Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2343/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-09-04 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 9 pkt 5 lit. a, art. 19, art. 20, art. 21
journal: Dz.U. 2010 nr 143 poz 963
law: Ustawa z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych
article: art. 134
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Emilia Lewandowska Sędziowie: WSA Marta Kołtun-Kulik WSA Iwona Maciejuk (spr.) Protokolant referent stażysta Małgorzata Sieczkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 września 2014 r. sprawy ze skargi M. T. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] lipca 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] lipca 2014 r., nr [...] Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, po rozpatrzeniu odwołania M. T., utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość.

Zaskarżona decyzja została wydana w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i ocenę prawną sprawy.

Decyzją Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2011 r., nr [...] nieruchomość oznaczona jako działka ewid. nr [...],[...], o pow. [...] ha, została przeznaczona pod budowę wału przeciwpowodziowego na osiedlu [...] od mostu [...], wzdłuż ulic: [...], [...] i [...] - do siedziby [...] przy ul. [...], na terenie miasta [...].

Pismem z dnia 22 listopada 2011 r. Prezydent Miasta W. poinformował Wojewodę [...], że w ciągu dwóch miesięcy od dnia, kiedy decyzja zezwalająca na realizację budowli przeciwpowodziowych stała się ostateczna nie doszło do uzgodnienia wysokości odszkodowania, wobec czego zachodzi konieczność ustalenia odszkodowania w drodze decyzji administracyjnej.

Decyzją z dnia [...] maja 2013 r. nr [...] Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu na rzecz M. T. odszkodowania w wysokości [...] zł z tytułu nabycia z mocy prawa przez Gminę W. własności nieruchomości położonej na terenie miasta W., oznaczonej geodezyjnie jako działka nr [...], [...], o pow. [...] ha, obręb [...], przeznaczonej pod budowę wału przeciwpowodziowego.

Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Transportu, Budownictwa

i Gospodarki Morskiej wniósł M. T. W uzasadnieniu odwołania podniósł,

że decyzja narusza jego interes prawny jako użytkownika terenu przeznaczonego pod wał przeciwpowodziowy, zmieniając go na obszar bezpośredniego przepływu wody. Powyższe nie zostało uwzględnione przy ustaleniu odszkodowania. Ponadto, w ocenie skarżącego, w postępowaniu odszkodowawczym powinna zostać uwzględniona również pozostała część działki, ponieważ lokalizacja wału spowodowała trwałe zmiany w użytkowaniu terenu pozostawionego jako teren zalewowy, na którym istnieje zakaz uprawiania gruntu, co jest zgodne z pismami Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej. Działka zalewana jest obecnie wodami spływającymi z wału, a z tego tytułu należy się, zdaniem skarżącego, rekompensata i zadośćuczynienie. Ponadto, w ocenie M. T., w wycenie nie uwzględniono wyposażenia działki w urządzenia infrastruktury technicznej oraz przeznaczenia działki pod budowę wału przeciwpowodziowego.

Decyzją z dnia [...] lipca 2014 r., nr [...] Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2013 r., nr [...]. W uzasadnieniu decyzji Minister wskazał, że stosownie do art. 9 pkt 5 lit. a ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych (Dz. U. Nr 143, poz. 963 ze zm.) decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji zawiera oznaczenie według katastru nieruchomości, nieruchomości lub ich części, będących częścią inwestycji, niezbędnych do jej realizacji, które stają się własnością Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego. Zgodnie z art. 19 ust. 4 ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 9 pkt 5 lit. a, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego z dniem, w którym decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji stała się ostateczna.

W myśl art. 20 ust. 1 w/w ustawy z tytułu przeniesienia na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego własności nieruchomości, o których mowa

w art. 9 pkt 5 lit. a, właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu tej nieruchomości przysługuje odszkodowanie, w wysokości uzgodnionej między inwestorem,

a dotychczasowym właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub osobą, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości, od odpowiednio Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego. Uzgodnienia dokonuje się w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Jeżeli w terminie 2 miesięcy od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji stała się ostateczna, nie dojdzie do uzgodnienia, o którym mowa w ust. 1, wysokość odszkodowania ustala wojewoda

w drodze decyzji (art. 20 ust. 2 ww. ustawy).

W myśl art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. wysokość odszkodowania,

o którym mowa w art. 20 ust. 1, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o pozwoleniu na realizację inwestycji przez organ pierwszej instancji oraz według wartości tej nieruchomości z dnia, w którym następuje ustalenie odszkodowania. Zgodnie z art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości.

Organ wskazał, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Gminy W. nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], [...], o pow. [...] ha, obręb [...], stanowi operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. R.

z dnia 15 lipca 2012 r.

W operacie biegła wskazała, że wyceniana działka ma kształt wielokąta nieforemnego zbliżonego do trójkąta. Na dzień wydania decyzji Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2011 r. o zezwoleniu na realizację budowli przeciwpowodziowej działka była zagospodarowana, znajdowały się na niej liczne nasadzenia drzew i krzewów owocowych i ozdobnych, posiany był trawnik i posadzone były kwiaty wieloletnie. Nieruchomość była ogrodzona płotem z siatki na słupkach metalowych z bramą i furtką. Nieruchomość położona była w bezpośrednim sąsiedztwie ogródków działkowych, zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz terenów niezabudowanych. Biegła ustaliła, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla obszaru w rejonie przeciwpowodziowego wału [...] w W. przyjętego uchwałą Rady Miejskiej W. nr [...] z dnia [...] marca 2006 r. wyceniana działka położona jest na obszarze oznaczonym jako [...] - wał przeciwpowodziowy.

Analizując rynek nieruchomości biegła wskazała, że nieruchomość stanowi użytek rolny. W związku z faktem, że na rynku nie występują grunty przeznaczone pod wały przeciwpowodziowe, poszukano transakcji gruntów o najbardziej zbliżonym przeznaczeniu, tj. pod tereny zielone, zespoły rekreacyjne czy nadrzeczne. Do analizy wybrano transakcje z lokalnego rynku nieruchomości gruntowych, niezabudowanych, przeznaczonych pod tereny zielone – jako najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej – położonych w W. (z wyłączeniem strefy centralnej).

Biegła w operacie szacunkowym zaznaczyła, że ze względu na niewielką ilość transakcji okres badania rozszerzono na cały rok 2010, a rozbieżność oraz rozkład cen transakcyjnych w zbiorze nieruchomości porównawczych oraz niewielka ilość transakcji uniemożliwiają wyliczenie trendu czasowego. Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosowała podejście porównawcze metodę porównywania parami.

Biegła wskazała, że cechy rynkowe, które w decydującym stopniu wpływają na wartość rynkową nieruchomości to lokalizacja, której udział w procesie kształtowania ceny biegła określiła na 30%, sąsiedztwo i otoczenie na cenę wpływa w 30%,

w mniejszym stopniu na cenę wpływa stan zagospodarowania działki (20%) oraz powierzchnia (20%). Do końcowej analizy biegła przyjęła trzy transakcje niezabudowanych nieruchomości podobnych przeznaczonych pod tereny zielone, których ceny wahały się od [...] zł/m² do [...] zł/m². Wartość 1 m² wycenianego gruntu biegła ustaliła na kwotę [...] zł/m². Wyceniając części składowe gruntu biegła określiła ich wartość odtworzeniową.

Wyceniając nasadzenia rzeczoznawca majątkowy uwzględniła wartość mienia znajdującego się na plantacjach kultur wieloletnich. Szacując wartość naniesień biegła określiła wartość odtworzeniową budowli techniką elementów scalonych, niezbędnych do wykonania elementów scalonych robót budowlanych oraz cen elementów scalonych tych robót, za pomocą wskaźników cenowych publikowanych przez Instytut Doradztwa Majątkowego, Wacetob, Bistyp-Consulting. Wartość nasadzeń została określona na kwotę [...] zł, natomiast wartość składników budowlanych na kwotę [...] zł. Wartość nieruchomości została określona na łączną kwotę [...] zł i w tej wysokości Wojewoda [...] przyznał stronie należne odszkodowanie.

Organ wskazał, że analiza operatu szacunkowego nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu z opinii biegłego. Operat zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Rzeczoznawca wyczerpująco wyjaśnił przyjęty wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Opinia zawiera wszystkie wymogi formalne i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

W odniesieniu do kwestii dotyczącej powierzchni niezbędnej do wybudowania wału przeciwpowodziowego, Minister wyjaśnił, że ustalając odszkodowanie organ jest związany ustaleniami zawartymi w decyzji o pozwoleniu na realizację inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych, która wskazuje wielkość powierzchni przejmowanej działki i ustalając odszkodowanie organ nie ma możliwości weryfikacji wskazanej powierzchni.

Odnosząc się do braku rekompensaty za obniżoną wartość działki znajdującej się za projektowanym wałem organ II instancji wskazał, że odszkodowanie należy

się za nieruchomość rozumianą jako grunt wraz z jego częściami składowymi. Brak jest więc możliwości ustalenia odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości sąsiednich czy też z uwagi na okoliczność, że nieruchomość została faktycznie zajęta

w 2008 roku. Odszkodowanie ustala się wg wartości nieruchomości, a nie szkody, jaką poniesie skarżący wskutek utraty tej nieruchomości. Utrata dochodów z nieruchomości

i spodziewanych zysków nie są objęte dyspozycją art. 128 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tym samym ewentualna szkoda nie może być objęta ani operatem szacunkowym, ani decyzją odszkodowawczą.

W skardze wywiedzionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

w Warszawie na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej

z dnia [...] lipca 2014 r., nr [...] M. T. podniósł, że zaskarżona decyzja narusza przepisy prawa oraz jego interes prawny jako właściciela terenu przeznaczonego pod budowę wału przeciwpowodziowego i pozostałego za wałem terenu, zmieniając go na polder zalewowy, co nie zostało uwzględnione przy odszkodowaniu. Dodał, że z wartości odszkodowania należy odjąć koszty ogrodzenia, które zostało wybudowane przez wykonawcę wału. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji.

M.T. wskazał, że w zaskarżonej decyzji stwierdzono, iż nabycie działki nr [...] o pow. [...] ha nastąpiło z mocy prawa przez Gminę W., co wg powołanych przez skarżącego w skardze dokumentów i faktów nie jest prawdziwe. Według operatu wodnoprawnego (str. 5 i 6) tylko [...] m² powierzchni z działki nr [...] potrzebne było do wybudowania wału, a więc powierzchnia [...] ha jest niewłasciwa. Według projektu budowlanego (str. 14 i 15) powierzchnia potrzebna to [...] ha.

Skarżący stwierdził, że Gmina W., która zrealizowała inwestycję, dotychczas nie określiła faktycznej powierzchni, którą zabrała pod budowę wału. Brak zakopanych graniczników i operatu geodezyjnego powykonawczego uniemożliwia sprawdzenie, jaka powierzchnia faktycznie została zabrana z tej działki, co jest niezbędne do ustalenia odszkodowania. W ocenie skarżącego, zajęcia działki przez Gminę W. i jej podziału dokonano bezprawne, a nie z mocy prawa, ponieważ podział nieruchomości odbył się wirtualnie, niezgodnie z decyzją z dnia [...] lipca 2010 r., nr [...]. Niespełniono bowiem warunku dostępu do drogi publicznej. Warunek ten był integralną częścią decyzji podziałowej. Powyższe narusza art. 36 ustawy

o planowaniu i zagospodarowywaniu przestrzennym. Jako dowód braku dojazdu do pozostałej części działki skarżący załączył ortofotomapę z dnia 12 lutego 2013 r. (wykonaną po wybudowaniu wału). W operacie szacunkowym nie uwzględniono zadośćuczynienia za brak dojazdu i dostępności do pozostałej działki.

M. T. zaznaczył również, że przed wydaniem decyzji odszkodowawczej nie doszło do uzgodnienia wysokości odszkodowania z Gminą W., bowiem

nie było żadnych uzgodnień, ani propozycji ze strony organu.

Skarżący dodał, że wyceniona w operacie szacunkowym wartość gruntu jest

nie do przyjęcia, gdyż biegły z pierwszej wyceny – będący inżynierem budowlanym,

a nie dendrologiem – oszacował teren bez nasadzeń. Niezrozumiałym jest również, dlaczego druga wycena tych samych gruntów, już obejmująca nasadzenia, jest mniej korzystna dla strony.

Skarżący stwierdził, że operat szacunkowy z dnia 15 lipca 2012 r. jest nie do zaakceptowania z uwagi na fakt, że powołano się w nim na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2011 r., nr [...], ale nie uwzględniono, że w decyzji tej na str. 5 zapisano, że realizacja inwestycji, objętej niniejszą decyzją, nie może naruszać uzasadnionych interesów osób trzecich. Tymczasem naruszono interesy strony, ponieważ w operacie nie ujęto, że pozostała część działki za projektowanym wałem skutkuje obniżoną wartością z uwagi na przeznaczenie pod polder zalewowy.

Nie zaproponowano stronie rekompensaty zgodnie z art. 36 ustawy z dnia o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W operacie tym nie uwzględniono również: istniejącej infrastruktury technicznej tj. pętli energetycznej przy ogrodzeniu ułożonej do podłączenia zasilania planowanej budowli, na którą otrzymał pozytywną opinię co do jej lokalizacji; istniejącego uzbrojenia w kanalizację ogólnospławną w odległości ok. 9 m od ogrodzenia działki i wodociągu zakończonego hydrantem w lesie [...], z którym graniczy działka; faktu, że całość działki przed uchwaleniem planu miejscowego w 2006 r. przeznaczona była pod zabudowę wielorodzinną przez Spółdzielnię Mieszkaniową "[...]" (przed podziałem) za zgodą władz miasta, zgodnie z planem realizacyjnym, jako osiedle [...] (zadanie nr [...] na działce nr [...] – przed podziałem pod wał, zadanie nr [...] na działce nr [...]).

W ocenie skarżącego, dołączone do skargi załączniki (nr 4 i 5) świadczą,

że sporny teren, jako uzbrojony w infrastrukturę techniczną, nadaje się do zabudowy

i posiada większą wartość. Tymczasem do wyceny przyjęto teren oznaczony jako użytek rolny, a nie jako grunty miejskie mogące służyć pod inwestycje budowlane. Skarżący podał, ze przed uchwaleniem planu miejscowego w 2006 r. całość działki przeznaczona była do zabudowy wielorodzinnej przez Spółdzielnię. W operacie szacunkowym błędnie zapisano odległość działki od rynku (centrum miasta) ok. 12 km, gdy jest to ok. 6 km. Komunikacja miejska tramwajowa i autobusowa w odległości 200 m od działki. Na stronie 11 zapisano, że na rynku nie występują grunty przeznaczone pod wały, ale występuje pojęcie budowli hydrotechnicznych, do których zalicza się wały przeciwpowodziowe i jako cel publiczny winne być wycenione jak pod drogi".

Skarżący nie zgadza się z przyjętą wyceną również z uwagi na dużą ilość zastrzeżeń do przyjętych transakcji nieruchomości wziętych do analizy przy ustaleniu ceny za 1 m² terenów, które są w nieporównywalnych odległościach od rynku.

M. T. podał, że wątpliwości budzi zastosowanie w realiach niniejszej sprawy art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ponieważ przepisy ust. 2 nakazują przy określaniu wartości rynkowej uwzględnić przeznaczenie nieruchomości,

a ta część działki została przeznaczona pod cel publiczny, tj. budowę wału przeciwpowodziowego. Specustawy nie uchwala się pod zajmowanie terenów pod zieleń. Tym samym niezasadne jest powoływanie się na miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (z przeznaczeniem pod zieleń leśną), ponieważ teren ten został przeznaczony pod wał przeciwpowodziowy.

Pismem procesowym z dnia 26 sierpnia 2014 r. M. T. ponownie przedstawił argumenty w sprawie oraz wniósł o uwzględnienie jako dowodów sześciu załączników przesłanych wraz z pismem. Skarżący podniósł, że twierdzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Miejskiej, jakoby przedstawione w skardze problemy pozostawały bez wpływu na prawidłowość postępowania i winny być podniesione na etapie postępowania w sprawie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację budowli przeciwpowodziowej, jest bezzasadne, chociażby z uwagi na fakt,

że organy odrzuciły zarzuty skarżącego m.in. wniesione do projektu miejscowego planu w rejonie wału przeciwpowodziowego na [...] w W. (załącznik nr 1 – wyciąg z protokołów, załącznik nr 2 – pismo Dyrektora Biura Pełnomocnika Rządu do Spraw "Projektu [...]" z dnia 6 marca 2004 r.). M.T. dodał, że na każdym etapie poprzedzającym budowę wału przeciwpowodziowego zwracał się do Prezydenta Miasta W., ale bez pozytywnego rezultatu (pismo z dnia 28 lutego 2006 r. do Wydziału Bezpieczeństwa i Zarządzania Bezpieczeństwa Kryzysowego w W. – załącznik nr 3 oraz odpowiedź z dnia 2 marca 2006 r. - załącznik nr 4).

W ocenie skarżącego, chybione jest również twierdzenie Ministra, który

nie uwzględnił zarzutu wyceny gruntu bez nasadzeń. Tymczasem na stronie 3, 4 i 13 operatu szacunkowego z sierpnia 2011 r., biegły jednoznacznie stwierdził brak możliwości określenia ilości rodzaju nasadzeń z braku oznaczenia granic działki, które dotychczas trwale nie zostały określone i przekazane właścicielowi (załącznik nr 5).

Strona dodała, że zgodnie z art. 10 Kpa otrzymała zawiadomienie o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji, ale bez informacji o terminie, w jakim może zapoznać się z decyzją (załącznik nr 6). Brak podania terminu spowodował,

że nie złożono odwołania, a wniosek skarżącego o przywrócenie terminu został załatwiony odmownie.

We wskazanym wyżej piśmie skarżący wniósł o zwrócenie się przez Sąd do Trybunału Konstytucyjnego o zbadanie, czy obowiązująca ustawa z dnia 8 lipca 2010 r. o szczegółowych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych jest zgodna z Konstytucją Rzeczypospolitej Polskiej.

W odpowiedzi na skargę Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na rozprawie w dniu 4 września 2014 r. postanowił nie uwzględnić wniosku skarżącego o przeprowadzenie dowodów.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga nie jest zasadna.

W ocenie Sądu, zarówno zaskarżona decyzja, jak również decyzja organu

I instancji odpowiadają prawu.

Organy dokonały w niniejszej sprawie właściwej wykładni i prawidłowo zastosowały zarówno przepisy art. 20 i 21 ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych (Dz. U. Nr 143, poz. 963 ze zm.), zwanej dalej specustawą, jak również przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) oraz przepisy art. 134 i 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) zwanej dalej u.g.n. Organy nie naruszyły również przepisów postępowania administracyjnego,

w stopniu, który miałby istotny wpływ na wynik sprawy.

W sprawie jest bezsporne, że decyzją Wojewody [...] z dnia

[...] czerwca 2011 r., nr [...] nieruchomość oznaczona jako działka ewid. nr [...], [...],

o pow. [...] ha, została przeznaczona pod budowę wału przeciwpowodziowego na osiedlu [...] od mostu [...], wzdłuż ulic: [...], [...] i [...] - do siedziby [...] przy ul. [...], na terenie miasta W. i następnie stała

się własnością Gminy W.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowi art. 21 ust. 1 specustawy oraz odpowiednio stosowane przepisy u.g.n. Zgodnie z art. 21 ust. 1 specustawy, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 20 ust. 1, ustala

się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o pozwoleniu na realizację inwestycji przez organ pierwszej instancji oraz według wartości tej nieruchomości

z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Zgodnie natomiast z art. 130 ust. 2 u.g.n. dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego. Stan nieruchomości, do którego odsyła art. 21 ust. 1 specustawy, to stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona, o czym stanowi art. 4 pkt 17 u.g.n. Z kolei wartością, o której stanowi ww. przepis jest co do zasady wartość rynkowa, a więc najbardziej prawdopodobna cena nieruchomości, możliwa do uzyskania na rynku (art. 134 ust.1 i art. 151 ust. 1 u.g.n.).

W sprawie niniejszej wysokość odszkodowania została ustalona na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 15 lipca 2012 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. R. Przy wycenie gruntu biegła zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Części składowe gruntu biegła wyceniła przy zastosowaniu metody odtworzeniowej.

W ocenie Sądu, biegła prawidłowo dokonała analizy rynku nieruchomości. Wyjaśniła, że w analizowanym okresie (cały rok 2010 r.) na rynku nieruchomości nie występowały grunty przeznaczone pod wały przeciwpowodziowe, tym samym poszukano transakcji gruntów o najbardziej zbliżonym przeznaczeniu, tj. pod tereny zielone, zespoły rekreacyjne czy nadrzeczne.

Z operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania wynika, że biegła analizą objęła transakcje z lokalnego rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod tereny zielone – jako najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej, położonych w W. (oprócz strefy centralnej). Na potrzeby rynku przeanalizowano: rodzaj rynku, obszar rynku, okres badania, rodzaj praw. Na tak określonym rynku zanotowano siedem transakcji sprzedaży porównywalnych nieruchomości gruntowych. Do ostatecznej analizy porównawczej przyjęto dane dotyczące trzech transakcji sprzedaży nieruchomości, posiadających najbardziej podobne cechy (lokalizacja, sąsiedztwo i otoczenie, stan zagospodarowania, powierzchnia) do nieruchomości wycenianej. Ostatecznie wartość

1 m² wycenianego gruntu biegła ustaliła na kwotę [...] zł/m².

Wyceniając części składowe gruntu biegła określiła ich wartość odtworzeniową.

Wyceniając nasadzenia rzeczoznawca uwzględniła wartość mienia znajdującego się na plantacjach kultur wieloletnich. Wartość nasadzeń została określona na kwotę [...] zł, natomiast wartość składników budowlanych na kwotę [...] zł. Ostatecznie wartość nieruchomości została określona na łączną kwotę [...] zł

i w tej wysokości Wojewoda [...] przyznał stronie należne odszkodowanie.

W sprawie nie ma zatem podstaw, aby kwestionować ustalenia biegłej

w zakresie wartości nieruchomości. Nie przedłożono operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego, który wskazywałby, że były w tym samym czasie transakcje nieruchomościami podobnymi, czy w sposób odmienny określiłby wartość nasadzeń. Podkreślenia wymaga, że obowiązkiem organu nie jest powoływanie w sprawie kilku biegłych w sytuacji, gdy sporządzony operat szacunkowy uznaje on, zasadnie, za prawidłowy. Strona, która nie zgadzała się z dokonaną wyceną nieruchomości miała prawo przedłożyć, w toku postępowania administracyjnego, przeciwdowód w postaci kontroperatu lub wystąpić do organizacji rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny operatu szacunkowego będącego dowodem w tej sprawie.

Zdaniem Sądu, zasadnie organ stwierdził, iż biorąc pod uwagę, że wyceniana nieruchomość ma przeznaczenie rolne, biegły w niniejszej sprawie prawidłowo zastosował regułę wyceny zawartą w art. 134 ust. 4 u.g.n. Stosownie do tego przepisu jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania rzeczoznawca majątkowy powinien określić według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. W pozostałych przypadkach określenie wartości nieruchomości następuje na podstawie aktualnego sposobu użytkowania (art. 134 ust. 3 u.g.n.).

Rzeczoznawca wzięła pod uwagę wszystkie istotne cechy szacowanej nieruchomości. Uwzględniła wszelkie elementy, które mogły mieć wpływ na jej wartość oraz dostatecznie wyjaśniła założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny, a także wskazała wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób umożliwiający zrozumienie wyrażanych przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Wobec powyższego mógł on stanowić podstawę do określenia wysokości należnego odszkodowania.

Wbrew zarzutom skargi, operat szacunkowy został prawidłowo sporządzony, zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę i w dacie wydawania decyzji był aktualny, nie zawierał niejasności, czy braków. Tym samym mógł stanowić dowód

w sprawie, jako podstawę do określenia wysokości odszkodowania za nieruchomość.

Odnosząc się do zarzutu, iż decyzja z dnia [...] lipca 2014 r. narusza interes prawny właściciela terenu pozostałego za wałem, który zmienił się w polder zalewowy, czego nie uwzględniono w odszkodowaniu, jak również nie uwzględniono zadośćuczynienia za brak dojazdu i dostępności do pozostałej działki, wyjaśnić należy, że odszkodowanie będące przedmiotem niniejszego postępowania nie obejmuje domniemanych utraconych korzyści. Kwestia zakresu słusznego odszkodowania, była przedmiotem rozważań Naczelnego Sądu Administracyjnego, który w uzasadnieniu wyroku z dnia 22 września 2009 r., sygn. akt I OSK 1519/08 zajął stanowisko,

że zagadnienie słusznego odszkodowania było niejednokrotnie podejmowane

w orzeczeniach Trybunału Konstytucyjnego, w których przede wszystkim podkreślano, że prawa konstytucyjne chronione nie mają charakteru absolutnego; pojmowanie własności jako prawa absolutnego prowadziłoby bowiem w wielu wypadkach

do naruszenia praw innych podmiotów. Trybunał Konstytucyjny podkreślał,

iż ograniczenie prawa własności jest dopuszczalne ze względu na ważny interes publiczny (wyrok TK z dnia 3 lipca 2001 r., sygn. K 3/01). Odpowiadając na zarzuty dotyczące nieuwzględnienia w kwocie odszkodowania innych elementów niż wartość rynkowa nieruchomości, zwłaszcza wartości działki pozostałej po wydzieleniu działki zajętej pod wał przeciwpowodziowy, stwierdzić należy, iż specustawa wyraźnie wskazuje, iż odszkodowanie należy się za nieruchomość rozumianą jako grunt wraz

z jego częściami składowymi. Brak jest możliwości ustalenia odszkodowania za wszelkie inne dodatkowe elementy. W przypadku kiedy nabywana jest jedynie część nieruchomości, a pozostały jej fragment nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości ma możliwość dochodzenia roszczeń na drodze cywilnoprawnej. Tego rodzaju roszczenie nie może być przedmiotem niniejszego postępowania administracyjnego. Ponadto zarzut tego typu sprowadza się w istocie do kwestionowania prawidłowości operatu szacunkowego, stanowiącego w tej sprawie podstawę ustalenia odszkodowania.

Jak wskazano jednak wyżej, Sąd za prawidłową uznał ocenę organów, co do zgodności z prawem operatu stanowiącego dowód określający w tej sprawie wartość nieruchomości. Tym samym, zarzut nie jest zasadny.

W odniesieniu do zarzutu skargi dotyczącego powierzchni niezbędnej do wybudowania wału przeciwpowodziowego, wyjaśnić należy, że ustalając odszkodowanie organ jest związany ustaleniami zawartymi w decyzji o zezwoleniu

na realizację inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych, która wskazuje wielkość powierzchni przejmowanej działki i ustalając odszkodowanie organ nie ma możliwości weryfikacji wskazanej powierzchni.

Za pozbawiony podstaw Sąd uznał również zarzut, iż przed wydaniem decyzji ustalającej odszkodowanie nie przeprowadzono ze skarżącym uzgodnień, zgodnie

z art. 20 ust. 1 specustawy. W aktach administracyjnych sprawy znajduje się bowiem pismo Prezydenta Miasta W., reprezentującego Gminę W., z dnia 15 września 2011 r., w którym przedstawiona została skarżącemu propozycja uzgodnienia wysokości odszkodowania za działkę ewid. nr [...] (zgodna w opinią sporządzoną

w formie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego), w łącznej wysokości [...] zł. Z pisma skarżącego z dnia 17 listopada 2011 r. wynika jednoznacznie, że zaproponowana wysokość odszkodowania nie została przyjęta.

Sąd nie uwzględnił wniosku o przeprowadzenie dowodów zgłoszonych w skardze oraz w piśmie procesowym z dnia 26 sierpnia 2014 r., albowiem odnoszą się one do ostatecznej decyzji Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2011 r. zezwalającej na realizację inwestycji, jaką jest budowa wału przeciwpowodziowego. Decyzja

ta nie stanowi przedmiotu niniejszego postępowania.

Na gruncie niniejszej sprawy Sąd nie znalazł podstaw do skierowania

do Trybunału Konstytucyjnego pytania prawnego o zbadanie zgodności przepisów ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych z Konstytucją Rzeczypospolitej Polskiej.

Organy obu instancji prawidłowo zebrały i rozpatrzyły cały materiał dowodowy, dokonując trafnej jego oceny (art. 77 § 1 i art. 80 Kpa). Uzasadnienie zaskarżonej decyzji spełnia ustawowe wymogi (art. 107 § 3 Kpa).

Z tych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), orzekł jak w sentencji.