Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1476/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2012-11-29 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: uchylono postanowienie I i II inst
określono że zaskarżone postanowienie nie może być wykonywane

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Andrzej Irla Sędziowie: Sędzia NSA Anna Szkodzińska Sędzia NSA Joanna Tuszyńska (spr.) Protokolant: Katarzyna Paszko-Fajfer po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 listopada 2012 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej os. [...] w K. na postanowienie o Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. z dnia 13 sierpnia 2012 r. nr [...] znak: [...] w przedmiocie nałożenia obowiązku przedłożenia ekspertyzy technicznej I. uchyla zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie organu I instancji; II. określa, że zaskarżone postanowienie nie może być wykonywane; III. zasądza od Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. na rzecz strony skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej . [...]w K. kwotę 360 zł (trzysta sześćdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia [...] października 2011 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w K. Powiat Grodzki, na podstawie art. 81 c. ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tj.: Dz. U. z 2010 r., Nr 243, póz. 1623 ze zm.) oraz art. 77 i art. 123 k.p.a. nałożył na Wspólnotę Mieszkaniową os. [...] obowiązek przedłożenia ekspertyzy technicznej, dotyczącej stanu technicznego ścian oporowych zlokalizowanych wzdłuż drogi dojazdowej do garaży podziemnych na działce nr [...] obr. [...], przy budynku nr [...] na osiedlu [...] w K . Jednocześnie ustalił termin dostarczenia ww. dokumentów do dnia 30 listopada 2011 r. Organ wskazał również, że ekspertyza techniczna winna być opracowana przez osobę posiadającą uprawnienia do wykonywania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie w odpowiedniej specjalności, zgodnie z art. 12 ust. 2 i 7 ustawy Prawo budowlane.

*

W uzasadnieniu organ podał, że postępowanie zostało wszczęte w związku z pismem Wspólnoty Mieszkaniowej budynku os. [...] , dotyczącym złego stanu technicznego ścian oporowych zlokalizowanych wzdłuż drogi dojazdowej do garaży podziemnych pod budynkiem os. [...]:

Organ ustalił, że ściany oporowe wzdłuż drogi dojazdowej do garaży podziemnych pod budynkiem os. [...] zlokalizowane są na działce nr [...] obr. [...], której właścicielem jest Gmina Miasta K . Droga dojazdowa wzdłuż której zlokalizowane są przedmiotowe ściany oporowe prowadzi do działki nr [...], na której znajduje się część podziemna wykorzystywana jako garaże. Dojazd do garaży możliwy jest od ul. [...] istniejącym wjazdem szerokości około 4,0 m, prowadzącym przez działkę nr [...] pomiędzy budynkami oznaczonymi numerami [...] i [...] . Dojazd ten, stosownie do art. 3 pkt 9 ustawy prawo budowlane, należy traktować jako urządzenie budowlane związane z obiektem budowlanym jakim są garaże podziemne. Wjazd wyodrębniony jest żelbetowymi ścianami oporowymi i kończy się placem przed garażami podziemnymi. Sam plac zlokalizowany jest już na działce nr [...], której właścicielem jest Gmina Miasta K. a użytkownikami wieczystymi osoby fizyczne tworzące Wspólnotę Mieszkaniową budynku nr [...] os. [...] w K .

Przedmiotowe ściany oporowe są w złym stanie technicznym i stan ten systematycznie się pogarsza. Przedmiotowe ściany oporowe o wysokości od 1,5 do około 6,0 m, zwłaszcza od strony budynku nr [...] na os. [...] posiadają liczne pęknięcia pionowe z przemieszczeniem i szparami dochodzącymi do 5 cm. Widoczne są pozrywane poziome pręty zbrojeniowe.

Organ wskazał, że na mocy postanowienia Sądu Rejonowego dla K. –N. z dnia 8 marca 2006 r., sygn. akt [...] na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] ustanowiono służebność drogi koniecznej (jako dojazd do części podziemnej) przez działkę nr [...] - od drogi oznaczonej jako działka nr [...] (ul. [...]). Wspólnocie Mieszkaniowej budynku oś. [...] przysługuje użytkowanie wieczyste działki nr 17. Z treści art. 233 i art. 235 Kc wynika, że wieczystego użytkownika gruntu, w odniesieniu do tego gruntu (działki), jak również budynków i urządzeń budowlanych zlokalizowanych na tym gruncie, należy traktować jak właściciela. Za stan techniczny ścian oporowych znajdujących się na działce nr [...] zgodnie z art. 61 ustawy Prawo budowlane, a także art. 235 kc odpowiedzialność ponosi więc użytkownik wieczysty -Wspólnota Mieszkaniowa budynku os. [...]. Organ podkreślił przy tym, że sąd powszechny nie wypowiedział się w sprawie obowiązku utrzymania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności' gruntowej. Wobec powyższego do przedmiotowej służebności ma zastosowanie ustawowa reguła zawarta w art. 289 § 1 Kc obciążająca obowiązkiem utrzymania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej właściciela nieruchomości władnącej.

Zażalenie na ww. postanowienie wniosła Wspólnota Mieszkaniowa os. [...] w K. , domagając się uchylenia postanowienia i nałożenia obowiązku przedłożenia ekspertyzy na Gminę K.

W uzasadnieniu wskazano, że organ nie wziął pod uwagę faktu, że żelbetowe ściany oporowe biegnące z dwóch stron drogi dojazdowej do garaży podziemnych służą podtrzymywaniu osuwania się ziemi na działce nr [...] obręb [...]-będącej własnością Gminy K. , na której wybudowano bloki nr [...] i [...] na os. [...] . Nie jest więc zasadnym stwierdzenie, że ściany te należy traktować jako urządzenie budowlane związane z obiektem budowlanym jakim są garaże podziemne na działce nr [...] . Nie wzięto również pod uwagę, że żelbetowe ściany oporowe wybudowane zostały ok. 40 lat przed uzyskaniem przez firmę "[...]" w 2006 roku służebności drogi koniecznej prowadzącej po działce nr [...] obręb [...]do garaży podziemnych na działce nr [...] , które od 2007 roku nabywali od tego dewelopera członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej os. [...]. Nadto, zdaniem strony żalącej się, niewłaściwie zinterpretowano przepis art. 289 § 1 Kc, gdyż przepis ten może zobowiązywać korzystającego ze służebności drogi, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, jedynie do naprawy nawierzchni tej drogi oraz do prac porządkowych takich jak np: sprzątanie i odśnieżanie. Ponadto służebność, którą ustanowił sąd obejmuje w swej treści tylko słowo "dojazd", a nie zabudowę wokół dojazdu. Zarzucono również przewłokę w prowadzeniu przedmiotowego postępowania.

Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w K. postanowieniem z dnia [...] sierpnia 2012 r., znak:[...] , na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 i art. 123 w zw. z art. 144 Kpa, art. 81 c ust. 2 ustawy

»

Prawo budowlane, utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie.

W uzasadnieniu organ podzielił ustalenia organu l instancji w zakresie stanu faktycznego, z tym zastrzeżeniem, że uznał, że nie poparte zostało żadnymi dowodami twierdzenie organu l instancji; że część placu przed garażami podziemnymi znajduje się na działce nr [...] w obr. [...] w K. - której użytkownikami są osoby fizyczne tworzące Wspólnotę Mieszkaniową os. [...] w K. . Z analizy porównawczej znajdującego się w aktach sprawy materiału zdjęciowego oraz map i wyrysów z ewidencji gruntów wynika, że granica pomiędzy działkami nr [...] obr. [...] oraz nr [...] nr [...] w K. biegnie po linii elewacji garaży podziemnych budynku (lub linii znajdującej w bliskiej odległości w/w linii elewacji). Powyższe twierdzenie organu l instancji nie ma jednak wpływu na rozstrzygnięcie, ze względu na służebność drogi koniecznej działki po działce nr [...] na rzecz działki nr [...] .

Organ odwoławczy podzielił również stanowisko organu l instancji, że Wspólnotę Mieszkaniową os. [...] jako wieczystego użytkownika działki nr [...] w Obr [...] w K. należy traktować jako właściciela wyżej wymienionej nieruchomości. Ponadto wskazał, że skoro sąd nie wypowiedział się w sprawie obowiązku utrzymania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności drogi koniecznej, to zastosowanie ma art. 289 § 1 Kc, obciążający obowiązkiem utrzymania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej właściciela nieruchomości władnącej, tj. w niniejszej sprawie użytkownika wieczystego działki nr [...] w obr. [...] w K. - Wspólnotę Mieszkaniową os. [...] w K.

Zasadne także, w ocenie organu odwoławczego, jest twierdzenie, że ściany oporowe należy traktować jako urządzenie budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 ustawy prawo budowlane związane z obiektem budowlanym jakim są garaże podziemne na działce nr [...]. Z analizy akt sprawy wynika, że garaże podziemne nie mogą funkcjonować bez drogi koniecznej - zjazdu do garaży, który zabezpieczają przed zasypaniem gruntem ściany oporowe będące przedmiotem niniejszego postępowania. Obiektu będącego przedmiotem postępowania nie można natomiast utożsamiać jako związanego z budynkami nr [...] i [...] na osiedlu [...] w K., gdyż obiekty te mogą poprawnie funkcjonować w przypadku likwidacji ścian oporowych i wyrównania terenu działki nr [...] w obr. [...] w K

Odnosząc się do argumentacji podniesionej w zażaleniu, organ odwoławczy wyjaśnił, że organy nadzoru budowlanego nakładając obowiązek z art. 81 c ustawy Prawo budowlane Kierują się aktualnym stanem władają obiektu w sprawie którego prowadzone jest postępowanie związane ze złym stanem technicznym, wobec czego okres wybudowania obiektu nie ma wpływu na wydane postanowienie. Sprawy ewentualnej winy za stwierdzone nieprawidłowości i rozliczenia pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową os.[...] w K. a Gminą K. oraz firmą "[...]" Spółka Jawna mają charakter cywilnoprawny. Ponadto opóźnienia w załatwieniu sprawy nie mają wpływu na rozstrzygnięcie.

Kończąc swoje rozważania organ II instancji podał, że osoba sporządzająca żądaną ekspertyzę winna ocenić, czy dla określenia właściwego stanu technicznego ściany oporowej będzie potrzebować dodatkowych opinii lub ekspertyz osób posiadających uprawnienia w innych branżach (np. opinia geologa). Organ nadzoru budowlanego przed sporządzeniem żądanej ekspertyzy nie może ograniczać jej zakresu, wskazując konkretną specjalność, gdyż pozyskany materiał dowodowy byłby niepełny i nie wyjaśniałby sprawy w wyczerpujący sposób.

Wspólnota Mieszkaniowa przy os. [...] w K. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na postanowienie Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. . Zaskarżonemu postanowieniu zarzuciła naruszenie:

- art. 7, 77 i 107 § 3 Kpa poprzez ich pominięcie i brak dokonania należytego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy;

- art. 28 Kpa w zw. z art. 81 c ust. 2 i 1 ustawy Prawo budowlane poprzez błędne przyjęcie, że to na skarżącej Wspólnocie spoczywa obowiązek przedłożenia ekspertyzy oraz poprzez niepoinformowanie przez organy prowadzące przedmiotowe postępowanie innych podmiotów, które winne zostać uznane za stronę postępowania;

- art. 61 § 4 Kpa poprzez niepoinformowanie strony skarżącej o wszczęciu postępowania;

- art. 81 c ust. 2 i 1 ustawy prawo budowlane poprzez jego błędne zastosowanie i przyjęcie, iż to na Wspólnocie spoczywa zobowiązanie do wykonania obowiązku przedłożenia ekspertyzy.

Strona skarżąca wniosła o uchylenia zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego go postanowienia organu l instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu wskazała, że art. 81 c ust. 1 ustawy prawo budowlane określa podmioty, na które można nałożyć obowiązek sporządzenia ekspertyzy, wskazując jedynie właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego. Żadnym z tych podmiotów nie jest Wspólnota. Zakwestionowała ustalenie, że ściany oporowe stanowią urządzenie potrzebne do wykonania służebności gruntowej. Służebność została ustanowiona na gruncie, którego właścicielem jest Gmina K. Zgodnie z art. 48 k.c. wszystko, co jest złączone z gruntem stanowi własność właściciela gruntu, a zatem ściany oporowe stanowią własność Gminy K. . Organy pominęły również fakt, iż postępowanie w sprawie stanu technicznego ścian oporowych zostało wszczęte dwa lata przed ustanowieniem służebności - w lutym 2004 roku. W tym okresie właścicielem działki nr [...] była Gmina K. Członkowie skarżącej Wspólnoty dopiero w roku 2007 zaczęli nabywać od developera firmy " [...]" miejsca postojowe w garażach znajdujących się na działce nr [...] . Jest zatem oczywistym, iż obciążona obowiązkiem sporządzenia ekspertyzy winna być Gmina K. jako właściciel gruntu i urządzeń na nim posadowionych. Nie jest zasadnym twierdzenie organów, iż ściany oporowe są urządzeniami budowlanymi związanymi z obiektem budowlanym jakim są garaże podziemne na działce nr [...]. Służą one bowiem podtrzymywaniu osuwającej się ziemi na działce nr [...] obręb [...] będącej własnością Gminy K. , na której wybudowano nieruchomości należące do wspólnoty mieszkaniowej budynków [...] i [...] w K. , które nie zostały uznane za strony postępowania. Organy obu instancji nie podjęły jakichkolwiek czynności w celu wyjaśnienia tej kwestii. Nieuprawnione jest twierdzenie, że iż garaże nie mogą poprawnie funkcjonować bez ścian oporowych, gdyż w istocie to Wspólnoty mieszkaniowe [...] i [...] bez muru oporowego nie mogą poprawnie funkcjonować. Wreszcie strona skarżąca zarzuciła, że zaskarżone postanowienie jest niewykonalne, gdyż nie sprecyzowano jaką specjalność winna mieć osoba ją sporządzająca.

W odpowiedzi na skargę, Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w K. wniósł o oddalenie skargi i podtrzymał swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonym postanowieniu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, póz. 1269) stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżony akt administracyjny z punktu widzenia jego zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania jego wydania. Zgodnie z treścią art.3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi (art. 134 ustawy).

Z brzmienia art, 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, póz. 1270 ze zm.) wynika natomiast, że w przypadku, gdy Sąd stwierdzi bądź to naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź to naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź wreszcie inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Cytowana regulacja prawna nie pozostawia zatem wątpliwości co do tego, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy.

Wskazać również należy, że zgodnie z przepisem art. 133§ 1 p.p.s.a. Sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Orzekanie "na podstawie, akt sprawy" oznacza, iż sąd przy ocenie legalności decyzji bierze pod uwagą okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest zatem materiał dowodowy zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia. Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę w pełni podziela pogląd Naczelnego Sądu Administracyjnego, że "skoro wyrok wydawany jest na podstawie akt sprawy, to tym samym badając legalność zaskarżonej decyzji Sąd ocenia jej zgodność z prawem materialnym i procesowym w aspekcie całości zgromadzonego w postępowaniu administracyjnym materiału dowodowego" (wyrok NSA W-wa z dnia 9.07.2008 r., sygn. II OSK 795/07, LEX nr 483232). .

Stosownie do treści przepisu art.81 c ust.2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, będącego podstawą prawną zaskarżonego aktu, organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego, w razie powstania uzasadnionych wątpliwości co do jakości wyrobów budowlanych lub robót budowlanych, a także stanu technicznego obiektu budowlanego, mogą nałożyć, w drodze postanowienia, na uczestników procesu budowlanego, właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego, obowiązek dostarczenia w określonym terminie odpowiednich ocen technicznych lub ekspertyz.

Przepis ten zamieszczony został w rozdziale 8 ustawy - Prawo budowlane zatytułowanym "Organy administracji architektoniczno-budowanej i nadzoru budowlanego". Jest to rozdział obejmujący przepisy ustrojowe i kompetencyjne organów budowlanych. Umiejscowienie przepisu w tym rozdziale pozwala stwierdzić, że ma on charakter ogólny i znajduje zastosowanie w przypadku, gdy na mocy przepisu szczególnego organ budowlany żąda dostarczenia dokumentów wskazanych w art. 81 c. Takie stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 6 grudnia 2000 r. w sprawie sygn. akt II SA/Gd 2016/98 (niepubl.), w którym stwierdził, że przepis art. 81 c ust. 2 Prawa budowlanego ma charakter ogólny i procesowy i powinien być stosowany w związku z odpowiednimi przepisami szczegółowymi ustawy - Prawo budowlane.

Przenosząc powyższe na grunt rozpoznawanej sprawy stwierdzić należy, że organ nadzoru budowlanego od 2005 r. prowadził postępowa nie. wyjaśniające, zainicjowane pismem Wspólnoty Mieszkaniowej os. [...], w którym zgłoszono zły stan techniczny ściany oporowej zjazdu do garaży pomiędzy budynkami nr [...] w K . Dopiero pismem z dnia 13.10.2011 r. organ zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie nieodpowiedniego stanu technicznego ścian oporowych zlokalizowanych wzdłuż drogi dojazdowej do garaży podziemnych na działce nr [...] obr.[...], przy budynku Nr [...] na os. [...] w K. i w tym samym dniu wydał postanowienie, na podstawie art. 81 c. ust. 2 ustawy Prawo budowlane o nałożeniu na Wspólnotę Mieszkaniową os. [...], obowiązku przedłożenia ekspertyzy technicznej. Podkreślenia wymaga, że możliwość nałożenia określonych obowiązków na podstawie art.81c ust.2 prawa budowlanego istnieje jedynie w przypadku powstania uzasadnionych wątpliwości co do jakości wyrobów budowlanych lub robót budowlanych, a także stanu technicznego obiektu budowlanego, a przepis ten, jako prowadzący do ograniczenia praw podmiotowych, nie powinien być interpretowany rozszerzająco. Organy nie wykazały zaistnienia żadnej z przesłanek wymienionych w tym przepisie. Okoliczności wskazane przez organ l instancji: zły, i wciąż pogarszający się stan techniczny ścian oporowych oraz konieczność wykonania ekspertyzy stanu technicznego przedmiotowej budowli wraz z zaleceniami dotyczącymi zakresu przeprowadzenia robót budowlanych mających na celu wykonanie koniecznych zabezpieczeń usuwających powstałe zagrożenie, nie należą do przesłanek wymienionych w art.81 c ust.2 prawa budowlanego. Z kolei organ odwoławczy stwierdził, że ekspertyza techniczna "umożliwi zebranie przez organy inspekcyjne materiału dowodowego niezbędnego do dokonania porównania stanu faktycznego z wzorcem wynikającym z dyspozycji norm prawa budowlanego i wydanie decyzji mających na celu usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości". Podtrzymał jednocześnie ocenę organu l instancji, że "z analizy akt sprawy bezsprzecznie wynika, że obiekt będący przedmiotem postępowania jest w złym stanie technicznym, o czym świadczą m.in. ustalenia dokonane podczas przeprowadzonych oględzin i czynności kontrolnych" (szczeliny w miejscach dylatacji, odchylenia od pionu, pęknięcia muru, widoczne na sporządzonej dokumentacji fotograficznej).

Powyższe również nie wskazuje na ziszczenie się przesłanek z art.81 c ust.2 prawa budowlanego. W zaskarżonym i poprzedzającym je postanowieniu organu l instancji nawet nie wskazano, że organ ma wątpliwości co do stanu technicznego obiektu, a wręcz przeciwnie, stwierdzono zły stan techniczny tego obiektu. Na pewno wątpliwości organu co do zakresu wykonanych robót nie upoważniają organu do wydania postanowienia w trybie omawianego przepisu.

W oparciu o powyższe Sąd stwierdził, że zaskarżone postanowienie wydane zostało z naruszeniem przepisu art.81 c ust.2 prawa budowlanego.

Nadto zauważyć należy, że zgromadzony przez organ materiał dowodowy (od 2004 r.) nie pozwala na dokonanie ustalenia, czy obowiązek dostarczenia ekspertyzy technicznej prawidłowo został nałożony na Wspólnotę Mieszkaniową os.[...] Na karcie [...] akt administracyjnych organu II instancji znajduje się kserokopia mapy z naniesionym ręcznie przebiegiem służebności gruntowej, nie wiadomo jednakże przez kogo sporządzonym. Z postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 8.03.2006 r. (k. [...] akt administracyjnych) wynika bowiem, że służebność została ustanowiona zgodnie z projektem sporządzonym przez inż. J.H. , stanowiącym załącznik do postanowienia. Mapa z k. [...] nie została sporządzona przez tę osobę i brak na niej adnotacji, że stanowi załącznik w/w postanowienia.

Niezrozumiałe jest stanowisko organu odwoławczego, że "Wspólnotę Mieszkaniową os. [...] jako wieczystego użytkownika działki nr [...] w obr. [...] w K. należy traktować jako właściciela wyżej wymienionej nieruchomości". To samo odnieść należy do twierdzenia organu l instancji, że "za stan techniczny ścian oporowych znajdujących się na działce nr [...] zgodnie (...) z art.235 k.c odpowiedzialność ponosi użytkownik wieczysty - Wspólnota Mieszkaniowa budynku os. [...] którą należy traktować jak właściciela".

Wskazać w związku z tym należy, że stosownie do przytaczanego przez organy przepisu art.235 § 1 k.c., budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Budynki stanowiące własność użytkownika wieczystego, są w drodze wyjątku od zasady superficies solo cedit, odrębnymi nieruchomościami. Własność ta jest prawem związanym z użytkownikiem wieczystym, które ma charakter nadrzędny w stosunku do prawa własności budynków i urządzeń na gruncie. Budynki i urządzenia, jeżeli nie zostały wzniesione ani nabyte przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, nie stanowią własności użytkownika i nie są objęte prawem własności związanym z użytkowanie wieczystym." Zgodnie z powyższą zasadą stanowią one część składową nieruchomości, jeżeli są trwale z nią związane i dzielą los prawny nieruchomości.

Stwierdzić zatem należy, że dowody zgromadzone w sprawie nie potwierdzają ziszczenia się wszystkich przesłanek wymienionych w art.235 § 1 k.c.. O ile bowiem z treści odpisu z księgi wieczystej wynika, że wspólnota mieszkaniowa jest właścicielem budynku nr [...], to brak w nim danych o własności urządzeń. Wobec niedołączenia do akt sprawy umowy ustanowienia i zbycia użytkowania wieczystego nie wiadomo, czy wspólnota stała się właścicielem jakichś urządzeń (muru oporowego), czy też pozostają one własnością właściciela gruntu, czyli gminy.

Z kolei zgodnie z art. 289 § 1 k.c., w braku odmiennej, umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej. Z przepisu tego wynika zatem, że ciężary powinna ponosić osoba uzyskująca korzyści, a zatem właściciel nieruchomości władnącej. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 czerwca 2010 r. (sygn. II CSK 30/10, dostępny w bazie LEX), ogólna zasada wyrażona w art. 289 § 1 k.c. wskazuje, że to na właścicielu nieruchomości władnącej ciążą obowiązki utrzymania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności. W stopniu, w jakim droga konieczna służy nieruchomości władnącej powinna być finansowana przez właściciela tej nieruchomości. Znajduje to uzasadnienie także z powodu zaliczania służebności gruntowej, jako uprawnienia do części składowych nieruchomości, po myśli art. 50 k.c. Tak więc obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności drogi koniecznej (art. 289 § 1 w związku z art. 145 § 1 k.c.), w braku odmiennej umowy obejmuje swoim zakresem zarówno obowiązek wybudowania odpowiednich urządzeń, jeśli są potrzebne (droga), jak i późniejsze ich utrzymywanie w należytym stanie (remonty, wymiana nawierzchni, zachowanie w czystości, zapewnienie odpływu wody itp.), stosownie do sposobu korzystania z drogi i przeznaczenia nieruchomości władnącej oraz obciążonej.

Uwagi te zamieszczono wyłącznie w związku z poglądami wyrażonymi przez organy l i II instancji oraz przez skarżącą wspólnotę.

W rozpoznawanej sprawie nie jest bowiem istotne kto, z punktu widzenia przepisów prawa cywilnego, zobowiązany jest od dbanie o stan techniczny urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności drogi koniecznej.

Zaskarżone postanowienie wydane zostało na podstawie art.81 c ust.2 prawa budowlanego i istotne znaczenie ma regulacja prawna zawarta w tym przepisie.

Jak już wcześniej wskazano, na podstawie tego przepisu obowiązek dostarczenia odpowiednich ocen technicznych może być nałożony na uczestników procesu budowlanego, właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego.

Wbrew twierdzeniom organów, że stronę skarżącą należy traktować jak właściciela ("Wspólnotę Mieszkaniową os. [...] jako wieczystego użytkownika działki nr [...] w obr. [...] w K. należy traktować jako właściciela wyżej wymienionej nieruchomości", "zgodnie (...) z art.235 k.c odpowiedzialność ponosi użytkownik wieczysty - Wspólnota Mieszkaniowa budynku os. [...], którą należy traktować jak właściciela") materiał dowodowy zebrany w sprawie nie wskazuje, że strona skarżąca jest właścicielem przedmiotowych murów oporowych, ewentualnie którejś ich części.

Ustosunkowując się do zarzutów skargi podnieść należy, że dokumentacja fotograficzna znajdująca się w aktach administracyjnych (np.k. [...] ) wskazuje, że garaże podziemne na działce nr [...] nie mogą funkcjonować bez drogi koniecznej - zjazdu do garaży - który ściany oporowe zabezpieczają przed zasypaniem gruntem. Rację ma organ nadzoru budowlanego twierdząc, że te mury oporowe nie służą budynkom nr [...] i [...] na osiedlu [...] w K. , gdyż obiekty te mogą poprawnie funkcjonować w przypadku likwidacji ścian oporowych i wyrównania terenu działki nr [...] w obr. [...] w K. . Okoliczność ta nie ma jednak znaczenia w sprawie. Prawnie relewantne jest bowiem wyłącznie to, czy strona skarżąca jest właścicielem tych murów oporowych lub ich zarządcą.

Odnośnie zarzutu naruszenia art. 61 § 4 Kpa poprzez niepoinformowanie strony skarżącej o wszczęciu postępowania, zauważyć należy, że postępowanie wyjaśniające (k. [...] ), po zawiadomieniu wystosowanym przez Wspólnotę Mieszkaniową budynku Nr [...] w dniu 4.02.2004 r. o zagrożeniu spowodowanym stanem murów oporowych, uprzednio toczyło się z udziałem [...] J.B. spółka jawna. Pismem z dnia 6.09.2011 r. również Wspólnota Mieszkaniowa budynku Nr [...] na os. [...] zawiadomiła organ l instancji o zagrożeniu katastrofą budowlaną. W dniu 13.10.2011 r. organ zawiadomił strony o wszczęciu postępowania, wydając jednocześnie postanowienie o nałożeniu obowiązku przedstawienia ekspertyzy technicznej.

Powyższe w sposób oczywisty świadczy o nieprawidłowym działaniu organu. Niemniej jednak naruszenie przepisów postępowania tylko wtedy może spowodować uchylenie zaskarżonego aktu, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Związku takiego w niniejszej sprawie Sąd nie stwierdził. Skarga została uwzględniona z innych powodów.

Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy rzeczą organu administracji będzie dokonanie oceny, czy zgromadzone w sprawie dowody w istocie mogą wskazywać na powstanie uzasadnionych wątpliwości co do stanu technicznego ścian oporowych zjazdu do garaży. Nadto, przy ponownym rozstrzyganiu sprawy organ będzie zobowiązany uzupełnić materiał dowodowy w wyżej wskazanym kierunku, a. to dla określenia podmiotu, na który obowiązek może zostać nałożony.

W świetle poczynionych ustaleń Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. w związku z art. 135 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji

O kosztach orzeczono na podstawie art. .200 p.p.s.a.