Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 601/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2019-07-16 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Joanna Brzezińska Sędziowie sędzia WSA Elżbieta Piechowiak (spr.) asesor WSA Katarzyna Korycka Protokolant starszy sekretarz sądowy Dominika Znaniecka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 lipca 2019 r. sprawy ze skargi W. M. [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] marca 2018 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] 2018 r., nr [...] Prezydent Miasta [...], po rozpoznaniu wniosku [...] sp. z o.o. w [...], ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z niezbędną infrastrukturą na nieruchomości ozn. nr ewid.[...] w obrębie [...], położonej w [...] przy ul. [...].

W odwołaniu Wspólnota Mieszkaniowa przy ul [...] w [...] zakwestionowała powyższą decyzję w zakresie określenia warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego (pkt. 2.1 decyzji) oraz wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich (pkt. 2.4. decyzji). Zarzuciła jej naruszenie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, polegające na wadliwym sporządzeniu analizy urbanistycznej oraz niezabezpieczeniu interesów osób trzecich (sąsiadów).

Decyzją z dnia [...] 2018 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy wyjaśnił, że teren inwestycji nie jest objęty ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co implikuje konieczność ustalenia warunków zabudowy w drodze wydania przez organ decyzji administracyjnej. Stwierdził następnie, że złożony w niniejszej sprawie przez inwestora wniosek był kompletny. Dodał także, że Prezydent prawidłowo ustalił strony postępowania i zapewnił im czynny udział w każdym stadium postępowania.

W ocenie Kolegium organ I instancji prawidłowo wyznaczył obszar analizowany i przeprowadził analizę sąsiedztwa inwestycji. Zdaniem SKO, w sposób wystarczający Prezydent wykazał spełnienie warunku w zakresie kontynuacji funkcji zabudowy przez planowaną inwestycję, powołując kilka przykładów z istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym. Organ odwoławczy podkreślił przy tym, że zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna znajduje się m.in. w bezpośrednim sąsiedztwie inwestycji.

Odnosząc się do sposobu wyznaczenia linii zabudowy Kolegium stwierdziło, że Prezydent prawidłowo ustalił obowiązująca linie zabudowy jako przedłużenie linii zabudowy budynków sąsiednich na granicy z pasem drogowym ul. [...]. Tak wyznaczona linia zabudowy nawiązuje do zabudowy śródmiejskiej, dominującej w sąsiedztwie inwestycji.

W ocenie SKO zasadnie ustalono wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu na podstawie zabudowy znajdującej się w bliskim sąsiedztwie inwestycji. Organ odwoławczy zwrócił przy tym uwagę, że w analizowanym obszarze znajdują się także przykłady działek zabudowanych w jeszcze większym stopniu, co wskazuje na spełnienie tzw. zasady dobrego sąsiedztwa.

Odnosząc się do sposobu wyznaczenia szerokości elewacji frontowej Kolegium wskazało, że wyznaczenie powyższego parametru z zastosowaniem odstępstwa zostało w racjonalny sposób uzasadnione sąsiednią zabudową zajmującą całą szerokość działki. Podkreśliło również, że w sąsiedztwie inwestycji znajduje się zabudowa pierzejowa, a planowana zabudowa będzie stanowiła jej uzupełnienie.

Organ odwoławczy wskazał, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki została również wyznaczona z odstępstwem od zasad ogólnych, parametr ten bowiem wyznaczono w przedziale od [...] do [...] m w nawiązaniu do zabudowy znajdującej się w bliskim sąsiedztwie inwestycji. Dodał też, że z uwagi na to, że zabudowa zlokalizowana od ul. [...] jest wyższa, dopuszczono niewielkie wyniesienie (do [...]m) nowoprojektowanych zabudowań w kierunku tejże ulicy, co nie naruszy zasad dobrego sąsiedztwa.

Jak wskazało Kolegium, geometria dachu dla przedmiotowej inwestycji została ustalona na podstawie sąsiadującej współczesnej zabudowy uzupełniającej starą strukturę Śródmieścia przy ul. [...].

Organ odwoławczy wywiódł, że ze zgromadzonego materiały dowodowego wynika, iż została spełniona zasada dobrego sąsiedztwa, ponieważ projektowana inwestycja stanowi kontynuację istniejącej w analizowanym obszarze funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej, a także istnieje zabudowa pozwalająca na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania obiektów budowlanych. Wskazał też, że teren wnioskowanej inwestycji ma dostęp do drogi publicznej, istniejąca sieć uzbrojenia umożliwia podłączenie projektowanego zamierzenia do infrastruktury technicznej oraz że obszar objęty inwestycją nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze i nieleśne, a także że planowane zamierzenie inwestycyjne nie jest sprzeczne z przepisami odrębnymi.

Kolegium stwierdziło też, że kwestionowana decyzja zawiera wszystkie wymagane elementy i uwarunkowania wynikającego z przepisów. Wykorzystane materiały kartograficzne posiadają prawidłowe oznaczenia wskazujące na to, że zostały przyjęte do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Organ dodał też, że projekt kwestionowanej decyzji sporządziła osoba uprawniona oraz, że projekt ten uzyskał wymagane uzgodnienia.

Odnosząc się do zarzutów, SKO zwróciło uwagę, że w zaskarżonej decyzji wśród warunków ochrony interesów osób trzecich wskazano zakaz takiego prowadzenia robót ziemnych, które groziłoby nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy na powyższą decyzję Wspólnota Mieszkaniowa ul. [...] w [...] (dalej jako: "skarżąca") zarzuciła naruszenie art. 61 ust. 1 ustawy z dnia [...] marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej jako (u.p.z.p.) oraz § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588) poprzez niewłaściwe ustalenie w zaskarżonej decyzji wskaźników i parametrów planowanej zabudowy oraz zastosowanie w niej rozstrzygnięć nie wynikających z u.p.z.p.

W ramach powyższego zarzutu strona skarżąca zakwestionowała sposób wyznaczenia obszaru analizowanego, linii zabudowy, wskaźnika zabudowy, szerokości elewacji oraz wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej.

Zdaniem Wspólnoty, wyznaczając obszar analizowany w sposób nieuzasadniony rozszerzono go o działki, których nieznaczna część znajduje się w granicach tego obszaru.

Odnosząc się do sposobu wyznaczenia linii zabudowy, strona skarżąca wskazała, że nie uzasadniono w sposób prawidłowy przyczyn odstąpienia od ogólnych zasad kształtowania linii zabudowy oraz nie wyjaśniono przyczyn pominięcia szeregu działek znajdujących się w obszarze analizowanym - w szczególności działki o nr [...]

Również w zakresie ustalenia wskaźnika zabudowy, w ocenie skarżącej, w sposób nieuzasadniony pominięto szereg działek, w szczególności działki [...] oraz [...], uwzględniono zaś działki, które tylko w niewielkiej części znajdują się w obszarze analizowanym.

Kwestionując sposób określenia szerokości elewacji frontowej strona skarżąca zwróciła na brak rzetelnego uzasadnienia odstąpienia przez organ od ogólnych zasad określania szerokości elewacji, a także na uwzględnienie przy wyznaczaniu powyższego parametru działek położonych przy ul. [...], których fronty znajdują się poza obszarem analizy.

Odnosząc się do sposobu określenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej Wspólnota podniosła, że ul. [...] nie znajduje się w granicach obszaru analizowanego i ma zupełnie inny charakter niż ul. [...], dlatego czynienie z budynków przy niej położonych głównego wyznacznika parametrów zabudowy dla inwestycji położonej przy ślepym odcinku ul Kościuszki stanowi uchybienie zasadzie ładu przestrzennego. W jej ocenie organ nie uzasadnił w sposób prawidłowy odstąpienia od ogólnych zasad określania wysokości zabudowy. Strona skarżąca zwrócił też uwagę, że organ, biorąc pod uwagę znajdujący się częściowo w obszarze analizowanym budynek o wysokości [...] m, uznał, że możliwe jest wzniesienie budynku o tej samej wysokości pod warunkiem jego cofnięcia do linii tylnych elewacji sąsiednich budynków, co zdaniem Wspólnoty jest nieuzasadnione i sprzeczne z ustaleniami dotyczącymi linii zabudowy.

Ponadto strona skarżąca zarzuciła zaskarżonej decyzji naruszenie art. 7 i 77 § 1 k.p.a. poprzez zaniechanie dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz wyczerpującego rozpatrzenia materiału dowodowego, a także poprzez błędne i bezkrytyczne przyjęcie, że analiza architektoniczno-urbanistyczna, stanowiąca podstawę wydania zaskarżonej decyzji, spełnia wszelkie wymagania określone w rozporządzeniu i że sporządzono ją z zachowaniem zasad szczególnej staranności. W ramach powyższego zarzutu strona skarżąca wskazała w szczególności na brak wyjaśnienia przez organy sprzeczności w ustaleniach dotyczących wysokości nowej zabudowy w analizie architektoniczno-urbanistycznej i stanowisku Miejskiej Pracowni Urbanistycznej z dnia [...] 2017 r.

W ocenie Wspólnoty przy wydawaniu kwestionowanej decyzji doszło również do naruszenie art. 6 u.p.z.p. poprzez przyjęcie rozwiązań naruszających chroniony prawem interes osób trzecich; zastrzeżenia strony skarżącej, w szczególności dopuszczenie szerokości frontu równej szerokości działki oraz dopuszczenie wysokości nowej zabudowy o 3,5 m lub nawet 5,5 m wyższej od wysokości sąsiedniego budynku.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując dotychczasową argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Materialnoprawną podstawą decyzji wydanych w niniejszej sprawie były przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2017r., Nr 1073 ze zm.).

Zgodnie z art. 4 ust. 1 i 2 ustawy ustalenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje, co do zasady, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku – w decyzji o warunkach zabudowy. Uszczegółowieniem tego przepisu jest z kolei art. 59 ust. 1 ustawy, wedle którego zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Mając na względnie, że w niniejszej sprawie dla obszaru objętego wnioskiem nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p, wymagane było uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Zasadniczo brak spełnienia choćby jednego z wyżej wymienionych warunków uniemożliwia wydanie decyzji pozytywnej.

Sposób weryfikowania, czy spełniony został wymóg dobrego sąsiedztwa z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, został określony przez ustawodawcę w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz. 1588), zwane dalej "rozporządzeniem".

Podstawowe znaczenie dla ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji posiada w myśl § 3 powołanego rozporządzenia prawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego, w którym przeprowadza się analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Wskazany obszar należy wyznaczyć w odległości nie mniejszej niż 3-krotność szerokości frontu działki objętej wnioskiem o ustalenia warunków zabudowy, ale zarazem nie mniejszej niż 50 m.

W ocenie Sądu w toku postępowania przed organami obu instancji prawidłowo zakreślono obszar analizowany celem uzyskania kompletnej i odnoszącej się do całości obszaru analizowanego analizy funkcji, cech i parametrów istniejącej zabudowy, pozwalającej na rozstrzygnięcie sprawy. W opracowanej analizie opisano należycie stan istniejący, scharakteryzowano funkcje i rodzaje zabudowy w wyznaczonym obszarze i wyprowadzono logiczne wnioski zarówno w zakresie kontynuacji funkcji, jak i określenia konkretnych parametrów zamierzonej zabudowy.

Odnosząc się do poszczególnych zarzutów strony skarżącej wskazać należy, że Sąd nie podziela zastrzeżeń strony co do sposobu wyznaczenia obszaru analizowanego, w szczególności zaś uwzględnienia w analizie działek, których nieznaczna część znajduje się w tym obszarze. Podnieść należy bowiem, że obszar analizowany musi obejmować co najmniej teren wytyczony zgodnie z normą § 3 ust. 2 rozporządzenia. Oznacza to zatem, że z tak wyznaczonego obszaru analizowanego organ nie można wyłączyć poszczególnych, wyodrębnionych geodezyjnie, nieruchomości tylko z uwagi na to, że część z ich powierzchni znajduje się poza obszarem analizowanym. Nie może też ograniczyć się do analizy fragmentu nieruchomości znajdującego się w obszarze analizowanym. Analiza, o jakiej mowa w omawianym przepisie rozporządzenia, może bowiem odnosić się jedynie do całej działki, gdyż to cała działka może spełniać określone funkcje i jako taka podlega charakterystyce, pod kątem warunków z art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. (zob. wyrok WSA w Poznaniu z dnia [...] maja 2018 r., sygn. akt IV SA/Po 214/18, https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Sąd nie podziela również zarzutów strony skarżącej dotyczących nieprawidłowego wyznaczenia linii zabudowy i braku prawidłowego uzasadnienia przyczyn odstąpienia od ogólnych zasad kształtowania zabudowy. Wbrew bowiem twierdzeniom Wspólnoty, w przeprowadzonej analizie w sposób wyczerpujący wyjaśniono dlaczego, mając na uwadze, że linia istniejącej zabudowy tworzy uskok, odstąpiono od zastosowania § 4 ust. 3 rozporządzenia, zgodnie z którym jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Osoba sporządzająca analizę zasadnie zwróciła mianowicie uwagę, że wyznaczona w sposób określony w przywołanym wyżej przepisie linia zabudowy stanowiłaby kontynuacje linii najdalej położonych budynków w stosunku do inwestycji (budynek położony przy ul. [...]). Uwzględniono przy tym, że pozostała zabudowa zlokalizowana przy [...] tworzy jednolitą linię zabudowy, przebiegającą na granicy z pasem drogowym. Za nietrafne w tym kontekście należy uznać zatem twierdzenia strony skarżącej, że przy ustalaniu linii zabudowy pominięto działki bezpośrednio sąsiadujące z przedmiotową nieruchomością.

Zastrzeżeń Sądu nie budzi również sposób wyznaczenia w decyzji organu I instancji wielkości powierzchni zabudowy i uzasadnieniu odstępstwa od ogólnych zasad ustalania wskaźnika zabudowy. Z przeprowadzonej analizy wynika, że przy ustaleniu omawianego wskaźnika wzięto pod uwagę powierzchnię zabudowy wszystkich zabudowanych nieruchomości znajdujących się w obszarze analizowanym. Prawidłowo zaś pominięto działki niezabudowane – w tym [...]. Jak trafnie wskazuje się bowiem w orzecznictwie, uwzględnienie działek niezabudowanych, dla których wskaźnik zabudowy wynosi 0%, prowadzi do sztucznego zniżenia wskaźnika zabudowy na analizowanym terenie. Zgodnie z przepisem § 5 ust. 1 rozporządzenia chodzi o to, aby wielkość powierzchni nowej zabudowy za bardzo nie odbiegała od wielkości powierzchni zabudowy na innych działkach zabudowanych, znajdujących się w analizowanym obszarze. Okoliczność, że działki niezabudowane w przyszłości mogą zostać zabudowane, nie oznacza, że z tego powodu przy wyznaczaniu wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki należy uwzględnić również działki obecnie niezabudowane. Przyjęcie takiego poglądu w konsekwencji powodowałoby, że z biegiem czasu, kiedy kolejne działki zostają zabudowane, wskaźnik ten wzrasta, co w sposób nieuzasadniony i niesprawiedliwy różnicowałoby warunki zabudowy dla kolejnych (późniejszych) inwestorów (zob. wyrok NSA z 25.02.2011 r., II OSK 1857/10, LEX nr 1071193).

W analizie w sposób przejrzysty i przekonujący wskazano na okoliczności uzasadniające odstąpienie od ogólnych zasad ustalania wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy, określonych w § 5 ust. 1 rozporządzenia. Zwrócono mianowicie uwagę na znaczne zróżnicowanie wskaźników zabudowy (od [...] do [...]%) i uznano za zasadne nawiązanie przede wszystkim do zabudowy zlokalizowanej na działkach o powierzchniach zbliżonych do nieruchomości wnioskowanej (ca [...] m2). Wobec podobieństw cech przedmiotowej nieruchomości do wspólnie zagospodarowanych działek [...] (ul. [...]) o łącznej powierzchni ca [...] m2 - ze wskaźnikiem [...]% i wspólnie zagospodarowanych działek [...] (ul. [...]) o łącznej powierzchni ca [...] m2- ze wskaźnikiem powierzchni [...] %, zasadnie nawiązano do powyższych wskaźników. Ustalenie zaś maksymalnej wartości wskaźnika powierzchni maksymalnego jako [...]%, czyli nieznacznie przekraczającej wskaźnik powierzchni określony dla działek [...], biorąc pod uwagę wyniki przeprowadzonej analizy, w tym bezpośrednie sąsiedztwo nieruchomości o wskaźniku zabudowy [...]%, nawiązuje do zastanego ładu przestrzennego.

Nietrafne są również zarzuty strony skarżącej dotyczące wyznaczenia szerokości elewacji frontowej. W ocenie Sądu w sposób prawidłowy uzasadniono odstąpienie od ogólnych zasad ustalania szerokości elewacji frontowej, określonych w § 6 ust. 1 rozporządzenia uwzględniając, że zabudowa zlokalizowana w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji tj. budynki położone przy [...], tworzy zwartą zabudowę pierzejową i planowana inwestycja powinna stanowić uzupełnienie ciągu zabudowy śródmiejskiej. Ten sposób wyznaczenia szerokości elewacji frontowej jest zresztą zgodny ze stanowiskiem zawartym w opinii Miejskiej Pracowni Urbanistycznej z dnia [...]2017 r., w której wskazano, że w celu poprawy wizerunku urbanistycznego, zasadnym jest sytuowanie projektowanej zabudowy przy granicy z działkami sąsiednimi wzdłuż ulicy.

Odnosząc się do zarzutów strony skarżącej dotyczących wyznaczenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej wskazać należy, że wbrew twierdzeniom Wspólnoty, zarówno w analizie jak i decyzji organu I instancji w sposób prawidłowy uzasadniono przyczyny odstąpienia od zasad ogólnych określania tego parametru. Wzięto mianowicie pod uwagę, że w obszarze analizowanym występuje znaczne zróżnicowanie wysokości elewacji frontowych (od [...] m dla zabudowy garażowej i gospodarczej przy ul. [...] do [...] m dla budynku przy ul. [...]). Trafnie przy ustalaniu powyższego parametru nawiązano do zabudowy bezpośrednio sąsiadującej z przedmiotową nieruchomością (zabudowa pierzejowa przy ul. [...]). Jeśli natomiast chodzi o kwestionowany przez stronę skarżącą zapis dotyczący możliwości zwiększenia wysokości elewacji frontowej do [...] m, projektowanej jako wycofanej w głąb budynku wyjaśnić należy, że zapis powyższy oznacza możliwość stopniowego zwiększania wysokości elewacji budynku w głąb budynku. Nie jest on zaś jednoznaczny z możliwością przesunięcia linii zabudowy, aż do linii wyznaczonej przez tylną elewację budynków położonych przy [...], jak zdaje się ten zapis interpretować strona skarżąca.

Dodać należy też, że sposób ustalenia powyższego parametru jest zgodny z przywołaną wyżej opinią Miejskiej Pracowni Urbanistycznej, w której jednakże w sposób niezbyt precyzyjny wskazano wysokość zabudowy do gzymsu, stąd różnice w przyjętych wartościach minimalnych i maksymalnych.

Również, nie zakwestionowane przez stronę skarżącą ustalenia organu w zakresie geometrii dachu nie budzą zastrzeżeń Sądu.

Bezspornie teren przeznaczony pod inwestycje ma dostęp do drogi publicznej – [...]- spełniony jest więc warunek z art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. Nie ma również wątpliwości, że działka posiada dostęp do sieci elektroenergetycznej, wodociągowej i kanalizacji ściekowej. Istniejące uzbrojenie terenu jest więc wystarczające dla planowanej inwestycji. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, co oznacza spełnienie warunku z art. 61 ust. 1 pkt. 4 u.p.z.p. Decyzja o warunkach zabudowy jest także zgodna z przepisami odrębnymi (art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p.). Projekt decyzji został przy tym uzgodniony z Zarządem Dróg Miejskich i Komunikacji Publicznej i nie istniała konieczność uzgadniania go z pozostałymi organami wymienionymi w art. 53 ust. 4 u.p.z.p.

Biorąc zatem pod uwagę, że w świetle treści art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. decyzja o warunkach zabudowy ma charakter związany, organy obu instancji po prawidłowym ustaleniu, że spełnione zostały wszystkie wymogi określone w art. 61 ust. 1 ustawy, nie mogły odmówić ustalenia warunków zabudowy.

Odnosząc się do zarzutów strony skarżącej dotyczących naruszenia jej interesów zauważyć należy, że użycie przez ustawodawcę sformułowania "chronionego prawem interesu osób trzecich" wskazuje wyraźnie, że nie chodzi w tym przypadku o wszelkie naruszenia ich interesów przez planowaną zabudowę, ale tylko i wyłącznie o takie naruszenia, które wiązać się będą z naruszeniem określonych, konkretnie wskazanych norm prawnych. Powyższych naruszeń konkretnych norm prawa Wspólnota nie wykazała. Z samego zaś faktu wydania decyzji o warunkach zabudowy nie można wywodzić naruszenia interesów osób trzecich – decyzja ta bowiem nie narusza prawa własności i innych praw tych osób. Ewentualne uciążliwości związane z planowaną zabudową, jak wzrost hałasu czy zacienienie badane będą na etapie dalszego postępowania o pozwolenie na budowę.

W ocenie Sądu nieuzasadnione są również zarzuty strony skarżącej dotyczące naruszenia przepisów postępowania art. 7 i 77 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2017 r., poz. 1257 ze zm.) albowiem decyzje wydane w sprawie oparte były na dokładnie i wyczerpująco ustalonym - w drodze analizy urbanistycznej - stanie faktycznym, a ich uzasadnienie spełnia wymogi określone w art. 107 § 3 k.p.a. Powyższej oceny nie zdołały skutecznie podważyć zarzuty podniesione w skardze, co wykazano w uzasadnieniu wyroku. Także organ odwoławczy nie dopuścił się uchybień procesowych, albowiem ponownie merytorycznie rozpoznał sprawę, w sposób jasny i wyczerpujący uzasadniając wydane rozstrzygnięcie, odnosząc się przy tym do zarzutów odwołania.

Ze względu na powyższe Sąd, na podstawie art.151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302; ze zm.), oddalił skargę.