Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2869/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-06-25 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 77
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: par. 36  ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Augustyniak-Pęczkowska (spr.) Sędziowie: WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz WSA Marta Kołtun-Kulik Protokolant referent stażysta Małgorzata Sieczkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 czerwca 2014 r. sprawy ze skargi J. S. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. oddala skargę; 2. przyznaje ze środków budżetowych Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na rzecz radcy prawnego J.K., tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu kwotę 295,20 (dwieście dziewięćdziesiąt pięć 20/100) złotych, w tym: tytułem opłaty kwotę 240 (dwieście czterdzieści) złotych, tytułem 23% podatku od towarów i usług kwotę 55,20 (pięćdziesiąt pięć 20/100) złotych oraz kwotę 22 złote tytułem zwrotu niezbędnych i udokumentowanych wydatków.


UZASADNIENIE

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] ([...]), na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267), dalej kpa, oraz art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) w zw. z art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U z 2013 r., poz. 687 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania J.S. - utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] ([...]) ustalającą odszkodowanie w wysokości [...] zł za nieruchomość gruntową – działki: nr [...] ([...] ha) i nr [...] ([...]) ha w D., gm. N.

Organ wskazał, że decyzją z dnia [...] zezwolono na realizację inwestycji drogowej tj. budowę drogi gminnej z tymczasowym utwardzeniem terenu w związku z koniecznością dojazdu na czas realizacji i eksploatacji do projektowanych elektrowni wiatrowych m.in. na opisanych działkach.

Starosta [...] decyzją z dnia [...] ustalił odszkodowanie w oparciu o operat szacunkowy z dnia [...]. Po uchyleniu ww. decyzji przez Wojewodę [...] decyzją z dnia [...] i przekazaniu sprawy do ponownego rozpatrzenia z uwagi na uchybienia w operacie szacunkowym, w dniu [...] sporządzono nowy operat szacunkowy, a [...] odbyło się spotkanie stron z rzeczoznawcą majątkowym.

Organ odwoławczy powołując się na § 36 ust. 1, 3 i 4 § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) i art. 134 ust. 2 i art. 153 ust. 1 u.g.n. wskazał, że w nowym operacie szacunkowym przyjęto podejście porównawcze - metodę korygowania ceny średniej, a do porównań rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych we wsi [...] i wsiach przyległych: L., Z., T., przeznaczonych na cele rolne i leśne, objętych sprzedażą w latach [...]. Wybrano 13 transakcji najbardziej podobnych do wycenianej, przeznaczonych na cele rolne, o cenach od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. Po określeniu zakresu współczynników korygujących, ustaleniu cech wpływających na wartość działki na lokalnym rynku (jakość rolnicza gruntu, lokalizacja nieruchomości, kształt działki), określeniu procentowym wagi poszczególnych cech i wartości współczynników korygujących oraz po określeniu współczynnika uwzględniającego zmianę wartości gruntu na skutek zajęcia pod drogę, wartość 1 m wycenianej nieruchomości o pow. [...] m2 określono na [...] zł, co dało [...] zł wg stanu na dzień wydania decyzji zrid i poziomu cen na dzień sporządzenia operatu.

W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy z dnia [...] zawiera konsekwencję w przyjęciu metodologii ustalania wysokości odszkodowania szacowanego gruntu, zastosowano właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. Jest spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla ceny rynkowe.

Skargę na powyższą decyzję wniosła J.S.

Skarżąca nie zgodziła się z wyceną [...] zł/m2 ziemi zabranej pod drogę między wiatrakami, podczas gdy sąsiedzi dostają po [...] zł miesięcznie za każdy wiatrak stojący na ich ziemi. Podkreśliła, że z właścicielami ziemi na której postawiono wiatraki odbyły się negocjacje z E. co do ceny, a z właścicielami, którym zabrano ziemię pod drogę już nie.

Zdaniem skarżącej przyznane odszkodowanie uniemożliwia zakup ziemi na wolnym rynku w zamian za wywłaszczoną nieruchomość, gdyż cena ziemi wynosi od [...] do [...] zł/m2. Nadto, wycena powinna być dokonana wg celu wywłaszczenia, zaś dokonana odnosi się do ziemi leśnej ([...] zł/m2), a nie do ziemi pod budowę drogi (wówczas cena m 2 jest o wiele wyższa).

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał zaprezentowane stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia naruszenia prawa materialnego lub istotnych wad w przeprowadzonym postępowaniu, na podstawie art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), dalej ppsa.

Skarga jest niezasadna.

Poddaną kontroli Sądu decyzją Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] ustalającą na rzecz skarżącej odszkodowanie w wysokości [...] zł za ww. nieruchomość gruntową wywłaszczoną w trybie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U z 2013 r., poz. 687 ze zm.), dalej specustawa drogowa.

Zarzuty skargi koncentrują się na wysokości przyznanego odszkodowania. Skarżąca twierdzi, że rzeczywista wartość rynkowa nieruchomości jest wyższa i porównuje wysokość przyznanego jej odszkodowania do kwot otrzymywanych przez sąsiadów "miesięcznie za każdy wiatrak stojący na ich ziemi". Wskazuje również, że wyceny dokonano niezgodnie z celem wywłaszczenia, bo odnosi się ona do gruntu leśnego, a nie do ziemi pod budowę drogi.

W związku z powyższym zaznaczyć należy, że wywłaszczenie w niniejszej było konsekwencją nabycia przez podmiot publicznoprawny (gminę [...]) praw do opisanej nieruchomości w trybie przepisów specustawy drogowej, która oprócz zezwolenia na prowadzenie inwestycji drogowej, reguluje kwestie wywłaszczeniowo-odszkodowawcze poprzez odesłania w art. 23 oraz art. 12 ust. 5 cyt. ustawy do ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Nie mogły mieć zatem wpływu na wysokość przyznanego w tej sprawie odszkodowania kwoty otrzymywane przez sąsiadów skarżącej z innych tytułów, w tym umów cywilnoprawnych z właścicielem elektrowni wiatrowej.

Zaznaczyć trzeba, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię wydawaną w zakresie posiadanych przez rzeczoznawcę majątkowego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji, a w konsekwencji również Sąd, nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Wprawdzie operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie tak jak inne dowody (art. 77 § 1 k.p.a.), niemniej organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, skoro nie dysponuje wiadomościami specjalnymi takimi jak biegły. Dlatego też, ocena prawidłowości pod względem merytorycznym operatu szacunkowego wyceny nieruchomości, dla sporządzenia której wykorzystana została wiedza specjalistyczna, może być dokonywana jedynie z dużą ostrożnością.

Obowiązkiem organu jest zatem ocena operatu szacunkowego pod względem formalnym, to jest zbadanie czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

W ocenie Sądu, należało podzielić stanowisko organu, że operat szacunkowy z dnia [...] został sporządzony z poszanowaniem przepisów prawa (art. 134 u.g.n.), w tym norm określonych w § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Rzeczoznawca majątkowy zastosował metodę korygowania ceny średniej.

Opisana nieruchomość stanowiąca działki nr [...] ([...] ha) i nr [...] ([...]) ha w D., gm. N. w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod zalesienie, co wiąże się z wykorzystaniem ekstensywnym. Przeznaczenie gruntu rolnego lub leśnego pod drogę powoduje zmianę jego charakteru na grunt budowlany pod inwestycje, co z kolei z zasady zwiększa jego wartość. W takiej sytuacji § 36 ust. 3 cyt rozporządzenia wskazuje, że wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, 2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%. Stosownie do powyższej regulacji rozporządzenia określoną wartość jednostkową gruntu w działce wydzielonej pod drogę rzeczoznawca powiększył, uwzględniając zmianę wartości gruntu, na co wskazują m.in. obliczenia wartości jednostkowej wycenianego gruntu przed przeznaczeniem pod drogę (pkt 9.1.11 str. 21 operatu) oraz w części wydzielonej pod poszerzenie drogi publicznej.(pkt 9.2. str. 21 operatu). Wprawdzie wyceniana nieruchomość leży w kompleksie gruntów przeznaczonych na cele leśne, na stronie 12 i 13 operatu rzeczoznawca wyjaśnił, że jednak są one wykorzystywane jako grunty rolne, dlatego też przy określaniu wartości nieruchomościami porównywalnymi będą zarówno nieruchomości przeznaczone w planie na cele leśne, jaki i na cele rolne. Rzeczoznawca przyjął zatem do oceny 13 transakcji rynkowych spełniających podobieństwa do tak określonego obiektu wyceny.

Wobec wskazanych argumentów nie było podstaw do przyjęcia, że wyceny dokonano niezgodnie z celem wywłaszczenia, gdyż odnosi się ona do gruntu leśnego, a nie do ziemi pod budowę drogi, a w konsekwencji, że odszkodowanie ustalono w nieprawidłowej wysokości.

W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 p.p.s.a, oddalił skargę.

Rozstrzygnięcie o kosztach zostało wydane w oparciu o art. 250 p.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 2 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. – w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej z urzędu (Dz.U. Nr 163, poz. 1349 ze zm.) w zw. z art. 205 § 1 p.p.s.a.