Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 463/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2014-10-02 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 6
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Dnia 2 października 2014 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Renata Kubot-Szustowska Sędziowie Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska (spr.) Sędzia NSA Anna Stępień Protokolant st. sekr. sąd. p.o. asystenta sędziego Dominika Ratajczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 października 2014 roku sprawy ze skarg S. W. i K. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie renty planistycznej oddala skargi. LS


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...]nr [...] Prezydent Miasta B. na podstawie ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2013 r., poz. 267 – w dalszej części uzasadnienia przywoływana jako: k.p.a.), art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2012 r., poz. 647 – w dalszej części uzasadnienia przywoływana jako: ustawa) ustalił byłym współwłaścicielom S. W. i K. P. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 0,652ha w B., w kwocie 113 100zł i w ½ tj. proporcjonalnie do przysługującego udziału we współwłasności, zobowiązał każdego z byłych współwłaścicieli do wniesienia opłaty w wysokości 56 550zł.

Jak wynika z uzasadnienia decyzji organu I instancji i akt administracyjnych sprawy, w dniu 27 listopada 2009 r. współwłaściciele zbyli notarialnie opisaną nieruchomość, która na dzień zbycia była terenem zadrzewionym i zakrzaczonym, porośniętym luźno różnymi gatunkami drzew i krzewów – samosiejki, nadto działkę przecinała zwyczajowa droga ziemna, teren płaski bez ograniczeń w możliwości zagospodarowania. Zgodnie zaś z uchwałą nr XXVII/191/08 Rady Miejskiej w Bełchatowie z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie zatwierdzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentu Miasta Bełchatowa - południowej części osiedla Czaplinieckiego, działka nr [...] znajdowała się w różnych jednostkach planistycznych, gdyż część o pow. 3528m² oznaczona była symbolem 15 LZ(mn) tj. teren o przeznaczeniu podstawowym – tereny zalesień, tymczasowe – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna; część o pow. 2640m² oznaczona była symbolem 16 UC(mn) tj. teren o przeznaczeniu podstawowym – usługi, dopuszczalne – tereny zalesione, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna; część o pow. 360m² oznaczona była symbolem 2 KDD to projektowana ulica lokalna. Organ ustalił, iż poprzedni miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta Bełchatowa, uchwała nr 149/XI/91, opisywał teren nieruchomości jako obszar parków i zieleńców. Dalej organ wskazał, iż mając na uwadze obowiązujące przepisy zlecił wykonanie operatu szacunkowego. W operacie sporządzonym na dzień 14 czerwca 2013 r. wartość przedmiotu wyceny określono na datę 27 listopada 2009 r. Rzeczoznawca dla potrzeb obliczenia wzrostu wartości spowodowanego uchwaleniem aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z uwagi na fakt, iż sposób faktycznego wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości nie różni się od przeznaczenia opisanego w poprzednim planie, oszacował nieruchomość zgodnie z przeznaczeniem zawartym w nieobowiązującym planie – tereny parków i zieleńców oraz zgodnie z aktualnym przeznaczeniem w obowiązującym planie. Na podstawie operatu ustalono, że wartość rynkowa prawa własności oszacowana według poprzedniego planu wynosi 292 500zł. Natomiast wartość rynkowa z uwzględnieniem przeznaczenia gruntu według aktualnego planu wynosi 669 500zł. W uchwale z dnia 28 sierpnia 2008 r. ustalono stawkę procentową do rozliczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 30% dla terenów o przeznaczeniu podstawowym: usługi komercyjne, garaże, 0% dla pozostałych terenów. Wobec powyższego organ stwierdził, iż uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tej nieruchomości, spowodowało wzrost jej wartości, co skutkuje ustaleniem renty planistycznej.

W odwołaniu od powyższej decyzji K. P. zarzucił przedawnienie żądania organu wobec doręczenia decyzji ustalającej rentę planistyczną po upływie 5 lat od dnia, w którym zmiana miejscowego planu stała się obowiązująca; art. 36 ust. 4 ustawy poprzez błędne przyjęcie, że istnieje podstawa do obciążenia odwołujących; art. 37 ust. 1 ustawy poprzez błędne ustalenie wartości nieruchomości w związku ze zmianą planu; art. 80 w związku z art. 7 k.p.a. poprzez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów, przejawiającej się w ocenie zebranego materiału w sposób dowolny i sprzeczny z zasadami logiki; art. 10 § 1 k.p.a. wobec uniemożliwienia wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów w sprawie. Strona wniosła o uchylenie decyzji organu I instancji w całości i umorzenie postępowania, ewentualnie przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpoznania.

Uzasadniając odwołujący podkreślił, powołując się na orzecznictwo, iż zgodnie z treścią art. 36 ust. 4 ustawy opłata planistyczna pobierana jest od wzrostu wartości nieruchomości z tytułu nowego przeznaczenia terenu w planie. Wzrost wartości dotyczy konkretnej nieruchomości istniejącej w dacie wejścia w życie planu. Stąd też brak jest podstaw do ustalania wartości części nieruchomości. Dodał, iż w odniesieniu do spornej działki nie doszło do zmiany przeznaczenia wobec uchwalenia planu. Jak wskazał organ II instancji, działka nr [...] w poprzednim planie przeznaczona była m.in. na strefę funkcjonalną mieszkaniowo-usługową, zaś w obszarze oznaczonym "12" dodatkowo tereny parków, zieleńców oraz stacji paliw. Zakwestionował również prawidłowość operatu szacunkowego, zwracając uwagę, iż poprzedni ustalał wartość po zmianie planu na kwotę 538 7400zł, obecny – 669 500zł, co w ocenie strony pozwala postawić zarzut, iż operat nie uwzględnia konieczności ustalenia wartości nieruchomości na dzień sprzedaży.

Odwołanie od decyzji organu I instancji złożyła także S. W. wnosząc o uchylenie decyzji w całości jako wydanej z naruszeniem przepisów dotyczących wykonywania operatów szacunkowych. Zarzuciła, iż dobrane do porównania nieruchomości nie mogą zostać uznane za podobne do spornej, gdyż ich powierzchnie są zdecydowanie mniejsze. Nie podano także dokładnych dat transakcji porównawczych, zatem nie jest możliwe przeprowadzenie wyceny na dzień sprzedaży. Opinia rzeczoznawcy jest nierzetelna co do zastosowanych metod obliczeniowych i statystycznych, nadto nie uwzględnia wytycznych organu odwoławczego zawartych w decyzji z dnia [...] Jako uzasadnienie strona załączyła analizę operatu wykazując jego wadliwość w postaci tekstowej i graficznej.

Decyzją z dnia [...] Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P.na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu organ przypomniał dotychczasowy przebieg postępowania i stanowiska stron oraz przywołał brzmienie przepisów art. 36 i art. 37 ustawy, na podstawie których rozstrzygnął sprawę. Przystępując do własnej analizy sprawy wskazał, iż zgodnie z wypisem i wyrysem z miejscowego planu zatwierdzonego uchwałą z dnia 26 sierpnia 1991 r. nr 149/XI/91 przedmiotowa działka położona była w jednostce urbanistycznej C3 UO,MN,ZL,RL,ZD obejmującej tereny o pow. 585,5ha – strefa funkcjonalna mieszkaniowo-usługowa, ochrony ekologicznej i rolno-sadownicza o przeznaczeniu dla dominujących funkcji i użytkowania: usługi oświatowy, mieszkalnictwo o niskiej intensywności zabudowy, parki leśne, lasy, ogrody działkowe. Na rysunku planu obszar, na którym położona jest omawiana działka oznaczony był nr "12". Tym samym numerem oznaczony był teren położny u zbiegu ul. A i projektowanej obwodnicy miasta. Dla terenu "12" obowiązywały powyższe ustalenia oraz – tereny parków i zieleńców, stacje paliw. Reasumując, w planie obwiązującym do dnia 31 grudnia 2003 r. działka znajdowała się na terenie przeznaczonym wyłącznie pod parki zieleńce. Z kolei w uchwalonym w 2008 roku planie miejscowym działka nr [...] znajdowała się w jednostkach: 15LZ(mn) o podstawowym przeznaczeniu – tereny zalesień i tymczasowym – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, 16UC(mn) o podstawowym przeznaczeniu – usługi komercyjne i dopuszczalnym, - tereny zalesione, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna; 2KDD – projektowana ulica od ulicy oznaczonej jako 2KDL do granic opracowania. Kolegium wskazało, iż przedmiotowa nieruchomość nie była zabudowana przed uchwaleniem planu, nie dotyczą jej wiec ustalenia dotyczące tymczasowej zabudowy, zatem w stosunku do części terenu przeznaczonego w dalszym ciągu pod zalesienie nie nastąpiła zmiana przeznaczenia w stosunku do przeznaczenia w planie obowiązującym do końca 2003 roku. Faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu nie różni się od jego przeznaczenia w poprzednim planie. Zdaniem organu nie budzi także wątpliwości, że dla części nieruchomości oznaczonej symbolami 16UC i 2KDD zmiana przeznaczenia nastąpiła. Dla powstania obowiązku poniesienia renty planistycznej konieczne jest ustalenie, że do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, czyli czy bezpośrednim powodem wzrostu wartości były postanowienia planu. Kolegium oceniło, iż taki związek miał miejsce w niniejszej sprawie, co potwierdza operat szacunkowy, w którym rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównania nieruchomości parami. Analizując operat Kolegium wskazało, iż ze względu na to, że nieruchomość w dniu sprzedaży przeznaczona była na różne cele, wyceniając rzeczoznawca dokonał weryfikacji lokalnego rynku nieruchomości o charakterze komercyjnym (przeznaczonych pod zabudowę usługową), przeznaczonych pod drogi i tereny zielone. Badaniem objęte zostały ceny z okresu 2 lat poprzedzających dzień, na który określona została wartość nieruchomości. Wnikliwie analizując operat Kolegium uwzględniło jakie nieruchomości podobne uwzględniono do porównania, jakie są ich cechy charakterystyczne. Ostatecznie stwierdziło, iż operat został sporządzony prawidłowo, z uwzględnieniem obowiązujących przepisów ustawy i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Kolegium nie znalazło uchybień w operacie, które powodowałyby niezgodność z przepisami, rzeczoznawca uwzględnił w wycenie zróżnicowaną powierzchnię nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych i skorygował z tego tytułu cenę, co za tym niezasadny jest zarzut współwłaściciela, iż nieruchomości przyjęte do porównania nie są podobne ze względu na różnice w powierzchni. Podobnie jako niezasadny organ odwoławczy ocenił zarzut braku wskazania w operacie dokładnych dat transakcji porównawczych, gdyż wystarczające jest podanie miesiąca i roku zawarcia transakcji aby wyeliminować transakcje zbyt odległe od daty, na którą sporządzana jest wycena. Żaden przepis nie wymaga, aby do określenia wartości nieruchomości na dany dzień mogły posłużyć tylko transakcje zawarte w tym dniu, a do tego sprowadza się zarzut strony. Organ nie zgodził się z odwołującym, iż niedopuszczalne jest ustalenie renty planistycznej wobec zmiany przeznaczenia jedynie części nieruchomości, gdyż w przywołanym w odwołaniu wyroku sąd stwierdził, że nawet w sytuacji gdyby zmiana przeznaczenia w miejscowym planie dotyczyła tylko części nieruchomości, to i tak wycena powinna dotyczyć całej nieruchomości. I taka sytuacja zaistniała w sprawie i mimo, że w stosunku do części nieruchomości nie nastąpiła zmiana przeznaczenia, wyceną objęta jest cała nieruchomość tak jak i po uchwaleniu planu.

Mając na względzie liczne zastrzeżenia byłych współwłaścicieli co do operatu szacunkowego, Kolegium zwróciło się do stron z zapytaniem czy wnoszą o dokonanie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych oceny prawidłowości sporządzonego do sprawy operatu, bądź czy wnoszą o dokonanie ponownej wyceny przez innego rzeczoznawcę majątkowego. W odpowiedzi S. W. zrezygnowała z przeprowadzenia któregokolwiek z zaproponowanych dowodów, zaś K. P. wniósł o dokonanie ponownej wyceny – co skutkowało wydaniem przez Kolegium postanowienia o dopuszczeniu dowodu z operatu z ponownej wyceny sporządzonej na koszt i zlecenie K. P. i wyznaczyło termin złożenia operatu do dnia 31 stycznia 2014 r. – jednak strona takiego dokumentu nie złożyła.

Organ wyjaśnił również, iż nie miało miejsca przedawnienie roszczenia, gdyż zgodnie z jednolitym stanowiskiem judykatury, dla zachowania 5-letniego terminu do zgłoszenia roszczenia z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu, o którym mowa w art. 36 ust. 4 ustawy wystarczającym jest wszczęcie postępowania w tym przedmiocie. Na koniec dodał, iż pismem z dnia 27 czerwca 2013 r. organ I instancji poinformował strony o możliwości zapoznania się ze zgromadzonym w sprawie materiałem, co oznacza, iż zarzut naruszenia art. 10 k.p.a. nie jest zasadny.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi K.P. powtórzył zarzuty odwołania i wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości wraz z poprzedzającą ją decyzją organu I instancji, wstrzymanie wykonania zaskarżonego aktu i zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi złożyła również S. W., która również powieliła zarzuty i argumentację odwołania, wnosząc o uchylenie w całości decyzji organu I i II instancji. Nadto o przeprowadzenie dowodu poprzez wezwanie na rozprawę biegłego, który sporządził operat szacunkowy celem złożenia wyjaśnień co do metodyki sporządzenia operatu i uzyskanych wyników.

W odpowiedziach na skargi Samorządowe Kolegium Odwoławcze wywodząc jak w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wniosło o oddalenie skarg.

Na rozprawie w dniu 2 października 2014 r. sąd postanowił, na podstawie art. 111 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm. – w dalszej części uzasadnienia przywoływana jako: p.p.s.a.), połączyć niniejszą sprawy o sygn. akt II SA/Łd 463/14 ze skargi K. P. i sygn. akt II SA/Łd 464/14 ze skargi S. W.w celu ich łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia oraz dalej sprawę prowadzić za numerem II SA/Łd 463/14.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skargi nie zasługują na uwzględnienie.

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

W rozumieniu powyższych przepisów, sąd administracyjny bada legalność, czyli innymi słowy zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz z przepisami proceduralnymi, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Natomiast stosownie do art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a., uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji lub postanowienia następuje wówczas, gdy sąd stwierdzi: naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (lit. a), naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b), albo inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c). W razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala (art. 151 p.p.s.a.).

Po myśli art. 134 §1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach, prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.).

W ocenie sądu, tego rodzaju naruszeń prawa nie można przypisać wydanej w sprawie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] utrzymującej w mocy decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...], który ustalił S. W. i K. P. jako byłym współwłaścicielom opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] w B., w kwocie 113 100zł i w ½ tj. proporcjonalnie do przysługującego udziału we współwłasności, zobowiązał każdego z byłych współwłaścicieli do wniesienia opłaty.

W ocenie sądu organy administracji obu instancji prawidłowo przeprowadziły postępowanie wyjaśniające, którego przedmiotem było ustalenie opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Prawidłowo zastosowały przepisy prawa materialnego, zaś postępowanie administracyjne, w wyniku którego wydano decyzję ustalającą skarżącemu opłatę planistyczną, zostało przeprowadzone z zachowaniem reguł określonych w ustawie Kodeks postępowania administracyjnego.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia stanowił przepis art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który stanowi, iż jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się, zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 ustawy).

Opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości można żądać w terminie 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 w związku z ust. 4 ustawy). Przy czym odpowiednie stosowanie ust. 3 art. 37 ustawy do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 ustawy, należy rozumieć w ten sposób, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta, powinien – ma prawo – w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, wszcząć z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Termin 5 lat, o którym mowa w art. 37 ust. 3 ustawy należy rozumieć jako termin przedawnienia roszczeń w znaczeniu cywilistycznym oraz jako maksymalny termin, w którym można wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia przedmiotowej opłaty, a nie jako termin ograniczający wydanie orzeczenia w sprawie(vide: wyrok NSA z dnia 4 lutego 2011 r., sygn.akt II OSK 250/10 - http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 102, poz. 651 ze zm.) oraz przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Lektura powyższych regulacji prawnych jednoznacznie wskazuje, iż wydanie decyzji w przedmiocie opłaty planistycznej nie zależy od uznania organu, lecz jest obligatoryjne i uzależnione jedynie od spełnienia przesłanek określonych w art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 4 ustawy przy uwzględnieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczących wyceny nieruchomości i określenia wartości nieruchomości. Za takim stanowiskiem przemawia także judykatura, podkreślając w uzasadnieniach orzeczeń sądowych, iż właściwy organ administracji publicznej zobowiązany jest, w drodze decyzji administracyjnej, do ustalenia opłaty jednorazowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, tzw. "renty planistycznej", gdy spełnione zostaną łącznie dwa warunki. Po pierwsze - w następstwie uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrośnie wartość nieruchomości. Po wtóre - zbycie nieruchomości przez jej właściciela nastąpi przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące. Stwierdzenie, iż chociażby jedna z przesłanek nie jest spełniona uniemożliwia ustalenie opłaty planistycznej, w przeciwnym wypadku wydanie decyzji w przedmiocie opłaty planistycznej ma charakter obligatoryjny, przy posiłkowym zastosowaniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (vide: wyrok WSA w Łodzi z dnia 2 grudnia 2010 r., sygn.akt II SA/Łd 704/10 oraz z dnia 8 lutego 2012 r., sygn.akt II SA/Łd 1368/11; wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 25 marca 2009 r., sygn.akt II SA/Wr 478/08 - http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Powracając na grunt ustalonego w niniejszej sprawie stanu faktycznego nie budzi wątpliwości, iż skarżący byli współwłaścicielami działki nr [...] w B., którą zbyli notarialnie w dniu 27 listopada 2009 r. tj. po wejściu w życie uchwały Rady Miejskiej w Bełchatowie z dnia 28 sierpnia 2008 r. Nr XXVII/191/08 w sprawie zatwierdzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentu miasta Bełchatowa – południowej części osiedla Czaplinieckiego, a przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący.

Elementem spornym w niniejszej sprawie jest wystąpienie przesłanki wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem sądu stanowisko organu w tej kwestii zasługuje na uwzględnienie, co potwierdza lektura wyczerpującej analizy ustalonego stanu faktycznego i prawnego przeprowadzonej przez organy obu instancji. Niewątpliwie bowiem i organ odwoławczy, mając na uwadze obowiązki wynikające z art. 138 w związku z art. 15 k.p.a., w sposób szczegółowy i jasny przeanalizował ustalenia organu I instancji, przeprowadził dogłębną analizę operatu szacunkowego i w sposób logiczny i spójny podał powody, które przemawiały za oparciem zaskarżonego rozstrzygnięcia o wyliczenia wykonane przez biegłego. Organ dokonał oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadał chociażby, czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Prawidłowo ocenił, iż sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy operat szacunkowy został przygotowany z poszanowaniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Pamiętać przy tym trzeba, iż nie można żądać od organu, aby wkraczał w merytoryczną zasadność złożonego operatu, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Ocenie nie może zatem podlegać prawidłowość sporządzenia operatu lecz wyłącznie jego kompletność i przydatność jako materiału dowodowego, stanowiącego podstawę orzekania. Do merytorycznej oceny operatu nie jest też uprawniony sąd. Zarówno organy administracji publicznej, jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu na podstawie art. 80 k.p.a., zgodnie z którym organy mają prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna oraz ewentualnie żądać jej uzupełnienia (por. wyrok NSA z dnia 5 marca 2009 r., sygn.akt I OSK 292/08 oraz z dnia 26 stycznia 2006 r., sygn.akt II OSK 459/05; wyrok WSA w Warszawie z dnia 30 stycznia 2008 r., sygn.akt I SA/Wa 1833/07 - http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

W rozpatrywanej sprawie wartość nieruchomości przed zmianą przeznaczenia działki na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i w dniu sprzedaży, została przyjęta przez organy orzekające w wysokości wynikającej z operatu szacunkowego. Skarżący w toku postępowania administracyjnego nie złożyli żadnego innego dowodu, ani tym bardziej kontroperatu, pomimo deklaracji w tym zakresie zgłoszonej przez skarżącego K. P.. Podobnie skarżąca S. W., która od sporządzenia operatu szacunkowego przyjętego jako podstawę dowodową zaskarżonego rozstrzygnięcia, kwestionowała jego prawidłowość merytoryczną, a jednocześnie zrezygnowała z przeprowadzenia któregokolwiek z proponowanych przez organ dowodów, uznając jedynie, iż nie nastąpiła zmiana przeznaczenia gruntów, a co za tym brak jest podstawy do prowadzenia postępowania. Niemniej jednak do wszystkich zgłaszanych przez współwłaścicielkę zarzutów względem operatu organ odwoławczy ustosunkował się w zaskarżonej decyzji. Potwierdza to lektura uzasadnienia, gdzie organ omówił wszystkie zarzuty zgłaszane w odwołaniach współwłaścicieli, powołując się na odpowiednie przepisy prawa i ustalone fakty wykazał, iż sporządzony operat jest prawidłowy w zakresie w jakim uprawniony był taką ocenę przeprowadzić. Zwrócić przy tym należy uwagę, iż organ informował strony o możliwości dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych przewidzianej w art. 157 ust. 1 ustawy, z czego jednak strony nie skorzystały.

Zdaniem sądu analiza materiałów sprawy nie budzi wątpliwości, iż na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpił wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości. Jak wynika z akt, w dniu 28 sierpnia 2008 r. Rada Miejska w Bełchatowie podjęła uchwałę Nr XXVII/191/08 w sprawie zatwierdzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentu miasta Bełchatowa – południowej części osiedla Czaplinieckiego. Okolicznością niesporną jest także, iż przedmiotowa działka zgodnie z obowiązująca na dzień sprzedaży uchwałą z dnia 28 sierpnia 2008 r. znajdowała się w różnych jednostkach planistycznych. Część o pow. 3528m² oznaczona była symbolem 15 LZ(mn) tj. teren o przeznaczeniu podstawowym – tereny zalesień, tymczasowe – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna; część o pow. 2640m² oznaczona była symbolem 16 UC(mn) tj. teren o przeznaczeniu podstawowym – usługi, dopuszczalne – tereny zalesione, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna; część o pow. 360m² oznaczona była symbolem 2 KDD to projektowana ulica lokalna.

Z kolei zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej w Bełchatowie z dnia 26 sierpnia 1991 r. Nr 149/XI/91 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Bełchatów, omawiana działka położona była w jednostce urbanistycznej C3 UO,MN,ZL,RL,ZD obejmującej teren o pow. 585,5ha – strefa funkcjonalna mieszkaniowo-usługowa, ochrony ekologicznej i rolno-sadownicza o przeznaczeniu dla dominujących funkcji i użytkowania: usługi oświaty, mieszkalnictwo o niskiej intensywności zabudowy, parki leśne, lasy, ogrody działkowe. Na rysunku tego planu przedmiotowa działka znajdowała się w jednostce oznaczonej numerem "12" dla której obowiązywały powyższe ustalenia oraz przeznaczenie: tereny parków i zieleńców oraz stacji paliw. W ramach uszczegółowienia w rubryce "Warunki realizacji zagospodarowania terenu i informacje uzupełniające" wpisano: "Zapewnia się adaptację trwałą zespołów istniejącej zieleni wysokiej i niskiej w tym parku B oraz realizację nowej zieleni i stacji paliw na skraju terenów zieleni urządzonej w rejonie istniejącej ulicy A i nowoprojektowanej trasy wewnętrznej obwodnicy miejskiej". Natomiast z rysunku planu z 1991 r. wynika, że działka skarżących położona była przy ul. B. Powyższe uzasadnia konkluzję organu, iż wedle zapisów obowiązującego do dnia 31 grudnia 2003 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 1991 roku działka skarżących położna była na terenie przeznaczonym wyłącznie pod parki i zieleńce. Z powyższego zestawienia wynika bezspornie, iż zmiana przeznaczenia nieruchomości niewątpliwie nastąpiła i dotyczyła części nieruchomości oznaczonej symbolami 16UC i 2 KDD.

W tym miejscu warto wyjaśnić, uwzględniając zastrzeżenia skarżącego K. P., iż wycena prawidłowo dotyczyła całej nieruchomości, gdyż zmiana przeznaczenia jej części pod różne funkcje ma niewątpliwy wpływ na jej wartość jako całości. Tym bardziej, iż strona nie dokonała ewidencyjnego podziału działki i sprzedała ją jako jedną dużą działkę o różnorodnym przeznaczeniu w obecnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jedynie bowiem ewidencyjny podział skutkowałby sporządzeniem wyceny dla każdej wyodrębnionej działki z osobna. W powyższej kwestii sądownictwo administracyjne prezentuje konsekwentne stanowisko wskazując, iż nawet gdyby zmiana przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dotyczyła tylko części nieruchomości, to i tak wycena powinna dotyczyć całej nieruchomości. (por. orzeczenia WSA w Gdańsku z dnia 21 kwietnia 2010r., sygn.akt II SA/Gd 190/10, z dnia 18 października 2007 r., sygn.akt II SA/Gd 528/07 oraz z dnia 17 maja 2012 r., sygn. akt II SA/Gd 46/12; wyrok WSA w Łodzi z dnia 11 grudnia 2012 r., sygn.akt II SA/Łd 847/12 – http://cbois.nsa.gov.pl). Na marginesie zauważyć można, iż gdyby tylko ustalać wartość tej części nieruchomości, której przeznaczenie, a za tym wartość uległa zmianie, zwiększeniu, to w odniesieniu do części, która zmieniła przeznaczenie z terenów zielonych na usługowe o pow. 2770m² to opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wyniosłaby kwotę wyższą niż określona kwestionowaną decyzją. Zdaniem sądu w niniejszej sprawie nie budzi wątpliwości także ustalenie, iż zmiana przeznaczenia części nieruchomości skutkuje wzrostem wartości całej nieruchomości. Warto zwrócić uwagę iż skarżący sprzedali notarialnie przedmiotową nieruchomość za kwotę 1 550 000zł, a zatem za kwotę znacznie przewyższającą kwotę ustaloną przez biegłego rzeczoznawcę jako wartość nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – 669 500zł. Abstrahując jendakowoż od powyższych danych, jak ustalił biegły rzeczoznawca, wartość omawianej nieruchomości przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2008 roku wynosiła 292 500zł.

W tym stanie rzeczy sąd uznał, że zarówno zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji nie naruszają prawa w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy. Decyzje zostały wydane po wyczerpującym wyjaśnieniu wszelkich okoliczności faktycznych sprawy i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego, z poszanowaniem zasad wynikających z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Uzasadnienie decyzji zawiera wszystkie wymagane przepisami elementy, o których mowa w art. 107 § 3 k.p.a., w szczególności zawiera wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, a także wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Dlatego zarzuty naruszenia powołanych w skargach przepisów postępowania oraz prawa materialnego należy uznać za bezpodstawne.

Z tych wszystkich względów sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł o oddaleniu skarg.

a.tp.