Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 430/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2010-10-05 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 59 ust. 1,  art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Siedlecka Sędziowie Sędzia WSA Mieczysław Górkiewicz Sędzia WSA Alicja Palus (spr.) Protokolant Asystent sędziego Aleksandra Siwińska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 5 października 2010 r. sprawy ze skargi A. K., R. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzja z dnia [...] r. Nr[...] , wydaną po ponownym rozpatrzeniu sprawy na skutek kasacyjnego orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia [...] r. (Nr [...]) Prezydent W. działając na podstawie art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 w związku z art. 4 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) oraz art. 104 kodeksu postępowania administracyjnego ustalił na rzecz Gminy W. warunki zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę budynku mieszkalnego, jednorodzinnego podpiwniczonego wraz z niezbędnymi przyłączami infrastruktury technicznej i zbiornikiem bezodpływowym ścieków na nieruchomości położonej przy ul. S. we W. (oznaczenie geodezyjne: działki nr[...], [...]) oraz część działki nr [...], AM-[...], obręb W.).

W osnowie decyzji Prezydent W. określił: ustalenia dotyczące rozwoju zabudowy; warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, w tym: ustalenia dotyczące funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu z uwzględnieniem ustaleń dotyczących warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, ustalenia dotyczące ochrony środowiska i zdrowia ludzi, ustalenia dotyczące ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, ustalenia dotyczące obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, ustalenia dotyczące ochrony interesów osób trzecich, ustalenia dotyczące granic i sposobów zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie (np. tereny górnicze, zagrożone powodzią, osuwiska); dodatkowe ustalenia wynikające z innych przepisów odrębnych, a ponadto zamieścił wykaz uzyskanych uzgodnień i opinii oraz informacje dotyczące linii rozgraniczającej teren inwestycji i wyników analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

Dodatkowo organ orzekający pouczył, że decyzja nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich.

W uzasadnieniu decyzji Prezydent W. przedstawił okoliczności faktyczne i prawne, które zostały uwzględnione przy rozstrzyganiu sprawy.

Odwołanie od opisanej powyżej decyzji wnieśli A.K. oraz R.K., reprezentowani przez pełnomocnika radcę prawnego B.L.-O., która zwróciła się o uchylenie zaskarżonej decyzji. Jednocześnie zarzuciła błędne określenie w tym orzeczeniu warunków ochrony przed uciążliwościami powodowanymi przez zakłócenia elektryczne oraz niewłaściwą recypację uzgodnienia Marszałka Województwa D. dokonanego postanowieniem z dnia [...] r. Nr [...] .

Ponadto - w ocenie odwołujących się – organ pierwszej instancji dokonał w sposób niezgodny z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz 1588), ustaleń dotyczących funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym określających warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego.

Zdaniem pełnomocnika odwołujących się organ pierwszej instancji wskazał parametry nowej zabudowy takie jak: szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrię dachu, z naruszeniem prawa nie określając ich konkretnie (ściśle), ale poprzez wielkości dopuszczalne, posługując się przyimkiem "do...".

Po rozpatrzeniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. decyzją z dnia [...] r. Nr [...] wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kodeksu postępowania administracyjnego utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu podjętego orzeczenia Kolegium przedstawiło analizę charakteru prawnego decyzji o warunkach zabudowy oraz przywołało przepis art. 61 ust. 1 powołanej wcześniej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej,

jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzeniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust.1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W ocenie organu odwoławczego w rozpoznawanej sprawie zaistniały wszystkie przesłanki pozytywnego dla inwestora rozstrzygnięcia.

Przyjmując takie stanowisko w sprawie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w dalszej części uzasadnienia wyjaśniło, że działki objęte inwestycją usytuowane są w sąsiedztwie działek dostępnych z tej samej drogi publicznej, zabudowanych w sposób pozwalający określić wymagania w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Z przeprowadzonej przez organ pierwszej instancji analizy wynika, że zamierzenie inwestycyjne będzie stanowiło kontynuację dotychczasowej funkcji w terenie. W obszarze analizowanym funkcją dominującą jest bowiem funkcja mieszkaniowa – jednorodzinna. Ustalenie warunków zabudowy dla budynku jednorodzinnego nie stanowi naruszenia zasady kontynuacji funkcji, a organ bierze pod uwagę cały obszar analizowany, nie zaś tylko jego fragment znajdujący się w bezpośrednim sąsiedztwie działki, na której ma być zrealizowana inwestycja. Kolegium wskazało przy tym, że kontynuacja funkcji, jak podkreśla się w doktrynie oznacza, że "zabudowa musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu (w tym użytkowania obiektów). (...). Jako zasadę można przyjąć, że w zakresie kontynuacji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Nowa zabudowa jest dopuszczalna o tyle, o ile można ją pogodzić z już istniejącą funkcją.

Organ odwoławczy nie znalazł również podstaw dla zakwestionowania prawidłowości parametrów wnioskowanej zabudowy, określonych w zaskarżonej decyzji.

Zdaniem Kolegium w sposób właściwy wyznaczona została linia zabudowy oraz ustalony wskaźnik zabudowy. Rozważając te kwestie Kolegium podało, że stosownie do § 4 ust.1 powołanego wcześniej rozporządzenia Ministra Infrastruktury obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Z obszaru analizowanego wynika, że wzdłuż obecnej ulicy N. (poprzednio sięgacz ulicy S.), linia zabudowy została utworzona poprzez zabudowę znajdującą się na działce nr[...], zatem zasadne jest – w ocenie tego organu – wyznaczenie linii zabudowy, jako kontynuacji dotychczasowej linii zabudowy wykształconej przez budynek znajdujący się na tej działce.

Następnie wskazało, że w myśl rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Wartość wskaźnika nie budzi żadnych zastrzeżeń. Średni poziom współczynnika zabudowy do powierzchni terenu wynosi 0,2, przy wartościach skrajnych w przedziale od 0,07 do 0,38. Nie ma zatem podstaw, aby odmówić ustalenia wskaźnika zabudowy tożsamego z wartością średnią występującą w obszarze analizowanym. Odnosząc się do pozostałych parametrów zabudowy Kolegium podało, że zgodnie z § 6 rozporządzenia, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W rozpatrywanej sprawie średnia szerokości elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi 11,1 m, a w wartościach skrajnych od 7 m (w układzie szeregowym) do 23 m - 27 m (w układzie wolnostojącym). Dominuje szerokość elewacji frontowej zabudowy wolno stojącej w przedziale od 11 m do 16 m. W takiej sytuacji zasadne jest zastosowanie § 6 ust. 2 rozporządzenia i wyznaczenia szerokości elewacji frontowej na poziomie do 13 m, bowiem taką średnią szerokością charakteryzują się budynki jednorodzinne wolnostojące, a więc takie jak planowana inwestycja.

Następnie Kolegium wyjaśniło, że zgodnie z § 7 rozporządzenia, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Zgodnie z ust. 2 tego paragrafu, wysokość, o której mowa w ust. 1 mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (§ 7 ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust.1 (§ 7 ust.4). Zgodnie z danymi wynikającymi z analizy, średni wskaźnik wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyniósł w obszarze analizowanym 4,2 m. Minimalny wskaźnik wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki w obszarze analizowanym wyniósł 3 m, zaś maksymalny 9 m. W zaskarżonej decyzji wskaźnik ten wyznaczono na poziomie do 5 m i nie ma podstaw do stwierdzenia, że ustalenie takiej wysokości zamierzonego obiektu nie będzie stanowiło kontynuacji wysokości elewacji frontowych w obszarze analizowanym. Zdaniem Kolegium analogicznie przedstawia się sytuacja z wysokością kalenicy i układem połaci dachowych. W myśl § 8 powołanego rozporządzenia, geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. W obszarze sąsiedzkim średnia wysokość kalenicy wynosi około 7,6 m a maksymalna 12 m. Układ połaci dachowych większości budynków jest dwuspadowy (są również połacie wielospadowe i dachy płaskie) z kierunkiem głównej kalenicy zarówno prostopadłym, jak i równoległym w stosunku do frontu działki. Stąd też ustalenie wysokości kalenicy na poziomie 9 m, z dachem wielospadowym o kierunku głównej kalenicy prostopadłym lub równoległym, jest jak najbardziej normatywnie i urbanistycznie uzasadnione.

Badając dostęp terenu inwestycji do drogi publicznej, Kolegium stwierdziło, że warunek ten został spełniony. Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Teren objęty inwestycją ma dostęp do drogi publicznej – od obecnej ulicy N. do ulicy S. Istniejące uzbrojenie terenu w sieć wodociągową i kanalizacyjną jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego (zob. pismo Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji z dnia 16 maja 2007r.). W zakresie dostępu do sieci gazowej inwestor przedłożył umowę Nr [...] zawartą w dniu [...] r. z D.S.G. Sp. z o.o. we W. Podobnie w zakresie możliwości przyłączenia projektowanego obiektu do sieci elektroenergetycznej inwestor przedstawił umowę Nr [...] zawartą w dniu [...] r. z E.P. S.A. Oddział we W.. Ponadto przedmiotowy teren, stanowiący grunt rolny klasy RIIIb, nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na cele niewolne i nieleśne. Zgodnie bowiem z art. 5b ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2004 r. Nr 121, poz. 1266, z późn. zm.), przepisów ustawy nie stosuje się do gruntów rolnych stanowiących użytki rolne położonych w granicach administracyjnych miast. Tak więc wszystkie grunty w obrębie administracyjnym miast zostały wyłączone spod ochrony powołanej ustawy.

W uzasadnieniu organ odwoławczy stwierdził również, że zaskarżona decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi, przyjęte w niej ustalenia odpowiadają obowiązującym przepisom, a w sprawie brak było podstaw do odmowy ustalenia warunków zabudowy.

W ocenie Kolegium również, przyjęte w kwestionowanym orzeczeniu warunki dotyczące ochrony interesów osób trzecich zostały sformułowane w sposób właściwy i zapewniają odpowiednią ochronę interesów tych podmiotów.

Organ odwoławczy wyjaśnił też w uzasadnieniu, że w rozpatrywanej sprawie organ pierwszej instancji prowadząc czynności procesowe nie uchybił wymaganiom procedury administracyjnej.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów odwołania Kolegium zauważyło, że zamierzona inwestycja tj. budynek mieszkalny jednorodzinny nie spowoduje żadnych zakłóceń elektrycznych, w związku z czym organ pierwszej instancji ograniczył się jedynie do przywołania ogólnych zasad wynikających z materialnych przepisów szczególnych, co nie może stanowić podstawy do uchylenia weryfikowanej decyzji. W ocenie Kolegium niezasadny jest również zarzut, że organ pierwszej instancji nie wprowadził do treści decyzji zapisów wskazanych w uzgadniającym postanowieniu Marszałka Województwa D., bowiem na stronie czwartej zaskarżonej decyzji w punkcie czwartym znajduje się powtórzenie zapisu zawartego w postanowieniu Marszałka Województwa D. z dnia [...] r. (Nr [...]).

Prawidłowość decyzji wydanej w postanowieniu odwoławczym zakwestionowali A. K. i R. K. wnosząc skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu. W petitum skargi działajaca ich imieniem pełnomocnik zarzuciła zaskarżonej decyzji naruszenie:

- art. 54 pkt 2 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. Nr 80, poz. 717 z poźn. zm.);

- § 6 ust 1, § 7 ust. 3 i § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588);

- art. 138 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego.

Powołując się na wskazane powyżej zarzuty pełnomocnik skarżących wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

W szczegółowym uzasadnieniu skargi pełnomocnik A.K. i R.K. przedstawiała argumentację zbieżną z powołaną wcześniej w uzasadnieniu odwołania od decyzji wydanej w postępowaniu pierwszoinstancyjnym, podkreślając ponownie, że organ odwoławczy orzekając w sprawie pominął konieczność określenia w decyzji o warunkach zabudowy zarzutów i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych w zakresie ustawowo opisanym, a ponadto nieprawidłowo dokonał recypacji wymogów określonych w uzgadniającym postanowieniu Marszałka Województwa D. z dnia [...] r. Nr [...].

W odpowiedzi na skargę przedstawionej w piśmie doręczonym Sądowi w dniu [...] r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało stanowisko prezentowane dotychczas w sprawie, w tym ustalenia i parametry przyjęte dla przedmiotowej inwestycji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekając w sprawie uwzględnił następujące okoliczności faktyczne i prawne:

Należy przede wszystkim wyjaśnić, że w przepisie art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. – Prawo o ustroju sadów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) ustawodawca zastrzegł, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem (jeżeli ustawy nie stanowią inaczej), formułując w ten sposób generalne kryterium wiążące sady administracyjne w pełnym zakresie ich kognicji. Jednoznaczność tej zasady sprawia, że wojewódzki sąd administracyjny w toku podjętych czynności rozpoznawczych dokonuje oceny co do zgodności kontrolowanej decyzji (innego aktu lub czynności) z przepisami prawa materialnego, które mają zastosowanie w sprawie oraz z przepisami prawa procesowego, regulującymi tryb jej wydania lub tryb podjęcia aktu albo czynności będącej przedmiotem zaskarżenia. Wiążące są przy tym przepisy obowiązujące w dacia wydania zaskarżonego aktu. Uchylenie decyzji administracyjnej albo stwierdzenie jej nieważności następujące tylko w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mających istotny wpływ na wynik sprawy.

Mając na względzie wskazane powyżej kryterium legalności Wojewódzki Sąd

Administracyjny po poddaniu ocenie ustalonych w sprawie w toku administracyjnego postępowania instancyjnego okoliczności faktycznych i istniejących wówczas okoliczności prawnych nie znalazł podstaw dla stwierdzenia zasadności zarzutu naruszenia prawa, procesowego i materialnego w rozpoznawanej sprawie, mimo rozważenia w toku dokonywanych czynności przepisu art. 134 § 1 powołanej wcześniej ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, z którego wynika, że Sąd przy rozstrzyganiu sprawy nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Materialnoprawną podstawę do orzekania w rozpoznawanej sprawie stanowiły przepisy powoływanej wcześniej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Regulują one m.in. tryb uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy, w tym rodzaj i zakres czynności właściwego organu administracji publicznej, poprzedzających podjęcie rozstrzygnięcia.

Z treści art. 59 ust. 1 wskazanej powyżej ustawy wynika, że ustalenia – w drodze decyzji – warunków zabudowy wymaga każda zmiana zagospodarowania terenu, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, jeżeli dla terenu, którego dotyczy zamierzona zmiana zagospodarowania brak jest planu miejscowego.

Materiał sprawy wskazuje, że ta przesłanka istnieje w rozpoznawanej sprawie, zatem bezwzględnym warunkiem rozpoczęcia procesu inwestycyjnego jest uzyskanie dla planowanej zabudowy decyzji ustalającej jej warunki.

Decyzja o warunkach zabudowy – stosownie do postanowienia ustawodawcy zawartego w art. 6 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – uprawnia w granicach określonych ustawą, każdego dysponującego tytułem prawnym do terenu objętego zamiarem inwestorskim do jego zagospodarowania, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich.

Zgodnie z poglądami prezentowanymi w nauce i orzecznictwie sądów administracyjnych oraz Trybunału Konstytucyjnego, decyzja o warunkach zabudowy nie kształtuje praw ani obowiązków inwestora, a zawarte w niej rozstrzygnięcie informuje jedynie o możliwości zagospodarowania terenu w sposób wskazany we wniosku (np. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Komentarz pod red. prof. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2004; wyrok WSA w Olsztynie z dnia 13 grudnia 2007r., sygn. akt II SA/OI 961/07, Lex nr 466216; wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 grudnia 2007 r., sygn. akt P 37/06, OTK ZU Nr 1/A/2007).

W myśl art. 61 ust. 1 powoływanej poprzednio ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenie budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzeniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 62 ustawy, o której mowa w art. 88 ust.1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Przywołany przepis uzależnia zatem możliwość dokonania zmiany zagospodarowania terenu od dostosowania się inwestora – poprzez przyjęcie odpowiednich cech dla planowanej inwestycji – do istniejących już elementów zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Celem tego przepisu jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, uwzględnionego w art.1 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jako jeden z zasadniczych czynników właściwego planowania i zagospodarowania przestrzennego, a zdefiniowanego w art. 2 pkt 1 tej ustawy jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne.

Cechy oraz parametry urbanistyczne i architektoniczne, które będą musiały być zachowane określa się w nowej zabudowie na podstawie analizy stanu istniejącego dokonanej w sposób wskazany w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588).

W myśl § 3 ust. 1 i 2 tego rozporządzenia w celu ustalenia wymagań nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem (...) nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

W rozpoznawanej sprawie takie czynności zostały przeprowadzone a Sąd podziela ocenę organów właściwych instancyjnie, co do prawidłowości ich dokonania i prawidłowości określenia na ich podstawie wymagań przestrzennych wnioskowanej zabudowy tj. budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i zbiornikiem bezodpływowym ścieków.

Parametry i cechy planowanego budynku jednorodzinnego w zakresie: linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych) zostały przyjęte w sposób zgodny z przepisami § 3-8 powoływanego wcześniej rozporządzenia, co wynika z treści analizy i tabelarycznych zestawień cech przestrzennych zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym, a decyzja ustalająca warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji nie narusza przepisu § 9 wskazywanego poprzednio aktu wykonawczego ani art. 54 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 164, poz.1589).

W ocenie Sądu nie jest zasadny zawarty w skardze zarzut naruszenia w postępowaniu jurysdykcyjnym prowadzonym w tej sprawie przepis § 6 ust. 1, § 7 ust. 3 i § 8 powoływanego wcześniej rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przy zastosowaniu których dla nowej zabudowy ustala się – odpowiednio – szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość górnej kalenicy i układ połaci dachowych oraz kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki). Podstawą zarzutu jest twierdzenie, że uwzględnione w tych przepisach parametry nowej zabudowy powinny być określone w ścisły, konkretny sposób, a to wyklucza możliwość ustalenia ich poprzez przyjęcie wielkości dopuszczalnych, czyli z użyciem przyimka "do...".

W uznaniu Sądu w składzie orzekającym w tej sprawie, nie podzielającego stanowiska prezentowanego w dwóch przywołanych w uzasadnieniu skargi wyrokach Wojewódzkich Sądów Administracyjnych w Krakowie i w Warszawie, twierdzenia te nie zasługują na akceptację. Zdaniem Sądu w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz wskazywanego powyżej rozporządzenia brak jest podstaw do tak rygorystycznego traktowania kwestii wymagań dotyczących nowej zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Prawodawca nie posługuje się bowiem żadnymi na tyle kategorycznymi sformułowaniami, że upoważniałyby do przyjęcia sugerowanej w skardze i jej uzasadnieniu interpretacji przepisów powoływanego wcześniej rozporządzenia, stosując wskazania np. wyznacza się na podstawie..., wyznacza się jako..., ustala się odpowiednio ..., dopuszcza się inne wyznaczenie....

Nie przemawiają też za tym reguły wykładni językowej i funkcjonalnej.

Zważyć przy tym należy, że wskazywany w skardze jako właściwy sposób określenia parametrów architektonicznych nowej zabudowy absolutnie konkretnie rodzi niebezpieczeństwo naruszenia konstytucyjnej zasady równości podmiotów oraz ograniczania prawa do zabudowy z art. 6 ust. 2 powoływanej wcześniej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i nie może być postrzegany jako jedyna możliwość zapewnienia ładu przestrzennego, którego gwarancją w zamiarze ustawodawcy – mają być miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy. Tymi aktami – generalnym lub indywidualnym – lokalny prawodawca lub jego organ wykonawczy ustalają kryteria harmonijnego kształtowania przestrzeni. W obowiązującym stanie prawnym nieuzasadnione byłoby determinowanie w tak kategoryczny, jak wskazywany przez skarżących, sposób zamiaru potencjalnego inwestora, jeżeli w przestrzeni już zakomponowanej istnieje zabudowa o zróżnicowanych cechach czy parametrach architektonicznych. Określony w przepisach § 3 - § 8 powoływanego wcześniej rozporządzenia tryb ustalania wymagań dla nowej zabudowy, nakazujący – poprzez dokonywanie analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu – uwzględnianie cech zabudowy istniejącej, wskazuje podstawę dla ustalenia wymagań, co do poszczególnych elementów architektonicznych nowej zabudowy, poprzez które ma być utrzymany ład przestrzenny.

Postulowany sposób kształtowania przestrzeni można zapewnić – zdaniem Sądu – ustalając na podstawie przeprowadzonej analizy i jej wyników, poszczególne parametry i cechy architektoniczne stosując wielkości dopuszczalne (np. używając przyimka "do") lub określając wymagania alternatywnie, jeżeli znajduje to nie budzące wątpliwości uzasadnienie i potwierdzenie w wynikach analizy i nie narusza reguł w tym przedmiocie ustanowionych przez prawodawcę, tzn. mieści się w przedziale wielkości średnich lub tolerowanych jako dopuszczalne – w przypadku cech określanych liczbowo lub odpowiada cechom posiadanym przez obiekty występujące w obszarze analizowanym, jeżeli są one ustalane opisowo.

Z tych względów nie można organom właściwym instancyjnie zarzucić wadliwości działania.

W ocenie Sądu nie zasługuje również na akceptację podnoszony przez skarżących zarzut niewłaściwego potraktowania kwestii zakłóceń elektrycznych i niewłaściwej recypacji uzgadniającego postanowienia Marszałka Województwa D. z dnia [...] r. Nr [...], bowiem odpowiednie klauzule zawarte w pkt 2 lit. e i w pkt 4 decyzji Prezydenta W. z dnia [...] r. Nr [...] ustalającej warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji są prawidłowe i odpowiednie dla tego etapu procesu inwestorskiego.

Zdaniem Sądu istotne jest również, że z przepisu art. 56 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, że nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi.

W literaturze prawniczej i orzecznictwie przyjmuje się, że decyzja ustalająca warunki zabudowy ma charakter deklaratoryjny i w postępowaniu prowadzonym w sprawie o tym przedmiocie badana jest zgodność inwestycji z zastanym stanem prawnym (np. ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, komentarz, ibidem, wyrok WSA w Olsztynie, ibidem). Pozytywna ocena w tym zakresie obliguje właściwy organ do wydania decyzji zgodnej z żądaniem wnioskodawcy, a negatywna skutkuje nieuwzględnieniem wniosku i odmową ustalenia warunków zabudowy w sposób w nim określony. Ponadto należy też wyjaśnić, że z akt sprawy, na podstawie których – zgodnie z przepisami art. 133 § 1 powoływanej wcześniej ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – orzeka sąd administracyjny, wynika, że planowana inwestycja nie wpłynie na sposób realizowania przez skarżących przysługujących im praw podmiotowych, ani nie ograniczy ich zakresu w stopniu niedozwolonym przez przepisy prawa.

Akceptując ustalenia dokonane w postępowaniu instancyjnym Sąd po dokonaniu oceny w rozpoznawanej sprawie przy zastosowaniu kryterium legalności uznał, że zaskarżona decyzja i decyzja ją poprzedzająca nie narusza prawa w sposób określony w przepisie art. 145 § 1 powoływanej wcześniej ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Wobec przedstawionych powyżej okoliczności Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził brak podstaw do uwzględnienia skargi i stosownie do przepisu art. 151 wskazanej ustawy, orzekł jak w sentencji.

E.F. 04.11.10r.