Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 177/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2011-09-02 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 144 ust. 1, 145 ust. 1 i 2, 146 ust. 1a, 154
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 151 i 250
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Lenart Sędziowie: WSA Dorota Apostolidis (spr.) WSA Dariusz Pirogowicz Protokolant sekretarz sądowy Agnieszka Żurawska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 września 2011 r. sprawy ze skargi S. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. z dnia [...] grudnia 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej 1. oddala skargę; 2. przyznaje ze środków budżetowych Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na rzecz radcy prawnego T. S., tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej kwotę 295,20 (dwieście dziewięćdziesiąt pięć 20/100) złotych, w tym: tytułem opłaty kwotę 240 (dwieście czterdzieści) złotych, tytułem 23% podatku od towarów i usług kwotę 55,20 (pięćdziesiąt pięć 20/100) złotych.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. decyzją z dnia [...] grudnia 2010 r., nr [...] utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta C. z dnia [...] listopada 2010 r., nr [...] ustalającą opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w C. przy ul. [...], oznaczonej jako działka nr [...], obręb [...], o pow. [...] m² spowodowanego wybudowaniem nawierzchni z kostki betonowej oraz chodników i wjazdów z kostki betonowej tej ulicy.

Decyzja wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Decyzją z dnia [...] listopada 2010 r. Prezydent Miasta C. ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości i zobowiązał do jej uiszczenia S. N. w ½ części i J. N. w ½ części. W uzasadnieniu wskazał, że w 2008 r. Gmina Miejska C. zrealizowała inwestycję związaną z wybudowaniem nawierzchni z kostki betonowej, chodników i wjazdów z kostki betonowej w ul. [...] stwarzając w ten sposób warunki do korzystania z wybudowanych urządzeń infrastruktury technicznej. Powyższe spowodowało wzrost wartości nieruchomości co potwierdza, sporządzony na zlecenie organu przez rzeczoznawcę majątkowego Z. M., operat szacunkowy z września 2010 r. Wykazana w nim różnica wartości przedmiotowej działki przed i po wykonaniu inwestycji stanowi [...] zł. Organ wskazał, że zgodnie z uchwałą Rady Miasta C. z dnia [...] lutego 2008 r. nr [...], z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wywołanego budową infrastruktury technicznej procentowa stawka opłaty adiacenckiej została ustalona na poziomie 40% od wzrostu wartości nieruchomości, co w przedmiotowej sprawie stanowi kwotę [...] zł.

Na skutek odwołania S. N. i J. N., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. decyzją z dnia [...] grudnia 2010 r. utrzymało w mocy decyzję z dnia [...] listopada 2010 r. W uzasadnieniu wskazało, że z akt sprawy wynika, iż w dniu 11 czerwca 2008 r. została oddana do odbioru inwestycja pn. "[...]". Na tę datę obowiązywała uchwała Rady Miasta C. z dnia [...] lutego 2008 r. w sprawie stawki procentowej opłat adiacenckich, w której stawkę z tytułu budowy urządzeń infrastruktury technicznej określono na 40% różnicy między wartością jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzenia infrastruktury technicznej, a wartością po jej wybudowaniu. W sporządzonym na potrzeby niniejszego postępowania operacie szacunkowym wartość działki nr [...] przed uzbrojeniem określono na kwotę [...] zł, a po uzbrojeniu wzrosła do [...] zł. Różnica w wartości wyniosła zatem [...] zł, co dało przy zastosowaniu 40% stawki kwotę [...] zł. Odnosząc się do zarzutów odwołania organ wskazał, że opłata adiacencka związana jest ze wzrostem wartości nieruchomości gruntowej, a nie budynkowej, a tym samym rzeczoznawca nie mógł w wycenie uwzględnić ewentualnych uszkodzeń elewacji domu mieszkalnego. Z kolei sprawa kanalizacji ul. [...] była już przedmiotem rozpoznania w trybie odwoławczym.

Od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła S. N. W uzasadnieniu skargi wskazała na szkody wyrządzone przez budowę kolektora kanalizacji deszczowej na ul. [...].

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153 poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem.

Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta C. z dnia [...] listopada 2010 r. ustalającą od S. N. w ½ części i J. N. w ½ części opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w C. przy ul. [...], oznaczonej jako działka nr [...] w obrębie [...] o pow. [...] m², spowodowanego wybudowaniem nawierzchni z kostki betonowej oraz chodników i wjazdów z kostki betonowej.

Zgodnie z treścią art. 144 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 261, poz. 2603 ze zm., powoływana dalej jako "ugn") właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich.

Ponadto stosownie do treści art. 145 ugn wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi (ust. 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi (ust. 2).

W tym miejscu wskazać należy, że początkiem biegu terminu określonego w powołanym art. 145 ust. 2 ugn, jest dzień końcowego odbioru inwestycji. Jak wynika natomiast z akt niniejszej sprawy, protokołem z dnia 11 czerwca 2008 r. dokonano odbioru końcowego przyjęcia inwestycji o nazwie "[...]". W dacie tej obowiązywała z kolei uchwała Rady Miasta C. z dnia [...] lutego 2008 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu budowy urządzeń infrastruktury technicznej, zgodnie z którą wysokość stawki procentowej została ustalona na 40%.

Podstawą wydania decyzji ustalającej opłatę adiacencką była, zgodnie z art. 146 ust. 1a ugn, opinia rzeczoznawcy majątkowego określająca różnicę między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzenia infrastruktury technicznej (w niniejszej sprawie drogi), a wartością jaką nieruchomość ma po wybudowaniu tego urządzenia.

Należy przy tym zauważyć, że zgodnie z art. 154 ugn, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W sporządzonym na potrzeby niniejszego postępowania operacie szacunkowym z września 2010 r. rzeczoznawca majątkowy Z. M. wskazał, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym w dniu [...] listopada 1999 r., nr [...], działka nr [...] przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową jedno i wielorodzinną z dopuszczeniem usług nieuciążliwych. Przy określaniu wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości biegły zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Obszar poszukiwania nieruchomości porównawczych wybrano kierując się podobną lokalizacją i rodzajem nieruchomości. I tak w celu dokonania wyceny rzeczoznawca przeanalizował kilkadziesiąt transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych w obrębie miasta C. z ostatnich 2 lat. Z powyższych transakcji wybrał 5 działek uzbrojonych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne za wyjątkiem kanalizacji deszczowej i urządzonej ulicy, określając średnią cenę rynkową 1 m2 takiej nieruchomości na kwotę [...] zł oraz 5 działek w pełni uzbrojonych, w tym w kanalizację deszczową i bezpośrednim dostępem do ulicy w pełni urządzonej, określając średnią cenę rynkową 1 m2 takiej nieruchomości na kwotę [...] zł. Przy tym w wyniku przeprowadzonej analizy porównawczej rzeczoznawca ustalił, że na wartość rynkową nieruchomości mają procentowo wpływ takie cechy jak lokalizacja (35%), sąsiedztwo i otoczenie (20%), kształt i wielkość działki (15%), zagospodarowanie i możliwości inwestycyjne (15%) oraz uzbrojenie i dostęp do drogi (15%). Mając powyższe na uwadze rzeczoznawca ustalił, że przed wybudowaniem ul. [...] wartość działki nr [...] wynosiła [...] zł, natomiast po jej wybudowaniu [...] zł. Tym samym różnica w wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu przedmiotowej ulicy wyniosła [...] zł.

Skoro zatem uchwała Rady Miasta C. z dnia [...] lutego 2008 r. wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku budowy urządzeń infrastruktury technicznej ustalała na 40%, to prawidłowo organ I instancji określił wysokość opłaty adiacenckiej w niniejszej sprawie na kwotę [...] zł, a Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. decyzję tę utrzymało w mocy.

Zdaniem Sądu operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalenia w niniejszym postępowaniu wysokości opłaty adiacenckiej, sporządzony został zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), natomiast postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone wnikliwie, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy oceniono właściwie, a mające zastosowanie w sprawie przepisy zostały prawidłowo zinterpretowane. Sąd nie doszukał się naruszeń przepisów prawa materialnego, czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji.

Wskazać jednocześnie należy, że Sąd nie może odnieść się do zarzutów skargi dotyczących zrealizowania na ul. [...] kolektora kanalizacji deszczowej, bowiem powyższe nie jest przedmiotem niniejszego postępowania, które dotyczy wyłącznie wybudowania nawierzchni tej ulicy z kostki betonowej oraz chodników i wjazdów z kostki betonowej.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzekł jak w sentencji. O kosztach orzeczono na podstawie art. 250 powołanej ustawy.