Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA 2057/02
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2004-01-22 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym : Przewodniczący Sędzia NSA - Z. Niewiadomski Sędziowie NSA - T. Kobylecka WSA - M. Małaszewska — Litwiniec /spr./ Protokolant - P. Jędrasik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 stycznia 2004 r. sprawy ze skargi C. i Z. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] stycznia 2002 r. Nr [...] w przedmiocie ustalenia wysokości jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymana nią w mocy decyzję organu I instancji 2. zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz C. i Z. P. kwotę 500 zł tyt. zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dn. [...].04.2002 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Burmistrza Gminy P. z dn. [...].03.2001 r., nr [...], ustalającą jednorazową opłatę w wys. 20667,00 zł z tyt. wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej nr ewid. [...] o pow. 2073 m kw. (KW nr [...]), położonej w J., spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z decyzji Burmistrza wynika, że przedmiotowa nieruchomość przed uchwaleniem nowego planu stanowiła grunty rolne, obecnie stanowi teren przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne z usługami nieuciążliwymi związanymi z obsługą mieszkańców osiedla, usługami publicznymi oraz usługami sportu, rekreacji, zdrowia, turystyki i kultury. Plan dopuszcza lokalizowanie na działkach budynków gospodarczych, garaży i innych budynków pomocniczych pod warunkiem zachowania wymagań dotyczących zabudowy (§ 53 planu). Z uwagi na zbycie przez skarżących opisanej nieruchomości w dn. [...].04.1999 r. zaistniały przesłanki do ustalenia opłaty z art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym.

Stanowisko to podtrzymuje Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpatrzeniu odwołania skarżących z dn. 11.04.2001 r., zarzucającego znaczne zawyżenie wartości sprzedanej przez nich działki w sporządzonym operacie szacunkowym. Zdaniem państwa C. i Z. P. uchwalenie nowego planu w sytuacji ich działki niczego nie zmieniło i zarówno przed jak i po jego uchwaleniu ma tę samą wartość. Zważywszy, że działka ta powstała w wyniku podziału większej nieruchomości, co wiązało się ze znacznymi kosztami wnieśli o ich potrącenie od ustalonej opłaty.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymując w mocy zaskarżoną decyzję Burmistrza Gminy P. z dn. [...].03.2001 r. podkreśliło, że właściciel lub użytkownik wieczysty może zostać obciążony opłatą z tyt. wzrostu wartości nieruchomości w zw. z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tylko w razie jednoczesnego zaistnienia trzech przesłanek :

* nastąpił obiektywny (określony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego wg. kryteriów ustawy o gospodarce nieruchomościami) wzrost wartości nieruchomości,

* wzrost ten powstał wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

* zbycie takiej nieruchomości w drodze umowy nastąpiło przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące.

Kolegium zauważa, że w niniejszej sprawie zaistniały wszystkie trzy przesłanki.

W wyniku uchwalenia nowego Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Józefosław II w gminie Piaseczno, zatwierdzonego uchwałą nr 659/LIV/98 Rady Miejskiej w Piasecznie z dn. 19.06.1998 r. (Dz.Urz. Woj. Warszawskiego nr 43, poz. 145) nastąpił obiektywny wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości gruntowej, stwierdzony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego w rzetelnie sporządzonym przez niego operacie szacunkowym z dn. [...].09.2000 r. (różnica wartości została ustalona na dzień [...].04 1999 r.) Stąd, zdaniem Kolegium, brak jest podstaw do kwestionowania tego operatu, zwłaszcza że odwołujący się nie przedstawili innego dokumentu, określającego odmiennie wartość przedmiotowej nieruchomości. Natomiast z § 68 cyt. Uchwały Rady Miejskiej w Piasecznie z dn. 19.06.1998 r. wysokość stawki procentowej, służącej naliczeniu opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu, ustalono na poziomie 20 %, co odpowiada obliczeniom dokonanym w decyzji Burmistrza Gminy P. z dn. [...].03.2001 r., nr [...].

W skardze skierowanej do Naczelnego Sądu Administracyjnego małżonkowie C. i Z. P. wnieśli o stwierdzenie nieważności decyzji Burmistrza Gminy P. z dn. [...].03.2001 r. Wskazali, iż został naruszony tryb uchwalenia obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez naruszenie art. 18 ust. 2 pkt 5 lit. a i pkt 6, art.25, art. 27 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Nadto zarzucili, że przedmiotowa decyzja została wydana z naruszeniem i art. 36 ust. 9 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 5 ust. 1 rozporz. RM w spr. szczegółowych zasad wyceny i trybu sporządzania operatu szacunkowego z dn. 7.07.1998 r. Ich zdaniem powyższe uchybienia skutkują nieważnością uchwały nr 659/LIV/98 Rady Miejskiej w Piasecznie z dn. 19.06.1998 r. (Dz.Urz. Woj. Warszawskiego nr 43, poz. 145), co powoduje nieważność decyzji Burmistrza Gminy P. z dn. [...].03.2001 r., nr [...], ustalającej jednorazową opłatę z tyt. wzrostu wartości nieruchomości, jako wydanej z rażącym naruszeniem prawa. Wreszcie skarżący podtrzymali zarzuty dotyczące zawyżenia wysokości tej opłaty.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi. W uzasadnieniu powtórzyło argumenty zawarte w uzasadnieniu swej decyzji z dn. [...].04.2002 r. przemawiające za słusznością nałożenia na skarżących przedmiotowej opłaty i właściwym jej wymiarem.

Podkreśliło także, że w odwołaniu wniesionym do Kolegium skarżący nie podnosili zarzutów naruszenia przepisów art. 18 ust. 2 pkt 5 lit. a i pkt 6, art. 27 ust. 1 i art. 36 ust. 9 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a Kolegium nie jest władne do oceny prawidłowości uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przyznało natomiast, że mogło dojść do naruszenia wskazań zawartych w art. 36 ust. 9 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, bo nie jest możliwe określenie w jakiej dacie wypis z aktu notarialnego umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości wpłynął do organu pierwszej instancji. Jednakże uchybienie tak ogólnie przedstawionej zasadzie nie może stanowić samoistnej przesłanki do uchylenia decyzji organu I instancji.

Na rozprawie pełnomocnik skarżących podtrzymała zarzuty odnośnie sporządzonego operatu, podkreślając znaczne zawyżenie opłaty nałożonej na skarżących. Jednocześnie złożyła do akt operat szacunkowy wyceniający sąsiednią działkę skarżących o zbliżonej powierzchni (2173 m kw.), wyceny dokonano w dn. [...].10.2001 r., ale różnica wartości została ustalona na dzień [...].07.1999 r., a więc datę bardzo zbliżoną, jak w przypadku przedmiotowej nieruchomości ( [...].04.1999 r.). Różnica wartości tych nieruchomości wynikająca z operatów wyniosła ponad 60000 zł. Dokument ten miał zdaniem pełnomocnika skarżących poddawać w wątpliwość rzetelność operatu sporządzonego dla przedmiotowej działki.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Przepisy ustawy z dn. 7.07 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym nakładają na wójta, burmistrza lub prezydenta miasta obowiązek pobrania jednorazowej opłaty określonej w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, jeśli wartość tej nieruchomości wzrosła, w zw. z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywają. W myśl art. 10 ust 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym stawka procentowa służąca naliczeniu tej opłaty winna być określona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, co nastąpiło w § 68 przedmiotowego planu. Ustalona została na poziomie 20 %. Nie została, zatem przekroczona górna granica 30 % zapisana w art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym.

Aby właściciel lub użytkownik wieczysty mógł zostać obciążony opłatą z tyt. wzrostu wartości nieruchomości w zw. z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego muszą jednocześnie zaistnieć trzy przesłanki:

musi nastąpić obiektywny (określony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego wg. kryteriów ustawy o gospodarce nieruchomościami) wzrost wartości nieruchomości, wzrost ten musi powstać na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zbycie takiej nieruchomości w drodze umowy musi nastąpić przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące.

Niewątpliwie w sytuacji skarżących zostały spełnione wszystkie te przesłanki. Skarżący nie kwestionują zresztą samego faktu nałożenia na nich tej opłaty, lecz jej wysokość.

Należy uznać, że zarówno Burmistrz Gminy P., jak i Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie dołożyło starań, by wszechstronnie wyjaśnić sprawę. Operat szacunkowy sporządzony dla przedmiotowej nieruchomości ustala różnicę wartości na kwotę 103339,00 zł. Natomiast złożony do akt sprawy operat dla sąsiedniej działki skarżących o nr ewid. [...] wskazuje, że jest to także nie zabudowana działka gruntu, stanowiła grunty rolne, a po zmianie planu przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową i ustala różnicę wartości na kwotę 42178,00 zł. Zważywszy, że skarżący wnieśli zastrzeżenia do operatu szacunkowego organ winien ocenić go, zwłaszcza w sytuacji gdy wycena przedmiotowej działki została sporządzona wg stanu na zbliżoną datę ([...].04.1999 r.), co sąsiednia działka ([...].07.1999 r.), a ustalona różnica wartości jest tak znaczna. Organ II instancji winien więc dążyć do wszechstronnego wyjaśnienia sprawy, a tego nie uczynił. Nie dołożył należytej staranności, a jedynie lakoniczne stwierdził, podobnie jak i organ I instancji, iż operat szacunkowy został sporządzony rzetelnie i zgodnie z prawem. To nie wystarczy, ocena musi być pełniejsza. Nie można wszak dopuścić do sytuacji, w której organ odwoławczy nie dokonuje faktycznej oceny rzetelności operatu, będącego podstawą ustalenia przedmiotowej opłaty. Sytuacja taka groziłaby ustaleniem kwoty tej opłaty w oparciu o przesłanki nie podlegające weryfikacji przez organ kontrolujący taką decyzję. W razie istnienia poważnych różnic w wartości zbliżonych nieruchomości sąsiednich, tak jak to miało miejsce w rozpatrywanej sprawie organ winien rozważyć możliwość ponownego przeprowadzenia operatu szacunkowego.

Zaskarżona decyzja wskazanych wymogów nie spełnia i z tego względu należało ją uchylić, jak i decyzję organu I instancji.

Podkreślić także należy, że Burmistrz był zobowiązany ustalić tę opłatę w drodze decyzji bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego przenoszącego własność tej nieruchomości, mimo iż w oparciu o akta sprawy nadesłane Sądowi nie jest możliwe ustalenie, w jakiej dacie wypis z aktu notarialnego umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości wpłynął do Burmistrza Gminy P. uznać jednak należy, że owa bezzwłoczność nie została tu zachowana i mimo iż nie stanowi samoistnej przesłanki do uchylenia decyzji świadczy o opieszałości organu I instancji.

Pełnomocnik skarżących na rozprawie nie podtrzymywał zarzutów odnośnie trybu uchwalenia obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Należy jednakże stwierdzić, że do czasu gdy uchwała taka jest w obrocie ma moc wiążącą, a może być podważona tylko w oddzielnym trybie, po wezwaniu Rady Gminy do usunięcia naruszenia, Mając na uwadze powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, że oskarżona decyzja oraz utrzymana nią w mocy decyzja organu I instancji nie zostały wydane zgodnie z prawem i wobec tego skarga zasługiwała na uwzględnienie.

Z przytoczonych przyczyn Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na zasadzie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dn. 30.08.2002 r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 12700) w zw. z art. 97 § 1 ustawy z dn. 10.08.2002 r. przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1271 )-orzekł jak w sentencji.