Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 1349/17
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2017-12-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżony wyrok oraz decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 130 ust. 2 art. 156 ust. 3
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Elżbieta Kremer (spr.) Sędziowie: Sędzia NSA Czesława Nowak-Kolczyńska Sędzia del. WSA Jakub Zieliński po rozpoznaniu w dniu 13 grudnia 2017 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Gminy Miasta Lębork od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 18 stycznia 2017 r., sygn. akt II SA/Gd 563/16 w sprawie ze skargi Gminy Miasta Lębork na decyzję Wojewody Pomorskiego z dnia [...] sierpnia 2016 r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość 1) prostuje oczywistą omyłkę w komparycji zaskarżonego wyroku, polegającą na błędnym oznaczeniu numeru zaskarżonej decyzji w ten sposób, że zamiast "[...]", wpisuje "[...]"; 2) uchyla zaskarżony wyrok oraz zaskarżoną decyzję Wojewody Pomorskiego z dnia [...] sierpnia 2016 r., nr [...] i poprzedzającą ją decyzję Starosty Lęborskiego z dnia [...] października 2015 r., nr [...]; 3) zasądza od Wojewody Pomorskiego na rzecz Gminy Miasta Lębork kwotę 5.100 (pięć tysięcy sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku wyrokiem z dnia 18 stycznia 2017 r., sygn. akt II SA/Gd 563/16 oddalił skargę Gminy Miasta Lębork na decyzję Wojewody Pomorskiego z dnia [...] sierpnia 2016 r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość.

Wyrok zapadł na tle następujących okoliczności sprawy:

Decyzją z dnia [...] czerwca 2015 r. Starosta Lęborski, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydał decyzję nr [...] zezwalającą na realizację inwestycji drogowej polegającej na "budowie ulicy dojazdowej do ulicy [...] w L. wraz z infrastrukturą techniczną", którą zmienioną decyzją z dnia [...] lipca 2015 r. Decyzją została objęta między innymi działka nr [...]. W dniu ostateczności decyzji (24 lipca 2015 r.) nieruchomości nią objęte, a niestanowiące własności Gminy Miasta Lęborka, przeszły z mocy prawa na własność tej jednostki.

Z wpisów z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] wynika, że w dniu, gdy stała się ostateczna decyzja zezwalająca na realizację inwestycji drogowej współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości byli A. i Z. W., pozostający we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej (1/2 udziału prawa własności) oraz W. Z. (1/2 udziału prawa własności).

Decyzją z dnia [...] października 2015 r., nr [...], Starosta Lęborski orzekł o ustaleniu odszkodowania za działkę nr [...] w łącznej kwocie 76.589,15 zł, na rzecz A. i Z. W. - w kwocie 52.405,45 zł oraz W. Z. - w kwocie 24.183,70 zł, a także o zobowiązaniu Burmistrza Miasta Lęborka do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że podstawą ustalenia odszkodowania był operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego S. G. z dnia 5 sierpnia 2015 r., w którym oszacowała ona wartość prawa własności gruntu wraz z częściami składowymi ww. działki na łączną kwotę 76.589 zł. Rzeczoznawca majątkowy określiła w operacie: wartość odtworzeniową nieruchomości nr [...] o pow. [...]m2 na zaokrągloną do pełnych dziesiątek złotych kwotę 76.589 zł, w tym wartość prawa własności gruntu 5.363 zł oraz wartość części składowych 71.226 zł. Na wartość części składowych nieruchomości złożyły się: wartość składników budowlanych stanowiących własność Z. W. i A. W. w postaci: siatki ogrodzeniowej stalowej (883,74 zł), cokołu betonowego ogrodzeniowego (2.317,59 zł), ogrodzenia z przęseł stalowych z kątownika zimnogiętego (895,29 zł), słupków ogrodzeniowych (241,04 zł), cokołu betonowego ogrodzeniowego (2.776,60 zł), bramy przesuwnej ręcznie (1 721,71 zł), kostki betonowej z obrzeżami (548,66 zł) oraz furtki stalowej (465,15 zł); wartość składników budowlanych stanowiących własność W. Z. w postaci: słupków betonowych murowanych z czapką laną (1.593,54 zł), przęseł stalowych z teownika zimnogiętego i kątownika (195,13 zł), bramy wjazdowej (2.146,83 zł), cokołu betonowego ogrodzeniowego (1 680,29 zł), przęseł stalowych z teownika zimnogiętego i kątownika (65,04 zł), furtki stalowej (241,52 zł), utwardzenia z płyt granitowych (126,45 zł) oraz bruku z kamienia polnego (618,16 zł). Na wartość części składowych nieruchomości złożyły się również wartości składników roślinnych stanowiących własność Z. i A. W. - krzewy ozdobne (róża pnąca, żywotniki, sumak octowiec) w kwocie 1.471,20 zł oraz drzewa (świerki szt. 5) w kwocie 38.502,75 zł, a także wartość składników roślinnych stanowiących własność W. Z. - krzewy ozdobne (forsycje, lilaki, bukszpany) – 1.558,88 zł i drzewa (brzoza szt. 3 i świerk szt. 1) 13.276,32 zł. Łączną wartość części składowych nieruchomości rzeczoznawca określił na sumę 71.226 zł, przy czym rzeczoznawca zaokrąglił kwotę do pełnych dziesiątek złotych.

Wartość nieruchomości określono na dzień 5 sierpnia 2015 r., według stanu na dzień [...] czerwca 2015 r., zatem zgodnie z art. 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania. Dokonując oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym starosta uznał go, dodatkowo w świetle złożonych przez rzeczoznawcę wyjaśnień, za logiczny i kompletny, sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. W konsekwencji przyjął, że może on stanowić wiarygodny za dowód, na podstawie którego można ustalić wysokość odszkodowania za działkę nr [...] obr. [...] w L. Do ustalenia odszkodowania organ przyjął kwotę wynikającą z sumowania poszczególnych kwot przysługujących Z. i A. W. 52.405,45 zł oraz W. Z. 24.183,70 zł, tj. łącznie 76.589,15 zł, a nie jak wskazał rzeczoznawca 76.589 zł.

Odwołanie od tego rozstrzygnięcia złożył Burmistrz Miasta Lęborka, zarzucając m.in. nieprawidłowe sporządzenie przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego z dnia 5 sierpnia 2015 r.

Wojewoda Pomorski decyzją z dnia [...] sierpnia 2016 r., nr [...], uchylił pkt 1 i 2 zaskarżonej decyzji i orzekł o ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości 76.589,15 zł za prawo własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...]m2, położonej w obrębie [...] miasta L., na rzecz: A. i Z. W. - w udziale wynoszącym 1/2 części - kwotę 38.294,50 zł oraz W. Z. - w udziale wynoszącym 1/2 części - kwotę 38.294,50 zł, objętej decyzją Starosty Lęborskiego, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, z dnia [...] czerwca 2015 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, polegającej na "budowie ulicy dojazdowej do ulicy [...] w L. wraz z infrastrukturą techniczną", zmienioną decyzją z dnia [...] lipca 2015 r. Pkt 3 zaskarżonej decyzji utrzymano w mocy.

W motywach rozstrzygnięcia organ odwoławczy wyjaśnił, że kwestia, kto był właścicielem nakładów, znajdujących się na przedmiocie wyceny, nie ma znaczenia, bowiem wzajemne rozliczenia pomiędzy byłymi współwłaścicielami, posiadającymi po 1/2 części udziału w prawie własności działki należą do drogi cywilnoprawnej, a nie administracyjnej. Wojewoda Pomorski orzekł w tej kwestii i przyznał odszkodowania zgodnie z przypadającymi właścicielom udziałami w prawie własności nieruchomości. Wojewoda uznał operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego S. G. za prawidłowy i kompletny, a fakt nieuprawnionego podziału odszkodowania za składniki budowlane i roślinne pomiędzy byłych współwłaścicieli w żaden sposób nie wpłynął zdaniem organu na poprawność wykonanej wyceny.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku wniosła Gmina Miasta Lębork, zarzucając:

1) naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, tj. art. 6, 7 , 77, 80, 107 § 3 k.p.a. oraz art. 10 i art. 79 i 85 k.p.a.;

2) naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

a) § 3 ust. 2 § 4 ust.1 i 4 § 36 ust. 1, 2 i 4, § 55 ust. 2, § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, art. 4 pkt 16 i 17, art. 134 ust. 1 i 2, art. 135 art. 151 ust. 1, art. 153 ust. 1, art. 154. ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 80 k.p.a.;

b) art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku oddalając skargę wskazał, że z operatu szacunkowego z dnia 5 sierpnia 2015 r. wynika, że rzeczoznawca zastosował przy wycenie działki nr [...] w L. podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej, poprzedzając ten wybór analizą rynku lokalnego i regionalnego, który ujawnił dostateczną liczbę transakcji nieruchomościami przeznaczonymi na cele drogowe. W ocenie Sądu przyjęcie do porównania dla potrzeb wyceny działki nr [...] nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje drogowe. Szacowana działka bowiem przed wydaniem decyzji starosty o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą Rady Miejskiej w Lęborku z dnia 2 lutego 2012 r., nr XV-170/2012, dla obszaru w rejonie ulicy [...] i [...] w L. Zgodnie z ustaleniami planu nieruchomość ta położona jest w jednostce planistycznej oznaczonej symbolem KD.D.06 – droga dojazdowa. Rzeczoznawca majątkowy zatem, a w konsekwencji także organy, winni byli zastosować art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przyjmując do porównania nieruchomości o przeznaczeniu takim samym jak przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości ustalone zgodnie z obowiązującym w dacie wydania ww. decyzji miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, tj. nieruchomości drogowe.

Zdaniem Sądu ocena treści operatu szacunkowego doprowadziła organy do trafnego wniosku, że rzeczoznawca dokonał prawidłowej analizy rynku transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym, zweryfikował ich cechy charakterystyczne oraz skonfrontował je z cechami nieruchomości wycenianej. Na tej podstawie ustalił cechy relewantne dla oceny podobieństwa wyselekcjonowanych nieruchomości z działką nr [...]. Za cechy te rzeczoznawca uznał lokalizację, otoczenie i sąsiedztwo, znaczenie nieruchomości w aspekcie jej funkcji oraz parametry fizyczne, do których zaliczyć należy powierzchnię działki.

Z operatu wynika, że rzeczoznawca porównał nieruchomość wycenianą z trzydziestoma nieruchomościami o podobnych cechach rynkowych, których ceny, jakie uzyskano za nie w obrocie, są znane. Wbrew twierdzeniom skargi nie budzi wątpliwości sądu charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównania oraz cechy, które według rzeczoznawcy, zadecydowały o ich podobieństwie. Rzeczoznawca prawidłowo również dokonał wyważenia poszczególnych cech relewantnych wyrażając to określoną wartością procentową, której odpowiadają zastosowane współczynniki korygujące.

Sąd zweryfikował nadto prawidłowość wyceny znajdujących się na działce w dniu wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej części składowych nieruchomości, w postaci składników budowlanych i składników roślinnych (krzewów ozdobnych i drzew). Treść operatu oraz towarzysząca mu dokumentacja nie potwierdzają zarzutów skargi co do nierzetelności i wiarygodność wyceny poczynionej w zakresie części składowych nieruchomości. Wycenę tę poprzedzono analizą rynku lokalnego i regionalnego, która nie doprowadziła do identyfikacji nieruchomości podobnych w zakresie części składowych nieruchomości, co stało się bezpośrednia przyczyną zastosowania podejścia kosztowego przy wycenie. Poczyniono również ustalenia faktyczne w terenie, w trakcie których rzeczoznawca ustalił rzeczywisty stan nieruchomości, skatalogował jej części składowe oraz przeanalizował uwarunkowania rynkowe wybudowania takich samych obiektów budowlanych, jak znajdujące się na działce nr [...] oraz dokonania tożsamych zasadzeń.

Zgodnie z wymogami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz zasadami rozporządzania do wyceny części składowych nieruchomości w postaci szeroko pojętych elementów ogrodzenia działki rzeczoznawca zastosował podejście kosztowe polegające na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości, ponieważ umożliwia ona wycenę części składowych gruntu poprzez koszt ich odtworzenia. Wybrana dla celów wyceny metoda kosztów odtworzenia polega na określeniu kosztów odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów. Przy jej zastosowaniu należy posłużyć się parametrami innego obiektu mającego taką samą konstrukcję, wzniesionego w tej samej technologii i z takich samych materiałów, ażeby określić koszt zbudowania repliki obiektów będących przedmiotem wyceny. W niniejszej sprawie zastosowano technikę szczegółową wyceny, w której koszty odtworzenia określa się na podstawie ilości robót potrzebnych do wykonania oraz ich cen jednostkowych oraz technikę elementów scalonych, gdzie koszty odtworzenia określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót oraz ich cen. W celu zastosowania wskazanych metod wyceny rzeczoznawca przeanalizował rynek, czemu dał wyraz w treści operatu. W treści operatu wyjaśnił również szczegółowo przyjętą metodologię działania przy wycenie części składowych nieruchomości, co pozwoliło na zweryfikowanie jej poprawności. Podobnie Sąd ocenił szacunek wartości zadrzewień zlokalizowanych na działce nr [...].

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniosła Gmina Miasto Lębork, zarzucając:

1) naruszenie przepisów prawa materialnego tj.:

- § 3 ust. 2, § 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, poprzez przyjęcie przez Sąd, że przy sporządzaniu operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy w sposób dostateczny wykazał analizę rynków nieruchomości, z których przyjął wystarczającą ilość transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej;

- § 4 ust. 1 i 4, § 36 ust. 1 i 4 powołanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. oraz art. 134 ust. 2, art. 153 ust. 1 i art. 154 ust. 1 u.g.n., poprzez przyjęcie przez Sąd, że przy sporządzeniu operatu szacunkowego rzeczoznawca:

a) w sposób prawidłowy dokonał analizy rynku nieruchomości o przeznaczeniu drogowym w celu ustalenia cech rynkowych i ich wagi;

b) w odpowiedni sposób dokonał doboru cech rynkowych różniących nieruchomości podobne wpływających na poziom cen nieruchomości o przeznaczeniu drogowym (atrybutów) oraz wykazał, iż dla analizowanego rynku nieruchomości o przeznaczeniu drogowym właśnie taki dobór cech jest reprezentatywny;

c) w prawidłowy sposób przypisał poszczególnym cechom odpowiednie wielkości liczbowe (wagi) określające w % wpływ cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych nieruchomości o przeznaczeniu drogowym;

d) w prawidłowy sposób dokonał opisu cech różniących oraz opisu zmienności poszczególnych cech;

- § 4 ust. 1 i 4, § 5, § 36 ust. 1 i 4 powołanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. oraz art. 4 pkt 16 i 17, art. 134 ust. 2, art. 151 ust. 1, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 u.g.n., poprzez przyjęcie przez Sąd, iż przy sporządzaniu operatu szacunkowego wyceniając nieruchomość przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody rzeczoznawca majątkowy dokonał prawidłowego doboru nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej;

- art. 130 ust. 1, art. 135 ust. 1, 2, 4 i 5, art. 151 ust. 2 u.g.n. oraz § 20, 22 ust. 1 § 23 ust. 1 i 2 powołanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., poprzez przyjęcie przez Sąd, że rzeczoznawca majątkowy w sposób prawidłowy dokonał ustalenia wartości składników budowlanych oraz roślinnych, które to wartości stanowiły podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za utratę ww. składników;

- art. 175 u.g.n., poprzez uznanie przez Sąd, że rzeczoznawca zastosował się do zasad obowiązujących przy wycenie nieruchomości, tj. wykonał operat szacunkowy zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi oraz szczególną starannością i bezstronnością;

- § 55 ust. 2 i § 56 powołanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. poprzez przyjęcie przez Sąd, iż operat szacunkowy zawiera wszystkie niezbędne informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny oraz że w operacie tym przedstawiono w sposób wystarczający sposób dokonania wyceny;

- art. 130 ust. 2 u.g.n. poprzez uznanie przez Sąd, iż operat szacunkowy sporządzony w dniu 5 sierpnia 2015 r. przez rzeczoznawcę majątkowego S. G. został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania.

Ponadto zaskarżonemu wyrokowi zarzucono naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

- art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi w związku z naruszeniem art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez niezasadne uznanie przez Sąd, że przedłożony w sprawie operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, wcześniej prawidłowo oceniony przez organy administracji publicznej, tj. Starostę Lęborskiego i Wojewodę Pomorskiego, mógł stanowić wiarygodną podstawę ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie

W oparciu o powyższe zarzuty skarżący kasacyjnie wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Gdańsku oraz zasądzenie kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa, według norm przepisanych

Ponadto Gmina Miasto Lębork oświadczyła, że zrzeka się rozprawy.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 183 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 718 z późn. zm., zwana dalej "p.p.s.a.") Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc pod uwagę z urzędu jedynie nieważność postępowania, która w rozpatrywanej sprawie nie wystąpiła.

W postępowaniu przed Sądem I instancji ocenie legalności podlegała decyzja Wojewody Pomorskiego z dnia [...] sierpnia 2016 r. w przedmiocie ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Naczelny Sąd Administracyjny stwierdza, że skarga kasacyjna jest częściowo zasadna i dlatego została uwzględniona. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku rozpoznając skargę, nie w pełni dokonał prawidłowej kontroli zaskarżonej decyzji, a mimo to oddalił skargę, naruszając tym samym w zaskarżonym wyroku art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) i art.151 p.p.s.a.

Zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 z późn. zm., zwana dalej "u.g.n.") ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wynika z tego, że w postępowaniu administracyjnym w sprawie o ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie (przejęcie z mocy prawa) nieruchomości, kluczowym i podstawowym dowodem jest opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości, ustawowo określana jako operat szacunkowy (art. 156 u.g.n.). Stosownie do art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. Operat szacunkowy stanowi opinię sporządzoną w oparciu o wiedzę specjalistyczną rzeczoznawcy majątkowego, natomiast organ ma obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcie niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości. Operat stanowi - jako dowód - pomoc dla organu przy ustalaniu wysokości odszkodowania i wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość odszkodowania dla strony wywłaszczonej, a zatem winien spełniać wymogi formalne określone w ww. rozporządzeniu, ale również być oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym przedstawieniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Organy administracji publicznej obowiązane są dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym oraz ocenić ich wartość dowodową, stosownie do art. 80 k.p.a. Rzeczoznawca, dokonując wyceny określonej nieruchomości, powinien nie tylko bardzo starannie dobierać transakcje, służące jako materiał porównawczy, lecz również sporządzić operat szacunkowy w taki sposób, żeby operat - będąc jednym z dowodów w sprawie, był zrozumiały i służył celom, dla których został sporządzony (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 961/11 i wyrok z dnia 31 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 2085/11).

Jest rzeczą bezsporną, że rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, bowiem organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ. On więc ocenia wiarygodność otrzymanej opinii. Ocena wartości dowodowej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu, to bowiem organ administracji ostatecznie rozstrzyga sprawę. Organ nie może ograniczać się jedynie do powołania na konkluzję zawartą w opinii biegłego, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły oparł tę konkluzję i skontrolować prawidłowość rozumowania biegłego, w tym skonfrontować zawarte w opinii wnioski z podniesionymi przez stronę zarzutami.

W niniejszej sprawie zaskarżoną decyzją zostało ustalone odszkodowanie w wysokości 76.589,00 zł za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] o pow. [...]m2 położoną w obrębie [...] miasta L., a objętą decyzją Starosty Lęborskiego z dnia [...] czerwca 2015 r. o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej. Ustalone odszkodowanie w kwocie 76.589,00 zł składa się z następujących składników: wartość prawa własności nieruchomości 5.363,00 zł, wartość składników budowlanych znajdujących się na gruncie 16.417,00 zł i wartość składników roślinnych w kwocie 54.809,00 zł. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego kwestionując prawidłowość ustalonego odszkodowania, skarżący odnosił się do wszystkich wskazanych wyżej składników wskazując na szereg nieprawidłowości, które zawiera operat szacunkowy. W szczególności na str. 11-13 skargi zawarto szereg merytorycznych zarzutów dotyczących prawidłowości wyceny składników roślinnych. Skarżący kwestionował nie tylko ustalenia faktyczne dotyczące samego drzewostanu, ale przede wszystkim zastosowany sposób ustalania masy (miąższości) drzew, a w konsekwencji wysokość odszkodowania, wskazywał, że przyjęcie w operacie szacunkowym iż z jednego świerka można uzyskać 33m3 masy (miąższości) jest fizycznie niemożliwe. Powoływał się na zarządzenie nr 15 Dyrektora Generalnego Lasów Państwowych z 20 lutego 2001 r. w sprawie wprowadzenia do stosowania tablic służących do określania pierśnicy i miąższości drzewa na podstawie średnicy pniaka, z którego wynika, że miąższość dla jednego drzewa powinna wynosić ok. 0,450m3, a nie 33m3.

Wojewódzki Sąd Administracyjny rozpoznając skargę prawidłowo skontrolował zaskarżoną decyzję w części dotyczącej ustalenia odszkodowania za takie składniki jak: wartość prawa własności nieruchomości i wartość składników budowlanych znajdujących się na gruncie. Natomiast zupełnie została pominięta kontrola tej części decyzji dotyczącej ustalenia odszkodowania za wartość składników roślinnych, mimo podnoszonych w skardze zarzutów.

W skardze kasacyjnej zarzuty które zostały sformułowane, zarówno te dotyczące naruszenia prawa materialnego jak i przepisów postępowania są praktycznie tożsame z zarzutami zawartymi w skardze. Do zarzutów tych dotyczących ustalenia odszkodowania za takie składniki jak: wartość prawa własności nieruchomości, wartość składników budowlanych odniósł się Sąd I instancji i w tym zakresie prawidłowo skontrolował zaskarżoną decyzję. Tym samym zarzuty skargi kasacyjnej dotyczące dokonania przez Sąd I instancji nieprawidłowej kontroli zaskarżonej decyzji w części dotyczącej ustalenia odszkodowania za wartość prawa własności nieruchomości i składniki budowlane są niezasadne.

Natomiast zasadne są zarzuty skargi kasacyjnej zarówno dotyczące naruszenia prawa materialnego jak i przepisów postępowania w zakresie dokonanej przez Sąd I instancji kontroli zaskarżonej decyzji w części ustalającej odszkodowanie za wartość składników roślinnych. W tym zakresie Sąd I instancji ograniczył się do stwierdzenia, że zweryfikował prawidłowość wyceny znajdujących się na działce składników roślinnych (s. 14 uzasadnienia) oraz, że szacunek zadrzewień zlokalizowanych na działce nr [...] ocenia jako poprawny (s. 15 uzasadnienia). Tym samym Sąd I instancji nie odniósł się do zawartych w skardze licznych zarzutów dotyczących ustalenia wysokości odszkodowania za wartość składników roślinnych i to w sytuacji gdy stanowiło ono kwotę 54.809,00 zł z kwoty całego odszkodowania wynoszącego 76.598,00 zł. Również organ administracji w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji nie dokonał w tej kwestii żadnej oceny ustalonej w operacie szacunkowym wartości składników roślinnych, ograniczając się jedynie do stwierdzenia, że autor wyceny oszacował także wartość składników roślinnych na łączną kwotę 54.809,00 zł (s. 4 uzasadnienia decyzji). Z samego operatu szacunkowego również nie wynika w jaki sposób zostały ustalone poszczególne dane dotyczące składników roślinnych w oparciu, o które została ustalona wartość części składowych o charakterze roślinnym. W szczególności zasadne są wątpliwości, co do przyjętych w operacie danych dotyczących takich elementów jak: miąższość grubizny w m3, czy też znaczenie pojęcia pierśnica, a które mają bezpośredni wpływ na wysokość ustalonego odszkodowania. W operacie w tabeli 12 przyjęto, że każdy z pięciu świerków miał wysokość 35m, pierśnica w cm wynosiła od 65cm do 83cm, a miąższość grubizny dla każdego świerka ustalono na 33m3, co dla pięciu świerków daje 165m3. Słusznie skarżący kasacyjnie podnosi wątpliwości dotyczące powyższych ustaleń wskazując, że nie jest możliwe uzyskanie z jednego świerka 33m3 miąższości, na dowód czego powołuje się na zarządzenie nr 15 Dyrektora Generalnego Lasów Państwowych z dnia 20 lutego 2001 r. w sprawie wprowadzenia do stosowania tablic służących do określania pierśnicy i miąższości drzewa na podstawie średnicy pniaka (znak: GO-021-3-100/2001) wydane na podstawie art. 33 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach. Z zawartych w tym zarządzeniu tabel dotyczących miąższości grubizny dla sosny wynikają zasadniczo odmienne dane tzn. ustalona miąższość grubizny jest zdecydowanie niższa niż dane przyjęte w operacie. Przykładowo można wskazać, że w operacie (tabela 12 s. 26) dla świerka o pierśnicy 65cm i wysokości 35m ustalono miąższość grubizny na 33m3, podczas gdy w powołanym zarządzeniu nr 15 w tabeli na s. 13 dla sosny o pierśnicy 65cm i wysokości 34,6m miąższość wynosi 5.006m3. Z tabel znajdujących się w powołanym zarządzeniu wynika również, że wielkość pierśnicy ma istotny wpływ na dane dotyczące miąższości, stąd też dane zawarte w tabelach są bardzo szczegółowe i uwzględniają różne rozmiary pierśnic zmieniające się co 0,9cm. Tymczasem w operacie szacunkowym przyjęto, że z świerków mających pierśnice 65cm i 83cm i tą samą wysokość 35m uzyskuje się tą samą miąższość grubizny, tj. po 33m3. Wskazane wyżej przykładowo wątpliwości zasadnie pokazują, że operat szacunkowy w zakresie ustalenia wysokości odszkodowania za części składowe roślinne, a stanowiący dowód w sprawie nie został poddany żadnej ocenie przez organy administracji w wydanych decyzjach ustalających wysokość odszkodowania. Z kolei Sąd I instancji dokonując kontroli zaskarżonej decyzji nie dostrzegł tej okoliczności mimo, że stosowne zarzuty były podnoszone w skardze i o ograniczył się jedynie do stwierdzenia, że poczynione ustalenia są prawidłowe, tym samym kontrola przeprowadzona przez Sąd nie jest prawidłowa. Dlatego też zarzuty skargi kasacyjnej dotyczące naruszenia przepisów postępowania, a w konsekwencji dotyczące również przepisów prawa materialnego w zakresie jakim odnoszą się do tej część odszkodowania stanowiącej wartość części składowych roślinnych są zasadne.

Mając powyższe na uwadze, Naczelny Sąd Administracyjny uznał za celowe zastosowanie art. 188 p.p.s.a. i uchylając zaskarżone orzeczenie rozpoznał skargę, albowiem istota sprawy jest dostatecznie wyjaśniona. Stąd też na podstawie art. 188 p.p.s.a. w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit c i lit. a i art. 135 p.p.s.a. orzeczono jak w sentencji.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 203 pkt 1 i art. 200 p.p.s.a.

Jednocześnie, na podstawie art. 156 § 1 i 3 p.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny sprostował w komparycji wyroku Sądu I instancji oczywistą omyłkę pisarską.