Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 341/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2016-05-11 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono decyzję I i II inst
Powołane przepisy: article: art. 190
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 36 ust. 3 i 4  , art. 37 ust. 1 , 3 , 4, 6
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Aldona Gąsecka- Duda Sędziowie: WSA Magda Froncisz WSA Agnieszka Nawara- Dubiel (spr.) Protokolant: st. sekr. sąd. Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 kwietnia 2016 r. sprawy ze skargi Z. E. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 24 maja 2013 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącego Z. E. kwotę 9515 (dziewięć tysięcy pięćset piętnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta K. decyzją z dnia 7 listopada 2012 r., na podstawie art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1, 3, 4, 6, 11 i art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 2012 r. poz. 647), uchwały Nr [...] Rady Miasta K. z dnia 8 lutego 2006 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...] " (Dz. Urz. Woj. [...] ), art. 60 i art. 67 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (Dz. U. z 2009 r. Nr 157, poz. 1240 ze zm), orzekł o ustaleniu w stosunku do Z.E. jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) w wysokości 229 773,09 zł z uwagi na zbycie:

- prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w K. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] o powierzchni 0,0009 ha i nr [...] o powierzchni 0,0015 ha obr.[...] jedn. ewid. P. , objętej w dniu zbycia księgą wieczystą Nr [...] wraz z prawem własności wzniesionego na gruncie budynku, stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności, dalej w skrócie nieruchomość 1,

- prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, położonej w K. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,0025 ha obr. [...] jedn. ewid. P. , objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...] , wraz z prawem własności wzniesionego na gruncie budynku, stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności, dalej w skrócie nieruchomość 2,

- prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej w K. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] o powierzchni 0,0678 ha, nr [...] o powierzchni 0,2040 ha, nr [...] o powierzchni 0,1161 ha i nr [...] o powierzchni 0,0722 ha obr. [...] jedn. ewid. P. , objętej -w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...] , dalej w skrócie nieruchomość 3.

W uzasadnieniu organ podał, że w dniu 21 lipca 2006 r. Z.E. umową zawartą w formie aktu notarialnego dokonał przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonych jako działki nr [...] ,[...] ,[...] ,[...] ,[...] ,[...] wraz z prawem własności wzniesionych na trzech pierwszych działkach budynków stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności.

Przedmiotowe nieruchomości podlegają ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...] ", zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Miasta K. z dnia 8 lutego 2006 r., obowiązującego od dnia 29 kwietnia 2006 r., zgodnie z którym działki nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...] znajdują się w terenie zabudowy usługowej z dopuszczalną funkcją mieszkaniową oznaczonym na rysunku planu symbolem U.1, działka nr [...] znajduje się w terenie zabudowy usług wielofunkcyjnych oznaczonym na rysunku planu symbolem UC oraz terenie trasy komunikacyjnej - terenie drogi publicznej oznaczonym na rysunku planu symbolem KDD (ulica klasy D - dojazdowa), natomiast działka nr [...] znajduje się w terenie zabudowy usług wielofunkcyjnych oznaczonym na rysunku planu symbolem UC, terenie trasy komunikacyjnej- terenie drogi publicznej oznaczonym na rysunku planu symbolem KDD (ulica klasy D - dojazdowa) oraz terenie zabudowy usługowej z dopuszczalną funkcją mieszkaniową oznaczonym na rysunku planu symbolem U.1.

Bezpośrednio przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...] ", tj. przed dniem 29 kwietnia 2006 r., przedmiotowe nieruchomości nie podlegały ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z uwagi na utratę poprzedniego planu mocy prawnej po dniu 1 stycznia 2003 r.

Z treści § 37 uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...] " wynika, iż stawka procentowa służąca naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosi dla terenów U, U.l, UC - 30%, dla terenów MWU - 10%, a dla terenów innych - 0%;

Organ wskazał, że dla ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z art. 36 ust. 4 niezbędne jest łączne wystąpienie trzech przesłanek, tj.:

a) wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego,

b) określenia w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej (przy czym stawka ta nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości),

c) zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego (przy czym pod pojęciem "zbycie nieruchomości" należy rozumieć zarówno zbycie całej nieruchomości, jak i jej części, a także zbycie udziału w prawie własności nieruchomości.

Postępowanie prowadzono w trybie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego z uwagi na linię orzecznictwa przyjętą przez Naczelny Sąd Administracyjny (wyrok NSA z dnia 3 września 2004 r. sygn. akt OSK 520/04 OSP 2005, z. 7-8, poz. 91; wyrok NSA z dnia 7 października 2005 r. sygn. akt II OSK 93/05; wyrok NSA z dnia 6 kwietnia 2006 r. sygn. akt II OSK 710/05), zgodnie z którą do ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) nie stosuje się przepisów Ordynacji podatkowej.

Jednocześnie organ wskazał, że z dniem 1 stycznia 2010 r. weszła w życie ustawa z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (Dz. U. z 2009 r. Nr 157, poz. 1240, ze zm.), która w art. 67 nakazuje do spraw dotyczących należności o których mowa w art. 60 środków publicznych stanowiących niepodatkowe należności budżetowe o charakterze publiczno-prawnym nieuregulowanych ustawą stosować przepisy kpa i odpowiednio przepisy działu III ustawy Ordynacja podatkowa. W związku z powyższym w tym zakresie zastosowano odpowiednio właściwe przepisy Ordynacji podatkowej.

Dwie przesłanki niezbędne dla ustalenia renty planistycznej, tj. określenie w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej oraz zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego wystąpiły już w momencie wszczęcia postępowania, natomiast ustalenie czy wystąpiła trzecia przesłanka, tj. wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego wymagało uzyskania dowodu w postaci opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. Operat taki na zlecenie organu został przedłożony w dniu 2 lipca 2012 r. W ocenie organu operat został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109, ze zm.) z uwzględnieniem art. 37 ust. 1 i art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz zgodnie z obowiązującymi standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych.

Rzeczoznawca majątkowy ustalił, iż od dnia 29 kwietnia 2006 r. nieruchomość [...] (działki nr [...] i nr [...] ), nieruchomość [...] (działka nr [...] ) oraz nieruchomość [...] (działki nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...] ) podlegają ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...] " z opisanym wyżej przeznaczeniem. Z uwagi na fakt, iż bezpośrednio przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...] " nie obowiązywał plan miejscowy, rzeczoznawca majątkowy, przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia renty planistycznej, przyjął faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego. Na podstawie oględzin przeprowadzonych w dniu 19 czerwca 2012 r. organ stwierdził, że faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości w przypadku nieruchomości 1 i nieruchomości 2 to tereny przemysłowe zabudowane boksami garażowymi, natomiast w przypadku nieruchomości 3 to teren przemysłowy niezabudowany. Rzeczoznawca majątkowy ustalił ponadto, iż do dnia 1 stycznia 2003 r. nieruchomości podlegały ustaleniom miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. , zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Miasta K. z dnia 16 listopada 1994 r. (Dz. Urz. Woj. [...] ), zmieniającą uchwałę Nr [...] Rady Narodowej Miasta K. z dnia 25 kwietnia 1988 r. w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. (Dz. Urz. Woj. [...] ) zgodnie z którym znajdowały się w Obszarze Produkcji i Zaplecza Technicznego oznaczonym na rysunku planu symbolem PS 14, w którym to obszarze ponadto obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr [...], nr [...] i nr [...] . Dla odzwierciedlenia wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego wyłącznie uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...] " rzeczoznawca majątkowy przyjął stan nieruchomości z dnia wejścia w życie powyższego planu miejscowego, tj. 29 kwietnia 2006 r. Dla określenia wszystkich trzech wartości rynkowych nieruchomości 1 (działek nr [...] i nr [...] ), nieruchomości 2 (działki nr [...] ) oraz nieruchomości 3 (działek nr [...] nr [...] , nr [...] i nr [...] ) jako przedmiotu prawa własności rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu została ustalona łącznie dla zbywanych prawa użytkowania wieczystego nieruchomości 1, wraz z prawem własności wzniesionego na gruncie budynku, stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności, prawa użytkowania wieczystego nieruchomości 2, wraz z prawem własności wzniesionego na gruncie budynku, stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości 3 i wynosi 229 773,09 zł.

Od decyzji odwołał się Z.E. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 24 maja 2013 r., znak: [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa w związku z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

Z.E. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ja decyzji organu l instancji oraz zasądzenia kosztów postępowania. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie:

- art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez uznanie, że Prezydent Miasta K. wykazał, iż nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego,

- art. 37 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez uznanie, że w wyznaczonym pięcioletnim terminie organ winien jedynie wszcząć postępowanie administracyjne, a nie jest wymagane w nim wydanie decyzji w sprawie,

- art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez uznanie, że znaczna zwłoka w wydaniu decyzji przez Prezydenta Miasta K. nie jest przesłanką do uchylenia decyzji, albowiem nie miała istotnego wpływu na rozstrzygnięcie sprawy,

- art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez znanie, że wniesienie nieruchomości aportem do spółki jest sprzedażą w rozumieniu tego przepisu i uzasadnia naliczenie opłaty planistycznej na wnoszącego raport,

- art. 2 § 1 pkt 1, art. 47 §1 i art. 53 § 1 ustawy Ordynacja podatkowa oraz zastosowanie art. 60 i 67 ustawy o finansach publicznych, poprzez uznanie, że w odniesieniu do ustalania renty planistycznej odpowiednie zastosowanie znajdują przepisu działu lII Ordynacji podatkowej,

- art. 7, 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 i art. 136 k.p.a. poprzez nienależyte uzasadnienie zaskarżonej decyzji oraz nierozważenie wszechstronne zebranego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności niewłaściwą ocenę przedłożonego przez Prezydenta Miasta K. operatu szacunkowego.

Wyrokiem z dnia 10 grudnia 2013 r., sygn. II SA/Kr 1127/13 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie oddalił skargę.

Po rozpoznaniu skargi kasacyjnej Z.E. wniesionej od powyższego wyroku, Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie (dalej NSA) wyrokiem z dnia 7 grudnia 2015 r., sygn. II OSK 806/14 uchylił wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie i przekazał sprawę temu sądowi do ponownego rozpatrzenia.

W uzasadnieniu wyroku NSA wskazał, co następuje.

Odnośnie zarzutu naruszenia prawa materialnego (art. 37 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 4 u.p.z.p.): w myśl art. 37 ust. 3 u.p.z.p. roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3 u.p.z.p. można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Z kolei według art. 37 ust. 4 przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4. Natomiast przepis art. 36 ust. 4 stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego termin 5 lat (od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące), o którym mowa w art. 37 ust. 3 u.p.z.p., należy rozumieć jako termin przedawnienia roszczeń w znaczeniu cywilistycznym oraz jako maksymalny termin, w którym można wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 4 u.p.z.p.), a nie jako termin ograniczający wydanie orzeczenia w sprawie. Nie ulega zaś wątpliwości, że za zgłoszenie roszczenia uznać należy zawiadomienie o wszczęciu postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej, co w niniejszej sprawie nastąpiło przed upływem 5 lat od uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Taka wykładnia przepisu art. 37 ust. 4 u.p.z.p. pozwala na równe traktowanie podmiotów, które zgodnie z art. 36 ust. 3 i 4 u.p.z.p. mają prawo do dochodzenia na drodze postępowań cywilnego albo administracyjnego należności z tytułu odpowiednio: odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości albo opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (por.: wyrok NSA z dnia 4 lutego 2011 r., sygn. akt II OSK 207/10, wyrok NSA z dnia 6 grudnia 2012 r., sygn. akt II OSK 1394/11).

Także zarzut naruszenia art. 37 ust. 6 u.p.z.p. poprzez uznanie, że znaczna zwłoka w wydaniu decyzji przez Prezydenta Miasta K. nie jest przesłanką do uchylenia decyzji, nie zasługiwał na uwzględnienie. Skoro bowiem nie nastąpiło przedawnienie orzekania w przedmiocie ustalenia renty planistycznej, bowiem wszczęcie postępowania nastąpiło przed upływem terminu 5 lat od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to zwłoka w wydaniu decyzji nie mogła mieć znaczenia dla ustania obowiązku wymierzenia renty planistycznej. Użycie w art. 37 ust. 6 u.p.z.p. pojęcia "bezzwłoczny" nie jest określeniem terminu prawa materialnego do wydania decyzji w sprawie. Przepis ten ma dyscyplinować organ w dochodzeniu należności budżetowych gminy, jednakże jak już wspomniano, zwłoka w wydaniu decyzji nie daje podstaw do twierdzenia, że tylko z tego powodu odpadły przesłanki do ustalenia renty planistycznej.

Chybiony jest również zarzut naruszenia art. 37 ust. 1 u.p.z.p. poprzez uznanie że wniesienie nieruchomości aportem do spółki jest sprzedażą w rozumieniu powołanego przepisu. Przepis ten stanowi, że wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Odnosząc się do tego zarzutu przytoczyć należy ewolucję zmian przepisu art. 36 u.p.z.p. Art. 36 ust. 4 u.p.z.p. w brzmieniu pierwotnym przewidywał wymierzenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wyłącznie w razie dokonania jej sprzedaży. Przepis ten został jednakże zmieniony przez art. 10 pkt 3 ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 141, poz. 1492) z dniem 22 września 2004 r. w ten sposób, że słowo "sprzedaż" zastąpiono pojęciem "zbycie". W ustawie planistycznej nie zostało sprecyzowane znaczenie tego pojęcia. Należy jednak wziąć pod uwagę, że cytowaną ustawą z dnia 28 listopada 2003 r. dodano do art. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami punkt 3b, zawierający definicję ustawową (legalną) zbywania i nabywania nieruchomości, które należy rozumieć jako dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste. W tej sytuacji celowym jest w ocenie Sądu odwołanie się do definicji zbywania nieruchomości zawartej w ustawie o gospodarce nieruchomościami dla określenia zakresu zastosowania art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dodać należy, że w orzecznictwie przyjmuje się jednolicie, że jednoczesne dokonanie tym samym aktem zmiany brzmienia art. 36 ust. 4 u.p.z.p. w ten sposób, że słowo "sprzedaje" zastąpiono słowem "zbywa" oznacza, że ustawodawca dostrzegł wąskie zastosowanie ww. przepisu jedynie do typowych czynności sprzedaży i w związku z tym poszerzył katalog zdarzeń prawnych objętych jego regulacją. Skoro zaś powyższe zmiany zostały zawarte w jednym akcie prawnym, zasadnym jest przyjęcie, że ustawodawca zamierzał pojęcie: "zbycia nieruchomości" wprowadzone w art. 36 ust. 4 ustawy objąć definicją wprowadzoną w art. 4 pkt 3b ustawy o gospodarce nieruchomościami (zob. wyrok z dnia 8 stycznia 2013 r., sygn. akt II OSK 1630/11). W wyroku z dnia 7 października 2008 r., sygn. akt I OSK 856/08 (publ. w CBOIS) NSA stwierdził, że wniesienie wkładu do spółki kapitałowej stanowi czynność prawną, w wyniku której ulega przeniesieniu własność przedmiotu wkładu, a więc czynność, o której mowa w art. 4 pkt. 3b i art. 34 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Poglądy te zasługują na aprobatę także na gruncie rozpoznawanej sprawy, przy czym okoliczność, że umowę zbycia nieruchomości Skarżący zawarł "sam ze sobą" i tym samym nie został w żaden sposób wzbogacony są o tyle nietrafne, że abstrahują od prawnego usytuowania spółki kapitałowej jako samoistnej osoby prawnej (posiadającej odrębny od majątku skarżącego kapitał) oraz związanego z tym faktu, że skarżący wyzbył się prawa użytkowania wieczystego przedmiotowych działek gruntu i formalnie przestał być ich użytkownikiem wieczystym (por. wyrok NSA z dnia 10 października 2013 r., sygn. akt II OSK 1076/12).

NSA uwzględnił natomiast zarzut naruszenia art. 2 § 1 pkt 1, art. 47 § 1 i art. 53 § 1 o.p. oraz zastosowania art. 60 i art. 67 u.f.p., poprzez uznanie przez Sąd I instancji, że w odniesieniu do ustalenia renty planistycznej odpowiednie zastosowanie znajdują przepisy działu III o.p. Należy podkreślić, że w przepisach art. 36 i 37 u.p.z.p. nie ma odesłania do przepisów Ordynacji podatkowej, które jest powszechnie stosowaną techniką legislacyjną, jeżeli prawodawca chce wskazać przepisy zamieszczone w innej ustawie, które uzupełniają lub odmiennie regulują sprawy normowane ustawą. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 2 października 2015 r., sygn. akt II OSK 148/14, odesłanie do odpowiedniego stosowania przepisów działu III Ordynacji podatkowej, zamieszczone w art. 67 ustawy o finansach publicznych jest mało precyzyjne i zbyt szerokie, bez określenia, które przepisy działu III Ordynacji podatkowej mają zastosowanie do poszczególnych niepodatkowych należności budżetowych o charakterze publicznoprawnym. Sam prawodawca powinien te rzeczy określić w tworzonym akcie prawnym, przy założeniu, że mamy do czynienia z racjonalnym prawodawcą, który przestrzega zasady przyzwoitej legislacji (zasada pewności prawa i zaufania obywateli do państwa i stanowionego przez nie prawa). Fakt, że w art. 37 u.p.z.p. nie zamieszczono odesłania do odpowiedniego stosowania działu III Ordynacji podatkowej, a uczyniono to w następnym przepisie art. 37e u.p.z.p. dowodzi, że przepisy Ordynacji podatkowej mogą być stosowane jedynie wówczas gdy przepis zawarty w materialnoprawnej regulacji prawa administracyjnego odesłanie do stosowania Ordynacji podatkowej zawiera (por. wyrok NSA z dnia 2 października 2014 r., sygn. akt II OSK 148/14). Odpowiednie stosowanie przepisów działu III Ordynacji podatkowej w sprawach dotyczących opłaty planistycznej, powinno wynikać wprost z przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a nie z domniemania zastosowania wyprowadzanego za pośrednictwem innej, trzeciej ustawy (ustawy o finansach publicznych), która także zawiera wiele wątpliwości i niejasności interpretacyjnych.

Ostatecznie NSA podzielił zarzut skargi kasacyjnej podnoszący wadliwe określenie w decyzji Prezydenta Miasta K. możliwości naliczenia odsetek w przypadku nieterminowego uiszczenia renty planistycznej, jak i 14-dniowego terminu do uiszczenia opłaty z tytułu renty planistycznej. W konsekwencji rację ma skarżący kasacyjnie twierdząc, że nie było podstaw prawnych do określenia w decyzji organu I instancji, w oparciu o art. 47 § 1 i art. 53 § 1 Ordynacji podatkowej, terminu do uiszczenia opłaty renty planistycznej ani podstaw do wskazania uprawnienia do naliczenia odsetek za przekroczenie tego terminu.

NSA uwzględnił także w części zarzuty skargi kasacyjnej dotyczące naruszenia przepisów postępowania. Zgodnie z treścią przepisu art. 36 ust. 4 u.p.z.p., opłatę planistyczną pobiera się w sytuacji, gdy wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Ustalając zatem w sprawie niniejszej wzrost wartości nieruchomości rzeczoznawca w operacie szacunkowym powinien był uwzględnić przeznaczenie nieruchomości w planie zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta K. z dnia 16 listopada 1994 r. oraz planie zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta K. z dnia 8 lutego 2006 r., mając na uwadze treść art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wiązało się to z prawidłową oceną sporządzonego przez rzeczoznawcę operatu szacunkowego, będącego dowodem w sprawie.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony dnia 16 listopada 1994 r., dopuszczał także lokalizację na przedmiotowym terenie usług komercyjnych. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z uzasadnienia zaskarżonego wyroku nie wynika, aby Sąd I instancji dostatecznie skontrolował zaskarżoną decyzję pod względem prawidłowości ustalenia przeznaczenia działek Skarżącego, wynikającego z zapisów § 26 ust. 1 i 2 planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. zatwierdzonego uchwałą z dnia 16 listopada 1994 r. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego przedstawione konstatacje Sądu I instancji są nazbyt ogólne i nie udzielają odpowiedzi na zasadnicze pytanie, czy dopuszczenie pod pewnymi warunkami zabudowy komercyjnej na tym terenie według postanowień "starego" miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czyniło ten teren mniej atrakcyjny cenowo w porównaniu z postanowieniami obecnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Sąd I instancji, kontrolując zaskarżoną decyzję powinien był zatem zbadać i dać temu wyraz w uzasadnieniu wyroku, czy organ orzekający, oceniając operat jako dowód w sprawie (art. 80 k.p.a.) wyjaśnił i ocenił prawidłowość przyjętego przez rzeczoznawcę przeznaczenia w/w działek w starym planie i jaki to miało ewentualnie wpływ na ustalenie opłaty planistycznej, czy rozważono możliwość przyjęcia dopuszczalnego w starym planie przeznaczenia nieruchomości. Nie rozważono zatem dostatecznie dopuszczalnego przeznaczenia nieruchomości w "starym" miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Jako chybione uznał NSA pozostałe argumenty wskazane na poparcie zarzutów naruszenia przepisów postępowania. Odnośnie do analizy autorstwa rzeczoznawcy majątkowego H.D. NSA wskazał, że rację ma Sąd I instancji traktując ją jako stanowisko w sprawie, a nie dowód z opinii biegłego. Analiza to została złożona na etapie postępowania sądowoadministracyjnego. Zatem nie mogła być uznana za dowód w sprawie w postępowaniu administracyjnym. Ponadto to organ administracji publicznej decyduje o przeprowadzeniu dowodu z opinii biegłego i wskazuje tego biegłego. Zatem przedłożenie opinii sporządzonej przez osobę, która wprawdzie jest rzeczoznawcą majątkowym ale której organ nie zobowiązał do przedłożenia takiej opinii należało uznać za przedłożenie stanowiska strony w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012r., poz. 270, dalej zwana p.p.s.a.), sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 i 2 p.p.s.a., aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny, konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia przepisów prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo też do naruszenia przepisów prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania albo stwierdzenia nieważności decyzji.

Na wstępie przypomnieć należy, że poprzednio wydany w kontrolowanym postępowaniu administracyjnym wyrok WSA w Krakowie z dnia 10 grudnia 2013 r. sygn. IISA/Kr 1127/13 został uchylony przez Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 7 grudnia 2015 r. sygn. II OSK 806/14.

Stosownie do treści art. 190 p.p.s.a. "Sąd, któremu sprawa została przekazana, związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny. Nie można oprzeć skargi kasacyjnej od orzeczenia wydanego po ponownym rozpoznaniu sprawy na podstawach sprzecznych z wykładnią prawa ustaloną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny."

Ocena prawna wyrażona w orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego jest wiążąca w sprawie dla sądu pierwszej instancji zarówno wówczas, gdy dotyczy zastosowania przepisów prawa materialnego, jak również przepisów postępowania administracyjnego. Oznacza to, że wojewódzki sąd administracyjny jest obowiązany rozpatrzyć sprawę ponownie, stosując się do oceny prawnej zawartej w uzasadnieniu wyroku, bez względu na poglądy prawne wyrażone w orzeczeniach sądowych w innych sprawach. Ratio legis unormowania art. 190 p.p.s.a. sprowadza się do przyspieszenia postępowania sądowo-administracyjnego poprzez uznanie, że pomimo uchylenia orzeczenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania, pewne kwestie sporne zostały już ostatecznie przesądzone. Powoduje to w konsekwencji zawężenie granic ponownego rozpoznania sprawy. (tak NSA w Warszawie w wyroku z dnia 2 października 2015 r. sygn. II OSK 47/14 oraz z dnia 15 maja 2015 r. sygn. II FSK 730/15). Tym samym Sąd, któremu sprawa została przekazana do ponownego rozpoznania, nie ma całkowitej swobody przy wydawaniu nowego orzeczenia. Przede wszystkim "granice sprawy", o których mowa w art. 134 § 1 p.p.s.a., podlegają zawężeniu do granic, w jakich Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznał sprawę i w jakich wydał orzeczenie. Tak więc rozpoznając sprawę powtórnie, sąd pierwszej instancji musi interpretować i stosować art. 134 § 1 p.p.s.a. przy uwzględnieniu postanowień zawartych w art. 168 § 3, art. 183 § 1 i art. 190 p.p.s.a. (Tarno, Jan Paweł. Art. 190. W: Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz, wyd. V. Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, 2011.)

Dokonawszy w niniejszej sprawie kontroli zaskarżonej decyzji pod kątem tak określonych kryteriów, Wojewódzki Sąd Administracyjny doszedł do wniosku, że skarga jest uzasadniona.

Naczelny Sąd Administracyjny w swoim wyroku jednoznacznie przesądził następujące okoliczności:

1. organ dotrzymał pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 37 ust. 3 u.p.z.p., rozumianego jako maksymalny termin, w którym można wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 4 u.p.z.p.),

2. wniesienie nieruchomości aportem do spółki jest sprzedażą w rozumieniu art. 37 ust. 1 u.p.z.p. powołanego przepisu,

3. brak jest podstaw prawnych do określenia w decyzji organu I instancji, w oparciu o art. 47 § 1 i art. 53 § 1 Ordynacji podatkowej, terminu do uiszczenia opłaty z tytułu renty planistycznej ani podstaw do wskazania uprawnienia do naliczenia odsetek za przekroczenie tego terminu,

4. przedłożenie opinii sporządzonej przez osobę, która wprawdzie jest rzeczoznawcą majątkowym, ale której organ nie zobowiązał do przedłożenia takiej opinii należało uznać za przedłożenie stanowiska strony w sprawie. O przeprowadzeniu dowodu z opinii biegłego i wskazaniu osoby biegłego decyduje organ administracji publicznej.

Kwestie te jako ostatecznie rozstrzygnięte nie podlegają zatem dalszym rozważaniom w niniejszym postępowaniu.

Naczelny Sąd Administracyjny wskazał natomiast, że Sąd I instancji niedostatecznie skontrolował zaskarżoną decyzję pod względem prawidłowości ustalenia przeznaczenia działek Skarżącego, wynikającego z zapisów planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. zatwierdzonego uchwałą z dnia 16 listopada 1994 r.

NSA za niedostateczną uznał w szczególności dokonaną przez Sąd I Instancji ocenę decyzji organu II Instancji, (a pośrednio także i operatu szacunkowego zaakceptowanego w tej decyzji), w zakresie przeznaczenia dopuszczalnego nieruchomości skarżącego, określonego w "starym" miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego ustalić należy, czy dopuszczenie pod pewnymi warunkami zabudowy komercyjnej na tym terenie według postanowień "starego" miejscowego planie zagospodarowania przestrzennego, czyniło ten teren mniej atrakcyjny cenowo w porównaniu z postanowieniami obecnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego i czy w związku z tym rzeczywiście wartość nieruchomości wzrosła.

Nie jest sporne w sprawie, że nieruchomości skarżącego zgodnie z miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta K. , zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Miasta K. z dnia 16 listopada 1994 r. (Dz. Urz. Woj. [...] ), zmieniającą uchwałę Nr [...] Rady Narodowej Miasta K. z dnia 25 kwietnia 1988 r. w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. (Dz. Urz. Woj. [...] .)- dalej zwany planem ogólnym - znajdowały się w Obszarze Produkcji i Zaplecza Technicznego oznaczonym na rysunku planu symbolem [...] w którym to obszarze ponadto obowiązywały trzy strefy polityki przestrzennej: nr [...] , nr [...] i nr [...]

Przeznaczenie terenów o symbolu PS 14 regulował § 26 planu ogólnego, zgodnie z którym podstawowe przeznaczeniem gruntów w tym terenie to:

1) zakłady przemysłowe (w tym energetyczne),

2) zakłady eksploatacji powierzchniowej,

3) bazy i zaplecza techniczne budownictwa oraz składy, magazyny i hurtownie dla obsługi jednostek produkcyjnych i handlowych,

4) urządzenia produkcji rolnej i hodowlanej, w tym urządzenia obsługi rolnictwa (na terenach strefy intensywności miejskiej),

5) inne bazy i zaplecza, obiekty rzemiosła produkcyjnego,

6) inkubatory przedsiębiorczości, parki i centra technologiczne, targi krajowe i międzynarodowe.

Jako przeznaczenie dopuszczalne określono:

1) lokalizację urządzeń komunikacji i urządzeń infrastruktury technicznej,

2) lokalizację urządzeń ograniczających skażenia środowiska, zakłady przetwórstwa odpadów,

3) lokalizację zapleczy administracyjno-technicznych lub socjalnych dla przedsiębiorstw, usług komercyjnych, szkół przyzakładowych i ośrodków doskonalenia zawodowego,

4) tereny zieleni,

5) przebudowę istniejących budynków mieszkalnych w celu poprawy standardów lub do zwiększania dotychczasowej powierzchni użytkowej nie więcej niż o 10%,

6) adaptację innych budynków na cele mieszkaniowe.

W ust. 3 przewidziany, że obiekty lub urządzenia, wymienione jako przeznaczenie dopuszczalne można lokalizować pod warunkiem:

1) że stanowią one uzupełnienie lub wzbogacenie przeznaczenia podstawowego,

2) zachowania zasady, aby takie obiekty lub urządzenia projektowane i istniejące z zakresu użytkowania dopuszczalnego łącznie, nie zajmowały więcej niż 40 % danego Obszaru,

3) nienaruszenia ustaleń obowiązujących dla stref polityki przestrzennej.

Dodatkowo cały szereg uwarunkowań dla przedmiotowego terenu określono w poszczególnych obowiązujących tam strefach.

Strefa nr [...] ("Strefa restrukturyzacji i rekultywacji terenów przemysłowych i poprzemysłowych" - § 50 planu ogólnego) ustanowiona została w celu przywrócenia przyrodniczej i kulturowej funkcji terenów otwartych i ograniczenia uciążliwości działalności przemysłowych, dla uzyskania warunków równowagi ekologicznej oraz walorów estetycznych miasta. Na obszarach położonych w Strefie nr [...] zabronionym było utrwalanie dotychczasowych działalności i intensyfikacja działań nie opartych na aktualnych programach rozwoju, programach restrukturyzacji i rekultywacji terenów, sporządzonych przy uwzględnieniu przepisu § 58 oraz § 59 ust. 1 i 2.

Strefa nr [...] ("Strefa ochrony i kształtowania bliskiego planu widoku" - § 52 planu ogólnego) ustanowiona została "w celu zachowania harmonijności bliskiego planu widoku, dbałości o nie zakłócanie i nie przesłonięcie istotnej części widoku leżącej w głębi, stanowiącej główny przedmiot ochrony"

Na obszarach położonych w Strefie działaniem podstawowym jest ochrona gabarytu i formy. Na obszarach położonych w Strefie działaniami dodatkowymi są:

1) osłabienie negatywnego oddziaływania obiektów i zespołów usytuowanych wewnątrz strefy zakłócających odbiór zabytkowej sylwety niewłaściwą formą bądź wysokością - poprzez zmianę formy (zwieńczenia, wewnętrznych podziałów), koloru, obniżenie lub usunięcie obiektu względnie maskowanie zielenią przy uwzględnieniu przepisu §58,

2) kreacja rozumiana jako możliwość dogęszczania zabudowy w Strefie pod warunkiem utrzymania harmonijności w widokach panoramicznych i właściwych relacji z częścią widoku leżącą w głębi a stanowiącą główny przedmiot ochrony - niedopuszczenia do przesłonięcia tejże części, względnie jej zakłócenia, przy uwzględnieniu przepisu §58.

Na obszarach położonych w Strefie nr [...] dopuszcza się w wyjątkowych przypadkach:

1) nadbudowę względnie wprowadzenie budynków o gabarycie wyższym niż charakterystyczny dla danego miejsca (przy czym przez gabaryt charakterystyczny dla danego miejsca, względnie gabaryt lokalny rozumie się gabaryt przeważającej części budynków, w przypadkach zaś skrajnej dysproporcji i znacznego zróżnicowania wysokości - gabaryt zabudowy o wartości wyższej).

Działania te mogą dotyczyć terenów o dużym zróżnicowaniu wysokości zabudowy wpływającym ujemnie na walory kompozycyjne i są możliwe przy uwzględnieniu przepisu §58,

2) wprowadzenie nowych obiektów eksponowanych pod warunkiem, że nie będą one konkurencyjne w stosunku do obiektów eksponowanych zabytkowych (dominant, subdominant i akcentów). Dotyczy to przypadku istniejącej destrukcji krajobrazu danej części miasta i utraty przez nią dominant historycznych, bądź niedokończenia kompozycji urbanistycznej i jest możliwe wyłącznie przy uwzględnieniu przepisu §58.

Na obszarach położonych w Strefie nr [...] zabronionym jest:

1) przekraczanie gabarytu zabudowy charakterystycznego dla danego miejsca za wyjątkiem przypadków określonych w ust. 4 pkt 1,

2) wprowadzanie obiektów silnie eksponowanych - dominant, subdominant, z wyjątkiem sytuacji szczególnych, określonych w ust. 4 pkt 2,

3) prowadzenie napowietrznych linii przesyłowych.

Dodatkowo, zarówno dla strefy nr [...] jak i nr [...], w § 58 i § 59 planu ogólnego wprowadzono następujące postanowienia (§ 58):

1. Ustala się wykaz wymagań uzupełniających do ustaleń stref w zakresie ochrony i kształtowania krajobrazu, których spełnienia przez inwestora zażądać może w zależności od uznania takiej potrzeby, właściwy organ administracji samorządowej:

1) uzyskanie opinii Wojewódzkiego Konserwatora Przyrody lub (i) Konserwatora Zabytków.

2) sporządzenie ekspertyzy wpływu na krajobraz naturalny (i) lub kulturowy, w tym ekspertyzy widokowej oraz jej pozytywnego zaopiniowania przez Konserwatora Zabytków lub ekspertów.

3) przeprowadzenie konkursu dla wyłonienia przez Sąd konkursowy koncepcji urbanistyczno-architektonicznej lub też przedłożenie [...] wariantowych opracowań koncepcji urbanistyczno-architektonicznej celem wyboru najlepszego wariantu.

4) sporządzenie programu rekultywacji lub rewaloryzacji strefy lub jej fragmentu i uzyskanie akceptacji przez właściwe Wydziały UMK.

5) sporządzenie koncepcji urbanistycznej lub koncepcji urbanistycznej połączonej z projektem scalenia gruntów w przypadkach określonych w planie.

6) uzyskanie interpretacji planu dokonanej przez zespół autorski planu lub inny zespół ekspercki w przypadkach spornych.

(§ 59)

Na obszarze całego miasta, z uwagi na potrzebę zapewnienia szczególnych warunków ochrony niezbędne jest, w zakresie określonym przez przepisy szczególne, wykonanie ocen oddziaływania na środowisko zamierzonych inwestycji, mogących pogorszyć stan środowiska.

W przypadkach spornych, co do stopnia uciążliwości zamierzonych inwestycji oraz konieczności wykonania oceny oddziaływania na środowisko, organ administracji samorządowej ustalający warunki zabudowy i zagospodarowania terenu wystąpi do Wojewody o nałożenie na inwestora obowiązku przedłożenia przedmiotowej oceny.

Natomiast strefa [...] ("Strefa intensywności miejskiej" - § 55 planu ogólnego) ustanowiona została w celu intensyfikacji wykorzystania terenów o dobrej dostępności komunikacyjnej oraz podniesienia ładu przestrzennego i walorów funkcjonalnych przez realizację nowych obiektów i zespołów oraz modernizację, uzupełnianie i przekształcanie terenów o nieutrwalonej strukturze.

Zgodnie z § 55 ust. 2 pkt. 4 planu ogólnego, dla obszarów PS ustalono:

a) zakaz lokalizacji zakładów eksploatacji powierzchniowej,

b) warunek wydzielenia w granicach obszaru powszechnie dostępnego pasa zieleni izolacyjnej o szer. min. 15 m, przylegającego do przestrzeni publicznej oraz urządzenia powszechnie dostępnego przejścia z zielenią towarzyszącą przez teren zakładu, jeśli jego bok jest dłuższy niż 150 m.

W ust. 7-8 § 55 ustalono dodatkowe wskaźniki i wymagania dla całej strefy (wskaźniki dopuszczalnej liczby miejsc parkingowych na powierzchni terenu działki; wymagania poprzedzające uzyskanie stosownych decyzji administracyjnych umożliwiających rozpoczęcie inwestycji, takich jak: koncepcja integracji nowej inwestycji z istniejącym układem w zakresie przestrzennym i przedmiotowym oraz w trybie wyznaczonym przez właściwy organ administracji samorządowej w trakcie postępowania lokalizacyjnego, koncepcję zagospodarowania całego obszaru oraz koncepcję integracji z sąsiadującymi obszarami w zakresie i trybie j.w.; studium dostępności).

Szczegółowy wypis z miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego znajduje się w aktach administracyjnych organu I Instancji (k. 27-30 oraz k. 34).

Szacując wartość nieruchomości skarżącego, rzeczoznawca majątkowy przywołała (str. 18-19 operatu szacunkowego) przeznaczenie podstawowe i dopuszczalne szacowanych nieruchomości według § 26 planu ogólnego. Natomiast na stronie 32 - 33 operatu, w rozdziale pt. "Analiza nieruchomości o podobnym przeznaczeniu jak nieruchomości wyceniane wg. planu ogólnego", rzeczoznawca dokonała analizy przeznaczenia nieruchomości skarżącego, wyłącznie z uwzględnieniem przeznaczenia podstawowego tj. "pod zabudowę przemysłową, przemysłowo-usługową", nie uwzględniając przeznaczenia dopuszczalnego, oraz nie analizując warunków, pod którymi było możliwe zrealizowanie przeznaczeń dopuszczalnych. Nadto rzeczoznawca nie uwzględniła postanowień planu ogólnego dotyczących poszczególnych stref (szczegółowo wyżej przywołanych), których ustalenia również obowiązywały na obszarze nieruchomości skarżącego.

Tym samym organy obu instancji zaakceptowały operat, w którym nie wzięto pod uwagę i nie rozważono dopuszczalnego przeznaczenia nieruchomości, co może mieć wpływ na wycenę nieruchomości według przeznaczenia w planie ogólnym.

Ponownie prowadząc postępowanie, organ będzie obowiązany zlecić rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, kompleksowo uwzględniającego przeznaczenie nieruchomości skarżącego w planie ogólnym, przy czym nie chodzi tu tylko o przeznaczenie dopuszczalne, określone w § 26 ust. 2 planu ogólnego, ale również o warunki i ograniczenia określone w ust. 3 § 26 oraz wynikające z ustaleń dotyczących wszystkich stref, w których nieruchomości skarżącego były położne. Tylko bowiem pełna ocena przeznaczenia nieruchomości skarżącego według planu ogólnego, dokonana z uwzględnieniem wszystkich typów przeznaczeń (podstawowego i dopuszczalnego), ale również i wszystkich związanych z nimi ograniczeń i uwarunkowań, da obraz rzeczywistej wartości nieruchomości skarżącego w czasie obowiązywania planu ogólnego. W zależności od wyniku tak dokonanego oszacowania, będzie dopiero możliwe określenie, czy i o ile wartość nieruchomości skarżącego wzrosła po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...] ".

Z wszystkich wyżej wymienionych względów zaskarżona decyzja została uchylona na zasadzie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. c p.p.s.a.

O kosztach orzeczono na zasadzie art. 200 p.p.s.a., przy czym stawkę wynagrodzenia radcy prawnego reprezentujące skarżącego ustalono na kwotę 7.200 zł, na podstawie § 14 ust. 2 pkt. 1 w związku z § 6 pkt. 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu. (t.j. Dz. U. z 2013 r. poz. 490 z późn. zm.).

Zgodnie bowiem z § 21 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych. (Dz. U. poz. 1804), które weszło w życie w dniu 1 stycznia 2016r. - do spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie rozporządzenia stosuje się przepisy dotychczasowe do czasu zakończenia postępowania w danej instancji. Czynności sądowe podejmowane przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie przy ponownym rozpoznaniu sprawy (po skasowaniu wyroku poprzednio wydanego w sprawie), były kontynuacją postępowania zapoczątkowanego wniesieniem przez skarżącego skargi w czerwcu 2013r., dotyczyły zatem postępowania toczącego się cały czas w I Instancji.