Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 924/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2018-01-05 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 18 n w z, art. 12
journal: Dz.U. 2015 poz 2031
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania  i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski, Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski, Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska (spr.), Protokolant Agnieszka Jurczak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 stycznia 2018 r. sprawy ze skargi M. R. i D. R. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną oddala skargę.


UZASADNIENIE

Pismem z dnia [...] r. Prezydent Miasta B. poinformował o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość położną w B., oznaczoną jako działka nr [...] o powierzchni 688m², która z mocy prawa przeszła na rzecz Miasta na prawach powiatu B. z dniem, w którym decyzja Prezydenta Miasta B. z dnia [...] r. o zezwoleniu na inwestycję drogową stała się ostateczna.

Następnie organ przeprowadził postępowanie, a po przygotowaniu operatu szacunkowego w dniu [...] r. Prezydent Miasta B. wydał decyzję, którą ustalił wysokość odszkodowania za wymienioną nieruchomość w wysokości 79.371,00 zł. W wyniku wniesionego odwołania, w którym zakwestionowano przygotowany w sprawie operat szacunkowy, rozpatrujący je Wojewoda Śląski decyzją z dnia [...] r. uchylił decyzję organu pierwszej instancji i przekazał mu sprawę do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu wyjaśnił podstawy ustalenia odszkodowania w sprawie, a następnie wskazał nieprawidłowości przedłożonego w sprawie operatu. podkreślając, że Prezydent Miasta B. wydał decyzję ustalającą odszkodowanie bez wnikliwego zbadania materiału dowodowego, właściwej oceny operatu i uwzględnienia wszystkich okoliczności sprawy.

Prowadząc ponownie postępowanie Prezydent Miasta B. dopuścił do materiału dowodowego sprawy nowy operat szacunkowy a następnie, działając na podstawie art. 18 ust. 1, ust. 1 a, ust. 1c, ust. 1d w związku z art. 12 ust. 4 pkt 2, ust. 4a, ust. 4c, ust. 4f i ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.jedn. Dz.U. z 2015 r., poz. 2031) oraz art. 129 ust. 5 pkt 3, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.jedn. Dz.U z 2016 r., poz. 2147 ze zm.) a także art. 104 Kodeksu postępowania administracyjnego ustalił odszkodowanie za nieruchomość, stanowiącą w dniu [...] r. własność D. R. i M. R. we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, przejętą z mocy prawa z dniem [...] r. przez Miasta na prawach powiatu B. na własność w związku z decyzją Prezydenta Miasta B. nr [...] z dnia [...] r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej :"Rozbudowa ulicy [...] w B. na odcinku od granicy miasta do ulicy [...] w B." w wysokości 104.056,00 zł przyznając w całości to odszkodowanie "A" S.A. z siedzibą w W. jako wierzyciela hipotecznego.

W uzasadnieniu stwierdził, że na podstawie decyzjo nr [...] z dnia [...] r. Prezydent Miasta B. zezwolił na realizację inwestycji drogowej pod nazwą "Rozbudowa ulicy [...] na odcinku od granicy miasta do ulicy [...] w B. ". Z dniem nadania tej decyzji klauzuli ostateczności, tj. z dniem [...] r. nieruchomości położne w pasie planowanej drogi przeszły z mocy prawa na własność Miasta B. W pasie tej inwestycji położona jest też nieruchomości - oznaczona jako działka nr [...] o powierzchni 688m², stanowiąca na dzień [...] r. własność D. R. i M. R. we wspólności ustawowej małżeńskiej - z wpisem hipotek w dziale IV księgi wieczystej - z tytułu hipoteki umownej zwykłej i umownej łącznej kaucyjnej na rzecz "A" S.A z tytułu kredytu, odsetek i innych opłat i należności na podstawie umowy Nr [...] z dnia [...] r.

Dalej stwierdził, że wysokość odszkodowania za nieruchomości przejęte z mocy prawa w trybie przepisów ustawy z dnia 20 kwietnia 2003 r. określa się według stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji oraz według wartości z dnia wydania decyzji ustalającej odszkodowanie (art. 18 ust. 1). Ustanowione na nieruchomości ograniczone prawa rzeczowe, z dniem ostateczności decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji wygasają, a wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowym właścicielom zmniejsza się o kwotę równą wartości tego prawa (art. 18 ust. 1a). Do ustalenia i wypłaty odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Stosowanie do art. 130 ust. 2 tej ustawy ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego. Rzeczoznawca - zgodnie z art. 154 ustawy- dokonuje wyboru właściwego podejścia oaz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Zgodnie z inwentaryzacją nieruchomości sporządzoną w dniu [...] r. na dzień wydania decyzji nr [...] z dnia [...] r. przedmiotowa nieruchomość położna była w terenie, na którym obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - uchwała nr [...] r. i objęta była jednostkami:

"113-1KDL- ulica lokalna [...] obsługującą przylegle zagospodarowane tereny oraz urządzenia i obiekty infrastruktury technicznej,

"113-2U tereny zabudowy usługowej komercyjnej i publicznej z dopuszczeniem realizacji publicznych placów i skwerów zagospodarowanych małą architekturą

"113-2 KDG - ulica zbiorcza - [...]. -

Dodatkowo na działce zinwentaryzowano składnik roślinny i składnik budowlany.

Biegły rzeczoznawca majątkowy A. G. wykonał operat szacunkowy przedmiotowej nieruchomości, na podstawie którego ustalona została wartość odszkodowania. Decyzja Prezydenta Miasta B. z dnia [...] r., wskutek pozytywnego rozpatrzenia odwołania został uchylona decyzją Wojewody Śląskiego z dnia [...] r.

W toku ponownego postępowania organ podjął czynności mające na celu udokumentowanie podziału jednostki na przeznaczenia. Na podstawie mapy z naniesionymi jednostkami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego organ metodą graficzną dokonał pomiaru powierzchni części działki nr [...], ustalając część przeznaczonej pod usługi jako powierzchnię 62 m²m a pozostałą cześć powierzchnia 626m² z przeznaczeniem pod drogę.

Nowy operat (z dnia [...] r.) przygotował w sprawie rzeczoznawca majątkowy K. W. Rzeczoznawca dokonał wyceny w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Organ wskazując czynności, które musi wykonać rzeczoznawca dokonując wyceny nieruchomości metodą porównywania parami wskazał, że działka przejęta stanowi pas gruntu zlokalizowany bezpośrednio przy ulicy [...], posiada nieforemny kształt, ma plaski teren. W kierunku południowym występując tereny usługowe, a dalej tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Po przeciwnej stronie ulicy [...] występuje zabudowa usługowa.

Rzeczoznawca przeanalizował uwarunkowania nieruchomości w kontekście art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym wartość nieruchomości dla celów odszkodowania ustala się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości.

Przed wydaniem decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przedmiotowa działka była częściowo przeznaczona pod tereny zabudowy usługowej i częściowo pod drogę, stąd też rzeczoznawca zdefiniował oddzielnie rynek nieruchomości podobnych do każdej z tych części. Dla porównania rzeczoznawca opisał zbiory nieruchomości najbardziej podobnych do wycenianej, ustalił cechy rynkowe wpływające na zróżnicowanie cen, ocenił wielkość tego wpływu, przedstawił wybór trzech nieruchomości porównawczych dla każdego z przeznaczeń planistycznych, przeprowadził porównanie nieruchomości wycenianej z przyjętymi do porównań, obliczył skorygowaną cenę transakcyjną każdej z nieruchomości przyjętych do porównań i finalnie określił wartość wycenianej nieruchomości. Dodatkowo wartość składnika roślinnego ustalona została zgodnie z przepisami ustawy oraz przy uwzględnieniu cennika drewna tartacznego.

Po dokonaniu analizy i weryfikacji operatu szacunkowego pod względem rachunkowym oraz zgodności z obowiązującymi przepisami organ uznał, że rzeczoznawca przyjął właściwą przewidzianą prawem metodę wyceny i dokonał wyceny zgodnie z przyjętymi zasadami dobrej praktyki w zakresie stosowania podejścia porównawczego do określenia wartości nieruchomości zawartymi Nocie interpretacyjnej nr 1 Powszechnych krajowych zasad wyceny Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

Uwagi do operatu wnieśli byli właściciele, przedkładając je w piśmie z dnia 3 stycznia 2017 r. Uwagi te przekazane do rzeczoznawcy zostały wyjaśnione w jego piśmie z dnia 27 stycznia 2017 r. Rzeczoznawca stwierdził, ze podział powierzchni nieruchomości na obszary o rożnym przeznaczeniu planistycznym dokonuje się uwzględniając przeznaczenie w obowiązującym planie miejscowym - w tym przypadku trzy jednostki (KDL, U i KDG). Uwzględniając § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 marca 2004 r. wartość rynkową nieruchomości określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych chyba, że określenie jej wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. W tym przypadku rzeczoznawca zobowiązany był do wyceny nieruchomości z uwzględnieniem faktu jej położenia w dwóch obszarach planistycznych (usługi i komunikacja) i przygotowania dla każdego obszaru osobnej analizy rynku. Potwierdził, że w toku procedury nieruchomości porównawcze spełniają warunki nieruchomości podobnej (zgodne z art. 16 ustawy). Stwierdził, iż przyjęte do porównań nieruchomości drogowe nie muszą być identyczne, różnice mogą być skorygowane w toku wyceny.

Organ dodatkowo wyjaśnił, że dobór cech nieruchomości, wskazanie ich wag i ocena subiektywna tych cech, należy do rzeczoznawcy majątkowego. Zobowiązany jest on do spójnego i przejrzystego przedstawienia procesu szacowania nieruchomości, co zdaniem organu w przygotowanym operacie zostało przygotowane.

W ocenie organu zarzutu braku znajomości "trudnego i specyficznego [...] rynku nieruchomości" i wniosek o dopuszczenie dowodu z innego rzeczoznawcy nie mógł zostać uwzględniony. Zgodnie bowiem z art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami dowód z opinii drugiego rzeczoznawcy nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia pierwszego opera

Wobec faktu wpisania w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wpisana była hipoteka, która z dniem przejęcia nieruchomości wygasła w odniesieniu do wydzielonej pod drogę działki nr [...], a kwota zadłużenia na dzień [...] r. wynosiła 946.281,23 zł, - kwotę odszkodowania przelano na wskazany rachunek.

Jednocześnie ustalono, że Miejski Zarząd Dróg poinformował, iż nie dysponuje dokumentami potwierdzającymi wydanie nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, stąd nie stwierdzono przesłanek do powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości na podstawie art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.

Odwołanie od tej decyzji wnieśli, reprezentowani przez pełnomocnika, M. R. i D. R. Podjętemu rozstrzygnięciu zarzucono naruszenie przepisów postępowania, tj.:

- art. 7 Kodeksu postępowania administracyjnego polegający na braku podjęcia wszystkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy, w szczególności przez oparcie ustaleń faktycznych wyłącznie na operacie rzeczoznawcy majątkowego K. W., wobec gdy wobec braków tego operat niezbędnym było dopuszczenie dowodu z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego, czego organ zaniechał,

- art. 77 § 1 i art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego polegającego na dokonaniu niepełnej i nieprawidłowej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności operatu szacunkowego w którym biegły przyjął błędną metodologię i dokonał nieuzasadnionego podziału nieruchomości na części o innym przeznaczeniu, czego konsekwencją było znaczne zaniżenie jej wartości, podczas gdy należało ten dowód pominąć i zasięgnąć opinii innego rzeczoznawcy majątkowego,

- art. 107 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego polegającego na niezawarciu w decyzji spełniającego ustawowe wymagania uzasadnienia faktycznego i prawnego, co skutkuje brakiem możliwości prawidłowej kontroli decyzji w toku instancji.

Uwzględniając powyższe wnieśli o uchylenie wymienionej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi pierwszej instancji.

W uzasadnieniu podkreślono, że organ wydając decyzję oparł się jedynie na opinii rzeczoznawcy K. W., podczas gdy winien wziąć pod uwagę zarzuty skarżących i dopuścić dowód z innego rzeczoznawcy. Wyjaśnienia rzeczoznawcy nie spowodował bowiem usunięcia stwierdzonych przez skarżących nieprawidłowości. W pierwszej kolejności odnieśli się do podziału przedmiotowej nieruchomości na część usługową i drogową. Podziału takiego dokonał sam organ nie wskazując jego podstawy i nie posiadając ku temu wymaganych wiadomości specjalnych. Następnie cytując przepis § 36 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego stwierdzili, iż biegły winien wycenić przedmiotową nieruchomość przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych - czyli w tym przypadku pod usługi, chyba, że określenie jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

Według wiedzy właścicieli nieruchomości w okresie od 1 września 2013 r. do 30 września 2015 r. odnotowano 18 transakcji sprzedaży prawa własności niezabudowanych działek oznaczonych "komunikacja" przeznaczonych lub wykupowanych pod drogi (ceny od 3,31 do 270 zł/m²) - średnio 76 zł/m². W powiecie [...] było ponad 50 takich transakcji (ceny od 0,63 do 132,08 zł/m²) - średnia 45 zł/m². Tymczasem biegły przyjął do porównania jedynie 4 transakcje o przedziale od 8o.90zł/m² do 204,09zł/m². Żadna z tych transakcji nie dotyczy nieruchomości położnej w pobliżu wycenianej. Stąd twierdzenie właścicieli, iż brak jest reprezentatywnych transakcji do porównania. Z kolei od września 2013 do września 2015 r. transakcje dot. sprzedaży działek o przeznaczeniu: - usługi, usługi - handel, przemysł - usługi czy mieszkalnictwo- usługi dochodziły ceny do 911,27zł/m². Ceny działek o przeznaczeniu - usługi centrotwórcze, handel-usługi położone przy głównych arteriach komunikacyjnych odnotowano w granicach od 98,59 do 754,55 zł/,² i średniej - 253 zł/m².

Uwzględniając korzystne atrybuty przedmiotowej nieruchomości - dobre położenie, sąsiedztwo zabudowy, dostęp do uzbrojenia, kształt i sposób zagospodarowania, wartość działki powinna być wyższa od średnich cen, czyli powinna przekraczać 253 złm².

Dodatkowo podniesiono, że opinia została przygotowana przez biegłego nie znającego specyfiki rynku [...]. Zarzucono też, iż bezzasadnie rzeczoznawca przyjął podział nieruchomości na "część usługową" i "część drogową" i to w zaproponowanych proporcjach. Także przyjęte cena - zaledwie 190,68zł/m² jest zbyt niska, zresztą z twierdzeń organu wynika, że jedną z ważniejszych cech nieruchomości jest jej przydatność dla realizacji celu "usługi" co nijak się ma do zakwalifikowania jej w 90% jako nieruchomości drogowej.

Odwołujący podnieśli na końcu, iż organ pierwszej instancji jest pośrednio zainteresowany wynikiem sprawy, pozostając zobowiązanym do wypłaty przyznanego odszkodowania. Naturalnym jest więc dążenie do ustalenie jego wartości w jak najniższym wymiarze, a środkiem do tego jest podział nieruchomości na dwie części o różnym przeznaczeniu. Dodali, iż przed zmianą planu, działka znajdowała się na terenie oznaczonym jako "usługi" i takie było jej przeznaczenie.

W świetle powyższe decyzja powinna zostać uchylona, a sprawa winna być przekazana organowi pierwszej instancji.

Rozpoznając to odwołanie Wojewoda Śląski zaskarżoną w niniejszym postępowaniu decyzją z dnia [...] r. utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta B. W uzasadnieniu organ odwoławczy przedstawił w pierwszej kolejności przepisy ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami mające zastosowanie w sprawie, a następnie stwierdził, iż ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawczy majątkowego, który decyduje o przyjęciu podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz stan zagospodarowania. Podkreślił, że wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie specustawy drogowej określa się przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, a ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania.

Następnie stwierdził, iż w niniejszym podstępowaniu podstawę ustalenia odszkodowania stanowił operat szacunkowy z dnia [...] r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K. W., w którym wartość nieruchomości określona została na łączną kwotę 104.056,00zł, w tym wartość gruntu 100.075,00 zł i wartość składnika roślinnego - 3.981,00 zł.

Biegły opisał stan nieruchomości, wskazując, że stanowi teren niezagospodarowany, zlokalizowany bezpośrednio przy ulicy [...], w sąsiedztwie zieleni nieurządzonej. Zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego dla mieszkalnictwa i usług obejmującego tereny położone w obrębie J. , w rejonie ulicy [...], przyjętego uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w B. z dnia [...] r. wyceniana nieruchomość położona jest w jednostce planu oznaczonej symbolami: 1KDL - tereny komunikacji drogowej - ulice lokalne; W KDG - tereny komunikacji drogowej - ulice główne oraz 2U - tereny usług. Biegły, na podstawie pomiaru analitycznego - ustalił , że w dniu wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej - 626m² powierzchni działki nr [...] znajdowało się w ternie o przeznaczeniu - drogi, a 62m² - w terenie - usługi.

Następnie biegły uwzględniając art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami zbadał, czy przeznaczenie nieruchomości zgodne z jej wywłaszczeniem powoduje zwiększenie jej wartości. Zbadał w tym ceku rynki nieruchomości nabywanych pod drogi i nieruchomości nabywanych pod zabudowę usługową. Analiza wykazała, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z wywłaszczeniem nie zwiększa jej wartości, zatem wyceny dokonano zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania wynikającym z ustaleń plan. z zastosowaniem § 36 ust. 4 rozporządzenia.

Z uwagi na położenie nieruchomości w dwóch obszarach przeznaczenia, rzeczoznawca dokonał analizy rynku lokalnego nieruchomości gruntowych niezbudowanych o przeznaczeniu pod drogi oraz pod zabudowę usługową. W ten sposób ustalił, że ceny nieruchomości przeznaczonych pod tereny usługowe zawierały się w przedziale od 115 do 210 zł/m², a ceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi w przedziale od 80 do 204 zł/m². Biegły ocenił jakie cechy nieruchomości wpływają na jej wartość stwierdzając, że przy nieruchomościach przeznaczonych pod drogę są to: lokalizacja (waga cechy 30%), stopień zurbanizowania ( 30%) i klasyfikacja drogi w zakresie znaczenia komunikacyjnego (40%), natomiast na wartość nieruchomości przeznczonej pod zabudowę usługową wpływają: stopień zurbanizowania teren (waga cechy 45%), infrastruktura komunikacyjna, możliwość ekspozycji obiektu (40%) i możliwość zagospodarowania terenu (15%).

Z ustalonej bazy danych jednostek transakcyjnych biegły przyjął do porównania trzy transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych przeznczonych pod drogi oraz trzy nieruchomości przeznaczonych pod usługi, spełniających kryterium podobieństwa do nieruchomości wycenianej w zakresie prawnym - o podobnych cechach fizycznych i podobnym przeznaczeniu

Biegły scharakteryzował wycenianą działkę oraz działki przyjęte do porównania. Odnośnie kwestii aktualizacji cen ze względu na upływ czasu, stwierdził stabilność cen transakcyjnych. Wartość nieruchomości została określona poprzez skorygowanie cen transakcyjnych, każdej nieruchomości przyjętej do porównania ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami podobnymi. Ostatecznie wyliczono wartość jednostkową nieruchomości wycenianej w wysokości 140,98 zł/m² o przeznaczeniu pod drogę i 190/68 zł/m² - pod zabudowę usługową. Dało to kwotę o której na wstępie, czyli 100.075,00 zł za grunt oraz dodatkowo wartość składnika roślinnego - 3.981,00 zł.

Z uwagi na wpis w księdze wieczystej hipoteki umownej łącznej i umownej łącznej kaucyjnej na rzecz "A" SA w W., których wierzytelność przewyższała wartość przedmiotowej nieruchomości z przejętej z mocy na rzecz Miasta B. organ orzekający na podstawie art. 18 ust. 1 c specustawy drogowej przyznał w całości należne odszkodowanie wierzycielowi hipotecznemu.

Organ odwoławczy nie znalazł podstaw do uwzględnienia złożonego odwołania. Analiza przygotowanego operatu wykazał, że nie zawiera on nieprawidłowości, które uniemożliwiają jego wykorzystanie w celu ustalenia odszkodowania. Autor zamieścił w nim uzasadnienie dokonanego wyboru podejścia i metody wyceny, zestawienie cen transakcyjnych nieruchomości podobnych oraz wnioski rzeczoznawcy majątkowego dotyczące określenia wartości przedmiotowej nieruchomości. W operacie tym rzeczoznawca dokonał wyceny tej nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami a stan nieruchomości przyjął na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. tj. dzień [...] r. Zgodnie z art. 153 ust. ustawy o gospodarce nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej.

W operacie szacunkowym uzasadniono wybór metody wyceny, przestawiono dane o nieruchomościach wybranych do porównań i dokonano ich charakterystyki. Określono ich cechy cenotwórcze i ich wagi w odniesieniu do rynku działek przeznczonych pod drogi i tereny usług, a także wskazano zakres współczynników korygujących.

W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca majątkowy dokonując wyceny części gruntu o przeznaczeniu drogowym prawidłowo zastosował metodę określoną w § 36 ust. 4 rozporządzenia. Zgodnie z treścią tego przepisu punktem wyjścia przy wycenie dla potrzeb ustalenia odszkodowania nieruchomości przejętej pod drogę jest przyjęcie do porównania transakcji nieruchomościami drogowymi.

Odnosząc się do zastrzeżeń odwołujących w kwestii braku spełnienia warunku podobieństwa nieruchomości przyjętych do porównań organ wskazał, że zgodnie z art. 154 ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody dokonuje rzeczoznawca majątkowy. W przedmiotowej sprawie biegły był uprawniony do przyjęcia transakcji z rynku lokalnego dotyczącego miasta B., natomiast już sam wybór konkretnych nieruchomości z badanego rynku należy do rzeczoznawcy majątkowego, jako osoby posiadającej wiedzę specjalistyczną. Jak wynika z operatu zostały wyselekcjonowane nieruchomości z większego zbioru, po eliminacji transakcji skrajnych.

W zakresie wyboru nieruchomości do porównań sądownictwo administracyjne wypowiadało się wielokrotnie wskazując, że przy ustawowej zgodności dobranych przez rzeczoznawcę majątkowego transakcji, ich wybór jest wyłączną sprawą biegłego. Strona nie przedstawiła w toku postępowania żadnych wiarygodnych dowodów, które mogłyby podważyć ustalenia biegłego. Skarżący nie złożyli w toku postępowania przeciwdowodu mogącego świadczyć o wadliwości wyceny sporządzonej przez biegłego. Zgodnie z orzecznictwem, jeśli skarżący uznali, że sporządzony operat budzi wątpliwości pod względem prawidłowości jego sporządzenia, powinni przedłożyć przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, o której mowa w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W ocenie organu rzeczoznawca majątkowy w zgodzie wymogami §55, §56 i §57 rozporządzenia umieścił w operacie wszystkie informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości. Prawidłowo przestawił sposób dokonywania wyceny nieruchomości, tok swoich obliczeń oraz wynik końcowy. Operat jest spójny, czytelny i logiczny, nie zawiera niejasności. Brak było zatem podstaw do uznania by nie spełniał on wymagań ustawowych.

W zakresie żądania stron przygotowania nowego operatu szacunkowego przez innego rzeczoznawcę majątkowego - organ wskazał, iż skoro organ pierwszej instancji pozytywnie ocenił wartość dowodową operatu szacunkowego, to wniosek strony nie mógł być uwzględniony. Byłoby to sprzeczne z zasadą ekonomiki procesowej. Nadto zgodnie z art. 157 ust. 2 ustawy sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Nie są również zasadne zastrzeżenia stron dotyczące braku znajomości uwarunkowań miejscowego rynku nieruchomości , gdyż specjalistyczna wiedza wykorzystywana przez biegłego nie ma związku z obszarem wykonywanej działalności lecz wynika z analizy i oceny rynku transakcyjnego.

Nie jest również zasadny zarzut samodzielnego podziału nieruchomości na obszary o różnym przeznaczeniu tj. usługowym i drogowym bez wskazania podstawy prawnej. Działka nr [...] położna jest według planu miejscowego dwóch obszarach przeznaczenia i w ten sposób należało dokonać jej wyceny. Podziału obszaru dokonano na podstawie analitycznego pomiaru powierzchni (opisanego w operacie). Nie zostało zatem, jako podniesiono w odwołaniu, ustalone to dowolnie i bez żadnego uzasadnienia. Biegły postąpił w tym zakresie prawidłowo, gdyż działka na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej miała dwojakie przeznaczenie w obowiązującym planie.

Także zarzuty naruszenia art. 7, art. 77 § 1 czy art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego w ocenie organu nie są uzasadnione. Decyzja poprzedzona został przeprowadzeniem wyczerpującego postępowania dowodowego, umożliwiono też stronom zapoznanie się z tym materiałem dowodowym i zajęcie w stosunku do niego własnego stanowiska.

Skargę na powyższe rozstrzygnięcie złożyli, reprezentowani przez pełnomocnika, M. R. i D. R. Zaskarżonej decyzji utrzymującej w mocy decyzję organu pierwszej instancji zarzucili naruszenie przepisów postępowania w postaci art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 oraz art. 107 § 3 a także art. 138 § 1 pkt 1 i art. 138 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego. W zakresie naruszeń art. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 oraz art. 107 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego powtórzyli co do zasady argumentację zaprezentowaną w odwołaniu, a wskazując na naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 i art. 138 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego podnieśli błędne jego zastosowanie (§ 1 pkt 1) i brak zastosowania (§2).

Uwzględniając powyższe wnieśli o uchylenie wymienionej decyzji w całości oraz decyzji ją poprzedzającej oraz przyznanie skarżącym zwrotu kosztów postępowania.

W uzasadnieniu uznali, iż wydane w sprawie decyzje ostać się nie mogą. Za w pełni aktualne uznali zarzuty zgłoszone w odwołaniu, podkreślając, iż organ drugiej instancji podzielił ustalenia i oceny prawne organu pierwszej instancji. Zdaniem skarżących rzeczoznawca winien wycenić przedmiotową nieruchomość przyjmując przeznaczenie nieruchomość wśród gruntów przyległych (w tym przypadku będzie to przeznaczenie pod usługi, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Skarżący podtrzymali zastrzeżenie co do ustalenia cen transakcyjnych, zarzucili też, iż przyjęte do porównań w operacie nieruchomości nie spełniają cechy podobieństwa w myśl art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Podkreślili, że ustalona wartość nieruchomości jest zaniżona. Dodali, że przed zmianą planu, działka znajdowała się w terenie oznaczonym jako usługi, i jako taką nieruchomość ją zakupili, co wynika m.in. z ceny jej nabycia. Odwołując się do Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej podkreślili, że wywłaszczenie dopuszczalne jest za słusznym odszkodowaniem. Skoro zakup nieruchomości skarżących miał charakter inwestycyjny to zaniżone jest proponowane odszkodowanie, rażąco przy tym naruszające przepisy Konstytucji.

Stąd też wobec wadliwości przedstawionego w sprawie operatu niezbędne jest powołanie innego rzeczoznawcy, który dokona wyceny przy uwzględnieniu wszystkich istotnych okoliczności sprawy. Zwracając uwagę na fakt podlegania ocenie przygotowanego w sprawie operatu, podobnie jak każdy inny dowód w postępowaniu, stwierdzili, że organ drugiej instancji powielił błędy organu pierwszej instancji przy jego ocenie, a zatem niezbędne jest uchylenie decyzji obu instancji.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda Śląski wnosząc o oddalenie skargi, podtrzymał swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji, wskazując, iż w skardze powielone zostały zarzuty odwołania, w stosunku do których organ się już wypowiedział.

Na rozprawie w dniu 5 stycznia 2018 r. pełnomocnik skarżących podtrzymał skargę i zawartą w niej argumentację. Zaakcentował, że przyznane odszkodowanie nie odpowiada rzeczywistej wartości nieruchomości, w związku z czym narusza przepisy Konstytucji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach rozpatrując niniejszą sprawę, zważył, co następuje:

Wniesiona skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zaskarżona decyzja nie narusza bowiem prawa materialnego, ani też w toku postępowania organy administracyjne nie naruszyły reguł procedury administracyjnej w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, bądź skutkującym wznowieniem postępowania. Taki zakres kontroli wynika zaś jednoznacznie z art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.jedn. Dz.U. z 2017, poz. 1369, ze zm.)

W rozpoznawanej sprawie poza sporem pozostaje fakt, iż decyzją nr [...] z dnia [...] r. Prezydent Miasta B. udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej pod nazwą "Rozbudowa ulicy [...] na odcinku od granicy miasta do ulicy [...] w B., klasa techniczna Z" z podziałem na cztery etapy. Nie pozostaje sporne, że położona w B. -obręb J. - działka nr [...] o powierzchni 688m² pozostająca we wspólności ustawowej małżeńskiej D. R. i M. R. z dniem [...] r. stała się z mocy prawa własnością Miasta B. Podstawę ustalenia odszkodowania za przejęty grunt zasadnie zatem stanowią przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, do których odpowiedniego stosowania odsyła art. 12 ust. 5 specustawy drogowej a także przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

Zgodnie z regulacją zawartą w art. 12 ust. 4f specustawy drogowej dotychczasowym właścicielom, użytkownikom wieczystym oraz osobom, którym przysługiwały do nieruchomości ograniczone prawa rzeczowe przysługuje odszkodowanie. Stosowanie do treści art. 12 ust. 5 ustawy do ustalenia i wypłaty odszkodowania stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, według którego odszkodowania za nieruchomości nabyte pod inwestycje drogowe ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Zgodnie z art. 12 ust. 4a specustawy drogowej decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4 - czyli przejęte w trybie tej ustawy, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, czyli w tym przypadku Prezydent Miasta B.

Wysokość należnego skarżącym odszkodowania została ustalona stosownie do treści art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość wywłaszczonego prawa. Opinię taką przygotował biegły rzeczoznawca majątkowy K. W. w formie operatu szacunkowego opatrzonego datą [...] r. Określił w nim wartość prawa własności na kwotę 104.056,00 zł. Na kwotę tę złożyła się wartość rynkowa działki gruntu w części przeznczonej pod drogi - 88.253,00 zł wartość części działki gruntu z przeznaczeniem pod usługi - 11.822,00 zł oraz wartość odtworzeniowa składnika roślinnego - 3.981,00 zł.

Biegły przygotowując przedmiotowy operat szacunkowy uwzględnił cel wyceny i rodzaj wycenianej nieruchomości, określił jej wartość zgodnie z art. 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Biegły ustalił, że przedmiotowa działka nr [...] według postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą Rady Miejskiej w B. nr [...] z dnia [...] r. położona jest w terenie oznaczonym symbolami 113_1KDL - przeznaczenie -ulica lokalna, 113_1KDG - ulica główna - ulica [...] oraz 113_2U - zabudowa usługowa komercyjna i publiczna. Zatem dokonując wyceny nieruchomości biegły zbadał, czy jej przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości. Dokonał w tym celu analizy cen rynku nieruchomości nieprzeznczonych pod zabudowę, z której wynikało, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie zwiększa jej wartości, a stąd wyceny dokonano zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania wynikającym z ustaleń wymienionego powyżej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czyli w oparciu o transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi oraz pod zabudowę usługową.

Zasady określania wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa przepis § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Niewątpliwie ma on znaczenie dla rozstrzyganej sprawy. Zgodnie z ust. 1 tego przepisu wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodne z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji.

W myśl tego ostatniego przepisu wyboru właściwego podejścia oraz metody szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przedmiotowej sprawie biegły był uprawniony do przyjęcia transakcji z rynku lokalnego dotyczącego miasta B. Także sam wybór konkretnych nieruchomości z badanego rynku (z większego zbioru) należy do rzeczoznawcy majątkowego, jako osoby posiadającej wiedzę specjalistyczną.

Zgodnie zaś z § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego punktem wyjścia przy wycenie dla potrzeb ustalenia odszkodowania nieruchomości przejętej pod drogę jest przyjęcie do porównania transakcji nieruchomościami drogowymi, (tj. zajętymi lub przeznaczonymi pod drogi) z rynku właściwego ze względu na położenie nieruchomości wycenianej. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji na rynku umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości.

Zgodnie zatem z ustalonym przeznaczeniem przedmiotowego terenu w obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego dla mieszkalnictwa i usług obejmującego tereny położone w obrębie J., w rejonie ulicy [...], tj. uchwały nr [...] Rady Miejskiej w B. z dnia [...] r. wyceniana nieruchomość położona jest w jednostce planu oznaczonej symbolami: 1KDL - tereny komunikacji drogowej - ulice lokalne; W KDG - tereny komunikacji drogowej - ulice główne oraz 2U - tereny usług, biegły, na podstawie pomiaru analitycznego - ustalił, że w dniu wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej – teren o powierzchni 626m² działki nr [...] przeznaczony był pod drogi, a teren wielkości 62m² - przeznczony był pod usługi.

Z uwagi na położenie nieruchomości w dwóch obszarach przeznaczenia, rzeczoznawca dokonał więc analizy rynku lokalnego nieruchomości gruntowych niezbudowanych o przeznaczeniu pod drogi oraz nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę usługową, ustalając w ten sposób odrębnie ceny dla nieruchomości przeznaczonych pod tereny usługowe w granicach od 115 do 210 zł/m², a ceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi w granicach od 80 do 204 zł/m². Dalej biegły ocenił jakie cechy nieruchomości wpływają na jej wartość, określając dodatkowo wagę ich atrybutów. Następnie z ustalonej bazy jednostek transakcyjnych biegły przyjął do porównania trzy transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych przeznczonych pod drogi oraz trzy nieruchomości przeznaczonych pod usługi, przyjmując do porównania te, które w sposób najpełniejszy spełniają kryterium podobieństwa do nieruchomości wycenianej w zakresie prawnym – tj. są o podobnych cechach fizycznych i podobnym przeznaczeniu

Ostatecznie wartość nieruchomości została określona poprzez skorygowanie cen transakcyjnych, każdej nieruchomości przyjętej do porównania ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami podobnymi, dochodząc do wartości jednostkowej nieruchomości wycenianej w wysokości 140,98 zł/m² o przeznaczeniu pod drogę i w wysokości 190/68 zł/m² - pod zabudowę usługową. W konsekwencji dało to kwotę przyznanego w decyzji odszkodowania w wysokości 100.075,00 zł za grunt, powiększonego dodatkowo kwotą 3.981,00 zł za wartość składnika roślinnego.

Podzielić trzeba stanowisko organów, iż przygotowany w sprawie operat szacunkowy sporządzony został z należytą starannością i zgodnie z zasadami obowiązującymi rzeczoznawców majątkowych. Wobec ponownego rozpoznania sprawy, zmieniony został także biegły rzeczoznawca przygotowujący drugi operat w sprawie. Biegły szczegółowo dokonał analizy rynku lokalnego i wybrał do porównań transakcje nieruchomościami podobnymi do wycenianej. Ustalając trend czasowy, biegły zwrócił uwagę na stabilność uzyskiwanych cen nieruchomości.

Zdaniem składu orzekającego rzeczoznawca majątkowy w zgodzie wymogami §55, §56 i §57 rozporządzenia Rady Ministrów umieścił w operacie wszystkie informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości. Prawidłowo przestawił sposób dokonywania wyceny nieruchomości, tok swoich obliczeń oraz wynik końcowy. Operat jest spójny, czytelny i logiczny, nie zawiera niejasności. Brak było zatem podstaw do uznania by nie spełniał on wymagań ustawowych.

Odnosząc się natomiast do podnoszonych w skardze zarzutów należy uznać je za bezpodstawne. Jak wskazano już powyżej podstawę ustalenie należnego odszkodowania stanowi operat szacunkowy, przygotowany przez biegłego rzeczoznawcę, który decyduje o metodzie i sposobie wyceny.

W zakresie wyboru nieruchomości do porównań wielokrotnie w orzecznictwie sądów administracyjnych podkreślano, że doboru transakcji do porównań dokonuje sam rzeczoznawca. Subiektywne przekonanie strony o zaniżonej wartości czy cechach nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu. Tym bardziej, że w tym konkretnym przypadku strona nie przedstawiła w toku postępowania żadnych wiarygodnych dowodów, które mogłyby podważyć ustalenia biegłego. Skarżący nie złożyli w toku postępowania przeciwdowodu mogącego świadczyć o wadliwości wyceny sporządzonej przez biegłego. Zgodnie z orzecznictwem, jeśli skarżący uznali, że sporządzony operat budzi wątpliwości pod względem prawidłowości jego sporządzenia, powinni przedłożyć przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, o której mowa w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W zakresie żądania stron przygotowania w sprawie nowego operatu szacunkowego przez innego rzeczoznawcę majątkowego, trzeba uznać, iż żądanie to nie ma uzasadnienia. Skoro przedłożony operat został przez organ pierwszej instancji pozytywnie oceniony, to brak było podstawy do uwzględnienia wniosku o sporządzenie kolejnego operatu w sprawie. Uwzględnienie takiego wniosku byłoby sprzeczne z zasadą ekonomiki postępowania. Dodatkowo trzeba podkreślić, że według art. 157 ust. 2 ustawy sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Prawidłowość dowodu, jakim w tym postępowaniu niewątpliwie jest operat szacunkowy podlega kontroli tylko w trybie wskazanym w art. 157 ust. 1 ustawy, tj. ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Strony nie skorzystały jednak z tej możliwości.

Nie jest również zasadny zarzut podziału nieruchomości na obszary o różnym przeznaczeniu tj. usługowym i drogowym bez wskazania podstawy prawnej. Wbrew twierdzeniom skargi, podstawa takiego podziału została w sposób jednoznaczny podana, a mianowicie są to ustalenia w tym zakresie obowiązującego planu miejscowego. Zgodnie z nim działka nr [...] należąca do skarżących położona jest dwóch obszarach przeznaczenia – przeznaczeniu – pod drogi i w przeznaczeniu – pod usługi. Podziału obszaru wymienionej działki dokonano na podstawie analitycznego pomiaru powierzchni (opisanego w operacie). Odrzucić zatem należy zarzut dowolnego i nieuzasadnionego podziału. Ustosunkowując się do twierdzeń skarżących, iż przedmiotowy teren zakupili jako teren inwestycyjny i wskutek ustaleń planu miejscowego zmniejszyła się wartość tego terenu, co wpływa obecnie na wysokość należnego im odszkodowania, zgodnie z konstytucyjną zasadą odszkodowania słusznego, należy wyjaśnić, iż jak stwierdzono na wstępie odszkodowania za nieruchomości nabyte pod inwestycje drogowe ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji, zgodnie z przeznaczeniem nieruchomości określonym w myśl art. 154 ustaw o gospodarce nieruchomościami. W obowiązującym przyjętym uchwałą Rady Miejskiej w B. nr [...] z dnia [...] r. planie miejscowym działka skarżących położona jest w terenie oznaczonym symbolami 113_1KDL - przeznaczenie -ulica lokalna, 113_1KDG - ulica główna - ulica [...] oraz 113_2U - zabudowa usługowa komercyjna i publiczna. Nie cała więc działka położna jest w terenie zabudowy usługowej, tylko jej niewielka część. Skoro jak twierdzą skarżący do zmiany przeznaczenia tego terenu doszło w wyniku zmiany obowiązującego planu, który zdaniem skarżących wpłynął na wartość ich terenu, to ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w art. 36 przewiduje skutki uchwalenia planu, m.in. w ust. 3 wskazując na możliwość wystąpienia do gminy o stosowane odszkodowanie jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego wartość nieruchomości uległa obniżeniu. Jest to jednak zupełnie inna podstawa odszkodowania.

Reasumując trzeba stwierdzić, że subiektywne przekonanie strony o zaniżonej wartości nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. Przynajmniej w świetle poczynionych ustaleń brak na tę okoliczność wiarygodnych dowodów, mogących podważyć ustalenia biegłego.

Nie są także do przyjęcia zarzuty naruszenia reguł postępowania administracyjnego, tj. naruszenia art. 7, art. 77 § 1 czy art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego. Wydane w niniejszej sprawie decyzje poprzedzone zostały przeprowadzeniem wyczerpującego postępowania dowodowego, które wyjaśniło podnoszone wątpliwości, a przygotowany operat szacunkowy spełniał wszystkie ustawowe wymogi. Umożliwiono też stronom zapoznanie się z tym materiałem dowodowym i zajęcie w stosunku do niego własnego stanowiska.

Mając na względzie powyższe argumenty, nie stwierdzając naruszenia prawa skutkującego uznaniem skargi za zasadną Wojewódzki Sąd Administracyjny nie znalazł podstaw prawnych do uwzględnienia skargi i dlatego na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – oddalił skargę.