Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1174/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2008-12-11 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 1
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1269
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych.
article: art. 15  ust. 1, art 18  ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 721
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
article: art. 5
journal: Dz.U. 2006 nr 220 poz 1601
law: Ustawa z dnia 18 października 2006 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych  oraz o zmianie niektórych innych ustaw.
article: par. 36  ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 75
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Lenart (spr.) Sędziowie WSA Małgorzata Boniecka - Płaczkowska WSA Gabriela Nowak Protokolant Katarzyna Krynicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 listopada 2008 r. sprawy ze skargi J. J. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] czerwca 2008 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia i odszkodowania oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] czerwca 2008 r. nr [...] Minister Infrastruktury utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2007 r. nr [...].

W toku postępowania ustalono następujący stan faktyczny.

Wójt Gminy A. decyzją z dnia [...] września 2002 r.

nr [...] orzekł o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla modernizacji drogi krajowej nr [...] G. na odcinku T. od km [...] do km [...].

Zaś decyzją z dnia [...] września 2005 r. nr [...] Wójt Gminy A. zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej w obrębie O., gmina A., działki nr [...] o pow. [...] ha, stanowiącej współwłasność J. J., K. J. i D. K., na następujące działki: nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha przeznaczone na cele publiczne, tj. modernizację drogi krajowej nr [...] G. oraz działkę nr [...] o pow. [...] ha, którą pozostawiono przy współwłaścicielach.

Następnie pismami z dnia 19 kwietnia 2006 r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad zwrócił się do współwłaścicieli nieruchomości z ofertą nabycia przedmiotowych gruntów. Na wystąpienie to odpowiedziała jedynie K. J. w piśmie z dnia 9 maja 2006 r.

W związku z powyższym Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wnioskiem z dnia 16 sierpnia 2006 r. wystąpił do Wojewody [...] o wszczęcie postępowania i wydanie decyzji wywłaszczeniowej w stosunku do przedmiotowych nieruchomości.

Wojewoda [...] pismami z dnia 2 października 2006 r. wyznaczył stronom termin do zawarcia cywilnoprawnej umowy sprzedaży nieruchomości do dnia 31 października 2006 r. Po jego bezskutecznym upływie wszczęto postępowanie wywłaszczeniowe w stosunku do przedmiotowej nieruchomości, o czym zawiadomiono strony pismem z dnia 15 stycznia 2007 r.

W celu ustalenia odszkodowania za wywłaszczaną nieruchomość, działając stosownie do art. 18 ust. 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. Nr 80, poz. 721 ze zm.), Wojewoda [...] zlecił rzeczoznawcy majątkowemu określenie wartości rynkowej objętych wywłaszczeniem nieruchomości. Operat szacunkowy sporządzony został przez rzeczoznawcę, a wartość nieruchomości, zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. określona została według jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości.

W dniu 7 sierpnia 2007 r. przeprowadzono rozprawę administracyjną dotyczącą wywłaszczenia na rzecz Skarbu Państwa wymienionej wyżej nieruchomości. Stawił się na nią J. J. i oświadczył, że nie wyraża zgody na wysokość ustalonego odszkodowania, natomiast nie kwestionuje samego wywłaszczenia. Następnie stwierdził, że nie wyraża zgody na samo wywłaszczenie, jednakże może ono nastąpić po przyjęciu jego propozycji, tj. zapłaty ceny ok. [...] zł za 1 m2.

Wojewoda [...] pismem z dnia 7 listopada 2007 r. wystąpił do Biura Rzeczoznawców Majątkowych [...] s. c. o ustosunkowanie się do zarzutów, które zostały wniesione w trakcie rozprawy administracyjnej przez J. J.

Biuro Rzeczoznawców Majątkowych [...] s. c. - w odpowiedzi na zarzut, że wykonana wycena nie uwzględnia położenia wywłaszczanej nieruchomości w okolicach C., tj. miasta uzdrowiskowego - w piśmie z dnia 28 listopada 2007 r. poinformowało, że zgodnie z § 36 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r.

(Dz. U. Nr 207, poz. 2109) wyceny dokonano zgodnie z przeznaczeniem nieruchomości, tj. pod drogi publiczne.

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] grudnia 2007 r. [...] orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w obrębie O., gmina A., powiat [...], stanowiącej działki numer [...] i [...] o łącznej powierzchni

[...] ha, będącej własnością J. J. do [...] części, D. K. do [...] części oraz K. J. do [...] części, zapisanej w księdze wieczystej KW Nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w A., z przeznaczeniem pod inwestycję celu publicznego, jaką jest rozbudowa drogi krajowej nr [...] G. na odcinku T. od km [...] do km [...] i przejęciu wywłaszczonej nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa przez Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad.

Wojewoda zobowiązał współwłaścicieli nieruchomości do jej wydania Generalnemu Dyrektorowi Dróg Krajowych i Autostrad w terminie 31 dni od daty doręczenia decyzji oraz ustalił odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość w wysokości [...] zł - płatne na rzecz właścicieli nieruchomości.

Ponadto, w swojej decyzji Wojewoda [...] zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad, w imieniu którego działa Dyrektor Oddziału w B., do wypłaty ww. kwoty na rzecz wymienionych osób, jednorazowo w terminie 14 dni od daty, w której niniejsza decyzja podlegać będzie wykonaniu, ze środków finansowych pozostających w dyspozycji Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad i określił, że do egzekucji obowiązków wynikających z decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości zastosowane zostaną przepisy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

W uzasadnieniu decyzji Wojewoda [...] stwierdził, że przedmiotowa nieruchomość została przeznaczona na realizację celu publicznego, wynikającego z art. 65 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.).

Przy dokonaniu wyceny wywłaszczanej nieruchomość rzeczoznawca majątkowy uwzględnił przepisy powołanej ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Po dokonaniu analizy rynku nieruchomości zgodnie z art. 134 ust. 3 ww. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. wartości nieruchomości zostały określone według aktualnego sposobu użytkowania. Wybór podejścia i metody wyceny nieruchomości został wystarczająco uzasadniony przez rzeczoznawcę. Przeznaczenie nieruchomości i forma użytkowania wywłaszczanych działek to grunty rolne i leśne, a uzyskiwane ceny transakcyjne na rynku za tego rodzaju grunty są zdecydowanie niższe od cen gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. Zatem wyceny dokonano według alternatywnego sposobu użytkowania, tj. przyjęto, iż są to grunty inwestycyjne przeznaczone pod drogi publiczne. W wyniku analizy lokalnego rynku nieruchomości znaleziono transakcje na nieruchomościach przeznaczonych pod drogi publiczne i zgodnie z obowiązującymi przepisami dokonano wyceny nieruchomości.

Zdaniem organu pierwszej instancji operat wykonano prawidłowo, spełnia on wszystkie wymogi określone przepisami powołanej wyżej ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), tym samym istniała podstawa do uznania, iż określone w nim kwoty są wartościami rynkowymi przedmiotowej nieruchomości, a więc są najbardziej prawdopodobną ceną możliwą do uzyskania na rynku, ustaloną z uwzględnieniem cen transakcyjnych.

Odwołanie od powyższej decyzji złożył J. J.

W uzasadnieniu odwołania stwierdził, że działkę nabył w [...] r. w celu prowadzenia na niej działalności gospodarczej tj. stacji paliw i budowy zbiorników do hodowli ryb. Odwołujący podniósł, że występował do Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad z propozycją zawarcia ugody, na którą nie udzielono odpowiedzi, ponadto nie przedstawiono mu operatu szacunkowego dotyczącego działek nr [...] i [...] oraz nie przeprowadzono z nim żadnej wizji lokalnej.

J. J. podkreślił, że bez odpowiedzi pozostawiono również jego wnioski - dotyczące zbycia gruntu - zgłoszone w trakcie rozprawy administracyjnej dniu 7 sierpnia 2007 r., a cena określona w operacie szacunkowym została zaniżona i nie pozwala na zakup innego gruntu.

Po rozpoznaniu odwołania Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] czerwca 2008 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2007 r.

Minister stwierdził, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na pasy drogowe, następuje na wniosek Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad po bezskutecznym upływie terminu do zawarcia umowy, o której mowa w art. 13 ust. 1 ww. ustawy - wyznaczonego przez wojewodę na piśmie właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu tych nieruchomości. Zatem postępowanie w sprawie wywłaszczenia przedmiotowej nieruchomości wszczęte zostało prawidłowo.

Zgodnie z art. 118 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 23 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych przeprowadzono w dniu 7 sierpnia

2007 r. rozprawę administracyjną. Stawił się na niej J. J. i w jej trakcie został zapoznany z zebranym w toku postępowania materiałem dowodowym, w tym z operatem szacunkowym sporządzonym dla potrzeb niniejszego postępowania.

Minister Infrastruktury - odnosząc się do kwestii wysokości odszkodowania stwierdził, że zgodnie z § 36 ust.1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i zasad sporządzania operatu szacunkowego

(Dz. U. Nr 207, poz. 2109) przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne.

W operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 20 czerwca 2007 r. wartość gruntu oszacowano w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Przy tej metodzie porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomość. Autor operatu dokonał szczegółowej analizy informacji z aktów notarialnych dotyczących transakcji zawartych w okresie ostatnich trzech lat na terenie powiatu [...] oraz powiatów sąsiednich. Przeanalizował 51 umów transakcji kupna-sprzedaży działek gruntowych niezabudowanych. Transakcje te dotyczyły nieruchomości o przeznaczeniu budowlanym, jednak niezbędne one były rzeczoznawcy majątkowemu w celu określenia trendu czasowego wzrostu wartości nieruchomości. Do ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy przeanalizował 30 transakcji sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod drogi, po czym wybrał trzy transakcje, które miały miejsce na tym rynku.

Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne i działek przeznaczonych pod produkcję rolną pozwala stwierdzić, że ceny uzyskiwane za grunty przeznaczone pod drogi publiczne znacznie przewyższają ceny gruntów rolnych, z tego względu wartość nieruchomości została określona według alternatywnego sposobu użytkowania, zgodnego z celem wywłaszczenia.

Organ drugiej instancji stwierdził, że operat szacunkowy z dnia 20 czerwca 2007 r. odpowiada wymogom określonym w przepisach prawa, a subiektywne przekonanie strony o tym, że wskazana w nim cena za wywłaszczoną nieruchomość jest zbyt niska nie świadczy o jego wadliwości.

J. J. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na powyższą decyzję, zarzucając jej naruszenie art. 73 i 74 k.p.a. w zw. z art. 7, 8, 9 i 10 k.p.a. - poprzez odmowę wydania z akt sprawy uwierzytelnionego odpisu operatu szacunkowego, określającego wartość wywłaszczanej nieruchomości, mimo że było to uzasadnione jego ważnym interesem. Ponadto zarzucił zaniechanie wydania postanowienia odmownego w tej kwestii, przez co skarżący został pozbawiony możliwości wniesienia zażalenia, a tym samym obrony swoich praw. W ten sposób uniemożliwiono mu dokładne przeanalizowanie treści operatu i skonsultowanie go z prywatnym biegłym - organ udostępnił mu operat jedynie na krótki czas na rozprawie administracyjnej. W ten sposób nie zapewniono mu odpowiedniego udziału w postępowaniu i nie został on zapoznany z zebranym w sprawie materiałem dowodowym. Skarżący stwierdził ponadto, iż nieuzasadniony jest także zarzut organu, że nie przedstawił alternatywnej opinii rzeczoznawcy majątkowego, bowiem na skutek ww. działań nie dysponował on operatem szacunkowym.

Skarżący dodał, że naruszono także inne przepisy postępowania - bowiem wywłaszczenia gruntów w sąsiedztwie przedmiotowej nieruchomości toczą się od

1998 r. Przyjęcie zatem ceny na podstawie transakcji z trzech lub dwóch lat wstecz prowadzi do obniżenia ceny gruntu. W tej sytuacji, należało przyjąć zastosowanie § 36 ust. 2 ww. rozporządzenia Rady Ministrów, tj. organ administracji powinien uznać brak cen i zastosować zwiększenie wartości o 50% - z powodu utraty wartości pozostałych przyległych działek, które nie będą się nadawały do jakiegokolwiek przeznaczenia.

Skarżący zarzucił też, że organ administracji nie ustalił stanu nieruchomości w dacie wydania decyzji lokalizacyjnej, gdyż organy administracji publicznej uniemożliwiły jej zagospodarowanie pod stację paliw, co uzasadniały przyszłym wywłaszczeniem pod drogi - przez co również doprowadzono do obniżenia wartości nieruchomości.

Ponadto skarżący powtórzył zarzuty podniesione w odwołaniu.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o jej oddalenie, bowiem zarzuty skargi nie stanowią nowych okoliczności w sprawie i znane były organowi w przeprowadzonym postępowaniu, gdzie ustosunkował się do nich.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269), sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

Dokonując oceny zaskarżonej decyzji Sąd uznał, że skarga nie mogła być uwzględniona, ponieważ zaskarżona decyzja i decyzja ją poprzedzająca nie naruszają prawa.

W niniejszej sprawie przedmiotem skargi jest wywłaszczenie nieruchomości i ustalenie odszkodowania w trybie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. Nr 80, poz. 721 ze. zm.).

Sąd w całości podzielił stanowisko i argumentację organów orzekających w niniejszej sprawie odnośnie prawidłowości przeprowadzonego postępowania wywłaszczeniowego i ustalenia wysokości odszkodowania

Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] czerwca 2008 r. utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2007 r. orzekającą o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w obrębie O., gmina A., powiat [...], stanowiącej działki nr [...] i nr [...] o łącznej pow. [...] ha, będącej współwłasnością J. J., D. K. i K. J., przeznaczonej pod inwestycję celu publicznego jakim jest rozbudowa drogi krajowej nr [...] G. na odcinku T. od km [...] do km [...] oraz ustalającej odszkodowanie za wywłaszczone prawo własności nieruchomości w wysokości [...] zł - stosownie do posiadanych udziałów, terminu jego wypłaty i wydania nieruchomości.

Postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie zostało wszczęte wnioskiem Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad z dnia 16 sierpnia 2006 r. o wywłaszczenie przedmiotowej nieruchomości przeznaczonej na pasy drogowe, dla realizacji celu publicznego, jakim jest inwestycja polegająca na rozbudowie drogi krajowej.

W związku z wejściem w życie w dniu 16 grudnia 2006 r. ustawy z dnia 18 października 2006 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 220, poz. 1601 ze zm.) organ administracji przeprowadził postępowanie w oparciu o art. 5 tej ustawy, zgodnie z którym do spraw wszczętych i nie zakończonych do dnia wejścia w życie ustawy decyzją ostateczną stosuje się przepisy dotychczasowe.

Organ administracji prawidłowo uznał, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. Nr 80, poz. 721 ze zm.), wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na pasy drogowe następuje na wniosek Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad po bezskutecznym upływie terminu do zawarcia umowy, wyznaczonego przez wojewodę na piśmie właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu tych nieruchomości.

W niniejszej sprawie część współwłaścicieli nieruchomości nie wyraziła zgody na sprzedaż działek w formie umów kupna-sprzedaży, zatem zostało wszczęte postępowanie wywłaszczeniowe nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa.

W myśl art. 18 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 10 grudnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych, wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości, przy czym wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, stosownie do art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość ustalone zostało stosownie do art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych, na podstawie operatu szacunkowego nieruchomości, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego S. P. w dniu 20 czerwca 2007 r.

W ocenie Sądu zarzut skarżącego dotyczący niewłaściwej wyceny gruntów z uwagi na cel ich zakupu nie może znaleźć uzasadnienia.

Zgodnie z art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Wywłaszczane grunty nie były przeznaczone pod budownictwo, lecz były to grunty rolne i leśne.

W sporządzonym operacie szacunkowym dokonano wyceny według alternatywnego sposobu użytkowania zgodnego z przeznaczeniem nieruchomości, tj. jako grunty przeznaczone pod drogi publiczne – zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) – gdyż rzeczoznawca dysponował umowami z cenami gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne.

Gdyby nie miał takich cen, to wówczas miałby zastosowanie ust. 2 § 36 w/w rozporządzenia.

Zgodnie z tym przepisem w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1 tego paragrafu, tj. cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, wartość działek gruntu określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu i ich powierzchni, z tym, że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %.

Przyjęcie tego sposobu określenia wysokości odszkodowania byłyby niekorzystne dla skarżącego, gdyż cena gruntów rolnych i leśnych - nawet zwiększona o 50 % - byłaby i tak niższa, niż cena gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne.

W związku z tym podkreślić należy, iż przyjęty przez rzeczoznawcę sposób wyceny gruntu jest najbardziej korzystny dla skarżącego.

Zgodnie z art. 75 kpa, opinia biegłego jest tylko jednym z dowodów w sprawie i jako dowód podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie. W szczególności ocena ta musi dotyczyć prawidłowości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego wysokości odszkodowania w korelacji z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego.

Również z utrwalonego orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego wynika możliwość, a nawet wręcz konieczność, dokonania przez organy administracji i Sąd oceny operatu szacunkowego.

Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 r. sygn. akt II OSK 459/05, LEX nr 206473, zarówno organy administracyjne jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić, na podstawie art. 80 k.p.a., wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej, a w razie wątpliwości żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści.

Również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 października 2006 r. sygn. akt I OSK 417 /06, LEX nr 281387 uznał, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ. On więc ocenia wiarygodność otrzymanej opinii. Na organie spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania. Proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na wszelkich dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku.

Organy orzekające w niniejszej sprawie dokonały oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego - a Sąd w całości podzielił ich stanowisko uznając, że operat szacunkowy sporządzono zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

Odnosząc się do zarzutu skarżącego dotyczącego braku zapoznania go z operatem szacunkowym i rozpoznania jego wniosków zgłoszonych na rozprawie administracyjnej, a także braku udziału w postępowaniu, Sąd zauważa, że z zebranego w aktach administracyjnych materiału dowodowego bezspornie wynika, iż organ zawiadomił stronę o wszczęciu postępowania administracyjnego, przeprowadził rozprawę administracyjną, podczas której skarżący został zapoznany z operatem szacunkowym. Został on także poinformowany, że może zapoznać się ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym. Zatem należy stwierdzić, iż J. J. zapewniono udział w prowadzonym postępowaniu. Podkreślenia wymaga fakt, że pismem z dnia 28 listopada 2007 r. rzeczoznawca ustosunkowywał się do jego uwag, zgłoszonych na rozprawie administracyjnej a odnoszących się do ceny za wywłaszczaną nieruchomość, określonej w operacie z dnia 20 czerwca 2007 r.

Sąd nie podziela także twierdzenia skarżącego, iż z uwagi na brak odpisu lub kopii operatu szacunkowego nie mógł on zlecić, a następnie przedstawić innego operatu. Oba te fakty nie pozostają ze sobą w związku, bowiem strona postępowania może w każdej chwili przedstawić inną opinię rzeczoznawcy lub podważyć kwestionowany operat przed organizacją rzeczoznawców majątkowych.

Podsumowując, Sąd uznał, że decyzje obu instancji są zgodne z prawem. Stwierdzić też należy, że organy orzekające w sprawie wnikliwie i wszechstronnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy oraz szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi się kierowały przy rozstrzyganiu sprawy.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.