Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 274/05
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2006-02-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Andrzej Zieliński Sędzia NSA Stanisław Małek /spr./ Sędzia WSA Aleksandra Łaskarzewska Protokolant sekr. sąd. Kamila Kozłowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 lutego 2006 r. przy udziale sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej "A" z siedzibą w P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] stycznia 2005 r. Nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości; o d d a l a s k a r g ę /-/A. Łaskarzewska /-/A. Zieliński /-/St. Małek


UZASADNIENIE

Wójt Gminy D. decyzją z dnia [...] października 2004r. na podstawie przepisu art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003r. Nr 80, poz. 717) § 10 uchwały Rady Gminy Nr XVI/126/99 (Dz. Urz. Woj. Wlkp. Nr 86, poz. 1620) ustalił Spółdzielni Mieszkaniowej "A" jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w S. działki nr [...] w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W uzasadnieniu wskazano, iż powołaną uchwałą z dnia 29 listopada 1999r. zmieniono przeznaczenie działek [...] i [...] z terenów rolnych na tereny zabudowy mieszkaniowej, ustalając procentową stawkę z tytułu wzrostu wartości na 15%. Decyzją Wójta z dnia [...] października 2001r. zatwierdzono projekt podziału wymienionych działek, z których wydzielono działkę nr [...]. Właścicielem działki była Spółdzielnia Mieszkaniowa "A" w P., która wybudowała na tym terenie segment domu jednorodzinnego w zabudowie szeregowej. Dom jednorodzinny wybudowany został ze środków członka Spółdzielni P.S., który na ten cel wpłacił kwotę [...] zł oraz kwotę [...] zł na budowę dróg. Aktem notarialnym z dnia [...] czerwca 2003r. Spółdzielnia przeniosła na rzecz P.S. własność działki nr [...] zabudowanej segmentem domu jednorodzinnego w zabudowie szeregowej w stanie niewykończonym.

Wójt Gminy uznał, iż analiza aktu notarialnego pozwala na przyjęcie, iż była to sprzedaż. Czynność ta jest również przeniesieniem własności, o której mowa w przepisie art. 52 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Zachodziły zatem podstawy do ustalenia opłaty jednorazowej na podstawie przepisu art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Operat szacunkowy opracowany przez rzeczoznawcę majątkowego określił wzrost wartości nieruchomości na kwotę [...] zł, co przy ustalonej uchwałą Rady Gminy stawce procentowej stanowi kwotę wskazaną w decyzji.

Spółdzielnia Mieszkaniowa "A" wniosła odwołanie, żądając uchylenia decyzji organu pierwszej instancji.

Odwołująca stwierdziła, iż przeniesienie własności dokonane przedmiotowym aktem notarialnym nastąpiło w oparciu o przepisy ustawy z dnia 16 września 1982r. Prawo spółdzielcze (art. 1, art. 2 i art. 3) oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (art. 1 ust. 2 pkt 3), co nie ma żadnego związku z umową sprzedaży, o której mowa w przepisie art. 536 kc. Podkreślono, że majątek spółdzielni, a więc wszystkich spółdzielców, jest prywatną własnością jej członków. Przeniesienie własności nastąpiło w wyniku realizacji prawa spółdzielczego. Zdaniem Spółdzielni kwestionowana decyzja oparta została na błędnej wykładni stosownych przepisów kodeksu cywilnego i przepisów prawa spółdzielczego.

Nadto Spółdzielnia zarzuciła, iż decyzja bezpodstawnie nie uwzględnia nakładów, których wartość przewyższa ustaloną opłatę.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze zaskarżoną decyzją wydaną na podstawie przepisu art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

Kolegium stwierdziło, iż w świetle powołanych przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym warunkiem wymierzenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości od 22 września 2004r. jest jej zbycie przez właściciela lub użytkownika wieczystego. Zbycie oznacza nie tylko transakcje odpłatne ale także umowy zamiany czy darowizny. Zawarta zatem umowa przeniesienia własności nieruchomości jest jej zbyciem w rozumieniu przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Organ odwoławczy wyjaśnił także, że przeprowadzona nowelizacja powyższej ustawy obowiązująca od 22 września 2004r. nie uprawnia do pomniejszenia opłaty o wartość nakładów poniesionych przez właściciela nieruchomości w okresie między uchwaleniem lub zmianą planu a dniem sprzedaży nieruchomości i jeżeli nakłady te miały wpływ na wzrost wartości tej nieruchomości.

Spółdzielnia Mieszkaniowa "A" wniosła skargę, domagając się stwierdzenia nieważności zaskarżonych decyzji na podstawie przepisu art. 156 § 1 pkt 2 kpa, ewentualnie o ich uchylenie z uwagi na błędną wykładnię przepisów prawa materialnego.

Skarżąca stwierdziła, iż jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powinna była być ustalona w oparciu o przepisy obowiązujące w dacie dokonania przeniesienia własności ([...] czerwca 2003r.). Wójt Gminy wbrew powyższemu i przepisowi art. 37 ust. 6, który nakazuje ustalenie opłaty bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego, wszczął postępowanie dopiero [...] czerwca 2004r. Zdaniem strony skarżącej zaskarżona decyzja oparta na przepisach, które nie obowiązywały w dacie zawarcia umowy notarialnej – rażąco narusza prawo.

Podtrzymała skarżąca zarzut, iż dokonane aktem notarialnym przeniesienie własności nieruchomości nie było sprzedażą. Czynność ta była bowiem oparta na przepisach ustawy prawo spółdzielczego i ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, co prowadzi do wniosku, iż był to szczególnego rodzaju podział wspólnego majątku spółdzielców. Korzyść z tej czynności (przejęcie nakładów) uzyskała Gmina. Spółdzielnia jednak, przenosząc własność nieruchomości nie otrzymała żadnej korzyści z tytułu wzrostu jej wartości.

Skarga nadto zarzuca, iż wykazana została wysokość poniesionych nakładów na nieruchomość, których wartość przekracza wielokrotnie wysokość ustalonej opłaty. Wskazała także, iż prowadzi działalność w systemie bezwynikowym, nie uzyskując żadnych dochodów, a przedmiotowe zadanie inwestycyjne zostało rozliczone.

Organ odwoławczy w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia zaskarżonej decyzji stanowią przepisy art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 4, 5, 6 i 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003r. Nr 80, poz. 717 ze zm., Dz. U. z 2004r. Nr 141, poz. 1492). Zgodnie z przepisem art. 36 ust. 4 – jeżeli w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Przepis art. 37 ust. 5 stanowi, iż notariusz w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości w formie aktu notarialnego, jest zobowiązany przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu.

Według brzmienia przepisu art. 36 ust. 4 obowiązującego od 22 września 2004r. (art. 19 ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw Dz. U. z 2004r. Nr 141, poz. 1492) jednorazową opłatę pobiera się w przypadku zbycia nieruchomości w warunkach o których mowa w tym przepisie.

Organ odwoławczy słusznie uznał, iż zawarta umowa przeniesienia własności nieruchomości była jej zbyciem. W potocznym znaczeniu zbyć oznacza "pozbyć się czegoś". Skarżąca Spółdzielnia była właścicielem działki zabudowanej domem jednorodzinnym. Na skutek zawarcia przedmiotowej umowy pozbyła się prawa własności tej nieruchomości. Nie budzi zatem żadnych zastrzeżeń, iż nastąpiło zbycie, o którym mowa w powołanym przepisie.

Skarżąca bezpodstawnie zarzuca, iż jednorazowa opłata powinna być ustalona w oparciu o przepisy obowiązujące w dacie przeniesienia własności. Organy administracji publicznej, zgodnie z zasadą praworządności wyrażoną w przepisie art. 6 kpa, działają na podstawie przepisów prawa. Działanie na podstawie prawa oznacza działanie na podstawie obowiązującej normy prawnej. Dotyczy to zastosowania zarówno normy prawa materialnego jak i normy procesowej. Organy obu instancji były zatem obowiązane do stosowania aktualnie obowiązujących przepisów. Wskazać należy, iż ustawa o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych ustaw – nie zawiera w omawianym zakresie przepisów przejściowych, które uprawniałyby do stosowania przepisu art. 36 ust. 4 w brzmieniu sprzed nowelizacji.

Niewątpliwe jest, iż organ pierwszej instancji, wydając decyzję w dniu [...] października 2004r. wskazał błędną podstawę rozstrzygnięcia. Uchybienie to jednak nie miało żadnego wpływu na wynik sprawy skoro organ odwoławczy wskazał prawidłową podstawę pobrania opłaty jednorazowej.

W świetle brzmienia przepisu art. 37 brak jest też podstaw do pomniejszenia jednorazowej opłaty o wartość nakładów poniesionych przez stronę skarżącą. Przepis art. 37 ust. 2, który uprawniał do pomniejszenia opłaty o wartość nakładów został bowiem powołaną ustawą uchylony.

Podstawą odmiennej oceny zaskarżonej decyzji nie mogą być podnoszone przez skarżącą zarzuty odnoszące się do zasad finansowania i rozliczania zadania inwestycyjnego. Istotne jest z uwagi na treść powołanych przepisów, jedynie to czy nastąpiło zbycie nieruchomości i czy jej wartość w związku z uchwaleniem miejscowego planu wzrosła.

Problem wzrostu wartości nieruchomości został przedstawiony w operacie szacunkowym opracowanym przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z zasadami wyrażonymi w tym zakresie w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Wójt stosownie do przepisu art. 37 ust. 6 pobiera opłatę w drodze decyzji bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego. Termin przewidziany w tym przepisie nie jest jednak ściśle zakreślającym terminem do wydania decyzji, a zmierza jedynie do zapewnienia niezbędnej szybkości działania administracji publicznej. Termin ten ma więc charakter procesowy a nie materialny. Uchybienie w tym zakresie nie może więc stanowić podstawy dla uchylenia zaskarżonych decyzji, gdyż nie miało to żadnego wpływu na wynik sprawy.

W świetle powyższych okoliczności należy uznać, iż zarzuty skargi nie zasługują na uwzględnienie. Brak jest podstaw nie tylko do stwierdzenia nieważności zaskarżonych decyzji w oparciu o przepis art. 156 § 1 pkt 2 kpa ale również do ich uchylenia w oparciu o przepis art. 145 § 1 ustawy o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (DZ. U. z 2002r. Nr 153, poz. 1270).

Z tych powodów na podstawie art. 151 orzeczono jak w sentencji wyroku.

/-/A. Łaskarzewska /-/A. Zieliński /-/St. Małek

kk