Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 279/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2019-08-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 134, art. 151 ust. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.
article: art. 3 par. 1, art. 151
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Dnia 20 sierpnia 2019 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska, Sędziowie Sędzia WSA Agnieszka Grosińska, Sędzia WSA Barbara Rymaszewska (spr.), , Protokolant Pomocnik sekretarza Aleksandra Banasiak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 sierpnia 2019 roku sprawy ze skargi M. R. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nieruchomości oddala skargę. a.bł.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] r. Starosta [...] orzekł w punkcie1. o wywłaszczeniu na rzecz Gminy Z. części nieruchomości - działki położonej w miejscowości S., gmina Z., oznaczonej w ewidencji gruntów w obrębie G. numerem 198/2 o pow. 0,5203 ha dla której w Sądzie Rejonowym w Z. [...] Wydziale Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta nr [...], w punkcie 2 o ustaleniu odszkodowania z tytułu wywłaszczenia przedmiotowej nieruchomości w kwocie 203 645 zł, w punkcie 3. o przyznaniu ustalonego w punkcie 2. odszkodowania na rzecz Pana M. R. i w punkcie 4. o zobowiązaniu Wójta Gminy Z. do przekazania ustalonego w punkcie 2. odszkodowania na rzecz Pana M.R. w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja będzie ostateczna.

W uzasadnieniu decyzji organ wyjaśnił, że wnioskiem z dnia 26 września 2016 r. M.R., właściciel działki nr 198/2 w miejscowości S., gmina Z. wystąpił do Wójta Gminy Z. o wykup w/w nieruchomości, przeznaczonej zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego pod drogę publiczną. W związku z podjęciem uchwały przez Radę Gminy Z. w sprawie wyrażenia zgody na odpłatne nabycie na rzecz Gminy Z. przedmiotowej działki Wójt Gminy Z. zlecił dokonanie wyceny przedmiotowej nieruchomości, zgodnie z którą wartość działki określono na kwotę 130.387,00 zł. Mając na względzie, że M. R. nie zaakceptował powyższej kwoty, wnioskiem z dnia 29 grudnia 2016 r. Wójt Gminy Z. wystąpił do Starosty [...] o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego dotyczącego części nieruchomości.

Zawiadomieniem Starosty [...] z dnia 17 stycznia 2017 r., na podstawie art. 115 ust. 2 w związku z art. 114 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 121 ze zm., dalej jako u.g.n.) wyznaczony został stronom dwumiesięczny termin do nabycia przedmiotowej nieruchomości w drodze umowy cywilnoprawnej. Wobec bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu wszczęto postępowanie wywłaszczeniowo-odszkodowawcze w trybie przepisów działu III rozdziału 4 i 5 u.g.n.

W uzasadnieniu organ powołał się na treść art. 112, art. 113 ust. 1, art. 119 ust.1, art. 121 ust.1, art.123 ust.1, art. 128 ust. 1 i 2, 129 ust. 1, art. 132 w związku z art. 6 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 121 ze zm., dalej jako u.g.n). Wskazano również, że celem wywłaszczenia jest realizacja inwestycji celu publicznego, polegająca na budowie drogi gminnej. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy Z. dla części obrębu G. – M. – J., zatwierdzonym Uchwałą Nr [...] Rady Gminy Z. z dnia 24 lutego 2011 roku (Dz. Urz. Woj. Ł. [...] z dnia 18 kwietnia 2011 r.) przedmiotowa nieruchomość położona jest w następujących jednostkach planistycznych: 12 KDD, 13 KDD, 14 KDD, 15 KDD, 16 KDD, tj. tereny dróg dojazdowych. Wywłaszczenie polega na pozbawieniu prawa własności działki nr 198/2 o pow. 0.5203 ha. Organ wyjaśnił, że pozostają bez zmian uprawienia właścicieli działki nr 198/41, tj. M. i J. P., dysponujących prawem przechodu i przejazdu przez działkę nr 198/2, doprowadzenia. Obciążenia pozostają bez wpływu na jej wartość, gdyż przedmiotowa działka stanowiła cztery drogi wewnętrzne i inne zagospodarowanie nie jest możliwe.

Ustalenie wartości nieruchomości na kwotę 203.645 zł ustalono na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A. H. – T. w dniu 30 czerwca 2017 r. (aktualizowanego w dniu 20 sierpnia 2018 roku). Jako podstawę ustalenia wysokości odszkodowania przyjęto wartość rynkową nieruchomości, opierając się na metodzie porównawczej, zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. W dniu 12 września 2017 r. odbyła się rozprawa administracyjna, w trakcie której rzeczoznawca podtrzymała stanowisko zawarte w opinii.

Następnie Starosta ustalił, ze wartość nieruchomości wywłaszczanej ustalono w oparciu o transakcje na rynku lokalnym i gminy Z., również obrębu D., dotyczące obrotu nieruchomościami drogowymi, położonych w otoczeniu terenów o przeznaczeniu mieszkaniowym, tj zgodnym z przeznaczeniem gruntów przyległych do nieruchomości wycenianej. W związku z zarzutami uczestników postępowania rzeczoznawca wyjaśniła, że w przypadku wyceny nieruchomości drogowych bez wpływu na cenę pozostają różnice powierzchni porównywanych działek, wpływ ma natomiast to, z jakich działek są wycinane.

W ocenie organu sporządzony operat szacunkowy odpowiada wymogom wynikającym z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej jako rozporządzenie w sprawie wyceny), Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny oraz notami Interpretacyjnymi opracowanymi przez PFSRM.

Odwołanie od powyższej decyzji w zakresie pkt 2, tj. w części orzekającej o wysokości odszkodowania z tytułu wywłaszczenia wniósł M. R., zarzucając organowi niewyczerpujące zebranie materiału dowodowego poprzez nieprzeprowadzenie dowodu ze sporządzonego na zlecenie odwołującego się operatu szacunkowego, brak dokonania oceny zarzutów w zakresie przyjętych nieruchomości porównawczych przez rzeczoznawcę sporządzającego opinię na zlecenie Starosty [...], brak zlecenia organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych oceny operatu sporządzonego na zlecenie starosty, pomimo wykazania w nim istotnych wątpliwości, niewypowiedzenie się w uzasadnieniu co do wszystkich argumentów podniesionych przez odwołującego. Zarzucono także organowi naruszenie art. 134, 151, 4 pkt 16 u.g.n. oraz § 36 ust. 4 i § 4 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzanie operatu szacunkowego z dnia 22 września 2004 r., poprzez uznanie za prawidłowy sporządzony na zlecenie starosty operat, w którym przyjęto za porównawcze transakcje nieruchomościami drogowymi, które nie posiadają cechy rynkowości oraz nie są podobne do nieruchomości szacowanej.

Decyzją z dnia [...] r. znak: [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w zw. z art. art. 16 ustawy z dnia 7 kwietnia 2017 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania administracyjnego i niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2017 r., poz. 935) Wojewoda [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję w części dotyczącej punktu 2.

W uzasadnieniu organ II instancji przytoczył treść art. 4 pkt 16, art. 128 ust. 1, art. 130 ust. 1 i 2, art. 134 ust. 3 i 4, art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. oraz § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, uznając, że operat szacunkowy z dnia 30 czerwca 2017 r. jest wiarygodny i może stanowić dowód na określenie wartości nieruchomości. Organ powołując się na ugruntowane orzecznictwo wskazał, że sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem rozważań organu, gdyż odnosi się do wiadomości specjalnych, które są wyłączną domeną rzeczoznawcy.

W świetle dodatkowych wyjaśnień złożonych przez rzeczoznawcę majątkowego w piśmie z dnia 23 czerwca 2018 r. w związku z zarzutami odwołania, Wojewoda uznał operat z dnia 30 czerwca 2017 r. za rzetelny, kompletny, sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Pozytywna ocena operatu czyni zatem niezasadny wniosek odwołującego się o dokonanie w trybie art. 157 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. W szczególności wg organu uzasadnione było porównanie nieruchomości wycenianej z innymi nieruchomościami drogowymi, skoro takie było przeznaczenie działki 198/2 w chwili wywłaszczenia. Oran odwołał się do uregulowania zwartego w § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. W ocenie Wojewody zastosowanie w sprawie ma § 36 ust.4 rozporządzenia, zgodnie z którym w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycje drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przyległych, chyba ze określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcji drogowych. Takie aś nieruchomości – drogowe- przyjęła do porównania biegła A. – H. – T. Organ II instancji zwrócił uwagę, że szacowana nieruchomość (dz. Nr ewid. 198/2) stanowi drogę zapewniającą dostęp do działek pod zabudowę, w jej otoczeniu znajdują się zarówno grunty zabudowane, jak i niezabudowane oaz działki leśne. Wskazane w operacie w tabelce na str 12 i 17 działki wykazują cechy działek podobnych. Organ przytoczył ustawową definicję nieruchomości podobnych (art. 4 pkt 16 u..g.n.). Wojewoda wyjaśnił również, że brak podstaw do wyłączenia z transakcji porównywalnych umów mających za przedmiot nieruchomości rynkowe

Organ odniósł się również do zarzutu dotyczącego nieuwzględnienia operatu sporządzonego na zlecenie odwołującego, wskazując, że operat ten został sporządzony w celu sprzedaży, co już warunkuje jego nieprzydatność w postępowaniu administracyjnym o ustalenie odszkodowania. W świetle przepisu art. 156 ust. 3 u.g.n., operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony. Organ podniósł, że biegła nieprawidłowo określiła rodzaj rynku, przyjmując obok nieruchomości drogowych rynek niezabudowanych nieruchomości gruntowych położonych na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i uznając nieprawidłowo, że transakcje drogowe nie są wolnorynkowe. W konsekwencji przyjętych założeń wartość działki drogowej błędnie została oszacowania w oparciu o transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, co w sposób nieuprawniony, bo niezgodny z przepisami, zawyżyło znacząco wartość gruntu. Dodatkowo organ wskazał, że wycenę sporządzoną na zlecenie strony postępowania należy traktować jako dokument prywatny i może on jedynie wskazywać ewentualnie na określone okoliczności mające znaczenie w sprawie, które powinny być uwzględnione przez organ administracji, a zostały pominięte.

Wojewoda podniósł również, że wpisane w Dziale [...] księgi wieczystej KW [...] ograniczone prawo rzeczowe - nieodpłatna służebność gruntowa ustanowiona na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr 198/41, polegająca na prawie przechodu i przejazdu oraz doprowadzenia mediów przez działkę nr 198/2 pozostaje bez wpływu na ustaloną wartość. Jednocześnie z braku uszczuplenia prawa korzystania z działki drogowej odszkodowanie nie jest należne na rzecz współwłaścicieli działki władnącej.

W skardze skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi M.R. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie kosztów postępowania. Skarga zawiera zarzuty sprecyzowane w odwołaniu, a także zarzuty zaniechania wyjaśnienia zarzutów i wątpliwości, podnoszonych przez skarżącego w pismach z dnia 13 września 2018 r. oraz 19 grudnia 2018r., naruszenie art. 80 kp.a. poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego, art. 8 i 10 kp.a. poprzez prowadzenie postępowania w sposób niebudzący zaufania do władzy publicznej i niezapewnienie skarżącemu czynnego udziału w każdym stadium postępowania, przede wszystkim poprzez zaniechanie zawiadomienia go o aktualizacji operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę A. H. – T. w piśmie z dnia 20 sierpnia 2018 r. oraz innych pismach składanych przez rzeczoznawcę do akt sprawy. Skarżący ponownie zakwestionował dokonanie wyceny nieruchomości na podstawie analizy wartości innych nieruchomości drogowych.

W odpowiedzi na skargę, organ wniósł o jej oddalenie, powołując się na argumenty wskazane w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zażył, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U.2018.1302 ze zm.), dalej powoływanej jako "p.p.s.a.", sądy administracyjne w ramach kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem wydawanych rozstrzygnięć nie przejmują sprawy administracyjnej do jej końcowego załatwienia, lecz oceniają, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie naruszono reguł postępowania administracyjnego i czy prawidłowo zastosowano prawo materialne.

Uchylenie zaskarżonej decyzji lub postanowienia w całości albo w części następuje w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia przepisów prawa materialnego, jeżeli miało ono wpływ na wynik sprawy, lub naruszenia przepisów prawa procesowego, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także dając podstawę do wznowienia postępowania - art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. 151 p.p.s.a.). .

Kontroli sądu poddane zostało postępowanie prowadzone na podstawie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 121 ze zm., dalej jako u.g.n).

Skarga nie zawiera uzasadnionych podstaw. W toku postępowania organy prawidłowo zastosowały przepisy prawa materialnego, nie doszło również do takiego naruszenia przepisów postępowania, które mogłoby mieć wpływ na wynik postępowania.

Nie może odnieść skutków zarzut pozbawienia skarżącego udziału w postępowaniu na każdym jego etapie, w szczególności niepowiadomienie go o aktualizacji operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę A. H. – T. Jak wynika z akt sprawy, biegła złożyła w dniu 20 września 2018 roku odpowiedź na zarzuty skarżącego do operatu, złożone na etapie postępowania odwoławczego. Organ II instancji w dniu 23 listopada 2018 roku, w trybie art. 10 § 1 k.p.a. poinformował uczestników postępowania i pełnomocników o możliwości zapoznania się z aktami, co pełnomocnik skarżącego uczynił w dniu 6 grudnia, składając następnie pismo procesowe w dniu 19 grudnia 2018 roku. Tak więc zarzut naruszenia uprawnień procesowych skarżącego, w tym normy art. 10 § 1 k.p.a. nie znajduje potwierdzenia w aktach sprawy.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów naruszenia zasad postępowania i one okazały się nieskuteczne. Wprawdzie sąd podziela argumentację skargi co do braku oceny przez Starostę [...] przyjętego za podstawę ustaleń operatu szacunkowego A. H.-T. jak i nieuzasadnienia przez organ I instancji przyczyn nieuwzględnienia dowodów złożonych przez skarżącego – operatów dwojga biegłych. Nie spełnia wymogu oceny lakoniczne stwierdzenie organu, że operat spełnia wymogi zawarte w powołanych przepisach w sytuacji, gdy strona kwestionuje przyjęte w opinii dane faktyczne, jak i sposób wykładni przepisów stosowanych przez biegłą. Stanowi to niewątpliwe naruszenie normy art. 107 § 3 k.p.a., która nakazuje wskazanie dowodów, które organ przyjął za podstawę rozstrzygnięć, wskazanie z jakich przyczyn odmówił wiarygodności i mocy dowodowej nie dał wiary innym dowodom. Uchybienie to pozostaje jedna bez wpływu na wynik postępowania, o czym będzie mowa w dalszej części uzasadnienia.

Ponadto błąd ten (braku oceny materiału dowodowego) został naprawiony w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, w którym Wojewoda Ł. dokonał oceny operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę rozstrzygnięcia, jak i wyjaśnił, z jakich przyczyn pozostałe dowody nie zostały uwzględnione. Wnioski organu odwoławczego w tym zakresie należy w pełni podzielić. W szczególności trafnie Wojewoda zauważa, że nie mógł zostać uwzględniony operat sporządzony na potrzeby innego postępowania, tj na potrzeby transakcji sprzedaży (operat J. S. z 5 grudnia 2016 roku). Zgodnie z zawartą w nim klauzulą, której podstawę stanowi przepis art. 156 ust.3 u.g.n. mógł on zostać wykorzystany jedynie w ramach postępowania prowadzonego przez Wójta Gminy Z. w sprawie wykupu nieruchomości. Z kolei w zakresie oceny operatu A. D., złożonego przez skarżącego na etapie postępowania odwoławczego, nie mógł on stanowić jakichkolwiek przesłanek do ustaleń czy rozważań z uwagi na jego nieaktualność w dacie orzekania przez organ odwoławczy. Dezaktualizację zauważył sam skarżący, sygnalizując złożenie kolejnego operatu, jednakże tego nie uczynił.

Nieaktualny, czy sporządzony w innym celu operat nie stanowi dowodu w sprawie, w związku z tym brak było jakichkolwiek podstaw do głębszej analizy ww dokumentów. Wobec tego zarzut naruszenia w tym zakresie przepisów postępowania, w szczególności art. 80 k.p.a. poprzez pominięcie operatów złożonych przez stronę jest bezpodstawny Ponadto, jak trafnie zauważył Wojewoda, operaty te przyjęły a podstawę ustalenia wartości spornej nieruchomości ceny nieruchomości innych, niż drogowe, co jest niezgodne z zasadami wyceny sprecyzowanymi w § 36 ust.4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości.

Z uwagi na powyższe brak było również wystarczających podstaw do poddania przez organ z urzędu operatu A. H. – T. ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców, więc i zarzut naruszenia art. 157 ust.1 u.g.n. przez jego niezastosowanie nie jest zasadny. Podkreślenia wymaga, że jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 marca 2014 r., sygn. akt: I OSK 1894/12 - zob. http://orzeczenia.nsa.gov.pl dalej CBOSA). Organ odwoławczy w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji trafnie wskazał na uratę atrybutu aktualności operatu A. D. oraz fakt sporządzenia operatu przez J. S. na potrzeby innego postępowania (również niezaktualizowanego) jako podstawę odmowy zakwestionowania operatu A.H. – T. z powodu odmiennych wniosków pozostałych operatów. Ponadto w operatach tych nie uwzględniono unormowania § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Z tych przyczyn operaty te, złożone przez skarżącego nie stanowią przesłanki podważenia operatu A. H. – T.

Wbrew zarzutom organ odwoławczy dokonał weryfikacji operatu A.H. – T., szeroko wyjaśniając zgodność przyjętych rozwiązań z obowiązującymi unormowaniami, w tym przepisami art. 134 – 157 u.g.n. i rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. W szczególności, o czym w dalszej części niniejszego uzasadnienia prawidłowe było przyjęcie za podstawę wyceny nieruchomości drogowych z rynku lokalnego czy regionalnego, biegła wyjaśniła też, że w przypadku nieruchomości drogowych wielkość porównywalnych nieruchomości nie stanowi kryterium różnicującego.

Z tych przyczyn również zasadny jest wniosek organu II instancji, że nie było podstaw, aby organ poddał przyjęty jako dowód operat weryfikacji w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n.

Reasumując tę część rozważań, w ocenie sądu nie doszło do naruszenia przepisów postępowania, które czyniłyby koniecznym wyeliminowanie z obrotu prawnego zaskarżonej decyzji.

Nie są również trafne zarzuty naruszenia przepisów prawa materialnego art. 134 i art. 151 ust. 1 u.g.n. przez błędną ich wykładnię. Powołany art. 134 u.g.n. stanowi:

art. 134. 1. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości.

2. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

3. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości.

4. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Z kolei zgodnie z art. 151 ust.1 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

W istocie spór co do zastosowanego prawa materialnego sprowadza się do zakwestionowania przez skarżącego przyjęcia do wyceny jako nieruchomości porównywalnych nieruchomości drogowych. W ocenie skarżącego transakcje nieruchomościami drogowymi nie noszą cech transakcji rynkowych, gdyż jedynym nabywcą jest jednostka samorządu terytorialnego i wartość wywłaszczonej nieruchomości nie powinna zostać ustalona w oparciu o cenę nieruchomości drogowych a na podstawie wartości nieruchomości przyległych.

Z poglądem takim nie sposób się zgodzić. Uzasadnione było poszukiwanie na potrzeby operatu transakcji drogowych po pierwsze dlatego, że jak wynika z niekwestionowanych ustaleń organów, szacowana działka nr 198/2 zarówno w planie zagospodarowania przestrzennego była przeznaczona pod drogi publiczne, jak i był użytkowana jako droga służąca do komunikacji z działek zabudowanych działek leśnych i działek niezabudowanych. Trafnie biegła A.H.T. zwraca uwagę, że do wywłaszczenia przyjęto nieruchomość "wyciętą" z drogi, tj stanowiącą już drogę w dacie wywłaszczenia.

Tak więc przyjęcie do wyceny działek drogowych odpowiada w pełni dyspozycji cytowanego wyżej art. 134 ust.3 u.g.n. Ponadto organ odwoławczy słusznie zwrócił uwagę na § 36 ust.4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, zgodnie z którym w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycje drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przyległych, chyba ze określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcji drogowych. Z treści przepisu wynika w sposób jednoznaczny, że podstawą wyceny nieruchomości stanowiącej drogę w chwili wywłaszczenia w pierwszej kolejności winny być nieruchomości drogowe. Dopiero w braku takich transakcji bierze się pod uwagę nieruchomości przyległe.

Po drugie, należy w pełni podzielić argumentację Wojewody Ł., że brak było podstaw do wyłączenia z kategorii umów rynkowych transakcji dotyczących nieruchomości drogowych z tego powodu, że zawierane są z podmiotem publicznym. Sąd podziela ten pogląd wyrażany w orzeczeniach sądów administracyjnych, iż przy określaniu wartości rynkowej gruntu zajętego pod drogę publiczną zasadą jest przyjmowanie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych (tak m.in. NSA w wyroku z dnia 7 maja 2019 roku w sprawie I OSK 2465/18, Lex LEX nr 2687215 wyrok NSA z dnia 1 czerwca 2017 r. sygn. akt I OSK 2311/15 dostępny na www.orzeczenia.nsa.gov.pl, czy orzeczenia powołane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji).

Z uwagi na powyższe wobec braku uzasadnionych zarzutów, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonych sąd orzekł o oddaleniu skargi na podstawie art. 151 p.p.s.a.

dc