Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 828/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2011-02-02 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6150 Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
6391 Skargi na uchwały rady gminy w przedmiocie ... (art. 100 i 101a ustawy o samorządzie gminnym)
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Rada Miasta
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 101 ust. 1
journal: Dz.U. 2001 nr 142 poz 1591
law: Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym - t. jedn.
article: art. 3 ust. 1, art. 4 ust. 1, art. 14
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Dnia 2 lutego 2011 r. r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Tamara Dziełakowska (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Jolanta Górska Sędzia WSA Janina Guść Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Małgorzata Kuba po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 lutego 2011 r. sprawy ze skargi W. K. na uchwałę Rady Miasta Gdyni z dnia 27 stycznia 2010 r. nr XXXIX/858/10 w przedmiocie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części dzielnicy Chwarzno-Wiczlino w Gdyni, rejon ulicy Wiczlińskiej i tzw. Wielkiej Roli oddala skargę.


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi wniesionej przez W. K. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku jest uchwała Rady Miasta nr XXXIX/858/10 z 27 stycznia 2010 r. w przedmiocie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części dzielnicy C.-W. w G., rejon ulicy W. i tzw. W..

Rozpoznając skargę Sąd dokonał następujących ustaleń:

Skarżący W. K. jest właścicielem nieruchomości położonej na terenie objętym zaskarżonym planem. Jest to nieruchomość składająca się z jednej niezabudowanej działki nr [[...]] o powierzchni 22.400 m2. W uchwalonym planie nieruchomość ta została ujęta w jednostce planistycznej oznaczonej symbolem MN1-R, co zgodnie z kartą terenu 01 oznacza jej przeznaczenie pod funkcję "zabudowy jednorodzinnej wolnostojącej, strefę rezydencjalną". Ustalenia planu dopuszczają wydzielenie w budynkach na terenie MN1-R "nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych i wykluczają realizację/wydzielenie w nich lokali użytkowych". Przewidują powierzchnię zabudowy- "do 350 m2", jej wysokość – "do 9 m, do 2 kondygnacji nadziemnych, w tym poddasze", a szerokość elewacji – "do 18 metrów". Rodzaj dachu określają następująco: "stromy, o kącie nachylenia połaci 40-45 stopni, pokrycie dachówką ceramiczną lub cementową w kolorach czerwieni, brązu, dopuszcza się lukarny przekryte dachem o spadku nawiązującym do spadku głównej połaci dachu; dopuszcza się dachy płaskie na parterowych częściach budynków, na powierzchniach nieprzekraczających 20 % powierzchni całego rzutu budynku oraz na garażach i budynkach gospodarczych, których powierzchnia rzutu nie przekracza 25 m2". Ustalenia zawarte w karcie terenu 01 przewidują także wymóg użycia "tradycyjnych materiałów elewacyjnych takich jak tynk, cegła, drewno, kamień; zakaz stosowania okładzin z tworzyw sztucznych". Dopuszczają "stosowanie innych materiałów z których wykonane są urządzenia produkujące energię (ściany solarne, kolektory słoneczne) pod warunkiem zminimalizowania ingerencji w krajobraz i tradycyjną architekturę regionu". Dalej nakazują, aby "rzuty budynków projektować jako prostokątne o zalecanym stosunku boków ok. 1:1,5 z zaleceniem podkreślenia gankiem lub "zwyżką" wejścia usytuowanego osiowo oraz symetryczne rozmieszczenie okien i lukarn w elewacji frontowej. Dla terenu MN1-R plan "nie dopuszcza realizacji dwóch lub więcej domów jednorodzinnych na jednej działce budowlanej", a minimalną powierzchnię działki budowlanej ustala dla tego terenu na "20 000 m2". Rysunek planu ustala na nieruchomości skarżącego tzw. "obszar wyłączony z zabudowy – do zagospodarowania w formie zieleni" o szerokości ok. 60 m od granicy lasu. Ponadto plan dla terenu MN1-R przewiduje 30 % stawkę opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z karty terenu 01 oraz z załącznika graficznego do uchwalonego planu wynika, że teren oznaczony jako MN1-R obejmuje dwie duże działki geodezyjne o mniej więcej zbliżonej wielkości: nr [[...]] należącą do skarżącego oraz nr [[...]] stanowiącą własność innej osoby; łącznie ta jednostka planistyczna obejmuje obszar 4,49 ha. Sąsiednie tereny oznaczone są w planie symbolem MN1 z przeznaczeniem pod zabudowę jednorodzinną wolnostojącą. Z kart dla tych terenów (02, 03, 04) wynika, że wprowadzono na nim podobne zasady odnośnie kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu. Różnice dotyczą minimalnej wielkości działek ( na terenie sąsiednim wynosi ona 2000 m2 ) oraz powierzchni zabudowy (do 0,10 powierzchni działki budowlanej- na terenie 02; do 0,10 powierzchni nie więcej niż 200 m2 – na terenach 03 i 04) i szerokości elewacji (do 16 m). Analogicznie natomiast określają rodzaj dachu, materiały elewacyjne, kolorystykę elewacji, stawkę procentową. W przeciwieństwie natomiast do terenu MN1-R, który obejmuje działkę skarżącego dla terenu MN1 dopuszczono "wydzielenie w budynkach nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 % powierzchni całkowitej budynku dla usług stanowiących uzupełnienie funkcji mieszkaniowej i niezakłócających jej".

Działka skarżącego oraz sąsiednie tereny położone są w zachodniej części obszaru objętego planem. Z zapisów planu wynika, że obszar ten położony jest w granicach [[...]] Parku Krajobrazowego – wyznaczonego rozporządzeniem Wojewody Pomorskiego nr 57/06 z 15 maja 2006 r. ( Dz. Urz. Woj. Pom. Nr 58, poz. 1194 z 1 czerwca 2006 r.). Działka skarżącego znajduje się na terenie tzw. W. (polany śródleśnej). W zasadach ochrony środowiska wskazano, że krajobraz kulturowy W. podlega ochronie, obowiązuje zachowanie obszaru otwartego polany tj. wyłączenie z zabudowy jej centralnej części, zaś w miejscach dopuszczonej zabudowy obowiązuje ograniczenie powierzchni zabudowy oraz ustalenie dużego udziału powierzchni biologicznie czynnej ( § 4 zaskarżonej uchwały). Z załącznika graficznego wynika, że od strony zachodniej teren MN1-R graniczy z dużym obszarem lasu, a od strony wschodniej z terenem przeznaczonym pod funkcję rolną i zieleń ekologiczno – krajobrazową. Na obszarze tym oznaczonym symbolem R,ZE plan wprowadza zakaz jakiejkolwiek zabudowy również zagrodowej ( karta terenu 21)

Postanowienia uchwalonego planu w odniesieniu do terenu MN1-R opisane na wstępie są wynikiem częściowego uwzględnienia zgłoszonych przez skarżącego w toku opracowywania planu uwag do projektu. Jak wynika z dokumentacji sprawy i co jest niesporne w projekcie planu wyłożonym do wglądu przewidziana była możliwość podziału działki skarżącego nr [[...]] na działki o minimalnej powierzchni 10.000 m2. Na każdej z nich projekt planu przewidywał możliwość zabudowy jednym domem jednorodzinnym o powierzchni zabudowy do 250 m2. W postanowieniach odnoszących się do rodzaju dachów, materiałów elewacyjnych, szerokości elewacji zapisy dla działki skarżącego były początkowo identyczne jak na innych terenach planu przewidzianych pod zabudowę. W zgłoszonych w toku procedury planistycznej uwagach M. i W. K. żądali m. in. rezygnacji z określenia parametru szerokości elewacji frontowej, zmiany w określeniu kąta nachylenia dachów do min 25 stopni i dopuszczenia stosowania nowoczesnych materiałów i urządzeń energooszczędnych i produkujących energię ( np. dachówki światłoczułej, kolektorów, ścian solarnych) bez ograniczenia co do ich kolorystyki, dopuszczenia stosowania tarasów rekreacyjnych oraz płaskich dachów zielonych dostępnych do celów rekreacyjnych lub przeznaczonych do instalacji ogniw fotowoltaicznych lub kolektorów. Domagali się zwiększenia przyjętej w projekcie planu maksymalnej powierzchni zabudowy do 750 m2 na każde 10.000 m2 powierzchni działki. Żądali określenia rzutów budynków w kierunku zgodnym z ciągiem pieszo – jezdnym 36 KD-X oraz ciągiem prostopadłym dochodzącym do niego. Domagali się również zmiany przyjętej stawki procentowej i określenia jej na poziomie zerowym. Uzasadniając żądanie zmiany gabarytów planowanej zabudowy ( odnośnie rodzaju dachu, materiałów elewacyjnych, rzutu budynku, szerokości elewacji, dopuszczenia materiałów i urządzeń energooszczędnych) skarżący wyjaśniał, że ma zamiar na swojej działce wybudować jeden dom tzw. dom aktywny, a większość terenu (90-95%) przeznaczyć na tzw. powierzchnię biologicznie czynną (park). Wskazywał m. in. że "przy tym poziomie inwestycji, musi być odpowiednio duży dom wielopokoleniowy o powierzchni ok. 700 m2, gdzie sama część gospodarczo- techniczna zajmuje ok. 200 m2". Wyjaśniał dalej: "Rozmieszczenie kolektorów i ogniw fotowoltaicznych wymaga odpowiedniej powierzchni płaskich tarasów lub dachów (ok. 200 m2). Alternatywą mogłoby być usytuowanie budynku prostopadle do osi pn-płd, co w tym wypadku jest niemożliwe ze względu na układ dróg". Skarżący w zgłoszonych uwagach jednoznacznie wskazywał na konieczność ograniczenia intensywności zabudowy na terenie jego nieruchomości (str. 5-6 k. 17 dokumentacji planistycznej). Żądając umożliwienia mu zwiększenia powierzchni domu do 750 m2 jednocześnie podważał sensowność i możliwość podziału działki. W tej kwestii wywodził m. in. co następuje: "Podział działek i ich dystrybucja między kilku właścicieli automatycznie przyczyni się do zwiększenia ilości odprowadzanych wód do lokalnej sieci melioracyjnej, a tym samym do degradacji torfowiska. Zachowanie obecnej struktury właścicielskiej przyczyni się do ograniczenia spływów do cieku, co stanowi jedno z rekomendowanych działań w celu ochrony przyrody",(...)"Zasugerowany przez Organ podział nieruchomości, wbrew ww.wymogowi, z pewnością przyczyni się do zwiększenia intensywności zabudowy niepożądanej z punktu widzenia ochrony środowiska". I dalej: "Wydaje się, że obecne zapisy planu mają na celu nie tyle ochronę środowiska, co skłonienie właścicieli nieruchomości do jej podziału i sprzedaży powstałych w jego wyniku działek. W naszej opinii, działanie Organu zmierza wyłącznie do osiągnięcia przychodu z opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w przypadku ewentualnego zbycia działki przez właścicieli. Wydaje się także, że wyłącznie powyżej wskazane pobudki finansowe kierowały Organem przy określaniu przeznaczenia terenu jako "strefa rezydencjalna", które w sposób oczywiście sztuczny wpływa na ocenę wartości nieruchomości. Niemniej jednak właściciel w chwili obecnej nie zamierza dzielić ani zbywać nieruchomości, zaś restrykcyjne zapisy projektu planu miejscowego wprowadzające ograniczenie możliwości zabudowy wyłącznie do 250 m2, określające dopuszczalne gabaryty budynków, materiały elewacyjne, czy nachylenie i pokrycie dachów, uniemożliwiają realizację przedsięwzięcia zamierzonego przez właściciela i tym samym istotnie zaniżają wartość nieruchomości". Do uwag załączono dwie koncepcje architektoniczne planowanej zabudowy (poz. 17 dokumentacji planistycznej).

W wyniku powyższych uwag do projektu planu wprowadzono zmiany uwzględniające częściowo wnioski skarżącego tj. zwiększono przyjętą dla terenu MN1-R minimalną powierzchnię działki (rezygnując z jej podziału) i dopuszczając jej zabudowę w większym zakresie tj. do 350 m2. Pewne ustępstwa poczyniono również w kwestii dachu i wprowadzenia możliwości nowoczesnych rozwiązań związanych ze stosowaniem urządzeń produkujących energię.

Z dokumentacji planistycznej wynika, że uchwalony projekt planu uzyskał wszystkie wymagane opinie i uzgodnienia. Należy jednak wskazać, że pozytywna opinia organu ochrony środowiska uzyskana została dopiero na skutek wyjaśnień Prezydenta Miasta udzielonych w odpowiedzi na wcześniejsze negatywne stanowisko Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska z 9 września 2009 r. spowodowane m. in. dopuszczeniem w projekcie planu nowej zabudowy na polanie W. ( czyli również na działce skarżącego). W odpowiedzi na to stanowisko organu organ sporządzający plan przedstawił następujące wyjaśnienia: "Zasadnicza część terenu polany W. tj. ok. 80 % jej powierzchni pozostaje w projekcie planu terenem rolnym lub przeznaczonym na zieleń ekologiczno – krajobrazową – z zakazem zabudowy. Na pozostałych ok. 20 % powierzchni terenu W. znajduje się obecnie 9 działek z istniejącą zabudową mieszkalną i gospodarczą oraz 11 już wydzielonych działek budowlanych, położonych w pobliżu istniejącej zabudowy, z których 7 to działki tzw. "plombowe". Pozostałe 4 działki wydzielone z terenu siedliska kilkanaście lat temu, należące obecnie do różnych właścicieli, położone są przy ciągu pieszo – jezdnym przewidzianym jako publiczny i projektowanym kolektorze sanitarnym. Wszystkie wymienione działki mają przesłanki do ubiegania się o prawo zabudowy w trybie decyzji o warunkach zabudowy. Zadaniem planu jest ochrona terenów cennych przyrodniczo i krajobrazowo, uporządkowania układu komunikacyjnego (wyeliminowanie przejazdów przez tereny leśne) oraz zatrzymanie niekontrolowanej urbanizacji tych terenów. Wpłynęło szereg wniosków o poszerzenie możliwości inwestowania na obszarze objętym planem oraz budowę dróg na terenach leśnych PK. Projekt planu nie uwzględnił tych wniosków i podjął trudną próbę ograniczenia koncepcji inwestycyjnych właścicieli gruntów oraz uporządkowania zabudowy przy jak najmniejszej ingerencji w tereny chronione. W projekcie planu, na terenie W., pod zabudowę przeznaczono tylko istniejące, już wydzielone działki, a w celu zminimalizowania kolizji urbanizacji ze środowiskiem przyrodniczym wprowadzono następujące ograniczenia:

- centralną, najbardziej eksponowaną część polany pozostawiono jako teren otwarty, niezabudowany,

- wyłączono z zabudowy pas terenu wzdłuż lasu o szerokości od ok. 30 . do 70 m do zagospodarowania w formie zieleni,

- na terenie przeznaczonym pod zainwestowanie ograniczono powierzchnię zabudowy, wskazując konieczność pozostawienia minimum 80 % powierzchni działki jako biologicznie czynnej,

- ograniczono wysokość zabudowy do 9 m od poziomu terenu do kalenicy dachu,

- obsługę komunikacyjną w W.i oparto o system ciągów pieszo – jezdnych o maksymalnej szerokości 5-6 m

-wskazano alternatywne drogi dojazdowe do sąsiednich terenów – w celu wyeliminowania obecnych dojazdów przez tereny PK

Pismem z 6 lipca 2010 r., które wpłynęło do Rady w dniu 2 sierpnia 2010 r. skarżący wezwał organ do usunięcia naruszenia jego interesu prawnego spowodowanego podjętą uchwałą. W dniu 27 września 2010 r. skierował do tut. Sądu skargę. Rada Miasta uchwałą podjętą w dniu 29 września 2010 r. odmówiła uwzględnienia wezwania.

W skardze W. K. wnosząc o stwierdzenie nieważności uchwały w przedmiocie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zarzucił:

1/ naruszenie art. 2, art. 5, art. 20, art. 21, art. 22, art. 31 ust. 3, art. 32, art. 64, art. 74 ust. 4, art. 86 Konstytucji RP

2/ naruszenie art. 1 ust. 1 pkt 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez nieuwzględnienie istoty prawa własności przy planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

3/ naruszenie art. 9 ust. 4, art. 15 ust. 1, art. 20 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego niezgodnego z ustaleniami studium uwarunkowan i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy,

4/ naruszenie art. 1 ust. 1 pkt 10, art. 15 ust. 2 pkt 10 i art. 20 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez nie określenie zasad budowy infrastruktury technicznej,

5/ naruszenie art. 17 pkt 10 w zw. z art. 15 ust. 2 pkt 10 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez wyłożenie do publicznego wglądu niepełnego projektu planu zagospodarowania przestrzennego (brak załącznika określającego zasady budowy infrastruktury technicznej,

6/ naruszenie art. 8 ust. 1 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej poprzez tworzenie niekorzystnych warunków do podejmowania i wykonywania działalności gospodarczej.

Z uzasadnienia skargi wynika, że skarżący upatruje naruszenia jego interesu prawnego w postanowieniach planu odnoszących się do terenu MN1-R, a w szczególności w ustaleniach odnoszących się do:

- zakazu wydzielenia w budynkach lokali użytkowych dla usług stanowiących uzupełnienie funkcji mieszkaniowej i niezakłócających jej,

- parametrów zabudowy określających szerokość elewacji frontowej, rodzaj dachu, rodzaj materiałów elewacyjnych,

- przyjętej wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do wielkości działki,

- przyjętej minimalnej wielkości działki budowlanej,

- ustalonej wysokości stawki procentowej, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

- ustalenia na jego nieruchomości od granicy z lasem obszaru wyłączonego z zabudowy i przewidzianego do zagospodarowania w formie zieleni o szerokości większej (ok. 60 m) niż dla innych terenów objętych planem.

Skarżący wskazywał, że wadliwością planu jest również brak określenia w nim terminów realizacji przez gminę inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej.

Z uzasadnienia i wezwania do usunięcia naruszenia prawa i skargi wynika, że skarżący ma inną koncepcję i wizję zagospodarowania własnej nieruchomości niż przyjęta w planie. Postanowienia zaskarżonej uchwały uniemożliwiają mu realizację własnej koncepcji. Skarżący twierdzi, że jego pierwotne zamiary związane z zakupem nieruchomości dotyczyły "budowy wzorcowego ekologicznego domu aktywnego". Aby je zrealizować niezbędne było i jest zwiększenie dopuszczalnej powierzchni zabudowy działki i ustalenie jej tak jak dla terenów sąsiednich tj. do 10 % powierzchni działki, dopuszczenie instalacji ogniw fotowoltaicznych na 1000 m2 działki. Budowa domu aktywnego wymaga również innych parametrów dachu i określenia kąta jego nachylenia w granicach 25-45 stopni, a nie tak jak przyjęto 40-45 stopni. Dalej konieczne jest zwiększenie dopuszczalnej wielkości powierzchni dachów płaskich w budynku, dopuszczenie innej kolorystyki dachówki ( nie tylko w kolorach czerwieni i brązu, ale również szarości) rezygnacja z określenia parametru szerokości elewacji i dopuszczenie również innych materiałów elewacyjnych takich jak beton, blacha, szkło i stal ( oprócz wskazanych w planie tynku, cegły, kamienia i drewna). W ocenie skarżącego przyjęte postanowienia w kwestii gabarytów i wyglądu budynku uniemożliwiają mu budowę domu w zamierzonej formie i stanowią nadmierne, bądź niczym nieuzasadnione ograniczenie jego prawa własności. Skarżący twierdzi, że nie ma konieczności ustalania szerokości elewacji frontowej, albowiem taką samą funkcję spełnia określony w planie wskaźnik dopuszczalnej powierzchni zabudowy działki. W skardze przekonuje, że beton, blacha, stal i szkło to tradycyjne, naturalne, znane i powszechnie stosowane od setek lub nawet tysięcy lat materiały, a ich pominięcie w postanowieniach planu jest niczym nie uzasadnione. Wskazuje, iż "poszanowanie tradycji powinno polegać raczej na umiejętnym cytowaniu jego dorobku w nowych kreatywnych realizacjach, a nie na niewolniczym poddaniu reżimowi stromych kątów i niewielkich rozmiarów oraz wąskiego katalogu materiałów elewacyjnych i dachowych". Skarżący wyraża przekonanie, że jego wizja zagospodarowania działki lepiej odpowiada pojęciu nowoczesności, oryginalności architektury i bardziej wzbogaca krajobraz, środowisko i służy przyrodzie niż zabudowa przyjęta w planie. Twierdzi: "Postanowienia planu dopuszczają jedynie uproszczone, tradycyjne budownictwo wiejskie, którego zamysł powstał w XIX wieku lub nawet wcześniej w kontekście potrzeb mieszkańców ówczesnych peryferiów z ludnością rolniczą lub rybacką. Wydaje się, że ta idea (zakaz zabudowy z wyjątkiem budynków archaicznych w funkcji, zaś co do formy – wznoszonych według konserwatywnego wzoru, który funkcjonuje raczej teoretycznie, bowiem istniejące w okolicy budynki nie zostały zbudowane w tym stylu) pozornie tylko chroni krajobraz, pozbawiając go szansy wzbogacenia regionu o twórczą architekturę sprzyjającą ochronie środowiska ( przekroczenie władztwa planistycznego i naruszenie art. 74 ust. 4 Konstytucji).

Argumentując zarzut dotyczący przyjęcia zbyt małej w stosunku do jego działki powierzchni zabudowy ( do 350 m2) skarżący zwrócił uwagę, że w projekcie planu, przed rozpoznaniem jego uwag, dopuszczalna była większa zabudowa do 500 m2 (2x250 m2). Zarzucił, iż organ niewłaściwie rozpoznał jego uwagi do planu ograniczając mu tę powierzchnię do 350 m2. Ograniczenie to dodatkowo pozostaje w sprzeczności ze studium w którym przewidziano dopuszczalną zabudowę do 20 % powierzchni i pozostawienie minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej na 80 %. W przypadku natomiast jego nieruchomości powierzchnię biologicznie czynną niezasadnie rozszerzono z 80 % do 98,6 %. Świadczy to – w ocenie skarżącego- nie tylko o przekroczeniu granic władztwa planistycznego przez gminę, ale również o niezgodności ustaleń planu z wyżej wskazanymi postanowieniami studium. Zdaniem skarżącego tak daleko idące ograniczenie jego uprawnień właścicielskich powoduje znaczny spadek wartości nieruchomości w porównaniu ze stanem sprzed uchwalenia planu. Przed uchwaleniem planu na omawianym terenie funkcjonowało bowiem studium uwarunkowań, którego postanowienia wprowadzały ograniczenie w postaci ustalenia minimalnego 80 % udziału powierzchni biologicznie czynnej. W ocenie skarżącego powyższy zapis studium oznacza, że przed uchwaleniem planu dopuszczalna była zabudowa do 20 % powierzchni działki ( czyli w przypadku działki nr [[...]] – zabudowa o powierzchni ponad 4000 m2). Skarżący kwestionował również wnikliwość rozpatrzenia jego uwag przez organ w kwestii odnoszącej się do podziału działki. Twierdził, że z małżonką nie wnosili uwagi o wyłączenie możliwości podziału. Natomiast w sytuacji gdy postanowienia planu uniemożliwiają mu realizację własnego projektu, to fakt wyłączenia podziału zmniejsza atrakcyjność działki. Skarżący stwierdził, że mało prawdopodobnym jest w związku z tym znalezienie potencjalnego nabywcy na działkę za cenę go satysfakcjonującą, albowiem wartość jego działki jest taka sama jak wartość działki budowlanej o powierzchni 4000 m2. W związku z tym w ocenie skarżącego organ winien umożliwić mu podział działki na działki o powierzchni 5000 m2 i pozwolić na ich zabudowę do 10 % ich powierzchni. Zdaniem skarżącego niedopuszczenie do podziału działki i ustalenie wielkości powierzchni zabudowy w sposób wskazany w planie stanowi rażące nadużycie władztwa planistycznego gminy i narusza jego uprawnienia i interes prawny.

Kwestionując wysokość przyjętej w planie stawki procentowej skarżący wywodził, że wskutek uchwalenia planu nie mogło dojść do wzrostu wartości jego nieruchomości, a wręcz przeciwnie restrykcyjne zapisy planu "wykluczając możliwość zagospodarowania działki w postaci farmy ekoenergetycznej i siedliska" faktycznie spowodowały obniżenie wartości nieruchomości.

Twierdził również, że nieokreślenie w planie konkretnych terminów realizacji przez gminę inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej świadczy o naruszeniu powołanych na wstępie skargi przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Skarżący wywodził, że ustalenia zaskarżonego planu w kwestii powierzchni zabudowy, minimalnej wielkości działek budowlanych i ustalenia pasa obszaru wyłączonego z zabudowy z przeznaczeniem do zagospodarowania w formie zieleni niezasadnie różnicują właścicieli poszczególnych nieruchomości. Powoływał wyrok tut. Sądu w sprawie II SA/Gd 564/08 wedle którego gmina uchwalając miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego powinna w podobny sposób traktować właścicieli będących w takiej samej sytuacji faktycznej i prawnej, a wszelkie odstępstwa od tej zasady powinna szczegółowo uzasadnić i twierdził, że zaskarżony akt tego warunku nie spełnia.

W odpowiedzi na skargę Rada Miasta wniosła o jej oddalenie.

Rada w swoich wyjaśnieniach podkreśliła szczególne unikalne położenie działki skarżącego - na terenie [[...]] Parku Krajobrazowego na polanie śródleśnej tzw. W. Wskazała, iż właściciele nieruchomości powinni liczyć się z tym że nie każdy teren może być przeznaczony pod zabudowę. Park krajobrazowy obejmuje obszar chroniony ze względu na wartości przyrodnicze, historyczne i kulturowe oraz walory krajobrazowe w celu zachowania popularyzacji tych wartości w warunkach zrównoważonego rozwoju. Rada wyjaśniła, że regulacje planistyczne dla W. zostały podporządkowane priorytetowi ochrony krajobrazu i dominacji zieleni, w związku z tym w planie miejscowym jedynie w niewielkim zakresie dopuszczono zabudowę. Zabudowa ta podlega ograniczeniom, aby dominująca formą użytkowania w krajobrazie nadal pozostawała zieleń i tereny rolne. Ustalenia dotyczące kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu zostały podporządkowane ww. zasadom, w tym m. in. przez ograniczenie intensywności i powierzchni zabudowy, gabarytów budynków (szerokości elewacji frontowej, wysokości zabudowy), ustalenie dużych minimalnych powierzchni działek i duży wymagany udział powierzchni biologicznie czynnej. Odwołanie się do tradycji pomorskiej architektury regionalnej uznano za podstawowy kierunek formułowania szczególnych ustaleń planu w zakresie kształtowania zabudowy. Kierunek ten –jak wyjaśniła Rada- został zalecony przez Miejską Komisję Urbanistyczno- Architektoniczną, która opiniowała projekt planu. Wykładnikiem tej tradycji jest prostokątny rzut budynku, bryła o ograniczonej kubaturze i szerokości elewacji frontowej, dach dwuspadowy (o kącie nachylenia 40-45 stopni), kalenica równoległa do ulicy, tradycyjne materiały budowlane. Zaznaczono również, że uchwalając plan wzięto pod uwagę opinię Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska, w której postulowano rewaloryzację zainwestowania osadniczego i eliminację jego rozwoju na polanie W [[...]]. W związku z tym w planie umożliwiono realizację jedynie kilku uzupełnień zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w rejonach, gdzie taka zabudowa została wcześniej zrealizowana i tam, gdzie zostały już wydzielone działki budowlane. Dodatkowo zaś, biorąc pod uwagę zmiany własnościowe, w rejonie terenu należącego do skarżącego, ustalono możliwość zabudowy – strefę zabudowy mieszkaniowej rezydencjalnej 01 MN1-R. Jednocześnie centralną, najbardziej eksponowaną część polany pozostawiono jako teren otwarty, niezabudowany.

Rada odnosząc się do poszczególnych zarzutów skargi wyjaśniła, że zgłoszony przez skarżącego postulat dopuszczenia wydzielenia lokali użytkowych w budynkach na terenie MN1-R wymagałby dodatkowej powierzchni parkingów, generowałby niezwiązany z funkcją mieszkaniową ruch samochodowy, co kłóciłoby się z rezydencjalnym charakterem zabudowy. Podkreślono, że taki postulat nie był zgłaszany w uwagach do planu. Odnośnie argumentów skarżącego dotyczących uniemożliwienia prowadzenia działalności gospodarczej w formie niezakłócającej charakteru działki np. przez Internet Rada wyjaśniła, że prowadzenie działalności gospodarczej w ten sposób nie wymaga wydzielenia w budynku lokalu użytkowego. W kwestii nieprawidłowego wyjaśnienia intencji skarżącego przy wnoszeniu uwag do planu Rada akcentowała, że skarżący wyraźnie kwestionował prawidłowość podziału z punktu widzenia ochrony środowiska; twierdził też że celem projektu planu jest skłonienie go do podziału i uzyskanie przez gminę dochodu z tego tytułu. Mając na uwadze treść uwag Rada zdecydowała o zwiększeniu dopuszczalnej powierzchni zabudowy przy jednoczesnym zwiększeniu minimalnej powierzchni działki. Rada argumentowała, iż ustalona w planie powierzchnia zabudowy do 350 m2 pozwala na wybudowanie budynku o powierzchni 500-700 m2 (przy rozmieszczeniu jej na dwóch kondygnacjach, w tym jednej w poddaszu – zgodnie z ustaleniami planu), co jest zbieżne z oczekiwaniami skarżącego i pozwala na wybudowanie wzorcowego ekologicznego domu o dużej powierzchni. Natomiast zabudowa zaproponowana przez skarżącego według załączonych do uwag koncepcji architektonicznych – głównie zabudowa parterowa o dachu płaskim - to architektura , o wyrazie niespotykanym w tradycji architektury pomorskiej pozostająca w sprzeczności z przedstawionymi na wstępie uwarunkowaniami dla chronionego krajobrazu.

Odnosząc się do postulatów dotyczących rezygnacji z określenia szerokości elewacji, zwiększenia dopuszczalnej powierzchni dachów płaskich, zmiany kąta nachylenia dachu, dopuszczenia innych materiałów elewacyjnych (betonu, blachy, stali i szkła) Rada szczegółowo wyjaśniła w jakim zakresie mogła uwzględnić zgłoszone uwagi bez uszczerbku dla założeń przyjętych w planie. Dalsze ustępstwa odnoszące się do kształtowania zabudowy uznała za nadmierne podkreślając, że zabudowa dopuszczona na terenie W. musi nawiązywać charakterem do najlepszych przykładów architektury regionalnej. Wykładnikiem tej tradycji jest m. in. dach dwuspadowy o kącie nachylenia wskazanym w planie. Proponowane natomiast w uwadze do projektu planu, wezwaniu oraz skardze ustalenie dachu o kącie nachylenia połaci min. 25 stopni, jak również zwiększenie powierzchni dachu płaskiego do 30 % powierzchni całego rzutu budynku byłoby sprzeczne z opisanymi na wstępie zasadami kształtowania zabudowy na terenie chronionym i pozwoliłoby na realizację budynków odbiegających charakterem od tradycyjnego budynku o dachu stromym. Wyjaśniono, iż oczywistym jest, że w elewacji budynku pojawią się również takie materiały jak szkło okienne, stal, inne metale czy beton, ale jako elementy opierzenia natomiast proponowane w wezwaniu do usunięcia naruszenia prawa i w skardze materiały elewacyjne drastycznie odbiegają od tradycyjnej architektury regionu. Odnośnie wywodów skarżącego dotyczących możliwości większej zabudowy jego działki w oparciu o postanowienia obowiązującego przed uchwaleniem planu studium Rada wyjaśniła, iż stanowisko takie w świetle obowiązujących przepisów prawa nie jest zasadne. Skarżący nie miałby możliwości realizacji własnego projektu w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, albowiem w sąsiedztwie jego działki nie występuje zabudowa o takich gabarytach jakich domaga się skarżący. Jeżeli chodzi o stawkę procentową to organ uznał, że nie ma podstaw do rezygnacji z jej przyjęcia skoro teren dotychczas rolny został przeznaczony pod zabudowę i w ten sposób istotnie zyskał na wartości. Rada wyraziła też stanowisko, że nie miała obowiązku wskazywania w załączniku do planu terminów realizacji inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, ani też wykładania do publicznego wglądu wraz z projektem planu ustalonego sposobu ich realizacji. Wyjaśniła, iż określenie tych terminów na etapie sporządzania planu z reguły w ogóle nie jest możliwe.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga podlega oddaleniu.

Dla porządku na wstępie należy stwierdzić, że skarżący uczynił zadość wymogom formalnym umożliwiającym merytoryczne rozpoznanie skargi. Poprzedził jej wniesienie wezwaniem organu do usunięcia naruszenia prawa, o którym mowa w art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym, jak również dochował termin do jej wniesienia przewidziany w art. 53 § 2 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Wątpliwości nie nasuwa również kwestia legitymacji skarżącego do zaskarżenia przedmiotowej uchwały. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem organu, który ze swej istoty ogranicza prawo własności, a zatem narusza interesy prawne właścicieli nieruchomości w rozumieniu art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym. Kontroli Sądu zatem w przedmiotowej sprawie podlegała prawidłowość uchwały z punktu widzenia przepisów obowiązującego prawa.

Kontrola sądowa uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego polega na zbadaniu czy uchwalając plan Rada nie przekroczyła tak zwanych granic władztwa planistycznego przysługującego gminie stosownie do przepisów art. 3 ust. 1, 4 ust. 1 i art. 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Władztwo planistyczne oznacza uprawnienie gminy do ustalania w sformalizowanej procedurze planistycznej przeznaczania terenów pod określone funkcje i określania sposobów ich zagospodarowania i zabudowy. Działania te gmina musi podejmować w sposób zgodny z przepisami kierując się interesem publicznym, bądź interesami określonych grup społecznych. Kontrolując plan Sąd bada czy przyjmując kwestionowane w uchwale rozwiązania gmina nie nadużyła swojego uprawnienia naruszając przepisy prawa, bądź wprowadzając rozwiązania niecelowe, niezasadne z punktu widzenia interesu publicznego, bądź krzywdzące niektóre podmioty czy grupy społeczne. Sąd orzekający w niniejszej sprawie w pełni podziela również własny osąd wyrażony w sprawie II SA/Gd 564/08, a przytoczony w skardze, iż plan nie powinien bez żadnego uzasadnienia traktować podmiotów będących w takiej samej sytuacji faktycznej i prawnej w odmienny sposób. Przyjęcie różnych rozwiązań bez jakiejkolwiek zasadnej argumentacji w odniesieniu do właścicieli znajdujących się w takiej samej sytuacji naraża gminę na zarzut dowolności i arbitralności przyjętych rozwiązań, świadczy tym samym o nadużyciu władztwa, co oczywiście uzasadnia uwzględnienie skargi. W rozpatrywanej sprawie jednak w ocenie Sądu gmina nie przekroczyła granic swojego uprawnienia. Kierowała się interesem publicznym, a wprowadzone w planie kwestionowane przez skarżącego różnice są uzasadnione i celowe.

Przechodząc do rozważań w tym przedmiocie należy możliwie zwięźle podsumować w czym w istocie tkwi spór skarżącego z gminą. Z twierdzeń skarżącego wynika, że kilka lat temu kierując się postanowieniami studium i prognozami związanymi z rozwojem G. zdecydował się kupić dużą, bo o powierzchni ponad 20.000 m2, działkę rolną położoną na obszarze [[...]] Parku Krajobrazowego na polanie śródleśnej tzw. W. Oczekiwania skarżącego związane z tą inwestycją dotyczyły budowy na tym terenie domu tak zwanego aktywnego tj. budynku, który całą energię albo jej część konieczną do swojego utrzymania produkuje sam, a właściwie czerpie ze słońca. Aby wizja ta mogła się urzeczywistnić, wedle projektu skarżącego, planowany budynek powinien mieć inne gabaryty i parametry zabudowy niż ustalone w planie np. większą powierzchnię dachów płaskich celem umożliwienia lokalizacji kolektorów słonecznych i ogniw fotowoltaicznych. Również powinno się umożliwić zagospodarowanie działki w urządzenia produkujące energię, a także przewidzieć wydzielenie lokalu użytkowego w budynku celem prowadzenia w niewielkim zakresie (np. przez Internet) działalności gospodarczej polegającej przykładowo na sprzedaży wyprodukowanej nadwyżki energii. Zdaniem skarżącego jego wizja zabudowy i zagospodarowania nieruchomości lepiej służy ochronie wartości na które powołuje się Rada ( zachowaniu ładu przestrzennego i ochronie walorów [[...]] Parku Krajobrazowego), bardziej też odpowiada pojęciu nowoczesności i ekologii. Wobec tego, że uchwalenie zaskarżonego planu w przyjętej wersji niweczy plany skarżącego związane z nabyciem nieruchomości i powoduje w jego ocenie utratę jej wartości skarżący oczekuje przyjęcia wobec jego nieruchomości postanowień umożliwiających podział działki na cztery działki budowlane z prawem do zabudowy każdej z nich budynkiem o powierzchni 250 m2 celem ich odsprzedaży i tym samym pokrycia własnych strat związanych z uniemożliwieniem mu przez gminę zagospodarowania działki w planowany sposób. Sąd przytacza kwintesencję stanowiska skarżącego celem wyjaśnienia, że ocena zaskarżonej uchwały nie mogła mieć nic wspólnego z oczekiwaniami skarżącego co do zrekompensowania mu jakiś strat związanych z uchwaleniem planu. Również kontrolując miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Sąd nie jest władny do swobodnego uznawania która strona sporu wybrała atrakcyjniejszy wariant przyszłej zabudowy, bardziej nowoczesny z punktu widzenia urbanistyki i architektury. Wskazać też trzeba, że dla oceny skargi nie miało znaczenia czy i jakie oczekiwania faktycznie towarzyszyły skarżącemu przy nabyciu działki rolnej położonej na terenie parku krajobrazowego. Z tych względów Sąd nie będzie się do tych twierdzeń ustosunkowywał. Należy jedynie wskazać, że jeżeli skarżący kierował się tymi zapisami studium jakie powołał w skardze to w zasadzie nie miał do tego jakichkolwiek podstaw. Rada słusznie wyjaśniła, że w sytuacji braku planu jakakolwiek zabudowa wymaga ustalenia warunków zabudowy, a mając na uwadze oczekiwania skarżącego i sąsiednią zabudowę decyzja ta nie pozwalałaby na realizację planowanej przez skarżącego inwestycji.

Odnosząc się do zarzutu skargi dotyczącego właśnie niezgodności uchwalonego miejscowego planu ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy G. to wyjaśnić należy, iż już z samego uzasadnienia tego zarzutu wynika, że jest on niezasadny. Skarżący twierdzi, że oczekiwał możliwości zagospodarowania swojej działki kierując się zapisami studium umożliwiającymi zagospodarowanie terenów do 20 % i pozostawieniem udziału powierzchni biologicznie czynnej na poziomie minimum 80 %, gdy tymczasem -jak wylicza w skardze- zabudowa na jego działce w stosunku do powierzchni działki wedle postanowień planu wynosić ma jedynie 1, 4%, a udział powierzchni biologicznie czynnej ponad 98%. Wywodził, że z postanowień studium wynikała możliwość zabudowy jego działki do 20% czyli zabudowa o powierzchni ponad 4000 m2. Nieporozumieniem jest takie rozumienie zapisów studium jak czyni to skarżący. Przy takiej ich wykładni zapisy studium musiały zezwalać na wprowadzenie na teren W. zabudowy wielorodzinnej i faktycznie urbanizować ten teren przez budowę dróg, parkingów i całej infrastruktury związanej z budownictwem wielorodzinnym. Zapisy planu przyjęte dla terenu MN1-R spełniają warunek zabudowy do 20 % terenu i pozostawienia powierzchni biologicznie czynnej na poziomie minimum 80%. Zainwestowanie na działce skarżącego wynosi mniej niż 20 % i pozostawia więcej niż 80 % na powierzchnię biologicznie czynną. Zapisy studium nie stanowiły o konieczności zainwestowania na poziomie minimum 20% i więcej jak błędnie wnioskuje skarżący. Analiza treści i wyrysu ze studium znajdujących się w dokumentacji planistycznej przy uchwale o przystąpieniu do sporządzenia planu wskazuje, że zarzut skarżącego co do sprzeczności zapisów planu ze studium nie jest uprawniony.

Zdaniem Sądu Rada przyjmując założenia do planu słusznie uwzględniła okoliczność szczególnego położenia części tego terenu na obszarze [[...]] Parku Krajobrazowego. Działka skarżącego dodatkowo położona jest na terenie polany śródleśnej tzw. W. Eksponowana w toku niniejszego postępowania przez stronę skarżącą okoliczność, iż żaden przepis prawa nie zakazuje zabudowy na terenach parków krajobrazowych nie oznacza, że tereny te swobodnie mogą podlegać urbanizacji bez żadnych ograniczeń. Wprowadzenie jakiejkolwiek zabudowy nawet tzw. ekologicznej ( niezależnie od rozumienia tego pojęcia) i tak prowadzi zawsze do urbanizacji terenu przez konieczność budowy dróg i całej infrastruktury z tym związanej. Dlatego też uzasadnione jest stanowisko Rady, że ze względu na walory przyrodnicze, i krajobrazowe zabudowa została dopuszczona w planie na obszarze parku jedynie wyjątkowo "celem umożliwienia uzupełnienia zabudowy w rejonach gdzie taka zabudowa wcześniej została zrealizowana i tam, gdzie zostały już wydzielone działki budowlane; dodatkowo, biorąc pod uwagę zaistniałe zmiany własnościowe, w rejonie terenu należącego do skarżącego, ustalono możliwość zabudowy – strefę zabudowy rezydencjalnej, pozostawiając centralną, najbardziej eksponowaną część polany jako teren niezabudowany". To stanowisko dostatecznie uzasadnia ograniczenie możliwości podziału działki skarżącego i dopuszczenie jej zabudowy w mniejszym zakresie niż oczekuje skarżący. Fakt, iż teren objęty planem leży na terenie parku krajobrazowego miał szczególne znaczenie w kształtowaniu zapisów planu i ta okoliczność zdaniem Sądu została właściwie ujęta w postanowieniach planu. Dodatkowo zauważyć należy, że w odniesieniu do działki skarżącego plan nie wyklucza jej zabudowy do wielkości 350 m2, co jak słusznie dostrzegł organ, mając na uwadze dopuszczoną ilość kondygnacji, umożliwia budowę obiektu o powierzchni ok. 700 m2. Postulując zmianę gabarytów dopuszczonej zabudowy skarżący odwoływał się do jego uprawnień właścicielskich, zapisów studium, ładu architektonicznego, własnej wizji zagospodarowania nieruchomości. Z kolei kwestionując brak możliwości podziału działki, małą powierzchnię zabudowy (350m2) powoływał się na wielkość działki, nierówność potraktowania go jako właściciela w odniesieniu do terenów sąsiednich i niewłaściwe rozpatrzenie jego uwag wskutek czego uzyskał mniejszą powierzchnię zabudowy niż wcześniej w wyłożonym projekcie dopuszczającym podział działki na dwie. W powyższych zapisach planu skarżący upatrywał nierówności i nadużycia przez gminę jej władztwa planistycznego.

W ocenie Sądu przedstawiona argumentacja nie jest prawidłowa. Rada szczegółowo wyjaśniła jakimi przesłankami kierowała się przyjmując sporne zapisy. W ocenie Sądu wskazane powody i motywy dla których Rada przyjęła takie, a nie inne zapisy w odniesieniu do terenu MN1-R są przekonywujące i w żaden sposób nie można przyjąć tezy o nadużyciu władztwa. Analiza zapisów dotyczących gabarytów zabudowy wskazuje na to, że Rada poszła na dość dalekie ustępstwa w kwestii charakteru zabudowy. To że nie wpisują się one w wizję skarżącego samo w sobie nie świadczy o nadużyciu władztwa. Nie ulega wątpliwości, że wyznaczając gabaryty zabudowy Rada ustaliła je tak samo jak dla terenów sąsiednich. Pewne odstępstwa wynikają albo z częściowego uwzględnienia uwag skarżącego, albo z dopuszczenia zabudowy na terenie MN1-R co do zasady o większych gabarytach - do 350 m2 powierzchni działki. Z zapisów planu wynika, że na sąsiednich terenach MN1 zabudowa jest co do zasady mniejsza. Przyjęcie różnej powierzchni zabudowy dla tych terenów wynika z występujących różnic w wielkościach działek. Podkreślić jednak należy, że wielkość działek została przyjęta w planie w oparciu o istniejący na tym terenie stan zagospodarowania. Sam plan nie dopuszcza żadnych podziałów, na terenach MN nie wydziela żadnych działek budowlanych, dopuszcza jedynie zabudowę na działkach już istniejących. Ustalona w planie zabudowa ( jej wielkość i gabaryty), wbrew twierdzeniom skargi, została dostosowana do wielkości działek, o czym świadczy porównanie zapisów planu dla terenu MN1-R i MN1. Oczywiście dopuszczenie zabudowy na terenie MN1-R nie mogło nastąpić w takich samych proporcjach w stosunku do wielkości powierzchni działki jak dla terenu MN1. Sąd nie podziela stanowiska skarżącego, że przyjęcie odmiennych proporcji w wielkościach powierzchni zabudowy do powierzchni działki nastąpiło z naruszeniem zasady równości. Wskazać należy, że po pierwsze -ustalenie powierzchni zabudowy dla działki skarżącego nastąpiło w taki sam sposób jak dla działki sąsiedniej o zbliżonej powierzchni - nr [[...]], a po drugie - dla terenu MN1 –R przyjęto większą powierzchnię zabudowy z uwagi właśnie na wielkość powierzchni działki. Skarżący domagając się przyjęcia dla jego terenu takiego samego wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do wielkości powierzchni działki jak dla terenu MN1 tj. do 0,10 nie zauważa, że w przypadku tej jednostki planistycznej wielkość ta ograniczona jest zapisem "nie więcej niż 200 m2". W przypadku działki skarżącego plan dopuszcza zabudowę do 350 m2, a więc o większych odpowiednio gabarytach niż na innych terenach planu. Zwiększenie wielkości powierzchni zabudowy nastąpiło w wyniku rozpatrzenia uwag skarżącego zgłoszonych do projektu planu. Nieuprawnione jest stanowisko skarżącego, iż jego uwagi do projektu planu zostały rozpatrzone niewłaściwie. W treści uwag skarżący wyraźnie kwestionował dopuszczalność podziału jego działki. Oprócz zapewnień o braku zamiaru podziału i sprzedaży części nieruchomości skarżący wskazywał na niekorzystny wpływ podziału nieruchomości na środowisko (vide: uwagi skarżącego przytoczone na str. 4 niniejszego uzasadnienia) Niezasadne są twierdzenia skarżącego, że ustalenia wyłożonego do publicznego wglądu projektu planu dla terenu MN1-R umożliwiały realizację zabudowy o powierzchni do 500 m2. W projekcie tym powierzchnia zabudowy budynkiem mieszkalnym była ograniczona do 250 m2, co przy minimalnej powierzchni działki budowlanej – 10 000 m2 pozwalało na realizację dwóch niezależnych zespołów zabudowy z budynkami mieszkalnymi o powierzchni zabudowy do 250 m2. Nie była możliwa zabudowa o powierzchni do 500 m2 w jednym zespole. W zgłoszonych uwagach skarżący wyraźnie oponował podziałowi, zarzucał gminie że zapisy planu zmierzają do skłonienia go do zbycia części nieruchomości. Podkreślał, że interesuje go budowa dużego domu na całej swojej posiadłości, z której większą część zamierzał przeznaczyć na park. Słusznie zatem kierując się stanowiskiem skarżącego zwiększono dopuszczalną powierzchnię zabudowy rezygnując z możliwości podziału. Zdaniem Sądu przyjęte rozwiązanie pozostaje również w zgodzie z celami i założeniami planu, który co do zasady dopuszcza zabudowę jedynie w niewielkim zakresie.

Pozostałe zarzuty skargi również nie zasługują na uwzględnienie. Ustalona dla terenu MN1-R stawka opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na poziomie 30 % jest zgodna z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jej wysokość jest ustalona tak samo jak dla wszystkich terenów, które plan przeznacza pod zabudowę. Sama zmiana przeznaczenia terenu uprawniała Radę do ustalenia stawki procentowej.

W zaskarżonym planie w § 10 ust. 1 i 2 ustalono zasady przebudowy, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie wymaga wyznaczenia terminów realizacji infrastruktury technicznej, stąd i ten zarzut skarżącego odnoszący się do braku wyznaczenia tych terminów w planie nie mógł być uwzględniony. Wyjaśnić trzeba, że stosownie do art. 20 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym plan miejscowy uchwala rada gminy, po stwierdzeniu jego zgodności z ustaleniami studium, rozstrzygając jednocześnie o sposobie rozpatrzenia uwag do projektu planu oraz sposobie realizacji, zapisanych w planie, inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy, oraz zasadach ich finansowania, zgodnie z przepisami o finansach publicznych. Zaskarżona uchwała zawiera oba załączniki nr 2 i 3. Żaden z tych załączników nie wymaga jednak wyłożenia do publicznego wglądu wraz z projektem planu.

Ograniczenie możliwości wydzielenia lokali użytkowych na terenie MN1-R nie świadczy o naruszeniu art. 8 ust. 1 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej. Zapisy planu nie wprowadzają zakazu prowadzenia działalności gospodarczej przez właściciela nieruchomości. Uniemożliwiają natomiast wyodrębnienie w budynku lokalu użytkowego przeznaczonego na taki cel. Zdaniem Sądu zarówno rezydencjalny charakter nieruchomości, jak i względy związane z ochroną środowiska W. dostatecznie uzasadniają przyjęte rozwiązanie.

Z kolei wyznaczenie na terenie MN1-R pasa obszaru wyłączonego z zabudowy do zagospodarowania w formie zieleni o większej szerokości niż na terenie MN1 jest uzasadnione większym obszarem działek. Zdaniem Sądu skarżący domagając się wprowadzenia dokładnie takich samych rozwiązań planistycznych dla terenu jego nieruchomości jak dla jednostki planistycznej MN1 ( powierzchni zabudowy do 0,10 powierzchni działki, identycznej szerokości pasa wyłączonego z zabudowy) nie dostrzega, że znajduje się w odmiennej sytuacji faktycznej niż właściciele działek z terenu MN1. Ta odmienność wynika właśnie z wielkości posiadanych nieruchomości. Innymi słowy to nie uchwalony plan powoduje różnice w zagospodarowaniu jego terenów, lecz istniejący na tym terenie układ i wielkość działek.

W odpowiedzi na skargę Rada szczegółowo wyjaśniła też jakimi przesłankami kierowała się przyjmując rozwiązania dotyczące przyszłej zabudowy (wysokość, szerokość elewacji, materiały elewacyjne, rodzaj dachów). Zapisy te są takie same jak dla sąsiednich terenów z pewnymi ustępstwami na rzecz obszaru MN1-R, co wyklucza przyjęcie tezy o nadużyciu władztwa planistycznego przez gminę.

Reasumując w ocenie Sądu kwestionowane zapisy planu nie naruszają przepisów prawa. Zarzuty skargi dotyczące naruszenia Konstytucji, ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i innych przywołanych w skardze ustaw nie znajdują potwierdzenia. Podejmując zaskarżoną uchwałę Rada nie przekroczyła też granic władztwa planistycznego.

Z powyższych względów Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł o oddaleniu skargi.