Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 336/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2019-08-26 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Anna Siedlecka (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Alicja Palus Asesor WSA Wojciech Śnieżyński Protokolant: asystent sędziego Małgorzata Szymańska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 6 sierpnia 2019 r. sprawy ze skargi A. K. sp. z o.o. S.K.A. z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia (...) stycznia 2019 r. nr (...) w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami w parterze, z garażem podziemnym wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. na rzecz strony skarżącej kwotę 997 złotych (słownie : dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotów kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia (...) października 2018 r. Nr (...) Prezydent W. odmówił ustalenia warunków zabudowy na rzecz A. sp. z o.o. s.p.k. dla terenu przy ul. O. we W. na nieruchomościach oznaczonych geodezyjnie jako działki nr (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...) w obrębie Z. dla inwestycji obejmującej budowę dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami w parterze, z garażem podziemnym wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną. W ocenie organu I instancji pomimo że zostały spełnione warunki art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p., to nie został spełniony warunek wymieniony w art. 61 ust. 1 pkt 1, tzw. zasada dobrego sąsiedztwa.

W odwołaniu od powyższej decyzji wniesionym przez stronę A. sp. z o.o. s.p.k. z/s w W. zarzucono naruszenie przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1) u.p.z.p., poprzez :

- błędne przyjecie, że planowana inwestycja nie wpisuje się ani w kontekst urbanistyczny osiedle, ani w kontekst architektoniczny, przez co nie jest spełniona tzw. zasada dobrego sąsiedztwa.

- błędne przyjęcie, że zasada dobrego sąsiedztwa ma prymat nad zasadą swobody zabudowy nieruchomości skarżącego, podczas gdy prawo własności jest prawem nadrzędnym nad normami ograniczającymi to prawo,

- błędne przyjęcie, że przez działki sąsiednie w rozumieniu ww. przepisu rozumie się tylko działki bezpośrednio sąsiadujące z działkami skarżącego lub działki znajdujące się w najbliższym otoczeniu, podczas d\gdy przez działki sąsiednie rozumie się wszystkie działki znajdujące się w obszarze analizowanym,

- brak ustalenia, czy planowana inwestycja może należeć do przedsięwzięć , o których mowa w art. 59 ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

Ponadto zarzucono naruszenie art. 7, 77 § 1 w zw. z art. 80 w zw. z art. 107 § 1 k.p.a., poprzez brak wszechstronnego wyjaśnienia stanu faktycznego i prawnego sprawy, przejawiające się brakiem odniesienia się do obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego na obszarze sąsiadującym z nieruchomościami skarżącego, które to oba plany przewidują na terenie nim objętym możliwość realizacji inwestycji polegających na budowie nowych budynków mieszkalnych wielorodzinnych.

Decyzją z dnia (...) stycznia 2019 r. Nr (...) Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W motywach rozstrzygnięcia wskazano, że organ I instancji prawidłowo wyznaczył obszar analizowany, przyjmując za postawę do jego wyznaczenia szerokość frontu działki od ul. O., wynoszącą 176 m. Tym samym, granice obszaru analizowanego powinny być wyznaczone w odległości co najmniej 528 m w każdym kierunku od granic działek zainwestowania. W rozpatrywanej sprawie poprowadzono granice tego obszaru w odległości od 570 m do 1070 m, uwzględniając pełne obrysy działek zabudowanych (za wyjątkiem działek drogowych i rolnych, które nie wpływają na ocenę stanu zabudowy). Oceniając obszar analizowany, Kolegium doszło do takiej samej konkluzji jak organ I instancji, tj. że wyznaczony obszar z racji jego położenia i stopnia zurbanizowania, daje pełną wiedzę o stanie zabudowy i zagospodarowania nieruchomości sąsiednich, a w konsekwencji pozwala na dokonanie ustaleń wymaganych ustawą oraz rozporządzeniem wykonawczym odnośnie planowanego zamierzenia.

W obszarze analizowanym funkcją dominującą jest funkcja mieszkaniowa – zarówno jednorodzinna jak i wielorodzinna. Oba rodzaje zabudowy występują jednak w odrębnych skupiskach. Zabudowa jednorodzinna zlokalizowana jest przede wszystkim w zachodniej części obszaru analizowanego, szczególnie w okolicach skrzyżowania ul. O. i ul. D. S. i samej ul. D. S., zaś wielorodzinna - w części południowej, szczególnie po obu stronach ul. Z.. Teren objęty wnioskiem inwestora leży poza obszarem zabudowanym, pośród gruntów rolnych rozciągających się po północnej stronie ul. O.. Najbliższa zabudowa znajduje się po przeciwnej, południowej stronie ul. O. i jest to rozproszona zabudowa jednorodzinna. Dopiero za tą zabudową, na południe od ul. S.i działki nr (...), zlokalizowane są zwarte skupiska zabudowy wielorodzinnej.

Organ odwoławczy stwierdził, że z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wynika zasada tzw. dobrego sąsiedztwa, którą należy rozumieć, jako wymóg dostosowania nowej zabudowy do funkcji i cech zabudowy już istniejącej oraz zakaz lokalizacji obiektów sprzecznych z funkcją istniejącej już zabudowy.

Kolegium przywołało też wyrok NSA, w którym sąd stwierdził, że "działka sąsiednia to nieruchomość lub jej część położona w granicach "analizowanego obszaru", tworzącego urbanistyczną całość, który należy określać dla każdego przypadku oddzielnie".

W ocenie organu II instancji, z powyższego wynika, że planowana inwestycja nie może odbiegać od sąsiedniej zabudowy, istniejącej w momencie wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych),,zabudowy już istniejącej. Zdaniem Kolegium, projektowane zamierzenie odbiega pod względem urbanistycznym i architektonicznym od zabudowy sąsiedniej, bowiem najbliższa zabudowa ma charakter zabudowy jednorodzinnej. Najbliższe zaś budynki wielorodzinne zlokalizowane są na działkach oddalonych o co najmniej 210-230 m od terenu planowanej inwestycji i tworzą one urbanistyczną całość z zabudową wielorodzinną skupioną wzdłuż ul. Z. i ul. K.. Jeśli zatem określić przynależność terenu potencjalnego zainwestowania do jednego z dwóch wyróżnionych zespołów urbanistycznych, to w ocenie Kolegium teren zainwestowania w większym stopniu przynależy do obszaru zabudowy jednorodzinnej. Realizacja wnioskowanej inwestycji doprowadziłaby według organu do chaosu urbanistycznego, ponieważ terenu pomiędzy ul. O. a S. stałyby się tylko niewielką enklawą zabudowy jednorodzinnej pośród zespołów wysokiej zabudowy wielorodzinnej.

W rezultacie SKO podzieliło wniosek do jakiego doszedł organ I instancji, że planowana inwestycja nie stanowi kontynuacji funkcji cech istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy i wprowadziłaby dysonans w zastany układ urbanistyczny.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów odwołania Kolegium stwierdziło, że nie może mieć znaczenia dla oceny dopuszczalności realizacji wnioskowanej inwestycji obowiązywanie na terenach położonych w jej pobliżu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, dopuszczających na tych terenach realizację zabudowy wielorodzinnej. Przepisy u.p.z.p. odnoszą się do zabudowy istniejącej, nie zaś dopiero planowanej. Ponadto tereny objęte przepisami m.p.z.p., na które powołuje się odwołująca, położone są po przeciwnej stronie ul. O., która stanowi wyraźną granicę pomiędzy tymi terenami.

Kolegium nie podzieliło także stwierdzenia odwołania, że prawo własności i wynikające z niego prawo do swobodnej zabudowy własnej nieruchomości ma pierwszeństwo przed zasadą ochrony ładu przestrzennego. Prawo własności podlega bowiem licznym ograniczeniom, w tym wynikającym z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ponieważ organ I instancji odmówił ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji w oparciu o przygotowany projekt decyzji, zbędne było dokonywanie przez ten organ oceny, czy planowana inwestycja może należeć do przedsięwzięć, o których mowa w art. 59 ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku (...).

W rozpatrywanej sprawie Kolegium nie dopatrzyło się także uchybień procesowych.

Skargę na powyższą decyzję wniosła do WSA strona – A. sp. z o.o. s.p.k., reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, zarzucając :

1) rażące naruszenie art. 107 § 1 pkt 2 k.p.a. poprzez wskazanie w zaskarżonej decyzji nieprawidłowej daty jej wydania, tj. (...) stycznia 2019 r., gdy tymczasem z informacji Kolegium ( z dnia 18.01.2019 r, 29.01.2019r. I z 18.02.2019 r.) wynikało, że nie zostało sporządzone jeszcze uzasadnienie do rozstrzygnięcia, co oznacza inną datę wydania decyzji;

2) naruszenie przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1) u.p.z.p., poprzez niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że nie może mieć znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy fakt istnienia na terenach analizowanych dwóch planów zagospodarowania przestrzennego, podczas gdy ustalenie warunków zabudowy ma charakter projektowania przyszłego sposobu zagospodarowania terenu i należy odnosić je także do planowanych zamierzeń;

3) naruszenie przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1) u.p.z.p., poprzez niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że planowana inwestycja nie wpisuje się ani w kontekst urbanistyczny anie też architektoniczny osiedla, podczas gdy z przeprowadzonej przez organy analizy wynika, że na analizowanym obszarze znajdują się zrealizowane inwestycje podobne do planowanej przez skarżącego;

4) art. 1 ust 1 pkt 2) w zw. z art. 2 pkt 1) w zw. z art. art. 61 ust. 1 pkt 1) u.p.z.p., poprzez niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że zasada ładu przestrzennego jest zasadą równorzędną wobec zasady swobodnej zabudowy nieruchomości skarżącego, podczas gdy prawo własności, z którego wynika także prawo do swobodnego zagospodarowania nieruchomości jest prawem nadrzędnym nad normami prawnymi ograniczającymi prawo własności;

5) naruszenie przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1) u.p.z.p. w zw. z art. 64 ust. 1 w zw. z art.56 u.p.z.p. , poprzez niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że organ nie miał obowiązku ustalić , czy planowana przez skarżącego inwestycja może należeć do przedsięwzięć, o których mowa w art. 59 ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, ponieważ brak takich ustaleń uniemożliwił w konsekwencji wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy jako zgodnej z przepisami odrębnymi;

6) naruszenie art. 7 k.p.za. w zw. z art. 77 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a. poprzez dowolną ocenę materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie i brak wszechstronnego wyjaśnienia stanu faktycznego i prawnego sprawy, co doprowadziło do uznania, że planowana inwestycja będzie naruszała zasadę zachowania ładu przestrzennego i zrównoważonego rozwoju,

Wobec wskazanych zarzutów skarżąca wniosła o:

1. stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji w całości i zobowiązanie organu do wydania decyzji zgodnej z żądanie skarżącej,

2. względnie – o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i zobowiązanie organu do wydania decyzji zgodnej z żądanie skarżącej,

3. względnie – o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania,

4. zwrot kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi szczegółowo przedstawiono argumentację podniesionych zarzutów.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. wniosło o oddalenie skargi.

Odnośnie pierwszego zarzutu dotyczącego rażącego naruszenia prawa poprzez zamieszczenie nieprawidłowej daty wydania decyzji przez SKO, organ wyjaśnił że zasady działania samorządowych kolegiów odwoławczych określone zostały w przepisach ustawy z dnia 12.10.1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych. Stosownie do art. 17 ust. 1 ustawy, orzeczenia kolegium zapadają po przeprowadzeniu rozprawy lub na posiedzeniu niejawnym. Ponadto, zgodnie z art. 17 ust. 2 tej ustawy, kolegium wydaje orzeczenia po odbyciu niejawnej narady składu orzekającego, obejmującej dyskusję oraz głosowanie nad orzeczeniem i zasadniczymi motywami rozstrzygnięcia. Sprawę przedstawia członek kolegium wyznaczony jako jej sprawozdawca. Z oczywistych więc względów nie jest możliwe sporządzenie podczas posiedzenia kolegium również pisemnego uzasadnienia każdego podjętego rozstrzygnięcia. Dlatego też właśnie data rozstrzygnięcia z posiedzenia zostaje wskazana w orzeczeniu, jako data jego wydania. Stąd wynika różnica pomiędzy datą jej wydania a datą doręczenia decyzji skarżącej.

W pozostałym zakresie Kolegium podtrzymało swoje stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga inwestora podlega uwzględnieniu albowiem zaskarżona decyzja jak i poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji odmawiająca ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla wnioskowanej inwestycji zostały wydane z istotnym naruszeniem przepisów prawa. Decyzja odmowna narusza bowiem przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jednocześnie naruszyła także wyrażoną art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. zasadę wolności zagospodarowania terenu oraz zasady konstytucyjne wyrażone w art. 64 ust. 3, art.21 oraz art. 2 i art.32. Naruszenia przepisów prawa materialnego były następstwem błędnej oceny materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, która doprowadziła do nieakceptowalnego uznania, że w okolicznościach faktycznych sprawy, gdy istnieją w prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym budynki mieszkalne wielorodzinne o zbliżonych parametrach, zaplanowany wnioskiem budynek mieszkalny wielorodzinny, nie stanowi kontynuacji funkcji i sposobu zagospodarowania obszaru objętego analizą urbanistyczną. Tym samym przy wydaniu zaskarżonej decyzji doszło także do zarzuconego skargą naruszenia przepisów prawa procesowego (art. 7, 77 i 80 k.p.a.) w sposób mogący mieć wpływ na wynik sprawy.

W literaturze przedmiotu i orzecznictwie sądowoadministracyjnym prezentowane jest od lat jednolite stanowisko co do charakteru decyzji o warunkach zabudowy. Jest to decyzja deklaratoryjna o charakterze związanym. Związany charakter decyzji o warunkach zabudowy oznacza, że przed jej wydaniem organ administracji zobowiązany jest zbadać stan faktyczny sprawy pod kątem zgodności z przepisami prawa i jeżeli takiej niezgodności nie stwierdzi, jest zobowiązany wydać decyzję odpowiadającą żądaniu wnioskodawcy. Decyzja o warunkach zabudowy nie zastępuje planu miejscowego ale jedynie stanowi informację dla inwestora, o charakterze urzędowym, czy wnioskowana inwestycja, może na danym terenie powstać, bez naruszenia przepisów prawa. Funkcją decyzji o warunkach zabudowy jest określenie dopuszczalności danego zamierzenia inwestycyjnego z punktu widzenia przepisów prawa oraz określenie jej parametrów.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w wypadku łącznego spełnienia przesłanek określonych art. 61 ust. 1 pkt 1 - 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe wówczas, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Przepis powyższy statuuje zasadę "dobrego sąsiedztwa", co oznacza, że nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w decyzji. Regulacja art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy planistycznej, zważywszy na związany charakter decyzji o warunkach zabudowy, powinna być rozumiana w ten sposób, że dopiero brak na określonym obszarze obiektu o podobnych parametrach skutkować powinien odmową wydania decyzji o warunkach zabudowy (vide: wyrok NSA z 20 sierpnia 2013 r., sygn. II OSK 838/13 i z dnia 16 kwietnia 2015 r. sygn. II OSK 2186/13). Celem wprowadzenia przez ustawodawcę wymogu dobrego sąsiedztwa była z jednej strony konieczność utrzymania ładu przestrzennego w obszarze analizowanym a z drugiej strony prawo inwestora do zagospodarowania nieruchomości. Należy zatem badać wpływ planowanej inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym, co oznacza, że w każdym indywidualnym przypadku należy widzieć obszar analizowany jako urbanistyczną i architektoniczną całość. W orzecznictwie podkreśla się, że zbyt restrykcyjna, ze względu na interes publiczny, literalna wykładnia przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego nie może prowadzić do automatycznego uznania prymatu ładu przestrzennego nad prawem własności i wynikającymi z niego uprawnieniami właścicielskimi, niezależnie jakie są okoliczności i wymogi konkretnej sprawy. Taki pogląd jest uzasadniony konstytucyjną zasadą działania w ramach demokratycznego państwa prawnego (art. 2 Konstytucji RP). Kwestie parametrów planowanej zabudowy i zagospodarowania przestrzennego terenu zabudowy, powinny być badane każdorazowo na gruncie konkretnej sprawy.

Odnosząc powyższe ogólne uwagi do stanu faktycznego kontrolowanej sprawy sąd stwierdza, że opisane wnioskiem inwestora, dwa budynki mieszkalne wielorodzinne, przewidziane do realizacji na działkach o numerach geodezyjnych: (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...) w obrębie Z., wpisują się w charakterystykę urbanistyczno - architektoniczną analizowanego terenu, gdyż stanowią uzupełnienie już istniejącej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Na terenie graniczącym bezpośrednio z terenem inwestycji brak jest jakiejkolwiek zabudowy, najbliższe nieliczne budynki mieszkalne jednorodzinne mające cechy – co oczywiste w warunkach tego terenu - zabudowy zagrodowej ( stąd zabudowa ta jest rozproszona), usytuowane są po przeciwnej stronie drogi ul. O. Teren zabudowy jednorodzinnej rozproszonej i przylegający do niego niezabudowany teren w kierunku wschodnim objęte są ustaleniami dwóch obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, na których przewidziano zabudowę wielorodzinną. Dalej za tym pustym terenem objętym m.p.z.p. znajduje się zabudowa wielorodzinna. Zabudowa ta – wielorodzinna znajduje się w niewielkiej odległości 210- 230 m od działek inwestora (w połowie promienia terenu analizowanego). Z analizy mapy przedmiotowego terenu wynika, że odległość planowanej inwestycji do najbliższego budynku jednorodzinnego, jest porównywalna do odległości jaka istnieje pomiędzy najbliższymi(w stosunku do planowanej inwestycji) wymienionymi wcześniej budynkami wielorodzinnymi a najbliższymi do nich budynkami jednorodzinnymi (we wspomnianej zabudowie jednorodzinnej rozproszonej). Ponadto pomiędzy terenem planowanej inwestycji a najbliższymi budynkami jednorodzinnymi przebiega naturalna granica w postaci drogi - ulicy O. natomiast pomiędzy opisanymi wyżej budynkami wielorodzinnymi a jednorodzinnymi nie ma takiej granicy, teren pomiędzy tymi budynkami w sposób płynny łączy oba rodzaje zabudowy mieszkaniowej. Zauważyć przy tym należy, że sam organ odwoławczy na stronie 5 decyzji stwierdził, że ulica O. stanowi wyraźną granicę pomiędzy terenami miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (w tym wspomnianą zabudową jednorodzinną rozproszoną) a terenem przedmiotowej inwestycji. Sąd podziela w tym zakresie stanowisko Kolegium, iż ul. O. jest wyraźną granicą pomiędzy tym terenami. Potwierdzają to również wspomniane miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, kończące się na naturalnej linii ulicy O.. Dlatego też terenu przyszłej inwestycji nie można w prosty sposób przypisać, jak uczynił to organ odwoławczy, do terenu, który w większym stopniu przynależy do obszaru zabudowy jednorodzinnej, tylko z jednego powodu - swojej bliskości z nim. Nie jest zatem słuszny w ocenie Sądu wniosek organu, iż lokalizacja planowanych budynków mieszkalnych wielorodzinnych wprowadzi chaos urbanistyczny polegający na dopuszczeniu do ukształtowania niejako zabudowy jednorodzinnej stanowiącej enklawę pomiędzy istniejącymi budynkami wielorodzinnymi a planowaną inwestycją. Istnienie ulicy O. jako naturalnej granicy pomiędzy istniejącą zabudową jednorodzinną a planowaną inwestycją właśnie otwiera drogę dla właściciela terenu spornej inwestycji do możliwości lokalizowania zabudowy wielorodzinnej, co oznacza że nie może być mowy o stworzeniu enklawy budownictwa jednorodzinnego w otoczeniu zabudowy wielorodzinnej, skoro oba te tereny bezpośrednio nie łączą się. To natomiast, jakiego rodzaju zabudowa zostanie wzniesiona w otoczeniu budynków jednorodzinnych (rozproszonych) przesądza bowiem obowiązujący na tamtym terenie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego a nie lokalizacja planowanej inwestycji po przeciwnej stronie drogi. Wszystko to wskazuje w sposób jednoznaczny, że planowana inwestycja nie zakłóca zastanego ładu przestrzennego, w tym nie powoduje dysonansu architektonicznego i urbanistycznego. Wszak wysokość planowanych budynków i szerokość ich elewacji frontowej znajduje potwierdzenie w istnieniu w obszarze analizowanym zbliżonych a nawet większych obiektów o takim samym przeznaczeniu.

W orzecznictwie sądów administracyjnych wielokrotnie akcentowany był pogląd aby funkcje terenu i sposób zabudowy terenu tj. wyznaczniki "dobrego sąsiedztwa" z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy planistycznej, interpretować szeroko a nie zawężająco (vide: między innymi wyrok NSA w sprawie II OSK 1237/12). Kontynuacja funkcji oznacza, że nowa zabudowa musi się mieścić w granicach zastanego w analizowanym obszarze sposobu zagospodarowania terenu. Norma zawarta w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy planistycznej, przy spełnieniu pozostałych warunków wymienionych w art. 61 ustawy, pozwala ustalić warunki zabudowy już wówczas, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zbudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy (patrz: wyrok NSA w sprawie II OSK 1153/08). Ścieśniająca wykładnia przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy planistycznej, według której decyzja o warunkach zabudowy oparta byłaby na analizie określonej "bliskości" o jednorodnym zagospodarowaniu, stanowiącej wzorzec dobrego sąsiedztwa, jest niedopuszczalna w świetle zasady swobody gospodarowania terenem, którą normuje przepis art. 6 ust. 2 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (patrz: wyrok NSA w sprawie II OSK 116/12). Zabudowa jednorodzinna i wielorodzinna są formami zabudowy mieszkaniowej, pełniącej jednakową funkcję i ze względu na zasadę równości zabudowy, każda z nich powinna być traktowana jako wystarczająca dla uznania kontynuacji funkcji, stanowiącej element ładu przestrzennego analizowanego obszaru sąsiedniego.

Zaskarżona decyzja odmawiająca ustalenia wnioskowanych warunków zabudowy naruszyła zatem przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, albowiem w stanie faktycznym sprawy niewątpliwie co najmniej jedna działka sąsiednia, rozumiana jako działka znajdująca się w obszarze analizowanym, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób, który pozwalał na określenie wymagań dotyczących wnioskowanej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Z tych przyczyn sąd uwzględnił skargę i orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i "c" ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi). Orzeczenie o obowiązku zwrotu przez organ na rzecz strony skarżącej poniesionych kosztów postępowania sądowego znajduje oparcie w treści art. 200 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.