Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 400/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2020-09-30 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono decyzję organu II i I instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Anna Szkodzińska (spr.) Sędziowie: WSA Małgorzata Łoboz WSA Jacek Bursa po rozpoznaniu w dniu 30 września 2020 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skarg: Z. P. i Stowarzyszenia [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 5 lutego 2020 r. znak [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy l. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu l instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz Z. P.-N. kwotę 1.000,00 zł (jeden tysiąc złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Uzasadnienie:

Decyzją z dnia 26 czerwca 2019 r. Nr [...], na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945), §1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1588), § 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. 2003, nr 164, poz. 1589) Prezydent Miasta K. po rozpatrzeniu wniosku Firma A ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami, z garażami wbudowanymi, stacją trafo, parkingami zewnętrznymi, drogą wewnętrzną na działkach nr [...], [...] (część działki), [...], [...] (część działki) oraz infrastrukturą techniczną na działce inwestycji oraz na działce nr [...] obr. [...]. ewid. P., przy ul. [...] w K. oraz umorzył postępowanie w części odnoszącej się do budowy zjazdu z działki nr [...] obr. [...]. ewid. P., tj. działki stanowiącej drogę publiczną – ul. [...].

Integralną część decyzji stanowią załączniki:

Nr 1- warunki zabudowy i zagospodarowania terenu;

Nr 2 - część graficzna warunków zabudowy, sporządzona na mapie, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w oparciu o oryginalną kopię mapy przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego (oryginalna kopia mapy w aktach sprawy);

Nr 3 - część tekstowa wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej;

Nr 4 - część graficzna wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej, sporządzona na mapie, o której mowa w art. 52 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w oparciu o oryginalną kopię mapy przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego (oryginalna kopia mapy w aktach sprawy).

W uzasadnieniu decyzji organ podał, że teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

W związku z art. 53 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w toku postępowania uzyskano następujące uzgodnienia:

1. opinię Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia 19 września 2018 r. znak [...] w odniesieniu do terenów przyległych do pasa drogowego;

2. z uwagi na niezajęcie stanowiska przez Dyrektora Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w K. Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie we wskazanym terminie, za dokonane uznano uzgodnienie z tym organem;

3. opinię Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z dnia 16 sierpnia 2018 r. znak [...] w zakresie ochrony środowiska;

4. opinię Wydziału ds. Jakości Powietrza UMK z dnia 9 sierpnia 2018 r.

znak [...] w zakresie ochrony powietrza;

5. opinię Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z dnia 10 czerwca 2019 r.

znak [...] w zakresie konieczności uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach;

6. Uchwałę Rady Dzielnicy Miasta K. z dnia 18.03.2019 r. Nr [...]

Ponadto uzyskano:

1. Protokół Nr 47 Zespołu Urbanistycznego z dnia 27 grudnia 2018 r.;

2. Protokół Nr 5 Zespołu Urbanistycznego z dnia 7 lutego 2019 r.

Organ wyjaśnił, że część zamierzenia inwestycyjnego odnosi się do budowy zjazdu z działki nr [...] obr. [...]. ewid. P., tj. działki stanowiącej drogę publiczną - ul. [...]. Zgodnie z art. 29 ust. 6 ustawy o drogach publicznych obowiązującym od dnia 1 stycznia 2017 r. budowa lub przebudowa zjazdu na podstawie zezwolenia, o którym mowa w ust. 1 (zezwolenia zarządcy drogi na lokalizację zjazdu lub przebudowę zjazdu), nie wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W związku z czym postępowanie

o ustalenie warunków zabudowy w części obejmującej budowę zjazdu stało się bezprzedmiotowe.

W załączniku nr 1 zapisano, że planowana zabudowa stanowić będzie kontynuację: rodzaju zabudowy, funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu oraz parametrów i wskaźników kształtujących zabudowę na działkach sąsiednich tj. na działce nr [...], obr. [...].

Nadto w załączniku tym ustalono:

I. Warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego:

- linię zabudowy wyznaczono zgodnie z § 4 ust 4. ww. rozporządzenia w odległości 15,0 m od granicy działki drogowej nr [...], zgodnie z oznaczeniem na załączniku graficznym. Projektowany budynek należy zlokalizować na dz. [...];

- wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu dz.nr [...], [...] (część działki), [...], [...] (część działki), w wyznaczono zgodnie z § 5 ust. 2 ww. rozporządzenia na poziomie od 11% do 14%; wskazano, że powierzchnia zabudowy projektowanego budynku nie może być większa niż 500 m2.

- udział powierzchni biologicznie czynnej dla terenu działki dz.nr [...], [...] (część działki), [...], [...] (część działki) ustalono w wysokości min. 50%.

- szerokość elewacji budynku od strony ul. [...] ustalono w granicach od 16,0 m do 21,0 m, zgodnie z § 6. ust. 2 rozporządzenia.

- wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (łącznie z wszystkimi urządzeniami na dachu) ustalono w granicach od 34,0 m do 35,0 m do attyki (projektowany budynek należy zlokalizować na dz. [...]). Wysokość tę wyznaczono zgodnie z §7 ust. 4 rozporządzenia.

- ustalono krycie budynku dachem płaskim; Wysokość budynku (łącznie z wszystkimi urządzeniami na dachu): od 34,0 m do 35,0 m do attyki. Parametry te wyznaczono zgodnie z § 8 rozporządzenia.

- ustalono, że należy zastosować takie rozwiązania architektoniczne i technologiczne aby pomieszczenia i urządzenia techniczne były wkomponowane w bryłę budynku i swoją wysokością nie przekraczały wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz całkowitej wysokości budynku wyrażonej w wartości bezwzględnej tj. 274,75 mnpm.

II Warunki ochrony zdrowia ludzi, środowiska, przyrody , krajobrazu.

III Warunki ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej.

IV Warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, w tym m. in: sposób zaopatrzenia w wodę, energię elektryczną i cieplną, sposób odprowadzania ścieków bytowych. Wskazano, że teren inwestycji ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej, którą stanowi ulica [...] ; ustalono, że istniejące oraz projektowane uzbrojenie terenu w zakresie obsługi komunikacyjnej jest wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego (zgodnie z art. 61, ust. 1, pkt. 3 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Obsługa komunikacyjna planowanej inwestycji od drogi publicznej, tj. ulicy [...] poprzez istniejący zjazd (zlokalizowany przy zachodniej części terenu inwestycji) przeznaczony do przebudowy oraz zgodnie z umową nr [...] z dnia 7 lutego 2018 r. zmienioną Aneksem nr 1 z dnia 10 września 2018 r. ; ustalono, że istniejący zjazd zlokalizowany przy wschodniej części terenu inwestycji należy zlikwidować. Na potrzeby przebudowy zjazdu z ul. [...] należy uzyskać w ZDMK zezwolenie na przebudowę zjazdu w formie decyzji administracyjnej, zgodnie z art. 29 Ustawy o drogach publicznych; ustalono, że inwestor we własnym zakresie, poza pasami drogowymi dróg publicznych winien zapewnić miejsca postojowe dla prawidłowego funkcjonowania przedmiotowej inwestycji, a w bilansie miejsc postojowych należy uwzględnić dodatkowo ogólnodostępne miejsca postojowe.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyły Z. P.-N. oraz A. O., zarzucając decyzji naruszenie przepisów:

- art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzenny, poprzez naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa;

- art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędną analizę możliwości uzbrojenia terenu;

- pominięcie wniosków wynikających z uchwały rady dzielnicy negatywnie opiniującej przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne.

Podniesiono, że w pojęciu "działki sąsiedniej" nie chodzi o jakąkolwiek działkę z obszaru analizowanego, lecz jedynie o taką działkę, która jest dostępna z tej samej drogi publicznej. Planowana inwestycja posiada dostęp do drogi publicznej - ul. [...], natomiast żadna zabudowa wielorodzinna o takiej intensywności, wysokości i kubaturze nie posiada bezpośredniego dostępu do ulicy [...]. Organ ponadto pominął tę okoliczność, że budynki jednorodzinne na działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji pozostają obniżone przez tzw. uskoki, niezrozumiałe jest więc wydawanie pozytywnej decyzji wz. na tak wysoką zabudowę obok bezpośrednio sąsiadującej, tak niskiej zabudowy. Okoliczność, że w obszarze analizy znajdują się budynki wysokie - 10 kondygnacyjne, nie zwalnia organu z badania kompozycji, estetyki terenu. Organ winien także dokładnie przenalizować warunki techniczne dot. uzbrojenia inwestycji. Wątpliwości budzi przepustowość sieci kanalizacyjnej w ulicy [...], która dotychczas przystosowana była do zabudowy jednorodzinnej.

Decyzją z dnia 5 lutego 2020 r. ([...]) na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2018 r., poz.1945 ze zm.), zwanej dalej "ustawą" § 1 - 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej rozporządzeniem i art. 138 § 1 pkt 1 kpa Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Organ odwoławczy przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania oraz podął, co następuje:

Jednym z warunków koniecznych, dla wydania pozytywnej decyzji wz jest realizacja tzw. zasady dobrego sąsiedztwa, uzależniającej zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego, o czym stanowi art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy. Przepis ten ma na celu powstrzymanie zabudowy nie dającej się pogodzić z zabudową już istniejącą na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, co jednak nie może prowadzić do nadmiernego ograniczenia prawa własności, inicjatywy obywateli w zakresie podejmowania inwestycji budowlanych, czy uniformizacji zabudowy i zagospodarowania przestrzennego.

Warunek z art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy będzie spełniony zarówno wówczas, gdy działka sąsiednia pozostaje dostępna w sposób bezpośredni jak i pośredni z tej samej drogi publicznej, co teren inwestycji. W obszarze analizy znajdują się działki sąsiednie dostępne z tej samej drogi publicznej co teren inwestycji - ul. [...], zagospodarowane w sposób zapewniający realizację zasadę kontynuacji funkcji i parametrów z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Do takich działek zaliczyć należy także wskazywaną w decyzji działkę nr [...], która zabudowana jest budynkiem o parametrach i funkcji pozwalających na zrealizowanie przez nową zabudowę zasady kontynuacji. Działka nr [...] posiada pośredni dostęp do drogi publicznej - ul. [...] ( poprzez drogę wewnętrzna ul. [...]) i tym samym spełnia wymóg "dostępności z tej samej drogi publicznej, co teren inwestycji."

Zgodnie z § 2 pkt. 3 § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) wyznaczono wokół działki budowlanej obszar analizowany i przeprowadzono na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie ww. warunków z art. 61 ust. 1-5 ustawy. Zasadę dobrego sąsiedztwa należy rozumieć szeroko, a pojęcia "działki sąsiedniej" na potrzeby ustalania poszczególnych parametrów nie można ograniczać do działki bezpośrednio przyległej do działki inwestora, czy też tylko działki sąsiedniej z tej samej drogi publicznej, lecz odnieść je należy do pewnego obszaru (wyznaczonego w zgodzie z § 3 rozporządzenia), pozwalającego organowi na dokonanie oceny możliwości zrealizowania planowanej inwestycji przy zachowaniu ustawowych warunków wynikających z art. 61 ust. 1 ustawy.

W niniejszej sprawie nie ma podstaw do zakwestionowania prawidłowości sporządzonej w dniu 4 stycznia 2019 r. analizy urbanistyczno-architektonicznej. Wyznaczone granice obszaru analizowanego ustalone zostały w odległości trzykrotności frontu działki wynoszącego ok. 49 m (tj. tej jej części, przylegającej do ul. [...], z której odbywać się będzie wjazd na teren inwestycji). W ramach tak wyznaczonych granic ustalono, że istnieją działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej - ul. [...], które zabudowane są w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów. Obok ww. działki nr [...] wskazać należy m.in. na np. działkę nr [...]. W analizie dokonano charakterystyki terenu inwestycji opisując jego kształt i orientację w odniesieniu do istniejących układów komunikacyjnych tj. [...], a nadto w odniesieniu do planowanej ulicy "[...]" objętej zapisami obowiązującego Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta K.. Nakreślono jej przebieg względem terenu inwestycji i działek sąsiednich i wykazano, że kształtująca się obecnie wysoka zabudowa wielorodzinna swymi dłuższymi elewacjami podkreśla kierunek północ - południe zbliżony do kierunku przebiegu planowanej drogi. Należy więc wskazać, że kwestia wzajemnych relacji terenu inwestycji i planowanej drogi była rozważana w toku analizy. Co do zasady organ obowiązany jest do badania istniejącego stanu zagospodarowania, a nie przyszłego.

Załączone do decyzji wyniki analizy odzwierciedlają jasno i czytelnie efekty przeprowadzonej analizy w terenie, co do elementów, które mają istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Znajdujący się w aktach sprawy dokument należycie obrazuje istniejący ład przestrzenny i stanowić może podstawę wyznaczenia poszczególnych warunków zabudowy. Również zawarte w decyzji warunki nowej zabudowy, nie budzą zastrzeżeń. Warunki te znajdują odzwierciedlenie w wynikach analizy, brak zatem podstaw do kwestionowania ich prawidłowości.

Brak jest podstaw do zakwestionowania przyjętego przez organ I instancji sposobu wyznaczenia w sprawie linii nowej zabudowy tj. w oparciu o przepis § 4 ust.4 rozporządzenia. Zasadnie uwzględniono tu specyficzne położenie terenu inwestycji tj. w narożu ul. [...] i ul. [...], jak również fakt różnorodnego, uskokowego ukształtowania linii zabudowy wzdłuż ul. [...], a przede wszystkim fakt odmiennego charakteru planowanej zabudowy względem jednorodzinnej niskiej zabudowy kształtującej obudowę ul. [...]. W tej sytuacji zasadnie zrezygnowano z ustalenia tego parametru poprzez nawiązanie do zabudowy zlokalizowanej w bliższej odległości od ul. [...] i uznano, stosując odstępstwo przewidziane w § 4 ust. 4 rozporządzania, że należy dążyć do maksymalnego odsunięcia planowanej zabudowy od granicy ww. działki drogowej. Dlatego też rozważając usytuowanie budynków na działce nr [...] i [...] oraz usytuowanie budynków na działce nr [...] ostatecznie uznano za zasadne nawiązanie do budynku sąsiedniego na dz. nr [...] i [...] tj. znajdującej się w większej odległości do tej działki drogowej (ok. 15,0 m). Takie odsunięcie planowanego budynku wielorodzinnego spowoduje, że nie będzie on dominował w pierzei ul. [...], ukształtowanej przez niższą zabudowę. Ponadto organ zasadnie uwzględnił także to uwarunkowanie, że wyodrębniający się układ budynków wysokich wielorodzinnych (do których należeć będzie także planowana inwestycja), już obecnie tworzy dość jednolitą, wysoką pierzeję zabudowy wielorodzinnej w kierunku północ - południe. Dla zachowania kontynuacji tego uwarunkowania przestrzennego organ I instancji wprowadził wymóg, aby objęty wnioskiem budynek był zlokalizowany na objętej terenem inwestycji działce nr [...]. Tak ustalony warunek nie narusza ładu przestrzennego zarówno w obrębie ulicy [...], jak i w odniesieniu do wyodrębniającej się pierzei kształtowanej przez wysokie budynki na działkach nr [...] i [...].

Nie narusza także zasady dobrego sąsiedztwa wyznaczony w decyzji warunek w zakresie wskaźnika powierzchni zabudowy do powierzchni terenu, tj. przy zastosowaniu odstępstwa od nawiązania do średniej wartości z badanego obszaru (wynoszącej 24 %) i ustalenia go na niższym poziomie od 11 % do 14 %, na podstawie przepisu § 5 ust. 2 rozporządzenia. Ustalenie tego warunku na poziomie średniego wskaźnika z całego obszaru, który nie pozostaje reprezentatywny, z uwagi na znaczną różnorodność zastanej zabudowy (część z niej to budynki jednorodzinne posadowione na niewielkich działkach generujące wysokie wskaźniki zabudowy) nie stanowiłoby odzwierciedlenia zastanego ładu przestrzennego, przeciwnie mogłoby doprowadzić do jego wypaczenia. Jak słusznie wskazał organ I instancji planowana inwestycja znajduje bezpośrednie nawiązanie do istniejącej w tym obszarze zabudowy wielorodzinnej, a zatem wskaźniki charakteryzujące takie obiekty winny stanowić główny punkt odniesienia. Zasadnie także uwzględniono, że przy tak znacznej powierzchni terenu inwestycji kubaturowej, zastosowanie wskaźnika średniego z całego obszaru analizy wynoszącego ok. 24 %, doprowadziłoby do zrealizowania inwestycji o powierzchni nie dowiązującej do powierzchni budynków wielorodzinnych. Takie rozstrzygnięcie organu, pozostaje jednocześnie spójne z warunkiem obligującym Inwestora do zachowania powierzchni biologicznie czynnej na poziomie, tj. nie mniej, niż 50 %, który jest wartością uśrednioną spośród zaobserwowanych w badanym obszarze, a jednocześnie stanowi wykonanie zaleceń organu opiniującego w zakresie ochrony przyrody -Wydziału Kształtowania Środowiska UMK.

Organ I instancji, stosując podstawę z § 6 ust. 2 rozporządzenia, szerokość elewacji frontowej ustalił w przedziale od 16 m do 21 m. Tak ustalony warunek dolną granicą nawiązuje do ustalonej średniej szerokości elewacji frontowych budynków znajdujących się przy ul. [...], górną zaś granicą dowiązuje do szerokości elewacji frontowych budynków wielorodzinnych. Zrezygnowano przy tym z odwzorowania tych szerokości elewacji bloków, które eksponowane są na ul. [...] (i posiadają większe wartości ok. 25 m i 40 m), a nawiązano do ich elewacji północnych i południowych, które są krótsze (bo oscylują w przedziale 20 m -21 m). Elewacja frontowa wnioskowanego budynku eksponowana jest podobnie na północ, zasadne zatem pozostało ustalenie warunku na tym poziomie. Podobnymi parametrami charakteryzują się budynki na działce nr [...], [...]. Tak ustalony warunek tylko w nieznacznym stopniu odbiega od średniej wartości w badanym obszarze, a jednocześnie mieści się w ramach wyznaczonych przez istniejącą zabudowę na innych działkach sąsiednich (np. [...], [...]).

Organ I instancji ustalił w decyzji warunki w zakresie parametrów wysokościowych, w sposób nieuchybiający dotychczas istniejącym wysokościom elewacji, gzymsów i okapów budynków powiązanych przestrzennie i funkcjonalnie z terenem inwestycji tj. budynków mieszkalnych wielorodzinnych, należących do tego samego kwartału zabudowy tj. przy ul. [...] i ul. [...]. Organ odnotował istnienie w bezpośrednim sąsiedztwie zarówno zabudowy niskiej (na dz. nr [...] i dz. nr [...]) - stanowiącej obudowę ul. [...], jak i bliskie sąsiedztwo wysokich budynków wielorodzinnych na działce nr [...]. Nawiązawszy ostatecznie w decyzji do wysokości budynków wielorodzinnych kierowano się istnieniem powiązania funkcjonalnego oraz konkretnymi wskazaniami i sugestiami analizatora - osoby posiadającej wiedzę specjalną w zakresie urbanistyki, który podkreślił w wynikach analizy, że ww. niska zabudowa jednorodzinna zlokalizowana w pierzei m.in. ul. [...] ulega stopniowej rewitalizacji i wymianie tkanki urbanistycznej. Wskazano, że planowany wysoki budynek, dowiązywać będzie do wyraźnie już ukształtowanego układu zabudowy wielorodzinnej istniejącej nie tylko na działce nr [...], lecz także na działce [...], [...], [...], których wysokości mieszą się w przedziale od 31,00 m do 35,00 m (ta najwyższa występuje na działce najbliższej terenowi inwestycji - nr [...]). Odnotowano też, że wprawdzie nie jest to wysokość występująca w przewadze, to jednak ze względu na ww. powiązanie przestrzenno- funkcjonalne możliwa jest do kontynuacji. Powyższe wyniki analizy uzasadniają zastosowanie przewidzianego w § 7 ust. 4 odstępstwa od ogólnych reguł wyznaczania tego parametru i dopuszczenie dla nowej inwestycji wysokości elewacji frontowej w przedziale od 34 m do 35 m. Organ I instancji uwzględnił jednocześnie konieczność zabezpieczenia ładu przestrzennego nie tylko w tym rozległym kontekście rozproszonej zabudowy wielorodzinnej, ale również w wąskim kontekście tj. w odniesieniu do zabudowy istniejącej przy ul. [...], bowiem wprowadził dodatkowy zapis, że warunkiem zastosowania tej maksymalnej wysokości 35 metrów jest maksymalne odsunięcie budynku od granicy działki drogowej tj. zgodnie z warunkami dot. linii nowej zabudowy oraz lokalizacja budynku na działce nr [...]. Zadbano zatem, aby ww. budynek nie dominował wśród budynków zlokalizowanych przy ul. [...] i nie godził nadmiernie w ten układ przestrzenny.

Inwestor przedłożył aktualne oświadczenia dostawców mediów, z których wynika, że inwestycja posiada możliwość przyłączenia do istniejących już w ul. [...] sieci ciepłowniczej, energetycznej, jak również w zakresie sieci wodno- kanalizacyjnej i kanalizacji opadowej. W informacji technicznej Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji S.A. w K. (pismo z dnia 21 lipca 2017 r. - z terminem ważności na 3 lata) w pkt. 4 zawarto jednoznaczne oświadczenie, że zasilanie w wodę projektowanego budynku wielorodzinnego można przewidzieć w nawiązaniu do ww. sieci wodociągowej biegnącej w ul. [...], na zasadzie realizacji przyłącza wodociągowego. Podobnie w pkt. 7 tego dokumentu stwierdzono możliwość odprowadzania ścieków bytowych z planowanego budynku w kierunku przebiegającej w ul. [...] sieci kanalizacji sanitarnej, poprzez istniejące przyłącze kanalizacyjne. W aktach sprawy znajduje się także informacja Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia 7 lipca 2017 r. (wydana bezterminowo) z której wynika, że w ulicy [...] przebiega kanał opadowy, który może być odbiornikiem dla wód i ścieków opadowych z planowanej inwestycji.

Przedmiotowa inwestycja posiada dostateczne uzbrojenie w drogę. W aktach sprawy znajduje się pozytywna opinia Zarządcy Drogi (pismo z dnia 19 września 2018 r.). w której wskazuje się m.in. na podpisaną przez Inwestora umowę z dnia 7 lutego 2018 r. (nr [...]) oraz aneks do umowy z dnia 10 września 2018 r. - o realizację inwestycji drogowej, (polegającej na przebudowie zjazdu) w celu zapewnienia należytej obsługi komunikacyjnej terenu inwestycji. W opinii tej stwierdzono też, że obsługa komunikacyjna inwestycji jest możliwa poprzez ul. [...], a istniejące i projektowane uzbrojenie w zakresie obsługi komunikacyjnej jest w tym zakresie wystarczające.

W decyzji ustalono konkretną ilość miejsc, jakie Inwestor obowiązany jest zapewnić dla inwestycji, posługując się wskaźnikami ujętymi w Uchwale Rady Miasta z 29 sierpnia 2012 r. nr [...] Program obsługi parkingowej dla Miasta K." - w przeliczeniu na jednego mieszkańca. Wprowadzono też wymóg zapewnienia przez Inwestora w bilansie miejsc postojowych także ogólnodostępnych miejsca postojowych.

Opinia Rady Dzielnicy [...] jest wymagana w niniejszym postępowaniu, jednakże nie ma ona charakteru wiążącego, a jedynie pomocniczy. Organ I instancji, nie był obowiązany do jej uwzględnienia.

Bez wpływu na rozstrzygnięcie pozostaje natomiast informacja, że na działkach sąsiednich również planowane są inwestycje budowlane o podobnych rozmiarach. Przedmiotowa sprawa ma bowiem charakter indywidualny i jej załatwienie oraz sposób rozstrzygnięcia nie może zależeć od rozstrzygnięcia wydanego w innej sprawie.

Na powyższe rozstrzygnięcie Stowarzyszenie [...] złożyło skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, zarzucając rozstrzygnięciu naruszenie przepisów:

- art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez

błędne określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym, gabarytów i formy architektonicznej planowanej inwestycji, jej linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

- art. 61 ust 1 pkt. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędną analizę możliwości uzbrojenia terenu i tym samym przyjęcie, iż istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

- art. 7 w zw. z art. 77 ust. 1 kpa poprzez zaniechanie dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz rozpatrzenia całego materiału dowodowego w sprawie.

Podniesiono, że w najbliższym sąsiedztwie planowanej inwestycji tj. od ul. [...], znajdują się głównie budynki jednorodzinne i to one będą ściśle sąsiadować z inwestycją - działka pod rzeczoną inwestycję znajduje się bezpośrednio między domami jednorodzinnymi. Budynki wielorodzinne znajdują się w dalszej odległości od wskazanej inwestycji, w obrębie ul. [...], a ich gabaryty są mniejsze (w zakresie powierzchni i wysokości).

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej będzie przewyższać o min. 20 metrów budynki znajdujące się w najbliższym sąsiedztwie, bo teren przyległy do inwestycji jest zabudowany niskimi budynkami jednorodzinnymi i usługowymi, które mierzą od 3 do 12 metrów wysokości. Nawet rekomendowane odsunięcie granicy planowanej inwestycji od granicy działki drogowej na odległość ok. 15 metrów – wbrew twierdzeniom organu - nie spowoduje, iż budynek przestanie dominować w pierzei ul. [...].

Zdaniem strony skarżącej obecna infrastruktura drogowa nie jest przystosowana do znacznego wzrostu liczby samochodów, jaka niewątpliwie nastąpi w przypadku oddania do użytku wskazanej inwestycji. Obecnie dojazd i wyjazd, zwłaszcza w tak zwanych "godzinach szczytu" do ul. [...] i ul. [...], a także z ulic z nimi sąsiadujących, jest znacząco utrudniony - tworzą się zatory drogowe i korki. Problemem powiązanym z powyższym, będą również miejsca parkingowe - choć wskazana inwestycja przewiduje wybudowanie garaży podziemnych oraz miejsca postojowe naziemne, ich liczba nie będzie wystarczająca dla obsługi mieszkańców 120 mieszkań i budynków usługowych. Nadto planowana budowa podziemnego parkingu dla wskazanej nieruchomości istotnie zaburzy stan gospodarki wodnej na wskazanym terenie, powodując m.in. piętrzenie się wody na gruntach sąsiedzkich, zwłaszcza, iż w obrębie ww. inwestycji znajdują się cieki wodne oraz stawy.

Wedle wiedzy Stowarzyszenia, w bezpośrednim sąsiedztwie (tj. na nieruchomościach bezpośrednio graniczących z przedmiotową nieruchomością, wzdłuż ul. [...]) planowana jest kolejna inwestycja tego samego dewelopera o podobnych (a nawet większych) gabarytach jak wskazana w niniejszej sprawie. Również dla tej inwestycji została wydana decyzja o warunkach zabudowy, znak sprawy I instancji [...] Dwie tego typu inwestycje obok siebie znacząco spotęgują negatywne odziaływanie, o którym mowa w niniejszym piśmie. Inwestor sztucznie podzielił inwestycję na dwie części i ubiegał się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla każdej z grupy działek rozłącznie, gdyż nie uzyskałby pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy dla całej nieruchomości (tj. działki objęte przedmiotową decyzją WZ oraz decyzją WZ wydaną w sprawie o ww. sygnaturze) albo decyzje o znacznie gorszych dla niego parametrach, uwzględniających racje powołane w niniejszej skardze.

Strona skarżąca dodała, że wbrew twierdzeniom organu, infrastruktura wodno-kanalizacyjna w obrębie inwestycji została przystosowana do zabudowy jednorodzinnej, a nie wielorodzinnej, zwłaszcza o tak ogromnych gabarytach. Podłączenie wskazanej inwestycji do obecnej sieci wodnej i kanalizacyjnej niesie za sobą realne zagrożenie wystąpienia awarii, które już występują w okolicy.

Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Krakowie złożyła również Z. P. – N., zarzucając rozstrzygnięciu naruszenie przepisów:

- art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, polegające na błędnym przyjęciu, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej - ul. [...], jest zabudowana w sposób określony w decyzji organu l instancji (warunki zabudowy);

- art. 7, 8, art 77 § 1 kpa w związku z § 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (nazywanego również dalej "Rozporządzeniem"), zaakceptowanie ustalenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji, z pominięciem warunków zabudowy, ustalonych w innej decyzji Prezydenta Miasta K. z 23 października 2018 r., wydanej również na rzecz wnioskodawcy, a obejmującej część terenu zamierzenia inwestycyjnego w rozpatrywanej sprawie;

- art. 7, 8, art. 77 § 1 kpa w związku z § 6 Rozporządzenia, polegające na zaakceptowaniu dowolnego i nieuzasadnionego ustalenia szerokości elewacji frontowej planowanego budynku;

- art. 7, art. 8, art. 77 § 1 kpa w związku z § 7 Rozporządzenia, polegające na zaakceptowaniu dowolnego i nieuzasadnionego ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej planowanego budynku;

Skarżąca powtórzyła argumenty zawarte w odwołaniu. Nadto podniosła, że dane zawarte w tabeli przedstawiającej szerokość elewacji frontowej poszczególnych budynków w obszarze analizowanym, zostały sfałszowane. Dotyczy to w szczególności następujących działek:

- w obrębie [...], działki nr [...] i nr [...] - według decyzji: 45 m; według pomiaru na stronie internetowej msip.um.krakow.pl: ok. 12,5 m;

- w obrębie [...], działka nr [...] - według decyzji: 20 m; według pomiaru

na stronie internetowej msip.um.krakow.pl: ok. 13,2 m;

- w obrębie [...] działki nr nr [...], [...] - według decyzji: 10 m; według pomiaru na stronie internetowej msip.um.krakow.pl są 3 budynki (nr [...] o szerokości: ok. 8 m, ok. 9 m, ok. 8 m;

- w obrębie [...], działki nr nr [...], [...], [...], [...], [...], [...] - według decyzji: 25 m; według pomiaru na stronie internetowej msip.um.krakow.pl są to 4 budynki w zabudowie szeregowej po ok. 6 m szerokości;

- w obrębie [...], działki nr nr [...] i [...] - według decyzji: 40 m; według

pomiaru na stronie internetowej msip.um.krakow.pl są to 2 budynki o szer.: ok. 25 m i

15 m;

- w obrębie [...], działki nr nr [...] ł inne - według decyzji: 35 m; według pomiaru na stronie internetowej msip.um.krakow.pl budynek na działce nr [...] ma ok. 13 m szerokości elewacji frontowej;

- w obrębie [...], działki nr [...] - według decyzji: 16 m; według pomiaru na stronie internetowej msip.um.krakow.pl: ok. 13 m;

- w obrębie [...], działki nr nr [...], [...] - według decyzji: 16 m; według pomiaru na stronie internetowej msip.um.krakow.pl: 2 budynki - ok. 7 m i ok. 8 m;

- w obrębie [...], działki nr nr [...], [...] - według decyzji: 14 m; według pomiaru na stronie internetowej msip.um.krakow.pl: 2 budynki - ok. 7 m i ok. 12 m;

- w obrębie [...], działki nr [...] - według decyzji: 8 m; według pomiaru na stronie internetowej msip.um.krakow.pl: ok. 4,5 m szerokości elewacji frontowej;

- w obrębie [...], działki nr [...] - według decyzji: 18 m; według pomiaru na stronie internetowej msip.um.krakow.pl: 2 budynki - ok. 13 m i ok. 4 m;

- w obrębie [...] działki nr [...] - według decyzji: 28 m; według pomiaru na stronie internetowej msip.um.krakow.pl: 2 budynki - ok. 15 m i ok. 8 m.

W konsekwencji skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko i wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył:

Kompetencje sądów administracyjnych określają przede wszystkim przepisy art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych oraz art. 3 – 5, art. 134 i 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Z przepisów tych wynika, że sądowa kontrola działalności administracji publicznej sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, zadaniem więc sądu administracyjnego rozpoznającego skargę na akt administracyjny jest ocena zgodności z prawem tego aktu. Dokonując tej oceny sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, ani powołaną podstawą prawną. Granice sądowej kontroli ograniczają tylko granice sprawy i zakaz orzekania na niekorzyść skarżącego przy braku przesłanek do stwierdzenia nieważności aktu.

W wyniku przeprowadzonej według powyższych reguł kontroli zaskarżonej decyzji Sąd stwierdził uchybienia powodujące konieczność jej uchylenia.

Zgodnie z art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, (Dz.U.2020.293) każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do:

1) zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich;

2) ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych.

Art. 61 upzp stanowi, że :

"1. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi".

Ład przestrzenny zdefiniowany w art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej – ustawy), jako "takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne" jest kategorią generalną, wyznaczającą podstawową zasadę w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W odniesieniu do planowanych w terenach nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego inwestycji, realizację tej zasady mają zapewnić szczegółowo uregulowane wymagania i przesłanki. O tym zatem, czy realizacja określonej we wniosku inwestycji doprowadzi do naruszenia ładu przestrzennego, a więc do naruszenia zasady generalnej, decyduje dopiero negatywny wynik weryfikacji wniosku pod względem tychże szczegółowych wymagań i przesłanek. Innymi słowy zgodność zamierzenia inwestycyjnego z zasadą zachowania ładu przestrzennego, z woli ustawodawcy, nie została poddana "swobodnej" ocenie organu, co znalazło wyraz w nakazie odpowiedniego stosowania art. 56 ustawy do decyzji o warunkach zabudowy.

Stosownie do art. 52 ust. 2 (mającym zastosowanie w zw. z art. 64) wniosek o ustalenie warunków zabudowy powinien zawierać określenie granic terenu objętego wnioskiem oraz charakterystykę inwestycji, obejmującą m.in. określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystykę zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych.

Z regulacji powyższych wynika, że przedstawione we wniosku dane mają służyć jednoznacznemu określeniu charakteru, rodzaju i wielkości planowanej zabudowy. Ta charakterystyka ma - co do zasady - służyć porównaniu zamierzenia inwestycyjnego z zabudową istniejącą w obszarze analizowanym, a w konsekwencji stwierdzeniu, czy w obszarze tym istnieje już zabudowa "podobna", dająca możliwość ustalenia wymagań dla zabudowy "nowej". Ustalenie tych wymagań należy jednak do organu. W tym zakresie organ nie jest związany oczekiwaniami wnioskodawcy. Rozbieżność pomiędzy tymi oczekiwaniami, a wynikami analizy sama w sobie nie może stanowić odmowy wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.

Powyżej przedstawione uwagi dotyczą generaliów sprawy o ustalenie warunków zabudowy i sprowadzają się do tezy, że ani ogólna opinia o zagrożeniu naruszenia ładu przestrzennego, ani przekonanie o potrzebie ochrony terenów zielonych, ani rozbieżność pomiędzy oczekiwanymi a ustalonymi na podstawie analizy wymaganiami dla nowej zabudowy, nie mogą stanowić samoistnych podstaw dla negatywnego rozstrzygnięcia.

Mechanizm i metodę czynienia ustaleń dotyczących "dobrego sąsiedztwa" opisuje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (DZ.U.2003/164/1588). Pierwszym, nakazanym działaniem organu, jest wyznaczenie wokół działki budowlanej, obszaru analizowanego, a następnie przeprowadzenie na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Analizie poddawany jest cały obszar, choćby składały się nań części o bardzo różnorodnym zagospodarowaniu. Rzeczą analizy jest właśnie dostrzeżenie tej różnorodności, ale też i wyciągnięcie stosownych wniosków.

Analiza, jak każdy inny materiał służący wyjaśnieniu sprawy, podlega ocenie organu, który nie może przyjmować zupełnie bezkrytycznie i bezrefleksyjnie jej wniosków.

Stosownie do § 3 ust. 2 w/w rozporządzenia granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Front działki – zgodnie z definicją zawartą w § 2 pkt 5 – to część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę.

Sposób wyznaczenia obszaru analizy w rozpoznawanej sprawie nie budzi zastrzeżeń. Granicami tego obszaru objęto obszar reprezentatywny, którego zagospodarowanie nie zostało jednak w analizie należycie opisane. Ogólnikowo jedynie wskazano, że w obszarze analizowanym znajduje się różnorodna zabudowa: mieszkaniowa wielorodzinna, mieszkaniowa jednorodzinna, usługowa. Nie podano już jednak, który rodzaj zabudowy przeważa, ile jest i gdzie są dokładnie położone kompleksy zabudowy wysokiej wielomieszkaniowe. Jak zaś zdaje się wynikać z nieopisanych fotografii zawartych w analizie, oraz z oglądu dostępnych w Internecie map, w obszarze analizowanym zdecydowana większość zabudowy – to zabudowa niska, względnie średnia. Przy ulicy [...] zaś zabudowa nie występuje zabudowa wielorodzinna. Dokładnie opisano natomiast najbliższe sąsiedztwo wskazanego terenu inwestycji . Warto tu przypomnieć, że teren inwestycji od północy graniczy z ulicą [...], od wszystkich pozostałych stron świata z zabudową jednorodzinną. Od strony południowej za tą zabudową jednorodzinną, w głębi, znajduje się kompleks budynków wielomieszkaniowych, w tym dwa wysokie. Autor analizy właśnie do tych budynków i ich usytuowania nawiązuje, formułując wnioski co do szerokości elewacji frontowej i wysokości planowanego budynku. Istotnym, jak się wydaje, argumentem dla takiego wnioskowania jest to, że budynki wysokie na działce nr [...] i budynek planowany mają kształtować pierzeję przyszłej, rozbudowanej ulicy [...]. To założenie, zdaniem Sądu, jest z gruntu błędne. Warunki zabudowy bowiem dla nowej inwestycji, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ustala się w nawiązaniu do istniejącego, a nie przyszłego zagospodarowania. Projekcja, która została przedstawiona w analizie, a która dotyczy przewidywanych przyszłych zmian w zagospodarowaniu, polegających także na "rewitalizacji i wymianie tkanki urbanistycznej", może stanowić argument dla organu planistycznego tworzącego założenia i podstawy dla przyszłego porządku urbanistycznego, a nie dla organu ustalającego warunki zabudowy w aktualnym stanie.

Wysokość planowanego budynku wielomieszkaniowego określono jako odpowiadającą najwyższym budynkom przy ul. [...]. Nie rozważono, że budynki przy ul. [...] obecnie kształtują zabudowę przy tej ulicy, a nie przy ulicy [...], przy której zabudowy wysokiej nie ma, a planowany obiekt jest otoczony, co prawda rozproszoną, ale zabudową jednorodzinną. Nie uwzględniono też, że budynki wielomieszkaniowe przy ul. [...] stanowią kompleks w dużym obszarze, nie są rozdzielone ani otoczone zabudową drobniejszą, w tym jednorodzinną.

Zgodnie z § 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zasadą jest, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jeżeli wysokość, o której mowa wyżej, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Dopuszczona w ust. 4 § 7 możliwość wyznaczenia innej wysokości jest wyjątkiem od zasady. Przepis określa, że taki wyjątek może być zastosowany, jeśli "wynika to z analizy". W sformułowaniu tym nie chodzi, jak już wyżej była mowa, o bezkrytyczne przyjęcie wniosku analizy, lecz o zweryfikowanie, czy wniosek ten wynika z racjonalnej oceny stanu istniejącego i nie prowadzi do naruszenia praw osób trzecich. Swoboda, jaką przywołany przepis pozostawia organowi, nie może prowadzić do dowolnego, lub podyktowanego błędnymi czy niepełnymi założeniami, doboru parametru.

Treść sporządzonej analizy, zdaniem Sądu, nie uzasadnia więc dostatecznie przyjętego parametru wysokości planowanego obiektu. Podobnie rzecz ma się z szerokością elewacji frontowej od ulicy [...], ustalonej jako wyjątek - w nawiązaniu do szerokości elewacji frontowych budynków przy ulicy [...]. Dla uzasadnienia takiego "nawiązania" brakuje wskazania, czy i jaki związek urbanistyczny istnieje pomiędzy tak porównywanymi parametrami różnie położonych obiektów.

Zaznaczyć należy, że nie jest wystarczającym uzasadnieniem dla przyjęcia obu wyjątków sam tylko fakt, że nieruchomość przy ulicy [...] (zabudowana domami wielomieszkaniowymi) dostępna jest z tej samej drogi publicznej t. ulicy [...].

Określenia przebiegu linii zabudowy stanowiło konsekwencję ustalenia parametru wysokości, ale też i konsekwencję nawiązania do przyszłego układu urbanistycznego (po przebudowie ulicy [...]). Także zatem i ten wskaźnik pozostaje co najmniej wątpliwy.

W sprawie konieczne jest zatem sporządzenie analizy architektoniczno-urbanistycznej wolnej od opisanych wyżej, błędnych założeń, i z uwzględnieniem sformułowanych uwag.

Oznacza to konieczność przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego od początku. W ramach zaś tego postępowania zweryfikować należy zarzut o "sfałszowaniu" danych dotyczących szerokości elewacji frontowych w obszarze, do którego organ w odpowiedzi na skargę w ogóle się nie ustosunkował.

Sąd nie podziela pozostałych zarzutów skarg, w szczególności dotyczących braku dostatecznego uzbrojenia terenu i infrastruktury drogowej. W tej mierze uzasadnienie zaskarżonej decyzji w zupełności Sąd podziela uznając za zbędne jego powtarzanie.

Mając powyższe na względzie należało uchylić zaskarżoną, jak i poprzedzająca ją decyzję organu I instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1a) i 1c) w zw. z art. 135 ppsa. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 w/w ustawy.