Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 2951/15
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2017-09-26 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 98 a
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Joanna Runge- Lissowska Sędziowie: Sędzia NSA Roman Ciąglewicz Sędzia del. WSA Iwona Kosińska (spr.) Protokolant asystent sędziego Łukasz Sielanko po rozpoznaniu w dniu 26 września 2017r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej P. Sp. z o.o z siedzibą w W. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 25 czerwca 2015 r., sygn. akt II SA/Łd 141/15 w sprawie ze skargi P. Sp. z o.o z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] grudnia 2014 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi wyrokiem z dnia 25 czerwca 2015 r., sygn. akt II SA/Łd 141/15, po rozpatrzeniu skargi P. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] grudnia 2014 r., nr [...] utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] sierpnia 2014 r. w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem, oddalił skargę.

W uzasadnieniu wyroku Wojewódzki Sąd Administracyjny przedstawił następujący stan faktyczny sprawy:

Prezydent Miasta Ł. decyzją z dnia [...] sierpnia 2014 r. ustalił opłatę adiacencką z obowiązkiem jej wniesienia na rzecz gminy miasta Ł. przez P. Sp. z o.o., właściciela nieruchomości oznaczonych (przed podziałem) w ewidencji gruntów jako działki nr [...] oraz nr [...], o łącznej powierzchni [...] m2 z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego ich podziałem na [...] działki. Organ I instancji zwrócił uwagę, że decyzją z dnia [...] marca 2012 r., która stała się ostateczna z dniem [...] marca 2012 r., na wniosek właściciela zatwierdził podział przedmiotowej nieruchomości. Na potrzeby postępowania został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy z dnia [...] marca 2013 r. Biegła określiła wartość rynkową działki nr [...] według stanu nieruchomości przed podziałem na kwotę [...] zł, zaś według stanu nieruchomości po podziale na kwotę [...] zł. Różnica w wartości wyniosła [...] zł, z czego 30% to kwota [...] zł. Z kolei wartość rynkowa działki nr [...] według stanu nieruchomości przed podziałem wyniosła [...] zł, a po podziale [...] zł. Różnica w wartości wyniosła [...] zł, z czego 30% to kwota [...] zł. Organ I instancji powołał treść przepisów art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz uchwały Rady Miejskiej w Ł. z dnia [...] grudnia 2007 r. Nr [...] o ustaleniu na terenie miasta 30% stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Woj. [...] z 2007 r. nr [...], poz. [...]) i wskazał, że zaistniały przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej właścicielowi nieruchomości. Wobec spełnienia warunków dla ustalenia opłaty adiacenckiej Prezydent Miasta Ł. decyzją z dnia [...] sierpnia 2013 r. ustalił Spółce opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości na skutek jej podziału. Wskutek odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania organowi I instancji, wskazując, że wzrost wartości nieruchomości podany w operacie szacunkowym nie został należycie wykazany. Ponownie rozpoznając sprawę, organ I instancji wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego o wykonanie nowego operatu szacunkowego. W dniu [...] maja 2014 r. do akt został załączony operat szacunkowy z dnia [...] kwietnia 2014 r. określający wartości nieruchomości w celu ustalenia opłaty adiacenckiej. Z wyceny wynika, że podział nieruchomości działek [...] i [...] spowodował wzrost jej wartości rynkowej. Wartość rynkowa działki nr [...] według stanu nieruchomości przed podziałem została określona na kwotę [...] zł, a według stanu nieruchomości po podziale na kwotę [...] zł. Różnica w wartości wyniosła [...] zł, z czego 30% stanowi kwotę [...] zł. Wartość rynkowa działki nr [...] przed podziałem została określona na kwotę [...] zł, a według stanu nieruchomości po podziale określona na kwotę [...] zł. Różnica w wartości wyniosła [...]zł, z czego 30% stanowi kwotę [...] zł. Pismem z dnia [...] czerwca 2014 r. organ I instancji wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego o wyjaśnienie nieścisłości w operacie szacunkowym. W odpowiedzi biegła podała, że wskazane omyłki pisarskie nie mają wpływu na obliczenie wartości nieruchomości. Dodatkowo wyjaśniła konieczność wydłużenia okresu badania rynku do 3 lat poprzedzających datę wyceny, co wynikało ze zbyt małej liczby transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianych, zarejestrowanych w okresie 2 lat wstecz od daty wyceny na analizowanym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Po zakończeniu postępowania wyjaśniającego, organ I instancji decyzją z dnia [...] sierpnia 2014 r. ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości powstałej w wyniku jej podziału.

Nie zgadzając się z tym rozstrzygnięciem, P. .Sp. z o.o. wniosła odwołanie. W uzasadnieniu Spółka zarzuciła naruszenie art. 98a ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim przepis ten nakazuje ustalić wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale według cen z dnia wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, a w operacie wzięto pod uwagę ceny z lat poprzednich (2011-2013) z przewagą transakcji z 2011 r., ograniczając się do wskazania kilku transakcji dla każdej z trzech badanych grup transakcyjnych oraz art. 98a ust. 1 w związku z § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.), poprzez zastosowanie w operacie szacunkowym błędnej metodologii, a w szczególności wzięcie pod uwagę niewłaściwych transakcji (transakcji odnoszących się do nieruchomości powierzchniowo innych niż nieruchomość po podziale - po podziale powstały nowe działki gruntu wchodzące w skład tej samej nieruchomości, do porównania przyjęto natomiast nieruchomości zbliżone powierzchniowo do nowopowstałych działek gruntu, a nie do nieruchomości po podziale, której powierzchnia pozostała bez zmian). Nadto Spółka zarzuciła naruszenie art. 6, art. 7, art. 8, art. 10, art. 28, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 kpa.

Po rozpatrzeniu złożonego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że nie może ono zostać uwzględnione. W toku postępowania wyjaśniającego Kolegium wezwało rzeczoznawcę majątkowego do ustosunkowania się do zarzutów zgłoszonych w odwołaniu. W uzasadnieniu wydanego rozstrzygnięcia organ odwoławczy wyjaśnił, że w rozpatrywanej sprawie kwestią sporną jest zasadność ustalenia i sposób obliczenia opłaty adiacenckiej. W sprawie o ustalenie opłaty adiacenckiej podstawowe znaczenie ma kwestia, czy w wyniku podziału nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości i dla dokonania ustaleń w tym zakresie wymagane są wiadomości specjalne. Przepis art. 98a ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje na odpowiednie zastosowanie m.in. art. 146 ust. 1a tej ustawy, w myśl którego ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Organ II instancji przywołał treść art. 150 ust. 1, 2, 3 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i wyjaśnił, że sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego określa rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.). Jak wynika ze sporządzonego dla niniejszej sprawy operatu szacunkowego z dnia [...] kwietnia 2014 r., stan nieruchomości przed podziałem określono na dzień [...] marca 2012 r. (data wydania decyzji o podziale), a stan nieruchomości po podziale określono na dzień [...] marca 2012 r. (dzień, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna). Biegła przedstawiła opis stanu zagospodarowania działek i sposób dokonania ustaleń i wyliczeń. Stwierdziła, że z dokonanej podejściem porównawczym wyceny wynika, że podział nieruchomości działek [...] i [...] spowodował wzrost jej wartości rynkowej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało, że operat szacunkowy stanowił konieczny i wystarczający dowód dla zasadności ustalenia opłaty adiacenckiej. Rzeczoznawca majątkowy nie naruszył obowiązujących w tym zakresie przepisów. Dokonanie oszacowania przedmiotowych nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami, biegły wybrał jako odpowiednie ze względu na przedmiot wyceny. Biegły wyjaśnił, że o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania decyduje rzeczoznawca majątkowy, a nie organ administracji albo strona postępowania. Organ II instancji wyjaśnił, na czym polega podejście porównawcze, zgodnie z art. 153 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, które rzeczoznawca zastosował oraz podał definicję nieruchomości podobnej wynikającą z art. 4 ust. 16 powołanej ustawy. Organ II instancji podzielił stanowisko rzeczoznawcy, że decyzja o podziale nieruchomości zmienia jej stan prawny i techniczno-użytkowy i w wyniku podziału zmienia się również liczba, kształt, powierzchnia poszczególnych działek. Te czynniki, zgodnie z art. 98a ustawy, są uwzględniane przy analizowaniu stanu nieruchomości, co do których nastąpił podział i również wymagają uwzględnienia w procesie wyceny i analizy rynku, co pozwoli na oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości. Organ odwoławczy dokonał oceny przeprowadzonego postępowania i zebranego materiału dowodowego, w szczególności dokonał oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym. W jego ocenie wykonany i podpisany przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy jest zgodny z przepisami rozporządzenia, bowiem zawiera elementy wymagane prawem, jest spójny i logiczny. Biegła przedstawiła wyjaśnienia na zarzuty zgłoszone przez stronę, szczegółowo się do nich odnosząc. Organ II instancji nie podzielił zarzutów odwołania o naruszeniu art. 98a ust. 1 powołanej ustawy w zakresie, w jakim przepis ten nakazuje ustalić wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale według cen z dnia wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej oraz art. 98a ust. 1 w zw. z § 4 ust.1 powołanego wyżej rozporządzenia. Zdaniem organu w operacie szacunkowym biegła opierała się na wskazanych transakcjach, które zaistniały w badanym okresie i dotyczyły nieruchomości najbardziej podobnych do wycenianej i w procesie szacowania uwzględniła ograniczenia i różnice w cechach rynkowych pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami będącymi przedmiotem transakcji. Również w swoim wyjaśnieniu co do zarzutów strony biegła wskazała, że w procesie wyceny nieruchomości rzeczoznawca majątkowy odzwierciedla rynek i uwzględniała transakcje, które zaistniały w badanym okresie i dotyczyły nieruchomości najbardziej podobnych do wycenianej. Wydłużenie okresu badania cen transakcyjnych do 3 lat było spowodowane zbyt małą liczbą transakcji nieruchomości podobnych, zarejestrowanych w okresie dwóch lat wstecz od daty wyceny na analizowanym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. W ocenie organu nie jest zasadny zarzut naruszenia § 4 ust. 4 powołanego rozporządzenia odnośnie wymogu przyjęcia do porównań co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, ponieważ dotyczy to metody korygowania ceny średniej. Jak wynika z operatu szacunkowego i opisu metody, biegła do wyceny zastosowała metodę porównywania parami, której ten wymóg nie dotyczy.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie uznało za zasadny zarzutu naruszenia art. 98a ust. 1 ustawy, gdyż w operacie szacunkowym dla potrzeb opłat adiacenckich rzeczoznawca majątkowy określa wartość na datę sporządzenia tego operatu, a w dacie wydawania decyzji o opłacie adiacenckiej wymagane jest, aby opinia o wartości była aktualna. Nie podzieliło również pozostałych zarzutów odwołania o naruszeniu art. 98a ust. 2 ustawy i art. 10 oraz art. 28 kpa. W niniejszej sprawie nie ma podziału niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a decyzja podziałowa została wydana na podstawie art. 94 ust. 1, art. 96 ust. 1 i art. 97 ust. 1 ustawy, jako zgodna z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy z dnia 13 sierpnia 2007 r. Wyjaśniło, że w sytuacji, gdy strona skarżąca miała zastrzeżenia co do prawidłowości wykonania operatu szacunkowego, to miała możliwość zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych celem oceny operatu albo zlecić wykonanie na własny koszt kontroperatu. W toku postępowania przed organem I instancji strona miała możliwość przedstawienia stanowiska w sprawie. Na zgłoszone uwagi i zarzuty w odniesieniu do sporządzonego operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy odpowiedziała i przedstawiła szczegółowe wyjaśnienia na piśmie, które organ I instancji przekazał stronie oraz zapewnił jej czynny udział w postępowaniu. W postępowaniu odwoławczym strona nadal kwestionowała ustalenia operatu szacunkowego, ale nie przedłożyła dowodu wykazującego inną wartość nieruchomości.

Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego złożyła Spółka P. Strona skarżąca zarzuciła organowi naruszenie:

1) art. 98a ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim przepis ten nakazuje ustalić wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale według cen z dnia wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej - zaś z treści wykonanego operatu szacunkowego w niniejszej sprawie wynika, że wzięto pod uwagę ceny z lat poprzednich (2011-2013) - z przewagą transakcji z roku 2011, jednocześnie ograniczając się do wskazania kilku transakcji dla każdej z trzech badanych grup transakcyjnych;

2) art. 98a ust. 1 ustawy w zw. z § 4 ust. 1 powołanego rozporządzenia w zakresie, w jakim operat szacunkowy przyjęty za podstawę wyrokowania w nin. sprawie - dla ustalenia wartości wycenianych nieruchomości po podziale - przyjmuje sumę wartości działek ewidencyjnych wchodzących w skład tej nieruchomości; w konsekwencji skarżący zarzuca zastosowanie w operacie szacunkowym błędnej metodologii, w tym w szczególności wzięcie pod uwagę niewłaściwych transakcji (dokładniej transakcji odnoszących się do nieruchomości powierzchniowo innych aniżeli nieruchomość powstała po podziale - po podziale powstały bowiem jedynie nowe działki gruntu wchodzące w skład tej samej nieruchomości; do porównania przyjęto natomiast nieruchomości zbliżone powierzchniowo do nowopowstałych działek gruntu, a nie do nieruchomości po podziale, której powierzchni pozostała bez zmian);

3) art. 6, 7, 8, 10, 77 § 1 kpa i art. 80 w związku z art. 140 kpa z modyfikacją wynikającą z art. 136 kpa, w sposób opisany w uzasadnieniu skargi, które miały istotny wpływ na wynik sprawy.

W ocenie strony skarżącej przyjęcie innej metodyki wyceny, tj. uwzględnienie do porównania z nieruchomością po podziale transakcji dot. nieruchomości o zbliżonej powierzchni wielodziałkowych byłoby prawidłowe i zgodne z art. 98a ustawy.

W tej sytuacji strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości wraz z poprzedzającą ją decyzją organu I instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 25 czerwca 2015 r., sygn. akt II SA/Łd 141/15 uznał skargę za niezasadną. Sąd I instancji wyjaśnił, że materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonych decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Przywołał treść art. 98a tej ustawy. Zdaniem Sądu kwestią sporną w rozpatrywanej sprawie jest sposób wyceny nieruchomości po jej podziale. Strona skarżąca nie podziela stanowiska organu, że wartość nieruchomości po podziale stanowi sumę wartości wszystkich wydzielonych z niej działek. Niemniej jednak lektura ustalonego w sprawie stanu faktycznego i obszernego materiału dowodowego w świetle obowiązujących przepisów uzasadnia ocenę, że zarzuty skargi nie zasługują na uwzględnienie. Sąd I instancji podzielił ocenę organu co do rzetelności i mocy dowodowej operatu szacunkowego sporządzonego dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej i zobowiązania strony skarżącej do jej uiszczenia. Zdaniem Sądu, oceniając sporządzony dla potrzeb kontrolowanego postępowania operat pod względem formalnym, zgodzić się należy z organem, że został on sporządzony z poszanowaniem przepisów ustawy, a także zawiera wszystkie, wynikające z § 56 rozporządzenia, elementy wymagane dla operatu szacunkowego. Ponadto przedstawiona opinia biegłego rzeczoznawcy jest spójna i logiczna, sam zaś operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami. Określonej wartości gruntu nie można uznać ani za zaniżoną przed podziałem, ani za zawyżoną po podziale. Autorka, dokonując wyceny, uwzględniła w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia urządzenia infrastruktury technicznej oraz stan tej nieruchomości. Operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych opinii. Operat ten niewątpliwie wskazuje na to, iż podział nieruchomości spowodował oczywisty wzrost jej wartości, co zostało w sposób jasny i klarowny wywiedzione, z przywołaniem i porównaniem konkretnych wartości. Wszelkie wątpliwości, tak ze strony organu, jak i strony skarżącej, były od razu wyjaśniane na piśmie przez rzeczoznawcę majątkowego, która szczegółowo odnosiła się do każdej podniesionej kwestii, uzasadniając swoje stanowisko w kontekście okoliczności sprawy i obowiązującego prawa. Wszystkim stronom umożliwiono zapoznanie się z tymi dokumentami, wypowiedzenie się i zgłoszenie ewentualnych zarzutów czy kontrdowodów. O rzetelności wyjaśnień biegłej świadczy również argumentacja organów, które w zaskarżonej decyzji, ale i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, wnikliwie przeanalizowały sporządzony dla potrzeb postępowania operat. Wobec powyższego nie sposób mieć zastrzeżeń co do przyjętych przez biegłego założeń i metodyki wyceny nieruchomości (podejście porównawcze, metodą porównywania parami), w szczególności co do przyjętego okresu monitorowania cen transakcyjnych. Konieczność wydłużenia okresu badania rynku nieruchomości do 3 lat wynikała ze zbyt małej liczby transakcji nieruchomości podobnych zarejestrowanych w okresie dwóch lat wstecz od daty wyceny. Żaden przepis nie wskazuje, aby rzeczoznawca majątkowy przy sporządzaniu opinii miał obowiązek zbadać wszystkie lub większość transakcji podobnych zawartych w tym samym czasie na określonym rynku. Rzeczoznawca korzysta we wskazanym zakresie ze swobody, jakkolwiek wybrana próba musi odpowiadać prawu i być relewantna, co przy ustaleniach, że była niedostateczna ilość transakcji uzasadnia rozszerzenie okresu badania rynku. Biegła złożyła w tym zakresie stosowne wyjaśnienia, tak w operacie, jak i w piśmie sporządzonym dla potrzeb postępowania odwoławczego. Uzasadnienie wydłużenia okresu monitorowania rynku należy uznać za wystarczające i zasadne. Wobec powyższego nie znajdują uzasadnienia zarzuty skargi, na potwierdzenie których strona skarżąca nie złożyła żadnego kontrdowodu, formułując zarzuty i argumenty tożsame z podniesionymi w odwołaniu, do których odniósł się zarówno biegły, jak i organ.

Strona skarżąca kwestionuje również ustalenie wartości nieruchomości po podziale jako sumy wartości poszczególnych działek, wywodząc, że biegły winien zbadać rynek dotyczący nieruchomości jako całości, gdyż po podziale jest to nadal jedna nieruchomość ale wielodziałkowa. Zdaniem sądu przyjęta przez biegłą metoda odpowiada prawu. W rozpoznawanej sprawie określenie wartości nieruchomości po jej podziale najpełniej odzwierciedla suma wartości poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału. Odrzucenie tego sposobu określania wartości nieruchomości po jej podziale uniemożliwiałoby w wielu sytuacjach w ogóle określenie tej wartości, np. przy braku transakcji, których przedmiotem byłyby duże powierzchniowo nieruchomości, podzielone wprawdzie w trybie art. 98 ustawy na kilka czy kilkanaście działek, ale objęte jedną transakcją. Doświadczenie wskazuje, że po podziale zbywane są w znakomitej większości transakcji działki uzyskane w wyniku podziału, po ich przekształceniu w samodzielne nieruchomości. Oczywistym jest bowiem, że cena 1m2 mniejszej nieruchomości jest znacząco wyższa, niż cena 1m2 nieruchomości dużej, co sprowadza się do tego, że ze sprzedaży kilku nieruchomości, powstałych z dwóch nieruchomości dzielonych właściciel uzyska wyższą cenę, niż gdyby sprzedał nieruchomości niepodzielone, o znacznie większej powierzchni. Na zastrzeżenia strony skarżącej wyczerpującej odpowiedzi udzieliła sama biegła w toku postępowania wyjaśniającego.

Sąd wyjaśnił także, że istnieje rozbieżność stanowisk w zakresie dopuszczalności określonego wyżej sposobu ustalania wartości nieruchomości. Ta rozbieżność jest zauważalna zarówno w środowisku samych rzeczoznawców majątkowych i ich organizacji zawodowych, jak również w orzecznictwie sądów administracyjnych. Sąd przywołał odpowiednie orzeczenia sądów administracyjnych ilustrujące tę rozbieżność i wyjaśnił, że podziela jednak stanowisko tej części judykatury, zgodnie z którym każda z wydzielonych po podziale działek może samodzielnie stanowić przedmiot obrotu rynkowego. Zasadą zaś na rynku nieruchomości jest dokonywanie podziału działek w celu sprzedaży tak wyodrębnionych mniejszych działek po cenach wyższych niż cena, jaka jest możliwa do uzyskania za 1m2 nieruchomości przed dokonaniem podziału. Regułę stanowi dokonywanie podziału geodezyjnego celem osiągnięcia korzyści finansowych. Obrót całością nieruchomości, mimo dokonania podziału, z pewnością nie jest typowym zachowaniem uczestników rynku. Sąd podkreślił, że za takim stanowiskiem, podzielanym przez sąd a przyjętym przez organ, opowiedziało się [...] Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych. Jest to stanowisko zgodne ze stanowiskiem Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (z dnia 31 października 2013 r., w sprawie [...]). Podobną opinię wyraziło również Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju, Departament Gospodarki Nieruchomościami (pismo z dnia [...] maja 2014 r., znak: [...]choć niewątpliwie nie są to źródła prawa. Uwzględniając przedstawione stanowisko judykatury, sąd, rozpoznając niniejszą sprawę, nie miał wątpliwości co do prawidłowości wyliczenia wartości nieruchomości po podziale jako sumy wartości poszczególnych działek, tak jak przyjęły to organy, nie zaś jak sugerowała strona, jako wartości jednej nieruchomości wielodziałkowej. W związku z powyższym Sąd uznał działanie organów administracji w sprawie za zgodne z regulacją prawa materialnego oraz nie dopatrzył się naruszenia przepisów procedury w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Skargę kasacyjną od tego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 25 czerwca 2015 r., sygn. akt II SA/Łd 141/15 wniosła Spółka P. W złożonej skardze strona skarżący zarzucił kwestionowanemu rozstrzygnięciu naruszenie:

I - przepisów prawa materialnego przez jego błędną wykładnię, czyli:

1. art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie, w jakim przepis ten nakazuje ustalić wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale według cen z dnia wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej - zaś z treści wykonanego operatu szacunkowego w niniejszej sprawie wynika, że wzięto pod uwagę ceny z lat poprzednich (2011-2013) - z przewagą transakcji z roku 2011, jednocześnie ograniczając się do wskazania kilku transakcji dla każdej z trzech badanych grup transakcyjnych,

2. art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - w zakresie, w jakim operat szacunkowy przyjęty za podstawę wyrokowania w nin. sprawie, dla ustalenia wartości wycenianych nieruchomości po podziale przyjmuje sumę wartości działek ewidencyjnych wchodzących w skład tej nieruchomości. W konsekwencji skarżący zarzuca zastosowanie w operacie szacunkowym błędnej metodologii, w tym w szczególności wzięcie pod uwagę niewłaściwych transakcji (dokładniej transakcji odnoszących się do nieruchomości powierzchniowo innych aniżeli nieruchomość powstała po podziale - po podziale powstały bowiem jedynie nowe działki gruntu wchodzące w skład tej samej nieruchomości; do porównania przyjęto natomiast nieruchomości zbliżone powierzchniowo do nowopowstałych działek gruntu, a nie do nieruchomości po podziale, której powierzchni pozostała bez zmian),

II - kwalifikowane naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, czyli:

1 - art. 3 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oraz art. 1 § 1 i 2 ustawy Prawo o ustroju sądów administracyjnych w związku z art. 6 kpa, art. 7 kpa, art. 77 § 1 kpa i art. 80 kpa w związku z art. 140 kpa z modyfikacją wynikającą z art. 136 kpa poprzez niedokonanie przez Wojewódzki Sąd Administracyjny poprawnej kontroli legalności zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego, a w szczególności poprzez dokonanie błędnej oceny stosowanych przepisów w postępowaniu przed Prezydentem Miasta Ł. w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej (tj. powołanych wyżej przepisów kodeksu postępowania administracyjnego),

2 - art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi poprzez oddalenie skargi w warunkach, gdy prawidłowa kontrola legalności zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego powinna prowadzić do uchylenia tej decyzji w całości.

Mając powyższe zarzuty na uwadze, skarżący kasacyjnie wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez Wojewódzki Sąd Administracyjny oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej strona skarżąca przedstawiła argumenty na poparcie zasadności postawionych w skardze kasacyjnej zarzutów.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. z 2017 r. Dz. U. poz. 1369, ze zm.) Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc pod uwagę z urzędu jedynie nieważność postępowania. Naczelny Sąd Administracyjny kontroluje zgodność zaskarżonego orzeczenia z prawem materialnym i procesowym w granicach skargi kasacyjnej. W przedmiotowej sprawie nie zachodzą przesłanki nieważności postępowania określone w art. 183 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Skarga kasacyjna nie zawiera uzasadnionych zarzutów.

W niniejszej sprawie skarżący oparł skargę kasacyjną na obu podstawach kasacyjnych wskazanych w art. 174 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, w związku z tym w pierwszej kolejności wymagają oceny zawarte w skardze kasacyjnej zarzuty dotyczące naruszenia przez Sąd I instancji przepisów postępowania, gdyż zarzut dotyczący naruszenia prawa materialnego może podlegać ocenie dopiero wówczas, gdy stan faktyczny przyjęty za podstawę zaskarżonego wyroku nie nasuwa zastrzeżeń.

W skardze kasacyjnej postawiony został Sądowi I instancji zarzut naruszenia art. 3 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oraz art. 1 § 1 i 2 ustawy Prawo o ustroju sądów administracyjnych w powiązaniu z wymienionymi w skardze kasacyjnej przepisami Kodeks postępowania administracyjnego. Zarzut ten uznać należy za niezasadny.

Art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ma charakter ustrojowy i może stanowić podstawę kasacyjną jedynie w drodze wyjątku, np. gdy sąd odmówił rozpoznania skargi, mimo prawidłowości jej wniesienia, czy też orzekał w sprawie, która nie podlega rozpoznaniu przez sądy administracyjne, albo rozpoznając prawidłowo wniesioną skargę, dokonał kontroli w sprawie w oparciu o inne kryterium niż kryterium legalności. Taka sytuacja w rozpatrywanej sprawie nie wystąpiła. Natomiast fakt, że strona skarżąca kasacyjnie nie zgadza się ze stanowiskiem i argumentacją Sądu I instancji, nie uzasadnia zarzutu naruszenia powyższego przepisu, zwłaszcza że przedmiotowa sprawa należy do kognicji sądów administracyjnych, została rozpoznana przez właściwy sąd, a fachowy pełnomocnik skarżących nie wskazał w skardze kasacyjnej, jakie to inne kryteria kontroli (celowość, rzetelność, gospodarność itd.), zamiast kryterium legalności stosował Sąd I instancji w niniejszej sprawie. Jeżeli podnosząc zarzuty naruszenia art. 3 § 1 powołanej ustawy, skarżący w istocie zmierza do podważenia oceny prawnej poczynionej przez Sąd I instancji, to nie może być to skuteczne, gdyż powołany przepis zakreśla jedynie zakres sądowej kontroli działalności organów administracji, natomiast sposób przeprowadzania tej kontroli regulowany jest w dalszych przepisach powołanej ustawy.

Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy Prawo o ustroju sądów administracyjnych również jest przepisem prawa ustrojowego. Jego treść wyjaśnia funkcje pełnione przez sądy administracyjne. Nie jest to przepis, który regulowałby postępowanie przed sądem administracyjnym. Z tej przyczyny przepis ten, co do zasady, nie mieści się w zakresie podstawy kasacyjnej określonej w art. 174 pkt 2 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Wojewódzki Sąd Administracyjny mógłby ewentualnie naruszyć powołany przepis, odmawiając rozpoznania skargi mimo wniesienia jej z zachowaniem przepisów prawa bądź rozpoznając ją, ale stosując przy kontroli inne kryterium niż kryterium zgodności z prawem. Przepis ten nie może być naruszony poprzez niewłaściwe, jak twierdzi skarżący kasacyjnie, dokonanie przez Sąd kontroli. Nie jest zaś uchybieniem powołanemu przepisowi dokonanie kontroli legalności czynności organu w wyniku skargi strony i zastosowanie środka wskazanego art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, nawet wówczas, jeżeli kontrola ta nie odniosła zamierzonego przez skarżącego kasacyjnie rezultatu (pogląd wyrażony w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 marca 2007 r., sygn. akt I OSK 1025/06, czy z dnia 1 lutego 2007 r., sygn. akt II FSK 1047/06). Przenosząc te rozważania na grunt niniejszej sprawy, stwierdzić należy, że Wojewódzki Sąd Administracyjny działał w rozpatrywanej sprawie w zakresie swojej kognicji i stosował przy kontroli zaskarżonej czynności kryterium legalności. Zarzut naruszenia art. 1 § 1 i § 2 ustawy Prawo o ustroju sądów administracyjnych jest zatem niezasadny.

W skardze kasacyjnej postawiony został Sądowi I instancji także zarzut naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Zarzut ten również uznać należy za niezasadny. Stosownie do treści art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd, uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie, uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, lub przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Zgodnie zaś z treścią art. 151 powołanej ustawy, w razie nieuwzględnienia skargi w całości albo w części sąd oddala skargę odpowiednio w całości albo w części. Można zatem zarzucić Sądowi I instancji naruszenie wyżej wymienionych przepisów tylko wówczas, gdy Sąd ten stwierdził naruszenie przepisów prawa materialnego lub postępowania, które miało lub mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a pomimo tego Sąd ten nie wypełnił dyspozycji normy prawnej zawartej w art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c i nie uchylił zaskarżonego orzeczenia. Natomiast w rozpatrywanej sprawie przedstawione przez Sąd I instancji przesłanki oddalenia skargi, na podstawie art. 151 powołanej ustawy, nie pozwalały na zastosowanie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, gdyż Sąd I instancji nie stwierdził takich naruszeń prawa, które miały lub mogły mieć wpływ na sposób jej rozpatrzenia przez organ. Sąd dokonał wnikliwej, merytorycznej oceny zaskarżonej decyzji i zasadnie uznał, że powołane w uzasadnieniu przepisy prawa nie zostały przez organ naruszone. Jeśli zatem z treści wyroku wynika, że Sąd I instancji nie dopatrzył się naruszenia przepisów, które miało lub mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, to uznać należy, że rozstrzygnięcie wydane w oparciu o treść art. 151 powołanej ustawy jest zgodne z dyspozycją stosowanej przez Sąd I instancji normy prawnej. Podkreślić przy tym raz jeszcze należy, że samo wydanie wyroku niezgodnego z oczekiwaniem skarżącego kasacyjnie nie może być utożsamiane z uchybieniem powołanym normom. Analiza skargi kasacyjnej w zakresie uzasadnienia rozpatrywanego zarzutu wskazuje zaś, że w istocie sprowadza się ono jedynie do polemiki z ustaleniami stanu faktycznego i jego oceną dokonaną przez organ orzekający w sprawie, którą Sąd I instancji zaaprobował. Wojewódzki Sąd Administracyjny w ustalonym stanie faktycznym prawidłowo uznał, że nie istnieją podstawy do uwzględnienia skargi i uchylenia zaskarżonej decyzji. Organ rozpatrujący sprawę zgromadził materiał dowodowy pozwalający na prawidłowe ustalenie stanu faktycznego i jego ocenę. Sąd natomiast dokonał wnikliwej oceny zaskarżonej decyzji zarówno w kontekście zastosowania przepisów prawa materialnego, jak i przepisów postępowania i zasadnie uznał, że nie zostały one naruszone.

Skoro zatem podniesione w skardze kasacyjnej zarzuty dotyczące naruszenia przez Wojewódzki Sąd Administracyjny przepisów postępowania okazały się nieusprawiedliwione, należy przejść do oceny zasadności zarzutów skargi kasacyjnej dotyczących naruszenia wskazanych w niej przepisów prawa materialnego.

W skardze kasacyjnej zawarto zarzut błędnej wykładni art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami samodzielnie oraz w związku z § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Zarzuty te zmierzają do zakwestionowania sposobu dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny wartości działek powstałych po podziale przedmiotowych nieruchomości, stanowiącego istotę sporu w rozpatrywanej sprawie, gdyż skarżący kasacyjnie kwestionuje ustalenie wartości nieruchomości po podziale jako sumy wartości poszczególnych działek oraz zakres czasowy transakcji przyjętych przez biegłą w sporządzonym operacie szacunkowym.

W tej sytuacji przypomnieć należy, że zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku zaś braku studium lub decyzji uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Kwestie szczegółowe związane z wyceną nieruchomości i sporządzaniem operatu szacunkowego reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.). Organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak, jak to miało miejsce w rozpatrywanej sprawie, dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, to jest zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 listopada 2011 r., sygn. akt II OSK 1705/10). W świetle art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie budzi wątpliwości Naczelnego Sądu Administracyjnego, że rzeczoznawca majątkowy cieszy się szeroką swobodą, ustanowioną z woli ustawodawcy. Nie może być ona ograniczana bez uzasadnienia, a środki podważania opinii zostały uregulowane wprost w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rzeczona swoboda powinna być przy tym uwzględniania przy analizie wydanej przez organ decyzji, opartej na opinii rzeczoznawcy, w szczególności oceny zgodności jej z przepisami określającymi postępowanie wyjaśniające.

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, wbrew wywodom skarżącej kasacyjnie Spółki, sporządzona w sprawie opinia rzeczoznawcy majątkowego odpowiada prawu, a zatem ocena Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego jest prawidłowa. W sprawie nie doszło do przekroczenia przez rzeczoznawcę swobody, którą przyznał mu ustawodawca. Znajdująca się w aktach opinia sporządzona została zgodnie z wymogami przepisami prawa. W tym kontekście zarzuty Spółki mają walor jedynie polemiczny.

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego nie ma przeszkód, aby wycena wartości podzielonej działki była sumą działek na nią się składających po podziale, co ma konsekwencje dla wyboru powierzchni działek porównywanych. Zasada wyceny zgodnie z wartością rynkową działki, ujęta w art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wymaga, aby wycena ta uwzględniała faktyczne realia możliwości sprzedaży działek mniejszych, w rozmiarach po podziale. Możliwość nałożenia na właściciela nieruchomości obowiązku uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości, dokonanego na wniosek właściciela, uzależniona została od tego, czy po podziale wartość nieruchomości wzrośnie. Wartość nieruchomości należy do kategorii ekonomicznych. Według art. 98a ust. 1 zdanie 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Pod pojęciem stanu nieruchomości, zgodnie z art. 4 pkt 17 powołanej ustawy, należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Stan nieruchomości według powołanej definicji to także stan prawny, a więc stan uwzględniający dokonany podział geodezyjny (por. analogicznie Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 18 grudnia 2015 r., sygn. akt I OSK 744/14). Stan prawny wytworzony wskutek podziału nieruchomości na mniejsze działki umożliwia obrót prawny działkami wchodzącymi w skład podzielonej nieruchomości. Ta okoliczność niewątpliwie jest istotnym czynnikiem cenotwórczym. Cena rynkowa nieruchomości podzielonej geodezyjnie to cena, jaką można uzyskać za sumę podzielonych działek, a nie cena sprzedaży nieruchomości jedynie podzielonej geodezyjnie. Przyjęcie tego ostatniego stanowiska za prawidłowe oznaczałoby fikcję wyceny – nieuwzględnienie w cenie celu i funkcji podziału poprzez utworzenie działek mniejszych, które mogą być przedmiotem obrotu prawnego. Dokonując wykładni przepisu art. 98a, nie można abstrahować od skutku ekonomicznego, jaki z reguły powoduje podział nieruchomości na działki mniejsze. Próba wyceny nieruchomości po podziale jedynie z uwzględnieniem granic geodezyjnych działek nie oddawałaby jej rzeczywistej wartości, bowiem czynnikiem cenotwórczym jest przede wszystkim wielkość i kształt działek, które mogą być przedmiotem obrotu prawnego. Ponadto trudno nie uznać wyodrębnienia mniejszych działek za okoliczność istotną ekonomicznie. Cel ekonomiczny takiego podziału jest bowiem oczywisty.

W art. 4 pkt 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami zostały zawarte definicje nieruchomości gruntowej i działki gruntu. Zgodnie z art. 4 pkt 1 tej ustawy nieruchomością gruntową jest grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności, zaś w myśl art. 4 pkt 3 działką gruntu jest niepodzielona, ciągła część powierzchni ziemskiej stanowiąca część lub całość nieruchomości gruntowej. Z powyższego wynika, że pojęcie "działka gruntu" zawiera się w pojęciu "nieruchomość gruntowa". Tym samym użycie w art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami pojęcia "nieruchomość", w odniesieniu do nieruchomości przed podziałem i po podziale oznacza, że ustalenia wzrostu wartości nieruchomości dokonuje się przez porównanie wartości nieruchomości istniejącej przed podziałem i zsumowanej wartości wszystkich nieruchomości powstałych w wyniku podziału. Przedstawionej wykładni nie sprzeciwia się również okoliczność, że ustawodawca w art. 4 pkt 3 powołanej ustawy definiuje pojęcie działki gruntu. Nie ma sprzeczności logicznej pomiędzy art. 98a a art. 4 pkt 3. Nieużycie w konstrukcji art. 98a pojęcia działki gruntu nie daje podstaw do twierdzenia, że przedmiotem wyceny po podziale geodezyjnym jest nieruchomość z zaznaczonym podziałem geodezyjnym, a nie każda z wydzielonych działek, jeśli mogą one stanowić odrębne nieruchomości, podlegające obrotowi.

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego nie zasługuje także na uwzględnienie zarzut przyjęcia przez rzeczoznawcę majątkowego w sporządzonym operacie szacunkowym niewłaściwego zakresu czasowego transakcji. Kwestia ta była przedmiotem szczegółowej analizy zarówno organów orzekających, jak i Sądu I instancji oraz przedmiotem wyjaśnień udzielonych przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzającego operat szacunkowy. Rzeczoznawca majątkowy ze względu na zbyt małą liczbę transakcji nieruchomości podobnych, zarejestrowanych w okresie dwóch lat wstecz od daty wyceny na analizowanym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, wydłużył okres badania cen transakcyjnych do 3 lat. Fakt ten sam w sobie nie jest naruszeniem powołanego art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który w tym zakresie nie zawiera żadnych zapisów dotyczących ustalenia badanego przez rzeczoznawcę majątkowego okresu analizy cen transakcyjnych. W rozpatrywanej sprawie taka konieczność została przez rzeczoznawcę majątkowego wyjaśniona i znajduje uzasadnienie w ustalonym i niekwestionowanym stanie faktycznym. Przypomnieć przy tym należy, że z treści § 26 ust. 3 powołanego wyżej rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wynika, że rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków.

Dodatkowo w tej sytuacji zwrócić należy uwagę, co zasadnie podnosił już Sąd I instancji, że skoro składająca skargę kasacyjną Spółka nie zgadzała się z wyceną wartości nieruchomości dokonaną w operacie szacunkowym, mogła wnioskować o przeprowadzenie dodatkowej opinii o wartości nieruchomości sporządzonej przez innego rzeczoznawcę bądź przedstawić taką zamówioną przez siebie opinię organowi administracji. Tego jednak nie uczyniła. Podnoszone więc zarówno w toku postępowania administracyjnego, jak i sądowoadministracyjnego zarzuty przeciwko sporządzonej opinii nie dość, że nie spełniają wymogów operatu szacunkowego, to nie zostały sporządzone przez osobę uprawnioną. Gdyby skarżąca Spółka przedstawiła inny operat szacunkowy, a pomiędzy opiniami o wartości nieruchomości (w rozpatrywanej sprawie – o wzroście wartości nieruchomości) zaistniały istotne rozbieżności, oceny prawidłowości tych wycen winna dokonać organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Skoro w rozpoznawanej sprawie nie przedstawiono innej opinii rzeczoznawcy majątkowego niż kwestionowana w skardze kasacyjnej, to wszelkie dywagacje zawarte w skardze kasacyjnej, a wcześniej w skardze do Sądu I instancji i w odwołaniu uznać należy za nieuzasadnioną polemikę ze stanowiskiem organów i Sądu I instancji.

Przedstawiona argumentacja prowadzi do wniosku, że sprawa co do istoty została prawidłowo rozpatrzona, a dokonana przez Wojewódzki Sąd Administracyjny ocena prawidłowości zaskarżonych decyzji w pełni odpowiada prawu.

Mając powyższe na względzie, na podstawie art. 184 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. z 2017 r. Dz. U. poz. 1369, ze zm.) Sąd orzekł jak w sentencji.