Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 615/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2021-11-05 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 62 ust. 2 w zw. z art. 10 ust. 2 pkt 8
journal: Dz.U. 2021 poz 741
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym -  t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Robert Adamczewski (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Cezary Koziński Asesor WSA Anna Dębowska po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 5 listopada 2021 r. sprawy ze skarg A Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ł. oraz G. P. wspólnika spółki cywilnej B i R. K. wspólnika spółki cywilnej B na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji 1) uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] r., znak [...]; 2) zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. na rzecz: a) A Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ł. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego; b) G. P. wspólnika spółki cywilnej B i R. K. wspólnika spółki cywilnej B solidarnie kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

II SA/Łd 615/21

Uzasadnienie

Do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi wpłynęły skargi A Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (zarejestrowana pod sygn. II SA/Łd 615/21) oraz G.P i R. K. - prowadzących działalność gospodarczą pod firmą B s.c. (zarejestrowana pod sygn. II SA/Łd 616/21) na ostateczną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z [...] r. (znak [...]) utrzymującą w mocy decyzję organu I instancji w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji.

Z akt sprawy wynika, że decyzją z [...] r. (znak [...]) Prezydent Miasta Ł., po rozpatrzeniu wniosku [...] Sp. z o.o., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalno-handlowo-usługowych z garażami, przewidzianej do realizacji w [...] na działkach nr ewid. 69/169, 69/177, 73/5 przy ul. C, nr ewid. 69/205, 69/206, 72/17, 73/6 przy ul. D 113A oraz nr ewid. 69/176, 69/187,69/189, 69/191, 69/218, 72/16, 73/4 przy ul. D w obrębie [...].

Odwołanie od powyższej decyzji złożyła spółka A Sp. z o.o. wnosząc o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji oraz dopuszczenie dowodów z dokumentów załączonych do odwołania na przytoczone w jego treści okoliczności faktyczne, w tym również dokumentacji zdjęciowej obrazującej natężenie ruchu na drogach dojazdowych do nieruchomości objętej zamierzeniem inwestycyjnym.

W odwołaniu podniesiono następujące zarzuty naruszenia przepisów:

1. art. 61 ust. 1 pkt 1 i 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z § 3ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie ustalana wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że spełnione zostały warunki określone we wskazanej normie umożliwiające wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, w sytuacji w której, zaskarżona decyzja narusza przepisy odrębne, nie mówiąc już o tym, że wydanie zaskarżonej decyzji nie zostało poprzedzone sporządzeniem właściwej i rzetelnej analizy urbanistycznej, o której mowa w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie ustalana wymagań dotyczących nowej zabudowy terenu w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego;

2. art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – poprzez wydanie decyzji prowadzącej do naruszenia chronionego prawem interesu publicznego oraz interesów osób trzecich, z uwagi na określenie dla planowanej inwestycji niewłaściwej liczby miejsc parkingowych, całkowicie nieadekwatnej po pierwsze do charakteru inwestycji, po drugie jej usytuowania i już istniejących problemów komunikacyjnych na obszarze, na którym przedmiotowa inwestycja miałaby zostać zrealizowana, w tym na węźle ul. D/E/F;

3. §5 ust. 1 i 2 oraz § 6 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego - poprzez określenie warunków dla planowanej inwestycji w sposób sprzeczny z wynikami analizy urbanistycznej, tj. pominięciem części nieruchomości wchodzących w zakres obszaru niezbędnego do porównań i analizy, w zakresie powierzchni zabudowy oraz szerokości elewacji albowiem z przekroczeniem średniej wynikającej z analizy urbanistycznej, w sytuacji, gdy przedmiotowa decyzja nie zawiera jednocześnie jakiegokolwiek uzasadnienia w zakresie okoliczności, które mogłoby w jakikolwiek sposób uzasadniać odstępstwo od wyników dokonanej analizy;

4. art. 61 ust. 1 pkt 5 w zw. z art. 53 ust. 4 ustawy o panowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - poprzez wydanie decyzji bez uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla planowanej inwestycji, na skutek nierozważenia przez organ i jednocześnie na skutek błędnego określenia liczby miejsc i powierzchni parkingowych dla planowanej inwestycji, w żaden sposób nie przystających do położenia nieruchomości i charakteru planowanej inwestycji;

5. art. 107 § 1 i § 3 k.p.a. poprzez brak uzasadnienia prawnego wydanej decyzji, która nie pozwalana na weryfikację wydanego rozstrzygnięcia;

6. art. 7, art. 77 § 1 k.p.a. - poprzez niepodjęcie czynności zmierzających do ustalenia i wyjaśnienia stanu sprawy, w tym przede wszystkim w zakresie analizy urbanistycznej, która w obecnym kształcie nie pozwala na ustalenie w oparciu, o które działki gruntu została opracowana, jak również poprzez brak podjęcia jakichkolwiek czynności zmierzających do weryfikacji stanowiska o braku konieczności uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedmiotowej inwestycji, w sytuacji, gdy zakładana ilość miejsc parkingowych oraz przewidziana w decyzji powierzchnia parkingów, już na pierwszy rzut oka jest zupełnie nieadekwatna do skali przedmiotowej inwestycji oraz jej lokalizacji, co przesądza, że wydanie przedmiotowej decyzji nie zostało poprzedzone wnikliwy ustaleniem i rzetelną oceną stanu faktycznego niniejszej sprawy.

Wspomnianą na wstępie decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. orzekło o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji organu I instancji.

W uzasadnieniu Kolegium podniosło, że w przedmiotowej sprawie na potrzeby przeprowadzenia analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, organ prawidłowo wyznaczył obszar analizowany wokół terenu inwestycji. Granice tego obszaru zostały wyznaczone na mapie w skali 1:1000, zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia, w odległości odpowiadającej trzykrotnej szerokości frontu terenu inwestycji od strony ul. D (3 x 96,0 m = 288,0 m). W tak wyznaczonym obszarze objętą nim zabudowę poddano wnikliwej analizie urbanistycznej.

Przedmiotowa analiza składa się nie tylko z powołanej wyżej mapy, ale także z części opisowej, w tym tabelarycznej. Analizą objęto wszystkie zabudowane działki znajdujące się w wyznaczonym obszarze analizowanym. Uwzględnia ona powierzchnię działek, powierzchnię ich zabudowy, wyliczenie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy, szerokość elewacji frontowych budynków, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowych oraz wszystkich elementów geometrii dachu oraz średnie wielkości poszczególnyc hparametrów.

Ponadto, co w tej sprawie ma szczególne znaczenie, z uwagi na wielkość obszaru analizy i różnorodność występującej w nim zabudowy), analiza zawiera wnikliwe uzasadnienie dla możliwych do uwzględnienia w decyzji odstępstw od zasady wyznaczania parametrów planowanych obiektów na podstawie średnich wielkości z obszaru analizy.

Jak wynika z treści tej analizy, w granicach obszaru analizowanego występuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, zabudowa usługowa (w tym handlowa, biurowa, hotelowa, oświatowa, medyczna) oraz pojedyncza zabudowa o funkcji produkcyjno-magazynowej. Zabudowie tej towarzyszą budynki garażowe i gospodarcze.

W tym stanie rzeczy, w ocenie Kolegium, bezspornym jest, że planowana inwestycja (zespół budynków mieszkalno-handlowo-usługowych z garażami), pod względem funkcji, stanowi kontynuację zabudowy istniejącej w prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym. Kontynuacja funkcji oznacza bowiem, że nowa zabudowa musi mieścić się w granicach zastanego wdanym miejscu sposobu zagospodarowania terenu. Podkreślić należy, że w zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w istniejący już stan rzeczy, a niewątpliwie taka sytuacja ma miejsce w okolicznościach przedmiotowych spraw.

Przeprowadzona analiza stanowiła także podstawę do określenia w zaskarżonej decyzji warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego.

a. linia zabudowy - nie wyznacza się, z uwagi na położenie terenu inwestycji w głębi kwartału;

b. wskaźnik wielkości powierzchni istniejącej i nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu objętego wnioskiem - od 0,53 do 0,72;

c. szerokość elewacji frontowej zespołu zabudowy od ul. D - od 78,0 m do140,0 m;

d. wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki - od 40,0 m do 60,0 m od strony [...] F z możliwością podwyższenia w kierunku południowym do78,0 m (zgodnie z wytycznymi konserwatorskimi);

e. geometria dachu:

kąt nachylenia połaci dachowych - od 0° do 15°

wysokość głównej kalenicy / attyki - nie więcej niż 78,0 m

układ połaci dachowych - dach jednospadowy lub wielospadowy

kierunek głównej kalenicy dachu /attyki/płaszczyzny elewacji - równoległy lub prostopadły do ul. D.

Maksymalna wysokość projektowanej inwestycji liczona ze wszystkimi urządzeniami na dachu (antenami, wywietrznikami, kominami, itp.) nie może przekraczać wysokości zabudowy wyznaczonej przez powierzchnie ograniczające - zgodnie z mapą "Rejestr Lotniczych Urządzeń Naziemnych (RLUN) i ich powierzchni ograniczających zabudowę(BRA)" i mapą powierzchni ograniczających wysokość zabudowy i obiektów naturalnych w rejonie lotniska [...].

Jak wynika z tabelarycznej części analizy urbanistycznej, zawiera ona informacje dotyczące położenia, funkcji oraz parametrów i gabarytów wszystkich obiektów w obszarze analizowanym, ale także wyliczenia średnich wielkości tych parametrów. Ustalenie jednakże średniego wskaźnika dla całego obszaru nie oznacza, iż tak ustalony wskaźnik jest bezwzględnie wiążący dla rozstrzygnięcia w danej sprawie. W przepisach rozporządzenia, tj. w § 4 ust. 4, § 5 ust. 2, § 6 ust. 2 i § 7 ust. 4 zawarte zostały bowiem normy dopuszczające wyznaczenie innej linii zabudowy, innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, innej szerokości elewacji frontowej oraz innej wysokości elewacji frontowej od średniej ustalonej na podstawie § 1 każdego z tych paragrafów, jednakże tylko wtedy, gdy wynika to z analizy urbanistycznej (przeprowadzonej przez urbanistę lub architekta). Możliwe jest więc w zakresie wymienionych wskaźników, w konkretnym przypadku, rozstrzygnięcie specyficzne uwzględniające uwarunkowania zaistniałe na terenie obszaru urbanistycznego w kontekście zamierzenia przedstawionego we wniosku.

Odnosząc to do rozpatrywanej sprawy zasadnym jest wskazanie, że w istocie przypadku opisanych wyżej parametrów, tj. wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej oraz wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej zastosowano odstępstwo od ogólnej zasady wyznaczania parametrów na podstawie średniej wielkości z obszaru analizowanego, uznając, że takie działanie nie spowoduje naruszenia ładu przestrzennego w otoczeniu terenu inwestycji.

Przechodząc do szczegółowej analizy poszczególnych gabarytów i parametrów przyszłej inwestycji Kolegium wskazało, co następuje:

Odnosząc się do kwestii wyznaczenia linii zabudowy należy wyjaśnić, że w powołanym § 4rozporządzenia chodzi o linię zabudowy od strony pasa drogowego. Pojęcie zaś pasa drogowego łączyć należy z pojęciem drogi publicznej. Stąd zatem w sytuacji, w której nieruchomość przeznaczona do zabudowy znajduje się w tzw. drugiej linii zabudowy, bez bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, a jedynie łączy się z nią drogą wewnętrzną, wyznaczanie linii zabudowy co do zasady nie jest konieczne. W tej sprawie zatem, zdaniem Kolegium, organ I instancji nie ustalając dla planowanych obiektów linii zabudowy, nie naruszył prawa.

Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym w stosunku do powierzchni terenu/działek zabudowanych w obszarze analizy jest zróżnicowany i zawiera się w przedziale od 0,14 do 0,1; średnio dla całej zabudowy 0,55.Na podstawie danych dotyczących planowanej powierzchni zabudowy, zwartych we wniosku ustalono, że inwestor wnioskuje o wskaźnik od 0,60 do 0,72. Ponieważ wnioskowany wskaźnik jest większy od średniego w analizie dokonano oceny możliwości zastosowania § 5 ust. 2 rozporządzenia, który dopuszcza wyznaczenie innego wskaźnika, jeżeli wynika to z analizy.

Wobec rozległości obszaru objętego analizą oraz jego wyraźnego podziału siatką ulic na mniejsze jednostki przestrzenne, zdaniem sporządzającego analizę architekta, należało odnieść się przede wszystkim do parametrów występujących w zwartej jednostce urbanistycznej, na której położony jest teren planowanej inwestycji tj. w kwartale ograniczonym ulicami C, F, D i G. Na terenie tego kwartału występuje 23 działki/nieruchomości o wskaźnikach od 0,14 (szkoła przy ul. D 117) do 1,0 (budynek wielorodzinny przy ul. D 115). Średnia wielkość tego parametru ustalona dla tej zabudowy wynosi 0,53. Przy czym wśród nieruchomości zlokalizowanych w opisanym kwartale ulic występują wielkości wskaźnika powierzchni zabudowy analogiczne lub bardzo zbliżone do wnioskowanego, tj. 0,60 (hotel przy [...] F 11A oraz magazyn przy ul. D 115 A), 0,65 (zespół zabudowy F 7/9 /D 101/109), 0,70 (zabudowa usługowa przy ul. C194), 0,71 (biura przy [...] F 3) oraz 0,72 (budynek wielorodzinny przy ul. C 196).

Nie może zatem budzić wątpliwości, że w jednostce urbanistycznej, w obrębie której planowana jest przedmiotowa inwestycja, występują wskaźniki z wnioskowanego przedziału, tj. od 0,60 do 0,72, a także większe.

W związku z tym istniała podstawa do uwzględnienia wniosku inwestora i wyznaczenia wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w przedziale od wskaźnika średniego w kwartale ulic C, F, D, G do wnioskowanego tj. od 0,53 do 0,72( § 5 ust. 2 rozporządzenia);

Przeprowadzona analiza urbanistyczna wykazała, że w obszarze analizowanym wielkość tego parametru jest bardzo zróżnicowana i kształtuje się w przedziale od 3,0 m do 210,0 m; średnio 33,0 m. We wniosku określono planowaną łączną szerokość elewacji frontowej zespołu zabudowy od130 m do 140 m. Ponieważ wnioskowana szerokość jest większa od wyznaczonej na podstawie średniej, w przypadku tego parametru przeprowadzono analizę co do możliwości zastosowania ust. 2,który dopuszcza wyznaczenie innej szerokości, jeżeli wynika to z analizy. Analiza ta wykazała, że w otoczeniu terenu inwestycji występuje wiele budynków charakteryzujących się znacznymi szerokościami elewacji frontowych. W kwartale ograniczonym ulicami: C, F, D i G, a zatem najbardziej reprezentatywnym dla określenia parametrów i cech przyszłej zabudowy, można wskazać zarówno pojedyncze budynki, jak również zwarte zespoły budynków, posiadające szerokości elewacji frontowych zbliżone do szerokości planowanej, a także większe:

- 78 m - bud. wielorodzinny przy ul. D 101/109

- 117 m - zespół budynków usługowych przy [...] F 5/11

- 154 m - bud. wielorodzinny przy ul. C 182

- 172 m - zespół budynków wielorodzinnych i usługowych przy [...] F 7/9 /D 101/109 (elewacja od [...] F).

Przy czym w analizie zauważa się, że wskazane budynki wielkogabarytowe położone są z reguły w głębi kwartału, natomiast zabudowa tworząca pierzeje ulic posiada nieco mniejsze szerokości frontów - wyjątkiem jest tu jedynie aleja F, wzdłuż której zlokalizowane są budynki o znacznych szerokościach elewacji. Planowana inwestycja jest przewidziana do realizacji w głębi kwartału, a zatem dopuszczenie szerokości elewacji frontowej zgodnej z wnioskiem nie zaburzy wykształconego ładu przestrzennego.

W związku z powyższym w decyzji ustalono łączną szerokość elewacji frontowej planowanego zespołu zabudowy od ul. D w przedziale od szerokości występującej na działce sąsiedniej przy ul. D 101/109 do wnioskowanej tj. od 78 m do 140 m(§ 6 ust. 2 ww. rozporządzenia).

Odnosząc się do tego sposobu wyznaczenia szerokości elewacji frontowej nie można nie dostrzec, że przyjęte w decyzji wartości graniczne (od - do) są dość odległe, co mogłoby wskazywać, że parametr ten nie został ustalony wystarczająco precyzyjnie. Należy jednak zwrócić uwagę, że uzasadnieniem dla takiego działania była zabudowa istniejąca w otoczeniu planowanej inwestycji, co zostało w analizie szczegółowo opisane. Ponadto ewentualna zmiana decyzji w celu zminimalizowania tej rozpiętości mogłaby polegać jedynie na podwyższeniu dolnej granicy przedziału. Temu zaś na przeszkodzie stoi art. 139 k.p.a., zgodnie z którym organ odwoławczy nie może wydać decyzji na niekorzyść strony odwołującej się, chyba że zaskarżona decyzja rażąco narusza prawo lub rażąco narusza interes społeczny. W ocenie Kolegium ustalona w niniejszej decyzji rozpiętość parametru nie narusza rażąco obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa.

Podstawę do wyznaczenia w decyzji wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki dla planowanego zespołu budynków stanowił § 7 ust. 4 rozporządzenia. W decyzji parametr ten, od strony [...] F, ustalono w przedziale od 40,0 m do60,0 m z możliwością podwyższenia w kierunku południowym do 78,0 m (zgodnie z wytycznymi konserwatorskimi).

Uzasadnieniem dla takiego sposobu wyznaczenia górnej krawędzi elewacji frontowej, były ustalenia dokonane w obszarze analizy, z których wynika, że obszar ten charakteryzuje się znacznym zróżnicowaniem wysokości zabudowy.

Występują tu budynki posiadające od 1 do 24 kondygnacji nadziemnych, a wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych waha się w granicach od 3,0 m do 79,1 m; średnio dla całej zabudowy - 17,5 m.

We wniosku wysokość zabudowy w obrębie zespołu określono w przedziale od I do XXVIII kondygnacji nadziemnych oraz wskazano maksymalną przewidywaną wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej - 100 m. Ponieważ wnioskowana wysokość jest większa od średniej, także w przypadku tego parametru należało rozważyć możliwość zastosowania ust. 4rozporządzenia, który dopuszcza wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy.

Punktem wyjścia do tej analizy było stwierdzenie, że podstawową jednostką urbanistyczną w centrum [...] są kwartały zabudowy, wydzielone z przestrzeni przez prostokątną siatkę ulic. Teren inwestycji zlokalizowany jest w centrum takiego kwartału, ograniczonego ulicami: C, F, D i G.

Zatem w celu wyznaczenia wysokości elewacji frontowej dla planowanej inwestycji w sposób zapewniający zachowanie wykształconego ładu przestrzennego, należało przeanalizować przebieg tej wysokości w ww. kwartale. Analiza ta wskazuje wyraźnie kształtujący się podział istniejącej zabudowy na dwie grupy wysokościowe:

- zabudowa niższa, posiadająca od I do VII kondygnacji nadziemnych, zlokalizowana na obrzeżach kwartału, głównie w pierzejach ulic; wysokość elewacji frontowych w tej grupie budynków zawiera się w przedziale od 4,5 m (budynek magazynowy przy ul. D115A) do 27 m (budynek wielorodzinny przy ul. C 172/180),

- zabudowa wysoka i wysokościowa, posiadająca od XI do XXIV kondygnacji nadziemnych(plus urządzenia techniczne na dachach), usytuowana w głębi kwartału, poza pierzejami ulic (z wyjątkiem hotelu [...], akcentującego narożnik ulic D i F); wysokość elewacji frontowych tych budynków wynosi od 40 m (ww. hotel przy ul. F 11A / róg D) poprzez 55 m (budynek wielorodzinny przy ul. D 101/109) do 78 m (budynki wielorodzinne przy ul. F 7/9 oraz C 182).

Planowana inwestycja jest przewidziana do realizacji w głębi kwartału, a jej najbliższe sąsiedztwo stanowią opisane wyżej budynki wysokościowe.

Jak wynika z treści analizy, przedłożona przez wnioskodawcę koncepcja graficzna wskazuje podział budowli na kilka głównych brył posiadających od XII do XXVIII kondygnacji nadziemnych oraz III kondygnacyjny łącznik między budynkami. W związku z powyższym wyznaczenie parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej może nastąpić w oparciu o wysokości graniczne (min. 40 m i max. 78 m) w grupie budynków wysokich i wysokościowych w przedmiotowym kwartale zabudowy. Z uwagi na planowane zróżnicowanie wysokościowe budynków w obrębie zespołu ustalono, że wysokość elewacji frontowej należy wyznaczyć odpowiednio do zakresu wysokości występujących w zabudowie wysokiej i wysokościowej w kwartale ulic C, F, D, G, tj. od 40,0 m (analogicznie jak w przypadku XI-kondygnacyjnego budynku hotelu przy ul. F 11A / róg D) do 60,0 m (jak w XVIII kondygnacyjnym budynku wielorodzinnym przy ul. D 101/109) z możliwością podwyższenia w kierunku południowym do 78,0 m (jak w XXIV kondygnacyjnym budynku wielorodzinnym przy ul. C 182) - § 7 ust. 4 rozporządzenia.

W analizie zawarte zostało także wyjaśnienie co do braku podstaw do wyznaczenia górnej wysokości elewacji frontowej na wnioskowanym poziomie 100 m. Sprowadza się ono do twierdzenia, że na obszarze poddanym analizie nie występuje zabudowa osiągająca na taką wysokość.

Maksymalna wysokość w obszarze analizowanym wynosi 79,1 m i występuje w budynku "[...]" przy ul. C 148/150 oraz w hotelu "[...] przy ul. C 157. Zabudowa ta jest jednak zlokalizowana po przeciwległej w stosunku o terenu inwestycji, północnej stronie alei F, która jako szeroka arteria komunikacyjna stanowi wyraźną granicę jednostek urbanistycznych.

Stąd ww. zabudowa nie powinna mieć wpływu na wyznaczenie wysokości dla inwestycji przewidzianej do realizacji w głębi kwartału zlokalizowanego po południowej stronie [...] F.

W ocenie Kolegium przeprowadzona w tym zakresie analiza urbanistyczno-architektoniczna jest wnikliwa i w sposób wyczerpujący odnosi się zarówno do elementów zabudowy istniejących w kwartale ulic: C, F, D i G, jak też do koncepcji architektonicznej planowanego zespołu zabudowy wskazującej podział budowli na kilka głównych brył.

Taki sposób ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej nie narusza § 7 ust. 4rozporządzenia, który dopuszcza wyznaczenie innej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy. W przedmiotowej sprawie warunek ten został spełniony, gdyż wyznaczenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej wynika z analizy urbanistycznej i, w celu zachowania ładu przestrzennego, dostosowana jest do wysokości budynków znajdujących się w bliskim sąsiedztwie terenu inwestycji.

W obszarze analizowanym dominują dachy płaskie o kącie nachylenia połaci dachowych od0° do 20°; sporadycznie występują dachy spadziste 20-30° oraz mansardowe 70°. Kierunek kalenic, attyk i płaszczyzn elewacji pozostaje w układzie równoległym/ prostopadłym w stosunku do siatki ulic. Wysokość kalenic/attyk zawiera się w przedziale od 3,0 m do 79,1 m; średnio - 18,5 m. Ustalone zatem w zaskarżonej decyzji elementy geometrii dachu, tj. kierunek głównej kalenicy oraz kąt nachylenia i układ połaci dachowych znajdują odzwierciedlenie w obszarze analizowanym.

Wobec koncepcji zabudowy przewidującej zróżnicowanie wysokościowe budynków w obrębie planowanego zespołu, za wystarczające w tej sprawie należało uznać ustalenie wysokości głównej kalenicy wyłącznie na poziomie maksymalnym.

Następnie Kolegium stwierdziło, że planowana inwestycja spełnia również pozostałe warunki z art. 61 ust. 1 pkt 2-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tj.:

- teren inwestycji ma dostęp do publicznej drogi powiatowej - ul. D przez istniejący zjazd oraz drogi wewnętrznej na dz. 72/3 (ogólnodostępną drogę wewnętrzną we władaniu Zarządu Dróg i Transportu) oraz na dz. 72/11 (drogę prywatną z ustanowioną służebnością przechodu i przejazdu oraz przeprowadzenia mediów na rzecz każdoczesnego właściciela działek objętych wnioskiem)

- istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego,

- teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne,

- decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Ponadto decyzja Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] r. (znak [...]) o warunkach zabudowy, stosownie do treści art. 60 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, została wydana po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4 pkt 2 i pkt 13 tej ustawy, tj.: z [...] Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków - uzgodnienie dokonane postanowieniem z [...] lutego 2021 r. (znak: [...]), z Prezesem Urzędu Lotnictwa Cywilnego - uzgodnienie dokonane w trybie przewidzianym w art. 53 ust. 5 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Faktem jest, ze uzgodnieniu z Prezesem Lotnictwa Cywilnego poddany był projekt decyzji w wersji nie obejmującej wytycznych [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków zawartych w piśmie z 12 grudnia 2020 r. Jednakże zmiana projektu będąca wynikiem uwzględnienia tych wytycznych nie odnosiła się do maksymalnej dopuszczonej wysokości obiektu, a jedynie dotyczyła konieczności zróżnicowania wysokościowego planowanej inwestycji, projekt nie wymagał zatem ponownego uzgodnienia z Prezesem Urzędu Lotnictwa Cywilnego.

W kwestii zaś dotyczącej niewłaściwego określenia w decyzji ilości miejsc parkingowych zasadnym jest wskazanie, że obowiązek określenia ilości miejsc postojowych dla inwestycji w decyzji o warunkach zabudowy wynika z przepisów wykonawczych do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dokładnie z treści § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U. z 2003r. Nr 164, poz. 1589). Zgodnie z tą normą prawną, ustalenia dotyczące obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej zapisuje się w szczególności poprzez określenie sposobu zaopatrzenia w wodę, energię elektryczną i cieplną, środki łączności, odprowadzania ścieków i gospodarowania odpadami, a także określenie dostępu do drogi publicznej oraz wymaganej ilości miejsc parkingowych.

O konieczności ustalenia ilości tych miejsc już w decyzji o warunkach zabudowy świadczy także treść § 18 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r.w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie(tekst jednolity: Dz. U. z 2019r. poz. 1065). W świetle bowiem tego przepisu, liczbę i sposób urządzenia miejsc postojowych należy dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczby miejsc, z której korzystają osoby niepełnosprawne. Należy jednak zaznaczyć, iż przepis ten znajdzie zastosowanie dopiero na etapie postępowania w sprawie wydania decyzji pozwoleniu na budowę. W świetle powyższego bezspornym jest, iż wydając decyzję o ustaleniu warunków zabudowy w odniesieniu do planowanej inwestycji, organ I instancji nie mógł odstąpić od określenia wymogów w zakresie miejsc postojowych, które winny być dostosowane do przeznaczenia i rodzaju sposobu zabudowy.

Kolegium podkreśliło, iż kwestia miejsc postojowych na gruncie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uregulowana została w sposób ogólny, bez wskazań uszczegółowiających wymaganą ilości owych miejsc. Ani bowiem przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ani normy rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, nie dają podstaw do precyzyjnego rozstrzygnięcia w decyzji o warunkach zabudowy w tym zakresie. Ilość miejsc parkingowych przynależnych do nowej zabudowy zależy zatem w istocie od indywidualnej oceny organu ustalającego warunki zabudowy.

W zaskarżonej decyzji, dla obsługi planowanej inwestycji, nałożono na inwestora obowiązek zapewnienia miejsc postojowych dla samochodów poza pasami dróg publicznych w liczbie:

- dla funkcji mieszkalnej - maksymalnie jedno stanowisko na każde mieszkanie dla handlu i usług - maks. 20 stanowisk na 1000 m² powierzchni użytkowej;

- dla biur i urzędów - maks. 15-20 stanowisk na 1000 m² powierzchni użytkowej.

Zaskarżona decyzja spełnia zatem warunek w zakresie zapewnienia inwestycji miejsc postojowych.

Odnosząc się natomiast do zarzutów odwołania, dotyczących nieuwzględnienia przez organ orzekający w sprawie natężenia ruchu związanego z obsługą obiektów planowanej inwestycji, Kolegium wyjaśniło, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie nakłada ani na wnioskodawcę, ani na organ orzekający w sprawie ustalenia warunków zabudowy obowiązku badania natężenia ruchu. Kwestie takie jak generowanie hałasu, natężenie ruchu samochodowego nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy dotyczącej warunków zabudowy. Nie są to bowiem przesłanki ustawowe przewidziane w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem zarzuty związane z pogorszeniem warunków życia, zwiększeniem hałasu oraz natężenia ruchu mogą być badane dopiero na dalszym etapie procesu inwestycyjnego, tj. w postępowaniu administracyjnym w przedmiocie wydania pozwolenia na budowę.

Analogicznie, kwestia zacienienia nieruchomości odwołujących się także nie należy do postępowania w sprawach o warunki zabudowy. Ma natomiast znaczenie w toku ubiegania się o pozwolenie na budowę.

Zdaniem Kolegium organ I instancji także prawidłowo ocenił, że planowana inwestycja nie wymagała uprzedniego uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, bowiem nie zalicza się do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko wymienionych w § 3 ust. 1 pkt 55 i pkt 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 września2019r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. z 2019r.poz. 1839).Ustalenie to zostało dokonane na podstawie danych inwestycji zawartych we wniosku, tj.: powierzchnia podlegająca przekształceniu - 10631 m² , powierzchnia użytkowa garaży i parkingów - do 0,5 ha. A zatem powierzchnia terenu podlegająca przekształceniu nie przekracza 2 ha, zaś powierzchnia użytkowa parkingów nie przekracza 0,5 ha, tak bowiem należy rozumieć stwierdzenie "do 0,5 ha".

Powołany bowiem wyżej przepis § 3 ust. 1 pkt 58 rozporządzenia wprowadza normę, która nakazuje uznać za przedsięwzięcie mogące potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko parking, który ma co najmniej 0,5 ha powierzchni użytkowej. Jeżeli chodzi o rozumienie pojęcia "o powierzchni nie mniejszej niż" to przyjąć należy, że chodzi tutaj o powierzchnię minimalną, która decyduje o zaliczeniu przedsięwzięcia do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko. W tym miejscu podkreślenia wymaga, że zgodnie z art. 55 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzja o warunkach zabudowy wiąże organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę, w tym znaczeniu, że ustalone w niej warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, nie mogą być przedmiotem weryfikacji, a w konsekwencji odmiennych ustaleń przez organ wydający pozwolenie na budowę, skoro - stosownie do art.35 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - zgodność projektu budowlanego podlega weryfikacji właśnie przez prymat rzeczonej decyzji. Zatem związanie organu budowlanego decyzją o warunkach zabudowy dotyczyć będzie także powierzchni użytkowej parkingów, która (zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy) nie może przekroczyć 0,5 ha.

Reasumując, zdaniem Kolegium, w rozpatrywanej sprawie organ I instancji dokonał wnikliwej i wszechstronnej oceny obszaru analizowanego w wyniku, której ustalił cechy zabudowy w otoczeniu terenu inwestycji, w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących projektowanej zabudowy.

Skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi złożyli: A Spółka z o.o. oraz G. P. i R. K. -prowadzący działalność gospodarczą pod firmą B s.c.

Skarżąca A Spółka z o.o., wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, zarzucała decyzji naruszenie przepisów:

1. Art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. - poprzez utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji wydanej przez organ I instancji z naruszeniem przepisów prawa tj.:

- art. 61 ust. 1 pkt 5 w zw. z art. 53 ust. 4 ustawy o panowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 3 ust. 1 pkt 55 i pkt 58 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 września 2019r.w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko - poprzez wydanie decyzji w przedmiocie określenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji bez uprzedniego uzyskania wymaganej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla planowanej inwestycji w związku z brakiem jakiejkolwiek weryfikacji przez organ I i II instancji założeń przyjętych przez wnioskodawcę co do wielkości powierzchni parkingowych dla planowanej inwestycji, która w żaden sposób nie przystaje do wielkości obiektu jego położenia oraz planowanego sposobu użytkowania i przeznaczenia budynku;

- art 61 ust. 1 pkt 1 i 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z § 3ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie ustalana wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego - poprzez Jego niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że spełnione zostały warunki określone we wskazanej normie umożliwiające wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, w sytuacji w której, zaskarżona decyzja narusza przepisy odrębne tj.:

- § 5 ust. 1 i 2 oraz § 6 ust 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r.w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego - poprzez niewłaściwe określenie wskaźnika powierzchni zabudowy oraz szerokości elewacji, albowiem w sposób sprzeczny z wynikami analizy urbanistycznej;

- § 3 ust. 2 pkt 55 i 58 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 roku w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko - poprzez wydanie decyzji bez uprzedniego uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, podczas gdy biorąc pod uwagę skalę i wielkość planowanej inwestycji, nie sposób przyjąć, aby powierzchnia parkingów uwzględniając rzeczywiste potrzeby inwestycji była niższa niż 0,5 ha;

- art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - poprzez wydanie decyzji prowadzącej do naruszenia chronionego prawem interesu publicznego oraz interesów osób trzecich, z uwagi na określenie dla planowanej inwestycji niewłaściwej liczby miejsc parkingowych, tj. po pierwsze w ilości maksymalnie 1 miejsce na 1 mieszkanie, co powoduje, że zapewnienie Już tylko kilku miejsc postojowych dla budynku spełniałoby powyższy wymóg, a nadto poprzez określenie liczby miejsc parkingowych w całkowicie nieadekwatny zarówno do charakteru inwestycji, jak i jej usytuowania, tym bardziej w kontekście już istniejących problemów komunikacyjnych na obszarze, na którym inwestycja miałaby zostać zrealizowana;

- art. 62 ust. 2 w zw. z art. 10 ust. 2 pkt 8 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

- poprzez brak zawieszenia postępowania w niniejszej sprawie pomimo tego, że obszar objęty inwestycją mieści się w tzw. Strefie Wielkomiejskiej dla którego istnieje obowiązek sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a Rada Miejska w [...] w dniu 6 marca 2019r. podjęła uchwałę nr [...] w sprawie zmiany "Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta [...]" w zakresie dotyczącym określenia obszaru przestrzeni publicznej oraz obszarów, dla których obowiązkowe jest sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego";

2. Art. 7 k.p.a. w art. 77 § 1 k.p.a. - poprzez brak podjęcia czynności zmierzających do ustalenia i wyjaśnienia stanu sprawy, w tym przede wszystkim w zakresie analizy urbanistycznej oraz weryfikacji informacji przedstawionych przez wnioskodawcę, co do braku konieczności uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedmiotowej inwestycji, w sytuacji, gdy zakładana przez wnioskodawcę, rzekoma, powierzchnia parkingowa do 0,5 ha. Już na pierwszy rzut oka jest zupełnie nieadekwatna do skali przedmiotowej inwestycji oraz jej lokalizacji, co przesądza, że wydanie przedmiotowej decyzji nie zostało poprzedzone wnikliwy ustaleniem i rzetelną oceną stanu faktycznego niniejszej sprawy.

Uzasadniając zarzuty skarżąca spółka w pierwszym rzędzie zwróciła uwagę, że w niniejszej sprawie organy całkowicie pominęły dyspozycję przepisu art. 62 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Tymczasem w związku z uchwałą Rady Miejskiej w [...] z dnia 6 marca 2019 roku nr [...] w sprawie zmiany "Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta [...] w zakresie dotyczącym określenia obszaru przestrzeni publicznej oraz obszarów, dla których obowiązkowe jest sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego" obszar objęty niniejszym postępowaniem, podobnie jak nieruchomość skarżącej przy ul. D 101/113 w [...] ,został oznaczony jako "Obszary przestrzeni publicznej, dla których obowiązkowe jest sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przestrzenie do ponownego ukształtowania - place publiczne, wybrane odcinki ulic". Skutkiem powyższego jest powinność zawieszenia postępowania w niniejszej sprawie na podstawie przepisu art. 62 ust 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, podobnie jak miało to miejsce w przypadku rozpoznawania wniosku o ustalenie warunków zabudowy dla nieruchomości skarżącej przy ul. D 101/113 w [...], co potwierdza postanowienie Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] kwietnia 2019 roku o numerze [...], którego kopię złożono przy skardze.

Dalej skarżąca spółka podniosła, że zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 58 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10.09.2019 roku w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco wpływać na środowisko, przedsięwzięciem mogącym potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko jest przedsięwzięcie obejmujące m.in. budowę parkingu o powierzchni użytkowej przekraczającej 0,5 ha. Jak wyjaśnia natomiast organ II instancji w uzasadnieniu wydanego rozstrzygnięcia, ustalenie o braku podstaw do sporządzenia decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach w niniejszej sprawie zostało oparte przez organy tylko na podstawie informacji zawartych we wniosku, w którym wnioskodawca wskazał, że powierzchnia terenu podlegająca przekształceniu wynosi 10631 m², a powierzchnia użytkowa garaży i parkingów do0,5 ha. Wobec powyższego skarżąca zarzuciła, że zarówno organ I, jak organ I Iinstancji, nie dokonał jakiejkolwiek weryfikacji w/w parametrów wskazanych przez wnioskodawcę, albowiem mając na uwadze, że zamierzenie inwestycyjne zakłada realizację budynku o funkcji mieszkalno-usługowej o szerokości elewacji frontowej do 140 m² oraz o wysokości od 40 do 78 m², oczywistym w ocenie skarżącej jawi się fakt, że wskazane przez inwestora parametry w tym w szczególności co do wielkości parkingu, już na pierwszy rzut oka są zupełnie nieadekwatne do planowanej inwestycji, co z kolei zostało w niniejszej sprawie całkowicie pominięte. Nie sposób bowiem przyjąć, że parking o powierzchni do 0,5 ha będzie wystarczający do obsługi komunikacyjnej planowanego budynku mając na uwadze zarówno wielkość, jak i jego mieszkalno-użytkowe przeznaczenie. Wszelkie ustalenia w tym zakresie winny zostać poprzedzone rzetelną weryfikacją, która w niniejszym przypadku nie została przez organ I i II instancji w ogóle dokonana.

Skarżąca spółka podniosła, że decyzja o warunkach zabudowy powinna określać liczbę miejsc parkingowych dla planowanego przedsięwzięcia w sposób adekwatny do skali, wielkości obiektu oraz rzeczywistych potrzeb komunikacyjnych danej inwestycji, a jednocześnie z uwzględnieniem zasad kształtowania ładu przestrzennego oraz interesu publicznego. Poza wszelkim sporem pozostaje bowiem fakt, że kształtowanie ładu przestrzennego, winno przede zmierzać do optymalizacji jakości życia, wydajności ekonomicznej, istniejących dysfunkcje, ograniczenia konfliktów przestrzennych, a także zapobieżenia degradacji środowiska przyrodniczego zmniejszenia

Kształtując zatem parametry nowej zabudowy, tym bardziej w ekstremalnie zurbanizowanym centrum jednego z największych miast w Polsce, organ winien podejmować decyzje zmierzające do zapewnienia jak najlepszych rozwiązań komunikacyjnych i infrastrukturalnych, aby marginalizować negatywne zjawiska planistyczne, jakimi niewątpliwie są inwestycje z zupełnie nieadekwatną liczbą miejsc parkingowych, co znacząco utrudnia korzystanie z danej nieruchomości oraz terenów sąsiednich, znacząco paraliżując ruch wokół takowych nieruchomości.

Mając więc na uwadze, że planowana inwestycja ma zostać zrealizowana w miejscu istniejącego obecnie wielopoziomowego parkingu, który już w chwili obecnej wraz z okolicznymi parkingami, nie zapewnia właściwej obsługi komunikacyjnej dla osiedla [...], nie sposób przyjąć, że określenie w zaskarżonej decyzji ilości miejsc parkingowych dla funkcji mieszkalnej -jako; maksymalnie jedno stanowisko na każde mieszkanie, a dla handlu i usług - maks. 20 stanowisk na 1000 m² powierzchni użytkowej, dla biur i urzędów - maks. 15-20 stanowisk na 1000 m² powierzchni użytkowej, spełnia wymogi wynikające z przepisów prawa i zasad ładu przestrzennego. Budowa budynku o szerokości do 140 m oraz wysokości do 78m będzie wiązała się z powstaniem ogromnej ilości powierzchni mieszkalnych i powierzchni użytkowych. Tymczasem literalna treść przedmiotowej decyzji wskazuje, że inwestor zobowiązany został do zapewnienia maksymalnie jednego miejsca parkingowego na mieszkanie, co oznacza, że równie dobrze część lokali zostanie w ogóle pozbawiona miejsc parkingowych, a to z kolei będzie tylko i wyłącznie potęgowało dostrzegalną nie tylko na rynku łódzkim patologię, polegającą inwestycji dewelopersko-usługowych z nieprzejezdnymi drogami dojazdowymi, zastawionymi samochodami mieszkańców, nie mówiąc już nawet o wzrastającej statystycznie liczbie samochodów na gospodarstwo domowe.

Co więcej, skarżąca zwróciła uwagę, że np. w przypadku decyzji o warunkach zabudowy wydanych dla nieruchomości posiadanych przez skarżącą, w tym przede wszystkim nieruchomości przy ul. C 182 (a więc nieruchomości położonej w bliskim sąsiedztwie działek, których dotyczy postępowanie w niniejszej sprawie), liczba miejsc parkingowych została określona w sposób następujący: minimalnie jedno miejsce na mieszkanie; minimalnie powierzchni handlowo-usługowo-biurowej, a nadto, że miejsca postojowe dla mieszkańców, czego potwierdzeniem jest kopia decyzji z [...] lutego 2014 roku wraz z załącznikami, które złożono przy skardze. Oznacza to zatem, że dla innych inwestycji planowanych do realizacji w obrębie osiedla [...] organ określił liczbę wymagalnych miejsc parkingowych wskazując minimalne ilości jakie winny zostać spełnione w decyzji o pozwoleniu na budowę, a niemaksymalne, jak w niniejszej sprawie.

Skarżący – G. P. i R.K. - prowadzący działalność gospodarczą pod firmą B s.c. wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu i instancji w całości oraz o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

Skarżący zarzucili decyzji naruszenie:

1. prawa materialnego:

1) art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293 z poźn. zm., dalej u.p.z.p.) poprzez jego błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że do analizy można przyjąć nadmierny obszar nie objęty w istocie nową zabudową, a w konsekwencji poprzez błędne zastosowanie tego przepisu, które spowodowało niewłaściwe uznanie przez organ, iż zamierzenie stanowi kontynuację funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu zabudowy znajdującej się na sąsiednich nieruchomościach, w sytuacji, gdy w sąsiedztwie nie są zrealizowane inwestycje podobne z planowym zamierzeniem;

2) art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. poprzez błędna wykładnię i przyjęcie, że dostęp do drogi publicznej może wynikać jedynie z tego, że droga wewnętrzną, która komunikuje zamierzony obszar inwestycji z drogą publiczną jest władaniu Zarządu Dróg i Transportu wobec czego jest ogólnodostępna, podczas, gdy do takiego uznania wymagana byłaby, co najmniej zgoda władającego drogą wyjawiona w decyzji,

3) art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p w zw. z art. 53 ust. 4 pkt 13 poprzez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że po dokonaniu zmian w zakresie wysokości budynku, zgodnie z wytycznymi konserwatorskimi, która nie spowodowała zwiększenia maksymalnej wysokości budynku, chociaż zmieniła się wysokość poszczególnych jego części nie wymaga ponownego uzgodnienia z Prezesem Urzędu Lotnictwa Cywilnego, podczas, gdy taka zmiana może zmieniać istotnie warunki widoczności, jak również ruchów powietrza mających wpływ na bezpieczeństwo lotów, a ponadto podczas, gdy przepis takiej konieczności nie wyłącza, wymagając uzgodnienia decyzji, więc jej ostatecznego projektu,

4) art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p w zw. z art. 59 ust. 1 pkt. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. z 2021 r. poz. 247) i § 3 ust. 1pkt 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. poz. 1839), poprzez wadliwe niezastosowanie w sytuacji, gdy znajdowały zastosowanie skoro decyzja uprawnia do przeznaczenia terenu pod zabudowę garażami i parkingami o powierzchni do 0,5 ha (a więc również o takiej właśnie powierzchni) podczas, gdy budowa garaży i parkingów samochodowych o powierzchni użytkowej nie mniejszej niż 0,5 ha (a więc również o takiej właśnie powierzchni) zaliczana jest do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząc oddziaływać na środowisko i wymaga uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach przed wystąpieniem z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy,

5) art. 5 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020r. poz. 1333) poprzez pominięcie, że przy ustalonych parametrach inwestycji nie jest możliwe takie zaprojektowanie obiektów budowalnych, aby zapewnić poszanowanie występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w szczególności w skutek uniemożliwienia dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi,

2. prawa procesowego mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588) poprzez niewłaściwe określenie granic obszaru analizowanego.

W ocenie skarżących, automatyczne i bezzasadne, przyjęcie za wnioskiem przez organ I instancji znacznej liczby działek na potrzeby przeprowadzanej analizy -w sytuacji, gdy w zasadzie inwestycja w postaci budowy wieżowca realizowana ma być realizowana jedynie na działce 69/209 - spowodowała nieuprawnione poszerzenie obszaru analizowanego. Organ wydający decyzję urbanistyczną może wyznaczyć większy obszar wokół terenu inwestycji, jednak obszar ten musi tworzyć całość urbanistyczną. Zdaniem strony [...] F dzieli przestrzeń architektoniczną w zasadniczy sposób i nie powinno pozostać to bez wpływu na wyznaczenie przez organ obszaru analizowanego. W ocenie skarżących nie jest zasadne wyznaczanie obszaru analizy sięgającego poza [...] F. Całość architektoniczną tworzy bowiem obszar obejmujący teren ograniczony [...] F od północy, z ulicą D od wschodu, budynkiem parkingu naziemnego od zachodu i ulicą G od południa. W rejonie tym nie ma wysokiej zabudowy mieszkaniowo-usługowej. Należy zauważyć, że charakter takiej zabudowy odbiega od mieszkaniowej zabudowy wielorodzinnej. Treść wniosku wskazuje, że w istocie wnioskodawcy może chodzić o budowę hotelu. Jednak istniejący w pobliżu budynek hotelowy jest znacznie niższy od projektowanego.

Trzeba również zaznaczyć, że odległość od granic działki 68/209 do najbliższych wieżowców po drugiej stronie [...] F tj. Urzędu Marszałkowski przy [...] F 8 (62 m, budynek biurowy, 16+1 kondygnacji) oraz [...] S.A. przy [...] F12 (62 m a z piętrami technicznymi 78 m, budynek biurowy 16+1 kondygnacji) znacznie przekracza trzykrotność frontu działki 69/209. Zresztą wysokość elewacji projektowanego budynku wynosi 78 m, a wysokość kaletnicy 78 m + 12 m dla potrzeb technicznych. Tak więc proponowana zabudowa będzie o 12 m wyższa od najwyższej w tym rejonie miasta. W obszarze wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, wyznaczonym z zachowaniem minimalnych wymogów tj. o szerokości powyżej 120 m, co przekracza trzykrotną szerokości frontu działki 69/209,nie ma budynków o zamierzonej przez inwestora wysokości. Parametry inwestycji (w szczególności wysokość zabudowy) nie wpisują się w rozwiązania architektoniczne istniejące w otoczeniu planowej inwestycji. Żaden z okolicznych budynków nie ma tak dużej wysokości, jak to przewiduje wniosek. Najwyższe budynki sąsiednie (również niższe od projektowanego) mają natomiast wyłącznie funkcję mieszkalną, której dotyczy postępowanie, w istocie nie mogą być tak zaprojektowane, aby nie naruszać interesów osób trzecich poprzez pozbawienie dostępu do światła dziennego i nie ingerować w możliwości zagospodarowania nieruchomości skarżących.

Na terenie nieruchomości stanowiącej współwłasność łączną skarżących w związku z prowadzoną przez skarżących działalnością gospodarczą pod firmą pod firmą B spółka cywilna, która oznaczona jest geodezyjnie numerem działki 72/13o powierzchni 0,0623 ha położonej w [...] przy ul, [...] D 115 A, zapisanej w księdze wieczystej nr [...], skarżący planują przedsięwzięcie inwestycyjne o wartości kosztorysowej rzędu kilku mln. złotych, a postępowanie w przedmiocie decyzji o pozwoleniu na budowę jest w toku. Przeznaczenie takie jest zgodne z decyzją o warunkach zabudowy Nr. [...], z dnia [...].02.2014 r., wydanej na rzecz B s.c. dotyczącej przebudowy, nadbudowy i rozbudowy istniejącego budynku garażowego wraz ze zmiana sposobu jego użytkowania na funkcje usługową (gastronomia) wraz z zagospodarowaniem terenu, budowa zjazdu z drogi wewnętrznej i niezbędną infrastrukturą techniczną przewidzianej do realizacji na terenie w [...] przy ul. D 115 A (działka o numerze ewidencyjnym 72/13 oraz części działek 72/11, 72/3, 79/3, 79118 w obrębie [...]).Inwestycja, której dotyczy niniejsze postępowanie źle wpłynie na możliwości wykorzystania nieruchomości skarżących, w szczególności, że tak wysoki budynek spowoduje będzie negatywnie oddziaływał na sąsiedztwo - w tym naszą nieruchomość stanowiąca współwłasność łączną skarżących- oraz, że zakłóci ład przestrzenny okolicy. Oznaczałoby to dla skarżących konkretne szkody majątkowe.

Ponadto w ocenie skarżących z zaskarżonej decyzji nie wynika również, że nieruchomość, na której realizowana ma być inwestycja ma zapewniony dostęp do drogi publicznej w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W odpowiedzi na skargi organ wniósł ich oddalenie.

Postanowieniem tutejszego sądu z 5 listopada 2021 r. na podstawie art. 111 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. Dz.U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.) połączono sprawę o sygn. akt II SA/Łd 616/21 ze sprawą o sygn. akt II SA/Łd 615/21 w celu ich wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Skargi zasługują na uwzględnienie, aczkolwiek nie wszystkie zarzuty w nich podniesione stanowiły podstawę do uchylenia zaskarżonych decyzji.

Tytułem wstępu należy wyjaśnić, że zarządzeniem Przewodniczącego Wydziału II z 6 października 2021 r. niniejsza sprawa została skierowana do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r., poz. 1842) [dalej: ustawa covidowa]. W związku ze zmianą art. 15 zzs4 tej ustawy wynikającą z art. 4 pkt 3 ustawy z 28 maja 2021 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 1090), która weszła w życie 3 lipca 2021 r., w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich wojewódzkie sądy administracyjne oraz Naczelny Sąd Administracyjny przeprowadzają rozprawę przy użyciu urządzeń technicznych umożliwiających przeprowadzenie jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku, z tym że osoby w niej uczestniczące nie muszą przebywać w budynku sądu. Zgodnie zaś z art. 15 zzs4 ust. 3 wskazanej ustawy covidowej przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów.

Jednocześnie należy wskazać, że na tle powołanego przepisu w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażono pogląd, iż "prawo do publicznej rozprawy nie ma charakteru absolutnego i może podlegać ograniczeniu, w tym także ze względu na treść art. 31 ust. 3 Konstytucji RP, w którym jest mowa o ograniczeniach w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolności i praw, gdy jest to unormowane w ustawie oraz tylko wtedy, gdy jest to konieczne w demokratycznym państwie m.in. dla ochrony zdrowia. Nie ulega wątpliwości, że celem stosowania konstrukcji przewidzianych przepisami uCOVID-19 jest m.in. ochrona życia i zdrowia ludzkiego w związku z zapobieganiem i zwalczaniem zakażenia wirusem COVID-19 (...). Z perspektywy zachowania prawa do rzetelnego procesu sądowego najistotniejsze jest zachowanie prawa przedstawienia przez stronę swojego stanowiska w sprawie (gwarancja prawa do obrony). (...) Dopuszczalne przepisami szczególnymi odstępstwo od posiedzenia jawnego sądu administracyjnego na rzecz formy niejawnej winno bowiem następować z zachowaniem wymogów rzetelnego procesu sądowego" (zob. uchwała NSA z 30 listopada 2020 r., II OPS 6/19).

W okolicznościach niniejszej sprawy należy stwierdzić wypełnienie się warunków określonych w art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy covidowej. Rozpoznanie przedmiotowej sprawy jest konieczne, co znajduje potwierdzenie w zarządzeniu o rozprawie zdalnej z 2 września 2021 r., jednakże rozprawy tej, wymaganej przez ustawę, nie można przeprowadzić na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku z uwagi na fakt, że strona skarżąca oraz uczestnicy postepowania nie złożyli stosownych oświadczeń, że mają możliwości techniczne w zakresie uczestniczenia w tej rozprawie, mimo wezwania, co skutkowało skierowaniem sprawy do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym w trybie wskazanego przepisu, o czym strony zostały zawiadomione w drodze zarządzenia z 6 października 2021 r.

Nie ulega przy tym wątpliwości, że wymagany przywołaną wyżej uchwałą NSA standard ochrony praw stron i uczestników w niniejszej sprawie został zachowany, skoro wskazanym powyżej zarządzeniem strony zostały powiadomione o skierowaniu sprawy na posiedzenie niejawne i miały możliwość zajęcia stanowiska w sprawie, względnie uzupełnienia dotychczasowej argumentacji (zarządzenie o rozprawie zdalnej z 2 września 2021 r.).

Przechodząc zatem do kontroli legalności zaskarżonej decyzji należy wyjaśnić, że stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tj.: Dz.U. z 2019 r., poz. 2167 ze zm.) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj.: Dz.U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.) [dalej: ustawa p.p.s.a.], sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach owej kontroli sąd administracyjny nie przejmuje sprawy administracyjnej do jej końcowego załatwienia, lecz ocenia, nie będąc przy tym związany granicami skargi, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie naruszono reguł postępowania administracyjnego i czy prawidłowo zastosowano prawo materialne.

Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art.145 § 1 pkt 1 ustawy p.p.s.a.). Przy czym stosownie do art. 134 § 1 ustawy p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę sąd, co do zasady, nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 ustawy p.p.s.a.). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. 151 ustawy p.p.s.a.).

Dokonując kontroli w ramach tak zakreślonej kognicji sądów administracyjnych, Sąd doszedł do przekonania, że zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji została wydana z naruszeniem prawa w sposób określony w powołanych przepisach, co uzasadnia ich uchylenie w całości.

Przedmiotem rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stały się skargi na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z [...] r., mocą której utrzymało ono w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z [...] r. o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalno-handlowo-usługowych z garażami, przewidzianej do realizacji w [...] n[...] a działkach nr ewid. 69/169, 69/177, 73/5 przy ul. C, nr ewid. 69/205, 69/206, 72/17, 73/6 przy ul. D 113A oraz nr ewid. 69/176, 69/187,69/189, 69/191, 69/218, 72/16, 73/4 przy ul. D w obrębie [...].

W ocenie Sądu, w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę zasadniczym powodem uchylenia zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji było uwzględnienie zarzutu naruszenia art. 62 ust. 2 w zw. z art. 10 ust. 2 pkt 8 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz.U. z 2021 r., poz. 741 z późn. zm.) [dalej: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym]. Stosownie do regulacji art. 62 ust. 2 powoływanej ustawy, jeżeli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy obszaru, dla którego istnieje obowiązek sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy zawiesza się do czasu uchwalenia miejscowego planu. Taka sytuacja zachodzi w niniejszej sprawie. Działki objęte wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla zamierzonej inwestycji: leżą w części na obszarze oznaczonym w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta [...] (ww. uchwała Rady Miejskiej w [...] z 6 marca 2019 r. Nr [...] w sprawie zmiany "Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta [...] w zakresie dotyczącym określenia obszaru przestrzeni publicznej oraz obszarów, dla których obowiązkowe jest sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego") jako "obszary przestrzeni publicznej, dla których obowiązkowe jest sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – przestrzenie do ponownego ukształtowania – place publiczne, wybrane odcinki ulic".

Zgodnie zaś z art. 10 ust. 2 pkt 8 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w studium określa się w szczególności obszary, dla których obowiązkowe jest sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na podstawie przepisów odrębnych, w tym obszary wymagające przeprowadzenia scaleń i podziału nieruchomości, a także obszary przestrzeni publicznej.

Prawidłowe odczytanie powyższych przepisów prowadzi do nieodmiennego wniosku, że zawieszenie z urzędu postępowania o ustalenie warunków zabudowy następuje wówczas, gdy inwestycja dotyczy obszaru objętego obowiązkiem sporządzenia planu miejscowego na podstawie przepisów odrębnych od powoływanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak również gdy inwestycja ta dotyczy obszarów przestrzeni publicznej.

Analogiczny pogląd prawny wyraził Naczelny Sąd Administracyjny m.in. w uzasadnieniu wyroku z 10 stycznia 2019 r., II OSK 667/18, w którym stwierdził, że art. 10 ust. 2 pkt 8 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje obowiązek sporządzenia planu miejscowego tak dla obszarów, dla których konieczność ta wynika z "przepisów odrębnych", jak i dla obszarów przestrzeni publicznej. Innymi słowy wyznaczone w studium obszary przestrzeni publicznej należą do terenów wymagających sporządzenia planu miejscowego, zaś przepis art. 14 ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w żadnym razie nie jest jedynym przepisem, który definiuje katalog sytuacji obligujących w świetle art. 62 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym do zawieszenia postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy.

Dalej Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że również z perspektywy wykładni celowościowej art. 62 ust. 2 w zw. z art. 10 ust. 2 pkt 8 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, absolutnie konieczne jest wstrzymanie ustalenia warunków zabudowy dla terenów wyznaczonych w studium jako obszary przestrzeni publicznej, aby zapobiec dopuszczeniu zabudowy wykluczającej w przyszłości użytkowanie określonego terenu jako przestrzeni publicznej. Jednym z kluczowych elementów kształtujących ład przestrzenny, a w konsekwencji przestrzeń jako dobro publiczne, są bowiem obszary przestrzeni publicznej, rozumiane przez ustawodawcę jako obszar o szczególnym znaczeniu dla zaspokojenia potrzeb mieszkańców, poprawy jakości ich życia i sprzyjający nawiązywaniu kontaktów społecznych ze względu na jego położenie oraz cechy funkcjonalno-przestrzenne (art. 2 pkt 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Jeżeli więc ustalone warunki zabudowy, mogłyby uniemożliwić tak przewidywane w studium ukształtowanie przestrzeni urbanistycznej, to racjonalnym jest wstrzymanie się z ich wydaniem do czasu uchwalenia planu. Przyjąć przy tym należy, iż uniemożliwienie o jakim mowa wyżej dotyczyć może szerokiego spektrum zainwestowania. Zatem dotyczyć może nie tylko stricte terenu, na którym położony (umiejscowiony) będzie budynek – inwestycja, ale także szerzej pojęty obszar inwestowany, pod pojęciem którego rozumieć też będziemy infrastrukturę niezbędną do funkcjonowania właściwej zabudowy inwestycyjnej, tereny niezbędne do jej realizacji. W tym pojęciu mieścić się zatem będą także drogi dojazdowe, bez których niewątpliwie inwestycja powstać nie może, stanowią one bowiem jeden z warunków, zapisanych w art. 62 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jako warunek sine qua non dla realizacji inwestycji.

Przedstawiony powyżej pogląd prawny dotyczący wstrzymania się z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy do czasu uchwalenia planu wyrażany jest również w orzecznictwie wojewódzkich sądów administracyjnych. Przykładowo można wskazać wyrok WSA w Szczecinie z 16 listopada 2017 r., II SA/Sz 1076/17 oraz wyroki WSA w Łodzi: z 18 grudnia 2018 r., II SA/Łd 880/18, z 7 lutego 2019 r., II SA/Łd 1077/18 oraz z 9 kwietnia 2019 r., II SA/Łd 74/19.

Powyższe oznacza, że obszary "przestrzeni publicznej" należą do terenów wymagających sporządzenia planu miejscowego. Zwrócić należy przy tym uwagę, że stosownie do regulacji art. 15 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego wiążą gminę sporządzającą plan miejscowy. Studium zatem nie wiążąc co do zasady inwestora, wiąże gminę, mimo braku przymiotu aktu prawa powszechnie obowiązującego (por. wyrok WSA w Łodzi z 10 grudnia 2019 r., II SA/Łd 717/19, wyrok WSA w Łodzi z 18 grudnia 2018 r., II SA/Łd 880/18).

W tej sytuacji oznacza to, że w rozpoznawanej sprawie organy administracji były zobowiązane zawiesić postępowanie w sprawie o ustalenie warunków zabudowy dla zamierzonej inwestycji. Podstawą zawieszenia stanowić winien przy tym art. 62 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 10 ust. 2 pkt 8 tej ustawy, nie zaś przepis wspomnianego Studium.

Zauważyć przy tym należy, że przepis art. 62 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym pozwala w praktyce na bezterminowe zablokowanie procedury warunków zabudowy, co naturalnie stanowić mogłoby zarzut naruszenia praw właścicielskich i mogłoby zostać uznane za nie do pogodzenia z konstytucyjnie gwarantowanym prawem własności. Dlatego też, dostrzegając ten problem Sąd pragnie wskazać, że jeśli chodzi o naruszenie art. 21 Konstytucji RP to w planowaniu miejscowym rozumianym jako reżim kształtowania ładu przestrzennego poprzez plany miejscowe oraz decyzje lokalizacyjne (decyzje o warunkach zabudowy) występują sytuacje, w których gmina i jej organy ingerują w prawo własności tzw. władztwo planistyczne. W zakres władztwa planistycznego wchodzi, z mocy art. 6 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego sposobu wykonywania prawa własności nieruchomości. Koncepcja władztwa planistycznego oznacza, że w niektórych przypadkach ustalenia planu mogą ingerować w interesy właścicieli. Prawo własności, mimo że jest najsilniejszym prawem podmiotowym, korzystającym z gwarancji konstytucyjnych i ustawowych, nie ma jednak charakteru absolutnego i nieograniczonego. Ograniczenia te dopuszcza Konstytucja RP w art. 64 ust. 3, stanowiącym, iż własność może być ograniczona, tyle że w drodze ustawy i tylko w takim zakresie, w jakim nie narusza to istoty prawa własności, a więc z poszanowaniem zasady proporcjonalności, tj. zakazem ingerencji w sferę praw i wolności jednostki nadmiernej w stosunku do chronionej wartości. Podobnie w tym wypadku takie ograniczenie wynika bezpośrednio z ustawy i statuowane jest w art. 62 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (por. wyrok NSA z 5 marca 2020 r., II OSK 1131/18).

Reasumując, w rozpoznawanej sprawie organy administracji były zobowiązane zawiesić postępowanie w sprawie o ustalenie warunków zabudowy dla zamierzonej inwestycji. Zatem już tylko z tych względów należało uchylić zaskarżoną decyzję

W tej sytuacji szczegółowe rozważanie kolejnych zarzutów odnoszących się stricte do kwestii materialnych warunków określających uwarunkowania realizacji inwestycji byłoby w tym miejscu przedwczesne, albowiem w przypadku uchwalenia planu miejscowego, w aspekcie jego konkretnych już postanowień całkowitej zmianie ulec mogą warunki inwestycji.

Nie mniej jednak, Sąd uważa za zasadne wskazanie chociażby na zasadnicze powody i argumenty przemawiające odpowiednio za uwzględnieniem postawionych w skargach zarzutów lub przemawiające za ich oddaleniem.

Przed przejściem jednakże do powyżej wskazanej analizy koniecznym jest jeszcze wskazanie na naruszenia art. 28 k.p.a., co do którego we wniesionych skargach brak było takowego zarzutu.

Przepis ten stanowi, że stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Stroną postępowania w sprawie dotyczącej ustalenia warunków zabudowy mogą być właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości sąsiadujący bezpośrednio lub pośrednio z nieruchomością, na której planowana jest realizacja inwestycji. Przymiot strony tych podmiotów za każdym razem musi być jednak oceniany przez pryzmat wymogów wymienionych w art. 28 k.p.a. Sam fakt bycia właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub zarządcą sąsiedniej nieruchomości nie przesądza o tym, że podmiot taki automatycznie staje się stroną postępowania o ustalenie warunków zabudowy. W przedmiotowej sprawie, w ocenie Sądu, niezasadnie uznano, że stroną postępowania jest Spółdzielnia Mieszkaniowa "[...]" pomijając całkowicie fakt ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych i niemieszkalnych na rzecz osób fizycznych i prawnych w budynku położonym przy ul. D 101/109 (działka r 69/217 w obrębie [...]), co do którego Spółdzielnia sprawuje zarząd nieruchomością.

W ocenie Sądu niezasadne było w tym przypadku powołanie się organu na oświadczenie Spółdzielni, że sprawuje ona zarząd powierzony nad nieruchomością (pismo z 16 października 2020 r.). powyższe nie jest wystarczające dla uznania wyłącznie Spółdzielni jako strony postępowania o warunki zabudowy działki sąsiedniej w stosunku do działki na które znajduje się budynek mieszkalny, w którym wyodrębniono samodzielne lokale. Faktem jest, że na mocy art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielnia sprawuje zarząd powierzony i ma on charakter ustawowy, niemniej jednak w zakresie dokładnie wskazanym w tym przepisie odpowiednie zastosowanie ma ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2020 r. poz. 1910).

Zgodnie z przepisami tej ustawy do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi (tu spółdzielni) pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali). Uchwała taka winna być podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 27 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Dopiero taka uchwała, która powinna określać uprawnienie do złożenia określonych oświadczeń, będzie uprawniała Spółdzielnię do działania w ramach postępowania o wydanie warunków zabudowy mogących mieć wpływ na indywidualne nieruchomości członków wspólnoty.

Trzeba bowiem zauważyć, że ww. regulacje dotyczą tylko zarządu nieruchomościami wspólnymi. Lokale, które są w odrębnej własności właścicieli, do tej kategorii nie należą. Spółdzielnia mogła zatem wypowiadać się jedynie co do części wspólnych. Zatem status trony postępowania winien przysługiwać tym indywidualnym właścicielom, którzy wyodrębnili swoje lokale. Zrealizowanie bowiem planowanego obiektu (planowanej inwestycji na działce sąsiedniej) miałoby wpływ na możliwość zagospodarowania nieruchomości w budynku administrowanym przez Spółdzielnie, a pozostających w indywidualnej własności. Znaczenie ma bowiem również potencjalna przyszła możliwość ich zagospodarowania. Z materiału dowodowego wynika również, że inwestycja na zainwestowywanej działce będzie znajdowała się w niedużej odległości od działki, na które zlokalizowany jest budynek administrowany przez Spółdzielnię. Właściciele wydzielonych w nim lokali powinni mieć prawo udziału w postępowaniu administracyjnym już na etapie ustalania warunków zabudowy.

Odnosząc się natomiast pozostałych zarzutów skarg złożonych w niniejszym postępowaniu w pierwszym rzędzie stwierdzić należy, iż zarzuty obu skarg w zakresie w jakim odnoszą się do niewłaściwego określenia granic obszaru analizowanego, niewłaściwego określenia wskaźników powierzchni zabudowy, szerokości elewacji Sąd uznaje za nieuzasadnione. W tym zakresie należy wyjaśnić, że poczynione przez organy ustalenia co do wskazanych parametrów i ustalenia co do tego zawarte w analizie urbanistycznej nie budzą wątpliwości. W ocenie Sądu w szczególności analiza urbanistyczna jest kompletna z punktu widzenia wymagań rozporządzenia - wszystkie nieruchomości położone na prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym zostały wzięte pod uwagę, ustalono występujące na nich funkcje zabudowy oraz cechy zabudowy i zagospodarowania terenu. Wobec tego nie ma również uzasadnienia zarzut, że doszło do nieprawidłowego ustalenia średnich wskaźników dla obszaru analizowanego. Wszystkie średnie przyjęte w ustaleniach analizy wynikają z wyliczeń zamieszczonych w tabeli z opisem poszczególnych nieruchomości załączonej do analizy i zostały obliczone poprawnie. Przypisanie organowi administracji naruszenia art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. polegającego na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu materiału dowodowego jest zatem nietrafne.

Jak wynika z § 1 rozporządzenia określa ono sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania: 1) linii zabudowy; 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3) szerokości elewacji frontowej; 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Dla poszczególnych parametrów i wskaźników nowej zabudowy w ramach poszczególnych przepisów § 4-7 prawodawca przewidział podstawowy sposób ich ustalenia oraz sposób uzupełniający, poprzez odwołanie się do wyników analizy urbanistycznej. Zdaniem Sądu, uzasadnienie jakie zostało przedstawione przez organ administracji dla zastosowania odstępstw w przypadku ustalenia współczynnika zabudowy oraz wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej jest prawidłowe i w pełni wystarczające dla ustalenia tych parametrów. W analizie urbanistycznej precyzyjnie zostały opisane zastane na obszarze analizowanym funkcje oraz cechy zabudowy i zagospodarowania terenu w odniesieniu do każdej nieruchomości położonej na tym obszarze. Jeżeli chodzi o współczynnik zabudowy, to w obszarze analizy jest on zróżnicowany i zawiera się w przedziale od 0,14 do 0,1; średnio dla całej zabudowy 0,55. Na podstawie danych dotyczących planowanej powierzchni zabudowy, zwartych we wniosku ustalono, że inwestor wnioskuje o wskaźnik od 0,60 do 0,72. Ponieważ wnioskowany wskaźnik jest większy od średniego w analizie dokonano oceny możliwości zastosowania § 5 ust. 2 rozporządzenia, który dopuszcza wyznaczenie innego wskaźnika, jeżeli wynika to z analizy. Nie przy tym budzić wątpliwości, że w jednostce urbanistycznej, w obrębie której planowana jest przedmiotowa inwestycja, występują wskaźniki z wnioskowanego przedziału, tj. od 0,60 do 0,72, a także większe. W związku z tym istniała podstawa do uwzględnienia wniosku inwestora i wyznaczenia wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w przedziale od wskaźnika średniego w kwartale ulic C, F, D, G do wnioskowanego, tj. od 0,53 do 0,72 (§ 5 ust. 2 rozporządzenia).

W świetle art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w treści decyzji o warunkach zabudowy lub w treści dołączonej do niej analizy winny być ustalane prawidłowości urbanistyczne czy architektoniczne, pozwalające na zbadanie, czy planowana inwestycja "wpasowuje się" w zastany ład architektoniczno-urbanistyczny. Jednocześnie zauważyć należy, iż zgodnie z tym przepisem ustalenie warunków zabudowy jest możliwe, jeżeli "co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie (...) intensywności wykorzystania terenu". Prawodawca preferuje ustalanie warunków zabudowy na podstawie uśrednionych parametrów z obszaru analizowanego, co wynika z przepisów rozporządzenia, ale o zasadzie wynikającej z przepisów ustawy, w myśl której, podstawą ustalenia warunków zabudowy mogą być cechy zabudowy i zagospodarowania terenu jednej działki położonej na obszarze analizowanym. Istotnie, w niniejszej sprawie ustalono górny próg wskaźnika zabudowy na poziome maksymalnego wskaźnika z obszaru analizowanego, ale wszak jest to parametr występujący na obszarze analizowanym, zatem odwołanie się do niego, jest dopuszczalne i zgodne wprost z zasadą dobrego sąsiedztwa (chociaż nastąpiło w ramach odstępstwa od ustalenia wskaźnika na poziomie średniej).

Podobnie ma się rzecz jeżeli chodzi o wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki. W analizie urbanistycznej wyraźnie zostało wskazane dlaczego przyjęto takie, a nie inne rozwiązanie, tj. ustalono wartość danego parametru. W decyzji parametr ten, od strony [...] F, ustalono w przedziale od 40,0 m do 60,0 m z możliwością podwyższenia w kierunku południowym do 78,0 m (zgodnie z wytycznymi konserwatorskimi). Uzasadnieniem dla takiego sposobu wyznaczenia górnej krawędzi elewacji frontowej, były ustalenia dokonane w obszarze analizy, z których wynika, że obszar ten charakteryzuje się znacznym zróżnicowaniem wysokości zabudowy. Występują tu budynki posiadające od 1 do 24 kondygnacji nadziemnych, a wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych waha się w granicach od 3,0 m do 79,1 m; średnio dla całej zabudowy - 17,5 m. Planowana inwestycja jest przy tym, co istotne, przewidziana do realizacji w głębi kwartału, a jej najbliższe sąsiedztwo stanowią budynki wysokościowe. Jak wynika z treści analizy, przedłożona przez wnioskodawcę koncepcja graficzna wskazuje podział budowli na kilka głównych brył posiadających od XII do XXVIII kondygnacji nadziemnych oraz III kondygnacyjny łącznik między budynkami. W związku z powyższym wyznaczenie parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej może nastąpić w oparciu o wysokości graniczne (min. 40 m i max. 78 m) w grupie budynków wysokich i wysokościowych w analizowanym kwartale zabudowy. Z uwagi na planowane zróżnicowanie wysokościowe budynków w obrębie zespołu ustalono, że wysokość elewacji frontowej należy wyznaczyć odpowiednio do zakresu wysokości występujących w zabudowie wysokiej i wysokościowej w kwartale ulic C, F, D, G tj. od 40,0 m (analogicznie jak w przypadku XI-kondygnacyjnego budynku hotelu przy ul. F 11A/róg D) do 60,0 m (jak w XVIII kondygnacyjnym budynku wielorodzinnym przy ul. D 101/109) z możliwością podwyższenia w kierunku południowym do 78,0 m (jak w XXIV kondygnacyjnym budynku wielorodzinnym przy ul. C 182). W analizie zawarte zostało także wyjaśnienie co do braku podstaw do wyznaczenia górnej wysokości elewacji frontowej na wnioskowanym poziomie 100 m. Sprowadza się ono do twierdzenia, że na obszarze poddanym analizie nie występuje zabudowa osiągająca taką wysokość.

Zdaniem Sądu, wszystkie zakwestionowane wskaźniki i parametry zostały określone w oparciu o cechy zabudowy występującej na obszarze analizowanym, w żadnym z kwestionowanych przypadków nie doszło do ustalenia wskaźników wykraczających poza wielkości zastane na obszarze objętym analizą, zatem zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa wynikającą z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Nie ma także znaczenia dla końcowego rozstrzygnięcia zarzut dotyczący nieprawidłowych zdaniem skarżącego uzgodnień decyzji organu I instancji w przedmiocie warunków zabudowy z Prezesem Urzędu Lotnictwa Cywilnego. Uzgodnienie takie zostało dokonane w trybie przewidzianym w art. 53 ust. 5 powoływanej ustawy. Zgodzić się należy z twierdzeniem, że uzgodnieniu z Prezesem Lotnictwa Cywilnego poddany był co prawda projekt decyzji w wersji nie obejmującej wytycznych [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków zawartych w piśmie z 12 grudnia 2020 r., jednakże zmiana projektu będąca wynikiem uwzględnienia tych wytycznych nie odnosiła się do maksymalnej dopuszczonej wysokości obiektu, a dotyczyła jedynie konieczności zróżnicowania wysokościowego planowanej inwestycji, projekt zatem nie wymagał ponownego uzgodnienia z Prezesem Urzędu Lotnictwa Cywilnego.

Odnośnie zaś zarzutu niewłaściwego określenia w decyzji ilości miejsc parkingowych Sąd zauważa, iż obowiązek określenia ilości miejsc postojowych dla inwestycji w decyzji o warunkach zabudowy wynika z przepisów wykonawczych do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a dokładnie z treści § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1589). O konieczności ustalenia ilości miejsc postojowych już w decyzji o warunkach zabudowy świadczy także treść § 18 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tj.: Dz.U. z 2019 r., poz. 1065). W świetle bowiem tego przepisu, liczbę i sposób urządzenia miejsc postojowych należy dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczny miejsc, z której korzystają osoby niepełnosprawne. Zgodzić się jednak należy w tym względzie z organem, iż przepis ten znajdzie zastosowanie dopiero na etapie postępowania w sprawie wydania decyzji pozwoleniu na budowę. Kwestia bowiem miejsc postojowych na gruncie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uregulowana została w sposób dość ogólny, bez wskazań uszczegółowiających wymaganą ilości owych miejsc. Ani przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ani normy rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, nie dają podstaw do precyzyjnego rozstrzygnięcia w decyzji o warunkach zabudowy w tym zakresie. Ilość miejsc parkingowych przynależnych do nowej zabudowy zależy zatem w istocie od indywidualnej oceny organu ustalającego warunki zabudowy. W zaskarżonej decyzji, dla obsługi planowanej inwestycji, nałożono na inwestora obowiązek zapewnienia miejsc postojowych dla samochodów poza pasami dróg publicznych w liczbie: - dla funkcji mieszkalnej - maksymalnie jedno stanowisko na każde mieszkanie dla handlu i usług - maks. 20 stanowisk na 1000 m2 powierzchni użytkowej; - dla biur i urzędów - maks. 15-20 stanowisk na 1000 m2 powierzchni użytkowej. Zaskarżona decyzja spełnia zatem podstawowy warunek w zakresie zapewnienia inwestycji miejsc postojowych.

Odnosząc się z kolei do zarzutów dotyczących nieuwzględnienia przez organ orzekający w sprawie natężenia ruchu związanego z obsługą obiektów planowanej inwestycji, zdaniem Sądu i w tym zakresie brak jest uzasadnionych podstaw do uznania słuszności tego zarzutu. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie nakłada bowiem ani na wnioskodawcę, ani na organ orzekający w sprawie ustalenia warunków zabudowy obowiązku badania natężenia ruchu. Kwestie takie jak generowanie hałasu, natężenie ruchu samochodowego nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy dotyczącej warunków zabudowy. Nie są to bowiem przesłanki ustawowe przewidziane w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Orzecznictwo sądów administracyjnych wskazuje w tym zakresie, że kwestie pogorszenia warunków życia, zwiększenia hałasu oraz natężenia ruchu mogą być badane dopiero na dalszym etapie procesu inwestycyjnego, tj. w postępowaniu administracyjnym w przedmiocie wydania pozwolenia na budowę.

Zgodzić się też należy z organami, oddalając zarzuty skargi, że prawidłowo oceniono, że planowana inwestycja nie wymagała uprzedniego uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, bowiem nie zalicza się ona do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko wymienionych w § 3 ust. 1 pkt 55 i pkt 58 rozporządzenia Rady Ministrów z 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz.U. z 2019 r., poz. 1839). Co do poczynionych w tym zakresie ustaleń, nie ma racji skarżący, że nastąpiło tu przekroczenie norm ustalonych w przepisach. Słusznie przyjęły organy, na podstawie danych inwestycji zawartych we wniosku, że powierzchnia podlegająca przekształceniu wynosi 10631 m2 , powierzchnia użytkowa garaży i parkingów nie przekracza zaś 0,5 ha. Zatem powierzchnia terenu podlegająca przekształceniu nie przekracza 2 ha, zaś powierzchnia użytkowa parkingów nie przekracza 0,5 ha, tak bowiem należy rozumieć stwierdzenie "do 0,5 ha", czyli do wartości mniejszej, nie równej tej wartości. Przepis § 3 ust. 1 pkt 58 rozporządzenia wprowadza natomiast normę, która nakazuje uznać za przedsięwzięcie mogące potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko parking, który ma co najmniej 0,5 ha powierzchni użytkowej. Pamiętać przy tym należy, że zgodnie z art. 55 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzja o warunkach zabudowy wiąże organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę, w tym znaczeniu, że ustalone w niej warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, nie mogą być przedmiotem weryfikacji, a w konsekwencji odmiennych ustaleń przez organ wydający pozwolenie na budowę, skoro - stosownie do art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - zgodność projektu budowlanego podlega weryfikacji właśnie przez prymat rzeczonej decyzji. Zatem związanie organu budowlanego decyzją o warunkach zabudowy dotyczyć będzie także powierzchni użytkowej parkingów, która (zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy) nie może przekroczyć 0,5 ha.

Odnosząc się wreszcie do zarzutu niespełnienia przez inwestycję warunku dostępu do publicznej w ocenie Sądu zarzut ten w realiach niniejszej sprawy nie może znaleźć poparcia. Sąd pragnie jednak zauważyć, że inwestycja posiada dostęp do drogi publicznej - drogi powiatowej (ul. D) przez istniejący zjazd oraz drogi wewnętrzne na dz. 72/3 (ogólnodostępną drogę wewnętrzną we władaniu Zarządu Dróg i Transportu) oraz na dz. 72/11 (drogę prywatną z ustanowioną służebnością przechodu i przejazdu oraz przeprowadzenia mediów na rzecz każdoczesnego właściciela działek objętych wnioskiem). Pamiętać jednak w tym miejscu należy, iż działek określonych jako teren dojazdu do inwestycji dotyczy obowiązek sporządzenia dla tego terenu planu zagospodarowania przestrzennego, o czym wskazano w początkowej części niniejszego uzasadnienia.

Reasumując przeprowadzone rozważania, zdaniem Sądu, zaistniały podstawy do uchylenia zaskarżonej decyzji jako wydanej z naruszeniem art. 62 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jednocześnie należy w tym miejscu wyjaśnić, że stosownie do art. 134 § 1 ustawy p.p.s.a., sąd wydaje rozstrzygnięcie w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Dokonując oceny legalności sąd na podstawie art. 135 ustawy p.p.s.a. stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. Obowiązkiem sądu administracyjnego jest bowiem stworzenie takiego stanu, aby w obrocie prawnym nie istniał i funkcjonował żaden akt organu administracji publicznej niezgodny z prawem (por. T. Woś (w:) T. Woś, H. Knysiak-Molczyk, M. Romańska, Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz, Warszawa 2011, s. 629).

Mając powyższe na uwadze, a także uznając, że zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji zostały wydane na skutek niezastosowania art. 62 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a uchybienie to miało istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż bezpośrednio determinowało treść obu decyzji, sąd za uzasadnione uznał wyeliminowanie ich z obrotu prawnego i dlatego na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a i lit. c w zw. z art. 135 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji wyroku (pkt 1 sentencji wyroku).

Rozstrzygnięcie o kosztach (punkt 2 sentencji wyroku) zapadło na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 powoływanej ustawy p.p.s.a.

dc