejącego stanu prawnego; naruszenie prawa procesowego tj. art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. poprzez wydanie rozstrzygnięcia bez należytego wyjaśnienia stanu faktycznego i przy wadliwie przeprowadzonej ocenie materiału dowodowego, a w konsekwencji powyższego w warunkach niewykazania w sposób niebudzący wątpliwości, że wartość nieruchomości objętych wywłaszczeniem została ustalona prawidłowa przez rzeczoznawcę majątkowego i który z operatów powoływanych w uzasadnieniu decyzji stał się podstawą do rozstrzygnięcia skarżonej decyzji;

Wskazując na powyższe R.K. wniósł o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji; stwierdzenie, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości lub ewentualnie o uchylenie przedmiotowej decyzji i przekazanie sprawy do organu I instancji do ponownego rozpatrzenia. Podniesione zostało, iż w sprawie zostały sporządzone dwa operaty szacunkowe – z datą 27 kwietnia 2018 r. i z datą 6 września 2018 r., co wynika z uzasadnienia zaskarżonej decyzji, tym samym strona nie wie, na jakim operacie oparł się organ wydając przedmiotową decyzję, nadto organ nie dokonał właściwej oceny przedstawionego operatu, zaś rzeczoznawca majątkowy dokonując analizy rynku lokalnego nie wskazał, jakie numery działek wziął pod uwagę, co powoduje, że nie można ich scharakteryzować i sprawdzić rzekomego podobieństwa do wycenianej działki. W ocenie skarżącego operat jest nierzetelny, wewnętrznie sprzeczny oraz nieprawidłowy, wobec tego nie może zostać uznany za wystarczający dla potrzeb postępowania. Ponadto zarzucone zostało naruszenie przez organ I instancji art. 107 § 3 k.p.a., w ten sposób, że uzasadnienie faktyczne i prawne decyzji zostało sporządzone w sposób wadliwy i nie pozwala na jednoznaczne ustalenie, czy przedmiotowe postępowanie zostało przeprowadzone prawidłowo. Zarzucone również zostało, iż stan faktyczny sprawy nie został należycie wyjaśniony. W skarżonym postępowaniu administracyjnym organ I instancji nie ustalił stanu faktycznego (wręcz ustalił go wadliwie poprzez przyjęcie dwóch operatów).

Decyzją z dnia [...] r., znak [...] Wojewoda [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Powołując się na treść art. 112 ust. 1, art. 6 ust. 8, art. 129 ust. 1, art. 130 ustawy o gospodarce nieruchomościami, art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. Prawo geologiczne i górnicze oraz § 3 Uchwały Nr [...] Rady Gminy w S. z dnia [...] r. (Dz. Urz. Woj. [...] z [...] r. Nr [...] poz.[...]) w sprawie zmiany fragmentów miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Gminy S. wynikających z założeń techniczno -ekonomicznych budowy "A", organ wskazał, że działki, których dotyczy niniejsze postępowanie, przeznaczone są na cel publiczny, uzasadniający ich wywłaszczenie. Zasadności niezbędności nieruchomości na cel wywłaszczenia nie kwestionuje też właściciel nieruchomości w złożonym odwołaniu.

Wszczęcie postępowania, stosownie do treści art. 114 ust. 1 u.g.n., poprzedziły rokowania Starosty [...] z R. K.. Negocjacje, jakie miały miejsce w dniu 21 lutego 2018 r., nie doprowadziły do zawarcia umowy sprzedaży przeznaczonego na cel publiczny gruntu. Pismem z dnia 17 maja 2018 r. Starosta wyznaczył R. K. dwumiesięczny termin na zawarcie umowy o zbycie nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa, proponując kwotę 241.800,00 zł, która - jak zostało wskazane - odpowiada wartości rynkowej nieruchomości ustalonej w operacie szacunkowym z dnia 27 kwietnia 2018 r. Z uwagi na brak odpowiedzi właściciela działek na przedstawione warunki zawarcia dobrowolnej umowy sprzedaży, przeprowadzone zostało postępowanie wywłaszczeniowo-odszkodowawcze. Stosownie do zapisów art. 118 ust. 1 u.g.n. w dniu 19 września 2018 r. miała miejsce rozprawa administracyjna, co potwierdza załączony do akt sprawy organu I instancji protokół. Dla potrzeb niniejszego postępowania został sporządzony operat szacunkowy w dniu 6 sierpnia 2018 r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego D. J. Operat z ww. daty stanowił podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za przedmiotowy grunt. Podkreślić w tym miejscu należy, iż operat szacunkowy z dnia 27 kwietnia 2018 r. został sporządzony przed wszczęciem niniejszego postępowania i wykorzystywany był wyłącznie na potrzeby prowadzonych rokowań, o jakich mowa w art. 114 ust. 1 u.g.n.

Do określenia wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Celem publicznym uzasadniającym wywłaszczenie było wydobywanie złóż kopalin. Biegła ustaliła zatem, iż rodzajem rynku właściwym dla potrzeb wyceny jest rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod budowę nowej odkrywki węgla brunatnego, nabywanych przez inwestora w drodze umowy. Obszar rynku to rynek lokalny określony jako gmina R., S. i K. Na potrzeby wyceny utworzono zbiór nieruchomości podobnych przeznaczonych pod odkrywkę "A", przedstawiony na stronach 21-23 operatu. Po przeanalizowaniu całokształtu rynku nieruchomości niezabudowanych, zbioru cen transakcyjnych uzyskanych za nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej, ustalone zostały cechy rynkowe. Jak zostało wyjaśnione przez rzeczoznawcę, cechy rynkowe w niejednakowym stopniu wpływają na ceny transakcyjne i na wartość rynkową, a więc mają różne wagi. Wynikają one z sytuacji i warunków, jakie panują na konkretnym rynku nieruchomości. Biegła ustaliła, iż cechy rynkowe, mające wpływ na wartość nieruchomości przeznaczonych pod budowę odkrywki "Szczerców" to: lokalizacja (35%), dojazd, dostęp do nieruchomości (15%), przydatność rolnicza gleb (25%), otoczenie i sąsiedztwo (20 %), przeznaczenie w dokumentacji planistycznej (5%).

Ze zbioru nieruchomości podobnych rzeczoznawca majątkowy wybrała do bezpośrednich porównań 5 nieruchomości opisanych w tabeli zamieszczonej na stronie 25 operatu. Podkreślić trzeba, iż to autor operatu, w oparciu o posiadane w tym zakresie wiadomości specjalne, dokonuje selekcji nieruchomości i wybiera te, które stanowią następnie przedmiot jego badań. Dobór nieruchomości porównawczych czy wybór cech rynkowych, mających wpływ na zróżnicowanie cen transakcyjnych należy do rzeczoznawcy majątkowego, którego pozycja prawna zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego. Czynności, których dokonuje rzeczoznawca majątkowy, a polegające na wycenie nieruchomości wymagają wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie ma podstaw ani możliwości podważania.

Nieruchomości wytypowane do porównań zostały przez biegłą scharakteryzowane pod kątem przyjętych cech rynkowych, wskazano również ich położenie, powierzchnię, datę zawarcia transakcji oraz cenę transakcyjną. W ocenie organu odwoławczego zamieszczone przez rzeczoznawcę dane są wystarczające dla uznania doboru nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych za właściwy. Zamieszone dane pozwalają również na zweryfikowanie przypisanych ocen do przyjętych cech rynkowych. Wbrew twierdzeniu Skarżącego, nie było potrzeby wskazywania numerów działek przyjętych do porównań. Zamieszczone przez biegłą dane są wystarczające do dokonania oceny operatu szacunkowego przez organ administracji. Dodatkowo w piśmie z dnia 18 marca 2019 r. biegła wyjaśniła, iż przyjęte do porównań w operacie nieruchomości nie mogą być opisane tak szczegółowo, jak domaga się tego Skarżący, z uwagi na wynikające z przepisów ograniczenia w udostępnianiu danych osobowych stron transakcji opisanych w aktach notarialnych, jak również danych identyfikujących nieruchomości.

Wartość rynkową 1 m2 powierzchni nieruchomości obliczono na poziomie 4,51 zł/m2, natomiast ostateczna wartość gruntu wyniosła 221.500,00 zł. Ze względu na to, iż wyceniana nieruchomość w swej strukturze składała się z również z działek leśnych, odrębnie obliczono wartość drzewostanu znajdującego się na działkach nr 39, 487 i 488. Łączna wartość drzewostanu na powyższych działkach wyniosła 20.300,00 zł. Oszacowana wartość prawa własności nieruchomości gruntowej położonej w obrębie K., gmina S., oznaczonej numerami działek 32, 39, 136/2, 487, 488, 720, 818, 819, 833, 834, 920, 921, 922, 923, 962/1, 962/3, 964, 965, 966, 1106/1, 1202/1, 1202/3, 1217/1, 1268/1 wynosi 241.800,00 zł. Dokonana analiza operatu szacunkowego nie wykazała żadnych nieprawidłowości w zakresie dokonanych obliczeń, które dyskwalifikowałyby operat szacunkowy jako dowód w sprawie.

Wobec powyższego organ II instancji uznał operat szacunkowy z dnia 6 sierpnia 2018 r. za rzetelny i kompletny, sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Może on stanowić wiarygodny dowód, na podstawie którego można ustalić odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość.

W ocenie Wojewody [...] organ I instancji wyczerpująco uzasadnił istnienie przesłanek z art. 112 ust.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, które warunkują wywłaszczenie prawa. Z kolei odszkodowanie za wywłaszczenie zostało ustalone zgodnie z art. 130 ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. po zasięgnięciu opinii rzeczoznawcy majątkowego. Analiza sporządzonego operatu nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu z opinii biegłego. W ocenie organu odwoławczego postępowanie wyjaśniające zostało przeprowadzone przez organ I instancji z poszanowaniem zasad, wynikających z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., zaś uzasadnienie decyzji odpowiada wymogom określonym w art. 107 § 3 k.p.a.

W skardze skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, R. K. skarżący zarzucił ww. decyzji naruszenie przepisu art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i utrzymanie zaskarżonej decyzji w mocy w sytuacji gdy w sprawie zachodziły przesłanki do uchylenia decyzji; naruszenie przepisu art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w związku z art. 119 ust. 1, i art. 130 ust. 1 u.g.n., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i utrzymanie decyzji wywłaszczeniowej w mocy, w sytuacji gdy wysokość odszkodowania nie została ustalona według stanu w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu; naruszenie przepisu art. 130 ust. 1 u.g.n. poprzez uznanie, że wysokość odszkodowania została ustalona prawidłowo w sytuacji gdy operat szacunkowy stanowiący podstawę orzekania w sprawie uwzględniał ustalenia poczynione ponad pół roku wcześniej na potrzeby rokowań; naruszenie przepisu art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w związku z art. 119 ust. 1, i art. 130 ust. 2 u.g.n, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i utrzymanie decyzji wywłaszczeniowej w mocy w sytuacji gdy wysokość odszkodowania została ustalona w oparciu o opinię rzeczoznawcy majątkowego zawierającą znaczne nieścisłości i braki; naruszenie przepisu art. 130 ust. 2 u.g.n. poprzez uznanie, że wysokość odszkodowania została ustalona prawidłowo w sytuacji gdy operat szacunkowy stanowiący podstawę orzekania w sprawie zawierał nieścisłości i braki, a ustalony w oparciu o nią zakres sprawy ma istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy; naruszenie przepisu art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w związku z art. 119 ust. 1, i art. 134 ust. 1 u.g.n., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i utrzymanie decyzji wywłaszczeniowej w mocy, w sytuacji gdy wysokość odszkodowania nie odpowiada wartości rynkowej nieruchomości; naruszenie przepisu art. 134 ust. 1 u.g.n. poprzez uznanie, że podstawę ustalonego odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, w sytuacji gdy z operatu szacunkowego stanowiącego podstawę orzekania wynika, że za cenę maksymalną z zestawienia nieruchomości porównawczych błędnie przyjęto kwotę 4,85 zł/m2 zamiast 6,45 zł/m2; naruszenie przepisów art. 119 ust. 1, art. 130 ust. 1 i 2, art. 134 ust. 1 u.g.n. poprzez ich błędne zastosowanie skutkujące nieuzasadnionym zaniżeniem wartości działek objętych decyzję o wywłaszczeniu; naruszenie art. 107 § 3 k.p.a. poprzez sporządzenie uzasadnienia zaskarżonej decyzji w sposób uniemożliwiający skarżącemu ustalenie w oparciu o jaką podstawę prawną organ ustalił, że przyjęte w operacie nieruchomości nie mogą być opisane tak jak żądał tego skarżący w odwołaniu od decyzji; naruszenie przepisów art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez wydanie rozstrzygnięcia przy wadliwie przeprowadzonej ocenie materiału dowodowego, a w konsekwencji powyższego w warunkach niewykazania w sposób niebudzący wątpliwości, że wartość nieruchomości objętych wywłaszczeniem została ustalona prawidłowo przez rzeczoznawcę majątkowego; nieuzasadnione przyjęcie, że operat szacunkowy z dnia 27 kwietnia 2018r. został sporządzony i był wykorzystywany wyłącznie na potrzeby prowadzonych rokowań, w sytuacji gdy z zebranego w sprawie materiału dowodowego jednoznacznie wynika że operat z dnia 6 sierpnia 2018r. powielał ustalenia operatu z dnia 27 kwietnia 2018r.

Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji lub uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, przy uwzględnieniu potrzeby powołania w sprawie biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości i przeprowadzenia dowodu ze sporządzonej przez niego opinii na okoliczność ustalenia rynkowej wartości nieruchomości stanowiącej podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie jako niezasadnej. W odniesieniu do zarzutów skargi organ podniósł, że w omawianej sprawie odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość zostało ustalone na podstawie operatu szacunkowego autorstwa rzeczoznawcy majątkowego z dnia 6 sierpnia 2018 r. Opinia ta została oceniona na podstawie art. 80 k.p.a. W wyniku dokonanej analizy operat szacunkowy uznany został za rzetelny i kompletny, sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Z tabeli przedstawiającej transakcje przyjęte do bezpośrednich porównań zamieszczonej na stronie 25 operatu wynika, iż cena maksymalna wynosi 4,85 zł/m2. Cena 6,45 zł/m2 wynika z tabeli nieruchomości uznanych za podobne, z których do dalszej analizy przyjęto wyłącznie 5 transakcji zestawionych w tabeli na stronie 25. Wskazuje się, iż zawarta w operacie szacunkowym charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań, zdaniem organu odwoławczego jest wystarczająca do weryfikacji prawidłowości operatu, w tym wskazuje na właściwy dobór nieruchomości podobnych. Postępowanie wyjaśniające zostało przeprowadzone zgodnie z art. 7, art. 8, art. 77 § 1 k.p.a., zaś ocena jego wyników przedstawiona została w uzasadnieniu decyzji zgodnie z wymogami zawartymi w art. 107 § 3 k.p.a.

Postanowieniem z dnia [...] r., znak [...] Wojewoda [...] wstrzymał z urzędu wykonanie swojej decyzji z dnia [...] r. do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia sprawy przez sąd administracyjny.

W piśmie procesowym skarżący podtrzymał zarzuty skierowane przeciw zaskarżonej decyzji i wskazał m.in., że rzeczoznawca majątkowy nie rozważył, czy cel wywłaszczenia nie powoduje wzrostu wartości nieruchomości.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 2167) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2019 roku, poz. 2325 ze zm., dalej jako "p.p.s.a."), sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Sąd uwzględniając skargę na decyzję uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, o czym stanowi art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. W razie nieuwzględnienia skargi, sąd ją oddala (art. 151 p.p.s.a.).

Przedmiotem kontroli Sądu stała się decyzja Wojewody [...] z dnia [...] r. utrzymująca w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] r., którą w oparciu o art. 112, art. 113 ust. 1 w związku z art. 6 pkt 8 oraz art. 119 ust. 1, art. 121 ust. 1, art. 123 ust. 1, art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 1, art. 130, art. 132 ust. 1, ust. 2 i ust. 5 i art. 134 u.g.n., dokonano wywłaszczenia nieruchomości gruntowej położonej w obrębie Kuźnica, gm. Sulmierzyce oznaczonej jako działki nr 32 o pow. 0,06 ha, 39 o pow. 0,33 ha, 136/2 o pow. 0,94 ha, 487 o pow. 0,08 ha, 488 o pow. 0,16 ha, 720 o pow. 0,71 ha, 818 o pow. 0,56 ha, 819 o pow. 0,08 ha, 833 o pow. 0,28 ha, 834 o pow. 0,10 ha, 920 o pow. 0,37 ha, 921 o pow. 0,06 ha, 922 o pow. 0,21 ha, 923 o pow. 0,29 ha, 962/1 o pow. 0,1384 ha, 962/3 o pow. 0,0509 ha, 964 o pow. 0,07 ha, 965 o pow. 0,07 ha, 966 o pow. 0,11 ha, 1106/1 o pow. 0,0456 ha, 1202/1 o pow. 0,0903 ha, 1202/3 o pow. 0,0373 ha, 1217/1 o pow. 0,0571 ha i 1268/1 o pow. 0,0111 ha z przeznaczeniem pod wyrobisko odkrywki "A" dla odkrywkowej eksploatacji górniczej złoża węgla brunatnego /WOSlc/ oraz strefę funkcjonowania obsługi technicznej szer. 150-200 m /SFOT/ oraz ustalono z tego tytułu odszkodowanie w wysokości 241.800,00 zł.

Jak wynika z treści skargi istota sporu koncentruje się na kwestiach związanych z wysokością ustalonego odszkodowania, jednakże z uwagi na fakt, że skarżący zaskarżył powyższą decyzję w całości należy odnieść się do jej legalności również w zakresie dotyczącym wywłaszczenia.

Punkt wyjścia do rozważań stanowić musi art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, w świetle którego wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Odszkodowanie powinno być słuszne, co oznacza, że powinno stanowić ekwiwalent wartości wywłaszczonej nieruchomości (wyrok TK z dnia 19 marca 1990 r. sygn. akt K 2/90, OTK 1990, Nr 1, poz. 3). Wywłaszczenie jest natomiast jednostronną, publicznoprawną, władczą ingerencją państwa w prawa rzeczowe jednostki w interesie publicznym (por. uchwała NSA z dnia 20 maja 2010 r., sygn. akt I OPS 14/09 (CBOSA).

Zasady wywłaszczania nieruchomości i orzekania o odszkodowaniu za wywłaszczone nieruchomości uregulowane zostały w przepisach art. 112-127 oraz art. 128-135 u.g.n., stanowiących materialną podstawę wydania zaskarżonej decyzji.

I tak, jak wynika z art. 112 ust. 1 u.g.n. przepisy o wywłaszczeniu, a więc samą instytucję wywłaszczenia, stosuje się tylko wtedy, jeżeli określona nieruchomość przeznaczona została na cele publiczne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub dla określonej nieruchomości wydana została decyzja o ustaleniu na niej lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Zgodnie z art. 115 ust. 1 u.g.n. wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego na rzecz Skarbu Państwa następuje z urzędu, a na rzecz jednostki samorządu terytorialnego - na wniosek jej organu wykonawczego. Wszczęcie postępowania z urzędu może także nastąpić na skutek zawiadomienia złożonego przez podmiot, który zamierza realizować cel publiczny. Ustawodawca wymaga, aby wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego było poprzedzone rokowaniami o nabycie w drodze umowy prawa własności, przeprowadzonymi między starostą, wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej, a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy (dobrowolnego zbycia), wyznaczonego na piśmie właścicielowi, użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, a także osobie, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe na tej nieruchomości następuje wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego. Z kolei, po wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, przeprowadza rozprawę administracyjną.

Jak wynika ze zgromadzonego materiału dowodowego wywłaszczenie nastąpiło z zachowaniem powyższych wymogów proceduralnych – prowadzone były negocjacje z właścicielem nieruchomości, wezwanie do zawarcia umowy okazało się bezskuteczne, przeprowadzona została również rozprawa administracyjna.

Nie ulega również wątpliwości, że cel, na który wywłaszczona została nieruchomość (przeznaczenie pod wyrobisko odkrywki "A" dla odkrywkowej eksploatacji górniczej złoża węgla brunatnego /WOSlc/ oraz strefę funkcjonowania obsługi technicznej szer. 150-200 m /SFOT/) jest celem publicznym, o którym mowa w art. 6 pkt 8 u.g.n., przeznaczenie nieruchomości skarżącego na ten cel znajduje odzwierciedlenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a zasadność niezbędności nieruchomości na cel wywłaszczenia nie jest sporna między stronami.

Przechodząc zaś do kwestii związanej z odszkodowaniem za wywłaszczoną nieruchomość, w pierwszej kolejności należy zauważyć, że zgodnie z art. 128 ust. 1 u.g.n., wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw. Natomiast jak wynika z treści art. 130 ust. 1 u.g.n., wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Jednocześnie przepis ten w zd. 3 odsyła do odpowiedniego stosowania przepisu art. 134 u.g.n.

W myśl art. 134 ust. 1 u.g.n., podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, którą - według art. 151 ust. 1 u.g.n. - stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu założeń wymienionych w tym przepisie. Z przepisu art. 154 ust. 1 u.g.n. wynika, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W przypadkach, gdy uwarunkowania rynkowe nie pozwalają na określenie wartości rynkowej nieruchomości, dopuszczalne jest ustalenie wysokości odszkodowania na podstawie wartości odtworzeniowej (art. 135 ust. 1 u.g.n.).

Podstawę do ustalenia odszkodowania za wyżej opisaną wywłaszczoną nieruchomość stanowił operat szacunkowy sporządzony w dniu 6 sierpnia 2018 r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego D. J..

Z operatu szacunkowego wynika, że chociaż rzeczoznawca majątkowy wskazała, iż dokonała wyceny wartości rynkowej nieruchomości, to oddzielnie określiła wartości gruntu oraz drzewostanu. Tym samym w istocie zastosowała sposób określania wartości nieruchomości charakterystyczny dla metody odtworzeniowej, o jakiej stanowi wskazany wyżej art. 135 ust. 2 u.g.n. Z analizy art. 134 u.g.n. natomiast wynika, iż ustalana w oparciu o ten przepis wartość rynkowa nieruchomości winna już obejmować wartość znajdującego się na niej drzewostanu jako elementu mającego wpływ na określenie rodzaju, sposobu użytkowania, przeznaczenie nieruchomości oraz jej stan. Tak ustalana wartość nieruchomości w założeniu obejmuje zatem już wartość znajdującego się na niej drzewostanu jako jej części składowej i elementu mogącego mieć istotny wpływ na określenie jej rodzaju, sposobu użytkowania i przeznaczenia. W związku z tym uznać należy, iż wynikający z operatu sposób wyceny nie znajduje odzwierciedlenia w przepisach art. 134, jak i z art. 135 u.g.n.

Co więcej, w treści operatu nie sposób znaleźć odpowiedzi na pytanie, w oparciu o jakie kryterium rzeczoznawca dokonała wyboru do porównania ostatecznie pięciu spośród trzynastu nieruchomości będących przedmiotem transakcji na rynku lokalnym. Rzeczoznawca, na co słusznie zwraca uwagę skarżący, odrzuciła transakcje, z których wynikały ceny wyższe, w tym najwyższa (6,45 zł/mkw.), i do porównania przyjęła jako najwyższą cenę kwotę 4,85 zł/mkw.

Brak uzasadnienia w tym zakresie powoduje w konsekwencji brak możliwości weryfikacji operatu jako dowodu w sprawie, a po stronie wywłaszczanego może stworzyć wrażenie zaniżenia przyjętych wartości średnich, stanowiących punkt wyjścia do ustalenia wysokości odszkodowania.

Wprawdzie art. 154 ust. 1 u.g.n. pozostawia kwestię wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości rzeczoznawcy majątkowemu, lecz nie wyłącza dopuszczalności weryfikacji pod kątem prawidłowości ich zastosowania. Operat wymaga bowiem weryfikacji i analizy przez organy administracji, a nie bezkrytycznego przyjęcia jako podstawy do ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. W judykaturze wielokrotnie zwracano uwagę na fakt, że opinia wyrażona w operacie jest dowodem w sprawie i organ administracji zobowiązany jest poddać ją ocenie jak każdy dowód, gdyż to organ, a nie rzeczoznawca majątkowy rozstrzyga sprawę (wyr. WSA w Łodzi z dnia 25 maja 2010 r., II SA/Łd 167/10, CBOSA). Jako że operat szacunkowy jest podstawowym dowodem w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną, rozpoznając sprawę organ administracji miał obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Przy czym złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w u.g.n. i przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości.

Zauważyć należy, iż opinia rzeczoznawcy stanowi jedyny dopuszczony przez prawo dowód określający wartość nieruchomości, zatem jej zgodność z przepisami prawa jest o tyle istotna, że wpływa ona bezpośrednio na wysokość odszkodowania. Zatem wartość dowodowa takiej opinii oraz poprawność jej sporządzenia w kontekście obowiązujących przepisów prawa powinna zostać oceniona przez organy orzekające w sprawie, które zobowiązane są zbadać, czy operat jest jasny, logiczny, spójny, wiarygodny, czy nie zwiera błędów matematycznych, czy zastosowana w nim metoda szacowania odpowiada prawu i została poprawnie wyjaśniona przez rzeczoznawcę, zaś wyciągnięte przez niego wnioski nie są ze sobą sprzeczne.

W ocenie sądu wątpliwości, jakie nasuwają się po lekturze operatu szacunkowego odnośnie do zastosowanej metody wyceny i wyboru nieruchomości do porównania w rozpoznawanej sprawie winny zostać wyjaśnione przez rzeczoznawcę majątkowego. Zdaniem sądu takie działanie leży w kompetencji organu II instancji, stąd też za zasadne sąd uznał uchylenie jedynie zaskarżonej decyzji. Organ odwoławczy winien rozważyć zlecenie rzeczoznawcy majątkowemu uzupełnienia lub wyjaśnienia wyżej opisanych kwestii, co pozwoli na pełną ocenę operatu szacunkowego jako dowodu stanowiącego podstawę do ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. W świetle art. 7 k.p.a. zobowiązującego bowiem organy administracji do podejmowania wszelkich niezbędnych kroków do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy również na organie odwoławczym ciąży obowiązek podejmowania działania zmierzającego do eliminacji występujących w operacie niejasności lub błędów wymagających uzupełnienia lub poprawienia.

Odnosząc się natomiast do zarzutów związanych z nieujawnieniem przez rzeczoznawcę numerów działek przyjętych do porównania, należy zauważyć, że analiza przepisów § 55 i § 56 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego prowadzi do wniosku, że chociaż prawodawca wymaga, aby opis wszystkich nieruchomości, stanowiących podstawę wyceny winien być obszerny i na tyle precyzyjny, aby umożliwić zidentyfikowanie tych nieruchomości, to jednak brak jest przepisu prawa obligującego rzeczoznawcę majątkowego do podawania w treści operatu szacunkowego numerów działek przyjętych do porównania w celu określenia wartości wycenianej nieruchomości. Mając natomiast na uwadze zgłaszane przez skarżącego w piśmie procesowych uwagi dotyczące zwiększenia wartości nieruchomości w związku z celem wywłaszczenia, należy wskazać, że istotnie w operacie szacunkowym nie został zawarty szczegółowy wywód, czy przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia spowoduje zwiększenie jej wartości, czy też nie, a co zgodnie z powołanym wyżej art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. winno zostać uwzględnione przy ustalaniu wartości rynkowej podlegającej wywłaszczeniu ziemi. Z treści tych przepisów wynika bowiem, iż w sytuacji, gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie spowoduje zwiększenia jej wartości wartość rynkową ustala się według aktualnego sposobu użytkowania. Natomiast w przypadku, gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości - wartość rynkową określa się według alternatywnego sposobu użytkowania. W okolicznościach rozpoznawanej sprawy należy jednak zwrócić uwagę na jej specyfikę, przejawiającą się w tym, że nieruchomości podlegające wywłaszczeniu były wykorzystywane na cele związane z eksploatacją górniczą już od kilkunastu lat (co wskazano w opinii rzeczoznawcy), zatraciły one swój stricte rolny bądź leśny charakter, stąd też nie sposób odwoływać się do alternatywnego sposobu użytkowania. Jeśli zaś chodzi o zarzut skarżącego dotyczący nieustalenia wysokości odszkodowania według stanu z dnia wydania decyzji o wywłaszczeniu, to wyjaśnienia wymaga, że skoro ustalenie odszkodowania następuje w decyzji, która jednocześnie zawiera orzeczenie o wywłaszczeniu, to wszystkie ustalenia, na podstawie których określa się wysokość odszkodowania, muszą być poczynione wcześniej. Zatem ustalenie stanu i wartości nieruchomości nastąpić musi przed wydaniem tej decyzji.

Mając na uwadze powyższe, sąd uznał, że konieczne jest uchylenie zaskarżonej decyzji z uwagi na naruszenia art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a), które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj. w części dotyczącej ustalenia wysokości odszkodowania. Wobec powyższego w ocenie Sądu, sprawa wymaga przeprowadzenia ponownego postępowania administracyjnego we wskazanym powyżej zakresie, w którym właściwy w sprawie organ będzie zobowiązany uwzględnić poczynione powyżej uwagi i kierować się oceną prawną wyrażoną w przedmiotowym orzeczeniu.

W tym stanie sprawy działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi orzekł jak w pkt 1 sentencji. O zwrocie kosztów postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 w związku z art. 205 § 1 p.p.s.a.

A.B.