Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1580/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-02-05 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: par. 36  ust. 2, 3 i 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Magdalena Durzyńska (spr.) Sędziowie: WSA Anita Wielopolska-Fonfara WSA Piotr Przybysz Protokolant specjalista Ewelina Dębna po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 lutego 2015 r. sprawy ze skargi K. K. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] marca 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją [...] z dnia [...] marca 2014r. działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz.U. 2013r., poz. 267 dalej jako kpa) Minister Infrastruktury i Rozwoju (dalej jako organ/minister) utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2013 r., znak: [...], ustalającą na rzecz K. K. odszkodowanie w wysokości 44 485,00 zł za nieruchomość stanowiącą działki nr [...] o pow. 0,0391 ha i nr [...] o pow. 0,0868 ha, położoną w gminie A., obręb [...] miasto A., przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, przeznaczoną na budowę obwodnicy A. w ciągu drogi krajowej nr [...] (na odcinku od węzła A. do węzła S.) i drogi ekspresowej [...] (na odcinku od węzła S. do węzła l.) oraz zobowiązującą Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

W toku postępowania ustalono, że opisana wyżej nieruchomość położona w gminie A., stanowiąca działki nr [...] o pow. 0,0391 ha i nr [...] o pow. 0,0868 ha, obręb [...] miasto A., decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] grudnia 2012r., znak: [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, zmienioną decyzją Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] lutego 2013r. znak: [...], została przeznaczona pod budowę obwodnicy A..

Odnosząc się do zarzutów odwołania (wskazujących na zaniżenie wartości przedmiotu wyceny na potrzeby ustalenia odszkodowania poprzez porównanie nieruchomości niepodobnych jak i oszacowanie wartości gruntu w podejściu porównawczym metodą porównywania parami, a wartości drzewostanu metodą odtworzeniową) organ szeroko i rzeczowo uzasadnił swoje stanowisko. Wskazał mianowicie, że zgodnie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jednolity: Dz. U. z 2013 r., poz. 687 – dalej jako ustawa) wysokość odszkodowania za przejętą w trybie ww ustawy nieruchomość ustala się według jej stanu w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania przy czym odszkodowanie to podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości. Dalej powołując się na art. 134 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. 2014 r. poz. 518 – dalej jako: ugn) organ wskazał, że wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli zaś przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Organ wyjaśnił, że zawarta w ww. przepisie tzw. zasada korzyści wychodzi z założenia, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. Jeśli więc takie zwiększenie wartości rzeczywiście nastąpi, osoba wywłaszczona powinna otrzymać odszkodowanie, którego podstaw nie będzie stanowić wartość nieruchomości określona z uwzględnieniem dotychczasowego sposobu użytkowania (art. 134 ust. 3 ugn), lecz wartość określona z uwzględnieniem alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości na cel publiczny, tj. pod drogę publiczną.

W uzasadnieniu organ podał, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 ugn). Organ przywołał także § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r., poz. 2109 ze zm. dalej jako rozporządzenie), zgodnie z którym wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ugn bez uwzględnienia ustaleń decyzji. W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej według ww zasad, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym (§ 36 ust. 2 rozporządzenia). Natomiast zgodnie z § 36 ust. 3 powołanego rozporządzenia w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni

- powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

Jeżeli zaś na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. (§ 36 ust. 4 ww. rozporządzenia).

Organ wyjaśnił dalej, że w niniejszej sprawie podstawę do ustalenia odszkodowania strony skarżącej stanowi sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. operat szacunkowy z dnia 29 kwietnia 2013 r., który jak każdy inny dowód, podlegał ocenie stosownie do art. 77 i art. 80 kpa. Wskazał następnie, że działki nr [...] i [...] powstały z podziału nieruchomości niezabudowanej, która zgodnie z wypisem z rejestru gruntów stanowiła grunty orne, łąki, rowy. Na ww działkach stwierdzono zasiane pszenżyto oraz 1 drzewo jabłoni. Działki te położone są w otoczeniu gruntów rolnych, w dalszej odległości od zabudowy mieszkaniowej, znajduje się na nich słup energetyczny i przewody oraz linia telefoniczna z tym że wg organu infrastruktura ta nie podlega wycenie, gdyż zostanie przebudowana w ramach realizowanej inwestycji drogowej. Poza tym część linii magistralnych mediów: energii elektrycznej słup energetyczny jak i sieć telefoniczna nie stanowią własności właściciela gruntu, nie posiadają też wpływu na wartość gruntu, ponadto linie te zostały wybudowane przez ich dysponentów za zgodą właściciela (właścicieli) działek i służą do zaspokojenia ogółu mieszkających na terenach poszczególnych gmin.

W sprawie ustalono, że według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części terenów miasta A., zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej Nr [...] z dnia [...] grudnia 1999 r. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...] poz. [...] z dnia [...] lutego 2000 r.) działka oznaczona nr [...] przeznaczona była częściowo pod istniejące uprawy polowe i użytki zielone i pod istniejącą ulicę M.. Dalej organ wskazał, że rzeczoznawca majątkowy w pierwszej kolejności dokonał analizy lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne ale z uwagi na odnotowanie jedynie kilku transakcji nieruchomościami drogowymi, których ceny jednostkowe zawierały się w przedziale od 25,00 zł/m2 do 88,24 zł/m2, co uznano za niemiarodajne dla przedmiotowej wyceny - wskazując na zróżnicowanie cen jednostkowych oraz dużą różnorodność pod względem lokalizacji ogólnej (miejscowości) i szczegółowej (sąsiedztwa i przeznaczenia terenów przyległych), a także celu wykupu (drogi osiedlowe, parkingi) i stanu zagospodarowania (składniki budowlane i nasadzenia) – uznano, że na rynku nie odnotowano dostatecznej ilości transakcji nieruchomościami drogowymi podobnymi do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Wobec powyższego, do wyceny zastosowano procedurę opisaną w § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, przyjmując do porównań nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. grunty rolne z możliwością zabudowy zagrodowej. Ceny jednostkowe ww nieruchomości zawierały się w przedziale od 18,22 zł/mkw do 29,97 zł/mkw, przy cenie średniej wynoszącej 24000,00 zł/ha. Jednocześnie uwzględniając, że wartość gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych była niższa niż wartość nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, stosownie do § 36 ust. 3 rozporządzenia dokonano powiększenia tak ustalonej wartości o 50% tj. podwyższając wysokość odszkodowania o najwyższą dopuszczalną stawkę procentową.

Do wyceny gruntu biegły zastosował podejście porównawcze - metodę porównywania parami. W myśl § 4 ust. 1 rozporządzenia - przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W konsekwencji wartość rynkową wycenianej nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 391 m2 biegły określił na kwotę 13 630,00 zł, a działki nr [...] o pow. 868 m2 na kwotę 30 259,00 zł. Ponadto z uwagi na znajdujące się na nieruchomości składniki roślinne w postaci upraw pszenżyta dokonano ich oszacowania na łączną kwotę 451,00 zł. Wartość jabłoni oszacowano na kwotę 145,00 zł. Łączną wartość nieruchomości wraz ze składnikami roślinnymi oszacowano na kwotę 44 485,00 zł.

W związku z kwestionowaniem wysokości tak określonego odszkodowania przeprowadzono też dodatkową analizę lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości drogowych (województwa podlaskiego) obejmującą lata 2011 – 2013 ale żadna z przedstawionych 7 transakcji nieruchomościami przeznaczonymi na cele drogowe wg organu nie mogła być uznana za nieruchomość podobną w rozumieniu art. 4 pkt 16 ugn do nieruchomości wycenianej, co zostało szczegółowo opisane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji (k. 5-6). Grunty pod drogi wydzielane były głównie z działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i przeznaczone pod drogi wewnętrzne dojazdowe do posesji prywatnych lub poszerzenie dróg gminnych. Powierzchnie wszystkich tych działek oraz ich cechy fizyczne nie były porównywalne z działkami przejętymi pod budowę obwodnicy A..

Po uzupełnieniu materiału dowodowego i przeprowadzeniu jego analizy organ uznał, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy nie budzi zastrzeżeń. Zaznaczył przy tym, że działka, z której wydzielono objęte wyceną działki nie była przeznaczona pod budownictwo, była użytkowana rolniczo, nie posiada infrastruktury a także wymaga podziału. Powołując się na orzecznictwo wskazał przy tym, że pod pojęciem "rynku lokalnego" odczytywać należy obszar gminy lub powiatu; rynek regionalny odnosi się zaś do obszaru województwa. Wyjaśnił, że przy poszukiwaniu transakcji porównawczych rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest do zbadania rynku lokalnego i ewentualnie regionalnego, przy czym każdorazowo musi uwzględniać kwestie podobieństwa nieruchomości w kontekście definicji zawartej w art. 4 pkt 16 ugn. Nie jest natomiast możliwe rozszerzenie analizy rynku na krajowy rynek nieruchomości, a w konsekwencji przyjęcie do porównania nieruchomości położonych choćby w sąsiednim województwie, przejętych np. pod budowę obwodnicy innego miasta.

Skargę na powyższą decyzję ministra złożyła K. K. (zamiennie jako skarżąca) zarzucając jej

1) naruszenie przepisów kpa mające niewątpliwy wpływ na wynik sprawy, tj: art. 24 § 1 pkt 6 w zw. z art. 84 § 2 kpa, art. 7 w zw. z art. 80 kpa oraz art. 75 § 1 w zw. z art. 77 § 4 i art. 80 kpa, art. 77 § 4 kpa, art. 107 § 1 i § 3 kpa, art. 84 kpa w zw. z art. 7 i 12 kpa oraz art. 134, art. art. 138 § 1 pkt 1 kpa, art. 15 kpa w zw. z art. 78 Konstytucji poprzez nierozpoznanie ponownie istoty sprawy;

2) naruszenie przepisów prawa materialnego w postaci:

- art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez nieuwzględnienie drenażu wywłaszczonej działki przy wycenie jej wartości z powołaniem się na nieprzydatność tej instalacji dla budowy obwodnicy, w sytuacji gdy wyceniona w tym postępowaniu winna być wartość rynkowa nieruchomości, bez względu na to, czy późniejsza inwestycja wykorzysta jej walory,

2. art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 56 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia poprzez nieprawidłowe sporządzenie opisu wycenianych nieruchomości,

3. art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 56 ust. 1 pkt rozporządzenia poprzez sporządzenie nieprawidłowej, niepełnej analizy rynku nieruchomości,

4. art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 36 ust. 3 rozporządzenia poprzez nieumiejętne zastosowanie procedury podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej;

5. art. 4 ust. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 56 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia poprzez nieprawidłowe określenie wartości nieruchomości, co jest konsekwencją powyżej wskazanych popełnionych błędów metodologicznych,

6. § 36 ust. 2 i ust. 3 rozporządzenia;

7. art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez niepowiększenie należnego odszkodowania o 5 % z tytułu wydania nieruchomości;

8. art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez nieuwzględnienie przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości aktualnie kształtujących się cen w obrocie nieruchomościami,

9. a w konsekwencji naruszenie art. 21 ust. 2 Konstytucji poprzez przyznanie kwoty odszkodowania która nie może zostać uznana za słuszne odszkodowanie.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Rozwoju wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

W toku postępowania sądowoadministracyjnego pełnomocnik skarżącej złożył do akt kilka kopii zaświadczeń Wójta gminy A. o tym samym numerze i datowanych na ten sam dzień tj. [...] marca 2013r. wskazując, że w obrocie funkcjonuje kilka wersji zaświadczeń o przeznaczeniu spornej nieruchomości. Podał jednocześnie, że na tym terenie "możliwe jest prowadzenie wielokierunkowej działalności gospodarczej i przemysłowej, która nie jest uciążliwa dla środowiska. Funkcji usługowej towarzyszy funkcja usługowa". Do skargi dołączono także sentencję opinii zespołu opiniodawczo-rozjemczego przy Polskim Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości – Oddział w O., zgodnie z którą "operat (...) nie może stanowić podstawy do ustalenia odszkodowania za przejętą nieruchomość gdyż zawiera liczne błędy i uchybienia stanowiące odstępstwa od przepisów prawa, mogące w istotny sposób wpływać na określoną wartość nieruchomości" (k. 8 akt) oraz kopię operatu szacunkowego sporządzonego metodą odtworzeniową przez M. W. (k. 47 i n). Minister jako dowód w sprawie złożył natomiast Opinię Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, wg której metodologia zastosowana przez biegłego M. nie budzi zastrzeżeń a operat może być wykorzystany w celu, dla którego został sporządzony.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. (art. 1 § 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych - Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) Sąd rozpoznaje sprawę rozstrzygniętą decyzją ostateczną z punktu widzenia legalności, tj. prawidłowości zastosowania przepisów prawa materialnego i zgodności z prawem całego toku postępowania administracyjnego. Przeprowadzone w tak określonych ramach badanie zgodności z prawem zaskarżonej decyzji wykazało, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Trzeba przede wszystkim podkreślić, że uzasadnienie zaskarżonej decyzji, przytoczone przez Sąd jedynie częściowo, bardzo obszernie i szczegółowo opisuje stan faktyczny sprawy, przytacza obowiązujące w zakresie wyceny nieruchomości przepisy i wyjaśnia punkt po punkcie dlaczego w sprawie zastosowano określoną metodę i sposób wyceny, jakie nieruchomości na jakim rynku były badane przez biegłego a także o transakcje jakimi nieruchomościami i na jakim rynku uzupełniono postępowanie dowodowe tak aby materiał ostatecznie zgromadzony w sprawie nie budził wątpliwości. Trzeba podkreślić, ze postępowanie dowodowe gdy chodzi o dobór transakcji było uzupełniane zarówno przez biegłego jak i przez organ.

Zarzut naruszenia art. 24 § 1 pkt 6 w zw. z art. 84 § 2 kpa polegającego na oparciu rozstrzygnięcia na opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę, w stosunku do którego prowadzone jest (było) postępowanie dyscyplinarne w związku ze sporządzeniem operatu szacunkowego w niniejszej sprawie, nie został w toku postępowania potwierdzony – jako mający wpływ na wynik sprawy. Skarżąca nie wykazała w szczególności aby biegły dopuścił się jakiegokolwiek przewinienia zawodowego uzasadniającego utratę przez niego rękojmi jako osoby działającej w charakterze biegłego w toku kontrolowanego postępowania administracyjnego. Stosownie do art. 84 § 2 zd. 1 kpa biegły podlega wyłączeniu na zasadach i w trybie określonym w art. 24. Z kolei w myśl art 24 § 1 pkt 6 kpa, biegły podlega wyłączeniu od udziału w postępowaniu w sprawie, z powodu której wszczęto przeciwko niemu dochodzenie służbowe, postępowanie dyscyplinarne lub karne. Przywołać należy również art. 176 ugn, z którego wprost wynika, że rzeczoznawca majątkowy podlega wyłączeniu od udziału w szacowaniu nieruchomości, jeżeli zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 kpa. Jednak z akt sprawy nie wynika, aby w dniu sporządzenia operatu prowadzone było postępowanie dyscyplinarne przeciwko J. M. w związku z wyceną sporządzoną na użytek niniejszej sprawy.

Główne zarzuty skargi – zarówno te o charakterze procesowym jak i merytorycznym - sprowadzały się do niewyjaśnienia istotnych dla sprawy okoliczności a w konsekwencji do zaniżenia przejętej pod inwestycję drogową wartości nieruchomości skarżącej. Zarzucano ograniczenie badania rynku nieruchomościami "drogowymi" tylko do rynku lokalnego a także nieuwzględnienie możliwości inwestycyjnych ww gruntu rolnego. Zarzuty te w ocenie Sądu są całkowicie gołosłowne i nie mają potwierdzenia w przepisach prawa. Skarżąca nie wskazała mianowicie z jakiego tytułu prawnego wywodzi twierdzenie, że grunty rolne w okolicy A. winny być wyceniane według cen gruntów z województw sąsiednich czy też z obszaru całego kraju. Sąd wskazuje, że organ rzeczowo (powołując się na obowiązujące przepisy oraz orzecznictwo) wyjaśnił zasady wyceny gruntów przewłaszczonych pod inwestycje drogowe. W szczególności rację ma organ podnosząc, że § 36 rozporządzenia reguluje kompleksowo kwestie określania wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne i nie odsyła do stosowania § 26 rozporządzenia. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 stycznia 2011 roku, sygn. akt 1 OSK 488/11, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 stycznia 2012 roku, sygn. akt l OSK 1468/11, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 lutego 2011 roku, sygn. akt I OSK 497/10). Zgodnie z tym ostatnim przepisem - przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości (...) można przyjmować odpowiednio ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. Oznacza to, że rynek regionalny czy też rynek krajowy może być przedmiotem badania organu ( a wcześniej rzeczoznawcy) jedynie wówczas gdy mamy do czynienia z nieruchomością o szczególnych cechach, natomiast skarżąca nie wyartykułowała w skardze na czym miałaby polegać jej zdaniem szczególna cecha wycenianego gruntu rolnego (z prawem zabudowy) położonego w okolicach innych gruntów rolnych i zabudowy siedliskowej. Organ wyjaśnił przy tym, że wykorzystanie do porównań transakcji pochodzących z innych regionów Polski, w tym z terenu województwa warmińsko-mazurskiego nie było możliwe ze względu na treść § 36 ust. 2 rozporządzenia. Powyższe wskazuje, że gdy chodzi o wycenę nieruchomości, przepisy jednoznacznie określają sposób i zasady wyceny, podejmowanie zaś polemiki z obowiązującymi przepisami ze wskazaniem na charakter inwestycji (stanowiącej drogę krajową) pozostaje w sferze argumentacji pozanormatywnej. Zdaniem Sądu zarówno biegły, jak i organy orzekające w sprawie, prawidłowo zdefiniowały rynek lokalny i regionalny. Organ opatrznie natomiast zinterpretował § 36 ust. 4 rozporządzenia ale nie miało to wpływu na wynik sprawy. Organ uznał mianowicie, że wycena winna być dokonana w oparciu o porównanie transakcji nieruchomościami przylegającymi do nieruchomości wycenianej z uwagi na to, że transakcje nieruchomościami drogowymi nie są wystarczające do przyjęcia miarodajnego kryterium będącego podstawą wyceny. Tymczasem skoro wywłaszczone grunty skarżącej nie były wcześniej przeznaczone pod drogi (za wyjątkiem odcinka przeznaczonego pod ul. M.) to w sprawie transakcje nieruchomościami drogowymi w ogóle nie mogły stanowić podstawy wyceny. Zarzuty skargi dotyczące analizy rynku nieruchomości rolnych zamiast nieruchomości drogowych – Sąd uznał zatem za chybione gdyż w kontrolowanej sprawie § 36 ust. 4 rozporządzenia nie mógł mieć zastosowania. Dotyczy on bowiem wyłącznie nieruchomości, które na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej były już przeznaczone pod inwestycję drogową. W niniejszej sprawie w dniu wydania omawianej decyzji w obowiązującym planie miejscowym przedmiotowa działka położona była na terenie oznaczonym jako tereny rolnicze. Skoro zatem w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przeznaczenie nieruchomości nie było drogowe, biegły przy dokonywaniu wyceny nieruchomości nie mógł zastosować § 36 ust. 4 rozporządzenia, natomiast prawidłowo należało wycenę oprzeć o przepis § 36 ust. 3 tego aktu. Analiza cen nieruchomości drogowych była natomiast przeprowadzona jedynie po to, aby wskazać, że na rynku regionalnym ceny nieruchomości nabywanych pod drogi (nieruchomości drogowych) są wyższe niż nieruchomości wykorzystywane dotychczas na cele rolne. Wynik tej analizy posłużył do podwyższenia odszkodowania o wielkość maksymalną przewidzianą w § 36 ust. 3 rozporządzenia tj. o 50 %, na co organ zwrócił uwagę w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Dokonując analizy rynku, biegły zawarł w opinii charakterystykę zarówno rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi, która wykazała jedynie nieliczne transakcje w tym przedmiocie i brak ich podobieństwa do nieruchomości wycenianej, jak również szczegółową analizę rynku nieruchomości gruntowych na obszarze budowy obwodnicy A.. Zdaniem Sądu, powyższa analiza spełnia wymogi wynikające zarówno z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i nie sposób przyjąć, że uznanie tej analizy przez organy orzekające za prawidłową, stanowiło naruszenie prawa. Z powyższych przyczyn zarzut skargi, dotyczący naruszenia art. 134 ugn oraz § 36 ust. 2 i 3 rozporządzenia uznać należało za nieuzasadniony.

Niezasadne i niczym niepoparte są także twierdzenia skarżącej o niedocenionym przez organ potencjale inwestycyjnym ww gruntów rolnych. W sprawie bezsporne jest, że nieruchomość skarżącej położona jest na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego części terenów miasta A., zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej Nr [...] z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...] poz. [...] z dnia [...] lutego 2000 r.), wg którego działka oznaczona nr [...] przeznaczona była częściowo pod istniejące uprawy polowe i użytki zielone i pod istniejącą ulicę M.. Natomiast stanowisko skarżącej wskazuje, że na jej nieruchomości można było prowadzić "nieuciążliwą dla środowiska wielokierunkową działalność gospodarczą i przemysłową", na poparcie czego do akt złożono zaświadczenia o przeznaczeniu terenu nie objętego ww planem miejscowym i dotyczące zupełnie innej nieruchomości ( k. 35 i n). W tym miejscu trzeba podkreślić, że koncepcje interpretacji zapisów planu miejscowego, będącego wiążącym przepisem prawa miejscowego nie mogą abstrahować od cen rynkowych, które biegły szczegółowo przeanalizował. Z analizy tej wynika niezbicie, że owe grunty, na których można (jak twierdzi skarżąca) prowadzić "wielokierunkową działalność gospodarczą i przemysłową" osiągają ceny rynkowe na poziomie 18 000 – 30 000 zł za 1 ha. Bez znaczenia dla wyniku sprawy są natomiast przedstawiane przez skarżącą interpretacje zapisów Studium a tym bardziej sprostowanie i ostateczna treść zaświadczenia [...] z [...] lipca 2014r. ( k. 45) – gdyż nie dotyczą, podobnie jak operat k. 47 i n. przedmiotowej sprawy.

Zarzuty pod adresem przeprowadzonej analizy transakcji nieruchomościami podobnymi miałyby rację bytu jedynie wówczas gdyby zostały poparte przykładami konkretnych transakcji z rynku lokalnego negującymi wycenę dokonaną przez biegłego. Samo zaś niepoparte żadnym przykładem przekonanie strony o zaniżonej wartości jej nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. W tym kontekście nie zasługuje także na uwzględnienie twierdzenie skarżącej, że wady operatu, jako znane z innych spraw winny być uwzględnione przez organ z urzędu.

W ocenie Sądu nie może być uznany za skuteczny także zarzut niezwrócenia się przez organ o ocenę operatu biegłego do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych czy do innego biegłego gdyż organ jest nie tylko władny ale wręcz jest zobowiązany do oceny we własnym zakresie operatu szacunkowego, jak każdego innego dowodu w sprawie. Stanowi o tym ugruntowane od lat orzecznictwo sądowo-administracyjne (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2008 r. sygn. akt I OSK 852/07; z dnia 22 grudnia 2009 r. sygn. akt I OSK 373/09; z dnia 12 stycznia 2011 r. sygn. akt I OSK 379/10, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 października 2011r. sygn. akt I OSK 1650/10). Zwrócenie się o opinię do organizacji rzeczoznawców majątkowych nie stanowi elementu każdego postępowania związanego z wyceną nieruchomości ale jest wyjątkiem od zasady i winno być uzasadnione konkretnie zaistniałymi w danym stanie faktycznym wątpliwościami i wewnętrznymi sprzecznościami, a tych w sprawie nie dostrzeżono. Zaś zawarty w skardze wniosek dowodowy wobec treści art. 106 ppsa pozbawiony jest podstawy prawnej.

Zdaniem Sądu biegły wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny a uzasadnienie zaskarżonej decyzji wskazuje, że opnia biegłego została gruntownie przeanalizowana przez organ. Sąd podziela stanowisko organu, że opinia sporządzona w sprawie spełnia wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Zasadnie też dokonano zwiększenia uzyskanej wartości o 50% (§ 36 ust. 3 rozporządzenia).

W sprawie nie zastosowano art. 18 ust. 1e ustawy. Stanowi on, że w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia: 1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17, 2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo 3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna - wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. Stawiając zarzut naruszenia ww przepisu skarżąca nie wykazała, że zaistniały podstawy do jego zastosowania.

Niezrozumiałe w okolicznościach niniejszej sprawy są zarzuty skargi dotyczące braku wyceny drenażu istniejącego na nieruchomości, skoro okoliczność ta nie wynika z akt sprawy. Co do pozostałych urządzeń (przebiegu linii energetycznej czy telefonicznej) - organ wskazał, że sama skarżąca nie jest ich właścicielką, nie ponosiła też kosztów ich budowy, a ponadto, co wydaje się oczywiste – wszelkie instalacje zamieszczone na nieruchomości przez podmioty zewnętrzne, służebności przesyłu czy inne służebności co do zasady obniżają wartość nieruchomości a idea prezentowana w skardze czy odwołaniu odnośnie do konieczności wyceny urządzeń nie należących do skarżącej nie znajduje uzasadnienia w przepisach prawa.

Nie sposób też podzielić zarzuty skargi wskazujące na nieprawidłowe sporządzenie uzasadnienia zaskarżonej decyzji czy na brak merytorycznej analizy sprawy sprowadzający się do naruszenia zasady dwuinstancyjności postępowania. Jak wskazano na wstępie, zaskarżoną decyzję charakteryzuje wnikliwe i szczegółowe uzasadnienie obrazujące zarówno cały stan faktyczny sprawy, przebieg postepowania jak i wnioski z niego wyciągnięte, przy czym argumentacja wyrażona w zaskarżonej decyzji poparta jest przywołaniem przepisów prawa oraz orzecznictwem sądowoadministracyjnym. Uzasadnienie to spełnia kryteria określone w art. 107 § 3 kpa i przeczy wysuwanej w skardze teorii o naruszeniu art. 15 kpa. Sąd nie dopatrzył się także naruszenia wyartykułowanych w skardze przepisów postępowania, a przyznana skarżącej kwota zdaniem Sądu nie narusza konstytucyjnej zasady słusznego odszkodowania.

Uwzględniając powyższe Sąd oddalił skargę w oparciu o art. 151 ppsa.