Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2631/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2021-03-11 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Rozwoju
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 134  ust. 4
journal: Dz.U. 2020 poz 65
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Lenart Sędziowie: WSA Gabriela Nowak WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz (spr.) po rozpoznaniu w dniu 11 marca 2021 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi D. P. na decyzję Ministra Rozwoju z dnia [...] września 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2020 r., nr [...]; 2. zasądza od Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii na rzecz D. P. kwotę 697 (sześćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Minister Rozwoju decyzją z [...] września 2020 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] czerwca 2020 r. nr [...] orzekającą o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz D. P. z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w obrębie geodezyjnym [...], gmina Miasto [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha.

Powyższa decyzja wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy:

Nieruchomość położona w obrębie geodezyjnym [...] - Miasto [...], gmina Miasto [...], oznaczona jako działki nr [...] i nr [...] decyzją Wojewody [...] z [...] maja 2019 r. nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, została przeznaczona pod budowę drogi ekspresowej szczegółowo opisanej w decyzji. Decyzji tej został nadany rygor natychmiastowej wykonalności.

Przedmiotowa nieruchomość zgodnie z treścią księgi wieczystej nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w [...], stanowiła własność D. P.. Dział III i IV nie zawierały wpisów.

Wojewoda [...] decyzją z [...] czerwca 2020 r. orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz D. P. z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności ww. nieruchomości.

D. P. wniosła odwołanie od powyższej decyzji kwestionując wysokość ustalonego odszkodowania. Zdaniem skarżącej rzeczoznawca majątkowy nieprawidłowo wycenił wartość utraconych pożytków przyjmując, że znajdująca się na nieruchomości plantacja aronii zaczęła owocować w 2012 r., w miejsce prawidłowej daty - 2015 r. Dodatkowo zarzucono nieuwzględnienie w toku wyceny objęcia plantacji aktualnym certyfikatem zgodności roślinnej produkcji ekologicznej.

Minister Rozwoju rozpoznając sprawę stwierdził, że decyzja organu pierwszej instancji jest prawidłowa.

Organ przytoczył przepisy art. 12 ust. 4 pkt 1, art. 18 ust. 1, art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 1474 ze zm.), a także art. 134 ust. 1, 3 i 4 oraz art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r. poz. 65, ze zm.), dalej ugn i zaznaczył, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności opisanej wyżej nieruchomości stanowił operat szacunkowy z [...] października 2019 r. sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego B. K. (uprawnienia nr [...]).

Opisując przedmiotową nieruchomość autor operatu wskazał, że położona jest w zachodniej, peryferyjnej części miejscowości [...], w otoczeniu terenów użytkowanych rolniczo (uprawy polowe, użytki zielone, zadrzewienia). Według stanu na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej działki stanowiły teren rolniczy obsadzony w całości plantacją aronii o jednorodnej charakterystyce, przystosowanej do zbioru kombajnowego i objęte były aktualnym "Certyfikatem zgodności roślinnej produkcji ekologicznej". Działki tworzą kompleks gruntu o regularnym, trapezowatym kształcie. Teren płaski nie stwarzający utrudnień w zagospodarowaniu. Dojazd utrudniony nieurządzoną (gruntową), wąską drogą gminną. Działki położone w terenie, przez który nie przebiegają sieci uzbrojenia technicznego.

Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wyceniana nieruchomość położona była na terenie oznaczonym symbolem RP - obszary rolnicze (zaświadczenie Burmistrza Miasta [...] z [...] stycznia 2019 r. nr [...]).

Analiza rynku nieruchomości gruntowych nabywanych i przeznaczonych na inwestycje drogowe oraz gruntów rolnych, dokonana przez biegłego, wykazała, że ceny gruntów rolnych są niższe od cen gruntów o przeznaczaniu drogowym. Wobec stwierdzenia, że przeznaczenie działki rolnej pod drogę zwiększa jej wartość, wartość rynkową nieruchomości gruntowej oszacowano według alternatywnego sposobu użytkowania, posługując się transakcjami dotyczącymi gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne.

Autor operatu szacunkowego wyjaśnił, że wobec braku danych rynkowych o cenach nieruchomości podobnych do wycenianej pod względem stanu zagospodarowania w toku wyceny oszacowano wartość odtworzeniową nieruchomości. Do wyceny gruntu przedmiotowej nieruchomości wybrano podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

Ze względu na ograniczoną liczbę transakcji, biegły dokonał analizy rynku nieruchomości o przeznaczeniu drogowym położonych na terenie powiatu janowskiego, będących przedmiotem transakcji w okresie od stycznia 2017 r. do dnia wyceny. Na tak zakreślonym rynku nie odnotowano ani jednej transakcji, wobec czego obszar rynku poszerzono o tereny wiejskie najbliżej położnych powiatów południowej części województwa [...]. W wyniku analizy wyodrębniono kilkadziesiąt transakcji dotyczących działek niezabudowanych przeznaczonych na cele drogowe. Ceny gruntów drogowych położonych w otoczeniu gruntów rolnych lub leśnych kształtowały się od ok. [...] zł/m² do [...] zł/m², natomiast do celów wyceny wyłoniono 4 nieruchomości najbardziej podobne z przedziału cenowego od [...] zł/m² do [...] zł/m². Po przeprowadzonej analizie biegły stwierdził stabilizację cen w okresie ich badania, zatem nie aktualizował ich trendem czasowym.

Biegły ustalił, że dla rynku najważniejsze znaczenie mają następujące atrybuty wraz z odpowiadającymi wagami: położenie ogólne nieruchomości (waga 50%) oraz lokalizacja szczegółowa i otoczenie nieruchomości (waga 50%). Na str. 16 operatu szacunkowego przedstawiono opis przyjętych cech rynkowych. Opisano także transakcje przyjęte do porównania (str. 15-16 operatu szacunkowego) oraz określono wartość współczynników korygujących i obliczono wartość 1 m² szacowanego gruntu na kwotę [...] zł/m², co pozwoliło na określenie wartości gruntu przedmiotowej nieruchomości na kwotę [...] zł.

Wartość składników roślinnych - plantacji aronii objętej certyfikatem zgodności roślinnej produkcji ekologicznej - oszacowano metodą opracowaną przez Instytut [...] w [...], za pomocą wzoru opisanego szczegółowo na str. 18 operatu. Wartość składników roślinnych oszacowano na kwotę [...] zł. Łącznie wartość prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] i nr [...] określono na kwotę [...] zł.

Minister Rozwoju wskazał, że celem dokonania oceny ww. dowodu o wartości nieruchomości należy mieć na uwadze przepisy ugn i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 ze zm.), dalej rozporządzenie.

Organ odwoławczy przytoczył § 36 ust. 4 i § 55 ust. 2 rozporządzenia i stwierdził, że operat szacunkowy z [...] października 2019 r. nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących przedmiotowej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu poprawek cen nieruchomości wybranych do porównania. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ugn oraz rozporządzenia.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu Minister Rozwoju zaznaczył, że nie zasługują one na uwzględnienie. W większości zarzuty te podnoszone były na etapie postępowania przed organem pierwszej instancji.

Organ wskazał, że w piśmie z [...] marca 2020 r. autor operatu szacunkowego odniósł się do zarzutów dotyczących wyceny złożonych przez skarżącą wyjaśniając, że przyjęty wiek plantacji został określony na podstawie oświadczenia właścicielki. Podkreślił również brak możliwości uwzględnienia pożaru z 2012 r. w obliczeniu wieku krzewów, z uwagi na fakt, że wydarzenie to nie wiązało się z powtórnym sadzeniem krzewów, co potwierdza przedstawiona przez skarżącą dokumentacja.

Minister podkreślił, że w pełni podziela stanowisko biegłego. Zgodnie z treścią pisma z [...] września 2019 r. wniesionego przez skarżącą "plantacja [...] znajdująca się na działkach [...],[...],[...] i [...] położonych w miejscowości [...] została założona w 2009 r.". W związku z powyższym rzeczoznawca prawidłowo określił wiek plantacji na 10 lat. Późniejsze zdarzenie losowe nie ma wpływu na określenie wieku plantacji, gdyż, jak słusznie podkreślił biegły, nie wiązało się z odtworzeniem plantacji.

Organ nie podzielił również stanowiska skarżącej odnośnie nieuwzględnienia przez rzeczoznawcę majątkowego ekologicznego charakteru plantacji. W operacie szacunkowym podkreślono, że plantacja objęta jest certyfikatem zgodności roślinnej produkcji ekologicznej, co znalazło wyraz w przyjętych przez biegłego wartościach.

Tym samym Minister Rozwoju uznał, że postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania zostało przeprowadzone prawidłowo.

D. P. wniosła skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie zaskarżonej decyzji zarzucając:

I. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

1. art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. poprzez brak wyczerpującego zgromadzenia i rozpatrzenia materiału dowodowego, niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, z pominięciem słusznego interesu społecznego i interesu obywateli do uzyskania odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość odpowiadającego cenie rynkowej tej nieruchomości w szczególności naniesień roślinnych znajdujących się na nieruchomości oraz dowolną ocenę materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie poprzez:

a) brak zweryfikowania przez organy administracji czy przyjęty przez rzeczoznawcę majątkowego wiek plantacji [...] (10 lat) jest prawidłowy, w szczególności że skarżąca podnosiła kwestię spalenia plantacji w 2012 r., a następnie jej zregenerowania, co wskazuje na wiek plantacji 7 lat, w szczególności należało powołać biegłego z zakresu botaniki, który określiłby jak spalenie części naziemnej krzaków [...] wpłynęło na sposób liczenia ich wieku dla celów określenia wartości (na co wskazywała skarżąca m.in. w piśmie z [...] lutego 2020 r.),

b) brak dostrzeżenia przez organy administracji, że rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z [...] października 2019 r. (tym stanowiącym podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania) nie uwzględnił współczynnika korygującego związanego z tym, że plantacja [...] skarżącej była plantacją ekologiczną, samo stwierdzenie w części opisowej operatu szacunkowego z [...] października 2019 r. jest niewystarczające ponieważ brak jest uwzględnienia tej okoliczność w obliczeniach (przyjęte wartości Wb i Wku są wartościami z tabel dla zwykłych nie-ekologicznych plantacji), natomiast w wycofanym operacie z [...] lipca 2019 r. rzeczoznawca w wyliczeniach wskazał wartość współczynnika dla plantacji ekologicznej na poziomie 1,28, alternatywą jest wycena plantacji ekologicznej wg stawek z tabel dla ogrodów przydomowych,

c) brak uwzględnienia przez orany administracji, że doszło do zmiany cen dla plantacji kultur wieloletnich w 2020 r. zgodnie z fachowym opracowaniem K.Z. (przesłane w załączeniu) co powoduje, że wzór zastosowany przez biegłego powinien zostać uzupełniony o dwa współczynnik, które dla plantacji [...] wyniosą 1,07 oraz 1,17,

d) oparcie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji na podstawie operatu szacunkowego rzeczoznawcy B. K. z [...] października 2020 r., w sytuacji:

- braku uwzględnienia w obliczeniach współczynnika ekologicznego dla plantacji aronii znajdującej się na wywłaszczonej nieruchomości,

- błędnie ustalonego wieku plantacji [...], bez uwzględnienia jej "odrodzenia po pożarze",

- istotnej zmiany cen stanowiących podstawę do obliczenia wartości nasadzeń znajdujących się na wywłaszczonej nieruchomości,

2. art. 8 § 1 k.p.a. poprzez oparcie decyzji wydanej przez organ administracji I i II instancji na podstawie wadliwego operatu szacunkowego, który nie odzwierciedla wartości rynkowej wywłaszczanej nieruchomości, w szczególności nasadzeń znajdujących się na tej nieruchomości, pomimo, iż organy te miały wiedzę, że operat szacunkowy z [...] października 2019 r. nie zawiera uwzględnia współczynnika ekologicznego, nieprawidłowo określa wiek plantacji aronii,

3. art. 84 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu botaniki który wskazałby jaki jest wiek plantacji, biorąc pod uwagę, że doszło do jej spalenia i następnie samodzielnego odrodzenia (regeneracji),

4. art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy wadliwej decyzji organu I instancji, która w sposób rażący narusza przepisy kodeksu postępowania administracyjnego i prawa materialnego wskazane w odwołaniu od decyzji organu I instancji,

II. naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.:

1. art. 156 ust. 3 w zw. art. 154 u.g.n. polegające na wykorzystaniu operatu szacunkowego z [...] października 2019 r. pomimo, że uległy zmianie istotne czynnik wpływające na cenę części składowych nieruchomości - plantacji [...],

2. art. 18 ust 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość znacznie poniżej wartości wywłaszczonej nieruchomości oraz poniżej słusznego odszkodowania.

W uzasadnieniu skargi przytoczono argumenty na poparcie podnoszonych zarzutów i wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji, a także zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa prawnego, według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Rozpoznając sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Na podstawie art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1066), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Uwzględnienie skargi, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a., następuje w przypadku stwierdzenia naruszenia przez organ przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenia przepisów postępowania dającego podstawę do wznowienia postępowania lub innego naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Skarga jest zdaniem Sądu zasadna aczkolwiek nie z przyczyn w niej wymienionych.

Przedmiotem skargi jest decyzja Ministra Rozwoju z [...] września 2020r. utrzymująca w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] czerwca 2020r., ustalającą odszkodowanie na rzecz dotychczasowej właścicielki działek nr [...] i [...] położonych w [...], z tytułu przejścia ich własności na cel budowy opisanego w decyzji odcinka drogi ekspresowej [...].

Istotą sporu jak również przyczyną rozstrzygnięcia Sądu jest wycena nieruchomości dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego B. K. w operacie szacunkowym z [...] października 2019r.

Analiza materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, w tym zwłaszcza wymienionego operatu prowadzi, zdaniem Sądu, do wniosku, że ustalenie wysokości należnego właścicielce przejętych działek odszkodowania nastąpiło z naruszeniem obowiązujących przepisów prawa.

Materialnoprawną podstawę kontrolowanych decyzji odszkodowawczych stanowiły przepisy ustawy z 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia wykonawczego Rady Ministrów z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Stosownie do treści art. 18 ust. 1 wymienionej wyżej specustawy wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie natomiast z art. 130 ust. 2 u.g.n. dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego. Stan nieruchomości do którego odsyła art. 18 ust. 1 specustawy, to stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona, o czym stanowi art. 4 pkt 17 u.g.n. Z kolei wartość, o której stanowi wymieniony przepis jest to co do zasady wartość rynkowa, a więc najbardziej prawdopodobna cena nieruchomości, możliwa do uzyskania na rynku (art. 134 ust.1 i art. 15 ugn). Szczegółowe zasady określania wartości gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne opisane zostały natomiast w § 36 rozporządzenia, znowelizowanego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2011r., Nr 165, poz. 985).

W myśl § 36 ust. 1 tegoż rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji (o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, o ustaleniu lokalizacji autostrady, o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, o ustaleniu lokalizacji drogi lub decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, na podstawie której ustalona została lokalizacja inwestycji drogowej), ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń wymienionej decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Rzeczoznawca majątkowy przy wycenie takich nieruchomości uwzględnia zatem w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Natomiast zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Podstawą ustaleń odnoszących się do wysokości odszkodowania należnego za odjęte prawo własności jest operat szacunkowy stanowiący dowód, który organ ma obowiązek ocenić pod kątem jego zgodności z obowiązującymi przepisami prawa, a nadto logiki przyjętych założeń i wewnętrznej spójności.

Zdaniem Sądu ocena zaprezentowana w tej sprawie przez organy jest wadliwa. Organ I instancji a za nim Minister Rozwoju dokonał błędnej wykładni prawa materialnego i bezzasadnie przyjął, że w sytuacji w której nieruchomość w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] ma przeznaczenie rolne oraz w zaświadczeniu Burmistrza [...] z [...] stycznia 2019r. widnieje informacja, że położona jest na terenie obszarów rolniczych oznaczonych symbolem RP, może być wyceniona w oparciu o § 36 pkt 4 cytowanego wyżej rozporządzenia wykonawczego.

Jak wynika z prawidłowych ustaleń faktycznych poczynionych w sprawie, przedmiotowe nieruchomości stanowiące działki nr [...] i [...] w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej znajdowały się na terenie RP – tereny upraw rolnych położone w zachodniej, peryferyjnej części miejscowości [...].

Biegły, w oparciu o pozyskane dane zastosował zasadę korzyści wynikającą z art. 134 ust. 4 u.g.n. Zgodnie z założeniami tej zasady, gdy przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem dokonanego wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości wartość nieruchomości dla celów odszkodowania ustala się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Podkreślenia jednakże wymaga, że wskazana reguła ma zastosowanie tylko w takiej sytuacji gdy nieruchomość w planie miejscowym zagospodarowania lub studium jest przeznaczona pod drogę w części lub w całości. Jeżeli natomiast, tak jak to ma miejsce w niniejszej sprawie, nieruchomość w studium nie jest przeznaczona pod drogę zastosowanie znajduje § 36 ust. 3 rozporządzenia wykonawczego. Stosownie bowiem do jego treści, w sytuacji w której przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

a) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo na poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn 1m2 gruntów z których wydzielono te działki i ich powierzchni;

b) wartość nieruchomości zajętych od drogi publiczne stanowi iloczyn wartości m. kw. o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

Tym samym dla możliwości stosowania w procesie szacowania zasady korzyści przewidzianej w ustawie o gospodarce nieruchomościami decydujące znaczenie ma przeznaczenie wycenianej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania lub studium. Poza sporem jest bowiem, że przywileje ustalone w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz zawarte w omawianym rozporządzeniu wykonawczym nie mogą być stosowane łącznie. Jeśli zatem, jak to ma miejsce w rozpoznawanej sprawie, przeznaczenie wynikające z decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej powodowało wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, to wykluczona była tym samym możliwość ustalania jej wartości na podstawie analizy transakcji nieruchomości nabywanymi pod drogi, jak wynika to z art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W takim przypadku powinno to bowiem nastąpić według transakcji nieruchomościami przeznaczonymi na cele rolne, a więc o tożsamym przeznaczeniu jak grunt wyceniany, przy powiększeniu ustalonej na bazie tego rodzaju reprezentatywnej próbki jej wartości o nie więcej niż 50%, a więc na zasadach określonych w § 36 § ust. 3 rozporządzenia. To natomiast, o jaki konkretnie procent wartość ma ta powinna zostać zwiększona, podlega ustaleniu na podstawie danych dotyczących transakcji nieruchomościami drogowymi (por. wyrok NSA z 10 lipca 2019 r., sygn. akt I OSK 2430/17). Nie znajduje zatem w takiej sytuacji zastosowania § 36 ust. 4 powyższego rozporządzenia, przewidujący możliwość uwzględniania w procesie wyceny cen transakcyjnych "nieruchomości drogowych". Tymczasem ten właśnie przepis, a także 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami był stosowany przez rzeczoznawcę do ustalenia wartości będącej przedmiotem postępowania nieruchomości. Wskazać należy, że § 36 ust. 4 rozporządzenia mógłby stanowić podstawę wyceny jedynie wówczas, gdyby przedmiotowa nieruchomość na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej była już przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę publiczną. Okoliczność ta jest bowiem warunkiem koniecznym do jego zastosowania (por. wyroki NSA: z 21 lutego 2019 r., sygn. akt I OSK 691/17, z 9 lutego 2017 r., sygn. akt I OSK 823/15). Taka zaś sytuacja w rozpoznawanej sprawie nie miała miejsca, bowiem jak wyżej zaznaczono, nieruchomość w tej dacie w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] była oznaczona jako rolna. Skoro w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości nie było drogowe, to biegły dokonując wyceny nieruchomości nie powinien zastosować § 36 ust. 4 lecz § 36 ust. 3 rozporządzenia wykonawczego.

Skoro stanowiący podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie operat szacunkowy sporządzony został wbrew wskazanym wyżej założeniom, to uznać należy, że organy rozpoznające sprawę naruszyły art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 36 ust. 4 rozporządzenia wykonawczego poprzez ich błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie. Naruszenie tych przepisów było z kolei wynikiem wadliwej oceny dowodu, jakim jest operat i naruszenia tym samym art. 80 k.p.a. oraz art. 7, 77 § 1 k.p.a., w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

W nawiązaniu do zarzutów skargi podkreślić należy , że ich ocena byłaby w okolicznościach sprawy przedwczesna.

Powyższe rozważania prowadzą to do wniosku, że organy dokonały wadliwej wykładni przepisów prawa materialnego a w konsekwencji błędnej oceny kluczowego dowodu w postaci operatu szacunkowego stanowiącego zasadniczy element rozstrzygnięcia. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy koniecznym będzie sporządzenie nowej wyceny z uwzględnieniem przedstawionych uwag i ocen.

Z tych względów i na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 a i c oraz art. 135 i 200 P.p.s.a. Sąd uchylił obie decyzje i orzekł jak na wstępie.

Rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym nastąpiło w związku z obowiązywaniem stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19. Zgodnie bowiem z art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r. poz. 374 ze zm.), dodanego art. 46 pkt 21 ustawy z dnia 14 maja 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 (Dz. U. z 2020 r. poz. 875), przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a przeprowadzenie wymaganej przez ustawę rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących i nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów.

Taka sytuacja miała miejsce w rozpoznawanej sprawie. Od 24 października 2020 r. obszar całego kraju objęty został tzw. "strefą czerwoną". W związku z tym, uznając rozpoznanie sprawy za konieczne, biorąc pod uwagę brak możliwości przeprowadzenia rozprawy na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku oraz uznając, że rozpoznanie sprawy na rozprawie mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących, Sąd rozpoznał sprawę na posiedzeniu niejawnym w trybie art. 15zzs4 ust. 3 ww. ustawy z dnia 2 marca 2020 r.