Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1251/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2015-02-06 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono decyzję II i I instancji
określono, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana
Powołane przepisy: article: art. 59, art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par. 2 pkt 6
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1589
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji  inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Aldona Gąsecka - Duda Sędziowie : WSA Agnieszka Nawara - Dubiel (spr.) WSA Iwona Niżnik - Dobosz Protokolant : Teresa Jamróz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 lutego 2015 r. sprawy ze skarg Wspólnoty Mieszkaniowej budynku przy ul. [....] w K. i Wspólnoty Mieszkaniowej budynku przy ul. [....] w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 2 czerwca 2014 r., znak: [....] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz strony skarżącej - Wspólnoty Mieszkaniowej budynku przy ul. [....] w K. kwotę 757 zł (siedemset pięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania; IV. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz strony skarżącej - Wspólnoty Mieszkaniowej budynku przy ul. [....] w K. kwotę 757 zł (siedemset pięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta decyzją z dnia 15 lipca 2013 r. nr [...] orzekł z o ustaleniu na wniosek L. O. warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową w parterze wraz z infrastrukturą techniczną oraz zagospodarowaniem terenu na dz. nr [...] obr. [...] przy ul. K. w K.".

W uzasadnieniu decyzji podniesiono, że postępowanie w sprawie wszczęto na wniosek z dnia 3.10.2011 r., który następnie skorygowano w dniu 29.11.2011 r. W dniu 6.09.2012 r. Prezydent Miasta wydał decyzję Nr [...], mocą której ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Na skutek rozpoznania odwołania została ona uchylona przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, a sprawę przekazano do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W uzasadnieniu decyzji kasacyjnej wskazano na konieczność zweryfikowania kręgu stron postępowania, jednoznacznego ustalenia czy teren inwestycji ma zapewniony dostęp do drogi publicznej, ustalenia czy istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanej inwestycji, skorygowanie parametru szerokości elewacji frontowej oraz dokonanie analizy możliwości zbliżenia obiektu do granic z działką sąsiednią.

W toku ponownego postępowania przeprowadzono analizę urbanistyczno -architektoniczną oraz sporządzono nowy skorygowany projekt decyzji wz., gdzie w należyty sposób uzasadniono ustalenie parametrów dla planowanej inwestycji. Zweryfikowano krąg stron postępowania. Nadto pełnomocnik Inwestora przedłożył do akt sprawy odpis z KW, z którego wynika istnienie służebności komunikacyjnej dla planowanej inwestycji. Ponownie przeanalizowano spełnienie przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 3 w zakresie ustalenia, że istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanej inwestycji.

Streszczono przebieg dotychczasowego postępowania. Podniesiono, że teren inwestycji nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Stwierdzono, że spełnione są łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przedstawiając argumenty przemawiające za zasadnością przyjęcia stosownych rozwiązań. Wydana decyzja określa stosowne warunki zabudowy oraz dołączono do niej wymagane prawem załączniki. W toku postępowania uzyskano niezbędne opinie i uzgodnienia. Organ I instancji opisał zastrzeżenia stron wnoszone w toku postępowania, jak również ustosunkował się do ich treści.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyła Wspólnota Mieszkaniowa budynku przy ul. [...] w K. oraz R. Z.. W odwołaniu zarzucono, iż zaskarżona decyzja narusza § 4, 6, 7,8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez niewykazanie spełnienia wszystkich przesłanek wydania decyzji o warunkach zabudowy, art. 6 ust 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez wydanie decyzji z naruszeniem interesów osób trzecich oraz art. 7, art 77 § 1 k.p.a. poprzez brak dokonania wystarczających ustaleń faktycznych w sprawie wydania prawidłowego rozstrzygnięcia.

Odwołanie od decyzji wnieśli również M. E. i Z. B., którzy podnieśli, iż działka nr [...] z uwagi na powierzchnię w ogóle nie nadaje się pod zabudowę wielorodzinną. Nadto wskazali, iż planowana inwestycja nie ma zapewnionego dostępu o drogi publicznej. Zakwestionowano dopuszczenie zabudowy w granicy z działkami sąsiednimi poprzez odwołanie się do istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy pierzejowej. Wskazano, iż faktycznie zabudowa taka istnieje, niemniej jednak nie wewnątrz kwartału. Zakwestionowano istnienie wystarczającego uzbrojenia terenu w media.

Nadto odwołanie od zaskarżonej decyzji wniosła również Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...]. W uzasadnieniu odwołania streszczono przebieg postępowania i wskazano na nieprawidłowe zbadanie kwestii istnienia uzbrojenia terenu wystarczającego dla zamierzenia inwestycyjnego, obejmującego również istnienie drogi. Stwierdzono, iż komunikacja planowanego zamierzenia inwestycyjnego odbywać się ma przez bramę wjazdową w kamienicy przy ul. [...] w K. tj. dz. nr [...], które to parametry wjazdu uniemożliwiają płynną obsługę komunikacyjną. Wskazano, iż warunek z art. 61 ust.1 pkt 3 upzp nie został spełniony. Dalej wskazano na błędne ustalone parametry dla planowanej inwestycji, w tym w szczególności w zakresie linii zabudowy.

Analogiczną argumentację w treści odwołania podniosła również M. K..

W dniu 8 listopada 2013 r. Wspólnota Mieszkaniowa budynku przy ul. [...] w K. przedłożyła stanowisko w sprawie poprzez przedłożenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego w zakresie szacowania nieruchomości i geodety uprawnionego oraz wniosku o przeprowadzenie dowodu z przedłożonej opinii.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia 2 czerwca 2014 r. znak [...] - działając na podstawie art. 54, art. 59, art. 61, art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., 647 tj.), § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tj. Dz. U. z 2003 r. Nr 164 póz. 1588) oraz art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. utrzymało decyzję organu I instancji w mocy.

Uzasadniając swojego rozstrzygnięcie Kolegium wskazało, że poza sporem pozostaje to, że w niniejszej sprawie wobec nieobowiązywania planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego, istniały podstawy do przeprowadzenia postępowania na zasadach i w trybie art. 59 i nast. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - zwanej dalej "ustawą".

W trakcie postępowania pierwszoinstancyjnego przeprowadzono analizę, o jakiej mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Analiza zawiera część graficzną - mapę ewidencyjną, na której zakreślono granice obszaru analizowanego, granice terenu objętego wnioskiem, jak i część tekstową. Organ zweryfikował warunki oraz zasady zagospodarowania terenu i jego zabudowy wynikające z art. 61 ust. 1 ustawy. Przepis ten wprowadza na grunt prawa polskiego zasadę dobrego sąsiedztwa, która uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, czyli takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne. W ocenie Kolegium ponownie sporządzona w niniejszej sprawie analiza urbanistyczno-architektoniczna z maja 2013 r. co do zasady odpowiada wymogom formalnym, o których mowa w przedmiotowym rozporządzeniu. Obszar analizowany określono w sposób zgodny z § 3 rozporządzenia. W obszarze analizowanym niewątpliwie istnieją działki sąsiednie, pozwalające na kontynuację funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu, tj. działki nr: [...], [...] obr. [...].

Przechodząc do analizy poszczególnych parametrów - których ustalenia są kwestionowane przez odwołujących - Kolegium wyjaśniło, iż wskaźniki wielkości powierzchni nowej zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej zostały określone w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami prawa oraz stanowiskiem judykatury.

Linia zabudowy ustalona została na zasadzie § 4 ust. 1 rozporządzenia na przedłużeniu zabudowy oficyny na dz. nr [...], jako linia nieprzekraczalna zgodnie z załącznikiem graficznym nr 2 i 4 do decyzji. W uzasadnieniu - załączniku nr 3 zaskarżonej decyzji - wyjaśniono, iż wprawdzie projektowany budynek ma być usytuowany wewnątrz kwartału, gdzie występuje swobodny układ zabudowy i brak jest jednolicie wykształconej linii zabudowy, niemniej jednak z uwagi na zalecenia organu odwoławczego zawarte w decyzji kasacyjnej wydanej w analogicznym zakresie i programie zdecydowano się wyznaczyć linię zabudowy na przedłużeniu zabudowy oficyny na dz. nr [...].

W odniesieniu do parametru wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki/terenu organ I instancji ustalił wskaźnik na 56 %z tolerancją 5%, natomiast wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej ustalono na min. 30%. Wskazano, iż jest to średni wskaźnik występujący w obszarze analizowanym, stąd ustalono go na zasadzie § 4 ust. 1 rozporządzenia.

Szerokość elewacji frontowej ustalono jako równą szerokości działki tj. na 10,5 m, czyli na poziomie mniejszym od średniej szerokości działek występujących na obszarze analizowanym tj. 16 m, niemniej mieszczącą się w występujących szerokościach elewacji budynków na działkach obszaru analizowanego jak i wyliczonych średnich.

W odniesieniu do pozostałych parametrów Kolegium wskazało, iż wskaźnik wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej ustalono jako średnią z istniejącej wysokości elewacji budynku na dz. nr [...] i wysokości elewacji budynku na dz. [...] tj. na poziomie 10 m dla rzędnej terenu 212,0 z możliwością tolerancji +/- 1m, wynikającą z uwagi na pomiar geodezyjny. W załączniku nr 3 wyjaśniono, iż wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznaczyć należy jako kontynuowanie istniejących parametrów wysokości elewacji występujących na działkach sąsiednich, zabudowywanych budynkami usytuowanymi wewnątrz kwartału tj. na dz. nr [...] i [...], stąd przyjęto wysokość pośrednią pomiędzy budynkiem wolnostojącym a oficyną na tych sąsiednich działkach. Podkreślono, iż jest to wysokość mieszcząca się w parametrach istniejącej zabudowy.

Geometrię dachu ustalono jako dach jednospadowy, dwuspadowy lub wielospadowy o kącie nachylenia połaci dachowych od 15° do 30° i wysokości kalenicy 14,3 m +/-1 m dla rzędnej terenu 212,0. W załączniku nr 3 wyjaśniono, iż należy kontynuować geometrię dachu występującą na budynkach sąsiednich z ewentualnym doświetleniem poddasza oknami połaciowymi lub lukarnami.

W świetle powyższego oraz mając na względzie materiał dowodowy sprawy Kolegium podzieliło pogląd wyrażony przez organ I instancji, że projektowany obiekt nie zakłóci istniejącego charakteru zabudowy, który jest zróżnicowany oraz ładu przestrzennego w sąsiedztwie wnioskowanej inwestycji. Wnioskowana zabudowa wpisuje się wysokością i charakterem zabudowy pomiędzy obiekty istniejące w obszarze analizowanym.

Wnioskowana inwestycja posiada dostęp do drogi publicznej tj. ul. [...], co szczegółowo wykazano w aktach sprawy oraz wyjaśniono ponownie rozpoznając sprawę, a Kolegium podziela stanowisko organu I instancji w tej materii.

Jednocześnie w zakresie wniosku dowodowego zgłoszonego przez Wspólnotę Mieszkaniową budynku przy ul. [...] w K. z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego w zakresie szacowania nieruchomości i geodety uprawnionego w sprawie wykonania służebności przechodu i przejazdu Kolegium wskazało, iż przedmiotowa opinia znajdowała się w aktach sprawy, a organ I instancji dokonał jej oceny przed wydaniem zaskarżonej decyzji, stąd opinia ta podlega również ocenie organu odwoławczego rozpoznającego odwołanie.

Kolegium podzieliło stanowisko organu I instancji, iż w rozpoznawanej sprawie spełnione zostały przesłanki z art. 61 ust 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] zaskarżyły do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Wspólnota Mieszkaniowa budynku przy ul. [...] w K. (sprawa sygn. II SA/Kr 1251/14) i Wspólnota Mieszkaniowa budynku przy ul. [...] w K. (sprawa sygn. II SA/Kr 1252/14). Na rozprawie w dniu 5 grudnia 2014 r. obie sprawy połączono do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia pod sygn. II SA/Kr 1251/14.

Wspólnota Mieszkaniowa budynku przy ul. [...] w K. w skardze zarzuciła zaskarżonej decyzji:

1. naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. przez bezzasadne utrzymanie w mocy decyzji I instancji

2. naruszenie § 4, 6, 7, 8 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

3. naruszenie art. 61 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez niewykazanie spełnienia wszystkich przesłanek wydania decyzji o warunkach zabudowy

4. naruszenie art. 6 ust. 2 pkt 1 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez wydanie decyzji z naruszeniem interesów osób trzecich, w tym skarżącej

5. naruszenie art. 7 k.p.a. i art. 77 § 1 k.p.a. przez brak dokonania wystarczających ustaleń faktycznych w sprawie celem wydania prawidłowego rozstrzygnięcia.

Na podstawie tych zarzutów strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania według norm prawem przepisanych.

W uzasadnieniu skargi wskazano, że Kolegium w zaskarżonej decyzji w zasadzie w ogóle nie odniosło się do zarzutów podniesionych przez stronę skarżącą w odwołaniu, w związku z czym strona w dalszym ciągu podtrzymuje te zarzuty. Wniesiono zastrzeżenia do ustalonej linii zabudowy, do wyznaczenia szerokości elewacji frontowej na pełną szerokość działki, zdaniem skarżącej nie wykazano również, że istniejące bądź planowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego, ani też by teren inwestycji miał dostęp do drogi publicznej.

Z kolei skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa budynku przy ul. [...] w skardze zarzuciła zaskarżonej decyzji naruszenie:

1. Art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. przez utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji pomimo istnienia przesłanek do jej uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania przez Prezydenta Miasta,

2. Art. 10 § 1 k.p.a. poprzez rezygnację ze skierowania decyzji do aktualnego, prawidłowo ustanowionego pełnomocnika strony postępowania administracyjnego,

3. Art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2012 r. póz. 647 z późn. zm.) poprzez utrzymanie w mocy decyzji ustalającej warunki zabudowy, pomimo niewyjaśnienia, czy teren inwestycji posiada prawny dostęp do drogi publicznej,

4. Art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez pominięcie faktu, że projektowane uzbrojenie terenu jest niewystarczające i nie może zostać zgodnie z prawem doprowadzone do terenu inwestycji,

5. Art. 8 k.p.a. przez rezygnację z realizacji zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów Państwa,

6. Art. 11 k.p.a. poprzez rezygnację z realizacji zasady przekonywania,

7. Art. 7 i 77 k.p.a. w związku z art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez oparcie się w wydanej decyzji wyłącznie na odpisach ksiąg wieczystych, pomimo zmian numerów i granic działek.

Na podstawie tych zarzutów w skardze wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] i poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta, a także o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] i w całości podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012r., poz. 270, dalej zwana p.p.s.a.), sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 i 2 p.p.s.a., aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny, konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia przepisów prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo też do naruszenia przepisów prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania albo stwierdzenia nieważności decyzji.

Dokonawszy w niniejszej sprawie kontroli zaskarżonej decyzji pod kątem tak określonych kryteriów, Wojewódzki Sąd Administracyjny doszedł do wniosku, że skarga jest usprawiedliwiona.

Podstawę materialno-prawną rozstrzygnięcia stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 2012 poz. 647 ze zm.) - zwanej w dalszej części uzasadnienia ustawą o planowaniu. W myśl art. 59 ust. 1 ustawy, ustalenia warunków zabudowy decyzją administracyjną wymaga każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na wykonaniu robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Niesporną okolicznością jest, że dla terenu objętego inwestycją nie został dotychczas uchwalony plan miejscowy.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzeniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Brak spełnienia któregokolwiek z warunków przewidzianych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy skutkować winien odmową ustalenia warunków zabudowy.

Na podstawie delegacji ustawowej zamieszczonej w przepisie art. 61 ust. 6 powołanej ustawy - Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej "rozporządzeniem", określone zostały sposoby ustalenia parametrów tej zabudowy tj. linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokość elewacji frontowej i geometrii dachu.

Ponadto § 3 tego rozporządzenia stanowi, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2).

Decyzję o warunkach zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego organ może wydać, jeżeli zamierzenie inwestycyjne spełnia kryteria, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 i przy zachowaniu parametrów, o których mowa w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Decyzję o warunkach zabudowy wydaje się w oparciu o analizę urbanistyczno-architektoniczną, którą sporządza osoba uprawniona, wpisana na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów, a zatem osoba o odpowiednim przygotowaniu zawodowym. Urbanista przystępując do wykonania analizy, dążąc do zachowania ładu przestrzennego, w kontekście kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników nowej zabudowy o której mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu, musi w pierwszej kolejności prawidłowo wyznaczyć obszar analizowany tak, by analiza uwzględniała kontekst urbanistyczny i przestrzenny terenu oraz stanowiła podstawę do wyznaczenia cech nowej zabudowy.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że skarga zasługuje na uwzględnienie, a zaskarżona i poprzedzająca ją decyzja organu I Instancji podlega uchyleniu ze względu na dwa zasadnicze powody.

Pierwszy z nich to brak dostatecznego wykazania w aktach sprawy dostępu inwestycji do drogi publicznej tj. spełnienia warunku o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt. 3 ustawy o planowaniu. W tym miejscu podkreślenia wymaga miejsce, w którym planowana inwestycja ma być zlokalizowana. Teren inwestycji leży w kwartale zwartej zabudowy śródmiejskiej, wydzielonej ulicami [...], [...], [...] i [...]. Nadto położony jest w obrębie układu urbanistycznego Kleparza, wpisanego do rejestru zabytków oraz na obszarze uznanym za pomnik historii "Kraków - historyczny zespół miasta". Do działki objętej wnioskiem tj. działki [...] ma prowadzić służebność poprzez działki [...], [...] oraz [...]. Działka [...] zabudowana jest kamienicą przez która przebiega sień, przez która (po działce [...]) odbywać się ma komunikacja z nową inwestycją.

Dalej wskazać należy, że w KW nr [...] dla działki [...] w dziale [...] spis praw wpisano: "uprawnienie wynikające z prawa ujawnionego w dziale III innej księdze wieczystej; uprawnienie służebności komunikacji dla działki l.kat. [...] obj. KW [...] i działki [...] przez działkę l.kat. [...] (obecnie wchodząca w skład działki l. kat [...] objętej [...] i działki [...] obj. KW [...])" oraz "uprawnienie wynikające z prawa ujawnionego w dziale III innej księgi wieczystej; uprawnienie, bezpłatna, dożywotnia służebność przejazdu i przechodu północną stroną działki nr [...] pasem szerokości 4m na rzecz każdoczesnych właścicieli działki [...]".

Z akt administracyjnych, a także dalszych przedłożonych do akt sprawy sądowej dokumentów, nie wynika jednoznacznie, czy inwestycja planowana na działce nr [...] dostęp taki ma zapewniony. Przyjętej przez sąd oceny, nie zmienia wskazywana przez skarżącego w piśmie z dnia 24 maja 2013r. (k. 330) argumentacja, opierająca się na analizie wpisów w księgach wieczystych nieruchomości przez które ma przebiegać szlak służebny (w tym działki nr [...]). Rzecz bowiem w tym, że wpisy te określają działki, posługując się dawnymi, nie stosowanymi obecnie oznaczeniami (liczbami katastralnymi). Jednocześnie do akt nie złożono równoważników zmian gruntowych (wykazów synchronizacyjnych) pozwalających na niebudzące wątpliwości ustalenia, do jakich działek (wg obecnej ich numeracji i oznaczeń) odnoszą się dawne wpisy w księgach wieczystych, dotyczące istotnej dla ustalenia warunków zabudowy kwestii - dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej. To zaś powoduje, że kwestia ta winna być przedmiotem jednoznacznych ustaleń organu I instancji.

Drugim powodem uchylenie decyzji organów obu instancji jest niewykazanie, że spełniony został warunek z art. 61 ust. 1 pkt. 3 ustawy o planowaniu, polegający na stwierdzeniu, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Zgodnie z ust. 5 tego przepisu, warunek, ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem.

Celem tego przepisu nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie od zagwarantowania, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Jeśli uzbrojenie terenu jeszcze nie powstało, to umieszczenie na obszarze inwestycji właściwych urządzeń musi zostać zagwarantowane w drodze umowy pomiędzy inwestorem a właściwą jednostką organizacyjną, czyli przedsiębiorstwem zajmującym się dostarczaniem odpowiednich usług (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 4.12.2008 r.; sygn. akt IV SA/Wa 1361/2008; LexPolonica nr dok.: 2321319).

Na karcie 305 znajduje się pismo MPWiK z dnia 27.02.2013r., określające warunki dostawy wody i odprowadzanie ścieków do projektowanej inwestycji. W piśmie tym znajduje się stwierdzenie, że: "faktyczna realizacja doprowadzenia wody i odprowadzenia ścieków dla projektowanego budynku uzależniona jest od technicznych i prawnych możliwości przeprowadzenia uzbrojenia wodociągowego i kanalizacyjnego przez teren działek sąsiednich" oraz "inwestorzy (innej planowanej w pobliżu inwestycji – uwaga Sądu) powinni wejść w porozumienie celem złożenia wspólnych propozycji zasilania w wodę i odprowadzania ścieków przez teren działki [...] co uwarunkowane będzie zarówno od możliwości prawnych jak i technicznych zawiązanych z możliwością realizacji i eksploatacji uzbrojenia wodociągowego i kanalizacyjnego".

Wobec takiego stanowiska przedsiębiorstwa będącego dostawcą wody i odbiorcą ścieków, nie jest możliwe stwierdzenie, że dostawa wody i odbiór ścieków zostały zagwarantowane, gdyż nie są pewne ani warunki techniczne ani warunki prawne, które uprawniałyby przedsiębiorstwo do złożenia bezwarunkowego oświadczenia w tym zakresie. Realizacja uzbrojenia terenu jest uzależniona miedzy innymi od warunków (określanych jako uwarunkowania prawne) na które przedsiębiorstwo dostarczające wodę i odbierające ścieki (MPWiK) nie ma wpływu. Czynniki te (np. zgoda właścicieli nieruchomości na wykorzystanie ich nieruchomości) nie leżą bowiem w gestii wskazanego przedsiębiorstwa. Stąd też uznać należy, że powstanie stosownego uzbrojenia terenu, pozwalającego na prawidłowe korzystanie z planowanego obiektu budowlanego, nie jest pewne, a przez to zagwarantowane.

Podobnie w zakresie przyłączenia budynku do sieci gazowej, wskazać należy, że przedsiębiorstwo gazownicze tj. Karpacka Spółka Gazownicza w swoim oświadczeniu z dnia 29 .06.2011r. (k. 12 ) wymaga tytułu prawnego wnioskodawcy do korzystania z obiektu lub nieruchomości, w którym będą użytkowane urządzenia i instalacje. Przyjąć należy, że zastrzeżenie to dotyczy także przyłączy, które w rozumieniu art. 3 pkt. 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. prawo budowlane (Dz. U. z 2013 poz. 1409 ze zm,) są urządzeniami budowlanymi czyli urządzeniami technicznymi związanymi z obiektem budowlanym, zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Niezależnie od powyższego oświadczenie to utraciło aktualność po roku od jego wydania tj. 29 czerwca 2012r. a zatem nie było aktualne na dzień wydawania decyzji o warunkach zabudowy przez organ I Instancji. Podobnie nieaktualne oświadczenie pochodzi od przedsiębiorstwa dostarczającego energię elektryczną tj. "T" (k. 11).

Na końcu wskazać jeszcze należy na zapis decyzji organu i Instancji dotyczący miejsc postojowych : "inwestor we własnym zakresie winien zrealizować miejsca postojowe dla zapewnienia prawidłowego funkcjonowania inwestycji". Wskazać należy, że z par. 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U. Nr 164, poz. 1589) wynika, że ustaleń decyzji o warunkach zabudowy zapisuje się poprzez określenie m.in. wymaganej ilości miejsc parkingowych. Wskazane zatem sformułowanie decyzji o warunkach zabudowy, nie znajduje oparcia w treści tego przepisu, gdyż w istocie nie wskazuje żadnych konkretnych liczb, poprzedzonych rozważaniami co do przyjętego sposobu ich ustalenia.

Z wszystkich wyżej wymienionych względów orzeczono jak w sentencji na zasadzie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a ustawy prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. O kosztach orzeczono na zadzie art. 200 p.p.s.a.