Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1228/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2011-01-12 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Budownictwa
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 154  ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 36  ust. 1 i  ust. 2
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska Sędziowie: WSA Emilia Lewandowska (spr.) WSA Przemysław Żmich Protokolant starszy sekretarz sądowy Ewelina Dębna po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 stycznia 2011 r. sprawy ze skargi K.R. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] kwietnia 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2009 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Ministra Infrastruktury na rzecz skarżącego K.R. kwotę 2 300 (dwa tysiące trzysta) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Minister Infrastruktury, decyzją z [...] kwietnia 2010 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] września 2009 r. nr [...] orzekającą o ustaleniu na rzecz K.R. odszkodowania w łącznej wysokości [...] zł, za przejęte z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawo własności nieruchomości położonej w gminie B., obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] oraz za prawo użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] i [...], przeznaczone pod budowę połączenia drogowego w [...] N. i zobowiązującą Zarząd Województwa [...] do wypłaty na rzecz K.R. ustalonej kwoty odszkodowania.

Z ustaleń organu odwoławczego wynika, że zgodnie z treścią ostatecznej decyzji lokalizacyjnej Wojewody [...] z [...] grudnia 2007 r. działki nr [...] [...] i [...] stanowią wydzielony grunt pod pas drogowy przeznaczony pod realizację inwestycji drogowej, szczegółowo opisanej w powołanej decyzji lokalizacyjnej.

Pismem z 17.10.2008 r. Wojewoda [...] zawiadomił stronę o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania. W dniu 26.06.2009 r. odbyła się rozprawa administracyjna. Podczas rozprawy K. R. zakwestionował prawidłowość oszacowania przez rzeczoznawcę przedmiotowych nieruchomości. Biegły rzeczoznawca w piśmie z 10.07.2009 r. ustosunkował się do kwestii podniesionych przez K.R. podczas rozprawy administracyjnej.

Organ odwoławczy przywołał treść przepisów mających zastosowanie w rozpatrywanej sprawie oraz omówił treść operatów z dnia [..].05.2009 r. i z dnia [...].05.2009 r.

W operatach rzeczoznawca rozszerzył badany rynek, zgodnie z § 26 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z 21.09.2009 r. Zdaniem organu ocena możliwości, a zarazem konieczność rozszerzenia badanego rynku zgodnie ze wskazanym przepisem, pozostawiona została rzeczoznawcy majątkowemu. Skoro rzeczoznawca majątkowy uznał, że w sprawie wyceny nie jest możliwe przyjęcie transakcji pochodzących z miejsca położenia nieruchomości, to nie ma przeszkód aby badanie rynkowe rozszerzyć na większy obszar.

Organ odwoławczy uznał, że analiza przedmiotowych operatów szacunkowych wskazuje, że zawierają one wszystkie elementy wymagane przepisami.

Autor operatów wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez niego wybór metod szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęte rynki transakcyjne. Opinie biegłego spełniają wszystkie wymogi formalne określone w Rozporządzeniu Rady Ministrów z 21.09.2004 r. i opierają się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Brak jest zatem podstaw, w ocenie organu odwoławczego, do uznania, że odszkodowanie zostało ustalone na podstawie wadliwych operatów szacunkowych.

W skardze na decyzję Ministra Infrastruktury K.R. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...] oraz o zasądzenie kosztów postępowania sądowego. Zaskarżonej decyzji skarżący zarzucił naruszenie przepisu art. 12 ust. 5 i art. 18 ust. 1, art. 23 ustawy, z 10.04.2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w zw. z art. 130 i art. 134 ust. 1 ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w zw. z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z 21.09.2004 r., a także naruszenie przepisu art. 77 § 1 kpa przez ustalenie odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy z [...] i [...] maja 2009 r. pomimo wadliwości metodologii zastosowanej przez biegłego.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest uzasadniona albowiem decyzje organów obu instancji naruszają prawo w stopniu uzasadniającym ich uchylenie.

Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie za nieruchomości przejęte z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, szczegółowo opisane w decyzji z [...] kwietnia 2010 r. przeznaczone pod budowę połączenia drogowego w [...] N., opierając swoje rozstrzygnięcie na wartości tych nieruchomości wskazanych przez rzeczoznawcę majątkowego P.P. w sporządzonych przez niego operatach szacunkowych z [...].05.2009 r. i [...] 05.2009 r. Minister Infrastruktury utrzymał w mocy decyzję organu I instancji uznając, że operaty szacunkowe zostały sporządzone w sposób zgodny z przepisami prawa.

Wbrew stanowisku organów należy uznać, że powołane operaty szacunkowe zostały sporządzone niezgodnie z przepisami prawa odnoszącymi się do problematyki szacowania nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne.

Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając okoliczności wymienione w tym przepisie. Natomiast szczegółowe regulacje dokonywania wycen nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w zależności od celu wyceny, określają przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.).

Zgodnie z § 36 ust. 1 w zw. z ust. 4 powołanego rozporządzenia przy określaniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcji uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. W przypadku braku takich cen dopuszczalne jest dopiero określenie wartości gruntów zajętych pod drogi publiczne w sposób uregulowany w § 36 ust.2 pkt 1 rozporządzenia.

W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny nieruchomości przy zastosowaniu reguł wyceny określonych w § 36 ust. 1 cytowanego rozporządzenia, przy czym przyjął do porównań ceny transakcji nieruchomości z obszaru innych powiatów niż ten, na terenie którego leżą wyceniane nieruchomości. Rzeczoznawca wprost stwierdza w operatach, że na lokalnym rynku nieruchomości, w badanym okresie, stwierdzono nieliczne transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod budowę dróg publicznych dlatego rynek został poszerzony o inne powiaty. I tak w przypadku wyceny działek o nr [...] i [...] rynek nieruchomości został poszerzony o powiat [...] i [...] (k. 11 – 12 operatu z [...].05.2009 r.).

Natomiast w przypadku wyceny działki nr [...] do porównań rzeczoznawca przyjął ceny z obszaru całego regionu [...] (str. 9 operatu z [...].05.2009 r.) Oznacza to, że rzeczoznawca wycenił nieruchomości stosując § 26 ust. 1 powołanego rozporządzenia, który to przepis stanowi, że przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości, można przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. Organy uznały taki sposób wyceny za zgodny z prawem.

Organ odwoławczy stwierdził w uzasadnieniu decyzji, że konieczność rozszerzenia badanego rynku zgodnie z przepisem § 26 powołanego rozporządzenia pozostawiona została rzeczoznawcy majątkowemu i skoro rzeczoznawca uznał, że w procesie wyceny nie jest możliwe przyjęcie transakcji pochodzących z miejsca położenia wycenianej nieruchomości, to nie ma przeszkód, aby badanie rynkowe rozszerzyć na większy obszar. Stanowisko takie organu jest błędne. Stosowanie § 26 rozporządzenia nie zostało pozostawione do swobodnej decyzji rzeczoznawcy majątkowego. W przepisie tym zostało wprost stwierdzone, że ma on zastosowanie do określenia wartości tylko tych nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku. Tak więc tylko w takiej sytuacji rzeczoznawca może rozszerzyć rynek nieruchomości, a nie w każdej sytuacji w jakiej uzna to za konieczne. Zaś w przypadku wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi nie można im przypisać szczególnych cech i rodzaju, które uzasadniałoby zastosowanie § 26 ust. 1 powołanego rozporządzenia. Takie stanowisko zaprezentował Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach: z 20.10.2010 r. sygn. akt I OSK 23/10 i z 26.10.2010 r. sygn. akt I OSK 43/10. Sąd orzekający w niniejszej sprawie pogląd Naczelnego Sądu Administracyjnego zaprezentowany w powyższych wyrokach, podziela w całości.

W sytuacji więc, gdy rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że na rynku lokalnym nieruchomości, nie ma wystarczającej ilości transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne, winien był wycenić przedmiotowe nieruchomości według reguł określonych w § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia. Wycena dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego w niniejszej sprawie została wykonana więc niezgodnie z § 36 ust. 2 pkt 1 powołanego rozporządzenia oraz z naruszeniem § 36 ust. 1 i § 26 tego rozporządzenia. Operaty tak wadliwe nie mogły stanowić podstawy do prawidłowego ustalenia odszkodowania. Minister Infrastruktury ocenił przedstawione operaty jako prawidłowe, przez co naruszył art. 7, 77 § 1 i 80 kpa, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Uzasadnia to uchylenie decyzji organów obu instancji.

Ponownie rozpoznając sprawę organ ustali wysokość odszkodowania mając na uwadze aktualne, na datę rozstrzygnięcia, operaty szacunkowe, których wartość dowodową oceni przy zastosowaniu zasady oceny dowodów wyrażonej w art. 80 kpa.

Z powyższych względów Sąd na zasadzie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c, art. 152 i art. 200 ustawy prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku.