Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 295/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2011-06-21 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 3 pkt 11
journal: Dz.U. 2010 nr 243 poz 1623
law: Ustawa  z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jednolity.
article: art. 27 ust. 2
journal: Dz.U. 2003 nr 119 poz 1116
law: Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych - tekst jednolity
article: art. 1 ust. 2, art. 18 ust. 1, art. 22
journal: Dz.U. 2000 nr 80 poz 903
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bogusław Jażdżyk (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Tadeusz Lipiński Sędzia WSA Hanna Raszkowska Protokolant st. sekretarz sądowy Jakub Borowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 czerwca 2011r. sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej na decyzję Wojewody z dnia "[...]" nr "[...]" w przedmiocie pozwolenia na remont budynku I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu.


UZASADNIENIE

Z przekazanych Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Olsztynie akt sprawy wynika, że w dniu 24 maja 2010r. wpłynął do Starosty wniosek Spółdzielni Mieszkaniowej A o pozwolenie na budowę w sprawie remontu budynku wielorodzinnego w zakresie termomodernizacji – docieplenia przegród zewnętrznych, remontu dachu z wymianą pokrycia z eternitu na blachodachówkę oraz remontu i malowania klatek schodowych w "[...]" przy ulicy A na działce nr "[...]". Po rozpatrzeniu wniosku Starosta decyzją z dnia "[...]" zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na wnioskowany remont budynku wielorodzinnego w zakresie termomodernizacji. Jednakże organ II instancji uchylił to rozstrzygnięcie i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia w I instancji, z uwagi na niewystarczające zebranie materiałów dowodowych dotyczących kwestionowanego oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Następnie organ I instancji w toku ponownego rozpatrywania sprawy wezwał inwestora postanowieniem z dnia "[...]" do przedłożenia do dnia 20 grudnia 2010r. aktualnego oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, z pouczeniem, że w przypadku niedostosowania się do obowiązku nałożonego w tym postanowieniu zostanie wydana decyzja odmowna.

Decyzją z dnia "[...]" Starosta odmówił Spółdzielni A zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na wnioskowany przez inwestora remont. Organ podniósł, że w aktualnym statucie Spółdzielni Mieszkaniowej A brak jest zapisów dotyczących zasad realizacji robót budowlanych przekraczających zakres zwykłego zarządu. Dlatego też w ocenie Starosty działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu nie mogą być prowadzone z pominięciem zgody wszystkich właścicieli wyodrębnionych lokali. Powołano się przy tym na orzecznictwo: sądu administracyjnego i Sądu Najwyższego.

Od tej decyzji odwołała się Spółdzielnia Mieszkaniowa A, wnosząc o jej uchylenie i wydanie pozwolenia na budowę lub uchylenie decyzji

i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. Spółdzielnia zakwestionowała stanowisko Starosty, iż jako zarządca nieruchomości może wykonywać tylko czynności mieszczące się w ramach zwykłego zarządu. Strona odwołująca podniosła również, że osoby fizyczne posiadające odrębną własność lokalu nie powinny być stronami postępowania w sprawie o udzielenie pozwolenia na budowę.

Po rozpatrzeniu odwołania Wojewoda decyzją z dnia "[...]" utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Organ odwoławczy wskazał, że art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych, z którego wynika, że zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnie jako zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali, nie daje spółdzielni podstaw do sprawowania niczym nieograniczonego zarządu nieruchomością wspólną. Jest to sytuacja szczególna, co do której przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, także poprzez odesłanie do przepisów ustawy o własności lokali, nie znajdują zastosowania w kwestiach przekraczających zakres zwykłego zarządu. Prace budowlane zaś związane z ociepleniem budynku wykraczają poza bieżące jego utrzymanie w należytym stanie technicznym i stanowią modernizację obiektu budowlanego, a tym samym przekraczają zakres zwykłego zarządu. Dlatego też w kwestii istnienia po stronie spółdzielni mieszkaniowej prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego,

w sytuacji, kiedy sprawuje ona zarząd nieruchomością wspólną, w której udziały mają również współwłaściciele tego budynku, wymagana jest zgoda wszystkich tych osób,

w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu na zasadzie określonej w art. 199 Kodeksu cywilnego. Organ II instancji uznał, że z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy wynika, iż mieszkańcy rzeczonego budynku legitymują się prawem własności wyodrębnionego lokalu mieszkalnego. Osoby te również są współwłaścicielami części wspólnych budynku i współużytkownikami gruntu, składającego się na nieruchomość wspólną. Wynika to z wypisów z rejestru gruntów. Dlatego też w ocenie Wojewody Starosta słusznie, jako przesłankę odmowy zatwierdzenia projektu budowlanego, wskazał konieczność posiadania przez inwestora zgody wszystkich współwłaścicieli tej nieruchomości. Podkreślono również, że organ

I instancji nie miał podstaw prawnych do wezwania inwestora do przedłożenia aktualnego oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane pod rygorem odmowy wydania decyzji.

Skargę na ww. decyzję wywiodła Spółdzielnia Mieszkaniowa A wnosząc o: jej uchylenie i wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany

i udzielającej pozwolenia na remont rzeczonego budynku wielorodzinnego, bądź ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że nie do przyjęcia jest stanowisko, iż mieszkańcy - osoby inne niż Spółdzielnia, którym przysługują prawa w nieruchomości, są strona postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę, zwłaszcza zważywszy na treść ustawy z 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawy

o własności lokali z 24 czerwca 1994r. Istotny jest w szczególności, w ocenie strony skarżącej, zapis art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, z którego wynika, że zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jako zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni (z zastrzeżeniem art. 24¹ i art. 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, które w tym stanie faktycznym nie mają znaczenia). Równocześnie przepis art. 27 wyklucza stosowanie przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną (z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio), co wyklucza delegacje art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali do przepisów kodeksu cywilnego, w tym do art. 199 kc o przekroczeniu zwykłego zarządu.

Dlatego też – zdaniem skarżącej - należy przyjąć, że do oceny i zakresu sprawowania zarządu nieruchomością wspólną kluczową rolę odgrywają przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Z tej konstatacji wynika, że skoro w reżimie spółdzielczym nie ma rozgraniczenia na sprawy zwykłego zarządu i przekraczające jego zakres, to spółdzielnia mieszkaniowa ma prawo dysponowania nieruchomością, w tym ma prawo do występowania o zezwolenie budowlane, jak w przedmiotowym stanie faktycznym. W skardze podniesiono, że na gruncie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a także ustawy o własności lokali nie ma jednoznacznej definicji zarządu zwykłego, a zatem i definicji przekroczenia zwykłego zarządu. W dotychczasowym obrocie prawnym opartym na ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych i ustawie o własności lokali funkcjonuje pojęcie "zarządu" jako ogółu czynności i decyzji dotyczących przedmiotu prawa, koniecznych zarówno w toku normalnej eksploatacji rzeczy, jak i w sytuacjach wykraczających poza ten tok. Ocena charakteru tych czynności nie może być jednak abstrakcyjna i oderwana od konkretnego przypadku (potrzeb, konieczności uwarunkowań) w ramach współwłasności stosunków zachodzących między współwłaścicielami.

Nie jest zatem w ocenie strony skarżącej wymagana zgoda wszystkich współwłaścicieli na podjęcie działań inwestycyjnych, które zamierza realizować spółdzielnia. Zgodnie bowiem z art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w odniesieniu do nieruchomości stanowiących jej własność sprawuje zarząd, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Zarząd ten wykonywany jest jako zarząd powierzony ex lege, a nie na podstawie umowy. Tym samym nie stosuje się przepisów ustawy o własności lokali odnoszących się do wspólnoty mieszkaniowej,

a zarząd wyłączony jest spod regulacji ustawy o własności lokali. Zarządzanie majątkiem spółdzielni i obligatoryjnie wykonywanie czynności zarządu poddane jest reżimowi prawnemu określonemu w przepisach spółdzielczych, a nie w przepisach ustawy o własności lokali czy kodeksu cywilnego. Dlatego też nie można w odniesieniu do nieruchomości, których współwłaścicielem jest spółdzielnia, stosować przepisów kodeksu cywilnego o współwłasności, albowiem art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie pozwala na przeniesienie wzajemnych relacji pomiędzy spółdzielnią mieszkaniową, a właścicielami pozostałych lokali bezpośrednio na grunt kodeksu cywilnego. Decydowanie o przeznaczeniu nieruchomości wspólnej ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych pozostawia władzom spółdzielni, która w odniesieniu do nieruchomości będących jej współwłasnością sprawuje zarząd ustawowy w takim samym zakresie jak w stosunku do nieruchomości będących jej wyłączną własnością.

Ponadto w skardze wskazano, że Spółdzielnia przeprowadziła konsultacje

i uzyskała zgodę mieszkańców na przeprowadzenie przedmiotowego remontu. Już wcześniej Spółdzielnia wprowadziła i przeprowadziła procedury, które pozwoliły na wypowiedzenie się w przedmiotowej kwestii wszystkim mieszkańcom danych nieruchomości, w tym osób, którym przysługuje odrębna własność lokali. W Spółdzielni Mieszkaniowej A każdy budynek (osoby go zamieszkujące) ma bowiem możliwość formalnego wypowiadania się w różnych ważnych i istotnych problemach go dotyczących. W każdym budynku istnieje Samorząd Budynkowy, który otrzymał swoje kompetencje. Dla równowagi ale i dla bardzo szerokiej konsultacji chociażby planów gospodarczych stanowionych na każdym budynku przekraczających kwotę 30 tys. zł Statutowe Organy Spółdzielni przyjęły zasadę, że na każdym budynku będą odbywać się Zebrania Budynków. Zwołane zaś Zebranie Bloku A, decydujące m.in. o przeprowadzeniu remontu, wypowiedziało się w przedmiotowej kwestii.

Strona skarżąca zaznaczyła przy tym, że gdyby dana decyzja nie mogła zapaść na Zebraniu Bloku czy to z przyczyn frekwencji, czy też z przyczyn leżących po stronie odmiennych stanowisk wyrażonych na Zebraniu Bloku przez szeroki krąg osób uprawnionych, należy zebrać stanowiska od pozostałych nieobecnych osób, uprawnionych w drodze indywidualnego zbierania głosów aby doprowadzić do sytuacji gdzie decyzja (na tak lub nie) powstaje większością kwalifikowaną głosów. Dopiero tak dopracowaną decyzję/uchwałę Zebrania Bloku przedkłada się Radzie Nadzorczej do zatwierdzenia w ramach jej ustawowych i statutowych kompetencji jako wniosek o zatwierdzeniu planu gospodarczego. Spółdzielnia wskazała w tym kontekście, że w dniu 17 marca 2010r. odbyło się Zebranie Bloku A, w którym na 39 uprawnionych mieszkańców, 23 w nim uczestniczyło. Na zebraniu tym została podjęta uchwała wyrażająca zgodę na przedmiotowy remont (23 głosami). Tak więc uchwała uzyskała poparcie większości osób uprawnionych.

Ponadto spółdzielnia wskazała, że ustawodawca w zapisach art. 6 ust 4 i 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych odwołuje się do decyzji podejmowanej większością członków oraz osób nie będących członkami spółdzielni w sprawach dotyczących zaciągania kredytu właśnie na remont i modernizację, a nie na bieżącą eksploatację. Nadto według strony skarżącej przyjęcie interpretacji, iż do spółdzielni mieszkaniowych należy stosować przepisy kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności, a nie przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych o zarządzie powierzonym, prowadziłoby do "ubezwłasnowolnienia" spółdzielni mieszkaniowych

w aspekcie czynności przekraczających zwykły zarząd. Następnie postanowienia Zebrania Bloku zostały zatwierdzone uchwałą Rady Nadzorczej Spółdzielni z 26 marca 2010 r.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:

Na wstępie wyjaśnienia wymaga, iż sądowa kontrola działalności administracji publicznej ogranicza się do oceny zgodności zaskarżonego aktu lub czynności

z prawem. Wynika to z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U Nr 153, poz.1269 ze zmianami).

Sąd administracyjny, kontrolując zgodność zaskarżonego rozstrzygnięcia

z prawem, orzeka na podstawie materiału sprawy zgromadzonego w postępowaniu administracyjnym. Obowiązek dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz zebrania i wyczerpującego rozpatrzenia całego materiału dowodowego spoczywa na organie orzekającym, a sąd administracyjny nie może zastąpić organu administracji

w wypełnieniu tego obowiązku, ponieważ do jego kompetencji należy wyłącznie kontrola legalności rozstrzygnięcia administracyjnego. Oznacza to, że sąd administracyjny nie rozstrzyga merytorycznie o zgłoszonych przez stronę żądaniach,

a jedynie w przypadku stwierdzenia, iż zaskarżony akt został wydany z naruszeniem prawa, o którym mowa w art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U z 2002 r. Nr 153, poz. 1270 ze zm. – zwanej w dalszym ciągu uzasadnienia jako ppsa) uchyla go lub stwierdza jego nieważność.

Nadto wskazania wymaga, iż sąd orzeka na podstawie akt sprawy

(art. 133 § 1 ppsa) nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ppsa).

Rozpoznając sprawę w świetle powołanych wyżej kryteriów Sąd doszedł

do przekonania, że skarga zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji zostały podjęte z naruszeniem przepisów prawa, w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

W sprawie niniejszej Wojewoda utrzymał w mocy decyzję organu I instancji w przedmiocie odmowy wydania pozwolenia na remont budynku. Organy obu instancji stanęły na stanowisku, że inwestor, którym w sprawie jest Spółdzielnia Mieszkaniowa nie posiada prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Organ wskazał mianowicie w uzasadnieniu decyzji, że prace budowlane związane z ociepleniem budynku wykraczają poza bieżące jego utrzymanie w należytym stanie technicznym i stanowią modernizację obiektu budowlanego, a tym samym przekraczają zakres zwykłego zarządu. Dlatego też w kwestii istnienia po stronie spółdzielni mieszkaniowej prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego,

w sytuacji, kiedy sprawuje ona zarząd nieruchomością wspólną, w której udziały mają również współwłaściciele tego budynku, wymagana jest zgoda wszystkich tych osób,

w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu na zasadzie określonej w art. 199 Kodeksu cywilnego. Skarżąca zaś stoi na stanowisko, że z uwagi na wykonywanie zarządu powierzonego może samodzielnie bez zgody pozostałych współwłaścicieli dysponować nieruchomością na cele budowlane.

Spór w sprawie sprowadza się więc w istocie do rozstrzygnięcia kwestii dysponowania przez spółdzielnię mieszkaniową nieruchomością na cele budowlane w sytuacji sprawowania przez tą spółdzielnię zarządu powierzonego, po wyodrębnieniu własności części lokali.

Z mocy art. 3 pkt 11 ustawy z dnia ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) ilekroć w ustawie jest mowa o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane - należy przez to rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Z kolei art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) stanowi, że zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26. Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio.

W niniejszej sprawie nie ulega wątpliwości, że w budynku przy ul. A zarząd taki sprawuje Spółdzielnia Mieszkaniowa A. W budynku znajdują się także lokale o wyodrębnionej własności. Jednocześnie z oświadczenia pełnomocnika Spółdzielni złożonego na rozprawie wynika, że w budynku, właściciele lokali nie podjęli uchwały o której mowa w art. 24¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zgodnie z którym większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Ponadto pełnomocnik Spółdzielni wskazał, że w bloku nie wyodrębniono jeszcze własności wszystkich lokali w rozumieniu art. 26 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Z akt sprawy wynika także, że część mieszkańców (w tym właściciele wyodrębnionych lokali) nie zgadza się na remont budynku z uwagi na zasady finansowania tegoż remontu (akta adm. k. 28).

Skład orzekający w niniejszej sprawie podziela stanowisko wyrażone w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego zgodnie z którym przepis art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wyraża ogólną zasadę, że we wszystkich sprawach związanych z własnością lokali, które nie zostały odrębnie uregulowane w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. W samej treści art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych zawarte są jednak unormowania powodujące znaczne ograniczenia w stosowaniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali w spółdzielniach mieszkaniowych. Z przytoczonego wyżej przepisu wynika, że nie mają zastosowania przepisy rozdziału 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, to jest rozdziału "Zarząd nieruchomością wspólną" z wyjątkiem art. 18 ust. 1 i art. 29 ust. 1 i 1a. Art. 18 tejże ustawy reguluje kwestię powierzenia sprawowania zarządu nieruchomością wspólną w drodze umowy. Z kolei art. 29 ust. 1 i 1a reguluje kwestie obowiązku prowadzenia ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej, a także wskazuje, iż okresem rozliczeniowym jest rok kalendarzowy. Wyłączenie stosowania przepisów o zarządzie zawartych w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oznacza, że do zarządzania nieruchomością zastosowanie będą miały procedury spółdzielcze. Przepisy ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych nie wskazują, jakie uprawnienia przysługują zarządcy, o którym mowa w art. 27 ust. 2 tejże ustawy. Zgodnie z art. 1 ust. 7 wymienionej wyżej ustawy w sprawach w niej nieuregulowanych zastosowanie będą miały rozwiązania zawarte w ustawie z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 2003 roku, Nr 188, poz. 1848 – tekst jednolity ze zm.), jednakże przepisy tej ustawy także nie rozstrzygają tej kwestii. Wskazać jednak należy, iż zgodnie z art. 48 § 1 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze zarząd kieruje działalnością spółdzielni i reprezentuje ją na zewnątrz. Ponieważ do zarządzania przez spółdzielnię mieszkaniową zastosowanie będą miały procedury spółdzielcze należy przyjąć, że spółdzielni mieszkaniowej działającej jako Zarządca, o którym mowa w art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, także przysługuje prawo reprezentowania właścicieli odrębnych lokali na zewnątrz. W przepisanym wypadku działalność spółdzielni nie byłaby zarządem, tylko administrowaniem. Skarżąca sprawuje zarząd zgodnie z treścią art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Tym samym jest ona uprawniona do reprezentowania na zewnątrz wszystkich właścicieli lokali stanowiących odrębny przedmiot własności niezależnie od tego, czy są oni członkami Spółdzielni, czy też nie. Zasada, iż właściciela lokalu stanowiącego odrębny przedmiot własności reprezentuje Zarządca nieruchomości, którym w przedmiotowej sprawie jest Spółdzielnia, nie wyklucza oczywiście możliwości, iż właściciel takiego lokalu może być stroną postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę. Może to mieć miejsce jednak tylko wówczas, gdy wykaże on własny indywidualny interes prawny (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 lipca 2010 r. sygn. akt II OSK 1255/09 i wyrok Naczelnego Sadu Administracyjnego z dnia 19 kwietnia 2011 r. sygn. akt II OSK 694/10).

Podobne stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 26 października 2009 r. sygn. akt II OSK 1666/08 w którym wskazano, że wymieniona regulacja prawna ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, wprowadzająca zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni, niewątpliwie uprawnia Spółdzielnię do decydowania w ramach ustawowego prawa zarządu w danym zakresie, z założeniem, że legitymuje się ona prawem do nieruchomości na cele budowlane, przy czym członkowie Spółdzielni mają prawo kwestionować uchwały jej organów w postępowaniu wewnątrz spółdzielczym /przewidzianym w statucie spółdzielni/ a następnie w postępowaniu sądowym /przed sądem powszechnym/. Nie można się przy tym dopatrzyć, aby uregulowanie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych powodujące, iż sytuacja podmiotów, które mają prawo własności lokalu w zasobach spółdzielni mieszkaniowej, analogiczna jak osób, które wykupiły lokale w budynku zarządzanym przez wspólnotę mieszkaniową, do których odnosi się ustawa o własności lokali, było sprzeczne z art. 32 Konstytucji RP. Wprowadzenie jako zasady ustawowego zarządu spółdzielni mieszkaniowej w odniesieniu do nieruchomości stanowiących jej współwłasność, z jednoczesnym zagwarantowaniem podmiotom mającym w tym interes prawny odpowiedniej drogi /sądowej/ do kwestionowania uchwał organów spółdzielni mieszkaniowej, nie narusza wymienionego przepisu Konstytucji RP. Nie występuje też w sprawie naruszenie art. 199 Kc, ma on bowiem zastosowanie wyłącznie w sytuacji, gdy brak jest zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu w odniesieniu do nieruchomości stanowiącej współwłasność, nie będącej jednak nieruchomością stanowiącą współwłasność spółdzielni mieszkaniowej, jak też objętej przepisami o własności lokali dotyczącymi wspólnot mieszkaniowych, które są uregulowane odrębnie.

Reasumując przyjąć należy zdaniem Sądu, że w przypadku sprawowania przez spółdzielnię mieszkaniową zarządu powierzonego w rozumieniu art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielnia dysponuje nieruchomością na cele budowlane. Właściciele wyodrębnionych lokali – choć może przysługiwać im przymiot strony w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę w przypadku wykazania interesu prawnego - mogą zaś kwestionować poczynania zarządu spółdzielni zmierzające do uzyskania pozwolenia na budowę, czy też związane z rozpoczęciem robót budowlanych w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym. W tym też postępowaniu winny być rozpatrywane kwestie związane z finansowaniem inwestycji.

W sprawie niniejszej zresztą takie postępowanie zostało przeprowadzone. W aktach sprawy znajduje się uchwała Zebrania Bloku z dnia 17 marca 2010 r. (karta 84 akt administracyjnych) podjęta na podstawie Regulaminu Zebrania Bloku z dnia 23 listopada 2009 r., którą wyrażono zgodę na remont budynku przy ul. A. Następnie uchwała ta została zatwierdzona w dniu 26 marca 2010 r. uchwałą Rady Nadzorczej Spółdzielni Mieszkaniowej (karta 11 akt administracyjnych). Ze statutu Spółdzielni wynika, że od uchwały Rady Nadzorczej może być wniesione odwołania do Walnego Zgromadzenia Spółdzielni. Uchwała Walnego Zgromadzenia może być zaś zaskarżona do sądu powszechnego. Sądy administracyjne nie są uprawnione do kontroli uchwał podejmowanych przez organy spółdzielni. Sądy administracyjne nie są również władne oceniać sposobu finansowania inwestycji, a takie zarzuty zostały postawione w głównej mierze przez właścicieli wyodrębnionych lokali w trakcie postępowania administracyjnego.

Z tych względów zdaniem składu orzekającego w niniejszej sprawie stanowisko organów, które zakwestionowały dysponowanie przez inwestora nieruchomością na cele budowlane nie jest prawidłowe, a w sprawie nie była potrzebna zgoda wszystkich współwłaścicieli w rozumieniu art. 199 Kodeksu cywilnego na wykonanie remontu. Organ administracji nie może bowiem kwestionować decyzji co do sposobu prowadzenia zarządu, w tym podejmowania inwestycji budowlanych, podejmowanych w drodze procedur wewnątrzspółdzielczych. Rację ma skarżąca twierdząc w skardze, że spółdzielnia mieszkaniowa nie może być w gorszej sytuacji niż wspólnoty mieszkaniowe, dla których decyzje w sprawach czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu zapadają poprzez podjęcie uchwały przyjmowanej większością głosów (art. 22 ustawy o własności lokali.) Dodatkowo wskazać należy, że w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych jest tylko odesłanie do konkretnych przepisów odnoszących się do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną, o których mowa w ustawie o własności lokali. Brak jest natomiast odesłania w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych do przepisów Kodeksu cywilnego o współwłasności. Zresztą przepisy Kodeksu cywilnego regulujące współwłasność, z mocy ustawy o własności lokali mają zastosowanie w ograniczonym zakresie do zarządu nieruchomością wspólną w sprawach uregulowanych ustawą o własności lokali.

Organy nadzoru budowlanego rozpoznając ponownie sprawę zastosują się do wykładni przepisów przedstawionej w uzasadnieniu niniejszego wyroku.

W tym stanie rzeczy, w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd uchylił zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję organu I instancji. W punkcie II wyroku na zasadzie art. 152 tejże ustawy orzeczono, iż zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku.