Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1658/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-04-01 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 par. 1 lit. c, art. 152, 200, 205 par. 2
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 7, 77 par. 1, 107 par. 3
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 73 ust. 4
journal: Dz.U. 1998 nr 133 poz 872
law: Ustawa z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną.
article: art. 87 ust. 3
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 130 ust. 1, art. 154
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Przemysław Żmich (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Jolanta Dargas Sędzia WSA Włodzimierz Kowalczyk Protokolant referent stażysta Małgorzata Sieczkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 1 kwietnia 2014 r. sprawy ze skargi Gminy [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Starosty [...] z dnia [...] stycznia 2013 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącej Gminy [...] kwotę 440 (czterysta czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] maja 2013 r., nr [...], po rozpatrzeniu odwołania Burmistrza [...], utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] stycznia 2013 r., nr [...], o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość położoną w [...], stanowiącą działkę o numerze ew. [...] z obrębu [...], o pow. [...] m2, zajętą pod drogę publiczną, gminną (część ul. [...]), która z mocy prawa w dniu 1 stycznia 1999 r. stała się własnością Gminy – Miasta [...], co zostało potwierdzone ostateczną decyzją Wojewody [...] z dnia [...] września 2011 r., nr [...].

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy.

Starosta [...] decyzją z dnia [...] stycznia 2013 r., nr [...], ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł za nieruchomość położoną w [...], stanowiącą działkę o numerze ew. [...] z obrębu [...], o pow. [...] m2, zajętą pod drogę publiczną, gminną (część ul. [...]), która z mocy prawa w dniu 1 stycznia 1999 r. stała się własnością Gminy – Miasta [...], co zostało potwierdzone ostateczną decyzją Wojewody [...] z dnia [...] września 2011 r., nr [...], zobowiązując do jego wypłaty na rzecz M. E. G. - Gminę [...], reprezentowaną przez Burmistrza [...], w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Rozstrzygnięcie uzasadnił stwierdzeniem, iż przedmiotowa nieruchomość spełnia przesłanki z art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. z 1998 r. Nr 133, poz. 872 ze zm.) – zwanej dalej "ustawą", a decyzję oparto na podstawie operatu szacunkowego z dnia [...] października 2012 r. sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego K. K.

Od powyższej decyzji odwołanie złożył Burmistrz [...], wnosząc o uchylenie jej w całości. W uzasadnieniu odwołania zarzucono oparcie się na nieprawidłowej wycenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości sporządzonej przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego K. K.

Po rozpoznaniu odwołania Wojewoda stwierdził, że materiał dowodowy nie uzasadnia uwzględnienia odwołania, a dokonana przez organ pierwszej instancji ocena stanu prawnego i faktycznego nie budzi zastrzeżeń. Wojewoda ustalił, że decyzją Wojewody [...]ego z dnia [...] września 2011 r., nr [...], stwierdzono nabycie przez Gminę - Miasto [...] z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa własności nieruchomości zajętej pod część ul. [...] w [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] w obrębie ewidencyjnym [...] o powierzchni [...]m2. Niniejsza decyzja stała się ostateczna w dniu [...] października 2011 r. Bezsporne jest, że M. E. G. była uprawniona do złożenia wniosku o odszkodowanie w trybie art. 73 ustawy.

Zdaniem Wojewody, kwestia sporna sprowadza się jedynie do prawidłowości ustalenia, przez orzekający w sprawie organ, wysokości należnego odszkodowania za utratę prawa własności. W prowadzonym przez Starostę [...] postępowaniu został sporządzony operat szacunkowy z dnia [...] października 2012 r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego K. K.. Organ I instancji uznał, iż został on wykonany zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa i przyjął go jako właściwy do określenia wysokości odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną gminną w [...]. Rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze - metodę korygowania ceny średniej, biorąc do porównań rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych położonych na obszarze miasta [...] przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową objętych transakcjami sprzedaży w latach 2011 r. - 2012 r. Wycenę przeprowadzono na podstawie cen nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych ze względu na słabo rozwinięty rynek nieruchomości drogowych na rynku lokalnym.

Autor operatu szacunkowego ze zbioru dostępnych transakcji wybrał próbkę 11 transakcji (strona 9 operatu) sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych, najbardziej podobnych do wycenianej, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową o cenach jednostkowych od 200,00 zł/m2 do 471,4 zł/m2. Ostatecznie po określeniu zakresu współczynników korygujących, ustaleniu cech wpływających na wartość działki wycenianej na lokalnym rynku oraz po określeniu procentowym wagi poszczególnych cech i określeniu wartości współczynników korygujących, wartość 1 m2 wycenianej nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni [...] m2 w obrębie ewidencyjnym [...] została określona w wysokości [...] zł, co po uwzględnieniu jej powierzchni określiło wartość rynkową nieruchomości zajętej pod drogę publiczną gminną na poziomie [...] zł według stanu na dzień 29 października 1998 r. i poziomu cen na dzień sporządzenia operatu. Po zaokrągleniu przyjęto [...] zł.

Zdaniem Wojewody, w szczególności z uwagi na słabo rozwinięty rynek nieruchomości drogowych, biegły w operacie szacunkowym z dnia [...] października 2012 r. właściwie zastosował metodę wyceny stosownie do § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, ( Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) – zwanego dalej "rozporządzeniem", a dokonując wyboru nieruchomości porównawczych przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] m2 w obrębie ewidencyjnym [...] kierował się ich podobieństwem do działki szacowanej, a więc stanem fizycznym, prawnym i funkcjonalnym.

Wojewoda podkreślił, że celem stworzenia stronom postępowania najpełniejszej możliwości zajęcia stanowiska, co do wyników postępowania dowodowego i zapoznania się ze zgromadzonym materiałem dowodowym organ I instancji przeprowadził w dniu [...] grudnia 2012 r. rozprawę administracyjną, na której przedstawiciel Burmistrza [...] zwrócił się z pytaniem, dlaczego pominięto transakcje drogowe w operacie szacunkowym. Obecny na rozprawie rzeczoznawca majątkowy K. K. wyjaśnił, iż wyceniana nieruchomość znajduje się na terenie obszaru miejskiego gminy [...], a transakcje nieruchomości drogowych nastąpiły na obszarze wiejskim tejże Gminy. Ponadto przedstawiciel Burmistrza [...] zwrócił się z pytaniem, czy za rynek lokalny rzeczoznawca przyjął teren miasta, a nie gminy [...]. Biegły udzielił twierdzącej odpowiedzi, podtrzymując swoją opinię.

Odwołując się do orzecznictwa sądów administracyjnych Wojewoda wskazał, że w orzecznictwie tym kwestionuje podobieństwo dwóch nieruchomości (w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) - zwanej dalej "ugn", z których jedna położona jest na terenie wiejskim, a druga – miejskim (wyrok WSA w Warszawie z dnia 05 listopada 2008 r., sygn. akt I SA/Wa 961/08).

Odnosząc się do zarzutów odwołania dotyczących braku w operacie stosownej analizy rynku regionalnego w kontekście istnienia tzw. transakcji drogowych Wojewoda podał, że na str. 7-8 analiza taka została zamieszczona. Z operatu wynika, że oprócz danych z miasta i gminy [...], gdzie zanotowano zaledwie dwie transakcje drogowe, badano też rynek "drogowy" z gmin ościennych. Rzeczoznawca stwierdził, iż w gminach ościennych rynek nieruchomości drogowych jest podobnie słabo rozwinięty. Jak wskazano na str. 8 "w K. zanotowano tylko jedną taką transakcję nieruchomością drogową, w Z. - jedną.

W ocenie organu odwoławczego, określony w przedmiotowym operacie sposób wyceny odpowiada zatem sposobowi wyceny uregulowanemu w § 36 ust. 4 rozporządzenia.

Wojewoda podkreślił, że o doborze transakcji oraz o wyborze metody wyceny (przy uwzględnieniu obowiązujących przepisów) decyduje rzeczoznawca majątkowy. Zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami prawa, to rzeczoznawcy majątkowi dokonują oceny wartości rynkowej nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 5 ugn), to oni mają prawo wstępu na nieruchomość (art. 155 ust. 4 ugn) i to oni dokonują analizy danych o nieruchomościach (art. 155 ust. 1 ugn). Biegły szacując nieruchomość dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości (art. 154 ust. 1 ugn). Rzeczoznawca majątkowy przeprowadza również czynności związane z określeniem wartości nieruchomości (art. 4 pkt 8 ugn) i wycenia nieruchomość kierując się nie tylko zasadami wynikającymi z przepisów prawa (tak jak organ) ale i standardami zawodowymi ustalanymi przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych (art. 175 ust. 1 ugn).

Wojewoda zaznaczył, że ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Organ może jedynie dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym.

W ocenie organu odwoławczego, operat szacunkowy z dnia [...] października 2012 r. zawiera konsekwencję w przyjęciu metodologii ustalania wysokości odszkodowania szacowanego gruntu. Zastosowano w nim właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. Jest on spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie. Tym samym rozstrzygnięcie Starosty [...] jest prawidłowe.

Skargę od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] maja 2013 r., nr [...], do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł Burmistrz [...]. Zaskarżonej decyzji zarzucił: I. naruszenie przepisów, mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: 1) art. 7, art. 77 § 1 Kpa poprzez niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy oraz poprzez nie rozpatrzenie w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego, bezpodstawne przyjęcie, że prawidłowym trybem postępowania przy wycenie wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego było zastosowanie metody przewidzianej w § 36 ust. 4 i § 36 ust. 6 rozporządzenia, co mogło mieć wpływ na wynik sprawy; 2) art. 80 Kpa, poprzez nie wzięcie pod uwagę całokształtu materiału dowodowego w sprawie, dowolną, a nie swobodną ocenę dowodów, co miało bezpośredni wpływ na wadliwą ocenę operatu szacunkowego z dnia [...] października 2012 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego — K. K., bezpodstawne przyjęcie, iż rynek nieruchomości drogowych w [...] jest słabo rozwinięty oraz że na terenie rynku lokalnego brak jest transakcji dotyczących gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jak również, że prawidłowym trybem postępowania przy wycenie wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego było zastosowanie metody przewidzianej w § 36 ust. 4 i § 36 ust. 6 rozporządzenia, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy; II. naruszenie następujących przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy: 1) tj. art. 153 ust. 1 ugn w zw. z § 36 ust. 4 i § 36 ust. 6 rozporządzenia poprzez błędne uznanie, że operat szacunkowy sporządzony dnia [...] października 2012 r. przez rzeczoznawcę majątkowego K. K. spełnia wymogi określone w powołanym wyżej rozporządzeniu, podczas gdy do porównań przyjęto transakcje dotyczące nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę, nie uwzględniając występujących na rynku lokalnym, rozumianym jako obszar gminy [...], transakcji dotyczących nieruchomości drogowych; 2) nie wzięcie pod uwagę transakcji dotyczących nieruchomości nabywanych przez Gminę pod drogi publiczne zgodnie z wykazem jaki został przytoczony przy skardze. Skarżący wniósł o: 1) uchylenie zaskarżonej decyzji w całości; 2) na podstawie art. 9 ugn wydanie przez organ II instancji z urzędu postanowienia w przedmiocie wstrzymania wykonania decyzji Wojewody [...] z dnia [...] maja 2013 r., nr [...], z uwagi na jej zaskarżenie do sądu administracyjnego, 3) wstrzymanie przez organ II instancji zaskarżonej w/w decyzji w całości do czasu rozpatrzenia skargi przez Wojewódzki Sąd Administracyjny, 4) w razie nie uwzględnienia przez organ II instancji w/w wniosku, wniósł o wydanie przez Wojewódzki Sąd Administracyjny postanowienia o wstrzymaniu wykonania w całości decyzji organu II instancji, 5) uchylenie decyzji organu I instancji. W uzasadnieniu skargi skarżący podniósł, że zaskarżona decyzja jest nieprawidłowa, z uwagi na liczne naruszenia przepisów Kpa oraz rozporządzenia i wobec tego nie można pozostać w obrocie prawnym. Organ II instancji w sposób błędny ocenił walory dowodowe sporządzonej opinii przez biegłego K. K. z dnia [...] października 2012 r. Opinia ta jest lakoniczna w zakresie wyjaśnienia i analizy przez biegłego rynku lokalnego, posiada szereg nieprawidłowości i sprzecznych wewnętrznie ze sobą danych na co zwraca sam Wojewoda na stronie 4 uzasadnienia swojej decyzji. Organ nie podjął wszelkich czynności w celu wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy. Nie wyjaśniono przede wszystkim w toku rozprawy administracyjnej, a biegły nie wskazał w opinii, jakie badał dokładnie nieruchomości drogowe na terenie gminy [...], w jaki sposób monitorował rynek nieruchomości drogowych. Niezrozumiałe jest, że biegły powołuje się w treści opinii, iż słabo rozwinięty jest rynek nieruchomości w gminach ościennych, a nie bierze pod uwagę nieruchomości drogowych zlokalizowanych na rynku lokalnym (wiejskim), gdzie ilość transakcji jest wystarczająca do wyceny z zastosowaniem § 36 ust. 1 rozporządzenia. Biegły powinien w sposób obrazowy, dokładny i podlegający sprawdzeniu przez strony w sposób logiczny jego wywodu przedstawić oferty na podstawie których doszedł do konkluzji w opinii, iż rynek lokalny nieruchomości drogowych jest słabo rozwinięty. Tym samym Wojewoda nie podjął działań mających na celu wyjaśnienie wszystkich zachodzących wątpliwości i ustalenie rynku lokalnego nieruchomości drogowych, co wpłynęło w bezpośredni sposób na wynik sprawy.

W skardze skarżący powołał też jakie transakcje pominął biegły. Zdaniem skarżącego, biegły nie wskazał również, czy posiłkował się przy ustalaniu rynku lokalnego transakcji dotyczących nieruchomości drogowych informacjami zawartymi w aktach notarialnych dotyczących transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości drogowych zaczerpniętymi np. z Wydziału Geodezji i Gospodarki Nieruchomościami Starostwa Powiatowego w [...], czy też informacjami z Gminy [...]. Biegły pomimo występowania na rynku lokalnym nieruchomości drogowych na podstawie których można by ustalić cenę, zastosował w sposób zupełnie dowolny wbrew powszechnie obowiązującym przepisom prawa § 36 ust. 4 rozporządzenia w sytuacji kiedy powinien zostać bezwzględnie zastosowany § 36 ust. 1 rozporządzenia.

Zdaniem skarżącego, art. 80 Kpa pozwala organowi na swobodną ocenę materiału dowodowego, jednak nie oznacza to arbitralnej dowolności w jego ocenie, co miało miejsce w przedmiotowej sprawie. Organ II instancji w ślad za wyjaśnieniami biegłego w sporządzonym operacie szacunkowym z dnia [...] października 2012r., bezpodstawnie przyjął, iż rynek nieruchomości drogowych w [...] jest słabo rozwinięty oraz że na terenie rynku lokalnego brak jest transakcji dotyczących gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Tym samym organy obu instancji w sposób błędny oceniły wartość dowodową operatu szacunkowego. Ze zgromadzonych w sprawie dowodów jednoznacznie wynika, że organ II instancji bezpodstawnie przyjął wyjaśnienia biegłego i nie zbadał operatu szacunkowego pod względem zgodności z przepisami prawa, logicznego rozumowania biegłego i jego wyjaśnień, podczas gdy biegły m.in. bezpodstawnie zawęził pojęcie rynku lokalnego nieruchomości drogowych tylko i wyłącznie do pojęcia nieruchomości drogowych znajdujących się na terenie Gminy [...], podczas gdy nie tylko na terenie tejże Gminy można by wskazać kilkanaście przykładów transakcji na podstawie których biegły mógłby wyliczyć w sposób prawidłowy wartość nieruchomości stosownie do postanowień § 36 ust. 1 rozporządzenia. Nie wzięto pod rozwagę również, iż biegły bezpodstawnie nie ustalił wartości nieruchomości drogowych na podstawie danych z transakcji nieruchomości drogowych na terenie wiejskim.

Skarżący wskazał, że zgodnie z poglądem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej pojęcie rynku lokalnego należy interpretować znacznie szerzej, aniżeli uczynił to biegły w swojej opinii, uwzględniać bowiem należy w procesie wyceny nie tylko ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych na cele drogowe w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, ale także w innych dokumentach planistycznych (studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzji o lokalizacji celu publicznego) jak również ceny nieruchomości, których charakter drogowy wynika z faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości, w tym również z rynku wiejskiego. Skarżący zauważył również, że w związku z coraz rzadziej występującymi transakcjami dotyczącymi nieruchomości drogowych okres badania ich cen systematycznie się wydłuża. Dla autora wyceny stanowiło to argument za niestosowaniem do porównań transakcji sprzed 2010 r. Jednak niektórzy z biegłych powołują się na zapisy Noty interpretacyjnej nr 1 "Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości" (NI 1), która zaleca branie do porównań nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Nota ta nie ma statusu przepisu prawa, a stanowić może jedynie podstawę metodyczną wyceny. Nota dopuszcza wykorzystanie transakcji z innego okresu przy szczegółowym uzasadnieniu. Do porównań transakcji drogowych brać zatem należy transakcje starsze niż dwa lata, do których biegły w swej opinii w ogóle się nie odniósł w sytuacji kiedy wyjście poza okres 2 lat pozwoli na prawidłowe ustalenie wartości nieruchomości drogowych.

Skarżący podniósł, że Wojewoda przyjął, że występują jedynie transakcje dotyczące dróg na terenie wiejskim, jednak nie wskazał dlaczego nie mogą one stanowić podstawy wyceny wywłaszczonej nieruchomości uczestniczki. W ocenie biegłego grunty na terenie wiejskim osiągają niższe ceny, dlatego też nie wziął przeprowadzonych tam transakcji pod uwagę przy sporządzaniu operatu szacunkowego. W ocenie skarżącego, stanowisko to jest błędne, zgodnie bowiem z utrwalonym poglądem judykatury przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia wskazuje zasadę określania wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne i rzeczoznawca majątkowy zobligowany jest je stosować. Z przepisu tego jednoznacznie wynika, że chodzi o "wartość rynkową" gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne i rzeczoznawca majątkowy nie jest uprawniony do oceny czy ceny transakcji uzyskiwane ze sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne spełniają kryterium definicji wartości rynkowej. Rzeczoznawca majątkowy ma stosować przepisy obowiązujące w tym zakresie, a takim przepisem jest § 36 ust. 1 rozporządzenia.

Skarżący zauważył, że badanie rynku nieruchomości powinno obejmować nie tylko rynek lokalny, ale także rynek regionalny. Takim rynkiem regionalnym jest badanie rynku transakcji nieruchomości drogowych na obszarze wiejskim, który w sposób wadliwy nie został ujęty w analizie opinii biegłego.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...], podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji, wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga jest uzasadniona.

Istota sporu w niniejszej sprawie dotyczy tego, czy sporządzony na potrzeby niniejszej sprawy operat szacunkowy był wiarygodnym dowodem z opinii biegłego i w związku z tym mógł być podstawą do ustalenia odszkodowania za nabycie przez Gminę Miasto [...] z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] pod drogę publiczną – ul. [...] w [...].

Sąd podzielił zarzut skargi Gminy [...], że w niniejszej sprawie organy obu instancji nie wyjaśniły w sposób dokładny i wszechstronny, czy biegły K. K. miał podstawy do zastosowania przy wycenie przepisu § 36 ust. 4 rozporządzenia. Sąd zwraca uwagę, że przepis § 36 ust. 4 w zw. z ust. 6 pkt 1 rozporządzenia znajduje zastosowanie tylko w sytuacji, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową. Przy stosowaniu tego przepisu stosuje się odpowiednio przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia. Z przepisu § 36 ust. 1 stosowanego odpowiednio wynika, że dla celu wyceny, o którym mowa w art. 73 ustawy wartość rynkową nieruchomości określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ugn bez uwzględnienia ustaleń decyzji stwierdzającej nabycie gruntu zajętego pod drogę publiczną. Zgodnie z odpowiednio stosowanym przepisem art. 130 ust. 1 ugn w zw. z art. 73 ust. 4 ustawy wysokość odszkodowania ustala się według przeznaczenia nabywanej nieruchomości w dniu wydania decyzji stwierdzającej nabycie gruntu zajętego pod drogę publiczną.

Wobec tego na gruncie niniejszej sprawy zastosowanie przepisu § 36 ust. 4 rozporządzenia byłoby dopuszczalne tylko w sytuacji, gdyby nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] w dniu wydania decyzji Wojewody [...] nr [...], tj. w dniu [...] września 2011 r. miała planistyczne przeznaczenie drogowe. Tymczasem z ustaleń poczynionych przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym z dnia [...] października 2012 r. wynika, że szacowana nieruchomość, zgodnie z Miejscowym Planem Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego Gminy [...] zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w [...] Nr [...] z dnia [...] listopada 1994 r. (Dz. Urz. Woj. Warszawskiego Nr 23, poz. 86 z dnia 2 grudnia 1994 r.), położona była w strefie o priorytecie funkcji mieszkaniowych (symbol M-1).

Uszło uwadze organów, że w dniu wydania decyzji Wojewody [...] nr [...], tj. w dniu [...] września 2011 r. powoływany przez biegłego plan zagospodarowania przestrzennego nie tylko, że nie wskazywał drogowego przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości, to również wątpliwości budzi to, czy plan z 1994 r. w tej dacie jeszcze obowiązywał. Zgodnie bowiem z ówcześnie obowiązującym przepisem art. 87 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717 ze zm.) obowiązujące w dniu wejścia w życie ustawy (11 lipca 2003 r.) miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995 r. zachowywały moc do czasu uchwalenia nowych planów, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2003 r.

W niniejszej sprawie podnoszone wyżej zagadnienia nie zostały przez organy obu instancji wyjaśnione, a miały one podstawowe znaczenie dla dopuszczalności zastosowania przez rzeczoznawcę majątkowego K. K. przepisu § 36 ust. 4 rozporządzenia przy określeniu wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości.

Wobec tego Sąd uznał, że zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja Starosty [...] z dnia [...] stycznia 2013 r., nr [...] zostały wydane z naruszeniem art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 Kpa, a naruszenie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Wobec tego, że w niniejszej sprawie nie zostało wyjaśnione, czy wartość rynkowa nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] w ogóle mogła być określona w oparciu o przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia przedwczesne było odniesienie się przez Sąd do szczegółowych zarzutów skargi dotyczących prawidłowości zastosowania przez biegłego przepisu § 36 ust. 4 rozporządzenia z punktu widzenia dokonanej analizy lokalnego rynku nieruchomości drogowych i uznania tego rynku za słabo rozwinięty, pominięcia występujących na rynku lokalnym (wiejskim) transakcji nieruchomościami drogowymi, pominięcia transakcji nieruchomościami drogowymi z rynku regionalnego, braku odniesienia się do transakcji sprzed okresu 2 lat poprzedzających wycenę.

W ponownie prowadzonym postępowaniu Starosta [...] w pierwszej kolejności wyjaśni, czy operat szacunkowy z dnia [...] października 2012 r. może być nadal wykorzystywany do celu dla którego został sporządzony i czy możliwe jest potwierdzenie przez rzeczoznawcę majątkowego jego aktualności (art. 156 ust. 4 ugn). Jeżeli biegły potwierdzi aktualność operatu szacunkowego organ pierwszej instancji - mając na uwadze ocenę prawną zaprezentowaną w niniejszym wyroku - wyjaśni dopuszczalność określenia przez rzeczoznawcę majątkowego wartości rynkowej nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] w oparciu o § 36 ust. 4 rozporządzenia. W zależności od okoliczności organ podejmie w sprawie dalsze czynności lub wyda stosowny akt, który uzasadni zgodnie z wymogami art. 107 § 3 Kpa.

Biorąc to wszystko pod uwagę Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c oraz art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.) orzekł, jak w sentencji wyroku. O zwrocie należnych skarżącej Gminie kosztów postępowania sądowego orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 Ppsa w związku z § 14 ust. 2 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. z 2013 r. poz. 490).