Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 641/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2021-01-08 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 119 pkt 3, art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 4 pkt 1, art. 92 ust. 1, art. 92 ust. 2, art. 93 ust. 2a, art. 94 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2020 poz 65
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Robert Adamczewski Sędziowie Sędzia WSA Ewa Cisowska-Sakrajda Sędzia WSA Magdalena Sieniuć (spr.) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 8 stycznia 2021 r. sprawy ze skargi A. C. i S. C. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie negatywnej opinii w sprawie podziału działki oddala skargę. a.bł.


UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem z dnia [...] r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P.– na podstawie art.138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r., poz. 256 ze zm.), dalej jako: "k.p.a." – po rozpatrzeniu zażalenia A. C. i S. C., utrzymało w mocy postanowienie Wójta Gminy K. z dnia [...] r., znak: [...], negatywnie opiniujące projekt podziału działki.

Jak wynika z akt sprawy, Wójt Gminy K. ww. postanowieniem z dnia [...] r. negatywnie zaopiniował projekt podziału działki położonej w K. oznaczonej nr ewid. 273 o powierzchni 0,65 ha, obręb K., na działki o nr ewid.: 273/1 o powierzchni 0,51 ha, 273/2 o powierzchni 0,09 ha i 273/3 o powierzchni 0,05 ha. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia organ przywołał przepis art. 123 k.p.a. oraz art. 93 ust. 2a, 4 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r., poz. 65 ze zm.), dalej jako: "u.g.n.".

W zażaleniu na powyższe postanowienie A. C. i S.C. wskazali, iż nie zgadzają się z nową granicą między działkami nr 278, a 273 i 274. Działka nr ewid. 273 przed podziałem miała powierzchnię 0,65 ha, po podziale ma powierzchnię 0,6401 ha, a działka nr ewid. 274 przed podziałem miała powierzchnię 0,39 ha, po podziale 0,3789 ha, co znaczy, że pomniejszono je o 0,02 ha, co wynika z zawiadomienia o zmianie w danych ewidencji gruntów i budynków z dnia 22 maja 2020r. Wskazali przy tym, że podpisali geodecie dokumenty do podziału działek, ale geodeta nie powiadomił ich o zmianie granic między ww. działkami. Nadto zdaniem stron, mapy bez legendy nie powinny być przyjęte przez organ gminy. Wójt Gminy nie powiadomił stron i nie wstrzymał prac geodety, tym samym doprowadził do zmian w danych ewidencji gruntów, jak i do podziału działek, narażając ich na koszty i utratę 0,02 ha. Następnie strony wskazały przeznaczenie działek, jakie powstałyby po podziale działki nr 273, podnosząc, że działka nr 273/1 o powierzchni 0,51 ha miała być podarowana córce, która miała postawić na niej dom i zabudowania na działalność gospodarczą. Natomiast działka nr 274 miała zostać powiększona o działkę nr 273/3, która miała być podarowana synowi. Syn chce wrócić do kraju i w niedokończonym budynku otworzyć działalność gospodarczą. Natomiast działka nr 273/2 - droga, miała stanowić ich własność i być użytkowana jako dojazd do terenów rolnych działek nr 273, 274 i 275, przez rów – działkę Skarbu Państwa nr 267, jak to trwa od lat i przez który jeżdżą też sąsiedzi. Działką nr 267 opiekuje się właściciel posesji - kosząc ją i udrażniając rów.

Wskazanym na wstępie postanowieniem z dnia [...] r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. utrzymało w mocy postanowienie organu pierwszej instancji. W motywach rozstrzygnięcia organ przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania, wskazując następnie, iż podnoszone w zażaleniu kwestie dotyczące zmiany granic między działkami nr 278, a 273 i 274, przebiegu granic działek sąsiednich i zagadnienia dotyczące prawidłowości czynności podejmowanych przez geodetę wykraczają poza zakres postępowania. Kolegium nie jest uprawnione, aby odnosić się do tych zagadnień w postępowaniu zażaleniowym.

Następnie Kolegium, odwołując się do treści art. 92 ust. 1 i ust. 2 oraz art. 93 ust. 1, ust. 2, ust. 2a, ust. 3a i ust. 4 u.g.n., podkreśliło, iż dla terenu, na którym położona jest mająca podlegać podziałowi działka, brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatem w sprawie zastosowanie znajduje przepis art. 94 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym w przypadku braku planu miejscowego – jeśli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu – podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli:

1) nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo

2) jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Mając na względzie powyższe Kolegium wskazało, że dla działki objętej projektem podziału nie obowiązuje decyzja o warunkach zabudowy, zatem w sprawie zastosowanie ma art. 94 ust. 1 pkt 1 u.g.n. Przy opiniowaniu projektu podziału organ musi przede wszystkim uwzględnić przeznaczenie terenu, a także czemu podział ma służyć.

A.C. i S.C., występując o zaopiniowanie projektu podziału działki, przedstawili wstępny projekt podziału na działki nr: 273/1, 273/2 i 273/3. Wskazali, że celem podziału jest wydzielenie niezbędnej drogi dojazdowej działka nr 273/2 do działek rolnych 264 i 265. Z kolei działka nr 273/3 powiększyłaby ich sąsiednią działkę nr 274. Podział wynika z zamiaru darowizny działki nr 273/1 oraz działek 273/3 i 274, co powoduje konieczność stworzenia możliwości dojazdu do ich pozostałych działek.

Jak podkreśliło Kolegium, przepisy u.g.n. dotyczące podziałów nieruchomości stosuje się do nieruchomości rolnych, jeśli dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo podział miałby spowodować wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,30 ha. Podziałem objęty jest teren o przeznaczeniu rolnym, a w jego wyniku ma powstać droga dojazdowa do działek rolnych oraz działki o powierzchni mniejszej niż 0,30 ha, zatem w sprawie znajdują zastosowanie zasady podziału określone w art. 92-100 u.g.n. Z treści art. 93 ust. 2a u.g.n. wynika, że wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,30 ha ma służyć powiększeniu sąsiedniej nieruchomości lub dokonaniu regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami.

Z wniosku A. C. i S.C. wynika, iż wydzielona działka nr 273/3 ma powiększyć ich sąsiednią działkę nr 274. Wydzielenie działki oznaczonej w projekcie podziału nr 273/3 jest niedopuszczalne w świetle ww. przepisu, bez spełnienia wskazanego w nim dodatkowego warunku, czyli przeznaczenia tej działki na powiększenie nieruchomości sąsiedniej lub regulacji granic między nieruchomościami.

Następnie Kolegium cytując definicję pojęcia "nieruchomość gruntowa" (art. 4 pkt 1 u.g.n.) wskazało, iż pokrywa się ona z pojęciem nieruchomości w rozumieniu art.46 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 1145 ze zm.), dalej jako: "k.c." oraz art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 2204), dalej jako: "u.k.w.h.". Zgodnie z art.46 k.c. nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Z kolei zgodnie z art. 24 ust. 1 u.k.w.h., dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione. Możliwe jest połączenie przez właściciela graniczących ze sobą nieruchomości w księdze wieczystej w jedną nieruchomość (art. 21 u.k.w.h.). "Działka" jest pojęciem odrębnym od pojęcia nieruchomości. Działka jest jedynie jednostką geodezyjną, oznaczającą obszar gruntu oznaczony na mapie ewidencyjnej granicami, numerem, powierzchnią, rodzajem użytkowania i klasy gruntu. Wskazując na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 2013 r. (sygn. III CZP 8/13) Kolegium wskazało, że nieruchomością jest część powierzchni ziemskiej, dla której urządzono księgę wieczystą, w braku księgi wieczystej sąsiadujące ze sobą grunty należące do tego samego podmiotu stanowią jedną nieruchomość. Prawnego wyodrębnienia nieruchomości gruntowej dokonuje się przez wytyczenie jej granic i założenie dla niej księgi wieczystej. Nieruchomość gruntowa może składać się z kilku oddzielnie położonych działek ewidencyjnych, będących własnością tej samej osoby (lub osób) i zapisanej w jednej księdze wieczystej. Dopuszczalne jest bowiem założenie jednej księgi wieczystej dla kilku działek ewidencyjnych, w tym również graniczących ze sobą. W tej sytuacji "nieruchomość", o której mowa w art. 93 ust. 2a u.g.n., należy odnieść do nieruchomości, która ma urządzoną księgę wieczystą, lub w przypadku braku księgi wieczystej do nieruchomości składającej się z jednej lub kilku działek, będących własnością tej samej osoby.

Jednocześnie Kolegium, odwołując się do poglądów doktryny, wskazało, że nieruchomością sąsiednią wobec nieruchomości dzielonej jest nieruchomość stanowiąca odrębny od nieruchomości dzielonej przedmiot własności lub znajdująca się w użytkowaniu wieczystym innego podmiotu niż właściciel czy użytkownik wieczysty nieruchomości dzielonej. Ponadto nieruchomość sąsiednia musi mieć przynajmniej jeden punkt wspólny współrzędnych, przez który przechodzi prawna granica obu nieruchomości. Nie jest więc nieruchomością sąsiednią taka, która nie ma żadnej wspólnej granicy (żadnego punktu stycznego) z nieruchomością dzieloną. Za nieruchomości sąsiednie uznaje się działki stanowiące własność tego samego właściciela, jednak pod warunkiem, że są dla nich prowadzone odrębne księgi wieczyste, bo wtedy należy je traktować jako odrębne nieruchomości w rozumieniu art.46 k.c. w zw. z art. 24 ust. 1 u.k.w.h. (E. Bończak, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz. Lex/el 2020).

Wychodząc z powyższych przesłanek Kolegium stwierdziło, że z akt sprawy wynika, iż działki nr 273 i 274 mają urządzoną jedną księgę wieczystą i stanowią własność A. C. i S.C. W ocenie Kolegium, jeżeli w danym stanie faktycznym występują dwie działki, sąsiadujące ze sobą posiadające jedną księgę wieczystą, to jest to jedna nieruchomość. Stąd działek nr 273 i 274 nie można uznać za nieruchomości sąsiednie, ponieważ dla działek tych, stanowiących własność tych samych właścicieli, prowadzona jest jedna księga wieczysta. Wydzielenie działki oznaczonej w projekcie podziału nr 273/3 jest niedopuszczalne, gdyż nie został spełniony dodatkowy warunek, czyli przeznaczenia tej działki na powiększenie nieruchomości sąsiedniej. Za taką nieruchomość nie może być uznana działka nr 274.

Kolegium podkreśliło, że wnioskodawcy wskazali, iż celem podziału jest wydzielenie niezbędnej drogi dojazdowej (działka nr 273/2) do działek rolnych 264 i 265. Stosownie do art. 92 ust. 1 u.g.n. dokonanie podziału możliwe jest także w sytuacji, gdy spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg publicznych niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych. Taka sytuacja nie zaistniała w sprawie. Z mapy przedstawiającej wstępny projekt podziału nieruchomości nr ewid. 273 wynika, że działka ta, jak również nowo projektowana działka nr ewid. 273/2, nie przylega bezpośrednio do działek rolnych nr ewid. 264 i 265. Działki te rozdziela rów na działce nr ewid. 267 stanowiący własność Skarbu Państwa. Działkę nr 273 od działek nr 264 i 265 oddziela inna działka, nie stanowiąca własności skarżących, zatem wydzielenie działki nr 273/2, jako niezbędnej działki dojazdowej do nieruchomości rolnej (działek nr 264 i 265), skoro te działki od działki nr 273, a tym samym wydzielonej działki nr 273/2 oddziela inna działka, nie stanowiąca własności skarżących, nie znajduje potwierdzenia w stanie faktycznym sprawy i uzasadnienia.

W ocenie Kolegium, Wójt Gminy zasadnie negatywnie zaopiniował wstępny projekt podziału nieruchomości oznaczonej nr ewid. działki 273, gdyż nie zostały spełnione przesłanki z art. 92 ust. 1 i art. 93 ust. 2a u.g.n.

W skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego skardze na powyższe postanowienie A.C. i S.C. wskazali, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie zajęło się sprawą nielegalnego zabrania im powierzchni 300 m2, zatem organ ten działał niezgodnie z zażaleniem. Wójt Gminy w toku ponownie prowadzonego postępowania po uchyleniu wcześniejszego rozstrzygnięcia tego organu, nie wspomniał o tej okoliczności, zatem nie zastosował się do zaleceń Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Wójt Gminy nie powiadomił o odwołaniu (powinno być: "zażaleniu") Powiatu [...], ani geodety, żeby wstrzymali prace geodezyjne, choć skarżący złożyli odwołanie (zażalenie) w 3 egzemplarzach. Jak wskazali skarżący, od lat niepamiętnych dojeżdżają do działek rolnych nr 263 i 264 przez działkę Skarbu Państwa, bowiem jest to jedyna droga do tych działek. Możliwość korzystania z takiej działki wynika z art. 27 Prawa wodnego. W toku prac geodezyjnych zabrano skarżącym z działek nr 273 i 274 fragment o powierzchni 300 m2 pod pas drogowych (oznaczony jako działka nr 278). Zdaniem skarżących, Wójt Gminy i geodeta działając na podstawie prawa dokonują przestępstw administracyjnych i cywilnych. Dowodem na kradzież gruntu jest pismo Starosty [...] z dnia 22 maja 2020 r.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumenty zaprezentowane w motywach kwestionowanego rozstrzygnięcia.

Zarządzeniem z dnia 16 grudnia 2020 r. niniejsza sprawa została skierowana do rozpoznania w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 3 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Skarga podlega oddaleniu.

Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2019 r., poz. 2167) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.), dalej jako: "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach owej kontroli sąd administracyjny nie przejmuje sprawy administracyjnej do jej końcowego załatwienia, lecz ocenia, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu (decyzji lub postanowienia) nie naruszono reguł postępowania administracyjnego i czy prawidłowo zastosowano prawo materialne.

Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, Sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. 151 p.p.s.a.). Ponadto należy wskazać, że zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Rozpoznanie niniejszej sprawy w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów możliwe było na podstawie art. 119 pkt 3 p.p.s.a. Zgodnie bowiem z tym przepisem, sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienie wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie. Zaskarżone postanowienie jest postanowieniem wydanym w wyniku rozpoznania zażalenia. Dodać przy tym należy, że w przypadku skargi na tego rodzaju postanowienie skierowanie jej do rozpoznania w trybie uproszczonym nie zostało uzależnione od stosownego wniosku strony w tym zakresie. Stąd też sprawa niniejsza została skierowana do rozpoznania w tym trybie na podstawie zarządzenia z dnia 16 grudnia 2020 r.

W niniejszej sprawie przedmiotem kontroli Sądu jest postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] r. utrzymujące w mocy postanowienie Wójta Gminy K. z dnia [...] r. negatywnie opiniujące projekt podziału działki położonej w K. oznaczonej nr 273 na działki nr: 273/1, 273/2 i 273/3.

Biorąc pod uwagę przedstawioną powyżej kognicję sądów administracyjnych i przyczyny wzruszenia rozstrzygnięć organów administracji publicznej Sąd stwierdził, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zaskarżone postanowienie nie narusza prawa w sposób określony w powołanych wyżej przepisach.

Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowił przepis art. 92 i nast. powołanej wcześniej ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ewidencyjno-geodezyjny podział nieruchomości rolnych co do zasady odbywa się poza reżimem ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z art. 92 ust. 1 u.g.n. wynika bowiem, że przepisów podziałowych tej ustawy nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele rolne i leśne, a w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,30 ha. Zatem wyłącznie wtedy, gdy skutkiem ewidencyjnego podziału nieruchomości rolnej – i to niezależnie od celu podziału – jest wydzielenie przynajmniej jednej działki gruntu o powierzchni poniżej 0,30 ha, podział ewidencyjny musi być poddany procedurze i warunkom określonym w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przy czym, za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 92 ust. 2 u.g.n.).

W stanie faktycznym sprawy, skarżący wystąpili do organu z wnioskiem o dokonanie podziału działki nr 273 o powierzchni 0,65 ha na 3 działki, czyli działkę nr 273/1 o powierzchni 0,51 ha, działkę nr 273/2 o powierzchni 0,09 ha i działkę nr 273/3 o powierzchni 0,05 ha. W tej sytuacji, w kontekście treści zacytowanego przepisu art. 92 ust. 1 u.g.n., do podziału działki nr 273 znajdą zastosowanie przepisy rozdziału I działu III ustawy o gospodarce nieruchomościami, bowiem w wyniku podziału powstaną działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Nie jest przedmiotem sporu, że dla terenu działki nr 273 nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Z wyraźnego brzmienia art. 92 ust. 2 u.g.n. wynika zaś, że w razie braku planu miejscowego dla ustalenia dopuszczalności stosowania przepisów podziałowych wystarczający jest zapis rodzaju użytku gruntowego zawarty w ewidencji gruntów. W ocenie Sądu, z załączonej do wniosku o wszczęcie postępowania informacji z ewidencji gruntów o działce nr 273 i 274 wynika, że działka nr 273 obejmuje grunty oznaczone symbolem "R" i grunty oznaczone symbolem "Ps" (czyli pastwiska trwałe), podczas gdy działka nr 274 obejmuje tylko teren oznaczonym symbolem "R". Pastwiska trwałe uznaje się za użytki rolne zgodnie z § 68 ust. 1 lit. d rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (tekst jedn. Dz. U. z 2016 r., poz. 1034).

W tej sytuacji w sprawie nie jest wątpliwe, że działka podlegająca podziałowi jest wykorzystywana na cele rolne w rozumieniu art. 92 ust. 2 u.g.n.

Podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego, a w razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94 u.g.n. (art. 93 ust. 1 u.g.n.). Stosownie do treści art. 94 ust. 1 u.g.n., w przypadku braku planu miejscowego – jeśli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu – podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli;

1) nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo

2) jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Dla działki objętej projektem podziału nie obowiązuje decyzja o warunkach zabudowy, zatem w sprawie zastosowanie ma art. 94 ust. 1 pkt 1 u.g.n. Przy opiniowaniu projektu podziału organ musi przede wszystkim uwzględnić przeznaczenie terenu, a także czemu podział ma służyć.

Zgodnie z treścią art. 93 ust. 2a u.g.n., podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,30 ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Przepisu nie stosuje się w przypadku podziałów nieruchomości, o których mowa w art. 95 u.g.n. (w sprawie nie zachodzi żaden z przypadków określonych w art.95 u.g.n.).

Wobec tego, w sprawie planowany przez skarżących podział działki nr 273 musi być zgodny z treścią art. 93 ust. 2a u.g.n., czyli będzie dopuszczalny, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami.

Z argumentacji skarżących prezentowanej w toku postępowania wynika, że nowo wydzielona działka nr 273/1 zostanie przeznaczona na darowiznę dla syna, działka nr 273/2 zostanie przeznaczona na utworzenie drogi dojazdowych do działek nr 264 i 265, a działka nr 273/3 zostanie przeznaczona na powiększenie działki sąsiedniej, czyli działki nr 274.

Orzekające w niniejszej sprawie organy negatywnie zaopiniowały wstępny projekt podziału działki nr 273, wskazując, że nie jest on zgodny z przepisem art. 93 ust. 2a u.g.n. Podział działki nr 273 w kształcie zaproponowanym przez skarżących nie spełnia wymagań z art. 93 ust. 2a u.g.n. Z poglądem tym Sąd w składzie orzekającym w sprawie niniejszej się zgadza.

W tym względzie należy bowiem zauważyć, że z argumentacji skarżących wynika, że działka nr 273/2 miała być przeznaczona pod zorganizowanie drogi dojazdowej do innych działek skarżących, oznaczonych nr 264 i 265. Jednak, jak prawidłowo zauważyły organy, nowo wydzielana działka nr 273/2 nie graniczy bezpośrednio ani z działką nr 264, ani z działką nr 265. Pomiędzy działkami nr 264 i 265, a działką nr 273/2 znajduje się działka nr 267, która stanowi własność Skarbu Państwa i na której znajduje się rów. Z tego powodu nie można przyjąć, że powstająca w wyniku podziału działka nr 273/2 zostanie przeznaczona pod drogę dojazdową do działki nr 264 i 265.

W sprawie nie można przyjąć, że nowo powstająca działka nr 273/3 zostanie przeznaczona na powiększenie działki nr 274, a zatem podział działki nr 273 jest zgodny z treścią art. 93 ust. 2a u.g.n. Podział nieruchomości – zgodnie z art. 93 ust. 2a u.g.n. – położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,30 ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. Nie trudno dostrzec, że zacytowany przepis posługuje się określeniem "nieruchomość", stanowiąc o tym, że nowo powstała działka zostanie "przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości".

W sprawie nie ulega wątpliwości, że działki nr: 264, 265, 273 i 274 stanowią jedną nieruchomość, bowiem objęte są zapisami jednej księgi wieczystej i stanowią współwłasność skarżących, stąd nie można przyjąć, że nowo powstająca działka nr 273/3 zostanie przeznaczona pod powiększenie sąsiedniej nieruchomości, czyli – jak wskazują skarżący – działki nr 274.

Dokonując wykładni pojęcia nieruchomości Kolegium prawidłowo sięgnęło po definicję pojęcia "nieruchomość gruntowa" (art. 4 pkt 1 u.g.n.), która pokrywa się z pojęciem nieruchomości w rozumieniu art. 46 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 1145 ze zm.), dalej jako: "k.c.", oraz art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 2204), dalej jako: "u.k.w.h.". Zgodnie z art. 46 k.c. nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Z kolei zgodnie z art. 24 ust. 1 u.k.w.h., dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Przepis art. 21 u.k.w.h. dopuszcza możliwość połączenia przez właściciela graniczących ze sobą nieruchomości w księdze wieczystej w jedną nieruchomość. "Działka", czyli jednostka geodezyjna, oznaczająca obszar gruntu oznaczony na mapie ewidencyjnej granicami, numerem, powierzchnią, rodzajem użytkowania i klasy gruntu, jest pojęciem odrębnym od pojęcia nieruchomości. Prawnego wyodrębnienia nieruchomości gruntowej dokonuje się przez wytyczenie jej granic i założenie dla niej księgi wieczystej. Nieruchomość gruntowa może składać się z kilku oddzielnie położonych działek ewidencyjnych, będących własnością tej samej osoby (lub osób) i zapisanej w jednej księdze wieczystej. Dopuszczalne jest bowiem założenie jednej księgi wieczystej dla kilku działek ewidencyjnych. W tej sytuacji "nieruchomość", o której mowa w art. 93 ust. 2a u.g.n., to nieruchomość, która ma urządzoną księgę wieczystą lub w przypadku braku księgi wieczystej - to nieruchomość składająca się z jednej lub kilku działek, będących własnością tej samej osoby.

Z tego powodu – jak wskazano wcześniej – nie można przyjąć, że w sprawie spełniony jest warunek z art. 93 ust. 2a u.g.n. w zakresie stwierdzenia, że nowo powstająca działka nr 273/3 zostanie przeznaczona do powiększenia działki nr 274. Zarówno bowiem działka nr 274, jak i aktualnie dzielona działka nr 273, stanowią jedną nieruchomość, dla której prowadzona jest jedna księga wieczysta.

Końcowo należy wyjaśnić, iż z argumentacji skarżących wynika, że działka nr 273/1 zostanie przeznaczona na darowiznę dla syna. Jednakże okoliczność ta nie ma wpływu na rozstrzygnięcie sprawy, bowiem przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w szczególności art. 93 ust. 2a u.g.n., nie pozwalają w takiej sytuacji na podział nieruchomości.

Odnosząc się zaś do zarzutów skargi należy wyjaśnić, że kwestie związane z bezprawnym – w ocenie skarżących – zabraniem im powierzchni 300 m2 w związku z utworzeniem drogi dojazdowej do innych działek, nie mają wpływu na rozstrzygnięcie, bowiem pozostają poza przedmiotem postępowania. W przedmiotowej sprawie organy dokonywały oceny dopuszczalności podziału działki nr 273, zatem poza wpływem na rozstrzygnięcie pozostają jakiekolwiek okoliczności odnoszące się do innych działek.

Mając na uwadze powyższe Sąd uznał działanie organów administracji orzekających w sprawie za zgodne z regulacją prawa materialnego. Nie dopatrzył się również naruszenia przepisów procedury w stopniu mającym istotny wpływ na wynik przedmiotowej sprawy.

Z powyższych względów Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę oddalił jako niezasadną.

dc