Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 980/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2017-11-09 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: uchylono zaskarżoną decyzję oraz poprzedzające ją decyzje
Powołane przepisy: article: art. 1
journal: Dz.U. 2016 poz 1066
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych - tekst jednolity
article: art.3  par. 1, art.135
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3
journal: Dz.U. 2016 poz 290
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity
article: art.7,77  par. 1,80 i 107  par. 3
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj, Sędziowie Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz (spr.),, Sędzia NSA Stefan Kłosowski, Protokolant starszy sekretarz sądowy Agnieszka Klimek, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 9 listopada 2017 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] na decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w S. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie nakazania wykonania zabezpieczeń obiektu oraz zakaz użytkowania obiektu uchyla zaskarżoną oraz poprzedzającą ją decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w C. z dnia [...] r. nr [...].


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] r. nr [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 23 ze zm.- dalej k.p.a.), art. 66 ust. 1 pkt 1 i pkt 3 oraz ust. 2 i art. 83 ust. 2 ustawy z dnia [...] r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r. poz. 290 ze zm.-dalej p.b.), po rozpatrzeniu odwołania M. M. i S. Ć. z zarządu [...], od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w C. z dnia [...] r. nr [...], utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Z uzasadnienia decyzji wynika, że została ona wydana w oparciu o następujące ustalenia.

Burmistrz R. pismem z dnia [...] r. zawnioskował o podjęcie działań w sprawie nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu - byłej kotłowni - zlokalizowanego w [...]. nr ewid.[...] W dniu [...] r. dokonano kontroli stanu technicznego lokalu po byłej kotłowni podczas której ustalono, że na ww. nieruchomości zlokalizowany jest budynek mieszkalny wielorodzinny, wolnostojący, całkowicie podpiwniczony, z trzema kondygnacjami nadziemnymi, ze stropodachem krytym papą, z dwoma klatkami schodowymi. W budynku wyodrębnionych jest [...] lokali mieszkalnych oraz jeden lokal użytkowy przynależny do budynku byłej kotłowni przylegającej do szczytu tego budynku od strony południowej. Część pomieszczeń byłej kotłowni znajduje się w części piwnicznej pod budynkiem mieszkalnym. Pomieszczenia te nie mają wewnętrznej komunikacji z budynkiem mieszkalnym. W jednym z pomieszczeń byłej kotłowni znajduje się komin przybudowany do ściany szczytowej budynku w znacznej części wystający ponad stropodach budynku mieszkalnego. Pomieszczenia po byłej kotłowni nie są użytkowane. Ponadto ustalono, że pokrycie stropodachu (papą) jest w złym stanie technicznym. Brakuje rynien i rur spustowych oraz jakiejkolwiek obróbki blacharskiej na stropodachu pomieszczeń kotłowni, co poprzez długotrwałe działanie warunków atmosferycznych spowodowało całkowitą degradację cegieł wmurowanych w ściany zewnętrzne wyodrębnionego lokalu. Ściany ze względu na działanie warunków atmosferycznych i brak jakichkolwiek napraw są znacznie wychylone w pionie na niektórych odcinkach oraz występują w nich ubytki, głównie dotyczy to ściany wykonanej z pustaków gazobetonowych. Nadto okna oraz wejście do kotłowni nie były w odpowiedni sposób zabezpieczone, stwarzając dostęp do tych pomieszczeń osobom postronnym, zważywszy, że przyległy budynek mieszkalny jest zamieszkały. Na podstawie dokonanych ustaleń organ powiatowy stwierdził, że nieużytkowany lokal może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi jest w bardzo złym stanie technicznym i swym wyglądem powoduje oszpecenie otoczenia. Organ powiatowy ustalił, iż właścicielem ww. pomieszczeń byłej kotłowni jest - według wypisu z rejestru gruntów i wypisu z księgi wieczystej nr [...] na dzień [...] r. - S. M.. Natomiast z aktu notarialnego z dnia [...] r. właścicielem tej kotłowni jest I. T.. Yarządcą nieruchomości - budynku mieszkalnego jest S. M. [...] z siedzibą w G., na podstawie zawartej umowy ze W. M. L. [...].

Po wszczęciu postępowania w sprawie nieodpowiedniego stanu technicznego lokalu użytkowego (pomieszczenia po byłej kotłowni nr [...]), postanowieniem z dnia [...] r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w C. na podstawie art. 81c ust. 2 p.b. nałożył na W. M. L. [...] oraz S. M., współwłaścicieli budynku mieszkalnego położonego na działce nr [...] w L. [...], gm. R., obowiązek przedłożenia oceny stanu technicznego tego obiektu, którego właścicielem jest S. M..

Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego postanowieniem z dnia [...] r. uchylił ww. postanowienie i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji, w celu uzupełnienia materiału dowodowego.

Ponownie rozpoznając sprawę organ I instancji decyzją z dnia [...] W. M. L. [...] oraz S. M. przeprowadzenie okresowej kontroli oraz przedłożenie w wyznaczonym terminie ekspertyzy technicznej. Również ta decyzja została uchylona przez ZWINB w dniu [...] r., a sprawa przekazana do ponownego rozpatrzenia przez ten organ, ze wskazaniem, że organ powinien rozważyć możliwość zastosowania art. 67 p.b., po uprzednim przeprowadzeniu rozprawy administracyjnej.

Organ I instancji w dniu [...] r. przeprowadził rozprawę w połączeniu z oględzinami nieużytkowanego pomieszczenia po byłej kotłowni podczas których to obecny pełnomocnik Wspólnoty Mieszkaniowej nie wyraził zgody na rozbiórkę nieużytkowanego lokalu – kotłowni wskazując, że Wspólnota nie jest właścicielem lokalu i nie zamierza ponosić kosztów związanych z ewentualną rozbiórką. Nadto ustalono, że wejście do tego lokalu znajduje się na zewnątrz budynku, zaś pomieszczenia lokalu są usytuowanie przy szczycie budynku oraz przy ścianie frontowej. Część lokalu użytkowego znajduje się bezpośrednio pod budynkiem mieszkalnym. Lokal jest nieużytkowany, znajdujące się wewnątrz instalacje są odłączone. W lokalu przy ścianie szczytowej usytuowany jest komin wykonany z cegły służący do odprowadzania spalin z kotłowni. Ściany zewnętrzne z cegły, na których oparto dwa podciągi żelbetowe oparte są z jednej strony na ścianie szczytowej wielorodzinnego budynku mieszkalnego. Stan ścian i stropodachu podczas oględzin oceniono jako awaryjny, ściany zewnętrzne lokalu wykazują znaczne uszkodzenia związane z nieodpowiednim odprowadzeniem wód opadowych z pokrycia stropodachu.

Kolejną rozprawę przeprowadzono w dniu [...]., stwierdzając że stan techniczny ww. lokalu, od poprzednich oględzin, nie uległ zmianie.

W oparciu o tak zgromadzony materiał dowodowy Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w C. uznając, że nie zachodzą przesłanki do zastosowania art. 67 p.b., wydał w dniu [...] r. decyzję nr [...], w oparciu art. 66 ust. 1 pkt 1 i pkt 3 oraz ust. 2 tej ustawy, nakazującą w terminie do dnia [...] r. W. M. L. [...]- współwłaścicielom budynku, położonego na działce nr [...] w L. [...] gmina R., w którym znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym lokal użytkowy (pomieszczenia po byłej kotłowni), stwarzający zagrożenie dla zdrowia i życia ludzi, wykonanie zabezpieczeń w zakresie:

- zabezpieczenia lokalu przed dostępem osób postronnych poprzez zabicie otworów okiennych deskami oraz wygrodzenie terenu wokół niego zgodnie z obowiązującymi przepisami i właściwe oznakowanie z informacją o występującym zagrożeniu,

- podstemplowania stropodachu,

- zabezpieczenia stropodachu nad lokalem użytkowym, przed negatywnym działaniem warunków atmosferycznych,

oraz zakazującą użytkowania lokalu użytkowego (pomieszczenia po byłej kotłowni).

Od powyższej decyzji odwołanie wniosła M. M. i S. Ć. z zarządu W. M. L. [...] załączając uchwałę właścicieli lokali nieruchomości nr [...] z dnia [...] r. i wskazując na uchybienia:

- art. 61 w zw. z art. 66 ust. 1 pkt 1 i pkt 3 oraz ust. 2 p.b. poprzez błędną ich wykładnię polegającą na przyjęciu, że przepis art. 61 p.b. stanowi podstawę nałożenia obowiązku wykonania określonych prac względnie robót budowlanych w stosunku do podmiotu, który nie legitymuje się tytułem prawnym do nieruchomości, stanowiącej odrębną nieruchomość lokalową,

- art. 7 k.p.a. poprzez niewłaściwe jego zastosowanie polegające na nie podjęciu przez PINB wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, w szczególności nie wyjaśnienia następstw prawnych obowiązków ex lege spoczywających na właścicielu lokalu użytkowego stanowiącego odrębną nieruchomość, która to osoba jest wyłącznym podmiotem praw i obowiązków wynikających z przysługującego jej prawa własności zwłaszcza, że właściciel tej nieruchomości w osobie S. M. odebrał wezwanie na rozprawę administracyjną.

Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego rozpoznając odwołanie, w uzasadnieniu wymienionej na wstępie decyzji stwierdził, że w rozpatrywanej sprawie stan techniczny przedmiotowego obiektu po byłej kotłowni nie budzi wątpliwości, gdyż został oceniony jako nieodpowiedni, zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia oraz powodujący swym wyglądem oszpecenie otoczenia. Wymagania użytkowe dotyczące konstrukcji tego budynku nie są dotrzymane, co stanowi naruszenie przepisów § 204 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Taki stan ww. obiektu, kwalifikujący się do jego rozbiórki stanowił podstawę, w myśl przepisów art. 67 p.b., do przeprowadzenia rozprawy administracyjnej przez organ I instancji. Jednakże dokonane ustalenia podczas rozprawy, tj. brak wyrażenia woli rozbiórki tego lokalu przez Wspólnotę Mieszkaniową oraz brak udziału w postępowaniu administracyjnym i na rozprawach właściciela tego lokalu - S. M., nie pozwoliło podjąć organowi powiatowemu rozstrzygnięcia w ww. zakresie. W takim przypadku należało zastosować przepis art. 66 p.b., w celu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości - awaryjnego stanu technicznego ww. obiektu mogącego zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska, poprzez wydanie nakazu wykonania określonych robót zmierzających do kompleksowego zabezpieczenia lokalu przed dostępem osób postronnych, w szczególności mieszkańców przyległego wielorodzinnego budynku mieszkalnego oraz zabezpieczenia nieszczelnego stropodachu (konstrukcyjnie powiązanego z budynkiem mieszkalnym) przed warunkami atmosferycznymi i ścian zewnętrznych tego lokalu użytkowego, które powodują dodatkowo zawilgocenie ścian przyległego budynku mieszkalnego.

Dalej organ odwoławczy podkreślił, że ustawodawca w przepisach art. 66 p.b. nie określił stron postępowania zobowiązanych do wykonania określonych w nim obowiązków, jednakże kwestie spraw związanych z ustaleniem stron postępowania w przypadkach dotyczących stanu technicznego obiektu budowlanego, reguluje art. 61 ww. ustawy, zgodnie z którymi obowiązek użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem oraz utrzymania go w należytym stanie technicznym i estetycznym spoczywa na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego. Tymczasem z akt sprawy wynika, że właścicielem części wspólnych budynku wielorodzinnego mieszkalnego i obiektu po byłej kotłowni, jest Wspólnota Mieszkaniowa [...] natomiast S. M. jest właścicielem lokalu użytkowego w udziale [...] części w częściach wspólnych budynku mieszkalnego nr [...]. Oznacza to, że odpowiedzialność za utrzymanie części wspólnych jakimi są ściany, stropy, kominy w odpowiednim stanie technicznym i terenu działki, ponosi W. M. L. [...]. Zatem skoro nakazane roboty dotyczą części wspólnych to adresatem takich obowiązków jest W. M. L. [...]. Wobec tego niemożliwym jest przychylenie się do wniosku skarżących o uchylenie nakazu wykonania określonych robót naprawczych, w celu wydania tego nakazu na S. M.. Natomiast ewentualne roszczenia z tytułu poniesionych przez Wspólnotę Mieszkaniową kosztów wykonania ww. nakazu w stosunku do S. M. są sprawą cywilną, do rozstrzygnięcia w przypadku sporu przed właściwym miejscowo sądem rejonowym.

W. [...] w L. zaskarżyła opisaną decyzję organu odwoławczego z dnia [...] r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie wnosząc o jej uchylenie oraz uchylenie decyzji organu I instancji, względnie o umorzenie postępowania administracyjnego. W skardze strona podniosła tożsame zarzuty co wniesione w odwołania, tj. naruszenia art. 61 w zw. z art. 66 ust. 1 pkt 1 i pkt 3 oraz ust. 2 p.b. oraz art. 7 w zw. z art. 28 k.p.a. Zdaniem skarżącej, Wspólnota nie legitymuje się tytułem prawnym do nieruchomości, stanowiącej odrębną nieruchomość lokalową, której to właścicielem jest S. M.. Nadto kompetencje Wspólnoty Mieszkaniowej dotyczą podejmowania czynności związanych z zarządem wyłącznie rzeczą wspólną, a nie poszczególnymi nieruchomościami lokalowymi. Wobec tego to S. M., a nie Wspólnota powinna być adresatem zaskarżonej decyzji.

W odpowiedzi na skargę Zachodniopomorski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wniósł o jej oddalenie.

W piśmie z dnia [...] r. skarżąca stwierdziła, że prowadzone przez organ nadzoru budowlanego postępowanie nie dotyczyło części wspólnych budynku mieszkalnego, a stanu technicznego wyodrębnionego i stanowiącego nieruchomość lokalu użytkowanego, dlatego też adresatem decyzji powinien być właściciel lokalu, co potwierdza a contrario wyrok NSA z dnia 7 września 2016 r. sygn. akt II OSK 466/15.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje:

Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2016 r., poz. 1066 ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U.

z 2017 r., poz. 1369 ze zm. – dalej p.p.s.a.) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, stosując środki przewidziane w ustawie.

Przeprowadzona przez Sąd kontrola legalności zaskarżonej decyzji, a także

- z mocy art. 135 p.p.s.a. – decyzji organu pierwszej instancji pod kątem powyższego kryterium wykazała, że skarga zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem skargi uczyniono decyzję Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego utrzymującą w mocy decyzję organu I instancji, nakazującą W. M. L. [...] - współwłaścicielom budynku położonego na działce nr [...] w L. [...], wykonanie w wyznaczonym terminie określonych robót zabezpieczających lokal użytkowy (pomieszczenie po byłej kotłowni) oraz zakazującą użytkowania tego obiektu. Skarżąca nie zgadzając się z ww. rozstrzygnięciem podniosła, że obowiązki wynikające z decyzji powinny być nałożone nie na skarżącą Wspólnotę, ale na właściciela lokalu użytkowego jako, że to właściciel lokalu jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie. Kwestią zatem wymagającą wyjaśnienia w sprawie jest odpowiedz na pytanie, czy zasadnie organy ustaliły adresata nałożonych decyzją obowiązków.

Zgodnie z art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym - organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

W decyzji, o której mowa w ust. 1 pkt 1-3, organ nadzoru budowlanego może zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości (ust. 2).

Nakaz, o którym mowa w powołanym przepisie organ nakłada, stosownie do art. 61 p.b., na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego, którzy są obowiązani utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 p.b., tj. użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Z powyższego zatem wynika, że adresatem decyzji wydanej w trybie art. 66 p.b. może być wyłącznie podmiot wskazany w art. 61 p.b., co oznacza konieczność ustalenia właściciela obiektu (zarządcy) jak i zakresu ich obowiązków związanych z utrzymaniem obiektu w należytym stanie technicznym. Przy czym adresatem decyzji może być wyłącznie właściciel lub zarządca obiektu budowlanego, a w przypadku współwłasności winna być ona skierowana do wszystkich współwłaścicieli.

W świetle przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r., poz. 1892) ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem praw i obowiązków w zakresie zarządu nieruchomością wspólną, którą to

w myśl art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali stanowi grunt oraz części budynku

i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Nie posiada natomiast kompetencji do decydowania o sprawach dotyczących lokali stanowiących indywidualną własność poszczególnych właścicieli lokali. W sytuacji wyodrębnienia własności lokali, właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali (art. 3 ust.1 ww. ustawy). Również to na właścicielu lokalu ciąży obowiązek jego utrzymania w należytym stanie oraz uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystania z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałania z nimi w ochronie wspólnego dobra (art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali).

Zestawienie powołanych przepisów ustawy o własności lokali oraz ustawy Prawo budowlane prowadzi do wniosku, że nie zawsze to właściciel budynku, w którym wyodrębnione są lokale będzie zobowiązanym do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Mianowicie wspólnota mieszkaniowa będzie adresatem decyzji wydanej na podstawie art. 66 ust. 1 p.b., o ile obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości dotyczy części wspólnych, a więc tych części budynku, które stanowią przedmiot współwłasności właścicieli lokali. Natomiast w przypadku gdy usunięcie nieprawidłowości dotyczyło konkretnych lokali, które nie stanowią części wspólnych obiektu, to wówczas adresatem decyzji powinni być właściciele tych lokali (por. wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 20 kwietnia 2006 r. z dnia 20 kwietnia 2006 r. sygn. akt II SA/Wr 628/05, wyrok WSA w Olsztynie z dnia 29 stycznia 2015 r. sygn. akt II SA/Ol 1107/13, wyroki dostępne w Internecie). Oznacza to zatem, że kwestia ustalenia adresata nakazu uzależniona jest od indywidualnych okoliczności danej sprawy, które to powinny być wyjaśnione przez organy w toku prowadzonego przez nich postępowania administracyjnego.

Przypomnieć trzeba, iż organ prowadzący postępowanie obowiązany jest do podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy (7 k.p.a.), zebrania i rozpatrzenia w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego (art. 77 § 1 k.p.a.), oceny na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 k.p.a.), co powinno znaleźć odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji (art. 107 § 3 k.p.a.). Analiza akt sprawy prowadzi do wniosku, że organy obu instancji nie sprostały powyższym obowiązkom.

W pierwszej kolejności podnieść należy, że organ I instancji w uzasadnieniu swojej decyzji nie wyjaśnił powodów dla których to uznał Wspólnotę Mieszkaniową za adresata nałożonych obowiązków pomimo, że w toku postępowania podmiot ten kwestionował swoją legitymację do bycia stroną, zaś wcześniejsze decyzje tego organu podejmowane w tej sprawie, aczkolwiek zostały uchylone przez organ II instancji, to były kierowane zarówno do Wspólnoty Mieszkaniowej jak i S. M. jako właściciela lokalu użytkowego. Co prawda organ II instancji odniósł się do tego zagadnienia, jednakże w sposób ogólnikowy, nie czyniąc szerszych rozważań ani nie powołując dowodów przemawiających za zasadnością wyciągniętych przez niego wniosków.

Po drugie, w ocenie Sądu stanowisko organu odwoławczego, iż nakazane roboty dotyczą części wspólnych, za utrzymanie których to odpowiedzialność ponosi Wspólnota Mieszkaniowa, uznać należy za przedwczesne i nienależycie wyjaśnione.

Niniejsza sprawa dotyczyła nieodpowiedniego stanu technicznego lokalu użytkowego nr [...] (byłej kotłowni) w budynku mieszkalnym nr [...] położonym w L., w którym to właściciele poszczególnych lokali tworzą wspólnotę mieszkaniową. Jak wynika z akt sprawy przedmiotowy lokal usytuowany jest przy szczycie i ścianie frontowej budynku mieszkalnego, przy czym część lokalu znajduje się w części piwnicznej pod budynkiem mieszkalnym, ale pomieszczenia te nie mają wewnętrznej komunikacji z samym budynkiem. Wejście do tego lokalu znajduje się na zewnątrz budynku, zaś sam lokal jest nieużytkowany, a wewnętrzne instalacje są odłączone. Akta sprawy potwierdzają także, że lokal ten stanowi odrębną nieruchomość i ma urządzoną Księgę Wieczystą o nr [...] z której to wynika, że na dzień 6 maja i [...] r. właścicielem tego lokalu był S. M., któremu przysługiwał związany z tym lokalem udział [...] części w częściach wspólnych budynku mieszkalnego oraz współwłasności działki nr [...]. W świetle samych tych okoliczności zasadność skierowania decyzji nakładającej obowiązki na Wspólnotę Mieszkaniową budzi uzasadnione wątpliwości zwłaszcza, że organ nie wyjaśnił w przekonujący sposób dlaczego uznał, że przedmiot postępowania jak i decyzji dotyczy własności wspólnej członków Wspólnoty Mieszkaniowej, a nie odrębnej własności lokalowej.

Zgodzić należy się z organem odwoławczym, że co do zasady ściany, stropy jak i kominy budynku w którym funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa należą do części wspólnych, tym nie mniej w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia ze szczególnym przypadkiem, w którym to lokal użytkowy, będący przedmiotem odrębnej własności, znajduje się w części piwnicznej pod budynkiem 21, a w części przylegając do tego budynku. W takiej sytuacji należało szczególnie wnikliwie rozważyć, czy nakaz wykonania zabezpieczeń tego lokalu (w tym stropodachu) i zakaz jego użytkowania dotyczyć będzie części wspólnych, czy też jedynie wyodrębnionego lokalu, pozostającego w wyłącznej dyspozycji jego właściciela. Jest to o tyle istotne, że ustalenia te, jak już wyżej wskazano, determinują adresata decyzji podjętej w trybie art. 66 p.b. Tymczasem zdaniem Sądu postępowanie dowodowe nie wykazało, jakie to części wspólne są w obiekcie po byłej kotłowni. Zebrany przez organy materiał dowodowy nie pozwala na dokonanie takiej oceny, skoro brak jest chociażby umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu nr [...], czy wypisu z Księgi Wieczystej dotyczącej budynku nr [...]. Ustalenia dokonane podczas oględzin jak i na podstawie wypisu z rejestru gruntów i księgi wieczystej przedmiotowego lokalu nie są bowiem wystarczające do stwierdzenia, aby nałożony decyzją obowiązek odnosił się w jakimkolwiek zakresie do nieruchomości wspólnej, w stosunku do której to Wspólnota zobligowana byłaby do jej utrzymania w należytym stanie.

Podsumowując stwierdzić trzeba, że organy nadzoru budowlanego nie wyjaśniając wszystkich okoliczności sprawy mających znaczenie dla ustalenie adresata decyzji dopuściły się naruszenia art. 7, 77 § 1, 80 i 107 § 3 k.p.a. w stopniu, który mógł mieć istotny wpływ na jej wynik. Wobec stwierdzonych uchybień, Sąd

w ramach posiadanych kompetencji, nie mógł zatem ustosunkować się do merytorycznych zarzutów skargi, ani uwzględnić wniosku o umorzenie postępowania administracyjnego, gdyż nie jest uprawiony do zastępowania organów w czynieniu ustaleń faktycznych, prowadzeniu dowodów oraz wyciąganiu z nich wniosków.

Ponownie rozpoznając sprawę organ zobowiązany będzie do uwzględnienia powyższych rozważań i wyeliminowania stwierdzonych uchybień proceduralnych celem wydania rozstrzygnięcia odpowiadającego prawu. Przede wszystkim organ uzupełni postępowanie dowodowe w sposób pozwalający na ustalenie, czy i jakie są części wspólne w obiekcie po byłej kotłowni, a następnie w oparciu o należycie zebrany i oceniony materiał dowodowy rozważy jaki podmiot powinien być na gruncie niniejszej sprawy adresatem decyzji wydanej na podstawie art. 66 ust. 1 p.b., pamiętając, że wynik tych rozważań powinien znaleźć wyraz w uzasadnieniu decyzji, zaś wszczęcie postępowania nastąpiło wobec Wspólnoty Mieszkaniowej jak i właściciela lokalu.

W tym stanie rzeczy Sąd, stosownie do art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w związku z art. 135 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego oraz poprzedzającej ją decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w C..