Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 523/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2019-09-26 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1, art. 52 us. 2 pkt 1
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art. 77 par. 1 , art. 7
journal: Dz.U. 2018 poz 2096
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder Sędziowie Sędzia NSA Stefan Kłosowski, Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Alicja Poznańska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 26 września 2019 r. sprawy ze skargi D. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] roku, nr [...], Wójt Gminy K. odmówił ustalenia na rzecz D. R., dalej jako "skarżący", warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr [...], położonej w obrębie K., gmina K..

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że lokalizacja planowanej inwestycji nie spełnia wymagań wynikających z art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r.

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r. poz. 1945 – j.t. ze zm.), dalej jako "u.p.z.p.", wobec braku występowania zabudowy o tej samej funkcji

i cechach na działkach sąsiednich, dostępnych z tej samej drogi publicznej, pozwalającej na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, linii zabudowy i szerokości elewacji frontowej.

D. R. złożył odwołanie od powyższej decyzji, zarzucając jej:

1. błąd w ustaleniach faktycznych, przejawiający się w:

a) ustaleniu, iż w analizowanym obszarze znajduje się jedna zabudowa zagrodowa, teren lasów, wód oraz tereny rolne, podczas gdy w analizowanym obszarze znajdują się budynki mieszkalne jednorodzinne, zlokalizowane na działkach nr [...] oraz

b) ustaleniu, że powiększenie obszaru analizowanego w stosunku do wyznaczonego, ze względu na charakter zagospodarowania terenów przyległych jest nieuzasadnione i przeczyłoby zasadzie "dobrego sąsiedztwa", podczas gdy powiększenie obszaru analizowanego w stosunku do minimalnego znajduje swoje uzasadnienie wobec charakteru zagospodarowania terenów przyległych,

c) ustaleniu, iż w wyznaczonym obszarze brak jest terenów zabudowy o funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej, podczas gdy na analizowanym obszarze znajdują się budynki mieszkalne jednorodzinne, zlokalizowane na działkach nr [...] oraz [...],

d) ustaleniu, iż wnioskowana zabudowa winna być lokalizowana jako część zespołu zabudowy, podczas gdy brak jest takiego obowiązku w sytuacji lokalizowania poza terenami miejskimi,

e) ustaleniu, iż w obszarze analizowanym, przy wymienionej drodze gminnej brak co najmniej jednej działki, dostępnej z tej samej drogi publicznej, zabudowanej

w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy

w zakresie kontynuacji linii zabudowy, podczas gdy w obszarze analizowanym istnieje działka nr [...], dostępna z tej samej drogi publicznej i zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji linii zabudowy,

2. obrazę przepisów prawa materialnego, tj.

a) art. 61 ust. 1 u.p.z.p., poprzez jego błędną wykładnię i niesłuszne przyjęcie, że na działkach sąsiednich brak jest zabudowy o tych samych cechach i funkcji, podczas gdy kontynuacja funkcji zabudowy nie oznacza tożsamości funkcji, lecz umożliwia uzupełnienie funkcji istniejącej o zagospodarowanie nie wchodzące z nią w kolizję,

b) § 3 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r.

w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy

i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), dalej jako "rozporządzenie", poprzez jego błędną wykładnię i niesłuszne przyjęcie, iż w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, obszar analizowany wyznacza się jako trzykrotną szerokość frontu działki wokół działki objętej wnioskiem, podczas gdy z ww. przepisu wprost wynika, iż granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem,

3. norm postępowania, mających istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 6,7,8 oraz 77 § 1 k.p.a., poprzez dopuszczenie się naruszenia przepisów prawa materialnego, a także ww. błędów w ustaleniach faktycznych oraz sformułowanie zaskarżonej decyzji, w tym przede wszystkim jej uzasadnienia w sposób niezgodny

z zasadami.

Decyzją z dnia [...] r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze

w S. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu decyzji organ II instancji przytoczył treść przepisów art. 59 ust. 1 zdanie pierwsze oraz art. 61 ust. 1 u.p.z.p. i wyjaśnił, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy

i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów – § 3 ust. 1 rozporządzenia. Obszar analizy nigdy nie może być zatem mniejszy niż 50 metrów, przy czym odległość ta musi być zachowana z każdej strony terenu zainwestowania i to niezależnie, czy w skład tak wyznaczonego obszaru wchodzą działki gruntu dostępne z innych dróg w tym dróg publicznych.

Dalej, organ II instancji wskazał, że rozpoznając wniosek o warunki zabudowy organ na podstawie ww. przepisów ma zatem obowiązek ustalenia, czy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, pozostaje zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Oceny tych parametrów dokonuje urbanista na podstawie przeprowadzonej analizy sporządzonej na kopii właściwej mapy z znaczonym obszarem analizowanym wyznaczonym stosownie do § 3 rozporządzenia. W obszarze tym poszukuje się zabudowy, która swoją funkcją oraz parametrami spełnia kryteria zabudowy wnioskowanej przez inwestora, przy czym nie ulega wątpliwości, że za działkę sąsiednią uznać należy każdą działkę znajdująca się w wyznaczonym obszarze analizowanym.

Tymczasem, jak stwierdził organ II instancji, sporządzona na potrzeby niniejszego postępowania analiza wykazała, że w wyznaczonym obszarze analizowanym nie istnieje zabudowa o funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej wnioskowanej przez inwestora, a jedynie zabudowa o funkcji zagrodowej. Jak wynika ze sporządzonej analizy urbanistycznej w tym w szczególności załącznika graficznego w wyznaczonym obszarze analizowanym, istnieje tylko jedna działka, tj. nr [...] zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, jednakże o funkcji zabudowy zagrodowej (symbol RM). Taką samą funkcję posiadają inne działki gruntu znajdujące się poza wyznaczonym obszarem analizy za wyjątkiem zabudowy na działce nr [...]. Powyższy stan rzeczy wyklucza zatem istnienie kontynuacji funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Organ zauważył, że wbrew przeświadczeniu skarżącego zabudowa zagrodowa i zabudowa mieszkaniowa, w tym jednorodzinna, stanowią dwie różne rodzajowo zabudowy o innych funkcjach. Zabudowa mieszkaniowa realizuje cele bytowe, zabudowa zagrodowa dodatkowo cele gospodarcze związane z rzeczywistą, bądź deklarowaną działalnością rolniczą prowadzoną przez rolnika indywidualnego zamieszkującego na danej nieruchomości gruntowej, co potwierdza § 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 164, poz. 1589), który ustala zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i zabudowę zagrodową jako dwa odrębne rodzaje zabudowy.

Ustosunkowując się do zarzutów odwołania, Kolegium wskazało, że okoliczność, iż ustawodawca nie określił maksymalnych granic obszaru analizowanego wskazuje jedynie, iż w tym względzie pozostawił on organom administracji publicznej pewną swobodę do wyznaczania tych granic w ramach swoistego uznania administracyjnego. Nie oznacza to jednak, że ustalając granice tego obszaru organ może dowolnie kształtować jego przestrzeń w zależności od interesu inwestora i "rozciągać" go tak dalece, aby go zadowolić. Skoro zatem organ I instancji uznał, że brak jest przesłanek do objęcia analizą większych obszarów z punktu widzenia ładu urbanistycznego, trudno w tym wypadku czynić organowi zarzut naruszenia prawa wyznaczeniem obszaru analizowanego w minimalnych jego granicach. Z tych też względów sporządzoną analizę uznać należy za prawidłową. Podkreślić również należy, że działki gruntu

nr: [...] (zakreślone częściowo, obszarem analizy) posiadają zabudowę zagrodową za wyjątkiem działki nr [...]. Działka nr [...] stanowi wprawdzie grunt zabudowany i zurbanizowany jako teren mieszkaniowy oznaczony symbolem B

w ewidencji gruntów i budynków, nie mniej działka ta jest dostępna z innej drogi publicznej co teren zainwestowania i dlatego nie może zostać objęta obszarem analizy.

Pismem z dnia 26 kwietnia 2019 r. (uzupełnionym pismem z dnia 29 kwietnia 2019 r.) D. R. złożył skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, zarzucając jej naruszenie:

- art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a., poprzez przyjęcie, iż działka nr [...] nie może zostać objęta obszarem analizy ze względu na fakt, że jest dostępna z innej drogi publicznej co teren zainwestowania, podczas gdy ww. stanowisko jest sprzeczne z wykładnią przepisów prawa, dokonywaną przez sądy administracyjne w zakresie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.,

- art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a., poprzez przyjęcie, iż zabudowa na działce [...] nie pełni funkcji mieszkaniowej, podczas gdy znajduje się na niej budynek mieszkalny jednorodzinny,

- art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a., poprzez niepodjęcie wszelkich niezbędnych czynności zmierzających do dokładnego wyjaśnienia sprawy, a co za tym idzie błąd w ustaleniach faktycznych, iż w obszarze analizowanym znajduje się tylko jedna działka, tj. nr [...] zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, jednakże o funkcji zabudowy zagrodowej (symbol RM), podczas gdy na działce tej brak jest faktycznie zespołu budynków obejmujących wiejski dom mieszkalny i zabudowania gospodarskie, położonych w obrębie jednego podwórza (zabudowy zagrodowej),

- art. 8 k.p.a., art. 11 k.p.a., art. 107 § 3 k.p.a. oraz art. 127 § 3 k.p.a., poprzez zaniechanie odniesienia się do wszystkich zarzutów zawartych w odwołaniu skarżącego oraz zaniechanie pełnego uzasadnienia decyzji, a w konsekwencji uniemożliwienie pełnego ustosunkowania się skarżącego do decyzji organu,

- art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a., poprzez brak wszechstronnego i dogłębnego rozważenia wszystkich okoliczności faktycznych sprawy, a co za tym idzie odmówienie ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej zabudowy, podczas gdy z okoliczności faktycznych i prawnych sprawy wynika, iż istnieją podstawy wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji,

- § 3 ust. 2 rozporządzenia, poprzez jego błędne zastosowanie przejawiające się w nieprawidłowym oznaczeniu obszaru analizowanego, a w konsekwencji błędnym przeprowadzeniu analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunku, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje:

Na wstępie wyjaśnić należy, iż zgodnie z przepisem art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 2188 – j.t. ze zm.), kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów, wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 – j.t. ze zm.), dalej jako "p.p.s.a.", sprawowana jest przez sądy administracyjne w oparciu o kryterium zgodności z prawem. Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną.

Sądowa kontrola zgodności z prawem zaskarżonej decyzji nie dostarczyła podstaw do stwierdzenia, że akt ten narusza prawo w sposób uzasadniający jego wyeliminowanie z obrotu prawnego.

Przystępując do badania zasadności skargi w pierwszej kolejności należy wskazać, że podstawowym instrumentem kształtowania ładu przestrzennego w gminie jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który stosownie do art. 4 ust. 1 u.p.z.p. ustala przeznaczenie terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określa sposób zagospodarowania i warunki zabudowy terenu. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym: lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji celu publicznego, sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy (art. 4 ust. 2 u.p.z.p.). Art. 61 ust. 1 u.p.z.p. określa następujące warunki, których łączne spełnienie umożliwia wydanie decyzji o warunkach zabudowy:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy,

o której owa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Dopełnieniem tej regulacji są przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury

z dnia 26 sierpnia 2003 r., w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które szczegółowo określają wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Przytoczone wyżej przepisy formułują zasadę dobrego sąsiedztwa, która uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego.

W literaturze wskazuje się, że jej celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p. jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (Planowanie

i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz pod redakcją prof. Z. Niewiadomskiego, wyd. C.H. Beck 2013).

W badanej sprawie skarżący domagał się ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku jednorodzinnego na działce nr [...],

w obrębie K., gmina K.. Przyczyną odmowy uwzględnienia wniosku skarżącego było ustalenie przez Wójta Gminy K., że brak jest w sąsiedztwie działki zabudowanej zabudową o charakterze mieszkaniowym. W ocenie organów obu instancji brak było zatem możliwości ustalenia parametrów nowej zabudowy, niespełniony został również warunek kontynuacji funkcji.

Analiza akt postępowania prowadzi do wniosku, że stanowisko organu wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji znajduje oparcie w materiale dowodowym, a zarzuty skargi są niezasadne.

W pierwszej kolejności podkreślenia wymaga, że organ I instancji oparł się na prawidłowo sporządzonej analizie architektoniczno-urbanistycznej, która wykazała,

że w prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym nie występuje zabudowa

o charakterze mieszkaniowym, która mogłaby stanowić wzorzec dla ustalenia cech zabudowy dla planowanej inwestycji. W tym miejscu wyjaśnienia wymaga, że ustalenie wspomnianych cech zabudowy odbywa się w sposób szczegółowo określony w rozporządzeniu, które w kolejnych paragrafach określa, w jaki sposób należy wyznaczać takie parametry planowanego obiektu budowlanego jak wysokość, szerokość elewacji frontowej, geometria dachu, linie zabudowy, czy jej intensywność. Ustalenie wszystkich tych elementów w odniesieniu do istniejącej już na danym obszarze zabudowy ma na celu zachowanie ładu przestrzennego i takiego kształtowania przestrzeni, aby tworzyła ona harmonijną całość zarówno pod względem cech zabudowy, jak i jej funkcji.

W świetle powyższych rozważań niewątpliwym jest zatem, że ustalenie cech

i funkcji nowej zabudowy jest możliwe tylko wówczas, gdy w obszarze analizowanym znajdują się już obiekty budowlane, których parametry i pełnione funkcje mogą stanowić dla niej punkt odniesienia.

Rzeczą organu I instancji było zatem wyznaczenie obszaru analizowanego na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., a następnie przeprowadzenie analizy architektoniczno-urbanistycznej.

Prawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego, którego granice – jak już wyżej wskazano, powinny znaleźć się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, pełni doniosłą rolę w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy, bowiem pozwala na ustalenie, czy z punktu widzenia zachowania ładu przestrzennego, planowana zabudowa może powstać, a jeżeli tak, to jakie powinny być jej parametry. Jest to minimalny obszar, który powinien zostać poddany badaniu przez organ i jego wyznaczenie w odległości wymaganej przepisami nie wymaga uzasadnienia. Dopuszczalne jest rozszerzenie granic obszaru analizowanego i wyznaczenie go

w innej aniżeli wskazana w § 3 ust. 2 odległości. W takim jednak przypadku wymagane jest szczegółowe uzasadnienie, w którym organ wyjaśni z jakich względów, ustalając warunki zabudowy, wziął pod uwagę obszar większy aniżeli przewidziany przepisami. W ocenie sądu, wśród przesłanek uzasadniających powiększenie obszaru analizowanego można wymienić na przykład niewielką gęstość zabudowy w sąsiedztwie planowanej inwestycji, bądź występującą zabudowę o zróżnicowanych gabarytach i funkcjach, co mogłoby uzasadniać poszerzenie obszaru dla poszukiwania takich parametrów i funkcji, które w najlepszy sposób wpiszą się w realizację zasady dobrego sąsiedztwa.

W badanej sprawie organ wyznaczył obszar analizowany w minimalnej, przewidzianej przepisami odległości od granicy działki inwestycyjnej, stosownie do § 3 rozporządzenia, nie znajdując uzasadnienia dla jego poszerzenia.

W obszarze tym organ nie stwierdził istnienia zabudowy, dla której, zgodnie

z zasadą dobrego sąsiedztwa mógłby określić parametry planowanej inwestycji.

W ocenie sądu jest to ustalenie prawidłowe, bowiem - jak wynika z załącznika graficznego do decyzji Wójta Gminy K., w obszarze analizowanym brak jest jakiejkolwiek zabudowy. Jednocześnie, wbrew wywodom skarżącego, nie było podstaw do rozszerzenia granic tego obszaru, skoro w bezpośrednim sąsiedztwie, jak i w dalszej odległości od działki inwestycyjnej brak jest zabudowy, która mogłaby stanowić wzorzec dla ustalenia charakterystycznych parametrów nowej zabudowy – jej wysokości, szerokości, czy geometrii dachu. Niezrozumiałym przy tym jest zarzut nieuwzględnienia w analizie działki nr [...], skoro działka ta co najmniej w połowie znalazła się w obszarze analizowanym, a z kopii mapy zasadniczej, na której przeprowadzono analizę wynika, że nieruchomość ta jest niezabudowana.

Niezasadny okazał się również zarzut odnoszący się do nieuwzględnienia przez organ, że na działce nr [...] znajduje się budynek jednorodzinny, bowiem w obszarze analizowanym znalazł się jedynie fragment działki nr [...], który nie jest zabudowany. Jednocześnie sąd podziela stanowisko organu, iż brak było podstaw do rozszerzenia granic obszaru analizowanego, bowiem jak już wyżej wskazano, rozszerzenie granic obszaru analizowanego ma na celu dokładniejsze scharakteryzowanie występującej w tym obszarze zabudowy i jej funkcji, a w konsekwencji takie dopasowanie parametrów i funkcji planowanej zabudowy, aby stanowiła ona harmonijną całość z istniejącym otoczeniem, nie może natomiast stanowić instrumentu, do poszukiwania w tym obszarze jakiejkolwiek zabudowy, w taki sposób, aby uzasadnić realizację planowanej inwestycji. W realiach badanej sprawy, w obszarze analizowanym nie występuje żadna zabudowa, natomiast zabudowa na wskazywanej przez skarżącego działce nr [...], która stanowi grunty rolne zabudowane, nie może stanowić wyznacznika dla ustalenia parametrów planowanej inwestycji, z tego względu, że nie stanowi ona części zwartego kompleksu urbanistycznego o takim charakterze, jak planowana inwestycja, co pozwoliłoby organowi na dostosowanie parametrów planowanego budynku jednorodzinnego do istniejącej zabudowy.

Jakkolwiek należy się zgodzić ze skarżącym, że w literaturze przedmiotu

i w orzecznictwie zgodnie przyjmuje się, iż w pojęciu działki sąsiedniej mieszczą się nie tylko nieruchomości bezpośrednio graniczące z działką objętą wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale także te nieruchomości, które wprawdzie nie pozostają ze sobą w bezpośredniej styczności, ale znajdują się w obszarze tworzącym urbanistyczną całość (por. wyroki NSA z dnia 4 lipca 2007 r., sygn. akt II OSK 997/06, z dnia 8 sierpnia 2008 r., sygn. akt II OSK 919/07, dostępne w CBOSA na stronie www.orzeczenia.nsa.gov.pl, a także prof. Z. Niewiadomski - Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Komentarz, wyd. 2 C.H. Beck, W-wa 2005, str. 493 – 499), to jednak wskazać należy, że chodzi tutaj o istnienie działki zabudowanej znajdującej się w okolicy działki objętej wnioskiem, która tworzy pewien harmonijny układ, oceniany z punktu widzenia urbanistyki, czyli zabudowy terenu, a taka sytuacja w badanej sprawie nie występuje. Przeciwnie planowana zabudowa znajdowałaby się w znacznej odległości zarówno od działki nr [...], jak też innych zabudowanych działek, co w ocenie sądu, trafnie przesądziło o braku podstaw do rozszerzenia granic obszaru analizowanego. Uwagi powyższe pozostają aktualne również w odniesieniu do działki nr [...].

Nie doszło w niniejszej sprawie do podnoszonego przez skarżącego naruszenia przepisów procedury, bowiem organ zgromadził wystarczający materiał dowodowy i dokonał jego wnikliwej analizy, która doprowadziła do prawidłowej oceny wniosku skarżącego.

Z tych względów, uznając, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.