Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1936/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2011-01-14 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Łąpieś-Rosińska, Sędziowie Sędzia WSA Łukasz Krzycki, Sędzia WSA Jakub Linkowski (spr.), Protokolant sekr. sąd. Izabela Urbaniak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 stycznia 2011 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lipca 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy - oddala skargę -


UZASADNIENIE

IV SA/Wa 1936/10

Uzasadnienie

Decyzją z dnia [...] lutego 2010 r. Prezydent W. ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowego z usługami w parterze, garażem podziemnym wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną na działce ew. nr [...] i części działki ew. nr [...], położonych przy ul. [...] w W.

Organ określił m. in. następujące parametry inwestycji:

* szerokość elewacji frontowej (w pkt 1.1.3 decyzji myślnik drugi) od strony ul. [...] około 65 m, dopuszczając cofnięcia elewacji, podziały, wjazdy bramowe, otwarcia do wnętrza, aby elewacja nie tworzyła jednolitej bryły;

* wysokość górnej krawędzi elewacji (w pkt 1.1.4 decyzji) zróżnicowana od

14,5 m do maksymalnie 24 m; część niższa w wysokości 14,5 m (4 kondygnacje) od

strony istniejącego budynku czterokondygnacyjnego przy ul. [...], przeważająca wysokość maksymalnie do 19 m (5 kondygnacji) jak istniejący budynek

przy ul. [...]; dopuszcza się wysokość maksymalnie do 24 m (6 kondygnacji) cofniętą od lica budynku minimalnie 2 m, zarówno od ul. [...], jak i od ul. [...].

Organ określił także warunki w zakresie m. in.:

- ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków (uzyskano uzgodnienie projektu

decyzji przez [...] Konserwatora Zabytków postanowieniem z dnia [...] stycznia 2010 r),

- obsługi komunikacyjnej od ul. [...] i od ul. [...] (uzyskano uzgodnienie projektu decyzji przez zarządcę drogi pismami z dnia 14 grudnia 2009 r. i z dnia 21 grudnia 2009 r.) oraz ustalono konkretne ilości miejsc postojowych, które powinien zapewnić inwestor na terenie działki własnej, powołując się w tej mierze na projekt normatywu parkingowego opracowanego dla W. w ustaleniach studium w zakresie komunikacji dla strefy Ic - śródmiejskiej).

Odwołanie od decyzji organu pierwszej instancji wniosła Wspólnota Mieszkaniowa [...] w W.

Decyzją z dnia [...] lipca 2010 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. uchyliło decyzję organu pierwszej instancji w części pkt 1.1.3 myślnik drugi i w tym zakresie orzekło, że szerokość elewacji frontowej od strony ul. [...] wynosi maksymalnie 65 m, dopuszczając cofnięcia elewacji, podziały, wjazdy bramowe, otwarcia do wnętrza, aby elewacja nie tworzyła jednolitej bryły, a w pozostałym zakresie utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy podniósł, że ani postępowanie ani decyzja nie są dotknięte wadami, które musiałyby skutkować uchyleniem decyzji. Organ pierwszej instancji wykazał, że spełnione są warunki do ustalenia warunków zabudowy wynikające z art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.), zwanej dalej "u. p. z. p.". Funkcja, która została określona we wniosku inwestora, występuje w obszarze analizowanym.

Zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588), zwanego dalej "rozporządzeniem", organ wyznaczył wokół działki, której dotyczy wniosek, obszar analizowany i przeprowadził na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u. p. z. p. Jako złącznik graficzny została do decyzji załączona mapa w skali 1: 1000 i na podstawie tej mapy organ pierwszej instancji wyznaczył obszar analizowany, w którym znalazły się obiekty, które pozwoliły na określenie funkcji, gabarytów i parametrów dla inwestycji, którą planuje inwestor. W ocenie organu odwoławczego przeprowadzona analiza, stanowiąca załącznik do decyzji, określiła możliwości realizacji planowanego zamierzenia zgodnie z warunkami określanymi w decyzji oraz po spełnieniu wymogów wynikających z przepisów prawa budowlanego na etapie postępowania o uzyskanie pozwolenia na budowę.

Kolegium wskazało, iż zarzut odwołującego się odnoszący się do nieprawidłowo określonej szerokości elewacji frontowej budynku od ul. [...] -około 65 m, został uwzględniony poprzez zmianę zaskarżonej decyzji w tym zakresie i wskazanie, że szerokość elewacji frontowej od ul. [...] wynosi maksymalnie 65 m.

Organ podniósł, że obawy odwołującego się, że budowa planowanego garażu podziemnego może wpłynąć niekorzystnie na budynek odwołującego się, a to z tego względu, że posadowiony jest na gruntach organicznych i że prowadzenie w jego najbliższym otoczeniu głębokich robót budowlanych spowoduje obniżenie lustra wody gruntowej, co skutkować może katastrofą budowlaną, nie mogą być rozważane na etapie ustalania warunków zabudowy, lecz na etapie wydawania pozwolenia na budowę poprzez sprawdzenie projektu budowlanego. Nie będzie zatem możliwe wydanie przez organ administracji budowlanej pozwolenia na budowę naruszającego interesy osób trzecich, określone w art. 5 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j.: Dz. U. z 2003 r. nr 207, poz. 2016 ze zm.), zwanej dalej "Prawem budowlanym" oraz w rozporządzeniu.

Kolegium wskazało, że decyzja zawiera wszystkie niezbędne uzgodnienia, a niezakończenie procedury skreślenia z rejestru zabytków ul. [...] nie ma znaczenia dla przedmiotowej sprawy, ponieważ projekt decyzji został uzgodniony ze [...] Konserwatorem Zabytków postanowieniem z dnia [...] stycznia 2010 r.

Niezasadny w ocenie organu odwoławczego jest tez zarzut niestosowania się przez organ pierwszej instancji do zapisów studium uwarunkowań dla terenu planowanej inwestycji, gdyż zapisy studium nie stanowią prawa miejscowego.

Skargę do Sądu na decyzję organu odwoławczego wniosła Wspólnota Mieszkaniowa [...] w W. zarzucając jej:

określenie zbyt dużej wysokości planowanego budynku - 6 kondygnacji, gdyż

maksymalna wysokość zabudowy w najbliższym otoczeniu planowanej inwestycji

wynosi 4 kondygnacje (wyjątkiem jest pięciokondygnacyjny, narożny budynek,

położony przy ul. [...]). Ponadto planowana inwestycja, powstająca na miejscu rozebranego szpitala [...], mającego 3 kondygnacje, będzie przylegała do istniejącej czterokondygnacyjnej przychodni zdrowia przy ul. [...], z którą będzie tworzyła tzw. zabudowę pierzejową. Wobec powyższego należało przyjąć maksymalną wysokość budynku jako cztery kondygnacje;

określenie zbyt dużej szerokości elewacji frontowej od strony ul. [...]

na maksymalnie 65 m. Wskazano, iż szerokość rozebranej elewacji szpitala wynosiła

42 m;

* nieprawidłowość ustalenia, że kwestie związane z zaplanowaną budową

garażu podziemnego będą rozpatrywane dopiero na etapie pozwolenia na budowę.

Zgodnie z art. 55 w zw. z art. 64 ust. 1 u. p. z. p. decyzja o warunkach zabudowy

wiąże organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę, który nie może już dokonać

weryfikacji decyzji o warunkach zabudowy ani postępować wbrew jej ustaleniom. W

postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę organ będzie więc związany

ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy przewidującej garaż podziemny

ulokowany na 1-2 kondygnacjach podziemnych z ilością miejsc postojowych w

oparciu o projekt normatywu parkingowego opracowanego dla W. w ustaleniach studium w zakresie komunikacji dla strefy Ic - śródmiejskiej.

Ponadto skarżący podniósł, że organ pierwszej instancji nie zawiadomił o toczącym się postępowaniu jednej ze stron tj. przychodni lekarskiej przy ul. [...] działającej w ramach S., uniemożliwiając tym samym wzięcie udziału przez ten podmiot w postępowaniu w charakterze strony. Przychodnia ta jest stroną, gdyż usytuowana jest tuż obok planowanej inwestycji (nowa inwestycja będzie przylegać do przychodni).

Skarżący podkreślił, że równolegle toczy się postępowanie administracyjne w sprawie o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie hotelu o wysokości 5 do 7 kondygnacji naziemnych z handlem/usługami w parterze z centrum konferencyjnym na pierwszej kondygnacji, parkingiem podziemnym na działce ew. nr [...] w obrębie [...] oraz wjazdem do parkingu podziemnego, wewnętrznym układem komunikacyjnym wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną, przyłączami zewnętrznymi, zagospodarowaniem terenu przy ul. [...] w W., która to inwestycja planowana jest również w sferze oddziaływania skarżącej wspólnoty (sygn. akt [...]). Planowana inwestycja będzie się znajdować w odległości 18 metrów od południowej elewacji budynku wspólnoty, natomiast planowana przez inwestora uliczka dojazdowa będzie się znajdować w odległości 13 metrów od budynku wspólnoty. W sprawie tej aktualnie toczy się postępowanie przed WSA w Warszawie (sygn. akt IV SA/Wa 1014) na skutek skargi wspólnoty na postanowienie SKO z dnia [...] kwietnia 2010 r. o uchyleniu postanowienia Prezydenta W. odmawiającego dopuszczenia Wspólnoty do toczącego się postępowania i umorzeniu postępowanie przed organem pierwszej instancji. Równolegle toczenie się dwóch postępowań administracyjnych w sprawie warunków zabudowy dla inwestycji znajdujących się w pobliżu budynku Wspólnoty stanowi dla niej realne zagrożenie, gdyż doprowadzić może nie tylko do znaczącego pogorszenia warunków bytowych jej członków, ale również do istotnego pogorszenia stanu technicznego budynku.

W piśmie z dnia 4 stycznia 2011 r. uczestnik postępowania Gmina W. w W. wniosła o oddalenie skargi wskazując, że:

- skarga nie zawiera konkretnych powodów, z jakich przeprowadzona przez organ pierwszej instancji analiza zagospodarowania obszaru miałaby być niezgodna z prawem. Skarżąca stwierdza jedynie, iż organ pierwszej instancji dokonując analizy wykroczył poza wymagany prawem obowiązek, co pozwoliło na ustalenie maksymalnej wysokości 6 kondygnacji dla planowanej inwestycji. Z dalszych części skargi wynika, iż skarżący kwestionuje ustaloną wysokość budynku (6 kondygnacji), bowiem wysokość zabudowy w najbliższym otoczeniu planowanej inwestycji wynosi 4 kondygnacje. Wskazano, że wysokość nowej zabudowy organ wyznacza na podstawie § 7 rozporządzenia, a ustaleń co do tego parametru dokonuje na podstawie danych z całego obszaru analizowanego, a nie tylko budynków znajdujących się w najbliższym otoczeniu planowanej inwestycji;

nie jest zasadny zarzut dotyczący ustalenia szerokości elewacji frontowej

planowanego budynku od ul. [...] na maksymalnie 65 m. Z treści skargi wynika, iż w ocenie skarżącego parametr ten powinien być ustalany w oparciu o szerokość elewacji frontowej rozebranego budynku szpitala [...]. Z § 6 rozporządzenia wynika jednak, iż szerokość elewacji frontowej wyznacza się na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Szerokość elewacji rozebranego szpitala nie ma zatem żadnego znaczenia dla ustalenia tego parametru, który w decyzji pierwszej instancji został ustalony prawidłowo;

* nie sposób zgodzić się z zarzutami skarżącego dotyczącymi ustaleń decyzji

pierwszej instancji co do podziemnego garażu. Wprawdzie organ wydający

pozwolenie na budowę jest związany ustaleniami zawartymi w decyzji o warunkach

zabudowy, ale zakres obydwu postępowań jest odmienny. Organ prowadzący

postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dokonuje ustaleń w

oparciu o przepisy u. p. z. p., rozporządzenia oraz przepisy szczególne (np.

dotyczące ochrony środowiska). Na tej podstawie dokonuje ustalenia określonych

parametrów (np. ilości miejsc parkingowych). Podstawę zarzutu na etapie tego

postępowania może stanowić wyłącznie naruszenie wymogów wynikających z wyżej

wskazanych przepisów. Natomiast wyznaczenie szczegółowych warunków dla nowej

zabudowy następuje już na etapie postępowania o pozwolenie na budowę, w oparciu

o przepisy Prawa budowlanego oraz stosownego rozporządzenia Ministra

Infrastruktury. W tym sensie organ prowadzący postępowanie w sprawie pozwolenia

na budowę, ustalając wymagania szczegółowe, jest związany ustaleniami decyzji o

warunkach zabudowy. Ustalenia dotyczące podziemnych garaży i liczby miejsc

parkingowych na gruncie decyzji organu pierwszej instancji zostały ustalone

prawidłowo - w oparciu o powyższe przepisy wiążące organ ustalający warunki

zabudowy oraz - co wynika wprost z treści decyzji pierwszej instancji - w nawiązaniu

do projektu normatywu parkingowego opracowanego dla W. w ustaleniach studium w zakresie komunikacji dla strefy Ic - śródmiejskiej;

* przychodnia lekarska przy ul. [...], działająca w ramach S. nie była stroną postępowania administracyjnego, gdyż nieruchomość przy ul. [...] należy do W., a przychodnia nie jest jej właścicielem ani użytkownikiem wieczystym. Zgodnie zaś z utrwalonym już poglądem w orzecznictwie i doktrynie przedmiotu, stronami w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy są wyłącznie właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości sąsiadujących z terenem planowanej inwestycji. Nie posiadają natomiast statusu strony podmioty władające takimi nieruchomościami na podstawie innych tytułów prawnych (np. obligacyjnych).

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał argumenty zawarte w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Zgodnie z przepisem art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

W świetle powołanego przepisu ustawy Sąd w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji.

Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (por. art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2002 r. nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej "p. p. s. a.".

Skarga jako niezasadna podlega oddaleniu, ponieważ zaskarżona decyzja nie narusza prawa. Sąd podziela stanowisko organu, iż brak jest podstaw do odmowy ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

Dla obszaru przedmiotowej inwestycji brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W takiej sytuacji, zgodnie z art. 59 ust. 1 u. p. z. p., zmiana zagospodarowania terenu wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest uzależnione od łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 u. p. z. p., a mianowicie:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej,

jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej

zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników

kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy

architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności

wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest

wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów

rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy

sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 u. p. z. p.,

o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Istotny w rozpoznawanej sprawie są warunki zawarte w art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz pkt 5 u. p. z. p.

Pierwszy z nich określany jest jako "zasada dobrego sąsiedztwa". Tak sformułowana zasada dobrego sąsiedztwa określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące na konkretnym obszarze w chwili wydania decyzji. W tym kontekście nie jest zasadny zarzut skarżącego, jakoby dla wyznaczenia parametrów przedmiotowej inwestycji należało brać pod uwagę parametry nieistniejącego w chwili wydania decyzji szpitala. Inwestycja powinna być bowiem dostosowana do aktualnej, a nie już nieistniejącej (dawnej), czy jeszcze nieistniejącej (przyszłej) zabudowy.

Stosownie do § 3 ust. 1 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u. p. z. p. Wyniki tej analizy, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (§ 9 ust. 2 rozporządzenia).

Dokonując oceny, czy w rozpoznawanej sprawie zostały spełnione przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 u. p. z. p. organ pierwszej instancji zgodnie z powyższym przepisem wytyczył obszar analizowany i przeprowadził na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie powyższych warunków. Jak wynika ze stanowiących załączniki do decyzji organu pierwszej instancji części graficznej analizy (mapy z oznaczeniem linii rozgraniczających teren inwestycji) oraz części tekstowej analizy, w obszarze analizowanym dominuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna oraz usługowa, biurowo-usługowa i administracyjno-biurowa.

Wyznaczone w zaskarżonej decyzji parametry zabudowy są zgodne z przeprowadzoną analizą. W szczególności należy zaznaczyć, że parametry, takie jak szerokość elewacji frontowej oraz wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej odpowiadają przepisom § 5-8 rozporządzenia.

Pierwszy zarzut skargi dotyczy niezgodnego z przepisami ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. Stosownie do § 7 ust. 1 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Z analizy wynika, że sąsiadujący od strony południowej z terenem planowanej inwestycji budynek przy ul. [...] mierzy 14,3 m, zaś sąsiadujący z nim od strony zachodniej budynek przychodni mierzy 18,8 m. Z tego widać więc, że wysokość górnej krawędzi elewacji na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok. W takiej sytuacji przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (§ 7 ust. 2 rozporządzenia). Podane w decyzji wielkości wysokości budynków znajdujących się w obszarze analizowanym pozwalają wywieść wniosek, że ustalona przez organ, zróżnicowana wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej jest zgodna z powyżej wskazanymi przepisami rozporządzenia. Zwrócić należy szczególną uwagę na okoliczność, że wysokość elewacji frontowej planowanego budynku od strony południowej ustalono na 14,5 m, co w kontekście wysokości sąsiadującego budynku przy u!. [...] wynoszącej 14,3 m oznacza, że w bezpośrednio sąsiadujących ze sobą częściach budynki te będą niemalże ze sobą równe, mając po 4 kondygnacje. Wysokość planowanego budynku rośnie do 5 kondygnacji, a następnie 6 kondygnacji, ale dopiero od strony ul. [...].

Drugi zarzut skargi polega na określeniu zbyt dużej szerokości elewacji frontowej od strony ul. [...] poprzez ograniczenie jej maksymalnie do 65 m. Stosownie do § 6 ust. 1 rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Ponadto, zgodnie z § 6 ust. 2 rozporządzenia dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Zgodnie z analizą w analizowanym obszarze występują budynki o zróżnicowanej szerokości elewacji frontowej w zależności od wielkości działek, ich zabudowy, kierunku usytuowania obiektów i ich funkcji, kształtując się między 11 m a 120-140 m. Wyznaczona przez organ drugiej instancji szerokość elewacji frontowej planowanego budynku od strony ul. [...] jako maksymalnie 65 m w ocenie Sądu nie kłóci się z zastanym w obszarze analizowanym stanem zabudowy. Dla wyznaczenia parametrów przedmiotowej inwestycji, w tym szerokości elewacji frontowej, należy brać pod uwagę parametry budynków z całego obszaru analizowanego, a nie tylko budynków bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji. Ponadto, jak to już zasygnalizowano powyżej, w celu wyznaczenia parametrów inwestycji nie można uwzględniać budynków już obecnie nieistniejących w obszarze analizowanym. Z tego powodu nie jest możliwe ustalenie takiej szerokości elewacji frontowej, jaki prezentował nieistniejący już szpital.

Zdaniem Sądu prawidłowe jest ustalenie, że kwestie związane z zaplanowaną budową garażu podziemnego, w tym związane z podniesionym na etapie postępowania administracyjnego zarzutem, że realizacja zaplanowanej inwestycji naruszy konstrukcję należącego do skarżącego budynku przy ul. [...] w W., będą rozpatrywane dopiero na etapie pozwolenia na budowę. Określony w art 61 ust. 1 pkt 5 u. p. z. p. warunek zgodności decyzji o warunkach zabudowy z przepisami odrębnymi nie dotyczy bowiem przepisów określających warunki techniczne, jakie powinny spełniać budynki, lecz przepisów, przez pryzmat których jest dokonywana ocena zgodności zamierzenia inwestycyjnego, a to zależy od położenia terenu będącego przedmiotem ustaleń. Do takich przepisów zalicza się regulacje dotyczące ochrony środowiska, przyrody, gruntów rolnych i leśnych, zabytków, uzdrowisk, granic, obszarów morskich, przepisy sanitarne, itp. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 listopada 2007 r, II OSK 1552/06, opubl. LEX 327513). Zbadanie, czy planowana inwestycja może spowodować naruszenie konstrukcji sąsiednich budynków jest możliwe dopiero na etapie oceny konkretnego projektu budowlanego przy wydawaniu pozwolenia na budowę. Na tym dopiero etapie ocenia się bowiem zgodność przedstawionego projektu z warunkami technicznymi określonymi w Prawie budowlanym oraz wydanych na jej podstawie aktów wykonawczych, w tym rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. nr 75, poz. 690 ze zm.), zwanym dalej "rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych". Rozporządzenie to zostało wydane na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 1 Prawa budowlanego i zawiera warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane i ich usytuowanie, uwzględniające wymagania, o których mowa w art. 5 Prawa budowlanego. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. a oraz pkt 8 Prawa budowlanego obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając spełnienie wymagań podstawowych dotyczących bezpieczeństwa konstrukcji oraz odpowiednie usytuowanie na działce budowlanej. Inny jest więc przedmiot postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a inny - postępowania o wydanie pozwolenia na budowę. Inny jest w związku z tym zakres ochrony osób trzecich w każdym z tych postępowań. Do ochrony interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy organ jest zobowiązany z mocy art. 54 pkt 2 lit. d u. p. z. p. w związku z art. 64 ust. 1 u. p. z. p. stanowiącego, że decyzja o warunkach zabudowy określa warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich. Ochrona na tym etapie nie może być więc oceniana w takim zakresie, jak na kolejnym etapie postępowania inwestycyjnego - pozwolenia na budowę. W przeciwnym razie orzekanie o wymaganiach, wynikających z ochrony interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy w istocie pozbawiłoby te osoby możliwości dochodzenia ich praw w późniejszym postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę, gdzie zagrożenia ich interesów przybierają o wiele bardziej konkretny kształt. Z punktu widzenia inwestora jest niedopuszczalne, aby obowiązki z innego postępowania administracyjnego, dotyczącego pozwolenia na budowę, były nakładane w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy, a więc w innej sprawie i w innym postępowaniu. Ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy (art. 54 pkt 2 lit. d u. p. z. p. w związku z art. 64 ust. 1 u. p. z. p.) może następować tylko w takim zakresie, w jakim nie jest objęta przepisami Prawa budowlanego oraz wydanych na jej podstawie aktów wykonawczych, a więc w granicach określonych ustaleniami przepisów odrębnych w razie braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Skoro bowiem celem decyzji, zapadającej w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy jest - w przypadku braku planu -przesądzenie o zgodności zamierzonej inwestycji z przepisami odrębnymi, to ochrona interesów osób trzecich może być rozważana w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy w tych tylko granicach. Ustalona linia orzecznicza sądów administracyjnych przyjmuje, że nie jest dopuszczalne przekształcenie postępowania o ustalenie warunków zabudowy w postępowanie o wydanie pozwolenia na budowę (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 18 października 2006 r., IV SA/Wa 1323/06, opubl. LEX 283553). Inwestor otrzymując decyzję o warunkach zabudowy, uzyskuje bowiem tylko ogólną informację, iż możliwa jest realizacja określonego rodzaju inwestycji. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nie oznacza jednak, że inwestor otrzyma pozwolenie na budowę co do konkretnej, określonej w projekcie budowlanym inwestycji. W przypadku złożenia przez inwestora wniosku o pozwolenie na budowę możliwość realizacji konkretnej inwestycji będzie oceniana w świetle przepisów Prawa budowlanego i wydanych na jego postawie aktów wykonawczych. Na etapie rozpatrywania wniosku o pozwolenie na budowę, organy są obowiązane badać wpływ realizacji planowanej inwestycji na konstrukcję budynku, należącego do skarżącego. Zatem na obecnym etapie zarzut skarżącego jest przedwczesny.

Jeżeli chodzi o kwestię określenia wymagań dotyczących miejsc parkingowych dla samochodów podnieść należy, że zgodnie z art. 54 pkt 2 lit. c w związku z art. 64 ust. 1 u. p. z. p. decyzja o warunkach zabudowy określa warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji. Przepis art. 54 pkt 2 lit. c u. p. z. p. nie precyzuje jednak sposobu określania ilości miejsc parkingowych dla nowych inwestycji, a w obowiązującym systemie prawnym nie ma żadnego przepisu szczególnego, który nakazywałby wskazanie określonej liczby miejsc parkingowych w zależności od planowanego sposobu zagospodarowania terenu (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 lipca 2009 r, sygn. akt II OSK 1129/08). W związku z tym określone w decyzji wymogi dotyczące ilości miejsc parkingowych, odnoszące się do projektu normatywu parkingowego przewidzianego w studium należy uznać za zgodne z art. 54 pkt 2 lit. c u. p. z. p.

Skarżący podniósł, że organ pierwszej instancji nie zawiadomił o toczącym się postępowaniu jednej ze stron tj. przychodni lekarskiej przy ul. [...] działającej w ramach S., uniemożliwiając tym samym wzięcie udziału przez ten podmiot w postępowaniu w charakterze strony. Zdaniem skarżącego przychodnia ta jest stroną, gdyż usytuowana jest tuż obok planowanej inwestycji (nowa inwestycja będzie przylegać do przychodni). Z tą argumentacją nie sposób się zgodzić. Jak słusznie zauważył uczestnik postępowania Gmina W. w W. przychodnia ta nie była stroną postępowania administracyjnego, gdyż nieruchomość przy ul. [...] należy do W., a przychodnia nie jest jej właścicielem ani użytkownikiem wieczystym, lecz jedynie użytkownikiem. Okoliczności te wynikają z odpisu zwykłego księgi wieczystej. Zgodnie zaś z utrwalonym już poglądem w orzecznictwie i doktrynie przedmiotu, stronami w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy są wyłącznie właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości sąsiadujących z terenem planowanej inwestycji. Nie posiadają natomiast statusu strony podmioty władające takimi nieruchomościami na podstawie innych tytułów prawnych (np. obligacyjnych, w tym użytkowania).

Zaskarżona w niniejszej sprawie decyzja nie ma związku z toczącymi się innymi postępowaniami w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dotyczącymi przedmiotowego terenu, stąd w niniejszej sprawie pozostają one poza kognicją Sądu, gdyż zgodnie z art. 134 p. p. s. a. Sąd rozstrzyga jedynie w granicach danej sprawy.

Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 p. p. s. a.