Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 961/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2012-10-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 9y,  ust. 2
journal: Dz.U. 2007 nr 16 poz 94
law: Ustawa z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym - tekst jednolity.
article: art. 131, 134 ust. 4
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Przemysław Żmich Sędziowie WSA Dorota Apostolidis (spr.) WSA Joanna Skiba Protokolant referent stażysta Zbigniew Dzierzęcki po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 października 2012 r. sprawy ze skargi B. W. i J. W. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] marca 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] marca 2012 r., nr [...], Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, po rozpatrzeniu odwołania B. i J. W. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2011 r., znak: [...], orzekającą o ustaleniu odszkodowania na rzecz B. i J. W. w łącznej wysokości [...]zł, za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w gminie D., obręb B., oznaczonej jako działka nr [...]o pow. [...]ha, przeznaczonej pod przebudowę i rozbudowę linii kolejowej [...] oraz zobowiązaniu P. [...]S.A. do wypłaty tak ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym ww. decyzja stanie się ostateczna.

Powyższe rozstrzygnięcie zostało wydane w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy:

Nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha. położona w gminie D., obręb B., decyzją Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2010 r., nr [...], została przeznaczona pod rozbudowę i przebudowę linii kolejowej [...] na odcinku W. obszar D., szlak D. od km [...]. Decyzja ta została utrzymana w mocy decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...] grudnia 2010 r., znak: [...]. Pismem z dnia [...] kwietnia 2010 r. P. [...] S.A. poinformowała Wojewodę [...], iż w ciągu dwóch miesięcy od dnia, kiedy decyzja lokalizacyjna stała się ostateczna nie doszło do porozumienia w sprawie wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Pismem z dnia 5 maja 2011 r. Wojewoda [...] zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za grunt przejęty z mocy prawa przez Skarb Państwa.

W trakcie postępowania organ zlecił rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatu szacunkowego określającego wartość przedmiotowych gruntów. Ich wartość odtworzeniowa określona została w operacie szacunkowym z dnia [...] lipca 2011 r. według stanu na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej, na kwotę [...] zł.

B. i J. W., po zapoznaniu się z operatem szacunkowym, pismami z dnia 9 sierpnia 2011 r. i 27 września 2011 r. wnieśli do Wojewody [...] uwagi do operatu szacunkowego, zarzucając rzeczoznawcy majątkowemu między innymi zaniżenie wartości przedmiotowej działki. Rzeczoznawca majątkowy, po otrzymaniu ich uwag, dokonał ponownej analizy i pismem z dnia 26 sierpnia 2011 r. odpowiedział na zarzuty B. i J. W., jednocześnie dołączając sprostowanie do operatu szacunkowego sporządzonego dnia [...] sierpnia 2011 r. Organ pierwszej instancji wskazał, że w aktach sprawy brak jest dokumentu świadczącego o wydaniu przedmiotowej nieruchomości, o którym mowa w art. 9 y ust. 3e ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (Dz. U. Nr 16 z 2007 r., poz. 94 ze zm.). Powołując się na treść przepisu art. 9y ust. 2 ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym Wojewoda [...] wskazał, że operat szacunkowy z dnia [...] lipca 2011 r. (sprostowany w dniu [...] sierpnia 2011 r.) stanowiący podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania uwzględnia stan nieruchomości z dnia wydania decyzji lokalizacyjnej Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2010 r. nr [...] oraz poziom cen na dzień wydania decyzji o przyznaniu odszkodowania. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość działki w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, a przyjęte przez niego do porównania nieruchomości stanowią tereny rolne. Uwzględniając to, że na analizowanym rynku brak było transakcji sprzedaży gruntów przeznaczonych pod budowę/rozbudowę linii kolejowych, rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową gruntu w działce nr [...] stosując § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jako iloczyn wartości 1 m2 gruntu, z którego wydzielone zostały wyceniane działki i ich powierzchni zwiększając otrzymaną wartość o 50 %. Natomiast zwiększenia dokonał na podstawie przeprowadzonej analizy relacji cen gruntów rolnych do cen gruntów inwestycyjnych, z której wynika, iż ich wartość jest niższa niż wartość gruntów nabywanych na cele inwestycyjne. Wojewoda [...] uznał zatem, że przedmiotowy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, w tym zgodnie z wymogami § 36 i § 37 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) i może stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania. Zawiadomieniem strony zostały poinformowane o możliwości zapoznania się oraz wypowiedzenia co do zebranych dowodów i materiałów w sprawie. Pismem z dnia 5 października 2011 r. B. i J. W. wystąpili do Wojewody [...] z propozycją zamiany nieruchomości stanowiącej własność zainteresowanych z nieruchomością Gminy D.

Po rozpoznaniu wniosku Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] października 2011 r., znak: [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz B. i J. W. w łącznej wysokości [...] zł, za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w gminie D., obręb B. oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod przebudowę i rozbudowę linii kolejowej [...] oraz zobowiązaniu P. [...] S.A. do wypłaty tak ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym ww. decyzja stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji B. i J. W. wnieśli odwołanie do Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wskazując na nieprawidłową i zbyt niską wycenę przedmiotowej nieruchomości, która miała być wykorzystywana jako działka usługowo - handlowa. Ponadto skarżący wskazali, iż w ramach odszkodowania nie zapewniono im nieruchomości zamiennej. Do odwołania dołączyli operat szacunkowy z dnia [...] maja 2011 r. o wartości działki nr [...]. Zgodnie z tym opracowaniem wartość nieruchomości określono na kwotę [...] zł. Na operacie widnieje jednak informacja, że został on anulowany przez jego autora w dniu [...] lipca 2011 r.

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w pierwszej kolejności dokonał analizy przepisów materialno – prawnych stanowiących podstawę dla wydania decyzji przez organ pierwszej instancji to jest przepisu art. 9s ust. 1, 9s ust. 2, art. 9y ust. 3 i art. 9x ust. 4 ustawy z dnia 28 marca 2003 roku o transporcie kolejowym (Dz. U. z 2007 r., Nr 16, poz. 94 ze zm.), przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) - dalej jako u.g.n. oraz przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (DZ. U., nr 207, poz. 2109 ze zm.). Organ odwoławczy wskazał, że w myśl § 36 ust. 1 rozporządzenia, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 i Nr 199, poz. 1227 oraz z 2009 r. Nr 72, poz. 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Stosownie do § 36 ust. 2 tego rozporządzenia w przypadku, gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1. wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Natomiast zgodnie z § 36 ust. 3 w przypadku, gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m gruntów, z których wydzielono te działki gruntu i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%. Gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych (por. § 36 ust. 4 w/w rozporządzenia).

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej zauważył, że w badanej przez niego sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa w/w nieruchomości położonej w gminie D., obręb B. oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowi operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [....] przez rzeczoznawcę majątkowego J. G. w dniu [...] lipca 2011 r., sprostowany aneksem z dnia [...] sierpnia 2011 r. Aneks ten nie zmienił wartości nieruchomości określonej w operacie szacunkowym. Organ odwoławczy wskazał, że rzeczoznawca majątkowy wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Podejście to stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat. Natomiast metoda korygowania ceny średniej polega na określaniu wartości rynkowej wyceniane nieruchomości na podstawie zbioru, co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych ,przyjętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji rynkowych. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wskazał, że biegła podała, że przedmiotowa nieruchomość stanowi łąki klasy IV. Działka porośnięta była młodnikiem olszyny, posadzonym w 2004 r. Pozostała część działki stanowi tereny obniżone i podmokłe, położone bezpośrednio przy rowie, porośnięte roślinnością trawiastą i zakrzaczone. Na działce znajduje się kilka uschniętych drzew liściastych, nie przedstawiających wartości użytkowej. Teren działki w znacznej większości jest płaski, o kształcie nieregularnym. Bezpośrednie sąsiedztwo szacowanej działki stanowią grunty rolne i tory kolejowe. Biegła ustaliła również, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy D., zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy D. nr [...] z dnia [...] lutego 2003 r. przedmiotowa nieruchomość przeznaczona była pod tereny rolne. W wyniku analizy transakcji rynkowych pod względem wiarygodności biegła wyeliminowała takie, które nie spełniają warunków transakcji rynkowych oraz takie, których ceny znacznie odbiegają od średnich cen transakcyjnych, zanotowanych na rynku lokalnym gminy D. w badanym okresie czasu. Po przeprowadzeniu analizy ustaliła przedział cenowy średnich cen transakcyjnych na poziomie [...] zł/m w zależności od położenia nieruchomości, wielkości powierzchni gruntu, bonitacji i zdolności produkcyjnej gleby oraz innych cech wpływających na wartość, tj. kształt działki, ukształtowanie terenu, warunki wodne panujące na gruncie oraz występowanie obiektów utrudniających agrotechnikę. Do ostatecznej analizy porównawczej przyjęła zbiór 11 transakcji nieruchomościami niezabudowanymi, stanowiącymi tereny rolne, zanotowanymi na rynku lokalnym gminy; D. w powiecie d. Organ odwoławczy wskazał również, że w okresie, z którego przyjęto do wyceny transakcje nieruchomości podobnych, tj. styczeń 2010 r. - maj 2011 r. do daty określenia wartości nie zanotowano wzrostu lub spadku cen. Do dalszych obliczeń przyjęto trend czasowy w wysokości 0% miesięcznie. Na podstawie przeprowadzonych badań biegła ustaliła, że na wysokość cen gruntów niezabudowanych, stanowiących tereny rolne, położonych na terenie gminy D. w powiecie [...] ma wpływ: położenie ogólne i szczegółowe, wielkość powierzchni gruntu, bonitacja i zdolność produkcyjna gleby, kształt działki, ukształtowanie terenu, warunki wodne panujące na gruncie oraz występowanie obiektów utrudniających agrotechnikę. Wartość nasadzeń określiła z kolei według wartości potencjalnych kosztów na zasadzenie i pielęgnację, według cen występujących na rynku. Biegła wyjaśniła również, że w wyniku braku zanotowanych na rynku lokalnym i regionalnym nieruchomości podobnych pod względem położenia, przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stanu prawnego, sposobu użytkowania oraz innych cech wpływających na wartość, tj. występowania części składowych nieruchomości, wartość gruntu określono dla alternatywnego sposobu użytkowania jako grunt inwestycyjny przeznaczony na cele rozbudowy linii kolejowej. Wartość 1 m2 przedmiotowej nieruchomości określiła na kwotę [...] zł, a następnie tak uzyskaną wartość biegła powiększyła o 50%. W nadesłanym do tut. organu piśmie z dnia [...] stycznia 2012 r. biegła wyjaśniła, iż po przeprowadzeniu analizy ustalono, że średnie ceny gruntów niezabudowanych nabywanych pod budowę lub rozbudowę linii kolejowych na badanym przeciętnie o 90% wyższe niż średnie ceny gruntów rolnych niezabudowanych. Wobec tego uznała, że zasadne jest powiększenie wartości gruntu o 50%. Ostatecznie wartość przedmiotowej nieruchomości została określona na kwotę [...] zł. Z uwagi na to, że wyceniana działka w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ma przeznaczenie rolne, Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej uznał, że biegła prawidłowo zastosowała regułę wyceny zawartą w art. 134 ust. 4 u.g.n. Organ uznał również, że decyzja Wojewody [...] jest zgodna z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wyjaśnił również, że zgodnie z przepisem art. 131 ust. 1 u.g.n., w ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu wywłaszczonej nieruchomości może być przyznana, za jego zgodą, odpowiednia nieruchomość zamienna. Nieruchomość zamienna jest alternatywna formą odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości. Może być postrzegana jako postać zbliżona do restytucji naturalnej utraconego prawa własności albo prawa użytkowania wieczystego; polega bowiem na spełnieniu w naturze przez organ wywłaszczeniowy obowiązku zapłaty odszkodowania. Restytucja naturalna polega nie tylko na naprawieniu lub zastąpieniu naruszonego dobra, lecz także na odtworzeniu stanu istniejącego przed tym naruszeniem. Niemniej jednak zastosowanie tego przepisu nie ma charakteru obligatoryjnego, a organ orzekający o odszkodowaniu nie jest w tym zakresie związany wnioskiem strony o przyznanie nieruchomości zamiennej. Odnosząc się do kserokopii operatu szacunkowego nadesłanego przez stronę sporządzonego dla przedmiotowej nieruchomości również przez rzeczoznawcę majątkowego J. G. z dnia [...] maja 2011 r., organ odwoławczy wyjaśnił, że opracowanie to zostało anulowane przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu [...] lipca 2011 r., wobec czego nie może stanowić dowodu o wartości przedmiotowej nieruchomości. Wskazał również, że nie można także uwzględnić w sporządzonej wycenie okoliczności podnoszonej przez skarżących, że przedmiotowy grunt miał być wykorzystywany na cele usługowo - handlowe i jako taki powinien być wyceniony, gdyż działka ta, jak i grunty leżące w jej sąsiedztwie, zgodnie z ustaleniami planu miejscowego, miała przeznaczenie rolne, a to przeznaczenie określone zgodnie i art. 154 u.g.n. determinuje dobór nieruchomościami porównawczymi.

Mając na uwadze powyższe Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] marca 2012 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2011 r., znak: [...].

Na powyższą decyzję B. i J. W. wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie domagając się jej uchylenia. W uzasadnieniu skargi skarżący podważyli prawidłowość wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Ich zdaniem brak w nich było dokładnego opisu położenia działki, brak było wypisu z ewidencji gruntów, zapisu klasy ziemi, brak było oznaczenia, że jest to działka rolna, uzbrojona w energię elektryczną i wodną, brak było dokładnego opisu drzew rosnących na działce. B. i J. W. podkreślili, że byli zmuszeni do złożenia podpisów na protokołach.

W odpowiedzi na skargę Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wniósł o jej oddalenie. Odnosząc się do zarzutów skargi organ stwierdził, że nie stanowią one nowych okoliczności w sprawie lecz były mu znane w przeprowadzonym postępowaniu, gdzie się do nich ustosunkowano.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Organy obydwu instancji prawidłowo zastosowały przepisy prawa materialnego i procesowego.

Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi w przedmiotowej sprawie - zgodnie z treścią art. 9 y ust. 3 ustawy z 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (Dz.U. Nr 16 z 2007 r., poz. 94 ze zm.) - wartość nieruchomości według stanu w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Odszkodowanie jest ustalane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości.

W niniejszej sprawie wysokość odszkodowania ustalono z uwzględnieniem operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego J. G. Rzeczoznawca w operacie zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, które są prawnie dopuszczalne. Podkreślić należy, że to rzeczoznawca, w granicach obowiązującego prawa, decyduje o wyborze podejścia i metody oraz o doborze nieruchomości do porównania. Stosownie do § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Z kolei przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych, stosując współczynniki korygujące, uwzględniające różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4).

Rzeczoznawca nie naruszyła wyżej wskazanych przepisów rozporządzenia. W operacie szacunkowym wskazano, że na analizowanym rynku lokalnym (a także na regionalnym), brak było transakcji sprzedaży gruntów przeznaczonych pod budowę lub rozbudowę linii kolejowych, wobec czego rzeczoznawca określiła wartość gruntu stosując przepis § 37 i § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z treścią § 37 powyższego rozporządzenia przy określaniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod linie kolejowe stosuje się odpowiednio przepisy § 36 ust. 1 i 2 tego rozporządzenia. Natomiast § 36 ust. 1 stanowił, że przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Zgodnie z przepisem § 36 ust.1 pkt 1 rozporządzenia, w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów określa się w sposób następujący: wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 metra kwadratowego gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %.

Przedmiotowa nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy D, zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy D. Nr [...] z dnia [...] lutego 2003 r., w którym przedmiotowa nieruchomość przeznaczona była pod tereny rolne. Wobec tego zgodnie z treścią § 36 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia do wyceny należy brać pod uwagę grunty, z których wydzielono działkę, a więc grunty rolne. Działka jest niezabudowana. Z operatu wynika, że przy określeniu wartości przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca wzięła pod uwagę [...] transakcji nieruchomości podobnych - niezabudowanych stanowiących tereny rolne na rynku lokalnym gminy Działdowo w powiecie działdowskim w okresie styczeń 2010 r.- maj 2011r. Na podstawie tych transakcji, po ustaleniu cech wpływających na wartość działki i stosując wskaźniki korygujące, ustalono cenę za 1 metr kwadratowy na kwotę [...] zł., zwiększając ją o 50 % - zgodnie z treścią § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia. Biegła bowiem wyjaśniła , że po przeprowadzeniu analizy ustalono, że średnie ceny gruntów niezabudowanych nabywanych pod budowę lub rozbudowę linii kolejowych na badanym rynku są przeciętnie o 90 % wyższe niż średnie ceny gruntów rolnych niezabudowanych. Wobec powyższego uzasadnionym było powiększenie wartości gruntu o 50%.

W ocenie Sądu podejście i metoda przyjęta za podstawę wyceny nie budzi wątpliwości, a operat jest zgodny z właściwymi przepisami rozporządzenia, które miały w sprawie zastosowanie. Skoro bowiem na rynku lokalnym nie dokonywano transakcji sprzedaży nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod linie kolejowe konieczne było zastosowanie przez rzeczoznawcę § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia (w brzmieniu sprzed nowelizacji).

Nie można zdaniem Sadu podzielić zarzutów skargi, że nieruchomości przyjęte do porównania nie są podobne. Kryterium podobieństwa obejmuje m.in. atrakcyjność lokalizacji i położenia, uzbrojenie oraz dostęp do drogi, sąsiedztwo i otoczenie, możliwość alternatywnego wykorzystania. Wszystkie te cechy decydują o tym, czy nieruchomości są do siebie podobne. Jak wynika z treści operatu rzeczoznawca oceniła transakcje pod względem wiarygodności ich zawarcia, mając na uwadze położenie nieruchomości, wielkość powierzchni gruntu, bonitacji i zdolności produkcyjnej gleby oraz innych cech wpływających na wartość tj. kształt działki, ukształtowanie terenu, warunki wodne panujące na gruncie. Wobec zarzutu skargi, że ustalona wysokość odszkodowania jest zaniżona, Sąd zwraca uwagę, że nie zgłoszono w toku postępowania administracyjnego żadnego kontr-operatu oraz nie zakwestionowano operatu wykonanego dla potrzeb przedmiotowej sprawy. Wobec powyższego uznać należy ten zarzut za niezasadny. Podkreślić należy, że skarżący podważając wysokość odszkodowania nie przedstawili w toku postępowania administracyjnego dowodów, z których wynikałoby, że wycena dokonana przez rzeczoznawcę jest wadliwa, poprzestając jedynie na polemice odnośnie zaniżonej, w ich ocenie, kwocie odszkodowania. Zważyć należy, że skarżący brali aktywny udział w postępowaniu, składając pisma w jego toku. Nie było więc przeszkód aby takie dowody przedstawili. Organy informowały skarżących w trybie art. 10 k.p.a. o zebranych dowodach, o możliwości zapoznania się z nimi oraz o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów.

Odnośnie kwestii zmiany stanu prawnego wskazać zdaniem Sądu należy, że rozporządzenie Rady Ministrów z 14 lipca 2011 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165 poz. 985), nie zawierało przepisów przejściowych, co oznacza, że z dniem jego wejścia w życie (tj. od 26 sierpnia 2011 r.) mają zastosowanie przepisy nowe. Na zmianę tę wskazywał organ II instancji wystosowując pismo do rzeczoznawcy w dniu 10 stycznia 2012 r., w odpowiedzi, na które opiniująca potwierdziła zgodność operatu ze znowelizowanymi przepisami rozporządzenia. (pismo rzeczoznawcy z dnia 18 stycznia 2012 r.)

Zważyć należy, że w realiach niniejszej sprawy zmiana przepisów § 37 i 36 rozporządzenia nie miała wpływu na wyceną nieruchomości. Zarówno sprzed nowelizacji przepis § 36 ust. 2 jak i po nowelizacji, przepis § 36 ust. 3 rozporządzenia stanowiły o 50 % powiększeniu wartości nieruchomości w przypadku, gdy przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia powoduje powiększenie jej wartości. Zarówno przed nowelizacją, jak i po nowelizacji stosowano iloczynowe szacowanie wartość 1 metra kwadratowego gruntów i ich powierzchni z gruntów wydzielonych lub przeważających wśród gruntów przyległych. W niniejszej sprawie jest to grunt rolny. Rzeczoznawca w piśmie z 18 stycznia 2012 r. wskazała, że na rynku krajowym zanotowano kilka transakcji nieruchomościami pod linie kolejowe, które były średnio o 90 % wyższe niż średnie ceny gruntów niezabudowanych rolnych. Wobec treści przepisu § 36 ust. 3 rozporządzenia zasadne było powiększenie wartości gruntu o 50% ,co rzeczoznawca zastosowała w operacie, nie było natomiast możliwe dalsze zwiększenia tej wartości.

Zarzut skargi co do niezastosowania przez organy do wyceny nieruchomości operatu sporządzonego w dniu [...] lipca 2011 r., w którym wartość działki określono na kwotę [...] zł. jest niezasadny. Otóż w operacie tym rzeczoznawca przyjęła do porównań nieruchomości nabywane pod drogi publiczne. Jednakże zarówno poprzednio obowiązujący przepis § 37, jak i obecny § 37 ust. 2 stanowią o odpowiednim stosowaniu przepisów § 36 ust. 1-4 (poprzednio § 36 ust.1 i 2) rozporządzenia. Tymczasem wbrew treści przepisu § 37 rzeczoznawca zastosowała przepis § 36 wprost. Odpowiednie zastosowanie to przyjęcie do porównań transakcji nieruchomościami przeznaczonym lub zajętymi pod linie kolejowe, o ile takie występowały w obrocie na analizowanym rynku, w przeciwnym razie zastosowanie mają przepisy § 37 w zw. z § 36 ust. 3 rozporządzenia. Podkreślenia przy tym wymaga, że opinia ta została przez rzeczoznawcę anulowana.

Z tej samej przyczyny nieuprawnione jest stanowisko skarżących stwierdzające, że organ ustalając odszkodowanie powinien kierować się kwotą uiszczoną przez skarżących, dokonujących zakupu działki położonej w tej samej miejscowości, o powierzchni [...] metrów kwadratowych. Należy wskazać, że działka zakupiona w dniu [...] sierpnia 2011r. przez skarżących, opisana w akcie notarialnym Repertorium "A" Nr [..], znacznie różni się od działki nabytej pod lokalizację linii kolejowych. Działka ta ma zdecydowanie lepsze położenie, oddalona od torów kolejowych o około [...] metrów, co daje różnorakie możliwość zagospodarowania. Natomiast działka przejęta pod linie kolejowe, nadal charakteryzuje się cechami, jakie miała przed ich przejęciem-stanowi ona łąki klasy IV, porośnięte młodnikiem olszyny posadzonym w 2004 r., w części jej teren jest obniżony i podmokły, położony bezpośrednio przy rowie, porośnięty roślinnością trawiastą i zakrzaczony.

W postępowaniu prowadzonym w trybie administracyjnym przepisy stanowią o odszkodowaniu jedynie za grunt i jego części składowe. Zdaniem Sądu w sposób prawidłowy określone zostały wartości nasadzeń znajdujących się na gruncie. Skarżący nie kwestionowali ustaleń wizji przeprowadzonej na gruncie ani co do ilości ani wieku i rodzaju rosnących na nim drzew. Wobec tego zarzuty skargi oraz zgłoszone w trakcie rozprawy przed Sądem w tym zakresie są tak spóźnione jak i chybione

Podsumowując stwierdzić należy, że organ prowadząc postępowanie przeprowadził wszystkie niezbędne dowody dokonując ich prawidłowej oceny, w tym oceny operatu szacunkowego kontrolując przesłanki, na jakich rzeczoznawca oparła swoje twierdzenia i prawidłowość jej rozumowania. Decyzja nie narusza więc przepisów postępowania w tym art. 7,8, 11 i 77 i 80 kpa oraz przepisów prawa materialnego.

Mając na uwadze wszystkie omówione okoliczności - z mocy art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.