Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2406/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2008-10-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 61
journal: Dz.U. 1999 nr 15 poz 139
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec, Sędziowie Sędzia WSA Marian Wolanin, Asesor WSA Tomasz Wykowski (spr.), Protokolant Artur Dral, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 października 2008 r. sprawy ze skargi M. M. i A. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia (...) września 2007 r. nr (...) w przedmiocie odmowy uchylenia decyzji - oddala skargę -


UZASADNIENIE

IV SA/Wa 2406/07

UZASADN IENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] września 2007 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., zwane dalej "SKO", utrzymało w mocy własną decyzję z dnia [...] lipca 2007 r. nr [...], odmawiającą uchylenia decyzji SKO z dnia [...] lutego 2006 r. nr [...], utrzymującej w mocy decyzję Prezydenta W. nr [...] z dnia [...] sierpnia 2005 r., ustalającą warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym, zjazdu z nieruchomości na teren ulicy [...] oraz niezbędnej infrastruktury, przewidzianej do realizacji na terenie działek o nr ew.: [...] oraz na fragmencie działki o nr ew. [...] z obrębu [...], położonych przy ul. [...] w W.

Zaskarżona decyzja SKO z dnia [...] września 2007 r. zapadła w następującym stanie faktycznym.

Decyzją z dnia [...] sierpnia 2005 r. Prezydent W. ustalił warunki zabudowy dla planowanej inwestycji. Z decyzji tej wynika m.in., iż wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji wynieść może ok. 42%, wysokość górnej krawędzi elewacji (gzymsu) dla nowej zabudowy -15 m., górna krawędź elewacji frontowej (gzymsu) dla nowej zabudowy zaś - 13 m z tolerancją ± 5%. Odwołanie od powyższej decyzji złożył J. M. Po jego rozpatrzeniu, decyzją z dnia [...] lutego 2006 r. nr [...], SKO utrzymało w mocy decyzję Prezydenta W.

Wnioskiem z dnia 6 lutego 2007 r., który wpłynął do SKO w dniu 12 lutego 2007 r., M. i A. M., zwani dalej "skarżącymi', złożyli wniosek o wznowienie postępowania w niniejszej sprawie, podnosząc, że w toku postępowania o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy uzyskali status jego stron jako właściciele lokalu nr [...] w nieruchomości przy ul. [...] oraz współwłaściciele nieruchomości wspólnej. Po rozpatrzeniu wniosku, postanowieniem z dnia [...] kwietnia 2007 r. nr akt [...] SKO wznowiło postępowanie w niniejszej sprawie. Decyzją z dnia [...] lipca 2007 r. nr [...] SKO: 1) na podstawie art.151 § 2 w związku z art.146 k.p.a. stwierdziło, iż decyzja SKO z dnia [...] lutego 2006 r. wydana została z naruszeniem prawa poprzez niezapewnienie udziału w postępowaniu skarżącym (art.145 § 1 pkt 4 k.p.a.) i jednocześnie 2) odmówiło uchylenia po wznowieniu postępowania decyzji SKO z dnia [...] lutego 2006 r. ze

względu na to, że w wyniku wznowienia postępowania mogłaby zapaść wyłącznie decyzja odpowiadająca w swej istocie decyzji dotychczasowej.

Skarżący wnieśli o ponowne rozpatrzenie sprawy, kwestionując: wysokość planowanej inwestycji, wyznaczoną linię zabudowy oraz przewidzianą powierzchnię zabudowy. Rozpatrując sprawę ponownie SKO podniosło, iż stosownie do dyspozycji art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a., w sprawie zakończonej decyzją ostateczną wznawia się postępowanie, jeżeli strona bez własnej winy nie brała udziału w postępowaniu. W myśl art. 147 k.p.a., wznowienie postępowania z przyczyny określonej w art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. następuje tylko na żądanie strony. Mając powyższe na uwadze, SKO uznało zarzuty skarżących dotyczące pozbawienia ich w toku postępowania zakończonego własną decyzją ostateczną z dnia [...] lutego 2006 r. przysługujących im praw, za uzasadnione. Pozostaje jednakże ocena pozostałych podniesionych przez skarżących zarzutów, uwzględnienie których powinno skutkować - w ich przekonaniu - uchyleniem lub zmianą decyzji kończącej postępowanie w niniejszej sprawie. Zdaniem SKO brak jest podstaw do podzielenia argumentacji wnioskodawców w tej części. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, z późn. zm,), zwana dalej "ustawą", określa zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczenia terenów na określone cele i ustalania zasad ich zagospodarowania. Postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy, zakończone wydaniem stosownej decyzji, stanowi - w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - warunek niezbędny do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, uzasadniającej z kolei - po uprawomocnieniu - rozpoczęcie robót budowlanych. Postępowanie takie zatem stanowi niejako wstępny element procesu zmierzającego do realizacji określonej inwestycji. Istotą postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy jest stwierdzenie, czy realizacja planowanej inwestycji budowlanej jest na danym terenie możliwa, przez co należy rozumieć zgodność planowanego zamierzenia z obowiązującym prawem, ze szczególnym uwzględnieniem art. 61 ust. 1 ustawy. Analiza treści zaskarżonej decyzji, akt postępowania poprzedzającego jej wydanie, ze szczególnym uwzględnieniem analizę sposobu zabudowy terenu sąsiadującego z terenem planowanej inwestycji, przeprowadzonej w trybie przewidzianym przez przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej "rozporządzeniem", oraz przytoczonych powyżej przepisów nie daje podstaw do

uznania, iż w niniejszej sprawie istniała podstawa do odmowy ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji budowlanej. Planowane zamierzenie inwestycyjne nie jest w szczególności sprzeczne z jakimikolwiek przepisami odrębnymi, wszystkie zaś warunki określone w przepisie art. 61 ust. 1 ustawy, a mające zastosowanie w niniejszej sprawie, zostały spełnione. Odnośnie kwestii podniesionych we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy SKO stwierdziło, co następuje.

1) W myśl art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przez "dostęp do drogi publicznej" rozumieć należy bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej; w powiązaniu z art. 61 ust. 1 pkt 1 tejże ustawy oznacza to, że dla określenia parametrów przyszłej zabudowy (w tym - określenia linii zabudowy) znaczenie ma jedynie zabudowa działek dostępnych z tej samej drogi publicznej co planowana zabudowa, w tym wypadku - działek dostępnych od ul. [...]; cechy zabudowy działek dostępnych z innych ulic (na takie działki powołują się wnioskodawcy) pozostają obojętne na wynik postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy; w obszarze analizowanym, na działkach dostępnych z tej samej drogi publicznej co teren planowanej inwestycji, tj. od ul. [...], znajdują się budynki cztero- i pięciokondygnacyjne; tym samym ustalenie maksymalnej wysokości przyszłego budynku na 13-15 m uznać należy za uzasadnione; okoliczność, iż część terenu planowanej inwestycji oddzielona jest od ul. [...] istniejącym budynkiem położonym przy ul. [...], pozostaje bez znaczenia na wynik niniejszej sprawy,

2) stosownie do § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich; jak wynika z załącznika graficznego do decyzji Prezydenta W. nr [...] z dnia [...] sierpnia 2005 r., obowiązująca dla przedmiotowej inwestycji budowlanej linia zabudowy została ustalona jako przedłużenie linii zabudowy na działkach sąsiednich, dostępnych od ul. [...]; brak jest podstaw do podzielenia przedstawionego w rozpatrywanym wniosku poglądu, jakoby istniała podstawa do ograniczenia przyszłej zabudowy jakimikolwiek innymi liniami zabudowy, w szczególności prowadzonymi od budynków nie mających dostępu do tej samej drogi publicznej co teren planowanej zabudowy, a co za tym idzie - że wspomniana decyzja Prezydenta W.

3) oraz utrzymująca ją w mocy decyzja Kolegium wydane zostały z naruszeniem przytoczonego na początku tego punktu przepisu,

3) zgodnie z § 5 ust. 1 powołanego w poprzednim punkcie rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego; ust. 2 wymienionego paragrafu dopuszcza jednak wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. i; oznacza to, że ustalenie w poddanej ocenie decyzji ostatecznej rzeczonego wskaźnika na poziomie 42%, w sytuacji, gdy wskaźnik ten w obszarze analizowanym zawiera się w granicach 20-50%. było dopuszczalne,

4) kwestia oceny, czy realizacja planowanej inwestycji budowlanej nie naruszy w przyszłości przepisów prawa budowlanego, dotyczących wpływu na działki sąsiednie, wykracza poza granice postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy; kwestia ta rozstrzygana jest w toku postępowania w przedmiocie wydania pozwolenia na budowę; ocena taka byłaby zresztą na obecnym etapie praktycznie niemożliwa, gdyż wymagałaby m.in. dogłębnej analizy projektu budowlanego, którego na etapie ustalenia warunków zabudowy inwestor nie ma obowiązku przedkładać; postępowanie w sprawie warunków zabudowy zmieniłoby się wtedy zresztą de facto w postępowanie o wydanie pozwolenia na budowę; takie rozszerzenie zakresu przedmiotowego niniejszego postępowania uznać należy za niedopuszczalne, organy właściwe w sprawach warunków zabudowy nie są bowiem właściwe do oceny zgodności planowanej inwestycji z przepisami prawa budowlanego; analogiczny pogląd przedstawił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wydanym w toku niniejszej sprawy wyroku z dnia 18 października 2006 r. (sygn. akt IV SA/Wa 1323/06).

Stosownie do art. 151 § 1 pkt 1 k.p.a., organ administracji publicznej, po przeprowadzeniu postępowania określonego w art.149 § 2 k.p.a. wydaje decyzję, w której odmawia uchylenia decyzji dotychczasowej, gdy stwierdzi brak podstaw do jej uchylenia na podstawie art.145 § 1 lub art.145a k.p.a. Jak wynika z powyższych rozważań, w sprawie niniejszej zaistniała taka właśnie sytuacja. Co prawda skarżący nie brali bez własnej winy udziału w postępowaniu zakończonym ostateczną decyzją SKO z dnia [...] lutego 2006 r., to jednak brak jest podstaw do uchylenia rzeczonej decyzji, bowiem - w świetle powyższych rozważań - nawet przy ich udziale wynik owego postępowania nie uległby zmianie.

Skargę na decyzję SKO z dnia [...] września 2007 r. wnieśli skarżący,

zarzucając organowi naruszenie art.7 k.p.a., polegające na niedokładnym wyjaśnieniu okoliczności faktycznych sprawy oraz na nierozważenie interesu skarżących. W konsekwencji powyższych uchybień SKO wadliwie stwierdziło, że w wyniku wznowienia postępowania, mogłaby zapaść wyłącznie decyzja odpowiadająca w swej treści decyzji dotychczasowej. Skarga podnosi również, iż z racji wystąpienia w sprawie przesłanki do wznowienia postępowania, o której mowa w art.145 § 1 pkt 4 k.p.a. (skarżący bez własnej winy nie brali udziału w postępowaniu w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy), organ właściwy w sprawach wznowienia miał obowiązek - zgodnie z art. 151 pkt 2 k.p.a. - uchylić decyzję dotychczasową i orzec o istocie sprawy ponownie. Odmowa uchylenia decyzji wydanej w postępowaniu, które jest przedmiotem wznowienia, następuje tylko wówczas, gdy organ po przeprowadzeniu postępowania określonego w art. 149 § 2 kpa stwierdzi brak podstaw do takiego uchylenia. Odmowa uchylenia decyzji z dnia [...] lutego 2005 r. i utrzymanej nią w mocy decyzji Prezydenta W. z powołaniem się na art. 146 § 2 kpa, wymagałaby przekonującego wykazania, że w sprawie mogłaby zapaść wyłącznie decyzja odpowiadająca w swojej istocie decyzji dotychczasowej. Jeżeli strona bez własnej winy nie uczestniczyła w postępowaniu administracyjnym, a w postępowaniu tym nie rozważono jej interesów, to w postępowaniu wszczętym w wyniku wznowienia postępowania, o którym mowa powyżej, nie można zastosować art.146 § 2 k.p.a., o ile słuszny interes strony pominiętej, nie kolidujący z interesem społecznym, nie zostanie wnikliwie rozważony. W nawiązaniu do powyższego należy podkreślić, iż z akt sprawy nie wynika, aby w nowym postępowaniu brano pod uwagę to, czy planowana inwestycja będzie negatywnie oddziaływała na nieruchomości sąsiednie poprzez ograniczenie dostępu do światła dziennego oraz, czy naruszy istniejący lad przestrzenny okolicy (ewentualność takiego naruszenia potwierdza opinia [...] Konserwatora Zabytków z dnia [...] września 2005 r.). Tym samym, pomimo formalnego uznania skarżących za stronę, ich interesy nie zostały rozważone.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Sąd rozpoznał skargi na decyzję SKO z racji sprawowania wymiaru sprawiedliwości, polegającego na kontrolowaniu działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem (art.1§1 i §2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r, -Prawo o ustroju sadów administracyjnych - Dz.U. z dnia 20 września 2002r Nr 153

poz.1269). Kontrola ta obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (art.3 §2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz.U. Nr 153, poz.1270 - zwane] dalej "p.p.s.a.").

Skargę należało oddalić, albowiem zaskarżona decyzja odpowiada prawu.

Trafnie uznało SKO, iż pomimo zaistnienia przesłanki do wznowienia postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalania warunków zabudowy (niezapewnienie udziału skarżącym), nie zachodzą przesłanki do uchylenia decyzji ustalającej wspomniane warunki, albowiem w wyniku ponownego orzeczenia w sprawie (do czego SKO - w razie uchylenia decyzji - byłoby zobowiązane) zapadłoby rozstrzygnięcie takiej samej treści (art.146 § 2 k.p.a.).

Wynika to z faktu, iż ustalenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji nastąpiło w zgodzie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisami rozporządzenia wykonawczego do tego aktu. Dla potrzeb dowiedzenia wskazanej wyżej zgodności celowym jest zwrócenie uwagi na następujące kwestie systemowe.

W świetle art.3 ust.1, art.4 ust.1 oraz art.4 ust.2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalanie warunków zabudowy w drodze decyzji administracyjnej jest wyjątkiem od zasady określania przez gminy sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (akcie prawa miejscowego). Uchwalenie takiego aktu ma oczywisty walor w postaci wprowadzenia do obrotu prawnego jasnych, generalnych i przewidywalnych reguł inwestowania. Powyższe pozostaje jednakże jedynie postulatem z racji tego, iż planami takimi objęta jest zdecydowana mniejszość terenów gminnych.

Stosownie do art.61 ust.1 pkt 1 ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jeżeli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (zasada dobrego sąsiedztwa). Z powyższego wynika, iż planowana nowa zabudowa jest w sposób wszechstronny zdeterminowana charakterem zabudowy sąsiedniej. Podkreślania wymaga, iż stosowaniu zasady dobrego sąsiedztwa w praktyce towarzyszyły i towarzyszą w dalszym ciągu wątpliwości interpretacyjne sprowadzające się do tego, jakie działki uznać należy za

sąsiednie w stosunku do terenu inwestycji oraz na ile rygorystycznie egzekwować należy podobieństwo zabudowy nowej do zabudowy otoczenia. Ukształtowane już orzecznictwo sądów administracyjnych stoi na stanowisku, iż stosowanie zasady dobrego sąsiedztwa musi uwzględniać dyrektywę, jaką jest umożliwienie osobom mającym tytuł prawny do gruntów jak najszerszej możliwości inwestowania. Warto powołać w tym miejscu wyrok NSA z dnia 17 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 646/2006, w którym podkreślono, iż ratio legis art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest ochrona ładu przestrzennego. Ma on na celu powstrzymanie zabudowy nie dającej się pogodzić z zabudową już istniejącą na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Nie powinno to jednak doprowadzić do nadmiernego jej ograniczenia. Za szerokim rozumieniem pojęcia działki sąsiedniej przemawia zarówno ochrona prawa własności, jak i deklarowana w art. 6 ust. 2 pkt 1 tej ustawy zasada wolności zagospodarowania terenu. Pojęcie działki sąsiedniej winno być interpretowane funkcjonalnie. Rozwijając tę tezę wyroku NSA, jak i orzecznictwa wcześniejszego należy przyjąć, iż w związku z posługiwaniem się przez ustawę sformułowaniami nie zawsze jasnymi należy, w razie uzasadnionych wątpliwości, interpretować je na korzyść obywatela, tj. na korzyść jego uprawnień właścicielskich. Uznać zatem należy, iż obowiązkiem organu orzekającego w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest zanalizowanie stanu zabudowy tzw. sąsiedztwa urbanistycznego, które należy utożsamiać z obszarem analizowanym wyznaczonym zgodnie z § 3 rozporządzenia.

Jednocześnie w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy nie chodzi o to, by nowa zabudowa była wiernym odtworzeniem istniejącej zabudowy sąsiedniej, ale o to, by na jej podstawie możliwe było określenie cech nowej zabudowy, która ma być kontynuacją, przez co należy rozumieć zachowanie charakteru zabudowy. Gdy nieruchomości sąsiednie w znaczeniu szerokim są zabudowane i planowana inwestycja jest dostosowana do dotychczasowej zabudowy pod względem urbanistycznym i architektonicznym, a także można ją pogodzić z dotychczasową funkcją zabudowy na tym terenie, organ nie ma podstaw do odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy. Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu może być projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu, czyli nie dającą się z nią w praktyce pogodzić.

Podkreślić należy, iż aczkolwiek rozporządzenie wykonawcze do ustawy traktuje jako zasadę - przy określaniu zasadniczych parametrów planowanej inwestycji, tj. powierzchni zabudowy, wysokości gzymsu lub attyki, szerokości elewacji frontowej) - nawiązywanie do wartości średnich występujących na obszarze

analizowanym (§ 5 ust.1, § 6 ust.1, § 7 ust.3), to dopuszcza jednakże w tej kwestii stosowanie przez organy w pewnym zakresie uznania administracyjnego, co wyraża się w tym, iż organ może odstąpić od nawiązania do tychże wartości średnich (§ 5 ust.2, § 6 ust.2, § 7 ust.3). Umożliwia to stosowanie uzasadnionej elastyczności przy określaniu warunków zabudowy niezbędnej w sytuacjach, w których bądź to w obszarze analizowanym występuje duże zróżnicowanie, nieregularność, czy też przypadkowość zabudowy.

Zróżnicowanie tego rodzaju występuje w niniejszej sprawie. Wyznaczony na potrzeby niniejszego postępowania obszar analizowany nie jest jednorodny pod względem stanu zagospodarowania. Na obszarze tym znajdują się działki o różnym charakterze:, w tym: 1) kilkanaście długich i wąskich działek zabudowanych zabudową szeregową jednopiętrową, położonych po obu stronach ulicy [...] (wąskie fronty tych działek skierowane są do ulicy [...], dłuższe boki działek usytuowane są równolegle do ulicy [...]), nr [...]), 2) kilka działek o zbliżonym kształcie i stanie zabudowy (dz. nr [...]), które wąskimi frontami skierowane są do ulicy [...] (tworząc od strony tej ulicy zwartą zabudowę szeregową), 3) kilkanaście przeważających obszarowo dużych działek o kształcie kwadratu albo prostokąta z zabudową wolnostojącą (dz. Nr [...], 4) zabudowa wielorodzinna po drugiej stronie ulicy [...]).

Opisana wyżej zabudowa będąca przedmiotem analizy sporządzonej w sposób przewidziany w rozporządzeniu, składającej się z części opisowej i graficznej, stanowiła punkt odniesienia niezbędny dla określenia charakteru i parametrów planowanej inwestycji. Wspomniana analiza w czytelny sposób wskazuje przesłanki, jakimi kierowały się organy orzekające w sprawie przy ustalaniu warunków. Organ nawiązał do wartości przekraczających wartości średnie, jakie wynikałyby z analizy stanu zagospodarowania całego obszaru analizowanego, niemniej odstępstwo to zostało dokonane w granicach wyznaczonych przepisami § 5, 6 i 7 rozporządzenia. Organ dział w tym zakresie w ramach przysługującego mu uznania administracyjnego, kierując się przesłanką jak największej dopuszczalnej intensyfikacji zabudowy w strefie śródmiejskiej. Powyższemu rozumowaniu nie sposób poczynić zarzutu sprzeczności z przepisami prawa.

Stosownie do powyższego organ określił powierzchnię zabudowy terenu inwestycji (42%), nawiązując do górnej granicy przedziału wskaźników występujących w otoczeniu (20% - 50%). Według podobnej metodologii określił organ wysokość planowanej inwestycji, nawiązując do najwyższych budynków istniejących w

otoczeniu. W pierzei ulicy znajdują się bowiem cztery budynki czterokondygnacyjne, w tym budynek, do którego planowana inwestycja ma przylegać. Brak również podstaw do wysuwania zastrzeżeń do sposobu wyznaczenia linii zabudowy. Linia ta wyznaczona została bowiem jako kontynuacja linii zabudowy występującej na działkach sąsiednich. Trafnie przy tym wywiódł organ w zaskarżonej decyzji, iż obowiązujące przepisy prawa nie przewidują wyznaczania linii zabudowy dla tylnej ściany planowanej inwestycji. Jednocześnie kwestie takie jak dostęp nieruchomości sąsiednich do światła dziennego ocenia się dopiero na etapie pozwolenia na budowę. W świetle powyższego legalność zaskarżonej decyzji oraz decyzji utrzymanej nią w mocy nie budzi w ocenie Sądu wątpliwości.

Ustalenie warunków zabudowy nastąpiło z poszanowaniem zasady dobrego sąsiedztwa przewidzianej w art.61 ust.1 pkt 1 ustawy, przepisów wykonawczych do ustawy oraz usprawiedliwionych interesów właścicieli nieruchomości sąsiednich. Gabaryty planowanej inwestycji nie naruszają ładu przestrzennego. W świetle powyższego skarga nie ma usprawiedliwionych podstaw.

Z powyższych względów Sąd orzekł jak w sentencji na podstawie art.151

p.p.s.a.