Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 624/06
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2007-10-16 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzje I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Joanna Tuszyńska Sędziowie: AWSA Inga Gołowska (spr.) WSA Barbara Pasternak Protokolant: Beata Błach po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 października 2007 r. sprawy ze skargi A.Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w na rzecz skarżącego A.Z. kwotę 660 zł. ( sześćset sześćdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

l ISA/Kr 624 /06

Uzasadnienie

Organ l instancji, decyzją z dnia [....] na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3,4,i 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 21 §1 pkt 2, art. 47§1 i art. 56§ 1 w zw. z art. 2 pkt 1 ustawy Ordynacja podatkowa oraz uchwały Rady Gminy Z. Nr .... z dnia .....2000r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Z. w części dotyczącej sołectw[.....] , orzekł o ustaleniu jednorazowej opłaty dla A.Z. zbywcy działek nr ...oraz udziału 2/15 części w działce ...w wysokości [.....] zł. Postępowanie w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w B. , oznaczonej jako działki nr ...o pow. 0,1000 ha, nr ....o pow. 0,1000 ha oraz udział wynoszący 2/15 części w działce nr ...o pow. 0,1306 ha-spowodowane uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sołectw[....] , uchwałą Rady Gminy Z. Nr ...z dnia.....2000r. opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa .... [....] -wszczęto z urzędu w związku z zawiadomieniem Gminy o sporządzeniu w dniu .....04.2004r. umowy sprzedaży nieruchomości pomiędzy A.Z. a B.C. W oparciu o art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i § 28 Wypisu z Ustaleń Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego sołectw[....] , wysokość stawki służącej naliczeniu opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynosi 20%.

Cała nieruchomość w dacie sprzedaży [....] ujęta była w wyznaczonych terenach zabudowy jednorodzinnej (M1) z podstawowym przeznaczeniem pod lokalizację budynków jednorodzinnych z dopuszczeniem lokalizacji budynków mieszkaniowo-usługowych, usługowych i budynków gospodarczych, natomiast przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, aktualnie obowiązującego zlokalizowana była poza wyznaczonymi terenami budowlanymi-użytkowanie rolnicze-tereny łąk i pastwisk (symbol planu R)

W operacie szacunkowym z dnia.....2006r. sporządzonym przez biegłą R.B określono wzrost wartości działek nr ......udziału wynoszącego 2/15 części w działce .....położonych w B. w wyniku uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego na kwotę ogółem [.....] zł, co daje jednorazową opłatę w wysokości 20% wzrostu wartości w/w nieruchomości w wysokości [.....] zł

W dniu ......10.2005r. A.Z. i wniósł o umorzenie postępowania administracyjnego w sprawie wobec braku możliwości wydania decyzji gdyż upłynął już 5 letni okres o którym mowa w art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym bo uchwała Rady Gminy Z. nr ....z dnia ......2000r.weszła po upływie 14 dni od dnia jej ogłoszenia tj. w dniu ....09.2000r. a w przypadku odmowy umorzenia postępowania zażądał uwzględnienia tego, iż istotny wpływ na wartość działek miało dokonanie przez niego podziału geodezyjnego na mniejsze działki budowlane tworzące odrębne nieruchomości i poniesione w związku z tym nakłady. Dodatkowo wzrosła wartość rynkowa nieruchomości.

W uzasadnieniu decyzji organ l instancji podniósł, iż rozstrzygnięcie oparto na treści

art. 36 ust. 4 ustawy z 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zgodnie z którym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa nieruchomość, wójt, burmistrz, prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Przeprowadzając postępowanie dowodowe, organ l instancji dopuścił dowód z aktu notarialnego z dnia .....04.2004r. Nr rep. ....oraz opinię rzeczoznawcy majątkowego R.B. [....] Zgodnie z opinią rzeczoznawcy , różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego , a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu stanowi kwotę: [....] zł. Szacując powyższą kwotę rzeczoznawca nie brał pod uwagę żadnych nakładów właściciela , gdyż wzrost wartości nieruchomości został wygenerowany wyłącznie przez zmianę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Organ l instancji podniósł iż wezwał A.Z. do wypowiedzenia się w sprawie zebranego materiału dowodowego w sprawie. Dodatkowo organ l instancji podniósł w uzasadnieniu rozstrzygnięcia , iż 5 letni termin został zachowany , gdyż działaniem skierowanym na dochodzenie opłaty jest wszczęcie postępowania administracyjnego a nie dzień wydania decyzji. Takie stanowisko podzieliło SKO w K. w dec. z dnia [....] Dodatkowo organ l instancji podniósł, że przy sporządzaniu operatu szacunkowego za podstawę przyjęto stan praw i rzeczy panujących na działce w chwili zmiany planu miejscowego zatem sprzed dokonania podziału geodezyjnego.

W odwołaniu złożonym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. A.Z. wniósł o uchylenie decyzji organu l instancji i o umorzenie postępowania administracyjnego zarzucając naruszenie art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskutek niewłaściwej interpretacji, naruszenie art. 36 ust. 4 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez niezastosowanie tego przepisu i nieprawidłowe wyliczenie opłaty, niewłaściwe zastosowanie przepisów ustawy Ordynacja podatkowa i naruszenie przepisów kpa 7,9, 77§ 1 i art. 79§ 1 i § 2. W uzasadnieniu podniósł że wycena rzeczoznawcy i ustalenie opłaty nie uwzględniają jego wyjaśnień z dnia ....10.2004r. tj. faktu iż poniósł nakłady finansowe na nieruchomość i nie był powiadomiony o terminie przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy co uniemożliwiło mu udział w przeprowadzenie tego dowodu co stanowi naruszenie art. 79 § i 2 kpa.

Organ II instancji decyzją z dnia [...] [....] , wydaną na podstawie art.36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4 i 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i art. 138 § 1 pkt 2 kpa -uchyliło zaskarżoną decyzję w części jej podstawy prawnej dotyczącej art. 21 § 1 pkt 2,art. 47§ 1 i art. 56§ 1 w zw. z art. 2 pkt. 1 ustawy Ordynacja podatkowa, orzekło w to miejsce podstawę prawną art. 104 § 1 kpa a w pozostałej części utrzymało zaskarżona decyzje organu l instancji.

Organ II instancji w uzasadnieniu decyzji, częściowo podzielił argumentacje odwołującego się A.Z. , tj. w tej części w której podniósł, iż ustawa Ordynacja podatkowa nie ma zastosowania przy wydawaniu decyzji ustalającej jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Co do pozostałej argumentacji A.Z. organ II instancji nie podzielił zarzutów podniesionych w odwołaniu.

W skardze do WSA, skarżący wniósł o uchylenie decyzji organu II instancji i poprzedzającej ją decyzji organu l instancji oraz o umorzenie postępowania w sprawie. Dodatkowo wniósł o zasądzenie kosztów postępowania sądowo-administracyjnego, zarzucił organowi II instancji utrzymanie w mocy decyzji organu l instancji mimo, że decyzja ta została wydana w postępowaniu, które było prowadzone w oparciu o niewłaściwe przepisy tj. ustawę Ordynacja podatkowa, niekompletność uzasadnienia decyzji czym naruszono art. 108 kpa i uniemożliwiło kontrolę instancyjną decyzji, nierozpoznane istoty sprawy poprzez zaniechanie zbadania: 1) skutków prowadzenia postępowania w oparciu o przepisy Ordynacji podatkowej,2) prawidłowości postępowania w aspekcie podnoszonych przez skarżącego zarzutów naruszenia art. 7 i 77 kpa, 3)prawidłowości wyceny wzrostu wartości nieruchomości wynikającej ze zmiany planu zagospodarowania przestrzennego oraz niewłaściwą interpretację art. 37 ust. 4 i 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zdaniem skarżącego SKO zaniechało wyjaśnienia podstaw prawnych decyzji , nie ustosunkowało się do zarzutów skarżącego w przedmiocie naruszenia art. 7,9,77 §1 , 79 § 1 i 2 kpa, oraz brak w uzasadnieniu jakichkolwiek szczegółów odnoszących się do treści operatu szacunkowego co uzasadnia brak analizy wyceny pod kątem prawidłowości ustalenia wzrostu wartości nieruchomości powstałej wskutek zmiany planu. Operat nie był analizowany z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami ani przepisami wykonawczymi. Zastosowana interpretacja art. 37 ust. 3 i 4 ustawy o planowaniu przestrzennym narusza zasadę państwa prawnego i jest sprzeczna z art. 2 i 64 ust. 2 Konstytucji.

Organ II instancji w odpowiedzi na skargę z dnia .....05.2006r. wniósł o jej oddalenie, powołując się na argumentacje przytoczona w decyzji organu II instancji.

W uzupełnieniu skargi, skarżący określił wartość przedmiotu zaskarżenia na kwotę 10.577,40 zł

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Skarga jest zasadna i skutkuje uchyleniem zaskarżonej organu II instancji i organu l

instancji.

Zgodnie z przepisem art. 1§1 i 2 ustawy z 25.07.2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz. U z 2002r, Nr 153,póz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Skarga zasługuje na uwzględnienie , jednakże z powodów odmiennych aniżeli podniósł skarżący A.Z. . Zezwala na to art. 134§ 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U Nr 153, póz. 1270 z póź.zm), zgodnie z którym Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz podstawą prawną.

Podstawą prawną wszczęcia postępowania administracyjnego w przedmiocie wymierzenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, na skutek zmiany lub uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest art. 36 ust. 4 z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z treścią tego przepisu, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła a właściciel zbywa tę nieruchomość to wójt pobiera jednorazową opłatę ustaloną w planie. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Przepis art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym reguluje kwestie związane ze wzajemnym rozliczeniem pomiędzy gminą a właścicielem nieruchomości w związku ze wzrostem wartości nieruchomości, w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmianą. Wymierzenie opłaty planistycznej nie jest uznaniowe, lecz obligatoryjne a sposób wyliczenia jest ściśle określony przez prawo. Opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest świadczeniem publicznoprawnym, jakie się wiąże z przysporzeniem majątkowym właścicielowi nieruchomości, dokonanym wskutek uchwalenia lub zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Warunkiem ustalenia tzw. renty planistycznej o której mowa w art. 36 ust. 4 cyt. ustawy jest zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i powyższy przepis jest podstawą jej wymierzenia.

Ustalenie wartości nieruchomości następuje na zasadach określonych w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( tekst jednolity Dz. U z 2004r. Nr 261 , póz. 2603 z póz zm) i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U Nr 207, póz. 2109) z uwzględnieniem treści art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu (lub po zmianie) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu.

Przepis art. 37 ust. 6 cyt. ustawy zobowiązuje właściwy organ do bezzwłocznego ustalenia opłaty po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego stanowiącego umowę zbycia nieruchomości, który notariusz jest obowiązany przesłać w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy zbycia nieruchomości. Regulacja ta ma jedynie charakter przepisu dyscyplinującego gminę do dochodzenia należności budżetowych w możliwie najkrótszym terminie, nie ogranicza jednakże w żaden sposób 5-letniego terminu do wszczęcia postępowania, a termin ten liczony jest od daty wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego. Wszczęcie postępowania w tym przedmiocie jest równoznaczne z wniesieniem roszczenia, o którym mowa w art. 36 ust. 6. Jeżeli w rozpoznawanej sprawie postępowanie w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty zostało wszczęte przed upływem termonu określonego w art. 36 ust. 6, ( postanowienie z dnia ........) to w sprawie został dochowany termin do pobrania opłaty z tytułu wzrostu nieruchomości zbytej przez skarżącego.

Zgodnie z § 50 Rozporządzenia Rady Ministrów z 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U z 2004r. Nr 207, póz. 2109 z póź.zm) -przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy z 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U Nr 80, póz. 717 z póź.zm) określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Jak wynika z operatu szacunkowego, zakresem operatu szacunkowego objęto prawo własności działek nr ....zatem nie nieruchomość, w stosunku do której nastąpiła zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lecz trzy działki, które stanowiły przedmiot umowy sprzedaży w......2005r. zatem nieruchomości, które nie są tożsame z nieruchomością o której mowa w § 50 cyt. rozporządzenia. Należy także podnieść, że wyliczenia matematyczne wykonane przez biegłą są obarczone błędem, gdyż po przemnożeniu powierzchni budowlanej w m2 -2174 z ceną jednostkową w zł/m2-27,45 zł otrzymuje się kwotę [....] zł, czyli wzrost wartości nieruchomości spowodowany zmianą planu miejscowego wynosi : [....] zł a 20% to kwota: [....] zł a nie jak wyliczono w operacie: [....] zł. Należy także podnieść, iż tylko bezpośrednie następstwa wynikające z uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mogą mieć wpływ na ustalenie wzrostu wartości nieruchomości w postępowaniu o ustaleniu jednorazowej opłaty na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 powołanej ustawy.