Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2155/06
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2007-08-30 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Łukasz Krzycki, Sędziowie asesor WSA Joanna Skiba (spr.), asesor WSA Marian Wolanin, Protokolant Julia Dobrzańska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 sierpnia 2007 r. sprawy ze skargi E. J. i M. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] września 2006r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości -oddala skargę-


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] września 2006r.nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. po rozpatrzeniu odwołania E. J. od decyzji Wójta Gmin I. nr [...] z dnia [...] kwietnia 2005r. w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty, obciążającej E. J. i M. W. z tytułu zbycia nieruchomości, której wartość wzrosła w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ wskazał na następujące ustalenia faktyczne i prawne:

W miejscowym planie szczegółowym zagospodarowania przestrzennego wsi I.- część południowa, zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy S. nr [...] z dnia [...] maja 1992r działki o nr [...], [...], [...] o łącznej pow. 2904 m kw. położone w obrębie I. opisane były jako teren leśny z możliwością realizacji zabudowy, po spełnieniu warunków określonych w punkcie 2.1-14 ustaleń dla całego obszaru objętego planem ( symbol planistyczny [...]). Zgodnie z pkt 2.14 realizacja zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na działkach uzależniona była od uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych na cele nieleśne. Przedmiotowe działki nie uzyskały wzmiankowanej zgody. Plan ten został zmieniony miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wsi I. - Południowy część "A" zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy I. nr LIX/446/2002 z dnia 9 października 2002r. (Dz.Urz.Woj. Maz. Nr 280, poz. 7348).

Zgodnie z ww. planem działki ew. Nr [...], [...], [...] obecnie znajdują się na terenie zabudowy mieszkaniowej na działkach o charakterze leśnym (symbol planistyczny [...]). Wojewoda Mazowiecki wyraził zgodę na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych na cele nieleśne.

E. J. i M. W. aktem notarialnym Rep [...] z dnia [...] stycznia 2003r. sprzedali działki ew. Nr [...], [...], [...] tj. po dacie wejścia w życie nowego planu, a wartość nieruchomości została określona na podstawie operatu szacunkowego określającego różnicę wartości nieruchomości gruntowej położonej w I. przy ul. [...], spowodowaną zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego opracowanego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.

Po wniesieniu odwołania przez E. J. organ odwoławczy uznał, że podniesione w nim zarzuty nie mogą zostać uwzględnione

Roszczenie o uiszczenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w razie jej sprzedaży przed upływem określonego terminu wynika wprost z przepisu powszechnie obowiązującego prawa. Obecnie obowiązujący stan prawny w zakresie spraw objętych przedmiotową decyzją został ukształtowany ustawą z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.03.80.717 z późń. zm.), której art. 36 ust. 4 określa warunki powodujące powstanie obowiązku uiszczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Organ uznał , że w rozpatrywanym stanie faktycznym zostały spełnione przesłanki wymienione w cytowanych przepisach, uzasadniające wydanie kwestionowanej decyzji.

Do akt sprawy dołączony został akt notarialny Rep. [...] z dnia [...] stycznia 2003r., z którego wynika, że E. J. i M. W. sprzedali działki ew. nr [...], [...], [...] po dacie wejścia w życie nowego planu. Do akt sprawy dołączony został wypis i wyrys miejscowego planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego wsi I.- część południowa zatwierdzonego uchwała Rady Gminy S. nr [...] z dnia [...] maja 1992r, w którym działki o nr [...], [...], [...] o łącznej pow. 2904 m kw. położonej w obrębie I. opisane były jako teren leśny z możliwością realizacji zabudowy po spełnieniu warunków określonych w punkcie 2.1-14 ustalonego dla całego obszaru objętego planem (symbol planistyczny [...]). Zgodnie z pkt. 2.1- 14 realizacja zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na działkach uzależniona była od uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych na cele nieleśne. Przedmiotowe działki nie uzyskały wzmiankowanej zgody co wynika z decyzji Urzędu Miasta W. Wydział Rolnictwa z dnia [...] maja 1990 roku.

W/w plan został zmieniony miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wsi I. Południowy-część "A" , zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy I. nr LIX/446/2002 z dnia 9 października 2002r. (Dz.Urz.Woj. Maz. Nr 280, poz. 7348).

Zgodnie z w/w planem działki ew. Nr [...], [...], [...] obecnie znajdują się na terenie zabudowy mieszkaniowej na działkach o charakterze leśnym (symbol planistyczny [...]) Wojewoda Mazowiecki decyzją z dnia [...] kwietnia 2001 r. wyraził zgodę na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych na cele nieleśne w odniesieniu do przedmiotowych działek. W w/w decyzji wskazano, że przedmiotowe działki ew. Nr [...], [...], [...] przewidziane są do scalenia i właśnie ich scalenie jest warunkiem udzielenia zgody na przeznaczenie gruntów leśnych na cele nieleśne.

Z wypisu z w/w "nowego" planu wynika, że w § 28 ustalono, że jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynosi 30 %.

W aktach znajduje się operat szacunkowy określający różnicę wartości nieruchomości gruntowej położonej w I. przy ul. [...] spowodowaną zmianą miejscowego planu zagospodarowania.

Organ odwoławczy uznał, że analiza operatu nie potwierdziła zarzutów zawartych w odwołaniu kwestionujących jego rzetelność i wartość dowodową. W szczególności kolegium uznało , że brak jest podstaw do uznania, że błędem operatu jest traktowanie 3 nieruchomości jako jednej. W operacie szczegółowo opisano zarówno podstawę prawną opracowania, przedmiot zakres wyceny, sposób wyceny w tym podejście, metodę i technikę wyceny, wykonano analizy danych i charakterystykę rynku nieruchomości a wreszcie określono wartość gruntu nieruchomość przed zmianą planu i po jego zmianie i uzasadniono wynik końcowy.

Wspólne oszacowanie trzech działek jest wynikiem min. ustaleń cytowanej wyżej decyzji Wojewody, w której wskazano, że przedmiotowe działki ew. Nr [...], [...], [...] przewidziane są do scalenia i właśnie ich scalenie jest warunkiem udzielenia zgody na przeznaczenie gruntów leśnych na cele nieleśne.

Ponadto organ II instancji uznał, że nie ma podstawy do zakwestionowania wydania zaskarżonej decyzji w związku z upływem czasu od sprzedaży nieruchomości a datą jej wydania. Stosownie do przepisu art. 36 ust. 6 w/w ustawy decyzja w przedmiocie renty planistycznej powinna zostać wydana bezzwłocznie, przepisy nie przewidują jednakże sankcji za niedochowanie dyspozycji w/w przepisu. Natomiast wydanie decyzji w przedmiocie ustalenia renty planistycznej ma charakter obligatoryjny (związany).

Z ustaleń organu wynika również, że cena sprzedaży przedmiotowej nieruchomości wynosiła 359 709 zł, co daje kwotę 124 zł. za m2 a nieruchomość została obciążona hipoteką kaucyjną do kwoty 320 035 zł. tj. 110 zł. za m 2.

W operacie wartość została określona na kwotę 111 zł. za m2.

Z tych względów uznano, że w omawianym przypadku zostały spełnione przesłanki, od zaistnienia których przywołane przepisy, uzależniają powstanie obowiązku uiszczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Skargę na powyższą decyzję złożyli E. J. oraz M. W. wnosząc o stwierdzenie nieważności decyzji SKO oraz decyzji Wójta Gminy I. z [...] kwietnia 2005 r. Zaskarżonej decyzji zarzucono niezgodność z prawem przez utrzymanie w mocy decyzji Wójta Gminy I. z dnia [...] kwietnia 2005 r. ustalającej opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości naruszającej przepis art. 36 ust. 4 oraz 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późń.zm.) oraz naruszenie przepisów proceduralnych, uniemożliwiając stronie zapoznanie się z materiałem zgromadzonym w aktach sprawy oraz zajęcie stanowiska, a więc m.in. art. 101 § 1 k.p.a. w zw. z art. 97 § 2 k.p.a.

W skardze zarzucono , że Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało , że nastąpiła zmiana wartości nieruchomości w związku ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, pomimo że przeznaczenie przedmiotowych nieruchomości już od czasów przedwojennych było następujące: teren leśny z możliwością realizacji zabudowy. Powoływanie się w decyzji zarówno przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze jak i Wójta Gminy I. na poprzedni plan zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowego obszaru, zatwierdzony uchwałą Rady Gminy S. nr [...] z dnia [...] maja 1992 r., oznacza niezrozumienie przez organ znaczenia prawnego zwrotu: "po spełnieniu warunków określonych w ..." . Kwestia ta ma bowiem- zdaniem skarżących- znaczenie jedynie dla postępowania w przedmiocie uzyskiwania pozwolenia na budowę i to jedynie w okresie obowiązywania innych niż obecne przepisów dotyczących planowania przestrzennego oraz ochrony gruntów leśnych. Skarżący ponadto podnieśli , że decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] grudnia 2005 r. postępowanie w sprawie odwołania od decyzji Wójta Gminy I. zostało zawieszone do czasu zakończenia postępowania prowadzonego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej Rzeczoznawców. Ani skarżący ani ich pełnomocnik nie zostali powiadomieni o podjęciu postępowania w sprawie. Pełnomocnik otrzymała jedynie z Urzędu Gminy I. kopię pisma z dnia 2 sierpnia 2006 r. skierowanego do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, iż przesyła się w załączeniu decyzję Ministra Budownictwa w sprawie wyjaśnienia zarzutów wobec rzeczoznawcy. Do kopii tego pisma nie była dołączona ta decyzja. Dopiero po otrzymaniu przez pełnomocnika skarżących decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] września 2006 r. pełnomocnik skrzących otrzymał pismo z Ministerstwa Budownictwa informujące o umorzeniu postępowania wobec rzeczoznawcy bez załączania opinii Komisji Odpowiedzialności Zawodowej. W tej sytuacji skarżący nie mieli możliwości ustosunkowania się do nowego materiału w przedmiotowej sprawie.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o jej oddalenie oraz podtrzymało argumenty zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Ocena działalności organów administracji publicznej dokonywana przez wojewódzki sąd administracyjny sprowadza się do kontroli prawidłowości rozstrzygnięcia będącego przedmiotem tej oceny pod względem zgodności z przepisami prawa materialnego oraz pod względem zgodności z przepisami postępowania administracyjnego.

Badając legalność zaskarżonej decyzji sąd uznał , że skarga jest nieuzasadniona albowiem zaskarżone orzeczenie nie narusza prawa. Podstawą prawną rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie był art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak trafnie wskazał organ administracji dla ustalenia opłaty planistycznej niezbędne jest kumulatywne spełnienie następujących przesłanek :

- uchwalenie lub zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ;

- wzrost wartości nieruchomości spowodowany uchwaleniem planu miejscowego ;

- zbycie takiej nieruchomości w ciągu 5 lat od dnia., w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące ;

- wszczęcie postępowania przez organ z tytułu wzrostu wartości nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia , w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące .

Odnosząc powyższe do okoliczności niniejszej sprawy wskazać należy , że przesłanki te zostały spełnione , co uzasadnia obciążenie skarżącego obowiązkiem uiszczenia tzw. opłaty ( renty ) planistycznej .

Okolicznością niekwestionowaną w niniejszej sprawie jest fakt , że w miejscowym planie szczegółowego zagospodarowania przestrzennego wsi I. –część południowa, zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy S. nr [...] z dnia [...] maja 1992 roku działki o nr [...],[...], [...] o łącznej powierzchni 2904 m2 znajdowały się na obszarze zdefiniowanym jako teren leśny z możliwością realizacji zabudowy po spełnieniu warunków określonych w pkt 2.1-1.4 ustaleń dla całego obszaru objętego planem ( symbol planistyczny [...]). Zgodnie z pkt 2.1 – 14 realizacja zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na działkach uzależniona była od uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych na cele nieleśne. Bezsporne jest również, ze przedmiotowe działki nie uzyskały takiej zgody, co wynika wyraźnie z decyzji Urzędu Miasta W. z dnia [...] maja 1990 roku.

W/w plan zmieniony został miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wsi I. Południowy cześć "A" zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy I. nr [...] z dnia [...] października 2002 roku. W obecnie obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego działki nr [...], [...], [...] znajdują się na terenie zabudowy mieszkaniowej na działkach o charakterze leśnym oznaczonym symbolem [...]. Trafne jest zatem ustalenie organu odwoławczego , że w wyniku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpił wzrost wartości nieruchomości na tym obszarze . Za niezasadne należy zatem uznać stanowisko skarżących , że nie miał miejsca wzrost wartości nieruchomości spowodowany zmianą planu zagospodarowania przestrzennego , gdyż przeznaczenie przedmiotowych nieruchomości już od czasów przedwojennych było następujące " teren leśny z możliwością zabudowy" . Poprzednio obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego wyraźnie uzależniał możliwość zabudowy od uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych na cele nieleśne, takiego zapisu natomiast nie ma w zmienionym w 2002 roku planie, który wprowadził możliwość zabudowy mieszkaniowej żadnych warunków oraz nie zawarł warunków do minimalnej powierzchni ani minimalnej szerokości działek położonych na terenie objętym tym symbolem. Zmiana przeznaczenia działek z leśnych na mieszkaniowe pod warunkiem ich scalenia nie wynika natomiast z planu lecz z decyzji Wojewody Mazowieckiego z dnia [...] kwietnia 2001 r. o wyrażeniu zgody na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych na cele nieleśne.

Wysokość renty planistycznej - zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 23 marca 2003 roku - ustala się na dzień jej sprzedaży i stanowi ją różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu.

Podstawą ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ( renta planistyczna) był sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy. W ocenie Sądu operat ów został sporządzony zgodnie z wymogami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 roku w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230 poz. 1924 ). Przy ustalaniu wartości nieruchomości rzeczoznawca wziął pod uwagę: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w obu planach miejscowych, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania, dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych oraz wpływ czynników niekorzystnych. Organ oceniając go jako dowód w sprawie słusznie nie znalazł podstaw do zakwestionowania wyceny nieruchomości w nim dokonanej. Nie jest zasadny zatem podniesiony w skardze zarzut , że organ odwoławczy oceniając operat szacunkowy oparł się wyłącznie na fakcie umorzenia postępowania przez Ministra Budownictwa z dnia [...] lipca 2006 roku w sprawie zarzutów dotyczących czynności zawodowych rzeczoznawcy majątkowego uprzedmiotowionych w operacie szacunkowym z dnia [...] lutego 2004 roku

Sąd nie podzielił również stanowiska skarżących co do tego , że nie mieli możliwości ustosunkowania się do nowego materiału w postaci decyzji Ministra Budownictwa w sprawie wyjaśnienia zarzutów wobec rzeczoznawcy majątkowego. Faktem jest , że z akt postępowania administracyjnego nie wynika ,ażeby organ odwoławczy doręczył skarżącym wspomnianą wyżej decyzję Ministra Budownictwa oraz nie zawiadomił o zamiarze wydania decyzji oraz możliwości zapoznania się z aktami sprawy i złożenia ewentualnych wniosków. Należy jednak podkreślić, że skarżący w złożonym odwołaniu nie przedstawili żadnych nowych dowodów , a odwołanie, które zostało wszczęte przed organem II instancji skutkowało koniecznością ustosunkowania się w szczególności do zagadnień prawnych . W konsekwencji zatem niepowiadomienie odwołującego się o możliwości zapoznania się z aktami pozostaje bez wpływu na treść rozstrzygnięcia. Pełnomocnik skarżącego także na rozprawie nie potrafił wskazać do jakiego materiału dowodowego strona nie mogła się ustosunkować w postępowaniu administracyjnym. Zgodnie natomiast z przyjętym orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego zarzut naruszenia przepisu art. 10 §1 kpa przez niezawiadomienie strony o zebranym materiale dowodowym i możliwości składania wniosków może odnieść skutek wówczas , gdy stawiająca go strona wykaże , iż zarzucane uchybienie uniemożliwiono jej dokonanie konkretnych czynności procesowych ( tak wyrok NSA z 18 maja 2006 roku II OSK 831/05 ONSA i Wa 2006/6/157) .

I wreszcie sąd nie podziela zasadności zarzutu skarżących co do naruszenia art. 97 ust. 3 kpa , gdyż obowiązek podjęcia zawieszonego postępowania ma na celu realizację zasady szybkości postępowania administracyjnego. Wydania decyzji bez wcześniejszego wydania postanowienia o podjęciu postępowania stanowi naruszenie przepisów postępowania , które jednak -zdaniem sądu- nie ma wpływu na wynik sprawy .

Zgodnie z treścią art. 145 §1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. nr 153 poz. 1270 ze zm. ) Sąd uchyla zaskarżone orzeczenie jeżeli stwierdzi naruszenie przepisów prawa procesowego , które mogło mieć wpływ na wynik sprawy . A contrario zatem – w przypadku stwierdzenia że uchybienie to nie miało wpływu na wynik sprawy , skargę również w tym zakresie należało uznać za niezasadną .

Mając zatem na uwadze , że zarzuty skargi nie znajdują oparcia w przepisach prawa oraz sąd nie dostrzegł takich naruszeń przepisów prawa procesowego , które mogłoby mieć wpływ na wynik sprawy – skargę należało oddalić.

Z tych wszystkich względów – na mocy art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Sąd orzekł jak w sentencji.