Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 416/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2019-10-23 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6079 Inne o symbolu podstawowym 607
Hasła tematyczne: Gospodarka mieniem
Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 9 ust. 2b i ust. 2i
journal: Dz.U. 1997 nr 121 poz 770
law: Ustawa z dnia 20 sierpnia 1997 r. - Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowym Rejestrze Sądowym.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Izabela Bąk-Marciniak Sędzia WSA Maciej Busz (spr.) Asesor sądowy WSA Maria Grzymisławska-Cybulska Protokolant sekr. sąd. Roman Sukhyi po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 października 2019 r. sprawy ze skargi A. D., J. D., K. O., M. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] marca 2019 r. nr [...] w przedmiocie stwierdzenie nabycia przez Skarb Państwa mienia oddala skargę w całości.


UZASADNIENIE

IV SA/Po 416/19

UZASADNIENIE

Prezydent Miasta [...] decyzją z [...].11.2018 r., nr [...] wydaną na podstawie art. 9 ust. 2b i ust. 2i ustawy z dnia 20 sierpnia 1997 r. Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowym Rejestrze Sądowym (Dz. U. z 1997 r. Nr 121, poz. 770 ze zm., dalej p.w.u. KRS) oraz art. 104 Kodeksu postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 r., poz. 2096, dalej k.p.a) stwierdził nabycie przez Skarb Państwa nieodpłatnie z mocy prawa z dniem [...] stycznia 2016 r. mienia, pozostałego po nieprzerejestrowanym do Krajowego Rejestru Sądowego podmiocie [...] spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w [...], obejmującego prawo użytkowania wieczystego:

1. zabudowanej nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków: jednostka ewidencyjna Miasto [...], obręb [...] [...], działka nr [...] o pow. 0,0246 ha,

2. nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków: jednostka ewidencyjna Miasto [...], obręb [...] [...], działka nr [...] o pow. 0,0371 ha, działka nr [...] o pow. 0,0014 ha, działka nr [...] o pow. 0,0411 ha, zapisanych w księdze wieczystej nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w [...] Wydział Ksiąg Wieczystych.

W uzasadnieniu wyjaśniono, że w toku postępowania ustalono, że w skład mienia [...] spółka z ograniczoną odpowiedzialnością wchodziło w dniu [...] stycznia 2016 r. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości niezabudowanej położonej w obrębie [...] oznaczonej jako działki [...], [...],[...] oraz nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym w zabudowie szeregowej położonej w obrębie [...] oznaczonej jako działka [...], ujawnione w księdze wieczystej KW nr [...]

W księdze wieczystej nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w [...] Wydział Ksiąg Wieczystych jako właściciel przedmiotowych nieruchomości ujawniona jest Gmina [...], a jako użytkownik wieczysty [...] spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w [...].

Aktem notarialnym z dnia [...] marca 1994 r. Rep. [...] obejmującym umowę sprzedaży, [...] spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w [...] sprzedało osobom fizycznym prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w [...] obręb [...], ozn. nr geod. [...] o pow. 0,0411 ha, na której to rozpoczęta jest budowa domu mieszkalnego tj. wykonane są fundamenty.

Aktem notarialnym z dnia [...] marca 1994 r. Rep. [...] obejmującym umowę sprzedaży, [...] sp. z o.o. w [...] sprzedało osobom fizycznym prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w [...] obręb [...], ozn. nr geod. [...] i [...] o pow. łącznej 0,0385 ha, na której to rozpoczęta jest budowa domu mieszkalnego tj. wykonane są fundamenty.

Organ wskazał, że na podstawie powyższych aktów notarialnych w operacie ewidencji gruntów i budynków prawo użytkowania wieczystego działek zostało wpisane na rzecz osób fizycznych, natomiast rozpatrzenie wniosków wieczystoksięgowych zawartych w powyższych aktach nastąpiło dopiero po upływie kilku lat. W dniu [...] grudnia 2000 r. Sąd Rejonowy w [...], w obydwu przypadkach, postanowieniami odmówił odłączenia z księgi wieczystej KW nr [...] działek o nr [...], [...], [...] oraz wpisu w nowo założonych księgach wieczystych prawa użytkowania wieczystego na rzecz osób fizycznych.

Organ wskazał, że Sąd wieczystoksięgowy zważył, iż jak wynika z treści umów sprzedaży, na nabytych działkach są rozpoczęte budowy domów mieszkalnych, tj. są wykonane fundamenty, a więc nieruchomości nie są zabudowane. Zgodnie z art. 76 ust. 1 ustawy z dnia 29.04.1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości zarządowi gminy przysługuje prawo pierwokupu w wypadku sprzedaży nieruchomości nabytej uprzednio od Skarbu Państwa lub gminy albo oddanej w użytkowanie wieczyste, jeżeli nie została zabudowana na podstawie pozwolenia na budowę, zaś w myśl art. 77 powyższej ustawy właściciel nieruchomości określonej w art. 76 może ją sprzedać osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że zarząd gminy nie wykona prawa pierwokupu. Artykuł 599 § 2 k.c. stanowi, że jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jednostce samorządu terytorialnego sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna. Organ wskazał, że z ustaleń Sądu wynika również, że umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego zostały zawarte bez umożliwienia zarządowi gminy skorzystania z prawa pierwokupu. Z uwagi na niedokonanie przez sąd wieczystoksięgowy ww. wpisów, w księdze wieczystej pozostało wpisane, jako użytkownik wieczysty [...] spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w [...].

Organ wskazał, że umową kupna - sprzedaży nakładów z dnia [...] marca 1996 r. [...] spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w [...] przeniosło na własność osób fizycznych nakłady znajdujące się na działce nr [...] o pow. 246 m2 położonej w [...] - [...]. Nakłady stanowią wykonane elementy scalone na budowę [...], wchodzącą w skład domu jednorodzinnego o zabudowie szeregowej, tj. stan [...] stan surowy parter, stan surowy piętro, izolacja łazienki, więźba dachowa z pokryciem, obróbki blacharskie, impregnacja, elewacja zewnętrzna, stolarka zewnętrzna, licowanie klinkierem, taras, elementy zewnętrzne (wjazd, schody), tynk komina, rusztowanie, roboty rozbiórkowe, roboty dodatkowe, docieplenie piwnic. Strony ustaliły, że wartość nakładów stanowi kwotę [...]zł.

W operacie ewidencji gruntów i budynków prawo użytkowania wieczystego wpisane jest na rzecz [...] spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w [...].

Organ podkreślił, że zgodnie z informacją uzyskaną z Sądu Rejonowego [...] Wydziału Gospodarczego Krajowego Rejestru Sądowego z dnia [...] maja 2018 r. podmiot o nazwie [...] spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w [...] o numerze [...] nie został wpisany do Krajowego Rejestru Sądowego do dnia [...] grudnia 2015 r., jak również do tego dnia nie złożył wniosku o przerejestrowanie. W związku z powyższym, zgodnie z art. 9 ust 2 i 2a ustawy - Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowym Rejestrze Sądowym (Dz. U. nr 121, poz. 770 ze zm.), podmiot ten należy uznać za wykreślony z rejestru z dniem [...] stycznia 2016 r., co jest równoznaczne z utratą przezeń zdolności prawnej.

Odwołanie od powyższej decyzji w ustawowym terminie wnieśli A. i J. D. oraz K. i M. O. (dalej jako: "skarżący") wnosząc o jej uchylenie oraz o zasądzenie na rzecz skarżących zwrotu kosztów postępowania.

Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie art. 9 ust. 2b i ust. 2i ustawy z dnia 20.08.199 r. przepisy wprowadzające ustawę o Krajowym Rejestrze Sądowym (Dz. U. z 1997 r. Nr 121, poz. 770 ze zm.) poprzez jego błędną wykładnie i uznanie, że zachodzą przesłanki do zastosowania ww. przepisu oraz art. 10 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a. i 77 § 1 k.p.a., poprzez uniemożliwienie skarżącym zapoznanie się ze zgromadzonym materiałem dowodowym.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z [...].03.2019r. nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W jej uzasadnieniu wyjaśniono, że organ wydał swoje rozstrzygnięcie w oparciu o dowody zebrane w sprawie zgodne z art. 77 §1 k.p.a., nie naruszył również zasady prawdy obiektywnej zapisanej w art. 7 k.p.a. wprawdzie zgodnie z art. 10 k.p.a. organ nie umożliwił stronom zapoznania się z aktami przedmiotowej sprawy, ale Samorządowe Kolegium Odwoławczego prowadząc postępowanie administracyjne pismem nr [...] z dnia [...] stycznia 2019 r. umożliwiło pełnomocnikowi odwołujących się zapoznanie się z aktami sprawy i wypowiedzeniem co do zebranych dowodów i aktów. Pełnomocnik skarżących z tego prawa nie skorzystał.

Organ wskazał, że na podstawie art.9 ust. 2g ustawy z dnia 20 sierpnia 1997 r. przepisy wprowadzone ustawę o Krajowym Rejestrze Sądowym ( Dz. U z 1997 r. nr 121,poz. 770 ze zm.) podmioty podlegające obowiązkowi wpisom do rejestru sądowego na podstawie przepisów obowiązujących do dnia wejścia w życie ustawy o Krajowym Rejestrze Sądowym (tj. Dz. U. z 2018 r. poz.986) i które do dnia [...] sierpnia 2015 r. nie złożyły wniosku o wpis do rejestru uznaje się za wykreślone z rejestru z dniem [...] stycznia 2016 r. Przepis art. 9 ust.26 cytowanej ustawy stanowi, że z dniem [...] stycznia 2016 r. Skarb Państwa nabywa nieodpłatnie z mocy prawa mienie podmiotów, o których mowa w art. 9 ust. 2 a ustawy prawa wspólników , członków spółdzielni i innych osób uprawnionych do udziału w majątku likwidacyjnym wygasają z chwilą wykreślenia podmiotu z rejestru. Na podstawie art. 9 ust. 2 i cytowanej ustawy nabycie przez Skarb Państwa własności lub prawa użytkowania wieczystego stwierdza w drodze decyzji, stronę właściwą ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Skoro nieruchomości, które stanowią przedmiot niniejszego postępowania położone są na terenie Miasta [...] właściwym organem do wydania takiej decyzji jest Prezydent Miasta [...] działający w tym przypadku jako Starosta Powiatu [...] – Prezydent Miasta [...]. Mienie spółki zarejestrowane w Rejestrze Sądowym przejmuje zatem Skarb Państwa , a nie jak pisze w odwołaniu pełnomocnik stron Gmina Miejska [...].

Organ odwoławczy wskazał, że Sąd Rejonowy [...] - Wydział [...] Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pismem z dnia [...]maja 2018r. poinformował Prezydenta Miasta [...], że podmiot o nazwie [...] sp. z o .o. w [...] o nr. [...] nie został wpisany do Krajowego Rejestru Sądowego do [...] grudnia 2015 r. , jak również do tego dnia nie złożył wniosku o przerejestrowanie. W związku z powyższym, zgodnie z art. 9 ust. 2 i 2 a ustawy - przepisy wprowadzone ustawą o Krajowym Rejestrze Sądowym ( Dz. U nr 121 poz.770 ze zm. ) podmiot ten należy uznać za wykreślony z rejestru z dniem [...] stycznia 2016 r., co jest równoznaczne z utratą jego zdolności prawnej.

Zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego Prezydent Miasta [...] decyzją nr [...] z dnia [...].11.2018r. wydaną na podstawie art. 9ust.2a,2b,2i oraz 2 j ustawy z dnia 20 sierpnia 1997 r. przepisy wprowadzone ustawa o Krajowym Rejestrze Sądowym ( Dz. U. 1997.121.770 z poz.zm) prawidłowo orzekł o nieodpłatnym nabyciu z mocy prawa z dniem [...] stycznia 2016 r. przez Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta Miasta [...] nieruchomość należąca uprzednio do [...] sp. z o.o. w [...].

Skargę na powyższą decyzję w ustawowym terminie wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu A. i J. D. oraz K. i M. O., wnosząc o jej uchylenie oraz o uchylenie poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

Skarżący zarzucili naruszenie :

1. art. 10 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a. i 77 § 1 k.p.a., poprzez uniemożliwienie skarżącym zapoznanie się ze zgromadzonym materiałem dowodowym oraz wypowiedzenie się co do zgromadzonego materiału, w szczególności, złożenia wniosków dowodowych;

2. naruszenie art. 9 ust. 2b i ust. 2i ustawy z dnia 20.08.199 r. przepisy wprowadzające ustawę o Krajowym Rejestrze Sądowym (Dz. U. z 1997 r. Nr 121, poz. 770 ze zm.) poprzez jego błędną wykładnię i uznanie, że zachodzą przesłanki do zastosowania ww. przepisu;

W uzasadnieniu skargi skarżący wskazali, że co do zasady, nie kwestionują stanu faktycznego ustalonego przez organ. Rzeczywiście, są oni stroną umowy, na podstawie której nabyli użytkowanie wieczyste wskazanych w decyzji nieruchomości.

Skarżący nie zgadzają się jednak z wnioskami, do którego doszedł organ, na podstawie ww. stanu faktycznego.

Artykuł 9 ust. 2b i ust. 2i ustawy z dnia 20.08.199 r. przepisy wprowadzające ustawę o Krajowym Rejestrze Sądowym (Dz. U. z 1997 r. Nr 121, poz. 770 ze zm.), stanowiący podstawę wydania zaskarżonej decyzji wskazuje, że gmina może przejąć majątek spółki niezarejestrowanej w Krajowym Rejestrze Sądowym, co istotne, majątek który w tym czasie jest własnością spółki. Tymczasem, w ocenie skarżących, wskazane nieruchomości, w roku 1994 przestały być składnikiem majątkowym przedmiotowej spółki, a stały się własnością skarżących, o czym świadczy zawarta pomiędzy stronami umowa, w formie aktu notarialnego. Z niezrozumiałych względów organ uznał, że przedmiotowa umowa jest nieważna i nie wywiera skutków prawnych. Powyższe, organ przyjął na podstawie postanowienia z dnia [...].12.2000 r. Sądu Rejonowego w [...] Wydział Ksiąg Wieczystych, w sprawie o sygn. akt Nr dz. Kw. [...]. Tymczasem, sąd wieczystoksięgowy odmówił jedynie odłączenia księgi wieczystej oraz wpisania prawa użytkowania wieczystego, natomiast nie rozstrzygał czy przedmiotowa umowa jest ważna. Podstawą wydania ww. postanowienia była bowiem ustawa o księgach wieczystych, a nie przepisy kodeksu cywilnego lub innych ustaw. W przedmiotowym postanowieniu, sąd nie rozstrzyga czy umowa przenosząca własność użytkowania wieczystego jest ważna, czy nie. Sąd odmawia jedynie wpisu do księgi wieczystej, co wprost wynika z rozstrzygnięcia postanowienia. Motywy takiej decyzji, sąd wyjaśnia w uzasadnieniu, wskazując m.in. na art. 599 § 2 k.c. podkreślając, że zachodzi nieważność umowy, ze względu na fakt zaniechania prawa pierwokupu na rzecz zarządu gminy. Skarżący podkreślili, że powyższe ustalenia, Sąd dokonał jedynie na podstawie złożonego wniosku oraz załączonego aktu notarialnego. Sąd wieczystoksięgowy nie jest uprawniony do stwierdzania ważności lub nieważności umowy, takie kompetencje ma sąd cywilny, który mógłby rozstrzygnąć przedmiotową sprawę, orzekając wyrokiem, a nie postanowieniem. Poza tym, uzasadnienie postanowienia, nie wywiera skutków prawnych, nie może być źródłem praw i obowiązków dla stron lub organów administracją samorządowej. Uzasadnienie postanowienia, wyjaśnia tylko motywy dokonanego przez sąd rozstrzygnięcia zawartego w tenorze postanowienia. W związku z tym, zupełnie niezrozumiałe jest, na jakiej podstawie organ uznał, że umowa zawarta pomiędzy skarżącymi, a spółką, jest nieważna, skoro nie był upoważniony ustawowo w taką kompetencje. Gdyby sąd rozstrzygał także kwestię ważności umowy, to tenor postanowienia zawierałby także dodatkowy punkt np. "sąd stwierdza, że umowa jest bezwzględnie nieważna". Takiego zapisu w postanowieniu nie ma, ponieważ sąd wieczystoksięgowy był uprawniony jedynie do oceny, czy zachodzą przesłanki do odłączenia księgi wieczystej oraz ujawnienia nowego użytkownika wieczystego. Pobocznie stwierdzono, że podstawą ww. rozstrzygnięcia był fakt, że w akcie notarialnym, nie ujawniono, czy wezwano zarząd gminy do skorzystania z prawa pierwokupu. W związku z tym, sąd wieczystoksięgowy przyjął, że takiego wezwania nie było. Kwestia ta nie była jednak wyjaśniana, nie prowadzono w tym kierunku postępowania dowodowego. Nie można zatem wykluczyć, że gmina była wezwana do skorzystania z prawa pierwokupu, jednakże, notariusz błędnie tej okoliczności nie uwidocznił w akcie notarialnym, co w istotny sposób wpływałoby na ocenę ważności umowy.

W niniejszej sprawie, organ samodzielnie, przekraczając swoje kompetencje, stwierdził, że zawarta pomiędzy stronami umowa jest nieważna, zapominając, że nie posiada uprawnień, aby ingerować w ten sposób w stosunek prawny. Uprawnienie organu nie wynika także z ww. postanowienia, gdyż uzasadnienie nie może być dla stron oraz osób trzecich źródłem praw i obowiązków. Jeżeli organ posiada uprawnienie do stwierdzania, że umowa zawarta pomiędzy podmiotami cywilnymi jest ważna lub nie, to powinien wskazać w zaskarżonej decyzji, z jakiego przepisu takie uprawnienie organu wynika.

Postawa organu jest tym bardziej niezrozumiała, że przez te wszystkie lata, tj. od 1994 r., skarżący byli samoistnymi posiadaczami przedmiotowych nieruchomości, regulowali wszelkie płatności związane z ww. nieruchomością, w tym opłatę od użytkowania wieczystego. Organ nigdy wskazanej okoliczności nie kwestionował, przyjmował opłaty oraz traktował skarżących jak pełnoprawnych użytkowników wieczystych. Trudno nie dostrzec związku przyczynowo - skutkowego pomiędzy działaniem organu, a wejściem w życie przepisów o przekształceniu użytkowani wieczystego we własność. Z tej perspektywy działanie organu należy oceniać szczególnie negatywnie, jako niezgodne z zasadami współżycia społecznego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie podtrzymując swą dotychczasową argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j.t. Dz. U. z 2016 r. poz. 1066), i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j.: Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm. - dalej p.p.s.a.) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Sąd administracyjny jest sądem kasacyjnym. W razie stwierdzenia istotnych uchybień sąd administracyjny nie ma więc kompetencji do merytorycznego rozstrzygnięcia danego postępowania, lecz jest upoważniony jedynie do uchylenia bądź stwierdzenia nieważności zaskarżonej decyzji lub aktu. Na podstawie art. 134 § 1 p.p.s.a., w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z nią sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną.

Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z [...].03.2019r., nr [...], utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z [...].11.2018 r., nr [...] stwierdzającą nabycie przez Skarb Państwa nieodpłatnie z mocy prawa z dniem [...] stycznia 2016 r. mienia, pozostałego po nieprzerejestrowanym do Krajowego Rejestru Sądowego podmiocie [...] spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w [...], obejmującego prawo użytkowania wieczystego:

1. zabudowanej nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków: jednostka ewidencyjna Miasto [...], obręb [...] [...], działka nr [...] o pow. 0,0246 ha,

2. nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków: jednostka ewidencyjna Miasto [...], obręb [...] [...], działka nr [...] o pow. 0,0371 ha, działka nr [...] o pow. 0,0014 ha, działka nr [...] o pow. 0,0411 ha, zapisanych w księdze wieczystej nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w [...] Wydział Ksiąg Wieczystych.

Podstawą materialnoprawną w niniejszej sprawie są przepisy ustawy z dnia 20 sierpnia 1997 r. Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowym Rejestrze Sądowym (Dz. U. z 1997 r. Nr 121, poz. 770 ze zm., dalej p.w.u. KRS).

Skarżący twierdzą, że nieruchomości, które zostały nabyte przez Skarb Państwa na podstawie art. 9 ust. 2b i ust. 2i ustawy z 20.08.1997 r.- przepisy wprowadzające ustawę o Krajowym Rejestrze Sądowym, od 1994 r. przestały być składnikiem majątkowym spółki, a stały się własnością skarżących, o czym świadczy zawarta umowa w formie aktu notarialnego.

Spór w niniejszej sprawie przede wszystkim dotyczy tego, czy organ prawidłowo uznał umowę zawartą w akcie notarialnym z dnia [...] marca 1994 r. Rep. A. Nr [...] obejmującym umowę sprzedaży przez [...] sp. z o.o. w [...] skarżącym prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w [...] obręb [...], ozn. nr geod. [...] o pow. 0,0411 ha, na której rozpoczęta była budowa domu mieszkalnego za niewywołującą skutków prawnych z uwagi na postanowienie z [...].12.2000 r. Sądu Rejonowego w [...] Wydział Ksiąg Wieczystych, którym Sąd odmówił odłączenia księgi wieczystej oraz wpisania prawa użytkowania wieczystego. W ocenie skarżących Sąd wieczystoksięgowy, nie jest uprawniony do stwierdzania ważności lub nieważności umowy, bowiem takie kompetencje ma sąd cywilny, który mógłby rozstrzygnąć sprawę wyrokiem, a nie postanowieniem. W ocenie skarżących uzasadnienie postanowienia nie wywiera skutków prawnych, nie może być źródłem praw i obowiązków dla stron lub organów administracji. Podstawą rozstrzygnięcia Sądu był brak ujawnienia w akcie notarialnym, czy wezwano zarząd gminy do skorzystania z prawa pierwokupu. W ocenie skarżących nie można wykluczyć, że gmina była wezwana do skorzystania z prawa pierwokupu, a notariusz błędnie tej okoliczności nie uwidocznił w akcie notarialnym.

Sąd wskazuje na wstępie, że bezzasadny jest zarzut naruszenia art. 10 k.p.a. w zw. z art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. Wbrew twierdzeniom skargi w aktach sprawy znajduje się zwrotne potwierdzenie odbioru przez pełnomocnika skarżących, świadczące o tym, że w dniu [...].01.2019 r. został on poinformowany o możliwości zapoznania z aktami sprawy i wypowiedzenia co do zebranych dowodów i materiałów. Ponadto skarżący wskazał, że zarzucane naruszenie uniemożliwiło mu złożenie wniosków dowodowych, jednak nawet na etapie skargi do Sądu nie wskazał jakie to miały być wnioski dowodowe, jak również ich nie złożył.

Bezzasadny jest również zarzut naruszenia art. 9 ust. 2b i ust. 2i ustawy z dnia 20.08.199 r. przepisy wprowadzające ustawę o Krajowym Rejestrze Sądowym (Dz. U. z 1997 r. Nr 121, poz. 770 ze zm.) poprzez jego błędną wykładnię i uznanie, że zachodzą przesłanki do zastosowania ww. przepisu.

Zgodnie z art. 9 ust. 2b "z dniem [...] stycznia 2016 r. Skarb Państwa nabywa nieodpłatnie z mocy prawa mienie podmiotów, o których mowa w ust. 2a. Skarb Państwa ponosi odpowiedzialność z nabytego mienia za zobowiązania podmiotów, o których mowa w ust. 2a. Prawa wspólników, członków spółdzielni i innych osób uprawnionych do udziału w majątku likwidacyjnym wygasają z chwilą wykreślenia podmiotu z rejestru.". Zgodnie z art. 9 ust. 2a "Podmioty podlegające obowiązkowi wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego zgodnie z przepisami ustawy, o której mowa w art. 1, które były wpisane do rejestru sądowego na podstawie przepisów obowiązujących do dnia wejścia w życie tej ustawy i które do dnia [...] grudnia 2015 r. nie złożyły wniosku o wpis do rejestru, uznaje się za wykreślone z rejestru z dniem [...] stycznia 2016 r. W przypadku gdy wniosek o wpis złożony przed dniem [...] stycznia 2016 r. został po tej dacie zwrócony, odrzucony, oddalony albo postępowanie o wpis zostało umorzone, skutki określone w niniejszym przepisie oraz przepisach ust. 2b-2g i 2i powstają z dniem następującym po dniu zwrotu, odrzucenia, oddalenia wniosku albo umorzenia postępowania."

Jak wynika z art. 9 ust. 2i ustawy nabycie przez Skarb Państwa własności lub prawa użytkowania wieczystego stwierdza, w drodze decyzji, starosta właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Należy wskazać, że opisane w sentencji decyzji, położone są na terenie miasta [...], więc organem właściwym do wydania decyzji stwierdzającej nabycie przez Skarb Państwa użytkowania wieczystego gruntu nieruchomości niezabudowanych położonych w obrębie [...] oznaczone jako działki [...], [...], [...] oraz zabudowanej nieruchomości położonej w obrębie [...] oznaczona jako działka [...], nieodpłatnie z mocy prawa z dniem [...] stycznia 2016 r. jest Prezydent Miasta [...], jako starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej.

Sąd wskazuje, że zgodnie z informacją uzyskaną z Sądu Rejonowego [...] Wydziału Gospodarczego Krajowego Rejestru Sądowego z dnia [...] maja 2018 r. podmiot o nazwie [...] spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w [...] o numerze [...] nie został wpisany do Krajowego Rejestru Sądowego do dnia [...] grudnia 2015 r., jak również do tego dnia nie złożył wniosku o przerejestrowanie. W związku z powyższym, zgodnie z art. 9 ust 2 i 2a ustawy - Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowym Rejestrze Sądowym (Dz. U. nr 121, poz. 770 ze zm.), podmiot ten należy uznać za wykreślony z rejestru z dniem [...] stycznia 2016 r., co jest równoznaczne z utratą przezeń zdolności prawnej.

Organy słusznie wskazały, że nabycie prawa własności opisanej wyżej nieruchomości przez Skarb Państwa na podstawie art. 9 ust. 2b ustawy z dnia 20 sierpnia 1997 r. Przepisy wprowadzające (...) ma charakter nabycia pierwotnego, co oznacza, że następuje bez obciążeń - poza przypadkami szczegółowo opisanymi w art. 9 ust. 2b, 2c, 2d, 2e i 2f, tej ustawy.

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd wskazuje, że bezsporne jest, że [...] sp. z o.o. nie zostało wpisane do KRS-u do dnia [...] grudnia 2015 r. Tym samym podmiot ten należy uznać za wykreślony z rejestru z dniem [...] stycznia 2016 r. (potwierdza to informacja z Sądu Rejonowego [...] –k. 38 akt adm.) Tym samym przesłanka podmiotowa z art. 9 ust. 2a p.w.u. KRS została spełniona.

Sąd podkreśla, ze wbrew twierdzeniom skarżących organy nie wskazały, że umowa sprzedaży na podstawie zawartych aktów notarialnych jest nieważna. Organ II instancji wcale się do tej kwestii nie odniósł, a organ I instancji jedynie przytoczył w swoim uzasadnieniu, co ustalił Sąd Rejonowy w [...] w postanowieniach z [...].12.2000r. Sąd wskazuje, że organy administracji publicznej nie są uprawnione do oceny ważności umów cywilnoprawnych. Kompetencja ta należy do sądów powszechnych, jest to bowiem sprawa cywilna w znaczeniu materialnym (art. 1 i 2 K.p.c.).

Sąd wskazuje, że istotna dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy jest zasada określona w art. 27 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.z 2018 r., poz. 2204 t.j., dalej: "u.g.n."). Zgodnie z tym przepisem sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej.

Sąd wskazuje, że wpis w księdze wieczystej ma charakter konstytutywny zarówno dla ustanowienia prawa użytkowania wieczystego, jak i dla jego przeniesienia. Przed dokonaniem wpisu prawo użytkowania wieczystego nie istnieje, nawet pomimo zawarcia umowy w formie aktu notarialnego o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste (por. wyrok NSA z 19 grudnia 2018 r., sygn. akt II FSK 2476/16, baza orzeczeń https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd wskazuje, że skoro w niniejszej sprawie nie dokonano wpisu (nieistotne jest z punktu widzenia organów administracji z jakich powodów) prawa użytkowania wieczystego przedmiotowych nieruchomości do księgi wieczystej, to prawo to nie istnieje nawet pomimo zawarcia przez skarżących umowy w formie aktu notarialnego i jego faktycznej realizacji.

Sąd podkreśla, że w przypadku obrotu nieruchomościami, należy mieć na uwadze fakt, że o tym, kto jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rozstrzyga treść księgi wieczystej. Domniemanie zgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie może być obalone w postępowaniu administracyjnym, podobnie jak w postępowaniu sądowoadministracyjnym.

Stosownie do treści art. 1 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.

W art. 3 ust. 1 powyższej ustawy ustanowiono zasadę, że domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Konsekwencjami zasady ustanowionej w tym przepisie jest domniemanie wiarygodności ksiąg wieczystych. Domniemanie prawne zgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym należy do naczelnych zasad prawa materialnego ksiąg wieczystych. (por. E. Gniewek w: System prawa prywatnego, Prawo Rzeczowe, Tom 4, Wydawnictwo C.H.Beck, Instytut Nauk Prawnych PAN, Warszawa 2007, s. 113, 120–123 i 135). Zakresem domniemania objęte zostały wszelkie prawa podmiotowe ujawnione w księdze wieczystej. Domniemanie unormowane w art. 3 ustawy o księgach wieczystych hipotece jest wzruszalne, dopóki jednak nie zostanie obalone, osoba, której prawo własności jest ujawnione w księdze wieczystej, ma podstawę do powoływania treści wpisu księgi wieczystej w celu wykazania stanu prawnego danej nieruchomości (por. wyrok NSA z 19 listopada 2015 r., sygn. akt: I OSK 493/14).

Domniemaniem prawnym sąd jest związany (art. 234 k.p.c.), a domniemanie z art. 3 ust. 1 u.k.w.h. jest skuteczne erga omnes. Unormowane w art. 3 ust. 1 u.k.w.h. domniemanie ma charakter wzruszalny, a zatem może być obalone w stosownym trybie w postępowaniu przed sądem powszechnym, dopóki jednak domniemanie to nie zostanie obalone, to skuteczny jest stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej. Należy bowiem mieć na uwadze, że wpis do księgi wieczystej jest orzeczeniem (art. 6268 § 3 k.p.c.), od którego przysługuje apelacja (art. 62610 § 3 k.p.c.). Prawomocny wpis, jak każde prawomocne orzeczenie, wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy oraz inne organy państwowe i organy administracji publicznej (art. 365 k.p.c.) i nie może być obalony w innym postępowaniu administracyjnym jako przesłanka rozstrzygnięcia. Mogło to zatem nastąpić w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 u.k.w.h.), skoro zgłoszone w niej roszczenie służy do obalenia domniemania ustanowionego w art. 3 u.k.w.h., bądź w innym postępowaniu przed sądem powszechnym w którym dla rozstrzygnięcia spornej kwestii niezbędne jest ustalenie stanu prawnego nieruchomości, czyli dokonanie oceny prawidłowości wpisu w księdze wieczystej, a które jest niezbędne dla rozstrzygnięcia sprawy. Taki pogląd dominuje w orzecznictwie Sadu Najwyższego (np. wyrok SN z dnia 21 marca 2001 r. sygn. akt CKN 325/200, wyrok SN z dnia 5 kwietnia 2006 r. sygn. akt IV CSK 177/2005, uchwała składu siedmiu sędziów SN z dnia 18 maja 2010 r. sygn. akt III CZP 134/2009).

Trybunał Konstytucyjny w uzasadnieniu wyroku z dnia 21 lipca 2004 r. sygn. akt SK 57/2003 (OTK ZU 2004/7A poz. 69) wskazał, że domniemanie z art. 3 u.k.w.h. wyraża jedną z fundamentalnych zasad prawa wieczystoksięgowego, która jakkolwiek nie stanowi elementu instytucji rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, to w istotny sposób ją uzupełnia, tworząc spójny system materialnego prawa ksiąg wieczystych. Trybunał podkreślił, że domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym prowadzi do odwrócenia reguł dowodowych, bowiem jego wprowadzenie oznacza, iż nie jest w tym wypadku konieczne wykazanie prawdziwości wpisu przez osobę, która ma w tym interes prawny, ale wykazanie przez stronę przeciwną niezgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym.

Tym samym, skoro w księdze wieczystej wpisano [...] sp. z o.o. jako użytkownika wieczystego spornych nieruchomości, to dla organu administracyjnego jest to informacja wiążąca i posiadająca domniemanie prawne zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym. W niniejszej sprawie nieistotne jest, czy gmina została wezwana do skorzystania z prawa pierwokupu, czy też nie. Te kwestie nie podlegają ocenie organów administracyjnych w przedmiotowym stanie faktycznym.

Ponadto skoro zgodnie z art. 9 ust 2 i 2a p.w.u. KRS ww. podmiot należy uznać za wykreślony z rejestru z dniem [...] stycznia 2016 r. (co jest równoznaczne z utratą przezeń zdolności prawnej), to w świetle art. 9 ust. 2b p.w.u. KRS organy prawidłowo stwierdziły nabycie nieodpłatnie z mocy prawa z dniem [...] stycznia 2016 r. mienia [...] sp. z o.o.

Wobec powyższego na podstawie art..151 p.p.s.a. skargę oddalono.