Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 293/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2022-10-11 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Gospodarka mieniem
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Oddalono skargę w całości
Powołane przepisy: article: art. 1 ust. 2 pkt 3, art. 4 ust. 1 i ust. 2
journal: Dz.U. 2018 poz 1716
law: Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o  przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo  własności tych gruntów

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Halina Filipowicz-Kremis (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Władysław Kulon Sędzia WSA Olga Białek po rozpoznaniu w Wydziale II w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 11 października 2022r. sprawy ze skargi K. R. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego we Wrocławiu z dnia [...] 2021 r. nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości oddala skargę w całości.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze m Wrocławiu postanowieniem z dnia [...] 2021 r.([...]), po rozpatrzeniu zażalenia K. R. na - wydane z upoważnienia Prezydenta Wrocławia - postanowienie Zastępcy Dyrektora Wydziału Nieruchomości Komunalnych w Urzędzie Miejskim Wrocławia z dnia [...] 2021 r. (nr [...]; znak sprawy: [...]), odmawiające wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, położonej we W. przy ul. O., oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków miasta W. jako działki gruntu nr [...], AM - 15, o powierzchni 0,[...] ha, obręb R., dla której prowadzona jest księga wieczysta nr WR1 K/[...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1, w związku art 144 i art. 219 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (aktualnie tekst jedn.: Dz. U. z 2021 r. poz. 735, z późn. zm.), - art. 1 ust. 1, ust. 2 - 3 i art. 1a ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (aktualnie tekst jedn.: Dz. U. z 2020 r. poz. 2040), utrzymało je w mocy. W uzasadnieniu wskazano, że postanowieniem z dnia [...] 2021 r. (nr [...]; znak sprawy: [...]), organ pierwszej instancji odmówił wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, położonej we W. przy ul. O., oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków miasta W. jako działki gruntu nr [...] , AM -15, o powierzchni 0,[...] ha, obręb R., dla której prowadzona jest księga wieczysta nr [...]. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia wskazano art. 219 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (powoływanej dalej jako "K.p.a."), w związku z art. 1 i art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. W uzasadnieniu postanowienia organ pierwszej instancji wyjaśnił, że ze zgromadzonego w sprawie materiału wynika, że a) nieruchomość położona we W. przy ul. O., oznaczona ewidencyjnie jako działka gruntu nr [...], stanowi własność Gminy W. i pozostaje w użytkowaniu wieczystym osoby fizycznej, b) dla nieruchomości Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków we Wrocławiu, IV Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr [...], c) zgodnie zaś z zapisami ewidencji gruntów i budynków miasta W.(w kartotekach budynków) prowadzonej przez Zarząd Geodezji Kartografii i Katastru Miejskiego Wrocławia na nieruchomości znajduje się budynek o funkcji niemieszkalnej. Poza tym wskazano, że wizja lokalna przeprowadzona w dniu 4 marca 2021 r. wykazała, że działka gruntu nie jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, ponieważ znajduje się na niej budynek niemieszkalny garaż. Wobec tego organ pierwszej instancji stwierdził, że opisana nieruchomość nie spełnia przedmiotowej przesłanki przekształcenia z art. 1 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, tzn. nie jest zabudowana na cele mieszkaniowe. W ustawowo określonym terminie, zażalenie na opisane postanowienie organu pierwszej instancji wniósł K. R. W uzasadnieniu zażalenia podniesiono, że od momentu nabycia działki nr [...], AM -15, przez poprzedników prawnych wnioskodawcy (czyli od dnia 2 października 1981 r.), działka stanowiła i nadał stanowi całość gospodarczą (wraz z w całości mieszkalną działką nr [...]) nieruchomości o adresie ul. O. [...], W. Wskazano, że budynek garażu posadowiony na działce nr [...] (dawniej [...]), rozciąga się również na działkę nr [...] (dawniej [...]), zatem twierdzenie organu pierwszej instancji, iż działka nr [...] jest odrębna i samodzielna, czy tym podobne, są twierdzeniami wielce nieuprawnionymi. Poza tym wskazano, że garaż na działce gruntu nr [...] stanowi integralna cześć zabudowań mieszkalnych, przy czym zapewnia on prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych [...] oraz [...]. Wnioskodawca podkreślił również, że działka nr [...] w jego użytkowaniu nie ma dostępu do drogi publicznej, zawłaszczonego przez sąsiadów ul. O. [...], W. Sąd Rejonowy Wrocław-Fabryczna uznał, iż dostęp do garażu posadowionego na działce nr [...] jest realizowany przez działkę nr [...], co jest kolejnym faktem potwierdzającym integracje nieruchomości O. [...]. W ocenie Wnioskodawcy potraktowanie działki nr [...], jako całkowitej odrębności i tym sposobem zawłaszczanie działki przez Prezydenta Wrocławia, jest absolutnie nieuzasadnione i kontynuuje nadał niepotrzebny bałagan prawny dotyczący nieruchomości Wnioskodawcy przy ul. O. [...]. Wobec tego Wnioskodawca wniósł o prawidłowe przekształcenie działki nr [...], [...], w prawo własności przysługujące Wnioskodawcy.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, że zaskarżone postanowienie organu pierwszej instancji z dnia [...] 2021 r. (nr [...]; znak sprawy: [...]), zostało wydane na podstawie przepisów ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (powoływanej wcześniej i dalej jako "u.p.u.w.g.") oraz art. 219 K.p.a. Co prawda w podstawie prawnej rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji art. 4 ust. 2 pkt 2 u.p.u.w.g. nie został wprost wskazany, jednak nie ulega wątpliwości, że przepis ten został potraktowany przez ten organ jako podstawa żądania Wnioskodawcy, ponieważ w ocenianym postanowieniu wskazano, że zostało wydane po rozpatrzeniu wniosku K. R. i tym samym ten przepis stanowił także podstawę rozstrzygania przez ten organ. W myśl art. 1 ust. 1-2 u.p.u.w.g., przekształceniu z mocy prawa podlegają grunty zabudowane na cele mieszkaniowe. Stosownie do art. 1 ust 3 u.p.u.w.g., ilekroć w ustawie jest mowa o przekształceniu, należy przez to rozumieć przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności tego gruntu. Oznacza to, że zgodnie z art. 1 ust. 1-3 u.p.u.w.g., z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Już z samego tytułu ustawy wynika, że dotyczy ona przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Pojęcie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe zostało zdefiniowane przez ustawodawcę w art. 1 ust. 2 u.p.u.w.g., zgodnie z którym przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami: 1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub 2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub 3) o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. W świetle powołanych przepisów ustawy, aby np. grunty pod garażami mogły podlegać powyższej regulacji, muszą znajdować się na tym samym gruncie co budynki mieszkalne. Potwierdza to art. 1 ust. 5 u.p.u.w.g., który stanowi, że obiekty i urządzenia budowlane, o których mowa z ust. 2, z dniem przekształcenia stają częścią składową gruntu, na którym znajdują się budynki mieszkalne. Aby zatem mogło nastąpić przekształcenie muszą zostać spełnione dwa warunki: 1) wskazane obiekty (np. garaże) muszą znajdować się na tej samej nieruchomości co budynek mieszkalny, a co za tym idzie muszą dzielić jej los prawny. W sytuacji gdy obiekty te będą znajdowały się na innej nieruchomości, o odrębnym stanie prawnym, nie podlega ona przekształceniu, 2) musi również istnieć związek funkcjonalny pomiędzy korzystaniem z budynków mieszkalnych a funkcją realizowaną przez te obiekty. Jeżeli taki związek nie istnieje, przekształcenie nie nastąpiło (por. wyrok WSA w Warszawie z 30 października 2019 r., sygn. akt I SA/Wa 1080/19, CBOSA).Przez pojęcie przekształcenie należy rozumieć przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności tego gruntu (art. 1 ust. 3 u.p.u.w.g;.). Jednak należy odróżnić geodezyjne oznaczenie gruntu jako działki gruntu od gruntu jako przedmiotu prawa własności i praw użytkowania wieczystego. Powołana ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. nie definiuje pojęcia nieruchomości, wobec czego należy odwołać się do definicji nieruchomości zawartej w Kodeksie cywilnym (dalej określanym jako "K.c."). Poza tym, ponieważ powołana u.p.u.w.g. dotyczy takiego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności, które to pojęcia zarówno "użytkowania wieczystego", jak też "prawa własności" są pojęciami zdefiniowanymi w ustawie - Kodeks cywilny, to nie sposób uznać, że pojęcia te użyte przez ustawodawcę w ustawie z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu oznaczają inny zakres pojęciowy "nieruchomości" spoza regulacji Kodeksu cywilnego, skoro to właśnie nieruchomości oddane w użytkowanie wieczyste stanowią przedmiot regulacji oraz przekształcenia z mocy prawa, z dniem wejścia w życie tego aktu, w prawo własności, pod warunkiem spełnienia określonych tym aktem przesłanek (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 24 marca 2020 r., sygn. akt II SA/Ol o 104/20, CBOS A).

Zgodnie z art. 46 § 1 K.c., nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Zgodnie natomiast z art. 24 ust. 1 zd. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (aktualnie tekst jedn.: Dz. U. z 2019 r, poz. 2204; powoływanej dalej jako "u.k.w."), dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Odrębność tę tracą w razie połączenia ich w jednej księdze wieczystej (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 października 2003 r., IV CK 114/02, OSNC 2004, nr 12, poz. 201). W orzecznictwie wyjaśniono, że jeżeli dla określonej nieruchomości zostanie założona księga wieczysta, obowiązuje reguła jedna księga wieczysta - jedna nieruchomość", odnosząca się także do graniczących ze sobą gruntów, które stanowią własność tej samej osoby, a ponadto do nieruchomości stanowiących całość gospodarczą, ale nie graniczących ze sobą (zob. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 2013 r., III CZP 8/13, OSNC 2013/9/108 oraz wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 28 marca 2018 r., VI ACa 1724/16, LEX nr 2589536). Odmienny pogląd godziłby w podstawową funkcję ksiąg wieczystych, jaką jest ustalenie stanu prawnego wpisanej do księgi wieczystej nieruchomości jako odrębnego przedmiotu własności i samoistnego przedmiotu obrotu prawnego (zob. art. 1 u.k.w.). Uznanie zatem księgi wieczystej za czynnik wyodrębniający nieruchomość najlepiej zapewnia bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami, a względy systemowe sprzeciwiają się przypisywaniu pojęciu nieruchomości gruntowej innego znaczenia w obrębie u.k.w. i art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego (zob. ww. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 28 marca 2018 r., VI ACa 1724/16).

Odnosząc się do zarzutów podniesionych w uzasadnieniu zażalenia, Kolegium podkreśla, że oddany w użytkowanie wieczyste grunt, oznaczony w operacie ewidencji gruntów i budynków miasta W. jako działka nr [...], AM - 15, o powierzchni 0,[...] ha, obręb R., to nieruchomość gruntowa zabudowana, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr [...]. Działki gruntu stanowiące własność nawet tej samej osoby i graniczące ze sobą, ale objęte oddzielnymi księgami wieczystymi (tak, jak w stanie rozpatrywanej sprawy), są odrębnymi nieruchomościami w rozumieniu art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, a tym samym odrębnymi z punktu widzenia badania podstaw do dokonywania przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu. Niesporne jest przy tym, że stanowiąca przedmiot prawa użytkowania wieczystego opisana na wstępie nieruchomość gruntowa, oznaczona ewidencyjnie jako działka gruntu nr [...] (które to prawo związane jest z własnością garażu), nie jest zabudowana na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 1 ust. 2 u.p.u.w.g., gdyż na nieruchomości tej nie jest posadowiony budynek mieszkalny jednorodzinny ani wielorodzinny, w którym co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne. Tym samym nie zostały spełnione warunku określone w ustawie dla wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowani wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej. Istnienie tego budynku na działce z pewnością nie powoduje, że ma ona znamiona "gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe", ani też nie powoduje, że nastąpił co do niej skutek wskazany w art. 1 ust. 1 u.p.u.w.g. Z przepisów art. 1 ust, 2 u.p.u.w.g. jasno wynika, że wymienione w nim obiekty i urządzenia budowlane, aby mogły podlegać powyższej regulacji, muszą znajdować się na tym samym gruncie co budynki mieszkalne. Potwierdza to treść art. 1 ust. 5 u.p.u.w.g., który stanowi, że obiekty i urządzenia budowlane, o których mowa w ust. 2, z dniem przekształcenia stają częścią składową tego gruntu (czyli gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe). Oznacza to, że jeżeli obiekty i urządzenia budowlane stanowią odrębną nieruchomość od budynków mieszkalnych, dla których urządzone są odrębne księgi wieczyste, to nawet gdy umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z nich, nie podlegają cytowanej regulacji. Nie dzielą bowiem w takiej sytuacji losu prawnego budynku mieszkalnego. Aby zatem mogło nastąpić przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności muszą zostać spełnione dwa warunki: 1) wskazane obiekty muszą znajdować się na tej samej nieruchomości co budynek mieszkalny, a co za tym idzie muszą dzielić jej los prawny - w sytuacji, gdy obiekty te będą znajdowały się na innej nieruchomości, o odrębnym stanie prawnym, nie podlega ona przekształceniu, 2) musi również istnieć związek funkcjonalny pomiędzy korzystaniem z budynków mieszkalnych a funkcją realizowaną przez te obiekty - jeżeli taki związek nie istnieje, przekształcenie nie nastąpiło. Samo wybudowanie na nieruchomości budynku garażowego, umożliwiającego prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych położonych na działkach sąsiednich nie powoduje, że nieruchomość ta staje się z tej przyczyny zabudowana na cele mieszkaniowe w rozumieniu wyżej wskazanych przepisów (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 12 maja 2021 r., sygn. akt II SA/Gd 139/21, CBOSA). Odnosząc się do stwierdzenia Wnioskodawcy, że budynek garażu posadowiony na działce gruntu nr [...] (dawniej [...]) rozciąga się również na działkę nr [...] (dawniej [...]), Kolegium wyjaśnia, że nawet gdyby niewielka część budynku (garażu) rzeczywiście wykraczała na działkę sąsiednią, to niepodobna by uznać, że jest to jedna nieruchomość, ani - tym bardziej - że zabudowa nieruchomości oznaczonej geodezyjnie jako działka gruntu nr [...] determinuje spełnienie przesłanek z art. 1 ust. 1 i 2 u.p.u.w.g. (zob. np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 29 czerwca 2021 r., sygn. akt D SA/Kr 467/21, CBOSA). Ponadto Kolegium informuje - stosownie do art. 9 K.p.a. - że uwłaszczenie użytkowników wieczystych prawem własności nieruchomości może nastąpić nie tylko na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, ale również na podstawie ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (aktualnie tekst jedn.: Dz. U, z 2019 r. poz. 1314).

K. R. złożył skargę na postanowienie SKO. Domaga się z dniem 1/1/2019 uwłaszczenia działki: [...] o szerokości 2 metry (adres ul. O. [...], Wrocław) jako integralnej części nieruchomości ul. O. [...] ze względu na to że 1) cala działka [...] od momentu kupna prawa użytkowania wieczystego przez moich poprzedników (2/10/2081) prawnych wraz z działką [...] stanowiła całość funkcjonalną i gospodarczą nieruchomości ul. O. [...], W., i tak jest nadal. 2) działka [...] pełni funkcje użyteczne dla budynków mieszkalnych ul. O. [...], W., czyli umożliwia prawidłowe i racjonalne korzystanie z tychże budynków mieszkalnych. Niemożliwe jest samodzielne korzystanie z funkcji rzekomo "niemieszkalnej" działki [...]. 3) wydzielenie i sprzedaż praw do działki [...] na rzecz nieruchomości mieszkalnej O. [...], W., odbyły się w latach - 1980 z działki mieszkalnej [...] (obecnie [...], O. [...], W.) budownictwa jednorodzinnego. (Właścicielem wtedy był Skarb Państwa, który następnie nieodpłatnie przekazał owa działkę Gminie W.); 4) działka [...] jest szerokości 2 metrów, zatem niemożliwe jest korzystanie z niej bez użytkowania działki [...] (O. [...]), choćby ze względu na fakt szerokości drogi koniecznej dostępu do garażu posadowionego w głębi działki [...]; 5) na działce [...] szerokości 2 metrów posadowiony jest od lat 1981 i nadal, budynek garażu wykraczający na działkę [...] o 170 cm świadczący o spójnym i tożsamym w funkcji użytkowaniu gruntów nieruchomości O. [...], W.; 6) jakiekolwiek brednie urzędników Prezydenta Wrocławia na szczeblu UM czy SKO maja charakter mataczenia prowadzącego do kolejnego zagmatwania sytuacji jak już miało miejsce z przekształcaniem funkcji budynku przybudówki posadowionej na działce [...], gdzie UM W. wyłudził około 60 tys zł bezprawnie opodatkowując właściciela nieruchomości rzekomo gospodarczej, nie dopuszczając do odzwierciedlenia funkcji faktycznej, nie dopuszczając tym samym do uwłaszczenia działki [...]. Dopiero interwencja szczebla Wojewody Dolnośląskiego odnośnie uwłaszczenia okazała się skuteczna. Natomiast nienależnie wyłudzonego podatku nie odzyskałem (sprawę wniosłem do NSA i oczekuje na rozpatrzenie); 7) całość nieruchomości O. [...], W. skarżący kupił na cele kontynuacji funkcji mieszkalnej wszystkich działek i budynków (strona przypomina, iż funkcja działki [...] w księgach wieczystych jest funkcja "tereny mieszkaniowe".) oraz uregulowania wszystkich nieprawidłowości wprowadzonych na nieruchomość przez wieloletnie mataczenie urzędnicze w tym, niewłaściwe obciążenie działki [...] służebnością przejazdu na rzecz użytkowników wieczystych nieruchomości O. [...] przy posiadaniu przez nich przejazdu na swojej działce [...] o szerokości 3 metry. Dodatkowo strona domaga się: 8) zwrotu nadpłat za rzekome użytkowanie wieczyste ponad należność za uwłaszczenie od dnia 1/1/2019; 9) odszkodowania za utracony czas i zdrowie na prostowanie mataczenia urzędników miejskich Wrocławia w sprawie w wysokości 100 tys zł. W uzasadnieniu strona wskazała, że dnia 16/3/2022 otrzymała odpowiedź SKO odnośnie zażalenia decyzji urzędników Prezydenta Wrocławia z dnia 23/8/2021 odmawiających uwłaszczenia działki [...] (WR1K/[...]). SKO (rzekomo dnia 12/10/2021) postanowiło utrzymać w mocy zaskarżone postanowienie pierwszej instancji, z czym się skarżący nie zgadza. Dodatkowo rozpatrywanie działki [...] jako funkcjonalnie osobnej działki bez działki [...], jest absolutnie błędem skutkującym nierzetelnymi, błędnymi postanowieniami zarówno Prezydenta Wrocławia jak i SKO. SKO również błędnie nie dopatrzyło się funkcji budynku posadowionego na działce [...] (O. [...] W.) jako budynku użyteczności dla mieszkańców działki [...] (O. [...] W.) zapewniającego prawidłowe j racjonalne korzystanie z tychże budynków mieszkalnych użytkownikom nieruchomości O. [...], W. Nie zgadza się również skarżący ze swobodną interpretacją SKO przepisów art. 1 ust 5 u.p.u.w.g., gdzie SKO twierdzi [str 4 postanowienia z dnia 12/10/2021], iż ".oznacza to, że jeżeli obiekty i urządzenia budowlane stanowią odrębna nieruchomość od budynków mieszkalnych, dla których urządzone są odrębne księgi wieczyste, to nawet gdy umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z nich nie podlegają cytowanej regulacji. Nie dzieła bowiem w takiej sytuacji losu prawnego budynku mieszkalnego...". Dalej twierdzone jest, że "samo wybudowanie na nieruchomości budynku garażowego, umożliwiającego prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych, położonych na działkach sąsiednich, nie powoduje, ze nieruchomość ta staje się z tej przyczyny zabudowana na cele mieszkaniowe w rozumieniu wyżej wskazanych przepisów (zob. wyrok WSA w Gdańska z dnia 12/5/2021 sygn akt II SA/Gd 139/21, CBOSA)...". SKO nie bierze tu pod uwagę faktów, ze Skarb Państwa wydzielając działkę [...] o szerokości pasa 2 metry z działki [...] (O. [...]) miał na uwadze, ze działka [...] będzie integralną częścią nieruchomości O. [...], bo inaczej należało dokonać wpisów o 3 metrowej drodze koniecznej, a takowych wpisów w księgach nigdzie nie ma. Zatem bezmyślne stosowanie postanowienia WSA a w Gdańsku znowu nie ma zastosowania w przypadku działki [...] O. [...], W. O nieznajomości stanu fatycznego nieruchomości przez SKO a tym samym potwierdzaniu nieprawdy, potwierdza fragment postanowienia z 12/10/2021 [str 4] "...kolegium wyjaśnia, ze nawet gdyby niewielka cześć budynku garażu rzeczywiście wykraczała na działkę sąsiednią..." - czyli SKO dalej rzekomo "nie wie", że garaż wybudowany ok 1981 r. w tyle działki [...] rozciąga się na działkę [...] o 170 cm na działkę [...], co kolejny raz świadczy o spójnym i tożsamym przeznaczeniu obu działek [...] i [...] jako jednej nieruchomości gruntowej pomimo istnienia osobnych ksiąg wieczystych, jako bałaganu prawnego zastanego przeze mnie.

W doręczonej sądowi odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zważył:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Kontrola sądu administracyjnego, stosownie do art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm. - dalej p.p.s.a.), sprowadza się do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Ogranicza się więc do zbadania czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy, czy zgodnie z art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. dokonano ustalenia stanu faktycznego a dokonana ocena tych ustaleń znajduje oparcie w materiale dowodowym i uzasadnieniu decyzji sporządzonym zgodnie z art. 107 k.p.a., a więc w sposób przekonywujący. Ponadto, można dodać, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Przedmiotem kontroli zgodności z prawem w tym postępowaniu, z uwzględnieniem wskazanych kryteriów, było postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego we Wrocławiu z dnia [...] 2021 r.(SKO [...]), utrzymujące w mocy postanowienie Zastępcy Dyrektora Wydziału Nieruchomości Komunalnych w Urzędzie Miejskim Wrocławia z dnia [...] 2021 r. (nr [...]; znak sprawy: [...]), odmawiające wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, położonej we W. przy ul. O., oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków miasta W. jako działki gruntu nr [...], AM - 15, o powierzchni 0,[...] ha, obręb R. Zagadnienia wydawania zaświadczeń uregulowane zostały w Dziale VII Kodeksu postępowania administracyjnego. Stosownie do art. 217 § 1 k.p.a. organ administracji publicznej wydaje zaświadczenie na żądanie osoby ubiegającej się o zaświadczenie. Dalej trzeba powiedzieć, że w myśl art. 217 § 2 k.p.a. zaświadczenie wydaje się, jeżeli: 1) urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa; 2) osoba ubiega się o zaświadczenie ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego. Zaświadczenie jest czynnością materialnotechniczną polegającą na urzędowym potwierdzeniu obiektywnie istniejącego stanu rzeczy, dotyczącego faktów lub prawa. Jest ono przy tym przejawem wiedzy, a nie woli organu administracji publicznej, dokonywanym - w myśl art. 218 § 1 k.p.a. - na podstawie posiadanych rejestrów i ewidencji bądź innych danych znajdujących się w posiadaniu organu. Zakres postępowania wyjaśniającego poprzedzającego wydanie zaświadczenia ograniczony jest do analizy posiadanej dokumentacji oraz danych zgromadzonych w zasobach organu i oceny możliwości ich przeniesienia do treści zaświadczenia. Niezależnie od ogólnych zasad dotyczących wydawania zaświadczeń uregulowanych w Kodeksie postępowania administracyjnego, należy również brać pod uwagę właściwe przepisy prawa materialnego, z których wynika obowiązek potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego w formie zaświadczenia. Inaczej mówiąc, to z właściwych przepisów materialnoprawnych wynikać będzie, jaka okoliczność ma być (może być) stwierdzona w formie zaświadczenia.

Przenosząc dotychczasowe rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy należy podnieść, że jak wynika z treści art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2018 r. poz. 1716 z późn. zm.), z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Natomiast wedle art. 4 ust. 1 ustawy podstawę ujawnienia prawa własności gruntów w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowi zaświadczenie potwierdzające przekształcenie wydane przez organy wskazane w art. 4 ust. 1 pkt 1-4 ustawy. Zgodnie zaś z art. 4 ust. 2 ustawy organ właściwy wydaje zaświadczenie z urzędu lub na wniosek. Zdaniem sądu w tym składzie należy się zatem zgodzić, że tytuł ustawy wskazuje jednoznacznie, że grunty objęte ustawą zostały przez ustawodawcę ograniczone do tych, które zostały zabudowane na cele mieszkaniowe. Ustawa, na jej potrzeby definiuje pojęcie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w art. 1 ust. 2 ustawy. Zgodnie z tym unormowaniem przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami: 1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub 2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub 3) o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. Natomiast przez pojęcie przekształcenia ustawa rozumie przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności tego gruntu (art. 1 ust. 3 ustawy). Przywołane przepisy wskazują zatem jednoznacznie, że wymienione w nim obiekty i urządzenia budowlane, aby mogły podlegać ustawowej regulacji, muszą znajdować się na tym samym gruncie co budynki mieszkalne. Potwierdza to także treść art. 1 ust. 5 ustawy, który stanowi, że obiekty i urządzenia budowlane, o których mowa z ust. 2, z dniem przekształcenia stają częścią składową tego gruntu (tj. gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe). Następnie trzeba uzupełnić, że jeśli obiekty i urządzenia budowlane stanowią odrębną nieruchomość od budynków mieszkalnych, dla których urządzone są odrębne księgi wieczyste, to nawet gdy umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z nich, nie podlegają regulacji ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Nie dzielą bowiem w takiej sytuacji losu prawnego budynku mieszkalnego. Aby zatem wniosek strony mógł być uwzględniony musiały by zostać spełnione dwa warunki: 1) wskazane obiekty muszą znajdować się na tej samej nieruchomości co budynek mieszkalny, a co za tym idzie muszą dzielić jej los prawny - w sytuacji, gdy obiekty te będą znajdowały się na innej nieruchomości, o odrębnym stanie prawnym, nie podlega ona przekształceniu- bezsprzecznie nieruchomość gruntowa, na której znajduje się garaż nie znajduje się na tej samej działce co budynek przeznaczony na cele mieszkaniowe. 2) musi również istnieć związek funkcjonalny pomiędzy korzystaniem z budynków mieszkalnych a funkcją realizowaną przez te obiekty - jeżeli taki związek nie istnieje, przekształcenie nie nastąpiło (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 30 października 2019 r. sygn. akt I SA/Wa 1080/19; http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

W rozpoznawanej sprawie skarżący wystąpił o wydanie zaświadczenia o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości oznaczonej jako W księdze tej sposób korzystania z przedmiotowej nieruchomości oznaczono symbolem B - tereny mieszkaniowe. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem garażowym. Okoliczności tej nie kwestionuje sam skarżący. Bez wątpienia więc na omawianej nieruchomości nie jest realizowany cel mieszkaniowy. Zdaniem Sądu, samo wybudowanie na nieruchomości budynku garażowego, umożliwiającego prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynku mieszkalnego położonego na działce sąsiedniej nie powoduje, że nieruchomość ta staje się z tej przyczyny zabudowana na cele mieszkaniowe w rozumieniu wskazanych przepisów. art. 1 ust. 2 pkt 3 ustawy. Sąd podziela, że ustawa przewiduje możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów, na których znajdują się inne obiekty budowlane i urządzenia budowlane, ale muszą to być grunty, o których mowa w art. 1 ust. 2 pkt 1 lub 2, tj. zabudowane budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym lub wielorodzinnym. Wówczas przekształcenie zabudowanego gruntu następuje wraz z tymi obiektami lub urządzeniami. Podkreślić należy, że przepis art. 1 ust. 2 ustawy stanowi, że przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane "wyłącznie" budynkami wskazanymi w tym przepisie. Użycie sformułowania "wyłącznie" oznacza, że nie dopuszcza się w tej kwestii żadnych odstępstw. Także ujęcie pojęcia nieruchomości w jakimkolwiek sensie (prawnorzeczowym czy wieczystoksięgowym) przy jednoznacznym brzmieniu tego przepisu nie wymaga żadnych rozważań. Zakres stosowania ustawy nie nastręcza żadnych wątpliwości interpretacyjnych.

W realiach rozpoznawanej sprawy najistotniejszą (w istocie niesporną) okolicznością pozostaje, że na działce, stanowiącej przedmiot postępowania, znajduje się tylko i wyłącznie budynek garażowy (jak sam wskazuje skarżący), to nie ma podstaw do wydania zaświadczenia o przekształceniu.

Reasumując w tej sytuacji organy nie mogły wydać za świadczenia żądanej treści. Podnieść wypada, że celem ustawy jest zniesienie prawa użytkowania wieczystego na gruntach zabudowanych na cele mieszkaniowe. Gramatyczna wykładnia przepisów nie pozostawia wątpliwości, że zakresem regulacji objęte są wyłącznie nieruchomości, na których znajdują się budynki o funkcji mieszkalnej, wraz z infrastrukturą towarzyszącą, umożliwiającą prawidłowe korzystanie z budynków mieszkalnych. Z tych względów, przekształceniem nie zostaną objęte nieruchomości całkowicie wolne od zabudowy lub zabudowane innymi, niż określone w ustawie obiektami, tak jak miało to miejsce w niniejszej sprawie.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 z późn. zm.), orzeczono jak w sentencji.

Rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym nastąpiło na podstawie art. 119 pkt 3 w zw. z art. 120 ustawy, które to przepisy pozwalają na rozpoznanie sprawy we wskazanym trybie, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie. Na koniec można jeszcze dodać, że pozostałe żądania, zawarte w skardze nie mogły być przedmiotem postępowania przed sądem administracyjnym, bowiem jak wcześniej napisano nie podlegają jego kognicji.