Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 477/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2016-08-10 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 154 ust 1, 2, art. 4 pkt 16
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: par. 36 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Łucja Franiczek, Sędziowie Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski (spr.), Sędzia WSA Andrzej Matan, Protokolant specjalista Beata Bieroń, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 sierpnia 2016 r. sprawy ze skarg K. B. i S.B. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...]r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość 1) uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia [...] r. nr [...], 2) zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącego K. B. kwotę 1259 (tysiąc dwieście pięćdziesiąt dziewięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta K. decyzją z dnia [...] r., nr [...], znak [...] udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej pn. "Układ komunikacyjny dla terenu budowy Nowego Muzeum [...], Międzynarodowego Centrum Kongresowego i siedziby Narodowej Orkiestry Symfonicznej Polskiego Radia w K. - Etap II realizacji inwestycji". Decyzja ta została utrzymana w mocy decyzją Wojewody [...] z dnia [...] r., znak [...]. Zgodnie z ww. decyzją działka nr [...] o powierzchni 573 m2, stała się z mocy prawa własnością Miasta K. Jej właścicielką w 1/11 części była R. B. - zgodnie z wpisem w księdze wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w K. Decyzją z dnia [...] r., nr [...] Prezydent Miasta K. ustalił odszkodowanie na rzecz R. B. za udział 1/11 części w prawie własności przedmiotowej nieruchomości zabudowanej kompleksem garaży, położonej w K., obręb B., oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni 573 m2. W wyniku wniesionego przez R. B. odwołania decyzją z dnia [...] r., nr [...] Wojewoda [...] uchylił decyzję organu I instancji w całości i przekazał sprawę temu organowi do ponownego rozpatrzenia.

W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy, Prezydent Miasta K. decyzją z dnia [...] r., nr [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz R. B. za udział 1/11 części w prawie własności przedmiotowej nieruchomości w kwocie 32 552 zł. Odwołanie złożyła R. B. Wojewoda [...] odwołania tego nie uwzględnił i decyzją z dnia [...] r., nr [...], utrzymał decyzję Prezydenta Miasta K. w mocy.

Decyzja ta została zaskarżona przez R. B. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, który wyrokiem z dnia 14 marca 2014 r., sygn. akt II SA/GI 1724/13 uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia [...] r. W uzasadnieniu wyroku Sąd wyjaśnił, że wobec faktu, iż w dniu 28 grudnia 2013 r. R. B. zmarła, to w jej miejsce wstąpili następcy prawni tj. K. B. oraz S. B. Dalej skład orzekający wskazał na konieczność uwzględnienia w ponownie prowadzonym postępowaniu przeznaczenia nieruchomości wynikającego ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Dla terenu, na którym nieruchomość się znajduje, studium przewidziało strefę zainwestowania miejskiego wysokiej intensywności.

W ponownie prowadzonym postępowaniu przez Prezydenta Miasta K. w pierwszej kolejności dokonano ustaleń odnośnie wpisu służebności drogi figurującego w dziale III księgi wieczystej [...] urządzonej dla przedmiotowej nieruchomości w dacie wydania decyzji nr [...], tj. w dniu [...] r. Na podstawie tej decyzji i utrzymującej ją w mocy decyzji Wojewody [...] z dnia [...] r. z działki nr [...] wydzielono m.in. działkę nr [...] stanowiącą przedmiot niniejszego postępowania. Ustalono, że przeniesiony w [...] r. do księgi wieczystej [...] wpis służebności drogi jest od co najmniej kilkudziesięciu lat bezprzedmiotowy, z uwagi na to, iż dotyczy nieruchomości nieobjętej tą księgą wieczystą. W związku z powyższym wpis służebności drogi w księdze wieczystej [...] pozostaje bez wpływu na prowadzone postępowanie w zakresie ustalenia odszkodowania za nieruchomość zabudowaną kompleksem garaży posadowionych na działce nr [...].

Następnie organ I instancji zlecił sporządzenie nowego operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości oraz zawiadomieniem znak [...] z dnia 7 stycznia 2015r. wyznaczył nowy termin rozpatrzenia sprawy do dnia 31 maja 2015r. Dla potrzeb ponownie prowadzonego postępowania odszkodowawczego rzeczoznawca majątkowy D. B.-N. sporządziła operat szacunkowy z dnia [...] r., w którym określiła wartość rynkową udziału wynoszącego 1/11 część prawa współwłasności nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 573 m2 wraz ze składnikiem budowlanym - garażem murowanym, posadowionym na ww. gruncie, łącznie na kwotę 32.840,00 zł., w tym wartość gruntu stanowi kwotę 15.002,00 zł, a wartość garażu stanowi kwotę 17.838,00 zł.

Pismem z dnia 2 lutego 2015r., znak [...] poinformowano strony o sporządzonym operacie szacunkowym. W odpowiedzi, pismem z dnia 25 lutego 2015r. K. B. wniósł zastrzeżenia do sporządzonego operatu szacunkowego zarzucając określenie wartości przedmiotowej nieruchomości w oparciu o niewłaściwe transakcje przyjęte do porównań.

Pismem z dnia 11 grudnia 2014r. rzeczoznawca majątkowy poinformowała, iż podtrzymuje wartość przedmiotowej nieruchomości oszacowaną w operacie szacunkowym z dnia [...] r. wyjaśniając przy tym, że określenia jej wartości dokonano w oparciu o transakcje wolnorynkowe dotyczące sprzedaży terenów podobnych do nieruchomości wycenianej, przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowo-usługowe, przy średniej cenie jednostkowej na poziomie 260-270 zł/m2. Ponadto wyjaśniła, że z uwagi na niewielką ilość transakcji sprzedaży gruntów niezabudowanych o przeznaczeniu podobnym do wycenianej w obrębie B., do porównań przyjęto transakcje sprzedaży gruntów położonych w obrębach sąsiednich na terenie miasta K. O powyższym stanowisku poinformowano strony pismem z dnia 7 maja 2015r.,znak: [...].

W dniu 15 maja 2015r. w urzędzie stawili się S. B. oraz K. B., w celu zapoznania się ze zgromadzoną dokumentacją w sprawie. Udzielono stronom stosownych wyjaśnień odnośnie sporządzonego operatu, w tym w szczególności w zakresie zastosowanej przez rzeczoznawcę majątkowego tzw. zasady korzyści. W dniu 28 maja 2015 r. do organu I instancji wpłynęły pisma K. B. z dnia 27 maja 2015 r. oraz S. B. z dnia 28 maja 2015r. zawierające wniosek o rozszerzenie zakresu transakcji sprzedaży nieruchomości przyjętych do porównań przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu [...] r. W związku z powyższym zawiadomieniem z dnia 1 czerwca 2015r., znak: [...] wyznaczono nowy termin rozpatrzenia przedmiotowej sprawy do dnia 31 lipca 2015r.

W odpowiedzi na wnioski i zastrzeżenia stron, rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia 16 lipca 2015r. ponownie podtrzymała wartość przedmiotowej nieruchomości określoną w operacie szacunkowym z dnia [...] r., uzasadniając przyjęty sposób doboru transakcji nieruchomościami podobnymi, jednocześnie wskazując szczegółowo na powody braku możliwości uwzględnienia w przyjętym zbiorze transakcji wymienionych przez strony w piśmie z dnia 27 maja 2015r (np. upływ ponad dwóch lat od dnia wyceny, zawarcie transakcji po dacie sporządzenia operatu szacunkowego, brak transakcji wskazywanej przez stronę, brak podobieństwa nieruchomości wskazywanych przez stronę z nieruchomością szacowaną czy też transakcje zawierane pomiędzy najbliższymi członkami rodziny). Ponadto w odniesieniu do transakcji obejmującej działkę nr [...], autorka operatu poinformowała, iż stronami transakcji były osoby fizyczne niespokrewnione ze sobą a będące jedynie właścicielami sąsiadujących nieruchomości, co nie uzasadnia twierdzenia że strony umowy były od siebie zależne, a tym samym, że wykorzystanie transakcji w bazie jest zasadne. O powyższym stanowisku rzeczoznawcy majątkowego poinformowano strony postępowania pismem znak [...] z dnia 30 lipca 2015r.

Wnioskiem z dnia 14 sierpnia 2015r. K. B. i popierająca wniosek S. B. wnieśli o poszerzenie katalogu transakcji i uwzględnienie do porównywania z działką nr [...] nieruchomości położonej przy ul. [...] obejmującej działki nr [...],[...],[...]. Strony zakwestionowały uzasadnienie rzeczoznawcy majątkowego odnośnie odrzucenia do porównania nieruchomości objętych transakcjami przedstawionymi przez strony w piśmie z dnia 27 maja 2015r., kwestionując jednocześnie część transakcji przyjętych do porównań przez rzeczoznawcę majątkowego, jak również formę zestawienia nieruchomości, wskazując przy tym na brak odniesienia się rzeczoznawcy majątkowego do transakcji obejmującej działkę nr [...], a zarazem zaniżenie wartości działki nr [...] pod względem uzbrojenia terenu, komunikacji oraz lokalizacji, jak również konieczność uzupełnienia załącznika do operatu szacunkowego z dnia [...] r. stanowiącego bazę nieruchomości przyjętych do porównań o numery ksiąg wieczystych poszczególnych nieruchomości.

W odpowiedzi na powyższe rzeczoznawca majątkowy pismem z dnia 18 września 2015 r. wyjaśniła, że nieruchomości oznaczone jako działka nr [...], jak i działki nr [...],[...] i [...] nie zostały przyjęte do porównań z uwagi na brak podobieństwa do nieruchomości szacowanej. Jednocześnie podtrzymała wartość nieruchomości określoną w operacie szacunkowym z dnia [...] r.

W konsekwencji decyzją z dnia [...] r., nr [...] Prezydent Miasta K., działając na podstawie art. 12 ust. 4a, 4f i 5 oraz art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2013 r., poz. 687 ze zm., zwanej dalej ustawą z dnia 10 kwietnia 2003 r.), art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a i 3a, art. 134 ust. 1, art. 135 w zw. z art. 5 i art. 227 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014r., poz. 518 ze zm.) oraz art. 104 i art. 107 kpa, ustalił na rzecz S. B. oraz K. B. - spadkobierców R. B., odszkodowanie w wysokości 32.840,00 zł z tytułu utraty przez R. B. udziału stanowiącego 1/11 część w prawie własności nieruchomości zabudowanej kompleksem garaży, położonej w K., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 573 m2 k.m. 29 obręb B., objętej księgą wieczystą [...] (poprzednio [...]) prowadzoną w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego K. w K., przejętej z mocy prawa przez Miasto K. na podstawie decyzji Prezydenta Miasta K. znak [...] z dnia [...] r., utrzymanej w mocy decyzją Wojewody [...] znak [...] z dnia [...] r.

W uzasadnieniu decyzji wskazano, iż na dzień wydania decyzji nr [...] z [...] r. wyceniana nieruchomość położona była w obszarze nieobjętym planem zagospodarowania przestrzennego. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania miasta K. (I edycja) przewidywało, że przedmiotowa nieruchomość leży na terenach objętych strefą zainwestowania miejskiego o wysokiej intensywności oraz w obszarze proponowanym do objęcia ochroną konserwatorską. Dalej wyjaśniono, że zgodnie z treścią operatu szacunkowego z dnia [...] r., z uwagi na brak wystarczającej ilości transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanych kompleksami garażowymi oraz rynkowych stawek czynszu za wynajem powierzchni garażowych, rzeczoznawca majątkowy nie mógł do wyceny zastosować podejścia porównawczego. Stąd dla określenia wartości składnika budowlanego zastosowano podejście kosztowe, metodę kosztów zastąpienia, technikę wskaźnikową. Natomiast z uwagi na lokalizację, wielkość, przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego (studium) i funkcję szacowanej nieruchomości oraz dostępnych danych z rynku nieruchomości do obliczenia wartości rynkowej składnika gruntowego rzeczoznawca majątkowy zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania / ceny średniej, polegającą na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Jak wynika z treści operatu szacunkowego, rzeczoznawca majątkowy przeprowadziła analizę rynku dotychczasowego przeznaczenia nieruchomości tj. mieszkaniowo-usługowej, obejmującą transakcje dotyczące sprzedaży prawa własności gruntów niezabudowanych, przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania lub studium pod zabudowę mieszkaniowo-usługową na obszarze m. K., w okresie od 1 stycznia 2013r. do dnia wyceny, odnotowując ok. 300 transakcji spełniających powyższe kryteria. Przedmiotem sprzedaży było prawo własności gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne, jednorodzinne, mieszkaniowo-usługowe. W wyniku analizy rzeczoznawca majątkowy wybrała 26 transakcji dotyczących terenów najbardziej podobnych do przedmiotowej nieruchomości. Odrzuciła transakcje o cenach jednostkowych znacznie odbiegających od średniej, uznając je za spekulacyjne oraz wykonała analizę trendu czasowego w oparciu o ok. 300 transakcji sprzedaży prawa własności z okresu od września 2012r, odnotowując niewielkie zróżnicowanie cen w czasie, pozwalające przyjąć stabilizację cen w czasie. Przedział cen jednostkowych powyższych nieruchomości został określony na poziomie od 170,02 zł/m2 (ul. [...]) do 335,57 zł/m2 (ul. [...]), przy cenie średniej 251,67 zł/m2, co szczegółowo zostało opisane w załączniku do operatu szacunkowego. Następnie rzeczoznawca majątkowy przeprowadziła analizę rynku alternatywnego przeznaczenia nieruchomości, które wynika z celu wywłaszczenia, tj. komunikacja, obejmującą transakcje dotyczące sprzedaży prawa własności gruntów niezabudowanych przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania lub studium pod komunikację, na obszarze m. K., w okresie od września 2012r. od dnia wyceny. Odnotowano ok. 40 transakcji, a następnie zakres analizy został zawężony do transakcji dotyczących gruntów najbardziej podobnych do nieruchomości wycenianej, w wyniku czego odnotowano 11 transakcji spełniających powyższe kryteria, w przedziale cenowym od 123,41 zł/m2 (ul. [...]) do 254,59 zł/m2 (ul. [...]), przy średniej, która dla terenów pod komunikację wyniosła 173,83 zł/m2. Powyższe szczegółowo zostało przedstawione w załączniku do operatu szacunkowego. Reasumując rzeczoznawca majątkowy wykazała, że wartość przedmiotowej nieruchomości przy przyjęciu dotychczasowego przeznaczenia w studium (zabudowa mieszkaniowo-usługowa) jest wyższa, niż wartość określona przy przyjęciu alternatywnego (komunikacja) przeznaczenia w studium, związanego z celem wywłaszczenia. Wobec powyższego oszacowania wartości dokonano na podstawie rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo-usługową. Wartość odtworzeniowa składnika budowlanego (garażu murowanego w zespole garażowym dziesięciostanowiskowym), została określona przez rzeczoznawcę majątkowego, z zastosowaniem "Katalogu cen jednostkowych robót i obiektów inwestycyjnych Bistyp Consulting" i wzorów, co szczegółowo zostało przedstawione w operacie szacunkowym.

Analizując materiał zgromadzony w sprawie organ uznał, iż operat szacunkowy z dnia [...] r. określający wartość przedmiotowej nieruchomości, został sporządzony zgodnie zobowiązującymi przepisami prawa, w tym w szczególności z przepisami ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r, o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. (Dz.U. Nr 207, poz 2109 ze zm.) w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W ocenie organu I instancji rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z dnia [...] r. postąpiła prawidłowo określając wartość przedmiotowej nieruchomości zgodnie z jej aktualnym (dotychczasowym) sposobem użytkowania (zabudowa mieszkaniowo-usługowa). Ponadto opracowanie zawiera uzasadnienie dokonanego wyboru podejścia i metody wyceny (podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej), zestawienie stosownych cen transakcyjnych nieruchomości przyjętych do porównań oraz wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego dotyczące określania wartości nieruchomości udzielone w piśmie z dnia 23 marca 2015r. Zatem żądania dokonania wyceny wyłącznie w oparciu o badanie rynku rozumianego jako bezpośrednie sąsiedztwo wycenianej nieruchomości w omawianym przypadku, jak wynika z wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego nie mogło być zrealizowane.

Jednocześnie organ I instancji, uwzględniając dotychczasowe ustalenia, nie znalazł podstaw do powiększenia wartości odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości w oparciu o treść art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. Jak wynika bowiem ze zgromadzonych w sprawie dokumentów, w tym w szczególności protokołu przekazania nieruchomości z dnia 5 stycznia 2012r. ówczesna właścicielka R. B. nie wydała nieruchomości w przewidzianym w ustawie z dnia 10 kwietnia 2003r. terminie. Wobec powyższego zdaniem organu nie zostały spełnione przesłanki określone w ustawie pozwalające na dokonanie takiego powiększenia.

Odnośnie wniosku o przyznanie tzw. "nieruchomości zamiennej" organ I instancji wyjaśnił, iż zastosowanie tej formy odszkodowania pozostawiono organowi orzekającemu, który nie jest związany wnioskiem strony, a poza tym obowiązujące przepisy nie zobowiązują również organu do szczegółowego wyjaśniania przesłanek jakimi się kierował przy odmowie przyznania nieruchomości zamiennej.

Odwołanie od powyżej decyzji złożyli K. B. - pismem z dnia 14 października 2015 r. oraz S. B. - pismem z dnia 20 października 2015 r. Odwołujący podnieśli, że nie zgadzają się z przyjętymi do porównań transakcjami oraz z wysokością odszkodowania ustalonego przez organ wskazując, że decyzja organu I instancji jest nieobiektywna i nie skutkuje dochodzeniem do obiektywnej prawdy w przedmiotowym postępowaniu administracyjnym. W ich ocenie dobór transakcji nieruchomości do bazy porównawczej został dokonany niewłaściwie. Ponadto stwierdzili, że monitorują obrót nieruchomościami w ścisłym śródmieściu miasta K. i śledzą jakie trendy tworzą się na takim unikalnym rynku, stąd znają ceny takich nieruchomości. W ocenie odwołujących wycena nieruchomości została przez biegłą zaniżona. Nadto wyrazili niezadowolenie z faktu uniemożliwienia im dostępu do internetowej bazy danych ujawniających informacje o księgach wieczystych prowadzonych dla nieruchomości objętych tą bazą. Dodatkowo podnieśli, że pozostała po podziale część działki, pozostająca poza liniami rozgraniczającymi teren inwestycji, utraciła możliwość dotychczasowego wykorzystania i została odcięta od drogi publicznej.

Zdaniem odwołujących podstawa wyliczenia odszkodowania powinna być wyliczona z charakterystyki pierwotnej działki nr [...] o całkowitej powierzchni 731 m2, ponieważ jest to utracony walor korzyści nieruchomości, a z niego później należy wydzielić cenę jednostkową 1 m2 działki, a następnie pomnożyć cenę jednostkową 1 m2 przez powierzchnię udziału 1/11 część działki nr [...]. Ostatecznie odwołujący zażądali wypłacenia odszkodowania w kwocie 22 800,00 zł za garaż i 52 000,00 zł za należny im udział w gruncie oraz uznania roszczenia o odsetki od ww. kwot.

W wyniku odwołania Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] r., nr [...] działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa oraz art. 11 g w związku z art. 12 ust. 4a powołanej ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

W pierwszej kolejności organ odwoławczy wyjaśnił, że podstawę ustalenia odszkodowania stanowił operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego D. B. – N. z dnia [...] r. W operacie tym wartość udziału wynoszącego 1/11 cz. w prawie własności gruntu została określona na kwotę 15 002,00 zł, natomiast wartość składnika budowlanego (garażu murowanego) określona została na kwotę 17 838,00 zł. Z uwagi na fakt, że od sporządzenia operatu szacunkowego przez biegłą upłynął ponad rok, organ pismem z dnia 30 listopada 2015 r., działając w trybie art. 136 kpa, zlecił Prezydentowi Miasta K. przeprowadzenie dodatkowego postępowania wyjaśniającego w zakresie jego aktualności. Pismem z dnia 7 grudnia 2015 r., znak: [...] Prezydent Miasta K. przedłożył klauzulę z dnia [...] r. potwierdzającą aktualność ww. operatu szacunkowego. Następnie wobec stwierdzonych braków w materiale dowodowym zlecił ponowne uzupełnienie materiału dowodowego, poprzez przedłożenie do akt sprawy: wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego odnośnie operatu szacunkowego z dnia [...] r. w zakresie transakcji przyjętych do porównań, wypisu ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta K., sporządzonego dla przedmiotowych działek, według stanu na dzień 30 września 2010 r., zwrotnych potwierdzeń odbioru przez odwołujących zawiadomienia o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z dnia [...] r.

W konsekwencji po dokonaniu szczegółowej analizy operatu szacunkowego z dnia [...] r., potwierdzonego w zakresie aktualności w dniu [...] r. oraz przedłożonych wyjaśnień rzeczoznawcy, organ odwoławczy potrzymał stanowisko Prezydenta Miasta K. odnośnie przydatności dowodowej ww. operatu szacunkowego. W ocenie organu przedmiotowy operat został wykonany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i zawiera wszystkie niezbędne dane konieczne do ustalenia podejścia i metody, za pomocą których dokonano wyceny, uzasadnienie dokonanego wyboru podejścia, zestawienie stosownych cen transakcyjnych oraz wnioski rzeczoznawcy majątkowego dotyczące określenia wartości nieruchomości.

Odnosząc się do zarzutów stron organ odwoławczy stwierdził, że zapewnił wszystkim stronom prawo do czynnego udziału w postępowaniu, a przed wydaniem decyzji poinformował je o przysługujących im prawach. W wyznaczonym terminie, pomimo prawidłowo doręczonego zawiadomienia, strony nie dokonały wglądu w akta sprawy i nie zapoznały się ze zgromadzonym materiałem dowodowym. Odnosząc się natomiast do wniosku stron o ustalenie odszkodowania w kwocie 22 800 zł za garaż i 52 000 zł za należny im udział w gruncie oraz polemiki dotyczącej metodologii wyceny i bazy transakcji porównawczych, organ II instancji wskazał, że szacowanie nieruchomości musi odbywać się w trybie i na zasadach przewidzianych wskazanymi powyżej przepisami prawa. Nadto podkreślono, że organ prowadzący postępowanie odszkodowawcze nie ma możliwości negocjowania ceny nieruchomości nabytej z mocy prawa, w rozumieniu wolnorynkowym, zaś wysokość odszkodowania winna zrekompensować wartość odebranych właścicielowi praw rzeczowych. Subiektywne przekonanie strony o zaniżonej wartości nieruchomości nie może natomiast świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. Tym bardziej, że strona w toku postępowania nie przedstawiła wiarygodnych dowodów które miały podważyć ustalenia biegłej. Nie przedstawiono bowiem alternatywnej opinii o wartości nieruchomości ani nie skorzystano z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizacje zawodową rzeczoznawców majątkowych. W odniesieniu natomiast do kwestii naliczenia ustawowych odsetek za zwłokę, wskazano, iż w ww. ustawie z dnia 10 kwietnia 2003 r. brak jest uregulowań dotyczących ustalania i naliczania odsetek za zwłokę w wydaniu decyzji odszkodowawczej. Natomiast w zakresie ustalania i wypłacania odszkodowania w art. 12 ust. 5 tej ustawy znajduje się odesłanie do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Odnosząc się z kolei do kwestii utraty możliwości dotychczasowego wykorzystania części działki pozostałej po podziale nieruchomości dokonanym na cele drogowe organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z art. 13 ust. 3 powołanej ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. w przypadku, gdy na cel realizacji inwestycji drogowej nabyta została część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, właściwy zarządca drogi jest obowiązany do nabycia, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego tej części nieruchomości.

Skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach na powyższą decyzję wnieśli K. B. oraz S. B. domagając się zmiany zaskarżonej decyzji poprzez zasądzenie na ich rzecz odszkodowania w wysokości 22 800 zł za budynek garażowy oraz 52 000 zł z tytułu posiadania prawa własności gruntu i ewentualnie zasądzenie odszkodowania za pozostałą 1/11 cześć działki oznaczoną obecnie jako działka nr [...] o powierzchni 158 m2 według tych samych stawek wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 30 września 2010 r. do dnia zapłaty, a nadto zasądzenia na rzecz strony skarżącej kosztów postępowania.

Zaskarżonej decyzji zarzucili:

- naruszenie prawa materialnego poprzez błędną interpretację przepisów art. 134 w zw. art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i w konsekwencji błędne wyliczenie kwoty odszkodowania, bez prawidłowego uwzględnienia rodzaju, położenia; dotychczasowego oraz obecnego sposobu wykorzystania nieruchomości, jej stanu oraz aktualnych cen w obrocie nieruchomościami z porównaniem wszystkich dostępnych transakcji na rynku, jak również poprzez pominięcie, iż w związku z aktualnym przeznaczeniem przedmiotowej nieruchomości jej wartość wzrosła w stosunku do dotychczasowego sposobu użytkowania.

- naruszenie prawa materialnego poprzez błędną interpretację przepisów art. 11 g w zw. z art. 12 ust. 4a oraz art. 12 ust. 5 powołanej ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. mimo, iż zastosowanie przepisów powołanej ustawy w związku z decyzją z 30 września 2010 r. było nieuzasadnione prawnie, wywłaszczenie nieruchomości nie służyło bowiem bezpośrednio interesowi publicznemu, ale stanowiło umożliwienie jedynego dojazdu do działek oznaczonych numerami [...],[...],[...],[...] karta mapy 29 B., a stanowiącymi własność prywatnego inwestora;

- naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, tj. art. 7 i 77 § 1 kpa poprzez nieprawidłowe ustalenie okoliczności sprawy, w tym przyjęcie błędnych wniosków wynikających z opinii biegłej sporządzonej w sprawie, a tym samym naruszenie zasady prawdy obiektywnej, co w konsekwencji doprowadziło do błędnych ustaleń, na których oparto zaskarżoną decyzję.

- naruszenie art. 80 i art. 81 kpa poprzez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów, polegające na nieprawidłowym przyjęciu nieruchomości porównawczych, których cechy znacznie odbiegają od cech charakterystycznych dla nieruchomości wywłaszczonej,

-naruszenie art. 104 § 1 oraz § 2 kpa poprzez niewydanie decyzji administracyjnej do dnia 29 lutego 2016 r.

- naruszenie art. 123 § 1, art. 36 § 1 co do terminu określonego w art. 35 kpa poprzez brak wydania postanowienia, braku podania przyczyny zwłoki i braku wskazania nowego terminu załatwienia sprawy po dniu 29 lutego 2016 roku.

- naruszenie art. 8 kpa poprzez prowadzenie postępowania administracyjnego w sposób budzący brak zaufania do władzy publicznej

- naruszenie przepisów art. 6 kpa w postaci wydania decyzji organu I Instancji bez powoływania się na podstawowe przepisy prawa

- naruszenie przepisów art. 7 kpa w postaci braku należytych czynności niezbędnych do wyjaśnienia stanu faktycznego wydanego operatu szacunkowego

-naruszenie przepisów art. 84 § 1 kpa polegające na niewystąpieniu do biegłego lub biegłych o wydanie dodatkowej opinii niezależnej w stosunku do rzeczoznawcy majątkowego przypisanego rozpatrywanej skardze

- naruszenie art. 233 § 1 i § 4 Kodeksu karnego poprzez zatajenie przez rzeczoznawcę majątkowego przed organem administracji publicznej ważnej informacji dotyczącej przedmiotowego postępowania.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie powtarzając w ogólnym zarysie argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

W piśmie z dnia 28 lipca 2016 r. skarżący zwrócił uwagę na przestępcze jego zdaniem przejęcie działki nr [...] przez Skarb Państwa i na niezrealizowanie na niej celu wywłaszczenia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Skargi zasługują na uwzględnienie aczkolwiek głównie z innych powodów niż zostały w nich wyartykułowane, które Sąd nie będąc związany wnioskami i zarzutami skarg wziął pod rozwagę z urzędu zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r., poz. 718 ze zm., zwanej dalej ustawą p.p.s.a.).

W tym względzie należy w pierwszej kolejności wziąć pod uwagę, że organy obu instancji rozpatrywały ponownie sprawę w następstwie uchylenia ich wcześniejszych decyzji prawomocnym wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 14 marca 2014 r. sygn. akt II SA/Gl 1724/13. W konsekwencji zgodnie z treścią art. 153 w/w ustawy p.p.s.a były one związane oceną prawną i wskazaniami co do dalszego postępowania wyrażonymi w tym wyroku. Oceną i wskazaniami tymi był też związany Sąd przy rozpatrywaniu niniejszej skargi, a to w sytuacji gdy od czasu wydania tego wyroku mające zastosowanie w sprawie przepisy nie uległy zmianie. W wyroku tym Sąd jednoznacznie przesądził, że wycena gruntu objętej postępowaniem nieruchomości nie może być dokonana z uwzględnieniem treści § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109) lecz powinna być dokonana przy przyjęciu, że jest to grunt przeznaczony pod zainwestowanie miejskie wysokiej intensywności. Takie było bowiem przeznaczenie tego terenu w dacie wydania w dniu [...] r. decyzji Prezydenta Miasta K. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, zgodnie z którą działka nr [...] stała się z mocy prawa własnością Miasta K. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., przy ustalaniu wysokości odszkodowania za nieruchomość przejętą w tym trybie bierze się pod uwagę stan nieruchomości z dnia wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji, zaś jej wartość z dnia, w którym następuje ustalenie odszkodowania. W konsekwencji zgodnie z treścią art. 36 ust. 1 w/w rozporządzenia i art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami należało przyjąć przy wycenie działki nr [...] jej przeznaczenie wynikające z ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy K., a to w sytuacji, gdy dla tego terenu nieobowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dlatego też przy ustalaniu wartości objętej postępowaniem nieruchomości Sąd orzekając poprzednio nakazał ustalić tę wartość w oparciu o nowy operat szacunkowy sporządzony "przy przyjęciu cen nieruchomości podobnych z przeznaczeniem do zainwestowania miejskiego wysokiej intensywności." Wskazanie to z naruszeniem treści art. 153 ustawy p.p.s.a. nie zostało przez organy orzekające zrealizowane, a w szczególności nie wynika to ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego.

Orzekając ponownie organy oparły się na operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego D. B.-N. z dnia [...] r., z którego nie wynika aby jako nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej zostały przyjęte nieruchomości o podobnym przeznaczeniu w planie zagospodarowania lub studium. Wprost przeciwnie z operatu tego wynika, że jako nieruchomości podobne potraktowano nieruchomości przeznaczone pod budowę mieszkaniowo-usługową, które to przeznaczenie w żadnym razie nie może być potraktowane jako tożsame z przeznaczeniem pod zainwestowanie (zabudowę) miejskie wysokiej intensywności. Z operatu tego nie wynika zresztą aby biegła w ogóle analizowała taki sposób przeznaczenia nieruchomości w odniesieniu do działek, które uznała za podobne i w oparciu o które dokonała wyceny działki nr [...]. Nad kwestią tą również organy obu instancji przeszły do porządku. Tym samym dowolne jest stanowisko biegłej i organów orzekających, że działki te stanowiły nieruchomości podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, skoro różniły się od działki wycenianej przeznaczeniem. W każdym bądź razie podobieństwo w tym zakresie nie wynika z przedmiotowego operatu szacunkowego. W tabeli nieruchomości podobnych biegła nie podała bowiem wynikającego z planu lub studium przeznaczenia ujętych tam nieruchomości. Z części operatu oznaczonej jako "Analiza rynku dla dotychczasowego przeznaczenia nieruchomości" wynika zaś, że jako nieruchomości podobne biegła przyjęła nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Jest to zatem przeznaczenie niewątpliwie mniej korzystne gdy chodzi o różnorodność możliwości wykorzystania nieruchomości, w porównaniu do nieruchomości pod zainwestowanie "miejskie wysokiej intensywności." Różnorodność tych możliwości może mieć natomiast istotne znaczenie gdy chodzi o wartość takiej nieruchomości. Niewielkie są bowiem ograniczenia w zainwestowaniu nieruchomości "miejskiej wysokości intensywności", w odróżnieniu od nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Tym samym nieruchomości takie nie mogą być uznane za podobne gdy chodzi o ich przeznaczenie. Oznacza to, że przedmiotowy operat szacunkowy nie mógł stanowić podstawy do wyceny objętej postępowaniem nieruchomości, gdyż został opracowany z uwzględnieniem cen nieruchomości nie będących nieruchomościami podobnymi tj. z mającym wpływ na wynik sprawy naruszeniem art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 oraz art. 154 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W związku z tym za zasadne należy też uznać zarzuty skarg wydania zaskarżonej decyzji z naruszeniem art. 7 i 77 § 1 i art. 80 Kpa, w sytuacji gdy organy orzekające tak sporządzony operat uznały za odpowiadający wymaganiom formalnym i uznały go za miarodajny dla wyceny objętej postępowaniem nieruchomości. Jakkolwiek zgodnie z treścią art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, to operat jak każdy dowód z opinii biegłego podlega ocenie organów orzekających, z wyłączeniem okoliczności wymagających wiadomości specjalnych, jakie powinien posiadać autor operatu. W konsekwencji obowiązkiem organów było też m.in. spowodowanie wyjaśnienia przez rzeczoznawcę podstaw przyjęcia do wyceny jako nieruchomości podobnych również działek położonych poza granicą strefy centralnej K., w jakiej położona jest niewątpliwie działka nr [...], jak również bliższego wyjaśnienia przyjętych w operacie dla wycenianej działki wielkości poszczególnych jej atrybutów, co kwestionowali skarżący w toku postępowania administracyjnego. Przedłożone w tym zakresie przez autorkę operatu wyjaśnienia należy bowiem uznać za zbyt ogólnikowe i tym samym wymykające się spod rzeczowej kontroli.

Istotne wątpliwości gdy chodzi o miarodajność przedmiotowego operatu budzi też zamieszczona w nim wycena objętej postępowaniem nieruchomości dla jej alternatywnego przeznaczenia tj. jako ewentualnie działki przeznaczonej pod komunikację, ustalona na kwotę 173,83 zł / m2, gdy zważy się, że przy poprzednim rozpoznawaniu sprawy wartość tej działki przy takim przeznaczeniu została wyceniona przez innego rzeczoznawcę w operacie z dnia [...] r. na kwotę około 267 zł/m2. Okoliczność ta nie miała jednak istotnego wpływu na rozstrzygnięcie niniejszej sprawy przez Sąd, gdy zważy się, że wycena nieruchomości dla jej alternatywnego przeznaczenia została dokonana w operacie z dnia [...] r. zbędnie. W wyroku z dnia 14 marca 2014 r. Sąd wykluczył bowiem wycenę w niniejszej sprawie w oparciu o drogowe przeznaczenie działki nr [...].

Wobec wydania zaskarżonej decyzji zarówno z mającym wpływ na wynik sprawy naruszeniem prawa materialnego jak i przepisów postępowania podlegała ona uchyleniu wraz z poprzedzającą ją decyzją Prezydenta Miasta K. z dnia [...] r., na podstawie art. 145 § 1 pkt 1a i c oraz art. 135 ustawy p.p.s.a.

Przy ponownym rozpoznawaniu sprawy dopuszczą organy orzekające dowód z kolejnego operatu szacunkowego celem ustalenia wartości objętej postępowaniem działki nr [...]. Operat ten w odniesieniu do wartości gruntu tej działki powinien być sporządzony zgodnie ze wskazaniem wynikającym z omówionego wyżej wyroku tut. Sądu z dnia 14 marca 2014 r. sygn. akt II SA/Gl 1724/13, tj. przy przyjęciu cen nieruchomości podobnych przeznaczonych do zainwestowania miejskiego wysokiej intensywności. Biorąc pod uwagę treść art. 154 ust. 2 u.g.n. w zw. z § 36 ust. 1 w/w rozporządzenia RM w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przeznaczenie to powinno być zatem określone jak dla obszaru oznaczonego zgodnie z uchwałą nr [...] Rady Miasta K. z dnia [...] r. w sprawie uchwalenia "Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta K." – II edycja symbolem MUw3, tj. obszaru intensywnej zabudowy mieszkaniowo-usługowej i wielofunkcyjnej.

Ponieważ, jak już stwierdzono w poprzednio wydanym w tej sprawie wyroku, na wartość zalegającego na działce nr [...] i stanowiącego jej część składową garażu może mieć wpływ prawidłowo ustalone przeznaczenie nieruchomości, na której został on wniesiony, to decyzje organów obu instancji podlegały uchyleniu w całości. W tym względzie należy jednak podnieść, że skarżący nie przedstawili żadnych konkretnych zarzutów co do zawartej w operacie szacunkowym z dnia [...] r. wyceny składnika budowlanego.

W nawiązaniu do zarzutów skargi należy nadto podnieść, że nie zasługuje na uwzględnienie zarzut naruszenia art. 11 g w zw. z art. 12 ust. 4a i ust. 5 w/w ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. W niniejszym postępowaniu ani organy orzekające ani sąd administracyjny nie były bowiem uprawnione do kontroli zasadności wydania prawomocnej decyzji z dnia [...] r. o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej, czego faktycznie domagają się skarżący. W niniejszym postępowaniu organy orzekające nie były też uprawnione do orzekania w przedmiocie ewentualnego naruszenia przez rzeczoznawcę majątkowego art. 233 § 1 i § 4 Kodeksu karnego. Nie zostało też wykazane aby czasokres rozpoznania odwołania przez Wojewodę mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1c ustawy p.p.s.a. Zdaniem Sądu organy orzekające nie naruszyły też treści art. 84 § 1 Kpa. Zgodnie bowiem z art. 157 ust. 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Z wnioskiem o dokonanie takiej oceny skarżący się jednak nie zwrócili. Z akt sprawy nie wynika też, aby przyjęte w operacie z dnia [...] r. do wyceny, jako podobne nieruchomości, stanowiły przedmiot użytkowania wieczystego a nie własności (w związku z zarzutem zgłoszonym na rozprawie sądowej w dniu 10 sierpnia 2016 r.).

Skarżący powinni mieć też na uwadze, że z faktu iż mogą zgłaszać zarzuty pod adresem sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, nie można wyprowadzić wniosku, że rzeczoznawca ma obowiązek uwzględnić przy dokonywaniu wyceny wskazane przez nich transakcje. Zgodnie bowiem z treścią art. 154 ust. 1 u.g.n. dobór działek jako podobnych stanowi uprawnienie rzeczoznawcy.

O kosztach postępowania sądowego obejmujących wpis stosunkowy od skargi orzeczono stosownie do jego wyniku na podstawie art. 200, art. 205 § 1, art. 209 i art. 211 ustawy p.p.s.a., mając na uwadze, że wpis ten został uiszczony w całości przez skarżącego K. B.