Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1811/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2012-02-23 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6076 Sprawy objęte dekretem o gruntach warszawskich
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Tarnowska (spr.) Sędziowie: WSA Joanna Skiba WSA Marta Kołtun-Kulik Protokolant referent Monika Bodzan po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 lutego 2012 r. sprawy ze skargi B. M. i B. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lipca 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego do gruntu oddala skargę.


UZASADNIENIE

I. Stan faktyczny

1. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] lipca 2011 r. nr [...] po rozpatrzeniu odwołania B. M. i B. M. od decyzji Prezydenta W. z dnia [...] stycznia 2011 r. nr [...] o ustanowieniu za czynszem symbolicznym na lat 99 prawa użytkowania wieczystego do udziału wynoszącego 0,6500 części gruntu o powierzchni [...] m², położonego w W. przy ul. [...] na rzecz B. M. w udziale 0,32500 części i B. M. w udziale 0,32500 części oraz o odmowie ustanowienia użytkowania wieczystego do 0,3500 części działki [...] i odmowie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego do [...] m² gruntu pochodzącego z dawnej hipoteki nr [...] znajdującej się pod ulica [...] - utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

2. W uzasadnieniu decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. podało, że nieruchomość położona w W. przy ul.[...], znajduje się na terenie objętym działaniem dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279).

Z dniem 21 listopada 1945 r., tj. z dniem wejścia w życie dekretu, nieruchomości [...], w tym grunt przedmiotowej nieruchomości, na podstawie art. 1 tego dekretu, przeszły na własność gminy W., a od 1950 r. z chwilą likwidacji gmin, na własność Skarbu Państwa.

Z dniem 27 maja 1990 r. przedmiotowy grunt stał się własnością Dzielnicy -Gminy W., co potwierdził Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] maja 1992 r. odnośnie [...] oraz decyzją z dnia [...] stycznia 1993 r. odnośnie[...].

Zgodnie z art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 25 marca 1994 r. o ustroju miasta stołecznego Warszawy (Dz. U. Nr 48, poz. 195), grunt ten stał się własnością Gminy W.

Objęcie gruntu w posiadanie przez gminę W. nastąpiło w dniu [...] kwietnia 1948 r., tj. z dniem ogłoszenia w [...]- na podstawie rozporządzenia z dnia 27 stycznia 1948 r. w sprawie obejmowania gruntów przez gminę m. st. Warszawy (Dz. U. Nr 6, poz. 43). Termin do złożenia wniosku o własność czasową - obecnie prawa użytkowania wieczystego - upływał z dniem 19 października 1948 r., a w dniu 11 października 1948 r. S. M. złożył w trybie art. 7 ust. 1 dekretu wniosek o przyznanie prawa własności czasowej do tego gruntu. Do wniosku dołączono zaświadczenie hipoteczne Sądu Grodzkiego w W. Oddziału Ksiąg Wieczystych z dnia [...] października 1948 r., z którego wynika, że tytuł własności do nieruchomości [...] położonej przy ul. [...] uregulowany był jawnym wpisem na imię S. M. na wniosek z dnia 10 marca 1939 r. W zaświadczeniu napisano, że w dniu 4 listopada 1947 r. do Oddziału Ksiąg Wieczystych wpłynął wniosek w przedmiocie przepisania 35 % niniejszej nieruchomości ze S. M. na rzecz firmy P. z mocy aktu z dnia [...] sierpnia 1947 r. za nr [...].

Orzeczeniem administracyjnym z dnia [...] grudnia 1954 r. Prezydium Rady Narodowej w W. odmówiło dotychczasowym właścicielom prawa własności czasowej do przedmiotowego gruntu i jednocześnie stwierdziło, że wszystkie budynki znajdujące się na gruncie przeszły na własność Skarbu Państwa.

Po rozpatrzeniu odwołania S. M., Ministerstwo Gospodarki Komunalnej decyzją z dnia [...] lutego 1955 r. utrzymało w mocy zaskarżone orzeczenie.

Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, po rozpatrzeniu wniosku następców prawnych dawnego właściciela hipotecznego, decyzją z dnia [...] sierpnia 1998 r. stwierdził nieważność decyzji Ministerstwa Gospodarki Komunalnej z dnia [...] lutego 1955 r. oraz orzeczenia Prezydium Rady Narodowej w W. z dnia [...] grudnia 1954 r.

Następstwo prawne po S. M. zmarłym dnia [...] listopada 1976 r. zostało wykazane znajdującym się w aktach sprawy postanowieniem Sądu Rejonowego [...]. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. podało, że po stwierdzeniu nieważności obu orzeczeń odmownych pozostał do rozpatrzenia wniosek złożony w dniu 29 sierpnia 1949 r. w trybie art. 7 ust. 1 dekretu o przyznanie prawa własności czasowej do przedmiotowego gruntu.

Prowadząc postępowanie, organ pierwszej instancji - Prezydent W. ustalił, że dawna nieruchomość hipoteczna nr [...], a grunt pochodzący z tej hipoteki stanowi: (-) działkę ewidencyjną nr [...] wchodzi w skład działki ewidencyjnej nr [...]. Zgodnie z uchwałą Rady [...] w sprawie studium uwarunkowań kierunków zagospodarowania przestrzennego W. - nieruchomość ta położona jest w obszarze oznaczonym jako C.30. Dla strefy tej studium ustala rozwój funkcji usługowych o znaczeniu międzynarodowym, krajowym, regionalnym i ogólnomiejskim.

Wnioskodawcy przedłożyli decyzję Prezydenta W. z dnia [...] stycznia 2009 r. o warunkach zabudowy, z której wynika m. in., iż "planowana zabudowa swą wysokością powinna nawiązywać do gabarytów zabudowy w sąsiadującym obszarze i nie przekraczać VII kondygnacji, rozwiązania architektoniczne powinny zapewnić integrację przestrzenną i funkcjonalną z istniejącym budynkiem Urzędu Dzielnicy, należy zachować odległość minimum 8 m pomiędzy budynkiem Urzędu Dzielnicy a budynkiem projektowanym. Biorąc pod uwagę dotychczasowy charakter miejsca inwestycji oraz intensywność ruchu (zwłaszcza pieszego) zabudowę parteru i I piętra należy przeznaczyć pod usługi ogólnodostępne i handel."

Organ pierwszej instancji uznał, że nieruchomość położona w W. przy ul. [...] spełnia warunki określone w art. 7 ust. 2 dekretu.

Ustalił także, że przed A. F., zastępcą notariusza [...], dnia [...] sierpnia 1947 r. za Rep. Nr [...], sporządzony został akt notarialny, na mocy którego S. M. sprzedał spółce pod firmą W. S. 35 % powyższej nieruchomości, z zastrzeżeniem praw Gminy W. wynikających z dekretu, a następnie notariusz we wniosku do Sądu Okręgowego w W. wniósł o dokonanie wpisu przeniesienia własności 35 % wymienionej wyżej nieruchomości nieruchomości na imię Spółki - nabywczyni.

3. W uzasadnieniu decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. stwierdziło, że dokonało ponownej oceny stanu faktycznego i nie znalazło podstawy do uchylenia lub zmiany skarżonej decyzji.

Wskazało, że dekret z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze W. jest obowiązującym przepisem prawa materialnego. Wszystkie grunty znajdujące się na terenie objętym tym dekretem, z dniem jego wejścia w życie, czyli z dniem [...] listopada 1945 r. przeszły na własność gminy W. (art. 1.), natomiast art. 5 tego dekretu ustanawiał wyjątek od zasady superficies solo cedit (to co jest na powierzchni przypada gruntowi), zgodnie z którą to zasadą prawo własności gruntu przesądza o tym, komu przysługuje prawo własności rzeczy z gruntem trwale połączonych, w szczególności zaś wzniesionych na gruncie budynków. Reguła ta została złamana przez art. 5 dekretu, który stanowił, że budynki oraz inne przedmioty, znajdujące się na gruntach przechodzących na własność gminy W., pozostają własnością dotychczasowych właścicieli, o ile przepisy szczególne nie stanowią inaczej.

Z ustaleń Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. wynika, że budynek na nieruchomości [...] istniał w dacie wejścia w życie dekretu, jak również w dacie zawierania umowy notarialnej w dniu [...] sierpnia 1947 r. Jak napisano na karcie rejestracji nieruchomości (karta 1 akt), budynek był użytkowany od 1945 r. (str. 2 karty), budynek frontowy miał odbudowany (odbudowany, nie zbudowany) parter, oficyna i drugi front były odbudowane w całości. Wprawdzie kartę sporządzono w dniu [...] października 1948 r., ale skoro budynek był użytkowany już w 1945 r., w dacie sporządzania karty rejestracji w budynku działał prąd, gaz, wodociąg i kanalizacja, to wszystkie te okoliczności wskazują na fakt istnienia budynku, aczkolwiek był on niewątpliwie w trakcie działań wojennych zniszczony.

Odnosząc się do stopnia zniszczeń budynku Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wskazało, iż w stanie prawnym z dnia wejścia w życie przepisów dekretu z dnia 26 października 1945 r. definicję pojęcia "budynek zniszczony" wskazywały wyłącznie art. 1 ust. 3 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o rozbiórce i naprawie budynków zniszczonych i uszkodzonych w wyniku wojny (t. j. Dz. U. z 1947 r. Nr 37, poz. 181) oraz art. 6 ust. 2 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze miasta W.. Obejmowało ono budynki, w stosunku do których władze budowlane orzekły o rozbiórce. Tymczasem w aktach sprawy brak takiego orzeczenia wobec budynku przy ul. [...], a w akcie notarialnym z [...] sierpnia 1947 r. zapisano, że "pięciopiętrowy budynek mieszkalny został całkowicie wypalony i częściowo zburzony podczas działań wojennych (...) mury (...) w latach 1945 - 1946 uległy częściowej rozbiórce. (...) W pozostałych po rozbiórce murach (...) odbudowywane są (...) lokale handlowe i mieszkalne." Oznacza to, zdaniem organu, iż w oparciu o zebrany materiał dowodowy nie sposób przyjąć, iż znajdujące się na przedmiotowej nieruchomości budynki były "budynkami zniszczonymi" w rozumieniu art. 6 ust. 2 powołanego dekretu.

Organ wskazał również, że art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 3 lipca 1947 r. o popieraniu budownictwa (Dz. U. Nr 52, poz. 270) stanowi, iż: "Naprawę budowli, położonych na Ziemiach Odzyskanych, zniszczonych więcej niż w 33 %, a na pozostałym obszarze kraju więcej niż w 66 %, uważa się za budowę nową." Uregulowanie to nie przesądza o nabyciu ex lege przez Państwo własności budynków, położonych na terenie objętym działaniem powołanego dekretu, które odbudowano po uprzednich zniszczeniach w stopniu przekraczającym 66 %. Użyte przez ustawodawcę określenie "budowa nowa" nie jest bowiem równoznaczne z określeniem "budynek". Oznacza ono, zdaniem organu, inwestycję, która zgodnie z założeniami ustawy z dnia 3 lipca 1947 r. o popieraniu budownictwa, miała doznawać wsparcia ze strony Państwa w postaci ulg podatkowych i innych w niej określonych.

Zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W., wykładnia celowościowa tego aktu prawnego prowadzi do wniosku, iż nie było intencją ustawodawcy zniechęcenie prywatnych właścicieli do naprawy i odbudowy zniszczonych w wyniku działań wojennych budynków, poprzez ustawowe pozbawienie ich własności. Wręcz przeciwnie - art. 1 stanowi bowiem, że: "Dla skierowania kapitałów prywatnych do inwestycyj celowych z gospodarczego i społecznego punktu widzenia udziela się poparcia budownictwu mieszkaniowemu na zasadach określonych w przepisach ustawy niniejszej." Art. 2 ust. 1 określa zaś formy tej pomocy dla budownictwa prywatnego. Ponadto należy stwierdzić, że dla spełnienia niniejszej przesłanki niezbędnym jest stwierdzenie istnienia na przedmiotowym gruncie budynku w dniu wejścia w życie opisanego dekretu, tj. w dniu 21 listopada 1945 r. W ówczesnym stanie prawnym nie istniały uregulowania określające stopień zniszczeń, pozwalający na stwierdzenie nieistnienia budynku na danym gruncie. Dopiero orzeczenie organu administracji budowlanej o rozbiórce danego budynku pozwalało zakwalifikować go do kategorii "budynków zniszczonych."

Zdaniem organu, nieruchomość położoną przy ul. [...] w W. w dniu zawierania umowy notarialnej między S. M. i firmą P. dnia [...] sierpnia 1947 r. stanowił: grunt działki, będący własnością gminy m. W. oraz budynek, będący częściowo odbudowany, a częściowo - od ulicy [...] - mający "wypalone muru do wysokości trzeciego piętra. (...) Wydział Inspekcji Budowlanej (...) żąda rozebrania również i tej części domu do wysokości parteru, a pozostawienie tych murów do ewentualnej dalszej odbudowy uzależnia od wykonania koniecznych robót zabezpieczających." - str. 2 aktu notarialnego, karta 54 akt.

Organ wskazał, że 35% tej nieruchomości S. M. sprzedał firmie P. wraz z jej częściami składowymi i bez żadnych wyłączeń, z zastrzeżeniem praw Gminy m. W. wynikających z dekretu z dnia 26 października 1945 r. Oznacza to, że S. M. sprzedał 35% budynku oraz roszczenie o ustanowienie użytkowania wieczystego części (35%) gruntu. Jest to, zdaniem organu, jedyna interpretacja możliwa do przyjęcia, ponieważ S. M. nie mógł w 1947 r. zbyć własności gruntu, bowiem była mu ona odjęta art. 1 dekretu. Sformułowanie "z zastrzeżeniem praw Gminy m. W. wynikających z dekretu z dnia 26 października 1945 r." oznacza, że umowa nie wyłącza praw Gminy, bo uczynić tego nie mogła. W chwili zawierania aktu notarialnego zbywca nie był właścicielem gruntu, tylko właścicielem budynku, a w stosunku do gruntu miał jedynie roszczenie, i to tylko — zgodnie z zasadą nemo plus iuris - mógł sprzedać nabywcy.

Jak wynika z wyżej przytoczonych przepisów dekretu, budynki przechodziły na własność gminy wówczas, gdy dotychczasowi właściciele lub ich następcy prawni nie złożyli w terminie wniosków o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste lub gdy wymienione wnioski zostały załatwione odmownie. Tak więc budynek położony przy ul. [...] przeszedł na własność Skarbu Państwa (po likwidacji gmin w 1950 r.) w chwili, gdy orzeczenie administracyjne stało się ostateczne, a więc po wydaniu orzeczenia Ministerstwa Gospodarki Komunalnej z dnia [...] lutego 1955 r.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. odnosząc się do odwołania wskazało, ze treść jego jest w znacznej części niezrozumiała. Skarżący nie wskazał, co w jego ocenie sprzedał S. M. firmie P., i równocześnie kwestionował zbycie roszczeń o ustanowienie użytkowania wieczystego oraz istnienie na gruncie budynku. A jeżeli budynku nie było, nie można go było przecież sprzedać. Zdaniem organu, w umowie nie padło słowo "roszczenia", jednakże nie oznacza to, że były właściciel nieruchomości warszawskiej mógł sprzedać cokolwiek innego niż tylko roszczenie o ustanowienie prawa, skoro własność gruntu została mu odebrana.

Zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. S. M. zbył na rzecz firmy P. 35% nieruchomości, to znaczy 35% istniejącego budynku wraz z prawami do gruntu, jakie wynikały z dekretu; mogło to jedynie być przeniesienie roszczenia o ustanowienie użytkowania wieczystego, bowiem na to tylko pozwalały przepisy dekretu z 26 października 1945 r., i tego dotyczyło zastrzeżenie "praw Gminy m. W. wynikających z dekretu z dnia 26 października 1945 r."

II. Zarzuty zawarte w skardze i stanowisko organu

1. Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyli B. M. i B. M.; zarzucając naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na treść zaskarżonej decyzji:

1. art. 7 kpa, poprzez zaniechanie dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy i niezasadne ustalenie, iż celem zawarcia umowy z dnia 26 sierpnia 1947 r. była m. in. cesja ułamkowej części tzw. roszczeń dekretowych, podczas gdy wniosek taki jest niezgodny z literalnym brzemieniem umowy oraz pomija zupełnie okoliczność, iż w chwili zawarcia umowy roszczenia te nie były znane w praktyce obrotu gospodarczego i zostały zdefiniowane dopiero w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego po przemianach ustrojowych lat 89-90, a co za tym idzie strony umowy nie mogły w roku 1948 obejmować swą wolą skutków prawnych, które przyjmują organy obydwu instancji;

2. art. 7 kpa poprzez uchylenie się od obowiązku dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy i nieprawidłowe ustalenie, iż w dacie zawarcia umowy istniał jej rzekomy przedmiot tj. nieruchomość budynkowa położona w W. przy ul. [...], a co za tym idzie umowa zrodziła skutki prawne ustalone przez organy, podczas gdy w świetle obowiązujących wówczas przepisów, nieruchomość ta nie istniała w sensie prawnym z uwagi na fakt, iż w dniu wejścia w życie dekretu z dnia 23 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy budynek ten był zniszczony w takim stopniu, iż nie nadawał się do naprawy, a zatem nie mógł pozostać własnością byłych właścicieli gruntu przejętego przez gminę na mocy dekretu;

3. art. 7, 76 ust. 1 oraz 80 kpa poprzez interpretację § 3 umowy wykraczającą poza osnowę aktu notarialnego, niezgodną z prawdą obiektywną oraz opartą na wybiórczym potraktowaniu materiału dowodowego, polegającą na przyjęciu, że przedmiotem tej umowy była nieruchomość budynkowa położona na nieruchomości przy ul. Nowogrodzkiej 43 oraz roszczenia "dekretowe", podczas gdy z umowy, mającej walor dokumentu urzędowego, wynika jedynie, że przedmiotem tej umowy była nieruchomość gruntowa z wyłączeniem roszczeń dekretowych;

4. art. 76 § 1 i 77 § 1 kpa poprzez pominięcie przy orzekaniu postanowienia Sądu Grodzkiego z dnia 13 grudnia 1950 r. oraz postanowienia Sądu Rejonowego[...], które dowodzą tezy prezentowanej przez skarżących, iż umowa nie zrodziła skutków prawnych w niej wyrażonych, tj. nie spowodowała przeniesienia 35 % własności przedmiotowej nieruchomości na P.;

5. art. 97 ust. 1 pkt 4 kpa poprzez zaniechanie wydania obligatoryjnego postanowienia o zawieszeniu postępowania pomimo stwierdzenia przez organy obydwu instancji, wbrew stanowisku skarżących, iż w sprawie występuje zagadnienie wstępne, które powinno zostać rozstrzygnięte przez sąd powszechny -

- wnieśli o uchylenie zaskarżonej jak również poprzedzającej decyzji w pkt 3, i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Prezydentowi W. z nakazaniem ustalenia kwestii ważności umowy i jej skutków prawnych, względnie z nakazaniem zawieszenia postępowania w pierwszej instancji do czasu rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez sąd powszechny.

2. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

III. Uzasadnienie prawne

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

1. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

Stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, z późn. zm.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

2. Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta m. W. z dnia [...] stycznia 2011 r. o ustanowieniu za czynszem symbolicznym na lat 99 prawa użytkowania wieczystego do udziału wynoszącego 0,6500 części gruntu o powierzchni [...] m², położonego w W. przy ul. [...] na rzecz B. M. w udziale 0,32500 części i B. M. w udziale 0,32500 części oraz o odmowie ustanowienia użytkowania wieczystego do 0,3500 części działki [...] i odmowie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego do [..] m² gruntu pochodzącego z dawnej hipoteki nr[...].

Dokonując oceny zaskarżonej decyzji Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zarówno zaskarżona jak również poprzedzająca decyzja nie naruszają prawa.

Sąd podziela stanowisko Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

3. Z akt sprawy w sposób nie budzący wątpliwości wynika, że właścicielem przedmiotowej nieruchomości położonej w W. przy ul. [...], w dniu wejścia w życie dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279), był S. M., i w dniu 11 października 1948 r., w terminie, złożył on wniosek o przyznanie prawa własności czasowej do przedmiotowego gruntu.

W aktach administracyjnych sprawy znajduje się również sporządzona przed notariuszem w dniu [...] sierpnia 1947 r. umowa cywilnoprawna zawarta w formie aktu notarialnego, z której wynika, że S. M. sprzedał spółce pod firmą W. S. 35 % nieruchomości znajdującej się przy ul. [...], z zastrzeżeniem praw Gminy m. W. wynikających z dekretu. Notariusz, we wniosku do Sądu Okręgowego w W., wniósł o dokonanie wpisu przeniesienia własności 35 % wymienionej wyżej nieruchomości na imię Spółki - nabywczyni.

Powyższe okoliczności oraz następstwo prawne po S. M. nie budzą wątpliwości.

4. Zgodnie z art. 1 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy, wszelkie grunty na obszarze m. W. przechodzą z dniem wejścia w życie niniejszego dekretu, czyli z dniem 21 listopada 1945 r. na własność gminy m. W., zgodnie natomiast z art. 5 tego dekretu, budynki oraz inne przedmioty, znajdujące się na gruntach przechodzących na własność gminy m. W., pozostają własnością dotychczasowych właścicieli, o ile przepisy szczególne nie stanowią inaczej.

Stosownie do art. 7 ust. 1 i 2 tego dekretu, dotychczasowy właściciel gruntu, prawni następcy właściciela, będący w posiadaniu gruntu, lub osoby prawa jego reprezentujące, mogą w ciągu 6 miesięcy od dnia objęcia w posiadanie gruntu przez gminę zgłosić wniosek o przyznanie na tym gruncie jego dotychczasowemu właścicielowi prawa wieczystej dzierżawy z czynszem symbolicznym lub prawa zabudowy za opłatą symboliczną. (2) Gmina uwzględni wniosek, jeżeli korzystanie z gruntu przez dotychczasowego właściciela da się pogodzić z przeznaczeniem gruntu według planu zabudowania.

5. Sąd podziela stanowisko Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W., które w zaskarżonej decyzji uznało, że S. M. w dniu [...] sierpnia 1947 r. sprzedał spółce pod firmą W. S. 35% budynku oraz roszczenie o ustanowienie użytkowania wieczystego części (35%) gruntu.

Słusznie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. stwierdziło, że budynek na nieruchomości [...] istniał w dacie wejścia w życie dekretu, czyli w dniu 21 listopada 1945 r., jak również w dacie zawierania umowy notarialnej w dniu 26 sierpnia 1947 r., co w sposób oczywisty wynika z karty rejestracji nieruchomości. Dokument ten sporządzono wprawdzie w dniu 12 października 1948 r., jednakże potwierdza on, że budynek był użytkowany od 1945 r.; budynek frontowy był odbudowany a nie zbudowany, natomiast parter, oficyna i drugi front były odbudowane w całości; w dacie sporządzania karty rejestracji w budynku działał prąd, gaz, wodociąg i kanalizacja, co wskazuje, że budynek wprawdzie był zniszczony częściowo w trakcie działań wojennych, jednakże istniał.

W dniu wejścia w życie dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy obowiązywał dekret z dnia 26 października 1945 r. o rozbiórce i naprawie budynków zniszczonych i uszkodzonych wskutek wojny (t. j. Dz. U. z 1947 r. Nr 37, poz. 181), który wszedł w życie również z dniem 21 listopada 1945 r.

Zgodnie z przepisami dekretu z dnia 26 października 1945 r. o rozbiórce i naprawie budynków zniszczonych i uszkodzonych wskutek wojny - art. 1 ust. 3, budynkiem zniszczonym jest budynek, znajdujący się wskutek działań wojennych albo niszczycielskiej działalności okupanta w takim stanie, że według orzeczenia władzy budowlanej powinien ulec rozbiórce, natomiast stosownie do ust. 4 tego artykułu, budynkiem uszkodzonym jest budynek, który wskutek przyczyn, o których mowa w ustępie poprzedzającym, znajduje się w stanie niezdatnym w całości lub części do użytkowania, może być jednak według orzeczenia władzy budowlanej doprowadzony do stanu używalności. Również w art. 6 ust. 2 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze miasta stołecznego Warszawy, jest mowa o budynku zniszczonym, który według orzeczenia władzy budowlanej - ze względu na stan zniszczenia nie nadaje się do naprawy i powinien ulec rozbiórce. Oznacza to, że budynkiem zniszczonym był budynek, o którym władza budowlana orzekła, że nie nadaje się do naprawy i powinien ulec rozbiórce. Takiego orzeczenia władzy budowlanej wobec budynku przy ul. [...] w aktach administracyjnych sprawy nie ma, natomiast w akcie notarialnym z [...] sierpnia 1947 r. zapisano, że podczas działań wojennych pięciopiętrowy budynek mieszkalny został całkowicie wypalony i częściowo zburzony, a mury w latach 1945-1946 uległy częściowej rozbiórce, a w pozostałych murach pozostałych odbudowywane są lokale handlowe i mieszkalne.

Słusznie zatem zauważył organ, iż w oparciu o zebrany materiał dowodowy nie sposób przyjąć, iż znajdujące się na nieruchomości przy ul. [...] budynki były "budynkami zniszczonymi" w rozumieniu art. 6 ust. 2 powołanego dekretu, a ponadto art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 3 lipca 1947 r. o popieraniu budownictwa (Dz. U. Nr 52, poz. 270), zgodnie z którym naprawę budowli, położonych na Ziemiach Odzyskanych, zniszczonych więcej niż w 33 %, a na pozostałym obszarze kraju więcej niż w 66 %, uważa się za budowę nową, nie przesądza o nabyciu ex lege przez Państwo własności budynków, położonych na terenie objętym działaniem dekretu, które odbudowano po uprzednich zniszczeniach w stopniu przekraczającym 66 %, bowiem "budowa nowa" nie jest bowiem równoznaczne z określeniem "budynek". Tylko orzeczenie organu administracji budowlanej o rozbiórce danego budynku pozwalało zakwalifikować go do kategorii "budynków zniszczonych."

6. Rację ma Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. twierdząc, że nieruchomość położoną przy ul. [...] w W. w dniu zawierania umowy notarialnej między S. M. i firmą P., tj. dnia [...] sierpnia 1947 r. stanowił: grunt działki, będący własnością gminy m. W. oraz budynek, będący częściowo odbudowany, a częściowo mający wypalone muru do wysokości trzeciego piętra, a zatem S. M. sprzedał 35 % tej nieruchomości, wraz z jej częściami składowymi i bez żadnych wyłączeń, z zastrzeżeniem praw Gminy m. W. wynikających z dekretu z dnia 26 października 1945 r. Oznacza to, jak słusznie zauważył organ, że S. M. sprzedał 35% budynku oraz roszczenie o ustanowienie użytkowania wieczystego części (35%) gruntu. S. M. nie mógł w 1947 r. zbyć własności gruntu, ponieważ została mu ona odjęta art. 1 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy, z dniem 21 listopada 1945 r. Sformułowanie zawarte w akcie notarialnym "z zastrzeżeniem praw Gminy m. W. wynikających z dekretu z dnia 26 października 1945 r." oznacza, że umowa notarialna nie wyłącza praw Gminy, bowiem uczynić tego nie mogła. W chwili zawierania aktu notarialnego zbywca nie był już właścicielem gruntu, lecz tylko właścicielem budynku, a w stosunku do gruntu miał jedynie roszczenie, a więc, jak słusznie stwierdził organ, zgodnie z zasadą nemo plus iuris – tylko budynek mógł sprzedać nabywcy. Budynki przechodziły na własność gminy wówczas, gdy dotychczasowi właściciele lub ich następcy prawni nie złożyli w terminie wniosków o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste lub gdy wymienione wnioski zostały załatwione negatywnie. Tak więc budynek położony przy ul. [...] przeszedł na własność Skarbu Państwa, po likwidacji gmin w 1950 r., w chwili, gdy orzeczenie administracyjne stało się ostateczne, a więc po wydaniu orzeczenia Ministerstwa Gospodarki Komunalnej z dnia [...] lutego 1955 r.

7. W niniejszej sprawie zasadnicze znaczenie ma sporządzona przed notariuszem w dniu [...] sierpnia 1947 r. umowa cywilnoprawna zawarta w formie aktu notarialnego, z której wynika, że S. M. sprzedał spółce pod firmą W. S. 35 % nieruchomości znajdującej się przy ul. [...], z zastrzeżeniem praw Gminy m. W. wynikających z dekretu. Notariusz, we wniosku do Sądu Okręgowego w W., wniósł o dokonanie wpisu przeniesienia własności 35 % wymienionej wyżej nieruchomości nieruchomości na imię Spółki - nabywczyni.

W pierwszej kolejności stwierdzić więc należy, że notariusz jest i był osobą zaufania publicznego. Zgodnie z art. 64 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 27 października 1933 r. Prawo o notariacie, które to rozporządzenie zostało uchylone z dniem 1 stycznia 1952 r., a zatem obowiązywało w dniu 26 sierpnia 1947 r., nie wolno było notariuszowi dokonywać czynności sprzeciwiających się prawu, porządkowi publicznemu lub dobrym obyczajom. Obowiązkiem notariusza było czuwać nad zgodnością z prawem czynności notarialnych. Należy więc uznać, że umowa z dnia [...] sierpnia 1947 r. była zgodna z prawem.

Z dniem 1 stycznia 1947 r. wszedł w życie dekret z dnia 11 października 1946 r. Prawo rzeczowe, a z art. XXXIX § 3 dekretu z dnia 11 października 1946 r. Przepisy wprowadzające prawo rzeczowe i prawo o księgach wieczystych, który wszedł w życie również z dniem 1 stycznia 1947 r., wynika, że budynki, które w myśl art. 5 dekretu o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy stanowią własność dotychczasowych właścicieli, są uważane za odrębne nieruchomości. Art. 46 dekretu z dnia 11 października 1946 r. Prawo o księgach wieczystych, który wszedł w życie z dniem 1 stycznia 1947 r. stanowił zaś, że notariusz, który sporządził akt obejmujący umowę przenoszącą własność nieruchomości, obowiązany jest z urzędu przesłać w ciągu tygodnia wypis aktu do sądu prowadzącego właściwą księgę wieczystą, wraz z wnioskiem o dokonanie wpisu. Przymusowi temu podlegały umowy przenoszące własność budynku na obszarze m. W., ale obowiązkowi ujawnienia nie podlegał przelew praw do gruntów na obszarze m. W., o czym mowa w art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy (v. S. Breyer, J. Ignatowicz, K. Lipiński, M. Piekarski, J. Pietrzykowski, W. Święcicki - Prawo cywilne z orzecznictwem, literaturą i przepisami związkowymi. Tom II. Wydawnictwo Prawnicze - Warszawa 1958, s. 315-316).

Z przytoczonych wyżej przepisów obowiązujących w dniu zawarcia umowy notarialnej, tj. w dniu [...] sierpnia 1947 r., wynika, że istniały wówczas nieruchomości budynkowe, dla których zakładane były i prowadzone odrębne księgi wieczyste (księgi wieczyste dla budynków na gruntach mających urządzoną księgę wieczystą); do założenia takiej księgi wieczystej budynku konieczne było stwierdzenie właściwej władzy budowlanej, że budynek odpowiada warunkom przewidzianym w art. 5 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy. Oznacza to, że dopuszczalny był nie tylko obrót cywilnoprawny takimi nieruchomościami, ale również obrót prawami do gruntu (przelew praw do gruntów na obszarze m. W.), jak wyżej wskazano.

Stanowisko takie prezentował Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z dnia 22 stycznia 2003 r. I SA 1788/02, w którym stwierdził, że prawo do zgłoszenia wniosku o przyznanie prawa własności czasowej, o którym mowa w art. 7 ust. 1 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279) było zbywalne. Prawo to, będące roszczeniem majątkowym, mogło być przeniesione na inną osobę, m.in. w drodze jego sprzedaży (LEX nr 159261), oraz Sąd Najwyższy, który w uzasadnieniu wyroku (pkt 1) z dnia 26 sierpnia 2009 r. I CSK 26/09 stwierdził, że na podstawie art. 7 ust. 1 dekretu Rady Ministrów z 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy, na m.W., a później na Państwie spoczywa cywilnoprawny obowiązek ustanowienia na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu lub jego następców prawnych prawa wieczystej dzierżawy z czynszem symbolicznym lub prawa zabudowy z opłatą symboliczną na przejętej na własność nieruchomości pod warunkiem, że nie zachodzą przesłanki negatywne wskazane w art. 7 ust. 2 dekretu. Obowiązkowi temu odpowiada po stronie podmiotu uprawnionego zbywalne i dziedziczne prawo majątkowe realizowane w toku postępowania administracyjnego (LEX nr 527139).

Niniejszy skład orzekający powyższe poglądy podziela w zupełności.

8. Odnosząc się do zarzutów skargi stwierdzić należy, iż w świetle powyższej analizy mających zastosowanie w sprawie przepisów, jak również biorąc pod uwagę utrwalone w tym zakresie orzecznictwo, skargi uwzględnić nie można.

Odnosząc się zaś do pkt 5 skargi czyli zagadnienia wstępnego, zobowiązującego do zawieszenia niniejszego postępowania, stwierdzić należy, iż rzeczywiście, ważność umów cywilnoprawnych podlega badaniu przez sąd powszechny, jednakże w niniejszej sprawie nie ma zagadnienia wstępnego, o którym mowa w art. 97 § 1 pkt 4 kpa. Nie można, zdaniem Sądu, przyjąć tezy, że w postępowaniu administracyjnym czy sądowoadministracyjnym każda umowa cywilnoprawna znajdująca się w aktach sprawy powinna być badana pod względem jej ważności przez sąd powszechny, a organ administracji czy też sąd administracyjny nie ma prawa ocenić tej umowy we własnym zakresie. Zdaniem Sądu, taka ocena jest dopuszczalna, jednakże bez możliwości stwierdzenia nieważności tej umowy.

9. Zdaniem Sądu postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie zostało przeprowadzone wnikliwie, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy oceniony został właściwie, a mające zastosowanie w sprawie przepisy zostały prawidłowo zinterpretowane.

Sąd nie doszukał się naruszeń przepisów prawa materialnego czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji.

10. Mając powyższe na uwadze, Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, z późn. zm.), orzekł jak w sentencji.