Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 2326/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-04-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 7,77 § 1  i art. 80
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 32 ust. 4 pkt 2
journal: Dz.U. 2018 poz 1202
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Wojciech Sawczuk (spr.), Sędziowie sędzia WSA Tomasz Janeczko, sędzia WSA Jadwiga Smołucha, Protokolant ref. staż. Kamil Mazański, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 kwietnia 2019 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2018 r. nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej "[...]" w [...] kwotę 1014 zł (tysiąc czternaście złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

I.

W dniu [...] listopada 2017 r. L. G. (dalej również jako Inwestor), wystąpił do organu architektoniczno-budowlanego (Starosta [...]) z wnioskiem o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę wielorodzinnego (5-cio kondygnacyjnego) budynku mieszkalnego (na 15 mieszkań) z 10-stanowiskowym garażem, na działce o nr ew. [...] w [...] przy ul. [...] (jednostka ew. [...]; obręb ew. [...]). Przedmiotowy wniosek został następnie uzupełniony w dniu [...] grudnia 2017 r. w zakresie oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane pod rygorem odpowiedzialności karnej z art. 233 Kodeksu karnego. W oświadczeniu jako tytuł potwierdzający prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane Inwestor podał współwłasność oraz zgody indywidualne wszystkich współwłaścicieli wyrażone w aktach notarialnych wcześniej sprzedawanych mieszkań.

Postanowieniem z dnia [...] stycznia 2018 r., znak [...] (dalej jako postanowienie brakowe), organ I instancji nałożył na Inwestora obowiązek uzupełnienia, do dnia [...] marca 2018 r., dokumentacji projektowej.

W dniu [...] stycznia 2018 r. do organu wpłynęło pismo Wspólnoty Mieszkaniowej "[...]" (dalej jako Skarżąca) informujące o tym, że współwłaściciele działki nr ew. [...] w [...] nie wyrażali zgody na przedmiotową inwestycję i nie udzielają Inwestorowi żadnych pełnomocnictw. Do pisma dołączona została uchwała z dnia [...] stycznia 2018 r., nr [...] właścicieli nieruchomości położonej przy ulicy [...], [...], [...], [...], [...] w [...] w sprawie niewyrażenia zgody na wybudowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego na działce nr [...] w [...].

W związku ze stanowiskiem Wspólnoty Mieszkaniowej Starosta [...] pismem z dnia [...] lutego 2018 r. zawiadomił Prokuraturę Rejonową w [...] o możliwości popełnienia przez Inwestora przestępstwa określonego w art. 233 Kodeksu karnego poprzez złożenie fałszywego oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Następnie organ postanowieniem z dnia [...] lutego 2018 r. zawiesił postępowanie w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę.

Po rozpatrzeniu zażalenia Inwestora Wojewoda [...], postanowieniem z dnia [...] kwietnia 2018 r., nr [...], uchylił postanowienie Starosty [...] o zawieszeniu postępowania.

Inwestor wraz z pismem z dnia [...] kwietnia 2018 r., przedłożył uzupełnioną dokumentację projektową i wyraził stanowisko w sprawie m.in. co do zaprojektowanych na terenie inwestycji miejsc postojowych.

Pismem z dnia [...] kwietnia 2018 r., Starosta [...] zawiadomił strony o zebranym materiale dowodowym, wyznaczając termin na zapoznanie się z nim i wskazując jednocześnie, że z akt sprawy nie wynika aby Inwestor wykazał prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

II.

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2018 r., znak [...], Starosta [...] odmówił zatwierdzenia przedłożonego projektu budowlanego i udzielenia Inwestorowi pozwolenia na budowę.

Wyjaśnił, że w punkcie 1 lit. b) postanowienia brakowego nałożono na Inwestora obowiązek wykazania, że w związku z rozbiórką istniejących miejsc parkingowych, przewidziana ilość miejsc parkingowych na działce inwestycyjnej będzie wystarczająca nie tylko w stosunku do ilości projektowanych mieszkań lecz w stosunku do wszystkich mieszkań na tej działce zgodnie z § 47 pkt 1 zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (uchwała z dnia [...] grudnia 2012 r., nr [...] Rady Miasta [...] w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...] - Dz. Urz. Woj. [...] z 20136 r., poz. [...]).

Inwestor poinformował, że z istniejących na działce [...] stanowisk postojowych 8 wymaga przebudowy, ponieważ kolidują z planowaną inwestycją. W uzupełnionym projekcie budowlanym wskazano zatem lokalizację zamiennie 12 stanowisk postojowych, które "nie są bilansowane dla nowej inwestycji i dotyczą istniejącego osiedla. Ich realizacja planowana jest jednak w trybie odrębnego postępowania zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 10 i art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (aktualny tekst jednolity Dz. U. z 2018 r., poz. 1202 ze zm. - dalej jako P.b.) Wskazane przez inwestora 12 stanowisk postojowych zgodnie z przedłożonym projektem budowlanym zlokalizowane jest w północnej części działki inwestycyjnej.

Organ zauważył, iż po przeanalizowaniu poprawionego projektu budowlanego 8 stanowisk postojowych opisanych w piśmie Inwestora jako wymagające przebudowy przewidziane jest do rozbiórki. Miejsca te wybudowane zostały zgodnie z projektem zatwierdzonym decyzją Starosty [...] z dnia [...] grudnia 2007 r., nr [...], znak: [...] oraz decyzjami o zmianie pozwolenia na budowę z dnia [...] czerwca 2009 znak: [...] oraz z dnia [...] grudnia 2009 znak: [...]. W związku z przewidzianą rozbiórką istniejących stanowisk inwestor wskazał lokalizację dodatkowych 12 stanowisk w północnej części działki, sugerując jednocześnie, że ich budowa podlega regulacjom art. 29 ust. 1 pkt 10 i art. 30 ust. 1 pkt 1 P.b.

Z przedłożonego projektu budowlanego wynika, że wskazane 12 stanowisk postojowych zgrupowane jest w obrębie dwóch miejsc postojowych, z których każde obejmuje mniej niż 10 stanowisk. Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 10 P.b. budowa miejsc postojowych dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie nie wymaga pozwolenia na budowę. Jako że działka inwestycyjna leży poza obszarem Natura 2000, to zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 1 P.b. budowa takich miejsc postojowych nie wymaga również zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Z informacji podanych przez Inwestora wynika, że omawiane miejsca postojowe według niego mogą zostać wybudowane bez pozwolenia na budowę ani zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej, przy czym miejsca te nie wchodzą w zakres projektu zagospodarowania terenu analizowanej inwestycji, czyli innymi słowy, nie zostały zaprojektowane.

Organ stwierdził w tej sytuacji, iż łączna ilość lokali mieszkalnych istniejących i projektowanych na działce wynosi [...]. Z kolei łączna ilość stanowisk postojowych, istniejących z uwzględnieniem rozbiórki 8 stanowisk i projektowanych, bez wliczania 12 stanowisk poza zakresem opracowania, wynosi 89. Zgodnie z § 47 pkt 1 planu miejscowego dla zaspokojenia potrzeb parkingowych ustala się realizowanie stanowisk postojowych na terenie własnym każdej inwestycji, według następujących wskaźników: dla zabudowy wielorodzinnej minimum 1 miejsce parkingowe lub garażowe na 1 mieszkanie. Z przedłożonego projektu wynika, że powyższy wskaźnik został zachowany, zatem w zakresie ilości miejsc postojowych na działce inwestycyjnej w stosunku do ilości mieszkań projekt opracowany został zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Niemniej jednak Starosta zaznaczył, że gdyby od omawianych miejsc postojowych zależała zgodność projektu z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, niedopuszczalne byłoby wykazywanie zgodności projektu z ustaleniami planu poprzez powoływanie się na możliwość budowy obiektów budowlanych bez pozwolenia na budowę i bez zgłoszenia. Procedura taka pozostawałaby poza kontrolą organu administracji architektoniczno-budowlanej i nie obligowałaby Inwestora do wybudowania tych obiektów.

Jak dalej wyjaśnił organ I instancji w punkcie 3 lit. b) postanowienia brakowego nałożono na Inwestora obowiązek określenia nawierzchni miejsc postojowych zlokalizowanych w północnej części działki stosownie do § 21 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jednolity Dz. U. z 2015 r., poz. 1422 ze zm.). Z przedłożonej dokumentacji wynika, że obowiązku tego Inwestor nie wykonał, jednak w związku z tym, że omawiane miejsca nie mają znaczenia dla zgodności projektu z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zgodnie z informacjami Inwestora nie wchodzą z zakres projektu, obowiązek określenia nawierzchni tych miejsc nie był przez organ egzekwowany.

Badając kwestię posiadania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane organ stwierdził, że Inwestor w oświadczeniu z dnia [...] listopada 2017 r. jako tytuł z którego wynika to prawo podał współwłasność. W związku z tym, że realizacja przedmiotowej inwestycji jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu wymagającą zgody wszystkich współwłaścicieli działki, wezwano Inwestora do złożenia oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane z którego będzie wynikało, iż posiada on zgodę współwłaścicieli na wykonanie robót budowlanych. Inwestor złożył takie oświadczenie podając jako tytuł potwierdzający prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane współwłasność oraz zgody indywidualne wszystkich współwłaścicieli wyrażone w aktach notarialnych. Wspólnota Mieszkaniowa zarządzająca nieruchomością wspólną (działką inwestycyjną) poinformowała jednakże organ, że współwłaściciele nie wyrażali i nie wyrażają zgody na przedmiotową inwestycję oraz nie udzielają żadnych pełnomocnictw Inwestorowi.

Uwzględniając powyższe stanowiska stron oraz przebieg sprawy organ I instancji poddał ocenie to, czy z podanego przez Inwestora w oświadczeniu prawa współwłasności nieruchomości wspólnej oraz zgód indywidualnych wszystkich współwłaścicieli wyrażonych w aktach notarialnych, wynika prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Kupujący lokale w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych na działce inwestycyjnej (wcześniej wybudowane) w aktach notarialnych wyrażali zgodę na dalsze prowadzenie inwestycji z uwagi na fakt, że całość inwestycji realizowana jest etapami.

Z art. 33 ust. 1 P.b. w brzmieniu obowiązującym w chwili, gdy Inwestor występował o pozwolenie na budowę czterech budynków wielorodzinnych w zespole wielorodzinnej zabudowy mieszkaniowej wynikało, iż "w przypadku zamierzenia budowlanego obejmującego więcej niż jeden obiekt, pozwolenie na budowę może, na wniosek inwestora, dotyczyć wybranych obiektów lub zespołu obiektów, mogących samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Jeżeli pozwolenie na budowę dotyczy wybranych obiektów lub zespołu obiektów, inwestor jest obowiązany przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu, o którym mowa w art. 34 ust. 3 pkt 1, dla całego zamierzenia budowlanego". Po przeanalizowaniu projektów zagospodarowania terenu zatwierdzonych wymienionymi wcześniej decyzjami budowlanymi Starosty [...] wydanymi na rzecz Inwestora stwierdzono, że nie obejmowały one innych obiektów niż te, których budowa została zakończona i obecnie są użytkowane. Zgody na prowadzenie inwestycji i pełnomocnictwa zostały udzielone Inwestorowi do czasu zakończenia kolejnego etapu inwestycji, natomiast z przedkładanych przez niego w latach 2007-2009 dokumentacji nie wynika, aby inwestycja miała kolejne etapy. Ze zgromadzonej w sprawie dokumentacji wynika również, że inwestycja dla której Starosta [...] wydał ww. decyzje została zrealizowana w całości. Na tej podstawie nie można uznać, że prawo Inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wynika ze zgód wyrażonych przez współwłaścicieli w aktach notarialnych, gdyż brakuje podstaw aby utożsamiać inwestycję objętą obecnym wnioskiem Inwestora o pozwolenie na budowę z inwestycją o której mowa w aktach notarialnych.

W orzecznictwie sądowym panuje ugruntowany pogląd, że organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może ograniczyć badania wniosku o pozwolenie na budowę w zakresie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jedynie do spełnienia przez wnioskodawcę wymogu formalnego, tzn. złożenia oświadczenia, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2 P.b., zwłaszcza wtedy, gdy oświadczenie to zostanie w jakikolwiek sposób zakwestionowane. Organ nie ma wówczas prawa wydać pozwolenia na budowę bez wcześniejszego wyjaśnienia tej kwestii.

W niniejszej sprawie Inwestor oświadczył, że jego prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wynika ze współwłasności oraz z udzielonych wcześniej zgód współwłaścicieli, czemu ci ostatni w toku postępowania zaprzeczyli. Rozważając jakie znaczenie dla sprawy maja zgody współwłaścicieli wyrażone w aktach notarialnych organ wziął pod uwagę wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 października 2016 r., sygn. akt II OSK 108/15, przyjmując iż skoro współwłaściciele oponują inwestycji, to nie jest możliwe wydanie jednemu z nich pozwolenia na budowę.

Okoliczności niniejszej sprawy nie wskazują na to aby współwłaściciele działki nr ew. [...] wyrazili zgodę na realizację inwestycji objętej wnioskiem Inwestora lecz na realizację inwestycji opisanej w aktach notarialnych. Jak wykazano wcześniej dowody w sprawie nie dają podstaw do tego by uznać, że inwestycja opisana w aktach notarialnych oraz inwestycja objęta wnioskiem Inwestora są tą samą inwestycją. Również reprezentujący współwłaścicieli Zarząd Wspólnoty niejednokrotnie dawał wyraz temu, że nie wyrażali oni zgody na inwestycję, której dotyczy niniejsze postępowanie, co zdaje się potwierdzać wnioski płynące z analizy pozostałych dowodów.

W tych okolicznościach Starosta stwierdził, że Inwestor nie posiada prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zatem nie może zostać udzielone na jego rzecz pozwolenie na budowę.

III.

Po rozpatrzeniu odwołania wywiedzionego przez Inwestora Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] sierpnia 2018 r., nr [...] uchylił decyzję Starosty [...] z dnia [...] kwietnia 2018 r., znak: [...] i zatwierdził projekt budowlany oraz udzielił pozwolenia na budowę L. G. dla inwestycji polegającej na budowie wielorodzinnego (5-cio kondygnacyjnego) budynku mieszkalnego (15 mieszkań) z 10-stanowiskowym garażem podziemnym, adres inwestycji: działka nr ew. [...] w [...] przy ul. [...] (jednostka ew. [...]; obręb ew. [...]), kategoria obiektu XIII. Organ odwoławczy określił również warunki realizacji przedsięwzięcia.

Przed wydaniem rozstrzygnięcia organ odwoławczy pismem z dnia [...] lipca 2018 r. wezwał Inwestora do uzupełnienia dokumentacji projektowej poprzez udostępnienie posiadanych wypisów z aktów notarialnych umów ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych i ich sprzedaży, dotyczących nieruchomości, działki nr ew. [...], w [...] (pismo to doręczono także Skarżącej Wspólnocie).

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy ocenił projekt budowlany przyjmując, iż jest on zgodny z przepisami prawa i nadaje się do zatwierdzenia.

Na obszarze inwestycji obowiązuje zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...] wprowadzona uchwałą Rady Miasta [...] Nr [...] z dnia [...] grudnia 2012 r. (Dz. Urz. Woj. [...]. z [...] r., poz. [...]).

Z załącznika rysunkowego do ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, iż działka nr ew. [...] obręb [...] znajduje się na obszarze oznaczonym jako M-3. Zgodnie z § 74 pkt 1 planu przeznaczeniem podstawowym jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i wielorodzinna.

Inwestycja spełnia wymagania planu bowiem:

- zachowane zostały wyznaczone na rysunku planu nieprzekraczalne linie zabudowy,

- dopuszczalna wysokość zabudowy wielorodzinnej dla terenu wynosi do 16 m (projektowana wysokość 16,01 m),

- maksymalna liczba kondygnacji nadziemnych zabudowy mieszkaniowej dla terenu to 5 (projektowany budynek będzie miał 5 kondygnacji nadziemnych),

- minimalna powierzchnia czynna biologicznie 30% (dla projektowanej inwestycji powierzchnia biologicznie czynna to 57,81%),

- maksymalna zabudowana powierzchnia działki, włącznie z nawierzchniami dojść i dojazdów 70% (dla projektowanej inwestycji zabudowana powierzchnia działki, włącznie z nawierzchniami dojść i dojazdów to 42,19%).

Zdaniem Wojewody miejsca parkingowe zostały zaprojektowane zgodnie ze wskaźnikiem wskazanym w § 47 ust. 1 pkt 1 planu, tj. minimum 1 miejsce parkingowe lub garażowe na 1 mieszkanie. W projektowanych budynkach przewidziano 15 lokali mieszkalnych o zróżnicowanej powierzchni użytkowej od 31,00 do 65,00 m2, o łącznej powierzchni użytkowej 694,92 m2. W sumie na zapewnienie potrzeb parkingowych zostało zaprojektowane 8 miejsc postojowych terenowych i 10 miejsc postojowych zlokalizowanych w podziemnym garażu, co spełnia wymogi wskazane w planie.

Inwestycja spełnia także wymagania związane z zaopatrzeniem jej w wodę i odprowadzenie ścieków, energię elektryczną, ciepło, określa także sposób usuwania odpadów i zapewnienia odpowiedniej zieleni na działce budowlanej.

Inwestycja jest zgodna z § 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia ws. warunków technicznych. Ściany posiadające otwory okienne i drzwiowe zostały zaprojektowane w odległości nie mniejszej niż 4 m od granicy z sąsiednimi działkami budowlanymi. Projektowana inwestycja nie narusza § 271-273 ww. rozporządzenia w stosunku do sąsiednich budynków. Inwestycja nie narusza także innych przepisów z zakresu ochrony przeciwpożarowej, co potwierdza również dokładna analiza znajdująca się w projekcie budowlanym.

Inwestycja nie narusza także § 18, § 19 § 22 ust. 2 pkt 2, ust. 3, § 29, § 40, § 57, § 60 ust. 1 oraz § 13 rozporządzenia ws. warunków technicznych.

W projekcie wyjaśnione są wszystkie powyższe okoliczności jak również złożone są oświadczenia projektanta i sprawdzającego o jego wykonaniu w zgodności z przepisami prawa.

Wojewoda stwierdził także, iż projektowana inwestycja nie należy do przedsięwzięć mogących zawsze znacząco oddziaływać na środowisko lub potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko, tym samym brak było potrzeby wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Analizując pozostałe przepisy z zakresu ochrony środowiska organ odwoławczy zauważył, iż przedmiotowa inwestycja jest zgodna z przepisami z zakresu ochrony środowiska wynikającymi z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W ocenie organu inwestycja zostanie również zrealizowana poza zasięgiem zagrożeń i uciążliwości określonych w przepisach odrębnych (§ 11 ust. 1 rozporządzenia ws. warunków technicznych), a jej realizacja nie spowoduje ponadto uciążliwości w postaci szkodliwego promieniowania i oddziaływania pól elektromagnetycznych, hałasu i drgań (wibracji), zanieczyszczenia powietrza, zanieczyszczenia gruntu i wód, powodzi i zalewania wodami opadowymi, osuwania gruntu, lawiny skalnej i śnieżnej i szkód spowodowanych działalnością górniczą (§ 11 ust. 2 pkt 1-7 ww. rozporządzenia).

Projekt budowlany jest kompletny i zawiera oświadczenie, o którym mowa w art. 20 ust. 4 P.b. oraz aktualne w stosunku do projektu zaświadczenia, o których mowa w art. 12 ust. 7 P.b. Projekt budowlany posiada też wymagane opinie, uzgodnienia, pozwolenia i sprawdzenia, w szczególności został zaopiniowany przez rzeczoznawcę do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych i sanitarnohigienicznych.

Projekt zawiera informację dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia.

Budynek należy do II kategorii geotechnicznej w warunkach prostych, zgodnie więc z rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie ustalania geotechnicznych warunków posadawiania obiektów budowlanych (Dz. U. 2012 r., poz. 463 ze zm.) nie występowała konieczność przedłożenia zatwierdzonej dokumentacji geologiczno-inżynierskiej.

Inwestor do dokumentacji projektowej dołączył niezbędne dokumenty świadczące o możliwości połączenia inwestycji z sieciami niezbędnych mediów, jak i uzgodnienie robót ziemnych w sąsiedztwie obszaru kolejowego.

Odnosząc się do podstaw odmowy zatwierdzenia projektu budowlanego przez organ I instancji Wojewoda wskazał, że analiza akt sprawy pozwala stwierdzić, iż przesłanki na których została oparta decyzja odmowna zostały błędnie uzasadnione, a część obowiązków nałożono na Inwestora niezasadnie lub nieprecyzyjnie, co stanowi naruszenie art. 35 ust. 3 P.b. W tej sytuacji Inwestor miał prawo nie zastosować się do obowiązków nie znajdujących podstawy prawnej.

W opinii Wojewody nie można stwierdzić, że przedłożona dokumentacja projektowa jest niezgodna z zapisami zmian miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie dotyczącym miejsc parkingowych.

Obowiązkiem organu administracji architektoniczno-budowlanej jest ocena czy warunek został spełniony w stosunku do projektowanej inwestycji. W orzecznictwie sądowym zwraca się uwagę, iż wykładnia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powinna odbywać się według tych samym zasad, jakie mają zastosowanie wobec innych aktów prawnych.

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ I instancji jednoznacznie wskazał, że z przedłożonego projektu wynika, iż wskaźnik wynikający z § 47 pkt 1 planu został zachowany, tj. w zakresie ilości miejsc postojowych na działce inwestycyjnej w stosunku do ilości mieszkań i w konkluzji projekt został opracowany zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zmiana zapisów Prawa budowlanego w kontekście omawianej sprawy, jest czystym zbiegiem okoliczności prawnych, z których Inwestor ma prawo do skorzystania jako obowiązującego prawa.

Zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 P.b. pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Inwestor w dniu [...] listopada 2017 r. złożył oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod rygorem odpowiedzialności karnej za podanie w tym oświadczeniu nieprawdy w myśl art. 233 Kodeksu karnego.

Wojewoda [...] w uzasadnieniu decyzji powołał się na postanowienie Prokuratora Prokuratury Rejonowej w [...], który stwierdził, że z aktów notarialnych umów ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych i ich sprzedaży, dotyczących działki nr ew. [...] wynika, że w każdym z tych dokumentów znajduje się zapis z którego wynika, że kupujący wyrażają zgodę na dalsze prowadzenie inwestycji na działce gruntu oznaczonej nr ew. [...] i udzielają L. G.na okres do dnia zakończenia przez sprzedającego budowy i zagospodarowania inwestycji pełnomocnictwa do składania wszelkich oświadczeń w ramach procesu budowlanego na działce nr ew. [...], a ponadto między innymi do wszelkich czynności prawnych związanych z samodzielnym prowadzeniem inwestycji a polegających na budowie pozostałego etapu inwestycji, w tym do uzyskiwania niezbędnych decyzji administracyjnych, a w szczególności występowania i uzyskiwania od odpowiednich organów pozwoleń na budowę. Ponadto kupujący oświadczyli, że wyżej wymieniony pełnomocnik uprawniony będzie do działania w imieniu pozostałych współwłaścicieli oraz może działać jako strona czynności, jak również do ustanowienia dalszych pełnomocników oraz określenia, iż pełnomocnictwo jest nieodwołalne i niewygasające na wypadek śmierci mocodawcy.

Zdaniem Wojewody organy administracji architektoniczno-budowlanej nie są właściwe do rozstrzygania i analizowania opinii prawnej wyrażonej w postanowieniu Prokuratora z dnia [...] kwietnia 2018 r. Właściwym w tej sprawie jest bowiem sąd powszechny. Z tego też powodu Wojewoda nie jest władny do zajmowania stanowiska w sprawie sfałszowania oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

W aktach przedmiotowej sprawy znajdują się kopie wypisów aktów notarialnych umów ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych i ich sprzedaży, dotyczących nieruchomości, działki nr ew. [...], które w sposób jednoznaczny potwierdzają ustalenia poczynione przez Prokuraturę Rejonową i wskazują na tytuł prawny Inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

IV.

Skargę na powyższą decyzję wywiodła Wspólnota Mieszkaniowa "[...]" w [...] (dalej jako Skarżąca), zaskarżając ją w całości.

Rozstrzygnięciu Wojewody [...] zarzucono naruszenie:

1. prawa materialnego mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

a) art. 4 w zw. z art. 32 ust. 4 pkt 2 P.b. poprzez nieprawidłową wykładnię i wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę w sytuacji, gdy Inwestor nie posiadał oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane o numerze ewidencyjnym [...], położonej w [...] przy ul. [...], co stanowi podstawę do uchylenia decyzji w całości;

b) art. 22 ust. 1 oraz ust. 2 pkt 5 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (aktualny tekst jednolity Dz. U. z 2019 r., poz. 737) w zw. z art. 140 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz. U. z 2018 r., poz. 1025 ze zm.) w zw. z art. 64 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. poprzez wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę w sytuacji, gdy doszło do naruszenia prawa własności pozostałych współwłaścicieli nieruchomości o numerze ewidencyjnym [...], położonej w [...] przy ul. [...], co stanowi podstawę do uchylenia decyzji w całości;

2. naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy w postaci:

a) art. 10 § 1 w zw. z art. 81 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2018 r., poz. 2096 ze zm. - dalej jako k.p.a.) poprzez pozbawienie skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej czynnego udziału w prowadzonym postępowaniu przez niezawiadomienie jej o zebraniu materiału w sprawie w celu umożliwienia zapoznania się z nim oraz wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań w niniejszej sprawie przed wydaniem decyzji;

b) art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. w związku z art. 32 ust. 4 pkt 2 P.b. poprzez niepodjęcie przez organ administracji wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, a w szczególności zaniechanie przez organ wyjaśnienia kwestii posiadania przez Inwestora prawa do dysponowania nieruchomością o numerze ewidencyjnym [...] położonej w [...];

c) art. 80 k.p.a. poprzez dokonanie dowolnej i wybiórczej oceny zgromadzonego materiału dowodowego;

d) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie i uchylenie decyzji Starosty [...] z dnia [...] kwietnia 2018 r. i zatwierdzenie projektu budowlanego oraz udzielenia pozwolenia na budowę w sytuacji, gdy powyższa decyzja powinna zostać utrzymana w mocy.

V.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

VI.

Skarga jest w uzasadniona.

Na wstępie niniejszych rozważań należy zwrócić uwagę, iż w rozpatrywanej sprawie osią sporu jest w istocie kwestia posiadania przez Inwestora prawa do dysponowania nieruchomością inwestycyjną w celach budowlanych. Zarówno bowiem zagadnienie ilości i położenia miejsc parkingowych na działce, jak również zagadnienie "technicznej" prawidłowości przedłożonego do zatwierdzenia projektu budowlanego (pod względem przepisów prawa regulujących lokowanie tego rodzaju zabudowy - a więc m.in. odległość od granic nieruchomości, zacienianie, przesłanianie, kwestie pożarowe, itd.), nie budzi w sprawie wątpliwości, pomimo początkowo zgłaszanych przez organ I instancji niezgodności projektu z przepisami prawa zwłaszcza w zakresie naziemnych miejsc postojowych.

Mając to na względzie należy zauważyć, iż zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 P.b. pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Na tle tego przepisu należy więc zwrócić uwagę, iż w procesie budowlanym organ co do zasady nie bada prawa własności działki inwestycyjnej, bazując na wskazanym przez ustawodawcę oświadczeniu inwestora, który działając pod rygorem odpowiedzialności karnej stwierdza, iż ma prawo do jej zabudowania w sposób wskazywany we wniosku o pozwolenie na budowę.

Zasadą jest zatem, że wystarczające jest samo złożenie przez inwestora oświadczenia, bez konieczności wylegitymowania się przez niego prawem własności lub innym prawem obligacyjnym przysługującym względem nieruchomości inwestycyjnej. Przepisy ustawy Prawo budowlane nie nakładają obecnie na inwestora obowiązku udowodnienia, ani nawet uprawdopodobnienia zgodności treści złożonego oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane z rzeczywistym stanem prawnym lub faktycznym danej nieruchomości. Istotny w tym przypadku przepis art. 32 ust. 4 pkt 2 P.b. został zmieniony ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. z 2003 r., nr 80, poz. 718). Od dnia wejścia w życie znowelizowanych przepisów obowiązkiem inwestora nie jest już wykazanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, ale złożenie odpowiedniego oświadczenia na sformalizowanym druku. Fakt złożenia takiego oświadczenia stanowi obecnie wystarczającą przesłankę do przyjęcia przez organ założenia, że inwestorowi przysługuje tytuł prawny uprawniający go do realizacji inwestycji na danej nieruchomości, bez potrzeby jego analizowania.

Sąd zwraca jednakowoż uwagę, iż w praktyce niektórych organów administracji architektoniczno-budowlanej panuje mylne przekonanie, że wskazane oświadczenie ma ten skutek, iż co najmniej zwalnia organ bądź wręcz wyłącza możliwość badania rzeczywistych stosunków prawnych dotyczących nieruchomości. Podkreślenia wymaga zatem, iż oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie ma mocy bezwzględnej, stanowi bowiem (jedynie i aż) środek dowodowy, który może podlegać badaniu przez organ architektoniczno-budowlany, co do zgodności z rzeczywistym stanem prawnym. Prawo organu do oceny tego czy przedłożone przez Inwestora dokumenty i twierdzenia faktycznie uprawniają go do dysponowania nieruchomością na cele budowlane może i powinno nastąpić wówczas, gdy organ poweźmie wątpliwości co do istnienia lub skuteczności tego prawa. Należy przy tym podzielić pogląd judykatury (tak wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 grudnia 2007 r., sygn. akt II OSK 1735/05), że nie do zaakceptowania byłaby sytuacja, w której inwestor składa oświadczenie o posiadanym prawie do terenu, nie dysponując przy tym jakimkolwiek prawem do niego, natomiast organ pomimo posiadania wiedzy w tym zakresie (o wadliwości czy co najmniej wątpliwości w zakresie złożonego oświadczenia) nie mógłby podjąć czynności w celu jego weryfikacji. Sąd podziela argumentację utartej linii orzeczniczej, iż właściwy w postępowaniu zwykłym organ ma niewątpliwie nie tylko prawo, ale i obowiązek sprawdzenia prawdziwości złożonego oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w sytuacji, gdy poweźmie uzasadnioną wątpliwość co do jego prawdziwości lub aktualności.

W niniejszej sprawie nie może być sporu co do tego, iż od jej początku istniała wątpliwość co do tego, czy Inwestorowi przysługuje prawo do zabudowy wskazanej nieruchomości, stanowiącej aktualnie jedynie jego współwłasność w niewielkim ułamku. Wynika to przede wszystkim z kategorycznej postawy pozostałych współwłaścicieli tworzących Wspólnotę Mieszkaniową, którzy wyraźnie się takiej inwestycji sprzeciwiają (vide uchwała dołączona do akt).

Za wadliwe Sąd uznaje zatem takie stanowisko Wojewody, który przyjmuje, że w realiach niniejszej sprawy nie jest w ogóle uprawniony do badania zasadności i prawdziwości złożonego przez Inwestora oświadczenia, bowiem jest to domena zastrzeżona dla organów ścigania i sądów powszechnych. Takie stanowisko powoduje, że organ w sposób nieuprawniony uprzywilejowuje Inwestora, wysuwając zasadę domniemania prawdziwości złożonego oświadczenia wyraźnie na plan pierwszy, w sytuacji istnienia uzasadnionych i realnych wątpliwości co do tego, czy dana osoba rzeczywiście posiada prawo do zabudowy danej nieruchomości. Inaczej mówiąc, organ de facto odsyła pozostałych współwłaścicieli nieruchomości na drogę sądową, celem - jak się wydaje, gdyż tego wprost nie wyjaśnia - wykazania, że Inwestor nie ma prawa do zabudowy nieruchomości wspólnej. Powinien natomiast przyjąć, tak jak po części uczynił to organ I instancji, iż w sytuacji wyraźnego i niewątpliwego sporu wśród współwłaścicieli co do istnienia takiego prawa i braku jednoznacznych dowodów przemawiających na korzyść Inwestora, to właśnie ten ostatni powinien wykazać prawo do dysponowania nieruchomością inwestycyjną w sposób jednoznaczny.

Przywołana wcześniej przez Sąd zmiana prawa z 2003 roku, wprowadzająca niewątpliwe ułatwienia w procesie inwestycyjnym poprzez zwolnienie inwestorów z obowiązku wykazania prawa do dysponowania nieruchomością, na rzecz oświadczenia o jego przysługiwaniu, nie może być rozumiana przez organ jako wyłączenie jego wszelkiej aktywności w zakresie ustalenia istotnych dla rozstrzygnięcia okoliczności. Wojewoda zdaje się zapominać o tym, iż w niniejszej sprawie istnieje ewidentny spór o to, czy Skarżącemu przysługuje prawo do dysponowania nieruchomością wspólną (działka nr [...]) zarządzaną obecnie przez Skarżącą Wspólnotę i stanowiącą współwłasność wielu osób. Unikając jednoznacznej oceny stanowiska organu I instancji w tym zakresie, Wojewoda naruszył art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Istnienie wątpliwości w zakresie złożonego przez Inwestora oświadczenia nie zwalniało w realiach sprawy od jego precyzyjnej weryfikacji przez każdy z organów, co uczynił Starosta, jednakże zbagatelizował Wojewoda. Należy przy tym zastrzec, iż organ odwoławczy słusznie powołuje ogólne twierdzenie, iż administracja architektoniczno-budowlana nie jest powołana do rozstrzygania sporów pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości w sprawie o wydanie pozwolenia na jej zabudowanie. Niemniej jednak organ w efekcie tego wadliwie przyjmuje, iż to w istocie Wspólnota Mieszkaniowa powinna zaprzeczyć prawu Inwestora wynikającemu ze złożonego oświadczenia, nie zaś Inwestor wykazać - w sytuacji spornej - jednoznaczne prawo do dysponowania nieruchomością w sposób niewątpliwy. W myśl powołanego już wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 października 2016 r., sygn. akt II OSK 108/15 "W przypadku współwłasności nieruchomości, zamiar podjęcia robót budowlanych przez jednego ze współwłaścicieli, wymaga zgody wszystkich pozostałych, jeżeli zakres robót przekracza zakres zwykłego zarządu (art. 199 k.c.). Zgoda na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane powinna być jasna, jednoznaczna, udzielona na piśmie, dotyczyć konkretnego inwestora i konkretnej inwestycji a poza tym aktualna na dzień złożenia wniosku przez inwestora o udzielenie pozwolenia na budowę. Przestrzeganie tych wymagań należy do obowiązków organu właściwego do wydania pozwolenia na budowę".

W konsekwencji organ odwoławczy, tak jak i organ I instancji, był zobowiązany do oceny okoliczności sprawy, w tym przedłożonych kopii aktów notarialnych (tylko niektóre zostały złożone w całości) i oceny, czy Inwestor, w sytuacji istniejącego sporu pomiędzy nim a Skarżącą Wspólnotą, rzeczywiście posiada prawo do dysponowania nieruchomością wspólną w celach budowlanych. W tym celu powinien był ocenić powoływane przez Inwestora "zgody" zawarte w aktach notarialnych jak i udzielone pełnomocnictwa, w tym odnieść się do okoliczności czasowych zawarcia aktów notarialnych i formułowanych w nich zapisów o udzielaniu pełnomocnictw Inwestorowi przez kupujących od niego mieszkania na dalsze prowadzenie inwestycji.

Uchybienie to stanowi istotną wadę postępowania przeprowadzonego przez Wojewodę, skutkującą uchyleniem zaskarżonej decyzji.

W związku z powyższym, uwzględniając potrzebę kompleksowego rozstrzygnięcia sprawy na jak najwcześniejszym jej etapie, Sąd uznaje za stosowne odniesienie się do okoliczności niniejszej sprawy, na które powołuje się Inwestor i które w jego ocenie mają przemawiać za posiadaniem przez niego prawa do dysponowania nieruchomością w celach budowlanych. Uwagę należy zwrócić po pierwsze na przywoływane zgody i pełnomocnictwa, jakich mieli Inwestorowi udzielić wszyscy nabywcy mieszkań z budynków wybudowanych przez niego wcześniej na terenie działki nr [...]. Po drugie, na wskazywaną wiedzę nabywców o tym, że inwestycja jest etapowana i przy udzielaniu zgód w aktach notarialnych nabywcy byli świadomi, iż przysługuje Inwestorowi dalsze uprawnienie do zabudowy nieruchomości wspólnej (w kształcie podlegającym ocenie w niniejszym postępowaniu) i że na to się godzili.

W tak zakreślonych istotnych okolicznościach sprawy należy zauważyć, iż jak wynika z aktu notarialnego ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży z dnia [...] marca 2010 r., Rep. [...] zawartego w Kancelarii Notarialnej Notariusz D. G. w [...] [...] Inwestora nie są trafne.

Ze wskazanego aktu notarialnego (§ 3 pkt I), jak również z księgi wieczystej nieruchomości gruntowej (KW nr [...]) wynika, że na działce o nr ewid. [...] o powierzchni 0,8921 ha, położonej w [...] znajdują się 4 budynki mieszkalne wielorodzinne (ul. [...], [...], [...], [...]) łącznie z 59 lokalami mieszkalnymi oraz budynek garażowy przy ulicy [...] nr [...] z 37 stanowiskami. Co istotne, akty notarialne przedłożone przez Inwestora jednoznacznie wskazują, iż cała działka nr [...] stanowi nieruchomość wspólną, zarządzaną przez powstałą Wspólnotę Mieszkaniową. Z § 3 pkt IV wynika, że wymienione budynki wielorodzinne o łącznej powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych wynoszącej 2.800,46 m2, a także budynek garażowy o powierzchni 506,90 m2 co łącznie daje powierzchnię 3.307,36 m2, stanowią podstawę do ustalenia udziału właścicieli lokali we współwłasności gruntu oraz wspólnych części budynków i urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali (nieruchomość wspólna). Stosownie do art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali, udział ten odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu, do łącznej powierzchni wszystkich lokali znajdujących się w budynkach usytuowanych na opisanej wyżej działce.

Inaczej mówiąc, dokonane na przestrzeni lat 2009-2010 wyodrębnienie wszystkich 59 lokali mieszkalnych oraz ich sprzedaż, spowodowała całkowite rozdysponowanie wszystkich udziałów w nieruchomości wspólnej. Inwestorowi, zgodnie z księgą wieczystą budynku garażowego nr [...], pozostały obecnie 3 miejsca postojowe z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej (wspólność ustawowa małżeńska).

W konsekwencji Sąd zauważa, iż z dokumentów zgromadzonych w sprawie nie wynika, aby Inwestor posiadał jakikolwiek znaczący udział w nieruchomości wspólnej, który mógłby świadczyć, iż złożone przez niego oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane z pewnością jest zgodne z posiadanym prawem do jej zabudowy.

Idąc dalej należy zauważyć, że Inwestor wywodzi swoje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane z faktu udzielonych mu w tym zakresie zgód względnie pełnomocnictw przy zawieraniu poszczególnych aktów notarialnych.

Z § 10 wskazanego aktu notarialnego wynika zapis, w myśl którego całość inwestycji dotycząca działki nr [...] realizowana jest etapami (projektowana jest budowa dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych), a zatem celem zabezpieczenia ciągłości i sprawności procesu inwestycyjnego, nabywający lokale wyrażają zgodę na dalsze prowadzenie inwestycji oraz zobowiązują się w nieprzekraczalnym terminie 14 (czternastu) dni po podpisaniu tego aktu notarialnego ustanowić pełnomocnikiem L.G. i udzielić jemu na okres do dnia zakończenia budowy i zagospodarowania inwestycji pełnomocnictwa do:

- składania wszelkich oświadczeń w ramach procesu budowlanego, które mogą dotyczyć nieruchomości wspólnej, a ponadto wszelkich oświadczeń w przedmiocie ustanawiania na nieruchomości dodatkowych służebności bądź użytkowań na rzecz podmiotów, których zadaniem jest działalność w zakresie dostawy mediów, polegających na umożliwieniu dokonania czynności zmierzających do budowy i instalacji urządzeń przetwarzających i przesyłowych, jak i późniejszego dostępu do tych urządzeń w celu dokonywania niezbędnych napraw, konserwacji i innych czynności związanych z obsługą sieci poszczególnych mediów,

- wszelkich czynności prawnych związanych z samodzielnym prowadzeniem inwestycji a polegających na budowie pozostałego etapu inwestycji, w tym do uzyskiwania niezbędnych decyzji administracyjnych, a w szczególności występowania i uzyskania od odpowiednich organów pozwoleń na budowę.

W akcie notarialnym zapisano jednocześnie, iż nabywcy oświadczaj, że pełnomocnik uprawniony będzie do:

- działania w imieniu pozostałych współwłaścicieli oraz może działać jako strona czynności, jak również do ustanawiania dalszych pełnomocników oraz określenia, iż pełnomocnictwo określone wyżej jest nieodwołalne i nie wygasające na wypadek śmierci mocodawcy,

- zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej, o których mowa powyżej oraz do dokonania niezbędnych czynności z tym związanych, w tym złożenia odpowiednich wniosków do ksiąg wieczystych w powyższym zakresie oraz składania oświadczeń i wniosków, o ile okażą się one konieczne, we wszystkich sprawach związanych z dalszym prowadzeniem inwestycji.

Sąd zacytował powyżej obszerny fragment aktu notarialnego mającego zawierać wskazywane przez Inwestora zgody nabywców lokali by wykazać w ten sposób ich całkowitą niejednoznaczność i rodzące się na tym tle wątpliwości.

Po pierwsze, wskazywana zgoda dotyczyć miała dalszego prowadzenia inwestycji jednakże nie precyzuje w ogóle o jaki zakres dalszych prac chodzi (gdzie umiejscowionych na działce inwestycyjnej). W czasie zawierania wspomnianych aktów notarialnych na terenie nieruchomości nr ewid. [...] wyczerpano możliwość zabudowy, zaś obowiązujący wówczas plan miejscowy nie przewidywał możliwości dalszej zabudowy (z uwagi na ukształtowane linie rozgraniczające zabudowę). Dopiero na skutek zmiany planu miejscowego, która nastąpiła w 2012 roku, a więc po sprzedaniu lokali mieszkalnych i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, nastąpiło wskazywane przez Inwestora odblokowanie możliwości zabudowy nieruchomości wspólnej. Taki nieprecyzyjny i niejednoznaczny zapis aktu notarialnego nie oznacza zatem, iż Inwestor może z niego wywodzić wymaganą wyraźną i jednoznaczną zgodę na dalszą zabudowę nieruchomości. W akcie brak jest jakiejkolwiek wzmianki o tym, iż przyszła inwestycja ma dotyczyć terenu, który w chwili wyrażania zgody, nie jest możliwy do zabudowania. Słusznie także podnosi organ I instancji, iż projekt zagospodarowania nieruchomości jaki wynika z pierwotnej decyzji budowlanej z 2007 roku, zmienianej w roku 2009, nie przewidywał żadnych dalszych etapów zainwestowania.

Po drugie, co istotniejsze, zacytowany zapis powielany we wszystkich aktach notarialnych, stanowi dopiero zobowiązanie nabywców do udzielenia w określonym terminie pełnomocnictwa. W aktach sprawy brak jest jednakże takowych dokumentów (pełnomocnictw), a wobec kategorycznych twierdzeń Skarżącej Wspólnoty, jest mało prawdopodobne, aby pełnomocnictwa takie zostały w ogóle Inwestorowi udzielone. Nawet gdyby jednak zostały one mu udzielone, oświadczenia Wspólnoty i mieszkańców wskazują, iż zostałyby odwołane.

W powyższych okolicznościach sprawy nie do zaakceptowania jest okoliczność całkowitego pomijania tych kwestii przez organ odwoławczy, dający tym samym priorytet związaniu oświadczeniem Inwestora. Zdaniem Sądu to Inwestor powinien wykazać, że stosowne pełnomocnictwa zostały mu udzielone, względnie jeżeli uznaje, że powinny zostać udzielone, a współwłaściciele nieruchomości wspólnej odmawiają ich udzielenia, winien uzyskać stosowne rozstrzygnięcie sądowe w tym zakresie. Oczywiście ani Sąd orzekający w tej sprawie ani wcześniej organy nie są uprawnione do rozstrzygania tych wątpliwości samodzielnie w prowadzonym postępowaniu, jednakże nie oznacza to, iż nie muszą ich ocenić i zobowiązać Inwestora do wylegitymowania się odpowiednim prawem do nieruchomości. Wobec braku pełnomocnictw, na które powołuje się Inwestor, nie można było przyjąć, iż złożone przez niego oświadczenie jest skuteczne i nie powinno zostać zweryfikowane.

Tymczasem Wojewoda [...] przyjął założenie, iż wobec istniejącego sporu nie jest właściwy go rozstrzygać. Owszem, jest to prawda, niemniej jednak organ nie ma jakichkolwiek uprawnień, aby przerzucać na Wspólnotę Mieszkaniową czy jej poszczególnych członków, obowiązku wykazania - a w realiach tej konkretnej sprawy zaprzeczenia - postulowanemu przez Inwestora prawu do zabudowania nieruchomości. To nie organy winny więc rozstrzygać wewnętrzne spory współwłaścicieli, jednakże nie mogą nie dostrzegać, iż złożone oświadczenie, w kontekście istotnych ustaleń, nie może zostać uznane za niebudzące jakichkolwiek wątpliwości. To więc Inwestor powinien, jeżeli twierdzi że ma takie aktualne prawo, wylegitymować się bez żadnej wątpliwości uprawnieniem do zabudowania nieruchomości wspólnej.

W kontekście powyższych uwag Sąd ponownie zwraca uwagę, iż w myśl art. 32 ust. 4 pkt 2 P.b. pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jeżeli jednak oświadczenie takie zostanie skutecznie podważone, pozwolenie na budowę nie może zostać udzielone. W niniejszej sprawie nie można przyjąć, na podstawie dokumentów przedłożonych przez Inwestora, aby posiadał on niewątpliwe prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

W ponownym postępowaniu Wojewoda uwzględni powyższe stanowisko Sądu i przede wszystkim ustali, czy Inwestor w ogóle posiada jakiekolwiek pełnomocnictwa udzielone przez nabywców mieszkań. Względnie organ zobowiąże Inwestora i w ten sposób ustali czy istnieje orzeczenie(a) sądu powszechnego rozstrzygające spór pomiędzy nim a nabywcami lokali w tym zakresie.

Reasumując, Sąd uznaje za zasadne zarzuty skargi wskazujące na wadliwą ocenę materiału dowodowego przez organ odwoławczy w zakresie posiadanego przez Inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jak słusznie wskazuje skarga, Wojewoda wadliwie przyjął, iż w realiach niniejszej sprawy nie był zobowiązany do weryfikacji złożonego oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Ponadto organ dokonał wadliwej wykładni art. 32 ust. 4 pkt 2 P.b. przyjmując, iż w realiach niniejszej sprawy wiążące jest oświadczenie Inwestora i to Wspólnota ma w istocie wykazać, że prawdo do zabudowy mu nie przysługuje.

Sąd nie podziela jednak zarzutu naruszenia art. 10 § 1 w zw. z art. 81 k.p.a. poprzez pozbawienie Skarżącej czynnego udziału w postępowaniu przez niezawiadomienie jej o zebraniu materiału w sprawie w celu umożliwienia zapoznania się z nim oraz wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań przed wydaniem decyzji. W orzecznictwie jest niekwestionowane, iż aby skutecznie powołać się na zarzut naruszenia art. 10 § 1 k.p.a. należy wykazać dlaczego niezawiadomienie o zakończeniu postępowania wpłynęło negatywnie na prawa strony, w szczególności zaś jakie jeszcze dowody lub stanowisko zostałoby przez nią przedstawione i jaki miałyby wpływ na wynik sprawy. Skarżąca Wspólnota okoliczności takich nie podnosi. Co więcej, z akt sprawy wynika, iż Skarżąca miała wiedzę o złożonym odwołaniu i piśmie Wojewody wzywającym do przedłożenia aktów notarialnych. Przedstawiła także swoje stanowisko w sprawie, w tym w kwestii prawa Inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Z tych też względów Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm. - dalej jako p.p.s.a.) uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody [...].

O kosztach niniejszego postępowania orzeczono na podstawie art. 205 § 2 p.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1800 ze zm.). Na koszty te składają się uiszczony wpis od skargi (500 zł), wynagrodzenie pełnomocnika profesjonalnego (480 zł) oraz uiszczona opłata skarbowa od pełnomocnictwa (34 zł).