Postanowienie NSA, sygn. akt II OZ 1145/16
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2016-10-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Odrzucenie skargi
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono zażalenie
Powołane przepisy: article: art. 28 par. 1 art. 29 art. 49 par. 1 art. 58 par. 1 pkt 3 art. 184 art. 197 par. 2
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Sędzia NSA Małgorzata Dałkowska-Szary po rozpoznaniu w dniu 14 października 2016 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej zażalenia Wspólnoty Mieszkaniowej N. w W. na postanowienie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 11 kwietnia 2016 r., sygn. akt IV SA/Wa 361/16 odrzucające skargę w sprawie ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej N. w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] grudnia 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy postanawia: oddalić zażalenie.


UZASADNIENIE

Wspólnota Mieszkaniowa N. w W. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z [...] grudnia 2015 r. w przedmiocie ustalenia warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy. Skarga została podpisana przez B. M. reprezentującego zarządcę niniejszej nieruchomości.

Na podstawie zarządzenia Przewodniczącej Wydziału IV Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 11 stycznia 2016 r. zarządca nieruchomości został wezwany do usunięcia braków formalnych skargi przez nadesłanie uchwały o powołaniu zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej N. w W. oraz wskazanie imion i nazwisk osób podpisanych pod uchwałą nr [...] Właścicieli Lokali Nieruchomości przy ul. D. [...] w W. z 5 grudnia 2014 r., w terminie siedmiu dni od dnia otrzymania wezwania pod rygorem odrzucenia skargi.

W odpowiedzi skarżąca Wspólnota wyjaśniła, że w związku z wykonywaniem zarządu powierzonego przez osobę prawną nie został powołany zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej N. w W. oraz wskazała, że pod uchwałą nr [...] znajdują się podpisy B. M. i M. B. Do pisma dołączono uchwały nr [...] oraz [...] z 5 grudnia 2014 r. podjęte w formie aktu notarialnego, kartę do głosowania nad uchwałą [...] oraz odpis pełny z Rejestru Przedsiębiorców M. sp. z o.o. z siedzibą w W.

Zarządzeniem z 9 marca 2016 r. wezwano skarżącą Wspólnotę do usunięcia braków formalnych skargi w terminie 7 dni pod rygorem odrzucenia skargi, przez złożenie oryginału lub uwierzytelnionego odpisu dokumentu, z którego wynikałoby umocowanie zarządcy do działania w imieniu strony skarżącej przed wojewódzkim sądem administracyjnym lub przed sądami administracyjnymi (np. uchwała) oraz oryginału lub uwierzytelnionego odpisu dokumentu określającego sposób reprezentacji oraz osoby uprawnione do reprezentacji Wspólnoty Mieszkaniowej N. w W.

W zakreślonym terminie przedłożono umowę ustanowienia i sprzedaży odrębnej własności lokalu z 22 grudnia 2010 r. zawartą w formie aktu notarialnego wskazując, iż w § 9 tej umowy określona została forma zarządu nieruchomością wspólną przez powierzenie jej osobie prawnej. Natomiast uchwałą nr [...] zarząd nieruchomością wspólną został powierzony nowemu zarządcy - M. sp. z o.o. z siedzibą w W., stosownie do wcześniejszej umowy. W konsekwencji zrezygnowano z formy zarządu właścicielskiego. Zdaniem skarżącej w tej sytuacji zarządca kieruje działalnością wspólnoty oraz jest umocowany do jej reprezentowania na zewnątrz również przed sądem administracyjnym, stosownie do przepisów ustawy o własności lokali.

Postanowieniem z dnia 11 kwietnia 2016 r., sygn. akt IV SA/Wa 361/16, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie odrzucił przedmiotową skargę i zwrócił Wspólnocie uiszczony wpis od skargi.

W uzasadnieniu powyższego postanowienia Sąd wskazał, że gdy zarząd nieruchomością wspólną zostanie powierzony zarządcy, to zakres jego upoważnienia do działania w imieniu właścicieli lokali wynika z treści postanowień umowy lub uchwały właścicieli przewidzianych w art. 18 ust. 1 i 2a ustawy o własności lokali, więc zarządca nie może reprezentować wspólnoty mieszkaniowej przed sądem, jeżeli nie legitymuje się odpowiednim pełnomocnictwem albo też stosowne upoważnienie nie znalazło się w umowie o określeniu zarządu bądź uchwale o zmianie tej umowy. Zarządca zatem, jako podmiot zewnętrzny (odrębny od wspólnoty mieszkaniowej), wymaga osobnego umocowania do występowania w sądzie, które może stanowić element umowy o powierzeniu zarządu nieruchomością wspólną. W niniejszej sprawie skarżąca została zobowiązana do przedłożenia dokumentu, z którego wynikałoby umocowanie zarządcy do reprezentacji Wspólnoty przed sądem administracyjnym oraz dokumentu określającego sposób reprezentacji skarżącej i osoby uprawnionej do tej reprezentacji. Z przedstawionej umowy ustanowienia i sprzedaży odrębnej własności lokalu z dnia 22 grudnia 2010 r. zawartej w formie aktu notarialnego wynika, iż zarząd nieruchomością wspólną został powierzony firmie M. sp. z o.o. z siedzibą w W., stosownie do art. 18 ustawy o własności lokali ze wskazaniem, iż zarządca jest upoważniony do dokonywania czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, a w pozostałym zakresie zastosowanie znajdują przepisy Rozdziału 4 ww. ustawy. Natomiast uchwałą nr [...] r. z 5 grudnia 2014r. zaprotokołowaną przez notariusza właściciele lokali Wspólnoty Mieszkaniowej N. w W. powierzyli firmie M. sp. z o.o. z siedzibą w W. (obecnie - M. sp. z o.o. z siedzibą w W.) funkcję zarządu powierzonego dla nieruchomości przy ul. D. [...] w W. Z powyższych dokumentów wynika, że właściciele lokali Wspólnoty Mieszkaniowej N. w W. powierzyli zarząd nieruchomością zarządcy, którym obecnie jest M. sp. z o.o. z siedzibą w W., jednakże z umocowania tego nie wynika upoważnienie do reprezentowania powyższej wspólnoty mieszkaniowej przed sądem. Należało zatem uznać, iż w niniejszej sprawie skarżąca nie uzupełniła braków formalnych skargi wobec czego podlegała ona odrzuceniu.

Zażaleniem Wspólnota Mieszkaniowa N. w W. zaskarżyła powyższe postanowienie w całości, zarzucając mu naruszenie przepisów prawa materialnego poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie art. 21 ust. 1 w zw. z art. 18 ust. 1 w zw. z art. 33 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali poprzez przyjęcie, że podmiot pełniący funkcję zarządu powierzonego we Wspólnocie Mieszkaniowej jest podmiotem zewnętrznym (odrębnym od Wspólnoty), od którego wymaga się osobnego umocowania do reprezentowania interesów Wspólnoty na zewnątrz, w tym przed sądami, podczas gdy zarządca powołany na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, z mocy ustawy umocowany jest do reprezentowania Wspólnoty Mieszkaniowej na zewnątrz jako jej przedstawiciel organizacyjny (statutowy) i nie potrzebuje osobnego pełnomocnictwa od właścicieli lokali do ich reprezentowania.

Z uwagi na powyższe wniesiono o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania i zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. Ponadto wniesiono o rozważenie przedstawienia do rozstrzygnięcia składowi siedmiu sędziów NSA zagadnienia, "czy zarządca Wspólnoty Mieszkaniowej (zarząd powierzony) ustanowiony na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, obowiązany jest do legitymowania się pełnomocnictwem do reprezentowania Wspólnoty Mieszkaniowej na zewnątrz, w tym do jej reprezentowania przed sądami administracyjnymi".

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zażalenie nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżone postanowienie odpowiada prawu.

Zgodnie z treścią art. 28 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2016, poz. 718, dalej: p.p.s.a.) osoby prawne oraz jednostki organizacyjne mające zdolność sądową dokonują czynności w postępowaniu przez organy albo osoby uprawnione do działania w ich imieniu. Przedstawiciel ustawowy lub organ albo osoby, o których mowa w art. 28, mają obowiązek wykazać swoje umocowanie dokumentem przy pierwszej czynności (art. 29 p.p.s.a.). Niedołączenie tego dokumentu stanowi brak formalny, którego usunięcie następuje w trybie określonym w art. 49 § 1 p.p.s.a. w terminie siedmiu dni pod rygorem odrzucenia skargi na podstawie art. 58 § 1 pkt 3 p.p.s.a.

Zdaniem strony skarżącej Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie niesłusznie wezwał M. sp. z o.o. w W. do przedłożenia dokumentu wykazującego umocowanie do działania w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej N. w Warszawie przed wojewódzkim sądem administracyjnym lub przed sądami administracyjnymi bowiem zarządca powołany na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali z mocy ustawy umocowany jest do takiej reprezentacji. Z twierdzeniem tym nie sposób się zgodzić.

Zgodnie z treścią art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Stosownie natomiast do treści art. 21 ust. 1 tej ustawy zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali, przy czym zgodnie z art. 33 przepisy rozdziału Zarząd nieruchomością wspólną, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio w razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1.

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, zarządca Wspólnoty Mieszkaniowej N. w W. powinien w niniejszej sprawie wykazać umocowanie do występowania w imieniu Wspólnoty przed sądami administracyjnymi. Należy bowiem podzielić stanowisko wyrażone w szeroko przywołanym przez Sąd I instancji orzecznictwie, zgodnie z którym zarządca nie może reprezentować wspólnoty mieszkaniowej przed sądem, jeżeli nie legitymuje się odpowiednim pełnomocnictwem albo też stosowne upoważnienie nie znalazło się w umowie o określeniu zarządu bądź uchwale o zmianie tej umowy. W odróżnieniu bowiem od reprezentacji przez organ, zarządca nie działa jako wspólnota mieszkaniowa, gdyż pomiędzy nią a tymże zarządcą istnieje dodatkowe ogniwo, którym jest oświadczenie woli o udzieleniu pełnomocnictwa. W uchwale Sądu Najwyższego z dnia 21 stycznia 2009 r., sygn. akt III CZP 129/08, podkreślono, że uprawnienie zarządu w znaczeniu podmiotowym do reprezentowania wspólnoty płynie z samej uchwały powołującej ten organ i znajduje uzasadnienie w teorii organów osoby prawnej (art. 38 w zw. z art. 331 Kodeksu cywilnego), podczas gdy zarządca w rozumieniu art. 18 ustawy o własności lokali jest tylko przedstawicielem wspólnoty i dla umocowania do działania w jej imieniu potrzebuje pełnomocnictwa. Ponadto, jak podniesiono w ww. uchwale, w art. 33 ustawy o własności lokali, zawierającym odesłanie do przepisów regulujących zarząd nieruchomością wspólną, w tym do art. 21 ust. 1, mowa jest o reprezentacji wspólnoty przy dokonywaniu czynności materialno prawnych, nie dotyczy natomiast przedstawicielstwa procesowego. Zakres upoważnienia zarządcy do działania w imieniu wspólnoty obejmuje tylko sprawy zwykłego zarządu, samo jednak upoważnienie musi wynikać z umowy lub uchwały. W braku stosownych postanowień umowy lub uchwały nie można przy zastosowaniu art. 21 ust. 1 i art. 33 ustawy o własności lokali określić zakresu umocowania zarządcy.

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie rozpoznającym sprawę w pełni podziela powyższe stanowisko. W związku zatem z faktem, że pomimo wezwania zarządca przedmiotowej nieruchomości wspólnej nie przedstawił Sądowi I instancji dokumentu, z którego wynikałoby jego umocowanie do występowania w imieniu Wspólnoty przed sądem administracyjnym, słusznie zaskarżonym postanowieniem odrzucono skargę w oparciu o art. 58 § 1 pkt 3 p.p.s.a. Nie doszło więc w niniejszej sprawie do zarzucanej Sądowi I instancji błędnej wykładni art. 21 ust. 1 w zw. z art. 18 ust. 1 z w. z art. 33 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Mając powyższe na względzie Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 184 w zw. z art. 197 § 2 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji.