Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1814/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-12-11 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Łukasz Krzycki, Sędziowie sędzia WSA Jakub Linkowski, sędzia WSA Anna Szymańska (spr.), Protokolant st. ref. Marcin Lesner, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 grudnia 2014 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej A. z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] kwietnia 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy - oddala skargę -


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2014r. (nr [...]) - zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie przez Wspólnotę Mieszkaniową [...] w W. - Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., po rozpatrzeniu odwołania J.R. w pkt 1. umorzyło postępowanie odwoławcze wszczęte odwołaniem tej osoby, zaś w pkt 2. rozpatrzyło odwołanie Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. od decyzji Zarządu [...] W. nr [....] z dnia [...] grudnia 2013r. o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie, nadbudowie i zmianie sposobu użytkowania istniejącego budynku mieszkalnego na cele usługowe (alternatywnie hotel apartamentowy, biura) z garażem podziemnym III-kondygnacyjnym na działkach nr ew. [...] i [...] w obrębie [...]-[...]-[...], położonych przy ul. [...] w [....] w W., w ten sposób, że utrzymało w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie.

Decyzja została wydana w następujących okolicznościach faktycznych:

W dniu [...] lipca 2013r. S. zwróciła się z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla wyżej wymienionej inwestycji.

Zarząd [...] W. decyzją z dnia [...] grudnia 2013r., działając na podstawie art. 59 ust. 1, 60, 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 2012 r., poz. 647 ze zm.), dalej jako u.p.z.p. oraz art. 104 k.p.a. ustalił warunki zabudowy dla tej inwestycji.

W decyzji wskazano, że na nieruchomości położonej przy ul. [...] w W. planowana jest rozbudowa, nadbudowa i przebudowa istniejącej kamienicy i jej oficyn, polegająca na:

- nadbudowie części frontowej i oficyn o jedną kondygnację z antresolą, w dachu mansardowym, z zachowaniem istniejącej, historycznej fasady od poziomu chodnika do gzymsu wieńczącego ostatnią, istniejącą (piątą) kondygnację,

- budowie trzykondygnacyjnego garażu podziemnego pod istniejącym dziedzińcem,

- przekryciu wewnętrznego dziedzińca w poziomie parteru, czterospadowym przeszklonym dachem dla zlokalizowania lobby,

- pogłębieniu części piwnic w kamienicy frontowej na poziomie minus jeden,

- wykonaniu szybu windowego z poziomu parteru do poziomu minus jeden,

- wykonaniu szybu windowego z poziomu parteru do poziomu minus trzy,

- pogłębieniu głównej klatki schodowej z kamienicy frontowej do trzech kondygnacji podziemnych (w celu ewakuacji z garaży),

- zmianie sposobu użytkowania części pomieszczeń mieszkalnych przylegających do klatek schodowych w części frontowej i oficynach w celu wykonania wind,

- zmianie sposobu użytkowania lokali mieszkalnych w budynku frontowym i oficynach na lokale usługowe (alternatywnie hotel apartamentowy, biura).

Organ pierwszej instancji podkreślił, że analiza warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych oraz stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację proponowanej przez inwestora inwestycji wykazała możliwość realizacji planowanego zamierzenia zgodnie z warunkami określonym w decyzji, co wynika z przeprowadzonej analizy warunków i zasad zagospodarowania.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., po rozpoznaniu odwołań Wspólnoty Mieszkaniowej oraz J.R.– w zakresie merytorycznym utrzymało zaskarżoną decyzję organu I instancji w mocy.

W obszernym uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy podzielił ustalenia faktyczne i wnioski wyciągnięte z nich przez organ pierwszej instancji. Przeprowadził ponowną analizę stanu faktycznego i wynik poczynionych ustaleń został zawarty w uzasadnieniu rozstrzygnięcia. I tak Kolegium wywiodło, że planowana inwestycja jest zgodna z wymaganiami wynikającymi z przepisów u.p.z.p. oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Kolegium podkreśliło, że zmiana zagospodarowania terenu uzależniona jest od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Regulacja ta ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. stwierdziło dalej, że w ramach ustalenia wymagań dla inwestycji objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, organ pierwszej instancji prawidłowo wyznaczył wokół działek granice obszaru analizowanego i przeprowadził na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Następnie wskazano, że przeprowadzona analiza spełnia wymagania ustalone zwłaszcza w przepisach rozporządzenia. Teren inwestycji położony jest w okolicy obejmującej zabudowę wielomieszkaniową oraz usługową. Funkcja projektowanej zmiany sposobu użytkowania nie jest sprzeczna z istniejącymi wokół funkcjami, co do zaś rozwiązań przestrzennych będą one nawiązywać do zrealizowanych budynków. Co prawda wskaźniki i parametry inwestycji odbiegają od zasadniczego sposobu ich ustalania, niemniej wynikają ze sporządzonej analizy, w której urbanista wyczerpująco uzasadnił przyczyny odstąpienia od średnich parametrów.

Dalej wskazano, że zarzuty odwołania dotyczące kwestii technicznych (w tym wpływu planowanej przebudowy i nadbudowy) inwestycji na sąsiednie nieruchomości budynkowe nie mogą być rozpoznawane na tym etapie postępowania inwestycyjnego, lecz przy wydawaniu pozwolenia na budowę.

Co do zarzutu Wspólnoty Mieszkaniowej, że w otoczeniu nie występują budynki z trzema kondygnacjami podziemnymi Kolegium stwierdziło, że nie można podnosić zarzutu niezachowania ładu przestrzennego do części planowanej inwestycji polegającej na budowie kondygnacji podziemnych, bo zamierzenie w tej części w żaden sposób nie wpływa na ład przestrzenny okolicy.

W kwestii niezapewnienia miejsc parkingowych dla osób niepełnosprawnych, nieodniesienia się do utrudnień w ruchu oraz parkowaniu pojazdów w ciągu ul. [...] Kolegium stwierdziło, że w decyzji podano zasady obsługi komunikacyjnej oraz dotyczące zapewnienia miejsc parkingowych. Natomiast dokładna ilość miejsc parkingowych oraz wyznaczenie takich miejsc dla osób niepełnosprawnych nastąpi na etapie wydawania pozwolenia na budowę.

Zarzut naruszenia art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 u.p.z.p. Kolegium omówiło w ten sposób, że decyzja o warunkach nie jest elementem planowania przestrzennego, jej zadaniem jest określenie czy na danym terenie możliwa jest realizacja proponowanej inwestycji.

Odnośnie wniosku o zawieszenie postępowania to stwierdzono, że prace nad planem miejscowym nie są zaawansowane w istotnym stopniu.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na powyższą decyzję wniosła Wspólnota Mieszkaniowa [...] W. Skarga zarzuca:

I. naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.

1) naruszenie art. 7, 77 § 1, w zw. z art. 80 k.p.a. poprzez niedostateczne wyjaśnienie istotnych okoliczności faktycznych sprawy i wydanie decyzji w oparciu o niepełny materiał dowodowy; tj.:

a) ustalenia wpływu planowej inwestycji na nieruchomości sąsiednie, z uwagi na fakt, iż w otoczeniu nieruchomości, której dotyczy decyzja znajdują się ponad stuletnie kamienice, w kontekście faktu, iż nieruchomość [...] nie posiada fundamentów i planowane przegłębienie dziedzińca o trzy kondygnacje może wypłynąć niekorzystnie na konstrukcję w/w budynku,

b) brak uwzględnienia w decyzji miejsc parkingowych dla osób niepełnosprawnych,

c) ustalenie niewystarczającej liczby miejsc parkingowych w związku z planowaną inwestycją,

d) brak zapewnienia wymaganych uzgodnień w zakresie sieci cieplnej;

2) naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez wydanie przez organ II instancji decyzji utrzymującej w mocy niezgodną z prawem decyzję organu I instancji;

3) art. 15 k.p.a. oraz art. 107 § 3 k.p.a. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na braku rozpoznania sprawy w pełnym zakresie, wadliwym uzasadnieniu decyzji oraz braku odniesienia się w zaskarżonej decyzji do zarzutów stawianych przez stronę,

4) art. 8 k.p.a. poprzez prowadzenie niniejszego postępowania w sposób nie budzący zaufania jego uczestników do władzy publicznej;

II. Naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy tj.

1) naruszenie art. 54 pkt 2 lit. a, b, c, d w zw. z art. 64 u.p.z.p., zgodnie z którymi decyzja o warunkach zabudowy powinna określać szczegółowe warunki zagospodarowania przestrzennego, w szczególności w kontekście kształtowania ładu przestrzennego oraz wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich, poprzez:

a) niezapewnienie właściwego kształtowania ładu przestrzennego, z uwagi na fakt, iż budynki sąsiadujące nie posiadają kondygnacji podziemnych liczących trzy piętra;

b) brak ustalenia wpływu planowanej inwestycji na sąsiednie budynki, z uwagi na nie przedstawienie przez inwestora oceny wpływu inwestycji na sąsiednie nieruchomości budynkowe,

c) brak zapewnienia odpowiedniej liczby miejsc parkingowych,

d) brak zapewnienia miejsc parkingowych dla osób niepełnosprawnych,

e) nie odniesienie się do możliwych utrudnień w ruchu oraz parkowaniu pojazdów w ciągu ul. Poznańskiej;

2) naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez niewłaściwe zastosowanie polegające na nieuwzględnieniu zasad dobrego sąsiedztwa oraz wymagań zapewnienia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji, a także cech architektonicznych i urbanistycznych oraz ustalenie warunków zabudowy pomimo niewystarczającego uzbrojenia terenu dla zamierzenia budowlanego,

3) naruszenie art. 1 ust. 2 pkt 1, 2 u.p.z.p., zgodnie z którymi w planowaniu uwzględnia się w szczególności wymagania ładu przestrzennego, urbanistyki oraz walory architektoniczne poprzez nie uwzględnienie w wydanej decyzji w/w wymagań;

4) naruszenie przepisów ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami poprzez nieuwzględnienie - podczas wydawania uzgodnień - przez [...] Konserwatora Zabytków wpisu do rejestru zabytków zespołu budowlanego położonego w ciągu ul. [...].

Skarga wnosi o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz poprzedzającej ją decyzji z dnia [...] grudnia 2013r. o ustaleniu warunków zabudowy, a także zasądzenie zwrotu kosztów postępowania.

W obszernym uzasadnieniu zwrócono uwagę na następujące kwestie:

- zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem art. 7, 77 § 1 k.p.a. poprzez brak należytego wyjaśnienia wszystkich istotnych okoliczności tj. ustalenia wpływu planowanej inwestycji na sąsiednie nieruchomości (kamienica przy Al. [...] nie ma fundamentów i pogłębianie dziedzińca w sąsiedniej kamienicy przy ul. [...] może wpłynąć niekorzystnie na konstrukcję budynku), brak wystarczającej liczby miejsc parkingowych, brak miejsc dla osób niepełnosprawnych – do powyższych zagadnień nie odniósł się organ odwoławczy czym naruszył art. 15 k.p.a.

- doręczenie decyzji bezpośrednio Wspólnocie Mieszkaniowej nie zaś ustanowionemu pełnomocnikowi – jest to równoznaczne z pominięciem strony postępowania co uzasadnia wznowienie postępowania na zasadzie art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a.,

- organ nie zapewnił właściwego kształtowania ładu przestrzennego z uwagi na fakt, że budynki sąsiadujące z planowaną inwestycją nie posiadają kondygnacji podziemnych liczących trzy poziomy. Organ nie ustalił wpływu inwestycji na sąsiednie budynki z uwagi na nieprzedstawienie przez inwestora oceny wpływu nadbudowy i rozbudowy na sąsiednie nieruchomości budynkowe,

- decyzja nie odnosi się do kwestii parkowania, w szczególności do miejsc parkingowych dla osób niepełnosprawnych,

- zdaniem skarżącego zgromadzony materiał dowodowy nie był wystarczający do wskazania ustalonej funkcji zabudowy. Podkreślono, że w otoczeniu planowanej inwestycji znajdują się budynki o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej,

- zmiana sposobu użytkowania (funkcja usługowa, hotel, biuro) oraz pogłębienie dziedzińca wpłynie na wartość zabytkową zespołu budowlanego w kwartale ulic: [....], [....], [....].

- przy uzgadnianiu inwestycji przez [....] Konserwatora Zabytków doszło do nieuwzględnienia wpisu do rejestru zabytków zespołu budowlanego położonego w ciągu ul. [....]– [...].

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym pełnomocnik skarżącej złożył do akt decyzję z lipca 1965r. o wpisaniu kamienicy przy ul. [...] w W. do rejestru zabytków oraz decyzję [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z dnia [...] lutego 2010r. o wpisaniu do rejestru zabytków nieruchomych zespołu budowlanego kwartału ograniczonego [...] - ul.[...]- ul. [...]- ul. [...] położonych w W.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga nie jest uzasadniona. Sąd stwierdził bowiem, że decyzje organów obu instancji nie naruszają przepisów materialnych, ani też przepisów postępowania administracyjnego.

Zgodnie z art. 58 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robot budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Według art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków :

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności zagospodarowania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej,

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Istotą sprawy pozostaje dokonanie oceny, czy w odniesieniu do planowanej inwestycji został spełniony warunek, o którym mowa w art. 61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p., czy decyzja zawiera wszystkie wymagane przepisami elementy oraz czy nie zostały naruszone przepisy na etapie wydawania postanowienia organu konserwatorskiego o uzgodnieniu projektu kwestionowanej decyzji.

Wcześniej jednak Sąd ustosunkuje się do zarzutu naruszenia zasady dwuinstancyjności określonej w art. 15 k.p.a. w zw. z art. 7 i 77 § 1 i 107 § 3 k.p.a. Skarżący twierdzi, że organ odwoławczy nie odniósł się do podnoszonych w odwołaniu okoliczności takich jak: brak ustalenia wpływu planowanej inwestycji na sąsiednie nieruchomości (kamienica przy [...] nie ma fundamentów i pogłębianie dziedzińca w sąsiedniej kamienicy przy ul. [...] może wpłynąć niekorzystnie na konstrukcję budynku), brak wystarczającej liczby miejsc parkingowych, brak miejsc dla osób niepełnosprawnych. Tymczasem na str. 6 i 7 organ stwierdził, że kwestia wpływu wykonania prac budowlanych w sytuacji gdy sąsiedni budynek nie ma fundamentów należy do strony technicznej procesu inwestycyjnego, która podlega badaniu przy wydawaniu pozwolenia na budowę. Z kolei miejsca parkingowe zostaną zapewnione poprzez garaż podziemny, w którym na etapie pozwolenia na budowę zostanie ustalona dokładna liczba miejsc postojowych oraz wyznaczone miejsca dla osób niepełnosprawnych. W tej sytuacji zarzut skargi naruszenia tych przepisów procesowych jest bezzasadny.

Powracając do zasady kontynuacji funkcji to art. 61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p formułuje zasadę "dobrego sąsiedztwa" i nakłada obowiązek dostosowywania nowoprojektowanego sposobu zagospodarowania terenu do zagospodarowania przestrzennego już istniejącego w sąsiedztwie terenu inwestycji. Co do zasady więc regulacja ta ogranicza uprawnienia właściciela terenu inwestycji w tym sensie, że nie upoważnia go do realizacji wszystkich planów inwestycyjnych, jakie mógłby w stosunku do tego terenu realizować, ale ustanawia istotne ograniczenie w postaci konieczności dostosowania planowanej inwestycji do urbanistycznego charakteru otoczenia. Jednakże nie może ulegać wątpliwości, że przy orzekaniu w sprawach o ustalenie warunków zabudowy należy w dopuszczalnym z punktu widzenia ładu przestrzennego zakresie działać na rzecz możliwości wykonywania przez inwestora prawa własności, z czym wiąże się potrzeba możliwie elastycznego, nie zaś dogmatycznego kwalifikowania przez organy stanu faktycznego pod kątem poszanowania przez planowaną inwestycję zasady dobrego sąsiedztwa (por. np. wyrok WSA w Warszawie z dnia 8 maja 2012 r., sygn. akt IV SA/Wa 1950/11).

Zgodnie z § 3 ust 1 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Jak wynika z § 3 ust. 2 rozporządzenia granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50m.

Sąd stwierdza, że organy administracji publicznej, ustalając obszar analizowany, nie naruszyły prawa, biorąc pod uwagę obszar analizowany odpowiadający trzykrotnej szerokości frontu działki wskazanej na cele nadbudowy, przebudowy i zmiany sposobu użytkowania.

Dalej Sąd potwierdza, że na podstawie wyników przeprowadzonej analizy organy prawidłowo stwierdziły, że dominującą (wiodącą) funkcją obszaru analizowanego jest zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, jednakże w analizowanym obszarze występuje funkcja usługowa, w szczególności występuje budynek hotelowy (spełniona zasada "dobrego sąsiedztwa"). Zatem funkcja usługowa w hotelu obejmuje cały budynek, nie zaś jego część - choćby w parterze budynku. Przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 164, poz. 1589) przy ustaleniach dotyczących rodzaju zabudowy przewidują (choć nie jest to wyczerpujące wyliczenie) rozróżnienie zabudowy mieszkaniowej i usługowej, dzieląc jedynie mieszkaniową zabudowę na jednorodzinną i wielorodzinną. Natomiast co do zabudowy usługowej brak jest jakiekolwiek rozróżnienia, co oznacza, że budynki związane z wszelakimi rodzajami usług mieszczą się w tej kategorii. Tym samym mniejszego znaczenia nabiera czy w budynku przy ul. [...] po zmianie sposobu użytkowania będą mieściły się usługi hotelarskie czy biurowe. Obydwie te rodzaje działalności należy traktować jako usługi i poszukiwać kontynuacji tej funkcji bez rozróżnienia na hotel czy biuro. Zatem jeśli w obszarze analizowanym występują budynki z funkcją usługową (niezależnie jakiego dokładnie rodzaju usługi są wykonywane) będzie dopuszczalna co do zasady funkcja usługowa niezależnie od jej rodzaju. Z analizy wynika, że na wskazanym obszarze funkcją dominującą jest zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z usługami w parterach budynków oraz usługowa (w tym hotelowa i biurowa) o zwartej zabudowie o charakterze śródmiejskim. Takimi budynkami usługowymi jest budynek [...], hotel [...] oraz hotel [...], a także budynki administracji publicznej. Tym samym proponowana funkcja daje się pogodzić z funkcjami usługowymi innych budynków znajdujących się w obszarze analizowanym . Oznacza to, że zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. nie jest zasadny.

W dalszej kolejności Sąd stwierdza, że załączona do akt analiza funkcji oraz cech zabudowy i będąca podstawą orzekania w postępowaniu administracyjnym w sposób wystarczający i adekwatny do sytuacji analizuje stan faktyczny, a następnie logicznie i przekonująco wyjaśnia jakimi przesłankami kierowano się przy ustaleniu zarówno funkcji budynku, jak również poszczególnych cech projektowanego budynku. Część parametrów pozostała niezmieniona, natomiast pozostałe takie jak wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy oraz wysokość zabudowy i geometria dachu ulegną zmianie, ale w granicach określonych rozporządzeniem.

W kwestii podnoszonej na etapie postępowania administracyjnego związanej z brakiem fundamentów w budynku przy [...] i wyrażanych obaw czy prowadzenie robót budowlanych w sąsiedniej kamienicy nie uszkodzi budynku skarżącej Wspólnoty - wypowiedziało się Kolegium w ocenianej decyzji i Sąd w pełni podziela tę argumentację. W istocie formułowane zarzuty można ująć jako zabezpieczenie interesów osób trzecich. W tym miejscu jednak należy podkreślić, że w orzecznictwie sądowoadministracyjnym jednolicie wskazuje się, że pojęcie uzasadnionych interesów osób trzecich winno być interpretowane w oparciu o przesłanki obiektywne, a więc w oparciu o zgodność z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, z normami obowiązującymi w budownictwie. Jeżeli zatem postępowanie prowadzone w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę wykaże sprzeczność z powyższymi wymogami, to spowodowane w wyniku jej realizacji dolegliwości dla otoczenia mogą zostać zakwalifikowane jako naruszające "uzasadnione interesy osób trzecich" (zob. wyrok NSA z 16 grudnia 2013r. sygn. akt II OSK 1800/12). Dopiero na etapie postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę, obowiązkiem organów administracji jest zbadanie, czy w wyniku realizacji inwestycji dojść może do naruszenia interesów osób trzecich, ale wyłącznie w zakresie ewentualnego naruszenia norm Prawa budowlanego i warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki. Tym samym ewentualne negatywne oddziaływanie na konstrukcje budynku Wspólnoty wskutek pogłębiania ziemi do wykonania kondygnacji podziemnych będzie badane na etapie postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę.

Stanowisko sądu orzekającego wyrażone powyżej dotyczy także ilości miejsc parkingowych i zapewnienia miejsc dla osób niepełnosprawnych. Ustalenie tych kwestii zastrzeżone zostało na etap pozwolenia na budowę. Wywody, że decyzja nie bierze pod uwagę trudności w parkowaniu na ul. [...] nie mają także znaczenia. Obsługa bowiem inwestycji w zakresie zapewnienia miejsc postojowych została właśnie zapewniona przez ów kwestionowany parking podziemny.

Co do naruszenia wymogów w zakresie obsługi komunikacyjnej (art. 54 pkt 2 lit. c) u.p.z.p.) należy wskazać, że w pkt 2.5 decyzji organu I instancji ustalono obsługę komunikacyjną inwestycji.

Wspólnota podnosi, że w obszarze analizowanym nie występują budynki z trzema podziemnymi kondygnacjami. Kolegium trafnie przyjęło i Sąd podziela ten pogląd, że inwestycja w tym zakresie nie wpływa w żadnym stopniu na ład przestrzenny w rozumieniu u.p.z.p. Jak bowiem stanowi art. 2 pkt 1) u.p.z.p., iIekroć w ustawie jest mowa o "ładzie przestrzennym" - należy przez to rozumieć takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Tymczasem garaż podziemny w żadnym stopniu nie wpływa na kształt przestrzeni ani nie oddziaływuje na nią. Trudno zatem stosować w stosunku do kondygnacji podziemnych wymogi określone dla zasad zagospodarowania przestrzeni.

Skarga podnosi zarzut nieuwzględnienia w zaskarżonej decyzji wpisu do rejestru zabytków zespołu budowlanego położonego w ciągu ul. [...] – [...]. Faktem jest natomiast, że w toku postępowania uzyskano uzgodnienie konserwatora zabytków. Mianowicie postanowieniem z dnia [...] października 2013r. nr [...] [...] Konserwator Zabytków uzgodnił projekt decyzji. Rozstrzygnięcie to podlega ograniczonemu zaskarżeniu zażaleniem bowiem przysługuje ono jedynie inwestorowi. Zarzut skonstruowany w skardze na decyzję o warunkach zabudowy de facto odnosi się do postanowienia uzgodnieniowego. Kwestią zatem wymagającą wyjaśnienia jest możliwość zakwestionowania uzgodnienia konserwatorskiego do decyzji o warunkach zabudowy na etapie skargi na decyzję o warunkach zabudowy.

Zgodnie z art. 60 ust 1a u.p.z.p. do decyzji o warunkach zabudowy stosuje się przepisy art. 53 ust. 5b i 5c, a stosownie do art. 64 ust. 1 u.p.z.p. przepisy art. 53 ust. 3-5a stosuje się do decyzji o warunkach zabudowy odpowiednio. Z regulacji art. 53 ust. 4 pkt 2) u.p.z.p. wynika, że decyzje w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych formami ochrony zabytków, o których mowa w art. 7 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. Nr 162, poz. 1568, z późn. zm.) oraz ujętych w gminnej ewidencji zabytków wydaje się po uzgodnieniu z konserwatorem zabytków. Stosownie do art. 53 ust. 5 uzgodnienia tego dokonuje się w trybie art. 106 k.p.a., z tym że zażalenie przysługuje wyłącznie inwestorowi, przy czym należy tu zaznaczyć, że takie brzmienie przepisu obowiązuje dopiero od dnia 17 lipca 2010r.

W tej sytuacji jako zasadniczy problem należy postawić kwestię, czy Sąd administracyjny jest uprawniony do kontrolowania postanowień podejmowanych w trybie art. 106 k.p.a. w zw. z art. 53 ust. 4 u.p.z.p. przez organy współdziałające w oparciu o art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. Istnieje nurt orzeczniczy, który wyklucza taką kontrolę w powołaniu na argument, że ustawodawca w art. 53 ust. 5 u.pz.p. świadomie i celowo pozbawił inne poza inwestorem strony możliwości zaskarżenia postanowienia uzgodnieniowego i nie zmienia tego treść art. 142 k.p.a. (vide wyrok NSA z dnia 7 listopada 2013r. sygn. akt II OSK 1284/12). Jednocześnie jednak orzecznictwo prezentuje odmienny pogląd i skład orzekający go podziela, wedle którego istotne ograniczenie – zaistniałego na skutek nowego brzmienia art. 53 ust. 5 u.p.z.p., nadanego art. 70 pkt 6 lit. b) ustawy z dnia 7 maja 2010r. o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych (Dz. U. Nr 106, poz. 675) – możliwości odrębnej kontroli aktów uzgadniających w administracyjnym toku oraz przed sądem administracyjnym, postanowienie uzgadniające należy traktować jako akt podjęty w granicach sprawy w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy w rozumieniu art. 135 p.p.s.a (vide wyrok NSA z dnia 9 maja 2013r. sygn. akt II OSK 2722/11 i podobnie wyrok NSA z dnia 5 czerwca 2014r. sygn. akt II OSK 28/13). Orzecznictwo zatem dopuszcza weryfikację merytoryczną wydanego postanowienia uzgadniającego pozytywnego dla inwestora w drodze zastosowania art. 135 p.p.s.a.

W tej sytuacji wobec zarzutu co do wadliwości uzgodnienia konserwatora zabytków Sąd dokonał oceny legalności tego postanowienia. W ocenie Sądu kryterium tej oceny dokonywanej z racji tego, że kamienica przy ul. [...] została wpisana do rejestru zabytków było precyzyjne i dawało legitymację organowi do wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy zgodnej z wnioskiem inwestora. Co do natomiast zarzutu, że do rejestru zabytków został wpisany także zespół budowlany położony w ciągu ul. [...] – [....], czego nie uwzględniono w postanowieniu uzgodnieniowym pozostaje on bez znaczenia dla sprawy. Jak bowiem wynika ze złożonej przed sądem administracyjnym kopii decyzji [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z dnia [...] lutego 2010r. o wpisaniu do rejestru zabytków nieruchomych zespołu budowlanego kwartału ograniczonego [...] - ul. [...]- ul. [...] - ul. [...] położonych w W. (k. 136- 139) zespół ten nie obejmuje ul. [...], przy której położona jest kamienica podlegająca przebudowie i nadbudowie.

Odnośnie niedoręczenia ustanowionemu w sprawie pełnomocnikowi strony decyzji organu II instancji to zarzut ten jest zasadny. Jak wynika z akt administracyjnych odpis decyzji został wysłany bezpośrednio Wspólnocie Mieszkaniowej. Stosownie do art. 40 § 1 i 2 k.p.a. pisma doręcza się stronie, a gdy ustanowiła pełnomocnika, pisma doręcza się temu pełnomocnikowi. Doszło zatem do naruszenia przepisów postępowania. W ocenie Sądu jednak nie miało to wpływu na wynik sprawy i nie pozbawiło strony możliwości działania. Wspólnota bowiem złożyła w ustawowym terminie skargę do sądu administracyjnego, w której mogła zaprezentować i to uczyniła, wszystkie zarzuty kierowane pod adresem decyzji Kolegium.

Sąd nie uwzględnił wniosku pełnomocnika uczestnika o odroczenie rozprawy wyznaczonej przed sądem na dzień 11 grudnia 2014r. Wniosek został złożony w piśmie procesowym z dnia 10 grudnia 2014r. w związku z chorobą pełnomocnika, potwierdzoną zaświadczeniem wydanym przez lekarza sądowego. Badanie lekarskie przeprowadzono 9 grudnia 2014r. i w ocenie Sądu był to wystarczający okres na znalezienie pełnomocnika substytucyjnego (co zostało przewidziane w stosunku pełnomocnictwa – k. 90), zwłaszcza, że pełnomocnik prowadzi działalność prawniczą w formie spółki z innymi prawnikami, przynajmniej dwoma - jak wynika z nazwy kancelarii.

Z powyższych względów, na podstawie art. 151 p.p.s.a. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie orzekł jak w sentencji.