Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2480/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2017-02-15 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 124 ust. 2 i 4-7, art. 128 ust. 4, art. 130, art. 134, art. 152, art. 154
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 43 ust. 3 pkt 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 7, art. 9, art. 11, art. 15, art. 61, art. 66 par. 1 i 3, art. 76 par. 1, art. 77 par. 1, art. 80, art. 107
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj, Sędziowie sędzia WSA Leszek Kobylski (spr.), sędzia WSA Iwona Owsińska-Gwiazda, Protokolant ref. staż. Agnieszka Jastrzębska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 lutego 2017 r. sprawy ze skargi P. B. na decyzję Wojewody [...] - Delegatury w [...] z dnia [...] czerwca 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] czerwca 2016 r. nr [...] Wojewoda [...] (dalej: "organ odwoławczy", "Wojewoda") działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz.U. z 2016 r., poz. 23; dalej: "k.p.a.") po rozpoznaniu odwołania P. B. (dalej: "skarżący") od decyzji Starosty [...] (dalej: "organ I instancji", "Starosta") z dnia [...] lutego 2016 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowanie w wysokości 21.535 zł z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości, położonej w miejscowości [...], gmina [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 4,3714 ha, uregulowanej księdze wieczystej KW nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w [...], na skutek założenia i przeprowadzenia napowietrznych linii elektroenergetycznych wysokiego napięcia:

• jednotorowej 220 kV relacji [...] - [...];

• jednotorowej 400 kV relacji [...] - [...] (tor I);

• dwutorowej 400 kV relacji [...] - [...] (tor II) i relacji [...] - [...],

a także zobowiązania [...] S.A. z siedzibą w [...], do wypłaty ustalonego odszkodowania, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja ta stanie się ostateczna – orzekł o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji Starosty z dnia [...] lutego 2016 r.

U podstaw podjętego w tej sprawie rozstrzygnięcia legły następujące ustalenia.

Decyzją Starosty [...] [...] z dnia [...] września 2013 r. utrzymaną w mocy decyzją Wojewody [...] nr [...] ([...]) z dnia [...] listopada 2013 r. ograniczono sposób korzystania z części nieruchomości położonej we wsi [...] w gminie [...], ujawnionej w księdze wieczystej nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w [...] V Wydział Ksiąg Wieczystych, stanowiącej własność P. B., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni 4,3714 ha, poprzez udzielenie [...] Spółce Akcyjnej w miejscowości [...] zezwolenia na założenie i przeprowadzenie:

- jednotorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 220 kV relacji [...] - [...], w tym na podwieszenie napowietrznych przewodów linii, a także funkcjonowanie linii po wybudowaniu na części wyżej opisanej nieruchomości w pasie technologicznym o szerokości 2 x 25m i powierzchni 0,6256 ha;

- jednotorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV relacji [...] - [...] tor I, w tym na posadowienie 1 szt. słupa linii i dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400kV relacji [...] - [...] tor II i [...] - [...], w tym na posadowienie 1 szt. słupa linii, podwieszenie napowietrznych przewodów linii, a także funkcjonowanie ww. linii po wybudowaniu na części wyżej opisanej nieruchomości w pasie technologicznym o szerokości 2 x 35m i powierzchni 1,8139 ha.

W dniu [...] czerwca 2015 r. do Starostwa Powiatowego w [...] wpłynął wniosek [...] S. A. z siedzibą w [...] o ustalenie odszkodowania należnego P. B. – właścicielowi nieruchomości oznaczonej nr [...] o pow. 4,3714 ha, położonej w [...], posiadającej księgę wieczystą nr [...], z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości w związku z założeniem i przeprowadzeniem napowietrznych linii elektroenergetycznych, tj. jednotorowej 220 kV relacji [...] – [...]; jednotorowej 400 kV relacji [...] – [...] (tor I) oraz dwutorowej 400 kV relacji [...] – [...] (tor II) i relacji [...] – [...].

Decyzją z dnia [...] lutego 2016 r. Starosta działając na podstawie art. 9a, art. 124 ust. 1, art. 124 ust. 4, art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 5 pkt 1, art. 130, art. 132 ust. la, 3, 6, art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.; dalej: "u.g.n.") i art. 104 k.p.a. orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz skarżącego w wysokości 21.535 zł oraz zobowiązał inwestora do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym ww. decyzja stanie się ostateczna.

Odwołanie od wskazanej decyzji wniósł skarżący, w którym nie zgodził się z wysokością odszkodowania ustaloną w zaskarżonej decyzji. Zdaniem skarżącego Starosta wydał decyzję o niewłaściwej treści oraz nie uzasadnił co było przesłanką jej wydania. W ocenie skarżącego kwota odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości jest zaniżona. Skarżący przedstawił swoje wątpliwości dotyczące sporządzonego operatu szacunkowego, metodologii wyceny, zasad doboru nieruchomości do porównań oraz klauzuli zamieszczonej na str. 14 pkt 5 operatu. Zarzucił także organowi I instancji, że nie dokonał weryfikacji operatu, choć był do tego zobligowany.

Zdaniem skarżącego przedmiotowy grunt został wyceniony według przeznaczenia czysto rolniczego, a powinien zostać wyceniony według przeznaczenia pod urządzenia elektroenergetyczne na całej powierzchni, a tym bardziej pod słupami elektroenergetycznymi.

W związku z powyższym skarżący wniósł o uchylenie decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia.

Po dokonaniu analizy zgromadzonego materiału dowodowego, organ odwoławczy wskazaną na wstępie niniejszego uzasadnienia decyzją z dnia [...] czerwca 2016 r. orzekł o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji. Przywołał brzmienie art. 124 ust. 4, art. 128 ust. 4, art. 130 ust. 1 i 2 u.g.n. Wyjaśnił, że dnia [...] października 2015 r. przed Starostą [...] pomiędzy stronami, tj. pełnomocnikiem [...] S.A. i P. B., została zawarta ugoda w sprawie ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z części przedmiotowej nieruchomości, poprzez zezwolenie na założenie i przeprowadzenie napowietrznych linii elektroenergetycznych wysokiego napięcia. Ugoda została zatwierdzona postanowieniem Starosty [...] z dnia [...] października 2015 r., znak: [...], które nie zostało zaskarżone w administracyjnym toku instancji. Właściciel działki oświadczył, że ustalone odszkodowanie zaspokaja jego roszczenia z tytułu powstałych szkód i nie będzie wnosił z tego tytułu żadnych dalszych roszczeń. Ugoda nie obejmowała odszkodowania za zmniejszenie wartości przedmiotowej nieruchomości.

Wojewoda wskazał, iż w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania należnego skarżącemu z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości położonej w [...] gm. [...], oznaczonej nr [...] o pow. 4,3714 ha, w związku z założeniem i przeprowadzeniem napowietrznych linii elektroenergetycznych, wymienionych w decyzji Starosty [...] z dnia [...] września 2013 r., stanowi operat szacunkowy z dnia [...] sierpnia 2015 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K. C.

Wojewoda podniósł, iż wycenę wykonano według stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji ograniczającej prawo własności do przedmiotowej nieruchomości, tj. na [...] września 2013 r. Organ odwoławczy wyjaśnił, iż ze względu na fakt, iż decyzja Starosty [...] z dnia [...] września 2013 r. o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, dotyczyła części nieruchomości, czyli północnego i południowego fragmentu działki nr [...], które na załączniku nr 1 decyzji z dnia [...] września 2013 r. oznaczone zostały szrafurą, obliczenia wykonano dla obszaru wskazanego w tej decyzji.

Następnie Wojewoda wskazał, iż na dzień oceny stanu (3.09.2013 r.) działka stanowiła teren użytkowany rolniczo, zabudowany drewnianą stodołą, studzienką wodociągową i studnią kręgową. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy [...], uchwalonym uchwałą nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] kwietnia 2013 r. działka będąca przedmiotem wyceny oznaczona jest symbolami 4R i 14 R o przeznaczeniu jako tereny rolnicze z przebiegiem istniejących i projektowanych linii elektroenergetycznych z pasami technologicznymi, w terenach rolniczych oznaczonych symbolem 19R, 2IR, 22R i 33R oraz na terenach wód - istniejących rowów oznaczonych symbolem 4w. W związku z tym, że w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości planowane linie elektroenergetyczne były uwzględnione w ww. miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, na zmniejszenie wartości nieruchomości ma wpływ jedynie czynnik wymieniony w § 43 ust. 3 pkt 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, tj. skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n. W niniejszej sprawie biegły analizą objął rynek prawa własności nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod inwestycje liniowe oraz rynek nieruchomości gruntowych rolnych niezabudowanych z terenu gminy [...] w latach 2013-2015. Biegły badając rynek stwierdził, że na lokalnym rynku gminy [...] nie zanotowano transakcji nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi pod inwestycje liniowe. Z tego względu do wyceny przyjął niezabudowane nieruchomości rolne zgodnie z przeznaczeniem nieruchomości w planie zagospodarowania. Rzeczoznawca majątkowy przy określeniu wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

Organ odwoławczy wyjaśnił, iż kwota odpowiadająca zmniejszeniu wartości nieruchomości na skutek lokalizacji linii energetycznych, o których mowa w decyzji Starosty [...] z dnia [...] września 2013 r., stanowi różnicę wartości rynkowej prawa własności części przedmiotowej działki przed wybudowaniem linii energetycznych, tj. 82.349 zł i wartości rynkowej prawa własności części działki gruntu po jej wybudowaniu – 60.814 zł i wynosi 21.535 zł. Jak zauważył Wojewoda kwota ta stanowi rekompensatę za konieczność udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, gdyż zdaniem biegłego przedmiotowa nieruchomość może być nadal wykorzystywana zgodnie z dotychczasowym sposobem użytkowania, jako grunt rolny.

Wojewoda wyjaśnił, że roszczenia z tytułu zmian w planie miejscowym reguluje art. 36 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2016, poz. 778).

Analizując poprawność sporządzenia operatu szacunkowego, Wojewoda stwierdził, iż określone w nim zmniejszenie wartości nieruchomości ustalone zostało w sposób wymagany przez prawo materialne, tj. art. 130, art. 134, art. 152 i art. 154 u.g.n. oraz § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Nadto operat szacunkowy sporządzony został w sposób prawidłowy i zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, tj. wskazanie podstawy prawnej i uwarunkowań dokonywanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Zawarte zostały w nim także elementy wymagane w § 56 ww. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

Odnosząc się do zarzutów dotyczących operatu szacunkowego Wojewoda wyjaśnił, że zostały one przekazane rzeczoznawcy majątkowemu, który w piśmie z dnia 19 maja 2016 r. udzielił stosownych wyjaśnień. M.in. podniósł, iż zgodnie z pkt 1 operatu szacunkowego z dnia [...] sierpnia 2015 r. zakres wyceny dotyczył określenia zmniejszenia wartości części nieruchomości na skutek lokalizacji napowietrznych linii elektroenergetycznych 220 kV i 400 kV, dlatego wyceną objął jedynie tę część działki nr [...], na której miała zostać przeprowadzona inwestycja, czyli północny oraz południowy fragment działki. Wycena pozostałej części działki byłaby bezprzedmiotowa. Biegły potwierdził także, że nieruchomości przyjęte do porównań spełniają kryteria podobieństwa do gruntu wycenianego, a uzyskane za nie ceny zostały skorygowane w procesie wyceny ze względu na cechy rynkowe różniące te nieruchomości i przedmiot wyceny.

Wojewoda wskazał, że organy orzekające dokonały oceny operatu szacunkowego w zakresie w jakim były do tego właściwe, stąd zarzut skarżącego, że Starosta [...] nie dokonał weryfikacji operatu - choć był do tego zobligowany –uznał za pozbawiony podstaw. Nadto zauważył, iż Starosta [...] w piśmie z dnia [...] grudnia 2015 r. poinformował strony postępowania, że strona kwestionująca operat szacunkowy może wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości tego operatu oraz wskazał termin na zawarcie umowy w tym zakresie. W terminie wskazanym, strony postępowania nie przedłożyły umowy na dokonanie oceny operatu K. C. z [...] sierpnia 2015 r. przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

Wojewoda, odpowiadając na zarzut dotyczący nieuprawnionego zmniejszenia wartości gruntu pod linią 400 kV [...] - [...] o powierzchni 0,2464 ha, wskazał, iż rzeczoznawca w piśmie z dnia [...] maja 2016 r. wyjaśnił że powierzchnia fragmentu pasa technologicznego linii 400 kV [...]-[...] pokrywającego się z pasem technologicznym linii 400 kV [...]-[...] została określona na podstawie załącznika nr 1 do decyzji Starosty [...] z dnia [...] września 2013 r. oraz wyliczeń własnych, które znajdują się na stronie 14-16 operatu szacunkowego. Ponadto wobec nie zanotowania na analizowanym rynku transakcji nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi po inwestycje liniowe, biegły przyjął do wyceny transakcje niezabudowanymi nieruchomościami rolnymi. Dlatego też, w ocenie Wojewody, w świetle badania rynku (str. 23-30 operatu szacunkowego) nie zasługuje na aprobatę zarzut, że grunt został wyceniony według przeznaczenia czysto rolniczego, a – zdaniem skarżącego – powinien zostać wyceniony według przeznaczenia pod urządzenia elektroenergetyczne na całej powierzchni.

Pismem z dnia 16 sierpnia 2016 r. skarżący wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na ostateczne w administracyjnym toku instancji rozstrzygnięcie organu odwoławczego z dnia [...] czerwca 2016 r. Autor skargi zarzucił naruszenie przepisów :

- art. 7, art. 9, art. 11, art. 15, art. 61, art. 66 § 1 i 3, art. 76 § 1, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 1 i § 3, art. 138 § 2 ewentualnie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a.;

- art. 124 ust. 1, art. 124 ust. 4, art 128 ust. 4, art. 129 ust. 5 pkt 1, art. 130, art. 132 ust. 1a, 3, 6, art. 134 u.g.n.;

- § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 poz. 2109);

- art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.

Skarżący wniósł o uchylenie decyzji organu II instancji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia, ewentualnie uchylenie decyzji organu II instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia.

Zdaniem skarżącego organy prowadzące postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za zmniejszenie wartości przedmiotowej nieruchomości przyjęły najbardziej niekorzystną dla niego interpretację przepisów, bądź nie podjęły stosownych działań i przyczyniły się w ten sposób do zaniżenia ustalonego odszkodowania, a sporządzone dokumenty urzędowe utrudniają skarżącemu dochodzenie dalszych roszczeń na podstawie prawa administracyjnego i cywilnego.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych określone przepisami art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2014 r. poz. 1647) oraz art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2016 r. poz. 718; dalej: "p.p.s.a."), sprowadzają się do kontroli działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, a więc kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego.

Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną z zastrzeżeniem art. 57 a, który jednak na gruncie niniejszej sprawy nie znajduje zastosowania.

Rozpoznając sprawę Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem zaskarżenia w sprawie jest decyzja Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2016 r., która organ utrzymał w mocy decyzję z dnia [...] lutego 2016 r., orzekającą o ustaleniu odszkodowania na rzecz skarżącego w wysokości 21.535 zł z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości, położonej w miejscowości [...], gmina [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 4,3714 ha, uregulowanej księdze wieczystej KW nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w [...], na skutek założenia i przeprowadzenia napowietrznych linii elektroenergetycznych wysokiego napięcia, a także zobowiązującą Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna.

Materialnoprawną podstawę kontrolowanych decyzji odszkodowawczych stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774, ze zm.) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207 poz. 2109). W zakresie ustalenia przedmiotowego odszkodowania ww. ustawa odsyła do odpowiedniego stosowania art. 124 ust. 2 i 4-7 u.g.n. Po wykonaniu prac na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie, zgodnie z art. 124 ust. 4 u.g.n., ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego. Odszkodowanie, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., związane z powstaniem szkody powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód, a jeżeli wskutek zdarzeń, zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Natomiast utrata dochodów z nieruchomości i spodziewanych zysków nie są objęte dyspozycją art. 128 u.g.n. Oszacowania szkód dokonuje rzeczoznawca majątkowy, który obowiązany jest uwzględnić stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji zezwalającej na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji. Przy określaniu ich wartości ma zastosowanie regulacja prawna objęta przepisem § 43 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, o których mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. M.in. zgodnie z ust. 3 § 43 ww. rozporządzenia przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., uwzględnia się: 1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości; 2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości; 3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości; 4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy. Natomiast w myśl przepisu art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, przy określeniu której uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Z kolei art. 130 u.g.n. stanowi, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw. Według art. 152 u.g.n. sposoby określania wartości nieruchomości są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości, a zgodnie z art. 154 ust. 1 wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych.

Dla potrzeb ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie Starosta [...] zlecił wykonanie operatu szacunkowego, który w dniu [...] sierpnia 2015 r. został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K. C.

W ocenie Sądu orzekającego wskazany operat szacunkowy sporządzony został w sposób prawidłowy, zgodnie z mającymi zastosowanie przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zawarte zostały w nim także elementy wymagane w § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.; jak również uwzględniający zapisy zawarte miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Należy zauważyć, iż w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości planowane linie elektroenergetyczne były uwzględnione w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy [...] (uchwalonym uchwałą nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] kwietnia 2013 r.), a zatem na zmniejszenie wartości nieruchomości wpływ miał jedynie czynnik wymieniony w § 43 ust. 3 pkt 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Wycena została wykonana według stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji o ograniczeniu prawa własności tj. [...] września 2013 r. - działka stanowiła wówczas teren użytkowany rolniczo, zabudowany drewnianą stodołą, studzienką wodociągową i studnią kręgową. Ponadto rzeczoznawca majątkowy przedmiotową wyceną objął tę część działki na której została przeprowadzona inwestycja liniowa i której dotyczyła decyzja Starosty [...] z dnia [...] września 2013 r. o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości. Obliczenia wykonano bowiem dla północnego i południowego fragmentu działki nr [...], który to obszar wskazany został w załączniku nr 1 do ww. decyzji. W świetle powyższego za bezzasadny należy uznać zarzut o wykroczeniu przez organ I instancji poza zakres wniosku [...]. Także zarzut naruszenia przepisów art. 61 art. 66 § 1 i 3 k.p.a. w związku z art. 124 ust. 1 u.g.n. i nie dostrzeżenie tego wykroczenia przez organ odwoławczy jest pozbawiony podstaw. Z ustaleń biegłego wynika, że zmniejszenie wartości nieruchomości, co powyżej wskazano, dotyczy tylko jej części objętej decyzją Starosty [...] z dnia [...] września 2013 r. i stanowi rekompensatę za konieczność udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, gdyż przedmiotowa nieruchomość może być nadal wykorzystywana zgodnie z dotychczasowym sposobem użytkowania, jako grunt rolny.

Sąd zauważa, iż biegły analizą objął rynek prawa własności nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod inwestycje liniowe oraz rynek nieruchomości gruntowych rolnych niezabudowanych z terenu gminy [...]. Okresem badań objął lata 2013-2015. Biegły badając rynek stwierdził, że na lokalnym rynku gminy [...] nie zanotowano transakcji nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi pod inwestycje liniowe. Z tego względu do wyceny przyjął niezabudowane nieruchomości rolne zgodnie z przeznaczeniem nieruchomości w planie zagospodarowania. W świetle powyższego, prawidłowo określił kwotę odpowiadającą zmniejszeniu wartości nieruchomości na skutek lokalizacji linii energetycznych na kwotę 21.535 zł. Kwota ta została bowiem ustalona jako różnica wartości rynkowej prawa własności części przedmiotowej działki przed wybudowaniem linii energetycznych (tj. 82.349 zł) i wartości rynkowej prawa własności części działki gruntu po jej wybudowaniu (tj. 60.814 zł).

Zdaniem Sądu określona w operacie szacunkowym wartość nieruchomości ustalona została w sposób wymagany przez prawo materialne, tj. art. 130, art. 134, art. 152 i art. 154 u.g.n. oraz § 43 ust. 3 pkt 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego.

Za bezpodstawny Sąd uznał zarzut skargi, że organ odwoławczy nie ocenił operatu szacunkowego. Ocena taka została w zaskarżonej decyzji przedstawiona, zgodnie z którą operat sporządzony został w sposób prawidłowy i zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, tj. wskazanie podstawy prawnej i uwarunkowań dokonywanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Zawarte zostały nim także elementy wymagane w § 56 ww. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r Należy zauważyć, że o doborze atrybutów rynkowych decyduje rzeczoznawca majątkowy. Zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami prawa, to rzeczoznawcy majątkowi dokonują oceny wartości rynkowej nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 5 u.g.n.), to oni mają prawo wstępu na nieruchomość (art. 155 ust. 4 u.g.n.) i to oni dokonują analizy danych o nieruchomościach (art. 155 ust. 1 u.g.n.). Biegły szacując nieruchomość dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Rzeczoznawca majątkowy przeprowadza również czynności związane z określeniem wartości nieruchomości (art. 4 pkt 8 u.g.n.) i wycenia nieruchomość kierując się nie tylko zasadami wynikającymi z przepisów prawa (tak jak organ) ale i standardami zawodowymi ustalanymi przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych (art. 175 ust. 1 u.g.n.). Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji jak i przez Sąd nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Organ może jedynie dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym (wyrok WSA w Warszawie z dnia 15.09.2011 r., Sygn. akt 1 SA/Wa 1886/10, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 października 2014 r., sygn. akt I OSK 446/13). Natomiast, w sytuacji zaprzeczania ustaleniom wynikającym z operatu szacunkowego skarżący mieli możliwość, na etapie postępowania administracyjnego w trybie art. 157 u.g.n., zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o sporządzenie opinii, której treść byłaby dla organu administracji wiążąca. Operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny traci bowiem charakter opinii o wartości nieruchomości. Skarżący z takim wnioskiem ani do organu ani bezpośrednio do ww. organizacji nie wystąpił.

Reasumując, w ocenie Sądu, operat szacunkowy, sporządzony przez K. C. z dnia [...] sierpnia 2015 r. jest zgodny z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i jako taki może stanowić dowód w zakresie określenia wysokości odszkodowania z powyższego tytułu, w myśl art. 80 k.p.a. Dlatego też, stanowisko Wojewody [...] w powyższym zakresie wyrażone w zaskarżonej decyzji należy uznać za całkowicie uzasadnione. Organy orzekające dokonały oceny operatu szacunkowego w zakresie w jakim były do tego właściwe, tj. pod względem formalnym i prawidłowo stwierdziły, że może on stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania należnego P. B. z tytułu zmniejszenie wartości nieruchomości powstałych na skutek zdarzeń spowodowanych budową napowietrznych linii elektroenergetycznej wysokiego napięcia tj. jednotorowej 220 kV relacji [...] - [...]; jednotorowej 400 kV relacji [...] - [...] (tor I) oraz dwutorowej 400 kV relacji [...] - [...] (tor II) i relacji [...] - [...].

Sąd również nie dopatrzył się naruszenia przez organ odwoławczy przepisów art. 7, art. 9, art. 11, art. 15, art. 61, art. 66 § 1 i 3, art. 76 § 1, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 k.p.a. Organ odwoławczy podjął wszelkie niezbędne czynności do rozpoznania zarzutów wniesionego odwołania, uzasadnił wyczerpująco swoje stanowisko szczegółowo wskazując na ustalenia stanu faktycznego jak i prawnego.

Uwzględniając powyższe rozważania należy stwierdzić, że podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku. Ponieważ jednocześnie brak jest w sprawie okoliczności, które należałoby wziąć pod uwagę z urzędu, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 p.p.s.a.