Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2005/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2021-03-30 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Rozwoju
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 § 1 pkt 1 lit a i c
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. art 7 art 77 §1 art 80
journal: Dz.U. 2021 poz 735
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
article: art. 18
journal: Dz.U. 2018 poz 1474
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Wesołowska, Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska, sędzia WSA Monika Sawa (spr.), po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 30 marca 2021 r. sprawy ze skargi Miasta W. na decyzję Ministra Rozwoju z dnia [...] lipca 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1) uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody M. z dnia [...] marca 2020 r. nr [...] 2) zasądza od Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii na rzecz Miasta W. kwotę 13.843 (trzynaście tysięcy osiemset czterdzieści trzy) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Minister Rozwoju (dalej jako "organ" lub "Minister") decyzją z [... lipca 2020 r. nr [...] , po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta [...] (dalej jako "Prezydent"), utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] (dalej jako "Wojewoda") z [...] marca 2020 r. nr [...] orzekającą o ustaleniu, na rzecz [...] S.A. jako wierzyciela hipotecznego, odszkodowania za nieruchomość stanowiącą własność "[...] " Sp. z o. o., położoną w [...] w dzielnicy [...] , w obrębie [...] , oznaczoną jako dz. nr [...] o pow. [...] ha w wysokości [...] zł i zobowiązującą do wypłaty tego odszkodowania Prezydenta w terminie 14 dni, od dnia w którym decyzja ustalająca odszkodowanie stanie się ostateczna.

Decyzja wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Wojewoda decyzją z [...] listopada 2017 r. nr [...] zezwolił na realizację inwestycji drogowej pn.: "Rozbudowa ul. [...] na odcinku od "ronda" z ul. [...] do węzła z planowaną trasą ekspresową S2, leżącą w ciągu drogi wojewódzkiej nr [...] w ramach zadania pn. Przebudowa ul. [...] na odc. od ronda z ul. [...] do węzła z planowaną trasą ekspresową S2". Inwestycją tą objęta została m.in. nieruchomość oznaczona jako dz. nr [...] , z której w następstwie ww. decyzji wydzielona została dz. nr [...] .

Wojewoda decyzją z [...] marca 2020 r., działając na podstawie art. art. 12, art. 18 i art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2018 r. poz. 1474), powoływanej dalej jako "specustawa drogowa", ustalił na rzecz [...] S.A. jako wierzyciela hipotecznego odszkodowanie w wysokości [...] zł za przedmiotową nieruchomość. W uzasadnieniu decyzji wskazał, że na potrzeby prowadzonego postępowania zlecono wycenę przejętej nieruchomości przez uprawnionego rzeczoznawcę M. J. , który sporządził w tym przedmiocie w dniu 28 listopada 2019 r. operat szacunkowy, określając wartość zajętego gruntu na kwotę [...] zł. W ocenie Wojewody, powyższy operat stanowi wiarygodny dowód na okoliczność ustalenia wartości przejętej nieruchomości, a zatem mógł stanowić podstawę ustalenia odszkodowania.

W odwołaniu od powyższej decyzji Prezydent podniósł, że operat szacunkowy, na podstawie którego ustalono odszkodowanie jest wadliwy. Biegły niepoprawnie określił bowiem rynek lokalny, który w przedmiotowej sprawie powinien obejmować teren całej [...] , a w konsekwencji w wycenie naruszył § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), powoływanego dalej jako "rozporządzenie". Zdaniem Prezydenta, rzeczoznawca majątkowy powinien był wycenić przedmiotową nieruchomość zgodnie z jej przeznaczeniem w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, tj. jako nieruchomość drogową. W odwołaniu podniósł ponadto, że do porównania została przyjęta transakcja dotycząca nieruchomości położonej przy ul. [...], która jest transakcją z odroczonym terminem płatności.

Minister decyzją z [...] lipca 2020 r., po rozpatrzeniu powyższego odwołania, utrzymał w mocy decyzję Wojewody z [...] marca 2020 r. W uzasadnieniu decyzji wskazał, że podstawę dla ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa własności przedmiotowej nieruchomości stanowi operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody w dniu 28 listopada 2019 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. J. . Biegły ten wskazał, że dz. nr [...] , zlokalizowana w dzielnicy [...] , w [...], przy ul. [...]. Ulica [...] stanowi fragment drogi wojewódzkiej nr [...] . Dojazd do nieruchomości urządzono od strony ul. [...]. W bezpośrednim otoczeniu szacowanej nieruchomości znajduje się zabudowa handlowo-usługowa oraz mieszkaniowa. Najbliższe przystanki komunikacyjne zlokalizowane są przy ul. [...] . Wyceniana działka o pow. [...] m2, wydzielona została z dz. nr [...] o pow. [...] m2 która jest zabudowana, ogrodzona i uzbrojona. Na działce jest utwardzenie kostką betonową (270 m2) oraz ogrodzenie z prętów stalowych na słupkach metalowych osadzonych w gruncie wraz z bramą przesuwną i furtką o dł. 27 m. Na działce nie występują nasadzenia podlegające wycenie. Biegły ustalił, że dla obszaru na którym położona jest działka nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Z kolei w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego [...], przyjętym uchwałą nr LXXXII/2746/2006 Rady [...] z 10 października 2006 r. (ze zm.), szacowana nieruchomość przeznaczona jest pod poszerzenie ul. [...] . Przeważające przeznaczenie wśród gruntów przyległych to tereny oznaczony symbolem U.12, tj. tereny usług. W celu sprawdzenia, czy jest możliwe określenie wartości nieruchomości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych biegły przeprowadził szczegółową analizę cen gruntów drogowych. Badanie rynku nieruchomości drogowych w przeciągu ostatnich 2 lat na terenie dzielnicy [...] nie doprowadziło jednak do wyłonienia transakcji dotyczących działek drogowych. W związku z tym rynek rozszerzono na tereny prawobrzeżnej części [...]. Na tak określonym rynku wyłoniono zaledwie 15 transakcji kupna-sprzedaży działek drogowych o cenach od ok. 160,00 zł/m2 do ok. 1000,00 zł/m2. Transakcje te odbyły się na terenie dzielnic [...],[...] i [...]. Biegły analizy rynku nie rozszerzył na teren lewobrzeżnej części [...], gdyż uznał, że są to tereny niepodobne. Ponadto wskazał, że ceny gruntów drogowych są rozproszone, niejednolite i wyłonione działki są w mało podobnych lokalizacjach. Biegły stwierdził też, że w przypadku działek drogowych ciężko jest uchwycić wpływ konkretnych cech na ich cenę, gdyż nabywane są one na cel publiczny i to głównie ten czynnik decyduje i ich cenie. Ponadto wskazał, że określenie wartości przedmiotowej nieruchomości na podstawie odnotowanych transakcji drogowych, w których nie ma ani jednej z dzielnicy [...] , mogłoby skutkować dużym błędem obliczeniowym. W konsekwencji uznał, że w oparciu o wyłonione transakcje drogowe nie można określić wartości ww. działki. Następnie dla celów wyceny przeanalizował rynek nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę usługową w dzielnicy [...] , biorąc pod uwagę przedział ostatnich 2 lat i kilku miesięcy. Biegły wskazał, że ceny gruntów usługowych na terenie dzielnicy [...] kształtują się od ok. 100,00 zł/m2 do ponad 1 000,00 zł/m2. W wyniku analizy stwierdził też, że ze względu na stagnację rynku dotyczącą również obrotu nieruchomościami, cen transakcyjnych nie aktualizowano trendem czasowym. Do celów wyceny z analizowanego, szerokiego rynku nieruchomości budowlanych wyłonił 7 nieruchomości możliwie najbardziej podobnych, z przedziału cenowego od 548,52 zł/m2 do 936,10 zł/m2, z których następnie wybrał do porównań 3 możliwie najbardziej podobne, na podstawie których określił wartość nieruchomości. Celem ustalenia wartości rynkowej gruntu posłużył się podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Rzeczoznawca ustalił, że na wartość tego typu nieruchomości wpływ mają przede wszystkim takie cechy jak: lokalizacja (waga 40%), dojazd do nieruchomości (waga 30%) i sposób zagospodarowania nieruchomości sąsiednich (waga 30%). Powyższe pozwoliło na określenie wartości 1 m2 wycenianej nieruchomości na 790,70 zł, a w konsekwencji wartości gruntu na [...] zł. Naniesienia budowlane biegły określił na [...] zł. Ostatecznie wartość odtworzeniowa nieruchomości została określona na [...] zł i w takiej wysokości Wojewoda przyznał odszkodowanie. Mając na względzie powyższą wycenę, organ uznał operat sporządzony w sprawie za wiarygodny i spełniający wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu.

W skierowanej do Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Warszawie skardze na powyższą decyzję [...] wniosło o uchylenie decyzji obu instancji zarzucając im naruszenie:

1) § 36 ust. 1 i ust. 4 rozporządzenia w zw. z art. 154 ust. 1 i ust. 2, art.151 ust. 1 i art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r. poz. 65), powoływanej dalej jako "u.g.n.", poprzez uznanie prawidłowości wyceny, w której przyjęto do porównania nieruchomości niespełniające kryterium podobieństwa, ponieważ nie posiadały kategorii drogowej, podczas gdy w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego, biegły powinien przyjąć powyższe kryterium zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy przyjętego uchwałą Nr LXXXII/2746/06 Rady [...] z 10 października 2006 r. (ze zm.),

2) § 36 ust. 2 in principio w zw. z ust. 4 zd. 1 in fine i zd. 2 rozporządzenia w zw. z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 15 marca 2002 r. o ustroju miasta stołecznego Warszawy (Dz.U. z 2018 r. poz. 1817) i art. 6 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U. z 2018 r. poz. 994 ze zm.) poprzez uznanie prawidłowości wyceny nieruchomości przyjętej w operacie szacunkowym stanowiącym podstawę ustalenia odszkodowania, sporządzonej z wadliwie zawężonym rynkiem lokalnym, podczas gdy z naruszonej regulacji wynika, że za obszar rynku lokalnego, z którego mogą pochodzić transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym przyjmowane do porównań, należy traktować obszar [...] ,

3) art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 84 § 1 i art. 107 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2020 r. poz. 256 ze zm.), powoływanej dalej jako "K.p.a.", poprzez zaniechanie przez organ odwoławczy wyczerpującego rozpatrzenia materiału dowodowego oraz zaniechanie podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia sprawy i jej załatwienia, a w konsekwencji oparcie rozstrzygnięcia o operat szacunkowy, który jest obarczony błędami formalnymi i metodologicznymi;

4) art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu pierwszej instancji, opartej na błędnym operacie szacunkowym zawierającym uchybienia dyskwalifikujące go jak dowód przydatny dla celu ustalenia odszkodowania.

W uzasadnieniu skargi przedstawiono argumentację na poparcie powyższych zarzutów.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna.

Zaskarżoną decyzją Minister utrzymał w mocy decyzję Wojewody z [...] marca 2020 r. o ustaleniu odszkodowania za przejętą z mocy prawa, w trybie przepisów specustawy drogowej, nieruchomość położoną w [...], dzielnicy [...] , oznaczoną jako dz. nr [...] i zobowiązującą do wypłaty odszkodowania Prezydenta.

Materialnoprawną podstawę wydanych decyzji stanowił art. 18 specustawy drogowej oraz stosowane odpowiednio, na mocy odesłania zawartego w art. 12 ust. 4a tej ustawy, przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Artykuł 18 ust. 1 specustawy drogowej stanowi, że wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie natomiast z art. 130 ust. 2 u.g.n. dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Wartością tą z kolej jest co do zasady wartość rynkowa, a więc najbardziej prawdopodobna cena nieruchomości, możliwa do uzyskania na rynku (art. 134 ust.1 i art. 151 ust. 1 u.g.n.), przy określaniu której uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n.). Szczegółowe unormowania regulujące sporządzenie wyceny nieruchomości m.in. na potrzeby ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte (wywłaszczone) pod inwestycje drogowe zawarte zostały w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej określa się, "przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji". Stosownie do § 36 ust. 2 rozporządzenia w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. W ustępie 3 § 36 unormowano tryb ustalania wartości rynkowej nieruchomości, w sytuacji, gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości. Zgodnie natomiast z ust. 4 § 36 rozporządzenia, "w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio".

Do tej ostatniej regulacji prawidłowo odwoływał się rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym na potrzeby postępowania odszkodowawczego zakończonego zaskarżoną decyzją operacie szacunkowym z 28 listopada 2019 r., a także organy orzekające w sprawie.

Kwestią sporną jest natomiast okoliczność, czy na rynku lokalnym istniały nieruchomości, o których mowa w § 36 ust. 4 rozporządzenia, tj. nieruchomości drogowe, które w pierwszej kolejności biegły powinien przyjąć do porównania, czy też prawidłowo dokonał on wyceny wartości gruntu w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych (o przeznaczeniu usługowym).

W odniesieniu do § 36 ust. 4 rozporządzenia podkreślić należy, że przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową (a taka sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie, bowiem przedmiotowa działka w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego [...] przyjętego uchwałą Rady [...] nr LXXXII/2746/06 z 10 października 2006 r. (ze zm.), przeznaczona jest pod poszerzenie ul. [...] ), wycena rozpoczyna się od porównania transakcji nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia dokonanie wyceny przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości (por. wyroki NSA z 5 listopada 2014 r. sygn. akt I OSK 1395/13; z 1 czerwca 2017 r. sygn. akt I OSK 2311/15; z 2 kwietnia 2014 r. sygn. akt I OSK 1816/13; www.orzeczenia.nsa.gov.pl).

W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy, po przeprowadzeniu analizy rynku cen transakcyjnych nieruchomości drogowych w przeciągu 2 ostatnich lat na terenie dzielnicy [...] , nie wyłonił ani jednej transakcji dotyczącej działki drogowej. Z tej przyczyny rynek transakcji rozszerzył na tereny prawobrzeżnej [...]. Na tak określonym rynku wyłonił 15 transakcji sprzedaży działek drogowych o cenach od 162,50 zł/m2 do 1000,00 zł/m2. Transakcje te miały miejsce w dzielnicy [...],[...] i [...]. Analizy powyższej biegły nie rozszerzył natomiast na teren lewobrzeżnej [...], gdyż uznał, że są to tereny niepodobne i nie można porównywać terenów [...] z terenami np. [...],[...], czy [...] Mając powyższe na uwadze biegły uznał, że w oparciu o wyłonione transakcje drogowe nie można określić wartości przedmiotowej działki, a w konsekwencji uzasadniona jest wycena na podstawie cen gruntów usługowych z terenu samej dzielnicy [...] (tj. z uwzględnieniem przeznaczenia gruntów przyległych). W konsekwencji biegły przeprowadził badanie transakcji w przeciągu ostatnich 2 lat na gruntach niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę usługową i na tej podstawie dokonał wyceny przedmiotowej nieruchomości.

Wskazać jednak należy, że choć użyte w § 36 ust. 2 rozporządzenia określenia "rynku lokalnego" i "rynku regionalnego" nie zostały zdefiniowane przez prawodawcę, to jednak w orzecznictwie sądowoadministracyjnym wskazuje się, że pod pojęciem "rynku lokalnego" rozumie się obszar gminy lub powiatu, zaś "rynek regionalny" odnoszony jest do obszaru województwa (por. wyroki NSA z 22 maja 2012 r. sygn. akt I OSK 701/11; z 8 stycznia 2014 r. sygn. akt I OSK 1460/12, www.orzeczenia.nsa.gov.pl). W judykaturze przyjmuje się również, że porządek ustalania obszaru analizowanego nie jest przypadkowy, co powoduje, że gdy dane z rynku lokalnego są niewystarczające, to rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny obwiązany jest kierować się danymi z rynku regionalnego. Jeżeli i rynek regionalny nie jest w stanie dostarczyć niezbędnych danych, dopiero wówczas należy kierować się przeznaczeniem nieruchomości przeważającym wśród gruntów przyległych. Tylko w tej sytuacji spełniony zostanie warunek zakładający brak możliwości uwzględnienia cen transakcyjnych nieruchomości drogowych na rynku lokalnym i regionalnym. Skoro odszkodowanie winno odzwierciedlać faktyczną wartość utraconego prawa, to kierowanie się innym przeznaczeniem nieruchomości niż to, które wynika z obowiązujących dla tej nieruchomości regulacji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, winno być ostatecznością (por. wyroki NSA z 13 lutego 2013 r. sygn. akt I OSK 1642/11; z 1 czerwca 2017 r. sygn. akt I OSK 2311/15, www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Tym samym szacując wartość nieruchomości drogowej biegły winien wyczerpać możliwość kierowania się cenami transakcyjnymi tego typu nieruchomości nie tylko z rynku lokalnego, a więc gminnego i powiatowego, ale także z rynku regionalnego (wojewódzkiego).

W niniejszej natomiast sprawie, na co wskazano już powyżej, biegły dokonując wyceny przedmiotowej działki, nieruchomości o podobnym przeznaczeniu, tj. przeznaczeniu drogowym, poszukiwał jedynie na terenie prawobrzeżnej [...] (znajdując 15 takich transakcji), pomijając jednak pozostałe dzielnice tego miasta. Biegły badaniem winien był natomiast objąć całą [...], a nie tylko trzy, czy cztery jej dzielnice. Dla wyceny nieruchomości, które zostały przeznaczone pod inwestycje celu publicznego, w tym drogi publiczne, zasięg rynku lokalnego, na podstawie którego następuje wytypowanie transakcji do porównań – to przestrzeń całego miasta a nie tylko poszczególnych jego dzielnic. Tego rodzaju bowiem inwestycje służą całemu miastu a nieruchomości, na których inwestycje te są zrealizowane, stanowią formę zagospodarowania przestrzeni miasta a nie tylko jego dzielnicy. Z tego też powodu ich wartość musi być odnoszona do wartości innych nieruchomości, mających znaczenie dla danego miasta jako całości (por. wyrok NSA z 22 maja 2012 r. sygn. akt I OSK 701/11; www.orzeczenia.nsa.gov.pl).

Skoro zatem w procesie wyceny nieruchomości, w sposób nieuprawniony treścią § 36 ust. 4 w zw. z § 36 ust. 2 rozporządzenia, rzeczoznawca majątkowy odstąpił od ustalenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości w oparciu o analizę rynku nieruchomościami drogowymi, to wykonany przez niego operat nie mógł być uznany za miarodajny dowód w sprawie, którym mowa w art. 130 ust. 2 u.g.n. To zaś wykluczało możliwość podejmowania na jego podstawie decyzji odszkodowawczej. Powyższe czyni zasadnym zarzut wadliwej weryfikacji ww. dowodu i naruszenia przepisów art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w zw. z § 36 ust. 4 w zw. z § 36 ust. 2 rozporządzenia, co skutkowało uchyleniem decyzji organów obu instancji.

Rozpatrując ponownie sprawę organ zleci sporządzenie wyceny przedmiotowej nieruchomości innemu rzeczoznawcy majątkowego, a następnie dokona jej oceny, umożliwiając przy tym wypowiedzenie się w jej przedmiocie wszystkim stronom postępowania. Na bazie tak poszerzonego materiału dowodowego podejmie w sprawie stosowne rozstrzygniecie, uwzględniające ocenę prawną wyrażoną w uzasadnieniu niniejszego wyroku.

Mając powyższe na względzie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.), orzekł jak w sentencji wyroku. O zwrocie kosztów postępowania (obejmujących wpis stosunkowy w wysokości 3043 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika ustalone według stawki minimalnej w wysokości 10 800 zł) orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi) oraz § 2 pkt 7 w zw. z § 14 ust.1 pkt 1 lit. a) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2018 r. poz. 265).

Rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym miało miejsce w związku z obowiązywaniem stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19. Zgodnie bowiem z art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r. poz. 374 ze zm.), przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a przeprowadzenie wymaganej przez ustawę rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących i nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów. Taka zaś sytuacja miała miejsce w niniejszej sprawie, bowiem rozpoznanie sprawy stało się konieczne z uwagi na datę wpływu skargi do sądu i dotychczasowy okres oczekiwania stron na zakończenie postępowania sądowego. Z uwagi jednak na objęcie Polski tzw. czerwoną strefą, przeprowadzenie rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących, a nie można było przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku.