Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 1072/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2018-03-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 2 pkt 1, art. 6 ust. 2 pkt 2 , art. 61 ust. 1 pkt 1,
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.
article: § 3 ust. 2, § 7 ust. 1, § 7 ust. 3, § 7 ust. 4, § 9 ust. 2
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Edyta Podrazik Sędziowie Sędzia WSA Tomasz Świstak Asesor WSA Jan Szuma (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Edyta Rurarz - Kwietniewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 marca 2018 r. sprawy ze skargi L. Sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] roku nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego kwotę [...]zł ([...] złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] września 2017 r., [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze (zwane dalej "Kolegium"), po rozpatrzeniu odwołania L. sp. k. w [...], utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] 2016 r., [...] ([...]) o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie i nadbudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działkach [...] i [...], ark. [...], obręb [...] w [...] przy ul. [...].

Powyższe rozstrzygnięcia wydano w następujących okolicznościach.

Wnioskiem z dnia 5 lutego 2016 r. A. J. wystąpiła o ustalenie warunków zabudowy dla opisanej wyżej inwestycji (k. 1 akt administracyjnych organu pierwszej instancji).

Dnia [...] r. przygotowano dla inwestycji analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. W analizie tej określono ustalenia przestrzenne okolicznej zabudowy. Ustalono między innymi, że budynki mieszkalne wielorodzinne w sąsiedztwie posiadają maksymalnie 5 kondygnacji naziemnych. Wysokość budynków wynosi około 8 m do 16 m (k. 30 akt administracyjnych organu pierwszej instancji).

Decyzją z dnia [...] 2016 r., [...] ([...]) ustalono warunki zabudowy dla projektowanej inwestycji (k. 58 akt administracyjnych organu pierwszej instancji). Ustalono, że linia zabudowy pozostanie bez zmian w stosunku do dotychczasowej, wielkość powierzchni zabudowy określona zostanie parametrem do 17 m2, szerokość elewacji frontowej nie zmieni się, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wynieść ma maksymalnie 11 m, wreszcie dach określono jako stromy o spadku połaci dachowych od 30° do 60°.

Odwołanie od decyzji złożyła [...] S. (k. 69 akt administracyjnych organu drugiej instancji). Jej nieruchomość następnie została zbyta na rzecz L. sp. k., która złożone odwołanie poparła (k. 29 akt administracyjnych organu drugiej instancji).

Decyzją z dnia [...] września 2017 r., [...] Kolegium, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., utrzymało decyzję Prezydenta w mocy.

W motywach rozstrzygnięcia organ odwoławczy wyjaśnił, że postępowanie zostało przeprowadzone przez Prezydenta zgodnie z prawem. Organ miał obowiązek zbadać spełnienie wszystkich przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 2017 r,, poz. 1073 ze zm., dalej "u.p.z.p."). W części graficznej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania, załączonej do akt sprawy (k. 30-38 akt administracyjnych organu pierwszej instancji), obszar analizowany wyznaczony został zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, dalej "r.s.u.w."). Kolegium zauważyło, że obszar analizowany obejmuje działki, na których istnieją różne formy zabudowy o charakterze mieszkaniowym i usługowym. Istotne jest jednak to, że akta sprawy zawierają analizę urbanistyczną, w której wykazano, że w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa, która pozwalała ustalić warunki zabudowy dla tego zamierzenia, nadto zamierzenie dotyczy wyłącznie rozbudowy istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Kolegium dodało też, że w aktach sprawy znajdują się także "wyniki analizy urbanistycznej", które potwierdziły możliwość zrealizowania zamierzenia. Organ zaznaczył, że samo ustalenie średnich parametrów istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym nie powoduje, że nie można ustalić parametrów dla nowej zabudowy w wysokości innej niż to wynika z matematycznego wyliczenia średnich parametrów; dotyczy to także szerokości elewacji frontowej czy też wskaźnika zabudowy.

Kolegium wyjaśniło dalej, że opowiada się za poglądem, iż rygorystyczne podejście do kwestii zachowania ładu przestrzennego przeczy intencji ustawodawcy, który kładzie duży nacisk na konstytucyjne prawo własności i związaną z tym swobodę zagospodarowania terenu. Ratio legis regulacji zawartej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest ochrona ładu przestrzennego - a nie drastyczne ograniczenie możliwości zabudowy tam, gdzie nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Przenosząc powyższe na grunt sprawy organ odwoławczy zaznaczył, że zgodnie z treścią wniosku wnioskodawczyni zamierza zrealizować rozbudowę istniejącego budynku mieszkalnego. Odwołanie złożyła [...] S. [...] "[...]", które następnie po sprzedaży sąsiedniej nieruchomości zostało potwierdzone przez spółkę L. . Zdaniem organu zasadność odwołania może być badana więc jedynie przez pryzmat możliwości oddziaływania planowanego zamierzenia na potencjalne ograniczenie możliwości zagospodarowania sąsiednich działek skarżącej. Kolegium takiej możliwości ograniczenia nie stwierdziło. W szczególności odwołujący się nie przedstawili żadnego dowodu na to, że samo postępowanie Prezydenta jak i rozstrzygnięcie zostało wydane z naruszeniem prawa.

W końcowej części uzasadnienia decyzji Kolegium podkreśliło, że nie było podstaw do odmowy ustalenia warunków zabudowy dla planowanego zamierzenia. Tylko bowiem jego sprzeczność z zastanym ładem przestrzennym mogłaby stanowić podstawę negatywnej decyzji. W sytuacji gdy zamierzenie dotyczy rozbudowy istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, to taka sprzeczność nie występuje. Działki skarżącej spółki przylegają do terenu objętego postępowaniem, są to tereny już wykorzystywane pod działalność handlową i takiego oddziaływania zabudowy jednorodzinnej na zabudowę usługową stwierdzić się w tej sprawie nie da.

W skardze L. sp.k. zarzuciła naruszenie art. 7, 77 § 1 i art. 107 § 3 K.p.a., art. 6 ust. 2 pkt 2 oraz 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Wniosła następnie o uchylenie decyzji obu instancji oraz zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi L. sp.k. wyjaśniła, że legitymuje się prawem użytkowania wieczystego do nieruchomości sąsiedniej. Przez to jej prawa i interesy są zagrożone. Skarżąca przedstawiła szeroko regulacje prawne dotyczące zasad ustalania warunków zabudowy. Wywiodła z nich (powołując się na orzecznictwo), że treść załączonej do decyzji analizy urbanistycznej powinna odzwierciedlać czytelnie jej efekty. Zebrane informacje mają potwierdzać, że organy nie działały dowolnie, lecz w granicach prawa, a ponadto stanowią istotny element wyjaśniający i uzasadniający podstawowe motywy rozstrzygnięcia, nie tylko dla stron postępowania, ale również dla kontroli instancyjnej i sądowej.

Zdaniem L. sp.k. podczas lektury uzasadnienia zaskarżonej decyzji trudno prześledzić tok rozumowania organu i uznać analizę urbanistyczną za prawidłową. Ta ostatnia nie wykazuje, że planowana inwestycja spełnia zasadę dobrego sąsiedztwa. Celem art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest zagwarantowanie ładu przestrzennego zdefiniowanego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p. jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. W każdym indywidualnym przypadku należy widzieć obszar analizowany jako urbanistyczną całość. Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru), natomiast w dalszej kolejności architektonicznym (ukształtowanie obiektów). L. sp.k. podkreśliła, że wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Po realizacji planowanej inwestycji ukształtowanie przestrzeni na omawianym terenie nie będzie tworzyć harmonijnej całości, bowiem nie komponuje się ona z zastanym ładem przestrzennym, a nadto będzie stwarzała spore utrudnienia i uciążliwości dla okolicznych właścicieli nieruchomości.

Skarżąca stwierdziła, że Prezydent wydając zaskarżoną decyzję naruszył jej chroniony prawem interes. Uchybiono zatem art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., bowiem prawo własności (użytkowania wieczystego) jest chronione zarówno przez Konstytucję RP, jak również przepisy prawa cywilnego. Organ zignorował treść pkt 2, traktującego o ochronie własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych. Inwestycja zdaniem L. sp.k. godzi w zastany ład architektoniczny naruszając w ten sposób interesy prawne właścicieli (użytkowników wieczystych) nieruchomości znajdujących się w sąsiedztwie. Co prawda, w sentencji zaskarżonej decyzji wskazano, że inwestycja nie będzie powodować uciążliwości na terenach przyległych do niej, jednak w żaden sposób tego nie wykazano. Natomiast organ odwoławczy zaaprobował niewłaściwe działania organu pierwszej instancji, nie zauważając naruszenia prawa i stwierdzając, że zostały spełnione wszelkie przesłanki przewidziane dla ustalenia warunków zabudowy.

Uzasadniając zarzut naruszenia art. 7 K.p.a. L. sp.k. wskazała, że istotą każdego postępowania administracyjnego jest ustalenie rzeczywistego stanu faktycznego w sprawie, zebrania całego materiału dowodowego zgodnie z art. 7, 77 § 1 K.p.a., co oznacza, że organ administracji publicznej powinien z własnej inicjatywy gromadzić dowody, które jego zdaniem będą konieczne dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy.

W ocenie L. sp.k. również w uzasadnieniu nie rozwinięto wątku ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich, które zamieszkują okolicę wokół planowanej inwestycji. Lakonicznie stwierdzono w punkcie V decyzji (poza zacytowaniem art. 63 u.p.z.p.), że decyzja nie uniemożliwia ani w istotny sposób nie ogranicza korzystania z nieruchomości lub jej części oraz, że nie powoduje zmiany wartości nieruchomości. Z tym twierdzeniem skarżąca się nie zgodziła. Rozbudowa i nadbudowa istniejącej zabudowy ograniczy widoczność nieruchomości należącej do L. sp. k. i utrudni ewentualną realizację inwestycji na tym gruncie oraz obniży jego wartość.

Końcowo L. sp. k. stwierdziła, że Prezydent naruszył także art. 107 § 3 K.p.a. Uzasadnienie jego decyzji ograniczyło się do streszczenia stanu faktycznego, zacytowania przepisów oraz do stwierdzenia, że warunki do wydania decyzji zostały spełnione, a planowana zabudowa nie wpłynie negatywnie na ład przestrzenny.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie. Odnosząc się do zarzutów skargi przedstawiło istotne w sprawie regulacje prawne z u.p.z.p. oraz r.s.u.w. i zaznaczyło, że nie zostały one naruszone. Wskazało, że w części graficznej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania (k. 30-38 akt administracyjnych organu pierwszej instancji) obszar analizowany wyznaczony został zgodnie z § 3 ust. 2 r.s.u.w. Obejmuje on działki, na których istnieją różne formy zabudowy o charakterze mieszkaniowym i usługowym.

Zdaniem Kolegium ważne jest także to, że analiza wykazała, iż okoliczna zabudowa pozwala ustalić warunki zabudowy dla zamierzenia inwestorki. Organ zaznaczył też, że zamierzenie dotyczy wyłącznie rozbudowy istniejącego budynku mieszkalnego. W aktach sprawy znajdują się także "wyniki analizy urbanistycznej", które potwierdziły możliwość zrealizowania inwestycji.

W odpowiedzi na skargę wyjaśniono także, że samo ustalenie średnich parametrów istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym nie powoduje, że można ustalić parametrów dla nowej zabudowy innej w wysokości niż to co wynika z matematycznego wyliczenia średnich parametrów; dotyczy to także szerokości elewacji frontowej czy też wskaźnika zabudowy.

Odnosząc się do kwestii naruszenia interesów L. sp. k. Kolegium zaznaczyło, że skarżąca nie przedstawiła żadnego dowodu na to, że w trakcie postępowania oraz poprzez rozstrzygnięcie naruszono prawo.

Kolegium przypomniało, że to wnioskodawca decyduje treści wniosku, w tym o wielkości terenu, który jest niezbędny do realizacji tego przedsięwzięcia. Rozważane zamierzenie dotyczy wyłącznie rozbudowy istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Trudno mówić o naruszeniu zasady "dobrego sąsiedztwa", skoro zamierzenie dotyczy budynku już zrealizowanego, który ma zostać rozbudowany, przy niewielkim zwiększeniu istniejącej powierzchni zabudowy. Z kolei istniejący budynek handlowy znajdujący się na działce nabytej przez skarżącą spółkę jest zlokalizowany tak, że żadne ze ścian pawilonu skarżącej nie przylega do granicy działek inwestorki, na której wnioskodawczym zamierza rozbudować swój budynek, a rozbudowa nie jest planowana w stronę działek skarżącej spółki.

Zdaniem Kolegium nieprzekonujące są argumenty skarżącej spółki, że rozbudowa istniejącego budynku w kształcie zgłoszonym we wniosku może w jakikolwiek sposób ograniczyć zamiary inwestycyjne spółki. Nie zostało to w żadnej mierze wykazane. Takie zamierzenia spółki nie zostały pokazane.

Według organu nietrafny jest także zarzut o potencjalnej obniżce wartości działki skarżącej spółki, gdyż zagadnienia te nie są w ogóle badane w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy.

W ocenie Kolegium trudno przyjąć, że rozbudowa budynku mieszkalnego o 1,6 m w stronę ulicy Kościelnej i podwyższenie jej do dwóch kondygnacji jest w stanie ograniczyć widoczność nieruchomości skarżącej spółki. Nie wiadomo też, jaki przepis u.p.z.p. miałby tą sferę regulować. Kwestia zacieniania jest określona i badana, ale dopiero na etapie ubiegania się o pozwolenie na budowę.

Skargę na decyzję Kolegium złożyła [...].o. sp. k. ponawiając zarzuty odwołania i jednocześnie wnosząc o uchylenie decyzji obu instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania. Również w uzasadnieniu skargi przedstawiono argumentację w znacznej mierze pokrywającą się z motywami odwołania.

W piśmie z dnia [...] r. stanowisko w sprawie przedstawiła także inwestorka – A. J. (k. 44 akt sądowych). Wskazała, że nie widzi podstaw do podejmowanych przez L. sp. k. działań odwoławczych. Poddała pod wątpliwość także argumenty spółki dotyczące wpływu jej inwestycji na nieruchomość skarżącej, która usytuowana jest przy ul. [...]. A. J. dodała, że nikt z właścicieli sąsiednich działek nie wniósł skargi, tylko spółka S. złożyła odwołanie. Inwestorka wyjaśniła nadto, że działka inwestycyjna jest w posiadaniu jej rodziny od 1967 roku, a ona mieszka przy ulicy [...] prawie 40 lat. L. sp. k. zakupiła działkę przy ulicy [...] (nie przy ul. [...]) około 2016 roku. Dla A. J. nie jest zrozumiałym jakie zagrożenia widzi skarżąca dla korzystania z praw użytkowania swojej nieruchomości po podwyższeniu jej budynku. W ocenie uczestniczki, to raczej [...] L. spowoduje negatywne skutki w postaci zwiększonego ruchu samochodowego, większej emisji spalin, hałasu agregatów chłodniczych. Doprowadzi to tym samym utraty wartości nieruchomości A. J. z uwagi na uciążliwe skutki sąsiedztwa dużego dyskontu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie, jednakże nie wszystkie zarzuty i przedstawione na ich poparcie argumenty okazały się trafne. Powodem uchylenia decyzji Kolegium było naruszenie przepisów dotyczących postępowania wyjaśniającego w zakresie określenia jednego z parametrów projektowanej rozbudowy i nadbudowy budynku mieszkalnego, to jest parametru jego wysokości.

Zgodnie z § 7 ust. 1 r.s.u.w. w decyzji o warunkach zabudowy wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej i jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy działek sąsiednich. Z kolei § 7 ust. 3 r.s.u.w. stanowi, że jeżeli wysokość ta, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje jej średnią wielkość występująca na obszarze analizowanym.

Podkreślenia w tym miejscu wymaga, że inwestycja obejmuje nie budowę całego nowego budynku, ale tylko rozbudowę i nadbudowę budynku istniejącego. Taki charakter zamierzenia ma znaczenie z punktu widzenia ogólnej oceny dopuszczanej funkcji, intensywności i wysokości zabudowy, ewentualnie nachylenia dachu. Funkcja zabudowy zasadniczo w przypadku rozważanej inwestycji nie ulega zmianie, zwiększa się natomiast wskaźnik powierzchni zabudowy oraz parametr wysokości. Zatem przede wszystkim na prawidłowym ustaleniu kontynuacji tych właśnie dwóch elementów należało się skoncentrować.

W ocenie Sądu w toku analizy akt administracyjnych nie można nie dostrzec, że postępowanie wyjaśniające dotyczące ustalenia parametru wysokości zabudowy zostało przeprowadzone zbyt pobieżnie. Zebrane w tym zakresie (w analizie urbanistycznej) dane o okolicznej zabudowie są na tyle ubogie, że weryfikacja prawidłowości określenia omawianego parametru uchyla się wręcz spod kontroli Sądu.

Zaznaczyć należy, że przywołany wyżej § 7 ust. 1 r.s.u.w. w sposób jednoznaczny wskazuje wyjściowy sposób określania wysokości nowej zabudowy – ustala się ją przez przedłużenie krawędzi elewacji frontowej, gzymsu lub attyki na działkach sąsiednich. Dopiero ustalenie, że krawędzie te na działkach sąsiednich są różnych wysokości (tworzą uskok) upoważnia do przyjęcia za podstawę średniej wysokości zabudowy na obszarze analizowanym ( 7 ust. 3 r.s.u.w.).

W analizie urbanistycznej znajdującej się na k. 30-33 akt administracyjnych organu pierwszej instancji nie można odnaleźć niemalże żadnych danych dotyczących wysokości zabudowy na działkach sąsiednich, ani nawet danych o wysokości zabudowy na obszarze analizowanym na potrzeby obliczenia średniej. Co więcej, dane jakie zebrano a takich są ze sobą niezgodne:

- Tabela na stronie 1 analizy (k. 30 akt administracyjnych organu pierwszej instancji) zawiera dane o okolicznej zabudowie, ale tylko w zakresie szerokości elewacji frontowej oraz o wskaźniku powierzchni zabudowy. Co do "wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu i attyki" urbanista stwierdził jedynie, że "budynki mieszkalne wielorodzinne posiadają maksymalnie 5 kondygnacji nadziemnych. Wysokość budynków wynosi od ok. 8 m do 16 m".

- Z kolei we "Wskazaniach do ustalenia warunków zabudowy", sporządzonych jako odrębny dokument znajdujący się w aktach na k. 33 akt administracyjnych organu pierwszej instancji zaznaczono, że "wysokość zabudowy: maksymalna wysokość 11 m". Uzasadniając ten parametr urbanista wskazał tym razem, że "budynki mieszkalne wielorodzinne posiadają maksymalnie 5 kondygnacji nadziemnych. Wysokość budynków wynosi od ok. 8 m do 14 m".

- W uzasadnieniu decyzji Prezydenta, w której maksymalną wysokość zabudowy określono na poziomie 11 m, znalazło się tożsame wyjaśnienie: "budynki mieszkalne wielorodzinne posiadają maksymalnie 5 kondygnacji nadziemnych. Wysokość budynków wynosi od ok. 8 m do 14 m"

- W samych natomiast wynikach analizy, w ich ostatecznej wersji stanowiącej załącznik do decyzji i jej integralną część (k. 66 akt administracyjnych organu pierwszej instancji), wskazano znowu, że "Na działkach sąsiednich budynki mieszkalne wielorodzinne posiadają maksymalnie 5 kondygnacji nadziemnych. Wysokość budynków wynosi od ok. 8 m do 16 m". Co więcej, zaznaczono, że "wnioskowany budynek ma posiadać 3 kondygnacje i maksymalną wysokość 10,85 m. Wysokość budynku można wyznaczyć na podstawie § 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania".

Powyższe dane – jak już wskazano – są niepełne i uniemożliwiają merytoryczną ocenę zaskarżonej decyzji.

Po pierwsze zaznaczyć należy, że w żadnym dokumencie w aktach nie odnotowano jaka jest wysokość zabudowy na działkach sąsiednich w stosunku do nieruchomości A. J. (działek [...] i [...]) i czy pomiędzy tą zabudową występuje uskok w zakresie wysokości. Jest to o tyle istotne, że li tylko z pobieżnej analizy mapy, która posłużyła jako podstawa ustaleń dla analizy urbanistycznej (k. 51 akt administracyjnych organu pierwszej instancji) wynika, że na działkach sąsiednich [...], [...] i [...] na północ od nieruchomości inwestorki oraz działkach sąsiednich [...] i [...] na południe od niej znajduje się zabudowa mieszkaniowa, która tworzy elementy pierzei ulicy [...]. Wszystko to prowadzi do wniosku, że na działkach sąsiednich występuje zabudowa, która może stanowić punkt wyjścia dla ustaleń wysokości projektowanej zabudowy zgodnie z § 7 ust. 1 r.s.u.w. Urbanista nie zebrał jednak żadnych danych wysokościowych tej zabudowy, a następnie tego braku nie dostrzegły organy. Innymi słowy, urbanista pominął przy określaniu parametru wysokości zabudowy wyjściową zasadę ustalania wysokości projektowanej zabudowy jako kontynuacji górnej jej krawędzi od strony frontu działek. Co więcej, w analizie nie zebrano żadnych danych o wysokości zabudowy na obszarze analizowanym, tak aby można było chociażby wyprowadzić jej średnią zgodnie z § 7 ust. 3 r.s.u.w.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że dane o wysokości okolicznej zabudowy (na działkach sąsiednich wzdłuż ulicy, czy chociażby średnio na obszarze analizowanym) nie pozwalają na weryfikację rozumowania urbanisty (w konsekwencji także organu), co do motywów, którymi kierował się ustalając warunki zabudowy w oparciu o poszczególne ustępy § 7 r.s.u.w. Dezorientację, jeśli chodzi o sposób ustalenia wysokości projektowanej zabudowy w rozważanej sprawie pogłębia dodatkowo fakt, że w dołączonych do decyzji wynikach analizy urbanistycznej wskazuje się, że "Wysokość budynku można wyznaczyć na podstawie § 7 ust. 1 rozporządzenia" [...]", gdy tymczasem wysokości budynków sąsiednich nie podano.

Sąd w tym miejscu podkreśla, że bierze oczywiście pod uwagę, że zgodnie z § 7 ust. 4 r.s.u.w. "dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy". Zaznacza jednak, że stosowanie tej ostatniej regulacji nie może być arbitralne, nieuzasadnione i nie poparte jakimikolwiek rzetelnie zebranymi danymi źródłowymi. W szczególności urbanista odstępując od stosowania zasad wynikających z wcześniej przywołanych § 7 ust. 1 i 3 r.s.u.w. powinien wskazać, jakimi danymi dysponuje i dlaczego zdecydował się określić charakterystykę zabudowy właśnie na podstawie § 7 ust. 4 r.s.u.w.

Po drugie, w ocenie Sądu rzetelność ustaleń dotyczących wysokości zabudowy dyskwalifikuje fakt, że pomiędzy danymi wyjściowymi, jakie w aktach odnotowano, są różnice: raz podaje się, że zabudowa na obszarze analizowanym ma od 8 do 16 m, a innym razem, że od 8 do 14 m. Niezgodność ta dotyczy także samej decyzji, gdzie w uzasadnieniu mowa jest o zabudowie do 14 m, a w wynikach analizy stanowiących jej integralną część (zob. § 9 ust. 2 r.s.u.w.) o wysokości na poziomie 16 m.

Uznając, że do ustalenia parametru wysokości budynku doszło na podstawie niewystarczająco zebranego materiału dowodowego, a co do danych wyjściowych istnieją wątpliwości, Sąd uznał za konieczne uchylenie zaskarżonej decyzji Kolegium. W ocenie Sądu wyeliminowanie z obrotu decyzji drugiej instancji jest w okolicznościach sprawy w zupełności wystarczające w celu usunięcia naruszeń (w pozostałym zakresie zaskarżona decyzja nie narusza prawa – na ten temat zob. niżej), a przy tym nie spowoduje niepotrzebnego przedłużania postępowania.

Otrzymawszy akta sprawy Kolegium powinno na podstawie art. 136 § 1 K.p.a. zlecić Prezydentowi uzupełniające postępowanie dowodowe, w ramach którego ten ostatni organ obowiązany będzie pozyskać od urbanisty stosowne wyjaśnienie, dotyczące tego na podstawie jakich danych źródłowych (poprzez wskazanie tych danych) ustalił wysokość projektowanej nadbudowy budynku A. J. na poziomie 11 m. Dodatkowo urbanista powinien uzasadnić, czy ustalał wysokość zabudowy na postawie § 7 ust. 1 i 3 r.s.u.w., względnie § 7 ust. 4 r.s.u.w. oraz jakie racje przemawiały za przyjęciem tego parametru w wynikach analizy.

Uzupełniająco Sąd wyjaśnia, że powyższe uwagi dotyczące sposobu ustalenia wysokości zabudowy odnoszą się tylko i wyłącznie płaszczyzny dowodowej. Sąd podkreśla też, że żadne z przedstawionych w niniejszym uzasadnieniu wypowiedzi nie powinny być odczytane jako najmniejsza choćby sugestia takiego czy innego ustalenia omawianego parametru zabudowy. O prawidłowości określenia wysokości projektowanej zabudowy na poziomie do 11 m orzeknie samodzielnie Kolegium ponownie rozpoznając sprawę, przy czym uczyni to po uzyskaniu niezbędnego wyjaśnienia urbanisty (o czym wyżej),

Sąd nie ma natomiast żadnych zastrzeżeń co do pozostałych treści zawartych w decyzji Prezydenta z dnia [...] 2016 r. o warunkach zabudowy (utrzymanej w mocy przez Kolegium). Jak już sygnalizowano, inwestycja A. J. obejmuje jednie rozbudowę i nadbudowę budynku mieszkalnego. Zmianie ulegnie więc (poza wysokością) powierzchnia zabudowy. Dokładny obraz inwestycji przedstawiony został na rysunkach technicznych na k. 6 akt administracyjnych organu pierwszej instancji. Według przedstawionych tam danych powierzchnia zabudowy wzrośnie o 17,2 m. W wynikach analizy załączonych do decyzji wyjaśniono, że na skutek rozbudowy powierzchnia zabudowana wyniesie 166,1 m2 na terenie inwestycji (działki [...] i [...]) o powierzchni 330 m2. Oznacza to, że wskaźnik powierzchni zabudowy wyniesie 50,3 % na obszarze, gdzie średnia wynosi 40,41 %. Pomimo takiej intensywności zabudowy urbanista wyraźnie stwierdził, że mieści się to w parametrach zabudowy mieszkalnej sąsiedniej i nie wpłynie negatywnie na ład przestrzenny.

W ocenie Sądu wskaźnik powierzchni zabudowy ustalono prawidłowo, jak i należycie go umotywowano. Urbanista określił w tym zakresie charakterystykę obszaru analizowanego, a na jej bazie wyprowadził wniosek, że wskaźnik na poziomie przekraczającym średnią może być dopuszczony, tym bardziej, że mieści się w parametrach zabudowy mieszkalnej sąsiedniej. Sąd akceptuje tak przedstawioną argumentację, gdyż z materiału dowodowego jednoznacznie wynika, że chociażby na nieruchomościach [...] [...] i [...] wskaźnik powierzchni zabudowy jest wyższy aniżeli 50 %. Zabudowa o wyższej intensywności występuje więc na obszarze analizowanym.

Gdy chodzi o geometrię dachu, to Sąd również nie znajduje podstaw, aby podważyć wskazania urbanisty (w i konsekwencji decyzji). Co prawda parametr ten nie jest obszernie uzasadniony, lecz należy pamiętać, że geometria dachu ma być jedynie "odpowiednia" ustalona do dachów zabudowy zastanej w okolicy. W wynikach analizy znajduje się wyjaśnienie dotyczące charakterystyki zabudowy i w tym zakresie jest ono zdaniem Sądu wystarczające.

Mając to wszystko na uwadze Sąd doszedł do przekonania, że doszło do naruszenia art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 K.p.a. w zakresie dotyczącym postępowania wyjaśniającego co do zidentyfikowania zabudowy stanowiącej odniesienie dla określenia wysokości projektowanego zamierzenia.

Wymienione wyżej przepisy nie zostały natomiast naruszone w sposób, jaki opisuje to L. sp. k. Sąd nie zgadza się ze skarżącą, że inwestycja rodzi obawy o naruszenie jej chronionych prawem interesów. Czytając odwołanie i skargę trudno doszukać się, jakimi w istocie motywami kieruje się L. sp. k. kwestionując inwestycję A. J., tym bardziej, że skarżąca spółka posiada na swojej działce znacznie większy obiekt i to nie mieszkaniowy, a usługowy. Rzeczywiste intencje skarżącej zdaje się zdradzać jedynie fragment, w którym ta zwraca uwagę na fakt, iż projektowana nadbudowa i rozbudowa ograniczą widoczność nieruchomości L. sp. k. z ul. [...] i doprowadzi do spadku jej wartości.

Odnosząc się do powyższego Sąd wskazuje – nie deprecjonując określonych racji gospodarczych i ekonomicznych podnoszonych przez skarżącą – że te jednak nie mogą być podstawą odmowy ustalenia warunków zabudowy. Art. 56 u.p.z.p., który ma zastosowanie do warunków zabudowy na podstawie art. 64 ust. 1 u.p.z.p. stanowi jednoznacznie, że "nie można odmówić ustalenia [warunków zabudowy], jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Przepis art. 1 ust. 2 nie może stanowić wyłącznej podstawy odmowy ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego". Skoro więc nie można zidentyfikować żadnego przepisu administracyjnego prawa materialnego, który ograniczałby możliwość ustalenia warunków zabudowy na działkach [...] i [...] ze względu na ochronię osób trzecich (nie przedstawia go także L. sp. k.), to oznacza, że Prezydent nie mógł z tego powodu wydać decyzji odmownej.

Z opisanych powodów Sąd nie uznał też zasadności zarzutu naruszenia art. 6 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Przepisy te stanowią o prawie do "ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych", co następuje między innymi w procesie ustalania warunków zabudowy. Pamiętać trzeba, że art. 6 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p. ma charakter blankietowy o tyle, że odnosi się on do ochrony "interesu prawnego", a więc interesu urzeczywistniającego się ze względu na treść przepisów prawa. Jak wskazano wyżej, Sąd nie doszukał się żadnego naruszenia prawa, które dotyczyłoby relacji pomiędzy zabudową na działkach [...] i [...], a nieruchomością L. sp. k. Tym samym nie można mówić o naruszeniu "interesu prawnego" tej ostatniej.

Mając to wszystko na uwadze Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm., dalej "P.p.s.a.") uchylił zaskarżoną decyzję.

O kosztach postepowania orzeczono natomiast na podstawie art. 200 i 205 § 1 P.p.s.a., a na zasądzone koszty złożyły się: kwota wpisu sądowego w wysokości 500 zł (k. 2 akt sądowych), wynagrodzenie radcy prawnego w wysokości 480 zł ustalone na podstawie § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 1804 ze zm.), a nadto także należna opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł – za k. 12 akt sądowych).