Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 125/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2015-10-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 145 ust. 1 i 2, art. 148 ust. 1, 2 i 4
journal: Dz.U. 2015 poz 782
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Świstak Sędziowie Sędzia WSA Barbara Drzazga (spr.) Sędzia WSA Danuta Rzyminiak - Owczarczak Protokolant St. sekretarz sąd. Katarzyna Fornalik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 października 2015 r. sprawy ze skargi S. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia ... 2014 r. Nr ... w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. przyznaje r.pr. M. H. od Skarbu Państwa (Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu) tytułem zwrotu kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej skarżącemu z urzędu, kwotę ... zł (...) w tym ... zł (...) tytułem podatku od towarów i usług.


UZASADNIENIE

Wójt Gminy S. decyzją z dnia ... 2014 r. nr ..., wydaną na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz. U. z 2013 r. poz. 267 ze zm.), dalej: k.p.a., art. 144 ust. 1, art. 145, art. 146, art. 148 ust. 1-3, art. 148b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2014 r. poz. 518 ze zm.), dalej: u.g.n. oraz uchwały Rady Gminy S. nr ... z dnia ... 2008 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości objętej budową infrastruktury technicznej (Dz. Urz. Woj. Wlkp. Nr 47, poz. 1003) zmienionej uchwałą Rady Gminy S. nr ... z dnia ... 2010 r. (Dz. Urz. Woj. Wlkp. Nr 214, poz. 3885) ustalił A. i S. K. opłatę adiacencką w wys. 1.845 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w m. C., stanowiącej działki o nr ... o pow. 0,0641 ha, o nr ... o pow. 0,0994 ha oraz o nr ... o pow. 0,1477 ha, ark. mapy ..., obręb C., zapisanej w księdze wieczystej nr ..., w związku z wybudowaniem z udziałem środków Gminy S. kanalizacji sanitarnej w ulicy Z. w C., przy której położona jest niniejsza nieruchomość.

W uzasadnieniu decyzji Wójt powołał przepisy art. 144 ust. 1, art. 145 ust. 1, art. 143 ust. 2 u.g.n., by następnie wskazać, że inwestycję polegającą na budowie kanalizacji sanitarnej w ulicy Z. w C. odebrano na podstawie protokołu komisyjnego odbioru robót z dnia 9 listopada 2011 r. (lokalizację i przebieg wybudowanej sieci kanalizacji sanitarnej przedstawia mapa inwentaryzacyjna KERG ... załączona do akt postępowania). Wskazano, iż ustalenie, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej następuje, zgodnie z art. 148b u.g.n. na podstawie przepisów odrębnych tj. na podstawie art. 54 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm., zgodnie z którym do użytkowania obiektu budowlanego można przystąpić, po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. O zakończeniu budowy kanalizacji sanitarnej w ul. Z. w C. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla powiatu p. zawiadomiony został pismem z dnia 3 stycznia 2012 r. doręczonym w dniu 10 stycznia 2012 r. Wobec braku sprzeciwu organu, uznano 1 lutego 2012 r. za dzień stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do kanalizacji sanitarnej. Wójt wskazał, że w dacie tej, zgodnie z zapisami ewidencji gruntów, jak i księgi wieczystej nr ..., właścicielami byli A. i S. małżonkowie K.. Następnie wskazano, że stawka procentowa opłaty adiacenckiej na podstawie uchwał Rady Gminy S. nr ... i ... wynosi 15% różnicy pomiędzy wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Organ powołał następnie przepis art. 146 ust. 1 i 3 oraz art. 4 pkt 17 u.g.n. i wskazał, że w niniejszym postępowaniu jako dowód wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania kanalizacji sanitarnej przyjęty został operat szacunkowy nieruchomości gruntowej stanowiącej działki nr ..., ... i ..., położonej w C. przy ul. Z. wg stanu przed i po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej, dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej, o której mowa w art. 145 ust. 1 u.g.n. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. J.. Wójt S. wskazał, że wartość nieruchomości określona została przez rzeczoznawcę na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia ... 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej: rozporządzenie, a także w oparciu o Powszechne Krajowe Zasady Wyceny uchwalone przez Radę krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Wyjaśniono, że w operacie szczegółowo przedstawiono sposób ustalenia wartości rynkowej 1 m2 nieruchomości w stanie przed i po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej oraz w sposób dokładny opisano podejście i metodę szacowania, jak również dobór przyjętej metody. Organ dokonując oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego stwierdził, że przedmiotowa nieruchomość leży w terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w m. C. na terenie działki nr ..., przyjęty uchwałą Rady Gminy S. nr ... z dnia ... 2006r., zgodnie z którym:

- działka nr ... przeznaczona jest pod teren drogi wewnętrznej (KDW),

- działka nr ... przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą i usługową (MN/U),

- działka nr ... przeznaczona jest pod zabudowę usługową (U),

a ponadto nieruchomość znajduje się częściowo w strefie stanowiska archeologicznego.

Wójt wskazał, że wartość nieruchomości zarówno według stanu przed jak i po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej określone zostały dla funkcji nieruchomości, zgodnie z zapisami planu miejscowego, bez uwzględniania części składowych nieruchomości, w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej – dz. nr ... oraz metodą porównywania parami – dz. nr ... i .... W procesie wyceny oraz zgodnie z przyjętą metodą szacowania, rzeczoznawca przeprowadził analizę lokalnego rynku nieruchomości, badając ceny transakcyjne gruntów stanowiących przedmiot własności o przeznaczeniu w planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą i usługową oraz pod zabudowę usługową, a także nieruchomości przeznaczonych pod drogi lub nieobjętych planem zagospodarowania, lecz określonych na te cele z obszaru m. C., Z., G. oraz innych podobnych miejscowości w gm. R. i C. o powierzchniach zbliżonych do wycenianej nieruchomości. Z przeprowadzonej analizy wynika, że dla gruntów pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, położonych w podobnych do siebie miejscowościach Z., G., C., Z., najwyższy poziom cen jednostkowych osiągają grunty o pow. 800-1000 m2, niższy poziom osiągają grunty z zakresu 400 do 800 m2, średnio ok. 124 zł/m2, a grunty powyżej 1500 m2 ok. 114 zł/m2. Następnie badano rynek gruntów znajdujących się w tych miejscowościach pod kątem wpływu dostępu kanalizacji sanitarnej na ich wartość, jednak z uwagi na brak transakcji gruntów w C. i sąsiednim Z. i G., rozszerzono rynek do gmin sąsiednich – R. i C. Przyjęto miejscowości o zbliżonym potencjale i wielkości, a pominięto największe i położone w pobliżu P.. Na podstawie analizy transakcji dotyczących nieruchomości pozbawionych kanalizacji sanitarnej (G., C., Z.) stwierdzono, że przeciętne wartości jednostkowe gruntów znajdują się na poziomie 131 zł/m2, przy czym większość z transakcji zawierana była w cenach mieszczących się w granicach od ok. 110 do 160 zł/m2. W przypadku gruntów mających dostęp do kanalizacji sanitarnej w analizowanym obszarze, średnie ceny wynosiły ok. 143 zł/m2, przy czym większość z transakcji zawierana była w cenach mieszczących się w granicach 115 do 170 zł/m2. Wójt wskazał, że analizie poddano też grunty przeznaczone pod drogi na terenie gminy S. i stwierdzono, że ceny tych gruntów były w wystarczającym stopniu pochodnymi cen rynkowych i wahały się od 175 do 190 zł/m2 do 50 zł/m2 i maleją w miarę oddalania się od S.. Rzeczoznawca przyjął zerowy trend czasowy ze względu na stagnację cen.

Organ wyjaśnił, że w wycenie działki nr ... przed wybudowaniem kanalizacji sanitarnej rzeczoznawca wybrał do porównań 3 nieruchomości najbardziej podobne pod względem cech rynkowych do nieruchomości wycenianej, natomiast po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej uznał, że nie ma to wpływu na wartość nieruchomości, wobec czego jej wartość jest identyczna jak wg stanu sprzed wybudowania kanalizacji. Zaznaczył przy tym, że ze względu na położenie w strefie stanowiska archeologicznego zastosowano współczynnik korekcyjny 0,95. Ponadto wskazano, że działka ta obciążona jest służebnością przejazdu i przechodu na rzecz działek nr ...0 i ...1 na całej swej powierzchni, a wartość służebności drogowej jest równa 2/3 wartości prawa własności.

Co do wyceny wzrostu wartości działki nr ... organ wskazał, iż biegły zastosował metodę korygowania ceny średniej, przedstawiając jednocześnie cechy rynkowe wpływające na wartość nieruchomości tj. położenie (25%), powierzchnia, uzbrojenie i możliwość zagospodarowania (po 20%) i otoczenie (15%). Rzeczoznawca przedstawił też cechy różniące nieruchomości przyjęte do porównania, a także sposób korekty o odpowiednie wartości współczynników korygujących . Organ I instancji uznał, że wartość jednostkowa 1 m2 tej działki wg stanu przed (132.967,38 zł) i po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej (145.342,68 zł) została określona i obliczona w sposób prawidłowy.

Odnosząc się do wyceny działki nr ... Wójt wyjaśnił, iż rzeczoznawca zastosował metodę porównywania parami. Wybrał do porównań 3 nieruchomości najbardziej podobne pod względem cech rynkowych, podał ich opis i charakterystykę, by następnie przyjąć wagi dla poszczególnych cech: 30% - dla położenia, 20% - dla powierzchni i uzbrojenia, 15 % - dla cechy dojazdu i możliwości zagospodarowania. Ze względu na położenie działki w strefie stanowiska archeologicznego biegły zastosował współczynnik korygujący równy 0,95. Przy wycenie biegły przyjął, że wartość działki nr ... po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej jest identyczna do wartości sprzed realizacji tej inwestycji z uwagi na odległość 113 m od ulicy, co powoduje, że koszty doprowadzenia przyłącza byłyby bardzo wysokie (ok. 45.000 zł).

Wójt przedstawił w formie tabeli wartości wycenianych działek o nr ..., ... i ... przed i po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej, zaznaczając, że wedle wyliczeń rzeczoznawcy wzrosła o kwotę 12.300,00 zł wartość jedynie działki nr .... Wójt uznał, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości (...), a także zasadami wyceny wynikającymi z Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny. Zdaniem organu operat jest czytelny, logiczny, nie zawiera błędów rachunkowych oraz wyraźnie wskazuje różnicę między wartością nieruchomości przed i po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej, wobec czego należało ustalić opłatę adiacencką.

S. K. wniósł odwołanie od powyższej decyzji Wójta Gminy S., żądając jej uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia. Podniósł, iż organ I instancji nie ustalił prawidłowo stanu faktycznego. Wskazał, iż w dniu 18 maja 2011 r. złożył zlecenie dla firmy Przedsiębiorstwo Budowlano-Inżynieryjne K. wykonania przyłącza kanalizacyjnego na posesji położonej przy ul. Z. w C.. Zaznaczył, że pod tym pojęciem kryje się odcinek przed pierwszą studzienką na jego posesji – przykanalik. Jednocześnie zastrzegł, że firma ta nie wykonała przyłącza na jego posesji. Wskazał też, że cena za wykonanie "przyłącza" została na podstawie faktury ...z dnia 20 września 2012 r. w pełni uregulowana przez niego. Dodał, że nie miał możliwości wyboru wykonawcy, albowiem firma K. realizowała całość inwestycji kanalizacji sanitarnej. Zdaniem odwołującego bez partycypacji w budowie kanalizacji nie miałby możliwości korzystania z przedmiotowej sieci. Przy czym Gmina wykorzystała swą dominującą pozycję, na co skarżyła się Rada Sołecka wsi C.. W ocenie S. K. Wójt wydając zaskarżoną decyzję naruszył art. 145 i art. 148 u.g.n. Powołał przy tym definicję przyłącza kanalizacyjnego zawartą w art. 2 pkt 5 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, wskazując, że na przedmiotowej nieruchomości znajduje się studzienka kanalizacyjna przy granicy, ale na gruncie skarżącego, a nie na gruncie Gminy. Zatem odcinek przed studzienką należy traktować jako przykanalik, czyli nie przyłącze kanalizacyjne, lecz element sieci. Odwołujący powołując przepis art. 148 ust. 4 u.g.n. podniósł, iż organ I instancji przy ustalaniu opłaty adiacenckiej powinien był wziąć pod uwagę fakt, że odwołujący jako właściciel nieruchomości poniósł nakłady związane z budową kanalizacji sanitarnej. Odnosząc się do operatu szacunkowego odwołujący wskazał, że nie jest w stanie określić jak obliczono różnicę wartości nieruchomości. Dodał, że sposób opisu nieruchomości wybranych do porównania nie pozwala na ocenę, czy wyboru dokonano prawidłowo. Ponadto z operatu wynika, że rzeczoznawca przyjmując działki do porównania, całkowicie pominął kwestię ich przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. decyzją z dnia ... 2014 r. nr ..., po rozpatrzeniu odwołania S. K., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W motywach rozstrzygnięcia stwierdzono, że decyzja Wójta Gminy S. odpowiada prawu, a poprzedzające jej wydanie postępowanie prowadzone było zgodnie z przepisami k.p.a. Po powołaniu przepisu art. 144 ust. 1 u.g.n. Kolegium stwierdziło, że stworzenie warunków do przyłączenia do sieci kanalizacji sanitarnej oznacza wykonanie kanału sanitarnego wraz z przykanalikami do poszczególnych nieruchomości. Z treści załączonych do odwołania dokumentów (zlecenie, faktura oraz mapa) wynika, że Gmina S. stworzyła skarżącemu warunki do podłączenia do sieci kanalizacyjnej, albowiem w innym wypadku nie mógłby on wykonać przyłącza. Z mapy wyraźnie wynika, że sieć została wybudowana do granicy nieruchomości Państwa K.. Zdaniem Kolegium bezspornym jest, że w ulicy Z. obejmującym nieruchomość stron doszło do wybudowania kanalizacji sanitarnej. Niewątpliwie w dacie tej obowiązywała uchwała Rady Gminy S. nr ... z dnia ... 2010 r. zmieniająca uchwałę nr ... w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości objętej budową infrastruktury technicznej. Organ odwoławczy stwierdził, że zgodnie z art. 145 ust. 2 u.g.n. organ I instancji zdążył z ustaleniem opłaty adiacenkciej w terminie 3 lat od stworzenia warunków do korzystania z infrastruktury. Kolegium również pozytywnie oceniło ustalenia Wójta S. w zakresie określenia wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości spowodowanego wybudowaniem kanalizacji sanitarnej. W tym zakresie organ odwoławczy powtórzył w zasadzie rozważania organu I instancji, cytując przy tym zapisy operatu szacunkowego sporządzonego w sprawie. Odnosząc się do twierdzeń strony o poniesieniu nakładów w postaci wybudowania przykanalików organ odwoławczy wyjaśnił, że z załączonych do odwołania dokumentów w postaci zlecenia oraz faktury VAT wystawionej przez wykonawcę wynika, że na zlecenie S. K. wykonane zostało przyłącze do sieci kanalizacyjnej. Koszty wykonania przyłącza obciążają każdorazowo właściciela nieruchomości, zatem nie mogą być uznane za nakłady na budowę urządzeń infrastruktury i zaliczone na poczet wzrostu wartości nieruchomości.

S. K. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w P. skargę na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P., żądając uchylenia zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Skarżący podniósł zarzuty analogiczne do powołanych w odwołaniu od decyzji Wójta Gminy S. z dnia ... 2014 r. Jednocześnie zarzucił organom orzekającym naruszenie art. 7, art. 8, art. 9 i art. 107 § 3 k.p.a. poprzez pominięcie w sprawie istotnych okoliczności i dowodów, które mogły mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy w zakresie uwzględnienia poniesienia przez niego jako właściciela nieruchomości poniesionych nakładów związanych z budowę elementu kanalizacji sanitarnej – odcinek przykanalika – między kolektorem a studzienką. Skarżący dołączył do skargi m.in. ogłoszenie Gminy S. o udzieleniu zamówienia publicznego na budowę przedmiotowej kanalizacji sanitarnej, zlecenie wykonania przyłącza kanalizacyjnego do posesji położonej przy ul. Z. w C., zlecenie przelewu na kwotę 1620 zł tytułem zapłaty za fakturę VAT nr ..., wezwanie skierowane przez Przedsiębiorstwo Budowlano-Inżynieryjne K. do skarżącego w związku z zaleganiem zapłaty drugiej raty za wykonanie przyłącza kanalizacyjnego do posesji, fakturę VAT nr ... wystawioną przez P.B.I. K. w dniu 20 września 2012 r. i załącznik do niej, a także mapę inwentaryzacyjną sporządzoną przez uprawnionego geodetę obrazującą przebieg odcinka kanalizacji sanitarnej do działki nr ....

W odpowiedzi Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Postanowieniem z dnia 18 czerwca 2015 r. Sąd zwolnił S. K. od kosztów sądowych i ustanowił dla niego pełnomocnika z urzędu.

W piśmie procesowym z dnia 6 października 2015 r. pełnomocnik skarżącego r. pr. M. H. wniosła o przeprowadzenie dowodu z dokumentu pt. Protokół odbioru w stanie odkrytym przyłącza kanalizacji sanitarnej z dnia 9 listopada 2012 r. nr ... sporządzonego przez ... S.A. Wydział Eksploatacji Sieci Wodociągowej, na okoliczność wykazania przedmiotu zlecenia przez skarżącego wykonania przez firmę P.I.B. K. przyłącza kanalizacyjnego na odcinku od sieci kanalizacyjnej do pierwszej studzienki znajdującej się na terenie działki nr ..., co potwierdza udział finansowy skarżącego w budowie sieci kanalizacyjnej. Do pisma przedłożono wspomniany w nim protokół.

Na rozprawie w dniu 13 października 2015 r. Sąd na podstawie art. 106 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm. – dalej: p.p.s.a.) postanowił dopuścić dowód z przedłożonego przez stronę skarżącą protokołu odbioru nr .... Pełnomocnik skarżącego podniósł, iż odcinek od pierwszej studzienki na działce do samego budynku, a więc właściwe przyłącze w rozumieniu przepisu, skarżący wykonał samodzielnie. Natomiast odcinek od pierwszej studzienki do kanału wykonało PBI na koszt skarżącego. Skarżący dodał, że 1620 zł, które uiścił firmie K. było opłatą za wykonanie odcinka od kanału kanalizacji do pierwszej studzienki na działce.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w P. zważył, co następuje.

Skarga okazała się zasadna.

W pierwszej kolejności wyjaśnić należy, że kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 1647 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1-7 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm. – dalej: p.p.s.a.) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozP. sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy.

Na gruncie rozpatrywanej sprawy podkreślić trzeba, że na podstawie art. 134 § 1 p.p.s.a. w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną. W rozpatrywanej sprawie Sąd uznał, że zaskarżona została decyzja wydana z naruszeniem przepisów postępowania uzasadniającym jej uchylenie.

Przedmiotem zaskarżenia w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia ... 2014 r. utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy S. z dnia ... 2014 r. ustalającą A. i S. K. opłatę adiacencką w wys. 1.845 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w m. C., stanowiącej działki o nr ... o pow. 0,0641 ha, o nr ... o pow. 0,0994 ha oraz o nr ... o pow. 0,1477 ha, ark. mapy ..., obręb C., zapisanej w księdze wieczystej nr ..., w związku z wybudowaniem z udziałem środków Gminy S. kanalizacji sanitarnej w ulicy Z. w C., przy której położona jest niniejsza nieruchomość.

Zgodnie z art. 4 pkt 11 u.g.n. ilekroć w ustawie jest mowa o opłacie adiacenckiej - należy przez to rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości.

Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych (art. 143 ust. 2 u.g.n.).

Zgodnie z art. 144 ust. 1 u.o.g.n. właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Stosownie do art. 145 ust. 1 i 2 tej ustawy, wójt może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi.

Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Art. 146 u.g.n. stanowi, że ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały.

Wskazać ponadto należy na treść art. 148b u.g.n. Zgodnie z art. 148b ust. 1 ustawy - ustalenie, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki do korzystania z wybudowanej drogi, następuje na podstawie odrębnych przepisów. W przytoczonym przepisie ustawodawca sprecyzował zatem, iż ustalenie, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki do korzystania z wybudowanej drogi, następuje na podstawie odrębnych przepisów. Do powyższych przepisów regulujących powyższe zagadnienia należą nie tylko przepisy ustawy Prawo budowlane (określające w szczególności warunki prawne, a nie warunki techniczne podłączenia) ale również przepisy branżowe dotyczące poszczególnych urządzeń. Wśród nich można przede wszystkim wymienić przepisy ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzeniu ścieków.

Istota sporu w niniejszej sprawie sprowadza się do rozstrzygnięcia, czy skarżący poniósł nakłady związane ze stworzeniem warunków do podłączenia jego nieruchomości do urządzenia infrastruktury technicznej - sieci kanalizacji sanitarnej, a w rezultacie, czy istniały podstawy do umniejszenia opłaty adiacenckiej o wartość poniesionych nakładów, względnie odstąpienia od jej ustalenia w sytuacji, gdyby nakłady te przekroczyły wartość ustalonej opłaty.

Zdaniem skarżącego wykonanie przez Gminę sieci kanalizacji sanitarnej wyłącznie w drodze, bez wykonania przykanalika (przyłącza kanalizacyjnego) do jego nieruchomości, nie uzasadniało jeszcze nałożenia na jego i jego żonę opłaty adiacenckiej, bowiem dopiero wykonanie na ich koszt przykanalika doprowadziło do stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do urządzenia infrastruktury technicznej. Z kolei w ocenie Kolegium zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości skarżącego do urządzenia infrastruktury technicznej, o czym przesądza mapa sieci, a także zlecenie i faktura za jego wykonanie dotyczące przyłącza kanalizacyjnego, z których rzekomo wynika, że siec została doprowadzona do granicy nieruchomości.

Należy zauważyć, że ustawodawca nie zdefiniował, co należy rozumieć pod użytym w art. 145 u.g.n. określeniem "po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości", co jednak nie jest luką prawną, lecz stanowi celowy zabieg racjonalnego ustawodawcy zdającego sprawę sobie z tego, że moment ten ma charakter indywidualny i wiąże się z koniecznością uwzględnienia konkretnych okoliczności faktycznych i zastosowania odrębnych przepisów prawa. Wyrazem takiego uzasadnienia dla istoty wprowadzonej regulacji jest wskazanie w art. 148b ust. 1 u.g.n., że ustalenie, iż zostały stworzone warunki do podłączenia do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki do korzystania z drogi, następuje na podstawie odrębnych przepisów oraz nałożenia w ust. 2 tego artykułu na właściwe podmioty obowiązku udzielania informacji określonym w pierwszym zdaniu tego przepisu podmiotom, że zostały stworzone warunki do podłączenia do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki do korzystania z wybudowanej drogi wystarczające do ustalenia opłaty adiacenckiej. Tak więc z art. 148b u.g.n. wynika, że ustawodawca określił stan, który należy uznać, że "stworzono warunki do podłączenia nieruchomości" w sposób złożony, pozostawiając otwartą kwestię ustalenia momentu, kiedy taki stan powstaje i uzależniając to ustalenie jedynie od faktycznego stworzenia warunków technicznych do podłączenia nieruchomości w rozumieniu odrębnych przepisów i nadając szczególne znaczenie dowodowe informacjom udzielonym przez właściwe podmioty, przez co rozumieć należy podmioty właściwe branżowo np. zakład gospodarki komunalnej.

Na tym tle wypracowane zostało przez doktrynę i judykaturę stanowisko, wedle którego stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej oznacza w przypadku urządzenia kanalizacyjnego wykonanie kanału sanitarnego wraz z przykanalikami do poszczególnych nieruchomości znajdujących się w zasięgu tego urządzenia (por. wyrok NSA z 30 stycznia 2002 r., sygn. I SA 1595/00; wyrok NSA z 6 marca 2003 r., I SA 2053/01, LEX nr 12178; wyrok NSA z 23 lipca 2002 r., I SA 131/01, LEX nr 156838). Przyjmuje się, że dla stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do innych sieci uzbrojenia technicznego nie wystarczy wybudowanie przewodu głównego czy rozprowadzającego, ale inwestor zobowiązany jest również do wybudowania przyłączy funkcjonalnych do granicy nieruchomości (por. Gospodarka nieruchomościami. S. Źróbek, R. Źróbek, J. Kuryj, Wydawnictwo Gall, Katowice, str. 196-197). Także Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 5 sędziów z dnia 5 czerwca 2000 r. sygn. akt OPK 4/00 ONSA 2000/4/143 wyjaśnił, że użyty w art. 145 ust. 1 u.g.n. zwrot "po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej" oznacza - w przypadku urządzenia kanalizacyjnego - wykonanie kanału sanitarnego wraz z przykanalikami do poszczególnych nieruchomości znajdujących się w zasięgu tego urządzenia. W uzasadnieniu tej uchwały stwierdzono, że wskazówkę interpretacyjną dla wyjaśnienia, co oznacza sformułowanie "po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej" zawiera ustawa z dnia 24 października 1974 r. Prawo wodne (Dz. U. Nr 38, poz. 230 ze zm.) oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 18 grudnia 1996 r. w sprawie urządzeń zaopatrzenia w wodę i urządzeń kanalizacyjnych oraz zasad ustalania opłat za wodę i wprowadzanie ścieków (Dz. U. Nr 151, poz. 716 ze zm.). Zgodnie z art. art. 100 ust. 1 ustawy Prawo wodne, urządzenia kanalizacyjne wykonane są na koszt budżetu Państwa za zwrotem części kosztów przez zainteresowanych właścicieli nieruchomości, stanowią własność Państwa, a zgodnie z § 1 rozporządzenia w sprawie urządzeń zaopatrzenia w wodę i urządzeń kanalizacyjnych oraz zasad ustalania opłat za wodę i wprowadzanie ścieków utrzymanie i eksploatacja urządzeń kanalizacyjnych do pierwszej studzienki na przykanaliku, licząc od strony budynku, lub do miejsca przeznaczonego na jej wybudowanie należy do właścicieli tych urządzeń. Analiza przytoczonych przepisów - ustawy Prawo wodne oraz aktu wykonawczego do niej wykazuje, że urządzenie kanalizacyjne to nie tylko kanał sanitarny, ale także przykanaliki - odgałęzienia - prowadzące do poszczególnych nieruchomości, do miejsca określonego w powołanym przepisie - § 1 rozporządzenia, a mianowicie pierwszej studzienki na przykanaliku, licząc od strony budynku. Kanał sanitarny i przykanaliki łącznie składają się na urządzenie kanalizacyjne służące do odprowadzania ścieków. Wprawdzie przytoczona uchwała NSA podjęta została pod rządami ustawy z 1974 r. Prawo wodne, która to ustawa utraciła moc obowiązującą z dniem wejścia w życie ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. Prawo wodne (Dz. U. z 2005 r. Nr 239, poz. 2019 ze zm.), tj. z dniem 1 stycznia 2002 r., jednakże regulująca obecnie problematykę zbiorowego odprowadzania ścieków ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, która weszła w życie z dniem 14 stycznia 2002 r., w art. 2 pkt 5 i 14 ustala, że przyłącze kanalizacyjne jest to odcinek przewodu łączącego wewnętrzną instalację kanalizacyjną w nieruchomości odbiorcy usług, z siecią kanalizacyjną, za pierwszą studzienką, licząc od strony budynku, a w przypadku jej braku do granicy nieruchomości gruntowej, a urządzenie kanalizacyjne to m.in. sieci kanalizacyjne. Zauważyć ponadto należy, że zgodnie z art. 15 ust. 1 powyższej ustawy przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne jest obowiązane zapewnić budowę urządzeń wodociągowych i urządzeń kanalizacyjnych. Powołane przepisy wskazują, że uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 czerwca 2000 r. zachowała swą aktualność również pod rządami obecnie obowiązującej ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków. Oznacza to, że także obecnie stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do urządzenia kanalizacyjnego, umożliwiających ustalenie przez gminę opłaty adiacenckiej na podstawie art. 145 ust. 1 u.g.n., jest to wykonanie kanału sanitarnego wraz z przykanalikami do poszczególnych nieruchomości znajdujących się w zasięgu tego urządzenia.

Z materiału dowodowego zebranego w sprawie, uzupełnionego przez Sąd na podstawie art. 106 § 3 p.p.s.a. o protokół odbioru w stanie odkrytym przyłącza kanalizacji sanitarnej nr ... wynika, że organy orzekające nie wyjaśniły w sposób zgodny z wyżej prezentowaną wykładnią art. 145 i art. 148b u.g.n., czy w odniesieniu do nieruchomości skarżącego zaistniały tak pojmowane - jak wyżej zostało to przedstawione - warunki techniczne do podłączenia nieruchomości nr ..., ... i ... w C. do nowowybudowanej infrastruktury technicznej – kanalizacji sanitarnej. Organy administracji swoje ustalenia oparły jedynie na mapie inwentaryzacyjnej urządzeń podziemnych (KERG ...), która obrazuje jedynie przebieg przedmiotowej sieci kanalizacyjnej wraz z poszczególnymi (zaznaczonymi kolorem brązowym) studzienkami. Również rzeczoznawca majątkowy A. J. w sporządzonym w niniejszej sprawie operacie szacunkowym w żaden sposób okoliczności tej nie wyjaśnił, przyjmując a priori, że skarżący nie poniósł żadnych nakładów na rzecz budowy przedmiotowej kanalizacji sanitarnej. W ocenie Sądu wątpliwości tych nie rozwiały również złożone organowi odwoławczemu przez Wójta Gminy S. wraz z odwołaniem wyjaśnienia, w których wskazuje, że Gmina wybudowała sieć od kanału sanitarnego do granicy nieruchomości skarżącego. Zdaniem Sądu organ odwoławczy uznając przyjęte przez organ I instancji dowody, uchylił się od wyjaśnienia, dlaczego odmówił mocy dowodowej twierdzeniom strony skarżącej w zakresie partycypowania w budowie przedmiotowej kanalizacji sanitarnej, tym bardziej, że skarżący w odwołaniu od decyzji organu I instancji wyraźnie wskazał, że na swój koszt zlecił wykonanie "przyłącza kanalizacyjnego" od kolektora do pierwszej studzienki znajdującej się na terenie jego działki nr ..., a zatem – w świetle powyższych rozważań - fragmentu sieci kanalizacyjnej. Co więcej skarżący podniósł, a Kolegium nie ustosunkowało się do tego, że w aktach sprawy brak jest dokumentacji, z której wynikałoby, ze to Gmina faktycznie wybudowała tę część kanalizacji sanitarnej przy ul. Z. w C..

Ponadto wskazać należy, że na przedłożonym przez pełnomocnika skarżącego dokumencie w formie protokołu odbioru w stanie odkrytym przyłącza kanalizacji sanitarnej dokonanego przez ... S.A. od S. K. pracownik podmiotu odbierającego odnotował, że protokół ten dotyczy odbioru wykonania przyłącza kanalizacyjnego do sieci kanalizacyjnej do pierwszej studzienki znajdującej się na terenie działki nr ... (z datą 30.09.2015 r.). Ponadto w samym protokole stwierdzono, że odbiór dotyczy przyłącza kanalizacji sanitarnej do kanału Ø 250 mm w ul. Z. do posesji przy ul. Z. nr ... w C. nr działki ....

Należy również zwrócić uwagę, że skarżący już do odwołania dołączył dokument – podpisane przez niego zlecenie wykonania przyłącza kanalizacyjnego, z którego wynika, że w dniu 18 maja 2011 r. zlecił wykonanie przyłącza kanalizacyjnego do posesji położonej w C. ul. Z. 3 za cenę 1920 zł. Przedstawił też fakturę VAT wystawioną przez P.B.I. K. nr ... na kwotę 1920 zł za wykonanie przyłącza kanalizacji sanitarnej do posesji przy ul. Z. ... w C.. Dokumenty te stanowią istotne, ale pominięte przez organ odwoławczy, dowody w sprawie, które powinny zostać zbadane przy ponownym rozpoznania sprawy w kontekście oceny, czy skarżący partycypował w budowie przedmiotowej kanalizacji sanitarnej (art. 148 ust. 4 u.g.n.), a w rezultacie, czy istnieją podstawy do umniejszenia, względnie - w przypadku gdy koszty poniesione przez skarżącego okazałyby się na tyle wysokie – do odstąpienia od ustalenia opłaty adiacenckiej. Trzeba przy tym wyraźnie stwierdzić, że z przedłożonych przez skarżącego dokumentów wynika, że wymienione w nich "przyłącze kanalizacyjne" nie oznacza przyłącza kanalizacyjnego w rozumieniu art. 2 pkt 5 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, albowiem w dokumentach tych wskazuje się na odcinek "przyłącza" do posesji (pomiędzy pierwszą studzienką na posesji a kanałem – protokół odbioru), nie zaś pomiędzy budynkiem znajdującym się na posesji a pierwszą studzienką od niego usytuowaną. Rolą organu odwoławczego przy ponownym rozpoznania sprawy będzie zatem ustalenie, czy skarżący wykonał na własny koszt, a jeśli tak to jaki i w jakim terminie, odcinek sieci kanalizacyjnej od pierwszej studzienki znajdującej się na należącej do niego i jego małżonki nieruchomości do głównego kolektora znajdującego się w pasie drogowym ul. Z. Dopiero rzetelne ustalenia w tym zakresie pozwolą na stwierdzenie, czy znajdzie zastosowanie przepis art. 148 ust. 4 u.g..n., co może – przy kwocie opłaty określonej na poziomie 1.845 zł – zasadniczo wpłynąć na rozstrzygnięcie sprawy.

Z uwagi na powyższe uchybienia Sąd uznał za przedwczesne dokonanie oceny legalności przeprowadzonej w niniejszej sprawie wyceny nieruchomości w kontekście wzrostu jej wartości spowodowanej uzbrojeniem w kanalizacje sanitarną.

Brak ustaleń we wskazanym powyżej zakresie stanowi zdaniem Sądu naruszenie przepisów art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a., a w kontekście przedstawionej wyżej wykładni art. 145 ust. 1 i 2 oraz art. 148b ust. 1, 2 i 4 u.g.n. doprowadziło to do naruszenia prawa materialnego, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W tym stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję, o czym orzeczono w punkcie I. sentencji wyroku.

Sąd na podstawie art. 250 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. oraz § 2 ust. 1 i 3, § 3 ust. 1 i § 14 ust. 2 pkt 1 lit. c) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (j.t. Dz. U. z 2013 r. poz. 490) przyznał pełnomocnikowi skarżącego wyznaczonemu z urzędu – r. pr. M. H. od Skarbu Państwa (Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w P.) tytułem zwrotu kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej skarżącemu z urzędu, kwotę ... zł, w tym ... zł tytułem podatku od towarów i usług.