Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2107/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2017-12-05 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 145 par. 1 pkt 4 w zw. z art. 147, art. 11 w zw. z art. 107 par. 3 w zw. z art. 140, art. 7, art. 77 par. 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1257
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 3 ust. 1 i ust. 2, art. 6, art. 21 ust. 1, art. 18 ust. 1, art. 12 ust. 3
journal: Dz.U. 2015 poz 1892
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
article: art. 27 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2013 poz 1222
law: Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych - tekst jednolity
article: art. 61 ust. 1 pkt 1-5
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Grzegorz Rząsa (spr.), Sędziowie sędzia WSA Joanna Borkowska, sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj, Protokolant sekr. sąd. Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 grudnia 2017 r. sprawy ze skargi P. Spółdzielni Mieszkaniowej z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] maja 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

I. Przedmiotem zaskarżenia w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] (dalej: "Kolegium" lub "SKO w [...]") z [...] maja 2017 r., znak: [...] (dalej: "zaskarżona decyzja"). Na mocy tej decyzji Kolegium, po rozpoznaniu odwołania [...] Wojskowej Spółdzielni Mieszkaniowej z siedzibą w [...] (dalej: "skarżącej" lub "Spółdzielni" lub "[...] WSM"), utrzymało w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy [...] (dalej: "Zarząd Dzielnicy") z [...] kwietnia 2017 r., nr [...] znak [...] ustalającej dla [...] Sp. z o.o. z siedzibą w [...] warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym przy ul. [...], na działce ew. nr [...] obr. [...],[...] i [...] w obrębie [...] na terenie dzielnicy [...] w [...].

II. Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy.

II.1. Decyzją z [...] kwietnia 2017 r. Zarząd Dzielnicy [...] ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym przy ul. [...], na działce ew. nr [...] obr. [...],[...] i [...] w obrębie [...] na terenie dzielnicy [...] w [...]. W uzasadnieniu tej decyzji Zarząd Dzielnicy wskazał w szczególności, że na podstawie przeprowadzonego postępowania stwierdzono, iż przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z wymogami wynikającymi z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. i warunkami wynikającymi z przeprowadzonych uzgodnień.

II.2. Odwołanie od powyższej decyzji wniosła Spółdzielnia.

II.3. Decyzją z [...] maja 2017 r. Kolegium utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu powołało się na art. 4 ust. 2 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017, poz. 1073, dalej "ustawa" lub "u.p.z.p.") i wskazał, że ocena spełnienia tego warunku winna zostać dokonana poprzez analizę funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu, w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, dalej "rozporządzenie"). W § 2 pkt 2 i 3 w/w rozporządzenia podana jest definicja funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu oraz definicja cech zabudowy i zagospodarowania terenu, natomiast § 3 wskazuje na konieczność dokonania analizy funkcji i cech oraz sposób ich dokonania. Przepisy ustawy oraz rozporządzenia wymagają od organu ustalenia w decyzji o warunkach zabudowy takich parametrów jak: obwiązującą linię nowej zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrię dachu. W sprawie obszar analizowany został wyznaczony w sposób zgodny z § 3 ust. 2 rozporządzenia. Z analizy sprawy wynika, że działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej, zagospodarowane są w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących planowanej inwestycji, zarówno w zakresie kontynuacji funkcji, jak i cech, parametrów zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Kolegium wskazało, iż planowana inwestycja, budynek o funkcji mieszkalnej, będzie zgodna ze sposobem zagospodarowania obszaru na terenie analizowanym. W związku z powyższym organ I instancji zasadnie ustalił, że planowana inwestycja stanowi kontynuację zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej. Organ wskazał, iż parametry projektowanej analizy zostały również ustalone prawidłowo i wynikają z przeprowadzonej analizy przez organ I instancji. Przede wszystkim zauważyć należy, że prawidłowo została ustalona linia zabudowy jako kontynuacja istniejącej linii zabudowy wyznaczonej już istniejącym budynkiem na działkach sąsiednich. Wskaźniki powierzchni zabudowy do powierzchni działek gruntu w obszarze analizowanym kształtują się od 10% do 100% w ciągu ul. [...], przy czym w części graficznej sporządzonej analizy terenu szczegółowo wskazano wskaźniki zabudowy dla konkretnych nieruchomości z uwzględnieniem znajdującej się na nich zabudowy. Organ pierwszej instancji ustalił max. wskaźnik dla ww. działek, będących przedmiotem zainwestowania, w wysokości 97%. Nawiązuje on do wskaźników znajdujących się na działkach zlokalizowanych wzdłuż ul. [...]. Powyższe ustalenie odpowiada § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia, w myśl którego wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy zagospodarowania obszaru. Zgodnie z § 6 ust. 1 i 2 rozporządzenia, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej. Szerokości elewacji frontowych w obszarze analizowanym są zróżnicowane. Organ pierwszej instancji, ustalił wskaźnik zabudowy na max 13 m to jest do szerokości działki. Ustalenie takie uznać należyta prawidłowe, gdyż w ciągu ul. [...] po tej stronie co zaplanowana inwestycja budynki są realizowane na całej szerokości działek. Stosownie do § 7 rozporządzenia, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (ust. 2). Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 4). W tym miejscu wskazać należy, że co prawda w decyzji o warunkach zabudowy nie ustala się położenia budynków to jednak w tym konkretnym przypadku wskazanie, że dopuszcza się zabudowę w ostrych granicach działki, w związku z ustaleniem, iż szerokość elewacji frontowej może być równa szerokości działki, jest tylko konsekwencją tego ustalenia. O ostatecznym położeniu budynku i tak będzie decydował organ administracji architektoniczno-budowlanej. Ustalenie wysokości górnej elewacji frontowej projektowanego budynku jako wysokości nawiązującej do wysokości budynków znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie należy uznać za prawidłowe. Z kolei w myśl § 8 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Organ pierwszej instancji ustalił, że w analizowanym obszarze budynki posiadają zróżnicowane dachy. Większość budynków mieszkalnych posiada dachy płaskie o nachyleniu połaci od 0° do 45°. Zdaniem Kolegium, w związku z powyższym dopuszczalne jest zaakceptowanie dla planowanej inwestycji dachu płaskiego lub dwuspadowego o nachyleniu do 20°. Również ustalenie wysokości kalenicy do 21,5 m należy uznać za prawidłowe gdyż mieści się w wysokościach kalenicy znajdujących się w obszarze analizowanym. W związku z powyższym stwierdzić należy, iż planowana inwestycja zapewnia kontynuację, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dodać trzeba, że planowana inwestycja, jak wynika z przeprowadzonej analizy, ma dostęp do drogi publicznej od ul. [...]. Teren inwestycji znajduje się w zasięgu istniejącej sieci infrastruktury technicznej, a tym samym została wypełniona przesłanka z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy. Teren inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze, a decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Dlatego też wobec spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 powołanej ustawy należało ustalić warunki zabudowy dla planowanej inwestycji. Kolegium wskazało także, że zarzuty podnoszone w odwołaniu będą mogły być ewentualnie uwzględnione na etapie udzielania pozwolenia na budowę, gdyż na tym etapie dokonuje się kwestionowanych ustaleń.

III.1. Ze wskazaną wyżej decyzją Kolegium nie zgodziła się [...] Wojskowa Spółdzielnia Mieszkaniowa. Wniosła o uchylenie decyzji obu instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania. Zaskarżonej decyzji, jak również decyzji organu I instancji zarzuciła naruszenie: art. 10 i art. 61 § 4 k.p.a. poprzez nieprawidłowe ustalenie kręgu stron postępowania i niezawiadomienie o toczącym się postępowaniu osób posiadających lokale wyodrębnione, które to osoby są współużytkownikami wieczystymi gruntu razem ze Spółdzielnią, a których [...] WSM nie reprezentuje, gdyż posiada tylko uprawnienia wynikające z ustawy o własności lokali; art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. poprzez nie rozpatrzenie w sposób wyczerpujący i całościowy materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie i nie podjęcie wszelkich czynności mających na celu dokładne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy w szczególności poprzez nie uwzględnienie okoliczności podnoszonych przez Spółdzielnię, że budowa domu studenckiego w kształcie wskazanych przez inwestora wpłynie negatywnie na sąsiadujące budynki. Ponadto zaskarżonej decyzji jak również decyzji organu I instancji skarżąca zarzuciła naruszenie art. 61 ust 1 u.p.z.p. poprzez przyjęcie, iż zostały spełnione wszystkie przesłanki określone w tym przepisie, gdy faktycznie jedna z nich dotycząca uzbrojenia terenu, nie jest spełniona, a powołany przepis wymaga łącznego spełnienia warunków. W uzasadnieniu skargi Spółdzielnia wskazała, że organ nie odniósł się do zarzutu, iż o toczących się postępowaniu nie zostali poinformowaniu pozostali współużytkownicy wieczyści nieruchomości zarządzanej przez [...] WSM. Skarżąca wskazała, że organy I i II instancji naruszyły w sposób znaczący przepisy postępowania administracyjnego poprzez nieuwzględnienie jako stron postępowania osób posiadających odrębną własność lokali mieszkalnych i użytkowników wieczystych nieruchomości położonej przy ul. [...] i [...] i [...], a co za tym idzie niepowiadomienie ich o toczącym się postępowaniu. [...] Wojskowa Spółdzielnia Mieszkaniowa sprawuje zarząd nad przedmiotowymi lokalami na podstawie przepisów ustawy o własności lokali, a nie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Jedynie w zakresie spółdzielczych lokatorskich praw do lokalu mieszkalnego i spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego, można mówić o reprezentowaniu przez Spółdzielnie interesu osób posiadających te prawa. Inna sytuacja zachodzi przy posiadaniu odrębnej własności lokalu, który to właściciel jest także samodzielnym współużytkownikiem wieczystym gruntu zajmowanego przez daną nieruchomość, a Spółdzielnia jedynie na podstawie art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych sprawuje zarząd powierzony. W tym miejscu należy przytoczyć przykład spraw o ustalenie opłaty za użytkowanie wieczyste, w którym to Spółdzielnia reprezentuje przed Organem, a następnie przed Sądem jedynie osoby posiadające spółdzielcze prawa do lokalu, natomiast osoby posiadające odrębną własność lokalu są samodzielnymi stronami tych postępowań. Niezrozumiałe jest zatem działanie Organu, który w sprawach o opłaty z tytułu użytkowania wieczystego każdego właściciela nieruchomości traktuje jako odrębny podmiot — stronę postępowania, a w niniejszym postępowaniu poprzestaje na zawiadomieniu jedynie Spółdzielni. Ponadto Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w zaskarżonej decyzji nie odniosło się do kwestii niepoinformowania pozostałych współużytkowników wieczystych gruntu, pomimo, że w odwołaniu zarzut taki został podniesiony. Skarżąca wskazała, że w toku niniejszego postępowania Spółdzielnia podnosiła okoliczności, że budowa domu studenckiego w kształcie wskazanych przez inwestora wpłynie negatywnie na sąsiadujące budynki. Jako argumenty za tym przemawiające wskazywała, że w wyniku realizacji inwestycji lokale mieszkalne w budynku przy [...] będą miały zbyt małe nasłonecznienie w stosunku do wymogów określonych stosownymi przepisami, ze względu na bezpośrednią bliskość nowego budynku ulegnie pogorszeniu standard zamieszkiwania mieszkańców Spółdzielni z budynku przy [...], a także przełoży się to na obniżenie wartości mieszkań, a nadto realizacja inwestycji w ścisłej granicy działki będzie wiązała się z uszkodzeniem lub wycięciem drzew zlokalizowanych na działce skarżącej nr ew. 14, na co jako współużytkownik wieczysty skarżąca nie wyrazi zgody, a także w wyniku inwestycji zostanie zlikwidowany chodnik prowadzący do jej nieruchomości. Dodatkowo [...] WSM wskazywała, iż nie wyrazi zgody na rozbudowę fragmentu drogi wewnętrznej na terenie działki ew. [...] z obrębu [...] będącej w jej użytkowaniu wieczystym, Spółdzielnia nie wyrazi zgody na wykonanie tymczasowego zastępczego dojazdu dla obsługi istniejącej drogi wewnętrznej na czas realizacji inwestycji po terenie będącym w naszym użytkowaniu wieczystym, Spółdzielnia nie wyrazi zgody na lokalizację zaplecza budowy na terenie będącym w jej użytkowaniu wieczystym, a także Spółdzielnia nie wyraziła zgody na przełożenie na nasz teren odcinka magistrali ciepłowniczej biegnącej przez działkę nr ewid. [...] podczas trwającej aktualnie przebudowy przez [...] S.A. (taka zgoda nie będzie udzielona również w przyszłości, dotyczy również pozostałych mediów). Wszystkie wskazane wyżej okoliczności nie były uwzględnione przy wydaniu niniejszych decyzji, co stanowi naruszenie przepisów prawa. Niezależnie od powyższego wydana decyzja jak i decyzja Organu pierwszej instancji jest sprzeczna z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - art. 61 ust 1. Brak zgody ze strony Spółdzielni powoduje, iż planowana inwestycja nie będzie posiadała potrzebnego uzbrojenia terenu, a zatem wydanie warunków zabudowy jest niemożliwe.

III.2. Kolegium w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie.

III.3. Na rozprawie 5 grudnia 2017 r. Pełnomocnik strony skarżącej poparł skargę. Pełnomocnik uczestnika postępowania (inwestora) wniósł o oddalenie skargi. Złożył jednocześnie załącznik do protokołu, którego odpis doręczony został pełnomocnikowi strony skarżącej.

IV. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

IV.1. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie i podlega oddaleniu (art. 151 p.p.s.a.).

IV.2. Bezzasadne są zarzuty skargi dotyczące wadliwego – zdaniem Spółdzielni – ustalenia kręgu stron w postępowaniu administracyjnym. Istota tego zarzutu Spółdzielni sprowadza się do twierdzenia, że stronami powinni być również właściciele odrębnych lokali w budynku, którym zarządcą jest skarżąca na zasadach zarządu powierzonego zgodnie z w art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2013 r., poz. 1222 ze zm., dalej: "u.s.m.") Po pierwsze, zarzut ten nie mógł być uwzględniony już z tego powodu, że sąd w składzie orzekającym w niniejszej sprawie podziela dominujący w orzecznictwie pogląd, iż zarzut wadliwego ustalenia stron postępowania może zostać uwzględniony przez sąd jedynie na wniosek konkretnego podmiotu, który został pominięty w postępowaniu. Prawo do czynnego udziału w postępowaniu administracyjnym jest prawem opartym na bezwzględnie obowiązującej zasadzie rozporządzalności (zob. art. 145 § 1 pkt 4 w zw. z art. 147 k.p.a. w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit.b p.p.s.a.). Zasada ta powoduje, że wyłącznie do oceny strony pozostawiono konsekwencje prawne co do naruszenia jej interesu prawnego jeżeli nie uczestniczyła w postępowaniu. Inne podmioty nie mają kompetencji do powoływania się na tę okoliczność (por. np. wyroki NSA z dnia: 26 stycznia 2009 r., II OSK 51/08; 20 grudnia 2011 r., II OSK 1934/10; 14 grudnia 2011 r., II OSK 1882/10; 22 lutego 2012 r., I OSK 356/11; 25 kwietnia 2012 r. I OSK 1239/11; 11 września 2015 r., II OSK 114/14; 20 czerwca 2017 r., II OSK 2639/15 - CBOSA). Reasumując ten wątek, w realiach niniejszej sprawy Spółdzielnia nie mogła skutecznie zgłosić zarzutu pozbawienia udziału w postępowaniu administracyjnym właścicieli odrębnych lokali. Legitymacja w tej materii przysługiwała poszczególnym właścicielom lokali. Po drugie, nawet hipotetycznie dopuszczając możliwość skutecznego zgłaszania zarzutu pozbawienia prawa czynnego udziału przez inną stronę, to zarzut ten jest w realiach niniejszej sprawy bezzasadny. Przypomnieć w tym miejscu należy, że zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r., poz. 1892; dalej: "u.w.l.") w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. W myśl zaś art. 3 ust. 2 u.w.l., nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zgodnie zaś z art. 6 u.w.l., ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Jeżeli zaś chodzi o reprezentację wspólnoty mieszkaniowej, to zgodnie z art. 21 ust. 1 u.w.l., zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Na gruncie powołanych regulacji w orzecznictwie sformułowano pogląd, że stroną w postępowaniu o wydanie warunków zabudowy dla nieruchomości sąsiadującej z nieruchomością wspólną jest, co do zasady, wspólnota mieszkaniowa, którą z kolei reprezentuje na zewnątrz (czyli również wobec organów administracji publicznej) zarząd (art. 21 ust. 1 u.w.l.) lub zarządca (art. 18 ust. 1 u.w.l.). Jedynie wyjątkowo, w razie wykazania przez członka wspólnoty, że posiada on odrębny, a zwłaszcza rozbieżny ze wspólnotą interes prawny, może być on uznany za stronę. Stanowisko to należy uznać za utrwalone w orzecznictwie (por. np. wyroki NSA z dnia: 10 lutego 2017 r., II OSK 1346/15, 13 kwietnia 2016 r., II OSK 1325/15; z 21 października 2015 r., II OSK 3064/14; 21 października 2015 r., II OSK 3064/14; 4 marca 2011 r., II OSK 419/10 oraz II OSK 406/10; z 6 grudnia 2006 r., II OSK 858/06 - CBOSA). Przykładem takiego odrębnego i rozbieżnego ze wspólnotą mieszkaniową interesu prawnego może być sytuacja, jaka zaistniała w sprawie zakończonej wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 19 maja 2010 r. (sygn. akt II OSK 917/09). Otóż w sprawie tej chodziło o interes prawny właściciela lokalu sąsiadującego z lokalem objętym wnioskiem o ustalenie warunków i szczegółowych zasad zagospodarowanie terenu i jego zabudowy dla inwestycji polegającej na zamianie sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego na gabinet stomatologiczny. W tym stanie faktycznym istotnie głównym podmiotem zainteresowanym był właściciel lokalu sąsiedniego, a nadto planowana inwestycja mogła leżeć w interesie wspólnoty (zob. np. art. 12 ust. 3 u.w.l.). Powyższe ustalenia orzecznictwa należy odnieść do stanu niniejszej sprawy. W szczególności zgodnie z art. 27 ust. 1 u.s.m., z zakresie nieuregulowanym w ustawie do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3. W myśl zaś art. 27 ust. 2 u.s.m, zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 24¹ i art. 26. Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio. Zatem to skarżąca spółdzielnia w niniejszej sprawie reprezentowała również właścicieli odrębnych lokali. Z akt sprawy nie wynika przy tym, aby istniał konflikt interesów między Spółdzielnią a poszczególnymi właścicielami lokali w aspekcie lokalizacji inwestycji, której dotyczy zaskarżona decyzja. Odnosząc się do treści skargi należy jeszcze podnieść, że zdaniem Sądu nietrafna jest analogia z postępowaniem w sprawie aktualizacji opłaty rocznej. Pomijając już kontrowersje wokół tego, jaki charakter ma tzw. postępowanie aktualizacyjne na etapie przedsądowym, to w postępowaniu tym rozstrzyga się nie o możliwości lokalizacji inwestycji w sąsiedztwie nieruchomości wspólnej, a o treści stosunku cywilnoprawnego (tj. wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego). W takim przypadku bezpośrednio zainteresowanym w sprawie jest strona tego stosunku prawnego, czyli użytkownik lub współużytkownik wieczysty. Rację ma natomiast Spółdzielnia, że Kolegium nie odniosło się do omawianego tu zarzutu pozbawienia prawa do czynnego udziału w postępowaniu właścicieli wyodrębnionych lokali. To uchybienie SKO w [...] art. 11 w zw. z art. 107 § 3 w zw. z art. 140 k.p.a. nie miało jednak, w realiach niniejszej sprawy, istotnego wpływu na jej wynik (art. 145 § 1 pkt 1 lit.c p.p.s.a.), skoro ten zarzut procesowy zawarty w odwołaniu od decyzji Zarządu Dzielnicy był bezzasadny. Należy przy tym przypomnieć, że sąd administracyjny kontrolując decyzję administracyjną nie ogranicza się do analizy uzasadnienia zaskarżonej decyzji, ale orzeka na podstawie akt sprawy (art. 133 § 1 p.p.s.a.).

IV.3. Bezzasadne są również zarzuty skargi dotyczące naruszenia art. 7 i 77 § 1 k.p.a. Spółdzielnia zarzut ten wiąże przede wszystkim z obawami mieszkańców zarządzanych przez nią budynków, że będą one miały zbyt małe nasłonecznienie w stosunku do wymogów określonych w przepisach odrębnych. Odnosząc się do tego zarzutu należy przede wszystkim podnieść, że decyzja o warunkach zabudowy nie uprawnia jeszcze do rozpoczęcia robót budowalnych. Decyzja ta ma li tylko charakter "promesy", czyli rozstrzygnięcia dającego możliwość realizacji planowanego przedsięwzięcia budowlanego. Decyzja ta określa wyłącznie parametry przyszłej inwestycji w takim zakresie, w jakim przewiduje art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. (por. np. wyrok NSA z 21 czerwca 2017 r., II OSK 2633/15, CBOSA). W decyzji tej nie rozstrzyga się natomiast m. in. o dokładnej lokalizacji planowanego budynku na obszarze oznaczonym na załączniku graficznym jako teren inwestycji. To dopiero na etapie pozwolenia na budowę bada się zgodność konkretnego projektu budowalnego, w tym zgodność - będącego elementem projektu budowalnego –projektu zagospodarowania działki lub terenu, z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690). To właśnie to rozporządzenie określa minimalne warunki co do naturalnego oświetlenie pomieszczeń przeznaczonymi na pobyt ludzi (§ 13 wspomnianego rozporządzenia). Reasumując, postanowień powołanego wyżej rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, nie uwzględnia się w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy (por. np. uzasadnienie uchwały składu 7 sędziów NSA z 27 lutego 2017 r., II OPS 3/16, ONSAiWSA 2017/4/58). W szczególności przepisy tego rozporządzenia nie stanowią przepisów odrębnych, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. (por. np. wyrok NSA z 8 listopada 2017 r., II OSK 2868/16; wyrok NSA z 16 lipca 2014 r., II OSK 320/13; wyrok NSA z 23 listopada 2007 r. II OSK 1552/06 - CBOSA). Dotyczy to m. in. poruszonego w skardze problemu nasłonecznienia (por. np. wyrok NSA z 20 września 2017 r., II OSK 2295/16 oraz z dnia 26 września 2017 r., II OSK 2288/16). Podobnie bezzasadne są zarzuty skargi dotyczące ewentualnego obniżenia się wartości okolicznych mieszkań. Niezależnie od tego, że to twierdzenie Spółdzielni nie zostało poparte jakimkolwiek dowodem, to nie jest to okoliczność, która może uzasadniać odmowę ustalenia warunków zabudowy. Decyzja ta ma bowiem charakter decyzji związanej, a nie decyzji uznaniowej. Bez znaczenia pozostaje również to, Spółdzielnia zapowiada, iż nie wyrazi zgody, jako współużytkownik wieczysty, m. in. na ewentualne wycięcie drzew, przebudowę drogi wewnętrznej lub wykorzystanie jej terenu na tymczasowe zaplecze budowy. Okoliczności te nie są badane w ramach postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W szczególności, aby wystąpić o warunki zabudowy inwestor nie musi się legitymować prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowalne. Należy dodać, że decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich (art. 64 ust. 2 u.p.z.p.). Z kolei zagadnienie wycinki drzew regulują przepisy ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz. U. z 2016 r. poz. 2134).

IV.4. Nie zasługują również na uwzględnienie zarzuty dotyczące naruszenia art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Spółdzielnia zarzut ten wiąże przy tym z określonym w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. wymogiem, aby istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, było wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Szczegółowo uzasadniając ten zarzut Spółdzielnia powołuje się na to, że nie wyrazi zgody na prowadzenie robót budowlanych, w tym dotyczących przebudowy sieci ciepłowniczej, na terenie, którego jest współużytkownikiem wieczystym. Odnosząc się do tego zarzutu należy, po pierwsze, przypomnieć, że decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowalne nie jest w ogóle badane w procedurze dotyczącej wydania decyzji o warunkach zabudowy. Okoliczność ta ma natomiast istotne znaczenie w procesie budowalnym (zob. art. 4 w zw. z art. 32 ust. 4 pkt 2 oraz art. 30 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r. poz. 1332). Tylko uzupełniająco należy podnieść, albowiem skarga sporządzona przez adwokata nie formułuje w tej zarzutu, że materiał zebrany w aktach sprawy nie budzi wątpliwości, iż warunek z art. 61 ust. 1 pkt 3 jest w realiach niniejszej sprawy spełniony. Należy mieć na uwadze, że warunek ten należy odczytywać przez pryzmat charakteru decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja ta nie daje prawa do rozpoczęcia robót budowalnych, a tym bardziej do rozpoczęcia korzystania z obiektu budowalnego. Decyzja ma tylko określać, jakiego rodzaju inwestycja może powstać na danym terenie. Stąd też w orzecznictwie przyjmuje się, że na etapie uzyskiwania warunków zabudowy wystarczające jest ustalenie, że planowana inwestycja znajduje się w zasięgu odpowiednich sieci (m.in. energetycznej i cieplnej, wodociągowej i kanalizacyjnej, telekomunikacyjnej, gazowej) - por. np. wyrok NSA z 6 sierpnia 2015 r. II OSK 75/14, CBOSA. W realiach niemniejszej sprawy warunek ten, w odniesieniu do inwestycji mającej powstać przy ul. [...] w [...], był spełniony. Dowodzą tego m. in. pisma od gestorów mediów znajdujące się w aktach sprawy. Pisma te, w aspekcie realizacji przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., mają podstawowe znaczenie w sprawie (por. np. J. Jaworski, Komentarz do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Warszawa 2014, teza 13 do art. 61). Skarżąca nie przestawiła zresztą twierdzeń, a tym bardziej dowodów, podważających wspomniane oświadczenia gestorów mediów. Natomiast zastrzeżenia Spółdzielni, co do braku jej zgody na korzystanie z gruntu, którego jest współużytkownikiem wieczystym, nie mogły odnieść, na etapie postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy, oczekiwanego przez skarżąca skutku w postaci wydania decyzji odmownej.

IV.5. Sąd z urzędu nie stwierdził innych uchybień, niż wskazane w skardze, które mogłyby uzasadniać wyeliminowanie z obrotu prawnego zaskarżonej decyzji.

IV.6. Mając powyższe na uwadze, orzeczono jak w sentencji.