Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 923/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2014-03-06 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Marek Leszczyński (spr.), Sędziowie sędzia WSA Andrzej Melezini, sędzia WSA Urszula Barbara Rymarska, Protokolant sekretarz sądowy Anna Makal, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 6 marca 2014 r. sprawy ze skargi A. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] sierpnia 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] sierpnia 2013 r., Nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. uchyliło decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...] kwietnia 2012 r., Nr [...] ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych, jednorodzinnych, na działkach oznaczonych numerami geodezyjnymi: [...], [...] i [...], położonych przy ul. L. w B. wraz z infrastrukturą techniczną oraz dwoma projektowanymi zjazdami w pasie drogowym tej ulicy, w części zawierającej ustalenia i uzasadnienie decyzji dotyczące warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego w zakresie parametrów, wskaźników i cech kształtowania zabudowy kubaturowej, w zakresie:

a) górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki;

b) wysokości głównej kalenicy dachu;

i ustaliło następujące warunki i wymagania kształtowania ładu przestrzennego w zakresie parametrów, wskaźników i cech kształtowania zabudowy kubaturowej, w zakresie:

a) górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki – od 4,0 do 9,0 m;

b) wysokości głównej kalenicy dachu – 9 m.

Decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. wydana została przy następujących ustaleniach stanu faktycznego i ocenie prawnej sprawy.

W wyniku rozpatrzenia wniosku inwestora – W. R., decyzją Nr [...]. z dnia [...] września 2010 r., Prezydent Miasta B. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych, jednorodzinnych na działkach oznaczonych numerami geodezyjnymi: [...], [...], [...], położonych przy ul. L. w B., wraz z infrastrukturą techniczną oraz dwoma projektowanymi zjazdami w pasie drogowym tej ulicy. W wydanej decyzji organ sprecyzował wnoszącemu o jej wydanie szczegółowe warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy stwierdzając w treści uzasadnienia, iż projektowane zamierzenie inwestycyjne będzie odpowiadało funkcji i zagospodarowaniu wnioskowanego do zabudowy terenu oraz przyległego do niego gruntu. W oparciu o sporządzoną w sprawie analizę urbanistyczną w decyzji określono: linię zabudowy w odległości 6 m od zewnętrznej krawędzi ulicy L., wskaźnik powierzchni nowej zabudowy – 40%, szerokość elewacji frontowej jednego segmentu – 11 m (+/- 20%), wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej i głównej kalenicy – do 9m, kąt nachylenia połaci dachowych od 15o do 45o oraz geometrię dachu jako jednospadowego lub wielospadowego.

Odwołanie od powyższej decyzji zostało wniesione przez P. S.

Decyzją z dnia [...] października 2010 r., Nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że kwestionowana przez skarżącego szerokość elewacji frontowej została wyznaczona dla pojedynczego budynku zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia, w wysokości 11 m (z tolerancją +/- 20%), na podstawie średniej wielkości szerokości elewacji frontowej z terenu analizowanego. Podobnie, w ocenie organu, została ustalona wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, która nawiązuje wysokością do istniejącej w sąsiedztwie zabudowy i jest wielkością średnią z terenu przyjętego do analizy. Kolegium podzieliło także stanowisko organu I instancji odnośnie ustalenia parametrów dotyczących geometrii dachu oraz określenia obowiązującej linii zabudowy.

Po rozpoznaniu, wniesionej przez P. S., skargi na powyższą decyzję, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku wyrokiem z dnia 27 kwietnia 2011 r., sygn. akt II SA/Bk 825/10 uchylił zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu wyroku podał, że z § 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika powinność wyznaczania dla nowej "zabudowy" szerokości elewacji frontowej na podstawie średniej szerokości elewacji "istniejącej zabudowy". W ocenie Sądu organ II instancji nie ustosunkował się do zarzutu odwołania kwestionującego błędne przyjęcie szerokości elewacji frontowej na 11 m, zamiast 22 m. Podzielając zarzut skarżącego w powyższym zakresie, Sąd wskazał na powinność organu wyrażającą się w ustaleniu w pierwszej kolejności użytych w § 6 rozporządzenia pojęć "nowa zabudowa" i "istniejąca zabudowa", by dokonać następnie porównania szerokości elewacji frontowych istniejących w obszarze analizowanym. Ponadto wątpliwości Sądu wzbudziło wyznaczenie w zaskarżonej decyzji wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i wysokości głównej kalenicy na 9 m, jak również dopuszczenie jednospadowego dachu i kąta jego nachylenia, do których to zarzutów brak było ustosunkowania się organu II instancji. Wskazując na powyższe uchybienia, Sąd stwierdził, iż organ odwoławczy winien wskazać, na których działkach w analizowanym obszarze znajdują się budynki stanowiące materiał porównawczy dla spornej inwestycji w zakresie kwestionowanych gabarytów zabudowy.

Rozpoznając ponownie sprawę, SKO w B. decyzją z dnia [...] sierpnia 2011 r., Nr [...], uchyliło decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...] września 2010 r. i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.

Ponownie prowadząc postępowanie Prezydent Miasta B. zwrócił się w dniu [...] sierpnia 2011 r. do inwestora celem ustalenia aktualności zamierzenia inwestycyjnego określonego we wniosku z dnia [...] czerwca 2010 r. W odpowiedzi na wezwanie wnioskodawca podtrzymał pierwotny wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych, jednorodzinnych na działkach oznaczonych numerami geodezyjnymi: [...], [...], [...], położonych przy ul. L. w B. wraz z infrastrukturą techniczną oraz dwoma projektowanymi zjazdami w pasie drogowym tej ulicy, z tą zmianą, iż wniósł o wyznaczenie geometrii dachu w postaci dachu wielospadowego.

W oparciu o zebrany w toku postępowania materiał dowodowy, decyzją z dnia [...] kwietnia 2012 r., Nr [...], wydaną przez Prezydenta Miasta B., ustalono warunki zabudowy dla opisanej inwestycji. Jako podstawę rozstrzygnięcia wskazano art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 64 w zw. z art. 52 ust. 1, art. 54, art. 56 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zm.) oraz art. 104 k.p.a. Organ określił przyszłemu inwestorowi warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, w kwestii wymagań i ochrony kształtowania ładu przestrzennego, a także wymogi w przedmiocie obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji oraz wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich. W decyzji w szczególności określono: linię zabudowy w odległości 6 m od zewnętrznej krawędzi jezdni ulicy L., wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu – do 40%, szerokości elewacji frontowej jednego segmentu – 11 m (+/- 20%), wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu lub attyki oraz wysokość głównej kalenicy – do 9m, kąt nachylenia połaci dachowych do 45o oraz geometrię dachu jako wielospadowego.

Uzasadniając swoją decyzję organ I instancji podkreślił, iż ponownie rozpoznając sprawę, na nowo dokonał analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu stwierdzając, że projektowane zamierzenie inwestycyjne będzie uzupełnieniem istniejącego zagospodarowania terenu jako jego rozszerzenie oraz kontynuacją formy i funkcji istniejącego typu zabudowy, a w konsekwencji będzie z nią stanowić integralną całość. Wskazał, iż przy rozpatrywaniu sprawy posiłkował się przepisami rozporządzenia, a ustalone w decyzji parametry inwestycji odpowiadają zawartym w nim normom prawnym. W dalszej części uzasadnienia organ I instancji wyjaśnił, że budynek o funkcji bliźniaczej stanowi w istocie zabudowę mieszkalną jednorodzinną, składającą się z dwóch niezależnych segmentów, stanowiących konstrukcyjnie samodzielną całość połączonych ze sobą dwóch działek. Z tego też względu zasadne jest ustalenie poszczególnych parametrów inwestycji, w tym także szerokości inwestycji frontowej, dla pojedynczych segmentów, które stanowią niezależne obiekty budowlane.

Odwołanie od tej decyzji wniósł P. S., zarzucając organowi I instancji naruszenie przepisów ustawy oraz nie uwzględnienie wszystkich zaleceń zawartych w wyroku Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 27 kwietnia 2011 r., sygn. akt. II SA/Bk 825/10 oraz decyzji SKO w B. z dnia [...] sierpnia 2011 r., znak. [...], a nakazujących dokonanie ustaleń odnośnie znaczenia, w tym tożsamości pojęć elewacji frontowej pojedynczego "budynku" oraz elewacji frontowej "zabudowy".

Decyzją z dnia [...] sierpnia 2012 r., Nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu organ odwoławczy wyjaśnił, że obowiązkiem organu administracji publicznej, właściwego w sprawie ustalenia warunków zabudowy, jest dokonanie ustaleń, co do istnienia bądź braku w konkretnej sprawie przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Najistotniejsze z punktu widzenia rozpatrywanej sprawy jest zaś wyjaśnienie, czy elewacja frontowa pojedynczego "budynku" jest tożsama z pojęciem elewacji frontowej "zabudowy", a tym samym czy dokonane przez organ I instancji ustalenie tego parametru na poziomie 11 m jest prawidłowe. Organ rozpoznający sprawę w II instancji podzielił w tym zakresie stanowisko organu I instancji uznając za niezasadne twierdzenie odwołującego, jakoby analiza miała "na celu dostosowanie warunków do zamiaru inwestora". Na analizowanym terenie znajdują się bowiem budynki jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej, dla których na mocy stosownych decyzji określono szerokość elewacji frontowej pojedynczego budynku mieszkalnego, co świadczy o pewnej praktyce przy ustalaniu warunków zabudowy dla zabudowy bliźniaczej. W ocenie kolegium ustalenie w zaskarżonej decyzji szerokości elewacji frontowej dla pojedynczego budynku, nie naruszy pod względem urbanistycznym istniejącego na terenie analizowanym ładu przestrzennego. Wyliczona szerokość elewacji frontowej odnosi się zaś do wszystkich obiektów znajdujących się w granicach danego terenu, a nie jak twierdzi skarżący jedynie do szerokości elewacji frontowej zabudowy bliźniaczej. Dokonując ustaleń we wskazanym zakresie organ odwoławczy odniósł się do pojęcia zabudowy jednorodzinnej określonego w art. 3 ust. 2 a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.), według której za budynek mieszkalny jednorodzinny uważa się m.in. budynek w zabudowie bliźniaczej, służący zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, a stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość. Treść przywołanego przepisu, zdaniem organu, świadczy o konieczności traktowania każdego budynku w zabudowie bliźniaczej oddzielnie, mimo iż jest to zabudowa połączona. W odniesieniu do zarzutów strony w zakresie ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej wskazano, iż przyjęta w decyzji wartość 9 m oznacza, że budynek może osiągnąć maksymalną wysokość 9 m, ale budynek może też zostać zaprojektowany niższy. Poza tym określona w decyzji wysokość planowanego obiektu nawiązuje wysokością do istniejącej w sąsiedztwie zabudowy, na gruncie istnieje bowiem zabudowa do 12 m. SKO w B. nie stwierdziło także żadnych nieprawidłowości przy określeniu kąta nachylenia połaci dachu do 45o, albowiem inwestor wnosił o realizację obiektu z dachem jednospadowym lub wielospadowym, które to rodzaje występują na analizowanym terenie. Podobne stanowisko organ odwoławczy zajął odnośnie zarzutu ustalenia wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki na poziomie 40%, nie stwierdzając żadnych uchybień w tym zakresie. Ustalając wymieniony parametr organ I instancji skorzystał z możliwości określonej w przepisie § 5 ust. 2 rozporządzenia. Z przeprowadzonej w toku postępowania analizy wynika, iż najwyższy wskaźnik dla analizowanego terenu wynosi 53%, przy czym dla działek o zabudowie bliźniaczej wynosi od 25% do 41%. Dokonując natomiast ustaleń w tym zakresie odnośnie planowanej inwestycji, a więc zabudowy bliźniaczej, należało przyjąć za podstawę ustalenia wskaźnika charakterystycznego dla działek zabudowanych tego typu obiektami. Określenie tego wskaźnika na poziomie 40% w żaden sposób nie naruszy zatem ładu przestrzennego, bowiem nie sposób sobie wyobrazić, by budynek w zabudowie bliźniaczej o gabarytach zbliżonych do budynków o tej funkcji na terenie analizowanym nie wpisywał się harmonijnie w ład przestrzenny na gruncie objętym taką analizą.

Wyrokiem z dnia 5 marca 2013 r. wydanym w sprawie sygn. akt II SA/Bk 859/12 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku, na skutek skargi P. S. na decyzję SKO w B. z dnia [...] sierpnia 2012 r. nr [...], uchylił zaskarżoną decyzję. Zdaniem tego Sądu w sprawie doszło do naruszenia prawa, które ma wpływ na poprawność rozstrzygnięcia bowiem decyzja ustalająca warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego narusza postanowienia przepisu § 7 rozporządzenia, gdyż w sposób wadliwy i dowolny określa parametry obowiązujące dla planowanej inwestycji. Zgodnie bowiem z dyspozycją ww. przepisu, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jeżeli wysokość, którą mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Sąd podzielił stanowisko wyrażone w orzecznictwie, zgodnie, z którym określenie wysokości górnej krawędzi elewacji planowanej inwestycji musi być konkretne. Wskazany wymóg wynika z nadrzędnego celu decyzji o warunkach zabudowy sformułowanego w art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jakim jest zachowanie ładu architektonicznego na danym obszarze. Zaburzenie ładu architektonicznego może nastąpić nie tylko na skutek wzniesienia budynku znacznie wyższego lub szerszego niż budynki zlokalizowane w sąsiedztwie tej inwestycji, ale też wzniesienie budynku znacząco niższego lub węższego od budynków już usytuowanych. Warunków tych nie spełnia, w ocenie Sądu, decyzja organu l instancji, w której określono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku na poziomie "do 9 m", jak również ustalono wysokość kalenicy "do 9 m". Zastosowane rozstrzygnięcia, zgodnie, z którymi wysokość może sięgać "do podanej wielkości" oznaczają, bowiem, że przyszły inwestor może w dowolny sposób ustalić minimalną wysokość obiektu, byle nie przekraczała wysokości maksymalnej określonej w decyzji o warunkach zabudowy. Tym samym możliwe jest zaburzenie ładu przestrzennego w wyniku wzniesienia budynku zbyt niskiego. Wymóg konkretności określenia przywołanego parametru spełniać będzie natomiast jego wyznaczenie w wielkości od minimalnej do maksymalnej, gdyż takie rozwiązanie ułatwiające dostosowanie projektu budowlanego do decyzji o warunkach zabudowy zapewni zachowanie ładu architektonicznego, pod warunkiem odpowiedniego określenia tych wielkości.

Ponadto Sąd zwrócił uwagę na zamienne posługiwanie się w wyniku analizy pojęciem "wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu lub attyki" i pojęciem "wysokości budynku". Powyższe świadczyć może, iż w ocenie organów "wysokość budynku" jest tożsama z "wysokością górnej krawędzi elewacji budynku". Trudno więc jednoznacznie przesądzić czy wielkości stanowiące wynik analizy wynikają ze średnich wysokości budynków czy ze średnich wysokości elewacji frontowych.

Rozpoznając ponownie sprawę w postępowaniu odwoławczym, SKO w B. przeprowadziło uzupełniające postępowanie wyjaśniające. W tym celu zwrócono się dnia [...] czerwca 2013 r. do arch. H. K., autora projektu ww. decyzji Prezydenta Miasta oraz przeprowadzonej w sprawie analizy terenu i - stanowiących załącznik do tej decyzji - wyników analizy (w formie graficznej i tekstowej), o przedłożenie na piśmie organowi II instancji informacji i wyjaśnień pozwalających na ocenę sposobu obliczenia średniej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki budynków sąsiednich w terenie poddanym analizie i na jednoznaczne ustalenie wielkości tego parametru.

W pisemnej odpowiedzi z dnia [...] czerwca 2013 r. H. K. wyjaśniła, że rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2002 r. nie zawiera definicji pojęcia "wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki". Wyraziła ocenę, że użyte w tym przepisie sformułowania mogą wskazywać, że wysokość ta zależna jest od geometrii dachu oraz od położenia kalenicy względem frontu działki w budynkach z dachami połaciowymi. W związku z powyższym, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynków posiadających wykształcony gzyms lub attykę liczona jest do poziomu tego gzymsu lub attyki, wysokość krawędzi elewacji frontowej budynków posiadających połacie dachowe z kalenicą o przebiegu prostopadłym do frontu działki - liczona jest do poziomu kalenicy, zaś wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynków posiadających połacie dachowe z kalenicą o przebiegu równoległym do frontu działki - może być liczona do poziomu okapu połaci dachowych. Wskazano, że trudności we właściwym ustaleniu tego parametru pojawiają się w przypadku budynków, których elewacje frontowe zawierają w sobie różne elementy, np. na fragmencie mają gzyms, posiadają okapy, czy też rozality, których najwyższy punkt pokrywa się często z poziomem kalenicy.

Ustosunkowując się do kwestii właściwego posługiwania się pojęciem "wysokość budynku" i "wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki", zwrócono uwagę, że pierwsze pojęcie definiuje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., natomiast H. K., pisząc w opracowanych na potrzeby sprawy dokumentach, o "wysokości budynku", czy też "wysokości zabudowy", analizowała wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych istniejącej zabudowy, ich gzymsów lub attyki. Użyty przez nią na str. 10 zwrot "średnia wysokość wynosi 9,00 m" odnosi się - jak twierdzi - do "średniej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki budynków mieszkalnych położonych na działkach sąsiednich w obrębie całego obszaru analizowanego". Natomiast użyty na str. 13 zwrot "wysokość" zastosowano jako skrót myślowy od wyrażenia "wysokość wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki" użytego na wstępie.

Decyzją z dnia [...] sierpnia 2013 r. SKO w B. uchyliło decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...] kwietnia 2012 r. (znak: [...]) w części zawierającej ustalenia i uzasadnienie decyzji dotyczące warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego w zakresie parametrów, wskaźników i cech kształtowania zabudowy kubaturowej, w zakresie górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz wysokości głównej kalenicy dachu, a także ustaliło następujące warunki i wymagania kształtowania lądu przestrzennego w zakresie parametrów, wskaźników i cech kształtowania zabudowy kubaturowej, w zakresie górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki - od 4,0 do 9,0 m oraz wysokości głównej kalenicy dachu - 9 m.

W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że po przeanalizowaniu informacji uzupełniających i wyjaśnień Kolegium doszło do wniosku, że nie budzi wątpliwości fakt, że w części, w jakiej określono w zaskarżonej decyzji parametr "wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki" w sposób niejednoznaczny - "do 9,0 m" - zaskarżona decyzja jest niezgodna z przepisami prawa materialnego. SKO podzieliło stanowisko tut. Sądu, że wskaźnik ten powinien być określony albo konkretnie, albo w przedziale od wielkości minimalnej do maksymalnej, bo tylko w ten sposób da się zachować ukształtowany w terenie analizowanym ład przestrzenny. Ponieważ z uzupełniającego materiału dowodowego wynika, iż budynki mieszkalne istniejące w terenie analizowanym mają górną krawędź elewacji frontowej na wysokości od 4,0 do 14,0 m, a jak twierdzi specjalista z zakresu urbanistyki i architektury, średnia wysokość krawędzi elewacji frontowej takich budynków wynosi 9,0 metrów, prawidłowym określeniem tego parametru będzie ustalenie go na poziomie od 4,0 do 9 metrów.

Skargę na ww. decyzję SKO w B. wniosła do WSA w Białymstoku A. Z., wnosząc o uchylenie jej i poprzedzającej ją decyzji Prezydenta m. B. Zaskarżonej decyzji zostało zarzucone naruszenie § 7 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2008 r. poprzez określenie przez SKO wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej w przedziale liczbowym od 4,0 m do 9,0 m, albowiem w matematyce wynik "średniej" stanowi zawsze jedną wartość (liczbą całkowitą lub z ułamkiem), ale nigdy wielkość średnia nie może być przedziałem liczbowym (jak to uczyniono w decyzji SKO "od 4,0 -9,0 m"). Ponadto nie jest zgodne ze stanem faktycznym stwierdzenie, że średnia wysokość elewacji frontowej na analizowanym terenie wynosi 9 m.

Ponadto według skarżącej przyjęcie parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, który został określony w analizie jako średnia wielkość występująca na obszarze analizowanym (według § 7 ust. 4) narusza § 7 ust. 1 rozporządzenia i ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gdyż unormowanie zawarte w § 7 ust. 4 rozporządzenia oznacza, iż uwzględnienie wysokości według określonych w nim zasad musi być traktowane jako wyjątek.

Zasadą jest bowiem wyznaczenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jako

przedłużenia tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach

sąsiednich, a w razie uskoku tej wysokości na działkach sąsiednich, jako równej

średniej wysokości występującej na analizowanym obszarze.

Skarżąca podniosła także, że, pomimo, iż analiza wykazuje, że na analizowanym terenie nie występują dachy płaskie na budynkach mieszkalnych, a decyzja dopuszcza kąt nachylenia do 45 stopni możliwe jest zatem przyjęcie 0 stopni (dach płaski). Decyzja zatem narusza § 8 rozporządzenia, który stanowi, że jest to odpowiednia do występujących na analizowanym obszarze. Nie jest wypełnieniem warunku z § 8 rozporządzenia ustalenie w decyzji kierunku głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki -"równoległy, prostopadły lub inny". Ten parametr nie może być dowolny, ale konkretny, określony decyzją - winien uwzględniać wymóg zachowania harmonii i ładu przestrzennego i wynikać z analizy.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku, zważył co następuje.

Skarga jest niezasadna i podlega oddaleniu.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa zarówno materialnego, jak i przepisów postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Zatem kontrola sądowoadministracyjna sprowadza się do zbadania, czy organy wydając zaskarżony akt nie naruszyły przepisów prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Ocena dokonywana jest natomiast według stanu faktycznego i prawnego na dzień wydania aktu oraz na podstawie materiału dowodowego zebranego w toku postępowania administracyjnego.

Ponadto, zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270, dalej: "p.p.s.a."), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Zakres tej kontroli wyznaczają zatem nie zarzuty skargi, ale granice sprawy administracyjnej rozstrzygniętej przez organ zaskarżonym aktem. Podkreślenia przy tym wymaga, że uszczegółowieniem zasady niezwiązania sądu granicami skargi jest przepis art. 135 p.p.s.a., zgodnie z którym, sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. Działania takie służyć mają bowiem zapewnieniu ostatecznego i pełnego załatwienia sprawy, czyli stworzenia takiego stanu, w którym w obrocie prawnym nie będzie funkcjonował żaden akt organu administracji publicznej niezgodny z prawem.

Przedmiotem kontroli dokonywanej przez Sąd w niniejszej sprawie z punktu widzenia kryterium legalności jest zaskarżona decyzja SKO w B. z dnia [...] sierpnia 2013 r., która uchyliła decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...] kwietnia 2013 r. ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych, jednorodzinnych, na działkach oznaczonych numerami geodezyjnymi: [...], [...] i [...], położonych przy ul. L. w B. wraz z infrastrukturą techniczną oraz dwoma projektowanymi zjazdami w pasie drogowym tej ulicy, w części zawierającej ustalenia i uzasadnienie decyzji dotyczące warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego w zakresie parametrów, wskaźników i cech kształtowania zabudowy kubaturowej, w zakresie:

c) górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki;

d) wysokości głównej kalenicy dachu;

i ustaliła następujące warunki i wymagania kształtowania ładu przestrzennego w zakresie parametrów, wskaźników i cech kształtowania zabudowy kubaturowej, w zakresie:

a) górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki – od 4,0 do 9,0 m;

b) wysokości głównej kalenicy dachu – 9 m.

Na wstępie należy wyjaśnić, że podstawą prawną zaskarżonej decyzji były przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2012 r., poz. 647 ze zm.; dalej: "u.p.z.p.") oraz przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588; dalej: "rozporządzenie").

Podstawowym instrumentem zagospodarowywania przestrzeni, zgodnie z założeniem ustawodawcy wynikającym ze wskazanej powyżej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, winny być miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Dopiero w przypadku braku takiego planu, ustalenie warunków i zasad zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy dla celów inwestycyjnych, wymaga wydania decyzji. Decyzyjnie warunki zabudowy można ustalić zaś tylko dla inwestycji zgodnej z przepisami odrębnymi, a ponadto spełniającej łącznie wymogi sformułowane w art. 61 u.p.z.p.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego został natomiast określony, w wydanym z upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 u.p.z.p., wskazanym powyżej rozporządzeniu. Zapis § 3 ust. 1 tego rozporządzenia stanowi, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 -5 ustawy, przy czym granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy zasadniczej lub w przypadku jej braku na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, w sposób opisany w § 3 ust. 2 rozporządzenia. Z dalszych przepisów rozporządzenia wynika, iż wszelkie odstępstwa od wskazanego w rozporządzeniu sposobu wyznaczania obowiązującej linii nowej zabudowy, określania wskaźnika wielkości nowej powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, określania szerokości elewacji frontowej nowej zabudowy, określania wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej nowej zabudowy, są dopuszczalne wyłącznie wtedy, jeżeli wynika to z analizy cech zabudowy i zagospodarowania terenu wokół (terenu sąsiedzkiego). Część tekstowa i graficzna analizy stanowi załącznik do decyzji o warunkach zabudowy i jako stanowiący jedność załącznik nie powinna wykazywać rozbieżności mogących sugerować nierzetelność bądź opisu, bądź rysunku.

W postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy powinnością organu lokalizacyjnego jest zatem ustalenie, czy spełnione są wszystkie przesłanki materialne, od których ustawa uzależnia wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W efekcie spełnienia przez wnioskodawcę wymaganych warunków i poczynionych w tej mierze przez właściwy organ ustaleń, wydawana jest decyzja, która zgodnie z art. 64 ust. 1 w związku z art. 54 u.p.z.p. określa: 1) rodzaj inwestycji; 2) warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie: a) warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, b) ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, c) obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, d) wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich, e) ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych; 3) linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali.

Organ jest natomiast uprawniony do wydania decyzji odmownej wtedy, gdy wnioskodawca nie spełnia warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Kierując się powyższymi regułami należy stwierdzić, że w sprawie niniejszej nie doszło do naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na jego wynik, a także do naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na poprawność rozstrzygnięcia.

W tym miejscu podkreślenia wymaga, że niniejsza sprawa była już przedmiotem dwukrotnego rozpoznania przez WSA w Białymstoku. Wyrokiem z dnia 27 kwietnia 2011 r., sygn. akt II SA/Bk 825/10, uchylono decyzję SKO w B. z dnia [...] października 2010 r. ([...]) i przekazano sprawę do ponownego rozpoznania temu organowi. Także wyrokiem z dnia 5 marca 2013 r. wydanym w sprawie sygn. akt II SA/Bk 859/12, uchylono decyzję SKO w B. z dnia [...] sierpnia 2012 r. (nr [...]) i sprawę przekazano do ponownego rozpatrzenia temu organowi. Oceną prawną i wskazaniami co do dalszego postępowania wyrażonymi przez Sąd w przywołanych sprawach z mocy art. 153 p.p.s.a. związane są zarówno organy, jak i skład Sądu obecnie orzekający. Wobec tego, wiążące jest w niniejszej sprawie stwierdzenie Sądu w sprawie II SA/Bk 825/10, że zamierzona inwestycja w postaci budowy budynku bliźniaczego będzie kontynuacją funkcji o charakterze zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej, która występuje na obszarze analizowanym. Wiążące są także ustalenia, że Sąd nie podziela zarzutu skargi, iż organy naruszyły § 4 rozporządzenia ustalając nieprawidłowo linię zabudowy w odległości 6 m od zewnętrznej krawędzi jezdni ul. L. Ustalając tę linię zabudowy odniesiono tę odległość do zabudowy na działce o nr. [...] najbliżej sąsiadującej z działkami inwestora, położonej przy tej samej ulicy L. Linia ta nie odbiega od odległości zabudowy usytuowanej na działkach dostępnych z tejże ulicy. Dotyczy to także wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy, określonego do 40%, który uznano za odpowiadający wskaźnikowi średniemu, występującemu w obszarze analizowanym.

Z kolei w wyroku II SA/Bk 859/12 WSA w Białymstoku przesądził, że zgodnie z dyspozycją § 7 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich i określenie wysokości górnej krawędzi elewacji planowanej inwestycji musi być konkretne. Wymóg konkretności określenia przywołanego parametru spełniać będzie jego wyznaczenie w wielkości od minimalnej do maksymalnej, gdyż takie rozwiązanie ułatwiające dostosowanie projektu budowlanego do decyzji o warunkach zabudowy, zapewni zachowanie ładu architektonicznego, pod warunkiem odpowiedniego określenia tych wielkości.

Sąd ten nie podzielił także zarzutu skargi odnośnie naruszenia przez organy § 4 rozporządzenia poprzez nieprawidłowe ustalenie linii zabudowy w odległości 6 m od zewnętrznej krawędzi jezdni ul. L. Zdaniem tego Sądu, parametry te zostały przez organy określone prawidłowo.

Sąd ten stanął także na stanowisku, że podobne uwagi należało poczynić odnośnie zarzutu naruszenia przez organy orzekające § 5 i 6 rozporządzenia poprzez określenie parametrów w innym wymiarze niż wynikający z analizy średni wskaźnik zabudowy oraz szerokość elewacji frontowej. Zdaniem tego Sądu sporządzana analiza w sposób dostateczny uzasadnia określenie ww. parametru na poziomie 22 m z tolerancją +/- 20%. Zatem określenie tego parametru jest zgodne z § 6 ust. 2 rozporządzenia.

Sąd ten jednoznacznie stwierdził także, że brak jest również podstaw do uznania naruszenia przez organy orzekające § 8 rozporządzenia poprzez ustalenie kąta nachylenia połaci dachowych do 450. Zgodnie z § 8 rozporządzenia, geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy, i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. W wydanej decyzji o warunkach zabudowy ustalono układ połaci dachowych głównej bryły budynku jako dach wielospadowy, co wyklucza zrealizowanie w planowanej inwestycji dachu płaskiego. Z analizy terenu wynika natomiast, iż kształty dachów istniejących w granicach rozpatrywanego obiektu są zróżnicowane, albowiem występują na terenie zarówno dachy płaskie, jak dwuspadowe czy wielospadowe. Kontrolowana decyzja ustalała więc dla planowanego zamierzenia warunki zabudowy, które nie naruszają istniejącego ładu przestrzennego, zaś sam parametr zabudowy został wyznaczony zgodnie z § 8 rozporządzenia.

Kierując się na mocy art. 153 p.p.s.a. oceną prawną i wskazaniami Sądu zawartymi w cytowanych wyrokach, stwierdzić należy, że analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego dla terenu spornej inwestycji, stanowiąca załącznik zaskarżonej decyzji, jest pełna, zaś poczynione w niej ustalenia i rozważania są prawidłowe. Należy zgodzić się ze stanowiskiem zaprezentowanym w zaskarżonej decyzji, że realizacja planowanego zamierzenia inwestycyjnego będzie uzupełnieniem istniejącej zabudowy i nie zakłóci istniejącego ładu przestrzennego. W analizowanym obszarze występują zarówno budynki parterowe, 2 i 3 kondygnacyjne w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej i zabudowie bliźniaczej oraz parterowe w zabudowie gospodarczo – garażowej. Planowana inwestycja w pełni zatem wpisuje się w istniejącą zabudowę czyniąc zadość wymogom wynikającym z obowiązku zachowania ładu przestrzennego.

Zarzuty skarżącej podniesione w skardze są niezasadne. I tak niezasadny jest zarzut naruszenia art. 7 ust. 3 rozporządzenia w zakresie określenia przez SKO wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej w przedziale liczbowym od 4 m do 9 m. Skarżącej nie chodzi przy tym o przyjęte wielkości 4 m i 9 m, tylko o to, że wielkość ta winna być według niej wyrażona jedną liczbą. W ocenie Sądu podkreślenia wymaga, że kwestia ta została już przesądzona w szeroko cytowanym wyżej prawomocnym wyroku WSA w Białymstoku w sprawie II SA/Bk 859/12 i ustalenia te wiązały zarówno organy, jak i obecny skład Sądu.

Niezasadny jest także zarzut naruszenia § 8 rozporządzenia w zakresie określenia kąta nachylenia dachu do 450 oraz kierunku głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki. Znów zauważenia wymaga, że zarzut ten był już szeroko analizowany w wyroku WSA w Białymstoku w sprawie II SA/Bk 859/12. Przesądzono w nim (a ustalenia te wiązały zarówno organy, jak i obecny skład Sądu), że zarzut ten jest całkowicie niezasadny. Skarżąca zdaje się zapominać, że w wydanej decyzji o warunkach zabudowy ustalono układ połaci dachowych głównej bryły budynku jako dach wielospadowy, co wyklucza zrealizowanie w planowanej inwestycji dachu płaskiego.

Niezasadny jest także zarzut naruszenia przez organy orzekające § 5 i 6 rozporządzenia poprzez określenie parametrów w innym wymiarze niż wynikający z analizy średni wskaźnik zabudowy oraz szerokość elewacji frontowej. Dotyczy to w szczególności zarzutów skarżącej odnośnie przyjętej przez organy średniej szerokości elewacji frontowej jednego segmentu w wymiarze 11 m. Już bowiem w sprawie II SA/Bk 859/12 Sąd oceniał tę kwestię poddając analizie decyzję z dnia [...] kwietnia 2012 r. i stwierdził, że sporządzana analiza w sposób dostateczny uzasadnia określenie ww. parametru na poziomie 22 m z tolerancją +/- 20%. Stwierdził też, że określenie tego parametru jest zgodne z § 6 ust. 2 rozporządzenia. Oznacza to, że przedstawiony przez organy sposób określenia szerokości elewacji frontowej jednego segmentu zamiast całego obiektu został zaaprobowany przez Sąd we wskazanej sprawie, a to z kolei z mocy art. 153 p.p.s.a. wiąże również skład obecny Sądu. Zresztą skarżąca w skardze w żaden sposób nie uzasadnia, jak przyjęcie przez organ parametru szerokości elewacji jednego segmentu w zabudowie bliźniaczej może wpływać na szerokość tej elewacji całego obiektu, czyli dwóch segmentów. Przedstawiony zaś przez nią pogląd, że skoro średnia szerokość segmentów w zabudowie bliźniaczej na analizowanym terenie wynosi 8,375 m, to w związku z tym szerokość przedmiotowego segmentu winna wynosić właśnie 8,375 m, jest nie do zaaprobowania, gdyż taki sposób wyliczenia tego parametru nie znajduje podstawy prawnej.

Niezasadny jest także zarzut dotyczący naruszenia prawa odnośnie ustalenia decyzji w zakresie obsługi komunikacyjnej w postaci określenia, że w granicach własnego terenu należy zapewnić miejsca postojowe dla zabudowy mieszkaniowej w liczbie 1 m.p./1 lokal mieszkalny. Organ II instancji trafnie przywołał Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 164, poz. 1589), w którym w § 2 pkt 6 przyjęto, że ustala się następujący sposób zapisywania ustaleń decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzji o warunkach zabudowy: ustalenia dotyczące obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej zapisuje się w szczególności poprzez określenie sposobu zaopatrzenia w wodę, energię elektryczną i cieplną, środki łączności, odprowadzania ścieków i gospodarowania odpadami, a także określenie dostępu do drogi publicznej oraz wymaganej ilości miejsc parkingowych. Ma więc rację organ, gdy twierdzi, że brak jest innych przepisów, które narzucałyby organom przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy, wskazywania konkretnej ilości miejsc parkingowych.

W ocenie Sądu, argumentacja organu, iż przyjęta zwyczajowo w takich sytuacjach ilość jednego miejsca parkingowego na jeden lokal mieszkalny, jest prawidłowa. Podkreślenia przy tym wymaga, że obawy strony skarżącej odnośnie możliwości pojawienia się przy projektowanym obiekcie dużej ilości samochodów wynikają bezpośrednio z przyjętego przez nią założenia, że mający powstać budynek będzie budynkiem wielorodzinnym. Jednakże, jak już wyżej wskazano, mający powstać budynek będzie miał dach spadzisty, a nie płaski, co wyklucza możliwość, aby wyglądał on tak, jak na załączonym przez skarżącą rysunku – k. 10 akt sądowych, czyli, aby był budynkiem wielorodzinnym.

Niezasadny jest także zarzut skarżącej odnośnie dokonanej interpretacji przez organ II instancji § 7 ust. 1 i 3 rozporządzenia w zakresie rozumienia pojęcia "działka sąsiednia" i w związku z tym przyjęcia, że w przedmiotowej sprawie zastosowanie ma § 7 ust. 4 tego rozporządzenia. Zauważenia bowiem wymaga, że organ (co wynika z przedstawionych rozważań w odpowiedzi na skargę – str. 3 skargi) całkowicie zgadza się z interpretacją § 7 rozporządzenia przedstawioną przez skarżącą, tzn., że najpierw winien być stosowany ust. 1 tego przepisu, a gdyby to nie było możliwe ust. 3, a ostatecznie, gdyby i to nie było możliwe, ust. 4. Organ ten stanął jednakże na stanowisku (opierając się na sporządzonej analizie i dodatkowych wyjaśnieniach arch. H. K.), że parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej nie da się wyznaczyć na podstawie § 7 ust. 1 i ust. 3 rozporządzenia, gdyż ani jednolitość zabudowy, ani krawędzie istniejących budynków nie tworzą uskoku i w związku z tym niezbędne było określenie tego parametru w oparciu o § 7 ust. 4.

Sąd nie podziela stanowiska skarżącej, że "działka sąsiednia" w rozumieniu § 7 ust. 1 rozporządzenia to każda działka, która choćby w jednym punkcie graniczy z terenem objętym wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Na rozprawie skarżąca wskazała, że jej zdaniem przedłużenie linii, o której mowa w § 7 ust. 1 rozporządzenia winno nastąpić pomiędzy budynkami na działkach o nr [...] i [...].

W ocenie Sądu, stanowisko to jest nieprawidłowe. Podkreślenia bowiem wymaga, że obie wskazane działki (w tym i stojące na nich budynki) znajdują się z tyłu działek, na których jest planowana inwestycja (patrząc z punktu widzenia drogi, do której przylegają działki inwestora). Zatem linia poprowadzona pomiędzy wskazanymi przez skarżącą budynkami w żadnym razie nie może stać się przedłużeniem dla planowanego budynku (budynek ten nie leży na drodze tej linii). W przedmiotowym rozporządzeniu ustawodawca nie zawarł definicji legalnej "działki sąsiedniej", natomiast w § 2 pkt 5 zdefiniował "front działki", za który uznał część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Zauważenia jednak wymaga, że pojęciem "działka sąsiednia" ustawodawca posługuje się także w § 4 rozporządzenia i w tym przypadku nie ma wątpliwości, że jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (ust. 3). Powyższe w ocenie Sądu oznacza, że ustawodawca na gruncie omawianego rozporządzenia jednolicie przyjął, że działki sąsiednie to działki, które znajdują się (graniczą) po obu stronach działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy i które razem z nią przylegają do tego samego pasa drogowego.

Przechodząc zaś do analizy obszaru analizowanego wyznaczonego na podstawie § 3 ust. 1 rozporządzenia stwierdzić należy, ze organy prawidłowo przyjęły, że w tym przypadku nie ma możliwości zastosowania regulacji z § 7 ust. 1 i 3 rozporządzenia, a tylko § 7 ust. 4 tego aktu prawnego. Zauważenia bowiem wymaga, że na jednej działce sąsiedniej ([...]) nie ma budynku mieszkalnego, tylko budynek gospodarczy, zaś druga działka sąsiednia ([...]) nie jest w ogóle zabudowana.

Reasumując, w ocenie Sądu postępowanie przed organami zostało przeprowadzone wnikliwie, zaś zgromadzony w sprawie materiał oceniono należycie. Organy wskazały także i prawidłowo zinterpretowały mające zastosowanie w sprawie przepisy obowiązującego prawa, czemu dały wyraz w uzasadnieniach wydanych przez siebie decyzji zgodnie z art. 107 § 3 k.p.a. Sąd nie doszukał się natomiast naruszeń przepisów prawa materialnego, czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji.

Mając powyższe na uwadze, na mocy art. 151 p.p.s.a., należało orzec jak w sentencji.