Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 980/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2018-02-16 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 4 pkt 16, art. 143, art. 144, art. 145 ust. 1-2, art. 146 ust. 1 i ust. 1a, art. 148b ust. 1, art. 153
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Dnia 16 lutego 2018 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Renata Kubot-Szustowska, Sędziowie Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska (spr.), Sędzia NSA Anna Stępień, , Protokolant Starszy sekretarz sądowy Aneta Panek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 lutego 2018 roku sprawy ze skargi J. K. - Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. LS


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...], Nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. po rozpatrzeniu odwołania J. K.-Z. od decyzji Nr [...] Prezydenta Miasta P. z dnia [...] znak: [...] w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości na skutek stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacji sanitarnej, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r., poz. 1257), dalej Kpa, utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Jak wynika z akt sprawy Prezydent Miasta P. decyzją z dnia [...] ustalił opłatę adiacencką w wysokości 1.844,70 zł w związku ze wzrostem wartości nieruchomości położonej w P. przy ul. A 50, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 55/13, obręb [...], o pow. 0,1406 ha, na skutek wybudowania kanalizacji sanitarnej w ulicy A. Opłatą obciążono A. K.-Z. i J. K.-Z. - właścicieli nieruchomości.

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że zgodnie z uchwałą Nr [...] Rady Miasta P. z dnia 4 czerwca 2003 r. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr 207, poz. [...]) w sprawie zmian fragmentów miejscowego ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego miasta P., północna część przedmiotowej nieruchomości leży w terenach oznaczonych symbolem 11.8A.01.R - przeznaczenie podstawowe - uprawy rolne, przeznaczenie uzupełniające - dopuszcza się zabudowę mieszkaniową i towarzyszącą jej gospodarczą oraz zabudowę usługowo-produkcyjną o uciążliwości nie przekraczającej granic działki.

W oparciu o zgromadzony materiał dowodowy, tj.:

- decyzję Prezydenta Miasta P. pełniącego funkcję starosty Nr [...] z dnia [...], znak: [...] zatwierdzającą projekt budowlany i wydającą dla Miasta P. pozwolenie na budowę sieci kanalizacji sanitarnej w ulicy B oraz w ulicach przyległych wraz z przedłużeniem kolektora nr III w P. (działki nr ewid.: 87, 56/2, 55/12, 55/10, 55/8, 55/6, 104, 40/3, 69/2, 69/1, 70/1, 70/2, 71, 72, 73/3, 73/2, 73/1, 74 obręb [...]; 49/1, 49/2, 47, 45, 44/2, 44/1, 42, 41, 40, 38, 37, 36, 35/2, 35/1, 34, 33/1, 33/2, 32, 31, 9/1, 9/3, 8/3, 8/7, 7, 60/6, 60/7, 59/4, 59/2, 59/3, 58, 57, 56, 55, 54, 74/4, 72, 46/2, 73/4, 96/13, 96/11, 95/15, 95/17, 86/19,81/9, obręb [...]);

- inwentaryzację geodezyjną powykonawczą;

- pismo Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego dla miasta [...] z dnia [...], znak: [...], [...], [...] nie wnoszące sprzeciwu od zrealizowanej inwestycji stwierdzono, że przedmiotowa nieruchomość została ulepszona pod względem technicznym przez budowę kanalizacji sanitarnej w ulicy A.

Miasto P., stosownie do art. 57 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r., poz. 1332), w dniu [...] złożyło do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego dla miasta [...] zawiadomienie o zakończeniu budowy kanalizacji sanitarnej w ulicy A w P.. Pismem z dnia [...] Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego dla miasta [...] poinformował Miasto P. o nie wnoszeniu sprzeciwu od zakończonej inwestycji zrealizowanej w oparciu o pozwolenie na budowę. Wydanie przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego dla miasta [...] zaświadczenia o przyjęciu złożonego przez gminę zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych, z jednoczesnym stwierdzeniem, że organ nadzoru budowlanego nie zgłasza sprzeciwu co do zamiaru przystąpienia do użytkowania inwestycji stanowi spełnienie warunków do - zgodnego z prawem - korzystania z wybudowanego urządzenia (wyrok WSA w Krakowie sygn. akt II SA/Kr 1573/14 z dnia 14 stycznia 2015 r. - Lex 1643935).

Za dzień stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości położonej przy ul. A nr 50 do kanalizacji sanitarnej organ uznał datę 20 stycznia 2015 r.

Ww. nieruchomość, oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr 55/13 o pow. 0,1406 ha stanowi, na podstawie zapisu księgi wieczystej [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w P. VI Wydział Ksiąg Wieczystych, własność A. K.-Z. i J. K.-Z.

Pismami z dnia [...] zawiadomiono właścicieli nieruchomości o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej i o zleceniu rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenia operatu szacunkowego określającego wartość prawa własności przedmiotowej nieruchomości przed, jak i po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej w ulicy A.

W operacie szacunkowym z dnia [...] rzeczoznawca majątkowy E. K. określiła wartość rynkową prawa własności nieruchomości położonej przy ul. A 50, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 55/13 o pow. 0,1406 ha - przed wybudowaniem kanalizacji sanitarnej na kwotę 153.387,00 zł oraz po jej wybudowaniu na kwotę 159.536,00 zł. Na potrzeby wyceny biegła przyjęła powierzchnię średniej wielkości nieruchomości gruntowej pod zabudowę mieszkaniową równą 0,1300 ha. Wartość rynkową prawa własności nieruchomości przed i po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej rzeczoznawca majątkowy określiła w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami.

W oparciu o przepis art. 10 § 1 Kpa, pismem z dnia [...], poinformowano A. K.-Z. i J. K.-Z., że został zgromadzony materiał dowodowy dający podstawę do wydania merytorycznej decyzji w przedmiotowej sprawie. Umożliwiono stronom zgłaszanie żądań oraz wypowiedzenie się co do zebranych w sprawie dowodów i materiałów, w terminie 7 dni od dnia doręczenia pisma.

W dniu [...] stawił się J. K.-Z., który zapoznał się z materiałami zgromadzonymi w sprawie, w tym m.in. z operatem szacunkowym potwierdzającym wzrost wartości nieruchomości, spowodowany budową kanalizacji sanitarnej w ulicy A. Na prośbę zainteresowanego została mu wydana kserokopia załącznika nr 17 do operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego E. K. w dniu [...] Strona nie przedstawiła dowodów przeciwnych do zebranych przez organ.

W ocenie organu I instancji wydanie decyzji administracyjnej ustalającej obowiązek wniesienia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzenia infrastruktury technicznej, w niniejszej sprawie, uwarunkowane jest:

- podjęciem uchwały przez Radę Miasta w przedmiocie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej (uchwała Nr [...] z dnia 25 kwietnia 2001 r. - Dz. Urz. Woj. [...] Nr 98, poz.[...]);

- wybudowaniem kanalizacji sanitarnej w ul. A ze środków własnych Miasta P. przy współfinansowaniu przez Unię Europejską ze środków Funduszu Spójności w ramach Programu Infrastruktura i Środowisko;

- stworzeniem warunków do podłączenia do kanalizacji sanitarnej przez wybudowanie przykanalika do granic nieruchomości;

- wzrostem wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzenia infrastruktury technicznej.

Wobec powyższego, zdaniem Prezydenta Miasta P. zaistniała podstawa prawna do wydania decyzji administracyjnej ustalającej opłatę adiacencką w związku ze wzrostem wartości nieruchomości.

Od decyzji organu I instancji odwołanie wniósł J. K.-Z. zarzucając organowi naruszenie przepisów prawa procesowego, a w szczególności art. 7a oraz art. 9 Kpa, w obecnym brzemieniu, a także naruszenie prawa materialnego w postaci art. 143 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 zez m.) dalej u.g.n. Odwołujący podniósł, iż zgodnie z ww. normą prawną przepisów o opłacie adiacenckiej nie stosuje się do nieruchomości położonych na terenach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele rolne i leśne, a należąca do niego działka jest przeznaczona pod uprawy rolne (przeznaczenie podstawowe, jednostka 11.08.R). Na powyższe wskazano też w operacie szacunkowym (str. 1 zał. nr 17). Cytowany w uzasadnieniu decyzji na str. 2 przepis art. 92 ust. 2 u.g.n. ma zastosowanie jedynie do terenów nie objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, co w tym przypadku nie ma miejsca. Mówi on nie o przeznaczeniu, a o wykorzystywaniu terenu, ale tylko w przypadku braku planu. Tym samym, w ocenie odwołującego, nie można było w podstawie prawnej decyzji przywołać art. 145 u.g.n, gdyż nie ma on zastosowania w przedmiotowej sprawie. Ponadto odwołujący wskazał, iż ww. przepis mówi o możliwości nałożenia opłaty adiacenckiej, nie zaś o obowiązku jej nakładania.

Odwołujący podniósł również, iż w operacie szacunkowym nie podano dokładnych adresów nieruchomości, których ceny wzięto do porównań. Wskazał, że do porównań powinny być dobierane nieruchomości o zbliżonym położeniu, dostępie do infrastruktury, otoczeniu, dostępności komunikacyjnej, kształcie, itp. Według skarżącego podanie tylko samej nazwy ulicy, przy której dana nieruchomość się znajduje, nie identyfikuje położenia tejże nieruchomości, w szczególności, gdy ulica w granicach miasta ma 3 km długości, przebiega przez zróżnicowane tereny, jest zróżnicowana pod względem konfiguracji działek i zabudowy. Powyższe, w ocenie odwołującego powoduje, że nie można ocenić rzetelności operatu szacunkowego.

Odwołujący zarzucił też, iż w decyzji nie uzasadniono, dlaczego wysokość opłaty wynosi 30% wzrostu wartości nieruchomości (dlaczego nie wynosi ona 2, 5 lub 49%).

Wobec powyższego wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i umorzenie postępowania organu I instancji.

Przekazując odwołanie organ I instancji w piśmie z dnia [...] znak: [...] wskazał, iż północna część wycenianej nieruchomości leży w terenach oznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego symbolem 11.8A.01.R - przeznaczenie podstawowe - uprawy rolne, przeznaczenie uzupełniające - dopuszcza się zabudowę mieszkaniową i towarzyszącą jej gospodarczą oraz zabudowę usługowo - produkcyjną o uciążliwości nie przekraczającej granic działki. Według danych ewidencji gruntów i budynków, nieruchomość posiada użytek Bp. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 u.g.n.). Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed budową urządzeń infrastruktury technicznej i jaką wartość ma po wybudowaniu tych urządzeń, a różnica wartości jest podstawą określenia opłaty. Z dyspozycji art. 154 u.g.n. wynika wprost, że wybranie właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowani oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych. Przeanalizowawszy każdy z etapów dokonanej wyceny organ ocenił, że biegła, na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości, w sposób logiczny i wiarygodny wykazała, że na skutek stworzenia właścicielom nieruchomości warunków do korzystania z wybudowanej kanalizacji sanitarnej w ulicy A nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Operat szacunkowy został przyjęty jako dowód w sprawie, ponieważ został sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami i zasadami. Strona nie przedstawiła żadnych dowodów przeciwnych do zebranych przez organ.

Organ wyjaśnił, iż stawka procentowa opłaty adiacenckiej została określona w przytoczonej w zaskarżonej decyzji uchwale Nr [...] z dnia [...], podjętej przez Radę Miasta P. Stawka ta stanowi 30% różnicy wartości nieruchomości

W toku postępowania odwoławczego Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. przytaczając treść art. 143 ust. 1 i art. 92 ust. 1 u.g.n. wskazało, że działka nr 55/13 o pow. 0,1406 ha, położona w obrębie [...] m. P., stanowiąca własność małżonków A. K.-Z. i J. K.-Z. oznaczona jest symbolem użytku Bp - zurbanizowane tereny niezabudowane. Zgodnie z ogólnym planem zagospodarowania przestrzennego miasta P., zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Miejskiej Rady Narodowej w P. z dnia 25 maja 1988 r. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr 14, poz. [...]) oraz późniejszymi zmianami zatwierdzonymi uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w P. z dnia 3 sierpnia 1994 r. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr 23, poz. [...]) oraz uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w P. z dnia [...] ww. działka oznaczona nr 55/13, obręb [...], znajduje się w jednostce urbanistycznej oznaczonej symbolem 11.8A.01.R.

Stosownie do ustaleń szczegółowych planu miejscowego dla poszczególnych terenów, z jednostki urbanistycznej oznaczonej symbolem 11.8.01.R wydziela się następujące tereny (§ 7.1.):

1) oznaczony symbolem 11.8A.01.R zawarty pomiędzy ulicą A, ulicą C wschodnią granicą działki położonej przy ul. C o nr ewid. 50/2 obr. 26 oraz południową granicą jednostki urbanistycznej 11.8.01 .R;

2) oznaczony symbolem 11.8B.01.R zawarty pomiędzy zachodnią granicą działki położonej przy ul. C o nr ewid. 49/4 obr. 26, ulicą C liniami rozgraniczającymi Autostrady Al oraz południową granicą jednostki urbanistycznej 11.8.01.R.

Dla jednostek urbanistycznych, oznaczonych symbolami 11.8A.01.R i 11.8B.01.R ustala się jako przeznaczenie podstawowe uprawy rolne (§ 7.1 ust. 2).

Jako przeznaczenie uzupełniające dla jednostek wymienionych w ust. 2 dopuszcza się zabudowę mieszkaniową i towarzyszącą jej gospodarczą oraz zabudowę usługowo-produkcyjną o uciążliwości nie przekraczającej granic działki

(§ 7.1 ust. 3).

To, że w terenie oznaczonym w planie symbolem 11.8A.01.R dopuszcza się zabudowę mieszkaniową i usługowo-produkcyjną powoduje, w ocenie organu odwoławczego, iż w istocie nie jest on przeznaczony wyłącznie na cele rolne, gdzie dopuszczona jest tylko zabudowa zagrodowa (siedliskowa). To z kolei powoduje, iż taka nieruchomość nie jest wyłączona spod działania przepisów u.g.n. dotyczących ustalenia opłaty adiacenckiej (art. 143 ust. 1 u.g.n.).

Dalej Kolegium, cytując art. 143 ust. 2, art. 144 ust. 1, art. 145 ust. 1 i 2 (w brzmieniu obowiązującym od dnia 23 sierpnia 2017 r., nadanym ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2017 r., poz. 1509) oraz art. 146 ust. 2 u.g.n. podkreśliło, iż dla powstania obowiązku wniesienia opłaty adiacenckiej konieczne jest:

- wybudowanie urządzenia infrastruktury technicznej (lub drogi) z udziałem środków publicznych,

- stwierdzenie, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do wybudowanego urządzenia,

- obowiązywanie w dniu stworzenia tych warunków uchwały rady gminy ustalającej stawkę procentową opłaty,

- stwierdzenie, że na skutek wybudowania urządzenia infrastruktury technicznej nastąpił wzrost wartości nieruchomości,

a ponadto wydanie przez organ decyzji ustalającej opłatę w terminie 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do danego urządzenia (obecnie, po zmianach wprowadzonych ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw, w terminie 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej powinno nastąpić wszczęcie postępowania).

Nadto organ odwoławczy wyjaśnił, iż w orzecznictwie podkreśla się, że opłata adiacencka jest wyrazem partycypowania właścicieli nieruchomości w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej i ma charakter obligatoryjny, z którego gmina nie ma prawa rezygnować (por. wyrok NSA w Warszawie z dnia 14 stycznia 2003 r. sygn. akt I SA 2293/02, dostępny na stronie: http://orzeczenia.nsa.gov.pl. dalej w skrócie: CBOSA). O ile zatem zostały wybudowane urządzenia infrastruktury technicznej z udziałem środków publicznych i zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do tych urządzeń, to właściciel nieruchomości ma obowiązek wnoszenia opłat adiacenckich (po ustaleniu tej opłaty w drodze decyzji) niezależnie od tego, czy skorzysta bądź ma zamiar skorzystać z wybudowanych urządzeń (por. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 19 lutego 2004 r. sygn. akt SA/Bk 1411/03, LEX nr 173679, wyrok WSA w Gdańsku z dnia 21 października 2015 r. sygn. akt II SA/Gd 379/15, CBOSA).

Kolegium podkreśliło, iż przepis art. 144 ust. 1 u.g.n. nakłada na właścicieli nieruchomości obowiązek uczestnictwa w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. O tym, czy faktycznie dojdzie do ustalenia opłaty adiacenckiej decyduje organ, jeżeli spełnią się przesłanki wymienione w cyt. wyżej przepisach u.g.n. oraz gdy rada gminy w drodze uchwały ustali wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej.

W dalszej kolejności przytaczając treść art. 145 ust. 2, art. 146 ust. 1, 2 oraz art. 148b ust. 1 u.g.n. Kolegium wskazało, że na podstawie umocowania ustawowego zawartego w art. 146 ust. 2 u.g.n. Rada Miejska w P. podjęła w dniu 25 kwietnia 2001 r. uchwałę Nr [...] w sprawie ustalenia stawki procentowej opłat adiacenckich z tytułu uczestnictwa właścicieli nieruchomości i użytkowników wieczystych, którzy na podstawie odrębnych przepisów nie mają obowiązku wnoszenia opłat rocznych za użytkowanie wieczyste lub wnieśli, za zgodą właściwego organu, jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego, w kosztach budowy sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych, telekomunikacyjnych oraz urządzenia lub modernizacji dróg (Dz. Urz. Woj. [...] z 2001 r. Nr 98, poz. [...]). Stosownie do § 1 tej uchwały, na terenie miasta P. stawka procentowa opłaty adiacenckiej z tytułu uczestnictwa właścicieli nieruchomości w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej ustalona została w wysokości 30% różnicy między wartością, jaką miała nieruchomość przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu, określoną według stanu i cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.

Organ II instancji wyjaśnił nadto, iż ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości (art. 146 ust. 1a u.g.n.). Na podstawie art. 146 ust. 3 u.g.n., wartości nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej (od 23 sierpnia 2017 r. przepis ten został zmieniony w ten sposób, że wartość nieruchomości określa się według cen na dzień, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, lecz na podstawie art. 4 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw do postępowań, o których mowa wart. 145 ust. 2 u.g.n., wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, w zakresie terminów oraz poziomu cen nieruchomości uwzględnianych w procesie wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej, stosuje się przepisy dotychczasowe. Do operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy i w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy nadal wykorzystywanych do celu, dla którego zostały sporządzone, stosuje się przepisy dotychczasowe).

Wartości nieruchomości (przed i po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej) organ I instancji przyjął zgodnie z danymi zawartymi w operacie szacunkowym z dnia [...], sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego E. K.

Do wyceny rzeczoznawca zastosowała podejście porównawcze metodę porównywania nieruchomości parami. Przytaczając treść art. 153 ust. 1 oraz art. 4 pkt 16 i 17 u.g.n. organ odwoławczy wskazał, że rzeczoznawca przedstawiła opis i charakterystykę nieruchomości przyjętych do porównań, w świetle przyjętych cech rynkowych w warunkach rynku lokalnego (teren miasta P. - dzielnice jednorodzinnej zabudowy mieszkaniowej, z wyjątkiem dzielnicy centralnej; rodzaj rynku: działki niezabudowane z możliwością zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej). Określiła położenie nieruchomości porównawczych, ich parametry, dostępność do drogi i infrastruktury technicznej, otoczenie i sąsiedztwo, warunki środowiskowe. Uzyskane w przyjętych do analizy transakcjach ceny rzeczoznawca skorygowała z uwagi na cechy różniące nieruchomości porównawcze od nieruchomości porównywanej. W wyniku analizy rynku działek budowlanych pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe rzeczoznawca stwierdziła, że największym popytem cieszą się działki o pow. od ok. 900 m2 do 1.700 m2, dogodnie położone w śródmiejskiej strefie zabudowy, blisko ciągów komunikacyjnych, obiektów handlowo-usługowych, urzędów, itp. Oprócz dobrego położenia, drugim czynnikiem mającym istotny wpływ na cenę gruntu jest sąsiedztwo i otoczenie, w jakim się on znajduje. Największym powodzeniem cieszy się zabudowa w strefie śródmiejskiej, przy równocześnie dużej ilości terenów zielonych, w pewnym oddaleniu od arterii komunikacyjnych i terenów o charakterze produkcyjno-usługowym, co ogranicza poziom hałasu, jak i emisję spalin. Nie bez znaczenia jest również uzbrojenie techniczne terenu i możliwość podłączenia się do niego oraz dogodny dostęp komunikacyjny po dobrej jakości ulicach z urządzonymi chodnikami. Na podstawie analizy rynku lokalnego oraz preferencji nabywców rzeczoznawca przyjęła następujące cechy rynkowe i ich wagi mające wpływ na wartość rynkową działek z możliwością zabudowy mieszkaniowej: lokalizacja wraz z sąsiedztwem - 20%, otoczenie - 20%, dostępność do infrastruktury technicznej - 10%, dostępność komunikacyjna - 10%, kształt - 10%, powierzchnia - 10%, warunki środowiskowe 10%, utrudnienia i ograniczenia w zagospodarowaniu terenu - 10%.

Na potrzeby wyceny rzeczoznawca przyjęła średnią wielkość nieruchomości gruntowej pod zabudowę mieszkaniową wynoszącą 0,1300 ha.

Wynikające z wyceny wartości nieruchomości Kolegium uznało za dające podstawę do ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej. Operat, w ocenie organu, zawiera wszystkie wynikające z przepisu § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) wymagane elementy, jest spójny i logiczny i może stanowić podstawę do ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego wybudowaniem kanalizacji sanitarnej. Przywołany przepis nie wymaga, by podawany był dokładny adres nieruchomości przyjętych do porównań.

Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 ww. rozporządzenia). Warunkiem koniecznym dla uznania nieruchomości za podobną i przyjęcie jej wartości za miarodajną dla określenia wartości szacowanej nieruchomości jest istnienie więzi podobieństwa, a nie tożsamości.

Dalej organ wskazał, że doświadczeniu biegłego należy pozostawić dobór nieruchomości porównawczych i korektę wartości przy zastosowaniu odpowiednich współczynników, z uwagi na różnice pomiędzy nieruchomościami przyjętymi do porównań, a nieruchomością będącą przedmiotem wyceny. Kolegium nie stwierdziło, aby wartość przedmiotowej nieruchomości była zawyżona w stosunku do wartości nieruchomości podobnie położonych, o tym samym przeznaczeniu i podobnym wyposażeniu w urządzenia infrastruktury technicznej.

Celem dokonanej wyceny nieruchomości było wskazanie, czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z wybudowaniem kanalizacji sanitarnej. Ze sporządzonego operatu wynika, że wartość nieruchomości położonej przy ul. A 50 wzrosła z tego tytułu. W ocenie Kolegium w niniejszej sprawie spełnione zostały wszystkie przesłanki, od których zależy ustalenie opłaty adiacenckiej.

Niezasadne jest stwierdzenie odwołującego, że gdyby wcześniej wykonał przydomową oczyszczalnię ścieków to nie ponosiłby żadnych opłat. Kolegium wyjaśniło, iż zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (j.t. Dz. U. z 2017 r., poz. 1289) przyłączenie nieruchomości do sieci kanalizacyjnej nie jest obowiązkowe, jeżeli nieruchomość jest wyposażona w przydomową oczyszczalnię ścieków spełniającą wymagania określone w przepisach odrębnych. Podkreślić jednak trzeba, iż ustawodawca tak sformułował przepis art. 145 ust. 1 u.g.n., iż nie uzależnił ustalenia opłaty adiacenckiej od faktycznego podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, a jedynie od stworzenia warunków do takiego podłączenia. To czy z możliwości podłączenia właściciel nieruchomości ma zamiar skorzystać (czy nie), nie ma wpływu na samo ustalenie opłaty adiacenckiej. Fakt istnienia na nieruchomości przydomowej oczyszczalni ścieków co do zasady nie zwalnia od obowiązku uiszczenia opłaty adiacenckiej, aczkolwiek może mieć wpływ na wzrost wartości nieruchomości. Istnienie na nieruchomości przydomowej oczyszczalni ścieków winno być bowiem uwzględnione w procesie wyceny wartości nieruchomości przed wybudowaniem kanalizacji. W procesie wyceny rzeczoznawca ma obowiązek uwzględnić stan techniczno-użytkowy nieruchomości, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a więc również to, czy nieruchomość wyposażona jest w przydomową oczyszczalnię ścieków.

W ocenie organu odwoławczego bezpodstawne są również zarzuty odwołania dotyczące naruszenia art. 7a Kpa, w obecnym brzmieniu, oraz art. 9 Kpa. Przytaczając treść wskazanych powyżej regulacji Kolegium wskazało, że z protokołu spisanego w dniu [...] w Urzędzie Miasta P. na okoliczność rozmowy z J. K.-Z. wynika, iż zostały mu przedstawione dokumenty, na podstawie których zostało wszczęte z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu budowy kanalizacji sanitarnej w ulicy A. Strona została również poinformowana o sposobie ustalenia i wysokości opłaty adiacenckiej, możliwości zaliczenia poniesionych przez właścicieli nakładów na budowę urządzeń infrastruktury technicznej, warunkach rozłożenia opłaty adiacenckiej na raty roczne. Stronę poinformowano także, że jeżeli operat szacunkowy budzi wątpliwości, może wnieść o zorganizowanie spotkania z rzeczoznawcą majątkowym w celu ich wyjaśnienia.

Organ odwoławczy zwrócił uwagę na specyfikę postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej. Zasadniczym dowodem wymaganym przepisami prawa w tym postępowaniu jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Przy pomocy tego środka dowodowego wykazuje się wzrost wartości nieruchomości. Strona nie wnioskowała o spotkanie z rzeczoznawcą majątkowym, nie przedstawiła też dowodu, który podważałby wiarygodność operatu szacunkowego z dnia [...].

Mając powyższe na uwadze Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. utrzymało w mocy decyzję Nr [...] Prezydenta Miasta P. z dnia [...] znak: [...] w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości na skutek stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacji sanitarnej.

Na ostateczną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi złożył J. K.-Z., zaskarżając powyższą decyzję w całości, zarzucając jej naruszenie przepisów prawa procesowego i materialnego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy w postaci:

- lakonicznego odniesienia się do zawartego w odwołaniu głównego zarzutu to jest bezpodstawnego nałożenia opłaty adiacenckiej, w sytuacji gdy zgodnie z art. 143 ust. 1 u.g.n. opłat tych nie stosuje się do nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne, co w efekcie doprowadziło do utrzymania w mocy sprzecznej z prawem decyzji organu I instancji (naruszenie art.7, 7a i 77 k.p.a. oraz art 143 ust.1 u.g.n);

- braku odniesienia się do zarzutu odwołania, iż decyzja organu I instancji w swej treści nie wyjaśnia zastosowania konkretnej wysokości stawki opłaty adiacenckiej;

- braku ustosunkowania się do zarzutu nieprecyzyjnego opisu nieruchomości dobieranych do porównań polegającego na niezamieszczeniu nr ewidencyjnego działki względnie nr porządkowego nieruchomości .

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i w związku z tym wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

W myśl art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2017 r. poz. 2188) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 ze zm., dalej jako - "p.p.s.a."), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Rozpoznając sprawę w ramach tak zakreślonych granicach, Sąd uznał, że skarga nie jest zasadna. Sąd kontroluje legalność decyzji a w działaniu organu administracji w niniejszej sprawie, nie dopatrzył się ani naruszenia norm prawa materialnego, ani też naruszenia przepisów postępowania. Tym samym dokonując oceny zaskarżonej decyzji Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie ponieważ zarówno zaskarżona jak również poprzedzająca decyzja nie naruszają przepisów prawa.

Jako podstawę materialnoprawną wydania zaskarżonej decyzji wskazano przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z których wynika, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi (art. 145 ust. 1 u.g.n.). Zgodnie natomiast z art. 143 i 144 tej ustawy, właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich, jeżeli urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa czy jednostek samorządu terytorialnego. Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych.

Stosownie zatem do wskazanych przepisów w przypadku, gdy urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, np. gminy, właściciele nieruchomości obowiązani są uczestniczyć w kosztach budowy tych urządzeń przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich, zgodnie z art. 143 ust. 1 w związku z art. 144 u.g.n.. Opłatę adiacencką ustala w drodze decyzji wójt (burmistrza albo prezydenta miasta) każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (art. 145 ust. 1 u.g.n.). Ustalenie opłaty adiacenckiej (obecnie wszczęcie postępowania) może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia takich warunków, jeżeli w dniu ich stworzenia obowiązywała uchwała rady gminy określająca wysokość stawki procentowej tej opłaty (art. 145 ust. 2 u.g.n.), przy czym stawka ta nie może być wyższa niż 50% (art. 146 ust 2 u.g.n.). Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej, co następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości, o czy stanowi art. 146 ust. 1 i 1a tej ustawy.

Z przytoczonych regulacji wynika, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu budowy infrastruktury technicznej może być wydana, gdy spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) została wybudowana infrastruktura techniczna, z udziałem środków publicznych;

2) nie upłynął okres 3 lat od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej infrastruktury technicznej;

3) nastąpił faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek wybudowania infrastruktury technicznej, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego;

4) w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej infrastruktury technicznej obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej.

Winno być poza sporem, że w rozpoznawanej sprawie ziściła się przesłanka wymieniona wyżej w punkcie 4, gdyż nie budzi wątpliwości, że w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi i kanalizacji sanitarnej obowiązywała Uchwała Rady Miejskiej w P. z [...] nr [...] ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej na 30%. Wskazana uchwała jest aktem prawa miejscowego, funkcjonuje w obrocie prawnym i została przywołana zarówno w decyzjach obu instancji, jak i w doręczonym stronie piśmie z dnia [...] Tym samym nie jest zasadny zarzut nie wyjaśnienia przez organ zastosowania konkretnej wysokości stawki opłaty adiacenckiej.

Ponadto, jak słusznie ustaliły organy obu instancji na podstawie materiału zgromadzonego w aktach niniejszej sprawy, doszło do stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości strony do urządzenia infrastruktury technicznej – sieci kanalizacyjnej na ulicy A, czego wymaga art. 145 § 1 in fine u.g.n.

W świetle art. 148b ust. 1 u.g.n. ustalenie, czy zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej następuje na podstawie odrębnych przepisów. "Odrębnymi przepisami" w powyższym rozumieniu są przepisy branżowe dotyczące poszczególnych rodzajów obiektów (urządzeń) infrastrukturalnych. Ponieważ ustawa o gospodarce nieruchomościami nie definiuje terminów: "budowa urządzenia infrastruktury technicznej", to dla ustalenia prawidłowego znaczenia należy posiłkowo sięgnąć do ustawy Prawo budowlane oraz ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i odprowadzaniu ścieków. Nie ulega wątpliwości, że Prezydent Miasta P. decyzją nr [...] z dnia [...] zatwierdził projekt budowlany i wydał pozwolenie na budowę dla Miasta P. sieci kanalizacji sanitarnej w ulicy B oraz w ulicach przyległych wraz z przedłużeniem kolektora nr III w P. Dnia 9 stycznia 2015 r. Miasto P. powiadomiło PINB o zakończeniu budowy. Pismem z dnia 20 stycznia 2015 r. PINB poinformował o nie wnoszeniu sprzeciwu od zakończonej inwestycji zrealizowanej w oparciu o pozwolenie na budowę. Za dzień stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości położonej przy ul. A nr 50, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 55/13 obr. [...], uznano dzień 20 stycznia 2015 r. Niewątpliwie wskazane rozstrzygnięcia determinują stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości skarżącego do urządzenia infrastruktury technicznej jaką stała się wybudowana sieć kanalizacyjna. Nie budzi też wątpliwości zaangażowanie środków publicznych dla wybudowania opisanej infrastruktury. Organ wskazał, że kanalizacja sanitarna w ul. A wybudowana została ze środków własnych Miasta P. przy współfinansowaniu przez Unię Europejską ze środków Funduszu Spójności w ramach Programu Infrastruktura i Środowisko.

Zdaniem Sądu, w rozpoznawanej sprawie spełniona została zatem pierwsza oraz druga z ww. przesłanek ustalenia opłaty adiacenckiej, w postaci dochowania, wskazanego w art. 145 ust. 2 u.g.n., terminu 3 lat od dnia stworzenia warunków do korzystania z korzystania z wybudowanej infrastruktury technicznej. W myśl przywołanego przepisu termin ten liczy się od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej infrastruktury technicznej. Należy zauważyć, że użyte w art. 145 ust. 2 u.g.n. wyrażenie "od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej infrastruktury" nie jest w orzecznictwie sądów administracyjnych interpretowane jednolicie. Jednakże Sąd w niniejszym składzie przychyla się do poglądu, zgodnie z którym momentem, w jakim dochodzi do stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi (a szerzej, tak jak w niniejszej sprawie, z wybudowanej infrastruktury technicznej), nie jest data podpisania protokołu ostatecznego odbioru i przekazania do użytkowania obiektu, lecz dopiero data, w której można przystąpić legalnie do użytkowania infrastruktury, ustalona z uwzględnieniem przepisów Prawa budowlanego (podobnie m.in. w wyrokach NSA: z 18 stycznia 2011 r., I OSK 398/10; z 3 listopada 2011 r., I OSK 1921/10; z 18 listopada 2014 r., I OSK 691/13; a także wyrokach WSA: z 28 października 2009 r., II SA/Go 664/09; z 20 września 2012 r., IV SA/Po 543/12; z 11 października 2012 r., IV SA/Po 568/12; z 10 kwietnia 2013 r., II SA/Sz 1333/12; z 14 stycznia 2015 r., II SA/Kr 1573/14; z 26 marca 2015 r., I SA/Wa 1893/14 - wszystkie orzeczenia dostępne w CBOSA).

Analiza zgromadzonych w sprawie dokumentów pozwala na stwierdzenie, że organy prawidłowo wskazały jako datę stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej sieci kanalizacyjnej, dzień [...].

W ocenie Sądu, w kontrolowanej sprawie ziściła się także trzecia z ww. przesłanek ustalenia opłaty adiacenckiej, w postaci wykazania wzrostu wartości nieruchomości wskutek wybudowania urządzenia infrastruktury technicznej, w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego.

Sąd podzielił ocenę operatu, którego ustalenia stanowiły w tej sprawie podstawę wymiaru opłaty adiacenckiej, wyrażoną przez organy obu instancji - jako prawidłowego dowodu w sprawie - uznając, że zarzuty skarżącego skierowane pod adresem tego opracowania nie mogły odnieść zamierzonego skutku.

W tym miejscu godzi się podkreślić, że operat ma charakter opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., toteż podlega ocenie, jak każdy inny środek dowodowy, wszak poza zagadnieniami należącymi do sfery wiadomości specjalnych, gdyż tej materii organ nie bada. Zatem tylko wówczas, gdyby istotne okoliczności mające wpływ na wysokość szacunku zostały przedstawione w opinii w sposób uniemożliwiający dokonanie oceny operatu, czy w sposób odbiegający od wymogów prawnych, jawnie sprzeczne z faktami, były nielogiczne czy niezgodne z zasadami doświadczenia, można byłoby jego wnioski podważyć (zob. wyrok NSA z 14 lipca 2015 r., I OSK 2531/13, CBOSA). Natomiast w sytuacji gdy strona kwestionuje moc dowodową i zasadność operatu szacunkowego opracowanego na potrzeby danej sprawy przez uprawnioną osobę, winna przedstawić inny szacunek sporządzony również przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, czego skarżący nie uczynił.

W niniejszym operacie wad ani organy obu instancji, ani kontrolujący je Sąd w niniejszym składzie, nie dopatrzyli się.

Zauważyć należy, że organ odwoławczy obszernie i szczegółowo omówił przepisy regulujące sposób dokonania wyceny, nie znajdując uzasadnienia dla zarzutów podnoszonych przez skarżącego i z argumentacją organu należy się zgodzić. Analiza dokumentów zgromadzonych w aktach administracyjnych, ze szczególnym uwzględnieniem pisemnej opinii rzeczoznawcy pozwala na przyjęcie wniosków zaprezentowanych przez Kolegium w motywach kwestionowanej decyzji. Podkreślić należy, że w myśl art. 154 ust. 1 ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości. Zdaniem sądu, zgodzić się należy z organem, że wykonany dla potrzeb niniejszej sprawy operat szacunkowy został sporządzony z poszanowaniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także zawiera wszystkie, wynikające z § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), elementy wymagane dla tego dokumentu. Ponadto przedstawiona opinia biegłego rzeczoznawcy jest spójna i logiczna. Sam operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania przyjętej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami.

Zastrzeżenia, jakie podniesiono w skardze odnośnie doboru przez rzeczoznawcę majątkowego nieruchomości porównawczych, sprowadzają się do braku wskazania numerów ewidencyjnych działek. Należy podkreślić, że identyfikacja nieruchomości przyjętej do porównania przy wycenie poprzez jej numer ewidencyjny nie jest konieczna dla weryfikacji cech podobieństwa z nieruchomością wycenianą (vide: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 11 lipca 2016 r., sygn. akt I OSK 2471/14, LEX nr 2100620). Z żadnego przepisu nie wynika bowiem obowiązek podania numeru ewidencyjnego działki przyjętej do porównania przy wycenie. Zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia "Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości." Tym samym muszą być znane jedynie cechy podobieństwa nieruchomości wycenianej z nieruchomościami porównywanymi, ceny transakcyjne i warunki zawarcia transakcji. Natomiast nieruchomość podobna, to taka, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 u.g.n.).

Odnosząc się natomiast do głównego zarzutu skargi, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla działki nr 55/13 ustalono przeznaczenie podstawowe jako uprawy rolne, a w związku z tym nie mają w sprawie zastosowania przepisy dotyczące opłaty adiacenckiej, Sąd stwierdza, że nie jest on zasadny.

Jak wynika z art. 143 ust. 1 u.g.n. z zakresu przedmiotowego objętego Rozdziałem 7 wyłączone są nieruchomości przeznaczone w planie miejscowym na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne. Przepis art. 92 ust. 2, który stosuje się odpowiednio stanowi, że za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zwrócić trzeba uwagę, na użyty w wyżej cytowanym przepisie zwrot: " z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne". Zwrot ten oznacza bowiem, że o wyłączeniu określonej nieruchomości z zakresu przedmiotowego spornej opłaty adiacenckiej nie decyduje aktualna kwalifikacja nieruchomości w rejestrze gruntów, lecz jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to na przykład, że jeśli działka jest wykorzystywana rolniczo i taki jej charakter figuruje w rejestrze gruntów, to zamieszczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego postanowień przeznaczających teren tej nieruchomości na inne cele niż rolne lub leśne wyklucza możliwość zastosowania wyłączenia o którym mowa w art. 143 ust. 1 in fine u.g.n. (vide wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 10 października 2012 r., sygn. akt II SA/Sz 682/12, LEX nr 1241433).

W rozpoznawanej sprawie pozostaje bezsporne, że dla działki skarżącego nr 55/13 jako przeznaczenie podstawowe ustalono w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uprawy rolne. Niemniej jako przeznaczenie uzupełniające dopuszczono zabudowę mieszkaniową i towarzyszącą jej gospodarczą oraz zabudowę usługowo-produkcyjną o uciążliwości nie przekraczającej granic działki. W ocenie Sądu przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym nie może być odczytywane jedynie w zakresie przeznaczenia podstawowego z pominięciem przeznaczenia uzupełniającego, tak jak postuluje to strona w skardze. Określenie w planie miejscowym przeznaczenia nieruchomości zarówno w zakresie podstawowym jak i uzupełniającym stanowi bowiem pewną całość determinującą możliwy sposób zagospodarowania wskazanego terenu, a w szczególności jego przeznaczenia.

Dodatkowo już tylko zauważyć należy przywołaną przez Kolegium okoliczność że decyzją z dnia [...] nr [...] Prezydent Miasta P. zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę dla skarżącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z wykonaniem niezbędnej infrastruktury technicznej, co nie byłoby możliwe na terenie dla którego w planie ustalono uprawy rolne (przeznaczenie rolne). I wbrew argumentom skargi zasadniczą kwestią nie jest w tym przypadku uwzględnienie przez organ faktycznego wykorzystania nieruchomości, ale jej przeznaczenia w planie również pod zabudowę mieszkaniową i towarzyszącą jej gospodarczą oraz zabudowę usługowo-produkcyjną o uciążliwości nie przekraczającej granic działki. To zaś z kolei, zdaniem Sądu, co słusznie wywiodło Kolegium, uniemożliwia zastosowanie wyłączenia przewidzianego w art. 143 ust. 1 u.g.n.

Wobec powyższego, nie są zasadne zarzuty skargi, bowiem Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. rozpoznając sprawę nie naruszyło wskazanych w skardze przepisów procesowych, ani też przepisów prawa materialnego.

Postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone wnikliwie, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy oceniony został właściwie, a mające zastosowanie w sprawie przepisy zostały prawidłowo zinterpretowane.

Sąd nie doszukał również się naruszeń przepisów prawa materialnego czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji.

Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.

M.K.