Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 478/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2010-11-04 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: par. 22
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Stanisław Prutis, Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Roleder, sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk (spr.), Protokolant Sylwia Tokajuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 04 listopada 2010 r. sprawy ze skargi E. S. na decyzję Wojewody P. z dnia [...] maja 2010 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod ulicę - oddala skargę.-


UZASADNIENIE

Wojewoda P. zaskarżoną decyzją z dnia [...] maja 2010r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania K. i E. S. od decyzji Prezydenta Miasta B. z dnia [...] kwietnia 2010r. w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną, oznaczoną nr geod. [...] o powierzchni 0,0103 ha, położoną w B., przy ul. K. D. [...], utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

U podstaw tego rozstrzygnięcia legły następujące ustalenia faktyczne:

Nieruchomość o nr geod. [...] o powierzchni 0,0103 ha, stanowiąca własność państwa K. i E. S., na podstawie art. 12 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (specustawy), została przejęta decyzją Prezydenta Miasta B. z dnia [...] sierpnia 2008 r. nr [...] z przeznaczeniem pod budowę drogi gminnej – ul. K. D. w B.

Decyzją z [...] kwietnia 2010r. nr [...] Prezydent Miasta B. ustalił odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość w kwocie 30.275 zł i zobowiązał do jego wypłaty Gminę B. W uzasadnieniu, powołując się na art. 18 ust.1 specustawy, organ stwierdził, że wysokość odszkodowania ustalona została według stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według wartości z dnia, w którym nastąpiło ustalenie wysokości odszkodowania. Dalej wyjaśnił, że w operacie szacunkowym wykonanym na potrzeby przedmiotowego postępowania do określenia wartości gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej, wartość części składowych gruntu została określona jako wartość odtworzeniowa przy zastosowaniu podejścia kosztowego, a wycena drzew została dokonana na podstawie cennika "Szacowania wartości roślin sadowniczych na plantacjach towarowych, oraz upraw ogrodniczych w ogrodach działkowych i przydomowych przy ustalaniu odszkodowania za wywłaszczenia" autorstwa K. Zmarlickiego.

Zdaniem organu operat szacunkowy został sporządzony rzetelnie i w zgodzie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, a rzeczoznawca majątkowy w sposób przejrzysty i czytelny przedstawił podstawy prawne dokonanych czynności i tok obliczeń. Ustosunkowując się natomiast do zastrzeżeń wniesionych przez E. S. do operatu szacunkowego, organ wskazał, że odszkodowanie ustala się według wartości nieruchomości, a nie szkody, jaką poniesie dotychczasowy właściciel w związku z jej przejęciem, a regulacje prawne obowiązujące przy ustalaniu wysokości i wypłaty odszkodowania nie przewidują możliwości uwzględnienia dodatkowych czynników, które mogą w przyszłości wynikać. Dlatego też ustalone odszkodowanie nie może być, jak wnosi o to pan S., podwyższone o koszt przeniesienia bramy.

Od powyższej decyzji odwołanie do Wojewody P. wnieśli K. i E. S. domagając się uwzględnienia w ustalonym odszkodowaniu kosztów przebudowy bramy wjazdowej na posesję. Przedmiotowa brama jest z napędem elektrycznym i nie jest jej możliwie jej proste przeniesienie, dlatego też rzeczoznawca ustalając wysokość odszkodowania powinien uwzględnić również te koszty związane z jej ponownym zamontowaniem.

Wojewoda P., po rozpatrzeniu w/w odwołania, decyzją z dnia [...] maja 2010r. utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. Uwzględniając całokształt materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, organ przypominał, iż kwestie związane z ustaleniem wysokości odszkodowania za nieruchomości przejęte pod drogi publiczne reguluje specustawa, która w art. 23 stanowi, że w sprawach nieuregulowanych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W myśl zaś art. 135 ust.4 tej ustawy przy określaniu wartości składników budowlanych znajdujących się na gruntach przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście kosztowe, z uwzględnieniem stopnia ich zużycia. W przedmiotowej sprawie, zdaniem organu, wyceny składników zabudowy dokonano właśnie podejściem kosztowym, metodą kosztów odtworzenia na kwotę 11.245 zł. Wbrew zaś twierdzeniu odwołujących, w wycenie uwzględnione zostały koszty przeniesienia bramy wjazdowej, a rzeczoznawca ustalił je na podstawie cenników, uwzględniając demontaż bramy, wykonanie fundamentu pod bramę oraz ponowny jej montaż i podłączenie napędu do istniejącej instalacji. Końcowo Wojewoda P. zgodził się ze stanowiskiem organu I instancji, że odszkodowanie ustala się według wartości nieruchomości, a nie ewentualnie poniesionej szkody, albowiem specustawa nie przewiduje rekompensaty za szkody powstałe w wyniku przejęcie nieruchomości w celu realizacji inwestycji drogowej. Właściwym zaś trybem do dochodzenia takiej rekompensaty jest postępowanie cywilne. Na podstawie tych okoliczności Wojewoda P. stwierdził brak podstaw do uznania, że ustalone przez rzeczoznawcę odszkodowanie jest nieprawidłowe.

Od powyższego rozstrzygnięcia K. i E. S. wywiedli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku wnosząc o jego uchylenie i zasądzenie kosztów postępowania. W ocenie skarżących rzeczoznawca błędnie ustalił wartość składników zabudowy, albowiem stosując metodę odtworzeniową nie uwzględnił faktu, że zdemontowana brama, z uwagi na uwarunkowania techniczne, nie będzie mogła być ponownie zamontowana i konieczne będzie zakupienie nowej bramy, której kosztów nie uwzględniono jednak w operacie.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda P. wniósł o jej oddalenie, podtrzymując w całości argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Uzupełniająco organ wyjaśnił, że skarżące kwestionując wysokość ustalonego odszkodowania nie przedstawiły żadnych nowych dowodów (opinii innego rzeczoznawcy majątkowego) uzasadniających swoje twierdzenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje:

Skarga podlegała oddaleniu, albowiem kontrolowane rozstrzygnięcie nie jest dotknięte wadami podniesionymi w skardze, jak również innymi, które sąd administracyjny jest obowiązany uwzględniać z urzędu jako niezwiązany wnioskami i zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Istota rozpoznawanej sprawy dotyczy ustalenia wysokości odszkodowania należnego za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną, w trybie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.), zwanej dalej: specustawą. Postępowanie w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania uregulowano w Rozdziale 3 tej ustawy zatytułowanym "Nabywanie nieruchomości pod drogi" (przepisy od art. 12 do art. 23). Zgodnie z art. 12 ust. 4a tego aktu decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4 (przejęte pod drogi), wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. W przedmiotowej sprawie był to Prezydent Miasta Ł., bowiem inwestycja jest drogą powiatową. Według art. 18 specustawy wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami. Przepisy stosowanej odpowiednio ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. nr 261, poz. 2603 ze zm.) przewidują, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 ustawy). Z tym, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 ustawy). Generalnie podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi jej wartość rynkowa (art. 134 ust. 1 ustawy). Jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. Przy określaniu wartości gruntu stosuje się przepisy art. 134 ust. 2- 4. Przy określaniu wartości budynków lub ich części, budowli, urządzeń infrastruktury technicznej i innych urządzeń szacuje się koszt ich odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia (art. 135 ust. 1, 2, 3 i 4 ustawy). Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zwane dalej: rozporządzeniem. W przedmiotowej sprawie, z uwagi za zakres skargi, zastosowanie miał w szczególności przepis § 22 tego rozporządzenia, zgodnie z którym, przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych części składowych.

Analizując prawidłowość ustalenia odszkodowania w wysokości 30.275 zł zł przez Prezydenta Miasta B. w decyzji z dnia [...] kwietnia 2010r. oraz Wojewodę P. w decyzji z dnia [...] maja 2010r., Sąd doszedł do przekonania, że odszkodowanie to ustalone zostało w zgodzie z powołanymi wyżej przepisami. Przede wszystkim prawidłowo została ustalona, kwestionowana przez skarżących, wartość składników zabudowy. Jak wynika bowiem z akt sprawy przy określaniu wartości składników zabudowy (elementów ogrodzenia wskazanych w operacie) rzeczoznawca majątkowy ustalił na podstawie kosztów ich odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia, a więc zgodnie z art. 135 ust. 4 ustawy). Ponadto, wbrew zarzutom skargi, w wycenie uwzględniono wszystkie koszty związane z przeniesieniem spornej bramy, w tym koszt fundamentu pod bramą, koszt montażu bramy i jej podłączenia do istniejącej instalacji elektrycznej, a także koszt demontażu bramy. W tych okolicznościach nie ma podstaw do kwestionowania opinii rzeczoznawcy, a w szczególności ustalonych przez niego kosztów przeniesienia bramy wjazdowej na wycenianej nieruchomości.

Jednocześnie należy podkreślić, że wartości wywłaszczonej nieruchomości, w tym składniki zabudowy, nie mogą wyceniane inaczej (przy zastosowaniu innej metody), niż przewidują to omówione wyżej przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tym samym organ wypłacający odszkodowanie nie może rekompensować kosztów zakupu nowej bramy, czego domagają się skarżący. Składnik zabudowy, jakim jest brama wjazdowa, nie ulga bowiem ani uszkodzeniu, ani odebraniu. Podnoszona zaś w skardze okoliczność, że ponowne zamontowanie tej samej bramy w innej części ogrodzenia nie będzie możliwe z uwagi na uwarunkowania techniczne nie jest, jak słusznie zauważa organ odwoławczy, wystarczającą przesłanką do pokrycia przez organ wypłacający odszkodowania - kosztów nowej bramy. Odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość ustala się, bowiem według wartości tej nieruchomości, a nie szkody, jaką ewentualnie poniesie dotychczasowy właściciel. Jeżeli zaś skarżący uważa, że w związku z ustaleniem odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomości poniósł szkodę, może w tym zakresie wystąpić ze stosownym powództwem do sądu powszechnego.

Skoro, zatem przedstawiona w kontrolowanej sprawie – opinia, co wykazano wyżej, jest uzasadniona, a uzasadnienie to jest wewnętrznie logiczne i spójne, to organ – nie mając wiadomości specjalnych, które posiada biegły – nie miał podstaw do kwestionowania wyceny, zwłaszcza, że ocena na etapie postępowania administracyjnego prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego pozostaje w gestii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ugn).

W tej sytuacji, zdaniem Sądu, subiektywne przekonanie skarżących o zaniżonej wartości składników zabudowy wyliczonej w operacie, nie poparte przy tym kontrwyceną gruntu przeznaczonego pod drogę publiczną, nie może świadczyć o wadliwości wyceny nieruchomości, dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że orzekające w sprawie organy administracji poprawnie oceniły zebrane dowody, dokonały na ich podstawie trafnych ustaleń faktycznych oraz przeprowadziły prawidłowe rozważania prawne.

Reasumując, skoro zaskarżona decyzja odpowiada prawu, a przedstawione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku i jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę, Wojewódzki Sąd Administracyjny, na podstawie 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270), skargę oddalił.