Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1164/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2012-02-22 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Budownictwa
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 18
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.
article: art. 4  pkt 17,  art. 154  ust. 1,  art. 157,  art. 134  ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: par. 36  ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 80
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Emilia Lewandowska Sędziowie: Sędzia WSA Marta Kołtun-Kulik Sędzia WSA Elżbieta Lenart (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Katarzyna Krynicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 lutego 2012 r. sprawy ze skargi A. S. i H. S. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] kwietnia 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] kwietnia 2011 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2010 r., nr [...] ustalającą odszkodowanie za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności zabudowanej nieruchomości.

Zaskarżone orzeczenie zostało wydane w oparciu o następujący stan faktyczny i prawny sprawy.

Decyzją z dnia [...] listopada 2008 r., nr [...] Wojewoda [...] ustalił lokalizację drogi krajowej dla inwestycji polegającej na rozbudowie drogi krajowej Nr [...] - klasy [...] wraz z budową obwodnicy miejscowości M. i W., na odcinku od obrębu [...] do obrębu [...] w gminie M. i realizacją obiektów budowlanych, w tym infrastruktury technicznej obejmując nią m.in. działkę nr [...] o pow. [...] ha położoną w obrębie [...], gmina M.. Decyzja ta została utrzymana w mocy decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...] lutego 2009r., nr [...].

W związku z tym Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji ustalającej odszkodowanie za ww. nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...].

Po rozpoznaniu powyższego wniosku Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] sierpnia 2010 r., [...] ustalił na rzecz H. i A. małż. S. odszkodowanie w wysokości [...] zł - za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności zabudowanej nieruchomości położonej w obrębie W., gmina M., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha - przeznaczonej na pasy drogowe - dla realizacji celu publicznego jakim jest inwestycja polegająca na rozbudowie drogi krajowej Nr [...] - klasy [...] wraz z budową obwodnicy miejscowości M. i W., na odcinku od obrębu [...] do obrębu W. w gminie M. i realizacją obiektów budowlanych, w tym infrastruktury technicznej. Ponadto orzekł o waloryzacji oraz o sposobie i terminie wypłaty odszkodowania.

W uzasadnieniu orzeczenia organ stwierdził, że wywłaszczona nieruchomość stanowiła współwłasność H. i A. małż. S.

Powołał treść art. 12 ust. 4 pkt 1, art. 18 ust. 1, art. 12 ust. 4f ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.), m.in. na podstawie których podjął rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie.

Stwierdził też, iż dla potrzeb niniejszego postępowania zlecił rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie wyceny nieruchomości. Operat szacunkowy wykonano w dniu 25 maja 2010 r., zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), ustalając wartość nieruchomości na łączną kwotę [...] zł, w tym wartość gruntu wraz z budynkiem mieszkalnym oraz dwoma budynkami gospodarczymi w kwocie [...] zł, wartość składników budowlanych w kwocie [...] zł oraz składników roślinnych w kwocie [...] zł.

Dodał, że w dniu 14 lipca 2010 r. odbyła się rozprawa administracyjna na której A. S. zapoznał się z operatem szacunkowym. Nie wnosząc zastrzeżeń do wartości nieruchomości podniósł, że poniósł straty moralne, gdyż z powodu inwestycji drogowej nie mógł rozbudować domu na przedmiotowej nieruchomości oraz przeprowadzić innych inwestycji. Ponadto oświadczył, iż w dniu wydania decyzji lokalizacyjnej z dnia [...] listopada 2008 r., zamieszkiwał wraz z żoną i synem w budynku mieszkalnym, położonym na terenie przedmiotowej nieruchomości.

Następnie, w nadesłanym po rozprawie piśmie, A. S. wniósł uwagi do operatu szacunkowego.

Wojewoda podniósł, że w odpowiedzi na zgłoszone zastrzeżenia rzeczoznawca majątkowy udzielił informacji, iż wszystkie elementy składowe stanowiące wartość użytkową wycenianej nieruchomości zostały uwzględnione w sporządzonej wycenie.

Stwierdził, że ww. operacie szacunkowym - przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości - biegły uwzględnił w szczególności jej położenie, rodzaj konstrukcji, wiek budynków, stan techniczno - użytkowy budynków oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

Do określenia wartości zabudowanej działki gruntu rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Na przedmiotowej nieruchomości znajdują się, m.in.: budynek mieszkalny parterowy, niepodpiwniczony, w zabudowie wolnostojącej i dwa budynki gospodarcze, które wraz z gruntem zostały oszacowane na łączną kwotę [...] zł, oraz pozostałe części składowe (na które składają się, m.in.: studnia kopana, ogrodzenie wraz z bramą i furtką, teren utwardzony) oszacowane na łączną kwotę [...] zł oraz 8 krzewów ozdobnych i 8 drzew owocowych o wartości oszacowanej na łączną kwotę [...] zł.

Organ wskazał, że stosownie do art. 18 ust. 1f ww. ustawy H. i A. małż. S., jako dotychczasowi współwłaściciele przejętej nieruchomości, którzy ją zamieszkiwali otrzymali dodatkowo [...] zł - co powiększyło odszkodowanie do kwoty [...] zł.

Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Infrastruktury złożył A. S., kwestionując wysokość ustalonego odszkodowania.

Skarżący podniósł, iż w operacie szacunkowym uwzględniono tylko 1/3 ogrodzenia. Nie ujęto wygrodzenia wewnątrz działki i drugiej bramy od strony północnej. Stwierdził też, że ogrodzenie ma 5 lat, a nie 10 jak to zostało stwierdzone w operacie szacunkowym. Ponadto zakwestionował przyjęte przez biegłego 45 letnie użytkowanie studni. Odwołujący wskazał również na brak wyceny 30 letnich drzew znajdujących się na działce.

Po rozpoznaniu powyższego odwołania Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] kwietnia 2011 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2010 r., nr [...].

W uzasadnieniu orzeczenia organ przytoczył treść art. 6 ust. 2 i ust. 3 ustawy z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2008 r. Nr 154, poz. 958 ze zm.), art. 12 ust. 4 pkt 2 i art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz art. 154 ust. 1, art. 134 ust. 1, art. 135 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010r. Nr 102, poz. 651 ze zm.).

Minister dodał, że na podstawie ww. ustawy jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. Przy określaniu wartości gruntu stosuje się przepisy art. 134 ust. 2-4. Przy określaniu wartości budynków lub ich części, budowli, urządzeń infrastruktury technicznej i innych urządzeń szacuje się koszt ich odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia. Przy określaniu wartości drzewostanu leśnego albo zadrzewień, jeżeli w drzewostanie znajdują się materiały użytkowe, szacuje się wartość drewna znajdującego się w tym drzewostanie. Jeżeli w drzewostanie nie występuje materiał użytkowy lub wartość drewna, które może być pozyskane, jest niższa od kosztów zalesienia i pielęgnacji drzewostanu, szacuje się koszty zalesienia oraz koszty pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia.

Organ podkreślił, iż operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną pod inwestycję drogową powinien odpowiadać przepisowi § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zgodnie z którym przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele. Natomiast § 36 ust. 2 powołanego rozporządzenia stanowi, iż w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów określa się w sposób następujący:

wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu i powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %;

wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %.

Przepisy ust. 1 i ust. 2 pkt 1 stosuje się odpowiednio do określania wartości nieruchomości lub ich części nabywanych na cele budowy autostrad lub dróg z tym że stan nieruchomości przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady lub drogi krajowej, a ceny - na dzień zawarcia umowy, jeżeli nabycie następuje w drodze umowy, albo na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu, jeżeli nabycie następuje w drodze odszkodowania (§ 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r.).

Dodał, iż ww. przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. obliguje rzeczoznawcę przy szacowaniu wartości nieruchomości do brania w pierwszej kolejności pod uwagę cen transakcyjnych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, jeżeli tego rodzaju rynek na danym lub podobnym obszarze został wykreowany.

Minister stwierdził, że podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość stanowił operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego Z. R. z dnia [...] maja 2010 r., w którym przy wycenie gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

W opinii organu biegły prawidłowo ustalił, iż na podstawie planu zagospodarowania przestrzennego Gminy M. zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy M. Nr [...] z dnia [...] lipca 2006r. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...] poz. [...]) działka nr [...] znajduje się na terenie projektowanej obwodnicy w ciągu drogi krajowej nr [...]. Nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym oraz dwoma budynkami gospodarczymi, znajdują się na niej drzewa owocowe i krzewy ozdobne oraz betonowa studnia kopana. Działka jest ogrodzona ogrodzeniem wykonanym z płyt betonowych ażurowych wraz z bramą wjazdową.

Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, iż analizą objęto rynek nieruchomości o podobnej funkcji i przeznaczeniu, tj. nieruchomości gruntowych, niezabudowanych, przeznaczonych pod budowę dróg publicznych. Badaniem rynku objęto nieruchomości położone na terenie wsi B., B. (gmina M.) oraz miasta K. Okres monitorowania rynku objął lata 2008-2010, bowiem jak wyjaśnił biegły, w tym okresie nie odnotowano na rynku lokalnym transakcji nieruchomościami drogowymi, zagospodarowanymi podobnie jak nieruchomość wyceniana.

W konsekwencji do porównań biegły przyjął ceny transakcyjne sprzedaży prawa własności działek gruntu zabudowanych budynkami mieszkalnymi. Transakcje wzięte do analizy dotyczyły gruntów położonych na terenie gminy Morawica. Jako jednostki porównawcze przyjęto 1m2 powierzchni użytkowej budynku.

Organ podniósł, że biegły wyróżnił cechy mające wpływ na wartość wycenianej nieruchomości, takie jak położenie nieruchomości, rodzaj konstrukcji, wiek budynku oraz stan techniczno - użytkowy budynku. Do porównań przyjął trzy nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi, charakteryzujące się tym samym rodzajem praw własności, sprzedane na wolnym rynku obrotu nieruchomościami oraz zbliżone pod względem cech fizycznych.

Wartość nieruchomości jako zabudowanej działki gruntu wyniosła [...] zł. Wartość ta obejmuje budynek mieszkalny, 2 budynki gospodarcze oraz grunt działki o pow. [...] m2.

Natomiast wartość nasadzeń drzew owocowych, krzewów tui oraz świerka wyliczył na kwotę 925 zł. na podstawie opracowania pt. "Określenie wartości roślin sadowniczych i upraw ogrodniczych przy wywłaszczaniu nieruchomości" K. Zmarlicki PFSRM Warszawa 2007 r.

Z kolei wartość odtworzeniową studni kopanej biegły oszacował na kwotę [...] zł - w oparciu o publikację pt. "Scalone wskaźniki do wyceny budynków, budowli i obiektów małej architektury IDM Warszawa 2009 r., zeszyt 87/88, str. 198.

Wartość ogrodzenia wraz z bramą i furtką została określona za pomocą kalkulacji prostej, uwzględniającej koszt zakupu ogrodzenia i koszt jego montażu dla 1 mb ogrodzenia. Wartość ta została wyceniona na kwotę [...] zł.

Rzeczoznawca określił także wartość utwardzenia na [...] zł.

Minister - odnosząc się do zarzutów odwołania - przytoczył wyjaśnienia biegłego odnośnie metody wyceny, jej zakresu, a także dokonanych pomiarów budynków w obecności i przy bezpośrednim udziale byłych właścicieli oraz stwierdzenia, iż wszystkie składniki roślinne posiadające wartość użytkową zostały uwzględnione w ww. wycenie.

Skonstatował, że Wojewoda [...] prawidłowo ustalił wysokość odszkodowania za ww. nieruchomość, powiększając wartość oszacowaną w operacie szacunkowym o [...] Skargę na powyższą decyzję złożył A. S., wnosząc o spowodowanie uzupełnienia wskazanych przez niego niedociągnięć, które miały miejsce przy ustaleniu odszkodowania.

Skarżący podniósł, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy zawiera nieprawdziwe i okrojone dane. Nie ujęto w nim powierzchni użytkowej podpiwniczenia oboro-stodoły, błędnie określono ogrodzenie wskazując, iż było wykonane z płyt betonowych, ażurowych o długości [...] mb, gdy w rzeczywistości działka ogrodzona jest, m.in. od strony ulicy, ogrodzeniem murowanym z docinanego kamienia na zaprawie cementowej. Nie ujęto też murowanego gnojnika, wygrodzenia wewnątrz, krzewów owocowych oraz trzech drzew stanowiących oazę cienia. Dodał, że organy obu instancji nie ustosunkowały się do jego postulatów dotyczących strat poniesionych w związku z niemożliwością rozbudowy na działce. Tymczasem skarżący podniósł koszty uzbrojenia działki w media, a zgromadzone przez niego materiały budowlane uległy zniszczeniu.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o jej oddalenie podnosząc, iż zarzuty zawarte w skardze zostały dostatecznie wyjaśnione w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że kontrola sądowo – administracyjna sprowadza się do zbadania, czy organy wydając zaskarżoną decyzję nie naruszyły przepisów prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Ocena dokonywana jest według stanu faktycznego i prawnego na dzień wydania decyzji, na podstawie materiału dowodowego zebranego w toku postępowania administracyjnego.

Rozpoznając sprawę w ramach wskazanych kryteriów stwierdzić należy, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Ministra Infrastruktury z dnia [...] kwietnia 2011 r., która utrzymała w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2010 r. ustalającą odszkodowanie za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności zabudowanej nieruchomości położonej w obrębie W., gmina M., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, w łącznej wysokości [...] zł - zgodnie z operatem szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego Z. R. z dnia [...] maja 2010 r.

Istota niniejszej sprawy sprowadza się zatem do dokonania oceny prawidłowości sporządzenia ww. operatu szacunkowego określającego wartość rynkową objętej wywłaszczeniem nieruchomości i prawidłowości jego oceny jako dowodu w prowadzonym postępowaniu.

Sąd w całości podzielił stanowisko i argumentację organów orzekających w niniejszej sprawie odnośnie prawidłowości ustalenia wysokości odszkodowania.

W niniejszej sprawie odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość ustalone zostało - stosownie do art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.).

Zgodnie z przepisem art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004, Nr 261, poz. 2603 ze zm.) - podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, zaś przy jej określaniu uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami - ust 2.

Pojęcie "stan nieruchomości" precyzuje art. 4 pkt 17 tej ustawy, wskazując, że należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

Rzeczoznawca majątkowy na podstawie art. 154 ust. 1 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Operat szacunkowy powinien być sporządzony w oparciu o przepisy zawarte w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) - a w szczególności § 36 ust. 1 tego rozporządzenia, zgodnie z którym przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele.

W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca w sporządzonym dla potrzeb postępowania operacie majątkowym - uwzględniając ww. przepisy - prawidłowo określili wartość rynkową nieruchomości.

Stan wywłaszczanej nieruchomości został określony jako nieruchomość gruntowa zabudowana, przeznaczona pod budowę dróg publicznych.

Biegły dokonał również analizy rynku zawężając zbiór transakcji do nieruchomości położonych na terenie B., B. (gmina [...]) i miasta K. – przyjmując do porównań [...] transakcje nieruchomościami zabudowane budynkami mieszkalnymi, mającymi miejsce od stycznia 2008 r. do maja 2010 r.

Wartość przedmiotowej nieruchomości - stosownie do § 36 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. - określona została w oparciu o ceny transakcyjne odnotowane przy nabywaniu niezabudowanych gruntów przeznaczonych pod drogi krajowe, przyjmując jako jednostkę porównawczą 1m2 powierzchni użytkowej budynku.

Biegły oszacował także nasadzenia, studnię kopaną, ogrodzenie wraz z bramą oraz utwardzenie.

Zdaniem Sądu, organ obowiązany jest dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym oraz ocenić jego wartość dowodową, stosownie do art. 80 kpa. Zgodnie bowiem z art. 75 kpa, opinia biegłego jest tylko jednym z dowodów w sprawie i jako dowód podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie. W szczególności ocena ta musi dotyczyć prawidłowości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego wysokości odszkodowania w korelacji z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Powinna również obejmować ocenę, czy został on zrobiony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Po dokonaniu takiej kontroli na podstawie art. 80 kpa organ ocenia wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego. Następnie w uzasadnieniu zajętego stanowiska winien należycie wyjaśnić motywy zajętego stanowiska i przedstawić argumenty, którymi kierował się przy ocenie materiału dowodowego.

Takie stanowisko Sądu znajduje oparcie w utrwalonym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/05, LEX nr 206473, zarówno organy administracyjne jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić, na podstawie art. 80 kpa, wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej, a w razie wątpliwości żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień, co do jego treści. Podobnie w wyroku z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/06 (LEX nr 281387) Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ. On więc ocenia wiarygodność otrzymanej opinii i na nim spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania. Proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na wszelkich dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku.

Organy orzekające w niniejszej sprawie dokonały właściwej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego - w swoich decyzjach przedstawiły, dlaczego uznały wartość dowodową tej opinii.

Odnosząc się do zarzutu strony skarżącej dotyczącego nieprawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, Sąd stanął na stanowisku, że operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego stanowi jeden z dowodów zgromadzonych w postępowaniu administracyjnym, który podlega ocenie przez organ administracji, tak jak każdy, inny dowód, na podstawie art. 80 kpa.

Natomiast zgodnie z przepisem art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.

Z powyższego art. wynika m.in., że strona - kwestionując ustalenia operatu - powinna przedstawić dowody znajdujące się w jej posiadaniu na tę okoliczność. Jeden z takich środków dowodowych może stanowić operat szacunkowy wykonany przez innego rzeczoznawcę majątkowego, szacujący wartość tej samej nieruchomości. Przedłożony organowi przez stronę operat, wykonany na jej zlecenie, będzie podlegał takiej samej ocenie organu administracji, jak każdy inny dowód zgromadzony w sprawie.

Określając wartość nieruchomości organ zobowiązany jest natomiast określić, czym się kierował dokonując oceny przedłożonych dowodów.

Zgłoszony przez skarżącego zarzut złego określenia wartości bramy wraz z ogrodzeniem, z uwagi na przyjęcie nieprawidłowych jego wymiarów Sąd uznał za chybiony, bowiem z wyjaśnień rzeczoznawcy przedłożonych organowi wynika, iż fizyczne pomiary obiektów były przez biegłego wykonywane przy bezpośrednim udziale właścicieli nieruchomości. Powinni oni wówczas skontrolować wykonane pomiary i wskazać ogrodzenie, które ich zdaniem powinno podlegać wycenie.

Odnosząc się natomiast do zarzutu pominięcia podpiwniczenia oboro-stodoły oraz braku wyceny gnojnika Sąd stanął na stanowisku, że organ prawidłowo uczynił wskazując, iż podpiwniczenie zostało ujęte przez biegłego w jego wycenie. Natomiast gnojnik z uwagi na jego zużycie nie stanowi wartości użytkowej, nie mógł wiec być przedmiotem wyceny, gdyż przyjęto, że nie stanowi on już żadnej wartości. Biegły wyjaśnił również, że wszystkie składniki roślinne posiadające wartość użytkową zostały uwzględnione w operacie szacunkowym.

Również zarzut skargi odnoszący się do strat poniesionych w związku z niemożliwością rozbudowy na działce nie mógł zostać uwzględniony przez Sąd.

W niniejszym postępowaniu może być bowiem ustalona jedynie wartość wywłaszczonej nieruchomości, bowiem taki jest właśnie przedmiot niniejszego postępowania, a ww. szkoda może być dochodzona jedynie na drodze cywilnoprawnej przed sądem powszechnym.

Podsumowując, Sąd uznał, że organy orzekające w sprawie wnikliwie, wszechstronnie i rzetelnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy oraz szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi się kierowały przy rozstrzyganiu sprawy. Przekonująco uzasadniły swoje decyzje nie naruszając przy tym granic swobodnej oceny dowodów - zyskując całkowitą aprobatę Sądu.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.