Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 1017/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2011-01-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 50 ust. 1 i ust. 2
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 7, art. 77
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzenna Glabas Sędziowie Sędzia WSA Tadeusz Lipiński Sędzia WSA Bogusław Jażdżyk (spr.) Protokolant Małgorzata Krajewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 stycznia 2011 r. sprawy ze skargi Spółki A na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]", nr "[...]" w przedmiocie opłaty planistycznej I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu.


UZASADNIENIE

Z przekazanych Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Olsztynie akt sprawy wynika, że decyzją z dnia "[...]" Prezydenta Miasta ustalił dla spółki A jednorazową opłatę w kwocie 167 412,60 zł (słownie złotych: sto sześćdziesiąt siedem tysięcy czterysta dwanaście 60/100 zł) z tytułu wzrostu wartości części działki nr "[...]", obręb "[...]" w "[...]" (obecnie działki nr "[...]") o powierzchni 13,5119 ha w związku z uchwałą Nr XXXVIII/492 z dnia 29 grudnia 2004r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta A dla terenu położnego między ulicą A, linią kolejową, a granicą miasta A oraz uchwałą Rady Miasta A Nr LVII/763/06 z dnia 22 lutego 2006r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu położonego między ulicą Lubelską, bocznicą kolejową, a granicą miasta A o nazwie "Dzielnica Przemysłowa-Wschód 2", Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego między ulicą Towarową, a bocznicą kolejową o nazwie "Dzielnica Przemysłowa- Wschód 1 " i miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu położonego między ulicą Lubelską, linią kolejową, a granicą miasta A o nazwie "Track-Wschód ". Wspomniane uchwały ustaliły dla działki nr "[...]", obręb "[...]" brzmienie: 1 US, US - tereny usługowo-sportowe - ośrodek sportów motorowych: funkcja dopuszczalna - inne formy rekreacji towarzyszące ośrodkowi sportów motorowych, gastronomia, hotel, stacja obsługi pojazdów osobowych; ZP - zieleń urządzona towarzysząca zagospodarowaniu terenów US; WKE, 5WKE - tereny eksploracyjne infrastruktury technicznej; KL25 - drogi gminne, lokalne i 1 ZN - zieleń naturalna.

Rozstrzygniecie powyższe zostało uchylone decyzją Samorządowego Kolegium Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]", a sprawa przekazana organowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia. Prezydent Miasta ponownie decyzją z dnia "[...]" ustalił jednorazową opłatę Spółce z powyższego tytułu w tej samej wysokości, lecz i to rozstrzygnięcie zostało przez Kolegium uchylone decyzją z dnia "[...]".

Decyzją z dnia "[...]", znak: "[...]" działający

z upoważnienia Prezydenta Miasta Zastępca Dyrektora Wydziału Geodezji

i Gospodarki Nieruchomościami Urzędu Miasta ustalił spółce A jednorazową opłatę w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w kwocie 169 162,50 zł (słownie złotych: sto sześćdziesiąt dziewięć tysięcy sto sześćdziesiąt dwa 50/100 zł ) z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - cz. działki nr "[...]", obręb "[...]".

( obecnie cz. działki nr "[...]") o pow. 3,25 ha. Z uzasadnienia wynika, iż wzrost wartości nastąpił ze względu na funkcje towarzyszące opisane w uchwale jako formy rekreacji towarzyszące ośrodkowi sportów motorowych, gastronomia, hotel, stacja obsługi pojazdów osobowych itp. Natomiast na dzień wejścia w życie planu miejscowego teren nie objęty torami motocrossowymi stanowił według ewidencji gruntów i budynków teren rolny wykorzystywany pod trasy linii energetycznych, zbiorniki wód otwartych, drogi wewnętrzne (teren nie został wyłączony z produkcji rolnej w myśl przepisów ustawy

z dnia 3 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych ). Zgodnie z operatem szacunkowym wartość przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania wynosiła 2 582 125,00 zł, zaś po uchwaleniu 3146000,00 zł, różnica wartości wynosi zatem 563 875,00 zł, a uchwalona opłata jednorazowa to 30 % wzrostu wartości. Z poczynionej przez organ pierwszej instancji adnotacji wynika, iż stała się ona ostateczna w dniu 24 kwietnia 2010r.

W odwołaniu od tej decyzji spółka A wniosła o jej uchylenie i orzeczenie co do istoty sprawy poprzez stwierdzenie nieistnienia obowiązku uiszczenia opłaty planistycznej, zaś w przypadku nieuwzględnienia powyższych wniosków wystąpiła o uchylenie decyzji organu pierwszej instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. Podała, iż kwestionowana decyzja wydana została na podstawie art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r.

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, uznanego wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010r., sygn. akt P 58/08 - w zakresie w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi się do kryterium faktycznego jej wykorzystania

w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak

w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy - za niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej. Podniesiono, iż oceniana decyzja dotyczy nieruchomości, której przeznaczenie uregulowane było planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego m. Olsztyna zatwierdzonego uchwałą WRN nr III/19/80 z dnia 30 czerwca 1980r. ( Dz. Urzęd. WRN Nr 7, poz. 7 ), który wygasł z dniem 31 grudnia 2003r. Wygaśnięcie tegoż planu - jak dodano - nastąpiło zgodnie z treścią art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W oparciu o obowiązujące do dnia 31 grudnia 2003r. ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego wydana została decyzja lokalizacyjna z 1994r., zgodnie z którą przedmiotowa nieruchomość wraz z wchodzącą w jej zakres działką nr "[...]", miała przeznaczenie usługowe - tor motocrossowy, którego obecne przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wskazano jako tereny usługowo-sportowe - ośrodek sportów motorowych. Zatem w ocenie odwołującej się przeznaczenie działki nr "[...]" nie uległo zmianie i odpowiada zakresowi wskazanemu

w decyzji lokalizacyjnej, która ustalała jako cel inwestycji budowę toru motocrossowego wraz z parkingami i podjazdami, co potwierdza protokół odbioru toru crossowego z dnia 22 kwietnia 1998r. Zatem głównym przeznaczeniem działki były usługi sportowe ośrodka sportów motorowych, co stanowiło faktyczny sposób wykorzystywania działki nr "[...]" przed uchwaleniem planu miejscowego. Ustalając wzrost wartości nieruchomości można brać pod uwagę - w ocenie odwołującej się - jedynie te okoliczności wpływające na ten wzrost, które mają bezpośredni związek, są bezpośrednim następstwem uchwalenia planu albo jego zmiany i wpływają na wzrost wartości nieruchomości. W związku z powyższym wygasły z dniem 31 grudnia 2003r. plan zagospodarowania przestrzennego zakładał takie samo przeznaczenie nieruchomości, jak faktyczny sposób jej użytkowania z przeznaczeniem pod tor motocrossu.

Natomiast w nowo uchwalonym planie dopuszczalne są funkcje towarzyszące- inne formy rekreacji towarzyszące ośrodkowi sportów motorowych ( gastronomia, hotel, stacja obsługi pojazdów), lecz są to jedynie formy towarzyszące, które stanowić mają część składową toru motocrossowego, gdyż bez niego (toru motocrossowego) owe funkcje towarzyszące nie mogą istnieć samodzielnie. Ma to o tyle istotne znaczenie, że funkcje dodatkowe zgodnie z nieudowodnionymi wyjaśnieniami organu są planowane na obszarze 3,25 ha, a więc na części działki nr "[...]", która stanowi niewielki ułamek tej nieruchomości o powierzchni 23,4245 ha. W konsekwencji zastosowanie art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie obliczenia wzrostu wartości części nieruchomości - stricte części działki ewidencyjnej nie mogącej stanowić przedmiotu samodzielnego obrotu prawnego, w sytuacji, gdy plan nie zmieniał przeznaczenia terenów i zasad zagospodarowania w stosunku do zasad ustalonych decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji z dnia 1994r., jest sprzeczne z art. 32 oraz art. 2 Konstytucji RP, co zawarł w swoim wyroku TK. Niedopuszczalna jest bowiem - zdaniem Spółki - taka sytuacja, w której powierzchnia stanowiąca ok. 13 % nieruchomości (część działki nr 12/2 o powierzchni 3,25 ha) nie będąca nieruchomością w rozumieniu art. 46 § 1 kodeksu cywilnego (nie stanowiąca części powierzchni ziemskiej stanowiącej odrębny przedmiot własności) realizuje przesłankę "nieruchomość" z art. 36 ust. 4 art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Odnośnie do błędów w operacie szacunkowym Spółka podniosła, iż brak jest jakiegokolwiek uzasadnienia przyczyn przyjęcia do obliczeń części działki nr "[...]"

o pow. 3,25 ha, gdyż część tej działki nie została wydzielona geodezyjnie i nie jest odrębną działką, a co za tym idzie nie może być ona przedmiotem obrotu na wolnym rynku. Dodała, iż nawet jeżeli nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego, to nie oznacza to automatycznie, że wartość nieruchomości wzrosła. W celu realizacji inwestycji zgodnie z przeznaczeniem terenu oznaczonego symbolem 1US wiąże się bowiem konieczność dodatkowej infrastruktury, co pociąga za sobą dodatkowe koszty, tj. obowiązek wybudowana dróg dojazdowych, przyłączy. Może to wpływać na wzrost kosztów inwestycji i finalnie na obniżenie ceny gruntu jako całościowo mniej atrakcyjnego rynkowo. Nadto operat szacunkowy nie uwzględnia, iż szacowana działka znajduje się na obrzeżach zabudowy przemysłowo-składowej, w strefie peryferyjnej, blisko granic administracyjnych miasta A, w sąsiedztwie torów kolejowych, a to zdecydowanie obniża walory rekreacyjno- wypoczynkowe i estetyczne dla potencjalnych nabywców. Tym bardziej, że jest to teren obniżony, częściowo znajdujący się pod wodą stojącą.

W operacie rzeczoznawca nie uwzględnił również w ocenie strony faktu, iż grunty podlegające szacowaniu przy realizacji przyszłej zabudowy wymagają niwelacji terenu oraz uzbrojenia w sieć urządzeń podziemnych. Zakwestionowaniu uległ także niewłaściwy dobór współczynnika dla cechy" lokalizacja ogólna i szczegółowa" (str. 16 operatu). Według odwołującej zamiast 0,27 współczynnik ten winien wynosić 0,18, stąd różnica - po podanych wyliczeniach - powstała wskutek błędu wynosi 335400,00 zł.

W dalszej części odwołania Spółka zakwestionowała przyjęte przez rzeczoznawcę widełki przeciętnych cen transakcyjnych, a zwłaszcza cen maksymalnych, tj. 149,48 zł/m 2 (tabela str. 12 operatu) i cena 212,44 zł/m 2 ( tabela str. 14 operatu ), gdyż wspomniane wartości znacznie odbiegają od przeciętnych cen wolnorynkowych,

a zatem winny być odrzucone, jako że fałszują realia rynku, a w przedmiotowej sprawie zafałszowują wartość nieruchomości na niekorzyść spółki.

Za kolejna wadę uznano przyjęcie do analizy porównawczej nieruchomości

o powierzchni nieprzekraczającej 3000 m 2, zaś działka szacowana ma powierzchnię przeszło 10-krotnie większą, oczywiście przy założeniu, że w ogóle dopuszczalna jest analiza dowolnie wybranej części działki o powierzchni 3,25 ha. Z kolei błędna metodologia sporządzania operatu przejawia się w tym, iż nieruchomości o cechach maksymalnej i minimalnej posiadały identyczne cechy. Tymczasem założeniem nieruchomość o cenie maksymalnej winna mieć wszystkie cechy jak najlepsze, zaś nieruchomość o cenie minimalnej powinna mieć cechę jak najgorsze. Podniesiono również, że w tabeli obrazującej wykaz transakcji pełniących funkcje porównywalną zanotowanych na rynku lokalnym woj. A pod 1.p. 7 wskazana została nieruchomość składająca się z działek ewidencyjnych objętych prawem użytkowania wieczystego wraz z udziałem w drodze, co nie jest dopuszczalnym, gdyż do analizy porównawczej winny być brane pod uwagę tylko nieruchomości, których tytułem prawnym jest własność. Nadto wykluczenie tej nieruchomości będzie skutkować przyjęciem, iż w analizie będzie brało udział tylko 10 nieruchomości, a do dokonania wyceny metoda korygowania ceny średniej niezbędny jest udział kilkunastu nieruchomości, co oznacza co najmniej jedenaście nieruchomości. Wadą operatu jest także w ocenie strony odwołującej niewłaściwy dobór nieruchomości porównawczych ze względu na ich powierzchnię, gdyż tylko jedna z tych działek ma powierzchnię niewiele ponad 1,5 ha. Odwołanie kwestionuje również niekonsekwencję oraz zróżnicowanie przez rzeczoznawcę cech położenia nieruchomości, gdyż w rzeczony sposób następuje gradacja cech jej położenia.

Następnie Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia "[...]" uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Wskazano na dyspozycję z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie i określoną

w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Jednocześnie wskazano na § 50 ust 1 - 3 rozprowadzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który stanowi, iż przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości. W przypadku,

o którym mowa w ust. 1, przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości. W przypadku gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przy określaniu wartości nieruchomości dla celów, o których mowa w ust. 1, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu.

Co do ewentualnej możliwości ustalenia jednorazowej opłaty odnośnie części nieruchomości organ II instancji powołał się na wyrok WSA w Warszawie z dnia 5 lutego 2007r. ( IV SA/Wa 2085/06 ), w którym przedstawiono tezę, iż nieruchomością

w rozumieniu art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym jest także część gruntu należąca do tego samego właściciela objęta planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczona w tym planie na określony cel, która po wyodrębnieniu geodezyjnym lub prawnym może być samodzielnym przedmiotem obrotu cywilnoprawnego. Według Kolegium takie stanowisko zaprezentował również Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z dnia 17 maja 1999 r. (OPK 17/98, ONSA 199/4/121) podjętej w składzie 5 sędziów, gdzie wskazano, że jednorazową opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, pobiera się również w przypadku zbycia części nieruchomości, jeżeli wartość zbywanej nieruchomości wzrosła w następstwie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Stanowisko to, mimo że zajęte pod rządami poprzedniej ustawy o planowaniu przestrzennym, pozostaje

w ocenie organu odwoławczego aktualne w okolicznościach przedmiotowej sprawy, biorąc pod uwagę, że treść przepisów określających obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej nie zmieniła się.

Powołano się również na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 kwietnia 2008r. (II OSK 408/07), w którym podniesiono, że nieruchomością

w rozumieniu art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest także część gruntu należąca do tego samego właściciela objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczona w tym planie na określony cel, która po wyodrębnieniu geodezyjnym lub prawnym może być samodzielnym przedmiotem obrotu cywilnoprawnego. Powyższe wskazuje, iż pobranie renty planistycznej możliwe jest również w sytuacji, gdy właściciel (użytkownik wieczysty) zbywa jedynie część, a nie całość nieruchomości, o ile oczywiście zostaną spełnione pozostałe przesłanki z art. 36 ust. 4 wspomnianej ustawy.

W decyzji Kolegium podniosło, że na gruncie przedmiotowej sprawy ustalenie jednorazowej opłaty odnosiło się tylko do części działki nr "[...]" (na datę wyceny część działki nr "[...]" wydzielonej z działki nr "[...]" ) w części określonej zapisem " 1US " - tereny usługowo-sportowe - ośrodek sportów motorowych o powierzchni obliczonej analitycznie 3,25 ha. Powyższe wynikało z faktu, iż pozostała części działki nr "[...]"

w części US przed uchwaleniem planu była zagospodarowana i wykorzystywana jako tereny usługowo-sportowe - ośrodek sportów, co w ocenie rzeczoznawcy majątkowego oznaczało brak wzrostu jej wartości na skutek uchwalenia planu. Natomiast część przedmiotowej działki stanowiła: droga, trasy linii energetycznych, zbiorniki wodne, tereny zadrzewione i zakrzewione i nie zostały objęte procedurą szacowania ewentualnego wzrostu ich wartości na potrzeby ustalenia jednorazowej opłaty, gdyż

w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie ustalono dla nich stawki procentowej dla ustalenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym. W rezultacie zarzut spółki, iż wycenie powinna podlegać cała działka nr "[...]" o powierzchni 23,4245 ha jest w ocenie organu II instancji całkowicie bezzasadny, skoro - jak podano - w rozmiarze przekraczającym części działki nr "[...]" o powierzchni 3,25 ha, ustalenie jednorazowej opłaty nie było możliwe.

Organ odwoławczy wyjaśnił, że wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. (P 58/08), w którym podniesiono, iż art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w określonym zakresie jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej, w niniejszej sprawie z zasady nie może mieć zastosowania. W tym kontekście wskazano w uzasadnieniu decyzji, iż działka nr "[...]" o powierzchni 23,4245 ha (jej podział nastąpił decyzją z dnia "[...]", znak: "[...]" wydaną z upoważnienia Prezydenta Miasta przez Kierownika Referatu Wydziału Geodezji i Gospodarki Nieruchomościami Urzędu Miasta na działki o nr "[...]" ) w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego m. A zatwierdzonego uchwałą WRN Nr 1II/19/80 z dnia 30 czerwca 1980r. ( Dz. Urz. WRN Nr 7, poz. 34 ) miała przeznaczenie: ZN-14 - zieleń nieurządzona oraz trasy linii energetycznych. Możliwe zagospodarowanie wynikające z funkcji terenów sąsiednich; P-15 - tereny projektowanego przemysłu nieuciążliwego oraz składów i K-3 - teren projektowanej stacji kolejowej przeładunkowo-kontenerowej oraz stacji rozrządowej i innych urządzeń kolejowych. Plan ten przestał obowiązywać z dniem 31 grudnia 2002r. Jednakże w oparciu o ustalenia tegoż planu z upoważnienia Prezydenta Miasta Zastępca Naczelnika Wydziału Urbanistyki i Architektury Urzędu Miasta decyzją z 1994r. wydał wskazanie lokalizacyjne , a kolejną decyzją Nr "[...]" z 1994r ( ustalił lokalizację inwestycji budowlanej polegającej na budowie toru motocrossowego. W rezultacie część działki nr "[...]" przed podjęciem stosownych uchwał w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta A dla przedmiotowego terenu, winna być oszacowana z uwzględnieniem sposobu zagospodarowania wynikającego z powyższej decyzji z 1994r. o lokalizacji inwestycji budowlanej polegającej na budowie toru motocrossowego. Niedopuszczalne jest natomiast odniesienie się do kryterium faktycznego jej wykorzystywania przy założeniu, iż przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo, jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy.

Ponadto zdaniem Kolegium przyjęty przez rzeczoznawcę majątkowego wykaz transakcji pełniących funkcję porównywalną ( k. 11 - 13 operatu IV.1) cel powyższy co do zasady spełnia, gdyż funkcja tychże nieruchomości zasadniczo to tereny sportu i rekreacji, w tym działka o cenie minimalnej oraz o funkcji rekreacyjno-wypoczynkowej (działka o cenie maksymalnej).

Organ odwoławczy podniósł ponadto, że po uchwaleniu planu jako działki porównawcze przyjęte zostały nieruchomości o funkcji usługowej, co też należy uznać za spełniające kryterium podobieństwa do działki nr "[...]" w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. Jednakże w ocenie Kolegium operat szacunkowy w tej mierze wymaga szczególnie wnikliwego uzasadnienia, gdyż występuje dająca się uchwycić różnica pomiędzy przeznaczeniem działki w planie miejscowym, a jej sposobem wykorzystywania ustalonym w decyzji lokalizacyjnej. Ponadto w ocenie organu różnica ta na rynku nie jest okolicznością nie generującą dodatkowego wzrostu wartości nieruchomości.

Wskazano również, że nie można wykluczyć ewentualnej zasadności zarzutu niewłaściwego doboru nieruchomości o cenie maksymalnej zarówno przed uchwaleniem planu, jak i po uchwaleniu, gdyż ceny maksymalne na tle wykazu transakcji pełniących funkcję porównywalną mogą być uznane za znacznie odbiegające od średniej ceny transakcyjne. Okoliczność ta zatem zdaniem Kolegium wymaga szczegółowego uzasadnienia przez rzeczoznawcę majątkowego. Podobnie takie uzasadnienie jest niezbędne co do wyjaśnienia braku podobieństwa działek przyjętych do porównań ze względu na ich powierzchnie. Wyjaśnienia wymaga także w ocenie organu odwoławczego kwestia przyjęcia metodologii sporządzania operatu, a także zapis w wykazie transakcji pełniących funkcję porównywalna zanotowanych na rynku lokalnym woj. A pod 1.p. 7 (k. 11 operatu) dotyczący nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych objętych – zdaniem strony odwołującej – prawem użytkowania wieczystego wraz z udziałem w drodze, bowiem w sytuacji potwierdzenia tej okoliczności byłoby to niedopuszczalne, gdyż zdaniem Kolegium do analizy porównawczej powinny być brane pod uwagę tylko nieruchomości, których tytułem prawnym jest własność. W konsekwencji wykluczenie tej nieruchomości skutkowałoby przyjęciem, że do analizy przyjęto tylko 10 nieruchomości. Tymczasem do dokonania wyceny metodą korygowania ceny średniej niezbędny jest udział kilkunastu nieruchomości.

Skargę na powyższą decyzję wywiodła spółka A, wnosząc o jej uchylenie i zarzucając jej:

1) rażące naruszenie art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez jego niewłaściwe zastosowanie,

2) rażące naruszenie art. 157 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez zaniechanie wszczęcia z urzędu postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji z 1994r. wydanej z upoważnienia Prezydenta, podczas gdy organ II instancji wskazuje w uzasadnieniu decyzji przesłanki do stwierdzenia nieważności z 1994r. wydanej

z upoważnienia Prezydenta,

3) naruszenie przepisów postępowania (art. 6, art. 7 i art. 8 kpa), które miało istotny wpływ na wynik sprawy.

W uzasadnieniu skargi spółka powtórzyła większość argumentów prawnych zawartych w odwołaniu (oprócz zarzutów dotyczących operatu szacunkowego), skupiając się szczególnie na tym, że kwestionowana decyzja została wydana na podstawie art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym, który wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego został uznany za niezgodny z Konstytucją, w zakresie w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi się do kryterium faktycznego jej wykorzystania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w planie miejscowym uchwalonym przed 1 stycznia 1995r., który utracił moc z upływem terminu wskazanego w ustawie. Podkreślono ponadto, że na gruncie przedmiotowej sprawy decyzja z 1994r. ustalająca lokalizację inwestycji budowlanej toru motocrossowego rażąco naruszała przepisy uchwały WRN nr III/19/80, gdyż przeznaczenie nieruchomości w tej uchwale było inne niż w decyzji lokalizacyjnej. Zdaniem strony skarżącej Kolegium mając wiedzę o sprzeczności wspomnianej decyzji lokalizacyjnej

z przywołaną uchwałą WRN, powinno wszcząć postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności tej decyzji, co będzie skutkowało wykluczeniem jej z obrotu prawnego, a to na podstawie tej decyzji organy wywodzą legalne, a nie faktyczne przeznaczenie nieruchomości na cel motocrossu. Wykluczenie takiego rozstrzygnięcia potwierdzi dodatkowo - w ocenie autora skargi, że w kontekście wykładni art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dokonanej przez Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 9 lutego 2010r., art. 37 ust. 1 nie będzie miał w niniejszej sprawie zastosowania. Tym samym w ocenie strony skarżącej naliczenie opłaty jednorazowej na gruncie przedmiotowej sprawy jest niedopuszczalne i stanowiłoby naruszenie art. 2 oraz art. 32 Konstytucji RP.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonym rozstrzygnięciu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył co następuje:

Na wstępie wyjaśnienia wymaga, iż sądowa kontrola działalności administracji publicznej ogranicza się do oceny zgodności zaskarżonego aktu lub czynności

z prawem. Wynika to z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U Nr 153, poz.1269 ze zmianami).

Sąd administracyjny, kontrolując zgodność zaskarżonej decyzji z prawem, orzeka

na podstawie materiału sprawy zgromadzonego w postępowaniu administracyjnym. Obowiązek dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz zebrania i wyczerpującego rozpatrzenia całego materiału dowodowego spoczywa na organie orzekającym, a sąd administracyjny nie może zastąpić organu administracji w wypełnieniu tego obowiązku, ponieważ do jego kompetencji należy wyłącznie kontrola legalności decyzji

administracyjnej. Oznacza to, że sąd administracyjny nie rozstrzyga merytorycznie

o zgłoszonych przez stronę żądaniach, a jedynie w przypadku stwierdzenia, iż zaskarżony akt został wydany z naruszeniem prawa, o którym mowa w art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U z 2002 r. Nr 153, poz. 1270 ze zm. – zwanej w dalszym ciągu uzasadnienia jako ppsa) uchyla go lub stwierdza jego nieważność.

Nadto wskazania wymaga, iż sąd orzeka na podstawie akt sprawy

(art. 133 § 1 ppsa) nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ppsa).

Rozpoznając sprawę w świetle powołanych wyżej kryteriów Sąd doszedł

do przekonania, że skarga zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja została podjęta z naruszeniem przepisów prawa procesowego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

W sprawie niniejszej organ I instancji decyzją z dnia "[...]" ustalił jednorazową opłatę dla skarżącej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Kolegium uchylając decyzję organu I instancji, co do zasady podzieliło stanowisko tego organu odnośnie możliwości ustalenia opłaty planistycznej w okolicznościach faktycznych sprawy. Kolegium jednakże uchyliło decyzję organu I instancji z uwagi na braki operatu szacunkowego wydanego dla potrzeb niniejszego postępowania. Spółka skarżąc decyzję Kolegium do Sądu w istocie podziela stanowisko Kolegium odnośnie kwestii braków w operacie szacunkowym, gdyż w skardze nie neguje stanowiska organu odwoławczego w tym względzie. Skarżąca natomiast kwestionuje decyzję Kolegium co do samej możliwości wymierzenia - w realiach niniejszej sprawy – opłaty planistycznej. Stanowisko swe skarżąca opiera na naruszeniu art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Podaje, że przeznaczenie spornego terenu nie zmieniło się wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dowodzi również, że teren oznaczony w planie symbolem 1US nie jest nieruchomością w rozumieniu obowiązujących przepisów i nie może stanowić samodzielnego przedmiotu obrotu prawnego. Ponadto teren ten stanowi ok. 13% powierzchni nieruchomości i jest jedynie formą towarzyszącą, która ma stanowić część składową toru motocrossowego, bez tego toru funkcje towarzyszące nie mogą istnieć samodzielnie. Spółka wskazuje, że przed uchwaleniem planu działka będąca w jej posiadaniu była już przeznaczona na usługi sportowe.

Kwestią sporną w niniejszej sprawie jest zasadność zastosowania w przedstawionym stanie faktycznym art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Ustawa stanowi dalej, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 ustawy). Jednorazowej opłaty, o której mowa wyżej można dochodzić w terminie 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 4).

Wskazać należy, że niezbędną przesłanką do naliczenia opłaty jest uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który spowoduje wzrost wartości nieruchomości objętej ustaleniami planu. Z tego też względu, ustalając wzrost wartości nieruchomości, można brać pod uwagę jedynie te okoliczności wpływające na ten wzrost, które mają bezpośredni związek, są bezpośrednim następstwem uchwalenia planu albo jego zmiany i wpływają na wzrost wartości nieruchomości. Dlatego też ze względu na powyższe organ winien w każdym przypadku dokonać wykładni planu i wykazać przesłanki wzrostu wartości nieruchomości. To z kolei wiąże się z koniecznością ustalenia, czy taki plan w ogóle obowiązuje na danym terenie. W sprawie niniejszej Kolegium przyjęło w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, że nieruchomość skarżącej objęta jest ustaleniami dwóch planów. Mianowicie pierwszy z planów został przyjęty uchwałą Nr XXXVIII/492/04 z dnia 29 grudnia 2004r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta A dla terenu położnego między ulicą Lubelską, linią kolejową, a granicą miasta A (Dz. Urz. Woj. z 2005 r. Nr 11, poz. 228). Kolejny plan zaś uchwalony został uchwałą Rady Miasta A Nr LVII/763/06 z dnia 22 lutego 2006r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu położonego między ulicą Lubelską, bocznicą kolejową, a granicą miasta A o nazwie "Dzielnica Przemysłowa-Wschód 2", Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego między ulicą Towarową, a bocznicą kolejow o nazwie "Dzielnica Przemysłowa- Wschód 1 " i miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu położonego między ulicą Lubelską, linią kolejową, a granicą miasta A o nazwie "Track-Wschód" (Dz. Urz. Woj.Nr 44, poz. 908). Oczywistym jest, że moment wejścia w życie planu jest istotny dla ustalenia opłaty planistycznej, gdyż jak wskazano wyżej plan określa przeznaczenie terenów i stawkę opłaty. Ponadto stosownie do treści § 50 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości. W przypadku, o którym mowa w ust. 1, przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości. W sprawie niniejszej rzeczoznawca majątkowy przyjął stan nieruchomości według stanu z wejścia w życie pierwszego z wymienionych planów, tj. stan z 12 marca 2005r.

Kolegium w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji w istocie nie odniosło się do wzajemnych relacji obu planów. Oznaczenie terenu symbolem US i 1US zostało wprowadzone pierwszym z planów i powtórzone w planie miejscowym przyjętym uchwałą z 22 lutego 2006 r. Plan z 2006 r. w odniesieniu do terenu oznaczonego symbolem 1US określa ten teren jako - przeznaczenie podstawowe tereny usługowo-sportowe - ośrodek sportów motorowych, przeznaczenie dopuszczalne inne formy rekreacji towarzyszące ośrodkowi sportów motorowych, gastronomia, hotel, stacja obsługi pojazdów osobowych itp. Ponadto w planie z 2006 r. oznaczono zasady kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, określone je jako - ograniczenia funkcjonalne: 1. teren US stanowi całość z terenem oznaczonym symbolem 1US położonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego między ul. Lubelską, linią kolejową a granicą m. A", o nazwie "TRACK - WSCHÓD, zatwierdzonym uchwałą Nr XXXVIII/492/04 Rady Miasta z dnia 29 grudnia 2004 r. 2. Zagospodarowanie terenu US należy projektować łącznie z terenem 1US położonym w planie "TRACK - WSCHÓD", odpowiednio wg ustaleń powyższego planu zawartych w § 8, ust. 1, l.p. 4.

W planie zaś przyjętym uchwałą z dnia 29 grudnia 2004 r. w § 8, ust. 1, I.p. 4. ustalono rozwiązania w zakresie zabudowy i zagospodarowania terenu, zasady obsługi komunikacyjnej, zasady scalania i podziału nieruchomości. W planie z 2004 r. określono także w § 11 Lp. 3. 30% stawkę dla naliczenia opłaty planistycznej. Z kolei w planie przyjętym uchwałą z 22 lutego 2006 r. w § 11 znajduje się zapis, że na obszarze objętym planem tracą moc ustalenia oraz rysunki planów, w tym m.in. planu zatwierdzonego uchwałą z 29 grudnia 2004r. Plan z 22 lutego 2006 r. nie zawiera określenia stawki procentowej dla naliczenia opłat planistycznych dla terenu US.

W ocenie Sądu z uwagi na okoliczność, że doszło do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą z 29 grudnia 2004 r. przez plan miejscowy przyjęty uchwałą z 22 lutego 2006 r. Kolegium winno odnieść się w uzasadnieniu decyzji do zakresu tej zmiany i wyjaśnić, który plan (plany) obowiązywały w czasie orzekania o opłacie planistycznej i jakie były wzajemne relacje między oboma planami. Z jakiej daty w konsekwencji należy przyjąć stan nieruchomości w rozumieniu § 50 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, czy dla terenu 1US wciąż obowiązuje ustalona stawka opłaty planistycznej.

Dalej odnosząc do zarzutów skargi w kwestii możliwości ustalenia opłaty planistycznej w stosunku do terenu określonego jako 1US, w sytuacji, gdy teren ten nie stanowi nieruchomości w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego i ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wskazać należy, że z poglądów wyrażonych w orzecznictwie (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego w sprawach o sygnaturach: II OSK 505/09, II OSK 1867/08, II OSK 408/07, uchwała tego Sądu z dnia 17 maja 1999 r. sygn. akt OPK 17/98) i doktrynie (por. Z. Niewiadomski, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Komentarz, 3. wydanie, wydawnictwo C.H.Beck, str. 285 – 286) wynika, że jednorazową opłatę pobiera się również w przypadku zbycia części nieruchomości, jeżeli wartość zbywanej nieruchomości wzrosła w następstwie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przyjąć bowiem należy, że nieruchomością w rozumieniu art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jest także część gruntu należąca do tego samego właściciela objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczona w tym planie na określony cel, która po wyodrębnieniu geodezyjnym lub prawnym może być samodzielnym przedmiotem obrotu cywilnoprawnego. Powyższe wskazuje, iż pobranie renty planistycznej możliwe jest również w sytuacji, gdy właściciel (użytkownik wieczysty) zbywa jedynie część, a nie całość nieruchomości, o ile oczywiście zostaną spełnione pozostałe przesłanki z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Inna wykładnia pojęcia "nieruchomość", obejmująca jedynie całość gruntu należącego do jednego właściciela, w praktyce czyniłaby martwym przepis dotyczący opłaty planistycznej. Właściciele (użytkownicy wieczyści) nieruchomości składających się np. z kilku działek, przy zbyciu nieruchomości zostawiłby sobie jedną działkę, którą następnie mogliby zbyć po upływie pięciu lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące, co pozwoliłoby im na uniknięcie opłaty planistycznej. Zatem, w zakresie interpretacji pojęcia "nieruchomość" w rozumieniu art. 36 ust. 4 u.p.z.p. pierwszeństwo należy przyznać wykładni celowościowej, nie zaś wykładni językowej.

Należy jednak pamiętać, że możliwość ustalenia opłaty planistycznej w wymienionych orzeczeniach uzależniano od zbycia części nieruchomości objętej planem przez dotychczasowego właściciela oraz przede wszystkim od geodezyjnego (lub prawnego) wyodrębnienia części gruntu na skutek zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podkreślił to Naczelny Sąd Administracyjny we wskazanej wyżej uchwale przyjmując, że nieruchomością w rozumieniu art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu przestrzennym jest także część gruntu, należącego do tego samego właściciela, objęta planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczona w tym planie na określony cel, i która po wyodrębnieniu geodezyjnym lub prawnym może być, w rezultacie tego przeznaczenia, samodzielnym przedmiotem obrotu cywilnoprawnego. Dodatkowo w wyroku z dnia 19 listopada 2008 r. sygn. akt II OSK 1316/07 NSA przyjął, że opłata planistyczna nie może obejmować zmiany wartości działki spowodowanej jej podziałem już po uchwaleniu planu (art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z par. 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego). Nawet jeśli strona sprzedała tylko niektóre działki wydzielone już po uchwaleniu planu, to dla obliczenia opłaty planistycznej należy przyjąć stopę wzrostu wartości działki, ale w tym jej kształcie, jak istniał w dniu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W sprawie niniejszej opłata została ustalona z tytułu wzrostu wartości gruntów oznaczonych w planie jako 1US o powierzchni ok. 3,25 ha. Jednak powierzchnia tego terenu nie została wyodrębniona w oddzielną działkę. Teren ten stanowił jedynie część działki Nr "[...]" o pow. 23,4245 ha, a następnie część działki nr "[...]" o pow. 19,0609 ha. Przy czym teren o przeznaczeniu 1US nie został wydzielony w odrębną działkę w decyzji podziałowej wydanej przez Prezydenta Miasta w dniu 20 września 2005 r. (aka adm., karta. 33) w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z dnia 29 grudnia 2004 r.

Wskazać ponadto należy, że z pisma z 14 lutego 2008 r. podpisanego przez Zastępcę Dyrektora Wydziału Architektury i Planowania Przestrzennego dołączonego do operatu szacunkowego wynika, że teren 1US zajmuje powierzchnię ok. 3,25 ha. Rzeczoznawca w przyjętym operacie szacunkowym wskazuje na powierzchnię części działki nr "[...]" wynoszącą 32 500m² dla której to części ustalono opłatę. W istocie jednak rzeczoznawca nie podał na jakiej podstawie przyjął, że ów teren 1US ma właśnie dokładnie taką powierzchnię, skoro w piśmie z 14 lutego 2008 r. wskazywano na powierzchnię wynoszącą około 3,25 ha. Okoliczność ta jest istotna z uwagi na fakt, że opłata planistyczna jest liczona od powierzchni działki i nawet niewielkie wahnięcia powierzchni mogą mieć wpływ na wysokość tej opłaty.

Pomijając powyższe rozważania z planu miejscowego przyjętego uchwałą z 22 lutego 2006 r. wynika, że teren US stanowi całość z terenem 1US, a zagospodarowanie terenu US należy projektować łącznie z terenem 1US. Taki zapis planu powoduje konieczność rozważenia przez organ, czy możliwym jest uznanie terenu 1US za nieruchomość w rozumieniu art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i ustalenie opłaty planistycznej dla terenu oznaczonego symbolem 1US. Ponadto Spółka w akcie notarialnym z dnia 20 grudnia 2006 r. sprzedała m.in. działkę nr "[...]", a nie część tej działki oznaczonej symbolem 1US, a teren 1US nie mógł być przedmiotem samodzielnego obrotu cywilnoprawnego, gdyż nie został wyodrębniony w oddzielną działkę.

Sąd nie podziela natomiast argumentów skargi zmierzających do wykazania, że w sprawie nie można ustalić opłaty, gdyż zapisy planu z 29 grudnia 2004 r. nie zmieniły przeznaczenia terenu w sposób skutkujący możliwością nałożenia opłaty. Wskazać należy, że przed przyjęciem tego planu tereny działki należącej do skarżącej objęte były zapisami ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego m. A zatwierdzonego uchwałą WRN Nr 1II/19/80

z dnia 30 czerwca 1980r. ( Dz. Urz. WRN Nr 7, poz. 34 ). Przeznaczenie działki Nr "[...]" wynikające z tego planu było następujące: ZN-14 - zieleń nieurządzona oraz trasy linii energetycznych. Możliwe zagospodarowanie wynikające z funkcji terenów sąsiednich; P-15 - tereny projektowanego przemysłu nieuciążliwego oraz składów i K-3 - teren projektowanej stacji kolejowej przeładunkowo-kontenerowej oraz stacji rozrządowej i innych urządzeń kolejowych. Plan ten przestał obowiązywać z dniem 31 grudnia 2002r. W oparciu o zapisy tego planu ogólnego została wydana z upoważnienia Prezydenta Miasta przez Zastępcę Naczelnika Wydziału Urbanistyki i Architektury Urzędu Miasta decyzja lokalizacyjna z 1994r., która ustaliła lokalizację inwestycji budowlanej polegającej na budowie toru motocrossowego. Na podstawie tej decyzji ów tor został wykonany i funkcjonował w momencie orzekania przez organy w sprawie. Niemniej jednak po uchwaleniu planu przyjętego uchwałą z 29 grudnia 2004 r. i zmiany tego planu dokonanej uchwałą z 22 lutego 2006 r. sporna nieruchomość została przeznaczona w części na tereny usługowo sportowe – ośrodek sportów motorowych wraz z wymienionymi w planie dopuszczalnymi formami rekreacji towarzyszącymi ośrodkowi sportów motorowych z oznaczeniem możliwej zabudowy i zasad obsługi komunikacji. Nie sposób więc przyjąć, że przeznaczenie terenu ustalone wymienionymi planami jest takie samo jak jego przeznaczenie przed uchwaleniem planów z 2004 i 2006 r. Dlatego też w sprawie nie można stwierdzić, że wydana decyzja narusza art. 37 ust. 1 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w znaczeniu przyjętym w wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. P 58/08 (OTK-A 2010/2/9, Dz.U. Nr 24, poz. 124), w którym stwierdzono, że art. 37 ust. 1 w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Z całą pewnością przeznaczenie nieruchomości nie jest takie samo jakie było w planie ogólnym z 1980, który utracił moc.

Przeznaczenie terenu 1US nie jest też takie samo – wbrew twierdzeniom skargi – jak w opisanej decyzji lokalizacyjnej z 1994 r. Przy czym w ocenie Sądu organ właściwie przyjął dla potrzeb niniejszej sprawy, że przeznaczenie terenu sprzed uchwalenia planów miejscowych z 2004 i 2006 r. winno być takie jak wskazano to w decyzji lokalizacyjnej.

Skarżącej wskazać też należy, że nie mógł skutkować koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji zarzut skargi skierowany na wykazanie naruszenia przez Kolegium art. 157 § 2 kpa, poprzez zaniechanie wszczęcia postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji lokalizacyjnej jako wydanej z rażącym naruszeniem planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego z 1980 r. Decyzja lokalizacyjna jako ostateczna korzysta z domniemania legalności. Skarżąca może, jeżeli uważa, że decyzja ta winna być wyeliminowana z obrotu prawnego ze względu na rażące naruszenie prawa, złożyć stosowny wniosek o stwierdzenie jej nieważności. Sąd w niniejszym postępowaniu natomiast nie mógł badać, czy narusza ona rażąco ustalenia ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą z 30 czerwca 1980 r.

Wskazać także należy, że zasadne są argumenty Kolegium podane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, które wykazują potrzebę szczegółowego uzasadnienia przez rzeczoznawcę majątkowego wzrostu wartości nieruchomości.

Organ rozpatrując sprawę ponownie zastosuje się do oceny prawnej oraz wskazań zawartych w wyroku.

W tym stanie rzeczy, w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy -. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd uchylił zaskarżoną decyzję. Z mocy art. 152 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana do czasu uprawomocnienia się wyroku.