Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1225/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2010-12-17 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą decyzję I instancji
określono, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana
Powołane przepisy: article: par 36 ust. 2
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Jan Zimmermann Sędziowie: WSA Mirosław Bator WSA Jacek Bursa (spr.) Protokolant: Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 grudnia 2010 r. sprawy ze skargi M.S. , M.S. , A.S. i A.S. na decyzję Wojewody z dnia 13 sierpnia 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana; III. zasądza od Wojewody na rzecz skarżących M.S. , M.S. , A.S. i A.S. kwotę 400 zł ( czterysta złotych ), tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

II SA/Kr 1225/10

Uzasadnienie

wyroku z dnia 17 grudnia 2010 roku

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2010 r. nr [...] Starosta N. orzekł w pkt. l o ustaleniu odszkodowania z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Gminy K. nieruchomości gruntowej obj. księgą wieczystą nr [...] prowadzoną przez Sąd Rejonowy w M. , Wydział Ksiąg Wieczystych, oznaczonej jako działka ewidencyjna nr 1 o pow. 0,0382 ha, położonej w obr. K. , m. K. , na rzecz: M.S. s. D. i J. oraz A.S. c. J. i M. na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej za udział w nieruchomości wynoszący 2/5 cz. w wysokości [...] zł (słownie: [...] 80/100), A.S. s. M. i A. za udział w nieruchomości wynoszący [...] zł (słownie: [...]), M.S. c. M. i A. za udział w nieruchomości wynoszący 1/5 cz. w wysokości [...] zł (słownie:[...] 40/100); w pkt. 2 do wypłaty odszkodowania zobowiązał Gminę K. w terminie 14 dni od dnia w którym decyzja stanie się ostateczna; w pkt. 3 o tym, iż do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego.

Orzekając w w/w sposób Starosta N. oparł się między innymi na wycenie przedmiotowej nieruchomości, sporządzonej w formie operatu szacunkowego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego A.W. .

Od decyzji Starosty N. z dnia [...] kwietnia 2010 r. nr [...] odwołanie złożyli: M.S. , A.S. , A.S. oraz M.S. , którzy podnieśli m.in., iż "Można odnieść wrażenie, iż rzeczoznawca ustalając, że działka 1 wydzielona została z gruntu o symbolu 1.2. w istocie dokonał wyboru gruntu o takim symbolu, którego cena jednostkowa (m2) jest najniższa z tych 4 —ch (III.B. 10, 1.2, 11.9, 11.14). Abstrahując od błędnego ustalenia, że działka 1 wydzielona została z gruntu o symbolu 1.2 ] (stwierdzam), iż rzeczoznawca stosując podejście porównawcze wyselekcjonował 3 nieruchomości o cechach rzekomo najbardziej zbliżonych do wycenianej działki, jednak utajnił w operacie szacunkowym

numery ewidencyjne tych nieruchomości".

Decyzją z dnia [...] sierpnia 2010 roku ([...] Wojewoda utrzymał zaskarżoną decyzję Starosty N. z dnia [...] kwietnia 2010 r. nr [...] w mocy.

W uzasadnieniu w pierwszej kolejności stwierdził, że przedmiotem postępowania odwoławczego prowadzonego przez Wojewodę jest kwestia ustalenia odszkodowania na rzecz Państwa: M.S. , A.S. , A.S. oraz M.S. , za odpowiednie udziały w nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr 1 o pow. 0,0382 ha, poł. w obr. K. m. K. przejętą z mocy prawa rzecz Gminy K. na podstawie decyzji Starosty N. z dnia [...] grudnia 2008 r. nr [...] . Niemniej jednak równie istotnym zagadnieniem, podlegającym kontroli w postępowaniu odwoławczym, jest przestrzeganie przez organ l instancji, określonych w Kodeksie postępowania administracyjnego, zasad rządzących postępowaniem administracyjnym.

Decyzją Starosty N. o ustaleniu lokalizacji drogi z dnia 5 grudnia 2008 r. nr [...] która stała się ostateczna 13 stycznia 2009 r., wydaną na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. - o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, nieruchomość oznaczona jako działka ewidencyjna nr 1 o pow. 0,0382 stała się własnością Gminy K

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, zmienionej ustawą z dnia 25 lipca 2008 r. (Dz. U. tekst jednolity z 2008 r., nr 193, póz. 1194 z późn. zm.) wysokość odszkodowania za nieruchomości lub ich części, które z mocy prawa na podstawie tejże ustawy stały się własnością Skarbu Państwa - w odniesieniu do dróg krajowych, oraz własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania tej decyzji przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Mając na uwadze powyższe organ II instancji uznał, że w celu prawidłowego ustalenia wysokości odszkodowania, opinia rzeczoznawcy majątkowego winna opierać się na stanie nieruchomości, w znaczeniu faktyczne - technicznym, w dniu 5 grudnia 2008 r., jednak musi uwzględniać obecnie kształtujące się ceny nieruchomości tj. na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. Odnosząc powyższe regulacje prawne do

niniejszej sprawy stwierdzono, że wartość nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr 1 o pow. 0,0382 ha, położonej w obr. K. m. K. , przejętej z mocy prawa pod budowę drogi gminnej położonej w K. o kategorii "D", Starosta N. określił posługując się operatem szacunkowym z dnia 28 września 2009 r., sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego Pana A.W. . W ocenie organu odwoławczego sporządzony w przedmiotowej sprawie operat szacunkowy, stanowiący podstawę ustalenia odszkodowania, został sporządzony w sposób nie naruszający przepisów prawa, a w szczególności ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz obowiązującego w dacie wydania zaskarżonej decyzji Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Opinia biegłego powinna zawierać uzasadnienie, które pozwoliłoby dokonać analizy logiczności i poprawności wniosków, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. Nie może zatem sprowadzać się tylko do przedstawienia zdania biegłego, ale musi przekonywać jako logiczna całość. Biegły winien zatem wskazać i wyjaśnić przesłanki, które doprowadziły go do przedstawionych konkluzji. Brak fachowego uzasadnienia wniosków końcowych uniemożliwia ocenę jej mocy dowodowej.

Rzeczoznawca majątkowy Pan A.W. w operacie z 28 września 2009 r. dokonał ustaleń m.in. w oparciu o paragraf 36 ust. 2 pkt. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z późniejszymi zmianami. Treść w/w przepisu wskazuje, iż "2. W przypadku braku cen, o których mowa ust. 1, wartość gruntów określa się w następujący sposób:

1) Wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości l m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo poszerzenie dróg istniejących powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50% ".

W niniejszym operacie szacunkowym do określenia aktualnej wartości rynkowej prawa własności działki nr 1 obr. K. m. K. , zastosowano podejście porównawcze oraz metodę porównywania parami. Rzeczoznawca majątkowy Pan A.W. dla potrzeb wyceny zastosował transakcje sprzedaży własności nieruchomości niezabudowanych o

przeznaczeniu dla celów rolnych, gdyż brak jest na analizowanym rynku transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi publiczne w okresie wrzesień 2007 r. - sierpień 2009 r. (stwierdzono tylko jedną taką transakcję na kwotę 15 000 zł - 81,08 zł za l m2). Rzeczoznawca majątkowy dla potrzeb wyceny przyjął nieruchomości niezabudowane o przeznaczeniu dla celów rolnych w związku z powołaną na stronie 7 pkt. 6 treścią miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. " Według informacji Urzędu Miasta i Gminy Uzdrowiskowej w K. według Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego zatwierdzonego Uchwałą nr [...] Rady Gminy w K. z dnia 25 lutego 2000 r. (Dz. Urz. Woj. [...] , działka nr 1 znajduje się w terenach o symbolu [...] ulice klasy D - dojazdowe o szerokości w liniach rozgraniczających 8 m; grunty z których wydzielono działkę pod drogę stanowią tereny o symbolu 1.2 - tereny rolne z istniejącą zabudową mieszkalną i gospodarczą lub urządzeniami rekreacyjnym ".

Rzeczoznawca majątkowy wykorzystując metodę porównania parami przyjął do analizy nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej ze względu na położenie, wartość bonitacyjną i kompleks przydatności rolniczej, warunki agrotechniczne, kulturę gleb oraz jakość drogi dojazdowej. Ustalił następujące cechy rynkowe mające największy wpływ na ceny: położenie 35 %, wartość bonitacyjna i kompleks przydatności rolniczej 30 %, warunki agrotechniczne 15 %, kultura gleb 10 % oraz jakość drogi dojazdowej 10 %. Wykazał 5 nieruchomości wybranych z rynku jako najbardziej wiarygodne, z czego rzeczoznawca odrzucił jedną transakcję najbardziej skrajną cenowo. Należy przypomnieć, że cechą porównywania parami jest wybór nieruchomości o najbardziej zbliżonych cechach do nieruchomości wycenianej.

W niniejszej sprawie biegły - rzeczoznawca majątkowy, wskazał w uzasadnieniu swojej opinii przesłanki, na jakich oparł swoje ustalenia i określił wartość przedmiotowej nieruchomości. Wojewoda stwierdził, że uzasadnienie zawarte w operacie szacunkowym jest wystarczające, aby stwierdzić prawidłowość - z punktu widzenia zasad logiki i doświadczenia życiowego -rozumowania przeprowadzonego w opinii, które doprowadziło do wydania przez biegłego opinii o takiej, a nie innej treści, zawartej w operacie z dnia 28 września 2009 r.

Organ odwoławczy nie podzielił również zarzutu odwołujących odnośnie treści strony [...] przedmiotowego operatu, która jakoby "nie pokrywa się z treścią strony nr [...] oryginału, którym dysponuje Starosta N. ", gdyż w dniu 16 grudnia 2009 r. w siedzibie Starostwa N. stawił się rzeczoznawca majątkowy Pan

A.W. , który wyjaśnił, iż dokonał korekty na stronie [...], jak również wskazano, iż przed rozprawą administracyjną wyznaczoną na dzień 1 grudnia 2009 r. ( postępowanie o sygn. [...] w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania za udział w działce nr 1 obr. K. na rzecz Pana P.S. ) w Starostwie Powiatowym w N. usunięto z operatu szacunkowego wskazaną błędną stronę. Z dokonanej czynności został sporządzony protokół, którego kopia poświadczona za zgodność z oryginałem został również dołączona do akt przedmiotowej sprawy.

Odnośnie zarzutu odwołujących, iż rzeczoznawca majątkowy " utajnił w operacie szacunkowym numery ewidencyjne nieruchomości (...) ażeby uniemożliwić weryfikację podanej przez niego charakterystyki tych nieruchomości za pomocą ich oględzin " w opinii organu odwoławczego brak jest przepisu prawa obligującego rzeczoznawcę majątkowego do podawania w treści operatu szacunkowego numerów działek przyjętych do porównania w celu określenia wartości wycenianej nieruchomości. Niewątpliwie istotne jest natomiast określenie w wycenie, jakie jest położenie przyjętych do porównania nieruchomości. Zdaniem organu II instancji wydaje się jednak, iż dane podane w tym zakresie przez Pana A.W., są wystarczające i pozwalają na dokonanie oceny dopuszczalności przyjęcia do porównania tych właśnie nieruchomości. Jak bowiem wynika z treści operatu z dnia 28 września 2009 r. analizą objęto ostatecznie 4 nieruchomości, z czego trzy położone są podobnie jak działka nr 1 w obrębie K. . Wydaje się więc, iż w podniesione w tym zakresie zarzuty ocenić należy jako nieuzasadnione.

Wojewoda stwierdził prawidłowość - z punktu widzenia zasad logiki i doświadczenia życiowego - rozumowania przeprowadzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w przedmiotowym operacie szacunkowym, a dalsze wkraczanie w założenia przyjęte przez rzeczoznawcę, stanowiłoby w ocenie tut. Organu naruszenie zasadności powoływania rzeczoznawcy majątkowego w postępowaniu, albowiem równałoby się ingerowaniu w zakres wiedzy specjalistycznej, do czego organ administracji publicznej nie jest władny.

W konsekwencji powyżej przedstawionych ustaleń uznano, że decyzja Starosty N. z dnia [...] kwietnia 2010 r. nr [...] orzekająca o ustaleniu na rzecz Państwa: M.S. , A.S. , A.S. oraz M.S. , za odpowiednie udziały w nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr 1 obr. K. m. K. znajduje oparcie w obowiązujących przepisach prawa, a w konsekwencji na podstawie art. 138 § 1 pkt 1

Kodeksu postępowania administracyjnego, należało utrzymać w mocy zawarte w niej rozstrzygnięcie.

Skargę na powyższą decyzję Wojewody z [...] sierpnia 2010 roku [...] wnieśli M.S. , A.S. , A.S. oraz M.S. , wnosząc o jej uchylenie, uchylenie poprzedzającej ją decyzji organu l instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania, podnosząc, że zaskarżona decyzja narusza przepisy prawa materialnego, poprzez niewłaściwe zastosowanie § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w/s wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (z późniejszymi zmianami) podczas gdy powinien być zastosowany przepis § 36 ust. 2 pkt 1oraz narusza przepisy postępowania, które to uchybienia mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7, art. 107 § 3 k.p.a. poprzez błędy w ustaleniu stanu faktycznego i nie ustosunkowanie się do wszystkich zarzutów podniesionych w odwołaniu od decyzji organu l-ej instancji.

W uzasadnieniu m.in. wskazali, że przy określaniu wartości rynkowej działki 1 rzeczoznawca powinien był zgodnie z § 36 ust 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w/s wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (z późniejszymi zmianami) zastosować podejście porównawcze przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne, zaś w przypadku braku takich cen powinien był zastosować przepis § 36 ust. 2 pkt. 1 tego rozporządzenia. W przypadku skarżących można się zastanawiać, czy aby rzeczoznawca nie zastosował tu jednak przepisu § 36 ust. 2 pkt. 2, który jest zastrzeżony dla sytuacji, gdy grunty zostały już zajęte pod drogi publiczne. Takie podejrzenie jest uprawnione, gdyż do określenia wartości działki 1 rzeczoznawca użył terenu o symbolu I.2., który przylega do tej działki od południowej strony. Przepis § 36 ust. 2 pkt. 1 używa pojęcia "gruntów wydzielonych" natomiast przepis § 36 ust. 2 pkt. 2 używa pojęcia "gruntów przyległych". Wydaje się więc, że w tym przypadku posłużenie się przez rzeczoznawcę terenem przyległym do określenia wartości działki 1 bardziej mieści się w hipotezie i dyspozycji przepisu art. § 36 ust. 2 pkt. 2 niż przepisu art. § 36 ust. 2 pkt. 1 w/w rozporządzenia. Ponadto można odnieść wrażenie, iż rzeczoznawca ustalając, że działka 1 wydzielona została z gruntu o symbolu 1.2. w istocie celowo dokonał wyboru gruntu o takim symbolu, którego cena jednostkowa (1 m2) jest najniższa z tych 4-ch. Rzeczoznawca majątkowy w operacie przemilczał

też istnienie najbardziej wartościowego terenu o symbolu II.9 oznaczającego tereny budowlane mieszkalne i usługowe. Teren ten zajmował około 1/3 powierzchni pierwotnej działki 2 i już na 2 lata przed wydzieleniem pod drogę działki 1 był zabudowany dużym obiektem usługowym (supermarket).

Ponadto Wojewoda w swej decyzji niewłaściwie odniósł się do zarzutu skarżących poniesionego w odwołaniu od decyzji organu l-ej instancji w przedmiocie utajnienia w operacie szacunkowym numerów ewidencyjnych wyselekcjonowanych 3-ch działek o cechach rzekomo najbardziej zbliżonych do wycenianej działki 1 . Wojewoda twierdzi, że rzeczoznawca nie miał obowiązku podawać tych numerów w operacie, nie mniej z samej zasady jawności postępowania administracyjnego wynika, iż numery te powinny być znane stronom tego postępowania. A zatem jeżeli rzeczoznawca je utajnił, to na organie l-ej i l l-ej instancji leżał obowiązek podjęcia odpowiednich kroków aby numery te odtajnić i umożliwić mi zapoznanie się z nimi.

W ocenie skarżących już samo utajnienie numerów ewidencyjnych wybranych do porównania nieruchomości dyskwalifikuje omawiany operat.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do art. 3 ustawy z 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, póz. 1270 ze zm.), zwanej dalej w skrócie "p.p.s.a.", sądy administracyjne powołane są do kontroli zgodności z prawem działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do treści art. 134 § 1 p.p.s.a., a orzekanie - w myśl art. 135 p.p.s.a. - następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania, w której został wydany zaskarżony akt.

Skarga zasługuje na uwzględnienie, mimo iż większość zarzutów w niej podniesionych nie jest trafna. Jak bowiem wynika z treści operatu szacunkowego,

dokonując wyceny działki 1 położonej w obr. K. , m. K. biegły zastosował § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (zwanego dalej rozporządzeniem). Przyznać jednak należy, że obawy skarżących co do zastosowania właściwego przepisu rozporządzenia, nie były całkowicie bezpodstawne, jeśli uwzględni się, że biegły w końcowej części operatu, drukiem powołał się na treść innego przepisu rozporządzenia określającego podstawę sporządzenia operatu, a następnie poprawił operat ręcznie, powołując się na inną podstawę prawną zastosowaną przy wycenie w/w nieruchomości (k. [...]). Niemniej jednak, analiza treści całego operatu prowadzi do wniosku, że zastosowany przez biegłego przepis rozporządzenia jest prawidłowy. Co się tyczy zarzutu jakoby niewłaściwego zakwalifikowania wycenianej nieruchomości, w zakresie jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, to z zebranego w sprawie materiału dowodowego, w tym z operatu szacunkowego, jednoznacznie wynika, że wyceniana nieruchomość została wydzielona z działki oznaczonej w tej części w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem [...] natomiast przeznaczona jest ona do realizacji ciągu pieszo jezdnego i infrastruktury technicznej, a grunty z takim przeznaczeniem oznaczone są w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem [...]. W przedmiotowym wypadku kwestia samego oznaczenia gruntów nie ma ponadto przesądzającego znaczenia, gdyż przy wycenie gruntów zajętych, czy wydzielonych pod nowe drogi publiczne, szczegółowe zasady ich wyceny określa § 36 rozporządzenia, który i w pkt 1, i w pkt 2 ust. 2 tego przepisu, uwzględnia z jednej strony cel w jakim została wyceniana nieruchomość zajęta lub wydzielona, a z drugiej strony również charakter i przeznaczenie nieruchomości, z której to zajęcie lub wydzielenie nastąpiło. Dokonana przez biegłego wycena uwzględnia sposób i zasady jej dokonania przewidziane w w/w przepisie, a zatem zarzuty skargi dotyczące błędnego zakwalifikowania nieruchomości, co do jej oznaczenia i przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, również ocenić należy jako bezzasadne.

Trafne są natomiast zarzuty skargi, określone przez skarżących jako "utajnienie" nr działek, przyjętych w operacie jako porównawcze dla działki wycenianej. Sposób sporządzania, forma i treść operatu szacunkowego określone są w rozdziale 4 rozporządzenia. Jak wskazał organ II instancji w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, z

treści znajdujących się tam przepisów rzeczywiście nie wynika wprost, że operat szacunkowy powinien zawierać numery działek, które zostały uznane przez biegłego za odpowiednie do ustalenia wartości wycenianej nieruchomości. Przepisy tego rozdziału, które dotyczą treści operatu szacunkowego tj § 55 ust. 2 i § 56 stanowią: "operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego" (§ 55 ust. 2) i odpowiednio § 56:

1. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:

1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny;

2) określenie celu wyceny;

3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;

4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;

5) opis stanu nieruchomości;

6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;

7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;

8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;

9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

2. Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych.

3. W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości.

4. Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu.

5. Wyciąg, o którym mowa w art. 158 ustawy, zamieszcza się na początku operatu szacunkowego.

Analiza treści zacytowanych przepisów prowadzi do wniosku, że o ile obowiązek wskazania numerów nieruchomości nie został literalnie wymieniony, to jednak opis wszystkich nieruchomości, stanowiących podstawę wyceny, winien być obszerny i w ocenie sądu na tyle precyzyjny aby umożliwiał zidentyfikowanie tych nieruchomości. W innym bowiem wypadku weryfikacja dokonanej wyceny staje się niemożliwa. O ile bowiem sporządzenie operatu szacunkowego wymaga wiadomości specjalnych i

stosownych kwalifikacji, to jednak musi być dokonane w sposób, który umożliwi jego weryfikację, czy to przez organ, czy też przez sąd administracyjny.

W tym miejscu warto przytoczyć pogląd WSA w Warszawie wyrażony w wyroku z 28 kwietnia 2008 roku (IV SA/Wa 123/08), w myśl którego: "Brak dostatecznego wyjaśnienia sposobu dokonania wyceny uniemożliwia z kolei dokonanie oceny przydatności dowodowej operatu szacunkowego. Biegły powinien mieć na względzie, iż sporządza operat dla osób, które nie zajmują się zawodowo wyceną nieruchomości. Niezbędne jest więc dokładne wyjaśnienie sposobu w jaki biegły doszedł do zawartych w operacie wniosków, gdyż umożliwia to ocenę prawidłowości tego dowodu", oraz w wyroku WSA w Warszawie ź 26 października 2006 roku (IV SA/Wa 1659/06), w myśl którego: "Operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, póz. 2109), ale musi też opierać się na prawidłowo wybranych podobnych nieruchomościach do szacowanej nieruchomości."

Podzielając powyżej przytoczone poglądy, należy stwierdzić, że aby dokonać oceny, czy dobrane przez biegłego nieruchomości zostały wybrane prawidłowo, konieczne jest opisanie ich w taki sposób, aby istniała możliwość ich zidentyfikowania. W innym bowiem wypadku kontrola ich doboru staje się niemożliwa. Odnosząc się do treści operatu szacunkowego, sporządzonego na użytek niniejszego postępowania administracyjnego, należy natomiast stwierdzić, że dokonany w nim przez biegłego opis nieruchomości, o cechach jego zdaniem najbardziej zbliżonych do wycenianej działki, jest lakoniczny i zdecydowanie niewystarczający do dokonania weryfikacji dokonanego przez niego doboru nieruchomości.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy, rzeczą organu będzie zatem zobowiązanie biegłego do uzupełnienia operatu szacunkowego, o szczegółowy opis dobranych przez niego nieruchomości - co może nastąpić m.in. poprzez podanie numerów przedmiotowych działek - tak aby w oparciu o ten opis istniała możliwość identyfikacji nieruchomości, które posłużyły do wyceny nieruchomości nr 1 obr. [...] m. K. Po uzupełnieniu operatu, rzeczą organu będzie weryfikacja dokonanej wyceny i w zależności od jej wyniku, bądź wydanie w oparciu o nią decyzji o przyznaniu odszkodowania, bądź też - w przypadku gdyby wątpliwości skarżących co do dokonanej wyceny okazały się uzasadnione -

zwrócenie się o sporządzenie (w zależności od rodzaju i stopnia stwierdzonych nieprawidłowości), uzupełniającego lub kolejnego operatu szacunkowego.

Mając zatem na uwadze powyższe, uznając skargę za uzasadnioną, orzeczono jak w sentencji wyroku na podstawie art. 145 § 1 pkt 1a i c oraz art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, przy czym o kosztach na podstawie art. 200 w/w ustawy.