Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 1674/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2021-06-09 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Izabela Bąk-Marciniak Sędzia WSA Józef Maleszewski (spr.) Asesor sądowy WSA Katarzyna Witkowicz-Grochowska po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu [...] czerwca 2021 r. sprawy ze skargi J. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] czerwca 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta Ś. W. z dnia [...] marca 2020 r. nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego J. P. kwotę [...]([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej: SKO, organ II instancji) decyzją z dnia [...].06.2020 r. Nr [...] po rozpatrzeniu na posiedzeniu niejawnym sprawy z odwołania J. P. oraz K. K. od decyzji Burmistrza Miasta Ś. W. (dalej: Burmistrz, organ I instancji) z dnia [...].03.2020 r. nr [...], na podstawie art. 127 § 2 i art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z roku 2020, poz. 256, dalej k.p.a.) i art. 59 ust. 1 i art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r., poz. 293, dalej: u.p.z.p.) utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu SKO wskazało, że w dniu [...].01.2020 r. wnioskodawca wystąpił do Burmistrza o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie istniejącego budynku produkcyjnego o dodatkową powierzchnię produkcyjną, przewidzianej do realizacji na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] , położonych w Ś. W. w rejonie ul. [...] i przy ulicy [...].

Burmistrz, po uprzednim przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego oraz zawiadomieniu o możliwości zapoznania i wypowiedzenia się co do zebranych w sprawie dowodów i materiałów (art. 10 § 1 k.p.a.), w dniu [...].03.2020 r. wydał decyzję nr [...], którą ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie istniejącego budynku produkcyjnego o dodatkową powierzchnię produkcyjną, przewidzianej do realizacji na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], położonych w Ś. W. w rejonie ul. [...] i przy ulicy [...].

Od powyższej decyzji odwołanie w terminie ustawowym wniósł J. P. oraz Pan K. K..

Organ II instancji przedstawił regulacje prawne co do trybu wydawania decyzji o warunkach zabudowy oraz przesłanek, jakie muszą zostać spełnione, aby mogła zostać wydana decyzja o warunkach zabudowy wynikające z u.p.z.p. oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003 Nr 164, poz. 1588, dalej: Rozporządzenie).

SKO stwierdziło, że w wyniku przeprowadzonej analizy urbanistycznej ustalono, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, wolnostojąca, budynki mieszkalne w zabudowie bliźniaczej oraz budynki mieszkalne w zabudowie szeregowej, budynki garażowo-gospodarcze, budynki mieszkalne wielorodzinne, budynki użyteczności publicznej, budynki usługowo-handlowe, budynki oświatowe, budynki produkcyjne, budynki magazynowe, budynki biurowe oraz budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie wolnostojącej z funkcją produkcyjną. Prawidłowo zatem organ I instancji uznał, że planowane przez inwestora zamierzenie budowlane kontynuuje funkcję zabudowy występującą w obszarze analizowanym. Przeprowadzona analiza urbanistyczna wykazała, że budynki są zlokalizowane w odległości od [...] m do [...] m od frontowej granicy działki. Organ I instancji prawidłowo ustalił nieprzekraczalną linie zabudowy w odległości [...] m jako przedłużenie nieprzekraczalnej linii zabudowy na działce objętej wnioskiem od działki oznaczonej nr ewid. gruntów [...] oraz w odległości [...] m od działek oznaczonych numerami ewid. gruntów [...] i [...]. Średni wskaźnik intensywności zabudowy w obszarze analizowanym wynosi [...]%, a kształtuje się od [...]% - działka nr ewid. gruntów [...] - do [...]% - działka nr ewid. Gruntów [...] Planowana inwestycja wraz z istniejącymi budynkami ma wynosić ok. [...]%. zatem w zakresie powierzchni zabudowy parametr ten jest wyższy od średniego. Organ I instancji prawidłowo zatem zastosował § 5 ust. 2 Rozporządzenia uznając, że ustalenie powierzchni zabudowy w parametrze wyższym niż średni wynika z analizy urbanistycznej. Średnia szerokość elewacji frontowej występującej w obszarze przyjętym do analizy wynosi [...] m, a kształtuje się od [...] m do [...] m, zatem mając na uwadze § 6 ust. 2 Rozporządzenia, SKO stwierdziło, że organ prawidłowo ustalił szerokość elewacji frontowej planowanej rozbudowy istniejącego budynku produkcyjnego o dodatkową powierzchnię produkcyjną [...] od strony ulicy [...] na poziomie [...] m z tolerancją do [...]% tj. od [...] do [...] m. Organ pierwszej instancji wskazał, że budynki znajdujące się w obszarze przyjętym do analizy posiadają wysokość od [...] m do ok. [...] m, zatem SKO stwierdziło, że organ I instancji prawidłowo określił powyższy parametr na poziomie maksymalnie do [...] m od istniejącego poziomu ternu. Przeprowadzona analiza wykazała, że w obszarze analizowanym znajdują się budynki kryte dachami płaskimi i dachami stromymi o zróżnicowanej geometrii dachu. SKO składzie stwierdziło zatem, że organ I instancji zasadnie określił geometrię dachu, poprzez wskazanie dachu płaskiego o kącie nachylenia do [...]° i maksymalną wysokością [...] m do najwyższego punktu konstrukcyjnego dachu.

Biorąc powyższe pod uwagę organ II instancji stwierdził, że Burmistrz prawidłowo ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie istniejącego budynku produkcyjnego o dodatkową powierzchnię produkcyjną, przewidzianej do realizacji na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], położnych w Ś. W. w rejonie ul. [...] i przy ulicy [...].

W ocenie SKO, wbrew twierdzeniom skarżącego, planowana inwestycja dostosowuje się do urbanistycznych cech starej zabudowy, a biorąc pod uwagę fakt, że pozostałe warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z. zostały spełnione, należy stwierdzić, iż Burmistrz zasadnie ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanego zamierzenia budowlanego. Organ I instancji w przeprowadzonej analizie funkcji cech zabudowy i zagospodarowania terenu działki zabudowane, przez które przebiega granica obszaru analizowanego uwzględnił w całości, a także uzasadnił na jakiej podstawie ustalił promień obszaru przyjętego do analizy urbanistycznej.

Ponadto SKO, odnosząc się do pozostałych zarzutów zawartych w odwołaniach, wyjaśniło, że dopatrzyło się, iż organ I instancji w analizie urbanistycznej nie ujął 3 działek, o których mowa w odwołaniach, jednak zdaniem organu II instancji nie wpływa to na wyniki analizy, ani też na podjęte przez Burmistrza rozstrzygnięcie. SKO wyjaśniło również że postępowanie administracyjne prowadzone przez Burmistrza pod znakiem [...] dotyczy innego przedsięwzięcia budowlanego.

Skargę na decyzję organu II instancji złożył do Wojewódzkiego sadu Administracyjnego w Poznaniu J. P..

Skarżący zarzucił naruszenie przepisów k.p.a. w szczególności art. 8 i 9 przez naruszenie zasady bezstronności organu na skutek prowadzenie dwóch postępowań w tożsamej sprawie i niewyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy oraz naruszenie przepisów Rozporządzenia.

W skardze wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Burmistrza.

Skarżący podniósł, że w tożsamym przedmiocie wydano dwie decyzje administracyjne dotyczące tych samych działek. Decyzje te, to zaskarżona w przedmiotowej sprawie decyzję Burmistrza [...].03.2020 r. i wcześniejsza decyzja Burmistrza [...].03.2020 r. Znak [...] r., która do tej pory nie została uchylona. Rozstrzygnięcie sprawy decyzją merytoryczną, pomimo istnienia w obrocie prawnym ostatecznych decyzji wydanych w tożsamym przedmiocie, prowadziłoby do nieważności tak wydanej decyzji zgodnie z art. 156 § 1 pkt 3 k.p.a. Nawet nieostateczna decyzja administracyjna wyklucza możliwość wydania w rozstrzygniętym nią przedmiocie decyzji kolejnej. Ponadto zdaniem skarżącego nowa inwestycja nie wkomponowuje się w istniejące otoczenie., a organ nie wyjaśnił powodów uzasadniających jego stanowisko. Organ wydający decyzję nie wskazał minimalnego zakresu obszaru analizowanego, co stanowi podstawę do ustalenia, czy planowana zabudowa wpisuje się w istniejący ład przestrzenny.

Jednocześnie wnioskodawca podnosi, że nieujęcie w analizie działek wskazanych w odwołaniu, które są przeznaczone na budownictwo jednorodzinne, jednoznacznie wskazuje, że organ wydający decyzję miał zamiar poszukiwanie działek, które dadzą podstawę uzasadnienia planowanego zamierzenia inwestycyjnego w parametrach określonych we wniosku. Tym bardziej, że organ nie uzasadnił dlaczego takie pominięcie nie ma wpływu na ostateczne rozstrzygnięcie sprawy.

W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie i podtrzymało stanowisko zajęte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2167 ze zmianami) sądy administracyjne sprawują kontrolę nad działalnością administracji publicznej przyjmując jako kryterium kontroli zgodność z prawem. Ustawodawca wskazuje enumeratywny katalog form działalności, a także bezczynności i przewlekłości działania organów administracji publicznej, wyrażony w art. 3 § 2 pkt 1-9 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zmianami, zwanej dalej "p.p.s.a."). Zgodnie z art. 3 § 2 pkt 1 p.p.s.a., decyzje administracyjne wpisują się w kognicję sądów administracyjnych, zatem kontrola sądowa podejmowana przez Sąd jest sprawowana zgodnie z zakreśloną właściwością rzeczową.

Ponadto, w zakresie realizowanej kontroli, Sąd nie jest związany granicami skargi (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Przeprowadzając kontrolę sądowoadministracyjną według powyższych okoliczności faktycznych, Sąd doszedł do przekonania, że skarga zasługuje na uwzględnienie (choć nie wszystkie jej zarzuty są zasadne), ponieważ zaskarżona decyzja jak i poprzedzająca ją decyzja Burmistrza nie odpowiadają prawu.

Materialnoprawną podstawą rozstrzygnięcia w sprawie stanowiły przepisy u.p.z.p. z której wynika, że każdy ma prawo, w granicach określonych tą ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich (art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.). Osoba uprawniona do nieruchomości może ją zagospodarować w zakresie obowiązującego prawa w sposób dowolny. Co do zasady, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., czyli gdy:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2. teren ma dostęp do drogi publicznej;

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r. poz. 139, ze zm.), o której mowa w art. 88 ust. 1;

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Niespełnienie jednej ze wskazanych przesłanek czyni wydanie decyzji o warunkach zabudowy niedopuszczalnym. Natomiast jeśli planowana inwestycja czyni zadość wszystkim przesłankom i brak jest innych przepisów sprzeciwiających się danej inwestycji, organ jest obowiązany do ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji.

Sprecyzowana w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. zasada dobrego sąsiedztwa uzależnia dokonanie zmiany w zagospodarowaniu terenu, od dostosowania się do cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Jak podkreśla się w orzecznictwie, celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość i uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (por. m.in. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 18 listopada 2015 r. sygn. akt II SA/Gd 357/15 – zob. Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych http://orzeczenia.nsa.gov.pl - dalej CBOSA).

Podstawowym narzędziem służącym weryfikacji, czy planowana inwestycja spełnia wymogi dobrego sąsiedztwa jest wyznaczenie obszaru analizowanego, na którym przeprowadza się analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w celu ustalenia, czy na tym obszarze istnieje co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, która byłaby zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej, planowanej przez inwestora zabudowy.

Zdaniem Sądu w przedmiotowej sprawie wyznaczenie tego obszaru nie nastąpiło z naruszeniem przepisów prawa. Zgodnie z § 3 ust. 1 Rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Stosownie do ust. 2 tego przepisu, granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

W myśl § 2 pkt 5 rozporządzenia, ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o froncie działki - należy przez to rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Uwzględniając te regulacje należy wskazać, że obszar analizowany należy wyznaczać biorąc pod uwagę wszystkie działki, które wskazane zostały przez inwestora we wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Wprawdzie w § 3 ust. 1 rozporządzenia mowa jest o działce budowlanej, niemniej jednak z faktu tego nie można wyprowadzać twierdzenia, że wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy może dotyczyć tylko działki budowlanej/jej części. Oznaczałoby to bowiem, że ustawowe pojęcie "terenu", zawarte w art. 61 ust. 7 pkt 2 u.p.z.p. zostałoby zawężone przepisem aktu podustawowego, co jest niedopuszczalne. W konsekwencji stwierdzić należy, że jeśli wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania określonego terenu dotyczy kilku działek, to obszar analizowany powinien być wyznaczany wokół tychże działek. Pogląd taki wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 30 października 2018 r. sygn. akt II OSK 2666/16 (CBOSA) i orzekający w tej sprawie Sąd podziela go i przyjmuje jako własny.

W przedmiotowej sprawie obszar objęty wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy stanowią działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]. Łączna szerokość granicy nieruchomości obejmującej te działki przylegającej do działek [...] i [...], przez które odbywa się główna obsługa komunikacyjna wynosi [...] m. [...] szerokość tej wartości to [...] m. Ustalenie zatem granic obszaru analizowanego w tak obliczonej odległości spełnia wymagania z art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.

Z powyższego wynika, że nieuzasadniony jest zarzut skargi dotyczący niewskazania minimalnego zakresu obszaru analizowanego.

Jako również niezasadny ocenia Sąd zarzut wydania kolejnej decyzji administracyjnej w tożsamym przedmiocie. Powoływana przez skarżącego decyzja Burmistrza z dnia [...] marca 2020 r. (k. 10 akt) dotyczy innego zamierzenia inwestycyjnego: rozbudowy istniejącego budynku produkcyjnego o dodatkową powierzchnię produkcyjną oraz budowy budynku socjalno-biurowego i budynku magazynowego.

Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 10 grudnia 2008 r. w sprawie II OSK 1566/07 (CBOSA) za utrwalony w orzecznictwie NSA w zasadzie można uznać pogląd, że podmiot, któremu wydano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania danego terenu ma prawo ponownie ubiegać się o wydanie tego rodzaju decyzji w odniesieniu do tego samego terenu, pod warunkiem, iż wniosek dotyczyć będzie innej inwestycji (por. wyrok NSA z dnia 5 lutego 1998 r., sygn. akt II SA/Po 873/97, ONSA 1998, nr 4, poz. 141). Nie ma też przeszkód, aby wnioskodawca z tego rodzaju wnioskami wystąpił równocześnie i żeby dotyczyły one tego samego terenu, z tym że nie tych samych inwestycji.

Zasadny natomiast okazał się zarzut skargi dotyczący pominięcia w analizie urbanistycznej działek leżących na analizowanym obszarze. O ile pominięcie w analizie działek niezabudowanych jest uzasadnione, o tyle Sąd nie znajduje uzasadnienia dla wynikającej z uzasadnienia decyzji SKO tezy, że bez wpływu na wyniki analizy i rozstrzygnięcie Burmistrza jest nieujęcie (także) działki nr [...].

Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 30 sierpnia 2018 r. w sprawie II OSK 2144/16 "w judykaturze zasadnie wskazuje się, że "wszystkie działki wchodzące w skład obszaru analizowanego stanowią (...) punkt odniesienia dla ustalenia "wymagań dotyczących nowej zabudowy", o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy" (tak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 3 września 2014 r., II OSK 513/13, por. też wyroki tego Sądu z dnia 18 listopada 2010 r., II OSK 1720/09 oraz z dnia 14 listopada 2012 r., II OSK 1252/11 - orzeczenia dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych - CBOSA, www.nsa.gov.pl). Stanowisko takie zajął także Naczelny Sąd Administracyjny w sprawie II OSK 1873/20 (wyrok z dnia 22 września 2020 r., CBOSA), czy w sprawie II OSK 2600/20 (wyrok z dnia 16 grudnia 2020 r., CBOSA): "Co najmniej jedna sąsiednia działka dostępna z tej samej drogi publicznej jest konieczna, aby ustalić co jest kontynuacją istniejącej zabudowy. Jeżeli w tak rozumianym sąsiedztwie jest więcej zabudowanych działek, to określenie co będzie kontynuacją zabudowy wymaga uwzględnienia wszystkich działek."

Podkreślić w tym miejscu należy, że SKO w żaden sposób nie umotywowało swego stanowiska o braku wpływu pominięcia działki nr [...]. Szczególnie istotna jest także okoliczność, że działka ta sąsiaduje bezpośrednio z terenem inwestycji. Parametry zabudowy działek sąsiednich brane są zaś pod uwagę przy ustalaniu parametrów nowej zabudowy zgodnie z § 4 ust. 1 i § 7 ust. 1 Rozporządzenia.

Pominięcie w analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu działki bezpośrednio sąsiadującej z terenem planowanej inwestycji skutkuje – w ocenie Sądu – istotną wadliwością tej analizy a tym samym jej wyników oraz opartej na nich decyzji Burmistrza. Implikuje to konieczność uchylenia decyzji organu I instancji oraz utrzymującej ją w mocy decyzji SKO. Dopiero niewadliwa, a więc obejmująca wszystkie działki na wyznaczonym obszarze, analiza pozwoli na poczynienie ustaleń dotyczących wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu.

Dodatkowo należy jeszcze zauważyć, że w decyzji Burmistrza podlegającej kontroli w sprawie niniejszej parametry nowej zabudowy ustalone zostały wyłącznie w oparciu o przepisy dopuszczające wyjątki: § 4 ust. 4, § 5 ust. 2, § 6 ust. 2, § 7 ust. 4 Rozporządzenia. W takiej sytuacji obowiązkiem organu jest w sposób wyczerpujący i przekonujący uzasadnić odstępstwa od zasad statuowanych przez wcześniejsze ustępy odpowiednich paragrafów. W sprawie niniejszej takiego uzasadnienia zabrakło. Mimo, iż organ w uzasadnieniu podkreślił, że wyjątki od reguł muszą być w sposób szczególny uzasadnione, nie podołał temu zadaniu. Przykładowo: wyznaczenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy na podstawie § 5 ust. 2 Rozporządzenia uzasadniono jedynie tym, że w bezpośrednim sąsiedztwie obszaru inwestycji występuje przede wszystkim zabudowa związana z prowadzeniem działalności gospodarczej, gdzie powierzchnia zabudowy determinowana jest względami technologicznymi oraz funkcjonalnymi. Podobnie niezrozumiałe jest uzasadnieni przyjęcia szerokości elewacji frontowej o wartości 14,42 m w oparciu § 6 ust. 2 Rozporządzenia, przy wskazaniu, że na całym obszarze analizowanym parametr ten ma wartość 14,3 m, a w bezpośrednim sąsiedztwie inwestycji – 31,6 m. Podobnie co do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej wyznaczono wartość 7,8 m, wskazując, że średnia wartość w obszarze analizowanym to 5,6 m, ale w bliskim sąsiedztwie wartość tego parametru sięga 14 m (w tym wypadku nie poczyniono w ogóle rozważań co do możliwości i zasadności wyznaczenia parametru w oparciu o § 7 ust. 1 Rozporządzenia, a więc wartości na działkach sąsiednich). Nie przesadzając kwestii zasadności ustalenia wymagań dla nowej zabudowy, stwierdzić należy zatem, że uzasadnienie przyjętych wartości oraz wyznaczenia ich wyłącznie w oparciu o przepisy dopuszczające wyjątki jest niewystarczające.

Zauważyć także należy, że co do możliwości ustalania w decyzji o warunkach zabudowy parametrów odnośnie do wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej w orzecznictwie występują rozbieżności. Nawet jednak gdyby przyjąć, że jest to dopuszczalne (Rozporządzenie w § 1 w części poprzedzającej wyliczenie posługuje się wszak wyrażeniem: " w tym"), to podkreślić należy, że wszelkie takie ustalenia musiałyby oparte na wynikach analizy, która wobec tego w obszarze analizowanym musiałaby te parametry zbadać. W niniejszej sprawie analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu kwestii powierzchni biologicznie czynnej na obszarze analizowanym nie porusza. W takiej sytuacji wskazanie w decyzji określonej wartości tego parametru (i to bez jakiegokolwiek uzasadnienia) jawi się jako rozstrzygnięcie całkowicie arbitralne.

Marginalnie Sąd zauważa jeszcze, że w punkcie [...] wyników analizy będących załącznikiem nr [...] do decyzji Burmistrza wskazano niespełnienie warunku zgodności decyzji z przepisami odrębnymi.

Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w związku z art. 135 p.p.s.a. uchylił decyzje organów obu instancji w całości (pkt 1. sentencji wyroku). O zwrocie kosztów postępowania sądowego na rzecz skarżącego orzeczono na podstawie art. 200 w związku z art. 205 § 1 p.p.s.a. (pkt 2. sentencji wyroku).

Skarga została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w trybie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (tekst jednolity Dz. U. z 2020 poz. 1842 ze zm.) z uwagi na zaistnienie sytuacji szczególnej związanej z intensyfikacją rozwoju epidemii COVID-19 i związanym z tym zagrożeniem dla życia i zdrowia stron oraz brak możliwości przeprowadzenia rozprawy na odległość.

Ponownie rozpoznając sprawę organ I instancji, będzie się kierować oceną prawną i wskazaniami co do dalszego postępowania wyrażonymi przez Sąd w uzasadnieniu niniejszego wyroku.