Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1256/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2017-01-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Drogi publiczne
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 134, 154
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 12, 18
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 721
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Małgorzata Łoboz Sędziowie: WSA Beata Łomnicka WSA Iwona Niżnik-Dobosz (spr.) Protokolant: starszy sekretarz sądowy Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 stycznia 2017 r. sprawy ze skargi M.M. na decyzję Wojewody z dnia 25 sierpnia 2016 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Wojewody na rzecz skarżącego M.M. kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Wojewoda [....] decyzją z dnia 25 sierpnia 2016 r. (znak: [....] ), na podstawie:

- art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 z późn. zm. – dalej jako: u.g.n.) oraz

- art. 138 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r., poz. 23 – dalej jako: k.p.a.),

po rozpatrzeniu odwołania Gminy K. reprezentowanej przez Prezydenta Miasta K. , zastępowanego przez Kierownika Referatu w Wydziale Skarbu Miasta Urzędu Miasta K. , od decyzji Starosty W. z dnia 6 kwietnia 2016 r. (znak: [....] ) uchylił w całości zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Decyzją z dnia 6 kwietnia 2016 r. (znak: [....]), Starosta W. orzekł o ustaleniu odszkodowania w kwocie 127 964,00 zł za nieruchomość ozn. jako dz. ewid. nr [....] o pow. 0.0009 ha i nr [....] o pow. 0.0040 ha. obr. [....] [....] , które z dniem 30 stycznia 2014 r. stały się własnością Gminy K. i wypłacie ustalonego odszkodowania na rzecz M.M. – dotychczasowego właściciela nieruchomości. Ponadto Starosta W. zobowiązał Gminę [....] reprezentowaną przez Prezydenta Miasta K. do zapłaty ustalonego odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna oraz orzekł o odmowie powiększenia wysokości odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości.

W uzasadnieniu ww. decyzji organ I instancji wskazał, że oparł się na ustaleniach operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 4 stycznia 2016 r. przez rzeczoznawcę majątkowego T.B. , który oszacował wartość przedmiotowej nieruchomości położonej w K. , ozn. jako dz. nr [....] i nr [....] o łącznej pow. 0,0049 ha, obr. [....] , jedn. ewid. [....] , przeznaczonej pod inwestycję drogową pn. "Rozbudowa ulic: [....] , [....] , [....] wraz ze skrzyżowaniem, linią tramwajową w [....] oraz infrastrukturą techniczną" – na kwotę 127 964,00 zł.

Odwołanie od ww. decyzji wniosła Gmina [....] reprezentowana przez Prezydenta Miasta K. , zastępowanego przez Kierownika Referatu w Wydziale Skarbu Miasta Urzędu Miasta K., zarzucając autorowi sporządzonej wyceny nieruchomości błędne określenie przeznaczenia wycenianej nieruchomości w oparciu o nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną w sytuacji przeznaczenia nieruchomości wycenianej zgodnie z decyzją Prezydenta Miasta K. z dnia 31 sierpnia 2011 r. o warunkach zabudowy pod budowę zjazdu i infrastruktury technicznej. Jednocześnie odwołująca wskazała na dokonanie przez biegłego analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne, w sytuacji przeznaczenia wycenianej nieruchomości pod budowę zjazdu i infrastruktury technicznej, a ponadto na uwzględnienie przez biegłego w wycenie nieruchomości o powierzchniach większych niż nieruchomości wycenianej, a także przyjęcie do porównania innych nieruchomości niepodobnych, różniących się wieloma cechami rynkowymi od nieruchomości wycenianej. Niezależnie od powyższego odwołująca poinformowała, że ze względu na okoliczność, iż wycena dz. nr [....] i nr [....] o łącznej pow. 0,0049 ha, obr. [....] , jedn. ewid. [....] , przeznaczonych pod inwestycję drogową pn. "Rozbudowa ulic: [....] [....] [....] wraz ze skrzyżowaniem, linią tramwajową w [....] oraz infrastrukturą techniczną" została wykonana już trzykrotnie, a sposób określenia przez rzeczoznawcę przeznaczenia wycenianej nieruchomości jest nadal nieprawidłowy, wniosła na zasadzie art. 84 § w zw. z art. 24 § pkt 5 k.p.a. o wyłączenie w sprawie biegłego T.B.

Wojewoda [....] rozpatrując odwołanie oraz całość materiału dowodowego zebranego w sprawie wskazał, że odszkodowanie w niniejszym postępowaniu ustalone zostało w trybie przepisów ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, a w oparciu o opinie biegłego, tj. rzeczoznawcy majątkowego T.B. , który w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 4 stycznia 2016 r. oszacował wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości ozn. jako dz. ewid. nr [....] o pow. 0.0009 ha i nr [....] o pow. 0.0040 ha, obr. [....] , która na mocy decyzji Starosty W. z dnia 31 lipca 2013 r. (znak: .....), utrzymanej w mocy decyzją Wojewody [....] z dnia 30 stycznia 2014 r. (znak: [....] ) została zajęta pod inwestycję drogową pn. "Rozbudowa ulic: [....] [....] [....] wraz ze skrzyżowaniem, linią tramwajową w [....] oraz infrastrukturą techniczną" – na kwotę 127 964,00 zł. Organ odwoławczy podkreślił przy tym, że z odpisu z księgi wieczystej [....] obejmującej dz. nr [....] i dz. nr [....] (z której powstała dz. nr [....] zajęta pod inwestycję drogową i przejęta przez Gminę K.) wynika, że w dacie wydania ostatecznej decyzji Wojewody [....] z dnia 30 stycznia 2014 r. (znak: .....), była ona własnością M.M. , natomiast działy III i IV tej księgi wieczystej były wolne od wpisów.

Organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, normującymi kwestię ustalania wysokości odszkodowania za nieruchomości, organ prowadzący postępowanie administracyjne, zobowiązany jest powołać biegłego, tj. rzeczoznawcę majątkowego w przypadku, gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne. Jednocześnie, powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych podkreślił, że opinia wydana przez rzeczoznawcę majątkowego o wysokości odszkodowania nie ma charakteru wiążącego i podlega ona ocenie właściwego organu administracyjnego. Dlatego też, w ocenie organu II instancji, organ nie może ograniczyć się do powołania na konkluzję zawartą w opinii rzeczoznawcy, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły tę konkluzję oparł i skontrolować prawidłowość tego rozumowania, a w związku z tym ocena prawidłowości dokonanych przez rzeczoznawców wycen stanowi formę ich weryfikacji pod kątem zgodności z przepisami. Jednocześnie organ odwoławczy wskazał, że w przedmiotowej sprawie kwestie wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomości przejęte na cele publiczne, reguluje art. 134 u.g.n., który to przepis jako jeden z głównych czynników, decydujących o wartości nieruchomości dla celów ustalenia wysokości odszkodowania wskazuje przeznaczenie tej nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. Organ II instancji podkreślił, że w przepisie tym ustawodawca wprowadził do porządku prawnego tzw. zasadę korzyści, wychodząc z założenia, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości, spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. Dodał przy tym, że szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne zostały uregulowane w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i w tym zakresie przytoczył treść § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia.

Mając na uwadze powyższe organ odwoławczy podał, że w niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy przyjął zatem stan nieruchomości na dzień 31 lipca 2013 r., tj. na datę wydania przez Starostę [....] decyzji o zezwoleniu na realizacji inwestycji drogowej, a przeznaczenie ustalił na podstawie decyzji Prezydenta Miasta K. nr [....] z dnia 31 sierpnia 2011 r. o ustaleniu warunków zabudowy dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Organ II instancji zaznaczył przy tym, że określając stan nieruchomości rzeczoznawca majątkowy wskazał, że dz. ewid. nr [....] i nr [....] są porośnięte trawą i nie zawierają składników roślinnych i budowlanych, posiadających wartość użytkową, zaś najbliższe otoczenie przedmiotowej nieruchomości stanowi zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, obiekty biurowe, zakład opieki zdrowotnej, a także budynki stanowiące siedzibę instytucji publicznych. Ponadto organ podał, że rzeczoznawca majątkowy określił dostęp do komunikacji jako bardzo dobry, zapewniony poprzez liczne linie autobusowe i tramwajowe, a przy tym wskazał, że nieruchomość znajduje się na obszarze uzbrojonym w media, z bezpośrednim dostępem do asfaltowej lokalnej drogi publicznej. Z kolei przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości, na podstawie ww. decyzji o ustaleniu warunków zabudowy określił jako teren mieszkalnictwa wielorodzinnego.

Organ odwoławczy wskazał, że w rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca majątkowy T.B. wykonał operat szacunkowy podejściem porównawczym, metodą porównywania parami, przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomościami przeznaczonymi pod budownictwo mieszkaniowe i mieszkaniowo-usługowe z terenu jedn. ewid. [....] [....] i [....] , co zostało poprzedzone analizą rynku transakcji nieruchomościami drogowymi, w wyniku której biegły stwierdził, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia wartości nieruchomości. Niemniej jednak, w ocenie organu II instancji, z ww. decyzji Prezydenta Miasta K. – co również podniosła strona odwołująca – jednoznacznie wynika, że pod budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego została przeznaczona dz. ewid. nr [....] oraz część dz. nr [....] , natomiast na podstawie tej decyzji, dz. nr [....] (z której powstała dz. ewid. nr [....] ) i nr [....] zostały przeznaczone pod budowę zjazdu i infrastruktury technicznej, a w związku z tym nieruchomości te nie były przeznaczone pod podstawowy cel, czyli budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne, a pod funkcje dodatkowe, jakimi w niniejszym przypadku są budowa zjazdu i infrastruktury technicznej.

Tym samym, zdaniem organu odwoławczego, za nieuzasadnione w świetle jednoznacznej dyspozycji art. 4 pkt 16 u.g.n. oraz § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego należało uznać przyjęcie przez biegłego do porównania nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne, w sytuacji przeznaczenia wycenianej nieruchomości pod budowę zjazdu i infrastruktury technicznej. Organ odwoławczy zaznaczył przy tym, że biegły dokonując weryfikacji nieruchomości porównawczych pod kątem możliwości uznania ich za nieruchomości podobne do przedmiotu wyceny powinien mieć na uwadze dyspozycję art. 4 pkt 16 u.g.n., jak również dyspozycję § 4 ust. 1-3 ww. rozporządzenia. Organ II instancji podkreślił, że okoliczność ta była już podniesiona w poprzednio wydanej decyzji Wojewody [....] z dnia 4 grudnia 2015 r. (znak: [....] ) uchylającej decyzję Starosty W. z dnia 30 kwietnia 2015 r. (znak: [....] ) i przekazującej sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji, niemniej jednak nie została ona uwzględniona przy sporządzaniu ponownej wyceny.

Ponadto odnosząc się do zarzutu strony odwołującej dotyczącego przyjęcia porównania z przedmiotem wyceny, nieruchomości charakteryzujących się znacznie większą powierzchnią od nieruchomości wycenianej, organ II instancji wskazał, że nieruchomość wyceniana ozn. jako dz. ewid. nr [....] i nr [....] posiada łączną powierzchnie wynoszącą 0,0049 ha, zaś nieruchomości porównawcze A, B i C posiadają odpowiednio powierzchnię 0,0292 m2, 0,0425 m2 i 0,0445 m2. Podał przy tym, że w niniejszej sprawie autor operatu szacunkowego nie przyjął cechy "wielkość powierzchni", co zdaniem organu odwoławczego oznacza, że przeprowadzona przez niego analiza rynku wykazała, że ten atrybut nie ma wpływu na wartość nieruchomości.

W ocenie organu II instancji, za zasadny należało natomiast uznać zarzut strony odwołującej o konieczności wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego T.B. od udziału w przedmiotowym postępowaniu. Organ odwoławczy wskazał bowiem, że w przypadku uchylenia w oparciu o art. 138 § 2 k.p.a. decyzji odszkodowawczej i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania przez organ I instancji z uwagi na stanowiący podstawę odszkodowania ustalonego tą decyzją nieprawidłowy operat szacunkowy, sporządzenie nowej, prawidłowej opinii o wartości nieruchomości należało zlecić innemu rzeczoznawcy majątkowemu, gdyż biegły, który sporządził wadliwą opinię podlega w takim przypadku wyłączeniu od udziału w tej sprawie na podstawie art. 176 u.g.n. w zw. z art. 24 § 1 pkt 4 i 5 k.p.a., co zdaniem organu znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych. Dlatego też w ocenie organu odwoławczego, dokonaną w ten sposób wycenę ocenić należało w sposób negatywny, jako że analizowany operat szacunkowy nie mógł stanowić dowodu w przedmiotowej sprawie i być wykorzystany dla potrzeb prowadzonego postępowania administracyjnego.

Ponadto, zdaniem Wojewody [....] , powołującego się na treść art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, w niniejszej sprawie niezaistniała możliwość powiększenia wysokości odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości. Organ odwoławczy podkreślił, że ze względu na fakt, iż ww. decyzji Starosty [....] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z dnia 31 lipca 2013 r. (znak: [....] ), nie nadano rygoru natychmiastowej wykonalności, termin 30 dni rozpoczął swój bieg od dnia w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, czyli w niniejszej sprawie od dnia 30 stycznia 2014 r., tj. od dnia wydania decyzji Wojewody [....] z dnia 30 stycznia 2014 r. (znak: [....] ) utrzymującej w mocy ww. decyzję Starosty W. Dlatego też zdaniem organu II instancji, wydanie nieruchomości przez poprzedniego jej właściciela, tj. M.M. dopiero w dniu 30 maja 2014 r. uchybiało powyższemu terminowi. Organ odwoławczy zaznaczył przy tym, że dla upływu tego terminu nie miało znaczenia pismo ZIKIT z dnia 9 maja 2014 r. o wezwaniu do wydania nieruchomości, które nastąpiło już po upływie wymaganego trzydziestodniowego terminu, wynikającego z art. 18 ust. 1e ww. ustawy. Tym samym w ocenie organu II instancji, organ I instancji prawidłowo ustalił, że odszkodowanie w niniejszej sprawie nie powinno zostać powiększone o 5% wartości nieruchomości.

Z kolei odnosząc się do uwag M.M. zawartych w piśmie z dnia 27 lipca 2016 r. dotyczącego "odrzucenia" odwołania Prezydenta Miasta K. od decyzji Starosty W. z dnia 6 kwietnia 2016 r. (znak: [....] ), orzekającej o ustaleniu i wypłacie odszkodowania za utratę prawa własności do nieruchomości ozn. jako dz. ewid. nr [....] i nr [....] , obr. [....] , jedn. ewid. [....] , przejętej z mocy prawa na rzecz Gminy K. , na cele realizacji inwestycji drogowej pn. "Rozbudowa ulic: [....] (...)" na podstawie ostatecznej decyzji Starosty W. z dnia 31 lipca 2013 r. (znak: [....] ), utrzymanej w mocy decyzją Wojewody [....] (znak: [....] ) z dnia 30 stycznia 2014 r., organ odwoławczy wskazał, że uprzednio wskazane okoliczności powodują, iż zachodzi konieczność uchylenia, jako opartej na wadliwym operacie szacunkowym, decyzji Starosty [....] z dnia 6 kwietnia 2016 r. (znak: [....] ) i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania przez organ I instancji, celem pozyskania nowego, prawidłowego operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego. Przytaczając treść art. 138 § 2 k.p.a., organ odwoławczy podał, że zaskarżona decyzja została wydana, m.in. z naruszeniem art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. (w tym brak prawidłowej i wyczerpującej oceny sporządzonego operatu szacunkowego i oparcie rozstrzygnięcia na wadliwym operacie szacunkowym), co w jego ocenie, w świetle przytoczonych argumentów, w zasadniczy sposób wpłynęło na treść wydanego rozstrzygnięcia przez organ I instancji. Jednocześnie Wojewoda [....] powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych podkreślił, że sporządzenie na nowo operatu szacunkowego oraz przeprowadzenie na jego podstawie dowodu co do wartości nieruchomości obejmowałoby zasadniczy zakres postępowania w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania. Tym samym, zdaniem organu odwoławczego, uzasadnione było w niniejszej sprawie zastosowanie art. 138 § 2 k.p.a., bowiem operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na treść decyzji kształtującej prawa i obowiązki stron postępowania, które muszą mieć możliwość pełnego i wyczerpującego ustosunkowania się do takiego dowodu i dlatego należy zagwarantować im prawo do oceny tego operatu przez organy obu instancji.

Skargę na ww. decyzję wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, skarżący – M.M. , domagając się stwierdzenia nieważności zaskarżonej decyzji oraz uznania decyzji Starosty [....] z dnia 6 kwietnia 2016 r. (znak: [....] ) za ostateczną.

W uzasadnieniu skargi skarżący wskazał, że Wojewoda [....] po raz czwarty uchylił zapadłą w sprawie decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania przez organ I instancji, opierając się jedynie na argumentacji zaprezentowanej w odwołaniu Prezydenta Miasta K. Skarżący podkreślił również, że w toku rozpoznawania sprawy Prezydenta Miasta K. miał możliwość, jak każda strona postępowania, zapoznania się ze sporządzonym operatem, jednak jego prawidłowość zakwestionował on dopiero po wydaniu decyzji przez Starostę W. , co zdaniem skarżącego miało zmierzać do wydłużenia postępowania. Skarżący podkreślił również, że rzeczoznawca majątkowy został wyłoniony w drodze konkursu ogłoszonego przez Starostę W. , zaś sporządzony przez niego operat szacunkowy został przygotowany z zastosowaniem niepodważalnych metod badawczych w oparciu, o które wycenił on nieruchomość na kwotę 127 964,00 zł. Ponadto skarżący zaznaczył, że obie działki (nr [....] i nr [....] ) są położone bezpośrednio przy drodze i jako całość zostały przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Skarżący wskazał również, że opinia biegłego z dnia 4 stycznia 2016 r. zawiera wszelkie wyliczenia i analizy, poparta jest dowodami, a ponadto zawiera uzasadnienie, tworząc tym samym logiczną całość. W ocenie skarżącego, organ odwoławczy kwestionując ww. operat wkracza w jej treść merytoryczną (wiedzę specjalistyczną biegłego), co jest sprzeczne z orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego. Skarżący podkreślił przy tym, że biegły wykonał operat szacunkowy podejściem porównawczym, metodą porównania parami, uwzględniając poprzednio wydaną decyzję Wojewody [....] z dnia 4 grudnia 2015 r. (znak: [....] ), a w związku z tym nie może on teraz kwestionować tego operatu.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [....] wniósł o jej oddalenie i podtrzymał w całości swoje dotychczasowe stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Kompetencje sądów administracyjnych określają przede wszystkim przepisy art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych, oraz art. 3 – 5, art. 134 i 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Z przepisów tych wynika, że sądowa kontrola działalności administracji publicznej sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, zadaniem więc sądu administracyjnego rozpoznającego skargę na akt administracyjny jest ocena zgodności z prawem tego aktu. Dokonując tej oceny sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, ani powołaną podstawą prawną. Granice sądowej kontroli ograniczają tylko granice sprawy i zakaz orzekania na niekorzyść skarżącego przy braku przesłanek do stwierdzenia nieważności aktu.

Sąd jednak podkreśla w tym miejscu, że w świetle zaś art. 134 § 1 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd nie ma obowiązku, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, do badania tych zarzutów i wniosków, które nie mają znaczenia dla oceny legalności zaskarżonego aktu (tak NSA w wyroku z dnia 11 października 2005 r., sygn. akt: FSK 2326/04).

Kontrolowana przez Sąd decyzja organu II instancji jest decyzją kasacyjną wydaną na podstawie art. 138 § 2 k.p.a. Zgodnie z art. 138 § 2 k.p.a. "Organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę, organ ten powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy". Zdaniem Sądu, w kontrolowanej sprawie nie zaistniały przesłanki do wydania decyzji kasacyjnej, gdyż motywy, którymi kierował się organ korzystając ze wskazanej podstawy kompetencyjnej opierały się na złej wykładni prawa materialnego mającego zastosowanie w sprawie, w związku z którą organ zakwalifikował przedwcześnie operat szacunkowy jako nie nadający się do wykorzystania w prowadzonym postępowaniu administracyjnym, Dopiero jeżeli organ w ramach dążenia do samodzielnego, merytorycznego załatwienia sprawy spostrzeże już przy prawidłowej wykładni stosowanych przepisów, że w sprawie zachodzi jednak stan adekwatny dla art. 138 § k.p.a., dopiero wtedy może rozważać stosowanie tych kompetencji.

Zgodnie z art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 z późn. zm.):

"1. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości.

2. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

3. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości.

4. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

W myśl art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tzw. specustawy znajdującej zastosowanie w sprawie):

1. Wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.(.....)

1e. W przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia:

1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17,

2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo

3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna - wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.(......)

3. Odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości".

W myśl § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego:

"1. Wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 i Nr 199, poz. 1227 oraz z 2009 r. Nr 72, poz. 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

2. W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.

3. W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

4. W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

5. Przez decyzję, o której mowa w ust. 1, 2 i 4, rozumie się decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzję o ustaleniu lokalizacji autostrady, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi lub decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, na podstawie której ustalona została lokalizacja inwestycji drogowej".

Art. 154 u.g.n. stanowi, że : "1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. 2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. 3. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

W kontrolowanej sprawie jest bezsprzecznie, że odszkodowanie w kontrolowanym postępowaniu jest ustalane na zasadach i w trybie przepisów ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, z uwagi na fakt, iż - nieruchomości ozn. jako dz. ewid. nr [....] o pow. 0.0009 ha i nr [....] o pow. 0.0040 ha, obr. [....] , została zajęta pod inwestycję drogową pn. "Rozbudowa ulic: [....] wraz ze skrzyżowaniem, linią tramwajową w [....] oraz infrastrukturą techniczną" - a to na mocy decyzji Starosty W. z dnia 31 lipca 2013 r., utrzymanej w mocy decyzją Wojewody [....] z dnia 30 stycznia 2014 r. Z odpisu z księgi wieczystej [....] obejmującej dz. nr [....] i dz. nr [....] (z której powstała dz. nr [....] zajęta pod inwestycję drogową i przejęta przez Gminę K. ) wynika, że w dacie wydania ostatecznej decyzji Wojewody [....] z dnia 30 stycznia 2014 r. (znak: [....] ), była ona własnością M.M. , natomiast działy III i IV tej księgi wieczystej były wolne od wpisów.

W sprawie nie budzi także wątpliwości, że do dnia wniesienia skargi i wydania wyroku przez WSA a w Krakowie, skarżący nie otrzymał merytorycznej kończącej sprawę ostatecznej decyzji o odszkodowaniu za ww. wywłaszczoną z mocy ustawy nieruchomość.

W sprawie jest także niekwestionowane, że przeznaczenie wywłaszczonej ww. nieruchomości można ustalić na podstawie decyzji Prezydenta Miasta K. nr [....] z dnia 31 sierpnia 2011 r. o ustaleniu warunków zabudowy dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego.

Ja to już było sygnalizowane, kontroli sądowej została poddana decyzja kasacyjna i zarazem w kontrolowanej sprawie jest to już kolejna decyzja o tym charakterze. W przypadku decyzji kasacyjnych Sąd przede wszystkim bada, czy w sprawie zaistniały przesłanki, o których stanowi art. 138 § 2 k.p.a. W przekonaniu Sądu decyzja kasacyjna została wydana niezgodnie z zasadami/przesłankami art. 138 § 2 k.p.a., gdyż w sprawie nie istnieje na etapie obecnie kontrolowanym konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy uzasadniający stosowanie art. 138 § 2 k.p.a. Stanowisko zajęte przez organ II instancji w kontrolowanej decyzji jest błędne, opiera się na błędnie określonym przeznaczeniu przedmiotowych wycenianych działek a zatem operat szacunkowy przedwcześnie został zakwalifikowany przez organ jako wadliwy i bezużyteczny. Zdaniem Sądu, mając na uwadze, że kasacyjna decyzja wojewody jest już kolejną w sprawie i biorąc pod uwagę poniższe ustalenia Sądu, organ II instancji powinien dążyć przede wszystkim do zgodnego z prawem i stanowiskiem Sądu ew. uzupełnienia kwestionowanego operatu w zakresie, w jakim organ postrzega uzasadnioną prawem i okolicznościami faktycznymi sprawy konieczność wyjaśnienia metody jego sporządzenia i stanu faktycznego i prawnego sprawy przyjętego dla opracowania operatu i następnie wydania rozstrzygnięcia merytorycznego rozstrzygającego sprawę odszkodowania.

W kontrolowanej sprawie sporne jest bowiem to, w jaki sposób wyłożyć, "zinterpretować" treść ww. decyzji o warunkach zabudowy w odniesieniu do przeznaczenia w niej dz. nr [....] i dz. nr [....] (z której powstała dz. nr [....] zajęta pod inwestycję drogową i przejęta przez Gminę K. ), czyli jak zastosować w realiach sprawy treść art. 154 u.g.n.

W decyzji tej, Prezydent Miasta K. działając na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r" Nr 80. poz. 717 z późniejszymi zmianami), § 1- 9 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003, Nr 164, poz. 1588), § 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowę (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1589) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2000. Nr 98, poz. 1071 ze zmian.) – ustalił w a r u n k i za b u d o w y dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z parkingiem w budynku wraz z infrastrukturą techniczną, drogą dojazdową, parkingami na działce [....] oraz części działki [....] , budowa zjazdu i infrastruktury technicznej dodatkowo na dz. nr nr [....] [....] [....] , budowa infrastruktury technicznej dodatkowo ha dz. nr nr [....] [....] [....] obr . [....] przy ul. [....] w K."

W kontrolowanej sprawie rzeczoznawca majątkowy przyjął stan nieruchomości na dzień 31 lipca 2013 r., tj. na datę wydania przez Starostę [....] decyzji o zezwoleniu na realizacji inwestycji drogowej, a przeznaczenie ustalił na podstawie decyzji Prezydenta Miasta K. nr [....] z dnia 31 sierpnia 2011 r. o ustaleniu warunków zabudowy dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego kwalifikując przeznaczenie przedmiotowych działek w świetle ww. decyzji warunkach zabudowy jako przeznaczonych pod budownictwo mieszkalne wielorodzinne. W przekonaniu Sądu I instancji jest to stanowisko trafne i zgodne z powszechnie obowiązującym prawem. Przedmiotem wniosku inwestora w ramach ww. omawianej decyzji Prezydenta Miasta K. jest ustalenie warunków zabudowy dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Z faktu konkretnego przeznaczenia w tej decyzji działek nr nr [....] [....] na budowę zjazdu i infrastruktury technicznej nie wynika, że działki te tracą walor terenu przeznaczonego na budownictwo mieszkalne wielorodzinne, gdyż zasadniczym przedmiotem jej wyrzeczenia są warunki realizacji budynku mieszkalnego wielorodzinnego a wspomniane przeznaczenie działek nr nr [....] [....] na budowę zjazdu i infrastruktury technicznej jest w swej funkcji całkowicie instrumentalne względem planowanego budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Aby inwestor mógł skutecznie uzyskać warunki zabudowy dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego powinien spełnić wymagania określone m.in. w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a zatem całość terenu, która funkcjonalnie umożliwia potencjalnemu inwestorowi uzyskanie warunków zabudowy dla zamierzonego przedsięwzięcia pod nazwą budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego służy temu przedsięwzięciu, a przeznaczenie terenu pod poszczególne funkcje instrumentalne, usługowe wobec realizacji w ten sposób zasadniczego celu tj. budynku mieszkalnego nie pozbawiają całości tego terenu (działek nr .....) zasadniczego przeznaczenia pod budynek mieszkalny wielorodzinny. Ustosunkowując się do zarzutów skargi Sąd stwierdza zatem, że nie podziela stanowiska organu II instancji, który za nieuzasadnione w świetle jednoznacznej dyspozycji art. 4 pkt 16 u.g.n. oraz § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego uznał przyjęcie przez biegłego do porównania nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne, w sytuacji przeznaczenia według organu, z czym się Sąd nie zgadza, wycenianej nieruchomości pod budowę zjazdu i infrastruktury technicznej.

Jednocześnie nieruchomości podobne do wycenianych powinny być selekcjonowane w nawiązaniu do atrybutów jakimi cechuje się macierzysta nieruchomość, z której zostały wydzielone przedmiotowe działki/działka. Trzeba bowiem mieć na uwadze, że decyzja z.r.i.d. w swej treści zatwierdza podział nieruchomości. Zatem przy wycenie działki chodzi o jej stan przed podziałem na dzień wydania decyzji.

Zgodnie z art. 12 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych:

"1. Decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości. 2. Linie rozgraniczające teren, w tym granice pasów drogowych, ustalone decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanowią linie podziału nieruchomości. 3. Decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanowi podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej i w katastrze nieruchomości. 4. Nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa:1) własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, 2) własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. 4a. Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej" .

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych: "1. Wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania".

Jak wynika z uzasadnienia kontrolowanej decyzji, organ II instancji podziela stanowisko strony odwołującej się, czyli Gminy, że w sprawie zostały źle wybrane nieruchomości podobne, których powierzchnia znacznie przewyższa powierzchnię wywłaszczonych działek. Organ jednak w tym zakresie nie poczynił żadnej wykładni prawa, wprost "milcząco" aprobując rozumowanie odwołującej się Gminy opierające się na założeniu, że skoro, zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej: "wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania" - to przez stan nieruchomości w dniu wydania decyzji należy rozumieć, według organu II instancji, stan nieruchomości, która została już wywłaszczona/przejęta na realizację inwestycji drogowej.

Nawet milcząca aprobata takiego stanowiska odchodzi, w przekonaniu Sądu od brzmienia wskazanego przepisu, ponieważ stan nieruchomości w dniu wydania decyzji jest stanem, który ma miejsce niewątpliwie "pod rządami" nieostatecznej decyzji, a zatem nie zaistniały jeszcze skutki prawne polegające na przejściu ex lege prawa własności. Należy zatem przyjąć, że w interpretowanym przepisie chodzi nie o stan nieruchomości już wywłaszczonej ostateczną decyzją, ale raczej o nieruchomość "wywłaszczaną" - w związku z tym pod względem powierzchni, w realiach kontrolowanej sprawy, należy brać pod uwagę przy wycenie transakcję gruntami o wielkości zbliżonej do całej nieruchomości dotychczasowej, która w wyniku wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej ulega dopiero podziałowi. Zatem punktem odniesienia dla stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji jest stan tej nieruchomości sprzed wydania decyzji a więc stan nieruchomości/działki, z której "potencjalnie" odjęto wywłaszczoną nieruchomość (obejmujący nieruchomość wywłaszczoną i macierzystą).

Trzeba bowiem zauważyć, że w interpretowanym przepisie ustawodawca posłużył się sformułowaniem "stan nieruchomości w dniu wydania decyzji", a nie stan nieruchomości po dniu wydania decyzji, lub stan nieruchomości wywłaszczonej. Powyższa wykładnia jest spójna z wynikami wykładni systemowej oraz celowościowej.

Dokonując wykładni systemowej sformułowania zawartego w art. 18 ust. 1 specustawy drogowej oraz analogicznego brzmienia § 36 ust. 1 rozporządzenia wskazać należy na inne postanowienia ustawowe regulujące kwestię wypłaty odszkodowania za wywłaszczoną na cele drogowe nieruchomość. W myśl art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami: "wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania (..)". W sformułowaniu tym, co nie budzi wątpliwości, nie chodzi o aktualny sposób jej w rozumieniu występującego w momencie ustalania odszkodowania, ale o sposób dotychczasowy, a więc sprzed wydania decyzji o wywłaszczeniu - odnoszący się zatem również do nieruchomości macierzystej. W przeciwnym razie pozbawiony sensu byłby art. 134 ust. 4 u.g.n., z którym: "Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia". W tym celu, aby interpretacja art. 18 ust. 1 specustawy drogowej pozostawała zgodna z innymi rozwiązaniami ustawowymi, również ten przepis powinien być zatem rozumiany w ten sposób, że chodzi o dotychczasowy stan całej (w kontrolowanej sprawie wywłaszczonej oraz macierzystej) nieruchomości.

Za taką, jak powyższa interpretacja art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, przemawia także wykładania funkcjonalna. Celem przewidzianego w specustawie drogowej odszkodowania jest bowiem, zgodnie z art. 21 Konstytucji wyrównanie straty, jaką właściciel poniósł w związku z wywłaszczeniem. Zgodnie z art. 21 Konstytucji: "1. Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia.2. Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem".

Dopuszczenie sytuacji, w której analizie będzie poddawana jedynie "wypreparowana" wywłaszczona nieruchomość może natomiast spowodować, że odszkodowanie nie pokryje w całości poniesionej szkody. Z zasad logiki i doświadczenia życiowego wynika bowiem, że wartość metra kwadratowego nieruchomości o znacznej powierzchni jest wyższa, aniżeli cena metra kwadratowego małego fragmentu wywłaszczanej nieruchomości znajdującego się tuż przy drodze.

Z całości powyższych ustaleń wynika, że rozpatrując odwołanie po raz drugi, organ II instancji dokonał błędnej wykładni prawa materialnego i stanu faktycznego i z perspektywy tej błędnej wykładni dokonał następnie oceny mocy dowodowej spornego operatu szacunkowego. Z uwagi na wykazaną powyżej niezgodność ustaleń kontrolowanej decyzji z prawem materialnym, mającą oczywisty wpływ na wynik sprawy, i fakt, że przy ocenianiu mocy dowodowej spornego operatu, a więc stanu faktycznego sprawy, organ II instancji nawiązywał przez większość rozważań do dokonanej przez siebie błędnej wykładni prawa i oceny stanu faktycznego, albo pomijał dokonanie tej wykładni, Sąd stwierdza, że organ II instancji kierując się oceną prawną dokonaną przez obecnie rozpoznający sprawę skład, powinien po raz drugi rozważyć wartość dowodową przedmiotowego operatu na tle zarzutów odwołania i treści powszechnie obowiązującego prawa. W sprawie trzeba rozważyć możliwość odpowiedniego uzupełnienia operatu. Wtedy biegły powinien szczegółowo wyjaśnić, w tym w nawiązaniu do argumentacji odwołania Gminy K. , dlaczego przyjął do porównania z przedmiotem wyceny, właśnie te a nie inne nieruchomości charakteryzujące się przy tym większą powierzchnią od nieruchomości wycenianej, oraz czy i jak cecha "wielkość powierzchni" wpływa na wartość szacowanych działek.

Dotychczasowe ustalenia organu II instancji obarczone są wadami wynikającymi z błędnej wykładni prawa materialnego lub nieuzasadnioną merytorycznymi ustaleniami akceptacją stwierdzeń odwołującego się, które mają istotny wpływ na wynik sprawy. Dopiero, gdyby okazało się, że kompetencje organu II instancji o jakich stanowi art. 136 k.p.a. są niewystarczające a zakres uzupełnienia operatu szacunkowego posiadałby faktycznie i prawnie znamiona nowego operatu, to z uwagi na zachowanie wymogów dwuinstancyjności, byłoby dopuszczalne skorzystanie z kompetencji zawartych w art. 138 § 2 k.p.a. i wtedy Sąd uznaje za uzasadnione powołanie nowego biegłego. Sąd wyjaśnia, że nie może wyprzedzić swoimi ustaleniami oceny dowodowej operatu, dokonanej przez organ II instancji tym razem przy już prawidłowej wykładni art. 18 ust. 1 specustawy, gdyż w takim przypadku działałby przedwcześnie i zamiast kontrolować administrację publiczną, sam zacząłby administrować.

Niezależnie od powyższych ustaleń, Sąd podziela stanowisko Wojewody [....] , powołującego się na treść art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, że w kontrolowanej sprawie nie zaistniała możliwość powiększenia wysokości odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości. Organ odwoławczy trafnie i zgodnie z prawem podkreślił, że ze względu na fakt, iż ww. decyzji Starosty W. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z dnia 31 lipca 2013 r. nie nadano rygoru natychmiastowej wykonalności, termin 30 dni rozpoczął swój bieg od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, czyli w niniejszej sprawie od dnia 30 stycznia 2014 r., tj. od dnia wydania decyzji Wojewody [....] z dnia 30 stycznia 2014 r. utrzymującej w mocy ww. decyzję Starosty W. Dlatego też zdaniem Sądu, wydanie nieruchomości przez poprzedniego jej właściciela, tj. M.M. dopiero w dniu 30 maja 2014 r. uchybiało powyższemu terminowi. Dla upływu tego terminu nie miało znaczenia pismo ZIKIT z dnia 9 maja 2014 r. o wezwaniu do wydania nieruchomości, które nastąpiło już po upływie wymaganego trzydziestodniowego terminu, wynikającego z art. 18 ust. 1e ww. ustawy. Tym samym, w ocenie Sądu, organy II i I instancji prawidłowo ustaliły, że odszkodowanie w kontrolowanej sprawie nie powinno zostać powiększone o 5% wartości nieruchomości.

Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organ II instancji powinien kierować się ocenami prawnymi zawartymi w uzasadnieniu wyroku Sądu.

Mając na uwadze powyższe, Sąd działając na podstawie art. 145 § 1 lit. "a"i "c" p.p.s.a. orzekł jak w pkt I sentencji wyroku. O kosztach postępowania, jak w pkt II sentencji wyroku, Sąd orzekł na podstawie art. 200 p.p.s.a.