Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1280/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-09-12 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art 3 § 2, 145 § 1 pkt 1 lit a ic
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Aneta Dąbrowska, Sędziowie sędzia WSA Marzena Milewska-Karczewska, sędzia WSA Anna Sękowska (spr.), Protokolant ref. Magdalena Dębska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 września 2019 r. sprawy ze skargi G. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] marca 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i utrzymaną nią w mocy decyzję Wójta Gminy W. z dnia [...] stycznia 2019 r. nr [...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącej G. S. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją Nr [...], z [...] marca 2019 r., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy W. nr [...] z [...] stycznia 2019 r., wydaną na wniosek S. S. i E. L., ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwunastu budynków mieszkalnych, jednorodzinnych, wolnostojących, dwunastu zbiorników na nieczystości płynne - szamb szczelnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na działce o nr ew. [...] z obr. [...] W., gm. W.

W uzasadnieniu decyzji Kolegium wskazało, że brak jest podstaw do uznania, że przedmiotowa inwestycja budowlana, przy spełnieniu wymagań wynikających z przepisów prawa budowlanego, mogłaby naruszyć jakikolwiek chroniony prawem interes publiczny czy interes osób trzecich. Odpowiednie postanowienia dotyczące ochrony interesów osób trzecich w zakresie, w jakim mogło to nastąpić w ramach postępowania lokalizacyjnego, zawarte zostały w pkt 8 zaskarżonej decyzji. Nadto organ II instancji podkreślił, że planowana inwestycja nie jest sprzeczna z jakimikolwiek przepisami odrębnymi, wszystkie zaś warunki określone w przepisie art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu przestrzennym, mające zastosowanie w niniejszej sprawie, zostały spełnione oraz że planowana inwestycja, spełnia wymóg tzw. dobrego sąsiedztwa, a co za tym idzie został spełniony warunek, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Kolegium wyjaśniło także, że co do zasady wyposażenie nieruchomości w zbiornik bezodpływowy nieczystości ciekłych, czyli tzw. szamba, jest możliwe nawet wtedy, gdy w jej pobliżu istnieje sieć kanalizacyjna; tym samym co do zasady nie ma możliwości odmowy ustalenia warunków zabudowy tylko z tego względu, że inwestor przewiduje realizację szamba (szamb) zamiast podłączenia nieruchomości do istniejącej sieci kanalizacyjnej. Co prawda zaskarżoną decyzją ustalono warunki zabudowy dla inwestycji obejmującej wykonanie 12 szamba szczelnych, to w pkt 4.3 decyzji organu I instancji wyraźnie wskazano, że "odprowadzanie ścieków: do własnego, szczelnego, okresowo wybieranego zbiornika na nieczystości płynne - szamba szczelnego, możliwe jest jedynie w przypadku braku warunków przyłączenia do sieci kanalizacyjnej. Lokalizacja, pojemność i inne parametry zbiornika muszą spełniać wymagania określone w przepisach odrębnych. Docelowo: odprowadzanie ścieków do gminnej sieci kanalizacyjnej". Oznacza to, że używanie powstałych w ramach planowanej inwestycji szamb szczelnych zgodnie z ich przeznaczeniem będzie możliwe tylko w razie niemożności podłączenia powstałych budynków do istniejącej sieci kanalizacyjnej.

Kolegium wskazało także, że w sprawie niniejszej wyznaczona została linia zabudowy od strony działki drogowej o nr ew. [...], która nie stanowi drogi publicznej. Najbliższą drogą publiczną jest ul. [...], do której prowadzi wspomniana działka drogowa, co oznacza, że w sprawie niniejszej nie jest możliwe ustalenie linii zabudowy w trybie przewidzianym na podstawie § 4 ust. 1-3 rozporządzenia. W ocenie Kolegium w sytuacji, gdy na działkach zabudowanych w obszarze analizowanym linia zabudowy znajduje się co najmniej o ok. 5 m od granic działki, ustalenie linii zabudowy dla planowanej inwestycji w odległości 6 m od jej granicy uznać należy – w świetle § 4 ust. 4 rozporządzenia – za dopuszczalne.

Kolegium uznało, że prawidłowo ustalone zostały również poszczególne parametry dla planowanej inwestycji.

Kolegium nie dopatrzyło się "błędnego określenia rodzaju planowanej inwestycji/zamierzenia inwestycyjnego", określenie dokonane w zaskarżonej decyzji jest bowiem zgodne z określeniem inwestycji dokonanym przez wnioskodawczynie, to do nich bowiem, a nie pozostałych stron postępowania czy organów administracji należy określenie planowanej inwestycji budowlanej.

Skargę na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z [...] marca 2019 r. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w [...] G. S., dalej "Skarżąca", zaskarżając ją w całości i wnosząc o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji, a także zasądzenie kosztów postępowania.

Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. obrazę art.7, art.8, art.77 § 1 i art. 107 § 1 pkt 6 i § 3 k.p.a., naruszenie przepisów prawa materialnego, a mianowicie art. 61 ust. 7 ustawy z 27 marca 2003r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 4 ust. 1, § 5 ust. 1, § 7 ust. 1 i § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a także naruszenie prawa materialnego, to jest art.5 ust. 1 pkt 2 ustawy z 13 września 1996r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach.

W uzasadnieniu skarżąca wskazała, że analiza terenu będąca załącznikiem do decyzji organu I instancji, a stanowiąca również podstawę orzeczenia SKO nie spełnia wymogów zawartych w obowiązujących przepisach. Jest ona lakoniczna, zawiera stwierdzenia całkowicie dowolne i nie poparte żadnymi dowodami. W konsekwencji w ocenie skarżącej, decyzja zawiera jedynie ogólnikowe uzasadnienia wszystkich odstępstw od średniej z analizowanego obszaru przy ustalaniu parametrów nowej zabudowy określonych w § 4 - 8 rozporządzenia. Podkreśliła, że stosownie do § 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury "wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego". Według sporządzonej przez organ I instancji analizy, średni wskaźnik wynosi 11,8%, natomiast wskaźnik ustalony w decyzji to 17%, co narusza zasadę dobrego sąsiedztwa. Zwiększenie intensywności zabudowy przez ustalenia wskaźnika na poziomie 17% oraz zgoda na usytuowanie 12 budynków oznacza, że na działce tej powstanie osiedle domów jednorodzinnych, a taka zabudowa na analizowanym terenie nie występuje i będzie ciałem obcym, zdecydowanie zaburzając ład przestrzenny w okolicy, która składa się z domów w indywidualnej zabudowie. Obecna zabudowa ma charakter ekstensywny, natomiast planowana zabudowa według warunków określonych w zaskarżonej decyzji będzie miała charakter intensywny. Jest to oczywiste naruszenie prawa materialnego w postaci art. 61 ust. 7 ustawy o planowaniu przestrzennym oraz § 5 ust. 1 rozporządzenia.

Nadto, skarżąca zarzuciła, że ustalenia dokonane przez organy obu instancji odnośnie wskaźników powierzchni zabudowy istniejącej na analizowanym terenie są nierzetelne i zawierają błędy. Błędnie wyliczono wskaźnik powierzchni zabudowy pod pozycją 5 w Tabeli nr 1 w części tekstowej analizy. Pozycja 5 w Tabeli dotyczy działki nr [...], dla której wskaźnik powierzchni zabudowy ustalono na 16%. Jednakże, wskaźnik ten powinien być obliczony z dwóch działek składających się na tę nieruchomość - to jest działek nr [...] i [...], a nie tylko ustalony dla działki, na której znajduje się budynek. Gdyby uwzględnić powierzchnię obu działek wchodzących w skład tej nieruchomości, to wskaźnik zabudowy wynosiłby 8% a nie 16%.

Skarżąca podała także, że w zaskarżonej decyzji kąt nachylenia połaci dachu ustalono na od 3 stopni do 45 stopni, a SKO w uzasadnieniu stwierdziło, że istniejące budynki w obszarze analizowanym posiadają takie parametry. Budynki zaś uwzględnione w Analizie mają dachy spadziste o nachyleniu circa od 20 do 45 stopni i taki wskaźnik powinien być ustalony w decyzji o warunkach zabudowy w sprawie niniejszej. Kąt nachylenia połaci dachowych od 3 do 45 stopni daje całkowitą dowolność w projektowaniu bryły budynku, co spowoduje możliwość drastycznego naruszenia ładu architektonicznego i obowiązku kontynuacji istniejącej zabudowy.

Skarżąca zarzuca także decyzji SKO naruszenie przepisu § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury poprzez niewyznaczenie lub wyznaczenie błędne linii zabudowy w zaskarżonej decyzji.

Skarżąca kwestionuje także ustalenia i uzasadnienie decyzji dotyczące zgody na wybudowanie 12 szamb w ramach planowanej inwestycji. Zaskarżona decyzja dopuszcza budowę 12 szamb i odprowadzanie do nich ścieków zupełnie pomijając fakt, że w rozpatrywanym przypadku istnieje możliwość przyłączenia się do gminnej sieci kanalizacyjnej i taki obowiązek powinien być zapisany w tej decyzji.

Organ administracji publicznej w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie, podtrzymując tym samym stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (jedn. tekst Dz. U. z 2018r., poz. 1302 ze zm., dalej zwana "p.p.s.a."), stosownie do art. 184 Konstytucji RP w związku z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. prawo o ustroju sądów administracyjnych (jedn. tekst Dz. U. z 2014, poz. 1647 ze zm.), sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) – c) p.p.s.a.).

Badając przedmiotową sprawę według przedstawionych kryteriów Sąd uznał, że skarga jest zasadna. W ocenie Sądu bowiem zarówno zaskarżona decyzja jak i decyzja ją poprzedzająca naruszają przepisy prawa materialnego oraz procesowego w stopniu uzasadniającym ich wyeliminowanie z obrotu prawnego. Sąd jednak nie podzielił wszystkich zarzutów postawionych w skardze.

Kontrolą Sądu została objęta decyzja ustalająca warunki zabudowy. Podstawę materialnoprawną decyzji ustalającej warunki zabudowy stanowi ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (jedn. tekst Dz. U z 2018r., poz. 1945 ze zm., dalej "u.p.z.p."). Stosownie do jej przepisów decyzję o warunkach zabudowy można uzyskać po łącznym spełnieniu warunków przewidzianych w art. 61 ust. 1 tejże ustawy, tj.:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2. teren ma dostęp do drogi publicznej;

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Przepis ten, jak wynika z jego brzmienia przywołanego powyżej, uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania planowanej inwestycji do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ww. ustawy jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne.

Ocena spełnienia przez planowaną inwestycję wymogów ustalonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. musi być dokonywana przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U z 2003 r., Nr 164, poz. 1588, dalej "rozporządzenie"). Przepisy tego rozporządzenia bowiem wskazują szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w powiązaniu z analizą stanu istniejącego.

Określenie charakterystyki zabudowy dokonywane poprzez sporządzenie analizy architektoniczno – urbanistycznej. Obowiązek ten wynika z § 3 rozporządzenia, w myśl którego, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Sporządzenie analizy architektoniczno - urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu.

W niniejszej sprawie taka analiza została sporządzona, a w oparciu o jej wyniki ustalone zostały parametry dla planowanej inwestycji. Sąd jednak uznał, że analiza nie została sporządzona w sposób prawidłowy. W konsekwencji zaś nie można uznać, że decyzja ustalająca parametry nowej inwestycji w oparciu o wadliwie sporządzoną analizę, odpowiada prawu.

Najbardziej istotną wadą sporządzonej analizy jest fakt, że zgodnie z zamieszoną na stronie 1 załącznika nr 1a do decyzji organu I instancji, pod Tabelą nr 1 (k. 227 akt administracyjnych) adnotacją, niektóre pomiary analizowanych budynków dokonywane były w przybliżeniu, zaś błąd dotyczy wielkości 1,5m. W ocenie Sądu jest to niedopuszczalne. Sporządzenie analizy – jak wyżej była mowa – służy ustaleniu rzeczywistego stanu faktycznego w odniesieniu do cech i wskaźników zabudowy już istniejącej w otoczeniu terenu, na którym ma być realizowana planowana inwestycja. Rzeczywisty stan faktyczny musi zatem być ustalany w oparciu o realnie występujące wskaźniki, a nie wskaźniki określone w przybliżeniu. Przyjęcie do analizy parametrów zabudowy nie odzwierciedlających ich rzeczywistych wielkości, prowadzi do konkluzji że organ wydając decyzję nie ustalił stanu faktycznego, czym naruszył art. 7 i 77 k.p.a. Tak przygotowana analiza nie mogła bowiem stanowić podstawy orzekania przez organy. Konsekwencją powyższego jest zaś konieczność wyeliminowania z obrotu prawnego decyzji wydanej w oparciu o wadliwie sporządzoną analizę.

Sąd również wskazuje, że wbrew twierdzeniom urbanisty, przyjęcie do analizy informacji o istniejącej zabudowie podawanej "w przybliżeniu", ma znaczenie dla ustalenie nowych warunków zabudowy, w szczególności w przypadku takim jak rozpoznana. Błąd rzędu 1,5 m nie miałby być może większego znaczenia w skali urbanistycznej, ale w sytuacji gdyby zarówno wysokość istniejących budynków, jak i ich szerokość sięgała kilkudziesięciu metrów. Jednak przy zabudowie niskiej, takiej jak w rozpoznanej sprawie, błąd w przyjętych do analizy parametrach sięgająca 1,5 m, stanowi różnicę, która wywiera wpływ na ostateczne ustalenia dotyczącej parametrów planowanej inwestycji, które znalazły odzwierciedlenie w decyzji.

Wobec faktu, że podstawowy materiał dowodowy został sporządzony nieprawidłowo, brak jest możliwości odnoszenia się do poszczególnych ustaleń decyzji. Sąd jedynie zwraca uwagę, że w przypadku gdy parametry dla nowej inwestycji, ustalane są nie w sposób zasadniczy, ale w sposób odstępujący od reguły ich ustalania wskazanej w rozporządzeniu, wymaga to wykazania przez organ że celowość zastosowania odstępstwa od reguły wynika z analizy. Ponownie rozpatrując sprawę, organ winien mieć to na uwadze, albowiem to uzasadnienie, które zostało zaprezentowane w decyzji organu I instancji, jak i w analizie, w ocenie Sądu, nie spełnia wymogów prawa. Nie wynika bowiem z niego, że analiza uzasadnia ustalenie wskaźników przy zastosowaniu ww. odstępstw. W szczególności nie może być wyłącznym uzasadnieniem ustalenia wskaźników i parametrów zabudowy w odstępstwie od reguły fakt, że takie ustalenie jest zgodne z intencją inwestora. Intencja wnioskodawcy nie została bowiem przewidziana przez ustawodawcę jako przesłanka ustalenia wskaźników nowej zabudowy, a stanowi jedynie granicę w jakiej dopuszczalność posadowienia nowej zabudowy winien oceniać organ, w tym sensie że w razie braku inwestora organ sam nie może ustalać warunków, które nie spełniają oczekiwań inwestora. Nie znaczy to jednak, że realizując zasadę wyrażoną w art. 7, 8, 9 i 11 k.p.a. organ nie może poinformować o dokonanych ustaleniach faktycznych i wynikających z tego prawach oraz obowiązkach dla wnioskodawcy.

Niezależnie od powyższego Sąd zauważa, że skarżąca zwróciła uwagę na konieczność uwzględnienia przy określaniu wskaźnika zabudowy dla jej nieruchomości, która został ujęta w analizie (Tabela nr 1 załącznka nr 1a do decyzji organu I instancji, poz. 5), dwóch działek ewidencyjnych, tj. dz. ewid. nr [...] i [...]. W tym kontekście wyjaśnić należy, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy wyznacza się bądź w stosunku do powierzchni działki bądź terenu (§ 5 ust. 1 rozporządzenia). Teren inwestycji może stanowić bowiem kilka działek ewidencyjnych. Stąd też przy ponownym rozpatrywaniu sprawy, urbanista winien wykazać sposób w jaki ustalany będzie ten wskaźnik, przy uwzględnieniu działki ewidencyjnej czy terenu inwestycji składającego się z kilku działek ewidencyjnych. Z informacji zawartych we wskazanej powyżej tabeli, można wnosić że wskaźnik ten ustalany był w stosunku do powierzchni działki, jednak organ powinien – w oparciu o dane znane mu z urzędu – wykazać, że takie działanie było zasadne. Co prawda bowiem samo twierdzenie skarżącej, że w przypadku jej nieruchomości winien być brany pod uwagę "teren inwestycji" na który składają się dwie działki ewidencyjne, jest niewystarczające dla sformułowania jednoznacznego zarzutu, że w rozpoznanej sprawie wielkości te w analizie zostały przyjęte w sposób nieprawidłowy, to jednak rolą organu jest ustalenie okoliczności faktycznych sprawy, w tym również wykazanie prawidłowego sposobu ustalenia wskaźnika wielkości zabudowy na nieruchomościach przyjętych do analizy.

Podobnie rzecz się ma jeśli idzie o kąt nachylenia dachu. Wobec twierdzeń skarżącej, popartych załączonymi do skargi decyzjami wz dla innych inwestycji, gdzie do analizy przyjmowano te same nieruchomości co w rozpoznanej sprawie, ale wykazywano zupełnie inne parametry, konieczne jest wyjaśnienie jakie wielkości są faktycznie istniejącymi na nieruchomościach przyjętych do analizy. Uwaga ta dotyczy zarówno dachów i ich kąta nachylenia jak i pozostałych parametrów wymagających ustalenia w wz, albowiem lektura załączonych do skargi dokumentów wykazała, że pomimo przyjęcia przy sporządzaniu analizy do porównań tych samych działek ewid., zastosowano różne wobec nich wskaźniki. Tym samym, ponownie rozpatrując sprawę organ winien zastosować środki pozwalające usunąć stwierdzone nieścisłości, w tym zgromadzić dane wynikające z dokumentacji budowlanej.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych przez skarżącą Sąd wyjaśnia, że nie ma racji skarżąca wskazując że planowana inwestycja nie stanowi kontynuacji funkcji istniejącej w obszarze analizowanym. Jak wynika z wniosku oraz zaskarżonych decyzji, planowana inwestycja ma polegać na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Takie określenie inwestycji zgodne jest z wymaganiami zawartymi w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (DZ. U z 2003, Nr 164, poz. 1589), wydanym w oparciu o art. 67 ust. 3 u.p.z.p. W myśl regulacji tam zawartych ustalenia dotyczące rodzaju zabudowy zapisuje się, stosując w szczególności następujące nazewnictwo: zabudowa mieszkaniowa, w tym zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna (§ 2 pkt 1 lit. a tiret 1 i 2). Z treści rozporządzenia zatem jednoznacznie wynika, że przy zabudowie mieszkaniowej wyróżnia się zabudowę albo jedno albo wielorodzinną i w zależności od ustaleń analizy, organ w decyzji winien określić typ zabudowy stosownie do postanowień rozporządzenia. Rozporządzenie nie wymaga jednak, aby w ramach zabudowy jednorodzinnej wyróżniać czy jest to zabudowa wolnostojąca, bliźniacza, szeregowa bądź grupowa. Takie rozróżnienie wprowadza ustawa Prawo budowlane (art. 3 pkt 2a), lecz jej zapisy znajdują zastosowanie dopiero na późniejszym etapie postępowania, tj. przy uzyskiwaniu pozwolenia na budowę.

W ocenie Sądu również zarzuty dotyczące ustalenia linii zabudowy nie zasługują na uwzględnienie. Należy bowiem wyjaśnić, że linia zabudowy jaka jest ustalana w decyzji "wz", wyznacza odległość w jakiej od drogi publicznej zabudowa nie może być realizowana. Z tego też względu linię zabudowy ustala się od drogi publicznej. Jeżeli natomiast teren inwestycji nie przylega do drogi publicznej, to brak jest obowiązku wyznaczenia linii zabudowy. Za zupełnie niezrozumiałe w tym kontekście uznaje Sąd wyjaśnienia Kolegium co do ustalenia linii zabudowy w odstępstwie od zasadniczego sposobu jej wyznaczania, szczególnie że nie wiadomo skąd Kolegium powzięło informację w zakresie odległości linii zabudowy ustalonej na innych działkach od drogi publicznej.

Sąd nie podziela również zarzutów skarżącej co do nieprawidłowego zezwolenia na budowę szamb, skoro na terenie gminy istnieje kanalizacja. Sąd w całej rozciągłości podziela wyjaśnienia Kolegium poczynione w tym zakresie i dodatkowo wskazuje, że nie jest rzeczą organu ustalającego warunki zabudowy przesądzenie na tym etapie, czy planowana inwestycja spełniać będzie przesłanki do podłączenia jej do istniejącej kanalizacji. Postanowienia zawarte w decyzji organu I instancji nie pozostawiają wątpliwości, że w takim wypadku, to podłączenie będzie obowiązkowe. Wyrok, który powołuje skarżąca dotyczy innego rodzaju inwestycji, stąd jego odwoływanie się do wniosków z niego płynących, Sąd uznał za nieuzasadnione.

Jeśli zaś chodzi o podniesione na rozprawie przed WSA w Warszawie w dniu 12 września 2019 r. kwestie dotyczące kierunku wyznaczenia elewacji frontowej, to wskazać trzeba że zgodnie z przepisami przywoływanego rozporządzenia przez front działki należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. (§ 2 pkt 5). Z § 6 ust. 1 wynika zaś, że szerokość elewacji frontowej znajduje się od frontu działki. Na dzień wydania decyzji prawidłowo organ uznał, że frontem działki jest odcinek oznaczony literami AB. Ewentualne kwestie podziałowe i powstanie nowych frontów działki, pozostaje zaś poza oceną Sądu.

Mając na uwadze powyżej wskazane uchybienia, koniecznym było uchylenie decyzji organu I i II instancji. Ponownie prowadząc postępowanie organ zobowiązany będzie do ponownego przeanalizowania istniejących w obszarze analizowanym zabudowań i jeżeli przeprowadzona analiza wykaże konieczność ustalenia warunków w oparciu o odstępstwa od zasad ich ustalenia określonych w rozporządzeniu, obowiązkiem organu będzie dokładne i wyczerpujące wyjaśnienia przesłanek jakie powodowały przyjęcie takiego właśnie rozwiązania oraz wykazanie przyczyn, dla których uznano, że podjęte rozstrzygnięcie jest słuszne w warunkach rozpatrywanej sprawy i zasadne.

Uwzględniając całość rozważań zawartych w niniejszym wyroku należy stwierdzić, że podniesione w skardze zarzuty, choć nie wszystkie zasługiwały na uwzględnienie, odniosły zamierzony skutek. Wobec powyższego Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, c oraz art. 135 p.p.s.a. orzekł jak w pkt 1 sentencji wyroku. O kosztach orzeczono w pkt II sentencji wyroku, na podstawie art. 200 p.p.s.a.

Ponownie rozpatrując sprawę, organ uwzględni oceną wyrażoną w niniejszym wyroku oraz zastosuje się do wskazówek w nim zawartych.