Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 2206/11
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2013-05-15 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 157
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 184
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Ewa Dzbeńska (spr.) Sędziowie sędzia NSA Joanna Runge-Lissowska sędzia WSA del. Mirosław Gdesz Protokolant starszy asystent sędziego Maciej Kozłowski po rozpoznaniu w dniu 15 maja 2013 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 11 sierpnia 2011 r. sygn. akt I SA/Wa 495/11 w sprawie ze skargi Spółdzielni P. w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia [...] stycznia 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania nieruchomości 1. oddala skargę kasacyjną; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie na rzecz Spółdzielni P. w W. kwotę 180 (sto osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu kasacyjnym.


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 11 sierpnia 2011 r., sygn. akt I SA/Wa 495/11 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, po rozpoznaniu skargi Spółdzielni P. w W., uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia [...] stycznia 2011 r. nr [...] oraz decyzję Prezydenta m. st. Warszawy z dnia [...] grudnia 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania nieruchomości.

Wyrok ten zapadł w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:

Nieruchomość położona w Warszawie przy ul. [...], obejmująca obecne działki nr [...] i [...], przekazana została Spółdzielni Z. w W. (poprzednia nazwa Spółdzielni P. w W.) w użytkowanie decyzją Prezydium Rady Narodowej w m.st. Warszawie z [...] listopada 1956 r. nr [...]. Nieruchomości te objęte są obecnie dwiema księgami wieczystymi: [...] (dz. nr [...]) oraz [...] (dz. nr [...]).

Decyzją [...] grudnia 2010 r. Prezydent m.st. Warszawy ustalił Spółdzielni zaktualizowaną opłatę roczną z tytułu użytkowania przedmiotowych nieruchomości, przy zastosowaniu stawki 1% ceny nieruchomości, w kwotach: 83.010,60 zł w odniesieniu do działki nr [...] oraz 47.685,84 zł w odniesieniu do działki nr [...]. Jednocześnie organ zobowiązał Spółdzielnię do uiszczania tych opłat na konto Urzędu Miasta począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym decyzja ta stanie się ostateczna, w terminie do 31 marca każdego roku z góry za dany rok, bez konieczności odrębnego wezwania.

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że powodem ustalenia zaktualizowanej opłaty rocznej jest zmiana wartości nieruchomości jaka zaistniała od ostatniej jej aktualizacji, która była dokonana decyzją z [...] marca 1994 r. Prezydent wyjaśnił przy tym, iż w związku z wejściem w życie ustawy z 21 sierpnia 1997 r. - o gospodarce nieruchomościami, do gruntów oddanych w użytkowanie znajduje zastosowanie art. 210 ust. 1 tej ustawy, zgodnie z którym, grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność gminy, będące w dniu 5 grudnia 1990 r. w użytkowaniu osób prawnych lub jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej oraz znajdujące się na tych gruntach budynki, inne urządzenia i lokale pozostają nadal w użytkowaniu tych osób i jednostek. Do użytkowania tego stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące trwałego zarządu.

Ustalenia wartości użytkowanych przez Spółdzielnię nieruchomości, na potrzeby określenia wysokości opłaty rocznej, dokonano w oparciu o operaty szacunkowe z 8 listopada 2010 r. nr 206/2010 i nr 207/2010, sporządzone na zlecenie organu przez rzeczoznawcę majątkowego J. Ł.

W następstwie rozpoznania odwołania Spółdzielni P. w W., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie decyzją z [...] stycznia 2011 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Powołując się na art. 210 u.g.n. organ odwoławczy podkreślił, że przepis ten potwierdza zachowanie istniejących na dzień 5 grudnia 1990 r. stosunków użytkowania gruntów państwowych i komunalnych przez osoby prawne i jednostki organizacyjne, z tą tylko zmianą, że do użytkowania stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące trwałego zarządu. Z trwałym zarządem wiąże się zaś obowiązek ponoszenia opłat rocznych. Opłatę z tytułu trwałego zarządu, w myśl art. 83 ust. 1 u.g.n., oblicza się natomiast według stawki procentowej od ceny nieruchomości ustalonej w wysokości nie niższej niż wartość określonej przez rzeczoznawcę nieruchomości. Przy czym do wartości tej nie dolicza się wartości nakładów poniesionych przez jednostkę organizacyjną na wybudowanie budynków i innych urządzeń trwale związanych z gruntem, o czym stanowi art. 88 ust. 1 u.g.n. Przepis ten ma również zastosowanie przy szacowaniu wartości nieruchomości na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej.

Ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego, na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej, wartość nieruchomości będących w użytkowaniu Spółdzielni nie budzi zastrzeżeń Kolegium, a przygotowane operaty szacunkowe zostały sporządzone prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i zasadami etyki zawodowej. Kolegium zwróciło przy tym uwagę, że strona odwołująca nie przedłożyła innego operatu szacunkowego, ani też jakiegokolwiek innego dowodu dyskwalifikującego operaty przygotowane na zlecenie organu. Podkreślono jednocześnie, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu może dokonać, stosownie do art. 157 ust. 1 u.g.n. jedynie organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.

Odnosząc się zaś do podniesionej w odwołaniu kwestii nakładów poczynionych na nieruchomości, organ odwoławczy zauważył, że odwołujący nie podał tych nakładów w toku postępowania, więc nie mogły być one uwzględnione. Za niezasadny również uznano zarzut dotyczący prowadzenia jednego postępowania administracyjnego w sprawie dwóch działek ewidencyjnych, podnosząc, iż art. 64 k.p.a. odnosi się do konsekwencji wynikających z nieuzupełnienia przez stronę braków formalnych wniesionego podania, co nie miało miejsca w rozpoznawanej sprawie.

Na powyższą decyzję Spółdzielnia P. w W. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, zarzucając jej rażące naruszenie art. 107 § 1 i 3 k.p.a. przez niezawarcie w uzasadnieniu decyzji wskazania faktów i dowodów na których oparł się organ wydając rozstrzygnięcie; rażące naruszenie art. 15 k.p.a. poprzez niezastosowanie zasady dwuinstancyjności w zw. z treścią art. 7, art. 61 i 107 k.p.a. przez przeprowadzenie jednego postępowania administracyjnego w stosunku do obydwu nieruchomości i naliczenia dwóch opłat; rażące naruszenie art. 138 § 2 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie. Ponadto strona zarzuciła Kolegium niepodjęcie wszelkich niezbędnych kroków do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i niezebranie przez organ całego materiału dowodowego oraz oparcie rozstrzygnięcia na operatach szacunkowych bez uprzedniej ich oceny, a tym samym naruszenia art. 80 k.p.a., a w konsekwencji naruszenia także art. 82 ust. 2 pkt 3 u.g.n.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylając decyzje I i II instancji stwierdził, że użytkowanie nieruchomości (stanowiących pierwotnie jedną nieruchomość) Spółdzielnia uzyskała na podstawie decyzji Prezydium Rady Narodowej w m.st. Warszawie z [...] listopada 1956 r. Prawo to strona zachowała do chwili obecnej na mocy art. 210 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W związku z zachowanym przez Spółdzielnię prawem użytkowania, zobowiązana jest ona do ponoszenia z tego tytułu opłaty rocznej. Obowiązek ten wynika z treści stosowanego odpowiednio art. 82 ust. 1 u.g.n., który stanowi, że za nieruchomość oddaną w trwały zarząd (a zatem także użytkowanie) pobiera się opłaty roczne. Zgodnie z art. 83 ust. 1 u.g.n. opłatę tą ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości ustalonej zgodnie z art. 67 ust. 3 tej ustawy, a więc nie niższej niż jej wartość. Ustawodawca przewidział jednocześnie możliwość aktualizowania przedmiotowej opłaty w sytuacji zmiany wartości nieruchomości w trakcie jej użytkowania. Przy czym aktualizacja ta może być dokonywana nie częściej niż raz w roku (art. 87 ust. 1 u.g.n.), a dokonuje jej się na podstawie wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 87 ust. 2 u.g.n.). Opinię o wartości nieruchomości rzeczoznawca sporządza natomiast w formie operatu szacunkowego, o czym stanowi art. 156 ust. 1 u.g.n.

Sąd I instancji podkreślił, że kluczowym dowodem w postępowaniu administracyjnym w sprawie aktualizacji opłaty rocznej jest dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego, ustawowo określanej jako operat szacunkowy. W rozpoznawanej sprawie były to dwa sporządzone przez rzeczoznawcę – J. Ł., na zlecenie organu, operaty szacunkowe z 8 listopada 2010 r., oznaczone nr 206/2010 i 207/2010. W operatach tych, rzeczoznawca w podejściu porównawczym, przy zastosowaniu metody porównywania parami, ustalił wartości nieruchomości na kwoty 8.301.060 zł (dz. ew. nr [...]) oraz 4.768.584 zł (dz. ew. nr [...]).

Dokonując oceny tych operatów, organy uznały, że są one sporządzone prawidłowo i zgodnie z obwiązującymi w tym zakresie przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a tym samym dokonana w nich wycena nieruchomości mogła stanowić podstawę ustalenia opłat rocznych.

Z oceną tą jednak Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie nie zgodził się. Przede wszystkim uszło uwadze organów, iż w swoich wycenach rzeczoznawca, mimo zastosowanego podejścia porównawczego i metody porównywania parami, nie w pełni zastosował się do dyspozycji normy zawartej w art. 153 u.g.n., nakazującej uwzględnianie w tym podejściu transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej. Wykorzystał on bowiem w charakterze materiału porównawczego m.in. dane dotyczące transakcji nieruchomością rolną (dz. ew. nr [...] z obrębu [...] położona przy ul. [...]). Tymczasem wyceniane nieruchomości, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego rejonu Starego Mokotowa, ustanowionym uchwałą Rady m.st. Warszawy nr LXX/2187/2010 z 14 stycznia 2010 r. (Dz. Urz. Woj. Maz. Nr 38, poz. 525), znajdują się w obszarze oznaczonym na rysunku symbolem H2 MW/(U), dla którego podstawowym przeznaczeniem jest zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z dopuszczalnością usług. Nie można zatem, zdaniem WSA w Warszawie, uznać by były one podobne, w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n.

Podkreślono jednocześnie, że brak kompetencji organu administracji publicznej do badania merytorycznej zasadności opinii rzeczoznawcy nie zwalniał organu z obowiązku skonfrontowania treści takiej opinii i przyjętych w niej założeń z obowiązującymi w tej materii przepisami ww. ustawy oraz rozporządzenia. Czym innym jest bowiem merytoryczna ocena trafności zastosowanej metody szacowania, czy też zastosowanych przez rzeczoznawcę korekt ceny w ramach ważenia cech porównywanych nieruchomości (wymagających wiedzy specjalistycznej), a czym innym jest ocena sporządzonej opinii, pod kątem jej zgodności z przepisami prawa.

Zdaniem Sądu I instancji w toku prowadzonego postępowania, organy nie wyjaśniły ponadto kwestii poczynionych przez Spółdzielnię na użytkowanej nieruchomości nakładów. W przypadku aktualizacji opłat rocznych, na poczet różnicy między opłatą dotychczasową, a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez jednostkę organizacyjną po dniu dokonania ostatniej aktualizacji, na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (art. 87 ust. 4 u.g.n.). Ostatnia zaś aktualizacja opłaty w niniejszej sprawie miała miejsce w 1994 r. (w oparciu o decyzję Zarządu Dzielnicy Gminy Warszawa Mokotów z [...] marca 1994 r.). W tym stanie rzeczy, w sytuacji gdy strona powołuje się na poniesione nakłady (co miało miejsce w rozpoznawanej sprawie), obowiązkiem organu było przeprowadzenie przy jej współudziale postępowania wyjaśniającego w celu ustalenia jakiego rodzaju były to nakłady i kiedy zostały poniesione oraz dokonanie ich oceny w kontekście uregulowania zawartego w ust. 4 i 5 art. 87 powołanej ustawy. Organ winien zatem przed rozstrzygnięciem sprawy wezwać stronę do przedłożenia dokumentów potwierdzających poniesione nakłady. Dopiero bezskuteczność takiego wezwania uprawniałaby go do odmowy ich uwzględnienia przy aktualizowaniu opłaty rocznej. Z akt sprawy nie wynika natomiast, by w tym przedmiocie prowadzone było przez organy jakikolwiek postępowanie wyjaśniające.

Sąd I instancji nie podzielił natomiast zarzutów strony odnoszących się do niedopuszczalności rozstrzygania jedną decyzją o aktualizacji opłat rocznych w stosunku do dwóch wyodrębnionych geodezyjnie działek. To, że w jednej decyzji rozstrzygnięto o aktualizacji dwóch opłat rocznych (w stosunku do każdej z objętych postępowaniem działek), nie oznacza bowiem, że przedmiotem postępowania były dwie odrębne, w ujęciu materialnym, sprawy administracyjne. W ujęciu tym "sprawą administracyjną" było bowiem ustalenie zaktualizowanych opłat rocznych należnych od tego samego podmiotu i z tego samego tytułu. Skoro zatem sprawa ta była tożsama pod względem podmiotowym i przedmiotowym, to nie istniały przeszkody formalnoprawne wykluczające możliwość wszczęcie w niej, w oparciu o art. 61 k.p.a., jednego postępowania administracyjnego, a następnie orzeczenie w jednej decyzji administracyjnej o należnych opłatach rocznych za użytkowanie dwóch nieruchomości.

Skargę kasacyjną od powyższego orzeczenia wniosło Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie, domagając się uchylenia zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, zarzucając naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez błędną jego wykładnię, polegającą na bezpodstawnym uznaniu, iż obowiązkiem organu administracji publicznej jest merytoryczna ocena operatu szacunkowego oraz przepisów postępowania, tj. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. w związku z art. 7, art. 77 i art. 107 § 1 i 3 k.p.a.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej wskazano, że brak jest podstaw do podzielenia poglądu zaprezentowanego przez WSA, jakoby art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami obligował organy administracji publicznej orzekające w sprawie do dokonywania oceny metody przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego w tym weryfikacji nieruchomości przyjętych do wyceny, a więc de facto merytorycznej oceny operatu szacunkowego.

Zdaniem wnoszącego skargę kasacyjną z uwagi na sporządzenie operatu przez osobę o potwierdzonych w szczególnym trybie kwalifikacjach (rzeczoznawcę majątkowego), ustalenia zawarte w operacie generalnie korzystają z domniemania nie wadliwości a organ musi mieć na uwadze treść art. 12 § 1 k.p.a. (zasada ekonomii postępowania). Spółdzielnia, reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika miała możliwość zapoznania się z operatem szacunkowym, co potwierdziła na piśmie w dniu 25 listopada 2010 r. i nie wniosła do niego zastrzeżeń. Oznacza to, że miała też możliwość przedłożenia dowodu dyskwalifikującego operat szacunkowy wykonany na potrzeby ustalenia wartości nieruchomości w niniejszej sprawie, ale tego nie uczyniła.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną Spółdzielnia P. w W. wniosła o jej oddalenie i zasądzenie kosztów postępowania, podzielając stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: skarga kasacyjna nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), dalej powoływanej jako "P.p.s.a.", Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. W rozpoznawanej sprawie nie występują przesłanki nieważności określone w art. 183 § 2 P.p.s.a., zatem Naczelny Sąd Administracyjny związany był granicami skargi kasacyjnej.

W skardze kasacyjnej podniesiono zarówno zarzuty naruszenia przepisów postępowania, jak i zarzuty naruszenia przepisów prawa materialnego, w związku z czym w pierwszej kolejności należy ocenić trafność zarzutu dotyczącego naruszenia przepisów postępowania, gdyż zarzut dotyczący naruszenia prawa materialnego może podlegać ocenie dopiero wówczas, gdy stan faktyczny przyjęty za podstawę zaskarżonego wyroku nie nasuwa zastrzeżeń.

W odniesieniu do zarzutu skargi kasacyjnej o naruszeniu art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi wskazać należy, że brzmienie tego przepisu nie pozostawia w zasadzie wątpliwości co do tego, że obejmuje on wyłącznie przypadki, w których gdyby nie naruszono przepisów prawa, to najprawdopodobniej zapadłaby decyzja o innej treści. Można zatem zarzucić Sądowi I instancji naruszenie wyżej wymienionego przepisu tylko wówczas, gdy Sąd ten stwierdził naruszenie przepisów prawa, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a mimo to nie spełnił dyspozycji tej normy prawnej i nie uchylił zaskarżonej decyzji. Jeżeli jednak Sąd I instancji zasadnie dopatrzył się naruszenia przepisów prawa i uchylił zaskarżoną decyzję, to nie można mu skutecznie postawić zarzutu naruszenia wskazanego wyżej przepisu, z którą to sytuacją mamy do czynienia w rozpoznawanej sprawie.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia prawa materialnego, tj. art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) wskazać należy, że w orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, iż skoro operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na treść decyzji kształtującej obowiązek finansowy strony postępowania, to winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy (art. 7 k.p.a.) oraz podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Zarówno organy administracji, jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 marca 2008 r. sygn. I OSK 374/07). Również wybór podejścia oraz metody i techniki szacowania należący do rzeczoznawcy majątkowego nie oznacza, że rzeczoznawca działa tu w sposób dowolny, gdyż w tym zakresie rzeczoznawca obowiązany jest uzasadnić swoje stanowisko (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2008 r. sygn. I OSK 852/07).

W związku z powyższym stwierdzić należy, że operat szacunkowy nie ma mocy decyzji wydanej przez właściwy organ administracji publicznej. Jest to bowiem opinia biegłego, która podlega nie tylko ocenie pod względem formalnym, ale również pod względem materialnym - uwzględnienia wartości przyjętych w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i przepisach wykonawczych wydanych na podstawie tej ustawy.

Organ orzekający, na podstawie art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać, czy przedłożony operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami oraz czy jest logiczny i zupełny. Rozważania te powinny znaleźć odbicie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, o czym z kolei stanowi art. 107 § 3 k.p.a. Dodać też należy, że w przypadku istniejących wątpliwości, względnie niejasności, organ powinien zażądać od rzeczoznawcy stosownych wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny, a nawet zlecić wykonanie nowego operatu. Dopiero po dokonaniu weryfikacji i stwierdzeniu przez organ, że złożony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy spełnia nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu, określone w rozporządzeniu wykonawczym w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, ale również opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego organ administracyjny rozpatrujący niniejszą sprawę, sporządzonego operatu nie poddał ocenie w sposób wskazany powyżej.

Na marginesie zauważyć należy, że Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylając zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji wskazał na uchybienia odnoszące się nie tylko do operatu szacunkowego. Sąd I instancji, podkreślił również, że organy nie przeprowadziły postępowania wyjaśniającego w zakresie poczynionych przez Spółdzielnię P. w W. na użytkowanej nieruchomości nakładów. Obowiązkiem organu było przeprowadzenie stosownego postępowania dowodowego w celu ustalenia m. in. rodzaju nakładów oraz dokonania ich oceny w związku z uregulowaniami zawartymi w art. 87 ust. 4 i 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Z tych względów, Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 184 P.p.s.a., oddalił skargę kasacyjną.

O kosztach postępowania kasacyjnego orzeczono na podstawie art. 204 pkt 2 P.p.s.a.