Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 1109/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2017-03-15 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 32 ust. 4 pkt 2
journal: Dz.U. 2016 poz 290
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maciej Busz Sędziowie WSA Izabela Bąk - Marciniak WSA Józef Maleszewski (spr.) Protokolant sekr. sąd. Agnieszka Walocha po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 marca 2017 r. sprawy ze skargi [...] Sp. z o. o. z siedzibą w [...] na decyzję Wojewody Wielkopolskiego z dnia [...] października 2016 r. nr [...] w przedmiocie odmowy zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę 1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Starosty [...] z dnia [...] sierpnia 2016 r. nr [...]; 2. zasądza od Wojewody Wielkopolskiego na rzecz [...] Sp. z o. o. z siedzibą w [...] kwotę 997 zł (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] sierpnia 2016 r. nr [...] Starosta [...], na podstawie art. 104 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (dalej: k.p.a.) oraz art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r. poz. 290 z późniejszymi zmianami, dalej: p.b.) odmówi inwestorowi [...] (dalej: spółka) zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę elektrowni wiatrowej wraz z drogą wewnętrzną, placem montażowym stałym i czasowym, zjazdem i tymczasowym utwardzeniem terenu na działce [...].

Uzasadniając powyższą decyzję Starosta [...] wskazał, iż w dniu [...] czerwca 2016 r. do Starosty wpłynęło pismo T. M. (właściciela działki nr [...]), informujące, że umowa dzierżawy, zawarta pomiędzy nim a spółką [...] straciła ważność w dniu [...] września 2015 r. i została wypowiedziana oraz że nie wyraża on zgody na budowę elektrowni wiatrowej wraz z przyległą infrastrukturą. Starosta [...] postanowieniem z dnia [...] lipca 2016 r. wezwał inwestora do uzupełnienia oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane dla działki nr [...] w związku z wycofaniem zgody przez T. M..

Starosta w uzasadnieniu decyzji podał, że w dniu [...] sierpnia 2016 r. pełnomocnik inwestora złożył wyjaśnienia dotyczące prawa do dysponowania terenem przedstawiając kopię umowy dzierżawy z dnia [...] września 2010 r. pomiędzy [...], a właścicielami działki T. M. i J. M., umowę przeniesienia praw i obowiązków umowy dzierżawy z dnia [...] grudnia 2014 r. na rzecz [...] wniosek o wpis do księgi wieczystej, wydruk księgi wieczystej, wyciąg z KRS z dnia 27 lipca 2016 r. oraz pełnomocnictwo wraz z opłatą skarbową.

Starosta wskazał, iż w dniu [...] sierpnia 2016 r. wpłynęło pismo T. M. informujące, że umowa dzierżawy straciła ważność w dniu [...] września 2015 r. i, że inwestor nie przedstawił żadnych dokumentów przedłużających umowę, a także, iż nie wyraża zgody na budowę elektrowni wiatrowej wycofując jednocześnie zgodę na tę inwestycję.

Dalej Starosta podniósł, iż w związku z uzyskaną od właściciela nieruchomości informacją w przedmiocie utraty ważności umowy dzierżawy, jak również brakiem zgody właściciela na budowę elektrowni wiatrowej wraz z przyległą infrastrukturą nie jest on kompetentny do rozstrzygania sporu powstałego pomiędzy właścicielem terenu, a dzierżawcą, bowiem zgodnie z § 12 pkt 7 umowy dzierżawy podlega to jurysdykcji miejscowego sądu powszechnego właściwego dla nieruchomości, zaś inwestor będzie mógł wystąpić z wnioskiem o udzielenie pozwolenia po ponownym uzyskaniu zgody właściciela terenu.

W odwołaniu od opisanej decyzji Spółka wniosła o zmianę zaskarżonej decyzji poprzez zatwierdzenie przedmiotowego projektu budowlanego i udzielenie wnioskowanego pozwolenia na budowę, względnie o uchylenie powyższej decyzji i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia.

We wniesionym odwołaniu zarzuciła organowi naruszenie art. 3 pkt 11 p.b. w zw. z art. 61 § 1 ustawy z dnia [...] kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny poprzez niezastosowanie art. 61 § 1 k.c. i błędne przyjęcie, że skarżąca utraciła prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, podczas gdy nie doszło ze strony właścicieli terenu do skutecznego cofnięcia prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane; błędną wykładnię art. 32 ust. 4 p.b. poprzez uznanie, że skarżąca nie posiada prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane; art. 7 oraz 77 § 1 k.p.a. poprzez brak wnikliwej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego i w konsekwencji błędne uznanie, że zebrany w sprawie materiał dowodowy pozwala na przyjęcie, że skarżąca nie posiada prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane; art. 107 § 1 k.p.a. poprzez brak dostatecznego uzasadnienia faktycznego i całkowity brak uzasadnienia prawnego zaskarżonej decyzji.

Uzasadniając Spółka napisała, że Starosta nie wskazał jakie to konkretnie okoliczności legły u podstaw przyjęcia przez organ, że skarżąca skutecznie utraciła prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Samo zacytowanie stwierdzenia właścicieli nieruchomości, że umowa straciła ważność oraz, że nie wyraża on zgody na budowę elektrowni jest niewystarczające do przyjęcia, iż skarżąca nie posiada prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W ocenie skarżącego organ nie dokonał oceny w/w oświadczeń, ani nie wskazał w uzasadnieniu decyzji przepisów prawa, które stanowiłyby postawę zawartych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji ustaleń faktycznych, co nastąpiło wbrew treści art. 107 § 1 k.p.a. Organ, zdaniem skarżącego winien był wyjaśnić, dlaczego oświadczenia właścicieli nieruchomości ocenia jako skuteczne cofnięcie wcześniejszej zgody na dysponowanie nieruchomością przez skarżącą.

Dalej skarżący wskazał, iż zgoda właściciela na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane nie jest oświadczeniem o charakterze procesowym, które można skutecznie cofnąć w toku postępowania administracyjnego. Jest jednym z możliwych źródeł uprawnień do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, o których istnieniu zapewnia inwestor w trybie określonym w art. 32 ust. 4 pkt 2 p.b. Jako oświadczenie woli w rozumieniu prawa cywilnego jest co do zasady nieodwołalna, zaś ewentualne spory na tym tle dotyczą stosunków cywilnoprawnych i podlegają ocenie przez sądy powszechne. Zdaniem skarżącego Starosta [...] obowiązany był do zbadania czy skarżąca posiada tytuł prawny do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a nie badał, czy oświadczenie właściciela zostało skutecznie złożone skarżącej. Zawarte w umowie dzierżawy oświadczenie o wyrażeniu zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane jest samodzielnym źródłem tej zgody w rozumieniu art. 3 pkt 11 p.b. Wobec czego, zdaniem odwołującego nie ma znaczenia czy przedmiotowa umowa dzierżawy wygasła czy też nie, lecz czy sama wcześniejsza zgoda na jako oświadczenie woli została skutecznie cofnięta czy też nie. Organ natomiast błędnie utożsamia ewentualne wygaśnięcie umowy z utratą prawa do dysponowania nieruchomością. Powołując się ma orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 sierpnia 2013 r. (II OSK 771/12) wskazał, iż w przypadku wątpliwości co do posiadania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane lub jego zakwestionowania nie wystarczy już samo dostarczenie oświadczenia o posiadanym prawie, lecz konieczne jest wyjaśnienie tych wątpliwości przez organ administracyjny. Oświadczenie takie zastępuje dowód istnienia prawa, gdyż stwarza domniemanie, że rzeczywiście przysługuje ono osobie składającej takie oświadczenie i jest skuteczne do czasu, gdy inna osoba j zakwestionuje jego zgodność z rzeczywistością., ale jednocześnie przedstawi dowody podważające jego treść (tak m.in. wyrok NSA z dnia 11 maja 2007 r., sygn. akt: II OSK 775/06, z dnia 8 września 2011 r. sygn. akt: II OSK 1288/10).

Decyzją z dnia [...] października 2016 r. znak sprawy [...] Wojewoda Wielkopolski, wskazując na art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Uzasadniając powyższe rozstrzygnięcie, powołując się na wyrok NSA z dnia 4 stycznia 2008 r. sygn. akt: II OSK 1791/06, wskazał, że organ jest uprawniony do żądania wyjaśnień czy też dodatkowych dokumentów służących weryfikacji złożonego przez inwestora oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zgoda właściciela jest niezbędna, aby można było mówić o posiadaniu pełnego prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 32 ust. 4 pkt 2 p.b.. Odwołując się do poglądu wyrażonego w wyroku NSA z dnia 9 listopada 2005 r. (II OSK 179/05) wskazał, iż zakwestionowanie przez właściciela prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, wyklucza możliwość wydania przez organ budowlany decyzji pozwalającej na budowę. Wojewoda w uzasadnieniu przytoczył również treść wyroku NSA z dnia 3 kwietnia 2007 r. sygn. akt: II OSK 577/06 wskazując, iż "zarówno z oświadczeniem o zgodzie na dysponowanie nieruchomością, jak również oświadczeniem o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia o zgodzie związane jest domniemanie legalności, które to domniemania organy mają obowiązek uwzględniać. Do obalania tych domniemań powołane są sądy powszechne. Niezakwestionowane orzeczeniem sądu powszechnego oświadczenie właściciela nieruchomości o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli powinno być uwzględnione przez organy jako dowód podważający wiarygodność oświadczenia inwestora.

Wobec powyższego Wojewoda uznał, iż inwestor nie wywiązał się z obowiązku wynikającego z art. 32 ust. 4 pkt 2 p.b., a w związku z zaistniałymi wątpliwościami organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może wydać pozwolenia na budowę.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu Spółka, zastępowana przez pełnomocnika, wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji Wojewody Wielkopolskiego z dnia [...] października 2016 r. w całości, zasądzenie zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Pełnomocnik zarzucił przedmiotowej decyzji naruszenie art. 7 oraz art. 77 § 1 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego w zakresie ustalenia, czy skarżąca posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane czy też prawa takiego nie posiada i dowolne przyjęcie, iż z powodu tych wątpliwości organu administracji architektoniczno-budowlanej nie można wydać wnioskowanego pozwolenia na budowę co miało wpływ na wynik sprawy.

W odpowiedzi na skargę organ administracji wniósł o jej oddalenie, wskazując, iż wobec sprzeciwów właściciela nieruchomości organy I i II instancji stoją na stanowisku, że inwestor nie posiada prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Dalej wskazał, iż organy nie posiadają kompetencji sądów cywilnych, by rozstrzygać czy złożone przez właściciela działki oświadczenie woli zostało skutecznie cofnięte. Zdaniem organu zakwestionowanie przez właściciela nieruchomości złożonego oświadczenia wyklucza możliwość udzielenia pozwolenia na budowę.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Zaskarżona decyzja, jak również decyzja ją poprzedzająca, nie mogą się ostać.

Na wstępie należy podkreślić, że zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się wspomnianym kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi – ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi – przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i zasadniczo na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. W świetle art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r. poz. 718, z późn. zm.; dalej w skrócie: "p.p.s.a.") kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze – w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu. Kontrola sądu nie obejmuje natomiast zasadniczo oceny wypełniania przez organy administracji tzw. pozasystemowych kryteriów słusznościowych, w szczególności kierowania się zasadami współżycia społecznego, ani kryteriów celowościowych, takich jak realizacja określonej polityki stosowania prawa administracyjnego (por. wyrok NSA z 25.09.2009 r., I OSK 1403/08, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl, w skrócie: "CBOSA").

W pierwszej kolejności zauważyć należy, że choć skarga skutkowała uchyleniem decyzji organów obu instancji, to jednak nie wszystkie wyrażone w niej poglądy znajdują akceptacje Sądu.

Zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 p.b. pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jak stanowi zaś art. 3 pkt 11 p.b. przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.

Stosownie do art. 35 ust. 4 w zw. z art. 32 ust. 4 pkt 2 p.b., niewykazanie posiadania prawa przez inwestora jest podstawą odmowy udzielenia pozwolenia na budowę.

Zgodnie z ugruntowanym w orzecznictwie poglądem, organy administracji właściwe w sprawach uregulowanych w p.b. nie są uprawnione do rozstrzygania sporów dotyczących tego, kto posiada tytuł prawny do określonej nieruchomości. Jeżeli taki spór się pojawia, to rozstrzygnąć go może tylko sąd powszechny. Wówczas jednakże powstaje zagadnienie wstępne, uzasadniające zawieszenie postępowania prowadzonego przez organ administracji na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. (tak wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 25 października 2013 r. II SA/Kr 836/13). Podobnie w tej kwestii wypowiedział się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 24 maja 2016 r., II SA/Kr 371/16, wskazując, że przy istnieniu sporu co do przysługiwania inwestorowi prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, rozstrzygnąć go może jedynie sąd powszechny i tylko wtedy może powstać zagadnienie wstępne uzasadniające zawieszenie postępowania prowadzonego przez organ administracji na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a.

Ustaleń w przedmiocie przysługującego jednej ze stron prawa do dysponowania nieruchomością, w sytuacji braku jednoznaczności w tym zakresie nie może czynić organ administracji, gdyż nie jest on kompetentny do rozstrzygania sporów o charakterze cywilnym, a właśnie taki charakter ma spór sprowadzający się do tego, czy umowa dzierżawy została skutecznie wypowiedziana czy też nie. Wypowiedzenie się w powyższej kwestii przez organ byłoby równoznacznie z wydaniem wyroku deklaratywnego, ustalającego, że między stronami istnieje, bądź została skutecznie wypowiedziana umowa dzierżawy, a to stanowi domenę sądu cywilnego.

Wobec tego w niniejszej sprawie nie mogą znaleźć zastosowania wypowiedzi sądów administracyjnych, na które powołuje się skarżący zarówno w skardze, jak również w odwołaniu od decyzji, wskazujące, że w sytuacji kwestionowania przez strony postępowania prawa inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, organ architektoniczno-budowlany zobowiązany jest kwestię tę wyjaśnić, nie poprzestając wyłącznie na odnotowaniu faktu złożenia przez inwestora wskazanego wyżej oświadczenia" (tak: WSA w Warszawie, z dnia 29 czerwca 2016 r. VII SA/Wa 1740/15), a także poglądy wskazujące, że organy administracji architektoniczno-budowlanej oraz sądy administracyjne nie są bezwzględnie związane oświadczeniem, składanym w trybie art. 33 ust. 2 pkt 2 p.b. (wyrok NSA z dnia 26 listopada 2015 r. II OSK 760/14).

W niniejszej sprawie organ nie poprzestał na przyjęciu oświadczenia inwestora, ale wobec twierdzeń właściciela nieruchomości zmierzał do ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Pismem z dnia [...] lipca 2016 r., Starosta [...] zwrócił się do [...] o uzupełnienie oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane dla działki nr [...]. Odpowiedź udzielona przez inwestora stanowiła przyczynek dla uznania, że pomiędzy stronami istnieje w tej materii spór, który może zostać rozstrzygnięty wyłącznie na drodze procesu cywilnego. Kwestią wymagającą rozstrzygnięcia jest tu bowiem zasadność poglądu właściciela nieruchomości, który stoi na stanowisku, iż wobec bezskutecznego upływu terminu na uzyskanie przez inwestora pozwolenia na budowę elektrowni wiatrowej, umowa między stronami uległa rozwiązaniu.

Tymczasem, jak wskazuje się w orzecznictwie powstanie i ustanie prawa wynikającego z umowy należy oceniać, mając na uwadze rodzaj stosunku prawnego, z którego ono wynika. Wszelkie spory związane ze stosunkiem cywilnoprawnym, z którego wynika prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, powinien rozstrzygać sąd cywilny (wyrok NSA z dnia 12 grudnia 2002 r., II SA/Gd 262/00, LEX nr 655060).

Zauważyć należy, iż umowa dzierżawy z dnia 9 września 2010 r. zawiera zarówno postanowienia w przedmiocie wygaśnięcia umowy, jak i postanowienia dotyczące możliwości wypowiedzenia umowy przez każdą ze stron. Kwestię tę reguluje § 4, który stanowi, iż wydzierżawiający ma prawo wypowiedzieć umowę m.in. gdy dzierżawca nie uzyska prawomocnego pozwolenia na budowę w ciągu 5 lat od dnia zawarcia niniejszej umowy. Wypowiedzenie umowy na tej podstawie wymaga zgody finansującego banku wyrażonej na piśmie. Wypowiedzenie umowy wymaga zatem istnienia po stronie wydzierżawiającego pewnej aktywności. Co więcej z użytych sformułowań wynika, że wydzierżawiający "może" umowę wypowiedzieć. Zatem nawet wobec upływu 5 letniego terminu od dnia zawarcia umowy, właściciel nieruchomości może uznać, że jest w dalszym ciągu zainteresowany trwaniem umowy, pomimo powstania po jego stronie prawa do wypowiedzenia umowy.

Tymczasem wydzierżawiający nie przedstawił żadnego dowodu, z którego wynikałoby, że wypowiedział on umowę dzierżawy. Z treści złożonych przez niego pism wynika, iż "wygaśnięcie" umowy (używa on błędnie tego określenia, gdyż, zgodnie z treścią zawartej umowy, w przypadku powołanej przyczyny można mówić wyłącznie o rozwiązaniu umowy w następstwie jej wypowiedzenia) wiąże on wyłącznie z upływem czasu od dnia zawarcia umowy. Aby możliwym było ustalenie czy doszło do skutecznego wypowiedzenia umowy organ musiałby badać, czy doszło do złożenia drugiej strony oświadczenia o wypowiedzeniu, a wobec wprowadzonego umową okresu wypowiedzenia, także z jaką datą doszło do rozwiązania umowy. W/w zapis umowy stanowi dla wydzierżawiającego uprawnienie do wypowiedzenia umowy dzierżawy, a nie jej wygaśnięcie z mocy prawa. Organ na podstawie samego oświadczenia strony nie mógłby uznać, że umowa uległa rozwiązaniu, zwłaszcza, że druga strona kontraktu zaprzecza, by dzierżawca skutecznie wypowiedział umowę.

Organ w niniejszej sprawie, co najmniej przedwcześnie odmówił zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę wobec stwierdzenia, że pomiędzy stronami istnieje spór co do prawa do dysponowania nieruchomością. Wydanie decyzji o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego byłoby możliwe tylko w sytuacji, gdyby organ ustalił, że inwestor prawem takim nie dysponuje.

Sądowi rozstrzygającemu niniejszą sprawę znane są poglądy orzecznictwa, z których wynika, że zakwestionowanie przez właściciela nieruchomości złożonego przez inwestora oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością, w sytuacji kiedy jego zgoda na wykonanie robót budowlanych jest wymagana, wyklucza możliwość wydania przez organ budowlany decyzji pozwalającej na budowę (tak m.in. WSA w Warszawie z dnia 16 grudnia 2013 r., VII SA/Wa 2002/13, WSA w Szczecinie z dnia 16 czerwca 2016 r., II SA/Sz 733/15). Jednak zauważyć należy, że orzeczenia te dotyczą sytuacji, w których doszło do skutecznego zakwestionowania przez właściciela prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a ustalenia w tym zakresie nie wykraczają poza kognicję organu administracji publicznej.

W niniejszej sprawie natomiast właściciel nieruchomości nie zakwestionował skutecznie prawa inwestora do spornej nieruchomości, gdyż ustalenie czy umowa rzeczywiście została rozwiązana wymaga ustaleń, które wykraczają poza kognicję organu administracyjnego.

Skarżący w odwołaniu od decyzji zaprezentował pogląd, z którego wynika, że nie ma znaczenia czy przedmiotowa umowa dzierżawy wygasła czy też nie, lecz czy sama wcześniejsza zgoda na jako oświadczenie woli została skutecznie cofnięta. Nie ma jednak racji skarżący twierdząc, że w niniejszej sprawie istotne jest wyłącznie istnienie oświadczenia właściciela nieruchomości o udzieleniu zgody na dysponowanie nieruchomością, a nie fakt istnienia pomiędzy stronami umowy. To umowa jest przecież podstawą dla uznania, że spółce [...] przysługuje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Wskazuje na to wprost treść zacytowanego powyżej art. 3 pkt 11 p.b., który wskazuje, że przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie może więc istnieć w oderwaniu od stosunku prawnego istniejącego między stronami, który stanowi jego podstawę.

Pozwolenie na budowę może być udzielone wyłącznie osobie, która wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a nie tylko złoży oświadczenie o jego posiadaniu. Należy zatem stwierdzić, że złożenie oświadczenia w trybie art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. p.b., jest skuteczne wówczas, gdy z materiału dowodowego zebranego w sprawie nie wynikają dane sprzeczne z jego treścią. Oświadczenie takie stwarza domniemanie, że składającemu je podmiotowi przysługuje wskazane prawo, jednak domniemanie to może być obalone dowodem wskazującym, iż nie odpowiada ono rzeczywistości (tak: wyrok WSA w Warszawie z dnia 17 stycznia 2013r. VII SA/Wa 2060/12).

Powoływane przez skarżącego poglądy orzecznictwa nakładające na sądy administracyjne obowiązek rozstrzygania kwestii skuteczności odwołania oświadczenia woli z uwagi na wady takiego oświadczenia nie mają zastosowania w niniejszej sprawie, gdyż wydzierżawiający nie powoływał się przecież na wadę swojego oświadczenia woli o wyrażeniu zgody na dysponowanie przez inwestora nieruchomością, ale na fakt, że umowa wobec bezskutecznego upływu czasu została rozwiązana.

Z treści przytoczonych wyżej przepisów oraz poglądów orzecznictwa wynika, że jeżeli rozstrzygnięcie sprawy administracyjnej zależy od uprzedniego rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez sąd powszechny, uzasadnione jest zawieszenie postępowania na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. i zobowiązanie inwestora na podstawie art. 100 § 1 k.p.a. do wystąpienia w wyznaczonym terminie do sądu powszechnego o rozstrzygnięcie na podstawie art. 189 k.p.c., że tytuł prawny inwestora w rozumieniu art. 3 p.b. w dalszym ciągu istnieje (podobnie wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (do 2003.12.31) w Gdańsku z dnia 12 grudnia 2002 r. II SA/Gd 262/00).

Niemożność rozstrzygnięcia kwestii istnienia po stronie inwestora prawa do dysponowania sporną nieruchomością przez organ administracyjny przed uprzednim rozstrzygnięciem zagadnienia wstępnego, wynika ponadto z faktu, iż inwestora chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, która nakazuje uznać inwestora za dzierżawcę nieruchomości dopóki jego prawo ujawnione w księdze wieczystej nie zostanie usunięte. Domniemanie o zgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym wynikające z treści art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) zobowiązuje organ architektoniczno-budowlany do uznania, że inwestor jest właścicielem określonej działki, a taki stan będzie istniał dopóty, dopóki nie zostanie usunięty wpis niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym (tak wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 maja 2008 r., II OSK 554/07).

Sądowa kontrola zgodności z prawem zaskarżonej decyzji, jak również decyzji ją poprzedzającej dostarczyła podstaw do stwierdzenia ich niezgodności z prawem.

Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt c) p.p.s.a. i art. 135 p.p.s.a. orzekł jak w punkcie 1 sentencji wyroku.

O kosztach postępowania (pkt 2 sentencji wyroku) Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ winien ponownie rozpatrzeć wniosek o pozwolenie na budowę, mając na uwadze wyżej przedstawione rozważania.