Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 501/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2017-11-22 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98 ust. 3, art. 130 ust. 2, art. 153 ust. 1, art. 4 pkt 16
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Górska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Asesor WSA Magdalena Dobek-Rak po rozpoznaniu w dniu 22 listopada 2017 r. w Gdańsku w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi Gminy na decyzję Wojewody z dnia 9 czerwca 2017 r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę oddala skargę.


UZASADNIENIE

Będąca przedmiotem niniejszej sprawy skarga Gminy na decyzję Wojewody z dnia 9 czerwca 2017 r., nr [..], wniesiona została w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:

Wnioskiem z dnia 17 marca 2016 r. I. B. i D. B. zwrócili się do Starosty o ustalenie odszkodowania za działkę nr [..] położoną w B., która na podstawie decyzji Wójta Gminy z dnia 17 lipca 1996 r., nr [..], wydanej na podstawie art. 10 ust 1, 3 i 5 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (Dz.U. z 1991 r., nr 30, poz. 127 ze zm.), została wydzielona z przeznaczeniem pod drogę publiczną i przeszła na własność Gminy.

Starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej decyzją z dnia 3 października 2016 r., nr [..], wydaną na podstawie art. 129 ust. 1 i 5 w zw. z art. 98 ust. 1 i 3, art. 130, art. 132 ust. 1a i 2, art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.), orzekł: 1. o ustaleniu odszkodowania w wysokości 53 069 zł na rzecz I. B. i D. B. za nieruchomość położoną w O., gmina W., zajętą pod drogą gminną, oznaczoną ewidencyjnie jako działka nr [..] o pow. 767 m2, dla której Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego prowadził KW [..]; 2. że do wypłaty odszkodowania zobowiązany jest Wójt Gminy; 3. że wypłata odszkodowania nastąpi jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja niniejsza stanie się ostateczna a do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu Cywilnego.

Uzasadniając wydaną decyzję, Starosta wskazał, że w toku przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego ustalił, że działka nr [..], obręb B., w 1997 r. w wyniku przeobrębowania, przeszła do obrębu O., otrzymując nowy numer w ewidencji gruntów jako działka [..]. Decyzja Wójta Gminy z dnia 17 lipca 1996 r. stała się zaś ostateczna z dniem 1 sierpnia 1996 r., mimo że jest ona opatrzona pieczęcią prawomocności z datą 25 lipca 1996 r. Wójt Gminy odmówił przystąpienia do rokowań w sprawie ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość, wskazując na złożone przez I. B. i D. B. oświadczenie z dnia 10 lipca 1996 r., w którym zrzekli się oni roszczenia o należne odszkodowanie, i wskazali, że przekazują na rzecz Gminy wydzieloną pod drogę nieruchomość bez odszkodowania.

Starosta wyjaśnił, że dokonane przez I. B. i D. B. zrzeczenie się prawa do odszkodowania jest nieważne z uwagi na treść art. 98 ust. 3 i art. 128 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i z uwagi na dokonanie go przed uzyskaniem przez decyzję zatwierdzającą podział cechy ostateczności.

Starosta wskazał także, że w toku postępowania, w maju 2016 r., rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy, w którym ustalił wartość rynkową części nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr [..], obręb O., na kwotę 42 246 zł. W wyniku wniesionych uwag do tego operatu przez I. B. i D. B. rzeczoznawca stwierdził, że błędnie ustalił w nim cechę "lokalizacja", gdyż na dzień wydania decyzji Wójta Gminy z dnia 17 lipca 1996 r. przedmiot wyceny położony był w B. W związku z tym, poprawił cechę "lokalizacja" z dobrej na bardzo dobrą, co wpłynęło na zmianę wyniku wyceny i spowodowało konieczność sporządzenia nowego operatu. W operacie szacunkowym z 10 czerwca 2016 r. rzeczoznawca majątkowy ustalił wartość rynkową części nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr [..], obręb [..], na kwotę 53 069 zł.

Starosta wskazał również, że w toku postępowania strony wniosły zastrzeżenia do nowo sporządzonego operatu szacunkowego. Do zastrzeżeń tych odniósł się rzeczoznawca majątkowy wyjaśniając, że: cechę "lokalizacja" określił jako bardzo dobrą ze względu na fakt, że na dzień wydania decyzji Wójta Gminy z dnia 17 lipca 1996 r wyceniana nieruchomość położona była w miejscowości B.; z uwagi na jej położenie w sąsiedztwie działek niezabudowanych otrzymała ocenę cechy mniej korzystnej; poprzez wyżej opisaną cechę rzeczoznawca uwzględnił m.in. oddalenie przedmiotowej nieruchomości od centrum B. oraz położenie na granicy miejscowości B. Rzeczoznawca wyjaśnił także, że dokonał analizy transakcji kupna-sprzedaży i stwierdził, że na należy uznać za niepodobne, m.in. z powodu ich przeznaczenia w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkalno-usługową. Tymczasem, wyceniana nieruchomość - na dzień wydania decyzji zatwierdzającej projekt podziału - położona była na obszarze, dla którego obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy W., zatwierdzony uchwałą Rady Gminy nr XXIII/139/92 z dnia 11 maja 1992 r., zmienioną uchwałą Rady Gminy nr II/9/94 z dnia 19 lipca 1994 r., na terenie oznaczonym jako mieszkalnictwo jednorodzinne. W związku z powyższym, transakcje rynkowe nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkalno-usługową zostały odrzucone.

Starosta uznał, że sporządzony przez rzeczoznawcę operat jest prawidłowy, został on wykonany i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków czy niejasności a rzeczoznawca szczegółowo wyjaśnił zastosowane podejście, sposób wyceny oraz podstawy prawne. Rzeczoznawca w celu wyboru nieruchomości podobnych przeprowadził analizę transakcji rynkowych nieruchomości, które zawarto od 1 czerwca 2014 r. do dnia określenia wartości przedmiotowej nieruchomości, w szczególności ich stanu. Przedmiotowa analiza swoim zakresem objęła transakcje dotyczące nieruchomości w B. i O. Cechy rynkowe rzeczoznawca ustalił przy pomocy dostępnych źródeł danych, w tym: księgi wieczystej, oględzin, ewidencji gruntów i budynków, decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu podziału oraz mapy zasadniczej. Rzeczoznawca wyjaśnił ponadto, że nie jest możliwe odwołanie się do transakcji rynkowych wykorzystanych w operatach szacunkowych powołanych przez wnioskodawców, ponieważ nie zostały one rodzajowo określone. Operaty te zostały sporządzone dla konkretnych nieruchomości oraz w ściśle określonych celach. Sporządzający je rzeczoznawcy dokonali doboru odpowiednich nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych. Etap doboru nieruchomości podobnych następuje również z uwzględnieniem stanu wycenianej nieruchomości oraz celu wyceny. Starosta wskazał, że rzeczoznawca oszacował wartość rynkową nieruchomości zgodnie z zasadami określonymi rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), z zastosowaniem podejścia porównawczego, metody porównywania parami. Wyboru podejścia do wyceny rzeczoznawca dokonał na podstawie art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie zagospodarowania, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan i zagospodarowanie oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca uwzględnił, że działka będąca przedmiotem wyceny położona jest w O. przy ul. T. (droga gruntowa), w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz gruntów niezabudowanych. Działka ma kształt wieloboku, teren płaski, nieogrodzony, częściowo porośnięty trawą. Rzeczoznawca uwzględnił także, że na dzień wydania decyzji Wójta Gminy z dnia 17 lipca 1996 r. nieruchomość będąca przedmiotem niniejszej decyzji, zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, położona była na terenie oznaczonym jako mieszkalnictwo jednorodzinne. Rzeczoznawca w celu sprawdzenia możliwości zastosowania tzw. "zasady korzyści", określił wartość nieruchomości w dwojaki sposób. Według przeznaczenia na dzień wydania decyzji Wójta Gminy z dnia 17 lipca 1996 r. w sprawie zatwierdzenia projektu podziału, analizie poddał rynek (w okresie od 1 czerwca 2014 r. do dnia wyceny) nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Z analizy tej wynika, że na terenie gminy przeprowadzono kilkadziesiąt transakcji, których przedmiotem były nieruchomości gruntowe, niezabudowane. Ze względu na charakter wycenianej nieruchomości, rzeczoznawca zawęził analizę do transakcji nieruchomościami gruntowymi, niezabudowanymi, przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W monitorowanym okresie zanotowano dziesięć transakcji takimi nieruchomościami, podobnymi do nieruchomości wycenianej. Minimalna cena transakcyjna wynosiła 41,55 zł/m2, maksymalna 97,96 zł/m2, przy czym czynnikami determinującymi cenę były: lokalizacja, sąsiedztwo i kształt działki. Natomiast, przy uwzględnieniu celu zawartego w decyzji z dnia 17 lipca 1966 r. rzeczoznawca analizie poddał rynek nieruchomości gruntowych, przeznaczonych pod tereny obsługi komunikacyjnej. Z analizy rynku lokalnego, przeprowadzonej od 1 listopada 2013 r. do dnia wyceny wynika, że na terenie gminy oraz gminy, przeprowadzono kilkadziesiąt transakcji, których przedmiotem były nieruchomości gruntowe, niezabudowane. Rzeczoznawca zawęził analizę do transakcji nieruchomościami gruntowymi, przeznaczonymi pod tereny obsługi komunikacyjnej. W badanym okresie zanotowano sześć transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej. Cena minimalna wyniosła 30,00 zł/m2, cena maksymalna 70,00 zł/m2. W przypadku nieruchomości przeznaczonych na cele komunikacyjne, głównymi czynnikami wpływającymi na cenę były: lokalizacja i sąsiedztwo. W wyniku przeprowadzonej w opisany sposób analizy rynku, rzeczoznawca określił wartość nieruchomości według przeznaczenia z dnia wydania decyzji Wójta Gminy z dnia 17 lipca 1996 r. w sprawie zatwierdzenia projektu podziału, na kwotę 53 069 zł a według przeznaczenia zgodnego z celem zawartym w tej decyzji na kwotę 38 557 zł. W związku z przyjęciem do porównań nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, rzeczoznawca uznał, że tzw. "zasada korzyści" nie ma zastosowania i wartość rynkową wycenianej nieruchomości określił na kwotę 53 069 zł.

Od decyzji Starosty z dnia 3 października 2016 r. odwołanie wniosła Gmina, domagając się jej uchylenia i podnosząc, że Starosta nie rozpatrzył należycie materiału dowodowego w sprawie a tym samym naruszył art. 77 § 1 k.p.a. W operacie szacunkowym z czerwca 2016 r. rzeczoznawca dokonał niesłusznej zmiany lokalizacji z "dobrej" na "bardzo dobrą", co skutkowało niespotykanie dużym wzrostem wartości przedmiotowej nieruchomości, a do wniesionych w toku postępowania uwag w tej kwestii, rzeczoznawca nie odniósł się w sposób przekonujący. Rzeczoznawca nie uzasadnił, dlaczego zmiana z lokalizacji "dobrej" na "bardzo dobrą" i przy zastosowaniu współczynnika "mniej korzystne" spowodowała wzrost aż o 26%. Przede wszystkim, nie uzasadnił dlaczego cała miejscowość B. posiada cechę lokalizacyjną "bardzo dobra", skoro to bardzo rozległa miejscowość. Brak przy tym było, w ocenie Gminy, podstaw do przyjęcia cechy lokalizacyjnej "bardzo dobrej" dla nieruchomości na obrzeżach miejscowości. W ocenie Gminy Starosta nie wskazał także podstawy prawnej zabraniającej I. B. i D. B. złożenia oświadczenia z 10 lipca 1996 r., że przekazują drogę bez odszkodowania.

W toku postępowania odwoławczego Gmina złożyła do akt sprawy operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 5 czerwca 2017 r.

Zaskarżoną w niniejszej sprawie decyzją z dnia 9 czerwca 2017 r., wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2016 r., poz. 23 ze zm.) w zw. z art. 16 ustawy z dnia 7 kwietnia 2017 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania administracyjnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 935) oraz art. 9a, art. 129 ust. 5 pkt 3 w zw. z art. 98 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.), Wojewoda utrzymał w mocy decyzję Starosty z dnia 3 października 2016 r.

Uzasadniając wydaną decyzję, Wojewoda wskazał, że w niniejszej sprawie zaistniały wszystkie przesłanki do zastosowania art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis art. 129 ust. 5 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r., odnoszący się zarówno do sytuacji pozbawienia praw do nieruchomości na skutek wywłaszczenia, jak i ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, znajduje bowiem zastosowanie także w odniesieniu do stanu faktycznego sprzed jej wejścia w życie, o ile uprawnienie to nie zostało wcześniej zrealizowane, w szczególności sprawa nie została załatwiona w taki sposób, który wykluczałby tę możliwość. Ponadto, jak wskazał Wojewoda, Wójt Gminy decyzją z dnia 17 lipca 1996 r., wydaną po rozpatrzeniu wniosku I. i D. B., zatwierdził projekt podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr [..] m.in. na działkę nr [..]. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu 25 lipca 1996 r. Działka nr [..] jest ujawniona w KW nr [..], w której w dziale II jako właściciel wpisana jest Gmina a prawo to zostało ujawnione na podstawie decyzji podziałowej Wójta Gminy z dnia 17 lipca 1996 r. Sposób korzystania określony został jako droga.

Wojewoda wskazał przy tym, że nie można uznać, że pismem z dnia 10 lipca 1996 r. I. i D. B. zrzekli się prawa do odszkodowania za działkę nr [..], obecnie stanowiącej działkę nr [..]. Prawo do odszkodowania powstaje bowiem dopiero wówczas, gdy decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stanie się ostateczna, a zatem przewidziane w art. 98 ust 3 ustawy uzgodnienia, w toku których właściciel może zrzec się odszkodowania mogą mieć miejsce dopiero po przejściu nieruchomości na własność gminy. Skutek w postaci przejścia działki nr [..] z mocy prawa na własność Gminy nastąpił zaś na podstawie decyzji Wójta Gminy z dnia 17 lipca 1996 r., która stała się ostateczna z dniem 25 lipca 1996 r. a więc już po złożeniu oświadczenia z dnia 10 lipca 1996 r.

Wojewoda wskazał także, że w niniejszej sprawie nie doszło do uzgodnienia wysokości odszkodowania, o którym mowa w zdaniu pierwszym art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż Wójt Gminy, w odpowiedzi na pismo I. B. i D. B., w piśmie z dnia 8 marca 2016 r., stwierdził, iż Gmina nie zamierza przystąpić do rokowań w przedmiocie ustalenia odszkodowania. Tym samym rokowania zakończono wynikiem negatywnym.

Wojewoda ocenił także, że wartość działki nr [..] oszacowana w operacie szacunkowym z 10 czerwca 2016 r. została ustalona zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Dokonując tej oceny, Starosta wskazał, że rzeczoznawca majątkowy przeprowadził oględziny nieruchomości, wartość działki nr [..] określił na dzień 9 maja 2016 r. tj. w okresie sporządzenia opracowania, natomiast stan i przeznaczenie nieruchomości określił na dzień 17 lipca 1996 r. tj. na dzień wydania ostatecznej decyzji Wójta Gminy nr [..]. W operacie szacunkowym rzeczoznawca prawidłowo wskazał przedmiot, zakres i cel wyceny, przedstawiona została również lokalizacja, otoczenie oraz stan zagospodarowania nieruchomości. Z analizy uwarunkowania planistycznego dokonanej przez biegłego w operacie szacunkowym wynika, iż przeznaczenie wycenianej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest odmienne od alternatywnego przeznaczenia, wynikającego z decyzji podziałowej. W związku z tym przeprowadził on analizę rynku nieruchomości niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz analizę rynku nieruchomości drogowych. Po zbadaniu kształtujących się cen obu rynków stwierdził, że wartość przedmiotowej części nieruchomości według przeznaczenia z dnia wydania decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości jest wyższa od wartości według przeznaczenia zgodnego z celem zawartym w decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości. W związku z tym przyjął ją jako wartość przedmiotowej części nieruchomości tj. według aktualnego sposobu użytkowania i wskazał, że zasada korzyści, określona w art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie ma zastosowania. W operacie szacunkowym rzeczoznawca przedstawił sposób wyceny, w tym wybór podejścia oraz metody określenia wartości. Rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Rzeczoznawca majątkowy przeanalizował rynek nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, przyjmując do analizy szczegółowej transakcje zawarte w okresie od dnia 1 czerwca 2014 r. do maja 2016 r. na terenie Gminy Wiejskiej w miejscowościach [..]-[..]. Ostatecznie rzeczoznawca przyjął do porównań trzy transakcje nieruchomościami podobnymi. Na podstawie powyższego rzeczoznawca majątkowy ustalił, że na rynku nieruchomości o przeznaczeniu pod "zabudowę mieszkaniową jednorodzinną" we wskazanym powyżej okresie ceny nieruchomości podobnych przyjętych do porównań kształtowały się na poziomie od 41,55 zł do 97,96 zł za 1 m2. Uwzględniając średnią cenę nieruchomości podobnych oraz obliczoną w toku porównania poprawioną cenę 1 m2 nieruchomości podobnych rzeczoznawca majątkowy ustalił, że wartość 1 m2 prawa własności działki nr [..] o pow. 767 m2 wynosi 69,19 zł/m. Tym samym wartość rynkowa prawa własności na potrzeb dokonywanej oceny wycenił na 53 068,73 zł. Zaś zgodnie z § 56 ust. 2 rozporządzenia biegły dokonał zaokrąglenia tej kwoty do wartości 53 069 zł.

Odnosząc się do operatu szacunkowego z dnia 5 czerwca 2017 r., złożonego przez odwołującą się Gminę, Wojewoda wskazał, że różnica wartości przedmiotowej nieruchomości określona w obu operatach wynika przede wszystkim z faktu przyjęcia przez biegłych odmiennej oceny cechy "lokalizacja". W operacie z dnia 5 czerwca 2017 r. rzeczoznawca majątkowy określił, że wyceniana nieruchomość pod względem lokalizacji jest średnio atrakcyjna, natomiast w operacie szacunkowym z dnia 10 czerwca 2016 r. rzeczoznawca uznał ją za bardzo korzystną. Konsekwencją powyższej rozbieżności jest obliczona wartość 1 m2 szacowanej nieruchomości na różnym poziomie - odpowiednio 46,91 zł i 69,19 zł. Niemniej jednak rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat z czerwca 2016 r., w piśmie z dnia 7 listopada 2016 r., wyjaśnił powód przyjętego opisu cechy lokalizacja i wskazał dodatkowo, że rozróżnił stopień zagospodarowania najbliższej okolicy przedmiotowej działki w czasie wydania decyzji podziałowej tj. w roku 1996 i poprzez przyjęcie cechy sąsiedztwo jako mniej korzystne (ze względu na fakt, że przedmiotowa nieruchomość położona była w ówczesnym czasie w sąsiedztwie działek niezabudowanych) odpowiednio skorygował oszacowaną wartość. W ocenie Wojewody wyjaśnienia te są logiczne i wyczerpujące. Ponadto, w operacie szacunkowym z dnia 10 czerwca 2016 r. do analizy szczegółowej rzeczoznawca majątkowy przyjął transakcje zawarte w okresie od 1 czerwca 2014 r do maja 2016 r., natomiast w operacie szacunkowym z dnia 5 czerwca 2017 r. rzeczoznawca przyjął transakcje zawarte w okresie od marca 2015 r. do maja 2017 r., tak więc w obu operatach szacunkowych biegli przyjęli nieruchomości podobne z różnych okresów co miało wpływ na dalsze obliczenia i cenę 1 m2, ponieważ wprawdzie przeprowadzona przez obu rzeczoznawców majątkowych analiza rynku nieruchomości podobnych wykazała, że na rynku lokalnym (w obu operatach zostały przyjęte nieruchomości z obszaru Gminy) cena maksymalna utrzymuje się na zbliżonym poziomie - 90,00 zł i 97,96 zł, to widoczna jest różnica w cenie minimalnej - 27 67 zł i 41,55 zł. Jednakże w operacie szacunkowym przedstawionym przez Wójta Gminy w zbiorze nieruchomości podobnych przeznaczonych pod mieszkalnictwo jednorodzinne trzy na pięć transakcji w kwocie poniżej 41,55 zł/m2 zostało zawartych po dniu 10 czerwca 2016 r. natomiast dwie pozostałe transakcje zostały zawarte w marcu i kwietniu 2016, tak więc krótko przed sporządzeniem powyższego operatu szacunkowego i w związku z tym biegły mógł o nich nie wiedzieć i mógł nie uwzględnić ich w wycenie.

We wniesionej do Sądu skardze skarżąca Gmina wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji Wojewody oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. W ocenie skarżącej decyzje te wydane zostały bowiem z naruszeniem:

- art. 78 § 1 w zw. z art. 80 § 1 k.p.a. - polegające na nieuznaniu zasadności przyjęcia metody oceny nieruchomości dokonanej w operacie szacunkowym z 5 czerwca 2017 r., zgłoszonym w sprawie przez skarżącą, gdy tymczasem metoda korygowania średniej ceny jest metodą znacznie lepiej oddającą realia nieruchomości położonych na terenach wiejskich, niż metoda porównywania parami, przyjęta przez biegłego powołanego przez organ;

- art. 77 § 1 w zw. z art. 80 § 1 k.p.a. - polegające na przyjęciu przez organ bezkrytycznie ustaleń biegłego, bez dokonania samodzielnej oceny czy nieruchomości przyjęte przez biegłego do porównania spełniają kryteria podobieństwa do nieruchomości wycenianych, tym samym przyznanie temu dowodowi waloru wiarygodności bez dokonania rzetelnej oceny tego dowodu w kontekście całokształtu materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie; nie dokonaniu rzetelnej oceny operatu pod względem jego przejrzystości, precyzji, szczegółowości opisu danych niezbędnych do oceny przez stronę i organ czy nieruchomości przyjęte do porównania są rzeczywiście podobne do ocenianych w myśl przepisów ustawy; tymczasem zgłaszane przez skarżącą zastrzeżenia oraz złożony operat szacunkowy innego biegłego powinny skutkować odmową przyznania waloru wiarygodności i mocy dowodowej temu dowodowi, a ponieważ dowód ten był podstawą określenia wysokości odszkodowania, naruszenie to miało istotny wpływ na wynik sprawy;

- art. 107 § 3 k.p.a. - polegające na niewskazaniu, z jakich przyczyn dowodowi w postaci operatu szacunkowego przedstawionego przez skarżącą, organ odmówił wiarygodności i mocy dowodowej;

- art. 153 ust. 1, art. 4 pkt 16 i art. 154 ust. 1 ustawy - przez ich błędną wykładnię polegającą na uznaniu prawidłowości operatu szacunkowego, w którym rzeczoznawca majątkowy zastosował uproszczoną metodę wyceny - porównywania parami, gdy tymczasem metoda ta nie sprawdza się na terenie gmin wiejskich, gdzie poza oceną lokalizacji danej miejscowości w gminie, istotne jest też położenie działki w danej miejscowości i inne parametry nieruchomości. To zaś powinno skutkować odmową przyznania waloru wiarygodności dowodowi w postaci operatu szacunkowego i w konsekwencji uchyleniem zaskarżonej decyzji organu;

- § 4 ust. 4 w zw. z § 55 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - poprzez zastosowanie uproszczonej metody porównywania parami, która nie uwzględnia wszystkich właściwości nieruchomości, gdyż przypisuje tę samą cechę "bardzo dobrą" nieruchomościom w centrum i na obrzeżach wsi B., nie oddając specyfiki działki będącej przedmiotem wyceny. Ponadto, biegły wziął do porównania nieruchomości, co do których skarżąca, jako strona nie może stwierdzić czy odpowiadają podobieństwem nieruchomości wycenianej oraz sformułował operat tak enigmatycznie, iż nie zostało wykazane w sposób nie budzący wątpliwości, że do porównania wzięte zostały nieruchomości podobne w myśl ustawy.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie w pełni podtrzymując stanowisko i argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Rozpoznając wniesioną skargę, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Zaskarżona decyzja Wojewody z dnia 9 czerwca 2017 r., jak i poprzedzająca ją decyzja Starosty wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej z dnia 3 października 2016 r. - są zgodne z prawem. W niniejszej sprawie uprawnione było bowiem ustalenie, w drodze decyzji administracyjnej, na rzecz I.B. i D. B. odszkodowania w wysokości 53 069 zł w trybie art. 98 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.).

Przepis ten stanowi, że za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. W ust. 1 powołanego artykułu wskazano zaś, że działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych.

Niesporne w sprawie jest, że działka nr [..] o powierzchni 767 m2, położona w O., jest działką, o której mowa w art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Decyzją Wójta Gminy z dnia 17 lipca 1996 r., nr [..], wydaną na wniosek I. B. i D. B., na podstawie art. 10 ust. 1, 3 i 5 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (Dz.U. z 1991 r., nr 30, poz. 127 ze zm.), zatwierdzono projekt podziału działki nr [..] położonej we wsi B., m.in. na działkę nr [..], określając, że po uprawomocnieniu się niniejszej decyzji działka nr [..] - droga przechodzi na własność gminy W. Decyzja ta stała się ostateczna z dniem 25 lipca 1996 r. W roku 1997 r. działka nr [..], położona w obrębie B., gmina W., została przeniesiona do obrębu O. w gminie W. i otrzymała nr [..]. Działka nr [..] jest ujawniona w KW nr [..], w której: w dziale II jako właściciel wpisana jest Gmina W., a prawo to ujawnione zostało na podstawie decyzji podziałowej Wójta Gminy z dnia 17 lipca 1996 r.; w dziale I–O jako sposób korzystania z działki wpisano dr – drogi. Ponadto, ze znajdującego się w aktach sprawy pisma Wójta Gminy z dnia 8 marca 2016 r. wynika, że pomiędzy byłymi współwłaścicielami działki a Wójtem Gminy nie doszło do uzgodnienia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa działki nr [..]. W piśmie tym Wójt stwierdził bowiem, że Gmina nie zamierza przystąpić do rokowań w przedmiocie ustalenia odszkodowania.

Prawidłowo orzekające w sprawie organy uznały przy tym, że dokonane przez I. B.i D. B., w piśmie z dnia 10 lipca 1996 r., zrzeczenie się odszkodowania za przejęcie przez Gminę działki nr [..] było nieskuteczne. Właściciel lub użytkownik wieczysty może bowiem zrzec się odszkodowania nie wcześniej, niż decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stanie się ostateczna, gdyż dopiero wtedy powstaje prawo do odszkodowania (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 sierpnia 2016 r., sygn. akt I OSK I OSK 2700/14, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Rezygnacja z odszkodowania może więc nastąpić tylko wówczas, gdy prawo do niego zmaterializuje się, co następuje z chwilą uzyskania przymiotu ostateczności przez akt kreujący to uprawnienie, czyli przez decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/06, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 listopada 2012 r., sygn. akt I OSK 1384/11, dostępne na stronie internetowej https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Decyzja Wójta Gminy z dnia 17 lipca 1996 r. stała się zaś ostateczna w dniu 25 lipca 1996 r. a więc już po złożeniu oświadczenia z dnia 10 lipca 1996 r.

Powyższe, uprawniało Starostę do rozpoznania wniosku I. B. i D. B., złożonego w piśmie z dnia 17 marca 2016 r., o ustalenie odszkodowania za działkę nr [..], przejętą na rzecz Gminy pod drogę publiczną w trybie art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Do uprawnienia odszkodowawczego przysługującego za działki gruntu wydzielone przy podziale nieruchomości dokonanym na podstawie art. 10 ust. 5 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.) stosuje się art. 98 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 lutego 2009 r., sygn. akt I OSK 335/08, ONSAiWSA 2010/4/72).

Wysokość przyznanego odszkodowania Starosta ustalił, stosując się do wymogu określonego w art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego. Orzekające w sprawie organy prawidłowo przy tym oceniły wartość dowodową tego operatu a dokonana ocena nie nosi cech dowolności. Dokonując tej oceny organy słusznie uwzględniły, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych w zakresie szacowania nieruchomości. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy.

Sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy odpowiada wymogom określonym w ustawie o gospodarce nieruchomościami obowiązującym przy wywłaszczeniu nieruchomości a także w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Operat ten sporządzony został w dniu 10 czerwca 2016 r., po uprzednim przeprowadzeniu w dniu 9 maja 2016 r. oględzin wycenianej nieruchomości. Stan przedmiotu wyceny rzeczoznawca określił na dzień 17 lipca 1996 r. a wartość przedmiotu wyceny rzeczoznawca określił na dzień 9 maja 2016 r. W operacie rzeczoznawca dokonał szczegółowego opisu nieruchomości wycenianej, w tym opisu jej stanu prawnego na podstawie księgi wieczystej oraz na podstawie rejestru gruntów i budynków. Z dokumentów tych wynika, że działka nr [..] stanowi dr – drogę. Rzeczoznawca opisał także stan otoczenia nieruchomości, stan zagospodarowania, stan techniczno – użytkowy i stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej. Rzeczoznawca opisał również przeznaczenie wycenianej nieruchomości na dzień wydania decyzji Wójta Gminy z dnia 17 lipca 1996 r. wskazując, że przedmiotowa część nieruchomości położona była na obszarze, dla którego obowiązywał miejscowy ogólny plan zagospodarowania przestrzennego gminy, zatwierdzony uchwałą Rady Gminy z dnia 11 maja 1992 r., nr XXIII/139/92, zmieniony uchwałą Rady Gminy z dnia 19 lipca 1994 r. nr II/9/94, który obowiązywał do 31 grudnia 2003 r. a utracił moc na podstawie art. 67 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym na terenie oznaczonym jako mieszkalnictwo jednorodzinne.

Rzeczoznawca, stosując się do wymogu art. 130 ust. 1 i art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dokonał analizy wartości przedmiotowej części nieruchomości w zakresie możliwości zastosowania tzw. zasady korzyści. W tym celu rzeczoznawca dokonał określenia przedmiotowej nieruchomości według przeznaczenia na dzień wydania decyzji Wójta Gminy w sprawie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości tj. rynek nieruchomości gruntowych, niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w okresie od 1 czerwca 2014 r. do dnia określenia wartości przedmiotu wyceny oraz przy uwzględnieniu celu zawartego w decyzji Wójta Gminy tj. rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod teren obsługi komunikacyjnej w okresie od 1 listopada 2013 r. do dnia określenia wartości przedmiotu niniejszej wyceny. Rzeczoznawca określił wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości według przeznaczenia z dnia wydania decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości oraz według przeznaczenia zgodnego z celem zawartym w decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami. Uzasadniając wybrane podejście i metodę szacowania przedmiotowej nieruchomości, rzeczoznawca powołał się na treść art. 152 ust 3 i art. 153 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operaty szacunkowego, a także podkreślił, że uwzględnił: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stan nieruchomości i dostęp do danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Rzeczoznawca uwzględnił, że zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Rzeczoznawca uwzględnił także, że zgodnie z § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1). W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust. 2). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (ust. 3). Z kolei przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (ust. 4). Rzeczoznawca uwzględnił także, że zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami nieruchomością podobną jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Rzeczoznawca obliczając wartość przedmiotowej części nieruchomości według przeznaczenia z dnia wydania decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości dokonał analizy nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i do porównania przyjął trzy nieruchomości podobne: 1. nieruchomość gruntową, niezabudowaną o pow. 1000 m2, położoną w gminie W., obręb G., której cena transakcji w dniu 10 września 2014 r. wyniosła 65 000 zł; 2. nieruchomość gruntową, niezabudowaną o pow. 1416 m2, położoną w gminie W., obręb G., której cena transakcji w dniu 11 marca 2015 r. wyniosła 65 000 zł; 3. nieruchomość gruntową, niezabudowaną o pow. 1021 m2, położoną w gminie W., obręb G., której cena transakcji w dniu 12 maja 2015 r. wyniosła 54 000 zł. Cechy rynkowe wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości, wielkość ich wpływu na zróżnicowanie cen transakcyjnych rzeczoznawca określił wskazując: lokalizację, sąsiedztwo i kształt działki. Rzeczoznawca określił jednocześnie, że na dzień wydania decyzji Wójta Gminy w sprawie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości wyceniana część nieruchomości położna była na obszarze miejscowości B. i w związku z tym otrzymała cechę lokalizacji – bardzo dobra, sąsiedztwo – mniej korzystne oraz kształt działki – mniej korzystny. Dokonując powyższej analizy, rzeczoznawca określił wartość 1 m2 przedmiotowej części nieruchomości na kwotę 69,19 zł a wartość przedmiotowej części nieruchomości na kwotę 53 069 zł.

Obliczając wartość przedmiotowej nieruchomości według przeznaczenia zgodnego z celem zwartym w decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości, rzeczoznawca przedstawił zbiór 6 nieruchomości podobnych przeznaczonych pod tereny obsługi komunikacyjnej. Ze zbioru tego rzeczoznawca wybrał 3 nieruchomości podobne: 1. nieruchomość gruntowa o pow. 153 m2 położona w gminie W., obręb B., której cena transakcji w dniu 27 lutego 2014 r. wyniosła 5 355 zł; 2. nieruchomość gruntową o pow. 457 m2 położona w gminie W., obręb G., której cena transakcji w dniu 20 marca 2015 r. wyniosła 15 000 zł; 3. nieruchomość gruntową o pow. 352 m2 położona w gminie W., obręb B., której cena transakcji w dniu 30 kwietnia 2015 r. wyniosła 12 320 zł. Cechy rynkowe wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości, wielkość ich wpływu na zróżnicowanie cen transakcyjnych rzeczoznawca określił wskazując: lokalizację i sąsiedztwo. Charakteryzując wycenianą nieruchomość według przeznaczenia zgodnego z celem zawartym w decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości rzeczoznawca określił jej lokalizację jako średnia a sąsiedztwo jako bardzo dobre. Dokonując powyższej analizy rzeczoznawca określił wartość 1 m2 przedmiotowej części nieruchomości na kwotę 50,27 zł a wartość przedmiotowej części nieruchomości na kwotę 38 557 zł.

Rzeczoznawca objął analizą rynek lokalny obejmujący teren Gminy. Przyjęcie takiego rynku analizowanego nie budzi wątpliwości Sądu. Zgodnie bowiem z treścią § 36 ust. 2 powołanego rozporządzenia w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Przy czym, jak ustalono w orzecznictwie sądowoadministracyjnym, pod pojęciem "rynku lokalnego" rozumie się obszar gminy lub powiatu a "rynek regionalny" odnoszony jest do obszaru województwa (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 stycznia 2014 r., sygn. akt I OSK 1460/12, dostępny na stronie internetowej https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Ponadto, jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 17 lutego 2017 r. sygn. akt I OSK 920/15 (dostępny na stronie internetowej https://orzeczenia.nsa.gov.pl), w przepisie § 26 ust. 3 rozporządzenia wskazano, że rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków. Dlatego też wycena nieruchomości prowadzona w oparciu o przepis § 36 rozporządzenia nie wyłącza możliwości doboru rynku w taki sam sposób.

Na podstawie przeprowadzonych analiz rzeczoznawca stwierdził, że wartość przedmiotowej części nieruchomości według przeznaczenia z dnia wydania decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości jest wyższa od wartości według przeznaczenia zgodnego z celem zawartym w decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości. W związku z tym przyjął ją jako wartość przedmiotowej nieruchomości.

Art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje bowiem, że w przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio. Zgodnie zaś z art.134 tej ustawy podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3). Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (ust. 4). W myśl prawa korzyści sformułowanego w art. 134 ust. 4, jeżeli wartość nieruchomości wywłaszczanej na realizację inwestycji drogowej określona według jej przeznaczenia na cel wywłaszczenia (przejęcia) byłaby wyższa od wartości określonej według aktualnego sposobu użytkowania, to w takiej sytuacji ustawodawca przyznaje osobom wywłaszczanym (których nieruchomość przejęto) prawo w postaci ustalenia odszkodowania na podstawie przeznaczenia nieruchomości, zgodnego z celem wywłaszczenia (przejęcia). Powyższe oznacza, że jeżeli w procesie wyceny rzeczoznawca ustali, że większa jest wartość nieruchomości o przeznaczeniu określonym w decyzji wywłaszczeniowej (o przejęciu), aniżeli jej wartość według aktualnego sposobu użytkowania, to powinno się korzystnie dla osoby, której pozbawia się nieruchomości, określić jej wartość według sposobu użytkowania wynikającego z planowanego (w decyzji o wywłaszczeniu/przejęciu) sposobu użytkowania.

Odnosząc się od zarzutów skargi, przede wszystkim zauważyć należy, że samo niezadowolenie strony z opinii biegłego czy też subiektywne przekonanie strony nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 4 sierpnia 2016 r., sygn. akt II SA/Łd 456/16, LEX nr 2105357). Wartość nieruchomości ustalana jest na podstawie operatu szacunkowego sporządzanego na potrzeby każdego konkretnego postępowania. To rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi zatem dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Niedopuszczalne jest zatem określanie wysokości odszkodowania na podstawie operatów sporządzonych w innych postępowaniach administracyjnych. Co więcej, z art. 157 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika wprost, że sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.

W ocenie Sądu, samo przedstawienie przez skarżącą operatu szacunkowego z dnia 5 czerwca 2017 r. nie mogło więc obalić wiarygodności operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 10 czerwca 2016 r.

Wbrew zarzutom skargi organ dokonał oceny przedłożonego przez skarżącą operatu szacunkowego, która jednakże nie doprowadziła do oczekiwanych przez skarżącą wyników. Organ dokładnie przeanalizował i opisał różnice pomiędzy oboma operatami stwierdzając, że wynikają one z odmiennego określenia cechy lokalizacja, a także zupełnie innych zbiorów transakcji dotyczących nieruchomości podobnych, różnych z uwagi na odległe daty sporządzenia operatów. Stanowiący podstawę decyzji operat został bowiem sporządzony w dniu 10 czerwca 2016 r., natomiast przedłożony przez skarżącą operat datowany jest na 5 czerwca 2017 r. Wojewoda wskazał nadto, że rzeczoznawca sporządzający operat na zlecenie organu wyjaśnił sposób przyjęcia cechy lokalizacja w piśmie z dnia 7 listopada 2016 r., z którego wynika, że cecha ta została określona z uwagi na położenie nieruchomości w dacie podziału w miejscowości B., która to ze względu na sąsiedztwo miasta W. charakteryzuje się większym stopniem zurbanizowania niż inne miejscowości tejże gminy. Z pisma tego wynika także, że kolejną istotną cechą było również sąsiedztwo, określone z kolei jako mniej korzystne przy uwzględnieniu już stopnia zurbanizowania najbliższej okolicy, a także oddalenia od centrum B. i położenia na granicy miejscowości. Dokonana przez organ ocena w tym zakresie w żadnym razie nie nosi cech dowolności lecz mieści się w granicach swobodnej oceny wyznaczonych przez przepis art. 80 Kpa.

W sprawie istotne znaczenie ma także fakt, że oba operaty szacunkowe zostały sporządzone przy zastosowaniu innej metody. Nie jest natomiast ani dopuszczalne, ani też możliwe, porównywanie różnych operatów szacunkowych, sporządzanych w odległych datach przy zastosowaniu innych metod. Co więcej, wbrew zarzutom skargi nie można uznać, że metoda zastosowana przez rzeczoznawcę działającego na zlecenie skarżącej - korygowania ceny średniej - była lepsza, a metoda zastosowana w operacie sporządzonym na zlecenie organu - porównywania parami - znacznie gorsza, jako uproszczona, co miałoby dyskwalifikować tenże operat. Nie wynika to bowiem z żadnego przepisu prawa. Wręcz przeciwnie, z przytoczonych powyżej przepisów wynika, że ustawodawca przewidział przy stosowaniu podejścia porównawczego trzy różne metody wyceny. Każda z tych metod jest prawidłowa, a wyboru dokonuje rzeczoznawca stosownie do okoliczności sprawy, w tym także liczby odnotowanych transakcji dotyczących nieruchomości podobnych. Istotne znaczenie ma przy tym, w ocenie Sądu, że zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami wybór metody został pozostawiony rzeczoznawcy.

Dokonywana przez organy administracji ocena operatu szacunkowego nie może natomiast wkraczać w obszar wyznaczony wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego. Zakwestionowanie operatu szacunkowego i opartych na nim decyzji administracyjnych nie może być wynikiem zakwestionowania wyboru dokonanego przez rzeczoznawcę, a zdeterminowanego jego wiedzą fachową i uargumentowanego, gdyż taki wybór rzeczoznawcy mieści się w granicach prawa (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 2 grudnia 2016 r., sygn. akt I OSK 229/15, https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Podsumowując, stwierdzić należy, że organ odwoławczy prawidłowo rozpatrzył i rozstrzygnął niniejszą sprawę. W szczególności zaś, orzekając w niniejszej sprawie, organ nie naruszył art. 77 § 1 i art. 80 Kpa, gdyż zaskarżone rozstrzygnięcie opiera się na prawidłowo ustalonym całokształcie sprawy w toku rzetelnie prowadzonego postępowania oraz prawidłowo zastosowanych przepisów prawa. Nie uchybił także postanowieniom art. 107 § 3 Kpa, bowiem rozstrzygnięcie zawiera prawidłowe uzasadnienie faktyczne i prawne, organ odniósł się także do wszystkich zarzutów postawionych we wniesionym odwołaniu. Organ odwoławczy w uzasadnieniu logicznie wywiódł argumenty, które w jego ocenie świadczą o słuszności podjętego rozstrzygnięcia.

Z uwagi na powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm.), oddalił wniesioną w niniejszej sprawie skargę jako niezasadną.