Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2058/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2012-04-16 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Minister Budownictwa
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 195 a ust 1
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Pirogowicz Sędziowie: WSA Jolanta Dargas WSA Maria Tarnowska (spr.) Protokolant referent Monika Bodzan po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 kwietnia 2012 r. sprawy ze skargi A. S. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] lipca 2011 r. nr [...] w przedmiocie kary dyscyplinarnej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] listopada 2009 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej na rzecz skarżącego A. S. kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

I. Stan sprawy

1. Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] lipca 2011 r. nr [...] po rozpatrzeniu wniosku A. S. o ponowne rozpatrzenie sprawy zakończonej decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...] listopada 2009 r. orzekającą o udzieleniu pośrednikowi w obrocie nieruchomościami A. S. kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenie licencji zawodowej na okres jednego roku - utrzymał w mocy własną decyzję.

2. W uzasadnieniu decyzji Minister Infrastruktury wskazał, że ustalenia dokonane przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej dotyczące zarówno stanu faktycznego, jak i stanu prawnego należy przyjąć w całości, gdyż znajdują swoje odzwierciedlenie w zebranym materiale dowodowym w przedmiotowej sprawie oraz przepisach prawa z zakresu odpowiedzialności zawodowej pośredników w obrocie nieruchomościami. W dniu 16 marca 2006 r. J. D. zawarł z B. w Ł., reprezentowanym przez właściciela T. S., umowę pośrednictwa, w której powierzył pośrednikowi w obrocie nieruchomościami podjęcie czynności zmierzających do zawarcia umowy zamiany lokalu; w treści umowy pośrednictwa powołano się na licencję zawodową nr [...] oraz polisę ubezpieczeniową seria B nr [...]. W szczególności, czynności pośrednictwa polegać miały na skojarzeniu stron transakcji oraz pośredniczeniu w zawarciu wyżej wymienionych umów. Umowa pośrednictwa została podpisana przez J. D. oraz T. S., właściciela biura nieruchomości. W dniu 27 marca 2006 r. w biurze nieruchomości [...] doszło do zawarcia umowy przedwstępnej zamiany mieszkań, w wyniku czego J. D. wpłacił tytułem zaliczki na konto firmy [...] kwotę 25 000 zł. Do zawarcia przyrzeczonej umowy zamiany mieszkań nigdy nie doszło, a T. S. nigdy nie rozliczył się z pobranej zaliczki.

Jak podał organ, przedsiębiorca T. S., prowadzący B. w Ł. przy ul. [...] i nie posiadający licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, zawarł w dniu [...] grudnia 2003 r. umowę z Kancelarią [...] s.c. z siedzibą w Ł. przy ul. [...], na czas nieoznaczony; w ramach tej umowy B. zleciło Kancelarii świadczenie usług pośrednictwa, które miał wykonywać osobiście A. S., posiadający licencję zawodową w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami o numerze [...]. Przedmiotem usług, miało być: (1) wykonywanie czynności zmierzających do zawarcia umów wymienionych w art. 180 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu ówcześnie obowiązującym, (2) zawieranie w imieniu i na rzecz przedsiębiorcy T. S. umów pośrednictwa zmierzających do realizacji tych czynności, a także (3) udzielanie mu pomocy prawnej i merytorycznej w prowadzonej działalności.

Organ wskazał, że w okresie od 3 stycznia 2002 r. do 2 stycznia 2009 r. Kancelaria [...] s.c, jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, posiadała ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa. W polisach ubezpieczeniowych jako ubezpieczający i ubezpieczony figurowała Kancelaria. W przypadku kiedy usługi pośrednictwa A. S. zobowiązał się świadczyć osobiście na podstawie umowy cywilnoprawnej, to, zdaniem organu, on, jako pośrednik w obrocie nieruchomościami powinien posiadać ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa. Umowy, którymi posługiwało się B. podpisywane były przez pośrednika w obrocie nieruchomościami A. S. in blanco, czasami w siedzibie firmy, a czasami w Kancelarii. Organ wskazał, że pośrednik w obrocie nieruchomościami nie uczestniczył bezpośrednio w zawieraniu umów pośrednictwa. Z pisma z dnia 20 października 2008 r. nr [...] Prokuratury Okręgowej w Ł. wynika, że w miejscu zamieszkania T. S. zabezpieczono druki umów o pośrednictwo podpisane in blanco przez A. S. Wynikało z nich, iż B. legitymuje się licencją zawodową nr [...] oraz posiada ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej. Zakres czynności pośrednictwa określony w umowie z dnia [...] marca 2006 r. [J. D. – B. w Ł. reprezentowane przez właściciela T. S.], obejmował podjęcie czynności zmierzających do zawarcia umowy kupna, zamiany, najmu, dzierżawy lokalu lub ograniczonego prawa rzeczowego do lokalu lub domu. W szczególności czynności pośrednika miały polegać na skojarzeniu kontrahentów transakcji oraz na pośredniczeniu w zawarciu wymienionych umów. Umowy pośrednictwa wraz z przyjętymi w nich zobowiązaniami podpisywał prowadzący B. oraz zobowiązany zawodowo do wykonywania tych czynności pośrednik A. S. W toku postępowania wyjaśniającego ustalono, że to przedsiębiorca T. S. decydował o tym, nad jakimi czynnościami ma sprawować nadzór pośrednik A. S., a nie odwrotnie. Nadzór ten miał charakter formalno-prawny i polegał na sprawdzaniu stanów prawnych nieruchomości.

W dniu [,...] marca 2006 r. T. S,. zawarł umowę pośrednictwa z J. D., w dniu [...] czerwca 2006 r. na podobnych warunkach z A. W., która także wpłaciła na rzecz biura nieruchomości środki pieniężne, a do finalizacji transakcji nie doszło. Taką samą umowę przedsiębiorca zawarł w dniu [...] września 2006 r. z K. K.. Ponadto do Ministerstwa Infrastruktury wpłynęła skarga wraz z załączoną umową pośrednictwa zawartą w dniu [...] listopada 2008 r. między M. M., właścicielem B. w Ł. przy ul. [...] a D. K.. Zgodnie z treścią tej umowy pośrednik w obrocie nieruchomościami A. S. był odpowiedzialny zawodowo za czynności pośrednictwa, określone w tej umowie. Organ wskazał, że w aktach sprawy znajdują się wydruki ze stron internetowych biur nieruchomości M. oraz E., w których podawano licencję zawodową o numerze [...] należącą do A. S. Jednocześnie z akt sprawy wynika, że A. S. rozpoczął z dniem [...] czerwca 2006 r. wykonywanie zawodu adwokata w kancelarii adwokackiej w Ł. przy ul. [...]. Zgodnie z Kodeksem Etyki Adwokackiej, nie wolno łączyć z zawodem adwokata takich zajęć, które kolidowałyby z wykonywaniem zawodu adwokackiego, w szczególności podejmowania się zawodowo pośrednictwa przy transakcjach handlowych.

3. W uzasadnieniu decyzji Minister Infrastruktury stwierdził, że wyniki postępowania wyjaśniającego prowadzonego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej wskazują, iż A. S. naruszył następujące przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami: (1) art. 180 ust. 2, poprzez brak bezpośredniego nadzoru nad czynnościami pomocniczymi pośrednictwa wykonywanymi przez inne osoby, (2) art. 180 ust. 8, poprzez łączenie wykonywania zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami w ramach własnej działalności gospodarczej oraz w ramach umowy cywilnoprawnej z innym przedsiębiorcą, (3) art. 181 ust. 1, poprzez brak zachowania szczególnej staranności i przestrzegania przepisów prawa oraz zasad etyki zawodowej przy wykonywaniu czynności pośrednictwa, (4) art. 181 ust. 3 poprzez brak obowiązkowego ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa.

Zdaniem organu, błędy i uchybienia w pracy pośrednika w obrocie nieruchomościami A. S. wskazują na niewypełnienie przez pośrednika obowiązków określonych w art. 181 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Decyzją z dnia [...] listopada 2009 r. Minister infrastruktury orzekł o udzieleniu pośrednikowi w obrocie nieruchomościami A. S. kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia licencji zawodowej na okres jednego roku, natomiast w wyniku złożonego przez stronę wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy należało ponownie przeprowadzić postępowanie wyjaśniające. W wyniku tego postępowania Komisja Odpowiedzialności Zawodowej wnioskowała o zastosowanie wobec pośrednika w obrocie nieruchomościami A. S. kary dyscyplinarnej w postaci pozbawienia licencji zawodowej z możliwością ponownego ubiegania się ojej nadanie.

Minister Infrastruktury wskazał, że orzekając w drugiej instancji organ musi uwzględnić regulacje prawne z tego zakresu, zawarte w kpa, w szczególności zakaz orzekania na niekorzyść strony odwołującej się określony w art. 139 kpa. Skoro Komisja Odpowiedzialności Zawodowej wnioskowała o zastosowaniu wyższej kary dyscyplinarnej niż orzeczono w zaskarżonej decyzji, to wydając rozstrzygnięcie należy ustalić, czy zaskarżona decyzja rażąco nie narusza prawa lub interesu społecznego. Oznacza to, że w wyniku wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy organ może orzec wyższą karę niż orzeczona w zaskarżonej decyzji pod warunkiem, że zaskarżona decyzja, a przede wszystkim wysokość orzeczonej kary dyscyplinarnej, narusza w sposób rażący prawo lub rażąco narusza interes społeczny.

W związku z powyższym Minister Infrastruktury stwierdził, że brak jest podstaw do uznania, że kara dyscyplinarna w postaci zawieszenia licencji zawodowej na okres jednego roku jest rażąco niska w stosunku do błędów i uchybień w pracy pośrednika w obrocie nieruchomościami A. S. stwierdzonych w przedmiotowej sprawie, i uznał, że nie zachodzą przesłanki do zmiany decyzji z dnia [...] listopada 2009 r., poprzez zastosowanie surowszej kary dyscyplinarnej.

Przy orzeczeniu kary dyscyplinarnej uwzględniono, że postępowanie pośrednika w obrocie nieruchomościami A. S. jest bardzo szkodliwe dla środowiska zawodowego, bowiem wpływa negatywnie na wizerunek zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami w społeczeństwie. Osoba korzystająca z usług pośrednictwa w B. była pozbawiona pomocy osoby z kwalifikacjami potwierdzonymi nadaniem licencji zawodowej, gdyż wszystkie czynności pośrednictwa wykonywał przedsiębiorca T. S., nieposiadający licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

4. Zdaniem Sądu, stan faktyczny przyjęty za podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia budzi wątpliwości.

II. Zarzuty podniesione w skardze i stanowiska pozostałych stron

1. Skargę na decyzję Ministra Infrastruktury do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożył A. S.; zarzucając naruszenie:

(1) art. 180 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przez jego błędną interpretację, (2) art. 180 ust. 7 ustawy przez jego błędną interpretację, (3) art. 181 ust. 3 ustawy, że skarżący nie posiadał OC, (4) art. 7 kpa, (5) art. 77 § 1 kpa, (6) art. 31 § 1 pkt 1 kpa, (7) art. 31 § 2 kpa przez nie wydanie postanowienia, (8) art. 42 ust.2 Konstytucji RP przez naruszenie prawa do obrony, (9) art. 195 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, (10) art. 73 § 1 kpa, (11) art. 74 § 2 kpa, (12) art. 80 kpa, (13) art. 107 § 3 kpa, (14) art. 65 ust. 1 Konstytucji RP poprzez pozaprawne oparte na domniemaniu ograniczanie wolności wykonywania zawodu -

- wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej jako naruszających prawo.

2. W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o oddalenie skargi i podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

III. Podstawa prawna rozstrzygnięcia oraz jej wyjaśnienie

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

1. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

Przez prawo należy rozumieć prawo materialne oraz przepisy postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dniu wydania zaskarżonej decyzji.

Stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, z późn. zm.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

2. Zaskarżoną decyzją Minister Infrastruktury utrzymał w mocy własną decyzję z dnia [...] listopada 2009 r. orzekającą o udzieleniu pośrednikowi w obrocie nieruchomościami A. S. kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenie licencji zawodowej na okres jednego roku.

Dokonując oceny zaskarżonej decyzji Sąd uznał, że skarga zasługuje na uwzględnienie ponieważ zarówno zaskarżona, jak również poprzedzająca decyzja naruszają przepisy prawa.

3. W pierwszej kolejności wskazać należy, że zgodnie z art. 15 kpa, postępowanie administracyjne jest dwuinstancyjne, co oznacza, że sprawa administracyjna jest dwukrotnie rozpoznana i rozstrzygnięta, po raz pierwszy w pierwszej instancji, a następnie w drugiej instancji. Dwukrotne rozpoznanie sprawy oznacza obowiązek przeprowadzenia dwukrotnie postępowania wyjaśniającego, i konsekwentnie do tego ukształtowane jest postępowanie odwoławcze, którego przedmiotem nie jest weryfikacja decyzji, lecz ponowne rozpoznanie sprawy administracyjnej (B. Adamiak, J. Borkowski – Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, Wydawnictwo C. H. Beck, Warszawa 2008, s. 100 i nast.).

Istota zasady dwuinstancyjności sprowadza się do dwukrotnego rozpoznania i rozstrzygnięcia tożsamej pod względem przedmiotowym i podmiotowym sprawy administracyjnej. Granice rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawy w drugiej instancji wyznacza zatem rozstrzygnięcie decyzji pierwszej instancji. Wykroczenie przez organ drugiej instancji poza te granicę narusza zasadę dwuinstancyjności. (B. Adamiak, J. Borkowski – Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, Wydawnictwo C. H. Beck, Warszawa 2009, s. 80 i nast.).

Zgodnie z art. 107 § 3 kpa, decyzja administracyjna powinna zawierać, m. in., powołanie podstawy prawnej. Podstawa prawna nie może ograniczać się tylko do przepisów kpa, lecz musi zawierać przepisy prawa materialnego dotyczące rozstrzyganej sprawy. Podstawę prawną decyzji stanowią w zasadzie przepisy tzw. materialnego prawa administracyjnego, a przepisy kpa stanowią podstawę prawną jedynie do rozstrzygania kwestii procesowych.

Podstawa prawna decyzji organu odwoławczego nie może być ograniczona tylko do przepisów kpa, lecz musi zawierać przepisy prawa materialnego dotyczące rozstrzyganej sprawy, bo organ ten nie jest wyłącznie kontrolerem decyzji organu pierwszej instancji, ale ma obowiązek rozpatrzenia merytorycznego rozpatrzenia sprawy na skutek odwołania. (tamże, s. 411, 414). To samo odnosi się do sytuacji, tak jak w niniejszej sprawie - gdy ten sam organ ponownie rozpoznaje sprawę.

4. Jak wynika z akt sprawy, Minister Infrastruktury w decyzji pierwszoinstancyjnej z dnia [...] listopada 2009 r. orzekając o zastosowaniu wobec pośrednika w obrocie nieruchomościami A. S. kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia licencji zawodowej na okres jednego roku, nie wskazał podstawy prawnej rozstrzygnięcia, bowiem podstawą prawną rozstrzygnięcia nie jest wskazany art. 195a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten wskazuje tylko uprawnienie ministra do orzeczenia o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych, ale nie stanowi podstawy prawnej decyzji. Następnie, Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] lipca 2011 r., po ponownym rozpatrzeniu sprawy o co wnosił skarżący A. S., utrzymał w mocy poprzednią decyzję, jednakże również teraz organ podstawy prawnej decyzji, czyli przepisu materialnego prawa administracyjnego, nie wskazał.

Zauważyć równocześnie należy, że skoro z art. 107 § 1 kpa wynika, że uzasadnienie decyzji jest jej częścią składową, to oznacza, że Minister Infrastruktury orzekając ponownie decyzją z dnia [...] lipca 2011 r., zaakceptował rozstrzygnięcie dotyczące winy pośrednika w obrocie nieruchomościami - k. 4/4 decyzji Ministra Infrastruktury z dnia [...] listopada 2009 r.

Jednakże organy administracji publicznej nie są wyposażone w instrumenty badania stopnia winy i poszukiwania okoliczności osobistych obciążających czy też łagodzących - tak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 czerwca 2009 r. II GSK 1018/08 - a niniejszy skład orzekający pogląd ten podziela w zupełności. Podkreślenia wymaga, że w art. 183 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który to artykuł dotyczy odpowiedzialności zawodowej pośrednika w obrocie nieruchomościami, a nie odpowiedzialności karnej, o której mowa w art. 198 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ust. 2 stanowi, że wobec pośrednika mogą być orzeczone z tytułu odpowiedzialności zawodowej, wymienione tam kary dyscyplinarne. I żaden z przepisów dotyczących odpowiedzialności zawodowej pośrednika nie zawiera, jak wyżej wskazano, żadnych instrumentów badania stopnia winy i poszukiwania okoliczności osobistych obciążających czy też łagodzących pośrednika, nie stanowi również nic o celu zapobiegawczym kary dyscyplinarnej. Jeśli zatem przepis nie zezwala na badanie stopnia winy - organ czynić tego nie może.

Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia organ pierwszej instancji wskazał art. 195a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.). Zgodnie z tym przepisem, minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego, orzeka, w drodze decyzji, o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych, o których mowa w art. 178 ust. 2, art. 183 ust. 2 oraz art. 188 ust. 2, albo o umorzeniu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej, z zastrzeżeniem ust. 2. Należy jednakże zauważyć, że jest to przepis kompetencyjny, który nie stanowi podstawy materialnoprawnej rozstrzygnięcia; w decyzji wydanej w wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy - podstawy materialnoprawnej również nie wskazano, chociaż każda decyzja, zarówno organu pierwszej instancji, jak również decyzja wydana w wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy - taką podstawę powinna zawierać.

5. Jak wynika z akt sprawy, Minister Infrastruktury wszczął postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec pośrednika w obrocie nieruchomościami A. S. - w związku ze skargą J. D. z dnia [...] października 2006 r., w której domagał się on podjęcia działań ze strony Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami [...] w Ł., mających na celu niezwłoczny zwrot od przedsiębiorcy T. S., właściciela B. w Ł. na rzecz J. D. zaliczki w kwocie 25.000 zł, oraz działań zmierzających do odebrania licencji nr [...] pośrednikowi w imieniu którego działa T. S..

Słusznie zarzucił skarżący A. S., że T. S. nie działał w jego imieniu, ponieważ T. S. jako przedsiębiorca prowadził działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na podstawie art. 179 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, czyli T. S. prowadził działalność gospodarczą we własnym imieniu i na własny rachunek. Z dniem 10 kwietnia 2010 r. art. 179 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu: "Przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, jeżeli czynności z tego zakresu będą wykonywane przez pośredników w obrocie nieruchomościami." został zmieniony przez art. 31 pkt 5 lit. a) ustawy z dnia 4 marca 2010 r. o świadczeniu usług na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 47, poz. 278), i uzyskał brzmienie następujące: "Prowadzenie działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej jest możliwe, w przypadku gdy czynności z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami będą wykonywane przez pośredników w obrocie nieruchomościami." Z powyższego wynika, że przepis ten w obecnym jak i poprzednim brzmieniu, umożliwiał przedsiębiorcom prowadzenie działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, pod warunkiem, że czynności z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami będą wykonywane przez pośredników w obrocie nieruchomościami.

Z umowy zawartej w dniu [...] grudnia 2003 r. przez B. w Ł., którego właścicielem był T. S. z K. s.c z siedzibą w Ł., wynika, że Biuro zleciło Kancelarii świadczenie usług pośrednictwa, m. in. "1. wykonywanie czynności zmierzających do zawarcia umów wymienionych w art. 180 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu ówcześnie obowiązującym". Z przepisu tego, w brzmieniu ówcześnie obowiązującym, wynika, że: "Art. 180. 1. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia umów:

1) nabycia lub zbycia praw do nieruchomości,

2) nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

3) najmu lub dzierżawy nieruchomości."

W dniu [...] marca 2006 r. J. D. zawarł z B. w Ł., reprezentowanym przez właściciela T. S., umowę pośrednictwa, w której powierzył pośrednikowi w obrocie nieruchomościami podjęcie czynności zmierzających do zawarcia umowy zamiany lokalu. Słusznie zarzucił skarżący, że umowa z dnia [...] grudnia 2003 r. nie obejmowała lokali tzw. kwaterunkowych, podlegających odrębnym regulacjom prawnym, i wyjaśnił, że żadnych czynności odnośnie lokalu J. D. nie podejmował, co organ w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji - str. 5/8, potwierdził. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Minister Infrastruktury stwierdził również, że "W toku postępowania wyjaśniającego ustalono, że to przedsiębiorca T. S, decydował o tym, nad jakimi czynnościami ma sprawować nadzór pośrednik A. S., a nie odwrotnie. Nadzór ten miał charakter formalno-prawny i polegał na sprawdzaniu stanów prawnych nieruchomości." , a dalej: "W świetle powyższego należy stwierdzić, że pośrednik w obrocie nieruchomościami naruszył art. 181 ust. 1 w związku z art. 180 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z późń. zm), poprzez brak bezpośredniego nadzoru nad czynnościami wykonywanymi przez właściciela biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami T. S., który nie posiadał licencji zawodowej. Zgodnie z art. 180 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami pośrednik wykonuje czynności, o których mowa w ust. 1, osobiście lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie."

Oznacza to, zdaniem Sądu, że jeśli to przedsiębiorca T. S. decydował o tym, nad jakimi czynnościami ma sprawować nadzór pośrednik A. S. a nie odwrotnie, to nie można czynić zarzutu pośrednikowi - że nie sprawował nadzoru. Ponadto, zdaniem Sądu, z żadnej umowy ani z żadnego przepisu prawa nie wynika, że pośrednik w obrocie nieruchomościami - A. S. - któremu przedsiębiorca T. S. zlecił świadczenie usług pośrednictwa, miałby kontrolować zlecającego. Organ nie wskazał również, co słusznie podnosi skarżący, aby przedsiębiorca T. S. posiadał pisemne upoważnienie od pośrednika w obrocie nieruchomościami A. S. do wykonywania czynności pomocniczych pod jego nadzorem.

6. Powyższe wskazuje, że Minister Infrastruktury nie wyjaśnił należycie stanu faktycznego sprawy, a zatem przedwczesne jest badanie ewentualnych naruszeń przepisów prawa materialnego.

Ponownie rozpoznając sprawę, organ w pierwszej kolejności przeanalizuje umowę z dnia [...] grudnia 2003 r. łączącą przedsiębiorcę z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, mając w szczególności na uwadze art. 179 ust. 3 oraz 180 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ze względu na prowadzenie działalności gospodarczej (przedsiębiorcę), pośrednika w obrocie nieruchomościami, wykonywanie czynności pośrednictwa przez pośrednika osobiście lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem - za których czynności ponosi odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie, a następnie umowę z dnia 16 marca 2006 r. J. D. z przedsiębiorcą, biorąc pod uwagę status lokalu mającego podlegać zamianie, a następnie weźmie pod uwagę stosowne przepisy prawa materialnego.

7. Zdaniem Sądu przy rozstrzyganiu sprawy niniejszej organ naruszył przepisy postępowania administracyjnego to jest art. 7, 77 § 1, art. 80, 107 § 3 kpa, nie wyjaśnił stanu faktycznego sprawy w sposób umożliwiający merytoryczne rozstrzygnięcie wniosku strony, w konsekwencji doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego, niewątpliwie bowiem w ustalonym stanie sprawy zaskarżone rozstrzygnięcia są przedwczesne.

Ponownie rozpoznając sprawę, organ będzie miał na uwadze powyższe.

8. Mając powyższe na uwadze, Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, z późn. zm.), orzekł jak w sentencji.