Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt III SA/Po 440/06
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2006-12-14 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Tadeusz M. Geremek Sędziowie NSA Maria Lorych-Olszanowska ( spr.) WSA Barbara Koś Protokolant: st. sekr. sąd. Teresa Matuszewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 listopada 2006 r. przy udziale sprawy ze skargi S. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]r . nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz S.D. kwotę [...] złotych tytułem zwrotu kosztów sądowych, III. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. /-/B. Koś /-/T. Geremek /-/M. Lorych-Olszanowska


UZASADNIENIE

Burmistrz Gminy decyzją z dnia [...] r. na podstawie art. 145 ust. 1 i art. 148 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) oraz §2 ust. 1 uchwały Rady Miejskiej P. Nr XVIII/166/04 z dnia 21 kwietnia 2004r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Wlkp. z 2004r. Nr 76, poz. 1632) nałożył na S. D. obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł.

W uzasadnieniu wskazał, że budowa nawierzchni ul. S. w P. została w całości sfinansowana z budżetu gminy. Wykonanie inwestycji spowodowało wzrost wartość nieruchomości - działki o powierzchni [...]m² oznaczonej nr ewidencyjnym [...] stanowiącej własność S. D. położonej w P. przy ul. S. Wskazana nieruchomość przeznaczona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową.

Zgodnie z opinią rzeczoznawców wartość nieruchomości wzrosła o kwotę [...]zł. Stawka procentowa opłaty adiacenckiej wynosi 50% wzrostu wartości nieruchomości. Stąd wysokość opłat została określona na [...]zł.

S. D. złożyła odwołanie, w którym wniosła o pominięcie przy ustalaniu opłaty adiacenckiej [...]m² powierzchni wskazanej nieruchomości, które stanowią grunty orne. Wskazała, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza wydzielenie działek, a minimalna powierzchnia działki dla zabudowy wolnostojącej wynosi 600m².

Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu wyjaśniono, że w dniu oddania inwestycji do użytku zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka oznaczona numerem geodezyjnym [...] nie była rolą. W świetle uchwały Rady Miejskiej w P. z dnia [...]r. (Dz. U. Woj. P. nr [...], poz. [...]) oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, nieruchomości gruntowe przy ul. S. przeznaczone były pod zabudowę mieszkaniową.

Pomimo, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszczał podział tego terenu to jednak, zarówno w dniu oddania do użytku nawierzchni ul. S., jak i na dzień ustalenia opłaty adiacenckiej przez Burmistrza Gminy P., podział terenu oznaczonego jako działka [...] nie był dokonany. Dlatego też przy naliczaniu opłat adiacenckiej uwzględniona została cała powierzchnia nieruchomości.

Postanowieniem z dnia [...]r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wstrzymało wykonanie utrzymanej w mocy decyzji Burmistrza Gminy P..

S. D. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego zarzucając błędne ustalenia faktyczne prowadzące do niewłaściwego zastosowania przepisów prawa.

W uzasadnieniu skargi argumentowała, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie był uchwalony w chwili rozpoczęcia inwestycji, a także w momencie wydania przez Burmistrza Gminy P. decyzji w sprawie opłaty adiacenckiej. Dyskusja nad rozwiązaniami projektu planu miejscowego toczyła się również w dniu [...] roku, a plan nie był uchwalony także na dzień złożenia skargi.

Zdaniem skarżącej w sprawie zachodzi przesłanka negatywna do wydania decyzji określającej opłatę adiacencką polegająca na braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne. Podniosła, że jest płatnikiem podatku rolnego od przedmiotowej działki; figuruje więc ona w katastrze jako użytek rolny. Załączyła kserokopie nakazu płatniczego na łączne zobowiązanie pieniężne w sprawie wymiaru podatku rolnego oraz podatku od nieruchomości za 2006 rok.

Nadto podniosła, że wykonane prace nie spełniają jej oczekiwań, gdyż w pasie drogi nie został wytyczony chodnik, a wybudowana ulica nie została oznakowana jako droga osiedlowa.

W ocenie wnoszącej skargę brak uchwalenia szczegółowych rozwiązań dotyczących planu miejscowego uniemożliwiał podział nieruchomości na działki z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową, co powoduje brak możliwości uniknięcia obowiązku uiszczenia wielu opłat adiacenckiej od całej nieruchomości. Wskazała, że opłatą adiacencką została naliczona także od tej części nieruchomości, która w przyszłym podziale nieruchomości na działki zostanie wydzielona pod drogi. Zdaniem skarżącej została ona pozbawiona możliwości wcześniejszego podziału nieruchomości; faktycznej zmiany roli w działki pod zabudowę mieszkaniową, przez co narażono ją na ponoszenie wielokrotnych opłat adiacenckich od tej samej nieruchomości. Uznaje to za działanie na szkodę obywatela.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie i przytoczyło argumenty powołane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Pełnomocnik skarżącej na rozprawie wniósł i wywodził jak w skardze.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Podejmując rozstrzygnięcie sprawy w formie decyzji organ administracji publicznej ma obowiązek podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy (art. 7 k.p.a.). Zobowiązany jest w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy (art. 77 §1 k.p.a.). Wskazane obowiązki procesowe mają na celu zapewnić w postępowaniu administracyjnym realizację zasady prawdy obiektywnej, stanowią dla strony gwarancję procesową eliminowania arbitralnych rozstrzygnięć.

Wykonanie powyższych obowiązków powinno znaleźć swoje odbicie w uzasadnieniu faktycznym decyzji załatwiającej sprawę, poprzez wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów na których się oparł, oraz przyczyny, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej (art. 107 §3 k.p.a.).

Podlegający ocenie organu operat szacunkowy, dowód przesądzający o istnieniu i wielkości zobowiązań finansowych strony, zawiera istotne uchybienia, które umknęły organom prowadzącym postępowanie.

W szczególności jako podstawa prawna dla sporządzania operatu powołany został nie istniejący akt prawny (str. 3) - "rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 czerwca 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. nr 230, poz. 1924)".

Natomiast dla określenia sposobu wyceny (str. 4), przyjęte zostało "rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 roku w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230, poz. 1924), które zostało uchylone z dniem 22 września 2004 roku; nie obowiązywało na dzień sporządzenia operatu, tj. [...] roku (str. 2), czy [...] roku (str. 3).

Oczywiste jest, że operat szacunkowy, jako czynność regulowana przepisami działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami, powinien zostać opracowany przy zastosowaniu przepisów prawnych obwiązujących w dacie jego przygotowywania.

Zastosowana przy wycenie nieruchomości metoda porównawcza wymaga, stosownie do treści art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uwzględnienia cech i ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Wskazać więc należy, że powierzchnia nieruchomości przyjętych do porównania przed pobudowaniem urządzeń w ulicy waha się od 686m² do 899m², a po zrealizowaniu inwestycji od 289m² do 1.981m². Natomiast powierzchnia nieruchomości wycenianej jest wielokrotnie większa, wynosi [...]m².

W tych okolicznościach uzasadnione jest stwierdzenie, że nieruchomości przyjęte do porównania nie spełniają kryterium podobieństwa, co najmniej w zakresie ich wielkości.

Do wyceny przyjęto stan nieruchomości i ceny na datę uchwały Rady Miejskiej w P. Nr XVIII/166/04 z dnia 21 kwietnia 2004r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Tymczasem, stosowanie do treści art. 146 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, opinia biegłego powinna uwzględniać wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określoną według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.

Ponadto nie znajdują odzwierciedlenia w dowodach zgromadzonych w aktach sprawy ustalenia organów administracyjnych w zakresie przeznaczenia gruntów, od których naliczono opłatę adiacencką. Z pewnością o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową nie przesądza powołana w uzasadnieniu decyzji organu odwoławczego uchwała Rady Miejskiej w P. Nr VI/51/94 z dnia 29 listopada 1994 roku.

Stosownie bowiem do treści przepisu art. 87 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) obowiązujące w dniu wejścia w życie ustawy miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995 r. zachowują moc do czasu uchwalenia nowych planów, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2003 roku.

Wynika stąd, że powołany plan zagospodarowania przestrzennego jako nieobowiązujący przepis gminny nie mógł być brany pod uwagę przy wycenie nieruchomości dokonanej według stanu prawnego na dzień [...] roku. Nie określał także przeznaczenia nieruchomości na chwilę orzekania o opłacie adiacenckiej.

W ocenie Sądu stwierdzenie opisanych naruszeń obowiązków procesowych określonych w przepisach art. 7, art. 77 i art. 107 k.p.a. prowadzi do błędnych ustaleń faktycznych, które mogą mieć wpływ na właściwe zastosowanie przepisów prawa materialnego stanowiących podstawę wydanej decyzji.

Dlatego mając na uwadze, że jedynie prawidłowe postępowanie dowodowe pozwala przeprowadzić ocenę czy w sprawie zostały właściwie zastosowane przepisy prawa materialnego, na podstawie art. 145 §1 pkt 1 lit. c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) należało uchylić zaskarżoną decyzję.

W konsekwencji na mocy przepisu art. 152 oraz art. 200 wskazanej ustawy orzeczono jak w sentencji wyroku.

/-/B. Koś /-/T. Geremek /-/M. Lorych-Olszanowska