Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 1152/09
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2010-07-08 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1-5
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 184
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Barbara Adamiak Sędziowie Sędzia NSA Jerzy Stelmasiak Sędzia del. WSA Wanda Zielińska-Baran (spr.) Protokolant Kamil Strzępek po rozpoznaniu w dniu 8 lipca 2010 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej [...] Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 23 lutego 2009 r. sygn. akt II SA/Kr 1296/08 w sprawie ze skargi W. Ż. i A. Ż. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia [...] października 2008 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 23 lutego 2009 r., sygn. akt II SA/Kr 1296/08, ze skargi W. Ż. i A. Ż., uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia [...] października 2008 r. nr [...] oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy.

W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał, że Prezydent Miasta Krakowa decyzją z dnia 18 czerwca 2008r. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji pn: "budowa zespołu budynków mieszkalno - usługowych w zabudowie wielorodzinnej wraz z garażami podziemnymi i naziemnymi, krytym basenem w budynku na działkach nr 498/1, 498/2, 498/4, 500, 502, 503 obr. 44 Krowodrza oraz zjazdem z działki drogowej nr 574 obr. j. w. przy ul. [...] w Krakowie" z wniosku "I[...] spółka z o.o." spółki komandytowej w K.. Organ w uzasadnieniu decyzji stwierdził, iż spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy z art. 61 ust. 1 ustawy. Odnosząc się do zastrzeżeń W. Ż. i A. Ż. do przedmiotowej inwestycji, podkreślił, że zamierzenie to jest zgodne z przepisami prawa, a decyzja jest pierwszym etapem realizacji inwestycji i nie stanowi podstawy prawnej dla rozpoczęcia robót budowlanych.

Odwołanie od tej decyzji wnieśli W. Ż. i A. Ż., podnosząc zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gdyż planowana inwestycja będzie nawiązywała do zabudowy istniejącej na ulicy sąsiedniej – ul. Konecznego, a nie tej samej ulicy [...], pomijając całkowicie zabudowę istniejącą na działkach sąsiednich dostępnych z tej samej drogi publicznej. W odwołaniu J. F. i E. B. natomiast zarzuciły, iż działka stanowiąca ich własność znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie z działką przeznaczoną pod inwestycję z jednej strony, zaś z drugiej ze skarpą linii kolejowej, co może spowodować znaczną utratę walorów oraz możliwości indywidualnego wykorzystania działki.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z dnia [...] października 2008 r. nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji organ stwierdził, że organ I instancji dokonał prawidłowej oceny istniejącego stanu zagospodarowania na obszarze poddanym analizie i uwzględniając zasady zachowania ładu przestrzennego w sposób zgodny z prawem wydał zaskarżoną decyzję. Planowana inwestycja stanowić będzie kontynuację zabudowy oraz intensywności terenu w odniesieniu do zabudowy istniejącej na działce nr [...] obr. Krowodrza. Odniesieniu do odwołania W. i A. Ż. stwierdził, że działką spełniająca warunki wskazane w tym przepisie jest działka nr [...], położona przy ul. [...], która pozwala na ustalenie parametrów dla planowanej zabudowy. Odnośnie odwołania J. F. oraz E. B. organ stwierdził, że jego przedmiotem są subiektywne odczucia odwołujących się i z uwagi na pozaprawny ich charakter nie mogą być przedmiotem rozstrzygnięcia.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję wnieśli W. Ż. oraz A. Ż., zarzucając naruszenie art. 61 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. poprzez ich błędną wykładnię, na skutek nawiązania przy analizie urbanistyczno – architektonicznej do działki nr [...] zabudowanej wysokim budynkiem, zamiast do ich działki zabudowanej bliźniaczym domem jednorodzinnym.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie powołanym na wstępie wyrokiem uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał, iż w sprawie występują dwie przesłanki wznowieniowe z art. 145 § 1 pkt 4 kpa, w związku z czym zaskarżona decyzja na mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit. b ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi podlegała uchyleniu, bowiem Kolegium nie ustaliło następców prawnych I. B. zmarłej w toku postępowania odwoławczego, a nadto w postępowaniu administracyjnym nie brał udziału właściciel/użytkownik wieczysty działki nr 504 sąsiadującej bezpośrednio z terenem inwestycji, W ocenie Sądu naruszenie określonej w art. 10 § 1 kpa zasady gwarantującej stronie prawo czynnego udziału w postępowaniu, mogło mieć wpływ na wynik sprawy.

Odnosząc się do zarzutów skargi, Sąd stwierdził, że zasadnie organy przyjęły, że działka nr [...] położona jest przy tej samej ulicy ( ul. [...] ), co teren objęty wnioskiem, jednak ustalenie funkcji, parametrów i gabarytów w zakresie kontynuacji zabudowy i zagospodarowania terenu jedynie w odniesieniu do tej działki stanowi naruszenie art. 61 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W ocenie Sądu, Kolegium stwierdzając, że parametry dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego wyznaczono w oparciu o § 5 ust. 1, § 6 ust. 1, § 7 ust. 1 i § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. nie wyjaśniło dlaczego wyniki analizy uznał za prawidłowe, skoro:

po pierwsze - wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do zabudowy do powierzchni działki lub terenu wyznaczony został niezgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia, gdyż do jego wyznaczenia uwzględniono jedynie średni wskaźnik dla zabudowy jednorodzinnej, a nie średni wskaźnik dla całego obszaru zabudowanego, na którym znajduje się również zabudowa usługowa i jednorodzinna; po drugie – szerokość elewacji frotowej dla nowej zabudowy wyznaczono z naruszeniem § 6 ust. 1 rozporządzenia, zgodnie z którym wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym , z tolerancją do 20 %, bowiem do jego wyznaczenia wzięto pod uwagę działkę nr 428/5 spoza obszaru analizowanego i częściowo spoza tego obszaru działkę nr 428/8. Na terenie analizowanym najszersza elewacja frontowa na dz. 484/5 wynosi 41 m, a najmniejsza na działce nr 543 wynosi 7 m, natomiast w analizie średnią szerokość określono na ok.30 m;

po trzecie – wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznaczono niezgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia, bowiem we wniosku podano wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wynosi 20 m przy 6 kondygnacjach nadziemnych budynku, zaś budynki jednorodzinne posiadają wysokość 9 metrów do kalenicy przy 2 do 3 kondygnacji, a budynki wielorodzinne wysokość od 11 do 20 m do kalenicy przy 3 do 6 kondygnacji;

po czwarte – wskaźnik geometrii dachu również wyznaczono niezgodnie z § 8 rozporządzenia, poprzez stwierdzenie, że w projektowanym zespole budynków dopuszczalne jest zaprojektowanie dachów płaskich, jak i dachów połaciowych, pomimo ustalenia, że na obszarze analizowanym występują dachy połaciowe dwuspadowe i wielospadowe.

Sąd wskazał, iż organy obu instancji stwierdziły, że parametry nowej zabudowy zostały wyznaczone według średnich wskaźników występujących na obszarze analizowanym, podczas gdy faktycznie wskaźniki te zostały oparte wyłącznie na parametrach działki [...] zabudowanej budynkiem wielorodzinnym. Przesłanki ustalenia warunków zabudowy, wynikającej z art. 61 ust. 1 ustawy, jaką jest wymóg istnienia co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, nie można, w ocenie Sądu, interpretować w taki sposób, iż w przypadku istnienia w obszarze analizowanym kilku zabudowanych działek sąsiednich, dostępnych z tej samej drogi publicznej, można wybrać jedną z nich i określić parametry nowej inwestycji jako kontynuację funkcji, parametrów, cech i wskaźników charakterystycznych dla wybranej działki. Takiej interpretacji dokonały organy administracyjne, mimo powołania i przytoczenia prawidłowej podstawy prawnej. Sąd podkreślił, iż ustalając warunki zabudowy dla planowanej inwestycji, która stanowić ma kontynuację zabudowy oraz zagospodarowania terenu w odniesieniu do zabudowy istniejącej na działce nr [...] obr. 44 Krowodrza, organy muszą uwzględnić sposób zagospodarowania również pozostałych działek znajdujących się w obszarze analizowanym, co pozwoli na rzeczywiste ustalenie warunków nowej zabudowy na zasadach ogólnych, stosownie do § 5 ust. 1, § 6 ust. 1, § 7 ust. 1 i § 8 cyt. rozporządzenia. Sąd podkreślił, iż przedmiotem analizy jest cały obszar wyznaczony zgodnie z § 3 ust. 1 ww. rozporządzenia, na którym przeprowadza się na nim analizę funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 – 5 ustawy, a nie wybrana jedna działka.

W konstatacji Sąd stwierdził, organy rozpoznając ponownie sprawę winny mieć na uwadze wszystkie przesłanki ustalenia warunków zabudowy z art. 61 ust. 1 ustawy, wykorzystując instrumenty jakie daje rozporządzenie wykonawcze, aby ustalić parametry nowej zabudowy w sposób najbardziej odpowiadający wymogom ładu przestrzennego. Konieczne jest również prowadzenie postępowania zgodnie z przepisami procesowymi, w tym ustalenie wszystkich stron postępowania i zapewnienia im udziału oraz wyczerpujące ustosunkowanie się do ewentualnych zgłoszonych zarzutów.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniosła [...] Sp. z o.o. w K. domagając się jego uchylenia w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie.

Wyrokowi w oparciu o art. 174 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U, Nr 153, poz. 1270 ze zm., zwanej dalej p.p.s.a.) zarzucono naruszenie przepisów postępowania, mogące mieć wpływ na wynik sprawy, a to: art. 145 § 1 pkt 1 lit. b) p.p.s.a. poprzez bezpodstawne uznanie, że w sprawie zachodzi naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania określone w art. 145 § 1 pkt 4 kpa – tj. brak udziału w postępowaniu przed organem odwoławczym następców prawnych zmarłej I. B., oraz braku udziału w postępowaniu właściciela/użytkownika wieczystego działki sąsiedniej bezpośrednio z terenem inwestycji, tj. działki nr 504, podczas gdy w istocie przesłanki powyższe nie zachodziły.

Na podstawie art. 174 pkt 1 p.p.s.a. naruszenie prawa materialnego poprzez błędną jego wykładnię i w konsekwencji niewłaściwe zastosowanie, tj. art. 61 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez jego błędną wykładnię, polegającą na przyjęciu, że podstawą dla ustalenia wymagań dotyczącej nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, muszą być średnie wskaźniki całego obszaru zabudowanego, a nie mogą być nimi wskaźniki wynikające z zabudowy jednej działki sąsiedniej.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej skarżący wskazał, iż następcą prawnym I. B. jest E. B., która została powołana do całości spadku. E. B. brała udział w całym postępowaniu administracyjnym i decyzja Kolegium została jej doręczona. Kastrator podniósł, iż wznowienie postępowania z przyczyny wskazanej w art. 145 § 1 pkt 4 kpa, następuje tylko na podstawie żądania strony, a takiego żądania E. B. jako spadkobierczyni I. B. nie zgłaszała. Zdaniem kasatora, nie można uznać, by w tej sytuacji w sprawie zachodziła podstawa wznowieniową.

Autor kasacji stwierdził, iż nie zgadza się ze stwierdzeniem Sądu, iż w postępowaniu powinien brać udział właściciel/ użytkownik wieczysty działki nr 504, która nie sąsiaduje bezpośrednio z terenem zamierzonej inwestycji, gdyż nie ma żadnego odcinka wspólnej granicy z działkami, na których inwestycja ma być zrealizowana. Zatem w tym też przypadku nie zachodzą przesłanki wznowienia postępowania.

Odnośnie naruszenia art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, kasator podniósł, iż funkcją powołanego przepisu jest odpowiednie ukształtowanie ładu przestrzennego. Trudno zatem uznać, by mógłby być on ukształtowany przez przyjęcie, że parametry nowej zabudowy muszą bezwzględnie odpowiadać średnim wartościom wskaźników istniejących budynków z obszaru analizowanego, które mają różne gabaryty, funkcje, itp. Celem analizy urbanistycznej nie jest automatyczne ustalenie średnich wartości, lecz ocena obszaru pod kątem ustalenia najbardziej odpowiednich wskaźników dla nowej zabudowy, choćby miały one wartości skrajne. Nie sposób przyjąć aby jedynym dopuszczalnym wynikiem analizy obszaru, na którym znajduje się jeden budynek jednokondygnacyjny i jeden dziesięciopiętrowy budynek mieszkalny, musi być ustalenie, że kontynuację funkcji zapewnia jedynie budynek pięciopiętrowy, jako średnia ilości kondygnacji tych dwóch budynków. Kastrator podkreślił, iż Sąd Wojewódzki w swoich rozważaniach pominął, że treść § 5 ust. 2, § 6 ust. 2, § 7 ust. 4, które pozwalają na ustalenie innych wskaźników, aniżeli wynikają z § 1 tych przepisów, jeśli nie wynika to z analizy urbanistycznej. Zdaniem autora skargi, ocena organu odwoławczego, że dla określenia wskaźników nowej zabudowy wystarczy porównanie z zabudową sąsiedniej działki nr [...] nie wykracza rażąco poza obowiązujące prawo.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną W. Ż. i A. Ż. wnieśli o oddalenie skargi i utrzymanie wyroku w mocy. W uzasadnieniu podniesiono, że działka nr [...], do której nawiązuje się nową inwestycję, położona jest przy ul. Koniecznego, a nie przy ul. [...]. Od ul. [...] oddziela ją działka nr 481/1, nie jest to więc działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy. Przy ul. [...] nie ma żadnego budynku o wysokości 20 metrów. Najbliższym sąsiedztwie znajduje się pięć domów jednorodzinnych, a nie jeden, jak stwierdzono w kasacji. Zdaniem stron, najistotniejszą w tej sprawie jest zasada kontynuacji funkcji, która oznacza, że nowa zabudowa powinna mieścić się w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu. Na działce nr 500, na której planowana jest inwestycja, istnieje dom jednorodzinny, co zdaniem stron, obliguje nową inwestycję do kontynuowania na tej działce zastanego sposobu zagospodarowania terenu.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna w okolicznościach rozpoznawanej sprawy nie zasługuje na uwzględnienie.

W związku z tym, że skarga kasacyjna została oparta na obu podstawach przewidzianych w art. 174 p.p.s.a. w pierwszej kolejności analizie należało poddać zarzuty naruszenia przepisów postępowania.

Odnosząc się do wskazanego przez autora skargi kasacyjnej zarzutu naruszenia przepisów postępowania trzeba podkreślić, iż zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. b) p.p.s.a. sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego.

Kontrola decyzji administracyjnych sprawowana przez wojewódzkie sądy administracyjne jest dokonywana w granicach sprawy, ale niezależnie od zarzutów skargi, o czym przesądza art. 134 § 1 p.p.s.a. Przepis ten nie tylko uprawnia, ale i zobowiązuje wojewódzki sąd do badania z urzędu wszystkich aspektów sprawy, niezależnie od tego jakie zarzuty postawione zostały w skardze. Działając w takich ramach, sąd po uznaniu dopuszczalności skargi bada, czy decyzja nie jest dotknięta wadami wskazanymi w art. 145 p.p.s.a., przy czym najpierw w aspekcie procesowym, a potem materialnym.

Prawidłowo Sąd I instancji stwierdził, że w przedmiotowej sprawy zaistniały przesłanki z art. 145 § 1 pkt 4 kpa, tym samym przesłanki z art. 145 § 1 pkt 4 p.p.s.a. z tego względu, że ograny obu instancji nie ustaliły podmiotu władającego działką nr 504 i tym samym nie zapewniły mu udziału w postępowaniu administracyjnych.

Z materiału dowodowego sprawy, wbrew zarzutom skargi kasacyjnej, wynika, że wspomniana działka nr 504 przylega do działki nr 503 wskazanej w decyzji organu I instancji jako teren planowanej inwestycji. Zasadnie również wskazał Sąd I Instancji, że rzeczą organu odwoławczego było ustalić następców prawnych zmarłej w toku postępowania odwoławczego I. B. ( art. 30 § 4 kpa). Natomiast wykazanie dopiero przez kasatora, iż jej następczyni prawna E. B. brała czynny udział w postępowaniu administracyjnym, nie może stanowić o błędzie Sądu I instancji, jeżeli w dacie wydawania zaskarżonego wyroku tego rodzaju wiedzy Sąd nie miał. Z tych względów zarzut skargi naruszenia przepisów postępowania nie mogły być uznane za uzasadniony.

Chybione są również zarzuty skargi kasacyjnej dokonania przez Sąd I instancji błędnej wykładni przepisów prawa materialnego, tj. art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( DZ. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), zwana dalej ustawą.

Przepis art. 61 ust. 1 ustawy określa pozytywne przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków w nim wymienionych. Do tych warunków należy m.in. tzw. zasada dobrego sąsiedztwa, której celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne. Do ustalenia warunków zabudowy konieczne jest zatem istnienie przynajmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Zarówno w doktrynie jak i w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że działka sąsiednia to nieruchomość lub jej część położona w okolicy tworzącej pewną całość urbanistyczną ( por. wyrok NSA z dnia 17 kwietnia 2007 r., II OSK 646/06,lex 322329). Innymi słowy, powstająca w sąsiedztwie zabudowanych działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy. Szczegółowe warunki określenia cech nowej zabudowy reguluje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej rozporządzeniem. W myśl przepisu § 3 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust.1-5 ustawy.

W rozpoznawanej sprawie stosownie powołanego § 3 wyznaczono obszar analizowany oraz przeprowadzono analizę stanu jego zagospodarowania. Ubocznie należy podnieść, iż w analizie nie wskazano według jakiego kryterium zostały wyznaczone jego granice.

Zgodzić się należy, ze stanowiskiem Sądu I instancji, iż organy administracyjnie prawidłowo przyjęły, że działka nr [...] jest działką sąsiednią w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, gdyż jest dostępna z tej samej ul. [...], co teren planowanej inwestycji.

Zasadnie stwierdził również Sąd, iż organy administracyjne nie wyjaśniły przyczyn pominięcia zabudowanych działek nr ew. 498/1 i 498/2, stanowiące własność W. Ż. i A. Ż., dostępnych z tej samej ul. [...] jak również nie podano przyczyn uwzględnienia działki nr 428/5 spoza obszaru analizowanego oraz działki nr 428/8 znajdującej się tylko częściowo w jego graniach, dla ustalenia wskaźników zabudowy. Z przepisów rozporządzenia wynika wprost, iż analizie podawane są tylko i wyłącznie działki znajdujące się w granicach wyznaczonego według kryteriów z § 3 rozporządzenia. Objęcie analizą działki, która nie znalazła się w obszarze analizowanym pozostaje zatem w wyraźnej sprzeczności z tym rozporządzeniem, to zaś stanowi o wadliwości przeprowadzonej analizy, tym samym przeszkodę do ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji objętej wnioskiem inwestora.

Zgodzić się należy, wbrew zarzutom kasatora, z oceną Sądu I instancji, iż nie zostały w sposób zgodny z treścią § 5, § 6, § 7 i § 8 rozporządzenia wskaźniki nowej zabudowy. Zasadą jest, że wskaźnik powierzchni nowej zabudowy ( § 5) oraz wskaźnik szerokości elewacji frontowej ( § 6) wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tych wielkości wszystkich działek zabudowanych występujących w obszarze analizowanym. Przepisy § 5 i 6 w ust. 2 dopuszczają wyjątek od tej zasady, ale wymaga aby z analizy wynikało dlaczego wskaźnik ten wyznaczono inaczej i dlaczego zastosowano taką a nie inną metodę przy jego obliczeniu. Tego rodzaju wyjaśnień omawiana analiza nie zawiera.

Nie został – jak trefnie wskazał Sąd I instancji - także prawidłowo określony wskaźnik z § 7 ust. 1 rozporządzenia, zgodnie z którym wyznacza się wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, bowiem w oparciu o przeprowadzoną analizę analizy nie sposób ustalić, która z istniejącej zabudowy doprowadziła do określenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej na poziomie do 20 m, skoro podano w analizie, iż średnia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej dla budynków wielorodzinnych w obszarze analizowanym wynosi ok. 10 m do poziomu okapu i ok. 15 m do poziomu kalenicy.

W sytuacji kiedy analiza w ogóle nie wskazuje na występowanie dachów płaskich, to dopuszczenie w nowej zabudowie obok dachów spadzistych również dachów płaskich pozostaje w wyraźnej sprzeczności z § 8 rozporządzenia.

Należy jeszcze raz podkreślić, iż obszar analizowany, o którym mowa w § 3 rozporządzenia winien uwzględniać zasadę "dobrego sąsiedztwa" z art. 61 ust.1 pkt 1 ustawy w aspekcie zasady zachowania "ładu przestrzennego", przy czym wymaga podkreślenia, iż wynikająca z tego przepisu ocena inwestycji z punktu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, nie oznacza zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie oraz bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy. Warunkiem dopuszczenia lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na analizowanym obszarze jest to, aby analiza urbanistyczna uzasadniała przyczyny odstępstwa poparte oceną zachowania ładu przestrzennego.

Mając na uwadze powyższe należało uznać, że skarga kasacyjna nie zasługuje na uwzględnienie i stosownie do treści art. 184 p.p.s.a. orzec, jak w sentencji wyroku.