Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 63/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2012-03-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 36, 37
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Olga Białek Sędziowie: Sędzia NSA Halina Kremis Sędzia WSA Ireneusz Dukiel – sprawozdawca Protokolant: Asystent sędziego Paweł Czyszkowski po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dnia 28 marca 2012 r. sprawy ze skargi M.A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia .... w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta J. I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżącej kwotę 449,00 zł (słownie: czterysta czterdzieści dziewięć złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Burmistrz J.decyzją z dnia ...., na podstawie art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm., zwanej dalej "u.p.z.p.) w zw. z uchwałą Rady Miejskiej nr ... r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości J.(Dz. Urz. Woj. D.. z 4 sierpnia 2005 r. Nr 142, poz. 2824), ustalił M. A. jednorazową opłatę w wysokości 12.210 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości – działka nr .... oraz udział 2/12 w działkach .... o łącznej powierzchni 0,1886 ha. W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że wyżej wymienione uchwale z dnia 28 czerwca 2005 r. ustalono stawkę procentową służącą naliczaniu renty planistycznej na 30% wzrostu wartości nieruchomości, a po wejściu w życie ww. planu miejscowego M. A. w dniu 4 lutego 2009 r. umową w formie aktu notarialnego sprzedała wyżej opisaną nieruchomość za cenę 52.700 zł. Dodał, że nieruchomość przed uchwaleniem planu była wykorzystywana jako teren upraw polowych, zaś w planie została przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, przy czym działka nr ... znajduje się częściowo na terenie drogi wewnętrznej. Na podstawie operatu szacunkowego z dnia 25 kwietnia 2009 r. ustalono wartość nieruchomości sprzed uchwalenia planu na kwotę 4.800 zł, zaś po uchwaleniu planu (na dzień 4 lutego 2009 r.) na kwotę 45.500 zł, a zatem wzrost jej wartości wyniósł 40.700 zł.

W odwołaniu od tej decyzji M. A. zarzuciła znaczne zaniżenie wartości nieruchomości szacowanej przed uchwaleniem planu miejscowego podnosząc, że jest ona położona w mieście (a nie na wsi), przylega do osiedla domków jednorodzinnych i jest oddalona o około 100 m od drogi publicznej, gdzie znajdują się wszystkie media. Dodała, że niezrozumiałe jest przyjęcie wartości 1 m2 w kwocie 2,55 zł, gdy przy sprzedaży części tej nieruchomości Gminie przyjęto cenę 7 zł/m2 (na dowód przedłożyła kserokopię aktu notarialnego sprzedaży z dnia 21.07.1995 r.). Zaznaczyła, że ceny nieruchomości rolnych wzrosły w ostatnich latach, a nie obniżyły się.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia ..... utrzymał powyższą decyzję w mocy wskazując w uzasadnieniu, że w niniejszej sprawie zostały spełnione wszystkie przesłanki określone w art. 36 i 37 u.p.z.p.- uzasadniające ustalenie M. A. renty planistycznej. Zaznaczyło, że w poprzednio obowiązującym planie miejscowym z dnia 21 czerwca 1991 r. działki M. A.znajdowały się na terenie upraw polowych ze wskazaniem rozwoju miasta na kierunek mieszkalnictwa rodzinnego o niskiej intensywności. Dodał, że po utracie mocy obowiązującej tego planu z dniem 31 grudnia 2003 r. działki M. A. użytkowane były rolniczo, co potwierdza informacja z rejestru gruntów. Organ II instancji podkreślił, że wzrost wartości nieruchomości został udowodniony operatem szacunkowym, a rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodą porównywania parami, przyjmując stan nieruchomości z daty wejścia w życie planu miejscowego, a ceny nieruchomości z dnia zbycia nieruchomości. Dodał, że rzeczoznawca przeanalizował łącznie po kilkanaście transakcji dotyczących gruntów rolnych niezabudowanych oraz gruntów przeznaczonych pod zabudowę z okresu dwóch lat poprzedzających datę sprzedaży nieruchomości szacowanej, a następnie wybrał grupę transakcji użyta do dalszych wyliczeń.

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu, po rozpoznaniu skargi M.A.wyrokiem z dnia 17 grudnia 2009 r. (sygn. akt II SA/Wr 502/09) uchylił decyzje organów obydwu instancji wskazując w uzasadnieniu, że orzekające w sprawie organy dopuściły się naruszenia przepisów art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t. jedn. z 2000 r., Dz. U. Nr 98, poz. 1071 ze zm., dalej jako k.p.a.) w zakresie mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd podniósł, że w dniu wejścia w życie ww. planu miejscowego przedmiotowe działki określane były jako uprawiane rolniczo, jednak rzeczoznawca nie odniósł się do kwestii, czy nieruchomość stanowiła wówczas niewydzieloną część większej nieruchomości rolnej. Zaznaczył, że nie wyjaśniono także znaczenia przewidywanego rozwoju miasta w kierunku nieruchomości skarżącej i nie przytoczono ustaleń Studium dla tego terenu. Sąd zauważył, że rzeczoznawca rynek nieruchomości określił jako niedoskonały i mało przejrzysty, a występowała duża rozpiętość cen. Wskazał, że na terenie miasta nie miały miejsca transakcje nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi przeznaczonymi pod użytki rolne, a do porównania przyjęto transakcje nieruchomościami rolnymi na terenie pobliskich wiosek. Sąd zarzucił, iż do operatu nie dołączono dokumentów lub wyciągów z dokumentów dotyczących analizowanych danych. Zauważył, iż z dołączonego wyrysu z mapy ewidencji wynika, że wyceniona nieruchomość należy do zbioru kilkunastu działek budowlanych wydzielonych z działki nr ...., usytuowanych w dwóch rzędach, przedzielonych drogą nr ..... przylegających do licznych działek zabudowanych (ulice ....), czyli położonych na obrzeżu miasta. Sąd zaznaczył, że w odwołaniu skarżąca przedstawiła okoliczności istotne z punktu widzenia art. 4 pkt 16 i 17, art. 151, art. 153 i art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami- zwanej dalej "u.g.n." (t. jedn. z 2004 r. Dz. U. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) oraz dołączyła dokument podważający przyjętą w operacie szacunkowym cenę nieruchomości w stanie sprzed wejścia w życie planu miejscowego, zaś w skardze przedstawiła powszechnie dostępne informacje o tych cenach (istotnie różniące się od ceny przyjętej w operacie) i okoliczności te wymagały wnikliwego rozważenia przez organ, jednak po zasięgnięciu uzupełniającej opinii tego samego bądź innego rzeczoznawcy. Sąd podkreślił, że przy ocenie dowodu z operatu należało wykorzystać treść § 55 i 56 rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej w skrócie rozp. RM) oraz wezwać rzeczoznawcę do uzupełnienia operatu o wymagane składniki, jak podanie stanu nieruchomości w dniu wejścia w życie planu miejscowego w aspekcie jej samodzielności, głębsze uzasadnienie wyboru podejścia, metody i techniki szacowania wobec braku na terenie miasta transakcji podobnych, dołączenie dokumentów wykorzystanych przy opracowaniu operatu. Wskazał, że trafna była ocena organów, że w sprawie wystąpiły przesłanki ustawowe ustalenia renty planistycznej, jednak wątpliwości budzi bezkrytyczne przyjęcie wyliczonego w operacie rozmiaru wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem plan, w uzasadnieniu decyzji bowiem organ jedynie przytoczył treść operatu i stwierdził formalnie jego zgodność z przepisami ww. rozporządzenia, bez dokonania rzeczywistej oceny tego dowodu. Sąd podkreślił, że organ nie był uprawniony do samodzielnej oceny zarzutów odwołania, wymagającej wiadomości specjalnych i udziału rzeczoznawcy. Sąd nakazał aby podczas ponownego rozpatrzenia sprawy dołączyć do akt uchwałę w sprawie Studium oraz decyzję podziałową przedmiotowej nieruchomości oraz rozważyć znaczenie tych aktów dla rozstrzygnięcia sprawy.

Po ponownym przeprowadzeniu postępowania Burmistrz J. decyzją z dnia ....., ustalił M. A. jednorazową opłatę w wysokości 14.944,20 zł z tytułu wzrostu wartości wyżej wymienionej nieruchomości. W obszernym uzasadnieniu organ I instancji wskazał m.in. na to, że dla określenia wartości przedmiotowej nieruchomości (przed uchwaleniem planu miejscowego) wzięto pod uwagę faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości (użytki rolne), zgodnie z § 50 ust. 3 ww. rozporządzenia, bowiem przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy ani nie obowiązywała dla tej nieruchomości decyzja o warunkach zabudowy. Podkreślił, że wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu i po jego uchwaleniu oraz wzrost jej wartości w związku ze zmianą funkcji została ustalona w oparciu o operat szacunkowy z dnia 16 sierpnia 2010 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Dodał, że w dniu wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego miasta J. z 2005 r. nie było wydzielonych działek nr .... oraz działek ...., lecz była duża nieruchomość - działka nr ...., przeznaczona w większej części pod budownictwo, czyli dopiero wymagająca podziału (który ostatecznie nastąpił decyzją z dnia 29 sierpnia 2008 r.). Wartość gruntu ustalona została zatem dla działki nr 351/2 o pow. 1,3836 ha. Organ I instancji zauważył, że teren działki nr 351/2 w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z 21 czerwca 1991 r. (który utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r.), znajdował się częściowo na terenie upraw polowych oznaczonych symbolem B 14 RP (ze wskazaniem rozwoju miasta na kierunek mieszkalnictwa rodzinnego o niskiej intensywności) oraz częściowo na terenie ulic lokalnych oznaczonych symbolem 2 Lm 1/2. W ustaleniach szczegółowych tego planu wskazanie rozwoju miasta na kierunek mieszkalnictwa rodzinnego wyjaśnione jest następująco: "Użytkowanie terenu bez zmian. Na okres perspektywiczny rezerwa terenu pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne". Natomiast jako rodzaj użytkowania wskazuje się uprawy polowe, łąki. Zdaniem organu I instancji zapis ten oznacza, że teren ma nadal być użytkowany bez zmian, sugeruje to pozostawienie jego obecnego użytkowania, czyli uprawy polowe, łąki. Dodał, że w okresie perspektywicznym miała być to rezerwa terenu pod budownictwo, jeżeli zostanie to jednak uwarunkowane odpowiednim ujęciem tej działki w ewentualnie uchwalonym w przyszłości planie miejscowym, a nie oznacza jej faktycznego przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniową. Zauważył, że była to wskazówka dla kolejnych projektantów zajmujących się zagospodarowaniem terenu w Gminie na możliwość rozwoju mieszkalnictwa jednorodzinnego w tym kierunku, czyli w kierunku południowo-wschodniej części miasta. Nie jest to jednak- zdaniem organu I instancji- zapis zobowiązujący, czego potwierdzeniem jest uchwalenie planu miejscowego w czerwcu 2005 r., gdzie największy naciska położono na rozwój zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w północnej części miasta, a w południowo- wschodniej części miasta wskazanie nowych terenów pod zabudowę nie było tak rozległe powierzchniowo jak powyżej.

Organ I instancji podkreślił, że w planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym w dniu 28 czerwca 2005 r., działka nr .... znajduje się na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonej symbolem D 45 MN oraz D46 MN, przy czym fragment działki znajduje się na terenie drogi wewnętrznej KDW oraz na terenie użytkowanym rolniczo oznaczonym symbolem D56R. Z kolei przedmiotowa działka przed uchwaleniem planu była wykorzystywana jako użytki rolne, co potwierdza wypis z rejestru gruntów, gdzie działka ta w opisie użytków przedstawiona jest jako grunty orne. Również w "Opracowaniu ekofizjograficznym podstawowym" sporządzonym w maju 2004 r. na potrzeby przygotowywanego wówczas miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w załączniku mapowym nr 5 do "Opracowania..." (przedstawiającym klasyfikację ekofizjograficzną obszaru), teren działki nr .... jest oznaczony jako "Teren istniejących upraw polowych, w obrębie wartościowych, prawnie chronionych kompleksów glebowych; o wiodącej funkcji rolniczej; z zaleceniem oparcia produkcji rolnej na zasadach rolnictwa ekologicznego - teren o korzystnych warunkach fizjograficznych dla projektowanej zabudowy mieszkaniowo-usługowej". Organ dodał, że przed wejściem w życie planu M. A. w ewidencji podatkowej figurowała jako podatnik podatku rolnego od gruntu sklasyfikowanego jako użytki rolne, na podstawie poświadczonej własnoręcznym podpisem informacji podatnika. Podkreślił, że w okresie przed wejściem w życie planu miejscowego z 2005 r. obowiązywało studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy Jaworzyna Śląska zatwierdzone uchwałą Miejskiej w J.z dnia .... Rady, w którym działka nr .... znajdowała się częściowo na terenie dla zabudowy mieszkaniowej, a częściowo na terenie upraw polowych. Po zmianie tej uchwały (uchwałą .... Rady Miejskiej w J.) dla obszaru obejmującego miasto J.i część wsi P., w którym teren działki nr .... znajduje się częściowo na terenie dla zabudowy mieszkaniowej oraz częściowo na terenie obszaru objętego zmianą studium - strefa mieszkaniowa: B.ll, B.12 i B.13 oraz częściowo w strefie rolniczego zainwestowania B.12. Studium wskazało nowe kierunki rozwoju, a jego zmiana wynikała z przygotowania do uchwalenia planu miejscowego.

Organ I instancji podkreślił, że przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego, dla działki nr .... nie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, bowiem M.A.nie ubiegała się o uzyskanie takiej decyzji. Dodał, że zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., nawet gdyby M. A. wystąpiła z wnioskiem o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, to takiej decyzji by nie uzyskała ze względu na niemożliwość spełnienia wymienionych w tym przepisie warunków. Zgodnie bowiem z tym przepisem, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe po spełnieniu pięciu warunków:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,

2. teren ma dostęp do drogi publicznej,

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,

4. teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1,

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Organ zauważył, że działka nr 351/2 nie miała wyznaczonej służebności przejazdu, ani drogi wewnętrznej umożliwiającej dostęp do drogi publicznej. Nie spełniała zatem wymogów niezbędnych do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, na podstawie której można starać się o pozwolenie na zabudowę lub zmianę sposobu użytkowania. Zdaniem organu I instancji przewidziane w obecnym planie przeznaczenie ma zatem istotny wpływ na wartość nieruchomości, bowiem umożliwia wzniesienie zabudowy mieszkaniowej na tym terenie.

Podniósł, że w operacie cena jednostkowa 1m2 została obliczona dla działki nr 351/2 o powierzchni 13.836 m2 i następnie dla ustalenia wartości nieruchomości po uchwaleniu planu na tej podstawie określona została wartość działek nr .... i udziałów po 1/12 w działkach nr ... i .... na dzień ich sprzedaży (tj. 4 lutego 2009 r.). Zdaniem organu dokonany w dniu 29 sierpnia 2008 r. podział działki nr ... na mniejsze nie miał bezpośredniego wpływu na ich wartość. Podkreślił, że działka nr .... jest nietypową dla rynku lokalnego, również na terenie ościennych miejscowości nie było w obrocie działek o podobnej wielkości i tym samym przeznaczeniu w planie. Dlatego dla określenia ceny jednostkowej tej działki użyto przelicznika "Wr" (zależność między działkami budowlanymi a dużymi działkami) z rynku województwa wrocławskiego (peryferie Wrocławia), gdzie w obrocie takie działki były. Zaznaczył, że ustalając wartość działki 351/2 rzeczoznawca określił jej wartość jako działki budowlanej (mimo, że jej fragment stanowi teren drogi wewnętrznej), jednak było to działanie prawidłowe albowiem w sytuacji, kiedy w obrocie brak jest wiarygodnych rynkowych cen działek przeznaczonych pod drogi, to zgodnie z § 36 ust. 6 rozp. RM, określenie wartości działki o przeznaczeniu pod drogę wewnętrzną określa się jak wartość działki o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Operat szacunkowy -zdaniem organu I instancji- spełnia wymogi określone w rozp. RM, a w sprawie nie ma zastosowania wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. sygn. akt P 58/08 orzekający, że przepis art. 37 ust. 1 u.p.z.p., w zakresie w jakim odnosi się do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości określone zostało tak samo, jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, bowiem plan miejscowy z dnia 21 czerwca 1991 r. nie przewidywał takiego samego sposobu wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości, jak czyni to plan miejscowy z dnia 28 czerwca 2005 r. Obecnie obowiązujący plan przeznacza bowiem zasadniczo przedmiotową nieruchomość pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, gdy tymczasem plan miejscowy z dnia 21 czerwca 1991 r. nie umożliwiał użytkowanie działki jako terenów budowlanych. A zatem po uchwaleniu nowego planu przeznaczenie działek nr ... ... oraz działek .... uległo definitywnej zmianie i wzrost wartości nieruchomości stanowi bezpośredni wynik przekwalifikowania przeznaczenia działki w związku z uchwaleniem planu, a nie jest wynikiem innych czynników. Organ I instancji wskazał, że wzrost wartości nieruchomości obliczono jako różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego (53.800 zł), a jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (3.986 zł) i wyniósł on 49.814 zł. Podkreślił, że udostępniono M. A. cały zebrany materiał dowodowy, dopuszczał dowody z przedkładanych przez nią dokumentów, przesyłane jej były wyjaśnienia rzeczoznawcy dotyczące zgłaszanych przez nią do operatu uwag i wniosków, poinformowano ja również o możliwości przedstawienia kontroperatu, z czego jednak nie skorzystała. Organ I instancji zaznaczył, że chociaż uważa, iż nie ma takiego obowiązku, to jednak odniósł się do podnoszonych przez M.A. twierdzeń, że już w 1988 r. przedmiotowa nieruchomość przeznaczona była na cele budowlane. Podniósł, że z przedłożonych przez M. A. dokumentów (m.in. z umowy darowizny na rzecz M. A. przedmiotowej nieruchomości z dnia 15 lutego 1978 r., z umowy sprzedaży w dniu 10 października 1988 r. części nieruchomości Skarbowi Państwa) wynika wprost, że nieruchomość ta była określana jako "gospodarstwo rolne", "nieruchomość rolna". Dodał, że cena, za którą M. A. sprzedała w dniu 21 lipca 1995 r. część przedmiotowej nieruchomości nie była ceną rynkową, gdyż stronie kupującej- Gminie J., ze względów ogólnospołecznych, zależało na kupnie tych nieruchomości. Odnosząc się do uwagi Sądu, że do operatu nie załączono dokumentów dotyczących analizowanych danych, organ I instancji zauważył, że z uwagi na ochronę danych osobowy rzeczoznawca nie mógł upublicznić aktów notarialnych dotyczących porównywalnych transakcji, jednakże niezbędne dane dotyczące tych transakcji zostały szczegółowo w operacie opisane.

Na powyższą decyzję odwołanie złożyła M. A., która wnosząc o jej uchylenie wskazała, że ze szczegółowych ustaleń planu miejscowego z dnia 21 czerwca 1991 r. wynika, że przed wejściem w życie planu miejscowego z 2005 r. istniała możliwość przeznaczenia jej nieruchomości pod zabudowę, po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy. Nie zgadza się ze stanowiskiem, że teren działki nr ... nie był przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe tylko stanowił rezerwę pod budownictwo jednorodzinne na przyszłość. Na przedmiotowej działce zostały wyznaczone bowiem ulice lokalne oznaczone symbolem 2 Lm 1/2, co – jej zdaniem- wskazuje na przeznaczenie działki pod budownictwo. Dodała, że wynika to również ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy J., zatwierdzonego uchwałą nr ..... Rady Miejskiej w J.. Zdaniem M. A., w świetle wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., organ powinien wziąć pod uwagę, że jej nieruchomość w wygasłym planie oraz w Studium była przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe. Wskazała, że jej działka była przeznaczona pod budownictwo jednorodzinne już w 1987 r., na co wskazuje zawiadomienie z Państwowego Biura Notarialnego z dnia 13 stycznia 1988 r., a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z 1991 r. był jedynie powieleniem wcześniejszych decyzji przeznaczających jej działki pod budownictwo. Dodała, że "nic jednak nie przeszkadzało, żeby działkę wykorzystywać jako rolniczą". Zarzuciła także, że ustalając wysokość renty planistycznej, organ I instancji bezkrytycznie oparł się na operacie szacunkowym. Ponadto podniosła, że rzeczoznawca majątkowy, przy sporządzaniu operatu szacunkowego, nie wziął pod uwagę działek położonych na terenie powiatu ś. lecz działki położone na terenie peryferyjnym W., gdzie ceny nieruchomości utrzymują się na niezmiennie wysokim poziomie. Zarzuciła, iż nieprawdziwe jest twierdzenie, że działka nr ... nie miała dostępu do drogi publicznej, gdyż istniała droga gruntowa dochodząca do niej z ul. .... - na potwierdzenie czego przedstawiła kserokopię mapy. Dodała, że cały czas korzystała i nadal korzysta z tej drogi. Wniosła pod rozwagę kwestie, którędy zatem zwożono nieczystości płynne do osadnika, który to znajdował się w obrębie jej działki nr ..., jeśli nie istniała droga prowadząca do jej działki.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją .... utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję, w uzasadnieniu powtarzając zasadniczo argumentację zaprezentowaną przez organ I instancji. SKO w W. podkreśliło, że Burmistrz J. wykazał, iż w okresie nieobowiązywania miejscowego planu (styczeń 2004 - czerwiec 2005 r.) przedmiotowe działki były użytkowane rolniczo, co znalazło też- zdaniem Kolegium- potwierdzenie w treści odwołania, gdzie M. A.wskazywała, że "nie było przeszkód, żeby działkę wykorzystywać jako rolniczą". Organ II instancji podniósł, że wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu został udowodniony operatem szacunkowym z dnia 16 sierpnia 2010 r., który -w ocenie organu- został wykonany zgodnie z przepisami i zawiera wszystkie elementy wymienione w § 56 ww. rozporządzania. Zauważył, że określając wartość nieruchomości rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej dla działki budowlanej oraz metodą porównywania parami dla gruntu rolnego, zaś stan nieruchomości przyjęty został z dnia wejścia w życie planu miejscowego, a ceny nieruchomości - z dnia zbycia nieruchomości. Organ II instancji zaznaczył, że w zakresie wyceny działek o przeznaczeniu rolnym (przed wejściem w życie planu miejscowego), rzeczoznawca przyjął do porównania dziewiętnaści transakcji z terenu gminy J.i Ś., które zestawił w tabeli II w załączniku nr 1 do operatu na podstawie których określił, po aktualizacji ze względu na upływ czasu, cenę minimalną -8.388,00 zł/ha i maksymalną – 18.676,00 zł/ha, oraz wybrał istotne cechy rynkowe nieruchomości przypisując im procentowy wpływ cechy na ceny (waga cechy):

- lokalizacja - 25 %

- wielkość, powierzchnia - 20%

- klasa gruntów - 25 %

- kształt - 15%

- dojazd - 15%.

Dodał, że po zestawieniu wybranych trzech nieruchomości parami z nieruchomością wycenianą i zastosowaniu poprawek wyliczył metodą średniej arytmetycznej skorygowaną cenę jednostkową, która wyniosła 19.198,40 zł/ha, zaś wartość działek będących przedmiotem wyceny, jako działek rolnych określił na 3.986,00 zł.

Z kolei w zakresie wyceny działek po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, rzeczoznawca przyjął do porównania dwadzieścia trzy transakcje z terenu gminy J., które zestawił w tabeli I w załączniku nr 1 do operatu, na podstawie których określił, po aktualizacji ze względu na upływ czasu cenę minimalną - 23,47 zł/m2 i maksymalną - 65,47 zł/m2 i cenę średnią 40,53 zł/m2 oraz wybrał istotne cechy rynkowe nieruchomości przypisując im procentowy wpływ cechy na ceny (waga cechy):

- lokalizacja (położenie) - 30%

- wielkość - 25 %

- uzbrojenie - 25%

- dojazd - 20%

Dodał, że po skorygowaniu ceny średniej 40,53 zł/m2 sumą współczynników korygujących z uwagi na atrybuty nieruchomości (0,890) określił wartość 1m2, która wyniosła 36,07 zł/m2, a po zastosowaniu współczynnika relacji cen "dużych gruntów budowlanych" do "działek budowlanych" (0,79), wartość 1m2 wycenianych działek wyniosła 28,49 zł, zaś wartość całej nieruchomości - 53 800,00 zł.

Odnosząc się do zarzutów odwołania organ II instancji wskazał, że przed wejściem w życie planu miejscowego z 2005 r. nie istniała możliwość przeznaczenia nieruchomości M.A. pod zabudowę po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy, bowiem działka ta nie spełniała wymogów niezbędnych do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, ponieważ nie posiadała dostępu do drogi publicznej. Podkreślił, że działka o numerze ....została wydzielona z powodu kanalizacji deszczowej przebiegającej przez ten fragment działki M.A. do osadnika zlokalizowanego na działce ..., po to aby infrastruktura ta znajdowała się nie na działce prywatnej lecz gminnej. Dodał, że działka ta nie uzyskała statusu drogi w ewidencji. Była to więc najpierw działka prywatna, a potem gminna, więc Pani A. nie miała prawa korzystać z niej jako dojazdu do działki .... Zaznaczył, że z również działka nr 352 nie ma statusu drogi wewnętrznej i w rozumieniu przepisów jest to działka prywatna. A zatem Pani A. nie mogła udokumentować dojazdu do drogi publicznej przez tą działkę, bowiem nie była jej właścicielem ani nie posiadała zgody właściciela na przejazd (służebność drogowa) i to samo dotyczy działki nr ..... Organ II instancji wskazał, że nie zasługuje także na uwzględnienie zarzut, że działka Odwołującej się była przeznaczona pod budownictwo jednorodzinne już w 1987 r., bowiem dla ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą znaczenie ma stan faktyczny istniejący bezpośrednio przed uchwaleniem lub zmianą planu- w niniejszej sprawie był to okres nieobowiązywania planu, a nie stan istniejący przed uchwaleniem planu z 1991 r., który utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r.

W złożonej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu skardze M. A. powtarzając wcześniejszą argumentację, wniosła o uchylenie decyzji z uwagi nas to, że narusza ona "zasady własności i jest sprzeczna ze społeczno- gospodarczym przeznaczeniem gruntu, który zgodnie ze swoja wolą chciała przeznaczyć na działki budowlane". W uzasadnieniu podniosła nadto, że w świetle wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 9 lutego 2010 r. (sygn. akt P 58/08), organ z urzędu powinien wziąć pod uwagę przy ustalania renty planistycznej, fakt że jej nieruchomość w wygasłym planie zagospodarowania przestrzennego była przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe i uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego z 2005 r. nie wpłynęło na wartość działek, które zbyła, bowiem już w 1991 r. na tych działkach można było budować po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy. Dodała, że konieczny do uzyskania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy dostęp do drogi publicznej mogła osiągnąć poprzez wytyczenie przez jej działkę nr ... drogi biegnącej w linii prostej z działki nr ..... W jej ocenie rzeczoznawca majątkowy do wyceny nieruchomości, zgodnie z art. 37 ust. 11 u.p.z.p. oraz art. 154 u.g.n., winien w przypadku braku planu miejscowego ustalić przeznaczenie nieruchomości na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a nie faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W.wniosło o jej oddalenie podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne właściwe są do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, jeżeli jest zgodna z przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Uchylenie decyzji administracyjnej, względnie stwierdzenie jej nieważności przez Sąd, w myśl art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm., dalej jako u.p.p.s.a.), następuje tylko w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mającego wpływ na wynik sprawy (art.).

Sąd zauważa, iż niniejsza sprawa jest tożsama co do przedmiotu, zajętego stanowiska organów i zarzutów ze sprawą rozpoznawaną przed tut. Sądem pod sygn. akt II SA/Wr 678/11, z którego rozstrzygnięciem i uzasadnieniem zawartym w wyroku z dnia 22 grudnia 2011 r., zgadza się w całości i przytacza poniżej jego wywody jako własne.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji stanowią przepisy u.p.z.p. oraz rozp. RM, a procedurę ich podjęcia regulują przepisy k.p.a.

Przepis art. 36 ust. 4 u.p.z.p. stanowi, iż jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Zgodnie z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Stosownie natomiast do ust. 4 w związku z ust. 3 tego artykułu, opłata, o której mowa w art. 36 ust. 4, może zostać pobrana w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Przepis ust. 5 omawianego artykułu stanowi, że notariusz, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości, w formie aktu notarialnego, jest zobowiązany przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu.

W myśl art. 37 ust. 6 u.p.z.p., wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5.

Zgodnie z § 50 ust. 1 rozp. RM, przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i ust. 4 u.p.z.p. uwzględnia się wartość nieruchomości i jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. W przypadku, o którym mowa w ust. 1, przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego, a ceny z dnia zbycia nieruchomości (§ 50 ust. 2). Jednakże jeżeli przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego na danym terenie nie obowiązywał żaden plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określeniu wartości nieruchomości dla celów, o których mowa w ust. 1, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu (§ 50 ust. 3 rozp. RM).

Z treści przytoczonych wyżej przepisów wynika w szczególności, że jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest dochodem własnym gminy (art. 36 ust. 4 u.p.z.p.) i może zostać pobrana w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 4 w zw. z ust. 3 tego artykułu).

Jak trafnie podkreślano w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, sam fakt uchwalenia planu lub jego zmiana, nie muszą powodować automatycznie wzrostu cen nieruchomości (por. np. wyrok NSA z dnia 19 marca 2009 r. sygn. akt II OSK 254/08 - LEX nr 525774).

W realiach niniejszej sprawy można mieć wątpliwości, czy wartość działek sprzedanych przez skarżącą rzeczywiście wzrosła wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W rozpatrywanej sprawie przed wejściem w życie uchwały Rady Miejskiej nr .... r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości J. (Dz.Urz. Woj. D. Nr 142, poz. 2824), nie był objęty planem zagospodarowania przestrzennego, gdyż uprzednio obowiązujący dla tego terenu plan ogólny stracił moc obowiązującą z dniem 31 grudnia 2003 r.

Stosownie do art. 37 ust. 1 u.p.z.p., w sytuacji takiej dla ustalenia, czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości gruntowej w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy porównać wartość tej nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego z jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu należy rozumieć w sposób odnoszący się do rzeczywistej wartości, jaką nieruchomość ta posiadała zanim miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określający aktualne przeznaczenie tej nieruchomości wszedł w życie. Nie budzi bowiem wątpliwości, że w sytuacji, gdy przed uchwaleniem nowego planu, w którym ustalono, że dana nieruchomość przeznaczona jest na przykład pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, w uprzednio obowiązującym planie również była ona przeznaczona pod taką zabudowę, to wartość tej nieruchomości po wejściu w życie nowego planu nie uległa zmianie i to niezależnie od tego, czy na tejże nieruchomości faktycznie zrealizowano lub zamierzano zrealizować zabudowę mieszkaniową jednorodzinną czy też np. wykorzystywano ją rolniczo. Dla nabywcy takiej nieruchomości istotne jest to, jak może być ona wykorzystywana, a nie to, jak ją w rzeczywistości wykorzystywał zbywca. Podobna sytuacja zachodzi wówczas, gdy dla danej nieruchomości przed jej zbyciem uzyskano decyzję o warunkach zabudowy. O możliwości jej wykorzystania na konkretny cel decyduje bowiem treść decyzji lokalizacyjnej, nie zaś dotychczasowy sposób korzystania z tej nieruchomości. Jeżeli zatem na danym terenie nie obowiązywał żaden plan miejscowy i w odniesieniu do znajdującej się na tym terenie konkretnej działki gruntu nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy ustalaniu wartości tej nieruchomości dla określenia faktycznego sposobu jej wykorzystania przed uchwaleniem tego planu istotne znaczenie ma nie tylko konkretny sposób korzystania z niej przez dotychczasowego właściciela, ale również to, w jaki sposób mógłby on z niej korzystać. Tak jak o rolniczym przeznaczeniu terenu nie decyduje to, czy faktycznie jest on uprawiany rolniczo, ale to, czy wykorzystywanie rolnicze tego terenu jest dopuszczalne, nawet jeżeli teren ten w rzeczywistości leży odłogiem, tak samo o możliwości przeznaczenia terenu pod zabudowę mieszkaniową nie decyduje to, czy zabudowa taka faktycznie istnieje lub jest realizowana, jak też czy wydano decyzję o warunkach zabudowy, ale to, czy taka zabudowa na określonym terenie jest dopuszczalna. Jeżeli więc przed wejściem w życie planu ustalającego, że dana nieruchomość przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, na nieruchomości tej istniała możliwość wzniesienia takiej zabudowy np. po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy, to przewidziane w nowym planie przeznaczenie – w istocie potwierdzające przeznaczenie dotychczasowe – w rzeczywistości nie miało wpływu na wartość takiej nieruchomości, skoro zarówno przed uchwaleniem planu, jak i po jego uchwaleniu, na tym terenie można było wznosić zabudowę mieszkaniową. W takiej sytuacji dotychczasowy faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości nie uległ zmianie, a zatem nie zachodzi żadna z okoliczności, o jakich mowa w art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Przechodząc na grunt rozpatrywanej sprawy należy dojść do wniosku, iż wątpliwość przede wszystkim budzi jednoznaczne i kategoryczne stwierdzenie przez organy administracyjne, że nawet gdyby strona wystąpiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, nie uzyskałaby jej, bowiem działka nr ... nie miała wyznaczonej służebności przejazdu, ani drogi wewnętrznej umożliwiającej dostęp do drogi publicznej. Nie spełniała zatem wymogów niezbędnych do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

Zauważyć wypada, że organ rozpatrujący sprawę w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie jest organem lokalizacyjnym orzekającym w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Niemniej jednak – aby ustalić, czy zachodzą okoliczności uzasadniające stwierdzenie, że wskutek uchwalenia planu miejscowego wartość danej nieruchomości wzrosła – może, a nieraz (jak w tej sprawie) wręcz powinien – poczynić ustalenia w zakresie ewentualnej możności uzyskania dla danej nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy, bowiem – jeżeli możliwość taka istniała – trudno mówić o wzroście wartości takiej nieruchomości wskutek uchwalenia planu, skoro przed jego uchwaleniem możliwe było takie samo wykorzystanie danej działki, jak po uchwaleniu planu.

Przyjmując, że w stosunku do konkretnej działki gruntu nie było możliwości uzyskania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy, należy w sposób jednoznaczny i nie budzący żadnych wątpliwości ustalić, iż – z wyraźnie określonych przyczyn – nie mogły zostać spełnione wszystkie przesłanki wynikające z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. W niniejszej sprawie organy administracyjne uznały, że w sprawie tej nie została spełniona przesłanka z art. 61 ust. 1 pkt 2, gdyż przedmiotowy teren nie ma dostępu do drogi publicznej.

Mając na uwadze, że działka nr ... (przed jej podziałem) usytuowana była na terenie, na którym w uprzednio obowiązującym dla tego terenu miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przewidywano utworzenie ulic lokalnych, które w planie tamtym oznaczone były symbolem 2 Lm 1/2, to już nawet tylko z tego powodu można było przewidywać, że w rzeczywistości istniała możliwość zapewnienia działce nr .... dostępu do drogi publicznej. Zważywszy nadto, że wspomniana działka przylegała do innych działek należących do skarżącej, istniała też możliwość zapewnienia działce nr .... dostępu do drogi publicznej poprzez te inne działki skarżącej, czy to w formie służebności przejazdu, czy poprzez utworzenie drogi wewnętrznej. Skarżąca miała zatem możliwość zapewnienia działce nr .... dostępu do drogi publicznej, jeżeli przed uchwaleniem obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego chciałaby uzyskać pozytywną decyzję o warunkach zabudowy, musząc co najwyżej podjąć w tym kierunku dodatkowe czynności.

To, że działka nr .... nie miała wyznaczonej służebności przejazdu, ani drogi wewnętrznej umożliwiającej dostęp do drogi publicznej, nie oznacza, że nie było możliwości wyznaczenia bądź stosownej służebności przejazdu, bądź drogi wewnętrznej umożliwiającej dostęp do drogi publicznej. Przeciwnie, przedstawione wyżej okoliczności świadczą o tym, że możliwość taka istniała. Nie można zatem uznać za prawidłowe stanowiska organów administracyjnych kategorycznie wykluczającego możliwość uzyskania dla przedmiotowej działki pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy.

Postępowanie administracyjne poprzedzające wydanie decyzji zarówno przez organ I instancji, jak i przez organ odwoławczy, zostało przeprowadzone z naruszeniem przepisów art. 7, art. 8, art. 9, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a., bowiem organy administracyjne obu instancji nie wyjaśniły wszystkich istotnych dla rozstrzygnięcia kwestii, gdyż nie ustaliły w sposób nie budzący wątpliwości, jaki był faktyczny sposób wykorzystania przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, rozumiany w sposób odnoszący się do rzeczywistej wartości, jaką nieruchomość ta posiadała zanim miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określający aktualne przeznaczenie tej nieruchomości wszedł w życie. Błędnie przy tym przyjęto, że nawet gdyby strona wystąpiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, na pewno nie uzyskałaby jej, bowiem działka nr ..... nie miała wyznaczonej służebności przejazdu, ani drogi wewnętrznej umożliwiającej dostęp do drogi publicznej, a więc nie spełniała wymogów niezbędnych do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. W realiach niniejszej sprawy nie można jednoznacznie przesądzić, tak jak uczyniły to organy obu instancji, że nie istniała możliwość zapewnienia przedmiotowej nieruchomości dostępu do drogi publicznej, gdyż z przyczyn wyżej przedstawionych takie kategoryczne stanowisko nie znajduje uzasadnienia.

Stwierdzone naruszenie przepisów proceduralnych mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, ponieważ nie można wykluczyć, że gdyby nie dopuszczono się tych uchybień, treść rozstrzygnięcia byłaby inna.

Z tych względów na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) u.p.p.s.a. orzeczono jak w pkt I sentencji wyroku.

Orzeczenie w przedmiocie wstrzymania wykonania decyzji oraz zwrotu kosztów postępowania uzasadnia odpowiednio art. 152 i art. 200 u.p.p.s.a.