Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 1393/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2018-03-09 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 66 ust. 1 pkt 3
journal: Dz.U. 1994 nr 89 poz 414
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.
article: art. 7,77  par. 1, 80, 107 par. 3
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 145 par. 1  pkt 1 lit. c
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Marta Kołtun - Kulik (spr.), Sędziowie sędzia WSA Tomasz Stawecki, sędzia WSA Krystyna Tomaszewska, Protokolant spec. Eliza Jędrasik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 marca 2018 r. sprawy ze skargi F.G. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] kwietnia 2017 r. nr [...] w przedmiocie nakazu doprowadzenia budynku do stanu zgodnego z prawem I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji, II. zasądza od [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego na rzecz skarżącego F. G. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] kwietnia 2017 r. nr [...][...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej: "[...]WINB") - po rozpatrzeniu odwołania F.G. od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (dalej: "PINB") w Powiecie G. z dnia [...] lutego 2017 r. nr [...], nakazującej, w terminie określonym, doprowadzenie lokalu do stanu zgodnego z prawem – utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy przedstawił następujący stan faktyczny i prawny sprawy.

W dniu 4 sierpnia 2016 r. do PINB w Powiecie [...] wpłynął wniosek F. G. o ustalenie przyczyny zawilgocenia ściany działowej w lokalu nr [...] i podpiwniczeniu w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] w G..

Zawiadomieniem z dnia 16 sierpnia 2016 r. PINB w Powiecie [...] wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie stanu technicznego ww. lokalu nr [...]. Następnie, w dniu 12 września 2016 r. organ nadzoru budowlanego przeprowadził czynności kontrolne, podczas których: 1) ustalono, że obok pomieszczenia WC wybudowano w lokalu dodatkowe pomieszczenie o wymiarach ok. 2,5 m x 1,5 m, znajdujące się bezpośrednio przy przedmiotowej ścianie (przebudowa); 2) nie stwierdzono, czy ściana działowa jest zawilgocona, ponieważ w czasie wykonywanych robót budowlanych została przykryta drewnianym ekranem z wieszakami; 3) wykluczono związek zawilgocenia ścian lokalu od piwnicy gdyż podpiwniczenie pod budynkiem nie istnieje tylko kanał techniczny o wysokości 1 m i szerokości 1 m (boki kanału z cegły czerwonej, pełnej, stykające się z rodzimym gruntem); 4) ustalono, że w pomieszczeniu WC jest wentylacja grawitacyjna, okna i drzwi wejściowe do lokalu bez nawiewników co utrudnia cyrkulację powietrza w lokalu. Ponadto podczas kontroli stwierdzono, że prawdopodobnie warstwy podłogowe parteru mogą stykać się z rodzimym gruntem, ze względu na brak dokumentacji projektowej budynku (wiek oszacowany na kilkadziesiąt lat) niemożliwe jest rozstrzygnięcie na podstawie oględzin przyczyn ewentualnego zawilgocenia ściany. Po przeprowadzonej kontroli, zdaniem PINB w Powiecie [...] , niezbędne jest w omawianej sprawie dokonanie odkrywek, dokonanie pomiarów higrometrem, porównanie z normami, sprawdzenie czy izolacje poziome w podłodze nie zostały uszkodzone oraz czy były prawidłowo wykonane.

Postanowieniem z dnia [...] września 2016 r. nr [...] PINB w Powiecie [...] nałożył na F. G. obowiązek dostarczenia w wyznaczonym terminie ekspertyzy technicznej wykonanych robót budowlanych związanych z przebudową lokalu nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] L. w G. M. oraz z zawilgoceniem istniejącej ściany działowej.

Postanowieniem z dnia [...] października 2016 r. nr [...] [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego utrzymał w mocy ww. postanowienie.

Zobowiązany przedłożył Opinię techniczną z grudnia 2016 r. nr [...] "dotyczącą programu naprawczego w zakresie wentylacji grawitacyjnej, likwidacji zawilgocenia ścian w lokalu usługowym przy ul. [...] L. w G. M." mgr inż. J. T. rzeczoznawcy budowlanego w specjalności konstrukcyjno-budowlanej. Z uwagi na rozbieżności pomiędzy ww. opinią techniczną nr [...] a Protokołem z kwietnia 2015 r. "z okresowej, pięcioletniej, kontroli stanu technicznego budynku mieszkalnego z częścią usługową przy ul. [...] L. [...] w G. M.", mgr inż. T. S., organ nadzoru budowlanego zarządził rozprawę administracyjną, celem ustalenia niezbędnych robót budowlanych w lokalu nr [...].

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Powiecie [...] decyzją z dnia [...] lutego 2017 r. nr [...], na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (j.t. Dz. U. z 2016 r., poz. 290 z późn. zm), nakazał F.G., w terminie do dnia 30 września 2017 r., doprowadzenie lokalu usługowego nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] L. [...] w G. M.do stanu zgodnego z prawem poprzez:

1) zamontowanie 2 nawiewników automatycznych w oknach od strony wschodniej budynku,

2) podcięcie drzwi do pomieszczenia WC dla uzyskania powierzchni nawiewu 200 cm2,

3) zdemontowanie płyt gipsowo-kartonowych przy ścianie zewnętrznej od strony podwórka (zachodnia) do wysokości ok. 1 m licząc od podłogi (w zależności od zawilgocenia) i zbicie starego tynku, osuszenie ściany i zastosowanie nowego renowacyjnego na nie zawilgoconą ścianę,

4) zapewnienie ciągłej pracy zamontowanej wentylacji mechanicznej (przy zawilgoconej ścianie).

W wyniku odwołania F. G. od powyższej decyzji organu I instancji [...]WINB decyzją z dnia [...] kwietnia 2017 r. nr [...]utrzymał w mocy decyzję PINB w Powiecie [...] z dnia [...] lutego 2017 r.

W ocenie organu odwoławczego, organ I instancji dokonał prawidłowej oceny stanu faktycznego i prawnego przedmiotowej sprawy. Zgodnie bowiem z art. 66 ust. 1 pkt 3 "W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym, właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania obowiązku." W ocenie organu II instancji, zasadnie PINB w Powiecie [...] nakazał F. G. wykonanie robót ujętych w protokole rozprawy administracyjnej z dnia 5 stycznia 2017 r. (z udziałem mgr inż. J. T. oraz mgr inż. T. S.) albowiem pomiędzy ich opiniami organ dostrzegł rozbieżności. Ponadto opinia mgr inż. J. T. nie uwzględniała wszystkich zaleceń nałożonych postanowieniem PINB w Powiecie [...] z dnia [...] września 2016 r.

Zdaniem [...]WINB zarzuty podniesione przez odwołującego się w części dotyczącej kanału technicznego oraz ściany zewnętrznej przedmiotowego lokalu usługowego od podwórza mogą być przedmiotem odrębnego postępowania administracyjnego z uwagi na fakt, iż stanowią części wspólne budynku, co do których obowiązek utrzymania ich we właściwym stanie technicznym spoczywa na Wspólnocie Mieszkaniowej, która w dalszej kolejności powinna być adresatem ewentualnych obowiązków. Jednocześnie organ odwoławczy stwierdził, że jakkolwiek z akt administracyjnych wynika, że PINB w Powiecie [...] prowadzi postępowanie administracyjne w sprawie kanału technicznego, niemniej jednak z uwagi na zarzuty F.G. oraz oświadczenie w protokole z rozprawy administracyjnej mgr inż. J. T., a także w sporządzonej przez niego opinii technicznej nr [...] w części dotyczącej stanu technicznego ściany zewnętrznej (brak izolacji poziomej) - organ powiatowy powinien rozstrzygnąć powyższe kwestie zgodnie z przepisami kodeksu postępowania administracyjnego.

Zdaniem organu wojewódzkiego, organowi I instancji nie można zarzucić naruszenie przepisów prawa materialnego, jak i procesowego, które mogłoby uzasadniać odmienne rozstrzygnięcie sprawy.

Na ww. decyzję [...]WINB z dnia [...] kwietnia 2017 r. F. G. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie.

Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie przepisów postępowania, które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7, 77 k.p.a. poprzez nienależyte wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy w zakresie zawilgocenia ściany działowej, rozdzielającej sąsiadujące lokale, powstałego w wyniku kapilarnego podciągania wody oraz niedoprowadzenia do lokalu skarżącego wentylacji grawitacyjnej.

W uzasadnieniu skargi wyjaśniono, że przedmiotowy lokal handlowo-usługowy znajduje się na parterze budynku mieszkalnego i jest od wielu lat wynajmowany przez skarżącego na działalność handlowo-usługową. W czerwcu 2016 r. najemca adaptując go na swoje potrzeby, wykonał (przy pomieszczeniu WC) poprzeczną ściankę w konstrukcji lekkiej, na stelażu stalowym z osłoną z płyt gipsowo-kartonowych, chcąc w związku z prowadzoną działalnością (art. dziecięce) wydzielić przebieralnię - zgłaszając jednocześnie fakt zawilgocenia i kruszenia się tynku - na wysokości ok. 40-50 cm od podłoża - ściany nośnej działowej murowanej, rozdzielającej lokal skarżącego od sąsiedniego wydzielonego lokalu handlowo-usługowego, należącego do innego właściciela (Gmina G. M.). Fakt złego stanu technicznego budynku i zawilgocenia ściany międzylokalowej skarżący zgłosił do właściwego organu administracyjnego, w następstwie czego wszczęto przedmiotową kontrolę. Skarżący zwrócił uwagę, że podczas wizji lokalu w dniu 12 września 2016 r. W. W.- członek zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul [...] L. [...] w G. . zwrócił się do organu o przekierowanie kosztów ekspertyz na właściciela lokalu, ponieważ zasoby finansowe Wspólnoty zostały wyczerpane (co odnotowano w protokole).

Skarżący podniósł, że jako właściciel lokalu jest członkiem Wspólnoty mieszkaniowej i do tej wspólnoty jako władającej całością obiektu winna być skierowana zaskarżona decyzja jak również postanowienie z dnia [...] września 2016 r., którym to PINB nałożył obowiązek sporządzenia ekspertyzy wykonanych rzekomo "robót budowlanych". W tym miejscu skarżący wyjaśnił, że poprzeczna ścianka wykonana przez najemcę z płyty gipsowo-kartonowej została usunięta. Przez roboty budowlane rozumieć należy budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie, lub rozbiórce obiektu budowlanego. Roboty objęte przedmiotowym postępowaniem, w części dotyczącej poprzecznie ustawionej przez najemcę ścianki działowej w najmowanym lokalu, bez wątpienia nie stanowiły, ani budowy, ani montażu, ani remontu, ani wreszcie rozbiórki obiektu budowlanego. Zmieniły jedynie chwilowo wewnętrzny wygląd pomieszczenia, w żadnej mierze nie zmieniając rzeczywistych parametrów użytkowych lub technicznych lokalu. Podniósł, że jeżeli ścianka nie jest elementem konstrukcyjnym budynku - nie była i nie jest bo nie istnieje (co dokumentują zdjęcia w opinii rzeczoznawcy J. T.), nie wpływa na jego przeznaczanie ani na stan techniczny, oraz nie decyduje o przestrzennym wydzieleniu samodzielnych lokali stanowiących przedmiot odrębnej własności - to czynności polegające na rozbiórce takiej ścianki, lub jej wzniesieniu - są takimi robotami budowlanymi, które nie wymagają, ani pozwolenia na budowę ani zgłoszenia właściwemu organowi.

Ponadto podniósł, że art. 61 i art. 66 Prawa budowlanego odnoszą się do obiektów budowlanych, a nie lokali znajdujących się w tych obiektach. Nakazy określone w art. 66 Prawa budowlanego mogą dotyczyć usunięcia nieprawidłowości w samym obiekcie, co nie wyklucza nałożenia obowiązku wykonania określonych robót również w wydzielonym lokalu lub lokalach stanowiących część budynku. Chodzi jednak o takie roboty, które maja na celu utrzymanie w należytym stanie obiektu budowlanego jako całości (np. wyrok NSA z dnia 14 lipca 1998 r., sygn. akt IV SA 1420/96). Tym samym, nakaz wydany na podstawie ww przepisu nie może wkraczać w to, co mieści się wewnątrz lokalu i jest regulowane przepisami prawa cywilnego. Skarżący podkreślił, że nakaz nie może również obligować właściciela wydzielonego lokalu do całodobowego korzystania z jego prywatnej instalacji elektrycznej. Tymczasem, członek zarządu Wspólnoty W. W. nakazał, czeladnikowi kominiarskiemu podłączyć do tej instalacji wiatraczek, który został umieszczony w poziomo wykutej dziurze w pomieszczeniu WC - prowadzącej na zewnątrz budynku. W ocenie skarżącego, Wspólnota wykuwając dziurę naruszyła nie tylko ścianę nośną budynku (stanowiącą współwłasność) ale i ścianę wewnętrzną wydzielonego lokalu, naruszając tym samym prawo własności skarżącego.

Dalej F. G. wyjaśnił, że do przedmiotowego lokalu Wspólnota dotychczas nie doprowadziła wentylacji grawitacyjnej, której brak odnotował zarówno Inspektor PINB protokole z wizji lokalu, jak i rzeczoznawca J. T. w ww. opinii. Tym samym, zdaniem skarżącego, przedmiotowe postępowanie winno dotyczyć budynku w zakresie braku systemu wentylacyjnego w lokalu skarżącego, albowiem "kominy i przewody instalacji wentylacji grawitacyjnej należą do części wspólnych budynku i żaden właściciel wyodrębnionego lokalu nie ma indywidualnego tytułu prawnego do komina czy kanału kominowego". Zastosowana przez Wspólnotę tzw. "wentylacja" czyli pozioma dziura nawiewowa wybita w WC od strony zachodniej budynku przez czeladnika kominiarskiego (na polecenie członka zarządu) - w żadnej mierze nie spełnia wymogów prawa. W ocenie skarżącego, [...]WINB podtrzymując decyzję PINB nakazującą całodobową pracę wiatraczka (aktualnie niesprawnego) umieszczonego w poziomej dziurze, nie posiłkował się żadną opinią mistrza kominiarskiego co do prawidłowości zastosowania przez Wspólnotę takiej wentylacji. Nie uwzględnił także faktu, że przewody kominowe należą do Wspólnoty, a koszty ich utrzymania ponoszą wszyscy właściciele. Całodobowa praca wiatraczka naraziłaby skarżącego na nieuzasadnione dodatkowe koszty, obok cały czas ponoszonych kosztów - wg wysokości udziału - w budowie i utrzymaniu sprawności wszystkich przewodów kominowych prowadzących do innych lokali.

Skarżący zarzucił, że że PINB w G.M. nie poczynił istotnych ustaleń faktycznych do wydania rozstrzygnięcia a zgromadzony materiał nie dotyczy stanu rzeczywistego i tak:

a) nie poczyniono ustaleń co do źródła kapilarnego podciągania wody przez ścianę międzylokalową i ściany frontowe lokali od strony podwórza,

b) brak oceny technicznej podziemi (podpiwniczenia) pod zawilgoconymi lokalami,

c) brak wykonania pomiarów wilgotności ścian fundamentowych,

d) nie przeprowadzono oceny technicznej: szczelność i prawidłowość odprowadzenia wód deszczowych,

e) nie poczyniono ustaleń czy wykonanie nawiewników w szczycie szyby wystawowej jest celowe i możliwe technicznie; nawiew od strony witryny (strony wschodniej) regulowany jest przez wchodzących drzwiami klientów; żaden inny lokal handlowy nie posiada nawiewników,

f) nie dokonano pomiaru ilościowego napływu powietrza, do lokalu poprzez drzwi,

g) drugi nawiew, od strony zachodniej, przez wykutą dziurę w WC jest nawiewem ciągłym,

h) brak opinii niezależnego mistrza kominiarskiego posiadającego stosowne uprawnienia do oceny skutków braku wentylacji grawitacyjnej w lokalu i prawidłowości wykonanej na polecenie członka zarządu Wspólnoty "wentylacji" w postaci poziomej dziury w ścianie

i) brak nakazu przeprowadzenia przez Wspólnotę działań, w celu wypełnienia ustaleń biegłego w pkt 3.1 - programu naprawczego - odnośnie wentylacji,

j) brak ustalenia wpływu temperatur minusowych, przy nawiewie od strony zachodniej, przez poziomo wybitą dziurę - na instalację wodno-kanalizacyjną znajdującą się w WC,

k) nie załączono przez PINB do przedmiotowego postępowania administracyjnego dokumentacji dot. oceny technicznej instalacji kanalizacyjnej w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] L. [...] - faktu tego nie uwzględnił również [...]WINB.

Następnie skarżący stwierdził, że PINB w G. M. nawet nie próbował wyjaśnić związku przyczynowego wynikającego z zalanych nieczystościami podziemi (stan taki trwał kilka miesięcy) z kapilarnym podciąganiem wody i zawilgoceniem ścian w lokalach, podobnie jak i z nieszczelnościami w systemie odbioru wód opadowych, odprowadzonych bez umowy do kanalizacji sanitarnej - za co Wspólnota zapłaciła karę w wys. 631- zł w październiku 2016 r.

Zdaniem F. G., prace naprawcze zarówno w obiekcie budowlanym, jak i lokalu wydzielonym powinien wykonać właściciel, tj. Wspólnota Mieszkaniowa, z uwagi chociażby na fakt, że szkody powstały właśnie z jej winy i administratora, poprzez zaniechanie bieżących napraw i remontów, co doprowadziło budynek do złego stanu technicznego.

Na podstawie wyżej opisanych zarzutów skarżący wniósł o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia a także o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania.

Ponadto strona skarżąca wniosła o przeprowadzenie dowodu uzupełniającego z załączonych dokumentów (pkt 3 skargi), tj.:

- oceny technicznej instalacji kanalizacyjnej w budynku mieszkalnym wielorodzinnym z lokalami usługowymi na parterze przy ul. [...] L. [...] w G. M. ze stycznia 2016 r., sporządzonej przez mgr inż. K. K.;

- oceny technicznej instalacji kanalizacyjnej w budynku mieszkalnym wielorodzinnym z lokalami usługowymi na parterze przy ul. [...] L. [...] w G. M. z lutego 2016 r., sporządzonej przez mgr inż. K. K..

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentacje zaprezentowaną w zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie w dniu 9 marca 2018 r. pełnomocnik skarżącego wyjaśniła, że wnioski dowodowe wskazane w skardze zostały zgłoszone na okoliczność ustalenia przyczyny zawilgocenia lokalu F. G. oraz lokalu obok. Jednocześnie wyjaśniła, że nakaz wynikający z tiretu 3 decyzji organu pierwszej instancji dotyczy usunięcia płyty gipsowo-kartonowej umieszczonej wewnątrz lokalu w odległości ok. 10 cm od ściany zewnętrznej budynku. Wskazała także, że skarżący nie ma możliwości wykonania dwóch nawiewników (tiret 1 rozstrzygnięcia decyzji) albowiem miejscem ich zamieszczenia ma być wystawa szklana – jest to okno wystawowe wykonane w całości z płyty szklanej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje.

Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd bada, czy organ administracji, orzekając w sprawie, nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Zgodnie zaś z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 z późn. zm., dalej: "p.p.s.a."), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57 a.

W niniejszej sprawie takie naruszenia i wady wystąpiły, dlatego skarga została uwzględniona.

Przedmiotem kontroli Sądu była decyzja [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] kwietnia 2017 r. utrzymująca w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Powiecie [...] z dnia [...] lutego 2017 r.

Decyzja organu pierwszej instancji została wydana na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, który stanowi, że w przypadku stwierdzenia, iż obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Nakaz ten powinien być skierowany do właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, na którym - zgodnie z art. 61 pkt 1 w zw. z art. 5 ust. 2 powołanej ustawy – ciąży obowiązek utrzymywania obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym oraz niedopuszczenia do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Ocena czy stan techniczny danego obiektu jest nieodpowiedni, musi odnosić się do obowiązujących przepisów. Organ nadzoru budowlanego nie może bowiem nałożyć obowiązków, które nie mają podstawy w obowiązujących przepisach prawa.

W przedmiotowej sprawie stwierdzone przez organ nieprawidłowości dotyczą stanu technicznego lokalu usługowego nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] L. [...] w G. M., tj. powstałego zawilgocenia ścian. Przy czym co istotne w sprawie, w trakcie oględzin przeprowadzonych przez organ I instancji, nie ustalono wprost przyczyny zawilgocenia - co odnotowano w protokole kontroli z dnia 12 września 2016 r. Ustalono w nim jednocześnie, że obok pomieszczenia WC wybudowano w lokalu dodatkowe pomieszczenie o wymiarach ok. 2,5 m x 1,5 m, znajdujące się bezpośrednio przy ścianie działowej; nie stwierdzono, czy ściana działowa jest zawilgocona, ponieważ w czasie wykonywanych robót budowlanych została przykryta drewnianym ekranem z wieszakami; wykluczono związek zawilgocenia ścian lokalu od piwnicy gdyż podpiwniczenie pod budynkiem nie istnieje tylko kanał techniczny o wysokości 1 m i szerokości 1 m (boki kanału z cegły czerwonej, pełnej, stykające się z rodzimym gruntem); ustalono, że w pomieszczeniu WC jest wentylacja grawitacyjna, okna i drzwi wejściowe do lokalu bez nawiewników co utrudnia cyrkulację powietrza w lokalu.

Z kolei, z przedłożonej przez skarżącego do akt postępowania opinii autorstwa mgr inż. J. T. - rzeczoznawcy budowlanego, wynika jednoznacznie, że: 1) wyniki pomiarów wilgotności tynków wykazały, iż największa wilgotność tynków jest w ścianie zewnętrznej od strony podwórka, 2) wilgotność ściany międzylokalowej maleje w kierunku do frontu lokalu, 3) największa wilgotność jest przy cokole posadzki, na wysokości 70 cm tynk jest suchy. W konsekwencji rzeczoznawca stwierdził, że źródłem zawilgocenia ścian jest brak skutecznej izolacji ściany zewnętrznej od strony podwórka powodujące podciąganie kapilarne wody deszczowej. Trwałość izolacji przeciwwilgociowych wynosi maksimum 40-50 lat, zaś budynek ma 80 lat. Biegły przedstawił program naprawczy (strona 9 opinii) ale jednocześnie skonstatował, że: 1) za zawilgocenie ścian odpowiada zarządca obiektu, który winien wykonać przeponę poziomą ściany zewnętrznej od strony podwórka, na całej długości budynku, 2) wykonana wentylacja w WC jest niezgodna z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Podmiotem odpowiedzialnym jest zarządca budynku.

Jednocześnie z akt administracyjnych sprawy, tj. Ocen technicznych instalacji kanalizacyjnej ze stycznia 2016 r. i lutego 2016 r. wynika, że w grudniu 2014 r. po awarii poziomów odpływowych, część podziemna budynku została zalana ściekami (wysokość podziemia tylko 1 m). Wymieniono przewody żeliwne na PCV. W styczniu 2016 r. w podziemnej części budynku nadal zalegała gruba warstwa ścieków, stwierdzono, że z pionów w północnej części budynku ścieki nie dopływają do studzienki odpływowej przed budynkiem lecz wylewają się do piwnic, zaś domniemaną przyczyną awarii było rozłączenie się połączenia kielichowego z powodu wadliwego umocowania rurociągu. Zalecono wówczas usunąć ścieki z piwnic, ściany umyć, nasiąknięte podłoże gruntowe usunąć, całość zdezynfekować. Kontrola w lutym 2016 r. stwierdziła usunięcie ww. awarii, wskazując na bezpieczeństwo użytkowania instalacji, co było podstawą do umorzenia postępowania administracyjnego prowadzonego wobec Wspólnoty Mieszkaniowej w sprawie stanu technicznego pionów instalacji kanalizacyjnej w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] L. [...] w G. M. (decyzja PINB w Powiecie [...] z dnia [...] marca 2016 r. nr [...]).

Wobec powyższego, zdaniem składu orzekającego, obowiązkiem powiatowego organu nadzoru budowlanego było, przed nałożeniem obowiązków na F. G. wynikających z decyzji PINB w Powiecie [...] z dnia [...] lutego 2016 r., zajęcie również stanowiska, czy awaria powstała w 2014 r. i opisana w ww. ocenie technicznej dotyczącej instalacji kanalizacyjnej nie była także jedną z przyczyn zawilgocenia ściany zewnętrznej lokalu usługowego nr [...]. Tym bardziej, że sam organ stwierdził podczas kontroli we wrześniu 2016 r., że pod budynkiem mieszkalnym istnieje kanał techniczny o wysokości 1 m i szerokości 1 m, którego boki wykonane są z cegły czerwonej, pełnej, stykające się z rodzimym gruntem.

Ponadto, wobec konkluzji rzeczoznawcy J. T. zawartej w powoływanej wyżej opinii z grudnia 2016 r., że odpowiedzialnym za zawilgocenie ścian oraz wykonanie niezgodnie z przepisami budowlanymi wentylacji w WC w przedmiotowym lokalu jest zarządca obiektu – organ administracji powinien był wypowiedzieć się jednoznacznie dlaczego adresatem decyzji nakazującej usunięcie wskazanych nieprawidłowości jest wyłącznie F. G..

W takiej sytuacji, w ocenie Sądu, wymagało więc ustalenia, jaki zakres robót będzie skuteczny, tj. aby doprowadzić do usunięcia zawilgocenia ściany, w jakiej części obiektu budowlanego roboty te będą wykonywane i komu przysługuje prawo własności tej części obiektu budowlanego.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jt. Dz. U. z 2015 r. poz. 1892) w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. (...). Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zgodnie zaś z art. 13 ust. 2 tej ustawy właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Natomiast remont i bieżąca konserwacja nieruchomości wspólnej należy do obowiązków wspólnoty mieszkaniowej (art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali). Wobec powyższego PINB w Powiecie [...] powinien wypowiedzieć się, jakie prace wskazane w tzw. Programie naprawczym będą dotykać części wspólnej nieruchomości, nie pozostającej w wyłącznej dyspozycji właściciela lokalu.

Dopiero po wyjaśnieniu powyższych okoliczności będzie możliwe sprecyzowanie

obowiązków i skierowanie decyzji do prawidłowego adresata, którym może być również Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...] L. [...] w G. M..

Ponadto, analiza treści art. 66 prowadzi do wniosku, że organ nadzoru budowlanego może nałożyć obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, tylko w przypadku, gdy po pierwsze - nieprawidłowości te dotyczą obiektu budowlanego i po wtóre, gdy zachodzi jedna z okoliczności wymienionych w pkt 1-3. Istotne znaczenie dla oceny zastosowania w rozpoznawanej sprawie powołanego przepisu ustawy ma precyzyjne określenie (zdefiniowanie) pojęcia obiektu budowlanego. Zaskarżona decyzja dotyczy usunięcia nieprawidłowości w lokalu usługowym nr [...], stanowiącym odrębną własność lokalu znajdującą się w wielorodzinnym budynku mieszkalnym. W doktrynie przyjmuje się, iż nakaz usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego części obiektu budowlanego, stanowiącej jednocześnie wyodrębniony lokal mieszkalny, może dotyczyć wyłącznie samego obiektu, nie może wkraczać w to, co mieści się wewnątrz lokalu i jest regulowane szeroko rozumianymi przepisami prawa cywilnego. Obiektem budowlanym w rozumieniu art. 3 pkt 1 ustawy jest budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Przez budynek zaś (art. 3 pkt 2 ustawy) należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Ustawa - Prawo budowlane nie definiuje pojęcia lokalu mieszkalnego w budynku. Tym samym organ wypowie się także, czy przepis art. 66 powołanej ustawy będzie odnosił się także do lokali znajdujących się w obiektach budowlanych.

Z uwagi na powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, że stanowisko organów administracji jest przedwczesne. PINB w Powiecie [...] naruszył art. 7, 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego w sposób mogący mieć istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia. Organ odwoławczy zaś nieprawidłowo skontrolował decyzję organu I instancji, czym naruszył nie tylko wskazane przepisy ale również stanowiący podstawę rozstrzygnięcia organu II instancji - art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a.

Rozpatrując ponownie sprawę, organ administracji weźmie pod uwagę powyższe wskazania oraz zawartą w niniejszym wyroku ocenę prawną.

Z przedstawionych powodów Sąd uznał skargę za uzasadnioną i działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit c p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję oraz decyzję organu I instancji. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 p.p.s.a.