Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 346/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2021-02-25 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Zasądzono zwrot kosztów postępowania
Powołane przepisy: article: art. 59 ust. 1, art. 50 ust. 2 pkt 1 i 2 w zw. z art. 59 ust. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art. 107 par. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 2096
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Edyta Podrazik (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Aleksandra Kiersnowska-Tylewicz Asesor WSA Jan Szuma po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 25 lutego 2021 r. sprawy ze skargi [...] sp. z o.o. z siedzibą w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] grudnia 2019 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] lutego 2019 r. nr [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz strony skarżącej kwotę [...]- ([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta [...] decyzją z dnia [...] lutego 2019 r., nr [...], działając na podstawie art. 59 ust. 1 i 2, art. 60 ust. 1 oraz art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945; dalej: "u.p.z.p.") oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 r., poz. 2096; dalej: "K.p.a."), po rozpatrzeniu wniosku [...] sp. z o. o. sp. k. z siedzibą w [...], ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na przebudowie oraz zmianie sposobu użytkowania budynku handlowo-usługowego "[...] na budynek zamieszkania zbiorowego (akademik) z lokalami usługowymi, przewidzianej do realizacji na terenie działek nr [...] (część), [...], [...], [...] (część), [...] (część), [...] (część), [...] (część), ark[...] obręb [...], położonych przy [...] w [...].

W uzasadnieniu wyjaśniono, że w dniu [...] października 2018 r. do organu I instancji wpłynął wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji określonej przez inwestora jako "przebudowa budynku handlowo-usługowego [...] i zmiana sposobu użytkowania na budynek zamieszkania zbiorowego (akademik) z lokalami usługowymi" na terenie wskazanych wyżej działek, położonych przy [...] w [...]. Powierzchnia zabudowy budynku objętego wnioskiem to 1480,06 m2, wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy wynosi ok. 78,3 %, bez zmian obowiązująca linia zabudowy, szerokość elewacji frontowej i wysokość budynku. W ramach planowanej zmiany sposobu użytkowania w budynku handlowo-usługowym wprowadzona zostanie funkcja zamieszkania zbiorowego (akademik) i usługi: powierzchnia użytkowa akademika: 2563,16 m2, powierzchnia użytkowa lokali usługowych: 1352,24 m2.

Dalej organ I instancji wskazał, że umorzył postępowanie w zakresie przebudowy budynku. Inwestor wnioskował bowiem o przebudowę budynku w zakresie: ścian wewnętrznych budynku, dachu tj. realizacji świetlików i instalacji oraz elewacji zewnętrznej. Zgodnie natomiast z art. 3 pkt 7a Prawa Budowlanego, przez przebudowę rozumie się wykonanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji. Zatem opisany zakres działań budowlanych stanowi przebudowę, w związku z czym art. 59 ust. 1 u.p.z.p. nie znajduje w powyższym zakresie zastosowania. Dlatego dla tej części inwestycji postępowanie zostało umorzone na podstawie art. 105 § 1 K.p.a. jako bezprzedmiotowe.

Odnosząc się do ustalenia warunków zabudowy organ I instancji wskazał, że przeprowadził analizę stanu faktycznego i prawnego, a także analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na obszarze wyznaczonym wokół terenu, którego dotyczy wniosek. Wskazał, że wnioskowany teren położony jest między ulicą [...] i ul. [...]. Obecnie znajduje się tam fragment kompleksu handlowo- usługowego "[...]", w którym mieszczą się lokale biurowe, handlowe i usługowe. Główne wejście planowane jest od strony południowej, natomiast wjazd na teren inwestycji będzie odbywał się z ul. [...] poprzez drogę wewnętrzną (dz. nr [...]). Jako front terenu przyjęto łączną długość (ok. 60 m) granic wnioskowanych działek oraz części działek, tworzących południową granicę wnioskowanego terenu (równoległą do ul[...]). W związku z powyższym minimalny obszar analizowany wyznacza promień 180 m (3 x 60 m) od granic terenu objętego wnioskiem zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588; dalej: "R.w.n.z."). Działki, przez które przebiega granica obszaru analizowanego, w przypadku gdy ich większa część znajduje się w granicach obszaru analizowanego, uwzględniono w całości. Wyznaczony w ten sposób obszar obejmuje zespół zabudowy, tworzący pewną urbanistyczną całość, który umożliwia przeprowadzenie analizy urbanistycznej.

W obszarze analizowanym występuje zabudowa o funkcji mieszkalnej wielorodzinnej, handlowej i usługowej w tym usług: administracji, oświaty, kultury oraz zamieszkania zbiorowego (hotele). W obszarze analizowanym średni wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki wynosi ok. 74%. Szerokość elewacji frontowej obliczona dla wszystkich budynków w obszarze analizowanym wynosi ok. 25 m. Budynki zlokalizowane w obszarze analizowanym mają od jednej do dwunastu kondygnacji nadziemnych i wysokość od ok. 5 m do ok. 42 m. Budynki objęte analizą są przekryte dachami płaskimi i stromymi wielospadowymi o zróżnicowanej geometrii i kątach nachylenia połaci dachowych.

Przedmiotem inwestycji jest fragment zespołu zabudowy z lat 70-tych XX w, tzw. [...], który tworzy pięć wysokich budynków połączonych w jedną całość na poziome drugiej kondygnacji. Wnioskowana inwestycja ma polegać na zmianie sposobu użytkowania budynku o powierzchni 1480,06 m2 z funkcji handlowo- usługowej na funkcję usługową (zamieszkanie zbiorowe- akademik oraz lokale usługowe). Wnioskowana inwestycja planowana jest w obrysie istniejącego budynku dlatego wszystkie parametry, tj. powierzchnia zabudowy, wskaźnik zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość oraz geometria dachu pozostają bez zmian. Powierzchnia użytkowa planowanych funkcji: dla akademika: 2563,16 m2 oraz dla lokali usługowych: 1352,24 m2.

Przeprowadzona analiza wykazała, że na terenie analizowanym znajduje się co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących planowanej lokalizacji obiektu budowlanego w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Te kryteria spełniają wszystkie działki objęte wnioskiem. Wnioskowana inwestycja polegająca na zmianie sposobu użytkowania budynku handlowo- usługowego [...] na funkcję zamieszkania zbiorowego (akademik) z lokalami usługowymi planowana jest w obrysie istniejącego budynku i nie wpływa na zmianę linii zabudowy, wskaźnika zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości oraz geometrii dachu. Planowane zamierzenie kontynuuje funkcję sąsiedniej zabudowy.

W związku z powyższym stwierdzono, że planowana inwestycja jest zgodna z przepisami art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. W zakresie wymagań art. 61 ust. 1 pkt. 2-5 tej ustawy wykazano, że teren na którym planowana jest inwestycja ma dostęp do drogi publicznej, istniejące uzbrojenie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych. Ponadto, budynek wpisany jest do rejestru zabytków pod [...] decyzją z dnia [...] października 1984 r., a teren objęty jest ochroną konserwatorską. W związku z powyższym w sprawie mają zastosowanie przepisy ustawy z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Projekt decyzji został przekazany w trybie art. 106 K.p.a. do uzgodnienia przez Miejskiego Konserwatora Zabytków w dniu [...] grudnia 2018 r. Miejski Konserwator Zabytków uzgodnił projekt decyzji milcząco.

W odwołaniu z dnia [...] marca 2019 r. do Samorządowego Kolegium Odwoławczego spółka [...] sp. z o.o. z siedzibą w [...] wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie art. 53 ust. 3 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. w zw. z § 2 pkt 5 i § 3 ust. 2 R.w.n.z., § 3 i § 4 R.w.n.z., art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. w zw. z art. 2 pkt 13 u.p.z.p. w zw. z art. 143 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 2204; dalej: "u.g.n."), a także art. 106 § 5 K.p.a. w zw. z art. 53 ust. 4 i 5 u.p.z.p.

W uzasadnieniu odwołująca podniosła, że obszar analizowany został wyznaczony w sposób nieprawidłowy. Winien on bowiem zostać rozszerzony, albowiem z trzech stron działka sąsiaduje z dużym obszarem zabudowy, na którym, z uwagi na znikomą zabudowę od czwartej strony działki, winna być oparta analiza urbanistyczna.

Odnosząc się do poszczególnych parametrów inwestycji odwołująca wskazała, że stwierdzenia o występowaniu w obszarze analizowanym dachów płaskich nie poparto żadnymi konkretnymi danymi. Ponadto, analiza urbanistyczna nie uwzględnia działek najbardziej istotnych z punktu widzenia wyznaczenia linii zabudowy dla zamierzenia budowlanego, przez co linia zabudowy została wyznaczona w sposób nieprawidłowy. Wysokość określana jest natomiast w metrach i odnosi się do odległości od poziomu gruntu do górnej krawędzi elewacji (wysokość względna). Analiza nie przedstawia przełożenia tak oznaczonych parametrów na wysokości bezwzględne, liczone w m.n.p.m., co uniemożliwia zbadanie, czy rozstrzygnięcie w decyzji jest zgodne z treścią analizy urbanistycznej.

Odwołujący zaprzeczył również, aby uzbrojenie terenu było wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Treść zaskarżonej decyzji opisuje bardzo globalnie zagospodarowanie wód opadowych na terenie własnym. Nie ma wzmianki, w jaki sposób zostanie to dokonane. Istnieje obawa, że przy tak intensywnej zabudowie warunki gruntowe (w szczególności poziom wód gruntowych) na sąsiednich działkach pogorszą się.

Nadto wskazano, że w myśl art. 53 ust. 4 w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., decyzja o warunkach zabudowy winna zostać uzgodniona z organami szczegółowo określonymi w ustawie. Zgodnie z art. 53 ust. 5 ustawy, uzgodnienia te dokonywane są w trybie art. 106 K.p.a., tj. w drodze postanowienia. Tymczasem znajdująca się w aktach sprawy opinia z Zarządu Dróg Miejskich nie zawiera wszystkich wymaganych prawem cech postanowienia, nie nosi ona nawet takiej nazwy. Doręczenie odwołującej pisma zamiast postanowienia stanowi poważną wadę procedowania i winno skutkować uchyleniem rozstrzygnięcia organu w tej sprawie.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] grudnia 2019 r., nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

Uzasadniając wydane rozstrzygnięcie organ odwoławczy wskazał, że dokonując oceny sporządzonej przez organ I instancji analizy funkcji cech zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym zwłaszcza sporządzonej w formie graficznej stwierdził, że Prezydent Miasta [...] prawidłowo uznał, iż planowane przez inwestora zamierzenie budowlane kontynuuje funkcję występującą w obszarze analizowanym, albowiem na obszarze przyjętym do analizy występuje zabudowa o funkcji usługowej, biurowej, handlowej i hotelowej.

Dalej wyjaśnił, że w niniejszej sprawie obowiązującą linię zabudowy ustalono zgodnie z § 4 ust. 1 R.w.n.z. jako kontynuację linii zabudowy występującej w obszarze przyjętym do analizy, bowiem planowana inwestycja nie zmienia istniejącej linii zabudowy we frontowej granicy działki i wpisuje się w linię zabudowy zlokalizowaną w najbliższym sąsiedztwie w obszarze analizowanym. Planowana inwestycja nie wpływa również na zmianę wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, a także geometrię dachu. Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium wyjaśniło, że inwestycja polega na przebudowie oraz zmianie sposobu użytkowania budynku handlowo-usługowego "[...]" na budynek zamieszkania zbiorowego (akademik) z lokalami usługowymi, zaś pozostałe parametry przedmiotowej inwestycji, jak powierzchnia zabudowy, szerokość elewacji frontowej, linia zabudowy, wysokość oraz geometria dachu pozostają bez zmian.

W skardze z dnia [...] marca 2020 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu [...] sp. z o.o. z siedzibą w [...] wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie art. 7, art. 8, art. 9 i art. 107 § 1 K.p.a.

W uzasadnieniu skarżąca wskazała, że w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ odwoławczy powinien był wyjaśnić dlaczego uznał, że w sprawie spełnione zostały wymagania wynikające z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Skarga okazała się zasadna, aczkolwiek z innych powodów, niż w niej wywiedziono.

Z akt sprawy wynika, że wniosek inicjujący postępowanie dotyczy inwestycji określonej przez inwestora jako przebudowa budynku handlowo-usługowego "[...]" oraz zmiana sposobu użytkowania na budynek zamieszkania zbiorowego (akademik) z lokalami usługowymi. Inwestor wskazał, że planowana przebudowa dotyczy ścian wewnętrznych budynku, dachu w zakresie świetlików, instalacji oraz elewacji zewnętrznych (k. 2 – 4 akt adm. organu I instancji). Organ I instancji po przeprowadzeniu postępowania ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na przebudowie oraz zmianie sposobu użytkowania budynku handlowo-usługowego "[...] na budynek zamieszkania zbiorowego (akademik) z lokalami usługowymi, przewidzianej do realizacji na terenie działek nr [...] (część), [...], [...], [...], [...] (część), [...] (część), [...] (część), [...] (część), ark. [...], obręb [...], położonych przy [...] w [...] (k. 158 – 166 akt adm. organu I instancji).

Tymczasem w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ I instancji wskazał, że z uwagi na fakt, iż inwestor wnioskował o przebudowę budynku w zakresie: ścian wewnętrznych budynku, dachu tj. realizacji świetlików i instalacji oraz elewacji zewnętrznej, art. 59 ust. 1 u.p.z.p. nie znajduje w powyższym zakresie zastosowania. Dlatego dla tej części inwestycji postępowanie zostało umorzone na podstawie art. 105 § 1 K.p.a. jako bezprzedmiotowe (s. 5 decyzji).

W decyzji organu I instancji występuje więc wewnętrzna sprzeczność pomiędzy treścią rozstrzygnięcia (osnową), w którym wskazano, że warunki zabudowy zostały ustalone dla przebudowy oraz zmiany sposobu użytkowania budynku handlowo-usługowego "[...]", a uzasadnieniem decyzji, w którym wskazano, że postępowanie w zakresie przebudowy zostało umorzone. Wydaje się przy tym, że jest to sprzeczność wynikająca z błędu pisarskiego, albowiem znajdujący się w aktach sprawy projekt decyzji z dnia [...] grudnia 2018 r. zawiera rozstrzygnięcie ustalające warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania, jak i umarzające postępowanie w zakresie przebudowy budynku (k. 103 – 109 akt adm. organu I instancji). Tym niemniej, powyższe powoduje konieczność uchylenia zaskarżonej decyzji, w której organ odwoławczy nie odniósł się w żaden sposób do powstałej rozbieżności, jak i decyzji organu I instancji.

Zauważenia bowiem wymaga, że zgodnie z art. 107 § 1 pkt 6 K.p.a., uzasadnienie decyzji stanowi integralną część decyzji. Z uzasadnienia wynikać ma ocena faktów, prawa i subsumpcji oraz celów i skutków rozstrzygnięcia. Zatem ocenie Sądu nie może podlegać sama osnowa decyzji, ale decyzja jako całość, a więc łącznie z uzasadnieniem (por. postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego w postanowieniu z dnia 15 listopada 2000 r., I SA/Gd 668/98 – wszystkie powołane w niniejszym wyroku orzeczenia dostępne są na stronie www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Jednocześnie zaznaczyć jednak trzeba, że uzasadnienie nie stanowi części rozstrzygnięcia decyzji, bowiem tylko w osnowie decyzji zawarte jest rozstrzygnięcie sprawy co do jej istoty. To w rozstrzygnięciu (a nie w uzasadnieniu) dokonuje się konkretyzacja prawa, a uzasadnienie ma objaśniać tok myślenia prowadzący do zastosowania przepisu prawnego w sprawie (por. B. Adamiak, J. Borkowski, Komentarz do Kodeksu postępowania administracyjnego, Warszawa 2006 r., s. 520). Utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji oznacza zatem w szczególności utrzymanie w mocy jej podstawowego, koniecznego elementu, jakim jest rozstrzygnięcie. W rozstrzygnięciu (osnowie) decyzji zostaje bowiem wyrażona wola organu administracji załatwiającego sprawę w tej formie. O ile może być wydana decyzja bez uzasadnienia (np. decyzja uwzględniająca żądanie strony), to nie można wydać decyzji bez rozstrzygnięcia. Z tego też względu, w razie sprzeczności pomiędzy rozstrzygnięciem decyzji a jej uzasadnieniem, za miarodajną należy przyjąć treść rozstrzygnięcia (por. wyrok NSA z dnia 15 sierpnia 1985 r., sygn. akt III SA 730/85).

Podkreślić należy, że relacje pomiędzy uzasadnieniem, a rozstrzygnięciem decyzji są ścisłe i nie może być między nimi rozbieżności. Rozstrzygnięcie określane mianem "osnowy" decyzji stanowi o ustaleniu prawa, o usunięciu sporu co do niego lub o jego tworzeniu na rzecz określonych podmiotów albo też o zakończeniu postępowania w danej instancji bez orzekania w sprawie co do jej istoty. Musi być sformułowane w taki sposób, aby możliwe było następnie wykonanie decyzji dobrowolne lub z zastosowaniem środków egzekucji administracyjnej. Musi być więc sformułowane w sposób jasny i precyzyjny, a nie pośrednio wynikać z uzasadnienia decyzji. Uzasadnienie rozstrzygnięcia, stanowiące jego obowiązkowy składnik, jest natomiast wyrazem prawidłowego przeprowadzenia przez organ procesu rozpoznawczego i dedukcyjnego w zakresie niezbędnym dla rozstrzygnięcia sprawy. Uzasadnienie stanowi integralną część decyzji (lub postanowienia) i jego zadaniem jest wyjaśnienie rozstrzygnięcia, stanowiącego dyspozytywną jej część. Uzasadnienie winno spełniać rolę edukacyjno-perswazyjną w stosunku do adresatów decyzji (postanowienia), powinno również umożliwiać kontrolę poprawności rozstrzygnięcia. Z tego względu motywy decyzji (postanowienia) powinny być tak ujęte, aby strona mogła poznać tok rozumowania poprzedzającego wydanie rozstrzygnięcia oraz zrozumieć i w miarę możliwości zaakceptować zasadność przesłanek faktycznych i prawnych, jakimi kierował się organ przy załatwianiu sprawy. Ponadto prawidłowo sporządzone uzasadnienie daje również możliwość pełnej i merytorycznej weryfikacji rozstrzygnięcia w postępowaniu sądowym.

Dalej wskazać należy, że pośrednim skutkiem sprzeczności uzasadnienia z osnową decyzji jest brak wskazania jakichkolwiek przesłanek uzasadniających rozstrzygnięcie. W rozpoznawanej sprawie brak jest uzasadnienia dla ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na przebudowie budynku handlowo-usługowego "[...]", skoro organ I instancji w uzasadnieniu podał, że w tym zakresie postępowanie zostało umorzone.

Choć wyżej wskazane uchybienie musiało skutkować uchyleniem zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, Sąd uznał za celowe odniesienie się do zarzutów strony skarżącej stawianych wydanym w sprawie rozstrzygnięciom na etapie postępowania odwoławczego oraz na etapie sądowym.

W tym kontekście wyjaśnienia wymaga, że zdaniem Sądu w rozpoznawanej sprawie obszar analizowany wokół terenu inwestycji został wyznaczony w sposób prawidłowy. Główne wejście planowane jest od strony południowej. Natomiast wjazd na teren inwestycji będzie odbywał się z ul. [...] poprzez drogę wewnętrzną (dz. nr [...]). W tym przypadku za front terenu przyjęto łączną długość (około 60 m) granic wnioskowanych działek oraz części działek tworzących południową granicę wnioskowanego terenu (równoległą do [...]), wobec czego obszar analizowany wyznaczono w odległości 180 m od granicy terenu objętego wnioskiem.

Zdaniem Sądu prawidłowo przyjęto również w wynikach przeprowadzonej analizy, że funkcja projektowanej inwestycji jest zgodna z zainwestowaniem terenów sąsiednich, albowiem w rozpoznawanej sprawie w obrębie obszaru analizowanego znajdują się budynki o funkcji mieszkalnej wielorodzinnej, handlowej i usługowej, w tym usług: administracji, kultury oraz zamieszkania zbiorowego (hotele).

Odnosząc się natomiast do podnoszonych w odwołaniu kwestii nieprawidłowego ustalenia wskaźników i parametrów zabudowy wskazać należy, że zarzuty te są pozbawione racjonalnych podstaw z tej przyczyny, że planowana inwestycja ma polegać na przebudowie i zmianie sposobu użytkowania istniejącego budynku handlowo-usługowego "[...] na budynek zamieszkania zbiorowego (akademik) z lokalami usługowymi. Planowana inwestycja nie wiąże się więc ze zmianą dotychczasowej linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej budynku, wysokości budynku oraz geometrii dachu, co eliminuje konieczność analizy zgodności planowanej inwestycji z cechami i parametrami zabudowy sąsiedniej w tym zakresie.

Mając powyższe na uwadze, Sąd działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325; dalej: "P.p.s.a."), uchylił zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] grudnia 2019 r., nr [...] oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] lutego 2019 r., nr [...], albowiem wydano je z naruszeniem przepisów postępowania, tj. 107 § 1 i 3 K.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Ponownie prowadząc postępowanie organ I instancji zastosuje się do oceny prawnej i wytycznych zawartych w uzasadnieniu niniejszego wyroku.

Organ I instancji będzie miał na uwadze w szczególności, że z treści art. 59 ust. 1 u.p.z.p. wynika, że zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio. Na mocy art. 50 ust. 2 pkt 1 i 2 w zw. z art. 59 ust. 1 u.p.z.p., nie wymagają wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy wyłącznie roboty budowlane polegające na remoncie, montażu lub przebudowie, jeżeli nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu budowlanego oraz nie zmieniają jego formy architektonicznej, a także nie są zaliczone do przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, w rozumieniu przepisów o ochronie środowiska, albo niewymagające pozwolenia na budowę. Organ I instancji musi przeanalizować, czy w realiach rozpoznawanej sprawy zasadnym jest odrębne traktowanie robót budowlanych polegających na przebudowie od zmiany sposobu użytkowania budynku, skoro przebudowa jest bezpośrednio związana ze zmianą sposobu użytkowania budynku. W zależności od dokonanych ustaleń organ I instancji sformułuje stosowne rozstrzygnięcie, w uzasadnieniu w sposób wyczerpujący przedstawiając motywy, którymi kierował się przy jego wydawaniu.

O kosztach postępowania, na które składa się kwota [...]zł tytułem wpisu od skargi oraz kwota [...]zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego, Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 P.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokacie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1800 ze zm.).

Niniejsza sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym na mocy zarządzenia Zastępcy Przewodniczącego Wydziału II z dnia [...] stycznia 2021 r. wydanego w oparciu o art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych.