Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1481/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2018-01-31 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.
article: par. 3-8
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 138 par. 1 pkt 2
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jacek Bursa (spr.) Sędziowie : Sędzia WSA Małgorzata Łoboz Sędzia WSA Krystyna Daniel Protokolant: Maksymilian Krzanowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 31 stycznia 2018 r. sprawy ze skarg M. F. oraz M. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 12 września 2017 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz M. P. kwotę 997 zł (słownie: dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz M. F. kwotę 500 zł (słownie: pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 6 lutego 2017r. nr [...] Prezydent Miasta K. ustalił na wniosek M. spółki z o.o. z siedzibą w K. warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego "Budowa zespołu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami obejmującej dwa segmenty naziemne posadowione na wspólnym fundamencie i garażu podziemnym (do którego prowadzi jeden wjazd) na działkach nr [...], [...], [...] obr. [...] jedn. ewid. [...] wraz z infrastrukturą komunikacyjną i z infrastrukturą techniczną na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...] jedn. ewid. [...] przy ul. M. w K." i umorzył postępowanie w części .budowa zjazdu z działki nr [...] obr. [...] jedn. ewid. [...] przy ul. M. w K." w granicach pasa drogowego ulicy M. .

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ l instancji streścił przebieg postępowania w sprawie, w szczególności wskazano, że przedmiotowa decyzja została wydana w wyniku uchylenia poprzednich decyzji administracyjnych w tej sprawie przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrokiem z dnia 1 kwietnia 2016 r. sygn. II SA/Kr 25/16. W toku postępowania uwzględniono wskazania WSA w Krakowie zawarte w w/w rozstrzygnięciu. W kwestii umorzenia postępowania w części w części "budowa zjazdu z działki nr [...] obr. [...] jedn. ewid. [...] przy ul. M. w K." w granicach pasa drogowego ulicy M. wskazano, że konieczność umorzenia wynika z faktu, że w związku ze zmianą ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych budowa lub przebudowa zjazdu na podstawie zezwolenia zarządcy drogi na lokalizację zjazdu lub przebudowę zjazdu nie wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W toku postępowania uzyskano wymagane prawem opinie i uzgodnienia. W wyniku przeprowadzonego postępowania ustalono, że planowane zamierzenie inwestycyjne spełnia wymagania, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy O planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Projekt decyzji został sporządzony przez osobę uprawnioną mgr inż. arch. I. I. .

Od decyzji odwołanie złożyły M. F., B.Z. oraz M. P.. M. F. zarzuciła, że analiza architektoniczno-urbanistyczna została wykonana w sposób, który nie odzwierciedla rzetelnie zabudowy na obszarze wokół planowanej inwestycji, w konsekwencji kwestionuje ona wyznaczenie cech, wskaźników i parametrów nowej zabudowy. W szczególności średni wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni działki (terenu) nie powinien być liczony jako średnia arytmetyczna, lecz jako ważona. Błędny sposób liczenia wskaźnika ma poważne skutki przestrzenne, szczególnie tam, gdzie w obszarze analizowanym występuje duże zróżnicowanie powierzchni i powierzchni zabudowy. Ponadto W analizie pominięto działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]. Działki te mają niskie wskaźniki powierzchni zabudowy, więc ich wyeliminowanie zniekształca wynik obliczeń średniego wskaźnika dla obszaru analizowanego. Ponadto błędnie wskazano powierzchnię zabudowy dla działek [...] i [...], których powierzchnia wynosi 2405 m2. Ponadto w obliczeniach pominięto działki zabudowane [...], [...], [...], bowiem analizę wykonano na nieaktualnej mapie z 22 maja 2015 r. Po uwzględnieniu tych uwag średni wskaźnik wielkości zabudowy do powierzchni działek wynosi 21 %. Ponadto wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni działki (terenu) powinien być liczony osobno dla każdego segmentu. W kwestii ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej ze względu na duże zróżnicowanie wysokości istniejących budynków oraz fakt znacznego pochylenia terenu inwestycji w kierunku ul. M. wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej powinna być ustalona dla każdego budynku z osobna, jako średnia wysokość dla działek [...], [...], [...] i [...]. Dla segmentu położonego na działce [...] powinna ona wynosić 4.7 m, zaś dla segmentu położonego na działce [...] 6. 4 m. Daje to odpowiednio 2 kondygnacje na działce [...] i 3 kondygnacje na działce [...]. Konieczność takiego ukształtowania parametru wysokości związana jest z faktem, że projektowana zabudowa znajduje się w enklawie zabudowy jednorodzinnej i powinna z nią komponować. Zakwestionowano także ustalenie wysokości kalenicy, które także nie uwzględnia różnic wysokości w terenie. W konsekwencji także w odniesieniu do tego parametru powinien on być zróżnicowany dla każdego segmentu z osobna i powinien wynosić dla segmentu położonego na działce [...] 8.3 (rzędna 240. 5 m n.p.m), a dla segmentu położonego na działce [...] 9.2 (rzędna 239.6 m n.p.m). Z analizy nie wynika, na jakiej podstawie ustalono parametr maksymalnej nieprzekraczalnej wysokości projektowanych budynków na 242.5 m n.p.m. W toku postępowania pominięto także negatywne stanowisko Rady Dzielnicy [...] z [...] lutego 2014 r., w której zwrócono m.in. uwagę na zbyt małą liczbę miejsc parkingowych. Zakwestionowano także aktualność pozyskanych w toku postępowania opinii i uzgodnień, a także przyjętych do analizy urbanistyczno-architektonicznej map ewidencji gruntów i budynków. Ponadto brak funkcji usługowej w obszarze analizowanym. W szczególności funkcja taka nie występuje na działce [...]. Także budynki na działkach [...], [...] i [...] nie są zespołami zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami. Nazwa inwestycji jest myląca, pojęcie zespołu zabudowy mieszkaniowej sugeruje, że jest to zabudowa bliźniacza, podczas gdy w istocie jest to jeden budynek mieszkalny w zabudowie bliźniaczej.

B.Z. zakwestionowała ustalenie wskaźnika powierzchni zabudowy do powierzchni działki (terenu). Jej argumenty w tym zakresie pokrywają się z argumentacją przedstawioną przez M. F.. Podobnie rzecz się ma z kwestionowaniem zasad ustalenia parametru wysokości nowej zabudowy. Nie wzięto pod uwagę dużego pochylenia terenu w kierunku ul. M. i związanej z tym konieczności zróżnicowania wysokości obu segmentów projektowanego budynku. Brak uwzględnienia opinii Rady Dzielnicy [...] z [...] lutego 2014 r. oraz z [...] grudnia 2016 r. z uwagi na brak zapewnienia wystarczającej ilości miejsc postojowych w budynku, w którym przewidziane są lokale usługowe.

M. P. zarzuciła brak uzasadnienia dla odstąpienia od podstawowej metody ustalania wskaźnika dopuszczalnej powierzchni nowej zabudowy do powierzchni działki (terenu) oraz naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa przez to, że nowa zabudowa znacząco odbiega od charakterystyki zabudowy już istniejącej. Ponadto zabrakło rzetelnego ustalenia zabudowy wokół planowanej inwestycji oraz brak określenia ilości miejsc postojowych. Błędnie ustalono wskaźniki dla następujących działek z obszaru analizowanego: działki nr [...] 52 % zamiast 42 %, dla działki nr [...] 47 % zamiast 46 % oraz dla działki [...] - 72 % zamiast 59 %. Planowane zamierzenie inwestycyjne zlokalizowane ma być wewnątrz kwartału zabudowy jednorodzinnej, a zabudowa usługowa jest zlokalizowana w znacznym oddaleniu od terenu inwestycji. Realizacja planowanego zamierzenia inwestycyjnego zmieni charakter obszaru zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w rejon zabudowy wielorodzinnej z funkcją usługową. Tymczasem niezgodne z zasada dobrego sąsiedztwa jest takie kształtowanie nowej zabudowy, które nie prowadzi do kontynuacji, lecz zmiany charakteru otoczenia nowej inwestycji. W bezpośrednim sąsiedztwie planowanego zamierzenia inwestycyjnego na 11 nieruchomości 9 jest zabudowanych, a jedynie w przypadku dwóch budynków na dziewięć ich wysokość przekracza 6 m. Ze znajdujących się w aktach sprawy dokumentów wynika, że zamierzenie obejmuje dwa odrębne budynki, z których każdy będzie trwale związany z gruntem, będzie posiadał odrębny dach i odrębne fundamenty.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 12 września 2017r. znak: [...], na podstawie art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2017, poz. 1073), na podstawie § 3-8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 nr 164 poz. 1588) oraz art. 138 § 1 pkt 2 kpa, uchyliło zaskarżoną decyzję w części dotyczącej "Warunków zagospodarowania przestrzennego wynikających z potrzeb ochrony środowiska, o których mowa w szczególności w art. 4, art. 5, art. 74 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska (Dz.U. z 2013 r. poz. 1232 ze zmianami, pod względem ochrony zieleni - załącznik nr 1 pkt II.2 lit. a, punktor pierwszy, tiret piąte i orzekło w tym zakresie w pozostałym zakresie utrzymało decyzję w mocy.

W uzasadnieniu wskazano, iż poszczególne wymagania co do parametrów nowej zabudowy zostały spełnione. W szczególności co do § 4 ust.1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w załączniku nr 1 do zaskarżonej decyzji ustalono w odległości 3 m od granicy z działką drogową nr [...] obr. [...]. W załączniku nr 3 "Wyniki analizy urbanistyczno-architektonicznej (część tekstowa)" wskazano, że obszar analizowany charakteryzuje swobodny układ istniejącej zabudowy. Nie został wykształcony jednorodny charakter linii zabudowy. Istniejące budynki są sytuowane w układach swobodnych, w różnych konfiguracjach, niekiedy w kilku liniach zabudowy. Teren inwestycji kubaturowej nie przylega do pasa drogowego ul. M. , z której planowany jest główny wjazd na teren inwestycji. Przy ul. M. , pomiędzy ul. S. i ul. K. budynki są sytuowane w odległości ok. 4 m od krawędzi jezdni (dz. nr [...]), ok. 3 m od krawędzi jezdni (dz. nr [...] oraz ok. 2 m od krawędzi jezdni (dz. nr [...]). Z uwagi na oddalenie inwestycji kubaturowej od krawędzi jezdni ul. M. wskazane jest nawiązanie przez linię zabudowy planowanego zamierzenia inwestycyjnego do linii zabudowy wyznaczonej przez budynki tworzące tzw. drugą linię zabudowy względem ul. M. , w szczególności zabudowy mieszkaniowej położonej w najbliższym sąsiedztwie inwestycji, tj. na działce nr [...], jako kontynuacja położenia południowej ściany budynku na tej działce. Tak wyznaczona linia zabudowy jest linią nieprzekraczalną. W ocenie tut. Kolegium organ l instancji wyznaczył linię zabudowy prawidłowo. Jego ustalenia znajdują odzwierciedlenie w ustaleniach analizy (karta nr 611), w której dokonano charakterystyki przebiegu linii zabudowy oraz czynią zadość wskazaniom WSA w Krakowie, który wyrokiem z dnia 1 kwietnia 2016 r. sygn. II SA/Kr 25/16, w którym sąd nakazał ustalenie linii zabudowy. Co do § 5 powołanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury w załączniku nr 1 do zaskarżonej decyzji wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy do powierzchni działki/terenu ustalono do łącznej powierzchni działek objętych inwestycją kubaturową na poziomie 31 % do 33 %. Udział powierzchni biologicznie czynnej ustalono na poziomie nie mniejszym niż 40 %. W załączniku nr 3 do zaskarżonej decyzji wskazano, że wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni działki (terenu) różni się w zależności od funkcji zabudowy i wielkości działki. Dla zabudowy usługowej waha się w przedziale od 15 % do 23 %, dla zabudowy mieszkaniowej od 12 % do ok. 72 %. Wskazano, że średni wskaźnik w obszarze analizowanym wynosi 32 %, zaś średni wskaźnik w kwartale zabudowy wyznaczonej ul. M. , S. i K. wynosi ok. 39 %. Działki w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji posiadają wskaźnik średni jeszcze wyższy. W załączniku nr 3 wskazano, że celem wpisania planowanej zabudowy w zastany układ przestrzenny i zapewnienie harmonijnego powiązania zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i jednorodzinnej wskazane jest wyznaczenie wskaźnika zabudowy dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego na poziomie zbliżonym do wskaźnika średniego, nie jest natomiast wskazane kontynuowanie wyższych wskaźników z najbliższego sąsiedztwa lub średniej z kwartału. Wskazano, że zastosowanie każdej z wartości przedziału (t.j. 31 %, 32 % i 33 %) nie spowoduje zaburzenia ładu przestrzennego analizowanego obszaru i nie naruszy zasady dobrego sąsiedztwa. W ocenie Kolegium wskaźnik ten został ustalony prawidłowo, t.j. znajduje uzasadnienie w analizie. Natomiast wątpliwości budzi wskazanie jako podstawy jego wyznaczenia § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 2003 r. Wskaźnik dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego nie został bowiem ustalony na poziomie średniego wskaźnika w obszarze analizowanym, lecz na poziomie do niego bardzo zbliżonym. W konsekwencji prawidłową podstawą jego wyznaczenia powinien być § 5 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 2003 r. W analizie urbanistycznej, której wyniki znalazły następnie odzwierciedlenie w załączniku nr 3 do zaskarżonej decyzji starannie przeanalizowano sposób kształtowania się tego wskaźnika w całym obszarze analizowanym (karta nr 610). Po drugie, ustalony przedział został uzasadniony. Jest on zbliżony do wskaźnika średniego, z niewielkim odchyleniem o ok. 1 %. Wskazano, że z uwagi na to, że na tym etapie postępowania wymagany jest jedynie koncepcyjny zarys projektowanego zagospodarowania oraz planowanych obiektów, a także, że nie są znane wszystkie uwarunkowania przestrzenne i architektoniczne oraz techniczne, wynikające z przepisów wykonawczych, wskazane jest przyjęcie 1 % tolerancji, bez szkody - co podkreśla analizator - dla kształtowania istniejącej przestrzeni urbanistycznej. Odnosząc się do zarzutów odwołujących w zakresie, w jakim kwestionują oni wyznaczenie wskaźnika powierzchni zabudowy do powierzchni działki (terenu) w kwestii metodologii obliczania tego wskaźnika w wyroku WSA w Krakowie z dnia 1 kwietnia 2016 r. sygn. II SA/Kr 25/16 dotyczącym przedmiotowej sprawy Sąd wskazał, że "żaden przepis ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ani też rozporządzenia nie wskazuje, że średnie wielkości zabudowy ustalane na podstawie zabudowania terenu objętego analizą należy obliczać właśnie jako średnie ważone. Powszechnie przyjętą metodą ustalania tego parametru jest wyliczanie go jako średnia arytmetyczna". Możliwe jest posłużenie się średnią ważoną, ale wyłącznie w ramach odstępstw od zasad ogólnych, czyli na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 2003 r. Zastosowanie tej metody nie jest w żadnym razie obligatoryjne. Wskazany przez M. F. wskaźnik na podstawie średniej ważonej wynosi 21 %. Z analizy wynika, że optymalnym dla zapewnienia wkomponowania istniejącej zabudowy w zastany układ urbanistyczny i uwzględnienie proporcji działek do proporcji powierzchni zabudowy jest wskaźnik zbliżony do wskaźnika średniego. Wskaźnik zbyt niski lub zbyt wysoki (poniżej lub powyżej) średniej nie byłby z tego względu właściwy. Dokonując oceny przedłożonego wraz z odwołaniem przez M. F. wykazu działek wraz z wyliczeniem wskaźnika powierzchni zabudowy stwierdzono, że ustalenia te nie odbiegają w istotny sposób od ustaleń analizatora. Natomiast występujące różnice nie mają istotnego wpływu na wynik sprawy. W zestawieniu przedłożonym przez odwołującą się ujęto 48 działek, podczas, gdy w zestawieniu analizatora 38 działek. Jednak różnica ta wynika z faktu, że w zestawieniu odwołującej wskazano także działki, które w ogóle bądź w znacznej części nie znajdują się w obszarze analizowanym. Dotyczy to działek [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], łącznie [...], [...], [...], [...] oraz [...]. Natomiast powinny były być uwzględnione działki [...], [...] i [...]. Wobec tego Kolegium dokonało przeliczenia średniego wskaźnika z uwzględnieniem tych działek (działka [...] wskaźnik 4 %, działka [...] wskaźnik 48 %, działka [...] wskaźnik 16 %). W pozostałym zakresie wartości wskaźnika pokrywają się. Uzyskany średni wskaźnik wyniósł ok 31 %. Odbiega on zatem zaledwie o 1 % od średniego wskaźnika policzonego przez analizatora. Natomiast w przedmiotowej sprawie wskaźnik w istocie nie został ustalony na poziomie wskaźnika średniego, lecz w przedziale zbliżonym do wskaźnika średniego. Decydującym dla ukształtowania wskaźnika powierzchni zabudowy do powierzchni działki (terenu) był nie tylko wskaźnik średni, ale także wskaźnik z najbliższego sąsiedztwa oraz wskaźnik w kwartale zabudowy pomiędzy ulicami M. , S. i K. . Ustalony dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego wskaźnik, jak wynika z analizy, jest nie tylko uwarunkowany powyższymi wskaźnikami, ale dodatkowo determinuje go wielkość działek i funkcja zabudowy (karta 611, s. 2, lit. c). Mając powyższe na uwadze wskaźnik (w przedziale) wyznaczony został prawidłowo. Co do § 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w załączniku nr 1 szerokość elewacji frontowej t.j. elewacji południowo-wschodniej ustalono na poziomie 15 m z tolerancją do 20 %. W załączniku nr 3 do zaskarżonej decyzji wskazano, że szerokości elewacji frontowych w obszarze analizowanym są zróżnicowane i uzależnione od funkcji i formy zabudowy. W załączniku nr 3 oraz w analizie znajduje się charakterystyka działek z obszaru analizowanego pod względem szerokości elewacji frontowych. Analizator wskazał, że duże zróżnicowanie tego wskaźnika (od ok. 7,5 do ok. 68 m) uzasadnia dla nowej zabudowy ustalenie wskaźnika na poziomie średniej z obszaru z tolerancją +/- 20 %. Dodatkowo kształtowanie się tego parametru zostało przedstawione przez M. F. na podstawie analizy sporządzonej przez osoby mające stosowne uprawnienia. Dla działek sąsiadujących położonych wzdłuż ul. M. parametr ten także jest zróżnicowany i kształtuje się w przedziale od 6 m do 24.3m, przy czym wartości 6 i 24.3 m są skrajne. W większości przypadków jest to kilkanaście metrów (od ok. 11.5 do 17-18 m). W ocenie Kolegium wyznaczenie parametru szerokości elewacji frontowej na poziomie 15 m z tolerancją +/- 20 % (czyli w przedziale od 12 do 18 m) odwzorowuje kształtowanie się tego parametru w najbliższym sąsiedztwie.

Co do § 7 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w załączniku nr 1 do zaskarżonej decyzji określono wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej (gzymsu lub okapu połaci dachowej) na poziomie 6 m z tolerancją do 0.5 m, czyli w istocie w przedziale od 5.5 do 6.5. m. W załączniku nr 3 do zaskarżonej decyzji wskazano, że wysokości górnej krawędzi elewacji frontowych w obszarze analizowanym są zróżnicowane i uzależnione od funkcji budynków w obszarze analizowanym. W analizie, jak i w załączniku nr 3 do zaskarżonej decyzji szczegółowo przedstawiono zasady kształtowania się tego parametru w zależności od funkcji i lokalizacji zabudowy. W załączniku nr 3 wskazano, że w omawianym obszarze nie został wykształcony jednorodny charakter kształtowania parametrów istniejącej zabudowy, w tym wysokości elewacji frontowych. Ze względu na bezpośrednie sąsiedztwo planowanej inwestycji z drobną zabudową mieszkaniową jednorodzinną przeanalizowano parametr wysokości najbliższej zabudowy jednorodzinnej w kwartale zabudowy pomiędzy ul. M. , S. i K. . Wysokości te, jak wynika z przeprowadzonej analizy wahają się od ok. 4.5 m (dz. [...] i [...]) do ok. 8 m (dz. [...]). Średnia wysokość w najbliższym sąsiedztwie wynosi ok. 6 m. Dlatego ten średni parametr przyjęto jako punkt wyjścia dla ustalenia parametru wysokości dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego. Jednocześnie wskazano, że dopuszczalna jest tolerancja do 0.5 m w górę i w dół uzasadniona względami technologicznymi. Wskazano przy tym, że przyjęcie wartości granicznych przedziału (t.j. 5.5 bądź 6.5 m) nie zaburzy istniejącego ładu przestrzennego. Kolegium zwróciło się do organu l instancji o udzielenie dodatkowych wyjaśnień w przedmiocie ustalenia tego parametru w nawiązaniu do zarzutów odwołujących się. W szczególności Kolegium zwróciło się o wyjaśnienie następujących kwestii różnic w danych dotyczących wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej budynków na działkach sąsiadujących położonych w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji (dz. [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]) przedstawionych w analizie i odwołaniu (dane opracowane przez uprawnionego geodetę mgr inż. J. C.). Ponadto Kolegium wystąpiło o zajęcie stanowiska, czy ze względu na duże zróżnicowanie wysokości istniejących budynków oraz fakt znacznego pochylenia terenu inwestycji w kierunku ul. M. wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej powinna być ustalona dla każdej bryły z osobna, jako średnia wysokość dla działek [...], [...], [...] i [...]. W konsekwencji dla segmentu położonego na działce [...] powinna ona wynosić 4.7 m, zaś dla segmentu położonego na działce [...] 6,4 m. W odpowiedzi na wezwanie organ l instancji podał, iż dane dotyczące wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych w analizie zostały uzyskane przy pomocy programu Limon Viewer i nie są precyzyjnymi pomiarami geodezyjnymi, stąd różnice w porównaniu z wartościami przedstawionymi w odwołaniu. Jednak różnice te w ocenie organu l instancji nie mają wpływu na wartość średnią. Organ l instancji podtrzymał także swoje stanowisko dotyczące ustalonych w decyzji wartości parametru wysokości. Wskazano, że nawiązano do kształtowania się parametru wysokości w kwartale zabudowy pomiędzy ul. M. , S. i K. , t.j. w najbliższym sąsiedztwie planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Ponadto określona w decyzji wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej nowej zabudowy na poziomie 6 m z tolerancją do 0.5 m pozwala na uskokowe kształtowanie wysokości nowej zabudowy i jej dostosowanie do uwarunkowań wynikających z ukształtowania terenu. W świetle zgromadzonego materiału dowodowego, w szczególności analizy oraz uzasadnienia zaskarżonej decyzji organ odwoławczy stwierdził, że wartości graniczne wpisują się w parametr wysokościowy zabudowy występującej w najbliższym sąsiedztwie. Został on szczegółowo przeanalizowany, a okoliczność sąsiedztwa drobnej zabudowy mieszkaniowej uwzględniona (karta 609 oraz załącznik nr 3 do zaskarżonej decyzji, s. 7 i 8). Wyznaczenie parametru wysokości według zasad ogólnych z uwagi na zróżnicowanie tego parametru udokumentowane w aktach sprawy, nie jest możliwe. Natomiast wyznaczenie na podstawie wyjątku, t.j. na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury zostało przez organ l instancji należycie uzasadnione.

Co do § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w załączniku nr 1 do zaskarżonej decyzji ustalono następujące zasady kształtowania geometrii dachu: dach połaciowy o kącie nachylenia połaci w przedziale od 15° do 45°. Wysokość kalenicy głównej ustalono na poziomie 9,5 m z tolerancją 0,5 m. Wskazano jednocześnie, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej nie może przekroczyć rzędnej 242,5 m n.p.m. Wskazano, że powyższe ustalenia obowiązują dla każdej a obu brył naziemnych budynku. W analizie wskazano, że w obszarze analizowanym przeważają dachy połaciowe. Wysokości kalenic budynków w obszarze analizowanym są zróżnicowane (karta 609). Zabudowę usługową cechują wysokie wartości wysokości kalenicy (18 m na pobliskiej działce [...] i ok. 15. 5 i 16 m na działce [...]). Także w przypadku zabudowy mieszkaniowej wysokość kalenicy jest zróżnicowana i mieści się w przedziale od ok. 7 do ok. 12 m. Wskazano, że ze względu na sąsiedztwo drobnej zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej przeanalizowano wysokości budynków znajdujących się w najbliższym sąsiedztwie, w kwartale zabudowy pomiędzy ul. M. , S. i K. . Średnia wysokość kalenic budynków w tym obszarze wynosi ok. 9.5 m (karta 609). Na tym poziomie powinna się kształtować wysokość nowej zabudowy, z tolerancją do 0.5 m, czyli w przedziale od 9 do 10 m. Z uwagi na to, że odwołujący kwestionują także wysokość kalenicy głównej obu brył budynku, Kolegium zwróciło się do organu l instancji o udzielenie dodatkowych wyjaśnień w przedmiocie ustalenia tego parametru. Organ l instancji podtrzymał swoje dotychczasowe ustalenia i wskazał, że tak wyznaczona geometria dachu w kontekście istniejących uwarunkowań przestrzennych pozwoli na wkomponowanie projektowanych budynków w istniejący układ urbanistyczny, co Kolegium zaakceptowało.

Wg. Kolegium zarzut błędnego oznaczenia nazwy inwestycji jako "zespołu zabudowy wielorodzinnej z usługami obejmującej dwa segmenty naziemne posadowione na wspólnym fundamencie", podczas gdy zamierzenie to obejmuje dwa odrębne budynki i wnioskodawca powinien przedłożyć dwa odrębne wnioski w sprawie ustalenia warunków zabudowy, w świetle zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego oraz wskazań wyroku WSA z 20 czerwca 2016 r. sygn. II SA/Kr 25/16, są to dwa segmenty posadowione na wspólnym fundamencie co oznacza: konieczność łącznego wyznaczenia wskaźnika powierzchni nowej zabudowy jako łącznego dla całej powierzchni nowej zabudowy, zaś pozostałe parametry dla każdej bryły z osobna. W szczególności jeśli chodzi o wyznaczenie parametru szerokości elewacji frontowej z uwagi na planowane usytuowanie budynków (zob. karta 896) względem drogi publicznej parametr ten (t.j. szerokość elewacji południowo wschodniej) jest taki sam dla każdego z segmentów. Zaś w odniesieniu do maksymalnej wysokości (wysokości do kalenicy) wyraźnie w decyzji wskazano, że jest to wysokość dla każdej bryły z osobna. Stanowisko to podtrzymał organ l instancji w związku z zapytaniem Kolegium. Tym samym podtrzymano stanowisko o nieuwzględnieniu różnic w wysokości rzędnych terenu. Nie są także zasadne zarzuty, jakoby funkcja usługowa nie występowała w obszarze analizowanym, co potwierdza znajdująca siew aktach sprawy analiza architektoniczno-urbanistyczna. Odnośnie do nieuwzględnienia negatywnej opinii Rady Dzielnicy, uchwała rady Dzielnicy nie stanowi aktu wiążącego organ l instancji. Z kolei w kwestii miejsc parkingowych w obowiązującym systemie prawnym brak przepisu, który nakazywałby wskazanie w decyzji o warunkach zabudowy konkretnej liczby miejsc postojowych.

Skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję złożyli M. P. oraz M. F. .

M. P. zarzuciła naruszenie:

- art. 15 k.p.a. wyrażającego fundamentalną zasadę dwuinstancyjności postępowania, poprzez ograniczenie postępowania administracyjnego w sprawie uchylenia zaskarżonej decyzji w części dotyczącej "Warunków zagospodarowania przestrzennego wynikającego z potrzeb ochrony środowiska, o których mowa w szczególności w art. 4, art. 5, art. 74 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska (Dz. U. z 2013 r. póz. 1232 ze zmianami, pod względem ochrony zieleni - załącznik nr l pkt 11.2 lit. a, punkt pierwszy, tiret piąty i orzeczenie tej kwestii w odmienny sposób - tylko do jednej instancji oraz nie przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego pozbawiając Skarżącą możliwości złożenia środka odwoławczego, co powoduje ie decyzja dotknięta jest wadą nieważności, o której mowa w art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a.

- art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez niezachowanie w procesie inwestycyjnym kontynuacji funkcji, formy architektonicznej, gabarytów zabudowy oraz sposobu zagospodarowania terenu, z uwagi na fakt, że nowa zabudowa znacząco odbiega od dotychczasowej charakterystyki urbanistycznej

- § 5 ust. 1 i 2 oraz § 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez błędne ustalenie dopuszczalnego wskaźnika nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki dla inwestycji projektowanej

- art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy wadliwej decyzji Organu l instancji,

- art. 107 § 3 k.p.a. poprzez wydanie zaskarżonej decyzji z wadliwym uzasadnieniem, brakiem zamieszczenia przez Organ II instancji w uzasadnieniu decyzji jakichkolwiek przyczyn uchylenia zaskarżonej decyzji w części dotyczącej "Warunków zagospodarowania przestrzennego wynikającego z potrzeb ochrony środowiska, o których mowa w szczególności w art. 4, art. 5, art. 74 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska (Dz. U. z 2013 r. poz. 1232 ze zmianami), pod względem ochrony zieleni - załącznik nr 1 pkt 11.2 lit. a, punkt pierwszy, tiret piąty, nie przeprowadzenie w tym zakresie postępowania wyjaśniającego i orzeczenie w odmienny sposób, które to naruszenie miało istotny wpływ na wynik sprawy gdyż uniemożliwia kontrolę rozstrzygnięcia organu w tym zakresie

- art. 153 p.p.s.a. poprzez naruszenie zasady związania oceną prawną sądu administracyjnego poprzez niezastosowanie się Organu l i II instancji do wskazań co do dalszego postępowania zawartych w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 20 czerwca 2016 r., sygn. II SA/Kr 25/16, w którym WSA wskazał aby Organ l instancji przy ponownym rozpoznawaniu sprawy ustalił warunki zabudowy dla dwóch budynków a nie jednego, co stanowi kwalifikowaną wadę skutkującą stwierdzeniem nieważności decyzji w nowym postępowaniu.

W uzasadnieniu podkreślono, iż wg WSA z wyroku z dnia 20 czerwca 2016 r., sygn. II SA/Kr 25/16 wątpliwości dotyczyły już samego wniosku inwestora. Jak wynika z akt sprawy inwestor M. Spółka z o.o. złożyła swój wniosek w dniu 24 stycznia 2014 r. obejmujący żądanie ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego obejmującego budowę jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami i garażem podziemnym na działce nr [...] wraz z infrastrukturą techniczną i komunikacyjną. Do wniosku tego dołączono rysunki, z których wynika, że zamierzenie to obejmuje dwa budynki zlokalizowane na działce nr [...] (akta administracyjne sprawy, tom I, karty nr 12-14). Kwestia ilości budynków była przedmiotem oceny Samorządowego Kolegium Odwoławczego w decyzji z dnia 24 września 2014 r., w której wyraźnie wskazano, że wniosek obejmuje nie jeden, ale dwa budynki. Sąd w tej sprawie potwierdza ten sposób oceny wniosku inwestora. Jeżeli istnieje wątpliwość, czy wniosek o ustalenie warunków zabudowy miałby dotyczyć jednego, czy dwóch budynków, to winien to wyjaśnić organ domagając się od inwestora stosownego oświadczenia. Jak przytaczały organy administracyjne, obowiązujące przepisy definiują pojęcie budynku. Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r., poz. 290) pod pojęciem budynku należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Z przedstawionych przy składaniu wniosku przez inwestora rysunków wyraźnie widać, że zamiarem inwestora będzie budowa dwóch odrębnych budynków, z których każdy będzie trwale związany z gruntem, każdy z tych budynków będzie wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród (ścian) budowlanych oraz każdy z tych budynków będzie posiadał odrębny dach i odrębne fundamenty. Okoliczność istnienia wspólnego dla obu budynków garażu podziemnego nie może zmieniać poglądu co do zamierzenia obejmującego budowę jednego lub dwóch odrębnych budynków. W zaskarżonej decyzji organu II instancji ustalenie, czy przedmiotowe zamierzenie obejmuje ustalenie warunków zabudowy dla jednego lub dwóch budynków, także nie jest jednoznaczne. Ma to istotne znaczenie dla sposobu wyznaczenia parametrów architektonicznych, czy wyznaczano odrębnie dla każdego z obu budynków, czy łącznie dla obu. Jeden parametr wyznaczony łącznie dla obu budynków pozwala inwestorowi na duży zakres swobody w dostosowywaniu tego parametru do każdego z budynków z zachowaniem jednej zasady: łącznie dla obu budynków taki parametr nie może być przekroczony.

M. F. powtarzając argumentację zawarta w odwołaniu, zakwestionowała przyjęte jako prawidłowe przez organy parametry wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, głownie z powodu pominięcia działek znajdujących się w obszarze analizowanym, a także wysokości planowanej zabudowy co do górnej elewacji frontowej. Wskazano także na brak uwzględnienia uchwały Rady Dzielnicy, głównie z uwagi na brak zapewnienia odpowiedniej liczby miejsc parkingowych, a także na wprowadzanie w błąd poprzez sugerowanie zabudowy bliźniaczej, w sytuacji budowy dwóch odrębnych budynków.

Wniesiono o uchylenie decyzji obu instancji i zasądzenie kosztów.

Obie w/w skargi sąd połączył do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia na podstawie art. 111 p.p.s.a. W odpowiedzi na skargi organ wniósł o ich oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych.

Skargi zasługują na uwzględnienie.

Najistotniejszą wadą zaskarżonych decyzji jest naruszenie art. 153 p.p.s.a., z którego wynika związanie organu ponownie rozpoznającego sprawę oceną prawną i wskazaniami co do dalszego postępowania, wyrażonymi w orzeczeniu sądu uprzednio rozpoznającego sprawę. W przedmiotowym wypadku decyzja o warunkach zabudowy była już kontrolowana przez WSA w Krakowie, który wyrokiem z dnia 1 kwietnia 2016 roku wydanym do sygnatury II SA/Kr 25/16 uchylił obydwie decyzje. W uzasadnieniu Sąd jednoznacznie wskazał, że takie zamierzenie jak opisał wnioskodawca stanowi wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla dwóch budynków, a nie dla jednego budynku, a co się z tym wiąże parametry winny być ustalone dla dwóch budynków. Przypomnieć należy fragmenty uzasadnienia dotyczące tej kwestii, gdzie Sąd jednoznacznie wskazał, że: "Jak wynika z akt sprawy inwestor M. Spółka z o.o. złożyła swój wniosek w dniu 24 stycznia 2014 r. obejmujący żądanie ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego obejmującego budowę jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami i garażem podziemnym na działce nr [...] wraz z infrastrukturą techniczną i komunikacyjną. Do wniosku tego dołączono rysunki, z których wynika, że zamierzenie to obejmuje dwa budynki zlokalizowane na działce nr [...] (akta administracyjne sprawy, tom I, karty nr 12-14). Kwestia ilości budynków była przedmiotem oceny Samorządowego Kolegium Odwoławczego w decyzji z dnia 24 września 2014 r., w której wyraźnie wskazano, że wniosek obejmuje nie jeden, ale dwa budynki. Sąd w tej sprawie potwierdza ten sposób oceny wniosku inwestora" (podkreślenie własne).

Dalej Sąd wskazał: "Z przedstawionych przy składaniu wniosku przez inwestora rysunków wyraźnie widać, że zamiarem inwestora będzie budowa dwóch odrębnych budynków, z których każdy będzie trwale związany z gruntem, każdy z tych budynków będzie wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród (ścian) budowlanych oraz każdy z tych budynków będzie posiadał odrębny dach i odrębne fundamenty. Okoliczność istnienia wspólnego dla obu budynków garażu podziemnego nie może zmieniać poglądu co do zamierzenia obejmującego budowę jednego lub dwóch odrębnych budynków" (podkreślenie własne) ... "Nie ma racji organ odwoławczy wyjaśniając, że w tej sprawie ustalenie warunków zabudowy dla jednego lub dwóch budynków nie ma znaczenia. Ma to znaczenie, ponieważ niektóre parametry architektoniczne w tej sprawie wyznaczano odrębnie dla każdego z obu budynków, a niektóre parametry urbanistyczne łącznie dla obu. Jeden parametr wyznaczony łącznie dla obu budynków pozwala inwestorowi na duży zakres swobody w dostosowywaniu tego parametru do każdego z budynków z zachowaniem jednej zasady: łącznie dla obu budynków taki parametr nie może być przekroczony".

W uzasadnieniu wskazano też, że: "Jeżeli istnieje wątpliwość, czy wniosek o ustalenie warunków zabudowy miałby dotyczyć jednego, czy dwóch budynków, to winien to wyjaśnić organ domagając się od inwestora stosownego oświadczenia". Z poglądów Sądu jednoznacznie jednak wynikało, że nie chodzi tu o samą zmianę nazwy planowanego zamierzenia, lecz wyjaśnienie, czy zamiarem inwestora jest budowa jednego, czy dwóch budynków, ponieważ opis planowanej inwestycji nie jest tożsamy z jej nazwą. Jeśli zatem inwestor wnioskował o decyzję dla takiego zamierzenia jakie opisał we wniosku, winien był zmienić jej nazwę na dwa budynki, a jeśli dla jednego, to winien był zmienić jej opis. Tymczasem inwestor zmienił nazwę na enigmatyczne i pozaprawne sformułowanie o budowie dwóch segmentów, nie zmieniając charakterystyki planowanego zamierzenia opisanego we wniosku. Z przedłożonej koncepcji urbanistyczno-architektonicznej planowanego zamierzenia (k. 600-593 akt administracyjnych) jednoznacznie wynika, że wniosek nadal dotyczy dwóch budynków. W tym stanie rzeczy organ był związany poglądami Sądu, że takie zamierzenie dotyczy wniosku o warunki zabudowy dla dwóch budynków i dla dwóch budynków winien był określić parametry. Organ postąpił natomiast analogicznie jak w poprzednio wydanej decyzji, która została uchylona.

Kolejną wadą kontrolowanego postępowania jest oparcie się organów na nieprawidłowo sporządzonej analizie, w której również nie uwzględniono wszystkich wytycznych sądu zawartych w w/w wyroku z 1.04.2016 roku i która w ponownym postępowaniu będzie wymagała uzupełnienia i poprawienia.

Zacząć należy od tego, że analiza nie uwzględnia zabudowy na działce [...], która to działka - jak podnosi skarżąca M. F. i jak wynika z akt administracyjnych (k. 624) - aktualnie najprawdopodobniej uległa podziałowi na działki o nr: [...] i [...] i jak wynika ze stron Geoportalu i twierdzeń skarżącej (do których nie odniósł się organ) jest działką zabudowaną. Biorąc pod uwagę, że działka ta (działki) bezpośrednio graniczy z terenem inwestycji, zabudowa na niej istniejąca winna zostać uwzględniona, a jej pominięcie może istotnie wpływać na prawidłowość ustalonych parametrów nowej zabudowy. Następnie należy zaznaczyć, że rozpoznając odwołanie, SKO uznało jego trafność co do tego, że w analizie należy uwzględnić zabudowę na działkach nr: [...], [...] i [...] (strona 9 decyzji SKO). Organ dokonał w związku z tym przeliczenia parametru wskaźnika powierzchni zabudowy uwzględniając zabudowę na w/w działkach. Nie dokonał jednak przeliczenia pozostałych parametrów zabudowy, z uwzględnieniem zabudowy na tych działkach. Natomiast działka nr [...] bezpośrednio graniczy z terenem inwestycji, a zatem zabudowa na niej istniejąca może istotnie wpływać na wartość pozostałych parametrów zabudowy.

Dalej należy wskazać, że przeprowadzając analizę, w obliczeniach uwzględniono kilka działek, które znajdują się w obszarze analizowanym jedynie częściowo (działki nr: [...], [...], [...] i [...]), przy czym również kilka takich działek, (które znajdują się w obszarze analizowanym jedynie częściowo) nie została w obliczeniach uwzględniona. Są to działki wskazywane przez skarżącą M. F. o nr: [...], [...], [...], [...], [...] i [...]. Ani z analizy, ani z uzasadnienia decyzji nie wynika, jakim kryterium kierował się urbanista i organ tak dobierając działki do analizy. Analogiczne uchybienie dotyczyło już poprzedniego postępowania, na co zwrócił uwagę Sąd w wyroku z dnia 1 kwietnia 2016 roku, II SA/Kr 25/16 wskazując, że: "Zgodnie z powołanym art. 107 § 3 K.p.a. uzasadnienie faktyczne każdej decyzji administracyjnej, tak I instancji jak i II instancji winno zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione oraz przyczyn, dla których innych dowodom odmówił ich wiarygodności. Skoro strony podnosiły kwestie związane z nierzetelnym ustaleniem wskaźników zabudowy poszczególnych działek i ta okoliczność ma znaczenie dla tej sprawy, to obowiązkiem organów było wskazanie, dlaczego nie uznano za wiarygodne oświadczenia stron lub dowody dołączone do odwołania M. F. i zawierające wyliczenia wskaźników działek. Sąd zarzuca więc to, że organy obu instancji, a w szczególności organ II instancji nie uzasadniał powodów nie uwzględnienia innych wskaźników zabudowy niż te, które podała osoba sporządzająca analizę." Tymczasem w przedmiotowym wypadku skarżąca podnosiła, że część działek znajdujących się w obszarze analizowanym jedynie częściowo jest uwzględniana w analizie, a część takich działek – które jej zdaniem również winny być uwzględnione - nie jest. Motywów doboru do obliczeń takich działek ani urbanista, ani organ jednak nie wyjaśnił.

Zastrzeżenia nadal budzi ustalony wskaźnik wysokości planowanych budynków. W tym zakresie Sąd w wyroku z dnia 1 kwietnia 2016 roku, II SA/Kr 25/16 wskazał, że: "Jak jednak wynika z § 7 ust. 1 rozporządzenia, jako zasadę przyjmuje się ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, a gdyby ta wysokość na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (§ 7 ust. 3 rozporządzenia). Jak wynika z treści analizy, w tej sprawie ustalono ten parametr na podstawie średniej wielkości zabudowy występującej na obszarze analizowanym. Pojęcie działki sąsiedniej nie zostało odrębnie sprecyzowane na potrzeby § 7 rozporządzenia. W ocenie Sądu działką sąsiednią dla obszaru inwestycji nie jest jednak każda działka objęta obszarem analizy. Podstawowym celem ustalania warunków zabudowy jest zachowanie ładu przestrzennego dla danego obszaru. Owo zachowanie ładu przestrzennego może polegać zarówno na niezakłócaniu istniejącego ładu przestrzennego, jak i wprowadzaniu takiego ładu w obszarze, w którym taki ład nie istnieje. Wysokość projektowanego budynku w sposób bezpośredni wpływa na ład przestrzenny i taka sytuacja ma miejsce w tej sprawie. Jak wynika z akt sprawy, projektowana inwestycja otoczona jest budynkami jednorodzinnymi o znacznie niższych wysokościach. W żaden sposób nie wyjaśniono w analizie urbanistyczno-architektonicznej, czy będzie miało miejsce zachowanie ładu przestrzennego tego obszaru projektowane wybudowanie budynków wyższych o kilka metrów od zabudowy na działkach bezpośrednio sąsiadujących z obszarem inwestycji" oraz że: "Wątpliwości Sądu budzi także określenie parametrów wysokościowych jako ± 1 metr." Tymczasem z zaskarżonych decyzji wynika, że planowana zabudowa dopuszcza wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej o 12% (6,5 m.) większą niż średnia zabudowy bezpośrednio otaczającej teren inwestycji (5,8 m. – wartość rzeczywista bez zaokrąglenia w górę). Analogicznie – choć w mniejszym stopniu bo o ok. 8% - wygląda kwestia wysokości do kalenicy. Jednocześnie zarówno z analizy jak i z uzasadnienia decyzji nadal nie wynika przekonująco, czy będzie miało miejsce zachowanie ładu przestrzennego dla tego obszaru, przy uwzględnieniu wybudowania budynków w takim stopniu wyższych od zabudowy na działkach bezpośrednio sąsiadujących z obszarem inwestycji.

Nie zasługuje natomiast na uwzględnienie zarzut skargi dotyczący sposobu obliczania wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, gdyż również w tym zakresie Sąd w wyroku z 1 kwietnia 2016 roku przesądził, że prawidłową metodą ustalania tego parametru jest wyliczanie go jako średnia arytmetyczna.

Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że wydane w tej sprawie decyzje są wadliwe, naruszając w szczególności art. 153 p.p.s.a. oraz przepisy postępowania określone w art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. i art. 107 § 3 k.p.a., a także art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., art. art. 61 ust. 1 u.p.z.p. i §§ 4, 5, 6 i 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Takie naruszenia skutkowały, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit."a" i "c" p.p.s.a. oraz art. 135 p.p.s.a., koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Stosownie do art. 141 § 4 p.p.s.a. ponownie rozpoznając sprawę organ I instancji winien zastosować się do wskazań i oceny prawnej zawartej w uzasadnieniu niniejszego wyroku oraz w szczególności wyroku z dnia 1 kwietnia 2016 roku, II SA/Kr 25/16.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a. w związku z art. 205 § 2 p.p.s.a., zasądzając na rzecz skarżącej M. F. zwrot uiszczonego wpisu od skargi w kwocie 500 zł., a na rzecz M. P. zwrot uiszczonego wpisu od skargi w kwocie 500 zł. oraz zwrot kosztów wynagrodzenia radcy prawnego w kwocie 480 zł. i opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł.