Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 97/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2022-04-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 18 ust 1
journal: Dz.U. 2013 poz 687
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie: Przewodniczący: Sędzia WSA Mirosław Bator (spr.) Sędziowie: WSA Jacek Bursa WSA Joanna Człowiekowska po rozpoznaniu w dniu 22 kwietnia 2022 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi U. W. i R. W. na decyzję Wojewody z dnia [...] listopada 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania skargę oddala


UZASADNIENIE

Starosta [...] decyzją z dnia 7 czerwca 2021 r. nr [...] działając na podstawie art. 12 ust. 4a, 4f i 5, art. 18 ust. 1 i 1 e, art. 22 ust. 1 i art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz art. 104 K.p.a. w pkt 1 ustalił wartość rynkową działek nr [...] o pow. 0,0140 ha, [...] o pow. 0,0892 ha i [...] o pow. 0,0304 ha, położonych w obrębie W. W., gm. K. W., stanowiących własność U. W. c. S. i M. i R. W. s. S. i S. na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, objętych księgą wieczystą [...] na łączną kwotę [...]zł na podstawie operatów szacunkowych z dnia 31.03.2021 roku, sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego J. W.; w pkt 2 ustalił wysokość odszkodowania za nieruchomości opisane w pkt 1, przeznaczone pod przedsięwzięcie pn. Budowa nowego odcinka drogi powiatowej [...] [...] na odcinku od drogi krajowej nr [...] do drogi powiatowej [...] w m. W. W., długość 1,815 km od km 0+000 do km 1+815 zgodnie z decyzją Starosty [...] z dnia 12.05.2020 roku znak: [...] orzekającą o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, zatwierdzeniu podziału nieruchomości i przejęciu nieruchomości z mocy prawa na rzecz Powiatu M., której został nadany rygor natychmiastowej wykonalności, sprostowaną postanowienie Starosty [...] z dnia 24.09.2020 roku znak: [...] na łączną kwotę. [...] zł stosownie do przepisu art. 18 ust. 1 e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych; w pkt 3 zobowiązał Powiat M. do wypłaty na rzecz [...] Bank Polska S.A., odszkodowania określonego w pkt. 2 orzeczenia w terminie 14 dni od daty uprawomocnienia się niniejszej decyzji.

Odwołanie od ww. decyzji organu I instancji złożyli U. W. oraz R. W., zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie art. 7, art. 77 i art. 80 kodeksu postępowania administracyjnego polegającego na braku wyczerpującego rozpatrzenia i oceny materiału dowodowego w postaci opinii biegłego rzeczoznawcy na okoliczność wartości nieruchomości co w konsekwencji spowodowało naruszenie art. 151, art. 153, art. 154 i art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 ust 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2005r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (...),a także naruszenie art. 9 i 10 § 1 kpa poprzez nieinformowanie stron o okolicznościach faktycznych i prawnych mających wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków oraz niezapewnienie czynnego udziału stron poprzez niedołączenie przed wydaniem decyzji pełnych operatów szacunkowych, a jedynie ich wyciągów, w punkcie 3 opracowanie 3 operatów szacunkowych, a nie jednego w sytuacji gdy przedmiotem podziału była fizycznie i prawnie jedna nieruchomość.

Wojewoda decyzją z dnia 18 listopada 2021 r. nr [...] w pkt 1 uchylił w całości zaskarżoną decyzję, a w pkt 2 orzekł 1/ o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz U. W. c. S. i M. oraz R. W. s. S. i S. na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, za nieruchomość oznaczoną jako działki nr nr: [...] o pow. 0,0140 ha, [...] o pow. 0,0892 ha, [...] o pow. 0,0304 ha, położoną w obrębie W. W., gm. K. W., objętą księgą wieczystą nr [...], której prawo własności przeszło z mocy prawa na rzecz Powiatu M. na podstawie ostatecznej decyzji Starosty [...] z dnia 12 maja 2020 r. znak: [...] orzekającej o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn. Budowa nowego odcinka drogi powiatowej [...] [...] na odcinku od drogi krajowej nr [...] do drogi powiatowej [...] w nt. W. W., długość 1,815 km od km 0+000 do km 1+815, sprostowanej postanowieniem Starosty [...] z dnia 24 września 2020 r. znak: [...], 2/ o wypłacie odszkodowania ustalonego w pkt. II. l, w wysokości [...] zł na rzecz [...] Bank Polska S.A. tytułem zaliczenia na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami, obciążającą ww. nieruchomość; 3/ o powiększeniu odszkodowania ustalonego w pkt. II. l niniejszej decyzji, o 5% wartości przedmiotowej nieruchomości, tj. o kwotę w wysokości [...] zł na podstawie art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych i jej wypłacie na rzecz U. W. c. S. i M. oraz R. W. s. S. i S. na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, 4/ o zobowiązaniu Powiatu M. reprezentowanego przez Zarząd Dróg Powiatowych w M. do wypłaty odszkodowania, zgodnie z treścią pkt. II.2 i II.3 niniejszej decyzji, jednorazowo w terminie 14 dni od dnia doręczenia niniejszej decyzji ww. podmiotowi. W uzasadnieniu organ wskazał, że podstawę nabycia na rzecz Powiatu M. nieruchomości oznaczonych jako działka nr [...] o pow. 0,0140 ha, nr [...] o pow. 0,0892 ha i nr [...] o pow. 0,0304 ha położonych w obrębie W. W. gm. K. W., stanowiły przepisy art. 12 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (zwanej dalej: "specustawą drogową"), zgodnie z którymi decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości, zaś nieruchomości lub ich części zajęte pod inwestycję drogową, a nie stanowiące dotychczas własności odpowiedniego podmiotu publicznoprawnego, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa - w przypadku zajęcia pod drogę krajową albo odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego - w razie zajęcia pod drogę odpowiednio: wojewódzką, powiatową lub gminną - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Na mocy decyzji Starosty [...] z dnia 12 maja 2020 r. znak: [...], wydanej w oparciu o ww. przepisy orzekającej o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn. Budowa nowego odcinka drogi powiatowej [...] [...] na odcinku od drogi krajowej nr [...] do drogi powiatowej [...]Kw m. W. W., długość 1,815 km od km 0+000 do km 1+815, zaopatrzonej w rygor natychmiastowej wykonalności i sprostowanej postanowieniem Starosty [...] z dnia 24 września 2020r. znak: [...], ostatecznej z dniem 30 czerwca 2020 r., ww. działki z mocy prawa przeszły na rzecz Powiatu M.. Regulacja art. 12 ust. 4f specustawy drogowej przewiduje natomiast, iż odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania za opisane wyżej nieruchomości stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5 specustawy drogowej). Zgodnie z ww. art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania za nieruchomości lub ich części, które z mocy prawa na podstawie tejże ustawy stały się własnością Skarbu Państwa bądź odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Jeżeli natomiast na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw (art. 18 ust. 1a). W oparciu o treść odpisu z księgi wieczystej [...], organ I instancji ustalił, iż w dacie przejęcia przedmiotowej nieruchomości przez Powiat M. na podstawie decyzji Starosty [...] z dnia 12 maja 2020r. znak [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji, w dziale I tej księgi wpisane były działka nr [...] i działka nr [...] położone w obrębie W. W., gm. K. W., w dziale II tej księgi jako właściciel ujawnieni byli U. W. i R. W. naprawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Kolejno w dziale III księgi wieczystej [...] w dacie przejęcia przez Powiat M. ujawnione było ograniczone prawo rzeczowe tj. nieodpłatna służebność mieszkania na rzecz małżonków J.". Natomiast w dziale IV ww. księgi wieczystej wpisana była hipoteka umowna w wysokości [...] zł (na rzecz Banku [...] S.A., W. na podstawie umowy kredytowej z dnia 2 kwietnia 2014 r. Organ I instancji ponadto ustalił, że [...] Bank Polska S.A. w W. jest następcą prawnym Banku [...] S.A., W., oraz że ujawnione w dziale III księgi wieczystej [...] w dacie przejęcia przez Powiat M. ograniczone prawo rzeczowe tj. nieodpłatna służebność mieszkania na rzecz małżonków J.. nie obejmuje swoim zakresem przedmiotowej nieruchomości. Odszkodowanie ustalono w toku obecnie procedowanego postępowania w oparciu o opinie biegłego tj. rzeczoznawcy majątkowego J. W., który w operatach szacunkowych sporządzonych w dniu 31 marca 2021 r. oszacował wartość przedmiotowych nieruchomości na łączną kwotę [...]zł (z czego za działkę nr [...] na kwotę [...]zł, za działkę nr [...] na kwotę [...]zł, za działkę nr [...] na kwotę [...]zł. W związku z obowiązującymi przepisami prawa normującymi kwestię ustalania wysokości odszkodowania za nieruchomości, które stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, organ prowadzący postępowanie administracyjne zobowiązany jest powołać biegłego tj. rzeczoznawcę majątkowego w przypadku, gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne. Opinia biegłego powinna zawierać uzasadnienie, które pozwoliłoby dokonać analizy logiczności i poprawności wniosków, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. Nie może zatem niniejsza opinia sprowadzać się tylko do przedstawienia) zdania biegłego, ale musi przekonywać jako logiczna całość. Biegły winien zatem wskazać i szczegółowo uzasadnić przesłanki, które doprowadziły go do przedstawionych konkluzji, a także na jakich oparł swoje ustalenia i określił wartość przedmiotowej nieruchomości. Brak fachowego uzasadnienia wniosków końcowych uniemożliwia ocenę jej mocy dowodowej. Zgodnie z ugruntowanym w tej materii stanowiskiem Naczelnego Sądu Administracyjnego opinia wydana przez rzeczoznawcę majątkowego o wysokości odszkodowania nie ma charakteru wiążącego; jest opinią, która podlega ocenie właściwego organu administracyjnego (por. wyrok NSA z dnia 8 listopada 2001 r. sygn. akt I S.A. 833/00). Powyższe oznacza, iż organ nie może ograniczyć się do powołania na konkluzję zawartą w opinii rzeczoznawcy, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły tę konkluzję oparł, i skontrolować prawidłowość tego rozumowania (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 14 lutego 2007 r. sygn. akt VIII SA/Wa 74/07). Ponadto, jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 8 września 2009 r. sygn. akt I OSK 1246/08: Obowiązkiem organu administracji, jest troska o to, aby opinia rzeczoznawcy majątkowego wyjaśniała wszelkie zgłoszone w postępowaniu przez stronę zarzuty i wątpliwości. Organ administracji opinią tą nie jest związany. Dowód ten podlega swobodnej ocenie co do jego wiarygodności i mocy dowodowej, w kontekście również innych złożonych w sprawie dowodów, w tym wypowiedzi i wyjaśnień złożonych w postępowaniu przez strony. Organ nie może co prawda wkraczać -w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ winien jednak dokonać oceny tego dowodu pod względem formalnym, czy nie zawiera on braków, niejasności, Ud. Na nim spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a to z kolei wynika z obowiązku oceny wiarygodności sporządzonej opinii. (...) Skoro przedmiotem oceny operatu jest prawidłowość jego sporządzenia, to ocena ta musi następować według takich samych zasad, jakie obowiązują przy jego sporządzeniu. Ocena prawidłowości operatu obejmować musi takie kwestie jak: przyjęte sposoby określenia wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i techniki wyceny, sposoby określenia wartości nieruchomości dla określonego celu w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia. Innymi słowy, ocena prawidłowości dokonanych przez rzeczoznawców wycen stanowi formę ich weryfikacji pod kątem zgodności z przepisami. Kwestie wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomości przejęte na cele publiczne, reguluje art.134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. W świetle postanowień tego artykułu, jednym z głównych czynników, decydujących o wartości nieruchomości dla celów ustalenia wysokości odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. W przepisach tych ustawodawca wprowadził do porządku prawnego tzw. zasadę korzyści, wychodząc z założenia, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości, spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. W myśl art. 134 ust. 4, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania rzeczoznawca majątkowy powinien określić według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. W pozostałych przypadkach określenie wartości nieruchomości następuje na podstawie aktualnego sposobu użytkowania (art. 134 ust. 3 ustawy). Tym samym, jeżeli takie zwiększenie rzeczywiście nastąpi, osoba wywłaszczona powinna otrzymać odszkodowanie, którego podstawę stanowić będzie nie wartość nieruchomości zgodna z dotychczasowym sposobem użytkowania (art. 134 ust. 3 ustawy), lecz wartość nieruchomości określona dla alternatywnego sposobu użytkowania, wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości na cel publiczny (art. 134 ust. 4 ustawy). Niezależnie od powyższego należy zaznaczyć, iż zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne zostały szczegółowo uregulowane w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (zwanego dalej "rozporządzeniem"). I tak, zgodnie z § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (§36 ust. 4 ww. rozporządzenia). Z kolei § 36 ust. 3 omawianej regulacji stanowi uszczegółowienie i doprecyzowanie wskazanej wyżej "zasady korzyści", o której mowa w art. 134 ust. 4 ugn. Stanowi on, iż: W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 1/ wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, 2/ wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%. Mając zatem na uwadze ww. przepisy, sporządzający operaty szacunkowe w przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy Pan J. W. w pierwszej kolejności dokonał porównania poziomu cen transakcyjnych nieruchomości o przeznaczeniu tożsamym z dotychczasowym przeznaczeniem działek wycenianych czyli rolnych (przedmiotowe działki nie były objęte ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z kolei w obowiązującym wówczas studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy K. W., zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy Nr [...] dnia 27 grudnia 2002 r., znajdowały się one w terenach określonych ogólnie i szeroko jako obszary potencjalnego rozwoju przemysłu rolno-spożywczego, baz, składów, rzemiosła, usług produkcyjnych, zaś faktycznie stanowiły one grunt rolny i tak też były użytkowane) z poziomem cen transakcyjnych nieruchomości o przeznaczeniu wynikającym z realizacji celu publicznego czyli drogowych. W wyniku tejże analizy > biegły stwierdził, iż ceny nieruchomości drogowych (średnia na poziomie 17,53 zł za 1m2) są na wyższym poziomie, niż ceny nieruchomości rolnych (średnia na poziomie (3,18 zł za 1m2), w konsekwencji czego wyceny przeprowadził na podstawie wartości nieruchomości o przeznaczeniu rolnym. Stosując metodę korygowania ceny średniej, w oparciu o ceny 62 transakcji nieruchomościami rolnymi z terenu gminy K. W. po uwzględnieniu atrybutów mających wpływ na wartość nieruchomości, takich jak: "Wskaźnik bonitacji gleby" (waga na poziomie 30%), "Udział trwałych użytków zielonych" (10%), "Kształt" (20%), "Odległość od centrum gminy" (20%) oraz "Dostęp do układu drogowego" (20%) i skorygowaniu otrzymanej ceny średniej za pomocą stosownych współczynników korygujących odnoszących się do tychże atrybutów, oszacował wartość prawa własności Im2 gruntu: działki nr [...] na kwotę [...]zł, działki nr [...] na kwotę [...]zł, działki nr [...] na kwotę [...]zł, powiększając je następnie o 50%, w celu realizacji tzw. zasady korzyści, która ma w tym przypadku miejsce i w efekcie uzyskując finalnie kwoty odpowiednio za działki nr [...] i nr [...] po [...] zł, oraz za działkę nr [...] kwotę [...]zł za 1m2). Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa normujące kwestię wyceny gruntów przyjętych pod drogi publiczne, biegły dokonując wyboru nieruchomości porównawczych uwzględnił dyspozycję § 4 ust. 1 i 2 ww. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, zgodnie z którym przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Jak natomiast stanowi § 4 ust. 4 rozporządzenia przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Mając powyższe na uwadze nie ulega wątpliwości, iż rzeczoznawca majątkowy dokonał wyboru podejścia oraz metod i technik szacowania nieruchomości przewidzianych przepisami ww. rozporządzenia, a także uwzględnił cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Tym samym wypełnił również dyspozycję art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Jeśli chodzi o zarzuty odwołania (brak przesłania operatów szacunkowych, a wyłącznie ich wyciągi, opracowanie trzech operatów zamiast jednego, brak szerszego uzasadnienia w decyzji przyjętej interpretacji "zasady korzyści", zaniżenie odszkodowania) to nie mogą one zostać uznane za zasadne. W szczególności jak to zostało już wyjaśnione analogicznie w uprzednio wydanej przez Wojewodę w dniu 18 marca 2021r. decyzji znak [...] w odniesieniu do zarzutów odwołujących wskazujących na przeprowadzenie postępowania przez organ I instancji z naruszeniem zasad kpa, wobec okoliczności, iż jak wskazali powinni otrzymać operat szacunkowy, a nie wyciąg z operatu (...), należy wskazać iż są one niezasadne. W tym miejscu należy wyjaśnić, iż zgodnie z przepisem art. 73 § 1-2 k.p.a. strona ma prawo wglądu w akta sprawy, sporządzania z nich notatek, kopii lub odpisów. Prawo to przysługuje również po zakończeniu postępowania. Powyższych czynności dokonuje się w lokalu organu administracji publicznej w obecności pracownika tego organu. Strona może żądać uwierzytelnienia odpisów lub kopii akt sprawy lub wydania jej z akt sprawy uwierzytelnionych odpisów, o ile jest to uzasadnione ważnym interesem strony. Zgodnie z art. 156 ust. 1 a u.g.n. organ administracji publicznej, który zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, jest obowiązany umożliwić osobie, której interesu prawnego dotyczy jego treść, przeglądanie tego operatu oraz sporządzanie z niego notatek i odpisów. Osoba ta może żądać uwierzytelnienia sporządzonych przez siebie odpisów z operatu szacunkowego lub wydania jej z operatu szacunkowego uwierzytelnionych odpisów, o ile jest to uzasadnione ważnym interesem tej osoby. Zgodnie z art. 89 § 1 i 2 k.p.a. organ administracji publicznej przeprowadzi, z urzędu lub na wniosek strony, w toku postępowania rozprawę, w każdym przypadku gdy zapewni to przyspieszenie lub uproszczenie postępowania lub gdy wymaga tego przepis prawa. Organ powinien przeprowadzić rozprawę, gdy zachodzi potrzeba uzgodnienia interesów stron oraz gdy jest to potrzebne dla wyjaśnienia sprawy przy udziale świadków lub biegłych albo w drodze oględzin. W myśl art. 92 k.p.a. termin rozprawy powinien być tak wyznaczony, aby doręczenie wezwań oraz ogłoszenie o rozprawie nastąpiły przynajmniej na siedem dni przed rozprawą. W kontekście powołanych regulacji należy podkreślić, iż - po pierwsze - obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa nie przewidują obowiązku przesyłania przez organ administracji materiałów stanowiących części akt sprawy za pośrednictwem operatora pocztowego czy też w jakiejkolwiek innej formie (np. drogą elektroniczną). Po drugie należy wskazać, iż pismem z 20 maja 2021 r. (doręczonym na adres strony odwołującej się 24 maja 2021 r. - karty akt organu I instancji nr [...]) organ I instancji zawiadomił stronę o zebraniu materiałów w postępowaniu administracyjnym oraz poinformował o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym zebranym w sprawie w siedzibie Starostwa Powiatowego w M. przy ul. [...], w godzinach pracy urzędu po uprzednim telefonicznym ustaleniu terminu w ciągu 7 dni od daty otrzymania zawiadomienia, strona odwołująca się nie skorzystała jednak z tego prawa pomimo prawidłowego zawiadomienia. W kontekście powyższego omawiany zarzut odwołania należało uznać za niezasadny. Kolejno nie zasługuje również na uwzględnienie zarzut opracowania 3 operatów szacunkowych, a nie jednego w sytuacji gdy przedmiotem podziału była fizycznie i prawnie jedna nieruchomość. Wprawdzie zdaniem organu odwoławczego oszacowanie wartości w przedmiotowym postępowaniu, ze względu na analogiczny zakres przedmiotowy (jeden stan wieczystoksięgowy) i podmiotowy, jak też etap prowadzonego postępowania, a wreszcie jak słusznie zauważyli odwołujący na skutek identycznie przeprowadzonej wyceny, dokonane w jednym operacie szacunkowym ze względu na czytelność i uproszczenie postępowania byłoby jak najbardziej właściwe, jednak szczegółowa weryfikacja przez organ II instancji metodologii zastosowanej przez biegłego w przedmiotowych operatach wykazała, iż uchybienie to nie ma wpływu na wynik przedmiotowego postępowania. Należy bowiem przypomnieć, iż stosownie do wskazanego już § 36 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia w sprawie wyceny, w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 1/ wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%. Tym samym w tym konkretnym przypadku kluczowe są parametry działek z których wydzielono działki przejęte po drogę publiczną, a zatem działki nr [...] i nr [...]. Należy przy tym podkreślić, iż opisu skali cech rynkowych wynika, iż rzeczoznawca majątkowy uznał, że najlepiej jest gdy stanowi prostokąt o jak najbardziej wydłużonym kształcie (prostokąt o stosunku boków powyżej 1:10). Niewątpliwie takie założenie jest logiczne, gdyż w przypadku nieruchomości użytkowanych rolniczo, inaczej niż np. tych mieszkaniowych, taki właśnie wydłużony, a nie bardziej zbliżony do kwadratu kształt stanowi atut. Nie ma tu przecież mowy o wznoszeniu budynków mieszkalnych lecz chodzi o maksymalnie bezproblemową możliwość uprawniania ziemi i prowadzenia produkcji rolnej. Tymczasem kształt działki nr [...] został określony jako średni zaś działki nr [...] jako korzystny, co w pełni odpowiada opisom przedstawionym w skali ocen cech rynkowych oraz kształtom tych działek widocznych na znajdujących się w aktach sprawy mapach (działka nr [...] była prostokątem o znacznie bardziej wydłużonym kształtem). Tym samym oszacowanie wartości działek nr [...] o pow. 0,0140 ha, nr [...] o pow. 0,0892 ha i nr [...] o pow. 0,0304 ha w trzech odrębnych operatach nie miało żadnego wpływu na wynik wyceny, gdyż punktem wyjścia do określenia ich wartości i tak były parametry działek z których one powstały (a te nie zmieniłyby się przecież na skutek określenia wartości w jednym operacie). W wyniku powyższych działań biegłego wymienione przez odwołujących argumenty mające wskazywać na możliwość zaniżenia wysokości odszkodowania (gdyż jak wskazali: podział tak atrakcyjnej działki pod potrzeby drogowe na kilka odrębnych nieruchomości o nieforemnych gabarytach spowodował, że działki powstałe w wyniku podziału stały się nieatrakcyjne przez co zostały także z tego powodu wyceniane mało korzystnie. Niewątpliwie inną wartość uzyskuje działka o większej powierzchni, która bez przeszkód może być użytkowana rolniczo, a nawet zabudowana siedliskowa, inną wartość działka o niewielkiej lub małej powierzchni i nieregularnych kształtach) należy ocenić jako niezasadne, a w konsekwencji powyższego fakt, że działki te zostały oszacowane w kilku operatach, a nie w jednym, nie miał wpływu na wynik otrzymanej wyceny. Wbrew twierdzeniom odwołania biegły uwzględnił także jakość gleby przedmiotowych działek. Dokonując porównania dokonał on stosownej korekty uzyskanej wartości za pomocą współczynnika odnoszącego się do cechy wskaźnik bonitacji gleby (o wadze aż 30%). W tym miejscu należy podkreślić, iż zastosowana przez biegłego metodologia, dobór konkretnych nieruchomości porównawczych, przyjętych cech rynkowych oraz stosowanie w procesie wyceny przepisów prawa powszechnie obowiązującego, to kwestie do rozstrzygania których właściwy jest sam organ prowadzący postępowanie, który bada pod kątem zgodności z tymi przepisami przedłożony mu operat. W sytuacji zatem potwierdzenia przez niego, iż operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa (co miało miejsce w niniejszej sprawie), bezcelowym byłoby w takiej sytuacji domagania się od biegłego dodatkowych wyjaśnień, które tym samym nie odnosiłyby się do jego wiedzy specjalistycznej. Zawarte zaś w rozstrzygnięciu uzasadnienie nawet jeśli uznać za zbyt zwięzłe i lakoniczne nie świadczy jeszcze o wadliwości samej decyzji tym bardziej, iż ewentualne uchybienie w tym zakresie może być z powodzeniem sanowane w decyzji organu odwoławczego, co ma miejsce w niniejszej decyzji. Ponadto dokonując analizy zasady korzyści w kontekście przedstawionym przez odwołujących, należy wskazać, iż skoro jak już stwierdzono, dotychczasowe przeznaczenie nieruchomości nie było drogowe, to tym samym nie ma możliwości -jak chciałby tego odwołujący -określenia wartości na podstawie cen nieruchomości drogowych, czyli w oparciu o § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny. Zastosowanie musiał bowiem znaleźć jedyny właściwy w takiej sytuacji przepis tj. przywołany wyżej § 36 ust. 3 pkt 1 ww. rozporządzenia będący uszczegółowieniem zawartej w art. 134 ust. 4 ugn tzw. zasady korzyści. Przytoczona w odwołaniu argumentacja, iż zdaniem odwołujących, aby ustalić wartość rynkową nieruchomości wywłaszczonych pod drogi należy, zastosować zapis ustawy i rozporządzenia, a zatem obydwa kryteria określające wysokość odszkodowania. Pierwsze kryterium ma oparcie w at. 134 ust 3 ustawy, a drugie wynika z § 36 ust. 3, jest trafna, gdyż takie właśnie prawidłowe rozwiązanie przyjął rzeczoznawca majątkowy w swoim operacie. Jak bowiem stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 10 lipca 2019 r. sygn. akt I OSK 2430/17 rację mają organy i Sąd I instancji twierdząc, że art. 134 ust. 4 u.g.n. wyraża tzw. zasadę korzyści, która polega na tym, że jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Jest to zasada ogólna, która podlega uszczegółowieniu w § 36 rozporządzenia wykonawczego z 21 września 2004 r. Zgodnie bowiem z ustawowym upoważnieniem do wydania tego rozporządzenia, zawartym w art. 159 u.g.n., Rada Ministrów określi, w drodze rozporządzenia, rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego, uwzględniając m. in. sposoby określania wartości nieruchomości w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia (pkt 4). W niniejszej sprawie jest to teza tym bardziej uzasadniona, zważywszy na powołaną wyżej regułę odpowiedniego stosowania przepisów u.g.n. do szacowania wartości nieruchomości przejętych pod drogi publiczne. Uszczegółowienie zasady korzyści wynikającej z art. 134 ust. 4 u.g.n., w odniesieniu do nieruchomości przejętych na cel budowy dróg publicznych, zawiera § 36 ust. 3 rozporządzenia z 21 września 2004 r (...) Zatem, jeśli przejęcie nieruchomości w trybie art. 12 ust. 4 specustawy drogowej powoduje zwiększenie jej wartości, a jednocześnie na dzień wydania decyzji ze skutkiem wywłaszczenia nie była ona przeznaczona pod inwestycję drogową (argument a contrario z § 36 ust. 4 rozporządzenia z 21 września 2004 r.), to zasada korzyści wynikająca z § 36 ust. 3 rozporządzenia polega na tym, że szacuje się wartość nieruchomości "z których wydzielono te działki gruntu" z przeznaczeniem pod budowę dróg (oczywiście w proporcji do powierzchni działki wydzielonej), z możliwością powiększenia ich wartości nie więcej niż o 50%, na podstawie badania rynku nieruchomości (czyli porównania cen transakcyjnych nieruchomości o dotychczasowym przeznaczeniu i przeznaczeniu drogowym). § 36 ust. 4 rozporządzenia z 21 września 2004 r. (i reguła szacowania w nim zawarta) ma zastosowanie tylko wówczas, gdy "na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową". W niniejszej sprawie tak jednak nie było, gdyż w chwili wydania decyzji przez (...) o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, przedmiotowa nieruchomość (...) w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego była położona w terenie zieleni nieurządzonej. Zastosowanie w sprawie miał więc § 36 ust. 3 rozporządzenia z 21 września 2004 r. Zasadny jest więc zarzut skargi kasacyjnej zawarty w pkt l lit. b) - naruszenia art. 134 ust. 4 u.g.n. poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, a mianowicie poprzez przyjęcie, że jego zastosowanie w sprawie wyłącza możliwość stosowania § 36 ust. 3 rozporządzenia, podczas gdy w sprawie należało zastosować art. 134 ust. 4 u.g.n. w zw. z § 36 ust. 3, a nie § 36 ust. 4 rozporządzenia. Operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie nie odpowiada tym założeniom, gdyż do porównania z nieruchomością wycenianą przyjęto w nim nieruchomości pochodzące z transakcji gruntami o przeznaczeniu drogowym (...), co powoduje, że zasadne są także zarzuty procesowe skargi kasacyjne zmierzające do zakwestionowania wartości dowodowej operatu. Tym samym odwołanie nie zasługuje na uwzględnienie. W opisanej sytuacji nie było podstaw do przeprowadzenia wyceny w oparciu o ceny nieruchomości drogowych. Brak zatem podstaw do kwestionowania prawidłowości odszkodowania ustalonego w decyzji organu I instancji. Jeśli chodzi o akcentowaną przez odwołującego znaczną różnicę w wartościach pomiędzy poprzednio (tj. w dniu 11 sierpnia 2020 r.) i obecnie sporządzonymi wycenami autorstwa Pana J. W. i brak odniesienia się do tego faktu przez organ I instancji, to przecież powyższe jest oczywistym i opisanym wyraźnie w tychże operatach wynikiem rozbieżności w poziomie cen pomiędzy nieruchomościami drogowymi, a rolnymi. Skoro zatem wycena w oparciu o te pierwsze, przeprowadzona w uprzednio sporządzonych operatach jest w niniejszej sprawie niedopuszczalna (na co wskazano już w poprzednio wydanej w niniejszej sprawie decyzji tutejszego organu z dnia 18 marca 2021r. odrzucając ww. operaty z dnia 11 sierpnia 2020 r. -od którego to rozstrzygnięcia Państwo W. nie złożyli jednak sprzeciwu), to logiczną konsekwencją było uzyskanie wyraźnie niższego wyniku szacunku w kolejnym operacie sporządzonym już zgodnie z przepisami prawa. W tym miejscu, należy stwierdzić, iż dobór rynku nieruchomości porównawczych został przeprowadzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Brak podstaw do kwestionowania podobieństwa tychże nieruchomości. Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa normujące kwestię wyceny gruntów przyjętych pod drogi publiczne, biegły dokonując wyboru nieruchomości porównawczych uwzględnił dyspozycję § 4 ust. 1 i 2 ww. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, zgodnie z którym Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej tynku. Jak natomiast stanowi § 4 ust.3 rozporządzenia "przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które byty przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości." Mając powyższe na uwadze nie ulega wątpliwości, iż rzeczoznawca majątkowy dokonał wyboru podejścia oraz metod i technik szacowania nieruchomości przewidzianych przepisami ww. rozporządzenia, a także uwzględnił cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Tym samym wypełnił również dyspozycję art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Jednocześnie należy stwierdzić, iż organ I instancji orzekł o powiększeniu wysokości odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości. Weryfikacja akt sprawy wykazała, że zaistniały warunki do tego powiększenia, opisane w art. 18 ust 1 e specustawy drogowej, gdyż odwołujący w terminie w nim wskazanym wyraził wolę wydania nieruchomości. Równocześnie jednak zaszła konieczność uchylenia zaskarżonego rozstrzygnięcia Starosty [...] z uwagi na wadliwość sformułowań zawartych w jego sentencji i orzeczenia co do istoty sprawy. Nie znajduje bowiem uzasadnienia w przepisach prawa ustalanie przez organ wartości rynkowej przejętej nieruchomości, a jedynie ustalenie odszkodowanie za nią. Należy również uwzględnić fakt, iż w zaskarżonej decyzji nieprawidłowo zaliczono na spłatę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką kwotę równą ustalonej wysokości odszkodowania przysługującego za utracone prawo własności nieruchomości (odpowiadającą ustalonej w operacie szacunkowym wartości nieruchomości) oraz dodatkowo kwotę stanowiącą równowartość 5 % ustalonej wartości nieruchomości.

Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wnieśli U. W. i R. W. zarzucając naruszenie:

1/ art. 7, art.8, art. 77 § 1, art. 80 i art. 84 k.p.a. poprzez zobowiązanie rzeczoznawcy majątkowego do ustalenia wartości nieruchomości w oparciu o konkretny przepis prawa, co nie znajduje żadnego odzwierciedlenia w przepisach dotyczących sporządzenia operatu szacunkowego,

2/ art. 134 ust. 3 w związku z art. 151 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niezastosowaniu i niedokonaniu wyceny przedmiotowych nieruchomości w oparciu o poziom średnich cen transakcyjnych, dokonywanych na nieruchomościach przeznaczonych pod inwestycje drogowe;

3/ § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego poprzez jego zastosowanie przy opracowaniu operatu szacunkowego a także nie wzięcie pod uwagę wszystkich kryteriów wynikających z tego przepisu a mianowicie okoliczności, że przedmiotowe działki znajdują się na terenach zakwalifikowanych jako obszar potencjonalnego rozwoju zabudowy mieszkaniowej wraz z usługami podstawowymi nieuciążliwymi i obszar potencjonalnego rozwoju przemysłu rolno-spożywczego, baz, składów, rzemiosła i usług produkcyjnych, a także wykonanie 3 operatów zamiast jednego.

W uzasadnieniu rozwinięto powyższe zarzuty w konkluzji wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując przy tym argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji i postanowień z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych - o ile ich naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. treść wydanej decyzji lub postanowienia.

Kontroli sądu w niniejszym postępowania poddana jest ocena legalności decyzji ustalającej odszkodowanie za nieruchomość przejętą na rzecz Powiatu M. pod drogę, w oparciu o tzw. specustawę drogową. Ustalając wartość tej nieruchomości w oparciu o operaty szacunkowe organ przyjął, że miała ona przeznaczenie inne niż drogowe i dla wyceny określił jej przeznaczenie jako rolne, powiększając uzyskaną wartość o 50 %. W ocenie sądu decyzja jest prawidłowa.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych Dz.U Nr 2013 poz. 687 wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W/w ustawa nie reguluje metod i sposobów szacowania nieruchomości, oczywiste jest więc (wynika to także z art. 23 w/w ustawy), że zastosowanie mają przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami Dz. U. 2014.518 (dalej; ustawa). Wskazane przepisy mają bowiem charakter "uniwersalny", określony przez art. 149 ustawy, zgodnie z którym przepisy rozdziału pt. "Określanie wartości nieruchomości" stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów.

Ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającego wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 ustawy), a podstawę ustalenia wysokości tego odszkodowania stanowi – co do zasady – wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 ustawy). Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie o ustalenie wysokości odszkodowania za nieruchomość przejętą pod budowę drogi i jako taki podlega ocenie organu stosownie do przepisu art. 80 k.p.a. Aktualnie jednak dominującym wydaje się być pogląd, że ocena ta dokonywana jest w ograniczonym zakresie a podważanie ustaleń wynikających z operatu nastąpić może jedynie kwestii wadliwości operatu nie związanej ze sferą wiadomości specjalnych, jakie posiada rzeczoznawca majątkowy – autor operatu. Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 grudnia 2020 r. I OSK 3140/18, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach - jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe.

Wskazać w tym miejscu należy, iż zgodnie z dyspozycja art. 154 ust 1 ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Stosownie zaś do art. 154 ust 2 w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W oparciu o regulację zawartą w art. 159 ustawy wydane zostało rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 555 dalej; rozporządzenie). Przepis § 36 tego rozporządzenia dotyczy regulacji w zakresie ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Jak zasadnie wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 lutego 2017 r. I OSK 823/15 przepis § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego jest przepisem szczególnym, regulującym kompleksowo kwestie określania wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Ma w tym względzie charakter lex specialis w odniesieniu do pozostałych unormowań odnoszących się do wyceny wywłaszczonych nieruchomości.

Zgodnie z § 36 ust 1 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

Przepis § 36 ust 3 stanowi, iż w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni

- powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

Z kolei § 36 ust 4 rozporządzenia stanowi, iż w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 17 lutego 2017 r. wskazuje iż, przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) należy interpretować według wykładni, zgodnie z którą ustalenie, czy nieruchomość była przeznaczona pod inwestycję drogową następuje w oparciu o ustalenia planu miejscowego lub studium gminnego na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, a nie w oparciu o rodzaj przeznaczenia wynikającego z tej decyzji. Podobne stanowisko zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 26 kwietnia 2021 r. I SA/Wa 2027/20 stając na stanowisku, że przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), przewidujący możliwość uwzględniania w procesie wyceny cen transakcyjnych "nieruchomości drogowych" może stanowić podstawę szacunku jedynie wówczas, gdy nieruchomość na dzień wydania decyzji skutkującej wywłaszczeniem była przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę publiczną. Okoliczność ta jest bowiem warunkiem koniecznym do jego zastosowania (por. też wyrok NSA z 21 lutego 2019 r. I OSK 691/17, wyrok z dnia 9 lutego 2017 r. I OSK 823/15).

Takie też stanowisko zajmuje sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę. Analiza wyżej przytoczonych przepisów pozwala przyjąć, iż ustalenie przeznaczenia nieruchomości przejętej z mocy prawa pod drogę, w oparciu o decyzję o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej dokonuje się bez uwzględnienia ustaleń tej decyzji. Oznacza to, że nie można uznać, że skoro dana nieruchomość została przejęta pod drogę, to do jej wyceny należy przyjąć zawsze, że miała przeznaczenie drogowe. Przeznaczenie takie (drogowe) będą miały tylko takie nieruchomości, które w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy miały przeznaczenie pod drogi, ewentualnie nieruchomości zostały objęte takim przeznaczeniem (pod drogi) w decyzji o ustaleniu lokalizacji celu publicznego. Nieruchomości przy ustalaniu ich wartości będą zgodnie z art. 134 ust 2 oraz art. 154 ust 2 ustawy miały przeznaczenie zgodne z faktycznym sposobem ich użytkowania chyba, że objęte są ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ewentualnie mają przeznaczenie określone w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub wydana w stosunku do takiej nieruchomości została decyzja ustalająca warunki zabudowy. Przy czym zasada korzyści o której mowa w § 36 ust 3 rozporządzenia nakazuje powiększyć tak uzyskaną wartość o 50%.

Ponieważ przedmiotowa nieruchomość składająca się z trzech działek ewidencyjnych, nie była objęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w stosunku do niej nie została też wydana decyzja o ustaleniu warunki zabudowy, rzeczoznawca uznał, iż faktycznym sposobem użytkowania tych gruntów zgodnym także z zapisami studium kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, było przeznaczenie rolne. W ocenie sądu jest to ocena prawidłowa. Studium bowiem kwalifikuje te grunty jako szczególnie chronione grunty rolne klas I-III i kompleksy użytków rolnych, chronione warunkowo grunty rolne klas IVai IVb. Studium tylko warunkowo wskazuje, że są to też obszary potencjalnego rozwoju zabudowy mieszkaniowej wraz z usługami podstawowymi oraz obszary potencjalnego rozwoju przemysłu rolno-spożywczego, baz, składów, rzemiosła i usług produkcyjnych. Zwrócić należy uwagę, że studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego jest aktem kierownictwa wewnętrznego gminy, aktem o często dość dużej ogólności. Nie budzi jednak wątpliwości sądu, że jeżeli studium dany obszar określa przede wszystkim jako obszar rolny a tylko potencjalnie wskazuje także na inne na rodzaje możliwego zagospodarowania, to do wyceny tej nieruchomości powinno się przyjąć przeznaczenie rolne, zwłaszcza jeżeli tak też dana działka czy nieruchomość jest użytkowana.

Co do zarzutów skargi, w ocenie sądu nie mają one usprawiedliwionych podstaw. Poza wyżej wskazanymi uwagami odnośnie prawidłowego określenia przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości, wskazać należy, iż rzeczoznawca nie został w sposób niedopuszczalny niejako nakierowany na sposób opracowania operatu szacunkowego. Zgodnie z art. 154 ust 1 ustawy, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Jak wskazuje się w orzecznictwie operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w oparciu o posiadane przez niego wiadomości specjalne z zakresu szacowania nieruchomości. Jest przy tym dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Konieczna jest natomiast w toku tych postępowań ocena operatu szacunkowego pod względem formalnym, polegająca na zbadaniu, czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy jego treść zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera oczywistych wad czy niejasności, pomyłek, braków, które powinny być poprawione, sprostowane lub uzupełnione, tak aby dokument ten miał wartość dowodową (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 grudnia 2021 r. I OSK 206/19). Jedynie w zakresie wyboru podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości rzeczoznawca majątkowy ma nieskrępowany wybór. Jeżeli organ stwierdza, że operat oparty jest na błędnych założeniach, ma nie tyle prawo co obowiązek rzeczoznawcy wadliwość tą wytknąć. Tak też stało się w niniejszej sprawie. Sporządzone wcześniej opinie (operaty) opierały się na błędnym założeniu, że przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości jest przeznaczeniem drogowym. Organ wadliwość tą rzeczoznawcy wytknął, wskazując, zresztą prawidłowo, jak powinno być określane przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości i jakie przepisy kwestie te regulują. Organ nie narzucał rzeczoznawcy ani metody ani podejścia ani też techniko szacowania nieruchomości. Nie wkraczał też w żaden sposób w zakres jego wiedzy specjalistycznej. Mimo, że operat zawiera niepotrzebną ale przede e wszystkim błędną polemikę ze stanowiskiem organu co do określenia przeznaczenia wycenianej nieruchomości, nie można negować jego wartości dowodowej, którą zresztą ocenił organ wskazując, że "Stosując metodę korygowania ceny średniej, w oparciu o ceny 62 transakcji nieruchomościami rolnymi z terenu gminy K. W. po uwzględnieniu atrybutów mających wpływ na wartość nieruchomości, takich jak: "Wskaźnik bonitacji gleby" (waga na poziomie 30%), "Udział trwałych użytków zielonych" (10%), "Kształt" (20%), "Odległość od centrum gminy" (20%) oraz "Dostęp do układu drogowego" (20%) i skorygowaniu otrzymanej ceny średniej za pomocą stosownych współczynników korygujących odnoszących się do tychże atrybutów, oszacował wartość prawa własności Im2 gruntu: działki nr [...] na kwotę [...]zł, działki nr [...] na kwotę [...]zł, działki nr [...] na kwotę [...]zł, powiększając je następnie o 50%, w celu realizacji tzw. zasady korzyści, która ma w tym przypadku miejsce i w efekcie uzyskując finalnie kwoty odpowiednio za działki nr [...] i nr [...] po [...] zł, oraz za działkę nr [...] kwotę [...]zł za 1m2). Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa normujące kwestię wyceny gruntów przyjętych pod drogi publiczne, biegły dokonując wyboru nieruchomości porównawczych uwzględnił dyspozycję § 4 ust. 1 i 2 ww. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, zgodnie z którym przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Jak natomiast stanowi § 4 ust. 4 rozporządzenia przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Mając powyższe na uwadze nie ulega wątpliwości, iż rzeczoznawca majątkowy dokonał wyboru podejścia oraz metod i technik szacowania nieruchomości przewidzianych przepisami ww. rozporządzenia, a także uwzględnił cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Tym samym wypełnił również dyspozycję art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami."

Co do zarzutu, iż sporządzone zostały trzy operaty szacunkowe a nie jeden (przedmiotowe działki stanowiły jedną nieruchomość objętą tą samą księgą wieczystą) organ prawidłowo wskazuje, że wadliwość ta nie wpłynęła na prawidłowość wyceny przedmiotowej nieruchomości. Istotnie przepis § 36 ust 3 mówi nie o wartości nieruchomości ale o wartości działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących. Sporządzenie zatem trzech operatów szacunkowych, dla trzech wydzielonych działek geodezyjnych nie wpłynęło na sposób wyceny przedmiotowej nieruchomości, nie miało zatem wpływu na rozstrzygnięcie sprawy.

Organ prawidłowo też orzekł o wypłacie odszkodowania na rzecz [...] Bank Polska tytułem zapieczenia na spłatę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką na przedmiotowej nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 18 ust 1c ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 176) jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami.

Prawidłowo organ też powiększył ustalone odszkodowanie o 5% wartości nieruchomości w związku z jej dobrowolnym wydaniem. Zgodnie bowiem z art. 18 ust 1e w/w ustawy, w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia

1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17,

2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo

3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna

- wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.

Sprawę rozpoznano na posiedzeniu niejawnym w oparciu o zarządzenia przewodniczącego wydziału wydane na podstawie art. 15zzs4 ust 3 ustawy z dnia 14 maja 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV (Dz.U. 2020.875).

Mając na uwadze wyżej wskazane ok0licznosci, sąd na zasadzie art. 151 P.p.s.a. orzekł jak w sentencji.