Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 49/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2013-02-27 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: par. 36
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 98, art. 129, art. 130, art. 154
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Donata Starosta Sędziowie WSA Ewa Kręcichwost - Durchowska (spr.) WSA Izabela Bąk - Marciniak Protokolant st. sekr. sąd. Laura Szukała po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 lutego 2013 r. sprawy ze skargi J. R. i E. R. na decyzję Wojewody W. z dnia [...] listopada 2009 r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość wydzieloną pod drogi oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] listopada 2009 r., nr [...] Wojewoda W. po rozpoznaniu odwołania Miasta i Gminy M. G. uchylił decyzję Starosty P. z dnia [...] lipca 2009 r. orzekającej o ustaleniu na rzecz E. i J. R. odszkodowania za grunt wydzielony po drogi, przejęty na rzecz Gminy M. G. i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.

W uzasadnieniu decyzji organ po przytoczeniu stanu faktycznego i prawnego sprawy wskazał, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obowiązującym na przedmiotowym terenie w dacie wydania decyzji podziałowej, stanowiącym załącznik do uchwały nr [...] Rady Miejskiej w M. G. z dnia [...] września 2001 r. (Dz. Woj. [...]. nr [...], poz. [...]) wynika, że działka nr [...] (ul. G.) stanowi część projektowanych dróg gminnych dojazdowych.

Dalej organ podniósł, że tylko działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne mogą przejść z mocy prawa na własność gminy. Zatem organ orzekający przy rozpatrywaniu niniejszej sprawy musi przede wszystkim ustalić czy przedmiotowa działka przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod ulicę lokalną jest drogą publiczną, bowiem tylko takie działki przechodzą z mocy prawa na własność gminy z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, co z kolei jest podstawą do ustalenia i wypłaty odszkodowania na podstawie art. 98 ust. 3 ustawy. Organ zwrócił uwagę, że zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 1985 r., Nr 14, poz. 60 ze zm.), drogą publiczną jest droga zaliczona na podstawie niniejszej ustawy do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem.

Jednakże w postępowaniu mającym na celu ustalenie odszkodowania za działkę wydzieloną pod drogę w wyniku podziału dokonanego na wniosek właściciela nie ma znaczenia kwestia zaliczenia działki - przeznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę - do jednej z kategorii dróg przewidzianych w ustawie o drogach publicznych. Trudno bowiem wyobrazić sobie sytuację, w której działce - dopiero przeznaczonej w planie pod drogę i będącej własnością prywatną - nadawana jest kategoria. W momencie wydzielania działek gruntu pod drogi publiczne nie ma aktu prawnego o zaliczeniu drogi do jednej z kategorii dróg publicznych. Przepis ten należy odczytywać w tym znaczeniu, że chodzi o działki, które w przyszłości mają być przeznaczone pod drogi publiczne lub ich poszerzenie (Ustawa o gospodarce nieruchomościami, Komentarz pod redakcją Gerarda Bieńka, Warszawa 2007 r., s. 373).

Organ wskazał, że w świetle powyższych ustaleń nie ma wątpliwości, iż przedmiotowa działka stanowiąca uprzednio własność E. i J. R. przeszły z mocy prawa na własność Gminy M. G. z dniem, w którym decyzja podziałowa stała się ostateczna, spełnione bowiem zostały wszystkie przesłanki zawarte w art. 93 i art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, mianowicie: prawomocną decyzją dokonano podziału nieruchomości, a wydzielona działka przeznaczona jest w planie pod drogę publiczną.

W związku z powyższym organ podniósł, że zgodnie z art. 98 ust 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami stronie należy się odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem, a właściwym organem. Z uwagi na to, iż do porozumienia w kwestii odszkodowania nie doszło - na podstawie wskazanego wyżej przepisu - odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Dalej Wojewoda wskazał, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy, a na organie administracji spoczywa obowiązek sprawdzenia prawidłowości sporządzenia operatu pod względem formalnym, tzn. ustalenia, czy opinia została sporządzona w celu, dla którego ma być wykorzystana i czy rzeczoznawca w procesie szacowania właściwie zastosował przepisy ustawy i rozporządzenia.

Sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego reguluje w sposób szczegółowy Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wycen) nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

W dalszej części uzasadnienia organ po przytoczeniu treści § 36 rozporządzenia podniósł, że z regulacji tej wynika ściśle nałożony na rzeczoznawcę majątkowego obowiązek zastosowania w trakcie wyceny nieruchomości podejścia porównawczego. Przy jego zastosowaniu, w myśl § 4 ust. 2 rozporządzenia, stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.

W dokonanej przez rzeczoznawcę wycenie nieruchomości, zastosowana została metoda korygowania ceny średniej. Polega ona na tym, iż do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cech tych nieruchomości.

Z zapisu w operacie wynika, iż badaniem cen objęto transakcje sprzedaży nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną zlokalizowanymi w Gminie M. G. oraz innych gminach powiatu poznańskiego, korygując różnice wynikające z położenia.

Na podstawie zebranych z rynku lokalnego transakcji, biegły ustalił, że ceny nieruchomości gruntowych w 2007 r. rosły o 1-2% miesięcznie w zależności od położenia. Trend ten utrzymywał się również w pierwszym kwartale 2008 r. Dokonano aktualizacji cen z tytułu upływu czasu w wysokości 1 % w skali miesiąca do końca marca 2008 r. przy zerowym trendzie w pozostałych miesiącach.

Organ podniósł, że rzeczoznawca w sporządzonej przez siebie opinii zastosowała § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia z pominięciem ustępu 1 tegoż paragrafu wskazującego, iż do porównań winno przyjmować się ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Ceny gruntów, z których wydzielono działki drogowe porównuje się jedynie w sytuacji gdy brak jest cen uzyskanych za nieruchomości drogowe. Rzeczoznawca podała w operacie, iż w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę sporadycznie zawierane były akty notarialne nieruchomościami przeznaczonymi pod nowe drogi lub pod poszerzenie dróg istniejących oraz z uwagi na fakt, że transakcje te nie nosiły znamion transakcji wolnorynkowych, wartość rynkowa szacowanej nieruchomości w części przeznaczonej pod drogi, określa się zgodnie z art. 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia.

Dalej organ wskazał, że biegła w piśmie z [...] sierpnia 2009 r. podała, iż w operacie z [...]kwietnia 2009 r. w pierwszej kolejności dokonała analizy tzw. "transakcji drogowych" na terenie Gminy M. G.oraz gmin ościennych, a dopiero potem (w związku z brakiem takich transakcji) sporządziła przedmiotowy operat na podstawie § 36 ust. 2 pkt 1 ww. rozporządzenia. W piśmie tym, odniosła się również do 24 transakcji przedstawionych przez Burmistrza Miasta i Gminy M. G.w odwołaniu od decyzji, iż zarówno te transakcje oraz inne jej dostępne nie nosiły znamion transakcji wolnorynkowych, a także nie odpowiadały one treści definicji nieruchomości podobnej zawartej w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podkreśliła też, że "ustawa jest aktem wyższej rangi w stosunku do rozporządzenia Rady Ministrów i w przypadku jakichkolwiek nieścisłości w pierwszej kolejności należy przestrzegać ustaleń zawartych w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

W ocenie organu biegła arbitralnie przyjęła, iż § 36 ust. 1 rozporządzenia nie ma zastosowania przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Tymczasem § 36 ust. 1 rozporządzenia cały czas obowiązuje, a do oceniania jego zgodności z ustawą o gospodarce nieruchomościami nie jest powołany rzeczoznawca majątkowy lecz Trybunał Konstytucyjny. Nie do zaakceptowania jest zatem z góry założona odmowa stosowania przez rzeczoznawców majątkowych § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego z uwagi na jego - zdaniem rzeczoznawców sprzeczność z art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zasadnicza wskazówka zawarta w § 36 powołanego rozporządzenia w pierwszej kolejności nakazuje rzeczoznawcy majątkowemu uwzględnienie przy wycenie jedynie transakcji gruntami wykupionymi pod budowę dróg publicznych. Dopiero stwierdzenie braku na rynku transakcji gruntami nabywanymi pod drogi upoważnia rzeczoznawcę majątkowego do skorzystania z § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia.

Ponadto organ wskazał, że podczas rozprawy administracyjnej 26 maja 2009 r. J. R. udzielił (ustnie do protokołu rozprawy) pełnomocnictwa M. . Z treści protokołu rozprawy nie wynika zakres przedmiotowego umocowania, zatem domniemywałć należy, iż było to pełnomocnictwo ogólne - obejmujące umocowanie do wszelkich czynności, związanych z toczącym się postępowaniem. W związku z powyższym, organ pierwszej instancji, w trakcie ponownie prowadzonego postępowania powinien przy zastosowaniu reguł interpretacyjnych (obowiązujących przy tłumaczeniu treści oświadczeń woli - art. 56 i 65 § 1 k. c.) ustalić rzeczywistą wolę mocodawcy (J. R.), czy udzielone przez niego pełnomocnictwo M.R. było tzw. pełnomocnictwem szczególnym - ograniczonym jedynie do udziału w przedmiotowej rozprawie, czy też pełnomocnictwem ogólnym.

Skargę na powyższą decyzje wnieśli J. R. oraz E. R. zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie przepisów postępowania tj. art. 77 § 1 Kpa i art. 80 Kpa. tj. wskutek niepełnej i dowolnej oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego.

W uzasadnieniu skargi strona wskazała, że w świetle treści § 36 ust. 1 rozporządzenia nie ulega wątpliwości, iż wskazana tam metoda wyceny ma pierwszeństwo przed metodą wskazaną w ust. 2. Podkreślić jednak należy, iż przepis § 36 ust. 1 jako przepis zawarty w akcie prawnym rangi rozporządzenia nie może być stosowany ani interpretowany wbrew jednoznacznym zapisom ustawowym. Tymczasem art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wprost wskazuje jakie muszą zostać spełnione warunki, aby ustalona wartość nieruchomości nosiła cechy wartości rynkowej.

Skarżący podnieśli, że porównując przepis art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami z treścią § 36 ust. 1 rozporządzenia należy przyjąć, iż przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia, z uwagi na zapis ustawowy, będzie znajdował zastosowanie w wyjątkowo rzadkich sytuacjach albo też wcale. W przypadku transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi nie można bowiem przyjąć, że nieruchomość taka była w ogóle eksponowana na rynku, a nadto nie można przyjąć także, że strony umowy były względem siebie niezależne.

Po pierwsze, oczywistym jest, iż stroną nabywającą grunt pod drogę publiczną będzie zawsze organ administracji publicznej, a nie inny podmiot. Co więcej trudno wyobrazić sobie, aby organy administracji publicznej konkurowały ze sobą o nabycie określonego gruntu z przeznaczeniem na drogę gminną, powiatową czy też wojewódzką. Faktycznie zatem istnieje zawsze tylko jeden podmiot, który jest zainteresowany nabyciem nieruchomości pod drogę. W efekcie nie można przyjąć, że we wskazanym obszarze w ogóle istnieje rynek skoro jest tylko jeden potencjalny kupujący. Konsekwentnie nie można także przyjąć, że nieruchomość jest w ogóle eksponowana na tymże rynku. Po drugie, kupujący (gmina) i sprzedawca nie są od siebie niezależni albowiem w przypadku nie wyrażenia przez sprzedającego zgody na warunki kupującego (przede wszystkim cenę), gmina zawsze może skorzystać z trybu administracyjnego wywłaszczenia nieruchomości z przeznaczeniem jej pod drogę. Wszelkie negocjacje cenowe prowadzone przy możliwości wszczęcia przez gminę postępowania wywłaszczeniowego, zdaniem skarżących, nie spełniają kryterium z art. 151 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z tychże powodów przepis § 36 ust. 1 Rozporządzenia nie będzie mógł w ogóle znaleźć zastosowania.

Skarżący zwrócili uwagę, iż od dnia [...] grudnia 2006 r. tj. od chwili wejścia w życie ustawy z dnia 18 października 2006 o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 220, poz. 1601, dalej: ustawa nowelizująca) de facto w ogóle nie można mówić o wykupie gruntów pod przyszłe drogi poprzedzonych negocjacjami cenowymi ze zbywcą. Ustawa nowelizująca uchyliła bowiem art. 13 ust. 1 i art. 15 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. Nr 193, poz. 1194 ze zm.). Tym samym uchylono regułę nabywania nieruchomości pod przyszłe drogi publiczne w pierwszej kolejności w drodze umowy z właścicielem, a ukonstytuowano regułę przeprowadzania wywłaszczenia za odszkodowaniem ustalanym od razu na drodze administracyjnoprawnej. Zatem od czasu wejścia w życie ustawy nowelizującej w praktyce bardzo rzadko spotyka się transakcje sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. W konsekwencji zaniku takich transakcji, odpada możliwość zastosowania § 36 ust. 1 Rozporządzenia, na co zasadnie zwróciła uwagę biegła zarówno w treści operatu, w złożonych zeznaniach przed organem I instancji, jak i w wyjaśnieniach przedłożonych organowi II instancji.

Ponadto skarżący zaznaczyli, że zgodnie z Notą Interpretacyjną nr 1 "Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości" Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, stanowiącą obowiązkowe reguły postępowania przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego, "do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Wykorzystanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia". W świetle powyższej reguły wykorzystywania do porównania jedynie transakcji nie starszych niż dwuletnie i wskazanej nowelizacji Ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych, która weszła w życie w grudniu 2006 r., rzeczoznawca majątkowy zatem nie miał możliwości ustalenia wartości rynkowej nieruchomości drogowej przejętej przez Gminę M. G. w oparciu o § 36 ust. 1 rozporządzenia. Brak wystarczającej liczby transakcji drogowych, a przy tym całkowity brak transakcji wolnorynkowych musiał skutkować zastosowaniem przez rzeczoznawcę majątkowego sposobu wyceny przewidzianego w § 36 ust. 2 rozporządzenia.

Skarżący podkreślili, że biegła na stronie 8 sporządzonego operatu wskazała jednoznacznie dlaczego przy wycenie nieruchomości posłużyła się właśnie § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia. Stanowisko powyższe biegła podtrzymała także na rozprawie administracyjnej w dniu [...] maja 2009 r. oraz w piśmie z dnia [...] sierpnia 2009 r. stanowiącym odpowiedź na wezwanie Wojewody Wielkopolskiego do ustosunkowania się do zarzutów Gminy M. G.. Biegła potrafiła przy tym rzeczowo odnieść się do zarzutów podniesionych przez Gminę wskazując, że niezależnie od tego, iż przedstawione przez Gminę transakcje nie noszą cech transakcji wolnorynkowych, to i tak ilość tych, które mogłyby posłużyć przy sporządzaniu operatu jest zbyt mała (spośród przedstawionych przez Gminę 24 transakcji tylko 1 nadawała się do porównania).

Zdaniem skarżących, nawet jeśli Wojewoda W. był uprawniony do samodzielnego oceniania czy transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi noszą cechy transakcji wolnorynkowych, to nie miał już kompetencji do oceny czy ilość takich transakcji pozwala na sporządzenie operatu szacunkowego - wymaga to wiadomości specjalnych.

Postanowieniem z dnia 13 maja 2010 r. Sąd zawiesił postępowanie. Postanowieniem z dnia 14 lipca 2010r., sygn. akt I OZ 522/10 Naczelny Sąd Administracyjny oddalił zażalenie na powyższe postanowienie.

Postanowieniem z dnia 15 stycznia 2013 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu podjął zawieszone postępowanie w sprawie.

Na rozprawie w dniu 2o lutego 2013 r. pełnomocnik skarżących podtrzymał skargę. Pełnomocnik uczestnika postępowania wniósł o oddalenie skargi.

.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 – dalej Ppsa) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 Ppsa, w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną.

Podstawę materialnoprawną wydanej w niniejszej sprawie stanowiły przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w brzmieniu obowiązującym w dniu kiedy decyzja Burmistrza Miasta i Gminy M. G. zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości stała się ostateczna (tj. [...] października 2002 r.). Działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą z mocy prawa odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału stała się ostateczna, a orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału stała się ostateczna, a orzeczenie o podziale prawomocne.

Za przejęte działki przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem a właściwym organem, a gdy do takiego uzgodnienia nie dojdzie odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości (art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Do prawidłowego orzeczenia o przedmiotowym odszkodowaniu konieczne jest spełnienie dwóch przesłanek pozytywnych, a mianowicie istnienie decyzji podziałowej wydanej na wniosek dotychczasowego właściciela działki w trybie art. 93 ust. 1 i art. 96 ust. 1 ustawy oraz wydzielenie na jej podstawie działki pod drogę publiczną.

Z unormowań tych wynika w sposób bezsporny, że to do organu administracji publicznej, orzekającego w przedmiocie odszkodowania, należy ocena czy stronie przysługuje odszkodowanie. Organ musi samodzielnie ustalić czy w stanie faktycznym i prawnym rozpatrywanej sprawy nastąpił skutek, o którym mowa w art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomości, tzn. czy konkretne działki wobec zatwierdzonego podziału zostały wydzielone pod drogi publiczne i tym samym przeszły na własność danej jednostki samorządu terytorialnego z mocy tegoż przepisu.

Jak wynika z decyzji podziałowej działka [...] została wydzielona pod drogę publiczną (gminna). Ponadto wskazać należy, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta Murowana G. obowiązującym na przedmiotowym terenie w dacie wydania decyzji podziałowej, zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w M. G. z dnia [...] września 2001 r., nr [...] (Dz. Urz. Woj. [...]p. Nr [...], poz. [...]) działka nr [...], oznaczona symbolem [...] i [...], stanowi teren dróg publicznych dojazdowych.

Wobec powyższego zgodzić należy się z organem, że przedmiotowa działka stanowiąca uprzednio własność E. R. i J. R. przeszły z mocy prawa na własność Gminy M. G. z dniem, w którym decyzja podziałowa stała się ostateczna, spełnione bowiem zostały wszystkie przesłanki zawarte w art. 93 i art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, mianowicie: prawomocną decyzją dokonano podziału nieruchomości, a wydzielona działka przeznaczona jest w planie pod drogę publiczną. Ponadto podkreślić należy, że powyższa okoliczność nie jest kwestionowana, przez żadną ze stron.

A zatem nie ulega wątpliwości, że spełnione bowiem zostały wszystkie przesłanki do wypłaty odszkodowania.

Ponadto jak wynika z akt niniejszej sprawy (protokół negocjacji z [...] sierpnia 2007r. , k. 22 akt administracyjnych) do porozumienia w kwestii odszkodowania nie doszło, a zatem zaktualizowała się przesłanka do ustalenia odszkodowania na mocy decyzji administracyjnej według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Odnosząc się do powyższego wskazać należy, że na mocy art. 129 ustawy o gospodarce nieruchomościami, odszkodowanie ustala starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, przy czym ustalenie wysokości odszkodowania następuje, stosownie do treści art. 130 ust. 2 ustawy, po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Zgodnie z art. 134 ustawy podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości ( ust. 1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust.3).

Określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonuje się poprzez wycenę nieruchomości. Wynika to z art. 150 ust. pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.: "W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia wartości rynkowej".

Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu ( ust. 2). Zgodnie natomiast z art. 150 ust. 5 ustawy określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V.

Definicja wartości rynkowej zawarta została w art. 151 ust.1 pkt 1 i 2 ustawy i oznacza, że wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.( art. 152 ust. 1 i 2 ustawy).

Przy czym wskazać należy, że do określenia wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), co wynika z regulacji zawartej w przepisie § 36 ust. 3 rozporządzenia (w brzmieniu obowiązującym w dniu orzekania przez organy administracji publicznej).

Podnieść należy, że rzeczoznawca majątkowy sporządzając opinię związany jest zasadami wynikającymi z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz standardami zawodowymi (art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Dopiero w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %;

2) wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 % (§ 36 ust. 2 rozporządzenia).

W niniejszej sprawie kwestię sporną stanowi przyjęta przez rzeczoznawcę metoda określenia wartości nieruchomości (w oparciu o przepis § 36 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny) i w konsekwencji ustalona wysokość odszkodowania.

W tym miejscu wskazać należy, że przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia przesądza o zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu.

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.( art. 153 ust. 1).

Zgodnie z art. 154 ust. 4 ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Ponadto wskazać należy, że w przypadku braku cen transakcyjnych wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 % ( § 36 ust. 2 pkt 1).

Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji, Sąd doszedł do przekonania, że prawidłowo organ odwoławczy uznał, że rzeczoznawca majątkowy arbitralnie przyjął, iż § 36 ust. 1 rozporządzenia nie ma zastosowania przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości.

Podkreślić należy, że w przypadku spraw dotyczących odszkodowania za działki przejęte pod drogi na organie natomiast spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy (art. 7 Kpa) oraz podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii ( operatu szacunkowego). Zarówno organy administracji, jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 Kpa wartość dowodową operatu szacunkowego

W tym miejscu wskazać należy, że operat szacunkowy stanowi opinię ustalonego stanu faktycznego sporządzoną w oparciu o wiedzę specjalistyczną rzeczoznawcy majątkowego. Organ natomiast ma obowiązek w ramach prowadzonego postępowania ustalić stan faktyczny całej sprawy objętej tym postępowaniem i dokonać prawidłowej subsumcji pod właściwe przepisy prawa. Operat zatem stanowi jako dowód pomoc dla organu przy ustalaniu wysokości odszkodowania i wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość odszkodowania dla strony wywłaszczonej, a zatem winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Ponadto wskazać należy, iż organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ zobowiązany jest do dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym tj. zbadać czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Wskazać bowiem należy, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Jednocześnie, zarówno przepisy tej ustawy, jak również standardy zawodowe i kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej jak również dokładania należytej staranności. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 21 grudnia 2009 r. (I OSK 1087/09 Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych) operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Dlatego też, ocena prawidłowości pod względem merytorycznym operatu szacunkowego wyceny nieruchomości, dla sporządzenia której wykorzystana została pewna wiedza specjalistyczna, może być dokonywana jedynie z dużą ostrożnością. Nie jest rolą organu, ani sądu weryfikowanie tychże wiadomości specjalnych, a wyłącznie kontrola poszczególnych wniosków biegłego pod kątem zasad logicznego rozumowania, rozważenia wszystkich zaistniałych wątpliwości, rozważenia uwag stron. Taka ocena operatu szacunkowego miała w przedmiotowej sprawie miejsce, co wynika z uzasadnienia zaskarżonych decyzji.

Zdaniem Sądu w niniejszej sprawie rzeczoznawca zbyt pochopnie i bezpodstawnie pominął dyspozycję § 36 ust. 1 rozporządzenia z 2004 r. Sąd miał przy tym na uwadze, że §36 ust. 1 rozporządzenia z 2004 r. w brzmieniu obowiązującym od 7 października 2005 r. do 25 sierpnia 2011 r., wyrokiem TK z dnia 16 października 2012r., sygn. akt K 4/10, został uznany za zgodny z art. 21 ust. 2 oraz art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji oraz z art. 134 ust. 3 i 4 oraz art. 152 ust. 3 w związku z art. 151 ust. 1 i art. 153 ust. 1 ugn, a przez to z art. 92 ust. 1 Konstytucji. W ocenie TK, mechanizm określania wysokości odszkodowania przewidziany w § 36 rozporządzenia z 2004 r. odpowiadał konstytucyjnemu standardowi słusznego odszkodowania (art. 21 ust. 2 Konstytucji), stwarzając podstawę prawną do szacowania nieruchomości odpowiednio do ich wartości rynkowej i - w następstwie tego - przyznawania słusznych rekompensat za wywłaszczane nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy odstępując od dyspozycji § 36 ust. 1 rozporządzenia z 2004 r. w operacie wskazał, że w okresie ostatnich 2-ch lat poprzedzających wycenę sporadycznie zawierane były akty notarialne nieruchomościami przeznaczonymi pod nowe drogi lub pod poszerzenie dróg istniejących oraz z uwagi na fakt, że transakcje nie nosiły znamion transakcji wolnorynkowych, wartość rynkową szacowanej nieruchomości w części zajętej pod drogę, określa się zgodnie z art. 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia.

Odnosząc się do powyższego w pierwszej kolejności wskazać należy, że lakoniczne stwierdzenie, iż "transakcje te nie nosiły znamion transakcji wolnorynkowych" nie zostało w operacie potwierdzone żadnymi konkretnymi danymi.

Ponadto wskazać należy, że w orzecznictwie podnosi się, iż skoro ustawodawca nie wyłączył z porównania cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, między osobami fizycznymi (osobami prawnymi), a gminą lub Skarbem Państwa, to tym samym uznał, że tego rodzaju transakcje odpowiadają wymogom z art. 151 ust. 1 ustawy (zob. wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 18 listopada 2010 r. , sygn, akt II SA/Bd 1253/10, baza orzeczeń NSA). W podobnym duchu wypowiedział się też WSA we Wrocławiu w wyroku z dnia 12 maja 2010 r. (sygn. akt II SA/Wr 97/10; baza orzeczeń NSA) wskazując, że brak jest podstaw do twierdzenia, że cena uzyskana w następstwie notarialnej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości przeznaczonej pod drogę nie odpowiada wymogom art. 151 ust. 1 ustawy.

Dodatkowo Sąd chce podkreślić, że podziela pogląd judykatury zawarty w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 lutego 2012 r. o sygn. akt I OSK 309/11. W orzeczeniu tym stwierdzono, że przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia wskazuje zasadę określania wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne i rzeczoznawca majątkowy zobligowany jest je stosować. Z przepisu tego jednoznacznie wynika, że chodzi o "wartość rynkową" gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne i rzeczoznawca majątkowy nie jest uprawniony do oceny czy ceny transakcji uzyskiwane ze sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne spełniają kryterium definicji wartości rynkowej. Rzeczoznawca majątkowy ma stosować przepisy obowiązujące w tym zakresie, a takim przepisem jest § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia.

Na aprobatę zasługuje również zawarte w wyroku NSA z dnia 20 grudnia 2011r. (sygn. akt I OSK 98/11, LEX nr 1110747) stanowisko, że zasadą przy określaniu wartości rynkowej gruntów przejętych lub zajętych pod drogi publiczne wynikającą z § 36 ust. 1 rozporządzenia jest stosowanie podejścia porównawczego, ale przy przyjęciu cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Wyjątkiem od tej zasady jest ust. 2 powoływanego paragrafu, który jednak może mieć zastosowanie tylko wówczas, gdy na rynku nie było transakcji gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. W rezultacie należy przyjąć, że zasady szacowania określone w § 36 ust. 1 i. 2 rozporządzenia nie mogą być stosowane zamiennie, gdyż przepis ten jednoznacznie stanowi jaka powinna być ich kolejność. Rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest wykazać w sporządzonym przez siebie operacie, że nie istniała możliwość określenia wartości nieruchomości na podstawie § 36 ust. 1 wskazanego rozporządzenia. ( wyrok WSA w Warszawie z dnia 15 listopada 2011r., sygn. I SA/Wa 1573/11 publ. LEX nr 1150731 oraz z dnia 08 listopada 2011 o sygn. I SA/Wa 1322/11, LEX nr 1150696).

Zatem stwierdzić należy, że stanowisko rzeczoznawcy, iż przepis § 36 ust.1 rozporządzenia nie ma zastosowania, gdyż nie określa on ceny rynkowej jest nieprawidłowy. Jak już wspomniano szczegółowe regulacje określające sposób szacowania wartości rynkowej gruntu zajętego pod drogi publiczne zawiera rozporządzenie. Określa ono m.in. kolejność stosowania podejść dla celów dokonania wyceny, wskazując w pierwszym rzędzie na ceny transakcyjne, uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne (§ 36 ust. 1 rozporządzenia), a dopiero w przypadku braku takich cen, zezwalają na odwołanie się do wartości gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych (§ 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia). Dopiero brak cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne umożliwia rezygnację z podejścia porównawczego, o którym jest mowa w ust. 1. Zatem po ustaleniu, że nie występują na obszarze analizowanym transakcje porównywalne dotyczące nieruchomości zajętych lub przeznaczonych pod drogi publiczne, możliwe jest przejście do metody wyceny określonej w § 36 ust. 2 cytowanego rozporządzenia. Wyjaśnienie więc kwestii czy były przeprowadzone transakcje na rynku lokalnym, o których mowa w ust. 1, ma kapitalne znaczenie w niniejszej sprawie.

Wobec powyższego podzielić należy stanowisko organu odwoławczego, że nie do zaakceptowania jest zatem z góry założona odmowa stosowania przez rzeczoznawców majątkowych § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego z uwagi na jego - zdaniem rzeczoznawców sprzeczność z art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Powyższe nabiera szczególnego znaczenia z uwagi na fakt, że wyrokiem TK z dnia 16 października 2012 r., sygn. akt K 4/10, uznał § 36 ust. 1 rozporządzenia za zgodny z art. 21 ust. 2 oraz art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji oraz z art. 134 ust. 3 i 4 oraz art. 152 ust. 3 w związku z art. 151 ust. 1 i art. 153 ust. 1 ustawy, a przez to z art. 92 ust. 1 Konstytucji.

W tym stanie rzeczy zasadnie organ odwoławczy wskazał, że zasadnicza wskazówka zawarta w § 36 powołanego rozporządzenia w pierwszej kolejności nakazuje rzeczoznawcy majątkowemu uwzględnienie przy wycenie jedynie transakcji gruntami wykupionymi pod budowę dróg publicznych. Dopiero stwierdzenie braku na rynku transakcji gruntami nabywanymi pod drogi upoważnia rzeczoznawcę majątkowego do skorzystania z § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia.

Ponadto Sąd zauważa, że operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie zawiera istotne uchybienia. Jak już wspomniano biegła w swym operacie wskazała, że w okresie 2 lat poprzedzających wycenę jedynie sporadycznie zawierano transakcje dotyczące nieruchomości przeznaczonych pod drogi bez jakiegokolwiek przytoczenia okoliczności to uzasadniających. Podkreślić należy, że obowiązkiem biegłego jest dokładne zbadanie rynku nieruchomości pod kątem występowania w/w transakcji. Biegła w opinii winna wskazać konkretnie jaką ilość tego typu transakcji stwierdziła i dlaczego w jej ocenie ich ilość jest zbyt mała. Powinna skonkretyzować te transakcje i się do nich odnieść argumentując dlaczego mogły one stanowić rynek niezbędny w niniejszym przypadku, bądź dlaczego nie mogły stanowić takiego rynku. Co więcej, biegła winna wskazać jakie czynności podjęła w celu zbadania lokalnego rynku nieruchomości. Tymczasem biegła ograniczyła się w operacie do ogólnikowego i enigmatycznego stwierdzenia, że tego rodzaju transakcje były zawierane sporadycznie.

Co prawda rzeczoznawca majątkowy na skutek pisma organu odwoławczego w piśmie z dnia [...]sierpnia 2009 r. uzupełnił swoje wywody, to jednakże nie można ich uznać za wystarczające.

W piśmie tym rzeczoznawca dokonała analizy transakcji przedstawionych przez organ nie dokonując jednocześnie oceny innych transakcji czy też wykazując, że faktycznie takie transakcje nie miały miejsca. Ponadto fakt ustosunkowania się do istniejących transakcji działkami drogowymi dopiero na skutek pisma organu odwoławczego nasuwa wątpliwość czy biegła wiedziała o istnieniu transakcji na które powołała się Gmina, a także, czy brała je pod uwagę formułując wnioski swego operatu szacunkowego. Już tylko choćby z tego względu zaistniała konieczność uchylenia decyzji organów obu instancji.

Wobec powyższego nie można uznać, że wyjaśnienia złożone przez rzeczoznawcę majątkowego, odnoszące się do odstąpienia od stosowania § 36 ust. 1 rozporządzenia, są rzetelne i wyczerpujące. Ponadto wątpliwości Sądu nasuwa fakt przyjęcia w celu ustalenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną podczas gdy jak wynika z samego operatu (str. 11 operatu) jak i znajdującego się w aktach wypisu i wyrysu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie działek było zróżnicowane.

Wobec powyższego rzeczoznawca winien dokładnie wskazać dlaczego przyjął jednolite przeznaczenie działki. W piśmie z dnia [...]sierpnia 2009 r., z uwagi na podniesiony zarzut odwołania, rzeczoznawca wskazał jedynie, że "jak wynika z decyzji podziałowej nieruchomość ta miała następujące mieszane przeznaczenie tzn. droga publiczna -[...] ha, część - budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne oraz budownictwo mieszkaniowe z wyznaczonym terenem gospodarki leśnej bez prawa zabudowy. Po dokonaniu analizy stwierdzam, iż przeważającą funkcją dla tego terenu było przeznaczenie pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne i dla takiego przeznaczenia szukałam transakcji przyjmowanych do porównania ".

Odnosząc się do powyższego wskazać należy, że działki [...] powstały z podziału trzech działek [...], [...] i [...] Na skutek tego podziału powstały działki [...], działka drogowa [...] oraz działki [...]. Przy czym podkreślenia wymaga okoliczność, że działki [...] oznaczone symbolami [...], [...] i [...] przeznaczone zostały pod zabudowę mieszkaniową, a działka [...] częściowo pod zabudowę mieszkaniową o wysokiej intensywności z towarzyszącymi usługami i zielenią (symbol M,U,Z) i częściowo pod tereny działalności gospodarczej (G/M), to jednakże działka [...] przeznaczona została jako teren gospodarki leśnej z prawem lokalizacji zabudowy zagrodowej związanej z gospodarką leśną (symbol 7 RL,M R).

Wobec tak zróżnicowanego przeznaczenia rzeczoznawca, co wymaga jeszcze raz podkreślenia winien, szczegółowo wyjaśnić dlaczego przyjął do porównania wyłącznie działki pod zabudowę jednorodzinną.

W tym miejscu jednak zaznaczyć należy, że powyższe wywody nie oznaczają, iż rzeczoznawca majątkowy przy ponownej wycenie winien przyjąć, jak chce tego strona odwołująca, inne przeznaczenie niż przyjął to w niniejszym operacie. Sąd jedynie wskazuje, iż ze względu na zróżnicowany charakter przeznaczenia działek przed podziałem nie jest wystarczające ogólnikowe stwierdzenie o dominującym przeznaczeniu.

Sąd przy tym miał na uwadze, że część działki [...] oznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem [...] winna zostać wyceniona tak jak uczynił to rzeczoznawca majątkowy w przedmiotowym operacie. Działka w tej części została wydzielona bowiem z terenu, który w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego został przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Jedyne wątpliwości nasuwa wycena części działki w części oznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem [...]. Działka w tej części z jednej strony przylega do działek [...] przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową oraz do działki [...] przeznaczonej pod teren gospodarki leśnej z prawem lokalizacji zabudowy zagrodowej związanej z gospodarką leśną, a z drugiej strony do działki [...] częściowo przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową o wysokiej intensywności z towarzyszącymi usługami i zielenią (symbol M,U,Z) i częściowo pod tereny działalności gospodarczej (G/M).

Rzeczoznawca winien w tym względzie mieć również na uwadze, że jak wynika z mapy stanowiącej załącznik do decyzji podziałowej działka [...] w część oznaczonej symbolem [...] wspólnie z działką [...] stanowiły część działki [...], a więc działki przeznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w części pod zabudowę mieszkaniową o wysokiej intensywności z towarzyszącymi usługami i zielenią (symbol M,U,Z) i częściowo pod tereny działalności gospodarczej (G/M).

W ocenie Sądu operat szacunkowy w oparciu o który organ I instancji ustalił odszkodowanie jest wadliwy i jak słusznie uznał organ II instancji nie mógł stanowić podstawy orzekania w niniejszej sprawie.

W tym stanie rzeczy Sąd na podstawie art. 151 Ppsa skargę oddalił.

Na marginesie Sąd zwraca uwagę, że przepis § 36 rozporządzenia uległ zmianie od dnia 26 sierpnia 2011 r., co winno być brane pod uwagę przez organy orzekające w sprawie.

Jak wskazał Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia z dnia 16 października 2012 r., sygn. akt K 4/10 podniósł, że ponieważ Rada Ministrów w rozporządzeniu zmieniającym z 14 lipca 2011 r. określiła wyłącznie datę wejścia w życie nowych przepisów (§ 2 rozporządzenia), natomiast nie zawarła żadnej regulacji intertemporalnej, dalsze stosowanie kwestionowanego przepisu musi być ocenione z uwzględnieniem ogólnych reguł prawa międzyczasowego. Oznaczało to potrzebę ustalenia, jakie przepisy należy stosować w postępowaniach administracyjnych i sądowoadministracyjnych związanych z decyzją o inwestycji drogowej, wydaną przed zmianą rozporządzenia w sprawie wyceny. To, że postępowania takie toczą się jeszcze, zostało potwierdzone na rozprawie.

Ustalenie, jakie przepisy należy stosować w sprawach wszczętych pod rządem § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny w dawnym brzmieniu, po jego zmianie, zależy od charakteru zmienionych przepisów i etapu postępowania. Jeśli chodzi o pierwszą kwestię, trzeba stwierdzić, że § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia w sprawie wyceny – jako określający sposób ustalenia odszkodowania – jest przepisem materialnoprawnym, a nie proceduralnym. Nie ma więc do niego zastosowania zasada bezpośredniego działania nowego prawa, którą przyjmuje się jako podstawową dla określenia skutku zmian proceduralnych. W przypadku zmiany regulacji o charakterze materialnoprawnym ocena jej skutków jest zróżnicowana. Dalej Trybunał wskazał, że jeśli zmiana prawa nastąpiła przed wydaniem decyzji administracyjnej, organ, wydając decyzję, jest zobowiązany uwzględnić nowy stan prawny, choćby postępowanie było wszczęte przed zmianą. Wynika to wprost z wyrażonej w art. 6 Kpa zasady legalizmu. Także organ rozpoznający sprawę w postępowaniu odwoławczym musi orzekać na podstawie stanu prawnego obowiązującego w dniu wydawania ostatecznego rozstrzygnięcia, a zatem – z uwzględnieniem zmian prawa, jakie nastąpiły po wydaniu decyzji w pierwszej instancji. Stanowisko takie jest utrwalone w orzecznictwie sądów administracyjnych i akceptowane przez doktrynę (por. A. Wróbel, Komentarz aktualizowany do art. 138 Kpa, Lex/El oraz wyroki powołane przez autora).

ja