Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 904/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2014-11-25 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98a ust. 1
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Grzegorz Saniewski Sędziowie: Sędzia WSA Leszek Tyliński Sędzia WSA Anna Klotz (spr.) Protokolant asystent sędziego Agnieszka Zakrzewska-Wiśniewska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 25 listopada 2014 r. sprawy ze skargi J. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] czerwca 2014 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] maja 2014 r. Nr [...] Wójt Gminy O., działając na podstawie art. 98a, art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518), uchwały Nr [...] Rady Gminy O. z dnia [...] lutego 2003 r. opublikowanej w Dz. Urz. Woj. K. –P. Nr [...], poz. [...] z dnia [...] maja 2003 r. oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267), ustalił dla J. W. opłatę adiacencką, w wysokości [...] zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości: działek - nr [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, powstałych na skutek podziału działki nr [...] o pow. [...] ha położonej w N.

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że nieruchomości będące przedmiotem postępowania podziałowego stanowią własność J. W.

Organ podał, że ostateczną decyzją Nr [...] z [...] grudnia 2011 r. wydaną przez Wójta Gminy O. zatwierdzony został podział nieruchomości nr [...] na ww. działki. Decyzja stała się ostateczna [...] grudnia 2011 r.

Organ wskazał, że Uchwałą Nr [...] z dnia [...] lutego 2003 r. Rada Gminy O. uchwaliła stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości, która wynosi 30% z różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale. Uchwała została opublikowana w Dz. Urz. Woj. K.-P. z [...] r. Nr [...] , poz. [...]. Organ wyjaśnił, że w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna obowiązywała ww. stawka procentowa, co umożliwiało prowadzenie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej wskutek dokonanego podziału.

Organ podał, że sporządzenie operatu szacunkowego zlecono rzeczoznawcy majątkowemu. Z ww. operatu szacunkowego wynika, że podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości. Wartość działki nr [...] o pow. [...] ha przed dokonaniem podziału wyniosła [...] zł, a ich wartość po dokonaniu podziału na działki wyniosła łącznie [...] zł. Różnica wartości przed i po podziale wyniosła [...] zł, opłata adiacencka zaś wyniosła [...] zł (30% z różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale).

Ponadto, organ podał, że dnia [...] kwietnia 2014 r. zawiadomiono stronę o możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym. Strona skorzystała z tej możliwości nie wnosząc uwag.

Organ wyjaśnił, że zgodnie z art. 148 ustawy o gospodarce nieruchomościami, obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna.

Nie zgadzając się z dokonanym rozstrzygnięciem, odwołanie od ww. decyzji złożył J. W. Odwołujący podniósł, że w ramach opłaty adiacenckiej, zgodnie z art. 98 ust 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, chciał przekazać gminie działkę nr [...] o powierzchni [...] ha. Podał, że działka ta stanowi drogę wewnętrzną, komunikuje działki z nowego podziału z sąsiednimi. Działka (droga) ma bezpośrednie połączenie z drogą gminną i ma wyższą wartość niż wyliczona kwota opłaty adiacenckiej. Podał, że podziału działek dokonał na własny koszt. Wskazał również, że nie otrzymał uzasadnienia negatywnej decyzji Komisji Rady Gminy.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. decyzją z dnia [...] czerwca 2014 r. Nr [...], działając na podstawie art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego, utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, że nie zgadza się z argumentacją strony przedstawioną w odwołaniu. Wyjaśnił, że co prawda zgodnie z art. 98 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w rozliczeniu opłaty adiacenckiej lub zaległości z tego tytułu, osoba zobowiązana do jej wniesienia może przenieść na rzecz gminy, za jej zgodą, prawa do działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału, jednakże w przedmiotowej sprawie, zgody takiej właściwa Komisja Rady Gminy nie wyraziła. W konsekwencji, nie można kwestionować decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.

Organ podkreślił, że skarżący nie kwestionował zasadności i poprawności operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, stanowiącego podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej.

W ocenie organu odwoławczego, odwołanie jest niezasadne, a podnoszone argumenty i stawiane zarzuty nie podważają dokonanego prawidłowo rozstrzygnięcia, a tym samym możliwości uwzględnienia żądania.

Organ podkreślił, że przepisem prawa materialnego stanowiącym podstawę zaskarżonej decyzji jest art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela, wzrośnie jej wartość, wójt może ustalić w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Art. 146 ust. 1a, ustawy wskazuje, że ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. W przedmiotowej sprawie, rzeczoznawca majątkowy, zgodnie z art. 154 ustawy, dokonał wyboru właściwego podejścia oraz metod, a także techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny oraz dane o cenach i cechach podobnych nieruchomości. Wartość nieruchomości określono podejściem porównawczym, metodą porównywania parami.

W konsekwencji dokonanych ustaleń w sprawie, organ II instancji uznał decyzję organu I instancji za prawidłową.

Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego złożył J. W., wnosząc o pozytywne rozpatrzenie sprawy. Skarżący podniósł, że w ramach opłaty adiacenckiej chce przekazać drogę, powstałą w wyniku podziału. Podał, że z drogi tej korzystają mieszkańcy i właściciele działek, na które zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy. Podkreślił, że wartość tej drogi przewyższa wysokość opłaty adiacenckiej. Ponadto wskazał, że nowowydzielone działki przekazał dzieciom i nie posiada środków na uiszczenie wymierzonej opłaty.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269), sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Stosownie zaś do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270) -dalej "p.p.s.a.", sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Zdaniem Sądu, stan faktyczny w sprawie jest bezsporny, dlatego Sąd akceptując ustalenia faktyczne dokonane przez organ w zaskarżonej decyzji oraz biorąc pod uwagę powyższe kryteria kontroli uznał, że skarga jest niezasadna.

Podkreślić należy, że skarżący wnosząc skargę nie podniósł żadnych zarzutów naruszenia prawa materialnego, czy procesowego przy wydawaniu przez organ zaskarżonej decyzji. Skarżący w skardze jedynie deklaruje chęć przekazania drogi stanowiącej działkę nr [...], która komunikuje nowy podział działek i poprzednie podziały z której korzystają mieszkańcy, oświadczając, że wartość tej drogi przewyższa wysokość opłaty adiacenckiej.

Sąd kontrolując legalność zaskarżonej decyzji z urzędu nie dostrzegł podstaw do jej wzruszenia na podstawie przesłanek art. 145 p.p.s.a.

Materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonej decyzji, dotyczącej ustalenia opłaty adiacenckiej, stanowił art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651) - dalej: "u.g.n.". Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Z analizy materiału dowodowego sprawy wynika, że w rozpatrywanej sprawie spełnione zostały powołane wyżej przesłanki warunkujące możliwość wymierzenia przez właściwy organ stronie skarżącej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, który nastąpił ze względu na dokonany podział nieruchomości. Wójt Gminy O. decyzją z dnia [...] grudnia 2011 r. Nr [...] wydaną po rozpatrzeniu wniosku skarżącego w trybie art. 93 u.g.n., zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej w N., gmina O., polegający na podziale działki nr [...] o pow. [...] ha zapisanej w księdze wieczystej Kw Nr [...] na [...] działek o nr od [...] do [...]. Decyzja podziałowa stała się ostateczna w dniu [...] grudnia 2011 r., czyli była ostateczna w dacie orzekania przez organy obu instancji. W tym dniu obowiązywała Uchwała Rady Gminy w O. z dnia [...] lutego 2003 r. Nr [...] w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości (Dz. Urz. Woj. K.-P. Nr [...], poz. [...]) - ustalająca ją w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości. Określenia wzrostu wartości nieruchomości dla potrzeb postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej dokonał uprawniony rzeczoznawca majątkowy, którego opinia w postaci operatu szacunkowego miała kluczowe znaczenie w postępowaniu. Sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego określa rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109). Opinia ta została oceniona przez organy administracji, przede wszystkim z punktu widzenia zgodności z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jednocześnie należy zaznaczyć, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2006 r., sygn. akt I SA/Wa 1107/05). W ocenie Sądu, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego - [...] dla potrzeb niniejszego postępowania, operat szacunkowy z dnia [...] marca 2014 r. jest zgodny z przepisami ww. rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., zawiera wszystkie niezbędne elementy wymagane prawem, jest spójny i logiczny.

Sąd nie dopatrzył się uchybień w dokonanej przez organy administracji ocenie tego operatu. Sąd podziela stanowisko, że operat został sporządzony w sposób prawidłowy i zgodny z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jest oparty na rzetelnej analizie rynku lokalnego i należycie uzasadnionych metodach wyceny. W konsekwencji wartość dowodowa operatu nie budzi zastrzeżeń, zważywszy jego spójność, wewnętrzną niesprzeczność i logiczność wnioskowań. W konsekwencji Sąd orzekający doszedł do przekonania, że organy prawidłowo uznały, iż sporny operat szacunkowy nie zawiera niejasności, sprzeczności, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

Należy podkreślić, że strona była informowana o przebiegu postępowania i możliwości składania wniosków, zapoznawania się z gromadzonym materiałem dowodowym, z czego strona skarżąca skorzystała.

Reasumując, Sąd uznał, że organy administracji rozpatrujące przedmiotową sprawę prawidłowo przeprowadziły postępowanie wyjaśniające i wydały rozstrzygnięcia zgodnie z prawem, nie naruszając reguł procesowych w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Wysokość ustalonej opłaty adiacenckiej również nie budzi wątpliwości.

Odnosząc się do stanowiska skarżącego, podniesionego w skardze, dotyczącego deklaracji przekazania drogi stanowiącej działkę nr [...] na rzecz gminy należy wyjaśnić, że organ odniósł się do tego stanowiska. Komisja Rady Gminy nie wyraziła zgody na przekazanie tej nieruchomości w rozliczeniu za opłatę adiacencką. Zgodnie z art. 98a ust. 4 ustawy, w rozliczeniu opłaty adiacenckiej lub zaległości z tego tytułu, osoba zobowiązana do jej wniesienia może przenieść na rzecz gminy, za jej zgodą, prawa do działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału. Przepis art. 66 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 794 ze zm.) stosuje się odpowiednio. Różnice między wartością działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału a należnością wynikającą z opłaty adiacenckiej pokrywane są w formie dopłat. W tym miejscu wskazać należy, że organ w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji odniósł się do propozycji skarżącego zawartej w piśmie z dnia [...] kwietnia 2014 r. dotyczącej przeniesienia w rozliczeniu opłaty adiacenckiej na rzecz gminy prawa własności nieruchomości do działki nr [...].

Organ odwoławczy wyjaśnił stronom treść art. 98a ust.4 tej ustawy i prawidłowo - w ocenie Sądu - wskazał, że propozycja strony na taką formę rozliczenia opłaty adiacenckiej musi uzyskać aprobatę organu.

W rozpoznawanej sprawie, Wójt Gminy O. w piśmie z dnia [...] maja 2014 r. poinformował strony, że wniosek skarżącego został przedstawiony komisji Rady Gminy, która wydała negatywna opinię. W tych okolicznościach faktycznych, nie został naruszony przepis art. 98a ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten nie nakłada bowiem na gminę obowiązku przyjęcia w rozliczeniu działki gruntu, a jedynie stwarza taką możliwość, z której gmina nie musi skorzystać, jeśli nie mieści się to w jej interesie. Rozliczenie należności z tytułu opłaty adiacenckiej następuje co do zasady w formie pieniężnej. W art. 98a ust. 4 u.g.n. dopuszczono możliwość rozliczenia tej opłaty, a także rozliczenia wynikających z jej tytułu zaległości w formie przeniesienia na rzecz gminy praw do działki gruntu wydzielonej w ramach dokonanego podziału nieruchomości. Przeniesienie takie następuje za zgodą gminy - na podstawie umowy notarialnej zawieranej ze strony gminy przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta - przy czym zgody na to powinna udzielić rada gminy (zgodnie z art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a u.s.g.). Różnica między wartością nabywanej przez gminę działki a wysokością opłaty adiacenckiej podlega wtedy rozliczeniu w formie dopłaty (co należy wskazać w ww. umowie notarialnej), ale także i ta dopłata może zostać ewentualnie pokryta w formie przeniesienia na gminę praw do kolejnej działki. Po zawarciu umowy dotyczącej przeniesienia na gminę praw do wydzielonej działki (lub działek) w ramach rozliczeń opłaty adiacenckiej wójt, burmistrz lub prezydent miasta obowiązani są wydać decyzję stwierdzającą wygaśnięcie zobowiązań z tytułu opłaty adiacenckiej - zgodnie z art. 66 § 5 ustawy Ordynacja podatkowa.

Akta administracyjne sprawy potwierdzają, że gmina nie skorzystała z możliwości rozliczenia opłaty adiacenckiej na podstawie art. 98a ust. 4 u.g.n. Wobec powyższego zarzut dotyczący braku rozliczenia w ramach opłaty adiacenckiej przeniesienie własności działki nr [...] nie mógł odnieść zamierzonego skutku. Organ prawidłowo ustalił w przedmiotowej sprawie opłatę adiacenką.

Mając powyższe na uwadze, Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.