Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1429/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2018-02-16 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Insfrastruktury i Budownictwa
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran, Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec (spr.) sędzia WSA Grzegorz Rząsa, Protokolant sekr. sąd. Wioletta Matuszewska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 lutego 2018 r. sprawy ze skargi Prezydenta Miasta [...] na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] marca 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z dnia [...] marca 2017 r. [...] Minister Infrastruktury i Budownictwa (zwany dalej Ministrem), na skutek rozpoznania odwołania wniesionego przez Prezydenta Miasta [...], zarzucającego nieprawidłowe sporządzenie operatu szacunkowego - rozstrzygnął reformatoryjnie. Uchylił bowiem w całości zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2015 r. nr [...] i orzekł o:

1) ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Województwa [...], nieruchomości położonej w [...], obręb [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod budowę drogi wojewódzkiej (na odcinku od [...] do skrzyżowania ulic [...]) oraz rozbudowy ulic: [...] (droga wojewódzka nr [...]),[...],[...] (droga krajowa nr [...]),[...] (DK nr [...]), opracowanego w ramach zadania inwestycyjnego, polegającego na budowie [...] w [...] wraz z rozbudową istniejącego układu komunikacyjnego, będącego wynikiem budowy obiektu handlowo-usługowego na terenach sąsiednich;

2) pomniejszeniu ustalonego odszkodowania o kwotę [...] zł (słownie: trzydzieści pięć złotych [...]) z tytułu wygaśnięcia hipoteki umownej zwykłej ustanowionej na ww. nieruchomości;

3) przyznaniu odszkodowania na rzecz:

- A. Z. w wysokości [...] zł za udział [...] części we współwłasności nieruchomości,

- R. Z. w wysokości [...] zł za udział [...] części we współwłasności nieruchomości,

- K. D. w wysokości [...] zł za udział [...] części we współwłasności nieruchomości,

- H. S. w wysokości [...] zł za udział [...] części we współwłasności nieruchomości,

- M. U. w wysokości [...] zł za udział [...] części we współwłasności nieruchomości, - Skarbu Państwa, reprezentowanego przez Prezydenta Miasta [...], w wysokości [...] zł z tytułu wygaśnięcia hipoteki umownej zwykłej, ustanowionej na tej nieruchomości;

4) zobowiązaniu Prezydenta Miasta [...] do zapłaty odszkodowania wskazanego w pkt 3 jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia wydania niniejszej decyzji.

W uchylonej przez Ministra decyzji z dnia [...] września 2015 r., nr [...] Wojewoda [...] (zwany dalej Wojewodą), za wskazane nieruchomości również przyjął łączną kwotę odszkodowania wynoszącą [...] zł. Z tej kwoty przyznał jednakże:

- na rzecz A. Z. - kwotę [...] zł,

- na rzecz R. Z. - kwotę [...] zł,

- na rzez K. D. – kwotę [...] zł,

- na rzecz H. S. - kwotę [...] zł,

- na rzecz M. U. - kwotę [...] zł,

- na rzecz Skarbu Państwa w kwocie [...] zł z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustanowionej na tej nieruchomości. Rozstrzygnął o pomniejszeniu ustalonego odszkodowania w kwocie [...] zł o wartość odszkodowania za wygasłą hipotekę w kwocie [...] zł, a także zobowiązał Prezydenta Miasta [...] do zapłaty ustalonego odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł Prezydent Miasta [...]. Stan niniejszej sprawy przedstawia się następująco. Organ odwoławczy wydając decyzję reformatoryjną miał jednak na uwadze nie trafność zarzutów sformułowanych co do operatu szacunkowego, a kwestie hipoteki. Podał, że kwota odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych jest ustalana na dzień, na jaki ustala się odszkodowanie za prawo własności, a więc według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRID) przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W momencie ostateczności decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej hipoteka wygasa i w związku z tym należy Minister ustalił stan hipoteki na datę decyzji Organu I. instancji i wartość na moment wydawania decyzji odszkodowawczej. Przez stan rozumiał istnienie samej hipoteki, a mając na uwadze, że organ ma ustalić jej wartość na moment orzekania o odszkodowaniu, na ten moment należało ustalić wysokość wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, jako wartość prawa, za które przyznawane jest odszkodowanie.

Z tego względu Minister, określając wysokość odszkodowania za hipotekę, ustalił jaka była wysokość tej wierzytelności na moment rozstrzygania sprawy przez II. instancję, czyli uwzględnił wszelkie zmiany w tym zakresie, jakie zaszły po dniu wygaśnięcia tego prawa. W ocenie Ministra - koresponduje to z zasadą, że odszkodowanie za pozbawienie prawa ma odpowiadać jego aktualnej wartości. Skoro hipoteka ma charakter zabezpieczający, to zabezpiecza wierzytelność, która w danym momencie ma określoną wysokość. Przyznając więc odszkodowanie, należy uwzględniać wartość jaką ma ona dla wierzyciela w momencie przyznawania odszkodowania. Z tego względu ustawodawca odsyła w tym zakresie nie do kwoty, w której jest wyrażona hipoteka i która jest wpisana w księdze wieczystej, ale do wierzytelności. Na Organie odszkodowawczym ciąży zatem obowiązek przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego, w celu ustalenia wysokości wierzytelności zabezpieczonej hipoteką.

Minister podał, że w trakcie postępowania odwoławczego Urząd Miasta [...] w piśmie z dnia [...] marca 2017 r. poinformował, iż wysokość hipoteki ustanowionej na przedmiotowej nieruchomości z tytułu udzielonej pożyczki wynosi [...] zł, a odsetki na dzień [...] marca 2017 r. wynoszą [...] zł. To zadecydowało o uchyleniu decyzji Wojewody [...] i wydaniu rozstrzygnięcia reformatoryjnego odnośnie ustalenia odszkodowania, z uwzględnieniem zmiany kwoty wierzytelności hipotecznej. Minister nadmienił też, że ze względu na brak decyzji potwierdzającej nabycie działki nr [...] na własność Województwa [...], wydanej w trybie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. o gospodarce nieruchomościami (zwanej dalej u.g.n.), Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie za działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha.

Podstawę ustalenia wysokości tego odszkodowania stanowił operat szacunkowy z dnia [...] sierpnia 2015 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego H. K., a autorka operatu potwierdziła aktualność wyceny nieruchomości na dzień [...] sierpnia 2016 r.

Przechodząc do ustaleń zawartych w owym operacie i przeprowadzonej przez Organy oceny jego formalnej prawidłowości – Minister wyjaśnił, że:

- wg ustaleń biegłej, wyceniana nieruchomość położona jest w [...] przy ul. [...]. Na działce stwierdzono budynek mieszkalno-usługowy, budynek mieszkalny (oficyna), budynek gospodarczy oraz chodniki i ogrodzenie oraz składniki roślinne (szczegółowo opisane na str. 4-5 operatu),

- rzeczoznawca majątkowy podała, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla terenów położonych w rejonie ulic: [...],[...] i [...] w [...], przyjętego uchwałą Rady Miasta [...] z dnia [...] marca 2007 r. nr [...] - działka nr [...] i część działki nr [...] położone były na terenie oznaczonym symbolem [...], przeznaczonym pod komunikację - drogę publiczną, zaś pozostała część działki nr [...] położona była na terenie oznaczonym symbolem [...] przeznaczonym pod usługi,

- biegła wskazała, że dla działki [...] i części działki [...], cel wywłaszczenia - pod drogę publiczną, jest tożsamy z aktualnym sposobem użytkowania, wobec czego zasada korzyści nie występuje, - biegła wskazała, że z kolei przeznaczenie dla części działki nr [...], zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Oszacowano ją więc według aktualnego sposobu użytkowania, wynikającego z planu miejscowego, a więc pod usługi,

- do celów wyceny przeprowadzono szczegółową analizę cen gruntów nabywanych na cele drogowe i cen gruntów przeznaczonych pod usługi,

- biegła stwierdziła, że transakcje nieruchomościami nabywanymi na cele drogowe na rynku lokalnym miasta [...], będące przedmiotem obrotu, nie były podobne do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny pod względem położenia, przeznaczenia, otoczenia i innych cech rynkowych, w związku z tym nie było możliwe określenie wartości nieruchomości na podstawie transakcji drogowych,

- w piśmie z dnia [...] września 2016 r. biegła wyjaśniła, że z uwagi na brak podobnych nieruchomości drogowych występujących na rynku lokalnym, analizom poddano również rynek regionalny obejmujący największe miasta województwa [...] takie jak [...],[...] czy [...]. Jednakże na badanych rynkach brak jest podobnych nieruchomości nabywanych na cele drogowe. W związku z tym wartość nieruchomości określono zgodnie z § 36 ust 4 rozporządzenia, tj. na podstawie przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych, a mianowicie przeprowadzono analizę lokalnego rynku nieruchomości przeznaczonych pod usługi, znajdujących się w prawobrzeżnej części miasta [...],

- w celu określenia wartości rynkowej gruntu zastosowano podejście porównawcze metodę porównywania parami (w tabeli na str. 18 operatu zestawiono zbiór transakcji nieruchomości położonych w [...] przy ulicach [...],[...],[...] i [...]. Z przyjętego zbioru wybrano trzy transakcje oraz dokonano ich szczegółowej charakterystyki).

- w wyniku analizy cen transakcyjnych nieruchomości przeznaczonych pod usługi, autorka operatu szacunkowego stwierdziła, że zasadniczy wpływ na cenę miały następujące cechy rynkowe: położenie ogólne (waga 35%), położenie szczegółowe (waga 20%), powierzchnia (waga 35%), ograniczenia (waga 10%),

- następnie obliczono wartości współczynników korygujących w odniesieniu do przyjętych cech rynkowych. Wartość gruntu oszacowano na kwotę [...] zł,

- z uwagi na znajdujące się na wycenianej nieruchomości składniki budowlane w postaci budynków, chodników i ogrodzenia oraz nasadzeń, dokonano ich oszacowania z uwzględnieniem stopnia zużycia (strona 20-25 operatu szacunkowego) na kwotę [...] zł. Wartość składników roślinnych obliczono na kwotę [...] zł.

W konsekwencji – zdaniem Ministra – prawidłowo ustalona została łączna wartość przedmiotowej nieruchomości - oszacowana na kwotę [...] zł i w takiej wysokości zostało przyznane odszkodowanie. Organ odwoławczy, jak podkreślono, nie miał podstaw do uznania, że postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania zostało przeprowadzone nieprawidłowo. Jednak z uwagi na fakt, że zmianie uległa kwota odsetek od udzielonej pożyczki, ujawnionej w księdze wieczystej nr [...], Minister zastosował art. 138 § pkt 2 k.p.a. i uchylił decyzję Organu I. instancji oraz orzekł co do istoty sprawy, z uwzględnieniem aktualnej kwoty odsetek od udzielonej pożyczki. Minister wyjaśnił, że zaniechanie tego działania, doprowadziłoby do nieprawidłowego podziału ustalonej kwoty odszkodowania pomiędzy uprawnione podmioty. Wzrost wartości wierzytelności hipotecznej zobligował Organ odwoławczy do ponownego przeliczenia ustalonego odszkodowania, celem zaspokojenia wierzyciela hipotecznego do wysokości aktualnej kwoty wierzytelności, z jednoczesnym odpowiednim pomniejszeniem odszkodowania na rzecz dotychczasowych właścicieli.

We wniesionej skardze Prezydent Miasta [...] zarzucił Ministrowi dokonanie nieprawidłowej oceny dowodu, jakim jest sporządzony w sprawie operat szacunkowy. Zdaniem Organu, nie sposób bowiem zgodzić się z poglądem, że rynek lokalny, z uwagi na brak transakcji nieruchomości podobnych, jest niewystarczający do ustalenia wartości przedmiotowej działki. Skarżący podkreślił, że w myśl § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - punktem wyjścia przy ustaleniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową - jest porównanie transakcji nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Podkreślono, że § 36 ust. 2 tego rozporządzenia, wyraźnie zakreśla zasięg terytorialny danych uwzględnianych przy wycenie nieruchomości, wskazując, że dane uwzględniane przy wycenie nieruchomości powinny pochodzić z rynku lokalnego oraz z rynku regionalnego. Zdaniem Skarżącego, dopiero, gdy rynek regionalny nie jest w stanie dostarczyć niezbędnych informacji o transakcjach, można w procesie wyceny przyjąć przeznaczenie nieruchomości wśród gruntów przyległych. W ocenie Skarżącego, tylko dokonanie takiej analizy spowoduje spełnienie warunku braku możliwości uwzględnienia cen transakcyjnych nieruchomości drogowych i upoważni rzeczoznawcę majątkowego do skorzystania z wartości gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. W odpowiedzi na skargę, Minister Infrastruktury i Budownictwa wniósł o jej oddalenie i podtrzymał argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Wojewódzkie sądy administracyjne w oparciu m. in. o art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25.07.2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz.1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm.- zwanej dalej P.p.s.a.), uprawnione są do dokonywania kontroli działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oceny legalności zaskarżonych aktów Sąd dokonuje poprzez ustalenie, czy podjęto je zgodnie z przepisami postępowania administracyjnego oraz czy prawidłowo zastosowano i zinterpretowano normy prawa materialnego. W myśl art. 134 § 1 P.p.s.a. Sąd rozstrzygając w granicach danej sprawy nie jest nadto związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skład orzekający w niniejszej sprawie, dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji - w oparciu o powołane przepisy i w granicach sprawy - doszedł do przekonania, że wniesiona skarga nie jest zasadna. Podniesione w niej argumenty nie zasługiwały na uwzględnienie, a Sąd działając z urzędu również nie dostrzegł takich uchybień rozstrzygnięć obu instancji, które mogłyby prowadzić do ich uchylenia.

W przedmiotowej sprawie Organy ustaliły, że podstawę prawną wydania zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Według art. 18 ust. 1 tej ustawy wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy u.g.n., które przewidują, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 u.g.n.). Szczegółowe regulacje określające sposób szacowania wartości rynkowej gruntu zajętego pod drogi publiczne zawiera natomiast rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zasada określania wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne sformułowana została w jego § 36 ust. 1. Określona jest w nim m.in. kolejność stosowania podejść w celu dokonywania wyceny.

§ 36 ust. 4 zmienionego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego stanowi, że w sytuacji, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Trafnie więc podniósł Skarżący, że w pierwszym rzędzie uwzględniane są ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne (§ 36 ust. 1 rozporządzenia). Dopiero w razie braku takich nieruchomości na rynku lokalnym i regionalnym, a więc niemożności ustalenia tych cen, możliwe jest na odwołanie się do wartości gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych (§ 36 ust. 4 tego rozporządzenia).

W realiach rozpatrywanej sprawy, zasadnie jednak wyjaśnił Minister, powołując się na sporządzony w tej sprawie operat przez biegłą rzeczoznawcę majątkową i jej wyjaśnienia, że wg ustaleń biegłej, nie ma podobnych nieruchomości drogowych tak na rynku lokalnym jak i regionalnym.

Wymaga odnotowania, że biegła w piśmie z [...] września 2016 r. składając dodatkowe wyjaśnienia do swego operatu podała, iż po ustaleniu braku nieruchomości drogowych podobnych na rynku lokalnym, analizą objęła rynek regionalny (większe miasta województwa [...]) i również ustaliła brak podobieństwa. Działki wyceniane położone są bowiem w części centralnej [...]. Działki zaś będące przedmiotem transakcji pod drogi w województwie, znajdowały się w peryferyjnych częściach miast, w otoczeniu nowowybudowanych osiedli domów jednorodzinnych, często bez urządzonych sieci infrastruktury technicznej. Były to tereny słabo zurbanizowane. Biegła stwierdziła, że brak było natomiast nieruchomości przeznaczonych pod drogi w centralnych częściach miast: [...],[...] czy [...], położonych wśród dominującej zabudowy usługowej, czy wielorodzinnej, na terenach o wysokiej intensywności zabudowy. Biegła stwierdziła także, iż [...] – prawdopodobnie z powodu swych walorów turystycznych oraz bardzo intensywnej struktury zagospodarowania przestrzennego – stał się miastem bardzo drogim. Ceny są na bardzo wysokim poziomie, nie notowanym w żadnym z pozostałych miast województwa. Wobec tego uznała, że nieruchomości wydzielone z terenów o różnych funkcjach, znajdujące się w różnym otoczeniu i na niepodobnych rynkach – nie są podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. Z tego względu stwierdziła konieczność przejścia do § 36 ust. 4 cyt. rozporządzenia. Biegła wyjaśniła też, że podobne ustalenia poczyniła odnośnie rynku transakcji nieruchomości przeznaczonych pod drogi od sierpnia 2015 r. do początku września 2016 r., co pozwoliło jej potwierdzić aktualność tego operatu szacunkowego stosowną klauzulą. Wobec tego całkowicie gołosłowne są twierdzenia Skarżącego, jakoby należało przy tej wycenie posłużyć się rynkiem nieruchomości drogowych, jako podobnych do wycenianych działek i pozwalających na ustalenie przedmiotowego odszkodowania. Zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami prawa, to rzeczoznawcy majątkowi dokonują oceny wartości rynkowej nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 5 u.g.n.). W tym celu mają prawo wstępu na nieruchomość (art. 155 ust. 4 u.g.n.). Oni też dokonują analizy danych tyczących nieruchomościach (art. 155 ust. 1 u.g.n.). Wobec tego, jak zaznaczono, to biegły szacując nieruchomość, dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki jej szacowania, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości (art. 154 ust. 1 u.g.n.).

Następnie rzeczoznawca majątkowy przeprowadza czynności związane z określeniem wartości nieruchomości (art. 4 pkt 8 u.g.n.) i wycenia nieruchomość, kierując się nie tylko zasadami wynikającymi z przepisów obowiązującego prawa lecz uwzględniając również standardy zawodowe, ustalane przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych (art. 175 ust. 1 u.g.n).

Niewątpliwie czynności, które dokonuje rzeczoznawca majątkowy, polegające na wycenie nieruchomości wymagają, a już zwłaszcza w zakresie sposobu wyceny, wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie ma podstaw ani możliwości podważania (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 sierpnia 2007 r., sygn. akt: I SA/Wa 873/07, niepubl.). Poza tym rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek wykonywania swej zawodowej działalności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się bezstronnością w wycenie nieruchomości.

Mając to na względzie, odwołać się należy do aktualnego orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego w przedmiocie zakresu oraz zasad oceny operatu szacunkowego, dokonywanej przez organy administracji publicznej oraz do sposobu dowodzenia nieprawidłowości sporządzonego szacunku przez Strony danego postępowania administracyjnego, na którego potrzeby operat ten sporządzono. W tym celu przywołać należy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12.04.2017 r., sygn. akt II OSK 2091/15, cbois.nsa.gov.pl. Wyrażono w nim pogląd, podzielany przez skład orzekający w niniejszej sprawie, że "Skutecznemu skonfrontowaniu takiego dowodu z zarzutami strony – formułowanymi czy to przed organami administracyjnymi, czy też przed sądem administracyjnym – może służyć tylko przedstawienie przez stronę jednoznacznego kontrdowodu z opinii biegłego, chyba że istnieją wady formalne operatu szacunkowego".

Prezydent Miasta [...] w toku postępowania nie złożył dowodu mogącego świadczyć o wadliwości wyceny sporządzonej na potrzeby ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Jeżeli uznał, że sporządzony na zlecenie Organu operat szacunkowy budzi wątpliwości, powinien posłużyć się przeciwdowodem w postaci operatu szacunkowego sporządzonego na swoje zlecenie lub opinią organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Takich dokumentów jednak nie przedłożył. W sprawie bezsporne jest, że wyceniane działki w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej objęte były miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla terenów położonych w rejonie ulic: [...],[...] i [...], zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta [...] z dnia [...] marca 2007 r. Nr [...], gdzie ich przeznaczenie określono jako: S7-KD (G) 12 podstawowe: komunikacja - droga publiczna - ulica główna oraz w części jako: S7 - Ul podstawowe: usługi.

Biegła, wobec drogowego przeznaczenia części wycenianej nieruchomości, prawidłowo zastosowała procedurę wyceny, określoną w § 36 ust. 4 cyt. rozporządzenia, tzn. wobec braku możliwości wykorzystania do wyceny transakcji drogowych, do porównań przyjęte zostały nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Natomiast pozostała części nieruchomości przeznaczona pod usługi, zgodnie z § 36 ust. 1 cyt. rozporządzenia, prawidłowo została oszacowana z nieruchomościami o tożsamym, usługowym przeznaczeniu.

Biegła do określenia wartości gruntu zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami, zgodnie z § 4 ust. 3 cyt. rozporządzenia. Porównując nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi pod względem: położenia szczegółowego, powierzchni i ograniczeń ustaliła wartość 1 m²: [...] zł, co po przemnożeniu przez łączną powierzchnię działek = [...] m² (działka nr [...] = [...] m² + nr [...] = [...] m²) dało po zaokrągleniu wartość gruntu = [...] zł.

Jednocześnie rzeczoznawca majątkowy oszacowała wartość nasadzeń roślinnych na kwotę - [...] zł.

Natomiast wartość składników budowlanych określona została w podejściu kosztowym, z uwzględnieniem stopnia zużycia technicznego i wyniosła - [...] zł.

Wobec tego wartość odtworzeniowa nieruchomości ustalona została na kwotę [...] zł (wartość gruntu: [...] zł + nasadzenia roślinne: [...] zł + składniki budowlane [...] zł).

Operat jest więc sporządzony w sposób jasny, nie zawiera wewnętrznych sprzeczności, nieścisłości czy błędów rachunkowych. Nie zawiera też niejasności, pomyłek, czy braków.

Autorka operatu wyczerpująco wyjaśniła przyjęty przez nią wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

W tym też zakresie Organy obu instancji dokonały oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego. Dowód ten został oceniony w postępowaniu administracyjnym, w tym w postępowaniu odwoławczym, zgodnie z art. 80 k.p.a., jak każdy inny dowód w sprawie, co oznacza, że Organy nie uchyliły się od oceny tego środka dowodowego. Za trafne przy tym uznać należy ustalenia Ministra, tyczące kwestii wysokości należnego odszkodowania dla Skarbu Państwa, z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustanowionej na tej nieruchomości. Prawidłowo uznał Minister, że zachodziła konieczność wydania decyzji reformatoryjnej i zaskarżona decyzja odpowiada prawu. W tym stanie rzeczy stwierdzić należy, że argumentacja Strony skarżącej stanowiła w istocie polemikę z przyjętą przez biegłą metodologią wyceny oraz prowadziła do próby oceny wiadomości specjalnych przez osobę nieposiadającą kwalifikacji w tym zakresie. Nie zasługiwała więc na uwzględnienie. W ocenie Sądu, Minister w sposób wyczerpujący zebrał materiał dowodowy i w oparciu o niego właściwie ocenił stan sprawy, prawidłowo stosując przepisy obowiązującego prawa. Dokonał właściwej oceny sporządzonego operatu szacunkowego. Wyczerpująco wyjaśnił, na jakiej podstawie ustalono odszkodowanie, właściwie uwzględniając kwestię owej hipoteki. Organ odwoławczy ponownie rozpoznał zatem sprawę w jej całokształcie, stosownie do wymogów art. 15 k.p.a., w sposób zasadny stwierdzając konieczność wydania decyzji reformatoryjnej. Swą decyzję zaś właściwie uzasadnił, w sposób spełniający wymogi wynikające z art. 107 § 3 k.p.a.

Z przytoczonych przyczyn Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - orzekł jak w sentencji.