Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 1343/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2015-03-20 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: 98a
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski, Sędziowie Sędzia NSA Łucja Franiczek, Sędzia WSA Artur Żurawik (spr.), Protokolant specjalista Małgorzata Orman, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 marca 2015 r. sprawy ze skargi S. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta P. z dnia [...] r. nr [...], 2. orzeka, że zaskarżona decyzja w całości nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącego kwotę 215 (dwieście piętnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z [...] r. nr [...] (ostateczną z dniem [...] r.) Burmistrz Miasta P., działając na wniosek właścicieli, zatwierdził podział nieruchomości położonej w P., obręb [...], ark. mapy [...], stanowiącej współwłasność K. G. i S. D. po ½ części, objętej KW nr [...]. Podział dotyczył ośmiu działek o pow. [...] m2, wchodzących w skład nieruchomości o łącznej pow. [...]. Podziałowi podlegały działki nr [...], w wyniku podziału powstało [...] działek, w tym[...] pod zabudowę mieszkaniową zagrodową i [...] działek stanowiących wewnętrzne drogi dojazdowe.

Decyzją z [...] r., nr [...] Burmistrz Miasta P. ustalił wobec S. D., zwanego dalej skarżącym, opłatę adiacencką w kwocie [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (wzrost ten został w operacie określony na kwotę [...] zł), który nastąpił na skutek dokonanego podziału. Rozstrzygnięcie to, w wyniku odwołania skarżącego, zostało uchylone decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z [...] r., nr [...], a sprawa przekazana do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu Kolegium wskazało m. in., że dokonana w operacie wycena budzi wątpliwości.

W trakcie ponownego rozpoznania sprawy ten sam rzeczoznawca przedłożył kolejno 2 operaty. W pierwszym ze [...] r. ustalił wzrost wartości nieruchomości na kwotę [...] zł. W reakcji na pytania organu, sporządził w [...] r. kolejny operat, w którym wzrost wartości wyliczył na kwotę [...] zł. Decyzją z [...] r., nr [...] organ I instancji ustalił w stosunku do skarżącego opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, stanowiących w chwili podziału współwłasność w udziale ½ części. W podstawie prawnej poddano art. 98a ust. 1, 1a, art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. 2010, Nr 102, poz. 651 z późn. zm., dalej u.g.n.) w związku z Uchwałą Rady Miejskiej w P. nr [...] z dnia [...] r., zmienioną uchwałą nr [...] z dnia [...] r. dotyczącą ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej na terenie miasta P..

W uzasadnieniu organ I instancji opisał przebieg postępowania i wyjaśnił, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w P. nr [...] z dnia [...] r., nieruchomość podlegająca podziałowi położona jest w terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową zagrodową nową, budynki gospodarcze i inwentarskie, garaże, obiekty i sieci uzbrojenia terenu, drogi dojazdowe, miejsca postojowe, dojazdy niewydzielone, zieleń i ogrody przydomowe (symbol planu: RM). Stawka procentowa opłaty adiacenckiej wynosi 30% różnicy wartości nieruchomości. Skarżący, kwestionując prawidłowość wyliczeń operatu, nie zgłosił merytorycznych zarzutów. Sporządzony operat organ ocenił jako prawidłowy i miarodajny. Prawidłowo do wyceny przyjęto część nieruchomości opisanej w księdze wieczystej nr [...] , obejmującą działki podlegające podziałowi o łącznej pow. [...] ha, prawidłowo opisano stan nieruchomości i uwzględniono jej przeznaczenie w planie, prawidłowo określono cechy rynkowe nieruchomości, zarówno przed jak i po podziale nieruchomości, z uwzględnieniem kształtu i liczby działek, lokalizacji, uzbrojenia, utrudnień inwestycyjnych, odległości od wysypiska śmieci, oczyszczalni, stref ochronnych. Zbiór nieruchomości podobnych przyjętych do porównania jest prawidłowy, jest taki sam dla stanu przed i po podziale, albowiem nieruchomość wyceniana po podziale ma taką samą powierzchnię, lokalizację i dostęp do infrastruktury, jedyną cechą różnicującą jest ilość działek. Wpływ wielkości powierzchni na wartość działek został uwzględniony poprzez przyjęcie współczynnika korygującego [...] dla cechy "powierzchnia gruntu". 6 działek drogowych uznano za jedną działkę funkcjonalną. Wyjaśniono, że dokonanie wyceny nieruchomości po podziale jako sumy wartości poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału, byłoby dla strony niekorzystne i sprzeczne z przyjmowaną przez rzeczoznawców praktyką, uznawaną przez orzecznictwo sądowe. Wskaźnikiem istotnym jest ilość działek i ta wielkość została w operacie uwzględniona, jako zmienna wpływającą na wartość nieruchomości.

W odwołaniu od decyzji skarżący wniósł o uchylenie decyzji i umorzenie postępowania. Zarzucił m. in., że w operacie przy obliczaniu wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale błędnie określono sposób optymalnego wykorzystania (SOW). Ustalono, że teren działek stanowi budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne (symbol MN), natomiast zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wskazany teren określony jest jako zabudowa mieszkaniowa zagrodowa nowa - RM. W ocenie skarżącego wartość nieruchomości po podziale nie wzrosła. Wartość utworzonej parceli z jednej działki, przylegającej do istniejącej drogi dojazdowej, mogła ulec wzrostowi, jednakże powstała parcela w tylnej części posiada wartość niższą, co skutecznie obniża wartość działki. Wynika to głównie z braku bezpośredniego dostępu do drogi - dostęp nastąpi po urządzeniu drogi z pasa wydzielonego na ten cel. Cech powstałych działek rzeczoznawca wadliwie nie wziął pod uwagę. Działki przyjęte do porównania nie są podobne do szacowanej nieruchomości pod względem powierzchni, szacowana ma [...] m2, a przyjęte do porównania od 1000 m2 do 7800 m2.

Zaskarżoną decyzją z [...] r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. W uzasadnieniu opisano przebieg postępowania, stanowisko strony i argumentację organu I instancji, a także przedstawiono stan prawny regulujący opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości spowodowanego podziałem nieruchomości. Kolegium stwierdziło, że wydana w sprawie decyzja jest zgodna z przepisami prawa materialnego, a postępowanie nie naruszyło przepisów o postępowaniu administracyjnym. Odnosząc się do treści odwołania Kolegium wskazało, że w rozpoznawanej sprawie operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej został przygotowany przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat jest jedynym dopuszczonym przez prawo sposobem ustalenia wzrostu wartości. Strona nie przedstawiła własnych wyliczeń, a do jej zarzutów biegły ustosunkował się. W takiej sytuacji, przy dalszym kwestionowaniu operatu, ciężar przeciwdowodu przechodzi na stronę, może ona przeprowadzić dowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Zarzuty odwołania oceniono jako bezpodstawne, albowiem operat zawiera informacje o powodach zastosowanych metod i sposobie wyliczenia przyjętych wielkości. W szczególności zgodzono się, że w sprawie nie były przedmiotem wyceny powstałe w wyniku podziału działki, a wartość nieruchomości podlegającej podziałowi nie stanowi sumy wartości powstałych działek.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego skarżący wniósł o uchylenie decyzji organów obu instancji i o zwrot kosztów postępowania. Zarzucił m. in., że organy bezpodstawnie uznały sporządzony operat za miarodajny, podczas gdy obarczony jest on wadami. W uzasadnieniu podtrzymał argumenty wcześniej zgłoszone w odwołaniu. W szczególności, jego zdaniem, nie wzięto pod uwagę, iż de facto każda z przedmiotowych działek stanowiła przed podziałem odrębną nieruchomość gruntową. Miała indywidualne oznaczenie geodezyjne, osobno mogła być przedmiotem obrotu rynkowego i podziału. Równie dobrze skarżący mógł wystąpić z 8 niezależnymi wnioskami o podział poszczególnych działek gruntu, co nie zmieniłoby efektu podziału, a czego wynikiem byłoby wydanie 8 niezależnych decyzji podziałowych. Wywody o wzroście wartości nieruchomości nie miały więc jakiegokolwiek sensu. Rzeczoznawca błędnie dobrał również działki służące do porównań. Zwrócono uwagę, że wadliwie szacowane nieruchomości określono jako przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne (MN), gdy w planie stanowią teren zabudowy mieszkaniowej zagrodowej (RM). Zgodnie z załącznikiem nr 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1587), tereny o symbolu RM oznaczają tereny zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych i są kwalifikowane jako tereny użytkowane rolniczo, a nie tereny zabudowy mieszkaniowej. Nie można przyjąć, że za działkę o pow. od ok. 700 m2 do ok. 900 m2 (stan po podziale) można uzyskać cenę wyższą w przeliczeniu na m2, niż za działkę o pow. od ok. 900 m2 do ok. 1700 m2 (stan przed podziałem). Co najwyżej korzyścią z podziału po stronie właściciela może być jedynie potencjalna możliwość ich szybszej sprzedaży. Nadto powstałe działki różnią się uzbrojeniem i dostępem do drogi, co ma wpływ na ich wartość, a biegły pominął te cechy.

W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

W myśl art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m. in. przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym zgodnie z § 2 tegoż artykułu kontrola, o której mowa, jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd rozpoznaje sprawę rozstrzygniętą zaskarżonym aktem z punktu widzenia kryterium legalności, to jest zgodności z prawem całego toku postępowania administracyjnego i prawidłowości zastosowania prawa materialnego. Nadto zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2012 roku, poz. 270 z późn. zm., dalej p.p.s.a.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz wskazaną podstawą prawną.

Przeprowadzone w określonych wyżej ramach badanie zgodności z prawem zaskarżonego rozstrzygnięcia wykazało, że jest ono dotknięte uchybieniami uzasadniającymi jego wzruszenie. Zaskarżone rozstrzygnięcie narusza bowiem przepisy postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, co w świetle art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. skutkuje jego uchyleniem.

Zgodnie z art. 7 k.p.a. w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Prowadzą też postępowanie w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej (art. 8 k.p.a.) i powinny działać w sprawie wnikliwie (art. 12 k.p.a.).

Zgodnie z art. 98a u.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z obowiązującym stanem prawnym ustalenie wartości nieruchomości następuje w formie operatu, którego sporządzenie należy do rzeczoznawcy majątkowego i który stanowi dowód wzrostu wartości nieruchomości na skutek dokonanego podziału. Nie jest przy tym kwestionowane, że operat, jakkolwiek sporządzany przez rzeczoznawcę posiadającego wiadomości specjalne, jest równocześnie dowodem w sprawie i w konsekwencji nie jest wyłączony spod oceny organu administracji prowadzącego postępowanie. Do oceny operatu szacunkowego jako dowodu mają zastosowanie art. 80 k.p.a., który nakazuje organowi administracji oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego, art. 7 k.p.a., który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego oraz art. 77 § 1 k.p.a., który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z przepisów tych wynika, że organ administracji winien ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań, stawianym przez ustawodawcę, jest zakaz zastąpienia innym dowodem dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości. Nie jest jednakże wykluczone żądanie wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzonej wyceny. Sąd administracyjny nie dysponuje ani wiedzą specjalistyczną w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego, ani nie ma możliwości prowadzenia dowodu z opinii biegłego. W konsekwencji zarzuty wobec operatu, dotyczące kwestii istotnych dla wyniku wyceny, których nie można odeprzeć w oparciu o uzasadnienie decyzji i ewentualnie dane zawarte w operacie, muszą skutkować uchyleniem decyzji jako wydanej z naruszeniem przepisów postępowania dotyczących oceny materiału dowodowego, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit.c p.p.s.a.). Należy przy tym zauważyć, że skoro w sprawie jeden rzeczoznawca sporządził trzy operaty, z których ostatni znacząco różni się od dwóch poprzedzających wyliczoną kwotą wzrostu wartości ([...] zł wyliczone w operacie z [...] r. w stosunku do [...] zł wyliczonych w operacie z [...] r.), to poziom krytycyzmu i wnikliwości oceny operatu będącego podstawą decyzji winien być w tej sytuacji proporcjonalnie wyższy (nawet wstępna lektura operatów wykazuje daleko idące podobieństwo w wielu przyjętych danych wyjściowych i zastosowanych współczynnikach). W operacie z [...] r. zbiór nieruchomości "podobnych" przyjętych do porównania obejmuje [...] działek, ujętych też w wykazie w operacie z [...]., który rozszerza ten wykaz jedynie o trzy działki dodatkowe. Natomiast wyliczony w obu operatach średni stan cech rynkowych dla nieruchomości podobnych różni się jedynie w zakresie powierzchni biologicznie czynnej. Również ta cecha różnicuje w obu operatach wyliczenie wartości nieruchomości wycenianej przed podziałem i po podziale. W obu operatach ma ona znacząco różny poziom, a wobec tego że stanowi jedyną różnicę między nimi, w wyłączny sposób wpływa na iloczyn współczynników ze względu na cechy rynkowe, mający zastosowanie przy metodzie korygowania ceny średniej. Wyjaśnienie w tej sytuacji przez rzeczoznawcę źródła tak znaczącej rozbieżności w szacunku wzrostu wartości nabiera szczególnej wagi i powinno być przez organ podjęte, aby pozytywnie zweryfikować rzetelność i miarodajność operatu, skoro nie doszło do poddania go ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców, z powołaniem się na brak zastrzeżeń do wyliczeń biegłego.

Jakkolwiek organy orzekające w sprawie dokonały analizy i oceny sporządzonego w dniu [...] r. operatu, nie doszukując się w nim nieprawidłowości i pozytywnie go weryfikując, to jednak Sąd stwierdził, że ocena ta pomija kilka istotnych kwestii, których nie da się rozstrzygnąć z odwołaniem do treści operatu.

Najistotniejszy zarzut dotyczy niewłaściwego doboru działek służących do porównań. Wyliczona średnia cena 1 m2 nieruchomości podobnych ([...] zł) była następnie punktem wyjścia do obliczenia wartości nieruchomości przed i po podziale, poprzez jej przemnożenie przez współczynniki korygujące cechy. Jak wynika z operatu, do porównania przyjęto nieruchomości o sposobie optymalnego wykorzystania pod postacią budownictwa jednorodzinnego (MN). Jak wyjaśniono w załączonej do operatu analizie rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych na terenie miasta P. wraz z modelem wartości nieruchomości, sposób optymalnego wykorzystania (SOW) to najbardziej prawdopodobne wykorzystanie składnika mienia, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, finansowo wykonalne i dające najwyższą wartość wycenianego składnika mienia. W tej samej analizie rynku stwierdzono też, że sposób optymalnego wykorzystania nieruchomości ma bardzo istotny wpływ na wartość nieruchomości. Co więcej, na stronie 22 tej analizy podano w tabeli średnie ceny (zaktualizowane) dla poszczególnych SOW na rynku lokalnym wedle cen z [...] r., przy czym dla MN budownictwo jednorodzinne cena za m2 wynosi [...] zł, a dla RB- rolna z prawem zabudowy cena z m2 wynosi [...] zł.

Prawnie dopuszczalne wykorzystanie danej nieruchomości w pierwszej kolejności wynika z planu miejscowego. Nieruchomości podlegające wycenie ze względu na dokonany podział, należące do skarżącego, zgodnie z planem miejscowym położone są w jednostce o symbolu RM - zabudowa mieszkaniowa – zagrodowa. Wynika to także z uzasadnienia decyzji nr [...] o zatwierdzeniu podziału przedmiotowej nieruchomości. Postanowienia planu różnicują zatem tereny pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i pod zabudowę zagrodową. Wszystkie nieruchomości wzięte przez rzeczoznawcę do porównania oznaczone zostały w operacie jako tereny pod budownictwo jednorodzinne. W operacie w żaden sposób nie wykazano, że działki pod zabudowę zagrodową, ze względu na treść planu, nie odbiegają wartością od działek z terenów MN. Zarzut skargi, że działki przyjęte do porównania nie są podobne do wycenianych nie daje się zatem odeprzeć na etapie postępowania sądowego.

Zauważyć również należy, że na [...] transakcje przyjęte do porównania w operacie z listopada 2013 r., siedem pochodzi z lat [...] cztery z roku [...], a pozostała połowa z lat [...] Brak jest wskazania, że upływ czasu nie miał znaczenia dla wartości rynkowej, nie zastosowano także w tym zakresie żadnego współczynnika korygującego, jakkolwiek na str. 11 operatu w tabeli podano ceny zaktualizowane, a aktualizacja ta zdaje się mieć umocowanie w dołączonej i przywołanej wyżej Analizie. Rola tego dokumentu w wycenie nie została jednak jasno rozstrzygnięta, zaś w ocenie Sądu jest co najmniej wątpliwa. W szczególności nie jest jasne, czy stanowi on integralną część operatu, czy dokument dodatkowy. Operat jest opatrzony datą i podpisem autora na str. 18, natomiast fragment oznaczony nr 10 "Analiza rynku nieruchomości (...)" na str. 19 i kolejnych nie jest podpisany, choć podany jest zespół jego autorów.

W operacie stwierdzono, że wycena została dokonana z zastosowaniem podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej. Natomiast wymieniona wyżej Analiza jako cel wskazuje analizę rynku nieruchomości na terenie miasta P. w metodzie analizy statystycznej rynku. Przepis § 4 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy podejściu porównawczym przewiduje stosowanie trzech metod: porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Brzmienie tego przepisu wskazuje na możliwość alternatywnego posłużenia się przy wycenie jedną z tych metod. Stosowanie wyników uzyskanych przy zastosowaniu metody analizy statystycznej rynku jako współczynników korygujących przy metodzie korygowania ceny średniej wymaga co najmniej uzasadnienia, czego rzeczoznawca w operacie nie uczynił. Wobec treści § 4 ust. 4 i 5 rozporządzenia taka praktyka, jaką rzeczoznawca zastosował, jest przy tym wątpliwa. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Analiza winna być zatem zrelatywizowana do cech konkretnych nieruchomości, a współczynniki powinny być wyliczone i przyjęte w operacie, a nie w innym dokumencie, nie sporządzonym przez rzeczoznawcę. Z kolei przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ust. 2 u.g.n., a wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych.

Dołączona do operatu Analiza buduje pewien model wyceny gruntu. Jakkolwiek w punkcie 6.3.1 Analizy stwierdzono, że może mieć ona zastosowanie do różnych metod wyceny w podejściu porównawczym, to kolejne punkty prezentujące ten model odnoszą się wyraźnie do metody analizy statystycznej rynku, a zastosowane w operacie tabele i obliczenia wartości nawiązują do treści zawartych w pkt 6.4.1-3, które dotyczą metody analizy statystycznej rynku. Dodatkowo wyliczone dla miasta P. wskaźniki nie zostały w operacie przez rzeczoznawcę przyjęte i uzasadnione, wskazanie na posłużenie się danymi wynikającymi z Analizy nie jest wystarczające, gdy nie ma jasności co do jej charakteru i brak jej inkorporacji przez rzeczoznawcę do operatu. Tak istotne elementy dla wyceny metodą korygowania ceny średniej, jak współczynniki korygujące, muszą wynikać z operatu, a nie z innych dokumentów.

Powyższe zastrzeżenia odnoszą się także do kwestii korygowania powierzchni gruntu. Działki przyjęte do porównania odbiegają znacznie powierzchnią od nieruchomości wycenianej, są zdecydowanie mniejsze, a jednocześnie dosyć znacząco odbiegają powierzchnią od siebie (od 1.000 m2 do 7.840 m2), więc różnią się też od działek po podziale. Największe z nich mają przy tym ceny najniższe. Operat nie zawiera żadnych informacji o tym, jak rzeczoznawca wyliczył wskaźnik korygujący dla powierzchni gruntu.

Wskazane okoliczności w przekonaniu Sądu wymagały wyjaśnień i jednoznacznego stwierdzenia, czy rzeczoznawca prawidłowo zastosował metodę korygowania ceny średniej. Jak wyżej przytoczono, wymaga ona pierwotnie dobrania nieruchomości podobnych, a następnie skorygowania ceny średniej nieruchomości podobnych. Takich analiz w operacie brak, wobec czego zarówno aktualizacja cen nieruchomości podobnych, jak i korekta powierzchni nieruchomości podobnych i wycenianej, są arbitralne.

Za dopuszczalne i pozostające w zakresie kompetencji rzeczoznawcy należy uznać natomiast dokonanie wyceny nieruchomości, składającej się z wielu działek ewidencyjnych, jeżeli rzeczoznawca jest w stanie wyliczyć wpływ ilości działek na wartość gruntu. Stan faktyczny w sprawie niniejszej różni się przy tym od stanu faktycznego istniejącego w sprawach zakończonych wyrokiami WSA w Gliwicach z 23 stycznia 2015 r., sygn. II SA/Gl 1344/14 i z dnia 18 grudnia 2014 r., sygn. II SA/Gl 717/14, gdzie podział dotyczył nieruchomości zapisanych w odrębnych księgach wieczystych.

Organ odwoławczy podjął próbę wyjaśnienia podstawy faktycznej i prawnej rozstrzygnięcia, jednak i on nie dostrzegł wadliwości decyzji, którą utrzymał w mocy, przez co należy uznać i jego decyzję za nieodpowiadającą prawu.

Na marginesie można podnieść, że podobne rozstrzygnięcie zapadło przed tut. Sądem w sprawie drugiej współwłaścicielki przedmiotowej nieruchomości – K. G. (sygn. II SA/Gl 1244/14).

Wszystkie te uchybienia przepisom postępowania stwarzają podstawę do uchylenia zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. i art. 135 p.p.s.a.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy winny mieć na uwadze powyższe ustalenia, bacząc by nie naruszono reguł postępowania oraz by decyzje odpowiadały prawu materialnemu, także w zakresie terminu, w którym opłata może być ustalona.

Rozstrzygnięcie w kwestii wykonalności zostało wydane na podstawie art. 152 p.p.s.a. Stanowi ono obligatoryjny element każdego wyroku uwzględniającego skargę (tak A. Kabat, Komentarz do art. 152 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, [w:] B. Dauter i in., Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz, Warszawa 2013, Lex-el, teza 2 i 3 oraz podana tam literatura i orzecznictwo; odmiennie: R. Sawuła, Stosowanie art. 152 prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Państwo i Prawo z 2004 r., nr 8, s. 71 – 78; T. Woś, Komentarz do art. 152 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, [w:] T. Woś [red.], Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz, Warszawa 2012, s. 775 - 778).

W przedmiocie zwrotu kosztów postępowania, obejmujących wpis od skargi (215 zł) Sąd rozstrzygał w oparciu o art. 200 p.p.s.a.