Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 744/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2018-08-21 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 130, 134
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Małgorzata Łoboz Sędziowie: WSA Tadeusz Kiełkowski NSA Anna Szkodzińska (spr.) Protokolant: starszy sekretarz sądowy Katarzyna Zbylut po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 sierpnia 2018 r. sprawy ze skargi J. Z. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2018 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość skargę oddala.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] stycznia 2016 r. ([...]) na podstawie art. 12 ust. 4a, 4f, 5, art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r., poz. 687 ze zm.), art. 130 ust. 2, art. 132ust. 1 a, 2, 3a, art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1007 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.) Starosta Wielicki orzekł o:

1. ustaleniu odszkodowania w wysokości 8 225,00 zł. z tytułu wygaśnięcia hipoteki na nieruchomości gruntowej;

2. wypłacie odszkodowania ustalonego w pkt 1. na rzecz [...] Bank S.A. z siedzibą w W.

3. zobowiązaniu Gminy Wieliczka do wypłaty odszkodowania ustalonego w pkt 1 na rzecz podmiotu wymienionego w pkt 2 jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna.

Decyzją z dnia [...] października 2016 r. Wojewoda uchylił w całości ww. decyzję i sprawę przekazał do ponownego rozpoznania.

Decyzją z dnia [...] czerwca 2017 r. ([...]), na podstawie art. 12 ust. 4 a, 4f, 5, 18 ust. 1, 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2015 r., poz. 2031 ze zm.), art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1 a, 2, 3a, art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze m.) Starosta Wielicki orzekł o:

1. ustaleniu odszkodowania w wysokości 19 578,00 zł za nieruchomość gruntową oznaczoną ewidencyjnie jako działka nr [...] o pow. 0,0251 ha obręb [...] jednostka ewidencyjna Wieliczka objętej księgą wieczystą nr [...], która z dniem 29 lipca 2015 r. stała się własnością Gminy Wieliczka;

2. wypłacie odszkodowania ustalonego w punkcie 1. w całości na rzecz [...] Bank S. A. z siedzibą w W. -z tytułu wygaśnięcia hipoteki wraz z odsetkami na ww. nieruchomości;

3. zobowiązaniu Gminy Wieliczka do wypłaty odszkodowania ustalonego w punkcie 1. na rzecz podmiotu wymienionego w punkcie 2. jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna;

4. niepowiększeniu ustalonego w przedmiotowej decyzji odszkodowania na podstawie art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.

Organ podał, że w dniu [...] czerwca 2015 r. Starosta Wielicki wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn.: "Rozbudowa drogi gminnej 561057K w Postolicach", która w dniu 29 lipca 2015 r. stała się ostateczna. Powyższą decyzją został zatwierdzony podział m. in. działki nr [...] o pow. 0,53 ha na działki: nr [...] o pow. 0,0251 ha (wydzieloną pod inwestycję drogową) i nr [...] o pow. 0,51 ha.

W księdze wieczystej nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Wieliczce III Wydział Ksiąg Wieczystych dla nieruchomości oznaczonej m. in. jako działka nr [...] (z której w wyniku podziału powstała działka nr [...]) obręb [...] jednostka ewidencyjna Wieliczka ustalono, że według stanu na dzień 29 lipca 2015 r. jako właściciel nieruchomości w całości, ujawniony był J.Z.. Według stanu na dzień [...] czerwca 2015 r. dział IV "Hipoteka" ww. księgi wieczystej zawierał wpis: "hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 89217,70 zł, odsetki zmienne w wysokości 3,86 wierzytelność: kredyt, odsetki oraz inne koszty banku, termin zapłaty: 2029-02-28, na rzecz [...] spółka akcyjna [...] oddział w [...] ".

Podał organ, że zgodnie z art. 18 ust. 1d ww. ustawy kwota odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych jest ustalana na dzień, na jaki ustala się odszkodowanie za prawo własności, a więc według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Co do kwoty wierzytelności, z uwagi na szczególny charakter hipoteki, zasada ta musi jednak doznać modyfikacji. Zabezpieczona na nieruchomości wierzytelność może zmieniać swoją wysokość w zależności od celu zabezpieczenia oraz sytuacji faktycznej. Podobnie sytuacja ma się w przypadku odsetek od takiej wierzytelności. Z tego względu ustalono stan hipoteki (rozumiany jako istnienie samej hipoteki) na datę decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej i wysokość wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką - jako prawa za które przyznawane jest odszkodowanie - na moment orzekania tj. na datę wydania decyzji odszkodowawczej. Saldo zadłużenia na dzień 13 kwietnia 2017 r. wynosi: 11 789,37 CHF w tym z tytułu kapitału 11 789,37 CHF (w tym kapitał wymagalny w wysokości 0,00 PLN), z tytułu odsetek 0,00 PLN. Kurs z dnia wystawienia niniejszego pisma: 4,0175: 52 721,37 PLN" (por. pismo [...] S.A. z dnia 13 kwietna 2017 r.). Zadłużenie z tytułu ww. umowy kredytowej przewyższa wartość przedmiotowej nieruchomości określoną w sporządzonym w dniu [...] lutego 2017 r. operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego D. W., a więc odszkodowanie przysługuje w całości [...] S.A. z siedzibą w W..

Organ podał, że po uchyleniu poprzedniej decyzji przez organ odwoławczy dnia [...] grudnia 2016 r. został sporządzony nowy operat szacunkowy. Uwagi do powyższego operatu w piśmie z dnia 23 stycznia 2017 r wniósł J.Z., który, który zarzucił, że stan zagospodarowania nieruchomości oparto wyłącznie na wyjaśnieniach zleceniodawcy oraz na opinii dendrologicznej z [...] września 2013 r., co organ odwoławczy w decyzji z dnia [...] października 2016 r. uznał za niedopuszczalne; operat nie uwzględnia wszystkich drzew i krzewów; strona nie uczestniczyła w wizji lokalnej terenu. Do ww. uwag rzeczoznawca majątkowy ustosunkował się w piśmie z dnia 6 lutego 2017 r. W związku z powyższym przeprowadzono ponowne oględziny nieruchomości w obecności dotychczasowego właściciela J.Z., a rzeczoznawca majątkowy w dniu [...] lutego 2017 r. przedłożyła nowy operat określający wartość działki nr [...] według jej stanu na dzień [...] czerwca 2015 r. i według wartości na dzień [...] lutego 2017 r. na łączną kwotę 19 578,00 zł (w tym wartość składników roślinnych wynosi łącznie 1 764,27 zł).

Wyjaśniono, że z protokołu z wywiadu terenowego i oględzin nieruchomości z dnia [...] lutego 2017 r. wynika, że na działce występuje znaczne zadrzewienie, w tym nieujawnione w dokumencie z dnia [...] września 2013, które zostało szczegółowo zinwentaryzowane w przedmiotowej wycenie; obwód pnia występującego zadrzewienia zmierzono na wysokości 130 cm nad poziomem gruntu, a wysokość zmierzono orientacyjnie, metodą trójkątów podobnych, z dokładnością do 1 m; dotychczasowy właściciel przedstawił dokumentację fotograficzną przedstawiającą drzewa i krzewy, które jak wynika ze zdjęć, rosły na nieruchomości przed i podczas realizacji inwestycji - grupę drzew gatunku olcha - na fotografii można wyraźnie rozróżnić 4 pnie oraz cztery krzewy leszczyny, których wiek został przyjęty na poziomie średniego wieku pozostałych drzew owocowych; drzewo oznaczone literą A jest położone na działce [...] i nie wchodzi w zakres wyceny. Z operatu szacunkowego wynika, że dla przedmiotowej nieruchomości obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, według którego przedmiotowa nieruchomość znajdowała się w terenach oznaczonych symbolem ZN - tereny zieleni nieurządzonej. Na rynku regionalnym nie odnotowano transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej w zakresie składników roślinnych, zatem wartość całej nieruchomości określono jako sumę: wartości rynkowej gruntu oszacowanej w oparciu o transakcje gruntami przeznaczonymi pod drogi (podkreślając, że średnia cena jednostkowa na terenie powiatu wielickiego transakcji nieruchomościami z przeznaczeniem pod zieleń wynosi 24,67 zł/m2 i jest znacznie niższa od średniej ceny jednostkowej za nieruchomości przeznaczone pod drogi, która wynosi 80,48 zł/m2) oraz wartości składników roślinnych. Wartość rynkową gruntu określono w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami, przyjmując do wyceny trzy nieruchomości porównawcze. Wartość znajdujących się na działce w dniu [...] czerwca 2015 r. drzew owocowych wiśni pospolitych oraz krzewów leszczyny określono w oparciu o wzór [1] zawarty w publikacji Krzysztofa Zmarlickiego "Określanie wartości plantacji kultur wieloletnich", wydanej w 2012 r. przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, natomiast wartość znajdujących się na działce w dniu [...] czerwca 2015 r. pozostałych drzew określono w oparciu o wzór [2] zawarty w standardzie V. 6. rzeczoznawców majątkowych, Określanie wartości nieruchomości leśnych oraz zadrzewionych i zakrzewionych" (mając na uwadze średni roczny przyrost wszystkich składników roślinnych określony na podstawie opracowania wykonanego w 2012 r. na zlecenie Generalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska przez Centrum Dendrologiczne sp. z o. o., biegła ustaliła ich stan na dzień [...] czerwca 2015 r.). Wartość 1 m2 gruntu nieruchomości oszacowano na kwotę 70,97 zł, a więc wartość rynkowa gruntu przedmiotowej działki stanowi kwotę 17 813,47 zł.. Łączna wartość składników roślinnych znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości została określona na kwotę 1 764,27 zł. Zatem łączna wartość przedmiotowej nieruchomości została określona na kwotę 19 578,00 zł.

W piśmie z dnia 7 kwietnia 2017 r. J.Z. zakwestionował wycenę nieruchomości, wynikającą z ww. operatu. Podniósł, że brak jest jakichkolwiek podstaw do tego, aby uznać, że wierzba oznaczona lit. A rośnie na działce nr [...], w operacie nie podano przyczyn wykluczenia tego drzewa z wyceny; wątpliwości strony wzbudziła wycena jesionu wyniosłego oraz kwestia wyliczenia wartości drzew na podstawie ww. oraz standardu V.6. rzeczoznawców majątkowych i publikacji K. Zmarlickiego; podważono sposób określenia wartości działki nr [...] wyłącznie w oparciu o porównanie z nieruchomościami nr [...] [...] i [...], skoro wszystkie zestawione w tabeli nr 3 (w operacie szacunkowym z dnia [...] grudnia 2016 r.) sprzedane nieruchomości albo miały przeznaczenie drogowe, albo zostały wykupione pod inwentaryzację drogową, a średnia cena na obszarze powiatu wielickiego wynosi 80,48 zł. Do ww. uwag rzeczoznawca majątkowy D. W. ustosunkowała się w piśmie z dnia 18 kwietnia 2017 r.

Organ administracji wskazał, że dokonanie przez organ oceny operatu szacunkowego możliwe jest jedynie w stopniu, w jakim nie dotyczy ona wiadomości specjalnych, które posiada rzeczoznawca majątkowy. Za taką wiedzę specjalną należy uznać m. in. dobór materiału porównawczego, określenie cech mających wpływ na wartość nieruchomości położonych na właściwym rynku, przypisanie odpowiednich wartości przyjętym cechom rynkowym jak również wyboru sposobu właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania gruntu oraz jego części składowych. To biegły decyduje, jaki rynek jest miarodajny dla szacowanej nieruchomości. Ponadto, wyboru nieruchomości porównawczych dokonuje rzeczoznawca majątkowy, jako osoba posiadająca w tym zakresie specjalne uprawnienia i kwalifikacje. Wiedza w tym zakresie jest wiedzą specjalną, którą dysponuje biegły, a zatem organ i sąd administracyjny nie mogą kwestionować ustaleń biegłego, jeżeli w sprawie brak dowodów wskazujących na wadliwą analizę rynku przez rzeczoznawcę majątkowego (por. I SA/Wa 835/11, I OSK 1926/16).

Według organu ww. operat został sporządzony prawidłowo i nie budzi wątpliwości. Biegła w sposób prawidłowy, poprzez zastosowanie odpowiednich wskaźników wyceniła składniki roślinne znajdujące się na przedmiotowej nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Od powyższej decyzji odwołanie złożył J.Z..

Podniósł, że Starosta Wielicki oparł się w całości na operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego bez rozpatrzenia podnoszonych przez niego zarzutów. Dodał, że, pomimo że Wojewoda zlecił określenie przez biegłego stanu oraz rodzaju składnika roślinnego na wywłaszczonej nieruchomości, operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2016 r. powiela błędy poprzednio sporządzonej opinii. Został bowiem wykonany przy barku należytego uwzględnienia obowiązujących regulacji prawnych i w oparciu o błędnie ustalony stan faktyczny wycenianej nieruchomości.

Według odwołującego się również operat sporządzony dnia [...] lutego 2017 r. jest wadliwy; nie ma jakichkolwiek podstaw do przyjęcia, że wierzba oznaczona lit. A i zaznaczona na rys. nr [...] (str. 6 operatu) rośnie na działce nr [...]; nie można się zgodzić ze stwierdzeniem rzeczoznawcy, że wierzba ta została opisana omyłkowo i w rzeczywistości jest położona na działce nr [...]; na mapie, na która powołuje się rzeczoznawca nie ma opisanej działki nr [...]. Podniesiono nadto, że rzeczoznawca nie odpowiedziała wyczerpująco na zarzut nieprawidłowej wyceny jesionu wyniosłego oraz w zakresie wątpliwości co do sposobu dokonywania kwalifikacji pod określony sortyment drewna. W operacie podano wyłącznie, że określone drzewa zostały przypisane do sortymentu: S2B, M2 lub M1 (S2B – drewno kominkowe dobrego gatunku, M1 – drobnica tyczkowa, M2 – nieopisane w operacie) bez podania jakiejkolwiek podstawy prawnej takiego działania. Ustalenia w tym zakresie nie mogą zostać poddane weryfikacji, w szczególności, że klasa jakościowa S2B dotyczy nie drewna opałowego, ale papierówki z wyborem, stosowanej zwykle do wyrobu palet. Drewno opałowe jest oznaczone symbolem S4. Nadto, według odwołującego się sama rzeczoznawca stwierdziła, że średnia cena sprzedaży nieruchomości w gminie Wieliczka jest znacznie wyższa niż w gminie G., ale nie podała podstaw przyjęcia, że w gminie Wieliczka ceny terenów zielonych są znacznie niższe niż tych, wykupowanych pod drogi. Według odwołującego się przy badaniu wartości tego typu nieruchomości powinno się przede wszystkim brać pod uwagę średnia cenę, za jaką gminy w powiecie wykupują nieruchomości pod drogi. Zgodnie z treścią tabeli nr 3 wysokość cen zakupu wcale nie była uzależniona ani od wykupywanej powierzchni gruntu, ani od gminy, ani od przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Odwołujący nie zgodził się również z przyjęciem cech rynkowych wycenianej nieruchomości w zakresie "położenia szczegółowego".

Decyzją z dnia [...] marca 2018 r. ([...]) na podstawie art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121 ze zm.) oraz art. 138 §1 pkt 2 kpa w zw. z art. 12 ust. 1, ust. 4f i ust. 5, art. 18 ust. 1, ust. 1b, ust. 1c, ust. 1d i ust. 1c ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2017 r., poz. 935) Wojewoda:

I. uchylił w całości zaskarżoną decyzję Starosty Wielickiego z dnia [...] czerwca 2017 r. i orzekł o:

1. odszkodowaniu na rzecz J.Z. z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Gminy Wieliczka z dniem 29 lipca 2015 r. prawa własności nieruchomości objętej księgą wieczystą [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0251 ha, obręb [...], jednostka ewidencyjna Wieliczka, w wysokości 19 578,00 zł

2. wypłacie odszkodowania ustalonego w pkt. II. 1, w wysokości 19 578,00 zł na rzecz [...] Bank S.A. z siedzibą w W. tytułem zaliczenia na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami, obciążającą ww. nieruchomość;

3. zobowiązaniu Gminy Wieliczka, reprezentowanej przez Burmistrza Miasta i Gminy Wieliczka, do wypłaty odszkodowania, zgodnie z treścią pkt. I.2 niniejszej decyzji, jednorazowo w terminie 14 dni od dnia wykonalności niniejszej decyzji. Do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego;

4. niepowiększeniu odszkodowania ustalonego w punkcie 11.1 o 5 % wartości przedmiotowej nieruchomości, w związku z niedopełnieniem dyspozycji art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.

Organ odwoławczy podał, co następuje:

D. W., dla przedmiotu wyceny położonego w przeważającej części w dniu określania stanu ([...] czerwca 2015 r.) - zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy Wieliczka - w obszarze "C", w terenach zieleni nieurządzonej oznaczonych symbolem "ZN", przyjętym uchwałą NR XLV/335/05 Rady Miejskiej w Wieliczce z dnia 29 września 2005 r. - określiła wartość przedmiotowej nieruchomości - zgodnie z art. 135 u.g.n podejściem porównawczym, metodą porównania parami uwzględniając transakcje 3 nieruchomościami drogowymi spośród 14 z terenu powiatu wielickiego (powiat wielicki), gdyż ilość nieruchomości drogowych występujących na terenie rynku lokalnego (miasto Wieliczka) okazała się niewystarczająca. Powyższe poprzedzone było analizą transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod zieleń, w wyniku której biegła stwierdziła, iż średnie ceny transakcyjne nieruchomości drogowych (ok. 80,48zł/m2) są wyższe niż średnie ceny trakcyjne nieruchomości przeznaczonych pod tereny zieleni (ok. 24,67 zł/m2), a zatem w niniejszym przypadku zasada korzyści występuje. Na podstawie badania rynku lokalnego i regionalnego biegła stwierdziła, iż w obrocie nie występowały nieruchomości drogowe o zagospodarowaniu podobnym do nieruchomości wycenianej w zakresie składników roślinnych, co uniemożliwiło oszacowanie wartości rynkowej całej nieruchomości w podejściu porównawczym. Szacując wartość gruntu zastosowano podejście porównawcze metodę porównywania parami.

Pod pojęciem "rynku lokalnego" odczytywać należy obszar gminy lub powiatu. Rynek regionalny odnosi się zaś do obszaru województwa (por. I OSK 1255/11). Mając powyższe na uwadze uzasadnionym jest stwierdzenie, iż biegła uwzględniła w wycenie uwarunkowania z lokalnego rynku obejmującego obszar powiatu wielickiego.

W niniejszym przypadku, przy określaniu wartości wycenianej nieruchomości nie ma zastosowania § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, ponieważ w wyniku dokonanej analizy biegła znalazła nieruchomości drogowe, natomiast jedynie w przypadku braku na rynku lokalnym i regionalnym transakcji nabywanych pod drogi przyjmuje się przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych z ewentualnym rozważeniem zwiększenia wartości na podstawie § 36 ust. 3 rozporządzenia, w sytuacji, gdy wśród nieruchomości przeważających wśród gruntów przyległych przeważa przeznaczenie np. rolne, a jednocześnie wartość tych gruntów jest niższa od nieruchomości drogowych (por. opracowanie Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej pn. "Odszkodowania za nieruchomości przeznaczone na cele inwestycji liniowych", Warszawa 2012, s. 98-101).

Znajdujące się na przedmiotowej nieruchomości w dniu [...] czerwca 2015 r. składniki roślinne, opisane w inwentaryzacji zieleni z dnia [...] września 2013 r. (uzupełnione w piśmie z dnia [...] lutego 2017 r.) zostały oszacowane w dwojaki sposób. Wartość drzew, w tym drzew owocowych, wiśni pospolitych oraz krzewy leszczyny, zostały określone w oparciu o wzór l zawarty w opracowaniu K. Zmarlickiego pt. Określenie wartości plantacji kultur wieloletnich. Natomiast wartość znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości w dniu [...] czerwca 2015 r. pozostałych drzew została określona zgodnie z wytycznymi branżowymi w standardzie V.6. Rzeczoznawców majątkowych - określanie wartości nieruchomości leśnych oraz zadrzewionych i zakrzewionych". Celem niebudzącego wątpliwości wyjaśnienia zarzutów odwołującego się, organ odwoławczy uzyskał stanowisko rzeczoznawcy majątkowego, zawarte w piśmie z dnia 17 stycznia 2018 r.

W świetle przedstawionej argumentacji biegłej oraz dokonanej analizy załączonych do operatu szacunkowego kopii mapy ewidencji gruntów z dnia [...] grudnia 2016 r. nr [...] z mapą inwentaryzacji zieleni, należy uznać, iż zebrana dokumentacja pozwala na ustalenie kwestionowanego położenia wierzby oznaczonej literą A, która w rzeczywistości położona była na działce nr [...] niestanowiącej przedmiotu niniejszej decyzji. Ponadto biegła wyjaśniła szczegółowo zasady szacowania wartości drzew stanowiących przedmiot wyceny, załączając cennik detaliczny znak: [...] obowiązujący w Nadleśnictwie Myślenice, wprowadzony z dniem 16 stycznia 2017r. na podstawie zarządzenia Nr 46 Dyrektora Generalnego Lasów Państwowych z dnia 24 października 2016 r. w sprawie zasad sprzedaży drewna prowadzonej przez Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe oraz decyzji nr [...] Dyrektorem RDLP w K. z dnia 9 stycznia 2017r, na podstawie których to dokumentów dokonała wymienionych w operacie klasyfikacji.

Biegła w sposób prawidłowy określiła dokument opisujący zasady wyceny w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami, tj. Notę Interpretacyjną podejścia porównawczego, cytując ww. dokument, z którego wprost wynika, iż - "porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cenach transakcyjnych i cechach". Wobec tak przedstawionej wprost zasady trudno uznać za uzasadniony zarzut, że do porównania nie przyjęto większej liczby transakcji. Ponadto przeprowadzona na przyjętym materiale porównawczym analiza biegłej ma charakter szczegółowy i dogłębny, oparty przy tym o posiadaną wiedzę specjalistyczną i stosowane powszechnie standardy branżowe. Przedstawiono również zdjęcia satelitarne nieruchomości porównawczych oraz nieruchomości wycenianej, aby wykazać zasadność przyjęcia w opisie strefy peryferyjnej do wycenianej działki. Nie ma więc podstaw do kwestionowania przyjętego przez biegłą materiału porównawczego stanowiącego podstawę ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości.

Jako cechy najbardziej wpływające na wartość nieruchomości biegła wskazała: lokalizację ogólną (40%), położenie szczegółowe (30%), zagospodarowanie (15%) oraz kształt działki (15%). Stosując metodę porównywania parami dokonała przy tym odpowiedniej korekty poszczególnych wartości, spójnej z przedstawionymi opisami poszczególnych nieruchomości porównywanych, przyjętą skalą cech rynkowych oraz przypisanymi im wartościami. Dokonując wyboru transakcji porównawczych bez wątpienia uwzględniono przepis § 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości.

Jako prawidłowy metodologicznie i rachunkowo ocenić należy również sposób oszacowania znajdującego się na nieruchomości składnika roślinnego przeprowadzone w podejściu kosztowym, tj. (drzew owocowych, wiśni pospolitych oraz krzewów leszczyny) w oparciu o wzór l zawarty w opracowaniu K. Zmarlickiego pt. Określenie wartości plantacji kultur wieloletnich, a pozostałych drzew - zgodnie ze standardem V. 6. Rzeczoznawców majątkowych określanie wartości nieruchomości leśnych oraz zadrzewionych i zakrzewionych. Sposób oszacowania tych części składowych, po uzyskanych szczegółowych wyjaśnień biegłej nie budzi zastrzeżeń organu n instancji. W toku postępowania organ odwoławczy pozyskał klauzulę aktualizacyjną z dnia [...] lutego 2018 r., w której rzeczoznawca potwierdziła aktualność operatu szacunkowego.

Brak jest podstaw do kwestionowania prawidłowości rozwiązania przyjętego przez organ I instancji w zaskarżonej decyzji tj., iż wypłata odszkodowania winna nastąpić w przedmiotowej sprawie na rzecz wierzyciela hipotecznego, którym w tym przypadku jest [...] Bank S. A. z siedzibą w W..

Biorąc jednak pod uwagę, iż sentencja zaskarżonej decyzji istotnie może wydawać się nieprecyzyjna i niekompletna, a w konsekwencji rodzić wątpliwości, należało uchylić w całości zaskarżoną decyzję i orzec zgodnie ze stwierdzonym stanem faktycznym i prawnym tj. w szczególności o ustaleniu odszkodowania na rzecz uprawnionego i precyzyjnie wskazanego podmiotu, czyli poprzedniego właściciela nieruchomości oraz o równoczesnej jej wypłacie na rzecz uprawnionego i precyzyjnie wskazanego wierzyciela hipotecznego.

Kwota odszkodowania winna zostać wypłacona przez Gminę Wieliczka, reprezentowaną przez Burmistrza Miasta i Gminy Wieliczka, jednorazowo w terminie 14 dni od dnia wykonalności niniejszej decyzji, czyli od dnia jej doręczenia ww. podmiotowi.

Na powyższe rozstrzygnięcie J.Z. złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, zarzucając mu naruszenie przepisów:

- art. 7, 77 § 1, 80, 107 § 3 kpa poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego sprawy, nierozważenie wszystkich okoliczności sprawy i brak należytego uzasadnienia decyzji;

- art. 10 kpa poprzez rezygnacje z wnikliwego rozważenia zarzutów skarżącego i uniemożliwienie stronie wypowiedzenia się przed wydaniem decyzji.

Skarżący podniósł, że rozstrzygniecie zaskarżonej decyzji, w zakresie pkt I wskazuje na ustalenie odszkodowania z tytułu przejęcia na własność Skarbu Państwa nieistniejącej działki. Nieruchomość gruntowa objęta księgą wieczystą nr [...] oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,0251 ha obr. [...] jedn. ewid. Wieliczka nigdy bowiem nie istniała. Faktem jest, że działka nr [...] w [...] przeszła na własność Skarbu Państwa, ale jest to nieruchomość objęta inną księga wieczystą.

Zarzucił, że operat szacunkowy sporządzony dnia [...] grudnia 2016 r. zupełnie nie odzwierciedlał stanu faktycznego nieruchomości, nie wskazuje podstaw co do sposobu dokonywania kwalifikacji drzew pod określony sortyment drewna, a od tego zależy jego wycena. Podano w nim wyłącznie, że określone drzewa zostały przypisane do sortymentu: S2B, M2 lub Ml (S2B - drewno kominkowe dobrego gatunku, Ml - drobnica tyczkowa, M2 - niepisane w operacie), bez podania jakiejkolwiek podstawy prawnej takiego działania. Ustalenia w tym zakresie nie mogą zatem zostać poddane weryfikacji, w szczególności, że klasa jakościowa S2B dotyczy nie drewna opałowego, ale papierówki z wyborem, stosowanej zwykle do wyrobu palet. Drewno opałowe oznaczone jest symbolem S4. W ogólnodostępnych klasyfikacjach jakościowo-wymiarowych drewna grupa 52 jest opisana jako drzewo lepszego gatunku niż grupa 54 (przy czym podział na podgrupy S2a i S2b jest uzależniony od grubości drewna) i jest droższe. Znajdujący się w aktach sprawy operat szacunkowy nie zawiera żadnych informacji w tym zakresie, a złożone w trakcie postępowania odwoławczym wyjaśnienia nie zawierają ani oficjalnego sprostowania operatu, ani jego uzupełnienia. Kwestia zakwalifikowania drewna do odpowiedniego sortymentu i jego prawidłowej wyceny nadal pozostaje otwarta.

Skarżący podważył także sposób określenia wartości działki nr [...] wyłącznie w oparciu o porównanie z nieruchomościami nr [...], [...] i [...] skoro wszystkie zestawione w tabeli nr 3 (w operacie szacunkowym z dnia [...] grudnia 2016 r.) sprzedane nieruchomości albo miały przeznaczenie drogowe, albo zostały wykupione pod inwestycję drogową, a średnia cena na obszarze powiatu wielickiego wynosi 80,48 zł. W tym zakresie podniósł, że rzeczoznawca sam stwierdził, że średnia cena sprzedaży nieruchomości w gminie Wieliczka jest znacznie wyższa niż w gminie G. (140,28 zł/m2 w stosunku do 42,62 zł/m2), za to nie podała podstaw do przyjęcia, że w gminie Wieliczka ceny terenów zielonych są znacznie niższe niż tych, wykupywanych pod drogi. Według skarżącego, że przy badaniu wartości tego typu nieruchomości powinno się brać pod uwagę średnią cenę, za jaką gminy w powiecie wykupują nieruchomości drogi. Zgodnie ze złożonym do akt sprawy operatem, wysokość cen zakupu nieruchomości w powiecie wcale nie była uzależniona ani od wykupywanej powierzchni gruntu, ani od gminy, ani od oznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Prawie wszystkie nieruchomości w planach miały zapisane przeznaczenie pod komunikację i pod tereny zielone (np. nieruchomości nr [...] i [...] w [...], które zostały sprzedane za odpowiednio 90,11 zł/m2 i 90,14 zł/m2, a także nieruchomość nr [...] w w. sprzedana za 73,53 zł/m2). Przepisy prawa nie wprowadzają przy tym ograniczenia porównywania parami tylko do 3 wybranych nieruchomości. Tych nieruchomości do porównania może być wybranych znacznie więcej, nie mniej jednak niż 3. Skarżący nie zgodził się również z przyjęciem cech rynkowych wycenianej nieruchomości w zakresie "położenia szczegółowego" i założeniem, że szacowana nieruchomość znajduje się poza obszarem zabudowy, w peryferyjnej części [...]. Dodał, że wokół działki zlokalizowana jest typowa zabudowa zagrodowa i jednorodzinna. Łąki i tereny rolne występujące w tym rejonie są nierozerwalnie związane z istniejącymi w pobliżu zagrodami. Z powyższego wynika, że nieruchomości przyjęte do porównania nie wykazują cech podobieństwa do przedmiotu wyceny, w szczególności przy uwzględnieniu, że średnia cena jednostkowa za nieruchomości przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogi lub nabywane przez gminy w celu poszerzenia pasów drogowych wynosi 80,48 zł/m2, czyli ok. 10 zł więcej niż ta przyjęta w niniejszej sprawie.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko i wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył:

Kompetencje sądów administracyjnych określają przede wszystkim przepisy art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych, oraz art. 3 – 5, art. 134 i 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Z przepisów tych wynika, że sądowa kontrola działalności administracji publicznej sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, zadaniem więc sądu administracyjnego rozpoznającego skargę na akt administracyjny jest ocena zgodności z prawem tego aktu. Dokonując tej oceny sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, ani powołaną podstawą prawną. Granice sądowej kontroli ograniczają tylko granice sprawy i zakaz orzekania na niekorzyść skarżącego przy braku przesłanek do stwierdzenia nieważności aktu.

W wyniku tak przeprowadzonej kontroli zaskarżonej decyzji nie stwierdzono uchybień mogących powodować konieczność jej uchylenia, w szczególności zaś nie stwierdzono uchybień zarzucanych skargą.

Zgodnie z art. 12 ust 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U.2015.2031), do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami (ugn), z zastrzeżeniem art. 18. Stosownie zaś do przepisu art. 18 ust. 1 wysokość odszkodowania za nieruchomości przejęte pod budowę drogi ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Tak więc ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającego wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 ugn), a podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi – co do zasady – wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1ugn).

Podstawowym więc i jedynym dowodem w rozpoznawanej sprawie jest operat szacunkowy i to w istocie do jego oceny odnoszą się zarzuty skargi. Operat szacunkowy wartości nieruchomości jest jednakże dowodem o tyle specyficznym, że reguły jego sporządzania zostały prawnie dość szczegółowo określone rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2004.207.2109), a oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje zasadniczo, zgodnie z art. 157 ust. 1 ugn, organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.

Nie oznacza to, że operat szacunkowy nie podlega kontroli organu administracji w prowadzonym przezeń postępowaniu. Opracowany przez D. W. operat, na skutek krytycznych uwag skarżącego, był kilka razy uzupełniany, a ostatecznie został przez organ oceniony pozytywnie. Tę ocenę Sąd uznaje za prawidłową.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że ostateczna wersja operatu ( z dnia [...] lutego 2017 r.) została opracowana po przeprowadzeniu przez rzeczoznawcę w dniu [...] lutego 2017 r., oględzin nieruchomości z udziałem skarżącego i na podstawie okazanych przez skarżącego fotografii. Przyjąć zatem należy, że podstawy założeń do obliczeń były jak najbardziej miarodajne.

Do wszystkich zarzutów podnoszonych przez skarżącego w dalszym toku postępowania rzeczoznawca się ustosunkowała w pismach z dnia 18 kwietnia 2017 r. i z dnia 10 stycznia 2018 r.

I tak, jeśli idzie o miejsce usytuowania wierzby oznaczonej literą A poza granicami działki [...] biegła wskazała, że wniosek taki wyprowadziła z porównania mapy ewidencyjnej z mapą z inwentaryzacją zieleni, a wynik tej analizy w wersji graficznej dołączyła do operatu. (k. 165 akt. I instancji, k. 31 akt II instancji). Nie ma żadnego powodu, aby wyjaśnieniom biegłej odmówić logiki czy też racjonalnych podstaw, słusznie więc organy uznały je za miarodajne. Równie miarodajnie biegła wyjaśniła sposób wyliczenia wymiarów jesionu (k.164 akt I, k. 31v akt II). Wyjaśniła też jasno i precyzyjnie zasady, jakimi kierowała się kwalifikując drewno do określonych kategorii wynikających nie z przepisów powszechnie obowiązującego prawa, lecz z Polskich Norm (k.31v akt II).

Co do szacowania wartości samej nieruchomości, skarżący konsekwentnie podtrzymuje zarzut, że do porównania przyjęto tylko trzy spośród 14 umieszczonych w tabeli nr 4 operatu. Po pierwsze przepisy prawa (cytowane przez organ) taką sytuację uznają za prawidłową, a po wtóre biegła podała szczegółowe i racjonalne powody takiego doboru. Wyjaśniła też, z jakich przyczyn nie jest możliwe określenie wartości nieruchomości wg. proponowanej przez skarżącego średniej ceny na obszarze powiatu wielickiego, jak również podstawy określenia szczegółowego położenia szacowanej nieruchomości ( wszystko k. 31v, 30 akt II).

Dysponując wyjaśnieniami biegłej organ odwoławczy dokonał właściwej oceny operatu w granicach, które zakreślają przepisy procedury i przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wyniki tej oceny Sąd w całości podziela.

Za zupełnie nieuzasadnioną uznać należy podniesioną w skardze wątpliwość co do bytu prawnego nieruchomości wymienionej w punkcie I decyzji. Działka nr [...] powstała w wyniku podziału działki nr [...] wpisanej do księgi wieczystej [...] i po podziale, w związku z decyzją "drogową" została wyłączona z tej księgi i wpisana do księgo nowej, jako własność Skarbu Państwa. Jako część dawnej działko [...] stanowiącej w całości własność [...] była objęta księgą wieczystą [...] To, że obecnie jest inaczej, żadną miarą nie może świadczyć o tym, że zaskarżona decyzja dotyczy nieruchomości nieistniejącej.

Ostatecznie stwierdzić trzeba, że żaden z zarzutów skargi nie znajduje uzasadnienia, a badanie sprawy w granicach zakreślonych przepisem art. 134 ppsa nie dostarczyło argumentów mogących uzasadniać uwzględnienie skargi. Dlatego skargę, na podstawie art. 151 ppsa należało oddalić.