Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1246/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2013-12-18 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Krystyna Daniel / spr. / Sędziowie WSA Mirosław Bator Renata Czeluśniak Protokolant Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2013 r. sprawy ze skargi A. Sp. z o.o. w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 13 maja 2013 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej skargę oddala


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta Krakowa decyzją z 21 grudnia 2012 r., Nr [...] na podstawie art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1, 3, 4, 6, 11 i art. 87 ust. 3a ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 2012 r. poz. 647), uchwały Nr Cl/1020/06 Rady Miasta Krakowa z 8 lutego 2006 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bonarka" (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 29. marca 2006 r. Nr 158, poz. 1077), art. 60 i art. 67 ustawy z 27. sierpnia2009 r. o finansach publicznych (Dz. U. z 2009 r. Nr 157, poz. 1240 ze zm), orzekł o ustaleniu w stosunku do spółki pod firmą "A" sp. z o.o. z siedzibą w K. - zbywcy udziału wynoszącego łącznie 49929/57353 części w prawie użytkowania wieczystego części nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 5,7353 ha obr. [...] jedn. ewidencyjny [...], objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...], jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) w wysokości

3 230449,17 zł.

W uzasadnieniu organ podał, że w dniu 18 marca 2009 r. umową zawartą w formie aktu notarialnego "A" sp. z o.o. w K. dokonała przeniesienia udziału wynoszącego 23593/57353 części i udziału wynoszącego 26336/57353 części, tj. łącznie udziału wynoszącego 49929/57353 części w prawie użytkowania wieczystego niezabudowanej części nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 5,7353 ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej księgą wieczystą Nr [...].

Przedmiotowa część nieruchomości w przeważającej części podlega ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bonarka", zatwierdzonego uchwałą Nr Cl/1020/06 Rady Miasta Krakowa z 8 lutego 2006 r., obowiązującego od 29 kwietnia 2006 r., zgodnie z którym znajduje się w terenie zabudowy usług wielofunkcyjnych oznaczonym na rysunku planu symbolem UC, natomiast jej nieznaczny, wschodni fragment nie podlega ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Bezpośrednio przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bonarka", tj. przed dniem 29 kwietnia 2006 r., przedmiotowe nieruchomości nie podlegały ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z uwagi na utratę poprzedniego planu mocy prawnej po dniu 1 stycznia 2003 r.

Z treści § 37 uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bonarka" wynika, iż stawka procentowa służąca naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosi dla terenów U, U.1, UC - 30 %, dla terenów MWU - 10 %, a dla terenów innych - 0 %.

Organ wskazał, że dla ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z art. 36 ust. 4 niezbędne jest łączne wystąpienie trzech przesłanek, tj.: wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego, określenia w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej (przy czym stawka ta nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości), zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego (przy czym pod pojęciem "zbycie nieruchomości" należy rozumieć zarówno zbycie całej nieruchomości, jak i jej części, a także zbycie udziału w prawie własności nieruchomości.

Postępowanie prowadzono w trybie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego z uwagi na linię orzecznictwa przyjętą przez Naczelny Sąd Administracyjny (wyrok NSA z 3. 09. 2004 r. sygn. akt OSK 520/04; wyrok NSA z 7. 10. 2005 r. sygn. akt II OSK 93/05; wyrok NSA z 6. 04. 2006 r. sygn. akt II OSK 710/05), zgodnie z którą do ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) nie stosuje się przepisów Ordynacji podatkowej. Jednocześnie organ wskazał, że z dniem 1 stycznia 2010 r. weszła w życie ustawa z 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (Dz. U. z 2009 r. Nr 157, poz. 1240, ze zm.), która w art. 67 nakazuje do spraw dotyczących należności o których mowa w art. 60 środków publicznych stanowiących niepodatkowe należności budżetowe o charakterze publiczno-prawnym nieuregulowanych ustawą stosować przepisy kpa i odpowiednio przepisy działu III ustawy Ordynacja podatkowa. W związku z powyższym w tym zakresie zastosowano odpowiednio właściwe przepisy Ordynacji podatkowej.

Dwie przesłanki niezbędne dla ustalenia renty planistycznej, tj. określenie w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej oraz zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego wystąpiły już w momencie wszczęcia postępowania, natomiast ustalenie czy wystąpiła trzecia przesłanka, tj. wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego wymagało uzyskania dowodu w postaci opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. Operat taki na zlecenie organu został przedłożony 2 lipca 2012 r. W ocenie organu operat został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z 21. 09. 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.) z uwzględnieniem art. 37 ust. 1 i art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz zgodnie z obowiązującymi standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych.

Rzeczoznawca majątkowy ustalił, iż przedmiotowa część nieruchomości (działka nr [...]) w przeważającej części podlega ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bonarka", obowiązującego od 29 kwietnia 2006 r., zgodnie z którym znajduje się w terenie zabudowy usług wielofunkcyjnych oznaczonym na rysunku planu symbolem UC, natomiast jej nieznaczny, wschodni fragment nie podlega ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Dla odzwierciedlenia wzrostu wartości przedmiotowej części nieruchomości (działki nr [...]) spowodowanego wyłącznie uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bonarka" rzeczoznawca majątkowy przyjął stan nieruchomości z dnia wejścia w życie powyższego planu miejscowego, tj. 29 kwietnia 2006 r.

Rzeczoznawca majątkowy ustalił, iż przedmiotowa część nieruchomości (działka nr [...]) powstała w wyniku podziału nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 5,8678 ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej księgą wieczystą Nr [...] (zatwierdzonego decyzją Prezydenta Miasta Krakowa Nr [...] z 14 sierpnia 2008 r. znak [...] o ustaleniu lokalizacji drogi, utrzymaną w mocy decyzją Wojewody Małopolskiego z 14 listopada 2008 r. znak [...]), która to działka nr [...] powstała w wyniku podziału nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 17,5350 ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej księgą wieczystą Nr [...] (zatwierdzonego ostateczną z dniem 17 lipca 2007 r. decyzją Prezydenta Miasta Krakowa z 26 czerwca 2007 r. znak [...]), która to działka [...] powstała w wyniku zmiany w operacie ewidencji gruntów dla obr. [...] jedn. ewid. [...] polegającej na zmianie powierzchni i oznaczenia bez zmiany konfiguracji działki nr [...] o powierzchni 17,5801 ha (zatwierdzonej ostateczną z dniem 26 czerwca 2007 r. decyzją Prezydenta Miasta Krakowa z 26 czerwca 2007 r. znak [...]), tj. po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bonarka". Według stanu na dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bonarka", tj. 29 kwietnia 2006 r., istniała zatem nieruchomość gruntowa, położona w Krakowie, oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 17,5801 ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objęta księgą wieczystą Nr [...]. Od 29 kwietnia 2006 r. przedmiotowa nieruchomość (działka nr [...]) w przeważającej części podlegała ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bonarka", zatwierdzonego uchwałą Nr CI/1020/06 Rady Miasta Krakowa, zgodnie z którym znajdowała się w terenie zabudowy usług wielofunkcyjnych oznaczonym na rysunku planu symbolem UC, terenie trasy komunikacyjnej — terenie drogi publicznej oznaczonym na rysunku planu symbolem KDG (ulica klasy G — główna), terenie trasy komunikacyjnej — terenie drogi publicznej oznaczonym na rysunku planu symbolem KDL (ulica klasy L - lokalna), terenie trasy komunikacyjnej - terenie drogi publicznej oznaczonym na rysunku planu symbolem KDD (ulica klasy D - dojazdowa), terenie zieleni izolacyjnej oznaczonym na rysunku planu symbolem Zł, terenie zieleni urządzonej rekreacyjno-sportowej oznaczonym na rysunku planu symbolem ZP1 oraz terenie zabudowy usługowej oznaczonym na rysunku planu symbolem U, natomiast jej nieznaczny, wschodni fragment nie podlegał ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Dla przedmiotowej nieruchomości (działki nr [...]) nie została wydana, obowiązująca w dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bonarka", decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z uwagi na fakt, iż bezpośrednio przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bonarka" nie obowiązywał plan miejscowy, rzeczoznawca majątkowy, przy określaniu wartości przedmiotowej części nieruchomości (działki nr [...]) dla ustalenia renty planistycznej, przyjął faktyczny sposób wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości (działki nr [...]) przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego. Przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomość była jako terenem przemysłowym, zabudowanym budynkami byłych Zakładów Chemicznych "Bonarka", przeznaczonych do rozbiórki. Rzeczoznawca majątkowy ustalił ponadto, iż do 1 stycznia 2003 r. przedmiotowa nieruchomość (działka nr [...]) podlegała ustaleniom miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa, zatwierdzonego uchwałą Nr VII/58/94 Rady Miasta Krakowa z 16 listopada 1994 r. zgodnie z którym znajdowała się w Obszarze Produkcji i Zaplecza Technicznego oznaczonym na rysunku planu symbolem PS 14, w którym to obszarze ponadto obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr 14, nr 16 i nr 19, Obszarze Tras Komunikacyjnych oznaczonym na rysunku planu symbolem KTG 1/4 /ulica główna/ oraz Obszarze Miejskiej Zieleni Publicznej oznaczonym na rysunku planu symbolem ZP 98, w którym to obszarze ponadto obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr 4, nr 5, nr 17 i nr 19.

Wobec powyższych ustaleń w celu ustalenia czy uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru " Bonarka " spowodowało wzrost wartości części nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 5,7353 ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...], rzeczoznawca majątkowy dokonał określenia trzech wartości rynkowych przedmiotowej części nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, według stanu na dzień wejścia w życie planu miejscowego, tj. 29 kwietnia 2006 r. oraz cen z dnia złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, tj. 20 marca 2009 r. Dla określenia wszystkich trzech wartości rynkowych nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

Na podstawie przedłożonego operatu szacunkowego ustalono, iż wartość przedmiotowej części nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa jest większa niż wartość przedmiotowej części nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości (działki nr [...]) po utracie mocy tego planu, a zatem w odniesieniu do wzrostu wartości przedmiotowej części nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bonarka" zastosowanie ma art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a nie jej art. 37 ust. 1 zdanie drugie co za tym idzie wzrost wartości przedmiotowej części nieruchomości stanowi różnicę między wartością przedmiotowej części nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bonarka" a jejwartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa i wynosi 12416924,00 zł. Opłatę planistyczną stanowi 30% tej kwoty.

Na koniec organ przytoczył mające zastosowanie w sprawie uregulowania zawarte w art. 47 § 1, art. 51 § 1, art. 55 § 1 art. 60 § 1 ordynacji podatkowej.

Od decyzji odwołała się "A" sp. z o.o. w K. zarzucając jej naruszenie:

- art. 105 §1 k.p.a. poprzez niewydanie decyzji o umorzeniu postępowania, mimo że na podstawie art. 68 §1 w zw. z art. 59 §1 pkt 9 i art. 21 §1 pkt 2 Ordynacji podatkowej doszło do przedawnienia prawa wymiaru opłat ustalonych w decyzji w związku z czym obowiązek zapłaty wygasł a postępowanie stało się bezprzedmiotowe;

- art. 8 k.p.a. w zw. z art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty po upływie około trzech lat od zbycia nieruchomości, mimo że zgodnie z brzmieniem art. 37 ust. 6 ustawy organ był zobowiązany ustalić opłatę bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego;

- art. 8 k.p.a. oraz art. 12 §1 k.p.a. w zw. z art. 35 §1 i §3 k.p.a. poprzez kilkukrotne przedłużanie terminu zakończenia postępowania;

Wskazując na powyższe zarzuty, wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i umorzenie postępowania.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z 13 maja 2013 r., znak: [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa w związku z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu organ odwoławczy podał, że zaskarżona decyzja jest prawidłowa. W pierwszej kolejności organ przytoczył treść art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, art. 37 ust. 3. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ponadto kolegium wskazało na wyrok Trybunał Konstytucyjny z 9 lutego 2010 r., sygn. akt P 58/08 w którym Trybunał przesądził, iż jeżeli w danej sprawie istnieje luka planistyczna na terenie położenia nieruchomości wycenianej a przeznaczenie tej nieruchomości przewidziane w obydwu miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego czyli - planie uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu oraz planie obowiązującym obecnie - jest tożsame, przepis art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu nie znajduje zastosowania, a tym samym, brak podstaw do naliczenia opłaty planistycznej. Skutkiem wydania orzeczenia TK jest dodanie przez ustawodawcę, do przepisu art. 87 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustępu 3a, który wszedł w życie z dniem 10 sierpnia 2011 r. na mocy art. 1 ustawy z 26 maja 2011 o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2011, Nr 153, poz. 901). Zgodnie z nową regulacją w sytuacji zaistnienia luki planistycznej na terenie położenia nieruchomości wycenianej oraz stwierdzenia, iż przeznaczenie tej nieruchomości przewidziane w obydwu miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego czyli - planie uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu oraz planie obowiązującym obecnie - nie jest tożsame, oszacowanie kwoty ewentualnego wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w rezultacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powinno być rezultatem porównania: wartości nieruchomości ustalonej przy uwzględnieniu jej przeznaczenia przewidzianego w wygasłym planie miejscowym (1) oraz wartości ustalonej przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w planie obowiązującym obecnie bądź wartości nieruchomości ustalonej przy uwzględnieniu jej faktycznego sposobu wykorzystywania (2) w okresie luki planistycznej oraz wartości ustalonej przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w planie obowiązującym obecnie - a to w zależności od tego, która z oszacowanych wartości nieruchomości wycenianej sprzed wejścia w życie planu miejscowego, a więc wartości oszacowanej przy uwzględnieniu jej przeznaczenia przewidzianego w wygasłym planie miejscowym (1) oraz przy uwzględnieniu jej faktycznego sposobu wykorzystywania (2) okaże się wartością większą.

Organ II instancji wskazał, że podstawową przesłanką do pobierania opłaty, o której mowa powyżej jest wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Podkreślił, że winien zostać ustalony także bezpośredni związek przyczynowy pomiędzy zmianą wartości nieruchomości, a przyjętymi ustaleniami uchwalonego planu, przy czym chodzi tu o obiektywny wzrost wartości nieruchomości związany z przekwalifikowaniem nieruchomości przez uchwalanie lub zmianę planu. Jak wynika z art. 150 ust. 5 i 156 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wycenę (określenie wartości rynkowej) nieruchomości, sporządza rzeczoznawca majątkowy. Aktem wykonawczym, określającym m.in. metody i techniki wyceny nieruchomości oraz formę i treść operatu szacunkowego jest rozporządzenie z 21. 09. 2004, w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z Nr 207, poz. 2109 ze zm.) z uwzględnieniem zmian wprowadzonych rozporządzeniem Rady Ministrów z 14. 07. 2011 r.

W ocenie Kolegium, wobec zawarcia umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego oraz istnienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zasadne było wszczęcie postępowania w sprawie. Ze względu na to, że na terenie położenia nieruchomości, której prawo użytkowania wieczystego było przedmiotem zbycia, miała miejsce luka planistyczna, to zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w związku z nowowprowadzonym przepisem art. 87 ust. 3a, aby wykazać w niniejszej sprawie wystąpienie przesłanki wzrostu wartości nieruchomości w rezultacie uchwalenia planu miejscowego, należało oszacować wartość tych nieruchomości dla trzech wariantów:

- przy uwzględnieniu przeznaczenia tych nieruchomości przewidzianego w Uchwale Nr Cl/1020/06 Rady Miasta Krakowa z 8 lutego 2006 r.,

- przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania tych nieruchomości w okresie luki planistycznej ( 31 grudzień 2003 r. - 29 kwietnia 2006 r.),

- przy uwzględnieniu przeznaczenia tych nieruchomości przewidzianego w Uchwale nr VII/58/94 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 listopada 1994 r.

Następnie, w zależności od tego, która z wartości nieruchomości sprzed wejścia w życie planu miejscowej opisanych w punkcie 1 i 2 okazałaby się wartością większą należało dokonać jej porównania zwartością nieruchomości opisaną w punkcie 3. Uzyskana różnica stanowi o wzroście wartości tychże nieruchomości w rezultacie uchwalenia nowego planu miejscowego i przesądziłaby o zasadności naliczenia opłaty planistycznej.

Kolegium ustaliło, że nieruchomość stanowiąca działkę nr [...] podlegała zapisom Uchwały Nr Cl/1020/06 Rady Miasta Krakowa z 8 lutego 2006 r. w swej przeważającej części, o powierzchni 17,5581 ha. Część ta, mocą w/w uchwały zyskała następujące przeznaczenie: tereny zabudowy usług wielofunkcyjnych - symbol planu UC (część o powierzchni 15, 9679 ha), tereny dróg publicznych - ulica główna - symbol planu KDG (część o powierzchni O, 2777 ha ), tereny dróg publicznych - ulica główna - symbol planu KDL (część o powierzchni O, 1638ha ), tereny dróg publicznych - symbol planu KDD (część o powierzchni 0,0010 ha), tereny zieleni izolacyjnej - symbol planu ZI (część o powierzchni O, 0209 ha), tereny zieleni urządzonejrekreacyjno - sportowej - symbol planu ZP1 (część o powierzchni 0,0558 ha), tereny zabudowy usługowej - symbol planu U (część o powierzchni 0,0711 ha). Mocą zapisów uchwały Rady Miasta Krakowa z 16 listopada 1994 r. przedmiotowa nieruchomość znajdowała się w: Obszarze Produkcji i Zaplecza Technicznego - symbol planu PS (część o powierzchni 17,1406 ha) Obszarze Tras Komunikacyjnych - symbol planu KTG % (część o powierzchni 0,0879 ha) Obszarze Miejskiej Zieleni Publicznej - symbol planu ZP (część o powierzchni 0,3516 ha)

Kolegium podkreśliło, że nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, nie dysponuje bowiem posiadanymi przez niego wiadomościami specjalnymi. Stanowisko to ma oparcie w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 31. 08. 2006r. sygn. akt l SA/Wa 1107/05. Do właściwości Kolegium należy natomiast ocena operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadanie, czy zawarta w nim wycena została przeprowadzona w zgodzie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami, czy został on opracowany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy posiada wszystkie wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

W świetle powyższych okoliczności Kolegium pozytywnie oceniło wycenę z 2 lipca 2012 r. Wskazało, że operat spełnia wymogi określone §4 ust. 1 i ust. 3 oraz rozdziału 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Jest to opracowanie rzetelne i przejrzyste, co także stanowi o jego wartości dowodowej. Wycena została wykonana zgodnie z dyspozycją przepisów art. 37 ust. 1 i 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Rzeczoznawca zastosowała przy wycenie podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

W rezultacie przeprowadzonej analizy porównawczej, rzeczoznawca ustaliła wartość prawa użytkowania wieczystego 1m² nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] na kwoty: 306,14 zł - jako wartość przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla obszaru " Bonarka"; 80, 51 zł - jako wartość przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania w okresie luki planistycznej; 89,64 zł - jako wartość przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa z 16 listopada 1994 r. Na tej podstawie rzeczoznawca obliczyła wartość prawa użytkowania wieczystego działki nr [...] o pow. 573 53 m² dla wskazanych trzech stanów, odpowiednio na kwoty: 17 558047 zł, 46 17490 zł i 51 41123 zł. O wzroście wartości nieruchomości stanowić ma zatem różnica pierwszej i trzeciej ze wskazanych wartości prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, czyli wartości ustalonej przy uwzględnieniu jej przeznaczenia przewidzianego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla obszaru " Bonarka" oraz wartości ustalonej przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa z 16 listopada 1994 r. Różnica ta wyniosła kwotę 124169,24 zł. Uwzględniając fakt, iż mocą zapisów miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "Bonarka" objęto nie całą a przeważająca część nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], o powierzchni 5, 7133 ha, na potrzeby ustalenia wysokości opłaty, przyjęto kwotę różnicy kwot wynoszących 17490696,62 zł i 5121402,12 zł, czyli kwotę 12369 294, 50 zł. Z uwagi na ustaloną w§ 37 uchwały Rady Miasta Krakowa wysokość stawki procentowej opłata planistyczna wynosi 3 230 449,17 zł.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu, organ II instancji wskazał, że zastosowanie znajdują odpowiednio przepisy działu III Ordynacji podatkowej, a to z uwagi na treść art. 67 znowelizowanej ustawy z 27. 08. 2009 r. o finansach publicznych (Dz. U. z dnia 24 września 2009 r.). W art. 59 § 1 pkt 9 ordynacji podatkowej ustawodawca przesądził, że zobowiązanie podatkowe wygasa w całości lub w części wskutek przedawnienia. Z kolei w art. 68 § 1 ustanowił, że zobowiązanie podatkowe, o którym mowa w art. 21 § 1 pkt 2, nie powstaje, jeżeli decyzja ustalająca to zobowiązanie została doręczona po upływie 3 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym powstał obowiązek podatkowy. Kolegium zwróciło jednak uwagę, że art. 67 ustawy o finansach publicznych stanowi o " odpowiednim" stosowaniu przepisów działu III ustawy Ordynacja podatkowa, czyli stosowaniu z uwzględnieniem niezbędnych modyfikacji związanych z odrębnym charakterem prawnym niepodatkowych należności budżetowych i należności podatkowych. Kolegium wyjaśniło, że o istnieniu obowiązku uiszczenia opłaty planistycznej można stanowić dopiero w związku z uzyskaniem waloru ostateczności decyzji orzekającej o ustaleniu tej opłaty. Decyzja ta ma bowiem charakter konstytutywny dla powstania tego zobowiązania. Same zdarzenia takie jak uchwalenie planu miejscowego, a następnie zbycie nieruchomości nie przesądzają o możliwości ustalenia opłaty planistycznej. Konieczne jest wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w rezultacie wejścia w życie planu miejscowego. Obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej powstanie dopiero z dniem uzyskania waloru ostateczności decyzji Prezydenta Miasta Krakowa. Ponadto dla zachowania terminu, o jakim mowa w art. 37 ust. 3 ustawy, w przypadku ustalenia opłaty planistycznej, uznaje się skierowanie do stron, przed upływem tego terminu, zawiadomienia o wszczęciu postępowania w sprawie. Analiza akt sprawy wskazuje, że organ l instancji dochował terminu z art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ wyjaśnił również, że termin "bezzwłocznie", jakim posłużył się ustawodawca w przepisie art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu, użyty w omawianym przepisie ma charakter procesowy. W związku z tym jego przekroczenie, samo w sobie, nie wyłącza możliwości orzekania w sprawie. Naruszenie przepisu art. 37 ust. 6 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym postępowania mogłoby zatem prowadzić do uchylenia zaskarżonej decyzji tylko wtedy, gdyby mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy. W ocenie Kolegium taka sytuacja nie miała miejsca. Wartość prawa użytkowania wieczystego zbytego przez spółkę "A" sp. z o.o. z siedzibą w K., mimo że operat szacunkowy został sporządzony 2 lipca 2012 r., została określona przy uwzględnieniu cen z daty zawarcia umowy przeniesienia udziałów w użytkowaniu wieczystym na mocy aktu notarialnego z 18 marca 2009 r.

"A" sp. z o.o. z siedzibą w K. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...]. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie:

- art. 138 § 1 pkt 2 kpa poprzez jego niezastosowanie i nieuchylenie decyzji I instancji i nieumorzenie postępowania w sprawie mimo istnienia przesłanek uzasadniających jego bezprzedmiotowość w postaci przedawnienia prawa wymiaru opłaty na podstawie art. 68 § 1 Ordynacji podatkowej;

- art. 138 § 1 pkt 1 kpa poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i niezasadne wydanie decyzji II Instancji w sytuacji, gdy SKO powinno było wydać decyzję uchylającą decyzję I Instancji i umarzającą postępowanie;

- art. 68 w zw. z art. 59 § 1 pkt 5 i art. 21 § 1 pkt 2 Ordynacji podatkowej poprzez ich

niezastosowanie skutkujące nieumorzeniem postępowania w sprawie oraz błędne

uznanie, iż prawo wymiaru opłaty nie uległo przedawnieniu;

- art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 87 ust 3a ustawy poprzez przyjęcie, że w związku z uchwaleniem planu zagospodarowania nastąpił wzrost wartości nieruchomości, pomimo braku istnienia takiego związku przyczynowego;

- art. 7 kpa w zw. z art. 77 § 1 kpa oraz w zw. z art. 80 Kpa poprzez niewyjaśnienie

podstawowych dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy okoliczności faktycznych

skutkujące podjęciem rozstrzygnięcia niezgodnego z przepisami prawa;

- art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 oraz art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez przyjęcie, że ustalenie wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu dokonano zgodnie z powołanymi przepisami;

- art. 8 kpa w zw. z art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędne przyjęcie przez SKO, że wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty po upływie około trzech lat od zbycia nieruchomości, mimo że zgodnie z brzmieniem art. 37 ust. 6 organ był zobowiązany ustalić opłatę bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego obejmującego umowę, której przedmiotem było zbycie nieruchomości przez Spółkę, nie stanowi naruszenia obowiązujących przepisów;

- art. 8 kpa oraz art. 12 § 1 kpa w zw. z art. 35 § 1 i § 3 kpa poprzez błędne

przyjęcie przez SKO, że kilkukrotne przedłużanie terminu zakończenia postępowania

oraz prowadzenie postępowania niezgodnie z dyspozycją art. 12 § 1 kpa, art. 35 § 1 kpa oraz art. 8 kpa, nie miało wpływu na rozstrzygnięcie wydane w sprawie.

Strona skarżąca wniosła o uchylenie decyzji II Instancji oraz poprzedzającej ją decyzji I Instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył co następuje:

Stosownie do przepisu art. 3 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a, sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki przewidziane w ustawie. W ramach swej kognicji sąd bada czy przy wydawaniu aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do przepisu art. 134 § 1 p.p.s.a.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie ponieważ jej zarzuty i argumenty w niej podniesione nie podważają legalności kwestionowanej decyzji. Zaskarżona decyzja w ocenie Sądu odpowiada prawu, a jej uzasadnienie w sposób jasny i niebudzący wątpliwości przedstawia zebrany w sprawie materiał dowody oraz jego ocenę wraz kryteriami, którymi kierował się organ. Samorządowe Kolegium Odwoławcze [...] wskazało podstawę prawną decyzji z przytoczeniem przepisów prawnych.

W pierwszej kolejności, należy odnieść się do zarzutu naruszenia art. 138 ust. 1 pkt 2 kpa poprzez jego niezasadne niezastosowanie i nieuchylenie decyzji I instancji i nieumorzenie postepowania I instancji, z czym łączy się zarzut niewłaściwego zastosowania dyspozycji z art. 138 § pkt 1 kpa Zarzuty te strona skarżąca łączy z zarzutem naruszenia prawa materialnego tj. art. 68 § 1 w zw. z art. 59 § 1 pkt 5 i art. 21 § 1 pkt 2 Ordynacji podatkowej. W związku z powyższym wskazać należy, że instytucję opłaty planistycznej regulują przepisy art. 36 i 37 ustawy 27. 03. 2003 r. a o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647) dalej w skrócie u.p.z.p., stanowiące m.in. o terminie przedawnienia roszczeń z tego tytułu. Zgodnie z przepisem 36 ust. 4 jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Zgodnie z art. 37 ust. 3 i 4 u.p.z.p. roszczenie można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (ust. 3 ). Przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 . A zatem, w świetle art. 36 ust. 4 powołanej ustawy, jeżeli w związku ze zmianą planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa tę nieruchomość, właściwy organ pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Stosownie do art. 37 ust. 3 w zw. z art. 36 ust. 3 powołanej ustawy, roszczenia z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, natomiast zgodnie z art. 37 ust. 4 ustawy, przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4. Zważyć należy, że z powołanych przepisów wynika, iż dochodzenie roszczeń, o których stanowi art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jest czasowo ograniczone tj. po upływie 5 lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany właściwy organ traci możliwość ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, zwanej także opłatą planistyczną.

W rozpatrywanej sprawie sporna kwestia pomiędzy organem i stroną skarżącą dotyczy przedawnienia roszczenia z tytułu opłaty planistycznej. Zgodnie ze stanowiskiem "A" sp. z o.o. z siedzibą w K. przedmiotowe roszczenie wygasło stosownie do przepisów art. 59 § 1 pkt 9 i art. 68 § 1 ustawy z 29. 08. 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) znajdującymi zastosowanie ze względu na regulację z art. 67 w zw. z art. 60 ustawy z 27. 08. 2009 r. o finansach publicznych (Dz. U. z 2009 r. nr 157, poz. 1240 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2010 r. W myśl argumentacji strony skarżącej odpowiednie stosowanie przepisów działu III ordynacji podatkowej - do czego uprawnia art. 67 ustawy o finansach publicznych stanowiący, że do spraw dotyczących należności o których mowa w art. 60 ustawy nieuregulowanych niniejszą ustawą stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego oraz odpowiednio przepisy działu III ustawy Ordynacja podatkowa - pozwala przyjąć, iż w przedmiotowej sprawie roszczenie z tytułu wzrostu wartości części nieruchomości poprzednio oznaczonej jako działka nr [...] obr. [...] jedn. ewid. [...] o pow. 17 5801 ha, która następnie przekształciła się w nieruchomość stanowiącą działkę nr [...], w wyniku podziału z której wydzielono m. in. działkę nr [...] o pow. 5 8678 ha, a która obecnie oznaczona jest jako przedmiotowa działka nr [...] obr [...] jedn. ewid. [...] o pow. 5 7353 ha - w K. wygasło w wyniku przedawnienia. Zgodnie natomiast ze stanowiskiem organów I i II instancji w rozpatrywanej sprawie został zachowany 5- letni termin do ustalenia opłaty planistycznej, wynikający z ww. przepisów u.p.z.p.

Należy podkreślić, że rozstrzygnięcie w tym zakresie ma znaczenie kluczowe, ponieważ gdyby uznać zarzut skarżącej spółki za słuszny - upływ terminu do ustalenia opłaty planistycznej czyniłby niedopuszczalnym wszczęcie postępowania administracyjnego w przedmiocie jej ustalenia, a w przypadku gdyby postępowanie zostało wszczęte - rodziłby konieczność umorzenia postępowania. W ocenie Sądu, ustosunkowując się do powyższego należy przyjąć, że wobec jednoznacznego określenia - użytego w art. 37 ust. 3 u.p.z.p. - iż roszczenie to "można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące" dla zachowania wymaganego terminu wystarczy jeśli organ właściwy przed upływem 5 lat od wejścia w życie miejscowego planu zgłosi roszczenie z tytułu jednorazowej opłaty wymaganej od właściciela lub użytkownika nieruchomości w związku ze wzrostem wartości nieruchomości , co następuje przez wszczęcie postępowania. Nadto, ponieważ ustawodawca posłużył się zwrotem "zgłaszać" należy przyjąć, że 5-letni termin jest zachowany, gdy w tym terminie zobowiązany właściciel lub użytkownik wieczysty odebrał zawiadomienie o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty planistycznej (por. wyrok NSA z 3. 09. 2008 r. sygn. akt II OSK 984/07). Należy podkreślić, że ww. przepisy ustalające zawity termin 5 lat dla realizacji roszczenia z tytułu opłaty planistycznej mają charakterze lex specialis w stosunku do przepisów Ordynacji podatkowej i jako takie powinny być stosowane w pierwszej kolejności. Należy mieć na uwadze, że przepis art. 67 ust 1 ustawy o finansach publicznych, do którego odwołuje się strona skarżąca nakazuje jedynie odpowiednie stosowanie działu III ustawy Ordynacja podatkowa, co w każdej sprawie oznacza konieczność uwzględnienia kontekstu systemowego oraz aksjologicznego. Jak wskazano w wyroku WSA w Lubinie z 21. 06. 2012 r.( sygn. akt III SA/Lu 242/12) "odpowiednie stosowanie" to szeroki wachlarz możliwości, poczynając od stosowania wprost przepisów, których dotyczy odesłanie, do całkowitego wykluczenia stosowania regulacji objętych odesłaniem". W sytuacji gdy kwestia przedawnienia roszczeń z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest jednoznacznie uregulowana w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym odesłanie do przepisów działu III Ordynacji podatkowej nie znajduje zastosowania, co nie wyklucza jej "odpowiedniego stosowania" w odniesieniu do innych kwestii nieuregulowanych w u.p.z.p. lub w kpa jak np. w kwestii terminu płatności, zaległości lub odsetek za zwłokę (por. wyrok WSA w Krakowie z 11. 09. 2013 r. sygn.. akt II SA/Kr 761/13, wyrok WSA w Krakowie z 6.12. 2012 , sygn. akt II SA/Kr 496/12).

W przedmiotowej sprawie nie budzi wątpliwości, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego "Bonarka", przyjęty uchwałą Rady Miasta Krakowa nr CI/1020/06 z 8 lutego 2006 r. wszedł życie w dniu 29 kwietnia 2006 r., natomiast postępowanie w sprawie zostało wszczęte pismem Prezydenta Miasta Krakowa z 31 marca 2011 r. doręczonym skarżącej spółce w dniu 6 kwietnia 2011 r., a zatem przed upływem pięcioletniego terminu do jego wszczęcia. Reasumując zarzut przedawnienia roszczeni dotyczącego ustalenia opłaty planistycznej jest niezasadny.

W ocenie Sądu nie może również odnieść skutku zarzut naruszenia zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów Państwa w zw. z treścią art. art. 37 ust. 6 u.p.z.p., zgodnie z którym wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę o której mowa w art. 36 ust. 4 w drodze decyzji bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5, a to ze względu na fakt , iż termin bezzwłocznego ustalenia opłaty planistycznej nie jest terminem prawa materialnego. W związku z powyższym, wydanie w rozpatrywanej sprawie decyzji pierwszoinstancyjnej w dniu 21 grudnia 2012 r., w sytuacji gdy umowa przeniesienia wieczystego użytkowania nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] miała miejsce w dniu 18 marca 2009 r. ( akt notarialny Rep. [...]) wiązało się z naruszeniem ww. przepisu, który ma na celu dyscyplinowanie organów w dochodzeniu należności budżetowych gminy, nie uzasadnia to jednak uchylenia zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji ( por. wyrok WSA w Lublinie z 4.11. 2010 r. sygn. akt II SA/Lu 483/10). Organ uchybił także normie z art. 12 ust. 1 kpa, jakkolwiek należy wskazać, że naruszenie to nie może skutkować uchyleniem skarżonej decyzji ponieważ nie mogło mieć istotnego wpływu na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a.).

Co się tyczy zarzutu, zgodnie z którym w sprawie doszło do naruszenia zasady prawdy obiektywnej sformułowanej w przepisie art. 7 kpa, której konkretyzację stanowi art. 77 § 1 kpa, zobowiązujący organ administracji publicznej do wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, a także normy zawartej w art. 80 kpa, zgodnie z którą ocena, czy dana okoliczność została udowodniona winna być przez ten organ dokonana na podstawie całokształtu materiału dowodowego, należy wskazać , że nie zasługuje on na uwzględnienie. Zarzut uchybienia ww. przepisom uzasadniony został niewłaściwą - zdaniem skarżącej - oceną sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, w oparciu o który ustalone zostało odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość, a zatem niewyjaśnieniem podstawowych dla rozstrzygnięcia okoliczności faktycznych. Strona skarżąca zakwestionowała prawidłowość podejścia porównawczego (metoda porównania parami) ze względu na przyjęcie do porównania dowolnych nieruchomości, a nie nieruchomości o podobnych właściwościach.

Zgodnie z treścią art. 156 ust. 1 ustawy z 21. 08. 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz.651 ze zm.) dalej w skrócie u.g.n. , opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego przedstawia rzeczoznawca majątkowy. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości rzeczoznawca majątkowy dokonuje, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przepis art. 152 cyt. ustawy stanowi, że wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego, kosztowego albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Zgodnie z przepisem art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W myśl § 4 ust. 2 cyt. rozporządzenia Rady Ministrów z 21. 09. 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.) w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej i metodę analizy statystycznej rynku. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomości będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia). W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym określenie przedmiotu i zakresu wyceny, źródła danych o nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny (§ 56 ust. 1 pkt 1, 3, 7 rozporządzenia )

W przedmiotowej sprawie celem wyceny było ustalenie, czy nastąpił wzrost wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego części nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] obr. [...] jedn. ewid. [...] w K. w zw. z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Bonarka" przyjętego uchwałą Rady M. Krakowa nr CI/1020/06 z 8lutego 2006 r. W sprawie nie budzi wątpliwości , że w dniu 18. 03. 2009 r. r., umową zawartą w formie aktu notarialnego Rep. A nr [...], spółka "A" sp. z o.o. w K. zbyła na rzecz "T" Sp. z o.o. w W. oraz "B" Sp. z o.o. w K. prawo użytkowania wieczystego części nieruchomości oznaczonej jako działka Nr [...] obr. [...] Nie budzi również wątpliwości, że w dniu wejście w życie planu miejscowego "Bonarka" przedmiotowa działka były częścią nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 17, 5801 ha, która dopiero później uległa podziałowi. Dla obszaru działki nr [...] w planie miejscowym w przeważającej części ustalono tereny zabudowy usług wielofunkcyjnych – symbol UC, a nadto tereny dróg publicznych –symbol KDG , KDL, KDD , tereny zieleni izolacyjnej – symbol Zl, zieleni urządzonej - symbol ZP1 oraz zabudowy usługowej – symbol U. Przed uchwaleniem ww. planu miejscowego z 8. 02. 2006 r. nieruchomość stanowiąca działkę nr [...] nie była objęta żadnym planem miejscowym, zgodnie z ustaleniami rzeczoznawcy był to teren przemysłowy, zabudowany budynkami byłych Zakładów Chemicznych "Bonarka", które były przeznaczone do rozbiórki, natomiast do 1 stycznia 2003 r. był to teren objęty ustaleniami miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa, przyjętego uchwałą Rady Miasta Krakowa Nr VII/58/94 z 16 listopada 1994 r., zgodnie z którymi teren ten znajdował się w przeważającej części w obszarze oznaczonym symbolem PS – Obszar Produkcji i Zaplecza Technicznego oraz w niewielkiej części symbolem KTG ¼ - obszar tras komunikacyjnych i ZP – obszar Miejskiej Zieleni Publicznej. Z powyższego wynika zatem, że nastąpiła zmiana przeznaczenia działki nr [...] z terenów – w znacznej mierze - produkcyjnych i zaplecza technicznego ( w nieobowiązującym planie ogólnym) oraz terenów zabudowanych budynkami produkcyjnymi do rozbiórki ( w okresie tzw. luki planistycznej) na tereny w przeważającej części usług wielofunkcyjnych ( w obowiązującym planie miejscowym), co uprawnia organ do ustalenia opłaty planistycznej przewidzianej w art. 36 ust. 4 ustawy u.p.z.p.

Podstawą do ustalenia opłaty planistycznej jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z przepisami zawartymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21. 09. 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Złożony w sprawie operat szacunkowy sporządzony został 2 lipca 2012 r. przez E. W., posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego nr [...].

W tym miejscu wypada poczynić kilka uwag o charakterze ogólnym, ponownie wskazując, że ustalenie opłaty planistycznej wymaga wiedzy fachowej tj. specjalistycznych wiadomości dotyczących szacowania wartości nieruchomości przedstawionej w toku postępowania formie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy stanowi sformalizowaną opinię wydaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowanej nieruchomości. A zatem w ocenie Sądu nie jest możliwe dokonanie oceny operatu szacunkowego w takim zakresie w jakim obejmuje on fachowe wiadomości o charakterze specjalistycznym. W tym względzie Sąd podziela w pełni to stanowisko judykatury, w którym przyjmuje się ,że ocena operatu szacunkowego przez organy administracji nie jest możliwa w takim zakresie , w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. W konsekwencji także sądowa kontrola legalności decyzji administracyjnych nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych przedstawionych przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Stanowisko takie zostało wyrażone m. in. przez NSA w wyrokach z 23.10. 2013 r. sygn. akt II OSK 1201/12 i II OSK 1202/12, zgodnie z którym obowiązkiem organu dokonującego oceny operatu szacunkowego jest jego zbadanie pod kątem zgodności z przepisami prawa tj. zbadanie czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnionego rzeczoznawcę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera niejasności i niezgodności z przepisami, pomyłek, braków, które powinny sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartości dowodową. Nie znajduje natomiast uzasadnienia kwestionowanie samej metodyki szacowania nieruchomości, gdyż odnosi się do wiadomości specjalnych, które są wyłącznie domeną rzeczoznawcy. W konsekwencji nie można uznać za prawidłowe, aby organy orzekające lub sąd administracyjny – nie posiadając odpowiedniej wiedzy fachowej na temat szacowania wartości nieruchomości - mogły dokonywać rozważań dotyczących np. prawidłowości wybranego podejścia i metody, ustaleń dotyczących wag cech różnicujących wartość działek, czy wybór cech różnicujących wartość nieruchomości, ponad te cechy które zostały wskazane w przepisach prawa tj. w rozdziale 1 działu IV u.g.n. i ww. rozporządzenia. Nadto należy mieć na uwadze, że opinia zawarta w operacie nie ma charakteru dowodu bezpośredniego, a jest jedynie oceną pewnego stanu rzeczywistego, która chociaż opiera się na zobiektywizowanych kryteriach, zawsze jest uzależniona od przyjętej metody wyceny i dotknięta subiektywnym zapatrywaniem rzeczoznawcy (por. wyrok WSA w Łodzi z 23. 10. 2007 , sygn.. akt II SA/Łd 680/07.

Odnosząc powyższe do okoliczności rozpatrywanej sprawy trzeba po pierwsze wskazać, że w ocenie Sądu operat sporządzony w przez E. W. z 2.07. 2012 r. został prawidłowo i obiektywnie oceniony przez organy obu instancji , a po drugie, że wykonana w nim wycena przedmiotowej nieruchomości z punktu widzenia obowiązujących przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia wykonawczego z 21. 09. 2004 r. jest prawidłowa i w związku z tym mogła stanowić podstawę do ustalenia opłaty planistycznej. Sąd w składzie orzekającym podziela w tym zakresie pogląd organu II instancji , zgodnie z którym przedmiotowy operat sporządzony 2 lipca 2012 r. stanowiący podstawowy dowód w sprawie spełnia wymogi formalne, co nie pozwala zakwestionować operatu jako dowodu w przedmiotowej sprawie. Przede wszystkim należy wskazać, że w przedłożonym operacie określono przedmiot wyceny i zakres wyceny, wskazując prawidłowo, iż stan przedmiotu wyceny określony został na dzień wejścia w życie obowiązującego planu miejscowego Bonarka, natomiast wartość nieruchomości określono według poziomu cen z daty zbycia prawa wieczystego użytkowania części nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] 18 marca 2009 r. Rzeczoznawca prawidłowo dokonała ustaleń dotyczących wzrostu wartości w odniesieniu do całej nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] obr [...] ponieważ w dniu wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bonarka" działka nr [...] zbyta przez spółkę "A" sp. z o.o. w K. była wciąż częścią nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] o pow. 17, 5801 ha. Wycena objęła zatem całą nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...], a dopiero na tej podstawie ustalono jaki udział w tej wartości ma działka , która była przedmiotem obrotu. Wartość tej działki stanowi bowiem tylko pewną pochodną wartości nieruchomości, której była częścią składową (działki nr [...]).

Operat zawiera opis przeznaczenia urbanistycznego wycenianej nieruchomości na dzień wejścia w życie obowiązującego planu miejscowego "Bonarka" oraz przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed 1 stycznia 1995. Zawiera również charakterystykę faktycznego sposobu wykorzystywania działki nr [...] w okresie tzw. luki planistycznej tj. od 1. 01. 2003 r. do 29. 04. 2006 r. ( s. 22 -27 operatu). W operacie przedstawiona została wielostopniowa analiza transakcji zawieranych na rynku lokalnym w Krakowie, obejmująca transakcje dużymi nieruchomościami, z określeniem współczynnika zmienności cen w okresie od 2006 r do 2011 r. , a także współczynnika różnicującego transakcje dotyczące prawa własności i prawa wieczystego użytkowania. Kolejno przedstawiona została analiza nieruchomości podobnych jak wyceniana działka nr [...] ze wskazaniem jakie cechy i wagi zostały uwzględnione przy doborze nieruchomości podobnych (lokalizacja., otoczenie, dostępność komunikacyjna, uzbrojenie –infrastruktura, elementy i czynniki utrudniające zagospodarowanie, zagospodarowanie nieruchomości, oraz wielkość, kształt i topografię działki). Cechy różnicujące i wagi cech różnicujących wartość nieruchomości ustalone zostały oddzielnie dla określenia wartości rynkowej działki nr [...] po wejściu w życie obowiązującego planu miejscowego "Bonarka" oraz w okresie gdy obowiązywał ogólny plan zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa z 1994 r. i w okresie tzw. luki planistycznej. W oparciu o powyższe ustalenia rzeczoznawca dokonała selekcji nieruchomości podobnych (po trzy z każdej grupy) - z ustalonej bazy obejmującej 25 transakcji dotyczących nieruchomości o pow. powyżej 5. 0000 ha dokonanych na rynku lokalnym w okresie od 2006 r. do 2011 r. Nie można się zatem zgodzić z zarzutem wyboru "niewłaściwych nieruchomości do porównania". Ich wybór został bowiem opisany i uzasadniony, a przyjęte kryteria nie budzą zastrzeżeń. Nie jest natomiast rzeczą organów administracji, a także sądu rozważanie w jakim zakresie poszczególne cechy rynkowe wpływały na wartość szacowanych nieruchomości, względnie analizowanie w jakim zakresie możliwy był wpływ innych cech rynkowych, ponieważ oznaczałoby to wkraczanie w domenę wiedzy specjalistycznej. Należy przy tym mieć na uwadze, że w przypadku analizowania wpływu cech rynkowych na wartość szacowanych nieruchomości analizy te ze względu na swoją ogólność nie są precyzyjne (por. wyrok NSA z 23.10.2013, sygn. akt II OSK 1201/12 ). W ocenie Sądu nie można także kwestionować wyboru podejścia, metody i techniki wyceny, stosownie bowiem z cyt. wyżej art. 154 ust. 1 u.g.n. wybór w tym zakresie należy do rzeczoznawcy majątkowego natomiast ocenie organu, a zatem i sądu ocenie podlega uzasadnienie takiego wyboru. Mając na uwadze przedmiotowy operat należy zauważyć, że rzeczoznawca opisała i uzasadniła prawidłowo wybrane, podejście, technikę i metodę wyceny z uwzględnieniem celu wyceny, rodzaju i położenia wycenianej nieruchomości, stanu nieruchomości i jej przeznaczenia w planie miejscowym (aktualnym i w planie ogólnym z 1994 r. oraz w okresie luki planistycznej) oraz dostępnych danych o cenach, i cechach nieruchomości podobnych. Sąd podziela stanowisko wyrażone w wyroku NSA z 24.11. 2011 r. sygn. akt II OSK 1705/10, zgodnie z którym organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym tj. zbadać czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę , czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Dokonując oceny operatu organ nie może się ograniczyć do powołania na konkluzje zawartą w opinii rzeczoznawcy lecz obowiązany jest tylko sprawdzić na jakich przesłankach biegły te konkluzję oparł oraz skontrolować prawidłowość tego rozumowania. Nie jest zasadny zarzut skargi, że sporządzony operat jest wadliwy, gdyż nieruchomości do porównania parami zostały dobrane w sposób nieuzasadniony bez wyjaśnienia powodów, dla których zostały wybrane. Wybrane do porównania działki zostały bowiem prawidłowo scharakteryzowane pod względem ww. 7 cech- atrybutów, dodatkowo w zmodyfikowanych przy pomocy różnicujących wag dla określenia wartości przedmiotowej nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia urbanistycznego w obowiązującym planie miejscowym "Bonarka", przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania przedmiotowej nieruchomości i kolejno przy uwzględnieniu przeznaczenia urbanistycznego w planie ogólnym Miasta Krakowa z 16.11. 1994 r.)

Nadto należy wskazać, że przywołane w skardze orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego z 9 lutego 2010 r. P 58/08 dotyczyło niezgodności art. 37 ust. 1 ustawy z Konstytucją w zakresie, w jakim zwrot wartości nieruchomości odnosił się do kryterium faktycznego jej wykorzystywania - jeśli przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo, jak w planie uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., a który utracił moc przed 31 grudnia 2003 r. W sprawie niniejszej taka sytuacja nie zachodzi, gdyż przedmiotowej nieruchomości w planie uchwalonym w 1994 r. jest inne niż w planie miejscowym uchwalonym w dniu 8 . 02. 2006 r. i zostało to wykazane w analizowanym operacie.

Trzeba mieć także na uwadze, że skarżąca spółka nie zgłaszała zastrzeżeń w toku postępowania przed organem I instancji , nie przedstawili innego operatu i nie przedstawiała żadnych dowodów odmiennych bądź kwestionujących ustalenia podane przez rzeczoznawcę w przedmiotowym operacie. Należy przy tym podkreślić, że zgodnie ze stanem faktycznym przyjętym do wyrokowania przez sąd pierwszej instancji, skarżąca spółka miała możliwość zapoznania się ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym, w tym także operatem szacunkowym, została bowiem zawiadomiona w trybie art. 10 § 1 kpa miała możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszenia żądań. Ustalenia merytoryczne nie były jednak przez spółkę kwestionowane. W konsekwencji trzeba stwierdzić brak podstaw do kwestionowania prawidłowości przebiegu postępowania dowodowego.

Zdaniem Sądu organy prawidłowo oceniły przedmiotowy operat szacunkowy pod kątem obowiązującego stanu prawnego. Wysokość opłaty planistycznej określona została z uwzględnieniem stawki procentowej opłaty - równej 30% wzrostu wartości nieruchomości ustalonej w § 37uchwały Rady Miasta Krakowa z 8 lutego 2006 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Bonarka".

Na koniec należy zauważyć, że ustalenie opłaty planistycznej, w sytuacji wzrostu wartości nieruchomości, gdy organ wszczął postępowanie w terminie określonym w art. 37 ust. 4 - jest obligatoryjne, i nie zależy od uznania organu i od sytuacji zobowiązanego.

Z tych względów i na mocy art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. , poz.1270 ze zm.) orzeczono jak w sentencji.