Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 824/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2020-07-15 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 6
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c, art. 135, art. 200, art. 205 par. 2
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Alicja Palus Sędziowie: Sędzia WSA Władysław Kulon Sędzia WSA Gabriel Węgrzyn (spr.) Protokolant: sekretarz sądowy Ewa Trojan po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 15 lipca 2020 r. sprawy ze skargi T. F. i S. F. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] października 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz strony skarżącej kwotę 4210 zł (słownie: cztery tysiące dwieście dziesięć) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z [...] X 2019 r. ([...]) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. (dalej jako "SKO") po rozpatrzeniu odwołania T. F. i S. F. (dalej jako "skarżący") utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy Ś. z [...] VI 2019 r., sygn. [...] ustalającą wobec skarżących opłatę jednorazową, w kwocie 20 314,50 zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonych jak działki gruntu nr [...] i [...], obręb W., gmina Ś., na skutek wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jak wynika z obszernych motywów decyzji SKO a także z przesłanych akt administracyjnych opisana wyżej decyzja jest już siódmą decyzją w sprawie, albowiem postępowanie prowadzone jest z urzędu od 2007 r. Od tego czasu organ I instancji konsekwentnie wydawał decyzje ustalające opłatę jednorazową, które SKO na skutek kolejnych odwołań uchylało przekazując sprawę do ponownego rozpatrzenia. Wyjątek stanowiła decyzja SKO z [...] VII 2008 r. ([...]) utrzymująca w mocy decyzję organu I instancji z [...] VI 2008 r. (Nr [...]) ustalającą opłatę jednorazową na kwotę 20 232 zł. Decyzja ta, jak również utrzymana nią w mocy decyzja organu I instancji, zostały jednak uchylone wyrokiem tutejszego Sądu z 21 IV 2009 r., sygn. akt II SA/Wr 539/08. Przyczyną takiego orzeczenia były stwierdzone przez Sąd wady sporządzonego wówczas operatu szacunkowego z [...] III 2008 r. Przede wszystkim Sąd wskazał na konieczność dokonania wiarygodnych ustaleń w zakresie faktycznego korzystania z przedmiotu wyceny w okresie bezpośrednio poprzedzającym wejście w życie planu miejscowego. Nakazał także dokonanie ustaleń co do możliwości wydania dla przedmiotowych nieruchomościach decyzji o warunkach zabudowy w okresie przed wejściem w życie planu miejscowego oraz rozważenie, czy poprawna jest łączna wycena dwóch odrębnych nieruchomości jako jednej.

Po ponownym przeprowadzeniu postępowania dowodowego i dokonaniu oceny zgromadzonego materiału organy obu instancji uznały za ustalone następujące okoliczności:

1) dnia 25 III 2006 r. weszła w życie uchwała Rady Gminy Ś. z [...] XII 2005 r.

w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi W.(Dz.Urz. Woj.D. z [...] r. Nr [...], poz. [...]) – dalej jako "mpzp";

2) umową sprzedaży z [...] V 2006 r. (akt notarialny rep. [...]) skarżący zbyli przylegające do siebie niezabudowane nieruchomości oznaczone jako działka nr [...] (KW nr [...]) o pow. 0,10 ha i działka nr [...] (KW nr [...]) o pow. 0,28 ha;

3) nieruchomości objęte umową sprzedaży według postanowień mpzp przeznaczone były na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (symbol 2MN);

4) w okresie bezpośrednio poprzedzającym wejście w życie mpzp nieruchomości objęte umową sprzedaży użytkowane były rolniczo (w ewidencji gruntów i budynków oznaczone jako użytek rolny RIVa) i nie obowiązywał na ich terenie żaden plan miejscowy;

5) do dnia 31 XII 2003 r. nieruchomości objęte umową sprzedaży znajdowały się na obszarze obowiązywania uchwały nr [...] Rady Gminy Ś. z [...] IX 1990 r. w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Gminy Ś. – dalej "plan ogólny" - jako tereny upraw polowych (symbol RP);

6) w okresie tzw. luki planistycznej nie było możliwości uzyskania dla nieruchomości objętych umową sprzedaży warunków zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej, co potwierdziła opinia biegłego;

7) na skutek wejścia w życie mpzp wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] wzrosła o 19 620 zł, zaś oznaczonej jako działka nr [...] o 54 936 zł, co potwierdzają uznane za wiarygodne operaty szacunkowe z dnia [...] IV 2019 r.;

8) przewidziana w § 74 pkt 2 mpzp stawka procentowa opłaty jednorazowej wynosi 30% wzrostu wartości.

W ocenie SKO należało podzielić pogląd organu I instancji, że w sprawie wykazane zostały wszystkie przesłanki ustawowe obligujące do ustalenia opłaty jednorazowej. Operaty szacunkowe sporządzone dnia [...] IV 2019 r. są wiarygodne i realizują wskazania sformułowane w wyroku jak i wydanych dotychczas przez SKO kasacyjnych decyzjach odwoławczych. Odnosząc się zaś do zastrzeżeń zgłaszanych przez skarżących, SKO podkreśliło, że nie dyskredytuje operatów sam fakt, że ustalona w nich wartość jednostkowa jest taka sama zarówno dla działki nr [...] jak i działki nr [...]. Zastosowane przez biegłą podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej jest zgodne z przepisami, zaś organ nie ma uprawnień do podważania tych elementów wyceny, które wymagają wiedzy specjalistycznej. W ocenie SKO nie było również żądnych podstaw do uznania, że grunty przed wejściem w życie mpzp wykorzystywane były na cele mieszkaniowe, skoro z zebranych dokumentów (w tym zdjęć fotogrametrycznych) wynika, że były to użytki rolne. Także biorąc pod uwagę wyniki opinii urbanistycznej z [...] XI 2017 r. należało stwierdzić brak możliwości wykorzystania nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, ponieważ nie można było w tym czasie wydać decyzji o warunkach zabudowy dla funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej. Niecelowe było też przeprowadzanie dowodu z zeznań świadka wskazanego przez skarżących na okoliczność faktycznego użytkowania nieruchomości. Zdaniem SKO skarżący błędnie utożsamiają zabudowę zagrodową z zabudową mieszkaniową. Dopuszczalność realizacji zabudowy zagrodowej nie oznacza bowiem dopuszczalności realizacji zabudowy mieszkaniowej. Nie było również podstaw do kwestionowania wartości dowodowej operatu z powodu różnic powierzchniowych pomiędzy nieruchomościami wycenianymi, a nieruchomościami uznanymi za podobne, skoro biegła skorygowała te różnice w ramach stopniowania atrybutu "wielkość działki - powierzchnia". SKO wyjaśniło także, że w toku wyceny biegła nie miała obowiązku przeprowadzania oględzin nieruchomości przy udziale stron, skoro oględziny przeprowadzono przy okazji poprzedniej wyceny. Nietrafnie też – zdaniem SKO – skarżący powoływali się na bezprzedmiotowość postępowania. Postępowanie wszczęto bowiem przed upływem pięciu lat od wejścia w życie mpzp, tak więc dopuszczalne było jego kontynuowanie i wydanie decyzji merytorycznej w sprawie, mimo że postępowanie toczy się już kilkanaście lat. Nie stanowiło również podstawy do umorzenia postępowania to, że skarżący nie są obecnie właścicielami przedmiotowych nieruchomości. Opłata jednorazowa obciąża bowiem zbywców a nie nabywców nieruchomości. Wreszcie SKO nie stwierdziło również podstaw do umorzenia postępowania w powodu określenia w mpzp zerowej stawki procentowej dla nieruchomości gminnych. Nieruchomości zbyte przez skarżących nie były bowiem nieruchomościami gminnymi.

W skardze na powyższą decyzję skarżący zarzucili naruszenie:

1) naruszenie art. 36 ust.4 i art. 37 ust.1 i 4 ustawy z 27 III 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80 poz. 717, z póź.zm.) – dalej jako "upzp", przez błędną wykładnię tego przepisu i bezpodstawne naliczenie Skarżącym opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, jak również błędne przyjęcie, że są stroną postępowania, w sytuacji, gdy nie przysługuje im jakikolwiek tytuł prawny do przedmiotowych nieruchomości i na skutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego wartość ich nie wzrosła, gdyż faktycznie nieruchomości położone w W. wobec braku planu w okresie od 1IV 2004r. do 5 XI 2007 r. przeznaczane były na cele mieszkaniowe;

2) naruszenie art. 7 i art. 8 § 1 kpa, poprzez nieprzeprowadzenie postępowania w sposób prowadzący do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, co doprowadziło do uchybień w zakresie ustaleń faktycznych;

3) naruszenie art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez błędne ustalenie, że nieruchomości przyjęte do ustalenia wartości nieruchomości przez biegłego spełniają wymóg porównywalności, pominięcie błędów popełnionych przez biegłego przy wydawaniu opinii;

4) naruszenie art. 37 ust. 6 upzp, poprzez nie wydanie decyzji bezzwłocznie po powzięciu wiadomości o możliwości jej wydania i tym samym naruszenie prawa do rozpoznania sprawy w rozsądnym terminie, a także uniemożliwienie ustalenia faktycznej wartości nieruchomości, ze względu na znaczny upływ czasu i zmiany, które zaszły w sposobie jej użytkowania.

Rozwijając zarzuty skargi podkreślono, że zbyte nieruchomości przed wejściem w życie mpzp faktycznie wykorzystywane były na cele mieszkaniowe. Skarżący bowiem nabyli te nieruchomości w tym właśnie celu, zaś mpzp akceptował jedynie istniejący stan rzeczy. Wskazano także, że SKO poprzednią decyzją kasacyjną zaleciło odrębną wycenę obu działek [...] i [...]. Biegła pozornie zalecenie to wykonała. Jej wycena obu działek jest jednak wadliwa, gdyż wartości działek są ustalone przy przyjęciu jednakowej ceny za 1 m2. Biegła pominęła, że działka nr [...] o pow. 0,10 ha ma znacznie mniejszą wartość niż działka nr [...] o pow. 0,28 ha oraz inny kształt. Do porównań przyjęto nadto nieruchomości o znacznie większej powierzchni, które nie mogą być uznane za porównywalne. W wycenie nie uwzględniono także, że przedmiotowe nieruchomości w okresie luki planistycznej mogły być wykorzystane na cele zabudowy zagrodowej, w ramach której mógł być zrealizowany również budynek mieszkaniowy. Pośrednio potwierdziła to opinia biegłego urbanisty. Operaty szacunkowe powinny uwzględniać ten fakt, bo w przeciwnym razie prowadzi to do znacznego zaniżenia wartości nieruchomości w okresie luki planistycznej. Organy powinny były również uwzględnić wniosek skarżących o przesłuchanie świadka P. W., który potwierdziłby mieszkaniowy sposób użytkowania nieruchomości w chwili zbycia. Skarżący podnieśli też, że od daty sprzedaży nie są właścicielami zbytych działek, a zatem nie mają legitymacji do występowania w niniejszym postępowaniu. Nie powinni być zatem adresatami decyzji administracyjnych. Dodatkowo, zaskarżona decyzja nie powinna wywołać skutków prawnych, gdyż upłynęło 5 lat od daty uchwalenia i wejścia w życie mpzp, a zatem postępowanie winno być umorzone. Zarzucono też, że mpzp w sposób niedopuszczalny różnicuje stawki opłaty jednorazowej, przewidując stawkę zerową dla nieruchomości gminnych. Tego rodzaju wadliwość – w ocenie skarżących – skutkuje niemożnością ustalania opłat jednorazowych. W konsekwencji wniesiono o uchylenie decyzji organów obu instancji i umorzenie postępowania, wstrzymanie wykonania decyzji oraz zasądzenie kosztów.

W odpowiedzi na skargę SKO podtrzymało stanowisko wnosząc o oddalenie skargi. Do odpowiedzi na skargę załączono postanowienie wstrzymujące wykonanie decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Skarga zasługuje na uwzględnienie, jakkolwiek nie wszystkie zarzuty skargi należało podzielić.

Jak wynika z art. 36 ust. 4, w zw. z art. 37 ust. 6 upzp, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt (burmistrz albo prezydent miasta) ustala w drodze decyzji jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Istnienie określonych powyżej okoliczności musi zostać w postępowaniu administracyjnym wykazane za pomocą środków dowodowych wskazanych w art. 75 § 1 kpa. Obowiązkiem organu – w myśl art. 77 § 1 kpa – jest zebranie i rozpatrzenie w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego. Zebrane dowody powinny przy tym zostać poddane wszechstronnej ocenie, zgodnie z art. 80 kpa.

W okolicznościach sprawy weryfikacja zaskarżonej decyzji uwzględniać musiała oceny prawne i wskazania wyrażone w prawomocnym wyroku tutejszego Sądu z 21 IV 2009 r., sygn. akt II SA/Wr 539/08. Wyrok taki, na mocy art. 153 ppsa, ma charakter wiążący zarówno dla organów administracji jak i dla sadów, chyba że uległyby zmianie przepisy prawa.

W ramach powołanego wyżej wyroku jednoznacznie nakazano organom dokładne ustalenie faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed wejściem w życie mpzp, poprzez m.in. sprawdzenie, czy zbyte nieruchomości w okresie luki planistycznej nie spełniały kryteriów uprawniających do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Już w tym miejscu należy podkreślić, że w ramach wskazań Sąd nie ograniczył nakazanych ustaleń wyłącznie do warunków zabudowy dla funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej. Jeśliby więc w okresie bezpośrednio poprzedzającym wejście w życie mpzp przedmiotowe nieruchomości mogły uzyskać warunki zabudowy dla innej funkcji (np. usługowej, zagrodowej, produkcyjnej, rekreacyjnej) to okoliczność tę również należało ustalić. Z perspektywy celu opłaty jednorazowej, która stanowi obciążenie z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego wejściem w życie lub zmianą planu miejscowego, istotna jest każda cecha, która może wpłynąć na wartość nieruchomości. Jeżeli więc w okolicznościach sprawy nieruchomości oznaczone jako działka nr [...] i nr [...] w okresie bezpośrednio poprzedzającym wejście w życie mpzp mogły uzyskać warunki zabudowy dla realizacji np. zabudowy zagrodowej, to nie można bagatelizować takiej okoliczności przy ustalaniu wartości rynkowej. Jakkolwiek stanowcze ustalenia w tym zakresie należą do biegłego rzeczoznawcy majątkowego, to jednak niewątpliwie takie ustalenie wymagałoby dodatkowej analizy rynku nieruchomości rolnych.

Jak wynika z akt administracyjnych, organ I instancji przystąpił do wykonania wskazań powołanego wyroku. W dniu 8 XI 2017 r. sporządzona została przez biegłego urbanistę opinia urbanistyczna w sprawie możliwości wydania decyzji o warunkach zabudowy dla budynku mieszkalnego na działkach nr [...] i nr [...] w okresie od 1 I 2004 r. do 24 III 2006 r. (akta administracyjne, k. 295-301). Opinia ta ograniczona jednak została wyłącznie do badania możliwości wydania warunków zabudowy dla zabudowy (funkcji) mieszkaniowej terenu. Nie odpowiada ona natomiast na pytanie o możliwość uzyskania warunków zabudowy dla innych funkcji, w tym dla zabudowy zagrodowej. Skarżący słusznie podnosili tę okoliczność w toku postępowania podkreślając, że w okresie bezpośrednio poprzedzającym wejście w życie mpzp budynek mieszkalny mógłby zostać zrealizowany w ramach zabudowy zagrodowej, co powinno zostać potwierdzone przez biegłego (akta administracyjne, k. 304-305). Tymczasem biegły urbanista, odnosząc się do tych zastrzeżeń, uznał ewentualną możliwość realizacji na przedmiotowych nieruchomościach zabudowy zagrodowej za nieistotną, bowiem taka inwestycja nie zmienia funkcji rolnej terenu i jest nieistotna w świetle przesłanki "faktycznego wykorzystywania nieruchomości" z art. 37 ust. 1 upzp (akta administracyjne, k. 307). Sąd zwraca uwagę, że wykładnia art. 37 ust. 1 upzp w zakresie sposobu rozumienia tej przesłanki przedstawiana została w poprzednio wydanym wyroku w sprawie. Wskazano tam jednoznacznie, że do ustalenia "faktycznego wykorzystywania nieruchomości" w okresie luki planistycznej konieczne jest zweryfikowanie możliwości wydania decyzji o warunkach zabudowy (tzw. potencjału urbanistycznego). Chodzi przy tym o jakąkolwiek zabudowę, a więc także i zagrodową. Jak wyżej zaznaczono, ocena ta ma charakter wiążący a wnioski wynikające z tej oceny powinny zostać uwzględnione.

Prawdą jest, że realizacja zabudowy zagrodowej nie zmienia rolnej funkcji terenu. Nieuprawnione jednak było uznanie a priori, że ewentualna możliwość realizacji zabudowy zagrodowej (w ramach której można zrealizować również budynek mieszkalny) nie ma w sprawie znaczenia. Biegły urbanista powinien ustalić, dla jakiej zabudowy możliwe było uzyskanie warunków zabudowy w okresie luki planistycznej. Kwestię zaś wpływu tych ustaleń na rozstrzygnięcie sprawy ocenić ma organ przy udziale biegłego rzeczoznawcy majątkowego.

Ewentualne ustalenie w opinii urbanistycznej, że skarżący mieli w okresie luki planistycznej możliwość uzyskania warunków zabudowy dla zabudowy zagrodowej skutkowałoby koniecznością przeprowadzenia przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego dodatkowych analiz rynku nieruchomości rolnych. Sąd zwraca uwagę, że w planach miejscowych prawodawca lokalny decydując się na przypisanie określonym terenom funkcji rolnej niejednokrotnie wyklucza zarazem możliwość realizacji tam zabudowy zagrodowej (kubaturowej). Oznacza to, że rynek nieruchomości rolnych nie jest jednolity pod względem możliwości realizacji zabudowy zagrodowej. Występują na nim nieruchomości rolne z zakazem zabudowy, jak i nieruchomości rolne, które nie są obciążone tego rodzaju ograniczeniem. Niewykluczone, że taki stan rzeczy przekłada się również na ceny nieruchomości na tym rynku, aczkolwiek wiarygodnych ustaleń w tym zakresie dokonać może wyłącznie rzeczoznawca majątkowy.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że organy nie przeprowadziły wyczerpujących ustaleń pozwalających stwierdzić, jaki był faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości w okresie luki planistycznej. Skoro w świetle wskazań sformułowanych w prawomocnym wyroku należało ustalić możliwość wydania dla nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy, to nieuprawnione było ograniczenie przez organy tych ustaleń wyłącznie do funkcji mieszkaniowej.

Nie było również podstaw do odmowy uwzględnienia wniosku dowodowego skarżących o przesłuchanie świadka na okoliczność nierolniczego sposobu wykorzystywania przez skarżących nieruchomości w okresie poprzedzającym wejście w życie mpzp (akta administracyjne, k. 213, 356). Skoro okoliczność ta była przedmiotem ustaleń ze strony organów, to wniosek skarżących należało uwzględnić. W myśl bowiem art. 78 § 1 kpa, żądanie strony dotyczące przeprowadzenia dowodu należy uwzględnić, jeżeli przedmiotem dowodu jest okoliczność mająca znaczenie dla sprawy. Z kolei art. 78 § 2 kpa daje możliwość nieuwzględnienia wniosku dowodowego, jeśli dotyczy on okoliczności nieistotnych lub stwierdzonych już innymi dowodowymi. Wprawdzie w postanowieniu odmawiającym uwzględnienia wniosku dowodowego organ I instancji powołał art. 78 § 2 kpa, jednak z lektury uzasadnienia nie sposób wywieść, że zachodzi taki właśnie przypadek. Fakt bowiem, że scalenie i odwodnienie działek nastąpiło już po wejściu w życie mpzp – jak to słusznie zauważył organ – nie przesądza przecież, że postulowany świadek nie miał żadnej wiedzy o sposobie wykorzystywania nieruchomości przez skarżących.

Błędy dowodowe w opisanym wyżej zakresie wykluczają również możliwość uznania za wiarygodne operatów szacunkowych sporządzonych dnia [...] IV 2019 r. (akta administracyjne, k. 457-532).

Biegła rzeczoznawca majątkowy, kierując się opinią urbanistyczną wskazującą na brak możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla funkcji mieszkaniowej, przedwcześnie stwierdziła tożsamość funkcji RP (upraw polowych) określonej w planie ogólnym z faktycznym sposobem korzystania z nieruchomości w okresie luki planistycznej. Operaty pomijają kwestię zabudowy zagrodowej zarówno przy opisie nieruchomości wycenianych, jak i przy opisie rynku nieruchomości rolnych uznanych za podobne i przyjętych do porównań. Nie wiadomo również, czy w świetle postanowień planu ogólnego realizacja zabudowy zagrodowej w obrębie funkcji RP była dopuszczalna. Należy zauważyć, że w materiale dowodowym sprawy nie ma w ogóle tekstu planu ogólnego, zaś zarówno organy jak i biegła rzeczoznawca majątkowy opierali swoje ustalenia w tym zakresie na zaświadczeniu stwierdzającym oględnie, że był to teren "upraw polowych" oznaczony symbolem RP (akta administracyjne, k. 142).

Niezależnie od powyższego należy również zgodzić się z argumentacją skargi wskazującą na niejasności w zakresie wyceny nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...]. Jest to nieruchomość w kształcie "wąskiego pasa terenu o szerokości ok. 10 m", co biegła sama wyeksponowała w opisie tej nieruchomości (akta administracyjne, k. 497). Jak jednak wynika z operatu, wyceniając tę nieruchomość według stanu wynikającego z mpzp, a więc jako nieruchomość o funkcji 2.MN, biegła potraktowała tę nieruchomość jako pełnowartościową działkę budowalną ustalając cenę jednostkową na 19,62 zł/m2 (akta administracyjne, k. 486). W takiej sytuacji uzasadnione są wątpliwości, czy taki kształt nieruchomości nie stanowi istotnego ograniczenia w możliwości jej zabudowy, który powinien zostać uwzględniony przy wycenie. Naturalnie rację ma SKO stwierdzając, że oceny nieruchomości pod kątem atrybutów rynkowych dokonuje rzeczoznawca majątkowy w oparciu o posiadaną wiedzę specjalną. Nie oznacza to jednak, że wyniki takiej wyceny są zawsze wiążące. Zwłaszcza, jeżeli budzi ona zastrzeżenia w świetle kryteriów branych pod uwagę w ramach swobodnej oceny dowodów z art. 80 kpa. Chodzi tu o takie kryteria jak: wskazania wiedzy ogólnej, doświadczenia życiowego czy zasad prawidłowego rozumowania (zdrowego rozsądku). Te zaś w okolicznościach sprawy podpowiadają, że wąski pas terenu o funkcji zabudowy mieszkaniowej zazwyczaj nie osiąga na wolnym rynku takiej ceny, jak foremna działka mieszkaniowa, dająca pełną możliwość zabudowy i zagospodarowania. Służy on bowiem najczęściej jako działka dojazdowa (drogowa), ewentualnie służy poprawie warunków zagospodarowania nieruchomości przyległych, co poniekąd potwierdza sposób wykorzystania nieruchomości nr [...] zarówno przez skarżących jak i przez nabywców (po zbyciu nastąpiło jej połączenie z nieruchomością nr [...] w nieruchomość jednodziałkową nr [...] – akta administracyjne, k. 63). Zrozumiałe były zatem zastrzeżenia skarżących co do prawidłowości wyceny nieruchomości nr [...]. Zwracał na to zresztą uwagę Sąd w poprzednim wyroku. Wskazano tam przecież, że jeśli wycena miałaby dotyczyć odrębnie dwóch nieruchomości niezrozumiałe jest założenie, że posiadają one takie same parametry – szczególnie, gdyby wziąć pod uwagę powierzchnię każdej z działek, która istotnie się różni. Jakkolwiek ocena ta dotyczyła oczywiście innego operatu, nie oznacza to, że należy ją pominąć przy sporządzaniu kolejnych wycen. Zauważyć trzeba, że w przypadku nieruchomości nr [...] biegła ustaliła identyczną cenę jednostkową, jak w przypadku równolegle wycenianej nieruchomości nr [...], która była foremna i nadawała się do samodzielnego zagospodarowania (akta administracyjne, k. 535). W obu przypadkach przyjęto zresztą taką sama bazę porównawczą (akta administracyjne, k. 491, 541). Poniechanie wyjaśnień w tej kwestii, zwłaszcza brak stanowiska biegłej w przedmiocie zarzutów skarżących, stanowi istotne naruszenie obowiązków dowodowych organów określonych w art. 77 § 1 i art. 80 kpa.

Mając na względzie, że zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji, naruszają art. 77 §1 i art. 80 kpa oraz art. 153 ppsa w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, należało uchylić obie decyzje na zasadzie art. 145 § 1 pkt 1 lit.c i art. 135 ppsa.

Rozpatrując sprawę ponownie należy przeprowadzić postępowanie dowodowe w opisanym wyżej zakresie, zaś rozstrzygnięcie sprawy poprzedzić oceną materiału dowodowego z uwzględnieniem art. 80 kpa.

Sąd nie podzielił natomiast pozostałych zarzutów skargi.

Nie można uznać, że sama różnica w powierzchniach pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami przyjętymi do porównań dyskredytuje operat jako wiarygodny dowód na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości. Należy zauważyć, że w obu operatach z [...] IV 2019 r. biegła w obrębie atrybutu "wielkość działki – powierzchnia" dokonała odpowiedniego stopniowania, co pozwalało przeprowadzić korekty cenowe uwzględniające szczegółowe różnice powierzchniowe pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami przyjętymi do porównań. Zagadnienia tego nie można natomiast utożsamiać z opisaną wyżej problematyką kształtu nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...]. W tym przypadku ograniczenia w możliwości jej zabudowy czy zagospodarowania nie wynikają z jej powierzchni (0,10 ha) ale z kształtu.

Niezasadny jest również zarzut kwestionujący wysokość stawki procentowej. Jak wynika z § 74 mpzp dla terenów gminny przewidziano stawkę opłaty jednorazowej 0%, zaś dla pozostałych terenów - 30%. Działki nr [...] i nr [...] w chwili zbycia na pewno nie były nieruchomościami gminnymi. Stanowiły własność skarżących, więc uzasadnione jest stosowanie stawki 30%. Bezprzedmiotowe jest w takim przypadku analizowanie dopuszczalności przyjęcia w mpzp stawki 0%, bowiem wynik takiej analizy nie miałby wpływu na rozstrzygnięcie sprawy.

Co do zarzutu sugerującego, że skarżący nie powinni być stroną w sprawie z uwagi na przeniesienie własności nieruchomości nr [...] i nr [...], jak i zarzutu wskazującego na naruszenie obowiązku bezzwłocznego ustalenia opłaty jednorazowej i upływu okresu 5 lat od wejścia w życie mpzp, to były już one rozpatrywane poprzednim wyrokiem tutejszego Sądu. Sąd wówczas nie podzielił tych zarzutów i ocena w tej kwestii jest wiążąca na zasadzie art. 153 ppsa także dla Sądu w składzie aktualnie orzekającym.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 ppsa, uwzględniając kierunek rozstrzygnięcia oraz poniesione przez skarżących celowe koszty zastępstwa procesowego w łącznej kwocie 4210 zł, w tym 610 zł tytułem wpisu od skargi i 3600 zł kosztów zastępstwa procesowego.