Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 871/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2013-12-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 7 w zw. z art. 77, art. 80
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: par. 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Anna Szkodzińska Sędziowie : WSA Iwona Niżnik-Dobosz (spr.) WSA Mariusz Kotulski Protokolant : Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 grudnia 2013 r. sprawy ze skargi K.L. na decyzję Wojewody z dnia 9 maja 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania skargę oddala


UZASADNIENIE

Starosta decyzją z dnia 6 grudnia 2012 r., na podstawie art. 73 ust. 2 pkt 2, ust. 4 i 5 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. z 1998 r. Nr 133, poz. 872 ze zm.), art. 129 ust. 5 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102 poz. 651 ze zm. orzekł:

w pkt. 1 o ustaleniu odszkodowania na rzecz: K. L. oraz firmy "[...]" sp. z o.o. z siedzibą w K., w wysokości 324 118,50 zł za udział wynoszący 10/20 części w nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0680 ha, obr. [...], jedn. ewid. [...] m. K., objętą księgą wieczystą nr [...], zajętą pod drogę publiczną o kategorii drogi powiatowej - ul. J. w K., której własność nabyło z dniem 1 stycznia 1999 r. z mocy prawa Miasto - miasto na prawach powiatu, zgodnie z decyzją Wojewody z dnia 8 listopada 2007 r. nr [...], sprostowaną postanowieniem z 1 października 2009 r.;

w pkt. 2 o wypłacie odszkodowania w wysokości ustalonej w punkcie 1 decyzji na rzecz: K. L. - w kwocie 259 294,80 zł za udział wynoszący 8/20 części oraz "[...] " sp. z o.o. z siedzibą K. - w kwocie 64 823,70 zł za udział wynoszący 2/20 części;

w pkt. 3 o zobowiązaniu do wypłaty odszkodowania Skarbu Państwa, reprezentowanego przez Prezydenta Miasta, wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej;

w pkt. 4 o tym, że zapłata odszkodowania następuje jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stosownie do treści art. 9 ustawy o gospodarce

nieruchomościami stanie się wykonalna. Do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego. Odszkodowanie wpłaca się od depozytu sądowego, jeżeli osoba uprawniona odmawia jego przyjęcia albo wypłata odszkodowania natrafi na trudne do przezwyciężenia przeszkody.

W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, iż postanowieniem z dnia 15 lutego 2010 r. nr [...] Wojewoda wyznaczył Starostę [...] do załatwienia sprawy ustalenia i wypłaty odszkodowania na rzecz K. L. oraz firmy "[...]" sp. z o. o. z siedzibą w K. za udział we współwłasności w nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] zajętą pod drogę publiczną o kategorii drogi powiatowej ul. J. w K., przejętą z mocy prawa na własność Miasta - miasta na prawach powiatu z dniem 1 stycznia 1999 r.

Starosta ustalił że pismem z dnia 13 lutego 2002 r. K. L., działający w imieniu własnym oraz firmy "[...]" sp. z o. o., wystąpił z wnioskiem o ustalenie i wypłatę odszkodowania, za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] zajętą pod drogę publiczną o kategorii drogi powiatowej - ul. J. w K.. Wniosek został złożony w wyznaczonym przez ustawodawcę terminie, tj. w okresie pomiędzy 1 stycznia 2001 r. a 31 grudnia 2005 r.

Zgodnie z wpisem ujawnionym w księdze wieczystej [...] ustalono, że właścicielami nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] na dzień 31 grudnia 1998 r. byli: J. P. oraz A. P. na prawach wspólności ustawowej w 1/4części, K. L. w 1/5 części, "[...]" sp. z o. o. w 1/20 części, R. S. oraz K. S. na prawach wspólności ustawowej w 1/6 części, D. K. oraz Z. K. na prawach wspólności ustawowej w 1/6 części i M. T. oraz L. T. na prawach wspólności ustawowej w 1/6 części.

Wojewoda decyzją z dnia 8 listopada 2007 r. nr [...], sprostowaną postanowieniem z dnia 1 października 2009 r. stwierdził, że z dniem 1 stycznia 1999 r. Miasto - miasto na prawach powiatu, nabyło z mocy prawa, własność nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] objętej księgą wieczystą [...], prowadzoną przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla Krakowa Podgórza, stanowiącą współwłasność ww. osób. Decyzja stała się ostateczna z dniem 4 grudnia 2007 r.

Wyrokiem z dnia 17 maja 2002 r. sygn. akt. [...] Sąd Apelacyjny w Krakowie Wydział I Cywilny zmienił zaskarżony wyrok Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 25 kwietnia 2001 r. sygn. akt [...] i nakazał pozwanym: K. S., R. S., Z. K., D. K., L. T. i M. T. złożenie oświadczenia woli, iż przenoszą oni wierzytelność przysługującą każdemu z nich w stosunku do Skarbu Państwa z tytułu przejścia na własność Skarbu Państwa z dniem 1 stycznia 1999 r. nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0680 ha, obr. [...], jedn. ewid. [...], m. K., w wykonaniu zobowiązania zawartego w umowie przedwstępnej zniesienia współwłasności działki nr [...], obr. [...], jedn. ewid. [...], m. K., objętej aktem notarialnym z dnia 29 września 1998 r. Rep. A nr [...] na: K. L. w 2/5 częściach, "[...]" sp. z o. o. w K. w 1/10 części oraz J. i A. P. w 1/2 części.

Wobec powyższego organ stwierdził, że uprawnionymi do złożenia wniosku o ustalenie i wypłacenie odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...], są: K. L. w 2/5 częściach, "[...]" sp. z o. o. w 1/10 części oraz J. i A. P. w 1/2 części, na prawach wspólności ustawowej.

Aktualnie w/w nieruchomość objęta jest księgą wieczystą [...], a w dziale II jako właściciel ujawnione jest Miasto - miasto na prawach powiatu.

Zgodnie z art. 73 ust. 4 powołanej wyżej ustawy za nieruchomości zajęte pod drogi publiczne, przejęte na własność Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego, przysługuje odszkodowanie ustalane i wypłacane wg zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości złożony w okresie od 1 stycznia 2001 r. do 31 grudnia 2005 r. Podstawa ustalenia wysokości odszkodowania stanowi została uregulowana w art. 73 ust. 5 ustawy. Zgodnie z kolei z art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 21092 ze zm.). Sposób postępowania przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne określa § 36 rozporządzenia.

W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy w dniu 24 sierpnia 2012 r. sporządził operat szacunkowy, którym objął wycenę nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...]. Zgodnie z obowiązującym w dacie określenia stanu nieruchomości, miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym w 1994 r., teren szacowanej nieruchomości ujęty był w pasie drogowym ul. J., natomiast tereny przyległe od południowo-wschodniej strony położone były na obszarze jednostki strukturalnej M4 60 i M4 132 jako obszar mieszkaniowy z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod zabudowę mieszkaniową wraz z urządzeniami towarzyszącymi, o wysokości maksymalnej 8 m do najwyższego gzymsu i 13 m do kalenicy, o intensywności zabudowy od 0,4 liczonej w granicach planu zagospodarowania działki. W przypadku dokonywania podziału geodezyjnego obowiązuje wielkość działek nie mniejsza niż 400 m2 i nie większa niż 1000 m2. Przeznaczenie w miejscowym planie zostało potwierdzone przez rzeczoznawcę majątkowego poprzez dołączenie do akt sprawy wypisu z planu. Ustalono, że wyceniana nieruchomość stanowiąca działkę nr [...] o powierzchni 680 m2, położona jest w pasie drogowym ul. J., na odcinku pomiędzy Al. K. a ul. L. C.. Ulica J. stanowi część połączenia drogowego S. z K., Lotniskiem w Balicach i południową obwodnicą autostradową miasta [...]. Do centrum miasta jest około 3 km. Działka posiada kształt wydłużonego prostokąta o długości około 52 m. Teren działki jak i cały otaczający obszar pochylony jest w północną stronę, a działka nr [...] w części południowej stanowi niewielki uskok gruntu pomiędzy parkingiem a chodnikiem wzdłuż ul. J. Działka posiada częściowe wyposażenie w sieci techniczne. Bezpośrednie otoczenie nieruchomości od strony południowo-wschodniej stanowi teren zabudowany zabudową wielorodzinną blokową i dalej zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Od strony północno-zachodniej za ul. J. rozciągają się tereny zabudowane wolnostojącymi budynkami mieszkalnymi. Na podstawie dokonanych oględzin nieruchomości oraz analizy materiałów źródłowych, rzeczoznawca majątkowy ustalił, że stan nieruchomości gruntowej z dnia 29 października 1998 r. jest tożsamy z jej obecnym stanem. Zmieniło się natomiast otoczenie działki, gdzie wśród wolnostojącej zabudowy jednorodzinnej typu willowego, pojawiło się budownictwo wielorodzinne blokowe.

Dla potrzeb wyceny rzeczoznawca majątkowy zbadał lokalny rynek prawa własności nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod inwestycje drogowych w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę. Analizy transakcji dokonał na podstawie aktów notarialnych kupna-sprzedaży. Biegły wskazał, że w wyniku przeprowadzonej analizy transakcji nieruchomościami przeznaczonym pod drogi, wobec zaistnienia faktu braku dostatecznej liczby umów cywilnoprawnych z zakresu przeniesienia prawa własności porównywalnych gruntów zajętych lub przeznaczonych pod drogi publiczne i zgodnie z dalszą dyspozycją § 36 ust. 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. analizą objęto transakcje nieruchomościami gruntowymi o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, to jest gruntami pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną o niskiej intensywności zabudowy. Dla określenia wartości wycenianej nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze. Do bezpośrednich porównań rzeczoznawca majątkowy wybrał 18 transakcji, z okresu od sierpnia 2010 r. do lipca 2012 r. Ceny działek wahały się pomiędzy 485,71 zł/m2 a 1362,50 zł/m2.Taki dobór odpowiada technice określenia wartości nieruchomości metodą korygowania ceny średniej, co wynika z § 4 ust. 4 rozporządzenia. W ocenie organu w przedmiotowym operacie dobór cech korygujących i wagi tych cech oraz skala ich ocen nie nasuwają zastrzeżeń. Wartość wycenianej nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], obr. [...], jedn. ewid. [...], została ustalona na kwotę 648 237,00 zł, według jej stanu z dnia 29 października 1998 r. oraz cen bieżących, bez uwzględnienia nakładów dokonanych po utracie przez osoby uprawnione prawa władania gruntem.

W dniu 20 listopada 2012 r. na rozprawie, rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił wątpliwości zasygnalizowane przez organ oraz strony postępowania.

Zdaniem organu sporządzony w przedmiotowej sprawie operat szacunkowy określający wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości, został sporządzony prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi przepisami, jak również Standardami zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych. Rzeczoznawca majątkowy w pierwszej kolejności dokonał analizy transakcji nieruchomościami pod drogi, w wyniku której stwierdził, że na rynku lokalnym nie odnotowano odpowiedniej liczby transakcji nieruchomościami gruntowymi, przeznaczonymi pod drogi publiczne, jednocześnie spełniającymi wymogi art. 4 ust. 16, 17, art. 134 ust. 1 i art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (co potwierdził dodatkowo na rozprawie administracyjnej). Następnie mając na uwadze prawnie obowiązujące zasady w sprawie wyceny nieruchomości drogowych oraz utrwalone orzecznictwo (m. in. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 11 grudnia 2009 r., sygn. akt I SA/Wa 1559/09), analizą objął transakcje nieruchomościami gruntowymi o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. gruntami pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną o niskiej intensywności zabudowy (M4 60 i M4 132). Dla potrzeb wyceny wykorzystał transakcje podobne, zawarte na terenie Gminy [...] w ilości osiemnastu (dotyczące różnych nieruchomości), czym uczynił zadość regulacji zawartej w ust. 4 rozporządzenia.

Organ uznał, że operat szacunkowy przekonuje jako logiczna całość, przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny, umożliwiając ich jednoznaczną interpretację. Do zapłaty odszkodowania za nieruchomość z uwagi na treść art. 73 ust. 2 pkt 2 zobowiązany został Skarb Państwa, reprezentowany przez Prezydenta Miasta, wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej.

Od ww. decyzji odwołanie wniósł Skarb Państwa, reprezentowany przez Prezydenta Miasta, wskazując, że operat szacunkowy posiada wady, które poddają w wątpliwość prawidłowość ustalonego odszkodowania. Zdaniem strony odwołującej się, zastrzeżenia budzi prawidłowość określenia przedmiotu wyceny oraz prawidłowość wykonania kolejnych działań i czynności przy sporządzaniu operatu szacunkowego oraz dobór transakcji przyjętych do porównań. Strona odwołująca się wskazała, że rzeczoznawca majątkowy bezzasadnie wykluczył możliwość zastosowania dla celów wyceny cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne, pomimo, że przedstawił kilkanaście transakcji, przedmiotem których były nieruchomości nabywane pod drogi publiczne.

Autor operatu szacunkowego przyjął natomiast do porównania kilkanaście transakcji dot. nieruchomości położonych na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Z opisu przywołanych nieruchomości nie wynika, aby transakcje były analizowane ze względu na przeznaczenie nieruchomości w planach miejscowych, czy też przedmioty zawartych transakcji. Podane przez autora oznaczenia nieruchomości przyjętych do porównania nie pozwalają na sprawdzenie podobieństwa z wycenianą nieruchomością. Ponadto w odwołaniu wyrażono wątpliwość, czy organ I instancji prawidłowo określił udziały w przedmiotowej nieruchomości, za które nastąpiło ustalenie odszkodowania na rzecz K. L. oraz "[...]" sp. z o.o., bowiem zdaniem strony odwołującej się w momencie składania wniosku przysługiwały tym osobom udziały w wysokości odpowiednio: 1/5 cz. oraz 1/20 cz. w przedmiotowej nieruchomości, zaś roszczenie dotyczące odszkodowania za pozostałe udziały uwzględnione przez organ I instancji w zaskarżonej decyzji (nabyte w wyniku wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 17 maja 2002 r., sygn. akt [...]) zostało zgłoszone przez pełnomocnika stron dopiero w piśmie z 2 listopada 2009 r., a więc z uchybieniem materialnoprawnego terminu do złożenia wniosku o odszkodowanie, o którym mowa w art. 73 ust. 4 ustawy z 13 października 1998 r.

Wojewoda decyzją z dnia 9 maja 2013 r. znak: [...], na podstawie art. 138 § 2 kpa uchylił w całości zaskarżoną decyzję Starosty [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji.

W uzasadnieniu organ II instancji podał, że z art. 73 wynika, iż ustalenie i wypłata odszkodowania następuje przy łącznym spełnieniu następujących przesłanek: dana nieruchomość musi być zajęta pod pas drogi publicznej, nieruchomość taka nie stanowiła w dniu 31 grudnia 1998 r. własności Skarbu Państwa czy jednostki samorządu terytorialnego, z wnioskiem o ustalenie odszkodowania występuje właściciel nieruchomości w terminie od 1 stycznia 2001 r. do 31 grudnia 2005 r.

Organ II instancji wskazał, że z wnioskiem o odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość, przejętą z dniem 1 stycznia 1999 r., z mocy prawa przez Miasto - miasto na prawach powiatu, w związku z zajęciem jej pod drogę publiczną, wystąpiły w ustawowym terminie uprawnione osoby, tj. byli współwłaściciele tej nieruchomości – K. L. oraz "[...]" sp. z o.o. w K., reprezentowana przez K. L.. Nie ulega również wątpliwości, iż nieruchomość stanowiąca przedmiot zaskarżonego rozstrzygnięcia została przejęta z mocy prawa, z dniem 1 stycznia 1999 r., na rzecz Miasta - miasta na prawach powiatu, bowiem w aktach sprawy znajduje się potwierdzająca ten fakt ostateczna decyzja Wojewody z 8 listopada 2007 r. nr [...], sprostowana postanowieniem z dnia 1 października 2009r., która stała się ostateczna z dniem 4 grudnia 2007 r.

Wojewoda podał, że operat szacunkowy jako opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego powinna zawierać uzasadnienie, które pozwoliłoby dokonać analizy logiczności i poprawności wniosków, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. Nie może sprowadzać się tylko do przedstawienia zdania biegłego, ale musi przekonywać jako logiczna całość. Brak fachowego uzasadnienia wniosków końcowych uniemożliwia ocenę jej mocy dowodowej.

W toku postępowania odwoławczego zwrócono się do rzeczoznawcy majątkowego o złożenie dodatkowych wyjaśnień. W piśmie z 5 kwietnia 2013 r. biegły podał, działka nr [...] zgodnie z opisem znajduje się na odcinku pomiędzy Al. K. a ul. C. w otoczeniu działek zabudowanych zabudową mieszkaniową jednorodzinną typu willowego starej części W.. Obszar ten to rejon o bardzo wysokich cenach gruntów niezabudowanych. Porównywalnymi nieruchomościami pod drogi publiczne będą zatem tylko i wyłącznie grunty dróg przebiegające przez porównywalne pod względem położenia, urbanizacji, atrakcyjności tereny gdyż takie cechy gruntów przekładają się na ich ceny. Nie można porównywać gruntów pod drogi publiczne z innych dowolnych obszarów gdyż żadna cecha rynkowa nie uwzględni wpływu położenia i innych uwarunkowań na cenę gruntu takiej nieruchomości. W trakcie analizy nie odnotowano żadnej transakcji porównywalnymi gruntami pod drogi publiczne. Istnieją co prawda na rynku dzielnicy [...] transakcje gruntami pod drogi publiczne, nawet gruntami w otoczeniu terenów pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną jednak nie występują w obrocie transakcje gruntami o położeniu i ogólnej atrakcyjności porównywalnej z otoczeniem nieruchomości szacowanej. Przedstawione w operacie w tabeli nr 1 transakcje miały uzmysłowić, że transakcje pod drogi publiczne owszem istnieją w K. a nawet w dzielnicy [...], ale grunty nimi objęte są gruntami nieporównywalnymi z gruntami otoczenia nieruchomości szacowanej dlatego nie mogą być zastosowane przy tworzeniu modelu cenowego dla przedmiotowego operatu. Z tabeli nr 1 wynika jednoznacznie, że jeżeli transakcje gruntami pod drogi publiczne wydzielonymi z gruntów otoczonych terenami rolnymi zbywane są po ok. 250 [zł/m2] to jaka powinna być cena gruntu pod drogę publiczną wydzielonego z gruntu którego cena średnia oscyluje wokół kwoty ok. 900 [zł/m2]. Szacowana działka nr [...] stanowi wschodnią część pasa drogowego ul. J., a wschodnia część ul. J. na odcinku 570 mb od al. K. do ul. G. przylegała do terenów oznaczonych w planie M4 60,132. Od strony zachodniej do działki nr [...] przylegał pas drogowy drogi powiatowej oznaczonej KT/L 1/2 za którym na tej samej długości przylegał teren M4 60, 141.

W odniesieniu do powyższych wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego organ II instancji wskazał na treść § 36 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zarówno analiza omawianego operatu szacunkowego, jak i wyjaśnienia jego autora zawarte w piśmie z 5 kwietnia 2013 r., w ocenie organu II instancji, potwierdzają, iż przy sporządzaniu wyceny przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy dokonał badania lokalnego rynku transakcji nieruchomościami drogowymi, który biegły określił jako rejon dzielnicy [...] miasta K., co narusza przepis ww. § 36 ust. 2 rozporządzenia, zgodnie z którym w przypadku braku stosownych danych z rynku lokalnego należy rozszerzyć analizę w tym zakresie na rynek regionalny, przez który należy rozumieć w takim przypadku rejon całego miasta [...] (w tym zwłaszcza porównywalnego pod względem "atrakcyjności położenia" do rejonu dzielnicy [...] terenu dzielnicy [...] miasta [...]). Ponadto wbrew treści § § 56 ust. 4 rozporządzenia zarówno w samym operacie, jak i aktach organu I instancji brak jest jakiegokolwiek dokumentu potwierdzającego przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości (oraz terenów do niej przyległych) w dacie 29 października 1998 r., a w szczególności stosownego wypisu lub wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na który powołuje się biegły (tj. planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta [...], podjętego Uchwałą Rady Miasta Krakowa Nr VII/58/94 z 16 listopada 1994 r.). W związku z tym w ocenie organu II instancji nie została wystarczająco wyjaśniona kwestia podobieństwa nieruchomości przyjętych do porównania z nieruchomością wycenianą.

Wojewoda zwrócił również uwagę, że w piśmie z dnia 5 kwietnia 2013 r. biegły wskazał, że w rejestrze cen tworzonym w oparciu o akty notarialne przez Wydział Geodezji UM transakcje dotyczące nieruchomości zamieszczonych pod nr Lp 3 i Lp 10 zostały podane błędnie i celem sprostowania oszacowanej wartości należy usunąć z tabeli nr 2 przedmiotowe transakcje, a pozostałe wartości tabelaryczne przeliczyć. Biegły wskazał przy tym, że usuniecie transakcji o cenach porównywalnych z ceną średnią zbioru nie spowoduje znaczącej zmiany wartości nieruchomości, a nowa oszacowana wartość "będzie z pewnością mieściła się w przedziale dopuszczalnego błędu". Odwołując się do poglądu wyrażonego w orzecznictwie sądów administracyjnych organ II instancji podał, że rozporządzenie nie przewiduje aneksu czy uzupełnienia operatu. Dlatego też powody dokonania korekty wartości działek, istotne dla określenia wartości wywłaszczanej nieruchomości, powinny skutkować sporządzeniem nowego operatu szacunkowego, a nie korygowaniem dotychczasowego. Ponadto zgodnie z korektą dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego w ww. piśmie z 5 kwietnia 2013 r., oszacowana przez biegłego wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomość różni się od poprzednio ustalonej o kwotę 34 782,00 zł (613 455,00 zł aktualnie w stosunku do 648 237,00 zł poprzednio), którą to różnicę trudno uznać za "nieznaczącą", czy choćby "mieszczącą się w przedziale dopuszczalnego błędu".

Oznacza to, że wartość nieruchomości ustalona w omawianym operacie szacunkowym budzi zasadnicze wątpliwości.

Odnosząc się natomiast do podniesionego w odwołaniu zarzutu wygaśnięcia roszczeń przyznanych wnioskodawcom w wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 17 maja 2002 r., sygn. akt [...]) - z uwagi na ich zgłoszenie dopiero w piśmie z 2 listopada 2009 r., organ odwoławczy wskazał, że w inicjującym przedmiotowe postępowanie piśmie z dnia 13 lutego 2002 r. wnioskodawcy, tj. K. L. działający w imieniu własnym oraz "[...]" sp. z o.o. w K. wskazali precyzyjnie, iż domagają się wypłaty odszkodowania za działkę nr [...], bez wskazania przysługujących udziałów we współwłasności tej nieruchomości. W terminie złożenia wspomnianego wniosku o odszkodowanie kwestia ustalenia stanu prawnego przedmiotowej nieruchomości była sprawą otwartą, bowiem w tym zakresie trwał wówczas spór przed sądem powszechnym (wniosek o odszkodowanie wpłynął w czasie pomiędzy wydaniem wyroku przez Sąd Okręgowy w Krakowie z 25 kwietnia 2001 r., sygn. akt I [...], a zmieniającym ten wyrok prawomocnym wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Krakowie Wydział I Cywilny z [...] maja 2002 r., sygn. akt [...]). Wyrok sądu II instancji, wydany w wyniku powództwa K. L., "[...]" sp. z o.o. oraz J. P. i A. P., zmienił zaskarżone orzeczenie w ten sposób, iż nakazał pozwanym (pozostałym współwłaścicielom przedmiotowej nieruchomości) złożyć oświadczenie woli, iż przenoszą oni wierzytelności przysługujące każdemu z nich w stosunku do Skarbu Państwa z tytułu przejścia na własność Skarbu Państwa, z dniem 1 stycznia 1999 r., nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] w wykonaniu zobowiązania zawartego w umowie przedwstępnej zniesienia współwłasności działki nr [...], objętej aktem notarialnym z 29 września 1998 r. Rep. A nr [...] na: K. L. w 2/5 cz., "[...]" sp. z o.o. w K. w 1/10 cz. oraz J. i A. P. w 1/2 cz. Kształt orzeczenia sądu II instancji wynikał ze znanej wówczas temu sądowi okoliczności zajęcia przedmiotowej nieruchomości pod drogę publiczną. Organ I instancji powinien więc uwzględnić skutki prawne wynikających z przywołanego orzeczenia sądu powszechnego, zaś okoliczność, iż kwestia ta została podniesiona dopiero w odwołaniu z 2 października 2009 r. nie niweczy skutków wynikających z powołanego wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 17 maja 2002 r., sygn. akt [...].

Skargę na decyzję Wojewody do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniosła [...] Sp. z o.o. i K. L., domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji oraz zasądzenia kosztów postępowania. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie:

- § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego poprzez błędną jego subsumcję ze stanem faktycznym, które miało wpływ na wynik sprawy;

- art. 138 § 2 i art. 136 kpa poprzez ich błędną wykładnię polegającą na niewłaściwym uznaniu, że organ nie jest uprawniony do przeprowadzenia uzupełniającego dowodu z opinii biegłego.

W uzasadnieniu podano, że wbrew twierdzeniom wskazanym w skarżonej decyzji, ustawodawca w § 36 przywołanego rozporządzenia nie nakłada na rzeczoznawcę majątkowego sporządzającego opinię obowiązku wnikliwego i wyczerpującego uzasadnienia wyboru sposobu szacowania nieruchomości. Brzmienie przepisu rzeczywiście wskazuje zamierzoną przez legislatorów kolejność podejmowania działań, lecz w żadnym stopniu nie determinuje treści (potencjalnej opinii biegłego rzeczoznawcy poprzez nałożenie nań obowiązku, każdorazowego wnikliwego uzasadnienia korzystania w konkretnym przypadku z jednej metody, a pominięcia innej. Wystarczające jest odniesienie się przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego w sporządzonej wycenie do kwestii wyboru sposobu szacowania tej wartości. Ponadto bezzasadnie w ramach postępowania odwoławczego organ nie skorzystał z uprawnienia do żądania uzupełnienia operatu szacunkowego. Uprawnienie to, które w trybie art. 136 k.p.a. przekształca się w obowiązek uzupełnienia operatu szacunkowego. Chybiony jest więc zarzut organu, który uznał, iż uzupełnienie dowodu w zakresie opinii biegłego ds. szacowania nieruchomości, będzie w trakcie postępowania odwoławczego niemożliwe lub definitywnie nie osiągnie zamierzonego celu, którym jest wydanie ostatecznej decyzji bez konieczności przekazania sprawy organowi niższego rzędu bez naruszenia zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego. Ponadto zupełnie pominięto okoliczność, że w przedmiotowej sprawie orzekał już Wojewódzki Sąd Administracyjny i jego zalecenia są wiążące dla organów. W uzasadnieniu wyroku z dnia 5 października 2011 r., sygn. akt II SA/Kr 884/11 wskazano, iż "organ odwoławczy uchylając zaskarżoną decyzję organu l instancji kwestionuje prawidłowość operatu szacunkowego stanowiącego podstawę obliczenia odszkodowania i zwraca uwagę, że 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego zawiera szczegółowe regulacje, określające sposób szacowania wartości rynkowej gruntu, zajętego lub przeznaczonego pod drogi publiczne, wyodrębnia dwie zasadnicze zasady szacowania wartości takich nieruchomości (...) Nie można zgodzić się ze stanowiskiem, że uzupełnienie operatu szacunkowego czy jego inna wykładnia stanowi podstawę do uchylenia zaskarżonej decyzji i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ l instancji, taka sytuacja jaką organ odwoławczy wyartykułował w uzasadnieniu nie wymaga uprzedniego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w całości lub w znacznej części".

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując swoje wcześniejsze stanowisko w sprawie.

Prawomocnym postanowieniem z dnia 23 sierpnia 2013 r., sygn. akt II SA/Kr 871/13 tut. Sąd odrzucił skargę [...] Sp. z o.o. w K..

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje.

Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Zgodnie z treścią art.3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi (art. 134 ustawy).

Z brzmienia art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) wynika natomiast, że w przypadku, gdy Sąd stwierdzi bądź to naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź to naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź wreszcie inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Cytowana regulacja prawna nie pozostawia zatem wątpliwości co do tego, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy.

Wskazać również należy, że zgodnie z przepisem art. 133 § 1 p.p.s.a. Sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Orzekanie "na podstawie akt sprawy" oznacza, że sąd przy ocenie legalności decyzji bierze pod uwagą okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest zatem materiał dowodowy zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia. Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę w pełni podziela pogląd Naczelnego Sądu Administracyjnego, że "skoro wyrok wydawany jest na podstawie akt sprawy, to tym samym badając legalność zaskarżonej decyzji Sąd ocenia jej zgodność z prawem materialnym i procesowym w aspekcie całości zgromadzonego w postępowaniu administracyjnym materiału dowodowego" (wyrok NSA W-wa z dnia 9.07.2008 r., sygn. II OSK 795/07, LEX nr 48323).

Zdaniem Sądu skarga nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż jej zarzuty nie znajdują uzasadnienia w stanie prawnym i faktycznym rozpatrywanej sprawy.

Przedmiotem kontroli sądu jest kasacyjna w/w decyzja Wojewody uchylająca zaskarżoną decyzję Starosty [...] z dnia 6 grudnia 2012 r. i przekazującą sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Strona skarżąca stoi na stanowisku, że prawidłowa jest decyzja organu I instancji.

Dla całości rozpatrywanej sprawy zasadniczą kwestią jest prawidłowość, zgodność z prawem ize stanem faktycznym operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego J. W. datowanego na dzień 24 sierpnia 2012. Ten elaborat stanowi bowiem kwalifikowany prawem dowód w sprawie. Ta szczególna rola operatu szacunkowego w ustaleniu wysokości odszkodowania za przejętą z mocy prawa nieruchomość na rzecz Miasta nie oznacza, że organy administracji publicznej nie mają prawa i zarazem obowiązku skontrolowania, czy treść operatu odpowiada wymogom, merytorycznym (materialnym) i wymogom formalnym określnym w ustawie i aktach wykonawczych do ustawy. Takie działanie organów administracji publicznej jest w pełni uzasadnione treścią art. 7 w zw. z art. 77, art. 80 k.p.a. , a co więcej oczekiwane przez ustawodawcę demokratycznego państwa prawnego i jest gwarancją zasady praworządności działania władzy publicznej, w tym administracji publicznej. Wojewódzki Sąd Administracyjny podziela stanowisko Wojewody kwestionujące w treści uzasadnienia swojej decyzji prawidłowość operatu szacunkowego w zakresie jego rzetelności i przyjętej metody dla określenia wartości przedmiotowej nieruchomości a co za tym idzie prawidłowość ustalenia stanu faktycznego w zakresie ważnym dla treści decyzji o odszkodowaniu.

Sąd mając na uwadze te ustalenia orzekł o oddaleniu skargi, gdyż w ocenie składu rozpoznającego sprawę błędy poczynione w postępowaniu administracyjnym prowadzonym przez organ I instancji, a polegające na naruszeniu art. 7 w zw. z art. 77, art. 80 k.p.a. w zw. z brzmieniem§ 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U Nr 207, poz. 2109 ze zm.) uniemożliwiały ich uzdrowienie, sanowanie przez działania organu II instancji. Podnoszona przez skarżącego kwestia uzupełnienia operatu szacunkowego przekracza pojęcie uzupełnienia, gdyż poczynione w nim błędy przedstawione poniżej uniemożliwiają w tym przypadku skorzystanie z jego treści dla wydania prawidłowej decyzji administracyjnej o odszkodowaniu. Skorzystanie z treści art. 78 k.p.a.– dla uzupełnienia operatu szacunkowego - nie przystaje w tym przypadku do charakteru sprawy i wadliwości operatu. Ocena prawna wyrażona przez sąd w sprawie wiąże ten sąd i organ , zgodnie z treścią art. 153 p.p.s.a., pod warunkiem, że nie zmienił się stan prawny i faktyczny oraz strony sprawy. Rozważania Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w wyroku z dnia 5 października 2011, sygn.. akt IISA/Kr 884/11,wskazywanym przez skarżącego- nie mają bezpośredniego zastosowania do kontrolowanej sprawy, a to z uwagi na inne jakościowo kwestie dotyczące operatu szacunkowego.

Zdaniem składu rozpoznającego operat posiada poważne wady, które negują możliwość zastosowania i wykorzystania go w sprawie w charakterze materiału dowodowego. Podsumowując ten wątek Sąd stwierdza, że w jego przekonaniu stan faktyczny sprawy dla potrzeb ustalenia odszkodowania nie został w pełni określony i wyjaśniony zgodnie z obowiązującym prawem, gdyż dla określenia wartości nieruchomości biegły nie zastosował wzorca wskazywanego w pierwszej kolejności przez postanowienia § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 wrzesnia 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zwanego dalej w skrócie rozporządzeniem.

Uzasadniając to stanowisko Sąd zwraca uwagę na brzmienie § 36 rozporządzenia zgodnie, z którym: 1. Wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 i Nr 199, poz. 1227 oraz z 2009 r. Nr 72, poz. 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

2. W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.

3. W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni

- powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

4. W przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

5. Przez decyzję, o której mowa w ust. 1, 2 i 4, rozumie się decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzję o ustaleniu lokalizacji autostrady, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi lub decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, na podstawie której ustalona została lokalizacja inwestycji drogowej.

6. Przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności:

1) przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872, z późn. zm.), z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r.; nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem;

2) przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 ustawy, z tym że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości;(...)"

Z treści przywołanego powyżej, w zakresie niezbędnym dla poniższych ustaleń, przepisu prawnego wynika jasno i bezsprzecznie, że w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową –jej wartość rynkową określa się według następującego wzorca: 1) w pierwszej kolejności wartość rynkową nieruchomości określa się przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, przy odpowiednim stosowaniu ust. 1-3§ 36 omawianego rozporządzenia; 2) a dopiero w drugiej kolejności wartość tę określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych.

Analizowany przepis ma budowę warunkową, określanie wartości danej nieruchomości przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych jest możliwe pod warunkiem, że uprzednio zostanie wyeliminowana możliwość określenia tej wartości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, przy odpowiednim stosowaniu ust. 1-3 § 36 omawianego rozporządzenia.

Dla tak ustalonego wzorca określania wartości przedmiotowej nieruchomości szczególne znaczenie ma treść§36 ust. 2 rozporządzenia - podnosząca wyraźnie, że w przypadku, gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.

Z treści przywołanej normy prawnej wynika, że biegły sporządzający operat szacunkowy przedwcześnie z naruszeniem treści w/w normy rozporządzenia zdecydował się na określenie wartości nieruchomości przy zastosowaniu przeznaczenia nieruchomości przeważającego wśród gruntów przyległych, gdyż nie dokonałanalizy rynku lokalnego w szerszym znaczeniu jego lokalności i odpowiednio regionalnego dla potrzeb określenia wartości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Nie wyszedł bowiem w swoich ustaleniach poza rynek nieruchomości w znaczeniu -obszaru dzielnicy [...]. Zupełnie niezrozumiałe jest i nie wyjaśnione w sposób przekonywujący, w nawiązaniu chociażby do zasad doświadczenia życiowego, przez biegłego, dlaczego odpowiednio nie rozszerzył swoich ustaleń o zbadanie rynku lokalnego w zakresie większym niż dzielnica lub w zakresie rynku regionalnego.

Świadczy o tym stwierdzenie biegłego zawarte na s. 10 operatu szacunkowego w brzmieniu:"Dla przejrzystości poniżej w Tabeli nr 1 przytaczam transakcje nieruchomościami pod drogi publiczne, zawarte w analizowanym okresie na rynku dzielnicy [...] w K.. Wobec zaistniałego faktu braku dostatecznej liczby umów cywilnoprawnych z zakresu przeniesienia prawa własności porównywalnych gruntów zajętych lub przeznaczonych pod drogi publiczne i zgodnie z dalszą dyspozycją § 46 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 wrzesnia 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego analizą objęto transakcje nieruchomościami gruntowymi o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych to jest gruntami pod zabudowę mieszkaniową o niskiej intensywności zabudowy (M460 i M4 132).

Na tle powyższych ustaleń można stwierdzić, że rzeczoznawca majątkowy przedwcześnie wykluczył możliwość zastosowania dla celów wyceny - cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne, pomimo tego, że przedstawił kilkanaście transakcji, przedmiotem których były nieruchomości nabywane pod drogi publiczne.

Skład rozpoznający podziela stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażone w wyroku z dnia 22 maja 2012, syg. [...] trafnie stwierdzającego, że "1. Pod pojęciem "rynku lokalnego" odczytywać należy obszar gminy lub powiatu. Rynek regionalny odnosi się zaś do obszaru województwa.2. Dla wyceny nieruchomości, które zostały przeznaczone pod inwestycje celu publicznego, w tym drogi publiczne, zasięg rynku lokalnego, na podstawie którego następuje wytypowanie transakcji do porównań - to przestrzeń całego miasta a nie tylko poszczególnych jego dzielnic. Tego rodzaju inwestycje służą całemu miastu, a nieruchomości, na których inwestycje te są zrealizowane, stanowią formę zagospodarowania przestrzeni miasta a nie tylko jego dzielnicy. Z tego też powodu ich wartość musi być odnoszona do wartości innych nieruchomości, mających znaczenie dla danego miasta jako całości.,LEX nr 1264911" Wskazane tezy znajdują odpowiednie zastosowanie do kontrolowanej sprawy .

Argumentacja składu rozpoznającego jest też spójna ze stanowiskiem WSA w Warszawie zawartym w wyroku z dnia 9 lutego 2012, sygn. akt I SA/Wa 1625/11, który wypowiedział następująco się w przedmiocie nieruchomości podobnych i prawdopodobieństwa ich bytu: " Należy w tym miejscu jeszcze dodać, nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. W przypadku wystąpienia odmienności, wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na wartość. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości - § 4 ust. 4 rozporządzenia. Nie jest zatem prawidłowe stanowisko zaprezentowane przez rzeczoznawcę majątkowego, że nie można porównać będącej przedmiotem wyceny nieruchomości do żadnej nieruchomości nabywanej pod drogi publiczne, gdyż jest wyjątkowo położona. Gdyby przyjąć takie rozumienie nieruchomości podobnych nie byłoby możliwości zastosowania współczynników korygujących, gdyż można byłoby przyjąć do porównań jedynie nieruchomości usytuowane w podobnym miejscu".

Biegły przyjął natomiast do porównania kilkanaście transakcji dot. nieruchomości położonych na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Z opisu przywołanych nieruchomości nie wynika, aby transakcje były analizowane ze względu na przeznaczenie nieruchomości w planach miejscowych, czy też przedmioty zawartych transakcji. Podane przez Biegłego oznaczenia nieruchomości przyjętych do porównania nie pozwalają na sprawdzenie podobieństwa z wycenianą nieruchomością.

Jednocześnie, niezgodnie z treścią § 56 ust. 4 rozporządzenia zarówno w samym operacie, jak i aktach sprawy organu I Instancji brak było jakiegokolwiek dokumentu potwierdzającego przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości (oraz terenów do niej przyległych) w dacie 29 października 1998 r., a w szczególności stosownego wypisu lub wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na który powołuje się biegły (tj. planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta Kraków, podjętego Uchwałą Rady Miasta Krakowa Nr VII/58/94 z 16 listopada 1994 r.). W konsekwencji nie została wystarczająco wyjaśniona kwestia podobieństwa nieruchomości przyjętych do porównania z nieruchomością wycenianą.

Nie przykładając odpowiedniego znaczenia do treści § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, nie uwzględniając jego prawidłowej treści i normatywnego znaczenia, a zatem czyniąc błąd w jego wykładni, co stanowi naruszenie prawa materialnego mające wpływ w tym przypadku na wynik sprawy, organ I instancji jednocześnie naruszył zasady postępowania administracyjnego, gdyż przyjął z naruszeniem art. 7 w zw. z art. 77 i art. 80 k.p.a. w charakterze prawidłowego materiału dowodowego ustalenia wadliwego operatu szacunkowego, co może mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W związku z tym organ II instancji prawidłowo skorzystał w sprawie z art. 138 §2 k.p.a.

Rozpoznając ponownie sprawę organy administracji publicznej powinny dokonać prawidłowej wykładni ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, biorąc pod uwagę wskazania wynikające z treści niniejszego wyroku.

Mając na uwadze wszystkie powyższe ustalenia, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie działając na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.