Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 38/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2011-04-08 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4 , art. 27 ust. 1 i ust. 3
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Rafał Wolnik, Sędziowie Sędzia WSA Iwona Bogucka,, Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska (spr.), Protokolant st. sekretarz sądowy Ewa Jędrasik, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 kwietnia 2011 r. sprawy ze skargi J. F. i M. F. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

W związku ze sprzedażą aktem notarialnym z dnia [...] r. przez J i M. F. oraz E. i S.R. nieruchomości – działki nr [...] - położonej w K., Prezydent Miasta B. zawiadomił sprzedających o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w celu ustalenia i pobrania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości tej nieruchomości zgodnie z uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w B. z dnia [...] r. -

Po przeprowadzeniu niezbędnego postępowania, przygotowaniu operatu szacunkowego dla określenia rynkowej wartości wymienionej nieruchomości oraz zawiadomieniu pismem z dnia [...] r. o możliwości zapoznania się z zebranymi w sprawie materiałami, decyzją z tego samego dnia ([...] Nr US [...] Prezydent Miasta B. ustalił z urzędu wysokość jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości obejmującej działkę gruntu oznaczoną nr [...] w K. na kwotę [...] zł, zobowiązując J. i M. F. oraz E. i S. R. jako właścicieli nieruchomości aż do jej sprzedaży, do wpłaty tej kwoty na wskazane w decyzji konto, w terminie miesiąca od uzyskania przez decyzję przymiotu ostateczności. W podstawie prawnej rozstrzygnięcia organ pierwszej instancji powołał przepisy art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 , ust. 3 i ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) a także uchwałę Nr [...] Rady Miejskiej w B. z dnia [...] r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta B. .

Odwołanie od powyższej decyzji złożyli E. i S. R., podnosząc, iż wzrost wartości nieruchomości objętej decyzją nastąpił w dacie wejścia uchwalonego planu, co nastąpiło w dniu [...] r., w której to dacie nie byli jeszcze współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości.

Po rozpoznaniu odwołania, decyzją z dnia [...] r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. uchyliło zaskarżoną decyzję w części dotyczącej małżeństwa R., uznając zarzut nabycia przez nich przedmiotowej nieruchomości już po dacie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w związku z tym faktem brak było podstaw do obciążenia ich jednorazową opłatą. W pozostałej części decyzję utrzymał, przyznając, że w sprawie obowiązuje pięcioletni termin dochodzenia roszczeń z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

W wyniku skargi wniesionej przez J. i M. małżonków F., Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach wyrokiem z dnia 27 września 2006 r. (sygn. akt II SA/Gl 483/05) uchylił zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. oraz poprzedzającą ją decyzją Prezydenta Miasta B. oraz zasądził na rzecz skarżących kwotę [...] zł tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Jednakże wskutek skargi kasacyjnej J. F. i M. F. wyrokiem z dnia 23 czerwca 2008 r. (sygn. akt II OSK 336/07) Naczelny Sąd Administracyjny uchylił powyższy wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Gliwicach.

Rozpoznając ponownie sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach wyrokiem z dnia 24 października 2008 r. sygn. akt II SA/Gl 817/08 uchylił zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] r. oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...] r. w częściach dotyczących J. i M. małżonków F., a w pozostałej części oddalił skargę, zasądzając nadto na rzecz skarżących solidarnie kwotę [...] zł tytułem zwrotu kosztów postępowania. W uzasadnieniu Sąd stwierdził, iż kwestionowane rozstrzygniecie, a także rozstrzygnięcie je poprzedzające, tylko częściowo dotknięte są uchybieniami uzasadniającymi ich wzruszenie. Podzielił pogląd, wyrażony już wcześniej w wymienionym powyżej wyroku tut. Sądu (sygn. akt II SA/Gl 483/05), że rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji wydane zostało z naruszeniem art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który to przepis stanowi, że jeśli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość wójt, burmistrz lub prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustalona w planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Przytoczony przepis, regulując kwestię partycypacji gminy w zyskach jakie przynosi zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła w związku ze zmianą ustaleń miejscowego planu, przewiduje możliwość i obowiązek nałożenia przedmiotowej opłaty jedynie na osoby uzyskujące ze zmiany planu korzyści finansowe, czyli osoby, które w dacie wejścia w życie planu były właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości, a następnie nieruchomość tę zbyli. Stąd też o ile w przypadku małżonków F., którzy w dacie wejścia w życie zmiany miejscowego planu istotnie byli współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości w [...] części, obwiązek ten miał podstawę prawną, o tyle w przypadku małżonków R. – którzy współwłaścicielami tej nieruchomości stali się dopiero po wejściu w życie planu miejscowego, nie był on zasadny.

Dodatkowo Sąd zauważył, że obciążając współwłaścicieli nieruchomości obowiązkiem uiszczenia opłaty organ pierwszej instancji, pomimo adresowania decyzji do dwóch małżeństw będących współwłaścicielami po [...] części, określił nakładaną rentę planistyczną w postaci jednej całościowej kwoty bez wyjaśnienia, czy odpowiedzialność współwłaścicieli ma charakter solidarny czy indywidualny i ewentualnie w jakich częściach. Z kolei organ odwoławczy, dostrzegając niewłaściwość obciążenia obowiązkiem uiszczenia tej opłaty małżonków R. i zasadnie korygując w tym zakresie rozstrzygniecie, poprzez uchylenie go w części odnoszącej się do E. i S. R. i umarzając w tym zakresie postępowanie, w pozostałej części utrzymał tę decyzję, pozostawiając tym samym w obrocie prawnym całą ustaloną kwotę renty planistycznej, stanowiącą w efekcie zobowiązanie nałożone jedynie na małżonków F., pomimo iż faktycznie byli tylko w [...] współwłaścicielami tej działki. Dlatego też Sąd uznał za zasadne wyeliminowanie tej decyzji z obrotu prawnego.

Nie podzielił jednak Sąd zawartych w skardze zarzutów co do generalnej niedopuszczalności wydania decyzji administracyjnej kierowanej do kilku adresatów (w świetle art. 107 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego – oznaczenie strony lub stron jest zasadne). Nadto uznał, że nie wydaje się mieć znaczenia dla dopuszczalności ustalenia samej opłaty planistycznej przekształcenie współwłasności łącznej we współwłasność ułamkową. Nie podzielił też Sąd poglądu, aby doszło do naruszenia zasady nieretroakcji, gdyż skarżący nie uwzględniają faktu, iż zawarte w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przepisy dotyczące renty planistycznej nie kreują nowej konstrukcji prawnej, która przed wejściem w życie ustawy nie istniała w systemie prawa, lecz stanowią normy powielające rozwiązanie przejęte już w przeszłości w ustawie obowiązującej w czasie, gdy zmianie uległ plan miejscowy i skarżący zbyli nieruchomość, osiągając w związku ze zmianą planu określone korzyści. Faktem jest bowiem, że zarówno uchwalenie planu miejscowego, jak i zbycie przedmiotowej nieruchomości, nastąpiło jeszcze pod rządami ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, która została uchylona z dniem 11 lipca 2003 r. w związku z wejściem w życie cytowanej powyżej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 88 ust. 1 tej ustawy).

Sąd nadto podkreślił, że zarówno poprzednio, jak i obecnie obowiązujące przepisy przewidują, że roszczenia z tytułu opłat planistycznych można wnosić w terminie 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące. Nie nastąpiło zatem przedawnienie roszczenia na gruncie ustawy z 1994 r. przed wszczęciem postępowania administracyjnego w dniu 22 października 2004 r., skoro miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowego terenu wszedł w życie z dniem 29 grudnia 1999 r. Zasadnie zatem organy obu instancji uznały, iż dopuszczalne jest określenie opłaty planistycznej w trybie ustawy z dnia 2003 r. co do zdarzeń, które nastąpiły pod rządami uchylonej ustawy z 1994 r. Sąd nie podzielił też twierdzeń, iż w odniesieniu do renty planistycznej stosować należy (zwłaszcza w zakresie terminów) regulacje zawarte w Ordynacji podatkowej, jak również tego, że warunkiem skutecznego ustalenia zobowiązania jest doręczenie przed upływem 5-letniego terminu przedawnienia jej wymiaru w decyzji administracyjnej, a nie tylko samo wszczęcie postępowania administracyjnego w tej sprawie.

Sąd wskazał, że przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ pierwszej instancji przed wydaniem decyzji powinien umożliwić skarżącym zapoznanie się ze sporządzonym operatem szacunkowym. Zauważył przy tym, że skoro skarżący, w dacie zbycia przedmiotowej nieruchomości, byli jej współwłaścicielami w [...] części, obciążająca ich opłata planistyczna winna być określona jedynie adekwatnie do ich udziału, tj. od połowy wzrostu wartości nieruchomości. Wobec zaś późniejszego zniesienia ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej na mocy umowy notarialnej z dnia [...] r. (rep . [...] Nr [...] ) obowiązek zapłaty kwoty należy określić wobec każdego ze skarżących w odrębnej wysokości, adekwatnie do przysługujących im udziałów, przy istnieniu domniemania, że udziały te są równe.

W wyniku przeprowadzonego postępowania, Prezydent Miasta B. decyzją z dnia [...] r., działając na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz w związku z uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej B. z dnia [...] r. w sprawie zmian miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego B. w zakresie usług w K. [...] przy ulicy [...] ustalił M.F. i ustalił J.F. jednorazową opłatę w wysokości po [...] zł dla każdego z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, oznaczonej w dacie zbycia jako działka nr [...] , obręb K., na skutek uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zobowiązał ją wnieść w terminie 14 dni od dnia ostateczności tej decyzji.

W uzasadnieniu organ przywołał przepis art. 36 ust. 4 ustawy, wskazując, że w dniu [...] r. M. i J. F. oraz E. i S. R. sprzedali prawo własności nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr [...] , co potwierdza akt notarialny rep. [...] . Według obowiązującego do dnia 28 grudnia 1999 r. miejscowego planu przedmiotowa działka znajdowała się w jednostce [...] , a zgodnie z obowiązującym od dnia [...] r. planem – w terenie oznaczonym symbolem [...] – czyli usługi związane z obsługą podróżnych: stacja paliw, hotel lub motel oraz uzupełniające usługi handlu, obsługi i naprawy pojazdów mechanicznych. Według sporządzonego w dniu [...] r, przez J.G. – operatu szacunkowego, którego aktualność została przez rzeczoznawcę majątkowego potwierdzona zgodnie z art. 156 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. jedn. Dz.U z 2010 r., Nr 102, poz. 561 ze zm.) w dniu [...] r., wartość działki nr [...] przed uchwaleniem planu wynosiła [...] zł, a po jego uchwaleniu wynosiła [...] zł. Uwzględniając zatem wzrost wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu i przy zastosowaniu 30% stawki procentowej określonej w tym planie (uchwała Nr [...] Rady Miejskiej B. z dnia [...] r.) wyliczono przedmiotową opłatę w wysokości [...] zł. Jako, że małżonkowie F. byli współwłaścicielami [...] części tej nieruchomości i w takiej części ją zbyli, opłata została określona stosownie do ich udziału, czyli od połowy wartości nieruchomości. Wobec zniesienia wspólności majątkowej na mocy umowy notarialnej z dnia [...] r. (rep. [...] ) organ określił obowiązek zapłaty opłaty planistycznej w odrębnej wysokości dla każdego z małżonków, adekwatnie do przysługujących im udziałów, przy domniemania, że udziały te są równe. Organ stwierdził, że po uchyleniu wcześniej wydanych w sprawie rozstrzygnięć, ponowne postępowanie przeprowadzono zgodnie z sugestiami zawartymi w uzasadnieniu wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 24 października 2008 r.

Pełnomocnik skarżących J. i M. F. zapoznał się z aktami sprawy, zarzucając m.in. nieaktualność operatu szacunkowego, ponieważ od jego sporządzenia upłynęło sześć lat. Odnosząc się do tego zarzutu organ wskazał, że rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy, określił wartość nieruchomości na datę [...] r., a więc datę jej zbycia. Z treści przepisu § 50 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). wynika bowiem jednoznacznie, iż przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia opłaty planistycznej przyjmuje się stan nieruchomości z daty wejścia w życia planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny – z dnia zbycia nieruchomości.

Odnosząc się długotrwałości toczącego się postępowania organ wyjaśnił, iż spowodowane to było uchylaniem decyzji w tym przedmiocie tak przez organ odwoławczy – Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B., jak i przez sądy administracyjne. W obecnie toczącym się postępowaniu akta sprawy powróciły do organu pierwszej instancji w dniu [...] r.

Podkreślając prawidłowość sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, fakt zapoznania się z materiałem sprawy przez skarżących oraz możliwość wypowiedzenie się w sprawie przez skarżących, organ orzekł jak w sentencji.

Niezadowoleni z powyższej decyzji M. i J. F. reprezentowani przez pełnomocnika, wnieśli odwołanie i zarzucając decyzji organu pierwszej instancji niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych, a w szczególności tej, iż M.F. nabył działkę nr [...] za środki stanowiące jego majątek odrębny i zbywając tę działkę w dniu [...] r. w istocie zbywał swój majątek odrębny a także naruszenie przepisów prawa materialnego- tj. rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego poprzez przyjęcie, że operat sporządzony przez rzeczoznawcę [...] r. i potwierdzony po upływie niemal sześciu lat w dniu [...] r. spełnia wymogi określone w art. 156 § 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami i stanowi podstawę do rozstrzygnięcia przez organ pierwszej instancji, a także naruszenie art. 8 i art. 12 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez wydanie decyzji w sprawie po upływie sześciu lat od wszczęcia postępowania o ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, domagali się jej uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia, względnie umorzenia postępowania.

W uzasadnieniu podniesiono, że organ pierwszej instancji nie uwzględnił faktu, iż przedmiotowa nieruchomość, nabyta przez M.F. w dniu [...] r., a następnie sprzedana w dniu [...] r., stanowiła jego odrębny majątek, a zatem brak było podstaw do obciążania jednorazową opłatą z tytułu wzrostu nieruchomości J.F..

Nadto pełnomocnik podkreślił, że ważność operatu należy oceniać na dzień orzekania przez organ, a "dokonane uzupełnienia i aktualizacja nie mają wpływu na aktualność operatu i same przez się nie przedłużają terminu jego wykorzystywania". Potwierdzenie aktualności operatu po upływie sześciu lat, w sytuacji możliwości jego wykorzystania przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia powoduje, iż potwierdzenie aktualności operatu, o którym mowa w art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z § 58 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy rozstrzygnięcia. W ocenie odwołujących się potwierdzenia aktualności operatu można dokonać wyłącznie w formie klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza, że operat po skonfrontowaniu jego zapisów z aktualnymi cenami nieruchomości podobnych zachował aktualność. Dla laika zaś jest oczywistym, że "operat nie mógł zachować aktualności, albowiem przez okres ostatnich 11 lat nieruchomości rolne podlegały olbrzymim wahaniom cen, a zmiana cen nieruchomości rolnych dotyczy kilku tysięcy procent". Dla prawidłowego przeprowadzenia niniejszej sprawy organ winien zlecić przygotowanie nowego operatu szacunkowego. W przedmiotowej sprawie całkowicie podważona została zasada zaufania do organów państwa, o której mowa w art. 8 Kodeksu postępowania administracyjnego, skoro od wszczęcia postępowania do wydania decyzji upłynęło sześć lat. Oczywistym jest, że tak długie postępowanie jest wynikiem błędnych decyzji organu, dlatego muszą istnieć jakieś normy czasowe do zakończenia sprawy licząc od momentu jej wszczęcia. Wydanie decyzji po upływie sześciu lat od momentu wszczęcia postępowania rażąco narusza nie tylko wymieniony już powyżej art. 8 Kodeksu, ale również Konstytucję Rzeczypospolitej Polskiej (jej art. 2). Stąd też wniosek o umorzenie niniejszego postępowania jest zasadny.

Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. utrzymało decyzję organu pierwszej instancji w mocy. Argumentując swoje stanowisko podniosło, iż podstawą wymierzenia przedmiotowej opłaty jest art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wobec sprzedaży w dniu [...] r. działki nr [...] organ wszczął postępowanie i wymierzył przedmiotową opłatę opierając się na przygotowanym w sprawie operacie szacunkowym przedstawiającym wartość tej nieruchomości przed i po uchwaleniu nowego planu – uchwałą Rady Miasta B. z dnia [...] r. Przed uchwaleniem tego planu nieruchomość położona była w jednostce oznaczonej symbolem [...] - tereny upraw rolnych wolne od zabudowy, zaś po zmianie planu w jednostce o symbolu [...] – tereny usług związanych z obsługą podróżnych, stacja paliw, hotel, motel oraz usługi gastronomiczne, pas zieleni do drogi krajowej i pasy zieleni izolacyjnej. Rzeczoznawca ustalił wartość tej nieruchomości przed uchwaleniem planu i po jego zmianie, wyliczył różnicę pomiędzy wartościami i to zgodnie z § 3 uchwały Rady Miasta stanowiło podstawę naliczenia opłaty w wysokości 30%. Organ stwierdził, że jednoznacznie ustalono, iż zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowała zmianę przeznaczenia nieruchomości rolnej na tereny usług, co spowodowało wzrost jej wartości, który został wykazany przez rzeczoznawcę.

Odnosząc się do zarzutów odwołania organ odwoławczy nie podzielił twierdzenia niewyjaśnienia wszystkich okoliczności faktycznych sprawy, a w szczególności tego, że M.F. nabył przedmiotową nieruchomość jako majątek odrębny i zbywał w istocie majątek odrębny. Okoliczność ta nie wymagała dodatkowego wyjaśnienia, wobec jednoznacznych sformułowań zawartych w notarialnej umowie sprzedaży tej działki, gdzie J. i M. F zgodnie oświadczyli, iż są współwłaścicielami działki nr [...] , na co przedłożyli wypis z księgi wieczystej. W świetle oświadczenia złożonego do umowy sprzedaży organ administracji nie miał obowiązku badać jego prawdziwości, skoro umowa została podpisana przez strony, w tym także przez M.F., bez zastrzeżeń.

Nie uzasadniony jest także zarzut naruszenia przepisów rozporządzenia wykonawczego, Organ przyjął, że operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] r. i potwierdzony przez rzeczoznawcę po upływie prawie sześciu lat spełnia wymogi określone w art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Operat ten został bowiem potwierdzony w sposób wskazany w art. 156 ust. 4 tej ustawy, czyli poprzez zamieszczenie klauzuli z podpisem biegłego – J.G. – w dniu [...] r.

Za nieuzasadnione uznał także organ zarzut naruszenia art. 8 i art. 12 Kodeksu postępowania administracyjnego. Z powyższych przepisów nie wynika bowiem żadna, w wyraźny sposób zakreślona granica czasowa do jakiej dopuszczalne jest wydanie decyzji w sprawie. W rozpatrywanym przypadku sprawa miała charakter skomplikowany, strony wykorzystały przysługujące im środki zaskarżenia, co niewątpliwie wpłynęło na czas trwania całego postępowania. Jednocześnie organ podkreślił, iż w sprawie opłaty planistycznej istotne jest jedynie ograniczenie dotyczące czasu wszczęcia postępowania – tzn. w ciągu pięciu lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego. Nie ma natomiast przepisu dotyczącego zakończenia prawidłowo wszczętego postępowania.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach wnieśli, reprezentowani przez pełnomocnika, J. i M . F.. Zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie przepisów postępowania, w szczególności art. 77 § 2, art. 80 oraz art. 8 i art. 12 Kodeksu postępowania administracyjnego a nadto naruszenie przepisów prawa materialnego – art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku § 58 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wnieśli o jej uchylenie i zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu, co do zasady, powtórzyli argumentację zawartą w odwołaniu, kwestionując przede wszystkim wykorzystany w sprawie operat szacunkowy oraz długotrwałość prowadzonego postępowania.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o oddalenie skargi, podnosząc argumenty i motywy zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach rozpatrując niniejszą sprawę zważył, co następuje :

Na wstępie należy wskazać, że w myśl art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz.1270 ze zm.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w treści ustawy. Kryterium kontroli wykonywanej przez te sądy określa art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), stanowiąc, że jest ona sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zatem kontrola sądów polega na zbadaniu, czy kwestionowana decyzja nie uchybia przepisom prawa materialnego lub procesowego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy albo dającym podstawę do wznowienia postępowania bądź mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądy badają również, czy organ administracji publicznej nie dopuścił się uchybień skutkujących nieważnością decyzji (art. 145 § 1 cytowanej ustawy). W myśl art. 134 § 1 tej ustawy sądy te rozstrzygają w granicach danej sprawy, nie będąc związanymi zarzutami i wnioskami skargi, a zatem oceniają legalność decyzji również z urzędu.

Kierując się tym zapisem Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach stwierdził, iż zarówno zaskarżona decyzja, jak również poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji nie naruszają prawa.

W pierwszym rzędzie należy przypomnieć, iż sprawa powyższa nie jest rozpatrywana pierwszy raz lecz była już przedmiotem wyrokowania Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach. Ostatnim wyrokiem z dnia 24 października 2008 r. sygn. akt II SA/Gl 817/08 Sąd uchylił zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji – Prezydenta Miasta B., wskazując tryb i zasady postępowania przy ponownym rozpatrzeniu przedmiotowej sprawy. Sąd przesądził przy tym, iż w odniesieniu do renty planistycznej nie stosuje się innych terminów, a warunkiem skutecznego ustalenia zobowiązania jest wszczęcie postępowania w tym przedmiocie przed upływem 5-letniego terminu – tj. przed upływem pięciu lat od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w wyniku którego nastąpiła zmiana wartości nieruchomości. W rozpatrywanej zatem sprawie, jak ustalił Sąd w wymienionym powyżej wyroku, nie nastąpiło przedawnienie roszczenia, skoro postępowanie w sprawie wszczęte zostało w dniu [...] r., podczas gdy plan zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu wszedł w życie z dniem [...] r.. Nadto Sąd uznał, iż dopuszczalne jest określenie opłaty planistycznej w trybie ustawy z dnia 2003 r. co do zdarzeń, które nastąpiły pod rządami uchylonej ustawy z [...] r. i nie ma w tym zakresie naruszenia zasady nieretroakcji. Jednocześnie uchylając kwestionowane rozstrzygnięcia Sąd wskazał zakres działań niezbędnych do wykonania w celu prawidłowego ustalenia wymiaru opłaty dla zobowiązanych. Wypada w tym miejscu przypomnieć, że przepis art. 153 cytowanej już ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi stanowi, że ocena prawna i wskazania co dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia.

Dokonując zatem kontroli postępowania organu, które doprowadziło do wydania zaskarżonej obecnie decyzji jak również decyzji ją poprzedzającej podstawowym zagadnieniem jest ocena czy orzekające ponownie organy administracji publicznej dostosowały się do zawartych w wymienionym powyżej wyroku wskazań, czy wykonały wskazane w nim zalecenia. Sąd w składzie orzekającym nie stwierdził naruszenia prawa w tym zakresie.

Podstawę wymiaru kwestionowanej w skardze opłaty planistycznej stanowi art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z którego wynika, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomość wzrosła, w właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

Poza sporem w sprawie pozostaje fakt, iż Rada Miasta B. w dniu [...] r. uchwaliła zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Miasta B., która opublikowana została w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] Nr [...] z dnia [...] r. i weszła w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia. W wyniku tej uchwały działka nr [...] , należąca w [...] do skarżących, z działki położonej w jednostce o symbolu [...] tereny upraw rolnych wolne od zabudowy przekształciła się w działkę położoną w jednostce oznaczonej symbolem [...] – tereny usług związanych z obsługą podróżnych, stacja paliw, hotel, motel oraz usługi gastronomiczne, pas zieleni do drogi krajowej i pasty zieleni izolacyjnej. Przygotowany w sprawie operat szacunkowy ustalił wartość przedmiotowej nieruchomości zarówno przed uchwaleniem planu jak i po jego zmianie, ustalając wzrost wartość tej nieruchomości spowodowany wskutek zmiany jej przeznaczenia dokonanej w planie.

Sporne w sprawie pozostaje wykorzystanie do naliczenia przedmiotowej opłaty operatu szacunkowego przygotowanego przez biegłego rzeczoznawcę J.G. w dniu [...] r. opatrzonego w dniu [...] r. klauzulą zgodnie z art. 156 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Przyznać trzeba, że zgodnie z art. 156 ust. 3 tej ustawy operat szacunkowy może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Jednak, mocą wymienionego już powyżej art. 156 ust.4 ustawy możliwe jest jego wykorzystanie po upływie tego okresu, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Formę tego potwierdzenia wskazuje § 58 ust.1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Trzeba przy tym dodać, że ani ustawa, ani rozporządzenie nie zawiera w tym zakresie żadnych ograniczeń, w tym ewentualnych ograniczeń czasowych, a z brzmienia ust.2 § 58 wynika, że aktualność operatu może być w taki sposób potwierdzana co najmniej kilka razy. Stąd zauważyć przyjdzie, że w przedmiotowej sprawie trudno uznać, by nie zostały spełnione warunki prawidłowego przygotowania operatu szacunkowego niezbędnego dla ustalenia opłaty planistycznej. Choć bowiem przygotowany w listopadzie 2004 r., potwierdzona została w sposób zgodny z przepisami jego aktualność w sprawie. Należy przy tym zwrócić uwagę na specyfikę przygotowanego w tej sprawie operatu, który ustalał wartość przedmiotowej działki – działki nr [...] - według stanu sprzed zmiany planu, czyli wartość terenu upraw rolnych oraz wartość działki po wprowadzeniu zmiany planu i przekształceniu tereny z gruntu rolnego na tereny związane z obsługą podróżnych według stanu nieruchomości z dnia wejścia w życie przedmiotowego planu a według cen z daty jej sprzedaży aktem notarialny, czyli z dnia [...] r. Tak bowiem zgodnie z treścią § 50 cytowanego rozporządzenia powinna być ustalona wartość nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 3 i ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Tym samym przygotowanie nowego operatu, zgodnie z twierdzeniami zainteresowanych przedstawionymi w odwołaniu, byłoby niepotrzebnym mnożeniem kosztów w sprawie. Zwłaszcza, ze podnoszony również w tym odwołaniu argument zmiany cen nieruchomości nie mógł mieć w tej sprawie wpływu na ustalenie wysokość należnej opłaty planistycznej. Nadto, co zostało wyraźnie stwierdzone potwierdzenie aktualności operatu zgodnie z art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, niezbędne w tej sprawie, nie jest równoznaczne z aktualizacją, ale taka w tym konkretnym przypadku nie była niezbędna, a to z powodów wskazanych powyżej, a związanych z trybem i sposobem naliczania przedmiotowej opłaty.

Odnosząc się do kolejnego zarzutu, a mianowicie bezpodstawnego naliczenia tej opłaty w stosunku do J.F., Sąd nie znajduje podstawy do uznania go za zasadny. W notarialnej umowie sprzedaży działki nr [...] z dnia [...] . strony zgodnie oświadczyły, że "udział wynoszący [...] część opisanej nieruchomości nabył M.F. na podstawie umowy sprzedaży z dnia [...] r. w czasie, gdy pozostawał w związku małżeńskim z J.F., w którym obowiązywał ustrój ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, z majątku wspólnego", (co zostało potwierdzone wypisem z księgi wieczystej KW [...] ), stąd też oboje małżonkowie sprzedali tym aktem wskazaną nieruchomość L.Z.. Małżonkowie zgodnie złożyli podpisy pod tak sformułowana umową. Zasadnie zatem postąpił organ pierwszej instancji działając w oparciu o powyższy zapis aktu notarialnego, a nadto działając zgodnie z sugestią zawartą w uzasadnieniu wymienionego powyżej wyroku tut. Sądu i określając wysokość należnej opłaty oddzielnie dla każdego z zobowiązanych, przyjmując, iż umową notarialną z dnia [...] r. (rep. [...] ) zniesiony został ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej. Opłatę tę ustalono adekwatnie do przysługujących stronom udziałów, przy istnieniu domniemania, że udziały te są równe.

Wreszcie dodać trzeba, że podnoszone przez skarżących argumenty dotyczące długotrwałości toczącego się w sprawie postępowania, naruszenia art. 8 czy art. 12 Kodeksu postępowania administracyjnego nie mogły wpłynąć na treść rozstrzygnięcia. Wprawdzie przyznać trzeba, że organy prowadziły niniejsze postępowanie długo – sześć lat, to jednak związane to było z korzystaniem przez strony z przewidzianych przez prawo środków zaskarżenia. Obowiązujące w tym względzie przepisy przewidują jedynie, iż wójt, burmistrz czy prezydent miasta w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące może wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, nie mogą zaś być rozumiane jako ustalające termin ograniczający wydanie orzeczenia w sprawie.

Z przytoczonych wyżej rozważań i przyczyn skarga nie mogła zostać uwzględniona i jako taka podlega oddaleniu na zasadzie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.