Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 405/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2013-10-16 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 59,60.61
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maciej Busz Sędziowie WSA Izabela Bąk-Marciniak /spr./ WSA Anna Jarosz Protokolant st. sekr. sąd. Laura Szukała po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 października 2013r. sprawy ze skargi A. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lutego 2013 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy O. z dnia [...] grudnia 2012 r. nr [...]; 2. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej A. W. kwotę 740 złotych (siedemset czterdzieści złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] grudnia 2012 r., nr [...] Wójt Gminy O. działając na podstawie art. 54 w zw. z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2012 r., 80, poz. 647 ze zm., dalej upzp) po rozpatrzeniu wniosku P. J. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie pięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami na terenie położonym w N. oznaczonym w ewidencji gruntów jako dz. nr [...] (obręb N.).

W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że wyrokiem z dnia 08 grudnia 2011 r., sygn. akt IV SA/Po 976/11 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego i poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy O. z dnia 06 czerwca 2011 r. Rozpatrując ponownie wniosek, Wójt Gminy O. powtórnie przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jednocześnie Wójt podkreślił, że w wydanej decyzji ustalono szereg obostrzeń dotyczących możliwości funkcjonowania nowoprojektowanej inwestycji, które dotyczą również ochrony rolniczej przestrzeni produkcyjnej zlokalizowanej na terenie dz. nr [...] (obręb N.). Wójt następnie wyjaśnił, że ocena oddziaływania projektowanej inwestycji na nieruchomości sąsiednie będzie mogła być przedmiotem weryfikacji na etapie innego postępowania administracyjnego, którego celem będzie uzyskanie przez wnioskodawców pozwolenia na budowę. Wtedy to będą znane szczegółowe rozwiązania techniczne projektowanej inwestycji, jak i rozwiązania projektowe gwarantujące ochronę otoczenia przed ewentualnymi oddziaływaniami inwestycji na nieruchomości sąsiednie. Projekt budowlany dla projektowanej inwestycji będzie musiał spełnić obowiązujące przepisy, w tym przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2002 r., nr 75, poz. 690 ze zm.).

Odwołanie od powyższej decyzji wniosła A. W., która wskazała na sprzeczne z obowiązującymi przepisami ustalenia poczynione przez organ I instancji. Strona wskazała, iż na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku - inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej. Dalej odwołująca podniosła, iż zgodnie z art. 7 pkt 1 i 4 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, wymagającego zgody, o której mowa w ust. 2, dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha - wymaga uzyskania zgody Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywieniowej.

Odwołująca podkreśliła, iż brak jest w sąsiedztwie równorzędnej zabudowy, oraz że decyzja w żaden sposób nie odnosi się do tego, jakie działania należy podjąć, w celu zapobieżenia ewentualnym negatywnym oddziaływaniom na środowisko. Ponadto skarżąca wskazała, iż organ nie zwrócił uwagi, że gmina to tereny rolnicze, a grunty tak dobrej klasy należy chronić przed "wydzieraniem ich na cele nierolnicze". Obszar w całym otoczeniu planowanej inwestycji to gospodarstwa rolne, dlatego planowana inwestycja w tym miejscu wydaje się być błędną i nieprzemyślaną.

Decyzją z dnia [...] lutego 2013 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję z dnia [...] grudnia 2012 r.

W ocenie Kolegium, organ I instancji w prawidłowy sposób sporządził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w trybie przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. 2003 r., nr 164, poz. 1588, dalej rozporządzenie z 2003 r.), z której wynika, że w obszarze analizowanym dominuje funkcja zagrodowa - w gospodarstwach rolnych i ogrodniczych z budynkami gospodarczymi, garażowymi, inwentarskimi i mieszkalnymi oraz uzupełniająca funkcja zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, a także tereny upraw polowych. Na nieruchomościach oznaczonych jako działka nr [...] i [...] istnieje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, a ponadto budynki mieszkalne występują w ramach zabudowy zagrodowej na działkach obrębu N. - [...],[...],[...],[...],[...]oraz obrębu [...] K. – [...],[...],[...],[...],[...] oraz przy posesjach o nr [...],[...],[...],[...],[...] i [...]. Nieruchomość wskazana przez inwestora jest gruntem ornym klasy III b o powierzchni 0,4584 ha i uzyskała pozytywne uzgodnienie ze Starostą K. w zakresie ochrony gruntów rolnych. Zgodnie z brzmieniem art. 7 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych wymóg dokonywania zmiany przeznaczenia gruntów klasy I-III w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie dotyczy obszarów o powierzchni poniżej 0,5 ha, a takiej powierzchni jest właśnie działka inwestora.

W niniejszej sprawie nieruchomość wskazana na cele zabudowy, a zatem na cele niezwiązane z produkcją rolną, ma powierzchnię poniżej 0,5 ha, w związku z czym nie jest wymagana zgoda Ministra Rolnictwa na zmianę przeznaczenia, a co za tym idzie nie jest wymagane dokonywanie zmiany przeznaczenia przez zapisy planu miejscowego.

Nieruchomość wskazana przez inwestora znajduje się w granicach obszaru krajobrazu chronionego "Dolina rzeki S. w okolicach K." ustalonego rozporządzeniem nr [...] Wojewody K. z dnia 20 grudnia 1991 roku, w związku z czym organ I instancji wystąpił do Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w P. o uzgodnienie inwestycji na zasadzie art. 53 ust. 4 pkt 8 upzp. Organ uzgadniający nie zajął stanowiska na piśmie, a zatem należy przyjąć, że milcząco zaaprobował zamierzenie inwestycyjne.

W zapisach kwestionowanej decyzji zawarto zobowiązanie inwestora do wprowadzenia do projektu budowlanego rozwiązań gwarantujących ochronę rolniczej przestrzeni produkcyjnej. Z tych względów Kolegium nie znalazło podstaw do uwzględnienia odwołania.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu wniosła A. W., zarzucając organom obu instancji poczynienie nieprawdziwych i sprzecznych z obowiązującymi przepisami ustaleń. Ponadto Skarżąca wskazała, że Wójt wydał decyzję o warunkach zabudowy dla pięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych na sąsiedniej działce o nr ewid. [...]. Decyzja nie podaje w ogóle jakiej powierzchni działki ona dotyczy. Mając na względzie, że działka o nr [...] nie precyzuje powierzchni, natomiast działka nr [...] ma powierzchnię 0,447 ha, to działka o nr [...] winna mieć zbliżoną powierzchnię. Suma ich powierzchni w znaczący sposób przekroczy wymiar 0,5 ha.

Skarżąca zwróciła uwagę, że brak jest w sąsiedztwie równorzędnej zabudowy oraz że decyzja w żaden sposób nie odnosi się do tego jakie działania należy podjąć w celu zapobieżenia ewentualnym negatywnym oddziaływaniom na środowisko. Przedstawione w uzasadnieniu przez SKO działki dotyczą odrębnego obszaru z uwzględnieniem zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych i ogrodniczych. Ponadto SKO przyjęło, że niezajęcie stanowiska przez Regionalną Dyrekcję Ochrony Środowiska w P. w sprawie chronionego krajobrazu "Dolina rzeki S. w okolicach K." oznacza milczącą zgodę. Stanowisko to pozostaje krzywdzące dla skarżących. SKO nie uczyniło żadnych starań (pytając chociażby pisemnie o to Regionalną Dyrekcję Ochrony Środowiska w P.) aby rzetelnie dla obu stron wyjaśnić sprawę. Decyzja SKO nie precyzuje, jakie rozwiązania należy wprowadzić do projektu aby zapewnić ochronę rolniczej przestrzeni produkcyjnej. Wójt nie zwrócił uwagi, że na obszarze gminy w przeważającym stopniu znajdują się tereny rolnicze i grunty dobrej klasy, które należy chronić przed przeznaczaniem ich na cele nierolnicze. Obszar w całym otoczeniu planowanej inwestycji to gospodarstwa rolne, dlatego planowana inwestycja w tym miejscu jest błędna i nieprzemyślana.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga okazała się uzasadniona, aczkolwiek nie wszystkie zarzuty skargi zasługują na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli zgodności z prawem w niniejszym postępowaniu była decyzja z dnia [...] lutego 2013 r. oraz poprzedzające jej wydanie postępowanie prowadzone w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę pięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami na terenie położonym w N., oznaczonym w ewidencji gruntów jako dz. nr [...].

W pierwszej kolejności należy wskazać, iż przedmiotowa sprawa była przedmiotem kontroli tutejszego Sądu.

Wyrokiem z dnia z dnia 08 grudnia 2011 r., sygn. akt IV SA/Po 976/11 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lipca 2011 r. i poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy O. z dnia [...] czerwca 2011 r. Sąd wskazał na zasadność skargi z przyczyn, które uwzględnił z urzędu. W uzasadnieniu wyroku wskazano, iż całość korespondencji związanej z toczącym się postępowaniem, w tym decyzję wydaną przez organ I instancji kierowano do W. ., który jeszcze przed wydaniem decyzji przez organ I instancji- zmarł. Zatem postępowanie toczyło się z udziałem zmarłego, a jego następcy prawni bez własnej winy nie brali udziału w postępowaniu administracyjnym. Na marginesie Sąd wskazał, iż na kopii mapy zasadniczej, stanowiącej załącznik do decyzji, nie naniesiono obszaru analizowanego.

Ponownie rozpoznając sprawę organ I instancji stosując się do wytycznych Sądu, wezwał A. W. do wskazania spadkobierców prawnych W. W.. Wezwano również inwestora o dostarczenie mapy z zakreślonym terenem inwestycji. Następnie organ ponownie sporządził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zasadą jest, że określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zaś w przypadku jego braku, jak w sprawie niniejszej, w drodze decyzji o warunkach zabudowy (art. 4 ust. 1 i 4 upzp). Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których stanowi art. 61 ust. 1 upzp. Z kolei elementy składowe, jakie powinna zawierać analizowana decyzja wymienione zostały przez ustawodawcę w art. 54 upzp, stosowanym odpowiednio do decyzji o warunkach zabudowy na podstawie art. 64 ust. 1 upzp.

Pierwszym z elementów jest określenie w decyzji rodzaju planowanego przedsięwzięcia (art. 54 pkt 1 upzp) przez wskazanie typu zamierzenia inwestycyjnego objętego ustaleniem warunków i zasad zabudowy terenu. Jako drugi rodzaj składników ustawodawca wymienił w art. 54 pkt 2 upzp szczegółowe warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy na potrzeby planowanej inwestycji. Trzecim elementem pozostaje konieczność wyznaczenia w decyzji linii rozgraniczających teren inwestycji na mapie w odpowiedniej skali. Z kolei szczegółowy sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego został określony przez ustawodawcę w rozporządzeniu z 2003 r.

Stosownie do przepisu § 9 ust. 1-4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), wymagania dotyczące nowej zabudowy zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załączniki do decyzji o warunkach zabudowy. Część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii. Część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się z uwzględnieniem nazewnictwa i oznaczeń graficznych stosowanych w decyzji o warunkach zabudowy.

W świetle przytoczonych regulacji prawnych podnieść należy, że załączniki do decyzji o warunkach zabudowy, określone w § 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury, stanowią integralną część tej decyzji. Oznacza to, że stosownie do art. 107 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2000, Nr 98, poz. 1071 ze zm. - dalej jako k.p.a.), załączniki te, obok dokładnego oznaczenia decyzji której dotyczą, muszą być opatrzone podpisem osoby uprawnionej do wydania tej decyzji. Obowiązek ten dotyczy zarówno części tekstowej i graficznej decyzji, jak również załączników w postaci wyników analizy, zawierających także część tekstową i graficzną (zob. wyrok NSA z 19 stycznia 2007 r., II OSK 200/06, LEX nr 327707). W przypadku wadliwego sporządzenia tych załączników, decyzja o warunkach zabudowy jest niekompletna i może budzić uzasadnione wątpliwości co do prawidłowości przeprowadzenia analizy określonej w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Sąd miał na uwadze, że zgodnie z art. 60 ust. 4 upzp, projekt decyzji o warunkach zabudowy powinien zostać sporządzony przez osobę wpisaną na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów. Zarówno w orzecznictwie, jak i w doktrynie podkreśla się, że autorstwo projektu powinno zostać udokumentowane w aktach sprawy, a naruszenie tego obowiązku może zostać zakwalifikowane jako rażące naruszenie prawa, będące podstawą do stwierdzenia nieważności decyzji na podstawie art. 156 §1 pkt 2 kpa (red. Z. Niewiadomski, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, Warszawa 2004 r., str. 387-388. Zob. też wyrok WSA w Poznaniu z dnia 10.03.2011 r., sygn. akt IV SA/Po 876/10, lex nr 995432).

W niniejszej sprawie wprawdzie do decyzji organu I instancji zostały dołączone wymagane załączniki, jednak obarczone one zostały poważnymi wadami prawnymi ponieważ nie zostały podpisane ani opieczętowane przez profesjonalistę uprawnionego do sporządzenia projektu takiej decyzji. Przede wszystkim brak jest w aktach projektu decyzji z dnia [...] grudnia 2012 r. Brak też jakiejkolwiek adnotacji, kto sporządził przedmiotową decyzję. Członkowstwo osoby, która sporządziła projekt kontrolowanej decyzji nie zostało również udokumentowane w aktach sprawy w formie zaświadczenia o kwalifikacjach zawodowych podpisanego pod projektem decyzji architekta.

Samo naniesienie adnotacji w formie wydruku komputerowego nie stanowi potwierdzenia opracowania wspomnianego projektu decyzji przez uprawnioną osobę. Załączniki takie nie mają w istocie mocy dokumentu ponieważ niezbędnym jego elementem jest własnoręczny podpis osoby uprawnionej wraz z jego opieczętowaniem potwierdzającym niezbędne uprawnienia osoby przygotowującej stosowny projekt. Nie jest dopuszczalne przyjmowanie domniemania opartego wyłącznie na wydruku komputerowym i pozytywne zweryfikowanie na jego podstawie danych oraz uprawnień osoby projektującej decyzję(por. wyrok WSA w Olsztynie z dnia 17.11.2009 r. II SA/Ol 882/09, LEX nr 531571).

Ponadto dla prawidłowego rozstrzygnięcia niniejszej sprawy istotne znaczenie miało dokładne wyjaśnienie podniesionej przez skarżącą już na etapie postępowania przed organem I instancji kwestii przeznaczenia działki nr [...], wskazując, że jest to teren upraw rolniczych. Organ I instancji w części tekstowej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wskazał, że teren ten nie wymaga uzyskania zgody na przeznaczenie gruntów na cele nierolnicze i nieleśne. Z kolei SKO powołując się na postanowienie Starosty z dnia [...] stycznia 2011 r., nr [...]o pozytywnym uzgodnieniu w zakresie ochrony gruntów rolnych warunków zabudowy dla planowanej inwestycji wskazało dodatkowo, że będąca przedmiotem postępowania nieruchomość ma powierzchnię poniżej 0,5 ha, w związku z czym nie jest wymagana zgoda Ministra Rolnictwa na zmianę przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze i nieleśne.

Sąd miał w tym zakresie na uwadze, że organ prowadzący postępowanie w sprawie zwracając się do innego organu o podjęcie współdziałania ma wynikający z art. 106 §2 kpa obowiązek zawiadomienia o tym stron. Podmioty te mają w postępowaniu przed organem współdziałającym te same uprawnienia procesowe, które służą im w postępowaniu administracyjnym, celem czynnego udziału w postępowaniu wyjaśniającym (J. Borkowski, w: B. Adamiak, J. Borkowski, KPA. Komentarz, Warszawa 2011 r., str. 421). W niniejszej sprawie organ I instancji nie zapewnił wszystkim stronom prowadzonego postępowania, w tym skarżącej, udziału w postępowaniu uzgodnieniowym prowadzonym przed Starostą K., nie doręczając Jej odpisu powyżej wskazanego postanowienia z dnia [...] stycznia 2011 r.

Sąd miał również na względzie, że organ I instancji zwrócił się do Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska o uzgodnienie inwestycji w oparciu o art. 53 ust. 4 pkt 8 upzp, nie otrzymując odpowiedzi od organu. Wobec tego zastosowanie znajdował art. 53 ust. 5 upzp i uzgodnienie należało uznać za dokonane. Tym niemniej w ocenie Sądu, wniosek o uzgodnienie również powinien zostać doręczony do wiadomości wszystkim stronom postępowania, celem zapewnienia im czynnego udziału na tym etapie sprawy (por. wyrok WSA w Poznaniu z 04.04.2013 r., sygn. akt IV SA/Po 117/13).

Odnosząc się do zarzutu skarżącej dotyczącego uprzedniego wydania przez Wójta decyzji o warunkach zabudowy na sąsiedniej działce o nr ewid. [...] i prawdopodobnego przekroczenia łącznie z działką o nr ewid. [...] wielkości 0,5 ha, Sąd wskazuje, iż ustawowe określenie "zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia" nie zostawia pola do wykładni rozszerzającej.

Ustawodawca wyraźnie łączy w jedną całość granice uwzględnianego obszaru ze zmianą jego przeznaczenia, czyli nakazuje ograniczanie powierzchni, dla której ma nastąpić zmiana przeznaczenia, do działek inwestora. Kryterium obszarowe zawarte w art. 7 ust. 2 pkt 1 uogril dotyczy jedynie obszaru, który ma zmienić swoje przeznaczenie z gruntu rolnego lub leśnego na grunt przeznaczony na inne cele. W ocenie Sądu przez "zwarty obszar analizowany" nie należy rozumieć obszaru z którego teren jest wyłączany w celu jego przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne, ale obszar, który podlega nowemu przeznaczeniu. Wskazane powyżej rozumienie "zwartego obszaru projektowanego" łączy wyraźnie granice uwzględnianego obszaru ze zmianą przeznaczenia nakazując ograniczanie powierzchni dla której ma nastąpić zmiana przeznaczenia tylko do działki inwestora. Jednocześnie Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę podziela pogląd wypowiedziany przez tutejszy Sąd w sprawie o sygn. akt IV SA/Po 219/12, że przyjęcie prostej i słusznej reguły zgodnie z którą kryterium obszarowe określone w art. 7 ust. 2 pkt 1 uogril odnosi się do działki ewidencyjnej, dla której ustalane są warunki zabudowy, daje inwestorom potencjalną możliwość uniknięcia wymogu uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze (nieleśne). Wystarczy bowiem, że dokonają oni podziału większej nieruchomości w sposób prowadzący do wydzielenia działek o powierzchni mniejszej niż 0,5 ha każda. Ubieganie się o warunki zabudowy dla każdej z tych działek osobno nie byłoby wówczas objęte wymogiem zawartym w art. 7 ust. 2 pkt 1 uogril. Nie ulega zaś wątpliwości, że dopuszczenie możliwości "szatkowania" i w rezultacie przeznaczania na cele nierolnicze (nieleśne) kompleksów użytków rolnych wysokich klas, pierwotnie obszarowo większych niż 0,5 ha, czyniłoby ochronę gruntów rolnych przewidzianą w art. 7 ust. 2 pkt 1 uogril czysto iluzoryczną. To z kolei rodziłoby poważne niebezpieczeństwo niekontrolowanego uszczuplania zasobu cennej powierzchni rolnej, i to zwykle w sposób bezpowrotny. Z tego względu obowiązkiem organu w każdej konkretnej sprawie pozostaje rozważenie, czy inwestor występując o wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie zmierza do obejścia przepisów dotyczących zasad funkcjonowania zwartego obszaru projektowanego.

Ponownie rozpoznając niniejszą sprawę organ I instancji powinien wziąć pod uwagę dokonaną w niniejszym uzasadnieniu wykładnię znajdujących zastosowanie w sprawie przepisów upzp i rozporządzenia z 2003 r. Wydanie decyzji w przedmiocie warunków zabudowy powinno zostać poprzedzone dokładnym ustaleniem stanu faktycznego, w tym parametrów działki nr [...], również w kontekście wskazanych w skardze okoliczności dotyczących przekroczenia wraz z uwzględnieniem powierzchni sąsiedniej działki powierzchni 0,5 ha, w kontekście dokonanej powyżej wykładni art. 7 ust. 2 pkt 1 uogril. Ustalenia faktyczne powinny następnie posłużyć do dokonania prawidłowej wykładni znajdujących w sprawie zastosowanie przepisów upzp i rozporządzenia z 2003 r. Natomiast sama decyzja administracyjna powinna spełniać wszystkie wymogi zarówno wymienione w art. 107 §1 kpa, art. 107 §2 kpa w zw. z art. 64 ust. 1 upzp w zw. z art. 54 upzp.

Mając na uwadze opisane powyżej uchybienia Sąd działając na podstawie art. 145 §1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. 2012 r., poz. 270 ze zm., dalej ppsa) orzekł jak w punkcie 1 wyroku. W 2 punkcie wyroku Sąd działając na zasadzie art. 152 ppsa określił, że zaskarżona decyzja nie może zostać wykonana. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 ppsa.