Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 111/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2016-05-31 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 59 , art. 61 ust. 1 , art. 53 ust. 4 pkt 2
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par 9
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Joanna Tuszyńska Sędziowie: WSA Agnieszka Nawara- Dubiel (spr.) WSA Beata Łomnicka Protokolant: st. sekr. sąd. Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 31 maja 2016 r. sprawy ze skargi J. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 20 listopada 2015 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta K. decyzją z dnia 9 września 2015 r. nr [...] orzekł o ustaleniu na wniosek spółki [...] sp. z o.o. S.K.A. w W. warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "Budowa zespołu budynków biurowych z lokalami usługowymi i z garażem podziemnym wraz z układem drogowym i miejscami postojowymi na terenie, zjazdem z dz. nr [...] (ul. [...]) oraz infrastrukturą techniczną na działce nr [...] i [...] przy ul. [...] w K ".

Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli E. i J.M. , A.J. , I. i E.K. , E. i R.U. oraz B.G. .

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 20 listopada 2015 r. sygn. akt [...] utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia Kolegium wskazało art. 59 ust. 1, art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r. poz. 199, dalej jako u.p.z.p.); § 1 - 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., nr 164, poz. 1588, dalej jako rozporządzenie) oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. nr 267 ze zm., dalej jako k.p.a.).

Uzasadniając to rozstrzygnięcie Samorządowe Kolegium Odwoławcze przypomniało, że zostało ono wydane wskutek uchylenia wydanej wcześniej decyzji Prezydenta Miasta K. przez organ odwoławczy z uwagi na pozbawienie niektórych stron udziału w postępowaniu. Błędy w tym zakresie zostały poprawione - po zaktualizowaniu kręgu stron przez organ I instancji zarzut ten nie jest już aktualny.

Dalej wskazano, że wobec braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zasadne było przeprowadzenie postępowania w trybie art. 59 i nst. u.p.z.p. Przytoczono przesłanki ustalenia warunków zabudowy, wymienione w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., przywołano również warunki wskazane w rozporządzeniu dotyczące sposobu przeprowadzania analizy urbanistyczno - architektonicznej oraz orzecznictwo.

W przedmiotowej sprawie stan faktyczny został ustalony na podstawie analizy architektoniczno-urbanistycznej sporządzonej przez osobę uprawnioną w rozumieniu art. 60 ust. 4 u.p.z.p. mgr inż. M.K. sporządzonej w listopadzie 2014 r. Szerokość frontu działki nr[...] wynosi 58 m, dlatego też, zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., obszar analizowany wyznaczono w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu działki t.j. 174 m (karta nr [...] . Sposób wyznaczenia obszaru analizowanego nie budzi zastrzeżeń.

Dokonując charakterystyki zabudowy w obszarze analizowanym (karta nr [...] ) wskazano, że działka, na której planowana jest inwestycja położona jest w obrębie historycznego układu urbanistycznego K. , objętego najwyższą formą ochrony w zakresie dóbr kultury poprzez wpis do rejestru zabytków pod nr [...] . Zdecydowana większość budynków znajdujących się w obszarze analizowanym znajduje się w gminnej ewidencji zabytków lub wpisana jest do rejestru zabytków. Teren inwestycji położony jest w północnej pierzei ul. [...], między ul. [...] a ul. [...] Pierzeję tej strony ulicy tworzy XIX wieczna zabudowa, głównie mieszkaniowa, wielorodzinna ze zlokalizowanymi w parterach budynków usługami. Występują również obiekty usługowe (opera dz. nr [...], biura dz. nr [...] ,[...] ,[...] ). Istniejące budynki w obszarze analizowanym usytuowane są w granicach działek, wyznaczając ciągi zabudowy miejskiej tworzącej pierzeje ulic o zdefiniowanych indywidualnych cechach. Wyjątkiem w pierzei północnej jest pałac [...] na działce [...] , cofnięty w głąb działki, której ogrodzenie w granicy z działka drogową tworzy jednolitą linię będącą kontynuacją linii zabudowy tej pierzei. Natomiast zabudowę południowej strony ul. [...] tworzą budynki wolnostojące, wielkogabarytowe, cofnięte w głąb działek. Przedmiotowa działka jest obecnie niezabudowana. Od strony wschodniej usytuowane są niezabudowane działki [...] i [...] Od strony zachodniej teren działki sąsiaduje z 3 i 4-kondygnacyjną zabudową w pierzei ul. [...] i [...] za wyjątkiem 7-kondygnacyjnego budynku na działce nr [...] (ul. [...]. Od strony północnej teren inwestycji sąsiaduje z 3 i 4-kondygnacyjną zabudową południowej strony ul. [...] Podobna zabudowa jak na ul [...] występuje po zachodniej stronie ul. [...] , z którą teren inwestycji graniczy od strony wschodniej. Analizowany teren charakteryzuje się dużą intensywnością zabudowy, jest w pełni wyposażony w infrastrukturę techniczną i komunikacyjną oraz posiada dostęp do drogi publicznej, ul. [...] .

Dalej Kolegium omówiło sposób wyznaczenia parametrów nowej zabudowy w analizie urbanistyczno - architektonicznej.

Linię zabudowy ustalono jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich t.j. dz. [...] ,[...] , t.j. w odległości 3.5 m od granicy działki nr [...] z działką drogową. W analizie architektoniczno-urbanistycznej (karta nr [...] ) wskazano, że po zachodniej stronie terenu inwestycji występuje typowa dla ścisłego śródmieścia K. zwarta zabudowa pierzejowa o wyraźnie wykształconej jednorodnej linii zabudowy utworzonej przez elewacje kamienic frontowych usytuowane w granicy z działką drogową ul. [...] . Z kolei po wschodniej stronie terenu inwestycji działka bezpośrednio sąsiadująca jest niezabudowana, natomiast zabudowa na działce położonej u zbiegu ul. [...] ,[...] t.j. na działce nr [...] , a także na dalej położonych działkach nr [...] ,[...] ,[...] jest usytuowana w głąb działek od granicy z działką drogową. Analiza usytuowania linii zabudowy w obszarze analizowanym prowadzi do wniosku, jak wskazano w analizie, że zdecydowanie przeważająca większość zabudowy jest usytuowana w granicy z działką drogową, a występujące przykłady odsunięcia zabudowy od tej granicy nie są zjawiskiem typowym (karta nr [...] . Dlatego dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego właściwa będzie kontynuacja linii zabudowy na działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji t.j. dz. [...] oraz [...] . Wskazano natomiast, że brak jest uzasadnienia dla wyznaczenia linii zabudowy dla projektowanej w ramach przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego zabudowy oficynowej, usytuowanej w głębi działki, zaś ograniczenia w sytuowaniu tej zabudowy wynikać będą z konieczności zachowania warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W ocenie Kolegium takie wyznaczenie linii zabudowy jest zgodne z § 4 ust. 1 rozporządzenia.

W przedmiotowej sprawie wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu ustalono w przedziale od 50 do 62 % (załącznik nr l, pkt II.l lit b) na podstawie § 5 ust. 2 Rozporządzenia. W załączniku nr 3 do zaskarżonej decyzji "Wyniki analizy urbanistyczno - architektonicznej" wskazano, że wskaźnik na poziomie 62 % jest wskaźnikiem średnim, co zostało należycie udokumentowane (karty [...] oraz karty [...] ). W uzasadnieniu takiego wyznaczenia wskaźnika wskazano, że mając na uwadze wskazaną we wniosku wielkość powierzchni zabudowy do powierzchni działki, wskaźnik ten kształtuje się na poziomie 53 %. Analizator wskazał, że mając na uwadze sposób kształtowania się wskaźnika w obszarze analizowanym, dla przedmiotowego zamierzenia należy wyznaczyć go w przedziale między 50 a 62 %. W ocenie Kolegium sposób, w jaki wyznaczono ten wskaźniki odpowiada prawu.

Odnosząc się w tym miejscu do jednego z zarzutów odwołania, dotyczącego błędnego wskazania, że sąsiadujące z terenem inwestycji działki nr [...] i [...] są zabudowane, a wskaźnik zabudowy na ich terenie wynosi 60 %, stwierdzić należy iż istotnie, ustalenia analizy w tym zakresie są błędne. Z załącznika graficznego do analizy jednoznacznie wynika, że ww. działki nie są zabudowane. Kolegium wskazuje jednak, że nie jest to uchybienie, które miałoby jakikolwiek wpływ na zapadłe rozstrzygnięcie. Zestawienie działek zabudowanych z obszaru analizowanego, na podstawie których obliczono średnią wskaźnika powierzchni zabudowy dla obszaru analizowanego liczy 114 pozycji, w związku z czym podanie błędnych danych w jednej z nich nie ma istotnego wpływu na wynik obliczeń.

Szerokość elewacji frontowej ustalono w następujący sposób: szerokość elewacji frontowej w pierzei ul. [...] jako równą szerokości frontu działki stanowiącej teren inwestycji z tolerancją do 0.5 m z uwagi na konieczność zweryfikowania szerokości frontu działki precyzyjnym pomiarem (załącznik nr l, pkt II.l lit c). W analizie architektoniczno-urbanistycznej wskazano, że w obszarze analizowanym występują bardzo zróżnicowane szerokości elewacji frontowych od ok. 10 m (dz. nr [...] ) do ok. 76 m (na dz. [...] ). Analizator uznał, że w obszarze analizowanym, w kwartale zabudowy pomiędzy ul. [...] ,[...] ,[...] ,[...] charakterystyczna szerokość elewacji frontowej zawiera się w przedziale 15 do 25 m przy czym dla przeważającej części budynków (kamienic) szerokość elewacji frontowej jest równa szerokości frontu działki, na której budynek został usytuowany, przez co powstają regularne, zwarte pierzeje ulic, zgodnie z historycznymi uwarunkowaniami kształtowania przestrzeni urbanistycznej w tym obszarze miasta (karta nr [...] ). Jednocześnie wskazano, iż brak jest na etapie ustalania warunków zabudowy potrzeby wyznaczenia szerokości elewacji frontowej części oficynowej nowej zabudowy, gdyż nie będzie ona wpływała na ład przestrzenny w poddanej analizie części miasta, wystarczające zatem będzie ostateczne określenie szerokości elewacji frontowych budynków oficynowych na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego wraz z określeniem warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (załącznik nr 3 do zaskarżonej decyzji, pkt 3, lit. d oraz karty [...] ). W ocenie Kolegium istnieją podstawy do wyznaczenia szerokości elewacji frontowej zgodnie z § 6 ust. 2 Rozporządzenia.

Dla zabudowy frontowej w pierzei ul [...] ustalono wysokość do okapu na poziomie 18 m z tolerancją do 0.5 m z uwagi na konieczność dokonania szczegółowego pomiaru przez geodetę na etapie opracowania projektu budowlanego, wymagając przy tym, aby linia projektowanego gzymsu/okapu stanowiła kontynuację linii gzymsu/okapu w kamienicy na dz. nr [...] , a linia projektowanej kalenicy stanowiła kontynuację istniejącej zabudowy w kamienicy na działce nr [...] . Dla zabudowy oficynowej usytuowanej w głębi działki nr [...] wysokość górnej krawędzi attyki w dachu płaskim od 17 do 22 m (załącznik nr l, pkt II.l lit d). Wykluczono dopuszczalność lokalizacji urządzeń technologicznych na dachu budynku frontowego, dopuszczając wszakże ich lokalizację na dachu budynków oficynowych pod wskazanymi w decyzji warunkami. W analizie wskazano, że w obszarze analizowanym wysokość elewacji frontowych budynków mieszkalnych na sąsiednich działkach mieści się w przedziale od 10 m (dz. [...] ) do ok 18 m (dz. [...] ). Wskazano, że ważną i charakterystyczną cechą występującą w zabudowie o charakterze historycznym jest zależność między wysokością budynków frontowych a wysokością budynków oficynowych. Wysokość zabudowy oficynowej jest mniejsza lub co najwyżej równa wysokości zabudowy frontowej. W każdym razie zabudowa w oficynach nie przewyższa kamienic frontowych. Zabudowa oficynowa w obszarze analizowanym charakteryzuje się dużym zróżnicowaniem wysokości od 1 do 4 kondygnacji (karta nr [...] ). Wskazano, że przy wyznaczaniu wysokości elewacji frontowej nowej zabudowy najbardziej istotne znaczenie ma wysokość istniejącej zabudowy zlokalizowanej w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji, czyli w tym przypadku wysokość kamienicy na działce nr [...] usytuowanej w granicy z działką nr [...] stanowiącą teren inwestycji. Działka bezpośrednio sąsiadująca z terenem inwestycji od strony wschodniej, t.j. działka nr [...] jest niezabudowana (karta nr [...] . Ponieważ kamienica na działce nr [...] w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji będzie w przyszłości tworzyć najbardziej czytelne relacje kompozycyjno-przestrzenne z projektowanym obiektem właściwe będzie wyznaczenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej nowej zabudowy jako przedłużenie krawędzi okapu a także kalenicy do wysokości istniejących na dz. nr [...] , t.j. do 18 m na poziomie okapu i 22 m do kalenicy (karta nr [...] ). Odnośnie do wysokości zabudowy oficynowej wskazano, iż nie może ona przewyższać wysokości zabudowy frontowej. Ponadto dopuszczono typowe dla obszaru zróżnicowanie wysokości zabudowy oficynowej, jednak z zachowaniem wysokości w przedziale od 18 do 22 m w dachu płaskim (karty nr [...] ). Argumentacja przedstawiona przez organ I instancji zasługuje na uwzględnienie. Wyznaczenie parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej nastąpiło w nawiązaniu do charakterystyki wysokości na działce bezpośrednio sąsiadującej, zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia, a uzasadnienie dla wyznaczenia wysokości budynku oficynowego w podany w decyzji sposób jest spójne i przekonujące.

W przedmiotowej sprawie ustalono następujące zasady kształtowania geometrii dachu: dla zabudowy frontowej - dach dwuspadowy, symetryczny, częściowo dopuszcza się dach wielospadowy, kąt nachylenia połaci dachowych od 15° do 30°, wysokość kalenicy 22 m z dopuszczeniem tolerancji +/- 0.5 m, kierunek kalenicy w stosunku do frontu działki - równoległy do osi ul. [...] . Dla zabudowy oficynowej ustalono dach płaski i wysokość górnej krawędzi attyki w przedziale od 17 do 22 m. W analizie (karta nr [...] ) wskazano, że w obszarze analizowanym występują dachy zróżnicowane, dwu- lub wielospadowe o kącie nachylenia od 15° do 30° i kalenicach usytuowanych równolegle do drogi - osi ul. [...] , a wysokość kalenic mieści się w przedziale od 14 m (dz. [...]) do 22 m (dz. [...] ), występują również dachy płaski (budynki przy ul. [...[ i [...] ). W ocenie Kolegium parametr ten został wyznaczony zgodnie z § 8 Rozporządzenia.

Organ I instancji określił także szczegółowe warunki zabudowy wynikające m.in. z analizy urbanistyczno-architektonicznej, uzgodnienia Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, a ponadto warunki w zakresie ochrony środowiska i zdrowia ludzi, ochrony wód i gospodarki wodnej, ochrony powietrza i ochrony przed hałasem. Określono także warunki w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji. Wskazano, że przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej jaką jest ul. [...] . Udokumentowano, że uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego.

Kolegium wskazało również, że obecnie organ I instancji uczynił zadość wymogom co do sposobu ustalenia ilości miejsc parkingowych dla przedmiotowej inwestycji. Ustalono, że w związku z art. 64 ust. 1 i 67 ust. 3 u.p.z.p. oraz § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy, na podstawie Uchwały Rady Miasta z 29 sierpnia 2012 r. nr [...] "Program obsługi parkingowej dla Miasta K " określającej politykę przestrzenną Gminy K. w tym zakresie dla planowanej inwestycji właściwe będzie przyjęcie następujących wskaźników liczby miejsc postojowych dla projektowanego zamierzenia w zależności od rodzaju prowadzonej działalności:

- 5 - 10 miejsc postojowych na 1000 m2 powierzchni użytkowej dla budynków biur

- 10-20 miejsc postojowych na 1000 m2 powierzchni sprzedażowej dla usług handlu

- 3 - 7 miejsc postojowych na 100 miejsc konsumpcyjnych w przypadku usług gastronomii

- 5 - 10 miejsc postojowych na 100 zatrudnionych dla innych planowanych usług.

W ocenie Kolegium takie ustalenie liczby miejsc postojowych jest prawidłowe i aktualnie spełnia wymogi, jakie wynikają z przepisów § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 164, póz. 1589), art. 64 ust. l w zw. z art. 54 pkt 2 lit. c i d u.p.z.p. oraz § 18 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, póz. 960 ze zm.). Jest to ustalenie jednoznaczne, poddające się weryfikacji i stanowcze. Jednocześnie Kolegium wskazuje, że na etapie ustalania warunków zabudowy nie ma podstaw, aby żądać od inwestora sprecyzowania rodzaju działalności, jaka będzie prowadzona w projektowanym budynku. Kwestia ta należy do kolejnego etapu procesu inwestycyjnego, jakim jest zatwierdzania projektu budowlanego i wydawanie pozwolenia na budowę. Stąd też ustalenie liczby miejsc parkingowych w sposób alternatywny, w zależności od rodzaju działalności prowadzonej w projektowanym obiekcie, jest racjonalne i poprawne. Jeśli zaś chodzi o podnoszoną w odwołaniu kwestię nieustalenia liczby miejsc parkingowych dla osób niepełnosprawnych, Kolegium wskazuje, że na etapie ustalania warunków zabudowy konieczne jest wiążące ustalenie ogólnej liczby miejsc parkingowych. Ilość miejsc dla osób niepełnosprawnych zostanie ustalona na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego.

Dalej Kolegium ustosunkowało się do nieomówionych wcześniej zarzutów podniesionych w odwołaniu.

Odnośnie do zarzutu braku załącznika graficznego obrazującego zagospodarowanie działki objętej wnioskiem wskazać należy, że żaden przepis nie wymaga sporządzania takiego załącznika i dołączania go od decyzji. Z kolei do wniosku inwestora załączono koncepcję zagospodarowania terenu (karta [...] ), która jest wymagana zgodnie z art. 52 ust. 1 pkt 2b w zw. z art. 64 u.p.z.p.

Odwołujący się kwestionują dopuszczalność zlokalizowania urządzeń technologicznych na dachu budynku oficynowego, chociaż we wniosku Inwestor takich rozwiązań nie przewidywał. Odwołujący obawiają się, iż dopuszczenie lokalizacji urządzeń technologicznych na dachu budynku oficynowego, spowoduje umieszczenie w pobliżu ich budynku takich urządzeń, które mają wpływ na zdrowie ludzi, takich jak maszty i anteny telefonii komórkowej, klimatyzatory, czerpnie i wyrzutnie powietrza z wentylatorni oraz takie, które będą źródłem fal radiowych, spalin czy szkodliwych wyziewów. W tej kwestii Kolegium wskazuje, iż szczegółowe rozwiązania projektowe nie należą do tego etapu procesu inwestycyjnego, lecz kolejnego etapu - pozwolenia w sprawie wydania pozwolenia na budowę. W toku tego postępowania Inwestor zobowiązany jest przedstawić konkretny projekt budowlany, który powinien odpowiadać wymogom prawa, w szczególności przepisom rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002 nr 75, póz. 690), także pod kątem ochrony zdrowia ludzi. Ponadto decyzja o warunkach zabudowy nie przesądza precyzyjnej lokalizacji ww. urządzeń technicznych, to nastąpi bowiem dopiero w projekcie budowlanym.

W kwestii braku nałożenia obowiązku sporządzenia wizualizacji zamierzenia w stosunku do otaczającej zabudowy oraz obliczeń pozwalających na stwierdzenie wykluczenia zacienienia działek sąsiednich, Kolegium wyjaśnia, iż argumenty te odnoszą się także do drugiego etapu procesu inwestycyjnego - postępowania w sprawie o wydanie pozwolenia na budowę, którego stronami są także strony niniejszego postępowania. Jeżeli na tym etapie organ architektury budowlanej uzna, że inwestycja nie spełnia prawem wymaganych przesłanek, wówczas decyzja ustalająca warunki zabudowy nie znajdzie kontynuacji w pozwoleniu na budowę.

Odwołujący się podnoszą, iż Inwestor nie przedłożył żadnej ekspertyzy, że przystąpienie do realizacji prac nie spowoduje naruszenia stabilności, pękania ścian i stropów sąsiednich budynków. W tym miejscu Kolegium zwraca uwagę Odwołujących się na postanowienie zawarte w załączniku nr 1 pkt 2 na s. 4 w zakresie geologii, gdzie wskazano, że wymagane jest ustalenie geotechnicznych warunków posadowienia obiektu budowlanego zgodnie z rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. Ponadto zagadnienie to także należy do kolejnego etapu procesu inwestycyjnego, t.j. postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę.

Odwołujący się kwestionują wysokość budynku w zabudowie oficynowej ustaloną w przedziale 18-22 m. Budynek o tych parametrach ma powstać w środku kwartału terenu ograniczonego ulicami [...] , [...] ,[...] , [...] , zabudowanymi XIX wiecznymi kamienicami mieszkalnymi, w rezultacie będzie "wybijał" się w tej enklawie i utrudni dostęp światła do budynków mieszkalnych, których okna wychodzić będą na ściany i wysoki budynek oficynowy. Odwołujący się nie kwestionują występowania w obszarze analizowanym budynków biurowych, ale występują one po przeciwnej stronie ulicy i są wzniesione na otwartej przestrzeni, zatem nie mogą stanowić punktu odniesienia dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Odwołujący się wskazują ponadto, że w opinii Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków wskazano, że wysokość skrzydła północnego powinna nawiązywać do wysokości gzymsu podokapowego budynku przy ul. [...] , podczas, gdy ich zdanie powinna ona nawiązywać do budynku przy ul. [...] . W kwestii blokowania dostępu światła z uwagi na maksymalną wysokość wskazaną w zaskarżonej decyzji, wskazać należy, że § 13 powołanego powyżej rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie określa szczegółowe wymagania w zakresie badania takiego usytuowania obiektów budowlanych, z uwzględnieniem ich parametrów, aby umożliwić naturalne oświetlenie pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Badanie takie wykonuje się jednakże na etapie postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę. Z kolei ustalenia wynikające z uzgodnienia Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków wynikające z wydanego ostatecznego postanowienia w przedmiocie tego uzgodnienia wiążą organy orzekające w przedmiocie warunków zabudowy i nie mogą być kwestionowane inaczej niż w służącym od postanowienia uzgadniającego zażaleniu do Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego. Wojewódzki Konserwator Zabytków jest organem wyspecjalizowanym w materii dotyczącej ochrony zabytków i opieki nad zabytkami i jako taki uzgadnia przedłożony mu projekt decyzji o warunkach zabudowy pod kątem właściwych przepisów, zgodnie z posiadaną wiedzą.

Odwołujący się wskazują iż z wnioskiem Inwestora rozmija się dopuszczenie realizacji tarasów dla przedmiotowej inwestycji, a ponadto w analizowanym obszarze tarasy nie występują ani na budynkach frontowych, ani na oficynowych. W tej kwestii w ocenie Kolegium wystarczające i przekonywujące są argumenty przedstawione w analizie urbanistyczno-architektonicznej (karta [...] ). Analizator wskazał, iż z przyczyn kompozycyjno-estetycznych lokowanie tarasów na budynku frontowym jest kategorycznie wykluczone, natomiast te same względy nie sprzeciwiają się usytuowaniu tarasów na budynkach znajdujących się w głębi działki. Tarasy mają zapewnić właściwy poziom powierzchni biologicznie czynnej na terenie inwestycji. Odwołujący się wskazują, iż zostali poinformowani o możliwości zapoznania się z aktami sprawy przed tym, jak Zespół Urbanistyczny zapoznał się z analizą urbanistyczno-architektoniczną w przedmiotowej sprawie, w związku z czym wyniki tej konsultacji nie były znane w okresie, kiedy można było zapoznać się z materiałem dowodowym w sprawie. Wyrażanie opinii przez Zespół Urbanistyczny, zgodnie z wyjaśnieniami organu I instancji, jest elementem wewnętrznej procedury i nie miała istotnego wpływu na wynik sprawy. Z kolei jeśli chodzi o okoliczność, że postanowienie [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków zapadło już po zawiadomieniu stron o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym, istotnie, przyznać należy rację Odwołującym się, że w dacie 30 lipca 2015 r., kiedy to wystosowano do stron zawiadomienie o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym (karta [...] ), nie zapadło jeszcze postanowienie Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w przedmiocie uzgodnienia przedmiotowej inwestycji. Jednak wobec faktu, że po pierwsze, postanowienie uzgodnieniowe z dnia 19 sierpnia 2015 r. (karta [...] ) było już drugim rozstrzygnięciem Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w przedmiotowej sprawie, a jego treść jest całkowicie tożsama z treścią poprzedniego uzgodnienia z dnia 15 stycznia 2015 r. sygn. [....] a po drugie strony postępowania mogą zapoznawać się z materiałem dowodowym sprawy w każdym czasie do wydania rozstrzygnięcia, należy przyjąć, że uchybienie to nie wpłynęło w żaden sposób na wynik przedmiotowej sprawy. Z kolei zarzut, że projekt warunków zabudowy, zalegający w aktach sprawy nie jest opatrzony datą i nie był dostępny w okresie, w jakim możliwe było zapoznawanie się z aktami sprawy jest niezasadny. Projekt decyzji z dnia 9 września 2015 r. został bowiem opatrzony datą (29 lipca 2015 r., karta [...] ), przy czym jest to data wcześniejsza od daty zawiadomienia stron o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie.

Powyższą decyzję zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie J.M. , domagając się jej uchylenia w całości wraz z decyzją organu I instancji, a także zasądzenia kosztów postępowania.

Skarżący wskazał, iż przedmiotem niniejszej skargi są niesatysfakcjonujące skarżącego zapisy decyzji o ustaleniu warunków zabudowy oraz decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w zakresie:

1. Braku w zaskarżanych decyzjach załącznika graficznego obrazującego zagospodarowanie działki objętej wnioskiem inwestora. Jego brak nie pozwala na wyobrażenie sobie sposobi zagospodarowania działki, w tym rozmieszczenia budowli na jej terenie i w stosunku do okoliczne zabudowy. Decyzja SKO również nie nakazuje uzupełnienia wniosku w tym zakresie.

2. Braku określenia ilości miejsc parkingowych dla osób niepełnosprawnych.

3. Niesatysfakcjonującego skarżącego określenia górnej granicy wysokości budynku oficynowego 17-22 m, pomimo uzgodnienia przez postanowienie [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, znak [...] z dnia 19.08.2015, nakazującego, aby "Wysokość skrzydła północnego nawiązywała do wysokości gzymsu podokapowego budynku przy ulicy [...] w K".

4. Niesatysfakcjonującej skarżącego, podtrzymanie przez SKO decyzji o urządzeniu na dachu budynku oficynowego tarasów oraz instalacji towarzyszących, pomimo iż Inwestor takich rozwiązań we wniosku nie przewidywał. Zdaniem skarżącego, SKO w tej sprawie przekroczyło swoje uprawnienia, gdyż nie jest organem powołanym do kreowania wymagań warunków zabudowy, lecz do oceny zgodności warunków zabudowy stanowiących później rozwiązania projektowe i wykonawstwo z wymaganiami prawa. Z tego powodu zapis zawarty w decyzji SKO, stanowiący stwierdzenie nieistniejącego w decyzji UMK warunku, powinien być powodem unieważnienia decyzji o warunkach zabudowy i odesłania jej do UMK do korekty, a nie utrzymywania zaskarżonej decyzji w mocy.

5. Niesatysfakcjonujący skarżącego, a podtrzymany przez SKO zapis w decyzji o dopuszczeniu większej niż we wniosku inwestora części działki dopuszczonej do zabudowy w stosunku do powierzchni całej działki. Skarżący wniósł o przyjęcie proporcji wskazanych we wniosku inwestora.

Skarżący zarzucili ponadto, iż w załączniku do zaskarżanej decyzji [...] z dnia 09.09.2015 r. – pt "Wyniki analizy urbanistyczno - architektonicznej część tekstowa" w tabeli na stronie 8 podano, że działki o nr [...] oraz [...] obręb [...] są w 60% zabudowane. Tymczasem, zgodnie ze stanem faktycznym działki te są w 100% niezabudowane. Fakt ten stawia pod znakiem zapytania wiarygodność całej tabeli (% zabudowy innych działek) oraz sporządzonego na jej podstawie wyliczenia dopuszczalnego procenta (%) zabudowy działki objętej zaskarżaną decyzją, gdyż mogą one być obarczone podobnymi do wskazanego błędami w odniesieniu do pozostałych działek ujętych w tabeli.

Zaskarżana decyzja SKO na str. 12 wskazuje, iż kwestionowanie uzgodnienia Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków jest możliwe w formie zażalenia do Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego. W świetle zebranych przez skarżącego, złożenie takiego zażalenia jest możliwe tylko i wyłącznie przez inwestora. Kolegium wprowadziło skarżącego w błąd.

Dalej podniesiono, iż nie narzucono inwestorowi warunku Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków o ograniczeniu wysokości budynku oficynowego do wysokości gzymsu podokapowego budynku przy ul. [...] , wydając decyzję w sprzeczności z tym warunkiem.

Ponadto w zaskarżanych decyzjach brak informacji, od kogo będzie możliwe dochodzenie roszczeń sądowych w przypadkach, gdy instalacje budynku objętego zaskarżaną decyzją będą powodować niezgodne z przepisami uciążliwości dla otoczenia, gdyż zapewne nie od osób wynajmujących pomieszczenia biurowe względnie usługowe.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie i w całości podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 718) dalej zwana p.p.s.a., sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 i 2 p.p.s.a., aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny, konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia przepisów prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo też do naruszenia przepisów prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania albo stwierdzenia nieważności decyzji.

Dokonawszy w niniejszej sprawie kontroli zaskarżonej decyzji pod kątem tak określonych kryteriów, Wojewódzki Sąd Administracyjny doszedł do wniosku, że skarga nie jest uzasadniona.

Podstawę materialno-prawną rozstrzygnięcia stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 778).- zwanej w dalszej części uzasadnienia ustawą o planowaniu. W myśl art. 59 ust. 1 tej ustawy, ustalenia warunków zabudowy decyzją administracyjną wymaga każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na wykonaniu robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Niesporną okolicznością jest, że dla terenu objętego inwestycją nie został dotychczas uchwalony plan miejscowy.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzeniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Brak spełnienia któregokolwiek z warunków przewidzianych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy skutkować winien odmową ustalenia warunków zabudowy.

Zgodnie z art. 60 ust. 1 ustawy o planowaniu, decyzję o warunkach zabudowy właściwy organ (wójt, burmistrz albo prezydent miasta) wydaje po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4, i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Jednym z organów, którego współdziałanie w formie uzgodnienia jest wymagane przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy jest wojewódzki konserwator zabytków - w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych formami ochrony zabytków, o których mowa w art. 7 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz ujętych w gminnej ewidencji zabytków (art. 53 ust. 4 pkt. 2 ).

Na podstawie delegacji ustawowej zamieszczonej w przepisie art. 61 ust. 6 ustawy o planowaniu - Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej "rozporządzeniem", określone zostały sposoby ustalenia parametrów tej zabudowy tj. linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokość elewacji frontowej i geometrii dachu.

Ponadto § 3 tego rozporządzenia stanowi, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2).

Decyzję o warunkach zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego organ może wydać, jeżeli zamierzenie inwestycyjne spełnia kryteria, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 i przy zachowaniu parametrów, o których mowa w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że opisana wyżej pokrótce procedura administracyjna, której celem jest ustalenie warunków zabudowy w formie decyzji administracyjnej, została przez organy przeprowadzona prawidłowo. Ostateczna treść decyzji znajduje swoje uzasadnienie w prawidłowo i rzetelnie sporządzonej analizie architektoniczno – urbanistycznej, ale również częściowo wynika z postanowienia [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w K. z dnia 19 sierpnia 2015 r. o uzgodnieniu projektu decyzji pod warunkiem wprowadzenia do niej dodatkowych zapisów. (k. [...] akt adm.) Wskazać przy tym należy, że pojęcie "uzgodnienia" jest odmienne od pojęcia "opinii". Brak zgody ("uzgodnienia") organu właściwego na treść projektu decyzji, oznacza konieczność wydania decyzji negatywnej, podczas gdy "opinia" – choć winna być wzięta pod uwagę - nie jest dla organu prowadzącego postępowanie główne, wiążąca.

Uzgodnienie aktu polega na wyrażeniu zgody na konkretną treść proponowanego przez organ główny (wydający decyzję o warunkach zabudowy) rozstrzygnięcia, organ uzgadniający bowiem uzgadnia treść projektu decyzji, którą otrzymuje, nie ocenia samego wniosku inwestora (wyrok NSA z 9 czerwca 2009 r., II OSK 947/2009, Lexis.pl nr 2475639).

Innymi słowy istota uzgodnienia sprowadza się do tego, że organu wydający decyzję o warunkach zabudowy jest obowiązany uwzględnić w niej wszystkie warunki organu uzgadniającego. Sytuacja taka miała miejsce w niniejszej sprawie. Inwestor planował dwa budynki frontowe i na takie rozwiązanie wskazał autor analizy architektoniczo – urbanistycznej, jednak na skutek warunków Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, który kategorycznie wykluczył dwa budynki frontowe – ostatecznie ustalono jeden budynek frontowy, obejmujący całą szerokość działki i uzupełniający (wypleniający) zabudowę pierzejową ulicy [...] . Jest to prawidłowe ustalenie organu w okolicznościach niniejszej sprawy.

Z treścią uzgodnienia Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków wiąże się zarzut skargi, dotyczący określenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku oficynowego. Skarżący zarzuca, że nie narzucono inwestorowi warunku Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków o ograniczeniu wysokości budynku oficynowego do wysokości gzymsu podokapowego budynku przy ul. [...] i parametr wysokości nowej zabudowy budynku oficynowego ustalono w przedziale 17m -22 m. W tym miejscu wskazać zatem należy co następuje.

Z załącznika nr 3 do decyzji (wyniki analizy urbanistyczno – architektonicznej część tekstowa, str. [...] ) wynika, że wysokość elewacji kamienicy przy ul. [...] wynosi odpowiednio: elewacji frontowej – poziom gzymsu /okapu- ok. 17 m, elewacji od strony podwórka – poziom gzymsu /okapu – ok. 18 m, poziom kalenicy głównej (równoległej do ul. [...] ) – ok. 22m.

Z kolei z postanowienia Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków wynika, że uzgadnia on projekt decyzji pod warunkiem wprowadzenia zabudowy od strony południowej, północnej i wschodniej a pozostały teren winien zostać przeznaczony na aranżowany ogród zgodnie z tradycją miejsca. Wysokość skrzydła wschodniego nie może przekroczyć wysokości budynku frontowego z ewentualnym wprowadzeniem tarasów. Natomiast wysokość skrzydła północnego winna nawiązać do wysokości gzymsu podokapowego budynku przy ul [...]

W załączniku nr 1 do decyzji (warunki zabudowy) w pkt. II. 1 lit. d ustalono dla zabudowy oficynowej (usytuowanej w głębi działki [...] ) – wysokość górnej krawędzi attyki w dachu płaskim w przedziale od 17 do 22 m.

Natomiast w pkt. II. 3 tego załącznika: "Warunki ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej" wpisano in extenso wszystkie warunki uzgodnienia projektu decyzji wynikające z postanowienia Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków.

W postanowieniach tych nie ma sprzeczności. Wojewódzki Konserwator Zabytków zalecił wprowadzenie zabudowy oficynowej od strony południowej, północnej i wschodniej. Wysokość skrzydła północnego (od strony ulicy [...] ma nawiązać do wysokości gzymsu podokapowego budynku przy ul [...] , który znajduje się na poziomie ok. 17 m. Natomiast wysokość skrzydła wschodniego nie może przekroczyć wysokości budynku frontowego, którego kalenica nie może przekroczyć 22 m. Oznacza to, że zabudowa oficynowa nie musi stanowić jednolitej pod względem wysokości bryły. Budynek od strony ulicy [...] będzie miał wysokość ok. 17 metrów (w nawiązaniu do gzymsu podokapowego kamienicy przy ul. [...] ), natomiast budynek oficynowy od strony wschodniej (ul. [...] ) będzie miał maksymalnie 22 metry wysokości a minimalnie 17 metrów. Tym samym parametry wysokości nowej zabudowy ustalone w decyzji są prawidłowe i spójne z uzgodnieniem konserwatora zabytków.

Dodatkowo skarżący wskazuje także na wydaną w innej sprawie, lecz w pobliskiej okolicy (ten sam kwartał zabudowy, inwestycja przy ul. [...] ) decyzję o warunkach zabudowy, gdzie przewidziano dla budynku oficynowego inną, mniejszą wysokość niż w sprawie niniejszej. Wskazać zatem należy, że autor analizy architektoniczno – urbanistycznej nie jest uprawniony ani obowiązany uwzględniać parametrów ustalonych w innych decyzjach o warunkach zabudowy. Wskazać tylko można, że z decyzji przywoływanej przez skarżących, a dołączonej w kopii do skargi, wynika ta sama zasada, która przyjęta została w sprawie niniejszej: wysokość budynku oficynowego nie może przekraczać wysokości budynku frontowego. W przywoływanej przez skarżącego sprawie, wysokość górnej krawędzi elewacji budynku frontowego (ul. [...] ) wynosi odpowiednio 17,0 m i 19,3 m, co oznacza, że są to budynki niższe o 3-5 metrów niż planowany frontowy budynek w niniejszej sprawie (22 m). Tym samym również niższa musiała być wysokość budynku oficynowego, jeśli miał on nie przekraczać wysokością budynku frontowego.

Kolejny zarzut skargi dotyczy niewłaściwego ustalenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu. Skarżący zarzuca, że organy ustaliły ten wskaźnik na poziomie wyższym niż oczekiwał tego inwestor składając wniosek. Ponadto wskazuje, że w załączniku do decyzji organu I Instancji pt.: "Wyniki analizy urbanistyczno - architektonicznej część tekstowa" w tabeli na stronie 8 podano, że działki o nr [...] oraz [...] obręb [...] są w 60% zabudowane, gdy tymczasem są one wolne od zabudowy, co powoduje, że cała tabela zawierająca wyliczenia w tym zakresie jest niewiarygodna.

Wskazać zatem należy, że z analizy urbanistyczno – architektonicznej wynika, że średni wskaźnik w obszarze analizowanym wynosi 62%. Tabelaryczne zestawienie zabudowanych działek z obszaru analizowanego zawiera 113 pozycji, przy czym w kilku przypadkach jedna pozycja to dwie lub więcej działek. Autor analizy dokonał zatem rzetelnych i szczegółowych obliczeń. Nie zmienia tej oceny fakt, że jako teren zabudowany wskazano działki [...] ,[...] , podczas gdy rzeczywiście są one niezabudowane. Jak się wydaje, wynika to ze zwykłej omyłki, która nie ma zasadniczego wpływu na wynik obliczeń, ze względu na to, że jest to tylko jedna spośród 113 pozycji w tabeli. Nadto jak wskazuje autor analizy, wskaźnik powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym wynosi od 23% do 90 %, zatem wskaźnik średni 62% jest wielkością wiarygodną. Ustalenie tego parametru w przedziale pomiędzy wnioskowanym przez inwestora (50%), a wynikającym ze średniej w obszarze analizowanym (62%) jest tym bardziej uzasadnione, że uzgodnienia z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków zmodyfikowały koncepcję inwestora (np. co do zabudowy frontowej, która musi składać się z jednego budynku), a zatem być może na etapie projektu budowlanego zmieni się również wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do tego, który został wskazany we wniosku.

Skarżący zarzuca również, że decyzja przewiduje urządzenie na dachu budynku oficynowego tarasów oraz instalacji towarzyszących, pomimo iż Inwestor takich rozwiązań we wniosku nie przewidywał. Ustalenie to zdaniem Sądu nie narusza prawa. Ustalenie dotyczące tarasów znajduje się w części dotyczącej geometrii dachu (pkt. II.1 lit. e zał. nr 1 do decyzji) i wskazuje, że wykluczone są tarasy w budynku frontowym. Dla zachowania ładu przestrzennego obszaru gdzie planowana jest inwestycja, to jest właśnie zdaniem Sądu najważniejsze postanowienie przedmiotowej decyzji w tym zakresie. Natomiast wskazanie, że na dachu płaskim, w zabudowie oficynowej są możliwe do zaprojektowania tarasy, nie narusza żadnego przepisu prawa, czyni decyzję czytelniejszą i nie budzącą wątpliwości interpretacyjnych na etapie sporządzania projektu budowlanego. Podobne uwagi można odnieść do lokalizacji urządzeń technologicznych – niedopuszczalnych na budynku frontowym i dopuszczalnych na dachu budynku oficynowego. Inwestor nie ma obowiązku wskazywać czy i gdzie takie urządzenia planuje. Jednak ze względu na to, że teren inwestycji zawiera się w obszarze uznanym za pomnik historii "K. – historyczny zespół miasta", ustalenia takie dokonane przez organ nawet bez wniosku inwestora są jak najbardziej racjonalne i pożądane.

Nie jest też usprawiedliwiony zarzut skargi dotyczący braku określenia ilości miejsc parkingowych dla osób niepełnosprawnych.

W orzecznictwie zarysowała się rozbieżność poglądów w kwestii, czy w ogóle ustalenie określonej liczby miejsc parkingowych powinno być dokonane przez organ wydający decyzję o warunkach zabudowy, czy też przez organ zatwierdzający projekt budowlany i udzielający pozwolenia na budowę.

Zgodnie z pierwszym poglądem, decyzja o warunkach zabudowy powinna określać między innymi obsługę planowanej inwestycji w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji. Dotyczy to także ustalenia miejsc parkingowych, przy uwzględnieniu, dla jakiego rodzaju inwestycji zgłoszono wniosek o ustalenie warunków zabudowy. Podkreśla się, że art. 54 pkt 2 lit c) u.p.z.p. nie precyzuje sposobu określenia ilości miejsc parkingowych dla nowych inwestycji i nie ma w obowiązującym systemie prawnym żadnych przepisu szczególnego, który nakazywałby wskazanie określonej liczy miejsc parkingowych w zależności od planowanego sposobu zagospodarowania przestrzennego. Podnosi się, że na gruncie regulacji prawnych odnoszących się ustalania warunków zabudowy i zagospodarowania terenu jedynie rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy, w § 2 pkt 6 zawiera wskazania odnoszące się do tej kwestii, przy czym przepis ten reguluje jedynie sposób zapisywania w decyzji o warunkach zabudowy ustaleń odnoszących się do "wymaganej ilości miejsc parkingowych", nie wynika z niego natomiast, że organ ustalający warunki zabudowy ma dokonywać analizy jaka konkretnie ilość miejsc parkingowych będzie wystarczająca dla planowanej inwestycji. Podstawą dla ustalenia ilości miejsc parkingowych na etapie ustalania warunków zabudowy nie może być przepis § 18 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przepis § 18 ust. 1 wspomnianego rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. jedynie nakazuje, aby przy zagospodarowaniu działki budowlanej, urządzić stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, miejsce postojowe dla samochodów użytkowników stałych przebywających okresowo, w tym również miejsca postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Z kolei § 18 ust. 2 ww. rozporządzenia określa, że liczbę i sposób urządzenia miejsc postojowych, należy dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy. Wskazuje się, że zarówno przepisy u.p.z.p., jak i rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, nie dają podstaw do precyzyjnego rozstrzygnięcia w decyzji o warunkach zabudowy kwestii miejsc parkingowych.

W myśl drugiego poglądu, o ilości miejsc parkingowych winna rozstrzygać już decyzja ustalająca warunki zabudowy. Podstawę powyższego stanowi, zdaniem autorów poglądu, przepis § 18 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie zgodnie z którym liczbę i sposób urządzenia miejsc postojowych należy dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczby miejsc, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Tym samym skoro na etapie sporządzania projektu budowlanego należy ustalić liczbę miejsc postojowych w nawiązaniu do ustaleń decyzji o warunkach zabudowy, to taka decyzja powinna w tym zakresie o tejże ilości rozstrzygać. Powyższe stanowi nie tylko podstawę, ale obowiązek dokonania ustaleń odnoszących się do ilości miejsc parkingowych.

Niemniej w niniejszej sprawie jest to rozważanie o tyle bezprzedmiotowe, że zaskarżona decyzja ustala wskaźniki ilości miejsc parkingowych. Nadto zamierzenie inwestycyjne obejmuje budowę znacznego garażu podziemnego, na tyle dużego, że wydana została w dniu 3 lipca 2013 r. decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach dla tego przedsięwzięcia (dołączona do wniosku). Tym samym na gruncie niniejszej sprawy nie można mieć wątpliwości, że inwestor przewidział i zabezpieczył odpowiednią ilość miejsca przeznaczonego na parkingi/miejsca postojowe. Tym samym wyznaczenie i wskazanie konkretnej ilości miejsc parkingowych dla osób niepełnosprawnych, może nastąpić na etapie sporządzania projektu budowlanego, w postępowaniu dotyczącym udzielenia pozwolenia na budowę.

Nie jest zasadny zarzut braku załącznika graficznego do decyzji obrazującego zagospodarowanie działki objętej wnioskiem inwestora. Kwestię załączników do decyzji o warunkach zabudowy reguluje § 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Zgodnie z § 9 ust. 1 , warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Zgodnie natomiast z ust. 2 § 9 tego rozporządzenia, załącznik do decyzji o warunkach zabudowy stanowią wyniki analizy zawierające część tekstową i graficzną. Oznacza to, że załączniki do decyzji o warunkach zabudowy są cztery: dwa graficzne (wyniki analizy i warunki zabudowy) oraz dwa tekstowe (wyniki analizy i warunki zabudowy). Natomiast projekt zagospodarowania działki (terenu inwestycji) jest elementem projektu budowlanego, czyli dokumentu podlegającego zatwierdzeniu dopiero w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Nie jest też zasadny zarzut dotyczący braku zawarcia w zaskarżanych decyzjach informacji o adresacie ewentualnych roszczeń sądowych w przypadkach, gdy instalacje budynku objętego zaskarżaną decyzją będą powodować niezgodne z przepisami uciążliwości dla otoczenia. Organy administracyjne zgodnie z art. 9 Kpa są obowiązane do należytego i wyczerpującego informowania stron o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków będących przedmiotem postępowania administracyjnego. Organy czuwają nad tym, aby strony i inne osoby uczestniczące w postępowaniu nie poniosły szkody z powodu nieznajomości prawa, i w tym celu udzielają im niezbędnych wyjaśnień i wskazówek. Jednakże ten obowiązek informacyjny, dotyczy wyłącznie postępowań administracyjnych toczących się przez organami, nie obejmuje natomiast informacji prawnych dotyczących kwestii wykraczających poza postępowanie administracyjne.

Wobec powyższego skarga jako bezzasadna podlega oddaleniu na zasadzie art. 151 p.p.s.a.