Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1847/05
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2006-01-23 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Jakub Linkowski, Sędziowie asesor WSA Aneta Opyrchał (spr.),, asesor WSA Tomasz Wykowski, Protokolant Dominik Nowak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 stycznia 2006 r. sprawy ze skargi [...] Spółdzielni "[...]" w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] sierpnia 2005 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy - skargę oddala -


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławczej w W. - po rozpoznaniu odwołania [...] Spółdzielni Mieszkaniowej "[...]" w W. – zaskarżoną decyzją z dnia [...] sierpnia 2005r., na podstawie art. 1 i 2 ustawy z dnia 24 października 1994r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz.U. nr 122, poz. 593) i art. 138 § 2, art. 127 § 2 w zw. z art. 17 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000r., nr 98, poz.1071 z późn. zm.), uchyliło decyzję Prezydenta W. z dnia [...] grudnia 2004r. ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na realizacji budynku biurowo-mieszkalno-usługowego (w II-ch etapach) przy ul. [...] wraz z infrastrukturą towarzyszącą, w zabudowie śródmiejskiej na działkach nr ew. [...], [...], [...], [...] w obrębie [...] na terenie Dzielnicy [...] w W. i przekazało sprawę organowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia.

W uzasadnieniu wskazało, iż Prezydent W. - po rozpatrzeniu wniosku inwestora, tj. [...] Spółdzielni "[...]" - decyzją z dnia [...] grudnia 2004r. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji wyżej opisanej. Od wymienionej decyzji odwołanie złożył właściciel sąsiedniej nieruchomości, tj. [...] Spółdzielnia Mieszkaniowa "[...]", podnosząc że inwestor nie spełnił wymogu określonego w art. 61 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, albowiem nie przedstawił umów z dostawcami mediów. Ponadto decyzja nie spełnia warunków określonych w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego (Dz.U. nr 164, poz. 1588) albowiem:

- kontynuacja linii zabudowy jest wytyczona od budynku położonego bliżej do pasa drogowego,

- wskaźnik powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki został błędnie ustalony (0,5 zamiast 0,3),

- planowany budynek będzie stanowił dominantę w okolicy, w której znajdują się jedynie budynki IV-kondygnacyjne.

Ponadto z warunków obsługi w zakresie komunikacji wynika, iż na terenie planowanej inwestycji może znajdować się ponad 300 stanowisk parkingowych, co przesądza o konieczności sporządzenia raportu o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko. Nadto – zdaniem odwołującej się - zachodzi także konieczność uzgodnienia projektu decyzji z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków.

Samorządowego Kolegium Odwoławczego podniesione przez odwołującą się argumenty uznało za zasadne. Wskazało, iż zgodnie z art. 61 § 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.) wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskana przy sporządzaniu miejscowych planów miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Nadto organ wskazał, iż w myśl ust. 5 cytowanego artykułu warunek istnienia wystarczającego uzbrojenia terenu jest spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. W aktach niniejszej sprawy takiej umowy brak.

Organ zauważył również, iż w aktach sprawy brak jest załącznika graficznego do analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Załącznik ten miał być sporządzony na mapie w skali 1:1000. Natomiast do decyzji załączono jedynie mapę w skali 1:500, z liniami rozgraniczającymi teren inwestycji, jednak w oparciu o nią nie jest możliwe przeprowadzenie powyżej analizy.

Z innych dokumentów znajdujących się w aktach sprawy wynika, iż linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok. Oznacza to, że obowiązującą linią nowej zabudowy winna zatem być kontynuacją linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. W analizie tekstowej przyjęto linie "pośrednią", nie podając jej odległości od pasa drogowego, a brak analizy graficznej uniemożliwia weryfikację zasadności takiego rozwiązania.

Brak analizy uniemożliwia również odniesienie się do zarzutu dotyczącego wysokości planowanego budynku oraz wskaźnika powierzchni zabudowy. Natomiast z samej części tekstowej analizy nie wynika konieczność przyjęcia tak wysokich wskaźników powierzchni zabudowy.

Zdaniem organu odwoławczego wyjaśnienia w postępowaniu przed organem pierwszej instancji wymaga również kwestia ilości stanowisk parkingowych. Dokonanie ustaleń w tym zakresie jest konieczne do stwierdzenia, czy może planowana inwestycji spełnia warunki do sporządzenia raportu o oddziaływaniu na środowisko zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2004 r. w sprawie określenia rodzajów przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko oraz szczegółowych uwarunkowań związanych z kwalifikowaniem przedsięwzięcia do sporządzenia raportu o oddziaływaniu na środowisko (Dz.U. nr 57, poz. 2573 ze zm.). Wyjaśnienia wymaga też, czy przedmiotowa inwestycja wchodzi w zakres otoczenia zabytku w rozumieniu art. 3 pkt 15 ustawy z dnia 23 lipca 2003r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. nr 162, poz. 1568).

W konsekwencji organ stwierdził, iż wymienione kwestie wymagają przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w całości.

[...] Spółdzielnia "[...]" w W. w skardze na powyższą decyzję wniosła o jej uchylenie. Zarzuciła naruszenie art. 61 § 1 ust. 5 ustawy o p.z.p., art. 7, art. 77, art. 107 § 1 i 3 i art. 138 § 2 K.p.a.

W uzasadnieniu skargi podniosła, iż organ drugiej instancji błędnie zinterpretował normę art. 61 § 1 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Otóż z brzmienia powołanego przepisu nie wynika, aby na inwestorze na etapie ubiegania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowach spoczywał obowiązek zawarcia umów z dostawcami mediów. Inwestor ma jedynie taką możliwość zapewnić. Z akt sprawy wynika, że promesę zawarcia takich umów przedłoży w terminie późniejszym. Podkreśliła też, że możliwość zawarcia umów na dostawę mediów istnieje dopiero po uprawomocnieniu się decyzji o warunkach zabudowy.

Skarżąca zwróciła uwagę, iż z uzasadnienia zaskarżanej decyzji wynika, że wyśnienia wymaga kwestia, czy przedmiotowa inwestycja obejmuje swoim zasięgiem otoczenie zabytku. Tymczasem z decyzji Prezydenta W. wyraźnie wynika, że teren inwestycji nie znajduje się w strefie objętej ochroną konserwatora zabytków.

Skarżąca ma wątpliwości czy organ odwoławczy w ogóle zapoznał się z decyzją organu pierwszej instancji i aktami sprawy, albowiem - jej zdaniem - załącznik graficzny analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, sporządzony na mapie w skali 1:1000, w aktach sprawy się znajdował, jako że był załącznikiem do uchylonej decyzji. Z drugiej strony gdyby przyjąć, iż załącznik taki nie został przekazany organowi drugiej instancji wraz z odwołaniem, a z treści uchylonej decyzji wynika iż został on sporządzony, zatem organ odwoławczy powinien wystąpić o jego nadesłanie.

Przeprowadzona przez organ drugiej instancji analiza co do przebiegu linii zabudowy – w ocenie skarżącej - jest nieprawidłowa. Linia ta stanowi kontynuacją zwartej zabudowy ul. [...] w kierunku wschodnim i podtrzymuje charakter linii zabudowy całości ulicy, charakteryzującej się obudową długimi prostokątnymi budynkami do 90 m długości. Odcinek zabudowy pomiędzy ul. [...] i ul. [...] stanowi fragment incydentalny i odbiega w sposób zasadniczy od całości przebiegu linii zabudowy ul. [...], na odcinku od ul. [...] do ul. [...]. Omawiana drobna zabudowa na północnym odcinku ul. [...], pomiędzy ul. [...] i ul. [...], nie stanowi pierzei ul.[...], lecz dodatkową ulicę odbarczającą, równoległą do ul. [...] i nie może być brana pod uwagę przy ustalaniu linii zabudowy ul. [...].

Zdaniem skarżącej zarzut odnośnie przyjętej wysokości budynków oraz wskaźnika powierzchni zabudowy jest również chybiony. Ustalony wskaźnik 0,5 powierzchni zabudowy dla działek położonych przy ulicy jest prawidłowy i nawiązuje do działek sąsiednich wzdłuż ul. [...], jest też liczony z uwzględnieniem garaży podziemnych, co zostało wyraźnie zaznaczone w uchylonej decyzji.

Niezrozumiałe jest również dla skarżącej zalecenie organu odnośnie stwierdzenia, czy planowana inwestycja spełnia warunki implikujące konieczność sporządzenia raportu oddziaływania na środowisko, zgodnie z przepisami powołanego rozporządzenia. Na terenie planowanej inwestycji zostaną zaprojektowane miejsca parkingowe w ilości ok. 170, taka więc ilość miejsc parkingowych nie zobowiązuje inwestora do opracowania elaboratu środowiskowego.

Skarżący wskazała zatem, iż organ odwoławczy naruszył jedną z podstawowych zasad postępowania administracyjnego, tzn. obowiązek dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Zaskarżona decyzja nie zawiera uzasadnienia faktycznego i prawnego. Zarzuty postawione pod adresem decyzji organu pierwszej instancji nie znajdują oparcia w obowiązującym prawie. Organ odwoławczy poza dowolnym zinterpretowaniem przepisów, nakłada na organ pierwszej instancji obowiązek wyjaśnienia kwestii, które zostały już rozstrzygnięte. Prowadzi to do wniosku, że organ drugiej instancji powinien był sprawę rozpoznać merytorycznie, gdyż art. 138 § 2 K.p.a. umożliwia przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania jedynie wtedy, gdy zachodzi potrzeba przeprowadzenia postępowania dowodowego w znacznym zakresie. Natomiast z wywodów zawartych w uzasadnieniu niniejszej skargi wynika, iż organ pierwszej instancji wyjaśnił wszystkie wątpliwości opisane w zaskarżanej decyzji, a postępowanie dowodowe zostało przeprowadzone w pełnym zakresie.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – zwanej dalej: P.p.s.a. (Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego.

Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy, nie będąc jednak związanym – stosownie do art. 134 P.p.s.a. - zarzutami i wnioskami skargi, uznał iż zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] sierpnia 2005r. nie narusza prawa w stopniu mogącym prowadzić do jej uchylenia.

Jak wynika z przedstawionego stanu sprawy Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. – działając na podstawie art. 138 § 2 K.p.a. – zaskarżoną decyzją uchyliło decyzję Prezydenta W. z dnia [...] grudnia 2004r. dotyczącą inwestycji wyżej opisanej i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Podstawą takiego rozstrzygnięcia były braki w materiale dowodowym, których wyjaśnienie – zdaniem organu - wymaga przeprowadzenia postępowania w całości.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy – według normy art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – zwanej dalej: ustawą o p.z.p. (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.) – jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków w nim wymienionych. Do tych warunków należy m. in. tzw. zasada dobrego sąsiedztwa, uzależniająca zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego, jak również ustalenie że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego.

Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego - określonego w art. 2 pkt 1 ustawy o p.z.p. jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji (Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, pod red. prof. Z. Niewiadomskiego, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2004, str. 500).

Szczegółowe warunki określania cech nowej zabudowy reguluje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1588). Zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 powołanego rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o p.z.p., jak i granice obszaru analizowanego (czyli tego na który inwestycja będzie oddziaływać) na kopii mapy w skali 1:500 lub 1:1000, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Następnie warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną (§ 9 ust. 1 rozporządzenia). Warunki analizy, o które mowa w § 3 ust. 1, zwierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do wymienianej decyzji (§ 9 ust. 2 rozporządzenia). Część graficzna decyzji oraz część graficzną analizy sporządza się na kopiach map, wyżej wymienionych (§ 9 ust. 3 rozporządzenia).

Przekładając powyższe na stan przedmiotowej sprawy – w ocenie Sądu – organ drugiej instancji nie dopuścił się naruszenia art. 138 § 2 Kpa, słusznie uznał iż rozstrzygnięcie sprawy wymaga uprzedniego przeprowadzenia przez organ pierwszej instancji postępowania wyjaśniającego. Niemniej jednak należy zaznaczyć, iż nie wszystkie zarzuty sformułowane przez organ odwoławczy pod adresem decyzji organu pierwszej instancji ustalającej warunki zabudowy są słuszne.

Z analizy akt sprawy wynika, iż organ pierwszej instancji istotnie dopuścił się naruszenia art. 7 i art. 77 Kpa, albowiem w sposób wyczerpujący nie zebrał i nie rozpatrzył całego materiału dowodowego, co oznacza iż nie podjął wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy. Niemniej jednak w tym względzie należy odmówić słuszności twierdzeniom organu odwoławczego, iż nie miał on możliwości zweryfikowania ustaleń dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, z racji braku w aktach sprawy załącznika graficznego do analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Jak słusznie zauważyła skarżąca wyraźnie z treści decyzji wynika, iż załącznik takowi został sporządzony, zatem nawet jeżeli faktycznie nie został przekazany przez organ pierwszej instancji z odwołaniem, to obowiązkiem organu rozpoznającego sprawę w drugiej instancji było uzupełnienie materiału dowodowego poprzez zwrócenie się do Prezydenta W. o jego nadesłanie. Zdaniem Sądu, nawet gdyby przedmiotowy załącznik był w aktach sprawy w momencie jej rozpoznawania przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, czy też Kolegium zażądałoby jego nadesłania przez organ pierwszej instancji to i tak jego analiza winna przynieść wynik negatywny i doprowadzić do uchylenia decyzji.

Załącznik ów, jako że w postępowaniu przed Sądem znajdował się w aktach sprawy, został poddany ocenie pod względem legalności, jako dokument stanowiący integralną część decyzji o warunkach zabudowy. W ocenie Sądu został on sporządzony wadliwie, niezgodnie z wymogami powołanego wyżej rozporządzenia. Jak podkreślono wyznaczenie obszaru analizowanego i przeprowadzenie na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o p.z.p. jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów niezbędnych rozstrzygnięcia. Poddając ocenie postępowanie wyjaśniające organu pierwszej instancji nie można postawić tezy, że wymienione kryteria zostały spełnione. Z wyników analizy, zawierającej cześć tekstową wynika, iż linia zabudowy wzdłuż ul. [...] przebiega zmiennie. Teren inwestycji położony jest pomiędzy dwoma obszarami zwartej zabudowy pierzejowej, gdzie odległość od krawędzi jezdni po stronie zachodniej wynosi 48 m oraz po stronie wschodniej terenu inwestycji 26 m. W związku z tym przyjęto nieprzekraczalną linię zabudowy pośrednią, dopuszczającą zabudowę uskokową - zgodnie z § 4 pkt 4 powołanego rozporządzenia – aby nie tworzyć zbyt dużego dysonansu od strony ul. [...] i w tych ustaleniach powołano się na załącznik graficzny. Tymczasem na załączniku nr 2, stanowiącym graficzny wynik analizy, trudno zlokalizować właściwy (tzn. przedstawiony przez organ w analizie tekstowej) przebieg obowiązującej linii nowej zabudowy. Legenda analizy obszaru posługuje się dwoma pojęciami linii zabudowy. Mianowicie obowiązującą linią zabudowy (mającą znaleźć odzwierciedlenie na mapie w postaci linii ciągłej z umieszczonymi na niej w równej odległości zapełnionymi trójkątami) i maksymalną nieprzekraczalna linią zabudowy (mającą znaleźć odzwierciedlenie na mapie również w postaci linii ciągłej, ale z pustymi trójkątami). Natomiast mapa obrazuje zupełnie coś innego. Otóż przedstawia, stosując się do legendy, tylko maksymalną nieprzekraczalną linię zabudowy i do tego budzącą szereg niejasności, albowiem w żaden sposób nieodzwierciedlającą wyników analizy tekstowej. Z kolei przekładając powyższe na treść cytowanego rozporządzenia, należy zauważyć, iż rozporządzenie to posługuje się w § 4 pojęciem "obowiązującej linii nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem" i "linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej". Zatem organ, niezależnie od wskazań organu odwoławczego dotyczących wyjaśnienia przyjętego wskaźnika powierzchni zabudowy i wysokości planowanej inwestycji - przy ponownym rozpoznaniu sprawy - winien i te rozbieżności wyjaśnić, posługując się nazewnictwem wynikającym z obowiązujących przepisów.

Słusznie organ uznał, wbrew twierdzeniom skarżącej, iż wyjaśnienia wymaga kwestia ilości stanowisk parkingowych, ze względu na ewentualność rozważenia obowiązku sporządzenia raportu oddziaływania planowanej inwestycji na środowisko. Wniosek o ustalenie warunków zabudowy mówi o przewidywanych miejscach postojowych w ilości 160 – w garażu, 10 – naziemnych, czyli łącznie 170. Podczas gdy decyzja w punkcie zatytułowanym "warunki obsługi w zakresie komunikacji" ustala, iż "należy odtworzyć miejsca postojowe, np. przez udostępnienie odpowiedniej liczby miejsc w projektowanym garażu oraz zapewnić ilość miejsc parkingowych, tj. 1mp/1 mieszkańca, 15-25 mp/1000² Pu dla handlu i usług, 10-18 mp/1000² Pu dla biur. Z przedstawionych ustaleń wynika, iż poza miejscami wnioskowanymi przez inwestora, ma być zapewniona jeszcze "jakaś" dodatkowa pula miejsc postojowych, będąca odtworzeniem dotychczasowych. W tej sytuacji nie może budzić sprzeciwu skarżącej nałożenie przez organ odwoławczy na organ pierwszej instancji obowiązku wyjaśnienia tej kwestii. W tym miejscu należy też zwrócić uwagę na treść pisma Inżyniera Ruchu Urzędu W. z dnia 8 czerwca 2004r. (stanowiącego materiał dowodowy sprawy), w którym informuje, że budowa budynku spowoduje znaczne zmniejszenie ilości ogólnodostępnych miejsc postojowych, co przy występującym już deficycie w rejonie pogorszy w zdecydowany sposób obsługę komunikacyjną, a do tego na terenie lokalizacji należy zapewnić miejsca postojowe wg wskaźników przedstawionych w decyzji. Wątpliwym więc jest, że ilość miejsc parkingowych ograniczy się tylko do ilości zawnioskowanej, czyli 170. Zatem bez dokładnego wyjaśnienia tej kwestii, nie można wyklucza zaistnienia obowiązku sporządzenia raportu oddziaływania omawianej inwestycji na środowisko.

Do wydania decyzji o warunkach zabudowy - zgodnie z brzmieniem art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o p.z.p. - niezbędne jest również istnienie rzeczywistego lub projektowanego uzbrojenia terenu, z uwzględnieniem ust. 5, wystarczającego dla zamierzenia budowlanego. Spełnienie tego wymogu przez inwestora stanowi okoliczność sporną w sprawie. Celem tego przepisu nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Dlatego, jeżeli uzbrojenie terenu jeszcze nie powstało, to umieszczenie na obszarze inwestycji właściwych urządzeń musi zostać zagwarantowane w drodze umowy pomiędzy inwestorem a właściwą jednostką organizacyjną, czyli przedsiębiorstwem zajmującym się dostarczaniem odpowiednich usług – jak stanowi art. 61 ust. 5 ustawy o p.z.p. (Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, pod red. prof. Z. Niewiadomskiego, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2004, str. 506). Zagwarantowanie oznacza zapewnione w drodze umowy - co w ocenie Sądu - nie jest równoznaczne z obowiązkiem legitymowania się taką umową już w momencie starania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale posiadanie zapewnienia, gwarancji że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta. Zatem od skarżącego w przedmiotowej materii należałoby żądać "dokumentu w rodzaju promesy", z ewentualnym projektem danej umowy.

Powyższe okoliczności nie pozwalają zatem na dokonanie oceny planowanej inwestycji pod kątem spełniania przesłanek z art. 61 ust. 1 ustawy o p.z.p., zatem – jak słusznie zauważył organ drugiej instancji – wymagają jeszcze raz dokładnego wyjaśnienia.

W tym stanie rzeczy Sąd stanął na stanowisku, iż organ odwoławczy prawidłowo wydał decyzję kasacyjną i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia, jako że postępowanie w pierwszej instancji zostało przeprowadzone z naruszeniem norm prawa materialnego i procesowego, zatem na mocy art. 151 P.p.s.a. orzekł jak w sentencji.