Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA 2369/03
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2004-03-11 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Skarżony organ: Rada Miasta
Treść wyniku: Stwierdzono nieważność zaskarżonego aktu

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Joanna Runge-Lissowska Sędziowie WSA Daniela Kozłowska a. WSA Anna Tarnowska-Mieliwodzka (spr.) Protokolant Jolanta Zagrzejewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 marca 2004 r. sprawy ze skargi H. S. na uchwałę nr [...] Rady Miasta S. z dnia [...] czerwca 2003 r. w przedmiocie zmiany uchwały nr [...] Rady Miasta S. z dnia [...] lutego 2001 r. w sprawie sprzedaży lokali mieszkalnych stwierdza nieważność zaskarżonej uchwały nr [...] Rady Miasta S. z dnia [...] czerwca 2003 r., w części nadającej nowe brzmienie § 2 ust. 2 uchwały nr [...] z dnia [...] lutego 2001 r. Rady Miasta S.


UZASADNIENIE

Rada Miasta S. w dniu [...] lutego 2001 r. podjęła uchwałę nr [...] w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż lokali mieszkalnych oraz określenia zasad i trybu ich sprzedaży. Zgodnie z § 2 ust. 1 nabywcom lokali udzielono bonifikaty w wysokości [...] ceny sprzedaży. Natomiast w § 2 ust. 2 określono warunki ratalnej sprzedaży mieszkań komunalnych.

Uchwałą nr [..] z dnia [...] czerwca 2003 r. Rada Miasta S. zmieniła wyżej przywołaną uchwałę. Zmiana polegała na tym, że w § 2 ust. 2 wprowadzono jako zasadę, iż w przypadku nabywców lokali, którzy w umowie notarialnej sprzedaży lokalu zrzekną się roszczenia o zwrot wpłaconej kaucji, udziela się bonifikaty w wysokości [...] ceny sprzedaży.

H. S. wniósł dnia [...] października 2003 r. skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie, po uprzednim wezwaniu w dniu [..] września 2003 r. Rady miasta S. do usunięcia naruszenia prawa.

W skardze .podniósł, że uchwała nie traktuje wszystkich nabywców lokali jednakowo, uzależnia bowiem wysokość bonifikaty przy zakupie lokalu od darowizny na rzecz gminy kaucji wpłacanych przez najemców przy otrzymywaniu lokalu mieszkalnego.

Odpowiadając na skargę Prezydent Miasta S. stwierdził, że zaskarżona uchwała wprowadza jako zasadę bonifikatę w wysokości [...] ceny sprzedaży lokali. Jednakże w przypadku nabywców lokali, którzy w notarialnej umowie sprzedaży zrzekną się roszczenia o zwrot wpłaconej kaucji, wprowadza bonifikatę w wysokości [...] ceny sprzedaży. Regulacja ta pozwala uniknąć miastu procesów sądowych o zapłatę zwaloryzowanej kaucji i związanych z tym, także kosztów postępowania sądowego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 97 §1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Przepisy wprowadzające ustawę- Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1271 ze zm.) sprawy, w których skargi zostały wniesione do Naczelnego Sądu Administracyjnego przed dniem 1 stycznia 2004 r. i postępowanie nie zostało zakończone, podlegają rozpoznaniu przez właściwe wojewódzkie sądy administracyjne na podstawie przepisów ustawy-Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

W związku z powyższym skarga H. S. podlega rozpoznaniu przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie.

Zgodnie z art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 r., Nr 142, poz. 1591) każdy, czyj interes prawny czy uprawnienia zostały naruszone uchwałą podjętą przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może- po bezskutecznym wezwaniu do usunięcia naruszenia-zaskarżyć uchwałę do sądu administracyjnego.

Dopuszczalność skargi została zatem ograniczona przesłanką o charakterze przedmiotowym - uchwała musi być podjęta w sprawie z zakresu administracji publicznej oraz przesłanką formalną, jaką jest poprzedzenie skargi bezskutecznym wezwaniem organu gminy, który podjął zaskarżoną uchwałę, do usunięcia naruszenia interesu prawnego lub uprawnienia skarżącego, jakim, według jego oceny, uchwała jest dotknięta.

Przedmiotem uchwały jest wyrażenie zgody przez Radę Miasta S. na zastosowanie bonifikaty przy sprzedaży bezprzetargowej lokali mieszkalnych na rzecz najemców.

Należy zatem uznać, iż uchwała zawierająca przepisy powszechnie obowiązujące na danym terenie, a za takie należy uznać przepisy dotyczące zasad sprzedaży lokali, w omawianej sytuacji uprawniała H. S. do wniesienia skargi na ww. uchwałę do sądu administracyjnego. Skarżący spełnił także ustawowy warunek dopuszczalności skargi, określony w art. 101 ust. 2 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. – o samorządzie gminnym, wezwał bowiem radę gminy do usunięcia naruszenia prawa.

Zgodnie z art. 67 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. W przypadku zaś sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość.

Przepis art. 68 ust. 1 pkt 7 ww. ustawy określa, że właściwy organ może udzielić za zgodą rady gminy bonifikaty od ceny ustalonej zgodnie z art. 67 ust. 3, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana jako lokal mieszkalny. Rada Miasta S. skorzystała z powyższego przepisu i w uchwale nr [...] z dnia [..] czerwca 2003 r., w sprawie zmiany Uchwały nr [...] Rady Miasta S. z dnia [..] lutego 2001 r. w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż lokali mieszkalnych oraz określenia zasad i trybu ich sprzedaży, udzieliła zgody na zastosowanie bonifikaty w wysokości [..]. Kwestia ta nie budzi zastrzeżeń.

Zastrzeżenia budzi natomiast uzależnienie udzielenia wyższej bonifikaty, a mianowicie [...] nabywcom lokali, którzy w umowie notarialnej sprzedaży lokalu zrzekną się roszczenia o zwrot wpłaconej kaucji

Wierzytelność najemcy obejmująca zwrot sumy pieniężnej wpłaconej wynajmującemu, w tym przypadku Gminie, jako tzw. kaucja mieszkaniowa stanowi wierzytelność pieniężną i to wierzytelność w sensie ścisłym ( art. 358¹ § 1 k.c). Przepisy dotyczące wpłacania i zwrotu kaucji mieszkaniowej - art. 6 i 36 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2001 r. Nr 71, poz. 733 ze zm. ) oraz art. 62 ustawy o najmie lokali nie upoważniają do obrony stanowiska, że przysługująca najemcy wierzytelność o zwrot kaucji stanowi inną wierzytelność niż wierzytelność pieniężna w znaczeniu ścisłym. Od chwili wpłacenia kaucji pieniężnej najemcę i wynajmującego łączy dodatkowy-obok stosunku najmu-stosunek zobowiązaniowy, z którego dla najemcy wynika wierzytelność pieniężna o zwrot przedmiotu kaucji, przy czym zakres tej wierzytelności pozostaje uzależniony od tego, czy istniały podstawy do dokonania potrącenia należności wynajmującego objętych porozumieniem kaucyjnym.

Nie można w stosunku do wszystkich najemców zainteresowanych nabyciem zajmowanych przez siebie lokali stosować z racji zrzeczenia się kaucji będącego w istocie darowizną na rzecz gminy, jednakowej zniżki – [...], kiedy owa zniżka dotyczy różnych kwot.

W uchwale z dnia [...] września 2002 r. ([..]) Sąd Najwyższy przesądził kwestię dopuszczalności waloryzacji kaucji wpłaconej przez najemcę przed dniem [...] listopada 1994 r. Jest to roszczenie cywilnoprawne, które w odniesieniu do każdego z najemców ma ściśle zindywidualizowaną wielkość. Należy zatem uznać, że nie można było ujednolicić wielkości roszczeń o waloryzację kaucji w wysokości [...], dla wszystkich nabywców, co zastosowała Rada Miasta S. w skarżonej uchwale.

Należy uznać, iż przepis §2 ust. 2 skarżonej uchwały jest sprzeczny z prawem. Przepisy prawa nie dają możliwości zastosowania większej bonifikaty, w przypadku zrzeczenia się roszczeń z tytułu waloryzacji kaucji.

Roszczeń o charakterze cywilnoprawnym przy braku odpowiedniej podstawy prawnej, nie można regulować w drodze stanowienia prawa miejscowego.

Wobec powyższego orzeczono jak w sentencji na mocy art. 147 § 1 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.