Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 1079/09
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2010-07-07 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżony wyrok i przekazano sprawę do ponownego rozpoznania przez Wojewódzki Sąd Administracyjny
Powołane przepisy: article: ART 61 UST 1 PKT 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: PAR 3 UST 1 I 2
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Andrzej Jurkiewicz Sędziowie Sędzia NSA Alicja Plucińska-Filipowicz Sędzia del. WSA Jarosław Stopczyński (spr.) Protokolant asystent sędziego Dorota Chromicka po rozpoznaniu w dniu 07 lipca 2010 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej D. S. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 21 stycznia 2009 r., sygn. akt II SA/Gd 689/08 w sprawie ze skargi D. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia [...] lipca 2008 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Gdańsku do ponownego rozpoznania, 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku na rzecz D. S. kwotę 470 (czterysta siedemdziesiąt) złotych, tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.


UZASADNIENIE

Sygnatura akt II OSK 1079/09

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 21 stycznia 2009 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku oddalił skargę D. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia [...] lipca 2008 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy.

Powyższy wyrok został oparty na następujących ustaleniach i rozważaniach:

D. S. wystąpiła z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku jednorodzinnego ( dwukondygnacyjnego w tym z poddaszem użytkowym mieszkalnym i garażem o powierzchni użytkowej 300 m2 i powierzchni zabudowy ok. 216 m2 ) na działce o nr [...] z drogą dojazdową na działce nr [...] położonych w Gdyni przy ulicy [...].

W toku postępowania przeprowadzonego przez organ I instancji dokonano analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków koniecznych do wydania decyzji.

W treści analizy wskazano, że działki sąsiednie nr [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] są niezabudowane. Na działce nr [...] występuje zabudowa zagrodowa, zaś działki nr [...] i [...] położone przy ulicy [...] 28 zabudowane są dwukondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym w zabudowie bliźniaczej z dachem płaskim oraz budynkiem gospodarczym o zróżnicowanej wysokości ( 1 i 2 kondygnacje) z dachem dwuspadowym. Na działkach nr [...] i [...] jest również zabudowa zagrodowa w gospodarstwie rolnym, którego częścią przed podziałem była działka objęta wnioskiem inwestora.

W obszarze analizowanym żadna z działek sąsiednich nie jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego w szczególności w zakresie kontynuacji funkcji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu w tym linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu. W obszarze analizowanym występuje wyłącznie zabudowa zagrodowa.

Niezależnie od tego istniejący w obrębie zabudowy zagrodowej budynek mieszkalny usytuowany ok. 31 m. od ulicy [...] o powierzchni 152 m2 szerokości elewacji frontowej 11 m. z dachem płaskim nie pozwala na określenie wymagań dotyczących budynku mieszkalnego jednorodzinnego o parametrach wynikających z wniosku inwestora.

W analizie stwierdzono więc brak spełnienia wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W związku z powyższym Prezydent Miasta Gdyni powołując się na art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U Nr 80, poz. 717 ze zm.) odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji określonej we wniosku.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze rozpoznając sprawę w II instancji utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Gdyni. Także i ten organ powołał się na ustalenia sporządzonej w sprawie analizy i stwierdził, że granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone prawidłowo. Kolegium stwierdziło, że zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna jest innym rodzajem zabudowy aniżeli zabudowa zagrodowa w gospodarstwie rolnym. Wyjaśniło także, że sposób użytkowania budynku mieszkalnego w zabudowie zagrodowej jest taki sam jak w zabudowie jednorodzinnej, jednakże inny jest sposób zagospodarowania terenu.

Powołując się na sporządzoną analizę SKO stwierdziło, że w przedmiotowej sprawie nie został spełniony wymóg przewidziany w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ponadto pouczono odwołującą, że może złożyć kolejny wniosek o ustalenie warunków zabudowy w przypadku zmiany cech zabudowy planowanej inwestycji.

Oddalając skargę na decyzję organu odwoławczego Sąd I instancji podniósł, że organy nie naruszyły prawa w takim stopniu, że mogło to mieć jakikolwiek wpływ na wynik sprawy.

W ocenie tegoż Sądu podstawowy i w zasadzie jedyny dowód w sprawie jaki przeprowadził organ I instancji tj. analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu została sporządzona na tyle poprawnie, że mogła być przedmiotem prawidłowych ustaleń i podstawą wydanych rozstrzygnięć. Oceniając zarzut skargi dotyczący błędnego wyznaczenia obszaru analizowanego zauważono, że w przedmiotowej sprawie organ wyznaczył taki sam obszar analizowany jak w analizie odnoszącej się do działki nr [...] ( sprawę dotyczącą działki nr [...] ze skargi Z. D. rozpoznawano pod sygnaturą II SA/Gd 690/08, a treść rozstrzygnięć organów oraz skarg w obydwu sprawach jest taka sama)

W sprawie niniejszej jednak działka nr [...] nie przylega tak jak działka [...] bezpośrednio do drogi publicznej . Taki dostęp jest dla niej zapewniony przez wydzieloną działkę drogową nr [...].

Sąd I instancji uznał, iż organ prawidłowo określił obszar analizowany wokół działki nr [...] na 105 m. tak jak przyjął to również w odniesieniu do sąsiedniej działki nr [...]. Zarówno wielkość obydwu działek jak i ich położenie względem siebie przemawiały za tym aby obszar analizowany dla działki nr [...] wyznaczyć według szerokości frontu działki nr [...] wynoszącego 35 m.

Wprawdzie przy wyznaczeniu na mapie obszaru analizowanego organ rzeczywiście wyznaczył odcinek z prawej strony działki nr [...] w mniejszej odległości niż 105 m. jednak zdaniem Sądu okoliczność ta nie miała wpływu na wynik sprawy. Błędne wyznaczenie obszaru analizowanego może być podstawą skutecznego zarzutu tylko wówczas gdy jednocześnie zostanie ustalone, że błędnie wyznaczony obszar mógł spowodować pominięcie w analizie niektórych działek zabudowanych. W przeciwnym wypadku gdy np. pominięciu podlegają działki niezabudowane bądź część działek wprawdzie zabudowanych ale i tak nie podlegających analizie to zasadny jest wniosek, iż uchybienia związane z wyznaczeniem obszaru analizowanego nie mają wpływu na ostateczny wynik analizy i wynik rozstrzygnięcia. Wyznaczając obszar analizowany z prawej strony działki organ rzeczywiście "pomniejszył" wymaganą wielkość 105 m. "Pomniejszenie" to nie nastąpiło jednak na całej długości odcinka stanowiącego granicę obszaru analizowanego ( jedynie w punkcie, w którym działka nr [...] " styka" się z działką nr [...]) Zdaniem Sądu I instancji prawidłowe wyznaczenie na mapie obszaru analizowanego z uwzględnieniem pominiętego w ten sposób niewielkiego fragmentu działki nr [...] ( o ok. 12 – 13 metrów i to nie na całej szerokości ) nie oznacza, że działka ta ( nr [...]) podlegałaby analizie jako działka sąsiednia. Jak wynika z mapy załączonej do odwołania ojca skarżącej w sprawie działki nr [...], na której uwidoczniona jest działka nr [...] istniejące na niej zabudowania od granic obszaru analizowanego oddziela dodatkowo pas lasu. Sąd wyraził pogląd, iż analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu sporządzonej stosownie do przepisów rozporządzenia podlegają te działki sąsiednie, które w całości lub przynajmniej w znacznej części wchodzą w obszar analizowany tak jak np. działki [...] i [...]. Wprawdzie zabudowania znajdujące się na tych działkach również znajdują się poza odległością 105 m. od działki [...] jednak z uwagi na wchodzący w skład tej wielkości duży obszar działek [...] i [...] zabudowania te prawidłowo zostały poddane analizie.

Sąd podkreślił również, że wyznaczenie wokół działki nr [...] obszaru analizowanego z każdej strony w sztywnej odległości 105 m. spowodowałoby faktycznie w tak wyznaczonym obszarze brak występowania jakiejkolwiek zabudowy. Zdaniem Sądu organ prawidłowo nie uznał za tzw. działkę sąsiednią działki o numerze [...] pomimo, iż wyznaczając obszar analizowany na mapie winien jego granicę z prawej strony poprowadzić nie wzdłuż granicy z działką [...] lecz częściowo przez jej teren.

Za niezasadny uznano zarzut naruszenia art. 10 § 1 kpa. Organ I instancji po zakończeniu postępowania wyjaśniającego zawiadomił skarżącą o uprawnieniu wynikającym z art. 10 § 1 kpa. Z kolei organ odwoławczy swoje rozstrzygnięcie podjął wyłącznie w oparciu o materiał dowodowy zebrany przez organ I instancji i sam nie przeprowadzał żadnego dodatkowego postępowania wyjaśniającego a zatem nie zachodziła konieczność ponownego zapewnienia skarżącej prawa do wypowiedzenia się. Dodatkowo zauważono, że stawiając zarzut naruszenia art. 10 § 1 kpa skarżąca nie wykazała aby zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych a tym samym nie wykazała, że podnoszone naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Bezzasadny jest także zarzut naruszenia art. 107 § 1 i § 3 kpa albowiem wbrew twierdzeniom skarżącej decyzja organu odwoławczego spełniała wymogi tego przepisu.

Podkreślono, że podstawą nieuwzględnienia wniosku było ustalenie, że opisana w nim inwestycja tj. budowa domu jednorodzinnego nie stanowi kontynuacji funkcji zabudowy występującej na terenie sąsiednim. Na terenie sąsiednim występuje bowiem zabudowa zagrodowa.

Zdaniem Sądu organ słusznie uznał, że zabudowa zagrodowa stanowi inny szczególny rodzaj zabudowy odróżniający ją od zabudowy np. jednorodzinnej i wielorodzinnej, a istnienie na danym terenie zabudowy zagrodowej uniemożliwia wprowadzenie na tym terenie zabudowy jednorodzinnej.

Sąd w pełni zaakceptował pogląd, że warunek w zakresie "kontynuacji funkcji" należy rozumieć szeroko to znaczy w taki sposób że tylko wówczas nie jest on spełniony gdy projektowana inwestycja jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu i nie da się z nią w praktyce pogodzić.

Okoliczność, że inwestor zgadza się na to aby jego dom rodzinny pełniący funkcję wyłącznie mieszkalną usytuowany został na terenach zdominowanych w całości przez zabudowę zagrodową i tym samym zgadzał się na niedogodności związane z powodzeniem gospodarstw rolnych nie ma znaczenia przy ocenie przesłanki " kontynuacji funkcji". Nowo wprowadzona na dany teren funkcja musi być tego rodzaju, że można przyjąć że będzie mogła ona obiektywnie i bezkolizyjnie współistnieć z obecną już funkcją a także, że w przyszłości ta nowa wprowadzona funkcja nie ograniczy obecnej.

Istnienie na danym terenie zabudowy zagrodowej ewidentnie uniemożliwia wprowadzenie zabudowy jednorodzinnej.

Zabudowa zagrodowa to w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. Prawidłowo zatem organy uznały, że wprawdzie zarówno zabudowa jednorodzinna jak i zagrodowa służą realizacji tego samego celu ( zamieszkiwanie) to jednak z uwagi na różny sposób zagospodarowania terenu nie można przyjąć, iż zabudowa jednorodzinna stanowiłaby kontynuację funkcji zabudowy zagrodowej. Zabudowa zagrodowa służy przede wszystkim prowadzeniu działalności gospodarczej i stanowi miejsce zamieszkiwania i pracy rolnika, a grunty zajęte pod budynki mieszkalne w gospodarstwach rolnych uznaje się za grunty wykorzystywane rolniczo. Prawidłowo zatem organy przyjęły brak spełnienia wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie kontynuacji funkcji.

Wyrok sądu I instancji zaskarżyła w całości D. S. zarzucając mu:

1) na podstawie art. 174 ust. 2 p.p.s.a. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy polegające na uchybieniu art. 145 § 1 ust. 1 lit. a p.p.s.a. w związku z art. 3 § 1 p.p.s.a. w związku z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz.U Nr 153, poz. 1269 z późn. zm. Zwanej dalej pusa) poprzez nieuwzględnienie skargi pomimo mającego wpływ na wynik sprawy naruszenia przez organ w toku postępowania administracyjnego przepisów prawa materialnego w szczególności § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w związku z art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz art. 61 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez wadliwą wykładnię skutkującą nieprawidłowym określeniem obszaru analizy na zasadzie § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia a w konsekwencji sporządzenie wadliwej analizy warunków z art. 61 ust. 1 -5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; uwzględnienie skargi skutkowałoby odmiennym wynikiem sprawy,

2) na zasadzie art. 174 ust. 1 p.p.s.a. w związku z art. 3 § 1 p.p.s.a. w związku z art. 1 § 1 i 2 p.u.s.a naruszenie prawa materialnego poprzez dokonanie wadliwej kontroli legalności decyzji SKO z dyspozycją przepisów § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia w związku z art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz art. 61 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez bezpodstawne przyjęcie wynikającej z błędnej wykładni wbrew jednoznacznej dyspozycji wskazanej regulacji, iż analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu sporządzonej stosownie do przepisów rozporządzenia podlegają te działki sąsiednie, które w całości lub przynajmniej w znacznej części wchodzą w obszar analizowany,

3) na zasadzie art. 174 ust. 2 p.p.s.a. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy polegające na uchybieniu art. 145 § 1 ust. 1 lit. c p.p.s.a. w związku z art. 3 § 1 p.p.s.a. w związku z art. 1 § 1i 2 p.u.s.a poprzez nieuwzględnienie skargi pomimo naruszenia przez organ w toku postępowania administracyjnego przepisów art. 7 kpa, 77 § 1 kpa a także art. 80 kpa ( w tym zakresie na zasadzie art. 145 § 1 ust. 1 lit. c p.p.s.a. w związku z art. 134 § 1 p.p.s.a.) ; uwzględnienie skargi skutkowałoby odmiennym wynikiem sprawy.

Podnosząc powyższe zarzuty kasator wniósł o :

1. Uchylenie w całości zaskarżonego wyroku oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Gdańsku,

2. Przyznanie skarżącej należnych kosztów według norm przepisanych.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

W związku z zarzutami sformułowanymi w skardze kasacyjnej wskazać należy, iż stosownie do art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny związany jest podstawami tejże skargi albowiem sprawę rozpoznaje w jej granicach. Z urzędu bierze natomiast pod rozwagę jedynie nieważność postępowania ( w niniejszej sprawie nie miała ona miejsca) Oznacza to, że Sąd może oceniać zaskarżone orzeczenie jedynie w granicach zakreślonych przez autora kasacji.

Artykuł 174 p.p.s.a. stanowi, że skargę kasacyjną można oprzeć na następujących podstawach:

1) naruszeniu prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie,

2) naruszenie przepisów postępowania jeżeli uchybienie to mogło mieć wpływ na wynik sprawy .

Analiza treści przytoczonych przez kasatora zarzutów prowadzi do wniosku, iż kasacja jest co do zasady trafna, aczkolwiek nie wszystkie argumenty w niej podniesione uznać należy za uzasadnione.

Za zasadny uznać trzeba w szczególności zarzut naruszenia przez organy § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( Dz.U Nr 164 z 2003 r.poz. 1588)

Z materiałów znajdujących się w aktach sprawy wynika w sposób nie budzący wątpliwości, iż wyznaczenie granic obszaru analizowanego po prawej stronie działki nr [...] było wadliwe. Zwraca na to uwagę także Sąd I instancji. Granice tego obszaru powinny bowiem obejmować część działki nr [...], która została pominięta a która – jak twierdzi Sąd jest działką zabudowaną.

Odnośnie zabudowy działki nr [...] Sąd I instancji czyni własne ustalenia i na ich podstawie wyprowadza wnioski "zastępując" niejako organy administracji. Taka praktyka jest jednak niedopuszczalna. Rzeczą Sądu I instancji jest bowiem ocena ustaleń faktycznych poczynionych przez organy oraz zaprezentowanych w związku z tym rozważań prawnych.

Należy przy tym zwrócić uwagę na to, że Sąd I instancji opisując charakter działki nr [...] odwołuje się do materiałów dowodowych znajdujących się w innej sprawie a mianowicie w sprawie ojca skarżącej, które nie były przedmiotem zainteresowania i oceny organów w sprawie niniejszej. Poza tym Wojewódzki Sąd Administracyjny w swoich rozważaniach popada w sprzeczność. Twierdzi bowiem, że błędne wyznaczenie obszaru analizowanego może być podstawą skutecznego tj. powodującego uchylenie decyzji zarzutu tylko wówczas gdy jednocześnie zostanie ustalone, że błędnie wyznaczony obszar mógł spowodować pominięcie w analizie niektórych działek zabudowanych. Równocześnie stawia jednak tezę, że pominięcie działki nr [...], która jest zabudowana nie miało wpływu na ostateczny wynik analizy a zatem i treść podjętych przez organy rozstrzygnięć. Sąd przyjmuje bowiem założenie, iż nawet gdyby obszar analizowany po prawej stronie działki inwestora był wyznaczony prawidłowo to i tak budynki, które znajdują się na działce nr [...] nie miałyby w sprawie żadnego znaczenia znajdowałyby się bowiem poza granicami tego obszaru.

Zupełnie inną miarą i innymi kategoriami ocenia jednak to co znajduje się po przeciwnej stronie działki inwestora. Stwierdza przecież, że w granicach obszaru analizowanego który obejmuje część działek [...] i [...] nie ma jakichkolwiek zabudowań. Mimo tego przyjmuje, iż należy uwzględnić ich obecność w sprawie niniejszej albowiem znajdują się na działkach sąsiadujących z działką inwestora ( nr [...]) Analiza materiału graficznego znajdującego się w aktach sprawy uzasadnia jednak przyjęcie, iż powyższe twierdzenie nie w pełni odpowiada rzeczywistemu stanowi na gruncie jako, że pomiędzy działką nr [...] a działką nr [...] znajduje się działka nr [...], która zabudowana nie jest. Oznacza to, iż działki nr [...] i [...] nie pozostają w bezpośrednim sąsiedztwie, podobnie jak i działki [...] i [...]. Ich zabudowa oraz położenie w stosunku do działki inwestora powinny być jednak oceniane wg. tych samych kryteriów prawnych albowiem ich części znajdują się, względnie powinny znajdować się w granicach obszaru analizowanego.

Nie sposób zgodzić się z sądem I instancji kiedy prezentuje on pogląd, że uznanie określonej działki za sąsiednią zależy od tego jaka jej część znajduje się w granicach obszaru analizowanego. Twierdzenie, iż powinny być pomijane te działki, których jedynie niewielka część znajduje się w tym obszarze nie ma nie tylko uzasadnienia prawnego ale i budzi wątpliwości co do tego jaki procent powierzchni działki ( na tle konkretnej sprawy) może być uznany za niewielki, zwłaszcza kiedy np. na tej właśnie niewielkiej powierzchni znajdują się naniesienia budowlane.

Powyższe ma istotne znaczenie z punktu widzenia wymagań jakie stawia art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U Nr 80/2003, poz.717 zezm.)

Przez pojęcie działki sąsiedniej w rozumieniu powyższego przepisu nie można jednak rozumieć wyłącznie działki, która bezpośrednio graniczy z działką inwestycyjną. Pojęcie to należy rozumieć szerzej odnosząc je do terenów położonych w jej okolicy, które tworzą pewną urbanistyczną całość o ile w konkretnej sprawie można w ogóle mówić o jakiejkolwiek urbanistycznej całości. Na to jak rozległy powinien być badany teren winny zatem wpływać występujące na nim uwarunkowania faktyczne i prawne. Oznacza to, że każdy przypadek wymaga odrębnej analizy w kontekście ochrony istniejącego ładu przestrzennego pod warunkiem wszakże iż może on być uznany za istniejący na danym terenie.

Działką sąsiednią w rozumieniu powyższego przepisu jest więc także pominięta działka nr [...]. Oznacza to, iż winna zostać poddana ocenie także jej zabudowa oraz dostępność z tej samej drogi publicznej.

Gdyby się bowiem okazało, że działka ta zabudowana jest wyłącznie domem mieszkalnym, który nie stanowi elementu zabudowy zagrodowej a komunikacja z nią możliwa jest także z ulicy [...] to trudno byłoby nie uwzględnić wniosku inwestora z powołaniem się wyłącznie na argumenty podnoszone przez Sąd I instancji.

Z powyższych względów za zasadny uznać należy zarzut opisany w pkt 3 skargi kasacyjnej. Jego istotą niezależnie od przywoływanych przez kasatora przepisów prawnych jest wskazanie na brak należytego ustalenia stanu faktycznego przez organy i akceptacja takiego stanu rzeczy przez Sąd I instancji. Niewątpliwie bowiem naruszenie przez organy art. 7 i 77 § 1 kpa związane z błędnym ustaleniem obszaru analizowanego a w konsekwencji podjęcie kwestionowanych w postępowaniu przed Sądem I instancji decyzji mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W tym stanie rzeczy pozostałe zarzuty kasatora tracą na znaczeniu albowiem pozostają bez wpływu na ocenę zaskarżonego wyroku. Brak jest więc uzasadnionych powodów przemawiających za koniecznością ich omawiania.

Rozpoznając sprawę ponownie Sąd I instancji weźmie pod uwagę powyższe uwarunkowania. Rozważy również zasadność postawionej przez siebie tezy, która sprowadza się do uznania, iż istnienie na danym obszarze zabudowy zagrodowej stoi na przeszkodzie uwzględnienia wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji w postaci budowy domu jednorodzinnego.

Podstawą rozstrzygnięcia Naczelnego Sądu Administracyjnego jest art. 185 § 1 p.p.s.a oraz art. 203 pkt 1 p.p.s.a w zakresie kosztów postępowania kasacyjnego.