Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 44/06
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2008-01-15 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 53, 61, 64
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA: Mariusz Kotulski (spr.) Sędziowie NSA : Joanna Tuszyńska AWSA: Janusz Kasprzycki Protokolant : Teresa Jamróz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 stycznia 2008 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej [...] w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy; uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji;


UZASADNIENIE

W dniu [....]. 07.2003r. do Urzędu Miasta K. wpłynął wniosek Przedsiębiorstwa Budownictwa i Obrotu Towarowego "[....] " sp. z o.o. z siedzibą w K. w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażami na parterze, z przyłączami infrastruktury technicznej w rejonie ulic [....] , [....] i [....] na działkach nr nr [....],[....], etc.....obr. [....] w K.

Prezydent Miasta K. decyzją z dnia 8.10.2004r. ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji.

Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli: A.B. , Przedsiębiorstwo Budownictwa i Obrotu Towarowego "[....] " sp. z o.o. z siedzibą w K. oraz Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej [....].

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. w dniu 17.12.2004r. wydało decyzję nr [....] uchylającą w całości zaskarżone orzeczenie i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi l instancji. Decyzji pierwszoinstancyjnej zarzucono, że nie uwzględniała wniosku w całości, a przeprowadzona w toku postępowania wyjaśniającego analiza urbanistyczna nie odnosiła się do całego opisanego we wniosku zamierzenia inwestycyjnego. Zakwestionowano również wyniki i zakres analizy urbanistycznej.

Pismem z dnia [....] 06.2005r. wnioskodawca ostatecznie sprecyzował zakres wniosku, ograniczając inwestycję przez wyłączenie sieci infrastruktury technicznej i określając temat inwestycji jako: budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami na parterze (usługi nieuciążliwe, niewymagające operatu o wpływie na środowisko), z garażami podziemnymi na działkach nr [....] , [....][....], obr. [....] z infrastrukturą techniczną zlokalizowaną na działkach [....],[....],[....], obr. [....] z przyłączem gazu na działkach [....],[....], oraz dojazdem do budynku na działkach nr [....],[....],[....], obr. [....] w rejonie ulic [....] i [....] w K.

Organ I instancji decyzją z dnia 13 września 2005r., nr [....] ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego.

W uzasadnieniu wskazano, iż inwestor uzyskał niezbędne uzgodnienia organów w zakresie wymaganym przez art. 53 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tj.: postanowienie Zarządu Dróg i Komunikacji z dnia 12.04.2005r. w zakresie obszarów przyległych do pasa drogowego

oraz opinię WGKiOŚ UMK z dnia [....] .04.2005r. w zakresie układu komunikacyjnego.

W dalszej części uzasadnienia organ I instancji wskazał, że teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W konsekwencji ustalono, w oparciu o wyniki analizy architektoniczno - budowlanej obszaru wyznaczonego wokół terenu objętego wnioskiem, że przedmiotowe przedsięwzięcie pod względem funkcji jak i formy spełnia przesłanki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz wymogi rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz innych przepisów szczególnych.

Podano, iż warunki ustalone w oparciu o wyniki przeprowadzonej analizy nie określają kwestii związanych m.in. z odległością projektowanego budynku od granic sąsiednich nieruchomości, z naświetleniem obiektów położonych na sąsiadujących działkach, co winno być rozwiązane na kolejnym etapie postępowania w ramach uzyskiwania przez inwestora decyzji o pozwoleniu na budowę.

Do decyzji dołączono wymagane przez ustawę załączniki. Organ ustosunkował się do podnoszonych przez strony w toku postępowania zarzutów.

Odwołanie od wskazanej decyzji złożyła Spółdzielnia Mieszkaniowa [....] z siedzibą w K.

W uzasadnieniu wskazano, że żadna z działek sąsiednich nie posiada dostępu do tej samej drogi publicznej. Podano, iż teren inwestycji nie ma dostępu do drogi publicznej, a dane dotyczące uzbrojenia terenu nie uzasadniają stwierdzenia, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego.

Odwołujący zarzucili decyzji pierwszoinstancyjnej nie spełnienie wymagań określonych w art. 1 ust.2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez naruszenie wymagań ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury. Na uzasadnienie tej tezy powołano się na opinię eksperta sporządzoną w 1992r., z której m.in. wynika, że projektowany budynek umieszczony prostopadle do ul. [....] , a zarazem pod ostrym katem do istniejącego budynku nr [....] narusza urbanistyczną kompozycję północno wschodniej części osiedla [....] , gdyż zasłania i przytłacza budynek kościoła oraz znacznie przewyższa pięciokondygnacyjną część budynku nr [....], stwarzając tym samym dysonans przestrzenny i chaos widokowy bliskiego planu od strony ul. [....].

W dalszej części odwołania przedstawiono zarzuty dotyczące analizy urbanistyczno - architektonicznej. Po pierwsze, zdaniem odwołujących się, w załączniku nr 2 do decyzji nie przedstawiono granic obszaru analizowanego. Odwołujący wskazali, że część graficzna decyzji oraz cześć graficzna analizy winna być sporządzana na kopiach mapy w czytelnej technice graficzne zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii. Z uwagi na brak na załączniku numerów części działek objętych analizą, całość zdaniem strony odwołującej, jest mało czytelna.

Zarzucono także bezpodstawne i niczym nieuzasadnione powiększenie obszaru analizowanego. Podkreślono, że określenie w rozporządzeniu jedynie minimalnej wielkości obszaru analizowanego nie może oznaczać dowolności w tej kwestii, bez podania jakiegokolwiek uzasadnienia i konkretnych wyliczeń.

Odwołujący zwrócili również uwagę na nieprawidłowe określenie dopuszczalnej wysokości planowego budynku, powołując się na wysokość budynków sąsiednich, w tym budynku usługowego na działce nr [....] i najbliższego fragmentu budynku mieszkalnego przy ulicy [....] (.... i ..... kondygnacji). W konsekwencji, według odwołujących wysokość nowej zabudowy zgodnie z § 7 ust. 3 rozporządzenia powinna wynosić 3,5 kondygnacji. Z kolei, linia zabudowy - zdaniem odwołujących - dla inwestycji powinna zostać ustalona zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia i przyjęta w odległości min. 65 m od krawędzi jezdni ulicy [....] i 30 m o łącznicy, a nie odpowiednio 30 m i 20 m, jak przyjęto w analizie.

Ponadto zdaniem strony odwołującej się wydana decyzja pomija wymagania przewidziane w art. 1 ust. 2 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ze względów bowiem bezpieczeństwa ludzi i mienia działki nr [....] , [....] nie były przewidywane pod budownictwo. Usytuowanie wielkiej bryły budynku w naroże skrzyżowania ulicy [....] z łącznicą drogową dwupoziomowego skrzyżowania z dwupasmową ulicą [....] w dodatku przy uwzględnieniu w decyzji dostępu do drogi publicznej poprzez łącznicę, stwarza niebezpieczeństwo dla ludzi i mienia mając w szczególności na uwadze charakter tego skrzyżowania.

Wskazano także, że zaskarżona decyzja jest sprzeczna z interesem publicznym (art. 1 ust. 2 pkt 9 ustawy), bowiem dopuszcza do naruszenia dobra publicznego, jakim jest ład przestrzenny i architektoniczny. Podkreślono, że Spółdzielnia nie negując praw wnioskodawcy do zagospodarowania swoich działek ma na uwadze interesy swoich członków oraz dobro wspólne.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 15 listopada 2005r., znak: [....] utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu wskazano, że organ I instancji przeprowadził postępowanie wyjaśniające w sposób prawidłowy, a wydana decyzja jest zgodna z właściwymi w przedmiotowej sprawie przepisami. Kolegium nie znalazło podstaw do kwestionowania jej zasadności. Wskazano, że spełnione zostały warunki, o których mowa wart. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w tym określone w punkcie 2 i 3 tego przepisu (dostęp do drogi publicznej, uzbrojenie terenu). Analizę, jak również jej wyniki sporządziła i przeprowadziła osoba legitymująca się wpisem na listę izby samorządu zawodowego architektów. Przedmiotowa analiza, zdaniem organu odwoławczego została sporządzona w sposób rzetelny, zawiera szerokie uzasadnienie, a wyniki analizy stanowią odzwierciedlenie poczynionych w jej toku ustaleń.

Zdaniem organu II instancji zgodnie z wywodzącą się z konstytucyjnie chronionego prawa własności nieruchomości zasadą wolności jej zagospodarowania, należy interpretować ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jeżeli więc sformułowania zawarte w tej ustawie są niedookreślone, np. rozumienie sąsiedztwa, to należy ją interpretować na korzyść uprawnień właścicielskich. Organ II powołując się na doktrynę z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego w sposób jednoznaczny opowiedział się za szerokim rozumieniem pojęcia działki sąsiedniej. Zdaniem Kolegium restrykcyjna interpretacja art. 61 ust. 1 pkt 1 w/w ustawy prowadziłaby do automatycznego uznania prymatu ładu przestrzennego nad prawem własności, nawet wówczas, gdy konkretne okoliczności nie wymagałaby tego.

W ocenie organu odwoławczego pojecie "działka sąsiednia" oznacza nieruchomość lub jej część położoną w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość, którą należy określić dla każdego przypadku oddzielnie. Oczywistym jest według organu II instancji, że całość ta nie może być pojmowana zbyt rozlegle. Ustawodawca stosując określenie "sąsiedztwo" narzuca pewną bliskość, niemniej jednak nie wyznaczoną tylko i wyłącznie przez linię graniczną. Ratio legis art. 61 ust.1 pkt 1 to utrzymanie ładu przestrzennego. Zdaniem organu odwoławczego nie można zatem z góry założyć, że ład przestrzenny wymaga określonego zagospodarowania tylko działki granicznej, a wyłącza zagospodarowanie działki odległej o kilkadziesiąt metrów.

Odnosząc się z kolei do pojęcia obszaru analizowanego, o którym mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w prawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania, organ stwierdził, że obejmuje ono sąsiedztwo bliższe, jak również sąsiedztwo dalsze, rozumiane jako teren w pobliżu, wyznaczone minimalnymi parametrami określonymi w § 3 ust. 2 rozporządzenia, tj. co najmniej trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, jednak w żadnym wypadku nie mniej niż 50 m.

Mając na uwadze powyższe wywody, organ odwoławczy ustosunkowując się do zarzutów odwołujących wskazał, iż istniały podstawy do określenia obszaru analizowanego zgodnie z ustaleniami organu I instancji. Organ II instancji stwierdził, że przedmiotowy obszar rzeczywiście wykracza poza wymagane w akcie wykonawczym minimum, niemniej jednak obszar ten nie jest nadmiernie rozległy i nie można zarzucić w związku z tym dowolności organowi orzekającemu w sprawie.

Odnosząc się z kolei do podniesionej kwestii załącznika graficznego, organ odwoławczy podniósł w pierwszej kolejności, że decyzja o warunkach zabudowy zawiera między innymi linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali, o czym stanowi art. 54 pkt 3 w zw. z art. 64 ustawy. Wymóg ten uznano za spełniony. Obszar analizowany natomiast wyznaczono zgodnie z § 3 ust. 2 w/w rozporządzenia i przeprowadzono na nim analizę, o której mowa powyżej, co znajduje odzwierciedlenie w aktach sprawy.

Wskazano, że przy wyznaczaniu linii zabudowy organ I instancji zastosował regułę wynikającą z § 4 ust. 4 rozporządzenia, tj. ustalił ten parametr w oparciu o wyniki analizy urbanistyczno - architektonicznej. Zdaniem organu odwoławczego organ I instancji miał w świetle przepisów taką możliwość, a przeprowadzona szczegółowa analiza dawała podstawy do powyższych ustaleń końcowych w tej kwestii.

Organ odwoławczy uznał, iż w odniesieniu do pozostałych ustalonych parametrów, analizę przeprowadzono w sposób prawidłowy.

Odnosząc się do treści sporządzonej analizy Kolegium uznało, że szeroko rozumiany ład przestrzenny nie został naruszony, a nowa zabudowa raczej powinna łagodzić istniejącą dysproporcję zabudowy zlokalizowanej wzdłuż ulicy [....] . Organ II instancji wskazał, iż w swoich ustaleniach w tym zakresie opierał się na fachowości autora analizy i wniosków tam zawartych.

Wskazano, że kwestia dostępu do drogi publicznej została określona w punkcie 4d załącznika nr l do decyzji, w którym wskazano, iż teren inwestycji posiada bezpośredni dostęp do ulicy [....] poprzez graniczenie działek objętych zamierzeniem inwestycyjnym z działką drogową nr [....] obr. [....] , na której zlokalizowana jest ta droga oraz projektowany przez inwestora za zgodą zarządcy dojazd z łącznicy drogowej skrzyżowania ulicy [....] z dwupoziomową ulicą [....] . Ponadto w zakresie obszaru przyległego do pasa drogowego inwestor uzyskał wydane z upoważnienia Prezydenta Miasta K. uzgodnienie Dyrektora Zarządu Dróg i Komunikacji w K.

Pismem z dnia [....] .12.2005r. Spółdzielnia Mieszkaniowa [....] w K. (zwana dalej skarżącą) złożyła za pośrednictwem Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. w dniu [....] .12.2005 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na w/w decyzję organu odwoławczego.

W uzasadnieniu podniesiono, że zaskarżona decyzja nie uwzględnia art. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowania przestrzennym. Zdaniem strony skarżącej zastosowana przez organ odwoławczy wykładnia art. 6 ust. 2 pkt 1 w/w ustawy jest błędna. Skarżąca nie zgadza się bowiem z uznaniem nadrzędności zasady wolności zagospodarowania przestrzennego określonej w wymienionym artykule w stosunku do wymogów sformułowanych w art. 1 ustawy.

Stwierdzono, że procedura przedmiotowego postępowania na podstawie rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. okazała się bardzo "elastyczna" w szczególności w odniesieniu do określenia dopuszczalnej zabudowy. Zdziwienie strony skarżącej budzi fakt, że w decyzji wydanej przez organ I instancji w dniu 8.10.2004r. dopuszczalna wysokość budynku została określona na 5 kondygnacji, a w kolejnej decyzji tego samego organu na 8, co zostało zatwierdzone przez organ II instancji.

Zaskarżonej decyzji zarzucono również pominięcie opinii niezależnego eksperta z dnia [....] .05.2002r., która zdaniem strony skarżącej jest nadal aktualna.

Strona skarżąca podtrzymała w całości swoje zarzuty zawarte w odwołaniu z dnia [....] października 2005r. zawarte w pkt 1 i 3 i wskazała na pominięcie przez organ odwoławczy zarzutów zawartych w pkt 2, 4, 5 w/w odwołania.

Według skarżącej brak aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego spowodował wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy z naruszeniem art. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowania przestrzennym.

W piśmie z dnia [....] .2006r. strona skarżąca wniosła o uzupełnienie skargi. Przedmiotowemu postępowaniu administracyjnemu zarzucono naruszenie art. 156 § 1 pkt w zw. z art. 24 § 3 k.p.a. Strona skarżąca podała, iż T.T. , któremu firma "[....]" zleciła prace projektowe w zakresie przedmiotowej inwestycji jest zięciem przewodniczącej SKO K.S. . Wskazano również na fakt zatrudnienia przez w/w firmę jako pełnomocnika S.K. , byłego dyrektora Wydziału Architektury i Urbanistyki.

W piśmie z dnia [....].2006r. udzielono odpowiedzi na skargę Spółdzielni Mieszkaniowej [....] w K. i wniesiono o jej oddalenie. Organ odwoławczy potrzymał swoje stanowisko oraz argumentacje zastosowaną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

W uzasadnieniu odpowiedzi na skargę wskazano, że analiza architektoniczno –urbanistyczna została przeprowadzona w sposób prawidłowy przez uprawnionego specjalistę. Zdaniem Kolegium, w rozpatrywanej sprawie nie było podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji, z uwagi na brak konieczności ponownego prowadzenia postępowania wyjaśniającego w znacznej części.

Odpowiadając na zarzut nie wzięcia pod uwagę opinii niezależnego eksperta z dnia [....] .05.2002r., organ odwoławczy wskazał, iż analizował zgromadzony materiał dowodowy zgodnie z zasadą swobodnej oceny dowodów.

Organ odwoławczy oceniając przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne jako zgodne z obowiązującymi przepisami, stwierdził, że stosownie do zasady obowiązującej w tym postępowaniu należy przyjmować wykładnię korzystną dla inwestora, który na etapie pozwolenia na budowę będzie korzystał z uprawnień właścicielskich.

Zdaniem organu II instancji oparcie odmowy ustalenia warunków zabudowy jedynie na normie ogólnej, np. chroniącej ład przestrzenny (art.1 ust.2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) jest niedopuszczalne. Uwzględnienie zasad wyrażonych w art. 1 jest warunkiem uznania aktu planistycznego za podjęty zgodnie z przepisami w/w ustawy. Organ nie może powoływać ich jako podstawy dla decyzji o warunkach zabudowy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, dalej w skrócie: P.p.s.a. (Dz.U. nr 153, poz. 1270, ze zm.) sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego.

Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy, uznał iż zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w N. z 28.09.2006r. i utrzymana nią w mocy decyzja Burmistrza Miasta Z. z 19.05.2006r., naruszają prawo w stopniu kwalifikującym je do wyeliminowania z obrotu prawnego.

W wyniku skierowania przez organ odwoławczy przedmiotowej sprawy do ponownego rozpatrzenia sporządzona została przez D.Z.-R. nowa analiza urbanistyczno-architektoniczna wraz z załącznikiem graficznym (nr 1) oraz załącznikiem graficznym (nr 2). Do materiałów sprawy dołączone zostały panoramy oraz widoki. Jak wynika z analizy tych materiałów: panoramy nr 3, nr 7 i nr 8 oraz widoki nr 1, nr 2, nr 3, nr 4, nr 5 i nr 6 pochodzą spoza obszaru objętego analizą architektoniczno-budowlaną sporządzona przez [....] .

Następnie w aktach administracyjnych znajduje się projekt decyzji ustalającej warunki zabudowy. Niestety nie sposób jest stwierdzić kto sporządził ten projekt, gdyż znajduje się na nim jedynie nieczytelny podpis – bez bliższych wyraźnych określeń (k.519 akt administracyjnych). Natomiast projekt załącznika nr 1 warunki zabudowy oraz wyniki analizy urbanistyczno-architektonicznej podpisany został prawdopodobnie przez [....] . Prawdopodobnie, gdyż w aktach znajduje się jedynie kserokopia załącznika nr 1. Jednocześnie z zamieszczonego tam podpisu wynika, że projekt decyzji przygotowały [....] i [....] , której podpisu z nieznanych powodów brak na tym projekcie (k.513 akt administracyjnych). Dopiero na załączniku nr 1 do decyzji organu I instancji ustalającej warunki zabudowy znajdują się oba podpisy osób, które go przygotowywały.

Zgodnie z brzmieniem art.64 ust.1 w związku art. 53 ust.4 ustawy z dnia 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 z późn.zm.) przygotowany przez uprawnione do tego osoby projekt decyzji podlega stosownym uzgodnieniom. Tymczasem projekt decyzji ustalającej warunki zabudowy przygotowany przez [....] i [....] nie został uzgodniony. W aktach administracyjnych znajduje się postanowienie Prezydenta Miasta K. z dnia 12.04.2005r. uzgadniające pozytywnie zamiar inwestycyjny określony we wniosku PBiOT [....] Spółka z o.o. (k.380 akt administracyjnych). Pomijając, już sam fakt, że uzgodnienie zostało wydane w formie postanowienia na podstawie art.106 k.p.a. w sytuacji gdy organ właściwy do wydania decyzji w sprawie ustalenia warunków zabudowy jest równocześnie organem właściwym do wyrażenia stanowiska (!), to nastąpiło to wskutek przekazania wniosku inwestora pismem z dnia [....]..2005r. (k.338). Natomiast, jak wynika z daty zamieszczonej na analizie urbanistyczno-architektonicznej zastała ona sporządzona dopiero w dniu [....] .05.2005r. Zatem również projekt decyzji ustalającej warunki zabudowy, który podlega uzgodnieniu, nie mógł zostać sporządzony wcześniej niż w dniu [....] .05.2005r. Niewątpliwie zatem zalegające w aktach administracyjnych uzgodnienie inwestycji nie jest uzgodnieniem decyzji w rozumieniu art.53 ust 4 pkt 9 ustawy o zagospodarowaniu i planowaniu przestrzennym. Nie uzgadnia ono przygotowanego projektu decyzji, gdyż pochodzi sprzed jego sporządzenia, samo zresztą wyraźnie wskazuje, że uzgadnia zamierzenie inwestycyjne (wniosek inwestora), a nadto nastąpiło w niewłaściwej formie.

Podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm. zwaną dalej ustawą).

Art. 61 ust. 1 pkt 1-5 w/w ustawy wskazuje pięć warunków, których łączne spełnienie się daje możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy w odniesieniu do określonego terenu.

W ust. 1 pkt 1 wskazanego wyżej artykułu wskazuje się, iż co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Sposób ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego powierzył ustawodawca ministrowi właściwemu do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej (art. 61 ust. 6 ustawy), wskazując, iż organ ten wyda w tym zakresie stosowne rozporządzenie.

Wykonując powyższą delegację Minister Infrastruktury wydał rozporządzenie z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588).

Paragraf trzeci rozporządzenia (ust.1) zobowiązuje organ orzekający w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy do wyznaczenia wokół terenu inwestycji obszaru analizowanego i przeprowadzenia na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2).

Materiał sprawy zawarty w aktach administracyjnych wskazuje na szereg braków wskazujących na uchybienia w wyżej wskazanym zakresie.

Z decyzji organu I instancji wynika, że decyzja ta zawiera dwa załączniki. W załączniku do decyzji oznaczonym nr 1 określono warunki zabudowy terenu oraz wyniki analizy urbanistyczno-architektonicznej. Załącznik nr 2 do decyzji o warunkach zabudowy zawierać miał linie rozgraniczające teren inwestycji wyznaczone na mapie w skali 1:1000 wraz z częścią graficzną wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej.

Jednak na załączniku graficznym decyzji oznaczonym nr 2 wskazano jedynie linie rozgraniczające teren inwestycji, nieprzekraczalną linię zabudowy dla funkcji mieszkalnej, nieprzekraczalną linię zabudowy dla funkcji usługowej oraz granice zajętości terenu pod infrastrukturę techniczną wraz z dojazdem. Brak jest na tym załączniku graficznym wyznaczonych granic obszaru analizowanego – wbrew wyraźnemu zapisowi w treści samej decyzji z 13.09.2005r. Nadto zwykłe porównanie tego załącznika graficznego decyzji z załącznikiem graficznym analizy urbanistyczno-architektonicznej wskazuje, że nie zawiera on granic obszaru analizowanego.

Orzekając w sprawie organy nie uwzględniły zatem wniosków, jakie wynikają z § 9 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r. w odniesieniu do części składowych decyzji o warunkach zabudowy. Stosownie do powyższego przepisu częściami tymi są: część tekstowa decyzji (ust. 1), część graficzna decyzji (ust. 1), załącznik do decyzji o warunkach zabudowy w postaci wyników analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia, zawierających część tekstową i graficzną (ust. 2).

Zgodnie z § 9 ust. 2 cyt. wyżej rozporządzenia organ jest zobowiązany sporządzić analizę zawierającą część tekstową i graficzną, stanowiące załącznik do decyzji o warunkach zabudowy.

Tym samym nie spełniony został warunek, o którym mowa w ust. 2 § 9 powyższego rozporządzenia, stwierdzający, iż wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, składające się z części tekstowej i graficznej, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy.

Przywołane w skardze (i w późniejszych pismach procesowych) zarzuty strony skarżącej są w zasadzie bezpodstawne. W szczególności nie można zarzucić, iż w przedmiotowej sprawie naruszenia art.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wątpliwości sądu budzą jedynie kwestie podniesione w zarzutach skargi odnoszące się co do:

określenia wysokości planowanej inwestycji (co nie w pełni znajduje uzasadnienie w sporządzonej analizie oraz w kontekście wysokości budynków na działkach sąsiednich i § 7 cyt. wyżej rozporządzenia);

dostępu do drogi publicznej – ulicy [....] ("poprzez graniczenie działki nr [....],[....],[....], z działką drogową" – cyt. z wyników analizy), gdyż ze względu na położenie tych działek w bezpośrednim sąsiedztwie skrzyżowania i linii tramwajowej działki te nie mają faktycznego dostępu do ulicy [....] a z tych samych względów również dostęp pod względem prawnym do tej ulicy jest wątpliwy (dostęp do drogi publicznej zapewniony ma być poprzez zjazd z łącznicy drogowej dwupoziomowego skrzyżowania ulicy [....] z dwupasmową ulicą [....] – rozwiązanie to jak wskazano wyżej nie zostało jednak prawidłowo uzgodnione i budzi obawy w zakresie bezpieczeństwa i płynności ruchu drogowego w obrębie łącznicy i skrzyżowania z ulica [....] .

Wbrew twierdzeniom zawartym w skardze przedstawiona w postępowaniu opinia prof. dr. hab. B.B. nie jest aktualna i słusznie organy ją pominęły. Opinia ta została sporządzona w innym postępowaniu administracyjnym, a przede wszystkim w innym stanie prawnym. Strona skarżąca mogła sporządzić i przedstawić własną opinię urbanistyczno-architektoniczną w przedmiotowej sprawie odnośnie planowanej inwestycji. Jednak strona skarżąca (jej pełnomocnik) zaniechała stosownych działań w tej mierze i nie skorzystała z przedstawienia dowodu z aktualnej opinii sporządzonej przez osobę do tego uprawnioną.

Mając na uwadze powyższe uchybienia Wojewódzki Sąd Administracyjny, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji.