Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 446/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2014-08-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 93 ust. 1 i 3
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Łucja Franiczek (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski,, Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska, Protokolant Izabela Maj- Dziubańska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 sierpnia 2014 r. sprawy ze skargi M.P. i K.P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie podziału nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Burmistrz Miasta C. po rozpatrzeniu wniosku K. P. i M. P., postanowieniem z dnia [...] r. nr [...] , podjętym na podstawie art. 93 ust. 1, 4 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), zaopiniował negatywnie proponowany podział nieruchomości, oznaczonej jako działka nr 1, mapa [...], obręb C., położona przy ul. [...] w C., stanowiąca współwłasność wnioskodawców, dokonywany w celu wydzielenia trzech działek budowlanych. W uzasadnieniu organ I instancji stwierdził, że proponowany podział jest niezgodny z zapisem § 4 ust. 3 pkt 5 lit. b uchwały nr LX/888/2009 Rady Miejskiej w Czeladzi z dnia 30 lipca 2009 r. w przedmiocie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Czeladź – [...] część dzielnicy [...] (Dz. Urzęd. Woj. Śl. Nr 171, poz. 3147 z dnia 24 września 2009 r.). Zgodnie z ustaleniami planu, działka położona jest w terenie o symbolu: [...] – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, jednakże plan ustala skomunikowanie działek budowlanych nie posiadających bezpośredniego dostępu do dróg publicznych poprzez system wydzielonych ulic dojazdowych oraz dróg wewnętrznych. Tymczasem z projektu podziału wynika, że jedynie działka [...] posiada bezpośredni dostęp do drogi (ul. [...]), zaś dla działek [...] i [...], przewidziano dostęp pasem o szerokości 3 m - służebnością drogową. Zdaniem organu, skoro plan wyklucza możliwość skomunikowania działek budowlanych przez ustanowienie służebności drogowych, proponowany podział jest niezgodny z ustaleniami planu miejscowego.

W zażaleniu na postanowienie M. P. podniósł, że nie jest możliwe racjonalne zagospodarowanie działki budowlanej o szerokości 19 m i długości ok. 150 m, stąd zamiar jej podziału na trzy działki o pow. ok. 700 m2. Jednakże nie jest możliwe wydzielenie odrębnej działki stanowiącej drogę wewnętrzną, gdyż wówczas dwie działki ([...] i [...]), miałyby szerokość ok. 16 m i nie spełniałyby wymogu planu dla zabudowy wolnostojącej, przewidującego szerokość 18 m. Nadto, zaproponowana służebność gruntowa jest zgodna z art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zaskarżonym postanowieniem zażalenia nie uwzględniono. Utrzymując w mocy postanowienie organu I instancji, Kolegium po analizie stanu prawnego i akt sprawy, podzieliło pogląd tego organu co do niezgodności planowanego podziału z postanowieniami planu w zakresie warunku dostępu do drogi publicznej poprzez ulicę dojazdową albo drogę wewnętrzną. Podział nieruchomości nie może zaś niweczyć celów planowania przestrzennego i sposobów wykorzystywania gruntów określonych w planie miejscowym. Kwestionowanie zapisów planu miejscowego możliwie jest zaś jedynie w postępowaniu o uchwalenie tego planu. Stąd też nie podzielono argumentacji żalącego się co do utraty statusu działek budowlanych w sytuacji wydzielenia drogi wewnętrznej.

W skardze do sądu administracyjnego M. P. i K. P. zarzucili naruszenie ich interesu prawnego poprzez niemożliwość podziału ich nieruchomości na podstawie planu miejscowego, niezgodnego z art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Skarżący podnieśli, że Kolegium nie odniosło się do powyższej kwestii, dokonując interpretacji przepisów prawa.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko i argumentację, wyjaśniając plan jako akt prawa miejscowego ma walor wiążący, zaś zarzuty do planu nie stanowią elementu postępowania podziałowego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest uzasadniona.

Prawidłowo stwierdziły bowiem organy obydwu instancji, że opiniowany podział nieruchomości jest sprzeczny z zapisem § 4 ust. 3 pkt 5 lit. b planu miejscowego, wyżej powołanego, obowiązującego na tym terenie. Plan przewiduje skomunikowanie działek budowlanych, które nie posiadają bezpośredniego dostępu do drogi publicznej poprzez system wydzielonych ulic dojazdowych oraz dróg wewnętrznych jako wyodrębnionych działek o szerokości min. 5 m.

Tymczasem skarżący zaproponowali dostęp poprzez ustanowienie służebności drogowej pasem szerokości 3 m. Takiego rozwiązania nie przewiduje jednak plan jako akt prawa miejscowego, zaś istotą postępowania opiniującego jest ocena zgodności proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami, co nie dotyczy niniejszej sprawy. Z mocy art. 93 ust. 2 ustawy, zgodność podziału z ustaleniami planu, dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Tymczasem brak podstaw do zagospodarowania na cele budowlane działek, które posiadają dostęp do drogi publicznej pasem o szerokości zaledwie 3 m.

Plan miejscowy posiada zaś walor aktu prawa z mocy art. 14 ust. 8 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., poz. 647 ze zm.) i zgodnie z art. 6 ust. 1 tej ustawy, jego ustalenia kształtują wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Oznacza to, że organy administracji związane są zapisami planu miejscowego. Natomiast właściciel (użytkownik wieczysty) uprawniony jest do kwestionowania planu miejscowego (jego poszczególnych zapisów), w drodze skargi do sądu administracyjnego w trybie art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2013 r., poz. 594 ze zm.).

O ile jednak organy administracji związane są przepisami prawa miejscowego, związanie to nie dotyczy sądu administracyjnego.

Z mocy art. 178 ust. 1 Konstytucji RP, sędziowie w sprawowaniu urzędu są niezawiśli i podlegają tylko Konstytucji oraz ustawom. Oznacza to, że rozpatrując sprawę, sąd administracyjny władny jest odmówić zastosowania przepisu prawa miejscowego. Jednak zdaniem składu orzekającego, brak przesłanek do odmowy zastosowania § 4 ust. 3 pkt 5 lit. b uchwały Rady Miejskiej w Czeladź z dnia 30 lipca 2009 r. Przepis ten wyklucza dostęp do drogi publicznej poprzez służebność drogową. Co do zasady, zapis planu nie jest sprzeczny z treścią art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ustawa nie przewiduje dowolności wyboru sposobu dostępu do drogi publicznej. Ustanowienie służebności drogowej możliwe jest jedynie w przypadku braku możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości, podlegającej podziałowi. Ustawodawca nie objaśnił przy tym, co należy rozumieć pod pojęciem niemożności wydzielenia drogi wewnętrznej. Niewątpliwie taką przesłanką może być szerokość nieruchomości.

Przedmiotowa nieruchomość ma szerokość około 19 m i długość około 150 m. Zdaniem skarżących, wydzielenie drogi wewnętrznej celem obsługi komunikacyjnej dwóch z trzech wydzielonych działek, nie jest możliwe, gdyż wówczas nie byłby spełniony wymóg planu dla szerokości działki pod zabudowę wolnostojącą (18 m). Jednak tego rodzaju argumentacja zdaniem sądu administracyjnego, nie może uzasadniać odmowy zastosowania przepisu prawa miejscowego. Działki nie straciłyby bowiem waloru budowlanego, gdyż dopuszczalna byłaby ich zabudowa na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, lecz w zabudowie szeregowej i bliźniaczej (§ 4 pkt 3 lit. b planu miejscowego).

Co więcej, podnieść należy, że przepis § 12 ust. 3 pkt 1 rozp. Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.), przewiduje dopuszczalność sytuowania budynku w zabudowie jednorodzinnej w odległości

1,5 m od granicy bądź bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli działka ma szerokość mniejszą niż 16 m. Jednakże istotne jest, że § 14 cyt. rozp. reguluje szerokość dojazdu i dojść do działek budowlanych. O ile szerokość jezdni nie może być mniejsza niż 3 m, to w przypadku ciągu pieszo-jezdnego, szerokość ta nie może być mniejsza niż 5 m i umożliwiać ruch pieszych oraz ruch i postój pojazdów.

Zatem pas szerokości 3 m w formie służebności drogowej, nie będzie spełniać wymogów techniczno-budowlanych w zakresie wymaganego dojazdu i dojścia do działek budowlanych, co przy długości 150 m może rodzić obawę o bezpieczeństwo pieszych w sytuacji przejazdu ciężkich pojazdów.

Mając zatem na uwadze wymogi prawa budowlanego oraz postanowienia planu, które nie wykluczają zabudowy działek o szerokości mniejszej niż 18 m, sąd administracyjny nie znalazł podstaw do odmowy zastosowania planu miejscowego, wprowadzającego określony sposób dostępu do drogi publicznej. Nie pozbawia to jednak skarżących możliwości kwestionowania zapisów planu miejscowego w odrębnym postępowaniu sądowym.

Z tych względów nie stwierdzając naruszenia art. 93 ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz uchybienia regułom procedury administracyjnej, Wojewódzki Sąd Administracyjny skargę oddalił jako nieuzasadnioną na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.).