Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 794/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2019-11-28 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1 i art. 2 pkt 1
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. c)
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 7 i art. 77 § 1 i art. 80
journal: Dz.U. 2018 poz 2096
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Piotr Godlewski Sędziowie WSA Joanna Zdrzałka /spr./ WSA Elżbieta Mazur - Selwa Protokolant specjalista Anna Mazurek - Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 listopada 2019 r. sprawy ze skargi E. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] kwietnia 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej E. S. kwotę 980 zł /słownie: dziewięćset osiemdziesiąt złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

II SA/Rz 794/19

UZASADNIENIE

Wnioskiem z dnia [...] czerwca 2018 r. JL zwróciła się do Prezydenta Miasta [...] o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, na działce nr 1353/4 w [...].

Decyzją z dnia [...] października 2018 r. nr [...], Prezydent Miasta [...] ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanego przedsięwzięcia, jednakże rozstrzygnięcie to zostało uchylone wydaną w postępowaniu odwoławczym decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] grudnia 2018 r. nr [...].

Zdaniem organu odwoławczego, organ I instancji nie wskazał obiektów dostępnych z tej samej drogi publicznej, zabudowanych w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych oraz intensywności wykorzystania terenu oraz dowolnie ustalił wymagania nowej zabudowy określone w § 5 - § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588) – dalej: "rozporządzenie". Ponadto, nie uzasadnił dokonanych odstępstw od wyznaczenia parametrów nowej zabudowy na podstawie średnich wartości wysokości elewacji frontowej, szerokości elewacji frontowej oraz od wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, decyzją z dnia [...] marca 2019 r. nr [...], Prezydent Miasta [...] ustalił na rzecz JL warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej na działce nr 1353/4 w [...].

Uzasadniając wydaną decyzję organ podał, że wniosek inwestora był kompletny i spełniał wymogi określone ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r. poz. 1945 z późn. zm.) – dalej: "u.p.z.p.". Na wnioskowanym terenie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a samo zamierzenie inwestycyjne nie będzie kolidowało z lokalizacją inwestycji celu publicznego i planowanym przeznaczeniem terenu w opracowywanym projekcie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego nr 236/4/2012.

Organ I instancji podniósł, że uwzględniając wskazania organu odwoławczego ponownie przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Na jej podstawie ustalono, że planowana inwestycja spełnia przesłanki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 u.p.z.p., niezbędne do wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Prezydent podał, że wymagania dotyczące parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu ustalono zgodnie z przepisami rozporządzenia oraz analizując przedstawioną przez wnioskodawcę koncepcję planowanej inwestycji.

Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli [...]. Odwołujący się podnieśli, że uwzględnienie wniosku inwestora stanowiło naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., gdyż planowane zamierzenie inwestycyjne nie stanowi kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Na terenie objętym analizą nie istnieje bowiem tak intensywna zabudowa mieszkaniowa obejmująca budynki w zabudowie bliźniaczej. Zdaniem odwołujących, skoro w terenie analizowanym nie istnieją budynki mieszkalne dwulokalowe, to powinnością organu było wydanie decyzji odmownej.

Niezależnie od powyższego odwołujący podnieśli, że w ponownie prowadzonym postępowaniu organ I instancji nie usunął uchybień wskazanych dotychczas przez organ odwoławczy. Nie oznaczył na załączniku graficznym obiektów przyjętych do analizy, co oznacza, że nie dokonał wnikliwej i pełnej analizy urbanistycznej. Nie określił również w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości nieprzekraczalnej linii zabudowy i nie zbadał intensywności planowanej zabudowy. Nie wskazał w decyzji maksymalnej ilości kondygnacji projektowanego budynku. Co nie mniej istotne, w analizie organ pominął działkę nr 1353/5, na której istnieje budynek mieszkalny. Stosując zaś odstępstwa na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia dokonał błędnego zastosowania wskazanej regulacji, nie uzasadniając jednocześnie w sposób przekonywujący tak zastosowanego rozwiązania. Ponadto organ nie rozważył i nie poddał analizie kwestii dojazdu do planowanej inwestycji, uznając służebność gruntową o szerokości 3,5m za wystarczającą dla potrzeb inwestycji.

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2019 r. nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy opisaną wyżej decyzję Prezydenta Miasta [...].

Zdaniem organu odwoławczego, wobec spełnienia przez inwestora przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1- 5 u.p.z.p., organ I instancji miał obowiązek ustalić warunki zabudowy dla wnioskowanego zamierzenia. Kolegium podało, że kontynuacja funkcji zabudowy w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. nie może być utożsamiana z nakazem lub obowiązkiem kopiowania istniejącej zabudowy. Skoro na podstawie analizy funkcji oraz cech zabudowy ustalono, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkalna jednorodzinna, to planowana realizacja budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej wpisuje się kontynuację funkcji obiektów już istniejących i nie pozostaje z nimi w sprzeczności. Tym bardziej, że jak wynika z ustawowej definicji "budynku mieszkalnego", zawartej w art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2019 r. poz. 1186 z późn. zm.), pod pojęciem budynku mieszkalnego należy rozumieć m.in. budynek w zabudowie bliźniaczej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość.

Organ odwoławczy podniósł, że określone decyzją parametry zabudowy zostały ustalone, jak wynika z części tekstowej analizy, zgodnie z zasadami określonymi w rozporządzeniu i korespondują z występującymi w obszarze analizowanym cechami zagospodarowania terenu i gabarytami obiektów. W ocenie Kolegium, analiza w sposób szczegółowy opisuje parametry istniejącej zabudowy i zawiera dostateczne uzasadnienie dla przyjętych w decyzji ustaleń. Tym samym nie budzi zastrzeżeń organu odwoławczego w kontekście wymogów jej sporządzenia.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium podniosło, że nie mogły one skutkować uznaniem decyzji organu I instancji za wadliwą. Decyzją o warunkach zabudowy nie rodzi bowiem żadnych praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, jak również nie stanowi podstawy do rozpoczęcia robót budowlanych. Sam projekt decyzji został sporządzony przez osobę posiadającą wymagane kwalifikacje i uprawnienia. Planowana inwestycja posiada dostęp do drogi publicznej poprzez służebność, natomiast organ administracji w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy nie bada ewentualnego zintensyfikowania ruchu na tego rodzaju ciągu komunikacyjnym. Nie jest zatem uzasadnione kwestionowane zagadnień procesowych w konwencji ustaleń analizy, a nadto – zdaniem Kolegium – wskazuje to wręcz na zbędność przeprowadzania oględzin w ramach postępowania dowodowego.

W skargach do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, [...] wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz o zasądzenie kosztów postępowania.

Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie:

1. art. 56, art. 59, art. 60, art. 61, art. 63 i art. 56 w zw. z art. 64 u.p.z.p. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że w realiach opisywanej sprawy zostały spełnione przesłanki do wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, a parametry nowej zabudowy ustalone w zaskarżonej decyzji odpowiadają wymogom stawianym przepisom rozporządzenia;

2. art. 7 i art. 77 k.p.a. poprzez niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu arktycznego sprawy, skutkującego błędnym przyjęciem, że spełnione zostały warunki do ustalenia warunków zabudowy.

Skarżący podnieśli, że wbrew twierdzeniom organu odwoławczego, nigdy nie wnosili o przeprowadzenie oględzin nieruchomości, Podnosili natomiast, że z treści decyzji organu I instancji wynika, iż oględziny taki się odbyły, natomiast w aktach sprawy brak protokołu na tę okoliczność. Organ odwoławczy nie ustosunkował się również do zarzutów naruszenia przez organ I instancji art. 10 § 1 k.p.a. oraz nie wskazał podstawy prawnej na jakiej analiza została przeprowadzona i dlaczego uznano ją za jedyny sposób określenia parametrów zabudowy. Zdaniem skarżących, ponownie przeprowadzona analiza urbanistyczna została błędnie zaakceptowana przez rozstrzygające sprawę organy, skutkiem czego wydane decyzje uznać należy za pozostające w sprzeczności z poprzednio wydaną w sprawie decyzją kasacyjną. Na załączniku graficznym analizy nie oznaczono bowiem obiektów budowlanych przyjętych do analizy.

W ocenie skarżących, organ odwoławczy nie odniósł się do zarzutów związanych z brakiem budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej w obszarze analizowanym i błędnie przyjął, że tego rodzaju zabudowa stanowi spełnienie warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Błędnie również wyznaczono wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, jednocześnie odstępując od ustalenia tego wskaźnika na podstawie średniej arytmetycznej. Ponadto organ I instancji nie wskazał jednoznacznie przebiegu nieprzekraczalnej linii zabudowy, nie wskazał maksymalnej ilości kondygnacji oraz wadliwie wyznaczył wysokość elewacji frontowej, dopuszczając te wartość na 9 m, w sytuacji, gdy w sąsiedztwie nie zrealizowano dotychczas budynków innych niż parterowe. Analizując zaś całość metodyki organu I instancji przyjętej do załatwienia sprawy, zdaniem skarżących można zaryzykować twierdzenie, że dowody i analiza zostały dopasowane do z góry podjętej decyzji, a nie na odwrót.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczas zajęte stanowisko.

Postanowieniem z dnia 11 września 2019 r. II SA/Rz 794/19 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie odrzucił skargi [...].

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje;

Sąd administracyjny sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, co wynika z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2167). Zakres tej kontroli wyznacza art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 - dalej w skrócie P.p.s.a.). Stosownie do tego przepisu Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Natomiast w myśl art. 145 P.p.s.a., Sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia lub stwierdzenia ich nieważności, ewentualnie niezgodności z prawem, gdy dotknięte są one naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy, lub zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności decyzji wymienione w art. 156 k.p.a. lub innych przepisach.

Dokonując takiej kontroli w niniejszej sprawie Sąd doszedł do przekonania, że skarga zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa.

Stosownie do ogólnej zasady obowiązującej na gruncie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2018 r., poz. 1945 ze zm. – dalej u.p.z.p.), która stanowi materię normatywną rozstrzygnięć organów w niniejszej sprawie, każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich - art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.

W sprawie bezsporne jest, że działka objęta wnioskiem inwestorki o nr 1353/4 położona przy ul. [...] nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Ustalenie sposobu jej zagospodarowania, poprzez budowę 2 budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej wymagało zatem ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy - art. 59 ust. 1 u.p.z.p.

Stosownie do treści art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest w przypadku łącznego spełnienia warunków wymienionych w punktach 1-5, tj. kontynuacji istniejącej już zabudowy w zakresie funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych (art. 61 ust. 1 pkt 1), zapewnienia dostępu do drogi publicznej (art. 61 ust. 1 pkt 2), zapewnienia wystarczającego uzbrojenia terenu (art. 61 ust. 1 pkt 3), braku wymogu zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (art. 61 ust. 1 pkt 4) oraz zgodności decyzji z przepisami odrębnymi (art. 61 ust. 1 pkt 5).

O tym, czy powołane warunki zostały spełnione rozstrzyga organ w oparciu o analizę urbanistyczno-architektoniczną, sporządzoną w oparciu o przepisy rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) – dalej: "rozporządzenie". Określa ono w szczególności wymagania dotyczące ustalania: linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz geometrii dachu.

W poprzednio wydanej decyzji kasacyjnej z dnia [...] grudnia 2018 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] zarzuciło decyzji pierwszoinstancyjnej brak wskazania obiektów dostępnych z tej samej drogi publicznej, zabudowanych w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych oraz intensywności wykorzystania terenu, a także dowolne ustalenie przez organ I instancji wymagań nowej zabudowy dotyczących tych wskaźników, określonych w § 5 - § 8 rozporządzenia, bez uzasadnienia dokonanych odstępstw od wyznaczenia parametrów nowej zabudowy na podstawie średnich wartości wysokości elewacji frontowej, szerokości elewacji frontowej oraz od wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu.

Porównując treść decyzji organu I instancji – uprzednio wydanej z dnia 24 października 2018 r. oraz z dnia 5 marca 2019 r. stwierdzić wypadnie, że przyjęte w nich parametry różnią się od siebie jedynie nieznacznie. W dalszym ciągu np. wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wskazano od 3- 9 m, podczas gdy zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia parametr ten wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Możliwe są wyjątki przewidziane w ust. 3 i 4, tj. wówczas, kiedy na działkach sąsiednich występuje uskok lub gdy inna wysokość uzasadniona jest wynikami analizy. Choć wysokość od 3m do 9m mieści się w granicach wysokości budynków jakie występują na działkach w obszarze analizowanym (właściwie od 4 m do 9m, ponieważ 3 m jest to wysokość "dobudowy" a nie samodzielnego budynku na działce 1335/2), to jednak taki sposób wskazania wartości – "widełkowy", nie odpowiada zapisowi ustawy o "przedłużeniu zabudowy na działkach sąsiednich", które to "przedłużenie" może być określone tylko poprzez konkretny wymiar, w decyzji nie uzasadniono natomiast odstępstwa od tej zasady. W tym zakresie organ I instancji nie zweryfikował swojego poprzedniego rozstrzygnięcia, zaś organ II instancji, choć kwestionował uprzednio taki zapis, zaaprobował tym razem takie rozstrzygnięcie w ramach kontroli instancyjnej, nie wyjaśniając dlaczego zmienił swoje stanowisko.

Przede wszystkim jednak wadą zaskarżonej decyzji jest pobieżna i niepełna ocena zachowania zasady "dobrego sąsiedztwa", prowadząca do konkluzji, że budowa 2 budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej jest zgodna z funkcją otoczenia.

Dla przyjęcia, że warunek "dobrego sąsiedztwa" jest spełniony niezbędna jest przede wszystkim dokładna analiza zamierzenia wnioskodawcy, niezależnie od tego jak dana inwestycja została nazwana. Z dołączonego do wniosku (po jego uzupełnieniu i zmianie) projektu budynków wynika, że zamierzenie inwestycyjne będzie realizacją projektu gotowego pn. "Dom w halezjach", który przewiduje powstanie na 2 kondygnacjach budynku dwóch niezależnych lokali mieszkalnych.

Definicję legalną "budynku mieszkalnego jednorodzinnego" zawiera ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 1186), w rozumieniu której budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku (art. 3 pkt 2a tej ustawy).

W rozpoznawanej sprawie, uwzględniając 2 budynki – powstanie zatem, jak trafnie zauważa skarżąca, 4 lokale mieszkalne, a to oznacza, że nie można mówić już o "zabudowie jednorodzinnej bliźniaczej", ale o zabudowie wielorodzinnej (por. wyroki WSA w Poznaniu z dnia 13 grudnia 2017 r., II SA/Po 957/17 oraz WSA w Olsztynie z dnia 27 sierpnia 2019 r., II SA/Ol 510/19, wszystkie powoływane orzeczenia dostępne na www.orzeczenia.nsa.gov.pl).

Szersze wywody dotyczące odmienności zabudowy wielo-i jednorodzinnej, i eksponujące różnoraki jej charakter (zabudowa wielorodzinna niska, wysoka, jednorodzinna bliźniacza, w zabudowie szeregowej, wolnostojąca, itd.) zawarł WSA w Rzeszowie w wyroku z dnia 20 marca 2013 r., II SA/Rz 1197/12, wskazując w konkluzji, że odmienności te muszą być brane pod uwagę, przy ocenie spełnienia koniecznego warunku, jakim jest kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów. W wyroku tym Sąd zwrócił uwagę na ratio legis art. 61 u.p.z.p., jakim jest "ochrona ładu przestrzennego". Ma ona na celu powstrzymanie zabudowy nie dającej się pogodzić z zabudową już istniejącą na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, choć nie powinno to jednak doprowadzić do nadmiernego jej ograniczenia (Sąd wskazał tu na motywy wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 kwietnia 2007 r., II OSK 646/06 oraz z 4 lipca 2007 r., II OSK 997/06). Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej (por. wyrok NSA z 20 marca 2012 r., II OSK 10/11).

Innymi słowy nie wystarczy, że zamierzona inwestycja stanowić będzie kontynuację funkcji mieszkaniowej, ale także musi być kontynuacją "parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych", co wynika z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Sąd orzekający w niniejszej sprawie podziela wyżej zaprezentowany pogląd, wskazując, że takie rozumienie zasady "dobrego sąsiedztwa" dominuje w orzecznictwie (por. np. wyroki WSA w Gdańsku z dnia 13 lutego 2008 r., II SA/Gd 602/07 oraz z dnia 21 kwietnia 2010 r. II SA/Gd 447/09, wyrok NSA z dnia 21 czerwca 2011 r., II OSK 1095/10). W ostatnio wymienionym wyroku NSA stwierdził, że "nie jest obojętne z punktu widzenia planistycznego, czy zabudowa jednorodzinna na określonym obszarze będzie miała charakter zabudowy bliźniaczej, czy też będzie to zabudowa wolnostojąca. Kwestia ta nie jest bez znaczenia nie tylko z punktu widzenia koncepcji planistycznej dla określonego terenu, ale również z punktu widzenia zasady dobrego sąsiedztwa, do której odnosi się art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Sąd ten wyprowadził dalej wniosek, iż zabudowa domami mieszkaniowymi o niskiej intensywności zabudowy wprowadza określone wysokie standardy zamieszkiwania i ochrony przed wpływem nieruchomości sąsiednich.

Ze sporządzonej w toku postępowania przed organem I instancji analizy urbanistycznej wynika jednoznacznie, że projektowana inwestycja zlokalizowana jest w obszarze zabudowy mieszkaniowej wyłącznie jednorodzinnej. Błędnie przyjmując, że planowana zabudowa ma taki właśnie charakter, organy nie przeprowadziły właściwej oceny zachowania zasady "dobrego sąsiedztwa", z uwzględnieniem różnic i odmienności zabudowy wielorodzinnej i jednorodzinnej.

Sąd wskazuje, że w orzecznictwie nie ma jednolitego stanowiska co do dopuszczalności zabudowy wielorodzinnej w obszarze zabudowy jednorodzinnej. Pogląd o braku takiej możliwości wyraził m. in. WSA w Krakowie w wyroku WSA w Krakowie z 13 kwietnia 2010 r., II SA/Kr 277/10, stwierdzając, że nie można uznać, że budynek zabudowy wielomieszkaniowej (wielorodzinnej), stanowi kontynuację funkcji zabudowy jednomieszkaniowej (podobnie WSA w Rzeszowie w powołanym wyroku z dnia 20 marca 2013 r., II SA/Rz 1197/12). Nieco łagodniejsze stanowisko zajął NSA w wyroku z dnia 23 stycznia 2015 r., II OSK 1511/13, wskazując, że w przypadku gdy projektowana inwestycja zlokalizowana jest w obszarze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, "dla dopuszczenia zabudowy wielorodzinnej niezbędne jest wykazanie, że mimo takiego rozwiązania zachowana będzie harmonia w ładzie przestrzennym oraz uwzględnione zostały wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne".

W rozpoznawanej spawie nie zostało to wykazane, a to oznacza, że zaskarżona decyzja wydana została bez uwzględnienia wszystkich okoliczności sprawy, z naruszeniem art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a. poprzez dokonanie niepełnej, oceny dowodów.

Z tych przyczyn Sąd uchylił zaskarżoną decyzję w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) P.p.s.a. w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oraz art. 2 pkt 1 u.p.z.p.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 P.p.s.a.