Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt I SA/Gd 757/03
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2006-01-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6116 Podatek od czynności cywilnoprawnych, opłata skarbowa oraz inne podatki i opłaty
Skarżony organ: Izba Skarbowa
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 10 ust. 1 pkt 1 lit. c, art. 10 ust. 2
journal: Dz.U. 1989 nr 4 poz. 23
law: Ustawa z dnia 31 stycznia 1989 r. o opłacie skarbowej.
Teza: 1. Jakkolwiek ustanowione na nieruchomości hipoteki są czynnikiem cenotwórczym, to jednak nie miały one wpływu na wartość rynkową zbywanego udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości. W myśl bowiem art. 10 ust. 1 pkt 1 lit. "c" i ust. 2 w zw. z art. 1 ust. 1 pkt 2 lit. "a" ustawy z dnia 31 stycznia 1989 r. o opłacie skarbowej /Dz.U. nr 4 poz. 23 ze zm./, wartość rynkową ustala się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczenia przejętych przez nabywcę długów i ciężarów. Tak więc hipoteki będące niewątpliwie obciążeniem przedmiotu umowy, nie mogły jednak - z woli ustawodawcy - być uwzględnione przy ustalaniu wartości rynkowej zbywanego prawa.

2. Przyjęte w operacie szacunkowym wartości rynkowe wskazanych w nim nieruchomości były porównywalne. Faktem jest, że nieruchomości te znajdują się administracyjnie w innych miejscowościach /G. i W./, ale miejscowości te tworzą pewną całość ekonomiczną poprzez położenie ich przy tej samej arterii komunikacyjnej. Tworzą jedną aglomerację ekonomiczną i okoliczności tej nie można było nie uwzględnić w prowadzonych w sprawie rozważaniach, skoro mają to być nieruchomości o zbliżonej powierzchni, uzbrojeniu, stanie zużycia, przeznaczeniu /wykorzystanie na cele komercyjne/ oraz będące przedmiotem transakcji zawartych w okresie zbliżonym do daty dokonania analizowanej czynności cywilnoprawnej, a więc w okresie nieznacznie go wyprzedzającym lub nieznacznie następującym po tym dniu.

TEZY

1. Jakkolwiek ustanowione na nieruchomości hipoteki są czynnikiem cenotwórczym, to jednak nie miały one wpływu na wartość rynkową zbywanego udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości. W myśl bowiem art. 10 ust. 1 pkt 1 lit. "c" i ust. 2 w zw. z art. 1 ust. 1 pkt 2 lit. "a" ustawy z dnia 31 stycznia 1989 r. o opłacie skarbowej /Dz.U. nr 4 poz. 23 ze zm./, wartość rynkową ustala się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczenia przejętych przez nabywcę długów i ciężarów. Tak więc hipoteki będące niewątpliwie obciążeniem przedmiotu umowy, nie mogły jednak - z woli ustawodawcy - być uwzględnione przy ustalaniu wartości rynkowej zbywanego prawa.

2. Przyjęte w operacie szacunkowym wartości rynkowe wskazanych w nim nieruchomości były porównywalne. Faktem jest, że nieruchomości te znajdują się administracyjnie w innych miejscowościach /G. i W./, ale miejscowości te tworzą pewną całość ekonomiczną poprzez położenie ich przy tej samej arterii komunikacyjnej. Tworzą jedną aglomerację ekonomiczną i okoliczności tej nie można było nie uwzględnić w prowadzonych w sprawie rozważaniach, skoro mają to być nieruchomości o zbliżonej powierzchni, uzbrojeniu, stanie zużycia, przeznaczeniu /wykorzystanie na cele komercyjne/ oraz będące przedmiotem transakcji zawartych w okresie zbliżonym do daty dokonania analizowanej czynności cywilnoprawnej, a więc w okresie nieznacznie go wyprzedzającym lub nieznacznie następującym po tym dniu.


SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący NSA Elżbieta Rischka Sędzia NSA Małgorzata Tomaszewska /spr./ Asesor WSA Irena Wesołowska Protokolant Marzena Cybulska po rozpoznaniu w dniu 13 stycznia 2006 r. na rozprawie sprawy ze skargi A. L. na decyzję Izby Skarbowej z dnia 19 maja 2003 r. Nr [...] w przedmiocie zaległości podatkowej w opłacie skarbowej oddala skargę.


UZASADNIENIE

I SA/Gd 757/03

U z a s a d n i e n i e

Zaskarżoną decyzją z dnia 19 maja 2003 r. Izba Skarbowa utrzymała w mocy decyzję Urzędu Skarbowego w [...] z dnia 19.12.2002 r., którą określono A. L. zaległość podatkową w opłacie skarbowej w kwocie 63.677,50 zł wraz z odsetkami za zwłokę.

W uzasadnieniu decyzji Izba Skarbowa podała, że na mocy aktu notarialnego umowy sprzedaży (Repertorium A nr [...]) zawartej dnia 22.11.1999 r. D. K. przeniosła na rzecz A. L. udział w 1/2 części w prawie własności nieruchomości o powierzchni 4,6589 ha, położonej w R. [...], którą stanowi niezabudowana działka oznaczona w ewidencji nr [...], dla której Sąd Rejonowy w W. prowadzi księgę wieczystą [...].

W § 1 umowy przywołane zostały m.in. zapisy działu IV księgi wieczystej, dane z rejestru gruntów, ze wzmianką o decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Strony określiły cenę sprzedaży w wysokości 20.000 zł, zaś notariusz jako płatnik pobrał z tego tytułu opłatę skarbową w kwocie 1.000 zł (wg stawki 5%).

Postanowieniem z dnia 23.04.2001 r. Urząd Skarbowy, właściwy z uwagi na miejsce położenia przedmiotu umowy, wszczął postępowanie podatkowe, a następnie wezwał strony do podwyższenia wartości nieruchomości do zaproponowanego w piśmie z dnia 10.05.2001 r. poziomu (art.10 ust. 1 pkt 1 lit.c i ust. 2-3 ustawy o opłacie skarbowej – Dz.U.

Nr 4, poz. 23 z 1989 r. z późn. zm.). W ocenie wymienionego organu podatkowego cena podana w umowie była bowiem nieadekwatna do wartości rynkowej stanowiącej podstawę opodatkowania. Z uwagi na brak zgody na przyjęcie zaproponowanej w piśmie z dnia 14.09.2001 r. wartości Urząd Skarbowy – w myśl ust. 3 powołanego przepisu – dopuścił z urzędu dowód z opinii biegłego. W operacie szacunkowym sporządzonym w lipcu 2002 r. rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości na dzień 22.11.1999 r. na poziomie 2.587.100 zł. Bazując na danych opinii biegłego (z uzupełnieniem zawartym w piśmie z dnia l6.09.2002 r. stanowiącym odpowiedź na uwagi wniesione przez nabywcę) Urząd Skarbowy w W. określił podstawę opodatkowania w wysokości 1/2 wartości części nieruchomości tj. w wysokości 1.293.550 zł. Należna opłata skarbowa, przy zastosowaniu stawki 5% wynikającej z § 58 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia w sprawie opłaty skarbowej (Dz.U. Nr 136, poz. 705 z 1994 r. z późn. zm.), wyniosła zatem 64.677,50 zł. Ponieważ w dacie zawarcia umowy notariusz pobrał opłatę skarbową w kwocie 1.000 zł, z tego względu w decyzji z dnia 19.12.2002 r., skierowanej do stron umowy solidarnie odpowiedzialnych za jej uiszczenie, Urząd Skarbowy określił zaległość podatkową w wysokości 63.677,50 zł (wraz z odsetkami za zwłokę). Z uwagi na dokonanie w dniu 25.09.2002 r. wpłaty w wysokości 74.896,50 zł, zaliczonej na poczet należności głównej i odsetek za zwłokę, w dacie wydania przedmiotowej decyzji zaległość podatkowa stanowiła kwota 27.412,10 zł (odsetki za zwłokę – 30.383,10 zł).

Dalej Izba Skarbowa podniosła, że zgodnie art.10 ust. 1 pkt 1 lit.c i ust. 2, w związku z art. 1 ust. 1 pkt 2 lit.a ustawy z dnia 31 stycznia 1989 r. o opłacie skarbowej (Dz.U. Nr 4 , poz. 23 z późn. zm.) podstawę opodatkowania umowy sprzedaży stanowi wartość rynkowa jej przedmiotu.

Definicja ustawowa wskazuje, iż ustala się ją na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia z dnia dokonania czynności, bez odliczania przejętych przez nabywcę długów i ciężarów.

Powołany stan prawny upoważnia tym samym organ podatkowy do zakwestionowania wartości określonej przez strony czynności cywilnoprawnej, jeżeli w ocenie organu nie odpowiada wartości rynkowej. Procedura ustalenia podstawy opodatkowania zamieszczona w ust. 3 cyt. przepisu – w przypadku braku zgody stron na podwyższenie wartości do poziomu zaproponowanego przez urząd skarbowy – przewiduje w końcowym etapie dopuszczenie z urzędu dowodu z opinii biegłego.

W omawianej sprawie zarówno rzeczoznawca sporządzający operat szacunkowy jak i Urząd Skarbowy w W. nie uznali, by w świetle definicji wartości rynkowej na jej poziom – przyjęty do opodatkowania – miały wpływ obciążenia nieruchomości wynikające z działu IV księgi wieczystej KW 29032.

Było to – zdaniem Izby – prawidłowe, albowiem możliwość odliczania przejętych przez nabywcę długów i ciężarów wyłącza art. 10 ust. 2 ustawy o opłacie skarbowej. Zawarty w powołanym przepisie zapis "bez odliczania przejętych przez nabywcę długów i ciężarów" uniemożliwia odliczenie od wartości rynkowej wysokości hipotek obciążających nieruchomość.

Ustanowiona hipoteka jest natomiast czynnikiem cenotwórczym, wpływającym jedynie na wzajemne rozliczenia kontrahentów umowy. Ekwiwalentność ceny w stosunku do przedmiotu sprzedaży jest bowiem ujmowana subiektywnie. To strony określają jej wartość odpowiadającą w ich ujęciu wartości sprzedanej rzeczy, decydując tym samym o opłacalności transakcji. Ponadto według wyjaśnień stron o ustaleniu w omawianej sprawie ceny na poziomie 20.000 zł zadecydowały obciążenia hipoteczne, zabezpieczające wierzytelności o znacznych rozmiarach. Pomimo istnienia tej okoliczności obie strony zadecydowały jednak o opłacalności transakcji. Odwołujący stał się więc właścicielem nieruchomości, której wartość zabezpiecza realizację przejętych zobowiązań, uiszczając dodatkowo cenę sprzedaży. Fakty te potwierdzają stanowisko o wyłącznie cenotwórczym charakterze obciążeń hipotecznych.

Na wartość rynkową nie ma także istotnego wpływu podnoszony przez nabywcę nieuregulowany – na dzień zawarcia umowy – stan prawny nieruchomości, w zakresie dotyczącym uprawnień właścicielskich. Zauważyć należy, iż umowa sprzedaży z dnia 22.11.1999 r. sporządzona została w formie prawem przewidzianej. Notariusz sporządził akt notarialny na podstawie dokumentów potwierdzających status D. K. jako dotychczasowej właścicielki przedmiotu umowy. Treść umowy, z którą zapoznał się A. L. składając na oryginale podpis, nie zawiera jakiejkolwiek wzmianki nasuwającej wątpliwości co do uprawnień przysługujących zbywcy. W dacie wydania decyzji przez Urząd Skarbowy w W. przedmiotowa umowa była ważna i ważność nadal zachowuje, skoro w/w dokonał dalszego rozporządzenia jej przedmiotem w grudniu 2001 r. (Repertorium A

nr [...]). Ponadto Izba podkreśliła, iż – jak to określił biegły w operacie szacunkowym – "niejasny" stan prawny znalazł jednak odzwierciedlenie w zastosowanym współczynniku korygującym wartość 1 m2 powierzchni (kwotowo o 12,56 zł).

Odnosząc się do zarzutu jedynie przybliżonego ustalenia powierzchni terenu w kontekście ich wykorzystania w planach zagospodarowania przestrzennego, organ odwoławczy zaznaczył, że piśmie z dnia l6.09.2002 r. rzeczoznawca wskazał przyczynę takich ustaleń, to jest na ogólny charakter miejscowego planu i na fakt nie opracowania na dzień zawarcia umowy planu realizacyjnego przyszłej inwestycji. Ewentualne utrudnienia w gospodarowaniu nieruchomości znalazły odzwierciedlenie w zastosowanym współczynniku korygującym, z sugestią ulokowania powierzchni pomocniczych w sąsiedztwie kolei. Stwierdzone ograniczenia w zabudowie skutkowały więc zastosowaniem poprawki kwotowej – w porównaniu z nieruchomościami bez takiego mankamentu – w rozmiarze 18,84 zł na 1 m2 powierzchni. Z tego względu Izba Skarbowa nie podziela zarzutu o wewnętrznej sprzeczności opinii biegłego.

Faktem jest – stwierdziła Izba Skarbowa – przyjęcie do analizy porównawczej dwóch nieruchomości usytuowanych na terenie G. i W.. Jednakże wymienione miejscowości leżą w sąsiedztwie R. – pierwsza od południa, druga od północy i przy tej samej arterii komunikacyjnej. Dokonany dobór nieruchomości uwzględniający nadto to samo przeznaczenie – na cele komercyjne – uwzględnia więc wyznaczniki wartości rynkowej wynikające z zapisu art. 10 ust. 2 ustawy o opłacie skarbowej jak i prawo stosowania przez biegłego współczynników korygujących, które odnoszą się w omawianej sprawie także do cechy indywidualizującej nieruchomość jaką jest lokalizacja.

Odstąpienie od dokonania dla celów podatkowych pomiaru rzeczywistej powierzchni nieruchomości podyktowane było natomiast przesłankami podanymi w postanowieniu Urzędu Skarbowego w W.z dnia 16.12.2002 r. Zarówno wymieniony organ podatkowy jak i biegły bazowali w tej kwestii na treści: przedmiotowej umowy, księgi wieczystej [...], informacjach Wydziału Geodezji Starostwa Powiatowego w W. z dnia 19.07.2002 r. nr [...], czy umowy z dnia 04.12.2001 r. (Repertorium A nr [...]), stroną której był A. L.wskazujących tą samą powierzchnię całkowitą – 4,6589 ha.

Dane zawarte w ewidencji zawierające m.in. dane liczbowe i opisowe gruntów i budynków podlegają natomiast aktualizacji z urzędu lub na wniosek (§ 46 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków – Dz.U.

Nr 38, poz. 454 z 2001 r.). Przy czym w ust. 2 powołanego przepisu wymienione są okoliczności wprowadzania zmian z urzędu. Z powołanego stanu prawnego wynika, iż aktualizacja danych dotyczących powierzchni przedmiotowej nieruchomości winna nastąpić na wniosek właściciela jeśli kwestionuje dotychczasowe. Skoro okoliczność taka nie miała miejsca, to organy podatkowe nie mają podstaw do negowania w tym zakresie treści dokumentów przywołanych powyżej, tym samym do dopuszczenia dowodu z opinii geodety.

Izba Skarbowa podzieliła zarzut odwołania, iż Urząd Skarbowy nie w pełni zrealizował dyspozycję art.200 § 1 Ordynacji podatkowej, jakkolwiek dwukrotnie zawiadamiał o uprawnieniach stron wynikających z powołanego przepisu (pisma z dnia 07.08.2002 r. i z dnia 24.09.2002 r.), ale przed wydaniem decyzji prowadził jeszcze korespondencję ze Starostwem Powiatowym w W.. Zauważyła przy tym, iż z pełnym materiałem dowodowym strony mogły zapoznać się i wypowiedzieć w toku postępowania odwoławczego (pismo z dnia 04.03.2003 r. skierowane do zbywcy i z dnia 26.03.2003 r. skierowane do pełnomocnika nabywcy). D. K. po analizie akt nie wniosła uwag, natomiast pełnomocnik A.L. ze wskazanego prawa nie skorzystał. Z tego względu organ odwoławczy nie wyeliminował zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego.

W skardze wniesionej do Naczelnego Sądu Administracyjnego Ośrodek Zamiejscowy w Gdańsku A. L. wniósł o uchylenie decyzji Izby Skarbowej i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

W uzasadnieniu skargi zarzucił wadliwość wyceny nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego, powołanego przez Urząd Skarbowy. W ocenie skarżącego wadliwość ta wynika z:

1. uznania sporów co do prawa własności nieruchomości za czynnik drugorzędny, stwierdzający, iż wpływał jedynie na ewentualne odwleczenie w czasie procesu komercyjnego zainwestowania,

2. brak dokonania szczegółowego rozróżnienia powierzchni nieruchomości zgodnie z poszczególnymi sposobami jej wykorzystania określonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz części zajętej pod węzeł komunikacyjny,

3. odstąpienia od wykonania pomiarów geodezyjnych nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, czym naruszone zostały zasady wynikające z art. 122 i 188 Ordynacji podatkowej,

4. dokonania analizy porównawczej w oparciu o wartości nieruchomości znajdujące się w innych miejscowościach.

W odpowiedzi na skargę Izba Skarbowa podtrzymała swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie i wniosła o jej oddalenie, wywodząc jak w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Zgodnie z art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Przepisy wprowadzające ustawę – Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1271) sprawy, w których skargi zostały wniesione do Naczelnego Sądu Administracyjnego przed dniem 1 stycznia 2004 r. i postępowanie nie zostało zakończone, podlegają rozpoznaniu przez właściwe wojewódzkie sądy administracyjne na podstawie przepisów ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z zasadami wyrażonymi w art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2001 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269) w związku z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd bada zaskarżone orzeczenie pod kątem jego zgodności z obowiązującym prawem i nie jest przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargi nie można było uwzględnić.

Bezsporne w niniejszej sprawie było, iż zgodnie art. 1 ust. 1 pkt 2 lit.a ustawy z dnia 31 stycznia 1989 r. o opłacie skarbowej (Dz.U. z 1989 r. Nr 4, poz. 23 z późn. zm.) umowa sprzedaży z dnia 22.01.1999 r. 1/2 udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w R. przy [...], stanowiącej działkę nr [...], o pow. 46.586 m2, zawarta pomiędzy D.K., a A. L., podlegała opłacie skarbowej. Nie budzi również wątpliwości stron fakt, iż zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 1 lit.c ustawy, podstawą obliczenia opłaty skarbowej od czynności cywilnoprawnych jest wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Obowiązek uiszczenia opłaty skarbowej w świetle art. 4 ust. 2 pkt 2 ustawy ciąży solidarnie na stronach czynności cywilnoprawnych tj. na D. K. oraz na A. L..

Skarżący nie kwestionował także uprawnienia organu podatkowego do określenia wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej w sytuacji, gdy wartość określona przez strony nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, jej wartości rynkowej. Uprawnienie takie wynika bowiem z przepisu art. 10 ust. 3 cyt. ustawy.

Kwestią sporną w rozważanej sprawie jest natomiast przyjęta przez Urząd Skarbowy w W. wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości, ustalona w oparciu o sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, operat szacunkowy, który – w ocenie skarżącego – jest wadliwy.

Jak już zostało wcześniej podkreślone organ podatkowy w sytuacji powzięcia wątpliwości co do prawidłowej wartości rynkowej wskazanej w umowie, oraz wobec odmowy przyjęcia przez podatnika wartości rynkowej podanej przez organ, dokonuje jej ustalenia z uwzględnieniem opinii biegłego. W takiej sytuacji organ podatkowy nie może ustalić wartości rynkowej przedmiotu umowy cywilnoprawnej z pominięciem opinii rzeczoznawcy, przy czym opinia ta nie jest jedynym dowodem, na podstawie którego organ podatkowy rozstrzyga tę kwestię.

Podstawowe zasady szacowania nieruchomości zostały uregulowane w ustawie z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 115, poz. 741 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 151 ust. 1 tej ustawy wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Uprawnionym do szacowania wartości rynkowej jest natomiast wyłącznie rzeczoznawca majątkowy, który ustala wartość rynkową nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego (art. 152). Wyboru tego podejścia dokonuje sam rzeczoznawca uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154).

Tylko w sytuacji, gdy istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie tych podejść, wartość rynkową określa się w podejściu mieszanych, która nie miała zastosowania przy sporządzaniu przedmiotowego operatu.

W rozpatrywanej sprawie stwierdzić zatem należy, że operat szacunkowy został sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, który dokonał swoich ustaleń przy podejściu porównawczym, metodą porównywania parami, przy uwzględnieniu cen wolnorynkowych podobnych nieruchomości gruntowych, niezabudowanych, które były przedmiotem obrotu wolnorynkowego na terenie obrębów: Rumia, a, Reda, Wejherowo.

Zgodnie z art. 153 ust. 1 tej ustawy, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Przechodząc zatem do oceny zasadności podniesionych w skardze zarzutów, w świetle przywołanych powyżej przepisów ustawy o opłacie skarbowej i przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, Sąd uznał, iż są one nieuzasadnione.

I tak pierwszy z zarzutów skargi mógłby wywrzeć oczekiwany skutek, gdyby organ podatkowy opierając się głównie na opinii biegłego (ale nie wyłącznie) pominąłby w swoim rozstrzygnięciu spory co do prawa własności przedmiotu transakcji, okoliczność ta oczywiście świadczyłaby o pobieżnie zebranym przez organ podatkowy materiale dowodowym, jak i o braku rzetelności rzeczoznawcy przy sporządzaniu operatu szacunkowego.

W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy – zgodnie z art. 155 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami – wykorzystał dane o spornej nieruchomości ujęte między innymi w księgach wieczystych. Stan ten ujął w sporządzonym operacie szacunkowym. Wobec tego zarzut skarżącego o niedokonaniu przez rzeczoznawcę oceny stanu prawnego jest – w ocenie Sądu – nieuzasadniony. Należy pamiętać, że rzeczoznawca majątkowy nie wydaje opinii prawnych, a jest zobligowany do dokonania właściwej oceny stanu faktycznego, w tym uwzględnienia stanu prawnego nieruchomości, który może mieć wpływ na wartość wyceny.

I tak też biegły uczynił, ustalił bowiem wartość nieruchomości przy zastosowaniu współczynnika korygującego wartość 1 m2 powierzchni, z uwagi na – jak to określił – "niejasny" stan prawny, co wyniosło kwotowo 12,56 zł mniej na metrze kwadratowym.

Organ odwoławczy ustosunkowując się do tego zarzutu w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji trafnie zauważył, iż w sporządzonej w formie aktu notarialnego umowie sprzedaży, uprawnienia właścicielskie D. K. nie były kwestionowane. Nadto w grudniu 2001 r. sporna nieruchomość była przedmiotem dalszego obrotu prawnego, co potwierdziło brak przeszkód w zbywaniu tej nieruchomości. Tak więc długotrwały proces porządkowania stanu prawnego, na który to powołuje się skarżący, a który miał zakończyć się datą 8 maja

2000 r. nie uniemożliwiał obrotu tą nieruchomością i faktycznie nie miał znacznego wpływu na jej wartość rynkową.

Oceniając zasadność tego zarzutu trzeba jeszcze dodać, że Sąd podzielił pogląd organu odwoławczego, iż jakkolwiek ustanowione na nieruchomości hipoteki są czynnikiem cenotwórczym, to jednak nie miały one wpływu na wartość rynkową zbywanego udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości. W myśl bowiem art. 10 ust. 1 pkt 1 lit.c

i ust. 2 w zw. z art. 1 ust. 1 pkt 2 lit.a ustawy o opłacie skarbowej, wartość rynkową ustala się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczenia przejętych przez nabywcę długów i ciężarów. Tak więc hipoteki będące niewątpliwie obciążeniem przedmiotu umowy, nie mogły jednak – z woli ustawodawcy – być uwzględnione przy ustalaniu wartości rynkowej zbywanego prawa.

Skarżący zarzucił w skardze, iż organy rozstrzygając w sprawie nie dokonały szczegółowego rozróżnienia powierzchni nabytej nieruchomości w odniesieniu do sposobów jej wykorzystania, określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz części zajętej pod węzeł komunikacyjny.

Odnosząc się do tego zarzutu należy podnieść, że Izba Skarbowa wyjaśniła w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji przyczynę niemożności szczegółowego ustalenia poszczególnych powierzchni nieruchomości, pod kątem możliwości ich wykorzystania.

Izba wskazała na brak – na dzień dokonania transakcji sprzedaży – opracowania planu realizacyjnego przyszłej inwestycji. Brak tego planu – zdaniem Sądu – pozwalał jedynie na określenie przybliżonych powierzchni pod poszczególne możliwe inwestycje, przy zastosowaniu w tym przedmiocie ograniczeń w zabudowie, określonych m.in. przepisami prawa budowlanego. Znalazło to odzwierciedlenie w ustalonej wartości rynkowej w wysokości 15%. Wyliczenia te zostały uzasadnione merytorycznie. Tak więc nie można było przypisać biegłemu braku należytej staranności w jego działaniach, a w konsekwencji uznać zaskarżoną decyzję w tym zakresie za uchybiającą prawu.

Za nietrafny Sąd uznał podniesiony w skardze zarzut odstąpienia przez rzeczoznawcę majątkowego oraz organ podatkowy od obliczenia rzeczywistej powierzchni nieruchomości,

a tym samym naruszenia przez organy art. 122 Ordynacji podatkowej, nakładającego obowiązek dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz zbadania prawdy obiektywnej. Rzeczoznawca majątkowy zgodnie z art. 155 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte między innymi w księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji gruntów, planach miejscowych, umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych.

Powierzchnia spornej nieruchomości wynikała z prowadzonej dla niej Księgi wieczystej, z ewidencji gruntów, a także tożsama była w kolejnej umowie jej zbycia. Nie było zatem – w ocenie Sądu – potrzeby dokonywania ponownych przeliczeń i pomiarów, bowiem powierzchnia ta była określona w dokumentach urzędowych, a te stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo stwierdzone.

Tym samym nie było potrzeby przeprowadzenia w sprawie dodatkowych dowodów, tym bardziej, że skarżący nie wykazał, aby podejmował jakiekolwiek działania celem uzgodnienia zapisów w ewidencji gruntów i księdze wieczystej KW ze stanem faktycznym.

Przechodząc do ostatniego zarzutu skargi tj. dokonania analizy porównawczej w oparciu o wartości rynkowe nieruchomości znajdujących się w innych miejscowościach, czyli niezgodnie z art. 10 ust. 2 cyt. ustawy o opłacie skarbowej stwierdzić należało, uwzględniając okoliczności faktyczne tej sprawy, że przyjęte w operacie szacunkowym wartości rynkowe wskazanych w nim nieruchomości były porównywalne. Faktem jest, że nieruchomości te znajdują się administracyjnie w innych miejscowościach (a i Wejherowo), ale miejscowości te tworzą pewną całość ekonomiczną poprzez położenie ich przy tej samej arterii komunikacyjnej. Tworzą jedną aglomerację ekonomiczną i okoliczności tej nie można było nie uwzględnić w prowadzonych w sprawie rozważaniach, skoro mają to być nieruchomości o zbliżonej powierzchni, uzbrojeniu, stanie zużycia, przeznaczeniu (wykorzystanie na cele komercyjne) oraz będące przedmiotem transakcji zawartych w okresie zbliżonym do daty dokonania analizowanej czynności cywilnoprawnej, a więc w okresie nieznacznie go wyprzedzającym lub nieznacznie następującym po tym dniu. Tak więc liczba nieruchomości mogących być przedmiotem porównania była niewątpliwie ograniczona. Przyjęte do porównania wartości nieruchomości były – tak jak sporna nieruchomość – o dużej powierzchni, niezabudowane, o takim samym lub zbliżonym uzbrojeniu, wszystkie jak wskazano wcześniej – położone były przy tym samym ciągu komunikacyjnym, a nadto były przeznaczone na te same cele, tj. cele komercyjne. Należy też zauważyć, iż biegły w operacie szacunkowym uwzględnił fakt położenia porównanych nieruchomości w większych miejscowościach aniżeli Rumia, dokonując korekty ceny o 20%.

W tej sytuacji Sąd uznał, iż przyjęcie przez organy podatkowe wartości rynkowej wynikającej z operatu szacunkowego sporządzonego dla spornej nieruchomości za podstawę do naliczenia opłaty skarbowej, było uprawnione.

Z tych względów Sąd, nie znajdując podstaw prawnych do wzruszenia zaskarżonej decyzji, na podstawie art. 151 cyt. na wstępie ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – orzekł jak w wyroku.

AR