Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 1153/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2019-12-11 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Opłaty administracyjne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. c)
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 107 § 3
journal: Dz.U. 2018 poz 2096
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Magdalena Józefczyk /spr./ Sędziowie WSA Elżbieta Mazur - Selwa WSA Piotr Godlewski Protokolant specjalista Anna Mazurek - Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 grudnia 2019 r. sprawy ze skargi J. K. i L. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lipca 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących J. K. i L. K. solidarnie kwotę 7 123 zł /słownie: siedem tysięcy sto dwadzieścia trzy złote/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie (dalej: "SKO", "Kolegium", "organ odwoławczy" lub "organ II instancji") z dnia [...] lipca 2019 r. nr [...], utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy [...] (dalej: "Wójt" lub "organ I instancji") z dnia [...] maja 2019 r. nr [...], w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Wydanie decyzji poprzedziło postępowanie administracyjne o następującym przebiegu:

Uchwałą z dnia [...] listopada 2014 r. nr [...], Rada Gminy [...] uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Nr [...] dla terenów położonych w [...]

W dniu 24 kwietnia 2017 r. do Urzędu Gminy w [...] wpłynął odpis zawartej w formie aktu notarialnego umowy przeniesienia własności nieruchomości oznaczonej, jako działka nr 2837 w [...]. Powyższe było przyczyną wszczęcia z urzędu postępowanie o ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu ww. wartości nieruchomości.

Decyzją z dnia [...] lipca 2017 r. nr [...], Wójt Gminy [...] ustalił na dzień 18 kwietnia 2017 r. jednorazową opłatę w wysokości 131 495,10 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr 2837 w [...] z tytułu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz sprzedażą tej nieruchomości, jednocześnie zobowiązując JK i LK (dalej: "skarżący") do jej zapłacenia.

Uwzględniając odwołanie skarżących, decyzją z dnia [...] października 2017 r. nr [...] Kolegium uchyliło decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu powołując się na art 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945 z późn. zm.) – dalej: "u.p.z.p." wskazało, że wysokość opłaty, o której mowa w art 36 ust. 4 u.p.z.p. ustala się na dzień sprzedaży. Z dołączonego do akt sprawy aktu notarialnego wynikało, że sprzedaż nieruchomości nastąpiła w dniu 18 kwietnia 2017 r., a z operatu szacunkowego wynikało, że wartość określono na dzień 27 czerwca 2017 r.

Decyzją z dnia [...] listopada 2017 r. nr [...] Wójt Gminy [...] ponownie ustalił skarżącym opłatę w tej samej co poprzednio wysokości, jednakże również i to rozstrzygnięcie zostało uchylone decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] stycznia 2018 r. nr [...].

Prawomocnym wyrokiem z dnia 19 września 2018 r. sygn. akt II SA/Rz 548/18, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie uchylił ww. decyzję Kolegium i decyzję Wójta Gminy [...] z dnia [...] listopada 2017 r.

Sąd uznał, że Kolegium uchyliło się od merytorycznego rozpatrzenia zarzutów odwołania, co doprowadziło do nierozpoznania istoty sprawy. Kolegium wadliwie odczytało treść swojej decyzji kasatoryjnej z dnia [...] października 2017 r., która nie przesądziła o prawidłowości ustalonego wówczas stanu faktycznego sprawy. Wadliwie Kolegium przyjęło, że uzupełniającego postępowania wyjaśniającego wymagała wyłącznie kwestia rozbieżności, co do daty w operacie szacunkowym z dnia 27 czerwca 2017 r. Sąd zauważył, że na stronie tytułowej operatu widniała data 27 czerwca 2017 r. jako data, na którą określono wartość nieruchomości, zaś na str. 5 operatu, w pkt 4 tiret drugie, wskazano już datę 18 kwietnia 2017 r. Wyjaśnienia wymagało zatem stosownym dowodem, na podstawie której daty biegły czynił ustalenia co do wartości nieruchomości. W kwestii wiarygodności operatu, jego spójności i logiki wymaganej od opinii biegłych, bezspornie przyjęło Kolegium, że wypowiedziało się już wiążąco i aprobująco decyzją kasatoryjną. SKO w decyzji z dnia [...] października 2017 r. stwierdziło, że podstawą uchylenia decyzji pierwszoinstancyjnej było także wadliwe uznanie opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego za podstawę ustaleń faktycznych w sprawie bez uprzedniej merytorycznej oceny. Oznacza to, że po pierwsze – SKO zakwestionowało prawidłowość operatu będącego podstawą decyzji organu I instancji i nakazało zlecić biegłemu ponowne jego sporządzenie, a po drugie – nakazało organowi I instancji dokonanie w decyzji merytorycznej oceny treści tego operatu, w kontekście jego prawidłowości i wiarygodności. Dlatego też, Kolegium bezzasadnie odmówiło merytorycznego ustosunkowania się do zarzutów odwołania, błędnie przyjmując, że stan faktyczny w sprawie został w zasadzie całkowicie ustalony i oceniony decyzją kasatoryjną. Zaistniała konieczność przeprowadzenia postępowania dowodowego, co do kluczowych w sprawie okoliczności (art. 37 u.p.z.p.) i postępowanie takie winien przeprowadzić organ I instancji.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, decyzją z dnia [...] maja 2019 r. nr [...], Wójt Gminy [...], ustalił na dzień [...] kwietnia 2017 r. jednorazową opłatę z tytułu zrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr 2837 w [...] o pow. 0,86 ha, objętej KW nr [...], na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i w związku ze sprzedażą nieruchomości, zobowiązując skarżących do jej zapłaty na rzecz Gminy [...].

W podstawie prawnej decyzji organ wskazał art. 104 § 1 i art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 2096 z późn zm.) – dalej: "K.p.a.", art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i 6 u.p.z.p. oraz uchwałę Rady Gminy [...] z dnia [...] listopada 2014 r. nr [...], podjętą w przedmiocie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Nr [...] terenów położonych w [...].

Organ I instancji podał, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obejmujący działkę nr 2837 wszedł w życie z dniem 26 grudnia 2014 r., a nieruchomość sprzedano w dniu 18 kwietnia 2017 r., czyli przed upływem pięcioletniego okres uprawniającego organ do ustalenia i pobrania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Uwzględniając wskazania Sądu, organ zlecił wykonanie nowej wyceny innemu rzeczoznawcy. Operat szacunkowy z dnia 18 marca 2019 r. zawiera wymagane przepisami prawa elementy i został sporządzony przez osobę posiadającą niezbędne uprawnienia. W piśmie z dnia 18 kwietnia 2019 r. skarżący wnieśli uwagi do operatu, do których odniósł się szczegółowo jego autor w piśmie z dnia 23 kwietnia 2019 r. wraz ze wskazaniem przyczyn nieuwzględnienia tych zastrzeżeń. Wójt podał, że dokonał weryfikacji operatu szacunkowego pod względem przewidzianych prawem uwarunkowań regulujących proces wyceny. Przeprowadzona analiza wykazała, że operat został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami i jest opracowaniem przejrzystym, spójnym, logicznym, czytelnym oraz zupełnym, umożliwiającym zrozumienie wyrażonych w nim opinii. Stanowi wiarygodny dowód w sprawie. Zgodnie z wyceną szacunkowa wartość rynkowa działki nr 2837 przed zmianą planu wynosiła 166 887 zł, a po zmianie planu – 451 189 zł, to nastąpił wzrost wartości nieruchomości o 284 302 zł. Organ ustalił jednorazową opłatę, w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości, tj. w wysokości 85 290 zł.

W odwołaniu od ww. decyzji skarżący zarzucili ustalenie opłaty na podstawie wadliwie ustalonego stanu fatycznego sprawy. Organ I instancji niezasadnie przyjął, że operat szacunkowy z dnia 18 marca 2019 r. jest prawidłowy dla ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Operat nie zawiera szczegółowego opisu nieruchomości na dzień sprzedaży z uwzględnieniem przeznaczenia nieruchomości na dzień poprzednio obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego i wejścia w życie aktualnego. Przyjęte do porównania grunty w procesie wyceny są znacznie mniejsze od gruntu wycenianego, co oznacza, że stanowią inny segment rynku nieruchomości. Ceny rynkowe nieruchomości wycenianych ujęte w tabeli nie są spójne przyjęta do wyceny baza z tabeli nr 1. Operat nie zawiera zestawienia cech przyjętych do porównania nieruchomości oraz odpisów ksiąg wieczystych i numerów aktów notarialnych umów sprzedaży. Niezależnie od powyższego skarżący podnieśli, że niezawiadomienie ich o przedstawieniu odpowiedzi biegłego na zarzuty skarżących dotyczącego operatu, stanowiło naruszenie art. 10 § 1 K.p.a.

Decyzją z dnia [...] lipca 2019 r. nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy [...] z dnia [...] maja 2019 r. nr [...].

Zdaniem Kolegium, ustalenia stanu faktycznego organu I instancji wskazują, że wobec sprzedaży działki nr 2837, która zyskała na wartości poprzez uchwalenie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, rzeczą organu było ustalenie jednorazowej opłaty z tego tytułu. Dokonane przez organ I instancji obliczenia dotyczące ustalenia wysokości opłaty nie budzą wątpliwości i są prawidłowe. Opracowanie to nie zawiera niejasności lub wątpliwości, które budziłyby zastrzeżenia odnośnie prawidłowości oceny dokonanej przez biegłego. Odnosząc się do zarzutów odwołania organ podał, że z uwagi na brak transakcji dotyczących działek o powierzchni powyżej 0,5 ha, do analizy przyjęto działki o powierzchni od 0,1063 ha do 0,4200 ha. Wszelkie różnice skorygowano jednakże stosownymi współczynnikami. Żaden przepis prawa nie nakłada na rzeczoznawcę obowiązku podania numerów ksiąg wieczystych lub aktów notarialnych umów sprzedaży. Pismo rzeczoznawcy z dnia 23 kwietnia 2019 r. doręczono pełnomocnikowi skarżących stąd brak jest podstaw do uwzględnienia zarzutu naruszeni zasady czynnego udziału strony w postępowaniu.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, JK i LK wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji Wójta Gminy [...] oraz o zasądzenie kosztów postępowania.

Zdaniem skarżących, decyzja Kolegium wydano z naruszeniem:

1. art. 7 K.p.a. poprzez dokonanie ustaleń jedynie w oparciu o niezweryfikowany operat szacunkowy w sytuacji spoczywającego na organie obowiązku dokładnego wyjaśnienia sprawy z uwzględnieniem słusznego interesu obywateli;

2. art. 7 i art. 77 § 1 w zw. z art. 80 K.p.a. poprzez niedokonanie wyczerpującego rozpatrzenia materiału dowodowego i uznanie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego z dnia 18 marca 2019 r. za podstawę ustaleń faktycznych w sprawie bez uprzedniej właściwej oceny tej opinii, w sytuacji, gdy na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy, podjęcie niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty;

3. art. 8 § 1 w zw. z art. 11 K.p.a. kreującego po stronie organów administracji obowiązek pogłębiania zaufania obywateli do organów administracji państwowej, poprzez oparcie decyzji nakładającej na skarżących obowiązek zapłaty wysokiej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na dowodzie, którego prawidłowość nie została właściwie zbadana i zweryfikowana;

4. art. 11 K.p.a. poprzez naruszenie zasady przekonywania poprzez brak w uzasadnieniu decyzji konkretnych przesłanek i okoliczności faktycznych na podstawie których organ oparł swoje rozstrzygnięcie, w tym zaniechanie przez organ kompleksowej oceny opinii rzeczoznawcy majątkowego;

5. art. 15 K.p.a. poprzez zaniechanie przez organ merytorycznego rozpoznania sprawy i w istocie powielenie decyzji organu I Instancji;

6. art. 107 § 3 K.p.a. poprzez wadliwe sporządzenie uzasadnienia decyzji;

7. art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. poprzez utrzymanie w mocy wadliwej decyzji organu I instancji.

8. § 4 ust. 1, 3 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tekst jedn. Dz.U. nr 207, poz. 2109) poprzez przyjęcie, że nieruchomości porównywane w operacie szacunkowym są nieruchomościami podobnymi z nieruchomością wycenianą,

9. art. 37 u.p.z.p., poprzez jego niezastosowanie, a w konsekwencji ustalenie rażąco wysokiej jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując wyrażone stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje:

Sąd administracyjny sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, co wynika z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 2107 z późn. zm.). Zakres tej kontroli wyznacza art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 zwana dalej "P.p.s.a."). Stosownie do tego przepisu sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. W myśl art. 145 § 1 P.p.s.a., Sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia lub stwierdzenia ich nieważności, ewentualnie niezgodności z prawem, gdy dotknięte są one naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeśli miało ono istotny wpływ na wynik sprawy, lub zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności decyzji wymienione w art. 156 K.p.a. lub innych przepisach. W myśl art. 151 P.p.s.a. w razie nieuwzględnienia skargi w całości albo w części Sąd oddala skargę odpowiednio w całości albo w części.

Poddawszy zaskarżoną decyzję ocenie legalności w granicach wyżej opisanych, Sąd doszedł do przekonania, że skarga zasługuje na uwzględnienie, ale z przyczyn, które Sąd uwzględnił z urzędu.

W pierwszej kolejności Sąd stwierdza, że Kolegium zgodnie z art. 153 P.p.s.a. zrealizowało wskazania wynikające z wyroku WSA w Rzeszowie z dnia 19 września 2018 r. sygn. akt II SA/Rz 548/18.

W tym kontekście nie zasługiwały na uwzględnienie zarzuty naruszenia art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a., gdyż stan faktyczny został prawidłowo ustalony na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego przez innego rzeczoznawcę. O ile można byłoby mieć zastrzeżenia, do uzasadnienie decyzji organu I instancji, której dominująca cześć poświęcona została opisowi warstwy historycznej prowadzonej sprawy, to Kolegium zajęło się istotą sprawy i przedstawiło ocenę operatu szacunkowego, sporządzonego dla potrzeb ustalenia wartości nieruchomości i obliczenia wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stosownie do art. 37 ust. 1 u.p.z.p. Dla oszacowania wartości nieruchomości istotne znaczenie ma data 25 grudnia 2014 r. to jest wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a także 18 kwietnia 2017 r., czy data zbycia nieruchomości aktem notarialnym przez skarżących. Na powyższe daty oraz datę sporządzenia operatu szacunkowego został ustalony stan zagospodarowania ocenianej nieruchomości w operacie szacunkowym i złożonym przez rzeczoznawcę dodatkowym wyjaśnieniu.

Kolegium wyjaśniło, że rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej określając wartość nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego skorygowanymi ze względu na cechy różniące je i ustalonymi z uwzględnieniem ich zmian zgodnie z § 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia (por. wyrok NSA z 17.04.2019 r. sygn. akt II OSK 1498/17). Operat szacunkowy sporządził podmiot dysponujący niezbędnymi kwalifikacjami - biegły został wpisany na listę rzeczoznawców majątkowych. Zakres treściowy przedmiotowego operatu szacunkowego odpowiada wymogom wynikającym z przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zgodnie z § 55 ust. 2 powołanego rozporządzenia, opracowanie to zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Treść omawianego opracowania realizuje zarazem wytyczne z § 56 ust. 1 cytowanego rozporządzenia oraz zawiera istotne dokumenty jako załącznik, spełniając tym samym wymóg z § 56 ust. 4 tego rozporządzenia. Ponadto operat szacunkowy podpisał rzeczoznawca majątkowy wraz z zamieszczeniem daty i pieczęci, co odpowiada § 57 ust. 1 wymienionego rozporządzenia. Opinia biegłego nie budzi zatem wątpliwości na płaszczyźnie formalnej.

Biegły wskazał transakcje przyjęte za podstawę wyliczeń, zastosowaną metodę szacowania wartości nieruchomości. Dane wyjściowe zaprezentowano w sposób jasny, pozwalający na ich weryfikację. Wskazano kolejno na utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiących podstawę wyceny; aktualizację cen transakcyjnych na datę wyceny; ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości; ocenę wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych; ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych; wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny z ich niezbędną charakterystyką; charakterystykę wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych; przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek, wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań; obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek; obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości, jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana oraz na określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych. Trafnie Kolegium uznało, że zawarte w operacie wyliczenia są wystarczające do ustalenia wobec skarżących opłaty planistycznej.

W kontekście powyższego Sąd podkreśla, że poza zakresem analizy sądów administracyjnych jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Stosownie do art. 154 ust.1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. wyrok NSA z dnia 26 lipca 2017 r., sygn. akt I OSK 2665/15).

Z powyższych względów Sąd uznał, że żądanie skarżących o dołączenie aktów notarialnych nieruchomości przyjętych do wyceny nie znajduje oparcia w obowiązujących przepisach prawa. Nie budzi też w świetle dołączonych do operatu dokumentacji zdjęciowej stan zagospodarowania nieruchomości przyjęty do wyceny.

Wskazać też trzeba na treść art. 157 ust. 1 u.g.n., że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Nawet sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego, nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego (art. 157 ust. 2 u.g.n.). Zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n. - operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

Za nietrafny Sąd uznał zarzut dotyczący naruszenia art. 10 § 1 K.p.a., gdyż pełnomocnik skarżących był informowany o każdej czynności organu i mógł podejmować odpowiednie działania również względem wyjaśnienia udzielonego przez rzeczoznawcę do zastrzeżeń wniesionych przez skarżących do operatu szacunkowego.

Zarzut naruszenia art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 107 § 3 K.p.a. Sąd uznał, za zasadny w zakresie w jakim dotyczy określenia sposobu ponoszenia odpowiedzialności przez skarżących. W odwołaniu z dnia 12 czerwca 2019 r. skarżący postawili zarzut formalny dotyczący wadliwej formuły osnowy decyzji organu I instancji poprzez brak rozdzielenia ustalonej opłaty planistycznej pomiędzy strony postępowania z uwzględnieniem ich udziałów w nieruchomości przez co decyzja nie może zostać wykonana. W zaskarżonej decyzji Kolegium całkowicie pominęło tę kwestię, która jest istotna, gdyż przesądza o prawidłowym sformułowaniu tytułu wykonawczego w postępowaniu egzekucyjnym w przypadku niewykonania dobrowolnie obowiązku określonego decyzją. W uzasadnieniu odwołania wskazano na wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 26 października 2009 r. sygn. akt II SA/Rz 165/09 (dostępny w cbosa). W wyroku tym Sąd stwierdził, że organ wymierzając opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wobec wielości podmiotów zobowiązanych powinien bardzo precyzyjnie określić czy wymierzona opłata nakłada na każdego z osobna, czy też solidarnie na każdego z nich (por. wyrok NSA z 9.11.2005 r. sygn. akt II OSK 160/05).

Tym kryteriom nie czyni zadość sformułowanie zawarte w sentencji decyzji organu I instancji, że zobowiązuje sprzedających nieruchomość małżonków JK i LK do zapłaty na rzecz gminy [...] opłaty ustalonej w pkt 1. Zarzut ten nie został ponowiony w skardze do Sądu, ale ma on istotny wpływ na wynik sprawy. Dlatego też w ponownie prowadzonym postępowaniu organ doprowadzi do ustalenia zakresów odpowiedzialności skarżących, czemu da wyraz reformatoryjnej decyzji. Wyjaśnienie tej kwestii mieści się w granicach uzupełniającego postępowania wyjaśniającego, o którym mowa w art. 136 K.p.a.

Z tych przyczyn Sąd na podstawie Art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) P.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję.

Orzeczenie o kosztach sądowych znajduje uzasadnienie w art. 200 P.p.s.a. Na koszty składa się uiszczony wpis w kwocie 1.706,00 zł; opłata skarbowa od udzielonego pełnomocnictwa - 17 zł i koszty zastępstwa procesowego w kwocie 5.400 zł wg § 2 pkt 6 rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie, gdyż wartość przedmiotu sprawy wynosi 85.290,60 zł.

Wskazania do dalszego procedowania i ocena prawna wynikają wprost z uzasadnienia wyroku.