Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 2326/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2022-02-23 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 3
journal: Dz.U. 2021 poz 2351
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Jarecka, Sędziowie sędzia WSA Jolanta Augustyniak - Pęczkowska, sędzia WSA Wojciech Sawczuk (spr.), po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 23 lutego 2022 r. sprawy ze skargi [...] S.A. z siedzibą w [...] na decyzję Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] września 2021 r. znak [...] w przedmiocie nakazu usunięcia nieprawidłowości stanu technicznego obiektu oddala skargę


UZASADNIENIE

I.

Decyzją z [...] lipca 2021 r. nr [...] [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.) nakazał [...]S.A. w[..] usunięcie do dnia 31 stycznia 2022 r. nieprawidłowości stanu technicznego budynku strażnicy mieszkalnej zlokalizowanego na działce nr [...] w miejscowości [...], gmina [...], powiat [...]. Zgodnie z wytycznymi zawartymi w opracowaniu "Ekspertyza techniczna Aktualizacja ekspertyzy z roku 2014 dotycząca stanu technicznego budynku strażnicy mieszkalnej w miejscowości [...]" z lutego 2021 r. autorstwa mgr inż. M. K.i inż. A. K. należy:

1. wykonać hydroizolację budynku pionową (np. według systemu szlamów mineralnych) i poziomą (iniekcja krystaliczna dwurzędowa),

2. zdemontować obudowę studni, ponownie osadzić ostatni krąg betonowy (pierwszy od góry) i odtworzyć zabudowę studni,

3. uzupełnić ubytki wyprawy tynkarskiej na elewacjach, w szczególności na elewacji południowej,

4. usnąć gruz zalegający w piwnicy i wykonać ocieplenie stropu w piwnicy przy konsultacji z ekspertem.

II.

Po rozpatrzeniu odwołania Skarżącej, Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z [...] września 2021 r. znak [...]:

1. uchylił decyzję [...]WINB w części określającej termin wykonania obowiązków (do 31 stycznia 2022 r.) i określił nowy termin do 30 lipca 2022 r.,

2. w pozostałej części utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

Organ wyjaśnił, że budynek strażnicy mieszkalnej, zlokalizowany jest na działce nr [...] w miejscowości [...], gmina [...], powiat [...] (identyfikator działki: [...]).

Zgodnie z poz. [...] załącznika Nr [...] do decyzji Ministra Infrastruktury Nr [...] z [...] września 2020 r. w sprawie ustalenia terenów zamkniętych, przez które przebiegają linie kolejowe (Dz. Urz. MI z 2020 r. poz. 38), na działce nr [...] w miejscowości [...], gmina [...], powiat [...], zlokalizowana jest linia kolejowa. Wobec powyższego budynek strażnicy mieszkalnej usytuowany jest na obszarze kolejowym, o którym mowa w art. 4 pkt 8 ustawy z 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (tekst jednolity Dz. U. z 2020 r. poz. 1043 ze zm.). Właściwy w sprawie w pierwszej instancji był więc wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego - art. 83 ust. 3 w zw. z art. 82 ust. 3 pkt 3a P.b.

Dalej wyjaśnił, że materialnoprawną podstawę decyzji organu I instancji, stanowił art. 66 ust. 1 pkt 3 P.b. Przepis art. 66 P.b. służy usunięciu nieprawidłowości powstałych w trakcie użytkowania obiektu. Nieodpowiedni stan techniczny obiektu będzie z reguły wynikiem zużycia technicznego obiektu budowlanego.

Kwestia stanu technicznego budynku strażnicy mieszkalnej (wzniesionej w 1905 roku) była już przedmiotem postępowania administracyjnego. Decyzją nr [...] z [...] listopada 2014 r. [...] WINB, na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 P.b., nakazał wykonanie w przedmiotowym budynku określonych robót oraz zakazał użytkowania obiektu do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Obowiązek dotyczył naprawy dachu poprzez wymianę skorodowanych oraz wzmocnienie osłabionych elementów konstrukcji dachu; wymianę i uzupełnienie pokrycia dachu oraz obróbek blacharskich. [...] S.A. wykonała obowiązki wynikające z tej decyzji.

Na okoliczność zawilgoceń ścian piwnicznych, cokołu oraz przemarzań od gruntu, [...] S.A. przedłożyła ekspertyzę techniczną: "Aktualizacja ekspertyzy z roku 2014 dotycząca stanu technicznego budynku strażnicy mieszkalnej w miejscowości [...]", z lutego 2021 r. Autorzy opracowania w pkt 5 wskazali szczegółowe rozwiązania technologiczne i sformułowali swoje zalecenia.

Zdaniem GINB oczywiste jest, że pozostawienie stanu zastanego spowoduje szybką degradację budynku (zawilgocenia, zagrzybienia), a w konsekwencji naruszenie przepisów dotyczących użytkowania budynków mieszkalnych (przede wszystkim co do zapewnienia właściwej temperatury i wilgotności w pomieszczeniach). Nie budziło przy tym wątpliwości organu, że lokale mieszkalne powinny być użytkowane w sposób zapewniający: zachowanie wymogów bezpieczeństwa utrzymanie wymaganego stanu technicznego, utrzymanie stanu higieniczno-sanitarnego i prawidłowe funkcjonowanie instalacji i urządzeń. Dodatkowo, pozostawienie budynku bez wykonania nakazanych robót, spowoduje degradowanie już wykonanych robót remontowych dachu.

Wobec powyższego, w ocenie organu odwoławczego, uzasadnione jest wykonanie nakazanych robót budowlanych, celem zatrzymania degradacji budynku i podniesienia komfortu jego zamieszkania.

Zakres nakazanych robót budowlanych, w tym dotyczący zabezpieczenia obiektu przed dalszą jego degradacją oraz termin wykonania obowiązku jest kwestionowany przez Zobowiązaną.

Przepis art. 66 ust. 1 P.b. stanowi, że organ nadzoru budowlanego musi każdorazowo określić termin wykonania obowiązku. Określenie tego terminu ustawodawca pozostawił do uznania organu.

Odnosząc się do argumentacji zawartej w odwołaniu w kwestii "usunięcia gruzu zalegającego w piwnicy" przywołano art. 66 P.b. wskazując, że robót tych nie można wiązać bezpośrednio z robotami porządkowymi. Wywiezienie zawilgoconego, zagrzybionego gruzu zalegającego w piwnicy jest elementem koniecznym i powiązanym z prawidłowym wykonaniem osuszenia ścian i stropu piwnicy.

Odnośnie do "wykonania ocieplenia stropu w piwnicy przy konsultacji z ekspertem" zaznaczono, że organ nadzoru budowlanego, precyzując obowiązki, sam określa ich zakres. Wiedza zawarta w opinii biegłego jest informacją pomocniczą i nie wiąże organu. Zarzut "nakazania wykonania w tym zakresie prac wbrew ekspertyzie" nie mógł zostać uwzględniony. Co istotne, obowiązek wykonania ocieplenia jest wiążący, natomiast szczegółowe rozwiązania pozostawiono do oceny osoby posiadającej odpowiednie kwalifikacje. Organ nadzoru budowlanego nie może w sposób władczy, narzucać sposobu rozwiązania poszczególnych kwestii techniczno-budowlanych czy określać jakie wyroby budowlane powinny być zastosowane, o ile nie wymaga tego charakter sprawy. Mając na względzie aktualnie bardzo szerokie spektrum metod i materiałów jakie mogą zostać użyte do ocieplania stropów, takie określenie obowiązku uznano za wystarczające.

Obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając spełnienie podstawowych wymagań dotyczących: higieny, zdrowia i środowiska, bezpieczeństwa użytkowania i izolacyjności cieplnej, co wynika z art. 5 ust. 1 pkt 1 P.b. i rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. Nr 74 poz. 836 ze zm.).

Przepisy techniczno-budowlane jednoznacznie określają minimalne wymogi temperaturowe w pomieszczeniach przeznaczonych na pobyt ludzi, a jednocześnie (zwłaszcza w ostatnich latach) kładą istotny nacisk na racjonalne wykorzystywanie zasobów energii. Nie budzi żadnych wątpliwości, że brak odpowiedniej izolacji termicznej i przeciwwilgociowej w sposób istotny wpływa na warunki higienicznosanitarne lokalu i uniemożliwia oszczędne gospodarowanie energią w celach grzewczych.

Obowiązkiem organu jest dążenie do możliwie szybkiego usunięcia nieprawidłowości, tj. wyznaczenia możliwie krótkiego, aczkolwiek oczywiście racjonalnego z punktu widzenia obiektywnej możliwości realizacji obowiązku przez zobowiązaną, terminu wykonania nakazanych czynności.

Orzekając w sprawie należy wziąć pod uwagę formalną egzekwowalność rozstrzygnięcia w świetle obowiązującego prawa, bieg ustawowych terminów procesowych, terminy doręczeń, warunki atmosferyczne i technologiczne, jak również faktyczną możliwość wywiązania się strony z nałożonego obowiązku w wyznaczonym terminie.

Mając na względzie bieg postępowania odwoławczego oraz fakt, że wykonanie izolacji przeciwwodnych ścian piwnicznych w tym technologia osuszenia tych ścian wymaga odpowiedniego czasu (Zobowiązana miałaby na wykonanie obowiązków pięć miesięcy, w okresie jesienno-zimowym), należało uwzględnić w części argumentację podniesioną w odwołaniu i wyznaczyć nowy termin na wykonanie obowiązków, tj. do 30 lipca 2022 r.

Co się zaś tyczy kwestii porozumienia właściciela budynku z lokatorem, pozostaje ona bez znaczenia i nie może stanowić jakiejkolwiek argumentacji mającej uzasadniać "faktyczną niewykonalność" obowiązku. To na właścicielu, ewentualnie zarządcy obiektu ciąży obowiązek podjęcia stosownych prawnych działań, w celu wykonania obowiązków w terminie. Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2020 r. poz. 611 ze zm.) przewiduje środki przeciwko używającemu lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością remontu budynku.

Na marginesie wskazano, że aktualny stan budynku i zakres robót nie umożliwia zastosowania art. 68 P.b.

Pozostała argumentacja podnoszona w odwołaniu stanowi jedynie polemikę, zaś "interesy właściciela budynku" nie mogą uzasadniać odstąpienia od nałożenia obowiązków w trybie art. 66 P.b. dotyczących budynku przeznaczonego na pobyt ludzi. Zwrócić należy uwagę, że przepis ten daje podstawę do ingerencji organowi nawet w przypadku nielicującej z otoczeniem estetyki obiektu, powodowania oszpecenia otoczenia wyglądem. Niewątpliwie w przypadku stwierdzenia przez Zobowiązaną braku celowości dalszego utrzymywania strażnicy z uwagi na jej stan (niekoniecznie z przyczyn ekonomicznych) może ona podjąć decyzję o wykwaterowaniu lokatora i rozbiórce, po uprzednim uzyskaniu odpowiednich zgód.

III.

Skargę na powyższą decyzję wniosła [...] S.A. w Warszawie zaskarżając ją w całości i zarzucając naruszenie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 P.b.

Strona wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji, jak i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz o orzeczenie o kosztach.

Skarżąca wskazała, że określony w decyzji zakres nakazanych prac jest zbyt szeroki, wiąże się z istotną ingerencją w substancję budynku, z koniecznością wykwaterowania lokatora, a także nie jest niezbędny do doprowadzenia budynku do należytego stanu technicznego, gdyż mógłby być i powinien znacznie węższy.

GINB nakazał wykonanie docieplenia stropu piwnicy, pomimo że z ekspertyzy, na której się oparł taka konieczność nie wynika. Potwierdziły to same organy w swoich decyzjach. Według [...]WINB pomimo opinii wyrażonej w ekspertyzie, organ jest zdania, że docieplenie stropu piwnicy pozwoli w zimie na utrzymanie wyższej temperatury w pomieszczeniach na parterze budynku. [...]WINB nakazał wykonanie w tym zakresie prac wbrew ekspertyzie, którą uznał za prawidłowa i wiarygodną i na której podstawie się w pozostałym zakresie oparł. Poza tym na poparcie swojego odmiennego stanowiska nie powołał żadnego specjalistycznego opracowania przygotowanego przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane. A w końcu uzasadnił swoje stanowisko tylko jednym zdaniem, z którym ciężko polemizować z uwagi na jego ogólnikowość i oszczędność. Tymczasem decyzja administracyjna zobowiązująca jej adresata do wykonania określonych obowiązków, wiążących się z ponoszeniem znacznych kosztów, powinna w sposób szczegółowy, wyczerpujący oraz przekonywujący wykazywać konieczność i zakres nakładanych obowiązków w zakresie wykonania naprawczych robót budowlanych. GINB z kolei ograniczył się do stwierdzenia, że przedmiotowy obowiązek jest wiążący, bez dodania jakichkolwiek merytorycznych argumentów przemawiających za istnieniem podstawy rozszerzenia zakresu nakazanych robót budowlanych. Skarżąca nie kwestionuje uprawnienia organu nadzoru budowlanego do ustalenia zakresu nakazanych robót, lecz ów zakres powinien być rzeczowo wyjaśniony i uzasadniony, ponieważ wiąże się to ze znacznymi kosztami, jakie zobowiązany zmuszony jest wyłożyć. Uzasadnienie decyzji w tym zakresie jednym zdaniem przez organ I instancji i brak jakiegokolwiek rozwinięcia argumentacji w decyzji organu II instancji oznacza, że nakaz w tym zakresie został wydany bez wnikliwej analizy potrzeby nałożenia takiego obowiązku na Skarżącą.

W dalszej kolejności należy wskazać, że nie została dostatecznie wykazana w decyzji konieczność wykonania w tak dużym zakresie hydroizolacji budynku pionowej i poziomej. Wiąże się ona z niebagatelnymi kosztami, których poniesienie powinno uwzględniać również interesy właściciela budynku. W ocenie [...] S.A. pełna hydroizolacja nie jest niezbędna w celu doprowadzenia obiektu budowlanego do należytego stanu technicznego, a cel oczekiwany przez organ mógłby zostać osiągnięty w drodze częściowego wykonania prac związanych z hydroizolacją.

Usunięcie z kolei gruzu zalegającego w piwnicy nie mieści się w zakresie robót budowlanych mających na celu usunięcie złego stanu technicznego budynku. Argumentacja GINB w tym zakresie jest chybiona, ponieważ nie są to roboty budowlane w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.

GINB zupełnie nie uwzględnił tego, że [...] S.A. nie ma faktycznych możliwości wykonania nakazanych prac z uwagi na sprzeciw lokatora, który do tej pory odmówił przekwaterowania do 7 innych lokali mieszkalnych, uniemożliwił przeprowadzenie remontu studni, do czego Spółka zamierzała przystąpić i nie wpuścił na teren nieruchomości wykonawcy mającego ten remont wykonać.

GINB przyjął, że Skarżącej przysługuje uprawnienie do zastosowania kompetencji przyznanych mu zgodnie z przepisami o ochronie praw lokatorów, które umożliwiają opróżnienie lokalu w przypadku konieczności przeprowadzenia remontu lokalu. GINB nie wziął jednak pod uwagę tego, że stosowanie przepisu, na który się powołał zostało zawieszone. Zgodnie z art. 15zzu ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (tekst jednolity Dz. U. z 2021 r. poz. 2095 ze zm.), w okresie trwania pandemii Covid-19 nie wykonuje się wyroków eksmisyjnych, których przedmiotem jest opróżnienie lokalu mieszkalnego. Stanowi to zatem przeszkodę do wszczęcia egzekucji. Wierzyciel nie ma więc prawa wszcząć postępowania egzekucyjnego w przedmiocie eksmisji z lokalu mieszkalnego, gdyż żaden przepis nie wyłącza tego uprawnienia, musi się jedynie liczyć z tym, że czasowo wykonanie eksmisji nie będzie możliwe.

Zachowanie terminu wskazanego w decyzji (nawet przedłużonego w porównaniu z pierwotnym) jest nierealne, z przyczyn obiektywnych, a mianowicie z uwagi na brak zakończenia postępowania w niniejszej sprawie w związku z wniesioną skargą, a także postawą lokatora, który uniemożliwia wykonanie jakichkolwiek prac w budynku i w jego otoczeniu, jak również z uwagi na przepisy obowiązujące w okresie trwania pandemii.

IV.

W odpowiedz na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

V.

Skarga jest niezasadna.

Kontrolowana sprawa dotyczy kwestii obowiązków nałożonych na Skarżącą w związku ze stanem należącego do niej budynku strażnicy położonego na działce nr ewid. [...] w miejscowości [...], gmina [...].

Jest rzeczą oczywistą, że właściciel budynku lub jego zarządca, ma obowiązek prawny dbania o jego odpowiednie utrzymanie i to zarówno w warstwie technicznej jak i estetycznej (wizualnej). W przypadku braku właściwej atencji w tym zakresie, organy nadzoru budowlanego dysponują środkami umożliwiającymi władczą ingerencję, co zostało uregulowane w Rozdziale 6 Prawa budowlanego "Utrzymanie obiektów budowlanych".

Zgodnie zatem z art. 66 ust. 1 P.b. w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:

1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo

2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo

3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo

4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia

- organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

Sprawa spornego budynku, na co Sąd zwraca szczególną uwagę, ma swoją bogatą historię, poczynając od połowy 2013 roku, kiedy to po raz pierwszy podjęte zostały czynności organów nadzoru budowlanego w celu doprowadzenia budynku do stanu technicznego zgodnego z wymaganiami prawa. Co także należy podkreślić, Skarżąca prezentowała wolę całkowitego rozebrania budynku, czego jednak do dnia dzisiejszego nie zrealizowała i co oczywiście pozostaje w jej wyłącznej sferze uprawnień, jednakże nie może pozostać niezauważone z punktu widzenia istoty kontrolowanego rozstrzygnięcia i nałożonych nim obowiązków.

Oceniając wydane decyzje Sąd uznaje je za uzasadnione i konieczne. Przede wszystkim zostały wydane przez organy właściwe rzeczowo. Z uwagi bowiem na to, że budynek umiejscowiony jest na terenie kolejowym, w pierwszej instancji właściwy był organ nadzoru budowlanego stopnia wojewódzkiego.

W niniejszej sprawie organy zastosowały art. 66 ust. 1 pkt 3 P.b. a więc nałożyły obowiązki z uwagi na niewłaściwy stan techniczny obiektu, który już z uwagi na analizę samego materiału zdjęciowego nie budzi zastrzeżeń jako kwalifikujący się do niezwłocznej interwencji.

Jeżeli więc, tak jak w sprawie niniejszej, zaistnieje przesłanka nieprawidłowego stanu technicznego budynku (art. 66 ust. 1 pkt 3 P.b.), to jej wystąpienie obliguje organ do nakazania usunięcia stwierdzonych wad. Organ nie ma więc w tym przypadku luzu decyzyjnego, poza uznaniowym w swej istocie i zależnym od okoliczności, określeniem terminu wykonania obowiązków. Jak słusznie wskazano w wyroku NSA z 17 listopada 2021 r. sygn. akt II OSK 3850/18, art. 66 ust. 1 pkt 3 P.b. ma charakter związany, co oznacza, że w sytuacji wystąpienia przesłanki określonej w tym przepisie, organ nadzoru budowlanego jest nie tylko uprawniony, lecz także zobligowany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości.

Skarżąca twierdzi, że nałożony obowiązek jest w jej mniemaniu zbyt rozległy i nie było wymagane tak szerokie jego skonstruowanie.

Należy zatem przypomnieć, że nałożono na Spółkę obowiązek:

1. wykonania hydroizolacji budynku (pionowej i poziomej),

2. zdemontowania obudowy studni, ponownego osadzenia pierwszego od góry betonowego kręgu studni i odtworzenia jej zabudowy,

3. uzupełnienia ubytków wyprawy tynkarskiej na elewacjach, w szczególności południowej,

4. usunięcia gruzu zalegającego w piwnicy i wykonania ocieplenie stropu w piwnicy przy konsultacji z ekspertem.

Podkreślenia wymaga, że obowiązki te (z pkt 1-3) wynikają wprost z przygotowanej opinii technicznej budynku, która wyraźnie wskazuje zarówno sposób jak i zakres wykonania robót, nie różnicując bądź ograniczając je do bliżej niesprecyzowanej nawet przez samą Skarżącą części budynku. Niezasadne jest więc twierdzenie Spółki, że organy powinny były ten obowiązek ograniczyć (prawdopodobnie co do bliżej nieokreślonej części budynku). Co jednak ważne, nie da się bez przewidywalnych, negatywnych konsekwencji w przyszłości zawęzić obowiązku np. hydroizolacji ścian fundamentowych, bowiem takie działanie będzie powodowało w dalszym ciągu kapilarne podciąganie wilgoci i przenoszenie jej w inne partie budynku, zagrzybienie ścian i odspajanie się tynku, nawet powtórnie wykonanego. Inaczej mówiąc, hydroizolacja ścian fundamentowych budynku nie odniesie pożądanego efektu, jeżeli wykona się ją jedynie w jakimś wąskim zakresie, na który wskazuje Strona. Sąd zwraca przy tym uwagę, że kwestia hydroizolacji znana już była Skarżącej od co najmniej kilku lat i do dnia dzisiejszego nie uzyskała właściwej reakcji.

Należy także wskazać, że w pełni uzasadniony jest obowiązek odtworzenia uszkodzonej wyprawy tynkarskiej na ścianach zewnętrznych budynku, czego Skarżąca zdaje się nawet nie kwestionować. Obecny stan tynków, które nie tylko odpowiadają za walory estetyczne budynku ale również stanowią zewnętrzną powłokę zabezpieczającą ściany przed działaniem czynników atmosferycznych, jest w złym stanie.

Słusznie również nakazano "przywrócenie" do użytku studni. W tym przypadku należy wskazać, że budynek, z racji wieku, nie jest wyposażony w przyłącza: wodociągowe, zatem studnia stanowiła urządzenie budowlane ściśle z nim związane. Zgodnie z art. 3 pkt 9 P.b. przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki. Skoro więc studnia służyła do zaopatrywania budynku w wodę, to jej nieodpowiedni stan techniczny podlega usunięciu na mocy art. 66 ust. 1 pkt 3 P.b. Stan studni nie jest przy tym kwestionowany, zaś zakres robót do wykonania, polegających na demontażu obudowy studni, poprawieniu ostatniego kręgu i ponownym odtworzeniu obudowy, nie jest ani nadmierny ani zbędny.

Strona podkreśla również, że organy wykroczyły poza sporządzoną w sprawie opinię techniczną nakazując usunięcie gruzu i docieplenie stropu piwnicy. W ocenie Skarżącej, opinia nie wskazuje tych robót jako wymaganych do wykonania, zatem nie było podstaw by obowiązek taki nakładać.

Odnosząc się do powyższego należy zauważyć, że zarówno ekspertyza jak i jej aktualizacja z lutego 2021 r. wskazują na kwestie gruzu w piwnicy, utrudniającego prawidłową ocenę stanu ścian fundamentowych od wewnątrz. Opinia zaleca zatem wprost jego usunięcie. Dlatego też całkowicie niezrozumiałe są twierdzenia Skarżącej, że prac takich specjalista w ogóle nie zaleca (por. s. 24 aktualizacji opinii z lutego 2021 r. - k. 76v akt administracyjnych).

Odnośnie zaś do docieplenia stropu piwnicy opinia takiego działania nie wyklucza, ani tym bardziej nie zakazuje. Wyraźnie natomiast podkreśla, że główną przyczyną niskiej temperatury w budynku jest jego niewłaściwe ogrzewanie. Jednocześnie z materiału dowodowego wynika, że strop piwniczny, stanowiący jednocześnie podłogę w pomieszczeniach mieszkalnych nie jest w ogóle docieplony. Z tej przyczyny nakazanie przez organy docieplenia stropu piwnicy, przy jednoczesnym zachowaniu daleko idącej swobody decyzyjnej właściciela nieruchomości co do techniki wykonania tych prac, nie stanowi naruszenia art. 66 ust. 1 pkt 3 P.b. Wykonanie docieplenia wyeliminuje miejsce przez które następuje utrata ciepła z budynku. W takiej sytuacji podnoszenie w przyszłości przez lokatora jakichkolwiek zastrzeżeń co do stanu budynku i jego wpływu na temperaturę wewnątrz będzie wyłączone, zaś kwestia ta będzie powiązana z nienależytym ogrzewaniem budynku, za które odpowiada ów lokator.

Skarżąca podnosi również, że organ nie uwzględnił zakazu eksmisji, o którym mowa w art. 15zzu ust. 1 ustawy o zwalczaniu COVID. Przepis ten nie był jednak jakąkolwiek przeszkodą dla wydania zaskarżonej decyzji. Zgodnie z jego brzmieniem w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego. Regulacja ta dotyczy etapu wykonania ewentualnie orzeczonej eksmisji i musi być wykładana ściśle. Samo istnienie takiego ograniczenia nie oznacza więc, że Skarżąca może bezczynnie oczekiwać na zmianę prawa lub inne działania, a organy mają powstrzymać się od nałożenia stosownego obowiązku. Jak dotąd Strona, pomimo swoich twierdzeń, nie podjęła żadnych kroków prawnych, by wymóc na lokatorze zachowanie zgodne z prawem.

Podkreślenia wymaga także, że wszystkie obowiązki nałożone na skarżącą dotyczą robót jakie należy wykonać na zewnątrz budynku a nie w jego wnętrzu mieszkalnym. Argument o tym, że lokatora należy bezwzględnie przenieść w inne miejsce w związku z tymi pracami jest więc niezasadny. Ponadto, Sąd zaznacza, że czynienie trudności przez lokatora w wykonaniu obowiązków nałożonych decyzją administracyjną może być również kwalifikowane jako naruszenie prawa, uzasadniające interwencję czy to sądu powszechnego czy Policji. Lokator nie ma bowiem uprawnień by ograniczać właściciela, zwłaszcza jeżeli ten podejmuje działania konieczne dla zachowania własności.

W powyższej sytuacji Sąd na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.) oddalił skargę.