Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VI SA/Wa 1413/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2013-10-25 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję
Powołane przepisy: article: art. 77 par. 1, 107,
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 186 ust. 1, 185  ust. 2 i 4
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Ewa Frąckiewicz (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Nowecki Sędzia WSA Zbigniew Rudnicki Protokolant st. ref. Eliza Mroczek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 października 2013 r. sprawy ze skargi M. R. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] marca 2013 r. nr [...] w przedmiocie zastosowania wobec zarządcy nieruchomości kary dyscyplinarnej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję z dnia [...] maja 2010 r.; 2. stwierdza, że uchylone decyzje nie podlegają wykonaniu; 3. zasądza od Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej na rzecz skarżącego M. R. kwotę 457 (czterysta pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] marca 2013 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] maja 2010 r. nr [...], orzekającą o zastosowaniu wobec zarządcy nieruchomości M. R. (zwanego dalej także "skarżącym") kary dyscyplinarnej w postaci pozbawienia licencji zawodowej z możliwością ponownego ubiegania się o jej nadanie.

Do wydania niniejszych decyzji doszło w następującym stanie faktycznym i prawnym:

W związku ze skargą z dnia [...] września 2008 r. Z. przy [...] w [...], Minister Infrastruktury wszczął z urzędu postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej w stosunku do zarządcy nieruchomości M. R. Stronie zostały postawione wynikające ze skargi następujące zarzuty:

1) kwestionowanie uchwał wspólnoty mieszkaniowej w sprawie wyboru zarządu nieruchomością wspólną,

2) odmowa wydania dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej zarządowi tej wspólnoty,

3) czerpanie innych korzyści z nieruchomości poza ustalonym wynagrodzeniem,

4) zwołanie zebrania sprawozdawczego wspólnoty mieszkaniowej za 2007 r. po upływie I kwartału 2008 r.

W dniu [...] maja 2010 r. Minister Infrastruktury, na podstawie wyniku postępowania wyjaśniającego, decyzją Nr [...] orzekł o zastosowaniu wobec zarządcy nieruchomości M. R. kary dyscyplinarnej w postaci pozbawienia licencji zawodowej z możliwością ponownego ubiegania się o jej nadanie. Pismem z dnia [...] maja 2010 r. pełnomocnik M. R. wniósł o ponowne rozpatrzenie sprawy. We wniosku podniósł, że decyzja Ministra Infrastruktury jest błędna a wymierzona kara nie ma uzasadnienia prawnego i jest rażąco niedostosowana do wyników postępowania.

Pismem z dnia [...] czerwca 2010 r. Minister Infrastruktury przekazał sprawę Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu ponownego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego.

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, przeprowadzając postępowanie wyjaśniające, uznała za zasadne postawione zarzuty poza zarzutem zwołania zebrania sprawozdawczego wspólnoty mieszkaniowej za 2007 r. po upływie I kwartału 2008 r. Komisja wskazała, że zarządca nieruchomości naruszył obowiązujące przepisy prawa w stopniu uzasadniającym pociągnięcie go do odpowiedzialności zawodowej i wystąpiła o zastosowanie wobec zarządcy nieruchomości kary dyscyplinarnej określonej w art. 188 ust. 2 pkt 4a ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. kary pozbawienia licencji zawodowej z możliwością ponownego ubiegania się o jej nadanie.

Rozpoznając wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy, organ stwierdził, że w dniu [...] maja 2005 r. pomiędzy zarządem wspólnoty mieszkaniowej a skarżącym została zawarta umowa o administrowanie nieruchomością wspólną. Powyższa umowa spełniała wymogi określone w art. 185 ust. 2 i ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Następnie umowa ta została wypowiedziana przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej pismem z dnia [...] lipca 2008 r., na podstawie § 11 tejże umowy. Skarżący pismem z dnia [...] czerwca 2005 r. złożył wspólnocie mieszkaniowej ofertę dotyczącą dokonania nadbudowy części budynku o powierzchni ok. 60 m2 a następnie jego wykupu. Pomimo że w ww. piśmie zarządca nieruchomości zadeklarował zlecenie wykonania operatu szacunkowego w celu ustalenia wartości 1 m2 powierzchni nadbudowy, to cena nie została ustalona na podstawie wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego, tylko w wyniku bezpośrednich negocjacji z członkami wspólnoty mieszkaniowej. Zarządca nieruchomości w żaden sposób nie upublicznił informacji o istnieniu możliwości nadbudowy budynku by zainteresować innych oferentów, a w konsekwencji uzyskać korzystniejszą cenę ze sprzedaży części nieruchomości wspólnej.

Uchwałą nr [...] z dnia [...] października 2005 r. wspólnota mieszkaniowa wyraziła zgodę na nadbudowę nieruchomości przez skarżącego oraz sprzedaż powstałego lokalu za kwotę 30 tys. zł. Na podstawie tejże uchwały w dniu [...] listopada 2005 r. zarząd wspólnoty mieszkaniowej zawarł umowę na użyczenie powierzchni strychu pod nadbudowę oraz określenie wzajemnych praw i obowiązków związanych z przebiegiem inwestycji aż do jej sprzedaży z M. R., działającym pod nazwą [...]. W § 8 ww. umowy inwestor został zobowiązany do uzyskania odpowiednich zezwoleń w terminie 9 miesięcy od daty umowy pod rygorem odstąpienia wspólnoty mieszkaniowej od umowy. Natomiast w § 10 wskazany został termin 12 miesięcy na zakończenie prac liczony od dnia otrzymania przez inwestora pozwolenia na budowę pod rygorem kar finansowych.

W świetle powyższych ustaleń inwestor winien uzyskać pozwolenie na budowę do dnia [...] sierpnia 2006 r. a inwestycję zakończyć do dnia [...] sierpnia 2007 r. Zgodnie z treścią decyzji z dnia [...] listopada 2006 r. zezwalającą na budowę skarżący wniosek o wydanie pozwolenia na budowę złożył w dniu [...] sierpnia 2006 r. natomiast decyzja w sprawie pozwolenia na użytkowanie wydana została w dniu [...] lipca 2008 r. W ocenie organu, zestawienie powyższych dat wskazuje, że inwestor nie dotrzymał terminów określonych w umowie zawartej ze wspólnotą mieszkaniową. Przekroczenie wyniosło ok. 11 miesięcy. Skarżący nie wpłacił jakiekolwiek kary umownej za niedotrzymanie terminów. Następnie strona złożyła do akt sprawy aneks z dnia [...] października 2007 r. do umowy z dnia [...] listopada 2005 r., w którym zmieniony został termin zakończenia prac budowlanych. Termin ten określono na dzień [...] sierpnia 2008 r. Organ jednak podkreślił, że brak jest dowodu, aby członkowie wspólnoty mieszkaniowej wyrazili zgodę zarządowi wspólnoty mieszkaniowej na zawarcie ww. aneksu. Należy zaznaczyć, że zmiana ta stanowiła istotną zmianę warunków pierwotnej umowy, bowiem dotyczyła zniesienia finansowych kar umownych dla inwestora. Ponadto aneks ten został zawarty już po upływie terminów wskazanych w umowie z dnia [...] listopada 2005 r., tj. po dniu [...] sierpnia 2007 r. Zarządca nieruchomości M. R. poprzez brak realizacji postanowień umowy z dnia [...] listopada 2005 r. naraził wspólnotę mieszkaniową na straty finansowe, czym naruszył art. 186 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, bowiem nie kierował się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności.

W dniu [...] listopada 2006 r. skarżący otrzymał pozwolenie na budowę dotyczące nadbudowy. Równolegle wspólnota mieszkaniowa, zarządzana przez skarżącego, przystąpiła do inwestycji polegającej na remoncie elewacji oraz dachu wraz z ociepleniem. Pozwolenie na budowę dotyczące tej inwestycji uzyskano w dniu [...] grudnia 2006 r. W dniu [...] kwietnia 2007 r. zawarta została umowa z wykonawcą remontu elewacji, natomiast w dniu [...] kwietnia 2007 r. M. R. złożył zgłoszenie rozpoczęcia nadbudowy. Jak wynika z powyższego obie inwestycje, tj. nadbudowa oraz prace remontowe elewacji i dachu prowadzone były równolegle przez tego samego wykonawcę.

Organ stwierdził, że wspólnota mieszkaniowa miała od inwestora nadbudowy uzyskać kwotę [...] zł jako dofinansowanie do ocieplenia dachu, oraz kwotę [...] zł jako dofinansowanie do rusztowań. Ww. kwoty zostały ujęte w planie finansowo - remontowym wspólnoty mieszkaniowej na 2007 r. po stronie przychodów. Z rozliczenia wykonania funduszu remontowego za 2007 r. wynika jednak, że po stronie przychodów nie wystąpiły żadne kwoty obciążające inwestora, a łączne wydatki funduszu remontowego zamykają się kwotą [...] zł, w tym koszty wymiany poszycia dachu łącznie z wełną [...] zł. Planowane i wykonane koszty związane z poszyciem dachowym są takie same, natomiast po stronie przychodów brak wpłat inwestora nawet w zakresie ocieplenia dachu i rusztowań. Zarządca nieruchomości M. R. nie przekazał informacji o sposobie sfinansowania innych elementów dotyczących prowadzonej przez siebie nadbudowy a mających związek bezpośrednio z inwestycją przeprowadzaną przez wspólnotę mieszkaniową (np. części elewacji powstałej w wyniku nadbudowy, dobudowy 2-ch balkonów, wywozu gruzu, dokumentacji architektoniczno-budowlanej elewacji budynku). Ponadto zarządca nieruchomości nie udokumentował realizacji § 14 umowy z dnia [...] listopada 2005 r., zgodnie z którym korzystanie w czasie budowy z mediów w części wspólnej (woda i energia elektryczna na potrzeby budowy) winno nastąpić w sposób uzgodniony ze wspólnotą. Uzasadnione jest zatem stwierdzenie, że zarządca nieruchomości M. R., działając pod firmą [...] wykonał nadbudowę części wspólnej zarządzanej przez siebie nieruchomości z wykorzystaniem środków wspólnoty mieszkaniowej. W ocenie organu, zebrany w sprawie materiał dowodowy nie wskazał, aby zarządca nieruchomości w jakimkolwiek sposób partycypował w kosztach zarówno remontu elewacji jak i dachu nawet w tak minimalnym zakresie, jak wynikało z planowanego dofinansowania (łącznie [...] zł). W dniu [...] września 2011 r. skarżący złożył do akt sprawy kserokopię faktury VAT nr [...] za wykonanie nadbudowy oświadczając, że faktura ta potwierdza, że całość wynagrodzenia za prace adaptacyjne pokrył skarżący. W ocenie organu, przedłożona kopia faktury świadczy wyłącznie o tym, że wykonawca robót w grudniu 2008 r. przedłożył firmie [...] fakturę do zapłaty, a nie o tym że została ona kiedykolwiek zapłacona.

Zdaniem organu, po analizie przebiegu obu inwestycji należy stwierdzić, że zarządca nieruchomości bezspornie wykorzystał pełnioną funkcję dla uzyskania za minimalną kwotę możliwości wykonania nadbudowy lokalu mieszkalnego na swoją rzecz, a następnie przeprowadził co najmniej część prac na koszt wspólnoty mieszkaniowej. Działania zarządcy nieruchomości noszą znamiona działań planowych i przemyślanych. Brak przedłożenia przez zarządcę nieruchomości zarówno organowi, jak i członkom wspólnoty mieszkaniowej jakichkolwiek dokumentów, z których wynikałoby, jaki faktycznie zakres miały prace remontowe i projektowe obciążające wspólnotę mieszkaniową i prace, za które winien zapłacić inwestor może świadczyć o próbie zatajenia przez skarżącego licznych nieprawidłowości jakich dopuścił się prowadząc wyżej opisane inwestycje. Ponadto jak stwierdził organ, skarżący działał na niekorzyść wspólnoty mieszkaniowej, bowiem zgodnie z § 5 pkt 24 umowy o zarządzanie nieruchomością do jego obowiązków należało egzekwowanie należności z tytułu pożytków. Zarządca nieruchomości nie obciążył siebie jako inwestora karami umownymi wynikającymi z umowy użyczenia, a związanymi z opóźnieniem zakończenia prac adaptacyjnych.

Organ podkreślił również, że z kwestią nadbudowy jest również związany zarzut dotyczący kwestionowania uchwał wspólnoty mieszkaniowej w sprawie wyboru zarządu nieruchomości wspólnej.

Uchwałą nr [...] z dnia [...] lipca 2008 r. właściciele lokali odwołali zarząd wspólnoty mieszkaniowej powołany w dniu [...] lutego 2006 r. w składzie: I. G., J. K. , D. T., M. R., a następnie uchwałą nr [...] podjętą w tym samym dniu, powołali nowy zarząd wspólnoty mieszkaniowej w składzie: M. K., A. G., R. M.. O fakcie podjęcia ww. uchwał członkowie nowego zarządu powiadomili zarządcę nieruchomości pismem z dnia [...] lipca 2008 r. W dniu [...] lipca 2008 r. skarżący złożył wniosek o pozwolenie na użytkowania lokalu powstałego w wyniku nadbudowy, a następnie w dniu ([...] sierpnia 2008 r., zatajając przed notariuszem fakt istnienia uchwał z dnia [...] lipca 2008 r. zmieniających skład zarządu wspólnoty mieszkaniowej, doprowadził do zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego, sprzedaży lokalu i zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej w formie aktu notarialnego ([...]). Wspólnotę mieszkaniową reprezentowali I. G. i D. T. - członkowie odwołanego w dniu [...] lipca 2008 r. zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Następnie, działając na podstawie ww. aktu notarialnego, w dniu [...] października 2008 r. skarżący zaskarżył do sądu uchwały z dnia [...] lipca 2008 r. w spawie zmiany zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Sąd powództwo oddalił, bowiem skarżący w dacie podjęcia uchwały i dacie złożenia pozwu nie był właścicielem lokalu zatem nie posiadał legitymacji do zaskarżenia uchwały. W wyniku działań nowopowołanego zarządu wspólnoty mieszkaniowej wniosek o wyodrębnienie lokalu powstałego w wyniku nadbudowy został w dniu [...] stycznia 2009 r. oddalony przez Sąd Rejonowy ze względu na wątpliwości co do prawidłowego zbycia lokalu.

W ocenie organu, skarżący działając we własnym interesie, w słusznej obawie, że nowy zarząd wspólnoty mieszkaniowej odmówi zawarcia umowy sprzedaży nadbudowy przed wyjaśnieniem wszystkich wątpliwości związanych z finansowaniem inwestycji i jej dokumentacją, podjął szereg bezprawnych działań dla podważenia wiarygodności uchwał o zmianie składu zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Do działań takich należy zaliczyć pisma z dnia [...] lipca i [...] sierpnia 2008 r., w których zarządca nieruchomości wprost stwierdza nieważność przedmiotowych uchwał, zawiadomienie o zwołaniu zebrań z dnia [...] sierpnia i [...] października 2008 r. podpisanych przez byłych członków zarządu na drukach firmowych zarządcy nieruchomości. Ponadto w dniu [...] lipca 2008 r. nowopowołany zarząd wspólnoty mieszkaniowej wypowiedział M. R. umowę o administrowanie nieruchomością wspólną zawartą w dniu [...] maja 2005 r. ze skutkiem na dzień [...] października 2008 r. Zarządca nieruchomości nie uznał wypowiedzenia umowy za skuteczne, jako złożone w jego ocenie przez osoby nieupoważnione i kontynuował czynności zarządzania przedmiotową nieruchomością po upływie okresu wypowiedzenia, odmawiając wydania dokumentów zarządowi wspólnoty mieszkaniowej.

Analizując niniejszą sprawę organ stwierdził, że skarżący, w celu pozyskania dla siebie za możliwie najniższą cenę lokalu mieszkalnego w zarządzanej nieruchomości oraz nie wykonując obowiązków wynikających z umowy o administrowanie nieruchomością wspólną zamierzał pozyskać korzyści inne, niż wynikające z tejże umowy. Chronologia działań skarżącego od 2005 r. wskazuje, że wykorzystując sprawowaną funkcję zarządcy nieruchomości przy [...], świadomie podjął działania w celu wybudowania lokalu mieszkalnego z nieokreśloną partycypacją wspólnoty mieszkaniowej w kosztach budowy tego lokalu, a następnie usiłował doprowadzić do uzyskania tytułu własności wybudowanego lokalu, przy sprzeciwie członków wspólnoty ukrywając fakt nieprawidłowego umocowania osób występujących w umowie sprzedaży z dnia [...] sierpnia 2008 r. jako sprzedających. Zestawienie dat i działań zarządcy nieruchomości pozwoliło organowi na ocenę, że doprowadzenie do chaosu finansowego, prawnego i braków w dokumentacji było celowe i miało służyć ukryciu wielu nieprawidłowości w prowadzonych inwestycjach.

Organ odnosząc się do zarzutów stawianych w odwołaniu stwierdził, że zarządca nieruchomości jako profesjonalista powinien wiedzieć, że zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokalu prawo do kwestionowania uchwał wspólnoty mieszkaniowej przysługuje wyłącznie właścicielowi lokalu, natomiast ocena prawna prawidłowości podejmowania uchwał, w tym uznanie uchwał za nieistniejące, przysługuje wyłącznie sądowi. Obowiązkiem zarządcy nieruchomości jest wykonywać ustalenia zawarte w uchwałach wspólnoty mieszkaniowej, zwłaszcza gdy uchwała nie została zaskarżona przez żadnego z właścicieli lokali. Działania podjęte przez skarżącego w tym zakresie w sposób oczywisty miały na celu utrzymanie w składzie zarządu wspólnoty mieszkaniowej osób mu przychylnych.

Zdaniem organu odwoławczego, w trakcie przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego stwierdzono, że wspólnota mieszkaniowa nie miała żadnej swobody działania w sprawie wyboru inwestora nadbudowy, określenia ceny sprzedaży i warunków prowadzenia inwestycji. Skarżący w sprawie tej działał wyłącznie w swoim interesie, nie zapewnił możliwości złożenia propozycji przez innych oferentów, nie przedłożył wyceny rzeczoznawcy majątkowego, pomimo żądań członków wspólnoty mieszkaniowej odmawiał przedstawienia dokumentacji technicznej i finansowej prowadzonej przez siebie inwestycji. Tym samym skarżący dążył do pozyskania dodatkowych korzyści, nie wynikających z umowy o administrowanie nieruchomością wspólną, w postaci przejęcia za niewielką kwotę lokalu mieszkalnego wybudowanego na części wspólnej nieruchomości.

Zdaniem organu odwoławczego, decyzja I instancji precyzyjnie przedstawiała naganne działania zarządcy nieruchomości, które były podstawą uznania, że skarżący wykonywał czynności zarządzania nieruchomością z naruszeniem zasady ochrony interesu osób, na których rzecz wykonywane są te czynności, nie kierował się zasadą szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej, nie zapewnił właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości, dążył do czerpania dodatkowych korzyści z zarządzania nieruchomością, zataił fakt zmiany składu zarządu wspólnoty mieszkaniowej oraz doprowadził do zawarcia umowy sprzedaży lokalu przez osoby do tego nieupoważnione.

Organ odwoławczy stwierdził, że zgodnie z art. 77 § 1 kpa w przedmiotowej sprawie organ podjął wszelkie możliwe działania dla zebrania materiału dowodowego i w oparciu o nie dokonał swoich ustaleń. Ewentualne dowody mogące przeczyć ustaleniom organu są w wyłącznym posiadaniu skarżącego, który pomimo licznych wezwań dowodów tych nie złożył. Tym samym, skoro strona postępowania nie przedstawiła organowi środków dowodowych będących w jej wyłącznym posiadaniu to nie może wywodzić z tego korzystnych dla siebie skutków. Zatajenie dokumentów istotnych w sprawie świadczyć może przede wszystkim o tym, że przemawiają one na niekorzyść strony i potwierdzić mogą ustalenia organu podjęte na podstawie innych dowodów.

W ocenie organu odwoławczego kara dyscyplinarna w postaci pozbawienia licencji zawodowej z możliwością ponownego ubiegania się o jej nadanie jest karą bardzo surową. Jednak w przedmiotowym przypadku ze względu na wyjątkowy upór i bezwzględność zarządcy nieruchomości w dążeniu do przejęcia na własność lokalu powstałego w wynik nadbudowy, nieliczenie się z interesem zleceniodawcy, posunięcie się nawet do zatajenia przed notariuszem faktów prawnych, jest karą współmierną do nagannych zachowań zarządcy nieruchomości. Jest bowiem prawnie i moralnie niedopuszczalne, aby zarządca nieruchomości podejmował jakiekolwiek działania dla uzyskania korzyści osobistych z majątku klienta.

Następne skarżący złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, w której wniósł o uchylenie decyzji w całości i zasądzenie na jego rzecz zwrotu kosztów postępowania. Decyzji z dnia [...] marca 2013 r. zarzucił naruszenie:

I. art. 7, 75, 77 i 80 kpa w zw. z art. 107 § 3 kpa, albowiem następujące, zawarte w niej ustalenia nie zostały oparte na jakichkolwiek zebranych w toku postępowania dowodach:

1) jakoby skarżący wykonał nadbudowę z wykorzystaniem środków wspólnoty,

2) jakoby uzyskał możliwość nadbudowy za minimalną kwotę,

3) jakoby nie przedłożył członkom wspólnoty i jej organowi jakichkolwiek dokumentów, z których wynikałoby, jaki faktyczny zakres miały prace remontowe i projektowe obciążające wspólnotę i prace, za które winien zapłacić inwestor nadbudowy,

4) jakoby próbował zataić liczne nieprawidłowości, jakich dopuścił się prowadząc w/w inwestycje,

5) jakoby zataił przed notariuszem fakt istnienia uchwał z [...] lipca 2008 roku zmieniających skład zarządu,

6) jakoby usiłował doprowadzić do uzyskania tytułu własności powstałego w wyniku nadbudowy lokalu przy sprzeciwie członków wspólnoty,

7) jakoby doprowadził do chaosu finansowego, prawnego i braków w dokumentacji.

Zdaniem skarżącego wszystkie w/w ustalenia są czysto arbitralne i nie są poparte żadnymi przeprowadzonymi w toku postępowania dowodami. Również uzasadnienie decyzji nie wskazuje dowodów, na których w/w ustalenia miałyby być oparte. Pominięcie wymogu dokonywania ustaleń na podstawie przeprowadzonych w toku postępowania dowodów oznacza, że decyzja nie zastała oparta na prawidłowo ustalonym stanie faktycznym, a w rezultacie jest wadliwa.

II. art. 7 i 80 kpa w zw. z art. 107 § 3 kpa, albowiem następujące okoliczności zostały w niej ustalone sprzecznie ze zgromadzonym materiałem dowodowym:

1) jakoby w § 8 umowy użyczenia z [...] roku M. R. został zobowiązany do uzyskania odpowiednich zezwoleń w terminie 9 miesięcy od daty umowy,

2) jakoby miał zakończyć budowę do [...] roku,

3) jakoby aneks z [...] roku został zawarty po upływie terminów wskazanych w umowie,

4) jakoby "ewentualne dowody mogące przeczyć ustaleniom organu" były w wyłącznym posiadaniu M. R.

III. art. 7 i 80 k.p.a. albowiem organ pominął następujące okoliczności ujawnione w toku postępowania:

1) że pismem z [...] Kierownik Administracji Nieruchomości nr [...], działający z upoważnienia Burmistrza Dzielnicy [...] anulował podpisy swojego pracownika pod uchwałami nr [...] i [...] i stwierdził, że brak jest podstaw do zakwalifikowania ich jako uchwały,

2) że pismo Zastępcy Burmistrza Dzielnicy [...] z [...] roku nie było ani kierowane, ani doręczone do M. R., pomimo że pismem z [...] roku (k. 106) zwracał się on o jego przesłanie;

3) że w uzasadnieniu wyroku Sądu Okręgowego dla [...] (k. 263) znalazło się stwierdzenie, iż "można mieć w tym zakresie pewne wątpliwości co do zgodności tego rodzaju decyzji z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością",

4) że uchwały nr [...] i [...] zostały podjęte bez prawidłowego zwołania zebrania, bez powiadomienia o nich członków dotychczasowego zarządu i bez prawidłowego zbierania głosów, albowiem głosy te od członków wspólnoty zbierali z własnej inicjatywy małż: A. i M. G., przy czym A. G. nie była członkiem Wspólnoty;

5) że podjęcie w/w uchwał nastąpiło w bezpośrednim związku czasowym z wydaniem przez Sąd Rejonowy dla [...] nakazu zapłaty zasądzającego od p. A. G. (nowego członka zarządu) i p. M. G. kwoty [...] zł na rzecz wspólnoty,

6) że pp. A. i M. G. dążyli do pozbawienia wspólnoty adaptowanego przez nich strychu, domagając się w toku postępowania sądowego ustalenia, że strych należy do Miasta W. i w chwili podejmowania uchwał nr [...] i [...] pozostawali w dwóch sądowych sporach ze wspólnotą;

7) że w dniu [...] roku wspólnota podjęła nie tylko uchwałę o sprzedaży strychu o pow. ok. 60 m2 za cenę [...] zł na rzecz M. R. (uchwała nr [...]), ale nadto uchwałę o sprzedaży strychu o pow. 101, 42 m2 za cenę [...] zł na rzecz pp. A. i M. G. (uchwała nr [...]);

8) że wg § 6 umowy użyczenia skarżący miał wpłacić [...] zł w ciągu 30 dni od zawarcia tej umowy, zaś pozostałą kwotę dopiero po zawarciu umowy notarialnej, zaś w rzeczywistości wpłacił kwotę [...] zł mimo niezawarcia umowy notarialnej.

IV. Skarżący wskazał, że błędne są następujące oceny prawne przyjęte przez organ w zaskarżonej decyzji:

1) jakoby kary umowne miały być pożytkami wspólnoty z nieruchomości wspólnej; "pożytkiem" jest dochód, który przynosi rzecz na podstawie stosunku prawnego, czyli np. czynsz najmu. "Kara umowna" jest zaś odszkodowaniem, a zatem zrekompensowaniem poniesionych szkód. "Dochód" i "szkoda" to dwa odmienne pojęcia;

2) jakoby do zawarcia aneksu do umowy użyczenia zarząd potrzebował zgody członków wspólnoty. Uchwałą nr [...] wspólnota upoważniła zarząd do zawarcia umowy ze skarżącym. Zarówno zawarta w następstwie tej uchwały umowa użyczenia, jak i aneks do tej umowy mieściły się w udzielonym zarządowi upoważnieniu i nie wymagały uzyskania odrębnej zgody członków wspólnoty;

3) jakoby złożona do akt faktura [...] nie była dowodem tego, iż skarżący został obciążony kosztami nadbudowy odrębnie od wspólnoty, gdyż przedłożenie faktury do zapłaty nie świadczy o jej zapłaceniu. Pomijając fakt dokonanej na rzecz wykonawcy zapłaty zauważyć tu należy, iż wystawiona faktura wskazuje skarżącego jako osobę, która jest zobowiązana do zapłaty wynagrodzenia za nadbudowę. Osobą tą nie jest wspólnota mieszkaniowa;

4) jakoby pisma skarżącego z [...] i [...] oraz zawiadomienia o zwołaniu zebrań z [...] i z [...] były działaniami bezprawnymi. Pisma z [...] i z [...] zawierają trafne informacje co do trybu podejmowania uchwał przez wspólnotę, zaś zawiadomienia z [...] i z [...] pochodzą nie od skarżącego, lecz od członków wspólnoty działających w przekonaniu, iż nadal stanowią zarząd wspólnoty. Wykorzystanie papieru firmowego [...] tym bardziej nie było bezprawne, iż nawet w ocenie organu skarżący pozostawał zarządcą nieruchomości do [...];

5) jakoby organ podjął wszelkie możliwe działania dla zebrania materiału dowodowego zaś skarżący zobowiązany był do złożenia ewentualnych dowodów mogących przeczyć ustaleniom organu. W rzeczywistości organ ograniczył się do przesłuchania skarżącego i zgromadzenia złożonych przez niego dokumentów. Nie przesłuchał żadnego świadka, w tym ani członków odwołanego zarządu, ani członków nowego zarządu, ani notariusza, ani pracowników miasta W., którzy reprezentowali Miasto we Wspólnocie. Nie zażądał dokumentów ani od Wspólnoty, ani od Miasta, ani od wykonawcy nadbudowy i remontu. Pogląd organu, jakoby "podjął wszelkie możliwe działania dla zebrania materiału dowodowego" wydaje się w tej sytuacji rażąco sprzeczny z unormowaniami kpa dotyczącymi prowadzenia postępowania dowodowego. Dokonanie zaś ustaleń odbiegających od treści zgromadzonego materiału wskazuje, iż organ najpierw "ustalił" stan faktyczny, a następnie przyjął zasadę, iż te "ustalenia", których skarżący nie podważy złożonymi przez siebie dowodowi, powinny być uznane za prawidłowe. Jest to zasada błędna, albowiem oznacza zastosowanie domniemania winy obwinionego w miejsce prawidłowego domniemania niewinności.

V. Nietrafna jest ocena obowiązków obwinionego jako zarządcy wspólnoty przy [...] tak:

/

1) skarżący nie miał obowiązku ani upublicznienia informacji o "możliwościach adaptacyjnych poddasza", ani dokonywania wyceny przeznaczonej do adaptacji powierzchni. Zarówno tryb, jak i cenę sprzedaży ustala Zebranie Właścicieli, a nie zarządca wspólnoty. Podjęta w tej kwestii w dniu [...] roku uchwała zapadła zdecydowaną większością głosów i nie została zaskarżona przez żadnego członka Wspólnoty. Pogląd, jakoby obwiniony nie zapewnił przy sprzedaży strychu właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej wspólnoty, gdy zasady tej sprzedaży określiła sama wspólnota, nie znajduje uzasadnienia ani w normie art. 185 ust. 1 u.g.n., ani w żadnej innej normie prawnej.

2) wg § 3 umowy o administrowanie nieruchomością wspólną zawartej ze Wspólnotą [...] w dniu [...] roku nieruchomością wspólną miał zarządzać Zarząd Wspólnoty, a Administratora obciążały jedynie obowiązki określone w § 5 tej umowy. Zgodnie z § 5 pkt 1 tejże umowy Administrator zobowiązany był do dochodzenia likwidacji szkód wyrządzanych Wspólnocie "na wniosek Zarządu". Ponieważ Zarząd nie zgłosił zaś wniosku o dochodzenie kar umownych od inwestora M. R., to Administrator M. R. nie miał obowiązku ich egzekwowania - nawet w sytuacji, gdyby aneksem z dnia [...] roku nie został zmieniony termin zakończenia budowy.

3) wbrew stanowiskowi organu, skarżący był nie tylko uprawniony, ale wręcz zobowiązany do dokonania oceny, czy uchwały nr [...] i [...] mogą być uznane za "istniejące". Pojęcie czynności "nieistniejącej" występuje tak na gruncie prawa cywilnego, jak i na gruncie prawa administracyjnego, a obejmuje te z nich, które podjęte zostały poza wszelką procedurą. I chociaż ostatecznie o "istnieniu" bądź "nieistnieniu" uchwały rzeczywiście rozstrzyga Sąd, to powoływać się na jej "istnienie", bądź "nieistnienie" może każdy zainteresowany. W konkretnej sytuacji skarżący aż do wyroku Sądu z [...] roku musiał rozstrzygnąć we własnym zakresie, czy uchwały nr [...] i [...] mogą być uznane za istniejące choćby dla oceny, czy zawarta z nim umowa o administrowanie została skutecznie wypowiedziana. "Stary" zarząd nie uznał się wszak za odwołany, a przedstawiciel Miasta W. wziął udział w obu Zebraniach Właścicieli zwołanych przez "stary" zarząd - czyli w dniu [...] września 2008 r. i w dniu [...] października 2008 r. W istocie aż do wyroku Sądu utrzymywała się zatem sytuacja, w której niektórzy członkowie Wspólnoty uznawali uchwały dot. zmiany zarządu za nieistniejące (J. G., M. T. i M. R. jako nabywca adaptowanego lokalu), niektórzy członkowie Wspólnoty uznawali je za istniejące (M. G., R. M., J. K.), a niektórzy nie zajmowali jednoznacznego stanowiska (W.).

W odpowiedzi na skargę Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, wnosząc o jej oddalenie, podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym w świetle paragrafu drugiego powołanego wyżej artykułu kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy, wchodzi tutaj w grę kontrola aktów lub czynności z zakresu administracji publicznej dokonywana pod względem ich zgodności z prawem materialnym i przepisami procesowymi, nie zaś według kryteriów odnoszących się do słuszności rozstrzygnięcia.

Ponadto, co wymaga podkreślenia, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012 r. poz. 270, zwaną dalej p.p.s.a.).

Rozpoznając skargę w świetle powołanych wyżej kryteriów należy uznać, że zasługuje ona na uwzględnienie.

Przedmiotem rozpoznania przez Sąd była skarga na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] marca 2013 r. utrzymująca w mocy decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] maja 2010 r. o zastosowaniu wobec M. R. kary dyscyplinarnej w postaci pozbawienia licencji zawodowej z możliwością ponownego ubiegania się o jej nadanie.

Podstawą materialnoprawną zaskarżonych decyzji stanowił przepis art. 195a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten w wersji obowiązującej na datę orzekania przez organ stanowił, że minister właściwy do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego orzeka w drodze decyzji o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych, o których mowa w art. 178 ust. 2, art. 183 ust. 2 oraz art. 188 ust. 2 albo o umorzeniu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej, z zastrzeżeniem ust. 2.

Postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej m.in. zarządców nieruchomości zostało uregulowane w przepisach od art. 194 do 195a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jest ono wszczynane przez ministra właściwego do spraw budownictwa lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, który zarządzeniem powołuje Komisję Odpowiedzialności Zawodowej a następnie przekazuje jej sprawę celem przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Na podstawie wyników tego postępowania organ orzeka o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych bądź też o umorzeniu postępowania w sprawie.

Analiza powyższych przepisów wskazuje, że to nie organ przeprowadza postępowanie dowodowe, ale Komisja Odpowiedzialności Zawodowej czyni niezbędne ustalenia, mając na uwadze wyjaśnienia strony, przeciwko której wszczęte zostało postępowanie wyjaśniające oraz inne dowody zebrane w sprawie. Rolą organu jest natomiast ocena wyników działania Komisji i orzekanie o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych, jeżeli istnieją ku temu podstawy, a w przypadku braku takich podstaw o umorzeniu postępowania.

W niniejszej sprawie organ uznał, że ustalenia, poczynione przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej dają podstawę do uznania, że skarżący naruszył obowiązki, wynikające z art. 186 ust. 1 w zw. z art. 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami a stopień ich naruszenia uzasadniał zastosowanie kary dyscyplinarnej, o której mowa w art. 188 ust. 2 pkt 4a ww. ustawy.

Zarządcy nieruchomości M. R. postawione zostały następujące zarzuty:

1) kwestionowanie uchwał wspólnoty mieszkaniowej w sprawie wyboru zarządu nieruchomością wspólną,

2) odmowa wydania dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej zarządowi tej wspólnoty,

3) czerpanie innych korzyści z nieruchomości poza ustalonym wynagrodzeniem,

4) zwołanie zebrania sprawozdawczego wspólnoty mieszkaniowej za 2007 rok po upływie I kwartału 2008 roku.

Organ uznał zasadność zarzutów sformułowanych w pkt 1, 2, 3 i za to nałożył na stronę karę dyscyplinarną w postaci pozbawienia jej licencji zawodowej z możliwością ponownego ubiegania się o jej nadanie.

Skarga M. R. zarzuca zaskarżonej decyzji naruszenie szeregu przepisów postępowania administracyjnego dotyczących przeprowadzania postępowania dowodowego, które skutkowały tym, że rozstrzygnięcie organu o nałożeniu kary dyscyplinarnej zapadło przy wadliwie ustalonym stanie faktycznym i przy nietrafnej ocenie obowiązków obciążających zarządcę względem administrowanej przez niego nieruchomości.

Sąd podzielił słuszność zarzutów skargi.

Zgodnie z wyrażoną w art. 7 k.p.a. zasadą prawdy obiektywnej w toku postępowania organy administracji publicznej podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego.

Zasada ta jest naczelną zasadą postępowania, albowiem ma kapitalny wpływ na ukształtowanie całego postępowania, a zwłaszcza na rozłożenie ciężaru dowodu w postępowaniu administracyjnym.

Realizacja zasady prawdy obiektywnej ma ścisły związek z realizacją zasady praworządności, prawidłowe ustalenie stanu faktycznego sprawy jest niezbędnym elementem prawidłowego zastosowania normy prawa materialnego.

Z przepisu art. 7 k.p.a. wynika, że postępowanie dowodowe oparte jest na zasadzie oficjalności. Organ administracji publicznej obowiązany jest z urzędu przeprowadzić dowody służące ustaleniu stanu faktycznego sprawy. Realizację zasady prawdy obiektywnej zapewniają przede wszystkim gwarancje zawarte w przepisach regulujących postępowanie dowodowe. Według art. 77 § 1 k.p.a. organ administracji publicznej jest obowiązany:

1) podjąć ciąg czynności procesowych mających na celu zebranie całego materiału dowodowego,

2) rozpatrzyć cały materiał dowodowy.

W myśl natomiast art. 80 k.p.a. organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona. Po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego organ wydaje decyzję, którą powinien uzasadnić zgodnie z regułami, zawartymi w art. 107 § 3 k.p.a.

W niniejszej sprawie konieczność szczególnie wnikliwego zebrania i oceny dowodów podyktowana była również tym, iż przeciwko skarżącemu zostało wszczęte postępowanie dotyczące odpowiedzialności zawodowej. Wszelkie więc zarzuty postawione stronie winny być dokładnie zbadane przez organ albowiem od wyniku postępowania uzależnione było nałożenie jednej z kar dyscyplinarnych. Istniejące zaś niejasności w sprawie powinny być tłumaczone na korzyść obwinionego. Tymczasem organ, jak słusznie podnosi w skardze strona poczynił szereg ustaleń, które nie zostały oparte na zebranym w sprawie materiale dowodowym bądź też pozostawały w sprzeczności z tym materiałem. Organ ustalając stan faktyczny w sprawie poza tym nie uwzględnił szeregu istotnych okoliczności oraz w kilku przypadkach w uzasadnieniu decyzji poczynił błędne oceny prawne.

I tak na podstawie wyników działania Komisji organ uznał za udowodniony postawiony skarżącemu zarzut, iż czerpał on inne korzyści z nieruchomości poza ustalonym wynagrodzeniem a w szczególności, że wykonał nadbudowę budynku z wykorzystaniem środków wspólnoty.

Jak wynika z akt sprawy M. R., wykonując już funkcję zarządcy nieruchomości przy [...] w W. pismem z dnia [...] czerwca 2005 r. złożył wspólnocie mieszkaniowej ofertę dotyczącą dokonania nadbudowy części budynku o powierzchni ok. 60m2 a następnie jego wykupu. Oferta jego została przyjęta i na zebraniu właścicieli nieruchomości w dniu [...] października 2005 r. podjęta została uchwała nr [...] dotycząca zgody na powyższą nadbudowę, ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego powstałego w wyniku nadbudowy i sprzedaż tego lokalu skarżącemu za cenę [...] złotych. Nie można więc skarżącemu czynić zarzutu, iż uzyskał możliwość nadbudowy za minimalną kwotę, skoro cena ta została wynegocjowana z członkami wspólnoty mieszkaniowej, tym bardziej że w tym samym dniu uchwałą nr [...] wspólnota mieszkaniowa wyraziła zgodę również na nadbudowę budynku najemcom A. i M. G. i na sprzedaż lokalu powstałego w wyniku nadbudowy o powierzchni znacznie większej bo 101,42 m2 za zbliżoną cenę [...] złotych.

Powyższe świadczy o tym, że skarżący w kwestii nadbudowy a następnie kupna powstałego lokalu nie pozostawał w pozycji uprzywilejowanej, skoro równie dobre warunki uzyskali najemcy małż. G.

Uchwała w sprawie zgody na nadbudowę i sprzedaż powstałego lokalu M. R. nie została w późniejszym czasie zaskarżona przez członków Wspólnoty, co świadczy o tym, że była podjęta przy pełnej akceptacji i swobodzie działania obu stron.

Postawiony skarżącemu zarzut, iż nie upublicznił informacji o możliwościach adaptacyjnych poddasza nie jest zasadny, brak jest bowiem przepisu prawa, który nakazałby takie działanie zarządcy. Sprzedaż części wspólnej uzależniona jest od zgody zebrania właścicieli, które jednocześnie określa zasady i warunki tej sprzedaży. Zarządca nieruchomości nie ma kompetencji, aby podejmować decyzje w powyższym przedmiocie.

W wykonaniu uchwały w sprawie zgody na nadbudowę i sprzedaż skarżącemu lokalu w dniu [...] listopada 2005 r. pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową nieruchomości przy [...] w W. a M. R. została zawarta umowa, w której Wspólnota użyczyła skarżącemu 60 m2 powierzchni wspólnej (strychu) celem przeprowadzenia adaptacji oraz określone zostały warunki i terminy przeprowadzenia inwestycji.

Trafnie skarżący zarzuca, że w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ dokonując interpretacji tej umowy poczynił szereg błędnych ustaleń, które pozostają w sprzeczności ze zgromadzonym materiałem dowodowym. I tak w § 8 ust. 1 umowy użyczenia z [...] listopada 2005 r. M, R. nie został zobowiązany do uzyskania odpowiednich zezwoleń w terminie 9 miesięcy od zawarcia umowy. W tymże unormowaniu zostało jedynie ustanowione prawo wspólnoty do odstąpienia od umowy, jeżeli w ww. terminie inwestor nie wystąpił o uzyskanie odpowiednich zezwoleń.

W § 10 ust. 1 umowy inwestor miał zakończyć prace w terminie 12 miesięcy od uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Termin zakończenia prac przypada zatem na dzień [...] listopada 2007 r., a nie na dzień [...] sierpnia 2007 r.

W tym stanie rzeczy błędne jest twierdzenie organu, że aneks do umowy podpisany w dniu [...] października 2007 r. zawarty został po upływie terminu zakończenia budowy.

Organ nie wyjaśnił również należycie kwestii rzekomego wykonania nadbudowy strychu z wykorzystaniem środków wspólnoty. Organ ustalił, że nadbudowa była prowadzona razem z pracami remontowymi elewacji i dachu.

Z rozliczenia wykonania funduszu remontowego za 2007 r. wynika, że po stronie przychodów nie wystąpiły żadne kwoty obciążające skarżącego, do uiszczenia których zobowiązał się w związku z prowadzoną inwestycją. Zdaniem organu świadczy to, że strona wykonywała prace budowlane wyłącznie na koszt Wspólnoty. Złożona przez skarżącego w dniu [...] września 2011 r. faktura VAT nr [...] za wykonanie nadbudowy, według oceny organu, świadczy jedynie o tym, że wykonawca robót w grudniu 2008 r. przedłożył firmie [...] fakturę do zapłaty, a nie o tym, że została ona kiedykolwiek zapłacona.

To stanowisko organu nie można uznać za należyte wyjaśnienie sprawy. Komisja Odpowiedzialności Zawodowej prowadząc postępowanie wyjaśniające może zgodnie z art. 195 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami zwracać się celem uzyskania niezbędnych informacji do organów administracji publicznej, wymiaru sprawiedliwości oraz innych instytucji i osób.

Tak więc w związku z postawionym zarzutem wykonywanie nadbudowy ze środków Wspólnoty niezbędnym było skorzystanie z takich środków dowodowych jak zeznania wykonawcy, czy przedłożona przez niego faktura została zapłacona przez skarżącego, ewentualnie z opinii biegłego, który po zapoznaniu się z przedłożonymi dokumentami wypowiedziałby się na temat kosztów nadbudowy, prac remontowych dachu i elewacji i z jakich środków zostały pokryte. W przypadku zaś stwierdzenia, że skarżący nie wykonał nadbudowy wyłącznie ze środków własnych konieczne byłoby ustalenie jaką nienależną korzyść uzyskał kosztem wspólnoty. Tymczasem ustalając stan faktyczny w sprawie Komisja oparła się wyłącznie na wyjaśnieniach skarżącego i złożonych przez niego dokumentach. W toku przesłuchania przed komisją w dniu [...] października 2010 r. skarżący podał, że we wrześniu 2009 r. cała dokumentacja dotycząca zarządu nad nieruchomością została przekazana wspólnocie. Mimo tego Komisja nie zażądała powyższych dokumentów, jakże istotnych dla wyjaśnienia, czy skarżący prawidłowo wykonywał zarząd nieruchomością wspólną.

Według oceny Sądu, dokładniejszego zbadania wymagają też okoliczności dotyczące podjęcia uchwały nr [...] i uchwały nr [...] roku w sprawie odwołania dotychczasowego zarządu wspólnoty i powołania zarządu w nowym składzie. Jednoznacznie negatywna ocena organu działań podejmowanych przez skarżącego w tym temacie jest przedwczesna. Organ nie wyjaśnił całego kontekstu zmian, jakie nastąpiły w składzie zarządu i udziału A. G. w podejmowaniu uchwał o odwołaniu dotychczasowego zarządu i powołaniu go w nowym składzie.

Uchwały te zapadły w drodze indywidualnego zbierania głosów przez osobę, która nie należała do wspólnoty mieszkaniowej i która w owym czasie z tą wspólnotą pozostawała w sporze sądowym.

Należy mieć na uwadze, że Sąd Okręgowy [...], orzekając w sprawie sygn. akt [...] z powództwa skarżącego przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w uzasadnieniu wyroku zawarł pogląd, że powołanie A. G. na członka zarządu, pomimo toczących się pomiędzy nią a wspólnotą spraw sądowych rodzi pewne wątpliwości co do zgodności tego rodzaju decyzji z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. W tej sytuacji przypisanie skarżącemu jedynie złej woli w kwestionowaniu uchwał jest za daleko idące. M. R. był zainteresowany prawidłowością podejmowania uchwał w sprawie odwołania dotychczasowego zarządu i powołania nowego zarządu z zmienionym składzie chociażby z uwagi na ocenę, czy zawarta z nim umowa o administrowanie została skutecznie wypowiedziana. Poza tym do czasu wydania wyroku w sprawie [...] przez Sąd Okręgowy [...] w [...] istniała niejako dwutorowość władzy we wspólnocie. "Stary" zarząd nie uznał się za odwołany a przedstawiciel W. wziął udział w obu Zebraniach Właścicieli zwołanych przez "stary" zarząd, czyli w dniu [...] września 2008 r. i w dniu [...] października 2008 r. Niektórzy właściciele popierali stary zarząd, inni byli za nowym zarządem, wreszcie była też grupa osób, która nie zajęła jednoznacznego stanowiska w sprawie.

W takiej oto sytuacji doszło do sporządzenia aktu notarialnego z dnia [...] sierpnia 2008 r. dotyczącego ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego powstałego w wyniku nadbudowy, sprzedaży tego lokalu skarżącemu i zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej. W czynności tej obok strony uczestniczył zarząd w "starym" składzie. Zarówno wspólnota mieszkaniowa reprezentowana przez "nowy" zarząd jak i Ministra Infrastruktury złożyli doniesienie do Prokuratury w sprawie wyłudzenia przez skarżącego nieprawdy poprzez wprowadzenia w błąd notariusza co do prawidłowej reprezentacji wspólnoty przy sporządzaniu aktu notarialnego z dnia [...] sierpnia 2008 r.

Postępowanie, wszczęte przez Prokuraturę Rejonową [...] o sygn. [...] zostało umorzone. Organ o fakcie tym został powiadomiony pismem z dnia [...] września 2010 r. a więc miał możliwość zażądania akt z Prokuratury celem wyjaśnienia okoliczności sporządzenia aktu notarialnego i udziału w nim skarżącego. W tym stanie rzeczy, zarzuty skargi odnośnie nieuzasadnionego przyjęcia przez organ bezprawnego działania M. R. należy uznać za uzasadnione.

Z uwagi na wykazane wyżej sprzeczności i braki w postępowaniu dowodowym, zaskarżona decyzja oraz utrzymana nią w mocy decyzja z dnia [...] maja 2010 r. nie mogą się ostać i podlegają uchyleniu stosownie do art. 145 § 1 pkt 1c p.p.s.a. Rozstrzygnięcie jak w pkt 2 i 3 wyroku Sąd oparł na art. 152 i 200 p.p.s.a.

Ponownie rozpoznając sprawę organ uwzględni ocenę Sądu, zawartą w niniejszym uzasadnieniu i ponownie przeprowadzi postępowanie dowodowe w kierunku wskazanym przez Sąd po czym w zależności od wyników tego postępowania wyda decyzję, którą uzasadni zgodnie z wymogami z art. 107 § 3 k.p.a.