Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 18/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2021-09-15 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Zasądzono zwrot kosztów postępowania
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 3, art. 61 ust. 4
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jakub Zieliński Sędziowie Sędzia WSA Jan Szuma Asesor WSA Arkadiusz Skomra (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 15 września 2021 r. sprawy ze skargi R. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] listopada 2020 r., nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Gminy [...] z dnia [...] sierpnia 2020 r., nr [...], 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego R. K. kwotę [...]zł (słownie: [...] złotych ) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] listopada 2020 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej jako "organ" lub "Samorządowe Kolegium Odwoławcze") po rozpoznaniu odwołania R. K. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Gminy O. z dnia [...] sierpnia 2020 r., nr [...], znak: [...] odmawiającej ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego, dwóch budynków inwentarskich i budynku do przechowywania płodów rolnych oraz maszyn rolniczych oraz budowie zjazdu, na terenie położonym w miejscowości O., oznaczonym w ewidencji gruntów jako działki nr [...], [...] (obręb [...] Miasto O.).

Zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego, jak wynika z jej uzasadnienia, zapadła w następującym stanie faktycznym sprawy.

Zaskarżoną decyzją Burmistrz Gminy O. odmówił R. K. ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego, dwóch budynków inwentarskich i budynku do przechowywania płodów rolnych oraz maszyn rolniczych oraz budowie zjazdu na terenie położonym w miejscowości O., oznaczonym w ewidencji gruntów jako działki nr [...], [...] (obręb [...] Miasto O.). Jak wynika z uzasadnienia decyzji nie zostały spełnione wszystkie przesłanki z art. 61 ust. 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2019 r., poz. 1945, zwanej w skrócie "u.p.z.p.").

Od powyższej decyzji odwołanie złożył inwestor. W uzasadnieniu odwołania zarzucił naruszenie:

- art. 7 i art. 77 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2020 r. poz. 256, z późn. zm. - dalej jako: "k.p.a.") poprzez brak uwzględnienia słusznego interesu strony oraz nie rozpatrzenie całego materiału dowodowego,

- art. 6 k.p.a. poprzez nie działanie na postawie i w ramach przepisów prawa,

- art. 8 § 1 k.p.a. poprzez prowadzenie postępowania w sposób stronniczy, uwzględniający interesy wyłącznie osób trzecich,

- art. 61 ust. 4 u. p. z. p. poprzez jego nie zastosowanie,

- art. 61 ust. 1 pkt. 1 u.p.z.p poprzez jego zastosowanie mimo braku postaw,

- art. 64 ust. 1 i 3 Konstytucji RP poprzez ograniczenie prawa własności odwołującego.

Odwołujący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i orzeczenie co do istoty sprawy poprzez wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy dla w/wym. inwestycji.

W dalszej części uzasadnienia Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po przytoczeniu treści przepisów prawa, wskazało, że tzw. zasada dobrego sąsiedztwa, wyraża się w kontynuacji funkcji istniejącej zabudowy oraz jej cech architektonicznych i urbanistycznych. Wynika z niej zatem konieczność dostosowania nowej zabudowy do zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) oraz architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów), wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan zabudowy dotychczasowej. W konsekwencji zasada ta uzależnia więc zmianę w zagospodarowaniu terenu, od dostosowania się do cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Regulacja ta, ma o tyle istotne znaczenie, że jej celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego - zdefiniowanego w art. 2 pkt I u.p.z.p. jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne.

Przepisy u.p.z.p. dopuszczają jednak, w sytuacji szczególnej, wydanie warunków zabudowy z pominięciem, wspomnianej wyżej, zasady dobrego sąsiedztwa. Wyjątek ten został unormowany w art. 61 ust. 4 u.p.z.p., wedle którego, art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Przepis powyższy umożliwia zatem odstąpienie od dokonania analizy zachowania zasady tzw. dobrego sąsiedztwa, ale jedynie w sytuacji, gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z zabudową zagrodową, przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Warunkiem jego zastosowania jest więc jednoznaczne ustalenie, że planując określoną inwestycję, inwestor czyni to w ramach budowy lub rozbudowy istniejącej zabudowy zagrodowej oraz, że zabudowa ta, związana jest z prowadzonym przez niego gospodarstwem rolnym, którego powierzchnia przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w gminie. Jakkolwiek więc, w przypadku określonym w art. 61 ust. 4 u.p.z.p., ustawodawca zrezygnował z konieczności zachowania zasady tzw. dobrego sąsiedztwa, to jednak ustalenie warunków zabudowy z powołaniem się na owo odstępstwo, wiąże się z koniecznością wykazania przez organy, że inwestor opisane wyżej warunki spełnia. W orzecznictwie sądów administracyjnych dominuje stanowisko, zgodnie z którym zabudowa zagrodowa może obejmować budynki o charakterze mieszkalnym, gospodarczo-produkcyjnym i inwentarskim, które łącznie stanowią bazę i zaplecze do prowadzenia gospodarstwa rolnego, przy czym obszar zagrodowy może składać się z jednej lub kilku działek ewidencyjnych stanowiących wydzielone części jednego gospodarstwa rolnego. O zabudowie zagrodowej możemy zatem mówić, kiedy obejmuje ona budynek mieszkalny, bez którego nie mogą funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem inne budowle rolnicze. Natomiast związanie gospodarstwa rolnego z zabudową zagrodową należy rozumieć funkcjonalnie, przyjmując cywilistyczne rozumienie gospodarstwa jako pewnej całości produkcyjnej. NSA w sprawie II OSK [...] wskazał, że z oczywistych względów w każdej sprawie o warunki zabudowy konieczne jest dokonanie indywidualnej oceny jakie gospodarstwo rolne związane jest z planowaną zabudową, czy ta zabudowa pełni funkcję zabudowy zagrodowej dla tego gospodarstwa rolnego oraz jaki jest związek poszczególnych części gospodarstwa rolnego położonych w różnych gminach.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze podniosło, iż organ I instancji ustalił, że działki nr [...] i [...] są niezabudowane i nie stanowią siedliska mieszkalnego, dla którego ma zostać zrealizowana inwestycja. Kolegium podziela stanowisko organu I instancji. Nadto z wniosku o ustalenie warunków zabudowy oraz oświadczenia inwestora z dnia [...] maja 2020 r. o wielkości powierzchni gospodarstwa rolnego wynika, że powierzchnia działek nr [...] i [...] stanowi powierzchnię gospodarstwa odwołującego. W związku z tym należy zgodzić się z organem I instancji, że istniejąca zabudowa zagrodowa na działce nr [...], położonej w O., przy ul. [...] nie wchodzi w skład gospodarstwa rolnego, z którym powiązana jest planowana inwestycja.

Dalej organ przeanalizował sprawę pod kątem spełnienia przesłanek kontynuacji funkcji oraz określenia poszczególnych parametrów zabudowy.

Ponadto Kolegium w ślad za organem I instancji podniosło, iż planowana inwestycja nie spełnia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt. 3 u.p.z.p. Przez uzbrojenie terenu rozumie się - jak wynika to z art. 2 pkt 13 u.p.z.p. oraz art. 143 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.)- drogi, obiekty budowlane, urządzenia i przewody wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne, gazowe i telekomunikacyjne.

W przypadku zamierzenia budowlanego polegającego na budowie domu jednorodzinnego katalogu niezbędnej infrastruktury technicznej (uzbrojenia technicznego działki) należy doszukiwać się w § 26 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (zw. dalej r.w.t.b.), zgodnie z którym działka budowlana, przewidziana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi, powinna mieć zapewnioną możliwość przyłączenia uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i ciepłowniczej. Jednakże stosownie do § 26 ust. 3 r.w.t.b., w razie braku warunków przyłączenia sieci wodociągowej i kanalizacyjnej działka, o której mowa w ust. 1, może być wykorzystana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi, pod warunkiem zapewnienia możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody, a także zastosowania zbiornika bezodpływowego lub przydomowej oczyszczalni ścieków, jeżeli ich ilość nie przekracza 5 m3 na dobę.

Zdaniem Kolegium co do zasady przez uzbrojenie terenu w wodę należy rozumieć podłączenie terenu inwestycji do sieci wodociągowej, a jedynie w razie braku takiej możliwości, co jednak jest dopuszczalne, także w drodze zapewnienia możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody. W związku z tym indywidualne ujęcie wody jest alternatywnym sposobem zaopatrzenia działki w wodę, jednakże tylko w wyjątkowych okolicznościach, tj. wówczas gdy dotychczas nie wybudowano sieci wodociągowej umożliwiającej przyłączenie do niej uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku, nie istnieje projekt budowy takiej sieci wodociągowej, a także gdy właściwa jednostka organizacyjna nie zagwarantowała, w drodze umowy zawartej z inwestorem, wykonanie w przyszłości takiej sieci wodociągowej. Podnieść dodatkowo należy, iż co prawda ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzania ścieków (Dz. IJ. z 2006 r. Nr 123, poz. 858 z późn. zm., dalej w skrócie u.z.z. w.), z oczywistych względów nie reguluje problematyki zaopatrzenia nieruchomości z indywidualnych ujęć wody, to jednakże poprzez wprowadzenie zapisów obligujących tylko przedsiębiorstwo do zawarcia umowy, jeżeli spełnione są odpowiednie warunki (art. 6 ust. 1 u.z.z.w.) pozwala na przyjęcie systemowej wykładni, że odbiorca wody nie ma obowiązku zawarcia umowy, co oznacza, że może on wobec tego korzystać z indywidualnego ujęcia wody w celu zapewnienia zaopatrzenia w wodę przeznaczona do spożycia przez ludzi. Po drugie - aby można było mówić o spełnieniu tego warunku to koniecznym jest nie tylko, uzewnętrzniony we wniosku o ustalenie warunków zabudowy, sam zamiar wybudowania studni, ale przede wszystkim zapewnienie możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody, czyli innym słowem rzeczywistego, a nie tylko teoretycznego, zaopatrzenia jednorodzinnego budynku mieszkalnego z własnego ujęcia w wodę przeznaczoną do spożycia przez ludzi. W przypadku zatem wskazania we wniosku uzbrojenia działki w indywidualne ujęcie wody niezbędnym jest istnienie na przedmiotowej działce takiego obiektu budowlanego (studni kopanej lub studni wierconej) usytuowanej zgodnie z wymaganiami r.w.t.b. oraz z przepisami dotyczącymi ochrony gruntu, wód i powietrza, bądź też, gdy nie doszło jeszcze do realizacji takiego obiektu budowlanego, legitymowanie się przez inwestora-wnioskodawcę stosownymi dokumentami potwierdzającymi istnienie wody zdatnej do spożycia, jak również w odpowiedniej ilości zapewniającej zaspokojenie potrzeb ludzi.

Dalej Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, iż z akt sprawy nie wynika, żeby odwołujący udokumentował istnienie możliwości wybudowania studni na terenie inwestycyjnym. Odwołujący nie przedłożył dokumentów dotyczących zaopatrzenia w wodę z istniejącej sieci wodociągowej, poprzez umowę w właściwym zarządcą sieci. We wniosku o ustalenie warunków zabudowy odwołujący wskazał indywidualne ujęcie wody. W przekonaniu Kolegium, aby można było mówić o spełnieniu warunku uzbrojenia terenu to koniecznym jest nie tylko, uzewnętrzniony we wniosku o ustalenie warunków zabudowy sam zamiar wybudowania studni, ale przede wszystkim zapewnienie możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody, czyli innym słowem rzeczywistego, a nie tylko teoretycznego zaopatrzenia jednorodzinnego budynku mieszkalnego z własnego ujęcia w wodę przeznaczoną do spożycia przez ludzi (tak wyrok WSA we Wrocławiu z dnia [...].08.2013r., sygn. akt II SA/Wr [...]). W ocenie tut. Kolegiuin warunek ten w niniejszej sprawie nie został spełniony. Należy podkreślić, że w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy organ musi ustalić, czy woda na danej działce występuje i czy ilość potencjalnej wody jest wystarczająca dla potrzeb funkcjonowania planowanego budynku mieszkalnego, a jej jakość będzie zdatna do spożycia przez ludzi. Rację ma organ I instancji, który uznał, że kwestia zaopatrzenia w wodę planowanego budynku mieszkalnego przeznaczonego na stały pobyt ludzi jest kwestią kluczową do rozstrzygnięcia i ustalenia warunków zabudowy. Nie może zaistnieć taka sytuacja, że korzystający z działki nr [...] i działki nr [...] będzie miał problem z poborem wody na tej działce. Tut. Kolegium podziela stanowisko

Burmistrza Gminy O. , że nie wykonanie otworu pilotażowego na działkach inwestycyjnych bądź nie przedłożenie dokumentacji geologiczno- hydrologicznej powoduje, że planowana inwestycja nie spełnia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt. 3 u. p. z. p.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu wniósł R. K. zarzucając jej naruszenie:

- art. 7 i art. 77 ust. 1 k.p.a. poprzez brak uwzględnienia słusznego interesu obywatela - odwołującego, oraz nierozpatrzenie całego materiału dowodowego,

- art. 6 k.p.a. poprzez nie działanie na podstawie i w ramach przepisów prawa,

- art. 8 § 1 k.p.a. poprzez prowadzenie postępowania w sposób stronniczy, uwzględniający interesy wyłącznie osób trzecich, zaś całkowicie pomijający interes odwołującego,

- art. 61 ust 4 u.p.z.p., poprzez jego niezastosowanie,

- art. 61 ust. 1 u.p.z.p. poprzez jego zastosowanie mimo braku podstaw,

- art. 64 ust. 1 i 3 Konstytucji RP poprzez ograniczenie prawa własności odwołującego, tj. uniemożliwienie mu zabudowy nieruchomości mimo iż spełnił do tego warunki.

Wskazując na powyższe Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej jej decyzji organu I instancji oraz zasądzenie od organu na jego rzecz kosztów sądowych, w tym kosztów zastępstwa procesowego, wg norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi Skarżący podniósł, iż kluczowe dla rozpoznania niniejszej sprawy jest dokonanie ustalenia w zakresie tego czy planowana inwestycja będzie miała charakter zabudowy zagrodowej. Od tego zależne jest bowiem czy należy dokonywać oceny spełnienia przesłanek tzw. dobrego sąsiedztwa określonych w art. 61 ust 1 u.p.z.p. czy też zachodzić będzie brak podstaw do dokonywania w/w oceny.

W ocenie Skarżącego dokonana przez organ ocena by planowana inwestycja nie miała charakteru inwestycji zagrodowej, jest wadliwa. Organ poczynił wskazane ustalenie na podstawie tego, że na wskazanej nieruchomości, którą strona chciałaby zabudować, nie są aktualnie zlokalizowane budynki mające pełnić funkcję mieszkalną. W ocenie organu ma to wykluczać możliwość uznania zabudowy za zagrodową, albowiem nieruchomość nie stanowi siedliska mieszkalnego, które ma być uzupełnione planowaną zabudową. Stanowisko to jest błędne, albowiem wbrew twierdzeniu organu, na nieruchomości nie musi znajdować się zabudowa mieszkalna, aby można było przyjąć że mamy do czynienia z zabudową zagrodową.

Oczywistym jest, że na obszarze planowanej zabudowy nie musi wystąpić budynek mieszkalny, albowiem - co zupełnie przeoczył organ - planowana zabudowa może stanowić jedynie uzupełnienie już istniejącego siedliska, które zlokalizowane jest na innej działce.

Poszczególne budynki, budowle i urządzenia mogą być położone w oddaleniu od centralnego punktu zagrody. Istotne jest jednak to, aby były one funkcjonalnie i organizacyjnie powiązane z gospodarstwem rolnym, którego elementem jest zagroda. Organ nie uwzględnił tego faktu, że strona prowadzi gospodarstwo rolne, zaś budynek mieszkalny pełniący funkcję zagrody siedliskowej zlokalizowany jest na innej działce.

Skarżący podkreślił ponadto, iż organ nie wziął również pod uwagę, tego że strona deklaruje również budowę na działce której dotyczy planowana inwestycja budynku który również ma zaspokajać potrzeby mieszkaniowe.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie wskazując, iż zarzuty skargi są niezasadne i nie wpływają na prawidłowość rozstrzygnięcia wydanego przez Kolegium.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Na wstępie należy zaznaczyć, że na mocy § 1 rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii (Dz. U. poz. 491 z późn. zm.) w okresie od dnia 20 marca 2020 r. do odwołania na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej ogłoszono stan epidemii w związku z zakażeniami wirusem SARS-CoV-2.

Do dnia wyrokowania stan epidemii nie został odwołany. Zgodnie zatem z art. 15zzs4 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 374 ze zmianami) w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich wojewódzkie sądy administracyjne oraz Naczelny Sąd Administracyjny przeprowadzają rozprawę przy użyciu urządzeń technicznych umożliwiających przeprowadzenie jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku, z tym że osoby w niej uczestniczące nie muszą przebywać w budynku sądu (ust. 2). Przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku (ust. 3).

Na mocy powołanego wyżej art. 15zzs4 zarządzeniem Przewodniczącego Wydziału niniejsza sprawa została skierowana do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2019 r., poz. 2167) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, dalej P.p.s.a.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 P.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze.

Przedmiotem tak rozumianej kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego o utrzymaniu w mocy decyzji Burmistrza Gminy odmawiającej ustalenia warunków zabudowy.

Materialnoprawną podstawą rozstrzygnięcia stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2020 r., poz. 293, z późn. zm., dalej także jako "u.p.z.p.") oraz wydanego na podstawie delegacji ustawowej, stosownie do art. 61 ust. 6 u.p.z.p., rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U z 2003 r., Nr 164, poz. 1588, dalej także jako "rozporządzenie").

W rozpatrywanej sprawie nie stanowi okoliczności spornej przyjęcie przez organy, że dla terenu, na którym znajduje się działka objęta planowaną inwestycją brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to, że Skarżący zobowiązany jest do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, co wynika z treści art. 4 ust. 2 pkt 2 i art. 59 ust. 1 u.p.z.p.

Zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest stwierdzenie, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu jest dopuszczalna. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy winno być poprzedzone przeprowadzeniem przez właściwy organ postępowania wyjaśniającego w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., przy zachowaniu warunków, określonych w przepisach wskazanego powyżej rozporządzenia.

Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. uzależnia wydanie decyzji o warunkach zabudowy od istnienia co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej oraz zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Przepis ten wprowadza do polskiego systemu prawnego "zasadę dobrego sąsiedztwa", uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania przestrzennego. Inaczej mówiąc, planowana inwestycja nie może odbiegać charakterem od istniejącej, w momencie wydawania decyzji o warunkach zabudowy, sąsiedniej zabudowy, przy czym ratio legis art. 61 ust. 1 jest ochrona "ładu przestrzennego" (wyrok NSA z dnia 17 kwietnia 2007 r. sygn. akt II OSK 646/06).

Wskazać należy, że w sprawach o ustalenie warunków zabudowy zasadą ogólną jest, że planowane zamierzenie powinno spełniać wszystkie wymogi określone w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Wyjątkiem od tej zasady jest przepis art. 61 ust. 4 u.p.z.p., który wyłącza wymóg zgodności planowanej inwestycji z zasadą dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.). Oznacza to, że art. 61 ust. 4 u.p.z.p. na zasadzie wyjątku znosi dla zabudowy zagrodowej konieczność realizacji zasady dobrego sąsiedztwa wyrażonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Niedopuszczalna jest zatem rozszerzająca wykładnia wyjątku od zasady ogólnej (singularia non sunt extendenda), który wprowadza uprzywilejowany sposób oceny ukształtowania przestrzeni w harmonijną całość, z uwzględnieniem wszelkich uwarunkowań i wymagań funkcjonalnych, społeczno-gospodarczych, środowiskowych, kulturowych oraz kompozycyjno-estetycznych, w przypadku spełnienia przesłanek przewidzianych w art. 61 ust. 4 u.p.z.p. Oznacza to, że organy orzekające w sprawach o ustalenie warunków zabudowy winny dostrzegać w normie określonej w art. 61 ust. 4 u.p.z.p. przywilej wyrażający się w rezygnacji przez ustawodawcę ze stosowania zasady tzw. dobrego sąsiedztwa w sytuacji, gdy planowana inwestycja ma stanowić element już istniejącej lub planowanej zabudowy zagrodowej powiązanej z gospodarstwem rolnym o określonej wielkości. Należy bowiem mieć na uwadze, jaki cel przyświecał ustawodawcy przy wprowadzeniu tego wyjątku. W interesie publicznym jest bowiem zachowanie ładu przestrzennego nie tylko w miastach, lecz także w tych częściach wsi, które są zabudowane w sposób jednolity i uporządkowany.

Wobec powyższego na gruncie niniejszej sprawy, z uwagi na treść wniosku, organy w pierwszej kolejności winny dokonać oceny czy projektowana inwestycja stanowi zabudowę zagrodową, gdyż wynik tego ustalenia umożliwi sformułowanie odpowiedzi na pytanie w jakim trybie organy winny wydać decyzję o warunkach zabudowy (w oparciu o art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. czy art. 61 ust. 4 u.p.z.p.).

Organy właściwe w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy są zatem uprawnione i obowiązane do weryfikacji spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 4 u.p.z.p., gdyż nie powinno się utożsamiać z zabudową zagrodową każdej planowanej zabudowy realizowanej przez podmiot będący posiadaczem zlokalizowanego na terenie danej gminy (czy kilku gmin) gospodarstwa rolnego dużych rozmiarów.

W niniejszej sprawie organ dokonał powyższej oceny uznając, iż planowane zamierzenie inwestycyjne nie stanowi zabudowy zagrodowej.

Uzasadniając swoje stanowisko organ I instancji, odwołując się do wyroku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu sygn. akt II SA/Po [...] z dnia [...] listopada 2017 r. wskazał, że działka niezabudowana budynkiem mieszkalnym nie stanowi siedliska mieszkalnego (jest niezabudowana budynkiem mieszkalnym), które ma być uzupełnione planowaną zabudową.

W ocenie organu z analogiczną sytuacja mamy do czynienia w niniejszej sprawie, ponieważ wnioskowana działka do zabudowy związanej z realizacją budowy budynku mieszkalnego, budowy dwóch budynków inwentarskich i budowy budynku do przechowywania płodów rolnych oraz maszyn i narzędzi rolniczych nie stanowi podstawy do rozpatrzenia przedmiotowego wniosku w trybie art. 64 ust.4 u.p.z.p., gdyż na przedmiotowych działkach nie istnieje budynek mieszkalny, wnioskodawca dopiero zamierza budować budynek mieszkalny.

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż stan faktyczny niniejszej sprawy diametralnie odmienny jest od stanu faktycznego w sprawie rozstrzygniętej wyrokiem Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu sygn. akt II SA/Po [...] z dnia [...] listopada 2017 r. Jak wynika z uzasadnienia ww. wyroku inwestor składając wniosek o ustalenie warunków zabudowy przewidywał wyłącznie realizację budynku inwentarskiego z pomieszczeniami gospodarczymi i magazynowymi z przeznaczeniem do ściółkowego chowu kaczek, gęsi i drobiu, dwóch silosów paszowych, dwóch zbiorników bezodpływowego zamkniętych (podziemnych) na gnojowicę, płyty do składowania obornika.

Zatem w ramach wyżej wskazanej inwestycji, w przeciwieństwie do niniejszej sprawy, inwestor nie przewidywał w ogóle realizacji zabudowy mieszkalnej.

Ponadto w ocenie składu orzekającego interpretacja art. 61 ust. 4 u.p.z.p. zaprezentowana przez organ przeczy istocie wprowadzenia wskazanej w tym przepisie regulacji.

Podkreślić należy, iż ratio legis wprowadzenia regulacji art. 61 ust. 4 u.p.z.p. nie było umożliwienie dowolnej zabudowy w ramach tzw. zabudowy zagrodowej i obchodzenia w ten sposób przepisów ustanawiających zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa, lecz jedynie umożliwienie rolnikom posiadającym relatywnie duże gospodarstwa rolne, na obszarze na którym brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wydzielenia obszaru przeznaczonego na zagrodę (siedlisko) tj. miejsce zamieszkania oraz bazę i zaplecze gospodarstwa. W sytuacji gdyby przepisu tego nie było, posadowienie zabudowań mieszkalnych i gospodarczych w obszarach rolnych, rzadko zabudowanych byłoby niemożliwe, ze względu na brak możliwości nawiązania do jakiejkolwiek zabudowy, w użytkowanej rolniczo okolicy. Wskazać też należy, że przepis ten ma na celu umożliwienie rolnikom zorganizowania sobie "miejsca pracy", które - ze względu na charakter działalności rolniczej - jest równocześnie związane z miejscem zamieszkania, a nie ułatwienie w lokalizowaniu wszelkich obiektów przez posiadacza zagrody (zob. wyrok WSA w Poznaniu z dnia z dnia 17 lutego 2021 r., sygn. akt II SA/Po 763/20).

Rozpoznając niniejszą sprawę należy mieć na uwadze, iż nie ulega wątpliwości, że żaden przepis rangi ustawowej z dziedziny planowania i zagospodarowania przestrzennego terminu "zabudowa zagrodowa" nie definiuje. Jego definicję legalną zawiera wprawdzie rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2019 r. poz. 1065) – które w § 3 pkt 3 przez "zabudowę zagrodową" nakazuje rozumieć "w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych" – jednak definicja ta, już choćby z uwagi na podustawowy charakter cytowanego przepisu oraz jego przynależność do dziedziny prawa budowlanego, nie może formalnie wiązać przy wykładni art. 61 ust. 4 u.p.z.p. Przedstawione stanowisko Sądu jest zgodne z poglądem dominującym w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, w myśl którego w postępowaniu dotyczącym zabudowy i zagospodarowania terenu definicja "zabudowy zagrodowej" zamieszczona w ww. rozporządzeniu nie ma zastosowania. W rezultacie pojęcie to było tradycyjnie interpretowane ("definiowane") w judykaturze przy zastosowaniu wykładni językowej – jako zespół budynków obejmujący dom mieszkalny i zabudowania gospodarskie, położone w obrębie jednego podwórza (por. wyroki NSA: z 23 sierpnia 2007 r., sygn. akt II OSK 1118/06; z 04 grudnia 2008 r., sygn. akt II OSK 1536/07; z 15 września 2011 r., sygn. akt II OSK 1347/10; z 27 lutego 2014 r., sygn. akt II OSK 2333/12; z 23 lipca 2015 r., sygn. akt II OSK 3066/13 – dostępne w CBOSA).

Z przywołanej "definicji" wynika, iż w zespole budynków wchodzących w skład zabudowy zagrodowej przynajmniej jeden powinien mieć charakter mieszkalny (por. wyrok NSA z 29 maja 2012 r., II OSK 609/11, CBOSA). Jednocześnie w najnowszym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego zauważa się, że nie istnieją aktualnie powody, aby pojęcie zagrody – rozumianej jako zaplecze mieszkaniowe, maszynowe i infrastrukturalne dla gospodarstwa rolnego – ograniczać do pojęcia podwórza lub obejścia, na którym przede wszystkim znajduje się budynek mieszkalny. Poszczególne budynki, budowle i urządzenia mogą być położone w oddaleniu od centralnego punktu zagrody. Istotne jest jednak to, aby były one funkcjonalnie i organizacyjnie powiązane z gospodarstwem rolnym, którego elementem jest zagroda (siedlisko) [por. np. wyrok NSA z 08 listopada 2017 r., sygn. akt II OSK 2860/16, CBOSA].

Wobec powyższego słusznie wskazało Kolegium, iż o zabudowie zagrodowej możemy zatem mówić, kiedy obejmuje ona budynek mieszkalny, bez którego nie mogą funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem inne budowle rolnicze.

Powyższe nie oznacza jednak, iż inwestor zamierzający zrealizować zabudowę zagrodową w pierwszej kolejności winien zrealizować wyłącznie budynek mieszkalny.

Należy pamiętać, iż zarówno w orzecznictwie jak i w doktrynie podnosi się, że niedopuszczalne jest pozytywne rozpatrzenie wniosku o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji, określonej przez inwestora jako zabudowa zagrodowa, jeżeli miałby on obejmować wyłącznie budowę mieszkalnego, bez towarzyszących mu budynków gospodarczych, ale także w sytuacji odwrotnej." (J. Kaczor, Zabudowa zagrodowa – analiza podstawowych problemów, Nowe Zeszyty Samorządowe 2013/2, s. 12).

Zatem stanowisko organu prowadziłoby do sytuacji gdzie zabudowa zagrodowa mogłaby być realizowana wyłącznie w obszarach już zurbanizowanych, bo tylko w takim obszarze inwestor mógłby w pierwszej kolejności zrealizować zabudowę mieszkalną.

Z powyższych względów stanowisko organu, iż skoro wnioskowana działka rolna do zabudowy nie jest jeszcze zabudowana budynkiem mieszkalnym, to zamiar inwestycyjny polegający na realizacji budynku mieszkalnego, dwóch budynków inwentarskich i budynku do przechowywania płodów rolnych oraz maszyn i narzędzi rolniczych nie może być traktowane jako zabudowa zagrodowa przeczy istocie regulacji art. 61 ust. 4 u.p.z.p.

W tym miejscu podkreślić należy, iż Sąd nie przesądza, że w niniejszej sprawie mamy do czynienia z zabudową zagrodową, a jedynie kwestionuje stanowisko organu, że dla uznania, iż mamy do czynienia z zabudową zagrodową, to działka przeznaczona do zabudowy powinna być już zabudowana budynkiem mieszkalnym.

W niniejszej sprawie należy mieć na uwadze, iż art. 61 ust. 4 u.p.z.p. możliwe jest wyłącznie wówczas, gdy planowana zabudowa, określana jako zagrodowa, ma powstać w związku z funkcjonowaniem gospodarstwa rolnego. Ów związek gospodarstwa rolnego z zabudową zagrodową należy pojmować funkcjonalnie, przyjmując zarazem cywilistyczne rozumienie gospodarstwa jako pewnej całości produkcyjnej (por. wyrok WSA z 14 listopada 2012 r., sygn. akt II SA/Sz 866/12, CBOSA). Za gospodarstwo rolne należy uważać więc – zgodnie z art. 553 z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145, z późn. zm.) – grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

W związku z tym trzeba przyjąć, że zastosowanie wyjątku od zasady określania warunków zabudowy i zagospodarowania terenu z uwzględnieniem "zasady dobrego sąsiedztwa" z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest możliwe wówczas, gdy inwestor faktycznie prowadzi gospodarstwo rolne lub jest legitymowany do prowadzenia takiego gospodarstwa. Planowana zabudowa musi więc stanowić faktycznie bazę lub zaplecze gospodarstwa rolnego, w którym prowadzona jest (lub będzie) działalność o charakterze rolniczym. Zabudowa zagrodowa w gospodarstwie rolnym służy bowiem przede wszystkim działalności gospodarczej (rolniczej), a fakt zamieszkania wynika z faktu prowadzenia gospodarstwa rolnego, a więc jest od niego zależny, stanowiąc niejako jego pochodną (por. wyrok WSA z 30 czerwca 2006 r., sygn. akt V SA/Wa 362/06, CBOSA).

W tym stanie rzeczy, Sąd uznał, że organy przedwcześnie uznały, iż w okolicznościach niniejszej sprawy nie zostały spełnione przesłanki z art. 61 ust. 4 u.p.z.p.

Z powyższych względów organ rozpoznając sprawę ponownie powinien zbadać czy planowania zabudowa jest funkcjonalnie i organizacyjnie powiązane z gospodarstwem rolnym, choćby obejmującym wyłącznie nieruchomości nr [...] i [...], których łączna powierzchnia wynosi 4,9 ha, podczas gdy średnia pow. Gospodarstwa rolnego w gminie O. wynosi 4,87 ha (str. 3 uzasadnienia decyzji organu I instancji).

Odnosząc się natomiast do niespełnienia przez inwestora warunku z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. również w tym zakresie Sąd uznał, iż oparcie rozstrzygnięcia na powyższej kwestii jest przedwczesne.

Dochodząc do powyższych wniosków skład orzekający w niniejszej sprawie miał przy tym na uwadze, iż kwestia spełnienia warunku z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. przez inną inwestycję ale na działce [...] (a więc na działce która obecnie wspólnie z działką [...] stanowi przedmiot wniosku) była już oceniana przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu z dnia [...] marca 2021 r., sygn. akt II SA/Po [...].

W wyroku tym Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wskazał, m.in. że brak możliwości podłączenia budynku mieszkalnego do istniejącej sieci wodociągowej z uwagi na brak takiej sieci nie zwalnia inwestora z wykazania, poza własnym oświadczeniem, że uzbrojenie terenu w zakresie dostaw wody do planowanego budynku jest wystarczające dla tego zamierzenia. Skoro budowa studni nie wymaga pozwolenia na budowę ani zgłoszenia, nie wymaga do określonych parametrów pozwolenia wodnoprawnego, inwestor musi w inny sposób wykazać, że inwestycja ma wystarczające w tym zakresie "uzbrojenie terenu".

Sąd podniósł, iż dokumentacja hydrologiczno-geologiczna, z pewnością stanowiłyby spełnienie przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.. To właśnie za pomocą stosownej ekspertyzy geologicznej i badań sanitarnych, możliwe byłoby ustalenie realnej możliwości zaopatrzenia przyszłej inwestycji w wodę z własnego ujęcia, nadającą się do spożycia przez ludzi. Z punktu widzenia art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. dla wydania decyzji o warunkach zabudowy, wbrew twierdzeniu strony skarżącej, istotny jest fakt istnienia lub zaprojektowania uzbrojenia terenu, wystarczającego dla zamierzenia inwestycyjnego. Nie chodzi zatem jedynie o słowne gwarancje inwestora, że kiedyś w przyszłości powstanie odpowiednia infrastruktura techniczna. W postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy organ na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego powinien obiektywnie ocenić, czy projektowane uzbrojenie terenu jest technicznie i prawnie możliwym w przyszłości dla zamierzenia budowlanego, co też może uzależnić od wiedzy innych osób posiadających wiedzę specjalną (stąd żądanie dostarczenia badań geologiczno-hydrologicznych). Organ musi zatem ustalić, czy możliwość uzbrojenia terenu jest realna, a w oparciu o regulację art. 54 pkt 2 lit. c u.p.z.p. ustalić w decyzji szczegółowe zasady zagospodarowania terenu w zakresie: obsługi infrastruktury technicznej – określić warunki, na jakich w przyszłości obsługa infrastruktury technicznej może lub powinna być realizowana. Wykazanie istnienia wybudowanych studni dla działki również mogłoby stanowić spełnienie przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. i wtedy odpadałaby potrzeba składania dodatkowej dokumentacji hydrologiczno-geologicznej. Nie jest również wykluczone złożenie innych dowodów na potwierdzenie tej okoliczności, co organ powinien ocenić. Brak przepisu wymieniającego enumeratywnie dowody potwierdzające daną okoliczność nie stanowi jednak przesłanki do uznania, że w takiej sytuacji inwestor nie musi w żaden sposób wykazywać, że uzbrojenie jest w tym zakresie wystarczające.

Samo oświadczenie inwestora nie wystarczy do uznania, że na terenie planowanej inwestycji sytuacja braku możliwości wykonania studni nie wystąpi. Inwestor nie jest więc zwolniony (w odróżnieniu od tego, który skorzysta z istniejącej lub planowanej sieci, czy też przedłoży zapewnienie o możliwości dostępu do tej sieci po wybudowaniu potrzebnego odcinka sieci wraz z przyłączami z własnych środków) od wykazania spełnienia warunku z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.

Skład orzekający w niniejszej sprawie w pełni aprobuje powyższe stanowisko, to jednakże na gruncie niniejszej sprawy organ odwołując się na niespełnienie warunku z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. uczynił to przedwcześnie z naruszeniem art. 7 i 8 k.p.a..

W niniejszej sprawie należy mieć na uwadze, iż organ dochodząc do wniosku, że w sprawie nie został spełniony omawiany warunek uznał, iż wnioskodawca nie udokumentował istnienia możliwości wybudowania studni na terenie inwestycyjnym. Organ wyjaśnił, że aby można było mówić o spełnieniu warunku uzbrojenia terenu to koniecznym jest nie tylko, uzewnętrzniony we wniosku o ustalenie warunków zabudowy sam zamiar wybudowania studni, ale przede wszystkim zapewnienie możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody, czyli innym słowem rzeczywistego, a nie tylko teoretycznego zaopatrzenia jednorodzinnego budynku mieszkalnego z własnego ujęcia w wodę przeznaczoną do spożycia przez ludzi (tak wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 21 sierpnia 2013r., sygn. akt II SA/Wr 406/13).

W ocenie Kolegium wnioskodawca powinien wykonać odwiert pilotażowy na działkach inwestycyjnych bądź przedłożyć dokumentację geologiczno- hydrologiczną.

Odnosząc się do powyższego wskazać należy, iż w omówionym wyroku z dnia [...] marca 2021 r., sygn. akt II SA/Po [...] Wojewódzki Sąd Administracyjny Sąd dopuścił ustalenie realnej możliwości zaopatrzenia przyszłej inwestycji w wodę z własnego ujęcia, nadającą się do spożycia przez ludzi nie tylko do podstawie dokumentacji hydrologiczno-geologicznej na podstawie innych dowodów. Sąd wyjaśnił, iż brak jest przepisu wymieniającego enumeratywnie dowody potwierdzające daną okoliczność. Tym samym wykazanie tej okoliczności powinno nastąpić rożnymi formami (metodami) i podlegać ocenie organu w zakresie ustalenia czy warunek z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. został spełniony.

Z powyższych względów wykazanie spełnienia warunku z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. nie można ograniczać wyłącznie do kwestii wykonania odwiertu pilotażowego bądź przedłożenia dokumentacji geologiczno-hydrologicznej.

Ponadto w niniejszej sprawie należy mieć na uwadze, iż organ na żadnym etapie postępowania nie wezwał wnioskodawcy do wykazania spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.

Takie postępowanie organu pozostaje w sprzeczności m.in. z art. 7 k.p.a., art. 8 k.p.a. w szczególności w sytuacji gdy skarżący składając niniejszy wniosek złożył jednocześnie wniosek o ustalenie warunków dla inwestycji polegającej na wykonaniu studni.

W ocenie Sądu samo złożenie wniosku o ustalenie warunków zabudowy, biorąc pod uwagę, że budowa studni nie wymaga pozwolenia na budowę ani zgłoszenia, czy też nie wymaga do określonych parametrów pozwolenia wodnoprawnego, nie można uznać za wystarczający do wykazania spełnienia warunku z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.

Powyższe nie oznacza jednak, iż organ nie ma obowiązku wezwania wnioskodawcy do uzupełnienia wniosku.

Ponownie rozpoznając niniejszą sprawę organ powinien wziąć pod uwagę dokonaną w niniejszym uzasadnieniu wykładnię znajdujących zastosowanie w sprawie przepisów u.p.z.p. i dokonać ponownie oceny czy planowana zabudowa stanowi zabudowę zagrodową mogącą korzystać z dobrodziejstwa art. 61 ust. 4 u.p.z.p. Ponadto organ mając na uwadze niniejsze uzasadnienie winien wezwać wnioskodawcę do wykazania, iż planowana studnia jest wystarczająca dla uznania, że spełniony został warunek o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.

Mając powyższe na uwadze, Sąd działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) p.p.s.a. w zw. z art. 135 p.p.s.a. orzekł jak w pkt. 1 sentencji wyroku.

Sąd rozstrzygnął o kosztach postępowania w pkt 2 wyroku, działając na podstawie art. 200 p.p.s.a., uwzględniając wysokość poniesionego przez Skarżącego wpisu w sprawie.