Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 479/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2017-02-01 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 3 par. 2, art. 134 par. 1, art. 151
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 3,4,11
journal: Dz.U. 2016 poz 778
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 149
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Windak, Sędziowie Sędzia WSA Barbara Gebel, Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska (spr.), Protokolant starszy sekretarz sądowy Anita Jałoszyńska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 19 stycznia 2017 r. sprawy ze skargi M. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wójt Gminy K. decyzją z dnia [...] r., nr [...], ustalił M. K. jednorazową opłatę planistyczną z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha, położona w obr. ew. Z. gm. K. Wzrost wartości tej nieruchomości spowodowany był uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy K. dla obrębu ewidencyjnego Z. Zmiana planu wprowadzona została uchwałą Rady Gminy Kołobrzeg nr XLIV/293/10 z dnia 30 marca 2010 r., która weszła w życie w dniu 28 czerwca 2010 r. Zbycie nieruchomości przez właścicielkę M. K. nastąpiło w dniu 18 marca 2014 r. Wysokość opłaty w związku z uchwaleniem planu miejscowego ustalono na kwotę [...] zł, co odpowiada 30 % wzrostu wartości nieruchomości, określonego przez rzeczoznawcę majątkowego w sporządzonym przez niego operacie szacunkowym, tj. [...] zł, zgodnie z ww. uchwałą.

W uzasadnieniu ww. decyzji organ pierwszej instancji wskazał, że na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpiła zmiana przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości z funkcji rolnej – ogrody działkowe, sady, plantacje, adaptacja (przed obowiązywaniem planu) na funkcję oznaczoną symbolem [...] – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami; zabudowa zagrodowa z usługami, w tym agroturystyka.

Wójt Gminy K. podał, że w celu określenia wzrostu wartości rynkowej prawa własności nieruchomości dla potrzeb ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej, uzyskał operat szacunkowy, w którym rzeczoznawca przyjął, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości, spowodowany zmianą jej przeznaczenia, na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Biorąc powyższe pod uwagę, organ ten stwierdził, że spełnione zostały przesłanki do naliczenia jednorazowej opłaty planistycznej. W decyzji Wójt wskazał również, że strona miała zapewnioną możliwość czynnego uczestniczenia w postępowaniu, była informowana o czynnościach i dowodach w sprawie oraz o przysługujących jej uprawnieniach do wypowiedzenia się co do zgromadzonego materiału dowodowego, w szczególności co do operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego.

Nie zgadzając się z powyższym rozstrzygnięciem, M. K. wniosła odwołanie od decyzji organu I instancji, zarzucając jej naruszenie zasad postępowania, tj. art.6-11 k.p.a. oraz art. 76 § 1 i art.76a § 1 w związku z art.77 § 1 k.p.a. w stopniu mającym istotny wpływ na wynik rozstrzygnięcia, na skutek czego doszło do błędnego ustalenia stanu faktycznego i prawnego poprzez nieuwzględnienie, że uchwała z dnia 30 marca 2010 r. określa stawkę procentową w wysokości 0,0%, a nie jak wskazano w decyzji w wysokości 30% i wszczęcie postępowania, mimo istnienia przesłanek do stwierdzenia jego bezprzedmiotowości.

M. K. zarzuciła ponadto, że organ niesłusznie nałożył na nią obowiązek uiszczenia opłaty od działki nr [...] o pow. [...] ha, skoro umową sprzedaży z dnia [...] r. objęto dwie działki gruntu nr [...] i nr [...], stanowiące jednolite gospodarstwo rolne, sprzedane jako całość i podlegające zwolnieniu z podatku od czynności cywilnoprawnych. Zdaniem strony, organ bezzasadnie ustalił, że wyłącznie zmiana planu zagospodarowania przestrzennego spowodowała wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, mimo braku zmiany stanu faktycznego i prawnego, co do sposobu jej użytkowania i przeznaczenia, która wraz z działką nr [...] stanowi gospodarstwo rolne o powierzchni przekraczającej 1 ha powierzchni w rozumieniu ustawy o podatku rolnym.

Decyzją z dnia [...] r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K., po rozpatrzeniu odwołania M. K., działając na podstawie art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r., poz. 199 ze zm.) utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

Uzasadniając podjęte rozstrzygnięcie organ odwoławczy przywołał przepisy stanowiące podstawę materialnoprawną decyzji i wyjaśnił przesłanki ustalenia opłaty planistycznej.

Kolegium podało, że w sprawie ustalenia opłaty planistycznej wobec M. K. w dniu [...] r. sporządzony został operat szacunkowy, zaopatrzony w klauzulę aktualności z dnia 25 lutego 2016 r. Z operatu tego wynika, że przed wejściem w życie zmian miejscowego planu zagospodarowania, tj. 28 czerwca 2010 r., niezabudowana działka gruntowa o pow. [...] ha, położona w obr. ew. Z., oznaczona nr [...], dla której urządzona jest księga wieczysta [...], zlokalizowana była na obszarze przeznaczonym na ogrody działkowe, sady, plantacje, adaptacja wybranych decyzji lokalizacji ogrodnictw. Natomiast w dacie wejścia w życie planu ww. działka leży w obszarze oznaczonym symbolem [...] - przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z usługami, zabudowę zagrodową z usługami, w tym agroturystyka. W dniu [...] r. doszło do zbycia tej nieruchomości.

Organ odwoławczy podkreślił, że operat szacunkowy, tak jak każdy dowód w sprawie, podlega ocenie organu administracyjnego, zgodnie z art. 7, 77 § 1 i art. 80 K.p.a. Organ prowadzący postępowanie nie może jednak wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które ma biegły, ma jednak prawo i obowiązek dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Organ ma prawo i obowiązek zbadać czy przedłożona mu opinia rzeczoznawcy jest zupełna, logiczna i wiarygodna.

W ocenie Kolegium, sporządzony dla potrzeb niniejszego postępowania operat szacunkowy został sformułowany z poszanowaniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także zawiera wszystkie elementy, wynikające z treści § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Ponadto, przedstawiona opinia rzeczoznawcy ma walor spójności i logiczności. Operat ten, zdaniem Kolegium, sporządzony został w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami, a określoną w nim wartość gruntu organ uznał za prawidłową. Tym samym sporządzony w dniu [...] r. i zaktualizowany w dniu 25 lutego 2016 r. operat może być podstawą ustalenia przedmiotowej opłaty i zobowiązania strony do jej uiszczenia.

Kolegium podało dalej, że zgodnie z operatem szacunkowym wartość przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem planu, z uwzględnieniem faktycznego sposobu jej wykorzystania wynosiła [...] zł, a po uchwaleniu planu, z uwzględnieniem przeznaczenia w tym planie wartość wyniosła [...] zł. Doszło zatem do wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem planu miejscowego o kwotę [...] zł. W związku z tym, opłata planistyczna, która stanowi 30% różnicy wzrostu wartości nieruchomości wynosi [...] zł.

Organ odwoławczy stwierdził również, że znajdujące się w aktach sprawy dokumenty jednoznacznie wskazują na to, że opłata planistyczna ustalona przez Wójta Gminy K. wobec M. K. została ustalona w sposób prawidłowy. Z akt sprawy wynika, że organ pierwszej instancji zapewnił stronie czynny w udział w każdym stadium postępowania, zawiadamiając o każdej czynności, umożliwiając ustosunkowanie się do zgromadzonego materiału dowodowego. Udostępniono operat szacunkowy, w którym określono wzrost wartości nieruchomości. Strona nie wniosła żadnych zastrzeżeń do operatu i nie zakwestionowała wartości z niego wynikających, ani sposobu ich oszacowania. Nie przedłożyła żadnych dowodów, które mogłyby podważyć prawidłowość ustaleń rzeczoznawcy majątkowego, czy poczynionych przez niego założeń, co do przeznaczenia, sposobu wykorzystywania nieruchomości przed wprowadzeniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie przedstawiła również żadnych dowodów na poparcie twierdzeń zawartych w odwołaniu, co do wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości.

W ocenie Kolegium, organ pierwszej instancji wyczerpująco zebrał i rozpatrzył cały materiał dowodowy zgromadzony w sprawie, a dokonana przez organ ocena dowodów, zwłaszcza operatu szacunkowego, nie budzi zastrzeżeń.

Wbrew twierdzeniom skarżącej organ pierwszej instancji nie dopuścił się naruszenia zasad postępowania określonych w k.p.a., dokonał również prawidłowych ustaleń faktycznych i prawnych, stanowiących podstawę rozstrzygnięcia, włącznie z prawidłowo zastosowaną stawką procentową. Zgodnie bowiem z treścią § 19 ust. 1 pkt 10 powołanej wyżej uchwały Rady Gminy K. z dnia 30 marca 2010 r. stawka ta wynosi 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Dokonując oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, Kolegium uznało, że zaistniały wymagane prawem przesłanki do ustalenia opłaty planistycznej. Bezspornie nowe zapisy planu zmieniły przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości na korzystniejsze w stosunku do poprzednio obowiązującego planu oraz do faktycznego sposobu jej użytkowania, zmieniając podstawowe przeznaczenie z rolnego pod zabudowę usług turystycznych z lokalizacją zabudowy mieszkaniowej i usługowej. Bez wątpienia, zdaniem organu odwoławczego, wpływa to na rozszerzenie możliwości inwestycyjnych przedmiotowej nieruchomości, podnosząc tym samym jej atrakcyjność.

Kolegium podkreśliło, że po uchwaleniu planu, niezabudowana działka nr [...] w Z., uzbrojona technicznie, położona jest na terenie, dla którego miejscowy plan przewiduje lokalizację zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami, w tym agroturystykę. Tym samym nie ma znaczenia podnoszona w odwołaniu okoliczność wykorzystywania jej jako jednolite gospodarstwo rolne (łącznie z działką nr [...]) w rozumieniu ustawy o podatku rolnym. Przesłanki do ustalenia opłaty planistycznej wskazane są w art.36 ust.4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w myśl którego jednorazową opłatę pobiera się w przypadku sprzedaży nieruchomości, jeżeli wartość nieruchomości zbywanej wzrosła w następstwie zmiany miejscowego planu, jak to ma miejsce w tej sprawie. Poza wyłączeniem wskazanym w art.36 ust.4a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, odnoszącym się do nieodpłatnego przeniesienia przez rolnika własności nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego na rzecz następcy w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 20 grudnia 190 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (Dz.U. z 2013 r. poz.1403 ze zm.) brak jest innych wyłączeń dotyczących opłaty planistycznej.

Zdaniem Kolegium, nie znajduje oparcia w przepisach prawa zarzut odwołania, dotyczący zastosowania 30 % stawki opłaty, a nie stawki 0 %. Jak wynika bowiem z treści § 19 ust. 1 pkt 10 uchwały nr XLIV/293/10 RG w Kołobrzegu z dnia 30 marca 2010 r., zmieniającej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy Kołobrzeg dla obr. ew. Zieleniewo (stanowiącej prawo miejscowe), stawka procentowa służąca naliczaniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynosi 30 % różnicy wartości tej nieruchomości.

Pismem z dnia 7 kwietnia 2016 r. M. K., reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, wniosła skargę na ww. decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w S.

Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie ogólnych zasad postępowania administracyjnego, tj. art. 6 -11 k.p.a. oraz naruszenie art. 76 § 1 i 76a § 1 w zw. art. 77 § 1 k.p.a., w stopniu mającym istotny wpływ na wynik zaskarżonego rozstrzygnięcia, poprzez nieodniesienie się przez organ II instancji w sposób zupełny i wyczerpujący do podniesionych przez nią zarzutów.

Przede wszystkim skarżąca zarzuciła organom dokonanie błędnych ustaleń faktycznych i prawnych, stanowiących podstawę zaskarżonej decyzji oraz naruszenie zasady zaufania, poprzez nieuwzględnienie z urzędu dokumentu znajdującego się w posiadaniu organów, a mianowicie zupełnej treści uchwały Nr XLIV/293/10 Rady Gminy Kołobrzeg z dnia 30 marca 2010 r. w sprawie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego Gminy K. dla obrębu ew. Z. (Dz. Urz. Woj. Zach. Nr 42 z 28 maja 2010 r. poz. 907), której treść wskazuje na zasadność zarzutów przedstawionych w odwołaniu, skoro § 4 ust. 5 pkt 2 przywołanej za podstawę prawną uchwały Rady Gminy Kołobrzeg stanowi, że objęta zaskarżonymi decyzjami nieruchomość to: tereny użytkowane rolniczo: R - tereny rolnicze; RM - tereny zabudowy zagrodowej w gospodarstwie rolnym i ogrodniczym.

Zdaniem M. K., organy orzekające w sprawie pominęły fakt, że nie został zmieniony sposób użytkowania i przeznaczenia działek nr [...] (RM - tereny zabudowy zagrodowej w gospodarstwie rolnym), składających się na gospodarstwo rolne, sprzedane jako całość na podstawie umowy z dnia [...] r., Rep. A nr [...], co wynika z wypisu rejestru gruntów Starostwa Powiatowego w K. (nadal opłacany jest podatek rolny). Natomiast wydane dwukrotnie przez Urząd Gminy w K. wypisy z planu zawierają niepełną treść, skoro zaświadczono w nich, że działka nr [...] leży na terenach oznaczonych symbolami [...], przeznaczonych pod "zabudowę zagrodową z usługami turystyki", co, w ocenie skarżącej, jest niezgodne z ww. zupełnym zapisem planu, przyjętego uchwałą Nr XLIV/293/10 Rady Gminy Kołobrzeg z dnia 30 marca 2010 r. Ponadto, pominięty został przez organy fakt, że obie działki nr [...] i nr [...] są również oznaczone takimi samymi symbolami [...] - co wynika z treści wydanych dwukrotnie przez Urząd Gminy K. wypisów z planu, załączonych do odwołania od decyzji organu I instancji.

W ocenie skarżącej, z treści decyzji obydwu organów nie wynika również, czy przyjęty za dowód w niniejszej sprawie operat szacunkowy uwzględnia, czy nie uwzględnia powyższe fakty, w szczególności, czy przyjęte do porównania nieruchomości są, czy nie są częścią gospodarstwa rolnego, czy do porównania na potrzeby niniejszej sprawy przyjęto nieruchomości podobne (fizycznie i prawnie) oraz czy objęcie ustaleniami planu działki nr [...] (z przeznaczeniem 10 KDZ) ma wpływ, czy nie ma wpływu na wartość nieruchomości objętej szacowaniem wyłącznie na skutek wejścia planu w życie i z jakich przyczyn.

Skarżąca zarzuciła nadto organowi I instancji niewskazanie podstawy prawnej, na podstawie której organ ten zobowiązał ją do uiszczenia spornej opłaty w wysokości 30 % różnicy wartości nieruchomości, skoro w podstawie prawnej decyzji przywołany został cały akt prawa miejscowego, a nie konkretna norma prawna w tym akcie zawarta.

M. K. nie zgodziła się także z ustaleniem organów, że wyłącznie zmiana planu zagospodarowania przestrzennego spowodowała wzrost wartości nieruchomości (działki nr [...]), mimo braku zmiany stanu faktycznego i prawnego sposobu jej użytkowania oraz przeznaczenia wraz z działką nr [...] jako całości gospodarstwa rolnego.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie w dniu 19 stycznia 2017 r. pełnomocnik skarżącej podtrzymał argumentację zawartą w skardze i wniósł o uchylenie decyzji organu I i II instancji oraz podniósł zarzut nieistnienia klauzuli aktualizacyjnej operatu szacunkowego z dnia [...] r. w dacie wydania decyzji przez SKO, o czym jego zdaniem świadczy rozbieżność pomiędzy egzemplarzem znajdującym się w aktach organu a egzemplarzem przekazanym skarżącej, który to egzemplarz złożył do akt sprawy oraz rozbieżność z przekazanym do sądu egzemplarzem klauzuli aktualizacji operatu szacunkowego (faxem przesłanym z Gminy K. do SKO, znajdującym się w aktach sądowych k-15).

Pełnomocnik skarżącej zwrócił uwagę, że w operacie szacunkowym rzeczoznawca nie podał pełnych numerach porównywalnych działek, uniemożliwiając stronie zweryfikowanie prawidłowości przyjętych do porównania działek. Jednocześnie rzeczoznawca nie uwzględnił specyficznej cechy działki skarżącej - jej kształtu, a także nie wskazał jakie cechy posiadały działki porównywalne.

Pełnomocnik skarżącej podniósł nadto, że zmiana miejscowego planu z 1997 r. była prawnie bezskuteczna, w związku z czym zmiana z 2010 r. również była bezskuteczna. Świadczy o tym brak podania przez organy podstawy prawnej wynikającej z planu. Na dowód wskazanych nieprawidłowości pełnomocnik złożył do akt sprawy pismo Urzędu Wojewódzkiego wraz z kopią Dziennika Urzędowego Województwa K. nr 4, poz. 23 z dnia 25.02.1998 r. oraz dokumenty, które stanowiły załączniki do odwołania z dnia 24.11.2015 r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w S. zważył, co następuje:

Na wstępie wyjaśnić należy, iż zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1066 – j.t.) kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów, wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r., poz. 718 – j.t. ze zm.) - dalej: "p.p.s.a.", sprawowana jest przez sądy administracyjne w oparciu o kryterium zgodności z prawem. Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną.

Sądowa kontrola zaskarżonej decyzji według wskazanych wyżej kryteriów wykazała, że nie narusza ona prawa, a podniesione w skardze zarzuty okazały się nietrafne.

Przedmiotem skargi jest decyzja, którą organ utrzymał w mocy decyzję ustalającą jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbyciem prawa własności nieruchomości przed upływem 5 lat od uchwalenia planu. W pierwszej kolejności należało zatem zbadać, czy ziściły się przesłanki warunkujące ustalenie opłaty planistycznej.

Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r. poz. 778 – j.t. ze zm.), dalej "u.p.z.p.", jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Przesłankami ustalenia opłaty planistycznej są zatem:

1) uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo zmiana planu już istniejącego,

2) wzrost wartości nieruchomości pozostający w związku z uchwaleniem bądź zmianą planu,

3) zbycie nieruchomości, której wartość na skutek uchwalenia lub zmiany planu wzrosła,

Dla ustalenia opłaty planistycznej przesłanki, o których mowa wyżej muszą zostać spełnione łącznie.

W niniejszej sprawie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony uchwałą Rady Gminy Kołobrzeg z dnia 30 marca 2010 r. nr XLIV/293/10 w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Kołobrzeg dla obrębu ewidencyjnego Zieleniewo, opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa Zachodniopomorskiego nr 42 poz. 907 z dnia 28 maja 2010 r.). Uchwała weszła w życie z dniem 28 czerwca 2010 r.

Poza sporem pozostaje okoliczność, iż na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zmianie uległo przeznaczenie nieruchomości położonej w Z., oznaczonej w dacie wejścia w życie planu numerem [...]. Na podstawie poprzednio obowiązującego planu działka oznaczona była symbolem [...] z przeznaczeniem pod ogrody działkowe, sady, plantacje, adaptacja wybranych decyzji lokalizacji ogrodnictw. Po zmianie planu działka znalazła się na terenie oznaczonym symbolem [...] z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z usługami oraz zabudowę zagrodową z usługami w tym agroturystykę. Nie jest również kwestionowana okoliczność, iż działka została zbyta w dniu [...] r., a więc przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie uchwały z dnia 30 marca 2010 r.

Zaistniały zatem przesłanki do wszczęcia postępowania w celu ustalenia opłaty planistycznej, bowiem zmiana przeznaczenia nieruchomości w taki sposób, jak wynika to z akt postępowania prowadzi do wzrostu wartości nieruchomości, chociażby biorąc pod uwagę związaną z tym możliwość zmiany sposobu jej użytkowania. Dopuszczalne bowiem stało się zlokalizowanie na nieruchomości zabudowy mieszkaniowej z usługami, w tym również prowadzenie działalności w zakresie agroturystyki, co niewątpliwie przyczyniło się do zwiększenia atrakcyjności działki na rynku nieruchomości.

O zasadności naliczenia opłaty decyduje natomiast ustalenie przez biegłego rzeczoznawcę wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu i po jego uchwaleniu, a w konsekwencji określenie, czy na skutek zmiany planu doszło do wzrostu jej wartości, przy czym operat szacunkowy winien być sporządzony zgodnie z regułami określonymi w art. 37 ust. 11 u.p.z.p., który stanowi, że w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami.

Art. 149 i następne ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 – j.t. ze zm.), zwanej dalej "u.g.n.", określają zasady określania wartości nieruchomości, z uwzględnieniem celu dla jakiego operat jest sporządzany. Na tej podstawie organ gminy ustala opłatę planistyczną, jako procentową stawkę wzrostu wartości nieruchomości, która nie może przekraczać 30% kwoty, o którą wzrosła wartość nieruchomości. W niniejszej sprawie, stosownie do § 19 pkt 10 uchwały stawka dla terenów oznaczonych symbolem [...] wynosi 30%.

W niniejszej sprawie opłata planistyczna została ustalona na podstawie operatu szacunkowego z dnia [...] r., sporządzonego przez biegłego rzeczoznawcę, który określił wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu na kwotę [...] zł, a po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na kwotę [...] zł Wzrost wartości nieruchomości wyniósł w tym przypadku [...] zł, 30% tej kwoty to [...] zł.

Stosownie do art. 37 ust. 3 i 4 u.p.z.p. zgłoszenie roszczeń z tytułu opłaty planistycznej może nastąpić w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 u.p.z.p.). W niniejszej sprawie termin do zgłoszenia roszczeń z tytułu opłaty planistycznej został zachowany.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. rozpatrując odwołanie skarżącej od decyzji Wójta Gminy K. dokonało trafnej oceny zgromadzonego w niniejszej sprawie materiału dowodowego i odniosło się do zarzutów odwołania. Kontrola instancyjna objęła również kwestionowany przez skarżącą operat szacunkowy, a organ odwoławczy szczegółowo wyjaśnił z jakich względów dokument ten uznał za wiarygodny i spełniający wymogi nałożone przepisami prawa.

Sąd nie podzielił zarzutów skargi, a także zarzutów podniesionych przez pełnomocnika skarżącej na rozprawie w dniu 1 lutego 2017 r. Odnosząc się do wskazywanego przez skarżącą błędnego ustalenia stanu faktycznego, w szczególności nieuwzględnienia przez organ I instancji sposobu użytkowania i przeznaczenia działek oznaczonych numerami [...] należy wyjaśnić, że opłata planistyczna została naliczona tylko w odniesieniu do działki [...], której przeznaczenie uległo zmianie w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jak wynika z akt postępowania, szacowanie wzrostu wartości odbyło się w stosunku do obu wskazanych działek odrębnie, co było postępowaniem prawidłowym, zważywszy na fakt, iż działki te stanowią dwie odrębne nieruchomości, z których każda oddzielnie może być przedmiotem obrotu. Działki te pod rządami poprzednio obowiązującego planu miały różne przeznaczenie, czego zdaje się nie zauważać skarżąca, a to z kolei przełożyło się na ocenę wzrostu wartości tylko jednej z nich, bowiem tylko w stosunku do działki oznaczonej numerem [...] jej przeznaczenie, na skutek podjęcia uchwały uległo takiej zmianie, która miała wpływ na określenie jej wartości.

Fakt, iż jak wywodzi skarżąca obie działki łącznie stanowiły jedno gospodarstwo rolne i tak zostały sprzedane, jak również to, że działka nr [...] nie została przekształcona z działki rolnej na działkę budowlaną, a od gospodarstwa rolnego skarżąca płaciła podatek rolny, nie mógł mieć wpływu na rozstrzygnięcie. Ustalenie opłaty planistycznej nie jest uzależnione bowiem od tego, czy wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zmianie uległ sposób wykorzystania nieruchomości, ale od tego, że na skutek zmiany przeznaczenia w planie dopuszczalny jest taki sposób zagospodarowania, który zwiększa jej wartość. Okoliczność ta została potwierdzona w sporządzonym w toku postępowania operacie szacunkowym.

Dokument ten zawiera przewidziane przepisami elementy, biegły wskazał jaką metodę wykorzystał do porównania nieruchomości i jakie współczynniki korygujące zastosował. Fakt, iż w operacie nie zostały ujawnione pełne numery działek przyjętych do porównania nie dyskwalifikuje jego wartości dowodowej, bowiem jak wskazał biegły dane te mogły zostać udostępnione w jego biurze na żądanie osób zainteresowanych. Wbrew twierdzeniom skarżącej w operacie szacunkowym znajduje się opis działki, z uwzględnieniem nieregularnego kształtu i jej położenia. Cechy te zostały wzięte pod uwagę przy sporządzaniu operatu, w którym biegły dokonał opisu zarówno działki skarżącej jak i działek porównywanych. W tym miejscu podkreślenia wymaga, że zadanie biegłego sporządzającego operat szacunkowy nie polega na porównaniu identycznych działek, ale na znalezieniu nieruchomości o zbliżonych parametrach, które ze względu na przeznaczenie, położenie, wielkość i inne cechy charakterystyczne mogą w wiarygodny sposób zobrazować wartość badanej nieruchomości przed i po zmianie planu.

Sąd nie podzielił poglądu skarżącej, iż do porównania powinny zostać przyjęte działki, które stanowią część gospodarstwa rolnego, bowiem ocenie podlegała nieruchomość stanowiąca odrębną działkę gruntu, która mogła stanowić przedmiot odrębnej transakcji.

Jakkolwiek należy przyznać skarżącej rację, iż wskazanie jako podstawy prawnej stawki naliczonej opłaty całej uchwały, a nie konkretnej jednostki redakcyjnej stanowi uchybienie, to jednak nie miało ono wpływu na treść zaskarżonej decyzji. Stawkę opłaty planistycznej, która została zastosowana w niniejszej sprawie określa § 19 ust. 1 pkt 10 uchwały. W § 19 bowiem znalazły się ustalenia szczegółowe dla terenu funkcjonalnego oznaczonego na rysunku planu symbolem [...], a więc terenu, na którym znajduje się działka nr [...].

W ocenie sądu nie ma również podstaw do kwestionowania wiarygodności dokumentu zawierającego klauzulę aktualności, który znajduje się w aktach administracyjnych. Jak słusznie podniósł pełnomocnik skarżącej dokument ten różni się od dokumentu nadesłanego do sądu faksem i dokumentu, który otrzymał pełnomocnik od organu. Należy jednak zwrócić uwagę na okoliczność, iż w aktach sprawy znajduje się oryginał klauzuli aktualności opatrzony pieczęciami biegłego i jego podpisem. Pieczęć i podpis biegłego znajduje się również przy poprawionej dacie, co czyni ten dokument wiarygodnym. Zauważyć również należy, że klauzula aktualności została umieszczona na dokumencie, który swą treścią odpowiada pierwszej stronie operatu szacunkowego z dnia [...] r., a zatem nie może być wątpliwości, czego klauzula ta dotyczy.

Nie zasługiwał na uwzględnienie zarzut odnoszący się do skuteczności uchwalonej zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zarzut ten został poparty pismem Urzędu Wojewódzkiego w S. z dnia 21 maja 2015 r., w którym wyrażono pogląd, iż miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy K. uchwalony w dniu 1 lipca 1987 r. wraz z uchwałami zmieniającymi z 30 grudnia 1991 r. i 30 grudnia 1997 r. utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r. W ocenie skarżącej zmiana uchwały z dnia 30 grudnia 1997 r., która miała miejsce w 2010 r. i na podstawie której ustalono opłatę planistyczną została dokonana z naruszeniem prawa. Sąd nie podzielił stanowiska skarżącej w tym zakresie, bowiem uchwała w przedmiocie ustalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego, podlegającym publikacji w wojewódzkim dzienniku urzędowym. Jak wynika z przedłożonego pisma z dnia 21 maja 2015 r., uchwała z dnia 30 grudnia 1997 r. była przedmiotem postępowania nadzorczego Wojewody K., który nie znalazł podstaw do stwierdzenia jej nieważności. Uchwała ta została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa Koszalińskiego. Brak jest zatem podstaw do jej kwestionowania w tym postępowaniu, a w konsekwencji brak jest również podstaw do kwestionowania uchwały Rady Gminy Kołobrzeg z dnia 30 marca 2010 r. Pismo przedstawione przez pełnomocnika skarżącej wyraża jedynie pogląd komórki organizacyjnej Zachodniopomorskiego Urzędu Wojewódzkiego, którego nie można utożsamiać ze stanowiskiem organu uprawnionego do wszczęcia postępowania nadzorczego. Uchwała, w oparciu o którą ustalono opłatę planistyczną została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa Zachodniopomorskiego i jako akt prawa miejscowego ma moc obowiązującą.

W tym stanie rzeczy sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a. uznając, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa, skargę oddalił.