Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 1019/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2016-01-29 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono zaskarżone orzeczenie
Powołane przepisy: article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c), art. 200, art. 205
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 7, art. 77 § 1, art. 104, art. 107 § 3, art. 138 § 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 6 ust. 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i 4, art. 61, art. 62, art. 63, art. 64 ust. 1
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: § 3 ust. 2, § 4 ust. 1-3
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wiesława Batorowicz (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Elwira Brychcy Sędzia WSA Barbara Drzazga Protokolant St. sekretarz sąd. Monika Pancewicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 stycznia 2016 r. sprawy ze skargi S. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. z dnia [...] września 2015r. Nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. na rzecz skarżącego kwotę 757zł (siedemset pięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Pismem z dnia [...] kwietnia 2014 r. J. M. (dalej: "inwestor") złożył wniosek dotyczący ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia pod nazwą "budowa trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej z garażami – sześć lokali mieszkalnych", obręb G., działki ozn. nr ewid. [...],[...] (dalej: "inwestycja").

Decyzją z dnia [...] lipca 2015 r., znak [...] (nr [...]), Burmistrz G. (dalej: "Burmistrz" lub "organ pierwszej instancji"), po ponownym rozpoznaniu sprawy, działając na podstawie art. 104 i 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (dalej: "K.p.a.") oraz art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i 4, art. 61, 62, 63 oraz art. 64. ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: "u.p.z.p."), oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: "rozporządzenie z dnia 26 marca 2003 r.") – ustalił na rzecz J. M. warunki zabudowy dla inwestycji.

Rodzaj inwestycji został określony jako budowa trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej z garażami – maksymalnie sześć lokali mieszkalnych. Obecny stan zagospodarowania terenu objętego decyzją to działka niezabudowana.

W przedmiotowej decyzji ustalono m. in. następnie warunki zabudowy i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy. Nieprzekraczalna linia zabudowy to 17m od frontowej granicy działki, przy czym za frontową granicę działki uważa się tą granicę, która jest najbliżej działki o nr ewid. [...], która jest najbliższą drogą publiczną; wprowadza się również linię zabudowy w odległości 7m z prawej strony działki [...], od granicy z dz. nr ewid. [...]; dokładny przebieg określono na mapie w skali 1:500, stanowiącej załącznik do decyzji. Wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki wynosi do 30% (średni wskaźnik tej wielkości dla obszaru analizowanego wynosi 24%). Z kolei maksymalna szerokość elewacji frontowej wynosi 16 m. (średnia szerokość elewacji frontowych w obszarze analizowanym wynosi ok. 9,5m).

Organ pierwszej instancji ustalił, że wnioskowany sposób zagospodarowania terenu oraz proponowany rodzaj zabudowy spełniają wymogi art. 61, ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Zdaniem Burmistrza, teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej tj. do ul. [...]. Odnosząc się do zarzutu, że ustalono obsługę komunikacyjną poprzez działkę [...] stanowiącą własność sąsiada, organ pierwszej instancji wskazał, że inwestor dostarczył do urzędu kopię wyroku sądowego o zmianie treści służebności gruntowej i tym samym Burmistrz wskazał w decyzji dostęp do drogi publicznej z drogi Wojewódzkiej poprzez działki obciążone służebnością.

S. K., reprezentowany przez pełnomocnika, nie zgodził się z powyższym rozstrzygnięciem i wniósł odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. (dalej: "Kolegium " lub "organ odwoławczy").

Odwołujący zarzucił zaskarżonej decyzji przede wszystkim naruszenie interesów osób trzecich poprzez ustalenie zbyt małej ilości miejsc postojowych w stosunku do zamierzonego sposobu użytkowania, a także naruszenie interesów właściciela nieruchomości oznaczonej jako działka [...] poprzez ustalenie obsługi komunikacyjnej inwestycji przez działkę [...],[...] i [...], w ramach której działka nr [...] nie posiada prawnie zagwarantowanego dostępu do drogi publicznej.

Decyzją z dnia [...] września, nr [...], Kolegium, działając na podstawie art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p., § 2-3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r., a nadto art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. – utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Według Kolegium, w przedmiotowej sprawie wszystkie warunki wskazane w treść przepisu art. 61 ust. 1 u.p.z.p. zostały spełnione. Zdaniem Kolegium, w ponownie przeprowadzonym postępowaniu organ pierwszej instancji wyznaczył w sposób zgodny z § 3 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. obszar analizowany i przeprowadził na nim prawidłowo analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Informacje zawarte w przeprowadzonej analizie, a także dane wynikające z załączników opisowych i graficznych, pozwalają na ocenę warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. W wyznaczonym obszarze analizowanym znajdują się obiekty pozwalające na ustalenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Organ odwoławczy podniósł, że w przeprowadzonej analizie urbanistycznej organ pierwszej instancji odniósł się do wszystkich parametrów planowanej zabudowy przewidzianych w przepisach rozporządzenia. Zdaniem Kolegium, zaznaczenia wymaga, że na wyznaczonym obszarze analizowanym znajdują się budynki mieszkalne jednorodzinne, usługowe i obiekty produkcyjne. Właściwie określono wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy na poziomie do 30%. Nie budzi zastrzeżeń Kolegium także ustalenie parametru w postaci szerokości elewacji frontowej. Za prawidłowe Kolegium uznało również pozostałe parametru ustalone przez organ pierwszej instancji.

W ocenie Kolegium, organ pierwszej instancji w sposób wyczerpujący ustalił istniejącą na działkach sąsiednich zabudowę i występujący w wyznaczonym obszarze analizowanym stan zagospodarowania terenu. Wyprowadził również prawidłowy wniosek, iż planowane przedsięwzięcie stanowi kontynuację istniejącej na omawianym terenie funkcji. Zdaniem organu odwoławczego, decyzja ustalająca warunki zabudowy zawiera niezbędne elementy wymienione w treści art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Ustosunkowując się do argumentów wskazanych w odwołaniu, Kolegium wyjaśniło, że za wystarczające należy uznać określenie w decyzji miejsc parkingowych w ilości minimum 1 miejsce parkingowe na 1 lokal mieszkalny, przy czym za te miejsca uznaje się także miejsca niezadaszone zadaszone oraz miejsca w garażu otwartym jak i zamkniętym. Ponadto, Kolegium nie zgodziło się z zarzutem, jakoby działka nr [...] nie posiadała dostępu do drogi publicznej. Dostęp do drogi publicznej ww. działka posiada poprzez działki o nr [...], [...], [...] i dalej przez działki inwestora nr [...] i [...], na której również planowana jest niniejsza inwestycja.

S. K., reprezentowany przez pełnomocnika, nie zgodził się z powyższym rozstrzygnięciem i wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu.

Skarżący zarzucił zaskarżonej decyzji naruszenie art. 61 u.p.z.p. poprzez przyjęcie, że decyzja Burmistrza odpowiada prawu poprzez:

a) Ustalenie zbyt małej ilości miejsc postojowych w stosunku do zamierzonego sposobu użytkowania, poprzez ustalenie zapewniania jednego miejsca postojowego dla 1 lokalu mieszkalnego, co pozostaje w silnym kontraście z doświadczeniem życiowym, wskazującym na konieczność zapewnienia większej ilości miejsc postojowych interesów uwagi na statystyczna liczbę pojazdów osobowych przypadających na jedna rodzinę, jak również brak możliwości urządzenia miejsc postojowych na sąsiednich ogólnodostępnych terenach.

b) Ustalenie obsługi komunikacyjnej inwestycji poprzez działkę nr [...] oraz działki nr [...] i [...], w ramach istniejącego stanu prawnego i faktycznego, w ramach którego działka nr [...] nie posiada prawnie zagwarantowanego dostępu do drogi publicznej poprzez działki służebne, mając dostęp do drogi publicznej tylko poprzez działkę [...]. Prawidłowo dokonana analiza dostarczonych przez wnioskodawcę orzeczeń sądowych, jak również analiza odpowiednich wpisów w księgach wieczystych, winna doprowadzić do jednoznacznego wniosku, że działka nr [...] nie posiada uprawnień komunikacyjnych w ramach ustanowionych służebności, interesów to właśnie na terenie działki nr [...] lokalizowana jest większościowa część zabudowy mieszkaniowej.

c) Ustalenie obsługi komunikacyjnej inwestycji poprzez działkę nr [...] oraz działki nr [...] i [...], jak również dokonanie ustaleń w zakresie miejsc postojowych w zbyt małej ilości, co w konsekwencji doprowadzić może do sytuacji blokady komunikacyjnej nieruchomości skarżącego, poprzez nieuwzględnienie okoliczności istniejącej możliwości zapewnienia obsługi komunikacyjnej nieruchomości objętej decyzją o warunkach zabudowy bezpośrednio z drogi publicznej z wykorzystaniem istniejącego zjazdu, jak też nieuwzględnieniem faktu znacznego obciążenia komunikacyjnego fragmentu działki nr [...], z wykorzystaniem której dokonuje się obsługi komunikacyjnej zakładu produkcyjnego należącego do skarżącego S. K.

d) Wskazanie obsługi komunikacyjnej nieruchomości objętej decyzją o warunkach zabudowy (w tym również ruchu pieszego) poprzez działkę nr [...], z wykorzystaniem której dokonuje się obsługi komunikacyjnej zakładu produkcyjnego należącego do skarżącego S. K. w sytuacji, w której działka ta ze względu na swoja szerokość, jak i przebieg nie ma możliwości urządzenia bezpiecznych stref do ruchu pieszego, co w konsekwencji sprowadza potencjalne zagrożenie dla życia i zdrowia przyszłych mieszkańców planowanych do budowy lokali mieszkalnych.

e) Ustalenie dla przedmiotowej inwestycji wskaźnika powierzchni zabudowy na poziomie 51%, wobec zdecydowanie niższego wskaźnika średniej zabudowy w obszarze analizowanym, jak również poprzez ustalenie funkcji mieszkalnego w bezsprzecznie przemysłowym otoczeniu nieruchomości znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie.

W odpowiedzi na powyższą skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Podczas rozprawy sądowoadministracyjnej stawili się pełnomocnik skarżącego i inwestor.

Pełnomocnik skarżącego podtrzymał zarzuty skargi. Z kolei inwestor złożył pismo procesowe, w którym zaprzeczył zarzutom podniesionym w skardze. Podkreślił także, iż miejsca postojowe będą zaplanowane w bryle budynku.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna, aczkolwiek nie wszystkie podniesione w niej zarzuty zasługują na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2014 r., poz. 1647), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

W świetle art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm., dalej: "P.p.s.a.") kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. Stosownie do art. 134 § 1 P.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze – w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu (czynności).

Przystępując do merytorycznej oceny zasadności skargi zastrzec należy, że zgodnie z art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r., poz. 199 ze zm.) każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Osoba uprawniona do nieruchomości może ją zagospodarować w zakresie obowiązującego prawa w sposób dowolny. Co prawda musi to uczynić zgodnie z wymogami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy, ale postanowienia w niej zawarte stanowią konkretyzację przepisów, które należy wykładać na korzyść uprawnień inwestora (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 9 kwietnia 2014 r., sygn. akt II SA/Łd 106/14; orzeczenie publ. w Internecie pod adresem: http://orzeczenia.nsa.gov.pl/).

Bezspornym jest, że na obszarze stanowiącym teren Inwestycji nie obowiązywał w dacie wydania kontrolowanych aktów administracyjnych miejscowy planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast planowane zamierzenie nie ma charakteru inwestycji celu publicznego.

Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia w sprawie poddanej kontroli sądowej stanowił przepis art. 61 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Jak wynika z treści przywołanego przepisu, dla pozytywnego wydania decyzji o warunkach zabudowy muszą być spełnione łącznie wszystkie wymienione w nim przesłanki. Należy podkreślić, że określona w punkcie 1 art. 61 ust. 1 u.p.z.p. kontynuacja istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych wyraża wprowadzoną przez ustawodawcę zasadę "dobrego sąsiedztwa", uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Jak w zasadzie powszechnie przyjmuje się w doktrynie i orzecznictwie, celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne.

Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest na podstawie analizy przygotowanej w oparciu o przepisy rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. (Dz. U. z 2003 r. nr 164, poz. 1588). Z przepisu § 1 tego rozporządzenia wynika, że określa ono sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Z kolei W § 4 cytowanego rozporządzenia zawarto szereg wskazań co do wyznaczania tzw. "obowiązującej" linii nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem inwestora.

Z powyższego dla sprawy poddanej sądowej kontroli wynika, że wyznaczanie obszaru analizowanego celem przeprowadzenia analizy przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy, jak i sama analiza, winny uwzględniać zasadę "dobrego sąsiedztwa" w aspekcie naczelnej zasady zachowania "ładu przestrzennego".

Granice obszaru analizowanego wyznacza się w każdej sprawie w zależności od planowanej inwestycji, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki pod nową zabudowę, nie mniejszej niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r.). Oznacza to, że analiza funkcji oraz celu zabudowy i zagospodarowania terenu nie obejmuje tylko zabudowy na działce bezpośrednio graniczącej z działką, której dotyczy wniosek, ale zabudowy w całym obszarze analizowanym. Wyznaczenie "obszaru analizowanego" należy traktować jako wskazanie, które spośród działek sąsiednich będą stanowiły punkt odniesienia do ustalania "wymagań dotyczących nowej zabudowy", o jakich mowa w przepisach art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz art. 61 ust. 6 i 7 u.p.z.p. Wszystkie działki znajdujące się na obszarze analizowanym należy uznać, w ujęciu funkcjonalnym, za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. (por. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 25 stycznia 2005 r., sygn. akt II SA/Bk 677/04; orzeczenie publ. w Internecie: http://orzeczenia.nsa.gov.pl/).

W ramach przeprowadzonej w postępowaniu administracyjnym analizy funkcji oraz cech zagospodarowania terenu – na materiale planistycznym spełniającym wymogi § 3 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. – organ pierwszej instancji wyznaczył prawidłowo obszar analizowany wokół terenu inwestycji, obejmujący trzykrotność frontu działki (3 x 86m).

W części tekstowej analizy urbanistycznej z dnia [...] września 2013 r., jak i w samej decyzji z dnia [...] lipca 2015 r. znalazły się ogólne stwierdzenia dotyczące charakteru istniejącej zabudowy tak w najbliższym sąsiedztwie, jak i w całym obszarze poddanym analizie.

W sprawie poddanej sądowej kontroli analiza urbanistyczna została w dużej mierze przeprowadzona właściwie. Zauważyć należy, że ustalenie funkcji zabudowy i zagospodarowania w sąsiedztwie terenu inwestycji jest trafne, skoro organ ustalił istnienie w obszarze analizowanym dominującej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, usługowej oraz produkcyjnej i magazynowej. To zaś prowadziło do wniosku, że planowana nowa zabudowa kontynuuje zastaną funkcję, skoro dotyczy budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej. Ponadto, na analizowanym obszarze średni wskaźnik zabudowy wynosi 30 % (kształtuje się na poziomie od 2% do 52%), natomiast wskaźnik ten dla spornej inwestycji będzie wynosił do 30%. Z mapy jak i z analizy wynika, że w obszarze analizowanym znajdują się obiekty o gabarytach porównywalnych do gabarytów obiektu wnioskowanego, wobec czego uzasadnione jest dopuszczenie realizacji obiektu i ustalenie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki na takim poziomie. Należy także zauważyć, że inwestycja skutkuje przekroczeniem średniej szerokości elewacji frontowej, który wynosi dla analizowanego obszaru 9,5m, jednakże organ odwoławczy zasadnie stwierdził, że ustalenie tego parametru dla inwestycji na poziomie 16m jest uzasadnione, albowiem stanowi ona tzw. zabudowę bliźniaczą, a zatem szerokość pojedynczego obiektu wynosić będzie 8m. Maksymalna wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej i maksymalna wysokość kalenicy również zostały ustanowione na akceptowalnym poziomie.

Niezależnie od powyższego należy podkreślić, że zaskarżona decyzja nie czyni zadość art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w kontekście zasady kształtowania ładu przestrzennego. Należy bowiem zauważyć, że dopuszczalne wyjątki od ustalonych w przepisach § 4 ust. 1-3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. zasad kształtowania linii nowej zabudowy wymagają szczegółowego uzasadnienia w ustaleniach analizy. Z uzasadnienia tego powinno wynikać czy i dlaczego odstąpienie od ogólnych zasad kształtowania linii nowej zabudowy służy realizacji założenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie wyznaczonym przez przepis art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Zdaniem Sądu, decyzja organu pierwszej instancji w powyższym zakresie nie zawiera przekonującego uzasadnienia, co do możliwości odstąpienia od wymogów wskazanych w § 4 ust. 1-3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r., a kwestia ta nie została dostrzeżona przez organ odwoławczy. W ocenie Sądu, w okolicznościach faktycznych niniejszej sprawy zaniechano rozważania, czy wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji w formie, w jakiej wystąpił o to inwestor, mogłoby doprowadzić do stworzenia nowego ładu przestrzennego w postaci zabudowy w drugim rzędzie działek dostępnych od ul. [...], gdzie linia zabudowy jest zlokalizowana w pierwszym rzędzie działek. Tym samym przełamana zostałaby, wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., zasada dobrego sąsiedztwa (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 23 lipca 2015 r., sygn. akt II SA/Po 258/15; orzeczenie publ. w Internecie pod adresem: http://orzeczenia.nsa.gov.pl/).

Należy zauważyć, że wydana na rzecz inwestora decyzja ustalająca warunki zabudowy akceptuje sytuację, w której za budynkami mieszkalnymi zlokalizowanymi przy ul. [...], powstanie drugi rząd zabudowy. Zaskarżona decyzja nie zawiera jednak uzasadnienia dla zabudowy mieszkalnej, odsuniętej od drogi publicznej, która byłaby z nią połączona drogą wewnętrzną (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 16 grudnia 2014 r., sygn. akt II SA/Po 791/14; orzeczenie publ. w Internecie pod adresem: http://orzeczenia.nsa.gov.pl/).

Ustosunkowując się do zarzutów skargi Sąd zauważa, że nie są one zasadne.

Po pierwsze, organ ustalił w sposób prawidłowy ilość miejsc postojowych w stosunku do zamierzonego sposobu użytkowania. Żaden z przepisów rozporządzenia czy ustawy nie reguluje sposobu ustalenia w decyzji o warunkach zabudowy ilości miejsc postojowych przypadających na daną inwestycję (por. wyrok WSA w Kielcach z dnia 30 lipca 2015 r., sygn. akt II SA/Ke 967/15; orzeczenie publ. w Internecie pod adresem: http://orzeczenia.nsa.gov.pl/). W sprawie poddanej sądowej kontroli ustalono w tym zakresie minimalnie jedno miejsce parkingowe na lokal mieszkalny, co jest wystarczające dla prawidłowej obsługi komunikacyjnej inwestycji.

Po drugie, prawidłowo ustalono obsługę komunikacyjną inwestycji poprzez działkę nr [...] oraz działki [...] i [...]. Służebności na rzecz właściciela działek nr [...] i [...] ustanowione zostały w wyroku SR w L. [...] Wydział Cywilny z/s w G. z dnia [...].2014r. w sprawie sygn. akt [...] (k. 92-108 akt admin. organu pierwszej instancji). Strona skarżąca wskazuje co prawda, że działka nr [...] nie posiada prawnie zagwarantowanego dostępu do drogi publicznej poprzez działki służebne, jednakże nie ma to wpływu na rozstrzygnięcie niniejszej sprawy. Zauważyć bowiem należy, że obsługa komunikacyjna całego terenu inwestycji będzie się odbywać również poprzez działkę nr [...] (stanowiącą własność inwestora), która z kolei stanowi łącznik pomiędzy całym terenem inwestycji, a działką służebną (z gwarancją dostępu do drogi publicznej poprzez działki służebne). Marginalnie należy zauważyć, że nawet gdy w chwili ubiegania się o warunki zabudowy brak jest urządzonego i legalnego zjazdu na drogę publiczną, nie może to przesądzać o odmowie ustalenia warunków zabudowy (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 13 listopada 2015 r., sygn. akt II SA/Po 445/15; orzeczenie publ. w Internecie pod adresem: http://orzeczenia.nsa.gov.pl/).

Po trzecie, nie jest trafny zarzut ustalenia dla inwestycji wskaźnika powierzchni zabudowy na poziomie 51%, ponieważ wskaźnik ten został określony w decyzji organu pierwszej instancji na 30%.

Podsumowując dotychczasowe rozważania wskazać należy, że wydanie zaskarżonej decyzji nie zostało poprzedzone wyczerpującym przeprowadzeniem analizy, dotyczącej możliwości wyznaczenia obowiązującej linii zabudowy, w zgodzie z przepisami § 4 ust. 1-4 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. Brak jest w zaskarżonej decyzji Kolegium argumentów pozwalających na przyjęcie, że możliwe jest w sprawie poddanej sądowej kontroli stworzenie nowego ładu przestrzennego w postaci zabudowy w drugim rzędzie działek dostępnych od ul. [...]. W tym zakresie należy uzupełnić postępowanie administracyjne.

Mając powyższe na względzie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a) i c) P.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję, ponieważ stwierdził, że narusza ona art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., a także art. 7, 77 § 1 i 107 § 3 K.p.a. (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm.). W szczególności, Kolegium zaniechało należytego uzasadnienia decyzji – w zakresie odstąpienia od obowiązującej linii nowej zabudowy – poprzez wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 i 205 P.p.s.a.