Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1128/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2013-12-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Anna Szkodzińska Sędziowie : WSA Iwona Niżnik-Dobosz (spr.) WSA Mariusz Kotulski Protokolant : Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 grudnia 2013 r. sprawy ze skargi Z.E. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 24 maja 2013 r. nr [....] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości skargę oddala


UZASADNIENIE

II SA/Kr 1128/13

Uzasadnienie

Prezydent Miasta K. decyzją z dnia 7 listopada 2012 r., na podstawie art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1, 3, 4, 6, 11 i art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 2012 r. póz. 647), uchwały Nr [...] Rady Miasta K. z dnia 8 lutego 2006 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...] " (Dz. Urz. Woj. [...] ), art. 60 i art. 67 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (Dz. U. z 2009 r. Nr 157, póz. 1240 ze zm), orzekł o ustaleniu w stosunku do Z.E., jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) w wysokości 93110,71 zł z uwagi na zbycie:

- prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, położonej w K. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka [...] o powierzchni 0,1114 ha obr. [...] , objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...] , dalej w skrócie nieruchomość [...] ,

- prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, położonej w K. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,0025 ha obr. [...] , objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...] , dalej w skrócie nieruchomość [...] ,

- prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, położonej w K. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,0024 ha obr. [...] , objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...] , dalej w skrócie nieruchomość [...] ,

- prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, położonej w K. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,0114 ha obr. [...] , objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...] , dalej w skrócie nieruchomość [...] ,

- prawa własności wzniesionych na wyżej wymienionych nieruchomościach budynków, budowli i urządzeń, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności.

W uzasadnieniu organ podał, że w dniu 14 września 2007 r. Z.E. umową zawartą w formie aktu notarialnego dokonał sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych oznaczonych jako działki nr [...] ,[...] ,[...] ,[...] , wraz z prawem własności wzniesionych na przedmiotowych nieruchomościach

budynków, budowli i urządzeń stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności. Przedmiotowe nieruchomości podlegają ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...] ", zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Miasta K. z dnia 8 lutego 2006 r, obowiązującego od dnia 29 kwietnia 2006 r., zgodnie z którym działka nr [...] znajduje się w terenie lasów oznaczonym na rysunku planu symbolem ZŁ oraz terenie zabudowy usługowej z dopuszczalną funkcją mieszkaniową oznaczonym na rysunku planu symbolem U. 1, działka nr [...] znajduje się w terenie zabudowy usługowej z dopuszczalną funkcją mieszkaniową oznaczonym na rysunku planu symbolem U.1, natomiast działki nr [...] i nr [...] znajdują się w terenie zabudowy usług wielofunkcyjnych oznaczonym na rysunku planu symbolem UC.

Bezpośrednio przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...] ", tj. przed dniem 29 kwietnia 2006 r., przedmiotowe nieruchomości nie podlegały ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z uwagi na utratę poprzedniego planu mocy prawnej po dniu 1 stycznia 2003 r.

Z treści § 37 uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...] " wynika, iż stawka procentowa służąca naliczeniu, jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosi dla terenów U, U.1, UC -30 %, dla terenów MWU -10 %, a dla terenów innych - O %;

Organ wskazał, że dla ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z art. 36 ust. 4 niezbędne jest łączne wystąpienie trzech przesłanek, tj.: wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego, określenia w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej (przy czym stawka ta nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości), zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego (przy czym pod pojęciem "zbycie nieruchomości" należy rozumieć zarówno zbycie całej nieruchomości, jak i jej części, a także zbycie udziału w prawie własności nieruchomości.

Postępowanie prowadzono w trybie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego z uwagi na linię orzecznictwa przyjętą przez Naczelny Sąd

Administracyjny (wyrok NSA z dnia 3 września 2004 r. sygn. akt OSK 520/04 OSP 2005, z. 7-8, póz. 91; wyrok NSA z dnia 7 października 2005 r. sygn. akt II OSK 93/05; wyrok NSA z dnia 6 kwietnia 2006 r. sygn. akt II OSK 710/05), zgodnie z którą do ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) nie stosuje się przepisów Ordynacji podatkowej. Jednocześnie organ wskazał, że z dniem 1 stycznia 2010 r. weszła w życie ustawa z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (Dz. U. z 2009 r. Nr 157, póz. 1240, ze zm.), która w art. 67 nakazuje do spraw dotyczących należności o których mowa w art. 60 środków publicznych stanowiących niepodatkowe należności budżetowe o charakterze publiczno-prawnym nieuregulowanych ustawą stosować przepisy kpa i odpowiednio przepisy działu III ustawy Ordynacja podatkowa. W związku z powyższym w tym zakresie zastosowano odpowiednio właściwe przepisy Ordynacji podatkowej.

Dwie przesłanki niezbędne dla ustalenia renty planistycznej, tj. określenie w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej oraz zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego wystąpiły już w momencie wszczęcia postępowania, natomiast ustalenie czy wystąpiła trzecia przesłanka, tj. wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego wymagało uzyskania dowodu w postaci opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. Operat taki na zlecenie organu został przedłożony w dniu 2 lipca 2012 r. W ocenie organu operat został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, póz. 2109, ze zm.) z uwzględnieniem art. 37 ust. 1 i art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz zgodnie z obowiązującymi standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych.

Rzeczoznawca majątkowy ustalił, iż od dnia 29 kwietnia 2006 r. nieruchomość 1 (działka nr [...]), nieruchomość 2 (działka nr [...] ), nieruchomość 3 (działka nr [...] oraz nieruchomość 4 (działka nr [...] ) podlegają ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru [...] " z opisanym wyżej przeznaczeniem.

Z uwagi na fakt, iż bezpośrednio przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru [...] " nie obowiązywał plan miejscowy, rzeczoznawca majątkowy, przy określaniu wartości nieruchomości l (działki nr [...] ), nieruchomości 2 (działki nr [...] ), nieruchomości 3 (działki nr [...] ) oraz nieruchomości 4 (działki nr [...] ) dla ustalenia renty planistycznej, przyjął faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości l, nieruchomości 2, nieruchomości 3 oraz nieruchomości 4 przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego.

Faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości 1 (działki nr [...] ), nieruchomości 2 (działki nr [...] ), nieruchomości 3 (działki nr [...] ) oraz nieruchomości 4 (działki nr [....] ) przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...] " jako tereny przemysłowe zabudowane, rzeczoznawca majątkowy ustalił na podstawie dokonanych w dniu 19 czerwca 2012 r. oględzin przedmiotowych nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy ustalił ponadto, iż do dnia 1 stycznia 2003 r. nieruchomość 1 (działka nr [...] ), nieruchomość 2 (działka nr [...] ), nieruchomość 3 (działka nr [...] ) oraz nieruchomość 4 (działka nr [...] podlegały ustaleniom miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. , zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Miasta K. z dnia 16 listopada 1994r. (Dz. Urz. Woj. [...] ), zmieniającą uchwałę Nr [...] Rady Narodowej Miasta K. z dnia 25 kwietnia 1988 r. w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. (Dz. Urz. Woj. [...] ), zgodnie z którym działka nr [...] znajdowała się w Obszarze Leśnym oznaczonym na rysunku planu symbolem [...] w którym to obszarze ponadto obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr 4, nr 6, nr 16 i nr 19 oraz Obszarze Produkcji i Zaplecza Technicznego oznaczonym na rysunku planu symbolem PS 14, w którym to obszarze ponadto obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr 14, nr 16 i nr 19 , natomiast działki nr [...] ,[...] ,[...] znajdowały się w Obszarze Produkcji i Zaplecza Technicznego oznaczonym na rysunku planu symbolem [...] w którym to obszarze ponadto obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr [...] ,[...] ,[...] .Dla odzwierciedlenia wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego wyłącznie uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...] " rzeczoznawca majątkowy przyjął stan nieruchomości z dnia wejścia w życie powyższego planu miejscowego, tj. 29 kwietnia 2006 r.

Na koniec organ przytoczył mające zastosowanie w sprawie uregulowania zawarte w art. 47 § 1, art. 51 § 1, art. 55 § 1 art. 60 § 1 ordynacji podatkowej.

Od decyzji odwołał się Z.E. domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji i umorzenia postępowania. Zarzucił naruszenie art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W ocenie odwołującego się, decyzja została wydana z przekroczeniem 5-letniego terminu wynikającego z art. 37 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 4. Przepisy o rencie planistycznej nie dają podstaw do wyznaczenia terminu na uiszczenie tej opłaty gminie ani naliczania odsetek za jego przekroczenie. Brak jest podstaw do stosowania przepisów działu III ustawy ordynacji podatkowej. Z uwagi na publicznoprawny, a nie cywilnoprawny charakter świadczenia, zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego. Zdaniem odwołującego się, operat szacunkowy zawiera wady i braki, które przemawiają za jego odrzuceniem. Wartość nieruchomości przed zmianą planu była wyższa niż przyjął rzeczoznawca majątkowy, wejście w życie nowego planu nie zwiększyło ich wartości.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia [...] maja 2013 r., znak:[...] , na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa w związku z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu organ odwoławczy podał, że zaskarżona decyzja jest prawidłowa. W pierwszej kolejności organ przytoczył treść art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, art. 37 ust. 3. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ponadto kolegium wskazało na wyrok Trybunał Konstytucyjny z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. akt P 58/08 w którym trybunał przesądził, iż jeżeli w danej sprawie istnieje luka planistyczna na terenie położenia nieruchomości wycenianej a przeznaczenie tej nieruchomości przewidziane w obydwu miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego czyli - planie uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r, który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu oraz planie obowiązującym obecnie - jest tożsame, przepis art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu nie znajduje zastosowania, a tym samym, brak podstaw do naliczenia opłaty planistycznej. Skutkiem wydania orzeczenia TK jest dodanie przez ustawodawcę, do przepisu art. 87 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustępu 3a, który wszedł w życie z dniem 10 sierpnia 2011 r. na mocy

art. 1 ustawy z dnia 26 maja 2011 o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2011, Nr 153, póz. 901). Zgodnie z nową regulacją w sytuacji zaistnienia luki planistycznej na terenie położenia nieruchomości wycenianej oraz stwierdzenia, iż przeznaczenie tej nieruchomości przewidziane w obydwu miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego czyli - planie uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r, który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu oraz planie obowiązującym obecnie - nie jest tożsame, oszacowanie kwoty ewentualnego wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w rezultacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powinno być rezultatem porównania: wartości nieruchomości ustalonej przy uwzględnieniu jej przeznaczenia przewidzianego w wygasłym planie miejscowym (1) oraz wartości ustalonej przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w planie obowiązującym obecnie bądź wartości nieruchomości ustalonej przy uwzględnieniu jej faktycznego sposobu wykorzystywania (2) w okresie luki planistycznej oraz wartości ustalonej przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w planie obowiązującym obecnie - a to w zależności od tego, która z oszacowanych wartości nieruchomości wycenianej sprzed wejścia w życie planu miejscowego, a więc wartości oszacowanej przy uwzględnieniu jej przeznaczenia przewidzianego w wygasłym planie miejscowym (1) oraz przy uwzględnieniu jej faktycznego sposobu wykorzystywania (2) okaże się wartością większą.

Organ II instancji wskazał, że podstawową przesłanką do pobierania opłaty, o której mowa powyżej jest wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Podkreślił, że winien zostać ustalony także bezpośredni związek przyczynowy pomiędzy zmianą wartości nieruchomości, a przyjętymi ustaleniami uchwalonego planu, przy czym chodzi tu o obiektywny wzrost wartości nieruchomości związany z przekwalifikowaniem nieruchomości przez uchwalanie lub zmianę planu. Jak wynika z art. 150 ust. 5 i 156 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wycenę (określenie wartości rynkowej) nieruchomości, sporządza rzeczoznawca majątkowy. Aktem wykonawczym, określającym m.in. metody i techniki wyceny nieruchomości oraz formę i treść operatu szacunkowego jest rozporządzenie z 21 września 2004, w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r, Nr 207, póz. 2109 ze zm.) z uwzględnieniem zmian wprowadzonych rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r.

W ocenie Kolegium, wobec zawarcia umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego oraz istnienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zasadne było wszczęcie postępowania w sprawie. Ze względu na to, że na terenie położenia nieruchomości, których prawo użytkowania wieczystego było przedmiotem zbycia dokonanego przez Z.E. , miała miejsce luka planistyczna, to zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w związku z nowowprowadzonym przepisem art. 87 ust. 3a, aby wykazać w niniejszej sprawie wystąpienie przesłanki wzrostu wartości nieruchomości w rezultacie uchwalenia planu miejscowego, należało oszacować wartość tych nieruchomości dla trzech wariantów:

- przy uwzględnieniu przeznaczenia tych nieruchomości przewidzianego w Uchwale Nr [...] Rady Miasta K. z dnia 8 lutego 2006 r.,

- przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania tych nieruchomości w okresie luki planistycznej ( 31 grudzień 2003 r. - 29 kwietnia 2006 r.),

- przy uwzględnieniu przeznaczenia tych nieruchomości przewidzianego w Uchwale nr [...] Rady Miasta K. z dnia 16 listopada 1994 r.

Następnie, w zależności od tego, która z wartości nieruchomości sprzed wejścia w życie planu miejscowej opisanych w punkcie 1 i 2 okazałaby się wartością większą należało dokonać jej porównania zwartością nieruchomości opisaną w punkcie 3. Uzyskana różnica stanowi o wzroście wartości tychże nieruchomości w rezultacie uchwalenia nowego planu miejscowego i przesądziłaby o zasadności naliczenia opłaty planistycznej.

Kolegium powieliło ustalenia organu l instancji w zakresie przeznaczenia nieruchomości w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz na poprzednio obowiązującej uchwały z dnia 16 listopada 1994r.

Kolegium podkreśliło, że nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, nie dysponuje bowiem posiadanymi przez niego wiadomościami specjalnymi. Stanowisko to ma oparcie w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2006r. sygn. akt l SA/Wa 1107/05. Do właściwości Kolegium należy natomiast ocena operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadanie, czy zawarta w nim wycena została przeprowadzona w zgodzie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami, czy został on opracowany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy posiada wszystkie wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

W świetle powyższych okoliczności Kolegium pozytywnie oceniło wycenę z dnia 2 lipca 2012 r. Wskazało, że operat spełnia wymogi określone §4 ust. 1 i ust. 3 oraz rozdziału 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Jest to opracowanie rzetelne i przejrzyste, co także stanowi o jego wartości dowodowej. Wycena została wykonana zgodnie z dyspozycją przepisów art. 37 ust. 1 i 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Rzeczoznawca majątkowy prawidłowo dokonała szacunku wartości nieruchomości dla wskazanych powyżej trzech wariantów. W rezultacie ustaliła, że nieruchomości posiadały wyższą wartość przy uwzględnieniu jej przeznaczenia przewidzianego w wygasłym planie miejscowym niż przy uwzględnieniu faktycznego sposobu ich wykorzystywania w okresie braku planu miejscowego, który został określony jako tereny przemysłowe zabudowane. Rzeczoznawca zastosowała przy wycenie podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Zostało to w sposób przejrzysty przedstawione na stronach [...] operatu. Dla oszacowania wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawca przeprowadziła monitoring transakcji nieruchomościami gruntowymi, niezabudowanymi oraz zabudowanymi budynkami przeznaczonymi do» rozbiórki, przeznaczonymi pod usługi, w tym usługi komercyjne oraz o przeznaczeniu mieszanym, nieruchomościami nieobjętymi miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani decyzją w.z. a stanowiącymi tereny przemysłowe oraz nieruchomościami o przeznaczeniu przemysłowym oraz mieszanym. Na tej podstawie autorka wyceny ustaliła atrybuty tych nieruchomości, dla każdego z wariantów wyceny, mające wpływ na ich wartość, takie jak takie jak lokalizacja, otoczenie, dostępność komunikacji i dojazd, uzbrojenie, infrastruktura, zagospodarowanie nieruchomości, utrudnienia w zagospodarowaniu, możliwości inwestycyjne, przeznaczenie, wielkość, kształt, i topografia działki oraz przedstawiła skalę oceny danego atrybutu. Następnie rzeczoznawca przystąpiła do obliczania wartości przedmiotu wyceny. Na wstępie zaznaczyła, że z uwagi na brak wystarczającej ilości transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianych w dniu zbycia prawa użytkowania wieczystego, w celu wyceny przeanalizowano transakcje odnotowane na terenie całego K. w okresie od stycznia 2006 r. do dnia wyceny. Rzeczoznawca skorygowała przy tym ceny tych nieruchomości za pomocą określonych współczynników zmienności cen w czasie, na dzień zbycia prawa użytkowania wieczystego działek nr [...] ,[...] ,[...] ,[...]

Rzeczoznawca przygotowała bazy transakcji nieruchomościami z obszaru miasta K. dla trzech stanów, a więc: po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "[...] ", przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania w okresie luki planistycznej oraz przy uwzględnieniu przeznaczenia urbanistycznego w nieaktualnym, miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta K. z dnia 16 listopada 1994 r. (tabele nr [...] ). Rzeczoznawca wyjaśniła, że do wyceny przyjęła transakcje o zróżnicowanej powierzchni z racji braku transakcji nieruchomościami o powierzchni zbliżonej do powierzchni nieruchomości wycenianych. Przy tym rzeczoznawca dokonała korekty w tym aspekcie, za pomocą cechy rynkowej "wielkość, kształt, topografia działki". Z każdej bazy wybrała następnie po trzy nieruchomości najbardziej zbliżone pod względem atrybutów do nieruchomości wycenianej (tabele nr 2). Rzeczoznawca wyczerpująco scharakteryzowała nieruchomości porównawcze oraz nieruchomość wycenianą, uwzględniając wymienione powyżej atrybuty, mające wpływ na ich wartość. Następnie porównała przedmiotowe atrybuty nieruchomości "podobnych" do atrybutów nieruchomości i wycenianej (tabele porównawcze nr 5,6, 7, 8).

W rezultacie przeprowadzonej analizy porównawczej, rzeczoznawca ustaliła wartość prawa użytkowania wieczystego nieruchomości:

- stanowiącej działkę nr [...] na kwoty: 463 792 zł (416, 33 zł/1 m2) - jako wartość przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla obszaru " [...] "; 139462 zł (125,19 zł/m2)- jako wartość przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania w okresie luki planistycznej; 163914 zł (147,14 zł/m2) -jako wartość przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta K. z dnia 16 listopada 1994 r.

- stanowiącej działkę nr [...] na kwoty: 9 266 zł (370,64 zł/m2) - jako wartość przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla obszaru " [...] ; 2910 zł (116, 39 zł/m2)-jako wartość przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania w okresie luki planistycznej; 3611 zł (144,43 zł/m2) -jako wartość przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta K. z dnia 16 listopada 1994 r.

- stanowiące] działkę nr [...] na kwoty: 8 895 zł (370,64 zł/m2) - jako wartość przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla obszaru " [...] ; 2 793 zł (116, 39 zł/m2)-jako wartość przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania w okresie luki planistycznej; 3466 zł (144,43 zł/,m2) -jako wartość przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta K. z dnia 16 listopada 1994 r.

-stanowiącej działkę nr [...] na kwoty: 42253 zł (370,64 zł/m2) - jako wartość przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla obszaru " [...] ; 13268 zł (116,39 zł/m2)-jako wartość przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania w okresie luki planistycznej; 16465 zł (144,43 zł/m2) -jako wartość przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta K. z dnia 16 listopada 1994 r.

Organ odwoławczy wskazał, że w związku z takim rezultatem wyceny, zgodnie z przepisem art. 87 ust. 3a, o wzroście wartości w/w nieruchomości stanowić ma zatem różnica pierwszej i trzeciej ze wskazanych wartości prawa użytkowania wieczystego, czyli wartości ustalonej przy uwzględnieniu jej przeznaczenia przewidzianego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "[...] " oraz wartości ustalonej przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta K. z dnia 16 listopada 1994 r. Różnica ta wyniosła kwotę 299 878, 00 zł - dla działki nr [.,..] 5 655,00 zł - dla działki nr [...] , 5 429, 00 zł - dla działki nr [...] oraz 25 788, 00 zł - dla działki nr [...] .

Zgodnie z § 37 uchwały Nr [...] Rady Miasta K. z dnia 8 lutego 2006 r. wysokość stawki procentowej służącej naliczaniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku z uchwaleniem planu, wynosi dla terenów U, U. 1, DC - 30%, dla terenów MWU -10 % a dla terenów innych - 0%. Mając na uwadze to, że nieruchomość stanowiąca działkę nr [...] została przeznaczona w części o powierzchni 0,1016 ha pod zabudowę usługową z dopuszczalną funkcją mieszkaniową a w części o powierzchni 0,0098 ha pod lasy - symbol planu ZŁ,

nieruchomość stanowiąca działkę nr [...] została w całości przeznaczona pod zabudowę usługową z dopuszczalną funkcją mieszkaniową natomiast nieruchomości stanowiące działki nr [...] i [...] zostały przeznaczone w całości pod zabudowę usług wielofunkcyjnych, opłata planistyczna powinna tu zatem wynosić łącznie kwotę 93110, 71 zł.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu organ II instancji cytując wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 września 2008 r., sygn. akt IIOSK 984/07 wskazał, że dla zachowania pięcioletniego terminu, o jakim mowa w art. 37 ust. 3 ustawy, w przypadku ustalenia opłaty planistycznej, uznaje się skierowanie do stron, przed upływem tego terminu, zawiadomienia o wszczęciu postępowania w sprawie. W niniejszej sprawie termin ten został zachowany. Za chybiony Kolegium uznało także zarzut naruszenia przepisu art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Termin " bezzwłocznie" użyty w omawianym przepisie ma charakter procesowy. W związku z tym jego przekroczenie, samo w sobie, nie wyłącza możliwości orzekania w sprawie. Naruszenie przepisu mogłoby zatem prowadzić do uchylenia zaskarżonej decyzji tylko wtedy, gdyby mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy. Wartość prawa użytkowania wieczystego zbytego przez odwołującego się, mimo że operat szacunkowy został sporządzony dnia 2 lipca 2012 r., została określona przy uwzględnieniu cen z daty zawarcia umowy zamiany na mocy aktu notarialnego z dnia 21 lipca 2006 r. Upływ czasu nie spowodował pogorszenia sytuacji skarżącego, jako że ewentualne zmiany cen nieruchomości nie miały wpływu na wysokość ustalonej opłaty. Kolegium podzieliło stanowisko organu I instancji, że w odniesieniu do ustalania opłaty planistycznej zastosowanie znajdują odpowiednio przepisy działu III ustawy Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, póz. 60, z późn. zm.), a to z uwagi na treść art. 67 znowelizowanej ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (Dz. U. z dnia 24 września 2009 r.)

Z.E. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. , domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ja decyzji organu l instancji oraz zasądzenia kosztów postępowania. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie: - art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez uznanie, że Prezydent Miasta K. wykazał, iż nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego,

- art. 37 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez uznanie, że w wyznaczonym pięcioletnim terminie organ winien jedynie wszcząć postępowanie administracyjne, a nie jest wymagane w nim wydanie decyzji w sprawie,

- art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez uznanie, że znaczna zwłoka w wydaniu decyzji przez Prezydenta Miasta K. nie jest przesłanką do uchylenia decyzji, albowiem nie miała istotnego wpływu na rozstrzygnięcie sprawy,

- art. 2 § 1 pkt 1, art. 47 §1 i art. 53 § 1 ustawy Ordynacja podatkowa oraz zastosowanie art. 60 i 67 ustawy o finansach publicznych, poprzez uznanie, że w odniesieniu do ustalania renty planistycznej odpowiednie zastosowanie znajdują przepisu działu III Ordynacji podatkowej,

- art. 7, 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 i art. 136 k.p.a. poprzez nienależyte uzasadnienie zaskarżonej decyzji oraz nierozważenie wszechstronne zebranego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności niewłaściwą ocenę przedłożonego przez Prezydenta Miasta K. operatu szacunkowego.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje.

Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, póz. 1269) stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Zgodnie z treścią art.3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi (art. 134 ustawy).

Z brzmienia art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, póz. 1270 ze zm.) wynika natomiast, że w przypadku, gdy Sąd stwierdzi bądź to naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź to naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź wreszcie inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Cytowana regulacja prawna nie pozostawia zatem wątpliwości co do tego, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy.

Wskazać również należy, że zgodnie z przepisem art. 133 § 1 p.p.s.a. Sąd

wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Orzekanie "na podstawie akt sprawy" oznacza, *

że sąd przy ocenie legalności decyzji bierze pod uwagą okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest zatem materiał dowodowy zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia. Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę w pełni podziela pogląd Naczelnego Sądu Administracyjnego, że "skoro wyrok wydawany jest na podstawie akt sprawy, to tym samym badając legalność zaskarżonej decyzji Sąd ocenia jej zgodność z prawem materialnym i procesowym w aspekcie całości zgromadzonego w postępowaniu administracyjnym materiału dowodowego" (wyrok NSA W-wa z dnia 9.07.2008 r., sygn. II OSK 795/07, LEX nr 48323).

Zdaniem Sądu skarga nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż jej zarzuty nie znajdują uzasadnienia w stanie prawnym i faktycznym rozpatrywanej sprawy.

Przedmiotem kontroli sądowoadministracyjnej w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 24 maja 2013 r, utrzymująca w mocy ww. decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia 7 listopada 2012 r. Kontrolowana sprawa dotyczy ustalenia z urzędu jednorazowej opłaty (tzw. planistycznej) z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Stosownie do art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. póz. 647zpóźn. zm., oznaczona dalej jako u.p.z.p.), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z treścią art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 4 u.p.z.p., obowiązek uregulowania przez właściciela nieruchomości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstaje w razie wystąpienia wzrostu wartości nieruchomości jako skutku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany oraz zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu (lub zmiany istniejącego planu miejscowego).

W myśl art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży w oparciu o różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. akt P 58/08 (Dz. U. Nr 24, póz. 124). stwierdził, że art. 37 ust. 1 u.p.z.p. w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.

Ustawodawca w wyniku wydania wspomnianego wyroku Trybunału Konstytucyjnego znowelizował przepisy u.p.z.p. Ustawą z dnia 26 maja 2011 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 153, póz. 901) wprowadzony został art. 87 ust. 3a, który wszedł w życie z dniem 10 sierpnia 2011 r. Zgodnie z jego treścią, jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. Przepis ten nakazuje zatem przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości uwzględnić wartość w oparciu o wygasły plan miejscowy, z pominięciem faktycznego wykorzystywania nieruchomości wówczas, gdy wartość taka jawi się jako wyższa niż wynikająca z kryterium faktycznego wykorzystania.

W kontrolowanej sprawie przepis ten znalazł prawidłowe zastosowanie.

Z treści art. 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednol. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, póz. 651 z późn. zm., dalej oznaczona jako u.g.n.) wynika, że jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu, a zatem art. 149-159 u.g.n. Wskazać należy między innymi, że dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu, określa się wartość rynkową (art. 150 ust. 2 u.g.n.). Zgodnie zaś z art. 151 ust. 1 u.g.n., wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Stosownie do art. 156 ust. 1 u.g.n., opinia o wartości nieruchomości sporządzana jest przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego.

Z powyższych uregulowań wynika, że wzrost wartości musi mieć charakter obiektywny, odzwierciedlony poprzez przeprowadzenie dowodu biegłego operat szacunkowy.

Szczegółowe zasady sporządzania takiego dokumentu reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, póz. 2109 z późn. zm. - dalej określone jako "rozporządzenie") wydane na podstawie upoważnienia ustawowego zawartego w art. 159 u.g.n. Wskazuje ono m.in. rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny, sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego.

Prawidłowość sporządzenia przyjętego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego oraz kwestia oceny tego dowodu przez organy administracji publicznej zostanie omówiona w dalszej części uzasadnienia.

Przystępując od tego miejsca do ustosunkowania się względem zarzutów skargi, Sąd stwierdza, że nie podziela stanowiska skarżącego podnoszącego, że przepisy o rencie planistycznej nie dają podstaw do wyznaczenia terminu na uiszczenie tej opłaty gminie ani naliczania odsetek za jego przekroczenie.

Wbrew temu , co twierdzi skarżący, przepisy te stanowią, a konkretnie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. w zw. z art. 37 ust. 4 i art. 87 ust. 3a u.p.z.p. jeden z elementów tej podstawy prawnej, który jest systemowo uzupełniony przez ustawodawcę postanowieniami art. 67, art. 60 i art. 61 znowelizowanej ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych ( Dz. U. z 2009 r., Nr 157, póz. 1240, publikacja aktualna na dzień wydania decyzji przez organ l instancji, dalej w skrócie u.f.p.). Wskazane przepisy ustawy o finansach publicznych, w tym art. 67 przez swoiste odwołanie do Kodeksu postępowania administracyjnego( Dz. U. z 2000 r. Nr 98, póz. 1071 z późn. zm.) i działu III Ordynacji podatkowej (Dz. U. z 2005 r. Nr 8 póz. 60 z późn. zm.), stanowią nie tylko regulację prawną istotnie porządkującą kwestie niepodatkowych należności budżetowych od strony proceduralnej, ale pośrednio wywierają także skutek materialnoprawny, gdyż przepisy działu III Ordynacji podatkowej do których odsyła art. 67 u.f.p. mają nie tylko charakter proceduralny, ale i materialnoprawny. Materialnoprawny wymiar mają przepisy prawne zawarte w dziale

III Ordynacji podatkowej o terminie uiszczenia podatku (w odpowiednim stosowaniu do opłaty planistycznej) i naliczaniu przedmiotowych odsetek.

Przepisy kodeksu postępowania administracyjnego nie zawierają żadnych odrębnych uregulowań w zakresie terminu płatności należności o charakterze pieniężnym, ustalonych albo też określonych w decyzjach administracyjnych, a także odsetek za opóźnienie od niezapłaconej w terminie należności. Zagadnienie to inaczej wygląda w przypadku regulacji Ordynacji podatkowej ,dalej w skrócie o.p., która stanowi, że termin płatności podatku wynosi 14 dni od dnia doręczenia decyzji ustalającej wysokość zobowiązania podatkowego (art. 47 § 1 o.p.), zaległością podatkową jest podatek niezapłacony w terminie płatności (art. 51 § 1 o.p.), zaś od zaległości podatkowych naliczane są odsetki za zwłokę (art. 53 § 1 o.p.).

Mając na uwadze, że opłata planistyczna stanowi niepodatkową należność budżetową w rozumieniu art. 60 u.f.p., należy stosować do spraw dotyczących tej należności, nieuregulowanych tą ustawą, przepisy kodeksu postępowania administracyjnego i odpowiednio przepisy działu III ordynacji podatkowej (art. 67 u.f.p.). Zastosowane przez ustawodawcę uregulowanie trybu dochodzenia opłaty planistycznej pozwala na odpowiednie zastosowanie przepisów działu III ordynacji podatkowej z uwzględnieniem specyfiki i charakteru prawnego tej opłaty.

Skarżący podnosi, że w jego przekonaniu brak jest podstaw do stosowania przepisów działu III ustawy ordynacji podatkowej do renty planistycznej. Świadczenie to, jego zdaniem nie jest podatkiem, gdyż z ustaw prawa materialnego podatkowego nie wynika taki jego charakter. Do jego ustalania lub określania nie jest uprawniony organ podatkowy. Charakter opłaty jako podatku, nie wynika też z przepisów o podatkach i opłatach lokalnych, jak również nie należy do katalogu spraw z zakresu prawa podatkowego należących do właściwości organów podatkowych. Również z treści przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie wynika, aby do spraw z zakresu regulowanego ustawą miały zastosowanie przepisy ustawy Ordynacja podatkowa. Z uwagi na publicznoprawny, a nie cywilnoprawny charakter świadczenia, nie będą tu miały zastosowania przepisy kodeksu cywilnego. Skarżący w uzasadnieniu swojego stanowiska przywołuje wyrok NSA z 21 czerwca 2012 akt II OSK 606/11), wyrok NSA z 24 maja 2012 r.,(sygn.. akt II OSK 401/11), wyrok NSA z dnia 3 września 2004 r., (sygn. akt OSK 520/04).

Ustosunkowując się do powyższych wywodów skarżącego Sąd stwierdza, że argumentacja skarżącego opiera się na konstatacji, że opłata planistyczna nie jest podatkiem oraz, że z przepisów u.p.z.p. nie wynika wprost możliwość wypowiadania się przez organ wydający decyzję o terminie uiszczenia opłaty oraz o naliczaniu odsetek od nieterminowo uiszczonej opłaty planistycznej.

Tymczasem Sąd podkreśla, że prawna podstawa i uzasadnienie zarówno do wypowiedzi właściwego organu w drodze decyzji o terminie uiszczenia opłaty i o odsetkach za zwłokę nie opiera się na rozumowaniu podnoszącym, że przedmiotowa opłata planistyczna stanowi podatek.

To ustalenie jest bardzo istotne z uwagi na kwestię możliwości stosowania do ustalenia opłat planistycznej w pierwszej kolejności postanowień Kodeksu postępowania administracyjnego. W przypadku uznania, że opłata planistyczna jest podatkiem, miałaby do niej zastosowanie ustawa Ordynacja podatkowa.

Ponieważ w sprawie nie jest sporne, że opłata planistyczna nie stanowi podatku, skład rozpoznający sprawę wskazuje jedynie w pewnym skrócie sposób argumentacji, w myśl której opłata planistyczna nie stanowi podatku wynikającego z ustawy podatkowej, a także opłaty albo niepodatkowej należność budżetu państwa lub budżetów jednostek samorządu terytorialnego, do których ustalania lub określania są uprawnione organy podatkowe (art. 2 § 1 pkt 1 o.p. wzw. z art. 3 .pkt 1 o.p.).

W tym przypadku jednoznacznego wyjaśnienia wymaga fakt, czy wójt wydając decyzję o ustaleniu opłaty planistycznej, działa jako organ podatkowy. Jest to bowiem dodatkowa przesłanka ustalona w art. 2 § 1 pkt 1 o.p. dla zastosowania ordynacji podatkowej. W celu rozwiązania tego problemu można posłużyć się pojęciem kompetencji ogólnej i szczególnej organu administracyjnego. Kompetencją ogólną jest zdolność prawna organu administracyjnego do załatwiania spraw administracyjnych w danym układzie postępowania .Kompetencja ogólna nawiązuje zatem do pojęcia zakresu działania, czyli sfery stosunków społecznych w obszarze, których organ może działać. Kompetencja szczególna to zdolność prawna organu administracyjnego do załatwienia konkretnej sprawy administracyjnej w określonym układzie postępowania. Ta postać kompetencji nawiązuje do pojęcia właściwości rzeczowej.

Należy zauważyć, że w art. 13 § 1 o.p. ustawodawca nie formułuje definicji "organu podatkowego", a jedynie przyjmuje zamkniętą regulację systemu organów podatkowych przez określenie kompetencji ogólnej w sprawach z zakresu prawa podatkowego (uzupełnioną art. 13a o.p.), nie określając jednocześnie kompetencji szczególnej. Ustawodawca nie określa zatem we wskazanym przepisie kompetencji szczególnej w sprawach z zakresu prawa podatkowego, co dodatkowo akcentuje zawarte w nim odnoszące się do organów podatkowych sformułowanie "stosownie do swojej właściwości. Zarazem w art. 16 o.p. ustawodawca wskazuje, że właściwość rzeczową, na podstawie której ustala się kompetencję szczególną organów podatkowych - ustala się według przepisów określających zakres ich działania.

Z kolei, z treści art. 37 ust. 6 u.p.z.p., nie wynika w żaden sposób, że wójt ustala opłatę planistyczną w drodze decyzji jako organ podatkowy. Przepis ten stanowi jedynie, że wójt jest organem uprawnionym do wydania decyzji: "Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości".

Ponieważ dla uznania, że wójt wydając decyzję w sprawie ustalania opłaty planistycznej działa jako organ podatkowy konieczne byłoby wyraźne wskazanie w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym albo w ordynacji podatkowej, iż działa w tym zakresie jako organ podatkowy, a wskazania takiego, jak wyżej wykazano, nie ma - nie można przyjąć, że organ ten działa w tej sprawie jako organ podatkowy.

Powyższa okoliczność jest wystarczająca, aby uznać, że opłata planistyczna nie jest podatkiem, opłatą czy niepodatkową należnością budżetową w rozumieniu ordynacji podatkowej

Dla sposobu wykładni prawa dla potrzeb kontroli stosowania prawa przez SKO i organ l instancji przez skład rozpoznający sprawę wiodące znaczenie ma jednak konstatacja, że wyeliminowanie możliwości uznania opłaty planistycznej za niepodatkową należność budżetową w rozumieniu ordynacji podatkowej nie wyklucza możliwości zakwalifikowania tej opłaty jako takiej należności na tle ustawy o finansach publicznych.

W myśl art. 60 ustawy o finansach publicznych "Środkami publicznymi stanowiącymi niepodatkowe należności budżetowe o charakterze publiczno-prawnym są w szczególności następujące dochody budżetu państwa albo budżetu jednostki samorządu terytorialnego:

1) kwoty dotacji podlegające zwrotowi w przypadkach określonych w niniejszej ustawie;

2) należności z tytułu gwarancji i poręczeń udzielonych przez Skarb Państwa i jednostki samorządu terytorialnego;

3) wpłaty nadwyżek środków obrotowych samorządowych zakładów budżetowych;

4) wpłaty nadwyżek środków finansowych agencji wykonawczych;

5) wpłaty środków z tytułu rozliczeń realizacji programów przedakcesyjnych;

6) należności z tytułu zwrotu płatności dokonanych w ramach programów finansowanych z udziałem środków europejskich;

7) dochody pobierane przez państwowe i samorządowe jednostki budżetowe na podstawie odrębnych ustaw;

8) pobrane przez jednostkę samorządu terytorialnego dochody związane z realizacją zadań z zakresy administracji rządowej oraz innych zadań zleconych jednostkom samorządu terytorialnego odrębnymi ustawami i nieodprowadzone na rachunek dochodów budżetu państwa".

Następnie zgodnie z treścią art. 61 ust. 1 pkt 2 u.f.p. "Organami pierwszej instancji właściwymi do wydawania decyzji w odniesieniu do należności, o których mowa w art. 60, o ile odrębne ustawy nie stanowią inaczej, są: w stosunku do należności budżetów jednostek samorządu terytorialnego - wójt, burmistrz, prezydent miasta, starosta albo marszałek województwa. Od decyzji wydanej w pierwszej instancji przysługuje odwołanie. Organami odwoławczymi - od decyzji, o których mowa w ust. 1 pkt 2 u.f.p. są samorządowe kolegium odwoławcze.

Jednocześnie dla wyjaśnienia i ustalenia stanu prawnego kontrolowanej sprawy, na tle wiodącego orzeczenia NSA przywołanego przez skarżącego - należy wskazać na regulację art. 115 ust. 1 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. Przepisy wprowadzające ustawę o finansach publicznych (Dz. U. z 2009 r., Nr 157, póz. 1241 z późn. zm.),

zgodnie z którą: "Do spraw dotyczących niepodatkowych należności budżetowych, o których mowa w art. 60 ustawy wymienionej w art. 1, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe".

Analizując powyżej przywołany stan prawny należy stwierdzić, że pojęcie opłaty planistycznej, która ustawodawca określa w art. 36 ust. u.p.z.p. mianem dochodu własnego gminy spełnia przesłanki pojęcia, o którym jest mowa w art. 60 pkt 7 u.f.p., co w konsekwencji oznacza, że do wydawania decyzji w sprawie tej opłaty znajduje zastosowanie przywołany powyżej art. 67 u.f.p. W tym przypadku skład rozpoznający podziela stanowisko podnoszące, że "Brakuje definicji legalnej takich należności, jednak na podstawie art. 60 u.f.p. można ustalić, że kategoria ta obejmuje niepodatkowe należności budżetowe o charakterze publicznoprawnym, stanowiące dochody budżetu państwa albo budżetu jednostki samorządu terytorialnego, co do których decyzje są wydawane przez podmioty enumeratywnie wymienione w art. 61 u.f.p., wśród nich wymienia się wójta (burmistrza, prezydenta miasta) jako organ l instancji. Jednocześnie powołany art. 60 u.f.p. zawiera otwarty katalog takich należności (na co wskazuje wyrażenie "w szczególności"). W katalogu tym - co prawda - nie jest wskazana wprost opłata planistyczna, co jednak z uwagi na przykładowe wyliczenie nie powoduje, że do kategorii niepodatkowych należności budżetowych stanowiących dochód budżetu gminy nie można zaliczyć opłaty planistycznej. Zważywszy na niewątpliwie publicznoprawny- charakter opłaty planistycznej (wynika z regulacji prawa publicznego), stanowiącej dochód budżetu gminy, należy uznać ją za niepodatkową należność budżetową, o której mowa w art. 60 u.f.p., a w konsekwencji znajdują do niej zastosowanie unormowania zawarte w tym przepisie oraz dalsze odnoszące się do tej kategorii danin publicznych." Tak: I.P.-A. , glosa do wyroku NSA z dnia 21 czerwca 2012 r., II OSK 606/11.

Skład rozpoznający sprawę mając na uwadze specyfikę odesłania zawartego w art. 67 u.f.p. "Do spraw dotyczących należności, o których mowa w art. 60, nieuregulowanych niniejszą ustawą stosuje się przepisy ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. póz. 267) i odpowiednio przepisy działu III ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. póz. 749, z późn. zm.) stwierdza, że pojęcie "odpowiedniego stosowania" powinno uwzględniać kontekst systemowy i aksjologiczny przepisów oraz standardy ochrony jednostki wyznaczane normami konstytucyjnymi. Artykuł 67 u.f.p, z 2009 r. odsyła do odpowiedniego stosowania tylko norm/przepisów działu III o.p. Zarazem trzeba zauważyć, że "Odpowiednie stosowanie" to szeroki wachlarz możliwości, poczynając od stosowania wprost przepisów, których dotyczy odesłanie, do całkowitego wykluczenia stosowania regulacji objętych odesłaniem. Zdaniem Sądu, mając na uwadze charakter prawny opłaty planistycznej i ratio legis art. 67 u.f.p. w "odpowiednim stosowaniu przepisów działu III Ordynacji podatkowej" mieści się działanie organu wydającego decyzję w sprawie opłaty planistycznej z wykorzystaniem jako podstawy prawnej art.47 § 1, art. 51 § 1, art. 53 § 1 art. 55 § 1 i §2, art. 60 § 1 o.p..

Składowi rozpoznającemu sprawę jest bardzo dobrze znane ww. orzeczenie NSA z dnia 21 czerwca 2012 r. i jego podstawowe tezy podnoszące: "(.....) że w systemie prawa polskiego nie istnieje jakiś ogólny obowiązek płacenia odsetek w każdym wypadku istnienia zobowiązania pieniężnego lub zobowiązania, w którym świadczenie uzyskało charakter pieniężny jako świadczenie zastępcze. Podkreślić w tym miejscu należy, że w wyroku z dnia 3 września 2004 r., sygn. akt OSK 520/04, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że do opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie mają zastosowania przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa. Jak wywiedziono w powołanym wyroku, sam fakt, że przedmiotowa opłata stanowi dochód budżetu gminy i ma publicznoprawny charakter nie oznacza, by uznać ją za podatek w rozumieniu art. 6 Ordynacji podatkowej, nawet jeśli przez podatki rozumie się w Ordynacji opłaty i inne niepodatkowe należności budżetowe. Nie każda bowiem należność budżetu gminy, w tym o dominujących nawet cechach podatku, jest należnością budżetową, do której zastosowanie mają przepisy Ordynacji. O tym zaś, czy przepisy te znajdują zastosowanie przy wydawaniu określonych decyzji stanowi ustawa i regulacji w tym zakresie nie można domniemywać".

W przekonaniu składu rozpoznającego kontrolowaną sprawę, teza przywołanego przez skarżącego wyroku NSA z dnia 21 czerwca 2012 r. nie posiada zastosowania w kontrolowanej sprawie, gdyż w żaden sposób nie odnosi się do sytuacji, kiedy postępowanie w sprawie ustalenia opłaty planistycznej zostałoby wszczęte po dniu wejścia w życie ustawy o finansach publicznych.

Jak to już było sygnalizowane powyżej, zgodnie z art. 115 ust. 1 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. Przepisy wprowadzające ustawę o finansach publicznych (Dz. U. z

2009 r., Nr 157, póz. 1241 z późn. zm.): "Do spraw dotyczących niepodatkowych należności budżetowych, o których mowa w art. 60 ustawy wymienionej w art. 1, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe".

Powyższe oznacza, że jeżeli sprawa w przedmiocie niepodatkowej należności budżetowej została wszczęta i niezakończona decyzją ostateczną przed 1 stycznia

2010 r. (jak to ma miejsce w omawianej sprawie przed NSA objętej wyrokiem z dnia 21 czerwca 2012 r. ), to należy załatwić ją na podstawie wcześniejszych przepisów, czyli w przypadku opłaty planistycznej na podstawie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz kodeksu postępowania administracyjnego, tak jak to uczynił NSA w przywołanym wyroku.

Jednocześnie w wyroku tym Sąd nie odniósł się do ustawy o finansach publicznych, która obowiązywała już w momencie wydania decyzji organu l instancji. Mając na uwadze tę okoliczność, skład WSA rozpoznający sprawę podziela stanowisko doktryny, że "teza głosowanego wyroku nie ma waloru uniwersalnego, gdyż w żaden sposób nie odnosi się do sytuacji, kiedy postępowanie w sprawie ustalenia opłaty planistycznej zostałoby wszczęte po dniu wejścia w życie ustawy o finansach publicznych". Tak: I.P.-A. , glosa do wyroku NSA z dnia 21 czerwca 2012 r, II OSK 606/11.

Jednocześnie wyrok WSA w Poznaniu z dnia 8 maja 2013 r., sygn. akt 836/12 powołuje w swej treści wyrok NSA z dnia 21 czerwca 2012 r. nie dokonując dodatkowej analizy jego treści z odniesieniem się do stosownych postanowień ustawy o finansach publicznych: "W pierwszej kolejności należy wskazać, iż w orzecznictwie sądów administracyjnych ugruntowany jest pogląd, że przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. póz. 647 z późn. zm.), dalej "u.p.z.p.", dotyczące opłaty planistycznej, nie dają podstawy do orzekania w przedmiocie terminu do uiszczenia opłaty planistycznej (por. m.in. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 21 czerwca 2012 r., sygn. akt II OSK 606/11, LEX nr 1169467 oraz z dnia 24 maja 2012 r., sygn. akt II OSK 401/11, LEX nr 1219150). Podkreślić należy, że organ administracji publicznej może ustalić w decyzji termin wykonania określonego obowiązku wyłącznie wówczas, gdy przewidują to przepisy prawa. Podstawą prawną każdej decyzji administracyjnej – zarówno nakładającej obowiązki, jak i przyznającej uprawnienia - mogą być wyłącznie przepisy prawa powszechnie obowiązującego. Nie ulega bowiem wątpliwości, iż decyzja podlega wykonaniu z dniem, w którym staje się ostateczna i od tej daty wierzyciel może podjąć określone działania celem przeprowadzenia postępowania egzekucyjnego, po wcześniejszym doręczeniu stronie upomnienia".

Ustosunkowując się do kolejnego zarzutu skargi , w którym skarżący podnosi, że mylny jest pogląd, zgodnie z którym w wyznaczonym pięcioletnim terminie organ winien jedynie wszcząć postępowanie administracyjne a nie jest wymagane wydanie w tym terminie decyzji w sprawie - Sąd stwierdza, że jest innego, niż skarżący, zdania.

Zgodnie z treścią art. 37 ust. ust. 4 u.p.z.p., do opłat, o których jest mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. stosuje się odpowiednio art. 37 ust. 3 u.p.z.p. Arykuł 37 ust. 3 u.p.z.p. stanowi, że roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3 u.p.z.p. można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

W konsekwencji, wskutek odpowiedniego stosowania przywołanej normy do opłaty planistycznej, należy uznać, że moment wszczęcia postępowania administracyjnego w sprawie tej opłaty jest swoistego rodzaju zgłoszeniem roszczenia przez organ administracyjny wszczynający postępowanie w sprawie. W tym miejscu trzeba zauważyć, że wymóg odpowiedniego stosowania prawa ustawodawca uczynił pomiędzy wypowiedzią w przedmiocie dopuszczalnego terminu zgłaszania roszczeń przed sądem powszechnym a swoistym zgłoszeniem/zawiadomieniem przez organ wszczęcia postępowania w sprawie opłaty w trybie postępowania administracyjnego.

W związku z tym omawiany przepis prawny nie wypowiada się o terminie rozstrzygnięcia zapadłego w sprawie (orzeczenia sądu , czy też wydania decyzji administracyjnej) tylko o terminie dopuszczalnego w czasie i skutecznego wystąpienia z roszczeniem i odpowiednio dopuszczalnym w czasie terminie wszczęcia postępowania w sprawie wydania decyzji w przedmiocie opłaty planistycznej..

Ta wykładnia wskazanych norm prawnych jest zbieżna z poglądem WSA w Krakowie wyrażonym w wyroku z dnia 6 grudnia 2012 r., syg. Akt. II SA/Kr 496/12: "Termin 5 lat (od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące), o którym mowa w art. 37 ust. 3 u.p.z.p., należy rozumieć jako termin przedawnienia roszczeń w znaczeniu cywilistycznym oraz jako maksymalny termin, w którym można wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 4 u.p.z.p.), a nie jako termin ograniczający wydanie orzeczenia w sprawie".

W kolejnym zarzucie skarżący podnosi niewykazanie wysokości wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem skarżącego w okresie 2005 -2009 nastąpił tzw. boom na rynku nieruchomości, w tym [...] , związany z wejściem RP do U E. W związku ze zwiększonym popytem wzrosły też ceny nieruchomości. Jednakże fakt uchwalenia miejscowego planu tylko w niewielkiej części miał wpływ na wzrost wartości nieruchomości. Inwestorzy nabywali nieruchomości bez planu, albowiem zabudować je można było na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, co zdaniem skarżącego niejednokrotnie było nawet korzystniejsze dla inwestorów. Naruszeniem art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jest zatem nakładanie na skarżącego opłaty od całej kwoty, o którą wzrosła wartość nieruchomości.

Na te okoliczność skarżący przedłożył do akt sprawy "Analizę wpływu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na cenę jednostkową działki" autorstwa rzeczoznawcy majątkowego H.D. . Z analizy wynika, że wpływ miejscowego planu zagospodarowani przestrzennego na wzrost wartości nieruchomości w K. w ubiegłych latach (lata 2003 -2013) wynosił jedynie około 1%.Skarżący podnosi, że organy administracyjne i i II instancji nie uzasadniły dlaczego przyjęły, że wzrost wartości nieruchomości nastąpił w związku z uchwaleniem planu. Zwraca uwagę, że przeznaczenie przedmiotowych działek w nowym planie jest węższe (tereny usług z dopuszczalną funkcją mieszkaniową, drogi) niż w poprzednim planie (tereny przemysłowe).Organy naruszyły także art. 7 w zw. z art. 77 k.p.a., art. 80, art. 107 §. 3 i art. 136 k.p.a., gdyż nie przeanalizowały należycie zgromadzonych materiałów dowodowych a w szczególności operatu szacunkowego.

Ustosunkowując się do powyższych zarzutów skarżącego Sąd wyjaśnia , że dla ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. niezbędne jest łączne wystąpienie trzech przesłanek, tj.: wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego, określenia w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej (przy czym stawka ta nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości), zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego.

Z treści § 37 uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...]" wynika, iż stawka procentowa służąca naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosi dla terenów U, U.l, DC - 30 %, dla terenów MWU -10 %, a dla terenów innych - O %;

W tym miejscu rozpatrywana jest przesłanka zaistnienia w kontrolowanej sprawie obiektywnego wzrostu wartości przedmiotowych nieruchomości wskutek uchwalenia miejscowego planu.

Zarówno organy l i II instancji ustaliły okoliczność wystąpienia tej przesłanki zgodnie z prawem na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłą posiadająca wymagane prawem uprawnienia. Operat taki sporządzony na zlecenie organu l instancji i został przedłożony w dniu 2 lipca 2012 r. W ocenie Sądu operat został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z uwzględnieniem art. 37 ust. 1 i art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz zgodnie z obowiązującymi standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. W sprawie zostało prawidłowo ustalone, że teren na którym znajdują się przedmiotowe nieruchomości jest od dnia 29 kwietnia 2006 r. objęty postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...] ", zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Miasta K. z dnia 8 lutego 2006 r., obowiązującego od dnia 29 kwietnia 2006 r. Zgodnie z planem działka nr [...] znajduje się w terenie lasów oznaczonym na rysunku planu symbolem ZŁ oraz terenie zabudowy usługowej z dopuszczalną funkcją mieszkaniową oznaczonym na rysunku planu symbolem U. 1, działka nr [...] znajduje się w terenie zabudowy usługowej z dopuszczalną funkcją mieszkaniową oznaczonym na rysunku planu symbolem U.1, natomiast działki nr [...] i nr [...] znajdują się w terenie zabudowy usług wielofunkcyjnych oznaczonym na rysunku planu symbolem UC. .

Zgodnie z § 28 nowego planu obszaru [...] : 1) Wyznacza się tereny zabudowy usługowej z dopuszczalną funkcja mieszkaniową U.1. 2) Podstawowym przeznaczeniem terenu są inwestycje związane z komercyjną działalnością usługową. 3) Określa się następujący zakres usług w ramach przeznaczenia podstawowego: handel detaliczny, handel hurtowy, gastronomia, hotelarstwo, kultura, ochrona zdrowia (z wyłączeniem szpitali, i domów opieki społecznej), sport, rekreacja, usługi biurowe i administracji, instytucje finansowe oraz inna działalność określona w § 7 ust. 1 pkt 8. 4. Jako przeznaczenie dopuszczalne ustala się : 1) tereny zieleni urządzonej ogólnodostępnej wraz z obiektami małej architektury; 2) urządzenia infrastruktury technicznej związane z obsługą i zagospodarowaniem terenu; 3) niezbędne dla obsługi budynków miejsca parkingowe zgodnie z § 14 pkt 6 ; 4) nie wyznaczone na rysunku planu dojścia i podjazdy do budynków; 5) lokalizację obiektów mieszkalnych wielorodzinnych, przy czym wielkość zainwestowania dopuszczalnego nie może przekraczać 45 % powierzchni terenu.

Zgodnie z § 26 nowego planu obszaru "[...] 1. Wyznacza się tereny zabudowy usług wielofunkcyjnych - UC. 2. Podstawowym przeznaczeniem terenu są inwestycje związane z komercyjną działalnością usługową, w tym lokalizacją samodzielnych obiektów handlowych wielkopowierzchniowych - o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m. kw. 3. Określa się następujący zakres usług w ramach przeznaczenia podstawowego: handel detaliczny, handel hurtowy, gastronomia, hotelarstwo, kultura, ochrona zdrowia(z wyłączeniem szpitali i domów pomocy społecznej), sport, rekreacja, usługi biurowe i administracji, instytucje finansowe, biura projektowe i badawczo-rozwojowe, usługi komunikacji, w tym stacje paliw oraz inna działalność usługową określona w § 7 ust. 1 pkt 8.

Dla terenów oznaczonych symbolem ZŁ podstawowym przeznaczeniem są tereny lasów. Dodatkowo dopuszcza się przeznaczenie pod: 1) obiekty i urządzenia związane z gospodarką leśna, 2) zachowanie nie wydzielonych liniami rozgraniczającymi wód otwartych, 3) sieci infrastruktury technicznej, 4) elementy małej architektury i oświetlenia, 5) nie wydzielone w planie dojazdy i dojścia piesze, ścieżki rowerowe, 6) ogólnodostępne, "niekubatorowe" urządzenia turystyki (np. tablice informacyjne, zadaszenia.

Bezpośrednio przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...] ", tj. przed dniem 29 kwietnia 2006 r, przedmiotowe nieruchomości nie podlegały ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z uwagi na utratę poprzedniego planu mocy prawnej po dniu 1 stycznia 2003 r.

Z uwagi na fakt, iż bezpośrednio przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...] " nie obowiązywał plan miejscowy, rzeczoznawca majątkowy, przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia renty planistycznej, przyjął faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego.

Na podstawie oględzin przeprowadzonych w dniu 19 czerwca 2012 r. stwierdzono, że faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości w przypadku nieruchomości 1 (działki nr [...] ), nieruchomości 2 (działki nr [...] , nieruchomości 3 (działki nr [...] ) oraz nieruchomości 4 (działki nr [...] ) przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...] " - to tereny przemysłowe zabudowane

Zarówno właściwe organy, jak i Rzeczoznawca majątkowy, ustalili prawidłowo, że do dnia 1 stycznia 2003 r. nieruchomości podlegały ustaleniom miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. , zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Miasta K. z dnia 16 listopada 1994 r. (Dz. Urz. Woj. [...] ), zmieniającą uchwałę Nr [...] Rady Narodowej Miasta K. z dnia 25 kwietnia 1988 r. w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. (Dz. Urz. Woj. K. [...] .- zwanego dalej w skrócie starym planem) zgodnie z którym działka nr [...] znajdowała się w Obszarze Leśnym oznaczonym na rysunku planu symbolem RL 104, w którym to obszarze ponadto obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr 4, nr 6, nr 16 i nr 19 oraz Obszarze Produkcji i Zaplecza Technicznego oznaczonym na rysunku planu symbolem PS 14, w którym to obszarze ponadto obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr [...] ,[...] ,[...] , natomiast działki nr 3[...] , nr [...] i nr [...] znajdowały się w Obszarze Produkcji i Zaplecza Technicznego oznaczonym na rysunku planu symbolem PS 14, w którym to obszarze ponadto obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr [...] nr [...] , nr [...]

Zgodnie z § 26 starego planu, podstawowym przeznaczeniem gruntów oznaczonych symbolem PS jest zabudowa pod: 2) zakłady przemysłowe w tym energetyczne, 2) zakłady eksploatacji powierzchniowej, 3) bazy zaplecza techniczne budownictwa oraz składy, magazyny i hurtownie dla obsługi jednostek produkcyjnych i handlowych, 4) urządzenia produkcji rolnej i hodowlanej, w tym urządzenia obsługi rolnictwa (na terenach strefy intensywności miejskiej), 5) inne bazy i zaplecza, obiekty rzemiosła produkcyjnego,6) inkubatory przedsiębiorczości, parki i centra technologiczne, targi krajowe i międzynarodowe. Dopuszcza się ponadto: 1) lokalizacje urządzeń komunikacji i urządzeń infrastruktury technicznej, 2) lokalizację urządzeń ograniczających skażenia środowiska, 3) lokalizacje zapleczy administracyjno-technicznych lub socjalnych dla przedsiębiorstw, usług komercyjnych, szkół przyzakładowych i ośrodków doskonalenia zakładowego,, 4) tereny zieleni, 5) przebudowę istniejących budynków mieszkalnych w celu poprawy standardów lub do zwiększenia dotychczasowej powierzchni użytkowej nie więcej niż 10% 6) adaptację innych budynków na cele mieszkaniowe.

Z kolei w myśl § 29 starego uprzedniego nieobowiązującego planu: 1. Wyznacza się "Obszar Leśny (Obszar RL) z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod lasy ochronne w rozumieniu ustawy o lasach. 2. Dopuszcza się nadto lokalizację: 1) urządzeń infrastruktury technicznej - w przypadku braku przestrzennych możliwości ich innego trasowania lub innej lokalizacji po uprzednim spełnieniu warunków określonych w przepisach szczególnych, 2) urządzeń sportu, wypoczynku i turystyki,

*

3) budynków służących bezpośrednio gospodarce leśnej. 3. Obiekty lub urządzenia, o których mowa w ust. 2 można lokalizować pod warunkiem: 1) dostosowania do charakteru i wymagań przeznaczenia podstawowego, 2) zachowania zasady, aby takie obiekty lub urządzenia projektowane i istniejące z zakresu przeznaczenia dopuszczalnego łącznie, nie zajmowały więcej niż 3 % danego Obszaru., 3) nienaruszenia ustaleń obowiązujących dla stref polityki przestrzennej.

Dla odzwierciedlenia wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego wyłącznie uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...] rzeczoznawca majątkowy przyjął stan nieruchomości z dnia wejścia w życie powyższego planu miejscowego, tj. 29 kwietnia 2006 r., zwanego dalej w skrócie nowym planem.

Kwestionując obiektywny wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości skarżący podnosi, że przeznaczenie przedmiotowych działek w nowym planie jest węższe (tereny usług z dopuszczalną funkcją mieszkaniową, drogi) niż w poprzednim planie (tereny przemysłowe). Z zestawienia przeznaczenia działek według nowego obowiązującego planu i uprzedniego nieobowiązującego "starego planu" wynika, po pierwsze, że przeznaczenie to nie było tożsame, gdyż przeznaczenie przedmiotowych nieruchomości w nowym planie nie zostało określone tak samo jak przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 u.p.z.p. (zob. wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. sygn. akt. P 58/08).

Po drugie, podnosząc szersze przeznaczenie przedmiotowych działek w "starym" uprzednim nieobowiązującym planie skarżący sugeruje, i tu nie ma racji, że 1) funkcja usługowa terenów przeznaczonych pod usługi według nowego planu, zawiera się we funkcji przemysłowej terenów przemysłowych według nieobowiązującego planu zawiera się w a ponadto 2) że funkcja mieszkaniowa pod rządami starego (uprzednio obowiązującego) planu miała ten sam walor co funkcja mieszkaniowa w nowym planie. Ten sposób rozumowania nie znajduje oparcia w treści norm opisowych planów, na które się powołuje skarżący.

Z brzmienia przywołanych powyżej norm części opisowych ww. planów wynika bezsprzecznie, że w treści nowego planu obszaru [...] prawodawca lokalny przypisał terenom, na którym zlokalizowane są przedmiotowe działki nowe jakościowo przeznaczenie, przy czym dopiero elaborat szacunkowy jest w stanie obiektywnie wykazać, czy ta nowa jakościowo funkcja przyczyniła się do wzrostu wartości nieruchomości. Innymi słowy chodzi o to, czy. pomiędzy nowym przeznaczeniem w planie przedmiotowych działek a wzrostem ich wartości istnieje związek przyczynowo-skutkowy.

Związek ten ma miejsce, jeżeli nowa funkcja terenu staje się przyczyną wzrostu atrakcyjności terenu dla potencjalnego nabywcy co przekłada się na wartość nieruchomości - co wykazuje operat szacunkowy.

Zdaniem Sądu, który skontrolował zarówno sposób sporządzenia operatu szacunkowego przez biegłego jak i sposób w jaki organy l a następnie II instancji skontrolowały ten operat, określiły jego moc dowodową dla potrzeb sprawy i ustaliły stan faktyczny i prawny dla wydania kwestionowanych przez skarżącego decyzji -wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości z tytułu uchwalenia planu obszaru "[...]" obiektywnie zaistniał i został obliczony prawidłowo. W myśl art. 150 ust. 5 u.g.n. określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, którzy sporządzają opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Obligatoryjnym środkiem dowodowym w sprawie ustalenia wysokości renty planistycznej jest wycena sporządzona przez uprawnioną osobę. Wycena ta jest pisemną opinią, dotyczącą wartości określonej nieruchomości, zawierającą fachowe i specjalistyczne informacje dotyczące szacowanej nieruchomości oraz obrazującą czynności przeprowadzone przez rzeczoznawcę w postępowaniu związanym z określeniem wartości nieruchomości. Sporządzony przez rzeczoznawcę operat był podstawą dla wydania decyzji przez Prezydenta Miasta K. . Dla określenia wszystkich czterech wartości rynkowych nieruchomości w przypadku nieruchomości 1 (działki nr [...] ), nieruchomości 2 (działki nr [...[] , nieruchomości 3 (działki nr [...] ) oraz nieruchomości 4 (działki nr [...] ) jako przedmiotu prawa własności rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

Rzeczoznawca majątkowy, określając metodologię wyceny, wskazał, że w niniejszej sprawie wartość rynkową nieruchomości gruntowej ustalono przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody porównania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość wycenianej nieruchomości jest równa cenie, jaką uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, skorygowanej ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustalonej z uwzględnieniem zmian poziomu cen na skutej upływu czasu.

Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą, której cechy są znane, lecz nie jest znana jej wartość - kolejno z nieruchomościami, które były przedmiotem obrotu i których cechy są znane, jak również ceny uzyskane w obrocie".

Jednocześnie na organie administracji ciąży obowiązek podjęcia wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia sprawy. Normatywną podstawą tej powinności jest art. 7 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego, W postępowaniu, którego przedmiotem jest ustalenie wysokości opłaty planistycznej obowiązek powyższy odnosić należy przede wszystkim do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości według stanu przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Ta bowiem okoliczność stanowi - w myśl art 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - podstawę ustalenia wysokości zmiany wartości nieruchomości związanej z uchwaleniem planu. Niezbędnym środkiem dowodowym, służącym ustaleniu wartości nieruchomości jest sporządzony przez rzeczoznawcę operat (art 152 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W orzecznictwie sądowo administracyjnym nie budzi wątpliwości, że na organach administracji ciąży obowiązek oceny poprawności i wiarygodności takiej opinii. Podnosi się, że organ administracji zobligowany jest ocenić wartość i przydatność sporządzonego operatu szacunkowego do poczynienia prawidłowych ustaleń we wskazanym wyżej zakresie. Dotyczy to w szczególności podejścia, metody i techniki szacowania przyjętych przez rzeczoznawcę majątkowego. Wskazuje się bowiem, iż sam tylko fakt, że wybór wskazanych wyżej elementów szacowania należy do rzeczoznawcy, nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny. Operat szacunkowy stanowi opinię biegłego w rozumieniu przepisów k.p.a. (art. 84 § 1 tej ustawy), która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również merytorycznym. Organ rozpoznający sprawę ma zatem obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również winien ocenić czy opinia ta jest logiczna, spójna i zupełna (art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a.). W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności w tym zakresie powinien żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (por. w szczególności: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2008 r., sygn. akt l OSK 852/07; z dnia 22 grudnia 2009 r., sygn. akt l OSK 373/09; z dnia 12 stycznia 2011 r., sygn. akt l OSK 379/10; z dnia 7 października 2011 r, sygn. akt l OSK 1650/10).

Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomość podobną i nieruchomość wycenianą oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Jak wynika z powyższego, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość wycenianej nieruchomości jest równa cenie, jaką uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, skorygowanej ze względu na cechy różniące te nieruchomości. Istotnym czynnikiem ustalania wartości nieruchomości jest zatem "podobieństwo" nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównywanych W przyjętym za postawę wydanych w sprawie decyzji operacie szacunkowym podano, że w toku postępowania szacunkowego przeprowadzona została analiza lokalnego rynku nieruchomości i dokonano wyboru kilku nieruchomości podobnych do wycenianych. (Na ten temat zob.: Wyrok WSA w Krakowie z dnia 29 listopada 2012 r, II SA/Kr 1221/12).

Jak ustalił skład rozpoznający sprawę, SKO prawidłowo wskazało w kwestionowanej przez skarżącego decyzji, że "Wycena została wykonana zgodnie z dyspozycją przepisów art. 37 ust. 1 i 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Rzeczoznawca majątkowy prawidłowo dokonała szacunku wartości nieruchomości dla wskazanych powyżej trzech wariantów. W rezultacie ustaliła, że nieruchomości posiadały wyższą wartość przy uwzględnieniu jej przeznaczenia przewidzianego w wygasłym planie miejscowym niż przy uwzględnieniu faktycznego sposobu ich wykorzystywania w okresie braku planu miejscowego, który został określony jako tereny przemysłowe zabudowane. Rzeczoznawca zastosowała przy wycenie podejście porównawcze, metodę porównywania parami". Zostało to w sposób przejrzysty przedstawione na kartach [...] operatu i w odpowiednich tabelach operatu.

Raz jeszcze podkreślić należy, że wskazany i szczegółowo opisany wyżej przez SKO i zweryfikowany przez Sąd rzetelny sposób sporządzenia operatu pozwalają na formalną i w niezbędnym zakresie materialną/merytoryczną kontrolę prawidłowości ustaleń, co do wartości nieruchomości wycenianych. Zaaprobowanie przez organ administracji l i II instancji ustalonej w taki sposób wartości nastąpiło z zachowaniem zasad oceny dowodów (art. 80 k.p.a.).

Skoro bowiem punktem odniesienia dla ustalenia wartości nieruchomości miało być podobieństwo działki wycenianej do nieruchomości jej podobnych, a elaborat szacunkowy w wystarczającym stopniu jasno i precyzyjnie wykazuje, czy i w jakim zakresie kryterium podobieństwa rzeczywiście było spełnione - wnioski dotyczące wartości przedmiotowych działek są zobiektywizowane i w związku z tym prawidłowe.

Dołączony do akt sprawy przez Skarżącego dowód w postaci "Analizy wpływu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na cenę jednostkową działki" autorstwa rzeczoznawcy majątkowego H.D. - Sąd traktuje jako jego stanowisko w sprawie, do którego ustosunkował się bezpośrednio wyżej wykazując obiektywizm i prawidłowość operatu szacunkowego i ustaleń organów administracyjnych w przedmiocie wzrostu wartości przedmiotowych nieruchomości w związku z uchwaleniem planu dla obszaru " [...] ".

Skarżący podnosi także naruszenie art. 37 ust. 6 u.p.z.p. , przez fakt wydania decyzji po upływie ponad 6 lat od przeniesienia własności nieruchomości. Gdyby organ wydał niezwłoczne decyzję do określenia wartości nieruchomości byłyby brane nieruchomości z lat, gdy ceny były znacznie niższe i w efekcie renta planistyczna byłaby tez niższa. Zwłoka organu doprowadziła do sytuacji, w której rzeczoznawca do wyceny brała nieruchomości z lat późniejszych z okresu tzw. boomu i wysokość renty planistycznej jest w efekcie wyższa. Dodatkowy zarzut dotyczy naruszenia art. 37 ust. 1 u.p.z.p. , gdyż kolegium nie odniosło się do art. 37 ust. 1 u.p.z.p. i użytego w nim sformułowania "na dzień jej sprzedaży" a oparło się jedynie na art. 36 ust. 4 u.p.z.p.

W odniesieniu do tej grupy zarzutów Sąd stwierdza, że w sposób zgodny z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. z uwagi na konieczność odzwierciedlenia wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego wyłącznie uchwaleniem miejscowego planu obszaru "[...]" stan nieruchomości przyjęto z dnia wejścia wżycie planu obszaru "[...]" tj. na dzień 29 kwietnia 2006 r. Ceny przyjęto z daty zbycia ww. nieruchomości, która to data z uwagi na rodzaj prawa będącego przedmiotem obrotu rynkowego jest datą złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księgach wieczystych tj. 24 września 2007, co wynika stąd, że w "celu powstania oraz skutecznego prawnie przeniesienia prawa użytkowania wieczystego na inną osobę konieczne jest dokonanie określonego wpisu w księdze wieczystej (art. 27 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami) W związku z tym, przez termin "zbycia nieruchomości" rozumiany jest dzień złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej Sąd wyjaśnia, że renta planistyczna obejmuje wyłącznie zmianę wartości nieruchomości dotyczącą gruntu, w związku z czym wycena dokonana przez biegłego nie uwzględnia części składowych gruntu. Z uwagi na brak wystarczającej ilości transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianych w dniu zbycia prawa użytkowania wieczystego w celu wyceny przeanalizowano transakcje odnotowane na terenie całego K. w okresie od stycznia 2006 do dnia wyceny. Ceny nieruchomości odnotowane w poszczególnych latach analizy, zostały skorygowane za pomocą określonych współczynników zmienności cen w czasie, na dzień zbycia działek tj dzień 28 lipca 2006 r.

Mając na uwadze wszystkie powyżej ustalone okoliczności prawne i faktyczne kontrolowanej sprawy, Sąd opierając się na art. 151 p.p.s.a. orzekł, jak w sentencji.