Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1408/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2023-02-27 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: uchylono postanowienie organu II i I instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący SNSA Joanna Tuszyńska SWSA Joanna Człowiekowska SWSA Paweł Darmoń (spr.) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 27 lutego 2023 r. sprawy ze skargi F. M. i M. M. na postanowienie Wojewody Małopolskiego z dnia 26 września 2022 r., WS-VI.7581.20.2022.BP w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności I. uchyla zaskarżone postanowienie, wraz z poprzedzającym je postanowieniem organu I instancji; II. zasądza od Wojewody Małopolskiego na rzecz skarżących F. M. i M. M. solidarnie kwotę 597,00 zł (pięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Postanowieniem z 6 kwietnia 2022 r. znak: GS-17.6826.2.3.2022.SW, Prezydent Miasta Krakowa odmówił wydania zaświadczenia o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej, oznaczonej jako działka ewid. nr [...], obr. [...], jedn. ewid. [...], objętej księgą wieczystą nr [...].

Orzekając w ten sposób organ I instancji wskazał, że według stanu na 1 stycznia 2019 r. nieruchomość była zabudowana budynkiem o funkcji niemieszkalnej, a zatem w tej dacie nie spełniała przesłanek dopuszczających przekształcenie. Natomiast art. 13 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, zawierający szczególną regulację tzw. opóźnionego przekształcenia, nie ma w przedmiotowej sprawie zastosowania, ponieważ nieruchomość jest zabudowana budynkiem, który został oddany do użytkowania przed dniem 1 stycznia 2019 r. - przebudowa i zmiana sposobu użytkowania części istniejącego na nieruchomości budynku usługowo-handlowego na funkcję mieszkalną nastąpiła po ww. dacie, zaś powyższy przepis będzie miał zastosowanie w sytuacji kiedy budynek zostanie oddany do użytkowania po dniu 1 stycznia 2019 r.

Zażalenie na ww. postanowienie złożyli F. i M. M..

Wojewoda Małopolski postanowieniem z dnia 26 września 2022 r., znak WS-VI.7581.20.2022.BP utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie, jako podstawę prawną rozstrzygnięcia wskazując art. 4a ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (tekst jednolity: Dz. U. z 2022 r., poz. 1495) oraz art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 144 i art. 219 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 r., poz. 735 ze zm.).

W uzasadnieniu postanowienia Wojewoda wskazał, że pismem z dnia 4 lutego 2022 r. państwo F. i M. M., działający przez pełnomocnika radcę prawnego T. P., wystąpili z wnioskiem o wydanie zaświadczenia - na podstawie art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów - potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w odniesieniu do nieruchomości położonej w K. przy ul. [...] objętej księgą wieczystą nr [...], oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...], obr. [...], jedn. ewid. [...]. Jako uzasadnienie wniosku państwo F. i M. M. wskazali, że są właścicielami lokalu mieszkalnego nr [...], zlokalizowanego w budynku przy ul. [...], położonym na ww. nieruchomości. Do wniosku zostało dołączone m.in. zaświadczenie z dnia 19 października 2021 r. znak: ROIK Ił.5121.172.2021.BMA, wydane przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Krakowie, w przedmiocie nie wniesienia w terminie ustawowym sprzeciwu w sprawie przystąpienia do użytkowania budynku usługowo-handlowego po dokonanej przebudowie, rozbudowie i nadbudowie oraz zmianie sposobu użytkowania części budynku usługowo-handlowego na funkcję mieszkalną wielorodzinną, wraz ze zmianą elementów zagospodarowania terenu i przebudową, rozbudową instalacji wewnętrznych i zewnętrznych (wentylacji hydrantowej i mechanicznej, wod. - kan., C.O., elektrycznej NN oraz słaboprądowej) na dz. nr [...] obr. [...] przy ul. [...] w [...].

Ustawa przekształceniowa przewiduje trzy przypadki, w których dochodzi do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Pierwszy z nich uregulowany jest w art. 1 ww. ustawy, który określa warunki dopuszczalności przekształcenia na dzień 1 stycznia 2019 r. Zgodnie z tym przepisem, z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami: 1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub 2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub 3) o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. Na podstawie tego przepisu, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na dzień 1 stycznia 2019 r. dopuszczalne jest zatem wyłącznie w odniesieniu do tych gruntów, które wg stanu na ww. datę, w rozumieniu ustawy były zabudowane na cele mieszkaniowe.

Kolejny przypadek w którym dochodzi do przekształcenia, przewiduje art. 2 ustawy przekształceniowej zgodnie z którym, w przypadku gdy na gruncie, o którym mowa w art. 1 ust. 2 lub art. la, położone są także inne budynki niż określone w art. 1 ust. 2, których łączna powierzchnia użytkowa przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zabudowanej na cele mieszkaniowe następuje z dniem: 1) założenia księgi wieczystej dla tej nieruchomości albo 2) wyłączenia z istniejącej księgi wieczystej działki gruntu, zabudowanej innymi budynkami niż określone w art. 1 ust. 2, których łączna powierzchnia użytkowa przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie. W takiej sytuacji datą przekształcenia będzie data założenia księgi wieczystej dla nowo powstałej nieruchomości albo data wyłączenia z księgi wieczystej części nieruchomości niespełniającej warunków do przekształcenia.

W przedmiotowej sprawie na dzień 1 stycznia 2019 r. na nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka ewid. nr [...], obr. [...], jedn. ewid. [...], istniał już budynek, jednak z uwagi na jego niemieszkalny charakter, nieruchomość nie spełniała przesłanek do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na podstawie ww. przepisów. Jak wynika z treści załączonego przez wnioskodawcę zaświadczenia Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Krakowie oraz z treści wniosku, po dniu 1 stycznia 2019 r. nastąpiła przebudowa i zmiana sposobu użytkowania części istniejącego na nieruchomości budynku usługowo-handlowego na funkcję mieszkalną. Jak wskazuje organ II instancji - w okolicznościach niniejszej sprawy dopuszczalność przekształcenia należy rozpatrywać ewentualnie na gruncie art. 13 ustawy przekształceniowej. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli po dniu 1 stycznia 2019 r. na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym zabudowanym na cele mieszkaniowe, w rozumieniu art. 1 ust. 2 zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, budynek mieszkalny zostanie oddany do użytkowania w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, prawo użytkowania wieczystego tego gruntu przekształca się w prawo własności gruntu z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania.

Z informacji posiadanych przez organ I instancji (znajdujących odzwierciedlenie w aktach) wynika jednoznacznie, że w dniu 1 stycznia 2019 r. przedmiotowa działka nie była zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym lub mieszkalnym wielorodzinnym, lecz budynkiem o charakterze handlowo-usługowym. Wolą ustawodawcy było wprowadzenie możliwości opóźnionego przekształcenia dla zabudowanych na cele mieszkaniowe gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste, które dopiero po 1 stycznia 2019 r. zostały oddane do użytkowania. Analogiczne stanowisko w tej kwestii zaprezentował Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z dnia 10 czerwca 2022 r. sygn. akt II SA/G1 487/22: "W art. 13 ust. 1 u.p.p.u.w. [ustawy przekształceniowej - przyp. własny] mowa jest o gruncie "zabudowanym na cele mieszkaniowe" tj. o gruncie, na którym wybudowano budynki służące celom mieszkaniowym. Posłużenie się tutaj pojęciem "zabudowania" należy odnosić do pierwotnego celu w jakim zrealizowano daną zabudowę. Oznacza to, że przedmiotowa nieruchomość jako "zabudowana" na cele handlowo-usługowe nie jest objęta zakresem tego przepisu. Ponadto w dalszej części przepisu mowa jest o "oddaniu budynku mieszkalnego do użytkowania", które ma nastąpić po dniu 1 stycznia 2019 r., co zdaniem Sądu wskazuje, że chodzi tutaj wyłącznie o budynki, które dotychczas nie zostały oddane do użytkowania. Ponadto skoro ustawodawca posługuje się pojęciem "zabudowania" gruntu, nie definiując co to znaczy "zabudować" grunt, to zasadnym jest sięgnięcie do znaczenia słownikowego czasownika "zabudować". Zgodnie z definicją zawartą w słowniku języka polskiego "zabudować - zabudowywać" oznacza 1. «postawić na jakimś terenie budowle» 2. «budując, zasłonić coś». Innymi słowy w art. 13 ust. 1 u.p.p.u.w. mowa jest o sytuacji, w której na terenie określonej nieruchomości stanowiącej przedmiot użytkowania wieczystego "postawiono" budynek mieszkalny. W dacie 1 stycznia 2019 proces "stawiania" ma być jeszcze nie zakończony, zaś oddanie do użytkowania "postawionego budynku mieszkalnego" ma nastąpić w okresie przypadającym po dacie 1 stycznia 2019 r. Zgoła odmienna sytuacja zachodzić będzie, gdy postawiony już wcześniej i oddany do użytkowania budynek handlowo-usługowy podlega przebudowie, jeszcze nie zakończonej w dacie 1 stycznia 2019 r. Pojęcie przebudowy zostało bowiem zdefiniowane w art. 3 pkt 7a ustawy Prawo budowlane, zgodnie z którym przez pojęcie przebudowy należy rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego. Z porównania omawianych tutaj pojęć wynika jednoznacznie, że czym innym jest "zabudowanie nieruchomości na cele mieszkaniowe", a czym innymi jest "zabudowanie nieruchomości na cele handlowo-usługowe", a następnie przebudowanie zabudowy handlowo-usługowej na cele mieszkaniowe. Wobec tych zasadniczych różnic, stosowanie instytucji opóźnionego przekształcenia także w odniesieniu do tej drugiej sytuacji dopuszczalne byłoby tylko wtedy, gdyby ustawodawca wprost przewidział to w treści art. 13 ust. 1 u.p.p.u.w. lub w innym przepisie tej ustawy. Tymczasem nie tylko takiego wyraźnego wskazania brak, ale także z przywołanego powyżej projektu ustawy wynika, że zakresem opóźnionego przekształcenia objęte miały być wyłącznie sytuacje, w których wybudowano budynek mieszkalny, a nie sytuacje, w której doszło do przebudowy na budynek mieszkalny istniejącego wcześniej i oddanego do użytkowania budynku o innej funkcji".

Opisane wyżej postanowienie zaskarżyli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie F. M. i M. M., zarzucając mu naruszenie prawa materialnego polegające na błędnej wykładni przepisu art. 13 ust. 1 w zw. z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 2040 z późn. zm. - dalej "ustawa przekształceniowa") i przyjęcie, że mimo oddania po dniu 1 stycznia 2019 roku na gruncie do użytkowania budynku mieszkalnego nie dochodzi do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tego gruntu w prawo własności z uwagi na fakt, że na dzień l stycznia 2019 roku grunt ten nie był gruntem zabudowanym na cele mieszkaniowe w rozumieniu ustawy.

Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonego postanowienia, jak również poprzedzającego je postanowienia Prezydenta Miasta Krakowa, w całości, a nadto, na zasadzie art. 145a § 1 p.p.s.a. o zobowiązanie organu I instancji do wydania zaświadczenia o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej, oznaczonej jako dz. ewid. nr [...], obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej księgą wieczystą nr [...]

W odpowiedzi na skargę Wojewoda Małopolski wniósł o jej oddalenie i w całości podtrzymał stanowisko wynikające z uzasadnienia zaskarżonego postanowienia.

Rozpoznając skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, zważył co następuje.

Artykuł 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2492) stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy wojewódzki sąd administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną lub postanowienie z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji.

Zgodnie z art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.), dalej "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 p.p.s.a.).

Zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji bądź postanowienia w całości lub w części następuje wtedy, gdy sąd stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi Sąd oddala skargę w oparciu o art. 151 p.p.s.a.

Sprawę rozpoznano w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym stosownie do art. 119 pkt 3 p.p.s.a.

Przedmiotem kontroli Sądu jest postanowienie odmawiające wydania zaświadczenia o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej.

Skarga jest uzasadniona.

Na gruncie niniejszej sprawy, istota problemu sprowadza się do tego, czy przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność w trybie art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (t.j. Dz. U. z 2022 roku, poz. 1495 ze zm.) – dalej jako "u.p.u.w.", może być uzależnione od istniejącego w dniu 1 stycznia 2019 roku na określonej nieruchomości gruntowej stanu faktycznego, w tym istnienia ewentualnej zabudowy oraz charakteru tej zabudowy.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (t.j. Dz. U. z 2022 roku, poz. 1495 ze zm.) z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów.

Stosownie do art. 1 ust. 2 u.p.u.w., przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:

1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub

2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub

3) o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Według art. 2 ust. 1 u.p.u.w.:

1. W przypadku gdy na gruncie, o którym mowa w art. 1 ust. 2 lub art. 1a, położone są także inne budynki niż określone w art. 1 ust. 2, których łączna powierzchnia użytkowa przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zabudowanej na cele mieszkaniowe następuje z dniem:

1) założenia księgi wieczystej dla tej nieruchomości albo

2) wyłączenia z istniejącej księgi wieczystej działki gruntu, zabudowanej innymi budynkami niż określone w art. 1 ust. 2, których łączna powierzchnia użytkowa przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie.

Jak stanowi art. 13 ust. 1 u.p.u.w., jeżeli po dniu 1 stycznia 2019 r. na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym zabudowanym na cele mieszkaniowe, w rozumieniu art. 1 ust. 2 zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, budynek mieszkalny zostanie oddany do użytkowania w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 oraz z 2022 r. poz. 88), prawo użytkowania wieczystego tego gruntu przekształca się w prawo własności gruntu z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania. Przepisy art. 2 ust. 2 i 3 stosuje się odpowiednio.

Ustawodawca przewidział trzy tryby przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność.

Pierwszy z nich – przewidziany w art. 1 ust. 1 u.p.u.w. – zakłada, że z dniem 1 stycznia 2019 r. dochodzi do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Następuje nabycie przez dotychczasowych użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości, o ile spełnia ona przesłanki wskazane w ustawie. Oznacza to, że 1 stycznia 2019 r. użytkownicy wieczyści uzyskali prawo własności nieruchomości niezależnie od tego rodzaju podmiotu, któremu przysługuje prawo użytkowania wieczystego, ani od podmiotu będącego właścicielem nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste według stanu na dzień przekształcenia. Nabycie przez dotychczasowych użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości, następuje o ile spełnione są przesłanki wskazane w ustawie, a mianowicie przekształceniu podlegają grunty "zabudowane na cele mieszkaniowe" (por. też Ł. Sanakiewicz, Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Komentarz, wyd. II, LEX/el; komentarz do art. 1).

Drugi tryb przewiduje art. 2 ustawy przekształceniowej zgodnie z którym, w przypadku gdy na gruncie, o którym mowa w art. 1 ust. 2 lub art. 1a, położone są także inne budynki niż określone w art. 1 ust. 2, których łączna powierzchnia użytkowa przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zabudowanej na cele mieszkaniowe następuje z dniem: 1) założenia księgi wieczystej dla tej nieruchomości albo 2) wyłączenia z istniejącej księgi wieczystej działki gruntu, zabudowanej innymi budynkami niż określone w art. 1 ust. 2, których łączna powierzchnia użytkowa przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie. W takiej sytuacji datą przekształcenia będzie data założenia księgi wieczystej dla nowo powstałej nieruchomości albo data wyłączenia z księgi wieczystej części nieruchomości niespełniającej warunków do przekształcenia.

Zgodnie z trzecim trybem, tzw. opóźnionym przekształceniem (art. 13 ust. 1 u.p.u.w.) prawo użytkowania wieczystego przekształca się we własność nie z dniem 1 stycznia 2019 r., tak jak wskazano w art. 1 ust. 1 u.p.u.w., a "z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania", co ma nastąpić po dniu 1 stycznia 2019 roku.

Warunki jakie muszą być spełnione, aby doszło do tzw. opóźnionego przekształcenia, to oddanie do użytku budynku mieszkalnego, na gruncie zabudowanym na cele mieszkaniowe. To ostatnie zastrzeżenie jest o tyle istotne, że gdyby tego warunku nie było, to wówczas dochodziłoby do przekształcenia również takich nieruchomości, na których oddano by do użytkowania budynek mieszkalny, a które to nieruchomości ponadto byłyby zabudowane są również innymi budynkami niż tylko mieszkalnymi (jednorodzinnymi czy wielorodzinnymi wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych – por. art. 1 ust. 2 pkt. 1) – 3) u.p.u.w.). Powyższe zastrzeżenie przeciwdziała zatem przekształceniom takich nieruchomości.

Poza wskazaniem, że przekształcony może być tylko grunt zabudowany na cele mieszkaniowe, jedynym warunkiem jest oddanie po dniu 1 stycznia 2019 roku budynku mieszkalnego do użytkowania.

Do przekształcenia dochodzi w tym przypadku, w momencie gdy następuje oddanie do użytkowania budynku mieszkalnego.

Również w przypadku inwestycji oddawanej do użytkowania etapami, do przekształcenia - z mocy prawa - prawa użytkowania wieczystego danej nieruchomości w prawo jej własności dochodzi w momencie oddania do użytkowania pierwszego budynku mieszkalnego (por. np. uzasadnienie do wyroku NSA z dnia 28 lipca 2022 r., sygn. akt I OSK 1938/21 oraz M. Gdesz - "Mechanizm opóźnionego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego", Samorząd Terytorialny 1-2/2021, s. 116).

Ustawa ponadto nie zawiera jakichkolwiek innych warunków, od których uzależnione jest przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność.

Irrelewantne są zatem wszelkie inne okoliczności dotyczące sposobu zagospodarowania nieruchomości w dniu 1 stycznia 2019 roku, z tym zastrzeżeniem, że może być to jakiekolwiek zagospodarowanie, z wyjątkiem zabudowy na cele mieszkaniowe, bowiem w takiej sytuacji dochodzi do przekształcenia w trybie art. 1 ust. 1 u.p.u.w.

Nieruchomość zatem, która podlega przekształceniu w trybie art. 13 ust. 1 u.p.u.w. to znaczy w trybie tzw. opóźnionego przekształcenia według stanu na dzień 1 stycznia 2019 roku mogła być nieruchomością zarówno niezabudowaną jak i zabudowaną na cele inne niż mieszkaniowe.

Nie ma również żadnego znaczenia, w jakim trybie doszło do wybudowania budynku, jak i to w jakim trybie doszło do "oddania budynku mieszkalnego w użytkowanie".

Wszelkie przesłanki warunkujące przekształcenie powinny być oceniane wyłącznie według stanu faktycznego na dzień, w którym to przekształcenie następuje, to jest przy uwzględnieniu obowiązującego w tym momencie stanu prawnego (w tym rozstrzygnięć organów administracji publicznej, takich jak decyzja o pozwoleniu na użytkowanie, czy zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego – art. 71 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane).

Mając na uwadze powyższe, należy wskazać, że bezzasadne jest stanowisko organów, które uzależnia możliwość przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności od innych, nieprzewidzianych w art. 13 ust. 1 u.p.u.w. warunków i okoliczności.

Nieuprawnione w świetle ustawy jest odwoływanie się do okoliczności faktycznego zagospodarowania nieruchomości w dniu 1 stycznia 2019 roku, czy wskazania, że nie doszło do "zabudowy" na cele mieszkaniowe, a tylko do przebudowy i rozbudowy, co miałoby wykluczać możliwość przekształcenia. Sąd tego stanowiska nie podziela.

Wskazać należy, że argumentacja organów nawiązująca do okoliczności faktycznych czy do ustalenia w jakim trybie doszło do powstania zabudowy mieszkaniowej nie koresponduje z treścią art. 13 ust. 1 u.p.u.w., który takich warunków ani wymagań nie przewiduje. Skoro ustawa takich warunków nie ustanawia, to nie jest możliwe uzależnianie od nich wydania zaświadczenia, które potwierdza przekształcenie prawa użytkowania wieczystego danej nieruchomości w prawo jej własności.

Na gruncie rozpoznawanej sprawy, u podstaw odmowy wydania zaświadczenia przez organy leżało przekonanie, że w art. 13 ust. 1 u.p.p.u.w. mowa jest o gruncie "zabudowanym na cele mieszkaniowe" tj. o gruncie, na którym wybudowano budynki służące celom mieszkaniowym. "Zabudowanie" – jak twierdzi organ – należy odnosić do pierwotnego celu w jakim zrealizowano daną zabudowę. Oznacza to, że przedmiotowa nieruchomość jako uprzednio już "zabudowana" na cele handlowo-usługowe nie jest objęta zakresem tego przepisu. Ponadto, jak argumentuje organ, w dalszej części przepisu mowa jest o "oddaniu budynku mieszkalnego do użytkowania", które ma nastąpić po dniu 1 stycznia 2019 r., co zdaniem organu wskazuje, że chodzi tutaj wyłącznie o budynki, które dotychczas nie zostały oddane do użytkowania.

Powyższe stanowisko jednak, jako wprowadzające dodatkowe, nieprzewidziane przez ustawę warunki przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności i pozostające w sprzeczności z brzmieniem art. 13 ust. 1 u.p.u.w., nie jest prawidłowe.

Trafne jest stanowisko, że za nieruchomość podlegającą procedurze przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności należy uważać nieruchomość zabudowaną na cele mieszkaniowe w rozumieniu funkcjonalnym (por. np. uzasadnienie do wyroku NSA z dnia 12 maja 2022 r., sygn. I OSK 1738/21).

Trzeba także zauważyć, że w art. 13 ust. 1 u.p.u.w. ustawodawca w żaden sposób nie nawiązuje do instytucji pozwolenia na budowę ani nie posługuje się takimi pojęciami jak: inwestycja, pozwolenie na budowę czy pozwolenie na użytkowanie. W przepisie tym natomiast aż dwukrotnie używa się sformułowania "budynek mieszkalny" (mający sprecyzowane znaczenie na gruncie u.p.u.w.), który ma zostać "oddany do użytkowania" (por. M. Gdesz - " Mechanizm opóźnionego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego", Samorząd Terytorialny 1-2/2021, k. 116).

W kontekście natomiast odwoływania się przez organy do pojęcia "zabudowy", trzeba zauważyć, że to pojęcie nie jest zdefiniowane ani na gruncie u.p.u.w., ani też na gruncie ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2021, poz. 2351 ze zm.). Dlatego nie ma żadnych podstaw, do tworzenia dodatkowych warunków, które mają ograniczać przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności.

Sąd w pełni podziela stanowisko, zgodnie z którym przekształcenie w trybie art. 13 ust. 1 ustawy przekształceniowej nie może być uzależnione od istnienia w tej dacie zabudowy na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 1 ust. 2 tej ustawy. Wprost przeciwnie, ustawodawca zakłada, że przekształceniu w tym trybie będą podlegały nieruchomości, na których taka zabudowa w dniu 1 stycznia 2019 r. się nie znajdowała. Gdyby było inaczej to w odniesieniu do takiej nieruchomości doszłoby przecież do przekształcenia na zasadach ogólnych i stosowanie mechanizmu opóźnionego przekształcenia byłoby całkowicie zbędne.

Nie można również twierdzić, że skoro według stanu na dzień 1 stycznia 2019r. nieruchomość była zabudowana, lecz w sposób inny niż na cele mieszkaniowe, to zastosowanie do niej rozwiązania przewidzianego w art. 13 ust. 1 ustawy przekształceniowej jest wykluczone. Taka wykładnia nie znajduje bowiem jakiegokolwiek oparcia w przepisach u.p.u.w. Wszak w przepisie tym ustawodawca nie uzależnia skutku przekształcenia od tego, by zabudowa nieruchomości na cele mieszkaniowe nastąpiła po 1 stycznia 2019 r., a jedynie od tego, by po tej dacie budynek mieszkalny został oddany do użytkowania (por. też M. Gdesz - "Mechanizm opóźnionego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego", Samorząd Terytorialny nr 1-2/2021, s. 116)

Z tych względów orzeczono jak w sentencji wyroku na podstawie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. a) w zw. z art. 135 p.p.s.a.

Przy ponownym rozpoznaniu wniosku organy zastosują się do powyższych, wskazanych w uzasadnieniu uwag. Analogiczne poglądy prawne zawarł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie rozpoznając sprawy do sygn. akt II SA/Kr 1412/22 i II SA/Kr 1413/22.

O kosztach postępowania orzeczono na zasadzie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. Na zasądzoną kwotę składa się 100 zł uiszczonego przez skarżących wpisu od skargi oraz 480 zł zastępstwa procesowego radcy prawnego na podstawie § 14 ust. 1 pkt. 1) lit. c) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz. U. z 2018 roku, poz. 265 ze zm.) oraz koszty uiszczonej opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł.