Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 145/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2022-09-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Oddalono skargę w całości
Powołane przepisy: article: art. 59 ust. 1
journal: Dz.U. 2020 poz 293
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - t.j.

SENTENCJA

Dnia 13 września 2022 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Gabriel Węgrzyn Sędzia WSA Wojciech Śnieżyński Asesor WSA Marta Pawłowska (spr.) Protokolant: starszy specjalista Marta Klimczak po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 13 września 2022 r. sprawy ze skargi P. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie uchylenia decyzji i odmowy ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę hali produkcyjno-magazynowej wraz z niezbędną infrastrukturą oddala skargę w całości.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją (Nr [...] z dnia [...]) Samorządowe Kolegium Odwoławcze we Wrocławiu, działając na podstawie art. 138 § 1 kodeksu postępowania administracyjnego oraz art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2018 r. poz. 1945 z późn. zm., dalej jako "p.z.p." ), uchyliło w całości zaskarżoną odwołaniami S. Ż., L. Sp. z o.o. i P. S.-H. T.-I. Sp. z o.o. oraz I. Ł. – P. I. B. – uchyliło decyzję Prezydenta Wrocławia z dnia [...] (Nr [...]) ustalającą na rzecz P. J. warunki zabudowy i orzekając co do istoty sprawy odmówiło ustalenia na rzecz P. J. warunków zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę hali produkcyjno-magazynowej, składającej się z trzech modułów wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, przewidzianej do realizacji we W., na działkach nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], [...], obręb [...].

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, że organ pierwszej instancji ustalił warunki zabudowy uzasadniając spełnienie wszystkich przesłanej z art. 61 ust. 1 p.z.p., przy jednoczesnym braku konieczności stwierdzenia kontynuacji funkcji i cech zabudowy dla planowanej inwestycji, bowiem teren zainwestowania znajduje się w planie ogólnym miasta Wrocławia pod przemysł, składy produkcyjne i zakłady. SKO stwierdziło natomiast, że nie zostały spełnione warunki do wydania decyzji pozytywnej, z uwagi na sprzeczność planowanej inwestycji z przepisami odrębnymi, tj ochronę interesów osób trzecich i naruszenia praw rzeczowych gwarantujących dostęp do drogi publicznej osobom trzecim.

Kolegium przywołało treść przepisu art. 56 w związku z art. 64 ust. 1 oraz art. 52 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wskazując że z powołanych przepisów wynika związany charakter decyzji o warunkach zabudowy, co oznacza, że ilekroć wnioskowana zabudowa jest zgodna z przepisami prawa organ lokalizacyjny ma obowiązek wydać decyzję ustalającą warunki zabudowy. Kontynuując argumentację organ przywołał treść przepisu art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określającego warunki, od których łącznego spełnienia uzależniona jest możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Kolegium zwróciło uwagę, że jednym z nich jest zgodność decyzji z przepisami odrębnymi, przy czym chodzi o wszystkie przepisy które mogą wpływać na prawa i obowiązki inwestora oraz stron, a które nie są stosowane na innym etapie procesu inwestycyjnego (np. badanie warunków technicznych inwestycji) lub w innym równoległym postępowaniu administracyjnym (np. lokalizacja zjazdu na teren inwestycji).

Do przepisów odrębnych zalicza się m.in przepisy związane z ochroną interesu osób trzecich. Zgodnie z art. 6 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do: 1) zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich; 2) ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych.

Zdaniem Kolegium organy w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy zobowiązane są do badania, czy decyzja o warunkach zabudowy nie pozbawi osób trzecich dostępu do drogi publicznej, szczególnie, gdy pod inwestycję przeznaczona jest działka drogowa lub działka pełniąca funkcje działki drogowej na zasadach ograniczonych praw rzeczowych, mających przecież charakter bezwzględny. Organ podkreślił, że zgodnie z art. 2 pkt 13 przez dostęp do drogi publicznej - należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. W konsekwencji dostęp do drogi publicznej może się odbywać na zasadzie służebności przejazdu po działce, która nie jest w ewidencji gruntów i budynków oznaczona jako działka drogowa "dr". Tak uwarunkowany dostęp do drogi publicznej działek sąsiednich w stosunku do terenu inwestycji podlega ochronie, a decyzja o warunkach zabudowy nie może tego zniweczyć.

Kolegium wyjaśniło też, że dostrzega przepis art. 63 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Decyzja o warunkach zabudowy w żaden sposób jurydyczny nie pozbawia praw rzeczowych, czy obligacyjnych, ale może z uwagi na art. 6 ust. 2, art. 54 pkt 2 lit. d ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 164, poz. 1589 - zwanym dalej rozporządzeniem nomenklaturowym) naruszyć uwarunkowania w zakresie prawa dostępu do drogi publicznej osób trzecich. Ochrona ograniczonych praw rzeczowych (w tym służebności) a ochrona dostępu do drogi publicznej są to dwa różne elementy, które mogą być ze sobą powiązane lub nawet zespolone (i często są), ale chronione z dwóch różnych płaszczyzn normatywnych. O ile prawa o proweniencji cywilnej nie są co do zasady chronione w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy, to prawo dostępu do drogi publicznej, jako prawo o proweniencji administracyjnej (choć realizowane przy pomocy instrumentów prawa cywilnego) podlega już ochronie. Rozważając tę kwestię Kolegium odwołało się do orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego.

W ocenie Kolegium w niniejszej sprawie ważne jest, że działka zainwestowania nr [...] jest obciążona służebnościami i stanowi dostęp do drogi publicznej dla działek położonych w pobliżu. Istotne jest to, że wskazania zawarte we wniosku Inwestora i ustalone w decyzji parametry zabudowy mogą uniemożliwiać realizację dostępu do drogi publicznej. Gabaryty planowanej zabudowy nie pozwolą bowiem na utrzymanie funkcji komunikacyjnej. W kontekście powyższego wątpliwa staje się wykonalność decyzji o warunkach zabudowy. Zapis w decyzji - "inwestor powinien (...) przy wykonywaniu swojego prawa powstrzymać się od działań polegających na pozbawieniu kogokolwiek dostępu do drogi publicznej (...)" - oznaczałoby nakaz powstrzymania się od zabudowy działki. Inaczej ujmując z jednej strony Inwestorzy otrzymują promesę prawa do zabudowy działki i jednocześnie w tej samej decyzji mają nakaz powstrzymania się od działań zmierzających do pozbawienia dostępu do drogi publicznej - faktycznie nakaz powstrzymania się od zabudowy.

Dalej Kolegium podniosło, że dane księgi wieczystej wskazują, że działka nr [...] obciążona jest służebnością gruntową drogi koniecznej na rzecz każdoczesnych użytkowników wieczystych działek nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [....], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]. Jest to zatem działka pełniąca funkcję komunikacyjną w sensie prawnym, jak i faktycznym. Kolegium podkreśliło, że zgodnie z art. 365 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 1360, z późn. zm.), orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy oraz inne organy państwowe i organy administracji publicznej, a w wypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby. Gdyby więc służebności powstały na skutek orzeczenia sądu, to organ nie może tych okoliczności pomijać. Decyzja o warunkach zabudowy nie może stanowić promesy do zabudowy nieruchomości, która niwelowałoby orzeczenia sądu. Już po wydaniu decyzji (a przed sporządzeniem uzasadnienia) do Kolegium został złożony odpis wyroku Sądu Rejonowego dla Wrocławia - Fabrycznej we Wrocławiu nakazujący zaniechania naruszania służebności gruntowej drogi koniecznej poprzez usunięcie wszelkich innych przeszkód uniemożliwiających albo ograniczających wykonywanie prawa służebności (...) oraz nakazujący pozwanym powstrzymanie się od tego rodzaju działań na przyszłość.

Dodatkowo Kolegium podniosło, że w aktach sprawy znajduje się prawomocny wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 9 października 2020 r., II Ca 2702/18, oddalający apelację skarżącego od wyroku Sądu Rejonowego dla Wrocławian Fabrycznej z dnia 11 grudnia 2019 r. XIV C 2702/18, którym Sąd nakazał skarżącemu zaniechania naruszania służebności gruntowej drogi koniecznej ustanowionej na rzecz użytkowania wieczystego nieruchomości o księdze wieczystej nr [...] oznaczonej ewidencyjnie jako działka [...] poprzez usunięcie bramy wjazdowej zamontowanej na granicy działek nr [...] i [...] i usunięcie wszelkich innych przeszkód uniemożliwiających albo ograniczających wykonywanie prawa służebności, w tym uprzątnięcie ciągu komunikacyjnego prowadzącego do działki nr [...], usunięcie ogrodzenia przy granicy działki i wzdłuż granicy działki nr [...]. Sąd nakazał również powstrzymywanie się od naruszeń służebności w przyszłości.

Zdaniem Kolegium to oznacza, że działki nr [...] nie można zabudować w sposób ograniczający lub uniemożliwiający wykonywanie służebności. Zabudowa w sposób przedstawiony przez Inwestora uniemożliwia zaś wykonanie służebności, a przede wszystkim nie respektuje wyroku Sądu Rejonowego - choćby w tym zakresie, że działka nr [...] ma mieć dojazd do działki nr [...] bezpośrednio przez działkę nr [...]. Kolegium wskazało również, że w uzasadnieniu wyroku nie wykluczono w sposób kategoryczny możliwości zabudowy działki. Przytaczając odpowiednie fragmenty uzasadnienia rozstrzygnięcia, Kolegium podniosło, że zabudowa działki nie jest kategorycznie wyrokiem Sądu wykluczona, pod warunkiem zagwarantowania odpowiedniego przejazdu. Kolegium zaznaczyło, że według zapisów z ksiąg wieczystych, przedmiotowa służebność , obciążająca działkę skarżącego nie ma uregulowanego zakresu, co oznacza że obejmuje całą działkę. Przy czym Kolegium dobitnie podkreśliło, że uregulowanie zakresu służebności możliwe jest w drodze umowy lub orzeczenia sądu cywilnego, natomiast nie są władne o tym rozstrzygać organy administracji publicznej w toku postępowania o ustalenie warunków zabudowy.

W końcowej części uzasadnienia Kolegium zaznaczyło, że pozostawiony pas [...] służebności nie odpowiada nawet wymogom rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2019 r. poz. 1065 - zwanego dalej "rozporządzeniem technicznym"). Zgodnie § 14 ust. 1 rozporządzenia technicznego, do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych.

Wyjaśniono również, że decyzja o warunkach zabudowy nie jest aktem administracyjnym udzielającym ochrony w zakresie praw rzeczowych. Jednak ochrona interesu osób trzecich dotyczy dostępu do drogi publicznej, który jest sankcjonowany ograniczonym prawem rzeczowym. Skoro prawo dostępu do drogi publicznej jest prawem o proweniencji administracyjnej, a jedynie sankcjonowane instrumentami prawa cywilnego to nie ma wątpliwości, że te okoliczności należy w postępowaniu uwzględnić. Innymi słowy mówiąc, decyzja odmawiająca warunków zabudowy ma na celu ochronę interesu osób trzecich w zakresie dostępu do drogi publicznej, a nie stricte ustanowionych służebności. Kolegium wyraźnie podkreśliło, że ochrony praw osób trzecich nie można przesunąć na kolejny etap procedury inwestycyjnej, do postępowania przed organem architektoniczno- budowlanym. Po pierwsze, ustawa wymaga zbadania tych okoliczności na etapie ustalenia warunków zabudowy. Po drugie, na etapie postępowania w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę Inwestor, po złożeniu oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 33 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333, z póżn. zm.), mógłby uzyskać pozwolenie na budowę i zabudować ciąg komunikacyjny, pozbawiając osób trzecich dostępu do drogi publicznej oraz ingerując w ustalone wyrokiem sądu powszechnego prawa nabyte.

Nie godząc się z tym rozstrzygnięciem wnioskodawca wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, zarzucając decyzji naruszenie art. 61 p.z.p. poprzez błędne przyjęcie, że planowana inwestycja ograniczy dostęp do drogi publicznej oraz że nie spełnia warunków wymienionych w tym przepisie, naruszenie art. 7, 77 i 107 k.p.a. poprzez nierzetelne zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego w sprawie i wskazując na powyższe uchybienia wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji .

W uzasadnieniu skarżący podniósł, że po pierwsze spełnione w sprawie zostały wszystkie warunki z art. 61 p.z.p. zatem organ zobowiązany był do wydania decyzji pozytywnej. Nadto zarzucono, że błędnie organy przyjęły, że działka zainwestowania jest działką drogową, podczas gdy w istocie jest to teren o charakterze inwestycyjnym.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

W piśmie procesowym z dnia [...] uczestnik postępowania L. sp. z o.o. we W. wniósł o oddalenie skargi. Podniósł, że działka skarżącego od momentu jej wydzielenia pełniła rolę drogi dojazdowej dla firm posiadających siedziby w jej sąsiedztwie. Skarżący kupił działkę o takim charakterze z pełną świadomością jej funkcji, jednak obecnie usiłuje ją zainwestować. Uczestnik podniósł, że postawienie hali zgodnie z wnioskiem skarżącego uniemożliwiłoby wykonywanie służebności drogowej, w szczególności, że na działkach sąsiednich posadowione są magazyny i hale produkcyjne, zatem przez działkę skarżącego przejeżdżają samochody ciężarowe, dostawcze, które potrzebują więcej miejsca niż samochody osobowe. Zwrócił również uwagę (i załączył) na wyroki sądów powszechnych w sposób prawomocny zakazujące naruszenia służebności posiadaczy działek sąsiednich.

Uczestnik T. Sp. z o.o. we W. wniósł o oddalenie skargi i odniósł, że dotychczas podejmowane próby przez skarżącego, np. stawianie bramy na granicy działek, niezwykle utrudniały prowadzenie spółce działalności, bowiem skarżący pozbawił wykorzystywane przez nich samochody ciężarowe możliwości manewru. Wybudowanie hali uniemożliwiłoby ten transport dla samochodów ciężarowych. Podniósł, że w przypadku rozpoczęcia takiej inwestycji, wystąpią o ochronę swoich praw o sądu powszechnego.

Uczestnik I. Ł. wniósł o oddalenie skargi, podnosząc, że planowała inwestycja uniemożliwiłaby im wykonywanie służebności, a tym samym prowadzenie działalności. Wskazał, że toczy się przed sądem powszechnym postępowanie o ochronę przysługującego im prawa ograniczonego, pod sygnaturą akt XI C 866/19.

Na rozprawie w dniu [...] Obecne strony podtrzymywały dotychczas prezentowane stanowiska w sprawie. Dodatkowo uczestnik postępowania L. wyjaśnił, że zapewniony przez skarżącego ciąg komunikacyjny o szerokości [...] zawiera utwardzoną powierzchnię mogąca służyć za drogę o szerokości nie większej niż [...], przy czym zakręca pod kątem [...] stopni, co uniemożliwia przejazd samochodem ciężarowym, a czasem nawet większym autom osobowym.

Sąd oddalił wniosek pełnomocnika skarżącego o odroczenie terminu rozprawy z uwagi na urlop wypoczynkowy skarżącego, albowiem z przedstawionej rezerwacji wynika, że złożona została ona w dniu [...], natomiast zawiadomienie o rozprawie odebrane zostało przez pełnomocnika strony w dniu [...], zatem dokonując rezerwacji pobytu skarżący miał pełną świadomość wyznaczenia na ten czas terminu rozprawy. Nadto Sąd wziął pod uwagę okoliczność, że skarżący na rozprawie reprezentowany jest przez pełnomocnika, a uczestnik postępowania sprzeciwiał się uwzględnieniu wniosku.

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zważył co następuje.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych oznaczonych konstytucyjnie jako inne sądy administracyjne, określone zostały m.in. treścią art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 2167) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, dalej – p.p.s.a.) i polegają na kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem tj. kontroli zaskarżonego aktu z przepisami procedury, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego.

Wywiedziona w niniejszej sprawie skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem jej zarzuty i argumenty nie podważają legalności kwestionowanej decyzji. Szczegółowe rozważania w niniejszej sprawie należy rozpocząć od przypomnienia, że tryb uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy, w tym rodzaj i zakres czynności właściwego organu administracji, poprzedzających jej podjęcie regulują przepisy cytowanej już p.z.p. Z treści art. 59 ust. 1 tej ustawy wynika, że ustalenia - w drodze decyzji - warunków zabudowy wymaga każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, jeżeli dla terenu, którego dotyczy zamierzona zmiana zagospodarowania brak jest planu miejscowego.

Z materiału sprawy wynika, że przesłanki określone we wskazanym powyżej przepisie istnieją w rozpoznawanej sprawie, zatem bezwzględnym warunkiem rozpoczęcia procesu inwestycyjnego jest uzyskanie dla zamierzonej inwestycji decyzji ustalającej jej warunki. Decyzja o warunkach zabudowy, zgodnie z treścią art. 6 ust. 2 p.z.p., uprawnia w granicach określonych ustawą, każdego dysponującego tytułem prawnym do terenu objętego zamiarem inwestorskim do jego zagospodarowania, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Decyzja o warunkach zabudowy nie kształtuje praw ani obowiązków inwestora, a zawarte w niej rozstrzygnięcie informuje jedynie o możliwości zagospodarowania terenu w sposób wskazany we wniosku.

W myśl art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenie budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzeniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Przywołany przepis uzależnia zatem możliwość dokonania zmiany zagospodarowania terenu od zgodności z przepisami odrębnymi. Jak słusznie wskazało Kolegium, pojęcie przepisów odrębnych obejmuje w szczególności przepisy dotyczące ochrony zabytków, ochrony przyrody, ochrony środowiska, ochrony wód, przeciwpowodziowej, ochrony dróg, ochrony gruntów rolnych i leśnych, itp. czyli zatem o wszystkie przepisy które mogą wpływać na prawa i obowiązki inwestora oraz stron refleksowych, a które nie są stosowane na innym etapie procesu inwestycyjnego (np. badanie warunków technicznych inwestycji) lub w innym równoległym postępowaniu administracyjnym (np. lokalizacja zjazdu na teren inwestycji).

Do przepisów odrębnych zalicza się również przepisy związane z ochroną interesu osób trzecich. Zgodnie z art. 6 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do: 1) zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich; 2) ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych.

Chroniony interes osób trzecich z pewnością zostałby naruszony w przypadku ustalenia warunków zabudowy zgodnie z wnioskiem skarżącego. Działka na której skarżący planuje zrealizować inwestycję – budowę hali produkcyjno – magazynowej, jest obciążona służebnością gruntową – drogową, na rzecz [...] posiadaczy działek w sąsiedztwie działki zainwestowania. Służebności te wpisane są w księdze wieczystej i nie zostały ani umową stron ani orzeczeniem sądu, co oznacza, że obejmuje całą powierzchnię działki. Oczywiście, zakres i sposób wykonywania służebności można w każdym czasie ustalić (uregulować) w drodze umowy zawartej przez właściciel nieruchomości obciążonej z właścicielami działek władnących, lub w przypadku brajlu zgody, można kwestię uregulowania zakresu służebności skierować do sądu powszechnego. Niemniej w rozpoznawanej sprawie do regulacji takiej w dacie orzekania przez Kolegium niewątpliwie nie doszło.

Prawidłowo zatem SKO przyjęło, że posiadacze nieruchomości władnących są uczestnikami postępowania zainicjowanego przez skarżącego, a wydanie decyzji pozytywnej, zgodne j z wnioskiem, z pewnością naruszyłoby ich prawnie chronione prawa, w tym wypadku ograniczone prawa rzeczowe. Analiza wniosku oraz oświadczeń uczestników wskazuje bowiem niebicie, że w wypadku zrealizowania inwestycji, samochody ciężarowe nie będą w stanie przejechać przez nieruchomość skarżącego w celu zapakowania lub rozładowania towarów ze zlokalizowanych na sąsiednich działkach magazynów.

Słusznie również Kolegium wskazało na istniejące prawomocne wyroki sądów powszechnych, wydane w sprawie utrudniania wykonywania służebności posiadaczom nieruchomości władnących, tj. Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 9 października 2020 r., II Ca 2702/18, oddalający apelację skarżącego od wyroku Sądu Rejonowego dla Wrocławian Fabrycznej z dnia 11 grudnia 2019 r. XIV C 2702/18, którym Sąd nakazał skarżącemu zaniechania naruszania służebności gruntowej drogi koniecznej ustanowionej na rzecz użytkowania wieczystego nieruchomości ewidencyjnie jako działka nr [...] (nieruchomości sąsiedniej) oraz nakazujący usunięcie wszelkich innych przeszkód uniemożliwiających albo ograniczających wykonywanie prawa służebności, w tym: uprzątnięcie ciągu komunikacyjnego prowadzącego do działki nr [...], usunięcie ogrodzenia przy granicy i wzdłuż granicy działki nr [...] i zakazujący dalszych ograniczeń służebności na przyszłość.

Dodatkowo Sąd nakazał właścicielom działki nr [...] (w rozpatrywanej sprawie Inwestorowi) powstrzymanie się od tego rodzaju działań na przyszłość.

Oczywiście Sąd w całości podziela opinie Kolegium, że wyrok ten nie przesądza o całkowitej niemożności zabudowania działki skarżącego. Jednakże w niniejszej sprawie ocenie podlegał konkretny wniosek o wydanie warunków zabudowy dla ściśle określonej inwestycji. Ta inwestycja zaś, co wykazano w sprawie w sposób nie pozostawiający wątpliwości, utrudnia, a w niektórych przypadkach (przejazd samochodów ciężarowych) uniemożliwia wykonywanie służebności drogowej.

Co należy podkreślić, skarżący nabył działkę o drogowym charakterze, o czym świadczą zapisy w księdze wieczystej, zatem zobligowany jest do uwzględnienia charakteru posiadanej nieruchomości w poczynionych planach inwestycyjnych.

Zdaniem Sądu nie są więc uprawnione zarzuty skargi dotyczące innego niż drogowy charakter nieruchomości skarżącego. Jak wskazano, zapisy w księdze wieczystej wskazują na to, natomiast dla oceny faktycznego charakteru nieruchomości nie ma konieczności dokonywanie wpisu w urzędowych rejestrach czy planach. Działka skarżącego od momentu wydzielenia i sprzedaży przez syndyka masy upadłości P. T. służyła i miała służyć przejazdowi i zapewnieniu dojazdom do innych działek wydzielonych z terytorium likwidowanego przedsiębiorstwa.

Należało zatem uznać decyzję organu odwoławczego, za zgodną z regulacją prawa materialnego. Sąd nie dopatrzył się przy tym naruszeń przepisów postępowania, w tym zwłaszcza naruszeń wskazanych w skardze przepisów: art. 7, art. 8, art. 77, i art. 107 § 3 k.p.a. w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W ocenie Sądu postępowanie przeprowadzone zostało przez Kolegium w zgodzie z przepisami k.p.a. Organy w sposób kompleksowy zgromadziły materiał dowodowy niezbędny do rozstrzygnięcia sprawy i dokonały jego wszechstronnej oceny z poszanowaniem reguł określonych w art. 7, art. 8, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. Tak zgromadzony i oceniony materiał dowodowy stał się podstawą do prawidłowego zastosowania przepisów p.z.p. i podjęcia decyzji na podstawie art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 p.z.p., której uzasadnienie spełnia wymogi wynikające z art. 107 § 3 k.p.a. Kolegium, jako organ ponownie merytorycznie rozpoznający sprawę w jej całokształcie, prawidłowo wyjaśniło przesłanki, którymi kierowało się przy załatwieniu sprawy, a okoliczność, że nie spotkały się one z jej aprobatą, nie świadczy o zasadności zarzutów w tym zakresie.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu, na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.