Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 1051/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2016-01-29 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Opłaty administracyjne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono zaskarżone orzeczenie
Powołane przepisy: article: art. 145-146, art. 148 ust. 1-3
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Dnia 29 stycznia 2016 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elwira Brychcy Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędzia WSA Izabela Paluszyńska (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Ewa Wąsik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 stycznia 2016 roku sprawy ze skargi E. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lipca 2015r. Nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącej kwotę 717,- zł (siedemset siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] października 2014r. znak: [...] Dyrektor [...] na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz.U. z 2013 r., poz. 267 ze zm.), art. 145, art. 146 oraz art. 148 ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz.U. z 2014 r., poz. 518 ze zm, dalej powoływanej jako u.g.n.), § 9 uchwały [...] oraz uchwały [...] w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej (Dz.Urz.Woj.WIkp. [...]) ustalił po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do sieci wodociągowej wybudowanej w ulicy bocznej od ulicy [...], opłatę adiacencką w wysokości 2.002,00 zł (słownie: [...]) z tytułu wzrostu wartości nieruchomości [...], spowodowanego wybudowaniem tego urządzenia infrastruktury technicznej i zobowiązał E. G. (dalej: Skarżąca) do wniesienia w/w opłaty w terminie i na rachunek wskazany w decyzji.

W uzasadnieniu organ podał, że na wniosek Stowarzyszenia [...], Prezydent Miasta [...] ustalił lokalizację inwestycji celu publicznego dla inwestycji polegającej na budowie sieci wodociągowej [...]. Następnie Prezydent Miasta [...], decyzją [...] zatwierdził projekt budowlany i udzielił Stowarzyszeniu pozwolenia na budowę tego obiektu. Komisyjnego protokolarnego odbioru końcowego w przedmiocie stwierdzenia zgodności z dokumentacją sieci wodociagowej w ulicy bocznej od ulicy[...] , dokonano w dniu [...].11.2011r.

Organ wskazał na treść przepisów regulujących opłatę adiacencką (art. 145 i art. 146 u.g.n. oraz orzecznictwo sądów administracyjnych wskazujące na możliwośc uznania, że o stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do sieci wodociągowej można mówić dopiero z momentem uzyskania możliwości przystąpienia do użytkowania tego urządzenia infrastruktury technicznej, daty ustalonej według przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz.U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm.), a więc po uostatecznieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo po przyjęciu bez sprzeciwu przez organ nadzoru zawiadomienia o zakończeniu budowy. Co do zasady będzie to data późniejsza niż dzień protokolarnego odbioru inwestycji.

Organ ustalił, że w dniu [...].01.2012 r. Stowarzyszenie zawiadomiło Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] w trybie art. 54 ustawy – Prawo budowlane o zakończeniu budowy sieci wodociągowej. Jak wynikało z pisma Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] zawiadomienie zostało przyjęte bez sprzeciwu. W tych okolicznościach do legalnego użytkowania wybudowanej sieci wodociągowej można było przystąpić w dniu [...].02.2012 r.

Ustalono, że budowa sieci wodociągowej w ulicy bocznej od ulicy [...] została zrealizowana z udziałem środków Miasta [...]. Ogólny koszt inwestycji wyniósł 204.467,70 zł, w tym udział Miasta [...] -153.350,77 zł.

Organ podał, że zgodnie z art. 144 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich.

Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych (art, 143 ust. 2).

Na podstawie wyjaśnień [...] jako przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (tekst jednolity: Dz.U. z 2006 r. nr 123, poz. 858 ze zm.), a zatem właściwego podmiotu w rozumieniu art. 148b ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, organ ustalił, że warunki do podłączenia nieruchomości do sieci wodociągowej wybudowanej w ulicy bocznej od ulicy [...], stworzono p. E. G. jako właścicielce nieruchomości [...], położonej w [...].

Wydział [...] przekazał uzyskany od Stowarzyszenia wykaz jego członków partycypujących w kosztach budowy sieci wodociągowej w ulicy bocznej od ulicy [...]. Z wykazu wynika, że członkowie Stowarzyszenia wnosili na rzecz budowy wodociągu nakłady o wartości 2,045,00 zł, oraz że p. E. G. nie była członkiem tego Stowarzyszenia i nie poniosła nakładów na budowę sieci wodociągowej w ulicy bocznej od ulicy [...].

Pismem z [...].04.2014 r., nr [...] organ zawiadomił p. E. G. o wszczęciu z urzędu, postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej

Postanowieniem z [...].07.2014 r., nr [...] organ powołał rzeczoznawcę majątkowego, [...], jako biegłego w postępowaniu. Zgodnie z opisem zawartym w operacie szacunkowym nieruchomość położona jest w południowo-wschodniej, peryferyjnej części miasta [...]. Nieruchomość jest zagospodarowana i zabudowana jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym. W bezpośrednim sąsiedztwie przeważają grunty niezainwestowane oraz nowopowstająca zabudowa mieszkalna jednorodzinna. Dojazd i dostęp do nieruchomości następuje od strony drogi publicznej na ulicy [...] znajdującej się w odległości około 100 m oraz fragmentem nieurządzonej drogi bocznej stanowiącej współwłasność osób fizycznych. Wybudowana sieć wodociągowa znajduje się w pasie komunikacyjnym ulicy bocznej od ulicy Pokrzywno (obecnie ulica [...]).

W dniu stworzenia warunków do podłączenia do sieci wodociągowej nieruchomość nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Prezydent [...] decyzją z [...].04.2005 r., nr [...], przeniesioną decyzją z [...].06.2005 r., sprostowaną postanowieniem z [...].07.2005 r., ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie budynku jednorodzinnego wolnostojącego z garażem na działce nr [...].

Biegły do porównania przyjął nieruchomości niezabudowane, przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, położone w strefie peryferyjnej (przede wszystkim obręby południowo-wschodnie miasta [...]).

Analiza charakterystyki nieruchomości wybranych do porównań potwierdza ich podobieństwo do nieruchomości wycenianej, a zatem dobór tych nieruchomości uznać należy za prawidłowy. Uzasadniając ten dobór biegły zawarł w operacie szacunkowym informacje o nieruchomościach przeznaczonych do celów porównawczych. Udostępnione w operacie szacunkowym dane o nieruchomościach porównawczych pozwalają, zdaniem organu, ocenić, że są to nieruchomości podobne, a ich zakres nie narusza tajemnicy zawodowej obowiązującej rzeczoznawców majątkowych w zakresie uzyskanych przez nich informacji o transakcjach nieruchomościami.Oszacowania wartości nieruchomości przed wybudowaniem i po wybudowaniu sieci wodociągowej rzeczoznawca dokonał podejściem porównawczym, metodą porównywania parami.

W ocenie organu rzeczoznawca majątkowy prawidłowo dokonał wyboru nieruchomości porównawczych.

Biegły, mając na względzie fakt, że sieć wodociągowa została wybudowana w drodze przylegającej do nieruchomości od strony jej zaplecza, w odległości około 23 m, zastosował dodatkowy współczynnik korekcyjny uwzględniający wyższe koszty, niezbędne do wykonania przyłącza, w stosunku do warunków typowych. Zdaniem organu w sporządzonym operacie dokonał wyboru właściwego podejścia oraz metody szacowania nieruchomości (podejście porównawcze, metoda porównywania parami), uwzględniając jej cel (określenie wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu sieci wodociągowej), rodzaj i położenie nieruchomości (nieruchomość gruntowa położona na terenie zurbanizowanym), przeznaczenie w planie miejscowym (brak planu - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu), stan nieruchomości (bez części składowych) oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych (wypis z rejestru cen i wartości nieruchomości - notowania cen uzyskane z bazy danych prowadzonej przez [...], w tym własne analizy i badania rynkowe prowadzone przez wykonawcę na potrzeby opracowań w zakresie wyceny wartości nieruchomości).

W wyniku weryfikacji operatu szacunkowego organ stwierdził, że został on sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami i zasadami. Operat jest spójny i logiczny, a wynikające z niego wartości wiarygodne. W tych okolicznościach przyjęto go jako dowód w sprawie. Na jego podstawie ustalono, że wartość nieruchomości [...] przed wybudowaniem sieci wodociągowej wynosiła 367.880,00 zł, a po jej wybudowaniu wynosi 371.884,00 zł, czyli w wyniku wybudowania sieci wodociągowej wzrosła o 4.004,00 zł.

Pismem z [...].10.2014 r., nr [...], na podstawie art. 10 § 1 K.p.a. organ zawiadomił [...] o możliwości zapoznania się z dowodami i materiałami zebranymi w sprawie oraz wypowiedzenia się przed wydaniem decyzji co do nich. Doręczenie pisma nastąpiło w dniu [...].10.2014 r.

Przeprowadzone postępowanie, zdaniem organu wykazało, że w ulicy bocznej od ulicy [...] wybudowano sieć wodociągową, [...] jako właścicielce nieruchomości położonej przy ulicy [...] stworzono warunki do korzystania z tej sieci, budowa tego urządzenia spowodowała wzrost wartości nieruchomości, ponadto w dniu stworzenia warunków do korzystania z niej, tj. w dniu [...].02.2012 r., obowiązywała uchwała [...]. W tych okolicznościach spełnione zostały przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej.

W powołanej uchwale Rada Miasta [...] uchwaliła, że opłata adiacencka stanowi 50% różnicy wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej. Opłata adiacencka z tytułu wzrostu wartości nieruchomości [...] stanowi 50% kwoty 4.004,00 zł, czyli wynosi 2.002,00 zł. Strona nie wniosła o rozłożenie opłaty na raty.

Od tej decyzji Skarżąca w terminie wniosła odwołanie wnosząc o jej uchylenie w całości i umorzenie postępowania pierwszej instancji ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Decyzji zarzuciła naruszenie przepisów:

1. art. art. 75 i art. 76 k.p.a. - poprzez , pominięcie dokumentacji techniczno- budowlanej budynku mieszkalnego zlokalizowanego na działce wobec, której wyznaczono opłatę adiacencką oraz nie przeprowadzeniu wizji terenowej obejmującą istniejąca zabudowę i infrastrukturę,

2. art. 77 k.p.a poprzez nieuwzględnienie w operacie szacunkowym wartości wskaźnika korekty wyceny wartości nieruchomości z uwagi na długość hipotetycznego przyłącza wodociągowego,

3. art. 80 k.p.a poprzez wyrywkowe i niepełne zebranie dowodów mających tylko i wyłącznie szybkie wyliczenie opłaty adiecanackiej,

4. ustawy z 21 marca 1985 o drogach publicznych poprzez nieuwzględnienie warunków określonych w decyzji pozwolenie na budowę [...] dostępu do drogi publicznej i infrastruktury komunalnej.

5. nieuwzględnienie [...] nakładów koniecznych do wybudowania przyłącza wodociągowego wg ustaleń przez siebie dokonanych.

W uzasadnieniu podała, że dostęp do drogi publicznej jej domu wiedzie działką [...]. Działki przez które przebiega wybudowany przez Stowarzyszenie [...] w drodze 1/15 i 1/24 graniczą z jej działką 7/4 i nie stanowią drogi dojazdowej ani jakiejkolwiek komunikacji z jej budynkiem i jego infrastrukturą. Nie była członkiem Stowarzyszenia i nie partycypowała w kosztach wykonania instalacji wodociągowej. Istniejący od roku [...] budynek posiada instalacje wodociągową zasilaną ze studni znajdującej się na działce 7/4. Nie ma w aktach sprawy dokumentacji technicznej budynku. Organ l instancji wydając decyzje pominął ten dokument uznając odległość 23 metrów od istniejącego wodociągu do miejsca w którym znajduje się jadalnia. Wykonanie tam przyłacza nie jest możliwe. Długość przyłącza wody wg wskazań wykonanych na podstawie zdjęć lotniczych wynosi 23 metry a wg projektu technicznego budynku 70 metrów. Koszt wykonania takiego przyłącza wynosi 30 tysięcy złotych. Wyliczenie opłaty adiacenckiej bez kosztów jej sporządzenia na 2 tysiące złotych pokazuje zdaniem Skarżącej całkowity brak gospodarności organu I Instancji. Narusza to fundamentalne zasady u.g.n Szczególnie jest tutaj naruszony art. 148 b u.g.n

Operat szacunkowy wartości nieruchomości zwiera korektę wartości nieruchomości po zaistnieniu warunków umożliwiających podłączenia nieruchomości do sieci wodociągowej w jakiejś ulicy obok. Uwzględnia długość przyjęta przez pracownika organu I instancji { najkrótsza z możliwych) prowadzoną w punku a do punktu b. Jest to zdaniem Skarżącej sprzeczne z zasadami projektowania jakichkolwiek przyłączy komunalnych okręślonych przepisami prawa budowlanego. Koszt mapy zasadniczej do projektu wynosi 500 złotych (słownie: pięćset złotych) koszt projektu wg wymagań [...] wynosi 2000 złotych (słownie: dwa tysiące złotych) , koszt wydania przez [...] warunków technicznych przyłącza wynosi 113 złotych ( słownie stotrzynaście złotych ). Jak podała Skarżąca same formalności wynoszą zatem 2613 złotych. To o 611 złotych więcej niż wyliczona z mozołem opłata adiacencka.

Skarżąca podkreśliła, że odległość organ I instancji wyliczył na 23 metry zamiast na 70 metrów, a warunków technicznych nie uwzględnił wcale. Koszt wykonania przyłącza w wysokości około 33 tysięcy złotych został pominięty zupełnie. Zdaniem Skarżacej wysokość koniecznych nakładów wykonania przyłącza musi być uwzględniony w ustalaniu opłaty adiacenckiej.

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lipca 2015r., znak: [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] na podtsawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postepowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2013r., poz. 267) utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu podało, organ I instancji prawidłowo ustalił datę stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci, albowiem przyjął datę, w której ponad wszelką wątpliwość urządzenie wybudowane zgodnie z prawem budowalnym spełniało jednocześnie w ocenie przedsiębiorstwa wodociągowego warunki techniczne do korzystania z niego.

Przepis art. 146 ust. 1a u.g.n. stanowi, iż ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. W niniejszej sprawie opinię w postaci operatu szacunkowego sporządził rzeczoznawca majątkowy [...]. Wartość nieruchomości przed i po stworzeniu warunków do podłączenia do sieci wodociągowej została oszacowana z zastosowaniem podejścia porównawczego metody porównywania parami. Doboru nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy kierując się własnym doświadczeniem zawodowym oraz wiedzą, stosownie do przepisów oraz standardów zawodowych. SKO podkreślił, że wprawdzie organ nie powinien wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada jedynie biegły, jednak powinien dokonać oceny operatu pod względem formalnym, tzn. zbadać, czy został on wykonany i sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Takiej oceny dokonał niewątpliwie organ I instancji. Wyceny poparte zostały uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. SKO podało, że dobrane przez rzeczoznawcę transakcje nie budzą wątpliwości co do podobieństwa nieruchomości, przy czym zaznaczyło, że podobieństwo nie oznacza identyczności.

Przy braku przedstawienia przez stronę materiałów pozwalających powziąć uzasadnione wątpliwości co do miarodajności wyceny organ II instancji podał, że nie jest zobligowany do przeprowadzenia dowodu z opinii kolejnego biegłego, w celu kontroli ustaleń rzeczoznawcy majątkowego pierwotnie powołanego w sprawie roli biegłego.

Odnosząc się do zarzutów wskazanych w odwołaniu SKO podał, że ustalenie okoliczności stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do nowowybudowanego urządzenia infrastruktury w toku postępowania dowodowego zostało dokonane na podstawie informacji udzielanych przez odpowiednie organy administracji oraz przedsiębiorstwo wodociągowe. Taki kierunek postępowania wyznaczył ustawodawca przepisem art. 148b ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W tym konkretnym przypadku sporna okoliczność została ustalona na podstawie informacji udzielonych przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] (pismo z dnia [...] maja 2013 roku) oraz przedsiębiorstwo wodociągowe - [...] S.A. (pismo z dnia [...] listopada 2011 roku). Wobec takiego przebiegu postępowania organy I i II instancji nie miały podstaw do dokonania ustaleń faktycznych sprzecznych z zebranym w sprawie materiałem.

Odnośnie współczynnika korygującego wartość nieruchomości z uwagi na odległość nieruchomości od urządzenia infrastruktury, jak wynika z operatu został on uwzględniony przez rzeczoznawcę majątkowego. Ponieważ kwestię tę regulują przepisy rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a konkretnie przepis § 40 ust. 2, uznać należy, iż ustalenie w/w współczynnika zostało zastrzeżone dla rzeczoznawcy, jako podmiotu dysponującego w tym zakresie wiedzą specjalistyczną, której pozbawiony jest organ administracji publicznej.

Nakłady, które będzie musiał ponieść właściciel nieruchomości w związku z budową przyłącza, do tzw. przykanalików, pozostają w ocenie organu bez wpływu na przebieg i rezultat niniejszego postępowania, albowiem koszty te obciążają wyłącznie właściciela nieruchomości i nie mogą zostać zaliczone na poczet opłaty adiacenckiej. Na jej wysokość ma wpływ jedynie rozmiar partycypacji właściciela nieruchomości w budowie urządzenia (w tym przypadku sieci wodociągowej), co jednak w niniejszej sprawie nie miało miejsca.

W skardze wniesionej w terminie przez profesjonalnego pełnomocnika Skarżąca zaskarżyła w całości decyzje SKO i wniosła o:

1. uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji [...] z dnia [...] października 2014 r. w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci wodociągowej (Numer sprawy: [...]),

2. zasądzenie od organu administracji publicznej Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącej zwrotu kosztów postępowania, w tym zwrotu kosztów zastępstwa adwokackiego w kwocie 600 zł oraz opłaty skarbowej w kwocie 17 zł. Ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i zasądzenie od organu administracji publicznej Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącej zwrotu kosztów postępowania, w tym zwrotu kosztów zastępstwa adwokackiego w kwocie 600 zł oraz opłaty skarbowej w kwocie 17 zł.

Zaskarżonej decyzji zarzuciła:

1. naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na skarżone rozstrzygnięcie, tj. art. 7 k.p.a., art. 8 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a., art. 80 k.p.a. oraz art. 81 k.p.a. poprzez wydanie decyzji w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci wodociągowej bez uprzedniego przeprowadzenia pełnego i wnikliwego postępowania dowodowego, a w szczególności ustalenia czy rzeczywiście spełnione zostały warunki do podłączenia nieruchomości do sieci wodociągowej w sposób niebudzący wątpliwości, albowiem nie ustalono ponad wszelką wątpliwość czy podłączenie do sieci wodociągowej powinno, zgodnie z warunkami technicznymi oraz sztuką budowlaną, odbywać się z ulicy [...] czy też z ulicy równoległej (stanowiącej działkę nr [...]), a także nie ustalono rzeczywistej odległości pomiędzy wybudowaną infrastrukturą w ulicy [...] a miejscem potencjalnego przyłączenia budynku mieszkalnego do sieci wodociągowej,

2. naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na skarżone rozstrzygnięcie, tj. art. 7 k.p.a., art. 8 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a., art. 80 k.p.a. oraz art. 81 k.p.a., a także art. 84 § 1 k.p.a. poprzez przyjęcie, że opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego [...] z 28 lipca 2014 r. jest przydatna do rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie, albowiem w opinii tej przyjęto, że sieć wodociągowa została wybudowana w drodze przylegającej do nieruchomości od strony jej zaplecza w odległości 23 metrów, podczas gdy odległość ta była kwestionowana przez skarżącą, ponieważ nie określa ona rzeczywistej odległości od sieci wodociągowej do punktu potencjalnego przyłączenia budynku mieszkalnego do sieci wodociągowej, a jedynie odległość od sieci do samego budynku w miejscu, gdzie podłączenie do sieci wodociągowej jest technicznie niemożliwe,

Wniosła o przeprowadzenie dowodu z załączonego do niniejszej skargi dokumentu, tj. pisma spółki [...] na okoliczność ustalenia możliwości i warunków technicznych podłączenia istniejącego budynku mieszkalnego zlokalizowanego przy ul. [...] do sieci wodociągowej, a w konsekwencji na okoliczność ustalenia, że organ administracji nie przeprowadził pełnego postępowania dowodowego.

W uzasadnieniu skargi pełnomocnik Skarżącej podał, że organ administracyjny nie ustalił ponad wszelką wątpliwość czy skarżącej stworzono warunki do podłączenia budynku mieszkalnego do sieci wodociągowej. Organ administracji ograniczył się jedynie do stwierdzenia, że w tym konkretnym przypadku sporna okoliczność została ustalona na podstawie informacji udzielonych przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] oraz przedsiębiorstwo wodociągowe - [...] S.A. Skarżąca wielokrotnie wskazywała, że stanowisko spółki [...] stanowi jedynie opinię o możliwości podłączenia budynku do sieci wodociągowej, ale nie stanowi rzetelnej analizy możliwości technicznych podłączenia do sieci wodociągowej, a tylko taka analiza może być przedmiotem prawidłowych ustaleń w zakresie stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Sam fakt wybudowania sieci wodociągowej na zapleczu nieruchomości należącej do skarżącej, w znacznej odległości od nieruchomości budzi poważne wątpliwości czy faktycznie skarżącej stworzono warunki, o których mowa w art. 145 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zwłaszcza, że nieruchomość skarżącej jest "odwrócona tyłem" od wodociągu, a powstały w ulicy [...] wodociąg został wybudowany w celu obsługi budynków usytuowanych frontem do tej ulicy. Nadto, sporna jest odległość wyliczona przez biegłego od wodociągu do punktu podłączenia sieci do budynku stanowiącego własność skarżącej. Odległość ta nie może być bowiem liczona od granic budynku do wodociągu w ulicy [...], a jedynie od punktu, w którym fizycznie może dojść do podłączenia infrastruktury technicznej do nieruchomości, zgodnie z uwarunkowaniami technicznymi. Nie można bowiem wykluczyć, że rozwiązania techniczne, które należałoby zastosować przesądzą o nieopłacalności takiego podłączenia do sieci, które w typowych warunkach odbywa się od frontu nieruchomości, a nie od jej zaplecza. W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 28 października 2009 r. {sygn. akt II SA/Go 674/09) stwierdzono, iż: "Przez stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości należy rozumieć tak wykonane urządzenia infrastruktury technicznej, by umożliwiały one bezpośrednie podłączenie nieruchomości do sieci, a więc wraz z odpowiednimi odgałęzieniami, przyłączami. "Odpowiednimi" - to znaczy spełniającymi parametry techniczne dostosowane do charakteru nieruchomości położonych w rejonie zrealizowanej inwestycji infrastrukturalnej, przy uwzględnieniu norm wynikających ze stosownych przepisów. W przedmiotowej sprawie, zdaniem Skarżącej nie dokonano odpowiedniej analizy możliwości technicznych podłączenia budynku do sieci wodociągowej, a oparto się jedynie na lakonicznej opinii przedsiębiorstwa wodociągowego, mimo zgłaszanych zarzutów. W związku z opisanym zarzutem, konieczne stało się złożenie wniosku o przeprowadzenie dowodu z dokumentu, tj. pisma spółki [...] z [...] grudnia 2014 r. Zgodnie z art. 106 § 3 p.p.s.a. sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Z pisma tego wynika wprost, że zaopatrzenie w wodę istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego zlokalizowanego na terenie działki [...] będzie możliwe po wybudowaniu sieci wodociągowej o średnicy PN 150 mm i długości około 100 m w wydzielonej geodezyjnie drodze (działka nr [...]).

Ze wskazanego powyżej pisma (wydanego już w dacie po wybudowaniu infrastruktury wodociągowej w ulicy [...]) wynika wprost, że podłączenie nieruchomości skarżącej powinno odbyć się z innej ulicy (od frontu budynku), a nie z ulicy [...], która biegnie na zapleczu budynku skarżącej (okoliczności te obrazuje załącznik graficzny dołączony do pisma[...]). W tym miejscu podkreślenia wymaga również fakt, że zarówno droga [...], jak i posadowiony w niej wodociąg na wysokości działki nr [...] należącej do skarżącej, ale jeszcze przed posadowionym na tej działce domem jednorodzinnym zmieniają kierunek i "odbijają" od działki skarżącej zwiększając odległość pomiędzy wodociągiem a domem. Na wskazane powyżej okoliczności zwracała skarżąca uwagę w toku postępowania administracyjnego. Gdyby organ administracji wystąpił do spółki [...] z wnioskiem o określenie warunków technicznych dot. podłączenia do sieci wodociągowej, wówczas uzyskałby informację, że podłączenie do sieci wodociągowej budynku mieszkalnego należącego do skarżącej winno odbywać się z innej ulicy (tj. działki nr [...], a nie z ulicy [...]. W konsekwencji, gdyby organ administracji przeprowadził pełne i wnikliwe postępowanie dowodowe to wynikiem tego postępowania byłoby ustalenie, iż w przedmiotowej sprawie nie stworzono skarżącej warunków do przyłączenia budynku do sieci wodociągowej wybudowanej w ulicy [...] - na zapleczu budynku mieszkalnego w znacznej od niego odległości. Skarżaca podała, że biegły rzeczoznawca, który nie miał do tego uprawnień ustalał odległość między wodociągiem a miejscem podłączenia budynku do sieci wodociągowej. Biegły uwzględniając fakt, że sieć wodociągowa została wybudowana w drodze przylegającej do nieruchomości od strony jej zaplecza w odległości około 23 metrów zastosował dodatkowy współczynnik korekcyjny uwzględniający wyższe koszty, niezbędne do wykonania przyłącza, w stosunku do warunków typowych (str. 4 uzasadnienia decyzji organu I instancji). Zarówno organ I, jak i II instancji nie badał rzeczywistej odległości pomiędzy wodociągiem a miejscem podłączenia do wodociągu. Odległość ta nie może być liczona od granic budynku do wodociągu w ulicy [...], a jedynie od punktu, w którym fizycznie może dojść do podłączenia infrastruktury technicznej do nieruchomości, zgodnie z uwarunkowaniami technicznymi. Zasady sztuki budowalnej oraz warunki techniczne nakazują budowanie przyłączy pod kątem prostym, a zatem konieczność "obejścia" budynku w celu podłączenia sieci od jego frontu skutkuje koniecznością znacznego wydłużenia przyłącza, niż przyjął to biegły. Oczywiście, zarówno skarżąca, jak i sąd nie rozstrzygną ostatecznie kwestii technicznych związanych z podłączeniem sieci wodociągowej do budynku, jednakże podkreślenia wymaga fakt, że ustalenia takie zostały całkowicie pominięte przez organy administracji, mimo zarzutów podnoszonych przez Skarżącą. Skarżąca wskazywała bowiem, że odległość 23 metrów, którą przyjął biegły to odległość pomiędzy wodociągiem a tarasem, ewentualnie jadalnią znajdującą się w budynku jednorodzinnym, a nie punktem podłączenia sieci wodociągowej.

Zdaniem Skarżacej organ administracji nie przeprowadził wnikliwego i pełnego postępowania administracyjnego, a także nieprawidłowo i bezkrytycznie zaakceptował opinię biegłego rzeczoznawcy majątkowego w części dot. ustaleń faktycznych. W konsekwencji naruszono również prawo materialne, tj. art. 145 oraz 148 b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W przedmiotowym postępowaniu nie ustalono bowiem w sposób prawidłowy, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w zaskarzonej decyzji. W uzasadnieniu podał, że kwestia ustalenia czy zostały stronie stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do sieci wodociągowej została ustalona prawidłowo, z uwzględnieniem obowiązujących przepisów.

Ustalenie okoliczności stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do nowowybudowanego urządzenia infrastruktury w toku postępowania dowodowego zostało dokonanie na podstawie informacji udzielanych przez odpowiednie organy administracji oraz przedsiębiorstwo wodociągowe. Taki kierunek postępowania wyznaczył ustawodawca przepisem art. 148b ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W tym konkretnym przypadku sporna okoliczność została ustalona na podstawie informacji udzielonych przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] oraz przedsiębiorstwo wodociągowe - [...]. Wobec takiego przebiegu postępowania organy I i II instancji nie miały podstaw do dokonania ustaleń faktycznych sprzecznych z zebranym w sprawie materiałem.

Brak przedstawienia operatu szacunkowego, z którego wynikałyby inne wartości, co mogłoby powodować wątpliwości co do sporządzonej w sprawie opinii uprawnia organy do oparcia się na uznanych przez siebie za wiarygodne opracowaniach, bez potrzeby przeprowadzania rozprawy administracyjnej. Ingerencja w merytoryczną część opracowania właściwie deprecjonowałaby operaty szacunkowe jako opinie biegłych wymagając jednocześnie by organ dysponował wiedzą specjalistyczną pozwalającą mu na daleko idącą ocenę zawartości operatu. Założenie, że organ dysponuje w takim stopniu wiedzą specjalistyczną dezawułowałoby rolę biegłego, a właściwie czyniłoby ją zbędnym w postępowaniu, albowiem organ dysponujący wiedzą specjalną sam mógłby ustalać okoliczność wzrostu wartości nieruchomości. Konstatacja taka byłaby wprost sprzeczna z modelem postępowania w tym zakresie przewidzianym w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W braku przedstawienia przez stronę materiałów pozwalających powziąć uzasadnione wątpliwości co do miarodajności wyceny organ nie jest zobligowany do przeprowadzenia dowodu z opinii kolejnego biegłego, w celu kontroli ustaleń rzeczoznawcy majątkowego pierwotnie powołanego w sprawie roli biegłego.

Odnośnie współczynnika korygującego wartość nieruchomości z uwagi na odległość nieruchomości od urządzenia infrastruktury, jak wynika z operatu, zdaniem SKO został on uwzględniony przez rzeczoznawcę majątkowego. Ponieważ kwestię tę regulują przepisy rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a konkretnie przepis § 40 ust. 2, uznać należy, iż ustalenie w/w współczynnika zostało zastrzeżone dla rzeczoznawcy, jako podmiotu dysponującego w tym zakresie wiedzą specjalistyczną, której pozbawiony jest organ administracji publicznej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014r., poz. 1647 Nr 153, poz. 1269.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się wspomnianym kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi – odpowiednio: ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi – przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i zasadniczo na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. W świetle art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.; dalej w skrócie: "p.p.s.a.") kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze – w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu (czynności).

W niniejszej sprawie Sąd uznał, iż zaskarżona decyzja zostały wydane z naruszeniem prawa i nie mogą pozostać w obrocie prawnym, w związku z czym skarga zasługuje na uwzględnienie.

Stosownie do treści art. 4 pkt 11 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, dalej powoływanej jako u.g.n.), opłata adiacencka jest to opłata ustalona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości. Z kolei przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych (art. 143 ust. 2 cytowanej ustawy).

Zgodnie z art. 144 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Wójt, w drodze decyzji, może ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi (art. 145 ust. 1 i 2 cytowanej ustawy). Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Art. 146 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały.

Należy zauważyć, iż ustalenie, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki do korzystania z wybudowanej drogi, następuje na podstawie odrębnych przepisów (art. 148b ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami), przy czym chodzi tu nie tylko o przepisy ustawy Prawo budowlane, określające w szczególności warunki prawne, a nie warunki techniczne podłączenia, ale również przepisy branżowe dotyczące poszczególnych urządzeń, a wśród nich przede wszystkim przepisy ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzeniu ścieków.

W rozpoznawanej sprawie istota sporu sprowadza się do rozstrzygnięcia, czy zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości Skarżącej do urządzenia infrastruktury technicznej - sieci kanalizacji wodociągowej oraz czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa.

W ocenie Sądu operat rzeczoznawcy majątkowego został sporządzony w niniejszej sprawie w sposób prawidłowy, nie budzący wątpliwości, a organ dokonał właściwej jego oceny. Ocena dowodu w postaci operatu została szczegółowo umotywowana przez organ II instancji. Sam operat został również należycie i obszernie uzasadniony. Podkreślić należy, że ustawodawca nie pozostawił organom administracji swobody w zakresie sposobu ustalania wartości nieruchomości. Wartości te muszą być określane przez osoby mające specjalne kwalifikacje w tej dziedzinie – rzeczoznawców majątkowych. Nie oznacza to jednak, że operat szacunkowy jest dowodem, który nie podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie. Art.80 kpa stanowi dla organów administracji podstawę dokonywania oceny wszystkich dowodów zgromadzonych w toku postępowania administracyjnego w tym operatów szacunkowych, jako dowodów wartości nieruchomości. Organ zobowiązany jest bowiem do oceny operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna, kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Na organie więc ciąży obowiązek dokonania oceny operatu pod względem formalnym. Kwestia zaś weryfikacji merytorycznej operatu została uregulowana w art.157 ust.1 u.g.n. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art.157 u.g.n. decyduje powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do jego sporządzenia. Zaznaczyć w tym miejscu należy, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj, położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art.154 ust.1 u.g.n.). Ponieważ jak podkreślił biegły w operacie na rynku nie zaobserwowano nieruchomości o stricte identycznych powierzchniach i cechach, dlatego dla potrzeb określenia wartości do analiz porównawczych, korygowania ceny, przyjęto nieruchomości o powierzchni i cechach z przedziału, który można uznać za najbardziej zbliżony do wycenianej, przy jednoczesnej korekcie ze względu na tą cechę. W ocenie Sądu operat ten nie budzi wątpliwości.

Rację ma natomiast Skarżący, iż nie ustalono w sposób nie budzący wątpliwości, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzenia infrastruktury technicznej. Z kolei w ocenie Kolegium zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości skarżącego do urządzenia infrastruktury technicznej, o czym przesądza pismo [...] i pismo Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] informujące, że zaistniały warunki przyłączenia do wybudowanej sieci działek przylegających do wytyczonej geodezyjnie drogi, w której zlokalizowane są wodociągi.

Należy w tym miejscu zauważyć, że ustawodawca nie zdefiniował, co należy rozumieć pod użytym w art. 145 ustawy o gospodarce nieruchomościami określeniem "po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości", co jednak nie jest luką prawną, lecz stanowi celowy zabieg racjonalnego ustawodawcy, bowiem moment ten ma charakter indywidualny i wiąże się z koniecznością uwzględnienia konkretnych okoliczności faktycznych i zastosowania odrębnych przepisów prawa.

Wyrazem takiego uzasadnienia dla istoty wprowadzonej regulacji jest wskazanie w art. 148b ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, że ustalenie, iż zostały stworzone warunki do podłączenia do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki do korzystania z drogi, następuje na podstawie odrębnych przepisów oraz nałożenia w ust. 2 tego artykułu na właściwe podmioty obowiązku udzielania informacji określonym w pierwszym zdaniu tego przepisu podmiotom, że zostały stworzone warunki do podłączenia do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki do korzystania z wybudowanej drogi wystarczające do ustalenia opłaty adiacenckiej. Zatem z treści art. 148b ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że ustawodawca określił stan który należy uznać za spełnienie przesłanki "stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości" w sposób złożony, pozostawiając otwartą kwestię ustalenia momentu kiedy taki stan powstaje i uzależniając to ustalenie jedynie od faktycznego stworzenia warunków technicznych do podłączenia nieruchomości w rozumieniu odrębnych przepisów i nadając szczególne znaczenie dowodowe informacjom udzielonym przez właściwe podmioty, przez co rozumieć należy podmioty właściwe branżowo np. zakład gospodarki komunalnej.

W konsekwencji rozważań podjętych na tym tle, zostało wypracowane przez doktrynę i orzecznictwo pojęcie, które wskazuje przykładowo, że stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej oznacza w przypadku urządzenia kanalizacyjnego wykonanie kanału sanitarnego wraz z przykanalikami do poszczególnych nieruchomości znajdujących się w zasięgu tego urządzenia. Z kolei w przypadku podłączenia nieruchomości do wodociągu stwierdzono, iż naliczenie opłaty adiacenckiej jest możliwe, gdy nastąpiło wybudowanie sieci wodociągowej wraz z zaworem za wodomierzem głównym na przyłączu lub na miejscu przeznaczonym na jego umieszczenie, zgodnie z warunkami technicznymi danej sieci (por. wyrok NSA z 30 stycznia 2002 r., sygn. akt I SA 1595/00; wyrok NSA z 6 marca 2003 r., sygn. akt I SA 2053/01, LEX nr 12178; wyrok NSA z 23 lipca 2002 r., sygn. akt I SA 131/01, LEX nr 156838). Analogicznie interpretując przyjmuje się, że dla stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do innych sieci uzbrojenia technicznego nie wystarczy wybudowanie przewodu głównego czy rozprowadzającego, ale inwestor zobowiązany jest również do wybudowania przyłączy funkcjonalnych do granicy nieruchomości (por. "Gospodarka nieruchomościami". S. Źróbek, R. Źróbek, J. Kuryj, Wydawnictwo Gall, Katowice, str. 196-197).

Podobnie Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 5 sędziów NSA z dnia 5 czerwca 2000 r., sygn. akt OPK 4/00 (ONSA 2000/4/143), wyjaśnił, że użyty w art. 145 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zwrot "po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej" oznacza - w przypadku urządzenia kanalizacyjnego - wykonanie kanału sanitarnego wraz z przykanalikami do poszczególnych nieruchomości znajdujących się w zasięgu tego urządzenia. W uzasadnieniu tej uchwały NSA podniósł, że wskazówkę interpretacyjną dla wyjaśnienia, co oznacza sformułowanie "po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej" zawiera ustawa z dnia 24 października 1974 r. Prawo wodne (Dz. U. Nr 38, poz. 230 ze zm.) oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 18 grudnia 1996 r. w sprawie urządzeń zaopatrzenia w wodę i urządzeń kanalizacyjnych oraz zasad ustalania opłat za wodę i wprowadzanie ścieków (Dz. U. Nr 151, poz. 716 ze zm.). Zgodnie z art. art. 100 ust. 1 ustawy Prawo wodne, urządzenia kanalizacyjne wykonane są na koszt budżetu Państwa za zwrotem części kosztów przez zainteresowanych właścicieli nieruchomości, stanowią własność Państwa, a zgodnie z § 1 rozporządzenia w sprawie urządzeń zaopatrzenia w wodę i urządzeń kanalizacyjnych oraz zasad ustalania opłat za wodę i wprowadzanie ścieków utrzymanie i eksploatacja urządzeń kanalizacyjnych do pierwszej studzienki na przykanaliku, licząc od strony budynku, lub do miejsca przeznaczonego na jej wybudowanie należy do właścicieli tych urządzeń. Analiza przytoczonych przepisów - ustawy Prawo wodne oraz aktu wykonawczego do niej wykazuje, że urządzenie kanalizacyjne to nie tylko kanał sanitarny, ale także przykanaliki - odgałęzienia - prowadzące do poszczególnych nieruchomości, do miejsca określonego w powołanym przepisie - § 1 rozporządzenia, a mianowicie pierwszej studzienki na przykanaliku, licząc od strony budynku. Kanał sanitarny i przykanaliki łącznie składają się na urządzenie kanalizacyjne służące do odprowadzania ścieków.

Wprawdzie przytoczona uchwała NSA podjęta została pod rządami ustawy z 1974 r. Prawo wodne, która to ustawa utraciła moc obowiązującą z dniem wejścia w życie ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. Prawo wodne (Dz. U. z 2005 r. Nr 239, poz. 2019 ze zm.), tj. z dniem 1 stycznia 2002 r., jednakże regulująca obecnie problematykę zbiorowego odprowadzania ścieków ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, która weszła w życie z dniem 14 stycznia 2002 r., w art. 2 pkt 6 i 16 ustala, że przyłącze wodociągowe jest to odcinek przewodu łączącego sieć wodociągową z wewnętrzną instalacją wodociągową w nieruchomości odbiorcy usług wraz z zaworem za wodomierzem głównym, a urządzenie wodociągowe to m.in. sieci wodociągowe. Zauważyć ponadto należy, że zgodnie z art. 15 ust. 1 powyższej ustawy przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne jest obowiązane zapewnić budowę urządzeń wodociągowych i urządzeń kanalizacyjnych. A koszty nabycia, zainstalowania i utrzymania wodomierza głównego ponosi przedsiębiorstwo wodociągowo – kanalizacyjne (ust.3 art.15 powołanej ustawy).

Przytoczone wyżej przepisy ustawy wskazują, że uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 czerwca 2000 r. zachowała swą aktualność również pod rządami obecnie obowiązującej ustawy z Oznacza to, że także obecnie stworzenie warunków do podłączenia dnia [...] czerwca 2001r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków nieruchomości do urządzenia kanalizacyjnego, wodociągowego umożliwiających ustalenie przez gminę opłaty adiacenckiej na podstawie art. 145 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest to wykonanie urządzenia infrastruktury technicznej , tak by umożliwiało ono bezpośrednie podłączenie nieruchomości do sieci, a więc wraz z odpowiednimi odgałęzieniami, przyłączami.

Rację ma w tym względzie Skarżąca, iż z materiału dowodowego zebranego w niniejszej sprawie wynika, że organy nie wyjaśniły w sposób zgodny z wyżej prezentowaną wykładnią art. 145 i art. 148b ustawy o gospodarce nieruchomościami, czy w odniesieniu do nieruchomości Skarżącej zaistniały tak pojmowane - jak wyżej zostało to przedstawione - warunki techniczne do podłączenia ich nieruchomości do nowo wybudowanej infrastruktury technicznej. Organy administracji swoje ustalenia oparły na piśmie [...] – u z dnia [...] czerwca 2012r. , z którego bardzo ogólnikowo wynika, że zaistniały warunki do przyłączenia do wybudowanej sieci działek przylegających do wytyczonej geodezyjnie drogi, w których zlokalizowane są wodociagi. Oraz na piśmie[...] – u z dnia [...].11.2012r., z którego wynikało, że w projekcie technicznym Stowarzyszenia na rzecz budowy wodociagu w drodze [...] i [...] ul. [...] obejmujacym siec wodociagowąwraz z przyłączami działka Skarżacej nr [...] nie figurowała. Przylega ona do wydzielonej geodezyjnie ulicy (dz. [...]), w której brak sieci wodociagowej, Z uwagi na fakt, że działka nr [...] przylega bezpośrednio również do drogi (dz nr 1/15), w której zlokalizowana jest sieć wodociagowa o srednicy 180 mm PE, po odbiorze w/w sieci dnia [...].11.2011r. zaistniały techniczne możliwości przyłączenia posesji [...]. Organy podały, że ustalenia oparły również na treści pisma PINB [...] z dnia [...] maja 2013r., potwierdzającego brak wniesienia sprzeciwu od zgłoszenia zakończenia budowy sieci wodociągowej. Z pism tych nie wynika szczegółowa informacja na temat wykonania przyłącza. W piśmie z dnia [...] czerwca 2012r. [...] podaje jedynie, że wykonana została sieć o średnicy 180mm z rur PE na określonej długości. Skarżąca w toku postępowania administracyjnego nie zgadzała się z przedmiotową informacją, twierdząc, że nie zostały stworzone warunki do podłączenia jej nieruchomości do przedmiotowej sieci wodociągowej. Podawała, że dokonanie podłączenia jej nieruchomosci wymagane sa ogromne nakłady finansowe z jej strony. Wskazywała, że jej budynek jako jedyny usytuowany jest tyłem do wybudowanej sieci i nie jest tak, że jedynie 23 m dzieli siec od miejsca, w którym mógłby zostac podłączony jej budynek do sieci mieszkalnej.

W piśmie [...] wskazano, że istnieją warunki techniczne do podłączenia budynku Skarżącej do nowowybudowanej sieci, wymaga to wykonania przyłącza wodociągowego. W przedłożonym do skargi piśmie [...] wynika zaś, że do podłączenia budynku Skarżącej do sieci wodociągowej od strony ulicy [...] wymagane jest wykonanie przyłącza wodociągowego oraz sieci wodociągowej o średnicy DN 150 mm i długości ok. 100m w wydzielonej geodezyjnie drodze (działka nr 7/5). . W tych okolicznościach, zdaniem Sądu nie można uznać, że organy administracji bez wątpliwości ustaliły, że Skarżącej umożliwiono skorzystanie z nowowybudowanej sieci wodociągowej na tyłach jej domu od ul. [...]. Położenie działki przy drodze na której wybudowano sieć wodociągową z ogólnikowym stwierdzeniem, że z tego powodu istnieje możliwość przyłączenia działki do sieci i tym samym zaistniały techniczne możliwości przyłączenia jest niewystarczające. Wątpliwości związane z koniecznymi nakładami na dokonanie przyłączenia z uwagi na lokalizację budynku, odległość do sieci winny być ustalone w drodze korespondencji z przedsiębiorstwem wodociągowym, a nie na podstawie ustaleń biegłego rzeczoznawcy, który do tego uprawniony nie jest. Nadto w związku z nowym dokumentem przedłożonym do skargi zarzuty Skarżącej dotyczącej braku stworzenia jej warunków do podłączenia stały się bardziej czytelne. Skoro bowiem nie byłoby możliwości podłączenia do sieci od ul. [...] a jedynie od ul. [...] przez działkę nr [...] przy wymogu wybudowania oprócz przyłącza wodociągowego również sieci wodociągowej o długości 100m, nie można mówić, że wybudowanie wodociągu przy ul. [...] stworzyło możliwość przyłączenia posesji Skarżącej do tej sieci. Nie jest bowiem istotne to jak podłączenia do sieci wodociągowej odbywają się zazwyczaj, a to czy dla konkretnej nieruchomości stworzono warunki do podłączenia do sieci, co tym samym zwiększa jej wartość i wymaga nałożenia opłaty adiacenckiej. Nie można twierdzić, że wybudowanie danej sieci zwiększa wartość nieruchomości w sytuacji gdy podłączenie do tej sieci z uwagi na jej usytuowanie wobec konkretnej nieruchomości wymaga dodatkowych bardzo wysokich, odbiegających od typowych nakładów. Organ II instancji winien ustalić w drodze korespondencji z [...] bez wątpliwości czy w świetle wyżej przytoczonych przepisów, pism, również tego dołączonego do zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości Skarżącej do sieci wodociągowej. Jednocześnie należy zwrócić uwagę na fakt, iż z informacji A. wynika, iż zaistniały warunki przyłączenia do sieci wodociągowej, natomiast z art. 145 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że do ustalenia opłaty adiacenckiej wymagane jest "stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości" Skarżącej do sieci wodociągowej, ocenianych zgodnie z art. 148b ust 1 tej ustawy na podstawie przepisów odrębnych, szczególnie ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków. Oceny tej należy dokonać mając na uwadze wyrażony wyżej przez Sąd pogląd prawny, poparty przytoczonym tam orzecznictwem. W sytuacji, gdy organ II instancji uzna, że wymagane jest przeprowadzenie postępowania dowodowego zastosuje art. 136 kpa. W zależności od wyniku dokonanych ustaleń w zakresie stworzenia warunków do podłączenia organ II instancji wyda odpowiednie rozstrzygnięcie.

Brak ustaleń we wskazanym powyżej zakresie stanowi naruszenie art. 7, art. 77 i art. 80 kpa, a w kontekście przedstawionej wyżej wykładni art. 145 ust. 1 i 2 oraz art. 148b ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami doprowadziło to do naruszenia prawa materialnego co miało istotny wpływ na wynik sprawy. W konsekwencji należało uznać, że postępowanie organu II instancji, wskutek naruszenia przepisów art. 7, 77 § 1, 80 kpa, nie doprowadziło do wyjaśnienia w sposób nie budzący wątpliwości, czy stworzono warunki do podłączenia nieruchomości skarżącego do sieci wodociągowej, co warunkowało ustalenie opłaty adiacenckiej. Zaznaczyć przy tym należy, że uzasadnienie zaskarżonej decyzji nie zawiera w tym względzie przekonującej argumentacji, pozwalającej na zaakceptowanie podjętego rozstrzygnięcia.

Biorąc powyższe pod uwagę, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzeczono jak w sentencji wyroku. O kosztach postępowania orzeczono zgodnie z art. 200 w zw. z art. 205 § 1 P.p.s.a.