Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 1232/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2014-03-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 4a, 4f, w zw. z 4 pkt 2 ust. 5, art. 18 ust. 1, art. 22 ust. 1,
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.
article: art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a,2, art. 135 ust. 1
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 6,7,77,80
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder, Sędziowie Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz (spr.), Sędzia NSA Stefan Kłosowski, Protokolant starszy sekretarz sądowy Małgorzata Płocharska-Małys, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 13 marca 2014 r. sprawy ze skargi E. T. i L. T. na decyzję Wojewody z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta decyzją z dnia [...] zezwolił na realizację inwestycji drogowej: budowa Szybkiego Tramwaju na odcinku od [...] do Osiedla [...] - Etap I - przebudowa ul. [...] dla potrzeb budowy Szybkiego Tramwaju wraz z niezbędną przebudową uzbrojenia podziemnego. Przedmiotowa decyzja została utrzymana w mocy ostateczną decyzją Wojewody z dnia [...].

Decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta działając na podstawie art. 12 ust. 4a, 4f w zw. z 4 pkt 2 ust. 5, art. 18 ust. 1, art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.) oraz art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a i 2, art. 135 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), ustalił odszkodowanie na rzecz E. i L.T. z tytułu utraty prawa własności nieruchomości oznaczonej numerem działki [...] z obrębu [...] o powierzchni [...]m2, powstałej z działki nr [...] z obrębu [...] w wysokości [...] zł.

W uzasadnieniu decyzji organ podał, że strony zostały powiadomione

o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania, pismem z dnia [...] r. Sporządzony, na zlecenie organu, operat szacunkowy z dnia [...] r. określa stan szacowanej nieruchomości na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, tj. na dzień [...] r. oraz wartość prawa własności na dzień ustalenia odszkodowania, zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.

W związku z faktem, iż rzeczoznawca majątkowy nie znalazł na rynku lokalnym i regionalnym dostatecznej ilości transakcji nieruchomościami podobnymi, oszacowano wartość odtworzeniową w podejściu kosztowym. Na wartość odtworzeniową nieruchomości zabudowanej składa się: wartość rynkowa gruntu oszacowana w podejściu porównawczym i wartość zabudowy oparta na rynkowym koszcie budowy z uwzględnieniem aktualnego stopnia zużycia. Ponadto określona została wartość zieleni. Wartość rynkową gruntu oszacowano zgodnie z § 36 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

W dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej na terenie, gdzie znajduje się szacowana nieruchomość obowiązywał Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego "Szybki Tramwaj"- uchwała Nr XXX/586/04 Rady Miasta Szczecin z dnia 13 grudnia 2004 r., a nieruchomość znajdowała się w terenie elementarnym [...] przeznaczenie terenu: droga publiczna - ulica główna.

Do oszacowania wartości gruntu do porównania przyjęto [...] nieruchomości

z rynku lokalnego, niezabudowanych, sprzedanych na cele drogowe. Ze względu na ograniczoną ilość transakcji niezabudowanymi działkami będącymi przedmiotem prawa własności, do porównań przyjęto również działki będące przedmiotem prawa użytkowania wieczystego. Dla potrzeb przedmiotowej wyceny rzeczoznawca majątkowy przyjął okres monitorowania cen od II połowy 2009 r. do dnia wyceny oraz przeprowadził przegląd cen transakcyjnych na podstawie zawartych aktów notarialnych, uznając na podstawie zanotowanych transakcji, iż w badanym czasie występuje zahamowanie wzrostu cen, wobec czego nie skorygowano ich o upływ czasu. Analizując ceny transakcyjne w badanym obszarze, rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że ceny transakcyjne kupna – sprzedaży działek gruntu przeznaczonych na cele drogowe, w obrocie na rynku wtórnym w analizowanym obszarze, wahają się od [...] zł/m2 do [...] zł/m2.Uwzględniając cechy rynkowe, takie jak: lokalizacja, sąsiedztwo, dostępność infrastruktury technicznej, kształt i warunki gruntowe, dogodność dojazdu oraz występowanie ograniczeń, ich charakterystykę i wagę rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową gruntu na kwotę [...] zł.

Szacowanie wartości budowli znajdujących się na terenie działki nr [...] (tj. ogrodzenia z siatki na słupkach stalowych, bramy wjazdowej stalowej, furtki stalowej na słupkach stalowych, terenu wjazdowego, osłony śmietnika - murku ceglanego, instalacji nawadniającej) dokonano przy zastosowaniu podejścia kosztowego, metody kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową w oparciu o Katalog cen jednostkowych robót i obiektów drogowych – [...] II kwartał 2012r. Uwzględniając stopień zużycia budowli oszacowano, iż łączna wartość budowli wynosi [...] zł.

L.T. w piśmie z dnia [...] r. wniósł o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych oraz zgłosił następujące uwagi do operatu szacunkowego:

- zaniżenie wartości odtworzeniowej nieruchomości (cena 1 m2 działki, wartość budowli oraz zieleni znacznie odbiega od rzeczywistych wartości),

- objęcie badania cen okresem 2009 - 2012 r., tak przyjęty okres znacznie ogranicza wartość nieruchomości, ponieważ w całości pomija lata 2006 - 2008, kiedy nieruchomości w [...] osiągały największe ceny; w operacie brak jest przytoczenia przepisów ograniczających okres badania transakcji,

- mała ilość transakcji będących podstawą do sporządzenia operatu szacunkowego

i dokonania wyceny,

- oszacowanie wartości odtworzeniowej nieruchomości z powodu braku na rynku transakcji nieruchomościami podobnymi,

- przyjęcie stopnia zużycia budowli na poziomie 70 % oraz brak wskazania przez rzeczoznawcę z czego wynika przyjęty stopień zużycia.

Organ I instancji po uzyskaniu stanowiska rzeczoznawcy majątkowego, w piśmie z dnia [...] r. odniósł się do uwag strony, wskazując, że w związku z faktem, iż działka nr [...] przeznaczona jest w Miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę publiczną, została ona oszacowana zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego, tj. przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Dodatkowo wyjaśniono, iż określenie wartości odtworzeniowej w podejściu kosztowym zostało podyktowane tym, iż nie znaleziono na rynku lokalnym i regionalnym dostatecznej ilości transakcji nieruchomościami podobnymi (tj. zabudowanymi ogrodzeniem, drogą dojazdową, obudową śmietnika itp.). Odnosząc się zaś do przyjętej do porównania zbyt małej ilości nieruchomości, wyjaśniono, iż zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej do porównania przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości, zatem wybór do porównania [...] transakcji jest prawidłowy. Organ wyjaśnił również, że zgodnie z wymogami stawianymi przez standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych, do okresu badania cen przyjęto ceny transakcyjne z okresu najbliższego dacie wyceny, przy czym istnieje możliwość rozszerzenia tego okresu w uzasadnionych przypadkach. Rzeczoznawca majątkowy przebadał transakcje z okresu 2010-2012r. i z uwagi na małą liczbę transakcji z tego okresu rozszerzył okres badania cen o II połowę 2009r. Organ wyjaśnił, iż określenie stopnia zużycia poszczególnych budowli uzależnione jest od wieku obiektów, ich stanu technicznego i oceny wizualnej przeprowadzonej podczas oględzin nieruchomości. Uwzględniając powyższe rzeczoznawca majątkowy z uwagi na wiek obiektu- [...]lat, stopień zużycia płotów określił na 70%, gdyż zgodnie z zasadami ustalania zużycia obiektów budowlanych typowy okres trwałości takich ogrodzeń wynosi 25-35 lat.

Organ wskazał, iż w przypadku gdy strona postępowania nie przedstawiła innego operatu szacunkowego sporządzonego dla przedmiotowej nieruchomości, rozbieżnego w swych wynikach od operatu, który został sporządzony w toku postępowania o ustaleniu odszkodowania, to organ nie ma obowiązku wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Jeżeli strona uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi wątpliwości i nie przedstawia jednocześnie innego operatu szacunkowego dotyczącego tej samej nieruchomości, powinna była przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Zwrócenie się przez organ do tej organizacji z wnioskiem o ocenę prawidłowości operatu mogłoby nastąpić, gdyby operat ten, a zwłaszcza wynikająca z jego ustaleń i konkluzji wartość nieruchomości w sposób rażący odbiegała od wartości innych, podobnych nieruchomości na danym terenie. Odnosząc się do zarzutu strony postępowania dotyczącego nie objęcia wyceną części gruntu, którego dotyczy wniosek o zasiedzenie (dz. nr 10 z obr. 4047) organ wskazał, iż operat szacunkowy dotyczy działki, co do której toczy się postępowanie administracyjne o ustaleniu odszkodowania z tytułu utraty prawa własności nieruchomości nr [...], zaś działka nr [...] objęta jest odrębnym postępowaniem.

W toku postępowania E.T. i L.T. pismami z dnia [...] zakwestionowali prawo organu do oceny operatu szacunkowego wnosząc, aby takiej oceny, zgodnie z art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dokonała organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.

Odpowiadając na korespondencję stron, organ w pismach z dnia [...] ponownie przedstawił swoje stanowisko w kwestii oceny operatu szacunkowego.

W odwołaniu od decyzji organu I instancji, E. i L.T. zarzucili organowi I instancji naruszenie: art. 6, art. 7, art. 8, art. 77, art. 80 K.p.a. oraz art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W ocenie odwołujących się, organ I instancji nie miał podstaw prawnych do oceny operatu szacunkowego oraz do sugerowania stronom, że zakwestionowanie operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu, może się odbyć jedynie w oparciu o inny operat sporządzony na zlecenie strony. Strony wskazały, że rzeczoznawca oparł wycenę na cenach transakcyjnych z lat 2009-2012, podczas gdy powinien był oprzeć się na cenach z lat 2006-2008. Dodatkowo zakwestionowali małą ilość transakcji porównawczych (20 nieruchomości) oraz przyjęcie stopnia zużycia budowli znajdujących się na nieruchomości w wysokości 70%.

Wojewoda decyzją z dnia [...] działając na podstawie art. 138 § 1 pkt. 1 K.p.a. w związku z art. 12 ust. 4a, 4b, 4f, ust. 4 pkt.2, 4c, ust. 5, art. 18 ust. 1 i art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz art. 130 ust.2, art. 132 ust. 1a i 2, art. 135 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, po rozpoznaniu odwołania E. i L.T., utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu decyzji, organ odnosząc się do zarzutów odwołania wskazał,

że operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania odszkodowawczego jest podstawowym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 K.p.a. w zw. z art. 80 K.p.a. i art. 75 K.p.a.

Powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych, organ odwoławczy zgodził się z organem I instancji, iż organ rozpoznający sprawę ma obowiązek dokonać oceny operatu szacunkowego a strona jeżeli operat kwestionuje, powinna przedstawić dowody na tę okoliczność np. kontroperat.

Wojewoda stwierdził, że organ I instancji przeprowadził postępowanie w sposób wnikliwy oraz prawidłowo dokonał merytorycznej oceny wartości dowodowej operatu, odnosząc się do jego najważniejszych składników tj. podstawy prawnej określającej sposób wyceny, charakterystyki uwarunkowań determinujących dobór cen transakcyjnych nieruchomości porównawczych i ustalenia wartości nieruchomości. Organ II instancji wyjaśnił, że wartość nieruchomości musi być ustalana o dane bieżące, a nie historyczne jak chcą skarżący, z lat 2006-2008, które nie odzwierciedlają obecnych uwarunkowań rynkowych kształtujących ceny nieruchomości. Z treści operatu wynika, że zużycie techniczne zostało ustalone na podstawie oględzin i po przeprowadzeniu oceny wizualnej przedmiotu wyceny przez rzeczoznawcę. Podważanie wiarygodności biegłego równałoby się z wkraczaniem w obszar zarezerwowany dla rzeczoznawcy.

Organ wyjaśnił, że zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW) - Nota Interpretacyjna nr 1 - przy stosowaniu metody korygowania ceny średniej, do porównań przyjmuje się z właściwego rynku nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się poprzez korektę średniej ceny nieruchomości podobnych, współczynnikami korygującymi. W tym wypadku rzeczoznawca oparł swoją analizę o [...] nieruchomości porównawczych, z czego po odrzuceniu skrajnych wybrał [...] w związku z tym, biegły przeprowadził wycenę zgodnie z procedurą zawartą w Nocie Interpretacyjnej nr 1.

Określenie wartości nieruchomości nastąpiło na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 26 października 2012 r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego H.S. Stan nieruchomości określono na dzień [...] tj. na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, natomiast wartość wg. cen aktualnych tj. z dnia sporządzenia operatu szacunkowego.

Po przytoczeniu treści przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami odnoszących się do ustalania wartości nieruchomości i zasad jej szacowania (art. 4 pkt 16, pkt 17, art. 134, art. 154) organ II instancji dokonał szczegółowej oceny operatu szacunkowego, uznając go za prawidłowy.

E.T. i L.T. decyzję Wojewody zaskarżyli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, wnosząc o jej uchylenie oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

W skardze powtórzono zarzuty zawarte w odwołaniu od decyzji organu I instancji oraz podniesiono, iż zaskarżona decyzja nie zawiera wskazania sposobu i zakresu analizy decyzji organu I instancji, a tym samym nie zawiera stanu faktycznego.

W odpowiedzi na skargę, Wojewoda podtrzymał stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje:

Wojewódzkie sądy administracyjne kontrolują administrację publiczną pod względem zgodności z prawem. Zakresem kontroli objęta jest zgodność zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego (art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych, Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.). Rozpoznając sprawę w ramach wskazanych kryteriów, stwierdzić należy, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja ustalająca odszkodowanie z tytułu utraty prawa własności nieruchomości przejętej pod inwestycję drogową, wydana w trybie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.), zwanej dalej: "specustawą". Postępowanie w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania uregulowano w Rozdziale 3 tej ustawy zatytułowanym "Nabywanie nieruchomości pod drogi" (przepisy od art. 12 do art. 23). Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (art. 12 ust. 4a). Według art. 18 specustawy, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Stosownie do art. 23 specustawy w sprawach nieuregulowanych w tym rozdziale, stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W myśl art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), zwanej dalej "u.g.n.", ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Zgodnie z art. 134 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust.3). Określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonuje się poprzez wycenę nieruchomości, co wynika z art. 150 ust.1 pkt 1 u.g.n. Z tym, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia

w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n). Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 ustawy).

Szczegółowe kryteria wyceny nieruchomości przeznaczonych na określone cele, reguluje wydane z upoważnienia ustawy o gospodarce nieruchomościami rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207,

poz. 2109 ze zm.). Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie odszkodowania za nieruchomości przeznaczone pod inwestycję drogową powinien odpowiadać § 36 ust. 1 powołanego wyżej rozporządzenia, zgodnie z którym przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele.

W przedmiotowej sprawie, rzeczoznawca w sporządzonym dla potrzeb postępowania operacie majątkowym, uwzględniając ww. przepisy, prawidłowo określił wartość rynkową nieruchomości, a stan wywłaszczanej nieruchomości został określony jako nieruchomość gruntowa zabudowana, przeznaczona pod budowę dróg publicznych.

Podstawowy zarzut stron, podnoszony od samego początku w toku postępowania przed organami administracji, dotyczy uprawnienia organu do dokonywania oceny operatu szacunkowego. Zdaniem skarżących, oceny takiej, stosownie do art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dokonywać może wyłącznie organizacja zawodowa rzeczoznawców.

W postępowaniu o ustalenie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, operat szacunkowy jest dowodem z opinii biegłego posiadającego wiadomości specjalne (art. 84 K.p.a.), który z mocy prawa podlega cenie organu administracji

z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 K.p.a.

Weryfikacja operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców,

z pominięciem organu prowadzącego postępowanie stanowiłaby naruszenie wskazanych w skardze przepisów: art. 7, art. 8, art. 77, art. 80 K.p.a., gdyż ocena wartości dowodowej tej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu orzekającego w sprawie.

W szczególności ocena ta, powinna dotyczyć prawidłowości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego wysokości odszkodowania, w korelacji z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Powinna wskazywać również, czy został on zrobiony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Po dokonaniu takiej kontroli na podstawie art. 80 K.p.a. organ ocenia wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego. W uzasadnieniu decyzji winien należycie wyjaśnić motywy zajętego stanowiska i przedstawić argumenty, którymi kierował się przy ocenie materiału dowodowego (por. wyrok NSA z dnia 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/05, Lex nr 206473). W wyroku z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/06 (Lex nr 281387) Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny.

Rzeczoznawca ma wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ. On więc ocenia wiarygodność otrzymanej opinii i na nim spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania.

Organy orzekające w niniejszej sprawie dokonały właściwej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego. W swoich decyzjach przedstawiły, dlaczego uznały wartość dowodową tej opinii i zweryfikowały ją w sposób bardzo szczegółowy.

Zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych

w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w cytowanym przepisie decyduje jednak nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia. Natomiast gdy strona w toku postępowania wyjaśniającego, mimo wyjaśnienia biegłego odnośnie jej wątpliwości co do prawidłowości operatu, nadal kwestionuje omawiany dowód, powinna sama wykazać się inicjatywą dowodową i przedstawić na tę okoliczność dowody znajdujące się w jej posiadaniu. Jeden z takich środków dowodowych może stanowić operat szacunkowy wykonany przez innego rzeczoznawcę majątkowego, szacujący wartość tej samej nieruchomości. Przedłożony organowi przez stronę operat, wykonany na jej zlecenie, będzie podlegał takiej samej ocenie organu administracji, jak każdy inny dowód zgromadzony w sprawie. Strona może też przedstawić przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych co do kwestionowanego przez nią operatu szacunkowego.

Organ nie był natomiast zobowiązany do przekazania operatu szacunkowego organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, skoro opinia która dysponował, odpowiadała prawu. Subiektywne niezadowolenie stron z treści opinii biegłego nie uzasadnia przeprowadzania przez organ kolejnego dowodu, celem weryfikacji tego dowodu, który strona kwestionuje.

Zdaniem Sądu, postępowanie administracyjne w sprawie zostało przeprowadzone wnikliwie, zgromadzony materiał dowodowy oceniony został właściwie, a mające zastosowanie w sprawie przepisy materialne i procesowe zostały prawidłowo przez organy zinterpretowane. Organy nie naruszyły powołanych w skardze przepisów postępowania administracyjnego, a uzasadnienie faktyczne i prawne zaskarżonej decyzji zawiera wszelkie wymogi przewidziane w art. 107 K.p.a.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153,

poz. 1270 ze zm.), Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.