Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1056/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-04-01 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Komunalizacja mienia
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12, 18
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Przemysław Żmich Sędziowie: Sędzia WSA Jolanta Dargas Sędzia WSA Włodzimierz Kowalczyk (spr.) Protokolant referent stażysta Małgorzata Sieczkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 1 kwietnia 2014 r. sprawy ze skargi B. S. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] marca 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej znak:[...] po rozpatrzeniu odwołania B.S. od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] znak: [...] orzekającej o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz B.S. z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Województwa [...] prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położonej w gminie Z., obrębie [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, iż nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha. położona w gminie Z., obrębie [...] decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, została przeznaczona pod budowę obejścia ul. [...] w m. Z. w ciągu drogi wojewódzkiej nr [...] I -Etap.

Decyzją z dnia [...] znak: [...] Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz B.S. z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Województwa [...] prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położonej w gminie Z., obrębie [...].

Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej wniósł Pan B. S. podnosząc, że w niniejszej sprawie nie można było zastosować znowelizowanego § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego bowiem postępowanie odszkodowawcze zostało wszczęte w poprzednio obowiązującym stanie prawnym. Zastosowanie zaś aktualnie obowiązujących przepisów doprowadziło do ustalenia rażąco niskiej kwoty odszkodowania, niezgodnej z art. 21 Konstytucji RP. Ponadto wskazał, że biegły ograniczył obszar badania rynku nieruchomości drogowych tylko do obrębu S. oraz centrum miasta Z.

Jednocześnie w piśmie z dnia [...] skarżący wskazał, że na rynku regionalnym obejmującym obszar województwa [...] wbrew twierdzeniom rzeczoznawcy majątkowego, występują nieruchomości drogowe.

Po rozpatrzeniu odwołania i zbadaniu akt sprawy Minister Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej wskazał, że w myśl art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie do ust. 3 omawianego przepisu odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości.

W myśl art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Zgodnie z treścią art. 134 ust. 4 ww. ustawy jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Na podstawie art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Stosownie do art. 154 ust. 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego, przeznaczenie terenu ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Województwa [...] nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha położonej w gminie Z., obrębie [...], stanowi operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] przez rzeczoznawcę majątkowego Pana K.K., posiadającego uprawnienia nr [...] zaktualizowany w dniu [...].

Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Stosownie do § 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.

Natomiast § 36 ust. 3 powołanego rozporządzenia stanowi, w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m 2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni-powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

Zgodnie z § 36 ust. 4 wskazanego rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że wyceniana działka położona jest w miejscowości Z. i stanowi grunt rolny położony pomiędzy rowem melioracyjnym oraz drogą polną biegnącą wzdłuż rzeki. Otoczenie stanowią pola, zaś zabudowa miejska występuje w znacznym oddaleniu.

Na stronie 8 operatu szacunkowego biegły wskazał, iż dla przedmiotowej nieruchomości obowiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy Z., zmienione uchwałą Rady Miejskiej Z. nr [...] z dnia [...] z którego wynika, iż w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nieruchomość podlegająca wycenie, położona była na terenie oznaczonym symbolem [...] teren upraw polowych. Ponadto w piśmie z dnia [...] biegły wskazał, że przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych to uprawy polowe.

Jednocześnie rzeczoznawca majątkowy na stronie 11 operatu szacunkowego wyjaśnił, że dla nieruchomości przeznaczonych pod uprawy polowe przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości. Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

W myśl przepisu § 4 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 roku przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Natomiast przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.).

Ponieważ na lokalnym i regionalnym rynku nieruchomości nie stwierdzono transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod budowę dróg publicznych, dla potrzeb wyceny wstępnym badaniem i analizą objęto rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod uprawy polowe. Obszar geograficzny badanego rynku obejmował obszar miasta Z. ze szczególnym uwzględnieniem obrębów S. i C. Na tak określonym rynku odnotowano 9 transakcji nieruchomościami rolnymi znajdującymi się w przedziale cenowym od [...] zł/h do [...] zł/h. Do ostatecznej analizy przyjęto 3 transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod uprawy polowe. Szacując wartość rynkową nieruchomości autor operatu szacunkowego określił te cechy, które mają najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Według biegłego są to: lokalizacja nieruchomości - waga 60%, infrastruktura waga 20%, dostępność komunikacyjna - waga 10% oraz klasa bonitacyjna gruntu waga 10%. W następnej kolejności dokonano korekty cen w oparciu o ustalone cechy różnicujące. Wartość występującego na nieruchomości zasiewu pszenicy obliczono na kwotę [...] zł. Wartość rynkową gruntu biegły obliczył na kwotę [...] zł, którą następnie powiększył zgodnie z § 36 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia o 50%.

Ostatecznie wartość prawa własności przedmiotowej nieruchomości biegły oszacował na kwotę [...] zł i w tej wysokości Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie.

Przechodząc do oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego Organ odwoławczy zauważył, że skoro cel wywłaszczenia zwiększał wartość przedmiotowej nieruchomości, a na rynku lokalnym i regionalnym nie wystąpiły transakcje gruntami drogowymi podobnymi do przedmiotu wyceny, na potrzeby szacowania wartości działki należało w pierwszej kolejności ustalić jakie jest przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych i pod względem tak określonego przeznaczenia zbudować bazę porównawczą. W przypadku bowiem gdy cel wywłaszczenia zwiększa wartość nieruchomości procedura wyceny powinna odpowiadać § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego.

W piśmie z dnia [...] biegły wyjaśnił, że na obszarze województwa [...] zostały zawarte transakcje nieruchomościami nabywanymi na cele drogowe niemniej jednak nieruchomości będące ich przedmiotem nie wypełniają definicji nieruchomości podobnej, o której mowa w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wobec powyższego rzeczoznawca majątkowy prawidłowo przedmiotową wycenę oparł na nieruchomościach przeznaczonych pod uprawy polowe, gdyż takie było przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Poprawnie także, tak otrzymaną wartość biegły powiększył o 50% bowiem przeprowadzone przez niego analiza wykazała, że nieruchomości nabywane na cele drogowe są droższe od nieruchomości przeznaczonych pod uprawy polowe.

W rezultacie organ stwierdził, że analiza sporządzonego operatu nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu z opinii biegłego. Zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez nią wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

Odnosząc się do zarzutu strony dotyczącego niemożliwości zastosowania w niniejszej sprawie znowelizowanej treści przepisów rozporządzenia, wyjaśniono, że w dniu 26 sierpnia 2011 r. weszło w życie rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011r.,

zmieniające rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2011 r., Nr 165, poz. 985). Rozporządzenie z dnia 14 lipca 2011 roku nie zawiera przepisów przejściowych (intertemporalnych) dotyczących spraw wszczętych pod rządami starego rozporządzenia i dotychczas niezakończonych. Brak przepisów przejściowych powoduje, że od dnia 26 sierpnia 2011 roku we wszystkich sprawach związanych z ustaleniem odszkodowania za nieruchomości przejęte na cele drogowe, niezależnie od daty wszczęcia postępowania, obowiązują tylko nowe przepisy rozporządzenia z dnia 21 września 2004 roku.

Odnosząc się do podniesionej w odwołaniu kwestii słusznego odszkodowania, organ II instancji wyjaśnił, że była ona przedmiotem rozważań Naczelnego Sądu Administracyjnego, który w uzasadnieniu wyroku z dnia 22 września 2009r., sygn. akt: I OSK 1519/08, publ. CBOSA, zajął stanowisko, że zagadnienie "słusznego" odszkodowania było niejednokrotnie podejmowane w orzeczeniach Trybunału Konstytucyjnego, w których przede wszystkim podkreślano, że prawa konstytucyjne chronione nie mają charakteru absolutnego; pojmowanie własności jako prawa absolutnego prowadziłoby bowiem w wielu wypadkach do naruszenia praw innych podmiotów. Trybunał Konstytucyjny podkreślał, iż ograniczenie prawa własności jest dopuszczalne ze względu na ważny interes publiczny (wyrok 'l K z 3 lipca 200lr., sygn. K 3/01, OTK ZU 2001/5/125). Natomiast zapewnienie właściwych proporcji między interesami właścicieli i interesem publicznym należy do ustawodawcy, który w normach ustawowych określa zasady i tryb ograniczenia prawa własności. Dotyczy to m. in. ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r., której celem było stworzenie warunków do budowy i modernizacji dróg publicznych, a więc celu publicznego, uzasadniającego wprowadzenie ograniczeń prawa własności. Przepisy omawianej ustawy dotyczą specyficznych nieruchomości, jakimi są grunty wykorzystane na drogi publiczne, a to wymaga zastosowania rozwiązań odbiegających od reguł przewidzianych w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Artykuł 21 ust. 2 Konstytucji uzależniając dopuszczalność wywłaszczenia od spełnienia przesłanki słusznego odszkodowania, nie precyzuje pojęcia "słuszne odszkodowanie". Rozumienie tego pojęcia wyjaśnił Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 20 lipca 2004 r., sygn. SK 11/02 (OTK-A 2004/7/66) dotyczącym zgodności art. 73 ust. 1 i ust. 5 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administracje publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.) z art. 21 ust. 2 Konstytucji. Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że zgodnie z utrwalonym już orzecznictwem Trybunału "słuszne odszkodowanie" to odszkodowanie związane z wartością wywłaszczonej nieruchomości. Znamienne jest, że prawodawca konstytucyjny nie posłużył się określeniem "pełne" odszkodowanie, lecz zastosował termin "słuszne", który ma bardziej elastyczny charakter. Należy zatem przyjąć, jak wskazał Trybunał Konstytucyjny, że mogą istnieć szczególne sytuacje, gdy inna ważna wartość konstytucyjna pozwoli uznać za "słuszne" również odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne.

Powyższe dyrektywy w zakresie interpretacji art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, które ustalił Trybunał Konstytucyjny w pełni odnoszą się do sposobu rozumienia i stosowania przepisu art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, bowiem temu samemu celowi publicznemu - budowie dróg -podporządkowane są zawarte w niej uregulowania prawne. Oznacza to, że odszkodowanie za nieruchomość wywłaszczoną pod budowę drogi krajowej, ustalone w trybie art. 18 ust. 1 powołanej ustawy, odpowiada konstytucyjnej zasadzie "słusznego odszkodowania".

Skargę na tę decyzję złożył B.S. Zaskarżonej decyzji zarzucił :

- naruszenie prawa materialnego § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 ze zmianami) polegające na zastosowaniu w/w przepisu po nowelizacji tj. od dnia 26 sierpnia 2011r.(Dz. U. z 2011r. Nr 165 poz.985) w sytuacji, kiedy działka nr [...] została przejęta w dniu [...], a więc w innym stanie prawnym i oparcie się na wadliwym operacie szacunkowym z dnia [...] poprawionym w dniu [...].

- naruszenie prawa procesowego art. 7, 12, 77 § 1 i 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2000r., nr 98, poz. 1071 z późn. zm.) poprzez brak wszechstronnej analizy materiału dowodowego - operatu szacunkowego mającego na celu ustalenie stanu faktycznego sprawy zgodnego z rzeczywistości nieuwzględnienie uwag zgłoszonych w piśmie z dnia [...] w postaci podania transakcji nieruchomości pod drogi oraz przewlekłe i opieszałe postępowanie,

- naruszenie art. 12 ust. 4b ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 o szczególnych zasadach przygotowania inwestycji w zakresie dróg publicznych ( Dz. U. z 2008r. Nr 193 poz. 1194 ze zmianami) polegające na nie wydaniu decyzji ustalającej odszkodowanie w terminie 30 dni od dnia w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Wskutek powyższych zarzutów, na podstawie 145 § 1 pkt 1 a) i c) w zw. z art. 135 p.p.s.a. oraz art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a., wnosił o:

uchylenie w całości zaskarżonej decyzji organu II instancji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania w całości organowi I instancji,

ewentualnie

uchylenie w całości zaskarżonej decyzji organu II instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania w całości organowi II instancji.

W odpowiedzi na skargę organ wnosił o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga nie jest zasada i jako taka nie może zostać uwzględniona, albowiem będąca jej przedmiotem decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego, ani też procesowego.

Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. 2002 r., Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że przedmiotem kontroli Sądu jest zgodność zaskarżonej decyzji (innego aktu lub czynności) z przepisami prawa materialnego, które mają zastosowanie w sprawie oraz z przepisami prawa procesowego, regulującymi tryb jej wydania lub podjęcia aktu albo czynności będącej przedmiotem zaskarżenia. Wiążące przy tym są przepisy obowiązujące w dacie wydania zaskarżonego aktu. Usunięcie z obrotu prawnego decyzji lub innego aktu może nastąpić tylko wtedy, gdy postępowanie sądowe dostarczy podstaw do uznania, że przy ich wydawaniu organy administracji publicznej naruszyły prawo w zakresie wskazanym w art. 145 § 1 p.p.s.a. tj. w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mających istotny wpływ na wynik sprawy.

Mając na uwadze wskazane powyżej kryterium legalności, Wojewódzki Sąd Administracyjny, po poddaniu ocenie ustalonych w sprawie w toku administracyjnego postępowania instancyjnego okoliczności faktycznych i istniejących wówczas okoliczności prawnych, nie znalazł podstaw dla stwierdzenia zasadności zarzutu naruszenia prawa procesowego i materialnego w rozpoznawanej sprawie.

Przedmiotem kontroli Sądu w przedmiotowej sprawie była decyzja Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z [...].

Na wstępie podkreślić należy, że w orzecznictwie sądowoadministracyjnym ugruntowany jest pogląd, że zarówno organ, jak i sąd rozpoznający sprawę zobligowani są ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego. Przy czym dotyczy to tak podejścia, jak i metody oraz techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Bowiem fakt, iż ich wybór należy do rzeczoznawcy nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny. Także w tym zakresie rzeczoznawca obowiązany jest uzasadnić ten wybór.

Sąd rozpoznający skargę na decyzję ustalającą wysokość odszkodowania opartą na operacie szacunkowym zobowiązany jest więc zbadać, czy organ prawidłowo dokonał oceny tego dowodu.

W niniejszej sprawie zasadniczy problem stanowi przyjęta przez rzeczoznawcę metoda określenia wartości nieruchomości i w konsekwencji ustalona wysokość odszkodowania.

Sąd rozpoznający przedmiotową sprawę w pełni podziela stanowisko Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wyrażone w zaskarżonej decyzji, iż sporządzony na potrzeby przedmiotowej sprawy operat szacunkowy, został wykonany w sposób prawidłowy.

Zgodnie z art. 175 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) rzeczoznawca majątkowy sporządzając opinię związany jest zasadami wynikającymi z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a także standardami zawodowymi. Przepis § 36 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), będący przepisem szczególnym, regulującym kwestie określania wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, stanowi, że przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Powyższe wynika wprost z ust. 4 powołanego paragrafu, zgodnie z którą w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Chronologia ta obowiązuje także w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 4 lipca 2011 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, które weszło w życie w dniu 26 sierpnia 2011 r.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia z dnia 20 grudnia 2011 r. sygn. akt I OSK 98/11 wskazał, że zasadą przy określaniu wartości rynkowej gruntów przejętych lub zajętych pod drogi publiczne wynikającą z § 36 ust. 1 powołanego wyżej rozporządzenia jest stosowanie podejścia porównawczego, ale przy przyjęciu cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Wyjątkiem od tej zasady jest ust. 2 powoływanego paragrafu, który jednak może mieć zastosowanie tylko wówczas, gdy na rynku nie było transakcji gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. Podobne stanowisko zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 15 listopada 2011 r. sygn. akt I SA/Wa 1573/11 stwierdzając, że zasady szacowania określone w § 36 ust. 1 i 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) nie mogą być stosowane zamiennie, gdyż przepis ten jednoznacznie stanowi jaka powinna być ich kolejność.

W operacie sporządzonym w przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że wyceniana działka położona jest w miejscowości Z. i stanowi grunt rolny położony pomiędzy rowem melioracyjnym oraz drogą polną biegnącą wzdłuż rzeki. Otoczenie stanowią pola, zaś zabudowa miejska występuje w znacznym oddaleniu.

Dla przedmiotowej nieruchomości obowiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy Z., zmienione uchwałą Rady Miejskiej Z. z dnia [...] z którego wynika, iż w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nieruchomość podlegająca wycenie, położona była na terenie oznaczonym symbolem [...] teren upraw polowych. Przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych to uprawy polowe. Jednocześnie rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że dla nieruchomości przeznaczonych pod uprawy polowe przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości. Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.).

Ponieważ na lokalnym i regionalnym rynku nieruchomości biegł nie stwierdził transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod budowę dróg publicznych, dla potrzeb wyceny wstępnym badaniem i analizą objęto rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod uprawy polowe. Obszar geograficzny badanego rynku obejmował obszar miasta Z. ze szczególnym uwzględnieniem obrębów S. i C.

Ostatecznie wartość prawa własności przedmiotowej nieruchomości biegły oszacował na kwotę [...] zł.

Przechodząc do oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego należy wskazać, że skoro cel wywłaszczenia zwiększał wartość przedmiotowej nieruchomości, a na rynku lokalnym i regionalnym nie wystąpiły transakcje gruntami drogowymi podobnymi do przedmiotu wyceny, na potrzeby szacowania wartości działki należało w pierwszej kolejności ustalić jakie jest przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych i pod względem tak określonego przeznaczenia zbudować bazę porównawczą.

W piśmie z dnia [...] biegły wyjaśnił, że na obszarze województwa [...] zostały zawarte transakcje nieruchomościami nabywanymi na cele drogowe niemniej jednak nieruchomości będące ich przedmiotem nie wypełniają definicji nieruchomości podobnej, o której mowa w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Należy przy tym podkreślić, że biegły w sposób wyczerpujący wyjaśnił przyczyny uznania braku podobieństwa wskazanych transakcji. Wobec powyższego rzeczoznawca majątkowy prawidłowo przedmiotową wycenę oparł na nieruchomościach przeznaczonych pod uprawy polowe, gdyż takie było przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych.

W rezultacie stwierdzić należy, że sporządzony na potrzeby postępowania operatu szacunkowy nie wykazuje żadnych nieprawidłowości, które mogłyby skutkować podważeniem wiarygodności dowodu z opinii biegłego. Zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez nią wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

Podkreślić również należy, że organy administracyjne jak i biegły dokonujący wyceny zobowiązani byli stosować przepisy prawa aktualnie obowiązujące. Wobec tego przy braku przepisów przejściowych odnoszących się do stosowania przepisów znowelizowanego rozporządzenia należy uznać, iż w sprawie prawidłowo zastosowano aktualnie obowiązującą treść § 36 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Nie można również postawić organom zarzutu braku wszechstronnej oceny tego dowodu. Szczególnie uzasadnienie decyzji organu odwoławczego zawiera obszerną analizę oraz ocenę operatu szacunkowego.

Należy też wskazać, że w istocie postępowanie toczyło się z przekroczeniem ustawowych terminów lecz uchybienie to nie miało wpływu na rozstrzygnięcie.

Przepis art. 12 ust. 4b ustawy z 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, wyznaczający termin do wydania decyzji o odszkodowaniu ma charakter normy prawa procesowego, a nie materialnego, co oznacza możliwość jego przedłużenia.

W rezultacie należy uznać, że sformułowane w skardze zarzuty okazały się nieuzasadnione.

Mając powyższe na uwadze Sąd na zasadzie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku.