Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 709/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-06-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 151
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska Sędziowie WSA Anna Wesołowska WSA Przemysław Żmich (spr.) Protokolant Referent stażysta Anna Kaczyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 czerwca 2019 r. sprawy ze skargi J.P. i M. S. na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] listopada 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Inwestycji i Rozwoju, po rozpatrzeniu odwołania Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad, decyzją z [...] listopada 2018 r. nr [...] uchylił w całości decyzję Wojewody [...] z [...] maja 2018 r. nr [...], sprostowaną postanowieniem z [...] maja 2018 r. nr [...], orzekającą w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania za prawo własności zabudowanej nieruchomości, położonej w dzielnicy [...], w obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod realizację inwestycji drogowej pn. "Budowa drogi ekspresowej [...] na odcinku od węzła ‹‹[...]›› do węzła ‹‹[...]›› Zadanie ‹‹C›› - Budowa drogi ekspresowej [...] na odcinku od węzła [...] (bez węzła, km około 11+500,00) do węzła [...] (bez węzła, km około 18+950,00) o długości ok. 7,5 km. Odcinek od 11+789,51 do km 18+949,95", stanowiącej własność J.P. i M.S. na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej w wysokości [...] zł i przyznaniu go w następujących częściach na rzecz: J.P. i M.S. w kwocie [...] zł oraz [...] sp. z o.o. w kwocie [...] zł, w pkt 2 o powiększeniu ustalonego w pkt 1 odszkodowania na rzecz J.P. i M.S. o 5% wartości nieruchomości (pomniejszonej o wartość służebności przesyłu), tj. o kwotę [...] zł, z powodu wydania nieruchomości w terminie uprawniającym do powiększenia wysokości odszkodowania oraz w pkt 3 o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego w pkt 1 i 2 odszkodowania na rzecz: J.P. i M.S. w kwocie [...] zł oraz [...] sp. z o.o. w kwocie [...] zł, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna, jednakże nie wcześniej niż w terminie 14 dni od dni, w którym niniejsza decyzja ustalająca odszkodowanie stanie się ostateczna oraz orzekł o: 1. ustaleniu odszkodowania za prawo własności zabudowanej nieruchomości, położonej w dzielnicy [...], w obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod realizację inwestycji drogowej pn. "Budowa drogi ekspresowej [...] na odcinku od węzła ‹‹[...]›› do węzła ‹‹[...]›› Zadanie ‹‹C›› - Budowa drogi ekspresowej [...] na odcinku od węzła [...] (bez węzła, km około 11+500,00) do węzła [...] (bez węzła, km około 18+950,00) o długości ok. 7,5 km. Odcinek od 11+789,51 do km 18+949,95", stanowiącej własność J.P. i M.S. na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej w wysokości [...] zł i przyznaniu go w następujących częściach na rzecz: J.P. i M.S. w kwocie [...] zł oraz [...] sp. z o.o. w kwocie [...] zł, 2. powiększeniu ustalonego w pkt 1 odszkodowania na rzecz J.P. i M.S. o 5% wartości nieruchomości, tj. o kwotę [...] zł, z powodu wydania nieruchomości w terminie uprawniającym do powiększenia wysokości odszkodowania, 3. zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego w pkt 1 i 2 odszkodowania na rzecz: J.P. i M.S. w kwocie [...] zł oraz [...] sp. z o.o. w kwocie [...] zł, w terminie 14 dni od dnia wydania niniejszej decyzji.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy.

Nieruchomość położona w dzielnicy [...], w obrębie [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha decyzją Wojewody [...] nr [...] z [...] września 2017 r. została zajęta pod realizację inwestycji drogowej pn. "Budowa drogi ekspresowej [...] na odcinku od węzła ‹‹[...]›› do węzła ‹‹[...]» Zadanie «C» - Budowa drogi ekspresowej [...] na odcinku od węzła [...] (bez węzła, km około 11+500,00) do węzła [...] (bez węzła, km około 18+950,00) o długości ok. 7,5 km. Odcinek od 11+789,51 do km 18+949,95".

[...] czerwca 2018 r., na skutek wydania decyzji Ministra Inwestycji i Rozwoju nr [...], ww. nieruchomość przeszła na własność Skarbu Państwa.

Zgodnie z odpisem z księgi wieczystej nr [...] przedmiotowa nieruchomość stanowiła własność J.P. i M.S. na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. W dziale III ww. księgi wieczystej wpisano nieodpłatną i ograniczoną w czasie służebność przesyłu, polegającą na prawie wstępu i korzystania z pasa gruntu celem wybudowania i korzystania z urządzeń linii elektroenergetycznej kablowej oraz złącza kablowego wieloodejściowego, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń, a także na prawie całodobowego dostępu służb eksploatacyjnych [...] Sp. z o.o. w celu wykonywania czynności związanych z instalacją, eksploatacją, naprawą, konserwacją, modernizacją oraz dołożeniem dodatkowych kabli i rozbudowy złącza energetycznego, a ponadto na zaniechaniu zabudowy i dokonywaniu nasadzeń na tym pasie gruntu, jednocześnie ograniczając wykonywanie tego prawa do pasa gruntu wzdłuż przebiegu urządzeń linii elektroenergetycznej kablowej, zgodnie z zaznaczeniem na mapie stanowiącej załącznik do aktu.

Decyzją nr [...] z [...] maja 2018 r., sprostowaną postanowieniem nr [...] z [...] maja 2018 r., Wojewoda [...] orzekł w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania za prawo własności zabudowanej nieruchomości położonej w dzielnicy [...], w obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod realizację inwestycji drogowej pn. "Budowa drogi ekspresowej [...] na odcinku od węzła «[...]›› do węzła <‹[...]›› Zadanie ‹‹C›› - Budowa drogi ekspresowej [...] na odcinku od węzła [...] (bez węzła, km około 11+500,00) do węzła [...] (bez węzła, km około 18+950,00) o długości ok. 7,5 km. Odcinek od 11+789,51 do km 18+949,95", stanowiącej własność J.P. i M.S. na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej w wysokości [...] zł i przyznaniu go w następujących częściach na rzecz: J.P. i M.S. w kwocie [...] zł oraz [...] sp. z o.o. w kwocie [...] zł, w pkt 2 o powiększeniu ustalonego w pkt 1 odszkodowania na rzecz J.P. i M.S. o 5% wartości nieruchomości (pomniejszonej o wartość służebności przesyłu), tj. o kwotę [...] zł, z powodu wydania nieruchomości w terminie uprawniającym do powiększenia wysokości odszkodowania oraz w pkt 3 o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego w pkt 1 i 2 odszkodowania na rzecz: J.P. i M.S. w kwocie [...] zł oraz [...] sp. z o.o. w kwocie [...] zł, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna, jednakże nie wcześniej niż w terminie 14 dni od dni, w którym niniejsza decyzja ustalająca odszkodowanie stanie się ostateczna.

Odwołanie od decyzji Wojewody [...] z [...] maja 2018 r. złożył Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wskazując, że organ wojewódzki ustalił odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość w niewłaściwej wysokości, z uwagi na uznanie 20 sztuk paneli fotowoltaicznych za części składowe nieruchomości. W ocenie skarżącego ww. panele fotowoltaiczne były uszkodzone i nie nadawały się do wykorzystania, nie były wbudowane w rozpoczętą inwestycję domu, co oznacza, że stanowiły majątek ruchomy w związku z czym nie mogły podlegać wycenie na potrzeby ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość.

Minister Inwestycji i Rozwoju decyzją z [...] listopada 2018 r. uchylił w całości decyzję Wojewody [...] z [...] maja 2018 r. oraz orzekł o: 1. ustaleniu odszkodowania za prawo własności zabudowanej nieruchomości, położonej w dzielnicy [...], w obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod realizację inwestycji drogowej pn. "Budowa drogi ekspresowej [...] na odcinku od węzła ‹‹[...]›› do węzła ‹‹[...]›› Zadanie ‹‹C›› - Budowa drogi ekspresowej [...] na odcinku od węzła [...] (bez węzła, km około 11+500,00) do węzła [...] (bez węzła, km około 18+950,00) o długości ok. 7,5 km. Odcinek od 11+789,51 do km 18+949,95", stanowiącej własność J.P. i M.S. na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej w wysokości [...] zł i przyznaniu go w następujących częściach na rzecz: J.P. i M.S. w kwocie [...] zł oraz [...] sp. z o.o. w kwocie [...] zł, 2. powiększeniu ustalonego w pkt 1 odszkodowania na rzecz J.P. i M.S. o 5% wartości nieruchomości, tj. o kwotę [...] zł, z powodu wydania nieruchomości w terminie uprawniającym do powiększenia wysokości odszkodowania, 3. zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego w pkt 1 i 2 odszkodowania na rzecz: J.P. i M.S. w kwocie [...] zł oraz [...] sp. z o.o. w kwocie [...] zł, w terminie 14 dni od dnia wydania niniejszej decyzji. W uzasadnieniu organ wskazał, że zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 1474) - dalej zwanej "specustawą" nieruchomości, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym przez wojewodę w odrębnej decyzji, o której mowa w art. 18 specustawy.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Według art. 18 ust. 1e specustawy w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia: 1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17, 2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo 3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna - wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.

Minister wskazał, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w dzielnicy [...], w obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowi operat szacunkowy zamienny z [...] kwietnia 2018 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M.J. (uprawnienia nr [...]).

Biegły ustalił, że wyceniana działka zlokalizowana jest w [...], w dzielnicy [...], przy ul. [...], róg ul. [...]. Dojazd do nieruchomości urządzono bezpośrednio od ul. [...]. Uzbrojenie w zasięgu ul. [...]. Najbliższe otoczenie nieruchomości stanowią tereny leśne z pojedynczą zabudową mieszkaniową. Na działce znajdowały się: utwardzenie kostką granitową - chodnik 45 m2 + parking 80 m2, ogrodzenie - siatka leśna - 190 m, słupki ok. 74 szt., budynek mieszkalny jednorodzinny wolnostojący w budowie (wykonano parter bez stropu i dachu), budynek niepodpiwniczony - powierzchnia zabudowy budynku wynosi [...] m2, w budynku wykonana jest instalacja kanalizacyjna wewnętrzna, studnia głębinowa - [...] m, przydomowa oczyszczalnia ścieków z systemem rozsączania o wydajności [...] m3 na dobę, kabel energetyczny - [...] m, przyłącze wodne [...] - [...] m, przyłącze kanalizacyjne [...] (od budynku do przydomowej oczyszczalni) - [...] m, odwodnienie terenu, odwodnienie budynku oraz odwodnienie chodnika i miejsc parkingowych przyłączone do przydomowej oczyszczalni - 66,5 m, przyłącze gazowe DN-25 - dł. 8 m + 22,5 m, panele fotowoltaiczne - 20 szt., nasadzenia wymienione szczegółowo w opisie stanu nieruchomości na [...] września 2017 r., sporządzonym na zlecenie Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad.

Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości rzeczoznawca majątkowy ustalił, iż przedmiotowa nieruchomość na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji, tj. [...] września 2017 r. nie była objęta ustaleniami żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie zaś z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego [...], przyjętego uchwałą nr [...] Rady [...] z dnia [...] października 2006 r. przedmiotowa nieruchomość znajdowała się w większości na obszarze Trasy [...] oraz w bardzo niewielkiej części na terenie oznaczonym symbolem [...] - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na gruntach leśnych. W otoczeniu przeważają tereny oznaczone symbolem [...] - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na gruntach leśnych.

Ze względu na to, że przeznaczenie działki ustalone w decyzji Wojewody [...] z [...] września 2017 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej jest tożsame z jej przeznaczeniem wynikającym z powyższego studium, biegły stwierdził, że art. 134 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121, ze zm.) - dalej zwanej "ugn" nie znajduje zastosowania (zasada korzyści).

W celu sprawdzenia, czy jest możliwe określenie wartości nieruchomości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych przeprowadzono szczegółową analizę cen nieruchomości drogowych. Badanie rynku nieruchomości drogowych w przeciągu ostatnich dwóch lat na terenie dzielnicy [...] doprowadziło do wyłonienia zaledwie 1 transakcji. W związku z powyższym rozszerzono badanie na obszar [...] części [...]. Na tak określonym rynku wyłoniono 4 transakcje drogowe o cenach od 100,00 zł/m2 do 897,89 zł/m2. Transakcje te odbyły się na terenie dzielnic: [...],[...] i [...] i dotyczyły dróg dojazdowych i dróg lokalnych. Analizy rynku nie rozszerzono na teren [...], gdyż uznano, że są to tereny niepodobne i nie można porównywać terenów z [...] z terenami z [...],[...], czy [...]. Ceny gruntów drogowych są rozproszone, niejednolite. Ponadto wyłonione działki położone są w mało podobnych lokalizacjach. Uznano zatem, że w oparciu o wyłonione transakcje nieruchomościami drogowymi nie można określić wartości przedmiotowej działki.

Następnie do celów wyceny przeanalizowano rynek budowlany na terenie dzielnicy [...] w okresie ostatnich dwóch lat, biorąc pod uwagę obrót nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (analizując rynek nieruchomości, zabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną stwierdzono brak transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej). W okresie od listopada 2015 r. do dnia wyceny odnotowano łącznie 129 transakcji. Do analizy przyjęto obrót prawem własności. Ceny jednostkowe w utworzonym przez rzeczoznawcę majątkowego zbiorze zawierały się w przedziale od ok. 134 zł/m2 do ponad 1.000,00 zł/m2. Zaobserwowano dużą rozbieżność cenową gruntów. Dla potrzeb określenia wartości rynkowej nieruchomości wycenianej odrzucono transakcje, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości. Ze względu na panującą na rynku nieruchomości stagnację cen transakcyjnych nie aktualizowano trendem czasowym.

Do ostatecznej wyceny wyłoniono 19 transakcji nieruchomościami możliwie najbardziej podobnymi do wycenianej, z przedziału cenowego od kwoty 386,14 zł/m2 do 794,12 zł/m2 przy cenie średniej - 540,47 zł/m2 (transakcje przedstawiono w załączniku do operatu szacunkowego). Rzeczoznawca majątkowy oddzielnie oszacował wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. Wartość gruntu określono w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Natomiast metoda korygowania ceny średniej polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru, co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji rynkowych.

Zgodnie art. 153 ust 1 ugn ceny te koryguje się, ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. W wyniku analizy rynku określono cechy rynkowe i ich wagi mające wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Do ww. cech zaliczono: lokalizację i otoczenie (waga 30%), położenie względem dróg (waga 30%), kształt działki (waga 20%) oraz wielkość działki (waga 20%). Dokonano również opisu przyjętych cech rynkowych.

W dalszej kolejności biegły opisał nieruchomość o cenie minimalnej i nieruchomość o cenie maksymalnej oraz dokonał ich oceny w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. Następnie dokonał oceny wycenianej nieruchomości (tabela stanowiąca załącznik do operatu szacunkowego). Po uwzględnieniu współczynników korygujących wartość jednostkową gruntu określono na kwotę [...] zł/m2. W związku z powyższym wartość rynkową prawa własności gruntu przedmiotowej nieruchomości ustalono na kwotę [...] zł.

Następnie, na str. 18 operatu szacunkowego, określono wartość służebności przesyłu ustalaną jako iloczyn wartości rynkowej pasa służebności przesyłu lub wartości nieruchomości i współczynnika służebności przesyłu. Wartość służebności przesyłu oszacowano na kwotę [...] zł. Wartość części składowych znajdujących się na nieruchomości określono przy zastosowaniu podejścia kosztowego.

Zgodnie z art. 153 ugn podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Stosownie do § 21 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) – dalej zwanego "rozporządzeniem" przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości za koszt nabycia gruntu, o którym mowa w art. 153 ust. 3 ugn, przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach. Za koszt odtworzenia części składowych gruntu, o którym mowa w art. 153 ust. 3 ugn przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych.

Wartość odtworzeniową składników budowlanych oszacowano na podstawie aktualnego katalogu [...] "Biuletyn cen budowlanych" Ill kwartał 2017 r., Katalogu cen jednostkowych robót i obiektów inwestycyjnych, ll kwartał 2017 r. i ofert internetowych, przy uwzględnieniu stopnia zużycia i kompletności budowli. Łącznie wartość części budowlanych (utwardzenie kostką granitową - chodnik 45 m2 + parking 80 m2, ogrodzenie - siatka leśna - 190 m, słupki ok. 74 szt., budynek mieszkalny jednorodzinny wolnostojący w budowie o pow. zabudowy 80 m2, studnia głębinowa - 38 m, przydomowa oczyszczalnia ścieków z systemem rozsączania o wydajności 3,5 m na dobę, kabel energetyczny - 40 m, przyłącze wodne wlA4O - 18 m, przyłącze kanalizacyjne klA160 (od budynku do przydomowej oczyszczalni) - 18 m, odwodnienie terenu, odwodnienie budynku oraz odwodnienie chodnika i miejsc parkingowych przyłączone do przydomowej oczyszczalni - 66,5 m, przyłącze gazowe DN-25 - dł. 8 m + 22,5 m, panele fotowoltaiczne - 20 szt.) ustalono na kwotę [...] zł (wycena części składowych została przedstawiona w tabeli stanowiącej załącznik do operatu szacunkowego).

Wartość nasadzeń roślinnych, wymienionych szczegółowo w tabeli stanowiącej załącznik do operatu szacunkowego, oszacowano na kwotę [...] zł. Łączna wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] została określona na kwotę [...] zł i w takiej wysokości Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie na rzecz byłych właścicieli, przyznając go w następujących częściach: na rzecz J.P. i M.S. w kwocie [...] zł oraz na rzecz [...] sp. z o.o. w kwocie [...] zł. Jednocześnie organ wojewódzki powiększył ustalone odszkodowanie o 5% wartości nieruchomości, ze względu na wydanie działki w terminie wskazanym w art. 18 ust. 1e specustawy.

Zgodnie z art. 134 ust. 1 ugn podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 ugn ustawy wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Zgodnie z treścią § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Stosownie do § 55 ust. 2 rozporządzenia operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Z kolei według § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny.

Rozpatrując zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności operat szacunkowy z [...] kwietnia 2018 r. Minister wskazał, że zawiera on wszystkie elementy wymagane powyższymi przepisami. W związku z tym, że przeznaczenie wycenianej nieruchomości ustalone na podstawie decyzji Wojewody [...] z [...] września 2017 r. jest tożsame z jej przeznaczeniem wynikającym ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego [...], przyjętego uchwałą nr [...] Rady [...] z dnia [...] października 2006 r. oraz mając na uwadze fakt, iż określenie wartości prawa własności nieruchomości nie było możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, biegły prawidłowo przeprowadził analizę rynku przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, tj. tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na gruntach leśnych.

W ocenie organu odwoławczego wyjaśnienia biegłego w powyższym zakresie są spójne i logiczne, dlatego też organ odwoławczy podzielił je w całości. Zasadnie biegły objął analizą transakcje o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

Operat szacunkowy nie zawiera wad powodujących naruszenie przepisów ugn oraz rozporządzenia. Został sporządzony zgodnie z zasadami i procedurą szacowania nieruchomości.

Minister uznał jednak, że panele fotowoltaiczne znajdujące się na wycenianej nieruchomości nie powinny być przedmiotem wyceny bowiem nie stanowią części składowej nieruchomości.

Minister wyjaśnił, że w odszkodowaniu za wywłaszczenie nieruchomości zawiera się element utraty wartości gruntu i jego części składowych. Zgodnie z art. 46 Kodeksu cywilnego – dalej zwanego "kc" nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Natomiast według art. 4 pkt 1 ugn przez nieruchomość gruntową należy rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. Częściami składowymi gruntu są zatem składniki, które są trwale z gruntem związane i nie stanowią odrębnego przedmiotu własności (art. 47 § 1 kc). Ponadto częścią składową jest wszystko to, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (§ 2). Natomiast przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych (§ 3), a zatem nie podlegają wycenie.

Przy ustalaniu odszkodowania organ prowadzący postępowanie zobligowany jest uwzględnić wartość całej nieruchomości wraz z jej częściami składowymi, które były trwale związane z gruntem w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt analizowanej sprawy Minister zauważył, że z ustalonego w sprawie stanu faktycznego nie sposób stwierdzić, aby przedmiotowe panele fotowoltaiczne były w ogóle zamontowane na nieruchomości w dniu wydania decyzji Wojewody [...] nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, tj. [...] września 2017 r. na co wskazuje również załączona do operatu dokumentacja fotograficzna. Bezspornym jest, że panele znajdowały się na nieruchomości. Natomiast dotychczasowy właściciel wywłaszczonej działki nie wskazał wprost, czy panele te były zainstalowane na nieruchomości, podnosząc jedynie, że zostały one zniszczone przez inwestora po wydaniu ww. decyzji.

Podobnie rzeczoznawca majątkowy w piśmie z [...] września nie potwierdził, aby sporne panele stanowiły część składową nieruchomości, ograniczając się jedynie do wyjaśnienia, że dane o panelach fotowoltaicznych zostały przyjęte z opisu stanu nieruchomości na [...] września 2017 r. wykonanego na zlecenie Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad oraz na podstawie informacji od właściciela, że panele zostały zniszczone przez inwestora.

Ponadto w toku rozprawy administracyjnej przeprowadzonej przez organ I instancji [...] kwietnia 2018 r. rzeczoznawca majątkowy oświadczył, iż nie jest w stanie rozstrzygnąć, czy przedmiotowe panele należy zaliczyć do części składowych nieruchomości wycenianej.

W ocenie organu odwoławczego panele fotowoltaiczne nie stanowiły części składowej wywłaszczonego gruntu bowiem częścią składową rzeczy jest wszystko, czego nie da się od niej odłączyć bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego, zaś panele te nie były trwale z gruntem związane. Sam fakt, że przedmiotowe panele znajdowały się na terenie nieruchomości w dniu wydania decyzji Wojewody [...] z [...] września 2017 r. nie stanowi dostatecznej przesłanki do uznania ich za część składową nieruchomości. Tym bardziej, że z dokumentacji fotograficznej wynika, iż panele te nie były zamontowane, co przemawia za uznaniem, że nie były one połączone z gruntem w sposób trwały oraz że możliwe było ich przeniesienie w inne miejsce bez spowodowania ich uszkodzenia lub istotnej zmiany.

Natomiast kwestia uszkodzenia paneli wskutek ich usuwania z terenu nieruchomości pozostaje bez znaczenia dla oceny, czy rzecz stanowiła część składową nieruchomości.

Skoro zatem składnik ten o łącznej wartości [...] zł nie jest częścią składową wywłaszczonej działki, to jego wartość nie mogła stanowić przedmiotu odszkodowania za nieruchomość.

Organ I instancji nieprawidłowo ustalił kwotę odszkodowania naruszając przepis prawa materialnego, tj. art. 18 ust. 1 specustawy. Według tego przepisu wysokość odszkodowania ustala się uwzględniając stan nieruchomości. Organ wojewódzki orzekający w przedmiocie odszkodowania, określając jego wysokość, błędnie przyjął - za opinią biegłego - jakoby częścią składową wycenianej nieruchomości były także panele fotowoltaiczne (20 szt.). Tego rodzaju ocena, wyrażona w operacie szacunkowym, nie była dla organu orzekającego w przedmiocie odszkodowania wiążąca.

Wykracza bowiem poza kwestię metodyki określenia wartości składników majątkowych (zakres wiedzy specjalistycznej biegłego), lecz dotyczy oceny prawnej za które ze składników należne jest odszkodowanie.

Przechodząc do omówienia kwestii powiększenia odszkodowania na podstawie art. 18 ust. 1e specustawy Minister wyjaśnił, że Wojewoda [...] prawidłowo powiększył odszkodowanie o kwotę równą 5% wartości szacowanej nieruchomości z tytułu wydania nieruchomości inwestorowi w terminie, o którym mowa w art. 18 ust. 1e specustawy. Jak wynika z akt sprawy decyzja Wojewody [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej została wydana [...] września 2017 r., zaś wydanie przedmiotowej nieruchomości przez byłych właścicieli nastąpiło [...] października 2017 r., co potwierdza protokół sporządzony z ww. czynności, a więc z zachowaniem ustawowego terminu.

Jednakże w związku z nieprawidłowym ustaleniem wartości nieruchomości oraz przyjęciem, że powiększeniu o 5% podlega kwota odszkodowania pomniejszona o wartość służebności przesyłu, organ ustalił nieprawidłową kwotę równą 5% wartości szacowanej nieruchomości z tytułu wydania nieruchomości inwestorowi w terminie, o którym mowa w art. 18 ust. 1e specustawy.

Według art. 18 ust. 1e specustawy odszkodowanie powiększa się o kwotę równą 5% liczoną od całej wartości wywłaszczonej nieruchomości, nie zaś od kwoty odszkodowania pomniejszonej o wartość ograniczonych praw rzeczowych. Jednocześnie decyzją z [...] czerwca 2018 r. Minister Inwestycji i Rozwoju zmienił decyzję Wojewody [...] z [...] września 2017 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, która z tym dniem, tj. [...] czerwca 2018 r. stała się ostateczna.

Wobec tego Minister uchylił w całości decyzję Wojewody [...] z [...] maja 2018 r., sprostowaną postanowieniem z [...] maja 2018 r. i orzekł w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania za prawo własności zabudowanej nieruchomości, położonej w dzielnicy [...], w obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod realizację inwestycji drogowej pn. "Budowa drogi ekspresowej [...] na odcinku od węzła ‹‹[...]›› do węzła ‹‹[...]›› Zadanie ‹‹C›› - Budowa drogi ekspresowej [...] na odcinku od węzła [...] (bez węzła, km około 11+500,00) do węzła [...] (bez węzła, km około 18+950,00) o długości ok. 7,5 km. Odcinek od 11+789,51 do km 18+949,95", stanowiącej własność J.P. i M.S. na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej w wysokości [...] zł i przyznaniu go w następujących częściach na rzecz: J.P. i M.S. w kwocie [...] zł oraz [...] sp. z o.o. w kwocie [...] zł, w pkt 2 o powiększeniu ustalonego w pkt 1 odszkodowania na rzecz J.P. i M.S. o 5% wartości nieruchomości (pomniejszonej o wartość służebności przesyłu), tj. o kwotę [...] zł, z powodu wydania nieruchomości w terminie uprawniającym do powiększenia wysokości odszkodowania oraz w pkt 3 o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego w pkt 1 i 2 odszkodowania na rzecz: J.P. i M.S. w kwocie [...] zł oraz [...] sp. z o.o. w kwocie [...] zł, w terminie 14 dni od dnia wydania niniejszej decyzji.

W odniesieniu do stanowiska skarżącego, że przy ustalaniu wartości wywłaszczonej nieruchomości powinien być wzięty pod uwagę fakt, iż konieczność poniesienia nakładów na wywóz i utylizację przedmiotowych paneli fotowoltaicznych leży po stronie inwestora, z uwagi na odmowę ich zabrania przez dotychczasowego właściciela nieruchomości Minister wyjaśnił, że bez wpływu na wartość ustalonego odszkodowania pozostaje okoliczność kto faktycznie poniesie koszty późniejszego wywozu składników znajdujących się na nieruchomości.

Od decyzji Ministra Inwestycji i Rozwoju z [...] listopada 2018 r. J.P. i M.S. wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Skarżący wskazali, że zaskarżają decyzję Ministra w części odmawiającej skarżącym wypłaty kwoty [...] zł tytułem odszkodowania za zniszczone panele fotowoltaiczne znajdujące się na wywłaszczanej nieruchomości. Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie art. 18 ust. 1 specustawy w zw. z art. 51 § 1 i art. 52 kc przez odmowę wypłaty odszkodowania za przynależne do nieruchomości panele fotowoltaiczne. Wobec powyższego zarzutu wnieśli o: 1) uchylenie zaskarżonej decyzji w zaskarżonej części i zobowiązanie organu do wydania decyzji o wypłacie odszkodowania; 2) zasądzenie na rzecz skarżących kosztów postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu wskazali, że zaskarżona decyzja w zasadniczej części jest prawidłowa i nie budzi zastrzeżeń skarżących. Wątpliwość budzi kwestia zastanych w dacie wydania decyzji Wojewody [...] nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, tj. [...] września 2017 r., przygotowanych do zamontowania na nieruchomości elementów instalacji fotowoltaicznej (paneli), które następnie uległy zniszczeniu.

Skarżący podzielili pogląd organu wyrażony w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, że powyższe panele nie stanowiły [...] września 2017 r. części składowej nieruchomości bowiem nie został ukończony proces ich montażu. Jednakże nie stało się przedmiotem analizy organu, czy owe urządzenia nie stanowiły przynależności wywłaszczanej nieruchomości. Prawdopodobną przyczyną braku rozważań organu w tym zakresie był pogląd wyrażony w uzasadnieniu decyzji, iż "Przy ustalaniu odszkodowania organ prowadzący postępowanie zobligowany jest uwzględnić wartość całej nieruchomości wraz z jej częściami składowymi, które były trwale związane z gruntem w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej" (s. 7 uzasadnienia zaskarżonej decyzji).

Skarżący zgodzili się z początkową częścią owej wypowiedzi organu bowiem zgodna jest ona z dyspozycją art. 18 ust. 1 specustawy, jednakże wskazali na bezzasadne zawężenie zakresu odpowiedzialności odszkodowawczej inwestora drogowego za przynależności, w rozumieniu art. 51 § 1 kc.

Skarżący podkreślili, że planowana inwestycja w instalację fotowoltaiczną miała na celu prawidłowe korzystanie z nieruchomości wywłaszczonej i mieściła się w zakresie przeznaczenia ww. nieruchomości, zaś zgromadzone panele fotowoltaiczne zostałyby trwale połączone z nieruchomością gdyby nie decyzja Wojewody o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Stosownie do art. 52 kc czynności prawne odnoszące się do rzeczy głównej dotyczą również przynależności, a zatem wartość owych przynależności winna zostać uwzględniona przy obliczaniu wysokości odszkodowania na podstawie art. 18 ust. 1 specustawy.

W odpowiedzi na skargę Minister Inwestycji i Rozwoju wniósł o jej oddalenie i jednocześnie podtrzymał stanowisko prezentowane dotychczas w sprawie wskazując dodatkowo, że wszelkie roszczenia o naprawienie szkody wykraczające poza odszkodowanie za grunt i jego części składowe mogą być dochodzone na drodze postępowania cywilnego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga jest nieuzasadniona.

W niniejszej sprawie istota sporu pomiędzy Ministrem Inwestycji i Rozwoju, a J.P. i M.S. sprowadza się do tego, czy w ramach odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] o pow. [...] ha nabytą przez Skarb Państwa na podstawie ostatecznej decyzji o zrid z [...] września 2017 r. nr [...] należało się skarżącym odszkodowanie także za panele fotowoltaiczne w ilości 20 sztuk, które nie były w sposób trwały zamontowane na spornej nieruchomości, a o których wspomniano w opisie stanu nieruchomości sporządzonym na dzień [...] września 2017 r. i w protokole uzupełniającym z [...] stycznia 2018 r. (zaakceptowanymi przez J.P.), które stanowiły załącznik do operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego M.J. z [...] kwietnia 2018 r.

Jeżeli chodzi o to zagadnienie Sąd zwraca uwagę, że zgodnie z art. 12 ust. 4a i 5 w zw. z art. 18 specustawy odszkodowanie należy się za nieruchomość nabytą przez podmiot publicznoprawny w trybie specustawy. Przy czym do ustalenia odszkodowania w tym trybie stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami.

Z art. 4 ugn wynika, że nieruchomością gruntową jest grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności.

Z art. 134 ust. 1 i art. 135 ust. 2 i 3 Działu III Rozdziału 5 ugn (odszkodowanie za wywłaszczone nieruchomości) wynika, że podstawę do ustalenia odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Z kolei przy ustaleniu wartości odtworzeniowej nieruchomości oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych.

Z § 36 ust. 1 w zw. z § 35 rozporządzenia wynika, że przy określaniu wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości nabyte w trybie specustawy uwzględnia się nakłady, które stanowią części składowe nieruchomości, poniesione na nieruchomości do dnia wydania decyzji o zrid.

Z kolei z art. 16 ust. 2 specustawy wynika, że decyzja o zrid określa m. in. termin opróżnienia lokali oraz innych pomieszczeń, który nie może być krótszy, niż 120 dni od dnia uostatecznienia się decyzji.

Z powyższych przepisów wynika, że odszkodowanie za nieruchomość nabywaną przez podmiot publicznoprawny w trybie specustawy należy się za odjęcie prawa własności gruntu i za jego części składowe. Rzeczy ruchome dotychczasowy właściciel gruntu ma obowiązek zabrać w terminie określonym w decyzji o zrid.

Niewątpliwie złożone na spornej nieruchomości, niepołączone z nią w sposób trwały, panele fotowoltaiczne w ilości 20 sztuk (okoliczność między stronami niesporna) należało traktować jako rzeczy ruchome, w rozumieniu art. 45 Kodeksu cywilnego, niebędące częściami składowymi spornej nieruchomości, w rozumieniu art. 47 § 1 i 2 w zw. z art. 48 kc.

Zdaniem Sądu jeżeliby nawet uznać, jak utrzymują skarżący, że wspomniane panele fotowoltaiczne stanowiły przynależności spornej nieruchomości, o których mowa w art. 51 kc, to za tego rodzaju rzeczy ruchome nie mogłoby być ustalone odszkodowanie w trybie specustawy.

Przepisy specustawy, ugn i rozporządzenia nie dają podstaw do ustalenia odszkodowania za tego rodzaju rzeczy. W przepisach tych aktów prawnych brak zasad wyceny, szacowania i określania wartości tego rodzaju składników majątkowych.

Wobec tego stanowisko Ministra Inwestycji i Rozwoju zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, co do braku podstaw do ustalenia na rzecz skarżących odszkodowania za przedmiotowe panele fotowoltaiczne było zgodne z prawem.

Odnosząc się do stanowiska skarżących zaprezentowanego w skardze o konieczności zastosowania w niniejszej sprawie art. 52 kc Sąd zwraca uwagę, że zgodnie z tym przepisem czynność prawna mająca za przedmiot rzecz główną odnosi skutek także względem przynależności, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych.

Uszło uwadze skarżących, że przepis ten, na mocy art. 1 kc, ma znaczenie w stosunkach cywilnoprawnych pomiędzy osobami fizycznymi i osobami prawnymi. Art. 52 kc reguluje bowiem sytuacje związane z dokonywanymi między stronami czynnościami cywilnoprawnymi odnoszącymi się do rzeczy głównych i ich przynależności.

Trzeba mieć na uwadze, że wywłaszczenie nieruchomości wynika ze stosunków administracyjnoprawnych i nabycie nieruchomości w tym trybie przez podmiot publicznoprawny następuje na podstawie ostatecznej decyzji administracyjnej, zasadniczo wbrew woli dotychczasowych właścicieli nieruchomości.

W stosunkach cywilnoprawnych zasadą jest dobrowolne nabycie przez nabywcę rzeczy głównej wraz z przynależnościami. Zasadniczo bowiem nabywca rzeczy głównej będzie z niej korzystał w sposób zgodny z dotychczasowym sposobem korzystania z tej rzeczy przez jej zbywcę.

Sytuacja ta wygląda inaczej w sprawach wywłaszczeniowych bowiem w tego typu sprawach dochodzi do nabycia nieruchomości, które wiąże się z istotną zmianą przeznaczenia i sposobu korzystania z rzeczy.

Trudno sobie wyobrazić, aby panele fotowoltaiczne (które z założenia miały służyć właścicielom nieruchomości przeznaczonej na cel mieszkaniowy) były potrzebne Skarbowi Państwa do korzystania ze spornej nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, skoro sporny grunt będzie elementem drogi krajowej.

Trafne jest wobec tego stanowisko Ministra Inwestycji i Rozwoju, że spór istniejący pomiędzy inwestorem, a skarżącymi, czy dotychczasowym właścicielom gruntu należy się zapłata za przedmiotowe panele fotowoltaiczne może być rozstrzygnięty przed sądem powszechnym w trybie postępowania cywilnego.

Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm.) orzekł, jak w sentencji wyroku.