Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 114/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2021-11-24 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 112
journal: Dz.U. 2020 poz 65
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jolanta Górska (spr.) Sędzia WSA Magdalena Dobek - Rak Sędzia WSA Marek Kraus po rozpoznaniu w Gdańsku w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 24 listopada 2021 r. sprawy ze skargi E. M. i B. M. na decyzję Wojewody z dnia 16 grudnia 2020 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości i odszkodowania oddala skargę.


UZASADNIENIE

Skarga E. M. i B. M. na decyzję Wojewody z dnia 16 grudnia 2020 r., nr [...], wniesiona została w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy:

Pismem z dnia 2 sierpnia 2019 r. Burmistrz K. zwrócił się do Starosty K., wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, o wszczęcie postępowania w sprawie wywłaszczenia prawa własności nieruchomości, stanowiącej działkę nr [...] o pow. [...] ha, położoną w D., gmina K., wskazując, że nieruchomość ta w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod ulicę dojazdową publiczną a negocjacje przeprowadzone ze skarżącymi, będącymi właścicielami działki, zakończyły się wynikiem negatywnym.

Starosta K. w pismach z dnia 9 sierpnia 2019 r. wyznaczył stronom dwumiesięczny termin na zawarcie umowy zbycia na rzecz Gminy K. przedmiotowej nieruchomości, pod rygorem wszczęcia postępowania w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości.

W odpowiedzi na powyższe, w piśmie z dnia 8 sierpnia 2019 r., skarżący oświadczył, że nie wyraża zgody na zbycie na rzecz Gminy K. swojej nieruchomości, wskazując, że chce ją przeznaczyć na powiększenie gospodarstwa.

Po upływie wyznaczonego przez Starostę dwumiesięcznego terminu na zawarcie umowy, w dniu 16 października 2019 r., Starosta zawiadomił strony o wszczęciu postępowania administracyjnego w przedmiocie wywłaszczenia prawa własności przedmiotowej nieruchomości.

W dniu 14 listopada 2019 r. organ I instancji przeprowadził wizję lokalną, podczas której ustalił, że przedmiotowa działka stanowi drogę nieutwardzoną, wzdłuż całej nieruchomości stanowiącej własność skarżących a także, że działka stanowi przedłużenie drogi gminnej utwardzonej płytami betonowymi.

W dniu 16 grudnia 2019 r. rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy, w którym ustalił wartość rynkową prawa własności działki nr [...] w wysokości [...] zł.

W dniu 29 stycznia 2020 r. skarżący złożyli wniosek o zawieszenie przedmiotowego postępowania do czasu rozpoznania ich wniosku o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W dniu 5 marca 2020 r. organ I instancji przeprowadził rozprawę administracyjną, podczas której skarżący wyrazili sprzeciw się wywłaszczeniu a także zakwestionowali wysokość ustalonego odszkodowania.

W piśmie z dnia 30 czerwca 2020 r. Burmistrz K. poinformował Starostę, że nie przystąpił oraz w bieżącym roku nie planuje przystąpienia do sporządzenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki nr [...] położonej w D.

W rezultacie, Starosta K., wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, decyzją z dnia 3 lipca 2020 r., nr [...], wydaną na podstawie art. 112, art. 113 ust. 1 i 3, art. 119, art. 121 ust. 1, art. 123 ust. 1 w związku z art. 6 pkt 1, art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 1, art. 130, art. 132 i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r., poz. 65 ze zm.) – zwanej dalej u.g.n., orzekł:

1. o wywłaszczeniu, poprzez pozbawienie prawa własności części nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków nr działki [...] o pow. [...] ha, położonej w obrębie D., gmina K., stanowiącej własność skarżących - na rzecz Gminy K. z przeznaczeniem na cel publiczny w postaci ulicy dojazdowej publicznej;

2. o ustaleniu na rzecz skarżących odszkodowania w wysokości [...] zł za utratę prawa własności części nieruchomości opisanej w punkcie 1;

3. że do wypłaty odszkodowania określonego w punkcie 1 zobowiązany jest Burmistrz K. i wypłata odszkodowania nastąpi jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna a do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy - Kodeks cywilny.

Uzasadniając wydaną decyzję, Starosta wyjaśnił na wstępie, że w niniejszej sprawie spełnione zostały przesłanki wywłaszczenia nieruchomości w trybie art. 112, art. 113 ust. 1 i 3, art. 119, art. 121 ust. 1, art. 123 ust. 1 u.g.n. Niewątpliwie bowiem wydzielanie gruntów pod drogi publiczne, drogi rowerowe i drogi wodne, budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robot budowlanych tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, a także łączności publicznej i sygnalizacji stanowi, w rozumieniu art. 6 pkt 1 u.g.n. cel publiczny. Ponadto, działka nr [...] położona w obrębie D. oznaczona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego fragmentu wsi D., rejon ul. K. i S., zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w K. nr XIV/238/2012 z dnia 8 lutego 2012 r. (Dz. Urz. Woj. Pom. z 2012 r., poz. 989), symbolem [...], tj. ulica dojazdowa publiczna. Nadto, podczas oględzin przeprowadzonych w dniu 14 listopada 2019 r. ustalono, że działka nr [...] stanowi naturalne przedłużenie drogi gminnej - ulicy S. w miejscowości D. i graniczy ona bezpośrednio z działką nr [...], stanowiącą własność Gminy K.. Co więcej, rokowania o nabycie w drodze umowy prawa własności działki nr [...] prowadzone pomiędzy Burmistrzem K. a skarżącymi nie przyniosły efektu, albowiem skarżący, jak wskazali, nie są zainteresowani sprzedażą tej działki. O powyższym świadczy również protokół z rokowań, na którym brakuje podpisów właścicieli działki. Z kolei, oferta nabycia działki złożona przez Burmistrza K. w kwocie [...] zł okazała się niesatysfakcjonująca dla skarżących. Wyznaczony przez Starostę K. dwumiesięczny termin na zawarcie umowy w przedmiocie zbycia na rzecz Gminy K. działki nr [...] również upłynął bezskutecznie.

Starosta wyjaśnił przy tym, że nabycie przedmiotowej działki w drodze konkurencyjnych przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji drogowych (Dz.U. z 2018 r., poz. 1474 ze zm.), w niniejszym stanie faktycznym, wydaje się nieuzasadnione. Wskazana ustawa kompleksowo reguluje inwestycje drogowe, które mają charakter liniowy i dotyczą większej ilości działek mających wchodzić w skład pasa drogowego. Przedmiotem niniejszego postępowania wywłaszczeniowego jest z kolei jedna działka drogowa, która powinna stanowić kontynuację drogi gminnej, a nabycie jej w drodze umowy cywilnoprawnej okazuje się niemożliwe.

Jednocześnie, Starosta dokonał analizy formalnoprawnej oraz funkcjonalnej sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania operatu szacunkowego i stwierdził, że jest on zgodny z przepisami u.g.n. i z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm.), a jego treść jest zupełna, spójna i logiczna. Tym samym, w ocenie Starosty, daje on podstawę do uznania, że określona w nim wartość rynkowa odpowiada wysokości odszkodowania ustalonego z tytułu wywłaszczenia prawa własności działki nr [...].

Nadto, w odpowiedzi na wielokrotnie składane w toku postępowania przez skarżących wnioski o zawieszenie postępowania wywłaszczeniowego, Starosta wskazał, że Burmistrz K. poinformował Starostę, że nie przystąpił oraz w bieżącym roku nie planuje przystąpienia do sporządzenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego działkę nr [...]. Co więcej, w aktualnym stanie prawnym postępowanie zmierzające do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie stanowi podstawy do niewszczynania czy zawieszenia postępowania wywłaszczeniowego. Na marginesie, Starosta wskazał także, że skarżący są właścicielami działki [...] od 2003 r. a Rada Miejska w K. przystąpiła do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w 2012 r. Tym samym, skarżący mieli legitymację do złożenia swoich uwag na etapie uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Odnosząc się do kwestii utrudnionego wjazdu i wyjazdu na posesję stanowiącą własność skarżących a także ich obaw o częste kolizje przy natężonym ruchu, zakurzenie z powodu bliskości drogi do posesji, czy postulat aby właścicielka sąsiedniej nieruchomości zaprojektowała drogę przez swoje grunty, Starosta wskazał, że argumentacja ta nie ma związku z przesłankami warunkującymi wywłaszczenie nieruchomości w trybie u.g.n. Nadto, w ocenie Starosty, aktualny, bardzo zły stan gruntu, budowa drogi gminnej, stanowiącej kontynuację ulicy S. jest wręcz niezbędna oraz uzasadniona społecznie i gospodarczo. Inwestycja ta znacznie poprawi jakość nawierzchni i będzie stanowić duże ułatwienie dla jej użytkowników, w tym skarżących, jako właścicieli posesji bezpośrednio sąsiadującej.

Skarżący wnieśli odwołanie od powyższej decyzji, zarzucając jej naruszenie:

- art. 112, art. 113 ust. 1, art. 121 ust. 1 oraz art. 121 ust. 1 u.g.n., poprzez przyjęcie, że zaistniały przesłanki wywłaszczenia nieruchomości skarżących;

- art. 97 § 1 pkt. 4 k.p.a., poprzez niezawieszenie postępowania wywłaszczeniowego na wniosek skarżących złożony pismem z dnia 22 czerwca 2020 r., ze względu na toczącą się procedurę dotyczącą zmiany planu zagospodarowania przestrzennego;

- art. 128 ust. 1, art. 130 i nast. u.g.n. oraz § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomościami i sporządzenia operatu szacunkowego, poprzez ustalenie rażąco niskiego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość.

Zaskarżoną w niniejszej sprawie decyzją z dnia 16 grudnia 2020 r., Wojewoda utrzymał w mocy decyzję Starosty K., wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej z dnia 3 lipca 2020 r.

Wojewoda podzielił bowiem stanowisko organu I instancji, że skoro działka nr [...] została w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona pod drogę publiczną, która jest celem publicznym w rozumieniu u.g.n., a ponadto jej prawa własności nie udało się pozyskać w drodze zawarcia dobrowolnej umowy, zaistniały przesłanki wywłaszczenia celu publicznego określone w przepisach u.g.n. Dodatkowo, Wojewoda podkreślił, że działka nr [...] znajduje się już w ciągu drogi publicznej oznaczonej jako ul. S. Nie jest to więc nowo projektowana droga, tylko regulacja stanu prawnego istniejącego od lat, co może wskazywać wykaz zmian gruntowych z 2003 r., sporządzony przy podziale działki nr [...], z której powstała działka nr [...], zgodnie z którym część działki nr [...] była oznaczona jako "Dr - RV".

Ponadto, Wojewoda podzielił stanowisko organu I instancji, że w niniejszej sprawie brak było przesłanek procesowych, uzasadniających zawieszenie postępowania. W szczególności, jak wskazał Wojewoda, nie wystąpiły przesłanki zawieszenia wskazane w art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a., bowiem brak było kwestii, które miałyby znaczenie, jako zagadnienie wstępne, w kontekście przesądzeń organu, co do dopuszczalności wniesienia środków odwoławczych a odmienna wykładnia regulacji prowadziłaby w przedmiotowej sprawie do naruszenia przepisu art. 11 k.p.a.

Jednocześnie, Wojewoda zgodził się z oceną operatu szacunkowego, dokonaną przez organ I instancji. W ocenie Wojewody, operat szacunkowy z dnia 16 grudnia 2019 r. sporządzony został zgodnie z wymogami zawartymi w u.g.n. oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2000 r., nr 46, poz. 543 ze zm.). Wojewoda wskazał przy tym, że biegła, wyceniając wartość gruntu, zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Do porównania biegła przyjęła transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi gminne z terenu obejmującego obszar powiatu k. (za wyjątkiem gminy Ż., która jest położona w bezpośrednim sąsiedztwie aglomeracji T. oraz za wyjątkiem miasta K.), które miały miejsce w okresie od stycznia 2018 r. do 16 grudnia 2019 r. Jak wskazała, w badanym okresie odnotowano 37 transakcji na terenie analizowanych gmin. Po przeanalizowaniu transakcji kupna-sprzedaży działek drogowych dla zobrazowania rynku biegła przyjęła 13 transakcji nieruchomości podobnych i ustaliła, że ceny kształtowały się na poziomie od 13,00 zł do 30,00 zł za 1 m2. Cena średnia, ustalona na podstawie powyższych transakcji, wynosiła [...] zł/m2. Uwzględniając średnią cenę nieruchomości podobnych oraz obliczony w toku porównania z nimi przedmiotowej nieruchomości współczynnik korygujący, biegła ustaliła, że wartość gruntu przedmiotowej nieruchomości wynosi [...] zł. Ponadto, biegła wskazała, że ze względu na nieznaczną ilość transakcji nieruchomościami drogowymi na analizowanym rynku, wiarygodne zbadanie w sposób miarowy trendu czasowego w oparciu o tego typu transakcje jest nieskuteczne. Ze względu na powyższe, dla potrzeb wyceny (aktualizacji cen) przyjęto, że w badanym okresie ceny nie uległy zmianom (ewentualne wzrosty i spadki zrównoważyły się) i trend zmian cen przyjęto na poziomie 0%. Biegła wskazała także, że z przeprowadzonej analizy rynku, wynika, że nawierzchnia gruntowa w postaci podsypki żwirowej, szlaki, kamyków znajdujących się na przedmiotowej działce nie wpływa na wartość przedmiotowej nieruchomości - w zbiorze nieruchomości podobnych również znalazły się działki drogowe o podobnym stanie utwardzenia nawierzchni gruntowej.

We wniesionej do Sądu skardze skarżący wnieśli o uchylenie zarówno zaskarżonej decyzji, jak i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, podnosząc tożsame co do meritum argumenty co w odwołaniu i podkreślając, że są inne działki, które znajdują się w ciągu drogi publicznej, które mogą być wykorzystane na to zadanie. Skarżący wnieśli także o unieważnienie decyzji organu I i II instancji, wskazując, że skarżąca została pominięta w postępowaniu przed organem I instancji a decyzja Wojewody nie dotyczy skarżącej.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, w pełni podtrzymując stanowisko i argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Rozpoznając wniesioną skargę, Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Przeprowadzona przez Sąd, na podstawie art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2021 r., poz. 137 ze zm.) oraz art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.) - zwanej dalej p.p.s.a., kontrola legalności wykazała, że decyzja Wojewody z dnia 16 grudnia 2020 r. jest zgodna z prawem.

Okoliczności niniejszej sprawy uprawniały orzekające w sprawie organy do dokonania, w trybie przepisów rozdziału 4 ("wywłaszczenie nieruchomości") Działu III ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r., poz. 65 ze zm.) – zwanej dalej u.g.n., wywłaszczenia, stanowiącej własność skarżących, działki nr [...] o powierzchni [...] ha, położonej w obrębie D., gmina K..

Wywłaszczenie dokonywane na podstawie komentowanej ustawy: przeprowadzane jest w postępowaniu administracyjnym, w indywidualnej sprawie z zakresu administracji publicznej, przez wydanie decyzji; może dotyczyć tylko nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne lub nieruchomości, dla których wydana została ostateczna decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego; może nastąpić, tylko jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy; następuje w celu realizacji celu publicznego – jednego z celów wymienionych w art. 6 u.g.n. lub celu publicznego określonego w innej ustawie; polega na pozbawieniu własności, użytkowania wieczystego lub innego ograniczonego prawa rzeczowego albo na ograniczeniu tych praw; następuje tylko na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (nie może nastąpić na rzecz państwowych ani samorządowych osób prawnych, ani innych osób), z tym że ograniczenie wykonywania prawa może nastąpić także na rzecz innych podmiotów realizujących cel publiczny (zob. E. Bończak – Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Lex/el).

Przede wszystkim, w niniejszej sprawie spełniony został warunek określony w art. 112 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do nieruchomości położonych, z zastrzeżeniem art. 122a, art. 124 ust. 1b, art. 124b, art. 125 i art. 126, na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Działka nr [...] położona w obrębie D. oznaczona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego fragmentu wsi D., rejon ul. K. i S., zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w K. nr XIV/238/2012 z dnia 8 lutego 2012 r. (Dz. Urz. Woj. Pom. z 2012 r., poz. 989), symbolem [...], tj. ulica dojazdowa publiczna. Z kolei, zgodnie z art. 6 pkt 1 u.g.n. celem publicznym jest wydzielanie gruntów pod drogi publiczne, drogi rowerowe i drogi wodne, budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, a także łączności publicznej i sygnalizacji. Tym samym, działka nr [...] położona jest na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne.

Ponadto, nie ulega wątpliwości, że wybudowanie określonej w planie ulicy dojazdowej publicznej zlokalizowanej na terenie działki nr [...] nie mogło być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie skarżących praw do tej nieruchomości, a prawa te nie mogły zostać nabyte w drodze umowy, a tym samym, że spełniony został warunek określony w art. 112 ust. 3 u.g.n. W związku z tym nie może odnieść skutku zarzut skargi dotyczący możliwości wykorzystania innych działek na ten cel.

Pismem z dnia 26 czerwca 2017 r. Burmistrz K. zaprosił skarżących do negocjacji w sprawie zakupu przedmiotowej działki, na co skarżący w piśmie z dnia 4 lipca 2017 r. nie wyrazili zgody. Ponadto, przed wszczęciem postępowania, pismem z dnia 3 lipca 2019 r. Burmistrz K. zaprosił skarżących do przeprowadzenia negocjacji w sprawie zbycia przedmiotowej nieruchomości na rzecz gminy, przekazując w załączeniu protokół z rokowań, w którym określono cenę nieruchomości na kwotę [...] zł. W odpowiedzi, udzielonej w piśmie z dnia 15 lipca 2019 r. skarżący oświadczył, że nie wyraża zgody na zbycie na rzecz Gminy K. przedmiotowej nieruchomości, wskazując, że chce ją przeznaczyć na powiększenie swojego gospodarstwa. Następnie, pismem z dnia 9 sierpnia 2019 r. Starosta K. wyznaczył skarżącym dwumiesięczny termin na zawarcie umowy w przedmiocie zbycia na rzecz Gminy K. przedmiotowej nieruchomości. W piśmie z dnia 8 sierpnia 2019 r. skarżący ponownie oświadczył, że nie wyraża zgody na zbycie na rzecz Gminy K. przedmiotowej nieruchomości, gdyż chce ją przeznaczyć na powiększenie swojego gospodarstwa.

Powyższe okoliczności świadczą również o spełnieniu wymogu wynikającego z art. 114 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, z zastrzeżeniem ust. 2 i ust. 3, należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw określonych w art. 112 ust. 3, przeprowadzonymi między starostą, wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej, a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W trakcie prowadzenia rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna. Tym samym, przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego należy przeprowadzić rokowania, przez które należy rozumieć wszelkie legalne (zgodne z prawem) czynności i działania prowadzące do zawarcia umowy. Przedmiotem rokowań mogą być wszystkie możliwe składniki umowy (essentialia naturalia i accidentalia negotii). Zawarcie umowy następuje wtedy, gdy strony osiągają porozumienie co do wszystkich składników umowy (zob. wyrok NSA z dnia 16 stycznia 2003 r., sygn. akt SA/Rz 426/01, niepublikowany).

Jednocześnie, postępowanie wywłaszczeniowe w niniejszej sprawie zostało przeprowadzone zgodnie z wymogami u.g.n. Przede wszystkim bowiem, postępowanie w przedmiocie wywłaszczenia przedmiotowej nieruchomości zostało wszczęte w dniu 16 października 2019 r., tj. po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu wyznaczonego przez Starostę K. w piśmie z dnia 9 sierpnia 2019 r. na zawarcie umowy w przedmiocie zbycia na rzecz Gminy K. przedmiotowej nieruchomości, a tym samym zgodnie z wymogiem art. 115 ust. 2 u.g.n. Zawiadomienie o wszczęciu postępowania zostało doręczono obojgu skarżącym. Następnie, po wszczęciu postępowania, zgodnie z wymogiem art. 118 ust. 1 u.g.n., Starosta K. w dniu 23 stycznia 2020 r. przeprowadził z udziałem obojga skarżących rozprawę administracyjną.

Nadto, zgodnie z wymogiem art. 128 ust. 1 u.g.n. wywłaszczenie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło za odszkodowaniem a wysokość orzeczonego na rzecz skarżących odszkodowania została ustalona, stosownie do wymogu art. 130 ust. 2 u.g.n., po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Zdaniem przy tym Sądu, orzekające w niniejszej sprawie organy prawidłowo i precyzyjnie oceniły wartość dowodową operatu szacunkowy sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 16 grudnia 2019 r. a dokonana ocena nie nosi cech dowolności.

Operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, podlega bowiem ocenie organu administracji. Choć organ administracji publicznej nie jest uprawniony do badania operatu szacunkowego w zakresie, w jakim jego sporządzenie wymagało wykorzystania wiadomości specjalnych, to jednak nie jest on zwolniony od obowiązku zweryfikowania podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat szacunkowy stanowi bowiem dowód z opinii biegłego, o którym mowa w art. 84 k.p.a., który podlega ocenie organu - tak jak każdy inny dowód – z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 k.p.a. Przepis ten nakazuje zaś organowi administracji oceniać czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego. Zgodnie bowiem z treścią art. 7 k.p.a., organ administracji publicznej zobowiązany jest podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego a art. 77 § 1 k.p.a. nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z tych przepisów wynika, że organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Stąd też operat szacunkowy powinien być sporządzony w sposób umożliwiający ocenę poprawności dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny, w tym zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze oraz co do przyjętych atrybutów dotyczących wycenianej nieruchomości. Analizie podlega również, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. wyrok NSA z dnia 26 lipca 2017 r., sygn. akt I OSK 2665/15, https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Dokonując oceny operatu szacunkowego, organy słusznie uwzględniły, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Oznacza to, że dla spełnienia wskazanych powyżej wymogów konieczne jest, aby rzeczoznawca majątkowy zawarł w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m.in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (zob. wyrok NSA z dnia 14 lipca 2020 r., sygn. akt I OSK 2402/19, https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Przede wszystkim, sposób sporządzenia, forma i treść operatu szacunkowego z dnia 16 grudnia 2019 r. odpowiada wymogom określonym w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2000 r., nr 46, poz. 543 ze zm.).

Nadto, w operacie szacunkowym z dnia 16 grudnia 2019 r., stosownie do wymogu art. 130 ust. 1 u.g.n., wysokość odszkodowania ustalono według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Stan i wartość obiektu przyjęto bowiem na dzień 16 grudnia 2019 r., po dokonaniu w dniu 5 grudnia 2019 r. oględzin.

Zgodnie z wymogiem art. 134 ust. 1 u.g.n. podstawą ustalenia wysokości odszkodowania rzeczoznawca uczynił wartość rynkową nieruchomości, którą określił przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej. Wyboru właściwego podejścia i metody szacowania nieruchomości rzeczoznawca dokonał, uwzględniając ilość dostępnych danych do określenia wartości rynkowej nieruchomości i opinię pośredników w obrocie nieruchomościami, że strony transakcji przy ustalaniu cen podobnych nieruchomości kierują się porównaniem.

Słusznie przy tym wyjaśnił rzeczoznawca, że przy stosowaniu metody korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z właściwego rynku nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości a wartość nieruchomości, będącej przedmiotem wyceny, określa się poprzez korektę średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi. Jak wynika bowiem z treści art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Z kolei § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego stanowi, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Rzeczoznawca wskazał, że przyjęta przez niego procedura szacowania wymaga wykonania następujących czynności: 1. utworzenia zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny; 2. aktualizacji cen transakcyjnych na datę wyceny; 3. ustalenia cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości; 4. oceny wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych; 5. ustalenia zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych; 6. charakterystyki wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych; 7. obliczenia ceny średniej ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny oraz ustalenia ceny minimalnej i ceny maksymalnej; 8. podania charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej i nieruchomości o cenie maksymalnej z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych, obliczenia dolnej granicy i górnej granicy sumy współczynników korygujących oraz obliczenia zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych; 9. obliczenia dolnej granicy i górnej granicy sumy współczynników korygujących oraz obliczenia zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych; 10 określenia wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale; 11. obliczenia wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości; 12. określenia wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych. Tak przedstawiona metodologia działania przy sporządzaniu operatu szacunkowego w sprawie została wdrożona przez rzeczoznawcę majątkowego i znalazła odzwierciedlenie w jego treści.

Przyjęte zaś przez rzeczoznawcę do porównania nieruchomości stanowią nieruchomości podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., zgodnie z którym nieruchomością podobną jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Dla potrzeb wyceny rzeczoznawca przeanalizował bowiem 13 transakcji, które uznał za rynkowe i reprezentatywne. Transakcje te miały miejsce w okresie od 25 stycznia 2018 r. do 17 lipca 2019 r. na terenie powiatu k. Dotyczyły one nieruchomości o powierzchni od 26 m2 do 940 m2 , których ceny za prawo własności kształtowały się w przedziale od 13 zł/m2 do 30 zł/m2. Na podstawie analizy preferencji nabywców przedmiotowych nieruchomości rzeczoznawca ustalił następujące cechy mające wpływ na wysokość cen: lokalizacja ogólna, sąsiedztwo i cenność gruntów otaczających oraz lokalizacja szczegółowa. Rzeczoznawca wyjaśnił przy tym, że przeprowadzona analiza rynku wykazała, iż utwardzenie nawierzchni gruntowej w postaci podsypki żwirowej, szlaki, kamyków, znajdujące się na przedmiotowej działce nie wpływa na wartość przedmiotowej nieruchomości, albowiem w zbiorze nieruchomości podobnych również znajdują się działki drogowe o podobnym stanie utwardzenia nawierzchni gruntowej. Biorąc pod uwagę zestaw transakcji przyjętych do wyceny, cechy rynkowe różnicujące ceny badanych nieruchomości i rynki podobne rzeczoznawca określił zestaw cech i ich wagi a następnie przedstawił zestawienie ocen cech rynkowych działki nr [...] oraz nieruchomości o cenie minimalnej i cenie maksymalnej. Na tej podstawie rzeczoznawca ustalił współczynniki korygujące i oszacował maksymalny i minimalny współczynnik korygujący. Następnie, uwzględniając nadane wycenianemu obiektowi oceny określił wartość współczynników, których suma posłużyła mu do skorygowania ceny średniej.

W rezultacie, rzeczoznawca ustalił, że jednostkowa wartość rynkowa działki nr [...], stanowiąca iloczyn ceny średniej i współczynnika korygującego, wynosi 26,60 zł/m2 a wartość rynkowa całej działki określił na kwotę [...] zł. Rzeczoznawca wyjaśnił przy tym, że określona wartość jednostkowa działki nr [...] jest powyżej średniej, co wynika z uzyskania przez przedmiotową działkę ocen dobrych za poszczególne cechy rynkowe, za wyjątkiem cechy – lokalizacja ogólna, za którą nadano ocenę pośrednią.

W ten też sposób, w ocenie Sądu, rzeczoznawca w sposób kompletny i całkowity spełnił wymagania przeprowadzenia wyceny nieruchomości podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej.

W tym miejscu z całą stanowczością należy podkreślić, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej. Wobec tego zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne jedynie w przypadku, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast, ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracji i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Z kolei szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej – zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości jakimi posługują się rzeczoznawcy – nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych. Metodyka szacowania nieruchomości nie może być bowiem przedmiotem oceny ani organu administracji, ani też sądu. Wobec tego, w sytuacji, gdy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, polemika strony skarżącej z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii, musi być oceniane przez sąd ze szczególną ostrożnością. Samo bowiem subiektywne przekonanie osoby zainteresowanej uzyskaniem jak najwyższego odszkodowania o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności. Takich dowodów w niniejszej sprawie nie przedstawili zaś skarżący.

Nadto, wskazać należy, że zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Brzmienie tego przepisu oznacza bowiem, że o ocenę, o której mowa w tym przepisie może wystąpić każdy, w tym strona postępowania zainteresowana podważeniem metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie współczynników korygujących czy nieruchomości przyjętych do porównania. Skarżący nie skorzystali również i z tej możliwości. W ocenie Sądu, nie można jednakże oczekiwać od organu by występował do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, gdy nie ma on wątpliwości co do prawidłowości operatu, tak jak to ma miejsce w niniejszej sprawie.

Jednocześnie, Sąd podziela stanowisko orzekających w sprawie organów, że w okolicznościach niniejszej sprawy brak było podstaw do uwzględnienia wniosku skarżących o zawieszenie na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. postępowania wywłaszczeniowego do czasu rozpoznania ich wniosku o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Przede wszystkim bowiem wskazać należy, że art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. stanowi, że organ administracji publicznej zawiesza postępowanie, gdy rozpatrzenie sprawy i wydanie decyzji zależy od uprzedniego rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez inny organ lub sąd. Pod pojęciem "zagadnienia wstępnego" należy rozumieć kwestię prawną, która nie była jeszcze prawomocnie przesądzona na właściwej drodze, wyłaniającą się w toku postępowania administracyjnego, gdy jej uprzednie rozstrzygnięcie, leży w kompetencji innego organu lub sądu. Konieczne jest przy tym istnienie bezpośredniej zależności pomiędzy uprzednim rozstrzygnięciem zagadnienia wstępnego, a rozpatrzeniem sprawy i wydaniem decyzji. Podkreślić trzeba, że nie chodzi tu o konieczność wyjaśnienia nawet poważnych wątpliwości dotyczących kwestii prawnych sprawy, lecz o rozstrzygnięcie zagadnienia prawnego, bez rozstrzygnięcia, którego nie jest możliwe wydanie orzeczenia w sprawie głównej. Prejudycjalność zachodzi tylko wtedy, gdy rozstrzygnięcie co do pewnej kwestii prawnej stanowi wiążącą przesłankę wydania decyzji w postępowaniu głównym. Oznacza to, że bez rozstrzygnięcia zagadnienia prejudycjalnego przez inny organ lub sąd, wydanie decyzji w danej sprawie jest niemożliwe (zob. wyrok NSA z 17 lipca 2003 r., sygn. akt II SA 427/02, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). O zależności z art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a., obligującej organ do zawieszenia postępowania przesądza treść przepisów prawa materialnego stanowiących podstawę prawną decyzji administracyjnej. Powyższa zależność musi być bezpośrednia – musi wyłonić się w toku postępowania w sprawie administracyjnej i jednocześnie do jej rozstrzygnięcia nie jest właściwy organ prowadzący postępowanie, ale inny organ lub sąd, a rozstrzygnięcie to jest koniecznym warunkiem wydania decyzji przez organ administracji.

W stanie faktycznym niniejszej sprawy, ewentualna, przyszła zmiana obowiązującego na terenie działki nr [...] miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie ma wpływu na ocenę dopuszczalności wywłaszczenia dokonywanego zaskarżoną w niniejszej sprawie decyzją. Organy administracji publicznej podczas rozpoznawania sprawy uwzględniają bowiem stan faktyczny i prawny istniejący w tej dacie.

Ponadto, jako niezasadny, Sąd ocenił podniesiony w skardze zarzut naruszenia przez orzekające w sprawie organy art. 10 k.p.a. Zgodnie z tym przepisem organy prowadzące postępowania obowiązane są zapewnić stronom czynny udział w każdym jego stadium, a przed wydaniem decyzji umożliwić im wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań (§ 1). Organy administracji publicznej mogą odstąpić od zasady określonej w § 1 tylko w przypadkach, gdy załatwienie sprawy nie cierpi zwłoki ze względu na niebezpieczeństwo dla życia lub zdrowia ludzkiego albo ze względu na grożącą niepowetowaną szkodę materialną (§ 2). Prawidłowo przeprowadzone postępowanie wyjaśniające wymaga, by materiał dowodowy, na podstawie którego rozpatrywana jest sprawa, znajdował się w aktach postępowania oraz by strona miała możliwość zapoznania się z całym materiałem dowodowym i wyrażenia swojego stanowiska w sprawie (zob. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 27 kwietnia 2017 r, sygn. akt III SA/Gd 228/17, LEX nr 2291361). Zapewnienie stronie czynnego udziału w postępowaniu oznacza, że organ administracji jest zobowiązany do informowania strony z odpowiednim wyprzedzeniem o dokonywanych czynnościach procesowych (zob. np. tezę pierwszą wyroku NSA z dnia 12 września 2000 r., sygn. akt III SA 1082/00, LEX nr 47981). Jednocześnie, w orzecznictwie sądowym ugruntowany jest pogląd, podzielany także przez Sąd w niniejszym składzie, że zarzut naruszenia postanowień art. 10 § 1 k.p.a., przez niezawiadomienie strony o zebraniu materiału dowodowego oraz możliwości wypowiedzenia się i składania wniosków może odnieść skutek wówczas, gdy stawiająca go strona wykaże, iż zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych. Na stronie stawiającej zarzut spoczywa zatem ciężar wykazania istnienia związku przyczynowego między naruszeniem przepisów postępowania a wynikiem sprawy (por. m.in. wyrok NSA z dnia 17 maja 2016 r., sygn. akt I OSK 1994/14, LEX nr 2108318; z 24 listopada 2015 r., sygn. akt II OSK 747/14, LEX nr 2108802; z dnia 2 lutego 2011 r., sygn. akt I OSK 575/10, LEX nr 1070853).

Z akt sprawy wynika bowiem, że zarówno w toku postępowania przed organem I, jak i II instancji, skarżący mieli zapewniony czynny udział, a skarżąca E. M. nie została pominięta w żadnej czynności. Wysłane przez organ I instancji: zawiadomienie o wszczęciu postępowania, zawiadomienie o oględzinach, zawiadomienie o powołaniu biegłego, zawiadomienie o możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym, zawiadomienie o rozprawie administracyjnej i o możliwości zapoznania się z materiałem sprawy – zostało doręczone zarówno skarżącemu, jak i skarżącej, którzy nadto brali aktywny udział w czynnościach przed organem I instancji. Z kolei, wysłane przez organ II instancji zawiadomienie o możliwości zapoznania się z aktami sprawy doręczone zostało ustanowionemu przez skarżących pełnomocnikowi. Nadto, decyzja Starosty K.., wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej z dnia 3 lipca 2020 r. dotyczyła skarżącego i E. H. M., jako że takie dane osobowe skarżącej wynikają z wypisu z rejestru gruntów.

Jedynie na marginesie, Sąd wyjaśnia jednocześnie, że możliwe jest wywłaszczenie nieruchomości pod inwestycje drogowe w trybie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2020 r., poz. 1363). Jednakże, jeżeli chodzi o wywłaszczenie nieruchomości mające zasięg lokalny - pod drogi gminne specustawa nie wyłącza możliwości nabywania nieruchomości przez gminę na cel publiczny na zasadach określonych w Rozdziale 4 Dziale III u.g.n. Specustawa wyłącza jedynie przepisy o lokalizacji autostrad oraz o nabywaniu nieruchomości pod autostrady wynikające z ustawy z dnia 27 października 1994 r. o autostradach płatnych oraz o Krajowym Funduszu Drogowym (art. 44 specustawy). Z art. 42 ust. 1 specustawy wynika też, że przepisy specustawy stosuje się tylko na wniosek uprawnionego podmiotu, jeżeli chodzi o sprawy wywłaszczeniowe wszczęte i niezakończone do dnia wejścia w życie tej ustawy decyzją ostateczną. Na przeszkodzie do zastosowania w niniejszej sprawie przepisów u.g.n. nie stoi również norma wyrażona w art. 11i ust. 2 specustawy, która w sprawach dotyczących zezwolenia na realizację inwestycji drogowej wyłącza zastosowanie przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 6 czerwca 2006 r., sygn. akt K 23/05, opowiedział się m.in. za legalnością wyłączenia przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w sprawach normujących lokalizację dróg oraz przepisów o ochronie gruntów rolnych i leśnych i przepisów o ochronie przyrody w sprawach dotyczących nabywania nieruchomości na cel publiczny. Trybunał podkreślił, że specustawa ma charakter epizodyczny. Celem specustawy jest przede wszystkim zdecydowane uproszczenie procedur przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych. Trybunał Konstytucyjny podkreślił, że jest to warunek konieczny do wyraźnego przyspieszenia procesu budowy zwłaszcza dróg szybkiego ruchu oraz obwodnic miast. Na gruncie specustawy chodzi zwłaszcza o przyspieszenie rozwoju sieci dróg krajowych, co jest warunkiem nadrobienia zaległości w tym zakresie występujących między Polską, a większością krajów europejskich oraz podstawą do długotrwałego rozwoju ekonomicznego i cywilizacyjnego kraju. Zdaniem Sądu, obowiązujące regulacje w zakresie nabywania nieruchomości pod drogi gminne nie krępują podmiotu publicznoprawnego w wyborze trybu nabycia nieruchomości. Celem nadrzędnym jest to, aby wywłaszczenie przebiegło sprawnie, z poszanowaniem praw stron i aby wywłaszczony w rozsądnym terminie uzyskał słuszne odszkodowanie. To jaki tryb nabycia nieruchomości pod drogę gminną zostanie zastosowany w konkretnym przypadku jest uwarunkowane wieloma czynnikami: wielkością i charakterem inwestycji, ilością stron postępowania, stanem poczynionych przygotowań faktyczno - prawnych w procesie pozyskiwania gruntów na cel publiczny, istniejącym na dzień złożenia wniosku o nabycie nieruchomości. Zatem, istnienie alternatywy w wyborze trybu nabycia nieruchomości pod drogi publiczne gminne ułatwia realizację zadań publicznych przez jednostkę samorządu terytorialnego w zakresie budowy dróg, ponieważ pozwala na zastosowanie właściwych instrumentów prawnych w gospodarowaniu przestrzenią publiczną, uwzględniających lokalne uwarunkowania (por. wyroki WSA w Warszawie z dnia 17 października 2014 r., sygn. akt I SA/Wa 223/14 i z dnia 4 kwietnia 2017 r., sygn. akt IV SA/Wa 12/17 – dostępne na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Z tych wszystkich względów, Wojewódzki Sąd Administracyjny, działając na podstawie art. 151 p.p.s.a. wniesioną w niniejszej sprawie skargę, jako niezasadną, oddalił.