Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 633/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2015-03-04 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 4 ust. 1 i 2, art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Janina Guść Sędziowie: Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok Sędzia WSA Mariola Jaroszewska (spr.) Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Małgorzata Kuba po rozpoznaniu w Gdańsku na rozprawie w dniu 4 marca 2015 r. sprawy ze skargi Z. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 8 lipca 2014 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Z. G. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 8 lipca 2014 r., nr [...], utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia 6 maja 2013 r., Nr [...], ustalającej A. S. warunki zabudowy działek nr [...], [...] położonych przy ul. M. oznaczonych literami ABCDEFGH na załączniku graficznym do decyzji oraz działek nr [...]-[...] w celu realizacji infrastruktury technicznej (własność Gminy Miasta) dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym i infrastrukturą techniczną.

Zaskarżoną decyzję podjęto w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:

Decyzją z dnia 6 maja 2013 r., nr [...], Prezydent Miasta po rozpatrzeniu wniosku złożonego przez A. S. ustalił warunki zabudowy działek nr [...], [...] położonych przy ul. M. oznaczonych literami ABCDEFGH na załączniku graficznym do decyzji oraz działek nr [...]-[...] w celu realizacji infrastruktury technicznej (własność Gminy Miasta) dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym i infrastrukturą techniczną.

Od powyższej decyzji odwołanie złożył J. Ż. wskazując, że przyjęte do analizy funkcji cech zabudowy i zagospodarowania terenu założenia są nieprawdziwe. Przy ul. B. zabudowa jest identyczna odnośnie ilości kondygnacji. Wszystkie domy są jednopiętrowe z wejściem do mieszkania z parteru a podpiwniczenia w 50-70/5 w ziemi stanowią garaż i zaplecze gospodarcze. Zatem wszystkie jednakowo winny mieć symbol m2. Zakwestionowano również wyznaczenie górnej krawędzi frontowej. W analizie pominięto stronę zachodnią, gdzie działki o nr [...] i [...] z istniejącą zabudową jednorodzinną bezpośrednio sąsiadują z planowaną inwestycją i położone są niżej o 2-3m. Realizacja projektowanej inwestycji spowoduje, że od wschodnio-południowej granicy na całej długości działki skarżącego powstałaby ściana na wysokość 12 m plus różnica terenu 2-3 m. Wówczas odległość od granicy z działką skarżącego wyniosłaby 4 m a 12 m od domu, gdzie prawdopodobnie zaplanowane będą balkony wysunięte na 1,5 m wskutek czego poręcz balkonu znajdzie się w odległości 2,5 m od granicy działki odwołującego. W konsekwencji działka strony straci na walorach zabudowy jednorodzinnej, zniknie prywatność i komfort korzystania z ogrodu a cała nieruchomość straci na wartości. Organ pierwszej instancji wydając zaskarżoną decyzję pominął interes osób trzecich. Usytuowanie przedmiotowych działek na zapleczu jest nietrafione, ponieważ uwzględniając różnicę poziomu 2-3 m od strony ul. B. budynek objęty wnioskiem będzie wyeksponowany wysoko nad posesją skarżącego. Uskok między dachami domu skarżącego i planowanego budynku będzie wynosił ok. 8 m, podczas gdy sąsiadujące domy na ul. B. tworzą linię zabudowy z uskokiem średnio 1m. Ponadto w toku postępowania pierwszoinstancyjnego następowały pewne ustalenia z inwestorem dotyczące zmian, o których strona nie była poinformowana.

Odwołanie złożył również Z. G. podając, że wydana decyzja zawiera nieprawdziwe informacje. W pkt 3 decyzji wskazano, że w pasie drogowym ul. M. jest uzbrojenie w postaci kanalizacji deszczowej, a wody opadowe z budynku i terenów przyległych odprowadzane są bezpośrednio na ulicę i dalej przez schody łączące ul. M. i ul. R. rozlewają się po ulicy R. Ze względu na ograniczoną przepustowość kanalizacji deszczowej na ul. R. występuje brak możliwości podłączenia do niej innych ulic. Podłączenie kanalizacji deszczowej do ul. P. jest niemożliwe, bo woda pod górę nie popłynie. Sąsiadująca ulica B. też nie posiada kanalizacji deszczowej, a jej wody spływają na ul. R. Organ pierwszej instancji zbagatelizował uwagi strony odnośnie odprowadzenia wód opadowych z planowanej inwestycji. Działka odwołującego znajduje się ponad 9 m poniżej działek [...] i [...], w związku z tym wody opadowe z tych działek mogą spowodować zalewanie posesji. W ocenie strony do analizy przyjęto zbyt duży obszar analizy, co jest sprzeczne z obowiązkiem zachowania ładu przestrzennego nakazującego nawiązanie do zabudowy sąsiedniej, a nie matematycznym wskaźnikiem dla całego obszaru analizy. Obszar analizy winien być wyznaczony dla poszczególnych działek z osobna i wtedy promień wynosiłby ok 50-60 m. Na przedstawionych mapach do analizy spreparowana została wysokość budynków, które w rzeczywistości mają o jedną kondygnację mniej. Odwołujący nie zgodził się na wznoszenie budynków wielorodzinnych na tak małych działkach. Wybudowanie budynku o wysokości 12 m na przylegającej działce przy różnicy wysokości ponad 9 m spowoduje zacienienie posesji odwołującego. Organ pierwszej instancji nie powiadomił stron o przedłużającym się terminie załatwienia sprawy. Odwołujący zakwestionował stwierdzenie, że działki nr [...] i [...] położone są na zapleczu istniejącej zabudowy. Działki te są położone w samym centrum istniejącej zabudowy, dlatego linia zabudowy winna być wyznaczona w zgodzie z ładem przestrzennym i ciągłością zabudowy oraz uwzględniać różnice wysokości terenu i zasadę dobrego sąsiedztwa. W związku z powyższym odwołujący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji.

Rozpoznając odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 8 lipca 2014 r., nr [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta. Z uzasadnienia decyzji wynika, że kolegium, podobnie jak organ pierwszej instancji, oceniło planowaną inwestycję jako zgodną z wymogami art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Kolegium wskazało na analizę urbanistyczną, z której wynika, że w obszarze analizowanym wyznaczonym zgodnie z przepisem § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, występuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i jednorodzinna o zróżnicowanej formie architektonicznej. Występująca w sąsiedztwie działek objętych wnioskiem przy ul. M. [...] zabudowa to m.in. budynki mieszkalne w zabudowie bliźniaczej 2-3 kondygnacje o płaskich dachach przy ulicy P. [...]-[...]; budynki mieszkalne wielorodzinne pięciokondygnacyjne przy ul. P. [...]-[...] (południowa strona ul. P.); budynki mieszkalne wielorodzinne 10 kondygnacyjne położone przy ul. H. [...] i [...]; budynek mieszkalny wielorodzinny pięciokondygnacyjny położony przy ul. M. [...]-[...]; budynki mieszkalne wielorodzinne wraz z towarzyszącą im infrastrukturą oraz garażami i obiektem handlowym przy ul. B. [...]-[...],; teren przy ul. R. [...]-[...] w większości zabudowany budynkami mieszkalnymi dwu, czterokondygnacyjnymi położony znacznie niższej rzędnej w stosunku do rzędnej terenu objętego wnioskiem inwestora (różnica poziomu terenu wynosi ok. 9 m; zabudowa bliźniacza budynki dwu, trzykondygnacyjne, dachy płaskie i spadziste przy ul S. [...]-[...].

Kolegium wyjaśniło, że działki objęte wnioskiem inwestora nr [...] i [...], położone są przy ul. M. [...]-[...] w G. są terenami niezabudowanymi. Inwestycja planowana na tym terenie obejmuje budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym oraz infrastrukturą techniczną. Działki objęte wnioskiem posiadają dostęp do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną - działkę drogową nr [...]. Kolegium wskazało, że organ pierwszej instancji ustalając szczegółowe warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji uczynił to w zgodzie z wymogami ustawy. W uzasadnieniu decyzji organ pierwszej instancji wyjaśnił, że warunki obsługi komunikacyjnej zostały określone przez zarządcę drogi w piśmie z dnia 30 sierpnia 2012 r. Odniósł się także do uwag i zastrzeżeń co do planowanej inwestycji wniesionych przez Z. G. oraz K. i J. Ż. dotyczących gabarytów projektowanej inwestycji, jej usytuowania i zacienienie wyjaśniając, że w trakcie prowadzonego postępowania inwestor zmienił parametry projektowanej inwestycji (powierzchnię zabudowy oraz wysokość) dostosowując je do parametrów wynikających z analizy sporządzonej na podstawie istniejącego zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym wyznaczonym zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa. Kolegium podkreśliło, że zaskarżona decyzja określa wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich w tym dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Inwestor zobowiązany został do wykonania analizy zacienienia i przesłaniania budynków istniejących, wykazując zgodność projektowanego budynku z przepisami prawa obowiązującymi w tym zakresie.

Jak uznał organ odwoławczy przedmiotowa inwestycja polegająca na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z dachem płaskim o powierzchni zabudowy ok. 183m2 przy wskaźniku powierzchni zabudowy określonym w wysokości 0,19, przy szerokości elewacji frontowej określonej zgodnie z załączoną analizą na 23 m, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej wyznaczonej do 12 m, spełnia przesłanki określone przepisem art. 61 ust. 1 ustawy, ponieważ stanowi kontynuację istniejącej funkcji, parametrów, cech i kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu. Ponadto teren objęty wnioskiem ma dostęp do drogi publicznej od ul. M. Zapewniony został dostęp do sieci gazowej, wodociągowej, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, sieci teletechnicznej, ciepłowniczej i energetycznej. Teren inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Z wyników przeprowadzonej analizy wynika, że decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Odnosząc się do zarzutów sformułowanych w obu odwołaniach organ odwoławczy wyjaśnił, iż w punkcie 6 zaskarżonej decyzji organ pierwszej instancji określił szczegółowo wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich, które inwestor musi uwzględnić ubiegając się o pozwolenie na budowę.

Odnośnie zarzutów dotyczących wyznaczonej wysokości planowanego budynku wielorodzinnego wyjaśniono, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej określona na ok. 12 m nie narusza przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ponieważ wysokość zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, w związku z czym wysokość projektowanego budynku przyjmuje się jako średnią wielkość występującą w obszarze analizowanym § 7 ust. 3. Z wyników przeprowadzonej analizy wynika, ze w obszarze analizowanym wysokość istniejących budynków jest zróżnicowana i kształtuje się między ok. 7,5 m (budynki dwukondygnacyjne) do 31 m (budynki dziesięciokondygnacyjne), występujące w obszarze analizowanym mają wysokość ok 12,5 m. Kolegium podkreśliło, że zaskarżona decyzja stanowi pierwszy etap procesu inwestycyjnego, wyznacza ogólne kierunki i poprzedza wydanie pozwolenia na budowę. Dopiero na etapie wydawania pozwolenia na budowę inwestor będzie musiał przedstawić projekt budowlany, który szczegółowo określi parametry techniczne inwestycji.

W skardze na powyższą decyzję Z. G. wniósł o jej uchylenie przedstawiając zarzuty będące w istocie powtórzeniem zarzutów odwołania. Według skarżącego kolegium nie odniosło się do sformułowanych przez niego w odwołaniu zarzutów. Nie rozpoznało zarzutów dotyczących nieprawdziwych informacji odnośnie kanalizacji deszczowej oraz ilości kondygnacji w obszarze analizowanym, zbyt dużego obszaru analizy i zbyt dużej wysokości budynków, braku uwzględnienia zasady dobrego sąsiedztwa, nieprzestrzegania terminów z k.p.a. i przedłużającego się postępowania oraz pominięcia jednej ze stron – A., której to nieruchomości przylegają bezpośrednio do terenu objętego decyzją.

Skarżący zaprzeczył ustaleniom poczynionym przez organy orzekające w sprawie, jakoby w pasie drogowym ul. M. było uzbrojenie w postaci kanalizacji deszczowej. Również stwierdzenie w pkt 5c decyzji jest nieprawdziwe, bowiem nieruchomość nie ma możliwości podłączenia do kanału ściekowego DN200 w ul. M., bo takiego kanału tam nie ma. Kwestia odprowadzania wód opadowych z projektowanej inwestycji pomimo sygnałów skarżącego nie została wnikliwie zbadana i rozwiązana w decyzji, co grozi zalewaniem nieruchomości skarżącego.

Według skarżącego analiza urbanistyczna zawiera wiele błędów. Do analizy przyjęto zbyt duży obszar, co jest rażąco sprzeczne z obowiązkiem zachowania ładu przestrzennego nakazującego nawiązanie do zabudowy sąsiedniej. Obszar analizy powinien być wyznaczony dla poszczególnych działek z osobna i wtedy promień wynosiłby ok.50-60 m.

Nadto, na mapach przedstawionych do analizy w większości budynków jednorodzinnych została dodana jedna kondygnacja co powoduje, że średnia wysokość budynków jest większa. W analizie pominięto budynki bezpośrednio sąsiadujące z planowaną inwestycją przy ul. B. Zatajona została informacja, że cały ten teren podany w tej decyzji o warunkach zabudowy jest terenem nasypowym. Przed zasypaniem była to zagłębienie - dolina o głębokości około 8 m i powierzchni obejmującej działki [...]-[...]. Dno tego zagłębienia miało grunt podmokły, gdzie cały czas stała woda.

Nadto skarżący wskazał, że wyliczanie szerokości elewacji frontowej na podstawie średniej wartości z analizowanego terenu dla tak małych działek jest nieporozumieniem. Szerokość elewacji frontowej powinna być podana precyzyjnie, dla każdej z działek z osobna. Podkreślił, że wybudowanie budynku o wysokości 12 m na przylegającej działce przy różnicy wysokości ponad 9 m spowoduje zacienienie jego budynku.

W warunkach zabudowy przyjęto wysokość budynku 12 m. Natomiast działka sąsiednia nr [...] przy M. posiada decyzję o warunkach zabudowy nr [...], w której to określono maksymalną wysokość budynku - 10,5 m po przeprowadzonej analizie. Z tego wynika, że pracownicy urzędu dokonują analizy cech i funkcji w sposób dowolny.

Skarżący zarzucił, że w trakcie postępowania nie przestrzegano k.p.a. Nie dotrzymywano terminów oraz w nie powiadamiano stron o pewnych ustaleniach z inwestorem dotyczących istotnych zmian. Postępowanie rozpoczęło się 17 sierpnia 2012 r., a organ wbrew wymogom art. 35 i art.36 § 1 k.p.a. nie dopełnił obowiązku powiadomienia stron o przedłużającym się postępowaniu. W całej procedurze nie uwzględniono zasady dobrego sąsiedztwa. Jeżeli obszar przyjęty do analizy byłby prawidłowy, to średnia wysokość, wielkość powierzchni zabudowy i średnia szerokość elewacji frontowej byłaby dużo mniejsza. Działki te są położone w samym centrum istniejącej zabudowy i dlatego linia zabudowy powinna być wyznaczona w taki sposób, aby zachować ład przestrzenny i ciągłość zabudowy oraz uwzględnić różnice wysokości terenu.

Skarżący podkreślił, że odnośnie tego samego terenu Prezydent Miasta w sposób nieuzasadniony wydała łącznie sześć decyzji o warunkach zabudowy. Pozostałe pięć zostało razem rozpatrzone przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w dniu 5 sierpnia 2014 r. poprzez uchylenie decyzji organu pierwszej instancji. Skarżący zwrócił się o włączenie do postępowania decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego o sygnaturach akt: [...]-[...].

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniósł o jej oddalenie podtrzymując dotychczasową argumentację.

Na rozprawie w dniu 4 marca 2015 r. skarżący złożył do akt decyzje Samorządowego Kolegium odwoławczego wydane w sprawach o numerach: [...]-[...].

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył co następuje.

Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 1647) stanowi, że sąd administracyjny sprawuje, w zakresie swej właściwości, kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej. Zakres kontroli wyznacza też treść art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), zgodnie z którym sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Oceniając w świetle przedstawionych kryteriów legalność zaskarżonej decyzji sąd uznał, że skarga nie zasługiwała na uwzględnienie, ponieważ Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie naruszyło prawa materialnego w sposób, który miał wpływ na wynika sprawy, ani przepisów postępowania w sposób, który miałby istotny wpływ na wynik sprawy.

Kontrolowane postępowanie administracyjne, wszczęte na skutek wniosku złożonego przez A. S. o ustalenie warunków zabudowy na działkach nr [...],[...] położonych przy ul. M. [...]-[...] dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym i infrastrukturą techniczną - na działkach nr [...]-[...] (wszystkie działki stanowią własność gminy miasta G.), odbywa się w sposób przewidziany w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r., poz. 199) oraz przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588), w stanie prawnym obowiązującym na dzień podjęcia decyzji z dnia 8 lipca 2014 r.

Stosownie do treści art. 4 ust. 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym: lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego; sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie z treścią art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Planowane przedsięwzięcie obejmuje budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, wskutek czego nastąpi zmiana sposobu zagospodarowania terenu – działek o numerach [...] i [...] dotychczas niezabudowanych. W tych okolicznościach ustalenie warunków zabudowy odbywa się według zasad określonych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, będącego też materialnoprawną podstawą zapadłych w niniejszej sprawie rozstrzygnięć. Przepis ten przewiduje, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W celu uzyskania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy muszą być spełnione łącznie wszystkie przesłanki wymienione w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Określona w punkcie 1 kontynuacja istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych wyraża wprowadzoną przez ustawodawcę zasadę "dobrego sąsiedztwa", uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Jak przyjmuje się jednolicie w doktrynie i orzecznictwie sądowo-administracyjnym, celem zasady "dobrego sąsiedztwa" jest zagwarantowanie ładu przestrzennego określonego w art. 2 pkt 1, rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, w szerokim rozumieniu tego pojęcia z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, to nieruchomość lub jej część położona w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość, która jednakże nie może być pojmowana zbyt rozlegle i którą dla każdego przypadku określa się oddzielnie (por. Z Niewiadomski, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Komentarz, Wydawnictwo C.H.Beck, Warszawa 2004, str. 493-495). W judykaturze oraz doktrynie utrwalony jest też pogląd, że pojęcie "działki sąsiedniej", o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym powinno być interpretowane funkcjonalnie i należy go odnosić do wszystkich nieruchomości znajdujących się obszarze analizowanym, a nie tylko do nieruchomości bezpośrednio graniczących z działką inwestora (zob.: "Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz", pod red. prof. Z. Niewiadomskiego, Wydawnictwo C. H. Beck, Warszawa 2005, str. 494-495; m. in. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 14 maja 2008 r., sygn. akt II OSK 617/07; z dnia 18 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 657/06, dostępne w CBOSA http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Ponieważ w odwołaniach oraz w skardze formułowane były zarzuty dotyczące nieuwzględnienia przy wydawaniu zaskarżonych decyzji ładu przestrzennego przytoczyć należy treść art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględnia się, wśród innych, wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury. Ład przestrzenny określa zaś przywołany wcześniej art. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak przyjmuje się w judykaturze, a sąd orzekający w niniejszej sprawie stanowisko takie podziela, wymogi określone w art. 1 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie mogłyby stanowić samodzielnej podstawy dla odmowy ustalenia warunków zabudowy dla konkretnej inwestycji, natomiast należy je uwzględniać w takim zakresie, w jakim wynika to z przepisów szczególnych regulujących przedmiotową materię. Jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku z dnia 13 września 2007 r., sygn. akt II OSK 423/07 (LEX nr 884353, zob. też wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 6 czerwca 2013 r., sygn. akt II SA/Gl 93/13, LEX nr 1347238) "Nakazu uwzględniania w zagospodarowaniu wymagań ładu przestrzennego w tym urbanistyki i architektury nie można traktować jako przepisu bezpośrednio zobowiązującego. Obowiązek uwzględniania w zagospodarowaniu przestrzennym ww. wymagań oznacza, że obowiązek ten istnieje w takim zakresie, w jakim przewidują je przepisy szczególne".

Oznacza to na gruncie niniejszej sprawy, że aby skutecznie postawić zarzut naruszenia art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym należałoby w istocie wykazać, że doszło do naruszenia art. 61 ust. 1 tej ustawy, w postaci wynikającej z tego przepisu zasady "dobrego sąsiedztwa". Istotne jest jednak, że aby stanowisko osób trzecich mogło skutecznie sprzeciwić się interesom inwestora muszą one wykazać, że ich prawem chroniony interes prawny może być naruszony w razie zrealizowania inwestycji budowlanej. Zarzuty uczestników postępowania administracyjnego odnoszące się do "ładu przestrzennego" nie mają związku z ich interesem prawnym, gdyż jest to materia podlegająca ocenie z punktu widzenia chronionego ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym interesu publicznego, a nie indywidualnego interesu uczestników postępowania administracyjnego (zob. też przywołany w decyzji organu pierwszej instancji wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 marca 2011 r., sygn. akt II OSK 498/10, CBOSA).

W tym też kontekście zarzut skargi odnoszący się do naruszenia zaskarżoną decyzją ładu przestrzennego nie może być uwzględniony. Interesu prawnego skarżącego, ani odwołującego się J. Ż. nie wyznacza też subiektywne poczucie obniżenia wartości ich nieruchomości wskutek sąsiedztwa z planowaną zabudową wielomieszkaniową.

Powszechnie przyjmuje się w judykaturze (zob. m.in. wyrok Wojewódzkiego Sądu administracyjnego w Poznaniu z dnia 16 stycznia 2013 r., sygn. akt IV SA/Po 936/12, LEX nr 1274845), że decyzja w sprawie warunków zabudowy nie jest decyzją uznaniową, co oznacza, że organ administracji właściwy do jej wydania zobowiązany jest wydać pozytywną decyzję, jeśli wnioskowane zamierzenie inwestycyjne czyni zadość wszystkim wymogom wynikającym z konkretnych przepisów prawa, a ma obowiązek odmówić ustalenia warunków zabudowy tylko wówczas, gdy wnioskowana inwestycja nie spełnia chociażby jednej ustawowej przesłanki wynikającej ze skonkretyzowanej normy prawnej. Niedopuszczalne jest przyjęcie, że organ ma prawo do oceny projektowanej inwestycji z normami ogólnymi, np. chroniącymi ład przestrzenny czy walory architektoniczne i krajobrazowe (art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) i ocena ta mogłaby stanowić podstawę do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Ponadto w doktrynie wskazuje się, że organ wydający decyzję o warunkach zabudowy nie ma uprawnień kształtujących. Decyzje o warunkach zabudowy mają charakter deklaratoryjny, nie konstytuują żadnych praw czy obowiązków nieprzewidzianych w ustawie lub akcie wykonawczym. Organ nie ma więc "luzu decyzyjnego" (uznanie administracyjne) ani swobody interpretacyjnej, innych niż przewidziane w przepisach odrębnych. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazuje na nieprzekraczalne granice ustalenia warunków i zasad zagospodarowania oraz zabudowy w decyzji. Zatem to prawo determinuje treść decyzji. Decyzje o warunkach zabudowy oraz decyzje o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego stanowią więc w świetle ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym typowy przykład aktów związanych, czyli takich, w których organ bada jakiś stan faktyczny pod kątem zgodności z przepisami prawa. Jeśli stwierdzi niezgodność, ma obowiązek wydać decyzję odmowną, jeśli jej nie stwierdzi, ma obowiązek wydać decyzję zgodną z żądaniem wnioskodawcy (zob. "Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz" pod redakcją Z. Niewiadomskiego, C.H. Beck 2009 s. 453-454 nb 2.).

Odwołać się też trzeba do wolności zagospodarowania terenu, o której mowa w art. 6 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zarówno wolność zagospodarowania terenu jak i wspomniane już prawo zabudowy (art. 4 ustawy) są elementami prawa własności nieruchomości, w które to prawo ingerencje stanowią wyjątek. W związku z tym w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego ukształtował się pogląd, że zawarte w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym niejasne, niejednoznaczne sformułowania należy interpretować na korzyść uprawnień właścicielskich (zob. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 28 września 2012 r., sygn. akt II OSK 1134/11, LEX nr 1251754; z dnia 24 kwietnia 2012 r., sygn. akt II OSK 229/11, LEX nr 1216331). Celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, a zatem zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa należy badać wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym. Oznacza to, że w każdym indywidualnym przypadku należy widzieć obszar analizowany jako urbanistyczną całość. Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze.

Jest niewątpliwym obowiązkiem organu takie ustalenie warunków zabudowy dla powstającej nowej zabudowy, aby odpowiadała ona charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej (obejmującej gabaryty i formy architektoniczne) zabudowy już istniejącej. Cechy nowej zabudowy zostały określone w przywołanym akcie wykonawczym do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, którym jest rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Stosownie do treści § 9 tego rozporządzenia, warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną (ust. 1). Wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (ust. 2). Część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii (ust. 3). Część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się z uwzględnieniem nazewnictwa i oznaczeń graficznych stosowanych w decyzji o warunkach zabudowy (4).

Przepis § 3 tego rozporządzenia przewiduje, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust. 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy (w skali 1:500 lub 1:1.000), w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2). Ustawodawca pozostawił organom administracji pewną swobodę w wyznaczeniu obszaru analizowanego, zastrzegając poza wszystkim, że ma on obejmować teren wokół działki, przy zachowaniu minimalnych, określonych w przytoczonym przepisie odległości.

Na gruncie niniejszej sprawy jako prawidłowe należy ocenić stanowisko obu organów co do możliwości ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji, która stanowi kontynuację sposobu zagospodarowania terenu na obszarze analizowanym, a jej parametry zostały określone w sposób odpowiadający przepisom rozporządzenia wykonawczego i wynikają z analizy urbanistycznej.

Wbrew zarzutom skargi obszar analizowany został wyznaczony prawidłowo. Front działki, o którym mowa w przepisach rozporządzenia, w niniejszej sprawie stanowi teren, o którym mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym, obejmujący dwie działki o numerach [...] i [...]. Uwzględniając zatem szerokość frontu tego terenu, wynoszący według analizy urbanistycznej ok. 40 m, obszar analizowany rozciąga się na odległość nie mniejszą niż 120 m z każdej strony. Tak też został wyznaczony, co wynika wprost z analizy jak i z załącznika graficznego do analizy. Żądanie, by obszar analizowany wyznaczony został według szerokości frontu jednej działki, w sytuacji gdy wnioskiem inwestora objęte są dwie działki stanowiące teren inwestycji jest nieuprawnione i pozostaje w sprzeczności z treścią art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym.

W decyzji organu pierwszej instancji, jak trafnie przyjął organ odwoławczy, prawidłowo określono niezbędne parametry dla wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Tym samym nie można uznać, że w kontrolowanej sprawie naruszono normę art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego, gdyż jak zasadnie wywiedziono w rozstrzygnięciach opierając się analizie urbanistycznej sporządzonej przez osobę uprawnioną, na terenie objętym analizą występuje zabudowa zróżnicowana, jednorodzinna, w tym bliźniacza i wielorodzinna (od dwu- do 10-kondygnacyjnej). Planowana inwestycja stanowi kontynuację zabudowy wielorodzinnej, przy czym jej parametry zostały wyznaczone z uwzględnieniem parametrów występujących na całym obszarze analizowanym.

Działka skarżącego położona jest przy ul. R., uwzględnionej w analizie obejmującej numery [...]-[...], [...]-[...] tej ulicy, gdzie wykazano istniejącą zabudowę budynkami mieszkalnymi 2-4 kondygnacyjnymi z dachami płaskimi, poza budynkiem pod nr [...] z dachem stromym. Jednocześnie zaznaczono różnicę poziomu terenu objętego wnioskiem w stosunku do poziomu ul. R. wynoszącą ok. 9 m. Podobna zabudowa występuje przy ulicach S. [...]-[...], [...]-[...], K. [...]-[...], K. [...]-[...], [...]-[...], C. [...]-[...], [...]-[...] i B. [...]-[...], [...]-[...].

Natomiast zabudowę wielomieszkaniową wykazano przy ulicach: M. [...]-[...] (budynek 5-kondygnacyjny), P. [...]-[...] (budynki mieszkalne 5-kondygnacyjne), H. [...] i [...] (budynki 10-kondygnacyjne), B. [...]-[...] (budynki 10-kondygnacyjne z infrastrukturą towarzyszącą).

Twierdzenia strony skarżącej co do naruszenia ładu przestrzennego są chybione i całkowicie dowolne. Fakt, że w najbliższym sąsiedztwie inwestowanego terenu istnieje także zabudowa jednorodzinna dwukondygnacyjna (tak też wynika z analizy i jej załącznika graficznego) nie może przemawiać za koniecznością uwzględnienia parametrów dotyczących wyłącznie takiej zabudowy, skoro w wyznaczonym obszarze analizowanym wykazano różnorodność zabudowy, w tym zabudowę, której cechy kontynuuje zabudowa planowana. Skarga w tym zakresie ma charakter jedynie polemiczny z ustaleniami i oceną dokonaną przez organy, którym sąd nie przypisuje naruszenia prawa. Swoje stanowisko oba organy wykazały wynikami analizy urbanistycznej (załącznika do decyzji organu pierwszej instancji) i załącznika graficznego do tej analizy. Pierwszy z tych dokumentów szczegółowo przedstawia i opisuje rodzaj zabudowy na szeregu działek znajdujących się w wyznaczonym obszarze analizowanym, obejmujące zróżnicowaną pod względem wysokości oraz funkcjonalności zabudowę. Zarówno w treści analizy urbanistycznej jak i jej załącznika graficznego czytelnie przedstawiono i dowiedziono zróżnicowany charakter zabudowy w obszarze analizowanym. Sąd nie dopatruje się w tej mierze naruszenia prawa, bowiem w zaskarżonej decyzji, w której organ kierował się wynikami analizy urbanistycznej, zasadnie też wykazano dopuszczalność wnioskowanego przedsięwzięcia zarówno co do jego funkcji jak i określonych parametrów zabudowy.

Jak ustalił organ odwoławczy w ślad za analizą urbanistyczną inwestycja polegająca na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z dachem płaskim o powierzchni zabudowy ok. 183 m2 przy wskaźniku powierzchni zabudowy określonym w wysokości 0,19, przy szerokości elewacji frontowej określonej na 23 m, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej wyznaczonej do 12 m, spełnia przesłanki określone przepisem art. 61 ust. 1 ustawy, ponieważ stanowi kontynuację istniejącej funkcji, parametrów, cech i kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu. Jak ustalono, teren objęty wnioskiem ma dostęp do drogi publicznej, od ul. M. Ponadto zapewniony został dostęp do sieci gazowej, wodociągowej, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, sieci teletechnicznej, ciepłowniczej i energetycznej. Jednocześnie teren inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.

Zarzut skargi co do tak określonej wysokości górnej krawędzi elewacji nie może zostać uwzględniony, skoro planowana zabudowa kontynuuje występującą na obszarze analizowanym zabudowę wielorodzinną, a nie jednorodzinną, jak chciałby skarżący. Wymaga natomiast wyjaśnienia zarzut odnośnie nieustalenia obowiązującej linii zabudowy, o której mowa w § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Jak wynika z uzasadnienia decyzji organu pierwszej instancji oraz analizy urbanistycznej działki objęte wnioskiem nie przylegają do linii rozgraniczającej ul. M., dostęp do drogi publicznej mają przez drogę wewnętrzną (działkę drogową nr [...]). Działki te położone są na zapleczu istniejącej zabudowy, stąd uznano, że nie ma konieczności wyznaczenia kolejnej linii zabudowy. Trafnie odwołał się w tym względzie organ pierwszej instancji do stanowiska zawartego w przywołanym już przez sąd wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 marca 2011 r. w sprawie sygn. akt II OSK 498/10. Przede wszystkim należy wyjaśnić, że wymienione orzeczenie zapadło w podobnych okolicznościach sprawy, w której rozstrzygnięcie administracyjne dotyczy terenu zurbanizowanego, położonego w centralnej części miasta (również w G.), a wnioskiem inwestora objęta była działka, na której nowa zabudowa pozostawała w znacznej odległości od istniejącej linii zabudowy. W sprawie tej według organu odwoławczego nie było podstaw, aby dopuścić inne wyznaczenie nowej linii zabudowy, niż zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia, albowiem nie wynikało to z analizy, o której mowa w § 3, wobec czego wniosek inwestora o ustalenie warunków zabudowy nie został uwzględniony. Sąd wojewódzki pierwszej instancji podzielił w tej sprawie stanowisko kolegium odwoławczego. Natomiast Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił, akceptując szerokie rozumienie pojęcia sąsiedztwa zastosowanego w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, że prowadzi ono w istocie do czynienia przez właściwy organ takich poszukiwań na danym terenie objętym analizą urbanistyczną, które umożliwią uwzględnienie wniosku inwestora. Jednocześnie uznał NSA, że zabudowa "na zapleczu" lub "na tyłach" istniejącej zabudowy jest możliwa bez potrzeby ustalania kolejnej linii zabudowy. Jedynym wówczas wyznacznikiem powinno być to, czy nowa zabudowa jest możliwa do skorelowania z zabudową na obszarze analizowanym w zakresie ładu przestrzennego. Sąd podziela pogląd wyrażony we wskazanym wyroku NSA, trafnie przywołanym przez organ w niniejszej sprawie z uwagi na istotne podobieństwo stanu faktycznego.

Skoro wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków wynikających z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, to analizując kwestionowane rozstrzygnięcia w świetle zebranego materiału dowodowego oraz dotychczasowych rozważań sąd ocenia, że wszystkie przywołane warunki, w tym zgodność z przepisami odrębnymi w tej sprawie zaistniały. W decyzji organu pierwszej instancji precyzyjnie określone zostały parametry nowej zabudowy tj. wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokość elewacji frontowej i geometrii dachu. Istotnie nie wyznaczono obowiązującej linii zabudowy, lecz zostało to wyczerpująco omówione i wyjaśnione w decyzji organu pierwszej instancji oraz poparte analizą urbanistyczną.

Nietrafne są również zarzuty skargi odnoszące się do kwestii związanej z kanalizacją deszczową. Sposób zagospodarowania wód opadowych zawarty został w punkcie 5 lit. b decyzji o warunkach zabudowy z dnia 6 maja 2013 r. Co do zasady wody opadowe i roztopowe należy zagospodarować na działkach inwestowanych, stosownie do przywołanych w decyzji przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. nr 75, poz. 690 ze zm.). Natomiast w przypadku braku możliwości zagospodarowania wód opadowych i roztopowych na własnych działkach, o warunki techniczne odprowadzania ich do miejskiej sieci kanalizacji deszczowej w ulicy P. lub R. inwestor powinien wystąpić do Zarządu Dróg i Zieleni.

Takie właśnie między innymi uwagi, po wszczęciu niniejszego postępowania, zostały zawarte w piśmie Zarządu Dróg i Zieleni z dnia 30 sierpnia 2012 r. (w aktach administracyjnych pierwszej instancji) i powtórzone następnie w decyzji. O tym zatem, w jaki sposób będą ewentualnie odprowadzane wody opadowe z terenu planowanej inwestycji (o ile nie zostaną na niej zagospodarowane) zdecyduje w przyszłości projekt budowlany.

Generalnie dopiero na etapie projektowania inwestycji musi dojść do urzeczywistnienia ochrony interesów osób trzecich, przewidzianego w punkcie 6 decyzji o warunkach zabudowy. Dotyczy to także możliwości zacienienia, akcentowanej w skardze z uwagi na dopuszczoną w decyzji wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej. Na etapie ustalania warunków zabudowy przedmiotowe kwestie nie rozstrzygają o niedopuszczalnym naruszeniu interesów osób trzecich, a zarzuty w tym przedmiocie są przedwczesne.

Nie ma także racji skarżący co do zatajonej jakoby informacji, że cały teren objęty decyzją o warunkach zabudowy jest terenem nasypowym. W punkcie 7 decyzji opisano inwestowany teren jako położony w strefie krawędziowej K., charakteryzujący się zróżnicowaną rzeźbą terenu i potencjalnie narażony na osuwanie się mas ziemnych. Wskutek tego zobowiązano inwestora między innymi do poprzedzenia projektowania badaniami geologicznymi, które pozwolą na sprawdzenie globalnej stateczności zbocza, uwzględniając obciążenia od obiektu projektowanego i obiektów istniejących na etapie wykonawstwa i użytkowania. Określono także warunki hydrologiczne celem ustalenia, czy jest możliwe bezpieczne odprowadzanie wód opadowych i roztopowych do ziemi z terenu inwestycji. Nakazano sposób zabezpieczania skarp przedstawić w projekcie budowlanym. Przewidziano również obowiązek zachowania roślinności ograniczającej erozję zboczy i utrzymującej ich stabilność. Treść przywołanego punktu 7 wynika z uzgodnienia projektu decyzji z Geologiem Powiatowym, z dnia 28 marca 2013 r. (w aktach administracyjnych pierwszej instancji).

Również zatem w opisanym zakresie organ, biorąc pod uwagę szczególne ukształtowanie terenu, nałożył na inwestora dodatkowe obowiązki, przed przystąpieniem do sporządzenia projektu jak i na etapie projektowania. Dopiero zatem na kolejnym etapie inwestycyjnym dojdzie do urzeczywistnienia ochrony osób trzecich, obecnie zaś obawy skarżącego są tyle nietrafne co przedwczesne.

Wskazywane jako dowód w sprawie decyzje Samorządowego Kolegium Odwoławczego o podanych w skardze numerach (k. 57-78), uchylające wydane wcześniej decyzje o warunkach zabudowy, dotyczą innych wniosków, wprawdzie na tym samym terenie lecz obejmujących również inne działki, dotyczą też innych inwestycji (budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych – 2 decyzje lub budowy budynków mieszkalnych wielorodzinnych - 4 decyzje). Nie ma argumentów wskazujących, że decyzje kasacyjne wydane w innych postępowaniach, rozpatrujących wnioski odmienne od niniejszego, mają świadczyć o wadliwości decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w niniejszej sprawie.

Nietrafny jest zarzut dotyczący braku powiadomienia wszystkich stron postępowania, ponieważ zarzut taki nie przysługuje skarżącemu. Jeżeli podmiot, który powinien być stroną postępowania nie uczestniczył w nim, posiada samodzielnie legitymację do domagania się wznowienia postępowania na warunkach określonych w przepisach art. 145 § 1 pkt 4 i nast. k.p.a. Skarżący w niniejszej sprawie wadliwości decyzji z tej przyczyny nie może podnosić.

Zarzut odnośnie nieprzestrzegania terminów załatwienia sprawy administracyjnej przez organ pierwszej instancji jest zasadny, ale bez znaczenia dla oceny prawidłowości podjętej w rezultacie decyzji ustalającej warunki zabudowy.

Istotnie, o zmienianym przez inwestora wniosku o ustalenie warunków zabudowy strony postępowania powinny zostać powiadomione, lecz również to uchybienie nie miało istotnego wpływu na wynik sprawy. Strony postępowania były powiadomione o jego wszczęciu i na każdym etapie miały dostęp do akt administracyjnych. Zawiadomieniem z dnia 14 listopada 2012 r. powiadomiono strony o możliwości złożenia zarzutów. W toku postępowania składane były zarzuty – przez Z. G. w pismach z dnia 31 sierpnia 2012 r. i z dnia 22 listopada 2012 r., przez J. Ż. pismem z dnia 30 sierpnia 2012 r. Ani skarżący ani odwołujący nie byli zatem pozbawieni możliwości uczestniczenia w tym postępowaniu oraz wypowiedzeniu się o zgromadzonym materiale dowodowym, a ich odwołania zostały rozpatrzone przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze.

Trafny jest zarzut odnośnie nieodniesienia się przez kolegium do wszystkich zarzutów odwołania. Niewątpliwie zaskarżona decyzja w tym względzie narusza przepis art. 107 § 3 k.p.a., lecz naruszenie to w ocenie sądu nie miało istotnego wpływu na wynik sprawy. Nieodniesienie się do kwestii nieprzestrzegania terminów załatwienia sprawy przez organ pierwszej instancji oraz do pominięcia wskazanej w odwołaniu a następnie w skardze jako strony A. nie rzutuje na ocenę prawidłowości tej decyzji. Zabrakło też odniesienia się do jakoby nieprawdziwej informacji odnośnie ilości kondygnacji przyjętej w obszarze analizowanym. W tej kwestii sąd zauważa jednak, że dokumenty przyjęte do analizy urbanistycznej (mapka stanowiąca załącznik graficzny) nie potwierdzają zarzutów skargi ani odwołania, skoncentrowanych zresztą wyłącznie na części obszaru analizowanego, dotyczącego zabudowy mieszkaniowej (jednorodzinnej) przy ul. R. Przy tym skarżący posługuje się mapkami o innej skali, pochodzącymi z roku 2003, z innym nazewnictwem i oznaczeniami, a nie aktualnymi, które były podstawą dla sporządzenia dwóch załączników graficznych: do decyzji o warunkach zabudowy i do analizy urbanistycznej. Jak zatem wynika z analizy przyjęto wysokość zabudowy od 7,5 m (ul. R.) do 31 m, przebiegającą na działkach sąsiednich tworząc uskok, wobec czego wysokość dla projektowanego budynku (12 m) przyjęto jako średnią wielkość występującą w obszarze analizowanym (str. 4 analizy). Metodologia ta pozostaje w zgodzie z § 7 ust. 3 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu (...).

Pozostałe zarzuty odwołania zostały przez kolegium rozpatrzone, chociaż nieco ogólnikowo. Niemniej wskazane uchybienia polegające na naruszeniu przepisu postępowania nie mają jednak istotnego wpływu na wynik sprawy. Kumulatywne spełnienie przesłanek z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wykazane w decyzji organu pierwszej instancji nie pozwalało na odmowę wydania decyzji o warunkach zabudowy, a zarzuty skargi nie podważyły skutecznie zasadności tego stanowiska.

Mając na względzie powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku oddalił skargę jako niezasadną, na mocy art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.