Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 501/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2019-12-18 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 4 pkt 16, art. 4 pkt 17, art. 98 ust. 3, art. 130 ust. 1 i 2, art. 134 ust. 1, 2 i 3, art. 151 ust. 1, art. 154 ust. 1 i 2, art. 157
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.
article: par. 36 ust. 1, 2, 3 i 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 77 par. 1, art. 80
journal: Dz.U. 2018 poz 2096
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędziowie Sędzia WSA Aleksandra Kiersnowska - Tylewicz (spr.) Asesor WSA Jan Szuma Protokolant st. sekr. sąd. Edyta Rurarz - Kwietniewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu [...] grudnia 2019 r. sprawy ze skargi Gminy [...] na decyzję Wojewody z dnia [...] kwietnia 2019 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę oddala skargę


UZASADNIENIE

Starosta [...], decyzją z dnia [...] listopada 2018 r., nr [...], ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł na rzecz [...] D. i J. N., za nieruchomość oznaczoną na arkuszu mapy [...] działką ewidencyjną nr [...] o pow. [...] ha, położoną w gminie [...], obręb [...], zapisaną aktualnie w księdze wieczystej nr [...] prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w [...], która zgodnie z ostateczną decyzją Burmistrza Miasta i Gminy [...] z dnia [...] grudnia 2013 r. zatwierdzającą projekt podziału działki nr [...] o pow. [...] ha, położonej w [...], zmienionej ostateczną decyzją Burmistrza Miasta i Gminy [...] z dnia [...] kwietnia 2016 r. w sprawie zmiany decyzji Burmistrza Miasta i Gminy [...] z dnia [...] grudnia 2013 r. stała się własnością Gminy [...] z przeznaczeniem pod drogę publiczną i zobowiązał Burmistrza Miasta i Gminy [...] do wypłacenia odszkodowania w kwocie [...]zł za ww. nieruchomość na rzecz wskazanych wyżej podmiotów.

W uzasadnieniu wydanej decyzji, organ wskazał, że decyzją z dnia [...] grudnia 2013 r. znak: [...] wydaną po rozpatrzeniu wniosku [...] D. i J. N. oraz [...] R. i P. Ł. Burmistrz Miasta i Gminy [...] zatwierdził projekt podziału czterech nieruchomości położonych w gminie [...], obręb [...]. Zgodnie z treścią ww. decyzji, działka nr [...] o pow. [...] ha, arkusz mapy [...] zapisana w księdze wieczystej nr [...], stanowiąca własność [...] D. i J. N. podzielona została na następujące działki gruntu: działka nr [...] o pow. [...] ha, działka nr [...] o pow. [...] ha, działka nr [...] o pow. [...] ha, działka nr [...] o pow. [...] ha, działka nr [...] o pow. [...] ha, działka nr [...] o pow. [...] ha, działka nr [...] o pow. [...] ha, działka nr [...] o pow. [...] ha i działka nr [...] o pow[...] ha. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu [...] grudnia 2013 r. Decyzją z dnia [...] kwietnia 2016 r. znak: [...] w sprawie zmiany decyzji Burmistrza Miasta i Gminy [...] nr [...] z dnia [...] grudnia 2013r., Burmistrz Miasta i Gminy [...] uzupełnił treść uprzedniej decyzji, dodając w sentencji zapis, zgodnie z którym m.in. powstała w wyniku podziału działka nr [...] o pow. [...] ha, położona w [...], która wydzielona została pod drogę publiczną, przeszła z mocy prawa na własność Gminy [...] z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna - za odszkodowaniem uzgodnionym między Gminą [...], a właścicielem. Jako podstawę prawną przejścia prawa własności wskazano art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Treść zaświadczenia Burmistrza Miasta i Gminy [...] z dnia [...] czerwca 2018r. nr [...] o przeznaczeniu działki w planie zagospodarowania przestrzennego dowodzi, że na dzień uostatecznienia się decyzji podziałowej z dnia [...] grudnia 2013 r., obszar odpowiadający aktualnie działce nr [...], obręb [...], przeznaczony był pod teren drogi publicznej, klasy dojazdowej, symbol KD-D - zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miejskiej [...] z dnia [...] września 2011 r. ([...]).

Organ wyjaśnił, że w przedmiotowej sprawie opinię sporządziła rzeczoznawca majątkowy [...] I. J.. W dniu [...] sierpnia 2018 r. dokonała wizji w terenie - oględzin nieruchomości na gruncie. Stwierdziła, iż działka numer [...] jest niezabudowana, położona w miejscowości [...], w zachodniej części miasta, w otoczeniu gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Położenie szczegółowe działki określono jako dobre, w sąsiedztwie znajdują się tereny zabudowy mieszkaniowej. Kształt działki wydłużony, teren płaski. Dostępność komunikacyjna średnia, nieurządzoną ulicą. Na datę wydania decyzji podziałowej teren nie był uzbrojony. Zakresem wyceny objęto nieruchomość gruntową niezabudowaną o pow. [...] ha. Opinia nt. wartości nieruchomości została przedstawiona w operacie szacunkowym z dnia [...] sierpnia 2018 r. W opracowaniu określono wartość rynkową nieruchomości. Wartość gruntu określono w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami przyjmując do porównania nieruchomości gruntowe przeznaczone pod drogi. Stosując tę metodę porównuje się nieruchomość gruntową będącą przedmiotem wyceny kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne. Do analizy rzeczoznawca majątkowy zestawiła grupę 7 transakcji, z których do porównania wybrano 3 z nich, najbardziej zbliżone do nieruchomości wycenianej. W opracowanej wycenie słusznie nie zastosowano tzw. zasady korzyści, gdyż przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości. Na dzień wydania decyzji Burmistrza Miasta i Gminy [...], przedmiotowa nieruchomość posiadała, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - funkcję tożsamą z celem wywłaszczenia. W efekcie, wartość nieruchomości została określona według sposobu użytkowania aktualnego na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział, tj. przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Wartość prawa własności wycenianej działki ustalona została w operacie szacunkowym na kwotę [...]zł.

Organ wskazał, że dokonał oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym i ustalił, że [...] I. J. posiada wymagane uprawnienia zawodowe i jest wpisana do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych. Organ stwierdził również, że operat szacunkowy z dnia [...] sierpnia 2018 r. zawiera w swej treści informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości tj. wskazanie podstawy prawnej i uwarunkowań dokonywanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienie toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Przedmiotowy operat szacunkowy wskazuje i uzasadnia metodę zastosowaną do wyceny, czynniki wpływające na kształtowanie się cen transakcyjnych, jak również uwzględnia ceny nieruchomości występujące na określonym rynku lokalnym. W związku z powyższym, uznano za udowodnione, że wartość nieruchomości oznaczonej na arkuszu mapy [...] działką ewidencyjną nr [...] o pow. [...] ha, położonej w gminie [...] obręb [...] według jej stanu w dniu wydania decyzji zatwierdzającej podział i według cen aktualnych, wynosi [...] zł.

Gmina [...] (dalej: skarżąca), pismem z dnia [...] grudnia 2018 r., wniosła odwołanie od decyzji organu I instancji, zarzucając jej, że wskazana w operacie szacunkowym wartość nieruchomości ustalona została na kwotę zbyt wysoką w stosunku do jej położenia i przede wszystkim przeznaczenia tj. pod drogę publiczną. W opinii skarżącej, przy wydawaniu decyzji organ niedostatecznie uzasadnił tak wysoką kwotę odszkodowania, która nijak ma się do aktualnej wartości nieruchomości, a wartość rynkowa nieruchomości nie może stanowić automatycznie wartości odszkodowania.

Wojewoda, decyzją z dnia [...] kwietnia 2019 r., nr [...], utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia, organ odwoławczy wskazał, że rozbieżność w wielkości nieruchomości o przeznaczeniu drogowym nie pozwala na jednoznaczne przyjęcie, że nie stanowią one nieruchomości podobnych, o ile są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania. Biegły rzeczoznawca słusznie wskazał w operacie, iż wielkość nieruchomości nie jest bowiem wprost wskazana w tej definicji jako parametr wpływający na podobieństwo nieruchomości drogowych. Wielkość nieruchomości może mieć wpływ na cenę rynkową nieruchomości przeznaczonych np. pod zabudowę mieszkalną, co nie oznacza jednak, że będzie miało wpływ na wartość nieruchomości przeznaczonych pod drogi.

O tym, iż wielkość nieruchomości o przeznaczeniu drogowym nie stanowi cechy wpływającej na jej wartość wyraźnie świadczy chociażby zestawienie transakcji takimi nieruchomościami przedstawione w operacie, gdzie ceny m2 największej i najmniejszej z działek przyjętych do porównania są zbliżone i plasują się poniżej średniej ceny nieruchomości porównywanych. W przypadku nieruchomości o przeznaczeniu drogowym uznać należy, iż wielkość nie stanowi co do zasady cechy wpływającej na jej wartość, a tylko inne cechy wpływające na wartość nieruchomości mieszczą się w zakresie pojęcia porównywalności o jakim mowa w definicji nieruchomości podobnej. Nawet znaczna różnica cen transakcyjnych nieruchomości wybranych do porównania przez biegłego, nie oznacza automatycznie, iż nieruchomości te nie są podobne do siebie i do nieruchomości wycenianej. Jeżeli zbiór przyjętych do porównania nieruchomości spełnia kryteria określone w art. 4 pkt 16 u.g.n. to ich cena nie może świadczyć o braku podobieństwa. Wyjaśnienia udzielone w tym zakresie przez biegłego oraz ich ocena przez organ nie budzi wątpliwości organu II instancji.

Organ odwoławczy wskazał, że po dokonanej weryfikacji operatu szacunkowego, z zastrzeżeniem, że spod oceny organu wyłączona została warstwa informacji stanowiąca wiedzę specjalistyczną jako wyłączną domenę rzeczoznawcy majątkowego - osoby zaufania publicznego, organ uznał, iż dokument ten może stanowić dowód w niniejszej sprawie. Operat szacunkowy zawiera czytelne uzasadnienie, w jaki sposób zostały określone cechy rynkowe oraz ich wagi procentowe dla nieruchomości wycenionej. Organ II instancji stwierdził, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i standardami zawodowymi, jak również nie zawiera żadnych niejasności ani pomyłek i posiada wszelkie elementy wymagane przez obowiązujące przepisy prawa. Przedmiotowy operat szacunkowy jest zgodny z przepisami prawa obowiązującymi w danie wykonania. W ocenie organu opina biegłego jest spójna, logiczna i konsekwentna. Natomiast subiektywne przekonanie odwołującego o zawyżonej wysokości odszkodowania, nie świadczy o wadliwości sporządzonej wyceny.

Organ odwoławczy, odnosząc się do zarzutów skarżącej dotyczących metodologii wyceny wskazał, że nie jest zobligowany do analizowania prawidłowości zastosowanych rozwiązań merytorycznych w zakresie zasad sztuki szacowania ponieważ nie są to zagadnienia unormowane w przepisach prawa powszechnie obowiązującego, ale wiadomości specjalne rzeczoznawcy majątkowego (wiedza branżowa). Za przekroczenie ram weryfikacji wyceny uznać należy kwestionowanie przyjętej metody wyceny, jeżeli stanowiła ona jedną z dopuszczalnych przepisami prawa metod ze względu na cel wyceny i jej wybór został należycie uzasadniony. Strona kwestionująca operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu powinna przedłożyć organowi dowód jego nieprawidłowości w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Samo zaś niezadowolenie strony z opinii biegłego czy też powoływanie się na dotychczasową praktykę i akceptowanie przez innych właścicieli gruntów kwoty odszkodowania w wysokości [...] zł za 1 m2 jest niewystarczające dla skutecznego podważenia wiarygodności sporządzonego operatu. Jeżeli strona w toku prowadzonego postępowania zapoznała się z operatem i uważała, że jest on wadliwy, to winna wnioskować o sprawdzenie prawidłowości sporządzenia operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Z tej możliwości skarżąca jednak nie skorzystała.

Pismem z dnia [...] maja 2019 r., skarżąca wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego skargę na decyzję organu odwoławczego. Skarżąca zarzuciła wydanemu rozstrzygnięciu naruszenie:

- art. 80 k.p.a., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów przy dokonywaniu przez organ administracji oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego,

- art. 107 § 1 pkt 4 k.p.a., poprzez jego naruszenie i niewskazanie merytorycznej podstawy prawnej wydanej decyzji,

- art. 134 ust. 1 - 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie przy sporządzaniu operatu szacunkowego określającego wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot wyceny,

- art. 153 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n., poprzez niewłaściwe zastosowanie przez rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny podejścia porównawczego w ten sposób, iż przy zastosowaniu ww. metody nie przybrano nieruchomości zlokalizowanych na terenie Gminy [...] (tak jak przedmiot sprawy), czym naruszono art. 4 pkt 16 u.g.n.,

- art. 154 ust. 1 u.g.n., poprzez dokonanie przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzającego wycenę nieruchomości niewłaściwego wyboru w zakresie podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości w związku z wyborem rzeczoznawcy metody porównywania parami, co z uwagi na dokonany przez rzeczoznawcę dobór nieruchomości do porównania skutkowało chybionymi ustaleniami w zakresie wysokości wyceny.

Wojewoda, pismem z dnia [...] czerwca 2019 r., złożonym w odpowiedzi na skargę, wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasową argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga podlega oddaleniu.

W rozpoznawanej sprawie nie budzi wątpliwości zasadność ustalenia na rzecz D. i J. N. odszkodowania od skarżącej. Organy zasadnie uznały, że D. i J. N. przysługuje prawo do odszkodowania. W sprawie nie budzi również wątpliwości, iż Burmistrz Miasta i Gminy [...] decyzją znak: [...] z [...] grudnia 2013 r., po rozpatrzeniu wniosku D. i J. N. i R. i P. Ł. zatwierdził projekt podziału czterech nieruchomości położonych w gminie [...], obręb [...]. Zgodnie z treścią ww. decyzji, działka nr [...] o pow. [...] ha, arkusz mapy [...] zapisana w KW nr [...], stanowiąca własność D. i J. N. podzielona została na następujące działki: działka nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]. Decyzja stała się ostateczna [...] grudnia 2013 r. Sporem w rozpoznawanej sprawie objęta jest jedynie wysokość odszkodowania.

Wskazać więc należy, że zgodnie z art. 130 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 2204 z późn. zm., dalej: u.g.n.), wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio (ust. 1). Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (ust. 2).

Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania, zgodnie z art. 134 u.g.n. stanowi wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 1). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3).

Zgodnie z art. 151 ust. 1 u.g.n., wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Nieruchomość podobna, to zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n., nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Stan nieruchomości w rozumieniu art. 4 pkt 17 u.g.n, to stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), w § 36 wskazuje, że wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 i Nr 199, poz. 1227 oraz z 2009 r. Nr 72, poz. 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji (ust. 1). W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym (ust. 2). W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni

- powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50% (ust. 3). W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 4).

W orzecznictwie podkreśla się, że sądowa kontrola legalności decyzji administracyjnych nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych przedstawionych przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Operaty szacunkowe oceniane są przez organy, a następnie przez sąd administracyjny w szczególności pod względem spełnienia określonych warunków formalnych. Operat, który jest opinią rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnoszących się do szacowania wartości nieruchomości jest dowodem w sprawie administracyjnej i stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód. Ani sąd, ani też organ prowadzący postępowanie nie mogą jednak wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Innym zagadnieniem jest możliwość oceny przez organy i sądy administracyjne operatów szacunkowych w zakresie ich wartości dowodowej. W tej kwestii należy mieć na uwadze, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 2 u.g.n.). Sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem oceny ani organu administracji, ani też sądu. Jednak operat szacunkowy powinien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu, określone w rozporządzeniu, ale musi także opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Dlatego uznać należy, że organ na podstawie tego dokumentu może samodzielnie ocenić jego wartość dowodową, może także w razie potrzeby żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu, albo wyjaśnień co do jego treści. Zatem ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracji i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. W takiej sytuacji, prawidłowo pod względem formalnym sporządzony operat, budzący uzasadnione wątpliwości wymaga wyjaśnienia (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 lutego 2018 r., sygn. akt: I OSK 1963/17).

W sprawie niniejszej, organ po dokonaniu oceny operatu nie powziął takich wątpliwości, czemu dał wyraz w uzasadnieniu decyzji, zaś skarżąca - zdaniem Sądu - nie podważyła skutecznie przyjętego za podstawę decyzji dokumentu.

Zasadność poglądu o ograniczonej możliwości weryfikacji przez organ (a także Sąd) operatu szacunkowego wyraźnie dostrzegalna jest przy analizie podniesionych przez skarżącą zarzutów co do wyboru przez biegłego nieruchomości podobnych. Zdaniem skarżącej wskazanie, że w jednej miejscowości ceny transakcyjne kształtują się na poziomie [...], a w Gminie [...] na poziomie [...] jest określeniem ogólnikowym. Sąd, nie dysponując jednak wiedzą specjalistyczną i nie jest w stanie zweryfikować merytorycznie powyższego zastrzeżenia. Sąd nie ma bowiem wiedzy pozwalającej stwierdzić, czy zasadnie przyjęto poziom cen nieruchomości na danym obszarze. Oceniając więc argument skarżącej jedynie pod względem formalnym, należy wskazać, że nie zawiera on dostatecznego uzasadnienia mogącego podważyć treść operatu. Argument skarżącej nie wskazuje na brak logiki i spójności operatu. W ocenie Sądu, wskazanie przez biegłego (w piśmie z dnia [...] lutego 2019 r.) wysokości cen nieruchomości występujących na badanym obszarze nie wymaga dalszego uzasadnienia, jest bowiem jedynie stwierdzeniem faktu. Okoliczność natomiast w jaki sposób wpłynęło to na wybór nieruchomości podlegających porównaniu nie może być kwestionowana przez Sąd (o ile spełnia formalne warunki spójności i odpowiada zasadom logiki). Wyjaśnić więc należy, że z oczywistych względów, nie ma dwóch dokładnie takich samych nieruchomości, co do ich położenia, sposobu korzystania i innych istotnych cech. Operat, jak sama nazwa wskazuje, ma charakter jedynie szacunkowy. Podana przez biegłego wartość jest więc zawsze wartością jedynie przybliżoną, hipotetyczną. Sporządzenie operatu w postępowaniu powierza się jednak tylko osobie, której potwierdzone kwalifikacje specjalistyczne, pozwalają przyjąć, że osoba ta dokona oszacowania w sposób jak najbliższy rzeczywistej wartości. Wykorzystując posiadaną wiedzę i doświadczenie dobierze do porównania takie nieruchomości, które faktycznie są podobne do nieruchomości badanej i jednocześnie, ich cenę skoryguje w taki sposób, by zniwelować wpływ na ich cenę cech odmiennych od nieruchomości badanej. Z powyższych względów, zdaniem Sądu, nie budzi wątpliwości to, że w rozpoznawanej sprawie biegły przyjął dla porównania nieruchomości z obszarów, gdzie cena jest inna (choć nie rażąco) od cen występujących w miejscu położenia nieruchomości badanej a nie jest dokładnie taka sama. Dla uzyskania bowiem jak najbardziej wiarygodnego obrazu faktycznej wartości nieruchomości badanej, biegły, na stronie 15 operatu przedstawił sposób w jaki skorygował ceny nieruchomości porównywanych. Zarzuty skarżącej nie dotyczą jednak tej kwestii i jako, że jest objęta wiedzą specjalistyczną, brak jest podstaw do jej kwestionowania.

Skarżąca, kwestionując dobrane do porównania nieruchomości, wskazuje także że przy zastosowaniu ww. metody nie przybrano nieruchomości zlokalizowanych na terenie Gminy [...] (tak jak przedmiot sprawy). W ocenie Sądu, postępowanie biegłego nie budzi jednak wątpliwości. Biegły, w treści sporządzonego operatu wyjaśnił bowiem, że w okresie objętym monitoringiem obejmującym teren powiatu leszczyńskiego miała miejsce wystarczająca liczba transakcji kupna sprzedaży przedmiotem, których były grunty podobne do nieruchomości wycenianej. Zebrana zatem ilość danych transakcyjnych pozwoliła na zastosowanie w sprawie podejścia porównawczego, metody porównywania parami. Zarzut skarżącej nie zasługuje więc na uwzględnienie. Przytoczony powyżej przepis § 36 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia [...] września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zawiera szczególne zasady określania wartości rynkowej nieruchomości wywłaszczonej na realizację inwestycji drogowej. Użyte w § 36 ust. 2 rozporządzenia określenia "rynku lokalnego" i "rynku regionalnego" nie zostały zdefiniowane przez prawodawcę. W wyniku procesów wykładni tego przepisu w orzecznictwie ugruntował się pogląd, który należy podzielić, a według którego zasadą będzie, że pod pojęciem "rynku lokalnego" rozumie się obszar gminy lub powiatu, a "rynek regionalny" odnoszony jest do obszaru województwa (wyrok NSA: I OSK 701/11; I OSK 23/10; I OSK 1460/12). Zgodnie ze zd. 2 ustępu 4 § 36 rozporządzenia, przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. W orzecznictwie Sądów administracyjnych trafnie przyjmuje się, że § 36 ust. 2 rozporządzenia, który naprowadza, że takimi danymi winny być dane z rynku lokalnego oraz dane z rynku regionalnego. Ustalony porządek ustalania obszaru analizowanego nie jest przypadkowy, co powoduje, że gdy dane z rynku lokalnego są niewystarczające, to rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny obwiązany jest kierować się danymi z rynku regionalnego. Jeżeli i rynek regionalny nie jest w stanie dostarczyć niezbędnych danych, dopiero wówczas można kierować się przeznaczeniem nieruchomości przeważającym wśród gruntów przyległych. Tylko w tej sytuacji spełniony zostanie warunek zakładający brak możliwości uwzględnienia cen transakcyjnych nieruchomości drogowych na rynku lokalnym i regionalnym. Odszkodowanie winno odzwierciedlać faktyczną wartość utraconego prawa, dlatego kierowanie się innym przeznaczeniem nieruchomości niż to, które wynika z obowiązujących dla tej nieruchomości regulacji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, winno być ostatecznością. Biegły winien wyczerpać możliwość kierowania się cenami transakcyjnymi nie tylko z rynku lokalnego a więc gminnego i powiatowego ale także z rynku regionalnego (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 czerwca 2017 r., sygn. akt: I OSK 2311/15, LEX nr 2442346).

W ocenie Sądu, skoro więc w rozpoznawanej sprawie biegły zasięgnął informacji z rynku lokalnego, nie sposób czynić z tego tytułu zarzutu. Biegły nie ma bowiem obowiązku wybierać do analizy nieruchomości położone tylko w tej samej gminie ale może porównywać nieruchomości z całego powiatu a nawet województwa. Sięgnięcie więc przez biegłego do transakcji realizowanych w tym samym powiecie nie może zostać uznane za chybione. Dostrzec jedynie należy, że biegły posługuje się pojęciem "rynku regionalnego", gdy tymczasem badane nieruchomości położone są na terenie tego samego powiatu, a więc orzecznictwo wskazuje, że mieszczą się w pojęciu "rynku lokalnego". Powyższa omyłka nie ma jednak żadnego wpływu na wynik sprawy.

Zwrócić także należy uwagę, że zgodnie z art. 157 u.g.n., tylko organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych władna jest dokonać merytorycznej oceny zwartości operatu szacunkowego, to strona kwestionująca dany operat powinna przedłożyć organowi dowód jego nieprawidłowości w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

Za nietrafny uznać również należy argument skarżącej, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego nie zawiera czytelnego uzasadnienia, sporządzony jest w sposób lakoniczny, brak w nim uzasadnienia merytorycznego sposobu wyceny i jej ostatecznego kształtu, a niejasności i wątpliwości zgłoszone przez skarżącą winny go dyskwalifikować. W ocenie Sądu, stanowisko skarżącego jest jednak nieuzasadnione. Skarżąca nie wskazuje na czym dokładnie polegać mają wady operatu, Sąd natomiast nie podziela twierdzeń skarżącej. Biegły wyjaśnił w sposób jednoznaczny przyjętą metodologię, opisał działki wybrane do porównania i ustalił wynik końcowy badania. Sąd ocenia więc sporządzony operat jako spójny, logiczny, zupełny i niezawierający nieścisłości.

Za całkowicie niezasadne uznać również należy powoływanie się przez skarżącą na dotychczasową praktykę Gminy w zakresie ustalania odszkodowania w podobnych przypadkach. Wskazać bowiem należy, że zgodnie z art. 98 ust. 3 u.g.n., za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Wskazać więc należy, że sposób ustalenia odszkodowania w drodze ugody i w drodze decyzji są sposobami odrębnymi. W rozpoznawanej sprawie, bez wątpienia do ugody nie doszło i z powyższych względów, odszkodowanie określono w wydanej decyzji. Nie sposób jest natomiast porównywać obydwu trybów. Okoliczność, że inne podmioty doszły ze skarżącą do porozumienia w żaden sposób nie wpływa na legalność wydanej decyzji, w której wysokość odszkodowania określono na podstawie operatu. Nie sposób jest więc kwestionować możliwość wystąpienia przez osoby wywłaszczane o niezależną ocenę wartości traconego prawa.

Nie jest również trafny zarzut niewskazania przez organ odwoławczy podstawy prawnej wydanej decyzji. W części wstępnej swojego rozstrzygnięcia, organ wskazał jedynie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., jednakże z obszernego uzasadnienia prawnego wynika w sposób jednoznaczny, jakie przepisy prawa stały się podstawą rozstrzygnięcia.

Wobec stwierdzenia bezzasadności zarzutów skarżącej a także niedopatrzenia się przez Sąd z urzędu uchybień w zaskarżonej decyzji, wniesiona skarga podlega oddaleniu, zgodnie z art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 z późn. zm.).