Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 423/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2018-05-24 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury~Minister Insfrastruktury i Budownictwa
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art.12 yst.4a,4f,5 art.18 ust.1,1a,1d,1e,1f, art. 22i23
journal: Dz.U. 2015 poz 2031
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania  i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity
article: art.130 ust.2 art. 134, art.135
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Szymańska, Sędziowie sędzia WSA Katarzyna Golat (spr.), sędzia WSA Jarosław Łuczaj, Protokolant ref. Joanna Kicińska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 maja 2018 r. sprawy ze skargi Prezydenta Miasta [...] na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] listopada 2017 r. [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżona decyzją z dnia [...] listopada 2017 r. Nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1257), określanej dalej jako Kpa, po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta Miasta [...], od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2017 r., znak: [...], orzekającej w pkt 1 o ustaleniu na rzecz B. T. oraz M. T. odszkodowania w wysokości 527.351,00 zł, za prawo własności nieruchomości położonej w [...], obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0823 ha, przeznaczonej pod budowę regionalnej drogi [...] - [...] - Etap III - km 4+020,00 - km 7+990,00, w pkt 2 o ustaleniu odszkodowania na rzecz F. T., w kwocie 114.786,00 zł za ograniczone prawo rzeczowe do ww. nieruchomości, w pkt 3 o powiększeniu odszkodowania ustalonego w pkt 1 o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, tj. o kwotę 26.367,55 zł, w pkt 4 o powiększeniu odszkodowania ustalonego w pkt 1 o kwotę 10.000,00 zł, zgodnie z art. 18 ust. 1f ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jednolity - Dz. U. z 2017 r. poz. 1496, ze zm.), określanej dalej jako specustawa drogowa, w pkt 5 o zobowiązaniu Prezydenta Miasta [...] a do wypłaty ustalonego w pkt 1 i 2 oraz powiększonego w pkt 3 i 4 odszkodowania, Minister Infrastruktury uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2017 r., w części dotyczącej pkt 3 i w tym zakresie orzekł o odmowie powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, zaś w pozostałym zakresie utrzymał ww. decyzję w mocy.

Stan sprawy przedstawił się następująco.

Nieruchomość położona w [...], obrębie [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,0823 ha, decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] lipca 2016 r., znak: [...], której nadano rygor natychmiastowej wykonalności, została przeznaczona pod budowę regionalnej drogi [...] - [...] - Etap III - km 4+020,00 - km 7+990,00. Powyższa decyzja stała się ostateczna z dniem [...] sierpnia 2016 r.

Decyzją z dnia 10[...] kwietnia 2017 r., znak: [...], Wojewoda [...] orzekł w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania na rzecz B. T. oraz M. T. odszkodowania, w wysokości 527.351,00 zł, za prawo własności nieruchomości położonej w [...], obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...], o pow. 0,0823 ha, przeznaczonej pod budowę regionalnej drogi [...] - Etap III - km 4+020,00 - km 7+990,00, w pkt 2 - o ustaleniu odszkodowania na rzecz F. T. w kwocie 114.786,00 zł, za ograniczone prawo rzeczowe do ww. nieruchomości, w pkt 3 o powiększeniu odszkodowania ustalonego w pkt 1 o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e specustawy, tj. o kwotę 26.367,55 zł, w pkt 4 o powiększeniu odszkodowania ustalonego w pkt 1 o kwotę 10.000,00 zł zgodnie z art. 18 ust. 1f ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, w pkt 5 o zobowiązaniu Prezydenta Miasta [...] a do wypłaty ustalonego w pkt 1 i 2 oraz powiększonego w pkt 3 odszkodowania.

Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Infrastruktury i Budownictwa złożył Prezydent Miasta [...] a, zaskarżając decyzję w całości.

W odwołaniu wskazano, iż operat szacunkowy sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania został sporządzony wadliwie, biegły zbyt powierzchownie przeprowadził analizę rynku lokalnego i regionalnego, co doprowadziło do wyceny, w oparciu o wartość odtworzeniową, a nie w oparciu o wartość rynkową nieruchomości.

W odwołaniu wskazano ponadto, że powiększenie odszkodowania o 5% wartości nieruchomości było nieprawidłowe, nastąpiło bowiem wyłącznie na podstawie znajdującego się w aktach sprawy oświadczenia z dnia [...] sierpnia 2016 r. o wydaniu nieruchomości na rzecz inwestora, które zostało złożone przed upływem 30 dni, od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Jak jednak wskazał odwołujący się, zgodnie z informacją przekazaną Wojewodzie [...], w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości, faktyczne władztwo nad nieruchomością nie przeszło na rzecz inwestora w terminie wskazanym w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, ponieważ nieruchomość ta została wydana dopiero w dniu [...] marca 2017 r.

Po rozpatrzeniu odwołania organ wskazał, że na dzień przed ostatecznością decyzji Wojewody [...], tj. w dniu [...] sierpnia 2016 r., dla ww. nieruchomości, prowadzona była przez Sąd Rejonowy w [...] księga wieczysta, gdzie jako właścicieli wpisano B.. T. oraz M. T. we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

W dziale III ww. księgi wieczystej wpisano ograniczone prawa rzeczowe: prawo drogi na rzecz każdoczesnych właścicieli nieruchomości [...] Rola wyk. 730, prawo drogowe określone w § 4 umowy z dnia 23 lutego 1833 r. na rzecz każdoczesnych właścicieli wyk. [...] , wzajemna służebność drogi, bliżej określona w § 7 umowy z dnia 8 maja 1957 r. nr 3 w KW [...], na podstawie tej umowy i wniosku z 16 maja 1957 r. nr [...] oraz prawo użytkowania bliżej określone w par. 3 umowy darowizny na rzecz F. T. i J. T..

W toku postępowania ustalono, że J. T. zmarł 16 lutego 2013 r. (akt zgonu nr [...]).

Dalej organ podał, że stosownie do treści art. 299 i 300 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 380) służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego i jest niezbywalna. Nie można również przenieść uprawnienia do jej wykonywania.

Organ przytoczył relewantne przepisy i dokonał opisu operatu szacunkowego sporządzonego przez P. T. na zlecenie Wojewody, dnia [...] listopada 2016 r. Wskazał, że zawiera on wszystkie wymagane prawem elementy, tj. opis działki, dokładny opis składników budowlanych i roślinnych (znajdujących się na stronach 9-11 operatu szacunkowego), informacje o bliższym i dalszym sąsiedztwie.

Minister podał, że rzeczoznawca majątkowy opisał, że przedmiot wyceny objęty był miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta [...] a dla określonych terenów, w obszarze na wschód od ulicy [...] do ulicy [...], zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miasta [...] a z dnia [...] maja 2014 r., zgodnie z którym działka nr [...] znajdowała się częściowo na terenie oznaczonym jako E2KDGP - tereny publicznych dróg klasy "główna ruchu przyspieszonego" (około 12% pow. działki), a częściowo w terenie oznaczonym jako E34MZ - tereny ekstensywnej zabudowy mieszkaniowej (około 88 % pow. działki).

Biegły wyjaśnił, że przeznaczenie nieruchomości jest częściowo zgodne a częściowo odmienne od jej przeznaczenia wynikającego z ustaleń miejscowego planu, na potrzeby wyceny dokonano analizy kształtowania się cen zarówno nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod drogi, jak i nieruchomości o przeznaczeniu mieszanym: częściowo drogowym i częściowo mieszkaniowym jednorodzinnym.

Nieruchomości o charakterze mieszkaniowym osiągają niższe ceny od będących przedmiotem obrotu w rozpoznawanym okresie na rynku regionalnym nieruchomości podobnych o przeznaczeniu drogowym. Wobec powyższego biegły w myśl tzw. "zasady korzyści" wartość całej nieruchomości określił w oparciu o nieruchomości podobne o przeznaczeniu drogowym.

Ze względu natomiast na stwierdzenie braku występowania w obrocie dostatecznej do przeprowadzenia wyceny liczby nieruchomości spełniających kryterium podobieństwa i co za tym idzie brak możliwości wyznaczenia wartości rynkowej nieruchomości, biegły określił wartość odtworzeniową przedmiotowej nieruchomości, odrębnie wyceniając grunt i części składowe.

Na potrzeby wyceny przeprowadzono analizę cen nieruchomości, przeznaczonych pod tereny dróg, położonych na rynku lokalnym, obejmującym miasto [...] oraz na rynku regionalnym, obejmującym województwo [...], w okresie od listopada 2014 r. do listopada 2016 r.

Po weryfikacji danych do analizy przyjęto zbiór 22 transakcji, których ceny wahały się od 46,89 zł/m² do 140,45 zł/m², przy cenie średniej 91,11 zł/m², z których szczegółowej charakterystyce poddano nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej, opisane na str. 24-25 operatu szacunkowego.

W wyniku analizy rynku ustalono cechy i ich wagi mające wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Do ww. cech zaliczono: położenie (waga 40%), otoczenie (waga 35%) oraz topografię (waga 25%). Dokonano również charakterystyki przyjętych cech rynkowych, co pozwoliło na oszacowanie wartości 1 m² gruntu na kwotę 95,51 zł/m², natomiast całej powierzchni działki na kwotę 91.205,00 zł.

Wartość wszystkich składników budowlanych została oszacowana, zgodnie z metodologią wskazaną na str. 26-28 operatu szacunkowego na kwotę 536 444,00 zł.

Natomiast wartość wszystkich składników roślinnych oszacowano zgodnie z metodologią wskazaną na str. 28 - 30 operatu szacunkowego na kwotę 14.488,00 zł.

Wartość służebności mieszkania przy uwzględnieniu wieku osoby uprawnionej, prognozowanej długości dalszego trwania życia, wyznaczonej wartości odtworzeniowej nieruchomości, rentowności długoterminowych, bezpiecznych lokat na rynku kapitałowym, możliwego do uzyskania dochodu z tytułu dzierżawy oraz współczynnika współkorzystania określono na kwotę 114.786,00 zł, czego wynikiem było łączne oszacowanie wartości działki nr [...] (pomniejszonej o wartość ograniczonego prawa rzeczowego) na kwotę 527.351,00 zł. W takiej kwocie Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie, które powiększył o 26.367,55 zł, stanowiącą 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania, zgodnie z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej oraz o kwotę 10 000 zł, na podstawie art. 18 ust. 1f specustawy drogowej.

W ocenie organu opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne i opiera się na prawidłowych danych. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad, powodujących naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm.), dalej - u.g.n.

Wobec niewystarczającej liczby odnotowanych transakcji nieruchomościami, spełniającymi kryterium podobieństwa, o porównywalnych częściach składowych, wartość przedmiotowej działki została oszacowana w oparciu o metodę odtworzeniową, jako suma wartości rynkowej gruntu oraz wartości odtworzeniowej jego części składowych.

Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez siebie wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Jako obszar badanego rynku w przypadku nieruchomości drogowych w pierwszej kolejności przyjęto teren całego miasta [...], jednakże z uwagi na odnotowanie jedynie sześciu transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej, analizę rozszerzono na obszar województwa [...], biorąc pod uwagę nieruchomości położone w miastach, wchodzących w skład [...] Okręgu Przemysłowego o podobnej atrakcyjności lokalizacyjnej, wielkości, strukturze demograficznej oraz zbliżonym poziomie rozwoju gospodarczego, a także położone na obszarach znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie tych miast.

Odnosząc się do podniesionego w odwołaniu zarzutu dotyczącego określenia wartości nieruchomości metodą odtworzeniową organ wyjaśnił, że nie miał żadnych podstaw uważać, że metodologia przyjęta przez biegłego jest wadliwa, bowiem zgodnie z art. 135 i 154 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że brak odnotowania na badanym rynku transakcji nieruchomościami o podobnych częściach składowych, powoduje ustalenie wartości nieruchomości metodą odtworzeniową.

Organ podkreślił, że w operacie szacunkowym oraz w piśmie z dnia 16 lutego 2017 r. P. T. wskazał, iż w okresie dwóch lat wstecz od daty sporządzenia wyceny nie odnotowano na lokalnym, jak również regionalnym rynku nieruchomości obrotu nieruchomościami zabudowanymi podobnymi budynkami mieszkalnymi, usytuowanymi w przeważającej części na gruntach przeznaczonych pod drogi. Wynika to zarówno ze znikomej liczby tego typu nieruchomości występujących na rynku nieruchomości jak i dużego prawdopodobieństwa wywłaszczenia nieruchomości pod planowaną inwestycję drogową, co zniechęca potencjalnych kupujących. Biegły wskazał również, że nieruchomość wyceniana o przeznaczeniu pod komunikację nie spełnia przesłanki podobieństwa względem nieruchomości o przeznaczeniu pod tereny o charakterze inwestycyjnym, mieszkaniowym, zatem tego typu nieruchomości nie mogą być przyjmowane do porównań.

W ocenie organu powyższe stanowisko rzeczoznawcy majątkowego uzasadnia uznanie prawidłowości oszacowanej przez niego wartości odtworzeniowej.

Za chybiony Minister uznał argument wskazany przez Prezydenta Miasta [...] a, iż w innych operatach, sporządzonych dla tej samej inwestycji, została wykorzystana inna metoda. Uzasadniając to twierdzenie Minister wskazał, że operatach innych biegłych występują także działki, dla których sporządzono wycenę na potrzeby realizacji tej samej inwestycji, o innym przeznaczeniu w dokumentach planistycznych, niż wyceniane na potrzeby niniejszego postępowania. Nie jest zatem możliwe podważenie wartości dowodowej operatu szacunkowego z dnia [...] listopada 2016 r., w oparciu o inne wyceny.

Odnośnie do operatu szacunkowego, sporządzonego dla tej samej nieruchomości, U. W. i E. W. z [...] sierpnia 2016 r. organ uznał, że nie może on stanowić podstawy wyceny, z uwagi na nieprawidłowości i niejasności (tj. przyjęcie nieruchomości niepodobnych do wycenianej, z uwagi na nieuwzględnienie przeznaczenia z ww. miejscowego planu zagospodarowania).

Pomimo bowiem możliwości zastosowania przez biegłego korekt, ze względu na różnice pomiędzy dobranymi nieruchomościami, a nieruchomością wycenianą, podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane nieruchomości istotnie są podobne.

Na str. 10 operatu szacunkowego z [...] sierpnia 2016 r. rzeczoznawcy majątkowi zacytowały prawidłową definicję nieruchomości podobnej, po czym nie zastosowały się do niej, pomijając przeznaczenie gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wskazały, że poszukiwały nieruchomości podobnych pod względem położenia, prawa własności oraz sposobu korzystania, pomijając ujęte wprost w przepisie - przeznaczenie nieruchomości i niejako przemilczając tę kwestię. Natomiast P. T. w swojej opinii, przeprowadził analizę rynku pod kątem poszukiwania nieruchomości podobnych także pod względem przeznaczenia, a ta analiza wykazała ich brak, w związku z czym prawidłowo stwierdził brak możliwości wyceny wartości rynkowej nieruchomości i ustalił wartość odtworzeniową nieruchomości.

Organ podkreślił, że nie można uznać podobieństwa działki o funkcji drogowej, z działką o funkcji z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub mieszkaniowej. Powyższe wzbudziło wątpliwości organu, co do rzetelności przedłożonej alternatywnej opinii o wartości nieruchomości, ponieważ porównanie nieruchomości o innym przeznaczeniu wpływa na wartość 1 m² gruntu wycenianej nieruchomości.

Ponadto rzeczoznawcy majątkowi nie uwzględniły przepisów u.g.n., wskazujących na konieczność uwzględnienia w wycenie nieruchomości faktu jej wywłaszczenia na cel publiczny i przeznaczenia z tego wynikającego czyli tzw. "zasadę korzyści". Natomiast biegły P. T. wskazał, że badanie rynku wykazało, że nieruchomości nabywane na cele drogowe osiągają wyższe cechy niż nieruchomości nabywane na cele mieszkaniowe.

Przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości, przejmowanej na cele dróg publicznych, kluczowe znaczenie ma zdefiniowanie nieruchomości podobnych, wg których określana będzie wartość przejmowanej nieruchomości. W tej materii mechanizm wyceny zawarty jest w art. 134 ust. 3-4 ugn ("zasada korzyści"). Zasada ta polega na przyjęciu takich parametrów nieruchomości stanowiących podstawę wyceny, które będą najkorzystniejsze dla wywłaszczanego. W ramach tej zasady występują dwa pojęcia: aktualny sposób użytkowania oraz alternatywny sposób użytkowania nieruchomości, wynikający z celu wywłaszczenia. Pierwsze z pojęć - "aktualny sposób użytkowania" oznacza oszacowanie wartości nieruchomości wg faktycznego stanu nieruchomości bez uwzględnienia ustaleń planistycznych wprowadzających cel publiczny. Drugie z pojęć, tj. "alternatywny sposób użytkowania" nakazuje wycenę nieruchomości przy uwzględnieniu ustaleń planistycznych wprowadzających cel publiczny. Każdorazowo zatem biegły ma obowiązek przeprowadzić badanie rynku nieruchomości, które wskaże, który wariant wyceny będzie korzystniejszy i tym samym pozwoli uzyskać wyższe odszkodowanie.

Wobec tego – w ocenie organ - U. W. i E. W. powinny były przeprowadzić analizę w zakresie ewentualnego zwiększenia wartości nieruchomości, wynikającego z jej drogowego przeznaczenia. Z uwagi na brak tego zabiegu, operat sporządzony przez rzeczoznawców majątkowych w dniu [...] sierpnia 2016 r., nie został przyjęty przez organ jako podstawa ustalenia odszkodowania.

Natomiast Wojewoda [...] słusznie przyznał odszkodowanie w wysokości 114.786,00 zł, za ograniczone prawo rzeczowe na rzecz F. T., którego wartość została prawidłowo oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego.

Wobec faktu, że przejęta nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym Wojewoda [...] zasadnie powiększył ustalone odszkodowanie o kwotę 10 000 zł na podstawie art. 18 ust. 1f specustawy drogowej.

Z kolei odnosząc się do zarzutów dotyczących podniesienia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, organ stwierdził, że zasługują one na uwzględnienie. W świetle art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, przyznanie odszkodowania powiększonego o 5% jest uzależnione od łącznego spełnienia następujących przesłanek: 1) wydania przez właściciela nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz opróżnienia i wydania lokali i innych pomieszczeń, 2) dokonania powyższych czynności w określonym w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej terminie. Dopiero spełnienie wszystkich powyższych warunków uprawnia do powiększenia ustalonego odszkodowania o 5%.

Organ zauważył, że wydanie nieruchomości można rozumieć jako przeniesienie posiadania, w tym dobrowolne opuszczenie nieruchomości przez byłego właściciela i umożliwienie inwestorowi korzystania z nieruchomości połączone przynajmniej z poinformowaniem inwestora drogowego o tym fakcie. Innymi słowy chodzi tu o takie zachowanie, które wyraźnie wskazuje na faktyczne umożliwienie inwestorowi swobodnego rozporządzania nieruchomością.

Bez znaczenia – w ocenie Ministra - pozostaje fakt, iż inwestor nie wyrażał chęci, czy też nie podjął działań zmierzających do wcześniejszego objęcia nieruchomości, w tym że nie wskazał lokalu zamiennego o którym mowa w art. 17 ust. 4 specustawy drogowej. Przyznanie ustawowego bonusu za niezwłoczne udostępnienie nieruchomości inwestorowi stanowi swoistą "zachętę" dla właściciela nieruchomości do umożliwienia właściwemu zarządcy drogi do faktycznego objęcia nieruchomości przed terminem wyznaczonym w decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej i jest niezależne od wskazania wywłaszczanej stronie lokalu zamiennego.

Organ wyjaśnił, że z akt sprawy wynika, że decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, opatrzona rygorem natychmiastowej wykonalności, została wydana w dniu [...] lipca 2016 r. W związku z powyższym dotychczasowy właściciel nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej powinien wydać przedmiotową nieruchomość, nie później niż w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu ww. decyzji. Z akt sprawy wynika, iż zawiadomienie z dnia 5 sierpnia 2016 r. o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, zostało doręczone właścicielom nieruchomości w dniu 11 sierpnia 2016 r. Z kolei pismo B. i M. T., zawierające oświadczenie o wydaniu nieruchomości, wpłynęło do Kancelarii Urzędu Miasta [...] w dniu [...] sierpnia 2016 r.

Jednakże w piśmie z dnia 23 listopada 2016 r., znak: [...], Prezydent Miasta [...] ds. Inwestycji i Gospodarki Przestrzennej wskazał, że w odniesieniu m.in. do nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] faktyczne władztwo nie przeszło na rzecz inwestora, ponieważ nieruchomości te są w dalszym ciągu zagospodarowane przez dotychczasowych właścicieli. Dodatkowo pismem z dnia 10 stycznia 2017 r. właściciele zwrócili się do inwestora, z prośbą o przedłużenia opuszczenia nieruchomości do 20 marca 2017 r.

Ze znajdującego się w aktach sprawy protokołu zdawczo-odbiorczego wydanie nieruchomości nastąpiło dopiero w dniu 20 marca 2017 r., z czego Minister wnosił, że nie doszło do wydania nieruchomości w terminie określonym w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. Wprawdzie dotychczasowi właściciele nieruchomości pismem z dnia 17 sierpnia 2016 r. poinformowali inwestora drogowego o wydaniu nieruchomości, jednak inwestor nie miał możliwości korzystania z nieruchomości, gdyż lokal oraz inne pomieszczenia nie zostały opróżnione.

W skardze z dnia 27 grudnia 2017 r. Prezydent Miasta [...], zaskarżył wymienioną decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa w całości, zarzucając:

- naruszenie art. 12 ust. 5, art. 18 ust. 1 specustawy, w zw. z art. 130 ust. 2, 134 i 135 u.g.n., poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że sporządzona przez biegłego P. a T. opinia jest prawidłowa natomiast operat szacunkowy U. W. i E. W., z uwagi na nieprawidłowości i niejasności nie może stanowić podstawy do dokonania wyceny,

- art. 154 ust. 1 w zw. z art. 134 i 135 u.g.n., poprzez nie poczynienie ustaleń, czy możliwym było sporządzenie operatu wg innej metody niż ta wybrana przez biegłego P. a T.;

- art. 7, 77 i 84 K.p.a., poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i w sytuacji gdy do akt sprawy złożone zostały dwa operaty sporządzone przez rzeczoznawców z zastosowaniem różnych metod wyceny nie zasięgnięto opinii innej osoby posiadającej wiedzę specjalną a względnie wobec twierdzeń organu dotyczących niejasności i nieprawidłowości w jednym z operatów nie uzyskano stosownych wyjaśnień od autorów tegoż operatu,

- art. 7, art. 77 K.p.a. poprzez niewłaściwą ocenę opinii biegłego P. a T. w kontekście konieczności dokonania wyceny metodą odtworzeniową mimo braku w ocenie strony skarżącej podstaw ku temu.

Wskazując na powyższe Prezydent wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji.

Jednocześnie wniósł o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego znajdującego się w aktach Wojewody [...][...] (akta Ministra Infrastruktury i Budownictwa [...] (D0.10).

W odpowiedzi na skargę organ odniósł się do zawartych w niej zarzutów i wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skargę należało oddalić, albowiem zaskarżona decyzja Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] listopada 2017 r. nie narusza przepisów prawa w sposób upoważniający Sąd do jej wyeliminowania z obrotu prawnego.

Dokonując kontroli zaskarżonej w sprawie decyzji, zgodnie z art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2017, poz. 1369, ze zm. - dalej "p.p.s.a."), Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Uwzględnienie przez wojewódzki sąd administracyjny skargi na orzeczenie organu administracji jest dopuszczalne tylko w razie stwierdzenia w toku kontroli tego orzeczenia naruszeń prawa wymienionych w art.145 § 1 p.p.s.a.

W świetle przywołanego przepisu sąd administracyjny:

1) uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, jeżeli stwierdzi:

a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,

b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego,

c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy;

2) stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach;

3) stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach.

Naruszeń, które mogłyby stanowić podstawę do zastosowania w niniejszej sprawie środków o których mowa powyżej, Sąd nie stwierdził.

Kontrola legalności zaskarżonej do Sądu zaskarżonej decyzji Ministra Infrastruktury i Budownictwa prowadzi do następujących wniosków:

Przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego było ustalenie odszkodowania, z tytułu przejścia nieruchomości na własność podmiotu publicznego, w związku z objęciem jej postanowieniami decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej. Przejście przedmiotowej nieruchomości na własność Województwa nastąpiło zatem na podstawie art.12 ust. 4 pkt 1 specustawy drogowej, podczas gdy przepisami właściwymi w zakresie ustalenia należnego odszkodowania są przepisy art.12 ust. 4a, ust. 4f, ust. 5, ust. 5, art. 18 ust.1, ust. 1e pkt 1 i art. 22 ust. 1 ww. ustawy oraz art. 128 ust. 1, art. 130 ust. 2, art.1 34 ust.1, 2 i 3 u.g.n., a także § 36 ust.1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie zasad wyceny nieruchomości i sporządzaniu operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109). Orzekające w sprawie organy obu instancji ustaliły wysokość należnego odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy z wyceny przejętej nieruchomości, sporządzony na zlecenie organu I instancji, nie znajdując podstaw do zakwestionowania wiarygodności tego dowodu. WW. stanowisko organów Sąd w pełni udziela, uznając zarzuty skargi za nietrafne.

Istota zarzutów skargi sprowadza się do kwestionowania wiarygodności operatu szacunkowego, sporządzonego na zlecenie Wojewody. W ocenie strony skarżącej, rzeczoznawca wadliwie zastosował w tym zakresie metodę kosztów odtworzenia, w miejsce wyznaczenia wartości rynkowej dla nieruchomości, łącznie z częściami składowymi. Skarżąca zarzuca Ministrowi nieuwzględnienie przy ocenie stanu faktycznego sprawy: ustaleń operatu szacunkowego sporządzonego dla tej samej nieruchomości przez rzeczoznawców majątkowych U. W. i E. W. w dniu 19 sierpnia 2016 r., faktu, iż w innych, podobnych postępowaniach odszkodowawczych ustalano wartość części składowych nieruchomości na zasadach rynkowych.

W operacie sporządzonym przez P. a T.a na zlecenie Wojewody, dnia [...] listopada 2016 r. (teczka 3/3 akt administracyjnych sprawy) rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż wyceniana nieruchomość częściowo była przeznaczona pod inwestycję drogową a częściowo pod budownictwo mieszkaniowe, zatem po uwzględnieniu zasady korzyści wobec wyższej cenności nieruchomości drogowych, wartość przedmiotowej nieruchomości została określona zgodnie z ww. § 36 ust. 4 rozporządzenia, tj. w oparciu o transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod inwestycje drogowe.

Z kolei, wobec niewystarczającej liczby odnotowanych transakcji nieruchomościami spełniającymi kryterium podobieństwa, o porównywalnych częściach składowych, wartość przedmiotowej działki została oszacowana w oparciu o metodę odtworzeniową jako suma wartości rynkowej gruntu oraz wartości odtworzeniowej jego części składowych.

Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez siebie wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Jako obszar badanego rynku w przypadku nieruchomości drogowych w pierwszej kolejności przyjęto teren całego miasta [...], jednakże z uwagi na odnotowanie jedynie sześciu transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej, analizę rozszerzono na obszar województwa [...], biorąc pod uwagę nieruchomości położone w miastach wchodzących w skład [...] Okręgu Przemysłowego o podobnej atrakcyjności lokalizacyjnej, wielkości, strukturze demograficznej oraz zbliżonym poziomie rozwoju gospodarczego, a także położone na obszarach znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie tych miast.

W operacie dokonano opisu wycenianej działki nr [...], wskazując że ma kształt regularny, zbliżony do prostokąta, jej powierzchnia wynosi 0,0823 ha, teren działki jest plaski. Działka zabudowana jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym trzykondygnacyjnym. Dokładny opis składników budowlanych i roślinnych znajduje się na stronach 9-11 operatu szacunkowego. Rzeczoznawca szczegółowo opisał sąsiedztwo nieruchomości.

Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości rzeczoznawca majątkowy podał, iż przedmiot wyceny na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej objęty był miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta [...] a dla określonych terenów, w obszarze na wschód od ulicy [...] do ulicy [...], zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miasta [...] a z dnia [...] maja 2014 r., zgodnie z którym działka nr [...] znajdowała się częściowo na terenie oznaczonym jako E2KDGP - tereny publicznych dróg klasy "główna ruchu przyspieszonego" (około 12% pow. działki), a częściowo w terenie oznaczonym jako E34MZ - tereny ekstensywnej zabudowy mieszkaniowej (około 88 % pow. działki).

Biegły wyjaśnił, iż biorąc pod uwagę, że przeznaczenie nieruchomości, wynikające z dokumentów planistycznych, jest częściowo zgodne a częściowo odmienne od jej przeznaczenia, wynikającego z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na potrzeby wyceny dokonano analizy kształtowania się cen zarówno nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod tereny dróg, jak i nieruchomości o przeznaczeniu mieszanym: częściowo drogowym i częściowo mieszkaniowym jednorodzinnym.

Powyższa analiza wykazała, że podobne nieruchomości o charakterze mieszkaniowym osiągają niższe ceny od będących przedmiotem obrotu w rozpoznawanym okresie na rynku regionalnym nieruchomości podobnych o przeznaczeniu drogowym. Wobec powyższego biegły, w myśl tzw. "zasady korzyści" wartość całej nieruchomości, określił w oparciu o nieruchomości podobne o przeznaczeniu drogowym.

Ze względu natomiast na stwierdzenie braku występowania w obrocie dostatecznej do przeprowadzenia wyceny liczby nieruchomości spełniających kryterium podobieństwa, o porównywalnych częściach składowych i co za tym idzie brak możliwości wyznaczenia wartości rynkowej nieruchomości, określono wartość odtworzeniową przedmiotowej nieruchomości, odrębnie wyceniając grunt i części składowe.

Zgodnie z art. 135 ust. 1-4 ugn, jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Tak więc wartość odtworzeniową nieruchomości powinna być zastosowana przez biegłego tylko wtedy, gdy nie można oszacować nieruchomości przy zastosowaniu podejścia dochodowego, porównawczego ani mieszanego, czyli tylko wtedy, gdy nie można oszacować wartości rynkowej nieruchomości. Odnosząc się do podniesionego w odwołaniu zarzutu dotyczącego określenia wartości nieruchomości metodą odtworzeniową wskazać należy, iż tut. organ nie miał żadnych podstaw uważać, że metodologia przyjęta przez biegłego jest wadliwa.

Zarówno w operacie szacunkowym jak i w piśmie z dnia 16 lutego 2017 r. P. T. wskazał, iż w okresie dwóch lat wstecz od daty sporządzenia wyceny nie odnotowano na lokalnym, jak również regionalnym rynku nieruchomości obrotu nieruchomościami zabudowanymi podobnymi budynkami mieszkalnymi, usytuowanymi w przeważającej części na gruntach przeznaczonych pod drogi. Wynika to zarówno ze znikomej liczby tego typu nieruchomości występujących na rynku nieruchomości jak i dużego prawdopodobieństwa wywłaszczenia nieruchomości pod planowaną inwestycję drogową, co zniechęca potencjalnych kupujących. Biegły wskazał również, że nieruchomość wyceniana o przeznaczeniu pod komunikację nie spełnia przesłanki podobieństwa względem nieruchomości o przeznaczeniu pod tereny o charakterze inwestycyjnym, mieszkaniowym.

W ocenie Sądu, słusznie organ uznał, że powody przyjęcia tej metodologii obliczeń zostały dostatecznie wyjaśnione przez rzeczoznawcę.

Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.), dalej rozporządzenie, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Natomiast przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. (§ 4 ust. 4 rozporządzenia).

Na potrzeby wyceny przeprowadzono analizę cen nieruchomości przeznaczonych pod tereny dróg, położonych na rynku lokalnym obejmującym miasto [...] oraz na rynku regionalnym obejmującym województwo [...]e, w okresie od listopada 2014 r. do listopada 2016 r. (str. 20- 21 operatu).

Po weryfikacji danych do analizy przyjęto zbiór 22 transakcji, których ceny wahały się od 46,89 zł/m² do 140,45 zł/m², przy cenie średniej 91,11 zł/m², z których szczegółowej charakterystyce poddano nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej opisane na str. 24-25 operatu szacunkowego.

W wyniku analizy rynku ustalono cechy i ich wagi mające wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Do ww. cech zaliczono: położenie (waga 40%), otoczenie (waga 35%) oraz topografię (waga 25%). Dokonano również charakterystyki przyjętych cech rynkowych (str. 22 i nast. operatu).

Pozwoliło to na oszacowanie wartości 1 m² gruntu na kwotę 95,51 zł/m², natomiast całej powierzchni działki na kwotę 91.205,00 zł.

Wartość wszystkich składników budowlanych została oszacowana zgodnie z metodologią wskazaną na str. 26-28 operatu szacunkowego na kwotę 536 444,00 zł.

Natomiast wartość wszystkich składników roślinnych oszacowano zgodnie z metodologią wskazaną na str. 28-30 operatu szacunkowego na kwotę 14.488,00 zł.

Wartość służebności mieszkania przy uwzględnieniu wieku osoby uprawnionej, prognozowanej długości dalszego trwania życia, wyznaczonej wartości odtworzeniowej nieruchomości, rentowności długoterminowych, bezpiecznych lokat na rynku kapitałowym, możliwego do uzyskania dochodu z tytułu dzierżawy oraz współczynnika współkorzystania określono na kwotę 114.786,00 zł.

Rzeczoznawca łącznie oszacował wartości działki nr [...] (pomniejszonej o wartość ograniczonego prawa rzeczowego) na kwotę 527.351,00 zł i w takiej kwocie Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie, które następnie powiększył o kwotę 26.367,55 zł, stanowiącą 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej oraz o kwotę 10 000 zł, na podstawie art. 18 ust. 1f specustawy drogowej.

Zasadnie Minister wywodził, że omówiona opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad, powodujących naruszenie przepisów u.g.n. oraz rozporządzenia.

Prawidłowo również organ uznał, że operat szacunkowy, sporządzony dla tej samej nieruchomości przez rzeczoznawców majątkowych: U. W. i E. W. w dniu 19 sierpnia 2016 r. nie może stanowić podstawy wyceny, z uwagi na niejasności w nim zawarte, przy wyborze nieruchomości podobnych, nie wzięto pod uwagę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miasta [...] a z dnia 28 maja 2014 r.), co nie odpowiada definicji nieruchomości podobnej, zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n., przesądzającej, że nieruchomość podobna to taka, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Natomiast rzeczoznawca majątkowy P. T. w swojej opinii o wartości przedmiotowej nieruchomości, przeprowadził analizę rynku, pod kątem poszukiwania nieruchomości podobnych, także pod względem przeznaczenia, a ta analiza wykazała ich brak.

Słusznie organ wywodził, że żaden przepis prawa, nie uprawnia do pomijania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który jest aktem prawa miejscowego i określa przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu. Jeśli nieruchomość leży na terenie, dla którego miejscowy plan przewiduje przeznaczenie drogowe, to nie jest ona w żaden sposób podobna do nieruchomości, dla której plan dopuszcza np. zabudowę mieszkaniową. Plan miejscowy decyduje bowiem generalnie o profilu i sposobie zagospodarowania konkretnych terenów. Wprowadzając np. dla danego obszaru parametr minimalnej powierzchni działki budowlanej, plan miejscowy w istocie przesądza o możliwości rozpoczęcia na konkretnej działce nowej inwestycji budowlanej czy np. dokonania podziału danej nieruchomości, dlatego przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego należy przypisać istotne znaczenie.

Zasadnie organ wywodził, że nie jest możliwe podważenie wartości dowodowej operatu szacunkowego z dnia [...] listopada 2016 r., w oparciu o wycenę przeprowadzoną dla innych nieruchomości.

Zdaniem skarżącej w szczególności występowanie w sprawie dwóch różnych operatów szacunkowych, formułujących diametralnie różne wnioski co do wartości tej samej nieruchomości, winno obligatoryjnie skutkować powołaniem przez organy odszkodowawcze kolejnego biegłego, który wydałby ostateczną opinię w sprawie. Sąd jednakże nie podziela tak daleko idącego stanowiska. Oczywiście nie sposób odmówić trafności spostrzeżeniu, że sytuacja, o której mowa powyżej, winna stanowić asumpt do rozważenia przez organ i takiej ewentualności (tj. zlecenia kolejnego operatu), niemniej nie ma dostatecznych przesłanek do przyjęcia, iż jest to środek w każdym przypadku obligatoryjny. Bezspornym jest bowiem, iż: (-) na organie odszkodowawczym ciąży w pierwszej kolejności obowiązek dokonania oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego konkurencyjnego w stosunku do operatu zleconego przez organ. Ponadto ocena ta może doprowadzić do zakwestionowania wartości dowodowej (wiarygodności) operatu (powyższe wymaga szczegółowego uzasadnienia), z jednoczesnym uznaniem wiarygodności operatu pierwotnego, sporządzonego na zlecenie organu. Sytuacja tego rodzaju miała miejsce w niniejszej sprawie, w której organ odwoławczy szczegółowo wyjaśnił (na str. 5 – 7 uzasadnienia zaskarżonej decyzji), dlaczego odmówił wiarygodności operatowi konkurencyjnemu (przyjęcie do wyceny nieruchomości niepodobnych do wycenianej, wątpliwości co do przyjętego podziału funkcjonalnego nieruchomości, nieuwzględnienie zasady korzyści). Zastrzeżenia te Sąd orzekający obecnie w pełni podziela, podobnie jak i w pełni podziela pozytywną ocenę organów odszkodowawczych co do wiarygodności i prawidłowości operatu sporządzonego na zlecenie organu, na którym oparto ustalenia faktyczne w rozpatrywanej sprawie.

Dopuszczane niekiedy w praktyce orzeczniczej przeprowadzenie dowodu z kolejnego (tu: trzeciego) operatu szacunkowego, uznaje się za usprawiedliwione zasadniczo jedynie w sytuacji, gdy pierwszy operat szacunkowy budzi wątpliwości, zaś przy porównaniu operatów sporządzonych przez dwóch rzeczoznawców ich stanowiska poważnie się różnią (por. wyrok NSA z 4 stycznia 2010 r., II OSK 23/09; por. też wyrok WSA z 12 sierpnia 2009 r., I SA/Wa 599/09, dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń: www.orzeczenia.gov.pl dalej jako CBOSA).

Jednak abstrahując nawet w tym miejscu od negatywnej oceny "kontroperatu" wyrażonej przez Ministra – która to ocena, jak to już wyżej wspomniano, nie została podważona – należy zauważyć, że zgodnie z art. 157 ust. 2 u.g.n., sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. Wiążącej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może dokonać bowiem jedynie organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, na zasadach określonych w art. 157 ust. 1 u.g.n. (por. też wyrok NSA z 27 lutego 2013 r., sygn. akt II OSK 1865/11, CBOSA).

Zastosowanie przepisu art. 157 ust. 4 u.g.n. powinno mieć miejsce jedynie wówczas, gdy organ wydający decyzję lub sąd kontrolujący wydane w sprawie decyzje poweźmie wątpliwości co do prawidłowości sporządzonego operatu, który stał się podstawą ustalonego odszkodowania, a w szczególności, gdy zawiera on nieścisłości, błędy metodologiczne, rachunkowe, jest niejasny lub pomija niektóre składniki majątkowe (por wyrok NSA z 8 maja 2013 r., sygn. akt I OSK 2138/11, CBOSA). Pogląd ten skład orzekający podziela. Sytuacja zaistnienia podstaw do zakwestionowania operatu sporządzonego przez biegłego P. a T.a, a stanowiącego podstawę do wydania zaskarżonej decyzji w niniejszej sprawie nie wystąpiła, wobec czego Sąd uznał zarzuty zaprezentowane przez Prezydenta Miasta [...], za niezasadne.

Wystarczającej podstawy do zakwestionowania wymienionych wniosków nie może stanowić również przedłożona przez skarżącego, na etapie postępowania sądowego, dokumentacja w postaci decyzji odszkodowawczych Ministra, dotyczących innych nieruchomości niż występująca w niniejszej sprawie, gdzie rzeczoznawcy przyjęli inne metody wyceny niż przyjęte w operacie, o którym mowa powyżej. Nie ulega bowiem wątpliwości, iż każda ze spraw odszkodowawczych rządzi się swoją własną specyfiką, wynikającą przede wszystkim z charakteru wycenianej nieruchomości, a sam fakt oparcia ww. wycen na innych przesłankach niż występujące w niniejszej sprawie nie stanowi przesłanki do przyjęcia, iż to właśnie ten, odmienny sposób wyceny nieruchomości jest prawidłowy w przeciwieństwie do sposobu przyjętego w rozpatrywanej sprawie.

Uznać w tej sytuacji należy, iż skuteczne zakwestionowanie przez stronę skarżącą wiarygodności operatu, na którym oparły się organy odszkodowawcze, orzekające w niniejszej sprawie, wymagało podjęcia przez Prezydenta Miasta [...] , o których mowa w art.157 u.g.n., czego Prezydent zaniechał.

Z tych względów Sąd nie dopuścił dowodu z dokumentu (operatu szacunkowego, znajdującego się w aktach Wojewody [...][...]), o co wnosił Prezydent w skardze.

Dodatkowo Sąd podnosi, że powyższe poglądy zostały już uprzednio wyrażone w orzecznictwie (por. np. wyroki WSA w Warszawie z dnia: 22 maja 2018 r., IV SA/Wa 602/18, 15 maja 2018 r., IV SA/Wa 334/18, 24 kwietnia 2018 r., IV SA/Wa 32/18, CBOSA).

Z powyższych względów Sąd oddalił skargę na podstawie art.151 p.p.s.a.