Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 643/05
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2005-11-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Adam Matuszak Asesor WSA Beata Jezielska (spr.) Asesor WSA Katarzyna Matczak Protokolant Karolina Hrymowicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 listopada 2005 r. sprawy ze skarg M. S. i J. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]" r. nr "[...]" w przedmiocie odmowy stwierdzenia nieważności decyzji - oddala skargi.


UZASADNIENIE

Decyzją z 18 marca 2004r. znak: "[...]" Wójt Gminy G. ustalił jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego gminy G., składającej się z niezabudowanej działki oznaczonej numerem 192/128 o powierzchni 0,1612 ha, położonej w obrębie S., - w wysokości 4058,58 zł, zobowiązując do jej zapłacenia M. S. oraz J. S., po 1/2 W uzasadnieniu decyzji podano, iż przeznaczenie terenu na którym znajduje się przedmiotowa działka zostało zmienione uchwałą Rady Gminy G. Nr "[...]" z dnia 29 września 2000r. z terenu rolnego na teren przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem usług nieuciążliwych. Z uwagi na fakt, iż działka została zbyta, a jej wartość z wyniku uchwalenia zmian w planie zagospodarowania przestrzennego wzrosła, co zostało potwierdzone sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego operatem szacunkowym, wymierzono opłatę planistyczną. Podano, iż opłata ta została obniżona o wysokość poniesionych przez M. S. i J. S. nakładów na wymienioną działkę.

W dniu 10 sierpnia 2004r. pełnomocniczka M. S. oraz J. S. wystąpiła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w O. z wnioskiem o stwierdzenie nieważności wyżej wskazanej decyzji Wójta Gminy G. z 18 marca 2004r. W uzasadnieniu zakwestionowano fakt wejścia w życie uchwały Rady Gminy G. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podnosząc iż w dacie jej podjęcia obowiązywał art. 42 ust. l ustawy o samorządzie gminnym, zgodnie z którym akty prawa miejscowego podlegały publikacji między innymi w prasie lokalnej, a powyższa uchwała w ten sposób nie została opublikowana, co oznacza ze nie weszła ona w życie. Wnioskodawcy podnieśli także, iż nie jest im wiadome, aby w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego została ustalona stawka procentowa opłaty planistycznej. Ponadto zarzucili, iż twierdzenie organu, iż wskutek zmiany planu miejscowego powodującego zmianę przeznaczenia terenów z rolnego na budowlany wzrosła wartość nieruchomości należącej do wnioskodawców nie jest uzasadnione. Wprawdzie z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy w G. z dnia 24 listopada 1994r. wynikało, że działka należąca do skarżących jest położona na terenie oznaczonym jako teren rolny, jednak plan ten nie zakazywał zabudowy tego rodzaju gruntów, gdyż z jego zapisów wynikało, iż funkcją uzupełniającą jest funkcja osadnictwa podmiejskiego (sypialniana), a ponadto zawierał zapis iż "plan nie stawia

ograniczeń w sferze władania gruntami". W ocenie wnioskodawców zatem zarówno oni sami, jak i ich następcy prawni mogli uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla zabudowy mieszkaniowej na podstawie planu zagospodarowania przestrzennego przed jego zmianą.

Decyzją z dnia 31 stycznia 2005r. Nr "[...]" Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O. odmówiło stwierdzenia nieważności decyzji Wójta Gminy G. z 18 marca 2004r. W uzasadnieniu decyzji podano, iż stwierdzenie nieważności należy w procedurze administracyjnej do nadzwyczajnych środków wzruszenia decyzji ostatecznych. Zatem może ono nastąpić w przypadku, gdy decyzja której postępowanie nieważnościowe dotyczy, dotknięta jest jedną z wyczerpująco wymienionych przesłanek określonych w art. 156 § l Kodeksu postępowania administracyjnego. W ocenie organu w niniejszej sprawie żadna z tych przesłanek nie zaistniała, a zarzuty podnoszone przez wnioskodawców nie są zasadne. Wskazano, iż obowiązujący do 31 grudnia 2000r. art. 42 ust. l ustawy o samorządzie gminnym stanowił, iż przepisy gminne ogłasza się przez rozplakatowanie obwieszczeń w miejscach publicznych lub w inny sposób zwyczajowo przyjęty, a także przez ogłoszenie w lokalnej prasie, chyba że przepisy prawa stanowią inaczej. Takim przepisem szczególnym był art. 18 ust. 2 pkt 14 w związku z ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym w myśl, którego wójt, burmistrz albo prezydent miasta, po podjęciu przez radę gminy uchwały o zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kieruje, w terminie nie dłuższym niż 30 dni uchwałę rady do ogłoszenia w wojewódzkim dzienniku urzędowym. Uchwała Nr "[...]" Rady Gminy w G. z dnia 29 września 2000r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego fragmentu gminy G. w obrębie S. została ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Województwa, a zatem stała się obowiązującym aktem prawa miejscowego. W ocenie organu rozpatrującego wniosek obiektywny wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości został spowodowany zmianą przeznaczenia terenu, na którym jest położona, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a potwierdzenie tego faktu stanowi znajdujący się w aktach sprawy operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Wskazano przy tym, iż przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość była położona na terenie oznaczonym jako teren rolny, co oznaczało, iż podlegała rygorom wynikającym z ustawy z dnia 3 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, a jej przeznaczenie na cele nierolnicze - stosownie do treści art. 7 tejże ustawy - mogło nastąpić wyłącznie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Dopóki zaś taka zmiana nie nastąpiła,

to nieruchomość mogła być zagospodarowana wyłącznie w sposób, który nie pozbawiłby jej tego charakteru. Stąd też próba wykazania, iż dla przedmiotowego terenu można było uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu pod zabudowę mieszkalną stanowiłoby obejście przepisów prawa. Natomiast zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 1994r. dopuszczające możliwość realizacji budownictwa podmiejskiego, określały tę funkcję jedynie jako dyrektywę kierunku zmiany przeznaczenia wskazanego obszaru, a nie już dokonaną zmianę funkcji tego terenu. Ponadto wskazano, iż w planie zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą z 29 grudnia 2000r. w § 7 określono wysokość stawki procentowej opłaty planistycznej. Kolegium zauważyło jedynie, iż organ błędnie dokonał obniżenia opłaty planistycznej o wartość nakładów poniesionych przez wnioskodawców w okresie między zmianą planu miejscowego a dniem sprzedaży nieruchomości, gdyż to wartość nieruchomości będącej następstwem zmiany planu, należało pomniejszyć o wysokość nakładów wpływających na wzrost tej wartości i dopiero tak ustalony wzrost wartości działki powinien stanowić podstawę do ustalenia jednorazowej opłaty. Jednakże w ocenie organu działanie to nie stanowiło rażącego naruszenia prawa.

Pełnomocniczka M. S. oraz J. S. złożyła wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy. Wnioskodawcy potrzymali dotychczasowe stanowisko, iż zmiana przeznaczenia terenu dotychczas rolnego na teren budowlany nie spowodowała wzrostu wartości należącej do nich nieruchomości. Powołali się przy tym na uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 maja 1998r. (sygn. akt OKP 40/97), z której wynika, iż gmina nie może odmówić wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla domu mieszkalnego na terenie, którego przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostało ustalone jako grunty rolne, jeżeli plan ten nie wprowadza na tym terenie zakazu takiej zabudowy. W ocenie wnioskodawców zatem mogli oni uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla zabudowy mieszkaniowej także w czasie, gdy przedmiotowa działka była położona na terenie rolnym, a powołany do wyceny działki rzeczoznawca faktu tego nie wziął pod uwagę. Ponadto zakwestionowali bezstronność rzeczoznawcy, wskazując iż został on powołany przez organ. Zarzucili także, iż błędne jest twierdzenie organu jakoby funkcja osadnictwa podmiejskiego określona w planie zagospodarowania przestrzennego z 1994r. miała jedynie charakter perspektywiczny, podnosząc iż taka wykładnia planu jest jego nadinterpretacją. Argumentowali ponadto, iż zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym opłata planistyczna musi być ustalona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w niniejszej sprawie opłata ta została określona nie w planie miejscowym, lecz w uchwale. Wnioskodawcy podnieśli także zarzut naruszenia

przez gminę G. procedury związanej z uchwaleniem zmiany planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego z 2000r., a także niezapewnienie im czynnego udziału w postępowaniu w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej. W szczególności wskazali na pozbawienie ich możliwości wypowiedzenia się przed wydaniem decyzji. Wnioskodawcy podnieśli także, iż skoro Wójt Gminy G. zaniżył wysokość należnej opłaty planistycznej w decyzji z 18 marca 2004r., obniżając tym samym dochód gminy, to okoliczność ta jest nie do pogodzenia z zasadami praworządności.

Decyzją z 20 czerwca 2005r. Nr "[...]" Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O. utrzymało w mocy wyżej wskazaną własną decyzję z 31 stycznia 2005r., podtrzymując dotychczasową argumentację. Wskazano, iż w ocenie Kolegium powołana we wniosku uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 11 maja 1998r. nie ma znaczenia, gdyż wydana została w innej sprawie i dotyczyła zamierzenia budowy obiektów budowlanych służących wyłącznie produkcji rolnej na terenie przeznaczonym w planie miejscowym jako grunty rolne, zaś rozważania wnioskodawców co do możliwości budowy na gruntach rolnych obiektów budowlanych bez konieczności zmiany planu pozostają poza przedmiotem niniejszej sprawy. Wyjaśniono, iż kwestie związane z procedurą uchwalenia planu miejscowego nie mogą być przedmiotem oceny Kolegium w niniejszym postępowaniu, gdyż pozostaje to poza zakresem właściwości rzeczowej organu. Podano, iż zarzut naruszenia zasady czynnego udziału stron w postępowaniu jest bezzasadnym, gdyż w aktach sprawy znajdują się dokumenty świadczące o zawiadomieniu wnioskodawców o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty planistycznej oraz poinformowaniu o możliwości przedłożenia w organie dokumentów potwierdzających poniesienie nakładów na nieruchomość, z czego zresztą strony skorzystały. Natomiast wątpliwości wnioskodawców dotyczące określenia stawki procentowej opłaty planistycznej w planie miejscowym, a nie w uchwale uznano za niezrozumiałe.

Na powyższą decyzję skargi wnieśli M. S. oraz J. S., zarzucając naruszenie art. 156 § pkt 2 kpa, poprzez przyjęcie, że wydana przez Wójta Gminy G. decyzja nie narusza prawa w sposób rażący. Podnieśli, iż błędnie przyjęto, iż na skutek zmiany planu nastąpił wzrost wartości ich nieruchomości, a ponadto że opłata planistyczna może być ustalona w uchwale Gminy, a nie w planie. Skarżący podali także, iż przy sporządzaniu operatu szacunkowego naruszono § 50 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004r. pomijając fakt, iż działka będąca przedmiotem wyceny nie była wyodrębniona w dacie uchwalania zmiany do planu. Podtrzymali ponadto dotychczasowe zarzuty. W piśmie uzupełniającym skargę pełnomocniczka skarżących

podniosła także, iż niezasadny jest pogląd Kolegium, iż tryb związany z uchwaleniem planu nie ma wpływu na postępowanie w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując w całości stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Ustosunkowując się do zarzutu skargi dotyczącego niezastosowania § 50 rozporządzenia z dnia 21 września 2004r. wyjaśniono, iż nie mógł mieć w sprawie zastosowania, gdyż przepisy te nie obowiązywały w dacie sporządzania operatu szacunkowego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:

Podnieść należy, iż w myśl art. l § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153 poz. 1269) sądy administracyjne sprawują kontrolę wykonywania administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Rozpoznając skargę na decyzję Sąd dokonuje oceny, czy przy jej wydaniu nie zostały naruszone przepisy prawa materialnego bądź też procesowego, obowiązujące w dacie orzekania przez organ administracji.

Rozpatrując skargi wniesione w niniejszej sprawie Sąd nie dopatrzył się naruszenia prawa.

Zważyć należy, iż stwierdzenie nieważności decyzji jest jednym z trybów nadzwyczajnych mających na celu wzruszenie decyzji administracyjnej, a jego przesłanki zostały enumeratywnie wymienione w art. 156 § l Kpa. Zatem dokonując oceny decyzji Wójta Gminy G. z dnia 18 marca 2004r., która była przedmiotem wniosku o stwierdzenie nieważności, Kolegium musiało rozstrzygnąć, czy zaistniały przesłanki uzasadniające stwierdzenie jej nieważności, w tym przede wszystkim zbadanie czy przedmiotowa decyzja - jak podnosili wnioskodawcy - została wydana z rażącym naruszeniem prawa. Przy czym -jak słusznie wskazano w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji -z rażącym naruszeniem prawa mamy do czynienia w przypadku oczywistości tego naruszenia, która oznacza, że wydana decyzja jest ewidentnie sprzeczna z wyraźnym lub nie budzącym wątpliwości przepisem prawa. Naruszenie prawa musi mieć przy tym charakter jasny, bezsporny i nie dopuszczający odmiennej wykładni. Jak podkreślono w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 października 1999r. (sygn. akt IV SA 1705/97 LEX nr 47858) przez rażące naruszenie prawa, w rozumieniu art. 156 § l pkt 2 kpa, należy rozumieć oczywistą sprzeczność z przepisem prawa nie do pogodzenia z założeniami działania organu praworządnego państwa, z zasadą demokratycznego państwa prawnego, wymaganiami praworządności. Stwierdzone wady muszą być o szczególnym ciężarze gatunkowym i muszą mieć charakter rażący w sensie obiektywnym a nie subiektywnym. Dokonując pod tym kątem

oceny decyzji będącej przedmiotem postępowania nieważnościowego Kolegium nie dopatrzyło się tego rodzaju naruszenia prawa, a ocena ta zdaniem Sądu jest uzasadniona.

Podnieść należy, iż przedmiotowa decyzja z 18 marca 2004r. została wydana na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. l, 2, 4 i 6 ustawy z 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Przepis ten stanowi kontynuację wcześniejszych rozwiązań ustawowych, a mianowicie odpowiada w swej treści art. 36 obowiązującej do 10 lipca 2003r. ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 1999r. Nr 15 poz. 139 ze zm.). Przepis art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, iż jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości, ustalonej na dzień jej sprzedaży. Przy czym wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Z przytoczonych przepisów wynika, że decyzja w sprawie opłaty planistycznej ma charakter obligatoryjny. W przypadku zatem zaistnienia przesłanek określonych w powyższych przepisach organ ma obowiązek ustalenia przedmiotowej opłaty.

Zarzuty skarżących podniesione zarówno we wnioskach, jak w skargach zmierzały do wykazania, iż uchwała Nr "[...]" Rady Gminy w G. z 29 września 2000r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego fragmentu gminy G. w obrębie S. nie weszła w życie, gdyż nie została opublikowana w prasie lokalnej zgodnie z wówczas obowiązującym art. 42 ust. l ustawy o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.). Stanowisko to nie jest słuszne. Powołany przepis stanowił bowiem, iż przepisy gminne ogłasza się przez rozplakatowanie obwieszczeń w miejscach publicznych lub w inny sposób zwyczajowo przyjęty, a także przez ogłoszenie w lokalnej prasie, chyba, że przepisy prawa stanowią inaczej. Takim przepisem był art. 18 ust. 2 pkt 14 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999r. Nr 15, poz. 139 ze zm.), który miał zastosowanie do uchwalenia planu miejscowego przyjętego uchwałą z 29 września 2000r. W myśl tegoż artykułu wójt, burmistrz albo prezydent miasta, po podjęciu przez radę gminy

uchwały o zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kieruje, w terminie nie dłuższym niż 30 dni uchwałę rady do ogłoszenia w wojewódzkim dzienniku urzędowym. Uchwała Rady Gminy w G. z dnia 29 września 2000r. została ogłoszona w dniu 6 listopada 2000r. w Wojewódzkim Dzienniku Urzędowym i w związku z powyższym stała się obowiązującym aktem prawa miejscowego. Nie mogły również odnieść skutku prawnego zarzuty skarżących dotyczące braku podania w planie miejscowym stawki procentowej opłaty planistycznej. Z § 7 przedmiotowej uchwały wynika bowiem w sposób nie budzący wątpliwości, iż ustalono stawkę procentową tej opłaty w wysokości 30%. Nie są przy tym zrozumiałe wywody skarżących kwestionujące możliwość ustalenia tej stawki w uchwale gminy. Zarówno z treści art. 26, jak i art. 18 ust. 2 pkt 11, 13 i 14 ustawy 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym wynika, iż rada gminy przyjmuje plan miejscowy, a także jego zmiany w drodze uchwały. Treścią tej uchwały są ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a integralną częścią planu jest rysunek planu stanowiący załącznik do uchwały rady gminy. Nie ma zatem żadnych wątpliwości, iż zarówno plan miejscowy, jak też jego zmiana przyjmowana jest przez radę gminy w formie uchwały, tak jak miało to miejsce w niniejszej sprawie. W konsekwencji, jeżeli w uchwale której treścią była zmiana planu miejscowego określono wysokość stawki procentowej opłaty planistycznej, to wymóg ustawowy został spełniony.

Także zarzuty mające na celu wykazanie, iż zmiana miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego z 29 września 2000r. odbyła się z naruszeniem przepisów art. 18 ust. 2 pkt l i pkt 5 lit b ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym nie mają znaczenia w niniejszej sprawie. Procedura uchwalenia zmiany planu miejscowego wykracza poza przedmiot postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej, zaś organy orzekające w tym zakresie nie są uprawnione do badania procedury związanej z uchwaleniem planu, gdyż nie należy to do ich kompetencji. Stanowiska tego nie zmienia przywołana przez pełnomocniczkę skarżących treść uzasadnienia uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 maja 1999r. OPK 17/98. Faktem jest, że w uchwale tej znalazło się zdanie dotyczące braku zawiadomienia strony o dokonaniu zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego, niemniej jednak fragment ten został umieszczony w tej części uzasadnienia uchwały, w której Sąd opisywał decyzję organu II instancji i to decyzję kasacyjną, nie będącą bezpośrednio przedmiotem tej sprawy sądowej. Natomiast przedmiotowa uchwała nie poruszała zagadnienia wpływu uchybień związanych z uchwaleniem planu na możliwość ustalenia opłaty planistycznej, a dotyczyła jedynie możliwości pobrania takiej opłaty w przypadku zbycia części nieruchomości.

Nie można ponadto podzielić poglądu skarżących, iż zmiana przeznaczenia terenu na którym znajdowała się przedmiotowa działka nie miała wpływu na wzrost ich wartości. Stosownie do treści art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zasady określania wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określenia tej wartości ustalają przepisy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2606 ze zm.). Zgodnie zaś z art. 154 tejże ustawy wyceny nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, dokonując wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, przy uwzględnieniu w szczególności celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, funkcji wyznaczonej dla niej w planie miejscowym, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stanu jej zagospodarowania oraz dostępnych danych o cenach nieruchomości podobnych. W aktach administracyjnych znajduje się operat szacunkowy, określający wzrost wartości działki należącej do skarżących na skutek zmiany ich przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Operat ten został sporządzony w dniu 15 października 2003r. przez uprawnionego rzeczoznawcę, według zasad określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami i wówczas obowiązującym rozporządzeniu Rady Ministrów z 27 listopada 2002r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230 poz. 1924). Mógł on zatem stanowić podstawę do wydania decyzji ustalającej opłatę planistyczną. Nie można przy tym uznać za zasadne zarzutów skarżących, iż operat ten został sporządzony z naruszeniem treści § 50 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), a to z tego względu iż przepis ten wszedł w życie 22 września 2004r., czyli już po sporządzeniu operatu szacunkowego i po wydaniu decyzji o ustaleniu opłaty. Wprawdzie w rozporządzeniu z dnia 27 listopada 2002r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego znajdował się analogiczny przepis, to jednak z jego treści nie można wyprowadzać wniosku iż skoro w dacie wejścia w życie uchwały o zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomość należąca do skarżących nie była podzielona, to nie można wymierzyć opłaty planistycznej, gdyż przedmiotowe działki w tej dacie nie istniały jeszcze w obrocie geodezyjnym. Nakaz wyceny nieruchomości zgodnie z jej stanem na dzień uchwalenia zmiany planu odnosi się bowiem jedynie do stanu jej zagospodarowania. Natomiast zgodnie z przywołaną przez skarżących (lecz w innym kontekście) uchwałą Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 maja 1999r. (Sygn. akt OPK 17/98, ONSA z 1999r.Nr 4 poz. 121) przedmiotową opłatę pobiera się również w razie zbycia części nieruchomości, jeżeli wartość zbywanej nieruchomości wzrosła w następstwie zmiany

miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przyjęcie odmiennej interpretacji -jak podkreślił Sąd - prowadziłoby do podważenia sensu wprowadzenia tej opłaty oraz do przedawnienia jej pobrania.

Nie są także zasadne twierdzenia skarżących zmierzające do wykazania, iż wartość przedmiotowej działki nie wzrosła po zmianie przeznaczenia terenu z rolnego na budowlany, gdyż skarżący mogli uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu pod zabudowę mieszkaniową na przedmiotowym terenie także przed zmianą planu miejscowego. Po pierwsze z operatu szacunkowego wynika, że cena jednego metra kwadratowego gruntu rolnego jest niższa od ceny jednego metra kwadratowego gruntu przeznaczonego w planie miejscowym pod zabudowę mieszkaniową. Po drugie zaś, nie było możliwości zabudowy przedmiotowej nieruchomości budynkami mieszkalnymi. Wprawdzie ustalenia miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Gminy G. przyjęte uchwałą z dnia 24 listopada 1994r. dopuszczały na terenie gminy osadnictwo podmiejskie, jednakże zapis ten znajdował w części ogólnej planu i stanowił jedynie funkcję uzupełniającą dla miejscowości położonych we wschodniej części gminy, do których nie zaliczono miejscowości S. Nieruchomość należąca zaś do skarżących oznaczona jako działka nr 192/34 (z której następnie wydzielono m.in. działkę nr 192/128 - co wynika z wykazu zmian gruntowych) w planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego z 1994r. była położona na terenie rolnym, na co wskazują ustalenia planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego odnoszące się do wsi S. oraz rysunek będący załącznikiem do tego planu. Z dokumentów tych wynika także, iż działka nr 192/34 była oddalona od terenu, który w tymże planie został we wsi S. określony jako teren zabudowy mieszkaniowej. Oznacza to, że - jak słusznie wskazało Kolegium - przed zmianą planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego w 2000r. nieruchomość należąca do skarżących była przeznaczona na cele rolne i w konsekwencji podlegała rygorom określonym w ustawie z dnia 3 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. Nr 16, poz. 78 ze zm.), co ograniczało możliwość jej przeznaczenia na cele nierolnicze (art. 3 ust. l pkt l ustawy). Na gruncie takim mogły być wznoszone jedynie obiekty budowlane służące produkcji rolniczej (art. 3 ust. l pkt 3 ustawy oraz uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 11 maja 1998r. OPK 40/97). Zatem przed zmianą planu na działce 192/34 skarżący mogli wybudować jedynie budynki związane z produkcją rolną wchodzące w skład ich gospodarstwa rolnego. Skoro zaś działka ta, mająca powierzchnię 24 ha, została podzielona na kilkadziesiąt działek, to całkowicie bezpodstawne jest twierdzenie, iż wybudowanie kilkudziesięciu domów na tym terenie nie zmieniłoby przeznaczenia rolnego nieruchomości, a skarżący lub ewentualnie ich następcy prawni mogli w tej sytuacji uzyskać decyzje ustalające warunki i zagospodarowania dla inwestycji

polegającej na budowie domów mieszkalnych nawet bez zmiany zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Taka interpretacji prowadziłaby w istocie do naruszenia przepisów ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych oraz przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także nieobowiązującej już ustawy o planowaniu przestrzennym.

W ocenie Sądu Kolegium prawidłowo także uznało, iż nie został rażąco naruszony przepis art. 10 § l Kpa. W aktach sprawy znajduje się bowiem doręczone stronom zawiadomienie o wszczęciu postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej wraz z informacją o możliwości zapoznania się z aktami, zgłoszenia uwag oraz przedłożenia dokumentów potwierdzających fakt poniesienia nakładów na nieruchomość, z czego zresztą strony skorzystały przedkładając stosowne rachunki.

Skład orzekający w niniejszej sprawie uznał także, iż Wójt Gminy G. prawidło pomniejszył wysokość opłaty planistycznej o wartość nakładów poniesionych przez skarżących w okresie między zmianą planu a dniem sprzedaży nieruchomości, tak jak stanowił to obowiązujący w dacie wydawania decyzji art. 37 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie bowiem z tym przepisem opłatę, o której mowa w ust. l, pomniejsza się o wartość nakładów poniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości w okresie między uchwaleniem lub zmianą planu, a dniem sprzedaży nieruchomości, jeżeli nakłady te miały wpływ na wartość nieruchomości. Nie ulega zatem wątpliwości, iż obniżeniu ulega opłata, a nie "ustalony wzrost wartości nieruchomości, który stanowił podstawę jej określenia" (por. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Komentarz pod redakcją prof. Z. Niewiadomskiego C.H.Beck str. 291). W tej części Sąd nie podziela stanowiska Kolegium, jednakże uchybienie to nie ma wpływu na prawidłowość podjętego przez organ rozstrzygnięcia.

Mając powyższe na uwadze należy uznać, że zaskarżona decyzja jak i poprzedzająca ją decyzja Kolegium są zgodne z prawem. Należało zatem na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi skargę oddalić.