Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 439/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2022-10-26 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6013 Przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 81, art. 71, art. 71a, art. 5, art. 3 pkt 2a
journal: Dz.U. 2021 poz 2351
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - t.j.
article: par. 3 pkt 5, 9, 14, par. 82, par. 209, par. 16
journal: Dz.U. 2019 poz 1065
law: Rozporządzenie Miniistra Infrastruktury  z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich  usytuowanie - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Witkowicz-Grochowska (spr.) Sędziowie WSA Tomasz Grossmann WSA Monika Świerczak Protokolant st. sek. sąd. Anna Kaczmarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 października 2022 r. sprawy ze skargi S. Sp. z o. o. z siedzibą w S. na decyzję Inspektor Nadzoru Budowlanego z dnia [...] maja 2022 r. nr [...] w przedmiocie nakazu przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania lokali oddala skargę w całości.


UZASADNIENIE

Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia 26 maja 2022 r. nr [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 22 marca 2022 r. znak [...], nakazującej S. Sp. z o. o. z siedzibą w S. - właścicielowi lokali mieszkalnych przy ul. [...] w P. o numerach [...] - przywrócenie poprzedniego, to jest mieszkalnego sposobu użytkowania wymienionych wyżej lokali. Nakaz należało zrealizować poprzez zaprzestanie wykorzystywania wymienionych wyżej lokali do świadczenia usług w zakresie zamieszkania zbiorowego.

Powyższe decyzje zapadły w następującym stanie faktycznym i prawnym.

W związku z pismem Rady O. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego przeprowadził czynności kontrolne na nieruchomościach przy ul. [...] z udziałem zarządców tych nieruchomości w dniu 24 listopada 2020 r. celem ustalenia sposobu ich użytkowania. Podczas kontroli ustalono, że na parterze budynku przy ul. [...] znajdują się dwa lokale użytkowe, w których funkcjonują recepcje apartamentów hotelowych. Na witrynie jednego z tych lokali znajduje się informacja o udostępnianiu apartamentów w budynkach przy ul. [...]. Na parterze budynku przy ul. [...] stwierdzono natomiast jeden lokal użytkowy, w którym funkcjonuje recepcja apartamentów hotelowych dla budynków przy ul. [...]. Na witrynach wszystkich trzech recepcji widnieją informacje o możliwości korzystania z apartamentów w okresach: doby, tygodnia, miesiąca. Ustalono także, że właścicielem lokali mieszkalnych przy ul. [...] w P. o numerach [...] jest S. Sp. z o. o. z siedzibą w S. . PINB ustalił także, że lokale mieszkalne będące przedmiotem niniejszego postępowania znajdują się w ofertach podmiotów zajmujących się sprzedażą usług w zakresie zakwaterowania hotelowego oraz że dla lokali tych nie dokonano zmian sposobu użytkowania.

W związku z tym organ nadzoru budowlanego uznał za zasadne wszczęcie postępowanie administracyjnego w sprawie zmiany sposobu użytkowania części obiektu budowlanego w zakresie wymienionych wyżej lokali (zawiadomienie z dnia 26 marca 2021 r.).

Postanowieniem nr [...] z dnia 27 maja 2021 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla Miasta P., działając na podstawie art. 71a ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, wstrzymał S. Sp. z o. o. z siedzibą w S. użytkowanie lokali mieszkalnych przy ul. [...] w P. o numerach [...] przeznaczonych do zamieszkania zbiorowego i nałożył obowiązek przedstawienia, w terminie 60 dni od doręczenia postanowienia wymienionych w tym postanowieniu dokumentów.

Pismem z dnia 9 czerwca 2021r. pełnomocnik Spółki S. wniosła o umorzenie postępowania, albowiem jej zdaniem stało bezprzedmiotowe. Argumentowano, że Spółka nie planuje zmiany sposobu użytkowania powyższych lokali oraz nie przeznaczyła ich do zamieszkania zbiorowego. W tej sytuacji organ nie może stwierdzić wykonania obowiązków zmierzających do legalizacji zmienionego sposobu użytkowania ani nie może przywrócić poprzedniego sposobu użytkowania. Na potwierdzenie powyższej okoliczności przedłożyła umowę najmu zawartą w dniu [...] maja 2021r. z E. z siedzibą w P., a także wydruki z poczty elektronicznej pomiędzy właścicielem powyższego podmiotu oraz Spółki S. , z których wynika, że wszystkie oznaczenia lokali, skrzynki na listy i adresy mieszkań zostały usunięte ze strony internetowej oraz oświadczenia, że przedmiotowe lokale będą wynajmowane tylko powyżej miesiąca, umowy będą zawierana z gośćmi na jeden rok z możliwością rozwiązania za porozumieniem stron. Nadto z wymiany wiadomości wynika, że w związku z postanowieniem PINB o wstrzymaniu użytkowania lokali przy ul. [...] przyjęto, że oferta najmu krótkoterminowego mieszkań została usunięta ze stron internetowych.

Następnie decyzją z dnia 22 marca 2022 r. PINB na podstawie art. 71a ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. -Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r., poz. 2351) nakazał S. Sp. z o. o. z siedzibą w S. - właścicielowi lokali mieszkalnych przy ul. [...] w P. o numerach [...] - przywrócenie poprzedniego, to jest mieszkalnego sposobu użytkowania wymienionych wyżej lokali. Nakaz należało zrealizować poprzez zaprzestanie wykorzystywania wymienionych wyżej lokali do świadczenia usług w zakresie zamieszkania zbiorowego.

W uzasadnieniu swojej decyzji organ wskazał na przebieg postępowania w sprawie. Dalej organ opisywał, że S. Sp. z o. o. z siedzibą w S. , w piśmie z dnia 19 kwietnia 2021 r. wyjaśniła, że lokale nr [...] niezwłocznie po ich zakupie i przeprowadzeniu prac wykończeniowych zostały oddane w najem. Lokale te zostały zakupione przez spółkę w celach inwestycyjnych, bez zamiaru świadczenia usług w zakresie zakwaterowania. W celu obniżenia kosztów administracji zostały oddane w najem jednemu podmiotowi. Zgodnie z protokołem zdawczo-odbiorczym, stanowiącym załącznik do umowy najmu, lokale zostały oddane bez ręczników, pościeli, wyposażenia kuchennego. Organ podał, że zdaniem S. Sp. z o. o. z siedzibą w S. nie doszło do zmiany sposobu użytkowania przedmiotowych lokali w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego. Organ ustalił także, że najemcą lokali jest E. , na podstawie umowy najmu z dnia 28 lutego 2018 r.

Organ wskazał, że z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej Rzeczypospolitej Polskiej wynika, że E. prowadzi między innymi działalność gospodarczą klasyfikowaną w Polskiej Kwalifikacji Gospodarczej (PKD) kodami: [...] (hotele i podobne obiekty zakwaterowania) oraz [...] (obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania).

Organ I instancji ustalił także, że budynek przy ul. [...] w P. został wybudowany na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę z dnia 2 czerwca 2014 r. ([...]), a decyzją tą zatwierdzono projekt budowlany obiektu budowlanego nazwanego jako "Budynek biurowo-usługowo-hotelowo-mieszkalny (składający się z zespołu segmentów nadziemnych) z podziemną halą garażową przy ul. [...] w P. (dz. nr [...], [...], ark. 44, obr. P. - etap I: budowa segmentu A biurowo-usługowo-mieszkalnego (według oznaczenia na projekcie zagospodarowania terenu) z podziemną halą garażową (dz. nr [...]) oraz projekt zagospodarowania terenu dla całe] inwestycji (dz. nr [...], [...])".

PINB ustalił, że wymieniony projekt budowlany przewiduje dla segmentu A, posiadającego obecnie adres ul. [...], funkcję biurową, usługową i mieszkalną, a nie funkcję hotelową.

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla Miasta P. doszedł do przekonania, że w niniejszym przypadku doszło do zmiany sposobu użytkowania części obiektu budowlanego w rozumieniu art. 71 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego i przywołał jego treść. W niniejszym przypadku, zdaniem organu, doszło do zmiany sposobu użytkowania części budynku (6 lokali mieszkalnych) przez przeznaczenie ich do zamieszkania zbiorowego. Dalej przywołano § 3 pkt 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2019 r., poz. 1065 j.t. zm.) i zawartą tam definicję budynku zamieszkania zbiorowego, a także wykładnię tego pojęcia. W ocenie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta P. w niniejszym przypadku funkcja zamieszkania zbiorowego realizowana jest poprzez świadczenie usług polegających na zakwaterowaniu osób w umeblowanych apartamentach. Przeznaczenie części budynku mieszkalnego, w niniejszym przypadku 6 lokali mieszkalnych do zamieszkania zbiorowego, spowodowało według PINB konieczność spełnienia w tych lokalach oraz dojściach do nich odmiennych niż poprzednio wymagań określonych w wymienionym wyżej rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w kontekście wymagań higieniczno-sanitarnych i przeciwpożarowych.

Dalej organ przywołał art. 71 ust. 2 i 3, art. 71a ust. 1 Prawa budowlanego i przywołał postanowienie z dnia 27 maja 2021 r. o wstrzymaniu S. Sp. z o. o. z siedzibą w S. użytkowania lokali mieszkalnych przy ul. [...] w P. o numerach [...] przeznaczonych do zamieszkania zbiorowego i nałożeniu obowiązku przedstawienia, w terminie 60 dni od doręczenia postanowienia wymienionych w nim dokumentów. Dalej PINB wskazał, że pomimo upływu wyznaczonego terminu Spółka nie dostarczyła żadnego z dokumentów wymienionych w postanowieniu z dnia 27 maja 2021 r. Dalej organ I instancji opisywał kwestię wniosku S. o umorzenie postępowania w niniejszej sprawie, a także zreferował treść innych pism kierowanych do organu.

Dalej PINB opisywał, że na dowód potwierdzający okoliczność tego, że spółka nie przeznaczyła lokali do zamieszkania zbiorowego spółka przedstawiła umowę najmu podpisaną z podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą, między innymi w zakresie usług turystycznych i zakwaterowania oraz wynajmie nieruchomości. PINB wskazał następnie, że najemca lokali podnajmuje je kolejnemu podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą, a w umowie wiążącej najemcę i podnajemcę znajduje się zobowiązanie tego ostatniego o wynajmowaniu lokali na okresy długoterminowe. Zdaniem Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta P. lokale te nie są użytkowane są jako lokale mieszkalne w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane i przepisów wykonawczych do tej ustawy.

PINB wskazał, że przeznaczenie części budynku mieszkalnego, w niniejszym przypadku 6 lokali mieszkalnych, do zamieszkania zbiorowego spowodowało konieczność spełnienia w tych lokalach oraz dojściach do nich odmiennych niż poprzednio wymagań zawartych w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Dotyczy to wymagań higieniczno-sanitarnych (§ 82 wymienionego wyżej rozporządzenia), a przede wszystkim wymagań przeciwpożarowych (§ 209 wymienionego wyżej rozporządzenia). Dodatkowo organ zwrócił uwagę, że pod pojęciem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego należy rozumieć nie tylko przeznaczenie obiektu budowlanego lub jego części do innego rodzaju użytkowania, lecz także zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania obiektu, jeżeli spowoduje to skutki określone w art. 71 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego.

PINB wskazał, że jego zdaniem zebrany materiał dowodowy pozwala na przyjęcie, że lokale te zostały przeznaczone do zamieszkania zbiorowego, poprzez udostępnianie ich osobom nie będącym stałymi mieszkańcami budynku. Nie oznacza to, że przedmiotowe lokale straciły charakter lokali mieszkalnych. Funkcja mieszkalna realizowana jest w nich nadal, lecz w sposób inny niż w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, a mianowicie w sposób właściwy dla budynków zamieszkania zbiorowego.

Odnosząc się do odmiennego stanowiska właściciela nieruchomości w kwestii sposobu ich użytkowania PINB zwrócił uwagę, że zgodnie z utrwaloną linią orzecznictwa w postępowaniu administracyjnym ciężar przeprowadzenia dowodu spoczywa na tym, kto z określonego faktu wywodzi dla siebie skutki prawne. Natomiast w niniejszej sprawie nie przedstawiono żadnej umowy dotyczącej najmu chociażby jednego z lokali, co biorąc pod uwagę całość zebranego materiału dowodowego pozwala zdaniem PINB na przyjęcie, że przedmiotowe lokale użytkowane są w sposób właściwy dla obiektów zamieszkania zbiorowego, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Końcowo organ I instancji wskazywał, że w niniejszym przypadku nie wykonano obowiązku nałożonego w postanowieniu o wstrzymaniu użytkowania obiektu budowlanego i w tej sytuacji organ nadzoru budowlanego zobowiązany jest do wydania przewidzianej w art. 71a ust. 4 Prawa budowlanego decyzji nakazującej przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania części budynku. W realiach niniejszej sprawy przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania części budynku sprowadza się do zaprzestania wykorzystywania lokali mieszkalnych w budynku przy ul. [...] w P. o numerach [...] do świadczenia usług w zakresie zamieszkania zbiorowego.

Odwołanie od powyższej decyzji PINB złożyła spółka S. Sp. z o.o. zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie:

1. przepisu art. 8 § 1 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie i prowadzenie postępowania administracyjnego wyłącznie wobec odwołującej (będącej właścicielem 6 lokali położonych w P. przy ul. [...]) mimo tego, że wniosek Rady O. z dnia 22 czerwca 2020 r. dotyczył łącznie 43 lokali położonych w dwóch różnych lokalizacjach, co stanowi o oczywistym przekroczeniu zasady bezstronności i równego traktowania,

2. przepisów art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy, zaniechanie zebrania w sposób wyczerpujący i rozpoznania całego materiału dowodowego koniecznego do ustalenia, czy w lokalach o nr [...] położonych w P. przy ul. [...] podjęto działalność zmieniającą warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń, a w szczególności nieprzeprowadzenie dowodu z oględzin lokali o nr [...] położonych w P. przy ul. [...], w tym ilości przebywających w lokalu osób, wyposażenia lokalu (np. przedmioty osobiste) na okoliczność mieszkalnego charakteru ww. lokali,

3. naruszenie przepisu art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. polegające na uznaniu, że to na stronie postępowania spoczywał ciężar dowodu w zakresie wykazania sposobu wykorzystywania lokali mieszkalnych o numerach [...] przy ul. [...] w P., podczas gdy z zasady prawdy obiektywnej (art. 7 k.p.a.) oraz z obowiązku zgromadzenia w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego (art. 77 § 1 k.p.a.) wynika, że ciężar dowodu spoczywa na organie administracji publicznej,

4. przepisu art. 81 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane w zw. z art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. polegające na niepodjęciu wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego niniejszej sprawy i zebraniu materiału dowodowego w sposób niewyczerpujący i niepozwalający na ustalenie okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy poprzez zaniechanie przeprowadzenia czynności kontrolnych w lokalach mieszkalnych o numerach [...] przy ul. [...] w P. w celu zweryfikowania sposobu ich rzeczywistego wykorzystywania i oparcie ustaleń w tym zakresie wyłącznie na niepełnej i częściowo nieaktualnej dokumentacji zgromadzonej w aktach sprawy;

5. przepisu art. 105 § 1 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie i brak umorzenia postępowania administracyjnego w sprawie zmiany sposobu użytkowania lokali mieszkalnych o nr [...] położonych w P. przy ul. [...], podczas gdy postępowania stało się w całości bezprzedmiotowe,

6. przepisu art. 71 ust. 1 ustawy Prawo budowlane poprzez jego zastosowanie i uznanie, ze odwołująca zmieniła sposób użytkowania lokali mieszkalnych o nr [...] położonych w P. przy ul. [...],

7. przepisu art. 71a ust. 4 ustawy Prawo budowlane poprzez jego zastosowane i uznanie, że po wydaniu postanowienia nr [...] z dnia 27 maja 2021 roku lokale mieszkalne o numerach [...] przy ul. [...] w P. były wykorzystywane do świadczenia usług w zakresie zamieszkana zbiorowego, a w konsekwencji wydanie zaskarżonej decyzji w oparciu o przepis art. 71a ust. 4, podczas gdy z dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy jednoznacznie wynika, iż po wydaniu powyższego postanowienia (a przed jego doręczeniem pełnomocnikowi odwołującej) lokale mieszkalne o numerach [...] przy ul. [...] w P. były i nadal są wykorzystywane w celu zaspokojenia długoterminowych potrzeb mieszkaniowych, wobec czego nie zaktualizowała się żadna z przesłanek wskazanych w przepisie art. 71 a ust. 4 prawa budowlanego,

8. błąd w ustaleniach faktycznych prowadzący do:

- pominięcia okoliczności, że E. oraz E. sp. z o.o. z siedzibą we W. prowadzą także działalność gospodarczą w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (68.20.Z), co nie jest tożsame z prowadzeniem obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania,

- ustalenia, że lokale o nr [...] położone w P. przy ul. [...] są wykorzystywane do zamieszkania zbiorowego, co ma wynikać "z wydruków z ogólnodostępnych portali internetowych", przy czym zdjęcia załączone do pisma Zarządu O. z dnia 04.01.2022 r. są pozbawione waloru wiarygodności (nie wskazuje się źródła publikacji zdjęć, daty, miejsca, osób uczestniczących w wydarzeniach) oraz nie świadczą o użytkowaniu lokali w sposób właściwy dla obiektów zamieszkania zbiorowego,

- braku jednoznacznego ustalenia, że na stronie internetowej E. : [...] nie ma możliwości wynajęcia ww. lokali, w tym nie ma oferty najmu krótkoterminowego ww. lokali,

- ustalenia, że najem lokali o nr [...] położone w P. przy ul. [...] podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą (E. ) i podnajem tych lokali podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą (E. sp. z o.o. z siedzibą we W.) stanowi o tym, że lokale użytkowane są w sposób właściwy dla obiektów zamieszkania zbiorowego,

- ustalenia, że dla przedmiotowych lokali prowadzona jest recepcja w budynku A. w P. przy ul. [...].

W związku z powyższymi zarzutami spółka wniosła o:

1. uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i umorzenie postępowania pierwszej instancji w całości,

2. przeprowadzenie dowodu z:

a. oględzin lokali o nr [...] położonych w P. przy ul.. [...], w tym ilości przebywających w lokalu osób, wyposażenia lokalu (np. pralki, suszarki do prania, przedmioty osobiste, pamiątki) na okoliczność mieszkalnego użytkowania ww. lokali, oraz na okoliczność, że ww. lokale nie występują i nie występowały przed dniem wydania zaskarżonej decyzji w ofercie wynajmu znajdującej się na stronie internetowej: [...],

b. umowy najmu z dnia 01.08.2021 r. zawartej pomiędzy E. a E. sp. z o.o. z siedzibą we W. oraz pisma wyjaśniającego E. sp. z o.o. z siedzibą we W. z dnia 01.02.2022 r. (wszystkie dokumenty znajdują się w aktach sprawy) na okoliczność długoterminowego wynajęcia lokali mieszkalnych o nr [...] położonych w P. przy ul. [...] obywatelom [...], dla których osobiste poszukiwanie majątku jest utrudnione ze względu na barierę językową i użytkowania ww. lokali na cele mieszkaniowe,

c. informacji zawartych na portalu [...] na okoliczność braku ofert wynajmu krótkoterminowego lokali o nr [...] położonych w P. przy ul. [...], d zeznań świadków:

- K. P. zam. w P. przy ul. [...],

- B. G., adres jak dla odwołującej: ul. [...], [...],

- P. K., adres jak dla E. sp. z o.o.: ul. [...] m.4, [...], na okoliczność użytkowania lokali o nr [...] położonych w P. przy ul. [...] na cele mieszkaniowe (najem długoterminowy).

Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia 26 maja 2022 r. utrzymał zaskarżoną decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta P. z dnia 22 marca 2022 r. w mocy.

W motywach rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał na przebieg postępowania w sprawie. Dalej WWINB przywołał treść art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Zdaniem organu II instancji przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymagającą zgody właściwego organu, należy rozumieć nie tylko przeznaczenie obiektu do innego rodzaju użytkowania, lecz także zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania obiektu, jeżeli spowoduje to skutki w nim określone. Skoro zintensyfikowanie dotychczasowego użytkowania obiektu budowlanego, bez zmiany jego funkcji, może spowodować zmianę wymagającą zgłoszenia, to tym bardziej zmiana funkcji powoduje konieczność podjęcia czynności z art. 71 ustawy Prawo budowlane. Dalej organ opisywał jak ustalić można do zmiany sposobu użytkowania obiektu. Nie ulega wątpliwości zdaniem organu odwoławczego, iż pozwolenie na budowę zostało w niniejszej sprawie wydane na budynek biurowo-usługowo-hotelowo-mieszkalny (składający się z zespołu segmentów nadziemnych) z podziemną halą garażową. Dalej organ opisywał, że segment A (ul. [...]), w którym znajdują się przedmiotowe lokale mieszkalne winien pełnić funkcję biurowo-usługowo-mieszkalną. Projekt budowlany nie przewidywał natomiast funkcji hotelowej.

WWINB stwierdził, iż przeznaczenie 6 lokali mieszkalnych na ich dalszy wynajem (krótkookresowy) skutkowało przekształceniem ich w nieruchomość lokalową przeznaczoną dla celów zamieszkania zbiorowego, a co za tym idzie doszło do samowolnej zmiany sposobu użytkowania z funkcji mieszkalnej na obiekt zamieszkania zbiorowego o charakterze hotelu apartamentowego, czy z mieszkaniami na wynajem. Spowodowało to zdaniem organu II instancji co najmniej zmianę warunków bezpieczeństwa pożarowego i higieniczno-sanitarnych. Podmiot, który legalnie przygotowuje obiekt, lub jego część do zamieszkania zbiorowego, w tym jako hotel musi bowiem spełnić o wiele surowsze wymagania związane z bezpiecznym jego użytkowaniem, niż właściciel budynku, czy lokalu w którym tego rodzaju działalność nie jest prowadzona. Dalej organ II instancji przywołał definicję budynku zamieszkania zbiorowego.

Zdaniem WWINB doszło do zmiany sposobu użytkowania w rozumieniu art. 71 Prawo budowlanego, którego treść przywołał wraz z art. 71a. Zdaniem organu odwoławczego w postępowaniu w sprawie samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego niezbędne jest ustalenie, czy podjęta w obiekcie budowlanym działalność spowodowała zmianę warunków: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Konieczne zatem jest nie tyle ustalenie, jakie są aktualnie warunki prowadzonej w obiekcie budowlanym działalności, ale czy zgodne są one z obowiązującymi przepisami, co określenie czy zmiana sposobu użytkowania doprowadziła do zmiany wskazanych wyżej warunków. Wymaga to zestawienia warunków wcześniejszych z aktualnymi, porównania ich i określenia czy uległy one zmianie. Organ zauważył, że budynek zamieszkania zbiorowego musi spełniać inne kryteria aniżeli budynek mieszkalny, m.in.: w kwestii dostępu dla osób niepełnosprawnych (§ 16 ww. rozporządzenia), wymagań higieniczno-sanitarnych (§ 82 ww. rozporządzenia) czy wymagań przeciwpożarowych.

W ocenie WWINB organ I instancji wydając postanowienie nr [...] z dnia 27 maja 2021 r. umożliwił spółce zalegalizowanie dokonanej zmiany sposobu użytkowania. Jednakże nie wykonała ona nałożonego obowiązku tj. nie przedłożyła dokumentacji wymaganej do zalegalizowania zmiany sposobu użytkowania. Nieprzedłożenie wymaganej dokumentacji, o której mowa w art. 71 ust 2 Prawo budowlane w wyznaczonym terminie skutkuje tym, że w przedmiotowej sprawie zastosowanie znalazł art. 71a ust 4 Prawo budowlane. Oznacza to zdaniem WWINB, że PINB był zobligowany do wydania nakazu przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego, co też uczynił w sposób prawidłowy.

Natomiast odnosząc się do treści wniesionego odwołania WWINB wyjaśnił, że PINB zebrał materiał dowodowy i przeprowadził czynności kontrolne nie budzące zastrzeżeń organu odwoławczego. PINB umożliwił Odwołującej przeprowadzenie postępowania legalizacyjnego z czego Spółka nie skorzystała. Zdaniem organu II instancji wskazywany w odwołaniu długi okres prowadzenia postępowania administracyjnego przez organ I instancji do wydania zaskarżonej decyzji nie przekreśla dokonanej w sprawie oceny legalności zaskarżonej decyzji, ponieważ zasadniczo długość postępowania nie ma znaczenia dla dokonania oceny legalności postępowania wyjaśniającego, w tym zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego.

Końcowo organ II instancji podkreślił, iż niezależnie od tego kto dokona samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu odpowiedzialność za takie działanie ponosi właściciel lub zarządca obiektu. Dlatego stroną postępowania, a jednocześnie adresatem rozstrzygnięć podejmowanych na podstawie art. 71 a ust. 1 i 4 p.b. nie jest każdy kto samowolnie dokona zmiany sposobu użytkowania obiektu, a jedynie właściciel, ewentualnie zarządca obiektu.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu wniosła spółka S. Sp. z o.o. zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie:

I. przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

1. przepisu art. 10 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie i uniemożliwienie skarżącej wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań przed wydaniem decyzji przez organ II instancji,

2. przepisu art. 8 § 1 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie i prowadzenie postępowania administracyjnego w sposób niebudzący zaufania jego uczestników oraz z przekroczeniem zasady bezstronności i równego traktowania,

3. przepisów art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy, zaniechanie zebrania w sposób wyczerpujący i rozpoznania całego materiału dowodowego koniecznego do ustalenia, czy w lokalach o nr [...] położonych w P. przy ul. [...] podjęto działalność zmieniającą warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń, a w szczególności nieprzeprowadzenie dowodu z oględzin lokali o nr [...] i 55 położonych w P. przy ul. [...], w tym ilości przebywających w lokalu osób, wyposażenia lokalu (np. przedmioty osobiste) na okoliczność mieszkalnego charakteru ww. lokali, podczas gdy z zasady prawdy obiektywnej (art. 7 k.p.a.) oraz z obowiązku zgromadzenia w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego (art. 77 § 1 k.p.a.) wynika, że ciężar wykazania ww. okoliczności spoczywa na organie administracji publicznej,

4. przepisu art. 105 § 1 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie i brak umorzenia postępowania administracyjnego w sprawie zmiany sposobu użytkowania lokali mieszkalnych o nr [...] położonych w P. przy ul. [...], podczas gdy postępowanie stało się w całości bezprzedmiotowe,

5. przepisu art. 80 k.p.a. poprzez dowolną, a nie swobodną ocenę materiału dowodowego, tj.:

- pominięcie okoliczności, że E. oraz E. sp. z o.o. z siedzibą we W. prowadzą także działalność gospodarczą w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (68.20.Z), co nic jest tożsame z prowadzeniem obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania,

- stwierdzenie, że lokale mieszkalne o nr [...] położone w P. przy ul. [...] zostały przeznaczone na ich dalszy wynajem krótkoterminowy, co skutkowało przekształceniem ich w nieruchomość lokalową przeznaczoną dla celów zamieszkania zbiorowego i zmianę warunków bezpieczeństwa pożarowego i higieniczno- sanitarnego, podczas gdy z umowy najmu z dnia [...] r. zawartej pomiędzy E. a E. sp. z o.o. z siedzibą we W. wynika, że umowa została zawarta na okres jednego roku, a organ nie wykazał, aby lokale te były podnajmowane przez ww. podmiot na okres krótszy niż 1 rok oraz nie wykazał, aby doszło do zmiany warunków bezpieczeństwa pożarowego i higieniczno-sanitarnego,

- stwierdzenie, że "zmiana sposobu użytkowania nie dotyczy w niniejszym przypadku całego budynku, lecz jedynie jego części tj. 6-ciu lokali mieszkalnych", podczas gdy w toku postępowania ustalono funkcjonowanie na terenie obu budynków ([...] i [...]) trzech różnych recepcji hotelowych oraz cztery różne linki do stron internetowych, za pośrednictwem których istnieje możliwość zarezerwowania krótkotrwałego pobytu w lokalach znajdujących się w ww. budynkach,

- stwierdzenie, że "brak umieszczenia oferty wynajmu mieszkań na portalach internetowych nie świadcz)' o zaniechaniu działalności związanej z wynajmem mieszkań", podczas gdy umieszczenie ofert wynajmu mieszkań na portalach internetowych legło u podstaw stwierdzenia przez PINB w P., że lokale oferowane są na najem krótkoterminowy,

II. naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.:

1. przepisu art. 71 ust. 1 ustawy Prawo budowlane poprzez jego zastosowanie i uznanie, że skarżąca zmieniła sposób użytkowania lokali mieszkalnych o nr [...] położonych w P. przy ul. [...],

2. przepisu art. 71 a ust. 4 ustawy Prawo budowlane poprzez jego zastosowane i uznanie, ze po wydaniu postanowienia nr [...] z dnia 27 maja 2021 roku lokale mieszkalne o numerach [...] przy ul. [...] w P. były wykorzystywane do świadczenia usług w zakresie zamieszkana zbiorowego, a w konsekwencji wydanie zaskarżonej decyzji w oparciu o przepis art. 71a ust. 4 było zgodne z prawem, podczas gdy z dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy jednoznacznie wynika, że po wydaniu powyższego postanowienia (a przed jego doręczeniem pełnomocnikowi skarżącej) lokale mieszkalne o numerach [...] przy ul. [...] w P. były i nadal są wykorzystywane w celu zaspokojenia długoterminowych potrzeb mieszkaniowych, wobec czego nie zaktualizowała się żadna z przesłanek wskazanych w przepisie art. 71a ust. 4 prawa budowlanego.

Wobec powyższego spółka wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości, uchylenie w całości decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 22 marca 2022 r. ([...]) poprzedzającej zaskarżoną decyzję Inspektor Nadzoru Budowlanego z dnia 26.05.2022 r. ([...]), a także o umorzenie postępowania administracyjnego na podstawie art. 145 § 3 p.p.s.a.

W uzasadnieniu Skarżąca spółka opisała stan faktyczny sprawy podkreślając, że przed doręczeniem jej postanowienia z dnia 27 maja 2021 r. PINB wniosła ona o umorzenie postępowania administracyjnego jako bezprzedmiotowego.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia przepisu art. 10 k.p.a. spółka wskazała, że organ II instancji nie umożliwił skarżącej wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań przed wydaniem decyzji, albowiem po złożeniu odwołania, a przed wydaniem zaskarżonej decyzji, skarżąca nie została zawiadomiona o możliwości zapoznania się z aktami sprawy.

W kwestii zarzutu naruszenia przepisu art. 8 § 1 k.p.a. spółka wskazała, że organ II instancji prowadził postępowanie administracyjne w sposób niebudzący zaufania jego uczestników, a już w odwołaniu od decyzji organu I instancji Skarżąca podniosła zarzut naruszenia przepisu art. 8 § 1 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie i prowadzenie postępowania administracyjnego wyłącznie wobec Skarżącej (będącej właścicielem 6 lokali położonych w P. przy ul. [...]) mimo tego, że wniosek Rady O. z dnia 22 czerwca 2020 r. dotyczył łącznie 43 lokali położonych w dwóch różnych lokalizacjach, co stanowiło o oczywistym przekroczeniu zasady bezstronności i równego traktowania.

Dalej Skarżąca argumentowała, że doszło do naruszenia art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a., ponieważ organ I ani II instancji nie zebrał w sposób wyczerpujący materiału dowodowego niezbędnego do ustalenia zmiany warunków bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkości lub układ obciążeń. W szczególności zdaniem Skarżącej nie przeprowadzono dowodu z oględzin lokali o nr [...] położonych w P. przy ul. [...], w tym ilości przebywających w lokalu osób, wyposażenia lokalu (np. przedmioty osobiste) na okoliczność ich mieszkalnego charakteru. Zdaniem Skarżącej organ mógł dokonać wiarygodnych ustaleń na podstawie wyposażenia lokali, tj. pozostawionych przedmiotów osobistych najemców, pamiątek, zdjęć, wartościowych ruchomości, których standardowo turysta nie wnosi do pokoju hotelowego (np. rower, urządzenia sprzątające). Zdaniem Skarżącej również zaniechanie zobowiązania E. sp. z o.o. do przedłożenia zestawienia (ze wskazaniem danych lokatorów i okresu, na jaki zawarto umowę najmu) lub umów najmu zawartych z lokatorami, którzy ostatecznie mieszkają w przedmiotowych lokalach, zaniechanie porównania wskazań liczników prądu i wody, przesłuchania świadków było nieprawidłowym działaniem organu. Ponadto organy obu instancji oparły swoje rozstrzygnięcie na materiale dowodowym zgromadzonym w chwili wydawania pierwszej decyzji. Nie uwzględniono natomiast, że jeszcze przed jej doręczeniem (przed jej wejściem do obrotu prawnego) radykalnie zmienił się stan faktyczny uzasadniający umorzenie postępowania.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 105 § 1 k.p.a. Skarżąca wskazała, że wniosła o umorzenie postępowania administracyjnego wskazując na jego bezprzedmiotowość. Skarżąca podniosła, że przedmiotowe lokale nie są wykorzystywane do zamieszkania zbiorowego (najem krótkoterminowy), a do pisma dołączono kopię umowy najmu z dnia 27 maja 2021 r. Skarżąca podniosła, że wniosek o umorzenie wysłano do PINB dla Miasta P. jeszcze przed doręczeniem pełnomocnikowi skarżącej postanowienia nr [...] z dnia 27 maja 2021 r., organ jednak nie rozpatrzył wniosku skarżącej. Skarżąca podała, że wbrew temu, co wskazano w zaskarżonej decyzji, PINB nie poinformował skarżącej w piśmie z dnia 26 lipca 2021 r. o braku możliwości umorzenia postępowania, a wskazał natomiast, że wniosek o umorzenie postępowania w sprawie zmiany sposobu użytkowania lokali mieszkalnych przy ul. [...] w P. o numerach [...] z dnia 9 czerwca 2021 r. zostanie uwzględniony na dalszym etapie postępowania, w trakcie oceny całości zebranego materiału dowodowego, co nastąpi po upływie terminu dla dostarczenia dokumentów legalizacyjnych wyznaczonego w postanowieniu Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta P. nr [...] z dnia 27 maja 2021 r.

Odnośnie naruszenia przepisu art. 80 k.p.a. Skarżąca podała, że doszło ze strony organu do dowolnej, a nie swobodnej oceny materiału dowodowego. Pominięto zdaniem Skarżącej okoliczność, że E. oraz E. sp. z o.o. z siedzibą we W. prowadzą także działalność gospodarczą w zakresie kodu PKD: 68.20.Z (wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi). Dodatkowo z umowy najmu z dnia [...] r. zawartej pomiędzy E. a E. sp. z o.o. z siedzibą we W. wynika, że umowa ta została zawarta na okres jednego roku, a organ nie wykazał, aby lokale te były podnajmowane przez ww. podmiot na okres krótszy niż 1 rok oraz nie wykazał żadnymi innymi dowodami, aby doszło do zmiany warunków bezpieczeństwa pożarowego i higieniczno- sanitarnego. Organ nie wskazał według Skarżącej spółki na jakiej podstawie doszedł do wniosku, że przedmiotowe lokale są oferowane w wynajem krótkoterminowy. Lokale nie są oferowane na portalach internetowych ani stronie internetowej E. .

Z tych samych względów, zdaniem Skarżącej, nie wiadomo na jakiej podstawie organ stwierdził, że "zmiana sposobu użytkowania nie dotyczy w niniejszym przypadku całego budynku, lecz jedynie jego części tj. 6-ciu lokali mieszkalnych", bowiem w toku postępowania ustalono funkcjonowanie na terenie obu budynków ([...] i [...]) trzech różnych recepcji hotelowych oraz cztery rożne linki do stron internetowych, za pośrednictwem których istnieje możliwość zarezerwowania krótkotrwałego pobytu w lokalach znajdujących się w ww. budynkach. Skarżąca stwierdziła, że jeżeli zmiana sposobu użytkowania dotyczyła zdaniem organu tylko lokali Skarżącej, to znaczy, że wszystkie ww. recepcje i strony internetowe służyłyby do obsługi lokalów będących własnością Skarżącej.

Dalej Skarżąca odnosiła się do zarzutu naruszenia art. 71 ust. 1 ustawy Prawo budowlane i w pierwszej kolejności przywołała jego treść. Dalej argumentowała, że w niniejszym postępowaniu, organ zaniechał zbadania, czy doszło do przekroczenia warunków (czynników), o których mowa w art. 71 ust. 1. Według Skarżącej organ nie ustalił, czy w przedmiotowych lokalach skarżącej doszło do zintensyfikowania dotychczasowego sposobu użytkowania obiektu. Nie porównał obecnego i dawnego sposobu użytkowania (np. poprzez porównanie zużycia mediów, którą to informację organ mógł pozyskać od zarządcy obiektu oraz pośrednio ustalić w trakcie oględzin wskazań liczników).

Odnośnie zarzutu naruszenia art. 71a ust. 4 Prawa budowlanego Skarżąca podała, że konsekwencją nieprawidłowego zgromadzenia przez organ pierwszej instancji materiału dowodowego oraz jego niewłaściwej oceny było błędne ustalenie stanu faktycznego niniejszej sprawy, a następnie nieprawidłowe zastosowanie do niego przepisu art. 71a ust. 4 ustawy Prawo budowlane. Wykładnia tego przepisu prowadzi zdaniem Skarżącej do wniosku, że nakazanie przez organ przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania następuje m.in. w razie dalszego użytkowania obiektu budowlanego łub jego części, pomimo jego wstrzymania. W ocenie Skarżącej przedmiotowa przesłanka nie zaktualizowała się w realiach niniejszej sprawy, ponieważ jak już bowiem wskazano powyżej, w prawidłowo ustalonym stanie faktycznym organ winien dojść do przekonania, że lokale objęte zaskarżoną decyzją są wykorzystywane w celu zaspokojenia długotrwałych potrzeb mieszkaniowych, co wyklucza możliwość zastosowania przepisu art. 71a ust. 4 ustawy Prawo budowlane z uwagi na brak "dalszego użytkowania obiektu budowlanego lub jego części". Skoro bowiem przedmiotowe lokale nie są wykorzystywane do świadczenia usług w zakresie zamieszkania zbiorowego nałożenie w stosunku do nich nakazu przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania jest bezprzedmiotowe, trudno bowiem o przywrócenie stanu, który już istnieje.

W odpowiedzi na skargę Inspektor Nadzoru Budowlanego wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko zawarte w treści wydanej decyzji.

Na rozprawie przed Wojewódzkim Sądem Administracyjny w Poznaniu pełnomocnik skarżącej wnosiła i wywodziła jak w skardze. Dodatkowo podała, że pierwotnie lokale być może były wynajmowane w zakresie świadczenia usług zamieszkania zbiorowego. Spółka jednak zainterweniowała i doszło do zmiany umowy z podmiotem wynajmującym lokale i obecnie lokale nie są oferowane do wynajmu krótkoterminowego. Pełnomocnik podała jednak, że nie jest w posiadaniu tychże umów.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Skarga okazała się w zasadniczej części niezasadna.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r., poz. 137) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2022r., poz. 329 ze zm., dalej "p.p.s.a."), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze.

Z brzmienia art. 145 § 1 p.p.s.a. wynika, że w przypadku, gdy sąd stwierdzi bądź to naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź to naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź wreszcie inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem.

Nie ulega więc wątpliwości, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy.

W tym kontekście zgodzić się należy ze skarżącą Spółką, że organ nadzoru budowlanego II instancji uchybił zasadzie postępowania opisanej w art. 10 § 1 k.p.a., zgodnie z którą organy administracji publicznej obowiązane są zapewnić stronom czynny udział w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwić im wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań i nie zawiadomił Spółki w trybie tego przepisu o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów oraz zgłoszonych żądań przed wydaniem zaskarżonej decyzji z 25 maja 2022r. Uchybienie to nie miało jednak istotnego wpływu na wynik sprawy. Organ odwoławczy nie przeprowadzał, bowiem uzupełniającego postępowania dowodowego, nie podejmował innych czynności procesowych w sprawie, aktywności takiej nie wyraziły także strony zainteresowane w sprawie. Spółka dysponowała, zatem wiedzą co do całego zebranego w sprawie materiału dowodowego.

Przechodząc dalej - przedmiotem kontroli w tym postępowaniu jest decyzja Inspektor Nadzoru Budowlanego z dnia 26 maja 2022 r. nr [...], którą utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 22 marca 2022 r. znak [...], nakazującej S. Sp. z o. o. z siedzibą w S. - właścicielowi lokali mieszkalnych przy ul. [...] w P. o numerach [...] - przywrócenie poprzedniego, to jest mieszkalnego sposobu użytkowania wymienionych wyżej lokali. Nakaz należało zrealizować poprzez zaprzestanie wykorzystywania wymienionych wyżej lokali do świadczenia usług w zakresie zamieszkania zbiorowego.

Na wstępie Sąd wskazuje, że organy nadzoru budowlanego I i II instancji prawidłowo ustaliły stan faktyczny w niniejszej sprawie, który Sąd czyni za podstawę do swoich dalszych rozważań. Przy czym, zebrany w sprawie materiał dowodowy był wystarczający do ustalenia stanu faktycznego przedstawionego w uzasadnieniach zaskarżonych decyzji, o czym poniżej.

Zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji nie można przypisać naruszeń prawa, które uzasadniałyby wyeliminowanie ich z obrotu prawnego. Decyzja o przywrócenie poprzedniego, to jest mieszkalnego sposobu użytkowania wymienionych w decyzji lokali oraz nakaz zaprzestania wykorzystywania wymienionych lokali do świadczenia usług w zakresie zamieszkania zbiorowego wydana została zgodnie z przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994r. - Prawo budowlane (j.t. Dz. U. z 2021r., poz. 2351 ze zm., dalej "p.b.") oraz przepisami ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r. poz. 735, w skrócie: "k.p.a."), a organy wyjaśniły sprawę w stopniu pozwalającym na jej rozstrzygnięcie i swoje stanowisko przekonująco uzasadniły, wobec czego skarga nie mogła odnieść zamierzonego skutku.

Niezasadny okazał się zatem zarzut skarżącej odnoszący się naruszenia przepisu art. 8 k.p.a. w związku z wyłączeniem lokali należących do skarżącej Spółki do jednego postępowania administracyjnego z pominięciem właścicieli innych lokali znajdujących się w budynku przy ul. [...] i prowadzeniem postępowania w przedmiocie przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania tylko w stosunku do skarżącej Spółki. Sąd podziela stanowisko organów nadzoru budowlanego, że zasadne było prowadzenie przedmiotowego postępowania obejmującego tylko lokale jednego właściciela – skarżącej Spółki. Nie sposób uczynić organowi nadzoru budowanego - skutecznego dla wyniku przedmiotowego postępowania – zarzutu naruszenie przepisów postępowania, że co do pozostałych lokali w zależności od podmiotu będącego ich właścicielem prowadzić będzie lub nie odrębne postępowania nadzorcze w przedmiocie zmiany sposobu użytkowania. Organ administracji publicznej zachowuje bowiem autonomię w zakresie, w jakim decyduje o przedmiocie postępowania prowadzonego z urzędu.

Okoliczności faktyczne, jakie organ prowadzący postępowanie administracyjne ma obowiązek ustalić, wynikają z treści przepisów prawa materialnego, mających w sprawie zastosowanie. Rolą organu jest przede wszystkim rozważenie, czy stan faktyczny odpowiada dyspozycji przepisu prawa materialnego i jak ten stan faktyczny prawidłowo udokumentować. Okoliczność faktyczna jest ustalana w postępowaniu administracyjnym przy zastosowaniu reguł dowodowych, w szczególności art. 77 § 1 k.p.a., który nakazuje zebrać i rozpatrzyć w sposób wyczerpujący materiał dowodowy i art. 80 k.p.a., statuujący zasadę swobodnej oceny dowodów. Przepisy te konkretyzują sposób realizacji zasady dochodzenia prawdy materialnej, czyli zgodnej z rzeczywistością, unormowanej w art. 7 k.p.a. Jeżeli na podstawie swobodnej oceny, do której uprawnia i zobowiązuje art. 80 k.p.a., organ ustalił okoliczność faktyczną w oparciu o dowody zebrane w sposób nienaruszający art. 77 § 1 k.p.a., to znaczy, że nie ma podstaw do uzupełniania materiału dowodowego. Inaczej mówiąc, jeżeli zgromadzone dowody nie nasuwają wątpliwości co do ustaleń faktycznych, to nie ma potrzeby dalszego poszukiwania lub gromadzenia innych dowodów dla potwierdzenia istotnych dla sprawy okoliczności. Przeprowadzenie dowodów dotyczących okoliczności już stwierdzonych innymi dowodami byłoby sprzeczne z istotą regulacji zawartej w art. 78 § 2 k.p.a. W ocenie Sądu, znajdujące się w aktach sprawy dokumenty w postaci umów najmu, protokołu kontroli oraz wyjaśnienia stron postępowania stanowią wystarczający materiał dowodowy dla wykazania naruszenia stwierdzonego w decyzji, bez konieczności przeprowadzania dodatkowych dowodów o jakie wnioskowała skarżąca Spółka, jak np. przesłuchanie świadków, wizja lokalna w poszczególnych lokalach, czy porównania zużycia mediów w tych lokalach i brak ofert mieszkań na stronach internetowych podmiotów udostępniających lokale do wynajmu, o czym jeszcze poniżej.

W pierwszej kolejności wskazać należy, wobec przypisywania organom nadzoru budowlanego zarzutu naruszenia przepisów postępowania art. 7 k.p.a. i art. 77 § 1 k.p.a., że to na organie spoczywa ciężar wykazania okoliczności istotnych dla rozpatrzenia sprawy, że co do zasady twierdzenie Spółki w tym zakresie jest słuszne, ale zasad tych nie można rozumieć w sposób absolutny i bezwzględny w oderwaniu od okoliczności przedmiotowej sprawy.

Kodeks postępowania administracyjnego zawiera szereg zasad, których przestrzeganie przesądza o prawidłowości prowadzonego postępowania. Przepisy te z jednej strony dają organowi uprawnienia do podjęcia czynności mających na celu takie wyjaśnienie stanu faktycznego, aby możliwe było podjęcie prawidłowego rozstrzygnięcia, natomiast z drugiej strony nakładają na organ obowiązek czuwania na jego przebiegiem. Przepis art. 7 k.p.a. ustanawiający zasadę prawdy obiektywnej, zobowiązuje organy administracji publicznej do podejmowania wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Myśl tę rozwija następnie przywołany już powyżej art. 77 § 1 k.p.a. nakładając na organ administracji obowiązek zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. W toku prowadzonego postępowania administracyjnego organy administracji publicznej podejmują więc wszelkie kroki zmierzające do wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz do podjęcia rozstrzygnięcia, a nadto zobligowane są do zebrania w sposób wyczerpujący materiału dowodowego i do wnikliwego jego rozpatrzenia (por. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 2 czerwca 2011 r., sygn. akt IV SA/GL 683/10, Lex nr 821599). Oznacza to, że organ ten jest obowiązany rozpatrzyć wszystkie dowody zgromadzone lub odzwierciedlone w aktach sprawy oraz że organ powinien rozpatrzyć te dowody w ich wzajemnej łączności. Dla każdego postępowania kluczowe znaczenie ma ustalenie stanu faktycznego sprawy, bowiem tylko w takim przypadku możliwe jest prawidłowe ustalenie praw i obowiązków strony tego postępowania. Inaczej rzecz ujmując, tylko dla prawidłowo ustalonego stanu faktycznego można zastosować przepisy prawa materialnego skutkujące powstaniem praw i obowiązków strony postępowania administracyjnego. Co prawda w procedurze administracyjnej regułą jest, że to na organie spoczywa ciężar udowodnienia faktów istotnych dla rozstrzygnięcia, jednakże również na stronie ciąży obowiązek współdziałania z organem i przedstawienia konkretnych dowodów na poparcie swoich twierdzeń zwłaszcza, gdy postępowanie zmierza do nałożenia na nią obowiązków, a nieudowodnienie konkretnego faktu może prowadzić do wydania decyzji dlań niekorzystnej. W wyroku z dnia 23 września 1998 r. o sygn. akt III SA 2792/97 (LEX nr 44742), Naczelny Sąd Administracyjny przyjął, że: "Zgodnie z zasadą prawdy obiektywnej w sprawach, w których na stronie spoczywa ciężar wskazania konkretnych faktów i zdarzeń, z których wywodzi ona dla siebie określone skutki prawne, a twierdzenia strony w tym zakresie są ogólnikowe lub lakoniczne, obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie jest wezwanie strony do uzupełnienia i sprecyzowania tych twierdzeń. Dopiero gdy strona nie wskaże takich konkretnych okoliczności, można z tego wywieść negatywne dla niej wnioski".

Z uwagi na powyższe wskazać należy, że również skarżąca Spółka była zobowiązana do współpracy z organem, w szczególności na poparcie twierdzeń, z których wywodzi korzystne dla swojej sytuacji faktycznej i prawnej wnioski. Z zebranych akt administracyjnych organu I instancji wynika, że organ podjął czynności zmierzające do wyjaśnienia sprawy w należyty sposób. Przeprowadził z udziałem zarządców nieruchomości kontrolę budynku przy ul. [...], zakończoną protokołem kontroli z 24 listopada 2020r. (k. 54-61 akt adm. I inst.), włączył do akt sprawy decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia 2 czerwca 2014r. o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę budynku biurowo-usługowo-hotelowo-mieszkalnego z podziemną halą garażową przy ul. [...] w P. (dz. Nr [...], [...], ark. 44, obr. P.) – etap I: budowa segmentu A biurowo-usługowo-mieszkalnego (k. 120-126 akt adm. I inst.). Sąd podkreśla, że organ zwrócił się także do Spółki oraz stron zainteresowanych (zarządcy – Spółki A. Sp. z o.o. w P.) o złożenie wyjaśnień istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy oraz przedłożenie wszelkiej dokumentacji dotyczącej sposobu użytkowania przedmiotowych lokali (k. 46, 64, 110, 177 akt adm. I inst.). Organ zwrócił się także do K. P. – strony umowy najmu lokali o wykazanie w jaki sposób użytkowane są lokale (k. 164 akt adm. I inst.). W odpowiedzi skarżąca przedłożyła umowę najmu z K. P. prowadzącym działalność gospodarczą E. z siedzibą w P., zawodowo zajmującym się wynajmem krótkoterminowym lokali mieszkalnych (k. 138 akt adm. I inst.). Organ zwrócił się także do powyższego podmiotu o wyjaśnienie okoliczności związanych ze sposobem użytkowania lokali, a w odpowiedzi uzyskał wyjaśnienia i kolejną umowę najmu wszystkich przedmiotowych lokali w celu dalszego ich najmu zawartą między E. ze Spółką E. Sp. z o.o. z siedzibą we W. (k. 169 akt adm. I inst.). Z umowy tej wynika, że jest to kolejna umowa najmu obejmująca wszystkie lokale skarżącej, zawarta na czas określony od dnia [...]. do [...]. Nadto, skarżąca Spółka także na etapie całego postępowania administracyjnego miała nie tylko możliwość, ale i obowiązek przedłożenia dowodów na okoliczność skutków, z których wywodziła, że lokale nie są wynajmowane krótkoterminowo na zasadzie zamieszkania zbiorowego, a tego w istocie nie uczyniła. W ocenie Sądu rozpoznającego okoliczności niniejszej sprawy, zasadniczym bowiem dowodem potwierdzającym, że lokale nie były wynajmowane, a w zasadzie przestały być wynajmowane jako lokale zamieszkania zbiorowego mogłyby umowy najmu długoterminowego, zawarte na takiej samej zasadzie jak prywatni właściciele mieszkań wynajmują je na dłuższy okres czasu innym osobom w celu zapewniania ich stałych potrzeb mieszkaniowych. Takich umów najmu przedmiotowych lokali konkretnym osobom fizycznym, mimo wezwania organu skarżąca Spółka, ani inne osoby zainteresowane w sprawie nie przestawiły. Skarżąca nie przedstawiła ich także w trakcie postępowania sądowego, w tym na rozprawie w dniu 26 października 2022 r. Nie była zatem w stanie zasadnie wywodzić, że zaprzestano użytkowania lokali jako zamieszkania zbiorowego oraz że aktualnie są one wynajmowane zgodnie z ich pierwotnym sposobem użytkowania, jako lokale mieszkalne na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Nie sposób zatem czynić organom zarzutu, że nie podjęły wszelkich czynności celem dokładnego wyjaśnienia sprawy i rozpatrzenia zebranego materiału dowodowego w świetle art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a.

Z treści umów najmu z podmiotami E. oraz E. Sp. z o.o. we W., wynika że zostały one zawarte z podmiotami, które zawodowo zajmują się wynajmem i zarządzeniem nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, świadczeniem usług w zakresie oferowania obiektów noclegowych i turystycznych oraz miejsc krótkoterminowego zakwaterowania, hoteli i podobnych obiektów zakwaterowania. Przedmiotem przedłożonych umów najmu był dalszy najem wszystkich lokali należących do skarżącej położonych w budynku w P. przy ul. [...] w celach zarobkowych w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej, do której podmioty te posiadają niezbędne kwalifikacje, pozwolenia, zezwolenia oraz uprawnienia do prawidłowego prowadzenia takiej działalności. Wprawdzie w treści powyższych umów znajduje się zobowiązanie do wynajmowania lokali zgodnie z ich mieszkalnym sposobem użytkowania oraz zawierania umów najmu długoterminowego, czy zakazu zmiany dotychczasowego sposobu użytkowania, to jednak same te postanowienia bez wykazania, konkretnymi umowami najmu w osobami fizycznymi, że w taki właśnie sposób lokale te są użytkowane, nie stanowi w ocenie Sądu wystarczającego wykazania, że lokale rzeczywiście użytkowane są zgodnie z ich przeznaczeniem na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Faktyczny sposób użytkowania lokali jako mieszkalnych nie został, zatem wykazany, by skutecznie zakwestionować ustalenia organów co do zmiany sposobu ich użytkowania na zamieszkania zbiorowego, który z kolei znajduje poparcie w zebranym materiale dowodowym w aktach administracyjnych sprawy. Co więcej, sama umowa z E. Sp. z o.o. zawarta została na okres jednego roku, zatem Spółka mogła już zawierać ewentualne umowy najmu lokali na okres nie dłuższy niż jeden rok, czyli krótkoterminowo. Wobec tego, w ocenie Sądu przesądzającą okolicznością wskazującą na długoterminowy charakter wynajmu lokali przez spółkę E. Sp. z o.o. nie może być podnoszona przez skarżącą kwestia udostępniania ich obywatelom [...], dla których osobiste poszukiwanie lokalu jest utrudnione ze względu na barierę językową. Przy czym, pomimo wezwania organu ani skarżąca, ani podmioty wynajmujące lokale nie przedłożyły takiej umowy, którą można by dołączyć do akt sprawy w stanie zanonimizowanym i nienaruszając zasad RODO.

Tak samo odnieść należy się do argumentów Spółki, że organ dopuścił się dowolnej, a nie swobodnej oceny materiału dowodowego przyjmując, że kody PKD podmiotów prowadzących faktyczny wynajem lokali stały się przeważające przy rozstrzygnięciu sprawy. Przywołany przez skarżącą przedmiot prowadzonej działalności podmiotu E. także w formie wynajmu i zarządzenia nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi w ocenie Sądu nie przesądza o faktycznym wynajmowaniu przedmiotowych lokali zgodnie z ich dotychczasowym sposobem użytkowania. Przywołana przez organ okoliczność odnosząca się do przedmiotu prowadzonej działalności gospodarczej stanowiła dodatkowy - jeden z wielu elementów zabranego materiału dowodowego na poparcie ustalonej przez organy zmiany sposobu użytkowania lokali w oparciu o wyniki kontroli budynku oraz fakt udostępniania lokali na dobę, tydzień, miesiąc (k. 54-56 akt sąd. I inst.), czego skarżąca nie była w stanie skutecznie zwalczyć przedkładając chociażby umowę najmu lokalu zawartą w celu zapewnienia długoterminowych potrzeb mieszkaniowych konkretnych osób fizycznych.

Dalej, w ocenie Sądu, nie mogły odnieść zamierzonego skutku argumenty podnoszone przez skarżącą Spółkę co do nieprzeprowadzenia dowodu z oględzin lokali o nr [...], w tym ilości przebywających w lokalu osób, przedmiotów osobistych, wyposażenia lokalu, a także dowodu z porównania liczników prądu i wody. Zdaniem Sądu przeprowadzenie tego dowodu nie służyło wyjaśnieniu istotnych okoliczności sprawy, albowiem w istocie w oparciu o te ustalenia niemożliwe byłoby jednoznaczne wykazanie, że lokale wynajmowane są długoterminowo, czy też skutecznie zakwestionować krótkoterminowy najem przedmiotowych lokali. Nie sposób bowiem przyjąć, że poziom zużycia mediów, czy wyposażanie w rzeczy osobiste najemców w postaci pamiątek rodzinnych, jak to podnosi skarżąca świadczy w sposób przekonujący o długoterminowym sposobie użytkowania lokali. Nie ma bowiem powszechnie przyjętych standardów pozwalających w sposób konkretny przyjąć, że taki, a nie inny poziom zużycia mediów pozwala zaliczyć użytkowany lokal do zamieszkania zbiorowego, a nie jako mieszkalny z przeznaczeniem na zaspokojenie stałych potrzeb mieszkaniowych. Tak samo odnieść należy się do zarzutu nieuwzględnienia przez organy usunięcia z portali internetowych podmiotów zajmujących się wynajmem lokali. Nawet usunięcie ich z oferty wynajmu krótkoterminowego także nie przesądza, że lokale zostały faktycznie użytkowane zgodnie z ich pierwotnym mieszkalnym przeznaczeniem.

W tym zakresie argumentacja skarżącej sprawdza się do nieistotnej dla rozstrzygnięcia sprawy polemiki z argumentacją organów obu instancji. W ocenie Sądu, przeważające dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy w jej okolicznościach byłyby przedłożenie umów najmu długoterminowego z konkretnymi osobami fizycznymi, z których wynikałoby, że wynajmują one lokale długoterminowo w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych, a tego w sprawie zabrakło. Słusznie przyjęły zatem organy, że prowadzenie postępowania dowodowego w tym zakresie nie przyczyniłoby się do wyjaśnienia istotnych okoliczności niezbędnych do rozpatrzenia przedmiotowej sprawy. Z treści art. 75 § 1 k.p.a. jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. Nadto z art. 78 § 1 k.p.a. wynika, że żądanie strony dotyczące przeprowadzenia dowodu należy uwzględnić, jeżeli przedmiotem dowodu jest okoliczność mająca znaczenia dla sprawy. Organ administracji prowadząc postępowanie związany jest także zasadą szybkości i prostoty postępowania opisanej w art. 12 § 1 k.p.a.

Tak samo odnieść należy się do zgłoszonego wniosku o przesłuchanie świadków w osobie K. P. (prowadzącego działalność gospodarczą E. , strony umów najmu przedmiotowych lokali), B. G. (pracownika skarżącej Spółki), czy P. K. (pracownika spółki E. Sp. z o.o. we W., strony dalszej umowy podnajmu lokali). Słusznie uznały organy, że przeprowadzenie dowodu z przesłuchania właśnie tych świadków także nie przyczyni się do wyjaśnienia sprawy. Stanowisko to Sąd podziela.

Podsumowując, w ocenie Sądu zebrany materiał dowodowy w sprawie jest wystarczający do jej rozstrzygnięcia, został on też wnikliwie rozważony, organ nie dopuścił się sprzeczności w ocenie tego materiału, ani uchybień przepisów postępowania skutkujących koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji, czy decyzji organu I instancji. Organ odwoławczy dokonał także ponownego rozpatrzenia sprawy w każdym jej aspekcie. Brak zatem podstaw do stwierdzenia naruszenia przepisów postępowania art. 7 k.p.a., a także art. 75 § 1 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a i art. 80 k.p.a. w sposób mogący mieć istotny wpływ na wynik sprawy, skutkujący uchyleniem zaskarżonych decyzji organów administracji I i II instancji. Uzasadnienia obu tych decyzji w dostatecznym stopniu czynią zadość wymogom z art. 107 § 3 k.p.a. Sąd nie dostrzegł również takich uchybień w zakresie realizacji zasady praworządności (art. 6 k.p.a.), oraz zasady przekonywania (art. 11 k.p.a.), które miałyby wpływ na wynik sprawy.

Przechodząc do części odnoszącej się do zarzutów naruszenia przepisów prawa materialnego, Sąd wskazuje, że materialnoprawną podstawę decyzji kontrolowanych w niniejszym postępowaniu stanowią przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. z 2021r., poz. 2351 ze zm., dalej "p.b.").

Przypomnieć należy, że w myśl art. 81 p.b. do podstawowych obowiązków organów administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego należy m.in.:

1) nadzór i kontrola nad przestrzeganiem przepisów prawa budowlanego, a w szczególności: a) zgodności zagospodarowania terenu z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego oraz wymaganiami ochrony środowiska, b) warunków bezpieczeństwa ludzi i mienia w rozwiązaniach przyjętych w projektach budowlanych, przy wykonywaniu robót budowlanych oraz utrzymywaniu obiektów budowlanych, c) zgodności rozwiązań architektoniczno-budowlanych z przepisami techniczno-budowlanymi oraz zasadami wiedzy technicznej, d) właściwego wykonywania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie, e) stosowania przy wykonywaniu robót budowlanych wyrobów zgodnie z art. 10 dopuszczalność stosowania wyrobów przy robotach budowlanych;

2) wydawanie decyzji administracyjnych w sprawach określonych ustawą.

Istotny dla niniejszej sprawy art. 71 ust.1 pkt 2 p.b. stanowi, że przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności: podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Przy czym w myśl art. 71 ust. 2 zd. pierwsze p.b. zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Według art. 71 ust. 2a p.b. w przypadku zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, polegającej na podjęciu lub zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego - do zgłoszenia, o którym mowa w ust. 2, należy dołączyć ekspertyzę rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.

Zgodnie z art. 71a ust. 1 p.b. w razie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, organ nadzoru budowlanego, w drodze postanowienia:

1) wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części;

2) nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów, o których mowa w art. 71 ust. 2.

Według art. 71a ust. 4 p.b. w przypadku niewykonania w terminie obowiązku, o którym mowa w ust. 1, albo dalszego użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, pomimo jego wstrzymania, albo zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, pomimo wniesienia sprzeciwu, o którym mowa w art. 71 ust. 3-5, organ nadzoru budowlanego, w drodze decyzji, nakazuje przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Przytoczone przepisy ustawy Prawo budowlane regulują procedurę legalizacyjną dotyczącą samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, za którą uznać należy lokale mieszkalne w budynku biurowo-usługowo-mieszkalnym, jak w niniejszej sprawie. Do wszczęcia procedury na podstawie art. 71a p.b. wymagane jest bezsporne ustalenie, że doszło do zmiany sposobu użytkowania danego obiektu budowlanego lub jego części w rozumieniu tego przepisu, a nie każdej zmiany sposobu użytkowania. Ustawa Prawo budowlane nie zawiera wyczerpującej definicji terminu "zmiana użytkowania obiektu budowlanego". Przykładowe działania wymienione w art. 71 ust. 1 pkt 2 p.b. wskazują, że jako zmianę sposobu użytkowania traktowane jest w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

Trafnie wskazuje się, że sposób użytkowania obiektu jest zmieniany zawsze także wówczas, gdy nastąpi w sposób wskazany w hipotezie art. 71 ust. 1 pkt 2 p.b., a także - co Sąd podkreśla - wtedy, gdy działalność podejmowana w użytkowanym obiekcie obiektywnie i sprawdzalnie różni się od działalności zgłoszonej lub w sposób istotny zmienia zasadę wynikającą z art. 5 ust. 2 p.b., nakazującą użytkować obiekt budowlany w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7. Przy czym, w każdym przypadku obowiązkiem organu nadzoru budowlanego prowadzącego postępowanie w przedmiocie ewentualnej zmiany sposobu użytkowania jest sprawdzenie, czy w obiekcie budowlanym podjęto lub zaniechano w szczególności działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń (art. 71 ust. 1 w zw. z art. 61 pkt 1 i art. 5 ust. 2 w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 1-7 p.b.).

Podkreślić należy, że użyty w przepisie art. 71 ust. 1 pkt 2 p.b. zwrot "w szczególności" świadczy, że literalnie wymienione okoliczności związane ze zmianą warunków bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń, nie są jedynymi przypadkami kiedy można stwierdzić, iż doszło do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części (por. wyrok NSA z dnia 11 grudnia 2007 r. sygn. akt II OSK 1664/06; wyrok WSA w Krakowie z dnia 11 stycznia 2016 r. sygn. akt II SA/Kr 1494/15, CBOSA). Trafnie podnosi się w doktrynie, że zmiana sposobu użytkowania powinna być pojęciem powszechnie rozpoznawanym i z tego względu ustawodawca nie zdecydował się na definicję legalną, a jedynie zawarł przykładowy katalog okoliczności stanowiących taką zmianę (por. C. Woźniak komentarz do art. 71 (w:) Prawo budowlane z umowami w działalności inwestycyjnej. Komentarz, wyd. II red. H. Kisielowska). Zdaniem Sądu, podzielić należy pogląd, iż zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego trzeba oceniać w porównaniu ze sposobem użytkowania tego obiektu określonym w pozwoleniu na budowę lub zgłoszeniu, ewentualnie w porównaniu ze sposobem użytkowania wskazanego w późniejszych zezwoleniach na zmianę sposobu użytkowania (por. wyrok NSA z dnia 8 lutego 2007 r., II OSK 306/06, CBOSA). Tylko w takim przypadku punktem odniesienia będzie pewny, legalny stan użytkowania, a więc stan postulowany przez ustawodawcę, do którego zaistnienia dążyć winny organy nadzoru budowlanego wykorzystując przyznane im kompetencje.

Przytoczyć w miejscu należy stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego zaprezentowane w wyroku z 16 lipca 2020r. (sygn. akt II OSK 737/20, CBOSA), zgodnie z którym katalog wskazany w treści art. 71 ust. 1 p.b. można także rozszerzyć na inne sfery objęte wymaganiami dotyczącymi obiektów budowlanych. Zmiana sposobu użytkowania powinna bowiem przejawiać się we wpływie na zmianę (w istocie podwyższenie) wymagań stawianych obiektowi budowlanemu lub jego części, związanych głównie z bezpieczeństwem jego dalszego użytkowania (tak wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 lutego 2020 r., sygn. akt II OSK 748/18, LEX nr 2798932). Wymagania te muszą zmierzać do ochrony wartości chronionych przez prawo budowlane, które trzeba zestawić z interesem właściciela obiektu i jego prawem do dysponowania przedmiotem jego własności (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 maja 2014 r., sygn. akt II OSK 1532/13, LEX nr 1586370). W konsekwencji zmianą sposobu użytkowania obiektu w rozumieniu art. 71 ust. 1 ustawy jest tylko taka zmiana, która zagraża wspomnianym wartościom i każda inna interpretacja, rozszerzająca zakres zastosowania tego przepisu na inne przypadki, byłaby naruszeniem prawa własności, a co za tym idzie konstytucyjnej zasady proporcjonalności (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 lutego 2017 r., sygn. akt II OSK 1449/15, LEX nr 2267822). Istotne jest nie to, czy skarżący rzeczywiście zgodnie z prawem świadczą usługi w zakresie zamieszkania zbiorowego i do jakiej kategorii to zamieszkanie mogłoby być zaliczone, lecz to, czy skutki tych działań są porównywalne z oddziaływaniem, jakie tego rodzaju usługi powodują, i w efekcie czy wymagają tego, by budynek lub część budynku, w którym te działania są prowadzone, odpowiadał podwyższonym wymogom określonym dla zamieszkania zbiorowego. Dodatkowo przez zmianę sposobu użytkowania obiektu lub jego części należy rozumieć nie tylko przeznaczenie obiektu do innego rodzaju użytkowania, lecz także zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania obiektu, jeżeli wywołuje to skutki polegające na zmianie warunków, o których mowa w art. 71 ust. 1 pkt 2 p.b. (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku z dnia z dnia 30 czerwca 2020r., sygn. akt II SA/Go 22/20, CBOSA).

W ocenie Sądu w składzie orzekającym w niniejszej sprawie, organy nadzoru budowlanego prawidłowo uznały, że w części budynku położonego w P. przy ul. [...], tj. w jego lokalach mieszkalnych o nr [...] [...], doszło do zmiany sposobu jego użytkowania.

Z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, że budynek przy ul. [...] w P. został wybudowany na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę z dnia 2 czerwca 2014 r. ([...]). Decyzją tą zatwierdzono projekt budowlany obiektu budowlanego nazwanego jako "Budynek biurowo-usługowo-hotelowo-mieszkalny (składający się z zespołu segmentów nadziemnych) z podziemną halą garażową przy ul. [...] w P. (dz. nr [...], [...], ark. [...], obr. P. - etap I: budowa segmentu A biurowo-usługowo-mieszkalnego (według oznaczenia na projekcie zagospodarowania terenu) z podziemną halą garażową (dz. nr [...]) oraz projekt zagospodarowania terenu dla całej inwestycji (dz. nr [...], [...])". Wymieniony wyżej projekt budowlany przewiduje dla segmentu A posiadającego obecnie adres ul. [...] funkcję biurową, usługową i mieszkalną. Dalej, z akt sprawy wynika, że w umowach sprzedaży mieszkań zawarte jest postanowienie, że lokale od drugiego pięta do dziesiątego mają wyłącznie charakter mieszkalny, wobec czego właściciele zobowiązują się do wykorzystania lokali wyłącznie na cele mieszkalne, wynajmowania na cele mieszkalne oraz że nie będą występować o zmianę sposobu ich użytkowania (k. 50 akt adm.). Wynika z tego że przedmiotowe lokale położne na drugim i wyżej piętrze, zgodnie z projektem budowlanym przeznaczone zostały na lokale mieszkalne. Jak słusznie wskazywały organy wymieniony wyże projekt budowlany nie przewiduje natomiast dla segmentu A funkcji hotelowej. Pozwolenie na budowę z dnia [...] czerwca 2014 r. ([...]) było następnie zmieniane:

- decyzją z dnia [...] czerwca 2015 r. ([...]) - w zakresie zagospodarowania terenu;

- decyzją z dnia [...] lipca 2016 r. ([...]) - w zakresie zagospodarowania terenu, powierzchni całkowitej i kubatury, systemu bezpieczeństwa i sygnalizacji przeciwpożarowej;

- decyzją z dnia [...] stycznia 2017 r. ([...]) - w zakresie budowy kładki pieszej (w części tarasu zewnętrznego) oraz systemu bezpieczeństwa i sygnalizacji przeciwpożarowej.

Natomiast, w trakcie kontroli przeprowadzonej na nieruchomościach przy ul. [...] i [...] z udziałem zarządców (administratorów) tych nieruchomości w dniu 24 listopada 2020 r. ustalono, że na parterze budynku przy ul. [...] znajdują się dwa lokale użytkowe, w których funkcjonują recepcje apartamentów hotelowych. Na witrynie jednego z tych lokali znajduje się informacja o udostępnianiu apartamentów w budynkach przy ul. [...]. Na parterze budynku przy ul. [...] stwierdzono natomiast jeden lokal użytkowy, w którym funkcjonuje recepcja apartamentów hotelowych dla budynków przy ul. [...]. Na witrynach wszystkich trzech recepcji widnieją informacje o możliwości korzystania z apartamentów w okresach: doby, tygodnia, miesiąca. Dodatkowo dowodem w sprawie były wydruki z ogólnodostępnych portali internetowych, na których oferowane były usługi w zakresie krótkoterminowego udostępniania apartamentów, tj. lokali mieszkalnych o nr [...].

W ocenie Sądu okoliczność, że w budynku znajdują się i funkcjonują recepcje służące obsłudze apartamentów i lokali mieszkalnych wskazuje, że były one wykorzystywane w celu najmu krótkoterminowego. Doświadczenie życiowe wskazuje bowiem, że takie recepcje w istocie nie są potrzebne dla obsługi lokali mieszkalnych wynajmowanych w celu długoterminowego zapewnienia potrzeb mieszkaniowych. Nie sposób uznać, że nie doszło do zmiany sposobu użytkowania lokali mieszkalnych będących przedmiotem niniejszego postępowania, skoro w wyniku przeprowadzonej kontroli ustalono, że oferowano ich wynajem nawet na okres jednej doby, czyli krótkoterminowo, odmiennie niż ich pierwotne mieszkalne przeznaczenie wynikające z zatwierdzonego projektu budowlanego. W ocenie Sąd dowody zawarte w aktach administracyjnych są wystarczające i jednoznaczne, w oparciu o nie organy nadzoru budowanego dokonały prawidłowych ustaleń faktycznych istotnych dla właściwego rozpatrzenia w niniejszej sprawy.

Także z treści argumentacji skargi wynika, że skarżąca Spółka nie kwestionowała, że początkowo lokale były wynajmowane krótkoterminowo, zatem doszło do zmiany sposobu użytkowania na lokale zamieszkania zbiorowego. Nie zaprzeczyła temu pełnomocnik Spółki na rozprawie przez Sądem w dniu 26 października 2022r. stwierdzając, że "pierwotnie być może lokale były wynajmowane w zakresie świadczenia usług zamieszkania zbiorowego" (k. 72 akt sąd.). Podnosiła jednak, że w związku z wszczętym postępowaniem Spółka podjęła czynności zmierzające do przywrócenia pierwotnego sposobu użytkowania lokali, o czym miała świadczyć korespondencja mailowa i zapewnienia K. P. - najemcy lokali o powrocie do mieszkalnego sposobu ich użytkowania oraz nowa umowa najmu z tym samym podmiotem z 2021r., a także wycofanie anonsów ze stron internetowych (k. 135 akt adm. I inst.). W ocenie Sądu, jak słusznie przyjęły organy nadzoru budowlanego okoliczności tych nie można uznać za wystarczające dla wykazania, że lokale przestały być użytkowane jako lokale zamieszkania zbiorowego. Jak wskazano powyżej, istotnym dowodem potwierdzającym mieszkalny sposobu użytkowania lokali mogły być umowy najmu długoterminowego z konkretnymi osobami prywatnymi. Przy czym, Spółka nie może się zasłaniać niemożnością uzyskania takich umów od najemcy i dalszego podnajemcy lokali oraz zasadami ochrony danych RODO. Taka argumentacja prowadzi bowiem do stwierdzenia, że Spółka w istocie wyzbyła się kontroli w zakresie prawidłowego użytkowania lokali zgodnie z ich przeznaczeniem, a to Spółka uczyniła na swoje ryzyko, ponosząc jako właściciel lokali konsekwencje wynikające z niezgodnego z przeznaczeniem sposobu użytkowania lokali i zmianą sposobu ich użytkowania bez wymaganego prawem zgłoszenia.

Słusznie przyjęły zatem organy nadzoru budowlanego obu instancji, że lokale mieszkalne w budynku przy ul. [...] w P. o numerach [...] użytkowane są niezgodnie ze swoim przeznaczeniem, to jest nie są użytkowane jako lokale mieszkalne. Zarówno właściciel tych lokali, jak również ich najemca i podnajemca nie przedstawili żadnych dowodów potwierdzających taki sposób użytkowania, chociażby dla jednego z wymienionych wyżej lokali. Zgodnie z § 3 pkt 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2019 r., poz. 1065 ze. zm., dalej "rozporządzenie") pod pojęciem lokalu mieszkalnego (mieszkania) należy rozumieć "zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego".

Zebrany materiał dowodowy pozwala natomiast na przyjęcie, że lokale te zostały przeznaczone do zamieszkania zbiorowego, poprzez udostępnianie ich osobom nie będącym stałymi mieszkańcami budynku. Nie oznacza to, że przedmiotowe lokale straciły charakter lokali mieszkalnych. Funkcja mieszkalna realizowana jest w nich nadal, lecz w sposób inny niż w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, a mianowicie w sposób właściwy dla budynków zamieszkania zbiorowego, o których jest mowa w § 3 pkt 5 rozporządzenia. Zgodnie z tym przepisem pod pojęciem budynku zamieszkania zbiorowego należy rozumieć "budynek przeznaczony do okresowego pobytu ludzi, w szczególności hotel, motel, pensjonat, dom wypoczynkowy, dom wycieczkowy, schronisko młodzieżowe, schronisko, internat, dom studencki, budynek koszarowy, budynek zakwaterowania na terenie zakładu karnego, aresztu śledczego, zakładu poprawczego, schroniska dla nieletnich, a także budynek do stałego pobytu ludzi, w szczególności dom dziecka, dom rencistów i dom zakonny". Użycie w powołanym wyżej przepisie sformułowania "w szczególności" oznacza, że wymienione w nim obiekty nie wyczerpują listy budynków zamieszkania zbiorowego i zawierają przykładowe obiekty zaliczane do tej grupy. Słusznie wskazują zatem organy, że cechą wspólną tych obiektów jest użytkowanie ich przez osoby nie będące stałymi mieszkańcami w różnych okresach czasu. W przypadku hoteli lub moteli okres ten wynosi zazwyczaj kilka do kilkunastu dni, natomiast w przypadku pensjonatów, internatów i domów studenckich może dochodzić nawet do kilku lat. W niniejszym przypadku funkcja zamieszkania zbiorowego realizowana jest poprzez całodobowe użytkowanie ich przez osoby nie będące stałymi mieszkańcami, w różnych okresach czasu. Przy czym oferowane były do krótkoterminowego zamieszkania przez podmioty, które zawodowo zajmują się wynajmem takich lokali, co dodatkowo wskazuje, że doszło do zmiany charakteru użytkowania tych lokali na zamieszkanie zbiorowe. Chociaż przedmiotowy budynek zachowuje funkcję mieszkalną, to funkcja ta realizowana jest jednak w sposób właściwy dla budynków zamieszkania zbiorowego. W ocenie Sądu oczywistym jest bowiem, że prowadzenie najmu krótkoterminowego, nawet na okres jednej doby wskazuje, że przedmiotowy budynek w części obejmującej wskazane lokale w istocie stał się budynkiem w części przeznaczonym do zamieszkania zbiorowego, a ten sposób użytkowania jest niezgodny ze sposobem użytkowania przewidzianym w projekcie budowlanym przedmiotowego budynku. Definicja budynku zamieszkania zbiorowego wynika, jak to wskazano powyżej, z przepisu § 3 ust. 5 rozporządzenia. Przepisy rozporządzenia precyzują szczegółowe warunki techniczne, jakim powinien odpowiadać tego rodzaju budynek. Analizując treść rozporządzenia można zauważyć, że budynek zamieszkania zbiorowego musi spełniać inne kryteria aniżeli budynek mieszkalny, m.in.: w kwestii dostępu dla osób niepełnosprawnych (§ 16 ww. rozporządzenia), wymagań higieniczno-sanitarnych (§ 82 ww. rozporządzenia) czy wymagań przeciwpożarowych, bowiem budynki mieszkalne i budynki zamieszkania zbiorowego zaliczane są do różnych kategorii zagrożenia pożarowego (§ 209 ww. rozporządzenia). Zgodnie z treścią § 209 ust. 2 pkt 5 cytowanego rozporządzenia budynki zamieszkania zbiorowego zaliczane są do innej kategorii ZL (ZL V) niż budynki mieszkalne (ZL IV).

W związku z powyższym przedmiotowe lokale, jak słusznie zauważyły organy orzekające w sprawie, muszą obecnie spełniać inne wymagania higieniczno-sanitarne oraz przeciwpożarowe niż przypisane dla budynków mieszkalnych.

Z uwagi na to, dokonując porównania pierwotnego przeznaczenia lokali mieszkalnych wynikającego z projektu budowlanego segmentu A z faktycznym przeznaczeniem na lokale zamieszkania zbiorowego, nie budzi wątpliwości Sądu, że doszło w niniejszym przypadku do zmiany sposobu użytkowania lokali w rozumieniu art. 71 ust. 1 pkt 2 p.b.

Mając to wszystko na uwadze i dysponując materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie, w ocenie Sądu, organy wbrew stanowisku wyrażonemu w skardze zasadnie przyjęły, że doszło w niniejszym przypadku do zmiany sposobu użytkowania części obiektu budowlanego w rozumieniu art. 71 ust. 1 pkt 2 p.b. Skarżąca Spółka podjęła, bowiem w przedmiotowym budynku działania zmieniające w szczególności warunki bezpieczeństwa pożarowego, higieniczno-sanitarne oraz dotyczące wielkości i układu obciążeń, a jakich mowa w tym przepisie. Organ I instancji, zatem postąpił prawidłowo inicjując procedurę legalizacji samowolnej zmiany sposobu użytkowania części przedmiotowego budynku obejmujące wymienione w decyzjach lokale.

Zaistniały tym samym przesłanki uprawniające do przeprowadzenia postępowania legalizacyjnego w trybie art. 71a p.b. i niezasadne okazały się zarzuty naruszenia tego przepisu, a także przepisu art. 71 p.b. przez organy nadzoru budowlanego. Przy czym dodać należy, że przewidziane w art. 71a ust. 4 p.b. nakazanie przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części jako skutek samowolnej zmiany tego sposobu - nie funkcjonuje bez wcześniejszego wydania postanowienia w trybie art. 71a ust. 1 pkt 1 i 2 p.b., a więc bez wstrzymania użytkowania obiektu i nałożenia obowiązku przedłożenia stosownych dokumentów. Dopiero niewykonanie w terminie obowiązków albo dalsze użytkowanie uprawnia organ nadzoru do wydania decyzji na podstawie art. 71a ust. 4 p.b. (nakaz przywrócenia pierwotnego sposobu użytkowania) (tak np. wyrok WSA w Warszawie z dnia 20 grudnia 2017 r. o sygn. akt VII SA/Wa 474/17, dostępne CBOSA).

PINB dla Miasta P. postanowieniem z dnia 27 maja 2021 r. prawidłowo, więc wstrzymał użytkowanie przedmiotowych lokali mieszkalnych przeznaczonych do zamieszkania zbiorowego oraz nałożył na skarżącą Spółkę obowiązek dostarczenia, w terminie 60 dni od dnia doręczenia postanowienia dokumentów szczegółowo określonych w w/w postanowieniu. Wydanie tego postanowienia otworzyło drogę do dokonania legalizacji samowoli polegającej na zmianie sposobu użytkowania lokali bez zgłoszenia właściwemu organowi architektoniczno-budowlanemu. Zobowiązana w wyznaczonym terminie nie przedłożyła wymaganych postanowieniem dokumentów. Złożyła tymczasem wniosek o umorzenie postępowania, bowiem jej zdaniem postępowanie w całości stało się bezprzedmiotowe. Wskazała, że Spółka nie planuje zmiany sposobu użytkowania lokali oraz nie przeznaczyła ich do zamieszkania zbiorowego, zostały usunięte z portali internetowych oferujących mieszkania do krótkoterminowego wynajmu. Kwestionowała zmianę sposobu użytkowania przedmiotowych lokali. Skutkiem powyższego nie zmierzała do wykonania nałożonych obowiązków. Tym samym nie wykonała postanowienia PINB z dnia 27 maja 2021r. Skutkiem powyższego zastosowanie znalazł art. 71a ust. 4 p.b., który stanowi, iż: "W przypadku niewykonania w terminie obowiązku, o którym mowa w ust. 1, albo dalszego użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, pomimo jego wstrzymania, albo zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, pomimo wniesienia sprzeciwu, o którym mowa w art. 71 ust. 3-5, organ nadzoru budowlanego, w drodze decyzji, nakazuje przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.".

Użyta w przepisie art. 71a ust. 4 p.b. alternatywa "albo" wskazuje, że już samo niedostarczenie dokumentacji skutkować musi wydaniem przez organ nadzoru budowlanego decyzji nakazującej przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania budynku. Organ nie dysponuje w tym przypadku żadnym luzem decyzyjnym, a decyzja wydawana w oparciu o art. 71a ust. 4 p.b. ma charakter związany (tak WSA w Warszawie w wyroku z 23 stycznia 2020 r. o sygn. VII SA/Wa 2163/19, CBOSA). W zakresie procedury legalizacji samowolnej zmiany sposobu użytkowania mamy bowiem do czynienia z decyzjami związanymi, co oznacza, iż w przypadku niewykonania zobowiązania nałożonego na właściciela w postanowieniu wydanym na podstawie art. 71a ust. 1 p.b., organ zobligowany jest do wydania decyzji, o której mowa w ust. 4 art. 71a tej ustawy, a więc nakazującej przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części (por. wyrok NSA w Warszawie z 22 stycznia 2016 r. o sygn. II OSK 1260/14, CBOSA).

Z uwagi na powyższe, zasadnie przyjęły organy, że postępowanie administracyjne nie stało się bezprzedmiotowe, co na podstawie art. 105 k.p.a. stanowiłoby przesłankę umorzenia postępowania administracyjnego w związku z zaprzestaniem zmiany sposobu użytkowania jako lokali zamieszkania zbiorowego. Niezasadny okazał się zatem także wniosek skarżącej Spółki o umorzenie postępowania administracyjnego zawarty w treści skargi.

Tym samym prawidłowo organy obu instancji nakazały przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania lokali mieszkalnych, co oznacza, że lokale te mają zostać przywrócone do poprzedniego sposobu użytkowania, który był legalny, czyli zgodny z wnioskiem inwestorów, pozwoleniem na budowę i zawiadomieniem o zakończeniu budowy.

Skoro ustawodawca wyraził ogólną zasadę, w myśl której odpowiedzialność za użytkowanie i utrzymanie obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem spoczywa na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego, to również na tych podmiotach ciąży obowiązek poniesienia konsekwencji samowolnej zmiany sposobu użytkowania budynku (lokali mieszkalnych) (tak słusznie NSA w wyroku z dnia 16 lutego 2021 r. o sygn. II OSK 1758/18, CBOSA).

Skoro skarżąca Spółka nie wykonała nałożonych na nią obowiązków, wydanie decyzji nakazującej Spółce przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania tych lokali poprzez zaprzestanie wykorzystywania ich do świadczenia usług w zakresie zamieszkania zbiorowego stało się uzasadnione.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uznał, że zaskarżona decyzja oraz decyzja organu I instancji odpowiadają prawu. Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a, oddalił skargę jako bezzasadną, jak orzekł w wyroku.