Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 842/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-10-21 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 66
journal: Dz.U. 2013 poz 1409
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Włodzimierz Kowalczyk (spr.), Sędziowie sędzia WSA Agnieszka Wilczewska-Rzepecka, sędzia WSA Jolanta Augustyniak-Pęczkowska, Protokolant spec. Agnieszka Wrzodak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 października 2015 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w Ż. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] lutego 2015 r. nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego budynku I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji; II. zasądza od [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w Ż. kwotę 740 (słownie: siedemset czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

[...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] lutego 2015 r., nr [...] działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm., dalej: k.p.a.), po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w Ż. - utrzymał w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Ż. z dnia [...] listopada 2014 r. nr [...] nakazującą Wspólnocie Mieszkaniowej [...] w Ż. usunięcie w terminie 6 miesięcy od dnia otrzymania decyzji nieodpowiedniego stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. P. w Ż. w części lokalu nr [...] stwierdzonego w ekspertyzie budowlanej - zawilgocenia ścian i warstw posadzkowych w lokalu mieszkalnym nr [...] przy [...] w Ż., sporządzonej przez dr inż. L. K. rzeczoznawcę budowlanego, poprzez wykonanie:

1. rozebrania zawilgoconych warstw posadzkowych do stropu żelbetowego,

2. skucia zawilgoconej wyprawy tynkarskiej,

3. osuszenia i odgrzybienia specjalnymi preparatami zawilgoconych powierzchni,

4. rozebrania i uszczelnienia, z wykorzystaniem jednej ze współczesnych technologii systemowych, połączenia warstw tarasu z ramą okna PCV,

5. odtworzenia warstw posadzki oraz wyprawy tynkarskiej w lokalu,

w sposób i na warunkach określonych w ww. ekspertyzie, która stanowi integralną część niniejszej decyzji, pod nadzorem osoby posiadającej stosowne uprawnienia budowlane oraz wyłączającej, pod rygorem natychmiastowej wykonalności, z użytkowania lokal mieszkalny nr [...] przy [...] w Ż. do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, wyszczególnionych w ekspertyzie technicznej.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy omówił stan faktyczny sprawy wskazując, że do organu powiatowego w Ż. w dniu 13 lutego 2013 r. wpłynął wniosek M. B. (lokal nr [...]) oraz W. i A. B. (lokal nr [...]) o kontrolę stanu technicznego dachu, elementów budynku w tym elewacji, pęknięć na ścianach oraz wychodzących purchli na ścianach budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. P. w Ż.

Wobec powyższego postanowieniem Nr [...] z dnia [...] maja 2013 r. PINB w Ż. nałożył na [...] Sp. z o.o. -spółkę występującą w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w Ż. - obowiązek przedłożenia w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia postanowienia ekspertyzy technicznej budynku mieszkalnego wielorodzinnego położonego przy [...] w Ż., sporządzonej przez osobę do tego uprawnioną, która winna zawierać szczegółową ocenę stanu technicznego budynku z uwzględnieniem nieprawidłowości powstałych w lokalach nr [...],[...] i [...] ww. obiektu oraz opis robót budowlanych niezbędnych do wykonania, które wyeliminują wątpliwy stan techniczny obiektu.

W dniu 20 listopada 2013 r. [...] Sp. z o.o. przedłożyła ekspertyzę stanu technicznego ww. budynku z listopada 2013 r. sporządzoną przez mgr inż. J. Z. W dniu 24 stycznia 2014 r. organ I instancji przesłuchał J. Z. w sprawie stanu technicznego ww. budynku. W dniu [...] kwietnia 2014 r. PINB w Ż. przeprowadził kolejne czynności kontrolne w zakresie nieprawidłowości występujących w lokalu nr [...] w ww. budynku. W dniu [...] czerwca 2014 r. PINB w Ż. postanowieniem Nr [...] nałożył na M. B. obowiązek przedłożenia w terminie 3 miesięcy od dnia doręczenia postanowienia ekspertyzy technicznej lokalu nr [...] znajdującego się w budynku przy [...] w Ż., sporządzonej przez osobę do tego uprawnioną, która winna zawierać szczegółową ocenę stanu technicznego lokalu pod względem nieprawidłowości w nim powstałych oraz opis robót budowlanych niezbędnych do wykonania, które wyeliminują wątpliwy stan techniczny lokalu.

W dniu 3 października 2014 r. (w zakreślonym terminie) zobowiązana przedłożyła wymaganą ekspertyzę budowlaną w sprawie zawilgocenia ścian i warstw posadzkowych w lokalu mieszkalnym nr [...] przy [...] w Ż. sporządzoną przez dr inż. L. K. rzeczoznawcę budowlanego wpisanego do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Budowlanych.

Decyzją Nr [...] z dnia [...] listopada 2014 r. organ powiatowy w Ż. nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej [...] w Ż. usunięcie w terminie 6 miesięcy od dnia otrzymania decyzji nieodpowiedniego stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. P. w Ż. w części lokalu nr [...] stwierdzonego w ekspertyzie budowlanej sporządzonej przez dr inż. L. K. - zawilgocenia ścian i warstw posadzkowych w lokalu mieszkalnym nr [...] przy [...] w Ż.

Po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w Ż. i przeanalizowaniu zgromadzonego materiału dowodowego organ odwoławczy podzielił argumentację organu powiatowego i utrzymał w mocy decyzję tego organu.

W ocenie organu [...] organ I instancji dokonał prawidłowej oceny stanu faktycznego i prawnego sprawy. Organ powiatowy prawidłowo oparł swoje rozstrzygnięcie o treść przepisu art. 66 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 Prawa budowlanego.

Powołując się na treść przepisu art. 66 Prawa budowlanego oraz orzecznictwo sądowo-administracyjne organ wskazał, że konstrukcja normy pranej zawartej w tym przepisie wskazuje, iż decyzje podejmowane na jego podstawie mają charakter związany. Oznacza to, że jeżeli wystąpi choćby jedna z określonych w nim przesłanek, to organ nadzoru budowlanego jest nie tylko uprawniony, lecz zobligowany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy w ocenie organu [...] zasadnie organ powiatowy nakazał wykonanie robót ujętych w ekspertyzie technicznej ww. lokalu z października 2014 r. sporządzonej przez dr inż. L. K.

Obiekt znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym i może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia nie znajduje zatem uzasadnienia zarzut skarżącej Wspólnoty dotyczący naruszenia art. 66 Prawa budowlanego poprzez jego niewłaściwe zastosowanie.

Za chybiony i nieznajdujący uzasadnionych podstaw organ uznał również zarzut wskazujący na naruszenie art. 68 Prawa budowlanego poprzez jego niewłaściwe zastosowanie. Organ zwrócił uwagę, iż organ I instancji nie prowadził postępowania we wskazanym przez skarżącą trybie art. 68 Prawa budowlanego, bowiem jako podstawę materialno-prawną zaskarżonego rozstrzygnięcia wskazał art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 oraz art. 66 ust. 2 Prawa budowlanego. Jakkolwiek oba tryby postępowania zostały przez ustawodawcę uregulowane w rozdziale 6 Prawa budowlanego "Utrzymanie obiektów budowlanych", niemniej jednak dotyczą innych okoliczności faktycznych. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądowo-administracyjnym, aby organ nadzoru budowlanego mógł zastosować przepis art. 68 Prawa budowlanego konieczne jest zaistnienie w konkretnym stanie faktycznym przesłanki groźby bezpośredniego zawalenia budynku. Jeżeli zaś stwierdzony zły stan techniczny budynku nie stwarza groźby bezpośredniego zawalenia, tj. groźby realnej, mogącej się ziścić w każdej chwali, to brak jest podstaw do ingerencji właściwego organu na podstawie art. 68 ustawy Prawo budowlane.

W ocenie [...]WINB nie można również podzielić zarzutów w części dotyczącej błędnego określenia podmiotu zobowiązanego do usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego ww. lokalu. Jakkolwiek organ powiatowy w sentencji decyzji Nr [...] z dnia [...] listopada 2014 r. obowiązek nałożył na "Wspólnotę Mieszkaniową [...] w Ż.", błędnie dodając "15 m 2", niemniej jednak akta sprawy oraz uzasadnienie zaskarżonej decyzji nie pozostawiają wątpliwości, że rozstrzygnięcie zostało skierowane do "Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w Ż". Powyższe uchybienie w sentencji decyzji Nr [...] z dnia [...] listopada 2014 r. traktować należy jako oczywistą omyłkę pisarską, która nie stanowi okoliczności uzasadniającej uchylenie zaskarżonego rozstrzygnięcia.

Nie można również zdaniem organu odwoławczego uwzględnić zarzutów odwołania dotyczących pominięcia wniosków "Ekspertyzy oceniającej stan techniczny budynku przy ul. P. w Ż. ze szczególnym uwzględnieniem nieprawidłowości pozostałych w lokalach [...],[...] i [...]" z listopada 2013 r. sporządzonej przez mgr inż. J. Z. Jakkolwiek organy nadzoru budowlanego nie uwzględniły zaleceń ww. ekspertyzy technicznej, niemniej jednak w ww. ekspertyzie uprawdopodobniono przyczynę zawilgoceń wskazując jedynie, że "najbardziej prawdopodobną przyczyną zawilgoceń ścian w lokalu nr [...] są nieszczelności instalacji wodnej i centralnego ogrzewania". Ww. oceny technicznej i ustaleń w niej zaprezentowanych nie można oceniać w oderwaniu od późniejszych wyjaśnień mgr inż. J. Z. złożonych podczas przesłuchania w charakterze świadka w dniu 24 stycznia 2014 r. oraz "Ekspertyzy budowlanej zwilgocenia ścian i warstw posadzkowych w lokalu mieszkalnym nr [...] przy [...] w Ż." z października 2014 r. sporządzonej przez dr inż. L. K.

Przechodząc do oceny okoliczności uzasadniających zasadność nałożonych obowiązków organ wskazał, że J. Z. przesłuchany pod groźbą odpowiedzialności karnej w dniu 24 stycznia 2014 r. wyjaśnił, że "Z mojej oceny wynika, iż nieprawidłowości dotyczące lokalu nr [...] nie wynikają z działania czynników zewnętrznych (przecieków z dachu czy tarasu). Tak jak opisałem w ekspertyzie, w mojej ocenie, wynikają one natomiast z nieszczelności (przecieków) na instalacji centralnego ogrzewania bądź instalacji wodnej. Chce zaznaczyć ocena ta oparta jest na badaniu kamerą termowizyjną, bowiem właściciel lokalu nie wyraził zgody na dokonanie odkrywek a w tej sytuacji niemożliwym jest zajęcie wiążącego stanowiska, co do uszkodzeń oraz zakresu prac remontowych". Tym samym ograniczone możliwości przeprowadzenia wiążących ustaleń w spornej "Ekspertyzie oceniającej stan techniczny budynku przy ul. P. w Ż. ze szczególnym uwzględnieniem nieprawidłowości powstałych w lokalach [...],[...] i [...]" uprawdopodobniały jedynie przyczynę nieodpowiedniego stanu technicznego. Te zaś przesądziła "Ekspertyza budowlana zawilgocenia ścian i warstw posadzkowych w lokalu mieszkalnym nr [...] przy [...] w Ż." z października 2014 r. sporządzona przez dr inż. L. K. przeprowadzona w oparciu o dokładne i szczegółowe oględziny lokalu nr [...] poprzedzone licznymi odkrywkami wypraw tynkarskich i warstw posadzkowych. W ekspertyzie z października 2014 r. dr inż. L. K. ustosunkowuje się również do podnoszonej "nieszczelności instalacji wodnej i centralnego ogrzewania" wskazując, że "zawilgocenie nie pochodzi z nieszczelności przewodów centralnego ogrzewania (fot. 3), które zostały wbudowane przez wykonawcę robót instalacyjnych poprawnie i nie wykazują oznak nieszczelności".

Z uwagi na powyższe organ [...] uznał za udowodnione, a nie tylko uprawdopodobnione, że w niniejszej sprawie usunięcie nieodpowiedniego stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. P. w Ż. w części lokalu nr [...] nastąpi poprzez uwzględnienie zaleceń "Ekspertyzy budowlanej zawilgocenia ścian i warstw posadzkowych w lokalu mieszkalnym nr [...] przy [...] w Ż." z października 2014 r. sporządzonej przez dr inż. L. K.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] lutego 2015 r. złożyła Wspólnota Mieszkaniowa [...] w Ż. wnosząc o jej uchylenie oraz zasądzenie kosztów postępowania.

W skardze Wspólnota wskazała, że definicja nieruchomości wspólnej wspólnoty mieszkaniowej wynikająca z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze zm.) jest bardzo ogólna i stanowi, że: "nieruchomością wspólną są te części budynku (i istniejących w nim urządzeń), które nie służą wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli lokali (art. 3 ust. 2), a także grunt (ewentualnie prawo użytkowania wieczystego), na którym wzniesiono budynek". Nieruchomością wspólną, co do zasady, są zatem z pewnością: ściany zewnętrzne, fundamenty, dach, strychy, korytarze, kominy, ściany nośne. stropy. Sąd Najwyższy (w sprawie III RN 153 / 2001) w analogicznej sprawie stwierdził, "że balkon przynależny do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właściciela, stanowi część składową tego lokalu, a koszty jego utrzymania w należytym stanie, w tym także jego odtworzenia, nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej budynku, lecz właściciela lokalu."

Na gruncie cytowanego wyroku, oczywistym błędem w decyzji organu I instancji było obarczenie wspólnoty mieszkaniowej jako zobowiązanej do wykonania tej decyzji co winien wychwycić organ II instancji. Przekładając treść uzasadnienia powyższego Wyroku na grunt zaskarżanej decyzji otrzymujemy kolejne potwierdzenie, że została ona wydana niewłaściwie.

Rozebranie zawilgoconych warstw posadzkowych do stropu żelbetonowego - nie stanowi prac na części wspólnej nieruchomości. Warstwy posadzkowe są częścią lokalu mieszkalnego nr [...], przeznaczoną tylko do użytku przez jego Właścicieli. Dowolność w wykończeniu lokalu jak również jego standard zależy od Właściciela lokalu. W jego gestii pozostaje również sfinansowanie tego przedsięwzięcia. W tym przypadku jedyna część wspólna nieruchomości jaką jest strop nie wymaga wykonania na nim żadnych prac. Zawilgocenie ma charakter miejscowy i dotyczy jedynie warstw posadzki wyłączonych z części wspólnych (panele i wylewka).

Osuszenie i odgrzybienie specjalnymi preparatami zawilgoconych powierzchni - części wspólne (strop i ściany nośne) nie wymagają wykonania takich czynności. Decyzja nie precyzuje jakie powierzchnie mają być osuszone i odgrzybione.

Rozebranie i uszczelnienie z wykorzystaniem jednej ze współczesnych technologii systemowych, połączenia warstw tarasu z ramą okna PVC - zarówno warstwy tarasu (gres i wylewka) jak i ich połączenie z oknem stanowią elementy wyłączone z części wspólnych.

Płyta balkonowa - nie wymaga jakiegokolwiek uszczelnienia ponieważ jest to część stropu wysunięta na zewnątrz.

Odtworzenie warstw posadzki oraz wyprawy tynkarskiej w lokalu - jest wyłączone z części wspólnych.

Skucie zawilgoconej wyprawy tynkarskiej - wyprawa tynkarska gipsowa wyłączona jest z części wspólnych.

Wspólnota mieszkaniowa w ramach swoich obowiązków utrzymuje w stanie prawidłowym wszystkie części wspólne budynku.

W decyzji określono, że ekspertyza została wykonana na podstawie odkrywek. Budzi to poważne wątpliwości ponieważ Wspólnota Mieszkaniowa wcześniej nie otrzymała zgody na ich wykonanie - co mogło o blisko rok przyspieszyć sprawę. Jak również nie jest Wspólnocie znana treść tej ekspertyzy ponieważ brak było zawiadomienia od organu I instancji o zakończeniu zbierania materiału dowodowego i możliwości ustosunkowania się do niego a ekspertyza nie została doręczona.

W przedmiotowej sprawie zastosowanie regulacji z art. 66 ust. 1 pkt. 1 i 3 jest błędne. Zawilgocenie ścian wewnątrz lokalu (tynków) oraz warstwy posadzkowej nie wpływa negatywnie na konstrukcję budynku, bezpieczeństwo jego użytkowania ani też nie zagraża życiu i zdrowiu mieszkańców.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko prezentowane w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

W ocenie Sądu skarga jest zasadna i zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym w świetle § 2 powołanego wyżej artykułu kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Chodzi więc o kontrolę aktów lub czynności z zakresu administracji publicznej dokonywaną pod względem ich zgodności z prawem materialnym i przepisami procesowymi, nie zaś według kryteriów słuszności. Sąd administracyjny nie rozstrzyga merytorycznie o zgłoszonych przez stronę żądaniach, a jedynie w przypadku stwierdzenia, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa, o którym mowa w art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), uchyla ją lub stwierdza jej nieważność.

Rzeczą Sądu, w niniejszym postępowaniu, było zatem -stosownie do dyspozycji powołanych przepisów- dokonanie kontroli zaskarżonego i poprzedzającego go aktu pod względem prawidłowości zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafności ich wykładni.

Zaskarżoną decyzją [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego utrzymał w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Ż. nakazującą Wspólnocie Mieszkaniowej [...] w Ż. usunięcie nieodpowiedniego stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. P. w Ż. w części lokalu nr [...] stwierdzonego w ekspertyzie budowlanej z października 2014 r. sporządzonej przez dr inż. L. K. - zawilgocenia ścian i warstw posadzkowych w lokalu mieszkalnym nr [...] poprzez wykonanie: 1. rozebrania zawilgoconych warstw posadzkowych do stropu żelbetowego, 2. skucia zawilgoconej wyprawy tynkarskiej, 3. osuszenia i odgrzybienia specjalnymi preparatami zawilgoconych powierzchni, 4. rozebrania i uszczelnienia, z wykorzystaniem jednej ze współczesnych technologii systemowych, połączenia warstw tarasu z ramą okna PCV, 5. odtworzenia warstw posadzki oraz wyprawy tynkarskiej w lokalu - w sposób i na warunkach określonych w ww. ekspertyzie oraz wyłączającą, pod rygorem natychmiastowej wykonalności, z użytkowania lokal mieszkalny nr [...] przy [...] w Ż. do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, wyszczególnionych w ekspertyzie technicznej.

Badając legalność zaskarżonej decyzji Sąd stwierdził, że skarga zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zarówno zaskarżona, jak również poprzedzająca ją decyzja naruszają przepisy prawa.

Jednocześnie Sąd podziela stanowisko organów odnośnie nieodpowiedniego stanu technicznego badanego lokalu.

W aktach sprawy znajdują się dwie ekspertyzy: "Ekspertyza oceniająca stan techniczny budynku przy ul. P. w Ż. ze szczególnym uwzględnieniem nieprawidłowości pozostałych w lokalach [...],[...] i [...]" z listopada 2013 r. sporządzona przez mgr inż. J. Z. w której wskazano, że "najbardziej prawdopodobną przyczyną zawilgoceń ścian w lokalu nr [...] są nieszczelności instalacji wodnej i centralnego ogrzewania" oraz "Ekspertyza budowlana zwilgocenia ścian i warstw posadzkowych w lokalu mieszkalnym nr [...] przy [...] w Ż." z października 2014 r. sporządzona przez dr inż. L. K., z której -jak sam organ podsumował- wynika, że konieczne jest usunięcie nieodpowiedniego stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. P. w Ż. w części lokalu nr [...].

Z powyższego wynika, że postępowanie administracyjne dotyczyło nakazu rozebrania zawilgoconych warstw posadzkowych do stropu żelbetowego, skucia zawilgoconej wyprawy tynkarskiej, osuszenia i odgrzybienia specjalnymi preparatami zawilgoconych powierzchni, rozebrania i uszczelnienia oraz połączenia warstw tarasu z ramą okna PCV, odtworzenia warstw posadzki oraz wyprawy tynkarskiej - w lokalu nr [...] w budynku przy [...] w Ż.

Tymczasem, na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 oraz ust. 2 ustawy Prawo budowlane obowiązki organ pierwszej instancji nałożył na skarżącą Wspólnotę Mieszkaniową.

Zgodnie z art. 66 ust. 1 pkt ustawy Prawo budowlane, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany: (1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska, albo (2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo (3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo (4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia - właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. W decyzji, o której mowa w ust. 1 pkt 1-3, właściwy organ może zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Decyzja o zakazie użytkowania obiektu, jeżeli występują okoliczności, o których mowa w ust. 1 pkt 1 i 2, podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie (ust. 2).

Przepis ten (art. 66) znajduje się w rozdziale 6 ustawy Prawo budowlane "Utrzymanie obiektów budowlanych". Przez utrzymanie obiektów budowlanych należy rozumieć zachowanie w dobrej sprawności, w stanie niezmienionym, niepogorszonym, należytym. Obowiązki nakładane na podstawie art. 66 ustawy obejmują zatem sytuacje związane z nieprawidłową eksploatacją obiektu budowlanego, polegającą na zaniechaniu wykonywania obowiązków określonych w art. 61 oraz dalszych przepisach tego rozdziału ustawy.

Wprawdzie art. 61 i 66 Prawa budowlanego odnoszą się zasadniczo do obiektów budowlanych, a nie lokali znajdujących się w tych obiektach, jednak nie wyklucza to możliwości nałożenia w konkretnym przypadku obowiązku wykonania określonych robót również w lokalach, jeśli mają na celu utrzymanie w należytym stanie obiektu budowlanego jako całości (por. wyrok NSA w Warszawie z dnia 14 lipca 2008 r., IV SA 1420/96, LEX nr 43224, wyrok NSA z dnia 5 lutego 2009 r., II OSK 985/08, LEX nr 516064). Nie jest więc wykluczone nałożenie na podstawie art. 66 Prawa budowlanego obowiązku wykonania określonych robót również w lokalu lub lokalach znajdujących się w budynku wielorodzinnym czyli na właściciela lokalu. Byt prawny ścian i posadzek wchodzących w skład konkretnego lokalu określony został w akcie notarialnym ustanawiającym odrębną własność lokalu. Tak więc jest to część składowa lokalu mieszkalnego, która nie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, a tym samym obowiązek jego utrzymania w należytym stanie obciąża właściciela tego lokalu, a nie wspólnotę mieszkaniową (por. wyrok SN z dnia 3 października 2002 r., III RN 153/01, OSNP 2003/18/423, uchwała SN z dnia 7 marca 2008 r., III CZP 10/08, OSNCP 2009/4/51, wyrok NSA z dnia 21 listopada 2008 r., II OSK 1442/07, LEX nr 527008, wyrok WSA w Warszawie z dnia 6 września 2005 r., VII SA/Wa 1498/04, LEX nr 195009; wyrok WSA w Warszawie z dnia 3 czerwca 2015 r. VII SA/Wa 2238/14, publ: www.orzeczenia.nsa.gov.pl).

A zatem, adresatem przedmiotowej decyzji winien być właściciel lokalu mieszkalnego nr [...] na podstawie art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali (a contrario), art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.) w zw. z art. 61 pkt. 1 i art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego.

W przedmiotowej sprawie strona skarżąca zarzuciła, że decyzje organów obu instancji skierowane zostały do niewłaściwego podmiotu. W ocenie Sądu zarzut ten jest zasadny, bowiem lokal nr [...] nie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, gdyż służy on wyłącznie do użytku właściciela tego lokalu w budynku wielorodzinnym przy [...] w Ż.

Organy administracji obu instancji w przedmiotowej sprawie ustaliły zakres nieprawidłowości technicznych ścian i posadzek w lokalu nr [...] nie dowolnie, tylko na podstawie ekspertyzy rzeczoznawcy budowlanego, złożonej przez właścicielkę lokalu M. B. Zdaniem Sądu, przepis art. 66 Prawa budowlanego stanowi najdonioślejszy przykład konkretyzacji nakazu przestrzegania obowiązku utrzymania i użytkowania obiektu budowlanego, zgodnie z zasadami sformułowanymi w art. 5 ustęp 2 Prawa budowalnego (vide: wyrok WSA w Warszawie z dnia 9 lutego 2012 r., VII SA/Wa 1785/11, LEX nr 11263 81).

Jeśli stwierdzono (co jest bezsporne), że w lokalu nr 2 istnieje zawilgocenie ścian i warstw posadzkowych na połączeniu z tarasem, to zasadnie organy uznały, że jest on w nieodpowiednim stanie technicznym (art. 66 ust. 1 punkt 3 Prawa budowalnego). Przy czym stan ten powinien być usunięty przez właściciela lokalu. Zły stan techniczny ścian i posadzek w lokalu, poprzez bezpośrednie negatywne oddziaływanie na lokal, który jest częścią nieruchomości wspólnej, pośrednio również oddziałuje na cały budynek wielorodzinny poprzez degradację elementów konstrukcyjnych obiektu. Wprawdzie organ I instancji w uzasadnieniu swojej decyzji nie wskazał dokładnie, na czym polega pośredni wpływ stwierdzonych nieprawidłowości technicznych na pogorszenie stanu całego budynku, a organ odwoławczy zaakceptował to ustalenie bez szczegółowego wyjaśnienia tego wpływu, to jednak w ocenie Sądu te uchybienia procesowe nie mają wpływu na treść decyzji.

Organ I instancji w uzasadnieniu swojej decyzji wskazał, że nałożył obowiązki na Wspólnotę, gdyż źródłem powstania zagrożenia jest wada na połączeniu tarasu z ramą okna PCV ściany zewnętrznej, tj. niewłaściwa izolacja warstw posadzkowych tarasu z ramą okna balkonowego oraz niezaizolowane membraną przeciwwodną warstwy posadzkowe pod oknem balkonowym.

W tym miejscu należy zatem podkreślić, iż w rozpoznawanej sprawie stwierdzone nieprawidłowości dotyczą stanu technicznego ścian i posadzek na połączeniu z tarasem w lokalu nr [...]. Zgodnie z orzecznictwem sądowoadminsitracyjnym taras przynależny do lokalu mieszkalnego jest częścią składową tego lokalu. Co za tym idzie, nie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, gdyż służy on wyłącznie do użytku właściciela lokalu mieszkalnego (por. wyrok SN z 3 października 2002 r., III RN 153/01, OSNP 2003/18/423). Jeśli zatem zawilgocenia powstały na połączeniu ścian i podłóg lokalu mieszkalnego z tarasem przynależnym do tego lokalu to prace, które należy wykonać w celu usunięcia złego stanu technicznego lokalu winien wykonać właściciel tego lokalu. W takiej sytuacji adresatem decyzji nakazującej na podstawie art. 66 ustawy Prawo budowlane - usunięcie tych nieprawidłowości winien być podmiot któremu przysługuje prawo własności tych części obiektu budowlanego, czyli w niniejszej sprawie właściciel lokalu nr [...].

Skoro ściany i posadzki wraz z przynależnym tarasem w lokalu nr [...] stanowią część budynku, która służy wyłącznie do użytku właściciela określonego lokalu, to nie wchodzą one w skład części wspólnych budynku, a koszty ich utrzymania w należytym stanie obciążają właściciela lokalu mieszkalnego.

Ponieważ przepis art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali stanowi, że w razie wyodrębnienia własności lokali wchodzących w skład danej nieruchomości przysługuje ich właścicielom udział w nieruchomości wspólnej, który obejmuje grunt oraz części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Wynika stąd a contrario, że urządzenia i części budynku, w tym ściany i posadzki oraz przynależne do lokali balkony, służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. Stosownie zaś do art. 13 ust. 1 cytowanej ustawy właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie [...].

Podsumowując Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji zostały wydane z naruszeniem art. 7, art. 77, art. 80, i art. 107 § 3 k.p.a., co miało istotny wpływ na wynik sprawy.

W świetle przedstawionej argumentacji, przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ winien przeanalizować dostępny materiał dowodowy oraz uwzględnić powyższe stanowisko i uwagi Sądu.

Biorąc powyższe pod uwagę, działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie orzekł jak w sentencji wyroku.

O kosztach Sąd orzekł na postawie art. 200 cytowanej ustawy czyli jak w pkt II wyroku.