Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1030/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2022-11-09 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono postanowienie organu II i I instancji
Powołane przepisy: article: art 61 ust 1 pkt 1 -5
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art 7 ust 1 i ust 2a
journal: Dz.U. 2021 poz 1326
law: Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - tj

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Paweł Darmoń Sędziowie WSA Małgorzata Łoboz WSA Piotr Fronc (spr.) po rozpoznaniu w dniu 9 listopada 2022 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi J. Ż. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 4 lipca 2022r. znak : SKO.ZP/415/311/2022 w przedmiocie negatywnego uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji I. uchyla zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej J. Ż. kwotę 597zł ( pięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 4 lipca 2022 r. nr SKO.ZP/415/311/2022, po rozpatrzeniu zażalenia J. Ż., utrzymano w mocy postanowienie Starosty Krakowskiego z dnia 26 maja 2022 r. znak OS.673.42.2022.ED w przedmiocie negatywnego uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy.

Powyższe postanowienie zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Opisanym powyżej rozstrzygnięciem Starosta Krakowski orzekł o odmowie uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę domu jednorodzinnego na działce nr [...] w m. N. Ś., gm. S., w zakresie zgodności z przepisami ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Organ I instancji wskazał, że przedmiotowa inwestycja jest zlokalizowana na terenach nie objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i obejmuje grunty rolne klasy RIIIa i RIVa. Zdaniem organu inwestycja wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, o której mowa w art. 7 ust. 1 pkt 2 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, gdyż nie zostały spełnione przesłanki wymienione w art. 7 ust. 2a pkt 1 i 3 tej ustawy. Ponad połowa działki w zakresie gruntów podlegających ochronie nie znajduje się bowiem w obszarze zwartej zabudowy oraz grunty podlegające ochronie znajdują się w odległości większej niż 50 m od drogi publicznej.

W zażaleniu podniesiono w szczególności, że w świetle art. 52 ust. 2 pkt 1 w związku z art. 64 ust. 1 i art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dopuszczalne jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla terenu stanowiącego część działki ewidencyjnej, która nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych na cele nieleśne, jeżeli teren ten można jednoznacznie wyodrębnić i przedstawić na załączniku graficznym do decyzji o warunkach zabudowy. Dokładnie z takim stanem rzeczy mamy do czynienia w przedmiotowej sprawie, ponieważ w projekcie decyzji (załączniku graficznym), jak i na załączniku tj. mapa zasadnicza złożonej do warunków zabudowy wskazano dokładną lokalizację inwestycji (jej jednoznaczną wyodrębnioną część), która obejmuje tylko obszar będący użytkiem rolnym klasy IVa. Cała inwestycja będzie mieściła się w obszarze klasy IVa nie objętym obowiązkiem uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze w rozumieniu art. 7 ust 2 pkt 1 ustawy o ochronie gruntów.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie.

Na wstępie powołano adekwatne przepisy w postaci art. 59 ust. 1 art. 53 ust. 4 pkt 6 w zw. z art. 64 ust. 1 oraz art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W kontekście tych przepisów organ wskazał, że przedmiotowa działka zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego Gminy Skała, zatwierdzonym Uchwała Rady Miejskiej w Skale nr XX/121/93 z dnia 5 marca 1993r., obowiązującym do dnia 31 grudnia 2003 r., była położona w terenach oznaczonych symbolem "R"- tereny rolne i terenach oznaczonych symbolem "MU" - obszar mieszkalnictwa jednorodzinnego, budownictwa zagrodowego i usług. Działka ta składająca się w większości z gruntów rolnych klasy bonitacyjnej RHIb (grunty orne) nie była zatem objęta całkowitą zgodą na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, które następnie utraciły moc obowiązującą na podstawie art. 67 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym. W konsekwencji projekt decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji planowanej na tym terenie podlega uzgodnieniu z właściwym miejscowo starostą w trybie art. 53 ust. 4 pkt 6 cyt. ustawy.

W dalszej części organ odwoławczy zacytował art. 7 ust.2 i ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych i zgodził się ze Starostą, że w przedmiotowej sprawie nie zostały spełnione przesłanki wymienione w art. 7 ust. 2a pkt 1 i 3 tej ustawy, które zwalniałyby przedmiotową inwestycję od wymogu uzyskania zgody ministra. Za organem I instancji stwierdzono, że z treści mapy ewidencyjnej pozyskanej z zasobu geodezyjnego i kartograficznego wynika, iż ponad połowa terenu działki nr [...] w zakresie gruntów podlegających ochronie nie znajduje się w obszarze zwartej zabudowy, a analizą objęto budynki zlokalizowane na działkach nr: [...], [...], [...] i [...] obr. N. Ś., jedn. ewid. S. oraz dz. nr [...] obr. B., jedn. ewid. Z.. Ponadto choć teren inwestycji posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej gminnej (działka nr ewid.[...]) poprzez istniejący zjazd, a przedmiotowa działka przylega do drogi publicznej, to jednak grunty podlegające ochronie znajdują się w odległości większej niż 50 m od tej drogi. Organ zajął w tym zakresie stanowisko, że odległość ta nie powinna być mierzona od granicy działki lecz nie powinna być przekroczona w przypadku całej działki.

Ustosunkowując się do zarzutów zażalenia Kolegium stwierdziło, że ustalenie warunków zabudowy odnosi się do działki objętej wnioskiem jako całości, nie zaś jedynie tej jej części, która w wyniku realizacji inwestycji będzie faktycznie zabudowana. Decyzja ustalająca warunki zabudowy przesądza jedynie, co do zasady, że na konkretnej działce wskazanej we wniosku jest możliwość realizacji wnioskowanego przedsięwzięcia (z określonymi jego parametrami), nie określa natomiast dokładnego położenia inwestycji na działce.

Od powyższego postanowienia J. Ż. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, w której zarzuciła naruszenie:

1) art. 11 i 107 § 3 k.p.a. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i w konsekwencji sporządzenie przez organ uzasadnienia, niespełniającego przewidzianych przez prawo wymagań w zakresie uzasadnienia wydanej decyzji; m.in. poprzez nieuwzględnienie następujących argumentów powołanych w zażaleniu:

- w przedmiotowej sprawie teren jest wyodrębniony i przedstawiony na załącznikach graficznych,

- w dołączonej dokumentacji wskazano dokładną lokalizację inwestycji na mapie zasadniczej,

- rozmieszczono i rozplanowaną całość inwestycji na gruncie nie objętym obowiązkiem ochrony zgodnie z zapisami ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych,

- w dokumentacji wyraźnie rozgraniczono teren inwestycyjny,

2) art. 7 kpa art 7a, art 7a art. 77 § 1, art. 75 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a. polegające na pominięciu okoliczności przemawiających na korzyść strony i niepodjęciu wszelkich niezbędnych kroków zmierzających do wyjaśnienia sprawy, nierozpatrzenia zebranego w sprawie materiału dowodowego, a nadto nierozstrzygnięciu powstałych wątpliwości na korzyść strony,

3) art. 86 kpa w z w. z art. 77 §1 kpa w z w. z art 75 § 1 kpa w zw. z art. 7 kpa, poprzez nieprzesłuchanie strony w sytuacji istnienia niewyjaśnionych faktów mających istotne znaczenie dla sprawy,

4) art. 7 ust. 2a pkt 1 i 3 ustawy 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych poprzez przyjęcie przez organ niekorzystnej dla strony wykładni ww. przepisów i założenie, że wniosek strony skarżącej nie spełnia przewidzianych tam wymogów.

W świetle powyższego wniesiono o uchylenie zaskarżonego postanowienia i postanowienia organu I instancji bądź uchylenie i przekazanie do ponownego rozpoznania oraz o zasądzenie kosztów postępowania sądowoadministracyjnego wg norm prawem przepisanych.

Organ odwoławczy wniósł w odpowiedzi o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonym postanowieniu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 2167 ze zm.) stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżony akt administracyjny według kryterium zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie jego wydania. Zgodnie z przepisem art.3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.- dalej: p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi (art. 134 ustawy).

Z art. 145 § 1 p.p.s.a. wynika natomiast, że w przypadku, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem.

W opinii Sądu organy dopuściły się naruszeń, które spowodowały konieczność uchylenia zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego postanowienia organu I instancji, a zatem skarga okazała się zasadna.

Na wstępie należy wskazać, że wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia wymogów określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r. poz.503, zwanej dalej u.p.z.p.). Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p., wokół którego koncentruje się spór w niniejszej sprawie, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jeżeli teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1.

Wobec tego, że objęta wnioskiem działka obejmuje grunty rolne, kluczowe dla rozstrzygnięcia sprawy są przepisy ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1326 ze zm., zwanej dalej u.o.g.r.l.). W art. 6 ust. 1 u.o.g.r.l. ustanowiono zasadę, że na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku - inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej. Zgodnie z art. 7 ust. 1 u.o.g.r.l., przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, wymagającego zgody, o której mowa w ust. 2, dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 7 ust. 2 pkt 1 u.o.g.r.l. przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III - wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, z zastrzeżeniem ust. 2a. Stosownie do treści art. 7 ust. 2a u.o.g.r.l., nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli grunty te spełniają łącznie następujące warunki:

1) co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;

2) położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1990 oraz z 2021 r. poz. 11, 234 i 815);

3) położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 470, z późn. zm.);

4) ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.

W przedmiotowej sprawie strony spierały się o to, czy w sytuacji, gdy na działce inwestycyjnej znajdują się zarówno grunty rolne klasy RIII jak i RIV, konieczne jest uzyskanie zgody ministra, o której mowa w art. 7 ust. 2 pkt 1 u.o.g.r.l., czy też możliwe jest wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy wyłącznie dla części działki obejmującej grunty rolne klasy RIV – z pominięciem tej zgody.

W tym miejscu rację należy przyznać organom, które wskazały, że ustalenie warunków zabudowy odnosi się co do zasady do działki objętej wnioskiem jako całości, nie zaś jedynie tej jej części, która w wyniku realizacji inwestycji będzie faktycznie zabudowana. Powyższy pogląd jest ugruntowany w orzecznictwie. Wskazuje się w nim, że "terenem" w rozumieniu wskazanego wyżej przepisu jest obszar, którego dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, czyli obszar jednej lub kilku konkretnie określonych działek ewidencyjnych, na których planowana jest realizacja danej inwestycji (por.m.in. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z: 10 stycznia 2008 r., II OSK 1826/06; 10 sierpnia 2011 r., II OSK 1086/11; 11 marca 2014 r., II OSK 2363/12; 19 stycznia 2016 r., sygn. akt II OSK 1168/14; 3 marca 2016 r., sygn. akt II OSK 1626/14; 24 marca 2016 r., II OSK 1837/14; 28 kwietnia 2016 r., sygn. akt II OSK 2066/14; 27 lipca 2017 r., II OSK 2942/15; 31 sierpnia 2017 r., II OSK 777/16; 16 stycznia 2018 r., sygn. akt II OSK 743/17; 14 listopada 2018 r., II OSK 2758/16; 14 marca 2019 r. II OSK 1135/17; 19 września 2019 r., II OSK 2561/17).

Należy jednak podkreślić, że powyższa zasada nie ma charakteru absolutnego i orzecznictwo dopuszcza w tym zakresie wyjątki stwierdzając, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla części działki ewidencyjnej, w świetle art. 59 ust. 1 u.p.z.p., nie jest co do zasady niemożliwe, ale musi wynikać ze szczególnych uwarunkowań danej sprawy. Te szczególne uwarunkowania to m.in.: uwarunkowania normatywne, kiedy część działki objęta jest ustaleniami planu miejscowego czy decyzją wydaną w trybie tzw. specustaw (por. wyroki NSA z: 3 grudnia 2019 r. sygn. akt II OSK 177/18, 2 marca 2021 r. sygn. akt II OSK 270/21, 3 sierpnia 2021 r. sygn. akt II OSK 1351/21, 15 grudnia 2021 r. sygn. akt II OSK 603/21, 4 listopada 2021 r. sygn. akt II OSK 1212/19).

Sąd podzielił pogląd, że w świetle art. 52 ust. 2 pkt 1 i art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. dopuszczalne jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla terenu stanowiącego część działki ewidencyjnej, jeżeli teren ten można jednoznacznie wyodrębnić i przedstawić na załączniku graficznym do decyzji (wyrok NSA z dnia 17 lipca 2019 r., sygn. akt II OSK 1881/18, z dnia 24 maja 2018 r. sygn. akt II OSK 1634/16, z dnia 23 kwietnia 2020 r. sygn. akt II OSK 1693/19, z dnia 19 lutego 2021 r. sygn. akt II OSK 2976/20).

W uzasadnieniu wyroku z dnia 23 kwietnia 2020 r. sygn. akt II OSK 1693/19 NSA argumentował: "przede wszystkim należy stwierdzić, że zgodnie z art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, mającym odpowiednie zastosowanie do decyzji o warunkach zabudowy (art. 64 ust. 1 ustawy), wniosek o ustalenie warunków zabudowy powinien zawierać m.in. określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w odpowiedniej skali. Art. 61 ust. 1 ustawy określa przesłanki wydania pozytywnej decyzji, są nimi m.in.: teren (objęty wnioskiem) ma dostęp do drogi publicznej (pkt 2), istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (pkt 3) i wreszcie teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które uprzednio utraciły moc na podstawie art. 67 poprzednio obowiązującej ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, Dz.U. z 1999 r. poz. 139, ze zm., (pkt 4).

Słusznie zauważył Sąd pierwszej instancji, że w powołanych przepisach mowa jest o "terenie", a nie o działce ewidencyjnej w rozumieniu prawa geodezyjnego i kartograficznego. Dodać trzeba, że w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588), wydanym w wykonaniu upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 ustawy, wyraźnie rozróżnia się pojęcia działki i terenu. Minister w tym zakresie zastosował się w pełni do wytycznych dotyczących treści tego aktu w zakresie wymagań dotyczących ustalania wymagań odnoszących się do nowej zabudowy (zob. art. 61 ust. 7 pkt 2 ustawy). Pojęcia działki ewidencyjnej i terenu na użytek rozpoznawania spraw o ustalenie warunków zabudowy nie są więc pojęciami tożsamymi. Z tego powodu, wbrew odmiennym twierdzeniom wnoszącego skargę kasacyjną, usprawiedliwionym jest wniosek, że treść powołanych przepisów nie wyklucza ustalenia warunków zabudowy dla terenu, który stanowi część działki ewidencyjnej.

Decyzja o warunkach zabudowy winna określać m.in. linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali (art. 54 pkt 3 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy). Za pomocą linii rozgraniczających teren inwestycji możliwe jest wyodrębnienie (wskazanie) konkretnej części działki, na której zamierzenie budowlane może być realizowane bez naruszenia powszechnie obowiązujących przepisów. W przypadku mniejszych obszarowo działek ewidencyjnych zazwyczaj linie rozgraniczające teren inwestycji pokrywają się z granicami działki. W przypadku większych działek możliwe jest określenie we wniosku granic terenu przeznaczonego na realizację zamierzenia budowlanego jedynie do części działki, a w konsekwencji wskazanie tego terenu w decyzji o warunkach zabudowy i uwidocznienie tej części działki w załączniku graficznym, stanowiącym integralną część decyzji. Wyodrębnienie w decyzji o warunkach zabudowy konkretnej części działki jako terenu inwestycji nie może być postrzegane jako próba obejścia obowiązujących przepisów, w tym w zakresie ochrony gruntów rolnych i leśnych. Ta część działki mogłaby wszak stanowić samodzielną działkę ewidencyjną i wówczas ten sam teren inwestycji zamykałby się w granicach działki. Taki sposób wyodrębnienia terenu inwestycji nie może być również uznany jako wskazanie usytuowania inwestycji w ściśle określonym miejscu. Czym innym jest bowiem określenie w decyzji o warunkach zabudowy terenu inwestycji za pomocą linii rozgraniczających ten teren, a czym innym wskazanie usytuowania obiektu w konkretnym miejscu.

Nie może ujść z pola widzenia, na co trafnie zwrócił uwagę Sąd pierwszej instancji, że jednym z atrybutów prawa własności jest korzystanie z rzeczy, w tym nieruchomości, zgodnie ze społeczno - gospodarczym przeznaczeniem tego prawa tyle tylko, że w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego (art. 140 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 2019 r. poz. 1145, ze zm.). Rozwinięciem tej zasady jest regulacja zawarta w art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy, w myśl której każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. O ile zatem wyraźny przepis ustawy nie stoi temu na przeszkodzie, właściciel ma prawo do zagospodarowania i zabudowy nieruchomości zgodnie z jego wolą. Odmowa wydania właścicielowi decyzji ustalającej warunki zabudowy dla wyodrębnionego terenu, niewymagającego zgody na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze lub nieleśne mogłaby być uznana jako naruszenie konstytucyjnie chronionego prawa własności (art. 21 ust. 1 i art. 64 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej)."

Pogląd powyższy Sąd całkowicie podziela i zobowiązuje organy do uwzględnienia go w trakcie ponownego rozpoznania sprawy.

W opinii Sądu zasadny był również zarzut naruszenia art. 107 § 3 k.p.a. poprzez nienależyte uzasadnienie postanowienia. Zgodnie ze wskazanym przepisem uzasadnienie faktyczne powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa.

Jak wskazano powyżej w przedmiotowej sprawie jedną z kluczowych kwestii faktycznych rzutujących na daleko idące konsekwencje prawne jest klasyfikacja gruntów znajdujących się na działce inwestycyjnej. Choć organ I instancji wskazywał, że przedmiotowa działka obejmuje grunty klasy RIIIa i RIVa, to w ramach ustaleń faktycznych na str. 5 zaskarżonego postanowienia znalazło się sformułowanie "działka nr [...] (...), składająca się w większości z gruntów rolnych klasy bonitacyjnej RHIb". Powyższe oznaczenie jest nieznane klasyfikacji zawartej w załączniku do Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 12 września 2012 r. w sprawie gleboznawczej klasyfikacji gruntów (Dz.U. z 2012 r. poz. 1246). Nawet jeżeli uznać je za oczywistą omyłkę pisarską, to w ramach ponownego rozpoznania sprawy organ winien jednoznacznie wskazać z jakiej klasy gruntami mamy w przedmiotowej sprawie do czynienia i wyeliminować wszelkie nieprawidłowości w tym zakresie.

Należy również zwrócić uwagę, że organ I instancji oparł swoje ustalenia na mapie, na której analiza przeprowadzana jest dla działki oznaczonej numerem [...], podczas gdy zarówno wniosek, jak i zaskarżone postanowienia operują oznaczeniem "działka nr [...]".

Choć przyjęcie przez organy zaprezentowanego powyżej poglądu prawnego – zgodnie z którym dopuszczalne jest w przedmiotowej sprawie wydanie decyzji dla ograniczonego obszaru działki, obejmującego wyłącznie grunty klasy RIVa – wyeliminuje potrzebę zastosowania art. 7 ust. 2a pkt 1 u.o.g.r.l., to należy wytknąć organom – które ten przepis w dotychczasowym postępowaniu stosowały – niedostateczne uzasadnienie stanowiska, zgodnie z którym "ponad połowa terenu działki nr [...] nie znajduje się w obszarze zwartej zabudowy." Art. 4 pkt 30 u.o.g.r.l. stanowi, że przez obszar zwartej zabudowy należy rozumieć obszar wyznaczony przez obwiednię prowadzoną w odległości 50 m od zewnętrznych krawędzi skrajnych budynków tworzących zwartą zabudowę lub po zewnętrznych granicach działek, na których położone są te budynki, jeśli ich odległość od tych granic jest mniejsza niż 50 m. Zwartą zabudową jest natomiast zgrupowanie nie mniej niż 5 budynków, za wyjątkiem budynków o funkcji wyłącznie gospodarczej, pomiędzy którymi największa odległość sąsiadujących ze sobą budynków nie przekracza 100 m (art. 40 pkt 29 u.o.g.r.l.). Skoro analizą objęto budynki zlokalizowane na działkach nr [...], [...], [...], [...] oraz [...], a obszar zwartej zabudowy ma wyznaczać linia prowadzona w odległości 50 m od zewnętrznych krawędzi skrajnych budynków położonych na tych działkach, to zawarte w zaskarżonych postanowieniach stwierdzenie, że ponad połowa działki [...] znajduje poza tak wyznaczoną linią – nie znajduje potwierdzenia w dołączonej przez organ I instancji mapie (k. 21).

Reasumując, błędna wykładnia wymienionych powyżej przepisów, a w szczególności art. 60 u.p.z.p. sprzeciwiająca się w realiach przedmiotowej sprawy wydaniu decyzji o warunkach zabudowy w odniesieniu do części działki ewidencyjnej, pociągnęła za sobą konieczność wyeliminowania postanowień organów obu instancji.

W ramach ponownego rozpoznania sprawy organy uwzględnią stanowisko prawne wyrażone przez Sąd w niniejszej sprawie, a wydane rozstrzygnięcia uzasadnią w sposób szczegółowy, który odzwierciedli ich tok rozumowania i pozwoli na jego kontrolę.

W tym stanie rzeczy Sąd - na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 135 p.p.s.a. uchylił zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie organu pierwszej instancji, o czym orzekł w punkcie 1 wyroku. Rozstrzygnięcie dotyczące kosztów postępowania, zawarte w punkcie 2 wyroku, uzasadnia przepis art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a.