Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 954/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2021-11-29 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Łukasz Trochym Sędziowie: Sędzia WSA Monika Sawa Sędzia WSA Joanna Skiba (spr.) po rozpoznaniu 29 listopada 2021 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi [...] Spółdzielni Mieszkaniowej z siedzibą w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z [...] marca 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] marca 2021 r., nr [...], po rozpatrzeniu [...] Spółdzielni Mieszkaniowej utrzymało w mocy decyzję Prezydenta [...] z dnia [...] stycznia 2021 r. nr [...] ustalającej opłatę adiacencką.

Zaskarżona decyzja wydana została w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i ocenę prawną sprawy.

Po rozpatrzeniu wniosku [...] Spółdzielni Mieszkaniowej, decyzją

Prezydenta [...] z dnia [...] kwietnia 2017 r. nr [...] zatwierdzono projekt podziału działek nr [...] o pow. [...] ha na działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha oraz działki nr [...] o pow. [...] ha na działki nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha. Zgodnie z treścią ww. decyzji działki nr [...],[...] i [...] przeznaczone są do połączenia w jedną działkę nr [...] o pow. [...] ha, a działki nr [...] i [...] przeznaczone są do połączenia w jedną działkę nr [...] o pow. [...] ha.

Decyzją Prezydenta [...] z dnia [...] stycznia 2021 r. nr [...] orzeczono o ustaleniu opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w [...], przy ul. [...], oznaczonej jako działki nr [...] i nr [...] z obrębu nr [...] o łącznej powierzchni [...] ha, uregulowanej w księdze wieczystej nr [...], w wyniku jej podziału geodezyjnego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] marca 2021 r., po rozpatrzeniu odwołania [...] Spółdzielni Mieszkaniowej od ww. decyzji – utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu wskazano, iż w celu określenia wartości ww. nieruchomości oznaczonej przed podziałem jako działki nr [...] i [...] powołana została biegła - rzeczoznawca majątkowy B. M., która sporządziła operat szacunkowy. Po dokonaniu analizy wykonanej wyceny wartości przedmiotowej nieruchomości stwierdzono, że brak jest podstaw do uznania, iż sporządzony przez biegłą - rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy zawiera błędy.

Rzeczoznawca majątkowy przedstawił charakterystykę lokalnego rynku nieruchomości i podstawowe jego tendencje oraz wymienił cechy wpływające na ceny

nieruchomości. Okres badania cen zakreślono między - od września 2015 r, do daty ostateczności decyzji podziałowej [...] kwietnia 2017r. Do określenia wartości rynkowej gruntu nieruchomości przed podziałem analizą rynku rzeczoznawca objął transakcje na nieruchomościach niezabudowanych z dzielnicy [...] o cechach zbliżonych do nieruchomości wycenianej. Ustalono wartość rynkową 1 m2 działki nr [...] przed podziałem na [...] zł (wartość działki [...] zł), a działki nr [...] na [...] zł (wartość działki [...] zł). Wobec powyższego wartość nieruchomości przed podziałem wyniosła [...] zł. Wartość działki nr [...] określono na kwotę [...] zł, działki nr [...] na kwotę [...] zł, a działki nr [...] na kwotę [...] zł.

Różnica wartości nieruchomości przed podziałem ([...] zł) i po podziale

([...] zł) wyniosła zatem [...] zł,

W dniu [...] kwietnia 2017r., tj. w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, obowiązywała uchwała Rady m. st. Warszawy z 10 stycznia 2008 r, nr XXII/745/2008 w sprawie określenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Woj. Maz. Nr 23, poz. 876), gdzie wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału ustalono na 30% różnicy między wartością nieruchomości przed podziałem a wartością nieruchomości w wyniku jej podziału.

W rozpatrywanej sprawie opłata wynosi zatem [...] zł (30% x [...] zł).

Odnośnie przyjęcia określonych nieruchomości do porównania SKO wskazało, że organ nie może kwestionować doboru przez biegłego nieruchomości do porównań nieruchomości wycenianej, czy właściwego ustalenia współczynników korygujących. Są to bowiem już czynności stricte specjalistyczne, wymagające wiedzy fachowej i o ile ich wynik nie koliduje z kryteriami swobodnej oceny dowodów, są procesowo nieweryfikowalne. Skorzystanie przez organ procesowy lub przez stronę z oceny operatu, dokonywanej przez stowarzyszenie rzeczoznawców na podstawie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, powinno mieć miejsce wówczas, gdy wątpliwości dotyczą właśnie materii specjalistycznej. Dlatego też, zdaniem organu odwoławczego, w sprawie został wykazany wzrost wartości nieruchomości z powodu jej podziału oraz o prawidłowo ustalono wysokość opłaty adiacenckiej.

Skargę na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyła [...] Spółdzielnia Mieszkaniowa. Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz zasądzenie kosztów związanych z postępowaniem przed sądem administracyjnym.

W skardze zarzucono:

1. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy tj

a) art. 7 k.p.a., 77 § 1 k.p.a., art. 78 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. poprzez błędną ocenę całości zebranego materiału dowodowego, co doprowadziło do nieprawidłowego ustalenia przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], że wystąpiła podstawa do ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości określonej w decyzji Prezydenta [...] i uznanie, że operat szacunkowy wykonany na zlecenie organu I instancji spełnia kryteria do ustalenia na jego podstawie wzrostu wartości nieruchomości, w sytuacji gdy wszechstronna analiza materiału dowodowego w szczególności operatu szacunkowego wykonanego na zlecenie organu I instancji prowadzi do wniosku, iż nie powinien on być wzięty pod uwagę przez organ ze względu

na to, że został on sporządzony, w ten sposób, że rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił i nie dokonał analizy całego stanu prawnego i faktycznego nieruchomości według dat, na które określone zostały wartości nieruchomości, jak również zawiera wady, które nie zostały przeanalizowane przez organ tj.:

- autor operatu szacunkowego oraz organ I instancji, zaś Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] uznając operat za prawidłowy nie wzięli pod uwagę tego, że na nieruchomości wycenianej przed jej podziałem i po podziale ustanowiona była i nadal jest służebność przesyłu;

- organ nie zwrócił się do autora operatu o ustosunkowanie się do zgłoszonych zastrzeżeń przez skarżącą, co uniemożliwiło dokonanie przez organ oceny operatu szacunkowego w ten sposób, że stanowiłby on dowód wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału, zaś wskazanie w uzasadnieniu decyzji, iż skarżąca mogła zwrócić się w tym zakresie do właściwej organizacji rzeczoznawców majątkowych stanowi przeniesienie ciężaru dowodu na stronę postępowania, co nie znajduje uzasadnienia w świetle art. 7 oraz 8 § 1 k.p.a.

b. art 107 § 3 k.p.a. poprzez niewskazanie w uzasadnieniu decyzji, dlaczego Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] nie uwzględniło zgłoszonych przez skarżącą zastrzeżeń do operatu szacunkowego, w sytuacji gdy operat szacunkowy jako kluczowy dowód w sprawie posiada liczne błędy (wyliczone i opisane przez skarżącą w odwołaniu), które spowodowały, że oszacowanych wartości nieruchomości nie można uznać za wiarygodne.

c. art 136 § 1 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie przez organ dodatkowego postępowania dowodowego w zakresie zażądania od rzeczoznawcy majątkowego złożenia wyjaśnień co do podniesionych przez skarżącą zastrzeżeń do operatu szacunkowego w odwołaniu od decyzji organu I instancji, co doprowadziło do tego, że organ odwoławczy wydał decyzję w oparciu o art 138 § 1 pkt 1 k.p.a., a naruszenie to miało wpływ na rozstrzygnięcie, ponieważ nie zostało udowodnione przez organ, że na skutek podziału nieruchomości wzrosła jej wartość.

2. naruszenie przepisów prawa materialnego tj.

a. art 98a ust 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że w wyniku podziału nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości, w sytuacji gdy organ nie dokonał wszechstronnej analizy materiału dowodowego w sprawie oraz uznał za właściwy operat szacunkowy, który nie uwzględniał stanu prawnego nieruchomości według stanu przed wydaniem decyzji podziałowej i po podziale nieruchomości, w szczególności ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości oraz stanu zaawansowania budowy budynków mieszkalnych.

b) art. 98a ust. 1b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez niewłaściwe zastosowanie uznanie, że operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, w sytuacji gdy rzeczoznawca majątkowy nie dokonał ustalenia wartości nieruchomości jako sumy wartości działek powstałych w wyniku podziału tj. dz. [...];[...],[...],[...],[...],[...] natomiast uwzględnił działki powstałe na skutek ich połączenia tj. dz. nr [...] i [...];

w konsekwencji

c) art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 4 ust. 3 oraz § 5 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez bezpodstawne przyjęcie, że nieruchomości przyjęte w operacie szacunkowym do porównania są nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej, w sytuacji gdy nieruchomości przyjęte do porównań, a także nieruchomość wyceniana, zlokalizowane są w różnych częściach dzielnicy [...], lokalizacje w których się znajdują różnią się formą i rodzajem zabudowy, odległością od centralnych części dzielnicy, innych dzielnic oraz centrum [...], infrastrukturą drogowa, dostępnością komunikacji miejskiej, dostępnością i bliskością obiektów handlowych,

sportowych;

d) art. 175 ust. 1 w zw. z art. 174 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez nieuzasadnione przyjęcie, że operat szacunkowy znajdujący się w aktach sprawy został sporządzony zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, podczas gdy narusza m.in. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, które to zastrzeżenia zostały zgłoszone przez Skarżącą w odwołaniu a organ nie ustosunkował się do nich w uzasadnieniu decyzji.;

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z brzmieniem art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, zwanej dalej: "p.p.s.a.") sąd administracyjny uwzględnia skargę na decyzję, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy; naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy albo stwierdza nieważność zaskarżonej decyzji w całości lub części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 k.p.a. Zatem sąd administracyjny dokonując kontroli rozstrzygnięć organów administracji kieruje się wyłącznie kryterium legalności, czyli zgodności z przepisami prawa materialnego i procesowego.

Biorąc pod uwagę powyższą regulację należy uznać, że skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.

Materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonych decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020r. poz. 65 ze zm. dalej u.g.n. ). Zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 ustawy stosuje się odpowiednio. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (ust 1b).

Z powyższego wynika zatem, że przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są: dokonanie podziału nieruchomości, podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej i wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału.

W niniejszej sprawie bezsporne jest, że dwie pierwsze przesłanki zostały spełnione, mianowicie dokonano podziału nieruchomości i rada gminy podjęła uchwałę w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej.

Istota sporu pomiędzy skarżącą Spółdzielnią a organami administracji w niniejszej sprawie sprowadza się do rozstrzygnięcia kwestii, czy operat szacunkowy, stanowiący główny dowód w sprawie, został sporządzony prawidłowo i czy w związku z tym faktycznie zaistniał taki wzrost wartości nieruchomości na skutek jej podziału, jaki wynika z operatu.

Przed dokonaniem oceny operatu szacunkowego Sąd zaznacza, że w przypadku postępowania administracyjnego normatywną podstawę oceny wiarygodności operatu stanowi art. 80 k.p.a. Z przepisu tego wynika, że organ administracji ma obowiązek dokonania ustaleń na postawie "oceny" całokształtu materiału dowodowego. Ustawodawca nie przewidział tu żadnych wyjątków, tak więc także operat szacunkowy, jako dowód z opinii biegłego, podlega procesowej ocenie. Problematyka oceny procesowej dowodu z operatu szacunkowego niczym nie różni od problematyki oceny innych dowodów. Wprawdzie przepis art. 80 k.p.a. nie wyraża wprost kryteriów swobodnej oceny dowodów, to jednak wynikają one z jej istoty i celu jakiemu ma służyć. Z całą więc pewnością procesowa ocena operatu szacunkowego musi obejmować jego zgodność z obowiązującymi przepisami prawa. Z całą też pewnością weryfikowana powinna być warstwa merytoryczna operatu, ale tylko w takim zakresie, w jakim pozwalają na to inne dowody oraz wskazania wiedzy ogólnej, doświadczenia życiowego i zdrowego rozsądku. W tym sensie organ może przykładowo zakwestionować prawidłowość wyceny metodą korygowania ceny średniej z uwagi na niewystarczającą ilość transakcji porównawczych (sprzeczność z przepisami prawa). Organ procesowy może też zakwestionować trafność opisu wycenianej nieruchomości, o ile nie jest on zgodny z ustaleniami wynikającymi z innych dowodów (sprzeczność z innymi dowodami). Organ procesowy może zakwestionować wiarygodność wyceny z uwagi na znajdujące się tam błędy rachunkowe (sprzeczność z wiedzą ogólną). Organ procesowy może wreszcie zakwestionować operat szacunkowy w przypadku stwierdzenia w nim wewnętrznych sprzeczności, niespójności, czy wręcz nonsensów (sprzeczność z zasadami zdrowego rozsądku). W żadnym zaś wypadku nie można oczekiwać od organu procesowego weryfikacji operatu w zakresie doboru przez biegłego nieruchomości do porównań (ocena podobieństwa), właściwego wychwycenia cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej, czy właściwego ustalenia współczynników korygujących. Są to bowiem już czynności stricte specjalistyczne, wymagające wiedzy fachowej, i o ile ich wynik nie koliduje z kryteriami swobodnej oceny dowodów, są procesowo nieweryfikowalne. Okoliczność ta pozwala zrozumieć rolę, jaką w systemie procesowej oceny operatu szacunkowego pełnić może instytucja weryfikacji operatu ze strony organizacji rzeczoznawców majątkowych. Skorzystanie przez organ procesowy lub przez stronę z oceny operatu, dokonywanej przez stowarzyszenie rzeczoznawców na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n., powinno mieć miejsce wówczas, gdy wątpliwości dotyczą właśnie materii specjalistycznej. Powyższe uwagi zakreślają zatem ramy, w jakich operat szacunkowy może zostać poddany analizie w toku oceny procesowej, a w konsekwencji określają zarazem ramy sądowoadministracyjnej kontroli prawidłowości postępowania organu w tym zakresie.

Kontrolowane w niniejszej sprawie decyzje wydane zostały w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego B. M. w marcu 2020 r., którego aktualność została potwierdzona klauzulą z [...] marca 2021 r.

Z treści ww. operatu szacunkowego wynika, że przy jego sporządzaniu zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Zgodnie z art. 152 ust. 1 i 3 u.g.n., sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (ust. 1); przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości (ust. 3). Z art. 151 ust. 1 u.g.n. wynika zaś, że wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Podejście porównawcze polega zatem na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się ewentualne zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej ( art. 153 ust. 1 u.g.n.).

Szczegółowe zasady określania wartości rynkowej nieruchomości przewiduje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W rozporządzeniu tym przesądzono generalną zasadę, że wycena nieruchomości jest w istocie wyceną wiązki praw przysługujących do niej oraz ją obciążających. Konsekwencją takiego ujęcia jest wynikający z § 3 ust. 2 rozporządzenia obowiązek poprzedzenia procesu wyceny nieruchomości analizą rynku nieruchomości, w szczególności analizą cen występujących na tym rynku oraz warunków zawierania transakcji. Rozporządzenie przewiduje również, jakie warunki powinny być spełnione przy dokonywaniu tych analiz, jakie ceny mogą być brane pod uwagę przy ich dokonywaniu i na czym polegają poszczególne podejścia, metody i techniki wyceny.

W rozporządzeniu znajduje się również uszczegółowienie zasad stosowania podejścia porównawczego zawarte w § 4 ust. 1-4. W przepisach tych wskazano, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1). W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust. 2). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. ( ust.3)

Kluczowym zatem dla prawidłowej oceny operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszej sprawie było przeanalizowanie, czy rzeczoznawca mógł zastosować w tej sprawie podejście porównawcze, przyjmując do porównania nieruchomości wskazane w operacie jako podobne do nieruchomości wycenianej. Innymi słowy, czy nieruchomości wskazane przez rzeczoznawcę jako podobne do nieruchomości wycenianej rzeczywiście posiadały cechy pozwalające uznać je za nieruchomości o zbliżonych właściwościach do nieruchomości porównywanej.

Oceniając operat szacunkowy w świetle powyższych rozważań Sąd uznał, że operat ten spełnia kryteria wynikające z powołanych na wstępie przepisów, które jak wynika ze str. 5 operatu stanowiły podstawę jego sporządzenia. Analiza treści operatu wskazuje, że biegła dokonała analizy rynku obrotu nieruchomościami podobnymi na terenie miasta [...]. Analizie poddano rynek obrotu niezabudowanymi działkami gruntu przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną ( ewentualnie z dopuszczonymi innymi funkcjami) na terenie dzielnicy [...], czyli o takim charakterze jak wyceniana nieruchomość i położonych w tej samej dzielnicy co wyceniana nieruchomość. Biegła wyraźnie podkreśliła też, że dokonuje wyceny bez uwzględnienia części składowych. Biegła wskazała, że okres badania obejmował okres od września 2015 r do dnia gdy decyzja podziałowa stała się ostateczna ([...] kwietnia 2017 r.). Z danych zawartych w operacie wynika, że podstawą przeprowadzonej analizy rynku lokalnego były informacje uzyskane z Urzędu [...] – wydziału Katastru- Działu Rejestru Cen i Wartości dotyczące transakcji nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi o cechach zbliżonych do nieruchomości wycenianej. Na podstawie danych z rynku biegła dokonała charakterystyki nieruchomości podobnych do wycenianej. Biegła opisała cechy porównawcze, wyjaśniając przy tym, w jaki sposób przyjęte przez nią cechy wpływają na wartość nieruchomości. Jako czynniki cenotwórcze wskazała następujące cechy rynkowe: lokalizację i dostępność komunikacyjną, otoczenie, powierzchnię nieruchomość, status planistyczny i kształt. Wartość 1 m2 każdej z nieruchomości powstałej po podziale skorygowała o współczynnik korekcyjny w zależności od wartości cechy. Wartość 1 m2 wycenianych działek gruntu określona została jako średnia arytmetyczna skorygowanych wartości . W ocenie biegłej wartość rynkowa nieruchomości gruntowej stanowiącej działki gruntu [...] i [...] w stanie przed podziałem wynosi [...] zł. Wartość rynkowa nieruchomości po podziale i po połączeniu działek rozliczeniowych, w wyniku którego powstały działki gruntu o nr [...],[...] i [...] wynosi [...] zł i stanowi sumę wartości tych działek. Zdaniem sądu biegła prawidłowo wyceniła działki po podziale i ich połączeniu, bo taka jest ostateczna ich konfiguracja wynikająca z decyzji podziałowej z [...] kwietnia 2017 r. Taki zakres wyceny nie był też przez skarżącą kwestionowany na żadnym z etapów postępowania administracyjnego.

Biegła w sporządzonym operacie szacunkowym do porównań przyjęła nieruchomości najbardziej zbliżone do przedmiotu wyceny pod względem przeanalizowanych cech rynkowych wpływających na wartość. Następnie każdą z tych nieruchomości porównała z nieruchomością wycenianą, ustalając cechy rynkowe dla każdej z nieruchomości. Następnie ustaliła dla każdej z porównywanych nieruchomości skorygowaną wartość 1 m2 i na podstawie tych kwot ustaliła cenę średnią 1 m2 nieruchomości wycenianej. Otrzymaną kwotę pomnożyła przez powierzchnię ( ilość m2) wycenianej działki. Biegła wskazała wyraźnie transakcje, które przyjęła jako podstawę swoich wyliczeń oraz zastosowaną metodę szacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Dane wyjściowe zostały zaprezentowane w sposób jasny, pozwalający na ich weryfikację.

Zdaniem Sądu nie ma podstaw aby kwestionować dobór przez biegłą nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej sprzed podziału i po jej podziale. Pamiętać należy, iż zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Biegły jako osoba dysponująca wiedzą i doświadczeniem w przedmiocie wyceny nieruchomości posiada przy tym niezbędne kompetencje do wyważenia, jakie cechy konkretnej wycenianej nieruchomości powinny decydować o doborze nieruchomości podobnych. Zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest zarazem przedstawienie w opinii przyczyn doboru określonych nieruchomości podobnych, celem umożliwienia stronom, organom a następnie sądowi przeprowadzenia kontroli prawidłowości zastosowanej przez biegłego metodologii. W ocenie Sądu biegła wywiązała się z przytoczonych obowiązków, gdyż wyjaśniła w sporządzonej opinii jasno i zrozumiale kryteria decydujące o doborze nieruchomości podobnych. Nie jest możliwe znalezienie nieruchomości o tożsamych cechach do nieruchomości wycenianej. Zatem dopuszczalne jest przyjęcie do porównania nieruchomości o cechach różniących się od nieruchomości ocenianej z zastosowaniem współczynników korygujących. Sąd podziela tym samym ustalenia organów, iż przyjęte do porównania nieruchomości są podobne tak pod względem wielkości (przy czym należy zaznaczyć, że niemożliwe jest w praktyce, aby były to działki równej wielkości) jak i położenia. Zatem zarzuty sformułowane w skardze dotyczące zakwestionowania dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego doboru nieruchomości do wyceny należy w świetle realiów sprawy uznać za nieuzasadnione.

Zauważyć należy także, że aby skutecznie zakwestionować sporządzony na potrzeby postępowania administracyjnego operat szacunkowy, strona skarżąca powinna albo przedstawić kontroperat, tj. alternatywną wycenę, opierającą się np. na innej bazie nieruchomości uznanych za podobne, czy przyjmując inne kryteria wyceny, albo poddać sporządzony w toku postępowania operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 u.g.n.

W przedmiotowej sprawie skarżąca nie skorzystała z żadnej z powyższych metod, tj. nie powołała własnego operatu szacunkowego, z którego wynikałyby inne wartości, co mogłoby powodować wątpliwości co do sporządzonej w sprawie opinii, ani nie skorzystała z procedury przewidzianej w art. 157 u.g.n. Sąd ani organy administracji nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Ingerencja w merytoryczną część opracowania właściwie kwestionowałaby operaty szacunkowe jako opinie biegłych, wymagając jednocześnie, by organ dysponował wiedzą specjalistyczną pozwalającą mu na daleko idącą ocenę zawartości operatu. Sąd uznał zatem, że zarzuty skarżącej Spółdzielni, kierowane pod adresem operatu szacunkowego mają charakter czysto polemiczny i dotyczą sfery zastrzeżonej do wyłącznej kompetencji biegłego.

Odnosząc się natomiast do zarzutu dotyczącego nieuwzględnienia przy sporządzaniu operatu okoliczności ustanowienia na działkach [...] i [...] służebności przesyłu to na wstępie należy zauważyć, że skarżąca nie brała aktywnego udziału w postępowaniu administracyjnym. Jedyne czynności jakie podjęła to zapoznanie się z ze sporządzonym w sprawie operatem szacunkowym oraz złożenie odwołania. W trakcie postępowania nie składała innych pism, nie brała udziału w oględzinach, nie kierowała pytań do biegłej. Zarzut odnoszący się do służebności został podniesiony dopiero na etapie skargi do sądu. Organ rozpatrujący sprawę jest wprawdzie zobowiązany do wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, jednakże strona nie jest zwolniona ze współdziałania w wyjaśnianiu okoliczności faktycznych. Powinna ona przedstawić wszystkie informacje niezbędne do ustalenia stanu faktycznego sprawy, jak również udostępnić dowody znajdujące się w jej posiadaniu lub które tylko ona może przedstawić, potwierdzające okoliczności, z których wywodzi ona dla siebie skutki prawne. Z tych względów zarzut podnoszony dopiero na tym etapie nie może zostać uwzględniony.

Niezależnie od powyższego z akt administracyjnych wynika, że biegła zapoznała się z wypisem z księgi wieczystej dla przedmiotowej nieruchomości, jednak z uwagi na jego obszerność wypis nie został dołączony do akt sprawy. Z operatu wynika także, że działki nr [...] i [...] ( tj. działki obciążone służebnościami) zabudowane są dwoma budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi i występuje na nich infrastruktura m.in. energetyczna i ciepłownicza ( str. [...] operatu). Zatem, mimo że kwestia służebności nie została wyraźnie wyartykułowana w operacie przez biegłą, z treści operatu można wywnioskować, że nie miała ona istotnego znaczenia i nie rzutuje na wartość nieruchomości.

Reasumując, wbrew temu co twierdzi skarżąca, w przedmiotowej sprawie zaistniały przesłanki do naliczenia powyższej opłaty. Obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej powstaje w przypadku kumulatywnego spełnienia się następujących przesłanek: wydania decyzji uwzględniającej wniosek o dokonanie podziału nieruchomości, wzrostu wartości nieruchomości będącego następstwem podziału nieruchomości, obowiązywania w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, uchwały rady gminy określającej wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. W niniejszym przypadku wystąpiły wszystkie wymienione wyżej przesłanki, a zatem ustalenie opłaty było zasadne i zgodne z przepisami prawa.

W ocenie sądu, skarżąca w przedmiotowej sprawie nie wykazała naruszenia prawa bądź oczywistych błędów operatu, które dyskwalifikują walor dowodowy tego dokumentu. Brak inicjatywy dowodowej skarżącej, w tym w zakresie zwrócenia się do organizacji rzeczoznawców majątkowych o ocenę operatu pod względem fachowym - art. 157 ust. 1 u.g.n. jak również nieprzedstawienie kontroperatu nie oznacza, że organ miał obowiązek poszukiwać sposobów na weryfikację operatu, zwłaszcza gdy nie stwierdził dyskwalifikujących go wad. Brak jest też podstaw aby twierdzić, że nie zostały wyjaśnione lub rozważone okoliczności niewymagające wiadomości specjalnych, a rzutujące na treść i wartość dowodową operatu szacunkowego, jak również by uległy podważeniu ustalenia biegłego oparte na wiadomościach specjalnych. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny, opiera się na wyczerpująco uzasadnionych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, operat nie zawiera także wad świadczących o naruszeniu przez rzeczoznawcę przepisów u.g.n. Sąd uznał, że dokonana przez organy ocena operatu, wyczerpująca na etapie odwoławczym, nie nosi cech dowolności.

Mając na względzie powyższe, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzeczono jak w sentencji.

Niniejsza sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 119 pkt 2 .p.s.a. z uwagi na zgodne stanowiska stron co do skierowania sprawy do postępowania uproszczonego.