Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 516/16
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2017-12-01 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżony wyrok oraz decyzję organu II instancji
Powołane przepisy: article: art. 98a
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Iwona Bogucka Sędziowie: Sędzia NSA Maciej Dybowski Sędzia del. WSA Iwona Kosińska (spr.) Protokolant: starszy inspektor sądowy Karolina Kubik po rozpoznaniu w dniu 1 grudnia 2017 roku na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej K.Ł. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 21 października 2015 r. sygn. akt II SA/Wr 491/15 w sprawie ze skargi K.Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we Wrocławiu z dnia [...] marca 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z jej podziałem 1. uchyla zaskarżony wyrok oraz decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we Wrocławiu z dnia [...] marca 2015 r. nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego we Wrocławiu na rzecz K.Ł. kwotę 9550 (dziewięć tysięcy pięćset pięćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu wyrokiem z dnia 21 października 2015 r., sygn. akt II SA/Wr 491/15, po rozpatrzeniu skargi K.Ł.na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we Wrocławiu z dnia [...] marca 2015 r. nr SKO [...]utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza O. z dnia [...]stycznia 2015 r. nr [...]ustalającą opłatę adiacencką w związku ze wzrostem wartości nieruchomości położonej w O., oznaczonej geodezyjnie jako działka nr [...], na skutek jej podziału geodezyjnego, oddalił skargę.

W uzasadnieniu wyroku Wojewódzki Sąd Administracyjny przedstawił następujący stan faktyczny sprawy:

Burmistrz Miasta O. decyzją z [...]grudnia 2013 r., po rozpatrzeniu wniosku K.Ł., zatwierdził podział geodezyjny opisanej wyżej nieruchomości. Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomość ta znajdowała się na terenie przewidzianym w części pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, w części na cele rolne, a w części na ulice lokalne. W wyniku podziało wydzielono 9 działek, oznaczonych nr od [...], przy czym działkę nr [...]o powierzchni 271 m2 oraz działkę nr [...]o powierzchni 302 m2 z przeznaczeniem na drogę publiczną (polegały przejęciu na własność gminy z mocy prawa), działkę nr [...]o powierzchni 1140 m2 z przeznaczeniem na cele rolne, natomiast pozostałe działki powstałe w wyniku podziału z przeznaczeniem na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

W następstwie powyższego podziału, decyzją z dnia [...]stycznia 2015 r. Burmistrz Miasta O. ustalił opłatę adiacencką w wysokości 65777 zł, stanowiącą 30% wzrostu wartości nieruchomości, którą to opłatą obciążył K.Ł. Organ ustalił, że w wyniku dokonanego podziału wartość nieruchomości wzrosła o kwotę 219257 zł, co wynika z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. W ocenie organu operat szacunkowy sporządzony został prawidłowo, tak więc jego wiarygodność nie budzi zastrzeżeń. Organ pierwszoinstancyjny wskazał, że uchwałą Rady Miasta O. z dnia 30 października 2007 r. nr XIV/96/07 w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej dla właścicieli i użytkowników wieczystych (Dz. Urz. Woj. Doln. nr 275, poz. 3351) wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej określona została na poziomie 30%. Wobec takich okoliczności, w ocenie organu pierwszej instancji, zaistniały podstawy do ustalenia należnej opłaty adiacenckiej w łącznej kwocie 65777 zł.

Nie zgadzając się z tym rozstrzygnięciem, K.Ł. wniósł odwołanie. W jego uzasadnieniu zarzucił, że operat szacunkowy sporządzony został w sposób nieprawidłowy, bowiem:

1) wycena nieruchomości według stanu po podziale opiera się na oszacowaniu wydzielonych na skutek podziału działek zamiast na oszacowaniu podzielonej nieruchomości jako całości,

2) wycena nieruchomości według stanu przed podziałem opiera się na wycenie dwóch nieistniejących nieruchomości, podczas gdy przedmiotem wyceny była nieruchomość "(...) w trzech kawałkach nie przylegających do siebie" powstałych w związku z wydzieleniem przecinających je działek o funkcji drogi publicznej,

3) w toku szacowania odrzucono transakcję o cenie najwyższej,

4) błędnie ustalono trend cenowy,

5) posłużono się przy wycenie transakcjami porównawczymi z 2007 r., a więc z okresu, kiedy uwarunkowania rynkowe i ceny nieruchomości były diametralnie odmienne od obecnych,

6) pominięto występowanie na rynku lokalnym transakcji o cenach różniących się znacząco od transakcji przyjętych w operacie do porównań.

Po rozpatrzeniu złożonego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało, że nie może ono zostać uwzględnione. W uzasadnieniu tego stanowiska organ odwoławczy przywołał treść art. 98 i art. 98 a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Oceniając materiał dowodowy zgromadzony przez organ I instancji Samorządowe Kolegium Odwoławcze podzieliło ustalenia organu I instancji w zakresie wystąpienia w konkretnej sprawie wszystkich przesłanek warunkujących możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej. W szczególności zgodziło się z ustaleniami organu I instancji co do spełnienia przesłanki wzrostu wartości nieruchomości, który ustalony został na podstawie dowodu przeprowadzonego z opinii biegłego, czyli operatu szacunkowego. W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego sporządzony w niniejszym postępowaniu operat spełnia ustawowe wymagania. Zawiera on bowiem w istocie dwie wyceny, gdzie w pierwszej kolejności szacowana nieruchomość wyceniona została według stanu przed podziałem (stan na dzień [...]grudnia 2013 r.), czyli jako nieruchomość jednodziałkowa (działka nr [...], o powierzchni 0,6997 ha, a więc z wyłączeniem terenu o funkcji drogi publicznej). W drugiej kolejności biegły wycenił tę samą nieruchomość przyjmując jej stan ewidencyjny po podziale (stan na dzień [...]grudnia 2013 r.), czyli jako nieruchomość wielodziałkową (działki od nr. [...], o powierzchniach od 0,0271 ha do 0,1140 ha). Zasadniczo biegły wycenił nieruchomość w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami, co w świetle § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia stanowi jedną z dopuszczalnych metod ustalania wartości rynkowej. Wyceniając jednak nieruchomość w części mieszkaniowej według stanu po podziale, biegły zastosował metodę korygowania ceny średniej, zgodną z § 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia. W jednym i w drugim przypadku rzeczoznawca oparł wycenę na zestawieniu nieruchomości wycenianej z nieruchomościami podobnymi, o tożsamym (jednorodzinnym mieszkaniowym oraz rolnym) przeznaczeniu i zbliżonej powierzchni, które były przedmiotem sprzedaży na wolnym rynku. Rzeczoznawca zidentyfikował również cechy, które wpływają na wartość nieruchomości (atrybuty) oraz wielkość wpływu tych cech na ceny nieruchomości na lokalnym rynku. W segmencie nieruchomości mieszkaniowych jednorodzinnych należą do nich: "lokalizacja" (40%), "uzbrojenie" (30%), "powierzchnia działki" (20%), "kształt działki" (10%). W przypadku wyceny nieruchomości w części rolnej, biegły ustalił trzy atrybuty, tj.: "lokalizację" (50%), "bonitację" (30%), ‘dogodność uprawy" (20%). Do każdego z tych atrybutów przypisana została skala (operat s. 17 i 20), w ramach której następnie uwzględniono szczegółowe różnice zachodzące pomiędzy nieruchomością wycenianą a przyjętymi do porównań nieruchomościami podobnymi. W rezultacie Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że ustalona przez biegłego wartość nieruchomości według stanu przed podziałem i według stanu po podziale nie budzi zastrzeżeń. Operat szacunkowy stanowi więc w tym przypadku miarodajny dowód obrazujący wzrost wartości nieruchomości na skutek podziału. Ponieważ z operatu wynika, że wartość konkretnej nieruchomości wzrosła, zaś obowiązująca na terenie miasta O. stawka procentowa wynosi 30%, organ I instancji zasadnie ustalił opłatę adiacencką w kwocie 65777 zł.

Odnosząc się do zarzutów odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze zaznaczyło, że zgodnie z art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając przede wszystkim cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dlatego podnoszone w odwołaniu kwestie dotyczące sposobu obliczenia trendu cenowego i selekcjonowania transakcji porównawczych - odrzucenia transakcji o cenach skrajnych - leżą w sferze techniki szacowania wymagającej specjalistycznej wiedzy i jako takie nie mogą być ocenione przez organy administracji. Organ odwoławczy podkreślił, że w świetle zasady swobodnej oceny dowodów ocena opinii biegłego oparta powinna być na kryterium zgodności z przepisami prawa i wskazaniami wiedzy ogólnej. Z nich wynika zaś, że biegły w toku szacowania nieruchomości powinien uwzględnić między innymi zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu a określenie wartości powinien poprzedzić stosowną analizą rynku celem doboru nieruchomości podobnych. Zdaniem organu, operat szacunkowy wykorzystany w niniejszej sprawie oba warunki spełnia. Organ odwoławczy stwierdził, że jeżeli intencją odwołującego się było kwestionowanie prawidłowości opinii biegłego przez pryzmat wiedzy fachowej, to strona zgodnie z otrzymanym pouczeniem mogła wystąpić do organizacji zawodowej o ocenę specjalistyczną dokonywaną w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Co do zgodności operatu z wymaganiami prawa, Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie zgodziło się z zarzutem naruszenia art. 98a ust.1 powołanej ustawy przez ustalenie wartości nieruchomości według stanu po podziale w oparciu o wycenę nowo wydzielonych działek. Organ odwoławczy uznał, że jeżeli taki sposób szacowania zaleca Komisja Arbitrażowa Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych i jest on także akceptowany w orzecznictwie sądowym, to trudno w takich warunkach przypisać opinii biegłego naruszenie prawa.

Także w części dotyczącej wyceny według stanu przed podziałem, organ II instancji nie podzielił zarzutów odwołania. Wyjaśnił, że wyodrębnienie w toku wyceny części rolnej nieruchomości uzasadnione było heterogeniczną funkcją przedmiotu wyceny, wymagającą odniesienia się do dwóch różnych rynków nieruchomości. Organ odwoławczy podkreślił, że skoro ani powołany art. 98a ust. 1, ani żaden inny przepis prawa nie normuje sposobu szacowania nieruchomości w takiej sytuacji, to rolą organu administracji było jedynie zweryfikowanie, czy przyjęte przez biegłego rozwiązanie nie koliduje ze wskazaniami wiedzy ogólnej. Zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego, takiej kolizji w badanej sprawie nie ma. Odwołanie się do różnych rynków nieruchomości, w sytuacji wyceny nieruchomości o różnorodnym przeznaczeniu, wydaje się być jedynym racjonalnym zabiegiem - o ile w ogóle wycena taka ma być możliwa.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie stwierdziło również podstaw, aby zakwestionować operat ze względu na wykorzystanie do porównań transakcji z 2007 i 2008 r., bowiem obowiązujące przepisy tego nie zabraniają. Zmiany cenowe na rynku nieruchomości, jakie zaszły od tamtego czasu, zostały zaś skorygowane przez zastosowanie przez biegłego trendu cenowego. Operatu nie dyskwalifikuje również twierdzenie, że na rynku nieruchomości można znaleźć inne transakcje porównawcze, zdaniem strony bardziej reprezentatywne. Dobór nieruchomości porównawczych leży bowiem w gestii rzeczoznawcy majątkowego. O ile więc operat zawierający wycenę nieruchomości w podejściu porównawczym opiera się na konkretnych, wskazanych w nim transakcjach nieruchomościami podobnymi, organ nie ma podstaw do ich zanegowania z powodu istnienia na rynku jeszcze innych transakcji spełniających warunek podobieństwa.

Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we Wrocławiu z dnia [...]marca 2015 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego złożył K.Ł.. Strona skarżąca zarzuciła organowi naruszenie:

- art. 7 i art. 8 kpa przez przyjęcie rażąco niekorzystnego dla skarżącego sposobu wykładni art. 98 a ustawy o gospodarcze nieruchomościami i uznaniu za prawidłowy sposób wyceny nieruchomości według stanu po podziale przez wycenę poszczególnych nowo wydzielonych działek i zsumowaniu ich wartości,

- art. 6 w związku z art. 98a ust. 1 oraz art. 4 pkt 16 powołanej ustawy w związku z § 4 ust. 3 rozporządzenia wykonawczego przez akceptację wyceny nieruchomości przed podziałem w oparciu o wycenę dwóch sztucznie wyodrębnionych części nieruchomości o różnym przeznaczeniu i ich zsumowaniu, przez co nieruchomości przyjęte do porównania nie spełniały kryterium podobieństwa do nieruchomości wycenianej,

- art. 7 i art. 77 § 1 kpa przez akceptację i utrzymanie w mocy decyzji wydanej na podstawie wadliwego operatu szacunkowego, w którym oparto się na transakcjach z lat 2007 i 2008, niemiarodajnych dla przedmiotu wyceny.

Zarzucając powyższe, skarżący wniósł o uchylenie decyzji I i II instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku z dnia 21 października 2015 r., sygn. akt II SA/Wr 491/15 uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Sąd I instancji wyjaśnił, że materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonych decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i przywołał treść art. 98a ust. 1 tej ustawy. W ocenie Sądu, co do zasady obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje, jeżeli określony podmiot uzyskuje korzyść majątkową w postaci wzrostu wartości nieruchomości na skutek szczególnego zdarzenia, jakim w tym przypadku jest podział nieruchomości. Przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia organowi podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są:

1 - dokonanie podziału nieruchomości,

2 - podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej i

3 - wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału.

W ocenie Sądu w sprawie niesporne jest, że przesłanki wskazane w pkt 1 i pkt 2 zostały spełnione. W sposób dostateczny wykazuje je zgromadzony w sprawie materiał dowodowy. Kwestią sporną pomiędzy stronami postępowania jest natomiast przyjęty przez organy wzrost wartości nieruchomości, rzutujący automatycznie na wysokość określonej decyzją opłaty adiacenckiej. Sąd podkreślił, że ustalenie wartości nieruchomości wymaga wiedzy specjalistycznej. Osoba dysponująca taką wiedzą, czyli rzeczoznawca majątkowy, nie ma całkowitej swobody działania, gdyż przy wycenie nieruchomości (postępowaniu, w wyniku którego następuje określenie wartości nieruchomości) ograniczony jest zasadami prawnymi wynikającymi z przepisów działu IV, rozdziału 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz art. 149-159 oraz rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.). Sąd wyjaśnił definicję nieruchomości podobnej oraz przedstawił ustawowe rodzaje i sposoby dokonywania przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny nieruchomości, a także wyjaśnił rolę operatu szacunkowego w niniejszym postępowaniu oraz możliwości oceny tego środka dowodowego przez organy.

Przenosząc powyższe rozważania na stan faktyczny rozpatrywanej sprawy, Sąd I instancji stanął na stanowisku, że sporządzony dla potrzeb kontrolowanego postępowania operat pod względem formalnym nie narusza ani przepisów ustawy, ani rozporządzenia. Przedstawiona opinia biegłego rzeczoznawcy jest spójna i logiczna, sam zaś operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami. Dobór przyjętych do porównania nieruchomości poparty został charakterystyką ich podobieństwa. Operat przedstawia tabele zawierające wykaz nieruchomości porównawczych, opis nieruchomości przyjętych do porównania, tabele wraz z wycenami nieruchomości przed i po podziale. Tabele są czytelne i umożliwiają prześledzenie czynności wyceny, a rzeczoznawca wyjaśnił w operacie, w jaki sposób ustalił wartość nieruchomości przed i po podziale. Zakres badanego rynku biegły uzasadnił wynikami przeprowadzonej analizy, która wykazała, że rynek nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne w odniesieniu do działek o dużych powierzchniach jest słabo rozwinięty, natomiast w zakresie działek o małych powierzchniach jest rynkiem rozwiniętym. Biegły wyjaśnił, że obecny stopień rozwinięcia rynku wynika przede wszystkim z zaostrzenia przez banki polityki przyznawania kredytów hipotecznych i tym samym ograniczenia siły nabywczej na rynku nieruchomości. Omówione też zostały tendencje na przyjętym rynku lokalnym nieruchomości. Dokonując wyceny, rzeczoznawca uwzględnił w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz stan tej nieruchomości. Operat przedstawia wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych opinii. Operat ten niewątpliwie wskazuje na to, że podział nieruchomości spowodował oczywisty wzrost jej wartości, co zostało w sposób jasny i klarowny wywiedzione, z przywołaniem i porównaniem konkretnych wartości. Sąd zwrócił uwagę, że zgłaszane przez skarżącego wątpliwości były wyjaśniane na piśmie przez rzeczoznawcę majątkowego, który odnosił się do każdej podniesionej kwestii, uzasadniając swoje stanowisko w kontekście okoliczności sprawy i obowiązującego prawa (pismo z dnia 5 września 2014 r. i z dnia 24 grudnia 2014 r.). Również organ zgłaszał swoje wątpliwości biegłemu, zadając mu konkretne pytania, w szczególności dotyczące przyjęcia do analizy, przy określeniu wartości nieruchomości przed podziałem, transakcji z odległego okresu, tj. z 2007 r. (pismo z dnia 9 grudnia 2014 r.), do których rzeczoznawca się ustosunkował (pismo z dnia 24 grudnia 2014 r.). W ocenie Sądu zastrzeżeń co do zgodności z prawem nie budzą przyjęte przez biegłego założenia i metodyka wyceny nieruchomości (podejście porównawcze, metodą porównywania parami i korygowania ceny średniej). Jeżeli natomiast chodzi o przyjęty okres monitorowania cen transakcyjnych przy wycenie nieruchomości przed podziałem, to wyjaśnione zostało, że konieczność wydłużenia tego okresu wynikała z braku transakcji nieruchomościami podobnymi, tj. działkami o dużych powierzchniach, zarejestrowanych w okresie dwóch lat wstecz od daty wyceny. Sąd podkreślił, że żaden przepis nie wskazuje, aby rzeczoznawca majątkowy przy sporządzaniu opinii miał obowiązek zbadać wszystkie lub większość transakcji podobnych zawartych w tym samym czasie na określonym rynku. Rzeczoznawca korzysta we wskazanym zakresie ze swobody, jakkolwiek wybrana próba musi odpowiadać prawu i być relatywna, co przy ustaleniach, że była niedostateczna ilość transakcji uzasadnia rozszerzenie okresu badania rynku. Rzeczoznawca przedstawił w tym względzie stosowne wyjaśnienie, tak w operacie, jak i w pismach złożonych w toku postępowania przed organem I instancji. Takie uzasadnienie wydłużenia okresu czasowego monitorowania rynku należy uznać za wystarczające, tym bardziej, że biegły uwzględnił zmiany poziomu cen na skutek upływu czasu (art. 153 ust. 1 powołanej ustawy) przez zastosowanie odpowiedniego trendu cenowego. Sąd zwrócił uwagę na § 26 ust. 1 rozporządzenia, który w przypadku nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na rynku lokalnym, zezwala na poszukiwania transakcji nieruchomościami podobnymi na rynku regionalnym lub krajowym. Rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków (§ 26 ust. 3 rozporządzenia). Mając powyższe na uwadze, Sąd nie dopatrzył się naruszenia konkretnego przepisu prawa, gdyż żaden przepis prawa nie określa granic czasowych, w jakich powinno być przeprowadzone badanie rynku w celu wyszukania transakcji podobnych.

Sąd wyjaśnił, że skarżący, kwestionując operat ze względu na zastosowanie transakcji z lat 2007-2008 przy określeniu wartości przed podziałem, stwierdził, że wykazywał istnienie szeregu innych transakcji w okresie bardziej zbliżonym do daty wyceny. Jak wynika z wyjaśnień pełnomocnika złożonych na rozprawie, wskazane one zostały w odwołaniu od decyzji i w piśmie uzupełniającym to odwołanie. Stwierdzić zatem należy, że w piśmie tym skarżący wskazał na jedną transakcję (a nie na szereg) dla stanu przed podziałem, która zawarta została już po sporządzeniu operatu szacunkowego w dniu [...]lipca 2014 r. W tej sytuacji stanowisko rzeczoznawcy co do braku transakcji w badanym przez niego okresie nie zostało skutecznie podważone.

Odnosząc się do zarzutu, że po podziale biegły winien zbadać rynek nieruchomości jako całości, gdyż po podziale jest to nadal jedna nieruchomość ale wielodziałkowa, Sąd uznał, że zastosowana przez biegłego metoda nie narusza prawa. Rzeczoznawca oszacował wartość nieruchomości po dokonaniu podziału w ten sposób, że określił wartości działek geodezyjnych powstałych na skutek podziału i dokonał ich zsumowania, co dało w ocenie biegłego najbardziej prawdopodobną cenę nieruchomości podzielonej, od której należało obliczyć wysokość opłaty adiacenckiej. Oceniając taki sposób szacowania, nie można tracić z pola widzenia podstawowej zasady określania wartości nieruchomości, zgodnie z którą wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku (art. 151 ust. 1 ustawy). W rozpoznawanej sprawie określenie wartości nieruchomości po jej podziale najpełniej odzwierciedla suma wartości poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału. Odrzucenie tego sposobu określania wartości nieruchomości po jej podziale uniemożliwiałoby w wielu sytuacjach w ogóle określenie tej wartości, np. przy braku transakcji, których przedmiotem byłyby duże powierzchniowo nieruchomości, podzielone wprawdzie w trybie art. 98 ustawy na kilka czy kilkanaście działek, ale objęte jedną transakcją. Jak bowiem wskazuje praktyka, po podziale zbywane są w znakomitej większości działki uzyskane w wyniku podziału, po ich przekształceniu w samodzielne nieruchomości, co wiąże się z możliwością uzyskania wyższej ceny. Na takie obserwacje wskazuje choćby Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju w piśmie z dnia [...]maja 2014 r. załączonym do akt sprawy. Sąd wyjaśnił istniejącą w tej kwestii rozbieżność stanowisk co do dopuszczalności określonego wyżej sposobu ustalania wartości nieruchomości, która jest zauważalna zarówno w środowisku samych rzeczoznawców majątkowych i ich organizacji zawodowych, jak również w orzecznictwie sądów administracyjnych. Wyjaśnił, że znane są mu orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 kwietnia 2014 r., sygn. akt I OSK 2342/12 i zbieżne z nim orzeczenia sądów administracyjnych przywołane w skardze (np. z dnia 15 maja 2013 r., sygn. akt IV SA/Po 151/13, z dnia 18 stycznia 2012 r., sygn. akt II SA/GI 506/11, czy też wyrok z dnia 2 października 2013 r., sygn. akt IV SA/Po 559/13). Sąd, w składzie rozpoznającym skargę, podzielił jednak stanowisko tej części judykatury, prezentowane już wcześniej przez ten Sąd (wyrok z dnia 24 września 2014 r., sygn. akt II SA/Wr 487/14), które właśnie taki sposób ustalenia i wyliczenia wartości nieruchomości po podziale, jak przyjęty w przedmiotowej sprawie, ocenia jako prawidłowy (orzeczenia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w: Gdańsku z dnia 11 lipca 2012 r., sygn. akt II SA/Gd 223/12; w Poznaniu z dnia 20 listopada 2013 r., sygn. akt IV SA/Po 435/13; w Lublinie z dnia 30 stycznia 2008 r., sygn. akt II SA/Lu 833/07; w Olsztynie z dnia 18 września 2012 r., sygn. akt II SA/Ol 788/12; w Łodzi z dnia 17 września 2014 r., sygn. akt II SA/Łd 426/14, z dnia 15 stycznia 2015 r., sygn. akt III SA/Łd 737/14, z dnia 16 czerwca 2015 r., sygn. akt II SA/Łd 235/15, w Gliwicach z dnia 13 sierpnia 2015 r. II SA/Gl 243/15, a przede wszystkim Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z dnia 22 lipca 2014 r., sygn. akt I OSK 2948/12 oraz z dnia 5 lutego 2014 r., sygn. akt I OSK 1123/12 oraz stanowisko Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych zawarte w piśmie z dnia 31 października 2013 r., w sprawie KA/79/2013, a także opinia Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju, Departamentu Gospodarki Nieruchomościami przedstawiona w piśmie z dnia [...]maja 2014 r.).

Uwzględniając stanowisko judykatury, Sąd, rozpoznając niniejszą sprawę, nie miał zastrzeżeń co do prawidłowości przyjętego sposobu wyliczenia wartości nieruchomości po podziale. Skarżący po to bowiem dokonał podziału nieruchomości, aby sprzedać poszczególne wydzielone w drodze podziału działki, a nie wszystkie łącznie, jako nieruchomość przed podziałem. Świadczy o tym choćby umowa sprzedaży z dnia [...]października 2014 r. załączona do akt pierwszej instancji. Stanowisko prezentowane przez skarżącego poddaje zaś w wątpliwość sens dokonywania podziału i ponoszenia związanych z tym kosztów. Taki sens podziału przyjął też prawodawca statuując związaną z podziałem opłatę adiacencką. Skoro podziału dokonuje się, aby mieć możliwość odrębnego obrotu każdą z wydzielonych działek, to za prawidłowe należy uznać zdaniem Sądu stanowisko, że wartość nieruchomości po podziale stanowi sumę kwot, za jakie można sprzedać poszczególne wydzielone działki. Odmienne stanowisko byłoby zasadne, gdyby po podziale mogła być sprzedana jedynie łącznie cała nieruchomość, tj. łącznie wszystkie wydzielone w następstwie podziału działki. Tak jednak nie jest i takie założenie przeczyłoby istocie i celom podziału.

W ocenie Sądu nie doszło także w rozpoznawanej sprawie do naruszenia powołanych w skardze przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego.

Organy nie naruszyły także przepisu art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami przez przyjęcie wyceny, w toku której przy określeniu wartości przed podziałem wyodrębniono część rolną nieruchomości oraz część budowlaną. Przepis ten nie zawiera bowiem żadnych regulacji odnoszących się do sposobu szacowania nieruchomości przed podziałem, gdy nie ma ona jednorodnego przeznaczenia. Również inne przepisy ustawy i rozporządzenia nie regulują takiej sytuacji. Biegły przekonująco uzasadnił zastosowany sposób szacowania, który wynikał z konieczności analizowania różnych rynków nieruchomości (o różnym przeznaczeniu). Jak słusznie przyjął organ odwoławczy, takie założenie nie koliduje ze wskazaniami wiedzy ogólnej i organy w tym zakresie nie przekroczyły swobodnej oceny dowodów. Taki sposób szacowania nieruchomości o niejednorodnym przeznaczeniu aprobowany jest również w orzecznictwie (wyrok WSA z dnia 5 marca 2014 r., sygn. akt I SA/Wa 1716/13). Natomiast stanowisko skarżącego, że taki sposób szacowania jest dla niego niekorzystny, nie zostało w żaden sposób potwierdzone i nie poddaje się weryfikacji.

Skargę kasacyjną od tego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 21 października 2015 r., sygn. akt II SA/Wr 491/15 wniósł K.Ł.. W złożonej skardze skarżący zarzucił kwestionowanemu rozstrzygnięciu mające istotny wpływ na wynik sprawy naruszenie przepisów postępowania, czyli:

- art. 151 p.p.s.a. w związku z art. 7 kpa i art. 8 kpa, w związku z art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami polegające na niezasadnym oddaleniu skargi na skutek błędnego uznania, że prawidłowym jest pogląd organów administracji, zgodnie z którym w postępowaniu, którego przedmiotem jest ustalenie opłaty adiacenckiej, nie znajduje zastosowania zasada rozstrzygania wątpliwości na korzyść obywatela, a samo ustalenie opłaty ma charakter obligatoryjny,

- art. 151 p.p.s.a. w związku z art. art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami polegające na niezasadnym oddaleniu skargi na skutek uznania za prawidłowy przyjętego przez organy administracji i rzeczoznawcę majątkowego sposobu wyceny polegającego na ustaleniu wartości nieruchomości według stanu po podziale w oparciu o wycenę poszczególnych nowo wydzielonych działek i ich zsumowaniu,

- art. 151 p.p.s.a. w związku z art. 7 i art. 77 kpa, art. 98a ust. 1 i art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w związku z § 4 ust. 3 i § 26 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego polegające na oddaleniu skargi na skutek niezasadnej akceptacji przyjętego w operacie szacunkowym sposobu wyceny, polegającego na ustaleniu wartości nieruchomości według stanu przed podziałem w oparciu o wycenę dwóch sztucznie wyodrębnionych części nieruchomości o różnym przeznaczeniu i ich zsumowaniu, przez co nieruchomości przyjęte do porównań dla potrzeb metody porównywania parami nie spełniały kryterium podobieństwa do nieruchomości wycenianej.

Wobec powyższego skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości oraz zasądzenie na rzecz skarżącego od strony przeciwnej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej strona skarżąca przedstawiła argumenty na poparcie zasadności postawionych w skardze kasacyjnej zarzutów.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. z 2017 r. Dz. U. poz. 1369, ze zm.) Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc pod uwagę z urzędu jedynie nieważność postępowania. W przedmiotowej sprawie nie zachodzą przesłanki nieważności postępowania określone w art. 183 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Naczelny Sąd Administracyjny kontroluje zgodność zaskarżonego orzeczenia z prawem materialnym i procesowym w granicach skargi kasacyjnej.

Skarga kasacyjna jest w takim stopniu zasadna, że powoduje to konieczność uchylenia zaskarżonego wyroku.

Za niezasadne Naczelny Sąd Administracyjny uznał postawione skardze kasacyjnej zarzuty dotyczące kwestii niezastosowania w rozpatrywanej sprawie zasady rozstrzygania wątpliwości na korzyść obywatela, kwestionowania, że ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości po jej podziale ma charakter obligatoryjny, a także sposobu wyceny nieruchomości polegającego na ustaleniu wartości nieruchomości według stanu po podziale w oparciu o wycenę poszczególnych nowo wydzielonych działek i ich zsumowaniu. Kwestie te prawidłowo i szeroko zostały omówione zarówno w uzsadnieniu wydanych decyzji, jak i uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sądu I instancji. Powtarzanie tych wyjaśnień jest zatem zbędne, w szczególności, że Wojewódzki Sąd Administracyjny, rozstrzygając przedstawione sporne kwestie i ustosunkowując się do postawionych w skardze w tym zakresie zarzutów oraz ich uzasadnienia, wykorzystał bogate orzecznictwo sądów administracyjnych i zasadnie odwołał się do dominujących poglądów doktryny.

Umknęły jednak Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu niektóre ważne kwestie, które w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego powodują, że zaskarżona w sprawie decyzja nie mogła się ostać.

Podkreślić należy, że skoro operat szacunkowy jest w zasadzie jedynym i obligatoryjnym dowodem w sprawie o ustalenie opłaty adiacenckiej na podstawie art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. z 2016 r. Dz. U. poz. 2147, ze zm.), to winien on w sposób niebudzący wątpliwości wykazywać, czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z podziałem nieruchomości, a także umożliwiać stronom i właściwym organom, a także sądowi administracyjnemu, dokonanie oceny prawidłowości jego sporządzenia. Wymogów tych, zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, operat szacunkowy sporządzony w przedmiotowej sprawie nie spełnia.

Zgodnie z treścią art. 98a ust. 1 i art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. z 2016 r. Dz. U. poz. 2147, ze zm.), jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Ilekroć w powołanej ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej, należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Zgodnie zaś z § 4 ust. 2 i 3 oraz § 26 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.) w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Nadto przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości lub w przypadku braku stawek czynszu na tym rynku, można przyjmować odpowiednio ceny transakcyjne lub stawki czynszu uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości.

Dla prawidłowego ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej istotne znaczenie ma określenie wartości nieruchomości zarówno przed dokonaniem jej podziału, jak i po jego dokonaniu, bo dopiero porównanie tych wartości pozwala ustalić, czy podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości, a w konsekwencji - czy zachodzi przesłanka do nakładania opłaty (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 października 2016 r., sygn. akt I OSK 3075/14, LEX nr 2168075). Wzrost wartości nieruchomości podzielonej przyjmowany za podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej nie może być efektem jakichkolwiek innych okoliczności poza wymienionymi w przepisie art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 4 kwietnia 2017 r., sygn. akt I OSK 1758/15, LEX nr 2281879). Skoro bowiem wzrost wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem geodezyjnym ma zostać określony jako różnica między dwoma stanami tej nieruchomości, tj. stanem na dzień wydania decyzji podziałowej i stanem z dnia uzyskania przez tę decyzję waloru ostateczności (art. 98a ust. 1), to konsekwentnie rzeczoznawca majątkowy powinien uwzględniać w procesie wyceny te cechy nieruchomości wpływające na jej wartość, które charakteryzowały ją w dacie dokonywania podziału. Taka konstrukcja prawna gwarantuje, że zmiana wartości nieruchomości jest spowodowana tylko jednym czynnikiem, tj. geodezyjnym podziałem nieruchomości. Wątpliwe jest w rozpatrywanej sprawie, czy ewentualne różnice wynikające z różnych okresów i różnych rynków, z których pochodzą transakcje porównawcze, oraz różnych metod wyceny mogą być uznane za efekt podziału nieruchomości o którym mowa w art. 98a ust. 1. Tymczasem, jak wynika ze sporządzonego operatu szacunkowego, trend czasowy został określony przez rzeczoznawcę majątkowego w okresie 7 lat, jako funkcja liniowa, mimo że jak już z samego wykresu wynika, funkcja ta jest bardziej nieregularna z maksimum w latach 2008-2009 i spadkami na początku (2007 r.) i końcu (2014 r.) badanego okresu. W wyjaśnieniach z dnia [...] września 2014 r. rzeczoznawca stwierdził, że przyjął "trend długookresowy stanowiący wypadkową zarówno okresu wzrostu, jak i załamania rynku". Oznacza to, że rzeczoznawca świadomie zaniechał próby uwzględnienia w wycenie sytuacji na rynku aktualnej w chwili zawierania transakcji przyjętych do porównania. Należy zwrócić uwagę, że finalnie do wyceny części nieruchomości przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe przed podziałem rzeczoznawca przyjął 4 transakcje z okresu marzec 2007 – luty 2008, a więc stosunkowo krótkiego, a przy tym odległego o 7 lat od daty, na którą sporządzał wycenę. W takiej sytuacji nie ma żadnego znaczenia wyznaczony przez rzeczoznawcę długoterminowy trend czasowy, a istotne jest porównanie cen w okresie "porównawczym" i w okresie sporządzania operatu, którego rzeczoznawca się nie podjął.

Ponadto, jak wynika z powołanych przepisów, analizą rynku rzeczoznawca majątkowy obejmuje przede wszystkim rynek lokalny, który dla nieruchomości wycenianej i porównywalnej jest tożsamy. Przy czym, pod pojęciem "rynku lokalnego" odczytywać należy obszar gminy lub powiatu. W rozpatrywanej sprawie cztery transakcje przyjęte do porównania jako podobne do nieruchomości przed podziałem traktowanej jako przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (finalnie rzeczoznawca jedną z nich – o najwyższej cenie – odrzucił na etapie porównywania parami jako odbiegającą od cech nieruchomości wycenianej) pochodziły z miast T. i O., a więc z rynków innych niż lokalny rynek nieruchomości. Biegły uzasadnił taki wybór brakiem odpowiednich transakcji na rynku lokalnym. Te same względy spowodowały (zgodnie z późniejszymi wyjaśnieniami rzeczoznawcy, bo brak takiego wyjaśnienia w operacie), że rzeczoznawca zrezygnował z wyceniania nieruchomości o przeznaczeniu mieszanym, decydując się na dokonanie niezależnej wyceny działki o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i działki o przeznaczeniu rolnym i proporcjonalne uwzględnienie tych wycen przy wyliczeniu wartości nieruchomości wycenianej przed podziałem. Brak na rynku lokalnym transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu mieszanym skłonił zatem rzeczoznawcę do odrębnego wyceniania hipotetycznych nieruchomości o różnym przeznaczeniu, po czym okazało się, że dla przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną dalej odpowiednich transakcji znaleźć nie sposób i trzeba korzystać z transakcji na rynku regionalnym (i to odległych o 7 lat od daty wyceny). W tym kontekście uzasadnione są wątpliwości skarżącego, czy nie byłoby właściwe od początku operowanie szerszym niż lokalny rynkiem w poszukiwaniu transakcji nieruchomościami o funkcji zbliżonej do nieruchomości wycenianej. Rzeczoznawca nie uzasadnił, dlaczego jego zdaniem przejęta przez niego metoda miałaby doprowadzić do lepszego oszacowania wartości nieruchomości. Raz jeszcze przy tym podkreślić należy, że podobieństwo nieruchomości nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie, i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania.

W rozpatrywanej sprawie rzeczoznawca majątkowy, wyceniając nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, w przypadku nieruchomości przed podziałem zastosował metodę porównywania parami (korzystając z 4 transakcji sprzed 7 lat, z rynku regionalnego), a w przypadku nieruchomości po podziale metodę korygowania ceny średniej (korzystając z 16 transakcji z rynku lokalnego, z okresu 2 lat przed datą wyceny). Odejmowane wielkości zostały zatem uzyskane inną metodą, na podstawie transakcji z różnych rynków i z różnych okresów czasowych. Abstrahując od celowości każdej z podjętych przez rzeczoznawcę decyzji co do sposobu wyceny, takie zestawienie odmienności obu wycen znacząco podważa wiarygodność wyliczonej różnicy.

Podniesione wątpliwości co do prawidłowości, dotyczące przyjętej w rozpatrywanej sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego metodyki wyceny, mają szczególne znaczenie w kontekście celu wykonywanej wyceny. Skoro bowiem finalnym efektem wyceny nie jest określenie jedynie najbardziej prawdopodobnej wartości nieruchomości, a określenie różnicy dwóch oszacowań wartości nieruchomości, należy dołożyć szczególnej staranności, aby nieuniknione niepewności obu wycen przy obliczeniu różnicy raczej się niwelowały niż kumulowały, bowiem w tym drugim przypadku niepewność obliczonej różnicy może być istotnie większa niż każdej wyceny z osobna.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, zgodnie z § 4 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Rozporządzenie nie zakłada zatem możliwości łączenia w ramach jednej wyceny metody porównywania parami oraz metody korygowania ceny średniej. Uchybienie to znajduje się w analizowanym operacie szacunkowym i umknął on uwadze zarówno organów orzekających, jak i Sądu I instancji.

Pominięcie zarówno przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, jak i Sąd I instancji tych kwestii spowodowało, że za zasadny Naczelny Sąd Administracyjny uznał zawarty w skardze kasacyjnej zarzut naruszenia przez Sąd I instancji art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi w związku z art. 7 i art. 77 kpa, art. 98a ust. 1 i art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w związku z § 4 ust. 3 i § 26 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Ponownie rozpatrując sprawę, organ zastosuje się do przedstawionej wyżej oceny prawnej i przeprowadzi wnikliwe postępowanie zmierzające do prawidłowej, a przede wszystkim wszechstronnej merytorycznej oceny prawidłowości sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego.

Mając powyższe na względzie, na podstawie art. 185 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. z 2017 r. Dz. U. poz. 1369, ze zm.) Sąd orzekł jak w sentencji. O zwrocie kosztów postępowania sądowego Sąd orzekł na podstawie art. 203 pkt 1 powołanej ustawy.