Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 841/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2018-02-08 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6071 Trwały zarząd nieruchomościami
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 48 ust. 1, art. 87 ust. 4 i 5, art. 90 ust. 4
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Elżbieta Trykoszko (spr.), Sędziowie sędzia NSA Mieczysław Markowski,, sędzia NSA Danuta Tryniszewska-Bytys, Protokolant starszy sekretarz sądowy Marta Marczuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 8 lutego 2018 r. sprawy ze skargi Komendanta P. Oddziału Straży Granicznej w B. na decyzję Wojewody P. z dnia [...] września 2017 r., nr [...] w przedmiocie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu zabudowaną nieruchomością gruntową oddala skargę


UZASADNIENIE

Skarga została wywiedziona na tle następujących okoliczności.

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2014r. (nr [...]) Prezydent Miasta B. zaktualizował opłatę roczną z tytułu trwałego zarządu P. Oddziału Straży Granicznej w B. (dalej zwanego POSG) nieruchomością Skarbu Państwa, położoną w B. przy ulicy [...], składającą się z działek o numerach geodezyjnych [...], ustalając ją na kwotę 32 590,03 złotych z mocą obowiązywania od 1 stycznia 2015r. Przy ustalaniu opłaty organ I instancji uwzględnił w oparciu o art. 88 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami nakłady poniesione przez POSG z tytułu robót budowlanych oszacowane przez rzeczoznawcę na kwotę 20 463 009 złotych i odliczył je od podstawy naliczenia opłaty tj. wartości szacowanej nieruchomości gruntowej oraz kosztów odtworzenia budynków i budowli, ustalonej przez rzeczoznawcę na łączną sumę 53 053 040 złotych. Decyzję tę utrzymał w mocy Wojewoda P. decyzją z dnia [...] czerwca 2014r. Na skutek uwzględnienia skargi trwałego zarządcy na tę decyzję, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku wyrokiem z dnia 17 grudnia 2014r. wydanym w sprawie o sygn. II SA/Bk 847/14 orzekł o uchyleniu decyzji organów obu instancji. W uzasadnieniu wyroku Sąd zalecił ponowną ocenę sprawy poprzez pryzmat przepisu art. 88 ustawy o gospodarce nieruchomościami, którego prawne znaczenie Sąd zinterpretował w sposób następujący. Sąd przyjął, że prawidłowe zastosowanie przepisu oznacza, że nie można wliczyć do wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę aktualizacji opłaty z tytułu trwałego zarządu, wartości nakładów (wymienionych w przepisie), poniesionych nie tylko przez jednostkę organizacyjną, będącą aktualnym trwałym zarządzą nieruchomości, ale także wartości takich nakładów, które poniosła na nieruchomość jednostka organizacyjna będąca poprzednikiem prawnym aktualnego zarządcy po dacie ustanowienia trwałego zarządu. Sąd zalecił ocenę, czy Wojska Ochrony Pogranicza były poprzednikiem prawnym obecnej Straży Granicznej i czy nakłady Wojsk Ochrony Pogranicza poniesione na nieruchomość, powinny być odliczone na potrzeby obecnej aktualizacji opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu. Dodatkowo Sąd zalecił również rozważenie możliwości zastosowania w sprawie przepisów art. 87 ust. 4-6 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz sporządzenie uzasadnienia decyzji w sposób odpowiadający wymogom art. 107 par. 3 K.p.a.

W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy Prezydent Miasta B. (działający jako starosta wykonujący zadania z zakresu administracji publicznej), decyzją z dnia [...] marca 2017r. powtórnie zaktualizował opłatę roczną z tytułu trwałego zarządu POSG nieruchomością gruntową stanowiącą własność Skarbu Państwa położoną w B. przy ulicy [...], oznaczoną w operacie gruntów i budynków działkami o numerach geodezyjnych [...] o powierzchni 17,3502 ha i [...] o powierzchni 0,0026 ha (objętą księgą wieczystą Nr [...] prowadzoną w Sądzie Rejonowym w B.), ustalając wysokość opłaty rocznej na kwotę 29 614,95 złotych tj. jako 0,1% wartości nieruchomości ustalonej na kwotę 29 614 946, 00 złotych, z mocą obowiązującą od 1 stycznia 2018r. W punkcie 6 –tym decyzji organ I instancji umorzył postępowanie w sprawie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu POSG nieruchomością oznaczoną w operacie gruntów jako działki o numerach [...] o powierzchni 0,0113 ha i [...] o powierzchni 1,3455 ha, obie położone przy ulicy [...] w B. (w stosunku do tych działek w międzyczasie doszło do decyzyjnego wygaszenia trwałego zarządu POSG).

Organ I instancji przyjął, że P. Oddział Straży Granicznej nie jest następcą prawnym po dotychczasowym trwałym zarządcy nieruchomości, którym było Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji, a nie Wojska Ochrony Pogranicza, aczkolwiek należy skarżącą jednostkę organizacyjną uznawać jako następcę Wojsk Ochrony Pogranicza jako formacji wojskowej przeznaczonej do ochrony granic Polski (tj. w zakresie zadań), gdyż oddziały straży granicznej powstały w miejsce rozformowanych Wojsk Ochrony Pogranicza.

Organ I instancji ustalił, że trwały zarząd Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości Skarbu Państwa, wygaszony został decyzją z [...] sierpnia 2002r., a jednocześnie mocą tej samej decyzji ustanowiony został trwały zarząd P. Oddziału Straży Granicznej w B. W wykonaniu decyzji spisany został pomiędzy poprzednim trwałym zarządcą a nowym trwałym zarządcą protokół zdawczo – odbiorczy, stanowiący podstawę do objęcia przez nowego zarządcę nieruchomości we władanie. Obszar objęty trwałym zarządem stanowi teren zamknięty ze względu na obronność i bezpieczeństwo państwa. Przekazanie nieruchomości w zarząd POSG nastąpiło w trybie art. 48 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przy przekazywaniu nieruchomości nowemu trwałemu zarządcy, nie dokonano wzajemnego rozliczenia nakładów. Zdaniem organu I instancji skutkuje to nieuwzględnieniem w cenie nieruchomości, będącej podstawą aktualizacji opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu, wartości nakładów dotychczasowego trwałego zarządcy. Bezspornym jest, że nieruchomość nieprzerwanie pozostawała i pozostaje we władaniu resortu odpowiedzialnego za ochronę granic RP.

Dla potrzeb ustalenia wysokości zaktualizowanej opłaty z tytułu trwałego zarządu POSG, organ I zlecił sporządzenie nowego operatu szacunkowego. Organ uznał, że wycenie będzie podlegał grunt wraz z posadowionymi na nim budynkami z wyłączeniem budynków nr 5A, 10, 11 i 12 wzniesionych przez aktualnego trwałego zarządcę w czasie trwania zarządu. Nadto uwzględnić należało część z wykazanych nakładów obecnego trwałego zarządcy na przedmiotową nieruchomość. Uwzględnione nakłady do wyceny zostały wymienione w punkcie I postanowienia dowodowego z dnia [...] listopada 2016r.

W operacie szacunkowym opracowanym w grudniu 2016r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. O., została przeprowadzona wycena nieruchomości oraz wycena nakładów podlegających według organu odliczeniu od wyjściowej dla ustalenia opłaty, wartości nieruchomości. Rzeczoznawca dokonał wyceny przy zastosowaniu podejścia kosztowego, gdzie określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Koszt nabycia gruntu określono w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej współczynnikami a koszt odtworzenia budynków i budowli przy wykorzystaniu techniki elementów scalonych. Wartość nieruchomości zabudowanej z uwzględnieniem nakładów wyniosła 54 658 703 złotych, nakłady POSG na nieruchomość na kwotę 25 043 757 a wartość gruntu 10 647 670 złotych. Zaktualizowana opłata z tytułu trwałego zarządu obliczona została od wartości odtworzeniowej zabudowanej nieruchomości pomniejszonej o nakłady POSG (54 658 703 złotych minus 25 043 757 złotych). Operat został oceniony jako poprawny formalnie, logiczny, spójny i kompletny.

W odwołaniu od decyzji trwały zarządca podniósł zarzut naruszenia art. 88 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez nieobniżenie ceny nieruchomości, będącej podstawą ustalenia na nowo opłaty z tytułu trwałego zarządu, o wartość nakładów poniesionych przez poprzedników prawnych POSG na odbudowę, zabudowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę i remont obiektów budowlanych położonych na nieruchomości. Trwały zarządca wniósł o zmianę decyzji poprzez zmianę ustalenia wartości nieruchomości z kwoty 29 614.946,00 złotych na kwotę 10 647.678,00 złotych a w konsekwencji zmianę wysokości opłaty rocznej z kwoty 29.614,95 złotych na kwotę 10.647,68 złotych tj. obliczoną wyłącznie od wartości gruntu. Wniósł także o uznanie kosztów odtworzenia budynków i budowli z uwzględnieniem stopnia zużycia w wysokości 44.011.025,00 złotych, zgodnie z art. 88 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jako nakładów poniesionych przez POSG i jego poprzedników prawnych na odbudowę, zabudowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę i remont obiektów budowlanych.

W uzasadnieniu odwołania trwały zarządca stwierdził, że organ I instancji nie ustalił w sposób wyczerpujący, czy Straż Graniczna jest następcą prawnym Wojsk Ochrony Pogranicza. Ograniczył się jedynie do ustalenia, że księgę wieczystą dla nieruchomości założył Zarząd Kwaterunkowo - Budowlany W. Okręgu Wojskowego, że wygaszono trwały zarząd Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji i ustanowiono zarząd na rzecz POSG oraz, że decyzją Komendanta Głównego SG ustalono teren zamknięty. Zdaniem POSG prawidłowe określenie stanu prawnego nieruchomości na dzień wydania decyzji o przekazaniu trwałego zarządu nieruchomością POSG, wymaga dalszego wyjaśnienia. Wygaszono bowiem trwały zarząd ministrowi, któremu prawo trwałego zarządu jako organowi nie przysługiwało i to za zgodą ministra wydaną samemu sobie wbrew wymaganej ustawą o gospodarce nieruchomościami zgody organu nadzorującego.

Nie jest trafne, zdaniem odwołującego się, powoływanie się na brak zastrzeżeń co do sposobu i trybu rozliczeń przy przekazywaniu trwałego zarządu, ponieważ ustawa o gospodarce nieruchomościami nie przewiduje formy i treści rozliczenia wskazanego w art. 90 ust. 1 ustawy. Natomiast ustawa o Straży Granicznej wskazuje jednoznacznie w art. 148 ust. 3 i 149 na następstwo prawne Straży Granicznej po Wojskach Ochrony Pogranicza. Skoro POSG jest następcą WOP, to nakłady poniesione przez poprzednika prawnego na nieruchomość winny być odliczone przy ustalaniu wartości nieruchomości.

Decyzją z dnia [...] września 2017r. Wojewoda P. po rozpoznaniu powyższego odwołania orzekł o utrzymaniu w mocy decyzji pierwszoinstancyjnej. W uzasadnieniu decyzji odwoławczej, organ II instancji przytoczył brzmienie przepisów art. 87 ust. 4-6 i 88 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz par. 34 ust. 2 Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Stwierdził, iż w regulacji art. 88 ustawy o gospodarce nieruchomościami chodzi o to, by jednostka organizacyjna, na rzecz której ustanowiono trwały zarząd nieruchomością, nie była zobowiązana do ponoszenia wyższej opłaty z tytułu trwałego zarządu tylko z uwagi na zainwestowanie w nieruchomość, przy czym do wartości nieruchomości stanowiącej podstawę aktualizacji opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu, nie podlegają wliczeniu inwestycje (nakłady) poniesione zarówno przez aktualnego trwałego zarządcę, jak i przez jego poprzednika prawnego.

Z akt sprawy wynika, że Prezydent Miasta B. decyzją z dnia [...] sierpnia 2002r. wygasił trwały zarząd Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji nieruchomością oznaczoną numerami geodezyjnymi [...] (poprzednie numery działek), jednocześnie ustanawiając trwały zarząd ww. nieruchomością na rzecz P. Oddziału Straży Granicznej. Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji protokołem zdawczo – odbiorczym z dnia [...].01.2003r. przekazał ww. nieruchomość POSG. Następnie Komendant Główny SG decyzją z dnia [...] października 2005r. ustalił terenem zamkniętym obszar obejmujący działki [...] z ww. nieruchomości (ze względu na obronność i bezpieczeństwo państwa). Z powyższych dokumentów, zdaniem Wojewody, wynika, że przedmiotowa nieruchomość znajdowała się w zarządzie resortu odpowiedzialnego między innymi za ochronę granic RP tj. MON, a następnie MSWiA, natomiast Wojska Ochrony Pogranicza nigdy nie posiadały prawa zarządu przedmiotową nieruchomością a jedynie były jej użytkownikiem. O następstwie prawnym POSG po WOP nie świadczą załączone do akt postępowania protokoły zdawczo – odbiorcze sporządzone począwszy od [...] października 1949r. bowiem dowodzą one jedynie faktu przekazywania kompleksu koszarowego przy ul. [...] w B. na rozkaz MON, pomiędzy wewnętrznymi strukturami wojskowymi odpowiedzialnymi za obronę terytorium RP. Wojewoda podzielił ocenę organu I instancji, iż POSG jako jednostka powstała w miejsce rozformowanych Wojsk Ochrony Pogranicza, może być uznana za następcę formacji wojskowej jako jednostki przeznaczonej do obrony granic ale nie jako następca prawny po dotychczasowym trwałym zarządcy, bowiem trwałym zarządcą nieruchomości było Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji, a nie Wojska Ochrony Pogranicza.

Odnosząc się do kwestii poniesionych na nieruchomości nakładów aktualnego zarządcy, to również zdaniem Wojewody uwzględnić należało jedynie nakłady poniesione przez POSG wymienione w punkcie I postanowienia dowodowego z dnia [...] listopada 2016r.

Wojewoda podkreślił, że podstawę dla aktualizacji opłaty stanowił operat szacunkowy, sporządzony w dniu [...] grudnia 2016r., który określił wartość szacowanej nieruchomości na potrzeby aktualizacji opłaty z tytułu trwałego zarządu według wskazania zawartego w par. 34 Rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Operat ten został oceniony jako prawidłowy pod względem formalnym, odpowiadający wymogom z par. 55 ust. 1 i 56 ust. 1 ww. rozporządzenia. Wojewoda opisał założenia wyceny i wybraną przez rzeczoznawcę technikę szacowania nieruchomości. Stwierdził, że grunt był szacowany w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej za pomocą współczynników przy uwzględnieniu dostępnych danych o cenach transakcyjnych nieruchomościami podobnymi, za które uznał nieruchomości o powierzchni powyżej 2000 metrów kwadratowych, o przeznaczeniu produkcyjno- usługowym z dopuszczalnością lokalizacji obiektów handlowych, w tym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 metrów kwadratowych, z lat 2013-2016. Nakłady, ze względu na specyfikę części składowych gruntu oraz ich różnorodność, były szacowane metodą kosztów zastąpienia, techniką elementów scalonych oraz techniką wskaźnikową. Biegły określił kolejno wartość odtworzeniową poszczególnych budynków oraz ustalił procentowy udział nakładów poczynionych przez trwałego zarządcę na poszczególnych obiektach w kosztach ich odtworzenia. Zgodnie z opinią wartość odtworzeniowa nieruchomości składającej się z działek o numerach [...] z uwzględnieniem nakładów, określona podejściem kosztowym na datę wyceny wyniosła 54.658.703,00 złotych, w tym wartość gruntu 10.647.678,00 złotych a koszt odtworzenia budynków i budowli z uwzględnieniem stopnia zużycia na kwotę 44.011.025,00 złotych. Wartość odtworzeniowa nieruchomości, bez uwzględnienia nakładów określona podejściem kosztowym wyniosła kwotę 29.614.946, natomiast wartość nakładów na nieruchomość zabudowaną na datę wyceny na kwotę 25.043.757,00 złotych.

Wojewoda podkreślił, iż operat szacunkowy nie został podważony przez stronę poprzez zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości jego sporządzenia.

Skargę do sądu administracyjnego na powyższą decyzję ostateczną wywiódł trwały zarządca nieruchomości – Komendant P. Oddziału Straży Granicznej w B. podnosząc następujące zarzuty:

- naruszenia art. 87 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, iż modernizacja poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej nie stanowi nakładów koniecznych zwiększających wartość gruntu;

-naruszenia art. 88 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niezastosowanie tj. nieobniżenie ceny nieruchomości o wartość nakładów poniesionych przez poprzedników prawnych POSG na odbudowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę i remont obiektów budowlanych na nieruchomości;

- naruszenia art. 7, 77 K.p.a. poprzez niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych dla dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, mając na względzie interes publiczny i słuszny interes obywateli i poprzez nierozpatrzenie w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego sprawy;

- naruszenia art. 8 K.p.a. poprzez nie odniesienie się do faktów istotnych dla sprawy;

Podnosząc powyższe zarzuty skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji.

Z uzasadnienia skargi wynika, że skarżący uważa, iż nowa wysokość opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu nieruchomością winna wynieść kwotę 10.647,68 złotych tj. być wyliczona po obniżeniu ceny nieruchomości będącej podstawą dla ustalenia opłaty o wartość kosztów odtworzenia budynków i budowli z uwzględnieniem stopnia zużycia w wysokości 44.011.025,00 złotych. Skarżący twierdzi, że podmiotem sprawującym zarząd sporną nieruchomością tj. trwałym zarządcą nieruchomości była przed skarżącym P. Brygada Wojska Ochrony Pogranicza, podległa Ministerstwu Spraw Wewnętrznych a przed 1972r. Ministerstwu Obrony Narodowej. Nakłady finansowe na odbudowę obiektów użytkowanych przez P. Brygadę Wojsk Ochrony Pogranicza ponosiło sukcesywnie MON a potem MSW. Skarżący stwierdził, że budynki stojące od kilkudziesięciu lat na szacowanej nieruchomości, teraz będące w zarządzie trwałym skarżącego, są wpisane do rejestru zabytków i dotychczas ich wartość nie był brana pod uwagę przy szacowaniu nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłat z tytułu trwałego zarządu. Na przestrzeni lat ich odbudowy, przebudowy, rozbudowy i remontów dokonywały jednostki organizacyjne WOP a teraz POSG, stąd wartość tych budynków nie powinna być brana pod uwagę przy wycenie nieruchomości stosownie do treści art. 88 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stosownie do treści wyroku WSA we Wrocławiu o sygn. II SA/Wr 145/04 i stosownie do stanowiska organu I instancji zawartego we wcześniejszych decyzjach.

Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje;

Skarga jako niezasadna podlegała oddaleniu. Wbrew bowiem zarzutom skarżącego, wszystkie okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia sprawy zostały należycie wyjaśnione a ustalenie wysokości zaktualizowanej opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu nastąpiło bez naruszenia norm prawa materialnego, w tym norm uznawanych przez skarżącego jako naruszone.

W sprawie jest bezspornym, iż trwałym zarządcą spornej nieruchomości przed ustanowieniem tym zarządcą skarżącego POSG w B., był Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji. Potwierdza to jednoznaczne fakt ujawnienia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji jako trwałego zarządcy w księdze wieczystej urządzonej dla nieruchomości Skarbu Państwa położonej w B. przy ulicy [...] (Nr [...] prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w B.) oraz treść decyzji Prezydenta Miasta B. z dnia [...] sierpnia 2002r. Nr [...], mocą której wygaszono trwały zarząd Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w odniesieniu do ww. nieruchomości z jednoczesnym ustanowieniem trwałym zarządcą tej nieruchomości skarżącego P. Oddziału Straży Granicznej w B. Decyzja powyższa została wydana w trybie art. 48 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodne z którym właściwy organ może orzec o przekazaniu trwałego zarządu miedzy jednostkami organizacyjnymi na ich wniosek, złożony za zgodą organów nadzorujących te jednostki. W wykonaniu powyższej decyzji, spisany został dnia [...] stycznia 2003r. trójstronny protokół zdawczo – odbiorczy pomiędzy Ministrem Spraw Wewnętrznych i Administracji a P. Oddziałem Straży Granicznej w B. przy udziale Skarbu Państwa reprezentowanego przez Prezydenta Miasta B. działającego jako starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, na przekazanie nieruchomości. Z uwagi na decyzyjny sposób ustanawiania i wygaszania trwałego zarządu, za trwałego zarządcę nie może być uznawana jednostka organizacyjna faktycznie użytkująca nieruchomość. Bezsporna zatem okoliczność wcześniejszego faktycznego władania nieruchomością przy ulicy [...] w B. przez Wojska Ochrony Pogranicza, formację wojskową, której zadania w zakresie ochrony granicy państwowej, przejęła Straż Graniczna powołana do życia ustawą z dnia 12 października 1990r., nie może stanowić uzasadnionej podstawy do przypisywania skarżącemu POSG następstwa prawnego w zakresie trwałego zarządu po WOP. Wojska Ochrony Pogranicza formalnie nie były trwałym zarządcą nieruchomości przy ulicy [...] w B. Skład orzekający w pełni podziela trafność ustaleń organów obu instancji w zakresie powiązań obecnego trwałego zarządcy nieruchomością z faktycznym wcześniejszym użytkownikiem nieruchomości – Wojskami Ochrony Pogranicza. P. Oddział Straży Granicznej jako jednostka powstała w miejsce rozformowanych Wojsk Ochrony Pogranicza winien być traktowany jako kontynuator WOP w zakresie realizacji zadań ochrony granicy państwowej a nie jako następca prawny WOP w zakresie sprawowania trwałego zarządu nieruchomością.

Zawarty w uzasadnieniu skargi wywód, mający przekonać sąd o pozostawaniu nieruchomości przy ulicy [...] w trwałym zarządzie WOP, pozostaje w sprzeczności z treścią ujawnionego w księdze wieczystej wpisu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji jako trwałego zarządcy nieruchomością oraz z treścią niepodważonej decyzji Prezydenta Miasta B. z dnia [...] sierpnia 2002r. Nr [...], mocą której wygaszono trwały zarząd Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w odniesieniu do ww. nieruchomości z jednoczesnym ustanowieniem trwałym zarządcą tej nieruchomości skarżącego P. Oddziału Straży Granicznej w B. Sam skarżący określając charakter zarządu WOP nieruchomością używa sformułowania "faktyczny zarząd". Również fakt wydawania w przeszłości decyzji w zakresie opłat z tytułu trwałego zarządu w stosunku do faktycznego użytkownika, nie może podważyć znaczenia decyzji Prezydenta Miasta B. z dnia [...] sierpnia 2002r. Nr [...]jako przesądzającej kiedy trwały zarząd POSG nieruchomością przy ulicy [...] powstał oraz jaka jednostka była wcześniej trwałym zarządcą tej nieruchomości. Jakiekolwiek ustalenia sprzeczne z treścią decyzji ostatecznej Prezydenta Miasta B. z dnia [...] sierpnia 2002r. Nr [...], byłyby bezprawne.

Niepodważalne, zdaniem składu orzekającego, ustalenia w zakresie daty powstania trwałego zarządu POSG, jak również w zakresie tego, jaka jednostka organizacyjna była trwałym zarządcą nieruchomości przed ustanowieniem trwałego zarządu obecnej jednostki organizacyjnej oraz ustalenia co do trybu wygaszenia trwałego zarządu poprzedniej jednostki organizacyjnej i ustanowienia trwałym zarządcą POSG, miały bezpośredni wpływ na ustalenie wysokości zaktualizowanej opłaty rocznej POSG z tytułu trwałego zarządu nieruchomością. Przepisy materialnoprawne, zawarte w ustawie o gospodarce nieruchomościami a regulujące kwestię ustalania i aktualizacji opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu, wskazane i przytoczone zostały w uzasadnieniach decyzji organów obu instancji. Są to przepisy od art. 82 do art. 90 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepisy te należy odczytywać systemowo tj. uwzględniając ich wzajemne powiązanie.

Trafnie zatem organy administracji obu instancji w uzasadnieniach swoich decyzji zwracają uwagę na zapis art. 90 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z przepisu tego wynika, że uwzględnienie nakładów na nieruchomość poprzedniego trwałego zarządcy nieruchomości, przy ustaleniu opłat z tytułu trwałego zarządu należnych od nowej jednostki organizacyjnej, ma miejsce tylko wtedy, gdy przy protokolarnym przekazywaniu nieruchomości między tymi jednostkami, nastąpiło rozliczenie nakładów. W okolicznościach niniejszej sprawy, zarówno Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji, jak i P. Oddział Straży Granicznej w B. potwierdzili, iż w wykonaniu decyzji Prezydenta Miasta B. z dnia [...] sierpnia 2002r. Nr [...],, nie dokonano rozliczenia nakładów pomiędzy nowym trwałym zarządcą a poprzednim trwałym zarządcą nieruchomości. Zaniechanie rozliczenia nakładów skutkuje więc nieuwzględnieniem w cenie nieruchomości, będącej podstawą aktualizacji opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu, wartości nakładów poniesionych przez poprzednią jednostkę organizacyjną, inną niż P. Oddziały Straży Granicznej.

W konsekwencji prawidłowo przyjęte zostało, że od wyjściowej ceny zabudowanej nieruchomości przy ulicy [...], stanowiącej podstawę do ustalenia zaktualizowanej opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu, odliczyć należało wyłącznie nakłady własne POSG na nieruchomość, przy czym ich zaliczenie na poczet wartości nieruchomości musiało nastąpić według zasad art. 87 i 88 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zasady te zostały prawidłowo odczytane przez organy administracji orzekające w sprawie niniejszej.

I tak, przypomnieć należy, iż przy aktualizacji opłaty, na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną, zalicza się wartość nakładów poniesionych przez jednostkę organizacyjną, po dniu dokonania ostatniej aktualizacji, na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (art. 87 ust. 4 u.g.n.). Zaliczenie wartości nakładów poniesionych przez jednostkę organizacyjną na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej następuje również w przypadku, gdy nie zostały one uwzględnione w poprzednio dokonywanych aktualizacjach (art. 87 ust. 5 u.g.n.). Zasady, o których mowa w art. 87 ust. 4 i 5, stosuje się odpowiednio do nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno – użytkowe gruntu, poniesionych przez jednostkę organizacyjną, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej (art. 87 ust. 6 u.g.n.). Nadto z art. 88 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że w sytuacji gdy jednostka organizacyjna będąca trwałym zarządcą poniosła nakłady na wybudowanie (a także odbudowanie, rozbudowanie, nadbudowanie, przebudowanie lub remont) budynków i innych urządzeń trwale z gruntem związanych, wartości tych nakładów nie uwzględnia się w cenie nieruchomości będącej podstawą do ustalenia opłat z tytułu trwałego zarządu.

Według właśnie tych zasad i bez ich naruszenia, zostało dokonane zaliczenie nakładów POSG poniesionych na pozostającą w jego trwałym zarządzie nieruchomość przy ulicy [...] w B., na dzień aktualizacji składającą się z dwóch działek o numerach geodezyjnych [...]. W uzasadnieniach decyzji obu instancji zostało szczegółowo wskazane, jakie nakłady POSG i dlaczego podlegały odliczeniu od wyjściowej aktualnej ceny zabudowanej nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia zaktualizowanej opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu. Kwota tych nakładów została rozliczona przez rzeczoznawcę, który dokonał wyceny całej nieruchomości oraz wyceny nakładów. Rzeczoznawca, jak wynika z operatu, dokonał wyceny przy zastosowaniu podejścia kosztowego, gdzie określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Grunt był szacowany w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej za pomocą współczynników przy uwzględnieniu dostępnych danych o cenach transakcyjnych nieruchomościami podobnymi. Nakłady, ze względu na specyfikę części składowych gruntu oraz ich różnorodność, były szacowane metodą kosztów zastąpienia, techniką elementów scalonych oraz techniką wskaźnikową. Zgodnie z operatem, wartość odtworzeniowa nieruchomości z uwzględnieniem nakładów, określona podejściem kosztowym, wyniosła na datę wyceny, kwotę 54.658.703,00 złotych, w tym wartość gruntu 10.647.678,00 złotych a koszt odtworzenia budynków i budowli z uwzględnieniem stopnia zużycia na kwotę 44.011.025,00 złotych. Wartość nakładów POSG na zabudowaną nieruchomość pozostającą w jego trwałym zarządzie, wyniosła kwotę 25.043.757,00 złotych, natomiast wartość odtworzeniowa nieruchomości, po odliczeniu nakładów POSG, wyniosła kwotę 29.614.946 złotych. Zaktualizowana opłata roczna z tytułu trwałego zarządu została obliczona od wartości odtworzeniowej zabudowanej nieruchomości pomniejszonej o nakłady POSG (54.658.703,00 zł. minus 25.043.757,00 zł.).

Skarżący ani w postępowaniu administracyjnym ani w skardze wywiedzionej do sądu, nie podważał prawidłowości operatu rzeczoznawcy a przez organy administracji obu instancji, operat ten został uznany za poprawny formalnie, logiczny, spójny, kompletny i w pełni zgodny z założeniami szacowania nieruchomości określonymi w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wobec braku konkretnych zastrzeżeń strony do operatu szacunkowego i wobec podzielenia przez sąd trafności przyjętych przez rzeczoznawcę założeń dla wyceny, opartych o prawidłowo wskazane uwarunkowania prawne oraz fakty uznane za udowodnione przez organ (wskazane w postanowieniu dowodowym z [...] listopada 2016r.), Sąd podziela ocenę organów sporządzonego operatu.

Sąd nie podziela zarzutu skarżącego co do naruszenia prawa materialnego w postaci art. 87 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podkreśla, że zarzutu naruszenia tego przepisu strona nie podnosiła w odwołaniu od decyzji pierwszoinstancyjnej, w którym POSG kwestionował jedynie brak odliczenia nakładów na nieruchomość poprzedniego trwałego zarządcy w świetle art. 88 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ponadto, co jest najistotniejsze, błędnie – zdaniem Sądu - skarżący interpretuje pojęcie nakładów na budowę urządzeń infrastruktury technicznej oraz nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno –użytkowe gruntu. Nakłady na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, nie są - wbrew twierdzeniu skarżącego – nakładami wpływającymi na cechy techniczno – użytkowe gruntu. Cech techniczno – użytkowych gruntu dotyczą nakłady niwelujące niekorzystne warunki gruntowo – wodne gleby (np. nakłady na zagęszczenie gruntu czy jego makroniwelację). Zauważyć przy tym należy, że skarżący podnosząc w skardze zarzut braku zaliczenia jego nakładów na budowę urządzeń infrastruktury technicznej, w ogóle tych nakładów nie wymienia, co w połączeniu z brakiem zarzutów do samego operatu szacunkowego, w którym nakłady precyzyjnie rozliczono, nie pozwala nawet skontrolować, w jakim zakresie nadal, zdaniem skarżącego, nakłady inwestycyjne POSG zostały pominięte. Sąd podziela trafność oceny organów obu instancji, że nakłady poniesione na budowę drogi dojazdowej do budynku nr 5, budowę ogrodzenia wewnętrznego, zagospodarowanie terenu, budowę oświetlenia i monitoringu, budowę ogrodzenia zewnętrznego, demontaż krawężników, płyt ażurowych oraz ustawienie krawężników, uporządkowanie terenu zielonego przed budynkiem nr 2 i 3, remont traktów komunikacyjnych oraz podłączenie agregatu prądotwórczego, nie są nakładami na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, która definiuje wprost w art. 143 ust. 2, co pod pojęciem budowy urządzeń infrastruktury technicznej należy rozumieć.

Przepis art. 88 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie został przez organy naruszony skoro doszło do uwzględnienia nakładów własnych POSG na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę czy remont obiektów budowlanych usytuowanych na nieruchomości będącej w trwałym zarządzie a zaniechanie rozliczenia nakładów między POSG a poprzednim trwałym zarządcą przy przejmowaniu nieruchomości, skutkuje nieuwzględnieniem w cenie nieruchomości, będącej podstawą aktualizacji opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu, wartości nakładów poniesionych przez poprzednią jednostkę organizacyjną, inną niż P. Oddziały Straży Granicznej.

Wbrew ogólnie podniesionym zarzutom naruszenia prawa procesowego, okoliczności sprawy zostały wyjaśnione należycie a uzasadnienia zarówno zaskarżonej decyzji, jak i decyzji organu I instancji, pozwalają prześledzić tok rozumowania organów i wskazane w tych uzasadnieniach ustalenia znajdują pełne potwierdzenie w materiale dowodowym zgromadzonym w toku postępowania administracyjnego.

Mając powyższe na uwadze Sąd skargę oddalił (art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi)