Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 728/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2008-06-12 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Oddalono skargę
Powołane przepisy: journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 56, art. 61, art. 54, art. 64
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1589
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji  inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA - Halina Kremis, Sędziowie: Sędzia WSA - Alicja Palus, Sędzia NSA - Julia Szczygielska /sprawozdawca/, Protokolant: Paweł Kysiak, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 29 maja 2008 r. sprawy ze skargi W.P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania części mieszkalnej istniejącego budynku na niepubliczny zakład opieki zdrowotnej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu decyzją z dnia [...], Nr [...], podjętą na podstawie art. 138 § 1 pkt. 1 k.p.a., Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta W. z dnia [...], Nr [...], ustalającą na rzecz P.K. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania części mieszkalnej istniejącego budynku na niepubliczny zakład opieki zdrowotnej, przewidzianej do realizacji na działce nr 196/4, AM-12, obręb K. we W. przy ul. [...]. W uzasadnieniu organ odwoławczy stwierdził, iż wnioskiem z dnia 29 grudnia 2006 r. P.K. wystąpił do Prezydenta W. o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na przebudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na niepubliczny zakład opieki zdrowotnej przewidzianej do realizacji na działce nr 196/4, AM-12, obręb K.. W dniu 9 stycznia 2007 r., działająca w imieniu Inwestora, B.J. dokonała zmiany wniosku żądając ustalenia warunków zabudowy jedynie dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania części mieszkalnej (I piętro) na niepubliczny zakład opieki zdrowotnej.

W trakcie toczącego się postępowania, strony – W.P., I.C., P.B., kwestionowały możliwość ustalenia warunków zabudowy, wskazując, że inwestycja spowoduje utrudnienia w ruchu drogowym, albowiem wyznaczona liczba miejsc parkingowych jest zbyt mała. Ponadto strony wskazywały, iż przychodnia lekarska już funkcjonuje.

Opisaną wyżej decyzją, organ I instancji ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania części mieszkalnej istniejącego budynku na niepubliczny zakład opieki zdrowotnej. Uzasadniając swe rozstrzygnięcie, organ wskazał, że wprawdzie w obszarze analizowanym funkcją dominującą jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, jednakże znajdują się w nim również budynki o funkcji usługowej w zakresie reklam i studio komputerowe, zaś w budynku objętym wnioskiem - gabinet lekarski. W ocenie organu I instancji projektowana zmiana sposobu użytkowania będzie stanowiła kontynuację funkcji usługowej w zakresie zdrowia.

Pierwszoinstancyjne rozstrzygnięcie zaskarżyła W.P. oraz I.C.. W uzasadnieniu odwołania strony wywiodły, iż ustalona liczba miejsc parkingowych na działce Inwestora jest zbyt mała i będzie powodowała utrudnienia w ruchu drogowym. W ocenie Odwołujących się, także wymiary miejsc parkingowych uniemożliwiają parkowanie pojazdów.

Kolegium rozpatrując wniesione odwołanie zważyło, iż prawo do zagospodarowania i zabudowy nieruchomości jest podstawowym elementem prawa własności. Z kolei ochrona prawa własności stała się filarem ustroju Rzeczypospolitej Polskiej i podstawowym prawem ekonomicznym gwarantowanym przez art. 64 Konstytucji. Niewątpliwie, deklarowany przez Konstytucję prymat prawa własności i swobody zagospodarowania terenu potwierdza art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazujący, że "każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do: zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich".

Zgodnie z art. 56, w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2007 r. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) nie można, odmówić ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania tereny jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Jak wynika z art. 52 ust. 3 ustawy nie można uzależnić wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy od zobowiązania się wnioskodawcy do spełnienia nieprzewidzianych odrębnymi przepisami świadczeń lub warunków. Powołane przepisy stanowią o związanym charakterze decyzji o warunkach zabudowy. Oznacza to, że ilekroć wnioskowana zabudowa jest zgodna z przepisami prawa, organ lokalizacyjny ma obowiązek wydać decyzję ustalającą warunki zabudowy.

Stosownie do treści art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5) jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa wart. 88 ust.1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W ocenie Kolegium w rozpatrywanej sprawie wszystkie przesłanki dla ustalenia warunków zabudowy zostały spełnione.

Działka objęta inwestycją usytuowana jest w sąsiedztwie działek dostępnych z tej samej drogi publicznej, zabudowanych w sposób pozwalający określić wymagania w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Zdaniem Kolegium, z przeprowadzonej przez organ pierwszej instancji analizy wynika, że zamierzenie inwestycyjne będzie stanowiło kontynuację dotychczasowej funkcji w terenie. W obszarze analizowanym funkcją dominującą jest funkcja mieszkaniowa jednorodzinna, ale występują także budynki z przeznaczeniem na usługi (studio komputerowe, gabinety lekarskie, wykonywanie szyldów, reklam i napisów). Kontynuacja funkcji, jak podkreśla się w doktrynie, oznacza, że "zabudowa musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu (w tym użytkowania obiektów). (...). Jako zasadę można przyjąć, że w zakresie kontynuacji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Nowa zabudowa jest dopuszczalna o tyle, o ile można ją pogodzić z już istniejącą funkcją. Z momentem wykazania sprzeczności przestaje ona być dopuszczalna. Jeżeli istniejąca zabudowa realizuje funkcję mieszkaniową, nie oznacza to, że nowy obiekt może być tylko budynkiem mieszkalnym. Towarzyszyć takim obiektom może np. sklep osiedlowy, przychodnia lekarska czy urządzenia rekreacyjne" (Z. Niewiadomski (red.), Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Warszawa 2006, str. 500). W rozpatrywanej sprawie, zmiana sposobu użytkowania obiektu z mieszkalnego na przychodnię lekarską nie jest sprzeczna z zasadą zachowania ładu przestrzennego w terenie. Dominująca zabudowa mieszkaniowa nie wyklucza bowiem możliwości lokalizacji przychodni. Usługi w zakresie zdrowia stanowią bowiem naturalną funkcję uzupełniającą dla zabudowy mieszkaniowej.

Badając dostęp terenu inwestycji do drogi publicznej, Kolegium stwierdziło, że warunek ten również został spełniony. Zgodnie bowiem z art. 2 pkt 14 w/w ustawy, przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Teren objęty inwestycją ma dostęp do drogi publicznej - od ul. [...]. Z dokonanej przez Kolegium analizy pozostałych przesłanek warunkujących uzyskanie decyzji lokalizacyjnej wynika, że także zostały one spełnione. Istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla realizacji inwestycji. Teren nie wymaga także uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Zamierzeniu inwestycyjnemu nie sprzeciwia się też żaden inny przepis prawa.

Reasumując Kolegium stwierdziło, że planowana inwestycja spełnia łącznie wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 omawianej ustawy. Z tego tez względu, mając na uwadze powołany, już przepis art. 56 ustawy - nie można było w ocenie organu odmówić inwestorowi ustalenia warunków zabudowy.

Badając legalność ustaleń zawartych w pierwszoinstancyjnym rozstrzygnięciu, Kolegium stwierdziło, że ustalenia te odpowiadają obowiązującym przepisom. Zgodnie z art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 wymienione ustawy, decyzja o warunkach zabudowy określa: 1) rodzaj inwestycji; 2) warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie: a) warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, b) ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, c) obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, d) wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich, e) ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych; 3) linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali, z zastrzeżeniem art. 52 ust. 2 pkt 1. Szczegółowy sposób zapisywania ustaleń decyzji lokalizacyjnej określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 164, poz. 1589). Organ I instancji prawidłowo oznaczył rodzaj zabudowy - "zabudowa usługowa". Zasadnie też wskazał na odstąpienie od określania parametrów zabudowy, skoro inwestycja nie spowoduje zmiany cech i parametrów zabudowy. W ocenie Kolegium, ustalenia odnoszące się do wymagań ochrony interesu osób trzecich w sposób zupełny chronią interesy wszystkich stron postępowania.

Sporne między stronami jest ustalenie wymagań związanych z obsługą komunikacyjną. Stosownie do treści § 4 pkt 6 powołanego rozporządzenia, ustalenia dotyczące obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej zapisuje się w szczególności poprzez określenie sposobu zaopatrzenia w wodę, energię elektryczną i cieplną, środki łączności, odprowadzania ścieków i gospodarowania odpadami, a także określenie dostępu do drogi publicznej oraz wymaganej ilości miejsc parkingowych. Nie budzi zatem wątpliwości, że organ miał obowiązek wskazać liczbę miejsc parkingowych. Rozporządzenie oraz ustawa nie wskazuje jednak w jaki sposób należy wyliczyć wskaźnik miejsc parkingowych. Pozostawione to zostało uznaniu organu, który biorąc pod uwagę, charakter inwestycji oraz całokształt sprawy ustala wiążąco liczbę miejsc parkingowych. W rozpatrywanej sprawie, organ lokalizacyjny ustalił liczbę miejsc parkingowych na poziomie pięciu. Przedmiotowa inwestycja polega na zmianie jednego piętra budynku (domu jednorodzinnego) na przychodnię lekarską. Utworzenie przychodni lekarskiej na jednym piętrze budynku jednorodzinnego, ze względu na wielkość przyszłej przychodni, nie spowoduje dużego wzrostu natężenia ruchu drogowego i wystarczająca jest liczba miejsc parkingowych na poziomie ustalonym w decyzji lokalizacyjnej. Dodatkowo organ I instancji ustalił, iż wygospodarowanie miejsc parkingowych, Inwestor obowiązany jest dokonać na działce objętej inwestycją. Takie wskazanie nie przesądza zdaniem Kolegium o konkretnej lokalizacji miejsc parkingowych, ale obliguje jedynie inwestora do ich utworzenia w liczbie pięciu. W tym kontekście zarzuty stron Odwołujących się, a dotyczących wymiarów miejsc parkingowych nie mogą w ocenie Kolegium zostać uwzględnione.

W rozpatrywanej sprawie Kolegium, nie dopatrzyło się też żadnych uchybień procesowych w toku pierwszoinstancyjnego postępowania. Strony prawidłowo zostały zawiadomione o wszczęciu postępowania oraz o jego zakończeniu i możliwości wypowiedzenia się co do zebranych w sprawie dowodów i materiałów. Zastrzeżeń nie budzi także ustalenie wszystkich istotnych okoliczności sprawy, albowiem odbyło się ono z poszanowaniem przepisów kodeksu postępowania administracyjnego oraz innych przepisów proceduralnych wynikających z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wyznaczony obszar analizy funkcji i cech zabudowy odpowiada rygorom §3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Ocena materiału dowodowego nie wychodzi poza granice swobodnej oceny materiału dowodowego. Wyciągnięte wnioski są logiczne, spójne, konsekwentne i zgodne z doświadczeniem życiowym. Skład orzekający, dokonując własnej oceny materiału dowodowego, doszedł do takich samych wniosków, jak organ I instancji. Także uzasadnienie pierwszoinstancyjnego rozstrzygnięcia jest zgodnie z wymogami art. 107 § 1 i 3 Kpa. Prawidłowo organ wskazał ustalenie faktyczne i motywy prawne, które legły u podstaw rozstrzygnięcia oraz ustosunkował się do twierdzeń stron zgłaszanych w toku postępowania (w szczególności odnoszących się do powstania przychodni przed uzyskaniem decyzji lokalizacyjnej oraz miejsc parkingowych).

Mając na uwadze powyższe Kolegium orzekło, jak wyżej.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu na powyższą decyzję wniosła W.P., żądając jej uchylenia jako naruszającej prawo i interes prawny skarżącej. Skarżąca zarzuciła, że obie decyzje wydano bez przeprowadzenia wizji lokalnej, opierając się jedynie na oświadczeniach Inwestora.

W ocenie skarżącej organ bezpodstawnie przyjął, iż wniosek inwestora spełnia łącznie warunki przewidziane w art. 61 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Organ zupełnie pominął fakt narastających dla mieszkańców ulic [...] i [...] we W. uciążliwości spowodowanych natężeniem ruchu (przyjazd i parkowanie samochodów personelu zatrudnionego w gabinetach lekarskich przy ul. [...] oraz pacjentów) a tym samym zwiększoną emisją spalin. Inwestor nie zorganizował wjazdu z ul. [...] na posesję nr 17 pomimo, że został do tego zobligowany decyzją nr [...]. Brak wjazdu na posesję przy ul. [...] uniemożliwia prawidłowe funkcjonowanie parkingu przy gabinetach lekarskich a przede wszystkim powoduje dewastacje trawników wzdłuż ulicy.

Zdaniem skarżącej pięć miejsc parkingowych przy tworzonym niepublicznym zakładzie opieki zdrowotnej, który obsługuje pacjentów z całego [...], o czym świadczą tablice rejestracyjne zaparkowanych wzdłuż ulicy samochodów, nie zaspokoi potrzeb tego typu placówki na miejsca parkingowe bez uszczerbku dla mieszkańców sąsiednich domów.

Kontynuacja funkcji usługowej w zakresie ochrony zdrowia spowoduje ujemne skutki dla mieszkańców ul. [...] i ul. [...].

Powoływanie się w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, że na działce sąsiedniej funkcjonuje studio komputerowe oraz pracownia szyldów i reklamy, co wskazuje na spełnienie warunku przewidzianego w art. 61 ust. 1 ustawy jest zdaniem skarżącej nadinterpretacją przepisów tej ustawy i nie uwzględnia w zaistniałym stanie faktycznym Jej interesów. Posesja w której zdaniem organu funkcjonuje studio komputerowe posiada miejsca parkingowe oraz swobodny wjazd z ul. [...].

Utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji bez przeprowadzenia oględzin w miejscu prowadzenia działalności gospodarczej przez P.K. jest zdaniem skarżącej naruszeniem zasady zawartej w art. 7 k.p.a.

W piśmie procesowym wniesionym do Sądu w dniu 29 maja 2007r. przez pełnomocnika skarżącej ponowiony został wniosek oraz zarzuty przedstawione w skardze. Ponowiono zarzut, iż sprawa "utworzenia 5 miejsc parkingowych" nie została dokładnie i należycie zbadana zarówno przez organ I, jak i II instancji pod kątem możliwości zaparkowania 5 samochodów na posesji przy ul. [...].

Równocześnie podniesiono, że bez względu na faktyczną liczbę miejsc parkingowych na terenie posesji, miejsca te nie są przeznaczone i udostępniane pacjentom, lecz służą wyłącznie dla potrzeb personelu przychodni, gdy zaś samochody pacjentów blokują ulicę [...].

Zdaniem pełnomocnika skarżącej błędna jest ocena Kolegium, że cyt.: "utworzenie przychodni lekarskiej na jednym piętrze budynku jednorodzinnego ze względu na wielkość przyszłej przychodni, nie spowoduje dużego natężenia ruchu drogowego". Ocena ta jest nietrafna, bowiem już tylko praca jednego gabinetu lekarskiego spowodowała znaczne i odczuwalne przez mieszkańców natężenie ruchu drogowego w obrębie ulicy [...] oraz skrzyżowania tej ulicy z ul. [...], co pokazują liczne zdjęcia robione przez mieszkańców w różnych porach dnia. W miarę uruchamiania kolejnych gabinetów, mieszkańcy obserwują dalszy wzrost natężenia ruchu drogowego i zanik bezpieczeństwa w tym rejonie. Skarżąca uważa, że wydanie przez Prezydenta W. decyzji z dnia [...] winno było być poprzedzone wnikliwym zbadaniem sprawy pod kątem stworzenia solidnego zaplecza dla przyjęcia samochodów licznych pacjentów, a które częstokroć parkują po kilka godzin. Zabrakło - Jej zdaniem - w ocenie organów całościowego spojrzenia i ogarnięcia sprawy w powyższym zakresie.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Na wstępie podkreślić należy, że Wojewódzki Sąd Administracyjny nie orzeka o istocie sprawy administracyjnej, czyli nie przyznaje określonych uprawnień, jak i nie odmawia ich przyznania, lecz rozstrzyga o legalności decyzji, to jest o ich zgodności z prawem na podstawie stanu prawnego i faktycznego istniejącego w dniu wydania zaskarżonej decyzji.

Działając zatem w granicach kompetencji wynikających z art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych /Dz. U. Nr 153, poz. 1269/ w związku z art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm./, Wojewódzki Sąd Administracyjny jest obowiązany skontrolować, czy zaskarżona decyzja odpowiada prawu, czy też to prawo narusza i w zależności od tej oceny orzec w sposób przewidziany w art. 145 lub art. 151 w/w ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji, Sąd stosownie do zapisu art. 134 powołanej wyżej ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, nie jest związany granicami skargi. Przepis ten umożliwia Sądowi wszechstronne i obiektywne zbadanie sprawy niezależnie od podniesionych zarzutów.

Rozpatrując stan faktyczny i prawny niniejszej sprawy, Sąd stwierdził, że skarga nie może być uwzględniona, jako że ocena przeprowadzonego postępowania oraz stanowisko organu odwoławczego nie daje podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji.

Materialno-prawną podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym /Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm./, zwaną dalej ustawą.

I tak zgodnie z art. 59 ust. 1 przywołanej ustawy, każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na wykonaniu robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części wymaga ustalenia warunków zabudowy decyzją administracyjną, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W rozpoznawanej sprawie – jak wskazują akta sprawy – wymogi nakładające konieczność uzyskania decyzji o warunkach zabudowy zostały spełnione.

W myśl zaś art.56 w związku z art.64 ust.1ustawy, nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. W ocenie Sądu taka niezgodność w niniejszej sprawie nie zachodzi.

Istotny jest przy tym przepis art. 61 ust. 1 ustawy, który uzależnia wydanie decyzji o warunkach zabudowy od łącznego spełnienia wymogów, określonych w punktach od 1–5 tegoż przepisu, t.j.: kontynuacji istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych /pkt 1/; dostępu do drogi publicznej /pkt 2/; zapewnienia wystarczającego uzbrojenia terenu /pkt 3/; braku wymogu uzyskania dla danego terenu zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolne i nieleśne /pkt 4/ oraz zgodności decyzji z przepisami odrębnymi /pkt 5/.

Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, uzależnia zatem zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się przez inwestora do określonych istniejących cech zagospodarowania terenu sąsiedniego /tzw. zasada dobrego sąsiedztwa/. Celem tegoż przepisu jest zagwarantowane ładu przestrzennego w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno estetyczne.

Zasada dobrego sąsiedztwa zakłada konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym i architektonicznym.

Podkreślić przy tym należy, że szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących cech nowej zabudowy w powiązaniu z analizą stanu istniejącego, określony został w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego /Dz. U. Nr 164, poz. 1588/ - zwanym dalej rozporządzeniem, wydanym na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 61 ust. 6 ustawy.

Lektura akt niniejszej sprawy wskazuje, że organ pierwszej instancji rozpatrując wniosek P.K. o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania części mieszkalnej /I piętro/ istniejącego budynku na niepubliczny zakład opieki zdrowotnej, przewidzianej do realizacji na działce nr 196/4, AM-12, obręb K. we W. przy ul. [...], przeprowadził w tym względzie postępowanie z zachowaniem wymogów określonych tak w w/w ustawie jak i w/w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. W konsekwencji tegoż postępowania organ ten, nie uchybiając także przepisom procedury administracyjnej, zasadnie wydał opisaną wyżej decyzję z dnia [...], Nr [...].

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że w rozpatrywanej sprawie zachodziła podstawa do wydania przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. zaskarżonej decyzji utrzymującej w mocy decyzję Prezydenta W. z dnia [...], Nr [...] o ustaleniu na rzecz P.K. warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania części mieszkalnej /I piętro/ istniejącego budynku na niepubliczny zakład opieki zdrowotnej.

Oznacza to, że Sąd w pełni podziela stanowisko oraz argumentację organu odwoławczego zaprezentowaną w zaskarżonej decyzji. W świetle szczegółowo przedstawionej argumentacji w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, uznać należy - wbrew zarzutom skargi, że zapadłe rozstrzygnięcie Kolegium jest w pełni zasadne.

I tak zgodzić się w pełni należy ze stwierdzeniem Kolegium, że choć w obszarze analizowanym funkcja mieszkaniowa jest dominująca, to przedmiotowa zmiana sposobu użytkowania części obiektu nie jest sprzeczna z zasadą zachowania ładu przestrzennego w terenie, tym bardziej, że jak trafnie zauważył organ odwoławczy planowane zamierzenie stanowić będzie kontynuację dotychczasowej funkcji /na parterze istniejącego budynku prowadzona jest już działalność usługowa – gabinet lekarski/, gdy nadto sporne zamierzenie stanowi niewątpliwie funkcję uzupełniającą dla budownictwa mieszkaniowego.

Istotne jest przy tym także i to, że w obszarze analizowanym prowadzona jest już działalność usługowa, polegająca m. innymi na prowadzeniu studia komputerowego, jak i świadczenia usług w zakresie reklamy.

Podzielić także należy stanowisko Kolegium, że decyzja organu pierwszej instancji z dnia [...], Nr [...] odpowiada wymogom określonym w przepisie art. 54 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W wydanej decyzji organ pierwszej instancji określając tak rodzaj inwestycji, warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, linie rozgraniczające teren inwestycji - posłużył się nazewnictwem wynikającym z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003r. w sprawie oznaczeń przedmiotowych nazewnictwa stosowanych w decyzji przedmiotowych ustaleniu lokalizacji celu publicznego oraz z decyzji przedmiotowych warunkach zabudowy /Dz. U. Nr 164, poz.1589/.

Niesporne jest w sprawie, że w decyzji tej w pkt.2 lit. d) dotyczącym ustaleń obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury, organ pierwszej instancji ustalił m. innymi, iż:

"Minimalna ilość stałych miejsc postojowych po planowanej zmianie sposobu użytkowania powinna wynosić 5 miejsc postojowych i należy je zapewnić na terenie działki nr 196/4, AM -12, obręb K.".

Odnosząc się do zarzutu skarżącej, iż wyznaczona przez organ liczba 5 miejsc parkingowych jest zbyt mała, wskazać należy, że tak przepisy w/w rozporządzenia, jak i przepisy omawianej ustawy nie określają zasad ustalania miejsc postojowych – parkingowych. W tej sytuacji ustalenie tych miejsc w minimalnej liczbie 5, przy zmianie sposobu użytkowania jednego piętra budynku z mieszkalnej na przychodnię lekarską, gdy z akt sprawy wynika, iż powierzchnia tej części obiektu wynosi 100 m2 powierzchni użytkowej, zaś powierzchnia działki nr 196/4 wynosi 644 m2 - nie można przyjąć, że organ naruszył w tym względzie przepisy prawa, zwłaszcza, że projekt tej decyzji z początkową liczba 3 miejsc parkingowych został zaopiniowany przez Zarząd Dróg i Komunikacji we W. w dniu 9 lutego 2007 r.

Podkreślić przy tym należy, że z przedmiotowej decyzji o warunkach zabudowy jednoznacznie wynika, iż dopuszczalność planowanej inwestycji – zmiana sposobu użytkowania, organ uzależnił od urządzenia-zapewnienia minimum pięciu miejsc parkingowych na działce objętej warunkami zabudowy. Szczegółowe ustalenia w tym zakresie będą jednak przedmiotem postępowania na etapie ubiegania się o pozwolenie na budowę.

Trafne jest tym samym stwierdzenie organu odwoławczego, że przedmiotowe wskazanie miejsc parkingowych nie przesądza o konkretnej lokalizacji tych miejsc, lecz zobowiązuje jedynie przyszłego inwestora do ich utworzenia.

Opisana wyżej decyzja organu pierwszej instancji uprawnia jedynie potencjalnego inwestora do ubiegania się o rozpoczęcie procesu inwestycyjno–budowlanego, na warunkach w niej określonych.

W świetle powyższych ustaleń niezasadny jest zarzut skargi, iż organy nie przeprowadzając oględzin przedmiotowej działki dopuściły się naruszenia przepisu art.7 k.p.a. - wydając skarżone decyzje.

W ocenie Sądu zbędne było przeprowadzanie przedmiotowych oględzin, z tej to przede wszystkim przyczyny, że nie było uzasadnienia prawnego do przeprowadzenia przez organ postępowania dowodowego w żądanym przez skarżącą zakresie, gdy zaś kwestia konkretnego usytuowania wyznaczonej liczby miejsc parkingowych, uwzględniająca przepisy techniczne, oceniana będzie dopiero na etapie ubiegania się przez inwestora o wydanie pozwolenia na budowę.

Istotne jest przy tym, że w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjęte zostało, że ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu może nastąpić tylko w takim zakresie w jakim sprawa nie jest objęta przepisami prawa budowlanego /por. wyrok NSA z dnia 7 sierpnia 1998r., sygn. akt IV SA 1584/96, ONSA 1/2000, poz.15/. Decyzje o warunkach zabudowy są decyzjami szczególnymi, określającymi jedynie możliwość realizacji inwestycji zgodnej z obowiązującymi przepisami prawa w zakresie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania przestrzennego oraz przepisami szczególnymi, której precyzyjne warunki określa się dopiero w pozwoleniu na budowę. Kwestie wpływu usytuowania zamierzonej inwestycji na powstanie w świetle prawa budowlanego uciążliwości lub niedogodności dla nieruchomości sąsiedniej, będą badane w toku postępowania w sprawie pozwolenia na budowę i nie mogą podlegać ocenie w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu może następować tylko w takim zakresie, w jakim nie jest objęta zakresem regulacji prawa budowlanego. W przeciwnym razie orzekanie o wymaganiach ochrony interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy w istocie pozbawiłoby jej możliwości dochodzenia przysługujących im praw w późniejszym postępowaniu o pozwolenie na budowę, gdzie zagrożenia ich interesów przybierają o wiele bardziej konkretny i realny kształt. Z kolei z punktu widzenia inwestora nie może być tak, że obowiązki innego postępowania administracyjnego (o pozwoleniu na budowę) są wymagane w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy, a więc w innej sprawie i w innym postępowaniu.

W konsekwencji powyższych ustaleń, przyjąć należy, że kontrola zgodności z prawem zaskarżonej decyzji, do czego ograniczają się kompetencje Sądu nie wykazała, by zaskarżona decyzja jak i decyzja ją poprzedzająca wydane zostały z naruszeniem przepisów prawa, o którym stanowi przepis art. 145 u.p.s.a.

Brak zatem było uzasadnionych podstaw do uwzględnienia skargi i z tych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.

H.B. 10.07.2008r.