Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 352/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2007-10-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 59 ust. 1 art. 60 ust. 1 art. 61 art. 64 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a lit. c art. 152 art. 200
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Mysiak, Sędziowie Sędzia NSA Stefan Kłosowski, Sędzia NSA Danuta Strzelecka-Kuligowska (spr.), Protokolant Joanna Białas-Gołąb, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 03 października 2007 r. sprawy ze skargi M. H. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy z dnia [...] Nr [...], II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego M. H. kwotę [...] ([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Wójt Gminy decyzją z dnia (...)., działając na podstawie art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 61, art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U z 2003r. Nr 80, poz. 717), po rozpoznaniu wniosku M. P w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie "budynku pensjonatowego z przyłączami na działce nr 471/4 położonej przy ulicy (...), w obrębie miejscowości U, gmina M ustalił warunki zabudowy dla ww. terenu. Wskazana decyzja została wydana w związku z uchyleniem poprzednich decyzji organu I instancji w tym przedmiocie tj. decyzji Wójta Gminy z dnia (...)- uchylonej wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 7 grudnia 2005r., sygn. akt II SA/Sz 1134/05 i kolejnej decyzji ustalającej warunki zabudowy dla ww. inwestycji z dnia (...) – następnie uchylonej decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia (...), którą organ II instancji przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.

Ponowna decyzja Wójta Gminy z dnia (...) ustaliła dla M. P. następujące warunki i wymagania kształtowania ładu przestrzennego tj.:

-nieprzekraczalna linia zabudowy - 4,0 m od zachodniej i południowej granicy działki,

-szerokość elewacji frontowej: od 7,0 m do 15,0 m,

-maksymalna wysokość elewacji frontowej: 8,5 m od terenu do gzymsu (okapu),

-kształt dachu: wielospadowy, nachylenie połaci: 30° - 45°, maksymalna wysokość kalenicy: 13,0 m,

-wartość wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki nie może przekroczyć 30 %, ze wskazaniem, że należy zapewnić możliwość parkowania samochodów użytkowników pensjonatu na terenie działki,

Odnośnie ustalenia warunków wynikających z ochrony środowiska i zdrowia ludzi organ I instancji stwierdził, że inwestycja nie wymaga określenia warunków ochrony środowiska i zdrowia ludzi, ponieważ projektowany obiekt nie będzie miał wpływu na obszar objęty ochroną na podstawie przepisów o ochronie przyrody (obszar chronionego krajobrazu) oraz wskazał, że projekt decyzji został uzgodniony

z Wojewódzkim Konserwatorem Przyrody postanowieniem z dnia(...)., z Urzędem Morskim zgodnie z zawartym porozumieniem z dniu (...), ze Starostą postanowieniem z (...). Nadto w decyzji określając szczegółowo ustalenia dotyczące obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji wskazano, że działka nr (...) posiada dostęp do drogi publicznej (ul. (...)).

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wyjaśnił, że w postępowaniu w tej sprawie, w myśl art. 53 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dokonano analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych oraz analizy stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji; posiłkowano się również zapisami aktualnego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy M i wskazał, że linię zabudowy określono w decyzji na podstawie § 4 pkt 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588).

Zdaniem organu I instancji, w świetle art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zostały spełnione warunki umożliwiające wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Wykonana w sprawie analiza uwzględnia stan faktyczny nieruchomości, bowiem szczegółowo opisano stan faktyczny i prawny przedmiotowego obszaru w punkcie II dokumentu. Ustalono również stan prawny nieruchomości mianowicie inwestor jest właścicielem gruntu na którym ma powstać planowana inwestycja. W dalszej części uzasadnienia organ I instancji wskazał, że warunki w zakresie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zostały spełnione, bowiem projekt decyzji został uzgodniony z organami: Wojewódzkim Konserwatorem Przyrody, Urzędem Morskim zgodnie z zawartym porozumieniem z dnia (...), w którym w § 2 ustalono, iż decyzje o ustaleniu lokalizacji celu publicznego i decyzje o warunkach zabudowy dotyczące obszarów pasa ochronnego uważa się za uzgodnione przez Dyrektora Urzędu Morskiego bez konieczności przedstawiania projektu decyzji (przedmiotowa działka znajduje się w pasie ochronnym Urzędu Morskiego). Również zapewniono usytuowanie projektowanego budynku w odległości 4m od krawędzi jezdni, co jest zgodne z art. 43 ust. 1 ustawy o drogach publicznych, a zarządca drogi zgodnie z ust. 2 tego artykułu wyraził zgodę na lokalizację budynku w odległości min. 4 m od granicy działki nr (...)z drogami gminnymi, co przedstawione zostało na załączniku graficznym w skali 1 :500. Zdaniem organu I instancji z załączonej do akt sprawy mapy wyraźnie wynikają przebiegające tam linie rozgraniczające teren inwestycji i wynika, że planowana inwestycja nie zagraża interesom osób trzecich. Z mapą tą odwołujący się został zapoznany podczas przeglądania akt sprawy w organie. Również intensywność zabudowy została dokładnie obliczona i wynosi ona średnio 29,9% czyli jest to zgodne z ustaloną 30% intensywnością zabudowy i jest to mniej niż u odwołującego się. Zupełnie bezpodstawnym jest twierdzenie odwołującego się jakoby naruszono zasady czynnego udziału w postępowaniu dowodowym. W aktach sprawy jest adnotacja, że zainteresowany zapoznał się z aktami sprawy (przy pracownikach organu odwołujący się sporządził wszystkie odpisy z posiadanych w sprawie dokumentów) w dniu (...). Bezpodstawnym jest także argumentacja, ze wnioski odwołującego się w przedmiocie odmowy planowanej inwestycji nie zostały załatwione pozytywnie dla odwołującego się. Planowana inwestycja jest bowiem na terenie, na którym przewiduje się tego rodzaju zabudowę, która zresztą uzupełnia już istniejącą tam zabudowę pensjonatową i to taką samą jak jest u odwołującego się. A przecież prawo musi mieć takie samo zastosowanie dla każdego obywatela. Natomiast zarzut konieczności sprawdzenia z urzędu podziału działek nie ma nic do rzeczy w prowadzonym postępowaniu, bowiem na etapie decyzji o warunkach zabudowy nie ma potrzeby ustaleń praw do terenu a poza tym kwestie podziału działek regulują przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, a niniejsze postępowanie toczy się na podstawie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W ocenie organu I instancji przedmiotowa inwestycja w żaden sposób nie ograniczy użytkowania ani zagospodarowania działki odwołującego się bowiem są zachowane wszelkie normatywy techniczne oraz uzyskano stosowne uzgodnienia i opinie.

Do decyzji organu I instancji załączone zostały :

1. mapa sytuacyjno - wysokościowa w skali 1: 500,

2. wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

W załączonej do decyzji analizie warunków i zasad zagospodarowania terenu planowanej inwestycji oraz jego zabudowy, stanu faktycznego i prawnego z dnia (...) wskazano, że obszar analizowany określony na podstawie § 3 ust 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. przedstawiono na załączonej mapie w skali 1:500, stanowiącej część graficzną niniejszej analizy. W granicach obszaru analizowanego znajdują się zabudowane działki dostępne z tej samej drogi publicznej (ulica (...)), których zabudowa może stanowić podstawę do określenia cech i parametrów nowej zabudowy na działce nr (...). Granice obszaru analizowanego ustalono w odległości większej niż trzykrotna szerokość przedmiotowej działki.

Następnie, w dokumencie tym, ustalono :

Linia zabudowy zgodnie z ustawą o drogach publicznych (w m od krawędzi jezdni) - nie ustala się (brak jezdni).

Nieprzekraczalne linie zabudowy : 4.0 m od zachodniej i południowej granicy działki ustalone na podstawie § 4 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z. dnia

26 sierpnia 2003r. w sprawie ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - w celu ograniczenia przypuszczalnego zacieniania działki sąsiedniej,

Szerokość elewacji frontowej na 7.0 m do 15.0 m (zastosowano 20% tolerancję).

Maksymalna wysokość elewacji frontowej na 8.5 m do okapu.

Kąt nachylenia dachu - 30° - 45°.

Wysokość głównej kalenicy na maksimum 13 m.

Układ połaci dachowych jako dach wielospadowy.

Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni działki do 30% zbliżony do wskaźnika na działkach sąsiednich.

Organ I instancji wskazał również w analizie, że istniejące w obszarze analizowanym budynki w większości powstałe w ostatnich latach mają od dwóch do czterech kondygnacji nadziemnych (druga lub trzecia i czwarta kondygnacja w poddaszu użytkowym) i dachy wielospadowe o różnym stopniu nachylenia połaci lub dachy płaskie w budynkach znajdujących się na działkach wzdłuż zachodniej strony ulicy (...). Działka objęta wnioskiem posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej (ulica (...) będąca drogą gminną). Droga przylegająca do przedmiotowej działki jest jednokierunkowa w formie ciągu pieszo-jezdnego bez wydzielonej jezdni.

We wnioskach analizy stwierdzono, że w świetle art. 651 ust 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, ponieważ zabudowa istniejąca na działkach znajdujących się w obszarze analizowanym pozwala na określenie wymagań w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, teren ma dostęp do drogi publicznej (ul (...)), istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, ponieważ są to grunty klasy Bp, decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Od decyzji ustalającej warunki zabudowy dla ww. opisywanego terenu odwołał się M H władający sąsiednią działką, który oświadczył, że integralną częścią tego odwołania czyni swoje odwołanie z dnia (...). W odwołaniu strona zarzuciła, że przy wydawaniu decyzji organu I instancji nie wyjaśniono istotnych okoliczności sprawy przez ograniczenie do minimum postępowania dowodowego oraz, że uniemożliwiono mu wzięcie czynnego udziału w postępowaniu, jak też nie zapewniono mu możliwości zapoznania się z aktami sprawy przed wydaniem zaskarżonej decyzji. Odwołujący się wskazał na naruszenie prawa proceduralnego (art.6, 7 i art. 77, art. 8, 9 oraz art. l0 i art. 81 K.p.a.) i materialnego tj. przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisów § 3 ust 1 i 2, § 4 i § 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Odwołujący się podkreślił, iż planowane usytuowanie budynku narusza ład urbanistyczny i estetykę otoczenia poprzez dowolne przyjęcie linii zabudowy i architektury planowanej inwestycji, nie określając do jakiego konkretnie obszaru analizowanego i istniejącej zabudowy nawiązuje planowana inwestycja.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia (...) orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji z dnia (...).

W uzasadnieniu organ II instancji wyjaśnił, że rozpatrując ponownie niniejsza sprawę Kolegium uzupełniło materiał dowodowy o istotne dowody tj. o dwa wyroki WSA w Szczecinie -wyrok sygn. akt II SA/Sz 97/06 z dnia 26 października 2006r uchylający zarówno decyzję Wojewody z dnia (...) w przedmiocie utrzymania w mocy decyzji organu I instancji i poprzedzającą ją decyzję Starosty z dnia (...) w przedmiocie pozwolenia na budowę budynku pensjonatowego, na działce nr (...) obręb M oraz wyrok sygn. akt II SA/Sz z 1134/05 z dnia 7 grudnia 2005r uchylający decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia (...) w sprawie utrzymania w mocy decyzji Wójta Gminy z dnia (...) o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na budowę budynku pensjonatowego na działce nr (...), obręb M.

Następnie organ II instancji wskazał, że w myśl art.61ust.1 tej ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w tym przepisie pięciu warunków: 1/ co najmniej jedna działka sąsiednia z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w taki sam sposób (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa) 2/ teren ma dostęp do drogi publicznej 3/ istniejące lub projektowane uzbrojenie jest wystarczające dla projektowanego zamierzenia 4/ teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych 5/ decyzja jest zgodna z odrębnymi przepisami, w tym głównie Prawo ochrony środowiska, Prawo wodne, ustawa o ochronie przyrody, ustawa o odpadach, ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych, ustawa o ochronie dóbr kultury, ustawa o drogach publicznych.

Organ II instancji podkreślił w uzasadnieniu decyzji, że dla ustalenia, czy planowana inwestycja spełniać będzie te wszystkie warunki organ zobowiązany jest na podstawie art. 53 ust. 3 ustawy sporządzić stosowną analizę, w której również winien uwzględnić wymagania wynikające z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. I podał dalej, że zgodnie z tym rozporządzeniem wyznacza się obszar wokół przedmiotowej działki i dokonuje analizy istniejącej w nim zabudowy i istniejącego zagospodarowania terenu. W ramach zasady dobrego sąsiedztwa, stosownie do § 3 w/w rozporządzenia organ dokonując przedmiotowej analizy określa m.in. czy planowane zagospodarowanie i zabudowa działki objętej wnioskiem stanowi kontynuację zagospodarowania i zabudowy istniejących na sąsiednich działkach w wyznaczonym obszarze.

W ocenie organu odwoławczego, w treści analizy, sporządzonej w niniejszej sprawie, wskazano szczegółowo, które sąsiednie działki przyjęto do ustalenia parametrów i wskaźników planowanej zabudowy, a ponadto wynika z niej, iż planowane zamierzenie spełnia wszystkie pięć warunków określonych w art. 61 ust 1 ww. ustawy, co oznacza, że zaskarżoną decyzję wydano zgodnie z obowiązującym w tym zakresie prawem, wynikającym z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Sporządzona w dniu (...) analiza ustala w sposób właściwy istniejący stan faktyczny i prawny przedmiotowej działki.

W skardze do Sądu M H podniósł zarzut naruszenia, przez organy obu instancji, przepisów prawa materialnego w szczególności art. 53, 54, 60 i art. 61 ust 1 pkt 1, ust 6, ust. 7 pkt 1. art. 59 i art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a ponadto § 3 ust. 1 i 2, § 4 i § 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podkreślił przy tym, że ewidentnie niezgodnie z prawem ustalono i wyznaczono linie zabudowy dla planowej inwestycji . Nadto skarżący podniósł zarzut naruszenia przepisów procedury administracyjnej tj. naruszenia zasady czynnego udziału strony w postępowaniu i możliwości wypowiedzenia się w sprawie zebranego materiału dowodowego przed wydaniem zaskarżonej decyzji wskazując na naruszenie przepisów art. 10, 28 i 81 k.p.a. oraz art. art. 6, 7, 8, 9, 77 § 1, 86, 89, 136 k. p. a i art. 107 k.p.a.

W uzasadnieniu skargi, strona powołała się na argumenty, dotychczas podnoszone w jego odwołaniu z dnia (...).

W odpowiedzi na skargę organ II instancji stwierdził, że decyzja w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy wyżej opisanej inwestycji została wydana na podstawie prawidłowo przeprowadzonego postępowania określonego w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, inwestycja spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 ww. ustawy i jest zgodna z przepisami odrębnymi. Planowany obiekt realizowany będzie w obszarze dość intensywnie zabudowanym, położone w sąsiedztwie działki zabudowane są również obiektami o tej samej funkcji, a ustalone gabaryty nawiązują do gabarytów obiektów na tym obszarze, także zarzut skarżącego odnośnie naruszenia ładu arabistycznego jest niezasadny. Organ II instancji podtrzymał stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie w dniu (...) skarżący oświadczył, że inwestor M P złożył nowy wniosek o ustalenie warunków zabudowy na budowę budynku jednorodzinnego z pokojami na wynajem. nadto zarzucił, że ustalona w decyzji obowiązująca linia zabudowy jest niezgodna z istniejącą linią zabudowy w terenie oraz, że niezgodny z przepisami art. 43 ustawy o drogach publicznych jest fakt , że przedmiotowy budynek miałby być usytuowany 4m od krawędzi jezdni.

Sąd ustalił w sprawie, że M P nie wnosił o uchylenie decyzji z dnia (...) (pismo Wójta Gminy z (...) karta 63 akt sądowych).

Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje :

Skarga M H jest uzasadniona, choć nie wszystkie zarzuty tam podniesione zasługują na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 61 ust 1 pkt 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717.) wydanie decyzji

o warunkach zabudowy dla danego terenu jest możliwe w przypadku spełnienia łącznie pięciu warunków tj. kontynuacji istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, dostępu do drogi publicznej, zapewnienia wystarczającego uzbrojenia terenu, teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne i decyzja ta jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Ustawodawca w ust 1 pkt 1 ww. przepisu wskazał, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Wprowadzony tym przepisem wymóg tzw. dobrego sąsiedztwa określa konieczność dostosowania nowej zabudowy (cech, parametrów) do zagospodarowania terenu sąsiedniego.

Cechy nowej zabudowy oraz szczegółowy sposób ustalania wymagań dla nowej zabudowy w powiązaniu z analizą stanu istniejącego określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588).

Sąd stwierdził, że organy obu instancji, prowadząc postępowanie w niniejszej sprawie uchybiły obowiązkowi ustalenia cech zabudowy i zagospodarowania, spełniającej warunki określone w ww. rozporządzeniu.

Zgodnie z § 3 ust. 1 ww. rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy

i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość działki objętej wnioskiem i nie mniejszej jednak niż 50 m od działki, gdzie ma być realizowane przedsięwzięcie (§ 3 ust. 2).

Wyjaśnić przy tym należy, że wyznaczenie obszaru analizowanego jest wskazaniem, które spośród działek sąsiednich będą stanowiły punkt odniesienia do ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy, przy czym pojęcie działki sąsiedniej nie oznacza działki bezpośrednio graniczącej z działką inwestora, lecz pewien obszar (kilka działek) tworzący urbanistyczną całość, który winien być,

w świetle ww. przepisu rozporządzenia, zaznaczony na kopii mapy.

Sąd stwierdził, że w aktach sprawy znajduje się mapa sytuacyjno –wysokościowa w skali 1: 500 będąca załącznikiem do decyzji organu I instancji, na której zaznaczony jest tylko i wyłącznie teren działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków jej zabudowy. Natomiast brak jest w aktach kopii mapy, na której wyraźnie byłby zaznaczony obszar przyjęty do analizy (dokument z dnia (...)). Opis położenia obszaru objętego analizą, jak to uczynił organ I instancji, nie spełnia wymogów określonych § 3 ww. rozporządzenia. Wskazanie działek przyjętych do analizy winno być dokonane również na kopii mapy, która stanowi część graficzną analizy.

Jak wynika z powyższego obszar przyjęty do analizy wyznaczony został niezgodnie z obowiązującymi przepisami tj. z naruszeniem przepisu § 3 ww. rozporządzenia i zasady tzw. dobrego sąsiedztwa, co słusznie skarżący podkreślił w skardze, jak i w swoich pismach (odwołaniach) z dnia (...). i (...)

Skarżący podniósł również zarzut nieprawidłowego ustalenia i wyznaczenia obowiązującej linii zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

Z treści decyzji organu I instancji wynika, że organ wyznaczył linie zabudowy na podstawie § 4 ust. 4 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

W świetle § 4 ust. 1 powoływanego rozporządzenia obowiązującą linie nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linie zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (§ 4 ust. 3). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 4 ust. 4).

W ocenie Sądu, z załączonej do decyzji organu I instancji mapy sytuacyjno-wysokościowej wynika, że linia istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej ((...)), należącej do skarżącego, przebiega tworząc uskok, a zatem w myśl ww. przepisu linię nowej zabudowy winno się ustalić jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego.

Zdaniem Sądu, jeżeli organ I instancji przyjął inne rozwiązanie co do linii zabudowy dla planowanej inwestycji to winien takie stanowisko szczegółowo uzasadnić, albowiem ustalenie linii zabudowy, na podstawie § 4 ust. 4 rozporządzenia nie jest dowolne i musi znajdować potwierdzenie w ustaleniach analizy, musi z niej wynikać - co winien organ wykazać w uzasadnieniu rozstrzygnięcia. W tej sytuacji uznać należy, że organ I instancji naruszył postanowienia ww. przepisu, a także przepisy procedury tj. art. 107 § 1 k.p.a., który wymaga należytego uzasadnienia decyzji.

Powyższą kwestię organ II instancji pominął w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, pomimo, że okoliczność ta był podnoszona przez stronę w odwołaniu, czym naruszył art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z 7 i 77 k.p.a.

Nadto, Sąd zwrócił uwagę, że nie została wyjaśniona i należycie uzasadniona w decyzji organu I instancji kwestia odległości usytuowania planowanego obiektu budowlanego (na działce (...)) od drogi gminnej (ul. (...)).

W analizie załączonej do decyzji organu I instancji opisano, że działka objęta wnioskiem posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej (ulica (...) będąca drogą gminną), droga ta jest jednokierunkowa w formie ciągu pieszo-jezdnego bez wydzielonej jezdni. W uzasadnieniu decyzji organu I instancji z kolei wskazano, że zapewniono usytuowanie projektowanego budynku w odległości 4 m od krawędzi jezdni co jest zgodne z art. 43 ust. 1 ustawy o drogach publicznych, zaś zarządca drogi zgodnie z art. 43 ust. 2 ww. ustawy wyraził zgodę na lokalizację budynku minimum 4 m od granicy działki nr (...)

Zgodnie z art. 43 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985r. o drogach publicznych obiekty budowlane przy drogach powinny być usytuowane w odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni co najmniej 6 m , w terenie zabudowy. Jednakże w szczególnie uzasadnionych przypadkach usytuowanie obiektu budowlanego przy drodze (gminnej), w odległości mniejszej niż określona w tabeli (ust.1) tj. 6 m może nastąpić wyłącznie za zgodą zarządcy drogi, wydaną przed uzyskaniem przez inwestora obiektu pozwolenia na budowę lub zgłoszeniem budowy albo wykonywania robót budowlanych.

Zdaniem Sądu, organ I instancji powinien wyczerpująco uzasadnić przyjęte rozwiązanie w zakresie odległości usytuowania spornego budynku od drogi gminnej, zwłaszcza, że ww. przepis wskazuje na możliwość odstępstw od ustalonych odległości - jedynie w szczególnie uzasadnionych przypadkach. Z kolei, organ II instancji w swojej decyzji problem ten, sygnalizowany przez skarżącego w jego odwołaniu, całkowicie pominął.

Tym samym stwierdzić należy, że organy obu instancji naruszyły przepisy postępowania tj. art. 7 i 77 k.p.a. w związku z art. 107 § 3 k.p.a.

Natomiast Sąd nie stwierdził w sprawie, aby przy wydawaniu decyzji organów obu instancji doszło do naruszenia zasady czynnego udziału strony w postępowaniu, bowiem jak wynika z akt skarżący był zapoznany z materiałem sprawy w dniu (...) Odpowiadając na kolejne argumenty skarżącego zawarte w skardze wyjaśnić również należy, że kwestie związane z ewentualnym zacienieniem działki skarżącego w związku z planowaną budową na działce (...) nie mogą być przedmiotem postępowania o ustalenie warunków zabudowy, lecz winny być zbadane przez organ wydający pozwolenie na budowę.

Podsumowując, Sąd uznał, że opisane wyżej naruszenia przepisów prawa materialnego mające wpływ na wynik sprawy, jak i naruszenia przepisów procedury administracyjnej, które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy, uzasadniają uchylenie zaskarżonej decyzji, natomiast z uwagi na potrzebę ponownego przeprowadzenia postępowania administracyjnego, w oparciu o prawidłowo sporządzoną analizę, Sąd uchylił także decyzję organu I instancji.

O powyższym Sąd orzekł na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. (Dz.U. Nr 153, poz. 1270). O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 cytowanej ustawy, a w kwestii wykonalności orzeczono na podstawie art. 152 tej ustawy.