Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 633/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2012-10-31 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 53 ust. 4,
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 134 par. 1,
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: par. 3 ust. 1, par. 2 pkt 5, par. 3 ust. 2, par. 5, part. 4 ust. 1, par. 7,
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Detka (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Dorota Chobian, Sędzia WSA Beata Ziomek, Protokolant Starszy sekretarz sądowy Sebastian Styczeń, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 25 października 2012 r. sprawy ze skargi A.Ł., A.G. i B.G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...], znak: [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpatrzeniu odwołania B. G., A. G. i A. Ł. utrzymało w mocy decyzję wydaną z upoważnienia Prezydenta Miasta K. z dnia [...] ustalającą na wniosek inwestora B. K. warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego na dz. nr 122/1 obr. 6 S. wraz ze zjazdem z dz. nr 522/8 obr. 6 S. przy ul. R. 83 w K.". Jak podstawę prawną rozstrzygnięcia organ wskazał art. 54, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 61, art. 63 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r.

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, § 1-9 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowana terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz art. 138 § 2 kpa.

W uzasadnieniu organ podał, że w ww. decyzji z dnia [...] podniesiono, iż teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i nast. ustawy o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym.

Organ I instancji decyzją z dnia 5 sierpnia 2010 r. ustalił warunki zabudowy dla ww. zamierzenia inwestycyjnego, która następnie została przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z 30 listopada 2010 r. uchylona i sprawa przekazana do ponownego rozpatrzenia. Ponownie rozpoznając sprawę organ I instancji zgodnie

z zaleceniami Kolegium przeprowadził dodatkową, szczegółową analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa

w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz sporządzony został w oparciu o jej wyniki nowy, skorygowany projekt decyzji

o ustaleniu warunków zabudowy. W toku postępowania uzyskano również opinie: Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w zakresie komunikacji

i infrastruktury technicznej, Wydziału Kształtowania Środowiska UMK w zakresie ochrony środowiska, Miejskiego Konserwatora Zabytków w zakresie obiektów objętych ochroną konserwatorską, Biura Planowania Przestrzennego

w odniesieniu do terenu położonego w granicach sporządzanego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "O.".

W wyniku przeprowadzonego postępowania ustalono, iż spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ponadto wskazano, iż w toku postępowania zostały wniesione uwagi i zastrzeżenia przez następujące osoby: M. Ł., B. G., A. G., A. Ł., J. Z. i W. Z.. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ

I instancji odniósł się do podniesionych zastrzeżeń.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyli: A. G. działająca w imieniu własnym oraz B. G., a także A. Ł. działający przez pełnomocnika - M. Ł.. Odwołujący zarzucili, że wydana decyzja o warunkach zabudowy opiera się na wnioskach wyciągniętych z błędnie i tendencyjnie przeprowadzonej analizy obszaru wokół wnioskowanej inwestycji na dz. nr 122/1 z naruszeniem m in. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., w szczególności wskazano, iż organ I instancji nie uwzględnił w analizie dz. nr 126/1, tym samym wziął pod uwagę obszar o szer. 42 m w kierunku do ul. S., czyli mniejszy niż 50 m. Podniesiono również brak określonej konkretnie powierzchni biologicznie czynnej, niewskazanie liczby i powierzchni miejsc parkingowych i ich usytuowania, brak wskazania linii zabudowy.

Rozpatrując sprawę w trybie odwoławczym SKO stwierdziło, że organ I instancji prawidłowo wyznaczył granice obszaru analizowanego, wbrew twierdzeniom odwołujących została w nim uwzględniona działka nr 126/1 obr. 6 S. w K., co wynika z załącznika graficznego do nowej analizy urbanistyczno-architektonicznej sporządzonej w maju 2011 r. Ujęcie ww. działki jako działki sąsiedniej nie ma znaczenia dla niniejszej sprawy, gdyż dla ustalenia warunków zabudowy wystarczające jest aby co najmniej jedna działka była zagospodarowania

w sposób dający podstawy do wyznaczenia parametrów nowej zabudowy.

Kolegium wskazało, że z dołączonej do akt analizy urbanistyczno - architektonicznej wynika, iż działka będąca jej przedmiotem zlokalizowana jest przy ul. R. 83 w K., w kwartale zawartym między ulicami: R., ks. I. S., L. i N.. Analizowany teren położony jest w kwartale zabudowy mieszkaniowej jedno- i wielorodzinnej, uzupełnionej o zabudowania gospodarcze. Działkę nr 122/1 od frontu ogranicza budynek mieszkalny, od tyłu ściany szczytowe budynków na dz. nr 136/1 i 135/1. Od strony wewnętrznego podwórza dz. 122/1 częściowo ograniczają zabudowania (parterowy budynek mieszkalny na dz. 123/1 oraz altana na dz. 121/1) oraz żywopłot. Wjazd na teren inwestycji od strony ul. R. zlokalizowany jest w południowo - wschodniej części działki (przejazd przez budynek znajdujący się na froncie działki nr 122/1). Działka uzbrojona jest w sieć wodociągową, kanalizacyjną, energetyczną

i teletechniczną. Wnioskowana działka znajduje się poza obszarem wpływów eksploatacji górniczej oraz poza obszarem wpisanym do rejestru zabytków, a budynek przy ul. R. 83 nie jest ujęty w gminnej ewidencji zabytków. Powyższy teren nie znajduje się również w obrębie parków narodowych, rezerwatów przyrody i parków krajobrazowych i nie występują na nim formy przyrody podlegające ochronie.

Dokonano analizy cech zabudowy dla następujących działek zainwestowanych w obszarze analizowanym: 118/1, 119/1, 120/1, 121/1, 123/1, 124/1, 125/1, 125/2, 125/3 obr. 6 S. i ustalono, iż zamierzona funkcja mieszkaniowa jednorodzinna projektowanej zabudowy w pełni realizuje zasadę kontynuacji funkcji

w obszarze.

Wskazując na § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy

i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego organ podniósł, że działka nr 122/1 graniczy tylko z ul. R., zatem linii zabudowy innych ulic nie analizuje się. Wnioskowana inwestycja znajduje się poza pierwszą linią zabudowy ul. R., budynki usytuowane w głębi tzw. "drugiej linii zabudowy" nie są widoczne od strony ul. R..

SKO stwierdziło, że - jak wskazano w analizie - forma architektoniczna zabudowy w obszarze analizowanym zdeterminowana jest przez zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i wielorodzinną, uzupełnioną budynkami gospodarczymi

i garażowymi. Budynki zlokalizowane w pierwszej linii zabudowy występują

w zabudowie bliźniaczej (np. dz. nr 124/1, 125/2, 119/1, 118/1) i szeregowej (dz. nr 120/1, 121/1, 4122/1). Znajdujące się w sąsiedztwie terenu inwestycji budynki usytuowane są równolegle do ul. R.. Wysokość zabudowań kształtuje się od ok. 6 m do ok. 12 m, ilość kondygnacji od 1 do 4. Dachy płaskie i strome, jedno, dwu

i wielospadowe, dominanty w formie attyki i lukarn. W analizie wyliczono średni wskaźnik powierzchni zabudowy - ok. 47%, natomiast wskaźnik na wnioskowanej działce obecnie już przewyższa średni bo wynosi 60%.

Odnosząc się do treści § 5 ust. 1 ww. rozporządzenia organ wskazał, że

w terenie analizowanym charakterystyczna jest zabudowa w dwóch liniach: pierwsza

w granicy z działką drogową, natomiast druga jako zabudowa oficynowa w głębi działki w granicy z działkami sąsiednimi. Ze względu na to, że obecnie na działce współczynnik powierzchni zabudowy przewyższa średni, aby umożliwić jakąkolwiek inwestycję zabudowy z możliwością niewielkiego, zoptymalizowanego rozwoju, nie można wyznaczyć średniego współczynnika. Przedział współczynników przewyżsZ.ych średni waha się od 49% (dz. nr 121/1) do 88% (dz. nr 125/2, 125/3). Wszystkich działek na których jest wyższy współczynnik od średniego jest 6, co stanowi prawie 50% wszystkich działek objętych analizą. Powiększenie istniejącego wskaźnika na wnioskowanej działce jest zatem możliwe. Zwiększenie istniejącej zabudowy o ok. 20 m2 powodowałoby zwiększenie istniejącego współczynnika do 68% .

Organ podał, że stosownie do § 6 ww. rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach

w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Jednak dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy. W niniejszej sprawie parametr ten ustalono jako szerokość elewacji frontowych budynków przy ul. R., dla których w większości jest ona równa szerokości działek, na których się znajdują (np. dz. nr 118/1, 119/1, 121/1, 122/1, 124/1) i wynosi 9,3 m.

Stosownie do § 7 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Zgodnie z analizą urbanistyczno - architektoniczną inwestycji wysokość elewacji frontowych do gzymsu/okapu od strony ul. R. wynosi od ok. 7-8 m (dz. nr 135/1, 120/1, 139/1) poprzez ok. 9-10 m (dz. nr 125/3, 122/1, 137/3), do ok. 11 m (dz. 125/2, 124/1, 134, 119/1). Organ I instancji wyznaczył wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej do okapu lub gzymsu: na 9 m z tolerancją ±0,5 m z powodów technologicznych. Wskazał, iż zachowanie ładu przestrzennego i utrzymanie dotychczasowych zasad kształtowania architektury w rejonie wymaga, by planowana zabudowa kontynuowała wysokości średnie.

Odnośnie geometrii dachu, ustalono następujące zasady jego kształtowania:

dachy płaskie i/lub strome (dachy strome o kącie nachylenia połaci dachowych 20°-45°),

dachy strome jednospadowe lub wielospadowe,

przy zastosowaniu dachu stromego ustala się kalenicę na poziomie 9 m z tolerancją

± 0,5 m z powodów technologicznych,

w przypadku zastosowania dachu stromego doświetlenie poddasza za pomocą lukarn i/lub okien połaciowych.

Zdaniem SKO analiza całokształtu przeprowadzonego postępowania prowadzi do wniosku, że organ I instancji dokonał prawidłowej oceny istniejącego w obszarze analizowanym stanu zagospodarowania i na tej podstawie, uwzględniając zasady zachowania ładu przestrzennego oraz uwarunkowania prawne, orzekł w sprawie. Ustalone w oparciu o powyższe rozporządzenie parametry architektoniczne, w ocenie Kolegium, mieszczą się w zakresie norm cyt. wyżej rozporządzenia i zostały określone w sposób rzeczowy.

Wnioskowana przez inwestora budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego mieści się w parametrach istniejącej zabudowy mieszkaniowej w analizowanym obszarze

i spełnia wymogi wynikające z istniejących wskaźników zagospodarowania terenu. Należy wskazać, że decyzja zawiera również prawidłowo sporządzony załącznik graficzny obejmujący zaznaczony na nim obszar analizowany.

Odnosząc się do zarzutów odwołania organ wyjaśnił, że decyzja o warunkach zabudowy jest rozstrzygnięciem wydawanym na pierwszym etapie przygotowywania procesu inwestycyjnego i nie przesądza, czy inwestycja będzie zrealizowana. Jej istota sprowadza się do tego, że orzekające w sprawie warunków zabudowy organy administracji zobowiązane są do wskazania inwestorowi wszelkich warunków wynikających z przeprowadzonej w obszarze analizy oraz z przepisów szczególnych,

z których obowiązany jest wywiązać się inwestor (na etapie projektowania inwestycji), aby planowaną inwestycję zrealizować. Podkreślił również, że decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich.

Skargę na decyzję SKO do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego złożyli A. Ł., B. G. oraz A. G.. Zaskarżyli w całości decyzję Kolegium oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji zarzucając naruszenie przepisów postępowania - art. 7 kpa, art. 77 §1 kpa i art. 107 § 3 kpa poprzez nie wyjaśnienie w sposób wyczerpujący i usuwający wszelkie wątpliwości okoliczności istotnych dla sprawy, nieprawdziwe i stronnicze przedstawienie stanu faktycznego sąsiedztwa działki 122/1 i ewidentne bronienie interesów inwestora na szkodę właścicieli sąsiednich działek, a także notoryczne ignorowanie ich uwag

i zastrzeżeń. Wnieśli o uchylenie decyzji obu instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skarżący wskazali następujące przyczyny wadliwości decyzji:

1. Organ II instancji, podtrzymując decyzję z dnia 21 lipca 2011 roku, nie spełnił wymogu Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. - § 3.2 dotyczącego wielkości obszaru analizowanego.

1.1. Organ I instancji wziął pod rozwagę obszar o szerokości ok. 42 m w kierunku do ul. S., czyli mniejszy niż 50 m. Według powyższego przepisu do analizowanego obszaru powinna być zaliczona również dz. nr 126/1. Schemat z prezentacją analizowanego obszaru stanowi Załącznik nr 3. W odpowiedzi na odwołanie w tej kwestii organ II instancji w decyzji stwierdził, że dz. nr 126/1 jest uwzględniona, czyli że obszar wyznaczono w sposób prawidłowy, co "jednoznacznie wynika z załącznika graficznego do nowej analizy urbanistyczno-architektonicznej". Zaprzeczeniem tego twierdzenia jest zdaniem skarżących fakt, że ani w analizie sporządzonej przez organ

I instancji, ani w decyzji II drugiej instancji - w żadnym miejscu obok innych posesji analizowanego obszaru nie wymieniano dz. nr 126/1 wraz z parametrami jej zabudowy (wskaźnik powierzchni zabudowy - 42%, liczba kondygnacji nadziemnych - 2 i 3, wys. elewacji - 5 m i 9 m).

1.2. Skarżący nie znaleźli w decyzjach obu organów jednoznacznego wskazania na konkretną działkę, którą organy uznają za tę, której zabudowa dawałaby podstawy do określenia parametrów nowej inwestycji. Wręcz przeciwnie - decyzja o warunkach zabudowy opiera się na analizie parametrów zabudowy działek leżących

w analizowanym obszarze przeprowadzonej z licznymi uchybieniami.

2. Skarżący zarzucili, że organ I instancji, opisując w analizie z maja 2011 r. stanowiącej podstawę do wydania decyzji o WZ cechy istniejącej zabudowy

w analizowanym obszarze przedstawił nieprawdziwie stan faktyczny.

Ponadto organ:

Pominął istnienie budynków mieszkalnych w drugiej linii zabudowy.

Określając wielkość wskaźników zabudowy na analizowanym obszarze, pominął działki 118/1 i 126/1 - co dla dz. 126/11 wykazano w pkt. 1.

Pominął parterowy budynek mieszkalny na dz. 123/1 w bezpośrednim sąsiedztwie wnioskowanej inwestycji. Jego wysokość do okapu to 3 m, do kalenicy - 6 m, liczba kondygnacji - 1. W swoich decyzjach organy wspominają już o tym budynku, ale -zdaniem skarżących - czynią to w sposób tendencyjny.

Podał nieprawdziwe dane dotyczące wysokości zabudowań: od 9 do 12 m, gdy

faktycznie jest to od 5 do 12 m.

Zawyżył wysokości niektórych wymienionych budynków: 118/1 - ok. 9 m - faktycznie jest to ok. 6 m i 7 m; 121/1 i 122/1 do 12 m - faktycznie jest to ok. 9,50 m. Pominął budynek na dz. 123/1 - 6 m i 126/1 - ok. 5 m i 9 m.

Zawyżył wysokości elewacji niektórych wymienionych budynków, podając, że jest to od 7-10 m, gdy tymczasem jest to od 3 m - taką wysokość do okapu ma budynek na dz. 123/1.

Liczba kondygnacji to nie 2-4, jak podaje organ, tylko faktycznie 1-4.

Błędnie sklasyfikował budynki jako średniowysokie, niezgodnie z przepisami. Według rozporządzenia Ministra Infrastruktury "2002/Dz.U. 75/690" są to budynki niskie.

Omawiając geometrię dachów, źle sklasyfikował niektóre budynki: stwierdził, że budynek na dz. 119/1 jest kryty dachem płaskim, gdy tymczasem jest to dach dwuspadowy; natomiast uznał, że budynek na dz. 121/1 jest kryty dachem dwuspadowym, gdy tymczasem jest to dach płaski.

Skarżący wyjaśnili, że po zapoznaniu się z analizą z maja 2011 roku, do organu I instancji złożyli pismo dnia 22 czerwca 2011 r., w którym przedstawili swoje zastrzeżenia. Organ pismem z 1 lipca 2011 r. zapewnił, że zastrzeżenia "... zostaną wnikliwie przeanalizowane przed podjęciem rozstrzygnięcia (...) i odpowiedź na zgłoszone uwagi zostanie uwzględniona w treści decyzji...". Organ I instancji uwagi skarżących uwzględnił w stopniu minimalnym, część z nich tendencyjnie, a niektóre pominął zupełnie.

3. W ocenie skarżących argumentacja organu przyznająca aż 68-procentowy współczynnik zabudowy na dz. nr 122/1 jest nieuzasadniona.

Zdaniem skarżących nie jest argumentem za zwiększeniem wskaźnika zabudowy twierdzenie, że jest 6 działek o powierzchni większej od średniej, ponieważ na tym właśnie polega obliczenie średniej arytmetycznej, że są wartości większe i mniejsze od średniej. Działek na analizowanym obszarze (uwzględnionych w analizie jest 13 działek) o powierzchni mniejszej od średniej jest więcej - bo 7, a działek o powierzchni większej od średniej jest tylko 6. Tak więc - stosując argumentację organów - można powiedzieć, że rozkład średniej przemawia za nie zwiększaniem powierzchni zabudowy.

2. Skarżący wskazali, że organy wielokrotnie zapewniały, iż w swoich decyzjach stoją na straży ładu przestrzennego i harmonii całości, że dopuszczając. do tworzenia nowej zabudowy jako uzupełnienie już istniejących układów urbanistycznych uwzględniają wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Ale mimo tych zapewnień organy obu instancji w swoich decyzjach nie wzięły pod uwagę pisma Biura Planowania Przestrzennego z dnia [...] sygn. [...] informującego organ I instancji, że dz. nr 122/1 przewidziana pod planowane zamierzenie znajduje się na terenie o przeważającej funkcji mieszkaniowej niskiej intensywności, a zakładane współczynniki urbanistyczne

w obecnie opracowywanym planie zagospodarowania to:

maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy - 50%,

minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej - 30%.

Skarżący zgodzili się, że ani studium, ani założenia planu zagospodarowania nie są wiążące dla organu przy wydawaniu decyzji WZ. Niemniej jednak w tej chwili wiadomo, że decyzja, którą wydał organ, byłaby sprzeczna z założeniami planu zagospodarowania i spowodowałaby zaburzenie ładu przestrzennego ze względu na określenie przez organ parametrów zabudowy znacznie przewyższających wartości przeciętne w tym rejonie. Zauważyli, iż plan zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu będzie wyłożony do wglądu w styczniu 2012 roku, a zatwierdzony najpóźniej w II kwartale 2012 roku.

Odnosząc się do stwierdzenia organu, że "wnioskowany współczynnik na poziomie 68% mieści się w parametrach dla zabudowy w obszarze analizowanym

i nawet nie zbliża się do wartości skrajnych, tym samym nie ma żadnych przeciwwskazań dla wyznaczenia wnioskowanego wskaźnika" skarżący podnieśli, że ten skrajny przypadek to działka nr 125/1/2/3 z 88-procentowym wskaźnikiem zabudowy. Nie jest to jednak miarodajny przykład dla tego rejonu. Przed rokiem 2000 (około) zabudowę działki stanowił stary budynek, stykający się tylną ścianą

z budynkiem od ul. Idzikowskiego. Około 2000 roku od frontu w zabudowie plombowej wybudowano nowy obiekt, a stary budynek miał być zburzony. Ponieważ jednak tego nie uczyniono - na działce stoją dwa obiekty i stąd tak duży wskaźnik powierzchni zabudowy. Stary budynek pozbawiony został drogi dojazdowej, dostępu do słońca,

a powierzchnia biologicznie czynna też nie spełnia wymagań obecnie obowiązujących przepisów. Skarżący zauważyli, że taka zabudowa, w żadnym wypadku nie powinna być wykładnią dla określania parametrów nowych inwestycji w tym rejonie.

4. Skarżący zarzucili, że organy obu instancji nie określiły linii zabudowy w sposób jednoznaczny. Wnioskujący o wydanie decyzji o warunkach zabudowy opisali planowaną inwestycję jako bryłę zasadniczą o głębokości ok. 6,50 m (czyli wysuniętą o ok. 0,80 m poza istniejącą drugą linię zabudowy) i dodatkowo wystającym nadwieszeniu

o głębokości 3,50 m w kierunku do istniejącego budynku.

Organy nie określiły linii zabudowy, stwierdzając. tylko, że jej szerokość ma być równa szerokości działki. Skarżący w związku z tym nie mają jasności, czy organ ma na myśli prostą linię zabudowy, bez żadnych uskoków - a więc inną niż wnioskowana. Jeżeli tak - to organ wydaje decyzję na wybudowanie budynku wysuniętego przed linię istniejącą o ponad 2 m (przy powiększonym do 68% wskaźniku zabudowy).

Skarżący nie zgodzili się ze stanowiskiem organów obu instancji, że nie ma powodu określania linii zabudowy, ponieważ istnieje jednak druga linia zabudowy, a zachowanie ładu przestrzennego wymaga jednak zachowania dotychczasowej linii. W innym wypadku decyzja organu doprowadzi do chaosu budowlanego w sąsiedztwie ich działek.

5. W ocenie skarżących organ w sposób nieprawidłowy dokonał ustaleń odnośnie wysokości elewacji frontowej, ponieważ obliczona średnia nie odpowiada stanowi faktycznemu. Skarżący wcześniej wielokrotnie zwracali na to uwagę. Organ nie uwzględnił w obliczeniach parterowego domu mieszkalnego na dz. 123/1 o wysokości elewacji ok. 3 m. W konsekwencji trudno zgodzić się z zaleceniami organu ustalającego wysokość elewacji na ok. 9,5 m, gdy tymczasem ta średnia wysokość wynosi niepełne 7 m. Zgoda organu na wybudowanie 9,5 metrowego 3-piętrowego domu przy 3-metrowym parterowym, nawet o wysokości kalenicy do 6 m, z pewnością nie jest przykładem zachowania ładu i harmonii.

6. Organ II instancji nie ustosunkował się w żaden sposób do zarzutów skarżących dotyczących powierzchni biologicznie czynnej, a wyszczególnionych w odwołaniu od decyzji. Organ I instancji nie określił konkretnie powierzchni biologicznie czynnej,

a organ drugiej instancji pominął ten temat zupełnie. Zalecił tylko zachowanie powierzchni biologicznie czynnej jak największej. Już teraz działka 122/1 ma szczątkową powierzchnię biologicznie czynną w postaci żywopłotu na długości ok. 8 m

i szer. 0,50 m po obu stronach na granicy z działkami 121/1 i 123/1, co stanowi niecałe 3% całkowitej powierzchni tej działki. Natomiast pozostała niezabudowana powierzchnia jest wyłożona płytami chodnikowymi. Na działkach sąsiednich

w analizowanym obszarze powierzchnia biologicznie czynna stanowi około 30% powierzchni działek, z pominięciem oczywiście dz. 125/1/2/3 będącej przykładem tak intensywnej zabudowy, która w tym rejonie nie powinna mieć miejsca. Organ I instancji wydając decyzję na tak duży - aż 68-procentowy wskaźnik powierzchni zabudowy, naruszył przepisy zalecające pozostawienie 25% (przyszły plan zagospodarowania zaleca aż 30%) powierzchni bez zabudowy i bruku, w tym wypadku bowiem powierzchnia biologicznie czynna będzie zerowa lub szczątkowa, czyli niezgodna

z przepisami – m.in. ze względu na konieczność pozostawienia powierzchni na komunikację, miejsca parkingowe i ze względu na wymagania dotyczące przechowywania odpadów, na co wskazywali już skarżący w piśmie z dnia 14 maja 2010 r. Zgoda organu I instancji na tak duży wskaźnik zabudowy spowoduje również naruszenie przepisów określających odległości miejsc przeznaczonych na odpady

i miejsca parkingowe. Ponadto ta decyzja - również z powodu pozwolenia na wybudowanie 9,5-metrowego budynku - spowoduje totalną degradację zasobów roślinnych na działce 121/1 - pozbawiając ją dostępu do słońca. A to też jest

w sprzeczności z założeniami opracowywanego planu zagospodarowania tego terenu - mianowicie również ochrony roślinności międzyblokowej. Organ I instancji naruszył przepisy dotyczące warunków zagospodarowania przestrzennego wynikające z potrzeb ochrony środowiska, zachowania równowagi przyrodniczej, o których jest mowa

w ustawie z dnia 27 kwietnia 2001 - Prawo ochrony środowiska, m.in. w art. 6. Ta decyzja organu I instancji powoduje ingerencję w działkę nr 121/1, naruszając. tym samym prawo własności skarżących.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Postanowieniem z dnia 13 września 2012r. sygn. akt II OW 148/12 Naczelny Sąd Administracyjny wyznaczył do rozpoznania niniejszej sprawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna, gdyż zaskarżona decyzja odpowiada prawu.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 w zw. z art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej p.p.s.a., wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć wpływ na wynik sprawy.

Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Dokonując tak rozumianej oceny zaskarżonego rozstrzygnięcia, Wojewódzki Sąd Administracyjny nie dopatrzył się naruszeń prawa skutkujących koniecznością jego uchylenia lub stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 p.p.s.a.).

Materialną podstawą orzekania w niniejszej sprawie stanowiły przepisy art. 60 i nast. ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80 poz.717 ze zm.), zwanej dalej ustawą oraz wydanego w oparciu

o delegację z art. 61 ust. 6 tej ustawy – rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U.03.164.1588), przytaczanego w dalszym ciągu jako rozporządzenie.

Stosownie do treści art. 61 ust.1 ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia wymienionych w tym przepisie przesłanek. Jedną nich jest ta, by co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Powyższe oznacza, że zmiana

w zagospodarowaniu terenu uzależniona jest od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zaś zagwarantowanie ładu przestrzennego jako takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (art. 2 pkt 1 ustawy). Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu)

i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji (zob. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz pod red. prof. zw. dr hab. Z. Niewiadomskiego, Wyd. C.H. BECK, Warszawa 2006, art. 61).

Uzupełnieniem regulacji zawartej w art. 61 ustawy są przepisy rozporządzenia określającego sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie:

1) linii zabudowy;

2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu;

3) szerokości elewacji frontowej;

4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki;

5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji w ramach kognicji zakreślonych art. 134 § 1 p.p.s.a. Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdza, że objęte skargą rozstrzygnięcie ustalające warunki zabudowy podjęte zostało przez właściwy organ (art. 60 ust. 1 ustawy) i po uzyskaniu uzgodnień wymaganych art. 53 ust. 4. Decyzja ustalająca warunki zabudowy zawiera wszystkie elementy ustawowe, o jakich mowa w art. 63 ust.2 oraz art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy. Spełnione zostały nadto przesłanki

z art. 61 ust. 1, którego brzmienie przytoczył organ odwoławczy w uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia, umożliwiające wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Bezspornym także jest, że na terenie, którego dotyczy wniosek nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, co pozostaje w zgodności

z przesłanką wydania decyzji o warunkach zabudowy, o jakiej mowa w art. 59 ust.1 ustawy.

Zarzuty sformułowane w skardze dotyczą w głównej mierze naruszenia przepisów rozporządzenia i ustosunkowanie się do ich zasadności przedstawione zostanie poniżej.

Ad. 1 Wielkość obszaru analizowanego

W myśl § 3 ust.1 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy

i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany

i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Z kolei według ustępu 2 tego przepisu granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

Skarżące zarzucają, że organ wyznaczył obszar analizowany o szerokości poniżej wymaganych 50 m w kierunku ul. S., co spowodowało niezaliczenie do niego działki nr 126/1, a ma to wpływ na ustalenie parametrów nowej zabudowy.

W znajdującej się w aktach analizie urbanistyczno-architektonicznej z maja 2011r. urbanista wskazał, że objęta wnioskiem działka nr 122/1 usytuowana jest przy ul. R. w K., w kwartale zawartym pomiędzy ulicami R., ks. I. S., L. i N.. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy na tej działce wyznaczono obszar analizowany, którego granice zostały zaznaczone na części graficznej, stanowiącej załącznik do decyzji organu I instancji. Zgodnie z analizą, obszar ten wyznaczono zgodnie z § 3 rozporządzenia "w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem i nie mniejszej niż 50m". Jak wynika z mapy stanowiącej załącznik graficzny do analizy, a także do decyzji o warunkach zabudowy, wyznaczony obszar analizowany obejmuje działki nr: 118/1, 119/1, 120/1, 121/1, 123/1, 124/1, 125/2, 125/3 (są to działki dostępne z tej samej drogi publicznej), 133/1, 134/3, 134/4, 135/1, 136/1, 137/3, 137/4, 139/1 (dostępne od ul. Idzikowskiego) oraz część działek nr: 126/1 i 118/1 (od ul. R.) oraz 132/1 i 140/1 (od ulicy Idzikowskiego).

Na poparcie swoich twierdzeń dotyczących błędnego wyznaczenia obszaru analizowanego skarżące dołączyły mapę, na której przeprowadzona została analiza (załącznik nr 3 do skargi), z zaznaczeniem przez nich odległości liczonych od granic działki 122/1.

W treści § 2 pkt 5 rozporządzenie zawiera definicję frontu działki, przez co należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Wynika z tego logiczny wniosek, że granice obszaru analizowanego, o jakich mowa w § 3 ust.2, winny być wyznaczone

w odległości co najmniej 50 m licząc od granic działki objętej wnioskiem wzdłuż linii przy której znajduje się front tej działki, a więc w tym przypadku wzdłuż ulicy R.. Z dołączonej do skargi mapy (o jakiej mowa wyżej) wynika, że odległości te zostały zachowane, a sformułowany w skardze zarzut naruszenia § 3 ust.2 opiera się na odmiennym graficznym przedstawieniu tej odległości. Ponadto, brak objęcia analizą (w jej części tekstowej) działki nr 126/1 nie ma wpływu na wynik sprawy, co zostanie wykazane niżej. Wyznaczenie obszaru analizowanego

w minimalnych dopuszczalnych odległościach należy przy tym uznać za uzasadnione w niniejszej sprawie, z uwagi na zwartą zabudowę występującą na tym terenie. Liczba działek objętych granicami tego obszaru jest zatem wystarczająca. dla wyznaczenia parametrów nowej zabudowy, o jakich mowa w art. 61 ust.1 ustawy.

Ad.2 Cechy istniejącej zabudowy w analizowanym obszarze nie uwzględniają istniejącego stanu faktycznego.

2.1. Nie mają racji skarżące, że analiza pomija budynki mieszkalne w drugiej linii zabudowy, gdyż z jej treści wynika wniosek wręcz przeciwny. W pkt 3c analizy czytamy: "w obszarze analizowanym charakterystyczna jest zabudowa w dwóch liniach. Pierwsza w granicy z działką drogową oraz druga jako zabudowa oficynowa w głębi działki w granicy z działkami sąsiednimi. Inwestycja ma kontynuować taką formę, notabene już istniejącą na wnioskowanej działce", zaś w pkt 3e: "miejsce planowanej inwestycji, jej forma zabudowy i formy rozwoju powodują, że wzorcowa dla zabudowy oficynowej staje się zabudowa frontowa z jej cechami i gabarytami. Takie przykłady niejednokrotnie obserwujemy w obszarze analizowanym

z jednoczesnym zanikaniem parterowej zabudowy. Aby umożliwić zrównoważony rozwój wytyczną dla nowej zabudowy powinna być ta przeważająca, w stylu niewysokich kamieniczek, a nie wymierająca parterowa."

2.2. W analizie istotnie pomija się budynki zlokalizowane na działkach 126/1 i 118/1, ale jest to uzasadnione wielkością obszaru analizowanego, wyznaczonego – jak wskazano wyżej - zgodnie z prawem. Okoliczność ta nie ma ponadto istotnego znaczenia dla ustalenia parametrów nowej zabudowy.

2.3. Nie można zgodzić się ze stanowiskiem, że analiza pomija budynek mieszkalny na działce nr 123/1 bądź wspominając o nim czyni to "w sposób tendencyjny". W pkt 3e analizy architekt wskazał, że budynek na tej działce będący ograniczeniem dla wnioskowanego od strony południowo-zachodniej ma wysokość ok. 3m ze ścianą szczytową wysokości ok. 6m. Budynek ten jest jednym z nielicznych o takich gabarytach pozostających na poziomie budynków oficynowych, gospodarczych

i garażowych". Z dalszej części tego punktu analizy (zacytowanej już wyżej) wynika, że jako wzorcową do określenia parametrów nowej zabudowy przyjęto pierwszą linię zabudowy przy ulicy R., nie zaś drugą – jak chciałyby tego skarżące.

2.4., 2.5., 2.6. i 2.8. Skarżące zarzucają, że do analizy przyjęto nieprawdziwe dane dotyczące wysokości istniejących budynków, ich elewacji, liczby kondygnacji czy też opisu geometrii dachu. Jako potwierdzenie tej tezy wskazano załącznik nr 5 do skargi zawierający zdjęcia zabudowań znajdujących się przy ulicy R..

Do analizy załączony został natomiast wydruk komputerowy graficznie przedstawiający wysokości kalenicy i elewacji frontowej poszczególnych budynków, w tym także znajdujących się w drugiej linii zabudowy. Twierdzenia zawarte

w skardze oraz dołączone do niej zdjęcia nie mogą stanowić rzetelnego

i przekonującego przeciwdowodu podważającego wiarygodność wielkości przyjętych do analizy. Podkreślenia także wymaga, że analizę sporządził architekt posiadający uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej, a więc osoba zawodowo przygotowana i uprawniona do sporządzania tego typu dokumentu jakim jest analiza architektoniczno- urbanistyczna.

2.7. W analizie stanowiącej podstawę wydania decyzji o warunkach zabudowy, ani też w zaskarżonej decyzji i utrzymanej nią w mocy decyzji organu I instancji nie dokonuje się klasyfikacji budynków występujących w obszarze analizowanym jako średniowysokie, jak zarzucają skarżące.

Ad.3. Nieprawidłowo przyjęty wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy.

Z § 5 rozporządzenia wynika, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

3.1. W analizie średni wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki nr 122/1 został wyliczony prawidłowo. Tabela znajdująca się

w pkt 3c analizy zawiera wszystkie działki, które przyjęto do określenia tego wskaźnika. Zawierają one wartości najwyższe (88% dla działek 125/2 i 125/3) jak

i najniższe (28% działka 133/1 oraz 29% działki 123/1 i 135/1) z zastrzeżeniem, że

w zestawieniu zostały ujęte działki, które w całości znajdują się w obszarze analizowanym. Brak uwzględnienia w tej tabeli działki Nr 126/1 – nawet przy powiększeniu granic tego obszaru, jak chcą tego skarżące – nie ma jednak istotnego wpływu na przyjęte średnie wielkości wskaźników wielkości powierzchni zabudowy na terenie analizowanym. Wedle twierdzeń zawartych w skardze wskaźnik ten

w przypadku działki 126/1 wynosi bowiem 42%, a analiza uwzględnia 4 działki o mniejszym jeszcze wskaźniku (oprócz wymienionego 28% i 29%, jest to jeszcze 35% w odniesieniu do działki nr 136/1) oraz dwie działki o wskaźniku zbliżonym (43% działka 119/1 oraz 44 % działka nr 120/1). Warto także zauważyć, że działki

o największym wskaźniku zabudowy (125/2 i 125/3) położone są właśnie przy ulicy R., znajdują się na nich dwa budynki o wysokości kalenicy 14 i 13m,

a budynek na działce 125/3 położony jest w drugiej linii zabudowy. W taki sam sposób zabudowana jest działka Nr 120/1 przy ul. R., którą od wnioskowanej oddziela jedynie działka 121/1. Wprawdzie wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy określony został na tej działce na 44%, ale wynika to z faktu, że dwa budynki mieszkalne (wysokość kalenicy budynku przy ulicy wynosi 12m) położone są na jednej działce geodezyjnej, a nie na dwóch – jak w przypadku działek 125/2 i 125/3. Jak widać natomiast z mapy stanowiącej załącznik graficzny do decyzji o warunkach zabudowy, działki 120/1 oraz 125/2 i 125/3 zostały architektonicznie zabudowane w bardzo podobny sposób, uwzględniający zabudowę oficynową budynkami mieszkalnymi w drugiej linii zabudowy. Obrazują to wyraźnie odbitki fotograficzne stanowiące załącznik nr 5 do skargi. Na działce nr 120/1 tak

w pierwszej jak i w drugiej linii zabudowy znajdują się dwa piętrowe budynki mieszkalne o takiej samej bryle architektonicznej z użytkowym poddaszem w części środkowej, stanowiącym faktycznie trzeci poziom mieszkalny. W podobny sposób zabudowane zostały działki 125/2 i 125/3 powstałe z podziału jednej działki oznaczonej nr 125/1.

Podkreślenia wymaga, że w ocenie Sądu analiza urbanistyczno-architektoniczna zawiera wystarczające uzasadnienie dla przyjęcia wskaźnika zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Podkreślono w niej, że już obecnie wskaźnik ten przewyższa średnią wielkość (60%) i aby umożliwić "jakąkolwiek inwestycję zabudowy z możliwością niewielkiego, zoptymalizowanego rozwoju, nie można wyznaczyć średniego współczynnika." Wszystkich działek na których jest wyższy współczynnik aniżeli średni jest 6, co stanowi ponad 50% wszystkich objętych analizą, a zatem powiększenie istniejącego wskaźnika na działce 122/1 z 60% do 68% jest możliwe, tym bardziej, że nie jest to zmiana znacząca i nawet nie zbliża się do wartości skrajnych.

Nie ulega zatem wątpliwości, że wyznaczony w analizie współczynnik nowej zabudowy został należycie uzasadniony w analizie urbanistyczno-architektonicznej

i tym samym odpowiada prawu.

3.2. Same skarżące przyznają zarówno w skardze jak i w jej uzupełnieniu (pismo z 12 kwietnia 2012r.), że ani założenia opracowywanego od dłuższego czasu planu zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu (które mogą zresztą ulec zmianie w trakcie procesu planistycznego, przewidującego prawne formy dyskusji publicznej w formie składanych uwag) ani postanowienia studium nie są wiążące dla organu właściwego w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Warunkiem podjęcia takiej decyzji jest właśnie okoliczność, że dla danego terenu nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 59 ust.1 ustawy).

3.3. Podnoszony w skardze zarzut dotyczący okoliczności, w jakich doszło do zabudowy na działkach 125/2 i 125/3 posiadających najwyższy wskaźnik, o jakim mowa w § 5 rozporządzenia, pozostaje bez znaczenia prawnego, gdyż zarówno analiza jak i decyzja o warunkach zabudowy uwzględniać musi aktualnie istniejący układ architektoniczno-urbanistyczny na danym terenie, nie zaś zdarzenia, które doprowadziły do takiej, a nie innej zabudowy.

4. Brak określenia linii zabudowy.

W myśl § 4 ust.1 rozporządzenia obowiązującą linię nowej zabudowy wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej

z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (ust.2). Jeżeli zaś linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (ust.3). Wyjątek od tych zasad określony został

w ustępie 4 tego przepisu, stanowiącym, że dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Nie ulega wątpliwości, że w części graficznej analizy nie określono obowiązującej linii nowej zabudowy, na uzasadnienie czego w części tekstowej architekt wskazał, że budynki znajdujące się w terenie analizowanym wyznaczają ciągłą linię zabudowy ul. R., w granicy działki drogowej tej ulicy. Wnioskowana inwestycja znajduje się poza pierwszą linią zabudowy, a budynki usytuowane w głębi działek "w drugiej linii zabudowy" nie są od strony ulicy widoczne.

Jak już podkreślił organ odwoławczy w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji,

w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjmuje się, że brak jest podstaw prawnych do formułowania poglądu, że organ administracji ma obowiązek wyznaczyć drugą, wewnętrzną linię zabudowy. Wprawdzie z § 4 rozporządzenia nie wynika wprost, że linia zabudowy to wyłącznie linia od frontu działki, jednak wykładni tego przepisu należy dokonywać w powiązaniu z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, co pozwala wykazać, iż wolą ustawodawcy było, by linia zabudowy wyznaczana była wyłącznie od strony drogi publicznej. W ten sposób następuje bowiem określenie minimalnego obszaru niepodlegającego zabudowie z uwagi na jego przyleganie do drogi publicznej, z jednoczesnym zachowaniem ustawowego wymogu kontynuacji parametrów zagospodarowania terenu, wynikających z usytuowania zabudowy względem drogi publicznej na działkach sąsiednich (por. wyrok NSA z dnia 4.03.2011 r., sygn. II OSK 406/10, wyrok NSA z dnia 9.04.2009 r., sygn. II OSK 1311/09, wyrok NSA z dnia 23.06.2010 r., sygn. II OSK 1025/09, wyrok NSA z dnia 31.05.2010 r., sygn. II OSK 860/09).

Podzielając ten pogląd, uznać należy, że brak wyznaczenia przez organy linii nowej zabudowy uzasadniony jest stanem faktycznym sprawy (zabudowa w drugiej linii od strony ulicy R.), do którego nie ma zastosowania wymóg z § 4 rozporządzenia.

6. Nieprawidłowe ustalenie wysokości elewacji frontowej

Według § 7 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Jeżeli wysokość ta na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (ust.3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy,

o której mowa w § 3 ust. 1 (ust.4).

W analizie przyjęto do porównań wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych do gzymsu/okapu budynków "od strony ulicy R.", znajdujących się

w pierwszej linii zabudowy (od 7-8 m dla działek 135/1, 120/1, 139/1, poprzez 9-10m dla działek 125/3, 122/1, 137/3, do 11m dla działek 125/2, 124/1, 134, 119/1). Podkreślenia wymaga, że działki nr 135/1, 139/1 czy 134 położone są przy ul. Idzikowskiego, jednak tylne ściany zlokalizowanych na nich budynków widoczne są od strony ulicy R., co niewątpliwie ma znaczenia dla określenia spójnej wizji urbanistycznej na terenie objętym analizą. Ściany tych budynków tworzą tło dla niskiej zabudowy oficynowej na działkach nr 121/1, 122/1 i 124/1 (zabudowa gospodarcza) oraz na działce 123/1 (dom mieszkalny parterowy). Zabudowa działki objętej wnioskiem ma nawiązywać do istniejącej już zabudowy "w drugiej linii" na działkach 120/1 i 125/3 i przylegać tylną ścianą do budynków na działkach 136/1

i 135/1, których ściany szczytowe wynoszą ok. 11. Jak wspomniano już wyżej, z pkt 3f analizy wynika, że budynek mieszkalny na działce 123/1, będący ograniczeniem dla wnioskowanego od strony południowo-zachodniej o wysokości do okapu ok. 3m

i ścianą szczytową ok. 6m, jest jednym z nielicznych o takich gabarytach pozostających na poziomie budynków oficynowych, gospodarczych i garażowych. Istniejący na tym terenie układ urbanistyczno-architektoniczny obrazują odbitki fotograficzne złożone przez same skarżące jako załącznik nr 5 do skargi.

Przyjęcie jako wzorcowej zabudowy w pierwszej linii od strony ul. R., nie zaś drugiej – jak chciałyby tego skarżące - zostało należycie uzasadnione w analizie, której odpowiedni fragment został już zacytowany w pkt 2.1., co odpowiada zapisowi zawartemu w § 7 ust.4 rozporządzenia. Wprawdzie oba organy jako podstawę wyznaczenia tego parametru błędnie wskazały § 7 ust.1 (co nie znajduje oparcia w analizie), jednak uchybienie to nie ma wpływu na wynik sprawy, gdyż ostatecznie zawarte w decyzji o warunkach zabudowy ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej nowej zabudowy na 9m z tolerancją 0,5m z powodów technologicznych pozostaje w zgodzie z prawem.

7. Brak określenia powierzchni biologicznie czynnej

W załączniku nr 1 do decyzji o warunkach zabudowy pkt II.1b organ zalecił "utrzymanie możliwie największej powierzchni biologicznie czynnej" i istotnie nie oznaczył wielkości tego parametru, jednak nie można przyjąć, ażeby w ten sposób naruszone zostało prawo. Jeśli chodzi o przepisy mające zastosowanie w niniejszej sprawie, jedynie rozporządzenie Ministra infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r.

w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U. z 2003 r. Nr 164, póz. 1589) w § 2 pkt 3 wskazuje na potrzebę ustalenia w decyzji

o warunkach zabudowy "udziału powierzchni biologicznie czynnej". Jednak ani ustawa ani rozporządzenie nie określają sposobu i trybu ustalania tego parametru.

Nakaz w zakresie przeznaczenia terenu pod powierzchnię biologicznie czynną przewiduje natomiast § 39 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U.2002.75.690 ze zm.). Rozporządzenie to nie ma jednak zastosowania w sprawie o ustalenie warunków zabudowy, dlatego nie można przyjąć, aby brak oznaczenia w zaskarżonej decyzji wielkości udziału powierzchni biologicznie czynnej w powierzchni całej objętej wnioskiem działki stanowił naruszenie jakiegokolwiek przepisu.

Do skargi dołączony został nadto załącznik oznaczony nr 6 dotyczący zacienienia posesji nr 121/1 przez projektowany budynek. Wprawdzie konkretne zarzuty w tym zakresie nie zostały sformułowane, jednak wyjaśnić należy, że kwestie związane

z odpowiednim nasłonecznieniem są przedmiotem badania przez organy architektoniczno-budowlane w postępowaniu w przedmiocie udzielenia pozwolenia na budowę, a nie w poprzedzającej ten etap sprawie o ustalenie warunków zabudowy. Ubocznie podnieść należy, że przepisy regulujące tę materię dotyczą jedynie dostępu światła słonecznego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, a nie nasłonecznienia nieruchomości (§ 13 oraz § 57 i nast. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie).

W tym stanie rzeczy, ponieważ podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę, Wojewódzki Sąd Administracyjny oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a.