Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2491/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2020-07-08 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 98
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Dargas (spr.) Sędziowie: WSA Bożena Marciniak WSA Joanna Skiba Protokolant referent stażysta Agnieszka Kołtuniak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 lipca 2020 r. sprawy ze skargi U. W. i P. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] września 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] września 2019 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy [...] z dnia [...] marca 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej.

W sprawie ustalono następujący stan faktyczny i prawny:

Decyzją z dnia [...] marca 2019 r. nr [...] Wójt Gminy [...] ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] z obrębu [...], na skutek jej podziału oraz zobowiązał do uiszczenia opłaty U. i P. małż. W.

W uzasadnieniu organ wskazał, że ostateczną decyzją z dnia [...] czerwca 2016 r. nr [...] zatwierdził podział nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] z obr. [...] na działki ewidencyjne nr [...],[...],[...] i [...]. Zgodnie z operatem szacunkowym wartość nieruchomości w wyniku podziału wzrosła z [...] zł do [...] zł, tj. o kwotę [...] zł. Stosownie do uchwały nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] lipca 2003 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału - stawka ta została określona na 25 %. W związku z powyższym organ ustalił opłatę adiacencką w wysokości 25% wzrostu wartości nieruchomości, tj. w kwocie [...] zł.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyła U. W.

Pismem z dnia [...] sierpnia 2019 r. rzeczoznawca majątkowy odniósł się do odwołania skarżącej i wyjaśnił, że w ramach cechy sąsiedztwo rozpatrywano otoczenie wycenianej nieruchomości przeznaczone w planie miejscowym lub w przypadku braku planu w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...] pod zabudowę mieszkaniową lub dla których została wydana decyzja o warunkach zabudowy pod zabudowę mieszkaniową - zgodnie z art. 154 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dodatkowo dla każdej z nieruchomości porównawczych w akcie notarialnym wskazano przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową i transakcje tymi nieruchomościami figurują w rejestrze cen i wartości nieruchomości prowadzonym przez Starostwo Powiatowe w [...] jako transakcje nieruchomościami pod zabudowę.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] rozpatrując sprawę wskazało, że stosownie do art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121 ze zm.) jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. la, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Tak więc ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98a ust. la).

Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (art. 98a ust. Ib).

Zgodnie z obecnie obowiązującym brzmieniem art. 98a ust. 1 (mającym zastosowanie w niniejszej sprawie) termin 3 letni odnosi się jedynie do wszczęcia postępowania, nie zaś do wydania decyzji. Zawiadomienie o wszczęciu postępowania w niniejszej sprawie datowane jest na [...] maja 2018 r., natomiast decyzja podziałowa stała się ostateczna w dniu [...] czerwca 2016 r. Termin na wszczęcie postępowania został zatem dochowany.

Kolegium wskazało, że wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości został potwierdzony w operacie szacunkowym z dnia [...] września 2018 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. Jak wynika z operatu wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła [...] zł, natomiast po podziale [...] zł, a zatem wzrost wartości wyniósł [...] zł. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej została ustalona na podstawie uchwały nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] lipca 2003 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału - na 25% różnicy wartości nieruchomości. Stosując tę stawkę, organ prawidłowo wyliczył wysokość opłaty na kwotę [...] zł.

Wobec powyższego Kolegium stwierdziło, że brak jest podstaw do kwestionowania prawidłowości przedmiotowego operatu szacunkowego określającego wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości. Operat ten został sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, który opisał przedmiotową nieruchomość zgodnie z wytycznymi zawartymi w art. 152, 154 i 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz w § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 2017, poz. 2109 ze zm.).

Organ II instancji wskazał, że w myśl art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

Przy dokonywaniu określenia wartości nieruchomości biegły zastosował podejście porównawcze i metodę porównywania parami.

Kolegium stwierdziło, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Stosownie do par. 4 ust. 1 ww. rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W myśl par. 4 ust. 3 przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Zgodnie z par. 4 ust. 4 rozporządzenia przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Zdaniem składu orzekającego przedmiotowy operat spełnia wymagania określone w przytoczonych przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Kolegium dodało, że pismami z dnia [...] grudnia 2018 r. oraz [...] sierpnia 2019 r. rzeczoznawca ustosunkował się do zarzutów podnoszonych przez stronę i zdaniem składu orzekającego brak jest podstaw do uchylenia kwestionowanej decyzji.

Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnieśli U. W. i P.W. zarzucając jej:

- naruszenie przepisów prawa materialnego tj.: art. 4 ust. 6a, art. 98 ust. 1, art. 151 § 1 i art. 153 § 1 u.g.n. oraz § 3 ust. 1, § 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, polegające na przyjęciu przy zastosowaniu podejścia porównawczego metody korygowania ceny średniej do określenia wartości wycenianej nieruchomości, nieruchomości podobnych w sytuacji, gdy nieruchomości przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego do wyceny, nie spełniają wymogów nieruchomości podobnych;

- naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy tj.: art. 6, 8, 11, 15, 77 § 1, 80, 107 § 3 k.p.a. poprzez błędną ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego i niedokładne rozważenie wszystkich okoliczności mogących mieć znaczenie dla rozstrzygnięcia, co skutkowało przyjęciem za podstawę wydanego orzeczenia błędnego i wadliwego operatu szacunkowego oraz błędnym uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, ograniczającym się do przytoczenia przepisów prawa i lakonicznego stwierdzenia, iż z analizy materiału dowodowego wynika jednoznacznie, iż w wyniku podziału przedmiotowej nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości, co w konsekwencji doprowadziło do nie wyjaśnienia przez organ odwoławczy przesłanek, którymi kierował się wydając, zaskarżoną decyzję i utrzymując w mocy decyzję organu I instancji w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej;

- naruszenie zasady dwuinstancyjności, o której mowa w art. 15 k.p.a. poprzez brak merytorycznego rozpoznania sprawy i ograniczenie się przez organ do kontroli zasadności argumentów podniesionych do orzeczenia organu I instancji.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej i zasądzenie kosztów postępowania.

Zdaniem skarżących rzeczoznawca majątkowy nieprawidłowo wskazał przeznaczenie działek w oparciu o decyzję zatwierdzającą podział. Prawidłowo winien przyjąć do porównań wartości nieruchomości leśnych a nie budowlanych, zgodnie z przeznaczeniem nieruchomości wycenianej określonej w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że sąd w zakresie dokonywanej kontroli bada czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r. poz. 2325) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi ani powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a.

Rozpoznając sprawę niniejszą w ramach powyższych kryteriów Sąd uznał skargę za niezasadną.

Materialnoprawną podstawę dla wydania przedmiotowych decyzji stanowił przepis art. 98a ust. 1 i 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. z 2018 r. Dz. U. poz. 121, ze zm.), który stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.

Zdaniem Sądu, w niniejszej sprawie zostały spełnione warunki przepisu art. 98a ust. 1 i 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Rozstrzygnięcie w przedmiotowej sprawie zostało podjęte w oparciu o operat szacunkowy z dnia [...] września 2018 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, ustalający wartość omawianej nieruchomości przed jej podziałem oraz po jego dokonaniu. W niniejszej sprawie operat szacunkowy ustalający wartość działki przed podziałem i po podziale nie budzi zastrzeżeń Sądu. Dokonując jego oceny, Sąd uznaje za prawidłową ocenę Samorządowego Kolegium Odwoławczego, że zawiera on wszystkie elementy świadczące o jego poprawności i spełnieniu wymogów obowiązującego prawa.

Rzeczoznawca majątkowy oszacowanie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości przed podziałem wyliczył w nim na kwotę [...] zł, a po podziale na kwotę [...] zł. Podział nieruchomości spowodował wzrost wartości nieruchomości o [...] zł. Przy zastosowaniu stawki procentowej w wysokości 25% różnicy wartości opłata adiacencka wyliczona została w wysokości [...] zł. Wyliczeń tych rzeczoznawca majątkowy dokonał w oparciu o bazę cen rynkowych, przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody porównywania parami. Na podstawie analizy rynku rzeczoznawca wyodrębnił do określenia wartości rynkowej gruntu trzy transakcje nieruchomościami uznanych przez niego za najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej przed podziałem oraz 25 transakcji uznanych za najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej po podziale. Wszystkie transakcje dotyczyły nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę z terenu wiejskiego gminy [...]. Zgodnie z przyjętym podejściem i metodą, rzeczoznawca majątkowy przy wycenie wziął pod uwagę wszystkie mniej oraz bardziej korzystne parametry działek zarówno przed, jak i po podziale. Zdaniem Sądu w operacie szacunkowym zastosowano właściwe podejście, prawidłową metodę i technikę wyceny. Operat szacunkowy jest spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia opłaty adiacenckiej w przedmiotowej sprawie. Rzeczoznawca majątkowy określił cechy, jakie mają wpływ na cenę (wartość) nieruchomości na podstawie badania rynku nieruchomości gruntowych oraz na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości. Cechami tymi są w szczególności: lokalizacja w stosunku do głównych dróg dojazdowych, dobre sąsiedztwo – w sąsiedztwie tereny zwartej zabudowy, dostęp do infrastruktury technicznej, jakość drogi dojazdowej, wielkość nieruchomości oraz brak utrudnień inwestycyjnych typu niekorzystny kształt nieruchomości, dojazd drogą służebną itp. Zgodnie więc z ww. opinią, wzrost wartości nieruchomości wyniósł [...] zł. Na podstawie tej wartości ustalono, biorąc pod uwagę 25% stawkę (uchwała Rady Gminy [...] z dnia [...] lipca 2003 r., nr [...] w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału), wysokość omawianej opłaty, czyli w przedmiotowej sprawie [...] zł.

Zdaniem Sądu, rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi przepisami art. 4 pkt 16, art. 151, art. 153, art. 154, art. 155 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz § 4 ust. 1, § 55, § 56 ust. 1 pkt 7 i 8 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Podkreślenia także wymaga, że operat ten był ważny, w rozumieniu art. 156 ust. 3 powołanej ustawy, a zatem jest on dowodem, który mógł stanowić podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a. Dodatkowo należy podkreślić, że rzeczoznawca majątkowy w pismach z dnia [...] grudnia 2018 r. i [...] sierpnia 2019 r. ustosunkowała się do zgłaszanych zarzutów do sporządzonego operatu szacunkowego. W ocenie Sądu kwestionowanie ustalonej na podstawie operatu szacunkowego opłaty adiacenckiej, niepoparte żadnym przeciwdowodem jest niewystarczające do podważenia wiarygodności wyceny z dnia [...] września 2018 r. W przypadku bowiem, gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez biegłego na żądanie organu w dalszym ciągu są kwestionowane, na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 30 stycznia 2008 r., sygn. akt I SA/Wa 1833/07). Skarżący takiego przeciwdowodu w sprawie nie przedstawili. Sąd zgadza się ze stanowiskiem, jakie ukształtowało się w orzecznictwie sądów administracyjnych, z którego wynika, że ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości ściśle specjalnych. Również ustawowy zakres kontroli legalności rozstrzygnięć administracyjnych przypisany sądowi administracyjnemu nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalistycznych rzeczoznawcy majątkowego, jakie składają się na sporządzony w danej sprawie operat szacunkowy. Dlatego, jeśli strony uważały, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi wątpliwości, powinny były przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami) w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2006 r., sygn. akt I SA/Wa 1107/05; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 8 maja 2008 r., sygn. akt II SA/Sz 174/08).

Odnosząc się do zarzutów skargi, stwierdzić należy, że w ocenie Sądu są one niezasadne. Organy prawidłowo przeprowadziły postępowanie w rozpatrywanej sprawie. Nie doszło w niej do naruszenia przepisów proceduralnych, w tym art. 6, 8, 11, 77 § 1, art. 80 k.p.a. W konsekwencji za niezasadny uznać również należy postawiony w skardze zarzut naruszenia przez organ odwoławczy art. 15, który skarżący oparli na własnym przekonaniu, że w rozpatrywanej sprawie sporządzony operat szacunkowy był wadliwy, a postępowanie dowodowe wymagało dalszego uzupełnienia.

Nie zasługuje na uwzględnienie także postawiony w skardze zarzut naruszenia art. 107 § 3 k.p.a. poprzez brak odniesienia się do wszystkich stwierdzeń i zarzutów skarżących. W ocenie Sądu organy zebrały i rozpatrzyły materiał dowodowy, poddając ocenie także istotne wątpliwości przedstawione przez skarżących. Dokonana ocena materiału dowodowego mieści się w granicach wyznaczonych przez zasadę swobodnej oceny dowodów. Sąd dostrzega pewne uchybienia uzasadnienia organu II instancji w zakresie braku pełnego odniesienia do zarzutów skarżących podniesionych w odwołaniu, oraz organu I instancji w zakresie stanowiska organu co do zakresu dokonywanej oceny operatu szacunkowego, ale te mankamenty uzasadnień nie mają wpływu na prawidłowość wydanych w sprawie decyzji, ponieważ w ocenie Sądu zaskarżona decyzja, a w szczególności sporny operat szacunkowy jako główny dowód w sprawie, odpowiadają prawu. Wbrew zarzutom skargi rzeczoznawca majątkowy w operacie jak i w złożonych wyjaśnieniach dokonała opisu nieruchomości podobnych, sposób analizy ich cech wpływających na poziom ich cen, zawierając wszystkie niezbędne informacje pozwalające na weryfikację zarówno przez strony postępowania jak i organ.

Zasadniczy spór w niniejszej sprawie dotyczy wysokości ustalonej opłaty adiacenckiej w związku z przyjętym przez rzeczoznawcę przeznaczeniem szacowanej nieruchomości. Zgodnie z treścią art. 154 ust. 1 u.g.n., szacując wartość nieruchomości, co do zasady, uwzględnia się, jej przeznaczenie w planie miejscowym. W przypadku braku planu miejscowego natomiast – przeznaczenie to ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy (art. 154 ust. 2 u.g.n.). Jeśli zaś brak również dwóch ostatnich – uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ust. 3 u.g.n.).

Poza sporem pozostaje, że dla terenu, na którym położona jest szacowana działka brak jest planu miejscowego, do [...] października 2016 r. obowiązywało studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Jednakże w dniu [...] lutego 2016 r. dla działki nr [...] została wydana decyzja o warunkach zabudowy, która określała jej przeznaczenie pod budowę czterech budynków mieszkalnych, jednorodzinnych, wolnostojących. Obowiązkiem rzeczoznawcy było zatem ustalenie przeznaczenia szacowanej nieruchomości na podstawie tejże decyzji, nie zaś na podstawie studium, co też uczynił, wyjaśniając powyższe w piśmie z dnia [...] sierpnia 2019 r.

Zauważyć jedynie trzeba, że organ administracji publicznej jest zobowiązany ocenić wartość dowodową przedłożonego operatu szacunkowego, który jest podstawowym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia wartości nieruchomości, co też w rozpatrywanej sprawie organy ostatecznie uczyniły. Przy czym dotyczy to tak podejścia, jak i metody oraz techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Fakt, że ich wybór należy do rzeczoznawcy nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny, nie uzasadniając swojego wyboru. Dodać należy, że operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedłożony operat pod względem zgodności ze stosownymi przepisami, ale również zobowiązany jest ocenić, czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności winien żądać wyjaśnień lub uzupełnienia operatu, co w niniejszej sprawie miało miejsce. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Powyższe stanowisko, co do zakresu oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, prezentowane jest w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego od wielu lat (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2008 r., sygn. akt I OSK 852/07; z dnia 22 grudnia 2009 r., sygn. akt I OSK 373/09; z dnia 12 stycznia 2011 r., sygn. akt I OSK 379/10; z dnia 7 października 2011 r., sygn. akt I OSK 1650/10).

Zwrócić należy uwagę, że Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 5 marca 2015 r., sygn. akt I OSK 1521/14 stwierdził, że jeśli strona postępowania administracyjnego kwestionuje założenia, ustalenia i oceny zawarte w operacie szacunkowym, organ orzekający zobowiązany jest w pierwszej kolejności ustalić, które ze zgłoszonych zarzutów może ocenić w ramach art. 80 k.p.a., a które z nich wymagają wiadomości specjalnych - aby w wyniku takiego ustalenia uzyskać stosowne wyjaśnienia autora operatu. Rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest bowiem nie tylko do sporządzenia opinii o wartości nieruchomości, ale także do wyjaśnienia organowi prowadzącemu postępowanie wszystkich zarzutów i wątpliwości zgłoszonych w postępowaniu co do tej opinii, o których wyjaśnienie organ wystąpi do rzeczoznawcy. Dopiero gdy wyjaśnienia biegłego organ uzna za wystarczające, może oczekiwać od strony postępowania kwestionującej opinię o wartości nieruchomości poparcia swoich zarzutów dodatkowymi dowodami, np. oceną prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w trybie art. 157 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Reasumując, Sądu uznał, że operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalenia w niniejszym postępowaniu wysokości opłaty adiacenckiej sporządzony został zgodnie ze wskazanymi powyżej przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisami powołanego rozporządzenia, natomiast postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone w zgodzie z obowiązującymi przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy oceniono właściwie, a mające zastosowanie w sprawie przepisy zostały prawidłowo zinterpretowane. Sąd nie doszukał się naruszeń przepisów prawa materialnego czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji.

Wyjaśnić jeszcze należy, że wzrost wartości nieruchomości spowodowany jej podziałem nie ma związku uzyskaniem przez skarżących jakichkolwiek korzyści majątkowych. Wzrost ten może być wynikiem podziału jednej dużej działki na kilka mniejszych działek, które są bardziej atrakcyjne i pożądane ze względu na popyt występujący na danym rynku obrotu nieruchomościami. Zmiana następuje w zakresie powierzchni i położenia wydzielonych w wyniku podziału działek ewidencyjnych. Po podziale otrzymują one nowy kształt, parametry, powierzchnię i oznaczenie i mogą być przedmiotem czynności prawych, a więc przedmiotem obrotu. W ten sposób w wyniku podziału jednej dużej działki na kilka mniejszych poprzez wyodrębnienie zdolnych do obrotu prawnego atrakcyjnych i bardziej poszukiwanych działek, rośnie wartość tej samej co przed podziałem większej działki gruntu.

Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji.