Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 51/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2013-03-18 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 5, art. 18 ust. 1
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Witold Falczyński, Sędzia NSA Maria Wieczorek-Zalewska (sprawozdawca),, Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski, Protokolant Referent Marzena Okoń, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 7 marca 2013 r. sprawy ze skargi G. M. na decyzję Wojewody z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę 1).uchyla zaskarżoną decyzję, która nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku oraz utrzymaną w mocy decyzję wydaną z upoważnienia Prezydenta Miasta z dnia [...] nr [...] 2) zasądza od Wojewody na rzecz G. M. kwotę 1051 (tysiąc pięćdziesiąt jeden) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją Prezydenta Miasta L. z dnia [...] grudnia 2008 r., Nr [...], znak: [...] ustalono zasady i warunki lokalizacji drogi gminnej - ul. [...] na odcinku od skrzyżowania z ul. C. do skrzyżowania z Al. S. P. wraz z oświetleniem, odwodnieniem, siecią kanalizacji sanitarnej, deszczowej, siecią wodociągową, ciepłowniczą, gazową, organizacją ruchu oraz usunięciem kolizji z uzbrojeniem technicznym. Decyzja ta została utrzymana w mocy decyzją Wojewody L. z dnia [...] marca 2009 r., znak: [...]. Powołana decyzja zatwierdzała projekty podziału nieruchomości w celu wydzielenia gruntów niezbędnych do realizacji inwestycji drogowej, w tym dokonała podziału działki nr [...] o pow. [...] ha na działki nr: [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha. Powyższą decyzją objęta została m. innymi działka nr [...] o pow. [...] ha, która z mocy prawa stała się własnością Gminy L. z dniem, w którym decyzja zezwalająca na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Wydzielona pod inwestycję drogową działka nr [...] przeszła z mocy prawa na własność Gminy L. z dniem, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji drogi stała się ostateczna.

Decyzją z dnia [...] maja 2012 r., znak: [...], wydaną na podstawie art. 12 ust. 4a i ust. 5, art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji z zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2008 r. nr 193, poz. 1194 ze zm.), art. 6 ust. 3 ustawy z dnia 5 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji z zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 154, poz. 958) w związku z art. 130 ust. 2 i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm., dalej u.g.n.), Prezydent Miasta L. ustalił na rzecz G. M. odszkodowanie w wysokości [...] zł za nieruchomość przejętą pod drogę gminną - ul. [...], oznaczoną jako działka nr [...] o pow. [...] ha.

Od powyższej decyzji G. M. wniosła odwołanie, żądając jej uchylenia i przekazania sprawy organowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77 k.p.a. oraz art. 4 pkt 16 u.g.n., poprzez przyjęcie do porównania z nieruchomością wycenianą nieruchomości niepodobnych. Zdaniem odwołującej się, operat szacunkowy został wykonany bez uwzględnienia wynikającej z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. zasady korzyści, zgodnie z którą wartość rynkowa nieruchomości, oszacowana w celu ustalenia odszkodowania, powinna być określona według aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości, chyba że przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia daje większą wartość.

W ocenie skarżącej, wywłaszczona nieruchomość była przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod budowę magazynów i składów, tymczasem biegły porównał ją z nieruchomościami drogowymi, których ceny są znacznie niższe.

Decyzją z dnia [...] listopada 2012 r., znak: [...], Wojewoda L. utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu wskazał, że zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, do ustalenia i wypłacenia odszkodowania za nieruchomości, które stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (art. 12 ust. 4), stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z uwzględnieniem art. 18 ustawy. Przytoczony wyżej przepis odsyła, gdy chodzi o zasady i tryb ustalania oraz wypłatę odszkodowania, do przepisów art. 128 i następnych u.g.n. z uwzględnieniem art. 18 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.

Jak podniósł organ, w myśl art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie odszkodowania. Z kolei w świetle art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, stosownie zaś do art. 134 ust. 1 u.g.n., podstawę wysokości odszkodowania stanowi z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości, do której stosuje się przepisy działu IV rozdziału 1 u.g.n. Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3). Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (ust. 4).

Organ odwoławczy wskazał, że szczegółowe zasady wyceny określają przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

Organ podkreślił, że w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Sporządzony w sposób określony tymi przepisami operat szacunkowy nieruchomości stanowi dowód w sprawie i jako taki podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie (art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.).

Zdaniem organu drugiej instancji, w przedmiotowej sprawie, jako dowód został przyjęty operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] sierpnia 2011 r. przez rzeczoznawcę majątkowego J. C., spełniający wszystkie warunki zakreślone w wyżej wymienionych przepisach.

Wyceniana działka nr [...] w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego położona jest w obszarze oznaczonym symbolem KDG-P - tereny tras komunikacyjnych (klasa - droga główna), z podstawowym przeznaczeniem pod tereny dróg (ulic) publicznych i urządzeń z nimi związanych.

Rzeczoznawca majątkowy analizą objął rynek obrotu gruntami przeznaczonymi pod drogi publiczne na obszarze miasta L. oraz gminy sąsiadujące z L. oraz rynek gruntów położonych w terenach budowlanych (zabudowanych lub przeznaczonych pod zabudowę). Ze względu na słabo rozwinięty rynek obrotu gruntami przeznaczonymi pod drogi publiczne monitoringiem objęto okres ostatnich trzech lat: [...].

W ocenie organu, przeprowadzona analiza wskazuje, że w analizowanym okresie, na obszarze miasta L. najwięcej transakcji odnotowano w segmencie gruntów przeznaczonych pod obwodnicę miasta, położonych najczęściej na granicy L. z gminami podmiejskimi. Najliczniej w obrocie występowały grunty wydzielone z terenów rolnych (przeznaczonych w planie miejscowym pod uprawy polowe, ale nabywane pod drogi publiczne) i za takie grunty uzyskiwano najniższe ceny (od 30 zł/m²). Natomiast w segmencie nieruchomości nabywanych pod drogi gminne przez miasto L. ceny transakcyjne zawierały się w przedziale od 50zł/m² (w 2008 r. w obrzeżnej dzielnicy przemysłowej Z., w terenach niezagospodarowanych, w rejonie ul. R.) do 281,33 zł/m² (w 2008 r. w popularnej dzielnicy C. przy ul. [...], we frontowej części osiedla wielorodzinnego z pełnym uzbrojeniem, w sąsiedztwie usług). Generalnie ceny gruntów położonych na obrzeżach miasta, w terenach przeznaczonych w planie pod zabudowę, lecz jeszcze niezagospodarowanych, oscylowały wokół 100 zł/m². Natomiast wyższe ceny uzyskiwano za działki gruntu wydzielone z nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę, położone w dzielnicach bliżej centrum, zagospodarowane lub będące w trakcie zagospodarowania, tj. od 161,76 zł/m² do 281,33 zł/m².

Organ podniósł, że najbliżej wycenianej nieruchomości, tj. w sąsiednim obrębie 18-L. odnotowano sprzedaż działki gruntu położonej w obszarze osiedla zabudowy wielorodzinnej, przeznaczonej pod budowę ul. O., za cenę 229,51 zł/m².

W ocenie organu, przeprowadzona analiza wskazuje, że ceny gruntów nabywanych pod budowę nowych dróg publicznych uzależnione są głównie od położenia szczegółowego, stanu zagospodarowania przeznaczenia i uzbrojenia terenów otaczających, dostępu do dróg publicznych. Natomiast wielkość i kształt nieruchomości nabywanej pod drogi publiczne nie ma wpływu na cenę. W przypadku gruntów położonych w terenach budowlanych (zabudowanych lub przeznaczonych pod zabudowę), nabywanych pod budowę dróg, poziom cen kształtuje się generalnie na poziomie zbliżonym do cen gruntów otaczających, stosowanych w tzw. obrocie prywatnym.

Organ podkreślił, że rynek obrotu gruntami niezabudowanymi na terenie obrębu 6-C. G. K. jest słabo rozwinięty, bowiem w okresie ostatnich dwóch lat odnotowano zaledwie kilkanaście transakcji, za ceny od 2,8 zł/m² (teren inwestycyjny o pow. 1,0274 ha, położony w oddaleniu od ul. C., w terenach niezagospodarowanych - 2010 r.) do 187 zł/m² (grunt o małej powierzchni - 80 m², położony w sąsiedztwie ul. C. - 2010 r.). Najwięcej jednak transakcji oscylowało w przedziale 50-90 zł/m² i dotyczyło gruntów położonych w terenach o słabym stopniu zagospodarowania.

Zdaniem organu odwoławczego, przeprowadzona analiza rynku wykazuje, że w segmencie gruntów nabywanych pod budowę dróg na terenie miasta L. w analizowanym przez rzeczoznawcę okresie odnotowano tendencje stagnacyjne w zakresie poziomu cen, również w pozostałych segmentach rynku nieruchomości poziom cen generalnie jest ustabilizowany. W wyniku przeprowadzonej analizy rynku rzeczoznawca określił wartość nieruchomości według alternatywnego sposobu jej użytkowania, wynikającego z planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego (tereny tras komunikacyjnych). Rzeczoznawca majątkowy, określając wartość nieruchomości, uwzględnił rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n.). Ilość cech może być ograniczona do cech, które w konkretnym przypadku w pełni charakteryzują nieruchomość (pomija się te cechy, które są wspólne dla nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównań). Do wyceny przedmiotowego gruntu wykorzystano podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

Dalej organ wskazał, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen na skutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny nieruchomości podobnych do wycenianej. Istotną zatem sprawą jest dobór do procesu porównań takich nieruchomości, które spełniają warunek wysokiego stopnia podobieństwa pod względem jakości cech tworzących cenę tych nieruchomości. Metoda porównywania parami polega natomiast na porównaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 pkt 3 rozporządzenia RM). Spośród odnotowanych transakcji, po odrzuceniu danych nieprzydatnych, utworzono zbiór 5 transakcji stanowiących podstawę wyceny, do którego zakwalifikowano grunty nabywane pod budowę dróg publicznych na terenie L., będące gruntami niezabudowanymi i niezagospodarowanymi, położonymi w strefie peryferyjnej, na obrzeżach L., w terenach o średnim i słabym stopniu zagospodarowania. Ze względu na ograniczoną ilość transakcji do wyceny przyjęto transakcje z okresu od kwietnia 2009 r. Z uwagi na odnotowane tendencje stagnacyjne rzeczoznawca nie korygował cen transakcyjnych ze względu na upływ czasu.

Organ podkreślił, że ceny w utworzonym zbiorze kształtowały się w przedziale od 99,04 zł za m² (za grunty położone na obrzeżach L. i dzielnicy D., w terenach w części zagospodarowanych, słaby dojazd i dostęp do komunikacji) do 169,53 zł za m² (za grunty o najbardziej atrakcyjnym położeniu w zagospodarowanym osiedlu wielorodzinnym m. L. z dobrym dojazdem i pełnym uzbrojeniem). W wyniku zastosowania tej metody rzeczoznawca ustalił cenę 1 m² przedmiotowego gruntu na kwotę [...] zł. Określona przez rzeczoznawcę wartość 1 m² gruntu mieści się, zdaniem organu, w przedstawionym przedziale cen gruntów nieruchomości podobnych.

Organ wyjaśnił następnie, że w trakcie toczącego się postępowania odwoławczego powyższy operat stał się nieaktualny z uwagi na upływ 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. W związku z powyższym, pismem z dnia 24 września 2012 r. wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego o dokonanie aktualizacji operatu oraz o udzielenie informacji, czy wartość nieruchomości określona w tym operacie jest zgodna z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w jego aktualnym brzmieniu.

Pismem z dnia 28 września 2012 r. rzeczoznawca stwierdził, że działka nr [...] w dacie wydania decyzji lokalizacyjnej przez organ pierwszej instancji była gruntem niezabudowanym rolniczo, bez składników budowlanych i wieloletnich składników roślinnych oraz zgodnie z obowiązującym planem miejscowym, położona była w terenach tras komunikacyjnych KDG-P (przeznaczenie tożsame z celem wywłaszczenia). Podstawę wyceny w sporządzonym przez niego operacie szacunkowym z dnia [...] r. stanowiły niezabudowane nieruchomości drogowe, będące na rynku w obszarze miasta L. Ponadto rzeczoznawca poinformował, że w przypadku analizowanej nieruchomości w okresie od sporządzenia operatu szacunkowego nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych ani istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. Zdaniem rzeczoznawcy, nie zachodzi konieczność ponownej wyceny działki nr [...], bowiem jej wartość określona w operacie szacunkowym z dnia [...] r. jest zgodna z rozporządzeniem RM w jego aktualnym brzmieniu. Do odpowiedzi została załączona klauzula do operatu z dnia [...] r., potwierdzająca jego aktualność, co oznacza, że wycena ta może być nadal wykorzystywana do celu, dla którego została sporządzona.

W uzupełnieniu pisma z dnia [...] września 2012 r. rzeczoznawca przesłał w dniu [...] października 2012 r. pismo Urzędu Miasta L. Wydziału Planowania z dnia [...] października 2012 r. zawierające wyrys i wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta L. - część III, zatwierdzonego uchwałą Nr 825/XXXV/2005 Rady Miasta L. z dnia 17 listopada 2005 r. W myśl tego planu, działka nr [...], położona przy ul. [...] w L., przeznaczona jest pod tereny tras komunikacyjnych - KD z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod tereny dróg (ulic) publicznych i urządzeń z nimi związanych, wynikających z docelowych transportowych i innych funkcji drogi.

W ocenie organu odwoławczego, wycena została sporządzona w sposób prawidłowy i nie budzący wątpliwości. Określona wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości odpowiada także warunkom przewidzianym w art. 134 ust. 4 u.g.n. oraz § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w jego aktualnym brzmieniu, co również potwierdził rzeczoznawca majątkowy J. C. i w piśmie z dnia [...] września 2012 r.

Organ podkreślił, że w chwili przejęcia przedmiotowej działki nr [...] pod inwestycję drogową, była ona już przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę publiczną, a zatem prawidłowo rzeczoznawca przyjął do porównania transakcje nieruchomości również przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego pod drogi. Przeznaczenie wycenianej nieruchomości było już określone w planie miejscowym w 2005 r., nie zaś wprowadzone decyzją o lokalizacji drogi bądź o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, a zatem rzeczoznawca, dokonując wyceny, związany był treścią planu, tym bardziej, że jak wynika z oględzin nieruchomości, wyceniana działka dotychczas użytkowana była jako grunt rolny, bez części składowych, a najbliższe media (uzbrojenie) są w odległości ponad 50 m od działki. Zatem, zdaniem organu, sporządzenie wyceny zgodnie z dotychczasowym sposobem użytkowania nieruchomości (użytkowanie rolnicze) nie byłoby korzystniejsze dla właściciela niż wycena tego gruntu jako przeznaczonego pod inwestycję drogową.

Skargę na powyższą decyzję wniosła G. M., zarzucając naruszenie:

1) art. 21 Konstytucji RP poprzez ustalenie odszkodowania niestanowiącego ekwiwalentu wywłaszczonego prawa;

2) art. 7 i 77 i 80 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności sprawy;

3) art. 4 pkt 16 u.g.n. poprzez dobór niewłaściwych nieruchomości porównawczych;

4) art. 134 ust. 1 i 3 u.g.n. poprzez niezastosowanie wynikającej stąd zasady korzyści;

5) § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przez jego niezastosowanie.

W związku z powyższym, skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji Wojewody L. oraz utrzymanej nią w mocy decyzji Prezydenta Miasta L. z dnia [...] maja 2012 r.

W ocenie skarżącej, decyzja Wojewody L. jest wadliwa, bowiem utrzymuje w mocy decyzję organu pierwszej instancji, która ustala odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość w oderwaniu od jej wartości rynkowej. Powodem tego jest bezkrytyczne przyjęcie operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego J. C., który bez szczegółowych wyjaśnień wskazał wartość wywłaszczanego gruntu w przeliczeniu na jednostkę 1 m² na [...] zł.

W ocenie skarżącej, wskazana przez biegłego kwota nie stanowi ekwiwalentu wywłaszczonego prawa własności z kilku względów:

Po pierwsze, gdyby nawet przyjąć słuszność założeń biegłego co do przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym, to Miasto L. kilka lat temu grunty pod poszerzenie pobliskiej A. S. P. kupowało w cenie powyżej 200 zł za m². Wątpliwości budzi zatem dobór nieruchomości podobnych przyjętych do wyceny. Różnica ceny jednostkowej pomiędzy nieruchomością porównawczą o cenie minimalnej i maksymalnej - AC wynosi ponad 70 zł, co wskazuje na brak podobieństwa pomiędzy nieruchomościami przyjętymi przez biegłego do porównania. Zatem, zdaniem skarżącej, biegły naruszył dyspozycję art. 4 pkt 16 u.g.n., zawierającą definicję nieruchomości podobnej, przez którą należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Już pobieżna lektura operatu szacunkowego wskazuje, że przyjęte do porównania nieruchomości znacznie różnią się lokalizacją, powierzchnią i kategorią drogi, co przekłada się na rozbieżne ceny uzyskane przy ich nabyciu. Skarżąca podniosła, że operat nie zawiera informacji, czy przyjęte do porównania transakcje miały charakter wolnorynkowy, czy też były zawierane w szczególnych warunkach i stąd ich rozbieżność cenowa. W każdym razie proste zestawienie AC = 70 zł/m² z proponowaną przez biegłego wartością jednostkową 1 m² na poziomie [...] zł wskazuje na dowolność w wyborze nieruchomości porównawczych. Wskaźnik AC odzwierciedla różnice w istotnych cechach nieruchomości porównawczych i nie trzeba posiadać wiedzy specjalistycznej, aby stwierdzić, że im wyższe AC, tym wycena mniej wiarygodna. Tym bardziej, że zarówno biegły, jak i organy administracji nie wyjaśniły tak dużej rozbieżności. Skarżąca podkreśliła, że organy administracji mają obowiązek badać operat szacunkowy pod względem logiczności, spójności, zupełności oraz pod względem rachunkowym, a w niniejszej sprawie nie dostrzegły braku logiki w doborze nieruchomości porównawczych.

Po drugie, organy orzekające w sprawie pominęły fakt, że przedmiotowa nieruchomość została przeznaczona w planie zagospodarowania przestrzennego właśnie pod budowę realizowanej inwestycji, co nastąpiło ze szkodą dla właścicielki nieruchomości, bowiem posiadała ona nieruchomość z możliwością zabudowy, która w wyniku działalności inwestycyjnej Miasta L. straciła najpierw na wartości, a następnie została wywłaszczona po tej zaniżonej wartości. Takie działanie nie licuje z konstytucyjną zasadą państwa prawa, a wręcz utwierdza w przekonaniu, że organy reprezentujące to państwo działają w sposób spekulacyjny, tj. najpierw powodują obniżenie wartości nieruchomości w miejscowych planach, a następnie, wywłaszczając, nie uwzględniają tego faktu przy ustalaniu odszkodowania. Godzi to w konstytucyjną zasadę słusznego odszkodowania za wywłaszczony grunt i jest sprzeczne z zasadą proporcjonalności.

Po trzecie, opinia biegłego została wykonana w innym stanie prawnym niż obowiązywał w datach wydania zaskarżonych decyzji. Opinia biegłego nosi datę [...] r., a w dniu 26 sierpnia 2011 r. weszły w życie nowe przepisy § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Decyzja organu pierwszej instancji została natomiast wydana w dniu [...] maja 2012 r. Organy administracji, orzekając o odszkodowaniu, nie wyjaśniły szczegółowo, dlaczego, mimo zmian w przepisach dotyczących wyceny nieruchomości wywłaszczonych pod drogi publiczne oparły się na opinii biegłego sporządzonej na podstawie nieobowiązujących już przepisów. Zdaniem skarżącej, brak zastosowania nowych zasad wyceny spowodował zaniżenie należnego odszkodowania, bowiem w sprawie powinien mieć zastosowanie § 36 ust. 4 rozporządzenia w nowym jego brzmieniu, stosownie do którego, w przypadku braku porównywalnych nieruchomości drogowych, które były przedmiotem transakcji rynkowych, do wyceny powinny być przyjęte, jako porównawcze, nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym w otoczeniu wywłaszczanej nieruchomości. Skoro zatem biegły nie znalazł na lokalnym rynku odpowiednich transakcji drogowych (wyżej wyjaśniono, że przyjęte do porównania nieruchomości nie mogą stanowić podstawy wyceny, bowiem zbyt duża rozbieżność cenowa wyklucza podobieństwo pomiędzy nimi), powinien był wycenić wywłaszczony grunt jako tereny składów i magazynów, bo takie przeznaczenie jest przeważające w otoczeniu tego gruntu.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonego rozstrzygnięcia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył co następuje

Zgodnie z przepisem art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153 poz. 1269 z późn. Zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m in. poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Ustalony stan faktyczny w sprawie nie budzi wątpliwości. W dacie przejęcia pod inwestycję drogową działki Nr [...] położonej przy ul. [...] w L. przeznaczenie tegoż gruntu zgodnie z obowiązującym od 2005 r. miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oznaczonego symbolem KD4 było: tereny dróg, ulic publicznych i urządzeń z nimi związanych wynikających z docelowych, transportowych i innych funkcji drogi.

Prawidłowe jest stanowisko organów administracji, iż wydzielona pod inwestycję drogową działka [...] przeszła z mocy prawa na własność Gminy L. z dniem, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji drogi stała się ostateczna.

Zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych do ustalenia i wypłacenia odszkodowania za nieruchomości zajęte pod drogi stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami z uwzględnieniem art. 18.

Stosownie zaś do art. 18 ust. 1 cyt. wyżej ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz jej wartość z dnia, w którym następuje ustalenie odszkodowania.

Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartości nieruchomości, zaś szczegółowe zasady wyceny określają przepisy rozporządzenia Rady Ministra z dnia 2004 w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego. W stanie faktycznym sprawy jako podstawę w naliczaniu odszkodowaniu przyjęto operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego na dzień [....] 2011 r. Decyzje w sprawie niniejszej zapadły kolejno: organu I instancji – [...] maja 2012 r., [...] listopada 2012 r. – organu II instancji a więc po wejściu w życie zmiany powoływanego wyżej rozporządzenia tj. po [...] lipca 2011, która to zmiana w istotny sposób zmodyfikowała zasady określania odszkodowań.

W treści tegoż rozporządzenia brak jest przepisów przejściowych. W tej sytuacji rozstrzygnięcia wymagało na podstawie jakiego stanu prawnego winna zostać wartość nieruchomości.

Podstawowa zasada stosowania prawa, które weszło w życie i obowiązuje w dacie wydania decyzji nakazywała zastosowanie przepisów rozporządzenia w wersji obowiązującej w dacie wydawania decyzji czego organ nie uczynił.

Odstępstwo od zasady stosowania przepisów obowiązujących w dacie wydawania decyzji o ustaleniu wysokości odszkodowania mogło być uzasadnione stwierdzeniem, iż przepisy rozporządzenia w nowej wersji są dla strony mniej korzystne.

Z okoliczności sprawy nie wynika by przypadek taki zachodził w niniejszej sprawie. Organy nie dokonały bowiem ustaleń w tym zakresie przy okazji aktualizacji operatu szacunkowego. Stwierdzenie rzeczoznawcy majątkowego, że operat jest zgodny z aktualnie obowiązującymi przepisami nie poparte zostało dodatkową analizą i tym samym nie jest wystarczające dla przyjęcia tezy postawionej przez organy administracji o aktualności operatu i zgodności z przepisami obowiązującymi w dacie orzekania i wydania decyzji.

Biorąc pod uwagę powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit c w związku z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( tekst jedn. Dz. U z 2012 poz 270) uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji.

Na podst. art. 152 powołanej wyżej ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd orzekł, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. Rozstrzygnięcie o kosztach uzasadnia art. 200 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.