Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 443/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2013-06-07 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 77 par. 1, 80, 156 par. 1 pkt 2, 107 par. 3
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 154, 156 ust. 1 i 3
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 119 pkt 2, 120 i 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Lenart po rozpoznaniu w dniu 7 czerwca 2013 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi L. B. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] grudnia 2012 r., Nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Transportu, Budownictwa I Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] grudnia 2012 r., nr [...] uchylił decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2011 r., nr [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

Zaskarżone orzeczenie zostało wydane w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] maja 2010 r., nr [...] ustalił lokalizację inwestycji polegającej na budowie gazociągu [...] mm, [...] relacji [...] w gminie M., województwo [...], ograniczył sposób korzystania m.in. z nieruchomości położonej w obrębie [...], oznaczonej geodezyjnie jako działki: nr [...], [...] o pow. [...] ha, nr [...], [...], o pow. [...] ha i nr [...], [...], o pow. [...] ha oraz nadał decyzji rygor natychmiastowej wykonalności.

Pismem z dnia [...] września 2011 r. Wojewoda [...] zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania za szkody powstałe wskutek budowy gazociągu na ww. nieruchomości.

Następnie Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] grudnia 2011 r., nr [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz L. L. w wysokości [...] zł z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości położonej w obrębie [...], oznaczonej geodezyjnie jako działki: nr [...], [...] o pow. [...] ha, nr [...], [...], o pow. [...] ha i nr [...], [...], o pow. [...] ha.

W uzasadnieniu orzeczenia organ stwierdził, że właścicielem przedmiotowego gruntu jest L. L. i powołał treść art. 24 ustawy o inwestycjach w zakresie terminalu regazyfikacyjnego [...] w [...]. Ponadto wskazał, że w sprawach nieuregulowanych w przywołanej ustawie, zgodnie z jej art. 30, stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Dodał, że zgodnie z art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości m. in. urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji gazów ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w ust. 1. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, stosuje się odpowiednio przepis art. 128 ust. 4 ww. ustawy. W myśl tego artykułu, odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Zgodnie z § 43 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 204, poz. 2109 ze zm.), przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uwzględnia się w szczególności: stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie decyzji; utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie.

Przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uwzględnia się: zmianę warunków korzystania z nieruchomości; zmianę przydatności użytkowej nieruchomości; trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości; skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 6 ustawy.

Wartość poniesionych szkód, spowodowanych działaniami, o których mowa w art. 124 ust. 6 ustawy, określa się po wystąpieniu szkody.

W przedmiotowej sprawie faktyczne wejście na grunt nastąpiło dniu [...] września 2010 r., a prace realizowane były do dnia [...] kwietnia 2011 r.

W myśl art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

W sporządzonym na potrzeby niniejszego postępowania przez rzeczoznawców majątkowych Z. P. i Z. W. operacie szacunkowym wartość przedmiotu wyceny została określona na dzień [...] czerwca 2011 r. Objęta postępowaniem nieruchomość położona jest we wschodniej części wsi L., przy granicy z obrębem [...] i dłuższym wschodnim bokiem przylega do ulicy [...]. Ze wszystkich stron graniczy z niezabudowanymi nieruchomościami o przeznaczeniu w Studium pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Jest niezabudowana, nie uprawiana rolniczo, na dzień wizji zarośnięta chwastami. Rzeczoznawcy ustalili, że na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie terminalu regazyfikacyjnego [...], obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony Uchwałą Rady Gminy [...] z dnia [...] lipca 2009 r. Według tego planu przedmiotowa nieruchomość znajdowała się w obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem [...] - zabudowa mieszkaniowa.

Biegli ustalili również, że zmniejszenie wartości działek: nr [...], nr [...] i nr [...], przeznaczonych pod zainwestowanie, występuje w pasie strefy kontrolowanej o łącznej powierzchni [...] m2 (dane od [...]).

Wyceniając przedmiotowy grunt, zastosowali podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Jako próbkę reprezentatywną nieruchomości gruntowych wybrali [...] transakcji sprzedaży nieruchomości przeznaczonych na cele zabudowy mieszkaniowej oraz [...] transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu pod uprawy polowe z terenu gm. [...], dokonanych w okresie od dnia [...] kwietnia 2010 r. do dnia [...] kwietnia 2011 roku. Na tej podstawie ustalili cenę średnią wynoszącą [...] zł/m2 oraz wartość współczynnika korygującego – [...].

W wyniku dokonanej analizy wartość szkody trwałej, równą zmniejszeniu wartości nieruchomości w pasie strefy kontrolowanej o powierzchni [...] m2 została określona na kwotę [...] zł.

W związku z tym, iż przedmiotowa nieruchomość przed rozpoczęciem robót budowlanych nie była wykorzystywana rolniczo nie określono wartości szkód w okresie prac budowlanych, przejściowego zmniejszenia wartości pożytków po robotach budowlanych oraz rekultywacji.

Organ podniósł, że sporządzony operat szacunkowy odpowiada obowiązującym przepisom prawa, w związku z czym należało uznać ten dokument za wystarczający dowód do ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z przedmiotowej nieruchomości.

Dodał, że zgodnie z art. 132 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami do wypłaty ustalonego odszkodowania zobowiązany został O.

Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej złożył O., wnosząc o uchylenie decyzji organu pierwszej instancji i rozstrzygnięcie co do istoty sprawy, poprzez ustalenie odszkodowania dla L. L. w wysokości nie większej niż [...] zł. Spółka podniosła, iż odszkodowanie powinno określać rzeczywistą wartość szkody i wskazała, iż działki L. L., zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego mogą być zabudowane maksymalnie w 30%. Strefa kontrolowana zajmowana przez nowo wybudowany gazociąg zajmuje tylko 7 % powierzchni całkowitej przedmiotowych działek. Inwestor wskazał, iż po ewentualnym zabudowaniu działki strefa kontrolowana gazociągu znajdzie się w części działki, która zgodnie z ww. miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nie może być zabudowana. Ponadto odwołująca stwierdziła, iż obszar strefy kontrolowanej o powierzchni [...] m2, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym przed wybudowaniem przedmiotowego gazociągu uchwałą Rady Gminy [...] z dnia [...] lipca 2009 r., Nr [...], znajduje się w strefie zakazu zabudowy ze względu na istniejące na tej działce - przed wybudowaniem przedmiotowego gazociągu - inne urządzenia. Tak więc biegli nie powinni w ogóle obliczać odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości działki.

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskie decyzją z dnia [...] grudnia 2012 r., nr [...] uchylił decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2011 r., nr [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

Uzasadniając podjęte rozstrzygnięcie organ przytoczył treść art. 24 ust. 1 i 2 i art. 34 ust. 1 ustawy z dnia 24 kwietnia 2009 r. o inwestycjach w zakresie terminalu regazyfikacyjnego [...] w [...] (Dz. U. z 2009 r. Nr 84, poz. 700 ze zm.), art. 130 ust. 2 i art. 128 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) i § 43 ust. 1 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.) dodając, że odszkodowanie, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie zarówno z orzecznictwem sądowym jak i literaturą, oparte jest na zasadach wynikających z prawa cywilnego. Zastosowanie znajduje tu więc teoria różnicy, zgodnie z którą szkodą jest różnicą pomiędzy stanem obecnym a stanem hipotetycznym, tj. tym, który by istniał, gdyby nie zdarzenie będące źródłem szkody oraz zasada pełnego odszkodowania (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 24 kwietnia 2008r., sygn. II SA/Kr 143/2008, publ. LEX Polonica 1994349 oraz A. Łukaszewska, Komentarz do art. 128 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Warszawa 2003). Odszkodowanie powinno rekompensować jedynie te szkody, które pozostają w związku przyczynowym ze zdarzeniem je wywołującym (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 lutego 2003 r., sygn. I SA 1774/01, publ. LEX nr 159247).

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za ograniczenie sposobu korzystania z przedmiotowej nieruchomości stanowił operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawców majątkowych Z. P. i Z. W. w dniu [...] czerwca 2011 r. na zlecenie Wojewody [...], który jest jednym z dowodów w sprawie i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 Kpa.

Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 12 grudnia 2007 r., sygn. akt I SA/Wa 1484/07, dostępny w CBOSA).

Organ stwierdził, że jego zastrzeżenia budzi sposób ustalenia odszkodowania za zmniejszenie wartości przedmiotowej nieruchomości, bowiem rzeczoznawcy majątkowi uznali, że skoro infrastruktura techniczna w postaci gazociągu została posadowiona na nieruchomości przeznaczonej pod zainwestowanie (zabudowę mieszkaniową), wobec tego następuje konieczność zmiany sposobu użytkowania tej części nieruchomości (na rolne). Biegli ustalili, że zmniejszenie wartości nieruchomości nastąpi tylko w pasie strefy kontrolowanej o pow. [...] m2, bowiem na pozostałej części nieruchomości nie zachodzi konieczność zmiany sposobu użytkowania. W operacie szacunkowym zaznaczono, że zmniejszenie wartości nieruchomości równe jest różnicy wartości rynkowej dla dotychczasowego przeznaczenia i wartości rynkowej dla innego sposobu użytkowania, wymuszonego zlokalizowaniem urządzeń infrastruktury technicznej. Ostatecznie zmniejszenie wartości działki nr [...], nr [...] i nr [...] określono na kwotę [...] zł.

Minister zlecił Wojewodzie [...] przeprowadzenie dodatkowego postępowania wyjaśniającego, polegającego na jednoznacznym ustaleniu, czy na przedmiotowych działkach ew. nr [...], nr [...] i nr [...] przebieg gazociągu [...] mm, pr [...] relacji [...] w Gminie M., ustalony decyzją Wojewody [...] z dnia [...] maja 2010 r., jest tożsamy z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przyjętego na mocy uchwały Nr [...] Rady Gminy M.

W odpowiedzi Wojewoda wyjaśnił, iż w jego ocenie, na przedmiotowych działkach przebieg gazociągu ustalony decyzją Wojewody [...] z dnia [...] maja 2010 r. jest tożsamy z ustaleniami ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Okoliczność ta jednak nie została uwzględniona w prowadzonym postępowaniu odszkodowawczym. Skoro już w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy M. był przewidziany przebieg gazociągu [...], to brak jest podstaw do przyjęcia, że w związku z wydaniem przez Wojewodę [...] decyzji z dnia [...] maja 2010 r., w pełnym zakresie nastąpiły skutki wymienione w § 43 ust. 3 rozporządzenia, tj. doszło do zmiany warunków korzystania z nieruchomości, zmieniła się przydatność użytkowa nieruchomości i wystąpiły trwałe ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości. Poprawne ustalenie stanu nieruchomości, stosownie do § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku, na dzień wydania przez Wojewodę [...] decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, tj. na dzień [...] maja 2010 r., powinno uwzględniać, że na przedmiotowych działkach był już zlokalizowany gazociąg [...]. Tym samym należy ustalić, czy faktycznie doszło do zmniejszenia wartości nieruchomości, a pominięcie w niniejszym postępowaniu okoliczności że dokumenty planistyczne na dzień wydania ww. decyzji, przewidywały posadowienie na przedmiotowych działkach tego typu infrastruktury technicznej narusza art. 7, 77 § 1 kpa.

Organ zaznaczył, iż przepis art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. stanowi, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W piśmie z dnia [...] lipca 2012 r. rzeczoznawcy majątkowi wyjaśnili, iż nie są w stanie zamieścić w operacie klauzuli o jego aktualności z uwagi na zmianę cen transakcyjnych zarówno nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jak i przeznaczonych pod uprawy rolne - co oznacza konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego o wartości szkód tymczasowych poniesionych na przedmiotowych działkach.

Skargę na powyższą decyzję wniosła L. B. (dawniej L. L.), zarzucając jej:

- naruszenie prawa procesowego, tj. przepisu art. 138 § 2 kpa, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uchylenie prawidłowej decyzji organu I instancji;

- prawa materialnego, a to przepisu art. 128 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 24 kwietnia 2009 r. o inwestycjach w zakresie terminalu regazyfikacyjnego [...] w [...], poprzez jego niewłaściwe zastosowanie

- prawa procesowego, tj. jest przepisu art. 7 kpa i art. 77 kpa, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i nie rozpatrzenie całego materiału dowodowego w sprawie, dowolną ocenę materiału dowodowego, w szczególności opinii rzeczoznawców majątkowych i bezzasadne zakwestionowanie jej miarodajności i prawidłowości.

W związku z podniesionymi zarzutami wniosła o uchylenie w całości decyzji Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] grudnia 2012 r. i przekazanie sprawy organowi II instancji do ponownego rozpoznania.

W uzasadnieniu skargi podniosła, że decyzją Wojewody [...] z dnia [...] maja 2010 r. ograniczone zostało prawo własności nieruchomości w sposób jeszcze dalej idący, aniżeli na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Decyzją administracyjną wykreowane zostało administracyjnoprawne zezwolenie nie tylko na realizację inwestycji, lecz także późniejszą konserwację (ewentualnie naprawę obiektu znajdującego się na cudzym gruncie). Odpowiada to zatem w istocie służebności przesyłu, a bezspornym jest, że obciążenie nieruchomości ograniczonym prawem quasi rzeczowym powoduje obniżenie wartości nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wniósł o oddalenie skargi oraz na podstawie art. 119 pkt. 2 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym. Odnosząc się zaś do zarzutów skargi stwierdził, iż nie mogą one prowadzić do zmiany zaskarżonej decyzji bowiem organ odwoławczy nie naruszył przepisów prawa materialnego jak i procesowego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd bada, czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Ponadto zgodnie z art. 119 pkt 2 w zw. z art. 120 ww. ustawy, sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym jeżeli jedna ze stron złoży taki wniosek, a żadna z pozostałych stron w terminie 14 dni od dnia zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy – taka sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie.

Mając na względzie powyższe kryteria stwierdzić należy, że skarga nie jest zasadna, a zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego i procesowego.

Objęta kontrolną sądową decyzja Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] grudnia 2012 r. uchyliła decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2011 r. i przekazała sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Tym ostatnim orzeczeniem organ wojewódzki orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz L. L. (obecnie L. B.) w wysokości [...] zł z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości położonej w obrębie [...], oznaczonej geodezyjnie jako działki: nr [...], [...] o pow. [...] ha, nr [...], [...], o pow. [...] ha i nr [...], [...], o pow. [...] ha.

Minister podniósł, że sporządzony na zlecenie organu pierwszej instancji operat szacunkowy stracił ważność, a rzeczoznawcy majątkowi nie zamieścili klauzuli o jego aktualności. Ponadto uznał, że rzeczoznawcy majątkowi w sporządzonej wycenie nie uwzględnili, iż przedmiotowe nieruchomości były objęte planem zagospodarowania przestrzennego, który jeszcze przed decyzją lokalizacyjną przewidywał wybudowanie w tym miejscu gazociągu.

Operat szacunkowy stanowi istotny dowód w prowadzonym postępowaniu odszkodowawczym, albowiem określa wartość nieruchomości (art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.).

Poza sporem pozostaje w niniejszej sprawie, że w dniu wydania decyzji przez organ II instancji operat ten nie mógł być wykorzystany na cel, dla jakiego został sporządzony, albowiem decyzja organu II instancji wydana została w dniu [...] grudnia 2012, tj. po upływie 12 miesięcy od daty sporządzenia tej opinii ([...] czerwca 2011 r.).

Zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Wprawdzie ustawodawca dopuścił możliwość posługiwania się operatem po upływie wskazanego wyżej terminu, jednakże zastrzegł w treści art. 156 ust. 4 u.g.n., że może to nastąpić po potwierdzeniu aktualności operatu przez rzeczoznawcę majątkowego. Jednocześnie, ustawodawca wyraźnie określił, że to potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Również przepis § 58 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, stanowi, że potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę w sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1.

Operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] czerwca 2011 r. przez Z. P. i Z. W., wykorzystany przez organy administracji w niniejszym postępowaniu, w celu ustalenia wysokości odszkodowania nie zawiera klauzuli potwierdzającej jego aktualność, jak wymaga tego ww. przepis, jednocześnie rzeczoznawcy w piśmie z dnia [...] lipca 2012 r. udzielili informacji, że nie mogą zamieścić takiej klauzuli, z uwagi na zmianę cen transakcyjnych, zarówno nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jak i pod uprawy rolne.

W ocenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, nie można w tak istotnej kwestii, jak określenie wartości odszkodowania za powstałą szkodę, dopuścić jako dowodu operatu szacunkowego, który z jakichkolwiek przyczyn, utracił moc dowodową - bowiem wobec upływu 12 miesięcy od daty sporządzenia przedmiotowego operatu szacunkowego i nieumieszczenia na nim stosownej klauzuli po tym terminie - opinia ta taką moc dowodową utraciła. Przy czym Sąd stoi na stanowisku, że niedopuszczalna jest wykładnia rozszerzająca przepisu art. 156 ust. 4 u.g.n. Pamiętać bowiem należy, że przewidziana przez ustawodawcę możliwość posługiwania się operatem szacunkowym w celu, dla którego został on sporządzony, po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia stanowi wyjątek od reguły 12 miesięcznej aktualności operatu.

Z tej przyczyny Sąd stwierdził, że organ odwoławczy nie mógł w niniejszej sprawie posłużyć się nieaktualnym operatem szacunkowym przyjmując, iż ma on moc dowodową w postępowaniu o odszkodowanie prowadzonym przed Ministrem. Prowadząc postępowanie w oparciu o nieaktualny operat Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej naruszyłby przepis art. 77 § 1 kpa i 80 kpa w zw. z art. 156 ust. 4 ugn. Organ nie zebrałby bowiem w sposób należyty materiału dowodowego i w konsekwencji nie dokonał prawidłowej jego oceny, a dodatkowo naruszyłby prawo w sposób określony w art. 156 § 1 pkt 2 kpa.

Jednocześnie waga tego dowodu w prowadzonym postępowaniu o odszkodowanie powoduje, że organ II instancji nie mógł go uzupełnić i zobowiązany był zwrócić sprawę do ponownego rozpoznania.

Odnosząc się do zarzutu skarżącej, dotyczącego błędnego ustalenia przez organ II instancji, że w wyniku wydania decyzji lokalizacyjnej dla przedmiotowego gazociągu z dnia [...] maja 2010 r. nastąpił faktyczny spadek wartości nieruchomości, wskazać należy, iż w operacie szacunkowym z dnia [...] czerwca 2011 r. rzeczoznawcy (w pkt 4.3 opinii) stwierdzili jedynie, że działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na mocy uchwały [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] lipca 2009 r. - symbol [...] oraz (w pkt 5.3 opinii) oraz, iż przebieg gazociągu nie eliminuje możliwości dalszego wykorzystania nieruchomości, na cele związane z zainwestowaniem pozą strefą kontrolowaną. Zmniejszenie wartości nieruchomości występuje zatem w pasie strefy kontrolowanej. Biegli pominęli, że zgodnie z § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w dokonanej wycenie powinien zostać uwzględniony fakt tożsamości przebiegu przedmiotowego gazociągu w ww. planie zagospodarowania przestrzennego i decyzji lokalizacyjnej z dnia [...] maja 2010 r. Już sam fakt przeznaczenia nieruchomości w tym planie pod gazociąg miał bowiem wpływ na wartość nieruchomości, co powinno znaleźć odzwierciedlenie w wykonanej wycenie.

W tym stanie rzeczy Sąd uznał, że organ II instancji prawidłowo i rzetelnie przeprowadził postępowanie, co znalazło wyraz w uzasadnieniu decyzji, zgodnie z art. 107 § 3 kpa.

Wobec powyższego, Sąd na podstawie art. 151 w związku z art. 119 pkt 2 i art. 120 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), orzekł jak w sentencji.