Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 387/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2022-03-17 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Oddalono skargę w całości
Powołane przepisy: article: art. 61
journal: Dz.U. 2021 poz 741
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym -  t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Gabriel Węgrzyn (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Władysław Kulon Asesor WSA Marta Pawłowska Protokolant: asystent sędziego Aleksander Kotarski po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 17 marca 2022 r. sprawy ze skargi W. M. "K. [...]" we W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we Wrocławiu z dnia [...] 2021 r. nr SKO [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku zbiorowego zamieszkania z usługami na parterze, garażem podziemnym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną oddala skargę w całości.


UZASADNIENIE

Decyzją z 21 IV 2021 r. (SKO 4122/74/21) Samorządowe Kolegium Odwoławcze we Wrocławiu (dalej jako "SKO") - po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej "[...]" we W. – utrzymało w mocy decyzję Prezydenta W. z dnia 10 II 2021 r. (Nr 440/2021) ustalającą na rzecz M. C. warunki zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę budynku zbiorowego zamieszkania z usługami w parterze, garażem podziemnym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną, przewidzianej do realizacji we W. przy ulicy [...], na działkach nr [...], nr [...], nr [...]; nr [...], AM - [...], obręb S.

Jak wynika z decyzji SKO oraz decyzji organu I instancji postępowanie prowadzone było na wniosek M. C. (dalej jako "inwestor") o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku zbiorowego zamieszkania z usługami w parterze, garażem podziemnym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną, przewidzianej do realizacji we W. przy ulicy [...], na działkach nr [...], nr [...], nr [...]; nr [...], AM - [...], obręb S. Po przeprowadzeniu wymaganych czynności wyjaśniających organ I instancji wydał pierwotnie decyzję z 2 III 2020 r. (nr 817/2020) odmawiającą ustalenia warunków zabudowy. Decyzja ta na skutek odwołania inwestora została jednak uchylona z jednoczesnym przekazaniem do ponownego rozpatrzenia mocą decyzji SKO z 15 IV 2020 r. (SKO 4122/45/20). SKO podkreśliło przy tym, że nietrafne było stanowisko organu I instancji odmawiające ustalenia warunków zabudowy z powodu braku kontynuacji "układu zabudowy" występującego w sąsiedztwie. W wyniku ponownego rozpoznania sprawy organ I instancji wydał dnia 10 II 2021 r. decyzję nr 440/2021 ustalającą warunki zabudowy. Decyzję tę SKO - po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej "[...]" we W. – utrzymało w mocy.

Uzasadniając decyzję odwoławczą SKO powołało art. 61 ust. 1 ustawy z 27 III 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – (Dz.U. z 2021 r., poz. 741), zwanej dalej "upzp", zgadzając się z organem I instancji, że w okolicznościach sprawy wystąpiły wszystkie ustawowe przesłanki obligujące do wydania decyzji pozytywnej. Przede wszystkim zaznaczono, że w sprawie wystąpiła przesłanka dobrego sąsiedztwa. W obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa. Teren jest bardzo intensywnie zurbanizowany, a w sąsiedztwie planowanej zabudowy zlokalizowane zostały budynki o różnym rodzaju i parametrach. Generalnie dominuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, ale bardzo licznie występują też budynki usługowe. W konsekwencji, teren analizowany to bardzo intensywna zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i usługowa. W ocenie SKO planowany przez inwestora budynek zamieszkania zbiorowego wpisuje się w funkcję sąsiedztwa. W żaden sposób nie da się stwierdzić, że funkcja zamieszkania zbiorowego jest sprzeczna z intensywną zabudową mieszkaniową wielorodzinną i funkcją usługową. Wręcz przeciwnie, zamieszkanie zbiorowe stanowi naturalne, urbanistyczne uzupełnienie takiego właśnie zagospodarowania sąsiedztwa. Podkreślono bezpośredni dostęp terenu inwestycji do drogi publicznej – ul. [...]. Dalej SKO przeanalizowało poszczególne parametry dopuszczalnej zabudowy wskazując, że przyjęte w decyzji organu I instancji parametry harmonizują z zabudową istniejącą i znajdują uzasadnienie w regulacji wynikającej z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 VIII 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej "rozporządzeniem". Także przesłanka uzbrojenia terenu jest – zdaniem SKO - spełniona. Inwestor uzyskał w tym zakresie wymagane zapewnienia, przedłożył także umowę gwarantującą wykonanie uzbrojenia terenu w zakresie dróg. Decyzja nie budziła też zastrzeżeń SKO pod względem zgodności z przepisami odrębnymi. Wskazano tu na milczące uzgodnienie projektu decyzji z Dolnośląskim Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków w związku z istnieniem na terenie inwestycji budynku objętego ochroną zabytków. Za prawidłową uznano wielkość wyznaczonego przez organ I instancji obszaru analizowanego (w odległości około 200 – 300 m wokół terenu inwestycji przy szerokości frontu działki [...] około 68 m). W ocenie SKO nie było też podstaw do kwestionowania postanowień decyzji organu I instancji w zakresie ilości wyznaczonych miejsc parkingowych (minimalnie 15 miejsc na 100 pokoi oraz 15 miejsc na 1000 m2 powierzchni usługowej). SKO zaznaczyło, że przepisy prawa nie wskazują, w jaki sposób należy wyliczyć wskaźnik miejsc parkingowych. Pozostawione to zostało uznaniu organu administrującego, który biorąc pod uwagę, charakter inwestycji oraz całokształt sprawy ustala wiążąco liczbę miejsc parkingowych. Zaznaczono, że organ lokalizacyjny ustalił liczbę miejsc parkingowych na podstawie Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta W., co zdaniem SKO może stanowić podstawę do ustaleń w zakresie potrzeb parkingowych. Zauważono, że dla hoteli Studium wskazuje na potrzebę lokalizacji od 0 do 25 miejsc postojowych w strefie Centralnej (rys. [...] Studium). SKO zaznaczyło także, że decyzja organu I instancji spełnia wszystkie wymagania o charakterze formalnym, zawiera m.in. ustalenia dotyczące wymagań ochrony interesu osób trzecich. Podkreślono przy tym, że sam fakt uzyskania decyzji lokalizacyjnej nie oznacza jeszcze, że realizacja obiektu budowlanego będzie możliwa. Akceptacja projektu budowlanego przez organ architektoniczno - budowlany będzie możliwa tylko wtedy, gdy będzie on zgodny z przepisami prawa i warunkami technicznymi. Z tego względu na etapie warunków zabudowy nie rozstrzyga się problematyki szczegółowego umiejscowienia budynku. Wyartykułowano także, że prawo do zagospodarowania własnego terenu nie może wprawdzie naruszać interesu publicznego i osób trzecich, lecz musi to być interes chroniony prawem. Odmowa ustalenia warunków zabudowy z tej przyczyny, iż może pogorszyć to optymalne warunki mieszkaniowe osiedla o wysokim standardzie zamieszkiwania naruszałaby przepisy upzp.

Skargę na powyższą decyzję wniosła Wspólnoty Mieszkaniowej "[...]" we W. (dalej jako "skarżąca") zarzucając naruszenie art. 7, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 1 i § 3 zw. z art. 140 kpa oraz w zw. z art. 2 pkt. 1 i 4, art. 6 ust. 2 pkt 2, art. 61 ust. 1 upzp oraz § 1, § 3 ust. 2, § 5 ust. 1 i 2, § 9 ust. 3 rozporządzenia polegające na wydaniu decyzji utrzymującej w mocy decyzję organu I instancji ustalającą warunki zabudowy, poprzez przyjęcie, że wniosek inwestora jest zgodny z ww. przepisami przy jednoczesnym zaniechaniu uzasadnienia decyzji zgodnie z wymogami wynikającymi z art. 107 § 1 i § 3 w zw. z art. 140 kpa.

W motywach skargi zaznaczono, że zaskarżona decyzja SKO w sposób nieprawidłowy i niepełny wyjaśnia istotne aspekty sprawy, które były podnoszone przez skarżącą w toku postępowania odwoławczego. Skarżąca podniosła, że ustalenie wskaźnika zabudowy na poziomie 0,3 wymagało szczególnego uzasadnienia, którego brak w decyzji odwoławczej. Argument o utrzymaniu wskaźnika dla kwartału wyznaczonego ulicami: [...], [...], [...] i [...] oraz o dominującej zabudowie ze wskaźnikiem od 0,2 do 0,45 nie wypełnia tego obowiązku. Pominięto, że od strony ul. [...] nie występuje intensywna i wysoka zabudowa. W ocenie skarżącej pominięto też, że mieszkalne, wielokondygnacyjne budynki usytuowane na analizowanym obszarze, nie mają frontowych elewacji od ul. [...]. Z kolei ich boczne elewacje mają maksymalnie 15 m. Natomiast od strony ul. [...] elewację frontową ma budynek nr [...] i [...], ale ich elewacje również są krótsze niż 58 m. Ustalona przez organ I instancji średnia elewacji frontowych została wyliczona niezależnie od położenia frontu istniejących budynków, co w ocenie skarżącej jest niezgodne przepisami prawa. Zdaniem skarżącej w decyzji zaniechano określenia ilości kondygnacji podziemnych planowanego budynku, nie uzasadniono też w sposób wystarczający faktu wyznaczenia nieprzekraczalnej linii zabudowy. W ocenie skarżącej niejasna jest też funkcja planowanego obiektu, bowiem pod pojęciem budynku zamieszkania zbiorowego można rozumieć różne funkcje, co podważa wiarygodność ustaleń organów w zakresie kontynuacji funkcji. Skarżąca podniosła też że teren inwestycji nie leży w centralnej strefie tak więc wymagania w zakresie ilości miejsc parkingowych powinny być wyższe. W ocenie skarżącej brakuje w decyzji lokalizacyjnej warunków, w jakich istniejący budynek, podlegający ochronie konserwatorskiej i nieprzewidziany do rozbiórki, ma pozostawać do nowej zabudowy w zakresie wysokości. Dla skarżącej nie jest jasne, czy określony w decyzji warunek, że planowany budynek składający się z dwóch części ma mieć jednakowe wysokości w przedziale 16 m – 34 m dotyczy również istniejącego budynku. Skarżąca zarzuciła także, że zaskarżona decyzja nie zawiera wyraźnego stanowisko dot. zarzutu sporządzenia części graficznej analizy na mapie w skali 1:2000.

W odpowiedzi na skargę SKO podtrzymało swoje stanowisko wnosząc o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zważył, co następuje:

Zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa w stopniu uzasadniającym jej uchylenie.

W okolicznościach kontrolowanej sprawy wystąpiły wszystkie przesłanki obligujące organ lokalizacyjny do ustalenia warunków zabudowy.

Zgodnie z art. 59 ust. 1 upzp zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Na terenie planowanej inwestycji nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, tak więc zmiana zagospodarowania tego terenu wymagała co do zasady ustalenia warunków zabudowy.

Decyzja ustalająca warunki zabudowy ma charakter związany. Jak wynika z art. 61 ust. 1, 2 i 3 upzp, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego albo wykonanie uzbrojenia terenu zostało zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostka organizacyjna a inwestorem;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy z dnia 7 VII 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.);

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;

6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 VII 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy; b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu; c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Co istotne, stosownie do art. 56 w związku z art. 64 ust. 1 upzp, nie można odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi oraz spełnia wymogi określone w powoływanym wyżej art. 61 upzp. Założenie takie odpowiada wyrażonemu w upzp podmiotowemu prawu do zabudowy. W myśl bowiem art. 6 ust. 2 pkt 1 upzp, każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich.

W okolicznościach kontrolowanej sprawy organy obu instancji, oceniając zamierzenie inwestycyjne na terenie znajdującym się we W. przy ulicy [...], na działkach nr [...], nr [...], nr [...]; nr [...], AM - [...], obręb S., zasadnie stwierdziły, że zostały spełnione warunki wymienione w art. 61 upzp.

Działki sąsiednie dostępne z tej samej drogi publicznej – ul. [...] oraz ul. [...] - są użytkowane w sposób pozwalający na stwierdzenie, że planowana funkcja zamieszkania zbiorowego nie będzie naruszać istniejącego ładu przestrzennego. Jak wynika ze znajdującej się w aktach administracyjnych analizy funkcji oraz cech zabudowy sąsiedniej, istniejąca zabudowa ma charakter zróżnicowany (akta organu I instancji tom I, k. 24). Jak trafnie stwierdziło SKO, dominuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, ale bardzo licznie występują też budynki usługowe. Najbliższe sąsiedztwo terenu inwestycji, to kwartał zabudowy ograniczony ulicami [...], [...], [...] i [...] zabudowany pięcioma budynkami wielorodzinnym o bardzo dużej intensywności i wysokości oraz budynkami usługowymi na terenie inwestycji i na działce nr [...]. Wzdłuż ulicy [...] (po jej północnej stronie) znajdują się kwartały zabudowy z dominującą funkcją mieszkaniową wielorodzinną i występującą zabudową usługową na działkach nr [...] i nr [...]. Po południowej stronie ulicy [...] zdecydowanie z kolei dominuje zabudowa usługowa. W konsekwencji, teren analizowany to bardzo intensywna zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i usługowa. W takich uwarunkowaniach funkcjonalnych nie sposób uznać, że planowana przez inwestora funkcja zamieszkania zbiorowego koliduje z funkcją występującą w sąsiedztwie.

Teren inwestycji posiada niewątpliwie dostęp do drogi publicznej – ulicy [...] (działka nr [...], droga gminna nr [...]).

Istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Jak wynika z akta administracyjnych dotyczy to sieci kanalizacyjnej, wodociągowej oraz ciepłowniczej (akta organu I instancji tom I, k. 15, 17). W zakresie zaś infrastruktury elektrycznej i drogowej inwestor przedłożył umowy zawarte między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem gwarantujące wykonanie uzbrojenia (akta organu I instancji tom I: k. 11, 18, 19, 23). Należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 61 ust. 5 upzp warunek wystarczającego uzbrojenia uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem.

Teren objęty planowanym zamierzeniem inwestycyjnym nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, jako że jest to teren zabudowany i położony w granicach administracyjnych miasta.

Nie ma również podstaw do uznania, że zachodzi niezgodność decyzji z przepisami odrębnymi. Projekt decyzji podlegał uzgodnieniu z Dolnośląskim Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków z uwagi na fakt, że teren objęty wnioskiem znajduje się na obszarze ujętym w ewidencji zabytków. Jak wynika z akt administracyjnych, projekt decyzji pozytywnej został przedłożony do uzgodnienia i uzgodniony ze skutkiem milczącego uzgodnienia na zasadzie art. 53 ust. 5 w zw. z art. 64 ust. 1 upzp (akta organu I instancji tom I, k. 54).

W ocenie Sądu utrzymana w mocy decyzja organu I instancji nie budzi zastrzeżeń także pod względem formalnym. Decyzja zawiera wszystkie obligatoryjne elementy wskazane w art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 upzp, a mianowicie:

1) rodzaj inwestycji,

2) warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie:

a) warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego (przy czym z uwagi na charakter inwestycji istniejące parametry linii zabudowy, powierzchni zabudowy, szerokości i wysokości budynku oraz geometrii dachu pozostawione zostały bez zmian),

b) ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej,

c) obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji,

d) wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich,

3) linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali.

Należy również zwrócić uwagę, że projekt decyzji ustalającej warunki zabudowy, sporządzony został przez uprawnioną osobę (uprawnienia do projektowania bez ograniczeń nr [...] – akta organu I instancji tom I, k. 53). Postępowanie przed organami administracji zostało przeprowadzone w sposób, który zapewnił wszystkim stronom możliwość czynnego w nim udziału (art. 10 kpa).

Analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na wyznaczonym obszarze przeprowadzona została zgodnie z przepisami rozporządzenia. Z analizy tej wynika jednoznacznie że wnioskowana funkcja zamieszkania zbiorowego nie narusza zastanego ładu przestrzennego otoczenia, bowiem w sąsiedztwie występują już nieruchomości o funkcji wielomieszkaniowej jak i usługowej.

W sposób prawidłowy określono wielkość obszaru analizowanego. Przepis § 3 ust. 1 rozporządzenia stanowi, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 - 5 ustawy.

Jak wynika z akt sprawy, obszar analizowany – zgodnie z dyspozycją § 3 ust. 2 rozporządzenia - został prawidłowo wyznaczony w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki nr [...] wynoszącego ok. 68 m, uwzględniając pełne granice wszystkich zabudowanych działek.

Sąd nie stwierdził także nieprawidłowości w zakresie przyjętych w decyzji poszczególnych parametrów dopuszczalnej zabudowy. W rozpatrywanej sprawie organy wyznaczyły obowiązującą linię zabudowy od strony ulicy [...] jako kontynuację linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich nr [...] i nr [...]. Takie wyznaczenie linii zabudowy znajduje uzasadnienie w § 4 ust. 1 rozporządzenia planistycznego. Dodatkowo w decyzji wyznaczono od ulicy [...] nieprzekraczalną linie zabudowy, co jest związane z uwarunkowaniami wynikającymi z ochrony konserwatorskiej budynku znajdującego się na terenie inwestycji. Prawidłowo określono maksymalny wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu na 0,3. Wskaźnik taki występuje już w obszarze analizowanym (średni wskaźnik 0,38), tak więc jego przyjęcie było uprawnione na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia. Parametr szerokości elewacji frontowej (czyli od strony ul. [...]) planowanej zabudowy ustalono do 58 m na podstawie § 6 ust. 1 rozporządzenia, przy średniej w obszarze analizowanym wynoszącej 50,8 m i zróżnicowaniu wynoszącym od 15 m do 65 m. Z kolei wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej – od 16 m do 34 m - ustalono dla projektowanej zabudowy zgodnie z § 7 ust. 4 rozporządzenia, biorąc pod uwagę, że w obszarze analizowanym znajdują się budynki o zróżnicowanej wysokości (od 3 m do 34 m), zaś średnia wysokość wynosi 26 m. Także ustalenia w zakresie geometrii dachu nie budzą zastrzeżeń. Organy lokalizacyjne ustaliły dach płaski, o ewentualnym spadku do 15 stopni, zgodnie z § 8 rozporządzenia, odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym, gdzie dominują dachy płaskie.

Odnosząc się zaś do zarzutów podniesionych w skardze należy przede wszystkim podkreślić, że nie znajduje w okolicznościach sprawy uzasadnienia kwestionowanie ustalonego w decyzji lokalizacyjnej współczynnika powierzchni zabudowy na 0,3. Jak wynika z § 5 rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy. Organy obu instancji wyjaśniły, że przyjęcie współczynnika 0,3, a więc nawet niższego od parametru średniego w obszarze analizowanym wynoszącego 0,38, uzasadnione jest potrzebą utrzymania wskaźnika zabudowy dla kwartału zabudowy ograniczonego ulicami [...], [...], [...], [...], gdzie średni wskaźnik wynosi 0,31. Jest to wyjaśnienie rzeczowe i wystarczające dla uzasadnienia parametru tej wielkości.

Nie można również podzielić argumentacji skargi wskazującej na niejasności w określeniu elewacji frontowej. Z decyzji organu I instancji jak i decyzji SKO wynika jednoznacznie, że parametr szerokości elewacji frontowej dotyczy terenu od strony ul. [...] (potwierdzają to również parametry linii zabudowy). Należy podkreślić, że teren inwestycji przylega z jednej strony do ul. [...], z drugiej zaś wąskim pasem do równoległej ul. [...]. Wyznaczenie frontu od strony ul. [...] jest więc oczywiste i uzasadnione zarówno kształtem terenu inwestycji jak i treścią wniosku, w którym inwestor planuje realizację zabudowy właśnie od strony ul. [...]. Naturalnie trafnie skarżąca wywodzi, że sąsiadujące bezpośrednio z terenem inwestycji budynki wielorodzinne nie mają elewacji frontowych od strony ul. [...], jednak nie stanowi to argumentu, który mógłby podważać prawidłowość decyzji. W obszarze analizowanym niewątpliwie bowiem występują budynki z ekspozycją frontu od strony ul. [...], jak choćby zabudowa istniejąca na działkach znajdujących się po drugiej stronie ul. [...] (np. działki nr [...] i nr [...]). Kwestia zaś samego "układu" istniejącej zabudowy, a więc m.in. usytuowania elewacji względem pasa drogowego była już przedmiotem rozważań w poprzedniej decyzji kasacyjnej SKO, gdzie trafnie wyjaśniono, że w świetle przepisów upzp oraz rozporządzenia, ochrona "układu zabudowy" nie może stanowić podstawy do odmowy ustalenia warunków zabudowy.

Rację ma skarżąca, że w decyzji odwoławczej SKO nie odniosło się do zarzutów odwołania podnoszących brak analizy zabudowy sąsiedniej w zakresie ilości kondygnacji podziemnych i brak parametrów tego rodzaju w decyzji lokalizacyjnej. Uchybienie to jednak nie mogło mieć wpływu na wynik sprawy, skoro w decyzji ustalającej warunki zabudowy nie określa się tego rodzaju parametru. Ilość kondygnacji podziemnych planowanej zabudowy jest bowiem obojętna z perspektywy uwarunkowań ładu przestrzennego. Dlatego też prawodawca nie wymienia tego parametru jako elementu treściowego decyzji ani w art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 upzp ani też w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 VIII 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U. Nr 164, poz. 1589).

Nie ma podstaw do uznania, że organy nie wyjaśniły lub niewystarczająco wyjaśniły przyjęty w decyzji lokalizacyjnej parametr linii zabudowy. Organy jednoznacznie stwierdziły, że obowiązująca linia zabudowy ustalona została na podstawie § 4 ust. 1 rozporządzenia, jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, tj. nr [...] i nr [...]. SKO wyjaśniło również, że wprowadzenie dodatkowo na zapleczu działki nieprzekraczalnej linii zabudowy uzasadnione jest uwarunkowaniami wynikającymi z ochrony konserwatorskiej budynku znajdującego się na terenie inwestycji. Parametr ten zresztą nie został oprotestowany ani przez właściwy organ ochrony zabytków ani też przez inwestora. Nie ma podstaw, by uznać go za niezgodny z prawem.

Wbrew zarzutom skargi zaskarżona decyzja określa w sposób jasny i precyzyjny rodzaj planowanej zabudowy (funkcję obiektu). Określono go bowiem jako "budynek zamieszkania zbiorowego z usługami w parterze" typu: gastronomia, fitness, biura na wynajem itp. Pojęcie "budynku zamieszkania zbiorowego" występuje zresztą w języku prawnym. Zdefiniowano je w § 3 pkt 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 IV 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2019 r., poz. 1065). Według zawartej tam definicji pod pojęciem "budynku zamieszkania zbiorowego" należy rozumieć budynek przeznaczony do okresowego pobytu ludzi, w szczególności hotel, motel, pensjonat, dom wypoczynkowy, dom wycieczkowy, schronisko młodzieżowe, schronisko, internat, dom studencki, budynek koszarowy, budynek zakwaterowania na terenie zakładu karnego, aresztu śledczego, zakładu poprawczego, schroniska dla nieletnich, a także budynek do stałego pobytu ludzi, w szczególności dom dziecka, dom rencistów i dom zakonny. Jak z tego wynika, jest to obiekt przeznaczony do czasowego z reguły zamieszkiwania przez ludzi. Jak wyżej wyjaśniono tego rodzaju funkcja nie koliduje z występującą w sąsiedztwie zabudową wielomieszkaniową i usługową.

Co do wymaganej ilości miejsc parkingowych, to SKO słusznie zauważyło, że określenie wielkości tego parametru pozostawione zostało uznaniu organu administrującego, który biorąc pod uwagę charakter inwestycji oraz całokształt sprawy ustala wiążąco liczbę miejsc parkingowych. Organ I instancji ustalił jako wskaźnik minimalny 15 miejsc na 100 pokoi oraz 15 miejsc na 1000 m2 powierzchni usługowej odwołując się do zapisów Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego W. (uchwała Rady Miejskiej W. nr [...] z dnia [...] I 2018 r.). Jak trafnie wyjaśniło SKO według ustaleń Studium teren inwestycji znajduje się w strefie centralnej, gdzie dla obiektów typu hotelowego zarekomendowano 0-25 miejsc postojowych na 100 pokoi (zob. Studium s. [...] oraz rysunek nr [...] – BIP Urzędu Miejskiego W.). Jakkolwiek SKO nie odniosło się do podnoszonych w odwołaniu argumentów sygnalizujących, że teren inwestycji znajduje się w płatnej strefie parkowania SSP, podstrefa [...], jednak skarżąca nie wykazała w jakim stopniu okoliczność ta miałaby się przełożyć na treść decyzji lokalizacyjnej w zakresie wymaganej ilości miejsc parkingowych.

Co do zarzutów skargi kwestionujących parametr wysokości zabudowy to należy podkreślić, że celem decyzji lokalizacyjnej jest ustalenie parametrów (w tym wysokości) dla zabudowy planowanej, a nie parametrów budynku istniejącego. Organy nie miały obowiązku określać w decyzji lokalizacyjnej "warunków w jakich istniejący budynek, podlegający ochronie konserwatorskiej i nieprzewidziany do rozbiórki, ma pozostawać do nowej zabudowy". Organy lokalizacyjne miały podstawy przyjąć, że gdyby względy ochrony konserwatorskiej przemawiały za wprowadzeniem tego rodzaju ustaleń, zasygnalizowane zostałoby to w stanowisku organu ochrony konserwatorskiej, któremu przedłożono projekt decyzji celem uzgodnienia.

Nie miało też istotnego znaczenia w sprawie posłużenie się w załączniku do decyzji lokalizacyjnej obrazującej teren analizowany mapą w skali 1:2000. Nie ulega wątpliwości, że w świetle § 9 ust. 3 rozporządzenia w zw. z art. 52 ust. 2 pkt 1 upzp, część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy sporządza się na kopiach mapy w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000. Zarówno w odwołaniu jak i w rozpatrywanej skardze nie wykazano jednak wpływu tego rodzaju uchybienia na wynik sprawy.

Mając powyższe na względzie Sąd orzekł na zasadzie art. 151 ppsa.