Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 69/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2015-06-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 par. 1
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maciej Busz Sędziowie WSA Józef Maleszewski (spr.) WSA Izabela Paluszyńska Protokolant st.sekr.sąd. Justyna Hołyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 czerwca 2015 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] grudnia 2014 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Dnia [...] stycznia 2013 r. do Urzędu Miejskiego w [...] wpłynął wniosek J. P. (dalej jako Inwestor) o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 3 budynków mieszkalnych wielorodzinnych połączonych wspólnym parterem, z funkcją usługową na parterze i garażem podziemnym – na działkach nr [...].

Decyzją z dnia [...] czerwca 2013 r. nr [...] (znak: [...]) Prezydent Miasta [...], wskazując na art. 59 ust. 1 i 2, art. 60 ust. 1 oraz art. 54 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647 z późn. zm., obecnie Dz. U. z 2015 r. poz. 199, dalej jako u.p.z.p.) ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z funkcją usługową w parterze i garażem podziemnym wraz ze zjazdem na działkę, przewidzianej do realizacji na działkach [...].

Jako rodzaj inwestycji wskazano budowę trzech segmentów mieszkalnych z funkcją usługową w parterze, połączonych w części parterowej łącznikami o funkcji usługowej oraz garażem podziemnym, zjazdem na działkę nr 36 z ul. [...] i terenem zieleni w południowej części działki. Obowiązująca linia zabudowy została wyznaczona dla pierwszego segmentu, w odległości 5 m od linii rozgraniczającej "ulicy [...]" [powinno być: ulicy [...] – uwaga sądu] na działce nr 160/5; zastrzeżono możliwość realizacji zabudowy w głębi nieruchomości. Zezwolono na zabudowę maksymalnie 36% powierzchni działki. Wskazano, że minimum 25% powierzchni działki nr 36 należy przeznaczyć pod zieleń urządzoną z maksymalnym wykorzystaniem istniejącego drzewostanu. Szerokość elewacji frontowej w obowiązującej linii zabudowy dla pierwszego segmentu budynku do 15 metrów, wynikająca z konieczności zachowania odległości od sąsiednich działek budowlanych. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki została wyznaczona od istniejącej rzędnej na obowiązującej linii zabudowy: dla każdego z segmentów - maksymalnie 6 kondygnacji nadziemnych i maksymalnie 20 m; dla każdego z łączników 1 kondygnacja nadziemna, maksymalnie 5 m. Zezwolono na maksymalnie dwie kondygnacje podziemne. Dachy płaskie; na dachach łączników istnieje możliwość wprowadzenia zieleni. Nakazano zapewnić do równoczesnego użytkowania minimum 1 miejsce parkingowe na 1 mieszkanie oraz minimum 7 miejsc parkingowych na 1000 m2 powierzchni użytkowej usług. Pełne potrzeby parkingowe (w tym związane z dostawą towarów do części usługowej) nakazano zapewnić wyłącznie na terenie Inwestora, w tym zapewnić oprócz garażu podziemnego część miejsc na poziomie terenu dla bezpośredniej obsługi mieszkańców (wywóz śmieci, czy dowóz mebli) oraz klientów lokali usługowych. Wskazano, że projektowana budowa winna być dostosowana pod względem wysokości, gabarytów, rozwiązania elewacji do zabytkowych willi w sąsiedztwie; należy też zachować zgrupowanie drzew w południowej części działki.

Uzasadniając organ I instancji napisał, że dla terenu wskazanego we wniosku brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatem zgodnie z art. 59 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy po przeprowadzeniu wymaganej procedury i uzgodnienia z odpowiednimi jednostkami. W związku z tym przeprowadzono analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu dla obszaru wokół działki, w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p.

Obszar analizowany wyznaczono w promieniu w promieniu 69 m od granic terenu objętego wnioskiem, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588, dalej jako Rozporządzenie). Jest to odległość, jaką wyznacza się dla działki o szerokości frontu ok. 23 m. Zabudowa objęta takim promieniem (69 m) jest wystarczająca dla określenia możliwości lokalizacji wnioskowanej inwestycji. Działki, przez które przebiega granica obszaru analizowanego, w przypadku gdy większa część ich zabudowy znajduje się w granicach obszaru analizowanego, uwzględniono w całości. Wyznaczony w ten sposób obszar obejmuje zespół zabudowy, tworzący pewną urbanistyczną całość, który umożliwia przeprowadzenie analizy urbanistycznej i ustalenie warunków i wymagań dla nowej zabudowy. Organ zaznaczył, że zwiększenie obszaru analizowanego nie wniosłoby istotnych dla sprawy faktów i nie wpłynęłoby na wynik ustaleń. W tak wyznaczonym obszarze znajdują się działki położone wzdłuż [...].

Prezydent Miasta wskazał, że obszar analizowany stanowi teren funkcjonalnego śródmieścia z przewagą historycznej, zabytkowej zabudowy śródmiejskiej o funkcji mieszkalnej wielorodzinnej z funkcją usługową oraz wysoką zabudową usługową handlową, biurową itp. Kształt i funkcja układu zabytkowego były nierozerwalnie związane z zanikającymi na przestrzeni wieków przejawami życia społeczno-gospodarczego. Wobec powyższego obecnie istnieje możliwość utrwalenia już tylko niektórych elementów dawnego układu. Zabudowując taki układ zawsze otrzymuje się nową kompozycję architektoniczno-urbanistyczną, będącą zestawieniem dawnych i nowych budowli. Wprowadzając nowe obiekty architektoniczne w obręb zabytkowego układu tym bardziej należy dążyć do umocnienia wartościowych cech rozplanowania zabudowy, kompozycji urbanistycznej, skali założenia, układu zieleni, kolorytu i innych oryginalnych cech związanych z życiem miasta. Tylko takie dążenia umożliwiają zachowanie tożsamości krajobrazu kulturowego miasta, jako jego dziedzictwa.

Planowana inwestycja przewiduje funkcję mieszkalną wielorodzinną z usługami w parterze oraz wyraźne zaakcentowanie przestrzennego wyodrębnienia brył poszczególnych budynków, z dużym udziałem zieleni, co zdaniem organu I instancji nawiązywać będzie do zabytkowej zabudowy willowej w zieleni istniejącej w sąsiedztwie, wpisze się w sposób zagospodarowania obszaru analizowanego oraz w występującą funkcję a jednocześnie stanowić będzie optymalne zagospodarowanie działki o trudnym do zagospodarowania kształcie wydłużonego prostokąta. Również parametry planowanej inwestycji kontynuować będą parametry zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym. Przeprowadzona analiza wykazała, że linia zabudowy w obszarze analizowanym przebiega w odległości od około 4 m do około 22 m od linii rozgraniczających ulic, ponadto przy ul. [...] zabudowa zlokalizowana jest w linii rozgraniczającej ulicy. W najbliższym sąsiedztwie terenu objętego wnioskiem linia zabudowy przebiega w odległości 5 m od linii rozgraniczającej ulicy [...]. Średni wskaźnik intensywności zabudowy wynosi 55,49 %. Budynki mieszkalne wielorodzinne posiadają maksymalnie 4 kondygnacje nadziemne w tym czwarta pod dachem skośnym, budynki usługowe, handlowe i biurowe posiadają maksymalnie 10 kondygnacji nadziemnych i wysokości około 35 m. Średnia szerokość elewacji frontowej zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 38,26 m. Budynki mieszkalne wielorodzinne posiadają dachy strome, budynki usługowe, handlowe, biurowe posiadają dachy płaskie.

Organ zaznaczył, że spełnione zostały również pozostałe warunki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Teren, na którym planowana jest inwestycja posiada dostęp do drogi publicznej - ul. [...]. Na podstawie dokumentów wymienionych w decyzji ustalono, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Przedmiotowa działka nr 36 stanowi grunty zabudowane i zurbanizowane - tereny rekreacyjno-wypoczynkowe ('Bz'), co oznacza, że nie jest wymagane uzyskanie zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych/leśnych na cele nierolne/nieleśne. Organ ocenił również, że przedmiotowa decyzja będzie zgodna z przepisami odrębnymi. Decyzja została wydana po uzgodnieniach przeprowadzonych zgodnie z art. 60 ust. 1 w związku z art. 53 ust. 4 i 5 oraz art. 64 ust. 1 u.p.z.p., tj. z Miejskim Konserwatorem Zabytków, którego kompetencje wynikają z porozumienia [...]. Organ uzgadniający nie zajął stanowiska w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie, zatem uzgodnienie uważa się za dokonane. Odstąpiono od uzgadniana niniejszej decyzji z Zarządem [...] w trybie art. 106 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267 z późn. zm., dalej jako kpa) gdyż dyspozycja zawarta w art. 106 kpa nie ma zastosowania w tych przypadkach, gdy do wydania decyzji w postępowaniu głównym, jak i wydania uzgodnienia uprawnione są jednostki działające w imieniu tego samego organu.

Od opisanej decyzji odwołanie wniosła Wspólnota Mieszkaniowa właścicieli lokali w budynku przy ul. [...], reprezentowana przez zarząd (dalej jako Wspólnota Mieszkaniowa, Odwołujący się), domagając się zmiany decyzji. Odwołujący się ocenili, że w wynikach analizy obszaru analizowanego, stanowiących załącznik do decyzji o warunkach zabudowy, uwzględniono tylko art. 61 ust.1 pkt. 1-5 u.p.z.p., pomijając zupełnie art. 54 ust. 2 pkt. a)-d) u.p.z.p., który jest podstawą do rozpatrzenia decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. W toku analizy nie ustalono, że teren jest objęty ochroną konserwatorską. W zapisie dotyczącym funkcji nie wspomniano o strefie zabytkowej przylegającej bezpośrednio do willi miejskich z początku XX w., co w znacznym stopniu zakłóca ład przestrzenny wtłaczając w wąski pasek działki trzy budynki mieszkalne, wielorodzinne z funkcją usługową w całym połączonym parterze oraz 2 kondygnacyjnym garażem podziemnym. Zdaniem Odwołujących się zabraknie kontynuacji funkcji w razie zrealizowania inwestycji. Można przyjąć, że planowana inwestycja będzie kontynuowała parametr powierzchni zabudowy działki, jednak parametry szerokości elewacji frontowej geometrii dachu i linii zabudowy – nie będą kontynuowane. Parametr wysokości budynku będzie tylko zasadniczo kontynuowany. Nie można się zgodzić z zapisem dotyczącym zagospodarowania terenu, ponieważ sporządzając wyniki analizy nie uwzględniono warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, określonych w art. 54 ust. 2 pkt. a) -d) u.p.z.p. Planowane budynki nie są dostosowane do sąsiedniej niższej zabytkowej zabudowy i stanowiłyby dla kamienic niekorzystne, niezharmonizowane z nimi tło. Odwołujący się podkreślili, że Wspólnota wraz z mieszkańcami sąsiednich budynków wystąpiła do Prezydenta Miasta z petycją, aby przedmiotowy teren został przejęty przez Miasto, z przeznaczeniem na teren zielony.

Decyzją z dnia [...] grudnia 2014 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], wskazując na art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Uzasadniając SKO oceniło, że wbrew argumentom Odwołujących się, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy dowodzi, że słusznym było ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. W badanej sprawie zostały uwzględnione wszystkie aspekty, na podstawie których należało rozstrzygnąć zgodność ustalenia warunków zabudowy dla ww. inwestycji. W toku postępowania organ pierwszej instancji sporządził analizę urbanistyczną, zarówno w formie tekstowej, jak i graficznej. Obszar analizowany sporządzony został w odległości wskazanej przepisami Rozporządzenia, tj. nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniej niż 50 m.

Jak wynika ze sporządzonej w tej sprawie analizy urbanistycznej, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu wyznaczono wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadzono na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt. 1-5 u.p.z.p. SKO oceniło, że analiza urbanistyczna została prawidłowo przeprowadzona. Mapa zasadnicza obszaru objętego wnioskiem, załączona do wniosku jest zgodna ze stanem faktycznym zagospodarowania terenu i spełnia wymagania określone przepisami Rozporządzenia. Zostały poczynione niezbędne uzgodnienia projektu decyzji. SKO podkreśliło, że planowana inwestycja nie ma charakteru inwestycji celu publicznego, i wskazane w odwołaniu przepisy, dotyczące lokalizacji inwestycji celu publicznego nie mają w sprawie zastosowania.

Na opisaną decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu wniosła Wspólnota Mieszkaniowa [...], reprezentowana przez zarząd (dalej jako Wspólnota Mieszkaniowa, Skarżący), domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji. Skarżący podkreślił, że odwołanie zostało rozpatrzone przez SKO dopiero po 17 miesiącach. Wskazał, że teren objęty wnioskiem został wpisany do rejestru zabytków już w [...] r. Zaznaczył, że organ I instancji czterokrotnie odmawiał temu samemu inwestorowi ustalenia warunków zabudowy, przy czym dwie z tych decyzji zostały zaskarżone do organu wyższego stopnia, który uchylał zaskarżone decyzje i przekazywał sprawę do ponownego rozpatrzenia. Skarżący ocenił, że sytuacja jest niejasna, bowiem decyzje zapadłe w sprawie zasadniczo się nie różnią i zestawił dwa wnioski inwestora o wydanie warunków zabudowy. Jako niezrozumiały ocenił fakt, że organ opiniujący ze względu na ochronę zabytków przy pierwszym wniosku ocenia projekt decyzji negatywnie, a przy drugim wniosku ocenia projekt decyzji pozytywnie. Skarżący opisał wymianę korespondencji między inwestorem a Miejskim Konserwatorem Zabytków i zaznaczył, że inwestor dopiero po uzyskaniu zgody Miejskiego Konserwatora Zabytków wystąpił z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Skarżący podkreślił, że Wspólnota Mieszkaniowa zdecydowanie nie wyraża zgody, aby od strony działki Wspólnoty powstał chodnik z wejściami do budynków mieszkalnych, a na parterze do lokali usługowych.

W odpowiedzi na skargę organ administracji wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Skarga jest bezzasadna. Obie decyzje wydane w sprawie są zgodne z prawem.

Na wstępie należy podkreślić, że zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 1647) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się wspomnianym kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi – ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi – przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i zasadniczo na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. W świetle art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.; dalej w skrócie: "p.p.s.a.") kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze – w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu. Kontrola sądu nie obejmuje natomiast zasadniczo oceny wypełniania przez organy administracji tzw. pozasystemowych kryteriów słusznościowych, w szczególności kierowania się zasadami współżycia społecznego, ani kryteriów celowościowych, takich jak realizacja określonej polityki stosowania prawa administracyjnego (por. wyrok NSA z 25.09.2009 r., I OSK 1403/08, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl, w skrócie: "CBOSA").

Materialnoprawną podstawę decyzji administracyjnych zapadłych w rozpoznawanej sprawie stanowiły przepisy u.p.z.p. oraz aktów wykonawczych do tej ustawy, na czele z Rozporządzeniem. W świetle art. 4 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p. w przypadku braku m.p.z.p. – a taka sytuacja występowała w niniejszej sprawie – sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla inwestycji, która, tak jak zamierzone przedsięwzięcie, nie jest inwestycją celu publicznego, ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Wymogi, których spełnienie umożliwia ustalenie warunków zabudowy, zostały wyliczone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Zgodnie z tym przepisem wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Sąd podziela stanowisko organów obu instancji, że zadaniem właściwego organu jest ustalenie, czy nowa zabudowa będzie mogła obiektywnie i bezkolizyjnie współistnieć z obecną już funkcją istniejącej zabudowy, a także, czy charakter nowej zabudowy w przyszłości nie ograniczy zastanego sposobu użytkowania sąsiedniego terenu. Sąd podziela pogląd przywołany przez organ I instancji, że kontynuacja funkcji oznacza, że nowa zabudowa musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu (w tym użytkowania obiektów). Przyjąć należy, iż w zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Nowa zabudowa jest zatem dopuszczalna o tyle, o ile można ją "pogodzić" z już istniejącą funkcją.

Sąd stwierdza, na podstawie mapy stanowiącej załącznik do decyzji organu I instancji, że obszar analizowany został wyznaczony zgodnie z § 3 ust. 2 Rozporządzenia, tj. na mapie o poświadczonej zgodności z mapą przyjętą do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, sporządzonej w stosownej skali (1:1000). Granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości wynikającej z ww. przepisu; lektura mapy potwierdza stanowisko organu I instancji, że wyznaczony obszar tworzy urbanistyczną całość, kończącą się z dwóch stron ulicami.

Na podstawie wyników przeprowadzonej analizy Sąd stwierdza, że wymagania dotyczące nowej zabudowy, ustalone przez organu I instancji, pozwolą współistnieć nowej zabudowie z zabudową już istniejącą – jeżeli nowa zabudowa zostanie zrealizowana. Z analizy wynika, że zabudowa w obszarze analizowanym położona jest w odległości od około 4 m do około 22 m od linii rozgraniczających, ponadto przy ul. [...] zabudowa jest zlokalizowana w linii rozgraniczającej ulicy. Inwestor planuje zabudowę także w głąb działki, więc jest zainteresowany, aby móc postawić pierwszy budynek jak najbliżej frontu działki. Skoro w obszarze analizowanym są przykłady zabudowy znajdującej się jeszcze bliżej linii rozgraniczającej oraz w linii rozgraniczającej to uznać trzeba, że ten warunek zabudowy jest uzasadniony.

Organ I instancji zezwolił na zabudowę maksymalnie 36 % powierzchni działki, w praktyce zgadzając się parametr wskazany we wniosku (35,29 %). W obszarze analizowanym średni wskaźnik intensywności zabudowy to aż 55,49 %, a więc wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu ustalony został dalece poniżej średniej w obszarze analizowanym. Także i w tym zakresie decyzja organu I instancji pozostaje zgodna z przepisami Rozporządzenia (§ 5 ust. 1). Nadto organ I instancji nakazał maksymalne wykorzystanie istniejącego drzewostanu, cennego w ścisłym centrum dużego miasta.

Prezydent Miasta określił szerokość elewacji frontowej na maksymalnie 15 m, co wynika z konieczności zachowania odległości od sąsiednich działek budowlanych. Średnia szerokość elewacji w obszarze analizowanym to aż 38,26 m. Wielkość analizowanego wskaźnika wynika wprost z kształtu działki – wąskiego prostokąta – jednak nie budzi wątpliwości, że także i ten wskaźnik jest dalece poniżej średniej w obszarze analizowanym. Zwraca uwagę, że organ I instancji nie określił osobno szerokości elewacji frontowej drugiego i trzeciego budynku z zespołu budynków o którym mowa w sentencji decyzji, ale z uwagi na kształt działki pozostałe budynki będą mogły mieć najwyżej taką samą szerokość elewacji. Opisane uchybienie nie ma więc jakiegokolwiek wpływu na rozstrzygnięcie organu I instancji.

W obszarze analizowanym budynki mieszkalne wielorodzinne posiadają maksymalnie 4 kondygnacje nadziemne w tym czwarta kondygnacja pod dachem skośnym, a budynki usługowe, handlowe i biurowe posiadają maksymalnie 10 kondygnacji nadziemnych i wysokość około 35 m. Organ I instancji wyznaczył wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, dla każdego z segmentów na maksymalnie 6 kondygnacji nadziemnych i maksymalnie 20 m; dla każdego z łączników 1 kondygnacja nadziemna, maksymalnie 5 m. Dachy płaskie. Zdaniem sądu organy administracji słusznie zaakceptowały pogląd, że planowana zabudowa o wysokości maksymalnie 6 kondygnacji i maksymalnie 20 m wysokości zasadniczo kontynuuje wysokość zabudowy w obszarze analizowanym. Trzeba pamiętać o okoliczności, że Inwestor planuje zabudować pusty teren w ścisłym centrum dużego miasta, gdzie zdecydowanie przeważa wysoka zabudowa.

Ustalając warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji organ I instancji w trzech parametrach określił zatem wskaźniki niższe niż średnia w obszarze analizowanym. Z kolei maksymalna ilość kondygnacji nadziemnych dla każdego z segmentów (6) jest wyższa od maksymalnej ilości kondygnacji nadziemnych dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych w obszarze analizowanym (4), ale niższa od maksymalnej ilości kondygnacji nadziemnych dla budynków usługowych, handlowych i biurowych (10). Zarazem zakreślono jeden wskaźnik "pośredni" względem istniejącej zabudowy (płaski dach przy zabudowie mieszkaniowej). W ocenie sądu organy administracji trafnie uznały, że tak ustalona zabudowa będzie mogła współistnieć z już istniejącą zabudową i brakuje sprzeczności pomiędzy zabudową istniejącą i planowaną. Nowa inwestycja nie musi być odbiciem np. budynku i zagospodarowania działki mającego wspólną granicę; istotą decyzji o warunkach zabudowy jest wskazanie takich warunków dla zamierzenia budowlanego, które nie będą sprzeczne z istniejącą zabudową, i w ocenie sądu ten taka sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie.

Nie budzi żadnych wątpliwości Sądu, że inwestycja – budowa budynków mieszkalnych wielorodzinnych z funkcją usługową na parterze będzie kontynuowała funkcje istniejące w obszarze analizowanym, wytyczonym w centrum dużego miasta.

Elementem postępowania zmierzającego do ustalenia warunków zabudowy jest tzw. postępowanie uzgodnieniowe. Zgodnie bowiem z art. 60 ust. 1 u.p.z.p. decyzję o warunkach zabudowy wydaje się po uzgodnieniu z organami o których mowa w art. 53 ust. 4, i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Innymi słowy, jeżeli w toku postępowania zaistnieją podstawy do sporządzenia projektu decyzji ustalającej warunkach zabudowy, to wymagane jest uzgodnienie z organami właściwymi w konkretnej sprawie (organ administracji chcąc odmówić ustalenia warunków zabudowy nie ma podstaw i powodów do uzgodnienia tej okoliczności z jakimikolwiek organami). Chcąc wydać decyzję ustalającą warunki zabudowy organ I instancji musiał zatem dysponować pozytywnym dla inwestora stanowiskiem właściwego zarządcy drogi - w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego (art. 53 ust. 4 pkt 9 w związku z art. 60 ust. 1 u.p.z.p.) oraz pozytywnym dla inwestora stanowiskiem wojewódzkiego konserwatora zabytków - w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych formami ochrony zabytków, o których mowa w art. 7 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. z 2014 r. poz. 1446) oraz ujętych w gminnej ewidencji zabytków, a to na podstawie art. 53 ust. 4 pkt 2 u.p.z.p.

Sąd zastrzega, że w niniejszej sprawie projekt decyzji słusznie został przesłany do uzgodnienia Miejskiemu (nie Wojewódzkiemu) Konserwatorowi Zabytków; kompetencje Miejskiego Konserwatora Zabytków wynikają z porozumienia [...]. Postępowanie przed organem współdziałającym toczy się w sformalizowanym trybie, opisanym w art. 106 kpa z tym, że zażalenie przysługuje wyłącznie inwestorowi. W przypadku niezajęcia stanowiska przez organ uzgadniający w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie - uzgodnienie uważa się za dokonane (ust. 5 art. 53 u.p.z.p.). Taka sytuacja miała miejsce w odniesieniu do Miejskiego Konserwatora Zabytków; wniosek o uzgodnienie warunków zabudowy został doręczony do biura MKZ w dniu [...] maja 2013 r. (data prezentaty na wniosku, k. 216).

Ww. sformalizowany tryb nie może mieć zastosowania w tych przypadkach, gdy do wydania decyzji w postępowaniu głównym, jak i wydania uzgodnienia (zajęcia stanowiska), uprawniony jest ten sam organ, np. zarządcą drogi gminnej jest wójt (burmistrz, prezydent miasta) właściwy do załatwienia wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Tak było w niniejszej sprawie, bowiem Zarząd [...] znajduje się w strukturze Urzędu [...] i podlega Prezydentowi Miasta. W aktach sprawy znajduje się korzystna dla inwestora opinia dyrektora Zarządu [...] z dnia [...] listopada 2011 r. Sąd stwierdza, że procedura uzgodnieniowa została przeprowadzona prawidłowo.

Argumenty skargi są bezzasadne. Odnosząc się do wywodów dotyczących zabytkowego charakteru terenu, sąd wskazuje, że zgodnie z art. 7 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. z 2014 r. poz. 1446 z późn. zm., dalej jako u.o.z.) wpis do rejestru zabytków stanowi jedną z form ochrony zabytków. Wpis do rejestru może mieć charakter wpisu indywidualnego, gdy konkretna nieruchomość - obiekt budowlany oznaczony co do tożsamości, jest wpisany do rejestru zabytków bądź do tego rejestru może być wpisany obszar (np. układ urbanistyczny) co oznacza poddanie ochronie prawnej wszystkich znajdujących się na tym obszarze obiektów. W niniejszej sprawie ochronie podlega obszar. W przypadku wpisu obszarowego ochronie podlegają jedynie zewnętrzne cechy obiektu, natomiast w przypadku wpisu indywidualnego - także jego wnętrze. Zabytkowa substancja była chroniona na etapie zagospodarowania przestrzennego (uzgodnienie, choćby i milczące, z Miejskim Konserwatorem Zabytków) i będzie chroniona na etapie budowlanym. Zgodnie bowiem z art. 39 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm. dalej "p.b." prowadzenie robót budowlanych przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków lub na obszarze wpisanym do rejestru zabytków wymaga, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskania pozwolenia na prowadzenie tych robót, wydanego przez właściwego konserwatora zabytków.

Kilkukrotne ubieganie się o decyzję ustalającą warunki zabudowy, choćby i przez tego samego inwestora dla tego samego terenu nie ma żadnego znaczenia przy ocenie niniejszej decyzji. Zgodnie z art. 63 ust. 1 u.p.z.p. w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości. Ważne jest tylko to, aby wnioski różniły się od siebie, np. planowaną funkcją, ilością kondygnacji czy powierzchnią zabudowy. Sąd zaznacza, że decyzji o których mowa w skardze nie ma w aktach sprawy, wystarczy jednak porównanie wskaźników, które zacytowała strona skarżąca, aby stwierdzić, że wnioski dotyczyły inwestycji różniących się od siebie. Szczególnie widoczne jest to przy zestawieniu kubatury budynków (strona 4 skargi), gdzie stosunek tego parametru wniosku poprzedniego do obecnego wynosi 29/16 (a więc obecna kubatura to jedynie 55 % kubatury poprzedniej).

Odnosząc się do zarzutów skargi, wynikających z obaw o fundamenty zabytkowych budynków w sąsiedztwie planowanej inwestycji, nasłonecznienie pomieszczeń w istniejących budynkach czy spełnienie wymogów bezpieczeństwa dla ludzi, w tym ludzi którzy będą przebywali w planowanych budynkach, sąd podkreśla, że opisane kwestie będą musiały zostać rozwiązane w zgodzie z przepisami budowlanymi – przez projektanta (zespół projektowy) legitymującego się stosownymi uprawnieniami, na etapie sporządzania projektu budowlanego. Projekt budowlany, obejmujący projekt architektoniczno-budowlany (art. 34 ust. 3 p.b.) będzie musiał spełniać wszystkie wymogi przewidziane prawem, np. drobiazgowo wyliczone odległości od istniejących okien, po to aby zapewnić nasłonecznienie okien sąsiadów i okien projektowanego budynku w zakresie przewidzianym w konkretnym przepisie prawa. Inwestor na swój koszt będzie musiał zastosować takie rozwiązania techniczne a także materiałowe, które zapobiegną uszkodzeniu substancji sąsiednich budynków. Powyższe będzie oceniane przez organ administracji architektoniczno-budowlanej, na etapie ubiegania się o pozwolenie na budowę. Projekt budowlany przedłożony przez inwestora razem z wnioskiem o pozwolenie na budowę podlega zatwierdzeniu w decyzji o pozwoleniu na budowę (ust. 4 art. 34 p.b.) jeżeli zakres i treść projektu budowlanego są dostosowane do specyfiki i charakteru obiektu oraz stopnia skomplikowania robót budowlanych (ust. 2 art. 34 p.b.).

Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.