Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 38/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2008-09-02 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, ust. 3, ust. 11
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 4 pkt 16, art. 154 ust. 1, art. 175 ust. 6
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Dnia 2 września 2008 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Kubot-Szustowska, Sędziowie Sędzia NSA Anna Stępień (spr.), Sędzia WSA Jolanta Rosińska, Protokolant asystent sędziego Anna Łuczyńska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 września 2008 roku sprawy ze skargi A. i P. małżonków D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy N. z dnia [...], nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. na rzecz skarżących - A. D. i P. D. solidarnie kwotę 795,00 (siedemset dziewięćdziesiąt pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Wójt Gminy N. decyzją z dnia [...] ustalił dla A.D. i P.D. jednorazową opłatę planistyczną w wysokości 17.373,60 zł (pomniejszoną o kwotę 5.640 zł z uwagi na wpłatę na konto depozytowe) z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położnej we wsi B., gmina N., oznaczonej jako działka nr 18/27 o pow. 3,283 m², w obrębie ewidencyjnym G., uregulowanej w księdze wieczystej KW [...], spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Decyzja ta została wydana na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), § 12 uchwały Rady Gminy N. Nr [...] z dnia [...] w sprawie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego gminy N., obejmującej część obszarów wsi K., G., B., B. ( Dz.Urz. Woj. [...] z 2002 r. Nr [...], poz. [...]).

W odwołaniu od powyższej decyzji A.D. i P.D., reprezentowani przez adwokata, wnieśli o oddalenie dowodu w postaci operatu szacunkowego wykonanego na zlecenie organu przez A.T.- rzeczoznawcę majątkowego, jako sporządzonego z rażącym naruszeniem prawa, w szczególności z naruszeniem art. 154 i 175 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 z e zm.) w związku z art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) oraz o dopuszczenie dowodu w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego – W.P. i przesłuchanie go na rozprawie.

Po rozpatrzeniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. decyzją z dnia [...] utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji.

W motywach decyzji organ odwoławczy, przywołując treść art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, ust. 4, ust. 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wskazał, że analiza unormowań w nich zawartych pozwala na stwierdzenie, iż istota obowiązku uregulowanego w art. 36 ust. 4 cyt. ustawy, stanowiącego formę tzw. renty planistycznej, sprowadza się do konieczności uregulowania przez właściciela opłaty w razie łącznego wystąpienia następujących przesłanek:

- zmiany bądź uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego,

- zbycia nieruchomości przez właściciela lub użytkownika wieczystego,

- wzrostu wartości nieruchomości, w związku ze zmianą (bądź uchwaleniem) planu zagospodarowania przestrzennego,

- określenia stawki procentowej w uchwale rady gminy (rady miasta) o zmianie, bądź uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego, która nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości,

- wydanie decyzji o ustaleniu opłaty jednorazowej w terminie 5 lat od dnia, w którym, plan zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiana stała się obowiązująca.

Mając na uwadze powyższe przesłanki organ odwoławczy stwierdził, że w przedmiotowej sprawie, na co wskazuje zebrany materiał dowodowy, zostały spełnione wszystkie wymienione w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) warunki dopuszczalności ustalenia opłaty planistycznej.

W szczególności organ wskazał w tym względzie, że nieruchomość położona we wsi B., gmina N., oznaczona jako działka nr 18/27 o powierzchni

3.283 m², w obrębie ewidencyjnym G., uregulowana w księdze wieczystej KW [...], zgodnie z uchwałą nr [...] Rady Gminy z dnia [...] (Dz. Urz. Woj.[....] z 1994 r. Nr [...] z dnia [...] przeznaczona była na cele upraw polowych i leśnych. Po zmianie tego planu, wprowadzonego uchwałą Rady Gminy N. Nr [...] z dnia [...] (Dz. Urz. Woj. [...] z 2002 r. Nr [...]. poz. [...]), przedmiotowa działka nr 18/27 weszła w skład obszaru przeznaczonego na cele budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego.

Organ odwoławczy podniósł przy tym, że w przedmiotowej sprawie bezspornym pozostaje także fakt, iż A. i P.D. w dniu 30 maja 2003 r., tj. po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego, aktem notarialnym Rep. A. [...] zbyli stanowiącą ich własność nieruchomość.

W dalszych motywach decyzji organ odwoławczy podkreślił, że istotę sporu w sprawie stanowi wielkość wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Akta sprawy zawierają dwa operaty szacunkowe stanowiące o wzroście wartości działki na skutek zmiany planu.

Pierwszy z nich, dopuszczony z urzędu w postępowaniu pierwszoinstancyjnym, sporządzony został w dniu 15 grudnia 2003 r., a następnie uaktualniony w dniu 13 września 2007 r. poprzez nadanie klauzuli aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego – A.T..

Zgodnie z wyceną tego rzeczoznawcy majątkowego wartość działki nr 18/27 wynosi:

- po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - 84.833,00 zł.

- przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - 26.921,00 zł.

Z kolei drugi z operatów został sporządzony przez W.P. na zlecenie odwołujących w dniu 24 października 2006 r. Zgodnie z treścią tego operatu wartość działki nr 18/27 wynosi:

- po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - 87.400,00 zł.

- przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - 59.400,00 zł.

Jednocześnie organ odwoławczy podkreślił, że zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 3 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. Przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny (ust.4).

Mając na uwadze treść wskazanego powyżej przepisu, organ odwoławczy wyjaśnił, że wobec rozbieżności w opiniach, organ I instancji zwrócił się do [...] Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w Ł. o dokonanie oceny prawidłowości sporządzonych wycen.

Po odbyciu w dniach 4 grudnia 2006 r., 17 stycznia 2007 r. i 7 lutego 2007 r. posiedzeń Komisji Pojednawczo-Arbitrażowej Stowarzyszenia Rzeczoznawców (protokół w aktach) stwierdzono, m.in. iż:

- oba operaty zostały wykonane w celu ustalenia podstawy do naliczenia opłaty w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

- w obu operatach autorzy oszacowali wartość przedmiotowej nieruchomości z uwzględnieniem jej przeznaczenia przed i po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

- oba operaty zostały sporządzone w zgodzie z obowiązującymi w dacie ich wykonania przepisami prawa.

A.T. wykonał operat zgodnie ze standardem III. 7 - Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, zgodnie z którym podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Jeżeli z przepisów prawa wynika potrzeba określenia wartości nieruchomości na datę wcześniejszą niż data sporządzenia wyceny, to w przypadku braku danych o cenach transakcyjnych sprzed tej daty, do porównań mogą być przyjęte ceny transakcyjne, jakie występowały na rynku po dacie, na którą tę wycenę się sporządza, stosując odpowiednio zasady podane w punkcie 1.2.

Natomiast W.P. wykonał operat zgodnie z przepisami prawa, lecz z odstępstwem od standardu III. 7. W konsekwencji przyjął bowiem do porównywania parami nieruchomości, które były przedmiotem transakcji po dacie zbycia nieruchomości, tj. po 30 maja 2003 r. i zaktualizował ceny transakcyjne, uwzględniając zaobserwowany trend czasowy i szczególne warunki transakcji.

Komisja uznaje takie działanie za nieuzasadnione, gdyż na rynku zawarte były transakcje sprzedaży przed datą 30 maja 2003 r. Wg niej jest to błąd istotny, mający wpływ na oszacowaną wartość.

Następnie organ odwoławczy wyjaśnił, że postępowanie mediacyjne, którego celem było zbliżenie stanowisk rzeczoznawców majątkowych w przedmiocie oszacowania wartości nieruchomości położonej we wsi B. ul. A, gm. N., w celu ustalenia podstawy do naliczenia opłaty w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie zakończyło się ustaleniem wspólnego stanowiska obu rzeczoznawców, którzy podtrzymali wartości oszacowane w swoich operatach.

Mając powyższe na uwadze organ odwoławczy uznał, że pod względem formalnym operaty sporządzone przez rzeczoznawców na potrzeby rozpatrywanej sprawy nie budzą zastrzeżeń, zawierają one bowiem wszystkie wymagane przepisami prawa elementy operatu szacunkowego. Rzeczoznawcy określili wartość rynkową nieruchomości przy zastosowaniu tego samego podejścia - podejścia porównawczego, lecz innej metody przy określaniu wartości po zmianie planu (A.T. - metoda korygowania ceny średniej, W.P. - metoda porównywania parami) oraz wyjaśnili przyczyny przyjęcia zastosowanej techniki i metod szacowania.

Bezsporne jest również i to, że obie opinie w przedmiocie ustalenia wartości działki przed i po zmianie planu zostały sporządzone przez uprawnionych rzeczoznawców majątkowych, spełniających warunki określone w art. 174 i nast. ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Organ odwoławczy podniósł jednak, że zastrzeżenia budzi fakt, na co Komisja [...] również zwracała uwagę, iż w operacie W.P. do wyceny zostały przyjęte transakcje zawarte po dacie zbycia nieruchomości, tj. 30 maja 2003 r., a następnie zaktualizowane o trend czasowy i szczególne warunki transakcji, czym naruszono standard III.7 rzeczoznawców majątkowych.

Takie postępowanie, w ocenie organu odwoławczego, jest możliwe tylko w przypadku braku danych o cenach transakcyjnych sprzed tej daty, co w przedmiotowej sprawie nie miało miejsca. Na rynku lokalnym występowały bowiem transakcje, które mogły być zastosowane do porównania, zawarte przed tą datą, o czym świadczy rynek nieruchomości przyjęty do wyceny w operacie wykonanym przez A.T.. Okoliczność ta ma zasadnicze znaczenie w przedmiotowej sprawie, bowiem wpływa na wartość szacowanej nieruchomości, a tym samym na wysokość ustalonej opłaty planistycznej.

Wszystkie te okoliczności, w ocenie organu odwoławczego, powodują, że skutecznym dowodem w sprawie może być tylko opinia A.T.. Została ona bowiem wykonana nie tylko zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami ustawy, rozporządzania, ale i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych, zatem wniosek o jej oddalenie zawarty w odwołaniu nie znajduje uzasadnienia.

Sposób, tryb i zasady wyceny nieruchomości określają przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz przepisy wykonawcze do tej ustawy - aktualnie - rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109).

Jednocześnie organ odwoławczy podniósł, że w dacie sporządzania przez A.T. operatu szacunkowego, tj. w dniu 15 grudnia 2003 r., obowiązywało rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230, poz. 1924), które było jedną z podstaw prawnych szacowania nieruchomości. W zakresie sposobu, metod czy technik wyceny nieruchomości dla celu naliczenia opłaty planistycznej stan prawny nie uległ zmianie. Ówczesny § 50 ust. 1. tego rozporządzenia odpowiada treści § 50 ust. 1. rozporządzenia obowiązującego w wersji na dzień orzekania. Wynika z niego, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 oraz z 2004 r. Nr 6, poz. 41 i Nr 141, poz. 1492), określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie.

Organ podkreślił, że w przypadku, o którym mowa w ust. 1, przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości (ust. 2). Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie spełniona jest także trzecia przesłanka dopuszczalności ustalenia opłaty planistycznej. Nie budzi przy tym wątpliwości, że spełniona jest także czwarta przesłanka ustalenia tej opłaty, a mianowicie obowiązująca stawka procentowa. W § 7 wspomnianej uchwały Rady Gminy N. Nr [...] z dnia [...] stawkę tę ustalono na 30% wartości różnicy. Ponadto wydano decyzję o ustaleniu opłaty jednorazowej w terminie 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiana stała się obowiązująca.

Wychodząc z powyższych przesłanek organ odwoławczy podzielił pogląd organu I instancji o dopuszczalności ustalenia opłaty planistycznej.

Ponadto, odnosząc się do wniosków i zarzutów odwołania, organ ten uznał, że nie zasługują one na uwzględnienie.

Podkreślił w tym względzie, że pełnomocnik odwołujących się wniósł o przesłuchanie rzeczoznawcy majątkowego W.P. na rozprawie. Zgodnie z art. 78 § 1 k.p.a. żądanie strony dotyczące przeprowadzenia dowodu należy uwzględnić, jeżeli przedmiotem dowodu jest okoliczność mająca znaczenie dla sprawy.

Tymczasem przedmiotem wnioskowanego dowodu, jakim miałoby być przesłuchanie rzeczoznawcy majątkowego, nie jest okolicznością mającą znaczenie dla sprawy, bowiem informacje rzeczoznawcy odnoszące się doboru dostępnego materiału porównawczego, zastosowania współczynników korygujących, czy uwzględnienie w wycenie cech indywidualnych nieruchomości, zostały już stwierdzone i szczegółowo wyjaśnione w dopuszczonym w postępowaniu operacie szacunkowym jego autorstwa.

Organ odwoławczy stwierdził przy tym, że stan faktyczny uważa za ustalony na podstawie dowodów zgromadzonych w postępowaniu pierwszej instancji. Okoliczność, że wyniki tego postępowania są dla strony niekorzystne, nie może uzasadniać prowadzenia uzupełniającego postępowania w II instancji, zwłaszcza przez dopuszczenie dowodu z przesłuchania rzeczoznawcy majątkowego, który, jak się wydaje, podtrzymałby swe wcześniejsze ustalenia zawarte w operacie szacunkowym, skoro nie zmienił ich nawet przed stowarzyszeniem rzeczoznawców majątkowych. Takie ujęcie wynika z przekonania organu odwoławczego o prawidłowości czynności i dowodów zgromadzonych w I instancji, w tym kwestionowanego operatu szacunkowego A.T.

Ponadto organ odwoławczy wskazał, że z uwagi na fakt, iż zarzuty zawarte w odwołaniu odnoszą się merytorycznie do sporządzonego przez A.T. operatu szacunkowego, w piśmie z dnia 11 września 2007 r. wystąpił do jego autora z prośbą o ustosunkowanie się do nich.

W odpowiedzi na powyższe rzeczoznawca majątkowy nie uznał argumentów odwołania za zasadne i podtrzymał wynikającą z własnego operatu wartość gruntu, podkreślając jednocześnie, iż został on pozytywnie oceniony przez Komisję Pojednawczo-Arbitrażową [...], która nie dopatrzyła się w nim naruszenia prawa.

W konkluzji organ odwoławczy stwierdził, że organ I instancji wypełnił swoje obowiązki wynikające z zasady prawdy obiektywnej, w tym dotyczące ciężaru dowodu, i nie znajdując podstaw do zakwestionowania przedstawionej wyceny i zarazem aprobując ustalenia faktyczne i prawne dokonane w postępowaniu pierwszej instancji, orzekł jak w sentencji.

W skardze do Sądu A.D. i P.D., reprezentowani przez adwokata, zaskarżonej decyzji zarzucili:

1) naruszenie przepisów prawa materialnego, w tym: art. 154 i art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami ( Dz.U. z 2000r. nr 46, poz. 543 ) w związku z art. 37 ust. 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717) poprzez niewłaściwe ich zastosowanie, co skutkowało nadmiernym obniżeniem wartości nieruchomości w jej stanie przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a tym samym zawyżeniem wzrostu wartości nieruchomości wynikającej ze zmiany planu miejscowego;

2) naruszenie przepisów prawa procesowego, w tym art. 7, art. 8, art. 75 § 1, art. 78 § 1, art. 79 § 2, art. 81 i art. 89 § 2 k.p.a., poprzez niewyjaśnienie rozbieżności w opiniach biegłych oraz zastrzeżeń strony skarżącej do opinii Komisji Arbitrażowo-Pojednawczej, pomimo złożonego przez jej pełnomocnika wniosku dowodowego w tym przedmiocie oraz pominięcie zgłoszonych w odwołaniu innych dowodów mających na celu uzgodnienie na rozprawie spornych interesów stron.

Z tych względów skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w części obejmującej kwotę 8.973,60 zł lub o zmianę zaskarżonej decyzji i ustalenie, że opłata planistyczna wynosi 8.400 zł z zaliczeniem wpłaconej a konto kwoty 5.640 zł, tj. ustalenie, że kwota do dopłaty wynosi 2.760 zł oraz o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie w dniu 2 września 2008 roku pełnomocnik strony skarżącej poparł skargę.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Tym niemniej tytułem wstępu wyjaśnić należy, iż zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m. in. poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest z punktu widzenia kryterium legalności. W ramach owej kontroli sąd administracyjny nie przejmuje sprawy administracyjnej do jej końcowego załatwienia, lecz ocenia, nie będąc przy tym związany granicami skargi, czy przy wydawaniu zaskarżonej decyzji nie naruszono reguł postępowania administracyjnego i czy prawidłowo zastosowano prawo materialne.

Stosownie zaś do art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), dalej jako "p.p.s.a.", sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie:

1/ uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, jeżeli stwierdzi:

a/ naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,

b/ naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego,

c/ inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy;

2/ stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach;

3/ stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub innych przepisach.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi rozpoznając sprawę w tak zakreślonej kognicji stwierdził, iż zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja Wójta Gminy N. z dnia [...]roku, wydane zostały z naruszeniem przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia zawartego w tej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), dalej jako "u.p.z.p.".

Zgodnie z art. 36 ust. 4 tej ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 u.p.z.p.).

Opłaty można żądać w terminie 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 w związku z ust. 4 u.p.z.p.).

Stosownie zaś do art. 37 ust. 11 u.p.z.p. - w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Do tych zaś w szczególności należą uregulowania zawarte w Dziale IV obejmującym wycenę nieruchomości - Rozdziale 1 dotyczącym określenia wartości nieruchomości (art. 149 i następne ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Przystępując do oceny legalności zaskarżonej decyzji z perspektywy powołanych przepisów przede wszystkim podnieść należy, że organy administracji publicznej, w tym także organy załatwiające sprawy z zakresu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, obowiązuje zasada dochodzenia prawdy obiektywnej, w następstwie której płynie nakaz podejmowania przez te organy wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego. Głównym celem każdego postępowania administracyjnego jest dokładne ustalenie okoliczności faktycznych, ich prawidłowe prawne zakwalifikowanie i wydanie na tej podstawie decyzji administracyjnej.

W rozpatrywanej sprawie tak określony główny cel postępowania w sprawie wydania decyzji o ustaleniu opłaty planistycznej nie został, zdaniem Sądu, zrealizowany, co przesądziło o wyeliminowaniu zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji z obrotu prawnego w trybie powołanego wyżej art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a.

W tym względzie w pierwszej kolejności Sąd zwraca uwagę na występującą w obu operatach szacunkowych istotną rozbieżność w zakresie ustalenia wartości działki nr 18/27 przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co powoduje, że przyjęcie opinii A.T, z pominięciem koniecznej jej analizy - jako jedynie skutecznego dowodu w sprawie ustalenia opłaty planistycznej nastąpiło - w ocenie Sądu - z naruszeniem art. 80 k.p.a.

Analiza akt sprawy dowodzi, że obaj rzeczoznawcy majątkowi określili wartość rynkową nieruchomości przy zastosowaniu tego samego podejścia porównawczego, jednakże rzeczoznawca W.P. wykorzystał metodę porównywania parami nieruchomości, które były przedmiotem transakcji po dacie zbycia nieruchomości przedmiotowej, tj. po dniu 30 maja 2003r. Jednocześnie zaktualizował on ceny transakcyjne, uwzględniając zaobserwowany trend czasowy i szczególne warunki transakcji.

Przy czym zgodnie z wyceną A.T. wartość działki nr 18/27 wyniosła po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego 84.833 zł, a przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - 26.921 zł. Według zaś operatu sporządzonego przez W.P. wartość działki nr 18/27 wyniosła po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego 87.400 zł, a przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - 59.400 zł.

Zwraca przy tym uwagę fakt, że w efekcie przeprowadzonego postępowania przed Komisją Pojednawczo-Arbitrażową [...] Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w Ł., którego celem było zbliżenie powyższych stanowisk rzeczoznawców majątkowych w przedmiocie oszacowania wartości nieruchomości położonej we wsi B. w celu ustalenia podstawy do naliczenia opłaty planistycznej, nie ustalono wspólnego stanowiska, lecz rzeczoznawcy ci podtrzymali wartości oszacowane w swoich operatach.

Niewątpliwie źródła powstania tej rozbieżności w zakresie oszacowania wartości powyższej nieruchomości upatrywać należy między innymi już w samym błędnej - z punktu widzenia wymogów określonych w art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami - ocenie stopnia wyposażenia działki nr 18/27 w urządzenia infrastruktury technicznej, zawartej w operacie A.T..

Według operatu tego rzeczoznawcy (str. 8) powyższa działka była nieuzbrojona, a dojazd do niej zapewniała droga o nawierzchni gruntowej, nieurządzona, podczas gdy na dzień 6 lipca 2002 r. (data wejścia w życie uchwały Rady Gminy N. z dnia 4 kwietnia 2002 r.) działka ta była uzbrojona w przyłącze wodociągowe i energetyczne, a dojazd do niej prowadził urządzoną drogą wewnętrzną, wybudowaną nakładami skarżących. Rzeczoznawca w sporządzonym operacie winien więc ustalić i ocenić, czy poczynione przez skarżących nakłady wpłynęły na wzrost wartości działki. Nie chodzi przy tym o ustalenie wartości poniesionych nakładów, które w sprawie ustalenia opłaty planistycznej nie mają znaczenia.

Kolejną przyczyną powstania wskazanych rozbieżności, jak się wydaje, jest nieodpowiedni dobór nieruchomości, które wspomniany rzeczoznawca porównywał jako podobne. Jak wynika z operatu do porównania przyjął on trzy nieruchomości, w tym jedną o pow. 2,5 ha, a ponadto wybrane przez niego nieruchomości są położone w różnych miejscowościach o różnym zakresie skomunikowania (K., G.). Taka różnorodność położenia nieruchomości objętych szacowaniem nie występuje w operacie sporządzonym przez W.P..

Podkreślić przy tym należy, że ustawa o gospodarce nieruchomościami pod pojęciem "nieruchomości podobnej" nakazuje rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Brak zatem uwzględnienia tych cech przy doborze nieruchomości objętych operatem sporządzonym przez A.T. – w ocenie Sądu – rodzi wątpliwość w zakresie prawidłowości zakwalifikowania wybranych nieruchomości do kategorii "nieruchomość podobna", o której mowa w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Jednocześnie w tym miejscu Sąd podziela prezentowane w judykaturze stanowisko, zgodnie z którym "operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), ale musi też opierać się na prawidłowo wybranych podobnych nieruchomościach do szacowanej nieruchomości" (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 26 października 2006 r., IV SA/Wa 1659/06, LEX nr 283617).

W tej sytuacji zastanawiać może fakt, że organ bez zastrzeżeń przyjął jako podstawowy dowód w sprawie operat opracowany przez rzeczoznawcę A.T., który w opinii uwzględnił do porównania transakcje dotyczące nieruchomości o zróżnicowanej powierzchni, usytuowane – poza jedną – w innych, niż przedmiotowa, miejscowościach, a nadto zawarte w znacznej odległości czasowej ( 17. 01. 2001r. i 31.12.2001r.) od umowy, której stronami byli skarżący.

Wskazane powyżej rozbieżności i wątpliwości w zakresie oszacowania wartości wskazanej na wstępie działki nie zostały usunięte w drodze postępowania przed [...] Stowarzyszeniem Rzeczoznawców Majątkowych. Z akt sprawy wynika bowiem, że po odbyciu w dniach 4 grudnia 2006 r., 17 stycznia 2007 r. i 7 lutego 2007 r. posiedzeń Komisji Pojednawczo-Arbitrażowej Stowarzyszenia Rzeczoznawców stwierdzono, że oba operaty zostały wykonane w celu ustalenia podstawy do naliczenia opłaty w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; w obu operatach autorzy oszacowali wartość przedmiotowej nieruchomości z uwzględnieniem jej przeznaczenia przed i po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a ponadto operaty te zostały sporządzone w zgodzie z obowiązującymi w dacie ich wykonania przepisami prawa.

Jednocześnie w trakcie tego postępowania ustalono, że A.T. wykonał operat zgodnie ze standardem III. 7 - Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, natomiast W.P. wykonał operat zgodnie z przepisami prawa, lecz z odstępstwem od standardu III. 7. W konsekwencji przyjął bowiem do porównywania parami nieruchomości, które były przedmiotem transakcji po dacie zbycia nieruchomości, tj. po 30 maja 2003 r. i zaktualizował ceny transakcyjne uwzględniając zaobserwowany trend czasowy i szczególne warunki transakcji. Zwraca przy tym uwagę okoliczność, iż transakcje uwzględnione przez W.P. dotyczą nieruchomości położonych w B., o powierzchni zbliżonej do nieruchomości przedmiotowej i wprawdzie są one zawarte po dniu 30 maja 2003r., ale w niewielkiej odległości czasowej.

Podnieść w tym miejscu należy, że powyższe standardy zawodowe nie mają charakteru powszechnie obowiązującego, o czym przesądza treść art. 175 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem, standardy zawodowe ustalają organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych w uzgodnieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Komunikat o uzgodnieniu standardów zawodowych zamieszcza się w Dzienniku Urzędowym ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Zgodzić się zatem można ze skarżącymi, że standardy te stanowić mogły jedynie pomoc metodyczną przy sporządzaniu operatu szacunkowego w niniejszej sprawie.

Wobec zatem stwierdzenia występowania wskazanych powyżej rozbieżności, rolą organu prowadzącego postępowanie było rozważenie przeprowadzenia rozprawy administracyjnej celem wyjaśnienia powstałych wątpliwości, zgodnie z wnioskiem skarżących, a ewentualnie rozważenie możliwości dopuszczenia dowodu z opinii trzeciego rzeczoznawcy majątkowego.

Takie obowiązki wynikają bowiem z art. 80 k.p.a. Nie ulega przy tym wątpliwości, że operat szacunkowy powinien podlegać ocenie, jak każdy inny dowód. Żadne bowiem argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu, nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej i ewentualnie żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści, względnie zlecić wykonanie operatu innemu rzeczoznawcy majątkowemu.

Mając na uwadze całokształt podniesionych wyżej zastrzeżeń i wątpliwości stwierdzić należy, iż sprawa ustalenia opłaty planistycznej dla A. i P.D. nie została należycie wyjaśniona, a tym samym w toku postępowania doszło do naruszenia przepisów art. 7, art. 77, art. 80, art. 81, art. 89 oraz art. 107 § 3 k.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organ w postępowaniu administracyjnym wyjaśni wszystkie okoliczności sprawy w kontekście przesłanek określonych w art. 36 i następne ustawy u.p.z.p, z uwzględnieniem oceny prawnej zawartej w niniejszym wyroku w zakresie powołanych przepisów k.p.a., a swoje rozstrzygnięcie uzasadni zgodnie z art. 107 § 3 k.p.a.

Z powyższych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c, art. 135 oraz art. 152 p.p.s.a. orzekł, jak w wyroku.

O zwrocie kosztów orzeczono na podstawie art. 200 i 205 § 1 i 2 p.p.s.a. w zw. z § 18 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu ( Dz.U. nr 163, poz. 1348 ze zm. ).

(MSi)