Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 443/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2020-10-15 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 93 ust. 1-5, art. 95 pkt 7, art. 4 pkt 3a
journal: Dz.U. 2020 poz 65
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: art. 119 pkt 2, art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie: Przewodniczący: Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka Asesor WSA Anna Dębowska po rozpoznaniu w dniu 15 października 2020 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi L. R. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie negatywnego zaopiniowania proponowanego podziału nieruchomości oddala skargę. a.bł.


UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem z [...] r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S., po rozpatrzeniu zażalenia L.R., utrzymało w mocy postanowienie Wójta Gminy N. z [...] r. znak: [...] w przedmiocie negatywnego zaopiniowania proponowanego podziału nieruchomości.

Jak wynika z akt sprawy postanowieniem z [...] r. Wójt Gminy zaopiniował negatywnie projekt podziału nieruchomości położonej w obrębie geodezyjnym M., gm. N. ozn. nr ew. działek 1001/1 o pow. 0,0337 ha i 1001/2 o pow. 0,0654 ha stanowiących własność L. R.

W zażaleniu na powyższe postanowienie L. R. wskazał, że celem podziału jest wydzielenie działek nr 1001/3, 1001/6 i 1001/7 i ich połączenie w odrębną nieruchomość i następnie przeznaczenie do sprzedaży. Natomiast wydzielenie działki nr 1001/4 ma na celu powiększenia działki nr 1001/5, ponieważ dotychczasowa granica przebiega blisko tarasu budynku mieszkalnego.

Wskazanym na wstępie postanowieniem z [...] r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w związku z art. 144 k.p.a., utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie organu I instancji. Uzasadniając podjęte rozstrzygnięcie organ odwoławczy przywołał regulacje art. 93 ust 1-5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r., poz. 65 z późn.zm. – w skrócie "u.g.n."). Przepis ten ustala ogólną zasadę, zgodnie z którą podziału nieruchomości można dokonać, jeśli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego, a w razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94. Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta w formie postanowienia (art. 93 ust. 4 i 5). Pojęcie "zgodności podziału z ustaleniami planu" oznacza, że przy zatwierdzeniu projektu podziału organ musi przede wszystkim uwzględnić przeznaczenie terenu określone w planie miejscowym, i z tego punktu widzenia ocenić, czy projekt realizuje to przeznaczenie, a także czy "służy" temu przeznaczeniu. Dodatkowym kryterium dopuszczalności zatwierdzenia podziału, z punktu widzenia jego zgodności z planem, jest konieczność badania możliwości przyszłego zagospodarowania nowo utworzonych działek zgodnie z celem i przeznaczeniem nieruchomości w planie miejscowym. Opinia o zgodności podziału nieruchomości powinna opierać się na ustaleniach celu podziału oraz zamierzeń, co do dalszego zagospodarowania działek, tak by powstałe jednostki geodezyjne nie stały w sprzeczności z możliwością racjonalnego wykorzystania gruntów, zakreśloną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Oceny tej należy więc dokonać przez pryzmat skutku podziału nieruchomości w wyniku, czego dochodzi do powstania odrębnych nieruchomości.

Jak wskazało Kolegium w rozpatrywanej sprawie proponowany podział nieruchomości dotyczy dwóch działek, których stan prawny uregulowany jest w odrębnych księgach wieczystych, stanowiących jednak własność jednego właściciela. Jak wynika z treści postanowienia organu I instancji nieruchomości te powstały z podziału dokonanego, na podstawie art. 95 pkt 7 u.g.n. Wnioskowany do zaopiniowania podział nieruchomości przedstawia propozycję wydzielenia z obu nieruchomości działek gruntu o trójkątnym kształcie w celu powiększenia jednej i zmniejszenia drugiej. Przedmiotowe nieruchomości położne są na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Gminy w N. z dnia 27 lipca 1995 r. w sprawie zmiany miejscowego ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego gminy N. (Dz. Urz. Woj. [...] z 1995r. nr [...], poz. 131). Zgodnie z zapisami tego planu nieruchomości położone są na obszarze oznaczonym symbolem 17 MNp, oznaczającym tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej. Rysunek planu określa zasady podziału terenów o funkcji mieszkaniowo-usługowej na działki budowlane. Zasady te dotyczą kierunków granic działek budowlanych w stosunku do linii rozgraniczających ulic oraz linii podziału terenu na bloki przyuliczne. Plan dopuszcza zmianę tych zasad pod warunkiem zachowania wielkości działek od 900 m2 do 1500 m2 z wyjątkiem zachodniej działki z obszaru 14 MNp i północnej działki z obszaru 15 MNp. Proponowany podział dotyczy działek poniżej powierzchni 900 m2. Ustalenia zawarte w tym planie nie przewidują wyjątków dla ewentualnych podziałów w celu regulacji granic czy też w celu poprawienia kształtu działek. Wydzielone zatem działki nie spełniałyby wymogów zawartych w tym planie. Mając powyższe na uwadze Kolegium nie znalazło podstaw do uwzględnienia zażalenia.

Skargę na powyższe postanowienie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi wywiódł L.R. reprezentowany przez pełnomocnika będącego adwokatem, wnosząc o jego uchylenie oraz zasądzenie na rzecz skarżącego od organu kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Autor skargi podniósł zarzuty naruszenia prawa materialnego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy:

1. art. 93 ust. 1, 2, 3 u.g.n. w związku z planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Gminy w N. z dnia 27 lipca 1995r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy N. (Dz. Urz. Woj. [...] z 1995r. nr [...], poz. 131) - poprzez ich zastosowanie, podczas gdy przepisy te w realiach sprawy niniejszej nie miały zastosowania,

2. art. 95 pkt 7 u.g.n., poprzez jego niezastosowanie, podczas gdy przepis ten winien mieć w sprawie zastosowanie, co w konsekwencji oznacza, że proponowany podział nieruchomości jest możliwy.

W uzasadnieniu skargi jej autor stwierdził, że we wniosku z 19 lutego 2020 r. skierowanym do Wójta Gminy N. o "uzgodnienie podziału działki nr 1001/1 i 1001/2", skarżący wskazał, że po podziale projektowane działki 1001/3, 1001/6 i 1001/7 zostaną połączone i stanowić będą odrębną nieruchomość przeznaczoną do sprzedaży, nadto podkreślił, że projektowane działki 1001/6 oraz 1001/7 mają służyć ułatwieniu dojazdu do działki 1001/3. Działka 1001/4 będzie przeznaczona na powiększenie projektowanej działki 1001/5. Analiza projektowanego podziału wskazuje wprost, że odpowiada on celom wskazanym w art. 95 pkt 7 u.g.n. W konsekwencji, mimo iż projektowany podział jest niezgodny z planem zagospodarowania przestrzennego gminy N., to spełnia kryteria określone w przepisie wyłączającym stosowanie kryterium podziału nieruchomości z planem zagospodarowania przestrzennego. Projektowany przez skarżącego podział nieruchomości jest możliwy i zgodny z prawem. Zaskarżone postanowienie utrzymujące wskazane wyżej postanowienie Wójta Gminy N. z [...] r. zostało zaś wydane z naruszeniem prawa materialnego, tj. art. 95 pkt 7 u.g.n.

Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. wniosło o jej oddalenie, argumentując, że proponowany podział dotyczy działek poniżej powierzchni 900 m2, zatem jest sprzeczny z planem miejscowym. Zamierzony podział ma na celu modyfikację granic obu nieruchomości. Z nieruchomości ozn. nr 1001/1 wydzielenie działki o pow. 0,0044 ha a z nieruchomości ozn. nr ew. 1001/2 działki o pow. 0,0004 ha i o pow. 0,0006 ha, wobec czego będzie to podział wtórny. Kolegium odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 95 pkt 7 u.g.n. podkreśliło, że dokonując wykładni tego przepisu konieczne jest uwzględnienie definicji działki budowlanej zawartej w przepisie art. 4 pkt 3a u.g.n., a zatem warunkiem koniecznym uznania działki za działkę budowlana jest jej zabudowanie. Proponowane do wydzielenia działki nie spełniają tego wymogu. Powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonanie regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami zarezerwowane jest tylko dla nieruchomości rolnych lub leśnych, o czym mowa w art. 93 ust. 2a u.g.n.

Wobec treści zarządzenia przewodniczącego Wydziału II z 9 lipca 2020 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. pismem z 14 lipca 2020 r. wniosło o rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym, na podstawie art. 119 pkt 2 p.p.s.a. Odpis powyższego pisma doręczono pełnomocnikowi skarżącego, który pismem z 28 lipca 2020 r. oświadczył, że nie sprzeciwia się rozpoznaniu sprawy na posiedzeniu niejawnym.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Skarga podlega oddaleniu.

W pierwszym rzędzie wyjaśnić trzeba, że niniejsza sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym zgodnie z art. 119 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 2325 z późn.zm. - w skrócie "p.p.s.a."), stanowiącym, że sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli strona zgłosi wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, a żadna z pozostałych stron w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy. Z taką sytuacją mieliśmy do czynienia na gruncie rozpatrywanej sprawy.

Przechodząc następnie do zagadnień natury merytorycznej wyjaśnić trzeba, że sądy administracyjne zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2020 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 2167 z późn.zm.) w zw. z art. 3 § 1 p.p.s.a. sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawe, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy, sąd administracyjny bada, czy zaskarżony akt administracyjny (decyzja, postanowienie) jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami procesowymi normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej.

Przedmiotem kontroli Sądu z punktu widzenia legalności jest postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z [...] r. utrzymujące w mocy postanowienie Wójta Gminy N. z [...] r. negatywnie opiniujące proponowany podział nieruchomości położonych w obrębie M., gm. N. oznaczonych w ewidencji gruntów nr działki 1001/1 o pow. 0,0337 ha i nr 1001/2 o pow. 0,0654 ha, stanowiących własność L. R.

Zgodnie z treścią art. 93 u.g.n., który stanowi podstawę materialnoprawną zaskarżonego postanowienia, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94 (ust. 1). Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (ust. 2). Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Przepisu nie stosuje się w odniesieniu do projektowanych do wydzielenia działek gruntu stanowiących części nieruchomości, o których mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6 (ust. 3). Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1 (ust. 4). Opinię, o której mowa w ust. 4, wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie (ust. 5).

Z powyższego przepisu, który ustanawia ogólną zasadę dopuszczalności podziału nieruchomości wynika, że można go dokonać jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego oraz z przepisami szczególnymi. Jednocześnie ustawodawca wprost wskazuje, że przez zgodność z ustaleniami planu rozumie się zarówno zgodność dotyczącą przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Zatem dopuszczalny jest tylko taki podział nieruchomości, który zapewnia powstanie w jego wyniku takich działek, które będą mogły być zagospodarowane zgodnie z celem przewidzianym dla tych działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zaznaczyć w tym miejscu trzeba, że na możliwość zagospodarowania wydzielonych działek gruntu w zgodzie z ich przeznaczeniem w planie ma wpływ również ich dostęp do drogi publicznej, co jasno wynika z art. 93 ust. 3 zdanie 1 u.g.n., stanowiącego, że niedopuszczalny jest podział nieruchomości, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. W orzecznictwie sądów administracyjnych wypracowanym na tle rozważanego unormowania przyjmuje się, że ewidencyjny podział nieruchomości ma umożliwić w przyszłości dokonanie prawnego podziału nieruchomości tak, aby wydzielane działki stały się odrębnymi nieruchomościami podlegającymi obrotowi prawnemu. Te właśnie wydzielane działki muszą być tak ukształtowane aby teren w ich granicach spełniał wymagania do zagospodarowania zgodnie z obowiązującym planem miejscowym. Na tym polega zachowanie kryterium zgodności podziału z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, o którym mowa w art. 93 ust. 1 u.g.n. Jednocześnie Naczelny Sąd Administracyjny zwraca uwagę, że nie po to uchwala się plan miejscowy, by umożliwić podział nieruchomości. To podział nieruchomości dokonywany jest po to, by zrealizować postanowienia planu miejscowego. Ustawodawca bowiem uzależnił dopuszczalność podziału nieruchomości (a więc w pewnym sensie jej rozdrobnienia) od zdatności projektowanych działek do wykorzystania zgodnego z planem miejscowym w zakresie zarówno funkcji terenu, jak i warunków zagospodarowania. Podział ewidencyjny nieruchomości pełni funkcje służebną wobec miejscowego planu zagospodarowania. Tego rodzaju podział poprzedza podział prawny nieruchomości, który następuje na skutek przeniesienia własności, wyodrębnionych na skutek podziału geodezyjnego, działek ewidencyjnych gruntu. W ten sposób stają się one odrębnymi nieruchomościami. Podział geodezyjny musi zatem uwzględniać warunki zawarte w planie zagospodarowania przestrzennego, po to, by przyszli, nowi właściciele, którzy nabędą wydzielone działki, mogli z nich korzystać, zgodnie z ich przeznaczeniem i warunkami zagospodarowania, określonymi w planie (vide: wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z: 8 lipca 2020 r. sygn. akt I OSK 2721/19 – Lex nr 3035300, 19 czerwca 2020 r. sygn. akt I OSK 2197/19 – Lex nr 3043079, 17 kwietnia 2018 r. sygn. akt II OSK 1907/17 – Lex nr 2503358, 5 lipca 2017 r. sygn.. akt I OSK 2603/15 – Lex nr 2361578), 3 lutego 2012 r. sygn. akt I OSK 273/11 – Lex nr 1264751). Zatem, jeżeli dla obszaru, na którym położona jest nieruchomość gruntowa podlegająca podziałowi obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to organ w pierwszej kolejności jest zobowiązany do ustalenia, czy możliwe jest dokonanie wnioskowanego podziału zgodnie z ustaleniami planu miejscowego, stosownie do art. 93 u.g.n. Dopiero negatywny wynik tych ustaleń pozwoli na ocenę, czy wystąpiła jedna z przesłanek w art. 95 pkt. 1 u.g.n. Priorytetem winien być zawsze podział nieruchomości zgodny z ustaleniami obowiązującego na danym terenie planu. Ilekroć możliwy jest podział nieruchomości zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania albo z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy, to podziału nieruchomości dokonuje się, odpowiednio w trybie art. 93 albo art. 94 u.g.n., a nie na podstawie art. 95 u.g.n. (vide: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z 8 marca 2018 r. sygn. akt II SA/Go 1175/17 - LEX nr 2462534). Opiniując zgodność projektu podziału nieruchomości z postanowieniami zawartymi w planie miejscowym, uprawniony organ musi udzielić odpowiedzi na pytanie, czy projekt podziału stwarza hipotetyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu, określonego w planie. Ocena ta dotyczy całości nieruchomości, czyli każdej z działek, która miałaby powstać na skutek podziału (vide: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 sierpnia 2014 r. I OSK 107/13 - LEX nr 1508761).

W piśmiennictwie przedmiotu zauważa się, że gdyby ustawodawca nie zastosował wymogu dotyczącego możliwości zagospodarowania zgodnie z planem miejscowym każdej z działek powstałych w wyniku podziału ewidencyjnego, mogłoby dojść do sytuacji, że podzielone działki mogą być zagospodarowane zgodnie z planem miejscowym jedynie wtedy, gdy nadal wchodzą w skład tej samej nieruchomości. Tymczasem podział ewidencyjny służy dokonaniu w przyszłości zmiany właściciela przynajmniej jednej z działek powstałych po podziale. Zatem po podziale prawnym i powstaniu odrębnych nieruchomości okazałoby się, że nieruchomości tych nie można zagospodarować zgodnie z planem miejscowym. Wtedy właściciele takich nieruchomości nie mogliby w pełni korzystać z prawa własności, a najczęściej mieliby też trudności ze zbyciem takich nieruchomości. Służebna rola ewidencyjnego podziału nieruchomości względem ustaleń planu miejscowego polega więc na tym, że konfigurację wydzielanych w ramach podziału nieruchomości działek gruntu należy dostosować do możliwości ich zabudowy (lub wykorzystania w inny sposób) określonych w planie miejscowym. Nie można natomiast dostosowywać zapisów planu miejscowego do wydzielanych w wyniku podziału nieruchomości, gdyż niweczyłoby to sens istnienia planu miejscowego jako instrumentu mającego zapewnić ład przestrzenny (vide: Bończak-Kucharczyk Ewa, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany do art. 93 ust. 1 LEX/el. 2020).

W rozpatrywanej sprawie, jak prawidłowo ustaliły organy obu instancji, skarżący wnosił o uzgodnienie projektu podziału dwóch działek stanowiących jego własność o nr ewid. 1001/1 (o powierzchni 0,0337ha) i 1001/2 (o powierzchni 0,0654ha), które powstały w wyniku podziału geodezyjnego w sposób niezależny od ustaleń planu miejscowego zgodnie z art. 95 pkt 7 u.g.n. (wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego), celem powiększenia nieruchomości i ułatwienia dojazdu. Na skutek podziału miały powstać działki nr 1001/3 o pow. 0,0293 ha, 1001/4 o pow. 0,0044ha (w kształcie trójkąta) 1001/5 o pow. 0,0644ha, 1001/7 o pow. 0, 0004ha (w kształcie trójkąta), 1001/6 o pow. 0,0006 ha (w kształcie trójkąta). Jak wynika z treści wniosku działki 1001/3, 1001/6 i 1001/7 zostaną połączone i stanowić będą odrębną nieruchomość przeznaczoną do sprzedaży, działki 1001/4 i 1001/5 pozostaną własnością dotychczasowego właściciela. Celem ułatwienia dojazdu do działki 1001/3 tworzy się trójkąt widoczności (dz. 1001/7), którego powierzchnia 4 m2 przeznaczona będzie na powiększenie sprzedawanej działki 1001/3. Podobnie celem ułatwienia dojazdu do działki 1001/3 zostanie zlikwidowany ostry dojazd do tej działki (dz. 1001/6). Działka 1001/4 przeznaczona będzie na powiększenie działki 1001/5, ponieważ dotychczasowa granica pomiędzy działkami 1001/1 i 1001/2 była za blisko tarasu przy budynku mieszkalnym. Ten sposób podziału został uzgodniony z kupującym.

Jak wynika z załączonego do akt sprawy wypisu i wyrysu z planu miejscowego zatwierdzonego uchwałą [...] Rady Gminy w N. z dnia 27 lipca 1995 r. w sprawie zmiany miejscowego ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego gminy N. (Dz.Urz. Woj. [...] nr [...], poz. 131) działki skarżącego oznaczone numerami ewidencyjnymi 1001/1 i 1001/2 położone w obrębie 0015 M., ul A 3 znajdują się na terenie oznaczonym symbolem – 17.MNp, a więc na terenach zabudowy mieszkaniowo-usługowej. Rysunek planu określa zasady podziału terenów o funkcji mieszkaniowo-usługowej na działki budowlane. Zasady te dotyczą kierunków granic działek budowlanych w stosunku do linii rozgraniczających ulicy oraz linii podziału terenu na bloki przyuliczne. Dopuszczalne są zmiany w ramach tych zasad, pod warunkiem: lit. a) zachowania wielkości działek od 900 m2 do 1500m2, z wyjątkiem zachodniej działki terenu 14 MNp i północnej działki terenu 15 MNp dla których nieprzekraczalna powierzchnia wynosi 2500m2, lit. b) minimalnej szerokości działki w linii zabudowy jednej ulicy - 20m, lit. c) zachowania wartości użytkowych wszystkich fragmentów terenu w zakresie dokonania podziałów na działki budowlane, podział terenu na działki budowlane /wydzielenie działki budowlanej/ wymaga jednoczesnego wydzielenia działek pod ulice i inne urządzenia niezbędne dla zagospodarowania tych działek /działki/.

Z prostego zestawienia przedłożonego organowi do zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości z rysunkiem i tekstem planu miejscowego jasno wynika, że proponowany podział nie odpowiada wymogom określonym uchwałą Nr [...] Rady Gminy w N. z dnia 27 lipca 1995 r. w sprawie zmiany miejscowego ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego gminy N. (Dz.Urz. Woj. [...] nr [...], poz. 131). Proponowany podział dotyczy, jak trafnie zauważył organ odwoławczy, działek o powierzchni poniżej 900 m2. Co więcej wnioskowany do zaopiniowania podział nieruchomości przedstawia propozycję wydzielenia z obu nieruchomości trzech działek gruntu o trójkątnym kształcie w celu powiększenia jednej i zmniejszenia drugiej. Wreszcie, co ma również niebagatelne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy niniejszej proponowany projekt podziału działek nie spełnia wymagań określonych w pkt 5 lit. c planu miejscowego, a mianowicie, zachowania wartości użytkowych wszystkich fragmentów terenu w zakresie dokonania podziałów na działki budowlane. Rację mają tym samym organy obu instancji stojąc na stanowisku, że skoro powstałe na skutek podziału nieruchomości działki nie spełniały wymogów określonych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to projekt podziału należało zaopiniować negatywnie. W tym stanie rzeczy podniesiony w skardze zarzut błędnego zastosowania art. 93 ust. 1-3 u.g.n. w związku z planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Gminy w N. z dnia 27 lipca 1995 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy N. (Dz. Urz. Woj. [...] z 1995r. nr [...], poz. 131) nie zasługiwał na uwzględnienie.

Jednocześnie za chybiony należało uznać zarzut niezastosowania w stanie faktycznym rozpatrywanej sprawy art. 95 pkt 7 u.g.n. Przepis ten stanowi mianowicie, że niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Pod pojęciem działki budowlanej zgodnie z art. 4 pkt 3a u.g.n. należy rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. Zgodzić się trzeba z poglądem Samorządowego Kolegium Odwoławczego wyrażonym w odpowiedzi na skargę, że warunkiem koniecznym uznania działki za budowlaną jest jej zabudowanie, proponowane więc do wydzielenia działki wymogu tego nie spełniają. Powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonanie regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami zarezerwowane jest wyłącznie dla nieruchomości rolnych lub leśnych, co wynika z art. 93 ust. 2a u.g.n.. Jednocześnie w ślad za Naczelnym Sądem Administracyjnym (wyrok z 16 października 2013 r. sygn. akt I OSK 1027/12 – Lex nr 1556914) zauważyć należy, że art. 95 pkt 7 u.g.n. stanowi lex specialis w stosunku do ogólnych zasad obowiązujących przy podziale nieruchomości, gdyż reguluje jeden z przypadków, w których - pomimo braku planu zagospodarowania przestrzennego albo niezależnie od jego ustaleń lub ustaleń zawartych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - jest dopuszczalny podział nieruchomości. Przypadek, o którym mowa w ww. przepisie, dotyczy wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Prawo do dzielenia rzeczy własnej jest prawem przysługującym właścicielowi, a wynikającym z samej istoty prawa własności. Zgodnie z art. 140 kodeksu cywilnego, właściciel rzeczy ma bowiem prawo korzystać z rzeczy zgodnie ze społecznym przeznaczeniem swego prawa i rzeczą rozporządzać, choć oczywiście w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego. Przepisy zatem ograniczające prawa właściciela w jego prawie własności a więc w tym przypadku w uprawnieniu do podziału rzeczy nieruchomej, nie mogą być w żadnym stopniu interpretowane w sposób rozszerzający. Wręcz przeciwnie, tego rodzaju przepisy muszą być zawsze wykładane w sposób ścisły i precyzyjny (art. 64 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej). Przypadek uregulowany w art. 95 pkt 7 u.g.n. dopuszcza dokonanie podziału nieruchomości (niezależnie od istnienia lub ustaleń planu miejscowego) pod warunkiem spełnienia określonego celu. Jest nim wydzielenie "działki budowlanej, niezbędnej" do korzystania z budynku mieszkalnego. Powyższe oznacza zatem, że jest możliwe, aby z dotychczasowej działki zostały wydzielone dwie lub więcej działek budowlanych, które będą niezbędne do korzystania ze znajdujących się na ich powierzchni budynków, ale jest również dopuszczalne, by z istniejącej dotąd jednej działki została wydzielona tylko jedna działka budowlana, która będzie niezbędna do korzystania z posadowionego na niej budynku mieszkalnego zaś reszta z dzielonego gruntu, będzie stanowiła działkę odrębną, powstałą na skutek powyższego wydzielenia. Powstanie przy tym tej ostatniej działki nie jest oczywiście celem podziału, określonego w art. 95 ust. 7 u.g.n., ale jest to po prostu jego konsekwencją. Omawiany przepis służy bowiem utworzeniu dla już istniejącego budynku mieszkalnego działki gruntu o takich parametrach, które będą zgodne z wymaganiami, jakie winny być spełnione, jeśliby budynek ten był obecnie budowany. Celem więc wydzielenia owej działki jest powstanie działki budowlanej (art. 4 ust. 3a u.g.n.), której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe, bezkonfliktowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń na niej położonych (por. E. Bończak - Kucharczyk, Komentarz do art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami, LEX 2013 oraz M. Wolanin - "Podziały i scalenia nieruchomości" Wyd. CH.BECK, Warszawa 2011 str. 187 i nast.).

Podsumowując, skoro w rozpatrywanej sprawie nie zostały spełnione warunki określone w art. 93 ust. 1-5 u.g.n., z uwagi na sprzeczność proponowanego podziału działek z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, organy obu instancji prawidłowo zaopiniowały negatywnie proponowany przez skarżącego podział nieruchomości.

Z tych wszystkich względów Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a.

dc