Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VI SA/Wa 562/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2020-06-23 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Uprawnienia do wykonywania zawodu
Skarżony organ: Minister Rozwoju
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151, art. 106
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 156 ust. 1, art. 159, art. 191, art. 194 ust. 2, art. 195a ust. 1, art. 178 ust. 2, art. 158, art. 175, art. 181, art. 186, art. 186a,
journal: Dz.U. 2015 poz 782
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 6, art. 7, art. 8, art. 12, art. 77 par. 1, art. 80, art. 107 par. 3, art. 138 par. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2020 poz 256
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Łąpieś-Rosińska Sędziowie Sędzia WSA Aneta Lemiesz Sędzia WSA Magdalena Maliszewska (spr.) Protokolant st. ref. Renata Lewandowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 czerwca 2020 r. sprawy ze skargi R. S. na decyzję Ministra Rozwoju z dnia [...] listopada 2019 r. nr [...] w przedmiocie kary dyscyplinarnej oddala skargę


UZASADNIENIE

Sygn. akt:

VI SA/Wa 562/20

Uzasadnienie

Minister Rozwoju zaskarżoną decyzją z dnia [...] listopada 2019 r. utrzymał w mocy decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] listopada 2015 r., którą orzeczono o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego R. S. (skarżącego) kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości na okres 3 miesięcy.

Podstawą prawną rozstrzygnięcia były przepisy art. 195a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 782 z późn. zm.) w związku z § 1 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 22 września 2014 r. w sprawie szczegółowego zakresu działania Ministra Infrastruktury i Rozwoju (Dz. U poz. 1257).

Jak wynika z akt, postanowienie zostało wszczęte na pismem z dnia [...] sierpnia 2013 r., którym Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej zawiadomił rzeczoznawcę majątkowego o wszczęciu wobec niego postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej w związku ze sprawą przedstawioną przez Urząd Miasta [...]. Jednocześnie akta przedmiotowej sprawy zostały przekazane Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego.

Pismem z dnia [...] czerwca 2013 r. Urząd Miasta [...], Departament Gospodarowania Majątkiem, Wydział Praw do Nieruchomości (dalej: Urząd Miasta; UM) zwrócił się o wszczęcie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec trzech rzeczoznawców majątkowych: M. S., T. A. B. i R. S.. M. S. i T. A. B. wykonali w dniu [...] kwietnia 2013 r. 8 operatów szacunkowych dotyczących następujących nieruchomości gruntowych niezabudowanych, położonych w [...], przy ul:

▪ [...], działka nr [...], o pow. [...], w celu sprzedaży;

▪ [...], działka nr [...], o pow. [...], w celu zamiany;

▪ [...], działka nr [...], o pow. [...], w celu zamiany;

▪ [...], działka nr [...], o pow. [...], w celu sprzedaży;

▪ [...] działki nr [...], o pow. [...], w celu sprzedaży;

▪ [...], działka nr [...], o pow. [...], w celu sprzedaży;

▪ [...], działka nr [...], o pow. [...] , w celu zamiany;

▪ [...], działka nr [...], o pow. [...], w celu zamiany.

Urząd Miasta zgłosił wiele uwag do operatów szacunkowych sporządzonych przez M. S. i T. A. B.. W związku z powyższym wykonawca zamówienia przedłożył kolejne, poprawione operaty szacunkowe. Poprawione operaty szacunkowe zostały sporządzone w dniu [...] kwietnia 2013 r. przez rzeczoznawcę majątkowego R. S.. Zdaniem Urzędu Miasta, operaty sporządzone przez skarżącego majątkowego zawierały również błędy wskazujące na niedopełnienie obowiązków wynikających z art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w szczególności zaś:

1. W nowych operatach szacunkowych sporządzonych w dniu [...] kwietnia 2013 r. wskazano taką samą datę dokonania oględzin szacowanych nieruchomości, jak we wcześniejszych operatach szacunkowych z dnia 3 kwietnia 2013 r., wykonanych przez innych rzeczoznawców majątkowych. W związku z tym powstaje pytanie, czy R. S. dokonał oględzin wycenianych nieruchomości, a jeśli tak, to dlaczego nie zostały dołączone do nowych operatów szacunkowych protokoły z wizji lokalnych i nie zostały podpisane przez rzeczoznawcę majątkowego.

2. We wszystkich operatach szacunkowych opis wycenianych nieruchomości nie jest wystarczający. Dotyczy to w szczególności stanu zagospodarowania.

3. Przy wycenach nieruchomości położnych przy ul. [...] i ul. [...] nie został określony rodzaj rynku nieruchomości stanowiący podstawę szacowania. Przedstawiona w operatach szacunkowych analiza rynku nieruchomości ma jedynie ogólny charakter. Nie zawiera natomiast charakterystyki rynku nieruchomości lokalnego dotyczącego nieruchomości podobnych, w szczególności pod względem ich położenia, stanu prawnego, przeznaczenia, sposobu korzystania oraz innych cech wpływających na poziom cen.

4. W niektórych operatach szacunkowych nieprawidłowo został określony cel wyceny (niezgodnie z treścią umowy).

5. Nieprawidłowo zastosowany został przepis § 45 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy szacowaniu nieruchomości położonych przy ul. [...] i ul. [...]. Do porównań przyjęte zostały nieruchomości przeznaczone zarówno pod zabudowę jednorodzinną, w tym z wydanymi decyzjami o warunkach zabudowy (np. transakcje C3 i C4), jak i nieruchomości stanowiące tereny zielone. Nieruchomość przy ul. [...] znajduje się na terenach lasów komunalnych, wyodrębnionych z terenów zieleni leśnej. Przy uwzględnieniu nieruchomości stanowiących tereny zielone, obniżenie oszacowanej wartości o 50% nie znajduje uzasadnienia.

6. Zamieszczona w operatach szacunkowych analiza świadczy o nieznajomości [...] rynku nieruchomości. Nieruchomości przyjęte do porównań nie spełniają podstawowych kryteriów nieruchomości podobnej.

6.1. Przy wycenie nieruchomości położonej przy ul. [...] przeznaczonej pod zabudowę wielofunkcyjną o charakterze wielkomiejskim uwzględnione zostały:

▪ nieruchomość przy ul. [...],

Z aktu notarialnego wynika, że strony oświadczyły, iż cena sprzedaży będzie płatna w 48 miesięcznych ratach,

▪ nieruchomość przy ul. [...],

W przypadku tej nieruchomości zostały zawarte dwa akty notarialne: w dniu [...] stycznia 2012 r., w którym cena jednostkowa wynosiła 500 zł/m i w dniu [...] maja 2012 r. z cena jednostkową 530 zł/m2. Z uwagi na te rozbieżności należało uwzględnić tylko transakcję zawartą bliżej daty sporządzenia operatu szacunkowego,

▪ nieruchomości położone przy ul. [...] i przy ul. [...] zostały sprzedane w drodze przetargu, przy czym w operacie szacunkowym uwzględniono ceny brutto,

▪ nieruchomość przy ul. [...], o przeznaczeniu handlowo- usługowym (wydana została decyzja o warunkach zabudowy dla obiektu handlowo-usługowego o powierzchni sprzedaży 400 m2),

▪ nieruchomość położona przy ul. [...] sprzedana została również w drodze przetargu. Przez nieruchomość przebiegają sieci kablowe, sieć wodociągowa i gazociąg. Ograniczenia te nie zostały uwzględnione w procesie wyceny.

6.2. Przy wycenie działki nr [...] przyjęta skala ocen nie odpowiada cechom przyjętym w tabeli "Porównanie cech rynkowych nieruchomości".

6.3. Przy wycenach nieruchomości położonych przy ul. [...] i ul. [...] (działka nr [...]):

▪ ceny transakcyjne C\ i C3 zawierają również udziały w drogach wewnętrznych,

▪ dla nieruchomości o cenach transakcyjnych C3 i C4 przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną wydane zostały decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

6.4. Przy wycenie nieruchomości położonej przy ul. [...]uwzględniono sprzedaż udziału 1/2 w nieruchomość przy ul. [...].

6.5. Ponadto, wprowadzenie przeznaczenia nieruchomości jako cechy rynkowej jest metodologicznie nieprawidłowe. Uwzględnienie tego atrybutu powinno nastąpić na etapie doboru nieruchomości do porównań, z uwzględnieniem art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

6.6. Przy wycenach nieruchomości położonych przy ul. [...] uwzględnione zostały:

▪ nieruchomość przy ul. [...], gdzie cena transakcyjna zawiera również udział w drodze wewnętrznej,

▪ nieruchomość przy ul. [...] położona na terenie dawnego wyrobiska gliny bez utwardzonej drogi dojazdowej,

▪ część nieruchomości przyjętej do porównania jest położona na drugim krańcu [...], oddalonym ponad 11 kilometrów od wycenianych nieruchomości.

6.7. Ponadto, rzeczoznawca majątkowy przyjmował różne stopniowanie cechy "lokalizacja", pomimo uwzględnienia tego samego rynku nieruchomości dla wszystkich trzech wycen.

7. Zamieszczone w operatach szacunkowych opisy zastosowanych rozwiązań merytorycznych są niewystarczające, np. dla nieruchomości zadrzewionych i zakrzewionych nie jest możliwe zrozumienie i sprawdzenie poprawności wykonanych czynności.

W kolejnym piśmie z dnia [...] czerwca 2013 r. Urząd Miasta [...], Departament Gospodarowania Majątkiem, Wydział Praw do Nieruchomości wniósł ponownie o wszczęcie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec trzech rzeczoznawców majątkowych: M. S., T. A. B. i R. S.. M. S. i T. A. B. wykonali w dniu [...] marca 2013 r. sześć operatów szacunkowych określających wartość ograniczonych praw rzeczowych, które były lub miały zostać ustanowione na nieruchomościach, położonych w [...], przy ul.:

▪ [...], działka gruntu nr [...], o pow. [...], w celu określenia wartości rynkowej ograniczonego prawa rzeczowego - służebności przesyłu, polegającej na prawie korzystania z działki ewidencyjnej w oznaczonym zakresie zgodnie z przeznaczeniem znajdującego się na niej urządzenia infrastruktury technicznej w postaci przyłącza wodociągowego;

▪ [...], działka gruntu nr [...], o pow. [...], w celu określenia wartości rynkowej ograniczonego prawa rzeczowego - służebności przesyłu, polegającej na prawie korzystania z działki ewidencyjnej w oznaczonym zakresie zgodnie z przeznaczeniem znajdującego się na niej urządzenia infrastruktury technicznej w postaci kablowej sieci elektroenergetycznej ze złączami kablowymi;

▪ [...], działka gruntu nr [...] o pow. [...], w celu określenia wartości rynkowej ograniczonego prawa rzeczowego - służebności gruntowej na działce, polegającej na prawie przejścia i przejazdu na rzecz nieruchomości władnącej;

▪ [...], działka gruntu nr [...], o pow. [...] m , w celu określenia wartości rynkowej ograniczonego prawa rzeczowego - służebności gruntowej na działce, polegającej na prawie przejścia i przejazdu na rzecz nieruchomości władnącej;

▪ [...], działki gruntu nr [...] i [...], o pow. [...] i [...], w celu określenia wartości rynkowej ograniczonego prawa rzeczowego - służebności gruntowej na działce, polegającej na prawie przejścia i przejazdu na rzecz nieruchomości władnącej;

▪ [...], działka gruntu nr [...], o pow. [...] m2, w celu określenia wartości rynkowej ograniczonego prawa rzeczowego - służebności gruntowej na działce, polegającej na prawie przejścia i przejazdu na rzecz nieruchomości władnącej.

Urząd Miasta stwierdził, że po zgłoszeniu wielu uwag do operatów sporządzonych przez M. S. i T. A. B., wykonawca zamówienia przedłożył kolejne, poprawione operaty szacunkowe. Poprawione operaty szacunkowe zostały sporządzone w dniu [...] kwietnia 2013 r. przez rzeczoznawcę majątkowego R. S. i zawierały również błędy wskazujące na niewypełnienie obowiązków wynikających z art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w szczególności zaś:

8. W nowych operatach szacunkowych sporządzonych w dniu [...] kwietnia 2013 r. wskazano taką samą datę dokonania oględzin szacowanych nieruchomości, jak we wcześniejszych operatach szacunkowych z dnia [...] marca 2013 r., wykonanych przez innych rzeczoznawców majątkowych. W związku z tym powstaje pytanie, czy skarżący dokonał oględzin wycenianych nieruchomości, a jeśli tak, to dlaczego nie zostały dołączone do nowych operatów szacunkowych protokoły z wizji lokalnych i nie zostały podpisane przez rzeczoznawcę majątkowego.

9. Także w nowych operatach szacunkowych nie przedstawiono sposobu wyliczenia współczynnika "K" przy określaniu wartości służebności. Nie zostały przedstawione wszystkie elementy mające wpływ na ograniczenia i nie podano, jaki jest ich wpływ na wartości szacowanych praw (np. czy z drogi korzysta wyłącznie właściciel nieruchomości władnącej, czy właściciel nieruchomości obciążonej lub inne osoby, jaka jest częstotliwość przejazdu i przechodu itd.).

10. Zamieszczona w operatach szacunkowych analiza świadczy o nieznajomości [...] rynku nieruchomości. Nieruchomości przyjęte do porównań nie spełniają podstawowych kryteriów nieruchomości podobnej, ponieważ znacznie odbiegają przeznaczeniem wielkością i innymi cechami od przedmiotów wyceny

10.1. Przy wycenie nieruchomości położonej przy ul. [...], przeznaczonej pod zabudowę wielofunkcyjną o charakterze wielkomiejskim, uwzględnione zostały:

▪ nieruchomość przy ul. [...];

Z aktu notarialnego wynika, że strony oświadczyły, iż cena sprzedaży będzie płatna w 48 miesięcznych ratach.

▪ nieruchomość przy ul. [...];

W przypadku tej nieruchomości zostały zawarte dwa akty notarialne: w dniu [...] stycznia 2012 r., gdzie cena jednostkowa wynosiła 500 zł/m2 i w dniu [...] maja 2012 r. z cena jednostkową 530 zł/m2. Z uwagi na te rozbieżności należało uwzględnić tylko transakcję zawartą bliżej sporządzenia operatu szacunkowego;

▪ nieruchomość przy ul. [...], o przeznaczeniu handlowo- usługowym (wydana została decyzja o warunkach zabudowy dla obiektu handlowo-usługowego o powierzchni sprzedaży 400 m2);

▪ nieruchomości położone przy ul. [...] i przy ul. [...] zostały sprzedane w drodze przetargu, przy czym w operacie szacunkowym uwzględniono ceny brutto;

▪ nieruchomość położona przy ul. [...] sprzedana została również w drodze przetargu. Przez nieruchomość przebiegają sieci kablowe, sieć wodociągowa i gazociąg. Ograniczenia te nie zostały uwzględnione w procesie wyceny.

10.2. Przy wycenie nieruchomości przy ul. [...] przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną (typowe osiedle bloków wielorodzinnych) uwzględnione zostały w analizie porównawczej nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę wielofunkcyjną o charakterze wielkomiejskim, tj.:

▪ nieruchomość przy ul. [...];

Z aktu notarialnego wynika, że strony oświadczyły, iż cena sprzedaży będzie płatna w 48 miesięcznych ratach;

▪ nieruchomość przy ul. [...];

W przypadku tej nieruchomości zostały zawarte dwa akty notarialne: w dniu [...] stycznia 2012 r., gdzie cena jednostkowa wynosiła 500 zł/m i w dniu [...] maja 2012 r. z cena jednostkową 530 zł/m . Z uwagi na te rozbieżności należało uwzględnić tylko transakcję zawartą bliżej sporządzenia operatu szacunkowego;

▪ nieruchomość przy ul. [...], o przeznaczeniu handlowo-usługowym (wydana została decyzja o warunkach zabudowy dla obiektu handlowo-usługowego o powierzchni sprzedaży 400 m2);

▪ nieruchomości położone przy ul. [...] i przy ul. [...] zostały sprzedane w drodze przetargu, przy czym w operacie szacunkowym uwzględniono ceny brutto;

▪ nieruchomość położona przy ul. [...] sprzedana została również w drodze przetargu. Przez nieruchomość przebiegają sieci kablowe, sieć wodociągowa i gazociąg. Ograniczenia te nie zostały uwzględnione w procesie wyceny.

Do porównań przyjęte zostały nieruchomości o powierzchniach od 308 m do 2765 m2, pomimo, że powierzchnia nieruchomości wycenianej wynosi 13 049 m2. Różnice nie zostały odpowiednio uwzględnione w cesze "powierzchnia działki". Również w zakresie cechy "kształt działki", nie uwzględniono nieregularnego kształtu nieruchomości wycenianej.

10.3. Przy wycenie nieruchomości przy ul. [...], przeznaczonej pod zabudowę przemysłowo-usługową nieruchomości przyjęte do analizy porównawczej nie spełniają kryteriów nieruchomości podobnej pod względem przeznaczenia, bowiem:

▪ nieruchomość przy ul. [...] przeznaczona jest pod zabudowę jednorodzinną (wydana została decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla budowy zespołu budynków jednorodzinnych),

▪ nieruchomość przy ul. [...] stanowi tereny zabudowy jedno- i wielorodzinnej,

▪ nieruchomość przy ul. [...] przeznaczona jest pod zabudowę jednorodzinną (wydana została decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla budowy budynku jednorodzinnego).

Mając powyższe na uwadze, przyjęcie cechy rynkowej "możliwości zabudowy" i wprowadzenie jej dwustopniowej skali ocen: dobra (zabudowa usługowo-przemysłowa) i średnia (zabudowa przemysłowa) jest metodologicznie nieprawidłowe. Ponadto, także w poprawionych operatach szacunkowych nie ma wyjaśnienia dla przyjęcia współczynnika K = 0,28, a łączna wartość współczynnika K = 4 x 0,28 - 1,12 przeczy zwykłej logice, bowiem wartość ograniczonego prawa rzeczowego obciążającego grunt o powierzchni 385 m2 jest wyższa od oszacowanej wartości tego gruntu bez ograniczeń.

10.4. Przy wycenie nieruchomości położonej przy ul. [...], przeznaczonej pod zabudowę jednorodzinną zastrzeżenia budzą oceny nieruchomości wycenianej w zakresie cech rynkowych: "dojazd\sąsiedztwo, otoczenie" i "uzbrojenie działki". Dotyczy to również ocen nieruchomości porównawczej B w zakresie tych cech.

10.5. Przy wycenie nieruchomości przy ul. [...] i przy ul. [...] uwzględnione zostały nieruchomości przeznaczone pod zabudowę wielofunkcyjną o charakterze wielkomiejskim:

▪ nieruchomość przy ul. [...];

Z aktu notarialnego wynika, że strony oświadczyły, iż cena sprzedaży będzie płatna w 48 miesięcznych ratach;

▪ nieruchomość przy ul. [...];

W przypadku tej nieruchomości zostały zawarte dwa akty notarialne: w dniu [...] stycznia 2012 r., gdzie cena jednostkowa wynosiła 500 zł/m2 i w dniu [...] maja 2012 r. z ceną jednostkową 530 zł/m2. Z uwagi na te rozbieżności należało uwzględnić tylko transakcję zawartą bliżej daty sporządzenia operatu szacunkowego;

▪ nieruchomość przy ul. [...], o przeznaczeniu handlowo- usługowym (wydana została decyzja o warunkach zabudowy dla obiektu handlowo-usługowego o powierzchni sprzedaży 400 m2);

▪ nieruchomości położone przy ul. [...] i przy ul. [...] zostały sprzedane w drodze przetargu, przy czym w operacie szacunkowym uwzględniono ceny brutto;

▪ nieruchomość położona przy ul. [...] sprzedana została również w drodze przetargu. Przez nieruchomość przebiegają sieci kablowe, sieć wodociągowa i gazociąg. Ograniczenia te nie zostały uwzględnione w procesie wyceny.

Ponadto, przy wycenie nieruchomości przy ul. [...] zastrzeżenia budzą oceny nieruchomości wycenianej w zakresie cechy rynkowej "dojazd\ sąsiedztwo, otoczenie ".

Organ wskazał, iż przedmiotem przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego było zbadanie, czy skarżący jako rzeczoznawca majątkowy, wykonując czynności zawodowe podczas sporządzania operatów szacunkowych w przedmiotowej sprawie, wypełnił obowiązki, o których mowa w art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w szczególności, czy zarzuty wynikające ze skargi są zasadne.

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej (KOZ) po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego ustaliła, że skarżący naruszył przepisy prawa obowiązujące w dacie wykonania czynności objętych postępowaniem w stopniu uzasadniającym zastosowanie przepisu art. 178 ustawy o gospodarce nieruchomościami. KOZ wystąpiła o zastosowanie wobec skarżącego kary dyscyplinarnej, określonej w art. 178 ust. 2 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. kary nagany.

Organ I instancji, po zapoznaniu się z całością akt sprawy, w tym z wnioskiem Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, stwierdził, co następuje.

Odnosząc się do poszczególnych zarzutów, postawionych skarżącemu, należy podkreślić, że zarzuty przedstawione w punktach 2 i 4 nie znalazły potwierdzenia w materiale dowodowym, zebranym w trakcie prowadzonego postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Natomiast w odniesieniu do pozostałych zarzutów, postawionych rzeczoznawcy majątkowemu R.S., ich ocena przedstawia się następująco.

Ad 1.

Rzeczoznawca majątkowy R. S. sporządził zakwestionowane operaty szacunkowe w dniu [...] kwietnia 2013 r. Jak wynika z treści ww. operatów szacunkowych stan oraz wartość wycenianych nieruchomości określił na dzień [...] kwietnia 2013 r., natomiast oględziny nieruchomości nastąpiły w dniu [...] marca 2013 r.

Urząd Miasta stwierdził, że sporządzenie przedmiotowych operatów szacunkowych przez skarżącego było skutkiem zgłoszenia wielu uwag do operatów szacunkowych dotyczących tych samych nieruchomości, sporządzonych w dniu [...] kwietnia 2013 r. przez rzeczoznawców majątkowych M. S. i T. A. B.. M. . i T. A. B. podali, że oględzin wycenianych nieruchomości dokonali w dniu [...] marca 2013 r., a na dzień [...] kwietnia 2013 r. określili stan i wartość wycenianych nieruchomości. Oznacza to, że skarżący podał identyczne daty oględzin, określenia stanu i wartości szacowanych nieruchomości, jak autorzy poprzednich wycen. Wskazanie [...] marca 2013 r., jako daty oględzin nieruchomości jest niezrozumiałe w sytuacji, gdy uwagi do operatów szacunkowych sporządzonych przez M. S. i T. A. B. musiały zostać przekazane po [...] kwietnia 2013 r. i dopiero wówczas powstała potrzeba sporządzenia nowych, poprawionych operatów szacunkowych.

W wyjaśnieniach z dnia [...] maja 2013 r. skarżący stwierdził, że wizje lokalne nieruchomości, które wycenił, zostały przeprowadzone przez niego. Nie podał jednak, w jakich dniach dokonał oględzin wycenianych nieruchomości i nie przedstawił protokołów z wizji lokalnych.

Organ wskazał na przepis § 56 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, późn. zm.) zobowiązujący rzeczoznawcę majątkowego do wskazania w operacie szacunkowym dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, jednak nie należy czynić tego w sposób dowolny. Powinny być to daty wynikające z przepisów prawa oraz odpowiadające rzeczywistości.

Mając na uwadze opisane wyżej okoliczności należy organ uznał, że sposób postępowania rzeczoznawcy majątkowego w przedmiotowej sprawie w oczywisty sposób podważa zaufanie do rzetelności wykonanych czynności szacowania oraz sporządzonych operatów szacunkowych i dowodzi braku szczególnej staranności, o której mowa w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Ad 3, 5 i 7.

Z zapisów zamieszczonych w operatach szacunkowych wynika, że stanowiąca przedmiot wyceny nieruchomość położona przy ul. [...] oznaczona w rejestrze gruntów jako działka nr [...], o powierzchni [...] m2, stanowiła w dacie wyceny las miejski wchodzący w skład zespołu przyrodniczo-kraj obrazowego "[...]". Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta [...], położona była na terenie oznaczonym symbolem ZLK - wyodrębnione z zieleni leśnej tereny lasów komunalnych.

Natomiast nieruchomość położona przy ul. [...], oznaczona w rejestrze gruntów jako działka nr [...], o powierzchni [...] m2, stanowiła w dacie wyceny teren leśny. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta [...], położona była na terenie oznaczonym symbolem ZN - tereny zieleni naturalnej i dolin rzecznych oraz KL - tereny transportu lotniczego.

Rzeczoznawca majątkowy zamieścił w operatach szacunkowych informację, że "w toku badania rynku lokalnego w zakresie sfinalizowanych transakcji kupna- sprzedaży nieruchomości, jak również ofert rynkowych stwierdzono, że na lokalnym rynku na przestrzeni ostatnich dwóch łat zawarte zostały nieliczne transakcje nieruchomościami stanowiącymi tereny zielone". Nie wymienił jednak tych "nielicznych" transakcji. Stwierdził dalej, że "do obliczeń w podejściu porównawczym dla metody porównywania parami wybrano spośród posiadanej bazy danych nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie ostatnich miesięcy poprzedzających wycenę i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości oraz charakteryzujące się podobieństwem do nieruchomości wycenianej, w szczególności co do rodzaju, wielkości i przeznaczenia w planie miejscowym/studium". Następnie podał w zestawieniu tabelarycznym sześć transakcji stanowiących "próbkę reprezentatywną nieruchomości porównywalnych przyjętych do analizy". W tabeli wskazał: daty transakcji, oznaczenie aktów notarialnych, obręby ewidencyjne, powierzchnie sprzedanych nieruchomości i ceny transakcyjne. Są to jedyne informacje o nieruchomościach przyjętych do analizy porównawczej. Nie zostały one natomiast opisane pod względem ustalonych cech rynkowych, tj. "położenia, lokalizacji", ,"powierzchni działki", "kształtu działki" i "dojazdu". Nie został jednoznacznie określony rodzaj analizowanego rynku i jego obszar.

UM stwierdził, że w analizowanym zbiorze znajdują się nieruchomości przeznaczone zarówno pod zabudowę jednorodzinną w tym z wydanymi decyzjami o warunkach zabudowy (transakcje nr 3 i 4), jak również nieruchomości stanowiące tereny zielone. Nie można jednak tego ustalić ze względu na brak charakterystyk nieruchomości porównawczych. Także opisy stanów cech rynkowych tego nie wyjaśniają. Rzeczoznawca majątkowy' napisał, że dobre "położenie, lokalizacja" to "tereny zielone przy osiedlach i terenach zurbanizowanych", a średnie to "w miejscach rzadko uczęszczanych, daleka odległość od terenów zurbanizowanych". Wskazać przy tym należy, że również opisy stanów pozostałych cech rynkowych nie dają podstaw do ustalenia cech nieruchomości przyjętych do porównań. Nie wiadomo bowiem, które z nich posiadają:

▪ dojazd bardzo dobry opisany jako: "drogi asfaltowe główne",

▪ dojazd dobry opisany jako: "drogi boczne, jednokierunkowe, drogi ślepe, utwardzone",

▪ dojazd średni opisany jako: "brak bezpośredniego dojazdu, brak urządzonej drogi dojazdowej.

Z opisów stanów cechy rynkowej "kształt działki" nie wynika również, które nieruchomości mają "kształt wielokąta zbliżonego do prostokąta, kwadratu", a które "kształt trapezu, trójkąta, foremnego wieloboku " lub "kształt nieregularnego wieloboku, wydłużony".

Przepis § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego stanowi, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Z kolei, przepis § 55 ust. 2 ww. rozporządzenia nakazuje przedstawienie uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych i przedstawienia toku obliczeń. Brak charakterystyki nieruchomości przyjętych do porównania, w szczególności pod względem cech rynkowych mających istotny wpływ na poziom osiągniętych cen tworzy wątpliwości, czy cechy nieruchomości uznanych za podobne były rzeczoznawcy majątkowemu znane. Nie można również ustalić, czy nieruchomości przyjęte do porównania są nieruchomościami podobnymi, zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W analizowanym przypadku niejednoznaczne wskazanie rodzaju analizowanego rynku i brak opisów nieruchomości porównawczych ma tym większe znaczenie, że wyceny dokonano przy zastosowaniu przepisów § 45 ust. 1 pkt 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów, które stanowią, że przy określaniu wartości nieruchomości zadrzewionych, zakrzewionych lub leśnych, położonych w strefie zainwestowania miejskiego, udostępnionych publicznie lub przeznaczonych na te cele, stanowiących parki, ogrody ozdobne, zieleńce lub lasy ochronne, w razie braku transakcji rynkowych przyjmuje się, że wartość tych nieruchomości stanowi suma wartości gruntu oraz wartości drzew, krzewów i innych roślin znajdujących się na tym gruncie, przy czym dla określenia wartości gruntu przyjmuje się, że wartość 1 m tych gruntów jest równa 50% wartości 1 m gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, a dla określenia wartości drzew, krzewów i innych roślin ustala się koszt ich nasadzenia oraz pielęgnacji do dnia określenia ich wartości. Warunkiem stosowania tej regulacji jest brak transakcji rynkowych dotyczących tego rodzaju nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy w operatach szacunkowych wskazał na nieliczne transakcje nieruchomościami stanowiącymi tereny zielone. Natomiast z informacji skarżącego oraz z cytowanych powyżej opisów stanów cechy rynkowej "położenie, lokalizacja", wynika, że znajdują się one w zbiorze sześciu transakcji stanowiących podstawę dokonanych wycen. Potwierdzeniem tego może być również wcześniejszy zapis w operacie szacunkowym, że "Podstawą do określenia wartości przedmiotowej nieruchomości jest - w przypadku gruntu: wartość rynkowa oszacowana w podejściu porównawczym metodą porównywania parami - jako tereny przeważające wśród gruntów przyległych przyjęto tereny zieleni". Zastosowanie przepisów § 45 ust. 1 pkt 1 i 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego budzi więc wątpliwości, tym bardziej, że rzeczoznawca majątkowy nie wskazał przeznaczenia żadnej z tych nieruchomości. Słuszna jest zatem uwaga skarżącego, że przy uwzględnieniu w analizie porównawczej nieruchomości stanowiących tereny zielone, obniżenie oszacowanej wartości o 50% jest niewłaściwe. Rzeczoznawca majątkowy nie uzasadnił w operatach szacunkowych takiego sposobu postępowania. W tym miejscu należy zwrócić uwagę na jednoznaczny wymóg zawarty w tych regulacjach prawnych, że określenia wartości drzew, krzewów i innych roślin dokonuje się poprzez ustalenie kosztu ich nasadzenia oraz pielęgnacji do dnia określenia ich wartości. Skarżący stwierdził w operacie szacunkowym dotyczącym nieruchomości położonej przy ul. [...], że stanowi ona las miejski wchodzący w skład zespołu przyrodniczo- krajobrazowego "[...]". Organ zaznaczył, że teren nieruchomości leży w strefie ochrony konserwatorskiej. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową drzewostanów, uwzględniając w obliczeniach "cenę 1 m sześciennego drewna tartacznego iglastego (WBO) z rynku lokalnego lub nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości" oraz "wskaźnik redukujący cenę sprzedaży drewna tartacznego iglastego (WBO) o koszty pozyskania i zrywki". Taki sposób postępowania jest – zdaniem organu - niezgodny z przepisem § 45 ust. 1 pkt 2 ww. rozporządzenia, który obliguje rzeczoznawcę majątkowego do zastosowania podejścia kosztowego i określenia wartości drzew, krzewów i innych roślin poprzez ustalenie kosztu ich nasadzenia oraz pielęgnacji do dnia określenia ich wartości, a nie do zastosowania podejścia dochodowego. Organ zgodził się z argumentem UM, że analizowanie wartości drzewostanu stanowiącego las miejski wchodzący w skład zespołu przyrodniczo-krajobrazowego, usytuowanego w strefie ochrony konserwatorskiej z punktu widzenia cen drewna przeczy zwykłej logice.

W wyjaśnieniach pisemnych z dnia [...] maja 2014 r. skarżący utrzymywał, że wycen dokonał przy wykorzystaniu informacji o transakcjach obrotu nieruchomościami stanowiącymi tereny zielone. Napisał, że jest to próbka o cenach transakcyjnych jednostkowych nieruchomości gruntowych niezabudowanych zbliżonych do siebie w przedziale od 17,77 zł/m2 do 39,95 zł/m2. Analizując przedmiotowy rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych stanowiących tereny zielone pod względem uzyskanych cen ofertowych i cen transakcyjnych na tego typu nieruchomości stwierdził, że uzyskana cena 1 m2 nieruchomości wycenianej, który uzyskałem w wyniku procesu wyceny jest ceną wysoko prawdopodobną do uzyskania na rynku. Nadmienił, ze grunty pod zabudowę mieszkaniową posiadają ceny jednostkowe co najmniej dziesięciokrotnie wyższe w granicach od 200 zł/m2 do 500 zł/m2. (...) Wśród gruntów przyległych bezsprzecznie do przedmiotowej nieruchomości przeważają tereny stanowiące ZN - tereny zielone, co jest wykazane w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, wobec powyższego, takie przeznaczenie przyjął do dalszych obliczeń. Zamieścił przy tym niezrozumiałe w ocenie organu stwierdzenie, że transakcji C3 i C4 nie zastosowano przy szacowaniu przedmiotowych nieruchomości, przyjmując je jako nieruchomości podobne do wycenianych metodą porównywania parami. W następnym zdaniu potwierdził, że dotyczą one nieruchomości przeznaczonych w studium pod zabudowę, zaprzeczał jednak, że dla tych nieruchomości wydane zostały decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Organ zauważył, że z akt sprawy wynika, że nieruchomości C3 i C4 zostały uwzględnione przy szacowaniu, bowiem ich ceny jednostkowe posłużyły do obliczenia rozstępu cenowego AC i tym samym stanowiły podstawę do przyjmowania poprawek korygujących ceny transakcyjne innych trzech nieruchomości z analizowanego zbioru transakcji w zastosowanej metodzie porównywania parami.

Organ stwierdził zatem, że rzeczoznawca majątkowy R. S. naruszył przepisy § 45 ust. 1 pkt 1 i 2 oraz § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a także przepis § 56 ust. 1 pkt 7 mv. rozporządzenia przez to, że nie przedstawił wyczerpującej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny.

Proces wyceny powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na wszelkich dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku. Operat szacunkowy powinien zawierać dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne dla oceny prawidłowości przyjętych rozwiązań i adekwatności operatu szacunkowego do okoliczności danej sprawy. Natomiast rzeczoznawca majątkowy w żaden sposób nie uzasadnił dokonanego wyboru nieruchomości przyjętych do analiz porównawczych. Organ podkreślił, że wybór nieruchomości podobnych nie może być dowolny, dlatego obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego jest uzasadnienie dokonanego wyboru. Dokonując wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, korekty cen transakcyjnych dotyczyć muszą nieruchomości podobnych do wycenianej. Tym samym stwierdzono, iż skarżący wykazał się brakiem szczególnej staranności podczas czynności szacowania nieruchomości, o której mowa w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Ad 6.

Wyceniane nieruchomości położone przy ul. [...], według zapisów w operatach szacunkowych, stanowią teren chodnika przed budynkiem wielolokalowym. Według studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta [...], położone są na terenie oznaczonym symbolem SZ - tereny zabudowy śródmiejskiej.

Według skarżącego, analizował on rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu zabudowy wielofunkcyjnej mieszkaniowo-usługowej o charakterze wielkomiejskim na obszarze miasta [...]. Do analizy porównawczej przyjął osiem transakcji stanowiących "próbkę reprezentatywną nieruchomości porównywalnych przyjętych do analizy". Na podstawie tego zbioru ustalił ekstremalne ceny jednostkowe i obliczył rozstęp cenowy AC, stanowiący podstawę do określenia zakresów kwotowych i przyjmowania poprawek korygujących ceny transakcyjne nieruchomości zakwalifikowanych do bezpośrednich porównań. Dla każdej z ośmiu transakcji wskazał:

• daty zawartych umów,

• położenie (nazwy ulic),

• powierzchnie sprzedanych nieruchomości,

• ceny transakcyjne.

Są to jedyne informacje o nieruchomościach przyjętych do analiz porównawczych. Nieruchomości te nie zostały nawet opisane pod względem ustalonych cech rynkowych, tj. "położenia, lokalizacji", "powierzchni działki", "kształtu działki" oraz "dojazdu, otoczenia i sąsiedztwa". Ich cech nie można również ustalić na podstawie opisów stanów cech rynkowych. Rzeczoznawca majątkowy stwierdził np., że:

▪ dobre "położenie, lokalizacja" to: "przy głównych ulicach miasta i ciągach komunikacyjnych, ekspozycja frontowa w głównej części ulicy, w otoczeniu terenów zurbanizowanych i zagospodarowanych, bardzo dobry dostęp do obiektów użyteczności publicznej oraz punktów handlowo-usługowych",

• średnie to: "w pobliżu głównych ulic miasta, w otoczeniu terenów średnio zadbanych, zurbanizowanych i zagospodarowanych, dobry dostęp do obiektów użyteczności publicznej oraz punktów handlowo-usługowych".

Organ wskazał, że również opisy stanów pozostałych cech rynkowych nie dają podstaw do wnioskowania o cechach nieruchomości przyjętych do porównań. Nie wiadomo bowiem, które z nich posiadają:

• dojazd dobry opisany jako "drogi asfaltowe główne",

• dojazd średni opisany jako "drogi asfaltowe boczne, jednokierunkowe, drogi ślepe".

Z opisów stanów cechy rynkowej "kształt działki" nie wynika również, które nieruchomości mają "kształt wielokąta zbliżonego do prostokąta, kwadratu", a które "kształt trapezu, trójkąta, foremnego wieloboku " lub "kształt nieregularnego wieloboku, wydłużony". Oceny przymiotnikowe dotyczą tylko trzech nieruchomości przyjętych do bezpośrednich porównań.

Przepisy § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego stanowią, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen, a przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transak¬cyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Z kolei, przepis § 55 ust. 2 ww. rozporządzenia nakazuje przedstawienie uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych i przedstawienia toku obliczeń. Brak charakterystyki nieruchomości przyjętych do porównań, w szczególności pod względem cech rynkowych mających istotny wpływ na poziom osiągniętych cen tworzy wątpliwości, czy cechy nieruchomości uznanych za podobne były rzeczoznawcy majątkowemu znane. Nie można również ustalić, czy nieruchomości przyjęte do porównania są nieruchomościami podobnymi, zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

UM stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy sporządził operaty szacunkowe bez znajomości [...] rynku i cech nieruchomości przyjętych do analiz porównawczych oraz warunków zawarcia transakcji. Poinformował, że cena nieruchomości położonej przy ul. [...] została rozłożona na 48 rat, a nieruchomości przy ul. [...], ul. [...] i ul. [...] zostały sprzedane w przetargu. Wskazał, że rzeczoznawca majątkowy uwzględnił w dwóch przypadkach ceny brutto oraz zignorował ograniczenia wynikające z przebiegających przez nieruchomość przy ul. [...] sieci kablowej, wodociągowej i gazociągu. Dodał, że nieruchomość przy ul. [...] ma przeznaczenie handlowo-usługowe (inne niż obiekty wyceniane), a dla nieruchomości przy ul. [...] zostały zawarte dwie umowy sprzedaży: w dniu [...] stycznia 2012 r. z ceną 500 zł/m i w dniu [...] maja 2012 r. z ceną 530 zł/m2, jednak skarżący uwzględnił tylko pierwszą z nich.

Rzeczoznawca majątkowy złożył wyjaśnienia w piśmie z dnia [...] maja 2014 r. Jak zaznaczył organ, nie ustosunkował się do zarzutu przyjmowania cen brutto, jak również ograniczeń w zagospodarowaniu nieruchomości spowodowanych przebiegającymi sieciami infrastruktury technicznej. Uwzględnienie nieruchomości położonej przy ul. [...] uzasadniał tym, że jej cena jednostkowa nie odbiegała od przeciętnych cen przyjętych do analizy. Stwierdził, że w dacie wyceny nie był mu znany akt notarialny z dnia [...] maja 2012 r. dotyczący nieruchomości przy ul. [...]. Argumentował ponadto, że nieruchomości położone przy ulicach: [...],[...],[...], [...] i [...] nie zostały wykorzystane jako nieruchomości podobne, lecz jedynie wykazane w bazie.

Tak więc organ I instancji stwierdził, że rzeczoznawca naruszył § 56 ust. 1 pkt 7 oraz § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, nie zamieszczając w operatach szacunkowych niezbędnych informacji w zakresie rynku nieruchomości stanowiącego podstawę dokonanych wycen i charakterystyki materiału porównawczego. Organ nie uznał za wyczerpujące jego wyjaśnień, gdyż nie odniósł się do większości argumentów przedstawionych w skardze. Wbrew podstawowym zasadom stosowania podejścia porównawczego utrzymywał również, że kwestionowane transakcje nie zostały wykorzystane do wyceny. Stosując podejście porównawcze określa się najpierw rynek nieruchomości, stanowiący podstawę wyceny i tworzy zbiór nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu na tym rynku. Jednoznacznie określony rynek i zbiór nieruchomości są podstawą wszystkich dalszych czynności, a więc uwzględniania zmian poziomu cen wskutek upływu czasu, ustalenia cech rynkowych i ich wag oraz stanów cech rynkowych i w konsekwencji określania korekt cen ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Wyjaśnienia skarżącego w tym zakresie zostały przez organ uznane za sprzeczne z cytowanym wyżej zapisem w operatach szacunkowych, że wszystkie transakcje z ośmioelementowego zbioru stanowią "próbkę reprezentatywną nieruchomości porównywalnych przyjętych do analizy". Gdyby uznać, że tylko 3 z nich zostały wykorzystane w wycenie, wówczas ustalone cechy rynkowe oraz ich stany i tym samym procedura obliczeniowa przy zastosowaniu metody porównywania parami nie miałyby logicznego uzasadnienia. Organ zaznaczył, że nieruchomości te mają identyczne oceny w zakresie wszystkich ustalonych cech rynkowych.

Za uzasadniony został uznany także zarzut, że cecha rynkowa "przeznaczenie działki", ustalona w operacie szacunkowym dotyczącym nieruchomości położonej przy ul. [...] nie ma logicznego uzasadnienia. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta [...] wyceniana nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym symbolem KL - tereny transportu lotniczego. Rzeczoznawca majątkowy przyjął do analizy porównawczej osiem transakcji, pisząc wcześniej, że "dokonano analizy rynku dotyczącego sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu pod tereny transportu lotniczego". Dla tej cechy rynkowej przyjął dwa stany: dobre (tereny o przeznaczeniu zabudowy mieszkaniowej, tereny z WZ) i średnie (tereny o przeznaczeniu zabudowy usługowej). Opisy te nie mają związku z przeznaczeniem nieruchomości porównawczych.

Wyceniane trzy nieruchomości położone przy ul. [...], według zapisów w operatach szacunkowych, stanowią drogę. Rzeczoznawca majątkowy przyjął do analiz porównawczych w każdym z operatów szacunkowych ten sam zbiór ośmiu transakcji. W operatach szacunkowych dotyczących działki nr [...] o powierzchni 618 m2 i działki nr [...] o powierzchni 252 m2 dla cechy rynkowej położenie lokalizacja", przyjął dwa stany: dobre i średnie, natomiast w operacie szacunkowym dotyczącym działek nr [...] i nr [...] o łącznej powierzchni 2237 m przyjął trzy stany tej cechy: bardzo dobre, dobre i średnie. Według organu należy się zgodzić ze stanowiskiem UM, że takie postępowanie nie ma logicznego uzasadnienia. Wskazać przy tym należy, że rzeczoznawca majątkowy, tak jak w innych operatach szacunkowych, nie opisał materiału porównawczego. Charakterystyk nieruchomości przyjętych do porównań nie podał również w trakcie postępowania wyjaśniającego i nie odniósł się do zarzutów kwestionujących zasadność wykorzystania nieruchomości przy ul. [...] i ul. [...].

Wobec powyższego organ stwierdził naruszenie przepisu art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez niezachowanie szczególnej staranności podczas czynności szacowania nieruchomości.

Organ wskazał także, że rzeczoznawca majątkowy sporządził kwestionowane operaty szacunkowe w dniu [...] kwietnia 2013 r. Stan i wartość nieruchomości określił na dzień 18 marca 2013 r., natomiast datę 10 marca 2013 r. podał jako dzień oględzin nieruchomości.

Jak wskazał UM, sporządzenie przedmiotowych operatów szacunkowych przez rzeczoznawcę majątkowego R. S. było skutkiem zgłoszenia wielu uwag do operatów dotyczących tych samych nieruchomości, sporządzonych w dniu [...] marca 2013 r. przez poprzednich rzeczoznawców majątkowych. Podali oni, że oględzin wycenianych nieruchomości dokonali w dniu 10 marca 2013 r., a dzień 18 marca 2013 r. wskazali jako datę określenia stanu i wartości nieruchomości. Oznacza to, że skarżący podał identyczne daty oględzin, określenia stanu i wartości szacowanych nieruchomości, jak autorzy poprzednich wycen. Wskazanie 10 marca 2013 r. jako daty oględzin nieruchomości jest niezrozumiałe w sytuacji, gdy uwagi do operatów sporządzonych przez poprzednich rzeczoznawców musiały zostać przekazane po dniu 18 marca 2013 r. i dopiero wówczas powstała potrzeba sporządzenia nowych, poprawionych operatów szacunkowych.

W wyjaśnieniach z dnia [...] maja 2013 r. skarżący stwierdził, że wizje lokalne nieruchomości, które wyceniłem zostały przeprowadzone przez niego. Nie podał jednak, w jakich dniach dokonał oględzin wycenianych nieruchomości i nie przedstawił protokołów z wizji lokalnych.

Przepis § 56 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego zobowiązuje rzeczoznawcę majątkowego do wskazania w operacie szacunkowym dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości. Przepisu tego nie można interpretować w taki sposób, że rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek podawania dowolnych dat. To powinny być daty wynikające z przepisów prawa oraz daty, w których wskazane czynności rzeczywiście zostały dokonane.

Mając na uwadze opisane wyżej okoliczności organ stwierdził, że taki sposób postępowania rzeczoznawcy majątkowego w oczywisty sposób podważa zaufanie do rzetelności wykonanych czynności szacowania oraz sporządzonych operatów szacunkowych i dowodzi braku szczególnej staranności, o której mowa w art. 175 ust. 1 ustawy gospodarce nieruchomościami.

Ad 9.

Rzeczoznawca majątkowy we wszystkich operatach szacunkowych obliczył wartość służebności przesyłu jako iloczyn powierzchni gruntu stanowiącego pas eksploatacyjny urządzenia przesyłowego (P - powierzchnia gruntu zajętego w m2), jednostkowej wartości rynkowej gruntu nieruchomości obciążonej oraz współczynnika K, który zdefiniował jako współczynnik uwzględniający inne elementy wpływające na wartość szacowanego prawa (uciążliwości służebności oraz inne związane z innymi ograniczeniami wynikającymi z ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego).

W operacie szacunkowym dotyczącym nieruchomości położonej przy ul. [...] stwierdził, że wartość współczynnika K po przeprowadzonej analizie przyjęto na poziomie 0,30 uwzględniając charakter działki, przebieg służebności i inne kryteria opisane w pkt 8.2 przedmiotowego operatu szacunkowego. W pkt 8.2 operatu szacunkowego napisał, powołując się na Tymczasową Notę Interpretacyjną IV.4 wydaną przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, ż wartość współczynnika K uwzględnia się w zakresie od 0,00 do 1,00. Jego wysokość związana jest między innymi z:

1. czy z pasa objętego służebnością korzysta tylko właściciel nieruchomości władnącej, czy również właściciel nieruchomości obciążonej oraz inne osoby,

2. uwzględnieniem ograniczeń związanych z możliwością zabudowy, czy też zagospodarowania właściwego pasa gruntu,

3. w wysokości przyjętego współczynnika należy również uwzględnić, czy właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możliwości dokonania w stosunku do niej określonych działań i czy może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej,

4. czy właściciel nieruchomości obciążonej może wykonywać określone uprawnienia, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonaniu własności, czy jest w tym ograniczony,

5. uwzględnieniem możliwości uzyskiwania niższych dochodów z nieruchomości (w tym niższych stawek czynszów dzierżawnych lub ograniczenie dochodów poza-czynszowych).

Dodał, że wartość współczynnika K określona została na podstawie specjalistycznych opracowań, analizy powyższych opisanych zapisów, przy uwzględnieniu szczegółowego położenia nieruchomości w terenie oraz przeznaczenia w planie miejscowym lub w studium, przy uwzględnieniu wyżej opisanych ograniczeń wpływających na przedmiotowy współczynnik K. Stwierdził również, że służebność przesyłu ustanowiona na rzecz [...] Sp. z o. o. dla magistrali wodociągowej o średnicy 80 mm polega na:

• Znoszeniu posadowionego na nieruchomości urządzenia,

• Zaniechaniu przez właściciela nieruchomości obciążonej wznoszenia w pasie służebności zabudowy stałych naniesień i nasadzeń (strefy ochronnej po 2,5 m z każdej strony urządzenia),

• Prawie korzystania z nieruchomości obciążonej w oznaczonym zakresie niezbędnym do dokonania napraw, remontów, konserwacji i modernizacji, usuwania awarii z prawem wejścia i wjazdu odpowiednim sprzętem przez wszystkie podmioty, którymi [...] Sp. z o.o. się posługuje w związku z prowadzoną działalnością,

• Przyjęcia strefy ochronnej zgodnie z treścią zlecenia.

W operacie szacunkowym dotyczącym nieruchomości położonej przy ul. [...], rzeczoznawca majątkowy zamieścił podobne wywody i przyjął współczynnik K w wysokości 0,15, informując, że służebność przesyłu zostanie ustanowiona na rzecz [...] S.A. dla kablowej sieci elektroenergetycznej ze złączami kablowymi.

W świetle powyższego organ stwierdził, że w operatach szacunkowych należało uzasadnić zastosowany sposób wyceny oraz przyjęte wielkości parametrów i współczynników, adekwatnych do okoliczności sprawy. Zacytowane powyżej stwierdzenia mają wyłącznie teoretyczny charakter. Rzeczoznawca majątkowy nie wyjaśnił, w jaki sposób uwzględnił charakter działki i przebieg służebności, położenie nieruchomości w terenie oraz przeznaczenie w planie miejscowym lub w studium. Nie wskazał również specjalistycznych opracowań i nie podał, w jaki sposób, mając na uwadze rodzaj urządzenia i cechy konkretnej nieruchomości obciążonej, uwzględnił stopień ograniczenia własności oraz intensywność korzystania z gruntu przez przedsiębiorcę przesyłowego.

Operaty szacunkowe dotyczące nieruchomości gruntowych położonych przy ul.: [...],[...],[...] i [...] zostały sporządzone w celu określenia wartości rynkowych służebności gruntowych obciążających te nieruchomości prawem przejścia i przejazdu na rzecz nieruchomości sąsiednich, nie mających dostępu do drogi publicznej. Rzeczoznawca majątkowy nie uzasadnił poziomu przyjmowanych w obliczeniach współczynników K, poprzestając na analogicznych teoretycznych stwierdzeniach, jak opisane wyżej. W operatach szacunkowych dotyczących nieruchomości położonych przy ul. [...] i ul. [...] przyjął współczynnik w wysokości 0,12, w operacie szacunkowym dotyczącym nieruchomości położonej przy ul. [...] w wysokości 0,41, natomiast w operacie szacunkowym dotyczącym nieruchomości położonych przy ul. [...] w wysokości 0,28.

Zwrócono szczególną uwagę na operat szacunkowy dotyczący nieruchomości przy ul. [...]. Wycena dotyczy nieruchomości, dla których w dacie wyceny prowadzone były dwie księgi wieczyste. Według oznaczenia w rejestrze gruntów, jedną z tych nieruchomości stanowi działka nr [...] o powierzchni 540 m2, a drugą działka nr [...] o powierzchni 385 m2. Obie nieruchomości stanowią całość gospodarczą i planowane jest założenie dla nich jednej księgi wieczystej. Tak nowopowstała nieruchomość miałaby być obciążona prawem przejścia i przejazdu na rzecz czterech nieruchomości sąsiednich.

Rzeczoznawca majątkowy napisał w operacie szacunkowym, że powierzchnia gruntu przeznaczonego dla realizacji służebności (drogi koniecznej) wynosi 241 m z działki nr [...] i 144 m2 z działki nr [...] (łącznie 385 m2). W obliczeniach pomnożył wskazaną wyżej powierzchnię 385 m2 przez jednostkową wartość gruntu oszacowaną w wysokości 290,62 zł/m2 (taką samą dla obu działek) i współczynnik K w wysokości 0,28. Następnie stwierdził, odnosząc się do wyniku tego obliczenia (31329 zł), że w związku z powyższym za ustanowienie przedmiotowego prawa każdy z właścicieli nieruchomości władnących wyżej opisanych powinien zapłacić tak określoną kwotę, która podano wyżej .

UM zakwestionował przyjęty przez rzeczoznawcę majątkowego sposób postępowania, twierdząc również, że oszacowana wartość służebności przewyższa wartość rynkową gruntu przewidywanego dla realizacji służebności, co przeczy zwykłej logice i jest niezgodne z utrwalonym orzecznictwem.

W wyjaśnieniach pisemnych z dnia [...] maja 2014 r. skarżący, odpowiadając na zarzut braku uzasadnienia dla przyjmowanych w obliczeniach wysokości współczynnika K, powtórzył jedynie teoretyczne rozważania zamieszczone wcześniej w operatach szacunkowych. Odnosząc się zaś do nieruchomości przy ul. [...] stwierdził, że nie może być mowy, że tak obliczone wartości ograniczonego prawa rzeczowego - służebności gruntowej przewyższa wartość oszacowanej rynkowej nieruchomości gruntowej jako niezabudowanej. Oszacowana wartość (...) stanowi 47 % oszacowanej wartości rynkowej nieruchomości gruntowej niezabudowanej stanowiącej jedność społeczno-gospodarczą i tylko dla przejrzystości wyceny wartość ograniczonego prawa rzeczowego została podana oddzielnie dla każdej przyszłej nieruchomości władnącej. Przyjmując współczynnik K = 0,28 wzięto pod uwagę całą nieruchomość, która w wyniku ustanowienia tej służebności straci prawie całkowicie możliwości zabudowy i zagospodarowania terenu oraz przy założeniu, że z pasa służebnego będą korzystać użytkownicy wieczyści czterech nieruchomości władnących, natomiast właściciel nieruchomości obciążonej nie będzie korzystał.

W ocenie organu wyjaśnienia skarżącego nie są przekonujące. Rzeczoznawca majątkowy nie uzasadnił wartości przyjmowanych do obliczeń współczynników i nie podał sposobu ich ustalania. Nie uzasadnił również, dlaczego obciążona nowa nieruchomość "w wyniku ustanowienia tej służebności straci prawie całkowicie możliwości zabudowy i zagospodarowania terenu.

Wobec powyższego organ stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy naruszył przepis § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez niezamieszczenie w operacie szacunkowym informacji niezbędnych przy dokonywaniu wyceny nieruchomości oraz niezachowanie szczególnej staranności wymaganej podczas czynności szacowania nieruchomości.

Ad 11.

Przy wycenie nieruchomości położonej przy ul. [...] rzeczoznawca majątkowy przyjął 7 transakcji stanowiących "próbkę reprezentatywną nieruchomości porównywalnych przyjętych do analizy". Dla każdej z 7 transakcji wskazał: daty zawartych umów, położenie (nazwy ulic), powierzchnie sprzedanych nieruchomości i ceny transakcyjne. Są to jedyne informacje o nieruchomościach porównawczych. Nieruchomości te nie zostały nawet opisane pod względem ustalonych cech rynkowych, tj. "położenia, lokalizacji", "powierzchni działki", "kształtu działki" i "dojazdu, otoczenia i sąsiedztwa". Ich indywidualnych cech nie można również ustalić na podstawie opisów stanów cech rynkowych. Brak wyczerpujących analiz rynków i opisów nieruchomości przyjętych do analiz porównawczych dotyczy wszystkich operatów szacunkowych, na co wskazano już wyżej.

UM stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy sporządził operaty szacunkowe bez znajomości [...] rynku i cech nieruchomości przyjętych do analiz porównawczych oraz warunków zawarcia transakcji, wskazując na transakcje dotyczące nieruchomości położonych przy ulicach: [...],[...],[...],[...],[...][...] i [...] rzeczoznawcy majątkowego złożone w trakcie postępowania wyjaśniającego uznano za niewystarczające. Przedstawiona w tym miejscu ocena dotyczy również materiału porównawczego przyjętego do wyceny nieruchomości położonej przy ul. [...].

Przy wycenie nieruchomości położonej przy ul. [...] rzeczoznawca majątkowy przyjął 6 transakcji stanowiących próbkę reprezentatywną nieruchomości porównywalnych przyjętych do analizy. Z wyjątkiem nieruchomości położonej przy ul. [...], pozostałe nieruchomości zostały również wykorzystane przy wycenie nieruchomości położonej przy ul. [...]. Organ odwołał się w tej mierze do uprzednio poczynionej oceny czynności szacowania tej nieruchomości. Dotyczy to również materiału porównawczego przyjętego do wyceny nieruchomości położonej przy ul. [...].

Przy wycenie nieruchomości położonej przy ul. [...] rzeczoznawca majątkowy przyjął 6 transakcji stanowiących próbkę reprezentatywną nieruchomości porównywalnych przyjętych do analizy.

Skarżący zakwestionował prawidłowość doboru materiału porównawczego wskazując, że nieruchomości z analizowanego zbioru położone przy ul.: [...],[...] i [...] przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową, gdy tymczasem nieruchomość wyceniana, według studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta [...], znajduje się na terenach przemysłowo-usługowych. Dodał, że w tych okolicznościach przyjęcie opisów stanów cechy rynkowej "możliwości zabudowy" jako: dobre (tereny z możliwością zabudowy usługowo-przemysłowej) i średnie (tereny z możliwością zabudowy przemysłowej) nie ma logicznego uzasadnienia.

Skarżący nie przedstawił dowodów potwierdzających wskazane przeznaczenie wymienionych nieruchomości. Organ wskazał, że rzeczoznawca majątkowy, tak jak w pozostałych operatach szacunkowych, nie opisał materiału porównawczego. Nie odniósł się również do tego zarzutu w trakcie postępowania wyjaśniającego.

Wobec powyższego – w ocenie organu - należało ponownie stwierdzić naruszenie przepisu § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zarzuty dotyczące ocen nieruchomości wycenianych przy ul. [...] i przy ul. [...] w zakresie cech rynkowych "dojazd, sąsiedztwo, otoczenie" i "uzbrojenie działki" i "kształt działki" nie zostały zweryfikowane z uwagi na niedysponowanie odpowiednim materiałem dowodowym.

Mając na uwadze powyższe ustalenia organ stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy wykonując czynności szacowania w przedmiotowej sprawie nie wypełnił obowiązków, o których mowa w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Uchybienia w pracy rzeczoznawcy majątkowego są bezsporne i w związku z powyższym należy orzec stosowną karę dyscyplinarną.

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej wnioskowała o zastosowanie kary nagany. Organ, biorąc pod uwagę rodzaj i zakres stwierdzonych naruszeń prawa, przede wszystkim ich liczbę i wagę, uznał jednak, że kara nagany jest karą zbyt łagodną. Uznał za najwłaściwszą karę czasowego zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy, wymienioną w art. 178 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wskazując na powody orzeczenia takiej kary dyscyplinarnej, organ w pierwszej kolejności wspomniał o uchybieniach przy analizie rynku nieruchomości, wyborze cech rynkowych i ich stanów, a przede wszystkim doborze nieruchomości podobnych. Z akt sprawy wynika, że rzeczoznawca majątkowy do wyceny nieruchomości stanowiących tereny zielone, przyjął także transakcje dotyczące nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę. Jednak w tym zakresie najistotniejszy był brak konsekwencji przy wycenie nieruchomości zadrzewionych i leśnych, położonych w strefie zainwestowania miejskiego, bowiem z jednej strony rzeczoznawca majątkowy zastosował przepisy § 45 ust. 1 pkt 1 i 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a z drugiej strony przy wycenie gruntu wykorzystał transakcje nieruchomościami stanowiącymi tereny zielone. Uwzględnienie tych transakcji, wyklucza możliwość zastosowania przepisów § 45 ust. 1 pkt 1 i 2 ww. rozporządzenia. Poza tym wszelkie błędy przy wyborze cech rynkowych i ustalania ich stanów, które zostały szczegółowo opisane powyżej, miały znaczący wpływ na wynik wyceny.

Równie istotne dla oceny całości pracy rzeczoznawcy majątkowego były błędy przy wycenie ograniczonego prawa rzeczowego w postaci służebności. Podstawą ustalenia wartości w tym przypadku było określenie wartości współczynnika K. Określając wartość tego współczynnika, rzeczoznawca majątkowy nie uzasadnił, dlaczego przyjął taką wartość. Zamieścił jedynie rozważania o czysto teoretycznym charakterze, zamiast odnieść się do konkretnych okoliczności związanych z daną nieruchomością i ustalonym ograniczonym prawem rzeczowym. Brak uzasadnienia w tym zakresie podważa wiarygodność określonych współczynników, a także przekłada się w sposób bezpośredni na wynik końcowy i świadczy o nieznajomości lokalnego rynku nieruchomości.

Sporządzając operat szacunkowy rzeczoznawca majątkowy powinien zdawać sobie sprawę z tego, iż wykonuje zawód, mający cechy zawodu zaufania publicznego, który zobowiązuje do wykonywania czynności zawodowych zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa oraz w sposób nie budzący jakichkolwiek wątpliwości. W związku z powyższym w operacie szacunkowym, jako efekcie finalnym wykonanych czynności zawodowych powinny być zawarte wszelkie analizy i informacje dotyczące sposobu wyceny nieruchomości, tak aby nie było wątpliwości, dlaczego rzeczoznawca majątkowy podjął takie, a nie inne działania przy szacowaniu nieruchomości. W przedmiotowej sprawie tego zabrakło, stąd tak wiele błędów, nieścisłości, a przede wszystkim brak konsekwencji przy doborze materiału porównawczego.

Nie można zapomnieć również o podanych przez datach oględzin wycenianych nieruchomości i uwzględnienia stanu i wartości nieruchomości, które były identyczne, jak w przypadku wcześniej sporządzonych operatów szacunkowych przez innych rzeczoznawców majątkowych. Zastanawiające jest to, że oględzin nieruchomości rzeczoznawca majątkowy dokonał wcześniej, gdy jeszcze nie pojawiła się konieczność sporządzenia nowych operatów szacunkowych, w wyniku zakwestionowania przez zleceniodawcę poprzednich operatów szacunkowych. Tym samym, w ocenie organu, rzetelność wykonanych czynności zawodowych została podważona.

Organ podkreślił, iż wszystkie opisane błędy w pracy rzeczoznawcy majątkowego były podstawą do orzeczenia przedmiotowej kary dyscyplinarnej. Ciężar gatunkowy powyższych uchybień został uznany za na tyle istotny, że konieczne było zastosowanie kary zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy.

Organ uznał, że przedmiotowa kara dyscyplinarna jest adekwatna do popełnionych uchybień i będzie stanowić przestrogę przed popełnieniem podobnych błędów w dalszym wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego.

Rzeczoznawca majątkowy na podstawie art. 127 § 3 kpa złożył od powyższej decyzji wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy, zarzucając, iż nałożona na niego kara jest bardzo surowa.

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ, przywołując ustalenia KOZ, wskazał na zgodność działania Komisji z obowiązującym prawem. Wyjaśnił, iż zaproponowana kara została uznana za niewystarczającą zaś kara zawieszenia uprawnień na okres 3 miesięcy za karę adekwatną do nieprawidłowości, jakich dopuścił się rzeczoznawca.

Organ odwoławczy podkreślił, iż rzeczoznawca majątkowy podczas sporządzania 14 operatów szacunkowych opisanych w uzasadnieniu decyzji nie przedstawił informacji niezbędnych przy dokonywaniu szacowania nieruchomości, w tym uwarunkowań dokonanych czynności i rozwiązań merytorycznych oraz wyczerpującej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Przede wszystkim nie opisał nieruchomości uwzględnionych w analizach porównawczych, w związku z czym nie można ustalić, czy przyjęte do porównań nieruchomości są podobne do nieruchomości szacowanych. Niezamieszczenie charakterystyk tych nieruchomości, w szczególności pod względem cech rynkowych mających bardzo duży wpływ na poziom osiągniętych cen, budzi wątpliwości, czy cechy nieruchomości uznanych za podobne były w ogóle rzeczoznawcy majątkowemu znane. Skarżący w żaden sposób nie uzasadnił wyboru nieruchomości przyjętych do analiz porównawczych. W sporządzonych wycenach zabrakło również wskazania w sposób jednoznaczny rodzaju analizowanego rynku i jego obszaru. Jak wynika również z dokonanych ustaleń w toku ponownie przeprowadzonego postępowania, w kilku przypadkach rzeczoznawca majątkowy przyjął do analiz porównawczych nieruchomości niepodobne do nieruchomości szacowanych pod względem przedmiotu i przeznaczenia. W tabelach dotyczących "próbek reprezentatywnych nieruchomości porównywalnych przyjętych do analizy" podał błędne dane, będące skutkiem nieprawidłowego przeliczenia przez niego na podstawie treści aktów notarialnych powierzchni szacowanych działek, co w następstwie spowodowało nieprawidłowe przeliczenie cen jednostkowych. W operatach szacunkowych nie wskazano też informacji o warunkach zawartych transakcji lub też informacji, że dla danej nieruchomości wydano decyzję o warunkach zabudowy (np. nieruchomość porównawcza przy ul. [...]). Przyjęcie do wycen nieprawidłowo wskazanych cen jednostkowych nieruchomości miało bezpośrednie przełożenie na wyniki końcowe szacowania nieruchomości.

Powyższe rażące uchybienia są w ocenie organu bardzo istotne z punktu widzenia całego procesu szacowania nieruchomości. Jednoznacznie i prawidłowo określony rynek i zbiór nieruchomości stanowią bowiem podstawę wszystkich dalszych czynności zawodowych, tj. uwzględnienia zmian poziomu cen wskutek upływu czasu, ustalenia cech rynkowych i ich wag oraz stanów cech rynkowych, a w konsekwencji określenia korekt cen ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Każda z ww. okoliczności ma bezpośredni wpływ na wynik końcowy i w przypadku gdy zostanie wykonana niepoprawnie, powoduje, że określona wartość nieruchomości może być nieprawidłowa. Należy zaznaczyć, że w operacie szacunkowym powinny być zawarte dostateczne wyjaśnienia, a także przedstawiony i uzasadniony sposób dokonania wyceny tak, aby możliwa była ocena poszczególnych czynności zawodowych wykonanych przez rzeczoznawcę majątkowego. Tymczasem skarżący nie zamieścił wystarczających informacji w operatach szacunkowych, które by umożliwiały ocenę prawidłowości przyjętych przez niego rozwiązań i sposobu szacowania nieruchomości.

Przy wycenach nieruchomości przy ul. [...] i [...] stanowiących tereny zadrzewione i leśne położone w strefie zainwestowania miejskiego rzeczoznawca majątkowy określając wartość drzewostanów bezpodstawnie uwzględnił w obliczeniach cenę drewna tartacznego "z rynku lokalnego lub nadleśnictwa", podczas gdy był zobowiązany do zastosowania podejścia kosztowego zamiast podejścia dochodowego. Szczególnie istotne jest to, że rzeczoznawca majątkowy z jednej strony powołał się na zastosowanie w wycenie nieruchomości przepisów § 45 ust. 1 pkt 1 i 2 rozporządzenia, które znajdują zastosowanie wyłącznie w przypadku braku transakcji rynkowych, a z drugiej - wykorzystał transakcje nieruchomościami podobnymi stanowiącymi tereny zielone. W takim przypadku brak było podstaw do zastosowania tych przepisów. Jednocześnie z akt sprawy wynika, że rzeczoznawca majątkowy do wyceny nieruchomości stanowiących tereny zielone przyjął także transakcje nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę. Opisane postępowanie skarżącego przeczy zwykłej logice oraz miało znaczący wpływ na ostateczne wyniki wycen, podobnie jak popełnione przez niego błędy w operatach szacunkowych w zakresie wyboru cech rynkowych i ustalania ich stanów, które szczegółowo zostały omówione w uzasadnieniu decyzji.

Nie mniej znaczące uchybienia miały miejsce przy wycenach służebności ustanowionych bądź ustanawianych na nieruchomościach. Rzeczoznawca majątkowy nie uzasadnił zastosowanego sposobu wyceny, przyjętych wielkości parametrów oraz współczynników adekwatnych do konkretnych okoliczności związanych z daną nieruchomością i ustanowioną służebnością. Nie wyjaśniono, w jaki sposób zostały uwzględnione "charakter działki" i przebieg służebności, położenie nieruchomości oraz przeznaczenie w planie miejscowym lub studium. Nie wskazano także "specjalistycznych opracowań", na które się powołano, oraz nie podano, w jaki sposób, mając na uwadze rodzaj urządzenia i cechy konkretnej nieruchomości obciążonej, uwzględnione zostały stopień ograniczenia własności oraz intensywność korzystania z gruntu przez przedsiębiorcę przesyłowego. Brak tych informacji podważa wiarygodność ustalonych współczynników, mających wpływ na określone wartości służebności. Liczne błędy w tym zakresie spowodowały, że wyniki końcowe wycen nie są wiarygodne. W związku z powyższymi błędami uzasadnione jest czasowe zawieszenie uprawnień zawodowych.

Organ odwoławczy podkreślił końcowo, iż rzeczoznawca majątkowy powielał błędy we wszystkich sporządzonych operatach szacunkowych objętych postępowaniem, zwłaszcza w zakresie nieprawidłowości przy analizie rynku nieruchomości i przyjmowaniu nieruchomości do porównań, tym samym w rażący sposób nie zachował szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania nieruchomości. Niejednokrotnie przyjmował w wycenach założenia niespójne ze stanem analizowanego rynku i sprzeczne z zasadami logiki. Organ zwrócił także uwagę na podane przez rzeczoznawcę majątkowego daty oględzin szacowanych nieruchomości i uwzględnienia stanu i wartości nieruchomości, które były identyczne jak w operatach szacunkowych sporządzonych wcześniej przez innych rzeczoznawców majątkowych. Z zapisów sporządzonych przez niego opracowań oraz złożonych w toku postępowania wyjaśnień wynika, że oględzin nieruchomości dokonał zanim pojawiła się konieczność sporządzenia nowych wycen nieruchomości, tj. jeszcze przed zgłoszeniem uwag do poprzednich operatów szacunkowych. W ocenie organu odwoławczego podważa to wiarygodność rzeczoznawcy majątkowego oraz jego rzetelność w wykonaniu czynności zawodowych.

Według organu, szereg uchybień, które popełnił rzeczoznawca majątkowy przy sporządzaniu przedmiotowych operatów szacunkowych, poddaje w wątpliwość przyjęte przez niego ustalenia, a w konsekwencji prawidłowość określonych w operatach szacunkowych wartości nieruchomości. Powyższe jest szczególnie istotne z uwagi na fakt, że sporządzone operaty szacunkowe miały stanowić podstawy do ustalenia ceny sprzedaży nieruchomości bądź ich zamiany oraz wysokości odszkodowań w związku z ustanowieniem ograniczonych praw na nieruchomościach. Wobec tego, prawidłowe wyceny nieruchomości miały zasadnicze znaczenie, bowiem wynikały z konieczności ochrony praw dotychczasowych właścicieli, w tym prawidłowości rozliczeń finansowych z organem, a także bezpieczeństwa wydatkowania środków publicznych przez podmiot wypłacający przyznane odszkodowanie. Rzeczoznawca majątkowy powinien mieć na uwadze, że wykonuje zawód o dużej doniosłości społecznej, noszący znamiona zawodu zaufania publicznego.

Opisane czynności są związane z gospodarowaniem mieniem znacznej wartości, zarówno prywatnym, jak i publicznym. Dlatego też prawidłowość ich wykonania ma szczególne znaczenie, przede wszystkim ze względu na prawne i finansowe konsekwencje działań dokonywanych na rynku nieruchomości.

Odnosząc się do oświadczenia rzeczoznawcy majątkowego z dnia [...] kwietnia 2016 r. (w aktach sprawy) w zakresie niewykorzystania operatów szacunkowych przez zamawiającego do celów, dla których zostały sporządzone, organ wskazał, że dla zaistnienia odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego istotny jest sam fakt wykonania określonych czynności zawodowych, a nie ostatecznego wykorzystania sporządzonego operatu szacunkowego dla określonego celu. Sporządzone opracowania nie zostały przyjęte przez organ, bowiem zawierały tak wiele uchybień, co podważa zaufanie do wykonanych czynności szacowania nieruchomości i stanowi podstawę do zaistnienia odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego.

Organ podkreślił, iż operat szacunkowy sporządzony jest jednym z podstawowych dokumentów sporządzanych przez rzeczoznawcę majątkowego, gdyż z jego treści mogą wynikać informacje na temat wykonania, bądź zaniechania wykonania poszczególnych czynności zawodowych. Istotne z punktu widzenia oceny czynności zawodowych rzeczoznawcy majątkowego w postępowaniu z tytułu odpowiedzialności zawodowej są w szczególności treść opracowania, jak również dzień jego sporządzenia, bowiem wskazują na realizację konkretnych czynności zawodowych.

Organ zaznaczył, iż sytuacja osobista rzeczoznawcy majątkowego nie ma znaczenia przy orzekaniu w postępowaniu z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Powoływanie się przez rzeczoznawcę majątkowego na fakt, że przez cały okres prowadzonej działalności nienagannie wykonywał swoją pracę, m.in. na rzecz instytucji sądowych, również nie mógł zostać uwzględniony. Przedmiotowe postępowanie dotyczy konkretnych czynności zawodowych skarżącego.

Organ ocenia czynności zawodowe rzeczoznawcy majątkowego na podstawie całokształtu okoliczności faktycznych i prawnych, a nie na podstawie samooceny rzeczoznawcy majątkowego. Organ odwoławczy podkreślił ponadto, że orzeczenie kary o mniejszym stopniu dolegliwości niż zawieszenie uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy nie byłoby w tym przypadku adekwatne, biorąc pod uwagę zakres, liczbę i wagę popełnionych błędów stwierdzonych w niniejszym postępowaniu, obejmującym ocenę czynności zawodowych rzeczoznawcy majątkowego przy sporządzeniu 14 operatów szacunkowych. Organ nie znalazł podstaw do uznania, aby zaszły jakiekolwiek okoliczności łagodzące, mające wpływ na ostateczny wymiar kary dyscyplinarnej.

Podsumowując, organ podkreślił, że obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego jest dołożenie wszelkich starań, aby podejmowane przez niego działania dokumentowane w operatach szacunkowych nie budziły żadnych wątpliwości co do ich poprawności i zgodności z obowiązującymi przepisami prawa. Osoba wykonująca zawód noszący znamiona zawodu zaufania publicznego powinna wystrzegać się wykonywania czynności zawodowych w sposób mogący podważać wiarygodność dokonanych czynności zawodowych przy wycenie nieruchomości. W świetle stwierdzonych rażących nieprawidłowości rzeczoznawca majątkowy powinien gruntownie przemyśleć swoje postępowanie i w przyszłości nie dopuścić do popełnienia błędów stwierdzonych w niniejszym postępowaniu.

Rzeczoznawca majątkowy R. S. wniósł od powyższej decyzji skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Powyższej decyzji zarzucił:

I. Naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj.

1. art. 7 k.p.a., w zw. z art. 178 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez brak zindywidualizowania kar dyscyplinarnych nałożonych na Skarżącego;

2. art. 7, 77 § 1, art. 80 k.p.a. oraz art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niepodjęcie niezbędnych czynności mających na celu dokładne wyjaśnienie stanu faktycznego i załatwienie sprawy mając na celu słuszny interes odwołującego, niepełne i nierzetelne przeprowadzone postępowanie dowodowe i nie wzięcie pod uwagę wszystkich niezbędnych okoliczności spraw)' tj. zaniechania pełnego uzasadnienia w zakresie przesłanek zastosowania kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy (mimo wnioskowanej przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej kary nagany), co wpływa na niemożność oceny przesłanek, które zostały uwzględnione przy ferowaniu kary dyscyplinarnej;

3. art. 107 § 3 k.p.a. poprzez pominięcie w uzasadnieniu decyzji oceny okoliczności faktycznych mogących mieć wpływ na rozstrzygnięcie spraw)', co polegało w szczególności na braku wyjaśnienia, co przesądziło o uznaniu wymierzonej kary zawieszenia uprawnień na okres 3 miesięcy za współmierną do zarzucanych skarżącemu naruszeń, w tym brak wyjaśnienia celu, jaki z punktu widzenia prewencji ogólnej i indywidualnej ma zastosowanie wobec skarżącego orzeczonej kary i brak wyjaśnienia, czy cel prewencji nie zostanie osiągnięty poprzez wymierzenie kary łagodniejszej (np. wnioskowanej przez KOZ);

4. art. 6 kpa poprzez stwierdzenie, że Skarżący naruszył standardy zawodowe, podczas gdy standardy nie stanowią obowiązujących przepisów prawa, które wiązałyby Skarżącego,

5. art. 7 i 77 kpa wobec przeniesienia na Skarżącego obowiązku ciążącego na organie (tj. gromadzenia dowodów);

6. art. 6, art. 8 i art. 12 kpa, art. 105 w związku z art. 32 Konstytucji RP z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz.U. z 1997r. Nr 78 poz. 483 ze zm.) poprzez uchybienie zasadom praworządności i zaufania do organów administracji publicznej oraz konstytucyjnie zagwarantowanej równości wobec prawa wszystkich obywateli, poprzez brak ustalenia stopnia ewentualnego zawinienia przy ewentualnie stwierdzonych nieprawidłowościach. Stan taki stanowi nie wyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności faktycznych sprawy;

7. przepisów art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 kpa, w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy poprzez brak oceny ustaleń poczynionych w protokołach końcowych KOZ w kontekście przedłożonego stanowiska zawartego w opinii Komisji Arbitrażowej;

8. przepisów art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 kpa poprzez wewnętrznie sprzeczne ustalenia Organu w zaskarżonej decyzji, tj. uznanie, iż wachlarz błędów popełnionych przez skarżącego jest bardzo szeroki, podczas gdy w tym samym uzasadnieniu jest mowa, iż we wszystkich operatach występowały te same błędy dotyczące nieprawidłowości przy analizie rynku nieruchomości i przyjmowaniu nieruchomości do porównań;

9. art. 138 § 1 pkt 1 kpa poprzez utrzymanie w mocy decyzji Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 4 listopada 2015 r., pomimo naruszenia przez nią art. 7, 77 § 1, art. 80 kpa w zw. z art. 178 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez nierozpatrzenie sprawy z uwzględnieniem wszystkich materiałów dowodowych jak i kryteriów i rodzajów

II. naruszenie prawa materialnego przez błędna jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie.

1. art. 178 ust. 2 (w zw. z art. 175 ust. 1) ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez nieuwzględnienie dyrektywy współmierności kary dyscyplinarnej do czynu ustalonego w zaskarżonej decyzji;

2. poprzez przyjęcie, że działania skarżącego wskazane w zaskarżonej decyzji stanowią naruszenie art. 4, art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisów rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego;

3. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez brak pogłębionej analizy przesłanek opisanych w art. 175 ust. 1 u.g.n. w tym stopnia staranności przy wykonywaniu powierzonych czynności, a także braku oceny postawy osobistej rzeczoznawcy majątkowego;

4. art. 195a ust. 1 w zw. z art. 178 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 107 § 3 kpa przez niewłaściwe zastosowanie, bowiem organ w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji nie uzasadnił, dlaczego zastosował wobec skarżącego karę dyscyplinarną w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy, w sytuacji gdy był zobowiązany do precyzyjnego uzasadnienia dlaczego właśnie taka kara dyscyplinarna jest adekwatna do stopnia zawinienia, tym bardziej że ustawa rozróżnia wiele innych, mniej dolegliwych instytucji jak upomnienie czy nagana, szczególnie w sytuacji zastosowania przez KOZ kary niższej;

5. art. 178 ust. 2 u.g.n. poprzez nieuwzględnienie dyrektywy współmierności kary dyscyplinarnej do czynu ustalonego przez organ, który wydał zaskarżone rozstrzygnięcie i utrzymanie w mocy orzeczonej kary zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy, w sytuacji, gdy okoliczności sprawy uzasadniają zastosowanie kary łagodniejszej, albowiem charakter i rozmiar naruszeń obowiązków zawodowych w istocie jest nieznaczny, nie nosi cech umyślności, w wieloletniej aktywności zawodowej skarżącego wystąpił po raz pierwszy.

Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 4 listopada 2015 r. i przekazanie sprawy organowi do ponownego rozpoznania.

Na rozprawie przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Warszawie Sąd oddalił wniosek pełnomocnika skarżącego o dopuszczenie dowodu z dokumentów tj. umowy pomiędzy miastem

[...] a firmą [...] SA z/s w [...], zobowiązania T. A. B. z dnia [...] stycznia 2013 r. do wykonania operatów szacunkowych oraz zobowiązania T. A. B. z dnia [...] stycznia 2013 r. do udostępniania innym rzeczoznawców bazy danych dotyczących analizowanych nieruchomości na okoliczność braku zawinienia skarżącego, jak również opinii Komisji Arbitrażowej na okoliczność popełnienia błędów przez Ministra, jak i z normy szacowania wartości Standard IV.4 potwierdzającej zastosowania prawidłowego współczynnika szacowania wysokości wartości służebności.

Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczas prezentowane stanowisko oraz związaną z nim argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U.2019.2167), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym

w świetle paragrafu drugiego powołanego wyżej artykułu kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy, dokonywana jest kontrola aktów lub czynności z zakresu administracji publicznej dokonywana pod względem ich zgodności z prawem materialnym

i przepisami procesowymi, nie zaś według kryteriów odnoszących się do słuszności rozstrzygnięcia.

Kierując się powyższymi kryteriami, Sąd doszedł do przekonania, iż skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżone decyzje nie są dotknięte wadami, o których mowa w petitum skargi, jak również wadami, które winny być wzięte przez Sąd pod uwagę z urzędu, a które mogłyby zaważyć na rozstrzygnięciu sprawy.

Przedmiotem kontroli Sądu jest rozstrzygnięcie organu prawidłowość zastosowaniau wobec skarżącego, jako rzeczoznawcy majątkowego, kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy. Skarżący stawia szereg zarzutów zmierzających do wykazania, że zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 4 listopada 2015 r. zostały wydane z naruszeniem prawa materialnego i procesowego, co w jego ocenie miało wpływ na wymiar kary.

Zdaniem skarżącego, ewentualnie właściwą mogłaby być, wnioskowana przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, a mniej dolegliwa dla skarżącego, kara nagany.

Przestępując do rozpoznania niniejszej sprawy podkreślić należy, że zgodnie z treścią art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Art. 156 ust. 1, jak i inne przepisy komentowanej ustawy nie określają bliżej, czym właściwie jest operat szacunkowy ani jaka ma być jego forma, treść bądź zawartość, ograniczając się jedynie do posługiwania się terminem "operat szacunkowy". W art. 159 u.g.n. zawarto upoważnienie dla Rady Ministrów do określenia w drodze rozporządzenia m.in. sposobu sporządzania, formy i treści operatu szacunkowego. Kwestie te reguluje rozdział 4 (§ 55-58) rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Operat szacunkowy powinien zatem spełniać wymogi formalne określone w ww. rozporządzeniu, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy (por. wyroki NSA z 8 lutego 2008 r., II OSK 2012/06, LEX nr 437627, oraz z 13 marca 2008 r., I OSK 374/07, LEX nr 454007). Powinien m.in. zawierać precyzyjne informacje na temat przyczyn przyjęcia do porównania te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze (por. wyrok NSA z 28 marca 2017 r., II OSK 1973/15, LEX nr 2293519). WSA w Łodzi w wyroku z 12 lutego 2008 r., II SA/Łd 770/07 (LEX nr 351267) uznał operat szacunkowy za opinie autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości, który powinien być sporządzony zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości, w następstwie pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe konieczne do właściwego określenia wartości nieruchomości. Proces ten podlega zaś kontroli organów rozstrzygających sprawę.

W kontrolowanej sprawie organ stwierdził, iż rzeczoznawca majątkowy podczas sporządzania 14 operatów szacunkowych opisanych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji (przytoczonych w części wstępnej niniejszego uzasadnienia) nie przedstawił informacji niezbędnych przy dokonywaniu szacowania nieruchomości, w tym uwarunkowań dokonanych czynności i rozwiązań merytorycznych oraz wyczerpującej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Przede wszystkim nie opisał nieruchomości uwzględnionych w analizach porównawczych, w związku z czym nie można ustalić, czy przyjęte do porównań nieruchomości są podobne do nieruchomości szacowanych. Niezamieszczenie charakterystyk tych nieruchomości, w szczególności pod względem cech rynkowych mających wpływ na poziom osiągniętych cen, poddało w wątpliwość, czy cechy nieruchomości uznanych za podobne były w ogóle rzeczoznawcy majątkowemu znane. Skarżący w żaden sposób nie uzasadnił wyboru nieruchomości przyjętych do analiz porównawczych. W sporządzonych wycenach zabrakło również wskazania w sposób jednoznaczny rodzaju analizowanego rynku i jego obszaru. Organ ustalił nadto, że w kilku przypadkach rzeczoznawca majątkowy przyjął do analiz porównawczych nieruchomości niepodobne do nieruchomości szacowanych pod względem przedmiotu i przeznaczenia. W tabelach dotyczących "próbek reprezentatywnych nieruchomości porównywalnych przyjętych do analizy" podał błędne dane, będące skutkiem nieprawidłowego przeliczenia przez niego na podstawie treści aktów notarialnych powierzchni szacowanych działek, co w następstwie spowodowało nieprawidłowe przeliczenie cen jednostkowych. W operatach szacunkowych nie wskazano też informacji o warunkach zawartych transakcji lub też informacji, że dla danej nieruchomości wydano decyzję o warunkach zabudowy (np. nieruchomość porównawcza przy ul. [...]). Przyjęcie do wycen nieprawidłowo wskazanych cen jednostkowych nieruchomości miało bezpośrednie przełożenie na wyniki końcowe szacowania nieruchomości.

Należy podzielić pogląd organu, iż wskazane uchybienia należało uznać za rażące oraz, że mają one swoją doniosłość z punktu widzenia całego procesu szacowania nieruchomości. Jednoznacznie i prawidłowo określony rynek i zbiór nieruchomości stanowią bowiem podstawę wszystkich dalszych czynności zawodowych, tj. uwzględnienia zmian poziomu cen wskutek upływu czasu, ustalenia cech rynkowych i ich wag oraz stanów cech rynkowych, a w konsekwencji określenia korekt cen ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Każda z ww. przesłanek ma bezpośredni wpływ na wynik końcowy i w przypadku, gdy zostanie ustalona wadliwie, określona na jej podstawie wartość nieruchomości może być nieprawidłowa. Należy zaznaczyć, że w operacie szacunkowym powinny być zawarte dostateczne wyjaśnienia, a także przedstawiony i uzasadniony sposób dokonania wyceny tak, aby możliwa była ocena poszczególnych czynności zawodowych wykonanych przez rzeczoznawcę majątkowego. Tymczasem skarżący nie zamieścił wystarczających informacji w operatach szacunkowych, które by umożliwiały ocenę prawidłowości przyjętych przez niego rozwiązań i sposobu szacowania nieruchomości.

Przy wycenach nieruchomości przy ul. [...] i [...] stanowiących tereny zadrzewione i leśne położone w strefie zainwestowania miejskiego rzeczoznawca majątkowy określając wartość drzewostanów bezpodstawnie uwzględnił w obliczeniach cenę drewna tartacznego "z rynku lokalnego lub nadleśnictwa", podczas gdy był zobowiązany do zastosowania podejścia kosztowego zamiast podejścia dochodowego. Szczególnie istotne jest to, że rzeczoznawca majątkowy z jednej strony powołał się na zastosowanie w wycenie nieruchomości przepisów § 45 ust. 1 pkt 1 i 2 rozporządzenia, które znajdują zastosowanie wyłącznie w przypadku braku transakcji rynkowych, a z drugiej - wykorzystał transakcje nieruchomościami podobnymi stanowiącymi tereny zielone. W takim przypadku brak było podstaw do zastosowania tych przepisów. Jednocześnie z akt sprawy wynika, że rzeczoznawca majątkowy do wyceny nieruchomości stanowiących tereny zielone przyjął także transakcje nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę. Opisane postępowanie skarżącego przeczy zwykłej logice oraz miało znaczący wpływ na ostateczne wyniki wycen, podobnie jak popełnione przez niego błędy w operatach szacunkowych w zakresie wyboru cech rynkowych i ustalania ich stanów, które szczegółowo zostały omówione w uzasadnieniu decyzji.

Nie mniej znaczące uchybienia miały miejsce przy wycenach służebności ustanowionych bądź ustanawianych na nieruchomościach. Rzeczoznawca majątkowy nie uzasadnił zastosowanego sposobu wyceny, przyjętych wielkości parametrów oraz współczynników adekwatnych do konkretnych okoliczności związanych z daną nieruchomością i ustanowioną służebnością. Nie wyjaśniono, w jaki sposób zostały uwzględnione "charakter działki" i przebieg służebności, położenie nieruchomości oraz przeznaczenie w planie miejscowym lub studium. Nie wskazano także "specjalistycznych opracowań", na które się powołano, oraz nie podano, w jaki sposób, mając na uwadze rodzaj urządzenia i cechy konkretnej nieruchomości obciążonej, uwzględnione zostały stopień ograniczenia własności oraz intensywność korzystania z gruntu przez przedsiębiorcę przesyłowego. Brak tych informacji podważa wiarygodność ustalonych współczynników, mających wpływ na określone wartości służebności.

Liczne, popełnione przez skarżącego jako autora operatów błędy spowodowały, że wyniki końcowe wycen nie zostały uznane za wiarygodne.

Rzeczoznawca majątkowy powielał te same błędy we wszystkich sporządzonych operatach szacunkowych objętych niniejszym postępowaniem, zwłaszcza w zakresie nieprawidłowości przy analizie rynku nieruchomości i przyjmowaniu nieruchomości do porównań, tym samym w rażący sposób nie zachował szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania nieruchomości. Zdaniem Sądu, wbrew wywodom skargi, w sposób oczywisty nie może ten fakt być brany pod uwagę jako umniejszający naruszenie standardów zawodowych przez skarżącego. Świadczy bowiem o braku właściwego profesjonalizmu przy wykonywaniu podstawowych czynności zawodowych przez rzeczoznawcę. Za istotny, w ocenie Sądu, mankament ocenianych w kontrolowanym postępowaniu operatów należy uznać wskazanie przez skarżącego daty oględzin szacowanych nieruchomości, zbieżnej z datą oględzin podaną przez rzeczoznawców poprzednio wykonujących operaty. Także stan i wartość nieruchomości były identyczne jak w operatach szacunkowych sporządzonych wcześniej przez innych rzeczoznawców majątkowych. Z zapisów sporządzonych przez niego opracowań oraz złożonych w toku postępowania wyjaśnień wynika, że oględzin nieruchomości dokonał zanim pojawiła się konieczność sporządzenia nowych wycen nieruchomości, tj. jeszcze przed zgłoszeniem uwag do poprzednich operatów szacunkowych. Sąd podziela ocenę organu, że takie działanie podważa wiarygodność rzeczoznawcy majątkowego oraz jego rzetelność w wykonaniu czynności zawodowych. Przypomnienia wymaga, ze poprzednio wykonane operaty były zdyskwalifikowane jako nieprzydatne z uwagi na obarczenie ich wadami, których to wad miały być pozbawione operaty autorstwa skarżącego.

Zdaniem Sądu, jako naganne należy ocenić w szczególności dokonanie wyceny nieruchomości bez osobistych jej oględzin przez wykonującego operat rzeczoznawcę, jak i oparcie się przez rzeczoznawcę w tym zakresie na operacie szacunkowym sporządzonym przez innego rzeczoznawcę. Takie działanie skarżącego świadczy o rażącym naruszeniu art. 156 ust. 1 u.g.n. w zw. z § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 rozporządzenia.

Podobnie należy ocenić skorzystanie z "baz danych" czy innych czynności zawodowych dokonywanych przez innych rzeczoznawców. O ile w praktyce może zachodzić sytuacja podziału zakresu zadań pomiędzy rzeczoznawcami, to wymaga podkreślenia, że podpisując operat, rzeczoznawca przyjmuje pełną odpowiedzialność za dane w nim zawarte oraz za zgodność z prawem operatu, jako całości.

Reasumując, należy przyznać rację organowi, iż liczba i charakter uchybień, które popełnił rzeczoznawca majątkowy przy sporządzaniu przedmiotowych operatów szacunkowych, poddaje w wątpliwość przyjęte przez niego ustalenia, a w konsekwencji prawidłowość określonych w operatach szacunkowych wartości nieruchomości.

Jak wskazał organ, jest to istotne z uwagi na fakt, że sporządzone operaty szacunkowe miały stanowić podstawy do ustalenia ceny sprzedaży nieruchomości bądź ich zamiany oraz wysokości odszkodowań w związku z ustanowieniem ograniczonych praw na nieruchomościach. Nie ulega więc wątpliwości, że prawidłowe wyceny nieruchomości miały zasadnicze znaczenie, bowiem wynikały z konieczności ochrony praw dotychczasowych właścicieli, w tym prawidłowości rozliczeń finansowych z organem, a także bezpieczeństwa wydatkowania środków publicznych przez podmiot wypłacający przyznane odszkodowanie.

Prawidłowo stwierdził organ, że fakt niewykorzystania operatów szacunkowych przez zamawiającego do celów, dla których zostały sporządzone, nie ma znaczenia dla rozpoznania niniejszej sprawy. Istotny jest bowiem sam fakt wykonania określonych czynności zawodowych, a nie ostatecznego wykorzystania sporządzonego operatu szacunkowego dla określonego celu. Zresztą, sporządzone opracowania nie zostały przyjęte przez organ z tego właśnie powodu, że zawierały tak wiele uchybień, co podważyło ich wiarygodność. Stanowiło to tym samym podstawę do pociągnięcia do odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego.

Z punktu widzenia oceny czynności zawodowych rzeczoznawcy majątkowego w postępowaniu z tytułu odpowiedzialności zawodowej, istotne są oczywiście treść opracowania, ale również data jego sporządzenia, bowiem wskazują na realizację konkretnych czynności zawodowych. Organ ocenia bowiem dokonane czynności zawodowe rzeczoznawcy majątkowego m.in. na podstawie informacji przedstawionych w sporządzonym w dacie zrealizowania tych czynności operacie szacunkowym.

Sąd zgadza się z twierdzeniem organu, iż sytuacja osobista rzeczoznawcy majątkowego nie może zostać uwzględniona jako mająca znaczenie przy orzekaniu w postępowaniu z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Odpowiedzialności rzeczoznawcy nie niweluje bowiem fakt, iż przez cały okres prowadzonej działalności nienagannie wykonywał swoją pracę, m.in. na rzecz instytucji sądowych. Postępowanie w sprawie odpowiedzialności zawodowej dotyczy konkretnych czynności zawodowych rzeczoznawcy majątkowego, a nie jego sylwetki, prezentowanej przez cały czas wykonywania czynności zawodowych rzeczoznawcy.

Należy nadto stwierdzić, iż organ – wbrew poglądom skarżącego – w należyty sposób uzasadnił rodzaj zastosowanej kary. Wskazał mianowicie, że orzeczenie w niniejszej sprawie wobec rzeczoznawcy majątkowego kary o mniejszym stopniu dolegliwości, niż zawieszenie uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy, nie byłoby adekwatne, biorąc pod uwagę zakres, liczbę i wagę popełnionych błędów stwierdzonych w niniejszym postępowaniu, obejmującym ocenę czynności zawodowych rzeczoznawcy majątkowego przy sporządzeniu 14 operatów szacunkowych. Organ nie znalazł również podstaw do uznania, że w przedmiotowej sprawie zaszły jakiekolwiek okoliczności łagodzące, mające wpływ na ostateczny wymiar kary dyscyplinarnej.

Należy w tym miejscu wskazać, że orzekanie w sprawach odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego odbywa się na zasadach określonych w przepisach Rozdziału 4 - Działu V (art. 191 i nast.) ww. ustawy. Z przepisów tych wynika, że postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego wszczyna minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Po wszczęciu postępowania minister przekazuje sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego (art. 194 ust. 2 u.g.n.), w ramach którego ustala się, czy i w jakim zakresie rzeczoznawca majątkowy naruszył przepisy prawa przy wykonywaniu czynności zawodowych. Zgodnie z § 15 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 10 lutego 2014 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej postępowanie wyjaśniające kończy się sporządzeniem protokołu końcowego. Jednym z elementów protokołu końcowego jest wniosek o zastosowanie kary dyscyplinarnej, o której mowa w art. 178 ust. 2 u.g.n., albo o umorzenie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Natomiast organ, na podstawie art. 195a ust. 1 u.g.n., orzeka, w drodze decyzji, o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych albo o umorzeniu postępowania. Ocena Komisji dokonywana jest w sposób całkowicie suwerenny, bez jakiejkolwiek ingerencji organu. Organ nie jest związany ustaleniami Komisji, a tym samym może wydać decyzję z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego niezależnie od tych ustaleń.

Jak podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 marca 2012 r., II GSK 199/11 postępowanie prowadzone z tytułu odpowiedzialności zawodowej ma szczególny charakter, gdyż organ administracji publicznej wydając decyzję w przedmiocie odpowiedzialności zawodowej opiera ją na dowodach zgromadzonych w aktach sprawy, a więc na dowodach zgromadzonych w trakcie postępowania wyjaśniającego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej i jakkolwiek z przepisów nie wynika wprawdzie, że minister jest całkowicie związany ustaleniami zawartymi w protokole Komisji, to dyspozycja przepisu art. 195a ust. 1 u.g.n. nakazuje poszukiwać szczegółowych ustaleń faktycznych dotyczących błędów i uchybień w pracy rzeczoznawcy majątkowego w protokole Komisji. W wyroku z dnia 13 grudnia 2012 r. (sygn. akt II GSK 1637/11) NSA stwierdził, że Komisja Odpowiedzialności Zawodowej posiada ustawowe umocowanie dla prowadzenia postępowania wyjaśniającego wobec rzeczoznawcy pod kątem prawidłowości wypełniania obowiązków, o których mowa w art. 158, art. 175, art. 181, art. 186 i art. 186a, na co wskazuje przepis art. 194 ust. 2 u.g.n. Prowadzenie postępowania wyjaśniającego w zakresie, o którym wyżej mowa, jest ustawowym zadaniem wspomnianej Komisji, nie zaś Ministra Infrastruktury.

Rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy na potrzeby sformalizowanego postępowania musi mieć na uwadze, że wycena ma walor dowodu o podstawowym znaczeniu. Rzeczoznawca musi mieć świadomość, że treść operatu będzie analizowana przez strony postępowania (pod kątem racjonalności i logiki przyjętych w wycenie założeń ich uzasadnienia, kompletności wyceny). Poza tym musi mieć świadomość, że wycena może być kwestionowana co do jej prawidłowości przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.) lub, że może podlegać odpowiedzialności zawodowej w związku z jego działalnością polegającą na określaniu wartości nieruchomości (art. 174 ust. 3 u.g.n.). Wobec powyższego rzeczoznawca, który sporządza operat bez odpowiedniego poziomu szczegółowości musi liczyć się z zarzutami nieprawidłowego sporządzenia wyceny.

Należy też zauważyć, że organ nie jest związany proponowaną przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej wysokością kary dyscyplinarnej. W przypadku potwierdzenia przez organ stwierdzonych naruszeń uzasadniających wymierzenie kary wyższej, niż wnioskowana przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, jest on uprawniony do nałożenia takiej kary. Wybór rodzaju kary dyscyplinarnej należy do organu ją wymierzającego, zgodnie z art. 178 ust. 2 u.g.n.

Gradacja kar dyscyplinarnych przewidzianych w tym przepisie od upomnienia do pozbawienia uprawnień zawodowych wskazuje, że podstawowym kryterium zastosowania odpowiedniej kary do rozmiaru niewypełnienia obowiązków, o których mowa w art. 175 u.g.n., jest ciężar gatunkowy naruszeń obowiązków zawodowych przez rzeczoznawcę majątkowego i ewentualne skutki tych naruszeń dla podmiotu, na rzecz którego wykonywane były czynności szacowania nieruchomości oraz skutki dla interesu społecznego polegającego między innymi na utrzymaniu wysokiego zaufania publicznego do tego zawodu.

W zaskarżonej decyzji organ jasno i rzetelnie wykazał powody, dla których orzekł konkretną karę dyscyplinarną. Wybór przez organ orzekający rodzaju kary nie był dowolny. Z uzasadnienia wynika, jakie okoliczności zaistniałe w sprawie wziął pod uwagę.

Zdaniem Sądu, brak jest podstaw do kwestionowania stanowiska organu co do tego, że nałożona na skarżącego kara odpowiada katalogowi kar wymienionych w art. 178 ust. 2 u.g.n. i pełni swe funkcje zarówno w aspekcie prewencji indywidualnej, jak i generalnej.

W ocenie Sądu, orzeczonej kary nie można uznać za zbyt dolegliwą, ponieważ nieprawidłowości w postępowaniu rzeczoznawcy majątkowego stwierdzone w przedmiotowej sprawie mają charakter istotnego naruszenia przepisów prawa. Błędy w procedurze wyceny i wykazany brak staranności przy wykonywaniu czynności zawodowych nie pozostały bez wpływu na wiarygodność wyceny, co spowodowało, brak możliwości użycia operatów w postępowaniach, których dotyczyły.

Reasumując, Sąd stwierdza, że zaskarżona decyzja została wydana w oparciu o prawidłową podstawę prawną, a postępowanie przed organem zostało poprzedzone postępowaniem wyjaśniającym, o którym mowa w art. 194 ust. 2 u.g.n. W uzasadnieniu decyzji wskazano przyczyny, z powodu których nałożono na rzeczoznawcę majątkowego karę dyscyplinarną oraz wyjaśniono, czym kierował się organ przy jej wymiarze. Odniesiono się przy tym zarówno do istotnych argumentów rzeczoznawcy majątkowego podnoszonych w toku postępowania i zasadnie uznano, że zebrany materiał dowodowy był wystarczający do zakończenia postępowania.

Ponadto w postępowaniu, wbrew zarzutom skarżącej, nie doszło do uchybienia podstawowym zasadom postępowania, a w szczególności zarzucanym w skardze: art. 6, art. 7, art. 8, 12, art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. oraz art. 107 § 3 k.p.a. jak i 138 § 1 pkt 1 k.p.a.

Na gruncie niniejszej sprawy skarżący miał także zagwarantowany czynny udział w każdym stadium postępowania administracyjnego.

Uzasadniając natomiast oddalenie przez Sąd wniosku skarżącego o dopuszczenie dowodu z dokumentów tj. umowy pomiędzy miastem

[...] a firmą [...] SA z/s w [...], zobowiązania T. A. B. z dnia [...] stycznia 2013 r. do wykonania operatów szacunkowych oraz zobowiązania T. A. B. z dnia [...] stycznia 2013 r. do udostępniania innym rzeczoznawców bazy danych dotyczących analizowanych nieruchomości na okoliczność braku zawinienia skarżącego, jak również opinii Komisji Arbitrażowej na okoliczność popełnienia błędów przez Ministra, jak i z normy szacowania wartości Standard IV.4 potwierdzającej zastosowania prawidłowego współczynnika szacowania wysokości wartości służebności, należy stwierdzić, iż ich przeprowadzenie zdaniem Sądu nie jest niezbędne do wyjaśnienia istotnych w sprawie wątpliwości (art. 106 § 3 p.p.s.a.).

Organ w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji zawarł klarowne stanowisko, z którego wynika tok rozumowania zmierzający do wykazania naruszenia standardów zawodowych skarżącego jako rzeczoznawcy przy sporządzaniu 14 wskazanych w decyzji operatów szacunkowych, a następnie uzasadnił rodzaj nałożonej w postępowaniu dyscyplinarnym kary. Kwestionowanie na obecnym etapie "zawinienia skarżącego" może być oceniane wyłącznie w kategoriach polemicznych z prawidłowym – zdaniem Sądu – stanowiskiem organu.

Jak już wcześniej wskazano, stosownie do treści art. 175 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności zawodowych zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.

Reasumując, Sąd doszedł do przekonania o prawidłowości działania organu praz o zgodności z prawem podjętej w kontrolowanym postępowaniu decyzji.

Tak więc, na podstawie art. 151 ustawy - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U.2019.2167) Sąd orzekł, jak w sentencji.