Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt 7/IV SA 2521/02
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2004-02-02 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Powołane przepisy: article: art. 7 ust. 1, art. 22 ust. 1
journal: Dz.U. 2000 nr 80 poz. 903
law: Obwieszczenie Prezesa Rady Ministrów z dnia 8 sierpnia 2000 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o własności lokali.
Teza: 1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /Dz.U. 2000 nr 80 poz. 903/ nie zna pojęcia "wyłączenia z części wspólnej", zaś ustanowienie odrębnej własności lokalu wymaga zawarcia umowy /w formie aktu notarialnego/, albo dokonania jednostronnej czynności prawnej przez właściciela nieruchomości lub orzeczenia Sądu znoszącego współwłasność /art. 7 ust. 1/.

2. Inwestor winien legitymować się zgodą Wspólnoty Mieszkaniowej, wyrażoną w formie uchwały właścicieli lokali, bowiem zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej oraz udzielenie zgody na jej przebudowę stanowią, po myśli art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali, czynności przekraczające zwykły zarząd.

TEZY

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /Dz.U. 2000 nr 80 poz. 903/ nie zna pojęcia "wyłączenia z części wspólnej", zaś ustanowienie odrębnej własności lokalu wymaga zawarcia umowy /w formie aktu notarialnego/, albo dokonania jednostronnej czynności prawnej przez właściciela nieruchomości lub orzeczenia Sądu znoszącego współwłasność /art. 7 ust. 1/.

2. Inwestor winien legitymować się zgodą Wspólnoty Mieszkaniowej, wyrażoną w formie uchwały właścicieli lokali, bowiem zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej oraz udzielenie zgody na jej przebudowę stanowią, po myśli art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali, czynności przekraczające zwykły zarząd.


SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny po rozpoznaniu w dniu 4 lutego 2004 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. R. 3 w W. na decyzję Wojewody M. z dnia 6.05.2002 r. (...) w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i zezwolenie na roboty budowlane - uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Gminy W.-C. z dnia 5.02.2002 r. (...); (...).


UZASADNIENIE

Burmistrz Gminy W.-C. decyzją (...) z dnia 14.05.2001 r. zatwierdził projekt budowlany i wydał pozwolenie dla Agnieszki C. na wykonanie robót budowlanych związanych z adaptacją strychu na cele mieszkaniowe w budynku wielorodzinnym położonym przy ul. R. 3 w W. oraz na wykonanie instalacji wewnętrznych: gazu, elektrycznej, co i wod.-kan. Organ stwierdził, iż projekt jest kompletny oraz posiada niezbędne sprawdzenia, uzgodnienie i opinie, a inwestor wykazał się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w postaci umowy najmu strychu z dnia 30.12.1998 r. oraz zgody Starostwa Powiatu W. Zarządu Mienia na przeprowadzenia adaptacji z dnia 4.01.2001 r.

Na skutek wznowienia postępowania na wniosek Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej budynku przy ul. R. 3, Burmistrz Gminy W.-C. decyzją (...) z dnia 5.02.2002 r. w oparciu o art. 151 par. 2 w zw. z art. 146 par. 2 Kpa stwierdził, że wydanie decyzji z dnia 14.05.2001 r. nastąpiło z naruszeniem prawa, tj. art. 145 par. 1 pkt 4 Kpa i odmówił jej uchylenia z uwagi na fakt, iż w wyniku wznowienia mogłaby zapaść decyzja odpowiadająca w swej istocie decyzji dotychczasowej.

Powyższe rozstrzygnięcie zostało utrzymane w mocy zaskarżoną decyzją Wojewody M. (...) z dnia 6.05.2002 r. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, iż w dacie wydania decyzji zatwierdzającej projekt i wydającej pozwolenie na wykonanie robót, organ nie uwzględnił jako strony powołanej Uchwałą (...) z dnia 22.03.2001 r. Wspólnoty Mieszkaniowej co stanowiło podstawę do wznowienia postępowania w oparciu o art. 145 par. 1 pkt 4 Kpa. Jednocześnie z ustaleń organu wynika, iż inwestorka w dniu 30.12.1998 r. zawarła z Gospodarstwem Pomocniczym Urzędu Rejonowego w W. /reprezentantem właściciela/ umowę najmu strychu z przeznaczeniem na adaptację na cele mieszkalne, a następnie uzyskała w dniu 4.01.2001 r. zgodę na przedmiotowa adaptację od reprezentującego Skarb Państwa Zarządu Mienia Powiatu W. Powierzchnia strychu została wyłączona z części wspólnej i stanowi 0,0738 udziału Skarbu Państwa w nieruchomości.

W dniu wydania decyzji zezwalającej na adaptację prawa dotyczące zarządu nieruchomością nie były przeniesione na Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej.

Organ odwoławczy stwierdził, iż inwestorka spełniła wymagania określone w art. 35 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane /Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./ oraz wykazała się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

W skardze z dnia 12.06.2002 r. skierowanej do Naczelnego Sądu Administracyjnego, Wspólnota Mieszkaniowa kwestionuje zasadność zawartej w dniu 30.12.1998 r. z Agnieszką C. umowy najmu strychu a także aktualność przedłożonej przez inwestorkę dokumentacji technicznej budynku.

Nadto w ocenie skarżącej brak zgody Wspólnoty na adaptacje strychu może być uznana za naruszenie interesów osób trzecich, ponieważ prace budowlane mogą stworzyć bezpośrednie zagrożenie bezpieczeństwa mieszkańców.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Sprawa niniejsza podlega rozpoznaniu przez ww. Sąd I instancji na podstawie art. 97 par. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. przepisy wprowadzające ustawę- prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę -prawo postępowania przed sadami administracyjnymi /Dz.U. nr 153 poz. 1271/.

Skarga jest uzasadniona, choć nie z przyczyn wymienionych w jej zarzutach, którymi jednak Sąd po myśli art. 134 par. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo postępowania przed sądami administracyjnymi /Dz.U. nr 153 poz. 1270/ nie jest związany.

Sprzedaż pierwszego wyodrębnionego lokalu w budynku przy ul. R. 3 nastąpiła w kwietniu 2000 r. z tą też datą powstała z mocy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /Dz.U. 2000 nr 80 poz. 903/ wspólnota mieszkaniowa rozumiana jako zbiór podmiotów /ogół właścicieli lokali wchodzących w skład danej nieruchomości/ powiązanych z mocy przepisów ustawowych określonym stosunkiem prawnym. Wspólnota mieszkaniowa nie jest osoba prawną, może jednak na podstawie art. 6 cytowanej ustawy, nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Jej zdolność sądowa ograniczona jest do sfery prawnej z zakresu zadań wspólnoty to jest spraw związanych z zarządem nieruchomością wspólną.

Zgodnie z brzmieniem art. 3. ust. 1 ustawy o własności lokali w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Powierzchnia części strychu /73,26 m2/ objęta umową najmu z dnia 30.12.1998 r., w chwili powstania Wspólnoty stanowiła część wspólną nieruchomości. Co prawda w aktach postępowania administracyjnego znajduje się pismo Zarządu Mienia Powiatu W. z dnia 27.09.2001 r. kierowane do inwestorski, stwierdzające, iż ww. powierzchnia została wyłączona z części wspólnej i stanowi 0,0738 udziału Skarbu Państwa w nieruchomości, jednak oświadczenie to nie zostało poparte żadnym dokumentem stwierdzającym ustanowienie odrębnej własności lokalu.

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nie zna pojęcia "wyłączenia z części wspólnej", zaś ustanowienie odrębnej własności lokalu wymaga zawarcia umowy /w formie aktu notarialnego/, albo dokonania jednostronnej czynności prawnej przez właściciela nieruchomości lub orzeczenia Sądu znoszącego współwłasność /art. 7 ust. 1/.

Z powyższych ustaleń wynika, iż w dacie wydania decyzji z dnia 14.05.2001 r. zatwierdzającej projekt budowlany i zezwalającej na wykonania robót budowlanych, inwestorka winna była legitymować się zgodą Wspólnoty Mieszkaniowej, wyrażoną w formie uchwały właścicieli lokali, bowiem zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej oraz udzielenie zgody na jej przebudowę stanowią, po myśli art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali, czynności przekraczające zwykły zarząd.

Zasadnie organy obu instancji uznały, iż Wspólnota ma przymiot strony w rozumieniu art. . 28 Kpa, co w konsekwencji stanowiło podstawę do wznowienia postępowania w oparciu o art. 145 par. 1 pkt 4 Kpa, jednak przyjęcie, iż inwestor wykazał prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jedynie w oparciu o umowę najmu z 30.12.1998 r., w zmienionej sytuacji co do statusu własnościowego całej nieruchomości, stanowi w ocenie Sądu naruszenie art. 32ust. 4 pkt 2/ ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane /Dz.U. nr 89 poz. 414/.

Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł jak w sentencji w oparciu o art. 145 par. 1 pkt 1 lit. "a" ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz.U. nr 153 poz. 1270/, rozstrzygnięcie w pkt II wyroku opierając na treści art. 152 powołanej ustawy. O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 200 ustawy w związku z art. 97 par. 2 ustawy- przepisy wprowadzające ustawę prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz.U. nr 153 poz. 1271/.