Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2031/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2008-03-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Minister Budownictwa
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 18  ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 721
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
article: art. 154  ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Emilia Lewandowska Sędziowie: sędzia WSA Jolanta Rudnicka sędzia WSA Maria Tarnowska (spr.) Protokolant Michał Samoraj po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 marca 2008 r. sprawy ze skargi M. K. na decyzję Ministra Budownictwa z dnia [...] listopada 2007 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczony udział w nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Budownictwa decyzją z dnia [...] listopada 2007 r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania M. K. od decyzji Wojewody Warmińsko-Mazurskiego z dnia [...] lutego 2007 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia na rzecz Skarbu Państwa z przeznaczeniem pod inwestycję celu publicznego, jaką jest rozbudowa drogi krajowej nr [...] na odcinku obwodnicy [...], prawa własności udziału wynoszącego [...] części nieruchomości położonej w G., obręb [...] m. [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, ustalenia odszkodowania za dokonane wywłaszczenie w kwocie [...] zł, terminu jego wypłaty oraz terminu wydania nieruchomości – utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu decyzji Minister Budownictwa podał, że decyzją z dnia [...] lipca 2005 r. nr [...] Wojewoda Warmińsko-Mazurski ustalił lokalizację drogi krajowej nr [...] (obwodnica [...]) na odcinku od km [...] do km [...], z budową dróg dojazdowych, obiektów inżynieryjnych, przebudową skrzyżowań dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych oraz przebudową infrastruktury technicznej.

Pismem z dnia [...] września 2005 r. nr [...] Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w O. złożyła M. K. ofertę zawarcia umowy nabycia udziału [...] w opisanej wyżej nieruchomości, lecz skarżąca, w piśmie z dnia [...] października 2005 r., nie wyraziła zgody na dobrowolną sprzedaż udziału w przedmiotowej nieruchomości. Wobec tego Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad w dniu [...] marca 2006 r. wystąpił do Wojewody Warmińsko-Mazurskiego z wnioskiem o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego na rzecz Skarbu Państwa do udziału [...] w działkach położonych w G. numerami [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha i [...] o pow. [...] ha, stanowiącego własność M. K.

Minister podał, że decyzją z dnia [...] lutego 2007 r. nr [...] Wojewoda Warmińsko-Mazurski orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa z przeznaczeniem pod inwestycję celu publicznego, jaką jest rozbudowa drogi krajowej nr [...] na odcinku obwodnicy [...], prawa własności udziału [...] części nieruchomości położonej w G., oznaczonej numerami działek wyżej wymienionymi, którego właścicielem jest M. K. oraz ustalił, na podstawie operatu szacunkowego wykonanego w dniu [...] listopada 2006 r., odszkodowanie w wysokości [...][ zł. Ponadto organ wojewódzki zobowiązał właścicielkę do wydania Generalnemu Dyrektorowi Dróg Krajowych i Autostrad przedmiotowego udziału w nieruchomości na pierwszy dzień przypadający po upływie 30 dni od daty doręczenia właścicielce decyzji wywłaszczeniowej oraz zobowiązał Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w O. do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu.

W uzasadnieniu decyzji Minister Budownictwa stwierdził, że zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 18 października 2006 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 220, poz. 1601) do spraw wszczętych i nie zakończonych do dnia wejścia w życie ustawy decyzją ostateczną stosuje się przepisy dotychczasowe.

W związku z powyższym postępowanie wywłaszczeniowe w przedmiotowej sprawie podlega rygorowi prawnemu, zgodnie z ustawą z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. Nr 80, poz. 721), w brzmieniu sprzed nowelizacji.

W uzasadnieniu decyzji organ powołał się na art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., zgodnie z którym wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na pasy drogowe, następuje na wniosek Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad po bezskutecznym upływie terminu do zawarcia umowy, o której mowa w art. 13 ust. 1 powołanej ustawy, wyznaczonego przez wojewodę na piśmie właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu tych nieruchomości. Termin ten nie może być krótszy niż 30 dni od dnia otrzymania przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości pisemnej oferty Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad dotyczącej zawarcia umowy.

Organ wskazał, iż z akt sprawy wynika, że Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad kilkakrotnie składał ofertę kupna przedmiotowego udziału w nieruchomości M. K. Ostatnią pisemną ofertę Generalny Dyrektor złożył w dniu [...] listopada 2005 r. na kwotę [...] zł, jednak M. K. nie wyraziła zgody na proponowane warunki cenowe.

Wnioskiem z dnia [...] marca 2006 r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w O. wystąpił do Wojewody Warmińsko-Mazurskiego o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego w stosunku do powyższego udziału w nieruchomości.

Z ustaleń organu wynika, że Wojewoda, stosownie do art. 15 ust. 1 powołanej ustawy, pismem z dnia 6 kwietnia 2006 r., wyznaczył stronie termin do zawarcia umowy kupna-sprzedaży – na 7 dni od dnia otrzymania pisma, informując, iż po upływie tego terminu nastąpi wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego.

Po bezskutecznym upływie tego terminu, pismem z dnia [...] kwietnia 2006 r. Wojewoda zawiadomił strony o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego.

Minister Budownictwa uznał, iż postępowanie wywłaszczeniowe opisanej wyżej nieruchomości wszczęte zostało prawidłowo.

Przepis art. 118 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) w związku z art. 23 ustawy o szczegółowych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych, nakłada na organ prowadzący postępowanie wywłaszczeniowe obowiązek przeprowadzenia rozprawy administracyjnej.

Organ podniósł, że w toku postępowania w dniu [...] czerwca 2006 r. odbyła się rozprawa administracyjna, na której strony złożyły wyjaśnienia ustnie do protokołu oraz zostały zapoznane z zebranym w toku postępowania materiałem dowodowym. W toku rozprawy M. K. zobowiązała się do dostarczenia do [...] lipca 2006 r. operatu szacunkowego, jednakże w piśmie z dnia [...] września 2006 r. stwierdziła, iż takiego operatu nie dostarczy.

Zgodnie z art. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi. Art. 18 ust. 2 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych stanowi, że wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Minister podał, że na zlecenie Wojewody Warmińsko-Mazurskiego z dnia [...] października 2006 r. rzeczoznawca majątkowy wykonał stosowny operat szacunkowy na dzień [...] listopada 2006 r.

W kwestii odszkodowania, organ powołał się na przepis art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych, który stanowi, że wysokość odszkodowania ustala się według jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości, przy czym wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi.

Na podstawie art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W myśl § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i zasad sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne.

Z ustaleń organu odwoławczego wynika, iż w niniejszej sprawie w operacie szacunkowym wartość gruntu oszacowano w podejściu porównawczym metodą porównywania nieruchomości parami. Przy tej metodzie porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Minister Budownictwa stwierdził, iż autor operatu dokonał szczegółowej analizy rynku nieruchomości podobnych i znajdujących się w sąsiedztwie przedmiotowej nieruchomości. Ponadto badanie trendu czasowego nie wykazało w tym rejonie tendencji wzrostowej na rynku nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi publiczne. Analiza transakcji sprzedaży została objęta okresem od III kwartału 2005 r. do IV kwartału 2006 r.

Po dokonaniu analizy operatu szacunkowego z dnia [...] listopada 2007 r. organ stwierdził, iż odpowiada on wymogom określonym w powyższych przepisach.

W uzasadnieniu decyzji organ podkreślił, iż subiektywne przekonanie strony, że wskazana w operacie szacunkowym wartość wywłaszczonej nieruchomości jest zbyt niska, nie świadczy o braku rzetelności przy jego wykonywaniu, ani też o celowym pomijaniu cech nieruchomości. Brak jest zatem podstaw do uznania, że odszkodowanie zostało ustalone nieprawidłowo, tym bardziej, że strona nie przedstawiła alternatywnej, aktualnej opinii rzeczoznawcy majątkowego, ani też nie zaskarżyła operatu szacunkowego z dnia [...] listopada 2006 r. do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w W.

Zarzut strony, że powyższy operat szacunkowy wskazuje mniejszą kwotę nieruchomości niż operat szacunkowy z dnia [...] września 2005 r. nie podlega – w ocenie organu odwoławczego – rozpoznaniu od decyzji Wojewody Warmińsko-Mazurskiego z dnia [...] lutego 2007 r., ponieważ operat z 2005 r. utracił swoją ważność w momencie wydawania powyższej decyzji, a przy tym operat ten wykonany na zlecenie Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad nie jest dowodem w wywłaszczeniowym postępowaniu administracyjnym. Organ wojewódzki jest zobowiązany zlecić wykonanie takiego operatu na potrzeby każdego postępowania wywłaszczeniowego, co w niniejszej sprawie nastąpiło.

Minister Budownictwa uznał zatem, że Wojewoda Warmińsko-Mazurski prawidłowo przeprowadził postępowanie wywłaszczeniowe i ustalił odszkodowanie należne z tytułu wywłaszczenia.

Skargę na decyzję Ministra Budownictwa do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyła M. K.; zarzucając, że decyzja organu odwoławczego w części dotyczącej ustalenia odszkodowania narusza przepisy art. 7, 77 i 80 kpa w zakresie wyjaśnienia stanu faktycznego oraz uzasadnienia rozstrzygnięcia, rzutując w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy, wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w części dotyczącej ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość.

W uzasadnieniu skargi skarżąca podniosła, iż budzą jej wątpliwości nieścisłości dotyczące operatu szacunkowego z dnia [...] listopada 2006 r., którego wartość dowodową na podstawie art. 80 kpa oceniają organy administracji, lecz w przekonaniu skarżącej organy nie dokonały prawidłowej oceny i zebrania materiału dowodowego, przez co – jej zdaniem – doszło do naruszenia w tej kwestii przepisów kpa, a tym samym operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2006 r. zaniżył wartość rynkową nieruchomości, wpływając tym samym na zaniżenie należnego jej odszkodowania.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o oddalenie skargi i podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

Dokonując oceny zaskarżonej decyzji Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zaskarżona decyzja oraz decyzja poprzedzająca nie naruszają prawa.

Sąd podziela stanowisko organu wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, i nie podziela zarzutów skargi.

Minister Budownictwa decyzją z dnia [...] listopada 2007 r. utrzymał w mocy decyzję Wojewody Warmińsko-Mazurskiego z dnia [...] lutego 2007 r. w przedmiocie wywłaszczenia na rzecz Skarbu Państwa z przeznaczeniem pod inwestycję celu publicznego, jaką jest rozbudowa drogi krajowej nr [...] na odcinku obwodnicy [...], prawa własności udziału wynoszącego [...] części nieruchomości położonej w G., obręb [...] m. [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, ustalenia odszkodowania za dokonane wywłaszczenie w kwocie [...] zł, terminu jego wypłaty oraz terminu wydania nieruchomości.

Prawidłowo organ uznał, że zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości, przy czym wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi.

Na podstawie art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z póżn. zm.), wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 kpa, co w niniejszej sprawie nastąpiło.

Subiektywne przekonanie strony, że wskazana w operacie szacunkowym wartość wywłaszczonej nieruchomości jest zbyt niska nie świadczy o braku rzetelności przy jego sporządzeniu, ani o jego wadliwości, zwłaszcza, że strona nie przedstawiła innego operatu szacunkowego.

Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzekł jak w sentencji wyroku.