Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 198/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2016-06-23 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 61 ust.1 pkt 1
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art. 7, 77 i 107 par. 3
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Mieczysław Markowski, Sędziowie sędzia WSA Marek Leszczyński (spr.), sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk, Protokolant st. sekretarz sądowy Anna Makal, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 23 czerwca 2016 r. sprawy ze skargi T. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] stycznia 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Burmistrza Miasta B. z dnia [...] grudnia 2015 roku, nr [...], znak: [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. na rzecz skarżącego T. K. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. decyzją z dnia [...] stycznia 2016 r., nr [...] , utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta B. P. z dnia [...] grudnia 2015 r., nr [...] znak: [...], odmawiającą ustalenia T. P. K. warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na realizacji budynku mieszkalnego jednorodzinnego, parterowego z poddaszem użytkowym i garażem w jednej bryle, studnią o głębokości 30 m oraz szczelnego zbiornika na ścieki oraz projektowanego zjazdu indywidualnego, na działce oznaczonej nr geod. [...], położonej przy ul. E. w B. P.

Decyzja SKO w B. wydana została przy następujących ustaleniach stanu faktycznego i ocenie prawnej sprawy.

T. P. K. wnioskiem z dnia 28 września 2015 r. wystąpił do Burmistrza Miasta B. P. o ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

Po rozpatrzeniu sprawy Burmistrz Miasta B. P. decyzją z dnia [...] grudnia 2015 r., nr [...] znak: []...], odmówił ustalenia wnioskodawcy warunków zabudowy dla tej inwestycji. Organ I instancji wskazał, iż brak było podstaw prawnych do ustalenia warunków zabudowy, zgodnie z żądaniem zawartym w złożonym wniosku, bowiem planowane zamierzenie inwestycyjne nie jest zgodne z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznaczono po przyjęciu trzykrotnej szerokości frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Analizując treść mapy z tak wyznaczonym terenem, organ stwierdził, iż w obszarze analizowanym nie ma żadnej działki dostępnej z tej samej drogi publicznej, zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Najbliższe budynki mieszkalne mogące stanowić podstawę do określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy znajdują się w odległości ok. 1 km od działki objętej wnioskiem i nie znalazły się w obrębie terenu analizowanego, a brak było podstaw do włączenia tych działek do tego terenu.

Odwołanie od powyższej decyzji złożył T. P. K..

Po rozpoznaniu odwołanie, SKO w B. decyzją z dnia [...] stycznia 2016 r., nr[...] , utrzymało w mocy decyzję Burmistrza M. B. P. z dnia [...] grudnia 2015 r. W uzasadnieniu decyzji organ wyjaśnił, że w niniejszym przypadku, przeszkodą do wydania stronie decyzji pozytywnej jest brak spełnienia przesłanki zawartej w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, stanowiącej o konieczności kontynuacji funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Na dokonanie takiej oceny i wyprowadzenia z niej wniosków końcowych pozwoliła organowi I instancji analiza terenu, którą organ I instancji przeprowadził, zdaniem składu orzekającego, w sposób prawidłowy, czemu dał wyraz w jej części tekstowej i graficznej. Granice terenu analizowanego w niniejszej sprawie ustalono na kopii mapy zasadniczej, w odległości nie mniejszej od granicy nieruchomości niż minimalna, wskazana w § 3 ust. 2 rozporządzenia. Przeanalizowano sytuację dotyczącą zabudowań na działkach w odległości ok. 106,50 m od granic przedmiotowej działki - w każdym kierunku, biorąc pod uwagę jej szerokość frontu na poziomie ok. 35,5 m. Ustalono, że w tym obszarze brak jest zabudowy mogącej stanowić kontynuację dla planowanej inwestycji. Jedyny obiekt budowlany to budynek usytuowany na działce o numerze geod. [...], który leży w znacznej odległości od granic obszaru analizowanego (ok. 1 km).

W ocenie Kolegium, słusznie organ I instancji przyjął, że wnioskowana zabudowa jest planowana na terenach mających charakter rolniczy i choć jest terenem niezabudowanym, to i tak mogą na nim powstać jedynie obiekty w zabudowie zagrodowej. W ocenie Kolegium, przeprowadzona przez organ I instancji analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu została sporządzona wnikliwie, z rozpoznaniem terenu, co pozwoliło na wydanie w sprawie decyzji rozstrzygającej sprawę co do istoty. Kolegium podziela stanowisko organu I instancji, iż zabudowa zagrodowa nie może stanowić kontynuacji funkcji dla zabudowy jednorodzinnej. Zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna zmienia przeznaczenie gruntów rolnych na cele nierolnicze, a tego konsekwencją jest zmiana charakteru rolniczego gruntu. Ustalenie zatem warunków zabudowy dla określonej we wniosku inwestycji na terenach rolnych stworzyłoby znaczące ograniczenie w rozwoju gospodarstw rolnych znajdujących się w sąsiedztwie planowanej do zabudowy działki.

Dalej organ wyjaśnił, że działki oznaczone numerami geodezyjnymi: [...] nie mogą być brane pod uwagę przy załatwianiu niniejszej sprawy, ponieważ dla nich nie zostały w ogóle ustalone warunki zabudowy. Pozostałe zaś działki wymienione w odwołaniu nie są dostępne z tej samej drogi publicznej, co również nie potwierdza słuszności zarzutów strony, jakoby zabudowa na nich istniejąca mogła być uznana za tzw. dobre sąsiedztwo dla zabudowy planowanej.

Skargę na powyższą decyzję, do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, wniósł T. P. K., w której zaskarżonej decyzji zarzucił błąd w ustaleniach faktycznych polegający na ustaleniu, iż najbliższe budynki mieszkalne mogące stanowić podstawę do określenia wymagań dotyczącej nowej zabudowy znajdują się w odległości ok. 1 km od działki objętej wnioskiem, co w konsekwencji doprowadziło do naruszenia art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W oparciu o powyższy zarzut skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości.

W uzasadnieniu skargi skarżący wskazał, że rozporządzenie określa jedynie minimalne granice obszaru analizowanego pozostawiając organowi pewną swobodę w wyznaczeniu tego obszaru. Organy błędnie ustaliły, że najbliższe budynki mieszkalne znajdują się w odległości ok. 1 km od obszaru analizowanego. Z informacji posiadanych przez skarżącego wynika, że m. in. na działkach o nr. geod. [...] rozpoczęto inwestycje budowlane tożsame (budowa budynków mieszkalnych) do inwestycji planowanej na działce objętej wnioskiem. Powyższe inwestycje nie zostały jeszcze uwidocznione na mapie geodezyjnej, niemniej jednak istnieją w stosunku do nich decyzje o ustaleniu warunków zabudowy oraz decyzje zatwierdzające projekt budowlany, na podstawie których można ustalić wymagania dotyczące nowej zabudowy. Rzeczone budynki znajdują się w odległości ok. 200-300 m od działki skarżącego.

Dalej skarżący wyjaśnił, że działka nr [...] znajduje się w mieście B. P. przy ul. E. i jest podzielona drogą wewnętrzną 8 metrową. Jest to działka o pow. 0,5 ha i szerokości od ulicy 87 m, do której doprowadzony jest prąd. Znajduje się ona w odległości 2 km od Ratusza Miejskiego. Nie ma ona charakteru rolniczego tylko charakter miejski. Charakter obszaru urbanistycznego obejmującego ulicę E. wyraźnie wskazuje, iż jest to teren przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową. Świadczą o tym zarówno powstające tu budynki mieszkalne, jak również działania podejmowane przez właścicieli innych nieruchomości polegające na podziale nieruchomości. Mając na uwadze wielkość nieruchomości powstających wskutek podziału, jasnym jest, iż będą one w najbliższej przyszłości przeznaczone na cele budownictwa mieszkaniowego. Natomiast istniejące w tym momencie rozproszenie zabudowy ma charakter przejściowy, a tym samym pozostawanie nieruchomości w pewnej odległości od siebie jako takie nie jest jeszcze wystarczającym argumentem do pominięcia w ramach analizy urbanistycznej położonych dalej nieruchomości, w szczególności gdy nieruchomości te wraz z nieruchomością objętą wnioskiem, tworzą pewną całość urbanistyczną. Charakter inwestycji objętej wnioskiem wskazuje, iż nie jest ona uciążliwa dla środowiska oraz nieruchomości sąsiednich.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał argumentację wyrażoną w uzasadnieniu swojej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje.

Skarga jest zasadna i w związku z tym podlega uwzględnieniu.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 1647) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 718; dalej: "p.p.s.a.") sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, stosując środki przewidziane w ustawie. Natomiast stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Przedmiotem kontroli dokonywanej przez Sąd w niniejszej sprawie z punktu widzenia kryterium legalności jest zaskarżona decyzja SKO w B. z dnia [...] stycznia 2016 r., nr [...], która utrzymała w mocy decyzję Burmistrza Miasta B. P. z dnia [...] grudnia 2015 r., nr[...] , znak: [...], odmawiającą ustalenia T. P. K. warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na realizacji budynku mieszkalnego jednorodzinnego, parterowego z poddaszem użytkowym i garażem w jednej bryle, studnią o głębokości 30 m oraz szczelnego zbiornika na ścieki oraz projektowanego zjazdu indywidualnego, na działce oznaczonej nr geod. [...], położonej przy ul. E. w B. P.

Materialnoprawną podstawę dla wydania przedmiotowych decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 199; dalej: "u.p.z.p.") oraz przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588; dalej: "rozporządzenie").

Podstawowym instrumentem zagospodarowywania przestrzeni, zgodnie z założeniem ustawodawcy, wynikającym ze wskazanej powyżej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, winny być miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Dopiero w przypadku braku takiego planu, ustalenie warunków i zasad zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy dla celów inwestycyjnych, wymaga wydania decyzji. Decyzyjnie warunki zabudowy można ustalić zaś tylko dla inwestycji zgodnej z przepisami odrębnymi, a ponadto spełniającej łącznie wymogi sformułowane w art. 61 u.p.z.p.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego został natomiast określony, w wydanym z upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 u.p.z.p., wskazanym powyżej rozporządzeniu. Zapis § 3 ust. 1 tego rozporządzenia stanowi, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 - 5 ustawy, przy czym granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy zasadniczej lub w przypadku jej braku na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, w sposób opisany w § 3 ust. 2 rozporządzenia. Z dalszych przepisów rozporządzenia wynika, iż wszelkie odstępstwa od wskazanego w rozporządzeniu sposobu wyznaczania obowiązującej linii nowej zabudowy, określania wskaźnika wielkości nowej powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, określania szerokości elewacji frontowej nowej zabudowy, określania wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej nowej zabudowy, są dopuszczalne wyłącznie wtedy, jeżeli wynika to z analizy cech zabudowy i zagospodarowania terenu wokół (terenu sąsiedzkiego). Część tekstowa i graficzna analizy stanowi załącznik do decyzji o warunkach zabudowy i jako stanowiący jedność załącznik nie powinna wykazywać rozbieżności mogących sugerować nierzetelność bądź opisu, bądź rysunku.

W postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy powinnością organu lokalizacyjnego jest zatem ustalenie, czy spełnione są wszystkie przesłanki materialne, od których ustawa uzależnia wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W efekcie spełnienia przez wnioskodawcę wymaganych warunków i poczynionych w tej mierze przez właściwy organ ustaleń, wydawana jest decyzja, która zgodnie z art. 64 ust. 1 w związku z art. 54 u.p.z.p. określa: 1) rodzaj inwestycji; 2) warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie: a) warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, b) ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, c) obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, d) wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich, e) ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych; 3) linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali. Organ jest natomiast uprawniony do wydania decyzji odmownej wtedy, gdy wnioskodawca nie spełnia warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Kierując się powyższymi regułami Sąd stwierdził, że w sprawie niniejszej zaskarżona decyzja oraz decyzja ją poprzedzająca podlegają uchyleniu, gdyż oba organy naruszyły art. 7 k.p.a., art. 8 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. i art. 107 § 3 k.p.a. w ten sposób, że nie wyjaśniły precyzyjnie stanu faktycznego, które to naruszenie w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a., mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także naruszyły art. 61 ust. 1 – 5 u.p.z.p. w związku z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia, które to naruszenie, w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) p.p.s.a., miało wpływ na wynik sprawy.

Oceniając legalność zaskarżonych decyzji Sąd z urzędu dostrzegł naruszenie art. 7 k.p.a., art. 8 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. i art. 107 § 3 k.p.a. Wskazane przepisy nakazują bowiem organom wyjaśnienie istotnych kwestii po wyczerpującym zebraniu, rozpatrzeniu i ocenie całego materiału dowodowego oraz kierowanie się przy tym zasadą prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej, a ponadto elementy powyższe mają znaleźć odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji. W stanie faktycznym niniejszej sprawy organy nazbyt powierzchownie podeszły do oceny zebranego materiału dowodowego, a naruszenie to, w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a., mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Zauważenia bowiem wymaga, że zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia, organ wyznacza wokół działki budowalnej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Granice zaś tego obszaru wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniejszej niż 50 m (§ 3 ust. 2).

W sprawie niniejszej organ I instancji obszar analizowany wyznaczył w odległości trzykrotnej szerokości frontu działki objętej wnioskiem i stwierdził, że nie ma w nim żadnej działki, dostępnej z tej samej drogi publicznej, zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Jako uzasadnienie tej wielkości obszaru analizowanego organ wskazał, że nie znaleziono podstaw do jego wyznaczenia w wielkości, która by objęła działkę zabudowaną położoną około 1 km od działki wnioskodawcy. Organ II instancji w powyższej kwestii podzielił stanowisko organu I instancji i swoje rozważania skierował na wykazywanie, że obszar, na którym znajduje się nieruchomość wnioskodawcy, ma przeznaczenie rolne, a uwzględnienie wniosku spowodowałoby znaczące ograniczenie w rozwoju gospodarstw rolnych znajdujących się w sąsiedztwie planowanej do zabudowy działki.

W ocenie Sądu, stanowisko obu organów, w realiach niniejszej sprawy, jest co najmniej przedwczesne. Oba organy pomijają podstawową kwestię, a mianowicie, że nieruchomość skarżącego znajduje się na terenie miasta B. P. i że jest ona oddalona od centrum tego miasta o ok. 2 km. Akcentowanie rolnego przeznaczenia tej nieruchomości obecnie i na przyszłość, w oparciu o obowiązujące studium, również wydaje się być nieprzekonujące. Jak trafnie bowiem zauważono w wyroku WSA w Rzeszowie z dnia 19 listopada 2013 r., sygn. akt II SA/Rz 882/13, sprzeczność zamierzenia inwestycyjnego z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, o którym mowa w art. 9 u.p.z.p., nie stanowi przeszkody do wydania, na podstawie art. 61 ust. 1 u.p.z.p., decyzji ustalającej warunki zabudowy dla tego zamierzenia. Obowiązkiem organu jest bowiem określenie sąsiedztwa działki objętej projektowaną inwestycją nie w sposób automatyczny, ale w zgodzie ze specyfiką okolicy. Przyjęcie obszaru większego niż minimalny, nie można traktować jako naruszenia prawa, o ile przy ustaleniach została wzięta pod uwagę zasada dobrego sąsiedztwa (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 9 marca 2007 r., sygn. akt IV SA/Wa 101/07).

W sprawie niniejszej oba organy twierdzą, że najbliższa zabudowana działka dostępna z ul. E. znajduje się ok. 1 km od planowanej inwestycji. W odwołaniu skarżący wskazał, że na działkach o nr [...] rozpoczęto inwestycje budowlane w postaci budynków mieszkalnych, czyli tożsame do inwestycji planowanej na działce objętej wnioskiem i że znajdują się one w odległości ok. 200-300 m od jego działki. Organ II instancji, bazując na piśmie Burmistrza Miasta B. P. z dnia [...] stycznia 2016 r., w uzasadnieniu swojej decyzji stwierdził, że działki oznaczone numerami geodezyjnymi [...] nie mogą być brane pod uwagę, ponieważ dla nich nie zostały w ogóle ustalone warunki zabudowy, zaś pozostałe działki wymienione w odwołaniu, nie są dostępne z tej samej drogi publicznej. Jak natomiast wynika z mapki z k. 6 akt sądowych, zarówno na działce o nr [...], jak i na działce o nr [...], realizowane są budynki mieszkalne. Obecny na Sali rozpraw w dniu 23 czerwca 2016 r. pełnomocnik uczestnika postępowania Gminy B. P., stwierdził, że "Budynek oznaczony kolorem fioletowym po lewej stronie ul. E. na szkicu z k. 6 akt sądowych ma dostęp do ul. E.". Dodatkowo na tej samej rozprawie skarżący wyjaśnił, że także na działkach o nr [...] oraz [...]znajdują się już domy mieszkalne. Ponadto z wymienionej mapki z k. 6 akt sądowych wynika, że dla działek o nr[...] , mających dostęp poprzez działkę [...] do ul. E., już wydano decyzje o warunkach zabudowy.

Zdaniem Sądu zauważenia wymaga, że jak trafnie podnosi się w judykaturze, na równi z działką sąsiednią zabudowaną, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., dla potrzeb ustalenia warunków zabudowy, należy traktować działkę, na której jest rozpoczęta budowa na podstawie ważnych decyzji lokalizacyjnych i pozwolenia na budowę. Ponadto pojęcie dostępu do drogi publicznej w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. należy wykładać jako dostęp faktyczny i prawny, zapewniający kumulatywne spełnienie obu tych przesłanek (por. wyrok NSA z dnia 26 stycznia 2007 r., sygn. akt II OSK 239/06).

Jak zatem z powyższego widać, oba organy bez należytego wyjaśnienia stanu faktycznego, nazbyt pochopnie przyjęły, iż najbliższa działka pozwalająca na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, znajduje się dopiero w odległości ok. 1 km od planowanej inwestycji. To z kolei wpłynęło na określenie wielkości wyznaczonego obszaru analizy, a przez to i na ostateczne rozstrzygnięcie w sprawie.

W ocenie Sądu zauważenia także wymaga, że niniejszej sprawy nie da się prawidłowo rozstrzygnąć bez wnikliwej analizy i oceny tzw. racjonalności urbanistycznej. Zasada dobrego sąsiedztwa powinna być bowiem interpretowana urbanistycznie, gdyż jej celem jest zachowanie ładu urbanistycznego. Pojęcie "działki sąsiedniej" należy interpretować szeroko, jako nieruchomość lub część nieruchomości położoną w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość, którą należy określić dla każdego przypadku oddzielnie. Nie można w sposób formalistyczny ograniczać sposobu wyznaczenia granic obszaru analizowanego, gdyż racjonalność urbanistyczna może wymagać szerszego określenia granic obszaru analizowanego celem wykazania spójności urbanistycznej planowanej inwestycji z obiektami budowlanymi już istniejącymi w sąsiedztwie (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 19 marca 2014 r., sygn. akt II SA/Bd 1108/13).

W stanie faktycznym niniejszej sprawy mamy do czynienia z taką sytuacją. Działka skarżącego znajduje się bowiem w mieście, przy ulicy asfaltowej z doprowadzonym prądem, w bliskiej odległości od jego centrum. Niedaleko od niej, z bezpośrednim dostępem do ul. E., znajdują się już inne działki wyodrębnione ewidencyjnie, których wielkość wyraźnie wskazuje, że mają to być działki budowlane. Ponadto są tam co najmniej dwa domy mieszkalne (zbudowane lub w trakcie realizacji), z których jeden ma najprawdopodobniej dostęp do ul. E.. Istnieje tam również jakaś inna zabudowa (na działkach wskazywanych przez skarżącego), której obecności nie zaprzecza pełnomocnik uczestnika postępowania Gminy B. P. Wszystko to razem wzięte daje podstawę do stwierdzenia, że oba organy niedostatecznie wyjaśniły stan faktyczny sprawy i nie uzasadniły przekonująco swoich stanowisk w zakresie określenia wielkości obszaru analizowanego. Naruszenie to w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 lit a) i c) p.p.s.a., miało niewątpliwie wpływ na treść rozstrzygnięcia.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy, organ I instancji weźmie pod uwagę argumentację przedstawioną przez Sąd w niniejszym wyroku, a przy wydawaniu rozstrzygnięcia zobowiązany będzie uwzględnić dokonaną wykładnię omawianych przepisów. Przede wszystkim zobowiązany będzie ustalić rzeczywisty stan faktyczny w zakresie istniejącej w okolicy zabudowy mieszkaniowej, w tym na działkach mających dostęp do ul. E., a następnie prawidłowo określić obszar analizowany i przekonująco oraz wyczerpująco uzasadnić swoje stanowisko.

Mając powyższe na uwadze, na mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) p.p.s.a. oraz art. 135 p.p.s.a., należało orzec jak w sentencji.

O kosztach postępowania orzeczono na mocy art. 200 p.p.s.a. Na zasądzone koszty składa się wpis sądowy w kwocie 500 zł.