Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1959/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2018-10-04 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Szymańska, Sędziowie sędzia WSA Marzena Milewska-Karczewska (spr.) asesor WSA Anna Sidorowska-Ciesielska, Protokolant sekr. sąd. Karolina Heman, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 października 2018 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej "[...]" z siedzibą w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] listopada 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję i utrzymaną nią w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy [...] z dnia [...] października 2017 r., nr [...], 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej "[...]" z siedzibą w [...] kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] listopada 2017r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], utrzymało w mocy decyzję Zarządu [...] [...] z dnia [...] października 2017r. nr [...], ustalającej warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami, garażem podziemnym i infrastrukturą techniczną, na działkach ew. nr [...], [...] w obrębie [...] (teren pod zainwestowanie kubaturowe), na działkach nr ew. [...], [...], nr [...] oraz części działek nr ew. [...] i nr [...] w obrębie [...] oraz części działki nr ew. [...] w obrębie [...], przy ul. R. [...] i [...] róg ul. W. w W. na terenie [...].

Stan sprawy przedstawiał się następująco.

Na wniosek [...] sp. z o.o., sp. komandytowa z siedzibą w [...], Zarząd [...] [...] wszczął i po przeprowadzeniu postępowania decyzją z dnia [...] października 2017r. (nr wskazany na wstępie) ustalił warunki zabudowy polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami, garażem podziemnym i infrastrukturą techniczną, na działkach ew. nr [...], [...] w obrębie [...] (teren pod zainwestowanie kubaturowe), na działkach nr ew. [...], [...], nr [...] oraz części działek nr ew. [...] i nr [...] w obrębie [...] oraz części działki nr ew. [...] w obrębie [...], przy ul. R. [...] i [...] róg ul. W. w W. na terenie [...].

Odwołanie od powyższej decyzji złożyła Wspólnota [...] w W. zarzucając:

- błędne wyznaczenie granic obszaru analizowanego a w konsekwencji nieprawidłowe przeprowadzenia analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

- wyznaczenie w nieprawidłowy sposób linii zabudowy,

- naruszenie art. 61 ust.1 pkt 3 w związku z art. 2 pkt 13 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art. 143 ust.2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i błędne przyjęcie, iż powierzchnia, sposób planowanej zabudowy a także istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego.

Podnosząc wskazane zarzuty odwołująca wniosła o uchylenie decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy temu organowi do ponownego rozpatrzenia.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] (dalej: Kolegium, organ odwoławczy) po rozpatrzeniu sprawy, decyzją z dnia [...] listopada 2017r. (nr wskazany na wstępie) utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Kolegium przywołało obowiązujące w sprawie przepisy prawa oraz wskazało, że granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone zgodnie z przepisem § 3 ust.2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588 – dalej rozporządzenie), tj. w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, pomimo że Kolegium nie zgadza się z założeniami przyjętymi przez organ pierwszej instancji z których wynika, że za front działki przeznaczonej pod zabudowę przyjęto teren od strony ul. R. (południowa elewacja, przylegająca do działek gruntu przeznaczonego pod poszerzenie ul. R.) wobec okoliczności, iż od strony południowej planowane jest główne wejście do części usługowej budynku i elewacja budynku od tej strony będzie bardziej reprezentatywna od znacznie krótszej elewacji zachodniej, od strony ul. W. W ocenie Kolegium za front działki powinna zostać przyjęta część oznaczona na załączniku graficznym literami AH, tj. od strony ul. W., gdzie projektowany jest główny wjazd na działkę, a zatem zgodnie z definicją frontu działki, wskazaną w § 2 pkt 5 ww. rozporządzenia. Kolegium wskazał również że organ I instancji, powołując się na nową linię orzeczniczą, uznał za prawidłowe wyznaczenie trzykrotnej szerokości terenu inwestycji od strony ul. R. Tymczasem zdaniem organu odwoławczego z przepisów rozporządzenia wynika zasadność dotychczasowej praktyki orzeczniczej , aby trzykrotność szerokości frontu działki była wyznaczana z każdej ze stron, do granic obszaru analizowanego. Kolegium uznało jednak za niezasadne uchylenie z tego powodu zaskarżonej decyzji, gdyż w niniejszej sprawie wyznaczony obszar analizowany jest prawidłowy gdyż zawiera z każdej strony trzykrotność frontu działki wyznaczonej od ul. W.. Kolegium stwierdziło również w oparciu o zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, w szczególności w oparciu przeprowadzoną w sprawie analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, że planowane przez inwestora zamierzenie jest dopuszczalne, nie godzi bowiem w ład przestrzenny pod warunkiem zrealizowania wskazanych w sentencji decyzji organu I instancji wymagań dotyczących cech, parametrów zabudowy oraz zagospodarowania terenu, które to wynikają z prawidłowo przeprowadzonej analizy obszaru i istniejącej na działkach sąsiednich zabudowy, dostępnej z tej samej drogi publicznej.

Odnosząc się do treści podnoszonych przez skarżącą zarzutów Kolegium uznało, że w brew twierdzeniom skarżącego w analizie prawidłowo ustalono geometrię dachu i wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej. A także w sposób prawidłowy ustalono obowiązującą linię nowej zabudowy.

Niezgadzając się z powyższym rozstrzygnięciem Wspólnota [...] złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego zaskarżając decyzję Kolegium z dnia [...] listopada 2017r. w całości i zarzucając naruszenie:

1. art. 61 ust.1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez bezpodstawne i niezgodne ze stanem faktycznym uznanie, że w sąsiedztwie terenu planowanej inwestycji budowlanej istnieje co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech, wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów , formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intencyjności wykorzystania terenu;

2. § 3 ust. 1-2 rozporządzenia poprzez nieprawidłowe wyznaczenie granic obszaru analizowanego tj. od strony ul. R. zamiast od strony ul. W. co wynika z zapisów zawartych w § 1 ust. 5 rozporządzenia. Powyższe nieprawidłowości spowodowane są niezgodnym z prawem wyznaczeniem linii zabudowy projektowanej inwestycji co powoduje ujęcie w wynikach analizy, innych granic analizowanego obszaru;

3. §4 ust.1-3 rozporządzenia, poprzez wyznaczenie linii zabudowy w sposób niezgodny z owymi przepisami, tj. nieuwzględnienie występującego uskoku jaki pojawia się w prawidłowo wyznaczonej linii zabudowy oraz braku oparcia w wynikach analizy, o której mowa w §3 ust.1 rozporządzenia, jako przedłużenie niewłaściwie wyznaczonej linii zabudowy projektowanej inwestycji;

4/ art. 77 § 1 k.p.a. poprzez niewywiązanie się z obowiązku zebrania i rozpatrzenia całości materiału dowodowego, w zakresie niezbędnym do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy;

5/ art. 107 § 1 i 3 k.p.a. poprzez niespełniające wymagań określonych w tym przepisie uzasadnienie zaskarżonej decyzji.

Podnosząc wskazane wyżej zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz o zasądzenie kosztów w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi skarżąca uzasadniła szczegółowo stawiane zarzuty.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonym orzeczeniu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie postanowieniem z dnia 5 marca 2018r. sygn.. IV SA/Wa 277/18 odrzucił skargę Wspólnoty [...] (dalej: Wspólnota), ze względu na nieuzupełnienie w zakreślonym terminie braków formalnych skargi.

Naczelny Sąd Administracyjny postanowieniem z dnia 3 lipca 2018r. sygn.. II OZ 667/18 po rozpatrzeniu zażalenia Wspólnoty orzekł o uchyleniu zaskarżonego postanowienia. Sąd uznał, że istnieją wątpliwości czy Wspólnota otrzymała wezwanie Sądu do uzupełnienia braków formalnych a doręczenie wezwania w tym zakresie nie może budzić wątpliwości.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje.

Na wstępie Sąd zauważa, że postanowieniem z dnia 5 marca 2018r. IV SA/Wa 277/18 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie odrzucił skargę Wspólnoty ze względu na nieuzupełnienie przez nią braków formalnych skargi. Na powyższe postanowienie Wspólnota wniosła zażalenie do Naczelnego Sądu Administracyjnego. NSA po rozpoznaniu sprawy postanowieniem z dnia 3 lipca 2018r. uchylił postanowienie WSA w Warszawie uznając, że odrzucenie było przedwczesne, gdyż istnieją wątpliwości czy Wspólnota otrzymała wezwanie WSA do uzupełnienia braków formalnych a doręczenie wezwania w tym zakresie nie może budzić wątpliwości

Sąd po ponownym przeanalizowaniu dokumentów w tym w szczególności zwrotnych potwierdzeń odbioru przesyłki, która winna była zawierać wezwanie Sądu do uzupełnienia braków formalnych skargi uznał, że ponieważ nie można wykluczyć, iż istotnie na skutek omyłki do koperty nie zostało włożone wezwanie do uzupełnienia braków, jak twierdzi skarżąca, to wątpliwości w tym zakresie tudzież brak możliwości dokonania w tym zakresie jednoznacznych ustaleń należało uwzględnić na korzyść skarżącej tym samym skoro skarżąca w załączeniu do zażalenia uzupełniła braki skargi Sąd uznał za zasadne merytoryczne rozpoznanie sprawy.

Rozpoznając wniesioną skargę Sąd uznał, że jest ona zasadna, choć nie ze wszystkimi zarzutami można się zgodzić.

Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie była decyzja organu odwoławczego, tj. Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] (dalej: Kolegium) , który działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymał w całości w mocy decyzję Zarządu [...] [...] z dnia [...] października 2017r. nr [...], ustalającą warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami, garażem podziemnym i infrastrukturą techniczną, na działkach ew. nr [...], [...] w obrębie [...] (teren pod zainwestowanie kubaturowe), na działkach nr ew. [...], [...], nr [...] oraz części działek nr ew. [...] i nr [...] w obrębie [...] oraz części działki nr ew. [...] w obrębie [...], przy ul. R. [...] i [...] róg ul. W. w W. na terenie [...].

Materialnoprawną podstawą decyzji wydanych w niniejszej sprawie były przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2017r., Nr 730 ze zm.- dalej: u.p.z.p.). Dla obszaru objętego wnioskiem nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, co powoduje, że zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p, wymagane było w sprawie planowanej inwestycji wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Zasadniczo brak spełnienia choćby jednego z w/w warunków uniemożliwia wydanie decyzji pozytywnej. Decyzja w sprawie warunków zabudowy nie ma charakteru uznaniowego.

Wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych) określone są w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003r. Nr.164 poz.1588 – dalej: rozporządzenie).

Celem zasady "dobrego sąsiedztwa" jest zagwarantowanie ładu przestrzennego jako takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej zabudowy już istniejącej. (zob. Z. Niewiadomski (red.): Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, Warszawa 2004, str. 500). .

Przepis art. 61 ust. 1 u.p.z.p. ma na celu powstrzymanie zabudowy niedającej się pogodzić z zabudową już istniejącą na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, co jednak nie może prowadzić do nadmiernego ograniczenia prawa własności, inicjatywy obywateli w zakresie podejmowania inwestycji budowlanych, czy uniformizacji zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. Przy braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego decyzje o warunkach zabudowy stanowią określony ustawowo sposób kształtowania uprawnień wynikających z własności, która to własność podlega ochronie na podstawie art. 21 i art. 64 Konstytucji. Wedle tych regulacji własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w takim zakresie, w jakim nie narusza to istoty prawa własności. Przepisy ustawy wprowadzającej ograniczenia prawa własności, czy będące ich pochodną przepisy wykonawcze winny być zatem interpretowane z uwzględnieniem powyższych norm konstytucyjnych. Dlatego też uznać należy, że nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, o ile spełnione zostały warunki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Zgodnie z art. 53 ust. 3 w związku z art. 64 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, właściwy organ w postępowaniu w sprawie o ustalenie warunków zabudowy dokonuje analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych, stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji. Według § 3 ust. 1 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu jest jedną z czynności procesowych organu, tj. czynności podejmowanych w ramach prowadzonego postępowania wyjaśniającego, które ma dać podstawę do podjęcia decyzji w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, a w przypadku podjęcia decyzji pozytywnej determinuje jej treść. Analiza stanowi część materiału dowodowego sprawy i wymaga oceny właściwego organu, zgodnie z art. 77 § 1 k.p.a.

Opracowana w rozpoznawanej sprawie analiza została przez organy oceniona pozytywnie jednak oceny tej Sąd nie podziela.

W przedmiotowej sprawie analiza urbanistyczno – architektoniczna została przeprowadzona przez osobę o której mowa w przepisie art. 50 ust.4 ustawy. Obszar analizowany został wyznaczony w oparciu o § 3 ust. 2 rozporządzenia, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej niż 50m. na kopii mapy katastralnej, przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:1000. Wyniki analizy zawierają część tekstową i graficzną i są sporządzone zgodnie z wymogami § 9 rozporządzenia stanowiąc załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. W tym miejscu Sąd wskazuje, że za niezasadny uznał zarzut dotyczący błędnego wytyczania granic obszaru analizowanego a zatem naruszenia § 3 ust.2 rozporządzenia. Należy bowiem wskazać, iż w części tekstowej analizy jednoznacznie wskazano na sposób wytyczenia granic obszaru analizowanego (pkt: "Granice obszaru objętego analizą") ze wskazaniem jak liczono 3 krotność frontu działki oraz z wyjaśnieniem dla czego za front uznano cześć działki od strony ul. R. mimo, że od tej strony nie będzie znajdował się główny wjazd na działkę. Dodać również należy, że w orzecznictwie pojawia się na tym tle rozbieżność jak należy liczyć tę "trzykrotność". Wątpliwości dotyczą tego czy obszar analizowany ma mieć średnicę równą trzykrotności szerokości frontu, czy tę trzykrotność należy mierzyć od każdej granicy działki ewidencyjnej stanowiącej teren inwestycji. Jeżeli przyjąć za prawidłową tę pierwszą koncepcję, to w niniejszej sprawie obszar został prawidłowo ustalony. A zdaniem Sądu literalne brzmienie § 3 ust. 2 rozporządzenia pozwala na przyjęcie, pierwszej koncepcji za prawidłową i umożliwiającą najpełniejszą realizację zasady poszanowania ładu przestrzennego, gdyż przy takim wytyczeniu obszaru analizowanego, który w niniejszej sprawie wytycza głównie sposób zabudowy wzdłuż dwóch ulic tj. ul. R. i ul. W. – a zatem obszaru tworzącego pewną urbanistyczną całość, organ najpełniej mógł dokonać badania spełnienia przez planowaną inwestycję zasady dobrego sąsiedztwa. Sąd uznał również, że nie można uznać za błędne ustalenia granicy obszaru analizowanego jako trzykrotności frontu działki przy uznaniu za front tej części, która znajduje się od strony ul. R. ( teren inwestycyjny oznaczony literami HG na załączniku graficznym do analizy). Jak wynika bowiem z analizy od tej strony planowane są główne wejścia do budynku a nadto elewacja budynku od strony ul. R. będzie bardziej reprezentatywna w przestrzeni od elewacji zachodniej od strony ul. W. i będzie znacznie szersza a zatem bardziej wyeksponowana w krajobrazie miasta. Podkreślić należy, iż zgodnie z przepisem § 2 pkt 5 rozporządzenia ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o froncie działki - należy przez to rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę.

Materiał dowodowy zgromadzony w sprawie wskazuje, że analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu była dokonana w oparciu o wymogi określone ww. rozporządzeniem. Na terenie podlegającym analizie znajduje się zabudowa: mieszkaniowa (wielorodzinna, wielorodzinna z usługami, zbiorowa), usługi ( z zakresu administracji i biur, oświaty nauki, inne w tym handel, gastronomia i zdrowia), gospodarcza ( w tym garaże). Tym samym planowany przez inwestora obiekt budowlany o funkcji mieszkalnej wielorodzinnej z usługami wpisuje się w zastaną w obszarze funkcję. Sąd zauważył jednak na co również wskazują skarżący, że nie wszystkie ustalone parametry planowanej inwestycji nawiązują jednak do parametrów budynków znajdujących się w obszarze analizowanym.

Sąd uznał, że co do zasady organy prawidłowo ustaliły zarówno:

- obowiązującą linie zabudowy, która nawiązuje od strony ul. W. do linii wyznaczonej przez istniejący budynek mieszkalny przy ul. W. [...] (budynek skarżącej Wspólnoty), jak i ustaloną linię zabudowy od strony ul. R. w nawiązaniu do linii zabudowy budynku przy ul. R. [...]. Takie wyznaczenie linii zabudowy wytworzy bowiem pierzeje wzdłuż tych ulic i pozwoli na uporządkowanie istniejącej zabudowy miejskiej we wskazanym obszarze. Tym samym zarzut podnoszony przez Wspólnotę w tym zakresie Sąd uznał za niezasadny.

- wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki (§ 5 rozporządzenia), gdyż w świetle wskazanego przepisu a także poglądu Naczelnego Sądu Administracyjnego, który to Sąd w niniejszym składzie w całości podziela, dopuszczalne jest co do zasady wyznaczenie parametrów nowej zabudowy w tym tak jak w niniejszej sprawie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy przez użycie sformułowań takich jak: "maksymalnie"; "do"; "od-do"; "około" (v. wyrok z dnia 16 lipca 2014r. syn. akt II OSK 320/13, z dnia 20 lutego 2018r. sygn.. II OSK 1032/16, dostępne na stronie internetowej - http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Wyznaczenie tego wskaźnika w przedziale 0,56-0,62 znajduje bowiem pełne uzasadnienie w sporządzonej analizie i nie odbiega od wskaźników występujących w obszarze.

- geometrii dachu ( § 8 rozporządzenia), który jest ustalany odpowiednio do geometrii dachów występujących w obszarze analizowanym. W rozpoznawanej sprawie geometria dachu została ustalona zgodnie z wnioskiem inwestora który zakłada dach płaski, poprzez wskazanie że dach ma być płaski o niewielkim kącie nachylenia połaci dachowych do 12o. Parametr ten należy uznać za prawidłowy przy uwzględnieniu części tekstowej analizy z której wynika, że w obszarze analizowanym występują dachy płaskie o niewielkim kącie nachylenia (od 2 do 12o) oraz dachy kalenicowe (dwu, cztero i wielospadowe) o kącie nachylenia od ok. 20 do ok. 35o.

Sąd uznał jednak, że w sposób nieprawidłowy określona została szerokość elewacji frontowej oraz dwa parametry związane z wysokością planowanego budynku tj.:

- szerokość elewacji frontowej (§ 6 rozporządzenia) – określenie tego parametru możliwe było co do zasady "widełkowo" na co Sąd wskazywał wyżej oraz w odstępstwie od średniej występującej w obszarze analizowanym. Jednak zdaniem Sądu określenie tego parametru w sposób tak szeroki, bowiem przedział określono na min. 30m z tolerancją 20% a zatem w istocie szerokość minimalna to 24m i maksymalną 61m, jest niedopuszczalne. Pozostawia ono bowiem inwestorowi zbyt dużą swobodę szczególnie gdy się weźmie pod uwagę, że jak wynika z analizy budynek z założenia czynionego przez architekta ma być budyniem narożnym w zabudowie pierzowej zarówno od strony ul. R. jak i ul. W. Zdaniem Sądu organ w oparciu o przeprowadzoną analizę winien ten parametr określić poprzez jego skonkretyzowanie określając go albo jako średni z obszaru albo w oparciu o ust.2 § 6 rozporządzenia – a zatem z odstępstwem. Określenie tego parametru jako od średniego z tolerancją 20% do max 61 m nie czyni bowiem zadość wymogom zawartym w art. 61 ust.1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy. Nadto z treści analizy jak również zaskarżonej decyzji nie wynika dlaczego zdaniem organu ustalenie tego parametru w tak szerokim zakresie będzie prawidłowe.

- Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, gdyż zgodnie § 7 rozporządzenia wysokość elewacji frontowej wyznaczana jest, co do zasady, jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust.1). Jeżeli wysokość ta na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (ust.3). Ustęp 4 wskazanego przepisu dopuszcza wyznaczenie innej wysokości wówczas gdy wynika to z analizy. W przedmiotowej sprawie wskazana wielkość ustalona została na 21 m od poziomu terenu do gzymsu lub górnej krawędzi attyki z tolerancją do 10% Przy czym z analizy wynika, że ustalenie to zostało dokonane w oparciu o ust. 4 wskazanego przepisu, gdyż architekt ją sporządzający uznał, że "planowany budynek, z uwagi na swoje położenie będzie uzupełniał północną pierzeje ul. R., domykając ją w narożniku z ul. W." a dla tak usytuowanego budynku byłoby "niewłaściwe ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej na podstawie średniej wielkości występującej w obszarze analizowanym tj. w oparciu także o niską zabudowę jednorodzinną i dwukondygnacyjną położoną z dala od pasów drogowych, w głębi nieruchomości" co spowodowało odstąpienie od skonkretyzowania średniej wysokości budynków występujących w obszarze analizowanym. Wskazano, jednocześnie że " po północnej stronie ul. R. tj. po tej samej co planowana inwestycja, usytuowany jest siedmiokondygnacyjny budynek mieszkalny wielorodzinny przy ul. R. [...], którego wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wynosi ok. 21m. Budynek ten znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Przedmiotowy budynek, jak i budynek projektowany będą tworzyć wspólnie pierzeję ul. R. W związku z powyższym słuszne jest ustalenie górnej krawędzi elewacji frontowej dla nowej zabudowy w nawiązaniu do wysokości ww. budynku tj, 21m z dopuszczeniem niewielkiego podwyższenia tej wysokości o max 10% z uwagi na narożne położenie projektowanego budynku u zbiegu ul. R. z ul. W. Ewentualne niewielkie zróżnicowanie wysokości fasad obu budynków od strony drogi publicznej ul. R. nie naruszy zasady ładu przestrzennego".

Zdaniem Sądu możliwe było ustalenie tego parametru w oparciu o ust. 4, jednakże trzeba mieć również na uwadze, że o ile uzasadnione jest aby planowany budynek wysokością krawędzi elewacji frontowej nawiązywał do takiego samego elementu w budynku położonym przy ul. R. [...], to już za niezrozumiałe i nieuzasadnione należy uznać dopuszczenie podwyższenia tego parametru o max 10%. Dopuszczenie to daje bowiem inwestorowi możliwość posadowienia budynku o elewacji frontowej do wys. 23,1 m, co oznacza że może on być wyższy nawet od już istniejącego budynku do którego miał nawiązywać tj. przy ul. R. [...] (VII kondygnacji, 21 m) oraz będzie znacznie wyższy od budynku położonego przy ul. W. [...] (budynek jak wynika z załącznika graficznego do analizy ma V kondygnacji – brak wskazania wysokości) należącego do skarżącej. Nadto należy również zauważyć, że organ ustalił, iż planowany budynek winien mieć dach płaski o spadku 12o o wysokości w najwyższym punkcie dachu 23m (kalenica). Tym samym wskazane parametry pozostają w pewnej sprzeczności ze sobą, bowiem nie jest możliwe pobudowanie dachu płaskiego o spadku 12o, który miałby w najwyższym punkcie 23 m a jednocześnie aby budynek ten miał wysokość krawędzi elewacji frontowej na wysokości 23,1m a zatem ewentualnie wyżej niż najwyższy punkt dachu- chyba że woda ma się zbierać na dachu ale to może grozić katastrofą budowlaną.

Sąd w tym miejscu wskazuje również, że kwestia wysokości nie została przez organy w sposób prawidłowy zanalizowana. Organy nie zauważyły bowiem, że ze zgromadzonego materiału dowodowego w tym w szczególności z analizy nie wynika jakiej wysokości budynki znajdują się w obszarze analizowanym, co w istocie uniemożliwia prześledzenie twierdzeń zawartych w tym zakresie w samej analizie a tym samym ocenę czy słusznie odstąpiono od wyznaczenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej w odstępstwie od średniej wysokości z obszaru.

Reasumując w ocenie Sądu wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy musi być poprzedzone wnikliwą, pełną i wyczerpującą analizą funkcji oraz cech zabudowy, której wyniki znajdą odzwierciedlenie w samej analizie i dokumentach stanowiących podstawę jej przygotowania. Wykonana analiza a także jej wyniki - gdyż to one stanowią załącznik do decyzji organu I instancji, muszą spełniać powyższe warunki. Tym samym za zasadny należy uznać zarzut naruszenia art. 61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p. oraz art. 77 § 1 w związku z art. 107 § 3 k.p.a.

W świetle powyższego Sąd - badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o powołane przepisy i w aspekcie uchybień, które był zobowiązany wziąć pod uwagę z urzędu - doszedł do przekonania, iż skarga zasługuje na uwzględnienie.

Ponownie rozpoznając sprawę organ zobligowany będzie do dokonania ponownej analizy sprawy w zakresie prawidłowego ustalenia: szerokości elewacji frontowej, wysokości kalenicy i wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej planowanego budynku.

W tym stanie rzeczy - na mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (jt. Dz.U. z 2018r. poz. 1302 z późn. zm.) - orzeczono jak sentencji wyroku.