Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 599/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2007-11-21 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6071 Trwały zarząd nieruchomościami
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 47
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościam - tekst jedn.
Teza: W decyzji o wygaszeniu trwałego zarządu wydawanej w oparciu o art. 47 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie rozstrzyga się o prawie najemców lokali mieszkalnych do nabycia prawa własności lokali mieszkalnych i gruntu.

TEZY

W decyzji o wygaszeniu trwałego zarządu wydawanej w oparciu o art. 47 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie rozstrzyga się o prawie najemców lokali mieszkalnych do nabycia prawa własności lokali mieszkalnych i gruntu.


SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Bogucka (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Łucja Franiczek,, Sędzia WSA Rafał Wolnik, Protokolant Aleksandra Żmudzińska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 listopada 2007 r. sprawy ze skargi J. R. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie wygaśnięcia trwałego zarządu nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wnioskiem z dnia [...] r. Komendant [...] Oddziału Straży Granicznej w R. zwrócił się do Starosty C. o wydanie decyzji administracyjnej o wygaszeniu prawa trwałego zarządu ustanowionego na rzecz [...] Oddziału Straży Granicznej na działkach położonych w W., oznaczonych numerami [...], [...] i [...] o łącznej powierzchni [...] ha, zabudowanej dwoma budynkami mieszkalnymi, dwoma budynkami magazynowymi oraz pięcioma domkami campingowymi. W uzasadnieniu wyjaśniono, że nieruchomości nie są wykorzystywane przez uprawnionego na cele związane z ochroną granicy państwowej i bezpieczeństwem państwa, wobec czego są zbędne z punktu widzenia potrzeb służbowych jednostki. Do wniosku dołączono pisemną zgodę Komendanta Głównego Straży Granicznej z dnia [...] r., udzieloną w związku z art. 47 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. jedn. Dz. U. z 2004 r., nr 261, poz. 2603), zwanej dalej ustawą. W księdze wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w C. dla przedmiotowych działek ujawnione jest prawo własności Skarbu Państwa oraz prawo zarządu na czas nieoznaczony na rzecz [...] Oddziału Straży Granicznej.

Jak wynika z akt sprawy, decyzją z dnia [...] r. nr [...] Burmistrz Miasta W. zatwierdził projekt podziału nieruchomości objętej KW [...] Sądu Rejonowego w C. W jego wyniku zniesiona została działka nr [...], natomiast działka nr [...] została podzielona na działki o nr: [...], [...], [...],[...].

Decyzją z [...]r., nr [...] Starosta C. uwzględnił wniosek i orzekł o wygaśnięciu prawa trwałego zarządu w stosunku do nieruchomości nr [...], [...], i [...]. Z uzasadnienia decyzji wynika, że postępowanie w stosunku do działek nr [...] i [...] został zawieszone postanowieniem z dnia [...] r. ze względu na konieczność rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez inny organ.

Odwołanie od tej decyzji złożył J. R., który zarzucił, że jako strona postępowania, nie brał w nim udziału. Podał, że jest najemcą mieszkania w jednym z budynków, a wygaszenie prawa trwałego zarządu skutkuje rozwiązaniem umów najmu z trzymiesięcznym wypowiedzeniem. Wskazał też, że budynki są w złym stanie technicznym i wnioskując o wygaszenie prawa trwałego zarządu [...] Oddział Straży Granicznej zmierza do obciążenia kosztami napraw mieszkańców i Starostwo Powiatowe.

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] r. uchylił decyzję organu I instancji w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania, uznając zasadność zarzutu pominięcia w postępowaniu najemców lokali jako stron postępowania.

Z dokumentacji sprawy wynika, że najemcy lokali mieszkalnych, w tym J. R. zwracali się do Starosty C. z wnioskami o umożliwienie im zakupu działek nr [...] i [...], zabudowanych budynkami mieszkalnymi i garażami jako całości, z uwzględnieniem bonifikaty od ceny lokali mieszkalnych.

Rozpoznając ponownie sprawę Starosta C. decyzją z dnia [...] r., na podstawie art. 46 ust. 1 i 3 oraz art. 47 ustawy o gospodarce nieruchomościami orzekł o wygaśnięciu prawa trwałego zarządu [...] Oddziału Straży Granicznej w R. do nieruchomości położonej w W., zabudowanej budynkami mieszkalnymi nr [...] i [...] oraz budynkiem gospodarczym i magazynowym, oznaczonych jako pgr [...], [...], [...],[...] oraz [...]. W decyzji podano również, że umowy najmu lokali mieszkalnych w budynkach nr [...] i [...] usytuowanych na działce nr [...] i [...] wygasają z upływem 3 miesięcy od daty ostateczności decyzji. W uzasadnieniu opisano dotychczasowy przebieg postępowania oraz przekształcenia organizacyjno – prawne, które skutkowały nabyciem przez wnioskodawcę prawa trwałego zarządu do przedmiotowych nieruchomości. Z uzasadnienia wynika, że postanowieniem z dnia [...]r. Starosta C. podjął zawieszone postępowanie w części dotyczącej wygaszenia prawa trwałego zarządu do działek nr [...] i [...]. W związku ze zbędnością nieruchomości dla trwałego zarządcy uznano wydanie decyzji za uzasadnione.

Odwołanie od decyzji złożyli F. M. i J. R. Zarzucili, że Starosta w wydanej decyzji nie zagwarantował im, z uwzględnieniem zarządzenia Wojewody z dnia [...] r., prawa nabycia zajmowanych lokali wraz z przynależnościami: piwnicą, garażami oraz częściami wspólnymi. Wyjaśnili, że zostali poinformowani przez organ o możliwości wykupu lokali mieszkalnych usytuowanych na działce nr [...]. Decyzja nie uwzględnia natomiast wybudowanych przez nich garaży na działce nr [...]. Garaże zostały wybudowane w roku [...] za zgodą Dowódcy [...] Brygady WOP w G. Od chwili wybudowania za korzystanie z garaży uiszczany był czynsz. W uzupełnieniu odwołania odwołujący się podali, że wyrażają zgodę na wydzielenie z pgr [...] działki pod dwoma już istniejącymi garażami i zgadzają się na jej zakup w ramach przetargu ograniczonego. Wskazano, że wygaszenie prawa zarządu i brak zgody Wojewody na sprzedaż działki pozbawiają strony możliwości korzystania z garaży powstałych za zgodą Straży Granicznej.

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] r. Wojewoda [...] utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji, podając w podstawie prawnej art. 46 ust. 1 i 3 oraz art. 47 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W uzasadnieniu organ odwoławczy podzielił stanowisko Starosty co do stanu faktycznego sprawy. Wskazano, że zgodnie z art. 47 ustawy, jednostka sprawująca trwały zarząd może zgłosić wniosek o wydanie decyzji w sprawie jego wygaśnięcia, jeżeli nieruchomość stała się zbędna dla uprawnionego. Właściwy organ wydaje wówczas decyzję o wygaśnięcie prawa trwałego zarządu, po uzyskaniu możliwości zagospodarowania nieruchomości. W sprawie Starosta poczynił starania mające na celu zagospodarowanie nieruchomości. W tym zakresie uzyskano zgody Wojewody [...], wyrażone w formie zarządzeń, na zbycie lokali mieszkalnych w budynkach nr [...] i [...], wraz z przynależnościami. Odwołujący się zostali objęci zarządzeniem z dnia [...]r. nr [...]. Natomiast w stosunku do pgr [...] Starosta złożył do Wojewody [...] wniosek o wyrażenie zgody na jej zbycie w trybie przetargu ograniczonego, jednakże Wojewoda zgody takiej nie udzielił, o czym poinformowano pismem z dnia [...] r. Wyjaśniono, że nieruchomości wchodzące w skład zasobu Skarbu Państwa mogą być zbywane tylko na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Decyzje w tym zakresie podejmuje Starosta, po uzyskaniu zgody Wojewody. Najemcom nie przysługuje natomiast roszczenie o wykup mieszkania. Natomiast w postępowaniu dotyczącym wygaszenia trwałego zarządu organy nie mogą orzekać i gwarantować stronom prawa nabycia zajmowanych lokali mieszkalnych. Wskazano, że w dacie wydania decyzji sprawa ta była już rozstrzygnięta na rzecz skarżących. Garaże natomiast nie są przynależnościami lokali mieszkalnych. Otrzymane przez strony przydziały mieszkań nie dotyczyły garaży.

W skardze do sądu administracyjnego skarżący zwrócił się o uchylenie decyzji organu odwoławczego. Zarzucił, ze Wojewoda nie zagwarantował mu prawa nabycia za pełną odpłatnością terenu zajmowanego przez jego garaż, mimo że w pismach kierowanych od organów wyrażał zgodę na wydzielenie części działki pod garażem na jego koszt i deklarował nabycie gruntu za cenę rynkową.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie, podtrzymując w całości swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Podkreślono, że Starosta podjął działania w celu zbycia nieruchomości a Wojewoda wydał w tym zakresie stosowne zarządzenia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach rozważył, co następuje:

Wniesiona skarga nie mogła odnieść zamierzonego przez stronę skutku, albowiem wydana w sprawie decyzja nie narusza prawa, a sądy administracyjne sprawują kontrolę administracji publicznej pod kątem legalności jej działania.

Zasada legalności działania organów administracji oznacza, że organy te władne są rozstrzygać wyłącznie w sprawach pozostających w zakresie ich kompetencji i w granicach wyznaczonych przez przedmiot postępowania.

Postępowanie administracyjne, zgodnie z art. 61 § 1 k.p.a. może zostać wszczęte z urzędu lub na wniosek. Trwały zarząd nieruchomościami, uregulowany ustawą o gospodarce nieruchomościami, wygasa z upływem okresu , na który został ustanowiony lub na skutek wydania decyzji o jego wygaśnięciu. Decyzja ta może zostać wydana z urzędu w przypadkach określonych w art. 46 ust. 2, lub na wniosek jednostki sprawującej trwały zarząd. Tę drugą możliwość przewiduje art. 47 ustawy. Przepis ten uprawnia jednostkę organizacyjną sprawującą trwały zarząd do wystąpienia z wnioskiem o wydanie decyzji, jeżeli nieruchomość lub jej część stała się dla niej zbędna. Decyzja wydawana w takiej sytuacji nie ma charakteru uznaniowego, po uzyskaniu możliwości zagospodarowania działki organ wydaje żądaną decyzję. Przesłankami do wydania takiej decyzji są zatem: wniosek jednostki poprzedzony uzyskaniem zgody organu nadzorującego oraz uzyskanie przez właściwy organ możliwości zagospodarowania nieruchomości.

Wygaśnięcie trwałego zarządu jest równoznaczne z wypowiedzeniem umów najmu, dzierżawy lub użyczenia z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Skutek ten powstaje z mocy prawa ze względu na treść art. 46 ust. 3 ustawy.

W niniejszej sprawie spełnione zostały przesłanki wydania decyzji przewidziane w art. 47 ustawy. Jednostka organizacyjna sprawująca trwały zarząd wystąpiła z wnioskiem, uzupełnionym zgodą udzieloną przez organ nadzorujący, jakim jest Komendant Główny Straży Granicznej. We wniosku wskazano, że nieruchomość jest zbędna dla jednostki. Stanowisko to, poparte zgodą udzieloną przez organ nadzorujący, nie wymagało w ocenie Sądu, weryfikacji przez organ właściwy. Należy bowiem rozróżnić sytuację uregulowaną w art. 46 ust. 2 pkt 6 ustawy, gdy uprawnienie organu do wydania z urzędu decyzji o wygaszeniu prawa trwałego zarządu uzależnione jest od wykazania, że nieruchomość stała się zbędna na cel określony w decyzji o jego ustanowieniu, od sytuacji regulowanej art. 47, gdy do wydania decyzji dochodzi na wniosek uprawnionego z tytułu prawa zarządu.

W ocenie Sądu spełniona została także przesłanka z art. 47 ust. 2, polegająca na uzyskaniu przez organ możliwości zagospodarowania nieruchomości. W sprawie jest bezsporne, że doszło do wydania przez Wojewodę [...] zarządzeń, umożliwiających sprzedaż najemcom zajmowanych lokali mieszkalnych wraz z przynależnościami i udziałami w częściach wspólnych.

Stanowisko skarżącego sprowadza się do zarzutu, że wydana decyzja nie orzeka o sposobie zagospodarowania działek pod garażami i samych garaży, w szczególności nie gwarantuje stronie możliwości nabycia tej części nieruchomości. Należy wobec tego zwrócić uwagę, że przedmiotem orzekania w sprawie o wygaszenie prawa trwałego zarządu nie jest kwestia sposobu zagospodarowania i rozdysponowania majątku objętego trwałym zarządem. Wydana decyzja nie zawiera i nie może zawierać rozstrzygnięć w tym przedmiocie. W istocie nie zawiera ona takich postanowień również w odniesieniu do lokali mieszkalnych, przewidywany sposób ich zagospodarowania i możliwość ubiegania się przez najemców o ich sprzedaż nie zostały określone zaskarżoną decyzją, lecz wynikają z odrębnych rozstrzygnięć i przepisów prawa, w tym z art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ustalenia co do sposobu zagospodarowania nieruchomości mają znaczenie wyłącznie w zakresie, w jakim stanowią przesłankę wydania rozstrzygnięcia o wygaszeniu trwałego zarządu. W stosunku do skarżącego mają one przy tym znaczenie o tyle, o ile dotyczą sfery jego uprawnień. Wydana decyzja w żadnym zakresie nie rozstrzyga (bo nie może rozstrzygać) o możliwościach lub braku możliwości nabycia przez skarżącego nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa. Decyzja nie może także zawierać zobowiązania Skarbu Państwa do zbycia nieruchomości skarżącemu na określonych warunkach.

Uwzględniając podaną argumentację, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sadami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzekł jak sentencji.