Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1524/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2018-10-30 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Alina Balicka (spr.), Sędziowie sędzia WSA Kaja Angerman, sędzia del. SO Aleksandra Westra, Protokolant ref. Magdalena Dębska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 października 2018 r. sprawy ze skarg E. Sp. z o.o. z siedzibą w P. i M. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] marca 2018 r. nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy oddala skargi


UZASADNIENIE

Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z [...] marca 2018 r., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...]., utrzymało w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy [...] z [...] września 2017 r., nr [...] o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną na terenie działki o nr ew. [...] z obrębu [...] przy ul. [...]nr

., [...] w [...] - Dzielnica [...].

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji SKO wskazało, że przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1073 ze zm.) uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się przez inwestora do określonych istniejących cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Zasada dobrego sąsiedztwa zakłada zaś konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym i architektonicznym.

Celem tego przepisu jest zagwarantowanie ładu przestrzennego w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne.

Dalej SKO wskazało, że celem normy prawnej zawartej w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (zasady dobrego sąsiedztwa) jest zachowanie w procesie inwestycyjnym kontynuacji funkcji, formy architektonicznej, gabarytów zabudowy oraz sposobu zagospodarowania terenu. Zachowanie tych elementów oznacza, że powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy.

W celu spełnienia tych wymagań, w procesie decyzyjnym związanym z ustalaniem warunków zabudowy, ustawodawca ustanowił obowiązek przeprowadzenia wstępnej analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikającej z przepisów odrębnych (art. 53 ust. 3 pkt 1 w zw. z art. 64 ust. 1 cyt. ustawy).

Sposób ustalania wymagań dotyczących cech nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w powiązaniu z analizą stanu zastanego określony został w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

SKO wskazało, powołując się na orzecznictwo, że regułą winno być wyznaczenie obszaru analizowanego w jego wymiarach minimalnych, a dopiero na skutek okoliczności uzasadniających objęcie tym obszarem większego terenu możliwe jest dalsze odsunięcie jego granic od działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. W szczególności winno to nastąpić gdy analizą należy objąć teren stanowiący urbanistyczną całość (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 25 maja 2017 r. sygn. akt II OSK 2451/15 pubł. CBOSA).

Biorąc powyższe pod uwagę, w ocenie SKO, organ I instancji w przedmiotowej sprawie wyznaczył granice obszaru analizowanego zgodnie z § 3 ww. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., w odległości trzykrotnej szerokości frontu działki objętej wnioskiem (3 x 22 m). W wynikach analizy oraz decyzji wskazano, iż teren analizowany obejmuje południową część dzielnicy [...], osiedle C.. Teren stanowi głównie zabudowa mieszkalna jednorodzinna, wraz z budynkami gospodarczymi i garażowymi. W obszarze analizowanym znalazł się również obiekt magazynowo-biurowy oraz produkcyjny Obszar stanowi ekstensywne, kameralne osiedle jednorodzinne. W obszarze analizowanym brak jest obiektu o funkcji mieszkalnej wielorodzinnej oraz o gabarytach podobnych do wnioskowanych. Powyższe ustalenia potwierdzają załączniki graficzne do kwestionowanej decyzji, jak również ortofotomapy na portalu Biura Geodezji i Kartografii UM W.[...]. Podnoszone przez odwołujących argumenty odnośnie zlokalizowania w obszarze o dominacji budynków mieszkalnych jednorodzinnych usług nieuciążliwych czy towarzyszących zabudowie jednorodzinnej obiektów magazynowych nie zmienia, jak podniosło SKO, dominującej funkcji zabudowy jednorodzinnej i charakterystyki urbanistycznej i architektonicznej terenu analizowanego. W ocenie SKO, wyznaczenie granic obszaru analizowanego zgodnie z normą § 3 rozporządzenia, bez jego poszerzenia na nieruchomości sąsiednie, w tymrn nieruchomość przy ul. [...] i [...], było zgodne z prawem i uwzględniało zasadniczy cel regulacji w postaci ujęcia w obszarze jednolitego pod względem funkcji, cech i parametrów terenu zabudowanego charakteryzującego się takim ukształtowaniem przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie podzieliło zarzutów w zakresie braku uwzględnienia na załącznikach graficznych wszystkich obiektów w obszarze analizowanym, a odwołujący nie przedstawili dowodów, które podważałyby ustalenia organu I instancji w tym zakresie.

Zdaniem SKO, organ I instancji prawidłowo ustalił, iż średnia wielkość wskaźnika zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 20,7%. Zgodnie z wnioskiem inwestora powierzchnia zabudowy dla przedmiotowej inwestycji wynosiłaby 35% - powierzchnia zabudowy 470 m2. Wskaźnik ten odbiega zatem od parametru średniego w sposób uniemożliwiający jego uwzględnienie, a tym samym zachowanie zasady dobrego sąsiedztwa. Dalej SKO wskazało, że nie podziela zarzutów, iż organ I instancji nie wskazał parametru wskaźnika zabudowy dla poszczególnych działek, skoro w załączniku graficznym nr 2 do kwestionowanej decyzji skazane zostały w % wskaźniki zabudowy poszczególnych działek. Organ nie przyjął przy tym błędnej wykładni § 5 rozporządzenia w zakresie określania powierzchni zabudowy do powierzchni działki, ale wskazał argumenty, które potwierdzają brak na analizowanym obszarze budynku o zbliżonych parametrach.

SKO wskazało, że z akt sprawy nie wynika, aby przekształcenia zabudowy w granicach wyznaczonego obszaru analizy wiązały się z powstaniem budownictwa wielorodzinnego. Powstanie takich obiektów poza obszarem analizy nie ma wpływu na prawidłowość stanowiska w zakresie braku możliwości spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...]SKO. z [...]marca 2018 r. wnieśli: [...] Sp. Z o.o. z siedzibą w P. i M. J.. Skarżący zaskarżonej decyzji zarzucili:

1. bezpodstawne naruszenie uprawnień właścicieli nieruchomości do zabudowy gruntu (art. 6 ust. 2 ustawy o planowaniu przestrzennym),

2. wykładnię ładu przestrzennego dokonaną z naruszeniem ustawowej definicji tego pojęcia i utrwalonym orzecznictwem, niezasadnie sprowadzającą się do powielania zabudowy już istniejącej i to z ograniczeniem do budynków mieszkalnych, a z pominięciem zabudowy typu usługowego i gospodarczej,

3. art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez oparcie się na analizie obszaru, która została sporządzona niezgodnie z obowiązującym rozporządzeniem, nie zawiera szczegółowych danych pozwalających na weryfikację zawartych w niej ustaleń, bez uzasadnienia zawęża obszar analizowany pomijając wymóg odniesienia się do obszaru stanowiącego urbanistyczną całość i utrzymania wymogów ładu przestrzennego i w rezultacie bezpodstawną odmowę uwzględnienia wniosku,

4. naruszenie art. 7 i 77 K.p.a. poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy i dokonanie ustaleń sprzecznych z treścią złożonego wniosku oraz istniejącym stanem faktycznym, zwłaszcza:

– całkowite pominięcie, że na mapie zasadniczej nie zostały naniesione wszystkie istniejące obiekty budowlane,

– pominięcie różnych rodzajów działalności gospodarczej prowadzonych aktualnie, bądź czasowo zaprzestanych: produkcja metalowa łańcuchów, produkcja banerów i urządzeń reklamowych hotel dla psów, budynki magazynowe, budynki poprodukcyjne po masarni i wytwórni aromatów spożywczych, ruiny gospodarstwa rolnego, schronisko dla zwierząt - niezależne od hotelu dla psów, tapicer samochodowy, budynek magazynowo-biurowy i określenie obszaru jako "ekstensywne kameralne osiedle jednorodzinne",

– podanie danych sprzecznych ze stanem faktycznym o uwzględnieniu na mapach wszystkich istniejących zabudowań podczas gdy tylko na działce nr [...], bezpośrednio graniczącej z działką objętą wnioskiem, nie uwzględniono czterech zabudowań o charakterze użytkowym związanych z prowadzoną tam działalnością produkcyjną z branży metalowej,

5. art. 107 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji zawierającej błędy uzasadnienia, nieusunięte w żadnej mierze w decyzji organu odwoławczego, wykluczające możliwość weryfikacji ustaleń oraz prawidłowości analizy zagospodarowania obszaru ze względu na brak danych co do parametrów zabudowy istniejącej na poszczególnych działkach, jak również brak uzasadnienia dla odmowy uwzględnienia wniosku o zastosowanie szerszego obszaru analizy obejmującego w szczególności nieruchomość przy ul. [...], która:

– została zabudowana w 2017 r. budynkiem o parametrach zbliżonych do wnioskowanych (oddanym do użytku),

– znajduje się w odległości ok. 80 m od nieruchomości objętej wnioskiem,

– jest pierwszą nieruchomością znajdującą się poza obszarem analizowanym

6. art. 7a i art. 8 k.p.a. poprzez bezpodstawne zawężenie obszaru analizowanego do obszaru minimalnego, bez uwzględnienia zabudowy realizowanej w ramach jednostki urbanistycznej (kwartału ulic) w odległości ok. 80 - 100 m od działki objętej wnioskiem (P. [...] i P. [...]), prowadzące do odmowy uwzględnienia wniosku strony, jak też zastosowanie odmiennych zasad ustalania warunków zabudowy dla nieruchomości przy ul. [...], na której wybudowano budynek mieszkalny 3-kondygnacyjny o dużej powierzchni zabudowy, pomimo że w sąsiedztwie budynek taki nie występuje i przeważają budynki parterowe.

W konsekwencji powyższych zarzutów skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji organu I instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...]. w odpowiedzi na skargi wniosło o ich oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skargi nie zasługują na uwzględnienie i podlegją oddaleniu.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych określone przepisami art. 184 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej i art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. 2017 r. poz. 2188 z późn. zm.) oraz art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 z późn. zm.) dalej jako P.p.s.a., sprowadzają się do kontroli działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, a więc kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. W ramach oceny, czy przy wydawaniu zaskarżonej decyzji nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, ani powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 P.p.s.a.).

W przedmiotowej sprawie materialnoprawną podstawę decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji, stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej u.p.z.p.). Ustawa ta określa zasady kształtowania polityki przestrzennej, a także zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy, przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań (art. 1 ust. 1).

W myśl art. 59 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 2 tej ustawy zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy.

W sprawie bezspornym jest, iż dla obszaru objętego zaskarżoną decyzją nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dlatego też przedmiotowa inwestycja wymagała ustalenia przez organ administracyjny w drodze decyzji warunków zabudowy terenu. Wydanie takiej decyzji możliwe jest jednak, stosownie do treści art. 61 ust. 1 u.p.z.p., jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Zgodnie z art. 59 i nast. u.p.z.p., decyzja o warunkach zabudowy ma charakter promesy uprawniającej do późniejszego uzyskania pozwolenia na budowę na warunkach w niej określonych. Nie jest to akt upoważniający do podjęcia i realizacji inwestycji, ale stanowiący podstawę do ubiegania się o pozwolenie na budowę. Dopiero w tym następnym postępowaniu organ architektoniczno-budowlany ustala szczegóły techniczne dotyczące planowanej inwestycji i ocenia, czy w świetle przepisów prawa budowlanego i przepisów wykonawczych do tego prawa możliwe jest udzielenie pozwolenia na realizację zamierzonej inwestycji. Decyzja o warunkach zabudowy, wydawana w braku obowiązującego dla terenu objętego wnioskiem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ma rozstrzygnąć tylko o dopuszczalności realizacji określonego rodzaju inwestycji na tym terenie a także określić warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych (wyrok NSA z dnia 13 lutego 2014 r., sygn. akt II OSK 2196/12, Lex nr 1497924).

W celu zapewnienia realizacji wymagań określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., organ wydający decyzję przeprowadza analizę warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy. Cechy jakim odpowiadać musi nowa zabudowa określone zostały w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164 poz. 1588). Określenie cech nowej zabudowy dostosowanych do warunków zabudowy istniejącej, w sposób określony w rozporządzeniu - stanowi obowiązek organu. Zgodnie z § 3 wymienionego wyżej rozporządzenia Ministra Infrastruktury w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. (ust. 1 ). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2). Z kolei w orzecznictwie sądów administracyjny przyjmuje się, że front działki, o którym mowa w § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. ustala się w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przez określenie, z której drogi odbywać się ma główny wjazd lub wejście na działkę (zob. wyrok NSA z dnia 1 września 2009 r., sygn. akt II OSK 1336/08). Ponadto określenie, umiejscowienia frontu działki przesądza o tym gdzie powinno zostać umieszczone główne wejście do budynku.

Jak wynika z ustalonego stanu faktycznego sprawy we wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy z [...] maja 2017 r. inwestor podał, że dojazd do planowanej inwestycja ma odbywać się z ulicy [...]..

Zgodnie z § 3 ust. 2 wymienionego wyżej rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

W przedmiotowej sprawie szerokość frontu działki inwestycyjnej nr [...] wynosi 22 m, to trzykrotna jego szerokość wynosi 66 m. Wobec powyższego taki obszar analizowany powinien być wyznaczony w niniejszej sprawie.

Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. pozostawia organom administracji pewną swobodę w wyznaczaniu powierzchni analizy jak i liczby działek sąsiednich, których parametry stanowić mają podstawę ustaleń dla warunków zabudowy. Ze stanowiska piśmiennictwa prawniczego i orzecznictwa sądów administracyjnych wynika, że obszar ten wyznacza się w taki sposób, aby jak najpełniej uwzględnić zamierzenie budowlane inwestora, kierując się jego prawem do zagospodarowania nieruchomości, którą dysponuje, z uwzględnieniem warunków występujących na danym terenie, a w tym zwłaszcza potrzebą zapewnienia ładu przestrzennego, co jest zgodne z celem ustawy planistycznej, jak też innych wymogów wymienionych w szczególności w art. 1 ust. 2 ustawy planistycznej (por. wyrok NSA z dnia 16 marca 2011 r., II OSK 496/10, tak też w aprobującej glosie Alicji Plucińskiej - Filipowicz do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 lipca 2010r. sygn. K 17/08 publ. LEX/el.2011 powoływana także w komentarzu do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym LexisNexis wyd. 2014 ). Granice obszaru analizowanego wyznaczane są więc w każdym indywidualnym przypadku w kontekście ochrony istniejącego ładu przestrzennego w zależności od planowanej inwestycji. W § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury wytyczne dla ustalenia granic obszaru analizowanego określono natomiast jedynie, jako minimalne. W zależności od warunków konkretnej sprawy możliwe jest, że normy minimalne okażą się wystarczające, w innym zaś przypadku zajdzie potrzeba ustalenia granic obszaru analizowanego odpowiednio większego. Takie działanie wymaga jednak transparentnego przedstawienia celowości i przyczyn działania. Jeszcze raz podkreślić trzeba, że wielkość tego obszaru służy ustawowemu wymogowi zachowania ładu przestrzennego w ramach dającej się wyodrębnić zwartej jednostki terenowej urbanistyczno-architektonicznej, nie zaś jedynie poszukiwaniu takich funkcji, cech i parametrów zabudowy, aby uzasadnić formalną dopuszczalność lokalizacji zabudowy o cechach i parametrach wnioskowanych przez inwestora. Wyznaczenie obszaru analizowanego bez prawidłowego uzasadnienia przyjętej jego wielkości, czyni sporządzoną na jego podstawie analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wadliwą."

Materiał dowodowy zgromadzony w sprawie wskazuje, że wyznaczenie wokół działki inwestycyjnej granic obszaru analizowanego w jego granicach, o jakich mowa w § 3 pkt 2 rozporządzenia, w ocenie Sądu, umożliwia przeprowadzenie prawidłowej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust.1 pkt 1-5 ustawy. Skoro granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami, to nie można skutecznie czynić organom w tym zakresie zarzutu. Dopiero gdyby organy uznały, że w sprawie istnieje konieczność powiększenia granic obszaru analizowanego, to stanowisko to musiałyby szczegółowo uzasadnić. Organ uprawniony jest zwiększyć granice obszaru analizowanego, ale stanowisko swoje w tym zakresie musi uzasadnić. W przedmiotowej sprawie, zgodzić się należy ze stanowiskiem organów, że takiej konieczności nie było. Granice wyznaczonego obszaru były wystarczające do przeprowadzenia prawidłowej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Z ustaleń analizy wynika, że teren analizowany stanowi głównie zabudowa mieszkalna jednorodzinna, wraz z budynkami gospodarczymi i garażowymi. W obszarze analizowanym znalazł się również obiekt magazynowo- biurowy oraz produkcyjny. Obszar stanowi ekstensywne, kameralne osiedle jednorodzinne. W obszarze analizowanym brak jest obiektu o funkcji mieszkalnej wielorodzinnej oraz o gabarytach podobnych do wnioskowanych.

Wobec powyższego, organy prawidłowo uznały, że przeprowadzona analiza wykazała brak możliwości realizacji planowanego budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym ze względu na to, iż nie spełnia on warunków określonych w art. 61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p., który stanowi, że co najmniej jedna działka sąsiednią, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Nie można zgodzić się ze stanowiskiem skarżących, że w okolicznościach przedmiotowej sprawy istniały podstawy do powiększenia granic obszaru analizowanego. Faktem jest, że analiza wykazała, iż realizacja budynku o funkcji mieszkalnej wielorodzinnej jest sprzecza i kłóci się z podstawową funkcją mieszkalną jednorodzinną występującą na wszystkich działkach objętych analizą. Realizacja planowanej inwestycji naruszyłaby ład przestrzenny występujący w obszarze analizowanym. Pozostaje bez wpływu na tę ocenę fakt, że na innych działkach, wskazanych w skargach, w tym nawet na bezpośrednio graniczącej z obszarem analizowanym, występuje zabudowa podobna, czy też zbliżona do planowanej inwestycji. Dopuszczalność każdej inwestycji wynika z ustalonych dla niej granic obszaru analizowanego.

W okolicznościach przedmiotowej sprawy, w ocenie Sądu, nieuprawniony jest zarzut skarżących przyjęcia najmniejszego obszaru analizowanego tyko po to, by uzyskać współczynniki jak najmniej korzystne dla właścicieli działki inwestycyjnej.

W ocenie Sądu, skarżący nie podważyli skutecznie stanowiska organów, że brak jest podstaw do stwierdzenia rozbieżności pomiędzy zabudową istniejąca, znajdującą się w obszarze analizowanym, od naniesień na kopi mapy zasadniczej.

Zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Z analizy wynika, że w obszarze analizowanym wielkość ta wynosi 20,7 %. Natomiast zgodnie z wnioskiem inwestora powierzchnia zabudowy dla planowanej inwestycji wynosiłaby 35 %, co stanowi przekroczenie średniej wielkości w obszarze analizowanym.

Sąd nie znalazł również podstaw do uznania zasadności zarzutów skargi w zakresie naruszenia przepisów postępowania wskazanych w skargach, w sposób mogący mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Z tych wszystkich względów, Wojewódzki Sad Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku.