Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 699/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2019-10-23 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 1 ust. 2 pkt 1, art. 2 ust. 1, art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 52 ust. 2 pkt 1, art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 1, art. 64 ust. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: § 2 pkt 4, § 3 ust. 1, § 3 ust. 2, § 4 ust. 1, § 4 ust. 2, § 5 ust. 1, § 5 ust. 2, § 6 ust. 1, § 6 ust. 2, § 7 ust. 1, § 7 ust. 2, § 7 ust. 4, § 8, § 9 ust. 3
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. c, art. 200 , 205 § 2
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 7, art. 8 § 1, art. 10 §1, art. 77, art. 80, art. 107, art. 138 § 1 pkt 1, art. 138 § 2
journal: Dz.U. 2018 poz 2096
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
article: § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c
journal: Dz.U. 2018 poz 265
law: Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości  z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędziowie Sędzia WSA Izabela Paluszyńska Asesor WSA Jan Szuma (spr.) Protokolant: st. sekr. sąd. Krzysztof Dzierzgowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 października 2019 r. sprawy ze skargi W. A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] czerwca 2019 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy [...] z dnia [...] marca 2019 r., nr [...], [...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz strony skarżącej kwotę [...]zł ([...] złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego (zwanego dalej "Kolegium") z dnia [...] czerwca 2019 r., [...], którą – po rozpatrzeniu odwołania W. A., utrzymano w mocy decyzję Wójta Gminy [...] (zwanego dalej "Wójtem") z dnia [...] marca 2019 r., [...] w przedmiocie ustalenia na rzecz W. A. warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie i przebudowie istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolno stojącego (wraz ze zmianą konstrukcji dachu i wydzieleniem funkcji garażowej) na działce [...] w obrębie [...], gmina [...]. (W tym miejscu należy na wstępie zasygnalizować, że decyzja Kolegium zawiera w jej pierwszym zdaniu oczywistą omyłkę, bowiem jako datę zaskarżonej decyzji wskazano [...] r.", gdy tymczasem, nie ulega wątpliwości, że odwołanie złożono od decyzji z dnia [...] marca 2019 r.).

Powyższe rozstrzygnięcia wydano w następujących okolicznościach udokumentowanych w aktach sprawy.

Wnioskiem z dnia [...] grudnia 2016 r. W. A. wystąpił o ustalenie na jego rzecz warunków zabudowy (k. 1-8 akt administracyjnych organu pierwszej instancji).

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2016 r[...], [...] Wójt ustalił na rzecz inwestora warunki zabudowy dla projektowanej inwestycji (k. 34-39 akt administracyjnych organu pierwszej instancji).

Odwołanie od decyzji złożył W. A. (k. 40-45 akt administracyjnych organu pierwszej instancji; od tych kart akta administracyjne nie zawierają już numeracji stąd w dalszej części niniejszego uzasadnienia nie będą one wskazywane – uw. Sądu)

Kolegium decyzją z dnia [...] października 2017 r., [...] uchyliło zaskarżoną decyzję, a sprawę przekazało do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.

Decyzją z dnia [...] maja 2018 r., 350.2016, [...] Wójt ponowie ustalił na rzecz W. A. warunki zabudowy dla projektowanej inwestycji.

Na skutek odwołania W. A. Kolegium decyzją z dnia [...] września 2018 r., [...] uchyliło zaskarżoną decyzję, a sprawę ponownie przekazało do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. W wydanym rozstrzygnięciu kasacyjnym organ odwoławczy zwrócił uwagę na uwarunkowania formalne sprawy, między innymi na wymóg dołączenia do wniosku o ustalenie warunków zabudowy właściwej, opieczętowanej mapy, a którego to wymogu nie dopełniono. Kolegium zaznaczyło też, że w analizie funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu nie wskazano wszystkich działek w obszarze analizowanym, co uniemożliwia ocenę zgodności z prawem przyjętych ustaleń.

Pismem z dnia [...] października 2018 r., [...] Wójt zawiadomił strony o ponownym przystąpieniu do rozpatrzenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy.

W styczniu 2019 r. mgr inż. K. M. przygotowała analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, sporządziła dokument "wyników analizy" i wreszcie przygotowała projekt decyzji.

Wnioskiem z dnia [...] lutego 2019 r. Wójt wystąpił o uzgodnienie projektu decyzji do Zarządu Dróg Powiatowych w [...].

Postanowieniem z dnia [...] lutego 2019 r., [...] Zarząd Dróg Powiatowych w [...] uzgodnił projekt decyzji o warunkach zabudowy.

Pismem z dnia [...] lutego 2019 r., [...] Wójt zawiadomił strony o możliwości zapoznania się z materiałem sprawy w trybie art. 10 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (obecnie tekst jednolity Dz. U. z 2018 r., poz. 2096 ze zm., dalej "K.p.a.").

Decyzją z dnia [...] marca 2019 r., [...] Wójt, działając na podstawie art. 59 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2013 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (obecnie tekst jednolity Dz. U. z 2018 r., poz. 1945 ze zm.), po raz kolejny ustalił na rzecz W. A. warunki zabudowy dla projektowanej inwestycji. W motywach decyzji wskazano, że średnia procentowa powierzchnia zabudowy na obszarze analizowanym wnosi [...] % powierzchni działek, natomiast wartość maksymalna to [...] % (ustalono ją na poziomie od [...] do [...] %). Średnia wysokość elewacji frontowej budynków to [...] m, a z tolerancją [...]% wynosi [...] do [...] (ustalono ją na poziomie od [...] do [...] m). Wysokość budynków nie przekracza [...] m (wysokość najwyższego punktu dachu projektowanej zabudowy określono na poziomie od [...] m). Występujące budynki posiadają dachy płaskie oraz strome dwuspadowe, o kącie nachylenia połaci dachowych od 20 do 45 stopni. Budynki na działkach sąsiednich usytuowane są w różnych odległościach od linii rozgraniczających dróg publicznych.

Odwołanie od decyzji wniósł W. A.. Przypomniał, że już wcześniej w decyzji kasacyjnej Kolegium zaznaczono, iż mapa przedłożona z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy nie spełnia wymagań określonych w art. 52 ust. 2 pkt 1 (w zw. z art. 64 ust. 1) u.p.z.p. Wymóg ten zawarty został także w § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia [...] sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, dalej "r.s.s.u.w.").

W. A. podał też w wątpliwość sposób określenia promienia obszaru analizowanego wskazując, że organ nie sprecyzował, czy ustalono go według frontu działki od ulicy [...] czy [...] Odwołujący się nadmienił, że brama wjazdowa na działkę inwestora znajduje się od ul. [...], gdy tymczasem ta część działki ma [...], a nie [...] m (jak przyjęto na potrzeby określenia wielkości obszaru analizy).

Według W. A. błędnie ustalono także na potrzeby analizy urbanistycznej wysokość budynków w otoczeniu projektowanej zabudowy. Przykładowo budynek na działce [...] ma wysokość [...], a nie [...] m.

Wreszcie w ocenie odwołującego się inaczej, aniżeli uczynił to organ, należałoby ocenić funkcję zabudowy na działce [...]. Ma ona funkcję MN/U, a nie MN. Można mieć też zastrzeżenia do sposobu wskazania parametrów zabudowy, które określono w sposób zakresowy. Wadliwość ta dotyczy także wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, która powinna stanowić średnią z obszaru analizowanego, a określono ją na poziomie od [...] od [...] m.

Decyzją z dnia [...] czerwca 2019 r., [...] Kolegium utrzymało rozstrzygnięcie Wójta w mocy. Wyjaśniło, że prawidłowo ustalono obszar analizowany (3 x 29 m), a gdy chodzi o front działki, to należy przyjąć, że nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej z ulicy [...]. Organ odwoławczy podniósł, że obszar analizowany został wyznaczony na kopii mapy zasadniczej pozyskanej w formie elektronicznej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Dalej Kolegium przytoczyło ustalenia Wójta i zaznaczyło, że nie znajduje podstaw do ich zakwestionowania.

W skardze W. A. zarzucił przy tym naruszenie art. 1 ust. 2 pkt 1, art. 2 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 1, art. 52 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. oraz § 2 pkt 4, § 3 ust. 1 i 2, § 4 ust. 1 i 2, § 5 ust. 1 i 2, § 6 ust. 1 i 2, § 7 ust. 4 i § 8 r.s.s.u.w. poprzez uznanie, że spełniona została zasada dobrego sąsiedztwa i tym samym istnieją podstawy do wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy zgodnie z wnioskiem. W ocenie skarżącego w sferze proceduralnej naruszono także art. 7, art. 8 § 1, art. 77, art. 80, art. 107 K.p.a. oraz art. 1 ust. 2 pkt 1, art. 2 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 1, art. 52 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. oraz § 2 pkt 4, § 3 ust. 1 i 2, § 4 ust. 1 i 2, § 5 ust. 1 i 2, § 6 ust. 1 i 2, § 7 ust. 1 – 4 i § 8 r.s.s.u.w. poprzez wadliwe przeprowadzenie postępowania, dokonanie błędnej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego, a tym samym dokonanie błędnych ustaleń faktycznych, w tym wydanie decyzji o warunkach zabudowy w oparciu o wadliwy wniosek (brak prawidłowej mapy), sporządzenie części graficznej analizy na nieprawidłowej mapie, błędne wyznaczenie obszaru analizowanego, błędne ustalenie parametrów zabudowy w obszarze analizowanym, błędne określenie funkcji działki [...] oraz brak wskazania w decyzji konkretnych parametrów zabudowy, lecz jedynie wskazanie maksymalnych wielkości lub zakresu danego parametru.

Nadto skarżący wskazał na uchybienie art. 138 § 1 pkt 1 i art. 138 § 2 K.p.a., poprzez utrzymanie w mocy decyzji Wójta, podczas gdy powinno dojść do uchylenia zaskarżonej decyzji i przekazania sprawy temu organowi do ponownego rozpatrzenia.

Wskazują na powyższe W. A. zażądał uchylenia decyzji obu instancji oraz zasądzenia na jego rzecz kosztów postępowania.

W motywach skargi rozwinięto argumentację odwołania z odniesieniem do argumentów zaprezentowanych przez Kolegium. Spośród istotnych nowych okoliczności warto wskazać, że skarżący ze dziwieniem przyjął wywody organu odwoławczego, które dotyczyły aspektów technicznych inwestycji oraz kwestii sporządzenia jej przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia. Podkreślił, że nie podnosił zarzutów ani dotyczących sporządzenia decyzji przez osobę nieuprawnioną, ani odnoszących się do uchybienia przepisom techniczno-budowlanym. W. A. wysunął na tej podstawie hipotezę, że cały fragment (ostatnia strona) uzasadnienia decyzji Kolegium została skopiowana z innej sprawy. Potwierdza to fakt, że znajdują się w jego treści odniesienia do terenów "ul. [...] (za torami tramwajowymi)" i cmentarza na [...], które to tereny nie występują w Gminie [...].

W. A. rozwinął także zarzuty dotyczące błędnych ustaleń dotyczących parametrów zabudowy w obszarze analizowanym. Poza ustaleniem dotyczącym budynku samego skarżącego na działce [...], który ma wysokość [...] m, a nie [...] m, jak podano w analizie, W. A. dokonał pomiarów wysokości innych budynków w obszarze analizowanym. Ustalił, że wysokości budynków podane w analizie są błędne. Są to odpowiednio wysokości na działkach: działka [...] - 7,2 m (podano 9 m), [...] - 7,2 m (podano 9 m), [...] - 6,4 m (podano 7,5 m), [...] - 5,5 m (podano 8 m), [...] - 6,4 m (podano 7,5 m).

W ocenie skarżącego Wójt dokonał błędnego ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i tym samym błędnie ustalił ten parametr w decyzji na 7 do 8 m według reguł z § 7 ust. 1 i 2 r.s.s.u.w.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło jej oddalenie i podtrzymało dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Skarga zawiera usprawiedliwione podstawy.

Na wstępie Sąd odnotowuje, że w skardze jako zarzuty przedstawiono nie tyle pojedyncze przepisy, ale całe grupy powiązanych regulacji z u.p.z.p. oraz r.s.s.u.w. W szczególności w odniesieniu do tego ostatniego aktu prawnego W. A. wskazał na naruszenia jednostek redakcyjnych zawartych w niemalże wszystkich tworzących go paragrafach. W ocenie Sądu cytowanie w tym miejscu treści wszystkich regulacji prawnych, które wskazał skarżący w skardze, byłoby zabiegiem zbędnym i odwodziłoby czytelnika uzasadnienia wyroku od istoty sprawy. Sąd wobec tego skoncentruje się na kwestiach problemowych i w tym kontekście wyjaśni, dlaczego mają one znaczenie z punktu widzenia stosownych przepisów.

Po pierwsze należy zwrócić uwagę na kwestię formalną, a konkretnie spełnienie przez mapę przedłożoną przez inwestora wymogów określonych w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. (który znajduje zastosowanie poprzez odesłanie z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.). Otóż zgodnie z tym przepisem obowiązkiem inwestora jest określenie we wniosku granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000. Na dalszych etapach postępowanie o ustalenie warunków zabudowy na kopii mapy spełniającej wymagani z art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. określa się także granice obszaru analizowanego (§ 3 ust. 2 r.s.s.u.w.), a później także kopia taka stanowi ona podkład do przygotowania załącznika graficznego do decyzji oraz załącznika graficznego do wyników analizy (§ 9 ust. 3 r.s.s.u.w.).

W niniejszej sprawie na wady formalne dotyczące mapy przedłożonej przez W. A. wraz z wnioskiem zwróciło uwagę Kolegium w poprzedniej swej decyzji z dnia [...] września 2018 r., [...] i był to jeden z powodów, dla których uchylono jeszcze wcześniejszą decyzję o warunkach zabudowy.

W obecnie zaskarżonej decyzji Kolegium jakoby w ogóle zbagatelizowało kwestię formalnych wymogów dotyczących stosowanej w postępowaniu mapy, kwitując, że jest ona mapą elektroniczną.

Zdaniem Sądu działanie Kolegium uchybia zasadzie pogłębiania zaufania uczestników postępowania do organów władzy publicznej wyartykułowanej w art. 8 ust. 1 K.p.a. Nie sposób zaakceptować bowiem praktyki, w której ten sam organ czyni jedną z podstaw decyzji kasacyjnej uchybienie wymogowi formalnemu, natomiast w kolejnej decyzji utrzymującej w mocy – przechodzi nad dostrzeżoną wcześniej kwestią do porządku.

Gdy chodzi natomiast o konkretne uwarunkowania związane ze stosowaną w niniejszym postępowaniu mapą, to podnieść należy, że do wniosku dołączono mapę mającą pewną "moc urzędową". Jest to mapa najpewniej zasadnicza, wygenerowana elektronicznie z systemu GEO-MAP i pochodzi z Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w [...]. W dolnej części mapy znajduje się także wzmianka poświadczająca zgodność mapy z oryginałem przyjętym do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

Sąd zwraca uwagę organowi, że bez wnikliwszego wyjaśnienia pochodzenia mapy, którą posłużono się w postępowaniu, nie można bezkrytycznie przyjmować jej za spełniającą wymogi z art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. Z akt sprawy nie wynika na jakich zasadach i w jakiej formie mapę przedłożoną przez W. A. udostępniono z zasobów Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w [...] ani jakim celom miała ona służyć. Sąd wskazuje tylko, że mapy stosowane do takich celów jak ustalenie warunków zabudowy powinny być – gdy chodzi o tradycyjną postać – pozyskane w formie papierowej z właściwego organu i odpowiednio opieczętowane. Sądowi wiadomym jest, że współcześnie możliwe jest także pozyskanie map w formie elektronicznej z odpowiednimi poświadczeniami. W tym ostatnim przypadku zasadniczo trzeba zadbać, aby mapa była dalej w odpowiedniej formie, zabezpieczającej zintegrowane w niej dane, przekazywana.

Jak wskazano, w niniejszej sprawie posłużono się mapą, o której wiadomo, że jest ona wydrukiem z bazy systemu GEO-MAP. Należy więc wyjaśnić, kto ją wydrukował, w szczególności czy jest to mapa w takiej właśnie w formie (papierowej) udostępniona przez uprawniony do tego organ, a jeżeli tak, to na jakich warunkach do nastąpiło, względnie czy jest ona tylko wydrukiem prywatnym z mapy pozyskanej elektronicznie. Dopiero w oparciu o to ustalenie organ zajmie stanowisko, czy mapa nadaje się do prowadzenia w oparciu o nią postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy.

Kolejną kwestią, na jaką zwrócił uwagę W. A., jest kwestia ustalenia właściwego obszaru analizowanego. Skarżący ma rację, że obszar analizowany należało ustalić jako trzykrotność frontu działki, a organ pierwszej instancji nie sprecyzował, czy frontem jest granica od ul. [...] czy [...]. Jeszcze bardziej niejasna jest wypowiedź Kolegium, które przyznaje, że główny wjazd na nieruchomość inwestycyjną usytuowany jest od ulicy [...] ([...] m), a nie zauważa, że na potrzeby analizy przyjęto trzykrotność frontu działki od ul. [...] ([...] m).

W ocenie Sądu obowiązkiem Kolegium było odnieść się do zarzutu W. A. odnoszącego się do błędnego określenia parametrów zabudowy w obszarze otaczającym inwestycję, które zostały podane w analizie urbanistycznej. Skład orzekający zdaje sobie sprawę, że skarżący nie przedstawił dowodów na swoje twierdzenia, lecz akurat w realiach sprawy nie można oczekiwać, że ma on udowodnić dane o wysokości budynków sąsiadów.

Zważyć też należy, że w dokumentacji sprawy nie odnotowano w jaki sposób badano, względnie z jakich źródeł pozyskano dane o wysokości okolicznej zabudowy.

W tym miejscu Sąd zaznacza, że z reguły w postępowaniach o ustalenie warunków zabudowy przyjmuje się, iż opracowania urbanisty opierają się na wiarygodnych danych – wszakże wyniki analiz urbanistycznych poświadcza osoba posiadająca stosowną wiedzę i uprawnienia.

Nie oznacza to jednak oczywiście, że dane wyjściowe analiz funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu są niepodważalne. Ich zakwestionowanie przez stronę postępowania powinno spotkać się z odpowiednią reakcją organu, czy to przez wezwanie autora analizy o wyjaśnienia, czy to przez odniesienie się do innych dostępnych danych. Z całą pewnością zaś stosowna reakcja organu jest niezbędna, gdy spór w sprawie koncentruje się wokół określonego parametru zabudowy i podstaw do jego ustalenia.

Sąd przypomina, że w niniejszej sprawie W. A. obawia się między innymi tego, że projektowana zabudowa przysłoni jego budynek mieszkalny, który znajduje się w głębi działki w stosunku do zabudowy inwestora. Skarżący podkreślił to także na rozprawie sądowej w dniu [...] października 2019 r. (k. 50 akt sądowych), kiedy to uwypuklił, że właśnie ustalenie wysokości projektowanego budynku kwestionuje.

Jeśli chodzi o ostatnią z podnoszonych kwestii związanych ze sposobem przeprowadzenia postępowania o ustalenie warunków zabudowy i wyrażeniem jego wyników w decyzji, Sąd wskazuje, że W. A. nie ma racji, z góry niejako i co do zasady podważając możliwość określenia parametrów zabudowy w formie tzw. widełek (od – do). Stosowanie określonego marginesu dla nowej zabudowy jest dopuszczalne, lecz zależy oczywiście od okoliczności sprawy. Sąd zgadza się ze skarżącym, iż należy baczyć na reguły określone w poszczególnych paragrafach r.s.s.u.w., niemniej zarazem pamiętać trzeba, że niemalże każdy z merytorycznych przepisów tego aktu prawnego zawiera klauzulę pozwalającą na odmienne wyznaczenie określonego parametru nowej zabudowy, "jeżeli wynika to z analizy". Jeśli więc organ ustala tę wartość poprzez zastosowanie widełek, wartości od-do, uzasadniona, według reguł ładu przestrzennego, musi być zarówno wartość najniższa, jak i wartość najwyższa.

Kontynuując powyższy wątek i przechodząc do szczegółów stwierdzić trzeba, że trafnie W. A. zwraca uwagę na kwestię ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej na poziomie od 2,8 do 7 m. Należy się zgodzić ze skarżącym, że akurat ustalenie tego parametru, w przyjętych wartościach, nie zostało uzasadnione ani w analizie ani w nawet w decyzji.

Gdy chodzi o uwarunkowania dobrego sąsiedztwa, których dotyczy zarzut naruszenia pierwszej z obszernych grup przepisów powołanych w skardze, Sąd wskazuje, że przedwczesnym jest – z uwagi na podniesione wyżej uwarunkowania proceduralne postępowania – definitywne przesądzanie o tym, czy projektowana zabudowa spełnia wymogi zasady dobrego sąsiedztwa.

Skład orzekający z całą stanowczością podkreśla jednak, że zebrany materiał sprawy i chociażby ogólny ogląd otoczenia działki [...] nakazuje odrzucić ewentualność odmowy ustalenia na rzecz W. A. warunków zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej. Wokół nieruchomości inwestora znajduje się bezsprzecznie zabudowa mieszkaniowa, a projektowane przez niego zamierzenie jest jej kontynuacją w zakresie funkcji. Jeżeli więc projektowana zabudowa – w konkretnych szczegółach – będzie odpowiadać wynikom analizy urbanistycznej, to W. A. musi liczyć się z tym, że inwestor będzie mógł otrzymać pozytywne rozstrzygnięcie.

W tym miejscu należy też dodać, że w ocenie Sądu zabudowa na działce [...] ma zasadniczą funkcję, którą należy określić jako mieszkalną. Funkcji tej nie zmienia fakt, że formalnie zarejestrowano pod danym adresem działalność gospodarczą (argumenty w tym zakresie W. A. przedstawił w odwołaniu). W każdym zaś razie żadne okoliczności wynikające z materiału dowodowego nie pozwalają uznać ze zasadnicza funkcja mieszkalna budynku na działce [...] została przekształcona w usługową.

Mając to wszystko na uwadze Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.) orzekł jak w sentencji wyroku.

O kosztach postępowania orzeczono natomiast na podstawie art. 200 i 205 § 2 P.p.s.a., a na zasądzone koszty złożyły się: kwota wpisu sądowego w wysokości [...] zł (k. 2 akt sądowych), wynagrodzenie radcy prawnego w wysokości [...] zł ustalone na podstawie § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (tekst jednolity Dz. U. z 2018 r., poz. 265 ze zm.) oraz należna opłata skarbowa od złożonego pełnomocnictwa ([...] zł, k. 49 akt sądowych).

Niezależnie do wszystkich powodów, które stały się przyczyną uwzględnienia skargi, Sąd sugeruje stronom podjęcie próby polubownego zakończenia sporu, jaki wynikł w sprawie. Postępowanie w sprawie warunków zabudowy trwa już bardzo długo, co z pewnością jest ze szkodą dla W. A., jak i zarazem nie ulega wątpliwości, że uczestnictwo w sporze kosztuje wiele wysiłku W. A.. Organ natomiast, choć prowadzi postępowanie, paradoksalnie nie jest rzeczywistą stroną sporu.

Mając na uwadze powyższe Sąd wskazuje organowi, jak i sugeruje stronom, aby – po niezbędnym uzupełnieniu materiału dowodowego – zainicjować próbę mediacji W. A. i W. A. w trybie art. 13 i art. 96a i nast. K.p.a. Zdaniem składu orzekającego kontrolowana sprawa jest akademickim wręcz przykładem sprawy, gdzie możliwe jest "dokonanie ustaleń dotyczących jej załatwienia w granicach obowiązującego prawa" (art. 96a § 3 K.p.a.). Pamiętać trzeba, że dysponentem sprawy jest W. A. i może on dostosować określone elementy swojego zamierzenia do oczekiwań sąsiada. Z kolei W. A. może zostać skłoniony do ustępstw w zakresie innych, np. bardziej oddalonych od jego budynku, części inwestycji, a w rezultacie przystać na określone ugodowe rozwiązanie sprawy i nie kwestionować dalszych rozstrzygnięć.

Wypowiadając powyższe Sąd pragnie uświadomić stronom postępowania, że w toczącej się od lat sprawie, jej tok zdaje się niejako odchodzić od istoty sporu, który dotyczy przecież ułożenia dogodnych stosunków pomiędzy sąsiadami, z których jeden ma prawo do zabudowy (W. A.), a drugi oczekuje poszanowania jego prywatności czy komfortu zamieszkania (W. A.). Mediacja może pozwolić na osiągnięcie przez obie strony satysfakcjonującego rozstrzygnięcia, a uniknąć długotrwałego sporu odnoszącego się do kwestii szczegółowych i w gruncie rzeczy dla stron drugorzędnych, jak np. sposobu przeprowadzenia analizy urbanistycznej i tym podobnych.