Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt I SA/Łd 348/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2021-09-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6118 Egzekucja świadczeń pieniężnych, zabezpieczenie zobowiązań podatkowych
Hasła tematyczne: Egzekucyjne postępowanie
Skarżony organ: Dyrektor Izby Administracji Skarbowej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: Art. 110u § 1
journal: Dz.U. 2020 poz 1427
law: Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji - t.j.

SENTENCJA

Dnia 14 września 2021 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział I w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Paweł Janicki, Sędziowie Sędzia WSA Joanna Grzegorczyk-Drozda (spr.), Sędzia NSA Wiktor Jarzębowski, , po rozpoznaniu w dniu 14 września 2021 roku na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi A. K. i A. K. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Ł. z dnia [...] lutego 2021 r. nr [...] w przedmiocie zarzutów na postępowanie egzekucyjne oddala skargę.


UZASADNIENIE

Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Łodzi, postanowieniem z 11 lutego 2021 r. utrzymał w mocy postanowienie z 25 maja 2020 r., którym Naczelnik Urzędu Skarbowego w Zduńskiej Woli uznał za niezasadne zarzuty A. i A. K. do opisu i oszacowania wartości nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości B., obręb geodezyjny J., gmina Z., zajętej w toku postępowania egzekucyjnego.

Jak wynika z akt sprawy, Naczelnik Urzędu Skarbowego w Zduńskiej Woli zleceniem z 14 sierpnia 2019 r. wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego do oszacowania wartości zajętej nieruchomości, a następnie dokonał opisu i oszacowania nieruchomości w formie protokołu. Powołany rzeczoznawca w celu określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia ceny sprzedaży, sporządził w dniu 30 października 2019 r. operat szacunkowy, a organ egzekucyjny zaakceptował przyjętą przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości ustaloną na kwotę 1.010.200 zł, czemu dał wyraz w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości, a następnie w rozstrzygnięciu wydanym na skutek rozpatrzenia zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

A. i A. K. skorzystali z przysługującego im prawa do wniesienia zażalenia, kwestionując ustaloną w operacie z dnia 30 października 2019 r. wartość nieruchomości, a także podnosząc szereg zarzutów odnoszących się do sposobu i zasad dokonania operatu szacunkowego.

Z uwagi na treść wniesionych zarzutów Naczelnik Urzędu Skarbowego wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego, który sporządził operat szacunkowy o ustosunkowanie się do argumentacji A. i A. K., a rzeczoznawca poinformowała, że podtrzymuje w całości treść operatów szacunkowych i ich zawartość merytoryczną. Ponadto rzeczoznawca majątkowy podkreślił, iż w operacie szacunkowym oparto się na analizie rynku, transakcji i koniunktury, podaży, popytu oraz stanie faktycznym - prawnym i technicznym nieruchomości.

Wspomnianym postanowieniem z 25 maja 2020 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Zduńskiej Woli uznał zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości B., obręb geodezyjny J., gmina Z. za niezasadne.

Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Łodzi, utrzymując w mocy powyższe postanowienie zauważył, że kwestią sporną jest prawidłowość sporządzenia przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, na podstawie którego organ egzekucyjny dokonał opisu i oszacowania wartości nieruchomości, którą ustalono na kwotę 1.010.200 zł.

Organ odwoławczy przypomniał, że celem sporządzonej wyceny z 30 października 2019 r. było określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości B., obręb geodezyjny J., gmina Z., dla której ustanowiona jest księga wieczysta nr [...] oraz oznaczonej w ewidencji gruntów numerami działek: [...] (użytki rolne), [...] (użytki rolne) i [...] (użytki rolne zabudowane).

Zdaniem organu ww. operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego B. P., został wykonany zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych oraz z zachowaniem zasady szczególnej staranności. Dodał, że A. i A. K. nie wykazali, aby przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego podejście było nieadekwatne dla ustalenia rynkowej wartości zajętej nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym dokładnie uzasadnił zastosowane podejście, metodę i technikę szacowania wartości nieruchomości, a także w sposób zrozumiały i logiczny przedstawił procedurę oraz poszczególne elementy w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. Z operatu szacunkowego wynika, iż dla określenia wartości rynkowej nieruchomości -działki oznaczonej nr [...] o powierzchni 2,1185 ha - w ostatnim czasie na terenie gminy Z. oraz gminy Z. odnotowano wystarczającą liczbę transakcji sprzedaży nieruchomości o podobnym przeznaczeniu. Z dostępnego rejestru wyodrębniono 11 transakcji, które swoim charakterem były najbardziej zbliżone do nieruchomości, będącej przedmiotem wyceny. Z operatu wynika, iż ceny nieruchomości na badanym terenie kształtowały się na poziomie odpowiednio od 8,29 zł za m2 do 31,71 zł za m2, gdzie w cenie minimalnej dominowały czynniki szczególne tj.: obszar peryferyjny z brakiem lub ograniczeniem infrastrukturalnym oraz inwestycyjnym zaś w cenie maksymalnej: przestrzeń na obrzeżach miasta, z dobrym dojazdem i infrastrukturą techniczną, uzbrojeniem. Ponadto rzeczoznawca majątkowy na podstawie analizy rynku lokalnego przeprowadzonej przez biuro pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wyodrębnił cechy rynkowe wpływające na poziom cen nieruchomości, tj. lokalizacja na rynku w przestrzeni wewnętrznej, atrakcyjność komercyjna, aktualny sposób użytkowania, otoczenie i dokonał oceny wpływu poszczególnych cech na cenę nieruchomości. Zgodnie z operatem szacunkowym wartość rynkowa gruntu wynosi 263.750,00 zł.

W odniesieniu do działki o numerze ewidencyjnym [...] o powierzchni 1,5626 ha oraz działki o numerze ewidencyjnym [...] o powierzchni 1,5626 ha rzeczoznawca majątkowy przy użyciu cech rynkowych (tj. lokalizacji rynku przestrzeni wewnętrznej, atrakcyjności komercyjnej, aktualnego sposobu użytkowania oraz otoczenia) określił wartość rynkową gruntów na kwotę odpowiednio 226.950,00 zł oraz 284.600,00 zł. Ponadto dla określenia wartości rynkowej części zabudowanej nieruchomości na działce o numerze ewidencyjnym [...] zastosowano metodę porównywania parami, zestawiając nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Dla ustalenia wartości rynkowej przedmiotem badania był przede wszystkim rynek lokalny i ościenny - miasto i gmina Z., S., B. i inne. Z operatu wynika, iż ceny nieruchomości na badanym terenie kształtowały się na poziomie odpowiednio od 718 zł za m2 do 1.186 zł za m2, gdzie w cenie minimalnej dominowały czynniki szczególne tj.: nieruchomość o ograniczonej funkcji, stanie technicznym i lokalizacji zaś w cenie maksymalnej: nieruchomość dobrze zlokalizowana, atrakcyjna inwestycyjnie z dużymi możliwościami adaptacyjnymi, dobry stan techniczny i funkcjonalny. Ponadto wyodrębniono również cechy rynkowe wpływające na poziom cen nieruchomości tj. położenie na rynku - lokalizacja, stan techniczny i użytkowy zabudowy, otoczenie, poziom urbanistyczny. Zgodnie z operatem szacunkowym wartość rynkowa gruntu zabudowanego oznaczonego numerem ewidencyjnym [...] wynosi 519.500,00 zł. Łączna wartość rynkowa nieruchomości objętej księga wieczystą o numerze [...] wyceniona została na kwotę 1.010.200,00 zł.

W ocenie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej rzeczoznawca majątkowy dokonał oszacowania wartości nieruchomości na podstawie cen podobnych nieruchomości, podobnie usytuowanych, przyjmując odpowiednie kryteria wyceny przedmiotowej nieruchomości. Dokonana zatem wycena nieruchomości jest adekwatna do rzeczywistości gospodarczej, zaś materiały wykorzystane do przeprowadzenia analizy porównawczej były wystarczające.

Odnosząc się do poszczególnych zarzutów Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Łodzi wskazał m.in, że rzeczoznawca majątkowy w wydanym operacie szacunkowym uwzględnił, iż właścicielem nieruchomości będącej przedmiotem wyceny jest J. K.. W ocenie organu odwoławczego nie było podstaw do kwestionowania operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu egzekucyjnego przez rzeczoznawcę majątkowego, a sporządzony przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w Zduńskiej Woli protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości spełnia wymagania przepisu art. 110r § 1 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji oraz rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości, określającego elementy, jakie musi obligatoryjnie zawierać protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Protokół ten został poprzedzony uzyskanym w oparciu o art. 110s ww. ustawy, na wniosek organu egzekucyjnego, operatem szacunkowym określającym wartość rynkową nieruchomości, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego, posiadającego uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości. Poza tym w części zaskarżonego postanowienia, w której organ egzekucyjny zawarł uzasadnienie prawne podjętego rozstrzygnięcia, zostało przedstawione ustosunkowanie się organu do zastrzeżeń do podniesionych przez strony zastrzeżeń, w szczególności w kwestii nieuwzględnienia w protokole opisu i oszacowania okoliczności wynikających ze skargi pauliańskiej. Organ egzekucyjny odniósł się do pozostałych kwestii podniesionych przez strony, w tym dotyczących postępowania prowadzonego przez komornika sądowego, a także do zarzutów popełnienia przestępstwa skarbowego przez dłużników oraz kwestią przedawnienia obowiązku objętego tytułami wykonawczymi będącymi podstawą przedmiotowego postępowania egzekucyjnego. Zdaniem organu odwoławczego Naczelnik Urzędu Skarbowego w Zduńskiej Woli prawidłowo przyjął, że nie było podstaw do zakwestionowania operatu szacunkowego, a tym samym, że był uprawniony do sporządzenia, w oparciu o tenże operat szacunkowy, protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. To zaś powoduje, że zarzuty A. i A.K., są nieuzasadnione.

W skardze A. K. i A. K. wnieśli o uchylenie w całości postanowienia Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Łodzi oraz poprzedzającego go postanowienia Naczelnika Urzędu Skarbowego Zduńskiej Woli i umorzenie postępowania, ewentualnie przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, wskazując na zarzuty zmierzające do podważenia wiarygodności sporządzonego operatu szacunkowego, który stał się podstawą określenia wartości nieruchomości, poprzez błędne ustalenie wartości rynkowej nieruchomości, a także zakwestionowali sposób i zasady dokonania operatu szacunkowego. Podnieśli, że w czynnościach rzeczoznawcy majątkowego nie brał udziału ustanowiony przez nich pełnomocnik, czynności te odbywały się w obecności uzbrojonych funkcjonariuszy Łódzkie Urzędu Celno-Skarbowego oraz zarzucili biegłej pozostawanie na stałym zleceniu organów podatkowych, co miało mieć wpływ na wykonywane przez nią czynności. Podnieśli ponadto zarzuty przedawnienia dochodzonego zobowiązania podatkowego

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, argumentując jak dotychczas.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Przedmiotem kontroli sądowej jest postanowienie organu egzekucyjnego wydane w trybie postępowania przewidzianego w ustawie o postępowaniu egzekucyjnym w administracji odnośnie do środka egzekucyjnego, jakim jest egzekucja z nieruchomości. Według przepisów ustawy, po zajęciu nieruchomości i braku zapłaty dochodzonych należności przez zobowiązanego w określonym terminie, organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania nieruchomości. Art. 110r § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. - o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2020 r., poz. 1427 ze zm.) określa dane, które powinny być zawarte w protokole opisu i oszacowania, wskazując m.in. w punkcie 7) "określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw". W myśl art. 110s § 1 u.p.e.a do szacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Dodać należy, że przy opisie i oszacowaniu nieruchomości organ egzekucyjny powinien uwzględniać też przepisy rozporządzenia, o którym mowa w art. 110r § 2 u.p.e.a..

Art. 110u § 1 u.p.e.a. przyznaje wszystkim uczestnikom postępowania prawo wniesienia zarzutów na czynność organu egzekucyjnego, jakim jest opis i oszacowanie wartości nieruchomości. W odniesieniu do tych zarzutów organ egzekucyjny "wypowiada się" w postanowieniu, na które przysługuje zażalenie.

W ocenie sądu, utrzymane w mocy przez organ odwoławczy postanowienie organu egzekucyjnego o uznaniu za niezasadny zarzut zaniżonego oszacowania wartości nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości B., obręb geodezyjny J., gmina Z. nie narusza prawa.

Jak już wyżej sąd stwierdził, ustawa egzekucyjna (art. 110s § 1) nakazuje organowi egzekucyjnemu do szacowania nieruchomości wyznaczyć rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Tym samym przesądza, że w protokole, o którym mowa w art. 110r § 1 u.p.e.a. określa się taką wartość nieruchomości, jaka wynika z operatu szacunkowego sporządzonego zgodnie z przepisami, przez osobę mającą określone uprawnienia i wiadomości specjalne. Zasady dokonywania wyceny nieruchomości określone w przepisach od art. 149 do art. 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami zostały uszczegółowione w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Stosownie do art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r., poz. 65) wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Podejście porównawcze stosuje się wówczas, gdy są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Ceny te koryguje się następnie ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

W ocenie sądu operat szacunkowy z dnia 30 października 2019 r. został sporządzony z poszanowaniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca w operacie szacunkowym dokładnie uzasadniła wybór podejścia, metod i techniki szacowania wartości nieruchomości oraz przedstawiła procedurę przy wykorzystaniu metody szacowania polegającej na korygowaniu ceny średniej.

W zaskarżonym postanowieniu organ szczegółowo odniósł się do zarzutów skarżącego skierowanych do dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny. Wskazał i przytoczył istotne informacje i obliczenia podane w treści operatu szacunkowego. Zasadnie zaznaczył przy tym, że ocena organu zasadniczo nie może wykraczać, z braku wiadomości specjalnych, poza zbadanie operatu szacunkowego z punktu widzenia spełnienia wymogów formalnych, wynikających z przepisów.

Nie znajduje potwierdzenia w treści operatu szacunkowego zarzut, jakoby rzeczoznawca zaniżył wartość nieruchomości. W ocenie sądu stanowisko organu jest prawidłowe.

Rzeczoznawca majątkowy przyjął podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej. Zgodnie z cyt. art. 153 ust. 1 u.g.n., podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie zasad wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 ze zm.) metoda korygowania ceny średniej polega na porównaniu nieruchomości wycenianej, o znanych cechach, ze zbiorem co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korektę średniej ceny z nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniając różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej - należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W odniesieniu do działki o numerze ewidencyjnym [...] o powierzchni 1,5626 ha oraz działki o numerze ewidencyjnym [...] o powierzchni 1,7145 ha (część niezabudowana) rzeczoznawca majątkowy przy użyciu cech rynkowych (tj. lokalizacji rynku przestrzeni wewnętrznej, atrakcyjności komercyjnej, aktualnego sposobu użytkowania oraz otoczenia) określił wartość rynkową gruntów. W tym miejscu sąd zauważa, że w uzasadnieniu zakwestionowanego postanowienia organ błędnie wskazał powierzchnię niezabudowaną działki o numerze ewidencyjnym [...] jako 1,5626 ha, jednak omyłka ta nie miała wpływu na ustalenie wartości rynkowej gruntu, albowiem wskazana kwota – 284.600 zł jest tożsama z kwotą wynikającą z wyliczeń znajdujących się na s. 19 i s. 25 operatu szacunkowego z dnia 30 października 2019 r., uwzględniających prawidłową powierzchnię działki.

Do określenia wartości rynkowej dla określenia wartości rynkowej części zabudowanej nieruchomości na działce o numerze ewidencyjnym [...] zastosowano metodę porównywania parami, zestawiając nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. W operacie szacunkowym z 30 października 2019 r. rzeczoznawca majątkowy wskazał stan faktyczny i prawny nieruchomości oraz dokonał analizy i charakterystyki rynku obrotu nieruchomościami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi. Stwierdził, że ceny nieruchomości na badanym terenie kształtowały się na poziomie odpowiednio od 718 zł za m2 do 1.186 zł za m2. Na podstawie przeprowadzonej analizy rynku lokalnego wyodrębniono cechy rynkowe wpływające na poziom cen nieruchomości i oceniono ich wpływ na cenę nieruchomości. Są to m.i.n. lokalizacja, stan techniczny i użytkowy zabudowy, otoczenie i na tej podstawie określono wartość nieruchomości.

Powyższe musi prowadzić do wniosku o skrupulatności rzeczoznawczy w ocenie wartości nieruchomości.

Dodać należy, że operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a. stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego, wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ egzekucyjny nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych (wyrok NSA z 16 września 2016 r. sygn. akt I OSK 2938/14). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, dokonuje zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dotyczy to także wyboru nieruchomości podobnych, nadających się do szacunku przy zastosowaniu odpowiednich współczynników korygujących. Organ dokonuje oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości, co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, czy pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. W przedmiotowej sprawie brak było podstaw do kwestionowania operatu szacunkowego.

W analizowanej sprawie skarżący - wnosząc zarzuty zmierzające do podważenia wiarygodności sporządzonego operatu szacunkowego, który stał się podstawą określenia wartości nieruchomości - zarzucili błędne ustalenie wartości rynkowej nieruchomości, a także zakwestionowali sposób i zasady dokonania operatu szacunkowego.

Ponieważ skarżący kwestionują ustaloną przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości wyjaśnić należy, przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego oznacza, iż organy podatkowe w ramach narzędzi w jakie zostały wyposażone przepisami prawa dokonują oceny opinii biegłego, pod kątem jej przydatności jako dowodu w sprawie. Obowiązkiem organu jest ocena operatu w świetle obowiązujących przepisów prawa i w tym zakresie zbadanie, czy zawiera on wszystkie wymagane prawem elementy oraz czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, a także zweryfikowanie treści operatu szacunkowego celem ustalenia, czy jest on jasny, logiczny i spójny, czy nie zawiera błędów (także rachunkowych), niejasności, pomyłek lub braków. W przypadku stwierdzenia jakichkolwiek niejasności, błędów bądź braków organ winien wezwać rzeczoznawcę do ich usunięcia, natomiast w sytuacji powzięcia jakichkolwiek wątpliwości winien wezwać biegłego do ich wyjaśnienia i zajęcia jednoznacznego stanowiska w danej kwestii i z tego uprawnienia skorzystał organ w niniejszej sprawie. Jednak organ podatkowy nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, jako że nie dysponuje wiedzą specjalistyczną. Właśnie brak takiej wiedzy jest przyczyną powołania biegłego przez organ podatkowy (art. 197 § 1 o.p.). Operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto - co nie jest bez znaczenia - pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego (zob. art. 174 i następne u.g.n. oraz wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 grudnia 2002 r., sygn. akt SK 20/01). W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Należy przy tym mieć na uwadze, że ustanowioną przepisem art. 191 o.p. zasadę swobodnej oceny dowodów organu podatkowego modyfikuje art. 157 ust. 1 u.g.n. Przepis ten stanowi, iż oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Jeśli więc istnieją zastrzeżenia odnośnie do prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego należy zwrócić się do tej organizacji, a nie oczekiwać, iż to organ podatkowy zakwestionuje jego prawidłowość (zob. wyrok NSA z 23 lutego 2021 r. sygn. akt III FSK 2284/21.

Biorąc pod uwagę powyższe stwierdzić należy iż zarzuty względem operatu są bezzasadne, bowiem został on wykonany zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych oraz z zachowaniem zasady szczególnej staranności. Skarżący w żaden sposób nie wykazali, aby przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego podejście było nieadekwatne dla ustalenia rynkowej wartości zajętej nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym dokładnie uzasadnił zastosowane podejście, metodę i technikę szacowania wartości nieruchomości, a także w sposób zrozumiały i logiczny przedstawił procedurę oraz poszczególne elementy w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. Rzeczoznawca majątkowy dokonał oszacowania wartości nieruchomości na podstawie cen podobnych nieruchomości, podobnie usytuowanych, przyjmując odpowiednie kryteria wyceny przedmiotowej nieruchomości. Dokonana zatem wycena nieruchomości jest adekwatna do rzeczywistości gospodarczej, zaś materiały wykorzystane do przeprowadzenia analizy porównawczej były wystarczające.

Należy wskazać także, że zarzuty podniesione związane z brakiem udziału pełnomocnika skarżących w czynnościach rzeczoznawcy majątkowego, udziałem funkcjonariuszy Urzędu Celno – Skarbowego w tych czynnościach, nie zasługują na uwzględnienie. Pełnomocnik skarżących B. P. został o terminie czynności powiadomiony i brał w nich udział. Funkcjonariusze Urzędu Celno - Skarbowego stanowili jedynie gwarancję niezakłóconego przebiegu czynności, nie zaś jakiejś bliżej nieokreślonej formy nacisku. Podobny charakter mają zarzuty braku bezstronności rzeczoznawcy B. P.. Przygotowany przez nią dokument spełnia wszystkie wymogi określone przepisami prawa, sporządzony został starannie, zaś wnioski z niego wynikające – uzasadnione i oparte na rzetelnej analizie. Nie zasługuje także na uwzględnienie zarzut przedawnienia dochodzonej należności. Zgodnie z art.110u par.1 u.p.e.a zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (...). Taka treść normatywna powołanego przepisu prowadzić musi do wniosku, że przedmiotem zarzutów opisanych w art.110u u.p.e.a mogą być tylko zarzuty związane z tymi czynnościami (opis i oszacowanie), nie zaś na przykład zarzuty odnoszące się do istnienia/nieistnienia dochodzonej wierzytelności.

Nie stwierdzając, by zaskarżone postanowienie naruszało przepisy regulujące tryb i zasady dokonywania opisu i oszacowania nieruchomości dla celów sprzedaży w trybie egzekucji administracyjnej, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.) oddalił skargę.

ak