Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 414/18
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2018-12-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 80, art. 136, art. 10 par. 1, art. 79 par 1 i par 2, art. 85 par. 1
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 37 ust. 1, art. 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2016 poz 778
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 4 pkt 16, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 4 ust. 4, par. 50, par. 56 ust. 1 pkt 9
journal: Dz.U. 2004 nr 205 poz 2095
law: Rozporządzenie Rady Ministrow z dnia 13 września 2004 r. w sprawie prospektu informacyjnego funduszu inwestycyjnego otwartego oraz  specjalistycznego funduszu inwestycyjnego otwartego, a także skrótu tego prospektu
article: art. 133 par. 1, art. 134 par 1, art. 141 par. 4, art. 184
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Dnia 13 grudnia 2018 roku Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Jacek Chlebny Sędziowie: sędzia NSA Zofia Flasińska sędzia del. WSA Mirosław Gdesz (spr.) po rozpoznaniu w dniu 13 grudnia 2018 roku na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej E. P. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 15 listopada 2017 r. sygn. akt II SA/Wr 503/17 w sprawie ze skargi E. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w J. z dnia 24 kwietnia 2017 r. nr ... w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty tzw. renty planistycznej z tytułu wzrostu wartości zbytej nieruchomości 1. oddala skargę kasacyjną, 2. zasądza od E. P. na rzecz Samorządowego Kolegium Odwoławczego w J. kwotę 240 zł (dwieście czterdzieści złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu wyrokiem z dnia 15 listopada 2017 r., sygn. akt II SA/Wr 503/17 oddalił skargę E. P. (dalej skarżąca) na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w J.z 24 kwietnia 2017 r. utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy Z. z 6 lutego 2017 r., nr ..., ustalającą dla skarżącej opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości budowlanej, oznaczonej geodezyjnie jako działki nr ... o pow. ... ha, obręb wieś K., na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podstawę prawną decyzji organu pierwszej instancji stanowiły przepisy art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r. poz. 778, ze zm., dalej upzp); § 18 pkt 2 uchwały Gminy Z. Nr ... z dnia 29 września 2014 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi K. (dz. Urz Woj. D. z dnia 2 października 2014 r., poz. ..., art. 156 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2015 r., poz. 1774, ze zm. dalej ugn), art. 104 i art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 23 ze zm. dalej: Kpa).

Skarżąca wniosła od powyższego wyroku skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego, zaskarżając go w całości. W skardze kasacyjnej zarzucono:

I) naruszenie prawa materialnego, tj.:

1) art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 upzp poprzez błędną wykładnię i nieprawidłowe przyjęcie, że:

a) w wyniku uchwalenia planu miejscowego doszło do wzrostu wartości nieruchomości,

b) wycena przedmiotowych nieruchomości dokonana przez biegłego na podstawie przyjęcia do porównania transakcji przeprowadzonych w znacznym odstępie czasu przed datą sprzedaży nieruchomości stanowi ustalenie ceny "na dzień sprzedaży" nieruchomości, podczas gdy biegły ustalając wartość nieruchomości w pkt 8.2 i 8.3 operatu szacunkowego przyjął do porównania transakcje nieruchomościami mające miejsce 6 lat przed datą sprzedaży nieruchomości;

2) § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt. 16 ugn poprzez błędną wykładnię i w konsekwencji:

a) uznanie za "nieruchomości podobne" nieruchomości znacząco mniejsze od nieruchomości wycenianej, które nie stanowiły nieruchomości podobnych w stosunku do nieruchomości wycenianej,

b) uznanie za prawidłową opinię biegłego rzeczoznawcy majątkowego, pomimo że opinia ta nie zawierała wyjaśnienia, czy upływ czasu pomiędzy porównywanymi transakcjami miał wpływ na wycenę przedmiotowych nieruchomości,

3) § 50 i § 56 ust. 1 pkt. 9 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez błędną wykładnię i uznanie za prawidłową opinię biegłego, która nie zawierała właściwego uzasadnienia dla przyjęcia do porównania nieruchomości wskazanych w pkt. 8.1, 8.2 oraz 8.3 operatu szacunkowego, w szczególności nie zawierała dokładnego przeznaczenia tych nieruchomości w planie miejscowym, nie określała ich dokładnej lokalizacji, a także cech podobnych względem położenia i wielkości porównywanych nieruchomości z nieruchomością wycenianą, a także zawierała nieprawidłowy opis wycenianej nieruchomości oraz nieprawidłowe ustalenie jej stanu;

4) art. 154 ust. 1 i 2 ugn w zw. z art. 37 ust. 1 upzp, poprzez błędną wykładnię i uznanie, że przepis art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wyklucza dokonywanie wyceny nieruchomości w sposób wskazany w art. 154 ust. 1, a więc z uwzględnieniem przeznaczenia nieruchomości i w konsekwencji tego uznania za zasadne przez Sąd I instancji nieuwzględnienia w opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego przeznaczenia i funkcji nieruchomości określonych w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Zgorzelec obowiązującym dla przedmiotowych nieruchomości przed datą wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i w konsekwencji nieprawidłowe ustalenie stanu nieruchomości na dzień 17 października 2014 r.;

II. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie:

1) art. 3 § 1 Ppsa w zw. z art 145 § 1 pkt. 1 lit. c Ppsa w zw. z art 138 § 1 pkt. 1 i 2 Kpa poprzez oddalenie skargi i utrzymanie w mocy wadliwej decyzji organu ll instancji, który winien był uchylić decyzję organu i instancji na podstawie art. 138 § 1 pkt. 2 Kpa, w związku z naruszeniem przez organ I i lI instancji przepisów:

a. art. 7, art. 77 § 1, art, 80 oraz art. 136 Kpa poprzez niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego, ocenę zebranego materiału dowodowego w sposób sprzeczny z logiką, a także niewyjaśnienie istotnych okoliczności sprawy, w szczególności poprzez:

i. nieprawidłowe przyjęcie, że działka ... położona we wsi K. przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. przed dniem 17 października 2014 r., była nieruchomością wykorzystywaną rolniczo, podczas gdy nieruchomość ta mogła być faktycznie wykorzystana pod zabudowę,

ii. nieprawidłowe przyjęcie za podstawę orzeczenia operatów szacunkowych sporządzonych przez biegłego rzeczoznawcę, które zawierały rażące błędy, sporządzone zostały w sposób sprzeczny z przepisami i które w sposób nieprawidłowy określają stan i wartość nieruchomości zarówno w okresie obowiązywania poprzedniego planu zagospodarowania przestrzennego, w okresie "luki planistycznej", jak i po uchwaleniu obecnego planu zagospodarowania przestrzennego, w szczególności poprzez:

- przyjęcie do porównania transakcji nieruchomościami sprzed ponad 6 lat przed datą wyceny w pkt. 8.2 oraz 8.3 operatów szacunkowych, co skutkowało dokonaniem przez organ nieprawidłowego wyliczenia wysokości renty planistycznej, gdyż wartość nieruchomości nie została wyliczona "na dzień jej sprzedaży",

- nieuwzględnienie przy wycenie w pkt. 8.1, operatu szacunkowego znaczącej wielkości wycenianej nieruchomości nr ... (tj. ... ha) i przyjęcie do porównań transakcji nieruchomościami o znacząco mniejszych powierzchniach, spośród których największa ma powierzchnię ... ha, a które to nieruchomości nie stanowią nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, przy jednoczesnym nieuwzględnieniu przez biegłego, że wielkość nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę ma znaczenie dla ustalenia wartości tej nieruchomości,

- niewyznaczenie trendu czasowego i niewyjaśnienie przez biegłego powodów odstąpienia od jego wyznaczania, co skutkuje w dalszej kolejności naruszeniem art. 153 ust. 1 ugn,

- niewzięcie pod uwagę przez biegłego przebiegu przez wycenianą nieruchomość linii średniego napięcia, co skutkowało zawyżeniem ceny nieruchomości w pasie ochronnym o szerokości 20 metrów dla linii średniego napięcia przechodzącej przez wycenianą nieruchomość, gdyż nieruchomość ta w tym pasie nie mogła zostać uznana za przeznaczoną pod zabudowę z uwagi na istniejący zakaz dokonywania zabudowy w pasie ochronnym linii średniego napięcia,

- nie wskazanie przez biegłego, czy wartości transakcji przyjętych do porównań zostały przyjęte w kwotach brutto, czy netto, a także nie wskazanie, czy wyliczona wartość wycenianej nieruchomości stanowi kwotę brutto, czy netto,

iii. nieprzeprowadzenie dowodu z przesłuchania strony na okoliczność użytkowania nieruchomości w okresie przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pomimo istniejących wątpliwości, co doprowadziło , do nieprawidłowego ustalenia stanu i przeznaczenia nieruchomości przed datą wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego,

iv. oparcie orzeczenia na dokumentach oznaczonych jako "wydruk z rejestru gruntów", "wypis z planu zagospodarowania przestrzennego" oraz "wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego", które jednak nie zostały podpisane przez żadną upoważnioną do tego osobę, a zatem nie mogą stanowić dowodu z dokumentu, a stanowią co najwyżej roboczą formę tych dokumentów,

2) art. 133 § 1 Ppsa oraz art. 134 § 1 Ppsa poprzez nierozpoznanie (pominięcie) w toku postępowania postawionych w skardze zarzutów skarżącej do decyzji, tj. zarzutów wskazanych w:

- w punkcie I ust. 3 petitum skargi, tj. zarzutu naruszenia art. 10 § 1, art. 79 § 1 i § 2 Kpa polegającego na pozbawieniu skarżącej czynnego udziału w postępowaniu administracyjnym poprzez niepoinformowanie skarżącej o oględzinach nieruchomości;

- w punkcie I ust. 2 lit. c petitum skargi, tj. zarzutu naruszenia art. 7, art, 77 § 1, art. 80 oraz art, 136 Kpa poprzez oparcie przez organ orzeczenia na dokumentach oznaczonych jako "wydruk z rejestru gruntów", "wypis z planu zagospodarowania przestrzennego" oraz "wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego", które nie zostały podpisane przez żadną upoważnioną do tego osobę, a zatem nie mogą stanowić dowodu z dokumentu urzędowego, a stanowią co najwyżej roboczą formę tych dokumentów;

a tym samym również naruszenie art. 141 § 4 Ppsa poprzez niewyjaśnienie (pominięcie) w uzasadnieniu zaskarżanego orzeczenia podstawy i przyczyn nierozpoznania lub oddalenia zarzutów skarżącej we wskazanym zakresie.

Wskazując na powyższe zarzuty wniesiono o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazania sprawy do rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu we Wrocławiu względnie o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i rozpoznanie skargi.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną Kolegium wniosło o jej oddalenie i zasądzenie zwrotu kosztów postępowania.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna nie zasługuje na uwzględnienie.

W postępowaniu przed Naczelnym Sądem Administracyjnym prowadzonym na skutek wniesienia skargi kasacyjnej obowiązuje generalna zasada ograniczonej kognicji tego Sądu (art. 183 § 1 Ppsa). Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, wyznaczonych przez przyjęte w niej podstawy, określające zarówno rodzaj zarzucanego zaskarżonemu orzeczeniu naruszenia prawa, jak i jego zakres. Z urzędu bierze pod rozwagę tylko nieważność postępowania. Ta jednak nie miała miejsca w rozpoznawanej sprawie. Przy tym zgodnie z art. 193 zdanie drugie Ppsa uzasadnienie wyroku oddalającego skargę kasacyjną ogranicza się wyłącznie do oceny zarzutów skargi kasacyjnej w oparciu o stan faktyczny przyjęty w orzeczeniu przez sąd pierwszej instancji.

W pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że instytucja ulepszenia planistycznego opiera się na ustaleniu wartości nieruchomości na podstawie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 Kpa. Jak jednak wielokrotnie wyjaśniano w orzecznictwie ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, to jest zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia: 21 stycznia 2014 r. sygn. akt I OSK 1358/12, 7 marca 2014 r. sygn. akt I OSK 1815/12, 1 lutego 2017 r. sygn. akt I OSK 721/15 i 12 października 2017 r. sygn. akt II FSK 2499/15 – orzeczenia przywołane w uzasadnieniu są dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem internetowym: orzeczenia.nsa.gov.pl).

Ma to istotne znaczenie w kontekście zarzutów skargi kasacyjnej, które dotyczą w istocie nieprawidłowości operatu szacunkowego.

Odnosząc się do pierwszego z zarzutów, tj. naruszenia art. 37 ust. 1 upzp w zw. z art. 36 ust. 4 upzp wyjaśnić należy, że wzrost wartości całej nieruchomości lub jej części stanowi różnicę między wartością nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego a wartością nieruchomości przed jego uchwaleniem (tzw. ulepszenie planistyczne). Określając wartość nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego, należy uwzględnić przeznaczenie terenu wynikające z nowego planu miejscowego. Określając natomiast wartość nieruchomości lub jej części przed uchwaleniem planu miejscowego, należy brać pod uwagę przeznaczenie terenu wyznaczone w zmienionym planie miejscowym, a w przypadku jego braku faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości (art. 37 ust. 1 upzp). W przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z tą drugą sytuacją tj. określeniem wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu na podstawie faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości. W tym kontekście nie sposób mówić o błędnej wykładnia art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 upzp skoro wzrost wartości został ustalony przez porównanie wartości nieruchomości według stanów wskazanych w art. 37 ust. 1 upzp i w oparciu o opinię biegłego, a z treści tych przepisów, jak zresztą żadnych innych nie wynika zakaz przyjęcia do porównania transakcji przeprowadzonych w znacznym odstępie czasu przed datą sprzedaży nieruchomości. Przy tym kluczowe dla określenia wartości nieruchomości w pkt 8.2 i 8.3 operatu były transakcje o cenie minimalnej i maksymalnej z 2013 r.

Niezasadny okazał się także zarzut naruszenia § 4 ust. 4 rozporządzenia, dotyczący błędnego doboru nieruchomości podobnych przez biegłego i tym samym dokonania przez Sąd I instancji błędnej wykładni art. 4 pkt 16 ugn w oraz niewłaściwego zastosowania art. 153 ust. 1 ugn. Kwestia nieruchomości przyjętych do porównania i relacji ich do powierzchni nieruchomości porównywanej w żadnym razie nie może być oceniana jako błędna wykładnia art. 4 pkt 16 ugn. Przepis ten mówi jedynie, że przez nieruchomość podobną - należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Nieruchomość podobna nie może być więc utożsamiana z nieruchomością identyczną, a z treści art. 153 ust. 1 ugn wynika, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej.

W dużym uproszczeniu można zatem stwierdzić, że jeżeli nieruchomości możemy ze sobą porównać wszystkimi cechami wpływającymi na cenę, to są one podobne w rozumieniu powyższej definicji. Jeżeli wiec w procesie wyceny okaże się, że powierzchnia ma wpływ na cenę i biegły wykaże zależność która pozwala ustalić jak ta cecha i jej zróżnicowanie wpływa na cenę to nieruchomości o różnych powierzchniach są porównywalne, a więc podobne w świetle definicji ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z prawidłowej wykładni powołanych przepisów nie wynika zatem zakaz przyjęcia do porównań nieruchomości różniących się powierzchniami.

Nie doszło do naruszenia § 4 ust. 4 rozporządzenia oraz art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 ugn poprzez błędną wykładnię i uznanie za prawidłową opinii, która nie zawiera wyjaśnienia czy upływ czasu miał wpływ na wycenę. Z analizy rynku nie wynikało bowiem w żaden sposób, że upływ czasu w badanym segmencie rynku miał wpływ na wartość.

Zarzut naruszenia § 50 rozporządzenia jest całkowicie niezrozumiały, ponieważ przepis ten nie obowiązuje od 26 sierpnia 2011 r. Natomiast zgodnie § 56 ust. 1 pkt. 9 rozporządzenia wymaga aby w operacie szacunkowym przedstawić obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. operat zawiera szczegółowe uzasadnienie wyniku wyceny, natomiast kwestia oceny czy jest ono merytoryczne właściwe, czy też nie, nie ma żadnego związku z wykładnia § 56 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 5 kwietnia 2012 r. sygn. II CSK 369/11 w kwestiach porównawczych nieruchomości nie są potrzebne dane identyfikacyjne, których ujawnienie wkraczałoby już w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy, o której mowa w art. 175 ust. 3 (analogicznie NSA w wyroku z 11 lipca 2016 r. sygn. OSK 2471/14).

Wbrew zarzutowi nr 4 naruszenia prawa materialnego , Sąd I instancji dokonał prawidłowej wykładni art. 154 ust. 1 i 2 ugn w zw. z art. 37 ust. 1 upzp, poprzez błędną wykładnię i uznanie, że przepis art. 37 ust. 1 upzp wykluczając dokonywanie wyceny nieruchomości w sposób wskazany w art. 154 ust. 1 ugn. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, w świetle art. 37 ust. 1 upzp przez "faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości" należy rozumieć wyłącznie stan rzeczywisty nieruchomości przed uchwaleniem planu, a nie potencjalne możliwości jej zagospodarowania. Skoro przed uchwaleniem planu nie został w sposób formalny zmieniony status planistyczny nieruchomości poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy, to hipotetyczne dywagacje w zakresie możliwego sposobu zagospodarowania nieruchomości są całkowicie bezprzedmiotowe i nie mogą mieć wpływu na ustalenie tego jaki był rzeczywisty status nieruchomości. Prezentowany przez skarżącą sposób rozumienia art. 37 ust. 1 upzp prowadziłby w istocie do wypaczenia instytucji ulepszenia planistycznego. Skarżąca zmierza bowiem do wykazania, że potencjalne możliwości inwestycyjne nieruchomości mają takie znaczenie z punktu widzenia wyceny, jak gdyby nieruchomość takie przeznaczenie już miała. W tym miejscu należy zaznaczyć, że powyższe stanowisko było już wyrażone w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego w wyroku z dnia 13 grudnia 2012 r. sygn. akt II OSK 1496/11 oraz w wyroku z dnia 7 maja 2013 r., sygn. akt II OSK 2688/11, a skład orzekający w niniejszej sprawie w pełni je podziela.

Pierwszy z zarzutów naruszenia prawa procesowego wskazujący na naruszenie art. 7, art. 77 § 1, art., art. 80 oraz art. 136 Kpa poprzez niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego, ocenę zebranego materiału dowodowego w sposób sprzeczny z logiką, powiela w zasadzie zarzuty naruszenia prawa materialnego. Trudno jednak zarzucić Sądowi I instancji błędne skontrolowanie zastosowania tych przepisów przez organy. Kolegium w zaskarżonej decyzji dokonało wymaganego od strony formalnej oceny operatu. Przy tym ustalając stan nieruchomości według "sposobu korzystania", które wynikają z zapisów ewidencji gruntów i był jednoznaczny, brak było jakichkolwiek racjonalnych przesłanek aby przesłuchiwać skarżącą. Trudno też wskazać jak brak podpisanych wyrysów z planu i wydruku z rejestru gruntów, skoro te dane nie są w ogóle sporne, miał wpływ na wynik sprawy.

Jest również rzeczą oczywistą, że ustalając wartość nieruchomości - a nie jej cenę - rzeczoznawca musi jako zasadę przyjmować ceny netto. Powyższe rozważania prowadzą do wniosku, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy, jako podstawę wyceny stosuje ceny transakcyjne niezawierające podatku od towarów i usług. Brak wzmianki o tym fakcie nie ma wpływu na prawidłowość operatu szacunkowego, zaskarżonej decyzji oraz zaskarżonego wyroku. Ponadto Sąd I instancji odniósł się do zarzutu braku uwzględnienia przebiegającej przez działkę linii energetycznej wskazując, że ani z operatów szacunkowych, ani z innych dowodów zgromadzonych w sprawie nie wynika, aby jakakolwiek linia energetyczna przebiegała przez przedmiotową nieruchomość bądź w jej sąsiedztwie. Nie wynika również aby na działce posadowiony był słup energetyczny i wyznaczone strefy ochronne. Ustalenia powyższe nie zostały podważone i nie wskazano jakichkolwiek środków dowodowych na ich podważenie.

Całkowicie bezzasadny jest zarzut naruszenia art. 133 § 1 Ppsa oraz art. 134 § 1 Ppsa poprzez nierozpoznanie (pominięcie) w toku postępowania postawionych w skardze zarzutów skarżącej do decyzji, tj. zarzutów wskazanych w punkcie I ust. 3 petitum skargi, tj. zarzutu naruszenia art. 10 § 1, art. 79 § 1 i § 2 Kpa polegającego na pozbawieniu skarżącej czynnego udziału w postępowaniu administracyjnym poprzez niepoinformowanie skarżącej o oględzinach nieruchomości. Takich oględzin nie dokonywał organ w trakcie postępowania administracyjnego. Wskazać bowiem należy, że proces przygotowania przez biegłego rzeczoznawcę operatu szacunkowego nie stanowi postępowania administracyjnego prowadzonego w trybie Kodeksu postępowania administracyjnego, a jest niesformalizowaną czynnością, podczas której nie przeprowadza się oględzin w trybie art. 85 § 1 Kpa, a więc podczas oceny wartości nieruchomości nie jest koniecznym, aby właściciel nieruchomości był wzywany na podstawie art. 79 § 1 Kpa (wyrok NSA z 16 czerwca 2015 r. sygn. I OSK 1390/14).

Co do zarzutu naruszenia art. 7, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 136 Kpa poprzez oparcie przez organ orzeczenia na dokumentach oznaczonych jako "wydruk z rejestru gruntów", "wypis z planu zagospodarowania przestrzennego" oraz "wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego", które nie zostały podpisane przez żadną upoważnioną do tego osobę, a zatem nie mogą stanowić dowodu z dokumentu urzędowego, a stanowią co najwyżej roboczą formę tych dokumentów, wskazać ponownie należy, że nie jest wymagane opieranie się w postępowaniu w sprawie ustalenia opłaty z tytułu ulepszenia planistycznego wyłącznie na podpisanych wyrysach z ewidencji czy wypisach i wyrysach z planu. Dokumenty te nie będą bowiem stanowiły podstawy ujawnienia oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej a mają charakter informacyjny. To, że powołane dowody nie miały charakteru dokumentów urzędowych nie miało żadnego wpływu na legalność ustalenia wysokości opłaty.

Natomiast uzasadnienie zaskarżonego wyroku zawiera wszystkie elementy wymagane art. 141 § 4 Ppsa, w szczególności wskazuje dlaczego Sąd I instancji uznał za prawidłowe stanowisko organów obu instancji co do oceny operatu szacunkowego.

Reasumując wszystkie zarzuty skargi kasacyjnej są niezasadne, ponieważ co jest kluczowe w niniejszej sprawie, nie została podważona zgodność z prawem opinii biegłego, a w trakcie postępowania administracyjnego, strona nie przedstawiła też alternatywnego operatu szacunkowego. Zgłoszone w skardze kasacyjnej zastrzeżenia co do prawidłowości sporządzenia operatu, na podstawie którego ustalona została wysokość opłaty, dotyczą faktycznie istoty wiadomości specjalnych rzeczoznawcy, tj. merytorycznej wartości wyceny. W tym zakresie operat mógłby być podważony przez ocenę dokonaną w trybie określonym w art. 157 ust. 1 ugn.

Mając na uwadze, że zarzuty skargi kasacyjnej nie są usprawiedliwione, Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 184 Ppsa oddalił skargę kasacyjną. O kosztach postępowania kasacyjnego orzeczono na podstawie art. 204 pkt 1 Ppsa.