Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 850/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2014-06-12 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 1, 2 i 4, art. 12 ust. 4f, art. 154, art. 134 ust. 4, art. 175 ust. 1,
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 18 ust. 3, art. 18 ust. 1,
journal: Dz.U. 2013 poz 687
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity
article: art. 59 ust. 1,
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Detka, Sędziowie Sędzia WSA Jacek Kuza (spr.), Sędzia WSA Dorota Pędziwilk-Moskal, Protokolant Starszy sekretarz sądowy Katarzyna Tuz-Stando, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 12 czerwca 2014r. sprawy ze skargi M. G. na decyzję Wojewody z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie odszkodowania za przejęcie z mocy prawa własności nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] Wojewoda [...] działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa oraz art. 12 ust. 4 pkt 2, ust. 4a, ust. 4f i ust. 5, art. 18 ust. 1 oraz art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, dalej specustawa drogowa (tekst jednolity Dz. U. z 2013 r., poz. 687), po rozpatrzeniu odwołania M. G. od decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia [...] orzekającej o ustaleniu odszkodowania w wysokości 306.370 zł na rzecz M. G. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Gminy K. prawa własności nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów miasta K. jako działka nr [...] o pow. 0,2034 ha i nr [...] o pow. 0,1757 ha (obręb 0032), położonej w [...], przeznaczonej na realizację inwestycji drogowej dla zadania pn. Przebudowa i rozbudowa ulic w osiedlu [...] wraz z budową i przebudową infrastruktury technicznej i budową oczyszczalni wód deszczowych, orzekł o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ II instancji wyjaśnił, że decyzją nr [...] z dnia 1 lipca 2011r. Prezydent Miasta K. zezwolił na realizację inwestycji drogowej dla w/w zadania.

Decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta K. orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz M. G. w wysokości 219.540 zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Gminy K. prawa własności w/w nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów miasta K. jako działka nr [...] o pow. 0,2034 ha i nr [...] o pow. 0,1757 ha (obręb 0032), położonej w [...]. Po rozpatrzeniu odwołania M. G. Wojewoda [...] decyzją z dnia 21 maja 2012 r. uchylił decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia [...] w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W uzasadnieniu Wojewoda [...] wyjaśnił, że uchylenie spowodowane było sporządzeniem przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 9 maja 2012 r. nowego operatu szacunkowego, przez co w sprawie pojawił się nowy dowód, który wymagał analizy przez organ I instancji.

Ponowną decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta K. orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz M. G. w wysokości 218.700 zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Gminy K. prawa własności w/w nieruchomości. Po rozpatrzeniu ponownego odwołania M. G., Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] uchylił decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia [...] w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W uzasadnieniu Wojewoda [...] wyjaśnił, że uchylenie spowodowane było złożeniem kolejnego operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 30 listopada 2012 r., przez co w sprawie pojawił się nowy dowód, który wymagał kolejnej analizy przez organ I instancji.

W toku ponownego postępowania wyjaśniającego Prezydent Miasta K. zlecił nowemu rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie wyceny wywłaszczonej nieruchomości. Rzeczoznawca ten w dniu 18 marca 2013 r. przedłożył nowy operat szacunkowy, w którym określił wartość w/w nieruchomości na kwotę 306.370 zł odpowiadającą wartości gruntu. W dniu 7 maja 2013 r. organ I instancji przeprowadził rozprawę administracyjną, podczas której M. G. wniosła zastrzeżenia do wyceny przedmiotowej nieruchomości.

W dniu 7 maja 2013 r. Prezydent Miasta K. wydał wymienioną na wstępie decyzję z dnia 10 maja 2013 r., od której odwołanie złożyła M. G. domagając się przyznania większego odszkodowania, nie mniejszego przy tym niż wypłacone innym właścicielom działek położonych w tym samym obrębie i przeznaczonym pod tą samą inwestycję drogową. Ponadto domagała się powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości oraz uwzględnienia w wycenie spadku wartości działek na skutek ich podziału.

W tak ustalonym stanie faktycznym Wojewoda [...] przytoczył treść art. 12 ust. 4 pkt 2, ust. 4f i art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, zgodnie z którymi w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych, nieruchomości wydzielone liniami rozgraniczającymi teren, stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna. Odszkodowanie za takie nieruchomości przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe, a wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Podstawą ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, o czym stanowi art. 134 ust. 1 ugn. Na podstawie natomiast art. 154 ust. 1 ugn, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Według § 4 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, dalej rozporządzenie ws. wyceny (Dz. U. z 2004r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Według jednak § 36 ust. 1 tego rozporządzenia, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej, określa się przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Organ przytoczył również kolejne, szczegółowe przepisy w/w rozporządzenia ws. wyceny, tj. § 36 ust. 2, 3, 4.

Dalej organ II instancji wyjaśnił, że rzeczoznawca majątkowy wartość przedmiotowego gruntu określił w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Biegły zaznaczył, że w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy K. przyjętym uchwałą Rady Miasta K. nr 580/2000 z dnia 26 października 2000 r., na dzień wydania w/w decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, tj. na dzień 1 lipca 2011 r., działki nr [...] o pow. 0,2034 ha i nr [...] o pow. 0,1757 ha (obręb 0032), położone w K. przy ulicy Ł., znajdowały się na terenach zabudowy mieszkaniowej niskiej intensywności o określonej wysokości z usługami podstawowymi – według obliczeń graficznych 35,5% powierzchni nieruchomości, tj. 0,1346 ha oraz na terenach wyłączonych z zabudowy położonych w granicach strefy krajobrazowej A [...] Obszaru Chronionego Krajobrazu – według obliczeń graficznych 64,5 % powierzchni nieruchomości, tj. 0,2445 ha. Po badaniu i analizie rynku nieruchomości rzeczoznawca majątkowy stwierdził w swym operacie, że:

- ceny transakcyjne nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod komunikację i związane z tym urządzenia infrastruktury technicznej oraz realizację innych celów publicznych, są na niższym poziomie niż ceny transakcyjne nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, a więc wywłaszczenie nie powoduje zwiększenia wartości dla tej części nieruchomości,

- ceny transakcyjne nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod komunikację i związane z tym urządzenia infrastruktury technicznej oraz realizację innych celów publicznych, są na wyższym poziomie niż ceny transakcyjne nieruchomości wyłączonych z zabudowy (tereny zielone), a więc cel wywłaszczenia powoduje zwiększenia wartości dla tej części nieruchomości.

W związku z tym biegły oszacował przedmiotową nieruchomość na łączną kwotę 306.370 zł według:

- alternatywnego sposobu użytkowania dla części przedmiotowej nieruchomości gruntowej o powierzchni 0,2445 ha na kwotę 165.090 zł tj. 104,96 zł za 1 m²,

- aktualnego sposobu użytkowania dla części przedmiotowej nieruchomości gruntowej o powierzchni 0,1346 ha na kwotę 141.280 zł, tj. 104,96 zł za 1 m².

Organ II instancji przeanalizował sporządzony operat szacunkowy i stwierdził, że budzi on wątpliwości w zakresie prawidłowości wyliczenia współczynników korygujących dla cech rynkowych: położenie nieruchomości i sąsiedztwo nieruchomości, w stosunku do wyceny działki gruntu o pow. 0,1346 ha. Wskazane wątpliwości zostały wyjaśnione przez biegłego w piśmie z dnia 9 lipca 2013 r. W efekcie Wojewoda [...] nie dopatrzył się w operacie szacunkowym uchybień i nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania.

Odnosząc się do zarzutów odwołującej organ wyjaśnił, że biegły określił wartość nieruchomości na podstawie transakcji będący przedmiotem obrotu rynkowego, czyli takich, które pochodzą z aktów notarialnych kupna- sprzedaży. Dlatego załączone do odwołania decyzje Prezydenta Miasta K. o ustaleniu odszkodowania za nieruchomości położone w obrębie 0032 miasta K., nie mogą zostać uwzględnione przy wycenie nieruchomości. Ponadto operaty szacunkowe będące podstawą ustalenia odszkodowania w przedłożonych decyzjach, zostały sporządzone konkretnie dla danych nieruchomości uwzględniając ich indywidualne cechy, przez co nie mogą stanowić podstawy do ustalenia odszkodowania za inną nieruchomość.

Ustosunkowując się do żądania podwyższenia wysokości odszkodowania o 5 % organ wyjaśnił, że taka możliwość zachodzi w przypadku opisanym w art. 18 ust. 1e pkt 1 specustawy drogowej, tj. w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wyda tę nieruchomość niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17, tj. decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z nadanym rygorem natychmiastowej wykonalności. Tymczasem z decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 10 maja 2013 r. wynika, że przedmiotowa nieruchomość nie została wydana inwestorowi w terminie przewidzianym w przytoczonym przepisie, a ponadto M. G. poinformowała w swym odwołaniu, że nie posiada żadnego dokumentu potwierdzającego wydanie nieruchomości. Dlatego brak jest podstaw do podwyższania przyznanego odszkodowania o 5 %. Nie ma przy tym znaczenia, czy właściciel był informowany o przysługującym mu uprawnieniu do powiększeniu kwoty odszkodowania. Uprawnienie to wynika bowiem z samej treści przepisu, a jego przyznanie nie zależy od uprzedniego poinformowania strony przez organ lub inny podmiot o konieczności dokonania określonych działań w celu uzyskania powiększonej kwoty odszkodowania.

Odnosząc się do kwestii uwzględnienia w wycenie odszkodowania z tytułu spadku wartości działek wskutek ich podziału organ wyjaśnił, że działki nr [...] o pow. 0,2034 ha i nr [...] o pow. 0,1757 ha (obręb 0032), położone w K. przy ulicy Ł., zostały w całości objęte decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Ponadto przepisy prawa nie przewidują ustalania w postępowaniu administracyjnym odszkodowania z tytułu strat, niedogodności i szkód związanych z przebiegiem tej inwestycji. Ewentualnych roszczeń można bowiem dochodzić w sądzie powszechnym na drodze cywilno-prawnej.

Skargę na powyższe rozstrzygnięcie złożyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach M. G., wnosząc o zmianę decyzji Wojewody z dnia [...] i przyznanie jej słusznego odszkodowania.

We własnoręcznie sporządzonej skardze zarzuciła wadliwe ustalenie przez rzeczoznawcę, że "brak jest planu miejscowego przeznaczenia nieruchomości, skoro nieruchomość tę wywłaszczono pod budowę oczyszczalni, która jest już na ukończeniu". Zdaniem skarżącej nie powinno się dokonywać podziału nieruchomości na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, skoro były wydane warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, cel wywłaszczenia jest znany i obejmuje całe działki, które w całości są jednakowe. Działki te "powinny być więc traktowane jako działki budowlane, a nie pod zalesienie lub inny teren zabraniający budowy". Według skarżącej przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości pod budowę oczyszczalni wód deszczowych było znane już w dacie wydania decyzji zezwalającej na realizację przedmiotowej inwestycji. Ponadto cała powierzchnia wywłaszczonych nieruchomości została przeznaczona pod zabudowę i tak powinna być traktowana przy obliczaniu odszkodowania. Do tego odszkodowania powinna ponadto być naliczona waloryzacja na dzień wypłaty według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości.

Skarżąca zarzuciła, że decyzje dotyczące odszkodowań za wywłaszczone nieruchomości, które dołączyła do odwołania, miały pokazać rażącą, bo prawie dwukrotną różnicę cenową przy wycenie gruntu pod tą samą inwestycję.

Odnośnie operatu szacunkowego zarzuciła, że brak jest w nim kopii umów kupna-sprzedaży, by móc stwierdzić, że powołane ceny były rynkowe.

Zdaniem skarżącej metoda, jakiej użyto przy wycenie działek [...] i [...] jest niekorzystna dla osoby wywłaszczonej, gdyż wskazuje na podział działek na dwie różne strefy, mimo że cel wywłaszczenia powoduje zwiększenie wartości dla tej części nieruchomości. Rzeczoznawca powinien jednakowo traktować wydzielone działki powstałe wskutek podziału nie obniżając dodatkowo wartości tych działek. Powinien również wybrać taką metodę wyceny, która będzie najkorzystniejsza dla osoby wywłaszczonej.

Na koniec skarżąca zarzuciła, że Prezydent Miasta K. wydając decyzję z 1 lipca 2011 r. znał plan zagospodarowania terenu istniejący od 4 lat i nie był to teren chroniony krajobrazowo znajdujący się w strefie A. Wniosek stąd, że na dzień wydawania zaskarżonej decyzji był znany miejscowy plan zagospodarowania terenu.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację przedstawioną w pisemnych motywach zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie w dniu 12 czerwca 2014 r. skarżąca wyjaśniła, że przez warunki o zabudowie i zagospodarowaniu terenu, o których napisała w uzasadnieniu skargi, rozumiała dołączone do skargi postanowienie o zaopiniowaniu podziału nieruchomości i decyzję o zatwierdzeniu tego podziału.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna, albowiem zaskarżone rozstrzygnięcie odpowiada prawu.

Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć wpływ na wynik sprawy. Sąd nie rozstrzyga natomiast samej sprawy administracyjnej, przez co żądanie skargi dotyczące przyznania M. G. słusznego odszkodowania za prawo własności przedmiotowej nieruchomości gruntowej, nie mogło być uwzględnione bezpośrednio przez Sąd.

Sądowa kontrola legalności decyzji administracyjnych sprawowana jest w granicach sprawy, a rozstrzygając o zasadności skargi sąd nie jest związany jej zarzutami ani wnioskami oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Dokonując tak rozumianej kontroli zaskarżonej decyzji podnieść należy, że w toku rozpoznania sprawy organ II instancji nie dopuścił się naruszenia przepisów prawa materialnego ani przepisów postępowania w stopniu mającym, bądź mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Na wstępie należy stwierdzić, że stan faktyczny ustalony przez organy obu instancji znajduje potwierdzenie w zebranym materiale dowodowym, w tym zwłaszcza w sporządzonym na zlecenie organu operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego Z. K.. Dlatego ustalenia te Sąd w całości podziela, uznając je za niewadliwe. Stwierdzenia takiego nie mogła podważyć skarga, w której wprawdzie nie zostały wprost sformułowane zarzuty naruszenia przepisów postępowania, ani też nie wskazano żadnych przepisów postępowania, które miałyby zostać naruszone przez organy administracji, ale z której uzasadnienia można odczytać, że dotyczy prawdopodobnie naruszenia art. 7 i 77 kpa polegającego na pominięciu przy ustalaniu stanu faktycznego sprawy istotnych dla rozstrzygnięcia okoliczności i dowodów w postaci: miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu obejmującego przedmiotowe działki, decyzji dotyczących znacznie wyższych odszkodowań uzyskanych przez osoby trzecie za nieruchomości wywłaszczone pod tą samą inwestycję oraz umów sprzedaży będących podstawą uznanego przez organy administracji operatu szacunkowego.

Wbrew twierdzeniom skarżącej, w sprawie został zgromadzony i należycie rozpatrzony cały materiał dowodowy niezbędny do rozstrzygnięcia sprawy, a stan faktyczny sprawy istotny dla jej rozstrzygnięcia został prawidłowo ustalony z uwzględnieniem interesu społecznego i słusznego interesu obywatela. Natomiast wskazane przez skarżącą dowody i okoliczności albo nie mają znaczenia dla jej rozstrzygnięcia, albo nie istnieją, albo wynikają z błędnego zrozumienia treści pojęć i sformułowań używanych w operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego, a także w uzasadnieniach decyzji organów obu instancji.

Podstawą prawną zaskarżonej decyzji były przepisy: specustawy drogowej, ustawy 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dalej ugn (Dz. U. Nr 102/2010 poz. 651 ze zm.) i rozporządzenia ws. wyceny dotyczące przysługiwania, a także zasad ustalania i wysokości odszkodowania za nieruchomość, która stała się z mocy prawa, na podstawie art. 12 ust. 1, 2 i 4 specustawy drogowej własnością Gminy K.. Zgodnie bowiem z art. 12 ust. 4f ostatnio wymienionej ustawy odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w art. 12 ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, a wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 4a ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Odszkodowanie to podlega przy tym waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości (art. 18 ust. 3 specustawy drogowej). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 u. 1 ugn). Zgodnie jednak z § 36 ust. 1 rozporządzenia ws. wyceny w brzmieniu obowiązującym od dnia 26 sierpnia 2011 r., wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

2. W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.

3. W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni

- powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

W ocenie Sądu nie mogło być wątpliwości, że zastosowanie w niniejszej sprawie miało rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w brzmieniu obowiązującym od dnia 26 sierpnia 2011 r. Zasada praworządności działania organów administracji publicznej wyrażona w art. 6 kpa wymaga bowiem, aby wydane przez nie decyzje oparte były na podstawie prawnej istniejącej w momencie podejmowania rozstrzygnięcia. Skoro do wszczęcia postępowania w niniejszej sprawie doszło w dniu 6 października 2011 r., a więc w czasie obowiązywania nowego brzmienia przywołanego rozporządzenia, to zasadnie zarówno rzeczoznawca majątkowy, jak i organy administracji rozstrzygające sprawę zastosowały przepisy tego rozporządzenia w nowym brzmieniu.

Ze względu na treść przepisów rozporządzenia ws. wyceny, w tym w szczególności jego § 36 ust. 4, w celu zastosowania do wyceny przedmiotowych nieruchomości właściwych przepisów, należało na wstępie wyjaśnić, czy nieruchomości te na dzień wydania decyzji, o jakiej mowa w § 36 ust. 4 w zw. z § 36 ust. 5 w/w rozporządzenia, były przeznaczone pod inwestycję drogową. W tym zakresie należy zauważyć, że zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia ws. wyceny, przeznaczenie nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej, określa się zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Zastrzeżenie zawarte w końcowej części przytoczonego przepisu § 36 ust. 1, tj. "bez uwzględnienia ustaleń decyzji" oznacza przy tym, że chodzi tu nie o przeznaczenie wynikające z decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, ale o wcześniejsze przeznaczenie określone w myśl art. 154 ust. 1 i 2 ugn w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku ustalone na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Ponieważ w okolicznościach sprawy niewadliwie przyjęto, że odnośnie terenu obejmującego przedmiotowe działki nr [...] i [...] , brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz decyzji o warunkach zabudowy (brak planu dla tego terenu jest okolicznością wynikającą z braku opublikowania stosownej uchwały w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] ego, a odnośnie istnienia dla przedmiotowej nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy skarżąca wyjaśniła na rozprawie w dniu 12 czerwca 2014 r., że jej zarzut dotyczący istnienia dla tych działek warunków zabudowy i zagospodarowania terenu nie dotyczył decyzji ustalającej warunki zabudowy wydawanej na podstawie art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz. U. Nr 80/03 poz. 717 ze zm., ale postanowienie o zaopiniowaniu podziału przedmiotowej nieruchomości i decyzji o zatwierdzeniu tego podziału), przeznaczenie tej nieruchomości prawidłowo ustalono na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy K. przyjętego Uchwałą Rady Miasta K. Nr 580/2000 z dnia 26 października 2000 r. Ze studium tego wynika w szczególności, że na dzień wydania decyzji z dnia 1 lipca 2011 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, działki nr [...] o pow. 0,2034 ha i nr [...] o pow. 0,1757 ha (obręb 0032), położone w K. przy ulicy Ł., znajdowały się na terenach zabudowy mieszkaniowej niskiej intensywności o określonej wysokości z usługami podstawowymi – według obliczeń graficznych 35,5% powierzchni nieruchomości, tj. 0,1346 ha oraz na terenach wyłączonych z zabudowy położonych w granicach strefy krajobrazowej A Kieleckiego Obszaru Chronionego Krajobrazu – według obliczeń graficznych 64,5 % powierzchni nieruchomości, tj. 0,2445 ha. Oznacza to, że na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie były one przeznaczone pod inwestycję drogową, w związku z czym przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia ws. wyceny nie miał w sprawie zastosowania. Zastosowanie miał natomiast przepis § 36 ust. 1 tego rozporządzenia. Przepis ten nie wyjaśnia wprost, według jakiego podejścia i jakiej metody należy określać wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej. Przewiduje on jedynie, że tą wartość określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Wskazówką dla ustalenia według jakiego podejścia i jakiej metody należy ustalać wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia takiego odszkodowania, jak w niniejszej sprawie, jest również treść § 36 ust. 2 w/w rozporządzenia. Wskazuje on bowiem, że w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Wykładnia przytoczonych przepisów wskazuje zdaniem Sądu na to, że wartość rynkową nieruchomości wywłaszczonej lub przejętej z mocy prawa pod drogę publiczną określa się na podstawie cen transakcyjnych właściwych dla wycenianej nieruchomości. Z uzasadnienia nowelizacji rozporządzenia ws. wyceny wynika bowiem, że miała ona na celu odejście od sposobu określania wartości nieruchomości wyłącznie na podstawie danych z rynku nieruchomości drogowych. Przed nowelizacją przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosowało się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Według nowych przepisów wartość nieruchomości określana będzie na podstawie cen transakcyjnych, pochodzących z rynków nieruchomości właściwych dla wycenianej nieruchomości, np. mieszkaniowych, rolnych, przemysłowych. Z aktualnie obowiązującej treści § 36 rozporządzenia wynika, że wartość rynkową nieruchomości wywłaszczonej lub przejętej z mocy prawa pod drogę publiczną określa się na podstawie cen transakcyjnych właściwych dla wycenianej nieruchomości. Zasadnie więc rzeczoznawca majątkowy Z. K., stosując art. 154 ust. 1 ugn dokonał wyboru właściwego podejścia oraz metody szacowania przedmiotowej nieruchomości uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w studium oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych – i w efekcie wartość przedmiotowego gruntu określił w dwojaki sposób. Ustalając trafnie, jak o tym była już wyżej mowa, przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości na podstawie studium, rzeczoznawca niewadliwie uznał, że odnośnie części przedmiotowego gruntu przeznaczonego w studium pod zabudowę mieszkaniową niskiej intensywności odpowiadającą aktualnemu sposobowi użytkowania, należy wartość tej części gruntu określić przy zastosowaniu podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej. Odnośnie natomiast tej części przedmiotowego gruntu, która zgodnie ze studium jest wyłączona z zabudowy, rzeczoznawca poprawnie zastosował zasadę korzyści, o jakiej mowa w art. 134 ust. 4 u.g.n. i jej wartość określił według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z realizacji celu publicznego - tj. przeznaczenia jej pod komunikację i związane z tym urządzenia infrastruktury technicznej. W konsekwencji biegły słusznie wartość tej części gruntu określił przy zastosowaniu podejścia porównawczego metodą porównywania parami. Następnie biegły zastosował metody i zasady stosowania podejścia porównawczego określone w rozporządzeniu ws. wyceny, a także zasady i metodologię wyceny oraz zasady dobrej praktyki w zakresie stosowania podejścia porównawczego do określenia wartości rynkowej nieruchomości zawarte w Nocie interpretacyjnej NI 1. W efekcie oszacowanie przez biegłego przedmiotowej nieruchomości gruntowej na łączną kwotę 306.370 zł, nie budzi wątpliwości Sądu.

Odnosząc się do zarzutów skargi należy stwierdzić, że nie mogły one zmienić rozstrzygnięcia sprawy.

Zarzut dotyczący wadliwego ustalenia przez rzeczoznawcę, że "brak jest planu miejscowego przeznaczenia nieruchomości, skoro nieruchomość tą wywłaszczono pod budowę oczyszczalni", wynika prawdopodobnie z niezrozumienia przez skarżącą znaczenia użytego przez rzeczoznawcę i organy administracji, za treścią art. 154 ugn, określenia "miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego". Określenie istoty tego pojęcia znajduje się w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z jej art. 4 ust. 1 i 2 ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Plan miejscowy jest aktem prawa miejscowego, o czym stanowi wprost art. 14 ust. 8 ustawy o planowaniu. Taki akt niespornie nie został uchwalony odnośnie terenu obejmującego przedmiotową nieruchomość. Powołana przez skarżącą okoliczność zaplanowania budowy oczyszczalnia wód deszczowych na przedmiotowych działkach nie oznacza istnienia dla tych działek miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w podanym wyżej znaczeniu, a tylko to, że takie właśnie przeznaczenie między innymi przedmiotowych działek, zostało przewidziane w ostatecznej decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Kolejny zarzut skargi dotyczył wadliwego potraktowania części nieruchomości skarżącej jako gruntu wyłączonego z możliwości zabudowy, choć cała ta nieruchomość powinna być traktowana jako działki budowlane. W tym zakresie należy przypomnieć, że określenie przeznaczenia nieruchomości przejętej na rzecz gminy na podstawie przepisów specustawy drogowej, nie zostało przez ustawodawcę pozostawione uznaniu organów administracji, czy też rzeczoznawcy sporządzającego operat szacunkowy, ale wynikało z precyzyjnych i bezwzględnie obowiązujących regulacji zawartych w art. 154 ust. 1, 2 i 3 ugn w zw. z § 36 ust. 1 rozporządzenia ws. wyceny. Skoro reguły te przewidywały, że w celu określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej, bierze się pod uwagę przeznaczenie tej nieruchomości zgodne z art. 154 ugn, a przepis ten w okolicznościach sprawy nakazuje uwzględnianie przeznaczenia wynikającego ze studium, to organy administracji nie mogły przy określeniu wysokości odszkodowania należnego skarżącej uwzględnić innego przeznaczenia, niż wynikające z tego studium.

Odnośnie rażących dysproporcji pomiędzy wysokością odszkodowań za wywłaszczone pod ten sam cel nieruchomości innych niż skarżąca właścicieli, przyznanych na ich rzecz w innych decyzjach, należy podzielić pogląd Wojewody [...] ego, że biegły określił wartość nieruchomości na podstawie transakcji będących przedmiotem obrotu rynkowego, czyli takich, które pochodzą z notarialnych aktów sprzedaży. Dlatego załączone do odwołania decyzje Prezydenta Miasta K. o ustaleniu odszkodowania za nieruchomości położone w obrębie 0032 miasta K., nie mogą zostać uwzględnione przy wycenie nieruchomości. Ponadto operaty szacunkowe będące podstawą ustalenia odszkodowania w przedłożonych decyzjach, zostały sporządzone konkretnie dla danych nieruchomości uwzględniając ich indywidualne cechy, przez co nie mogą stanowić podstawy do ustalenia odszkodowania za inną nieruchomość.

Brak w operacie szacunkowym sporządzonym przez biegłego kopii umów kupna-sprzedaży, nie stanowi wady tego operatu, ani też nie pozbawia go waloru dokumentu będącego podstawą określenia wysokości przyznanego skarżącej odszkodowania. Obowiązek dołączenia do operatu szacunkowego takich kopii nie wynika z żadnych przepisów. Ponadto zestawienia transakcji zawarte w tabelach 9-2 i 9-3 operatu z dnia 18 marca 2013 r., zawierają wszystkie istotne dla sprawy informacje na temat położenia, daty sprzedaży, ceny sprzedaży, powierzchni i cech nieruchomości przyjętych przez biegłego do analizy. Podniesiona w skardze obawa, że bez wglądu w kopie wspomnianych umów nie ma możliwości potwierdzenia, że podane przez biegłego ceny są rzeczywiście cenami rynkowymi, nie znajduje żadnego uzasadnienia.

Zgodnie z art. 175 ust. 1 ugn, rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Na straży przestrzegania przez rzeczoznawców majątkowych tych zasad stoją Komisje Odpowiedzialności Zawodowej orzekające wobec rzeczoznawców majątkowych stosowne kary dyscyplinarne (art. 178 ugn). Wskazane regulacje powodują w ocenie Sądu, że zastrzeżenia do rzetelności rzeczoznawcy majątkowego powinny znaleźć wyraz w stosownym postępowaniu dyscyplinarnym. Podważenie kwalifikacji i rzetelności rzeczoznawcy majątkowego nie może w tej sytuacji opierać się na niczym nie udokumentowanym podejrzeniu. Chroniona w polskim prawie zasada swobody umów powoduje natomiast, że nie można mieć wątpliwości co do tego, że wymienione w operacie szacunkowym, zawarte w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży, spełniały określone w art. 151 ust. 1 ugn założenia, pozwalające na wykorzystanie tych transakcji przy szacowaniu nieruchomości.

Zastrzeżenia skarżącej do podziału, w wyniku którego zostały wydzielone działki nr [...] i [...] będące przedmiotem postępowania, nie mogły być przedmiotem oceny w niniejszej sprawie, która nie dotyczyła oceny legalności tamtego podziału, ale zgodności z prawem decyzji ustalającej odszkodowanie za w/w nieruchomość. Ponadto dołączona przez skarżącą decyzja podziałowa z dnia 26 listopada 2007 r. jest. ostateczna i nie może być podważana w innym postępowaniu, dopóki nie zostanie wyeliminowana z obrotu prawnego.

Postulowana w skardze waloryzacja ustalonego odszkodowania na dzień wypłaty według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości, nie mogła być elementem zaskarżonej decyzji. Przewidziana w art. 132 ust. 3 ugn w zw. z art. 18 ust. 3 specustawy drogowej waloryzacja wysokości odszkodowania ustalonego w decyzji, następuje na dzień jego zapłaty. Dopiero więc na tym etapie postępowania można domagać się waloryzacji, o ile zaistnieją ku temu przesłanki określone w art. 5 ugn. Przed wypłatą takie uprawnienie nie powstaje choćby dlatego, że nie jest wiadome za jaki okres ewentualna waloryzacja miałaby być obliczana.

Należy podzielić również zapatrywania Wojewody [...] ego dotyczące braku w sprawie podstaw do zastosowania wynikającego z art. 18 ust. 1e pkt 1 specustawy drogowej powiększenia przyznanego odszkodowania o 5%. Skarżąca zresztą zarzutu dotyczącego tej kwestii w skardze już nie powtórzyła.

Uwzględniając powyższe rozważania należy stwierdzić, że podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku. Ponieważ jednocześnie brak jest w sprawie okoliczności, które należałoby wziąć pod uwagę z urzędu, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 p.p.s.a.