Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 150/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-08-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 98  ust. 1,  art. 98   ust. 3
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Gierak-Podsiadły Sędziowie: WSA Dariusz Chaciński WSA Tomasz Szmydt (spr.) Protokolant specjalista Joanna Pleszczyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 sierpnia 2014 r. sprawy ze skargi Gminy G. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2013 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu.


UZASADNIENIE

Gmina G. zaskarżyła decyzje nr [...] z dnia [...] listopada 2013r. Wojewody [...], którą to decyzją organ utrzymał w mocy decyzje Starosty P. Nr [...] z dnia [...] maja 2013r. ustalającą odszkodowanie za nieruchomość stanowiącą dz.ew. nr [...], położoną w obrębie [...], wydzieloną pod drogę publiczna gminną.

Zaskarżona decyzja wydana została w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i ocenę prawną sprawy.

Zgodnie z treścią art. 98 ust. 1 art. 98 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 65Íze zm.- dalej: u.g.n.) z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału stała się ostateczna, działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne gminne, powiatowe, wojewódzkie czy krajowe przechodzą z mocy prawa odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa.

Zasadę tę stosuje się do postępowania podziałowego prowadzonego na wniosek właściciela.

Z treści załączonej do akt sprawy ostatecznej decyzji Burmistrza Miasta i Gminy G. nr [...] z dnia [...] czerwca 2011 r. wynika, iż zatwierdzono projekt podziału nieruchomości położonej w obrębie [...], stanowiącej działkę nr [...], uregulowanej w księdze wieczystej nr [...]. W wyniku dokonanego podziału wyodrębniono m. in. działkę nr [...], położoną w obrębie [...], wydzieloną pod drogę gminną.

Stosownie do przepisu art. 98 ust. 1 u.g.n. z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału stała się ostateczna, działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne gminne, powiatowe, wojewódzkie czy krajowe przechodzą z mocy prawa odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa.

Zasadę tę stosuje się do postępowania podziałowego prowadzonego na wniosek właściciela. Zgodnie z art. 98 ust. 3 u.g.n. za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem, a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Oznacza to, że przeprowadzenie rokowań jest obligatoryjne i musi być udokumentowane (obowiązek sporządzenia protokołu).

Bez przeprowadzenia rokowań nie jest dopuszczalne wszczęcie postępowania administracyjnego o ustalenie odszkodowania w drodze decyzji.

Podstawą bowiem wszczęcia postępowania o ustalenie odszkodowania jest negatywny wynik rokowań.

Wnioskiem z dnia w dniu 1 lipca 2012 r., J. i M. małż. P. wystąpili do Burmistrza Miasta i Gminy G. o ustalenie odszkodowania, z jego treści wynika także, że w dniu 8 listopada 2011 r. i w dniu 29 listopada 2011 r. były prowadzone rozmowy na temat odszkodowania. Jednak zaproponowana kwota przez komisję prowadzącą uzgodnienia w sprawie odszkodowania za nieruchomość wydzieloną pod drogę publiczną nie satysfakcjonowała właścicieli gruntów. Pismem z dnia 2 sierpnia 2012 r. Gmina G. zaproponowała kwotę odszkodowania w wysokości 75 zł/m2. Kwota ta nie została przyjęta przez właścicieli nieruchomości.

W związku z powyższym J. i M. małż. P. uznali rokowania za zakończone negatywnie i wystąpili w dniu 20 sierpnia 2012 r. do Starosty P. z wnioskiem o wszczęcie postępowania administracyjnego o ustalenie odszkodowania w drodze decyzji.

Po zgromadzeniu materiału dowodowego i zleceniu sporządzenia operatu szacunkowego zgodnie z art. 10 k.p.a. organ I instancji przed wydaniem decyzji umożliwił stronom wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Z przesłanych wraz z odwołaniem akt sprawy wynika, iż organ zawiadomił strony o zebraniu całości materiału dowodowego i możliwości zapoznania się ze sporządzonym w przedmiotowej sprawie operatem szacunkowym, a także przeprowadził rozprawę administracyjną z udziałem stron i rzeczoznawcy majątkowego.

Burmistrz Miasta i Gminy G. pismem z dnia 17 października 2012 r. zgłosił zastrzeżenia do sporządzonego operatu szacunkowego i wniósł o wyjaśnienie sprawy legalności posadowionego na wydzielonej działce ogrodzenia, za które miałoby zostać wypłacone odszkodowanie.

Organ I instancji zawiadomieniem przekazał powyższe pismo w części dotyczącej sprawy legalności budowy ogrodzenia usytuowanego na przedmiotowej działce do rozpatrzenia, zgodnie z właściwością do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w P.

Następnie w dniu [...] kwietnia 2013 r. przeprowadził rozprawę administracyjną w obecności stron postępowania i rzeczoznawcy majątkowego.

Podczas przeprowadzonej rozprawy właściciele przedmiotowej nieruchomości oświadczyli, że akceptują wartość nieruchomości ustaloną w operacie szacunkowym. Natomiast przedstawicielka Burmistrza Miasta i Gminy G. zaproponowała przesunięcie ogrodzenia i przeniesienie nasadzeń roślinnych. Zaproponowała też pozostawienie ogrodzenia w obecnym stanie i wypłatę odszkodowania w części dotyczącej wartości naniesień budowlanych w momencie realizacji inwestycji drogowej.

Rzeczoznawca majątkowy W. K., ustosunkowała się do sporządzonej wyceny i oświadczyła, że operat sporządzony został zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

Zawiadomieniem z dnia 13 maja 2013 r. strony zostały poinformowane w trybie art. 10 k.p.a. o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym zebranym w toku postępowania, a zwłaszcza z operatem szacunkowym oraz możliwością wnoszenia uwag do zgromadzonego materiału dowodowego w terminie 7 dni od dnia doręczenia zawiadomienia.

Decyzją nr [...] z dnia [...] maja 2013 r. Starosta P. orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz J. i M. małż. P. w wysokości [....] za nieruchomość oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr [...], położoną w obrębie [...], wydzieloną pod drogę publiczną gminną w wyniku podziału dokonanego na wniosek jej właścicieli J. i M. małż. P. zobowiązał Gminę G. do wypłaty ustalonego odszkodowania. Rozstrzygnięcie uzasadnił stwierdzeniem, iż ww. działka spełnia przesłanki z art. 98 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 65Íze zm.- dalej: u.g.n.).

Od decyzji powyższej odwołanie złożył do Wojewody [...], Burmistrz Miasta i Gminy G. wnosząc zastrzeżenia, co do legalności ogrodzenia usytuowanego na wydzielonej działce nr [...], a także do prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego poprzez przyjęcie przez rzeczoznawcę do porównania niewłaściwych transakcji.

Wojewoda [...] wskazał, że podstawą ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie jest operat szacunkowy z dnia [...] września 2012 r. wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego W. K., zaktualizowany w dniu [...] września 2013 r., który zdaniem organu odwoławczego nie pozostawał w sprzeczności z przepisami prawa stanowiącymi zasady jego sporządzenia tj. ww. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm. dalej: "rozporządzenie").

Wartość przedmiotowej nieruchomości ustalona została w wysokości [...] zł., co stanowi wartość gruntu w wysokości [...] zł., wartość naniesień budowlanych (ogrodzenia) w wysokości [...] zł. i wartość naniesień roślinnych w wysokości [...]zł. Przeznaczenie nieruchomości - zgodnie z ustaleniami w pkt. 6 operatu - jest "drogowe" (symbol "1KDL" w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego); co oznacza, że w pierwszej kolejności należało poszukiwać transakcji tego rodzaju. Transakcje drogowe odnotowano w tabeli dolnej na str. 8 operatu i zostały one zakwalifikowane do dalszych obliczeń w przyjętej metodzie porównywania parami.

Operat nie zawiera w tym względzie nieścisłości, błędów obliczeniowych, czy też braków formalnych.

Dobór transakcji porównawczych należy do wyłącznej kompetencji autora wyceny, o ile uprawdopodobni on w sporządzonym operacie, że są to "nieruchomości podobne" do wycenianej.

Zarzut o zastosowaniu do wyceny naniesień budowlanych cen z katalogów Sekocenbudu organ uznał za chybiony bowiem są to publikacje od lat stosowane przez rzeczoznawców majątkowych (obok np. cenników Bistypu).

Odnośnie zaś zarzutu dotyczącego przyjęcia przez rzeczoznawcę zbyt niskiego zużycia technicznego wycenianego ogrodzenia (na poziomie 25%) organ stwierdził, że ocena w tej kwestii należy do kompetencji autora wyceny.

Odszkodowanie za wydzieloną nieruchomość położoną w obrębie [...], ustalone zostało za grunt i podwyższone o kwotę stanowiącą wartość znajdujących się na niej naniesień budowlanych i roślinnych. Wobec zarzutu odwołującego się od decyzji Starosty P. Burmistrza Miasta i Gminy G., że inwestycja (ogrodzenie) została wykonana nielegalnie, z naruszeniem przepisów planowania przestrzennego oraz przepisów budowlanych, organ odwoławczy wystąpił do organu I instancji w trybie art. 136 k.p.a. o przeprowadzenie dodatkowego postępowania dowodowego mającego na celu dokonanie ustalenia czy wymienione w operacie szacunkowym naniesienia budowlane usytuowane na przedmiotowej działce nr [...] tj. ogrodzenie, zostały wykonane zgodnie z przepisami prawa budowlanego, kiedy zostały wybudowane kwestionowane naniesienia budowlane i na podstawie jakich dokumentów.

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w P. decyzją nr [...] z dnia [...] sierpnia 2013 r. nakazał J. i M. małż. P. rozbiórkę ogrodzenia działki nr [.,..], położonej we wsi [..]. Od decyzji powyższej strony wniosły odwołanie.

Organ odwoławczy odnosząc się do kwestii naruszenia przepisów budowlanych, techniczno - budowlanych dotyczących budowy ogrodzenia bez pozwolenia na budowę, był zdania, że sprawa ta nie odnosi się do niniejszego postępowania o ustalenie odszkodowania za wydzieloną pod drogę nieruchomość bowiem wykracza on poza przedmiot niniejszej sprawy i powinno być wszczęte i prowadzone odrębne postępowanie przez organ nadzoru budowlanego.

Organ odwoławczy uważał, iż kwestia prawidłowości lokalizacji inwestycji czy budowy obiektów na przedmiotowym gruncie nie odnosi się do sprawy o ustalenie odszkodowania, lecz dotyka zagadnienia odrębnego tj. zgodności z prawem decyzji administracyjnych wydanych w procesie inwestycyjno - budowlanym. Zrealizowanie faktyczne obiektu budowlanego na wydzielonej pod drogę nieruchomości, bez pozwolenia na budowę, nie ma wpływu na jej wycenę w celu ustalenia odszkodowania.

Wobec powyższego w ocenie organu odwoławczego nie było podstaw do uchylenia decyzji Starosty P. nr [...] z dnia [...] maja 2013 roku.

Gmina G. złożyła skargę na decyzję nr [...] Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2013 roku utrzymującą w mocy decyzję Starosty P. nr [...] z dnia [...] maja 2013 roku w sprawie ustalenia odszkodowania na rzecz J. i M. małż. P. w kwocie [...] zł za nieruchomość stanowiącą działkę ewidencyjną nr [...], zajętą pod drogę gminną będącą własnością Gminy G.

Skarżący zarzucał naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 97 § 1 pkt. 4 k.p.a. poprzez niezawieszenie postępowania w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania na rzecz J. i M. małż. P., pomimo toczącego się postępowania przed Powiatowym Inspektorem Nadzoru Budowlanego w P. oraz Wojewódzkim Inspektorem Nadzoru Budowlanego w W. w sprawie legalności posadowionego ogrodzenia przez J. i M. małż. P. na działce ewidencyjnej nr [...], którego to wynik może wywrzeć znaczny wpływ na wysokość należnego stronom odszkodowania.

Naruszenie przepisów art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie całego materiału dowodowego i niepodjęcie wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, a w szczególności niewyjaśnienie jaka jest rzeczywista wysokość należnego stronie odszkodowania za zajęte pod drogi gminne działki, pomimo podnoszonych przez Gminę G. zastrzeżeń, w szczególności w zakresie ilości i doboru nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego jako nieruchomości podobnych do oszacowania wartości nieruchomości należącej do strony postępowania.

Skarżący wnosił o uwzględnienie przedmiotowej skargi w trybie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi poprzez uchylenie zaskarżonej decyzji w całości.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę pod względem zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego. Oznacza to, że kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy organ administracji wydając zaskarżony akt nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Sąd administracyjny nie dokonuje ustaleń faktycznych w zakresie objętym sprawą administracyjną. Sąd ten bada, czy ustalenia faktyczne dokonane przez organy administracji publicznej, których decyzje zostały zaskarżone, odpowiadają prawu (wyrok NSA z dnia 23 stycznia 2007 r., II FSK 72/06, ONSA WSA 2008, nr 2, poz. 31; zob. także uchwała pełnego składu NSA z dnia 26 października 2009 r., I OPS 10/09, s. 29 uzasadnienia). Ponadto, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W ocenie Sądu zaskarżona decyzja obarczona była wadami powodującymi potrzebę uchylenia ww. decyzji.

Zgodnie z dyspozycją art. 98 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce gruntami (Dz. U. z 2010r., Nr 102, poz.651 ze zm,.) zwanej dalej "u.g.n.", za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem, a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela (jak w niniejszej sprawie) odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązującego przy uwłaszczaniu nieruchomości.

Organ odwoławczy błędnie przyjął, że zrealizowanie bez pozwolenia na budowę obiektu nie ma wpływu na wysokość odszkodowania.

Organ odwoławczy wydając decyzje z dnia [...] listopada 2013r. dysponował już decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w P. nr [...] z dnia [...] sierpnia 2013 r. nakazującą J. i M. małż. P. rozbiórkę ogrodzenia działki nr [...], położonej we wsi [...].

Wartość rynkową nieruchomości określa się w tym przypadku, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji.

Stan nieruchomości należy rozumieć zgodnie z definicją zamieszczoną w art. 4 pkt 17 u.g.n., czyli jest to, stan zagospodarowania nieruchomości, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona;

Pojęcie stanu nieruchomości ma istotne znaczenie dla wyceny nieruchomości, gdyż wartość nieruchomości najczęściej zależy od jej stanu. Zatem, oceniając stan nieruchomości, należy brać pod uwagę wszystkie aspekty wskazane w przepisie art. 4 pkt 17 u.g.n. a pominięcie któregoś z nich stanowi błąd mogący mieć wpływ na wynik wyceny.

Wojewoda [...] wydając decyzję z dnia [...] listopada 2013r. nie wziął pod uwagę stanu prawnego nieruchomości. Kwestia legalności posadowienia ogrodzenia na przedmiotowej działce (którego wartość stanowi przecież znaczną część odszkodowania) stanowi jeden z elementów stanu nieruchomości (stan prawny), przekładający się na wysokość odszkodowania. Barki w powyższym zakresie powodują zatem, że decyzja organu odwoławczego była wadliwa i jako taka podlegała uchyleniu.

Sąd podzielił również zarzuty skarżącego, co do pobieżnej kontroli przez organ operatu szacunkowego.

Do określania wartości działek gruntu na potrzeby ustalenia w drodze decyzji administracyjnej odszkodowania, o którym mowa w art. 98 ust. 3 u.g.n., stosuje się odpowiednio § 36 ust. 1-4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) zwanym dalej "r.w.n.s.o".

Wartość rynkową nieruchomości określa się w tym przypadku, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej, to wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.

W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

- wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

- wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Rzeczoznawca majątkowy Walentyna Korniluk w operacie szacunkowym z dnia [...] września 2012r. przyjęła do oszacowania wartości rynkowej gruntu podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

Metoda porównywania parami polega na określeniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o określonych cechach poprzez jej porównanie kolejno, z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego.

Wartość przedmiotowej nieruchomości ustalona została w wysokości [...]. Przeznaczenie nieruchomości - zgodnie z ustaleniami w pkt. 6 operatu - jest "drogowe" (symbol "1KDL" w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego); co oznacza, że w pierwszej kolejności należało poszukiwać transakcji tego rodzaju. Transakcje drogowe odnotowano w tabeli dolnej na str. 8 operatu i zostały one zakwalifikowane do dalszych obliczeń w przyjętej metodzie porównywania parami.

Operat nie zawiera w tym względzie nieścisłości czy błędów obliczeniowych.

Kolejno, należy przyjąć, że istotnie dobór transakcji porównawczych należy do kompetencji rzeczoznawcy. Powinien on jednak wykazać (co najmniej uprawdopodobnić) w sporządzonym operacie, że są to "nieruchomości podobne" do wycenianej.

W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy W. K. przyjęła do porównania transakcje nieruchomościami położonymi w miejscowościach gminy G.

Skarżący podnosił, że organ nie odniósł się w sposób wystarczający do podnoszonych uwag dotyczących niewłaściwego doboru przez biegłego działek do wyceny oraz przyjęcia niewłaściwej powierzchni szacowanej nieruchomości.

Sąd podzielił ten zarzut bowiem organ w sposób pobieżny ocenił przedstawiony mu operat. Należy podkreślić, iż skarżący już od początku kwestionował dobór działek, twierdząc iż wybrano te nie nadające się do porównania. Zdaniem skarżącego nie uwzględniono bowiem transakcji nieruchomości położonej w tej samej miejscowości, ponadto nie uwzględniono transakcji nieruchomości o parametrach najbardziej odpowiadających nieruchomości wycenianej

Organ przy tak postawionych zarzutach powinien zażądać precyzyjnych wyjaśnień ze strony biegłego, a w razie gdyby to okazało się niewystarczające skorzystać z prawa określonego w art. 157 ust. 1 u.g.n. (poddanie operatu ocenie Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych). O potrzebie takiej zewnętrznej weryfikacji operatu decyduje przy tym nie tyle samo żądanie strony postępowania, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia.

Organ nie podjął tego typu działań, wskazując jedynie, że dobór nieruchomości podobnych należy do wyłącznej kompetencji rzeczoznawcy. Należy jednak zważyć, że takie uprawnienia nie wyłączają kontroli działania rzeczoznawcy w toku postępowania administracyjnego. Kontrola ta w pierwszym rzędzie dokonywana jest przez organ i dotyczy m.in. zgodności z prawem sporządzonego operatu, jego spójności i przejrzystości. Wszelkie braki w tym zakresie powinny być uzupełniane przez wyjaśnienia rzeczoznawcy.

W przedmiotowej sprawie brak jest takich działań. Rzeczoznawca nie odniósł się do zrzutów skarżącego (operat też nie zawiera uzasadnienia doboru nieruchomości), co stawia pod znakiem zapytania prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego.

Organ wydał zaskarżoną decyzję z naruszeniem prawa materialnego art. 98 ust. 3 u.g.n., poprzez nie uwzględnienie stanu prawnego nieruchomości oraz z naruszeniem prawa procesowego, art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 267 ze zm.), co mogło mieć wpływ na wynik sprawy.

Wskazane przepisy prawa procesowego, zobowiązują organy do wyczerpującego zbadania wszystkich okoliczności związanych z daną sprawą w celu ustalenia stanu faktycznego zgodnego z rzeczywistością. W tym celu organ winien podjąć z urzędu wszelkie niezbędne czynności zmierzające do zebrania pełnego materiału dowodowego.

Dostrzeżone uchybienia proceduralne wskazują na naruszenie przez organy w sposób istotny przepisów odnoszących się do postępowania dowodowego w zakresie dokonania pobieżnej oceny operatu szacunkowego i obligowały Sąd do wyeliminowania z obrotu prawnego decyzji.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ będzie zobligowany do przyjęcia wykładni przepisów przedstawionej przez Sąd i przeprowadzenia postępowania administracyjnego zgodnie ze wskazanymi wytycznymi. Organ przede wszystkim winien jednak ustalić jak zakończyło się postępowanie przed Wojewódzkim Inspektorem Nadzoru Budowlanego w W. i kwestię legalności posadowionego na działce ogrodzenia uwzględnić przy ustalaniu wysokości odszkodowania na podstawie art. 98 ust. 3 u.g.n.

Mając na uwadze powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c, orzekł jak w pkt 1 sentencji. Na mocy art. 152 p.p.s.a. orzeczono, iż zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku jak w pkt 2 wyroku.