Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2384/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-06-06 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 134  ust. 3
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Gabriela Nowak Sędziowie: Sędzia WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz (spr.) Sędzia WSA Elżbieta Sobielarska Protokolant starszy sekretarz sądowy Katarzyna Krynicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 czerwca 2014 r. sprawy ze skargi K. S. i A. S. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] sierpnia 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę.


UZASADNIENIE

I SA/Wa 2384/13

UZASADNIENIE

Wojewoda [...] decyzją nr [...] z dnia [...] grudnia 2012 r., udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie obwodnicy [...] w ciągu drogi krajowej nr [...] (na odcinku od węzła [...] do węzła [...]) i drogi ekspresowej [...] (na odcinku od węzła [...] do węzła [...]).

Decyzją z dnia [...] czerwca 2013 r., nr [...], Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz K. i A. S. w wysokości [...] zł za nieruchomość oznaczoną jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, położoną w gminie [...], obręb [...], przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, przeznaczoną na budowę obwodnicy [...] w ciągu drogi krajowej nr [...] (na odcinku od węzła [...] do węzła [...]) i drogi ekspresowej [...] (na odcinku od węzła [...] do węzła [...]) oraz zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyli K. i A. S. wnosząc o uchylenie decyzji w całości oraz o dokonanie ponownej wyceny gruntów przejętych pod inwestycję drogową z podwyższeniem ich wartości. W odwołaniu zarzucili, że rzeczoznawca wyceniając dużą ilość dziatek dokonał ich wyceny "seryjnie - taśmowo", nie uwzględniając poszczególnych cech i warunków każdej działki. Podnieśli, że ich nieruchomość charakteryzuje się tym, że działka w części gdzie wywłaszczono ją pod drogę posiada dobre gleby oraz wzniesienie umożliwiające zabudowę, natomiast pozostałe grunty ze względu na spadek terenu są dużo mniej korzystne. W ich ocenie zabierając najlepsze grunty do uprawy jak i do zabudowy, pozostawiając jednocześnie grunty dużo mniej wartościowe pozbawiono wartości całej działki, a jest to istotna szkoda, którą ponieśli z powodu wywłaszczenia. Wskazali także, że ponieśli znaczne koszty na uzyskanie zezwolenia na zabudowę budynkami gospodarczymi, wykonanie dokumentacji obiektów, uzyskanie wszystkich zezwoleń oraz w związku z zawarciem umów z wykonawcami oraz rozpoczęciem samej budowy. Z powodu wstrzymania budowy wystąpiły po ich stronie duże koszty nieuwzględnione w wycenie, które to koszty zostały poniesione. Jednocześnie podnieśli, że pozbawiono ich dodatkowych źródeł dochodu z tytułu posiadania budynku gospodarczego. Wskazali ponadto, że w następstwie wywłaszczenia części działki na budowanej inwestycji domu mieszkalnego zmniejszyła się granica od drogi do posadowienia domu nie dająca możliwości usytuowania stanowiska na postój samochodów. Zarzucili również, że rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił ww. cech i warunków, które mają znaczenie, a które nie występują na innych działkach. Powołując się na przepisy k.p.a. podnieśli, że wycena wywłaszczonych gruntów powinna być im doręczona w celu dokładnego zapoznania się i przeanalizowania - co do prawidłowości wyceny gruntów. W ich ocenie takich możliwości im nie stworzono, powiadamiając ich jedynie, że można się zapoznać z operatem szacunkowym w organie - co nie pozwoliło zająć skarżącym stanowiska. Odwołujący zakwestionowali również ustalenia biegłego rzeczoznawcy odnośnie braku dostatecznej liczby transakcji nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej oraz przytoczyli przykładową transakcję nieruchomości na potrzeby zakładu energetycznego. Wskazano, że średnie ceny działek budowlanych w [...] wynoszą 150 zł/m2.

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej po rozpatrzeniu ww. odwołania decyzją z dnia [...] sierpnia 2013 r., nr [...], utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2013 r.

W uzasadnieniu Minister wskazał, iż podstawą dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości oznaczonej jako działki [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, położonej w gminie [...], obręb [...], stanowi operat szacunkowy z dnia [...] maja 2013 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. (uprawnienia nr [...]). W operacie tym biegły ustalił, że działka oznaczona nr [...], powstała z podziału działki niezabudowanej oznaczonej nr [...], która zgodnie z wypisem z rejestru gruntów stanowiła grunty orne, pastwiska i rowy. Otoczenie nieruchomości stanowią grunty rolne, a w dalszej odległości zabudowa mieszkaniowa. Na działce stwierdzono nasadzenie [...] sztuk drzew liścianych o średnicy [...] m i [...] sztuk świerków, zasianą trawę oraz wytyczono na niej budynek gospodarczy. Działka oznaczona nr [...], powstała z podziała działki niezabudowanej oznaczonej nr [...], która zgodnie z wypisem z rejestru gruntów stanowiła grunty orne i pastwiska. Otoczenie nieruchomości stanowią grunty rolne, w dalszej odległości znajduje się zabudowa mieszkaniowa. Na działce znajdowały się [...] drzewa liściaste o średnicy [...] m i [...] jodły o średnicy [...] m, a także była zasiana trawa.

Organ odwoławczy wskazał, że badając przeznaczenie planistyczne rzeczoznawca majątkowy podał, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego części terenów miasta [...] przyjętego uchwałą Rady Miejskiej Nr [...] z dnia [...] grudnia 1999 r. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr 4 poz. 37 z dnia 11 lutego 2000 r.) działki oznaczone nr [...] i [...], z których wydzielono działki pod drogę przeznaczone były częściowo pod istniejące uprawy polowe i użytki zielone. Biegły dodatkowo odnotował, że dla działki nr [...], wydana została przez Starostę [...] decyzja nr [...] z dnia [...] października 2010 r., udzielająca pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego i gospodarczego w zabudowie zagrodowej.

Minister wskazał także, że z uwagi na brak na rynku lokalnym i regionalnym transakcji nieruchomościami całościowo porównywalnymi z nieruchomością wycenianą i brak możliwości określenia jej wartości rynkowej w operacie szacunkowym określono wartość odtworzeniową nieruchomości. Wartość gruntu określono w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, natomiast wartość składników roślinnych obliczono techniką wskaźnikową. Na stronach 6-7 operatu szacunkowego biegły dokonał analizy rynku na podstawie której doszedł do przekonania, że w sprawie należy zastosować zasadę korzyści, wynikającą z art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Minister zaznaczył także, że biorąc pod uwagę cel wyceny dokonano analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne na rynku lokalnym i regionalnym. Wskazał, że rynek gruntami przeznaczonymi pod drogi publiczne w obszarze rynku lokalnego, regionalnego, a także krajowego jest coraz bardziej ograniczony, ponieważ w świetle obowiązujących przepisów nabycie nieruchomości drogowych nie następuje w drodze sprzedaży w formie aktu notarialnego lecz z mocy prawa w trybie decyzji wywłaszczeniowej. W analizowanym okresie na rynku lokalnym i regionalnym odnotowano tylko kilka transakcji nieruchomości gruntowych (drogowych) przedstawionych w tabeli na str. 7 operatu, z których wynika, że średnia cena transakcyjna wyniosła 48,19 zł/m2 nieruchomości. Jednocześnie biegły stwierdził na badanym obszarze brak wystarczającej ilości transakcji sprzedaży nieruchomości drogowych, które spełniałyby kryterium podobieństwa do nieruchomości wycenianej. Analizie poddano zatem transakcje gruntami niezabudowanymi o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych tj. rolnym z możliwością zabudowy zagrodowej. Obszarem badań objęto transakcje zanotowane w mieście [...] w latach 2011- 2012, które zestawiono w tabeli na str. 19 operatu. Po zbadaniu ww. relacji cen transakcyjnych gruntów o przeznaczeniu rolnym z możliwością zabudowy do cen gruntów nabywanych na cele drogowe biegły wskazał, że obliczona wartość jednostkowa gruntu zgodnie z § 36 ust 3 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) zostanie powiększona o 50% wartości gruntu. W wyniku analizy rynku ustalono cechy i ich wagi mające wpływ na wartość rynkową. Przyjęto następujące cechy i ich wagi: położenie - 50%, dostępność komunikacyjna - 20%, rodzaj użytków - 15%, poziom kultury rolnej - 15%. Dokonano również charakterystyki przyjętych cech rynkowych. Z przyjętego zbioru wybrano 3 transakcje najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej oraz dokonano ich zestawienia parami z nieruchomością wycenianą w odniesieniu do przyjętych cech rynkowych. Wartość działki gruntowej nr [...], powiększoną o 50% wartości obliczono na kwotę [...] zł, a wartość działki nr [...] - odpowiednio na kwotę [...] zł. Z uwagi na znajdujące się na działkach nr [...] i nr [...] składniki roślinne w postaci drzew liściastych oraz świerków, dokonano ich oszacowania odpowiednio na kwoty [...] zł i [...] zł. Dokonano również oszacowania wartości odnowienia łąk poprzez zasianie traw na ww. działkach odpowiednio na kwoty [...] zł i [...] zł. Wartość rynkowa działek nr [...] i nr [...] wraz ze składnikami roślinnymi wyniosła odpowiednio [...] zł i [...] zł.

Minister wskazał, iż rozpatrując zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności oparta szacunkowy z dnia [...] maja 2013 r. uznał, iż zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

W jego ocenie biegły słusznie przyjął, że wyceniane działki, zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są pod uprawy polowe i tereny zieleni. Ustaleń tych nie można w jego ocenie zmienić wydana w dniu [...] października 2010 r. decyzją zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę. Podniósł, że dotyczy ona pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego i gospodarczego w ramach zabudowy zagrodowej. Ten rodzaj zabudowy nie zmienia rolnego charakteru gruntu. Wskazał, że zabudowa zagrodowa to w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. Wskazał ponadto, że zarówno zabudowa jednorodzinna jak i zagrodowa służą realizacji tego samego celu (zamieszkiwanie) to jednak z uwagi na różny sposób zagospodarowania terenu nie można przyjąć, iż zabudowa jednorodzinna stanowiłaby kontynuacje funkcji zabudowy zagrodowej Zabudowa zagrodowa służy przede wszystkim prowadzaniu działalności gospodarczej i stanowi miejsce zamieszkiwania i pracy rolnika, a grunty zajęte pod budynki mieszkalne w gospodarstwach rolnych uznaje się za grunty wykorzystywane rolniczo.

Zdaniem Ministra biegły prawidłowo też zastosował procedurę wyceny określoną w § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia uznając że w sprawie cel wywłaszczenia zwiększa wartość nieruchomości. Wobec braku możliwości wykorzystania do wyceny transakcji drogowych, do porównań przyjęte zostały nieruchomości o przeznaczeniu przeważających wśród gruntów przyległych. Słusznie też dokonano zwiększenia uzyskanej wartości o 50% (§ 36 ust. 3 ww. rozporządzenia). W ocenie Ministra autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny.

Reasumując Minister wskazał, że opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera jego zdaniem wad powodujących naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

W ocenie Ministra po dokonaniu przez niego analizy akt sprawy nie miał on podstaw do uznania, że postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania zostało przeprowadzone nieprawidłowo. Odnosząc się do zarzutu braku uwzględnienia poszczególnych cech i warunków każdej z wycenianych działek wskazał, iż w jego ocenie rzeczoznawca majątkowy prawidłowo przyjął do porównań nieruchomości w oparciu o wybrane cechy rynkowe wpływające na wartość gruntu, które zostały odpowiednio skorygowane.

W doniesieniu do zarzutu spadku wartości pozostałej części nieruchomości Minister wskazał, że ujemne skutki jakie następują na nieruchomościach sąsiednich nie mogą być uwzględnione w chwili ustalenia odszkodowania za przejęcie nieruchomości.

Odnośnie kosztów poniesionych w związku z uzyskaniem zezwolenia na zabudowę budynkami gospodarczymi, wykonanie dokumentacji obiektów, uzyskanie wszystkich zezwoleń i warunków zabudowy i w związku z zawarciem umów z wykonawcami oraz rozpoczęcie budowy Minister wskazał, że nie są one objęte postępowaniem odszkodowawczym w trybie administracyjnym, ponieważ nie są związane z przejętymi na własność Skarbu Państwa działkami. Natomiast odnośnie zarzutu nie przesłania stronie przez organ wojewódzki egzemplarza operatu szacunkowego celem zapoznania się z jego treścią - Minister wskazał, że jest on nieuzasadniony. Wskazał, iż zgodnie z art. 73 § 1 i 2 k.p.a. strona ma prawo wglądu w akta sprawy, sporządzania z nich notatek, kopii lub odpisów. Prawo to przysługuje również po zakończeniu postępowania. Strona może żądać uwierzytelnienia odpisów lub kopi z akt sprawy lub wydania jej z akt sprawy uwierzytelnionych odpisów, o ile jest to uzasadnione ważnym interesem strony.

Skargę na powyższą decyzję wniosła K. S. i A. S., wnosząc o jej uchylenie i zasądzenie kosztów postępowania. Skarżący kwestionując rozstrzygnięcie zarzucili naruszenie przepisów postępowania polegającego na nie rozpatrzeniu zarzutów zawartych w odwołaniu. Ponadto podnieśli, że przyznane odszkodowanie jest zaniżone. Zdaniem skarżących biegły dokonując szacunku wiedział o budowlanym charakterze działki, ale to pominął. Wskazali, że oczywistym jest, iż działka budowlana z rozpoczętą budową ma większą wartość niż zwykły grunt rolny.

W odpowiedzi na skargę Minister wniósł o oddalenie skargi podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

W piśmie procesowym z dnia 8 listopada 2013 r. skarżący kolejny raz podkreślili, iż na działce [...], rozpoczęto budowę na podstawie uzyskanych zezwoleń. Na potwierdzenie powyższego załączyli do akt sprawy dokumenty mające potwierdzać rozpoczęcie inwestycji budowalnej na ww. działce.

Na rozprawie w dniu 6 czerwca 2014 r. Sąd postanowił dopuścić dowód zgłoszony w piśmie Ministra z dnia 21 maja 2014 r. w postaci wyjaśnień biegłego rzeczoznawcy majątkowego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

W zakresie dokonywanej kontroli Sąd zbadał, czy organ administracji, orzekając w sprawie, nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.; dalej powoływana jako P.p.s.a.) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi.

Przechodząc do oceny legalności zaskarżonej decyzji, wskazać należy że przedmiotem sporu jest wysokość odszkodowania ustalonego na rzecz K. i A. małżonków S., za ich grunt zajęty pod realizację inwestycji drogowej polegającej na "Budowie Obwodnicy [...] w ciągu drogi krajowej nr [...] – na odcinku od węzła [...] do węzła [...] i drogi ekspresowej [...] na odcinku od węzła [...] do węzła [...]" stanowiący działki nr [...] i [...] wydzielone odpowiednio z działek nr [...] i [...].

Zgodnie z art. 12. ust. 5 specustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami z zastrzeżeniem art. 18.

Dla przedmiotowej sprawy kluczowe znaczenie ma treść art. 18 ust. 1 specustawy, zgodnie z którym wysokość odszkodowania za nieruchomość przejętą pod budowę drogi w następstwie decyzji o lokalizacji drogi (teraz decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej), ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o lokalizacji drogi (teraz decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej) przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Dodatkowo szczegółowe zasady określenia wartości rynkowych nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania regulują przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. W szczególności materialnoprawne przesłanki określania wartości nieruchomości nabywanych pod drogę reguluje § 36 tego rozporządzenia.

Treść zaskarżonej decyzji wskazuje, że dokonano analizy poprawności ustalenia wartości nieruchomości na podstawie powyższych przepisów.

Zdaniem Sądu ocena poprawności zastosowania w szczególności § 36 powołanego rozporządzenia przez biegłego w zaskarżonej decyzji jest prawidłowa.

W sprawie niniejszej organy administracji ustalając wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość oparły się na opinii rzeczoznawcy majątkowego J. M. uznając sporządzony przez niego operat szacunkowy z dnia [...] maja 2013 r. za prawidłowy i zgodny z obowiązującymi przepisami prawa.

Ocenę tę Sąd w pełni podziela. Wskazać bowiem należy, że operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków czy niejasności. Operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych.

Jak wynika z akt sprawy szacowane nieruchomości stanowiące działki nr [...] i [...] powstały z podziału większych nieruchomości niezabudowanych, które zgodnie z wypisem z rejestru gruntów stanowiły grunty rolne, pastwiska i rowy. Ich otoczenie stanowią grunty rolne, a w dalszej odległości zabudowa zagrodowa.

Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego części terenów miasta [...] przyjętego uchwałą Rady Miejskiej z dnia [...] grudnia 1999 r. działki te (z których wydzielono sporne nieruchomości zajęte pod drogę) przeznaczone były częściowo pod uprawy polowe i użytki zielone. W odniesieniu do działki nr [...], Starosta [...] i wydał w dniu [...] października 2010 r. pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego i gospodarczego w zabudowie zagrodowej.

Z ustaleń rzeczoznawcy wynika, że na rynku lokalnym nie odnotowano dostatecznej ilości transakcji nieruchomościami drogowymi podobnymi do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości. Prawidłowo biegły przyjął zatem procedurę wyceny wskazaną w § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych i ustalając, że stanowi ona iloczyn wartości 1 m 2 gruntów z których działki wydzielono i ich powierzchni, powiększony o nie więcej niż 50%, zgodnie z § 36 ust. 3 pkt.1 cytowanego rozporządzenia.

Operat w objętym analizą okresie lat 2011-2012 zawiera wystarczającą ilość danych transakcyjnych odnoszących się do nieruchomości niezabudowanych, przeznaczonych pod tereny rolne z możliwością zabudowy zagrodowej. Sporządzony został z zastosowaniem podejścia porównawczego i metody porównywania parami. Obejmuje wartość drzewostanu oraz traw znajdujących się na nieruchomości.

Rzeczoznawca ustalił cechy położenia, dostępności komunikacyjnej, rodzaju użytków i poziomu kultury rolnej gruntów jako te, które wpływają istotnie na zróżnicowanie cen transakcyjnych. W dalszej kolejności dokonał zestawienia cech użytkowo – funkcjonalnych analizowanych nieruchomości oraz zestawienia parami nieruchomości wycenianej z nieruchomościami przyjętymi do porównania. Ostatecznie wartość rynkową 1 m² działki przyjął jako średnią z trzech wartości po korekcie cech odmiennych tj. [...] zł. Zatem wartość działki nr [...] powiększoną o 50% obliczył na kwotę [...] zł, a działki nr [...] odpowiednio na kwotę [...] zł. Z nasadzeniami natomiast na kwotę [...] zł oraz [...] zł przyjmując, że składniki roślinne warte są [...] zł na działce nr [...] oraz [...] zł na działce nr [...], zaś wartość odnowienia łąk zamyka się kwotą [...] zł i [...] zł.

W skardze skarżący zarzucają organom obu instancji, że wadliwie zaniżyły kwotę należnego im odszkodowania.

K. i A. małżonkowie S. stoją na stanowisku, że fakt uzyskania przez nich zezwolenia na budowę wydanego przez Starostę [...] przesądza, że wyceniana przez biegłego działka ma charakter budowlany. Rzeczoznawca nie chciał w ich ocenie zadać sobie trudu porównania cen innych działek budowlanych, bo oznaczałoby to z jego strony większy nakład pracy za, którą nie otrzymałby dodatkowego wynagrodzenia.

Wskazanych zarzutów skargi Sąd orzekający w sprawie niniejszej nie podziela.

Zgodnie z art. 134 ust. 3 u.g.n. wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 4 ugn). Wskazać przy tym należy, że szczegółowe zasady określania wartości nieruchomości przejmowanych pod drogi publiczne zawarte w § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie mogą wyłączyć obowiązku zastosowania art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n., gdyż przepisy te zawarte są w akcie wyższego rzędu - ustawie. Biorąc pod uwagę zasadę korzyści, konieczne jest zatem ustalenie, które ceny są korzystniejsze dla wywłaszczanego.

W przedmiotowej sprawie biegły wyjaśnił tę kwestię w operacie szacunkowym wskazując jednoznacznie, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości i dokonał prawidłowej wyceny stosownie do treści § 36.3 cytowanego rozporządzenia.

Podkreślenia także wymaga, że ponad wszelką wątpliwość to rzeczoznawca majątkowy, a nie organ administracji lub strona postępowania, decyduje o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości. Podobnie zdefiniowanie rynku, jego obszaru oraz jego analiza to wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym, którą biegły stosuje wg swojej najlepszej wiedzy, przy czym jego kompetencje korzystają z waloru właściwego dla osoby zaufania publicznego.

Jedynym aspektem w jakim można skontrolować ten element, to zgodność z treścią wymienionego rozporządzenia w sprawie wyceny. W tym zakresie nie można zaś zarzucić organom obu instancji oparcia się na opinii naruszającej ten przepis.

Sąd orzekający w sprawie niniejszej w szczególności nie znajduje podstaw aby podzielić zawarty w skardze pogląd skarżących, że dla potrzeb niniejszego postępowania rzeczoznawca majątkowy powinien uwzględnić budowlany charakter szacowanych nieruchomości.

Z akt sprawy jednoznacznie wynika, że zgodnie z zapisem planu zagospodarowania przestrzennego części terenów miasta [...] przyjętego uchwałą Rady Miejskiej Nr [...] z dnia [...] grudnia 1999 r. działki z których wydzielono sporne nieruchomości zajęte pod drogę przeznaczone były częściowo pod istniejące uprawy polowe oraz pod użytki zielone. Dla działki nr [...], Starosta [...] wydał w dniu [...] października 2010 r. pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego i gospodarczego w zabudowie zagrodowej.

Powyższe nie determinuje jednak oceny, że będąca przedmiotem sporu nieruchomość stanowi działkę budowlaną.

Sąd zauważa, że chociaż obowiązujące przepisy prawne rangi ustawowej nie zawierają definicji legalnych pojęcia "siedlisko", to w utrwalonym orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się, że definiując pojęcie "siedliska", czy też "działki siedliskowej" należy sięgnąć do wyjaśnień językoznawców, według których siedlisko to miejsce lub teren zamieszkania, osiedlenia się, domu, a zabudowa zagrodowa to dom wiejski z podwórzem i zabudowaniami gospodarskimi, obejście (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 14 kwietnia 2011 r., sygn. akt IV SA/Po 72/11, dostępny w CBOSA). Działka siedliskowa jest miejscem w którym posadowiony jest dom mieszkalny i zabudowania gospodarskie i w którym koncentrują się czynności życiowe rolnika oraz jego rodziny oraz zaspokajane są ich elementarne potrzeby. Teren zabudowy siedliskowej charakteryzuje się zatem ograniczeniami dotyczącymi możliwej zabudowy, a więc ograniczeniami dotyczącymi realizacji prawa własności. Ewentualne dopuszczenie przez plan miejscowy możliwości realizacji zabudowy związanej z działalnością rolniczą – domu wiejskiego oraz zabudowań gospodarskich powoduje, że wartość nieruchomości o takim przeznaczeniu nie może być zrównana z wartością nieruchomości o przeznaczeniu budowlanym, a więc z nieruchomością, dla której brak jest obostrzeń dotyczących możliwości zabudowy.

Rzeczoznawca majątkowy w swoim operacie zasadnie zatem nie utożsamił dopuszczonej na badanej działce zabudowy siedliskowej z kwalifikacją gruntu jako działki budowlanej i oparcia jej wyceny na cenach transakcyjnych nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe.

Zasadnie również ustalona w operacie suma odszkodowania nie uwzględnia innych od wartości nieruchomości kwot stanowiących szkody poniesione przez dotychczasowych właścicieli wycenianych działek. W tym zakresie Sąd orzekający w sprawie w pełni podziela stanowisko organów administracji wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonych decyzji. Utrata wartości pozostałej części nieruchomości po wydzieleniu działek pod drogę, koszty postępowań administracyjnych itp. uszczerbki majątkowe z przyczyn wskazanych przez organ mogą być bowiem dochodzone w odrębnych postępowaniach prowadzonych wyłącznie przed sądem powszechnym.

Niezależnie od powyższego, zważyć również należy, że skarżący nie przedłożyli do akt sprawy żadnej kontrwyceny, która wskazywałaby inną niż ustalona przez rzeczoznawcę wartość odjętego prawa, co z kolei mogłoby rzutować na ocenę przez organ wiarygodności przedmiotowego operatu. Konsekwentnie negując wycenę biegłego skarżący zaniechali jednocześnie skorzystania z możliwości przedłożenia organowi opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, sporządzonej w trybie art. 157 ust. 1 ugn, kwestionującej jej poprawność.

Samo zaś subiektywne przekonanie osób zainteresowanych uzyskaniem jak najwyższego odszkodowania o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności.

Pismo stanowiące wyjaśnienia biegłego, dołączone do wniosku dowodowego organu przedłożonego do akt sprawy pozostaje bez wpływu na dokonaną powyżej ocenę. Sąd odmówił natomiast przyjęcia dowodów w postaci aktów notarialnych i indywidualnie przygotowanych operatów szacunkowych dotyczących osób trzecich z uwagi na fakt, że zawierały one dane objęte ochroną ustawy o ochronie danych osobowych.

Niezależnie od powyższego stwierdzić należy, że ww. dokumenty dotyczyły innych nieruchomości niż omawiane w sprawie i nie mogły stanowić dowodu mającego wpływ na jej rozstrzygnięcie.

Biorąc powyższe pod uwagę uznać zatem należało, że podniesione przez skarżących zarzuty nie znajdują uzasadnienia w niniejszej sprawie.

Mając powyższe pod uwadze na podstawie art. 151 - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.