Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 163/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2012-08-30 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 28, art. 33 ust. 1,a rt. 34 ust. 4, art. 36,
journal: Dz.U. 2010 nr 243 poz 1623
law: Ustawa  z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jednolity.
article: art. 7,28,77,80, 107 par. 3, art. 110, 138 par. 1 pkt 1, art. 75 par. 2
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Windak (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Grzegorz Jankowski,, Sędzia NSA Iwona Tomaszewska, Protokolant Joanna Białas-Gołąb, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 30 sierpnia 2012r. sprawy ze skargi K. Ż.-W. i M. W. na decyzję Wojewody z dnia [...] nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na wykonanie robót budowlanych oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta, na podstawie art. 28, art. 33 ust. 1, art. 34 ust. 4 i art. 36 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U z 2010 r. Nr 243 poz.1623 ze zm.) zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia Z.B. na wykonanie robót budowlanych polegających na przebudowie istniejącego lokalu użytkowego nr [...] zlokalizowanego w budynku przy ul. [...].

Organ wskazał, iż po złożeniu przez inwestora wniosku o pozwolenie na przebudowę lokalu użytkowego nr [...] zlokalizowanego w budynku przy ul. [...] strony zostały zawiadomione o wszczęciu postępowania i wniosły uwagi. Spółka A. (ówczesny zarządca Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. [...]) wskazała, że inwestor (zgodnie z uchwałą nr [...] Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. [...]) zobowiązany jest uzyskać pozytywną opinię do projektu przebudowy lokalu [...]. Pełnomocnik K.W. i M.W. (właścicieli lokalu [...]) oświadczył, że Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. [...] podjęła uchwałę zezwalającą na odtworzenie "zablendowanego" otworu okiennego w miejscu projektowanych przez inwestora schodów do lokalu na parterze. Wskazał również na brak szczegółowych rysunków w inwentaryzacji i projekcie. Dnia [...] r. pełnomocnik inwestora złożył uzupełnienie dokumentacji i przedłożył:

- wyrok Sądu Okręgowego Wydział [...] z dnia [...] r. uchylający Uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. [...], w sprawie wyrażenia zgody na odtworzenie otworu okiennego w istniejącym lokalu użytkowym nr [...] zlokalizowanym bezpośrednio pod lokalem [...] w piwnicy budynku;

- protokół uzgodnień w sprawie ustalenia warunków sprzedaży lokalu użytkowego stanowiącego własność Gminy pomiędzy Zarządem Miasta a Nabywającym z dnia [...] r.;

- pozytywną opinię do projektu budowlanego (zgodnie z uchwałą nr [...] Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. [...]).

Organ I instancji wyjaśnił, że schody stanowiące wejście do lokalu [...] z poziomu chodnika, zostały zaprojektowane w taki sposób, że konstrukcja nie narusza stropu nad piwnicą, natomiast wykorzystuje wnękę okienną znajdującą się w grubości muru. Z zebranych dokumentów wynika, że przebudowa ogranicza się do części wspólnych budynku, na co wyraziła zgodę Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. [...] r. Nadto protokół z dnia [...] r. zobowiązuje każdoczesnego właściciela lokalu użytkowego [...]do udostępnienia witryny – [...] skrajna - patrząc od strony ulicy, w celu wykonania wejścia do lokalu mieszkalnego nr [...] usytuowanego nad lokalem [...], na rzecz każdoczesnego właściciela lokalu nr [...]. W świetle postanowień protokołu pewne ograniczenia w kwestii inwestycji dotyczyły właśnie właścicieli lokalu [...], czego Państwo W. nabywając lokal piwniczny byli świadomi, albowiem podpisanie protokołu było warunkiem niezbędnym i zarazem koniecznym do zawarcia umowy sprzedaży. Inwestor, zgodnie z art. 33 ustawy Prawo budowlane przedłożył oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz 4 egzemplarze projektu budowlanego. Organ wskazał, że przedłożony przez inwestora projekt budowlany został sprawdzony stosownie do wymogów art. 35 ustawy Prawo budowlane a autor projektu złożył oświadczenie o sporządzeniu projektu budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyła K.W. i M.W., zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie przepisów art. 7-10, art. 28 i art. 110 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) oraz art. 32 ust. 1 Prawa budowlanego, wnosząc o jej uchylenie w całości. W uzasadnieniu odwołania podnieśli, że organ I instancji naruszył przepis art. 28 K.p.a., gdyż nie otrzymali decyzji organu I instancji, a o jej istnieniu dowiedzieli się przypadkowo. W ocenie odwołujących się, zaskarżona decyzja została wydana w oparciu o błędną ocenę stanu faktycznego i prawnego sprawy, w tym zwłaszcza przywołanej w uzasadnieniu decyzji uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości z [...] r. i protokołu uzgodnień w sprawie sprzedaży lokalu [...]. Wskazali, że w wydanej decyzji o pozwoleniu na budowę nie została uwzględniona okoliczność, iż uzyskali oni wcześniej zgodę Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości na odtworzenie okna piwnicznego w swoim lokalu, zatem skarżona decyzja została wydana bez uwzględnienia ich interesu prawnego, z ograniczeniem ich prawa własności, a jej wykonanie spowoduje obniżenie wartości lokalu. Powoływanie się na pozytywną opinię do projektu budowlanego, rzekomo zgodną z uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej z [...]r. stanowi rażące naruszenie prawa, gdyż uchwała ta została uchylona przez Sąd Okręgowy. Również bezprzedmiotowe jest powoływanie się na protokół uzgodnień w sprawie ustalenia warunków sprzedaży na odtworzenie okna, gdyż zgoda ta została wydana dla odwołujących, a nie dla inwestora, zwłaszcza, że w tym miejscu znajdował się sarkofag, który inwestor rozebrał i sprawa jest przedmiotem postępowania przed organem nadzoru budowlanego. Odwołujący podkreślili, że nie wyrazili zgody na "zabranie im okna", a zgody tej nie mogą zastąpić dokumenty przywołane w uzasadnieniu decyzji, gdyż okno to nie stanowi części wspólnych, lecz jest wyłącznie ich własnością. Przywołany w uzasadnieniu decyzji wyrok Sądu Okręgowego, nie rozstrzyga tej kwestii.

W ocenie odwołujących się, wydana decyzja rażąco narusza prawo, gdyż rozstrzygnięcie zagadnienia wstępnego, jakim jest udokumentowanie prawa do dysponowania nieruchomością, nie należy do zadań organu wydającego pozwolenie na budowę, a organ takiego rozstrzygnięcia dokonał. Ponadto, przedmiotowa decyzja została wydana bez uzgodnień wymaganych przepisami art. 32 ust 1 pkt 2 Prawa budowlanego oraz bez uwzględnienia położenia przedmiotowego lokalu w budynku podlegającym ochronie konserwatorskiej.

Wojewoda decyzją z dnia [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego oraz art. 35 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu decyzji organ II instancji, odnosząc się do zarzutów odwołania wskazał, że decyzja została skutecznie doręczona, zgodnie z art. 35 K.p.a., ustawionemu w sprawie przez odwołujących pełnomocnikowi arch. A.N. Za chybiony organ uznał zarzut naruszenia art. 28. K.p.a., gdyż stronom zapewniono czynny udział w sprawie. Nie doszło również do naruszenia art. 110 K.p.a., wyrażającego zasadę związania organu administracji publicznej wydaną przez siebie decyzją administracyjną. Uzyskana przez odwołujących zgoda Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości na odtworzenie okna piwnicznego w ich lokalu nie wynika z decyzji organu, lecz z uchwał podjętych przez Wspólnotę w trybie przepisów ustawy o własności lokali. Ponadto, wskazana uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. [...] w sprawie wyrażenia zgody na odtworzenie obecnie zamurowanego istniejącego otworu okiennego i wstawienie w ten otwór okna, została uchylona prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego Wydział [...] z dnia [...]. Nietrafny jest zatem zarzut wydania decyzji organu I instancji bez uwzględnienia interesu prawnego skarżących, wynikającego z tej uchwały.

Wojewoda podał, że w myśl art. 32 ust 4 pkt 2 Prawa budowlanego, pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, przy czym zgodnie z treścią art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczonego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 23 czerwca 2003r. (Dz. U. Nr 120 poz. 1127 ze zm.), określającym wzór oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w oświadczeniu należy wskazać dokumenty potwierdzające posiadanie ww. prawa, nie jest natomiast wymagane ich załączenie do wniosku. Obowiązkiem organu jest więc ustalenie istnienia tytułu prawnego inwestora. Inwestor, wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę przedłożył projekt budowlany sporządzony przez osoby uprawnione, wraz z wymaganymi uzgodnieniami oraz oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Przedłożone dokumenty zostały uzupełnione zgodnie z wymogami postanowienia Prezydenta Miasta Szczecin z dnia 30 czerwca 2010 r., wydanym w oparciu o art. 35 ust. 3 Prawa budowlanego. W oświadczeniu o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane inwestor wskazał na tytuł własności lokalu nr [...] oraz współwłasności działki nr [...] (stanowiącej nieruchomość wspólną Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul [...]) oraz na tytuł prawny wynikający ze stosunku zobowiązaniowego przewidującego uprawnienie do wykonywania robót budowlanych, wymieniając dokumenty potwierdzające powyższe prawa - akt notarialny Repertorium A nr [...] oraz uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. [...]. z dnia [...] r. (dot. dz. nr [...]) oraz decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...].

W ocenie organu odwoławczego, ustalenia organu I instancji dotyczące prawa inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane są zgodne ze stanem faktycznym i prawnym sprawy. Właściciele lokali w budynku, w którym znajduje się lokal użytkowy objęty zamierzoną przebudową, tworzą wspólnotę mieszkaniową w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. W myśl przepisów art. 21 ust. 1 cyt. ustawy, sprawami wspólnoty mieszkaniowej kieruje zarząd i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą, a poszczególnymi właścicielami lokali. Zgodnie z treścią art. 22 ust 2 i ust 3 pkt 5 cyt. ustawy, podjęcie przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu (w tym udzielenie zgody na przebudowę nieruchomości wspólnej) następuje w formie uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, w formie prawem przewidzianej. W oparciu o przepis art. 21 ust. 3 ustawy, zarząd składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali. Wbrew twierdzeniom odwołujących się, przywołana w oświadczeniu inwestora uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. [...], nie została uchylona i pozostaje w obiegu prawnym. Fakt ten potwierdzają kierowane do organu I instancji pisma Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. [...] oraz [...] (zarządcy) biorących udział w postępowaniu w imieniu Wspólnoty. Wskazana uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości nr [...] wyraża zgodę na zmianę sposobu użytkowania i przebudowę lokalu biurowego nr [...] na lokal handlowy w parterze kamienicy, obejmującą (m.in.) przebudowę elewacji od strony frontowej w zakresie wykonania witryny i wejścia do lokalu z poziomu chodnika, przy zachowaniu lokalizacji wejścia do lokalu użytkowego w piwnicy, wyburzenie dwóch filarów międzyokiennych od strony frontowej, zamurowanie otworu drzwi wejściowych do lokalu od strony prześwitu bramnego. Integralną część uchwały stanowić ma pozytywnie zaopiniowany przez zarządcę budynku projekt przebudowy lokalu w zakresie ingerującym w części wspólne nieruchomości. Wspólnota Mieszkaniowa zobowiązała właściciela lokalu nr [...] do uzyskania pisemnej zgody właścicieli lokalu użytkowego nr [...] - Państwa K.W. i M.W. oraz każdoczesnego właściciela lokalu użytkowego nr [...], w przypadku ingerencji w powierzchnię (substancję) tego lokalu podczas zamierzonych prac budowlanych.

Z pisma [...] (zarządcy budynku) z dnia [...] r. oraz pisma Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. [...] wynika, że przedłożony przez inwestora projekt budowlany przebudowy lokalu użytkowego nr [...] w budynku przy ul. [...] został pozytywnie zaakceptowany przez Zarząd Wspólnoty "w zakresie ingerującym w części wspólne budynku". Organ odwoławczy podkreślił, że przedmiotem uchwał WMN mogą być tylko sprawy dotyczące nieruchomości wspólnej. Wspólnota nie jest natomiast uprawniona do ingerowania w sferę wykonywania przez właściciela jego praw do wyodrębnionego lokalu.

Wojewoda dokonując ustaleń czy zamurowanie wnęki w ścianie zewnętrznej lokalu [...] stanowi przebudowę fragmentu ściany zewnętrznej (stanowiącej część wspólną budynku), czy też stanowi ingerencję w powierzchnię lokalu skarżących [...] podał, że co do zasady, przy obliczaniu powierzchni użytkowej lokalu, do powierzchni tej nie wlicza się wnęk w ścianach.

Stosowana do obliczania powierzchni norma [...] nie jest przepisem powszechnie obowiązującego prawa, dlatego organ wziął pod uwagę dokumenty dotyczące ustanowienia odrębnej własności lokalu [...]. W akcie notarialnym z dnia [...] r. umowy ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu użytkowego nr [...] mieszczącego się w piwnicy budynku przy ul. [...], powierzchnia użytkowa przedmiotowego lokalu wynosi [...] m², a mury zewnętrzne są wymienione jako części wspólne budynku. W § 1 umowy, wymieniono przedłożone przez strony dokumenty, w tym dokumentację inwentaryzacyjną architektoniczno-budowlaną lokalu z dnia [...] r. oraz protokół uzgodnień ustalenia warunków sprzedaży ww. lokalu z dnia [...] r. Z rysunku rzutu wchodzącego w zakres ww. dokumentacji inwentaryzacyjnej lokalu z dnia [...] r. oraz zestawienia powierzchni wynika, że suma powierzchni poszczególnych pomieszczeń wynosi [...] m² - co odpowiada powierzchni użytkowej lokalu wskazanej w umowie sprzedaży. Z ww. ustaleń wynika, że powierzchnia użytkowa lokalu będącego przedmiotem odrębnej własności odwołujących, była mierzona w obrysie ścian i nie obejmuje powierzchni wnęk w ścianie zewnętrznej budynku. W założonej dla lokalu [...] księdze wieczystej KW nr [...] oraz w znajdującym się w aktach I instancji aktualnym wypisie z ewidencji gruntów i budynków, obszar ww. nieruchomości (pow. użytkowa) również wynosi [...] m² co wskazuje, że również w późniejszym okresie nie dokonano zmian, które skutkowałyby wliczeniem ww. wnęk do powierzchni lokalu [...].

W ocenie organu II instancji, skoro wskazana w umowie ustanowienia odrębnej własności oraz w księdze wieczystej powierzchnia lokalu użytkowego [...] nie obejmuje wnęk w ścianie zewnętrznej, to brak jest przesłanki do uznania, iż wnęki te stanowią część lokalu wyodrębnionego. W tej sytuacji, zamurowanie wnęki w ścianie zewnętrznej w lokalu [...], należy uznać za przebudowę części wspólnych budynku, objętych zgodą Wspólnoty wyrażoną w uchwale nr [...], gdyż roboty te nie stanowią ingerencji w powierzchnię lokalu [...]w piwnicy.

Organ wyjaśnił, że sama konieczność wejścia przez inwestora do lokalu w celu przeprowadzenia robót budowlanych dotyczących części wspólnych, nie stanowi ingerencji w substancję lokalu, a rozstrzygnięcie sporu między stronami w tym zakresie może nastąpić w trybie art. 47 Prawa budowlanego.

W związku z zawartym w odwołaniu zarzutem wydania pozwolenia na budowę, w sytuacji gdy toczy się postępowanie organów nadzoru budowlanego w sprawie robót budowlanych wykonanych na nieruchomości objętej inwestycją, organ odwoławczy ustalił, że Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego, decyzją ostateczną z dnia [...] r. utrzymał w mocy decyzję organu I instancji, nakazującą T.B. zaniechanie dalszych robót budowlanych związanych z rozbiórką i wykonaniem nowopowstałego fragmentu stropu wykonanego w lokalu użytkowym nr [...] zlokalizowanego bezpośrednio nad wejściem do lokalu użytkowego [...] w piwnicy budynku przy ul. [...]. Z powołanej decyzji z dnia [...] r. wynika, że orzeczenie o zaniechaniu dalszych robót budowlanych kończy postępowanie administracyjne w organach nadzoru budowlanego. Dalsze wykonywanie robót budowlanych związanych z wykonaniem trwałego rozdzielenia lokali w piwnicy i w parterze budynku będzie możliwe po rozstrzygnięciu istoty sporu, wynikającego z prawa własności, przed sądem powszechnym, oraz po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę od organu administracji architektoniczno-budowlanej. Zdaniem organu odwoławczego, zawarty w decyzji WINB z dnia [...] r. nakaz zaniechania dalszych robót budowlanych związanych z rozbiórką i wykonaniem nowopowstałego fragmentu stropu wykonanego w lokalu użytkowym [...] zlokalizowanego bezpośrednio nad wejściem do lokalu użytkowego [...] w piwnicy budynku przy ul. [...], nie dotyczy bezpośrednio robót budowlanych, będących przedmiotem niniejszego postępowania w sprawie pozwolenia na budowę.

Organ administracji architektoniczno-budowlanej wskazał, że projekt budowlany przedłożony przez inwestora wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę obejmuje (m. in.) demontaż części prowizorycznej przegrody usytuowanej od strony lokalu w parterze, znajdującej się nad wejściem do lokalu [...] w piwnicy, bez naruszenia istniejącego sufitu podwieszonego od strony lokalu [...], a następnie wykonanie nowego oddzielenia, o lekkiej konstrukcji i wymaganej odporności pożarowej min. EI 60. Projektowana lekka przegroda nie pełni roli konstrukcyjnej stropu, ma ona zapewnić spełnienie warunków ppoż. oraz ochrony cieplnej przebudowywanego lokalu. Wobec pozostawienia w niezmienionej formie sufitu podwieszonego znajdującego się nad wejściem do lokalu w piwnicy, przedmiotowe rozwiązanie nie wprowadza zmian w wysokości drogi ewakuacyjnej oraz wejścia do lokalu [...]. Z powyższych ustaleń wynika, że nakaz zawarty w decyzji WINB z dnia [...] r. nie dotyczy robót wchodzących w zakres projektu objętego wnioskiem o pozwolenie na budowę, w tym zwłaszcza nie zaistniały przesłanki do odmowy udzielenia pozwolenia na budowę, o których mowa w art. 32 ust. 4a oraz art. 35 ust. 5 Prawa budowlanego.

Organ podkreślił, że przedłożony przez inwestora projekt budowlany, nie zmienia stanu istniejącego w zakresie dotyczącym zejścia do lokalu w piwnicy i nie pogarsza warunków użytkowania ww. lokalu. Nowe oddzielenie znajduje się w całości w lokalu należącym do inwestora, zatem jego wykonanie nie narusza stanu władania skarżących.

Wojewoda wskazał, iż zgodnie z art. 35 ust 1 Prawa budowlanego organ sprawdza zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz wykonanie projektu przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane. W myśl ust 4 cyt przepisu, w razie spełnienia wymagań określonych w art. 35 ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4 Prawa budowlanego, właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Przeprowadzone sprawdzenia potwierdzają zgodność projektu budowlanego z ustaleniami decyzji ostatecznej Prezydenta Miasta Nr [...] r. o warunkach zabudowy terenu położonego przy ul. [...] dla inwestycji polegającej na przebudowie ze zmianą sposobu użytkowania lokalu użytkowego nr [...] w budynku przy ul. [...] z lokalu biurowego na lokal biurowo-handlowy, wraz z budową schodów zewnętrznych. Inwestor uzyskał zgodę Prezydenta Miasta na umieszczenie obiektu budowlanego (schodów wejściowych) w pasie drogowym, decyzją z dnia [...] r. oraz uzgodnienie projektu przebudowy z Miejskim Konserwatorem Zabytków z dnia [...] r. Ponadto, projekt budowlany został uzgodniony przez rzeczoznawców ds. sanepid., p-poż oraz BHP w dniu [...], w formie klauzuli na rzucie parteru. W oparciu o powyższe ustalenia organ odwoławczy stwierdził, że decyzja organu I instancji jest zgodna z prawem.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na decyzję Wojewody z dnia [...] r. wniosła K.W. i M.W. wnosząc o jej uchylenie. W skardze postawiono zarzut naruszenia art. 7, art. 62, art. 77, art. 107 § 3, art. 80 K.p.a., art. 3, art. 32 ust. 1 w zw. z art. 35 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane oraz § 13 i § 60 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Skarżący wskazali, że uzasadnienie decyzji nie zawiera żadnych ustaleń faktycznych w zakresie obszaru oddziaływania obiektu na lokal [...], a planowana przebudowa ograniczy wejście, spowoduje zaciemnienie i zmniejszy powierzchnię użytkową ich lokalu oraz zmieni elewację budynku. W ocenie skarżących, dokumentacja projektowa powinna zawierać analizę przesłaniania dopływu światła dziennego do lokalu [...]. Nadto organ, naruszając art. 3 pkt 20 ustawy Prawo budowlane, nie ustalił i nie wskazał wszystkich przepisów odrębnych, które ograniczają prawa w zagospodarowaniu terenu lub obiektu już istniejącego biorąc pod uwagę nakazy i zakazy zawarte w tych przepisach. Dokumentacja nie określa grubości ścian i dokładnej szerokości otworów. Skarżący nie zostali też powiadomieni o zebraniu materiału dowodowego ani o możliwości zapoznania się z aktami sprawy. Zdaniem skarżących, organ naruszył art. 75 § 2 K.p.a. oraz art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, gdyż nie zbadał tytułu prawnego inwestora do dysponowania nieruchomością chociaż wiedział o istniejącym konflikcie, do którego sprzedając lokal sam się przyczynił.

W odpowiedzi na skargę, Wojewoda podtrzymał stanowisko zajęte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi.

Pismem z dnia [...] r. uczestnik postępowania T.B. wniósł o oddalenie skargi.

Skarżący, ustanawiając w sprawie profesjonalnego pełnomocnika, pismem z dnia [...] r. wnieśli o przeprowadzenie dowodu z opinii dotyczącej interpretacji powierzchni użytkowej lokalu opracowanej na zlecenie skarżącej, przez mgr inż. arch. A.P. i mgr inż. C.I. na okoliczność, iż wnęka w lokalu użytkowym skarżących, jest integralną częścią lokalu stanowiącego ich własność a nie częścią wspólną budynku. Podnieśli także, że protokół uzgodnień z dnia [...] r. zobowiązujący każdoczesnego właściciela lokalu użytkowego [...] do udostępnienia witryny w celu wykonania wejścia do lokalu mieszkalnego nr [...] usytuowanego nad lokalem nr [...] na rzecz każdoczesnego właściciela lokalu nr [...], stanowi o zobowiązaniu skarżących wobec właścicieli lokalu mieszkalnego a nie użytkowego. Obecnie lokal zmienił swój charakter i nie jest już lokalem jedynie mieszkalnym, wobec czego obowiązek ten nie powinien już wiązać skarżących.

T.B. w piśmie procesowym z dnia [...] r. będącym odpowiedzią na pismo pełnomocnika skarżących z dnia [...] r. wniósł odrzucenie wszystkich zarzutów strony skarżącej.

W kolejnym piśmie z dnia [...] r. skarżący podkreślili, że wnęka w budynku przy ul. [...] jest integralną częścią lokalu stanowiącego ich własność i ingerencja w jej strukturę pogorszy właściwości użytkowe sklepu.

Na rozprawie w dniu [...] r. Sąd, na podstawie art. 106 § 3 P.p.s.a. uwzględnił wniosek pełnomocnika skarżących zawarty w piśmie procesowym z dnia [...] i przeprowadził dowód z dokumentu prywatnego – opinii dotyczącej interpretacji powierzchni użytkowej lokalu sporządzonej w [...] r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. Dz. U. z 2012 r., poz. 270, dalej jako "P.p.s.a.") sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Sąd kontrolując w tak zakreślonych granicach legalność zaskarżonej decyzji Wojewody z dnia [...] r. utrzymującej w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] r. o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia Z.B. na wykonanie robót budowlanych polegających na przebudowie istniejącego lokalu użytkowego nr [...] zlokalizowanego w budynku przy ul. [...], stwierdził, że odpowiadają one przepisom obowiązującego prawa i nie zachodzą przesłanki, które uzasadniałyby konieczność ich usunięcia z obrotu prawnego.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowią przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 1 i 2 tej ustawy, pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

W myśl art. 33 ust. 2 pkt 1-3 ustawy - Prawo budowlane, do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć: cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7, aktualnym na dzień opracowania projektu; nie dotyczy to uzgodnienia i opiniowania przeprowadzanego w ramach oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000; oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane; decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza:

1) zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;

2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;

3) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b, a także zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7;

4) wykonanie - w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu, o którym mowa w art. 20 ust. 2, także sprawdzenie projektu - przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą się aktualnym na dzień opracowania projektu - lub jego sprawdzenia - zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7.

W razie spełnienia wymagań określonych w ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4, właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 35 ust. 1 i 4 ustawy – Prawo budowlane).

Dokonana analiza zebranego w sprawie materiału dowodowego doprowadziła Sąd do uznania, iż określone w cytowanych przepisach wymogi formalne niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę zostały przez inwestora spełnione.

Oceniając przez pryzmat przytoczonych przepisów zgromadzoną w sprawie dokumentację Sąd stwierdził, że jest ona kompletna i spełnia wymagania określone w art. 33 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane. Z przedłożonej dokumentacji wynika, że projektowana przez inwestora przebudowa istniejącego lokalu użytkowego nr [...] spełnia wymogi określone w art. 35 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane. Przedmiotowa inwestycja zgodna jest z ustaleniami ostatecznej decyzji Prezydenta Miasta z dnia [...] r. o warunkach zabudowy, projekt budowlany został wykonany przez uprawnioną osobę. Inwestor przedłożył również wymagane oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w myśl art. 32 ust. 4 ustawy Prawo budowlane.

Skarżący zarzucili, że organy nie ustaliły wszystkich przepisów prawa materialnego, z których wynikałoby ograniczenie praw skarżących w związku z projektowaną inwestycją i wskazali na art. 3 pkt 20 ustawy Prawo budowlane, zgodnie z którym, przez obszar oddziaływania obiektu należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu. Z powołanego przez skarżących przepisu istotnie wynika obowiązek każdorazowego ustalenia przepisów, które w jakimś stopniu regulują istnienie danego obiektu w terenie. Jednakże nie oznacza to, że obowiązkiem organów jest przedstawianie w uzasadnieniu decyzji analizy wszelkich możliwych przepisów szczególnych, także po to, by wykluczyć ich zastosowanie w danym przypadku.

Zarzut nieprzeprowadzenia analizy zaciemnienia lokalu skarżących, stosownie do § 13 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, jest bezzasadny. Mimo, że w aktach sprawy nie ma takiej analizy, to nie wynika to z zaniedbania organów lecz z tego, że planowana przebudowa nie obejmuje wykonania jakichkolwiek elementów przysłaniających dwa istniejące okna piwniczne, które doświetlają lokal skarżących. Projektowane schody nie będą bowiem wybudowane w miejscu w którym te okna się znajdują, lecz w miejscu nieistniejącego już otworu okiennego. Konstrukcja schodów, ich gabaryty i umiejscowienie w żaden sposób nie mogą ograniczać dopływu światła dziennego do lokalu skarżących. Kwestia ta, w okolicznościach niniejszej sprawy jest tak oczywista, że nie wymagała przeprowadzania analizy przysłaniania przez projektowane schody dopływu światła dziennego do lokalu skarżących.

Skarżący podnosząc zarzut ograniczenia ich praw nie wykazali w jaki sposób wykonanie planowanych robót budowlanych spowoduje ograniczenie wejścia do ich lokalu oraz, że zostanie zmniejszona powierzchnia użytkowa lokalu w stosunku do obecnej powierzchni użytkowej, określonej w akcie notarialnym, mocą którego swój lokal nabyli. Powierzchnia wnęki w ścianie zewnętrznej nie może być wliczona do powierzchni użytkowej lokalu skarżących, gdyż znajduje się w części budynku, która przynależy do jego części wspólnych. W takich częściach wspólnych często znajdują się otwory, wnęki, które mogą być zamurowywane lub powiększane, np. celem prowadzenia w nich różnego rodzaju instalacji. To, że właściciel danego lokalu ma dostęp do części wspólnych i może je w określonym zakresie wykorzystywać, nie oznacza, że przynależą one do konkretnego tylko lokalu. Z tych przyczyn Sąd uznał, że przedłożona przez skarżących opinia dotycząca interpretacji powierzchni użytkowej lokalu nie może podważyć stanowiska organu w tej kwestii zaprezentowanego w zaskarżonej decyzji.

Jeżeli chodzi o zmiany elewacji budynku, to jej dokonanie nie podlegało obowiązkowi uzgodnienia ze skarżącymi, zaś określone organy, w tym Konserwator Zabytków, wypowiedziały się w sprawie pozytywnie.

Kontrolując zaskarżoną decyzję, zwłaszcza pod kątem stawianych zarzutów nieuwzględnienie praw skarżących należy stwierdzić, że zarzuty te nie zasługują na uwzględnienie. Organ wydając zaskarżoną decyzję, powołując się na właściwe przepisy prawa, szczegółowo odniósł się do kwestii posiadania przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, dając jednoznacznie wyraz temu, że nie dostrzega, aby zamierzona inwestycja, w świetle obowiązujących przepisów, ograniczała prawa skarżących. W ocenie Sądu, organ przeprowadził w tym zakresie ocenę stanu faktycznego i prawnego w sposób bardzo rzetelny i prawidłowy. Trafnie organ przyjął, że zawarte w protokole uzgodnień w sprawie ustalenia warunków sprzedaży lokalu użytkowego stanowiącego własność Gminy z dnia [...] r. zobowiązanie każdoczesnego właściciela lokalu użytkowego przy ul. [...] (obecnie skarżących) do udostępnienia witryny (lewa skrajna – patrząc od ulicy) w celu wykonania wejścia do lokalu mieszkalnego usytuowanego nad lokalem, na rzecz każdoczesnego właściciela tego lokalu mieszkalnego, stanowi o obowiązku skarżących do udostępnienia tej części witryny inwestorowi. W ocenie Sądu, bez znaczenia pozostaje tu kwestia określenia w ww. protokole lokalu znajdującego się nad lokalem skarżących jako lokalu mieszkalnego (zgodnego z jego ówczesnym statusem), który obecnie stanowić ma lokal użytkowy. Zmiana charakteru tego lokalu nie zwalnia skarżących z obowiązku określonego w protokole uzgodnień będących właścicielami lokalu przy ul. [...] oraz w żaden sposób nie wpływa na uprawnienia skarżących związane z posiadaniem tytułu prawnego do swojego lokalu. Nadto, oczywistym jest, że decydując się na zbycie lokalu przy ul. [...] Gmina, dokonując stosownych zapisów w protokole uzgodnień chciała zapewnić możliwość wykonania wejścia do lokalu znajdującego się nad lokalem użytkowym w piwnicy, przewidując prawdopodobieństwo przeznaczenia go na cele użytkowe. Jako lokal mieszkalny posiadał on własne wejście ale nie od strony ulicy, co przy wykorzystywaniu lokalu jako lokalu użytkowego jest niekorzystne zarówno dla pozostałych mieszkańców budynku jak i podmiotu zamierzającego prowadzić w nim działalność gospodarczą.

Jeżeli chodzi o zarzut braku dokonania przez organ analizy sprzecznych interesów stron należy wyjaśnić, że rolą organu orzekającego nie było wyjaśnianie podłoża sprzecznych interesów stron i trwającego od lat konfliktu, lecz ustalenie, czy przedłożona przez inwestora dokumentacja projektowa spełnia wszelkie wymogi prawa.

Odnosząc się do zarzutu, że toczące się przed organem nadzoru budowlanego postępowanie w sprawie bezprawnego rozebrania sarkofagu uniemożliwiało wydanie pozwolenia na wykonywanie w tym miejscu robót budowlanych, należy uznać go za chybiony. Planowane przedsięwzięcie w żaden sposób nie wiąże się ze wskazanym postępowaniem, a sprawa wydania pozwolenia obejmującego zrealizowanie schodów do lokalu inwestora nie ma żadnego związku z kwestią rozebrania sarkofagu.

Sąd nie dostrzegł również podstaw do uwzględnienia skargi w związku z zarzutem stawianym dokumentacji projektowej, która w ocenie skarżących nie jest wystarczająco dokładna. Po zapoznaniu się ze znajdującą się w aktach sprawy dokumentacją Sąd stwierdził, że jest ona czytelna, pozwalająca na precyzyjne zrealizowanie, w konkretnym miejscu, zamierzenia inwestycyjnego. Nie nastąpiło także naruszenie wyszczególnionych w skardze przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, które uzasadniałoby przyjęcie, że doszło do uchybień mogących mieć istotny wpływ na wynik sprawy i w konsekwencji prowadzić do uwzględnienia skargi.

Mając na uwadze podane argumenty, Wojewódzki Sąd Administracyjny, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzekł jak w sentencji.