Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1228/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2020-01-09 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 130 , 154 , 134 , 157 , 156
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
article: art 12 i 18
journal: Dz.U. 2015 poz 2031
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania  i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity
article: art 75 , 7 , 80 , 77
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art 3 , 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Małgorzata Łoboz Sędziowie : WSA Mirosław Bator WSA Krystyna Daniel (spr.) Protokolant : starszy referent sądowy Anna Bubula po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 stycznia 2020 r. sprawy ze skargi Firma A na decyzję Wojewody z dnia 8 sierpnia 2019 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania skargę oddala.


UZASADNIENIE

Decyzją z 25 lutego 2019r. Starosta [...], na podstawie art. 12 ust.4a, 4f i 5, art. 18 ust. 1,1a,1c i 3 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1474) oraz art. 129 ust.5, art. 130 ust.2, art. 132 ust. 1a, 2 i 5, art. 133, art. 134 ust. 1 i 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2204), orzekł:

* w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania, w kwocie [...]zł na rzecz Firma A za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,0179 ha, obr[...] jedn. ewid. Z., objętą księgą wieczystą nr [...], która w dniu 5 maja 2018 r. stała się własnością Powiatu K. na podstawie decyzji Starosty [...] nr [...] znak

[...] z 30 marca 2018 r. o zezwoleniu na realizację drogi: "Budowa wiaduktu nad torami, łączącego ul. [...] w K. z drogą powiatową nr [...] w miejscowości B. i D. wraz z przebudową przyległego układu drogowego (...)", pomniejszonego o wartość ograniczonego prawa rzeczowego,

* w pkt 2 o wypłacie odszkodowania ustalonego w punkcie 1 w wysokości [...] w całości na rzecz Firma A - dotychczasowego właściciela ww. nieruchomości,

* w pkt 3 o ustaleniu odszkodowania, na rzecz T. D. S.A. z siedzibą w K. w wysokości [...] zł z tytułu wygaśnięcia przysługującego jej ograniczonego prawa rzeczowego określonego jako: służebność na nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] polegającą naprawie do budowy stanowiska słupowego SN oraz linii kablowej i napowietrznej SN oraz dokonywania prac eksploatacyjnych tj. niezbędnych napraw, przeglądów i konserwacji, usuwania awarii, remontów modernizacji, przebudowy i rozbudowy oraz dostępu do urządzeń będących własnością spółki T. D. S.A. z siedzibą w K. ustanowionego na nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0179 ha, obr. B. jedn. ewid. Z., przejętej na rzecz Powiatu K. na podstawie decyzji Starosty [...] nr [...] znak [...] z 30 marca 2018 r.,

- w pkt 4 o wypłacie odszkodowania ustalonego w punkcie 3 w wysokości [...] zł na rzecz T. D. S.A. z siedzibą w K.

- w pkt 5 o zobowiązaniu Powiatu K., reprezentowanego przez Zarząd Powiatu K., do wypłaty odszkodowania,

w pkt 6 o zobowiązaniu do wypłaty odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia ostateczności decyzji.

Równocześnie orzeczono o sposobie zapłaty i skutkach opóźnienia lub zwłoki w zapłacie należności.

W uzasadnieniu organ podał, że na wniosek Wójta Gminy Z. z dnia 27 lipca 2017 r. Starosta [...], na podstawie art. 12 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w dniu 30 marca 2018 r. wydał decyzję nr [...] znak: [...] o zezwoleniu na realizację drogi: "Budowa wiaduktu nad torami, łączącego ul. [...]

w K. z drogą powiatową nr [...] w miejscowości B. i D. wraz z przebudową przyległego układu drogowego", obejmującą między innymi działkę nr [...] o pow. 0,0179 ha, obr. B. jedn. ewid. Z.. Decyzja stała się ostateczna w dniu 5 maja 2018 r. i z tym dniem działka przeszła z mocy prawa na własność Powiatu K. na potrzeby realizacji powyższej inwestycji.

Na podstawie dokumentacji zgromadzonej w przedmiotowej sprawie ustalono, że operatem podziału przyjętym do Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej

1 Kartograficznej w dniu 13 lipca 2017 r. pod numerem [...] działka nr [...] o pow. 0,2177 ha, obr. B., jedn. ewid. Z., podzieliła się na działki: nr [...] o pow. 0,0179 ha - wydzieloną pod drogę i nr [...] o pow. 0,1998 ha.

W oparciu o treść odpisu z księgi wieczystej [...] ustalono, że w dziale II, jako właściciel wpisana była [...] Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K.. Z kolei w dziale III w/w księgi wieczystej wpisane było ograniczone prawo rzeczowe - służebność na rzecz spółki T. D. Spółka Akcyjna z siedzibą w K..

Wartość prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] została ustalona w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego M. G. - L..

Działka nr [...] obr. B. na dzień 30 marca 2018 r. zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy Z. nr [...] w granicach miejscowości B., zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy Z. nr [...] z dnia 28 lipca 2005 r. znajdowała się w terenie zieleni strefowej - symbol 01.ZS.6 z podstawowym przeznaczeniem pod zieleń nieurządzoną obejmującą zakrzewienia oraz zieleń niską i uprawy polowe (strefa ochronna gazociągu Ř500). Przeznaczenie terenów przyległych to tereny usług -01.U.2,01.ZS.6. Nieruchomość położona jest w miejscowości B., około 200 m od granicy z K. i linii kolejowej, po południowej stronie drogi powiatowej nr [...] - ulicy [...] w B., w drugiej linii zabudowy. W otoczeniu nieruchomości znajdują się tereny zabudowy usługowej, w dalszej -- zabudowa mieszkalna jednorodzinna. Działka niezabudowana, kształtu trójkąta, nieużytkowana, porośnięta trawą i częściowo zakrzaczona wierzbą. Przedmiotowa nieruchomość ma dostęp do asfaltowej drogi publicznej przez służebność gruntową na działce nr [...]. Uzbrojenie: energia, woda, kanalizacja, gaz - przy drodze.

Biegła analizie poddała rynek nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne oraz grunty przeznaczone pod zieleń. Okresem badania objęła okres od 2016 r. do daty wyceny. Jako obszar badania rynku biegła analizowała gminę Z..

Biegła analizą objęła rynek nieruchomości drogowych, tzn. nieruchomości przeznaczonych na cele drogowe w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium, bądź objęte decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji drogowej lub decyzją zrid. Badanie transakcji pod drogi publiczne wykazało, że w badanym okresie na terenie gminy Z. zawarto dwadzieścia parę transakcji drogowych w średniej cenie 83 zł/m . W badanym okresie czasu w sektorze gruntów przeznaczonych pod zieleń i rolnych na terenie gminy Z. ceny zawarły się w przedziale [4-28 zł/m2] ze średnią ceną 13 zł/m2. Przeprowadzona analiza porównawcza obu rynków wskazuje że grunty pod drogi publiczne są na wyższym stopniu cenności od gruntów przeznaczonych pod zieleń i uprawy polowe, zatem cel przejęcia nieruchomości pod drogę publiczną powoduje wzrost jej wartości, stąd istnieją przesłanki do zastosowania zasady korzyści zawartej w art. 134 ugn.

Biegła na stronie 7 sporządzonego operatu szacunkowego wskazała, że w analizowanym okresie występuje stabilizacja cen gruntów budowlanych (do których należą nie tylko grunty do zabudowy kubaturowej, ale również grunty pod inwestycje liniowe m.in. trasy komunikacyjne); analiza wzrostu cen w gminie Z. wykazała, że zmiana cen w czasie wyniosła 0,38%/rok, co mieści się w granicach błędu statystycznego, stąd nie aktualizowała cen ze względu na czas.

Do wyceny z zawartych transakcji drogowych biegła wybrała nieruchomości najbardziej spełniające kryterium podobieństwa zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami z nieruchomością wycenianą.

Rzeczoznawca majątkowy wskazała, że charakterystyczną cechą rynku nieruchomości drogowych są zróżnicowane powierzchnie i kształt działek wydzielanych pod drogi, wynikające z podziałów granicą pasa drogowego - rzadziej są to działki większe lub w całości przejmowane pod drogi. Inną cechą charakterystyczną tych transakcji jest kupowanie udziałów w jednej cenie jednostkowej, bowiem często działki drogowe są współwłasnością kilku podmiotów, z którymi zawierane są osobne umowy dotyczące ich udziałów. Analiza transakcji drogowych wskazuje, że głównymi czynnikami cenotwórczymi jest lokalizacja w strukturze miasta oraz przeznaczenie planistyczne i stan użytkowy terenów przyległych lub nieruchomości z których zostały wydzielone pod drogę, a mniejszymi rodzaj dróg i dojazd, natomiast wielkość i kształt nie ma znaczącego wpływu na poziom cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, co można uwzględnić z małą wagą lub pominąć.

Biegła wskazała, że ceny na lokalnym rynku nieruchomości pod drogi zależały od: lokalizacji - 40%, charakteru obszarów lokalizacji inwestycji - 20%, rodzaju drogi - 10% oraz stanu użytkowego terenów przyległych - 30%. W celu wyliczenia wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0179 ha, obr. B. jedn. ewid. Z., rzeczoznawca majątkowy zastosowała podejście porównawcze - metodę korygowania ceny średniej. Do przeprowadzenia wyceny rzeczoznawca majątkowy wybrała grupę 11 nieruchomości o cechach najbardziej zbliżonych do nieruchomości wycenianej.

W ocenie organu w sporządzonym w dniu 12 września 2018 r. operacie szacunkowym dobór cech korygujących i wagi tych cech oraz skala ich ocen nie nasuwają zastrzeżeń, a 1m2 przedmiotowego gruntu został określony na kwotę [...]zł. Wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] ustalona została na kwotę [...]zł, według stanu na dzień wydania decyzji Starosty [...] z 30 marca 2018 r.

W celu określenia służebności przesyłu na nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], z której została wydzielona działka nr [...] powierzchnię pasa zajętego przez służebność biegła określiła graficznie (długość 21 m i szerokość 2 m), która wynosi 42 m2. Współczynnik służebności przesyłu K wynosi 0,28. Zatem wartość służebności wynosi [...] zł.

W dniu 21 listopada 2018 r. wpłynęło pismo Firma A zawierające zarzuty do operatu szacunkowego z dnia 12 września 2018 r.

W dniu 27 listopada 2018 r. została przeprowadzona rozprawa administracyjna na której biegła stwierdziła, że istnienie pozwolenia na budowę wydanego na rzecz dotychczasowego właściciela stanowi dodatkowy atrybut działki [...]. W dniu 2 stycznia 2019 r. rzeczoznawca majątkowy udzieliła odpowiedzi na uwagi do operatu szacunkowego.

W dniu 4 grudnia 2018 r. rzeczoznawca majątkowy sporządziła korektę operatu szacunkowego z dnia 12 września 2018 r., uwzględniając uzyskanie przez spółkę pozwolenia na budowę, 1 m2 działki nr [...] został określony na kwotę [...]zł. Wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] ustalona została na kwotę [...]zł, natomiast wartość służebności przesyłu ustalona została na kwotę [...]zł.

W ocenie organu prowadzącego postępowanie, korekta operatu szacunkowego została sporządzona prawidłowo.

Organ podał również, że w przedmiotowym postępowaniu nie znajdowała zastosowania dyspozycja wyrażona w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej.

Odwołanie od decyzji organu I instancji w zakresie punktu 1 złożyła Firma A, zarzucając wydanie zaskarżonej decyzji z naruszeniem:

1) art. 79 § 1-2, art. 10 § 1-2, art. 12 i art. 8 § 1 kpa poprzez zaniechanie zawiadomienia strony o terminie oględzin nieruchomości przeprowadzonych przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego M. G. - L. przed opracowaniem operatu, skutkiem czego oględziny odbyły się bez udziału jej przedstawiciela, co pozbawiło stronę możliwości złożenia uwag i wyjaśnień do protokołu tej czynności sporządzonego przez biegłą oraz przekazania biegłej dokumentów istotnych dla prawidłowej wyceny nieruchomości, przy czym strona zgłaszała organowi I instancji opisane uchybienie przed sporządzeniem ponownego operatu przez tą samą biegłą oraz przed wydaniem decyzji w przedmiocie przyznania odszkodowania, jednak Starosta [...] nie ustosunkował się do tego zarzutu, a jednocześnie nie wykazał w uzasadnieniu decyzji, aby zaistniały przesłanki pozwalające mu na odstąpienie od zasady czynnego udziału strony w postępowaniu, w tym podczas czynności dowodowych przekazanych do wykonania biegłej, wobec czego organ ten prowadził postępowanie w sposób niebudzący zaufania jego uczestników do władzy publicznej oraz daleki od realizacji zasady czynnego udziału stron i zasady wnikliwości,

2) art. 10 § 1 in fine kpa poprzez faktycznego braku rozpoznania wniosków strony zawartych w pismach z 20 listopada 2018 r. i z 13 lutego 2019 r., zawierających zarzuty do operatów szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego M. G. -L., przy czym pismo z 13 lutego 2019 r. zostało przez organ I instancji zupełnie pominięte, skutkiem czego organ nie tylko nie doręczył odpisu zarzutów biegłej (ze zobowiązaniem do złożenia odpowiedzi), ale także w ogóle nie wymienił go i nie ustosunkował się do jego treści w uzasadnieniu swojej decyzji z 28 grudnia 2018 r., czym naruszył prawo strony do wypowiedzenia się w kwestii zebranego w postępowaniu materiału dowodowego,

3) art. 7 w zw. z art. 77 § 1 i art. 80 kpa - poprzez niedokładne ustalenie stanu faktycznego sprawy w związku z brakiem wyczerpującego rozpatrzenia materiału dowodowego, a to operatów szacunkowych z 12 września 2018 r. i z 4 grudnia 2018 r. oraz dokumentów przedłożonych przez stronę wraz z jej pismem z 20 listopada 2018 r., w tym wydruków ofert sprzedaży nieruchomości podobnych do szacowanej na rynku lokalnym i oparcie decyzji w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania, sprzecznie z zasadami doświadczenia

życiowego oraz logicznego rozumowania a zatem dowolnie, wyłącznie sporządzonym nierzetelnie i wadliwym w stopniu rażącym operacie szacunkowym z 20 listopada 2018 r.,

W ocenie strony odwołującej w efekcie opisanych uchybień organ I instancji ustalił wysokość odszkodowania należnego stronie na znacząco zaniżonym poziomie, przy czym kwota odszkodowania nie pokrywa ani poniesionego przez stronę kosztu zakupu przedmiotowej nieruchomości, ani nawet części poczynionych przez nią nakładów, które zwiększyły wartość gruntu (uzyskanie prawomocnego pozwolenia na budowę).

Wojewoda decyzją z 8 sierpnia 2019 r., znak: [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tj.: Dz.U. z 2018 r., poz. 2096), utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu organ II instancji w pierwszej kolejności zaznaczył, że przedmiotem postępowania odwoławczego jest weryfikacja całej decyzji Starosty [...], z uwagi na wzajemne powiązanie ze sobą rozstrzygnięcia zawartego w punkcie 1 decyzji z rozstrzygnięciami zawartymi w pozostałych jej punktach.

Organ odwoławczy wyjaśnił, że zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne zostały szczegółowo uregulowane w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w szczególności jego § 36 ust. 1 – 4. Przytoczył również uregulowania zawarte w art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Biegła, dla przedmiotu wyceny położonego w dniu określania stanu (30 marca 2018r.), zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. na podstawie aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Gminy Z. zatwierdzonego Uchwałą nr XXVIII 756/2005 Rady Gminy Z. z 28 lipca 2005 r., ustaliła jej przeznaczenie jako położonej w terenach zieleni strefowej oznaczonej symbolem 01.ZS.6 z podstawowym przeznaczeniem pod zieleń nieurządzoną obejmującą zakrzewienia oraz zieleń niską i uprawy polowe (strefa ochronna gazociągu) wykorzystując podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, wartość nieruchomości określiła stosownie do zapisów art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami - przy uwzględnieniu jedenastu cen transakcyjnych dotyczących nieruchomości drogowych położonych na terenie gminy Z., podobnych do nieruchomości wycenianej. Powyższe poprzedzono analizą zasady korzyści, w wyniku której biegła ustaliła, że ceny nieruchomości drogowych są wyższe od cen gruntów przeznaczonych pod zieleń i rolnych, a zatem ww. zasada korzyści znajduje zastosowanie.

Przy określaniu wartości wycenianej nieruchomości nie miał zastosowania § 36 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, ponieważ w wyniku dokonanej analizy biegła znalazła nieruchomości drogowe. W efekcie powyższego rzeczoznawca majątkowy, stosując metodę korygowania ceny średniej, w oparciu o ceny 11 transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym ze wskazanego powyżej terenu, po uwzględnieniu atrybutów mających wpływ na wartość nieruchomości, takich jak: lokalizacja (40%), charakter obszaru lokalizacji inwestycji (20/%), rodzaj drogi (10/%), sąsiedztwo - stan zagospodarowania otoczenia (30/%), skorygowaniu otrzymanej ceny średniej za pomocą stosownych współczynników korygujących odnoszących się do tychże atrybutów, oszacowała wartość prawa własności gruntu przedmiotowej nieruchomości na kwotę [...]zł.

Z kolei dokonując oszacowania wartości obciążającej nieruchomość służebności, tj. służebności przesyłu biegła wskazała, że wobec braku wystąpienia w obrocie dostatecznej ilości wolnorynkowych transakcji nieruchomościami obciążonymi podobnymi służebnościami, wartość służebności należało oszacować sposobem pośrednim, postępując zgodnie z treścią standardu KSWS 4 pkt. 5.2.

Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa normujące kwestię wyceny gruntów przejętych pod drogi publiczne, biegły dokonując wyboru nieruchomości porównawczych uwzględniła dyspozycję § 4 ust. 1 i 2 ww. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego.

Ponadto biegła dokonując finalnego obliczenia wartości nieruchomości, oszacowała wartość 1m2 gruntu przedmiotowej nieruchomości - jako średniej arytmetycznej na poziomie [...] zł/m2. Kolejno, jak podała biegła w ww. operacie, zgodnie z pkt 5.2 standardu zawodowego rzeczoznawców majątkowych III.7, po zastosowaniu współczynnika korekcyjnego "K" w wysokości 1,1 (ze względu na posiadanie przez przedmiotową nieruchomość ważnej decyzji pozwolenia na budowę budynku magazynowo-mieszkalnego) z przedziału [0,9-1,1] wartość 1m2 przedmiotowej nieruchomości wyniosła: Wg= 86,07 zł * 1,1= 94,68 zł.

Organ odwoławczy stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy dokonała właściwego wyboru podejścia oraz metod i technik szacowania nieruchomości, a także uwzględniła cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Tym samym wypełniła również dyspozycję art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podobnie na aprobatę zasługiwały wyliczenia biegłej dotyczące dokonanej przez nią wyceny ograniczonego prawa rzeczowego - tj. służebności przesyłu sieci, bowiem biegła dokonała powyższego w sposób czytelny i przejrzysty, przedstawiając wzory w oparciu o które wycena ta została przeprowadzona oraz opisując wyczerpująco zawarte w nich oznaczenia.

Organ odwoławczy zaznaczył, że wyboru nieruchomości porównawczych dokonuje rzeczoznawca majątkowy jako osoba posiadająca w tym zakresie wiadomości specjalne oraz stosowne i niezbędne uprawnienia, a także kwalifikacje. To biegły decyduje jaki rynek jest miarodajny dla szacowanej nieruchomości. Wiedza w tym zakresie jest wiedzą specjalną którą dysponuje biegły, a zatem organ i sąd administracyjny nie mogą kwestionować ustaleń biegłego, jeżeli w sprawie brak dowodów wskazujących na wadliwą analizę rynku przez rzeczoznawcę majątkowego. Nie budziło wątpliwości, że nieruchomości porównawcze spełniały wymóg podobieństwa do przedmiotu wyceny, w rozumieniu art. 4 pkt 16 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Organ II instancji podkreślił, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną opinię wydaną w zakresie posiadanych przez rzeczoznawcę wiadomości specjalnych odnośnie szacowanej nieruchomości. A zatem nie jest możliwe dokonanie oceny operatu szacunkowego w takim zakresie w jakim obejmuje on fachowe wiadomości o charakterze specjalistycznym.

Dalej wyjaśnił, że wymóg słusznego odszkodowania za wywłaszczenie prawa własności lub innego prawa rzeczowego stał się przedmiotem wielu orzeczeń Trybunału Konstytucyjnego, a w szczególności wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 16 października 2012 r. sygn. K 4/10. Również w orzecznictwie sądów administracyjnych akcentowano, że słuszne odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość to takie odszkodowanie, które jest ustalone zgodnie z obowiązującymi przepisami. Podstawą do oceny prawidłowości odszkodowania są przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami jak i przepisy cytowanego wyżej rozporządzenia. Zdaniem organu odwoławczego, odszkodowanie ustalone przez organ I instancji spełnia ww. wymogi. W tym kontekście nie może być uznany za skuteczny argument odwołania, że kwota odszkodowania nie pokrywa ani poniesionego przez stronę kosztu zakupu przedmiotowej nieruchomości, ani nawet części poczynionych przez nią nakładów, które zwiększyły wartość gruntu (uzyskanie prawomocnego pozwolenia na budowę), zwłaszcza, że przedmiotem ww. zakupu była działka nr [...], a zatem posiadająca zupełnie odmienne parametry niż będąca przedmiotem wyceny, stanowiąca tylko jej fragment działka nr [...]. Odwołując się do orzecznictwa organ wskazał, że skoro na mocy ustawy podział nieruchomości i wywłaszczenie następuje decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej to wysokość odszkodowania, w przypadku wywłaszczenia części służy za tę część wywłaszczoną, zatem stan nieruchomości - w którym mieści się jej powierzchnia - to część nieruchomości powstała w wyniku jej podziału, zatwierdzonego decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 79 § 1-2, art. 10 § 1-2, art. 12 i art. 8 § 1 kpa poprzez zaniechanie zawiadomienia strony o terminie oględzin nieruchomości przeprowadzonych przez biegłego organ, ponownie odwołując się do orzecznictwa sądów administracyjnych, wskazał, że biegły, który sporządza opinię dotyczącą nieruchomości nie ma obowiązku zawiadomienia strony postępowania o przeprowadzonych oględzinach nieruchomości. Badanie nieruchomości w terenie przez biegłego nie jest czynnością wymagającą dla jej skuteczności obecności właściciela gruntu. Istotą dowodu z opinii biegłego jest samodzielne, bez udziału stron i organu, przygotowanie i opracowanie opinii. Sporządzanie opinii i czynności z tym związane nie są czynnościami dowodowymi w rozumieniu k.p.a. Dowodem w sprawie jest opinia biegłego.

Odnośnie natomiast naruszenia art. 10 § 1 in fine kpa organ odwoławczy stwierdził, iż wykonane dla ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie operaty z 12 września 2018 r. oraz z 4 grudnia 2018 r. zostały oparte na tych samych założeniach, przesłankach i metodach oraz tym samym materiale porównawczym. Jedyną różnicą pomiędzy tymi dwoma operatami jest zastosowany w operacie z 4 grudnia 2018 r. współczynnik, który jak w ww. operacie podała biegła, przyjęty stosownie do pkt 5.2 standardu III.7 standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych ze względu na posiadanie przez przedmiotową nieruchomość ważnej decyzji pozwolenia na budowę budynku magazynowo - mieszkalnego, a zatem organ I instancji słusznie wskazał, że do chwili wydania żadna ze stron postępowania nie wniosła dodatkowych uwag i zastrzeżeń do zgromadzonego materiału dowodowego, bowiem rzeczoznawca majątkowy M. G.-L. w piśmie z 4 grudnia

2018 r. wyjaśniła wszystkie zarzuty sformułowane przez odwołującego, a pismo z 13 lutego 2019 r. pominięte w zaskarżonej decyzji Starosty [...] zawierało te same zarzuty. Wprawdzie tym razem zostały one sformułowane do operatu z 4 grudnia 2018 r. - ale ten opierał się na tych samych założeniach, metodach i materiale porównawczym. W tej sytuacji nie było potrzeby powtórnego przesłania biegłej uprzednio sformułowanych już zarzutów na które udzieliła ona odpowiedzi pismem w dniu 4 grudnia 2018r.

Również sformułowany w piśmie z 13 lutego 2019 r. zarzut niezałączenia materiałów źródłowych będących podstawą do sporządzenia operatu szacunkowego tj. dokumentacji techniczno-prawnej, danych planistycznych oraz aktów notarialnych nie był – w ocenie organu odwoławczego - trafny. Niezbędne dokumenty, tak do ustalenia przedmiotowego odszkodowania, jak i do jego weryfikacji znajdują się w aktach sprawy jako załączniki do operatu, jak też i w zebranym materiale dowodowym sprawy. Natomiast w odniesieniu do aktów notarialnych stanowiących materiał źródłowy dla sporządzenia operatu szacunkowego, nie stanowią one co do zasady załączników do opinii. Treść aktów notarialnych oraz zawarte w nich dane korzystają z ochrony prawnej i nie mogą być udostępniane osobom trzecim. Krąg osób uprawnionych do otrzymania wypisów i odpisów aktów notarialnych jest ściśle określony i unormowany ustawą prawo o notariacie (Dz U. 2016 r. poz. 1796 z późn. zm.). W zakresie dokonanej przez biegłą analizy cen, opinia jest dokumentem urzędowym, sporządzonym przez podmiot zaufania publicznego. W ocenie Wojewody uzasadnienie zawarte w operacie szacunkowym jest wystarczające, aby stwierdzić prawidłowość - z punktu widzenia zasad logiki i doświadczenia życiowego - rozumowania przeprowadzonego w opinii, które doprowadziło do sporządzenia przez biegłą opinii o takiej, a nie innej treści.

Firma A wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na decyzję Wojewody zarzucając naruszenie przepisów postępowania, a to:

1. art. 7, 77 i 107 k.p.a. poprzez niezgodne z zasadami logiki i doświadczenia życiowego pominięcie przy ustalaniu stanu faktycznego niniejszej sprawy tego, że:

aktualnym przeznaczeniem działki o nr [...] w związku z wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę dla przedmiotowej działki nie jest "zieleń nieurządzona", ale budownictwo magazynowe i mieszkaniowe, zaś błąd ten mógł skutkować nieprawidłowym wyborem metody wyceny albo (jeśli przyjąć, iż metoda porównawcza została wybrana prawidłowo) niewłaściwym doborem nieruchomości porównawczych, a w konsekwencji zaniżeniem wartości powyższej działki;

działka o numerze ewidencyjnym [...] (z której powstała następnie działka o nr [...]) została nabyta w 2007 r. za kwotę [...]zł, co oznacza, że cena za metr kwadratowy

działki była o około 100 zł wyższa, niż ustaliła to mgr inż M. G.-L., jak

również tego, że od 2007 roku ceny nieruchomości znacznie wzrosły, a nie spadły;

na powyższą działkę zostały poczynione nakłady związane ze sporządzeniem projektu budowlanego (według aktualnych stawek rynkowych koszt sporządzenia takiego projektu to około [...] zł), które również powinny zostać wzięte pod uwagę przy wycenie wartości rynkowej powyższej nieruchomości;

Wojewoda decyzją z dnia 30 maja 2019 roku, nr sprawy [...] uchylił decyzję Starosty [...], która została wydana na tle bardzo zbliżonego stanu faktycznego, a mianowicie działek o nr [...] i [...], które - podobnie jak działka o nr [...] - powstały w wyniku podziału działki ewidencyjnej o nr [...], zaś podstawą do uchylenia powyższej decyzji były błędy w operacie szacunkowym

wykonanym (podobnie jak w niniejszej sprawie) przez mgr inż M. G.-

L. oraz fakt, że organ I instancji nie uzyskał stanowiska biegłej w zakresie

wszystkich zarzutów skierowanych przez skarżących do operatu szacunkowego oraz nie omówił tych zarzutów w uzasadnieniu swojej decyzji, zaś analogiczna sytuacja miała miejsce także w niniejszej sprawie;

art. 136 § 1 k.p.a. w zw. z art. 7, 77 i 107 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie wniosku skarżącego o przeprowadzenie dodatkowego postępowania dowodowego, a konkretnie zawnioskowanego w odwołaniu wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność wartości przedmiotowej nieruchomości z uwzględnieniem nakładów poczynionych na nią w zw. z uzyskaniem prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, pomimo że ten wniosek, biorąc pod uwagę oczywiste wady operatu przygotowanego przez mgr inż M. G.-L., był w pełni uzasadniony;

art. 138 § 1 k.p.a. w zw. z art. 10 § 1 in fine kpa poprzez utrzymanie przez Wojewodę w mocy decyzji Starosty [...] pomimo że ta ostatnia została wydana z naruszeniem art. 10 § 1 k.p.a. polegającym na tym, że organ I instancji nie rozpoznał wniosków skarżącego zawartych w pismach z 20 listopada 2018 r. i z 13 lutego 2019 r., zawierających zarzuty do operatów szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego M. G. - L., przy czym pismo z 13 lutego 2019 r. zostało przez organ I instancji zupełnie pominięte, skutkiem czego organ nie tylko nie doręczył odpisu zarzutów biegłej (ze zobowiązaniem do złożenia odpowiedzi), ale także w ogóle nie wymienił go i nie ustosunkował się do jego treści w uzasadnieniu swojej decyzji z 25 lutego 2019 r.

W oparciu o powyższe zarzuty strona skarżąca wniosła o: dopuszczenie dowodu z dokumentu w postaci decyzji Wojewody z 30 maja 2019 r., nr sprawy [...], na okoliczność jej treści, stanu faktycznego na kanwie którego zapadła oraz przyczyn uchylenia decyzji Starosty [...] wydanej w tamtej sprawie; uchylenie zaskarżonej decyzji Wojewody z 8 sierpnia 2019 r. oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty [...] i przekazanie sprawy temu ostatniemu organowi do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania.

W uzasadnieniu zarzuty skargi zostały rozwinięte.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o oddalenie skargi i podtrzymał swoje stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył co następuje:

Zgodnie z przepisem, art. 1 § 1 i § 1 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j.t. Dz. U. z 2014 r. poz. 1647) oraz art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.) dalej "p.p.s.a.", uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Sąd, aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracji publicznej ma stwierdzić, że doszło nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie, albo też przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania ( art. 145 § 1 1 pkt 1 lit a-c p.p.s.a.) lub stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.). Zgodnie z art. 151 p.p.s.a. w razie nieuwzględnienia skargi w całości lub w części sąd skargę oddala w całości lub w części.

Sąd dokonując kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Już na wstępie zaaprobować należy ponowne rozpoznanie całej sprawy przez organ odwoławczy jakkolwiek w odwołaniu zakwestionowany został jedynie punkt 1 decvzji organu I instancji dotyczący ustalenia odszkodowania za przejęta przez Powiat K. nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] wskazać bowiem trzeba, że sprawa obejmuje również ustalenie odszkodowania za wygaśnięcie ustanowionego na działce nr [...] z której powstała działka nr [...] (zajęta pod inwestycje drogową )ograniczonego prawa rzeczowego na rzecz T. D. S.A w K.. Kwestia ustalenia odszkodowania za wygaśnięcie ograniczonego prawa rzeczowego pozostaje w ścisłym związku z ustaleniem zakwestionowanego w odwołaniu odszkodowania.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji Wojewody z 8 sierpnia 2019 r. stanowiły przepisy ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych ( Dz. U. z 2015 r. poz. 2031, z późn. zm.) dalej w skrócie "ustawa", w tym przepis art. 18 ustawy wprowadzający zasadę ustalenia odszkodowania za przejętą nieruchomość. Zgodnie z tym przepisem odszkodowanie ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Zgodnie z przepisem art. 12 ust. 4 ustawy, nieruchomości lub ich części objęte decyzją zezwalającą na realizację inwestycji drogowej stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, czy też własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Zgodnie z art. 12 ust. 4f specustawy drogowej, odszkodowanie za nieruchomość przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Zgodnie z przepisem art. 12 ust. 5 ww. ustawy, do ustalenia wysokości odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z. zastrzeżeniem cyt. art. 18.

Stosownie do treści art. 130 ust. 2 z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651), dalej w skrócie "u.g.n.", ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartość nieruchomości. Z kolei przepis art. 156 ust. 1 u.g.n. wskazuje, że rzeczoznawca majątkowy winien sporządzić opinię o wartości nieruchomości na piśmie w formie operatu szacunkowego.

Odnosząc powyższe do okoliczności rozpoznawanej sprawy należy zauważyć, że poza sporem pozostaje to, że na wniosek Wójta gminy Z., Starosta [...] w oparciu o przepis art. 12 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych wydał w dniu 30 marca 2018 r. decyzję o zezwoleniu na realizację drogi: "Budowa wiaduktu nad torami

w K. z drogą powiatową nr [...] w miejscowości B. i D. wraz z przebudową przyległego układu drogowego", obejmującą między innymi działkę nr [...] o pow. 0,0179 ha, obr. B. jedn. ewid. Z.. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu 5 maja 2018 r. i z tym dniem działka przeszła z mocy prawa na własność Powiatu K. na potrzeby realizacji powyższej inwestycji. Nie ulega również wątpliwości, że to skarżącej spółce jako ówczesnemu właścicielowi działki nr [...] wydzielonej z działki nr [...] przysługuje odszkodowanie za przejęcie jej pod inwestycję drogową. Nie budzi też wątpliwości, że T. D. S.A z siedzibą w K. jest uprawniona do tytułu wygaśnięcia przysługującego jej ograniczonego prawa rzeczowego określonego jako służebność na nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], polegająca na prawie do budowy stanowiska słupowego SN oraz linii kablowej i napowietrznej SN oraz dokonywania prac eksploatacyjnych modernizacji, przebudowy i rozbudowy oraz dostępu do urządzeń będących własnością spółki T. D. S.A. z siedzibą w K. ustanowionego na nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...].

Kwestia sporna dotyczy natomiast rozstrzygnięcia w zakresie ustalonego odszkodowanie w wysokości [...] zł na rzecz skarżącej spółki za działkę nr [...] objętą decyzją zezwalającą na realizację inwestycji drogowej. W ocenie Spółki wartość odszkodowania została ustalona nieprawidłowo gdyż biegła, która sporządziła operat szacunkowy m. in. nieprawidłowo wybrała metodę szacowania nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] w związku z czym niewłaściwie dobrała nieruchomości porównawcze, nieprawidłowo określiła przeznaczenie ww. nieruchomości przez wydaniem decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, nie uwzględniła bowiem poczynionych na nią nakładów polegających na sporządzeniu projektu budowlanego. .

W tym miejscu wypada wskazać, że stosownie do ww. normy z art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, przy czym dowód z operatu szacunkowego jest podstawowym dowodem sprawie dotyczącej ustalenia wartości nieruchomości, a zatem organ dokonuje jego oceny w oparciu o art. 80 k.p.a. w zw. z art. 75 § 1 k.p.a. W rozpoznawanej sprawie organy dokonały takiej oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłą M. G.-L. w dniu 12 września 2018 r. , organ I instancji mając na względzie uwagi skarżącej spółki zawarte w piśmie z 20 listopada 2018 r. zażądał od rzeczoznawcy wyjaśnień co do jego treści. Zarzuty sformułowane w ww. piśmie dotyczyły przed wszystkim zaniżenia rzeczywistej wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] przez pominięcie ceny rynkowej za jaką nieruchomość oznaczoną jako działka Nr [...] nabyła skarżąca spółka w 2007 r. z pominięciem "zdecydowanego wzrostu cen nieruchomości w okresie 2007 – 2018", nieuwzględnienie, że skarżąca spółka Firma A uzyskała decyzję Starosty [...] z dnia 20. 02. 2012 r. o zatwierdzeniu projektu i udzieleniu pozwolenia na budowę dla zamierzenie pn. Przebudowa obiektu budowlanego (wiata magazynowa) ze zmianą sposobu użytkowania na budynek magazynowo-biurowy z garażem na działkach nr [...], [...] i [...] w B.. Biegła ustosunkowała się do przedstawionych zarzutów na rozprawie przeprowadzonej przez organ I instancji w dniu 27.11. 2018 r. wyjaśniając, że w operacie dokonała wyceny tylko w odniesieniu do nieruchomości oznaczonej jako działka Nr [...] o pow. 0.0179 ha, stanowiącej jedynie niewielki fragment pierwotnej działki nr [...], podkreśliła, że przeznaczenie i sposób zagospodarowania nieruchomości przyległej został w atrybucie nr [...]. W wyjaśnieniach wskazała nadto, że zgodnie z planem miejscowym działka Nr [...] jest przeznaczona pod zieleń, natomiast istnienie pozwolenia na budowę stanowi dodatkowy atrybut uwzględniony przy obliczaniu wartości działki Nr [...]. Biegła przedłożyła również uzupełniony operat szacunkowy z 4 grudnia 2018 r., w którym w uwzględnieniu ww. decyzję pozwolenia na budowę stosując - zgodnie z pkt. 5.2 standardu III Standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych - maksymalny współczynnik korekcyjny "K" w wysokości 1.1. Po jego zastosowały wartość 1 m˛ szacowanej nieruchomości wzrosła z 86,07 zł go 94,68 zł. Odpowiednio wartość służebności wzrosła z 1 012 zł do 1113 zł.

W ocenie Sądu skorygowany operat z 4 grudnia 2018 r. nie budzi wątpliwości co do jego prawidłowości. Jak już wskazano, został on sporządzony przez biegłą dysponującą niezbędnymi kwalifikacjami, wpisaną na listę rzeczoznawców majątkowych (uprawnienia nr [...]). Zakres treściowy przedmiotowego operatu szacunkowego odpowiada wymogom wynikającym z przepisów rozporządzenia Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109), zmienionego rozporządzeniem RM z 14 lipca 2011 r. (Dz. U. z 2011 r. Nr 165, poz. 985). Opracowanie to zawiera, zgodnie z § 55 ust. 2 powołanego rozporządzenia, informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Treść omawianego opracowania realizuje zarazem wytyczne z § 56 ust. 1 cytowanego rozporządzenia oraz zawiera istotne dokumenty jako załączniki, spełniając tym samym wymóg z § 56 ust. 4 tego rozporządzenia. Ponadto operat szacunkowy został podpisany przez rzeczoznawcę majątkowego wraz z zamieszczeniem daty i pieczęci, co jest zgodne z przepisem § 57 ust. 1 rozporządzenia. Opinia biegłego nie budzi zatem zastrzeżeń pod względem formalnym.

Nadto należy podkreślić, że biegła wyraźnie określiła 11 transakcji, które przyjęła jako podstawę swoich wyliczeń, oraz uzasadniła zastosowaną metodę szacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Dane wyjściowe zostały przedstawione w sposób jasny, pozwalający na ich weryfikację. W konsekwencji należy uznać, że organy obu instancji zasadnie uznały, że zawarte w operacie wyliczenia mogą być podstawą do ustalenia skarżącej spółce wysokości odszkodowania za działkę ewid. nr [...] przejętą pod inwestycję drogową. Należy wskazać, że poza zakresem analizy sądów administracyjnych pozostaje kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Kierując się bowiem normą z art. . 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może zatem wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, a więc czy zawiera czy został sporządzony przez uprawniony podmiot, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy jest jasny, logiczny, a jeżeli ma braki - powinien być poprawiony i uzupełniony (por. wyrok NSA z 26 lipca 2017 r., sygn. akt I OSK 2665/15).

W rozpoznawanej sprawie wartość rynkową nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] określono w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Jak wynika z protokołu wizji przeprowadzonej w dniu 10.09. 2018 r. działka ta jest niezabudowana, nieużytkowa, kształtu trójkąta, porośnięta trawą, częściowo zachwaszczona. Do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej analizą objęto grunty przeznaczone pod inwestycje drogowe, stosując tzw. zasadę korzyści z określoną w art. 134 ust. 4 u.g.n., ustalającą, że jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z jej przeznaczenia. Kierując tą zasadą biegła wskazała, że zgodnie z obowiązującym planem miejscowym przyjętym uchwałą Rady Gminy Z. nr [...] z 28 lipca 2005 r. działka nr [...] znajduje się w terenie zieleni strefowej z podstawowym przeznaczeniem pod zieleń nieurządzoną obejmującą zakrzewienia oraz zieleń niską i uprawy polowe (strefa ochronna gazociągu Ř500) i sąsiaduje z terenów przeznaczonymi pod usługi. Analizując rynek nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje drogowe w gminie Z. od 2016 wskazała, że ich ceny transakcyjne są znacznie wyższe niż ceny transakcyjne gruntów przeznaczonych pod zieleń, natomiast nie odbiegają od cen gruntów budowlanych, do których należą także grunty pod inwestycje drogowe, co uzasadnia stosowanie ww. art. 134 ust 4.u.g.n. Wartość przedmiotowej nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] została ustalona w operacie szacunkowym przy uwzględnieniu cen transakcyjnych występujących w obrocie gruntami przeznaczonymi pod drogi tj. przy zastosowaniu zasady szacowania nieruchomości wskazanej w do § 34 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z tą zasadą przy określaniu wartości rynkowej gruntów zajętych pod drogi publiczne przy zastosowaniu zasady korzyści zasadne jest przyjęcie cen transakcyjnych występujących w obrocie gruntami przeznaczonymi pod drogi. Dopiero w sytuacji gdy brak takich transakcji, ze względu na brak obrotu gruntami na cele inwestycji drogowych wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych.

W rozpoznawanej sprawie biegła przedstawiła analizę rynku nieruchomości przeznaczonych na cele drogowe w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, Studium lub objętych decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego lub decyzją realizacji inwestycji drogowej na terenie gminy Z. i ze względu na wystarczający obrót nieruchomościami drogowymi, dysponując odpowiednimi danymi uzyskiwanymi w obrocie nieruchomościami drogowymi, nie miała podstaw do szacowania wartości przedmiotowej nieruchomości z uwzględnieniem wartości gruntów przyległych. Co istotne biegła, po ustaleniu , że alternatywny cel, zgodnie z wywłaszczeniem działki nr [...] pod inwestycję drogowa powoduje wzrost jej wartości, uwzględniła 11 dokładnie opisanych transakcji nieruchomościami drogowy w gminie Z. za okres od 2016 r. do daty wyceny. Biegła, a za nią organy wskazała, że w analizowanym okresie rynek obrotu gruntami budowlanymi, do których należą grunty pod budowę inwestycji drogowych wykazywał stabilizację. Biegła uwzględniła również dwie dodatkowe okoliczności tj. wartość odszkodowania ustalonego za wygaśniecie ustanowionego na działce Nr [...] ograniczonego prawa rzeczowego (tj. służebności przesyłu na rzecz T. D. S.A. w K.) obciążającego szacowaną działkę nr [...] oraz fakt posiadania przez stronę skarżącą decyzji z 5 lutego 2013 r. o pozwoleniu na budowę dla zamierzenia pn. "Budynek magazynowo- mieszkalny na działkach nr [...], [...] i [...] . Transakcje przyjęte do analizy porównawczej wskazano w tabeli na s. 13 operatu. Biegła opisała szczegółowo nieruchomości będące przedmiotem transakcji drogowych , ustaliła również atrybuty waloryzujące nieruchomość gruntową oraz ich wagi procentowe (lokalizacja, charakter lokalizacji drogi, rodzaj drogi oraz sąsiedztwo – stan zagospodarowania otoczenia), oceniła atrybuty w ramach poszczególnych przedziałów waloryzujących dla wycenianej nieruchomości. Wskazała, że ceny nieruchomości drogowych zależały przede wszystkim od ich lokalizacji (40%) stanu użytkowego terenów przyległych (30%), charakteru lokalizacji inwestycji (20%).

Zarówno w ocenie organów jak Sądu w składzie rozstrzygającym prawidłowość ustalenia przez rzeczoznawcę majątkowego wartości przedmiotowego gruntu nie budzi zastrzeżeń. Tym samym za trafne należało uznać stanowisko organu odwoławczego, że w powyższym zakresie przedmiotowy operat odpowiada prawu, gdyż zawiera uzasadnienie, umożliwiające dokonania oceny przyjętych wniosków pod względem logiczności i poprawności jednak bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. Organ odwoławczy zasadnie uznał za szczególnie ważne wskazanie i szczegółowe uzasadnienie przesłanek na których rzeczoznawca oparł swoje ustalenia i określił wartość przedmiotowej nieruchomości. Zauważyć trzeba , że w zaskarżonej decyzji organ odwoławczy przedstawił nie tylko sposób ustalenia odszkodowania w operacie z 12 września 2018 r. ale uznał, że biegła z dokonała właściwej wyceny odszkodowania za nieruchomość stanowiącą działkę nr [...] jak również ograniczonego prawa rzeczowego (służebności przesyłu), nadto zaznaczył, że biegła dokonała tego w sposób czytelny i przejrzysty, a w konsekwencji wyliczenia biegłej zasługują na aprobatę. Wątpliwości Sądu nie budzi również wycena wartości ustalonego na rzecz T. D. S.A w K. odszkodowania za ustracone ograniczone prawo rzeczowe. Podsumowując tę część rozważań podkreślić należy, że dokonana przez biegłą wycena nie zawiera niejasności i jest przejrzysta, co umożliwiło weryfikację procedury obliczeniowej i poprawności wyniku końcowego. Dodać także trzeba, że organ odwoławczy odniósł się także do wszystkich zarzutów odwołania. Odnosząc się do zarzutów skargi dotyczących nieprawidłowego oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości oznaczonej jako dz. [...] przez nieuwzględnienie całego materiału dowodowego należy zaaprobować stanowisko organów, że przy szacowaniu wartości ww. nieruchomości stanowiącej dz. Nr [...] drogowej znajduje zastosowanie zasada korzyści gdyż działka ta znajduje się zgodnie z ustaleniami obowiązującego planu miejscowego w terenie zieleni strefowej o symbolu 01.ZS.6 z podstawowym przeznaczeniem pod zieleń nieurządzoną, nadto znajduje się na niej strefa ochronna gazociągu. Co jednak najistotniejsze przy szacowaniu wartości ww. gruntu uwzględniono sposób zagospodarowania nieruchomości sąsiednich, dokonano także korekty współczynnkiem K o wartości 1,1 ustalonej ceny ze względu na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę obejmującej m.in. działka Nr [...] z której została wydzielona działka nr [...]. Co istotne, należy podzielić stanowisko organów, zgodnie z którym wskazywana przez stronę skarżącą kwota za jaką skarżąca nabyła w 2007 r. całą nieruchomość oznaczoną wówczas jako działka Nr [...] nie ma znaczenia dla przedmiotowej sprawy. Nie znane są bowiem okoliczności i warunki nabycia ww. nieruchomości, poza tym działka nr [...] stanowi tylko niewielki fragment działki Nr [...], a nadto znajduje się na niej gazociąg i jego strefa ochronna. Przy szacowaniu nieruchomości organ nie uwzględnia cen za nieruchomości z okresu dłuższego niż 2 lata, poprzedzające sporządzenie operatu szacunkowego. Należy także wskazać, że tym bardziej nie ma wpływ na wartość działki nr [...] szacowany "według aktualnych stawek rynkowych cen" koszt sporządzenia – zresztą bliżej nieokreślonego - projektu budowlanego.

Kolejno wskazać należy, że w sprawie nie doszło do uchybienia przepisom procedury przez nieuwzględnienie wniosku strony skarżącej o przeprowadzenie dodatkowego dowodu z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego ze względu na "oczywiste wady operatu" sporządzonego przez biegłą M. G. – L.. Odnosząc się do tego zarzutu należy wskazać, że [...] spółka z o.o. w K. nie przedłożyła alternatywnego operatu, nie skorzystała również z normy z art. 157 ust. 1 u.g.n , zgodnie z którą oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny (...).Oznacza to, że skarżąca spółka miała możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu. Nie można też przyjąć, że obowiązek taki obciąża organ, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat, szczególnie w sytuacji gdy nie przedłożyła żadnego opracowania konkurencyjnego, a ograniczając się do własnych zarzutów i argumentów (por. E. Bończyk - Kucharczyk, Ustawa o gospodarce gruntami. komentarz aktualizowany, Lex 2020). Należy podkreślić, że samo niezadowolenie strony z opinii biegłego, czy też subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające do skutecznego podważenia jej wiarygodności (por. wyroki WSA w Łodzi z 4 sierpnia 2016 r., sygn. akt II SA/Łd 456/16; WSA w Białymstoku z 18 sierpnia 2016 r., sygn. akt II SA/Bk 272/16). Należy się zgodzić ze stanowiskiem organu odwoławczego, że przy sporządzaniu operatów szacunkowych akty notarialne stanowią materiał źródłowy dla jego sporządzenia, nie podlegają jednak ujawnieniu jako załączniki do operatu, ze względu na ograniczenia w otrzymaniu wypisów i odpisów aktów notarialnych, co jest uregulowane w ustawie z 14. 02. 1991 Prawo o notariacie (Dz U. 2016 r. poz. 1796 z późn. zm.). Nie jest również trafny zarzut niepowiadomienia strony skarżącej o terminie wizji przeprowadzonej na szacowanej nieruchomości przez biegłą. Obowiązek taki nie wynika bowiem z obowiązującego prawa.

Na koniec odnosząc się do zarzutu uchybienie przez organy normie z art. 10 ust. 1 k.p.a., zgodnie z którą organy administracji publicznej obowiązane są zapewnić stronom czynny udział w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwić im wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. należy zauważyć, że pozostaje on w związku z zarzutem z zarzutem naruszenia art. 7, 77 i 80 k.p.a., prowadząc do zakwestionowania kompletności zebranego materiału jak również dokonania prawidłowej oceny przedłożonego i skorygowanego operatu szacunkowego. Konkretyzując strona skarżąca podnosi, ze w sprawie nie zostały rozpoznane wnioski zawarte w pismach skarżącej spółki z 20 listopada 2018 r. i 13 lutego 2019 r. zawierające zarzuty do operatu szacunkowego. W ocenie Sądu zarzut nierozpoznania zarzutów z pisma z dnia 20 .11. 2018 r. jest chybiony gdyż do podniesionych w nim zarzutów ustosunkowała się biegła zarówno w piśmie z 4 grudnia skierowanym do organu I instancji, jak podczas rozprawy administracyjnej przeprowadzonej w dniu 27 listopada 2018 r. z udziałem adwokata T. P. – pełnomocnika [...] sp. z o.o. Skutku nie mógł odnieść także zarzut nierozpoznania przez organy pisma skarżącej z 13 lutego 2019 r. jakkolwiek pismo to dotyczyło operatu z 4 grudnia 2018 r. (którego kopia została przekazana przez organ pełnomocnikowi skarżącej spółki w dniu 11 lutego 2018 r. ) i nie zostało przez organ I instancji przekazane biegłej. Istotne jest że zarzuty w nim podniesione stanowiły powtórzenie zarzutów zawartych w piśmie z 20 listopada 2018 r., a jedyna różnica między operatem z 12 .09. 2018 r. i operatem z 4 grudnia 2018 r. dotyczyła zastosowania współczynnika korekcyjnego " K" w wysokości 1,1. Odnosząc się do powyższego zarzutu podkreślić trzeba, że u Uchybienie normie z art. 10 § 1 k.p.a. może stanowić podstawę uchylenia decyzji jedynie wówczas, gdy wykaże się, że naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy. Innymi słowy, strona musi wykazać, że gdyby do takiego uchybienia nie doszło, wynik sprawy byłby odmienny.(por. wyrok NSA z 26.09. 2019 r. , sygn. akt II OSK 2691/17) w rozpoznawanej sprawie strona skarżąca okoliczności takich nie wykazała.

Konkludując, organy dysponowały prawidłowo sporządzonym operatem szacunkowym, w oparciu o który miały podstawę do ustalenia przedmiotowego odszkodowania.

Wobec stwierdzenia bezzasadności zarzutów skarżącej spółki, a także niedopatrzenia się przez Sąd z urzędu uchybień w zaskarżonej decyzji, wniesiona skarga podlega oddaleniu, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu