Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 316/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2018-08-01 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 87 ust. 3a
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok Sędziowie: Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Asesor WSA Magdalena Dobek-Rak (spr.) Protokolant Asystent sędziego Krzysztof Pobojewski po rozpoznaniu w dniu 1 sierpnia 2018 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi A. Spółki Akcyjnej z siedzibą w G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 23 marca 2018 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

A. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 23 marca 2018 r., sygn. akt [..], którą utrzymano w mocy decyzję Burmistrza Miasta z dnia 11 września 2017 r., nr [..], ustalającą opłatę planistyczną z tytułu wzrostu wartości nieruchomości obejmującej działkę nr [..], obręb 2 w R., na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz w związku ze sprzedażą udziałów w tej nieruchomości.

Zaskarżona decyzja wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy:

W dniach 18 stycznia 2016 r. – 8 czerwca 2016 r. A. dokonała sprzedaży udziałów w nieruchomości stanowiącej działkę nr [..] położoną w R. W związku z tym, że w dniach sprzedaży udziałów działka znajdowała się w obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą nr XXVI/335/2012 Rady Miejskiej z dnia 27 września 2012 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru położonego w R., zwanego "[..]" (Dz. Urz. Woj. z dnia 2 listopada 2012 r., poz. 3423), Burmistrz Miasta rozważył, czy zachodzą przesłanki do ustalenia opłaty planistycznej.

Z poczynionych ustaleń organu wynikało, że w ww. planie działka nr [..] znajdowała się w obszarze oznaczonym symbolem 6MW/U1 - tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz zabudowy usługowej, bez ustalania proporcji pomiędzy funkcjami. Stawka procentowa opłaty planistycznej dla tego obszaru wynosi 30%. Natomiast w poprzednio obowiązującym miejscowym planie ogólnym uchwalonym uchwałą nr XV/59/90 Miejskiej Rady Narodowej z dnia 29 marca 1990 w sprawie zatwierdzenia miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta R. i miejscowego planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego terenów w rejonie ulicy K. w R. (Dz. Urz. Woj. nr 16 poz. 116 z dnia 15.06.1990 r.), zmienionym uchwałą XX/127/91 Rady Miejskiej z dnia 29 sierpnia 1991 r. w sprawie wprowadzenia zmian do miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta R. (Dz. Urz. Woj. nr 16 z dnia 26 września 1991 r. poz. 122) działka ta znajdowała się w obszarze oznaczonym symbolem A1RO.RP, tj. teren upraw rolno-ogrodniczych zabudowa siedliskami ogrodniczymi, w obrębie terenu rezerwa dla przepompowni ścieków /NO/ z uwagi na docelowo przewidywaną budowę ujęć wody.

Zgodnie ze sporządzonym w sprawie operatem powierzchnia analizowanej działki ujawniona w rejestrze gruntów wynosi 17216 m2, a użytki określone są jako tereny mieszkaniowe, grunty orne oraz grunty pod rowami. Działka ta była niezabudowana, a jej faktyczne wykorzystanie było zgodne z przenaczeniem według miejscowego planu ogólnego, który to plan przestał obowiązywać z dniem 31 grudnia 2003 r. Grunty sąsiednie stanowiące otoczenie przedmiotu wyceny były niezabudowane, uprawiane rolniczo - wykorzystywane były zbieżnie z poprzednio obowiązującym planem miejscowym. W dalszej odległości znajdowała się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. W związku z powyższym rzeczoznawca majątkowy, w celu określenia wartości przedmiotu wyceny przed wejściem w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przyjął przeznaczenie dla całej nieruchomości dopuszczające zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, w tym siedliskową. Rzeczoznawca majątkowy określił następnie wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej według przeznaczenia po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu na kwotę 1.955.738 zł, zaś wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej według przeznaczenia przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu na kwotę 1.891.178 zł. Dokonując wyceny rzeczoznawca opisał cechy rynkowe oraz zastosował gradacje ich ocen.

W oparciu o powyższe ustalenia Burmistrz Miasta decyzją z dnia 11 września 2017 r., na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j.: Dz.U. z 2017 r., poz. 1073 ze zm.), zwanej dalej jako u.p.z.p., ustalił A. wysokość opłaty planistycznej z tytułu sprzedaży udziałów o łącznej wysokości 0,07031984 w działce nr [..], w kwocie 1.361,94 zł. W rozstrzygnięciu organ przedstawił tabelę obrazującą daty poszczególnych transakcji sprzedaży, wysokość sprzedawanego udziału oraz ustaloną za ten udział kwotę opłaty planistycznej.

W odwołaniu od powyższej decyzji A. zarzuciła brak dokonania wyceny poszczególnych udziałów w nieruchomości na daty ich sprzedaży, a także nieustalenie, czy nastąpił wzrost wartości sprzedanych udziałów wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania.

Na skutek rozpoznania odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 23 marca 2018 r. utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji.

Zdaniem organu odwoławczego w niniejszej sprawie prawidłowo zbadano, jakie było faktyczne wykorzystanie nieruchomości i ustalono, że działka nie była uprawiana rolniczo, była odłogowana i nie nosi śladów działań na niej poczynionych przez właściciela. Badanie okolicznych nieruchomości wskazało, że były one wykorzystywane zgodnie z przeznaczeniem dla celów działalności rolniczej, tj. pozostawały niezabudowane. Prawidłowo więc, w ocenie Kolegium, wywiedziono o faktycznym wykorzystaniu nieruchomości tożsamym z określonym w "dawnym" planie zagospodarowania i dokonano szacowania wzrostu wartości nieruchomości na podstawie faktycznego sposobu użytkowania przed uchwaleniem planu.

Dokonując oceny sporządzonego operatu Kolegium uznało, że został on przygotowany zgodnie z obowiązującymi dla tego dowodu przepisami. Zdaniem organu rzeczoznawca wyczerpująco przedstawił kryteria oceny cech rynkowych mających wpływ na wartość udziałów w nieruchomości - powierzchnię, lokalizację, otoczenie, dostęp do uzbrojenia i dogodność dojazdu, a następnie porównał z nieruchomościami najbardziej podobnymi do nieruchomości skarżącej dla okresów przed i po uchwaleniu planu. W wyniku dokonanych obliczeń rzeczoznawca określił średnią cenę rynkową za m2 w kwocie 109,85 zł, co pozwala na ustalenie wartości nieruchomości skarżącej z uwzględnieniem jej przeznaczenia sprzed uchwalenia planu miejscowego na kwotę 1.891.178 zł. Wartość nieruchomości z uwzględnieniem nowego jej przeznaczenia rzeczoznawca obliczył na kwotę 1.955.738 zł, stąd ustalenie opłaty planistycznej było w pełni uzasadnione.

W związku z tym, że trend czasowy kształtowania cen w całym okresie dokonywania przez skarżącą transakcji wynosił zero, zbędne stało się dokonywanie odrębnych wycen na daty poszczególnych transakcji. Odnosząc się do zarzutu, iż nie uwzględniono powierzchni poszczególnych udziałów Kolegium zwróciło uwagę, że powierzchnia była jedną z cech uwzględnionych przez biegłego, który nadał tej cesze odpowiednią wartość, a następnie dokonał stosownych korekt. Jednocześnie organ pierwszej instancji ustalając kwotę opłaty oparł się na wielkościach udziałów w nieruchomości, odnosząc się tym samym do powierzchni.

W skardze skarżąca Spółka ponownie wskazała na błędy w ustaleniu opłaty planistycznej związane z brakiem wskazania wysokości należnej opłaty oraz podstaw i sposobu jej wyliczenia, a także brakiem ustalenia i wyjaśnienia różnicy pomiędzy wartością całej działki a poszczególnymi udziałami. Wyliczeń w tym zakresie nie zawiera także sporządzony operat, gdyż rzeczoznawca dokonał jedynie wyceny całości nieruchomości. Tymczasem zdaniem skarżącej inną wartość ma udział w ułamkowej części nieruchomości, a inną cała działka. Według skarżącej brak uzasadnienia faktycznego w zakresie podstaw i zasad ustalenia opłaty planistycznej narusza art. 107 § 1 i 3 oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest niezasadna, albowiem zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem.

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j.: Dz.U. z 2017 r., poz. 2188 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zgodnie zaś z art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j.: Dz.U. z 2018 r., poz. 1302), zwanej dalej p.p.s.a., kontrolując legalność sąd nie jest związany treścią zarzutów i wniosków skargi.

Oceniając w świetle przedstawionych kryteriów legalność zaskarżonej decyzji Sąd uznał, że skarga nie zasługiwała na uwzględnienie, ponieważ ani Burmistrz Miasta ustalający opłatę planistyczną, ani Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymując w mocy rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji, nie naruszyło prawa w sposób mogący mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a argumenty podniesione w skardze nie zasługują na uwzględnienie.

Poddane kontroli sądowej postępowanie administracyjne o ustalenie opłaty planistycznej odbywało się na warunkach i w trybie przewidzianym w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j.: Dz.U. z 2017 r., poz. 1073), zwanej dalej u.p.z.p.

Powstanie obowiązku uiszczenia jednorazowej opłaty na rzecz gminy zależne jest od łącznego spełnienia przesłanek ustanowionych w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Przepis ten określa przesłanki pobrania renty planistycznej i krąg adresatów tej normy prawnej, tj. podmiotów których obciąża obowiązek poniesienia opłaty w razie wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem bądź zmianą planu miejscowego. Stawkę procentową tej opłaty określa uchwała organu gminy. Instytucja prawna tzw. renty planistycznej związana jest ze wzrostem wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu, przy czym dopiero zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące, uruchamia mechanizm ustalenia tej opłaty - art. 37 ust. 3 u.p.z.p.

Z przedstawionego stanu faktycznego sprawy wynika, że na podstawie kilkunastu umów notarialnych zawartych w okresie od dnia 18 stycznia 2016 r. do dnia 8 czerwca 2016 r. A. jako dotychczasowy właściciel działki oznaczonej nr [..], obręb 2 w R., dokonała sprzedaży 0,07031984 części udziałów w przysługującym jej prawie własności do ww. nieruchomości. To uprawniało organy do wszczęcia postępowania w celu ustalenia opłaty planistycznej, w toku którego należało sprawdzić, czy wszystkie przesłanki tej opłaty ziściły się. Przede wszystkim, obowiązkiem organu było ustalenie, w oparciu o operat szacunkowy, czy doszło do wzrostu wartości nieruchomości w związku z wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2012 r. Zadaniom tym organy obu instancji sprostały nie uchybiając w toku postępowania przepisom prawa w sposób, który mógłby zaważyć na bycie prawnym zaskarżonej decyzji.

W myśl art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Natomiast zgodnie z art. 87 ust. 3a u.p.z.p., jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.

Z powyższych przepisów wynika, że dopiero prawidłowe ustalenie przeznaczenia nieruchomości w trzech okresach, tj. według przeznaczenia w planie obowiązującym przed 2003 r., według przeznaczenia obowiązującego w planie nowo uchwalonym oraz według faktycznego sposobu jej wykorzystania w okresie tzw. luki planistycznej, pozwala na wybór właściwej podstawy ustalenia wzrostu wartości nieruchomości.

Organy prawidłowo ustaliły, że dla terenu, na którym położona jest działka nr [..], obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru położonego w R., zwanego "[..]", który został przyjęty uchwałą nr XXVI/335/2012 Rady Miejskiej z dnia 27 września 2012 r. Zgodnie z tym planem, działka nr [..] znajduje się w obszarze planistycznym oznaczonym na rysunku symbolem 6.MW,U1, tj. na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną oraz zabudowę usługową, przy czym plan nie ustala proporcji między tymi funkcjami. Zgodnie § 10 ust. 15 planu stawka procentowa służąca naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych na tym terenie została ustalona w wysokości 30%.

Przed wejściem w życie w dniu 17 listopada 2012 r. powyższego planu na terenie przedmiotowej nieruchomości obowiązywał miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego miasta R. i miejscowy plan szczegółowy zagospodarowania przestrzennego terenów w rejonie ulicy K. w R., przyjęty uchwałą nr XV/59/90 Miejskiej Rady narodowej w R. z dnia 29 marca 1990 r., który utracił moc obowiązującą w dniu 31 grudnia 2003 r. Zgodnie z jego postanowieniami działka nr [..] znajdowała się na obszarze oznaczonym A1RO.RP obejmując tereny upraw rolno-ogrodniczych, zabudowę siedliskami ogrodniczymi, z uwagi na docelowo przewidywaną budowę ujęć wody w obrębie terenu znajdowała się ponadto rezerwa dla przepompowni ścieków /NO/.

Badając faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości w okresie luki planistycznej rzeczoznawca majątkowy ustalił, że grunty nie były uprawiane rolniczo i pozostawały niezabudowane, a w dalszej odległości znajdowała się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Na tej podstawie biegły, a następnie organy przyjęły, w celu określenia wartości nieruchomości przed wejściem w życie planu, przeznaczenie dla całej nieruchomości dopuszczające zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, w tym siedliskową. W konsekwencji biegły wywiódł, że faktyczne wykorzystanie nieruchomości jest tożsame z określonym w dawnym planie i w związku z tym, stosując art. 37 ust. 1 zd. drugie u.p.z.p., określił wartość rynkową prawa własności nieruchomości według przeznaczenia po uchwalaniu planu z 2012 r. oraz wartości tego prawa przed jego uchwaleniem według sposobu wykorzystania nieruchomości, a wzrost wartości ustalił jako różnicę między tymi wartościami. W ocenie Sądu takie działanie rzeczoznawcy jest prawidłowe, albowiem w świetle art. 87 ust. 3a u.p.z.p., przepis art. 37 ust. 1 tej ustawy znajduje zastosowanie, jeżeli wartość wycenianej nieruchomości według przeznaczenia w starym planie nie jest wyższa niż przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania po utracie mocy tego planu. Z taką zaś sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie, co prawidłowo ustalił rzeczoznawca majątkowy w operacie, a zaakceptowały organy administracji.

W oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego organ ustalił, że nastąpił wzrost wartości oznaczonej nieruchomości gruntowej w wyniku uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 27 września 2012 r. i w oparciu o tak poczynione ustalenia określił wysokość opłaty planistycznej adekwatną do wielkości sprzedanych udziałów w nieruchomości. Z treści skargi wynika, że wątpliwości skarżącej budzi sposób wyceny, której przedmiotem uczyniono całą działkę nr [..], a nie poszczególne udziały podlegające sprzedaży.

Odnosząc się do tych zarzutów Sąd orzekający w niniejszej sprawie stanął na stanowisku, że jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania, pobiera się zarówno w sytuacji zbycia całej nieruchomości, jak również jej części lub udziału w jej własności. Możliwość taką potwierdził już Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z dnia 17 maja 1999 r., sygn. akt OPK 17/98 (publ. ONSA 1999/4/12, LEX nr 37107). Sąd ten wskazał bowiem, że w zakresie planowania przestrzennego nie jest najważniejszy aspekt podmiotowy pojęcia nieruchomości. Przeznacza się w planie dane grunty na określony cel nie dlatego, że stanowią one własność określonego rodzaju podmiotów, lecz wyłącznie z uwagi na przedmiotowe jego cechy, okoliczności faktyczne i prawne, ze względu na które dane grunty, teren, obszar gruntów, czy dana część powierzchni ziemskiej - bez względu na granice nieruchomości w klasycznym ujęciu cywilistycznym - nadają się według "planisty" na przeznaczenie ich na określony cel społeczno-gospodarczy. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego nie budzi więc wątpliwości, że w art. 36 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (zawierającym analogiczną regulację co art. 36 ust. 4 u.p.z.p.) chodzi też o zbycie części nieruchomości, mimo iż w przepisie tym jest mowa jest o zbyciu "nieruchomości" bez dodatkowego określenia "w całości lub w części". Stanowisko to uwzględnia, że w procesie obrotu cywilnoprawnego konieczne jest wyodrębnienie do wykupu, zamiany, czy sprzedaży części gruntu, w konsekwencji czego staje się ona nieruchomością odrębną od dotychczasowej całości. Ustawodawca w takim pojęciu nieruchomości zawarł również udział w "zbywanej nieruchomości". Umiejscowienie poza takim pojęciem "zbywania nieruchomości" w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zbycia udziału w nieruchomości byłoby nieracjonalne i mogłoby prowadzić do uczynienia przepisu art. 36 ust. 4 ustawy martwym. Przyjęcie odmiennego stanowiska polegającego na tym, że zbyta musi być cała nieruchomość mając na myśli zarówno sytuację zbycia całej powierzchni nieruchomości sprzed uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak również zbycia udziałów wszystkich współwłaścicieli nieruchomości powstałej po uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego do tego by można było wymierzyć jednorazową opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., prowadziłoby do podważenia sensu ustanowienia takiej opłaty poprzez łatwą możliwość doprowadzenia do przedawnienia możliwości zgłoszenia takiego roszczenia.

Skoro więc określone w planie przeznaczenie terenu obejmuje w niniejszej sprawie całą nieruchomość i powoduje wzrost jej wartości, to nie ulega wątpliwości, że wzrost ten dotyczy każdej z poszczególnych części tej działki, którą da się następnie wyodrębnić i uczynić przedmiotem obrotu.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że dla możliwości ustalenia jednorazowej opłaty nie ma znaczenia, czy sprzedawana jest cała działka, czy tylko część określona jej ułamkiem (udział). Skoro bowiem przeznaczenie określone w planie z 2012 r. dotyczyło całej powierzchni działki nr [..], a rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że na skutek uchwalenia planu doszło do wzrostu wartości całej nieruchomości, to wzrost ten dotyczy również poszczególnych udziałów w prawie własności tej nieruchomości, proporcjonalnie do ich wysokości. W konsekwencji uczynienie przedmiotem obrotu tylko udziału we własności nieruchomości objętej postanowieniami planu, które powodują wzrost jej wartości, uzasadnia zastosowanie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. o jednorazowej opłacie. Właściciel nieruchomości może bowiem osiągnąć korzyści także w razie zbycia części nieruchomości bądź udziału w przysługującym mu prawie własności.

Reasumując tę część rozważań Sąd uznał, że dokonane transakcje zbycia udziałów w działce nr [..] przysporzyły skarżącej korzyści, których nie osiągnęłaby bez uchwalenia planu miejscowego i przeznaczenia w nim działki nr [..] pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną oraz usługową. Postanowienia wcześniej obowiązującego planu ogólnego nie przewidywały takiej funkcji dla przedmiotowego terenu i dopiero z dniem wejścia w życie planu z 2012 r. możliwa stała się sprzedaż udziałów w prawie własności nieruchomości o przeznaczeniu znacznie atrakcyjniejszym niż poprzednie. To zaś, jak już wyjaśniono, uprawniało organ do wszczęcia i prowadzenia postępowania mającego na celu ustalenie jednorazowej opłaty. Wysokość tej opłaty – jak wynika z uzasadnienia zaskarżonej decyzji – została ustalona w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, legitymującego się odpowiednimi uprawnieniami.

W ocenie Sądu opłata planistyczna została ustalona prawidłowo jako ułamek wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu, odpowiadający ułamkowemu udziałowi w prawie własności nieruchomości, który był przedmiotem zbycia. Organy oparły się przy tym na ustaleniach rzeczoznawcy, który uwzględnił, że jeżeli strona sprzedała tylko części prawa własności działki, to dla obliczenia opłaty planistycznej należy przyjąć wzrost wartości działki w tym jej kształcie, jaki istniał w dniu uchwalenia planu. Dlatego też biegły dokonał szacowania wzrostu wartości całej nieruchomości, zaś organ obliczył wysokość opłat w odniesieniu do wielkości zbywanych udziałów. Wyliczenia te zostały natomiast w sposób jasny i precyzyjny przedstawione w tabeli zamieszczonej w rozstrzygnięciu decyzji organu pierwszej instancji.

Podstawą obliczeń organu było ustalenie przez rzeczoznawcę różnicy wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu, opartym o faktyczny sposób jej wykorzystywania pod zabudowę jednorodzinną, w tym siedliskową oraz po jego uchwaleniu. Różnica tych wartości wyniosła 64.560 zł, z czego 30% uchwalonej stawki opłaty dało kwotę 19.368 zł. Wskazana kwota opłaty za wzrost wartości nieruchomości zostałaby nałożona przy sprzedaży całej działki. W związku jednak z tym, że sprzedaży podlegały udziały w prawie własności nieruchomości organ określił kwotę opłaty proporcjonalnie do wielkości każdego ze zbytych udziałów następnie sumując je, co dało wysokość opłaty należną od skarżącej Spółki. Zastrzeżeń Sądu nie budził przyjęty sposób ustalenia wysokości opłaty planistycznej oparty o prawidłowo przeprowadzoną wycenę działki nr [..] w operacie szacunkowym sporządzonym zgodnie z wymogami przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz.U. z 2018 r., poz. 121) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

W tym stanie rzeczy Sąd uznał, że zarzuty skargi są niezasadne, albowiem przeprowadzone przez organy postępowanie odpowiada przepisom prawa. W szczególności organy prawidłowo ustaliły stan faktyczny sprawy, a także dokonały merytorycznej oceny podstawowego dowodu w sprawie, jakim jest operat szacunkowy i w oparciu o poczynione tam ustalenia określiły wysokość opłaty planistycznej związanej ze sprzedażą udziałów w prawie własności nieruchomości nr [..] w R. Wbrew twierdzeniom skarżącej Spółki zarówno wysokość ustalonej opłaty, jak i sposób jej wyliczenia, został prawidłowo przedstawiony w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji. wyliczenia tej opłaty wynika zaś z rozważań organów poczynionych w uzasadnieniu. Ponadto Sąd nie dopatrzył się także innych naruszeń, które uzasadniałyby uwzględnienie żądania strony skarżącej i uchylenie zaskarżonej decyzji.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, działając na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę jako bezzasadną.