Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 12/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2010-04-29 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1-4, art. 154 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Mirosław Wincenciak, Sędziowie sędzia NSA Stanisław Prutis (spr.),, sędzia NSA Elżbieta Trykoszko, Protokolant Marta Anna Lawda, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 29 kwietnia 2010 r. sprawy ze skargi M. B. na decyzję Wojewody P. z dnia [...] grudnia 2009 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania za nieruchomości zajęte pod drogę publiczną 1. oddala skargę, 2. przyznaje adwokatowi J. W. od Skarbu Państwa (kasa Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku) kwotę 309,80 (trzysta dziewięć złotych osiemdziesiąt groszy) złotych tytułem wynagrodzenia za zastępstwo prawne skarżącego wykonane na zasadzie prawa pomocy.-


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] grudnia 2009 r. nr [...], Wojewoda P., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa, utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...] sierpnia 2009 r. nr [...] w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomości zajęte pod drogę publiczną, oznaczone nr geod. 148/5 o powierzchni 0,0202 ha oraz 148/8 o powierzchni 0,0136 ha, położone w B. przy ul. M. D. obr. 5.

U podstaw tego rozstrzygnięcia legły następujące ustalenia:

Postępowanie w sprawie przedmiotowego odszkodowania zostało wszczęte z urzędu w dniu 23 czerwca 2008 r. na skutek wydania przez Prezydenta Miasta B. decyzji ustalającej lokalizację drogi gminnej polegającej na przebudowie ul. M. D. w B. m.in. na działce nr 148/5 i 148/8. Nieruchomość ta wraz z uzyskaniem przez powyższą decyzję klauzuli ostateczności z dniem 10 stycznia 2008 r. stała się z mocy prawa własnością Gminy Białystok. Prezydent Miasta B., działający jako starosta, w zakresie postępowania odszkodowawczego ustalił, że w dniu wydania decyzji o ustaniu lokalizacji drogi w/w nieruchomość stanowiła własność H. B. (dowód: dane zawarte w operacie ewidencji gruntów i budynków oraz postanowienie Sądu Rejonowego w B. z dnia [...] marca 2003 r. sygn. akt [...] o stwierdzeniu nabycia spadku i dziale spadku działki nr 148/5 i 148/8). Spadek po zmarłym H. B. na podstawie ustawy nabyli: żona R. B., synowie H., J. i M. B. oraz córka K. M. (dowód: postanowienie Sądu Rejonowego w B. z dnia [...] stycznia 2008 r. sygn. akt [...]). Nadto na podstawie danych znajdujących się w ewidencji ludności ustalono, że na nieruchomości znajduje się budynek mieszkalny w którym zameldowani są: M. B., M. B., M. B. i M. B.

Na rozprawie administracyjnej przeprowadzonej w dniu 11 lipca 2008 r. w sprawie ustalenia wysokości i wypłaty przedmiotowego odszkodowania R. B., H. B., J. B. i K. M. wnieśli o ustalenie odszkodowania w formie pieniężnej, natomiast M. B. wraz z rodziną wniósł o ustalenie odszkodowania w formie pieniężnej jedynie za grunt (udział 3/16), a w zamian za budynek znajdujący się na nieruchomości (na który poniósł nakłady), zgłosił wniosek o przyznanie lokalu zamiennego, przy czym zgłosił chęć wykupu przedmiotowego lokalu na własność za kwotę uzyskaną jako odszkodowanie za budynek mieszkalny. Przedstawiciel Gminy B., w ramach przysługującego odszkodowania za w/w przejętą nieruchomość, wskazał jako nieruchomość zamienną nieruchomość lokalową przy ul. T. M. B. wyraził zgodę na przyjęcie w/w nieruchomości lokalowej w ramach odszkodowania za zabudowaną nieruchomość. Aktem notarialnym nr Rep. A nr [...] z dnia [...] sierpnia 2008 r. dokonano działu spadku po zmarłym H. B., w ten sposób, że wszystkie przysługujące prawa spadkowe wraz z odnoszącymi się do nich roszczeniami i prawami nabył w całości na wyłączną własność M. B. W związku z powyższym uznano, że jest on osobą uprawnioną do uzyskania odszkodowania za przedmiotową nieruchomość.

Po ustaleniu osoby uprawnionej organ dopuścił dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego w celu określenia wartości nieruchomości. W operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 20 kwietnia 2009 r. rzeczoznawca majątkowy określił:

- wartość prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanych działek nr 148/5 o pow. 0,0202 ha i nr 148/8 o pow. 0,0136 ha - na kwotę 230 845,00 zł, w tym wartość rynkową działek gruntu - na kwotę 113. 384,00 zł, natomiast wartość składników zabudowy, tj. budynek mieszkalno – gospodarczy o konstrukcji murowano – drewnianej na kwotę 116. 502, 00 zł i ogrodzenia na kwotę 859,00 zł,

- wartość prawa własności lokalu mieszkalnego położonego w budynku wielorodzinnym w B. przy ul. T. o powierzchni 63,87 m2 wraz z udziałem 2004/74000 w części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali i takim samym udziałem w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 398 o pow. 0,0740 ha na której posadowiony jest budynek - na kwotę 226 739,00 zł.

W przedmiotowym operacie szacunkowym do określenia wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w B. przy ul. M. D., zastosowano podejście kosztowe. Rzeczoznawca wyjaśnił, iż przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, oddzielnie określa się wartość gruntów i oddzielnie wartość jego części składowej. Wartość gruntów określono według wartości rynkowej. Przy ustalaniu wartości zabudowy lub ich części, budowli, urządzeń infrastruktury technicznej innych urządzeń szacuje się koszt ich odtworzenia z uwzględnieniem zużycia technicznego według stanu na dzień wyceny. Ostatecznie w procesie wyceny wartość prawa własności działki określono w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej wg stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i poziomu cen na dzień sporządzenia operatu szacunkowego. Do określenia wartości nieruchomości lokalowej, położonej w B. przy ul. T. zastosowano podejście porównawcze, metodą porównywania parami.

W toku rozprawy administracyjnej przeprowadzonej w dniu 21 maja 2009 r. z udziałem rzeczoznawcy majątkowego, M. B. wniósł zastrzeżenia. Podniósł, że nie zgadza się z opisem stanu technicznego budynku mieszkalnego i garażu, który opisano jako zły. W ocenie strony stan budynków jest dobry. W przedmiocie lokalu mieszkalnego przy ul. T. strona podniosła, że otrzymała lokal do remontu, a cena za m2 ze względu na stan ogólny lokalu, który był zły, jest zawyżona. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że operat oparł na opisie lokalu zawartym w protokole zdawczo – odbiorczym z dnia 18 września 2008 r. i wyceniając ten lokal przyjął jako jedną z cech oceny jego stanu technicznego jako dostateczna. W skali ocen przyjętych w operacie (nieruchomości porównawczych) była cechą najgorszą. Nadto pismem z dnia 5 czerwca 2009 r. rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że stan oceniany jako zły w części mieszkalnej wiąże się z tym, że część mieszkalna (dwa pokoje) znajduje się w tym samym budynku, w którym znajduj się część gospodarcza. Budynek ten zarówno w części mieszkalnej jak i gospodarczej wybudowany i remontowany był w tym samym czasie oraz wykonany jest z tych samych materiałów, różnice dotyczą tylko elementów wykończeniowych wnętrza. Stan techniczny ocenia się biorąc pod uwagę cały budynek i wszystkie jego elementy. Pozostałe pomieszczenia: kuchnia, korytarz, łazienka i pomieszczenie gospodarcze znajdują się w drewnianym budynku dobudowanym do budynku murowanego, który oceniono że jest w złym stanie technicznym.

Po dokonaniu analizy operatu szacunkowego złożonego przez rzeczoznawcę majątkowego organ I instancji uznał, że odpowiada on wymogom prawa i zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego, a co za tym idzie przedmiotowy operat nie budzi zastrzeżeń formalno - prawnych. W związku z powyższym decyzją z dnia [...] sierpnia 2009 r. ustalono odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość na kwotę 240.845,00 zł. Ustalono także wartość nieruchomości zamiennej - samodzielnego lokalu mieszkalnego nr 19, położonego w Białymstoku na działce nr geod. 398 przy ul. T., na kwotę 226.739,00 zł. Zobowiązano przy tym Prezydenta Miasta B. do wypłaty odszkodowania w wysokości różnicy wartości w/w nieruchomości w kwocie 14.106,00 zł na rzecz M. B.

Odwołanie od tej decyzji wniósł M. B. i zwrócił się z prośbą o ponowne rozpatrzenie ustalenia wysokości odszkodowania. Podniósł, że nie zgadza się na wyliczoną kwotę która stanowi nieadekwatną wartość budynku.

Wojewoda P. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję i wskazał, że kwestie związane z ustaleniem wysokości odszkodowania za nieruchomości przejęte pod drogi publiczne reguluje specustawa, tj. ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. nr 80, poz. 721 ze zm.). Na podstawie art. 18 ustawy wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Natomiast zgodnie z art. 23 ustawy w sprawach nieuregulowanych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. nr 261, poz. 2603 ze zm.). Skoro zatem przepis art. 23 odsyła w zakresie ustalenia odszkodowania ogólnie do zasad i trybu ustanowionych ustawą o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, wykładnia tej normy prawnej przemawia za tym, że w postępowaniu administracyjnym ustalającym wysokość odszkodowania należy stosować wszelkie reguły przewidziane w ustawie. Zasady ustalania odszkodowań uregulowane zostały w rozdziale 5 "Odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości". Zasadą jest, że wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw. W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny budynku znajdującego się na nieruchomości nr geod. 148/5 i 148/8, określając jego wartość odtworzeniową, stosując, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, podejście kosztowe, polegające na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości (art. 153 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy wartość nieruchomości obliczył na 213.285,00 zł, natomiast uwzględniając wskaźnik stopnia zużycia budynku, określił wartość budynku na 116.502 zł. Wraz z wartością ogrodzenia (859,00 zł) określono wartość składników zabudowy działek nr geod. 148/5 i 148/8 na kwotę 117. 361,00 zł. W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy odpowiada wymogom określonym w przepisach. Subiektywne przekonanie odwołującego się, iż wskazana w operacie szacunkowym wartość budynku jest zbyt niska, nie świadczy o braku rzetelności przy jego wykonywaniu, ani o celowym zaniżeniu wartości nieruchomości. Brak jest zatem podstaw do uznania, że odszkodowanie zostało ustalone nieprawidłowo, tym bardziej, że analiza operatu nie wykazała aby zawierał błędy.

M. B. od decyzji tej wywiódł skargę do sądu administracyjnego i zarzucił naruszenie prawa poprzez naliczenie kwoty odszkodowania nieadekwatnej do wartości działek.

Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i podtrzymał swoje stanowisko zawarte w kwestionowanej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył co następuje:

Skarga nie jest uzasadniona.

W przedmiotowej sprawie podstawę prawną stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. nr 193, poz. 1194 ze zm.). Według art. 18 ust. 1 ustawy wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W przypadku gdy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo budynkiem, w którym został wyodrębniony lokal mieszkalny, wysokość odszkodowania, przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zamieszkałemu w tym budynku albo lokalu, powiększa się o kwotę 10.000 zł w odniesieniu do tej nieruchomości (art. 18 ust. 1f). Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami. Przepisy stosowanej odpowiednio ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. nr 261, poz. 2603 ze zm.) przewidują, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 ustawy). Z tym, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 ustawy). Generalnie podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi jej wartość rynkowa (art. 134 ust. 1 ustawy). Jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. Przy określaniu wartości gruntu stosuje się przepisy art. 134 ust. 2- 4. Przy określaniu wartości budynków lub ich części, budowli, urządzeń infrastruktury technicznej i innych urządzeń szacuje się koszt ich odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia (art. 135 ust. 1, 2 i 3 ustawy).

W przedmiotowej sprawie odnośnie wyboru podejścia i metody wyceny do określenia wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w B. przy ul. M.D. na działkach nr 148/5 i 148/8 rzeczoznawca majątkowy, po przeprowadzonej analizie rynku lokalnego miasta B. stwierdził, że brak było w analizowanym okresie transakcji dotyczących podobnych nieruchomości gruntowych zabudowanych, ze szczególnym uwzględnieniem ich przeznaczenia, to jest nabywania w celu realizacji dróg. Na lokalnym rynku nieruchomości zanotowano umowy sprzedaży gruntu przeznaczonego pod drogi publiczne, lecz transakcje te były pozbawione podstawowych cech rynkowych. Z tego względu wartość nieruchomości nie mogła być określona w podejściu porównawczym, w odniesieniu do cen nieruchomości o takim samym przeznaczeniu i związku z tym została określona zgodnie z art. 135 ustawy. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości oddzielnie określono wartość gruntów i oddzielnie wartość jego części składowych. Wartość gruntów określono według wartości rynkowej. Wartość zabudowy określono poprzez oszacowanie kosztu ich odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia. W takiej sytuacji zasadnie określono wartość rynkową działki jako iloczyn wartości 1m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych.

Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.) w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Sposób postępowania przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne określa § 36 rozporządzenia, który stanowi, że stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne (ust. 1). W przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów określa się w sposób następujący: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %; 2) wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 %.

Mając na uwadze powyższy tryb postępowania rzeczoznawca majątkowy wyselekcjonował 17 transakcji działek bezpośrednio graniczących z przedmiotowymi działkami i ustalił, że średnia cena transakcji wynosi 202, 26 zł/m 2. Następnie zostały wyselekcjonowane najistotniejsze atrybuty mogące mieć wpływ na wartość nieruchomości: położenie, które w stosunku do działki wycenianej określono jako dobre, wielkość i kształt działki – średnio korzystne, przeznaczenie w dokumentach planistycznych – średnie, wyposażenie w infrastrukturę techniczna – bardzo dobre. Wartość rynkową 1 m 2 przedmiotowych działek określono na 335, 75 zł (cena średnia – 202, 26 zł/m2 x 1,66 wartość współczynnika korygującego) a co za tym idzie wartość rynkową całych działek na kwotę 113.483,50 zł ( 335, 75 zł/m2 x powierzchnia działek 323 m2 ). Odrębnie obliczono wartość składników zabudowy, tj. budynku mieszkalno – gospodarczego o konstrukcji murowano – drewnianej na kwotę 116. 502, 00 zł i ogrodzenia na kwotę 859,00 zł. Ostatecznie wartość prawą własności nieruchomości gruntowej zabudowanych działek nr 148/5 o pow. 0,0202 ha i nr 148/8 o pow. 0,0136 ha rzeczoznawca określił na kwotę 230 845,00 zł,

Odnośnie wyboru podejścia i metody wyceny do określenia wartości nieruchomości lokalowej położonej w B. przy ul. T. zastosowano metodę porównywania parami. W tym celu do porównania przyjęto trzy lokale mieszkalne położone w budynku wielorodzinnym wybudowanych w latach 1960 – 1970 w B. przy ul. T., dla których ujawnione zostały ceny transakcyjne. Wartość 1m 2 powierzchni użytkowej dla lokalu wycenianego przyjęto w wysokości równej średniej z trzech wartości – 3.550 zł/m2. W konsekwencji wartość prawa własności lokalu mieszkalnego położonego w budynku wielorodzinnym w B. przy ul. T. o powierzchni 63,87 m2 wraz z udziałem 2004/74000 w części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali i takim samym udziałem w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 398 o pow. 0,0740 ha na której posadowiony jest budynek ustalono na kwotę 226 739,00 zł.

Analiza treści operatu szacunkowego prowadzi do wniosku, że wycena nieruchomości a w konsekwencji wysokość odszkodowania zostały ustalone zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Podnieść należy, że z jednej strony organ nie jest związany wyceną biegłego z drugiej zaś ustalenie odszkodowania dokonuje się na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego. Skoro w przedmiotowej sprawie opinia ta jest uzasadniona, a uzasadnienie to jest wewnętrznie logiczne i spójne, to organ – nie mając wiadomości specjalnych, które posiada biegły – nie miał podstaw do kwestionowania wyceny. Tym samym subiektywne przekonanie skarżącego o nieadekwatnym naliczenie kwoty odszkodowania do wartości działek nie ma znaczenia w sprawie.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) oddalono skargę. O wysokości kosztów nieopłaconej pomocy prawnej, przyznanych ustanowionemu z urzędu adwokatowi, Sąd orzekł na podstawie przepisu art. 250 w/w ustawy oraz przepisów § 2 ust. 3 § 18 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokatów oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez adwokata z urzędu (Dz. U. nr 163, poz. 1348 ze zm.). Obejmują one opłatę ze czynności adwokata w kwocie 240 zł powiększoną o należny podatek od towarów i usług, wyliczony według 22% stawki w kwocie 52,80 zł oraz opłatę skarbową w wysokości 17 zł.