Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 472/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2007-09-11 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: journal: Dz.U. 1985 nr 14 poz 60
law: Ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych.
article: par. 8,  par. 4  ust. 1,  par. 6
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Renata Owczarzak Sędziowie: Sędzia WSA Małgorzata Włodarska Asesor WSA Anna Klotz (spr.) Protokolant: Arkadiusz Skomra po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 11 września 2007 r. sprawy ze skargi D. i B. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] marca 2007 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

D. i B. M. działając przez ustanowionego w sprawie pełnomocnika, wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] marca 2007 r. nr [...], utrzymującą w mocy decyzję Wójta Gminy [...] z dnia [...] lutego 2007 r. nr [...], o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na terenie działki nr [...] położonej w miejscowości C. gmina [...].

Z akt sprawy wynika, że w dniu [...] września 2006 r. skarżący złożyli do Wójta Gminy [...] wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla powyższej inwestycji polegającej na budowie domu dwurodzinnego na terenie działki nr [...] położonej w miejscowości C. gmina [...] przy ul. [...]. We wniosku określili: dach jako stromy wielospadowy do 450, wysokość budynku 8,50m, powierzchnię zabudowy 240m², kubaturę obiektu [...]m³ z dojazdem z drogi stanowiącej działkę nr [...]. Do wniosku skarżący załączyli mapę sytuacyjno-wysokościową w skali 1:500 z nakreśleniem granic terenu objętego wnioskiem.

W dniu [...] października 2006 r. Wójt Gminy [...], w związku z wnioskiem skarżących przygotował projekt decyzji nr [...] o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego. W warunkach i wymaganiach ochrony ładu przestrzennego ustalono min., że budynek mieszkalny należy lokalizować w odległości minimalnej 6 m od linii rozgraniczającej teren inwestycji z drogą lokalną przyległą do działki od strony wschodniej (działka nr [...]) w linii zabudowy budynku zlokalizowanego na działce nr [...]. Wysokość budynku określono na 8 m, z dachem wielopołaciowym o kącie nachylenia 400, z tolerancją do ±50, a powierzchnię zabudowy budynku mieszkalnego ograniczono do 140m² z kubaturą [...]m³.

Projekt decyzji otrzymał pozytywne uzgodnienia wymagane zgodnie z art. 53 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003r., Nr 80, poz. 717 ze zm.).

W stosunku do projektu decyzji o warunkach zabudowy skarżący w piśmie z dnia [...] października 2006 r. zażądali zmian w zakresie odległości od budynku do osi jezdni (36,50 m i 33,00 m), z uwagi na zachowanie istniejącej linii zabudowy obrazując to na załączniku graficznym. Zawnioskowali również o zmianę odległości budynku do

4 m od linii rozgraniczającej teren inwestycji z drogą (działka nr [...]). Zażądali nadto określenia powierzchni zabudowy do 240 m² z kubaturą [...] m³. Podtrzymali również wysokość budynku 8,50 m z uwagi na wybór gotowego projektu.

W kolejnym piśmie z dnia [...] listopada 2006 r. skarżący wnieśli o zmianę odległości budynku od strony drogi stanowiącej działkę nr [...] wg załącznika nr 1. Żądanie uzasadnili potrzebą zapewnienia terenu rekreacyjnego. Zażądali nadto zwiększenia możliwości zabudowy do 217 m² z kubaturą [...] m³, uzasadniając podaną powierzchnię zabudowy wydanymi decyzjami o warunkach zabudowy dla sąsiednich nieruchomościach.

W dniu [...] listopada 2006 r. został przygotowany kolejny projekt decyzji o warunkach zabudowy z ustaleniami warunków, jak w projekcie decyzji z dnia [...] października 2006 r.

W piśmie z dnia [...] grudnia 2006 r., skierowanym do skarżących, Wójt Gminy [...] szczegółowo wyjaśnił powody, dla których niemożliwe jest uwzględnienie żądanych zmian w projekcie decyzji o warunkach zabudowy. Organ wskazał na przepis art. 43 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2004 r., Nr 204,

poz. 2086 ze zm.) nakazujący zachowanie odległości 6 m obiektu od zewnętrznej krawędzi jezdni. Organ wyjaśnił również, że powierzchnie zabudowy i kubatura obiektów określona w decyzjach o warunkach zabudowy dla sąsiednich działek podyktowane były przeznaczeniem terenu na cele rolnicze, podziałem działek oraz odmiennym stanem faktycznym wynikającym z realizacji obiektów w terminie wcześniejszym, gdy występowała inna intensywność zabudowy.

Celem uzgodnienia warunków skarżący zawnioskowali o spotkanie z urbanistą opracowującym projekt decyzji o warunkach zabudowy. W wyniku spotkania odbytego w dniu [...] grudnia 2006 r. została sporządzona notatka służbowa. Zgodnie z treścią notatki uzgodniono, że skarżący dostarczy aktualne mapy zawierające obszar, który jego zdaniem winien być przeanalizowany.

W dniu [...] stycznia 2007 r. został sporządzony kolejny projekt decyzji o warunkach zabudowy, do którego w piśmie z dnia [...] lutego 2007 r. skarżący wnieśli kolejne propozycje zmian dotyczące wykreślenia ustaleń co do szerokości 12 m elewacji frontowej od strony[...] oraz zwiększenia powierzchni zabudowy do 160 m² na 170 m².

Następnie w dniu [...] lutego 2007 r. został przygotowany kolejny projekt decyzji o warunkach zabudowy, w którym nie zostały uwzględnione ostatnie żądania skarżących i w dniu [...] lutego 2007 r. została wydana decyzja o warunkach zabudowy nr [...]. W decyzji tej ustalono obowiązek nieprzekraczania 12 m elewacji frontowej od strony [...]. Ustalono powierzchnię zabudowy obiektu do 160 m² z kubaturą [...] m³.

W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że żądania skarżących zawarte we wnioskach kierowanych do organu mogły zostać uwzględnione tylko w części. Na wniosek skarżącego rozszerzono obszar analizowany terenu do granic zapewniających wnioskodawcy wyniki najbardziej zbliżone do jego zamierzeń inwestycyjnych.

Organ powołując się na § 5 ust.1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. stwierdził, że średni wskaźnik zabudowy działki w analizowanym obszarze wynosi 0,11. Na tej podstawie organ przyjął, że maksymalna powierzchnia zabudowy projektowanego budynku wyliczona na podstawie przyjętego wskaźnika dla działki objętej wnioskiem nie powinna przekroczyć 160 m², a jego kubatura max [...]m³.

Organ odnosząc się do wprowadzonych ograniczeń szerokości frontowych elewacji od strony dróg publicznych stwierdził, że szerokość frontu budynku określona została zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia i nie może przekraczać 12 m od strony [...] tj. drogi gminnej (budynek istniejący po tej stronie wnioskowanej inwestycji na działce [...] posiada elewację od frontu tej drogi szerokości 10 m + dopuszczalne powiększenie o 20% = 12 m). Dalej organ uzasadnił, że od strony [...] tj. wzdłuż drogi powiatowej również szerokość elewacji nie może przekroczyć 12 m. Zdaniem organu konieczność ograniczenia w tym zakresie mimo dopuszczalnej max 13 m szerokości wynikającej z rozporządzenia, podyktowana jest szerokością działki objętej decyzją oraz sąsiedztwem drogi gminnej. Organ uzasadnił powyższe stanowisko [...] metrową szerokością działki, która z uwagi na konieczność zachowania odległości 6 metrowej od przyległej drogimi oraz min. 3 metrowej odległości od działki sąsiedniej w przypadku zastosowania ściany bez otworów okiennych i drzwiowych wymaga zachowania maksymalnej 12 metrowej długości elewacji południowej projektowanego budynku.

W dalszej części uzasadnienia organ stwierdził, że na podstawie art. 43 ustawy o drogach publicznych konieczne było zachowanie minimalnej odległości 6 m obiektu od krawędzi jezdni drogi gminnej. Organ nie uwzględnił wnioskowanych zmian w zakresie kierunku głównej kalenicy oraz zwiększenia zabudowy do 170 m². Dopuścił natomiast możliwość zwiększenia szerokości budynku w kierunku [...] max o 4 m, pod warunkiem wykonania uskoku. Do decyzji w formie graficznej załączono mapę oraz w formie opisowej analizę stanu zagospodarowania terenu.

Na rozstrzygnięcie organu I instancji zawarte w decyzji nr [...] z dnia [...] lutego 2007 r. o warunkach zabudowy skarżący wnieśli odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...], w którym zażądali zmiany zapisu dotyczącego kierunku głównej kalenicy dachu. Skarżący przytoczyli treść analizy urbanisty, z której wynika, że: " można przyjąć dach wielospadowy o nachyleniu do 45°".

Zdaniem skarżących analiza urbanisty nie narzuca kierunku głównej kalenicy, a sąsiedztwo ma zróżnicowaną formę dachu. Przedmiotowa działka jest w ciągu bloku działek ([...],[...],[...],[...],[...],[...],[...]) oraz sąsiaduje z następnym blokiem działek ([...],[...],[...],[...],[...]), podzielonych specjalnie przez gminę w celu stworzenia zwartej zabudowy mieszkaniowej. Skarżący nadmienili, że teren objęty był miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy [...] z 1993 r., który utracił swoją ważność. Zdaniem skarżących z obserwacji terenu i przedłożonych przez nich zdjęć wynika, że większość zabudowanych działek ma kierunek głównej kalenicy prostopadły do ulicy [...] i ul. [...]. W związku z powyższym, skarżący wnieśli o zmianę zapisu w decyzji na treść: dach wielospadowy o nachyleniu max 45°, z kierunkiem głównej kalenicy prostopadłym do ulicy [...].

W kolejnym zarzucie skarżący zakwestionowali określenie przez organ szerokości elewacji frontowej. W ich ocenie z załączników nr 1 i 2 wynika jednoznacznie, że wszystkie istniejące zabudowania mają frontową elewację od strony ul. [...] i od ul. [...]. Na tej podstawie skarżący wnieśli o pozostawienie zapisu dotyczącego szerokości elewacji do 12 m od strony ulicy [...] (jako elewacji frontowej) i jednocześnie wnieśli o wykreślenie ograniczenia do 12 m szerokości elewacji przyległej do polnej drogi tj. działki nr [...] (skarżący zasygnalizowali, że droga ta do dnia dzisiejszego nie otrzymała swojej nazwy i służy tylko i wyłącznie jako dojazd do dwóch gospodarstw).

Skarżący wnieśli również o ponowne przeanalizowanie przez urbanistę możliwości zabudowy ich działki, z uwzględnieniem zwiększenia powierzchni zabudowy ze 160 m2 do 170 m2.

W dalszej części odwołania skarżący zażądali wykreślenia z decyzji obostrzeń dotyczących formy i kształtu budynku od strony [...] działki (graniczącej z działką nr [...]).

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy rozstrzygniecie organu I instancji na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeksu postępowania administracyjnego w związku z art. 4 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717).

W uzasadnieniu organ powołał się na rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 z późn. zm.). Kolegium stwierdziło, że § 2 pkt 5 cyt. rozporządzenia określa front działki wskazując, że to ta część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się wjazd lub wejście na działkę. Zgodnie z wnioskiem strony, obsługę komunikacyjną ustalono z drogi gminnej, a zatem elewację frontową przyjęto od tej drogi, a szerokość określono na podstawie szerokości elewacji wzdłuż drogi gminnej, powiększając o dopuszczalną 20% tolerancję. Kierunek głównej kalenicy określono według zabudowań dostępnych z tej właśnie drogi.

Organ odwoławczy nie znalazł żadnych przesłanek do wyznaczenia innego wskaźnika wielkości zabudowy w stosunku do powierzchni działki.

Stanowisko to uzasadnił w ten sposób, że wyznaczenie innego wskaźnika niż średni w obszarze analizowanym jest wprawdzie możliwe, dopuszcza to § 5 ust. 2 cytowanego wyżej rozporządzenia Ministra Infrastruktury, jednakże musi to wynikać z przeprowadzonej analizy. Zdaniem organu przeprowadzona analiza nie dopuszcza jednak innych rozwiązań. Działka o nr ewid. [...] w C., na której ma być realizowana wnioskowana inwestycja to działka o powierzchni [...] ha. Średni wskaźnik zabudowy dla analizowanego obszaru wynosi 0,11, co wskazywałoby na możliwość zabudowania budynkiem o pow. 156 m. Określona powierzchnia zabudowy budynku mieszkalnego do 160 m2, o kubaturze do[...] m3 jest w pełni uzasadniona.

W obszernie uzasadnionej skardze do Sądu na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] marca 2007 r. skarżący zarzucił:

- naruszenie prawa, a w szczególności art. 9 kpa poprzez nienależyte i niewyczerpujące informowanie strony o okolicznościach faktycznych i prawnych, które miały wpływ na ustalenie praw, brak jakichkolwiek wskazówek oraz nienależyte czuwanie organu I instancji nad tym, aby strona nie poniosła szkody z powodu nieznajomości prawa, a polegające na tym, że wnioskodawcy o tym, że ustalenie drogi dojazdowej do ich posesji determinować będzie całokształt planowanej inwestycji dowiedzieli się dopiero z decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego, a więc z decyzji organu II instancji,

- naruszenie prawa, a w szczególności art. 8 kpa, poprzez prowadzenie postępowania w taki sposób, jaki w żadnym wypadku nie pogłębia zaufania obywateli do organów Państwa, a także art. 10 kpa poprzez nie zapewnienie stronie prawa do czynnego udziału w każdym stadium postępowania, a w szczególności uniemożliwienie stronie wypowiedzenia się do zebranych dowodów i materiałów,

- naruszenie prawa, a w szczególności art. 7 kpa poprzez nie wyjaśnienie przez Wójta Gminy [...] stanu faktycznego i załatwieniu sprawy przy naruszeniu interesu społecznego i słusznego interesu D. i B. M..

Mając powyższe na uwadze skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji Wójta Gminy [...] z dnia [...] lutego 2007 r., nr [...] oraz przyznanie kosztów sądowo - administracyjnych, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego, według norm przepisanych.

W udzielonej odpowiedzi na skargę organ podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji z wnioskiem o przyjęcie uzasadnienia zaskarżonej decyzji jako integralnej części odpowiedzi na skargę.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy zważył, co następuje:

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - zwanej dalej: p.p.s.a. (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego.

Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy, nie będąc jednak związanym - stosownie do art. 134 p.p.s.a. - zarzutami i wnioskami skargi, uznał iż zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] nie narusza prawa w stopniu mogącym prowadzić do jej uchylenia.

Poza sporem jest, że dla terenu objętego wnioskiem skarżących o ustalenie warunków zabudowy nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Sąd, zatem ocenił poszczególne zarzuty podniesione w treści skargi odnośnie ustalonych warunków zabudowy zawartych w decyzji z dnia [...] lutego 2007 r. nr [...] w zakresie parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu.

Organy administracji publicznej zgodnie z przepisami prawa zobowiązały inwestora, aby budynek mieszkalny został zlokalizowany w odległości min. 6 m od linii rozgraniczającej teren inwestycji z drogą lokalną przyległą do działki od strony [...] (działka nr [...]) w linii zabudowy budynku zlokalizowanego na działce nr [...]. Organ nie narzucał skarżącym dojazdu do działki. Sami skarżący we wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy określili, że dojazd na teren objęty wnioskiem ma następować z drogi stanowiącej działkę nr [...].

Organ w uzasadnieniu decyzji określił, że działka ta stanowi drogę gminną.

Nie ma znaczenia w świetle przepisów prawa, czy droga ta stanowi ulicę z nadaną nazwą, czy też jest utwardzona i do ilu obiektów budowlanych stanowi dojazd. Zgodnie z art. 7 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2007 r., Nr 19 poz. 115 ze zm.), do dróg gminnych zalicza się drogi o znaczeniu lokalnym niezaliczone do innych kategorii, stanowiące uzupełniającą sieć dróg służących miejscowym potrzebom, z wyłączeniem dróg wewnętrznych. Zaliczenie do kategorii dróg gminnych następuje w drodze uchwały rady gminy po zasięgnięciu opinii właściwego zarządu powiatu. Ustalenie przebiegu istniejących dróg gminnych następuje w drodze uchwały rady gminy.

Skoro skarżący we wniosku o ustalenie warunków zabudowy określili, że dojazd do działki ma następować właśnie przez drogę gminną stanowiąca działkę nr [...], to rola organu orzekającego w zakresie warunków zabudowy sprowadzała się jedynie do ustalenia linii rozgraniczających teren inwestycji z drogą gminną. Organ był w tym zakresie związany treścią wniosku i nie mógł wypowiadać się w kwestii usytuowania budynku i jego kształtu, gdyż w tym zakresie rozstrzygają organy właściwe do wydawania decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na budowę.

W świetle art. 43 ust. 1 ustawy o drogach publicznych obiekty budowlane przy drogach gminnych na terenie zabudowy miast i wsi powinny być usytuowane w odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni co najmniej 6 m.

Wyznaczenie, zatem w decyzji o warunkach zabudowy linii rozgraniczającej teren inwestycji z drogą gminną na 6 m odpowiada przepisom prawa.

Nie narusza również przepisów prawa lokalizacja budynku w linii zabudowy budynku zlokalizowanego na działce [...]. Wyznaczenie tej linii przez organ odpowiada treści przepisu zawartego w § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) zwanego dalej – rozporządzeniem.

Zgodnie z powyższym przepisem, obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.

Sąd stwierdza wobec tego, że lokalizacja planowanego obiektu przy drodze gminnej (działka nr [...]), w sąsiedztwie istniejącego obiektu na działce nr [...] zezwalała na wyznaczenie linii zabudowy w sposób w jaki uczynił to organ i zobrazował na załączniku graficznym do decyzji w formie mapy.

We wcześniejszych projektach decyzji o warunkach zabudowy, przed wydaniem decyzji z dnia [...] lutego 2007 r., organ nie wprowadził warunku ustalającego max szerokości 12 m elewacji frontowej od strony [...], gdyż na ówczesnym etapie postępowania nie było takiej potrzeby, ponieważ inny był przyjęty obszar analizowany niż ten, który ostatecznie posłużył za materiał dowodowy do wydania zaskarżonej decyzji organu I instancji. Zmiana obszaru analizowanego, a dokładnie jego rozszerzenie nastąpiło na wyłączne żądanie skarżących. W trakcie spotkania w dniu [...] grudnia 2006 r. z udziałem uprawnionego urbanisty, skarżący B. M. zobowiązał się wskazać obszar do analizy. Obszar analizowany został rozszerzony o teren działki nr [...], położonej przy drodze gminnej ( działka nr [...]). Obiekt zlokalizowany na działce nr [...] posiada ścianę frontową o szerokości 10 m z kalenicą główną dachu prostopadłą do drogi gminnej.

Nie było przeszkód prawnych do przyjęcia tak obszernego obszaru analizowanego, gdyż § 3 ust. 2 rozporządzenia stanowi, że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

Wybór dojazdu do działki skarżących poprzez drogę gminną, stanowiącą działkę nr [...] i istnienie obiektu na działce nr [...] narzuciło planowanej przez skarżących inwestycji zachowanie max 12 m ściany frontowej od strony drogi gminnej oraz kierunku prostopadłego kalenicy głównej dachu, co też obrazuje załącznik graficzny w postaci załączonej mapy.

Ustalenia organu w tym zakresie odpowiadają przepisom prawa. Z § 6 ust. 1 rozporządzenia wynika, że szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Jedyną istniejącą elewacją frontową zabudowy na działkach analizowanych, zlokalizowaną przy działce nr [...], była ściana budynku na działce nr [...], która wynosi 10 m. Uwzględniając, zatem tolerancję 20% wynikającą z powyżej cytowanego przepisu rozporządzenia organ mógł wydłużyć max elewację frontową planowanego obiektu do 12 m.

Na powyższe ustalenie szerokości elewacji frontowej nie mogły mieć wpływu inne obiekty zlokalizowane w sąsiedztwie na obszarze analizowanym, ponieważ ich elewacje frontowe nie znajdują się przy drodze gminnej stanowiącej działkę nr [...].

Istnienie obiektu na działce nr [...] narzuciło również kierunek prostopadły do drogi kalenicy głównej dachu. Wynika to z treści § 8 rozporządzenia. Przepis ten stanowi, że geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.

Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego - określonego w art. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji (Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, pod red. prof. Z. Niewiadomskiego, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2004, str. 500).

Szczegółowe warunki określania cech nowej zabudowy reguluje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588).

Organy administracji dopuściły zgodnie z wnioskiem dach wielopołaciowy. Walorami estetycznymi i w nawiązaniu już do zabudowy istniejącej przy działce nr [...], narzuciły prostopadły do niej kierunek głównej kalenicy.

W tym zakresie organy nie naruszył przepisów prawa, mimo iż na działkach położonych z wjazdem przy innych drogach zlokalizowanym istnieją dachy z innym kierunkiem kalenicy, czy też dachy kopertowe.

Obowiązkiem organu było konkretne określenie kierunku kalenicy głównej dachu. Przyjęcie w decyzji jedynie, aby geometria dachu nawiązywała do istniejącej geometrii dachów budynków w obszarze analizowanym oznaczałoby, iż decyzja, wbrew wymaganiom rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie określiłaby konkretnych wymagań w tym zakresie.

Przedłożona analiza stanu zagospodarowania terenu w formie załącznika nr 2 do decyzji organu I instancji określa wskaźnik na 0, 11 .

Oceniając przyjęty przez organ wskaźnik i powierzchnię [...] m² działki nr [...], należy stwierdzić, że nowy obiekt musi mieć powierzchnię do [...] m.

W ocenie Sądu ustalenie powierzchni przez organ do 160, mieści się w granicach tolerancji.

Teren, o którego zabudowę starają się skarżący jest działką o trudnych do zabudowy rozmiarach. Przed rozpoczęciem projektowania obiektu budowlanego w pierwszej kolejności dla danego terenu musi co do przyszłej zabudowy istnieć miejscowy plan, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy. Dopiero po tym etapie, gdy zostaną ustalone warunki zabudowy, stosownie do nich inwestor dobiera projekt budowlany przyszłej inwestycji. Taki tryb postępowania wynika z przepisów prawa. To projekt budowlany musi być zgodny z decyzją o warunkach zabudowy, a nie odwrotnie.

W świetle powyższego na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzeczono jak w sentencji wyroku.