Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VIII SA/Wa 494/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2016-01-08 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Uprawnienia do wykonywania zawodu
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 174 ust. 3 i 3a, art. 175 i 178 w zw. z art. 153 ust. 1
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: § 4 ust. 1 i 3 oraz § 55 ust. 2
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Artur Kot, Sędziowie Sędzia WSA Sławomir Fularski, Sędzia WSA Leszek Kobylski (sprawozdawca), Protokolant Specjalista Ilona Obara, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 stycznia 2016 r. w Radomiu sprawy ze skargi Z. R. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] maja 2015 r. nr [...] w przedmiocie zastosowania wobec rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] maja 2015 r., znak: [...] Minister Infrastruktury i Rozwoju (dalej: "Minister", "organ"), działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 127 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz. U. z 2013 r. poz. 267 ze zm.; dalej: "Kpa"), w związku z przepisem § 1 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 22 września 2014 r. w sprawie szczegółowego zakresu działania Ministra Infrastruktury i Rozwoju (Dz. U. z 2014 r. poz. 1257), po rozpatrzeniu wniosku Z. R. (dalej: "skarżący") o ponowne rozpatrzenie sprawy objętej decyzją Ministra z dnia [...] maja 2014 r., znak: [...], orzekającą o zastosowaniu wobec skarżącego – rzeczoznawcy majątkowego, kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy, utrzymał w mocy decyzję własną z dnia [...] maja 2014 r.

Do wydania powyższych decyzji doszło w następującym stanie faktycznym

i prawnym.

Agencja Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w W. zwróciła się do Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej o wszczęcie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej w związku ze sporządzeniem przez skarżącego – rzeczoznawcę majątkowego następujących opracowań:

1) "Operatu szacunkowego z określenia wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa - ANR OT W., działka nr [...] o pow. [...] ha, położona w obrębie nr [...][...] PGR, gm. L., pow. [...] woj. [...]". Oszacowana w operacie szacunkowym wartość rynkowa wynosi [...] zł;

2) "Operatu szacunkowego z określenia wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa - ANR OT W., działka nr [...] o pow. [...] m2, położona w obrębie nr [...][...], gm. N., pow. p.". Oszacowana w operacie szacunkowym wartość rynkowa wynosi [...] zł.

Powyższe operaty szacunkowe wykonane zostały w dniu [...] marca 2012 r. na zlecenie Agencji Nieruchomości Rolnych, Oddział Terenowy w W. w celu ustalenia ceny sprzedaży wycenianych działek.

Agencja przedstawiła następujące zarzuty dotyczące nieprawidłowego ustalenia wartości rynkowej nieruchomości, polegające na:

1) przyjęciu do porównań nieruchomości, które nie spełniają definicji nieruchomości podobnej, zawartej w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ze względu na różnice w powierzchniach nieruchomości przyjętych do porównań

i nieruchomości wycenianej;

2) niewykonaniu dostatecznej analizy rynku lokalnego, gdyż wskazano zaledwie kilka transakcji sprzedaży nieruchomości porównawczych o powierzchniach znacznie mniejszych niż nieruchomości wyceniane i cenach jednostkowych różniących się znacznie między sobą;

3) nieuwzględnieniu ograniczeń zabudowy wynikających z przebiegających przez nieruchomość wycenianą linii wysokiego napięcia 110, 220 i 400 kV i gazociągu wysokiego ciśnienia (odnośnie operatu szacunkowego dotyczącego działki z obrębu L. PGR);

4) przyjęciu zbyt wąskiego obszaru rynku lokalnego - brak analizy transakcji pochodzących z sąsiednich gmin (odnośnie operatu szacunkowego dotyczącego działki z obrębu L. PGR);

5) przyjęciu do porównań w metodzie porównywania parami niewłaściwych nieruchomości, czego dowodem są znacznie różniące się od siebie wartości cząstkowe, a także wyniki niepokrywające się z wnioskami z przeprowadzonej analizy rynku (np. w operacie dotyczącym nieruchomości w W. wartość cząstkowa gruntu o przeznaczeniu usługowym po poprawkach wyniosła [...] zł/m).

W związku z ww. skargą Agencji z dnia [...] maja 2012 r. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wszczął z urzędu postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej skarżącego – rzeczoznawcy majątkowego.

Pismem z dnia [...] lipca 2012 r. organ skierował sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, uznała za zasadne wszystkie postawione zarzuty i wnioskowała o udzielenie kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy.

Decyzją z dnia [...] maja 2014 r. Minister Infrastruktury i Rozwoju działając na podstawie art. 195a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014 r. poz. 518, dalej: ugn) orzekł o zastosowaniu wobec skarżącego – rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy.

Pismem z dnia [...] czerwca 2014 r. skarżący złożył wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy. W uzasadnieniu wskazał m.in. iż dokonując wyceny na rzecz ANR OT W. niezabudowanych działek gruntu o nr ewid: [...] obręb [...] L. PGR gm. L. woj. [...] oraz [...] obręb W. gm. N. woj. [...] uważa, że sporządzone przez niego operaty szacunkowe zostały wykonane zgodnie z przepisami prawa oraz zapisami Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) - Podstawowe oraz Tymczasowe Noty Interpretacyjne - podjęte uchwałą Rady Krajowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. W jego ocenie zarzuty w stosunku do ww. operatów szacunkowych ze strony Agencji są nielogiczne i nie posiadają żadnego uzasadnienia w obowiązującym prawodawstwie dotyczącym wycenianych nieruchomości. Wskazał, że osoby bezpośrednio odpowiedzialne ze strony Agencji za odbiór ww. operatów były wyraźnie zainteresowane zaniżeniem wartości rynkowej ww. nieruchomości: w przypadku dz. [...] obręb [...] L. PGR gm. L. woj. [...] sprzedaż bez przetargowa na rzecz uprawnionego podmiotu, zaś w przypadku dz. [...] obręb W. gm. N. woj. [...] po sporządzeniu dla ww. działki szczegółowego m.p.z.p. sprzedaż przetargowa na rzecz firm deweloperskich.

Pismem z dnia [...] czerwca 2014 r. Minister skierował sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu ponownego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Komisja Odpowiedzialności Zawodowej po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego uznała, że zarzuty opisane w pkt 1, 2 i 4 są nieuzasadnione. Jednakże wnioskowała o utrzymanie kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy.

Rozpatrując sprawę ponownie, Minister wskazaną na wstępie niniejszego uzasadnienia decyzją z dnia [...] maja 2015 r. orzekł o utrzymaniu w mocy decyzji własnej z dnia [...] maja 2014 r. Uzasadniając organ dokonał porównania i analizy sporządzonych przez skarżącego operatów szacunkowych, wskazując iż rzeczoznawca majątkowy przyjął nieruchomości nawet kilkudziesięciokrotnie mniejsze jako nieruchomości podobne. Zauważył, że przepisy prawa nie wskazują co prawda dopuszczalnego zróżnicowania wielkości nieruchomości podobnych przyjmowanych dla potrzeb szacowania w podejściu porównawczym, a wielkość nieruchomości nie zawsze wpływa na zróżnicowanie cen transakcyjnych i nie musi być cechą rynkową określaną dla potrzeb podejścia porównawczego. Podane wyżej zróżnicowanie powierzchni tych nieruchomości nie wyklucza ich podobieństwa. Jednak, jak wskazał NSA w wyroku

z dnia 20 października 2010 r. I OSK 23/10, rzeczoznawca majątkowy powinien

w sposób jednoznaczny wyjaśnić kwestię dopuszczalności uznania za nieruchomości podobne nieruchomości wielokrotnie różniących się powierzchnią od nieruchomość badanej.

Tym samym organ uznał, iż nie sposób zgodzić się z oceną Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, że działając na podstawie przepisu art. 154 ust. 1 ugn rzeczoznawca majątkowy może, bez żadnych wyjaśnień, przyjąć do porównania dowolne nieruchomości.

Minister wyjaśnił, iż zgodnie z przepisem art. 4 pkt 16 ugn przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Powierzchnia nieruchomości co prawda nie musi, lecz może być istotną cechą wpływającą na jej wartość. Zatem rzeczoznawca majątkowy, szczególnie w sytuacji przyjęcia nieruchomości o tak dużej rozpiętości powierzchni, powinien sprawę tę szczegółowo wyjaśnić.

Mając powyższe na uwadze Minister stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy naruszył przepis § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, bowiem

w operacie szacunkowym nie wyjaśnił kwestii dopuszczalności uznania za nieruchomości podobne nieruchomości wielokrotnie różniących się powierzchnią od nieruchomość badanej, pomimo, że sprawa ta jest informacją bardzo istotną przy dokonywaniu wyceny.

W dalszej części uzasadnienia Minister wskazał, iż przyjmowanie przez rzeczoznawcę majątkowego zróżnicowanych cen jednostkowych we wskazanych przez Agencję zakresach nie stanowi naruszenia prawa.

Organ zauważył, iż w operacie szacunkowym dotyczącym nieruchomości położonej w obrębie L. PGR rzeczoznawca majątkowy wskazał, że zgodnie

z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przeznaczenie wycenianej nieruchomości to tereny rolnicze z rozproszoną zabudową zagrodową

w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych na obszarze zmeliorowanym (przeważająca część działki), a przez teren działki przebiegają linie elektroenergetyczne 110 kV, 220 kV i 400 kV wraz ze strefami ochronnymi oraz gazociąg wysokiego ciśnienia, przy czym wzdłuż południowej i wschodniej granicy działki przebiega rów melioracyjny. Rzeczoznawca majątkowy nie odniósł się jednak do ograniczeń

w możliwościach zagospodarowania działki wynikających ze stref ochronnych wymaganych dla ww. ciągów infrastruktury technicznej usytuowanej na wycenianej nieruchomości, w szczególności w odniesieniu do możliwości realizacji zabudowy zagrodowej.

Zdaniem Ministra wobec powyższych ograniczeń w zabudowie na nieruchomości położonej w obrębie L. PGR, należało je opisać ze wskazaniem, na jakiej powierzchni działki występują i jaka powierzchnia (przynajmniej w ujęciu procentowym) jest w związku z ww. ograniczeniami wyłączona z możliwości zabudowy. Rzeczoznawca majątkowy pominął te okoliczności. Nie wykonał również analizy wpływu stref ochronnych na możliwości zagospodarowania i zabudowy działki. Organ stwierdził zatem, iż brak opisu wielkości stref ochronnych, brak analizy ich wpływu na ograniczenia zagospodarowania i możliwości zabudowy działki oraz nie uwzględnienie tych ograniczeń przy określaniu wartości nieruchomości stanowi – w ocenie organu – naruszenie dyspozycji przepisu art. 175 ust. 1 ugn w zakresie dotyczącym szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności związanych z określeniem wartości nieruchomości.

Zadaniem Ministra zarzut określenia "zbyt wąskiego obszaru rynku lokalnego"

i nieuwzględnienia transakcji pochodzących z sąsiednich gmin, nie może zostać uznany za udokumentowany. Przepisy ugn oraz przepisy rozporządzenia nie określają zakresu rynku lokalnego, regionalnego oraz krajowego. Rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków.

Minister stwierdził także, iż rzeczoznawca majątkowy określając wartość nieruchomości o powierzchni [...] ha położonej w obrębie W. naruszył przepis art. 153 ust. 1 ugn oraz § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia, bowiem cechy nieruchomości przyjętych jako podobne do nieruchomości wycenianej zostały nieprawidłowo ustalone. Tym samym rzeczoznawca majątkowy naruszył art. 175 ust. 1 ugn poprzez brak szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności związanych z określeniem wartości nieruchomości.

Zdaniem organu, niezależnie od oceny zasadności zarzutów postawionych rzeczoznawcy majątkowemu przez Agencję Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w W., zachodzą także inne okoliczności sprawy, wskazujące na naruszenie przepisów prawa przez skarżącego. Wskazał m.in., iż przy szacowaniu nieruchomości

o powierzchni [...] ha położonej w obrębie L. PGR rzeczoznawca majątkowy, tak jak w przypadku wyceny nieruchomości położonej w obrębie W., nie zastosował się do podstawowych zasad stosowania podejścia porównawczego i zwykłej logiki, przyjmując niezrozumiałe i niespójne założenia w zakresie ustalania cech rynkowych

i ich stanów. Sposób postępowania, w którym cechy rynkowe i ich stany określane są

w oderwaniu od cech nieruchomości przyjętych do analizy porównawczej i stanu analizowanego rynku prowadzi do niewłaściwego oszacowania przedmiotu wyceny. Tym samym, w ocenie Ministra, w przypadku czynności szacowania nieruchomości należy stwierdzić naruszenie przepisu art. 153 ust. 1 ugn oraz § 4 ust. 1 i 3 ww. rozporządzenia. Oznacza to również naruszenie dyspozycji przepisu art. 175 ust. 1 ugn poprzez brak szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności związanych z określeniem wartości nieruchomości.

Minister stwierdził, iż podczas sporządzania przedmiotowych operatów szacunkowych skarżący naruszył przepisy prawa w zakresie wyceny nieruchomości. Zgodnie zaś z treścią przepisu art. 175 ust. 1 ugn rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności zawodowych zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.

Odnosząc się do zarzutów wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy Minister zauważył, iż Powszechne Krajowe Zasady Wyceny, powołane przez skarżącego, nie należą do obowiązujących przepisów prawa. Ponadto nie należą do nich również publikacje zamieszczane w periodykach specjalistycznych oraz literatura fachowa, gdyż są to wyłącznie materiały pomocnicze. Tym samym zarzuty rzeczoznawcy majątkowego, że Komisja Odpowiedzialności Zawodowej oraz organ, nie analizując operatów szacunkowych w kontekście ww. opracowań, wykazuje się niewiedzą oraz nienależytą starannością przy prowadzeniu postępowania, są – zdaniem organu – całkowicie pozbawione podstaw prawnych.

Z kolei ustosunkowując się do zarzutu, że Komisja Odpowiedzialności Zawodowej wykazała się brakiem wiedzy, nie podając podstawy prawnej dotyczącej stref ochronnych linii przesyłowych, organ wskazał, że lokalizacje inwestycji tak poważnie oddziaływujących na środowisko zawsze były uregulowane w przepisach prawa lub normach branżowych, których wytyczne uwzględniano przy projektowaniu inwestycji, a następnie w planach zagospodarowania przestrzennego, np. w dacie wykonania operatu szacunkowego szerokość stref kontrolowanych dla gazociągów była określona w rozporządzeniu Ministra Gospodarki z dnia 30 lipca 2001 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać sieci gazowe (Dz. U. Nr 97 poz. 1055). Natomiast odnośnie linii energetycznych, sam rzeczoznawca majątkowy

w pkt 9.d operatu szacunkowego dla nieruchomości L. PGR wskazał zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którymi "(...) przez teren działki przebiegają linie elektroenergetyczne 110 KV, 220 kV i 400 kV wraz ze strefami ochronnymi (...)". Niewątpliwie rzeczoznawca majątkowy, wyceniając nieruchomość, na której zlokalizowane są linie przesyłowe, powinien przeanalizować, czy ustalone strefy ochronne mają wpływ na stan gospodarczo-inwestycyjny nieruchomości, a co za tym idzie na wartość nieruchomości. Nie jest również rolą rzeczoznawcy majątkowego przesądzanie, że "(...) uzyskanie na ww. nieruchomości pozwolenia na budową i realizacją budynków na ww. działce byłoby przedsięwzięciem nieracjonalnym", w sytuacji gdy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza zabudowę terenu, z ograniczeniami wynikającymi m.in. ze stref ochronnych linii przesyłowych.

Minister zauważył także, iż Komisja Odpowiedzialności Zawodowej nie ma obowiązku oględzin nieruchomości, której wycena jest przedmiotem postępowania

z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Podkreślił, iż operat szacunkowy powinien być na tyle kompletny, aby przeciętny odbiorca dokumentu, bez konieczności oględzin nieruchomości w terenie, mógł stwierdzić, jaki jest faktycznie stan przedmiotu wyceny. Natomiast w przedmiotowym przypadku opis nieruchomości jest całkowicie nieprecyzyjny i ogólnikowy, np. w zakresie powierzchni zajętej przez obiekty zlokalizowane na działce.

Konkludując organ uznał, iż uchybienia rzeczoznawcy majątkowego nie ulegają wątpliwości i wymagają orzeczenia stosownej kary dyscyplinarnej. Kara zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy, o której mowa w art. 178 ust. 2 pkt 3 ugn, jest adekwatna do stwierdzonych błędów w pracy rzeczoznawcy majątkowego. Zdaniem Ministra nieprawidłowości w pracy rzeczoznawcy majątkowego miały wpływ na wymiar orzeczonej kary dyscyplinarnej. Z uwagi na zakres stwierdzonych nieprawidłowości, nie jest możliwe orzeczenie kary mniej dotkliwej, np. nagany. Organ podniósł także, iż w trakcie okresu zawieszenia uprawnień zawodowych rzeczoznawca majątkowy powinien przeanalizować swoje dotychczasowe postępowanie, szczególnie w kwestii lekceważącego podejścia do obowiązujących przepisów prawa i po upływie tego okresu nie dopuścić do popełnienia podobnych błędów w przyszłości.

W skardze wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

w Warszawie na decyzję Ministra z dnia [...] maja 2015 r. skarżący uznał ją za bezpodstawną. Jednocześnie wskazał, iż postępowanie przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej nie przekonało go o słuszności zarzutów Agencji do sporządzonych przez niego operatów szacunkowych.

W odpowiedzi na skargę Minister podtrzymał dotychczas zaprezentowaną argumentację. Jednocześnie wskazał, iż zarówno w uzasadnieniu decyzji zaskarżonej, jak również w decyzji z dnia [...] maja 2015 r. organ odniósł się szczegółowo do wszelkich aspektów sprawy, w tym do zarzutów skarżącego stawianych podczas przeprowadzonego postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Na wstępie wyjaśnić należy, iż zgodnie z przepisem art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 1647), kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów, wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.; dalej: "p.p.s.a."), sprawowana jest przez sądy administracyjne w oparciu o kryterium zgodności z prawem, nie zaś według kryteriów słuszności. W związku z tym, aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracji publicznej konieczne jest stwierdzenie, że doszło

w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie, albo też przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania, lub ewentualnie ustalenie, że decyzja lub postanowienie organu dotknięte jest wadą nieważności (art. 145 § 1 lit. a-c p.p.s.a.).

Rozpoznając skargę należy uznać, że nie zasługuje ona na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli zaskarżenia w niniejszej sprawie jest decyzja Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] maja 2015 r. w sprawie nałożenia na skarżącego - rzeczoznawcę majątkowego, kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy.

Podstawą orzeczenia wobec skarżącego wskazanej kary dyscyplinarnej był art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.; dalej: "u.g.n."). Minister Infrastruktury i Rozwoju uznał, że z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika w sposób bezsporny, że skarżący jako rzeczoznawca majątkowy, wykonując czynności szacowania zawarte w operatach szacunkowych (wykonanych w dniu [...] marca 2012 r. na zlecenie Agencji Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w W.) nie wypełnił obowiązków, o których mowa w tym przepisie.

Na wstępie należy wyjaśnić, iż sposób postępowania rzeczoznawców przy wykonywaniu przez nich czynności zawodowych wyznacza przywołany wyżej przepis art. 175 ust. 1 u.g.n., który stanowi, że rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a (tj. określania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością oraz sporządzania określonych opracowań i ekspertyz, niestanowiących operatu szacunkowego) zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności

w wycenie nieruchomości.

Zalecenie stosowania ww. zasad dotyczących szacowania nieruchomości ma służyć sporządzaniu operatu szacunkowego na zobiektywizowanych i jednolitych podstawach zapewniających wysoki poziom wiedzy zawodowej przy uwzględnieniu innych dziedzin wiedzy odnoszącej się do istoty i celu wyceny (por. wyrok NSA z 8 czerwca 2006 r., sygn. akt I OSK 956/05).

Wskazania wymaga także, że przepis art. 178 ust. 1 u.g.n., stanowiący, że rzeczoznawca majątkowy niewypełniający obowiązków, o których mowa w art. 175 tej ustawy, podlega odpowiedzialności zawodowej, zakreśla ramy postępowania dotyczącego odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Postępowanie to ma za zadanie wykazanie, czy osoba uprawniona do szacowania nieruchomości przy wykonywaniu tych czynności wypełniła obowiązki wynikające z art. 175 u.g.n. W orzecznictwie przyjmuje się, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego

w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce gruntami jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego (por. wyrok WSA Warszawa z 29 sierpnia 2007 r. sygn. akt

I SA/Wa 873/07, wyrok WSA Warszawa z 10 stycznia 2012 r., sygn. akt I SA/Wa 1355/11).

W ocenie Sądu, uchybienia i błędy popełnione podczas wykonywania czynności zawodowych i zawarte w sporządzonych przez skarżącego operatach szacunkowych

z określenia wartości rynkowej nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa – Agencji Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy W., tj. działki nr [...]

o pow. [...] ha, położonej w obrębie nr [...] L. PGR, gm. L., pow. [...] woj. [...] oraz działki nr [...] o pow. [...] m2, położonej w obrębie nr [...] W., gm. N., pow. p. zostały precyzyjnie wykazane w zaskarżonej decyzji. Organ zatem prawidłowo przyjął, że błędy popełnione przez skarżącego przy sporządzaniu ww. operatów szacunkowych, szczegółowo opisane w zaskarżonej decyzji, uzasadniają pociągnięcie skarżącego do odpowiedzialności dyscyplinarnej z tytułu naruszenia standardów zawodowych rzeczoznawcy majątkowego.

Sąd podziela ocenę organu, że podczas sporządzania przedmiotowych operatów szacunkowych skarżący naruszył przepisy prawa w zakresie wyceny nieruchomości. Istotnymi nieprawidłowościami było m.in.:

- niewyjaśnienie kwestii dopuszczalności uznania za nieruchomości podobne nieruchomości wielokrotnie różniących się powierzchnią od nieruchomości badanej, pomimo, że sprawa ta jest informacją bardzo istotną przy dokonywaniu wyceny – czym skarżący naruszył przepis § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego;

- brak opisu wielkości stref ochronnych, brak analizy ich wpływu na ograniczenia zagospodarowania i możliwości zabudowy nieruchomości położonej w obrębie L. PGR oraz nieuwzględnienie tych ograniczeń przy określaniu wartości nieruchomości, co stanowi naruszenie dyspozycji przepisu art. 175 ust. 1 u.g.n.;

- naruszenie art. 153 ust. 1 u.g.n. oraz § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia z 2004 r., bowiem cechy nieruchomości przyjętych jako podobne do wycenianej nieruchomości położonej w obrębie Walendów zostały nieprawidłowo ustalone, jak

i przy szacowaniu wartości obydwu nieruchomości nie zastosował się do podstawowych zasad stosowania podejścia porównawczego i zwykłej logiki, przyjmując niezrozumiałe i niespójne założenia w zakresie ustalania cech rynkowych i ich stanów – czym rzeczoznawca majątkowy naruszył art. 175 ust. 1 u.g.n.

Zdaniem Sądu, skarżący – rzeczoznawca majątkowy, nie przedstawił żadnych okoliczności, które mogłyby postawić w innym świetle wykonane przez niego czynności zawodowe w postaci operatów szacunkowych. Zarzuty skargi ograniczają się jedynie do stwierdzenia skarżącego, że postępowanie przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej nie przekonało go o słuszności zarzutów Agencji do sporządzonych przez niego operatów szacunkowych. Uzasadnione jest zatem stanowisko organu, iż działanie skarżącego w ramach czynności zawodowych przy sporządzaniu przedmiotowych operatów, stanowiło naruszenie zasady szczególnej staranności czynności rzeczoznawcy majątkowego, o której mowa w art. 175 ust. 1 u.g.n. W konsekwencji, Minister prawidłowo uznał w zaskarżonej decyzji, że nie było żadnych okoliczności, które mogłyby skutkować zmianą przedmiotowego rozstrzygnięcia, co oznacza prawidłowe zastosowanie przez organ przepisu ujętego w art. 138 § 1 pkt 1 Kpa.

W ocenie Sądu, wszystkie ustalenia dokonane w toku przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego, znalazły potwierdzenie w zebranym materiale dowodowym, dlatego też Sąd nie stwierdza naruszenia przez organ przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W uzasadnieniach decyzji obu instancji zostały wskazane podstawy prawne zapadłych rozstrzygnięć, fakty które organ uznał za udowodnione, dowody, na których się oparł. Zebrany w przedmiotowej sprawie materiał dowodowy, pozwalał na wystarczającą

i wszechstronną ocenę czynności zawodowych skarżącego w związku ze sporządzeniem przedmiotowych operatów szacunkowych i w ocenie Sądu Minister rozpatrzył w całości zebrany materiał dowodowy, odnosząc się do wszelkich aspektów sprawy, w tym zarzutów skarżącego w toku postępowania wyjaśniającego. Dlatego też, Sąd stwierdza, że wydane w kontrolowanej sprawie rozstrzygnięcia są zgodne

z obowiązującymi przepisami prawa.

W tej sytuacji Sąd uznał, że pociągnięcie skarżącego do odpowiedzialności zawodowej nie budzi zastrzeżeń. Ustalona we wskazany sposób sytuacja faktyczna i jej implikacje prawne uzasadniały zaś nałożenie na skarżącego kary dyscyplinarnej

w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy.

Wobec powyższego skargę należało oddalić na podstawie art. 151 p.p.s.a.