Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 1063/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2019-02-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 134 ust. 2 i 3
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Leszek Tyliński Sędziowie sędzia WSA Jerzy Bortkiewicz (spr.) asesor WSA Katarzyna Korycka Protokolant asystent sędziego Jacek Grzegorzewski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 lutego 2019 r. sprawy ze skargi Gminy B. na decyzję Wojewody z dnia [...] czerwca 2018 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną uchyla zaskarżoną decyzję Wojewody z dnia [...] czerwca 2018 r. nr [...] oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty [...] z dnia [...] stycznia 2018 r., nr [...].


UZASADNIENIE

U z a s a d n i e n i e:

Decyzją z dnia [...] października 1994 r., znak: [...], Kierownik Urzędu Rejonowego we [...] zatwierdził geodezyjny podział nieruchomości położonej w obrębie ewidencyjnym W. , gmina B. , stanowiącej własność G. i S. małż. U. . Na podstawie tej decyzji działka oznaczona numerem [...] o powierzchni 0,4040 ha, położoną w obrębie ewidencyjnym W., gmina B. , została przeznaczona pod budowę ulicy do obsługi działek powstałych w wyniku tego podziału.

Wnioskiem z dnia [...] grudnia 2005 r. uczestnicy postępowania wystąpili do Starosty [...] o ustalenie i wypłatę odszkodowania za przedmiotową nieruchomość.

Starosta W., decyzją z dnia [...] października 2006 r., znak: [...], ustalił na rzecz G. i S. małż. U. odszkodowanie za ww. działkę w wysokości [...] zł.

Wojewoda [...] rozpatrując wniesione odwołanie, decyzją z dnia [...] stycznia 2007 r., znak: [...] utrzymał w mocy ww. zaskarżoną decyzję.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy na skutek skarg Burmistrza B. i G. i S. małż. [...], wyrokiem z dnia 12 września 2007 r., sygn. II SA/Bd315/07 uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody [...], który przeprowadziwszy ponownie postępowanie odwoławcze, decyzją z dnia [...] grudnia 2007 r., znak [...] uchylił decyzję Starosty [...] z dnia [...] października 2006 r., w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

Starosta W. po ponownym rozpatrzeniu sprawy wydał decyzję z dnia [...] września 2012 r., znak: [...], w której ustalił na rzecz G. i S. małż. [...] odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość w wysokości [...] zł.

Wskutek rozpatrzenia odwołań Burmistrza B. i G. i S. małż. [...], Wojewoda [...], decyzją z dnia [...] listopada 2012 r., znak: [...], uchylił z przyczyn procesowych decyzję Starosty [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia, który wydał decyzję z dnia [...] września 2013 r., znak: [...], w której ponownie ustalił odszkodowanie w kwocie [...]zł na rzecz G. i S. U..

Na skutek odwołania Burmistrza B. , Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] grudnia 2013 r., znak: [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] września 2013 r., znak: [...].

Rozpoznając skargę Gminy B. , Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy wyrokiem z dnia 24 czerwca 2014 r., sygn. akt II SA/Bd 170/14 uchylił zaskarżoną decyzję i stwierdził, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. Sąd w uzasadnieniu wyroku wskazał, iż organ administracji publicznej dokonując oceny operatu szacunkowego winien wyjaśnić dopuszczalność uznania za nieruchomości podobne - nieruchomości wielokrotnie przewyższające powierzchnią badaną nieruchomość; uzasadnić dlaczego biegły przyjął, że wielkość nieruchomości ma jedynie 10% wpływu na jej wartość, pomimo znaczącej różnicy w wielkości branych pod uwagę nieruchomości, dopuszczalności zastosowania współczynników korygujących przy tak dużych różnicach w powierzchni nieruchomości, a także wyjaśnić przyczynę, dla której biegły sporządzając ww. operat szacunkowy powołał przepisy ustawy z dnia 20 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.

Wojewoda decyzją z dnia [...] marca 2015 r. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Wobec śmierci w dniu [...] marca 2015 r., S. U., decyzją z dnia [...] grudnia 2015 r., znak: [...] Minister Infrastruktury i Budownictwa stwierdził nieważność decyzji Wojewody z dnia [...] marca 2015 r.

Wojewoda decyzją z dnia [...] maja 2016 r. uchylił decyzję Starosty [...] z dnia [...] września 2013 r., znak: [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

Decyzją z dnia [...] września 2016 r., znak: [...] Starosta W. ustalił dla uczestników postępowania: G. U., E. A. E. i A. J. U. odszkodowanie w łącznej wysokości [...] zł za ww. działkę.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyła skarżąca: - Gmina B. , zarzucając wydanemu rozstrzygnięciu naruszenie przepisów zawartych w art. 130 ust. 1 w zw. z art. 134 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774), zwanej dalej: "u.g.n.".w zw. z art. 6 k.p.a., polegające na nieuwzględnieniu stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale, sposobu jej użytkowania i przeznaczenia.

Skarżąca podniosła, że przyjęta wartość rynkowa 1 m˛ jest wynikiem przyjęcia do porównania działek gruntowych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, podczas gdy rzeczoznawca wykazał, że istnieją ceny transakcyjne za nieruchomości, które są już przeznaczone pod budowę dróg i to one powinny być przyjęte do porównania.

Skarżąca zauważyła, że określenie wartości rynkowej jest wielce problematyczne, gdyż cena 1 m˛ w powołanych przez Starostwo Powiatowe transakcjach waha się od kwoty [...]zł do kwoty [...]zł. Ponadto występuje korelacja pomiędzy powierzchnią sprzedawanej działki, a ceną osiąganą z jej sprzedaży za 1 m˛, która to jest niższa w przypadku większych działek. Powierzchnia działki, której wartość rynkowa podlega ustaleniu wynosi 4040 m˛, a zatem jest prawie 3, 4, a nawet 6-krotnie większa od działek przyjętych przez rzeczoznawcę w zestawieniu na którym oparł się organ wydając decyzję. Cena 1 m˛ działek zbliżonych obszarowo (od 3023 do 5500 m˛) do działki będącej przedmiotem decyzji wynosiła od 14,89 zł do 25 zł/m˛ .

W związku z powyższym w ocenie strony skarżącej niemożliwe jest precyzyjne ustalenie wartości nieruchomości przy pomocy zastosowanej w opinii metody, ponieważ analizie porównawczej winny być poddane przede wszystkim nieruchomości zbliżone obszarowo, a nadto nabywane na cele inwestycji drogowych, a nie jako nieruchomości przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne, gdzie jednym z elementów cenotwórczych jest np. dostęp do drogi publicznej.

Zdaniem odwołującej się, w realiach niniejszej sprawy przedmiotowa działka już w planach podziału była przeznaczona pod drogę osiedlową obsługującą przyległe, powstałe w wyniku tego samego podziału działki. W przeciwnym razie pozostałe działki nie miałyby komunikacji z drogą publiczną, a w konsekwencji sam podział byłby niedopuszczalny. Nieruchomość ta nie może być zatem traktowana jako działka nadająca się pod zabudowę np. jednorodzinną, tak jak to przyjął rzeczoznawca.

Po rozpatrzeniu powyższego odwołania, Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] stycznia 2017 r., znak: [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Organ odwoławczy uzasadniając swoje stanowisko w sprawie, podniósł, że zgodnie z miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy B. , omawiana działka, na dzień wydania decyzji podziałowej z dnia [...] października 1994 r. przeznaczona była pod teren projektowany pod zagospodarowanie wielofunkcyjne z przewagą budownictwa jednorodzinnego (symbol: 33MN/UR/RPU).

W związku z powyższym w operacie szacunkowym z dnia [...] sierpnia 2016 r., zasadnie przyjęto, iż przedmiotowa nieruchomość wchodziła w skład obszaru przeznaczonego pod zagospodarowanie wielofunkcyjne z przewagą budownictwa jednorodzinnego. Zgodnie bowiem z przepisem art. 130 ust. 1 u.g.n. i § 36 ust. 6 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.) – dalej jako "rozporządzenie", przy dokonywaniu wyceny uwzględnia się przeznaczenie nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale, bez uwzględnienia ustaleń zawartych w decyzji o podziale, tzn. przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości pod drogę dojazdową do działek powstałych w wyniku podziału. Ponadto w piśmie z dnia [...] grudnia 2016 r. rzeczoznawca majątkowy wskazał, że przepisy zawarte w art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n., definiują tzw. "zasadę korzyści" i nie pozostawiają wątpliwości co do procedury wyceny. Rzeczoznawca podkreślił, że w operacie szacunkowym dokonano analizy wartości cen gruntów przeznaczonych pod drogi i pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, która wykazała, iż wyższe ceny uzyskują grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkalną. W przedmiotowej sprawie dokonano zatem wyceny działki dla jej pierwotnego przeznaczenia, tj. gruntu wielofunkcyjnego z przewagą budownictwa jednorodzinnego, zgodnie z powołanymi wyżej przepisami. Zdaniem rzeczoznawcy, pozbawione podstaw są również twierdzenia pełnomocnika jakoby przed dokonaniem wydzielenia przedmiotowej działki nieruchomość przeznaczona była na drogę osiedlową, gdyż z dostarczonych przez zleceniodawcę wyceny materiałów oraz przeprowadzonej przez autora operatu analizy wynika, że cała działka numer [...], położona była w obszarze przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkalną (oznaczenie 33 MN/UR/RPU) zaś swoją obecną funkcję uzyskała dopiero po uprawomocnieniu podziału działki numer [...] i przejściu z mocy prawa na własność Gminy.

Nieuzasadniony i niezrozumiały w świetle powyższych ustaleń i wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego jest - zdaniem organu odwoławczego - zarzut dotyczący nieuwzględnienia stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale, sposobu jej użytkowania i przeznaczenia, podnoszony przez stronę odwołującą.

Zdaniem Wojewody nie należy także przeceniać wpływu wielkości nieruchomości na jej cenę, gdyż z analizy przedstawionego zestawienia transakcji wynika, że najniższa cena (14,89 zł) dotyczy nieruchomości o stosunkowo dużej powierzchni (3000 m˛), natomiast najwyższa (60,00 zł) odnosi się nieruchomości o średniej powierzchni (1730 m˛) i wbrew temu co twierdzi odwołujący, nie jest tak, że to powierzchnia działki jest dominującym kryterium, mającym wpływ na jej cenę, bowiem czynnikami cenotwórczymi są bowiem także: lokalizacja i dojazd do nieruchomości, które zostały uwzględnione w procesie wyceny przy ustalaniu wysokości współczynnika korygującego.

Odnosząc się do zarzutu zawartego w złożonym odwołaniu Wojewoda zauważył także, że cena 1 m˛ działki zbliżonej obszarowo do działki będącej przedmiotem decyzji rzeczywiście wynosiła od 14,89 zł do 25 zł/m˛, ale w większości były to nieruchomości, których lokalizacja była "zadowalająca", natomiast wyceniana nieruchomość posiadała "bardzo dobrą" lokalizację.

Na skutek złożonej skargi przez Miasto i Gminę B. , Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy, wyrokiem z dnia 7 czerwca 2017 r., w sprawie o sygn. akt II SA/Bd 316/17, uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty [...] z dnia [...] września 2016 r.

WSA w Bydgoszczy stwierdził, co następuje:

Po wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 24 czerwca 2014 r., sygn. akt II SA/Bd 170/14, doszło do sporządzenia nowego operatu szacunkowego z dnia [...] sierpnia 2016 r., na podstawie którego ustalono odszkodowanie za ww. działkę, gdyż poprzedni operat stał się nieaktualny. Zmienione zatem okoliczności faktyczne i prawne zwalniały sąd ze związania wynikającego z art. 153 p.p.s.a., dlatego bez znaczenia dla oceny legalności obecnie zaskarżonej decyzji, stały się wskazówki i zastrzeżenia WSA dotyczące dotychczasowej opinii biegłego.

Z decyzji o podziale wynikało, że wydzielono z nieruchomości objętej podziałem, działki od nr [...] do [...] oraz działkę o numerze [...] o powierzchni 0,4040 ha. Działka ta została przeznaczona pod budowę ulicy dla obsługi działek powstałych wyniku podziału.

Jak wynika z uzasadnienia decyzji podziałowej, miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego wraz z planem realizacyjnym, zatwierdzonym decyzją burmistrza nr [...] z dnia [...] sierpnia 1994 r. określał przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, a działka nr [...] przeznaczona została pod budowę nowej ulicy, do obsługi działek powstałych w wyniku podziału. Orzekający organ nie wyjaśniał zatem, czy w dniu podziału teren podlegający temu podziałowi, miał opracowany plan realizacyjny, który w jego ramach przewidywał wydzielenie drogi do projektowanych działek budowlanych. To zmieniałoby ustalenie, że w dniu podziału, zgodnie z planem cały teren projektowany był przeznaczony pod zagospodarowanie wielofunkcyjne z przewagą budownictwa jednorodzinnego, a zatem że odszkodowanie należało ustalić według wartości nieruchomości z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

W piśmie Burmistrza B. z dnia [...] lipca 2012 r. stwierdzono, że zgodnie z ustaleniami zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (obowiązującego do 31 grudnia 2002 r.) niezbędne było opracowanie planu realizacyjnego dla całości zamierzenia, a zmiana planu - uchwała Nr XXVIII/192/93 z 31 marca 1993 r. miała miejsce przed wydaniem decyzji podziałowej w dniu [...] grudnia 1994 r.

Z tych okoliczności można wyciągnąć wniosek, że dla potrzeb zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości, został opracowany wymagany plan zagospodarowania przestrzennego i plan realizacyjny, który przewidywał wydzielenie drogi do projektowanych działek budowlanych - droga została wydzielona w postaci działki o numerze 183/47 o powierzchni 0,4040 ha.

Przyjęcie zatem, że należy ustalić odszkodowanie na podstawie wartości rynkowej nieruchomości z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną jest wysoce wątpliwie, a przynajmniej wymaga wnikliwej analizy faktycznej i prawnej, a tego organ zaniechał.

Stosownie do art. 134 ust. 1 ustawy, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Oznacza to, że wartość rynkowa nieruchomości nie stanowi automatycznie wartości odszkodowania. Organ ustalając wartość odszkodowania jako tożsamą z wartością rynkową nieruchomości musi to uzasadnić. Organ I instancji całkowicie zignorował ten obowiązek, natomiast organ odwoławczy dokonał analizy, jednak w swym zakresie niedostatecznej.

Sporządzony na potrzeby kontrolowanego postępowania odszkodowawczego operat szacunkowy rzeczoznawcy został oceniony przez organy jako wiarygodny dowód wyceny rynkowej wartości działki wydzielonej pod drogę z gruntu przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Sąd nie podziela takiej oceny. Przyjmując nawet hipotetycznie, że istnieją podstawy do ustalenia odszkodowania na podstawie wartości nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, to przyjęte do porównania działki musiałyby spełniać kryterium podobieństwa i uwzględniać czynniki korygujące, które niwelują występujące różnice, natomiast sporna działka oznaczona nr [...] o powierzchni 0,4040 ha ma nietypowy kształt (długa i wąska a w związku z tym niemożliwa do zagospodarowania zgodnie z przyjętym przeznaczeniem tj. jak dla działki budowlanej). W tym przypadku odmienności musiałyby być skorygowane miarodajnymi czynnikami korygującymi, a tych w rozpatrywanym przypadku zdaniem Sądu zabrakło. Trudno uznać za przekonujące, by w niniejszej sprawie istotnym kryterium korekty było położenie, czy dojazd. W okolicznościach rozpoznawanej sprawy jest to dojazd do działki wykorzystywanej jako droga dojazdowa. Nie sposób uznać to za czynnik adekwatny w opisanej sytuacji do właściwej wyceny wartości nieruchomości.

W operacie nie wykazano zatem w sposób dostateczny właściwego doboru nieruchomości "podobnych" przyjętych do celów porównawczych (w tym przypadku – do określenia działki modelowej). Rzeczoznawca w szczególności nie wyjaśnił, dlaczego materiał porównawczy do wyceny stanowiły typowe, mieszkaniowe działki, gdy tymczasem przedmiotem wyceny uczyniono działkę długą i wąską a takie działki nigdy nie osiągnęłyby nawet średniej wartości działek pod zabudowę mieszkaniową.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, Starosta W., decyzją z dnia [...] stycznia 2018 r., o nr: [...] – pierwszoinstancyjną w kontrolowanej sprawie - na podstawie art. 98 ust. 3, art. 129 ust. 1 i 5 pkt 1, art. 130 ust. 2 i art. 132 ust. 1a, 2 i 3 u.g.n. oraz art. 104 i art. 107 k.p.a., ustalił za ww. działkę odszkodowanie:

1/ w wysokości [...] zł. dla G. U.,

2/ w wysokości [...] zł. dla E. E.,

3/ w wysokości [...] zł. dla A. U.,

4/ orzekł o wypłacie ustalonych w pkt 1 - 3 odszkodowań przez Burmistrza B. z budżetu gminy.

5/ orzekł, że zapłata odszkodowania nastąpi jednorazowo w terminie czternastu dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna.

6/ orzekł, że odszkodowanie podlega waloryzacji na dzień wypłaty.

Powyższe rozstrzygnięcie, organ I instancji oparł o następujące ustalenia i rozważania:

Mając na uwadze wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 7 czerwca 2017 r., sygn. akt II SA/Bd 316/17. tut. organ zwrócił się do rzeczoznawcy, aby ten odniósł się do ww. zarzutów Sądu. Rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia [...].11.2017 r., podtrzymał w całości w mocy swój operat szacunkowy (zawarte w nim ustalenia i metody wyceny) z dnia [...].08.2016 r. Dnia [...].11.2017 r. (przy ww. piśmie) zaopatrzył także przedmiotowy operat w klauzulę aktualności- zgodnie z art. 156 ust. 4 u.g.n. Tutejszy organ nie znalazł żadnych przesłanek, aby zakwestionować ww. operat szacunkowy. Jeżeli operat szacunkowy przyjęty przez organ administracji publicznej jako dowód w sprawie kwestionuje strona postępowania to powinna przedstawić swój kontroperat na swój koszt lub na własny koszt wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, aby dokonała oceny prawidłowości sporządzenia danego operatu szacunkowego (art. 157 ww. ustawy).

Analizując powyższy stan faktyczny, a także stan prawny, tut. organ uznał, że wycena przedmiotowej nieruchomości została opracowana prawidłowo.

W odwołaniu od ww. decyzji, Gmina B. , wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpoznania, ewentualnie stwierdzenia nieważności zaskarżonej decyzji w całości, jako wydanej z rażącym naruszeniem prawa.

Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie art. 153 u.g.n., a w konsekwencji także art. 7 i 10 k.p.a. oraz art. 156 u.g.n.

W uzasadnieniu odwołania, wskazano, co następuje:

Organ nie znalazł żadnych przesłanek aby zakwestionować wycenę przyjętą w operacie, uznając ją za prawidłową. Zaskarżona decyzja, jak i pisemne motywy, wydana została z kwalifikowaną wadą, bowiem ponownie rozpoznając sprawę organ całkowicie pominął ocenę prawną dokonaną przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w wyroku z dnia 07.06.2017 r. sygn. Akt II SA/Bd 316/17 oraz wytyczne co do dalszego toku postępowania.

Zgodnie z poglądami przyjętymi zarówno w doktrynie jak i orzecznictwie sądów administracyjnych, związanie organów oceną prawną sądu administracyjnego obejmuje nie tylko organ, którego działanie było bezpośrednio przedmiotem orzekania Sądu, ale także każdy inny organ orzekający w sprawie do czasu jej ostatecznego rozstrzygnięcia. Zasada związania organu ponownie rozpoznającego sprawę dotyczy zarówno sentencji orzeczenia jak i jego uzasadnienia, w którym Sąd wyraża ocenę prawną zaskarżonego aktu oraz udziela organowi wskazań co do dalszego postępowania (wyr. NSA z 05.02.2008 r. IIFSK 1649/06-Legalis).

Organ całkowicie zignorował wskazania wyroku, którym był związany, nie zajął z tym przedmiocie żadnego stanowiska, co w konsekwencji doprowadziło do naruszenia także przepisów procesowych w zakresie ustaleń stanu faktycznego sprawy jak i prawa materialnego oraz wydania zaskarżonej decyzji. W zakresie dokonywanej wyceny przejmowanych gruntów stanowisko WSA w Bydgoszczy miało kluczowe znaczenie tak w zakresie przyjętej klasyfikacji prawnej jak i metodologii mającej zastosowanie w operacie.

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] czerwca 2018 r. – decyzją drugoinstancyjną w niniejszej, kontrolowanej sprawie - na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., art. 98 ust. 3, art. 130 ust. 1, art. 134 ust. 2-4, art. 154 u.g.n., § 4 ust. 3 rozporządzenia, utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Organ odwoławczy powyższe rozstrzygnięcie oparł o następujące ustalenia i rozważania:

Omawiana działka powstała w wyniku podziału nieruchomości stanowiącej działkę numer [...] o powierzchni 5,46 ha, zatwierdzonego decyzją z dnia [...] października 1994 r. Zgodnie z postanowieniami zawartymi w punkcie 2 ww. decyzji, przedmiotowa nieruchomość została przeznaczona pod budowę ulicy do obsługi działek powstałych w wyniku tego podziału.

Na podstawie zaświadczenia wydanego przez Urząd Miejski w B. z dnia [...] lipca 2012 r., [...], ustalono, że zgodnie z miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy B. , ww. działka oznaczona numerem [...] przeznaczona była pod teren projektowany pod zagospodarowanie wielofunkcyjne z przewagą budownictwa jednorodzinnego (symbol: 33MN/UR/RPU).

W związku z powyższym w operacie szacunkowym z dnia [...] sierpnia 2016 r., zasadnie przyjęto, iż przedmiotowa nieruchomość wchodziła w skład obszaru przeznaczonego pod zagospodarowanie wielofunkcyjne z przewagą budownictwa jednorodzinnego (s. 7). Zgodnie bowiem z przepisem art. 130 ust. 1 u.g.n. i § 36 ust. 6 pkt 2 rozporządzenia, przy dokonywaniu wyceny uwzględnia się przeznaczenie nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale, bez uwzględnienia ustaleń zawartych w decyzji o podziale, tzn. przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości pod drogę dojazdową do działek powstałych w wyniku podziału.

Rzeczoznawca majątkowy podkreślił, iż w operacie szacunkowym dokonano analizy wartości cen gruntów przeznaczonych pod drogi i pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, która wykazała, iż wyższe ceny uzyskują grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkalną. W przedmiotowej sprawie dokonano zatem wyceny działki dla jej pierwotnego przeznaczenia, tj. gruntu wielofunkcyjnego z przewagą budownictwa jednorodzinnego, zgodnie z zasadą korzyści (art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n.). W tej sytuacji - w opinii rzeczoznawcy majątkowego, chybione są zarzuty Miasta i Gminy B. – strony skarżącej, o niewłaściwym przyjęciu przeznaczenia działki.

Odnosząc się natomiast do zarzutu dotyczącego uznania za nieruchomości podobne nieruchomości wielokrotnie przewyższających powierzchnią szacowaną nieruchomość, to w świetle art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy.

W świetle art. 4 pkt 16 u.g.n., wielkość działki nie jest ani wyłącznym, ani też podstawowym kryterium podobieństwa nieruchomości, a w procesie wyceny należy uwzględnić także inne cechy świadczące o podobieństwie, m.in. położenie, przeznaczenie, stan prawny nieruchomości. Dlatego też nie należy przeceniać znaczenia powierzchni nieruchomości.

Na podstawie analizy przedłożonego operatu szacunkowego ustalono, że przy określaniu wartości przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze - metodę korygowania ceny średniej.

Zestawienie transakcji nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową na terenie gminy B. w latach 2014-2016 wykorzystane w procesie wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego początkowo obejmowało 29 nieruchomości (s. 16-17 operatu). Ze względu na dużą rozpiętość cen z powyższego zestawienia usunięto cztery skrajne transakcje: dwie najwyższe i dwie najniższe. Średnia cena 1 m˛ dla tak określonego zestawienia wyniosła więc 33,79 zł (s. 17-18).

W wyniku przeprowadzonej przez rzeczoznawcę majątkowego analizy na badanym rynku określono następujące cechy rynkowe: lokalizacja (50%), dojazd (25%) i powierzchnia nieruchomości (25%). Na tej podstawie ustalono zakresy dla poszczególnych czynników korygujących. Czynnikiem mającym największy wpływ na cenę nieruchomości jest zatem lokalizacja nieruchomości.

Z analizy przedstawionego zestawienia transakcji wynika bowiem, że najniższa cena (14,89 zł) dotyczy nieruchomości o stosunkowo dużej powierzchni (3000 m2), natomiast najwyższa (60,00 zł) odnosi się nieruchomości o średniej powierzchni (1730 m2).

Odnosząc się do innego zarzutu zawartego w złożonym odwołaniu należy także zauważyć, że cena 1 m˛ działki zbliżonej obszarowo do działki będącej przedmiotem decyzji rzeczywiście wynosiła od 14,89 zł do 25 zł/m˛, ale większości były to nieruchomości, których lokalizacja była "zadowalająca" (s. 17-18, poz. 9, 14, 22, 23, 24), natomiast wyceniana nieruchomość posiadała "bardzo dobrą" lokalizację. W związku z powyższym, zgodnie z przyjętymi przez rzeczoznawcę majątkowego założeniami, wskazana cecha korzystnie wpłynęła na wartość rynkową szacowanej nieruchomości.

Powyższe stanowisko zostało podtrzymane przez rzeczoznawcę majątkowego w piśmie z dnia [...] listopada 2017 r., będącym odpowiedzią na wezwanie Starosty [...] z dnia [...] listopada 2017 r. do zajęcia stanowiska w kwestii zarzutów podniesionych w uzasadnieniu wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 7 czerwca 2017 r. Wojewoda nie widzi zatem potrzeby ponownego występowania do rzeczoznawcy majątkowego o ustosunkowanie się do powyższych zarzutów.

Po całościowej analizie operatu szacunkowego z dnia [...] sierpnia 2016 r., sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego Pana S. P., (zaktualizowanego [...] listopada 2017 r.), Wojewoda stwierdził, iż operat szacunkowy przyjęty jako dowód w przedmiotowej sprawie odpowiada wymogom przepisów prawa,

Odnosząc się natomiast do wskazań zawartych w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, który wyrokiem z dnia 7 czerwca 2017 r., sygn. akt II SA/Bd 316/17, należy stwierdzić, że zgodnie z art. 134 ust. 1 u.g.n., podstawę ustalenia odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Ustalając zatem odszkodowanie w kwocie równej wartości rynkowej nieruchomości i opierając się przy tym na opinii rzeczoznawcy majątkowego, organ administracji nie jest zobowiązany do szczegółowego uzasadnienia przyjętego stanowiska. Inaczej rzecz miałaby się w sytuacji, gdyby organ ustalił odszkodowanie w innej wysokości, aniżeli wartość rynkowa nieruchomości. Wówczas rzeczywiście byłby zobowiązany do szczegółowego i wyczerpującego wyjaśnienia motywów postępowania.

Niemniej w przedmiotowej sprawie należy uznać, że odszkodowanie w wysokości odpowiadającej wartości rynkowej nieruchomości w największym stopniu realizuje zasadę prawa do słusznego odszkodowania, wynikającą z art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, co uwzględnia interes publiczny i prywatny.

Odnosząc się natomiast do zarzutów dotyczących wyboru nieruchomości podobnych i konieczności uwzględnienia czynników korygujących, należy stwierdzić, że wyboru właściwego podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, a nie organ administracji.

Poza tym na podstawie danych dotyczących porównywanych nieruchomości, zawartych w operacie szacunkowym organ administracji nie może stwierdzić czy analizowane nieruchomości odbiegają kształtem od nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i czy ewentualne różnice w tym zakresie rzeczywiście wpływają znacząco na wartość rynkową nieruchomości. Może to stwierdzić jedynie rzeczoznawca majątkowy. W związku z powyższym sugestia dotycząca konieczności uwzględnienia w operacie szacunkowym kształtu nieruchomości jest bezpodstawna. Nie można zatem tylko na tej podstawie stwierdzić, że operat został wykonany niezgodnie z przepisami prawa.

W toku postępowania Gmina B. nie przedstawiła kontroperatu, w którym zostałaby uwzględniona cecha różnicująca "kształt nieruchomości" i na podstawie którego można by w sposób wiążący stwierdzić, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości jest inna, aniżeli ta określona przez rzeczoznawcę majątkowego S. P.. W przypadku, gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez biegłego na żądanie organu w dalszym ciągu są kwestionowane, na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

W skardze złożonej do Sądu Gmina B. wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji .

Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie prawa materialnego poprzez niewłaściwe jego zastosowanie tj. art. 130 ust.1 w zw. z art. 134 ust. 2 i 3 u.g.n. w zw. z art. 6 k.p.a., poprzez nieuwzględnienie stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale, sposobu jej użytkowania i przeznaczenia oraz naruszenie prawa procesowego tj. art. 153 p.p.s.a.

W uzasadnieniu skargi wskazano, co następuje:

Dążąc do ustalenia wartości rynkowej nieruchomości, w myśl art. 134 ust. 1 i 2 u.g.n., podstawę ustalenia wysokości odszkodowania Starostwo Powiatowe określiło wartość 1 m˛ na kwotę 37,45 zł. Przyjęta wartość rynkowa 1 m˛ jest wynikiem przyjęcia do porównania działek gruntowych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, podczas gdy rzeczoznawca wykazał, że istnieją ceny transakcyjne za nieruchomości, które są już przeznaczone pod budowę dróg i to one powinny być przyjęte do porównania.

Przyjęta stawka 37,45 zł za m˛ jest za wysoka jak za drogę osiedlową. Tut. Gmina nabywając grunty pod drogi ponosiła jednostkową cenę transakcyjną w wysokości 9,92 - 14,72 za 1 m˛ w o. [...] (wycena str. 3: lp. 2 i 3 tabeli), w B. Strefie Gospodarczej w P. za działki nr [...] o pow. 4188 m˛ w stawce 22,18 zł/nr , za dz. [...] o pow. 1669 nr i nr [...] o pow. 704 m2 w stawce 24,85 zł/m˛.

Cena 1 m˛ w powołanych przez Starostwo Powiatowe transakcjach waha się od kwoty 14,89 zł do kwoty 60,0 zł. Ponadto występuje korelacja pomiędzy powierzchnią sprzedawanej działki a ceną osiąganą z jej sprzedaży za 1 m˛, która to jest niższa w przypadku większych działek. Powierzchnia działki, której wartość rynkowa podlega ustaleniu wynosi 4040 m˛ a zatem jest prawie 3, 4 a nawet 6-krotnie większa od działek przyjętych przez rzeczoznawcę w zestawieniu, na którym oparł się organ wydając decyzję. Cena 1 m˛ działek zbliżonych obszarowo (od 3023 do 5500 m˛) do działki będącej przedmiotem decyzji wynosiła od 14,89 zł do 25 zł/m2 . W związku z powyższym niemożliwe jest precyzyjne ustalenie wartości nieruchomości przy pomocy zastosowanej w opinii metody. Analizie porównawczej winny być poddane przede wszystkim nieruchomości zbliżone obszarowo, a nadto nabywane na cele inwestycji drogowych, a nie jako nieruchomości przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne, gdzie jednym z elementów cenotwórczych jest np. dostęp do drogi publicznej.

W realiach niniejszej sprawy przedmiotowa działka, już w planach podziału była przeznaczona na drogę osiedlową obsługującą przyległe - powstałe w wyniku tego samego podziału działki. W przeciwnym razie pozostałe działki nie miałyby komunikacji z drogą publiczną, a w konsekwencji sam podział byłby niedopuszczalny. Nieruchomość ta nie może być zatem traktowana jako działka nadająca się pod zabudowę np. jednorodzinną, tak jak to przyjął rzeczoznawca.

Ponadto zarzucono naruszenie art. 153 p.p.s.a., podkreślając, że ocena prawna i wskazania, co do dalszego postępowania wyrażone w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dnia 7 czerwca 2017 r. (sygn. akt II SA/Bd 316/17), wiążą w sprawie Sad oraz organ, którego działanie, bezczynność lub przewlekle prowadzone postępowanie było przedmiotem zaskarżenia. Związanie zaś oceną prawną oznacza, że ani organ administracji ani sąd administracyjny nie mogą w przyszłości formułować innych nowych ocen prawnych, które pozostawałyby w sprzeczności z poglądem wcześniej wyrażonym w uzasadnieniu wyroku i mają obowiązek podporządkowania się mu w pełnym zakresie. Odnosi się to w szczególności do zaleceń WSA w Bydgoszczy w kwestiach ustaleń zarówno stanu prawnego jak i charakteru przedmiotowej działki zawartych na str. 15 i następnych uzasadnienia wyżej powołanego wyroku. Dotyczy ustalenia statusu prawnego przedmiotowej działki, zgodności z planem zagospodarowania przestrzennego wydzielonego gruntu, kształtu działki oraz właściwego doboru nieruchomości podobnych przyjętych do celów porównawczych. Kwestie te w dalszym ciągu pozostały nie wyjaśnione, mimo związania poglądami wyrażonymi przez WSA w Bydgoszczy.

W odpowiedzi na skargę, organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy zważył, co następuje:

Skarga okazała się zasadna.

Ocena zaskarżonej decyzji przeprowadzona w zakresie wynikającym z art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.; dalej zwaną: "p.p.s.a.", doprowadziła Sąd do stanowiska, że w toku postępowania administracyjnego uchybiono prawu procesowemu i materialnemu w sposób uzasadniający uchylenie zaskarżonej decyzji.

Na wstępie wskazać należy, że zaskarżona decyzja z dnia 22 czerwca 2018 r. oraz poprzedzająca ją decyzja z dnia 5 stycznia 2018 r., zostały wydane w następstwie wyroku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy z dnia 7 czerwca 2017 r., w sprawie o sygn. akt II SA/Bd 316/17, uchylającego decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2017 r. oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty W. z dnia [...] września 2016 r.

Uwzględniając skargę WSA w Bydgoszczy, działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) p.p.s.a., stwierdził, że zaskarżona decyzja i utrzymana nią w mocy decyzja organu I instancji podjęte zostały z istotnym naruszeniem prawa, które przy ponownym rozpoznaniu sprawy, winny zostać wyeliminowane przez organy, które rozpatrując sprawę na nowo winny wziąć pod uwagę poczynione przez Sąd rozważania i analizę powołanych przepisów i okoliczności, a sprawę rozstrzygnąć szczegółowo uzasadniając swoje stanowisko.

Przepis art. 153 p.p.s.a. stanowi, iż ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. W świetle powołanego przepisu organ administracji jest zatem obowiązany rozpatrzyć sprawę ponownie, stosując się do oceny prawnej i wskazań zawartych w zapadłym wcześniej wyroku bez względu na własne poglądy prawne, jak i poglądy wyrażone w orzeczeniach sądowych w innych sprawach.

W pojęciu "ocena prawna" mieści się wykładnia przepisów prawa materialnego i procesowego. Wskazania co do dalszego postępowania stanowią z reguły konsekwencję oceny prawnej. Dotyczą one sposobu działania w toku ponownego rozpoznania sprawy i mają na celu uniknięcie błędów już popełnionych przez organ oraz wskazanie kierunku, w którym powinno zmierzać przyszłe postępowanie dla uniknięcia wadliwości w postaci np. braków w materiale dowodowym lub innych uchybień procesowych.

W przedmiotowej sprawie zastosowanie znajduje również art. 170 p.p.s.a., zgodnie z którym orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy i inne organy państwowe, a w przypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby.

WSA w Bydgoszczy w wyroku z dnia 7 czerwca 2017 r., wskazał na trzy okoliczności wymagające szczegółowego wyjaśnienia.

Po pierwsze, wskazał na fakt, że z uzasadnienia decyzji podziałowej wynika, iż miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego wraz z planem realizacyjnym, zatwierdzonym decyzją burmistrza nr [...] z dnia [...] sierpnia 1994 r. określał przeznaczenie działki nr [...] pod budowę nowej ulicy, do obsługi działek powstałych w wyniku podziału, które miały więc inne niż ona przeznaczenie (pod budownictwo mieszkaniowe). WSA w Bydgoszczy wskazał więc na konieczność ustalenia, czy w dniu podziału teren podlegający temu podziałowi, miał opracowany plan realizacyjny, który w jego ramach przewidywał wydzielenie drogi do projektowanych działek budowlanych. Ta wytyczna została całkowicie zignorowana przez organy obu instancji, pomimo tego, że informacja o istnieniu planu realizacyjnego była uwidoczniona tak w uzasadnieniu decyzji podziałowej, jak i w piśmie Burmistrza B. z dnia [...] lipca 2012 r., w którym stwierdzono, że zgodnie z ustaleniami zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (obowiązującego do [...] grudnia 2002 r.) niezbędne było opracowanie planu realizacyjnego dla całości zamierzenia, a zmiana planu - uchwała Nr XXVIII/192/93 z 31 marca 1993 r. miała miejsce przed wydaniem decyzji podziałowej w dniu [...] grudnia 1994 r.

Poczynienie ustaleń w zakresie istnienia planu realizacyjnego i jego treści, a w tym, czy w rozumieniu przepisów planistycznych doszło do przeznaczenia działki nr [...] pod budowę nowej ulicy, do obsługi działek powstałych w wyniku podziału, miało dla sprawy, zgodnie z wyrokiem z dnia 7 czerwca 2017 r., kapitalne znaczenie, albowiem w przypadku pozytywnych ustaleń w tym zakresie, brak byłoby podstaw prawnych do ustalenia odszkodowania – jak przyjęto to w operacie - na podstawie wartości rynkowej nieruchomości z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Tymczasem organ I instancji, zamiast wykonania wytycznych WSA w Bydgoszczy w tym zakresie, a więc zamiast dokonania ustaleń faktycznych, w tym zebrania i oceny dokumentów planistycznych i dokonania ich analizy w zakresie przeznaczenia omawianej działki, pismem z [...].11.2017 r., zwrócił się do rzeczoznawcy o "odniesienie się do uwag" sformułowanych w ww. wyroku. Co więcej, przeszedł też do porządku nad odpowiedzią rzeczoznawcy z [...].11.2017 r., w której rzeczoznawca odmówił żądanego ustosunkowania się, powołując się na swe wcześniejsze wyjaśnienia, które w istocie nie były niczym innym, niż powieleniem stanowiska zajętego w operacie i które wskazywały na fakt, że operat sporządzona na podstawie materiałów wskazanych przez zleceniodawcę. Nad powyższym przeszedł też do porządku organ odwoławczy. Już to zaniechanie organów obu instancji stanowi wystarczającą podstawę do uchylenia decyzji organów obu instancji, albowiem zaniechanie wykonania wytycznych zawartych w wyroku WSA w Bydgoszczy z [...] czerwca 2017 r., wpływa bezpośrednio na prawidłowość obliczenia odszkodowania, skoro brak jest ustalenia, jakie przeznaczenie omawianej działki istniało w rozumieniu przepisów planistycznych w okresie przed wydaniem decyzji podziałowej. Oczywistym bowiem jest, że by prawidłowo ustalić wartość rynkową nieruchomości w rozumieniu art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. i trafnie oszacować nieruchomość przy zastosowaniu § 36 ust. 6 pkt 2 rozporządzenia, należy w sposób prawidłowy ustalić przeznaczenie nieruchomości na podstawie tychże właśnie przepisów.

Druga wytyczna WSA w Bydgoszczy zawarta w ww. wyroku wskazywała, że w świetle art. art. 134 ust. 1 u.g.n., wartość rynkowa nieruchomości nie stanowi automatycznie wartości odszkodowania i dlatego też organ ustalając wartość odszkodowania jako tożsamą z wartością rynkową nieruchomości musi to uzasadnić. Wytyczna ta, tak samo, jak i wytyczna pierwsza, nie została przez organy wykonana. W zaskarżonej decyzji organ odwoławczy zajął w tym zakresie stanowisko niewystarczające i zarazem wewnętrznie sprzeczne. Z jednej strony twierdził bowiem, że ustalając odszkodowanie w kwocie równej wartości rynkowej nieruchomości i opierając się przy tym na opinii rzeczoznawcy majątkowego, organ administracji nie jest zobowiązany do szczegółowego uzasadnienia przyjętego stanowiska (co stanowi wyrażoną wprost odmowę wykonania wytycznej WSA w Bydgoszczy), a z drugiej strony stwierdził, że odszkodowanie w wysokości odpowiadającej wartości rynkowej nieruchomości w największym stopniu realizuje zasadę prawa do słusznego odszkodowania, wynikającą z art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, co uwzględnia interes publiczny i prywatny. Stwierdzenie to

jest tak ogólne i szablonowe, że nie indywidualizuje w żaden sposób zagadnienia prawidłowego ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie. W sytuacji, kiedy organy powołują się na fakt niemożności merytorycznego zakwestionowania stanowiska zajętego w operacie szacunkowym, ich obowiązkiem było zobowiązanie rzeczoznawcy do wyjaśnienia tej kwestii, a mianowicie z jakich względów utożsamił wysokość odszkodowania z jej wartością rynkową. Dysponowanie stanowiskiem biegłego i ocena tego stanowiska stanowiłaby dopiero prawidłowe wykonanie omawianej wytycznej WSA w Bydgoszczy, czego jednak nie przedsięwzięto.

WSA w Bydgoszczy w ww. wyroku nie podzielił oceny rzeczoznawcy i organów, by wycena rynkowej wartości działki wydzielonej pod drogę z gruntu przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, była prawidłowa. Jednakże Sąd ten stwierdził, że przyjmując nawet hipotetycznie, że istnieją podstawy do ustalenia odszkodowania na podstawie wartości nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, to przyjęte do porównania działki musiałyby spełniać kryterium podobieństwa i uwzględniać czynniki korygujące, czego w sprawie nie dokonano w sposób prawidłowy. Dlatego też, na wypadek zaistnienia możliwości przyjęcia do porównania działek o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową, wskazał na konieczność uwzględnienia nietypowego kształtu działki, która jest długa i wąska, a w związku z tym niemożliwa do zagospodarowania, zgodnie z przyjętym przeznaczeniem tj. jak dla działki budowlanej. Jak wyjaśnił, w tym przypadku odmienności musiałyby być skorygowane miarodajnymi czynnikami korygującymi, który nie zostały uwzględnione. WSA w Bydgoszczy w wytycznej tej zawarł jednocześnie stanowisko kwestionujące stanowisko przyjęte w operacie, by istotnym kryterium korekty było położenie, czy dojazd do omawianej działki, skoro pełni ona funkcję służebną w stosunku do innych działek, jako droga dojazdowa. Jak wynika z uzasadnienia ww. wyroku, rzeczą organów było zobowiązanie rzeczoznawcy do wyjaśnienia, dlaczego materiał porównawczy do wyceny stanowiły typowe, mieszkaniowe działki, gdy tymczasem przedmiotem wyceny uczyniono działkę długą i wąską, a takie działki nigdy nie osiągnęłyby nawet średniej wartości działek pod zabudowę mieszkaniową. Wytyczna ta również nie została w żaden sposób wykonana przez organy. Co więcej, organ odwoławczy ponownie wprost zakwestionował wiążący go wyrok WSA w Bydgoszczy, stwierdzając, że, cyt.: "sugestia dotycząca konieczności uwzględnienia w operacie szacunkowym kształtu nieruchomości jest bezpodstawna". Jednocześnie organ ten wskazał, że nie może stwierdzić czy analizowane nieruchomości odbiegają kształtem od nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i czy ewentualne różnice w tym zakresie rzeczywiście wpływają znacząco na wartość rynkową nieruchomości, co może to stwierdzić jedynie rzeczoznawca majątkowy. Taką konstatację organu należy uznać nie tylko już za wadliwą, ale wręcz niedopuszczalną, albowiem organ powinien znać swoje kompetencje procesowe, a w tym prawo do zobowiązania rzeczoznawcy do wyjaśnienia zajętego stanowiska w operacie, w tym złożenia szczegółowych wyjaśnień, zwłaszcza, kiedy stanowią one wykonanie wytycznych sądu zawartych w wiążącym organ wyroku.

Dodatkowo należy wskazać na fakt, że organy również wbrew stanowisku zawartemu w ww. wyroku ponownie wskazały za zakwestionowanym przez WSA w Bydgoszczy operatem, że czynnikiem mającym największy wpływ na cenę nieruchomości jest lokalizacja nieruchomości, który to czynnik korygujący w operacie określono na 50 %.

Odnosząc się do zarzutów skargi należy zauważyć, że odnoszą się one do wadliwego zdaniem skarżącej doboru nieruchomości porównawczych, tak pod względem ich przeznaczenia (kwestionuje się dobór do porównania działek gruntowych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe), jak i pod względem ich wielkości (kwestionuje się dobór do porównania działek znacznie mniejszych niż działka wywłaszczona). Zarzuty te wiążą się więc bezpośrednio z problematyką, która została już wyżej omówiona, co sprawia, że nie ma potrzeby w tym przedmiocie czynienia ponownych wywodów.

Co się zaś tyczy zarzutu naruszenia przepisu art. 153 p.p.s.a., to również i w tym zakresie Sąd zajął stanowisko w sprawie, co do naruszenia tego przepisu przez organy obu instancji.

W świetle powyżej przedstawionych uwag, zachodzi konieczność ponownego rozpatrzenia sprawy przez organy, które zastosują się do wytycznych przedstawionych w przedmiotowym wyroku oraz w wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 7 czerwca 2017 r. (sygn. akt II SA/Bd 316/17). Należy podkreślić, że w świetle tych wytycznych, należy w pierwszej kolejności w sposób prawidłowy przesądzić, czy zachodzą w sprawie przesłanki do uznania, że w świetle przepisów planistycznych omawiana nieruchomość była przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe. Ewentualne pozytywne przesądzenie tej okoliczności uczyni dopiero aktualnym zastosowanie się do tych wytycznych WSA w Bydgoszczy zawartych w ww. wyroku, w których zwrócono uwagę na konieczność prawidłowego zastosowania czynników korygujących oraz przyjęcia kryterium podobieństwa.

Z powyższych względów, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r., poz. 718), zwanej dalej "p.p.s.a.", orzeczono, jak w sentencji wyroku.