Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt I SA/Sz 569/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2019-12-05 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6537 Egzekucja należności pieniężnych, do których  nie stosuje się przepisów Ordynacji podatkowej (art. 34 ust. 3  ustawy o f
Hasła tematyczne: Egzekucyjne postępowanie
Skarżony organ: Dyrektor Izby Administracji Skarbowej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 18 art. 110u
journal: Dz.U. 2018 poz 1314
law: Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Wojciechowska Sędziowie Sędzia WSA Jolanta Kwiecińska Sędzia WSA Ewa Wojtysiak (spr.) po rozpoznaniu w Wydziale I w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 5 grudnia 2019 r. sprawy ze skargi G. K. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie zarzutów zgłoszonych w postępowaniu egzekucyjnym oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżonym do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie postanowieniem z dnia [...].05.2019 r., znak: [...]; [...], Dyrektor Izby Administracji Skarbowej

utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika P. Urzędu Skarbowego w K. z dnia [...].03.2019 r., znak: [...], którym uznano za nieuzasadnione zarzuty zgłoszone do opisu i oszacowania, dokonanego protokołem z dnia [...].12.2018 r., dotyczącego nieruchomości lokalowej położonej w K. przy ul. [...] nr [...] lokal nr [...], objętej księgą wieczystą Nr KO [...]

Powyższe postanowienie zostało wydane na podstawie art. 138 § 1 w związku z art. 144 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 r., poz.2096 ze zm. – dalej w skrócie "K.p.a.") oraz art. 18 i art. 110u § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2018 r., poz. 1314 ze zm. – dalej w skrócie "u.p.e.a.") oraz w następującym stanie faktycznym sprawy.

Naczelnik P. Urzędu Skarbowego w K. prowadzi postępowanie egzekucyjne wobec zobowiązanego G. K. (dalej także "Zobowiązany", "Skarżący") na podstawie tytułów wykonawczych Naczelnik D. Urzędu Skarbowego w K., obejmujących zaległości z tytułu: podatku dochodowego od osób fizycznych za 2016 r., podatku dochodowego płatnika za 2016 r. oraz podatku od towarów i usług za poszczególne miesiące 2013 r., 2016 r. i 2017 r. (24 tytuły). W dniu [...].04.2018 r. organ egzekucyjny dokonał zajęcia nieruchomości lokalowej położonej w K. przy ul. [...] nr [...] lokal nr [...], objętej księgą wieczystą nr [...] Po upływie terminu określonego w wezwaniu Zobowiązanego do zapłaty dochodzonych należności, organ egzekucyjny przystąpił do etapu opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Operat szacunkowy dotyczący m.in. przedmiotowej nieruchomości sporządziła w dniu [...].11.2018 r. rzeczoznawca majątkowy E. K.. Termin opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny wyznaczył na dzień [...].12.2018 r. na godzinę 12.00. Zawiadomienie o opisie i oszacowaniu z dnia [...].12.2018 r. wysłano do znanych uczestników postępowania. Jednocześnie przez publiczne obwieszczenie zawiadomiono nieznanych uczestników postępowania o terminie opisu i oszacowania, a także wezwano do zgłoszenia praw do nieruchomości.

W dniu [...].12.2018 r. o wyznaczonej godzinie organ egzekucyjny dokonał opisu i oszacowania nieruchomości, sporządzając z tej czynności protokół opisu i oszacowania w myśl art. 110r § 1 u.p.e.a. Wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości w oparciu o operat szacunkowy organ określił na poziomie [...] zł. Zobowiązany nie uczestniczył przy czynności opisu i oszacowania. Odpis protokołu z opisu i oszacowania doręczono Zobowiązanemu w dniu [...].01.2019 r.

Pismem z dnia [...].01.2019 r., uzupełnionym pismem z dnia [...].02.2019 r., Zobowiązany wniósł zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W odniesieniu do sporządzonego protokołu opisu i oszacowania, jak i operatu szacunkowego, zarzucił, że:

- nie odzwierciedla on właściwego stanu technicznego nieruchomości,

- nieruchomość jest wyceniona poniżej jej wartości rynkowej w odniesieniu do porównywalnych nieruchomości oferowanych na rynku, co powoduje, zaniżenie wartości nieruchomości,

- materiał porównawczy wykorzystany przez rzeczoznawcę został przedstawiony w sposób uniemożliwiający weryfikację prawidłowości zastosowania wybranej metody szacunkowej, w szczególności poprzez niewskazanie aktów notarialnych, na podstawie których przeprowadzono badanie rynku,

- w sposób niejasny zastosowano metodę korygowania ceny średniej, poprzez niewskazanie cech nieruchomości przyjętych do porównań jako reprezentatywne oraz nieprecyzyjne wyjaśnienie, dlaczego te a nie inne nieruchomości przyjęto do porównań,

- opisy nieruchomości uwzględnionych do porównania, stanowiących podstawę wyceny są niewystarczająco obszerne i precyzyjne, co stoi w sprzeczności z § 55 i § 56 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego,

- w operacie szacunkowym pominięto związane z prawem własności prawa użytkowania wieczystego w nieruchomości wspólnej, co doprowadziło do znacznego zaniżenia wartości poszczególnych nieruchomości,

- opisy nieruchomości uwzględnionych do porównania, stanowiących podstawę wyceny są niewystarczająco obszerne i precyzyjne, co stoi w sprzeczności z § 55 i § 56 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego.

Zobowiązany wniósł o uchylenie dokonanego oszacowania oraz polecenie ponownego oszacowania przedmiotowej nieruchomości, a także wstrzymanie postępowania egzekucyjnego do czasu wyjaśnienia sprawy oszacowania. W uzupełnieniu, w dniu [...].02.2019 r. przedłożył odpis operatu szacunkowego, m. in. dla wskazanej nieruchomości, sporządzony w dniu [...].12.2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego P. K..

Naczelnik P. Urzędu Skarbowego w K. pismem z dnia [...].01.2019 r. skierował do rzeczoznawcy majątkowego E. K. zapytanie w zakresie prawidłowości dokonanej wyceny, w kontekście zgłoszonych zarzutów. W odpowiedzi udzielonej pismem z dnia [...].01.2019 r. rzeczoznawca majątkowy podtrzymała swoją opinię co do wartości rynkowej nieruchomości w wysokości [...] zł określonej w operacie szacunkowym z dnia [...].11.2018 r. oraz wskazała na rzetelne opracowanie operatu szacunkowego.

Postanowieniem z dnia [...].03.2019 r., znak: [...], Naczelnik P. Urzędu Skarbowego w K. uznał za nieuzasadnione zarzuty zgłoszone do opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

Pismem z dnia [...].04.2018 r. Zobowiązany wniósł zażalenie na powyższe postanowienie w sprawie zarzutów.

W zażaleniu zarzucił naruszenie, w szczególności: art. 7, art. 77, art. 80 oraz art. 107 § 3 K.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a. przez niepodjęcie czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego - stanu szacowanej nieruchomości, niezebranie w sposób wyczerpujący materiału dowodowego w sprawie, przeprowadzenie postępowania dowodowego w sposób niepełny i dowolny z pominięciem stanowiska i twierdzeń dłużnika. Zarzucił także naruszenie art. 110r § 2 u.p.e.a. w związku z § 1, 2 i 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości w związku z § 55 i § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego przez odmówienie uznania zasadności zarzutów podczas, gdy protokół z dnia [...].12.2018 r. i operat szacunkowy zawierają następujące nieprawidłowości:

- nie odzwierciedlają właściwego stanu technicznego nieruchomości,

- nieruchomość jest wyceniona poniżej jej wartości rynkowej w odniesieniu do porównywalnych nieruchomości oferowanych na rynku, co powoduje zaniżenie wartości nieruchomości,

- materiał porównawczy wykorzystany przez rzeczoznawcę został przedstawiony w sposób uniemożliwiający weryfikację prawidłowości zastosowania wybranej metody szacunkowej, w szczególności poprzez niewskazanie aktów notarialnych, na podstawie których przeprowadzono badanie rynku,

- w sposób niejasny zastosowano metodę korygowania ceny średniej przez niewskazanie cech nieruchomości przyjętych do porównań jako reprezentatywne oraz nieprecyzyjne wyjaśnienie dlaczego te a nie inne nieruchomości przyjęto do porównań,

- opisy nieruchomości uwzględnionych do porównania, stanowiących podstawę wyceny są niewystarczająco obszerne i precyzyjne, co stoi w sprzeczności z § 55 i § 56 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego.

Analizując stan faktyczny i prawny w niniejszej sprawie Dyrektor Izby Administracji Skarbowej zaskarżonym postanowieniem z dnia [...].05.2019 r. utrzymał w mocy postanowienie organu I instancji stwierdzając, co następuje.

Zgodnie z przepisem art. 110u § 1 u.p.e.a., zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie. Opis nieruchomości należy do kompetencji organu egzekucyjnego. Z kolei, oszacowanie wartości nieruchomości zostało w art. 110s § 1 u.p.e.a. zastrzeżone dla rzeczoznawcy majątkowego. Art. 110s u.p.e.a. stanowi bowiem, że do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Stosownie do art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej zwanej "u.g.n."), wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Organ odwoławczy wskazał, że zarzuty, jakie zostały zgłoszone w niniejszej sprawie przez pełnomocnika, sprowadzają się w rzeczywistości do kwestionowania wartości nieruchomości określonej w operacie szacunkowym z dnia [...].11.2018 r. i sporządzonym na jego podstawie protokole z dnia [...].12.2018 r. Zdaniem Zobowiązanego, brak rzetelności przy sporządzeniu operatu szacunkowego wynika z faktu, że do ustalenia ceny metodą porównania przyjęto transakcje sprzedaży z okresu około 3 lat poprzedzających wycenę. Zarzucił, że rzeczoznawca nie wskazała, który rodzaj wartości rynkowej przyjęła dla porównania, tj. czy wartość rynkową dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU), czy też wartość rynkową dla wymuszonej sprzedaży (WRW). Nadto, rzeczoznawca nie umożliwiła Zobowiązanemu zapoznania się z aktami notarialnymi, choćby w formie zanonimizowanej, i nie przywołał aktów notarialnych oraz nie wskazał kryteriów, na podstawie których wybrał nieruchomości reprezentatywne. Kończąc podał, że operat napisano językiem fachowym, a przez to niezrozumiałym i nie zdefiniowano branżowych zwrotów oraz nie objaśniono wykresów i tabel. Powołując się na załączony operat z dnia [...].12.2014 r. zarzucił, że rzeczoznawca pominęła wartość udziału w prawie wieczystego użytkowania, co stanowi naruszenie § 4 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie szczegółowego przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

Odnosząc się do powyższego Organ odwoławczy wskazał, że w celu wyceny przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy, jak wskazała na stronie 35 operatu, przeprowadziła analizę lokalnego rynku nieruchomości w zakresie lokali niemieszkalnych o funkcji biurowej. Badanie rynku przeprowadzono w oparciu o dane z aktów notarialnych dotyczących umów sprzedaży zawartych w okresie około trzech lat od daty wyceny. Na badanym rynku zanotowano niewielką ilość transakcji sprzedaży nieruchomości o funkcji biurowej (występuje zjawisko nadpodaży powierzchni biurowej), stąd okres badania rynku rozszerzono do około 3 lat od daty wyceny, co jest zgodne ze standardem III.7, który od 01.01.2008 r. posiada status noty interpretacyjnej. W tym okresie nie nastąpiła istotna zmiana poziomu cen. Współczynnik zmiany cen ze względu na upływ czasu = 1. Wskazała dalej, że najważniejszymi czynnikami wpływającymi na wartość rynkową lokali niemieszkalnych są: położenie nieruchomości, stan techniczny i standard wykończenia lokalu, a także powierzchnia użytkowa lokalu i stan techniczny budynku, w którym znajduje się lokal użytkowy. Jak podała w piśmie z dnia [...].01.2019 r., do wyceny przyjęto transakcje dotyczące lokali niemieszkalnych o funkcji biurowej, położonych w K., z których większość położona jest w tym samym obiekcie, tj. w K. przy ul. [...] nr [...] i została zbyta w okresie około 3 lat od wyceny.

Rzeczoznawca zastosowała podejście porównawcze przy użyciu metody korygowania ceny średniej. Wskazała, że z uwagi na fakt, że ceny transakcyjne nieruchomości porównawczych nie pozwoliły na analityczne obliczenie wag cech rynkowych do ich ustalenia posłużono się analizą własnych preferencji kupujących i określono ich wagi. Jak wynika z operatu, ceny jednostkowe lokali, przyjętych jako baza do wyceny, zawierają się w przedziale od [...] do [...] powierzchni użytkowej lokalu, co obrazują dane w ujęciu tabelarycznym na stronie 36-37 operatu. Organ odwoławczy zauważył, że opis odnoszący się do przedmiotowej nieruchomości, przedstawiony na stronie 45, określa nazwy cech i nadane im wagi oraz oceny, a także sumę współczynników korygujących i jest wystarczający dla zweryfikowania wartości współczynników korygujących przyjętych dla wycenianej nieruchomości. Wynika z niego, że w odniesieniu do wycenianego lokalu, wpływ ma przede wszystkim: lokalizacja nieruchomości i standard wykończenia lokalu (tym cechom nadała wagi 25 %), powierzchnia użytkowa lokalu i stan techniczny budynku (wagi 15 %) oraz położenie lokalu w budynku i dostęp komunikacyjny (wagi 10 %). Wartość współczynnika korygującego w przedziale (0,90-1,10) określiła na poziomie 1,31. W konsekwencji, wartość rynkową 1 m˛ powierzchni lokalu niemieszkalnego nr [...] o powierzchni [...] m˛ (rzeczywista powierzchnia użytkowa), położonego na trzeciej kondygnacji (budynek 5 kondygnacji), którego stan techniczny oceniła jako dobry, rzeczoznawca określiła na poziomie [...] (cena średnia [...]). Wartość szacunkową całej nieruchomości określiła na kwotę [...]zł.

W wyniku analizy sprawy organ odwoławczy nie dopatrzył się podstaw do zakwestionowania tak określonej wartości rynkowej nieruchomości. Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n., podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Podejście porównawcze stosuje się wówczas, gdy są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Ceny te koryguje się następnie ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. W sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie porównawczej, przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Jak dalej wskazał organ odwoławczy, Zobowiązany twierdzi, że wycena jest zaniżona, ale organ nie ma podstaw by uznać ten zarzut za zasadny. Wycena nieruchomości, jak wskazano, została dokonana przez rzeczoznawcę powołanego przez organ, stosownie do art. 110s § 1 u.p.e.a. Rzeczoznawca sporządzając operat zastosowała się do przewidzianych prawem procedur dotyczących szacowania nieruchomości zawartych w art. 149-159 u.g.n. i wydanym na podstawie art. 159 tej ustawy rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. W operacie wskazano podstawy prawne i uwarunkowania szacowanej nieruchomości, przyjęte rozwiązanie, a także przedstawiono tok obliczeń oraz wynik końcowy. Źródła informacji zostały przedstawione w punkcie 1.7.3 Operatu.

Organ odwoławczy poddał analizie zastosowaną metodę wyceny, a także formalne elementy operatu, i nie stwierdził naruszeń, które mogłyby mieć wpływ na wynik rozstrzygnięcia zarzutów oraz nie dopatrzył się podstaw do stwierdzenia naruszeń § 55 i § 56 rozporządzenia. Zdaniem Organu odwoławczego, wbrew sugestiom Zobowiązanego, przy wycenie uwzględniono związany z własnością lokalu udział w wysokości [...] części w niewydzielonych wspólnych częściach budynku oraz prawie użytkowania wieczystego gruntu, co zostało odnotowane na stronie 30 operatu. Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut naruszenia § 4 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie szczegółowego przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości, bowiem nie ma on zastosowania w tej sprawie. Z § 4 rozporządzenia wynika, że jeżeli przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste, w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości wymienia się wartość prawa użytkowania wieczystego oraz dzień, z upływem którego wygasa użytkowanie wieczyste. Tymczasem, w niniejszej sprawie przedmiotem egzekucji jest własność lokalu niemieszkalnego, a udział we współużytkowaniu wieczystym gruntu i współwłasności części wspólnych budynku jest prawem związanym z własnością.

Z kolei kwestia identyfikacji przyjętych danych transakcyjnych - jak podała rzeczoznawca - jest objęta tajemnicą zawodową (por. wyrok Sądu Najwyższego z 05.04.2012 r. sygn. akt II CSK 36/11). Ujawnienie szczegółowych danych identyfikacyjnych wkracza już w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy, o której mowa w art. 175 ust. 3 u.g.n. Tym niemniej, organ odwoławczy wskazał, że na stronie 36 operatu, odnośnie nieruchomości przyjętych do porównania, podano: lokalizację, powierzchnię lokalu, cenę transakcyjną i datę transakcji.

Dyrektor Izby Administracji Skarbowej podkreślił, że dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu administracji publicznej, tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 w związku z art. 75 § 1 K.p.a., lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.), oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W razie stwierdzenia przez organ z własnej inicjatywy lub pod wpływem twierdzeń strony i zgromadzonych przez nią dowodów (np. w postaci kontrekspertyzy własnej, bądź negatywnej oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych), że istnieją wątpliwości co do prawidłowości operatu - powinien wezwać rzeczoznawcę, w zależności od potrzeb i okoliczności, do złożenia wyjaśnień lub do uzupełnienia dotychczasowej opinii, albo zlecić wykonanie operatu innemu rzeczoznawcy. W badanej sprawie, w uzupełnieniu zarzutów do opisu i oszacowania Zobowiązany załączył jako dowód w sprawie operat szacunkowy sporządzony w dniu [...].12.2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego P. K.. Jednakże, jak wskazał organ odwoławczy, inny był cel sporządzenia tego operatu, tj. dla zabezpieczenia wierzytelności przez kredytodawcę i jak wskazano w punkcie 1.1, nie może być wykorzystany do innych celów niż zabezpieczenia wierzytelności przez kredytodawcę, co jednoznacznie wynika z art. 156 § 3 u.g.n.

Organ odwoławczy wskazał przy tym, że samo subiektywne przekonanie Zobowiązanego, że wycena rzeczoznawcy majątkowego została dokonana bez zachowania należytej staranności i z pominięciem zasad przewidzianych prawem, nie może przesądzać o uznaniu, iż wartość została zaniżona. W procesie wyceny nieruchomości nie określa się maksymalnej ceny, lecz kwotę, którą można uzyskać w transakcji rynkowej w dniu, na który wartość została określona. Podstawowym mechanizmem, za pomocą którego dokonywany jest "pomiar" wartości nieruchomości, jest mechanizm sprzedaży licytacyjnej, ostatecznie weryfikujący dokonane wcześniej oszacowanie. Zgodnie bowiem z art. 151 ust. 1 u.g.n., wartość rynkowa nieruchomości to jedynie najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. Faktycznie zaś cenę tę ustala rynek, czyli sami kupujący.

Sumując, organ odwoławczy nie podzielił zarzutów zażalenia co do niepodjęcia przez organ czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz niezebrania w sposób wyczerpujący materiału dowodowego w sprawie, tj. w sposób niepełny i z pominięciem stanowiska i twierdzeń dłużnika.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie na powyższe postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej Zobowiązany zarzucił zaskarżonemu postanowieniu naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy przez:

I. naruszenie art. 110r § 2 u.p.e.a. w zw. z § 1,2, 3.4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości w zw. z § 55 i § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przez odmówienie uznania zasadnych zarzutów dłużnika do protokołu opisu i oszacowania ww. nieruchomości oraz do operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości, które wykonane zostały przez Naczelnika P. Urzędu Skarbowego w K., na wniosek wierzyciela – Naczelnik D. Urzędu Skarbowego w K., na okoliczność czego sporządzono protokoły opisu i oszacowania, podczas gdy ww. dokumenty zawierają następujące liczne nieprawidłowości:

1. nie odzwierciedlają one właściwego stanu technicznego nieruchomości;

2. nieruchomości są wycenione poniżej ich wartości rynkowych w odniesieniu do porównywalnych nieruchomości oferowanych na rynku, co powoduje zaniżenie wartości nieruchomości;

3. operat szacunkowy dotyczący nieruchomości o numerach KW: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] wykazał dalece odmienną wartość łączną nieruchomości, niż operat szacunkowy sporządzony na moje zlecenie w grudniu roku 2014 oraz operatu szacunkowego sporządzonego na dzień [...].06.2019 r. załączonego do niniejszego pisma;

4. materiał porównawczy, wykorzystany przez rzeczoznawcę, został przedstawiony w sposób uniemożliwiający weryfikację prawidłowości zastosowania wybranej metody szacunkowej, w szczególności poprzez niewskazanie projektów aktów notarialnych, na podstawie których przeprowadzono badanie rynku;

5. w sposób niejasny zastosowano metodę korygowania ceny średniej, poprzez niewskazanie cech nieruchomości przyjętych do porównań jako reprezentatywne dlaczego te, a nie inne nieruchomości przyjęto do porównań;

oraz nieprecyzyjne wyjaśnienie

6. w operacie szacunkowym dotyczącym nieruchomości o numerach KW: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], pominięto związane z prawem własności poszczególnych nieruchomości prawa użytkowania wieczystego w nieruchomości wspólnej, co doprowadziło do znacznego zaniżenia wartości poszczególnych nieruchomości;

7. opisy nieruchomości, uwzględnione do porównania, stanowiących podstawę wyceny są niewystarczająco obszerne i precyzyjne, co stoi w sprzeczności z § 55 i § 56 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

II. naruszenie art. 107 K.p.a. oraz art. 15 K.p.a. w zw. z art. 18 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (u.p.e.a.), polegające na zaniechaniu przeprowadzenia przez organ II Instancji własnego wnikliwego postępowania dowodowego oraz zaniechaniu dokonania własnych ustaleń i rozważań zarówno faktycznych jak i merytorycznych, poprzestając w większości na ustaleniach i rozważaniach organu I Instancji, nie odnosząc się w sposób pełny i wyczerpujący do zarzutów odwołania

skarżącego;

III. naruszenie w szczególności art. 7, art. 77 § 1. art. 80 oraz art. 107 § 3 K.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. przez niepodjęcie czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego - stanu szacowanych nieruchomości, niezebranie w sposób wyczerpujący materiału dowodowego w sprawie, przeprowadzenie postępowania dowodowego w sposób niepełny i dowolny z pominięciem dokumentów przedłożonych przez dłużnika;

IV. naruszenie przez organ II Instancji przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy przez naruszenie art. 138 S 1 ust. 1 K.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a., gdyż organ utrzymał w mocy postanowienie organu I Instancji, pomimo tego, że organ I Instancji naruszył wskazane wyżej w zarzutach 1 i 3 przepisy prawa.

W związku z tym Skarżący wniósł o:

1. na podstawie art. 145 § 1 P.p.s.a. o uchylenie zaskarżonego postanowienia;

2. na podstawie art. 135 P.p.s.a. o uchylenie postanowienia poprzedzającego postanowienie zaskarżone – tj. o uchylenie postanowienia organu I Instancji;

3. na podstawie art. 106 P.p.s.a. o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z dokumentów:

- operatu szacunkowego z [...].06.2019 r. dla nieruchomości - na okoliczność rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości o numerze KW [...], położonej przy ul. [...] w K. oraz ewentualnie dowodu z uzupełniającej opinii rzeczoznawcy majątkowego powołanego przez organ I instancji, w której odniesie się on do rozbieżności wynikających ze wszystkich operatów znajdujących się w aktach sprawy w tym do operatu z 2019 r.,

W uzasadnieniu Skarżący odniósł się do poszczególnych ww. zarzutów skargi wskazując przy tym, że podtrzymuje swoje wszelkie zarzuty i zastrzeżenia oraz stanowisko zawarte w zarzutach do opisu i oszacowania wartości nieruchomości dla których prowadzone są KW o nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] z dnia [...].01.2019 r. oraz w odwołaniu od postanowienia organu I Instancji.

W odpowiedzi na skargę Dyrektor Izby Administracji Skarbowej wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko wyrażone w zaskrzonym postanowieniu.

W wyniku rozpoznania sprawy w trybie uproszczonym Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje.

Skarga jest niezasadna.

Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 2107 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, która sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku prowadzonego postępowania w rozpoznawanej sprawie działania organów administracji publicznej nie naruszyły przepisów prawa materialnego lub procesowego w sposób istotnie wpływający na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dacie wydania zaskarżonego aktu.

Przedmiotem oceny Sądu w rozpoznawanej sprawie jest postanowienie organu nadzoru utrzymujące w mocy rozstrzygnięcie organu egzekucyjnego w przedmiocie uznania za nieuzasadnione zarzutów Skarżącego co do opisu i oszacowania wartości nieruchomości (obejmującej lokale niemieszkalne - użytkowe), położonej w K. przy ulicy [...], lokal nr [...], dla której Sąd Rejonowy w K. prowadzi księgę wieczystą pod numerem Nr [...]

Łączna wartość rynkowa ww. nieruchomości oszacowana została na kwotę [...]zł na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu [...].11.2018 r. dla celów związanych ze skarbowym postępowaniem egzekucyjnym, przy czym lokal niemieszkalny Nr [...] o powierzchni użytkowej [...] m˛ został wyceniony w zaokrągleniu na wartość [...] zł.

Wprawdzie w skardze Skarżący zarzucił organowi brak podjęcia czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz brak zebrania w sposób wyczerpujący materiału dowodowego w sprawie, przeprowadzenie postępowania dowodowego w sposób niepełny i dowolny z pominięciem dokumentów przedłożonych przez Skarżącego, to jednak istota tych zarzutów i ich argumentacja koncentruje na kwestionowaniu prawidłowości sporządzenia powyższego operatu szacunkowego z dnia [...].11.2018 r., wykonanego na zlecenie Naczelnika P. Urzędu Skarbowego w K., prowadzącego postępowanie egzekucyjne w stosunku do Skarżącego.

Zdaniem Skarżącego, operat ten nie odzwierciedla właściwego stanu technicznego nieruchomości; nieruchomości zostały wycenione poniżej ich wartości rynkowej w odniesieniu do porównywalnych nieruchomości oferowanych na rynku, co powoduje zaniżenie ich wartości; wykazał dalece odmienną łączną wartość nieruchomości niż operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Skarżącego sporządzonego na dzień [...].06.2019 r.; materiał porównawczy, wykorzystany przez rzeczoznawcę, został przedstawiony w sposób uniemożliwiający weryfikację prawidłowości zastosowania wybranej metody szacunkowej, w szczególności poprzez niewskazanie projektów aktów notarialnych, na podstawie których przeprowadzono badanie rynku; w sposób niejasny zastosowano metodę korygowania ceny średniej przez niewskazanie cech nieruchomości przyjętej do porównań; pominięto związane z prawem własności poszczególnych nieruchomości prawa użytkowania wieczystego, co doprowadziło do zaniżenia wartości poszczególnych nieruchomości; opisy nieruchomości, uwzględnione do porównania, stanowiących podstawę wyceny, są niewystarczająco obszerne i precyzyjne, co stoi w sprzeczności z § 55 i § 56 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego.

Tym samym, według Skarżącego, zasadne jest uchylenie zaskarżonego postanowienia, utrzymującego w mocy postanowienie organu I instancji uznającego błędnie i wadliwie zarzuty zgłoszone do protokołu opisu i oszacowania ww. nieruchomości za nieuzasadnione, gdyż opinia rzeczoznawcy została sporządzona nierzetelnie i jest nieprzydatna dla sprawy w przeciwieństwie do dwóch operatów szacunkowych, które Skarżący przedstawił, sporządzonych zgodnie z przepisami, które przyjmują odmienną - wyższą wartość nieruchomości.

W ocenie Skarżącego, rzeczywistą wartość ww. nieruchomości przedstawia operat szacunkowy z dnia [...].06.2019 r. sporządzony na zlecenie Skarżącego, załączony do skargi.

Zdaniem organu, załączony do akt sprawy operat szacunkowy z dnia [...].11.2018 r. nie budzi zastrzeżeń formalnoprawnych, rzeczoznawca majątkowy bowiem zastosowała podejście porównawcze przy użyciu metody korygowania ceny średniej. Wskazała, że z uwagi na fakt, że ceny transakcyjne nieruchomości porównawczych nie pozwoliły na analityczne obliczenie wag cech rynkowych do ich ustalenia, posłużono się analizą własnych preferencji kupujących i określono ich wagi. Jak wynika z operatu, ceny jednostkowe lokali, przyjętych jako baza do wyceny, zawierają się w przedziale od [...] do [...] powierzchni użytkowej lokalu, co obrazują dane w ujęciu tabelarycznym na stronie 36-37 operatu. Organ odwoławczy zauważył, że opis odnoszący się do przedmiotowej nieruchomości, przedstawiony na stronie 45, określa nazwy cech i nadane im wagi oraz oceny, a także sumę współczynników korygujących i jest wystarczający dla zweryfikowania wartości współczynników korygujących przyjętych dla wycenianej nieruchomości. Wynika z niego, że w odniesieniu do wycenianego lokalu, wpływ ma przede wszystkim: lokalizacja nieruchomości i standard wykończenia lokalu (tym cechom nadała wagi 25 %), powierzchnia użytkowa lokalu i stan techniczny budynku (wagi 15 %) oraz położenie lokalu w budynku i dostęp komunikacyjny (wagi 10 %). Wartość współczynnika korygującego w przedziale (0,90-1,10) określiła na poziomie 1,31. W konsekwencji, wartość rynkową 1 m˛ powierzchni lokalu niemieszkalnego nr [...] o powierzchni [...] m˛ (rzeczywista powierzchnia użytkowa), położonego na trzeciej kondygnacji (budynek 5 kondygnacji), którego stan techniczny oceniła jako dobry, rzeczoznawca określiła na poziomie [...] (cena średnia [...]), zaś wartość szacunkową całej nieruchomości określiła na kwotę [...]zł. Wobec tego, organ odwoławczy nie dopatrzył się podstaw do zakwestionowania tak określonej wartości rynkowej nieruchomości.

Sąd, w tak zakreślonym sporze przyznał rację organowi, stwierdzając, że nie doszło ze strony organów do naruszenia przepisów prawa w sposób, który miał lub mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Na wstępie rozważań należy wskazać, że zgodnie z przepisami u.p.e.a., opis i oszacowanie wartości nieruchomości obejmuje dwa stadia. W pierwszej kolejności, zgodnie z art. 110m § 1 u.p.e.a., po bezskutecznym upływie terminu określonego w wezwaniu do zapłaty dochodzonych należności, o którym mowa w art. 110c § 2, skierowanym do zobowiązanego, organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości.

W myśl art. 110s § 1 u.p.e.a., do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami, tj. osobę fizyczną wpisaną do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych (art. 193 ust. 1 w zw. z art. 191 ust. 1, art. 177 ust. 1 i art. 174 ust. 2 u.g.n.).

Rzeczoznawca dokonuje oszacowania wartości nieruchomości niezwłocznie po wyznaczeniu, przy czym czynności tych dokonuje zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu, określonymi w odrębnych przepisach regulujących zasady wyceny nieruchomości oraz zasady i tryb sporządzania operatu szacunkowego, z uwzględnieniem przepisów rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz. u z 2014 r., poz. 742 – dalej rozporządzenie z 2014 r."). W wyniku dokonanej wyceny, określana jest wartość rynkowa nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 u.g.n.), tj. najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz, że upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 151 ust. 1 u.g.n.).

Zgodnie z art. 152 ust. 3 u.g.n., wartość o której mowa wyżej, określana jest przy zastosowaniu podejścia porównawczego, co polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, przy czym podejście to stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n. oraz § 4 ust. 1 - 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm. - dalej także "rozporządzenie z 2004 r.").

Odnosząc się do istoty zaistniałego w sprawie sporu wskazać należy, że szczegółowe zasady określania wartości rynkowej nieruchomości przewiduje powołane już wcześniej rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wydane na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 159 u.g.n. Rozporządzenie to określa (§ 1) rodzaje podejść, metod i technik wyceny nieruchomości, rozumianej jako określanie wartości nieruchomości polegające na określeniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. W rozporządzeniu tym prawodawca przesądził generalną zasadę, że wycena nieruchomości jest w istocie wyceną wiązki praw przysługujących do niej oraz ją obciążających. Konsekwencją takiego ujęcia jest, wynikający z § 3 ust. 2 tego aktu, obowiązek poprzedzenia procesu wyceny nieruchomości analizą rynku nieruchomości, w szczególności analizą cen występujących na tym rynku oraz warunków zawierania transakcji. Rozporządzenie przewiduje również, jakie warunki powinny być spełnione przy dokonywaniu tych analiz, jakie ceny mogą być brane pod uwagę przy ich dokonywaniu i na czym polegają poszczególne podejścia, metody i techniki wyceny. Obowiązek rzeczoznawcy majątkowego poprzedzenia procesu wyceny "wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku" jest akcentowany w orzecznictwie sądowoadministracyjnym (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 04.10.2006 r., sygn. akt I OSK 417/06).

Zgodnie z treścią art. 154 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1), a w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2).

Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego (§ 55 ust. 2 rozporządzenia z 2004 r. w sprawie wyceny).

Z kolei przepis § 56 tego rozporządzenia stanowi, że w operacie szacunkowym rzeczoznawca przedstawia sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym określenia przedmiotu i zakresu wyceny, celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, wskazanie wyboru podejścia, metody i techniki szacowania oraz przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny z uzasadnieniem. Ponadto, do operatu dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu. Z treści wskazanego przepisu wynika, że w sporządzonym operacie rzeczoznawca powinien dostatecznie wyjaśnić, przestawiać i uzasadnić sposób dokonania wyceny, tak aby umożliwić ocenę jego prawidłowości i tym samym przydatności dowodowej.

Zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n., operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

W świetle przytoczonych przepisów wywieźć można, że organ nie powinien jednak wkraczać w samą zawartość merytoryczną operatu, a więc w tę jego część, do sporządzenia której potrzebne są wiadomości specjalne. Sama ustawa w tym zakresie wskazuje, że potrzebne są wiadomości specjalne, których, co oczywiste, organ egzekucyjny nie posiada i w związku z tym musi się posłużyć osobą, która takie wiadomości posiada (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 16.01.2013 r., sygn. akt II OSK 1686/11; czy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 18.08.2010 r., sygn. akt II SA/Gd 517/09).

Zachodzi zatem podstawa do przyjęcia, że nie podlega ocenie organu egzekucyjnego, ani też organu nadzoru, zagadnienie prawidłowości operatu w jego merytorycznym zakresie, a więc odnośnie koniecznej ilości przyjętych do analizy porównawczej nieruchomości oraz sposobu ich opisu, czyli tej części, w której rzeczoznawca posługuje się wiadomościami specjalnymi, których organ nie posiada. Dokonywanie ocen w tym zakresie przez organ, pozbawione byłoby merytorycznej podstawy (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 18.02.2016 r., sygn. akt I SA/Rz 1223/15).

Nadto, przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami przewidują, że w tym zakresie, tj. w razie istotnych rozbieżności w opiniach o wartości nieruchomości sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych, ocena prawidłowości ich wyceny może być kwestionowana przed organizacją zawodową zrzeszającą rzeczoznawców (art. 157). Jest to jedyny sposób do zdyskredytowania merytorycznej zawartości operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, a skuteczne zakwestionowanie go w tym trybie rodziłoby również skutki procesowe dla niniejszej sprawy (por. ww. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie). Z akt administracyjnych badanej sprawy nie wynika, by Skarżący podjął takie działania prawne wobec spornego operatu przed organizacją zawodową zrzeszającą rzeczoznawców, zaś przedmiotem swobodnej oceny sądu jest rzetelność, zupełność i wartość dowodowa opinii o wartości nieruchomości, natomiast ocena elementów operatu szacunkowego, które związane są z wiadomościami specjalnymi (metoda wyceny, prawidłowość zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównania), należy do organizacji zawodowej, jako wymagająca wiedzy specjalistycznej. Sporządzony operat jest dowodem w sprawie i jako taki podlega ocenie sądowej tylko na podstawie kryterium działania organu zgodnie z prawem.

W rozpoznawanej sprawie, w ocenie Sądu, organy dokonały oceny przedstawionego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego z zachowaniem przepisów regulujących sporną materię i ocena ta mieści się w granicach art. 80 K.p.a.

Przechodząc zatem do kluczowego zarzutu skargi co do zaniżenia, zdaniem Skarżącego, wartości nieruchomości w stosunku do jej rzeczywistej wartości, jako że w dniu [...].12.2014 r. i w dniu [...].06.2019 r. nieruchomość ta była więcej warta, tj. odpowiednio - [...] zł i [...] zł, rzeczoznawca majątkowy (posiadający wiadomości specjalne) złożyła dodatkowe wyjaśnienia w piśmie z [...].01.2019 r., w którym wprost wskazała, że podtrzymuje wartość rynkową określoną w operatach szacunkowych z dnia [...].11.2018 r. w wysokości [...] zł. Wyjaśniła przy tym, że do celu wyceny przedmiotowych nieruchomości lokalowych, zastosowano podejście porównawcze, przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej, która jest metodą preferowaną w postępowaniu egzekucyjnym i opiera się na przeciętnych cenach nieruchomości z danego rynku lokalnego. Wskazała także, że wartość nieruchomości będących przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości współczynnikami korygującymi uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach nieruchomości. Wyjaśniła, że jako podstawę do wyceny lokali użytkowych, przyjęto transakcje dotyczące lokali niemieszkalnych o funkcji biurowej, położonych w K., z których większość położona jest w tym samym obiekcie znajdującym się w K., przy [...] i została zbyta w okresie około trzech lat od daty wyceny. Wyjaśniła również, że kwestia identyfikacji przyjętych danych transakcyjnych jest objęta tajemnicą zawodową, na co powołała uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 05.04.2012 roku (II CSK 36/11), który stwierdził, że w kwestiach danych przyjętych do porównania wystarczy podać ich opis (m.in. powierzchnię, przeznaczenie, stan prawny). Ujawnienie szczegółowych danych identyfikacyjnych wkracza już w strefę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy, o której mowa w art. 175 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121 z późn. zm.). Natomiast – jak dalej wskazała - do wyceny nieruchomości lokalowej stanowiącej lokal mieszkalny położony przy ulicy [...], przyjęto lokale mieszkalne znajdujące się w budynkach wielorodzinnych, wybudowanych w podobnym okresie i technologii wykonawstwa, usytuowanych w tym samym obrębie ewidencyjnym. Wyjaśniła również, że przy wycenie przedmiotowych lokali uwzględniono wszystkie cechy wpływające na ich wartość rynkową, m.in. stan techniczny i standard lokali oraz poziom cen rynkowych, a także sytuację i koniunkturę na rynku nieruchomości. Zgodnie z zamieszczoną uwagą w punkcie 8.1 - oszacowana wartość rynkowa lokali zawiera się w przedziale pomiędzy ceną najniższą, a ceną najwyższą i jest pochodną lokalizacji, standardu lokalu, stanu technicznego, powierzchni użytkowej lokalu, a także położenia lokalu w budynku. Podsumowując, podtrzymała w całości swoje stanowisko wyrażone w operatach szacunkowych z dnia [...].11.2018 r. i wartość rynkową lokali użytkowych, położonych w K. przy [...] w łącznej wysokości [...] złotych oraz wartość rynkową lokalu mieszkalnego, położonego w K. przy ulicy [...] - w wysokości [...] złotych, które - zdaniem rzeczoznawcy majątkowego - zostały określone prawidłowo na podstawie obowiązujących przepisów prawa oraz zasad wynikających ze standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych oraz na podstawie zachowań i analizy rynku, a także cen osiąganych w danym segmencie rynku nieruchomości. Analiza treści tego operatu szacunkowego to potwierdza, przy czym podnieść tylko można, że w operacie tym z dnia [...].11.2018 r. wprost także wskazano, że w sektorze lokali biurowych występuje zjawisko nadpodaży powierzchni biurowej, o czym świadczą liczne ogłoszenia i reklamy. Na lokalnym rynku aktualnie występuje sytuacja, gdy podaż znacznie przewyższa popyt (str. 35 operatu). Dalej także wskazano (str. 36 operatu), że najniższe ceny osiągają lokale o funkcji usługowej, położone budynkach w złym stanie technicznym i niskim standardzie wykończenia i wyposażenia lokalu, które często znajdują się w obiektach pozostałych po zlikwidowanych przedsiębiorstwach i wymagają poniesienia znacznych nakładów na remont i modernizację w celu dostosowania ich do dzisiejszych wymagań i standardów. Najdroższe są natomiast lokale położone w strefie śródmiejskiej miasta, w budynkach nowozrealizowanych lub po remoncie kapitalnym o podwyższonym standardzie wykończenia i wyposażenia. Z załączonego operatu szacunkowego z dnia [...].11.2018 r., a w szczególności z załączonej dokumentacji fotograficznej, wynika, że wyceniana nieruchomość zalicza się raczej do pierwszej kategorii nieruchomości.

Mając na uwadze treść ww. przepisu art. 154 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, w badanej sprawie rzeczoznawca majątkowy wyjaśniła szczegółowo rozbieżności co do określonych wartości poszczególnych lokali niemieszkalnych, położonych w budynku w K. przy ulicy [...], a przy tym - co istotne dla ustalenia wartości tej nieruchomości - przedstawiła obecny stan prawny tej nieruchomości, a więc prawa, roszczenia, ograniczenia (Dział III KW) jak i obciążenia (Dział IV KW) o znaczącej wartości, jednakże rzeczoznawca określiła wartość tej nieruchomości jako wolną od tych obciążeń, co wyjaśniła na str. 16 operatu.

Pamiętać jednak należy, że ceny nieruchomości kształtowane są w zależności od wielkości popytu i podaży, które to z kolei są wypadkową różnych czynników ekonomicznych i gospodarczych, a na ich wpływ może mieć m.in. polityka sektora finansowego, w tym banków w zakresie dostępności źródeł finasowania, poziom i struktura bezrobocia, wskaźniki takie jak PKB, inflacja oraz wiele innych. Czynniki te pośrednio wpływają na rynek nieruchomości, w tym ich cen, i z pewnością mają charakter dynamiczny. A zatem, poziom cen z okresu 2014 roku może w istotny sposób różnić od poziomu cen notowanego w okresie 2018, czy nawet z 2019 roku.

Zdaniem Sądu, organy zasadnie posłużyły się dodatkowymi wyjaśnieniami rzeczoznawcy majątkowego. Dokonały wnikliwej i wyczerpującej oceny sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie, nie znajdując podstaw do jego podważenia.

Co istotne, jak słusznie wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 18 lipca 2018 r. o sygn. akt II FSK 1960/16, organ nie ma uprawnienia, ani obowiązku prowadzenia we własnym zakresie ustaleń co do wartości nieruchomości, obowiązany jest bowiem oprzeć się na operacie szacunkowym sporządzonym przez osobę posiadającą wskazane w ustawie uprawnienia i niezbędną wiedzę specjalną. Powinien tylko ocenić, czy rzeczoznawca wybrał jedną z metod wskazanych w ustawie o gospodarce nieruchomościami do wyceny wartości nieruchomości, czy uwzględnił przy jej dokonaniu wszystkie dane i okoliczności, jakie zgodnie z powołaną ustawą powinny być wzięte pod uwagę i czy wynik końcowy wyceny oparty został na tych danych, a jego uzasadnienie jest logiczne.

W ocenie Sądu, również sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy spełnia zarówno warunki formalnoprawne, jak i został oparty na właściwych danych dotyczących szacowanych nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat zawiera dokładny opis nieruchomości, podstawę prawną wyceny, wybór podejścia i metody wyceny, analizę lokalnego rynku nieruchomości w zakresie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, jak też przedstawia tok obliczeń oraz wynik końcowy. Do wyceny przyjęto nieruchomości najbardziej zbliżone do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Jako grupę transakcji porównawczych przyjęto transakcje dotyczące lokali niemieszkalnych o funkcji biurowej, położonych w K., z których większość położona jest w tym samym obiekcie w K. przy ulicy [...] i została zbyta w okresie około 3 lat od daty wyceny. Zdaniem Sądu, także treść operatu jest logiczna, spójna i kompletna, a sporządzona wycena została należycie uzasadniona co do przyjętej wartości wycenianej nieruchomości. Nie znaleziono też jakichkolwiek rozbieżności czy niespójności, które mogłyby mieć istotne wpływ na ustaloną wartość nieruchomości.

Należy przy tym podkreślić, że z art. 156 ust. 3 u.g.n. wprost wynika, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Już chociażby z tego względu operat szacunkowy z dnia [...].12.2014 r., określający wartość przedmiotowej nieruchomości na [...] zł, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P. K. na zlecenie Skarżącego dla potrzeb "zabezpieczenia wierzytelności przez kredytodawcę w dziale IV księgi wieczystej", nie mógł być miarodajny w stosunku do spornej wyceny nieruchomości przyjętej w operacie szacunkowym z dnia [...].11.2018 r. sporządzonym dla potrzeb skarbowego postępowania egzekucyjnego (patrz: cel dokonanej wyceny).

Wobec powyższego bezpodstawne są zarzuty skargi co do naruszenia przez organ przepisów postępowania. Postawione w tym zakresie zarzuty są pozbawione rzeczowej argumentacji, a przede wszystkim, wbrew wymogowi zawartemu w art. 145 § 1 pkt 1 lit c) P.p.s.a., Skarżący nie wykazał by miały one istotny wpływ na wynik sprawy. W ocenie Sądu, organy podjęły wszelkie niezbędne działania w celu dokładnego wyjaśnienia sprawy, zebrały i rozpatrzyły materiał dowodowy oraz przede wszystkim dokonały prawidłowej oceny sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Operat, który jest opinią rzeczoznawcy majątkowego, wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnoszących się do szacowania wartości nieruchomości, jest dowodem w sprawie administracyjnej i stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód. Jak już wyżej wskazano, ani sąd, ani też organ prowadzący postępowanie, co do zasady nie są uprawnione wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż rolą rzeczoznawcy jest pomoc w rozstrzygnięciu wątpliwości w kwestiach wymagających wiadomości specjalnych. W takim też celu ustawodawca dopuszcza możliwość powołania biegłego (art. 84 § 1 K.p.a.), którego opinia podlega kontroli sądowej jednak tylko co do jej sporządzenia w kontekście zgodności z prawem.

W konsekwencji, z powyższych też przyczyn Sąd oddalił wniosek dowodowy Skarżącego z załączonego do skargi operatu szacunkowego z dnia [...].06.2019 r., który został sporządzony na zlecenie Skarżącego w celu "określenia wartości rynkowej praw do lokali użytkowych do przeniesienia praw" (str. 4 operatu).

Trafnie organ zauważył, że samo subiektywne przekonanie zobowiązanego, że wycena rzeczoznawcy majątkowego została dokonana bez zachowania należytej staranności oraz z pominięciem zasad przewidzianych prawem, nie może przesądzać, iż wartość została zaniżona. W procesie wyceny nieruchomości nie określa się bowiem maksymalnej ceny, a jedynie kwotę, którą można uzyskać w transakcji rynkowej w dniu, na który wartość została określona. Podstawowym mechanizmem, za pomocą którego dokonywany jest "pomiar" wartości nieruchomości, jest mechanizm sprzedaży licytacyjnej, ostatecznie weryfikujący dokonane wcześniej oszacowanie. Zgodnie bowiem z art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Zatem, wartość rynkowa nieruchomości to jedynie najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. Faktycznie zaś cenę tę ustala rynek, czyli sami kupujący.

Niezasadne są zatem zarzuty skargi co do naruszenia przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy (art.110r § 2 u.p.e.a. w zw. z § 1, 2,3 i 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 kwietnia 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości w zw. z § 55 i 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, art. 7, art. 15, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 i art. 138 § 1 ust. 1 K.p.a.).

W ocenie Sądu, organy podjęły wszelkie niezbędne działania w celu dokładnego wyjaśnienia sprawy, zebrały i rozpatrzyły materiał dowodowy, a przede wszystkim dokonały prawidłowej oceny sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Operat, który jest opinią rzeczoznawcy majątkowego, wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnoszących się do szacowania wartości nieruchomości, jest dowodem w sprawie administracyjnej i stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód. Jak już wyżej wskazano, ani sąd, ani też organ prowadzący postępowanie, co do zasady nie są uprawnione wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż rolą rzeczoznawcy jest pomoc w rozstrzygnięciu wątpliwości w kwestiach wymagających wiadomości specjalnych. W takim też celu ustawodawca dopuszcza możliwość powołania biegłego (art. 84 § 1 K.p.a.), którego opinia podlega kontroli sądowej jednak tylko co do jej sporządzenia w kontekście zgodności z prawem. W badanej sprawie Sąd nie stwierdził w tym zakresie naruszenia przepisów prawa.

Organy nie naruszyły także art. 7 K.p.a., zgodnie z którym w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Przepis ten koresponduje z art. 6 K.p.a., w myśl którego organy administracji publicznej działają na podstawie przepisów prawa. Oznacza to, że w postępowaniu administracyjnym wydanie prawidłowej decyzji, w każdym przypadku powinno poprzedzać dokładne ustalenie stanu faktycznego istniejącego w sprawie, stosownie do art. 77 § 1 K.p.a., w myśl którego organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy, a przede wszystkim kierować się przepisami prawa znajdującymi zastosowanie w danej sprawie. A zatem, jako dowolne ustalenia faktyczne dokonane przez organy obu instancji należy traktować tylko takie, które nie znajdują potwierdzenia w zebranym materiale dowodowym. Zarzut dowolności wykluczają więc ustalenia, które znajdują oparcie w całokształcie materiału dowodowego (art. 80 K.p.a.), zgromadzonego i zbadanego w sposób wyczerpujący (art. 77 § 1 K.p.a.), w wyniku podjęcia wszelkich działań niezbędnych dla dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, jako warunku koniecznego do wydania decyzji o przekonującej treści (art. 7 i art. 11 K.p.a.). Wszystkim tym warunkom dochował organ wydając zaskarżoną decyzję.

Wskazać przy tym należy, że zgodnie z art. 18 u.p.e.a., jeżeli przepisy niniejszej ustawy nie stanowią inaczej, w postępowaniu egzekucyjnym mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu postępowania administracyjnego. Interpretacja art. 18 u.p.e.a. prowadzi zatem do wniosku, że stosowanie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego odpowiednio oznacza, że stosuje się je tylko wówczas, gdy ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji nie reguluje danej kwestii, bądź reguluje ją niedostatecznie. Odpowiednie stosowanie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego w postępowaniu egzekucyjnym oznacza, że przepisy tego kodeksu mogą być stosowane tylko w takim zakresie i w taki sposób, aby uzupełniać, a nie modyfikować ustawę o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Wynika stąd konieczność selektywnego stosowania przepisów kodeksu postępowania administracyjnego oraz niedopuszczalność ich stosowania w takich sprawach, które zostały uregulowane w sposób wyczerpujący w ustawie o postępowaniu egzekucyjnym. W praktyce oznacza to, że tylko niektóre zasady postępowania administracyjnego można przenieść na grunt postępowania egzekucyjnego nie zmieniając ich brzmienia, inne należy stosować odpowiednio, jeszcze innych nie stosuje się w ogóle. W oparciu o ten przepis zachodzi więc podstawa do przyjęcia, że w postępowaniu egzekucyjnym stosuje się odpowiednio następujące zasady: wynikającą z art. 6 K.p.a. zasadę praworządności, wynikającą z art. 7 K.p.a. zasadę prawdy obiektywnej, określoną w art. 8 K.p.a. zasadę zaufania, zasadę udzielania informacji (art. 9 K.p.a.), zasadę przekonywania (art. 11 K.p.a.), zasadę szybkości i prostoty postępowania (art. 12 K.p.a.) oraz zasadę pisemnego załatwienia sprawy (art. 14 § 1 K.p.a.). Oznacza to, że w postępowaniu egzekucyjnym w administracji organ jest więc zobowiązany przede wszystkim do respektowania praw strony w zakresie wyznaczonym przepisami postępowania, tutaj, przepisami regulującymi materię prawną w zakresie opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości, zawartymi w art. 110m – art. 110u u.p.e.a., posiłkując się przy tym przepisami postępowania zawartymi w K.p.a. tylko w sytuacjach nie uregulowanych przepisami u.p.e.a. W ocenie Sądu, z zachowaniem tych zasad organ w badanej sprawie ustalił wartość zajętej nieruchomości.

Sumując, zarzuty skargi są bezpodstawne, gdyż kontrolując legalność zaskarżonego postanowienia Sąd nie stwierdził by organ dopuścił się naruszenia przepisów prawa w sposób, który miał lub mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy, czego dla uchylenia zaskarżonego aktu ustawodawca wymaga w art. 145 [pic] 2 pkt 1 lit. a) i c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 – dalej jako "P.p.s.a."), a takiego naruszenia Skarżący nie wykazał w badanej sprawie.

W tym stanie sprawy Sąd, działając na podstawie art. 151 P.p.s.a., orzekł o oddaleniu skargi, jako nieuzasadnionej.

Wyroki powołane w uzasadnieniu dostępne znajdują się w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na internetowej stronie pod adresem: www.nsa.gov.pl

-----------------------

: