Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 927/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2017-03-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 4, art. 5 ust.1 pkt 9, art. 32 ust.4, art. 35 ust.1, 3 i 4
journal: Dz.U. 2016 poz 290
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity
article: par.12, par.13, par. 60
journal: Dz.U. 2015 poz 1422
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich  usytuowanie - tekst jedn.
article: art. 7, art. 77, art. 80, art. 107
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Dnia 28 marca 2017 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Jolanta Rosińska Sędziowie Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka (spr.) Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski Protokolant Specjalista Anna Kośka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 marca 2017 roku sprawy ze skargi A Spółki Akcyjnej z siedzibą w W. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] nr [...] znak: [...] w przedmiocie pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego oddala skargę. LS


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] nr [...] znak: [...] Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] nr [...] zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę.

Jak wynika z akt sprawy, decyzją z dnia [...] nr [...] Prezydent Miasta Ł. zatwierdził projekt budowlany i udzielił B Sp. z o.o. z siedzibą w Ł. pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z parkingiem podziemnym, zagospodarowaniem terenu i infrastrukturą techniczną na nieruchomości położonej w Ł. przy ul. A i ul. B , na działce nr 111/40 w obrębie [...].

W terminie prawem przewidzianym odwołanie od powyższej decyzji wniosła A S.A., użytkownik wieczysty nieruchomości sąsiedniej – działki nr 111/35. W treści odwołania wskazano, że planowana inwestycja narusza interesy osób trzecich poprzez zacienianie działki należącej do odwołujących, powodując tym samym pogorszenie warunków korzystania z tej działki. Podniesiono również, że usytuowanie budynku uniemożliwia potencjalną zabudowę działki nr 111/35, bowiem uniemożliwi w przyszłości wybudowanie na działce skarżącego inwestycji o podobnym przeznaczeniu i parametrach jak na działce inwestora. Ponadto w odwołaniu zwrócono również uwagę na kwestię braku dostatecznego uzasadnienia rozstrzygnięcia pod kątem zgodności z wydaną decyzją o warunkach zabudowy oraz wskazano, że inwestor nie wykazał prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w zakresie działki nr 111/35, podczas gdy – mając na uwadze uniemożliwienie zabudowy na tej działce na skutek realizacji inwestycji – miał taki obowiązek.

Powołaną na wstępie decyzją Wojewoda [...], po rozpatrzeniu wniosku A S.A., utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W motywach rozstrzygnięcia organ wskazał, że dokonując oceny zaskarżonej decyzji pod względem jej zgodności z przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2016r. poz. 290 ze zm.), dalej powoływanej jako "Pr.bud.", jej aktów wykonawczych oraz przepisów szczególnych (tj. dotyczących m.in. ochrony środowiska, dróg publicznych, prawa wodnego, prawa geologicznego i górniczego, ochrony zabytków i opieki nad zabytkami), a także z przepisami ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2016r. poz. 23), dalej powoływanej jako "K.p.a.", nie znalazł podstaw do uwzględnienia odwołania.

Następnie organ wyjaśnił, że projektowany budynek został usytuowany zgodnie z warunkami określonymi w § 12 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2015r. poz. 1422), dalej powoływanego jako "rozporządzenie", tj. w odległości: od północy około 3m od granicy z działką nr 83/4, 83/10 i 83/9; od wschodu około 5m od granicy z działką drogową nr 111/41 (ul. B); od południa około 5m od granicy z działką drogową nr 111/42 (ul. A); od zachodu około 4m od granicy z działką nr 111/35. W elewacji wschodniej, południowej i zachodniej zaprojektowano balkony i loggie, jednak te części budynku również znajdują się z odległości od granicy z sąsiednią działką zgodnej z § 12 ust. 5 pkt 1 rozporządzenia, tj. nie mniejszej niż 1,5m.

Dalej organ odwoławczy wyjaśnił, że działka nr 111/35, której wieczystym użytkownikiem jest skarżąca Spółka, jest zabudowana kontenerową stacją telekomunikacyjną. Projektowany budynek mieszkalny wielorodzinny o wysokości 14m nie wpływa negatywnie na istniejący obiekt budowlany, może natomiast oddziaływać na przyszłą zabudowę działki, jednak – w ocenie organu – nie uniemożliwi jej zabudowy w przyszłości. Budynek zaprojektowano bowiem od strony wschodniej działki skarżącej, natomiast strony południowa i zachodnia pozostają niezabudowane - zatem nawet ewentualna realizacja takiej samej inwestycji na działce nr 111/35 będzie możliwa.

Jednocześnie organ wyjaśnił, że zgodnie ze stanowiskiem Naczelnego Sądu Administracyjnego przepis § 13 rozporządzenia reguluje wzajemne usytuowanie obiektów budowlanych i określa sposób ustalania odległości budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów. Wykładnia gramatyczna § 13 rozporządzenia wskazuje, że może on mieć zastosowanie tylko wówczas, gdy jedna z nieruchomości jest już zabudowana. Jednakże – zdaniem Wojewody [...] – ten rodzaj wykładni, nie uwzględnia zasady równej ochrony prawa własności. Preferuje ona bowiem tego z właścicieli, który pierwszy z dwóch niezabudowanych sąsiednich nieruchomości przystąpi do inwestowania. Zasada równej ochrony prawa własności wymaga tymczasem, by każdy właściciel nieruchomości w procesie inwestycyjnym w miarę możliwości miał takie same prawa. W związku z tym organ odwoławczy przyjął, że w przypadku, gdy chodzi o projekt budowy budynku wyższego niż 35m, § 13 rozporządzenia ma zastosowanie także wtedy, gdy sąsiednia nieruchomość jest jeszcze niezabudowana i nawet wtedy, gdy jej właściciel nie ma sprecyzowanych planów inwestycyjnych.

Organ wojewódzki wyjaśnił w dalszej kolejności, że wezwał inwestora do przedłożenia analizy stwierdzającej, że projektowana inwestycja nie naruszy uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym przede wszystkim użytkownika wieczystego sąsiedniej nieruchomości nr 111/35 oraz, czy nie utrudni zabudowy tejże działki zgodnie z obowiązującymi przepisami. Pismem z dnia 27 lipca 2016r. inwestor przedłożył wyjaśnienia w ww. sprawie, z których wynika, że działka nr 111/35 dysponuje bardzo korzystną pod względem nasłonecznienia ekspozycją południową i zachodnią, którym realizacja inwestycji nie zagraża.

Następnie w decyzji wskazano, że organy administracji architektoniczno – budowlanej stosujące § 13 rozporządzenia są zobowiązane ocenić, czy właściciel sąsiedniej niezabudowanej nieruchomości będzie mógł zabudować swoją nieruchomość z zachowaniem takich samych odległości od granicy, jak właściciel nieruchomości, który pierwszy podjął inwestycję. Zdaniem organu wojewódzkiego z analizy przedłożonej dokumentacji projektowej, w tym projektu zagospodarowania terenu wynika, że projektowana inwestycja nie uniemożliwi ewentualnej zabudowy działek sąsiednich. W tym zakresie organ stwierdził, że dla działki nr 111/35, będącej we wieczystym użytkowaniu skarżącej Spółki została wydana decyzja o warunkach zabudowy z dnia [...][...], która przewidywała realizację inwestycji obejmującą łącznie działki nr 111/35 i nr 111/40 polegającą na budowie budynku handlowo – usługowego o wysokości od 8m do 13m. Powyższe nie ma jednak wpływu na rozstrzygnięcie w niniejszym stanie faktycznym, bowiem z uwagi na to, że decyzja obejmuje również działkę, na której realizowana ma być inwestycja po wydaniu pozwolenia na budowę, ww. decyzja o warunkach zabudowy ulegnie wygaśnięciu.

Dalej Wojewoda [...] stwierdził, że dla przedmiotowej inwestycji wydana została decyzja Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] nr [...] o warunkach zabudowy. Zdaniem organu budynek mieszkalny wielorodzinny został zaprojektowany zgodnie ze wskazaną nieprzekraczalną linią zabudowy oraz liniami rozgraniczającymi teren inwestycji, a także zgodnie ze wskazanymi parametrami, wskaźnikami i gabarytami:

a) wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki budowlanej 0,48 (przy dopuszczalnym 0,50);

b) wysokość planowanej zabudowy – IV kondygnacje nadziemne (dopuszczalne IV kondygnacje nadziemne);

szerokość elewacji frontowej – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy nie określa się;

geometria dachu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy może być kształtowana indywidualnie (dotyczy liczby i kątów nachylenia połaci dachowych).

Tym samym – w ocenie organu – projekt budowlany przedmiotowej inwestycji wypełnia wszystkie ustalenia określone w decyzji o warunkach zabudowy, zarówno w zakresie warunków i szczegółowych zasad zabudowy i zagospodarowania terenu wynikających z przepisów odrębnych jak i wytycznych urbanistyczno – architektonicznych. Organ zauważył, że budynek spełnia warunki wymagane dla korzystania z mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego przez osoby niepełnosprawne, w szczególności poruszające się na wózkach inwalidzkich, jak również została spełniona konieczność zapewnienia miejsc postojowych (zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy 1 miejsce postojowe na 1 mieszkanie). Zaprojektowano 14 miejsc postojowych w parkingu podziemnym czyli jedno miejsce na każde z 14 zaprojektowanych mieszkań (w tym jedno dla osoby niepełnosprawnej). Jednocześnie Wojewoda [...] nadmienił, że przedmiotowy projekt został wykonany przez osoby posiadające wymagane uprawnienia budowlane oraz zaświadczenie, o którym mowa w art. 12 ust. 7 Pr.bud. oraz które złożyły stosowne oświadczenie, że projekt budowlany został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej.

Ponadto w decyzji uznano, że zarzut odnośnie zacieniania działki nie znajduje oparcia w przepisach prawa, bowiem § 13 oraz § 60 rozporządzenia odnosi się tylko do nasłonecznienia pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, natomiast problem zacieniania terenu działki nie jest regulowany przepisami prawa budowlanego.

Odnosząc się zaś do pozostałych zarzutów organ wyjaśnił, że każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami Pr.bud. Tym samym osoba uprawniona do nieruchomości może ją zagospodarować w zakresie obowiązującego prawa w sposób dowolny.

Podsumowując Wojewoda [...] uznał, że wynik weryfikacji całej dokumentacji sprawy obliguje organy do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę stosownie do art. 35 ust. 4 Pr.bud.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi na powyższą decyzję Wojewody [...] z dnia [...] wywiodła A S.A. z siedzibą w W.. Zaskarżonej decyzji zarzuciła:

naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7 K.p.a., art. 77 § 1 K.p.a. i art. 80 K.p.a. w zw. z art. 138 § 1 pkt 1 oraz art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a. poprzez utrzymanie w mocy błędnej decyzji Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] nr [...] oraz uznanie, że organ I instancji należycie przeprowadził postępowanie dowodowe w niniejszej sprawie, a także że wszystkie warunki do wydania wskazanej decyzji o pozwoleniu na budowę zostały spełnione przez B Sp. z o.o. z siedzibą w Ł. pomimo tego, iż zachodziły przesłanki do uchylenia decyzji organu I instancji, w szczególności z uwagi na naruszenie przepisów prawa materialnego wskazanych w skardze;

naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7 K.p.a., art. 77 § 1 K.p.a. i art. 80 K.p.a. w związku z art. 107 § 3 K.p.a. poprzez brak należytego i wystarczającego przeprowadzenia postępowania dowodowego w niniejszej sprawie, oraz błędną ocenę zgromadzonych dowodów, w szczególności w zakresie ustalenia zgodności projektu budowlanego z decyzją o warunkach zabudowy z dnia [...] wydaną przez Prezydenta Miasta Ł., a także poprzez brak uwzględnienia w trakcie postępowania faktu, iż planowana inwestycja narusza interesy osób trzecich, w tym skarżącej, w szczególności z uwagi na planowane zacienienie i przesłonienie działki skarżącej, a tym samym pogorszenie warunków korzystania z tej działki sąsiedniej, co narusza również treść art. 5 Pr.bud.;

naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 107 § 1 i 3 K.p.a. oraz art. 7 K.p.a. i art. 8 K.p.a. poprzez wydanie decyzji zawierającej zbyt ogólne, niejasne i niedające się zweryfikować uzasadnienie w zakresie zgodności projektu budowlanego z warunkami decyzji o warunkach zabudowy, a w konsekwencji naruszenie zasad prawdy obiektywnej, poszanowania interesów obywateli oraz pogłębiania zaufania do władzy publicznej;

naruszenie prawa materialnego, tj. art. 5 ust. 1 pkt. 9 Pr.bud. poprzez jego niezastosowanie i brak uwzględnienia uzasadnionych interesów skarżącej występujących w obszarze oddziaływania obiektu, w szczególności brak uwzględnienia prawa skarżącej do zabudowy działki w wybrany przez nią sposób, a w konsekwencji utrzymanie w mocy decyzji o pozwoleniu na budowę, której wykonanie doprowadzi do zablokowania możliwości inwestycyjnych na działce skarżącej;

naruszenie prawa materialnego, tj. art. 35 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 34 ust. 1 i 3 pkt 1 Pr.bud. poprzez ich błędne zastosowanie i uznanie, że projekt budowlany dotyczący inwestycji wnioskodawcy jest zgodny z decyzją o warunkach zabudowy, pomimo że projekt ten nie odpowiadał wszystkim warunkom określonym w decyzji o warunkach zabudowy, w szczególności nie wzięto pod uwagę potencjalnie planowanej inwestycji na działce skarżącej;

naruszenie prawa materialnego, tj. art. 35 ust. 1 pkt. 2 Pr.bud. poprzez jego błędne zastosowanie i uznanie, że projekt zagospodarowania terenu jest zgodny z przepisami, w tym techniczno – budowlanymi, pomimo iż projekt ten jest niezgodny z przepisami § 12 ust. 1, § 13, oraz § 60 rozporządzenia;

naruszenie prawa materialnego, tj. § 12 ust. 1 rozporządzenia poprzez jego wadliwe zastosowanie i nieuwzględnienie uwarunkowań wynikających z § 13 oraz § 60 rozporządzenia, a w konsekwencji uznanie, iż odległość planowanej inwestycji od granicy z działką skarżącej jest zgodna z przepisami;

naruszenie prawa materialnego tj. § 13 rozporządzenia poprzez jego wadliwe zastosowanie i uznanie, że projekt budowlany spełnia wymagania dotyczące przesłaniania pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, określone w tym przepisie w odniesieniu do lokali mieszkalnych w projektowanej inwestycji wnioskodawcy w stosunku do potencjalnej zabudowy na działce skarżącej, jak też w odniesieniu do potencjalnych zabudowań na działce skarżącej w stosunku do projektowanej inwestycji wnioskodawcy;

naruszenie prawa materialnego, tj. § 60 rozporządzenia poprzez jego niezastosowanie i w konsekwencji utrzymanie w mocy decyzji zatwierdzającej projekt budowlany niezgodny z warunkami określonymi w tym przepisie, w szczególności z uwagi na brak uwzględnienia wzajemnego zacienienia budynku mieszkalnego wielorodzinnego, projektowanego na działce budowlanej wnioskodawcy oraz potencjalnej zabudowy na działce skarżącej.

W uzasadnieniu skargi podkreślono, że organ I instancji błędnie ocenił zgromadzony materiał dowodowy w szczególności w zakresie ustalenia zgodności projektu budowlanego z decyzją o warunkach zabudowy, a ponadto w ogóle nie uwzględnił faktu, iż planowana inwestycja wnioskodawcy narusza interesy osób trzecich, w tym skarżącej, w szczególności z uwagi na planowane zacienienie i przesłonienie działki skarżącej, a tym samym pogorszenie warunków korzystania z tych działek sąsiednich, a nawet ograniczenie możliwości inwestycyjnych, co narusza również treść art. 5 Pr.bud.

W ocenie skarżącej, ani Wojewoda ani organ I instancji nie przeprowadzili postępowania dowodowego w przedmiotowej sprawie w sposób prawidłowy. Powyższe naruszenie przejawia się w kilku ustaleniach Wojewody, m.in. w wadliwym przyjęciu, iż projekt budowlany wnioskodawcy jest zgodny z decyzją o warunkach zabudowy. Z przepisów powoływanych w decyzji o warunkach zabudowy wynika m.in. obowiązek równoważenia relacji przestrzennych w ramach zabudowy danej nieruchomości z nieruchomościami sąsiednimi. Wnioskodawca wprost w swoim projekcie określił, iż projektowana inwestycja może mieć wpływ na działkę skarżącej, jednakże błędnie przyjął, iż działka skarżącej nie może być zabudowana z uwagi na istniejącą infrastrukturę techniczną na działce. W tym miejscu skarżąca podkreśliła, że sposób rozlokowania infrastruktury technicznej znajdującej się działce może ulegać modyfikacjom w zależności od potrzeb, a zatem nie stanowi to argumentu potwierdzającego niemożliwość zabudowy działki skarżącej. W przypadku planowanej zabudowy działki skarżącej istniejąca sieć techniczna będzie wymagała jedynie relokacji. Skarżąca wyjaśniła, że zwracała uwagę na powyższe kwestie w piśmie z dnia 1 kwietnia 2016r., jednakże ani Wojewoda ani organ I instancji w zasadzie nie odnieśli się do przedstawionych argumentów. Zdaniem skarżącej wykonanie projektowanego budynku wnioskodawcy uniemożliwi budowę potencjalnie nowych zabudowań, na warunkach analogicznych jak w zaskarżonej decyzji. Parametry projektowanej przez wnioskodawcę inwestycji, w szczególności odległość od granicy z działką skarżącej, jak też wysokość projektowanego obiektu powoduje, iż skarżąca nie będzie mogła racjonalnie zagospodarować swojej działki, bowiem gdyby chciała wybudować obiekt o podobnych parametrach, musiałaby przesunąć linię projektowanej zabudowy jeszcze bardziej w głąb swojej działki w stosunku do istniejącej zabudowy, tak aby sprostać wszystkim warunkom opisanym w rozporządzeniu. W przeciwnym razie taka sama inwestycja na działce skarżącej spowodowałaby zacienienie i przesłonienie lokali w inwestycji wnioskodawcy, co byłoby niezgodne z przepisami budowlanymi, w szczególności § 13 i § 60 rozporządzenia. Tym samym trudno w takiej sytuacji mówić o równowadze przestrzennej w zakresie zabudowy na działkach sąsiednich, a zatem ten warunek decyzji o warunkach zabudowy dotyczący zgodności z przepisami ustawy Pr.bud. oraz przepisami wykonawczymi nie został spełniony.

Na marginesie skarżąca Spółka wskazała, że Wojewoda w ogóle nie odniósł się do kwestii utraty wartości nieruchomości skarżącej z uwagi na planowaną przez wnioskodawcę inwestycję, co też stanowi naruszenie wskazanych przepisów dotyczących prowadzenia postępowania administracyjnego oraz wyjaśniania wszelkich wątpliwości stron. W ocenie skarżącej z uwagi na brak dogłębnej analizy wniosku o pozwolenie na budowę przez organ I instancji, zarówno pod kątem zacieniania i przesłaniania przez planowaną inwestycję działek sąsiednich, jak i związaną z tą inwestycją utratą wartości nieruchomości sąsiednich, Wojewoda powinien uchylić wydaną decyzję organu I instancji z uwagi na konieczność przeprowadzenia dodatkowego postępowania dowodowego. Poza tym autorka skargi nadmieniła, iż ustalone w decyzji o warunkach zabudowy parametry określone zostały jako maksymalne i oczywistym jest, że mogą one być zmniejszone na etapie pozwolenia na budowę. Organ I instancji jednak nie wziął tego pod uwagę i ustalił dopuszczalne parametry inwestycji w maksymalnych granicach określonych w decyzji o warunkach zabudowy, uniemożliwiając potencjalne zagospodarowanie działki skarżącej i naruszając jej interesy, a w konsekwencji powodując pogorszenie warunków korzystania z jej nieruchomości, co narusza również art. 5 ust. 1 pkt 9 Pr.bud. Wojewoda zaś nie zakwestionował ustaleń organu I instancji, w związku z czym dopuścił się naruszenia wskazanych wyżej przepisów.

Dodatkowo, w ocenie skarżącej, Wojewoda podobnie jak organ I instancji, dopuścił się naruszenia art. 107 § 1 i 3 K.p.a. oraz art. 7 i art. 8 K.p.a., gdyż zaskarżona decyzja zawiera zbyt ogólne, niejasne i niedające się zweryfikować uzasadnienie w zakresie zgodności projektu budowlanego z warunkami decyzji o warunkach zabudowy. W konsekwencji Wojewoda dopuścił się naruszenia zasad prawdy obiektywnej, poszanowania interesów obywateli oraz pogłębiania zaufania do władzy publicznej. Zdaniem strony Wojewoda powinien przedstawić konkretne dane umożliwiające weryfikację parametrów ustalonych dla nowej zabudowy, a nie tylko wymienić parametry opisane w decyzji o warunkach zabudowy i stwierdzić, że zostały one spełnione. Brak w zaskarżonej decyzji należytego uzasadnienia stanowiska w powyższym zakresie stanowi naruszenie art. 107 § 1 i 3 K.p.a.

Dalej skarżąca podniosła, że naruszenie art. 5 ust.1 pkt 9 Pr.bud. polegające na braku uwzględnienia uzasadnionych interesów skarżącej, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, w szczególności braku uwzględnienia prawa skarżącej do rozbudowy lub nadbudowy istniejącego obiektu bądź wybudowania nowego obiektu na jego działce, doprowadzi do zablokowania możliwości inwestycyjnych na działce skarżącej, a tym samym do obniżenia wartości jej nieruchomości. W ocenie strony Wojewoda w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji w ogóle nie odniósł się do kwestii wpływu projektowanej inwestycji na wartość nieruchomości skarżącej, podczas gdy ochrona interesów osób trzecich w procesie inwestycyjnym oznacza także obowiązek traktowania wszystkich stron postępowania administracyjnego w sposób równy, tj. na takich samych zasadach, również w zakresie interesów ekonomicznych stron. W opinii skarżącej samo zwrócenie się przez Wojewodę do wnioskodawcy o przedłożenie analizy stwierdzającej, że projektowana inwestycja nie naruszy uzasadnionych interesów osób trzecich oraz czy nie utrudni zabudowy działki skarżącej w żadnym wypadku nie może być uważane za prawidłowe i wystarczające zbadanie problemu. Oczywistym jest bowiem, że wnioskodawca broniąc swojej inwestycji, przedłoży informacje potwierdzające, że planowana inwestycja nie zagraża interesom osób trzecich. W ocenie skarżącej to Wojewoda samodzielnie powinien przeprowadzić taką analizę, bez oparcia o stanowisko wnioskodawcy. W przekonaniu skarżącej usytuowanie budynku na działce budowlanej, z poszanowaniem interesu prawnego właścicieli działek sąsiednich, oznacza nie tylko uwzględnienie norm, o których mowa m.in. w § 12 i § 13 rozporządzenia, ale także konieczność wyważenia interesów inwestora i właścicieli działek sąsiednich. Wyważenie tych interesów prawnych oznacza uwzględnienie istniejącej zabudowy oraz możliwości zabudowy działek w przyszłości. Skarżąca wskazywała w odwołaniu od decyzji organu I instancji, że planowana na działce wnioskodawcy inwestycja powodować będzie nadmierne zacienienie należącej do niej działki nr 111/35, co może prowadzić do uniemożliwienia lub ograniczenia pełnego korzystania z tej nieruchomości, zarówno w jej stanie obecnym, jak i po poczynieniu na tej działce inwestycji budowlanych. Z kolei tego rodzaju ograniczenia możliwości korzystania z nieruchomości mogą prowadzić do obiektywnego obniżenia jej wartości, a w konsekwencji powodować szkodę jej właściciela. Stosując § 13 rozporządzenia organy administracji architektoniczno –budowlanej są zobowiązane ocenić, czy właściciel sąsiedniej nieruchomości będzie mógł zabudować swoją nieruchomość z zachowaniem takich samych odległości od granicy, jak właściciel nieruchomości, który pierwszy podjął inwestycję. Zdaniem skarżącej tej oceny zaś zabrakło przy wydawaniu skarżonej decyzji (jak też na etapie postępowania przed organem I instancji). Wojewoda stwierdził jedynie, iż projektowana inwestycja nie uniemożliwi ewentualnej zabudowy dla działek sąsiednich. Nie podał jednak żadnego argumentu, skąd wywodzi taką opinię.

W dalszej kolejności skarżąca podniosła, że projekt budowlany nie spełniał wszystkich wymagań z decyzji o warunkach zabudowy, gdyż w treści projektu odniesiono się jedynie do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, a nie wzięto pod uwagę potencjalnie planowanych inwestycji na działkach sąsiednich, w tym na działce skarżącej. Wręcz przyjęto, że działka skarżącej nie będzie zabudowywana z uwagi na istniejącą infrastrukturę telekomunikacyjną, podczas gdy infrastruktura ta w żadnym wypadku nie przesądza o możliwościach inwestycyjnych dla danej działki. Organ I instancji powinien dokładnie zweryfikować treść projektu wnioskodawcy pod kątem zgodności z decyzją o warunkach zabudowy, czego organ ten nie uczynił. W konsekwencji to Wojewoda jako organ odwoławczy powinien przeprowadzić stosowną analizę i weryfikację treści projektu budowlanego, bądź w przypadku uznania konieczności przeprowadzenia dodatkowego postępowania dowodowego, Wojewoda powinien uchylić decyzję organu I instancji i przekazać mu sprawę do ponownego rozpoznania. Skarżąca zaznaczyła, że gdyby chciała wybudować identyczną inwestycję na swojej działce, to nie miałaby takiej możliwości, gdyż obiekt taki na działce skarżącej powodowałby niedozwolone zacienienie i przesłonienie dla obiektu na działkach wnioskodawcy. W związku z powyższym, nie można uznać, aby projekt budowlany spełniał wszystkie wymogi określone w przepisach, bowiem wbrew twierdzeniom Wojewody, nie jest on w pełni zgodny z decyzją o warunkach zabudowy.

Dalej w skardze stwierdzono, że Wojewoda dopuścił się również naruszenia przepisów nakazujących zachowanie zgodności projektu zagospodarowania terenu z przepisami, w tym techniczno – budowlanymi (art. 35 ust. 1 pkt. 2 Pr.bud.), bowiem projekt ten nie spełnia wielu wymogów określonych w przepisach § 12 ust. 1, § 13, oraz § 60 rozporządzenia. Zakładana w projekcie odległość projektowanej zabudowy od granicy działki nie uwzględnia warunków dotyczących przesłaniania w stosunku do lokali mieszkalnych w projektowanej inwestycji wnioskodawcy przez potencjalne zabudowania na działce skarżącej, jak też w stosunku do potencjalnych zabudowań na działce skarżącej przez budynek projektowany przez wnioskodawcę. Usytuowanie projektowanego budynku względem zabudowy na działce skarżącej skutkuje niezgodnym z § 13 rozporządzenia: 1) przesłonięciem elewacji południowo – wschodniej zarówno istniejącej jak i potencjalnej zabudowy, która mogłaby być realizowana na działce skarżącego, np. w odległości 3m (w przypadku ściany bez okien) lub 4m (w przypadku ściany z oknami) od granicy z działką wnioskodawcy, zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa, oraz o wysokości IV kondygnacji, a także 2) przesłonięciem części lokali mieszkalnych w projektowanym budynku wnioskodawcy przez potencjalny budynek, który mógłby być zrealizowany na działce skarżącej w odległości od granicy analogicznej jak budynku wnioskodawcy. W opinii skarżącej wnioskodawca do zrealizowania projektowanej inwestycji powinien posiadać prawo do dużo większego terenu gwarantującego nieprzesłanianie opisanych wyżej lokali.

Ponadto – zdaniem skarżącej Spółki – wydana decyzja jest niezgodna z § 60 rozporządzenia, gdyż usytuowanie projektowanego budynku względem zabudowy na działce skarżącej będzie skutkować zacienieniem elewacji południowo – wschodniej zarówno istniejącej jak i potencjalnej zabudowy, która mogłaby być realizowana na działce skarżącej, w sposób nie dający możliwości zapewnienia czasu nasłonecznienia, wynoszącego, co najmniej 1,5 godziny (mierząc w dniach równonocy, tj. 21 marca i 21 września) w godzinach 7.00 – 17.00. Zdaniem skarżącej wnioskodawca nie posiadając żadnych uprawnień do korzystania z terenu działki skarżącego, został upoważniony przy pełnej aprobacie organów I i II instancji, do realizacji inwestycji, której ponadnormatywne oddziaływanie wkracza na teren działki skarżącej.

W ocenie skarżącej Wojewoda, rozpatrując odwołanie od decyzji organu I instancji, powinien na nowo rozpatrzyć całą sprawę, w tym również powinien na nowo zbadać rzekomą zgodność złożonego przez wnioskodawcę projektu budowlanego z ww. przepisami oraz decyzją o warunkach zabudowy, czego w przedmiotowej sprawie zabrakło.

Mając na uwadze powyższe, A S.A. z siedzibą w W. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...], jak również o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Ponadto wniosła o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji w całości przez organ odwoławczy, ewentualnie w razie nieuwzględnienia wniosku – o wstrzymanie wykonalności zaskarżonych decyzji w całości przez sąd.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zaprezentowaną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Pismem z dnia 1 lutego 2017r. uczestnik postępowania S.M. wniósł o oddalenie skargi w całości. Podniósł, iż stanowisko, w którym Wojewoda [...] wskazał, że nie można mówić o błędnym usytuowaniu obiektu budowlanego i jego negatywnym oddziaływaniu na nieruchomość skarżącej Spółki zasługuje na aprobatę. Nadto "zacienienie" działki nie jest przedmiotem norm techniczno – budowlanych, bowiem § 60 rozporządzenia wyraźnie stanowi o problemie niewystarczającego nasłonecznienia poszczególnych obiektów budowlanych, którym można nadać przymiot obiektów użyteczności publicznej, jak i mieszkań. W tym stanie faktycznym nieruchomość, która należy do skarżącego, tj. działka nr 111/35 jest nieruchomością niezabudowaną w części graniczącej z działką objętą pozwoleniem na budowę, w przedmiotowej części działki skarżącej znajduje się jedynie infrastruktura techniczna, dopiero zaś dalej usytuowany jest obiekt budowlany w postaci domu mieszkalnego jednorodzinnego. W tym stanie rzeczy autor pisma uznał, że nie można mówić o jakimkolwiek naruszeniu § 60 rozporządzenia. Wyjaśnił, że skarżąca twierdzi, iż ulegnie zacienieniu część elewacji południowo – wschodniej, a to uniemożliwi z kolei zapewnienie czasu nasłonecznienia, wynoszącego co najmniej 1,5 godziny. Tymczasem twierdzenie to jest lakoniczne i tworzy jedynie polemikę z decyzjami organów administracji publicznej. Norma § 60 ust. 2 rozporządzenia wyraźnie wskazuje, że dopuszcza się ograniczenie dotyczące czasu naświetlenia pomieszczeń w odniesieniu do mieszkań wielopokojowych i w odniesieniu do co najmniej jednego pokoju. Ustawodawca określił więc pewne wymogi co do nasłonecznienia pomieszczeń, niekoniecznie wszystkich i niekoniecznie w każdej godzinie. Zdaniem S. M. zatem fakt, iż inny obiekt budowlany może w pewien sposób wpłynąć na inny, np. poprzez nieznaczne i chwilowe ograniczenie dostępu do światła z jednej tylko strony, nie oznacza, że mieszkanie nie jest odpowiednio nasłonecznione. Wszak w toku postępowania administracyjnego zebrano materiał dowodowy, który wskazuje na to, że nieruchomość skarżącej jest oświetlona bardzo korzystnie od strony południowej i zachodniej, co z kolei oznacza, że nie ma zagrożenia, aby większość izb w obiekcie budowlanym w postaci budynku mieszkalnego jednorodzinnego była nieodpowiednio nasłoneczniona. Nieznaczne zacienienie elewacji obiektu mieszkalnego skarżącej – tylko z jednej strony – nie stanowi naruszenia przepisu § 60 rozporządzenia ani nie wypełnia dyspozycji art. 144 K.c. Obiekt budowlany wciąż ma dostęp do światła, zarówno ze strony, na której miałby powstać obiekt budowlany, jak i z innych stron.

Dalej autor pisma wyjaśnił, że w orzecznictwie sądów administracyjnych podnosi się, że nie można uniemożliwiać dokonania budowy obiektów budowlanych, które w pewien sposób mogą oddziaływać na działki sąsiednie, tylko dlatego, że podmioty, którym przysługują tytuły prawne do tychże nieruchomości, wyrażają się wolą rozbudowy swoich obiektów budowlanych czy przeprowadzenia inwestycji w zakresie budowy infrastruktury na swoich działkach. O normie § 60 rozporządzenia możemy mówić tylko w kontekście obiektów budowlanych, które już są usytuowane na danych nieruchomościach, zaś nie dotyczy to obiektów, które dopiero mają być wzniesione, bądź co do których inwestorzy mają plany. W takim przypadku należy także mówić o prawie "lepszego pierwszeństwa". Skarżąca być może miała jakieś plany związane z daną nieruchomością, niemniej jednak nie przystąpiła do ich realizacji. To z kolei oznacza, że skarżąca nie może się powoływać na ewentualne niemożności zagospodarowania w sposób całkowicie swobodny i nieograniczony swojej nieruchomości. Prawo własności nie jest prawem absolutnym i podlega ograniczeniom na rzecz innych podmiotów, które także muszą liczyć się z tym, że ich prawo także w niektórych przypadkach może być ograniczone.

W dalszej kolejności autor pisma podniósł, że cytowane orzeczenie przez skarżącą w zakresie obligatoryjności stosowania § 13 rozporządzenia zostało wydane w specyficznym układzie stanów faktycznych i nie koreluje całkowicie ze stanem niniejszej sprawy. Nadto jest to stanowisko, które nie jest stanowiskiem powszechnym – a jeśli już, to znajduje zastosowanie jedynie do stanów faktycznych, gdzie obydwaj inwestorzy byli już w trakcie procesu administracyjnego w zakresie pozwolenia na budowę i doszło do kolizji planów inwestorskich. W świetle powyższego nie sposób jest stwierdzić, że odległość projektowanego obiektu budowlanego wymagana od granicy działki, przepisana normami wyrażonymi w akcie wykonawczym (§ 12 rozporządzenia), nie została zachowana. Projekt budowlany wyraźnie wskazuje, że odległość projektowanego obiektu budowlanego znajdować się będzie w odległości 4m od działki o nr 111/35.

Podkreślono, że z uwagi na fakt, iż nie można mówić o zastosowaniu w tym przypadku przekroczeń norm wynikających z § 60 rozporządzenia stanowisko Wojewody [...] wyrażone w jego decyzji jest poprawne. W tym kontekście nie można również mówić o jakiejkolwiek sprzeczności z decyzją o warunkach zabudowy. Dodatkowo zaznaczono, iż jakkolwiek słusznie chroniony interes osób trzecich musi być brany pod uwagę w postępowaniu administracyjnym w przedmiocie udzielenia pozwolenia na budowę, to jednak nie jest on najważniejszą przesłanką udzielenia tegoż pozwolenia.

Odnosząc się do zarzutu lakoniczności uzasadnienia decyzji organu II instancji autor pisma wskazał, że Wojewoda [...] zbadał poprawność zarówno postępowania administracyjnego, jak i zastosowanych norm prawnomaterialnych przez organ I instancji. W toku postępowania organ II instancji uznał, że decyzja o pozwoleniu na budowę została wydana bez naruszenie zarówno przepisów proceduralnych, jak i materialnych i dał temu wyraz w uzasadnieniu swojej decyzji.

Pismem z dnia 20 marca 2017r. A S.A. podtrzymała dotychczasowe stanowisko zajęte w sprawie i odniosła się do treści odpowiedzi na skargę oraz pisma uczestnika postępowania z dnia 1 lutego 2017r., przedkładając jednocześnie analizę zacieniania i przesłaniania działki nr 111/35 przez budynek mieszkalny projektowany na działce nr 111/40.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2016r. poz. 1066) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2016r. poz. 718 ze zm.), dalej powoływanej jako: "P.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd administracyjny bada, czy zaskarżony akt administracyjny jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami proceduralnymi, normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej.

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z parkingiem podziemnym, zagospodarowaniem terenu i infrastrukturą techniczną. Podstawę zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy Pr.bud. W tym miejscu przypomnieć należy, że stosownie do art. 32 ust. 4 Pr.bud. pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności pozwoleń, o których mowa w art. 23 ust. 1 i art. 26 ust. 1, oraz decyzji, o której mowa w art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1991r. o obszarach morskich Rzeczypospolitej Polskiej i administracji morskiej (Dz.U. z 2013r. poz. 934 i 1014 oraz z 2015r. poz. 1642), jeżeli są one wymagane; złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Zgodnie zaś z art. 35 ust. 1 Pr.bud. przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza:

1) zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;

2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno – budowlanymi;

3) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b, oraz zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7;

4) wykonanie – w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu, o którym mowa w art. 20 ust. 2, także sprawdzenie projektu – przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą się aktualnym na dzień opracowania projektu – lub jego sprawdzenia – zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7.

W razie stwierdzenia naruszeń, w zakresie określonym w art. 35 ust. 1 Pr. bud., właściwy organ nakłada obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia, a po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę (art. 35 ust. 3 Pr.bud.). Natomiast zgodnie z treścią art. 35 ust. 4 Pr.bud., w razie spełnienia wymagań określonych w ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4 Pr.bud., właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Oznacza to, że decyzja w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę ma charakter związany.

Jak wynika z powyżej przytoczonych przepisów, warunkiem uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę jest złożenie kompletnej dokumentacji projektowej wraz z oświadczeniem o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, stosownymi opiniami, uzgodnieniami i pozwoleniami, która następnie podlega ocenie właściwego organu architektoniczno-budowlanego pod kątem zgodności projektowanego zamierzenia inwestycyjnego z planem zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku jego braku z wymogami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz z przepisami techniczno-budowlanymi. Jednocześnie wskazać trzeba, że organ administracji architektoniczno - budowlanej przeprowadzając postępowanie sprawdzające przed wydaniem decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę został pozbawiony możliwości ingerencji w zawartość merytoryczną projektu. Ocenie organu może podlegać jedynie zgodność przyjętych rozwiązań z przepisami prawa i to w zakresie ściśle określonym w ustawie. Dopuszczalne jest jedynie sprawdzenie zgodności projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy oraz wymaganiami ochrony środowiska. Projekt zagospodarowania działki lub terenu podlega sprawdzeniu tylko pod kątem zgodności z przepisami, w szczególności techniczno – budowlanymi określonymi w rozporządzeniu.

Uwzględniając powyższe w rozpatrywanej sprawie organy uczyniły zadość obowiązkom wynikającym z powyżej wskazanych przepisów i zasadnie udzieliły wnioskodawcy pozwolenia na budowę.

Odnosząc się do zgodności inwestycji z decyzją Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] nr [...] o warunkach zabudowy wskazać trzeba, że projekt budowlany spornej inwestycji został sporządzony zgodnie z warunkami i szczegółowymi zasadami zabudowy i zagospodarowania terenu zawartymi w tejże decyzji. Wyjaśnić należy, że inwestycję zaprojektowano jako budynek mieszkalny wielorodzinny, co odpowiada rodzajowi zabudowy wskazanemu w decyzji o warunkach zabudowy. Jednocześnie projekt budowlany określa wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki budowlanej na 0,48, podczas gdy w decyzji o warunkach zabudowy przyjęto, że ten wskaźnik ma być nie większy niż 0,50. Ponadto dla projektowanego budynku mieszkalnego wielorodzinnego przewidziano IV kondygnacje nadziemne, a takie ustalenie zawiera również decyzja o warunkach zabudowy. Również nieprzekraczalna linia zabudowy wyznaczona została zgodnie z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy, tj. w odległości 5m od granic działki z działką drogową – ul. A i B. Dodatkowo zgodnie z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy zaprojektowano 1 miejsce postojowe przypadające na 1 lokal mieszkalny, w tym uwzględniono również 1 miejsce dla osoby niepełnosprawnej. Jednocześnie zauważyć trzeba, że szerokość elewacji frontowej i geometria dachu nie została określona w decyzji o warunkach zabudowy przez podanie jakichkolwiek wartości liczbowych. Wskazano jedynie, że szerokość elewacji frontowej powinna spełniać wymogi rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zaś geometria dachu planowanego budynku może być kształtowana indywidulanie. Postanowienia te uprawniają do znacznej dowolności w ustalaniu przedmiotowych parametrów, co sprawia, że ustalenie stropodachu płaskiego i szerokości elewacji frontowej od strony ul. A na 22,80m, a od strony ul. B na 16,74m pozostaje w zgodzie z postanowieniami decyzji o warunkach zabudowy. Zatem, wbrew temu do twierdzi skarżąca, organ odwoławczy w wystarczającym stopniu odniósł się do poszczególnych ustaleń decyzji o warunkach zabudowy i prawidłowo stwierdził zgodność projektowanej inwestycji z decyzją o warunkach zabudowy.

Następnie stwierdzić należy, że nie ma racji skarżąca gdy wskazuje, iż projekt zagospodarowania terenu jest niezgodny z § 12 ust. 1 rozporządzenia. Przypomnieć należy, że stosownie do wskazanego przepisu jeżeli z przepisów § 13, 60 i 271 – 273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż 4m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy; 3m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy. Projektowany budynek wielorodzinny spełnia wymagania określone w tymże przepisie. Wskazać trzeba, że od strony północnej teren inwestycji graniczy z działkami nr 83/4, 83/10 i 83/9, a od zachodniej z działką nr 111/35 i nie przekracza odległości 3m od granicy z tymi działkami w przypadku ścian bez otworów okiennych lub drzwiowych oraz odległości 4m w przypadku ścian z otworami okiennymi lub drzwiowymi. Od strony wschodniej oraz południowej inwestycja graniczy z działkami drogowymi nr 111/41 oraz nr 111/42, przy czym odległości budynku objętego projektem od granic tychże działek są jeszcze większe aniżeli od granic ww. działek od strony północnej oraz zachodniej, a mianowicie wynoszą około 5m. Ponadto z projektu architektoniczno –budowlanego wynika, że w planowanym budynku w elewacji wschodniej, zachodniej oraz południowej dla lokali mieszkalnych przewidziano balkony i loggie, które spełniają również wymagania § 12 ust. 5 pkt 1 rozporządzenia, bowiem ich odległość od granicy z sąsiednimi działkami nie jest mniejsza niż 1,5m. Powyższe oznacza, że projektowany budynek zachowuje odległości od granic z działkami sąsiednimi przewidziane przepisami prawa, co uzasadnia ustalenia Wojewody [...] w tym zakresie.

Przechodząc z kolei do zarzutu naruszenia § 13 oraz § 60 rozporządzenia wskazać trzeba, że regulacje te odnoszące się do kwestii przesłaniania i nasłonecznienia pomieszczeń mają zastosowanie jedynie do obiektów budowlanych z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi. Tymczasem na działce nr 111/35 pozostającej w wieczystym użytkowaniu skarżącej Spółki znajduje się jedynie kontenerowa stacja telekomunikacyjna. Tym samym nie istnieje obiekt, w którym znajdowałyby się pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi, co dopiero obligowałoby organ do przeprowadzenia szczegółowej analizy przesłaniania i nasłonecznienia pomieszczeń. Z akt sprawy wynika jedynie, że dla działki nr 111/35 została decyzja o warunkach zabudowy z dnia [...] nr [...] dla inwestycji obejmującą łącznie działki nr 111/35 i nr 111/40 polegającej na budowie budynku handlowo – usługowego o wysokości od 8m do 13m. Jak słusznie zauważył organ odwoławczy, z uwagi na fakt, że decyzja obejmuje również działkę, na której realizowana ma być inwestycja będąca przedmiotem niniejszego postępowania, po wydaniu pozwolenia na budowę ww. decyzja o warunkach zabudowy ulegnie wygaśnięciu. W stosunku do działki nr 111/35 należy również stwierdzić brak decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu, który zawierałby pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi. W tym miejscu podkreślić należy, że przepisy Pr.bud. i aktów wykonawczych do tej ustawy nie przewidują ograniczeń z tytułu nasłonecznienia i przesłaniania działek, regulując jedynie kwestie nasłonecznienia oraz przesłaniania pomieszczeń mieszkalnych i użytkowych przez obiekty budowlane, przez co należy rozumieć obiekty istniejące lub obiekty, co do których wydano decyzję o pozwoleniu na budowę. Powyższe wynika wprost z treści przepisów, które umożliwiają przeprowadzenie niezbędnych obliczeń jedynie w odniesieniu do konkretnie istniejącego obiektu przeznaczonego na pobyt ludzi (vide: wyrok NSA z dnia 30 maja 2014r. sygn. akt II OSK 3105/12; wyrok WSA w Łodzi z dnia 25 października 2016r. sygn. akt II SA/Łd 570/16; wyrok WSA w Warszawie z dnia 17 maja 2011r. sygn. akt VII SA/Wa 104/11, https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Należy więc przyjąć, że przepisy § 13 i § 60 rozporządzenia mają zastosowanie tylko do istniejącej zabudowy z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi, a nie potencjalnej możliwości powstania takiej zabudowy w przyszłości. Nie zasługują tym samym na uwzględnienie zarzuty skarżącej, że planowana inwestycja narusza przepisy prawa poprzez zacienienie i przesłonienie działki skarżącej, skoro – jak już wyżej wskazano – na tejże działce brak obiektu z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi. Niesłuszne są więc również zarzuty, iż inwestycja powinna uwzględnić zacienianie potencjalnej zabudowy na działce sąsiedniej, co do której realizacji istnieje wyłącznie bliżej nieskonkretyzowany zamiar. Niemniej jednak zaakcentować wypada, że realizacja spornej zabudowy nie wpłynie na zmianę warunków użytkowania obiektu aktualnie istniejącego na działce skarżącej Spółki.

Na aprobatę nie zasługuje również zarzut naruszenia regulacji art. 5 ust.1 pkt 9 Pr.bud., zgodnie z którą obiekt budowlany należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich. Zaznaczyć należy, że ochronie w ochronie w procesie budowlanym podlegają nie jakiekolwiek interesy osób trzecich, ale interesy uzasadnione, tj. oparte o konkretne przepisy prawa, z których strony postępowania mogą wywieść przysługujące im uprawnienia ograniczające uprawnienia inwestora lub nakładające nań obowiązki. Właścicielowi nieruchomości przysługują prawne środki ochrony przed sposobem zagospodarowania nieruchomości sąsiedniej, jeżeli projektowany sposób zagospodarowania kolidowałby z jego prawnie chronionym interesem poprzez naruszenie przez inwestora obowiązujących przepisów prawa, w szczególności przepisów techniczno – budowlanych. Natomiast, jeśli inwestycja w żaden sposób nie narusza tychże przepisów, nie można mówić o naruszeniu uzasadnionych interesów. Przepisu art. 5 ust. 1 pkt 9 Pr.bud. nie można bowiem rozumieć w ten sposób, że interes osób trzecich nim chroniony może naruszać prawo inwestora wynikające z art. 4 Pr.bud., zgodnie z którym każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Tym samym sprzeciw właścicieli sąsiednich nieruchomości nieznajdujący oparcia w obowiązujących przepisach prawa nie może blokować planów inwestycyjnych osoby, która legitymuje się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (vide: wyrok WSA w Poznaniu z dnia 22 maja 2013r. sygn. akt IV SA/Po 183/13; wyrok WSA w Białymstoku z dnia 8 listopada 2012r. sygn. akt II SA/Bk 648/12; wyrok WSA w Warszawie z dnia 6 lipca 2012r. sygn. akt VII SA/Wa 2249/11; wyrok WSA w Łodzi z dnia 28 czerwca 2011r. sygn. akt II SA/Łd 497/11, https://orzeczenia.nsa.gov.pl ).

Inwestycja projektowana na działce nr 111/40 nie oddziaływuje negatywnie na działkę nr 111/35 i nie narusza prawnie chronionych interesów skarżącej, w tym nie utrudni ewentualnej zabudowy na tejże działce w zgodzie z obowiązującymi przepisami prawa. Fakt, iż późniejsze wybudowanie takiego samego budynku na działce nr 111/35, jak na działce nr 111/40 może łączyć się z obowiązkiem zachowania większej odległości od granicy działek niż w przypadku spornej inwestycji, jak również fakt potencjalnego obniżenia wartości działki 111/35 na skutek realizacji inwestycji na działce 111/40, nie stanowią o naruszeniu przez inwestora przepisów prawa podlegających uwzględnieniu w postępowaniu tyczącym pozwolenia na budowę. Dodatkowo podkreślić należy, że prawo do zabudowy działki, co do której przysługuje prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane, nie jest prawem absolutnym i podlega ograniczeniom wynikającym m.in. z przepisów prawa budowlanego, w tym łączących się z aktualnym zagospodarowaniem działek sąsiednich. Zatem nie można mówić o naruszeniu uzasadnionych interesów skarżącej w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 9 Pr.bud. na skutek legalnej realizacji inwestycji na działce nr 111/40.

Wreszcie stwierdzić trzeba, że wbrew zarzutom skargi postępowanie poprzedzające wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę przeprowadzone zostało z poszanowaniem zasad, o których mowa art. 7, art. 77, art. 80 oraz art. 107 K.p.a. W sprawie przeprowadzono rzetelne postępowanie wyjaśniające. Organ wyczerpująco zebrał, a następnie rozpatrzył całość materiału dowodowego, po czym do tak ustalonego stanu faktycznego zastosował prawidłową normę prawa materialnego celem podjęcia rozstrzygnięcia. Wbrew temu co twierdzi strona skarżąca, decyzja organu odwoławczego została należycie uzasadniona i spełnia wymogi wynikające z art. 107 § 3 K.p.a. W szczególności organ w wystarczającym stopniu odniósł się do argumentacji odwołania wyjaśniając przy tym przesłanki, którymi kierował się podejmując rozstrzygnięcie.

Podsumowując stwierdzić należy, że organ wydający zaskarżoną decyzję zasadnie stwierdził, że inwestor spełnił wymagania przewidziane w art. 32 ust. 4 oraz art. 35 ust. 1 Pr.bud., co obligowało organ do wydania pozytywnej decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 35 ust. 4 Pr.bud.).

Z tego też względu, na podstawie art. 151 P.p.s.a., należało orzec jak w sentencji.

JK