Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt I SA 2418/02
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2004-03-05 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 607  Gospodarka mieniem państwowym i komunalnym, w tym gospodarka nieruchomościami nierolnymi
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sędzia WSA Asesor WSA Protokolant Marzenna Glabas Hanna Raszkowska Katarzyna Matczak (sprawozdawca) Renata Hermanowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 marca 2004 r., sprawy ze skargi T. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]" r., nr "[...]", w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O. decyzją z 11 lipca 2002r. Nr "[...]" utrzymało w mocy decyzję Zarządu Miasta O. z 4 marca 2002r. Nr "[...]" w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wybudowania urządzenia infrastruktury technicznej - kanalizacji.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy podniósł, że Zarząd Miasta O. decyzją, o której wyżej mowa ustalił od T. i W. B., właścicieli nieruchomości położonej w O. przy ul. "[...]", oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka Nr "[...]", obręb "[...]", o powierzchni 733 m2, opłatę adiacencką w kwocie 2199 zł z tytułu wzrostu jej wartości w związku z wybudowaniem ze środków jednostki samorządu terytorialnego urządzenia infrastruktury technicznej - sieci kanalizacji. Jednocześnie na poczet tej opłaty zaliczono zwaloryzowaną kwotę wniesioną na rzecz budowy ww. urządzenia w wysokości 1.138,50 zł.

Organ podał, że wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości na skutek wybudowania sieci kanalizacyjnej odzwierciedla operat szacunkowy. Z operatu tego wynika, że wartość wymienionej nieruchomości przed wybudowaniem tego urządzenia wynosiła 68.169 zł, a po wybudowaniu wynosi 76.965 zł. Stawka procentowa opłaty adiacenckiej wynosi 25% różnicy wartości, co stanowi kwotę 2199 zł.

Od decyzji organu I instancji odwołanie złożyli T. i W. B. wnosząc o jej uchylenie. Podnieśli, iż ustalenie opłaty adiacenckiej jest dla nich krzywdzące, gdyż takiej opłaty nie naliczono wszystkim właścicielom nieruchomości, którym wybudowano sieć kanalizacyjną. Zarzucili, że podczas wykonywania operatu szacunkowego rzeczoznawca nie kontaktował się z nimi, zaś przyjęte do porównania nieruchomości nie odpowiadają cechom ich nieruchomości. Podnieśli uciążliwości związane z zamieszkiwaniem przy ruchliwej ulicy "[...]" i torach kolejowych. Poza tym zarzucili, iż gmina nie stworzyła im warunków do podłączenia do sieci kanalizacyjnej, gdyż wykonała przykanaliki jedynie do granic ich posesji. Wskazali także na sposób zwaloryzowania ich wpłaty na poczet komitetu budowy sieci kanalizacyjnej, z którym się nie zgadzają.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O. nie uwzględniło odwołania. Kolegium podnosiło, że jako organ odwoławczy związane jest granicami sprawy, o której rozstrzygnięto w decyzji będącej przedmiotem odwołania. Z tego względu Kolegium nie może ustosunkować się do argumentów dotyczących nie ustalenia opłaty adiacenckiej dla innych właścicieli nieruchomości, którym także stworzono warunki do podłączenia do sieci kanalizacyjnej. Przedmiotem postępowania odwoławczego jest sprawa ustalenia odwołującym się opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości stanowiącej ich własność nieruchomości, na skutek wybudowania sieci kanalizacji sanitarnej. W myśl art. 144 ust. l ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie opłat adiacenckich na rzecz gminy. Stosownie zaś do treści art. 145 ust. l powołanej ustawy zarząd gminy może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po urządzeniu lub modernizacji drogi, albo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Ustalenie i wysokość tej opłaty zależą od wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej, przy czym wartość nieruchomości przed wybudowaniem tych urządzeń i po ich wybudowaniu w myśl art. 146 ust. 3 ustawy, określają rzeczoznawcy majątkowi, według stanu i cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Z akt sprawy wynika, że nieruchomości stanowiącej własność małżonków B. zostały stworzone warunki do podłączenia jej do sieci kanalizacji sanitarnej wybudowanej ze środków Gminy Miejskiej O.

Jak wynika z akt sprawy - protokołu z komisyjnego odbioru sieci w dniu 8 października 1999r. na osiedlu L., m.in. przy ul. "[...]" wybudowana została sieć kanalizacji sanitarnej. Z mapy przebiegu sieci kanalizacyjnej wynika, że inwestor stworzył warunki do podłączenia działki nr "[...]", obręb "[...]" do sieci kanalizacyjnej, gdyż wybudowano studzienkę rewizyjną na sieci magistralnej oraz przykanalik do pierwszej studzienki licząc od strony budynku. W związku z powyższym małżonkowie B. mogą być zobowiązani do wniesienia odpowiedniej opłaty adiacenckiej. Dodatkową przesłanką, od której zaistnienia uzależnione jest ustalenie opłaty adiacenckiej, jest zgodnie z art. 146 ust. l, wzrost wartości nieruchomości spowodowany urządzeniem lub modernizacją drogi albo budową urządzenia infrastruktury technicznej. Z przedstawionego przez organ I instancji operatu szacunkowego wynika, że ta przesłanka także została spełniona. Według rzeczoznawcy majątkowego wartość nieruchomości odwołujących się, po stworzeniu warunków do jej podłączenia do sieci kanalizacji sanitarnej wzrosła o 8796 zł. Rzeczoznawca majątkowy określił bowiem wartość rynkową tej nieruchomości przed wybudowaniem wymienionej sieci na kwotę 68169 zł, natomiast po jej wybudowaniu na kwotę 76965 zł. Wycena została wykonana zgodnie z zasadami określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z 7 lipca 1998r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 98 póz. 612), przy zastosowaniu podejścia porównawczego wykorzystując metodę porównywania parami. Do określenia wartości przedmiotowej nieruchomości przyjęto trzy nieruchomości porównywalne położone m.in. przy ulicy K., P. i Z. dokonując aktualizacji cen transakcyjnych na dzień wyceny działki nr "[...]" oraz dokonując ich korekty z uwagi na posiadane cechy różniące te nieruchomości. Stosownie do art. 146 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Przy czym wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały. W rozpatrywanej sprawie stawka procentowa opłaty adiacenckiej zgodnie z uchwałą Nr "[...]" Rady Miejskiej w O. z 14 listopada 2001r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej - wynosi 25% wzrostu wartości nieruchomości wynikłego z budowy urządzenia infrastruktury technicznej ze środków Gminy O. i została ustalona odwołującym się na kwotę 2199 zł. Zainteresowani byli zawiadomieni o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej, umożliwiono im również zapoznanie się z aktami sprawy i pouczono o możliwości ubiegania się o rozłożenie tej opłaty na raty. Natomiast, co do udziału małżonków B. w wycenie przedmiotowej nieruchomości, to należy wskazać, że zarówno z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami jak i wymienionego rozporządzenia Rady Ministrów, nie wynika obowiązek zapewnienia udziału w wycenie nieruchomości osobom mającym do nich tytuł prawny.

Na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w O. skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego wniosła T. B. Skarżąca podniosła, że miasto nie wykonało przykanalików od sieci kanalizacyjnej, nie sporządziło planów geodezyjnych powykonawczych, ani nie dokonało stosownego odbioru tych przykanalików przez Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji, co zmusiło ją do samodzielnego przyłączenia nieruchomości do sieci i wykonania tych prac na własny koszt. Zarzuciła, że wycena jej nieruchomości winna być dokonana pierwotnie przed wykonaniem przyłącza do sieci kanalizacyjnej i dopiero po jego wykonaniu ponownie wyceniona. Zarzuciła, że operat nie zawiera żadnych bliższych danych porównawczych poza m2 i wartością jej działki, wobec czego nie może się odnieść wprost do tej wyceny. Wyjaśniła, że poniosła koszty przyłączenia

swojej nieruchomości do sieci kanalizacyjnej lecz z tego tytułu nie będzie kierować żadnych roszczeń, bo tak umawiała się z władzami miasta przed rozpoczęciem budowy kanalizacji.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O. podtrzymało stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji i wniosło o oddalenie skargi. Dodatkowo podniosło, iż nie zasługuje na uwzględnienie zarzut skarżącej, iż nie stworzono jej warunków do podłączenia do sieci kanalizacji sanitarnej, gdyż sieć kanalizacyjną doprowadzono zgodnie z obowiązującym wówczas stanem prawnym do pierwszej studzienki na przykanaliku od strony budynku, co przeczy jej zarzutom, że przykanaliki nie zostały wybudowane. Nie zasługuje na uwzględnienie także argument, że "Miasto" nie dokonało odbioru przez Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji przykanalika, gdyż obowiązek taki ciąży na jego właścicielu i powinien być wykonany na jego koszt - art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzeniu ścieków. Z tych też powodów brak jest podstaw do żądania, aby sporządzenie planów geodezyjnych powykonawczych obciążało gminę i było zaliczane na poczet opłaty adiacenckiej.

Wojewódzki Sad Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:

W związku z przeprowadzoną reformą sądownictwa administracyjnego sprawy, w których - jak w tym przypadku - skargi zostały wniesione do Naczelnego Sądu Administracyjnego przed dniem l stycznia 2004r. i postępowanie nie zostało zakończone, podlegaj ą rozpoznaniu przez właściwe wojewódzkie sady administracyjne, na których obszarze właściwości mają siedzibę organy administracji publicznej, których działalność została zaskarżona (art. 97 §1 ustawy z 30 sierpnia 2002r. Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153 póz. 1271, ze zm).

W niniejszej sprawie właściwym do rozpoznania skargi T. B. jest Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie, ponieważ na obszarze jego właściwości ma siedzibę organ administracyjny, którego decyzja jest przedmiotem skargi.

Przechodząc do oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji stwierdzić należy w świetle materiału dokumentacyjnego sprawy, że decyzja ta prawa nie narusza.

Z przepisów art. 144 ust. l, art. 145 ust. l i art. 146 ust. l ustawy z dnia l sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000r. Nr 46 póz. 543, ze zm) wynika, że właściciele nieruchomości obowiązani są uczestniczyć w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej (to jest urządzeniu lub modernizacji drogi oraz wybudowaniu urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych) przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich, jeżeli spełnione zostały łącznie dwie przesłanki. Pierwszą z nich jest urządzenie lub modernizacja drogi i możliwość korzystania z niej, jak również stworzenie warunków do przyłączenia nieruchomości do wybudowanych innych urządzeń infrastruktury technicznej. Drugą zaś, jest wzrost wartości nieruchomości spowodowany wybudowaniem określonych urządzeń infrastruktury technicznej, który określają rzeczoznawcy majątkowi. W rozpoznawanej sprawie przesłanki ustawowe uzasadniające ustalenie przez organ gminy właścicielom nieruchomości wzmiankowanych opłat adiacenckich zostały spełnione.

Znajdujący się w aktach przedmiotowej sprawy protokół z 8 października 1999 r. odbioru końcowego i przekazania do użytku sieci kanalizacji sanitarnej i deszczowej ulic B. W. C. J., R, K., L., P. i N. wskazuje, że 31 lipca 1999r. zakończone zostały prace związane z wykonaniem sieci kanalizacji sanitarnej i deszczowej. Oznacza to, że po dokonaniu przez przedstawicieli inwestora odbioru od wykonawcy zrealizowanych robót, właściciele nieruchomości, w tym i skarżąca mieli możliwość podłączenia swych nieruchomości do kanalizacji.

W tym miejscu wyjaśnić należy, iż nie znajduje uzasadnienia w oparciu o zgromadzony materiał dowodowy sprawy zarzut skarżącej, iż inwestor nie wykonał od sieci głównej przykanalików do nieruchomości, w związku z czym brak było możliwości podłączenia jej nieruchomości do wybudowanej sieci. Z załączonej mapy przebiegu sieci kanalizacyjnej ulicy W., z zaznaczonym położeniem działki nr "[...]" obręb "[...]" miasta O., wynika, że sieć kanalizacyjna przebiega bezpośrednio przez nieruchomość skarżącej. Na przebiegu tej sieci zlokalizowane są dwie studzienki rewizyjne, będące pierwszymi od strony budynku, zatem brak było możliwości wybudowania jeszcze od sieci głównej przykanalików do tych studzienek. Wprawdzie w uchwale Naczelnego Sadu Administracyjnego z 5 czerwca 2000r. sygn. akt OPK 4/00 opublikowanej ONSA 2000/4/143, wypowiedziano pogląd, że użyty w art. 145 ust. l ustawy o gospodarce nieruchomościami zwrot "po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej" oznacza w przypadku urządzenia kanalizacyjnego wykonanie kanału sanitarnego wraz z przykanalikami do poszczególnych nieruchomości znajdujących się w zasięgu tego urządzenia i pogląd ten podziela Sąd, jednakże można mówić w takim przypadku o stworzeniu warunków jedynie wówczas, gdy faktycznie przebieg sieci magistralnej wymaga do podłączenia nieruchomości wybudowania jeszcze przykanalików do pierwszej studzienki na tym przykanaliku od strony budynku. Co do zasady bowiem wykonanie samego kanału sanitarnego nie oznacza jeszcze stworzenia warunków, gdyż dopiero po wykonaniu przykanalików do poszczególnych nieruchomości znajdujących się w zasięgu tego urządzenia warunki takie są spełnione. To na inwestorze ciąży obowiązek wybudowania od sieci głównej także przykanalika do pierwszej studzienki licząc od strony budynku, jeżeli istnieje taka potrzeba, gdyż utrzymanie i eksploatacja tych urządzeń należy do właścicieli tych urządzeń. W rozpatrywanej sprawie nie występuje taka potrzeba, gdyż odgałęzienie sieci kanalizacyjnej przebiega przez nieruchomość skarżącej i na jej terenie zlokalizowane zostały dwie studzienki. Natomiast budowa przykanalika oraz jego utrzymanie od pierwszej studzienki do budynku obciąża właściciela nieruchomości. Wprawdzie pogląd taki wyrażony został na gruncie poprzednio obowiązujących przepisów ustawy z dnia 24 października 1974r. Prawo wodne (Dz.U. Nr 38, póz. 230, ze zm) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 18 grudnia 1996r. w sprawie urządzeń zaopatrzenia w wodę i urządzeń kanalizacyjnych oraz zasad ustalania opłat za wodę i wprowadzanie ścieków (Dz.U. Nr 151, póz. 716, ze zm), to także obecnie regulująca tę kwestię ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz.U. Nr 72, póz. 747) przewiduje, że to osoba ubiegająca się o przyłączenie nieruchomości do sieci zapewnia na własny koszt realizację budowy przyłączy do sieci. Zatem skarżąca w oparciu o przedstawiony stan prawny nie może skutecznie domagać się, aby to Gmina O. pokryła koszty bezpośredniego wykonania przyłącza jej budynku do studzienki na sieci kanalizacji sanitarnej, gdyż to należy do obowiązków właściciela nieruchomości. Koszty z tym związane obciążają skarżącą, a nie inwestora budowy sieci kanalizacyjnej.

Biegły rzeczoznawca majątkowy J. K. w sporządzonym 30 maja 2001 r. operacie szacunkowym i załączonym do niego aneksie z 29 stycznia 2002r. wykazał, że wartość nieruchomości oznaczonej nr ewidencyjnym "[...]", obręb "[...]", położonej w O. przy ul. "[...]", stanowiącej własność T. i W. B., wzrosła wskutek wybudowania omawianego wyżej urządzenia infrastruktury technicznej. Skarżąca, która miała zapewniony udział w postępowaniu dotyczącym ustalenia opłaty adiacenckiej, zakwestionowała dokonany wzrost wartości jej nieruchomości spowodowany wybudowaniem urządzenia infrastruktury technicznej, gdyż do operatu posłużono się nieruchomościami położonymi w innym rejonie miasta oraz nie zawarto w nim żadnych danych porównawczych. W oparciu o przedłożony dowód - operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego zarzut skarżącej w tym zakresie nie znajduje uzasadnienia. Stosownie bowiem do przepisów

dotyczących wyceny nieruchomości tj. działu IV rozdziału l ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 7 lipca 1998r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego nie wynika, aby przy określeniu wartości nieruchomości podejściem porównawczym metodą porównywania parami możliwe było szacowanie nieruchomości tylko w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości podobnych położonych na tej samej ulicy co nieruchomość wyceniana lub też w bezpośrednim rejonie jej położenia. Przy takim bowiem założeniu w sytuacji, gdyby w bezpośrednim sąsiedztwie wycenianej nieruchomości nie dokonywano żadnych transakcji dotyczących zbywania nieruchomości nie byłoby możliwości dokonania także wyceny żadnej nieruchomości. Stosownie do § 5 ust. l powołanego rozporządzenia przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Brak jest zatem wymogu, aby do szacowania nieruchomości przy wykorzystaniu tej metody należało porównywać nieruchomości jedynie położone na tej samej ulicy, czy też w bezpośrednim sąsiedztwie. Poza tym nie jest słuszny zarzut, iż rzeczoznawca przyjął nieruchomości z innego rejonu miasta, gdyż do porównania przyjęte były dwie nieruchomości położone w bliskim sąsiedztwie nieruchomości wycenianej, z ulicy W. i O., natomiast z uwagi na wskazane w operacie różnice rzeczoznawca dokonał odpowiedniej korekty wartości przyjętych do porównania z uwagi na gorszą lokalizację działki wycenianej oraz stan jej zagospodarowania. Bezzasadne są także argumenty, iż operat szacunkowy nie zawiera danych porównawczych, gdyż w przedstawionych tabelach porównawczych rzeczoznawca jednoznacznie określił cechy porównawcze działek.

Zatem po myśli wyżej powołanych przepisów organ ma obowiązek sprawdzić tylko czy określone urządzenie infrastruktury technicznej zostało wybudowane i czy zainteresowana ma możliwość korzystania z niego. Dla ustalenia opłaty adiacenckiej nie ma nawet znaczenia okoliczność, czy właściciel podłączył swoją nieruchomości do urządzenia infrastruktury technicznej, bowiem o tym zgodnie z art. 145 ust. l ustawy o gospodarce nieruchomościami decyduje samo istnienie warunków umożliwiających podłączenie nieruchomości. W tej sprawie warunki do przyłączenia nieruchomości skarżącej do kanalizacji sanitarnej zostały stworzone.

Powyższe prowadzi do wniosku, że organ miał podstawę do ustalenia małżonkom B. opłaty adiacenckiej. To, zaś oznacza, że skargi nie można było uznać za uzasadnioną i na zasadzie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153 póz. 1270) - należało ją oddalić.