Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 663/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2020-01-23 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6189 Inne o symbolu podstawowym 618
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98 ust. 3 w zw. z art. 131
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Roleder, Sędziowie sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska (spr.), asesor sądowy WSA Elżbieta Lemańska, Protokolant st. sekretarz sądowy Sylwia Tokajuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 23 stycznia 2020 r. sprawy ze skargi P. Zarządu Dróg Wojewódzkich w B. na decyzję Wojewody P. z dnia [...] lipca 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania za nieruchomość oddala skargę


UZASADNIENIE

Sprawa wszczęta wnioskiem A. U., skierowanym do Starosty A. , o ustalenie odszkodowania za działkę nr ewid. [...] o pow. 0,2893 ha, wydzieloną z działki nr ewid. [...] o pow. 10,2875 ha, była wielokrotnie rozstrzygana przez organy administracji. Kolejne (czwarte) rozstrzygnięcie tej sprawy podlegało kontroli sądu administracyjnego. Zaskarżone aktualnie decyzje stanowią konsekwencję tej kontroli. A mianowicie WSA w Białymstoku wyrokiem z 31 marca 2016 r. II SA/Bk 72/16 uchylił decyzję Wojewody P. z [...] listopada 2015 r., którą to decyzją uchylono decyzję Starosty A. z [...] września 2015 r. ustalającą odszkodowanie na rzecz A. U. w wysokości 331.711,00 zł i odmówiono ustalenia i wypłacenia tego odszkodowania. Organ odwoławczy stanął na stanowisku, że przedmiotowa działka nie przeszła na własność Województwa P., gdyż nie jest przeznaczona pod drogę publiczną i nadal stanowi własność A. U.. WSA w Białymstoku uchylając tę decyzję stwierdził, że decyzja podziałowa z [...] marca 2004 r. pozostała w obrocie prawnym (Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. nie stwierdziło jej nieważności, a jedynie stwierdziło wydanie jej z naruszeniem prawa), wywołując przewidziane w niej skutki, a jednym z nich jest wydzielenie pod drogę publiczną (konkretnie pod poszerzenie drogi publicznej) działki nr ewid. [...], a co za tym idzie przejście tej działki z mocy prawa na rzecz Województwa P.. Wobec czego sąd wskazał, że rzeczą organu przy ponownym rozstrzyganiu sprawy będzie ustalenie wysokości odszkodowania. Wyrok ten został utrzymany w mocy przez NSA, który wyrokiem z 11 maja 2018 r. I OSK 1724/16 oddalił skargę kasacyjną.

Rozstrzygając sprawę ponownie na skutek tych wyroków Wojewoda P. uchylił decyzję Starosty A. z [...] września 2015 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez ten organ. Zasadniczym powodem wydania decyzji kasacyjnej była potrzeba sporządzenia nowego operatu szacunkowego, albowiem operat sporządzony w dniu [...] lipca 2015 r. utracił ważność.

Starosta A. , po uprzednim zleceniu wykonania aktualnej wyceny działki nr ewid. [...], decyzją z [...] maja 2019 r. nr [...], ustalił odszkodowanie w na rzecz A. U. w wysokości 261.960,00 zł i zobowiązał Zarząd Województwa P. do jego wypłaty. W uzasadnieniu podano, że zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym w dniu [...] listopada 2018 r. przez rzeczoznawcę majątkowego R. S. wartość działki nr ewid. [...] o pow. 0,2893 ha została określona na kwotę 261.960,00 zł. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że należało ustalić przeznaczenie wycenianej nieruchomości na dzień wydania decyzji o podziale nieruchomości ([...] marca 2004 r.), a z uwagi na brak obowiązującego na tym terenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie nieruchomości należało ustalić na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Biegły ustalił, że zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta A. , zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miasta A. z 6 marca 2000 r., działka nr ewid. [...] na dzień [...] marca 2004 r. położona była w strefie turystyczno - wypoczynkowej z funkcją turystyczną - wielofunkcyjną, a teren na mapie studium oznaczony był symbolem G-3. Z analizy rzeczoznawcy wynika, że podstawowa funkcja dla tego terenu to turystyczno - wielofunkcyjna, z dopuszczeniem funkcji mieszkaniowej, letniskowej oraz zagospodarowania turystycznego. Mając na uwadze powyższe rzeczoznawca majątkowy przyjął przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości na dzień [...] marca 2004 r. w sposób następujący: usługi turystyczne z możliwością zabudowy mieszkaniowej.

Odnosząc się do powyższego organ pierwszej instancji stwierdził, że w przypadku przedmiotowej działki w momencie jej wydzielenia nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, dlatego biegły zasadnie ustalił jej przeznaczenie na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, co wynika z treści art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 2096 ze zm.; dalej powoływana jako ustawa).

Następnie wskazano, że autor operatu szacunkowego wyjaśnił, iż mając na uwadze stan rynku, ustalony w wyniku przeprowadzonej analizy, określił dla przedmiotu wyceny wartość rynkową przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównania parami, przyjmując stan i przeznaczanie nieruchomości na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział. Rzeczoznawca majątkowy dokonał również analizy rynku lokalnego i regionalnego nieruchomości drogowych, w wyniku czego stwierdził, że przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia wartości i brak jest przesłanek do powiększenia określonej wartości rynkowej nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że przy wykorzystaniu ww. metody szacowania wykonał następujące czynności: opisał nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, określił rynek lokalny poprzez ustalenie rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. Następnie przyjął cechy rynkowe charakterystyczne dla nieruchomości i określił ich wagi procentowe oraz podał charakterystykę wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. W dalszej kolejności wybrał do porównania nieruchomości najbardziej podobne pod względem cech rynkowych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, wraz z podaniem ich opisu i charakterystyki. Następnie utworzył pary porównawcze nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się z cechami każdej z wybranych nieruchomości, wyliczył poprawki stanowiące wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami wybranymi. Końcowo określił wartość nieruchomości z każdej pary porównawczej, jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek i ostatecznie określił wartość nieruchomości wycenianej, jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach.

Organ pierwszej instancji podał, że w piśmie z [...] stycznia 2019 r. A. U., wniosła o zlecenie biegłemu sporządzenia uzupełniającej opinii - operatu szacunkowego, zarzucając przyjęcie do porównania nieruchomości, które nie są podobne do przedmiotu wyceny, twierdząc, że rzeczoznawca majątkowy nie ustalił rynku nieruchomości podobnych, do których należą np. transakcje na ul. [...], ul. [...], albo np. na dzielnicy [...] w okolicy jeziora B., gdzie ceny na tym terenie oscylują wokół kwot 140 - 180 zł/m. Nadto dodała, że nieprawdą jest brak rynku nieruchomości podobnych, gdyż w 2018 r. ustalono odszkodowania za drogę gminną ul. [...] w stawce po ok. 180 zł/m, co jest z urzędu wiadome organowi. Biegły odnosząc się do tych zarzutów w piśmie z [...] lutego 2019 r. wyjaśnił, że wartość rynkową wycenianej nieruchomości określił przyjmując jej stan i przeznaczenie na dzień wydania decyzji o podziale nieruchomości (24 marca 2004 r.), a jej stan i przeznaczenie opisał w operacie szacunkowym. Dodał, że oceny cech nieruchomości wycenianej w odniesieniu do nieruchomości porównawczych dokonał przyjmując stan przedmiotu również na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział. Wyjaśnił, że jako nieruchomości podobne zostały przyjęte nieruchomości najbardziej porównywalne do przedmiotu wyceny, między innymi ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na wartość. Sprecyzował, że nieruchomość wyceniana, jak i nieruchomości przyjęte do bezpośredniego porównania, położone są w obrębie 2 Miasta A. . Trzy nieruchomości z pięciu przyjętych do bezpośredniego porównania położone są przy tej samej ulicy, jak przedmiot wyceny. Dodatkowo podał, że dwie nieruchomości porównawcze położone są w sąsiedztwie jeziora N. (odległość ok. 270 m i 300 m), podobnie jak nieruchomość wyceniana (ok. 500 m). W zakresie możliwości uwzględnienia w procesie wyceny kwot odszkodowania rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że przyjęcie tych kwot nie jest możliwe, gdyż przy zastosowanym przez niego przy wycenie podejściu porównawczym określa się wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, czego nie spełniają kwoty uzyskane w odszkodowaniach i byłoby to sprzeczne z przepisami art. 152 ust. 3 i art. 153 ust. 1 ustawy.

Organ pierwszej instancji ocenił, że wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego zasługują na uznanie i stwierdził, że brak jest podstaw do kwestionowania wyboru nieruchomości przyjętych do porównania. Część nieruchomości przyjętych do porównania leży w sąsiedztwie nieruchomości wycenianej i w podobnej odległości od jeziora N. (nieruchomości o L.p. 4, 5, 7 w tabeli w punkcie 9.4 operatu technicznego), a wybór pozostałych nieruchomości przy ul. [...] (nieruchomości o L.p. 1 i 3 w tabeli w punkcie 9.4 operatu technicznego) również nie budzi zastrzeżeń organu. Odnosząc się do zarzutu, że nieruchomości przy ul. [...] są mniej atrakcyjne, gdyż sąsiadują z obwodnicą miasta A. i rozdzielnią prądu podano, że nieruchomość wyceniana również posiada sąsiedztwo, które zmniejsza jej atrakcyjność, gdyż bezpośrednio graniczy z uczęszczaną drogą publiczną łączącą powiat A. i powiat suwalski, ponadto w bliskiej odległości (ok. 400 m) znajduje się bardzo duży zakład produkujący łodzie i jachty, co jest również sąsiedztwem uciążliwym. Jak opisał rzeczoznawca majątkowy w punkcie 5.3 operatu szacunkowego, na dzień 24 marca 2004 r., nieruchomość będąca przedmiotem wyceny położona była na obrzeżach miasta A. , przy drodze wylotowej, do centrum miasta było ok. 4 km, a najbliższe sąsiedztwo wycenianej nieruchomości, oprócz ul. [...], stanowiła zabudowa siedliskowa oraz mieszkaniowa jednorodzinna zlokalizowana przy ulicy. W otoczeniu nieruchomości znajdowały się również duże powierzchnie terenów niezabudowanych. Aktualnie stan otoczenia nieruchomości uległ zmianie, a tereny niezabudowane, głównie od strony jeziora uległy rozwojowi (zabudowa mieszkaniowa i pensjonatowa). Odnosząc się do stanowiska strony, że do porównania powinny być wzięte nieruchomości położone w atrakcyjnym miejscu - blisko jeziora, wśród atrakcyjnej i zwartej zabudowy mieszkaniowej i pensjonatowej organ stwierdził, że świadczy ono o tym, że była właścicielka wychodzi z założenia, że w wycenie należy przyjąć stan nieruchomości na dzień dzisiejszy. Właściwe jest jednak przyjęcie stanu nieruchomości na dzień [...] marca 2004 r., co uczynił rzeczoznawca majątkowy. Upływ 15 lat znacząco zmienił uwarunkowania, które brane są pod uwagę przy wycenie nieruchomości, co zostało wyjaśnione przede wszystkim w treści operatu szacunkowego. Nadto, zdaniem organu pierwszej instancji, nie jest możliwe w wycenie przedmiotowej działki wykorzystanie kwot z odszkodowań wypłacanych za grunty przejęte pod ul. [...], które zostały przejęte na rzecz Gminy Miasto A. na podstawie przepisów ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1474). Odszkodowania ustalone w postępowaniach administracyjnych nie są transakcjami, gdzie uzyskano ceny transakcyjne za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego i ich przyjęcie byłoby niezgodne przede wszystkim z art. 153 ust. 1 ustawy. Pomijając powyższe organ stwierdził, że uwzględnienie w przedmiotowym postępowaniu okoliczności które wystąpiły przy ustalaniu odszkodowań za grunty przejęte pod ul. [...] jest niemożliwe, z uwagi na zupełnie inny stan prawny i faktyczny oraz inne okoliczności, chociażby diametralnie różną datę na jaką przyjęto stan nieruchomości. Przy wycenie działki nr ewid. [...] przyjmowany jest dzień [...] marca 2004 r., natomiast przy wycenie działek przejętych pod ul. [...] jest to dzień [...] października 2017 r. (data decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej).

W konkluzji odnośnie operatu szacunkowego organ pierwszej instancji stwierdził, że odpowiada on wymogom prawa i standardom zawodowym. Autor operatu wskazał i uzasadnił metodę zastosowaną do wyceny, czynniki wpływające na kształtowanie się cen transakcyjnych, jak również uwzględnił ceny nieruchomości występujące na określonym rynku lokalnym, analizując przy tym również rynek regionalny. Stwierdzono, że operat szacunkowy zawiera wymaganą przepisami treść oraz nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które mogłyby wpłynąć na prawidłowość wartości nieruchomości będącej przedmiotem postępowania odszkodowawczego. Do uwag i zastrzeżeń dotyczących operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy odniósł się szczegółowo i merytorycznie, w sposób logiczny wyjaśniając działania podejmowane przy wycenie przedmiotowej nieruchomości. Wobec powyższego stwierdzono, że operat szacunkowy jest wiarygodny i posiada wartość dowodową w przedmiotowej sprawie. Podniesiono przy tym, że jeżeli strona podważa prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego, to na poparcie swoich zarzutów powinna zgodnie z treścią art. 157 ustawy przedstawić przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych lub inny operat, co w sprawie niniejszej nie miało miejsca. Samo przeświadczenie strony, że wycena jest wykonana nieprawidłowo, nie stanowi przesłanki do jej odrzucenia i uznać należy ją za polemikę z ustaleniami rzeczoznawcy majątkowego, niepopartą żadnym dowodem (przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych lub inny operat).

Nadto organ pierwszej instancji podniósł, że kwestia własności przedmiotowej działki była wcześniej analizowana i zostało ustalone, że jej własność przeszła na rzecz Województwa P. z dniem [...] kwietnia 2004 r. (dzień w którym stała się ostateczna decyzja podziałowa z [...] marca 2004 r.) - stosownie do art. 98 ust. 1 ustawy. Stanowisko to zostało zaakceptowane przez sądy administracyjne. Organ pierwszej instancji stwierdził, że fakt, iż działka ta nadal figuruje w księdze wieczystej, jako własność A. U. nie przesądza o tym, że nie jest ona własnością Województwa P.. Okoliczność ta, zdaniem organu pierwszej instancji, potwierdza fakt niewypełnienia obowiązku właściciela gruntu stanowiącego drogę publiczną, wynikającego z art. 98 ust. 2 ustawy. Także fakt, że droga wojewódzka nr [...] - A. stała się w 2016 r. drogą powiatową nie stanowi przeszkody do zapłaty odszkodowania za działkę nr ewid. [...] przez Województwo P. Organem właściwym do zapłaty odszkodowania jest w podmiot, na rzecz którego przeszła własność nieruchomości przeznaczonej pod drogę publiczną, z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. W przedmiotowej sprawie działka nr ewid. [...] przeznaczona była w postanowieniu opiniującym podział pod poszerzenie drogi wojewódzkiej, jej własność przeszła z mocy prawa z dniem 9 kwietnia 2004 r. na rzecz Województwa P., więc Zarząd Województwa P., jako organ wykonawczy województwa, jest zobowiązany do zapłaty przedmiotowego odszkodowania. Przy ustaleniu przedmiotowego odszkodowania dalsze losy drogi relacji Raczki - A. nie są w jakikolwiek sposób wiążące organ odszkodowawczy, gdyż istotne jedynie jest na rzecz jakiego podmiotu przeszła własność wydzielonego gruntu, w dniu w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Podniesiono przy tym, że działka nr ewid. [...] nie została ujęta w dokumentacji przekazania drogi wojewódzkiej nr [...], tj. w protokole zdawczo – odbiorczym spisanym w dniu [...] stycznia 2017 r. w B. pomiędzy Zarządem Województwa P. a Zarządem Powiatu A. .

Odwołanie od tej decyzji wniósł P. Zarząd Dróg Wojewódzkich w B. i zarzucił, że decyzja posiada wewnętrzną sprzeczność logiczną i z tego powodu nie może pozostawać w obrocie prawnym. W uzasadnieniu wskazano, że decyzją podziałową z [...] marca 2004 r. zatwierdzono, na wniosek właścicieli P. i M. R., projekt podziału nieruchomości położonej w obrębie 2 Miasta A. oznaczonej nr ewid. [...] o pow. 10,2875 ha. W wyniku tego podziału powstała właśnie działka nr ewid [...] o pow. 0,2893 ha. Skoro działka ta z dniem uprawomocnienia się decyzji podziałowej stała się własnością Województwa P. (od kwietnia 2004 r.), jak przyjmuje się w sprawie niniejszej, to jak było możliwe przekazanie tej działki w drodze darowizny w dniu [...] grudnia 2009 r. aktem notarialnym na rzecz A. U.. Na datę aktu notarialnego od ponad czterech lat właścicielem działki było Województwo P. Jeśli zaś uznać umowę darowizny za skuteczną, oznacza to, że Województwo P. nigdy nie nabyło z mocy prawa tej działki, a tym samym nie jest zobowiązane do wypłaty odszkodowania. Wskazano, że za ostatnim stanowiskiem przemawiają następujące argumenty. Po pierwsze stwierdzone zostało, że decyzja podziałowa została wydana z naruszeniem prawa. Nie można było wyeliminować tej decyzji z obrotu prawnego z uwagi na nieodwracalne skutki prawne. W wyniku decyzji podziałowej powstały nowe nieruchomości, które to podlegały obrotowi prawnemu. Trudno jednak uznać, że decyzja podziałowa powinna respektować zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które przestały obowiązywać z dniem 1 kwietnia 2004 r. Na dzień wydania decyzji podziałowej na obszarze, na którym położona jest działka nr ewid. [...] nie obowiązywał żaden plan zagospodarowania przestrzennego a więc nie można stwierdzić, aby istniał jakikolwiek przepis prawa ograniczający korzystanie z działki, a tym bardziej przeznaczający tę działkę na poszerzenie drogi wojewódzkiej. Na marginesie podniesiono, że zapisy obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "[...] I", teren działki nr ewid. [...] kwalifikują pod budownictwo usługowe i zabudowy jednorodzinnej. Reasumując tę część wywodu stwierdzono, że na dzień wydania decyzji podziałowej nie było żadnych uwarunkowań prawnych, które ograniczałyby prawo własności właścicieli działki nr [...] a w szczególności przeznaczałyby tę działkę na poszerzenie drogi wojewódzkiej.

Po drugie na podstawie aktu notarialnego z dnia [...] grudnia 2009 to A. U. stała się właścicielem działki nr ewid. [...]. Dotychczasowa właścicielka M. R. oświadczyła w tej umowie, że działka stanowi grunt rolny zabudowany. Również wypis z rejestru gruntów wydany przez Starostę A. z [...] listopada 2009 r., przedłożony do umowy darowizny opisywał tę działkę jako grunty orne zabudowane, lasy, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty orne i rowy. Tak więc przedmiotem darowizny były grunty orne zabudowane, lasy, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty orne i rowy. Taki przedmiot został przez darczyńcę podarowany a obdarowana - A. U. taki przedmiot darowizny przyjęła. Trudno zatem uznać, aby przedmiotem darowizny była droga wojewódzka, albowiem drogi publiczne z mocy prawa są wyłączone z obrotu prawnego pomiędzy osobami fizycznymi a poza tym droga taka stanowiłaby od ponad czterech lat własność Województwa P.. Reasumując tę część rozważań stwierdzono, że prawo własności działki nr [...] nie przeszło na rzecz Województwa P. i działka była po dniu [...] marca 2004 r. przedmiotem obrotu prawnego i przedmiotem takiego obrotu prawnego może być w dalszym ciągu.

Po trzecie organ wydając decyzję o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną na poszerzenie drogi wojewódzkiej winien ustalić faktyczny obszar gruntu, który to rzekomo został przewidziany na poszerzenie tej drogi. W niniejszym postępowaniu nie określono jaka część działki nr [...] miałaby zostać przeznaczona na poszerzenie drogi wojewódzkiej. Co więcej nie ustalono nawet czy właściciel drogi wojewódzkiej na dzień decyzji podziałowej przewidywał poszerzenie tej drogi. Fakt braku zamierzeń poszerzenia drogi wynika z ustaleń dokonanych w dniu [...] listopada 2013 r. podczas oględzin działki. Stwierdzono wówczas, że "działka jest niezabudowana, nie urządzona jako droga i jest zarośnięta trawą (...) oraz że nieruchomość nie jest użytkowana jako droga ogólnodostępna". Ukształtowanie w wyniku podziału położenia sąsiedniej działki nr [...], z granicami w pasie drogowym drogi wojewódzkiej nr [...] świadczy, że intencją dokonanego podziału nie było poszerzenia drogi publicznej. Reasumując stwierdzono, że organ winien zbadać czy Województwo P. na dzień [...] marca 2004 r. planowało poszerzenie drogi wojewódzkiej na terenie, na którym znajduje się działka nr [...] a jeśli takie plany istniały to w jakim zakresie obejmowały tę działkę, gdyż tylko faktycznie przewidziany obszar tej działki mógł przejść z mocy prawa na Województwo P.

Strona odwołująca podniosła, że analizując zebrany w sprawie materiał dowodowy a w szczególności stanowisko wnioskodawczyni nie można oprzeć się wrażeniu, iż działka nr ewid. [...] "stała" się działką drogową dopiero w chwili, w której to wnioskodawczyni stała się jej właścicielką. Poprzedni właściciele działki (wnioskodawcy podziału) nie uważali tej działki za drogową. Nie uważała tej działki za drogową również M. R. dokonując jej darowizny. Również sama wnioskodawczyni przyjmując darowiznę działki przyjmowała ją jako grunty orne zabudowane, lasy, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty orne i rowy. Dopiero z chwilą nabycia prawa własności wnioskodawczyni "przekwalifikowała" ją na drogową. Podniesiono, że wielokrotny obrót przedmiotową działką świadczy o tym, że nigdy nie przeszła ona z mocy prawa na rzecz Województwa P.. W ocenie strony odwołującej żądanie wypłaty odszkodowania za działkę nr [...] na rzecz aktualnej właścicielki A. U., w trybie art. 98 ust. 1 i 3 ustawy, jest sprzeczne z prawem, godzi w interes publiczny i jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Końcowo podniesiono, że uchwałą nr [...] z [...] października 2016 r. Sejmik Województwa P., odcinek DW nr [...] A. pozbawił kategorii drogi wojewódzkiej. Przedmiotowy odcinek drogi został przekazany na własność Powiatu A. . Z tego też powodu prowadzone postępowanie Starosty A. stało się bezprzedmiotowe w całości na podstawie przepisu zawartego w art. 105 § 1 K.p.a. i powinno być umorzone.

Wojewoda P. decyzją z [...] lipca 2019 r. nr [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji podano, że z akt sprawy wynika, iż wywłaszczona nieruchomość oznaczona jako działki nr [...] o pow. 0,2893 ha, na dzień wydania decyzji podziałowej, położona była na terenie objętym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta A. , które zostało zatwierdzone uchwałą Rady Miasta A. z [...] marca 2000 r. nr [...]. Zgodnie z zapisami powyższego aktu wywłaszczona nieruchomość położona była w strefie turystyczno-wypoczynkowej z funkcją turystyczno-wielofunkcyjną. Dla terenu dopuszczono pełnienie funkcji mieszkaniowej, letniskowej oraz zagospodarowania turystycznego. W przedmiotowej sprawie wysokość odszkodowania ustalono w oparciu o sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy z [...] listopada 2018 r. Rzeczoznawca majątkowy wyceniając grunt zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Mając na względzie przeznaczenie wywłaszczonej nieruchomości wynikające ze studium, biegły dokonał analizy rynku transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod usługi turystyczne z możliwością zabudowy mieszkaniowej. Z uwagi na słabo rozwinięty rynek nieruchomości o ww. przeznaczeniu biegły do przeprowadzonej analizy włączył również nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym, jednorodzinnym z dopuszczeniem usług nieuciążliwych. W okresie od grudnia 2016 r., do dnia wyceny biegły stwierdził wystąpienie 7 transakcji rynkowych pochodzących z umów zawartych w formie aktów notarialnych, z czego do bezpośredniej analizy przyjął 5 transakcji nieruchomościami najbardziej podobnymi do nieruchomości szacowanej. Biegły mając na względzie treść § 36 ust. 6 pkt 2 rozporządzenia przeprowadził także analizę rynku z uwagi na możliwość zastosowania wyrażonej w § 36 ust. 3 rozporządzenia zasady korzyści. Wobec stwierdzenia, że rynek lokalny nieruchomości drogowych w analizowanym okresie był słabo rozwinięty, biegły rozszerzył analizę o rynek regionalny. Przeprowadzona przez biegłego analiza rynku nieruchomości drogowych wykazała, że nieruchomości drogowe w badanym okresie oraz po uwzględnieniu trendu czasowego osiągały ceny od 62,00 zł/m2 do 95,00 zł/m2, zaś średnia cena wynosiła 81,79 zł/m2. Natomiast analiza transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod usługi turystyczne z możliwością zabudowy mieszkaniowej wykazała, że ceny tych nieruchomości kształtują się w przedziale od 73,72 zł/m2 do 138,73 zł/m2, ze średnią ceną 105,71 zł/m2. Analiza rynku wykazała więc, że nieruchomości o przeznaczeniu drogowym osiągają niższe ceny transakcyjne od nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod usługi turystyczne z możliwością zabudowy mieszkaniowej, dlatego też biegły odstąpił od zastosowania zasady korzyści opisanej w § 36 ust. 3 rozporządzenia.

Organ odwoławczy ocenił, że operat szacunkowy jest kompletny, logiczny, spełnia warunki formalne, odpowiada przepisom prawa, a przy tym został oparty na prawidłowych i rzetelnych danych stanowiących podstawę oszacowania wartości nieruchomości oraz zawiera wyczerpującą argumentację wynikających z niego wniosków. Tym samym operat szacunkowy należy uznać za w pełni przydatny materiał dowodowy stanowiący podstawę orzekania.

Odnosząc się do zarzutów odwołania stwierdzono, że należy mieć na względzie wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z 31 marca 2016 r., II SA/Bk 72/16 oraz Naczelnego Sąd Administracyjny z 11 maja 2018 r., I OSK 1724/16. Sądy obu instancji przyjęły, że decyzja podziałowa pozostała w obrocie prawnym, wywołując przewidziane w niej skutki. Jednym z nich jest wydzielenie pod drogę publiczną (konkretnie pod poszerzenie drogi publicznej) przedmiotowej nieruchomości, a co za tym idzie przejście tej nieruchomości z mocy prawa na rzecz Województwa P.. Wobec powyższego zarzuty podnoszone w odwołaniu uznać należy za stojące w sprzeczności z ustaleniami poczynionymi przez sądy administracyjne obu instancji. Skoro więc sądy obu instancji przyjęły, że w sprawie doszło do wywłaszczenia nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] na rzecz Województwa P., co zrodziło po stronie organu administracyjnego obowiązek wydania decyzji ustalającej odszkodowanie, to organ nie mógł poczynić innych ustaleń w przedmiotowym zakresie i był zobligowany do wydania stosownego rozstrzygnięcia. W kontekście powyższego, zdaniem organu odwoławczego, bez znaczenia pozostają podnoszone argumenty o braku uwarunkowań prawnych, które ograniczałyby prawo własności właścicieli nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...], inne przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości w akcie notarialnym z 2 grudnia 2009 r., czy też wypisie z rejestru gruntów z [...] listopada 2009 r., jak też fakt nie zbadania czy Województwo P. na dzień [...] marca 2004 r. planowało poszerzenie drogi wojewódzkiej na terenie działki nr [...].

Odnosząc się do wniosku dotyczącego umorzenia postępowania z uwagi na przekazanie odcinka drogi nr [...] na własność Powiatu A. , stwierdzono że nie może on być uwzględniony, albowiem z literalnego brzmienia art. 132 ust. 5 ustawy, wynika wprost, że skoro nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] przeszła na własność Województwa P., to ta jednostka samorządu terytorialnego z mocy prawa zobligowana jest do zapłaty należnego odszkodowania. Fakt późniejszego przejęcia terenu przez inny podmiot pozostaje bez znaczenia dla obowiązku wynikającego z treści powołanego przepisu.

Końcowo stwierdzono, że w rozpoznawanej sprawie organ pierwszej instancji przeprowadził postępowanie z zachowaniem reguł przewidzianych w art. 7, 10, 77 i 80 K.p.a.

Skargę od tej decyzji do sądu administracyjnego wniósł P. Zarząd Dróg Wojewódzkich w B. i zarzucił naruszenie:

- art. 98 ust. 1 ustawy, gdyż Województwo P. nigdy nie przewidywało wykorzystania działki [...] na poszerzenie drogi publicznej ani też nie podejmowało żadnych czynności mogących ograniczać dysponowanie działką zarówno w zakresie prawa własności jak i możliwości jej użytkowania;

- art. 2a ust 2 ustawy, gdyż działka nr [...] stanowiła przedmiot obrotu prawnego, a wnioskodawczyni A. U. wywodzi swoje prawa do odszkodowania z czynności prawnych dokonanych polegających na przeniesieniu własności działki [...];

- art. 58 § 1 K.c. przez brak określenia skutków postanowienia Sądu Rejonowego w A. I Wydział Cywilny w sprawie [...] z [...] sierpnia 2009 r. w przedmiocie przyznania tytułu prawnego do działki [...] M. R.;

- art. 365 i art. 366 K.p.c. przez uznanie, że ww. orzeczenie nie jest wiążące dla organu i nie ma związku z prowadzonym postępowaniem administracyjnym w sprawie.

W uzasadnieniu skargi zarzucono organowi odwoławczemu, że nie odniósł się do zarzutów odwołania i powołał się na związanie wyrokami sądów administracyjnych. Tymczasem, zdaniem strony skarżącej, kwestia zarzutu braku legitymacji A. U. do otrzymania odszkodowania nie była nigdy rozpatrywana przez sądy administracyjne. Organ odwoławczy, jeżeli już "zasłania się" związaniem administracyjnym winien określić datę przejścia z mocy prawa własności działki nr [...] i określić krąg właścicieli, którzy zostali pozbawieni swojego prawa na mocy decyzji podziałowej. Z całą pewnością właścicielką na dzień [...] marca 2004 r. działki nr [...] nie była A. U., gdyż jak sama twierdzi właścicielem tej działki stała się dopiero w dniu [...] grudnia 2009 r. Przyjmując, że doszło do przeniesienia prawa własności działki nr [...] z mocy prawa to decyzja Starosty A. z [...] maja 2019 r. niewłaściwie ustaliła krąg osób uprawnionych do odszkodowania. Wbrew twierdzeniom organu brak jest również związania wyrokami w zakresie możliwości rozporządzania prawem własności dokonanymi przez właścicieli działki po dniu [...] marca 2004 r. (tj. po wydaniu decyzji podziałowej). Organ odwoławczy nie zbadał, czy rzeczywiście istniały jakiekolwiek ograniczenia w zbyciu działki nr [...] przez ich właścicieli. Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, a w szczególności akt notarialny z [...] grudnia 2009 r. dowodzi, że działka nr [...] mogła, a nawet była przedmiotem obrotu prawnego pomiędzy dotychczasowymi, a nowymi właścicielami. Również dokonany przez właścicieli sądowy dział spadku określa prawo własności tej działki. Sąd Rejonowy w A. postanowieniem z [...] sierpnia 2009 r. przyznał działkę nr [...] na wyłączną własność M. R.. Z treści tego orzeczenia wynika, że z dniem [...] sierpnia 2009 r. wyłącznym właścicielem działki nr [...] stała się M. R.. Skoro w dniu [...] sierpnia M. R. uzyskała tytuł prawny do nieruchomości oznaczonej jako działka na [...] i stała się jej wyłącznym właścicielem to na jakiej podstawie jej następcy prawnemu należy się odszkodowanie i to z datą [...] marca 2004 r.? Uznanie tego orzeczenia oznaczałoby, że na dzień [...] sierpnia 2009 r. właścicielką działki była M. R., a tym samym Województwo P. nie nabyło z mocy prawa własności działki [...]. Stwierdzono, że organ odwoławczy wybiórczo stosuje zasadę związania wyrokami sądowymi. Z jednej strony "zasłania się" wyrokami sądów administracyjnych z drugiej zaś strony pomija całkowicie fakt wydania orzeczenia przez sąd powszechny, który to ustalił komu i w jakiej dacie przysługuje prawo własności do działki nr [...]. W dalszej części uzasadnienia przedstawiono zbieżną z uzasadnieniem odwołania argumentację dotyczącą tego dlaczego należy uznać, że nie doszło do przeniesienia prawa własności na rzecz Województwa P..

Wskazując na powyższe naruszenia strona skarżąca wniosła o uchylenie decyzji organów obydwu instancji.

Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i podtrzymał swoje stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Dodatkowo odnosząc się do zarzutu braku legitymacji A. U. do otrzymania odszkodowania wskazano, że orzeczenie Sądu Rejonowego w A. z [...] sierpnia 2009 r. nie ma związku z prowadzonym postępowaniem. Podkreślono, że kwestia legitymacji do wystąpienia z wnioskiem w przedmiotowej sprawie była przedmiotem analizy WSA w Białymstoku. Świadczy o tym końcowa część uzasadnienia wyroku z 31 marca 2016 r., w której wskazano, że wniosek w przedmiotowej sprawie w dniu [...] czerwca 2012 r. złożyła A. U. i na tę datę była ona jedynym właścicielem działki nr [...]. A. U. była zatem jedyną osobą, uprawioną do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych z tytułu utraty prawa własności przedmiotowej działki. Z kolei skarga M. R. w sprawie rozpatrywanej przez WSA w Białymstoku została odrzucona przez sąd, albowiem skarżąca nie posiadała legitymacji skargowej.

Uczestniczka postępowania w piśmie procesowym z 10 października 2019 r. wniosła o oddalenie skargi i zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył co następuje.

Skarga nie jest zasadna.

Sprawa ustalenia i wypłaty, na rzecz A. U., odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość o nr [...] o pow. 0,2893 ha położoną w A. , posiada długą historię, opisaną w stanie faktycznym niniejszej sprawy.

Ostatnim, istotnym wyrokiem w sprawie był wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11.05.2018 r. (I OSK 1724/16), który rozstrzygnął zasadniczy problem prawny, nie poddający się dalszej ocenie w toku rozpoznawania sprawy.

Zgodnie z art. 190 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.) zwanej: p.p.s.a., sąd, któremu sprawa została przekazana, związany jest wykładnią prawa dokonaną przez Naczelny Sąd Administracyjny w tej sprawie. Z kolei art. 153 p.p.s.a. stanowi o związaniu organów i sądów oceną prawna i wskazaniami wyrażonymi w orzeczeniu sądu.

Zatem, w niniejszej sprawie, pozostają jako constans, następujące ustalenia:

• decyzja podziałowa Burmistrza Miasta A. z dnia [...].03.2004 r. spowodowała wydzielenie m.in. działki o nr [...] o pow. 0,2893 ha z działki o nr [...];

• w/w decyzja podziałowa pozostaje w obrocie prawnym i skutkuje tym, że działka nr [...] została wydzielona pod poszerzenia drogi publicznej (wówczas wojewódzkiej) i z mocy prawa stała się własnością Województwa P., zgodnie z art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.);

• stosownie do art. 98 ust. 1 i 3 u.g.n. za wywłaszczoną działkę gruntu o nr [...] należało się odszkodowanie jej właścicielom (lub spadkobiercom), od których dokonano wywłaszczenia gruntu pod poszerzenie drogi (wówczas ulicy [...]);

• pomimo dokonania podziału w 2004 r., roszczenie o odszkodowanie nie wygasło.

Spornym sprawie pozostawało to, jako podmiot był zobowiązany do wypłacenia odszkodowania za w/w nieruchomość i na rzecz jakich osób. Skarżący zakwestionował legitymację prawną A. U., co, zdaniem Sądu, jest niesłuszne na tle kontrowersyjnego stanu prawnego zaistniałego z winy skarżącego.

Z chwilą uprawomocnienia się decyzji podziałowej z dnia [...].03.2004 r., Województwo P. stało się właścicielem działki nr [...]. Stosownie do art. 98 ust. 3 w związku z art. 131 u.g.n. podmiotem zobowiązanym do zapłaty odszkodowania jest Województwo P., ponieważ na rzecz tego organu dokonano swoistego wywłaszczenia gruntu pod drogę.

Nie ma przy tym znaczenia okoliczność, że po dacie [...].03.2004 r. zmieniły się plany organu, co do zagospodarowania tej działki, czy też przekazana ona została innemu zarządcy. Wiążące, dla wypłaty odszkodowania, są ustalenia decyzji podziałowej, a z tejże wynika (co potwierdził wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w sprawie I OSK 1724/16) podmiot, na rzecz którego, z mocy prawa, przeszła własność działki nr [...].

Ponieważ po uprawomocnieniu się decyzji podziałowej z dnia [...].03.2004 r. Województwo P. nie dopełniło formalności w postaci potwierdzenia swego prawa własności do działki nr [...] we wszelkiej dokumentacji ewidencyjnej, a przede wszystkim w księdze wieczystej, to doszło do swoistego pozornego dualizmu prawnego, co w sferze cywilistycznej doprowadziło do pozornego obrotu działką nr [...] przez pierwotnych jej właścicieli P. i M. R. Doszło do sądowego podziału spadku po P. R. (postanowienie Sądu Rejonowego w A. w sprawie o sygn. [...]), a następnie do przeniesienia "prawa własności" do w/w działki przez M. R. na rzecz A. U. (akt notarialny darowizny z dnia [...].12.2009 r.).

Należy zaznaczyć, że A. U. jest następczynią prawnym oraz spadkobiercą (córką) P. i M. R.

Wbrew twierdzeniom skarżącego, niepodważone, na dzień wydania zaskarżonej decyzji, orzeczenie spadkowe i umowa darowizny, nie stanowią dowodu na to, że Województwo P. nie nabyło własności działki o nr [...] wskutek decyzji podziałowej z dnia [...].03.2004 r. Orzekł o tym ostatecznie Naczelny Sąd Administracyjny w sprawie o sygn. I OSK 1724/16.

To skarżący powinien mieć interes prawny w doprowadzeniu do zgodności zapisów w księdze wieczystej (i innej ewidencji urzędowej) z rzeczywistym stanem prawnym własności nieruchomości.

Legitymacja prawna A. U. do wystąpienia z wnioskiem o odszkodowanie, nie została zakwestionowana przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 11.05.2018 r. (I OSK 1724/16), a tym samym należało uznać, że jest jedyną osobą posiadającą "formalny" tytuł własności do działki nr [...] a jest również następną prawnym P. i M. małżonków R.

Należy zauważyć, że Województwo P. stało się właścicielem działki nr [...] ok. 16 lat temu i przez ten czas nie podjęło czynności zmierzających do faktycznego objęcia jej w posiadanie. Twierdzenia skarżącego, że działka jest obecnie zbędna, ponieważ doszło do zmiany zamierzeń inwestycyjnych, nie mogą być powodem zaniechania wypłaty odszkodowania poprzednim właścicielom, czy też ich następcy prawnemu.

Skutków zmiany zamierzeń inwestycyjnych, w kontekście niewzruszonego podziału nieruchomości dokonanego decyzją z dnia [...].03.2004 r., nie może ponosić były właściciel, gdyż byłoby to rażącym naruszeniem zasady wynikającej z art. 8 k.p.a.

A. U. figuruje ostatecznie (w wyniku podziału spadku z rodzeństwem i matką) w księdze wieczystej jako właściciel działki nr [...] a zatem, może dochodzić finansowej równowartości tej nieruchomości od skarżącego.

W ocenie Sądu, nie jest rzeczą organu, decydowanie o innym kręgu osób uprawnionych do odszkodowania za nieruchomość o nr [...] w sytuacji, kiedy sami następcy prawni P. R. oraz była współwłaścicielka nieruchomości M. R., zgodnie zadecydowali o tym we wcześniejszych postępowaniach cywilnych.

Sąd nie podziela zarzutów skargi odnoszących się do naruszenia, zaskarżoną decyzją, przepisów art. 58 § 1 k.c., art. 365 i 366 k.p.c., ponieważ odszkodowanie jest surogatem finansowym wcześniejszego tytułu prawnego do działki nr [...], którym operowano w postępowaniach cywilnych i umowie darowizny.

Należy też zwrócić uwagę na okoliczność, że skarżący nie zawarł w treści skargi żadnego zarzutu w odniesieniu do wysokości przyznanego A. U. odszkodowania.

Jednakże Sąd, mając na uwadze przepis aer.134 § 1 p.p.s.a., winien ustosunkować się do prawidłowości wyceny działki nr [...].

W tym zakresie, Sąd podziela stanowisko organu, który trafnie ocenił operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego, będący podstawą przyznanego odszkodowania.

Operat szacunkowy jest kompletny, logiczny, spełnia warunki formalne, został oparty na prawidłowych i rzetelnych danych stanowiących podstawę oszacowania wartości nieruchomości. Zawiera rzeczową argumentację i prawidłowe wnioski.

Operat został sporządzony zgodnie z art. 134 ust. 1 i 2 u.g.n. oraz z zachowaniem reguł wynikających z art. 154 u.g.n. i § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Organ administracji publicznej dokonał prawidłowej oceny operatu szacunkowego, jako dowodu w sprawie, w myśl art. 80 k.p.a. w związku z art. 75 k.p.a.

Mając na względzie powyższe okoliczności, orzeczono jak w sentencji.-