Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VIII SA/Wa 185/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2007-05-18 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wojciech Mazur /sprawozdawca/, Sędziowie Asesor WSA Artur Kot, Asesor WSA Andrzej Kuna, Protokolant Aleksandra Borkowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 maja 2007 r. sprawy ze skargi M.S.R. i W.T.J. wspólników spółki cywilnej [...] w R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w R. z dnia [...]września 2006 r. nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...]sierpnia 2006 r. nr [...] Prezydent Miasta R.

po ponownym rozpoznaniu wniosku złożonego w dniu [...] lutego 2006 r. przez [...]s.c. z siedzibą w R., odmówił wydania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji obejmującej: budowę pawilonu handlowego (branży spożywczej o powierzchni [...] m²), wiat na wózki, tablicy reklamowej podświetlanej, murów oporowych wraz

z infrastrukturą techniczną tj. sieci wodociągowej oraz przyłączy wody, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, gazu, kabla elektrycznego, przebudowy linii napowietrznej

i przyłącza telefonicznego na działkach NR [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...],[...], [...] i [...], położonych w R. przy ul. W.

Decyzja ta została wydana na podstawie art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i art. 61 ust.1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) powoływanej dalej jako ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym, art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1069 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2000 r.

Nr 98, poz. 1071 ze zm.) powoływanej dalej jako Kpa, oraz "zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588)

i rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń

i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U. Nr 164, poz 1589)".

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że z przeprowadzonej analizy warunków

i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, jak również analizy stanu faktycznego i prawnego terenu lokalizacji inwestycji wynika, że nieruchomość objęta przedmiotowym wnioskiem, a składająca się z wyżej wymienionych działek nie jest objęta ustaleniami żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie ogłoszono również o przystąpieniu przez Gminę Miasto R.

do sporządzenia planu miejscowego w odniesieniu do tego terenu. Działki oznaczone

nr [...], [...], [...], [...], [...] stanowią własność osób prywatnych, natomiast pozostałe są własnością Skarbu Państwa lub Gminy Miasto R. Realizację planowanego pawilonu handlowego, wiat na wózki, tablicy reklamowej, murów oporowych inwestor przewidywał na obszarze działek nr [...], [...] aktualnie wolnych od jakiejkolwiek zabudowy, na terenie pozostałych działek zamierzał wykonać niezbędną infrastrukturę techniczną. Ponadto organ ustalił, że planowanego zamierzenia inwestycyjnego nie dotyczą ograniczenia i zakazy wynikające z potrzeby ochrony środowiska, przyrody

i krajobrazu, czy też ochrony dziedzictwa kulturowego, zabytków i dóbr kultury współczesnej określonych w przepisach odrębnych.

Organ wyjaśnił, że stosownie do art. 4 ust. 2 pkt 2 i art. 59 ust. 1 powołanej ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, w przypadku braku planu miejscowego, określenie sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy terenu dla budowy obiektu budowlanego lub wykonania innych robót budowlanych ustala się w drodze decyzji

o warunkach zabudowy. Jednakże zgodnie z art. 61 ust. 1 tejże ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych tym przepisem. W przedmiotowej sprawie szczególne znaczenie zdaniem organu ma warunek wymieniony w art. 61 ust. 1 pkt 1 dotyczący zasady tzw. "dobrego sąsiedztwa". Zapis tego przepisu oraz pozostałych punktów art. 61 ust. 1 niewątpliwie, w ocenie organu, wskazuje na intencje ustawodawcy w zakresie umożliwienia realizacji inwestycji na terenach pozbawionych planu miejscowego, jednakże ze szczególną troską o ochronę i kształtowanie ładu przestrzennego.

Po przeprowadzeniu w wyznaczonym terenie (wokół przedmiotowej działki) analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, mającej na celu ustalenie, czy zostały łącznie spełnione warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy organ stwierdził, że działki usytuowane w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji, zostały zagospodarowane wyłącznie jedno- i dwukondygnacyjnymi budynkami mieszkalnymi oraz parterowymi budynkami gospodarczymi, na wschód od działek nr [...] i [...] wybudowano osiedle domów mieszkalnych cztero – i pięciokondygnacyjnych, partery wielu z tych budynków są wykorzystywane na różnego rodzaju usługi, w tym również sklepy spożywcze, w bliskim sąsiedztwie istnieją również małe obiekty wyłącznie o funkcji usługowej, które zabezpieczają podstawowe potrzeby mieszkańców w tym zakresie. Z powyższego organ wywiódł, że istniejące zainwestowanie

na analizowanym obszarze nie pozwala na określenie wymagań, co do planowanej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Ponadto realizacja planowanego zamierzenia inwestycyjnego stanowiłaby znaczną uciążliwość szczególnie dla właścicieli i użytkowników istniejących w bezpośrednim sąsiedztwie budynków mieszkalnych jednorodzinnych, jak również wpłynie niekorzystnie na przyszłe zagospodarowanie, wolnych w chwili obecnej od zabudowy działek nr [...]i [...].

Dodatkowo organ stwierdził, że obsługa komunikacyjna planowanej inwestycji byłaby zapewniona od strony drogi gminnej tj. ul. W. poprzez częściową jej przebudowę ze skrzyżowaniem z ul. W. Także istniejąca infrastruktura techniczna nie jest wystarczająca dla tego zamierzenia, bowiem przebudowy wymagałaby linia energetyczna oraz budowa nowych przyłączy, których główna sieć zlokalizowana jest częściowo na terenach prywatnych. Z uwagi na powyższe ustalenia, a tym samym brak możliwości łącznego spełnienia wymogów zawartych w art. 61 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym zasadna była odmowa wydania decyzji

o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji.

Decyzją z dnia [...]czerwca 2006 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w R. po rozpoznaniu odwołania [...] s.c. z siedzibą w R., utrzymało w/w decyzję w mocy. W uzasadnieniu organ odwoławczy podzielił argumentację zawartą w decyzji Prezydenta Miasta R. i stwierdził, że w sprawie nie został naruszony przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, bowiem z zebranego materiału dowodowego wynika wprost, że w terenie analizowanym brak jest zabudowy usługowej o parametrach projektowanego pawilonu handlowego. Odnosząc się

do zarzutów odwołania Kolegium stwierdziło, że z części graficznej opracowanej analizy wynika, że do tejże analizy wyznaczono obraz większy niż wymaga tego przepis § 3 powołanego na wstępie rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy przy braku planu miejscowego, a projekt decyzji o warunkach zabudowy sporządzony został przez osobę do tego uprawnioną

i wpisaną na listę Izby Samorządu Zawodowego Urbanistów i Architektów. W decyzji wskazane zostały również strony postępowania.

W skardze skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

w Warszawie [...] s.c. z siedzibą w R., zarzuciła zaskarżonej decyzji naruszenie:

- art. 61 ust. 1 pkt 1 ,2 i 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędne zastosowanie oraz naruszenie art. 56 w zw. z art. 64 powołanej ustawy poprzez oparcie inkryminowanej decyzji na irrelewantnych podstawach faktycznych oraz błędnych podstawach faktycznych, a także

- art. 77, 80 i 107 § 3 Kpa poprzez wadliwe wyznaczenie zakresu analizy

w obszarze analizowanym, tj. naruszenie § 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury

z dnia 23 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a także poprzez dokonanie dowolnej oceny materiału dowodowego odnoszącego się do okoliczności wymienionych w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym.

Wskazując na powyższe zarzuty wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji

w całości.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że zgodnie z brzmieniem art. 54

w zw. z art. 64 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym właściwy organ administracji publicznej nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Tym samym, zdaniem skarżącej należy uznać, że decyzja o warunkach zabudowy ma charakter decyzji związanej i organ administracji może odmówić jej wydania wyłącznie

w sytuacji, w której istnieje przepis prawa dający mu podstawę do zajęcia takiego stanowiska. Przepisem takim jest art. 61 ust. 1 i ma on charakter wyjątku

od zasady wprowadzonej art. 6 ust. 2 pkt 1 tej ustawy. W ocenie skarżącej

ma to szczególne znaczenie dla interpretacji art. 61 ust. 1 pkt 1, który formułuje tzw. "zasadę dobrego sąsiedztwa" jako przesłankę wydania decyzji o warunkach zabudowy. Powołując się na orzeczenia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skarżąca stwierdziła, że termin "sąsiedztwo" powinien być rozumiany w sposób szeroki

i nie może ograniczać się wyłącznie do działek bezpośrednio graniczących

z nieruchomością, na której ma być realizowane zamierzenie inwestycyjne. W niniejszej sprawie analizowany obszar obejmował wprawdzie działki sąsiednie w szerokim ujęciu, jednak konkluzje zawarte w wynikach analizy, znajdujące odzwierciedlenie w decyzji,

w ocenie skarżącej odnosiły się jedynie do części tego obszaru tj. nieruchomości bezpośrednio graniczących z terenem planowanej inwestycji. Jednakże zdaniem skarżącej nawet przyjęte przez organ ograniczenie obszaru objętego analizą pozwala stwierdzić istnienie kontynuacji funkcji w sąsiedztwie planowanego obiektu.

Ponadto skarżąca podniosła, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze

w sposób dowolny dokonało interpretacji przesłanek określonych w art. 61 ustawy

o zagospodarowaniu przestrzennym, ustanawiając bezpodstawnie dodatkowe kryteria ustalenia warunków zabudowy.

W jej ocenie kryterium "dobrego sąsiedztwa" w przedmiotowej sprawie zostało spełnione, bowiem w niewielkiej odległości od planowanej inwestycji znajduje się dostępny z tej samej drogi publicznej inny obiekt handlowy należący do sieci [...].

W dalszej kolejności skarżąca stwierdziła, że za wadliwe należy uznać stanowisko organu II instancji, iż czynnikiem uniemożliwiającym wydanie decyzji

o warunkach zabudowy jest fakt, że istniejąca infrastruktura techniczna nie jest wystarczająca dla planowanego zamierzenia, przepis bowiem art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym za przesłankę ustalenia warunków zabudowy uznaje, że nie tylko istniejące lecz także projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzonej inwestycji, skarżący zaś sygnalizował zamiar samodzielnego wykonania urządzeń infrastruktury. Ponadto Kolegium

w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji nie zajęło stanowiska i nie uchyliło decyzji Prezydenta Miasta R., który jako przesłankę wydania decyzji odmownej wskazał ewentualną znaczną uciążliwość zamierzenia inwestycyjnego dla właścicieli

i użytkowników istniejących w bezpośrednim sąsiedztwie budynków mieszkalnych, nie precyzując bliżej charakteru uciążliwości, mimo podnoszonych w tym zakresie zarzutów w odwołaniu. Podobnie organ odwoławczy nie odniósł się do zarzutu skarżącego odnośnie twierdzenia Prezydenta Miasta R., iż planowane zamierzenie inwestycyjne wpłynie niekorzystnie na przyszłe zagospodarowanie działek nr [...] i [...] co zdaniem skarżącego stanowiło naruszenie art. 56 w zw. z art. 64 ustawy

o zagospodarowaniu przestrzennym.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze

w R. wniosło o jej oddalenie, a ponadto wyjaśniło, że podstawą odmowy wydania pozytywnej decyzji był brak spełnienia jednego z istotnych warunków, jakim jest tzw. kontynuacja funkcji. Natomiast spełnienie kontynuacji funkcji to nie tylko samo przeznaczenie obiektu, ale również zachowanie parametrów cech

i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym zachowanie gabarytów i formy architektonicznej obiektu, w niniejszej zaś sprawie te właśnie wymogi nie zostały spełnione.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami

m.in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U.

nr 153, poz. 1270 ze zm.; zwanej dalej: P.p.s.a.) sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego,

a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego.

Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy, doszedł do przekonania, iż skarga nie jest zasadna, albowiem decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] czerwca 2006 r. nie narusza prawa.

Podstawę materialno-prawną wydania przedmiotowej decyzji o warunkach zabudowy stanowił art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z jego treścią wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie

w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi

publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie

wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji,

parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz

zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej

obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności

wykorzystania terenu:

2. teren ma dostęp do drogi publicznej;

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5

jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów

rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą

uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na

podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5. decyzja jest zgodna przepisami odrębnymi.

Warunkiem koniecznym, ale i wystarczającym do wydania przedmiotowej decyzji jest zgodność z normami prawa powszechnie obowiązującego, a jego spełnienie lub niespełnienie determinuje działanie organu. W przypadku, gdy inwestycji sprzeciwia się przepis prawa, organ zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie może wydać pozytywnej decyzji. Jeśli natomiast żaden przepis prawa nie sprzeciwia się zamierzeniu inwestycyjnemu

( art. 54 pkt 2 ), to organ ma obowiązek wydać pozytywną decyzję stosownie do art. 56 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, opierając ustalenie warunków i zasad zagospodarowania terenu na normach prawnych.

Przesłanki ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji określone

w punktach od 1 do 3 art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustala organ uprawniony do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Sposób ustalania tych wymagań określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego / Dz. U. Nr 164, poz. 1588 /.

Dla ustalenia wymagań niezbędnych do określenia sposobu realizacji nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ właściwy w sprawach decyzji

o warunkach zabudowy, działając stosownie do § 3 ust. 1 przywołanego powyżej rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r., wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę sytuacji oraz cech zabudowy

i zagospodarowania terenu w zakresie możliwości spełnienia warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Przywołane rozporządzenie definiuje pojęcie obszaru analizowanego w § 2 pkt 4 jako teren określony i wyznaczony granicami wykreślonymi na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stosowanej do postępowania dotyczącego wydawania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy / art. 64 w/w ustawy /, objęty wnioskiem inwestora o ustalenie warunków zabudowy, którego funkcję zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu.

W ocenie Sądu, analiza akt administracyjnych sprawy będącej przedmiotem niniejszego rozpoznania pozwala na stwierdzenie, że analiza warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, została przeprowadzona zgodnie z wymogami wynikającymi z regulacji art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym.

Szczegółowej analizie należy poddać pkt 1, 2 i 3 art. 61 ust. 1 ustawy

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, z uwagi na to, że skarżąca zarzuciła ich naruszenie w zaskarżonej decyzji.

Cytowany wyżej przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu

od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 tej ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia uwarunkowania

i wymagania funkcjonalne, gospodarczo – społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno – estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym

i architektonicznym. Wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu przeprowadzonej przez organy obu instancji w niniejszej sprawie pozwalały

na stwierdzenie, że planowana inwestycja nie jest zgodna z dobrosąsiedzkimi stosunkami. Analiza ta odnosiła się bowiem do parametrów, gabarytów i formy architektonicznej obiektów zlokalizowanych w analizowanym terenie, co do którego sam skarżący przyznał, że obejmował działki w szerokim ujęciu. Wyniki tej analizy wskazywały, że w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji znajdują się wyłącznie jedno- i dwukondygnacyjne budynki mieszkalne oraz parterowe budynki gospodarcze, a także domy mieszkalne cztero- i pięciokondygnacyjne, których partery wykorzystywane są na różnego rodzaju usługi, w tym również sklepy spożywcze.

Na analizowanym obszarze nie istnieje zatem zabudowa o funkcji analogicznej

do wnioskowanej, która pozwoliłaby na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy. Skarżąca podnosiła wprawdzie, tak w odwołaniu od decyzji organu

I instancji, jak i w skardze, że w niewielkiej odległości od planowanej inwestycji znajduje się dostępny z tej samej drogi publicznej obiekt handlowy [...], jednakże nie wskazała w jakim miejscu jest on usytuowany i czy znajduje się on na obszarze poddanym analizie. W tej sytuacji chybiony wydaje się być zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Odnosząc się natomiast do zarzutu naruszenia pkt 2 i 3 art. 61 ust. 1 tejże ustawy należy stwierdzić, że zapewnienie dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej jest jednym z kilku warunków, od spełnienia których uzależniona jest możliwość pozytywnego załatwienia wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Wynika z tego,

że warunki zabudowy można ustalić tylko dla takiego terenu, który posiada dostęp

do drogi publicznej. Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym przez dostęp do drogi publicznej rozumieć należy wyłącznie: 1) bezpośredni dostęp do tej drogi, 2) dostęp przez drogę wewnętrzną, 3) dostęp przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Konfrontując powyższe ze stanowczym twierdzeniem skarżącej, iż planowana inwestycja posiada dostęp do drogi publicznej stwierdzić należy, że istotnie przeciwne ustalenia organu II instancji są nieuprawnione. Jak wynika bowiem z załączonych do akt map graficznych, a także uzasadnienia decyzji organu I instancji obsługa komunikacyjna planowanego pawilonu byłaby zapewniona od strony drogi gminnej tj. ul. W. poprzez przebudowę jej skrzyżowania z ul. W.. Materiał dowodowy sprawy potwierdza zatem, iż tak zdefiniowany dostęp do drogi publicznej (jakkolwiek wymagający przebudowy fragmentu obu ulic) teren inwestycji posiada.

Jeśli chodzi natomiast o spełnienie wymogu zawartego w art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym to nie sposób zgodzić się

ze skarżącą, iż warunek ten został spełniony poza sygnalizowaniem przez nią zamiaru samodzielnego wykonania odpowiednich urządzeń infrastruktury technicznej. Jak przyjmuje się w orzecznictwie (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 23 stycznia 2006 r. sygn. akt IV SA/Wa 1847/05 nr LEX 196465) celem tego przepisu nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Dlatego, jeżeli uzbrojenie terenu jeszcze nie powstało, to umieszczenie na obszarze inwestycji właściwych urządzeń musi zostać zagwarantowane w drodze umowy pomiędzy inwestorem a właściwą jednostką organizacyjną, czyli przedsiębiorstwem zajmującym się dostarczaniem odpowiednich usług – jak stanowi art. 61 ust. 5 ustawy o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym (Komentarz do ustawy

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym pod red. Z. Niewiadomskiego, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2004, str. 506). Zagwarantowanie oznacza posiadanie zapewnienia, gwarancji w drodze umowy, że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta. Zatem skarżąca mając zamiar samodzielnego wykonania odpowiednich urządzeń winna, występując z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy posiadać "dokument w rodzaju promesy" z ewentualnym projektem danej umowy. Słusznie zatem uznały organy, że w sprawie nie nastąpiło łączne spełnienie przesłanek warunkujących wydanie pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy.

W tej sytuacji Sąd nie podziela także dalszych zarzutów skargi dotyczących naruszenia przepisów postępowania (konkretnie art. 77, 80 i 107 § 3 Kpa). Wbrew bowiem twierdzeniom skarżącego organ zbadał istnienie przesłanek ustalenia warunków zabudowy na podstawie całokształtu materiału dowodowego, zgromadzonego i zbadanego w sposób wyczerpujący tj. przy podjęciu wszelkich kroków niezbędnych dla dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, jako warunku niezbędnego wydania decyzji o przekonującej treści (art. 7 Kpa). W związku z powyższym, zauważyć należy, iż ustalenia i wnioski, jakie przy wydawaniu decyzji poczyniono, mieszczą się w ramach prawem przewidzianych, tak z punktu widzenia prawa procesowego, szczególnie zasady swobodnej oceny dowodów (art. 80 k.p.a.), jak i prawa materialnego. Odnosząc się natomiast do samego uzasadnienia decyzji zwłaszcza w kwestii wadliwej oceny przesłanki dostępu do drogi publicznej stwierdzić należy, że naruszenie to nie miało istotnego wpływu na wynik sprawy i nie przesądzało o odmowie wydania pozytywnej dla skarżącej decyzji, poza tym bowiem organ w sposób wyczerpujący wskazał powody odmownego załatwienia wniosku.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji.