Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 428/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2010-10-21 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 59,  art. 61
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Zygmunt Wiśniewski Sędzia WSA Anna Siedlecka (spr.) Sędzia NSA Julia Szczygielska Protokolant Patrycja Kikosicka-Jędrzejczak po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 21 października 2010 r. sprawy ze skargi K. D. i R. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia 8 kwietnia 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia 8 kwietnia 2010 r. (SKO [...]) Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania K.R. D. - reprezentowanych przez adwokata E. S. od decyzji Prezydenta W. z dnia 4 stycznia 2010 r. (Nr [...]), ustalającej na rzecz J.F. warunki zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolno stojącego wraz z garażem i niezbędną infrastrukturą, po wyburzeniu budynków istniejących na terenie inwestycji, przewidzianej do realizacji we W. przy ul. W. O. [...], na działce nr [...], AM-11, obręb K., postanowiło utrzymać w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

Utrzymaną w mocy decyzją organ lokalizacyjny uznał, że nie można inwestorowi odmówić ustalenia warunków zabudowy dla opisanego na wstępie zamierzenia inwestycyjnego. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ gminy wskazał, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w sposób określony w przepisach, na podstawie § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) wyznaczył wokół wnioskowanej działki obszar analizowany, którego granica przebiega w odległości wynikającej z trzykrotności szerokości frontu wnioskowanej działki. Na tak wyznaczonym obszarze przeprowadzono analizę funkcji, cech zabudowy i sposobu zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, z późn. zm.).

Nie godząc się z opisanym rozstrzygnięciem, K.R. D. zarzucili organowi I instancji rażące naruszenie art. 25 § 1 pkt 1 k.p.a., a także art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i § 3-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a także art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., przez brak dostatecznego wyjaśnienia sprawy i rozważenia wszystkich okoliczności. W uzasadnieniu podniesionych zarzutów odwołujący się wskazali, że decyzja organu I instancji została wydana na rzecz J.F., który jest bratem P. F. - Dyrektora Wydziału Architektury i Budownictwa Urzędu Miejskiego W., którego to Wydziału pracownik wydał zaskarżoną decyzję. W dalszej części odwołania zauważono, że wyznaczona w decyzji ilość miejsc parkingowych rodzi podejrzenie, że w istocie planowana inwestycja dotyczy budowy budynku wielorodzinnego. Strona odwołująca podniosła także, że organ pierwszej instancji określił jedynie minimalne granice obszaru analizowanego, nie uzasadniając tego wyboru i dokonując przez to ustaleń sprzecznych z zasadami "dobrego sąsiedztwa", co do rzeczywistych funkcji i cech zabudowy oraz powierzchni zabudowy terenów znajdujących się w sąsiedztwie planowanej inwestycji. W ten sposób zawyżony został wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy poprzez zaliczenie do niej zabudowy budynków gospodarczych zlokalizowanych na działce nr [...] pomimo, że jest to jedyna na tym obszarze działka o takiej wartości maksymalnej. Pozostałe, a także te, które nie zostały objęte analizą, mają wartości znacznie niższe. Odwołujący zauważyli, że analiza graficzna została sporządzona w sposób sprzeczny z wymogami wskazanymi w § 9 ust. 2 i 3 rozporządzenia. Zakwestionowała ponadto ustalenie wskaźnika powierzchni zabudowy na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia, zamiast na podstawie ust. 1 tego paragrafu. Zdaniem odwołujących się, analiza tekstowa nie spełnia wymogów § 3 rozporządzenia, a ponadto organ pierwszej instancji błędnie uwzględnił do wyliczenia wskaźnika powierzchni zabudowy łącznie funkcję mieszkaniową i związaną z nią gospodarczą i garażową. Odwołujący się podniośli również, że organ pierwszej instancji nie uzasadnił dlaczego przy ustaleniu wskaźników nowej zabudowy, przyjął odstępstwa od średnich wartości występujących w obszarze analizowanym. Nadto zdaniem odwołujących się zaskarżona decyzja nie odnosi się do istniejącego ładu architektoniczno-budowlanego, lecz kreuje dowolnie i arbitralnie same odstępstwa.

Utrzymując w mocy zaskarżoną decyzję, Samorządowe Kolegium Odwoławcze, powołując się na treść art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przyjęło, że w sprawie zostały spełnione wszystkie przesłanki dla ustalenia warunków zabudowy. W obszernym uzasadnieniu decyzji Kolegium przyjęło, że działka objęta inwestycją usytuowana jest w sąsiedztwie działek dostępnych z tej samej drogi publicznej, zabudowanych w sposób pozwalający określić wymagania w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W ocenie Kolegium, z przeprowadzonej przez organ pierwszej instancji analizy wynika, że zamierzenie inwestycyjne będzie stanowiło kontynuację dotychczasowej funkcji w terenie. W obszarze analizowanym funkcją dominującą jest bowiem funkcja mieszkaniowa jednorodzinna, której towarzyszą budynki gospodarcze i garażowe. Ustalenie zatem warunków zabudowy dla budynku jednorodzinnego nie stanowi naruszenia zasady kontynuacji funkcji. Kolegium zaznaczyło, że organ lokalizacyjny bierze pod uwagę cały obszar analizowany, nie zaś tylko jego fragment znajdujący się w bezpośrednim sąsiedztwie działki, na której ma być zrealizowana inwestycja. Zgodnie z tym wskazano, że bezpośrednie sąsiedztwo działki potencjalnego zainwestowania stanowią nieruchomości zabudowane budynkami jednorodzinnymi i w rozpatrywanej sprawie, przy tak ustalonych okolicznościach faktycznych nie ma wątpliwości, że planowana inwestycja stanowi kontynuację dotychczasowej funkcji mieszkaniowej. Wbrew zarzutom odwołania zastrzeżeń Kolegium nie budziły również ustalenia pozostałych parametrów zabudowy. Powołując się na § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, organ odwoławczy wskazał, że obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Z obszaru analizowanego wynika, że wzdłuż ul. W. O. linia zabudowy tworzy jednolity układ (z wyjątkiem działki nr 139). Stąd też zasadnie organ lokalizacyjny wyznaczył linię zabudowy, jako kontynuacji dotychczasowej linii zabudowy wykształconej przez budynki znajdujące się na działkach nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...]. W ocenie organu odwoławczego prawidłowo także został ustalony wskaźnik zabudowy. Jak bowiem wynika z § 5 rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Odnosząc się do zarzutu naruszenia § 3 ust. 1 powoływanego rozporządzenia, organ odwoławczy wskazał, że dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy. Wyznaczona w ten sposób wartość wskaźnika nie budzi zastrzeżeń. Średni poziom współczynnika zabudowy do powierzchni terenu wynosi 0,17, przy wartościach skrajnych w przedziale od 0,05 do 0,44. Co istotne, w obszarze analizowanym występują także wartości tego współczynnika ok. 0,20, ok. 0,22. Zdaniem organu II instancji uzasadnione wynikami analizy było ustalenie opisanego parametru na 0,20, a więc odbiegającego od średniej wartości tego wskaźnika (0,17) charakterystycznego dla obszaru analizowanego. Również w przypadku szerokości elewacji frontowej Kolegium nie dopatrzyło się uchybień. Zgodnie z § 6 rozporządzenia, szerokość elewacji frontowej znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W rozpatrywanej sprawie średnia szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi 8,09 m. Zgodnie z § 6 ust. 1. powołanego rozporządzenia, szerokość elewacji nowego budynku mogłaby wynosić do 9,69 m (taką wartość uzyskuje się przy 20%, tolerancji średniego wskaźnika). Obszar analizowany charakteryzuje się liczną zabudową mieszkaniową jednorodzinną wolno stojącą lub bliźniaczą z szerokością elewacji frontowej od 4,5 m do 14 m. W takiej sytuacji, zdaniem organu odwoławczego, zastosowanie przez organ lokalizacyjny § 6 ust. 2 rozporządzenia i wyznaczenia szerokości elewacji frontowej od 7 m do 10 m (a więc o kilkadziesiąt centymetrów więcej od wartości wynikającej z § 6 ust. 1 rozporządzenia) znalazło uzasadnienie w wynikach analizy. Jak wynika z § 7 rozporządzenia, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Zgodnie z ust. 2 tego paragrafu, wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (§ 7 ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 7 ust. 4). Zgodnie z danymi wynikającymi z analizy, średni wskaźnik wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyniósł w obszarze analizowanym 6,10 m. Minimalny wskaźnik wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki w obszarze analizowanym wyniósł 2,20 m (działka nr [...]), zaś maksymalny 9 m (działka nr [...] i nr [...]). W zaskarżonej decyzji wskaźnik ten wyznaczono na poziomie do 8 m. Zdaniem organu odwoławczego, w obszarze analizowanym występuje szereg budynków o wysokości do gzymsu na poziomie 8 m (np. działka nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...]- są to działki położone przy ul. W. O.). Uzasadnione zatem było ustalenie wskaźnika wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki do 8 m. W obszarze analizowanym (w bliskim sąsiedztwie) występują bowiem budynki jednorodzinne charakteryzujące się zbliżoną wysokością. Analogicznie, zdaniem Kolegium, przedstawia się sytuacja z wysokością kalenicy i układem połaci dachowych. W myśl § 8 powołanego rozporządzenia, geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. W obszarze sąsiedzkim dominuje dach płaski oraz dwuspadowy i wielospadowy. Średni kąt nachylenia dachu wynosi 43°, przy wartościach skrajnych w przedziale od 0,00° do 60°. Stąd też ustalenie kąta nachylenia dachu do 10c. z dachem płaskim jest jak najbardziej normatywnie i urbanistycznie uzasadnione. Badając dostęp terenu inwestycji do drogi publicznej, Kolegium stwierdziło, że warunek ten został spełniony. Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Organ odwoławczy przyjął, że teren objęty inwestycją ma dostęp do drogi publicznej - ul. W. O. a projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego ( pismo A. z dnia 5 października 2009 r.; pismo B. z dnia 7 października 2009 r.; pismo C. z dnia 25 września 2009 r.). Ponadto przedmiotowy teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na cele nierolne i nieleśne, bowiem są to grunty oznaczone w ewidencji gruntów symbolem "B" i zgodnie z § 68 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454) są zaliczane do gruntów zabudowanych i zurbanizowanych i oznaczają tereny mieszkaniowe.

Odnosząc się szczegółowo do podniesionych w odwołaniu zarzutów, organ II instancji przyjął, że wyznaczony obszar analizy funkcji i cech zabudowy odpowiada rygorom § 3 powoływanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. W myśl zatem § 3 ust. 1 i 2 tego rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie wskazanych wyżej warunków, o których wyżej mowa. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. W rozpatrywanej sprawie front działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, tj. działki nr [...], wynosi - jak wynika z mapy w skali 1:1000, stanowiącej załącznik do zaskarżonej decyzji - ok. 18 m. Granice obszaru analizowanego należało zatem wyznaczyć w odległości co najmniej 54 m od każdej z granic działki nr [...]. Aby uzyskać obszar stanowiący urbanistyczną całość organ pierwszej instancji, wyznaczył obszar analizowany wykraczając nieco poza minimalne wartości wskazane powołanymi przepisami. Tym nie mniej obszar analizowany został ustalony w sposób zgodny z przepisami rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. Zdaniem organu II instancji obszar ten mógł stanowić podstawę do ustalenia stanu zagospodarowania działek sąsiednich oraz stanowić podstawę do ustalenia zasad zagospodarowania działki nr [...], stanowi on bowiem zurbanizowaną całość wyznaczoną ulicami K. P. - T., W. P., A. D. i Kanałem S. O.. Organ odwoławczy wskazał przy tym, że wbrew stanowisku odwołujących się, w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, organ pierwszej instancji, wyczerpująco wyjaśnił, w jaki sposób wyznaczył obszar analizowany i uzasadnił ten wybór. Analizując dalej zaskarżoną decyzję Kolegium stwierdziło, że ocena materiału dowodowego nie wychodzi poza granice swobodnej oceny materiału dowodowego. Wyciągnięte wnioski są logiczne, spójne, konsekwentne i zgodne z doświadczeniem życiowym. Organ odwoławczy, dokonując bowiem własnej oceny materiału dowodowego, doszedł do takich samych wniosków, jak organ pierwszej instancji. Także uzasadnienie pierwszoinstancyjnego rozstrzygnięcia jest zgodne z wymogami art. 107 § 1 i 3 k.p.a. Prawidłowo organ wskazał ustalenia faktyczne i motywy prawne, które legły u podstaw rozstrzygnięcia. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego wyłączenia organu lokalizacyjnego od załatwienia przedmiotowej sprawy Kolegium wyjaśnia, że zgodnie z art. 25 § 1 k.p.a. organ administracji publicznej podlega wyłączeniu od załatwienia sprawy dotyczącej interesów majątkowych jego kierownika lub osób pozostających z tym kierownikiem w stosunkach określonych w art. 24 § 1 pkt 2 i 3 lub osoby zajmującej stanowisko kierownicze w organie bezpośrednio wyższego stopnia lub osób pozostających z nim w stosunkach określonych w art. 24 § 1 pkt 2 i 3 k.p.a. Z powyższego przepisu wynika, że organ administracji publicznej podlega wyłączeniu od załatwienia sprawy dotyczącej interesów majątkowych następujących kategorii osób: a) kierownika tego organu, b) osób pozostających z tym kierownikiem w stosunkach prawnych określonych w art. 24 § 1 pkt 2 i 3 (małżeństwa, pokrewieństwa i powinowactwa do drugiego stopnia, przysposobienia, opieki i kurateli), c) osoby zajmującej stanowisko kierownicze w organie bezpośrednio wyższego stopnia, d) osób pozostających z tą osobą w stosunkach prawnych określonych w art. 24 § 1 pkt 2 i 3. Kierownikiem organu (monokratycznego) jest osoba powołana na stanowisko, z którym związane jest wykonywanie ustawowych kompetencji organu, inaczej - piastun funkcji (kompetencji) organu administracji publicznej. Kierownikiem organu administracji publicznej w rozumieniu art. 25 § 1 pkt 1 jest kierownik urzędu w rozumieniu przepisów o pracownikach urzędów państwowych, czy przepisów o pracownikach samorządowych (A. Wróbel, Komentarz bieżący do art. 25 Kodeksu postępowania administracyjnego komentarz, LEX/el. 2010). Przenosząc te rozważania na grunt rozpatrywanej sprawy Kolegium stwierdziło, że kierownikiem organu, o którym mowa w art. 25 pkt 1 k.p.a. jest R. D. - piastujący funkcję Prezydenta W. - organu wykonawczego gminy a także występujący jako organ właściwy do rozpoznania wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Z przedstawionych wyżej regulacji art. 25 pkt 1 k.p.a. wynika, że Prezydent W., jako organ administracji, podlegałby wyłączeniu w sytuacji, gdyby ustalenie warunków zabudowy dotyczyło jego interesów majątkowych lub osób z nim spokrewnionych i spowinowaconych. Pokrewieństwo inwestora - J.F. z pracownikiem Urzędu Miejskiego W. - z Dyrektorem Wydziału Architektury i Budownictwa, nie stanowi - w świetle art. 25 k.p.a. - przesłanki uzasadniającej wyłączenie organu administracji publicznej -Prezydenta W., od załatwienia przedmiotowej sprawy. W sprawie nie zostały również ujawnione okoliczności wskazujące na zasadność wyłączenia pracownika, który podpisał zaskarżoną decyzję, wymienione w art. 24 k.p.a. Okoliczność, iż jest on pracownikiem Wydziału Architektury i Budownictwa Urzędu Miejskiego W. nie jest wystarczająca do wyłączenia go-w świetle przepisów k.p.a. -od udziału w postępowaniu. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego ustaleń w zakresie miejsc postojowych organ odwoławczy przyjął, że w myśl § 2 pkt 6 rozporządzenia w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy, ustalenia dotyczące obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej zapisuje się w szczególności poprzez określenie sposobu zaopatrzenia w wodę, energię elektryczną i cieplną, środki łączności, odprowadzania ścieków i gospodarowania odpadami, a także określenie dostępu do drogi publicznej oraz wymaganej ilości miejsc parkingowych. W zaskarżonej decyzji obsługę komunikacyjną ustalono od ul. W. O.. Ilość miejsc postojowych ustalono na 1 - 1,5 miejsc na 1 mieszkanie. Dalej wyjaśniono, że zgodnie z przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.), budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej, grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż 2 lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego (art. 3 pkt 2a). Ustalenie w zaskarżonej decyzji wskaźnika miejsc postojowych w ilości 1 - 1,5 na 1 mieszkanie, nie narusza więc przepisów prawa, a jest zgodne z definicją budynku jednorodzinnego, który może obejmować dwa mieszkania. Natomiast obawy odwołujących się, co do rzeczywistych zamiarów inwestora, nie mogą stanowić podstawy do uchylenia zaskarżonej decyzji, skoro została ona wydana zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Organ odwoławczy przyjął również, że nie znaczenia, że poprzednia decyzja wydana dla tego samego terenu, dotyczyła inwestycji polegającej na budowie budynku wielorodzinnego. W tym zakresie wyjaśnił, że postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy jest postępowaniem wnioskowym, zatem może być wszczęte na wniosek zainteresowanego podmiotu, w którym to wniosku inwestor określa zakres tego postępowania. Skoro inwestor określił rodzaj inwestycji, jako budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego, brak jest podstaw do przyjęcia, że zaskarżona decyzja dotyczy innej inwestycji np. tej, która była przedmiotem decyzji z dnia 14 maja 2009 r. Nr [...] (uchylonej decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia 16 czerwca 2009 r. nr [...] do ponownego rozpatrzenia). Wyjaśnił również, że ewentualne pozwolenie na budowę wydane na podstawie niniejszej decyzji lokalizacyjnej nie mogłoby dotyczyć budynku wielorodzinnego, gdyż zgodnie z art. 55, w zw. z art. 64 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzja o warunkach zabudowy wiąże organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę. Dodano przy tym, że zgodnie z art. 63 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi żadnych praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Decyzja lokalizacyjna nie pozwala także na rozpoczęcie jakichkolwiek prac budowlanych, te bowiem są prowadzone wyłącznie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę lub na podstawie zgłoszenia dokonanego zgodnie z przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118, z późn. zm.).

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu na opisaną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. wnieśli K.R. D., reprezentowani przez adwokata E. S., zarzucając w niej naruszenia przepisów: art. 25 § 1 pkt 1 k.p.a. przez jego błędną interpretację i pominięcie okoliczności wskazanych w tym przepisie, art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 3-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 26 sierpnia 2003 r. (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 z późn. zm.) oraz brak dostatecznego wyjaśnienia sprawy i rozważenia wszystkich okoliczności, skutkujących naruszeniem przepisów postępowania tj. akt 7 art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. co winno prowadzić do jej uchylenia. Odnosząc się do zaprezentowanego w zaskarżonej decyzji stanowiska dotyczącego braku podstaw do zastosowania art. 25 §1 pkt 1 k.p.a. skarżący wskazali, że pogląd Kolegium jest wadliwy i całkowicie sprzeczny z treścią omawianego przepisu, który właśnie dotyczy pracownika organu a jednocześnie, w niniejszej sprawie dyrektora jednostki administracyjnej organu, wydającej decyzję czyli kierownika organu w rozumieniu art. 25 § 1 pkt 1 k.p.a. Zdaniem autora skargi przepisy art. 24 i 25 k.p.a. odnoszą się do pracownika organu - (prezydent miasta jest organem, a nie pracownikiem organu zatem ten przepis do niego nie ma zastosowania), a także do organu wówczas gdy sprawa dotyczy jego interesów majątkowych (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 2009-09-01, II OSK 1339/08). Dalszej treści skargi podniesiono, że w odwołaniu skarżący zarzucili wewnętrzną niespójność wręcz sprzeczność w decyzji organu I instancji, która choć dotyczy budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolno stojącego wraz z garażem, to na str. 2 określono - "wymagana ilość miejsc parkingowych : od 1 do 1,5 na 1 mieszkanie". Odnosząc się do tego zarzutu SKO przytoczyło natomiast definicję budynku jednorodzinnego wskazanego w art. 3 pkt 2a ustawy Prawo budowlane. Tymczasem zdaniem skarżących w sprawie o warunki zabudowy nie mają zastosowania przepisy ustawy prawo budowlane i powołanie się na powyższa definicję jest bezpodstawne. W tej części organ odwoławczy nie wskazało żadnej normy prawa materialnego zawartej w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym lub w przepisach wykonawczych do tej ustawy, które uzasadniałyby kwestionowane rozstrzygnięcie. Zdaniem skarżących zaskarżona decyzja nie spełnia wymagań wskazanych w art.61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z § 3 i § 9 ust. 2 i 3 rozporządzenia. Przepis § 3 powołanego rozporządzenia określa minimalne granice obszaru analizowanego co oznacza, że organ wydający decyzję o warunkach zabudowy może wyznaczyć większy obszar wokół terenu inwestycji, który będzie tworzył całość urbanistyczną. Jeżeli organ wyznacza do analizy minimalny obszar, to także powinien uzasadnić dlaczego przyjął taki, a nie inny obszar. Uzasadnienie dla przyjętej wielkości obszaru analizowanego winno spełniać warunki określone w art. 107 § 3 k.p.a. i przekonywać stronę o słuszności tego wyboru (z wyroku NSA (N) z 2008-08-08 II OSK 919/07 Legalis). W treści odwołania skarżący zarzucił, że w decyzji organu I instancji jako wskaźnik powierzchni zabudowy ustalono 0,20, wskazując jednocześnie, że średni wskaźnik dla obszaru analizowanego wynosi 0,14. Zdaniem organu I instancji ,,przyjęcie tego wskaźnika dla projektowanej inwestycji nie było uzasadnione, gdyż taki wskaźnik nie wystarczyłby dla realizacji całego zamierzenia. Tym samym korzystając z możliwości dopuszczonej w ust. 2 tego paragrafu - wskaźnik ten wyznaczono zgodnie z propozycją inwestora". Takie rozstrzygnięcie pozostaje w sprzeczności z treścią § 5 rozporządzenia, które co do zasady nakazuje stosowanie wymogów z ust.1, natomiast § 5 ust.2 tego rozporządzenia, dopuszczający wyznaczenie innego wskaźnika powierzchni zabudowy jest przepisem szczególnym i możliwym do zastosowania w sytuacji, gdy taka konieczność wynika z przeprowadzonej analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Stąd też ustalony obszar analizowany przy zaistnieniu przesłanki podstawowej dla wyznaczenia nowej linii zabudowy nie pozwala na dokonanie odstępstwa przez zastosowanie regulacji przewidzianej w § 5 ust. 2 rozporządzenia. Skarżący zwrócił uwagę, że odnośnie przedmiotowej nieruchomości organ I instancji wydał decyzję o warunkach zabudowy z dnia 13.05.2009 r. nr [...]. W decyzji tej (analizie tekstowej) określił wskaźnik budowy na tym obszarze jako 0,14. SKO decyzją z dnia 16 czerwca 2009r. nr [...] uchyliło decyzję organu I instancji nr [...] i w uzasadnieniu wskazało między innymi: (,,Trzeba zauważyć, że planowana inwestycja charakteryzuje się wskaźnikiem zabudowy na poziomie do 0,20. W obszarze analizowanym średni wskaźnik zabudowy wynosi 0,14, przy skrajnych wartościach od 0,05 do prawie 0,25. Wskaźnikiem o wartości maksymalnej w obszarze analizowanym charakteryzuje się tylko zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna usytuowana na działce nr [...], AM-3, obręb K.. (...). Kolegium nie odniósł się do tego zarzutu i pomimo istniejących sprzeczności w treści analiz tekstowych dotyczących tej samej lokalizacji - które zdaniem skarżących każą z nich czyni wątpliwą - wskazało, że opisany parametr 0,20 nieco tylko odbiega od wskaźnika średniego (0,17). Autor skargi podkreślił ponownie, że omawianego wskaźnika nie można wyznaczyć zgodnie z wnioskiem inwestora - lecz z obowiązującymi przepisami, ponadto organ winien wyjaśnić dlaczego w decyzji z dnia 13.05.2009 r. określony został średni wskaźnik jako 0,14, natomiast obecnie wynosi on 0,17. Według skarżących w sprawie organ I instancji określił jedynie minimalne granice obszaru analizowanego, nie uzasadniając tego wyboru i dokonując przez to ustaleń sprzecznych z zasadami "dobrego sąsiedztwa", co do rzeczywistych funkcji i cech zabudowy oraz powierzchni zabudowy terenów znajdujących się w sąsiedztwie planowanej inwestycji. W ten sposób organ I instancji właściwe zawyżył wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy zaliczając do niej zabudowę budynków gospodarczych zlokalizowanych na działce nr [...] pomimo, że jest to jedyna na tym obszarze działka o takiej wartości maksymalnej. Pozostałe, a także te, które nie zostały objęte analizą mają wartości znacznie niższe. Analiza graficzna została przy tym sporządzona w sposób sprzeczny z wymogami wskazanymi w § 9 ust. 2 i 3 rozporządzenia. Odnośnie szerokości elewacji frontowej a także górnej krawędzi organ odwoławczy wskazał, że odstępstwa od zasad wskazanych w § 5, ust. 1, w § 6 ust. 1 oraz § 7 ust. 1 rozporządzenia, znajdują uzasadnienie w treści analizy. Ponadto zdaniem skarżących decyzja organu odwoławczego oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji wydane zostały z obrazą powyższych przepisów a także art. 7 i 77 k.p.a. oraz art. 107 § 3 k.p.a. Obowiązkiem bowiem organu jest szczegółowe uzasadnienie swego stanowiska a nie odwołanie się na potrzeby inwestora, jak uczynił to organ I instancji, a tym bardziej na lakonicznym stwierdzeniu wskazanym w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wskazując na powyższe skarżący zarzucili, że wbrew stanowisku SKO zaskarżona decyzja nie odnosi się do istniejącego ładu architektoniczno - budowlanego lecz kreuje dowolnie i arbitralnie same odstępstwa a tymczasem tam, gdzie chodzi o wyjątki, swoboda w stosowaniu prawa jest wykluczona.( Patrz: wyrok WSA w Krakowie z dnia 2007-08-13 II SA/Kr 1117/05, Legalis). Kolegium nie odniosło się także do zarzutu sporządzenia części graficznej analizy z rażącym naruszeniem §9 ust.3 cyt. rozporządzenia.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. wniosło o jej oddalenie, powołując się na dotychczasowe argumenty.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

W myśl przepisów art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne kierując się zatem kryterium legalności dokonują kontroli zgodności zaskarżonego aktu /decyzji, postanowienia/ z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Zakres tej kontroli wyznacza z kolei przepis art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270, ze zm.) stanowiący, że sąd orzeka w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, co oznacza konieczność przeprowadzenia analizy /kontroli/ konkretnej sprawy w jej całokształcie. W niniejszej sprawie brak jest podstaw do stwierdzenia wskazanego w powyższej ustawie naruszenia prawa, w konsekwencji więc, zgodnie z art. 151 tej ustawy, skarga podlegała oddaleniu.

Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym /Dz. U. Nr 80, poz. 717, ze zm./ zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub jego części, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia w drodze decyzji, warunków zabudowy. Z kolei według art. 56 i 64 ust. 1 powyższej ustawy nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne nie jest sprzeczne z przepisami odrębnymi /chodzi tutaj także o sprzeczność z unormowaniami samej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W razie zatem spełnienia ustawowych warunków strona wnioskująca ma prawo skutecznie domagać się wydania decyzji o określonej treści, zaś ewentualna odmowa przez organ prowadzący postępowanie ustalenia warunków zabudowy musi opierać się na wyraźnej sprzeczności z przepisem nakładającym expressis verbis jakieś ograniczenie.

Trzeba też wskazać, że zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy cyt. wyżej wydanie decyzji o warunkach zabudowy terenów pozbawionych planu miejscowego możliwe jest wyłącznie w razie łącznego spełnienia warunków wymienionych w punktach 1-5, tj. kontynuacji istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych (art. 61 ust. 1 pkt 1), dostępu do drogi publicznej (art. 61 ust. 1 pkt 2), zapewnienia wystarczającego uzbrojenia terenu (art. 61 ust. 1 pkt 3), teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (art. 61 ust. 1 pkt 4) oraz decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi /(art. 61 ust. 1 pkt 5).

Zaskarżoną decyzją została utrzymana w mocy decyzja Prezydenta W. z dnia 4 stycznia 2010 r. (Nr [...]), którą wymieniony ostatnio organ ustalił - na rzecz J.F. -warunki zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolno stojącego, wraz z garażem i niezbędną infrastrukturą, po wyburzeniu budynków istniejących na terenie inwestycji, przewidzianej do realizacji we W. przy ul. W. O. [...], na działce nr [...], AM-11, obręb K..

Lektura akt administracyjnych i uzasadnienie zaskarżonych decyzji prowadzi do wniosku, że zostały spełnione materialnoprawne przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy dla konkretnej inwestycji. W szczególności podkreślić należy, że działka nr [...] przeznaczona przez inwestora na przedmiotową inwestycję znajduje się w terenie, na którym brak jest obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego i nie ma też obowiązku opracowania takiego planu. Projekt decyzji został sporządzony przez osobę wpisaną na listę izby samorządu zawodowego urbanistów /art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym/, tj. Okręgowej Izby Urbanistów. W toku postępowania z zachowaniem warunków określonych przepisami art. 53 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 3 i 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego /Dz. U. Nr 164, poz. 1588/ przeprowadzono analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy – wyznaczając granice obszaru analizowanego na kopii mapy w skali 1:500 – a wyniki tej analizy /zawierające część tekstową i graficzną/ stanowią załącznik nr 2 i nr 3 do decyzji wydanej w dniu 4 stycznia 2010 r. Ustalone tą decyzją gabaryty i parametry zabudowy wynikają z powyższej analizy urbanistycznej, uwzględniającej zarówno średnie parametry obiektów znajdujących się w obszarze analizowanym, jak i parametry mieszczące się w nieprzekraczalnych granicach zakreślonych przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ponadto planowany obiekt wyposażony jest w infrastrukturę techniczną w niezbędnym zakresie. Teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej od ul. W. O.. Ponadto teren działki nr: [...], AM-11, obręb: K. objętej planowanym zamierzeniem inwestycyjnym o pow. 0,0924 ha, oznaczony w ewidencji gruntów symbolem B - tereny mieszkaniowe, nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.

Skoro więc w świetle materiału zebranego w sprawie, zostały łącznie spełnione warunki określone przepisami art. 61 ust. 1 ustawy cyt. wyżej, to ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji było prawidłowe i Sąd nie znajduje żadnych podstaw do uznania, że decyzja Prezydenta W. z dnia 4 stycznia 2010 r., jak i utrzymująca ją w mocy skarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia 8 kwietnia 2010 r. naruszyły prawo w zakresie, o jakim była mowa na wstępie.

Odnosząc się do podnoszonych w skardze zarzutów, stanowiących w zasadzie powtórzenie argumentacji zawartej już w odwołaniu, Sąd w pełni podziela w tym zakresie stanowisko Kolegium. W szczególności wbrew twierdzeniom skarżących, przepis art. 25 § 1 k.p.a. nie dotyczy pracownika organu, którym miałby być dyrektor jednostki organizacyjnej urzędu organu, który wydał decyzję ustalającą warunki zabudowy. Jak wykazano w zaskarżonej decyzji, organem właściwym do załatwienia sprawy jest Prezydent W., nie zaś dyrektor jednostki organizacyjnej urzędu organu. Ponieważ sprawa nie dotyczy interesów majątkowych Prezydenta W. lub osób z nim spokrewnionych, Prezydent W. nie podlega wyłączeniu od załatwienia tej sprawy. Wyłączeniu nie podlega także pracownik, który podpisał decyzję ustalającą warunki zabudowy, bowiem nie zostały wykazane okoliczności rodzące wątpliwości co do jego bezstronności.

Odnosząc się do zarzutów dotyczących prawidłowości przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, a także ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu zauważyć należy, że powołany przez skarżących przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uzależnia ustalenie warunków zabudowy dla nowej zabudowy od istnienia co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest ukształtowanie przestrzeni tworzącej harmonijną całość, a także uwzględnienie w uporządkowanych relacjach wszelkich uwarunkowań i wymagań funkcjonalnych, społeczno-gospodarczych, środowiskowych, kulturowych oraz kompozycyjno-estetycznych. Jak ustalono w toku postępowania lokalizacyjnego, w obszarze analizowanym funkcją dominującą jest funkcja mieszkaniowa jednorodzinna, której towarzyszą budynki gospodarcze i garażowe. Ustalenie zatem warunków zabudowy dla budynku jednorodzinnego nie stanowi naruszenia zasady kontynuacji funkcji i nie narusza zasady dobrego sąsiedztwa. Parametry planowanej zabudowy zostały prawidłowo określone w decyzji z dnia 4 stycznia 2010 r. (Nr [...]) i nie naruszają istniejącego ładu architektoniczno-budowlanego, co zostało wykazane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Uznając za prawidłowe dokonane w sprawie ustalenia dotyczące wskaźnika powierzchni zabudowy (0,17), wskazać należy, że ustalony dla planowanej zabudowy wskaźnik mieści się w wynikach przeprowadzonej analizy, bowiem w obszarze analizowanym występują również wartości takie jak 0,20 i 0,22. Nie doszło zatem do naruszenia przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie można również zgodzić się z zarzutem dotyczącym przytoczenia definicji budynku jednorodzinnego, zawartej w art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.). W tym miejscu zgodzić się należy z autorem odpowiedzi na skargę podkreślającym, że przy ustaleniu znaczenia tekstu prawnego w pierwszej kolejności należy sięgnąć do znaczenia ustalonego przez prawodawcę w definicjach legalnych. Przy tym definicja legalna wiąże w obszarze ustawy oraz aktów wykonawczych do niej, zaś definicja zawarta w ustawach podstawowych dla danej dziedziny wiąże w jej obszarze, chyba że przyjęto odmienne rozumienie pojęcia na potrzeby regulacji. Dopuszczalne jest zatem posługiwanie się definicjami legalnymi zaczerpniętymi z regulacji źródłowych, będącymi źródłem danej instytucji prawnej, o ile odpowiadają one celom i potrzebom regulacji. Decyzja o warunkach zabudowy wiąże organ architektoniczno-budowlany, zatem siatka pojęciowa musi być jednolita zarówno dla decyzji o warunkach zabudowy, jak i pozwolenia budowlanego. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie definiuje pojęcia "budynek jednorodzinny". Nie odsyła też w tym zakresie do innego aktu prawnego. Uprawnione było zatem posłużenie się definicją legalną tego budynku zawartą wart. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. Również w pełni podzielić należy stanowisko organu odwoławczego wskazującego, że bez znaczenia dla prawidłowości rozstrzygnięcia pozostaje fakt, iż dla tego samego terenu została wydana decyzja z dnia 14 maja 2009 r. (Nr [...]), uchylona następnie przez Kolegium decyzją z dnia 16 czerwca 2009 r. ([...]), celem ponownego rozpatrzenia sprawy. Zwrócić należy uwagę, że wskazane przez skarżących postępowanie dotyczyło zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Natomiast planowana inwestycja polega na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, wolno stojącego, wraz z garażem i niezbędną infrastrukturą. Rację ma zatem organ odwoławczy podnoszący, że ustalenia dokonane w postępowaniu lokalizacyjnym dotyczącym budynku wielorodzinnego nie mogą zatem wpływać na ustalenia w postępowaniu dotyczącym budynku jednorodzinnego.

Ustosunkowując się do zarzutów dotyczących naruszenia przepisów art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. należy zauważyć, że organ lokalizacyjny dokładnie wyjaśnił stan faktyczny oraz zebrał odpowiedni dla rozstrzygnięcia sprawy materiał dowodowy. Dokonane przez organ pierwszej instancji czynności dowodowe zostały udokumentowane zgodnie z wymogami przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz kodeksu postępowania administracyjnego w formie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, przedstawionej w formie tekstowej i dokumentacji fotograficznej Brak jest więc podstaw do uwzględnienia zarzutu naruszenia wskazanych wyżej zasad ogólnych. Ponadto organ odwoławczy w sposób dostateczny, również pod wpływem zarzutów odwołania, usunął braki decyzji wydanej przez organ I instancji. Nie można także nie zauważyć, że strona skarżąca podnosząc zarzut dotyczący naruszenia art. 107 § 3 k.p.a. przytoczyła jedynie bardzo ogólnikową argumentację nie wskazując szczegółowych okoliczności uzasadniających przyjęcie, iż doszło do naruszenia tego przepisu.

Podnoszona natomiast w uzupełnieniu skargi okoliczność związana z lokalizacją przedmiotowej inwestycji w 50 metrowej strefie ochronnej wału przeciwpowodziowego powinna zostać uwzględniona, na co wyraźnie wskazuje pismo Dolnośląskiego Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych z dnia 28 maja 2010 r. dopiero na etapie uzgodnień projektu budowlanego, nie zaś na wczesnym etapie procesu inwestycyjnego jakim jest postępowanie w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Reasumując powyższe rozważania należało uznać, iż skarga nie zasługiwała na uwzględnienie i podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a. o czym orzeczono jak w sentencji wyroku.