Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 629/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2017-01-25 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98a ust. 1
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz Sędzia WSA Jolanta Górska Protokolant Asystent sędziego Krzysztof Pobojewski po rozpoznaniu w dniu 25 stycznia 2017 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi R. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 7 września 2016 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Przedmiotem niniejszej sprawy jest skarga R. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 7 września 2016 r. nr [...].

Z akt sprawy wynika, że skarga ta wniesiona została w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:

Wójt Gminy decyzją z dnia 10 listopada 2015 r., nr [..], wydaną na podstawie art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518), nałożył na skarżącego obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej w wysokości 222150,00 zł w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym wydaniem decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości położonej w miejscowości D., gmina K., oznaczonej uprzednio w ewidencji gruntów jako działka nr [..] (punkt 1 decyzji), a spłatę tej opłaty rozłożył na raty określając, że I rata w wysokości 100 000,00 zł płatna ma być w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna, a II rata w wysokości 122150,00 zł płatna ma być w terminie do dnia 30 września 2016 r. (punkt 2 decyzji), a także ustalił, że wierzytelność Gminy z tytułu rozłożenia opłaty adiacenckiej na raty roczne podlega zabezpieczeniu polegającym na ustanowieniu hipoteki przymusowej na rzecz Gminy na nieruchomości KW nr [..], prowadzonej przez Sąd Rejonowy (punkt 3 decyzji).

Uzasadniając decyzję Wójt wskazał, że w niniejszej sprawie wystąpiły wszelkie przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej określone w przepisach prawa. Decyzją z dnia 10 lipca 2015 r. nr [..] Wójt Gminy zatwierdził podział działki nr [..] o pow. 7,7832 ha, położonej w obrębie geodezyjnym D., w wyniku którego powstały 33 działki - od nr [..] do [..]. Decyzja ta stała się ostateczna dnia 27 lipca 2015 r. Działka nr [..], objęta KW nr [..], stanowiła na dzień zatwierdzenia podziału własność R. L. Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy z dnia 3 września 2008 r. nr XXIV/69/2008 w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi D. (Dz. Urz. Woj. Pom. nr 126 z dnia 25 listopada 2008 r., poz. 2975). Zgodnie z tym planem przedmiot wyceny znajduje się na obszarze przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (05MN3), zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą i bliźniaczą (06MN3), zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą, usługi (07MN1,U), ulicę dojazdową publiczną (15KD-D) oraz ulicę wewnętrzną (17KDW).

Uchwałą Rady Gminy z dnia 24 listopada 2011 r. nr XVII/113/2011 (Dz. Urz. Woj. Pom. z dnia 13 marca 2012 r., poz. 1013) ustalono stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału w wysokości 30% różnicy pomiędzy wartością, jaką miała nieruchomość przed i po podziale.

Ponadto z operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M. G. w dniu 7 października 2015 r., wynika, że w wyniku dokonanego podziału nastąpił wzrost wartości działki. Wartość prawa własności działki [..], według stanu przed podziałem tej nieruchomości rzeczoznawca ocenił na 1412100 zł a wartość prawa własności działek powstałych po podziale rzeczoznawca wycenił na 2 152 600 zł.

Sporządzony operat Wójt ocenił przy tym jako rzetelny i zgodny z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm.). Jak bowiem wskazał, do określenia wartości nieruchomości gruntowej zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Wyboru podejścia do wyceny dokonano uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych, a także uwarunkowania prawne, określone w przepisach stanowiących podstawę prawną przedmiotowego opracowania oraz standardach zawodowych rzeczoznawców majątkowych PFSRM. Rzeczoznawca prawidłowo dokonał doboru nieruchomości porównawczych i wyszczególnił różnice w cechach nieruchomości w stanie przed podziałem i poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału. Zostały one przy tym dokładnie przez rzeczoznawcę opisane. Podstawowym kryterium pogrupowania działek powstałych w wyniku podziału była ich powierzchnia, w związku z czym obszar obiektów porównawczych zbliżony jest do powierzchni działek objętych wyceną. Rzeczoznawca prawidłowo wyszczególnił różnice w cechach szczególnych nieruchomości w stanie przed podziałem oraz działek powstałych w wyniku podziału. Wziął pod uwagę ograniczenia minimalnej powierzchni działki dla zabudowy bliźniaczej, wynikające z planu miejscowego. Prawidłowo zastosował metodę ekstrapolacji. Ewentualne różnice w ocenie nieruchomości zostały skorygowane odpowiednimi poprawkami kwotowymi. Wójt nie stwierdził jednocześnie żadnych pomyłek obliczeniowych, niejasności czy braków w operacie.

Wójt, jak wyjaśnił, rozłożył spłatę ustalonej opłaty adiacenckiej na raty zgodnie z wnioskiem A. L., który argumentował tym, iż nie dysponuje środkami finansowymi umożliwiającymi jednorazowe uiszczenie opłaty.

Od decyzji Wójta Gminy z dnia 10 listopada 2015 r. odwołanie złożył R. L. podnosząc, że wartość opłaty w ustalonej wysokości jest nieuzasadniona. W ocenie odwołującego się sporządzony w sprawie operat budzi szereg wątpliwości i zastrzeżeń co do sposobu wyceny i rzetelności jego opracowania, gdyż: nie uwzględnia trendu zmiany poziomu cen w czasie; opiera się na niewłaściwym doborze cech nieruchomości podobnych i ich wag; został opracowany przy błędnym zastosowaniu metody porównywania parami; nie uwzględniono w nim kosztów związanych z dokonanym podziałem poniesionych przez właściciela; bez uwzględnienia w bilansie ogólnym spadku wartości działki drogowej nr [..]; wzrost wartości nieruchomości na skutek dokonanego podziału wyniósł około 80% jej wartości wyjściowej, a w praktyce w obszarze innych gmin województwa [..] kształtuje się to na poziomie od 0 – 30%.

Zaskarżoną decyzją z dnia 7 września 2016 r., wydaną na podstawie art. 98a ust. 1 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014 r., poz. 849 ze zm.), Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło punkt 2 tiret drugi decyzji Wójta Gminy z dnia 10 listopada 2015 r. i orzekło, że druga rata opłaty w wysokości 122 150 zł płatna jest w terminie do 31 sierpnia 2017 r. oraz utrzymał w mocy tę decyzję w pozostałym zakresie.

Kolegium uznało bowiem, że w niniejszej sprawie wystąpiły przesłanki do nałożenia na R. L. opłaty adiacenckiej, o której mowa w art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami a wysokość tej opłaty ustalona została w oparciu o operat szacunkowy, który odpowiada wymogom stawianym przez przepisy prawa.

Kolegium wskazało, że wycena ta zawiera wszystkie niezbędne elementy, jest spójna i logiczna. Analiza cen transakcyjnych przeprowadzona przez biegłego dowiodła, że w związku z badanym podziałem nieruchomości wystąpił wzrost jej wartości. Operat rzetelnie szacuje wartość nieruchomości w sposób najbardziej zbliżony do jej rzeczywistej wartości przy uwzględnieniu trendów zmiany cen na rynku nieruchomości. Metodologia przyjęta przez rzeczoznawcę majątkowego jest właściwa dla przyjętej przez niego metody porównawczej - porównywania parami. Ceny nieruchomości wzięte do porównania mieszczą się we wskazanych przedziałach cenowych nieruchomości podobnych. Różnice pomiędzy cechami nieruchomości przyjętych do porównania, a cechami nieruchomości wycenianej zostały wyszczególnione i wzięte pod uwagę przy ustalaniu wartości. Nieruchomości przyjęte do porównania stanowią, w ocenie Kolegium, nieruchomości podobne, które mogły stanowić podstawę do ustalenia wartości nieruchomości wycenianej przed i działek powstałych po podziale. Rzeczoznawca właściwie ocenił także wartość gruntu przeznaczonego pod komunikację.

Jak wyjaśniło przy tym Kolegium oceny tej nie podważają zarzuty podniesione przez odwołującego się, gdyż rzeczoznawca wyjaśnił, że dla oceny trendu w oparciu o analizę matematyczną, dysponował niewystarczającą ilością transakcji. W związku z tym oparł się na raportach na temat rynku nieruchomości. Przyjął, że w badanym okresie trend zmiany cen nie wystąpił. Zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zastosowane przez rzeczoznawcę podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Wyjaśnienie rzeczoznawcy jest wystarczające dla przyjęcia, że dokonał on badania zmienności cen w czasie, co skutkowało przyjęciem trendu na zerowym poziomie.

Dobór cech mających wpływ na wartość nieruchomości stanowi część wiedzy fachowej rzeczoznawcy, która nie podlega ocenie pod kątem zgodności z procedurą czy przepisami a organ administracji może kwestionować opinię w tej części tylko wówczas, gdy stwierdzi, że jest ona pozbawiona logiki czy zawiera oczywiste błędy obliczeniowe itp. Rzeczoznawca opisał rozłóg jako stan, kiedy jedna nieruchomość, składająca się po podziale z wielu działek, na skutek wydzielenia drogi publicznej nie tworzy geodezyjnie jednolitej całości, a zostaje przedzielona pasem gruntu stanowiącym drogę publiczną. Jest to sytuacja możliwa do wystąpienia w przypadku, gdy teren podlegający podziałowi objęty jest planem miejscowym przewidującym wydzielenie na nim dróg publicznych. Wówczas decyzja podziałowa musi wskazywać, które z nowopowstałych działek stanowić będą drogi publiczne. Własność tych działek, z chwilą kiedy decyzja podziałowa stanie się ostateczna, przechodzi na przyszłego zarządcę drogi publicznej, np. na gminę, a dotychczasowy właściciel otrzymuje wynagrodzenie. Efektem tego może być stan, w którym nieruchomość składająca się z wielu działek, zostaje "przedzielona" drogą publiczną. Jeżeli zostanie ona wybudowana możliwa jest sytuacja, kiedy po dwóch stronach ulicy, znajdować się będą działki tworzące jedną nieruchomość, dla których prowadzona jest jedna księga wieczysta. Jeżeli rzeczoznawca ocenił, że stan ten może mieć wpływ na wartość, to Kolegium nie ma możliwości, aby podważyć tego rodzaju stwierdzenie.

Rzeczoznawca wyjaśnił, że ze względu na niewielką ilość transakcji nieruchomościami podobnych do przedmiotu wyceny (wg stanu przed podziałem) na terenie gminy K. (na terenie gminy K. odnotowano w badanym okresie jedną transakcję nieruchomością podobną do przedmiotu wyceny pod względem powierzchni, a zbadano przedział od 10 000 m2 do 30 000 m2). W związku z tym obszar analizowanego rynku rozszerzono na województwo [..] (z naciskiem na sąsiednie powiaty), a różnicę w ocenie cech zgodnie z przepisami skorygowano przy pomocy wskaźnika korygującego, w ramach przyjętych atrybutów wartościujących poszczególne transakcje. W ocenie Kolegium brak jest podstaw, aby wyjaśnienia rzeczoznawcy traktować jako niewiarygodne, a dobór przez niego transakcji jako tendencyjny.

Rzeczoznawca wyceniał działkę [.] w części przeznaczonej na budownictwie mieszkaniowe, która miała powierzchnię 14 tys. m2. Trudno jest twierdzić, mając na uwadze konieczność zachowania kryterium podobieństwa, iż wartość nieruchomości o powierzchni 14 tys. m2, można oszacować w oparciu o transakcje nieruchomościami o powierzchni ok. powyżej 3 tys. m2 bez narażenia się na zarzut, że dobór nieruchomości porównawczych był zły. Rzeczoznawca zasadnie zauważył, że rynek nieruchomości o powierzchni 3-5 tys. m2, a więc typowo budowlanych, na które jest najwięcej nabywców, jest różny od rynku nieruchomości o powierzchni powyżej 10 tys. m2. Innymi słowy, wycena nieruchomości o powierzchni 14 tys. m2 w oparciu o transakcje nieruchomościami o pow. 3 – 5 tys. m2 byłaby obarczona ryzykiem błędu wynikającego z oszacowania wartości na podstawie obiektów niepodobnych do siebie, a więc nieporównywalnych.

Odnosząc się do zarzutów odwołania organ wskazał, że żaden przepis prawa nie mówi o tym, w jaki sposób należy wyliczać poszczególne parametry liczbowe niezbędne dla dokonania poprawnej wyceny. Rzeczoznawcy rzeczywiście dokonują niekiedy w swoich szacunkach dodania do wartości nieruchomości przed podziałem, kosztów tego podziału. Czynią tak pomimo, iż zabieg ten nie ma podstawy prawnej. Jeżeli w konkretnej sprawie rzeczoznawca nie uwzględni kosztów podziału, to organ administracji nie jest w stanie zakwestionować jego stanowiska jako niezgodnego z prawem. Z kolei sposób wyliczenia wzrostu wartości przy uwzględnieniu przychodów uzyskiwanych w okresie kilku lat nie ma podstawy prawnej i jest niespotykany w tego rodzaju postępowaniach.

SKO zauważyło także, że w sporządzonym operacie rzeczoznawca uwzględnił w wyliczeniach na stronie 21 i 22 oraz 27 i 28 wyceny, że wartość jednostkowa gruntu wydzielonego pod działkę drogową nr [..] uległa zmniejszeniu z 96,54 zł/m2 do 65,35 zł/m2.

Organ odwoławczy wskazał, że nie można w niniejszym postępowaniu uwzględnić operatu sporządzanego dla innej działki, gdyż operaty sporządzane są dla różnych celów, według różnych założeń i zaleceń ustawodawcy, co może być niekiedy przyczyną różnic w uzyskiwanych wartościach.

Jednocześnie Kolegium wyjaśniło, że dokonało korekty rozstrzygnięcia organu I instancji w zakresie daty płatności drugiej raty opłaty, ustalając ją stosownie do zakończenia postępowania odwoławczego. Kolegium kierowało się tym, że organ dał skarżącemu czas 11 miesięcy od daty wydania swojej decyzji. Podobną proporcję zastosowało Kolegium ustalając datę na 31 sierpnia 2017 r.

We wniesionej do Sądu skardze skarżący domagał się stwierdzenia, że przeprowadzone postępowanie jest niezgodne z prawem, ponieważ oparte zostało na operacie szacunkowym wykonanym niezgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ze zmianami wprowadzonymi rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Skarżący przywołał przy tym zarzuty tożsame do podniesionych w odwołaniu od decyzji organu I instancji. Dodatkowo wskazał, że złożył do Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych wniosek o zaopiniowanie operatu szacunkowego wykonanego w niniejszej sprawie.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej odwołalnie, w pełni podtrzymując stanowisko i argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie, która odbyła się przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Gdańsku w dniu 25 stycznia 2017 r. skarżący złożył wniosek o odroczenie terminu rozprawy ze względu na okoliczność, że Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych nie zaopiniowało jeszcze operatu szacunkowego wykonanego w niniejszej sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Kontrolowana decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 7 września 2016 r. jak i poprzedzającą ją decyzja Wójta Gminy z dnia 10 listopada 2015 r. są zgodne z prawem.

Niewątpliwie orzekające w sprawie organy, miały podstawę prawną do ustalenia na rzecz skarżącego opłaty adiacenckiej.

Przepis art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami stanowi bowiem, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne (ust. 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. (ust. 1a).

Z akt sprawy niespornie zaś wynika, że decyzją z dnia 10 lipca 2015 r. nr [...] Wójt Gminy zatwierdził podział działki nr [..] położonej w D. na 33 działki o nr od [..] do [..]. Podział ten został dokonany na wniosek właściciela działki nr [..] – R. L. Decyzja o podziale stała się ostateczna z dniem 27 lipca 2015 r. a w tym też dniu obowiązywała uchwała Rady Gminy z dnia 24 listopada 2011 r. nr XVII/113/2011, w której ustalono stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału w wysokości 30% różnicy pomiędzy wartością, jaką miała nieruchomość przed i po podziale.

Ze sporządzonego dla potrzeb niniejszej sprawy operatu szacunkowego wynika ponadto, że w wyniku dokonanego podziału wzrosła wartość przedmiotowej nieruchomości. W operacie tym rzeczoznawca ocenił bowiem wartość prawa własności działki nr [..], według stanu przed podziałem, na kwotę 1 412 100 zł a prawa własności działek powstałych w wyniku dokonanego podziału, według stanu po podziale, na kwotę 2 152 600 zł.

W przekonaniu składu orzekającego WSA orzekające w sprawie organy prawidłowo oceniły wartość dowodową operatu szacunkowy sporządzonego w październiku 2015 r. przez rzeczoznawcę majątkowego mgr inż. M. G., a dokonana ocena nie nosi cech dowolności. Dokonując tej oceny organy słusznie uwzględniły, że operaty szacunkowe stanowią sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 11 lutego 2015 r., sygn. akt II SA/Gd 774/14, dostępny na stronie internetowej https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Sąd podziela przy tym stanowisko orzekających w sprawie organów o spełnieniu przez sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy operat szacunkowy wymogów określonych w art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomości, w rozdziale 1 działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (DZ.U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Rzeczoznawca majątkowy w operacie tym w sposób szczegółowy opisał przedmiot wyceny, cel wyceny i jej szczegółowe uwarunkowania. Rzeczoznawca dokonując wyceny uwzględnił wytyczne określone w uchwale Rady Gminy z dnia 3 września 2008 r. nr XXIV/69/2008 w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działek nr [..]-[..] oraz części działek nr [..]-[..] położonych w D. w rejonie ulicy S., gmina K. Rzeczoznawca uwzględnił również, że cześć działki nr [..] o wielkości 62107 ha nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i użytkowana jest rolniczo i dla ustalania wartości stanu przed i po podziale pominął jej fragment. Ponadto, zgodnie z wymogiem art. 98a ust. 3 ustawy, z uwagi na wydzielenie w wyniku podziału działki nr [..] pod drogę gminną, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale, rzeczoznawca pomniejszył powierzchnię wycenianej nieruchomości o powierzchnię tej drogi.

Stosując się do wymogu art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określił według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, a stan nieruchomości przed podziałem przyjął na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości a stan nieruchomości po podziale przyjął na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna.

Do określenia wartości nieruchomości gruntowej rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Wyboru podejścia oraz metod i techniki szacowania nieruchomości dokonał rzeczoznawca uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych a także uwarunkowania prawne, określone w przepisach stanowiących podstawę prawną przedmiotowego opracowania oraz standardach zawodowych rzeczoznawców majątkowych PFSRM. W operacie rzeczoznawca wskazał, że procedura szacowania metodą porównywania parami wymaga wykonania następujących czynności: 1. Dokonania analizy rynku nieruchomości określonego rodzaju, 2. Ustalenia cech rynkowych mających wpływ na ceny nieruchomości określonego rodzaju na rynku lokalnym, 3. Oceny rynku w aspekcie przyjętych cech rynkowych, polegająca na ustaleniu gradacji (stopniowania) każdej z cech oraz opisu każdego z ustalonych "stopni" (stanów) poszczególnych cech, 4. Opisu (charakterystyki) nieruchomości wycenianej pod względem przyjętych cech rynkowych, 5. Doboru transakcji (nieruchomości podobnych) takich, z których możliwe będzie obliczenie wpływu czasu na ceny oraz obliczenie wag cech rynkowych poprawek z tytułu różnic w cechach, 6. Obliczenia trendu czasowego, 7. Skorygowania cen jednostkowych analizowanych nieruchomości i sprowadzenia ich cen na datę wyceny, 8. Wyboru co najmniej trzech nieruchomości porównawczych jak najbardziej podobnych do nieruchomości wycenianej oraz dokonanie ich opisu pod względem przyjętych cech, 9. Opisania cech nieruchomości wycenianej oraz poszczególnych nieruchomości porównawczych, 10. Obliczania wag cech według ustalonego wzoru, 11. Utworzenia par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z nieruchomości porównawczych, 12. Obliczenia wysokości poprawek kwotowo, 13. Zsumowania poprawek i jednostkowej ceny skorygowanej na datę wyceny w każdej parze porównawczej, 14. Obliczenia wartości jednostkowej nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wyników porównań lub średniej ważonej, 15. Obliczenia wartości nieruchomości wycenianej przez przemnożenie określonej w punkcie 14 wartości jednostkowej przez liczbę jednostek nieruchomości wycenianej. Tak przedstawiona metodologia działania przy sporządzaniu operatu szacunkowego w sprawie została wdrożona przez rzeczoznawcę majątkowego i znalazła odzwierciedlenie w jego treści.

Sąd nie powziął przy tym wątpliwości co do prawidłowości zastosowanej metody porównywania parami w oparciu o zbiór wyselekcjonowanych nieruchomości podobnych, których podobieństwo do nieruchomości zarówno przed, jak i po podziale, nie budzi zastrzeżeń Sądu.

Na potrzeby wyceny stanu przed podziałem rzeczoznawca poddał analizie rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych w dokumentach planistycznych na cele mieszkaniowe jednorodzinne a okresem badania objął okres od marca 2013 r. do września 2015 r. Z uwagi na odnotowanie w badanym okresie na terenie gminy K. jedynie jednej transakcji nieruchomością podobną do przedmiotu wyceny pod względem powierzchni i przeznaczeniu pod budownictwo jednorodzinne rzeczoznawca objął analizą nieruchomości podobne położone na terenie województwa [...] (z naciskiem na sąsiednie powiaty) a różnicę w ocenie cechy "powierzchnia nieruchomości" zgodnie skorygował przy pomocy "wskaźnika korygującego" w ramach przyjętych atrybutów wartościujących poszczególne transakcje. Na potrzeby wyceny stanu po podziale rzeczoznawca poddał analizie rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych w dokumentach planistycznych na cele mieszkaniowe jednorodzinne i ze względu na małą liczbę transakcji, na których można wybudować jedynie budynek w zabudowie bliźniaczej, badaniem objął okres od sierpnia 2012 r. do września 2015 r. Na potrzeby wyceny powstałej po podziale drogi wewnętrznej rzeczoznawca przyjął transakcje z okresu od września 2013 r. do września 2015 r. Wszystkie transakcje rzeczoznawca ocenił na podstawie aktów notarialnych. Rzeczoznawca wskazał, że nie koryguje cen z tytułu tzw. trendu czasowego, gdyż z uwagi na niewystarczającą ilość danych o cechach rynkowych nieruchomości zapisanych w aktach notarialnych i różnorodność działek będących przedmiotem sprzedaży nie można było jednoznacznie i w analityczny sposób określić trendu czasu a trend zmiany ceny ustalił na podstawie analizy rynku równoległego oraz raportów na temat rynku nieruchomości, przyjmując, że w badanym okresie ceny transakcyjne utrzymywały się na tym samym poziomie. Rzeczoznawca dokonał oceny przyjętego rynku w aspekcie przyjętych cech rynkowych zarówno dla stanu przed podziałem jak i po podziale i określił wagę cech rynkowych na podstawie badań preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości i wnikliwej analizy rynku lokalnego nieruchomości gruntowej niezabudowanej ze względu na brak dostatecznej liczby danych dotyczących cen transakcyjnych. Rzeczoznawca dokonał oceny przedmiotu wyceny i nieruchomości porównawczych w aspekcie przyjętych cech rynkowych (tj. lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa, kształt działki, uzbrojenie techniczne, droga dojazdowa, możliwości inwestycyjne, powierzchnia nieruchomości, ograniczenia w użytkowaniu nieruchomości, rozłóg). Rzeczoznawca dokonał zestawienia przyjętych do porównania nieruchomości i obliczył ich wielkość.

W rezultacie do porównania nieruchomości przed podziałem rzeczoznawca przyjął transakcje odnoszące się do 3 nieruchomości: działka o powierzchni 14 074 m2 położona w B., działka o powierzchni 22 600 m2 położona w G. oraz działka o powierzchni 24 100 m2 położona w M. Dla potrzeb szacowania nieruchomości po podziale rzeczoznawca wyodrębnił cztery grupy porównawcze: powstałą po podziale działkę nr [..] wycenił przyjmując do porównania: działkę o powierzchni 743 m2 położoną w K., działkę o powierzchni 600 m2 położoną w L. oraz działkę o powierzchni 561 m2 położoną we W.; z kolei pozostałe powstałe po podziale działki wycenił przyjmując do porównania: działkę o powierzchni 417 m2 położoną w P., działkę o powierzchni 499 m2 położoną w M., działkę o powierzchni 475 m2 położoną w D. oraz działkę o powierzchni 503 m2 położoną w M.

Jak wynika z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Z kolei § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego stanowi, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Zgodnie zaś z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami nieruchomością podobną jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W doktrynie i orzecznictwie sądowoadministracyjnym wskazuje się, że nie powinno budzić wątpliwości, że "inną cechą" cenotwórczą, w myśl wskazanej definicji z art. 4 pkt 16 jest – w szczególności – powierzchnia nieruchomości gruntowej (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 kwietnia 2011 r., sygn. akt I OSK 159/11, LEX nr 1080952). W przypadku wyceny nieruchomości istotną cechą nieruchomości porównawczej, decydującą o podobieństwie do nieruchomości wycenianej, jest wielkość jej powierzchni (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 15 kwietnia 2010 r., sygn. akt IV SA/Wa 11/10, LEX nr 620116). To właśnie zróżnicowanie powierzchni działek jest jednym z podstawowych elementów wyznaczających zarówno ich wartość, jak i cenę jednostkową ich powierzchni (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 20 stycznia 2016 r., sygn. akt II SA/Łd 864/15, dostępny na stronie internetowej https://orzecznia.nsa.gov.pl).

Rzeczoznawca w sposób sprostał powyższym zasadom sporządzania operatu szacunkowego, mając do wykonania skomplikowane zadanie oszacowania działki przed podziałem oraz działek powstałych wskutek podziału, w sposób znaczny różniących się pomiędzy sobą przede wszystkim wielkością i w dalszej kolejności funkcją. Rzeczoznawca z tych właśnie względów pogrupował działki powstałe wskutek podziału w cztery grup według wielkości i przeznaczenia i do tych grup działek dostosował przyjęte do wyceny nieruchomości podobne. Tego rodzaju procedowanie nie nosi cech jakiegokolwiek uchybienia przepisom prawa. Biegły uwzględnił przy tym różnice w powierzchni pomiędzy nieruchomościami wycenianymi a nieruchomościami podobnymi stosując współczynniki korygujące.

Rzeczoznawca prawidłowo oszacował wartość działek powstałych po podziale szacując najpierw każdej z osobna a następnie sumując ich łączną wartość. W orzecznictwie ustalono bowiem właśnie, że dla ustalenia wartości nieruchomości po podziale należy ustalić wartości nowo powstałych działek, których to suma będzie wartością nieruchomości po podziale (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 22 października 2015 r., sygn. akt I OSK 126/14, dostępny na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Zauważyć przy tym należy, że do dnia wydania decyzji przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze z dnia 7 września 2016 r. skarżący nie przedstawił negatywnej oceny sporządzonego w niniejszej sprawie operatu dokonanej na podstawie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Tylko zaś organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych władna jest dokonać merytorycznej oceny zwartości operatu szacunkowego (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 5 lutego 2015 r., sygn. akt I OSK 1224/13, LEX nr 1771894). Strona kwestionująca dany operat powinna przedłożyć organowi dowód jego nieprawidłowości w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 13 maja 2009 r., sygn. akt II SA/Bd 241/09, LEX nr 551943). Samo zaś niezadowolenie strony z opinii biegłego czy też subiektywne przekonanie strony nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 4 sierpnia 2016 r., sygn. akt II SA/Łd 456/16, LEX nr 2105357).

Jednocześnie, odnosząc się do złożonego przez skarżącego na rozprawie wniosku o odroczenie terminu rozprawy z uwagi na to, że Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych nie zaopiniowało jeszcze operatu szacunkowego wykonanego w sprawie Sąd wyjaśnia, że zgodnie z art. 133 § 1 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, wydaje wyrok na podstawie akt sprawy tj. na podstawie stanu faktycznego oraz prawnego istniejącego w dacie wydania zaskarżonego aktu a podstawą orzekania jest materiał zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku całego postępowania toczącego się przed organami obydwu instancji. Za naruszające art. 133 uznać należy samodzielne ustalenie przez sad stanu faktycznego sprawy na podstawie dowodów i faktów, które zaistniały po dniu wydania decyzji przez organ odwoławczy i z tego względu nie mogły buc znane temu organowi (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 lutego 2006 r., sygn. akt II FSK 659/05, ONSAiWSA 2007, nr 2, poz. 35).

Mając to na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r., poz. 718), oddalił skargę jako bezzasadną.