Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 666/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2018-06-27 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: *Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 66 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1332
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Władysław Kulon Sędziowie: Sędzia WSA Alicja Palus Asesor WSA Wojciech Śnieżyński (spr.) Protokolant referent Ewa Trojan po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 27 czerwca 2018 r. sprawy ze skargi Gminy W. na decyzję D. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W. z dnia [...] sierpnia 2017 r. nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia nieprawidłowości w utrzymaniu budynku i zagrożenia związanego z brakiem wentylacji w lokalach oddala skargę w całości.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...].05.2017 r., nr [...] organ nadzoru budowlanego stopnia powiatowego na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r., poz. 1332 ze zm.), dalej: u.p.b., nakazał Gminie [...] jako właścicielowi lokali mieszkalnych (za wyjątkiem lokalu nr [...] należącego do osób prywatnych) w budynku przy [...] we [...] - usunięcie nieprawidłowości w utrzymaniu budynku i zagrożenia związanego z brakiem wentylacji w lokalach, poprzez:

- zamontowanie osłony zabezpieczającej przewody instalacji elektrycznej bez izolacji w obrębie licznika w lokalu mieszkalnym nr [...] w obrębie poddasza budynku,

- usunięcie uszkodzonych, grożących zarwaniem warstw wykończeniowych sufitu w pomieszczeniu pokoju i kuchni w w/w lokalu, w terminie 2 miesięcy od daty, kiedy rozstrzygnięcie w sprawie stanie się ostateczne,

- w lokalach mieszkalnych w pomieszczeniach kuchennych oraz w pomieszczeniu higieniczno-sanitarnym lokalu nr [...], wykonanie podłączenia do przewodu wentylacyjnego wyprowadzonego ponad dach budynku, w terminie 6 miesięcy od daty, kiedy rozstrzygnięcie w sprawie stanie się ostateczne.

W uzasadnieniu organ wskazał, że rozstrzygnięcie zawarte w decyzji stanowi decyzję częściową i odnosi się jedynie do wad budynku w obrębie lokali mieszkalnych należących do Gminy [...]. Zakres dokonanych ustaleń w zakresie nieprawidłowości stwierdzonych w budynku zawarto w drugiej decyzji częściowej dotyczącej części wspólnych budynku (decyzja nr [...] z dnia [...].05.2017 r., której adresatem jest Gmina [...] oraz M. W. i B. W. - pod. sądu). W tym zakresie organ przytoczył art. 61 u.p.b., zobowiązujący właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego do utrzymywania go w należytym stanie technicznym.

Powołując się na ustalenia faktyczne wynikające z przeprowadzonych czynności (oględzin i kontroli) oraz zebranych dokumentów (m. in. protokołów okresowych kontroli budynku) organ stwierdził, że budynek jest w nieodpowiednim stanie technicznym i może spowodować zagrożenie życia i zdrowia ludzi oraz bezpieczeństwa mienia. Z dostarczonych dokumentów wynika, że budynek posiada liczne nieprawidłowości w utrzymaniu, w obrębie części wspólnych. Ponadto, tynkowanie stropu w lokalu mieszkalnym na poddaszu (należącym do Gminy [...]), w pomieszczeniu pokoju i kuchni (ze względu na zawilgocenia), grozi "oderwaniem", co może stwarzać zagrożenie, stąd po remoncie dachu należy wykonać remont sufitu w w/w lokalu. Należy również zapewnić w pomieszczeniach kuchennych lokali (należących do Gminy) oraz pomieszczeniu higieniczno-sanitarnym lokalu nr [...] (w obrębie poddasza budynku) podłączenia do przewodów wentylacyjnych wyprowadzonych ponad dach na wysokość zapewniającą prawidłowe działanie ciągu wentylacyjnego.

W odwołaniu skarżąca Gmina zarzuciła organowi naruszenie:

- art. 66 ust. 1 u.p.b. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, polegające na określeniu terminu wykonania nałożonego na strony obowiązku w sposób wzajemnie się wykluczający z decyzją nr [...] z [...].05.2017 r., tj. nałożenie dwóch sprzecznych terminów wykonania obowiązków od siebie zależnych;

-art. 3 ust. 2 w zw. z art. 12 ust. 1 z zw. z art. 14 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. z dnia 30 października 2015 r., Dz. U. z 2015 r., poz. 1892 ze zm.), zwana dalej: "u.w.l." - poprzez jego błędną wykładnię i zastosowanie - co miało wpływ na wadliwe rozstrzygnięcie w sprawie;

- art. 7 k.p.a. w zw. art. 77 k.p.a. polegające na wydaniu zaskarżonej decyzji, pomimo że organ nie rozpatrzył w sposób wyczerpujący całości materiału dowodowego potrzebnego do załatwienia sprawy, a także nie rozpoznał wszelkich przyczyn przedmiotowego stanu rzeczy i nie dokonał właściwej ich interpretacji, co skutkowało wydaniem decyzji wskazującej terminy realizacji obowiązku przez strony obiektywnie niemożliwe do dochowania;

- art. 10 ustawy o odpowiedzialności za naruszenie dyscypliny finansów publicznych z dnia 17 grudnia 2004 r. (Dz.U. z 2013 r. poz. 168 ze zm.), zwana w dalszej części: "o.n.f.p.", poprzez brak jego zastosowania, co miało wpływ na wadliwe rozstrzygnięcie w sprawie;

- art. 15 o.n.f.p., poprzez brak jego zastosowania, co miało wpływ na wadliwe rozstrzygnięcie w sprawie.

Zaskarżoną decyzją z [...].08.2017 r., nr [...] DWINB utrzymał w mocy decyzje organu I instancji. Organ przytoczył ustalenia uzasadniające stosowanie art. 66 ust. 1 pkt 1 u.p.b. (strop w lokalu na poddaszu - na skutek zawilgocenia tynkowanie stropu w pomieszczeniach pokoju i kuchni grozi oderwaniem, instalacja elektryczna w lokalu nr [...] - wymaga wykonania zabezpieczeń, wentylacja - we wszystkich lokalach należących do gminy w pomieszczeniach kuchennych oraz w lokalu w obrębie poddasza w pomieszczeniu higieniczno- sanitarnym brak jest prawidłowej wentylacji). Za prawidłowe organ odwoławczy uznał sformułowanie obowiązków wykonania określonych robót budowlanych. Wskazał, że w budynku przy [...] we [...] znajdują się wyodrębniane lokale będące odrębną własnością poszczególnych współwłaścicieli nieruchomości. W przypadku stanowiącego współwłasność obiektu wielolokalowego z wyodrębnionymi lokalami będącymi odrębną własnością poszczególnych współwłaścicieli mamy zatem do czynienia z nieruchomością, na którą składają się części będące w posiadaniu właścicieli poszczególnych lokali oraz części wspólne dla właścicieli wszystkich lokali. Obowiązki określone w rozdziale 6-tym ustawy Prawo budowlane będą się w tej sytuacji rozkładały odmiennie niż w przypadku typowej współwłasności, bo w zależności od tego, której części nieruchomości dotyczą - lokalu stanowiącego odrębną własność czy części wspólnej.

Odnosząc się do zarzutów odwołania dotyczących obowiązku zapewnienia prawidłowej wentylacji w poszczególnych pomieszczeniach lokali należących do gminy, organ odwoławczy wyjaśnił, że nie kwestionuje powołanego przez stronę skarżącą stanowiska judykatury co do kwalifikacji przewodów kominowych jako części wspólnych w obiekcie. Tym niemniej uznał, że w przypadku obowiązków z zakresu stanu technicznego obiektu budowlanego dotyczących wentylacji uzasadnienie może znaleźć zarówno kierowanie ich do wspólnoty, jak i do właścicieli poszczególnych lokali. Uzasadniona jest mianowicie kwalifikacja jako części wspólnych kanałów wentylacyjnych wykonanych w ścianach budynku, a zatem takich, które powiązane są konstrukcyjnie z obiektem, stanowiących jego nierozłączalny element (często w postaci jednego wspólnego komina grupującego różne przewody kominowe). Według organ odwoławczego, w przypadku jednak przewodów wentylacyjnych obsługujących włącznie konkretne lokale, niezależnych od konstrukcji obiektu, tj. takich, które można zdemontować bez szkody dla substancji obiektu, a przy tym w sytuacji, gdy nieprawidłowości w zakresie dotyczącym wentylacji lokalu nie oddziałują istotnie na stan techniczny obiektu jako całości, słusznym jest uznanie za odpowiedzialnego właściciela lokalu.

Ustosunkowując się do zarzutu Gminy dotyczącego zaniechania przez organ I instancji uwzględnienia przy podejmowaniu rozstrzygnięcia faktu, że realizacja nałożonych obowiązków wymaga nakładów finansowych, które należy przewidzieć w budżecie - wydatkowanie poza planem finansowym może grozić Gminie odpowiedzialnością związaną z naruszeniem dyscypliny finansów publicznych, organ odwoławczy zwrócił uwagę, że działając w trybie art. 66 u.p.b., organ nadzoru budowlanego nie tworzy dla właściciela czy zarządcy obiektu budowlanego nowych obowiązków, lecz precyzuje jedynie obowiązki ustawowe, wynikające mianowicie z art. 61 u.p.b., który odpowiedzialnością za utrzymanie obiektów budowlanych w odpowiednim stanie technicznym, jak również za użytkowanie obiektów zgodnie z zasadami Prawa budowlanego, obciąża, jak już nadmieniano, właściciela/zarządcę obiektu budowlanego. Podjęcie tym samym przez organ nadzoru budowlanego czynności w trybie przepisów rozdziału 6-ego ustawy Prawo budowlane jest skutkiem zaniedbania przez właściciela obiektu realizacji ciążących na nim z mocy prawa obowiązków. Obecny stan techniczny budynku przy [...] we [...] niezaprzeczalnie potwierdza, że ustawowego obowiązku właściciele tego obiektu nie realizowali od bardzo wielu lat. Wydatki w tym zakresie Gmina mogła więc zaplanować na przestrzeni wielu minionych lat. Wyjaśniono również stronie, że zakres kompetencji organów nadzoru budowlanego nie przewiduje kompetencji tych organów do orzekania o kosztach realizacji nakazanych robót budowlanych ani nie czyni kwestii finansowania robót budowlanych okolicznością istotną, tj. wpływającą na rozstrzygnięcie. Oceniając zarzut niewłaściwego określenia terminu usunięcia nieprawidłowości, organ wyjaśnił, że termin wyznaczany przez organ nadzoru budowlanego do realizacji obowiązków wynikających z art. 66 ust. 1 u.p.b. ustalany jest z uwzględnieniem istoty tego przepisu, którą stanowi jak najszybsze przywrócenie obiektu budowlanego do należytego stanu technicznego. W konsekwencji, organ kieruje się technicznymi możliwościami wykonania robót. Istotnymi są takie okoliczności, jak zakres i rodzaj nakazanych robót. Termin ten nie może być zbyt krótki dla podjęcia działań określonych w decyzji. Nie może jednak być również dłuższy niż okres, który jest niezbędny do wykonania obowiązku, jako że stan naruszenia prawa, jakim jest istnienie obiektów budowlanych znajdujących się w nieodpowiednim stanie technicznym, nie może być tolerowany dłużej niż przez okres, jaki jest niezbędny, aby wykonanie obowiązku usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym było technicznie możliwe. Z tych powodów organ odwoławczy przyznał słuszność organowi I instancji, że w zakresie dotyczącym terminu wykonania obowiązku polegającego na usunięciu uszkodzonych warstw wykończeniowych sufitu w lokalu na poddaszu, grożące oderwaniem tynkowanie, niebezpieczeństwo wystąpienia którego rośnie z postępującym zawilgoceniem, stanowi niespornie, realne bezpośrednie zagrożenie dla mieszkańców lokalu, nie stanowiąc wcale - jak podnosi strona skarżąca - formy zabezpieczenia stropu przed dalszą degradacją, ta bowiem jest wynikiem zawilgocenia spowodowanego nieszczelnością zadaszenia. W kwestii zaś obowiązku dotyczącego wentylacji wyznaczony przez organ I instancji termin jest realny, ponieważ realizacja tego obowiązku we wskazanym czasookresie, tj. jednocześnie z realizacją obowiązków wynikających z drugiej zapadłej w niniejszej sprawie decyzji częściowej - obejmujących remont zadaszenia jest możliwa, a nawet wskazana.

W skardze do sądu administracyjnego Gmina [...] zarzuciła organowi II instancji naruszenie:

1) art. 3 ust. 2 w zw. z art. 12 ust. 1 z zw. z art. 14 u.w.l., poprzez jego błędną wykładnię i zastosowanie - co miało wpływ na wadliwe rozstrzygnięcie w sprawie;

2) art. 7 k.p.a. w zw. art. 77 k.p.a. polegające na wydaniu przez organ nadzoru budowlanego w zaskarżonej decyzji pomimo, że organ nie rozpatrzył w sposób wyczerpujący całości materiału dowodowego potrzebnego do załatwienia sprawy, a także nie rozpoznał wszelkich przyczyn przedmiotowego stanu rzeczy i nie dokonał właściwej ich interpretacji, co skutkowało wydaniem decyzji skierowanej przynajmniej w części do niewłaściwego podmiotu;

3) art. 10 i art. 15 o.n.f.p., poprzez brak ich zastosowania, co miało wpływ na wadliwe rozstrzygnięcie w sprawie;

4) art. 51 ust. 7, art. 52 u.p.b., poprzez brak zastosowania, co doprowadziło do wadliwego rozstrzygnięcia w sprawie,

5) art. 6 - 8 k.p.a. poprzez jego błędną wykładnię i błędne zastosowanie, co doprowadziło do wadliwego rozstrzygnięcia w sprawie i poczynienia całkowicie dowolnych i nieuprawnionych ustaleń faktycznych, a także zinterpretowanie wątpliwości co do stanu faktycznego sprawy na niekorzyść strony skarżącej, co stanowiło oczywiste naruszenie zasady pierwszeństwa słusznego interesu strony, a w rezultacie doprowadziło do wydania wadliwej decyzji.

W uzasadnieniu skarżąca strona podtrzymała stanowisko, że organ błędnie obciążył wykonaniem podłączenia do przewodu wentylacyjnego wyprowadzonego ponad dach budynku i przewodu wentylacyjnego Gminę [...] jako właściciela lokali mieszkalnych (za wyjątkiem lokalu nr [...] należącego do osób prywatnych). Jest to działanie organu sprzeczne z normą wynikającą z art. 3 ust. 2 w zw. z art. 12 ust. 1 i art. 14 u.w.l. Zarówno z doktryny jak i z orzecznictwa wynika bezsprzecznie status przewodów wentylacyjnych i kominowych. Jest to wykładnia całkowicie odmienna od przyjętej przez organ nadzoru budowlanego. Nie można zatem przypisać kominów, w tym przewodów kominowych do poszczególnych lokali i nie może być wątpliwości, iż stanowią one części wspólne nieruchomości. Na poparcie stanowiska, że przewody wentylacyjne i kominowe stanowią część wspólną nieruchomości, a co za tym idzie zarówno obowiązek podejmowania jakichkolwiek czynności z nimi związanych, jak i finansowania tych działań - winien obciążyć wszystkich współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, autor skargi przytoczył treść wyroków sądów powszechnych. Z tych też powodów skarżąca strona podtrzymała stanowisko, że nie może samodzielnie podjąć czynności związanych z realizacją remontów w budynku w zakresie realizacji obowiązku związanego z przewodami wentylacyjnymi, ponieważ nie jest jego jedynym właścicielem, a remont dotyczy części wspólnych. Zgodnie z art. 17 u.w.l. za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Podkreślono również, że wykonanie remontu czy finansowanie jakiegokolwiek działania obciążającego budżet gminny, bez wcześniejszego zaplanowania i bez podstaw prawnych do ponoszenia takiego kosztu, może być naruszeniem dyscypliny finansów publicznych (art. 10 i art 15. o.n.f.p.). Według skarżącej strony, organ nadzoru nie rozważył powyższej regulacji w sprawie. Mając powyższe na względzie, oczekiwanie podjęcia działań bez podstawy prawnej i dokonania tego wydatku, może być uznane za naruszenie dyscypliny finansów publicznych. Tym samym brak zastosowania przez organ nadzoru budowlanego wskazanych regulacji prawnych miało wpływ na nieprawidłowe rozstrzygnięcie w sprawie. W przekonaniu autora skargi o braku podstaw prawnych do obciążania właściciela lokali obowiązkiem wykonania prawidłowej wentylacji świadczy fakt nieprzeprowadzenia postępowania wyjaśniającego i ustalenia, czy brak właściwej instalacji nie jest wynikiem działania innych podmiotów, w szczególności najemców lokali, którzy dokonując przebudowy lokali bez wiedzy i zgody Gminy doprowadzają do sytuacji, gdy wykonanie dodatkowej wentylacji staje się konieczne. Z wizji lokalnej wynika, że lokal nr [...], składający się z 4 pokoi, ma zmienioną strukturę, wykonano w nim bez zgody i wiedzy właściciela aneks kuchenny i łazienkę z wc. W ocenie skarżącej strony, to zmiana struktury lokalu jest powodem powstania konieczności wykonania dodatkowej instalacji wentylacyjnej w tym lokalu. W związku z tym zarzucono organom nadzoru budowlanego brak ustalenia, czy roboty budowlane wykonane w lokalu nr [...] nie były przeprowadzone bez wymaganego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia. Jeśli brak prawidłowej wentylacji w lokalu wynika z wykonania robót budowlanych bez wymaganego zezwolenia lub zgłoszenia organy nadzoru budowlanego powinny zastosować art. 51 ust. 7 u.p.b. i ustalić adresata decyzji na podstawie art. 52 u.p.b. Z tych powodów w sprawie zastosowano błędną wykładnię, przyjmując, że zobowiązanym, a tym samym adresatem decyzji, winien być w pierwszej kolejności właściciel lokalu - Gmina [...] - zamiast inwestora, którego to działania stały się przynajmniej częściową przyczyną postępowania w niniejszej sprawie. Zgodnie z art. 52 u.p.b. czynności nakazane w decyzji wykonuje inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. Organ pierwszej instancji nie zastosował tego przepisu, co spowodowało, że decyzja została wydana i skierowana do błędnego adresata, a z całą pewnością skierowana została do właściciela przedwcześnie. Na poparcie tezy o tym, że wydana w sprawie decyzja powinna być najpierw kierowana do inwestora, następnie do właściciela nieruchomości, a dopiero na końcu do zarządcy nieruchomości, strona skarżąca przywołała orzecznictwo sadów administracyjnych. Tym samym, wydanie decyzji w stosunku do podmiotu, który nie jest inwestorem, ani nie miał udziału w wykonanych ówcześnie robotach budowlanych zgodnie z wykładnią przepisów prawa budowlanego zdaje się być działaniem wbrew prawu materialnemu i wbrew zasadom postępowania administracyjnego, w tym w szczególności wbrew art. 6 - 8 k.p.a.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie w oparciu o dotychczasową argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga podlega oddaleniu.

W skardze zarzucono naruszenia przepisów prawa materialnego i procesowego, które miały wpływ na wynik sprawy. Zarzutów tych Sąd nie podziela, ponieważ nie podważają one legalności wydanych w sprawie decyzji.

Podstawą prawną zaskarżonej decyzji jest przepis art. 66 ust. 1 pkt 1 u.p.b., zgodnie z którym w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska, organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. W orzecznictwie sądów administracyjnych prezentowany jest przy tym pogląd, zgodnie z którym jeśliby w sprawie prowadzonej na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 u.p.b. zagrożenie życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska związane ze złym stanem technicznym lokalu oddziaływało na cały obiekt, wówczas możliwe jest nałożenie obowiązku wykonania określonych robót budowlanych w lokalu bądź w lokalach. W takim przypadku chodzi o roboty budowlane w lokalu, które mają na celu utrzymanie w należytym stanie obiektu budowlanego jako całości lub jego części. W ocenie Sądu, z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszym przypadku.

W kontrolowanej sprawie prowadzone przed organem nadzoru budowlanego stopnia powiatowego postępowanie zakończyło się dwiema decyzjami częściowymi, wydanymi na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 i pkt 3 u.p.b. Decyzją nr [...] skierowaną do Gminy [...], jako właściciela poszczególnych lokali mieszkalnych oraz decyzją nr [...] adresowaną do wszystkich współwłaścicieli budynku, tj. Gminy [...], M. W. i B. W. Wydanie dwóch decyzji częściowych nie jest w sprawie bez znaczenia. Wydane decyzje należy brać pod uwagę łącznie i we wzajemnym powiązaniu, co zresztą czyni strona skarżąca zwracając uwagę na istniejącą według niej kolizję w zakresie terminów wykonania poszczególnych robót budowlanych określonych w tych decyzjach.

Osią sporu w sprawie jest ocena prawidłowości obciążenia Gminy [...], jako właściciela lokali mieszkalnych (za wyjątkiem lokalu nr [...] należącego do osób fizycznych), w budynku wielolokalowym przy [...] we [...] – obowiązkiem usunięcia nieprawidłowości w utrzymaniu tego budynku i zagrożeń związanych z brakiem wentylacji w lokalach należących do Gminy. Uwzględniając fakt wydania w sprawie dwóch decyzji częściowych jest znamienne, że żaden z adresatów tych decyzji nie uważa aby rozstrzygnięcie w nich zawarte były prawidłowo do niego skierowane. Gmina [...] twierdzi, że obowiązek dotyczący przewodów wentylacyjnych i kominowych, które stanowią część wspólną nieruchomości, powinien obciążać wszystkich współwłaścicieli nieruchomości wspólnej. Powołując się na funkcjonowanie w budynku wspólnoty mieszkaniowej, która jest tzw. małą wspólnotą, wskazuje się, że w sprawach przekraczających zwykły zarząd konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Z tego powodu Gmina utrzymuje, że nie będąca jedynym właścicielem budynku, nie może samodzielnie podejmować tych czynność i nie może ponosić kosztów remontu w zakresie przekraczającym wielkość jej udziałów w nieruchomości wspólnej. Ponadto wskazując, że brak właściwiej wentylacji lokali jest wynikiem działań innych podmiotów, w szczególności najemców lokali, którzy bez wiedzy i zgody Gminy do tego doprowadzili, m.in. poprzez zmianę układu pomieszczeń, autor skargi podnosi, że w takiej sytuacji w pierwszej kolejności nadzór budowlany obciążeniem doprowadzenia lokali do stanu zgodnego z prawem powinien obciążyć inwestora. Według natomiast pozostałych współwłaścicieli budynku przy [...], adresatem decyzji nr [...] w zakresie obowiązków dotyczących części wspólnej budynku powinien być zarządca części wspólnej nieruchomości. Żaden z współwłaścicieli budynku nie uważa się zatem za adresata obowiązków określonych w art. 61 u.p.b., jakie ustawodawca nałożył na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego w zakresie jego utrzymania i użytkowania.

Zauważyć należy, że zarówno organy administracji jak i sądy administracyjne rozstrzygają sprawy indywidualne, uwarunkowane konkretnymi okolicznościami, co wymaga uwzględnienia tychże konkretnych okoliczności sprawy w konkretnym stanie faktycznym. Przepis art. 66 u.p.b. nie wskazuje adresata nałożonych nakazów, lecz jest on konkretyzacją przepisów art. 61 u.p.b., który stanowi, że obowiązki związane z utrzymaniem należytego stanu technicznego obiektu budowlanego spoczywają na jego właścicielu (odpowiednio: na współwłaścicielach) lub zarządcy. W przypadku określenia adresata decyzji wydawanej na podstawie art. 66 ust. 1 u.p.b. należy zatem brać pod uwagę charakter i zakres nałożonych obowiązków w nawiązaniu do uprawnień współwłaścicieli i zarządcy oraz związaną z tym realną możliwość ich zrealizowania. Przyjdzie więc stwierdzić, że w realiach tej sprawy nie można zgodzić się z twierdzeniem, że nałożony decyzją i szczegółowo w niej opisany, obowiązek wykonania podłączenia do przewodu wentylacyjnego wyprowadzonego ponad dach budynku, przesądza, że mamy do czynienia z robotami budowlanymi dotyczącymi części wspólnej budynku. Wbrew bowiem stanowisku strony skarżącej, nie zawsze jest tak, że kominy, w tym przewody wentylacyjne, stanowią cześć wspólną nieruchomości. Sporna decyzja w tym zakresie nie nakazuje wpięcia się do istniejących przewodów kominowych. Jej treść wskazuje na konieczność wykonania nowych przewodów wentylacyjnych, które powinny spełniać określone w decyzji parametry. Organ wskazał również, że w ten sposób wykonany przewód wentylacyjny nie może powodować naruszenia przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Powyższe oznacza, że nowo powstały przewód wentylacyjny nie będzie powiązany konstrukcyjnie z budynkiem, stanowiąc jego nierozłączny element. Przewód wentylacyjny ma zostać poprowadzony poza istniejącymi przewodami kominowymi, np. na zewnątrz budynku i będzie on niezależny od konstrukcji budynku. Będzie go można zdemontować bez szkody dla substancji budynku. Kwestia uzyskania zgody pozostałych współwłaścicieli budynku, jeżeli będzie ona wymagana, np. dla poprowadzenia przewodu wentylacyjnego przez ścianę budynku, nie może także stanowić przeszkody w nałożeniu na Gminę obowiązków związanych z zapewnieniem prawidłowej wentylacji lokali stanowiących jej własność. Zgodnie z art. 199 k.p.a. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

W konsekwencji, jak to prawidłowo przyjęły organy orzekające w niniejszej sprawie, należało wziąć pod uwagę charakter i zakres nałożonych obowiązków (obowiązek dotyczy wykonania prac w konkretnym lokalu i nie powiązanych konstrukcyjnie z budynkiem), w nawiązaniu do uprawnień poszczególnych współwłaścicieli i związaną z tym realną możliwością ich zrealizowania. W takim przypadku prawidłowo przyjęto, że Gmina [...], jako właściciel lokali, w których zaistniały nieprawidłowości, powinna być adresatem rozstrzygnięcia zawartego w zaskarżonej decyzji. Obowiązki w zakresie dotyczącym poszczególnych lokali mieszkalnych winny być nakładane na tych współwłaścicieli, którzy nimi wyłącznie dysponują. Wyrażonego w tym miejscu stanowiska nie zmieniają pozostałe argumenty strony skarżącej. Przepis art. 66 ust. 1 u.p.b. nie uzależnia wydania nakazu od posiadania przez właściciela (współwłaścicieli) środków finansowych, pozwalających na wykonanie nałożonych obowiązków. Niezależnie bowiem od sytuacji finansowej podmioty wymienione w art. 61 u.p.b. są zobowiązane do usunięcia niewłaściwego stanu technicznego budynków. Aspekty ekonomiczne związane z możliwościami finansowymi zobowiązanych nie powinny być przedmiotem badania przez organy nadzoru budowlanego, zwłaszcza w odniesieniu do takich robót budowlanych, które są istotne z punktu widzenia bezpieczeństwa użytkowników obiektu lub osób trzecich. Nie można się również zgodzić z Gminą, że wykonanie decyzji spowoduje naruszenie art. 10 i 15 u.n.f.p. Stosunkowo niewielki zakres robót budowlanych (zamontowanie osłon zabezpieczających przewody instalacji elektrycznej bez izolacji w obrębie licznika w lokalu nr [...], usunięcie warstw wykończeniowych sufitu w pomieszczeniu pokoju i kuchni w tym lokalu, a także sporny w sprawie nakaz wykonania w lokalach podłączenia do przewodu wentylacyjnego wyprowadzonego ponad dach), biorąc pod uwagę skalę budżetu jednostki samorządu terytorialnego przeznaczonego na zasób komunalny, umożliwia Gminie w ramach obowiązującego prawa, przeznaczenie odpowiednich środków na wykonanie kontrolowanej decyzji. Nie można przy tym traktować inaczej właścicieli nieruchomości w zależności od tego, czy są pomiotami prywatnymi, czy publicznymi. Przeciwnie to Gmina, jako podmiot publiczny, na którym ciążą obowiązki w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych członków społeczności lokalnej, powinna w tym zakresie zabezpieczyć odpowiednie środki finansowe. W takim przypadku zupełnie niedopuszczalne byłoby swoiste "premiowanie" Gminy i to w sytuacji, gdy przez wiele lat przyczyniła się do zaniedbania substancji mieszkaniowej w budynku przy [...], nie prowadząc w tym zakresie wymaganych napraw. Usprawiedliwieniem takiego stanu rzeczy nie jest brak zgodnej współpracy z właścicielami mieszkania nr [...].

W tym stanie sprawy zarzuty skargi okazały się nieuzasadnione, zaś kwestionowana decyzja nie narusza prawa. Można dodać, że gdyby nawet przyjąć i zgodzić się ze stanowiskiem Gminy, to wbrew jej wywodom nałożenie obowiązku na jeden z podmiotów odpowiedzialnych za stan techniczny budynku, nie prowadziłoby do istotnego naruszenia prawa. Decyzja taka byłaby wykonalna, zaś kwestie cywilnoprawne z tym związane nie miałyby znaczenia przy rozstrzyganiu sprawy administracyjnej. W sytuacji natomiast, gdy przyczyny nieodpowiedniego stanu technicznego tkwią po stronie innych osób niż właściciel (np. najemców), Gmina może dochodzić roszczeń odszkodowawczych na drodze cywilnej. Na zastosowanie nakazu z art. 66 ust. 1 u.p.b. nie wpływa bowiem okoliczność, czy i w jakim stopniu adresat decyzji jest winny powstania przesłanek zobowiązujących organ nadzoru budowlanego do wszczęcia postępowania i zakończenia go odpowiednim nakazem. Bez znaczenia są przyczyny, które doprowadziły do stanu rzeczy, określonego w tym przepisie. Nie jest istotne, czy nieprawidłowości są wynikiem naturalnego zużycia obiektu budowlanego, czy też działania innych osób, nawet gdy nie jest ono legalne.

Z tych wszystkich względów i zgodnie z art. 151 p.p.s.a., orzeczono jak w sentencji.