Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt I SA/Po 432/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2021-12-16 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6189 Inne o symbolu podstawowym 618
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 126 ust. 1, art. 126 ust. 2, art. 126 ust. 3, art. 130 ust. 2, art. 156 ust. 3, art. 156 ust. 4
journal: Dz.U. 2020 poz 65
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: § 58 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 7, art. 77 § 1
journal: Dz.U. 2020 poz 256
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Rennert Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Nikodem (spr.) Sędzia WSA Waldemar Inerowicz Protokolant: starszy sekretarz sądowy Marta Ziewińska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 grudnia 2021 r. sprawy ze skargi H.E. i A.E. na decyzję Wojewody ...] z dnia [....] lutego 2021r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za udostępnienie nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Starosty [...] z dnia [...] czerwca 2020 r. o numerze [...]; II. zasądza od [...] na rzecz strony skarżącej kwotę [...],- zł tytułem zwrotu kosztów sądowych; III. zwraca skarżącym kwotę [...],- zł tytułem różnicy między kosztami pobranymi a kosztami należnymi.


UZASADNIENIE

Starosta [...] decyzją z [...] czerwca 2020 r., nr [...] orzekł o:

1) ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz H. E. za szkody powstałe w wyniku zajęcia przez firmę A S.A. nieruchomości stanowiących współwłasność H. E. i A. E. (dalej zwanych również skarżącymi) oznaczonych numerami ewidencyjnymi [...] i [...] położonych w obrębie P., gm. P., w celu przycięcia gałęzi drzew i wycinki drzew bezpośrednio zagrażających napowietrznej linii elektroenergetycznej nN zasilanej ze stacji transformatorowej [...] P. ;

2) ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz A. E. za szkody powstałe w wyniku zajęcia przez firmę A S.A. nieruchomości stanowiących współwłasność skarżących oznaczonych numerami ewidencyjnymi [...] i [...] położonych w obrębie P., gm. P., w celu przycięcia gałęzi drzew i wycinki drzew bezpośrednio zagrażających napowietrznej linii elektroenergetycznej nN zasilanej ze stacji transformatorowej [...] P.

3) ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz H. E. za udostępnienie firmie A S.A. [...] lipca 2018 r. nieruchomości stanowiących współwłasność skarżących oznaczonych numerami ewidencyjnymi [...] i [...] położonych w obrębie P., gm. P. w celu przycięcia gałęzi drzew i wycinki drzew bezpośrednio zagrażających napowietrznej linii elektroenergetycznej nN zasilanej ze stacji transformatorowej [...] P.

4) ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz A. E. za udostępnienie firmie A S.A. [...] lipca 2018 r. nieruchomości stanowiących współwłasność skarżących oznaczonych numerami ewidencyjnymi [...] i [...] położonych w obrębie P., gm. P. w celu przycięcia gałęzi drzew i wycinki drzew bezpośrednio zagrażających napowietrznej linii elektroenergetycznej nN zasilanej ze stacji transformatorowej [...] P,

5) zobowiązaniu firmy A S.A. do wypłaty odszkodowań określonych w pkt 1, 2, 3 i 4 niniejszej decyzji w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna.

W pkt 6 sentencji decyzji wskazano, że wysokość odszkodowania ustalona w decyzji podlega waloryzacji na dzień jego zapłaty. W pkt 7 sentencji decyzji wskazano zaś, że do skutków zwłoki lub opóźnienia w wypłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu Cywilnego.

Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie Starosta [...] wskazał m. in., że decyzją z [...] lipca 2018 r., nr [...] udzielił firmie A S.A. zezwolenia na czasowe zajęcie nieruchomości stanowiących współwłasność skarżących oznaczonych numerami geodezyjnymi [...] i [...] położonych w obrębie P., gm. P., w celu wyznaczenia oraz przycięcia gałęzi drzew i wycinki drzew bezpośrednio zagrażających napowietrznej linii elektroenergetycznej nN zasilanej ze stacji transformatorowej [...] P.. Następnie skarżący pismem z [...] listopada 2018 r. wystąpili z wnioskiem o ustalenie wysokości odszkodowania za udostępnienie nieruchomości oraz szkody powstałe w wyniku jej zajęcia.

W kontekście art. 126 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 65 ze zm. – dalej w skrócie: "u.g.n.") wskazano, że nie budzi wątpliwości, że w sprawie doszło do ograniczenie prawa własności oraz że ograniczenie to dokonane zostało na podstawie opatrzonej rygorem natychmiastowej wykonalności decyzji Starosty [...] z [...] lipca 2018 r. Nie ma również wątpliwości co do tego, że pomiędzy skarżącymi a firmą A S.A. nie doszło do uzgodnienia odszkodowania.

Organ pierwszej instancji wyjaśnił, że w sprawie za dowód uznano dwa operaty szacunkowe. Operat z [...] lutego 2019 r. wykonany został przez rzeczoznawcę majątkowego L. M. i dotyczył określenia wartości odszkodowania za szkody powstałe na spornej nieruchomości. Wskazany rzeczoznawca [...] grudnia 2019 r. dostarczył klauzulę aktualności operatu. Omawiany operat został uznany przez Starostę za wiarygodny dowód. Biegły określił w nim wartość odszkodowania, jako wartość drzewostanu leśnego, który uległ wycince w związku z przeprowadzeniem prac. Odszkodowanie naliczono za przedwczesny wyrąb drzewostanu. Przyjęta w operacie powierzchnia wynosi [...] m2 i jest ona większa od powierzchni przyjętej w decyzji Starosty [...] z [...] lipca 2018 r. W związku z tym, że drzewostan jest w wieku 16 lat i nie znajdują się w nim materiały użytkowe, możliwe było określenie wartości odtworzeniowej odszkodowania wyceniając drzewostan leśny i szacując koszty zalesienia oraz koszty pielęgnacji drzewostanu do dnia wystąpienia szkody. Biegły zastosował podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia oraz technikę wskaźnikową. Ponadto do obliczeń przyjął ceny zawarte w decyzji Nadleśniczego Nadleśnictwa G. z [...] stycznia 2019 r. w sprawie detalicznych cen netto sprzedaży drewna. Zakresem operatu nie objęto odszkodowania za zajęcie nieruchomości. W tym zakresie sporządzony został przez L. K. operat z [...] września 2019 r. W operacie tym wartość odszkodowania za udostępnienie działek określono na kwotę [...]zł. Biegły przyjął podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej i podejście dochodowe, na podstawie którego obliczono współczynnik kapitalizacji. Ze względu na to, że przedmiotowe działki stanowią grunty leśne, których obrót na rynku jest bardzo ograniczony, rzeczoznawca przyjął do analizy grunty przyległe, czyli rolne.

W ocenie Starosty omawiane operaty zostały sporządzone przez osoby uprawnione a także zgodnie z obowiązującymi przepisami. Dowody te są kompletne i odpowiednie do celu, dla którego zostały sporządzone. Operaty szacunkowe zawierają wszelkie niezbędne informacje, wskazują podstawy prawne, przedstawiają tok obliczeń i wynik końcowy oraz nie budzą zastrzeżeń formalnoprawnych. Operaty sporządzono w oparciu o oględziny nieruchomości dokonane podczas wizji lokalnej oraz informacje i dokumenty zgromadzone w aktach sprawy. Nie dopatrzono się jakichkolwiek nieprawidłowości mogących mieć wpływ na ustaloną wysokość odszkodowania. Nie podzielono argumentów skarżącej wskazujących, że do naliczenia odszkodowania powinno się uwzględniać powierzchnię pasa technologicznego wyliczoną przez biegłego geodetę w toczącym się postępowaniu sądowym w sprawie ustanowienia służebności przesyłu. Wyjaśniono, że postępowanie toczące się przed organem jest odrębne od postępowania toczącego się przed sądem powszechnym. Niniejszej postępowanie zostało wszczęte i toczy się w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania za udostępnienie nieruchomości i za szkody powstałe w wyniku zajęcia działek przez firmę A S.A. na podstawie ostatecznej decyzji Starosty [...] z [...] lipca 2018 r. Nie podzielono również zarzutu braku wyceny odszkodowania za szkody i zajecie gruntu pod linią wysokiego napięcia, przebiegającą przez działki nr [...] i [...]. Wskazana ostatnio decyzja Starosty dotyczyła prac w zakresie przycinki gałęzi i wycinki drzew tylko w pasie pod linią elektroenergetyczną niskiego napięcia. Niemożliwym było zlecenie biegłemu ustalenia wysokości odszkodowania za szkody inne, niż wymienione w decyzji wydanej na podstawie art. 126 u.g.n. Powołując się na postanowienia art. 130 ust. 2 wskazanego aktu, wyjaśniono, że podstawę ustalenia odszkodowania stanowi zawsze wartość nieruchomości określona w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego. Wskazano również, że kwestie merytoryczne operatu szacunkowego należą do tzw. warsztatu rzeczoznawcy majątkowego, posiadającego zarówno wiedzę (wiadomości specjalne) jaki i uprawnienia do dokonywania analizy rynku i szacowania nieruchomości. Nie jest rolą organu weryfikowanie tychże wiadomości specjalnych, a wyłącznie kontrola poszczególnych wniosków, rozważenia wszystkich zaistniałych wątpliwości, czy uwag stron postępowania.

Odnosząc się do twierdzeń skarżącej wskazujących, że zajęcie nieruchomości odbyło się nie tylko [...] lipca 2018 r., ale także [...] czerwca 2018 r. oraz [...] lipca 2018 r. wskazano, że z przedłożonego przez skarżącą zdjęcia nie wynika nic, co mogłoby potwierdzać, iż zajęcie nieruchomości nastąpiło także [...] czerwca 2018 r. Przedłożone zdjęcie uznano za niewyraźne oraz wskazano, że widniejąca na nim data i godzina zostały dopisane ręcznie. Z notatki spisanej [...] lipca 2018 r. pomiędzy przedstawicielami firmy A S.A. a skarżącą jednoznacznie wynika, że zajęcie gruntu nastąpiło jedynie [...] lipca 2018 r. Fakt ten został potwierdzony podpisami stron.

Pismem z [...] lipca 2020 r. skarżący wnieśli odwołanie od wymienionej na wstępie decyzji organu pierwszej instancji. Treść odwołania została następnie doprecyzowana pismami skarżących z [...] sierpnia 2020 r. oraz [...] września 2020 r.

Wojewoda decyzją z [...] lutego 2021 r., nr [...]

uchylił wymienioną na wstępie decyzję organu pierwszej instancji w części obejmującej pkt 3 i 4 rozstrzygnięcia oraz orzekł w to miejsce o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz H. E. za udostępnienie firmie A S.A. [...] lipca 2018 r. nieruchomości stanowiących współwłasność skarżących oznaczonych numerami ewidencyjnymi [...] i [...] położonych w obrębie P., gm. P., w celu przycięcia gałęzi drzew i wycinki drzew bezpośrednio zagrażających napowietrznej linii elektroenergetycznej nN zasilanej ze stacji transformatorowej [...] P. oraz o ustaleniu odszkodowania w analogicznej kwocie z analogicznego tytułu na rzecz A. E. ;

– utrzymał w mocy wymienioną na wstępie decyzję w pozostałej części.

Opisując przebieg postępowania zaznaczono m. in., że Wojewoda [...] września 2020 r. zwrócił się do organu pierwszej instancji o wystąpienie do rzeczoznawcy majątkowego L. K. o potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego z [...] września 2019 r. Operat ten został zaktualizowany [...] listopada 2020 r. Wysokość odszkodowania na [...] lipca 2018 r. po aktualizacji określono na kwotę [...]zł.

W ocenie organu odwoławczego zarówno operat szacunkowy biegłego L. M. z [...] lutego 2019 r., jak i operat szacunkowy biegłego L. K. z [...] września 2019 r. wraz z aneksem nr 1 z [...] listopada 2020 r. mogą stanowić podstawę ustalenia odszkodowania za szkody powstałe wskutek zajęcia nieruchomości oraz za ich udostępnienie na rzecz firmy A S.A. Zdaniem Wojewody organ pierwszej instancji prawidłowo przeprowadził postępowanie. Strony miały możliwość wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i zapoznania się z nimi. W toku postępowania Starosta wyznaczył aż [...] rozprawy administracyjne, celem wyjaśnienia wszelkich wątpliwości. Odnosząc się do zarzutów odwołania, wskazano, że nie udowodniono, że zajęcie trwało dłużej niż jeden dzień. Z notatki służbowej z [...] lipca 2018 r. jasno wynika, że zajęcie nieruchomości miało miejsce jedynie w jednym dniu, tj. [...] lipca 2018 r. Skarżąca zgodziła się z zapisami notatki, o czym świadczy jej własnoręczny podpis. Nie podzielono zarzutu skarżących co do nieprawidłowej metody obliczeń, którą przyjął biegły L. M.. To, że kwota odszkodowania nie jest satysfakcjonująca nie znaczy, że biegły przyjął złą metodę obliczeń. Podzielono wyjaśnienia biegłego zawarte w piśmie z [...] grudnia 2020 r. wskazujące, że zastosowana do oszacowania metoda nie ma większego wpływu na końcową wartość, ponieważ jest to tylko sposób szacowania. Gdyby przyjąć inną metodę, to wynik końcowy byłby zbliżony, a różnice polegałyby np. na zastosowaniu innego wzoru matematycznego. Biegły zastosował ścisłą formułę, którą był zobowiązany się posłużyć, ponieważ szacowany drzewostan nie osiągnął jeszcze wieku bliskorębnego, a także prawidłowo zastosował wskaźniki i wartości wynikające z przepisów rozporządzenia Ministra Środowiska z dnia 20 czerwca 2002 r. w sprawie jednorazowego odszkodowania za przedwczesny wyrąb drzewostanu oraz z decyzji nr [...] Nadleśniczego Nadleśnictwa G. z [...] stycznia 2019 r. w sprawie detalicznych cen netto sprzedaży drewna na warunkach loco las po zrywce. W ocenie Wojewody biegły zastosował metodę odpowiadającą wiekowi drzewostanu. Drzewostan był w wieku 16 lat i nie wykształcił materiałów użytkowych i możliwe było wyłącznie określenie odszkodowania za wyrąb drzewostanu, szacując koszty zalesienia oraz koszty pielęgnacji drzewostanu do dnia wycinki. Stąd też biegły był zobowiązany do zastosowania metody zgodnej z zarządzeniem Nr 14 Ministra Leśnictwa i Przemysłu Drzewnego z dnia 23 sierpnia 1985 r. w sprawie zasad ustalania wartości drzewostanu, według której możliwe było oszacowanie kosztów zalesienia oraz kosztów pielęgnacji drzewostanu do dnia wycinki. Odnosząc się do zarzutów stawianych operatowi sporządzonemu przez L. K., wskazano, że biegły był zobowiązany do obliczenia wartości nieruchomości, by móc potem oszacować wartość odszkodowania za jej jednodniowe udostępnienie. Biegły zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, a dla porównania przyjął nieruchomości rolne, z racji tego, iż na rynku jest mało transakcji, których przedmiotem są nieruchomości leśne. Ponadto działki nr [...] i [...] są położone w pobliżu gruntów rolnych, a wartości gruntów rolnych i leśnych są zbliżone. Zdaniem Wojewody rzeczoznawca był uprawniony do przyjęcia do porównań nieruchomości rolnych i swój wybór w pełni uzasadnił. Rzeczoznawca dokonując wyceny zastosował również atrybuty i wskaźniki służące temu, by wartość końcowa jak najbardziej odzwierciedlała faktyczną szkodę związaną z udostępnieniem nieruchomości na jeden dzień. Wyjaśniono również, że tylko i wyłącznie opinia sporządzona w formie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego może być podstawą ustalenia kwoty odszkodowania, należnego na podstawie art. 129 ust. 5 pkt 1 i 2 u.g.n.

Pismem z [...] kwietnia 2021 r. skarżący wnieśli skargę na omówioną powyżej decyzję Wojewody. Wniesiono m. in. o uchylenie zaskarżonej decyzji.

Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie:

I) prawa materialnego, tj.:

1) art. 130, art. 4 pkt 1 i 6 u.g.n. poprzez nieprawidłowe zastosowanie tych przepisów do wyceny wartości nieruchomości, błędne przyjęcie do wyceny wartości nieruchomości wyłącznie wartości samego gruntu bez uwzględnienia składników nieruchomości wymienionych w art. 4 pkt 1 powołanego aktu, co miało istotny wpływ na wartość wycenianych nieruchomości;

2) art. 128 ust. 4 zdanie trzecie u.g.n. poprzez jego niezastosowanie, co miało istotny wpływ na wartość odszkodowania, zniszczenie drzewostanu poprzez jego wycinkę stanowi o trwałym obniżeniu wartości nieruchomości z powodu niemożności uzyskania plonów i dochodów nie tylko w danym roku, ale także w latach następnych;

II) przepisów postępowania administracyjnego, tj.

1) art. 6 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U z 2020 r. r. poz. 256 ze zm. – dalej w skrócie: "k.p.a.") poprzez:

– niewskazanie przepisu prawnego stanowiącego podstawę oceny prawidłowości sporządzonych operatów szacunkowych określających wysokość odszkodowania;

– błędne zdefiniowanie zlecenia Starosty [...] dla rzeczoznawcy Biuro [...] L. K. z [...] sierpnia 2019 r., w którym nieprawidłowo ustalono czas oraz obszar zajęcia nieruchomości;

– nierzetelne protokołowanie informacji istotnych dla sprawy;

2) art. 8 k.p.a. poprzez prowadzenie postępowania w sposób uwzględniający tylko jeden z wchodzących w grę interesów, tj. interesu przedsiębiorstwa energetycznego mającego na celu zapłatę jak najniższego odszkodowania;

3) art. 9 k.p.a. poprzez zatajenie istotnych informacji o okolicznościach mogących mieć wpływ na sposób rozstrzygnięcia sprawy oraz nie podejmowanie przez organ starań, aby strona nie poniosła szkody z powodu nieznajomości prawa, naruszenie prawa stanowi niepoinformowanie strony o przysługującym prawie do odszkodowania wypływającym z art. 128 ust. 4 u.g.n.;

4) art. 67 § 1 i 2, art. 68 § 1 i 2 k.p.a. poprzez niezapisanie w protokole zeznań świadka A. J. obecnej w siedzibie organu i przedstawiającej dowody, że przedsiębiorstwo A korzystało z wejścia na przedmiotowe nieruchomości wielokrotnie;

5) art. 80, art. 77 k.p.a. poprzez pominiecie dowodu w postaci decyzji Starosty z [...] lipca 2018 r. określającej obszar i czas zajęcia nieruchomości;

W odpowiedzi na skargę Wojewoda podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie, wnosząc o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Skarga okazała się zasadna, choć z przyczyn innych niż w niej wskazane.

Rozstrzygnięcie sporu wymaga dokonania kontroli zgodności z prawem zaskarżonej decyzji. Decyzją tą uchylono wymienioną na wstępie decyzję w zakresie rozstrzygnięć zawartych w pkt 3 i 4 jej osnowy, orzekając w tym zakresie co do istoty, w pozostałej zaś części utrzymano decyzję organu pierwszej instancji w mocy. Skarżący kwestionują m. in. poprawność sporządzonych w sprawie operatów szacunkowych będących podstawą ustalenia wysokości odszkodowań.

Zgodnie z art. 126 ust. 1 u.g.n. w przypadku siły wyższej lub nagłej potrzeby zapobieżenia powstaniu znacznej szkody, z zastrzeżeniem ust. 5, starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, udziela, w drodze decyzji, zezwolenia na czasowe zajęcie nieruchomości na okres nie dłuższy niż 6 miesięcy, licząc od dnia zajęcia nieruchomości. W przypadku postępowania prowadzonego na wniosek, wydanie decyzji następuje niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie 7 dni, licząc od dnia złożenia wniosku. Zgodnie z art. 126 ust. 2 powołanego aktu, decyzji, o której mowa w ust. 1, nadaje się rygor natychmiastowej wykonalności. Jak stanowi zaś będący podstawą zapadłych w sprawie rozstrzygnięć art. 126 ust. 3 u.g.n., po upływie okresu, na który nastąpiło zajęcie nieruchomości, podmiot, który zajął nieruchomość, jest obowiązany doprowadzić nieruchomość do stanu poprzedniego. Za udostępnienie nieruchomości oraz szkody powstałe w wyniku zajęcia nieruchomości przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub osobą, której przysługują inne prawa rzeczowe do nieruchomości a podmiotem, któremu udostępniono nieruchomość. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie w terminie 30 dni, licząc od dnia, w którym upłynął termin udostępnienia nieruchomości, określony w decyzji, o której mowa w ust. 1, starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wszczyna postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania. Zgodnie z kolei z art. 130 ust. 2 powołanego aktu, ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Jak wskazuje się w orzecznictwie operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w oparciu o posiadane przez niego wiadomości specjalne z zakresu szacowania nieruchomości. Jest przy tym dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Jednak ani Sąd ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Konieczna jest natomiast w toku tych postępowań ocena operatu szacunkowego pod względem formalnym, polegająca na zbadaniu, czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy jego treść zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera oczywistych wad czy niejasności, pomyłek, braków, które powinny być poprawione, sprostowane lub uzupełnione, tak aby dokument ten miał wartość dowodową. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji jest więc możliwa do granic wiedzy specjalistycznej, jaką posiada organ (pracownicy aparatu administracyjnego) w zakresie metodologii szacowania nieruchomości [tak: wyrok NSA z 19 października 2021 r., I OSK 578/21].

W realiach niniejszej sprawy wskazać należy, że zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Wyjątek od powyższej reguły unormowano w art. 156 ust. 4 powołanego aktu. Zgodnie z tym przepisem operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

Sposób w jaki dokonuje się potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego określono w § 58 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 555 – dalej w skrócie: "rozporządzenie w sprawie wyceny"). Zgodnie z tym przepisem potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który go sporządził, następuje przez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca majątkowy oświadcza o aktualności operatu szacunkowego, oraz analizy, o której mowa w art. 156 ust. 4 ustawy. Przepis § 57 stosuje się odpowiednio.

Na tle przytoczonych przepisów wskazuje się, że oczywiste jest i obecnie wynika to także z treści art. 156 ust. 4 u.g.n., że zanim rzeczoznawca majątkowy potwierdzi ważność operatu po upływie określonego w przepisach czasu, obowiązany jest sprawdzić, czy sytuacja na rynku, w tym ceny nieruchomości podobnych lub cechy nieruchomości szacowanej, nie zmieniły się na tyle, by mogło to mieć wpływ na zmianę wartości oszacowanej przez niego nieruchomości [E. Bończak-Kucharczyk [w:] Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2021, art. 156]. Dostrzec również należy, że aktualne brzmienie art. 156 ust. 4 u.g.n. stanowi wynik wejścia w życie ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1509). W uzasadnieniu projektu wskazanej ustawy nowelizującej wskazano, że propozycja nowelizacji art. 156 ust. 4 u.g.n. ma na celu jasne i jednoznaczne określenie zasad potwierdzania aktualności operatów szacunkowych. W dotychczasowej praktyce zauważalne są wątpliwości dotyczące okresu, w którym operat szacunkowy może być nadal wykorzystywany, oraz momentu, od którego ten okres należy liczyć. Dodatkowo, pomimo obowiązku dokonywania wyceny ze szczególną starannością właściwą dla zawodu rzeczoznawcy majątkowego, w praktyce zdarzają się sytuacje, w których potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje bez stosownej analizy prawno-ekonomicznej przedmiotu wyceny i lokalnego rynku nieruchomości. Proponuje się zatem, aby potwierdzenie aktualności obejmowało kolejne dwanaście miesięcy, licząc od zakończenia okresu, w którym operat szacunkowy mógł być wykorzystany, a potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego powinno zostać udokumentowane stosowną analizą, załączoną do operatu szacunkowego [tak: Sejm VIII kadencji, druk nr 1560, dostęp pod adresem: https://www.sejm.gov.pl/sejm8.nsf/druk.xsp?nr=1560].

W realiach niniejszej sprawy nie dokonano w sposób odpowiadający prawu aktualizacji operatu szacunkowego z [...] lutego 2019 r. (k. [...] – [...] akt adm.). Biegły będący autorem wskazanego operatu sporządził co prawda [...] grudnia 2019 r. klauzulę jego aktualności (k. [...] akt adm.), jednak w aktach sprawy brak jest analizy potwierdzającej, że od daty sporządzenia aktualizowanego operatu nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. Z uwagi na zaniechanie sporządzenia analizy, o której mowa w art. 154 ust. 4 zdanie drugie powołanego ostatnio aktu brak jest jakiegokolwiek dowodu potwierdzającego, że w istocie potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego z [...] lutego 2019 r. zostało poprzedzone dokonaniem analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. Uznać zatem należy, że z uwagi na naruszenie postanowień art. 156 ust. 4 zdanie drugie u.g.n. w zw. z § 58 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nie doszło do skutecznego wydłużenia okresu aktualności operatu szacunkowego z [...] lutego 2019 r. W konsekwencji powyższych uchybień na dzień wydania zaskarżonej decyzji jak i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji orzekające w sprawie organy nie dysponowały aktualnym operatem szacunkowym określającym wartość odszkodowania za szkody wyrządzone na spornych nieruchomościach.

W tego rodzaju sytuacji Sąd nie może ustosunkować się do merytorycznych zarzutów dotyczących wyceny. Nie jest bowiem możliwe traktowanie nieaktualnego operatu szacunkowego jako podstawy do ustalenia wysokości odszkodowania. Bez potwierdzenia aktualności operatu nie można formułować żadnych wiążących konkluzji, sprowadzających się do jednoznacznego stwierdzenia, czy organy administracyjne prawidłowo ustaliły wysokość odszkodowania [por. wyrok WSA w Gdańsku z 23 października 2019 r., II SA/Gd 448/19]. W konsekwencji za przedwczesne uznano również odnoszenie się do zarzutów skargi kwestionujących ustaloną kwotę odszkodowania. Ustalona zapadłymi w sprawie decyzjami wysokość odszkodowania za szkody na spornych nieruchomościach nie znajduje bowiem oparcia w operacie szacunkowym aktualnym na dzień orzekania przez organy.

Na skutek oparcia rozstrzygnięć na nieaktualnym operacie szacunkowym naruszono również postanowienia art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a.

W toku powtórnego postępowania obowiązkiem organów będzie uwzględnienie wykładni prawa zawartej w niniejszym wyroku. Obowiązkiem organów będzie w szczególności powtórne orzeczenie o wysokości należnego skarżącym odszkodowania na podstawie operatów szacunkowych aktualnych na dzień wydawania decyzji w tym zakresie. Realizacja powyższego wymogu wymagać będzie sporządzenia nowych operatów szacunkowych. Z uwagi na aktualne brzmienie art. 156 u.g.n., operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego w kolejnych 12 miesiącach, łącznie nie dłużej niż 24 miesiące od daty jego sporządzenia [tak: wyrok WSA w Poznaniu z 28 maja 2021 r., II SA/Po 408/20]. Aktualnie obowiązujące przepisy u.g.n. przewidują bowiem jedynie jednokrotne potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego skutkujące wydłużeniem jego ważności o okres 12 miesięcy liczonych od dnia upływu zasadniczego terminu ważności operatu szacunkowego wynikającego z postanowień art. 156 ust. 3 u.g.n.

W konsekwencji stwierdzonych uchybień na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) orzeczono jak w pkt I. sentencji. Na podstawie art. 200 orzeczono jak w pkt II.