Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt I SA/Gl 630/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2022-09-08 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6118 Egzekucja świadczeń pieniężnych, zabezpieczenie zobowiązań podatkowych
Hasła tematyczne: Egzekucyjne postępowanie
Skarżony organ: Dyrektor Izby Administracji Skarbowej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 154 ust. 1, art. 157 ust. 1
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Tyszkiewicz-Ziętek, Sędziowie WSA Borys Marasek (spr.), Anna Rotter, , po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 8 września 2022 r. sprawy ze skargi L. S.A. w C. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Katowicach z dnia 21 marca 2022 r. nr 2401-IEE.711.72.2022.3/BKZ/ UNP: 2401-22-064845 w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 21 marca 2022 r., nr 2401-IEE.711.72.2022.3/BKZ/ Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Katowicach (dalej: DIAS lub organ), po rozpoznaniu zażalenia L. Spółki Akcyjnej (dalej: skarżąca) na postanowienie Naczelnika [...] Urzędu Skarbowego w C. (dalej: Naczelnik US) z dnia 29 grudnia 2021 r. nr [...], którym uznany w części został zarzut dotyczący wskazania w protokole wpisów hipotecznych nr 2, 8, 12, 20 ujawnionych w księdze wieczystej, podczas gdy w księdze wieczystej nie ma już takich wpisów, a którym w pozostałej części organ egzekucyjny oddalił zarzuty, złożone przez skarżącą na protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 144 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 735 z późn. zm., dalej: k.p.a.) oraz art. 17 § 1, art. 18, art. 110u § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 479, dalej: u.p.e.a.), utrzymał w mocy postanowienie organu pierwszej instancji.

Powyższe postanowienia zapadły w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Naczelnik US prowadzi postępowanie egzekucyjne z nieruchomości położonej w C. przy ul. [...] i ul. [...], dla której [...] Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w C. prowadzi księgę wieczystą nr [...], przy czym grunt jest własnością Skarbu Państwa pozostającym w użytkowaniu wieczystym przez skarżącą, a budynki i urządzenia stanowią jej odrębny przedmiot własności.

Nieruchomość ta jest przedmiotem egzekucji na wniosek wierzyciela: Prezydenta Miasta C. oraz egzekucji przekazanej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w C. E. O., po rozstrzygnięciu zbiegu egzekucji administracyjnej i sądowej.

W toku dokonywania kolejnych czynności egzekucyjnych w dniu 9 września 2021 r. przez rzeczoznawcę majątkowego K. R. został sporządzony nowy operat szacunkowy, w którym wartość szacunkowa przedmiotowej nieruchomości została określona na kwotę 3.450.346,00 zł (trzy miliony czterysta pięćdziesiąt tysięcy trzysta czterdzieści sześć złotych). W dniu 9 lipca 2021 r. zawiadomieniem uczestników nr [...], organ egzekucyjny wyznaczył termin rozpoczęcia opisu i oszacowania wartości nieruchomości na dzień 4 sierpnia 2021 r. oraz jego zakończenia na dzień 9 września 2021 r., godz. 11:00. Wszyscy uczestnicy postępowania egzekucyjnego odebrali ww. zawiadomienie, oprócz wierzycieli hipotecznych: K. L. (powtórne awizo), która w rozmowie telefonicznej potwierdziła nowy adres zamieszkania, a zarazem zapoznała się z terminem zakończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości oraz G. J. (powtórne awizo). W wyznaczonym terminie i miejscu położenia przedmiotowej nieruchomości nikt z uczestników postępowania egzekucyjnego się nie stawił. W wyniku ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości w dniu 9 września 2021 r., powstał protokół nr [...], którego odpisy zostały przekazane wszystkim uczestnikom postępowania egzekucyjnego posiadającym aktualne wierzytelności w stosunku do skarżącej, a ponadto do pełnomocnika skarżącej, wraz z kopią operatu szacunkowego z dnia 30 sierpnia 2021 r.

Pismem nadanym w dniu 23 września 2021 r. skarżąca złożyła zarzuty na ww. protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

Po rozpoznaniu zarzutów, postanowieniem z dnia 29 grudnia 2021 r. Naczelnik US, uznał w części zarzut skarżącej dotyczący wskazania w protokole wpisów hipotecznych nr 2, 8, 12, 20 ujawnionych w księdze wieczystej, podczas gdy w księdze wieczystej nie ma już takich wpisów, a w pozostałej części organ egzekucyjny oddalił zarzuty, złożone przez skarżącą na protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

Na postanowienie to skarżąca złożyła zażalenie, zaskarżonemu postanowieniu zarzucając naruszenie:

1. art. 7 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a., poprzez oparcie zaskarżonego postanowienia na ustnej opinii biegłego rzeczoznawczy majątkowego - ustnych wyjaśnieniach, które są niepełne, wybiorcze, biegły nie odnosi się w sposób merytoryczny do zarzutów zobowiązanego;

2. naruszenie art. 110r § 1 u.p.e.a. i § 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (dalej: Rozporządzenie) w postaci oddalenia zarzutów do niedokładnego operatu szacunkowego, a następnie opisu i oszacowania nieruchomości, w szczególności poprzez niezawarcie wszystkich danych, które protokół i operat winny zawierać w myśl ww. przepisów;

3. naruszenie art. 110s § 1 u.p.e.a. polegające na zaniżeniu wartości nieruchomości, której opis i oszacowanie został dokonany.

Skarżąca wniosła o:

a. zmianę postanowienia w zaskarżonej części, uznania pozostałych zarzutów zobowiązanego i uchylenie czynności organu egzekucyjnego opisu i oszacowania nieruchomości, dokonanego w dniu 9 września 2021 r.

b. wstrzymanie postępowania egzekucyjnego z ww. nieruchomości do czasu rozstrzygnięcia niniejszej sprawy;

c. zasądzenie na rzecz dłużnika kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego, według norm przepisanych.

Po rozpoznaniu zażalenia DIAS nie podzielił zarzutu skarżącej, podniesionego w zażaleniu, naruszenia przepisów art. 110r § 1 i § 2 u.p.e.a., wskazując, że protokół opisu i oszacowania, sporządzony w dniu 9 września 2021 r. nr [...] przez Naczelnika US, zawiera wszystkie niezbędne elementy wymienione w art. 110r § 1 tej ustawy.

DIAS wskazał, iż prowadzący postępowanie egzekucyjne z nieruchomości skarżącej - Naczelnik US, dostosował się do wymogów ustawodawcy w zakresie oszacowania wartości nieruchomości, albowiem rzeczoznawca majątkowy dokonujący szacunku wartości nieruchomości lokalowej, opisanej w księdze wieczystej [...], położonej w C., (ul. [...], ul. [...]), jest uprawnionym do realizowania tego typu zlecenia organu egzekucyjnego, a operat szacunkowy stosownie do założeń art. 110s § 1 u.p.e.a., zawiera wszystkie niezbędne elementy wymienione w § 2 tego artykułu.

Organ wskazał, że każdy operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego, dla potrzeb postępowania egzekucyjnego powoływanego przez organ egzekucyjny, obrazującą stan faktyczny i prawny nieruchomości ustalony w następstwie pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe niezbędne do właściwego określenia wartości nieruchomości. Dowód z operatu szacunkowego wiąże organ egzekucyjny w tym sensie, że nie może on zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Ma on jednak obowiązek dokonania jego oceny. Powołany przez organ egzekucyjny rzeczoznawca majątkowy legitymuje się stosownymi uprawnieniami, a więc posiada odpowiednią wiedzę w tym zakresie. Przedłożony przez niego operat szacunkowy, sporządzony został według wytycznych działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami i ukończony w dniu 30 sierpnia 2021 r., a więc na gruncie art. 156 ust. 3 tej ustawy posiada moc obowiązującą.

Odnosząc się do zarzutów zażalenia dotyczących zaniżenia wartości nieruchomości, której opis i oszacowanie został dokonany, DIAS stwierdził, że również nie zasługuje na uwzględnienie.

Jak wynika z dokumentacji sprawy, na wniosek skarżącej przeprowadzona została w siedzibie organu egzekucyjnego rozprawa administracyjna, z której został sporządzony protokół z dnia 10 listopada 2021 r. nr [...]. Rozprawa ta dotyczyła opisu i oszacowania wartości nieruchomości położonej w C. przy ul. [...]; [...], w której pomimo prawidłowego powiadomienia skarżąca nie uczestniczyła.

Do protokołu tego rzeczoznawca majątkowy, który sporządził operat szacunkowy, oświadczył że operat szacunkowy z dnia 30 sierpnia 2021 r. został sporządzony prawidłowo zgodnie z art. 110r i art. 110s § 2 u.p.e.a., z uwzględnieniem przepisów rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca wskazał, iż przy opracowaniu operatu szacunkowego zastosował metodę porównawczą, gdyż wybór wyceny nieruchomości należy do rzeczoznawcy majątkowego. Okres badania rynku nieruchomości nie jest określony czasowo. Rzeczoznawca majątkowy wskazał również iż wzrost cen drewna,

stali czy cementu, a także inflacja nie wpływają znacząco na wartość nieruchomości komercyjnych, jak w przypadku wzrostu cen lokali mieszkalnych. Ponadto stan techniczny budynków tj. ich mocne zniszczenie, z całą pewnością nie ma wpływu na zwiększenie wartości nieruchomości, a może jedynie obniżyć jej wartość. Zatem, w ocenie rzeczoznawcy, wyliczona wartość rynkowa nieruchomości jest najbardziej prawdopodobną jej ceną, po której będzie można sprzedać tę nieruchomość. Tym samym, mając na uwadze szeroko zakrojone postępowanie wyjaśniające organu egzekucyjnego, celem wykazania prawidłowości sporządzonego protokołu opisu i oszacowania, który przeprowadził również w tej kwestii rozprawę administracyjną, DIAS uznał za niezasadny zarzut zażalenia dotyczący naruszenia art. 7 k.p.a. w związku z art. 80 k.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a.

DIAS wskazał dalej, iż w zaskarżonym postanowieniu, organ egzekucyjny uznał za zasadny w części zarzut dokonanych w protokole opisu i oszacowania wpisów hipotecznych w poz. nr 2, 8, 12, 20. Uznanie to oraz dokonana zmiana w przedmiocie tych wpisów hipotecznych nie wpływa jednakże na wartość opisywanej nieruchomości.

W świetle podanych argumentów, DIAS uznał, że zaskarżone postanowienie Naczelnika US z dnia 29 grudnia 2021 r., uznające w części zarzut dotyczący wskazania w protokole wpisów hipotecznych nr 2, 8, 12, 20 ujawnionych w księdze wieczystej, podczas gdy w księdze wieczystej nie ma już takich wpisów, a w pozostałej części oddalające zarzuty, złożone przez skarżącą na protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości - nie narusza prawa.

W skardze wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości oraz zasądzenie kosztów postępowania wg norm przepisanych. Zaskarżonemu postanowieniu zarzuciła naruszenie:

-art. 7 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a., poprzez oparcie zaskarżonego postanowienia na ustnej opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego – która jest niepełna, wybiórcza a biegły nie odnosi się w sposób merytoryczny do zarzutów;

-art. 7 oraz art. 77 k.p.a. poprzez brak sprawdzenia pod względem formalnym i materialnym informacji zawartych w operacie szacunkowym sporządzanym przez rzeczoznawcę majątkowego, który jest niekompletny ;

-art. 110r § 1 u.p.e.a. i § 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości w postaci sporządzenia niedokładnego operatu szacunkowego, a następnie opisu i oszacowania nieruchomości, w szczególności poprzez niezawarcie wszystkich danych, które protokół i operat winny zawierać w myśl ww. przepisów;

-art. 110s § 1 u.p.e.a. polegające na zaniżeniu wartości nieruchomości, której opis i oszacowanie został dokonany.

Skarżąca podniosła, że w piśmie z dnia 24 września 2021 r. szczegółowo wskazała braki w protokole opisu i oszacowania nieruchomości, które zaważyły na wycenie, jednak pomimo wykazania jego wadliwości, organ pierwszej instancji arbitralnie stwierdził, że protokół jest zgodny z art. 110r § 1 u.p.e.a.

Dalej skarżąca wskazała, że w opisie i oszacowaniu nieruchomości sporządzonym na potrzeby toczącego się postępowania egzekucyjnego, nie zamieszczono informacji, które skarżąca szczegółowo opisała w piśmie z dnia 24 września 2021 r. co wskazuje, że jest niekompletny i to samo w sobie powoduje konieczność uchylenia zaskarżonego postanowienia.

Skarżąca zwróciła uwagę na naruszenie art. 7 oraz 77 k.p.a., bowiem organ podniósł, że jest on uprawniony do oceny sporządzonego operatu jedynie pod względem formalnym, natomiast nie może jej dokonywać w zakresie wiadomości specjalnych posiadanych przez rzeczoznawcę, tymczasem, zdaniem skarżącej, zasięg kontroli operatu szacunkowego, organ odwoławczy pojmuje w sposób zbyt wąski. Fakt, że organy nie są uprawnione do merytorycznej oceny, nie może uzasadniać weryfikacji wyłącznie pobieżnej i ogólnej. Prawidłowa kontrola konkretnego dowodu z opinii biegłego, zdaniem skarżącej, powinna obejmować zbadanie zgodności z prawem tego dowodu, tj. m.in. tego czy zawiera on elementy przewidziane prawem, a ponadto jego przydatność i wiarygodność dowodową, czemu powinna służyć ocena opinii biegłego pod względem jej zupełności, spójności, a także logiczności wyprowadzanych wniosków w świetle okoliczności sprawy. Organ nie może samodzielnie ocenić czy wartość nieruchomości jest zawyżona czy też zaniżona, gdyż wymaga to wiadomości specjalnych, jednak może i powinien ocenić czy operat zawiera wszystkie wymagane elementy prowadzące do tej końcowej oceny, tj. oszacowania wartości nieruchomości, czego organ się nie podjął mając na uwadze braki, które opisała skarżąca.

Na poparcie powyższego zarzutu skarżąca wskazała, że w protokole opisu i oszacowania brakuje informacji, dlaczego przy opracowaniu operatu szacunkowego zastosowano podejście porównawcze. Skarżąca podała, że oczywiste dla niej jest to, że podjęcie decyzji dotyczącej wyboru podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości należy do rzeczoznawcy majątkowego, który określa wartość nieruchomości, jednak jej zdaniem nie może on podjąć tej decyzji w sposób całkowicie dowolny, gdyż musi uwzględnić czynniki podane w art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Skarżąca przyznała, że w przepisie tym nie wskazano, jak te czynniki mają wpływać na wybór konkretnej metody lub techniki, więc rzeczoznawca majątkowy, mimo wskazania tych czynników, podejmuje omawiane decyzje w sposób dość swobodny, biorąc jednak pod uwagę także przepisy rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Dalej skarżąca podniosła, że w przedmiotowej sprawie biegły jedynie stwierdził, że to od niego zależy jaką metodę należy zastosować — co, w ocenie skarżącej, nie jest prawidłowym uzasadnieniem przyjętego rozwiązania i powoduje sprzeczność z obowiązującymi przepisami prawa. Ponadto, dokonane określenie wartości przedmiotowej nieruchomości jest nieprawidłowe, gdyż rzeczywista, w ocenie skarżącej, wartość przedmiotowej nieruchomości jest znacznie wyższa, zwłaszcza biorąc pod uwagę jej położenie i powierzchnię i położone na niej budynki oraz fakt, że nie jest obciążona wpisami hipotecznymi, co według organu nie ma żadnego znaczenia dla wyceny.

Skarżąca nie zgadza się także ze stanowiskiem, że wzrost inflacji nie ma wpływu na wartość nieruchomości komercyjnych, podkreślając, że w przypadku nieruchomości, której dotyczy operat szacunkowy, wahania nawet o 1 zł w stosunku do m2, mają znaczny wpływ na wartość całej nieruchomości.

Organ odwoławczy w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko zawarte w zaskarżonym postanowieniu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 137) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329, dalej p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji, w toku postępowania, nie naruszyły przepisów prawa materialnego w sposób, który miał wpływ na wynik sprawy, bądź przepisów postępowania w stopniu, który mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także stosują środki określone w ustawie. Sąd administracyjny, zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a p.p.s.a.

W wyniku przeprowadzenia kontroli zaskarżonego postanowienia, uznać należało, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Stosownie do art. 110r § 1 u.p.e.a., w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny podaje:

1) oznaczenie nieruchomości, w tym numer ewidencyjny działki, obręb, powierzchnię, a także oznaczenie księgi wieczystej lub w przypadku jej braku — zbioru dokumentów;

2) obiekty budowlane ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem;

3) stwierdzone prawa i obciążenia;

4) umowy ubezpieczenia;

5) osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki;

6) sposób korzystania z nieruchomości przez zobowiązanego;

7) określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw;

8) zgłoszone prawa do nieruchomości;

9) inne okoliczności istotne dla oznaczenia lub oszacowania wartości nieruchomości.

W ocenie Sądu protokół będący przedmiotem kontroli, zawiera wszystkie elementy wskazane w w/w przepisie.

Zgodnie z art. 110s § 1 u.p.e.a., organ egzekucyjny wyznacza do oszacowania wartości zajętej nieruchomości rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami, natomiast w myśl § 2 tego artykułu, przy oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się wartość gruntów, obiektów budowlanych, przynależności i pożytków.

Przeważająca część zarzutów skargi ma charakter ogólny. Ponadto w skardze, skarżąca powołuje się na pismo z dnia 24 września 2021 r. i podniesione w nim braki opisu nieruchomości. W odniesieniu do tego pisma wskazać należy, że zawiera ono dwa rodzaje zastrzeżeń, jedne odnoszą się do wpisów w księdze wieczystej, drugie z kolei do opisu budynków, którymi zabudowana jest wyceniana nieruchomość.

W skardze uszczegółowiony został wyłącznie zarzut nieuwzględnienia przez rzeczoznawcę i organ, braku obciążenia nieruchomości wpisami hipotecznymi. W tym zakresie należy wskazać, że nabycie nieruchomości w drodze egzekucji jest nabyciem pierwotnym i nie jest związane z prawami osób wpisanymi, bądź niewpisanymi do księgi wieczystej (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 30 czerwca 2016 r. sygn. I CSK 770/15, LEX nr 2114482 i z dnia 22 września 1997 r., sygn. II CKN 730/97, OSP z 1998 r., nr 7-8, poz. 139, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 13 czerwca 2013 r., sygn. IV CSK 666/12, uzasadnienia uchwał Sądu Najwyższego: z dnia 20 stycznia 2010 r., sygn. III CZP 121/09, OSNC z 2010 r., nr 9, poz. 117 i z dnia 22 listopada 2013 r., sygn. III CZP 69/13, OSNC z 2014 r., nr 7-8, poz. 74). Z tego też względu organy słusznie przyjęły, że wpisy hipoteczne nie mają znaczenia dla ustalania wartości nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym.

W odniesieniu natomiast do zastrzeżeń skarżącej dotyczących opisu budynków, wskazać należy, że rzeczoznawca w istocie opisał budynki te w sposób zbieżny z informacjami zawartymi w piśmie z dnia 24 września 2021 r., zatem z tego względu słusznie nie zostały one podzielone przez DIAS.

Odnosząc się do zarzutu skarżącej dotyczącego wyboru przez rzeczoznawcę właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, wskazać należy, że zgodnie z art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 z późn. zm., dalej: u.g.n.), wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Operat szacunkowy stanowi wprawdzie sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, ale jest on dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 k.p.a. (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 kwietnia 2013 r., sygn. I OSK 1930/11, opubl. w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych). To rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości i zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., ma zagwarantowaną swobodę wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. To również w zakresie jego wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza, to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 stycznia 2021 r., sygn. II OSK 2568/19, opubl. w CBOSA). Oznacza to, że w sytuacji, gdy z treści operatu nie wynika, że zawiera on założenia sprzeczne z obowiązującymi przepisami prawa, organ nie jest władny z urzędu kwestionować poczynionych w nim ustaleń. Jeżeli więc strona uważa, że operat jest wadliwy, to powinna wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenie wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności. W sytuacji gdy organ nie powziął wątpliwości co do operatu, inicjatywa wystąpienia do organizacji rzeczoznawców należy do strony. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 sierpnia 2021 r., sygn. I OSK 494/21, opubl. w CBOSA).

Organy obu instancji dokonały oceny przedłożonego operatu szacunkowego i uznały go za spójny i logiczny, niezawierający wad, które może stwierdzić sam organ administracji po jego analizie. Organ na wniosek skarżącej przeprowadził także rozprawę administracyjną, która dotyczyła opisu i oszacowania wartości nieruchomości położonej w C. przy ul. [...]; [...], podczas której rzeczoznawca udzielił odpowiedzi na zarzuty skarżącej sformułowane pisemnie, a w której skarżąca nie uczestniczyła, pomimo jej prawidłowego powiadomienia. Zatem, jeżeli skarżąca miała nadal uwagi co do prawidłowości sporządzenia operatu, to winna była skorzystać z możliwości przewidzianych treścią art. 157 u.g.n. Sąd uznał, że organy obu instancji, dokonały oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego, jak również odniosły się do uwag zgłaszanych przez skarżącą. W konsekwencji zarzuty podniesione w skardze nie zostały przez Sąd uznane za zasadne.

Także za niezasadne Sąd uznał zarzuty skargi naruszenia art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. DIAS w toku postępowania podjął wszelkie niezbędne działania w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy. Zebrał i w sposób wyczerpujący rozpatrzył materiał dowodowy, dokonując jego oceny w zgodzie z zasadami logiki, wiedzy i doświadczenia życiowego. Ustalenia poczynione przez DIAS, znajdują potwierdzenie w zgromadzonych w sprawie dowodach, zaś skarżąca nie przedstawiła dowodów, które podważałyby istotne dla sprawy okoliczności faktyczne, uznane przez organ za udowodnione. DIAS przeprowadził dowody z dokumentów, które pozwoliły na pełną kontrolę postanowienia. Obowiązek prowadzenia postępowania dowodowego ciąży na organie administracji i zgodnie z nimi w toku postępowania organ administracji podejmuje wszelkie niezbędne działania w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i obowiązane są w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. DIAS działał w granicach prawa, a rozpoznając sprawę, podjął wszelkie niezbędne działania w celu załatwienia sprawy w postępowaniu administracyjnym, prawidłowo ocenił wartość dowodową poszczególnych dowodów.

Mając na uwadze powyższe, na zasadzie art. 151 p.p.s.a., Sąd skargę oddalił.