Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt I SA/Po 465/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2022-11-18 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 153
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.
article: art. 157 ust. 1
journal: Dz.U. 2020 poz 65
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: art. 10 § 1
journal: Dz.U. 2020 poz 256
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Nikodem (spr.) Sędziowie WSA Karol Pawlicki WSA Waldemar Inerowicz Protokolant: starszy sekretarz sądowy Marta Ziewińska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 listopada 2022 r. sprawy ze skargi [...] sp.k. w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz strony skarżącej kwotę 4.127,- zł (słownie: cztery tysiące sto dwadzieścia siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zarząd Geodezji i Katastru Miejskiego G. [...] decyzją z 6 października 2020 r., nr [...] ustalił E. sp. z o.o. sp.k. z siedzibą w Z. (dalej zwanej również skarżącą) wysokość opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w P. przy ulicy [...], [...]

Dyrektor Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego G. decyzją z 27 maja 2020 r. zatwierdził podział nieruchomości stanowiącej własność skarżącej, położonej w P. przy ul. [...], [...], oznaczonej w ewidencji gruntów obręb [...], arkusz mapy [...], działka nr [...] o pow. 25.608 m2, na skutek jej podziału na działki nr [...] o pow. 5.687 m2, [...] o pow. 10.901 m2 i [...] o pow. 9.020 m2. Decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna z dniem 16 czerwca 2020 r.

Mając na uwadze art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 65 ze zm. – dalej w skrócie: "u.g.n."), Dyrektor G. pismem z 19 czerwca 2020 r. zawiadomił skarżącą o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. W celu ustalenia opłaty został sporządzony 21 sierpnia 2020 r. przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, który zweryfikowano, badając jego zgodność z przepisami art. 98a ust. 1 i rozdziału 1 działu IV u.g.n. oraz przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm. – dalej w skrócie: "rozporządzenie RM"). W operacie biegła ustaliła, że w dniu wydania decyzji zatwierdzającej podział oraz w dniu, w którym decyzja ta stała się ostateczna, nieruchomość nie była objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W tych okolicznościach jej przeznaczenie ustalono na podstawie Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta [...] (uchwała Rady Miasta P. z dnia 23 września 2014 r. nr LXXII/1137/VI/2014), zgodnie z którym nieruchomość jest położona na terenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub zabudowy usługowej oznaczonym symbolem [...]. Biegła dokonała analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną oraz mieszkaniowo-usługową. Oszacowała wartości nieruchomości podejściem porównawczym, metodą porównywania parami.

Uzasadniając zastosowanie wskazanego podejścia stwierdziła, że znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych. W wycenie nieruchomości przed podziałem oraz działki nr [...], biegła uwzględnia ich nieregularny i wielokątny kształt, średnio korzystny dla racjonalnego zagospodarowania, a w wycenie działki nr [...] jej wysoce nieregularny kształt, we fragmencie stanowiącym wąski pas odchodzący od jej zasadniczej części w kierunku północnym. Ponadto dla działek nr [...] i [...] biegła uwzględniła dostępność do drogi publicznej poprzez ustanowioną służebność na działce nr [...], określając cechę dostępność komunikacyjną jako utrudnioną. Z uwagi na występowanie skarp na fragmencie działek nr [...] i [...], biegła zastosowała również współczynnik korekcyjny.

W ocenie organu pierwszej instancji biegła właściwie określiła i oceniła szczególne cechy nieruchomości i jej otoczenia. Przyjęła do porównań zaistniałe w ostatnich dwóch latach transakcje nieruchomościami podobnymi pod względem wielkości oraz przeznaczenia w aktach planistycznych, najbardziej przystającymi swoją charakterystyką do nieruchomości wycenianej. Biegła zawarła w operacie szacunkowym informacje o tych nieruchomościach. Opisała i oceniła ich położenie, powierzchnie, uzbrojenie, kształt, sąsiedztwo i otoczenie oraz dostępność komunikacyjną, a także istotne cechy różniące nieruchomości i współczynniki korygujące ustalone ze względu na te różnice. Organ stwierdził, że uzasadniając dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych, biegła wskazała ich odległość od centrum miasta, a także oceniła renomę rejonu, w jakim są położone oraz dostęp do punktów handlowo-usługowych, oświatowych, służby zdrowia, terenów rekreacyjnych i zieleni. Następnie przeanalizowała i porównała ze sobą istotne cechy nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych.

Zdaniem organu pierwszej instancji udostępnione w operacie szacunkowym dane o nieruchomościach porównawczych pozwalają ocenić, że są to nieruchomości podobne, a zakres tych danych nie narusza tajemnicy zawodowej obowiązującej rzeczoznawców majątkowych w zakresie uzyskanych przez nich informacji o transakcjach nieruchomościami. W oparciu o wyznaczone cechy i przy zastosowaniu metody porównywania parami, biegła zgodnie z przyjętą metodyką dokonała korekty cen transakcyjnych nieruchomości podobnych. Uzyskany przez nią wynik w postaci wartości rynkowej dzielonej nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną cenę, możliwą do uzyskania na rynku. Zdaniem organu biegła na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości w sposób rzetelny, logiczny i wiarygodny wykazała w ramach wyznaczonych przepisami prawa kompetencji, że na skutek podziału wycenianej nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości.

Na podstawie sporządzonego operatu ustalono, że wartość nieruchomości według stanu przed podziałem wynosi [...] zł, a według stanu po podziale [...] zł. W wyniku podziału wartość nieruchomości wzrosła o [...] zł. W tych okolicznościach stwierdzono, że spełnione zostały przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej, wynikające z art. 98a ust. 1 i 1a u.g.n.

Spółka złożyła odwołanie, w którym wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz organu pierwszej instancji w całości i umorzenie postępowania, ewentualnie uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi pierwszej instancji celem uzupełnienia postępowania dowodowego w szczególności poprzez zobowiązanie rzeczoznawcy majątkowego do ponownego sporządzenia operatu szacunkowego, ewentualnie o sporządzenie aneksu do operatu w zakreślonym przez organ terminie.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z 04 lutego 2021 r., nr [...] utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

Kolegium wskazało, że biegła w sporządzonym operacie szacunkowym wyliczyła wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale, oszacowując ją podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Następnie organ opisał na czym polega zastosowanie ww. podejścia i metody. W zakresie w jakim organ był w stanie weryfikować dobór materiału porównawczego, stwierdził, że nieruchomości wykorzystane w sporządzonej w sprawie wycenie nie budzą wątpliwości. Atrybutami fizycznymi są zbliżone do nieruchomości wycenianej. Przeznaczenie porównywanych nieruchomości również nie budzi wątpliwości organu co do ich podobieństwa. Organ wyjaśnił, że podobieństwo nieruchomości nie oznacza, że winny być one identyczne. Metodologia wyceny zakłada wręcz, że przyjęte do porównań nieruchomości będą różnić się między sobą - różnice te uwzględnia rzeczoznawca, dokonując stosownych poprawek przy pomocy współczynników korygujących. Tym samym po dokonaniu analizy sporządzonego operatu szacunkowego, organ stwierdził, że jest on opracowaniem rzetelnym, sporządzonym zgodnie z przepisami oraz zasadami sztuki. Wycena poparta została obszernym uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. Operat uznano za wyczerpujący oraz niezawierający błędów. Stwierdzono, że rzeczoznawca prawidłowo przeanalizował stan prawny i faktyczny wycenianej nieruchomości. Operat odpowiada ustawowym wymogom, a nadto dowodzi, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z podziałem nieruchomości i stanowi dowód w sprawie.

Wyjaśniono również, że strona, aby skutecznie zakwestionować sporządzony operat szacunkowy, powinna albo przedstawić kontroperat, tj. alternatywną wycenę, opierającą się np. na innej bazie nieruchomości uznanych za podobne, bądź przyjmując inne kryteria wyceny albo poddać sporządzony w toku postępowania operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 u.g.n. Skarżąca nie skorzystała z żadnej z powyższych metod. Natomiast organy administracji nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu. Jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne, ingerencja w merytoryczną część opracowania właściwie kwestionowałaby operaty szacunkowe jako opinie biegłych, wymagając jednocześnie, by organ dysponował wiedzą specjalistyczną pozwalającą mu na daleko idącą ocenę zawartości operatu.

Skarżąca wniosła skargę na powyższą decyzję Kolegium.

WSA w Poznaniu wyrokiem z 23 lipca 2021 r., I SA/Po 374/21 uchylił zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu wyroku Sąd zwrócił uwagę, że na organie ciąży obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii w świetle art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U z 2020 r. poz. 256 z późn. zm. – dalej w skrócie: "k.p.a."), z poszanowaniem przepisów art. 149–159 u.g.n., normujących zasady określenia wartości nieruchomości oraz przepisów wykonawczych do ustawy w postaci rozporządzenia RM. Zarówno organ, jak i sąd administracyjny zobligowani są ocenić wartość operatu szacunkowego. Dotyczy to zarówno podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również czy jest zupełny, jasny, logiczny, spójny, wiarygodny, czy nie zawiera błędów matematycznych, czy zastosowana w nim metoda szacowania odpowiada prawu i została poprawnie wyjaśniona przez rzeczoznawcę, zaś wyciągnięte przez niego wnioski nie są ze sobą sprzeczne. W przypadku zaś wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny.

Skarżąca nie przedstawiła w postępowaniu odwoławczym tzw. kontroperatu, ani nie wystąpiła o poddanie kwestionowanego operatu kontroli przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Jednak Sąd podkreślił, że nie zwalnia to organów od ceny operatu jako dowodu z opinii biegłego. W ocenie Sądu takiej oceny organ nie przeprowadził w należyty sposób. Natomiast wnikliwa ocena tego dowodu była konieczna w kontekście zawartych w odwołaniu zarzutów i ich uzasadnieniu. W treści odwołania skarżąca sformułowała daleko idące wnioski, zarzucając operatowi, że jest niekompletny, ponieważ nie zawiera wykazu transakcji stanowiących podstawę przeprowadzenia analizy zależności cen transakcyjnych od pola powierzchni działki gruntu. Zdaniem skarżącej operat został też sporządzony wadliwie pod względem metodologicznym. Zdaniem Sądu Kolegium w swojej decyzji zawarło jedynie ogólnikowe stwierdzenie, że kwestionowany przez skarżącą operat szacunkowy jest rzetelny i sporządzony zgodnie z przepisami oraz zasadami sztuki, wyczerpujący, nie zawiera błędów, zaś rzeczoznawca prawidłowo przeanalizował stan prawny i faktyczny wycenianej nieruchomości. W żadnej mierze Kolegium nie wyjaśniło konkretnie na czym, jego zdaniem, polega prawidłowość dokonanej przez biegłego analizy stanu prawnego i faktycznego w kontekście podniesionych przez stronę w odwołaniu zarzutów wobec sporządzonego operatu. Nie ustosunkowało się w jakikolwiek sposób do zarzutów odwołania, pomijając je całkowicie w prowadzonych teoretycznych rozważaniach.

W ocenie Sądu przy tego rodzaju zarzutach organ powinien zwrócić się do rzeczoznawcy o ustosunkowanie się do nich, ewentualnie - gdyby rzeczoznawca uznał to za konieczne - o uzupełnienie przez niego operatu. Dopiero po uzyskaniu od biegłego stanowiska, organ może przystąpić do oceny tego dowodu, w zakresie własnych kompetencji.

SKO [...] decyzją z 01 kwietnia 2022 r., nr [...] powtórnie utrzymało w mocy wymienioną na wstępie decyzję organu pierwszej instancji.

Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie, Kolegium wskazało, że ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. W niniejszej sprawie rzeczoznawca stwierdził, że szczegółowa analiza rynku nieruchomości i zarejestrowana liczba wiarygodnych transakcji dotyczących nieruchomości podobnych do wycenianej uzasadnia zastosowanie metodą porównywania parami. Dobór nieruchomości do analizy porównawczej jest zabiegiem wymagającym posiadania wiadomości specjalnych. Rolą organu, dla którego sporządzana jest opinia, jest natomiast ocena sporządzonej wyceny, ale tylko i wyłącznie pod względem zachowania warunków formalnych dokumentu oraz logiki dowodu, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. W ocenie organu odwoławczego kwestionowanie operatu szacunkowego przez stronę, niepoparte żadnym przeciwdowodem jest niewystarczające do podważenia wiarygodności wyceny z 30 kwietnia 2021 r. W postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej organ nie jest zobligowany do analizowania prawidłowości zastosowanych rozwiązań merytorycznych w zakresie zasad sztuki szacowania w tym sposobu analizy rynku i doboru nieruchomości do porównań, wypracowanych w praktyce szacowania przez środowisko rzeczoznawców, ponieważ nie są to zagadnienia unormowane w przepisach prawa powszechnie obowiązującego, ale wiadomości specjalne rzeczoznawcy majątkowego (wiedza branżowa). Bez stosownego przeciwdowodu, nie jest możliwe kwestionowanie przyjętych do porównań nieruchomości podobnych. Ocena czy nieruchomości są podobne czy też nie zależy od rodzaju i położenia nieruchomości oraz od liczby transakcji na rynku, stanu popytu i podaży, a więc od wielu czynników warunkujących wycenę. Ocena ta (podobnie jak wybór metody wyceny) należy do rzeczoznawcy majątkowego.

W ocenie Kolegium zamieszczenie w operacie szacunkowym obok niezbędnych danych (lokalizacja, data transakcji, cena, powierzchnia, stan prawny, przeznaczenie) szczegółowych informacji o nieruchomościach stanowiących obiekty porównawcze, pozwalających na ich identyfikację, w tym np. numerów działek, numerów repertoriów aktów notarialnych, jest niczym innym jak naruszeniem art. 175 ust. 3 u.g.n. i w konsekwencji złamaniem tajemnicy zawodowej. Akty notarialne, w szczególności te dotyczące umów sprzedaży nieruchomości, będące podstawowym źródłem szczegółowych informacji o obiektach porównawczych w procesie wyceny w podejściu porównawczym, nie stanowią ogólnodostępnego źródła informacji publicznej. Informacje w nich zawarte nie są jawne, a w konsekwencji objęte są tajemnicą zawodową rzeczoznawcy majątkowego.

Nie dopatrzono się braku rzetelności i należytej staranności w działaniach rzeczoznawcy. Uznano, że zarzuty odwołania są nieuzasadnione, ponieważ sprowadzają się one do subiektywnego przekonania, że nie doszło do wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału. Stwierdzono również, że organ pierwszej instancji dokonał prawidłowej oceny operatu szacunkowego z 21 sierpnia 2020 r. Operat ten uznano za należycie uzasadniony i sporządzony w sposób zgodny z przepisami u.g.n. oraz rozporządzenia RM. Organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, skoro nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Uznano, że organ pierwszej instancji prawidłowo i w zgodzie z obowiązującym prawem dokonał oceny operatu szacunkowego, tj. zbadał czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawierał wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawierał niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

Stwierdzono, że w zakresie w jakim organ administracyjny jest w stanie weryfikować dobór materiału porównawczego nieruchomości wykorzystane w wycenie nie budzą wątpliwości. Ich atrybuty fizyczne oraz przeznaczenie są zbliżone do nieruchomości wycenianych.

Spółka w skardze na decyzję Kolegium z 1 kwietnia 2022 r. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości wraz z poprzedzającą ją decyzją organu pierwszej instancji oraz o umorzenie postępowania względnie zaś o przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. Wniesiono również o zasądzenie na rzecz skarżącej od Kolegium kosztów postępowania według norm przepisanych oraz o dopuszczenie dowodu z oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie:

1) art. 8 § 1 i 2 k.p.a. poprzez naruszenie zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów administracji publicznej oraz zasady prowadzenia postępowania podatkowego w sposób budzący zaufanie do organów, polegające na utrzymaniu w mocy decyzji Dyrektora Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego G., rozstrzygającej sprawę odmiennie niż we wcześniejszych decyzjach wydanych przez ten sam organ w takim samym stanie faktycznym i prawnym, w skutek czego wydane są odmienne decyzje administracyjne bez bliższego uzasadnienia zmiany stanowiska organu administracji publicznej w tym zakresie;

2) art. 7, art. 80 i art. 77 k.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy poprzez uznanie, że operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego A. P. został wykonany prawidłowo a rzeczoznawca w pełni ustosunkował się do zarzutów strony skarżącej - mimo, iż został on sporządzony wadliwie i nie spełnia cech dowodu dla toczącego się postępowania z następujących względów:

a) operat szacunkowy, a także wyjaśnienia rzeczoznawcy z 22 lutego 2022 r. są niekompletne:

– operat oraz wyjaśnienia, nie zawierają wykazu transakcji stanowiących podstawę przeprowadzenia analizy zależności cen transakcyjnych od pola powierzchni działki gruntu;

– nie zawiera analizy zależności cen transakcyjnych od pola powierzchni gruntu. Przedstawiona analiza cen nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i mieszkaniowo-usługową jest niewiarygodna i nie może stanowić dowodu w toczącym się postępowaniu. Rzeczoznawca przedstawia zależność "cen średnich" od powierzchni gruntów. Obliczenie cen średnich wybranych przez rzeczoznawcę przedziałach ma charakter uznaniowy i spekulacyjny. Zmiana przedziałów wpływa na zmianę wartości cen średnich. Nie odzwierciedla rzeczywistej zależności cen transakcyjnych wyłącznie od powierzchni. Przedstawiona analiza nie uwzględnia faktu, że na ceny transakcyjne oprócz powierzchni wpływają jednocześnie inne cechy rynkowe. Z przedstawionej tzw. "ogólnej tendencji" można wnioskować, że ceny transakcyjne nieruchomości o powierzchni powyżej 30.000 m2 są bliskie zeru, co jest nieprawdą. Rzeczoznawca jednocześnie stwierdza, że "rozbieżności cenowe pomiędzy nieruchomościami w tym samym przedziale powierzchni są bardzo znaczne i sięgają kilkuset procent pomiędzy cenami minimalnymi i maksymalnymi" (str. 6 operatu);

b) operat szacunkowy został sporządzony wadliwie pod względem metodologicznym. Rzeczoznawca przyjmuje do wyceny wartości poszczególnych działek różne podstawy wyceny - różne transakcje rynkowe. Zmiana punktu odniesienia ma istotny wpływ na wyniki wyceny. Przyjęta procedura wyceny oparta na różnych bazach powoduje, że rzeczoznawca nie realizuje właściwie wyceny odpowiednio dla jej celu, którym jest oszacowanie zmiany wartości nieruchomości spowodowanej wyłącznie dokonanym podziałem. Zmiana wartości nieruchomości oszacowana w operacie nie jest spowodowana wyłącznie podziałem lecz również zmianą punktu odniesienia przy wycenie poszczególnych działek przed podziałem i po podziale;

c) przyjęta waga cechy rynkowej "powierzchnia" w wysokości 15% (tabela str. 11), została określona w sposób uznaniowy i niewiarygodny. Operat a także wyjaśnienia nie zawierają analizy rynku stanowiącej podstawę ustalenia wagi ww. cechy. Brak jest dowodu potwierdzającego, iż występuje korelacja ceny i powierzchni nieruchomości w wysokości przyjętej w operacie;

d) gradacja stanu cechy "powierzchnia" została określona w sposób uznaniowy i niewiarygodny. Operat oraz wyjaśnienia nie zawierają analizy rynku stanowiącej podstawę ustalenia ww. gradacji. Rzeczoznawca błędnie i bezpodstawnie przyjął, że ceny transakcyjne zmieniają się skokowo w zależności od powierzchni nieruchomości. Jednocześnie przyjął, że w poszczególnych przedziałach ceny te są równe.

Podniesiono również, że w wyjaśnieniach rzeczoznawcy z 22 lutego 2022 r. brak jest stosownej klauzuli potwierdzającej aktualność operatu dla niniejszego postępowania, mimo iż w decyzji Kolegium wskazuje, że rzeczoznawca taką aktualność potwierdził.

W odpowiedzi na skargę SKO [...] podtrzymało swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie, wnosząc o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Skarga okazała się zasadna.

Rozstrzygnięcie sporu wymaga dokonania kontroli legalności zaskarżonej decyzji. W ocenie organów spełnione zostały wszystkie z przesłanek ustalenia skarżącej wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w P. przy ulicy [...], [...]. Uznaje się również, że sporządzony na potrzeby postępowania operat szacunkowy rzeczoznawczy majątkowego odpowiada prawu. Skarżąca podnosi m. in., że operat szacunkowy nie został wykonany prawidłowo.

Na wstępie należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 z późn. zm. – dalej w skrócie: "p.p.s.a.") ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. W konsekwencji ani organ administracji publicznej ani sąd administracyjny orzekając ponownie w tej samej sprawie, nie może pominąć oceny prawnej wyrażonej wcześniej w orzeczeniu, gdyż ocena ta wiąże go w sprawie. Oznacza to, że orzeczenie sądu administracyjnego wywiera skutki wykraczające poza zakres postępowania sądowoadministracyjnego, bo jego oddziaływaniem objęte jest także przyszłe postępowanie administracyjne w danej sprawie. Z kolei, związanie samego sądu administracyjnego oznacza, że nie może on formułować nowych ocen prawnych, które są sprzeczne z wyrażonym wcześniej poglądem, lecz zobowiązany jest do podporządkowania się mu w pełnym zakresie oraz konsekwentnego reagowania w razie stwierdzenia braku zastosowania się organu administracji publicznej do wskazań w zakresie dalszego postępowania [tak: wyrok NSA z 20 maja 2020 r., I GSK 1550/19].

W rozpoznawanej sprawie zapadł wyrok WSA w Poznaniu z 23 lipca 2021 r., I SA/Po 374/21. Kontrola legalności zaskarżonej decyzji z uwagi na postanowienia art. 153 p.p.s.a. musi uwzględniać ocenę prawną oraz wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w tym orzeczeniu.

W ocenie Sądu wydając zaskarżoną decyzję wywiązano się ze wskazań co do dalszego postępowania sformułowanych we wskazanym wyroku. Przed wydaniem zaskarżonej decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze pismem z 11 lutego 2022 r. zwróciło się do Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego G. [...] o sporządzenie nowego bądź aktualizację dotychczasowego operatu szacunkowego określającego wartość rynkową gruntu położonego w P. przy ul. [...], [...].

Rzeczoznawca w piśmie z 22 lutego 2022 r. odniósł się do zarzutów skarżącej oraz potwierdził aktualność operatu.

Z akt sprawy wynika, że SKO przesłało pełnomocnikowi kopie wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego do operatu. Pismo zostało doręczone 28 marca 2022 r.

Decyzją z 1 kwietnia 2022 r. SKO [...] utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Analizując treść zarzutów skargi, należy dojść do wniosku, że skarżąca w dalszym ciągi kwestionuje wartość dowodową operatu szacunkowego, w oparciu o który to obliczona została wysokość opłaty adiacenckiej. Zarzuty sformułowane w pkt 2 lit. b) – d) petitum skargi dotyczą zagadnień objętych sferą wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego. W tym kontekście wskazać należy, że szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości, jakimi posługują się rzeczoznawcy - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych. Szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej zostały powierzone stowarzyszeniom lokalnym rzeczoznawców majątkowych, na co wyraźnie wskazuje art. 157 ust. 1 u.g.n. Z uwagi na powyższe zarzuty sformułowane w pkt 2 lit. b) – d) petitum skargi jako dotyczące strefy wiadomości specjalnych rzeczoznawczy biegłego mogą być badane jedynie w trybie, o którym mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n.

Należy dostrzec, że dodatkowe wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego z 22 lutego 2022 r. zostały doręczone pełnomocnikowi skarżącej 28 marca 2022 r., podczas gdy zaskarżona decyzja została wydana już 01 kwietnia 2022 r. W ocenie Sądu w tych okolicznościach strona została pozbawiona możliwości uruchomienia trybu zakwestionowania merytorycznej prawidłowości operatu, ponieważ decyzja organu odwoławczego została wydana dwa dni po doręczeniu pełnomocnikowi wyjaśnień rzeczoznawcy.

Organ naruszył art. 10 § 1 kpa, który stanowi, że organ administracji publicznej obowiązane są zapewnić stronie czynny udział w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwić im wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Skarżąca została pozbawiona prawa odniesienia się do wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego. Uchybienia w powyższym zakresie świadczą o naruszeniu zasady czynnego udziału strony w postępowaniu. Naruszenie wskazanego przepisu w realiach niniejszej sprawy należało uznać za mogące mieć wpływ na wynik sprawy, biorąc pod uwagę zarzuty skargi. Konsekwencją naruszenia normy wyrażonej w tym przepisie było bowiem pozbawienie skarżącej możliwości zakwestionowania wartości dowodowej operatu szacunkowego oraz wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego w trybie przewidzianym przez art. 157 ust. 1 u.g.n.

Zidentyfikowane naruszenie przepisów postępowania przesądza o konieczności wyeliminowania zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego. Zasada czynnego udziału strony nie może być fikcją. Strona musi mieć prawo wypowiedzenia co do zebranych dowodów przed wydaniem decyzji.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) w zw. z art. 135 p.p.s.a. należało orzec, jak w pkt I. sentencji. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 powołanego aktu. Na kwotę zasądzonych kosztów postępowania składa się wpis od skargi w kwocie [...]zł, równowartość opłaty skarbowej od dokumentu pełnomocnictwa procesowego w kwocie [...]zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika skarżącej w kwocie [...]zł należne na podstawie § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. poz. 1800 z późn. zm.).