Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 727/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2016-12-02 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98a ust. 1, art. 146 ust. 1a, art. 4 pkt 11 i 16, art. 7 pkt 16
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 10 par. 1, art. 35 par. 3, art. 107 par. 3
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Beata Ziomek (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Dorota Chobian, Sędzia WSA Renata Detka, Protokolant Starszy inspektor sądowy Urszula Opara, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 24 listopada 2016 r. sprawy ze skargi M. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 10 czerwca 2016 r., znak: [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 10 czerwca 2016 r., znak: [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia 17 marca 2016 r., znak: [..], ustalającą M. G., właścicielce nieruchomości położonej w S. przy ul. Ł. 128, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 578/5, opłatę adiacencką w wysokości 1953,20 zł z tytułu wzrostu wartości ww. nieruchomości w wyniku jej podziału. Wskazano, że opłata adiacencka jest jednorazowa i stanowi 10% różnicy powstałej między wartością gruntu przed podziałem, a wartością gruntu po podziale.

W uzasadnieniu organ II instancji podał, że ostateczną decyzją z dnia 25 listopada 2015 r. znak: [...] Prezydent Miasta zatwierdził podział nieruchomości oznaczonej jako działka nr 578/5 o pow. 0,4871 ha na działki nr: 578/8 o pow. 0,0923 ha oraz 578/9 o pow. 0,3948 ha. Podział nieruchomości nastąpił na wniosek właścicielki. Z uchwały Rady Miasta z dnia 19 marca 2014 r. nr [...] wynika, że wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału wynosi 10% wzrostu wartości nieruchomości. W sporządzonym na potrzeby niniejszej sprawy operacie szacunkowym wartość działki nr 578/5 wyceniono na kwotę 218.562 zł przed podziałem, a wartość działek nr 578/8 i 578/9 – na kwotę 238.094 zł, co oznacza różnicę w kwocie 19.532zł. W tym stanie rzeczy organ I instancji wydał opisaną na wstępie decyzję z dnia 17 marca 2016 r., powołując w podstawie prawnej art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ("ugn").

W odwołaniu od powyższej decyzji M. G. zarzuciła organowi wskazanie błędnego adresu położenia nieruchomości, niepodanie motywów rozstrzygnięcia, zlecenie sporządzenia operatu szacunkowego przed wszczęciem postępowania w sprawie ustalenia opłaty oraz dokonanie oględzin bez zawiadomienia właścicielki. W odwołaniu zakwestionowano również rzetelność operatu szacunkowego i zarzucono naruszenie art. 7, art. 77 i art. 80 Kpa.

Rzeczoznawca majątkowy odpowiedział na powyższe zarzuty w piśmie z dnia 12 kwietnia 2016 r. W odniesieniu do treści operatu szacunkowego wyjaśnił, że działka nr 578/5 nie jest obciążona żadną służebnością. Do porównania zostały przyjęte nieruchomości o różnym stopniu uzbrojenia, a różnice zostały skorygowane poprzez przyjęcie stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej. Nieruchomości przyjęte do porównania znajdują się na terenach, dla których nie obowiązuje plan miejscowy, mają różną powierzchnię, a przyjęta cecha – powierzchnia nieruchomości – dała możliwość dokonania korekty z tego tytułu. W operacie wykazano, że większą wartość generują nieruchomości składające się z kilku działek, niż te składające się z jednej działki. Wszystkie nieruchomości przyjęte do porównania mają podobne przeznaczenie, co przedmiot wyceny, a inne cechy różniące zostały skorygowane odpowiednimi współczynnikami.

Organ odwoławczy utrzymując zaskarżoną decyzję w mocy wskazał, że zgodnie z operatem szacunkowym, wartość 1 m² wycenianej nieruchomości przed podziałem wynosiła 44,87 zł, a wartość 1 m² dwóch powstałych w wyniku podziału działek wynosi 48,88 zł. Rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze – metodę korygowania ceny średniej, stosownie do § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W zależności od szacowania wartości nieruchomości przed i po podziale do ustalenia ceny 1 m² posłużyły różne transakcje dotyczące nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Biegła zastosowała także różny zakres współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych nieruchomości przed i po podziale. Na podstawie analizy wybranych transakcji ustalono, że ceny nieruchomości podobnych przed podziałem przedstawiały wartość niższą niż ceny nieruchomości po podziale.

Zdaniem Kolegium przedłożony w sprawie operat szacunkowy nie budzi wątpliwości. Za niezasadny uznało zarzut sporządzenia operatu szacunkowego przed wszczęciem postepowania administracyjnego, wskazując na dyspozycję art. 146 ust. 1a ugn, zgodnie z którą ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. W kwestii błędnego adresu organ I instancji postanowieniem z dnia 6 kwietnia 2016 r. sprostował oczywistą omyłkę.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach M. G. zarzuciła zaskarżonej decyzji naruszenie:

– art. 98a ust. 1 ugn poprzez bezwarunkowe przyjęcie operatu szacunkowego bez jego analizy i oceny;

– art. 9 i art. 10 Kpa poprzez zaniechanie zawiadomienia strony o dopuszczeniu dowodu i przeprowadzeniu dowodu z wyjaśnień rzeczoznawcy oraz zaniechanie doręczenia stronie pisemnych wyjaśnień rzeczoznawcy;

– art. 35 § 3 i art. 36 Kpa poprzez nieterminowe załatwienie sprawy, bez zawiadomienia o przyczynie zwłoki;

– art. 7 w zw. z art. 8 Kpa poprzez błędne oszacowanie wartości nieruchomości.

W oparciu o powyższe zarzuty skarżąca wniosła wstrzymanie wykonania decyzji organu I instancji, zasądzenie kosztów i doręczenie pisma rzeczoznawcy z dnia 12 kwietnia 2016 r.

W uzasadnieniu skarżąca podważyła rzetelność operatu szacunkowego, wskazując na zapis, że podstawą do sporządzenia operatu były "dokumenty i materiały udostępnione przez zamawiającego", podczas gdy w operacie zawarto dane dotyczące transakcji spoza terenu Miasta S., które nie mogą być w posiadaniu gminy S. Rzeczoznawca nie wskazał przy tym, ile dokumentów transakcji sprzedaży dostarczył mu zamawiający.

Zdaniem skarżącej rzeczoznawca nie przedstawił realnych przesłanek wzrostu wartości nieruchomości po podziale. Nieruchomości te nie uzyskały bowiem lepszego dostępu do infrastruktury, drogi publicznej, czy mediów. Rzeczoznawca nie dokonał właściwej analizy rynku lokalnego i ponadlokalnego, był stronniczy szczególnie przy prezentacji zbiorów przyjętych do wyceny, które zostały dobrane tendencyjnie, aby wykazać wzrost wartości nieruchomości. Według skarżącej działka nr 578/9 o pow. 0,3948 powinna zostać wyceniona na podstawie średniej ceny dla działki przed podziałem, ponieważ jej powierzchnia oraz powierzchnia działki przed podziałem (0,4871 ha) znajdują się w takim samym przedziale cenowym. Jedynie działka nr 578/8 o pow. 0,0923 ha mogłaby ewentualnie zwiększyć swoją wartość.

Skarżąca uznała za błędne stanowisko, że dla ustalenia wartości nieruchomości po podziale nie ma żadnego znaczenia jej zabudowanie budynkiem mieszkalnym bliźniaczym dwurodzinnym. Treść operatu wskazuje, że rzeczoznawca rozpatrywał wzrost wartości nieruchomości, jaka byłaby przedmiotem obrotu na rynku w celu jej zabudowy. Tymczasem nieruchomość już jest zabudowana, co stanowi przeszkodę w swobodnym użytkowaniu 90% powierzchni działki poprzez uniemożliwiony dojazd (działka nr 578/9) oraz brak możliwości dodatkowej zabudowy (działka nr 578/8). Ani rzeczoznawca, ani organ nie rozważyli, że działka nr 578/9 utraciła swobodny dostęp do jej obszaru znajdującego się za budynkiem mieszkalnym, ponieważ odległość między granicą działki, a ścianą budynku mieszkalnego wynosi jedynie 2 m. Rzeczoznawca wskazał tymczasem, że zarówno przed, jak i po podziale cechy rynkowe nieruchomości są identyczne. Rzeczoznawca nie sporządził ponadto wykazu (spisu) danych odnośnie źródła informacji o przyjętych do porównania transakcjach, numerów ksiąg wieczystych, repertoriów aktów notarialnych. Według skarżącej, żadna z przyjętych do porównania nieruchomości nie jest podobna do nieruchomości wycenianej w rozumieniu art. 4 pkt 16 ugn. Organowi I instancji zarzucono zaś brak oceny operatu szacunkowego.

Skarżąca zarzuciła organom niewykazanie, w jakim zakresie przypisany operatem wzrost wartości nieruchomości jest następstwem samej decyzji o podziale. Ocena operatu nie może ograniczyć się do stwierdzenia formalnego związania organu ustaleniami rzeczoznawcy. Na poparcie tego stanowiska przywołano stosowne orzecznictwo.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Prawomocnym postanowieniem z dnia 31 sierpnia 2016 r. tut. Sąd odmówił wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Skarga nie jest zasadna, ponieważ zaskarżone rozstrzygnięcie odpowiada prawu.

Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.), zwanej dalej "Ppsa", wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 Ppsa).

Dokonując tak rozumianej oceny zaskarżonego rozstrzygnięcia, Wojewódzki Sąd Administracyjny nie dopatrzył się w nim naruszeń prawa skutkujących koniecznością jego uchylenia lub stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 i 2 Ppsa).

Materialnoprawną podstawą zaskarżonej decyzji był art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.), dalej "ugn". Zgodnie z tym unormowaniem, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Z powyższego wynika, że pozytywnymi przesłankami ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału, są: 1) zatwierdzenie podziału nieruchomości decyzją ostateczną; 2) wzrost wartości nieruchomości wywołany podziałem nieruchomości; 3) obowiązywanie uchwały rady gminy ustalającej stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości. Przesłanką negatywną jest natomiast upływ 3 lat od dnia, kiedy decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna.

Bezsporne decyzją z dnia 25 listopada 2015 r. Prezydent Miasta zatwierdził, na wniosek właścicielki nieruchomości – skarżącej, podział nieruchomości położonej w S. przy ul. Ł. 128, oznaczonej jako działka nr 578/5 o pow. 0,4871 ha na działki nr: 578/8 o pow. 0,0923 ha oraz 578/9 o pow. 0,3948 ha. Decyzja ta stała się ostateczna z dniem 17 grudnia 2015 r. Bezsporne również jest, że w dacie zatwierdzania podziału nieruchomości na obszarze Gminy S. obowiązywała uchwała Rady Miasta z dnia 19 marca 2014 r. nr [...] w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału nieruchomości, ustalająca stawkę procentową w wysokości 10% wzrostu wartości nieruchomości.

Z odpowiedniego stosowania przepisu art. 146 ust. 1a ugn wynika, że ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Operat stanowi jedyny dopuszczalny przez prawo dowód określający wzrost wartości nieruchomości. W niniejszej sprawie ustalenie opłaty adiacenckiej nastąpiło na podstawie wyceny dokonanej w operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego z grudnia 2015 r., w pełni aktualnym w dacie ustalania opłaty. W ocenie Sądu, operat ten w sposób obiektywny wykazał wzrost wartości wycenianej nieruchomości wskutek zatwierdzonego jej podziału. Również dokonana przez organ odwoławczy ocena tego operatu nie nasuwa zastrzeżeń.

W tym miejscu należy podkreślić, że ocena operatu szacunkowego może przebiegać w dwóch aspektach, mianowicie wartości merytorycznej z punktu widzenia wiadomości specjalnych, których ani organ ani Sąd nie posiadają, oraz z punktu widzenia jego równie istotnych cech nie związanych bezpośrednio z wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości, tj. poprawności formalnej według kryteriów prawnych formy i treści oraz kryteriów oceny dowodów, które wynikają z art. 80 i art. 107 § 3 Kpa. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. To rzeczoznawca decyduje o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może przedstawić własny kontroperat lub wystąpić o ocenę operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych - do czego jest uprawniona z mocy art. 157 ugn. W niniejszej sprawie skarżąca zrezygnowała z próby podważenia merytorycznej zawartości operatu z punktu widzenia wiadomości specjalnych, poprzez przedłożenie własnego kontroperatu bądź poddanie operatu rzeczoznawcy ocenie organizacji zawodowej. Zaniechanie to nie pozwala organom i Sądowi na kwestionowanie mocy dowodowej operatu w tym zakresie (por. I. Skipioł "Opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości w orzecznictwie sądów administracyjnych" w: B. Dolnicki, J. P. Tarno, "Samorząd terytorialny w Polsce a sądowa kontrola administracji", E. Bończak-Kucharczyk, Komentarz do art. 153, art. 154 część 3, art. 156 część 8, art. 157 ugn; wyroki NSA: z dnia 14 marca 2007 r. sygn. I OSK 322/06; z dnia 17 listopada 2010 r., sygn. I OSK 136/10; z dnia 7 grudnia 2012 r., sygn. I OSK 1434/11; z dnia 7 marca 2014 r., sygn. I OSK 1894/12).

Natomiast z punktu widzenia możliwych w niniejszej sprawie innych kryteriów oceny operat nie budzi zastrzeżeń. W operacie przedstawiono przeznaczenie wycenianej nieruchomości przewidziane w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (tereny mieszkaniowe o przewadze zabudowy jednorodzinnej, w niewielkiej części działki tereny zieleni dolinnej). Wyceny dokonano w oparciu m.in. o wizję lokalną i analizę lokalnego rynku nieruchomości na terenie gmin S. i S. Operat zawiera szczegółowy opis nieruchomości według stanu przed i po podziale. W zakresie nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę składających się z jednej działki ewidencyjnej przeprowadzono analizę po odrzuceniu wielkości skrajnych, niemających znamion rynkowych, do porównania przyjęto 15 transakcji, które miały miejsce od stycznia 2012 r. do lipca 2015 r. W zakresie nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę składających się z kilku wydzielonych działek również przeprowadzono analizę po odrzuceniu wielkości skrajnych, niemających znamion rynkowych, a do porównania przyjęto 11 transakcji, które miały miejsce od marca 2011 r. do października 2014 r. Wartość nieruchomości określono w podejściu porównawczym, przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej. W operacie uwzględniono m.in. powierzchnię nieruchomości, położenie szczegółowe i sąsiedztwo, wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, kształt nieruchomości, dostępność komunikacyjną.

Skarżąca zarzuciła tendencyjność w doborze działek przyjętych do porównania jak również to, że żadna z przyjętych do porównania nieruchomości, nie jest podobna do wycenianej, jednakże nie przedstawiła żadnej argumentacji na poparcie swoich twierdzeń. Z zawartej w art. 4 pkt 16 ugn definicji nieruchomości podobnej nie wynika, aby miały to być nieruchomości o identycznych cechach, który to wymóg byłby najczęściej w praktyce niemożliwy do spełnienia. Wartość wycenianej nieruchomości określa się w takiej sytuacji w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości, co znajduje odzwierciedlenie w sporządzonym przez rzeczoznawcę operacie.

W ocenie Sądu opinia rzeczoznawcy majątkowego przedstawia się jako pełna, wszechstronnie i szczegółowo uzasadniona, sporządzona z zachowaniem wymogów wynikających z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Z jej treści nie wynikają żadne wątpliwości odnośnie przyjętych metod i sposobu wyceny, w tym doboru transakcji. Poszczególne składniki opinii wyczerpują nakazany ustawowo zakres operatu, który realizuje ponadto unormowane ustawowo wymogi treści operatu.

Odnosząc się do zarzutów skargi należy w pierwszej kolejności wskazać, że legalna definicja opłaty adiacenckiej nakazuje traktować tę daninę jako opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości (art. 4 pkt 11 ugn). Żaden przepis ugn nie nawiązuje do działki gruntu. W konsekwencji punktem wyjścia przy poszukiwaniu nieruchomości podobnych jest nieruchomość będąca przedmiotem wyceny, nie zaś poszczególne działki powstałe w wyniku jej podziału, Wskazuje na to jednoznacznie definicja nieruchomości podobnej (art. 7 pkt 16 ugn), tj. nieruchomości porównywalnej z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania i inne cechy wpływające na jej wartość, a także przepisy rozporządzenia określające m.in. rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny. Działki powstałe na skutek podziału nie istnieją jako nieruchomość; również po podziale nieruchomość ma taką samą powierzchnię jak przed podziałem, taką samą lokalizację i taki sam dostęp do infrastruktury (por. wyroki NSA: z dnia 18 października 2016 r., sygn. I OSK 3247/14; z dnia 24 kwietnia 2014 r., sygn. I OSK 2342/12).

W rozpoznawanej sprawie wartość nieruchomości w stanie przed podziałem i po podziale została określona w oparciu o spójną bazę danych, zawierającą ceny i cechy nieruchomości zwartych i już podzielonych w dacie sprzedaży. Dokonując określenia wartości nieruchomości w dwóch stanach w oparciu o wspólną bazę danych, najłatwiej jest wyodrębnić wyłączny wpływ dokonanego podziału nieruchomości na wartość gruntu, przy spełnieniu warunku, że pozostałe parametry wpływające na wartość nieruchomości są stałe. Oparty o analizę cen transakcyjnych nieruchomości różniących się jedynie cechą zwartości nieruchomości i jej złożoności z kilku działek, wniosek że wskutek dokonanego podziału nieruchomość skarżącej spółki uzyskała lepsze warunki związane z popytem i podażą na rynku nieruchomości, nie jest wnioskiem dowolnym, ponieważ został wykazany porównaniem cen transakcyjnych, a nadto, jest wnioskiem logicznym, opartym o naukowe badania wpływu podziałów nieruchomości na wzrost jej wartości. Z badań wynika, że zbycie nieruchomości mających przeznaczenie pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne w częściach geodezyjnie wydzielonych o mniejszej powierzchni, generalnie spowoduje uzyskanie wyższej ceny jednostkowej w porównaniu ze zbyciem takiej nieruchomości jako jednej całości (por. J. Kuryj, R. Żróbek: "Wpływ podziałów nieruchomości na wzrost wartości nowo powstałych działek gruntowych", Przegląd Geodezyjny, 2001, Nr 11, s. 7).

W świetle powyższego rzeczoznawca trafnie najpierw oszacował wartość nieruchomości składającej się z jednej działki ewidencyjnej, a następnie oszacował wartość całej nieruchomości po podziale, składającej się z dwóch działek ewidencyjnych. Ponieważ przedmiotem wyceny była cała nieruchomość, nie zaś poszczególne działki, ani rzeczoznawca, ani organ nie mogli rozważać utraty przez działkę nr 578/9 swobodnego dostępu do jej obszaru znajdującego się za budynkiem mieszkalnym. Nie ma przy tym znaczenia, że nieruchomość nie uzyskała lepszego dostępu do infrastruktury, drogi publicznej, czy mediów. Wzrost wartości nieruchomości wynika bowiem z samego faktu dokonania jej podziału ewidencyjnego, zwiększającego atrakcyjność rynkową wyodrębnionych w wyniku podziału poszczególnych części nieruchomości w stosunku do nieruchomości przed podziałem.

Odnośnie do zarzutu nieuwzględnienia istniejącej zabudowy na wycenianej nieruchomości, to wyjaśnić należy, że oszacowaniu w trybie art. 98a ust. 1 ugn podlega prawo własności nieruchomości, bez uwzględnienia wartości jej części składowych, w tym budynków. Wzrost wartości nieruchomości jest wynikiem podziału nieruchomości, nie zaś jej zabudowaniem, toteż nie ma znaczenia dla sprawy okoliczność, że objęta podziałem nieruchomość została zabudowana przed wydaniem decyzji podziałowej (por. wyrok NSA z dnia 28 sierpnia 2013 r., sygn. I OSK 334/12).

Nie mogło odnieść skutku kwestionowanie rzetelności operatu szacunkowego poprzez wskazanie na zapis, że podstawą do sporządzenia operatu były "dokumenty i materiały udostępnione przez zamawiającego", podczas gdy w operacie zawarto dane dotyczące transakcji spoza terenu Miasta S., które nie mogą być w posiadaniu gminy S. Na stronie 15 operatu rzeczoznawca wyraźnie bowiem wskazała, że informacje z dokumentów dostarczonych przez zleceniodawcę (organ) dotyczyły jedynie stanu prawnego nieruchomości. Organ nie dostarczał rzeczoznawcy żadnych danych dotyczących transakcji przyjętych do porównania. Jak już wyżej wskazano, to rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Niezasadny jest również zarzut dotyczący braku danych w zakresie źródła informacji o transakcjach, numerów ksiąg wieczystych i repertoriów aktów notarialnych. Rzeczoznawca wskazała lokalizację przyjętych do porównania działek poprzez podanie gminy, obrębu, ulicy i numeru działki. W operacie zawarto więc dostateczny opis przyjętych do porównania nieruchomości, a żaden przepis nie nakłada na rzeczoznawcę obowiązku podania numerów ksiąg wieczystych i repertoriów aktów notarialnych. Poza tym zamieszczenie w operacie szacunkowym tego typu informacji nie miałoby żadnego wpływu na ocenę sposobu rozumowania oraz dokonanych przez rzeczoznawcę ustaleń. Kluczowe dla procesu szacowania są bowiem informacje na temat cen uzyskanych za wskazane nieruchomości, do których skarżąca jako osoba trzecia i tak nie miałaby dostępu, nawet znając numer repertorium aktu notarialnego.

W ocenie Sądu skarżąca nie wskazała w sposób rzeczowy żadnego konkretnego elementu operatu, nie objętego zakresem wiadomości specjalnych, który mógłby wzbudzić zastrzeżenia. W piśmie z dnia 12.04.2016r. rzeczoznawca odniosła się wyczerpująco do każdego z zarzutów odwołania.

Jeśli chodzi o zarzut naruszenia art. 10 § 1 Kpa to niewątpliwie organ II instancji dopuścił się uchybienia tego przepisu nie zawiadamiając skarżącej przed wydaniem decyzji o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów. W orzecznictwie sądowym istnieje jednak ugruntowany pogląd, że zarzut naruszenia art. 10 § 1 Kpa może odnieść skutek tylko wówczas, gdy stawiająca go strona wykaże, że zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych. Na stronie stawiającej zarzut spoczywa zatem ciężar wykazania istnienia związku przyczynowego między naruszeniem przepisów postępowania a wynikiem sprawy (por. wyroki NSA: z dnia 17 maja 2016 r. sygn. I OSK 1994/14; z dnia 12 października 2010 r., sygn. II OSK 1279/09). Powyższe naruszenie prawa nie skutkuje więc koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji. Organ odwoławczy nie prowadził postępowania dowodowego, a przede wszystkim skarżąca nie wykazała jakiej konkretnie czynności procesowej nie mogła dokonać, jakiego dowodu w sprawie nie mogła przedstawić i jaki wpływ na wynik sprawy mogło mieć tak stwierdzone uchybienie. Nie doszło więc do takiego naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy.

Nie był też trafny zarzut naruszenia terminów określonych w art. 35 § 3 Kpa. Terminy załatwiania spraw określone w tym przepisie mają charakter procesowy. Ich upływ ani nie pozbawia organu możliwości orzekania w sprawie, ani też nie powoduje wadliwości wydanej w takim postępowaniu decyzji (por. wyrok NSA z dnia 7 maja 1998 r., sygn. I SA/Ka 1215/96, niepubl.). Decyzja wydana po upływie terminu jest ważna i wchodzi do obrotu prawnego po uzyskaniu cechy ostateczności. Natomiast niezachowanie terminu może powodować inne skutki, np. uruchomienie przez uprawnionego środków obrony przed bezczynnością organów administracji publicznej lub przewlekłym prowadzeniem postępowania (art. 37 § 1 Kpa, art. 3 § 2 pkt 8 Ppsa).

Co do zarzutu braku oceny operatu szacunkowego przez organ I instancji, to istotnie nader lakoniczne uzasadnienie tego organu budzi zastrzeżenia. Nie oznacza to jednak, że operat nie został przez ww. organ oceniony. W uzasadnieniu decyzji z dnia 17 marca 2016 r. stwierdzono bowiem, że operat zawiera wszystkie niezbędne elementy prawem przewidziane. Tak ogólnikowa ocena podstawowego dowodu w sprawie nie spełnia wprawdzie wymogów art. 107 § 3 Kpa, jednakże uchybienie to naprawił organ odwoławczy w wyniku rozpatrzenia odwołania i wydania ostatecznej decyzji w sprawie (por. wyrok NSA z dnia 26 maja 2015 r., sygn. II OSK 2592/13).

W tym stanie rzeczy, ponieważ podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę - Wojewódzki Sąd Administracyjny oddalił skargę na podstawie art. 151 Ppsa.