Postanowienie WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 1288/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2015-02-06 00:00:00+01:00 ()
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Spółdzielnie
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Żadne z wyżej wymienionych
Odroczono rozprawę
Powołane przepisy: article: art. 4 ust. 2 pkt 4, art. 27 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2003 nr 119 poz 1116
law: Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych - tekst jednolity
article: art. 3 pkt 11
journal: Dz.U. 2010 nr 243 poz 1623
law: Ustawa  z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jednolity.
article: art. 2 ust. 1, art. 3 ust. 1, art. 18 ust. 1, art. 22 ust. 1 i 2, art. 29 ust. 1 i 1a
journal: Dz.U. 2000 nr 80 poz 903
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - tekst jedn.
article: art. 199, art. 201
journal: Dz.U. 1964 nr 16 poz 93
law: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
article: art. 269 par. 1
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jolanta Szaniecka Sędziowie Sędzia WSA Elwira Brychcy Sędzia WSA Tomasz Świstak (spr.) Protokolant st.sekr.sąd. Mariola Kaczmarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 lutego 2015 r. sprawy ze skargi "A" Spółdzielni Mieszkaniowej na decyzję Wojewody Wielkopolskiego z dnia [...] 2014 r. Nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę; p o s t a n o w i ł 1. na podstawie art. 269 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) przedstawić do rozpoznania składowi siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego następujące zagadnienie prawne: "Czy wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową, na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.), zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.), bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności, wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej?", 2. odroczyć rozpoznanie sprawy do czasu wyjaśnienia powyższego zagadnienia.


UZASADNIENIE

Starosta G. po rozpoznaniu wniosku "A" Spółdzielni Mieszkaniowej, działając na podstawie art. 28, art. 33 ust. 1, art. 34 i art. 36 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, decyzją z dnia [...] 2014 r. nr [...] zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę instalacji ciepłej wody użytkowej i cyrkulacji w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, położonych w G. ul. B. 8,10,12, ul. R. [...], ul. P. [...] dz. nr [...] ark. [...] (kategoria obiektu XIII) wg projektu indywidualnego, opracowanego przez: mgr inż. J. K., posiadającego uprawnienia w specjalności instalacyjno-inżynieryjnej Nr [...] , będącego członkiem Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa pod nr [...].

W uzasadnieniu decyzji organ omówił zwięźle przebieg postępowania i wskazał, iż przy rozstrzygnięciu sprawy uwzględniono pogląd wyrażony w uchwale Sądu Najwyższego sygn. akt III CZP 122/13 z dnia 27 marca 2014 r., który dopuszcza podejmowanie przez zarząd spółdzielni mieszkaniowej samodzielnych czynności dotyczących części wspólnej nieruchomości w związku z czym spółdzielnia nie musi mieć zgody wszystkich właścicieli lokali.

Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli M. G., T. D. i E. G..

Postanowieniem z dnia [...] 2014 r. nr [...] Wojewoda Wielkopolski stwierdził uchybienie terminu do wniesienia odwołania przez E. G..

Natomiast po rozpoznaniu odwołań M. G. i T. D. decyzją z dnia [...] 2014 r., nr [...] Wojewoda Wielkopolski uchylił zaskarżoną decyzję organu I instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.

W uzasadnieniu organ wskazał, iż inwestorem w przedmiotowej sprawie jest "A" Spółdzielnia Mieszkaniowa (zwana dalej: Spółdzielnią), a zgodnie z treścią art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane, prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć przez tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowanych.

Następnie organ przytoczył treść uchwały 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 listopada 2012 r., sygn. II OPS 2/12, w której stwierdzono, iż wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową, na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U, z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.), zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 243. poz. 1623 ze zm.) bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności, wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej. Dalej organ przytoczył fragmenty uzasadnia tej uchwały, w tym fragment w którym stwierdzono: "Jeżeli w konkretnej sytuacji realizacja danego zamierzenia budowlanego może być zakwalifikowana jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, to prawo spółdzielni mieszkaniowej do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane, o którym mowa art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, powstaje pod warunkiem uzyskania uprzedniej zgody wszystkich współwłaścicieli tej nieruchomości, zgodnie z art. 199 K.c."

Następnie Wojewoda Wielkopolski wskazał, iż Sąd Najwyższy w dniu 27 marca 2014 r. przyjął uchwalę o sygn. akt III CZP 122/13, zgodnie z którą: "Spółdzielnia mieszkaniowa może samodzielnie dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną (art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, jedn. tekst: Dz. U. z 2013 r., poz. 1222)" Organ wskazał, iż Sąd Najwyższy w uchwale tej stwierdził, że w art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych został wyłączony reżim zarządzania przewidziany w ustawie o własności lokali, w konsekwencji czego wprowadzono reżim uregulowany w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, nie zamieszczając przy tym odesłania do stosowania przepisów kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków. Spółdzielnia może ponadto zarządzać nieruchomością niestanowiącą jej mienia lub mienia jej członków na podstawie umowy zawartej z właścicielem (współwłaścicielami) tej nieruchomości (art. 1 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).

Wojewoda, mając na względzie wyżej wskazane uchwały stwierdził, iż prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane, nie jest "zarząd powierzony" w rozumieniu ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych lecz własność (współwłasność) i na takie prawo (o ile spółdzielni przysługuje) "A" Spółdzielnia Mieszkaniowa powinna się powołać.

Zaznaczono, iż zgodnie z projektem budowlanym, przedmiotowa inwestycja w części przebiega przez część wspólną (tj. w ścianach budynku) a w części przez poszczególne lokale mieszkalne. Zatem w ocenie Wojewody organ I instancji ponownie przeprowadzając postępowanie winien zbadać charakter własności poszczególnych lokali. W przypadku, gdy przedmiotowa inwestycja przechodzi przez lokal stanowiący odrębny przedmiot własności, inwestor powinien uzyskać zgodą właściciela na przeprowadzenie przedmiotowych prac, gdyż nie jest już to część wspólna budynku.

Dalej organ stwierdził, iż w przedmiotowym postępowaniu bezsporny jest udział jako strony inwestora, czyli "A" Spółdzielni Mieszkaniowej, która jednocześnie, w ramach "zarządu powierzonego" reprezentuje pozostałych członków Spółdzielni oraz właścicieli lokali, przede wszystkim w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej. W myśl art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego stronami oprócz inwestora są właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.

Dalej organ wskazał, iż M. G., E. G. i T. D. dysponują tytułami w postaci odrębnej własności lokali, jednakże ten fakt sam przez się nie uprawnia do uznania ich za stronę. Jednakże z projektu budowlanego wynika, iż przedmiotowa instalacja będzie przeprowadzana w częściach wspólnych budynku (ścianach) oraz przez poszczególne lokale. Projektowane inwestycje nie dotyczą zatem wyłącznie części wspólnych nieruchomości, ale także poszczególnych lokali. Istotny jest zatem zakres planowanych robót. Jeśli będzie dotyczył również lokali stanowiących przedmiot odrębnej własności ww. osób, np. będzie wpływał na możliwość swobodnego korzystania z lokalu czy będzie "wymuszał" zmiany związane z funkcjonowaniem lokalu, wymogami technicznymi, będzie wymagał przebudowy czy innej ingerencji w substancję lokalu, to uzasadniony będzie przymiot strony w niniejszym postępowaniu.

W dalszej części uzasadnienia organ odwoławczy odniósł się do zarzutów dotyczących kwestii prowadzenia postępowania administracyjnego przez M. S., która w ocenie odwołujących powinna zostać wyłączona. Wojewoda wyjaśnił, iż organ I instancji przeprowadzając ponownie postępowanie powinien ustalić, jakie prawo do lokalu posiada M. S. W przypadku posiadania wyodrębnionego prawa do lokalu, M. S., jako strona postępowania w niniejszej sprawie winna być wyłączona od udziału w postępowaniu.

Wojewoda wyjaśnił nadto, iż organ I instancji wydając przedmiotową decyzję pozwoleniu na budowę nie przeprowadził odpowiedniego postępowania wyjaśniającego, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. W konsekwencji uprawnione jest zastosowanie art. 138 § 2 k.p.a. - uchylenie badanej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ 1 instancji. Przeprowadzenie tego postępowania w ramach postępowania odwoławczego doprowadziłoby do naruszenia zarówno art. 136 k.p.a., art. 138 § 2 k.p.a. jak i art. 15 k.p.a. bowiem oznacza przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego tylko w jednej instancji (drugiej), a nie w dwóch, który to wymóg wynika z zasady dwuinstancyjności postępowania.

Skargę na powyższą decyzję wniosła "A" Spółdzielnia Mieszkaniowa zarzucając naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 28 ust 2 ustawy Prawo budowlane, art. 199 i 206 Kodeksu cywilnego, a także art 3 ust. 2, art. 12 ust. 1, art. 13 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali. Nadto wskazano na naruszenia przepisów postępowania tj. art.7, art. 77 § 1 , art. 80 i art. 138 § 2 K.p.a. co miało wpływ na wynik sprawy.

Zdaniem skarżącej zaskarżona decyzja nie spełnia wymogów wynikających z dyspozycji przepisu art. 138 § 2 K.p.a. w zakresie wyraźnego wskazania zakresu okoliczności, jakie winny być wzięte pod uwagę przy ponownym rozpoznaniu sprawy. Organ II instancji nieprecyzyjnie określił ten zakres. Organ przytoczył w uzasadnieniu szereg niekiedy odmiennych poglądów, odmiennych nurtów orzeczniczych, nie wskazując w sposób wyraźny i jednoznaczny, który pogląd akceptuje i jak w związku z tym winno wyglądać ponownie prowadzone postępowanie przed organem I instancji. Przyczynić się to może do zbędnego przedłużania postępowania, powodować bowiem może wątpliwości co do przykładowo kręgu podmiotów, które mają przymiot strony i skutkować może kolejnym uchyleniem decyzji.

Podniesiono, iż Spółdzielnia sprawuje z mocy ustawy - na podstawie przepisu art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych - zarząd nieruchomością wspólną w odniesieniu do ww. nieruchomości jako zarząd powierzony. W związku z powyższym organ II instancji błędnie przyjął, że Spółdzielnia zobowiązana jest uzyskać zgodę właścicieli lokali mieszkalnych, stanowiących odrębny przedmiot własności, celem podjęcia robót budowlanych, które prowadzone będą w zakresie dotyczącym części wspólnych budynku.

Skarżąca podniosła, iż zgodnie z art. 27 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w odniesieniu do zarządu nieruchomością wspólną nie stosuje się przepisów ustawy o własności lokali w zakresie dotyczącym sposobu zarządu nieruchomością wspólną, co oznaczałoby z kolei, że do zarządu tą nieruchomością stosuje się przepisy art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, art. 199 i 206 Kodeksu cywilnego. W ocenie sporządzającego skargę zastosowanie przepisu art. 206 Kodeksu cywilnego w odniesieniu do części wspólnych budynku nie znajduje uzasadnienia ponieważ materia ta jest wystarczająco uregulowana w odpowiednich przepisach ustawy o własności lokali. Zgodnie z art. 3 ust. 1-2, art. 12 ust. 1-3 i art. 13 ust. 1-3 ustawy o własności lokali przymiot części wspólnych nieruchomości przysługuje niewątpliwie istniejącym w budynku instalacjom centralnego ogrzewania, wodociągową, w tym i instalacją ciepłej wody użytkowej, kanalizacyjną itp. Części wspólne budynku nie tracą swojego charakteru przez to, że w całości lub części przebiegają one przez poszczególne lokale mieszkalne. Nie jest w szczególności tak, że części wspólne na ich odcinku przebiegu przez poszczególne lokale stanowią części tych lokali, nie stanowią natomiast części wspólnych budynku. Takie bowiem ujęcie sprawy sprzeczne byłoby z istotą funkcjonowania budynków wielorodzinnych, które z założenia służyć mają wszystkim osobom z nich korzystającym i w takim też zakresie ograniczają prawa własności przysługujące właścicielom poszczególnych lokali. Zdaniem strony skarżącej treść przepisu art. 13 ust. 2 wyraźnie stanowi dyspozycję zezwalającą zarządowi do dokonywania wskazanych w tym przepisie czynności w zakres których niewątpliwie wchodzą prace objęte treścią pozwolenia na budowę. Zatem nie jest właściwe stanowisko wyrażone przez organ II instancji zgodnie z którym ewentualna ingerencja w odniesieniu do poszczególnych lokali narusza prawo własności tych lokali i wymaga w związku z tym zgody właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych. Czynności te mogą być, bowiem wykonywane przez zarząd nieruchomości wspólnej.

Dalej wskazano, że w odniesieniu do zarządu nieruchomością wspólną ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych wyklucza reżim przewidziany w ustawie o własności lokali, a jednocześnie nie odsyła do stosowania przepisów kodeksu cywilnego. Oczywistym jest, że wprowadzenie regulacji przewidzianej w art. 199 k.c. do konstrukcji zarządu nieruchomością wspólną wykonywanego przez spółdzielnię wymagałoby albo wyraźnej podstawy prawnej, albo stwierdzenia luki prawnej. Podstawa prawna, jak i luka prawna w tym zakresie nie istnieją. Brak jest więc podstaw prawnych do przyjęcia, że zarząd powierzony odnosi się wyłącznie do czynności zwykłego zarządu. W tym miejscu skarżąca powołała się na. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 27 marca 2014 r., sygn. akt III CZP 122/13.

Według Spółdzielni w przedmiotowej sprawie nie jest wymagana zgoda właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych na prowadzenie prac w części wspólnej nieruchomości. Zgoda taka ma charakter czynności z zakresu prawa cywilnego. Jeśli więc Sąd Najwyższy zajął stanowisko zgodnie z którym zgoda taka nie jest konieczna to nie ma też potrzeby występowania w tym zakresie do poszczególnych właścicieli o jej wyrażenie.

Bezsporne jest, że wymiana instalacji gazowej - istniejącej w budynku - na instalację służącą do doprowadzenia do mieszkań ciepłej wody użytkowej odnosi się do części wspólnych nieruchomości, w związku z czym ewentualna zgoda lub brak zgody właścicieli lokali odrębnych nie ma żadnego znaczenia dla sprawy.

Zauważono także, iż wymiana instalacji nie niesie ze sobą obowiązku ingerowania w prywatną własność właścicieli lokali mieszkalnych. Dlatego w ocenie spółdzielni na tym etapie postępowania nie ma konieczności zajmowania się stanowiskiem wyrażanym przez właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych. Oczywistym jest bowiem, że bez zgody właścicieli, spółdzielnia nie będzie mogła dokonać wymiany instalacji w odniesieniu do konkretnych lokali odrębnych, w takim zakresie w jakim ta instalacja nie stanowiłaby części wspólnych. Natomiast przedmiotowe pozwolenie obejmuje prawo do wymiany instalacji w odniesieniu do nieruchomości wspólnych, którymi zarząd sprawuje spółdzielnia.

Odpowiadając na skargę Wojewoda Wielkopolski wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

W pierwszym rzędzie wskazać należy, iż zakres prac budowlanych polegających na budowie instalacji ciepłej wody użytkowej i cyrkulacji w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, położonych w G. ul. B. 8,10,12, ul. R. [...], ul. P. [...] dz. nr [...] ark. [...] pozwala na uznanie tych robót za przebudowę w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Zaplanowane bowiem zostały roboty budowlane, które spowodują zmianę parametrów użytkowych budynku poprzez zastąpienie indywidualnych podgrzewaczy wody w mieszkaniach instalacją dostarczającą ciepłą wodę do lokali, a jednocześnie nie dotyczą one kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości bądź liczby kondygnacji istniejących budynków.

Co za tym idzie zrealizowanie instalacji ciepłej wody użytkowej i jej cyrkulacji w budynkach wykracza poza bieżące utrzymanie i eksploatację nieruchomości wspólnej i stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd ta nieruchomością.

Ze znajdujących się w aktach sprawy administracyjnej dokumentów wynika, iż dysponujący prawem odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr 3 znajdującego się w budynku położonym w G., ul. B. 10 M. G. (akt notarialny z dnia 20 czerwca 2013 r., k. 88 akt organu II instancji) oraz dysponujący prawem odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr 7 znajdującego się w budynku położonym w G., ul. B. 10 T. D. (akt notarialny z dnia 31 października 2013 r., k. 93 akt organu II instancji) nie wyrażają zgody na prowadzenie na nieruchomości wspólnej prac budowlanych o pozwolenie, na przeprowadzenie których zawnioskowała Spółdzielnia (pisma z dnia 7 maja 2014 r. i 17 czerwca 2014 r. znajdujące się w aktach organu I instancji oraz pismo z dnia 10 lipca 2014 r., k. 14 akt organu II instancji).

Rozpoznanie wywiedzionej w sprawie skargi wymagałoby zatem zastosowania w sprawie uchwały 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 listopada 2012 r., sygn. II OPS 2/12, w której stwierdzono, iż wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową, na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U, z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.), zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 243. poz. 1623 ze zm.) bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności, wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania bowiem należy, iż w stanie faktycznym kontrolowanej sprawy gdzie Spółdzielnia ubiega się o uzyskanie pozwolenia na budowę niewątpliwie obejmującego przebudowę nieruchomości wspólnej nie posiadając zgody pozostałych współwłaścicieli tej nieruchomości wspólnej na dysponowanie nią na cele budowlane, to rozstrzygnięcie zagadnień dotyczących prawa Spółdzielni do samodzielnego (bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności) dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w zakresie wykraczającym poza zwykły zarząd nieruchomością wspólną, stanowiło będzie zasadniczy aspekt sprawy, przesądzający o możliwych sposobach jej załatwienia.

Dopiero bowiem odstąpienie od zastosowania w sprawie wskazanej wyżej uchwały 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego zaktualizuje konieczność ewentualnych dalszych rozważań odnośnie kręgu stron postępowania w kontekście ingerencji planowanych prac dotyczących nieruchomości wspólnej w substancje lokali stanowiących odrębny przedmiot własności oraz prowadzenia postępowania administracyjnego przez pracownika organu, co do którego zachodzić miały przesłanki wyłączenia. Nadto niezależnie od innych występujących w sprawie zagadnień, to właśnie kwestia zastosowania w sprawie przedmiotowej uchwały 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego będzie miała zasadniczy wpływ na kształt wskazań sądu I instancji co do dalszego postępowania i co za tym idzie na rozstrzygnięcie sprawy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie rozpoznającym sprawę niniejszą nie podziela stanowiska zajętego w uchwale z dnia 13 listopada 2012 r., sygn. II OPS 2/12, w związku z tym zachodzi konieczność ponownego przedstawienia przedmiotowego zagadnienia prawnego składowi poszerzonemu do rozstrzygnięcia.

Odnosząc się do powyższej uchwały wskazać należy, iż została ona podjęta na podstawie art. 264 § 2 w związku z art. 15 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm., dalej P.p.s.a.) na wniosek Prezesa Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Z uzasadnienia uchwały wynika, iż przesłanką jej podjęcia była stwierdzona niejednoznaczność art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, skutkująca tym, że na gruncie tego przepisu zaistniała możliwość odtworzenia, przy użyciu uznanych metod sądowej wykładni prawa, dwóch norm o różnych dyspozycjach. Zgodnie z pierwszym z wariantów użyty w tym przepisie termin "zarząd" należy rozumieć w sposób autonomiczny, co oznacza, że spółdzielnia może samodzielnie, tj. bez konieczności uzyskania zgody pozostałych współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, podjąć decyzję o dokonaniu zarówno czynności zwykłego zarządu, jak też czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Natomiast zgodnie z drugim możliwym kierunkiem wykładni termin ten powinien być odczytywany z uwzględnieniem przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących współwłasności, co prowadzi do wniosku, że co do zasady do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu konieczne jest uzyskanie zgody pozostałych współwłaścicieli.

Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, iż w takiej sytuacji rolą sądu jest dokonanie wyboru takiego kierunku wykładni, który w sposób możliwie najpełniejszy będzie uwzględniał normy, zasady i wartości konstytucyjne.

Dokonując analizy wykładanego przepisu pod tym kątem Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, iż spośród dwóch wchodzących w grę wariantów wykładni art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych pełniejszą realizację norm konstytucyjnych (tj. art. 64 ust. 1 i 3 w związku z art. 31 ust. 3, a także art. 64 ust. 2 Konstytucji) zapewnia takie rozumienie ww. przepisu, zgodnie z którym spółdzielnia mieszkaniowa nie jest upoważniona do dokonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu bez uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości wspólnej.

Dalej w uzasadnieniu uchwały wskazano, iż art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi, że "zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26; przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio". Istotą systemu zarządu uregulowanego w art. 27 ust. 2 u.s.m. jest więc sprawowanie ex lege przez spółdzielnię zarządu nieruchomością wspólną jako zarządu powierzonego. Dalej podkreślono, że skoro art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie wyłączył stosowania art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, to dopuszczalne jest ustalenie przez właścicieli lokali innego, niż to przewiduje art. 27 ust. 2, sposobu zarządu nieruchomością wspólną lub powierzenie zarządu tą nieruchomością komuś innemu niż spółdzielnia (innej osobie prawnej lub fizycznej). Wymaga to jednak spełnienia dwóch warunków: po pierwsze, umowa taka musi być zawarta przez wszystkich właścicieli lokali w danej nieruchomości; po drugie, umowa wymaga formy aktu notarialnego. Odnośnie do tego, czy na podstawie takiej umowy można zarząd nieruchomością wspólną powierzyć także spółdzielni mieszkaniowej, jeżeli nie wszystkie lokale mieszkalne zostały wyodrębnione, należy opowiedzieć się za poglądem, że nie sposób wykluczyć takiej możliwości. Tym samym wykonywałaby ona wówczas zarząd nie na podstawie ustawowej (art. 27 ust. 2 zdanie pierwsze u.s.m.), lecz na podstawie umowy powierzającej jej wykonywanie zarządu. Byłby to zatem zarząd wykonywany w powszechnym reżimie zarządu nieruchomością wspólną.

Wskazano nadto, iż w polskim prawie występują trzy ustawowe modele zarządu nieruchomościami wielomieszkaniowymi z wyodrębnioną własnością choćby jednego lokalu, nienależącego do dotychczasowego właściciela nieruchomości:

1) na podstawie ustawy o własności lokali (jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest więcej niż siedem - art. 20 i n. ustawy o własności lokali),

2) według przepisów Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego (dla małych budynków, w których liczba samodzielnych lokali – wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie przekracza siedmiu - art. 19 ustawy o własności lokali),

3) na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).

Dalej powołując się na uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 26 listopada 2008 r., III CZP 100/08 (OSNC 2009, nr 10, poz. 140) wskazano, iż w potencjalnej "kolizji" mogą występować dwie ustawy, określające swoiste reżimy zarządu nieruchomością wspólną, to jest ustawa o własności lokali i ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Ustawodawca w art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych rozstrzygnął o wyborze spółdzielczego (nie zaś powszechnego) reżimu zarządu nieruchomością wspólną, w ramach którego spółdzielnia sprawuje zarząd taki z mocy ustawy, tak jak zarządza nieruchomościami stanowiącymi jej wyłączną własność. Wprawdzie stosownie do art. 27 ust. 1 ustawy, "w zakresie nieuregulowanym w ustawie do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3" – co mogłoby ewentualne wskazywać na poddanie omawianej sfery stosunków unormowaniom ustawy o własności lokali, jednak zakres stosowania przepisów o zarządzie nieruchomością wspólną określa nie przytoczony ustęp 1 art. 27, lecz ust. 2 tego artykułu, rozstrzygający o bardzo wąskim stosowaniu odpowiednich dla tej materii przepisów ustawy o własności lokali. Ze względu na formułę normatywną art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych należy wyraźnie zaakcentować okoliczność, że realizowanie zarządu "jak zarządu powierzonego" następuje nie na podstawie umowy, lecz wynika z ustawy (zarząd ex lege). Ustawowe źródło wykonywania zarządu nieruchomością wspólną powoduje, że nie zachodzi potrzeba zawierania umowy w przedmiocie zarządzania nieruchomością. Oznacza to, że omawiana formuła wyraża generalną zasadę wykonywania zarządu na podstawie ustawy, po ustanowieniu odrębnej własności pierwszego lokalu w budynku, należącym dotychczas w całości do spółdzielni mieszkaniowej, natomiast sytuacjami wyjątkowymi są wypadki, w których spółdzielnia pozostaje współwłaścicielką nieruchomości wspólnej, lecz nie sprawuje czynności zarządu. Stanowcze brzmienie tej formuły "zarząd (...) jest wykonywany" wskazuje, że wykonywanie zarządu nieruchomością wspólną stanowi obowiązek spółdzielni mieszkaniowej.

Naczelny Sąd Administracyjny podkreślił, że pojęcie zarządu, o którym mowa jest w art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, występuje w dwóch różnych znaczeniach, mianowicie w znaczeniu funkcjonalnym oraz w znaczeniu podmiotowym. Ustawodawca zaniechał jednak bliższego określenia zakresu funkcjonalnego (przedmiotowego) zarządu wykonywanego przez spółdzielnię mieszkaniową z mocy ustawy w odniesieniu do nieruchomości wspólnej. Chodziłoby tu o zarządzanie nieruchomością wspólną, czyli podejmowanie czynności faktycznych i prawnych (w tym także procesowych) koniecznych dla utrzymania tej nieruchomości.

W prawie cywilnym czynności zarządu dotyczące rzeczy wspólnej dzielą się na czynności zwykłego zarządu oraz przekraczające zakres zwykłego zarządu. Według dominującego zapatrywania, czynności zwykłego zarządu to takie, które mają na celu załatwienie bieżących spraw związanych z eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia. Należą do nich w szczególności: bieżące administrowanie nieruchomością wspólną, wynajmowanie lokali, pobieranie czynszu, instalacja kanalizacji, odnowienie elewacji budynku oraz, choć jest to dyskusyjne, podział rzeczy quoad usum. Pozostałe czynności zarządu należą do kategorii czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, a ich dokonanie jest objęte szczególnym reżimem prawnym.

W przeciwieństwie do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zostały expressis verbis uregulowane, aczkolwiek odmiennie, w ustawie o własności lokali i w Kodeksie cywilnym. Jak wynika z art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali, powołany przez właścicieli lokali zarząd (w znaczeniu podmiotowym) samodzielnie podejmuje czynności zwykłego zarządu; "samodzielnie", tzn. bez konieczności uzyskiwania zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. Odnośnie do zarządu nieruchomością wspólną w ustawie o własności lokali pozostawiono właścicielom nieruchomości lokalowych swobodę kształtowania sposobu zarządzania tą nieruchomością w drodze umowy. Umowa ta nie jest jednak obligatoryjna. Jeżeli jej nie zawarto, zastosowanie ma system zarządzania wynikający z ustawy – w wypadku nieruchomości obejmujących osiem i więcej lokali wyodrębnionych lub niewyodrębnionych albo stosuje się odpowiednio zasady przewidziane dla współwłasności nieruchomości w Kodeksie cywilnym i Kodeksie postępowania cywilnego – w wypadku nieruchomości obejmującej nie więcej niż siedem lokali. W tej ostatniej sytuacji wspólnota mieszkaniowa nie dysponuje organami i zarządzanie nią opiera się na bezpośrednim udziale właścicieli lokali w zarządzaniu. W sprawach zwykłego zarządu decyduje większość właścicieli (liczona udziałami), a w sprawach przekraczających zwykły zarząd – wszyscy właściciele. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który rozstrzyga mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli (art. 199 K.c.).

Inaczej kwestię zwykłego zarządu unormowano w Kodeksie cywilnym, albowiem według art. 201, do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, a w braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Z powyższego wynika, że podjęcie uchwały upoważniającej zarząd wspólnoty do określonego działania w sprawie przekraczającej zakres zwykłego zarządu nie musi być zgodne z wolą każdego członka wspólnoty, a tryb podejmowania decyzji w tych sprawach różni się od tego, który ustalony został w art. 199 K.c. dla czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.

Dalej Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że rozwiązanie odnoszące się do zarządu nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni przewidziane w art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest bardzo lakoniczne i enigmatyczne. Przede wszystkim brak wyraźnego unormowania zakresu zarządu nieruchomością wspólną wykonywanego przez spółdzielnię mieszkaniową – verba legis– "jak zarząd powierzony". Dlatego też w związku z wyjaśnianym zagadnieniem prawnym powstają dwa pytania: czy pojęcie tego zarządu obejmuje zarówno czynności zwykłego zarządu, jak i przekraczające zakres zwykłego zarządu, a w razie odpowiedzi negatywnej – czy spółdzielnia mieszkaniowa mimo wszystko jest uprawniona do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego dysponowanie nieruchomością na cele budowlane zmierza do zrealizowania na nieruchomości wspólnej określonych robót budowlanych (wymagających z reguły pozwolenia na budowę). Z drugiej strony należy mieć na względzie, że zarząd (zarządzanie) rzeczą wspólną, obejmuje permanentny cykl zachowań i działań współwłaścicieli w procesie gospodarczym rzeczą wspólną, a istotą tego zarządu jest podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności dotyczących przedmiotu wspólnego prawa, koniecznych lub przydatnych w toku gospodarowania rzeczą w warunkach zwykłych i ekstremalnych, obejmujących sferę utrzymania, zabezpieczenia i eksploatacji rzeczy. Do czynności zwykłego zarządu należy załatwianie bieżących spraw zawiązanych ze zwykłą eksploatacją i utrzymaniem rzeczy w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego przeznaczenia. Inne zaś czynności mieszczą się w kategorii przekraczających zakres zwykłego zarządu. Czynności przekraczające zwykły zarząd, to – poza rozporządzaniem nieruchomością wspólną i jej obciążaniem – m.in. modernizacja i większy remont, nadbudowa i przebudowa, podział nieruchomości i łączenie lokali. Wobec takiego stanu rzeczy, jest oczywiste, że dysponowanie nieruchomością wspólną na cele budowlane można i należy zakwalifikować jako czynność łączącą się ściśle z zarządzaniem tą nieruchomością.

Definicję pojęcia prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane zawiera art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego i wynika z niej, że przez prawo to należy rozumieć tytuł prawny do nieruchomości wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, rozumiane jako uprawnienie do wykonywania robót budowlanych wynikające z prawa własności (użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego) może odnosić się do różnego rodzaju robót budowlanych (zamierzeń budowlanych), a więc w każdym przypadku, gdy inwestor zamierza podjąć określone roboty budowlane, konieczne jest dokonanie oceny, czy z uwagi na rodzaj zamierzenia budowlanego, inwestor dysponuje takim prawem do nieruchomości, które pozwala na wykonanie tego zamierzenia. Oznacza to, że w sytuacji, gdy spółdzielnia mieszkaniowa jest współwłaścicielem części wspólnych nieruchomości (budynku, w którym wyodrębniono lokale będące własnością innych osób) i gdy spółdzielnia wykonuje zarząd taką nieruchomością na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zakres prawa spółdzielni do dysponowania nieruchomością na cele budowlane zależy od tego, czy określone zamierzenie budowlane wynika z obowiązków i uprawnień spółdzielni sprawującej zarząd nieruchomościami wspólnymi.

Podsumowując tą część rozważań Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, iż skoro na spółdzielni mieszkaniowej spoczywają obowiązki w zakresie eksploatacji i utrzymania oraz remontu budynku (art. 4 ust. 4 i art. 61 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych), to spółdzielnia w ramach sprawowanego zarządu ma prawo do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w tym zakresie.

Dalej w uzasadnieniu uchwały wskazano, że ponieważ z samego sformułowania art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie wynika zakres powierzonego spółdzielni zarządu w odniesieniu do nieruchomości wspólnej, a jednocześnie w przepisie tym kategoryczne wyłączono możliwość zastosowania, nawet tylko odpowiedniego, ustawy o własności lokali, poza art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które dotyczą umownego zarządu nieruchomością wspólną, należy podzielić pogląd, że rozwiązania przedstawionego zagadnienia należy szukać w tych przepisach Kodeksu cywilnego, które dotyczą instytucji współwłasności. Powołane przepisy regulują m.in. kwestię zarządu nieruchomością wspólną. Z art. 199 Kodeksu cywilnego wynika zaś, że na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a w braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Zastosowanie powyższego przepisu Kodeksu cywilnego w odniesieniu do zarządu, o którym mowa w art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, wymaga uprzedniej oceny charakteru czynności podejmowanej przez spółdzielnię mieszkaniową, to znaczy ustalenia, czy rodzaj robót budowlanych przekracza zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, czy też mieści się w ramach zarządu zwykłego. Jeżeli w konkretnej sytuacji realizacja danego zamierzenia budowlanego może być zakwalifikowana jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, to prawo spółdzielni mieszkaniowej do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane, o którym mowa art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, powstaje pod warunkiem uzyskania uprzedniej zgody wszystkich współwłaścicieli tej nieruchomości, zgodnie z art. 199 K.c.

Natomiast jeżeli realizacja zamierzenia budowlanego nie stanowi czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, to spółdzielnia mieszkaniowa posiada uprawnienie do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane bez konieczności uzyskiwania zgody wszystkich współwłaścicieli. Jak już wskazano wcześniej, przyjmuje się, że do czynności, które nie przekraczają zakresu zwykłego zarządu, należy załatwianie bieżących spraw zawiązanych ze zwykłą eksploatacją i utrzymaniem rzeczy w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego przeznaczenia. Przenosząc tę definicję na grunt przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych należy stwierdzić, że chodzi o czynności "związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych", o których to czynnościach mowa m.in. w art. 4 ust. 2 i ust. 4 ww. ustawy. W konsekwencji, wykonując zarząd nieruchomością wspólną w powyższym zakresie – np. w razie potrzeby dokonania remontu czy konserwacji, koniecznych dla właściwej eksploatacji nieruchomości wspólnej lub utrzymania jej w odpowiednim stanie – spółdzielnia nie ma obowiązku uzyskiwania zgody wszystkich współwłaścicieli celem wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Stanowiska powyższego Sąd orzekający w niniejszej sprawie nie podziela.

Zauważyć bowiem należy, iż zgodnie z art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zarząd nieruchomością wspólną jest wykonywany jak zarząd powierzony w rozumieniu art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Odesłanie w art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych do art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali oznacza, że spółdzielnia mieszkaniowa wykonuje ex lege zarząd nieruchomością wspólną jak zarząd powierzony.

W przepisach Kodeksu cywilnego o współwłasności przyjęto, że do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli (art. 201 K.c.), zaś do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 K.c.). W ustawie o własności lokali wprowadzono istotne modyfikacje tych rozwiązań w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną: zarząd podejmuje samodzielnie czynności zwykłego zarządu (art. 22 ust. 1), zaś czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają uprzedniej uchwały właścicieli lokali (art. 22 ust. 2) podjętej w większością głosów właścicieli lokali liczoną w zasadzie według wielkości udziałów (zob. art. 23 ust. 2 i 2a). Współwłasność uregulowana w kodeksie cywilnym jest ze swej istoty konstrukcją tymczasową, stąd też ustawodawca bardziej koncentruje się na zabezpieczeniu praw poszczególnych właścicieli. Tymczasem współwłasność nieruchomości wspólnej jest czynnikiem koniecznym, nierozerwalnie związanym z odrębną własnością lokali. Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali, samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, mogą stanowić odrębne nieruchomości. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Powiązanie to ma charakter przymusowy i musi trwać, dopóki istnieje odrębna własność lokalu (art. 3 ust.1 ustawy o własności lokali). Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Nie ma zatem możliwości jej zniesienia, co do elementów koniecznych (art. 3 ust. 1 zdanie drugie ustawy o własności lokali), stąd też rozstrzyganie kolizji interesów współwłaścicieli musi nastąpić w obrębie współwłasności przez stworzenie efektywnego mechanizmu zarządzania, polegającego m.in. na poskramianiu interesów poszczególnych współwłaścicieli na rzecz ich interesu wspólnego.

Interes wspólny ma podstawowe znaczenie również z punktu widzenia regulacji dotyczących sprawowania zarządu nieruchomością wspólną przez spółdzielnię mieszkaniową. Nie ma przy tym podstaw do twierdzenia, że ustawodawca nie uregulował zakresu takiego zarządu. W art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych został wyłączony reżim zarządzania przewidziany w ustawie o własności lokali, w konsekwencji czego wprowadzono reżim uregulowany w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, nie zamieszczając przy tym odesłania do stosowania przepisów kodeksu cywilnego (a więc inaczej niż w art. 1 ust. 2 i art. 19 ustawy o własności lokali). Podkreślić należy, iż we wszystkich powołanych przepisach ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dotyczących tego zagadnienia wspomina się ogólnie o zarządzie albo zarządzaniu, a więc bez rozróżnienia na czynności zwykłego zarządu i przekraczające zakres zwykłego zarządu.

Wprowadzenie regulacji przewidzianej w art. 199 K.c. do konstrukcji zarządu nieruchomością wspólną wykonywanego przez spółdzielnię mieszkaniową wymagałoby albo wyraźnej podstawy prawnej, albo stwierdzenia luki prawnej. Stosownej podstawy prawnej w tym zakresie nie ma, jak już wyjaśniono. Nie można też mówić o istnieniu luki prawnej, skoro brak jest podstaw prawnych do przyjęcia, że zarząd powierzony, o którym mowa w art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w związku z art. 18 ust. 1 u.w.l., odnosi się wyłącznie do czynności zwykłego zarządu.

Stąd też zasadnie uznać można, iż art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, przewidujący iż zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię ex lege jako zarząd powierzony

Przedstawione powyżej stanowisko w pełni odpowiada przedstawionemu przez Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 27 marca 2014 r., o sygn. III CZP 122/13.

Zauważyć w tym miejscu należy, iż podjęcie przez Sąd Najwyższy powyższej uchwały, w sentencji, której wskazano, iż "Spółdzielnia mieszkaniowa może samodzielnie dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną (art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 1222).", spowodowało sytuację, w której utrzymywanie przez sądy administracyjne stanowiska zajętego w uchwale uchwały 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 listopada 2012 r., sygn. II OPS 2/12 prowadzić będzie do nieakceptowanych z punktu widzenia praworządności skutków polegających na uniemożliwieniu Spółdzielniom mieszkaniowym podejmowania przy administrowanych z mocy prawa nieruchomościach wspólnych jakichkolwiek robót budowlanych wykraczających zakres eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej, w przypadku gdy choć jeden z właścicieli lub jak w niniejszej sprawie współwłaścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności odmówi zgody na tego rodzaju roboty budowlane. Wobec treści uchwały Sądu Najwyższego z dnia z dnia 27 marca 2014 r., spółdzielnia mieszkaniowa nie uzyska bowiem w takiej sytuacji orzeczenia sądu powszechnego o jakim mowa w art. 199 K.c. i co za tym idzie nie będzie w stanie wykazać prawa dysponowania nieruchomością wspólna na cele budowlane.

Z tych wszystkich względów i na podstawie art. 269 § 1 P.p.s.a. orzeczono jak w sentencji postanowienia.