Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt I SA/Bd 944/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2015-12-15 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6537 Egzekucja należności pieniężnych, do których  nie stosuje się przepisów Ordynacji podatkowej (art. 34 ust. 3  ustawy o f
Hasła tematyczne: Egzekucyjne postępowanie
Skarżony organ: Dyrektor Izby Skarbowej
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 154
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 100 par. 2
journal: Dz.U. 2014 poz 1619
law: Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji - tekst jednolity
article: art. 7, 77 par. 1
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Ewa Kruppik – Świetlicka Sędziowie: Sędzia WSA Teresa Liwacz (spr.) Sędzia WSA Urszula Wiśniewska Protokolant: Starszy sekretarz sądowy Małgorzata Antoniuk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 grudnia 2015r. sprawy ze skargi P. "P" Spółka z o.o. we W na postanowienie Dyrektora Izby Skarbowej w B. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odmowy uwzględnienia zarzutów oddala skargę


UZASADNIENIE

1. Naczelnik Urzędu Skarbowego we W. na podstawie zawiadomienia z dnia

[...] 2013r. przystąpił do egzekucji z nieruchomości (stanowiącej prawo

użytkowania wieczystego oraz własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość),

położonej we W. przy ul. [...]. Użytkownikiem nieruchomości jest P. Sp. z o.o. W toku prowadzonego postępowania, po upływie terminu określonego w wyżej wskazanym zawiadomieniu do uiszczenia należności objętych tytułami wykonawczymi Nr SM [...] organ egzekucyjny przystąpił do opisu i oszacowania wartości nieruchomości zawiadamiając o tym uczestników postępowania, w tym także spółkę w dniu [...]2015r.

Ukończenie opisu i oszacowania stwierdzono poprzez sporządzenie protokołu

Naczelnika Urzędu Skarbowego we W. w dniu [...]2015r., gdzie zawarto

stosowne pouczenie o przysługującym uczestnikom postępowania prawie do złożenia zarzutów w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

2. W dniu [...]2015r. Spółka z o.o. "P." złożyła zarzuty do opisu

i oszacowania zajętej nieruchomości wraz z wnioskiem o przywrócenie terminu do ich złożenia, podnosząc: zaniżenie wartości rynkowej nieruchomości poprzez zaniżenie wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, oraz brak uzasadnienia dla obniżenia wartości nieruchomości o kwotę [...]zł wynikającą z zawartej w dniu [...]2014r. umowy najmu części zajętej nieruchomości.

3. Postanowieniem z dnia [...]2015r. Naczelnik Urzędu Skarbowego we W. odmówił uwzględnienia zarzutów.

4. Pismem z dnia [...]2015r. spółka złożyła zażalenie na powyższe postanowienie wnosząc o zmianę oszacowanej w pkt VI protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości poprzez jej podwyższenie z kwoty [...]zł do kwoty [...]zł, natomiast wartość samego prawa użytkowania wieczystego z kwoty [...]zł do kwoty [...]zł oraz o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości i przekazanie sprawy organowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania i wyznaczenia do oszacowania wartości zajętej nieruchomości nowego rzeczoznawcy majątkowego, który odniósłby się do wszystkich trzech operatów szacunkowych, wyceniających tę samą nieruchomość przez trzech różnych rzeczoznawców.

5. Zaskarżonym postanowieniem z dnia [...]2015r. Dyrektor Izby Skarbowej w B. utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji.

W motywach rozstrzygnięcia organ odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu wskazał, że oszacowanie wartości nieruchomości na podstawie art. 110s § 1 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji – dalej "u.p.e.a.", zastrzeżone jest dla rzeczoznawcy majątkowego, o którym mowa w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015r., poz. 782 ze zm.). Rzeczoznawca majątkowy dokonuje oszacowania zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości. Rada Ministrów na podstawie art. 159 powołanej ustawy wydała rozporządzenie z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004r., Nr 207, poz. 2109 – dalej "rozporządzenie"). Rozporządzenie to określa m.in. rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określenia wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik a także sposoby określenia wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia.

Dalej organ wyjaśnił, że pisma rzeczoznawcy majątkowego z dnia [...] 2015r. wynika, iż kwestie podnoszone przez spółkę jako zarzuty do wyceny nieruchomości nie zasługują na uwzględnienie. Przedstawiając swą opinię rzeczoznawca wskazał, że zasadniczym celem oszacowania nieruchomości było określenie wartości rynkowej nieruchomości zabudowanej budynkiem biurowo-magazynowo-warsztatowym a dla osiągnięcia tego celu wyselekcjonowano 5 transakcji rynkowych nieruchomości najbardziej podobnych do nieruchomości wycenianej z cenami jednostkowymi. W wyniku dokonania analizy w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami, uzyskano wartość jednostkową nieruchomości zabudowanej - [...]zł za 1m² łącznej powierzchni użytkowej całego budynku ([...]m²pu), obejmującego dwie zasadnicze funkcje: biurową ([...]m²pu) i magazynowo-warsztatową ([...]m²pu). Zwrócono przy tym uwagę na znaczącą przewagę powierzchni użytkowej części magazynowo- warsztatowej (mającej niższą wartość rynkową) nad częścią biurową (mającą wyższą wartość rynkową), co ma odpowiedni wpływ na wycenę całej nieruchomości ([...]zł). Dla porównania wyników transakcyjnych nieruchomości przyjętych do analizy porównawczej przedstawiono w piśmie zestawienie wyników pozostałych transakcji nieruchomości podobnych, zebranych na okoliczność wyceny rynkowej przedmiotowej nieruchomości i wyciągnięto

wniosek, iż oszacowana wartość rynkowa nieruchomości w oparciu o wyniki obecnej sytuacji rynkowej nie mogła być wyższa. Rzeczoznawca wskazał na zasadniczą różnicę pomiędzy wyceną nieruchomości dla celu zmiany opłat rocznych za prawo użytkowania wieczystego gruntu a wyceną nieruchomości zabudowanej dla spraw związanych z postępowaniem egzekucyjnym w administracji, czy też dla zwykłej sprzedaży. Stwierdził przede wszystkim, że w tej pierwszej wycenie nie uwzględnia się np. stanu zabudowania nieruchomości, gdy tymczasem w drugiej wycenie stan zabudowania nieruchomości jest czynnikiem bardzo istotnym. Konkludując wskazał, że dla tych dwóch rodzajów wycen należy rozpatrywać zupełnie inne transakcje rynkowe. Podważanie wyceny drugiej metodologią i wynikami metody pierwszej rzeczoznawca określił nieporozumieniem.

Wyjaśniono ponadto, że suma wartości części składowych nieruchomości musi być

dokładnie taka sama, jak rynkowa wartość całej nieruchomości. Ewentualna zaś zmiana wartości którejś z części składowej, np. wartości prawa użytkowania wieczystego gruntu spowodowałaby zmianę wartości pozostałych części składowych. Jako rzecz oczywistą uznano, że nie można dowolnie manipulować wartościami części składowych, ponieważ muszą być zachowane między nimi określone relacje, odpowiadające istniejącemu stanowi faktycznemu, który to stan ma decydujący wpływ na określenie wartości całej nieruchomości poprzez analizę porównawczą z podobnymi nieruchomościami, wziętymi z transakcji rynkowych, których ceny też musiały odpowiadać istniejącym stanom faktycznym.

Odnosząc się do zarzutu co do braku prawidłowej analizy i charakterystyki rynku

nieruchomościami oraz pominięcie atrybutów położenia nieruchomości rzeczoznawca wskazał na art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Zdaniem organu przedstawiona powyżej treść wyjaśnień zasługiwała na uwzględnienie jako logiczne uzasadnienie do odparcia przedstawionych w piśmie z dnia [...]2015r. zarzutów, sporządzona przez specjalistę - rzeczoznawcę majątkowego wpisanego do rejestru Rzeczoznawców Majątkowych dla woj. Kujawsko-Pomorskiego, zamieszczonego w Dzienniku Urzędowym woj. Kujawsko-Pomorskiego z 2002r. Nr 50, poz. 943 - numer licencji [...].

Odnosząc się natomiast do zarzutu uwzględnienia przy wycenie nieruchomości umowy najmu części nieruchomości organ wskazał, że rzeczoznawca majątkowy wskazał,

że na str. od 27 do 29 operatu szacunkowego z dnia [...]2015r. przywołane zostały

podstawy prawne oraz opisana została cała procedura postępowania w tej sprawie. Wątpliwości jednak budzą wyjaśnienia zawarte w piśmie rzeczoznawcy, w których wypowiada się on w kwestiach skutków zawartej umowy. Dyrektor Izby Skarbowej w B. jednocześnie wskazał, że w operacie szacunkowym z dnia [...] 2015r. rzeczoznawca majątkowy Pan K. Ć. wskazał zarówno wartość rynkową nieruchomości z uwzględnieniem umowy najmu zawartej w dniu [...]2014r. pomiędzy [...] "P."

Sp. zo.o. z siedzibą we W. a [...]"M."

[...]:[...]zł jak i bez

uwzględnienia tej umowy: [...]zł. Dokonane wyliczenie nie przesądza zaś o skutkach zawartej umowy najmu dla potencjalnego nabywcy nieruchomości a jest jedynie wypełnieniem dyspozycji wskazanych wart. 110s § 2 u.p.e.a.

Wobec powyższych okoliczność w ocenie Dyrektora Izby Skarbowej w B.

nie zaszły przesłanki do uwzględnienia wniosku Spółki zawartego w zażaleniu o uchylenie

zaskarżonego postanowienia i konieczności sporządzenia przez innego rzeczoznawcę

majątkowego nowego operatu szacunkowego. Ponadto wskazał, że spostrzeżenie uczynione w zaskarżonym postanowieniu rodzi po stronie organu egzekucyjnego obowiązek informacyjny wobec potencjalnych nabywców nieruchomości udzielania stosownych wyjaśnień w sprawie ewentualnych wątpliwości związanych z umową

najmu. Wyjaśnił również, że zobowiązany w niniejszej sprawie - Spółka z o.o. "P."

z siedzibą we W. poprzez dokonane zajęcie nieruchomości z dnia [...]2013r. nie został pozbawiony prawa własności nieruchomości, czego wyrazem jest

chociażby dokonana umowa najmu w trakcie zajęcia nieruchomości. Zawarcie umowy najmu nie ma jednak wpływu na postępowanie egzekucyjne, nie odnosi skutku wobec wierzyciela. Oznacza to, że czynność ta jest ważna między stronami zawartej umowy. Jak wynika natomiast ze zgromadzonego materiału dowodowego przedmiotowej sprawy

Naczelnik Urzędu Skarbowego we W. w związku z powzięciem informacji o wskazanej umowie pismem z dnia [...] 2015r. zasadnie poinformował Spółkę z o.o.

"P." o treści art. 110e § 1 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

6. W skardze do Sądu strona wniosła o uchylenie powyższego postanowienia zarzucając:

- naruszenie art. 110s u.p.e.a. poprzez przyjęcie, że operat szacunkowy zajętej nieruchomości sporządzony przez wyznaczonego rzeczoznawcę majątkowego nie podlega kontroli organu egzekucyjnego w przypadku naruszenia przez rzeczoznawcę bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa, to jest art. 155 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015r., poz. 782) oraz art. 29 ust. 3 rozporządzenia,

- naruszenie art. 110r § 1 pkt 3, 7 i 9 oraz art. 110i § 3 i 4 u.p.e.a. w związku z art. 58 § 1 kodeksu cywilnego przez ustalenie, że zawarcie umowy najmu części zajętej nieruchomości na czas nieokreślony dokonane już po zajęciu jest ważne i stanowi obciążenie nieruchomości oraz wpływa na zmniejszenie wartości nieruchomości.

7. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie w całości podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

8. W piśmie procesowym z dnia [...]pełnomocnik skarżącej spółki potrzymał zarzuty zawarte w skardze.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

9. Na podstawie art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Według art. 1 § 2 powołanej ustawy, kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. Dz. U. z 2012 poz. 270 ze zm. - dalej "p.p.s.a.") - ogranicza podstawy prawne uwzględnienia skargi do stwierdzenia naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego oraz innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W zakresie tak określonej kognicji Sąd stwierdził, że skarga nie zasługuje

na uwzględnienie.

10. Odnosząc się do kwestii związanych z wyceną nieruchomości wskazać należy, że po bezskutecznym upływie terminu określonego w wezwaniu do zapłaty dochodzonych należności, o którym mowa w art. 110c § 2 u.p.e.a., skierowanym do zobowiązanego, organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości (art. 110m § 1 u.p.e.a.). Do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami (art. 110s § 1 u.p.e.a.), tj. osobę fizyczną wpisaną do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych (art. 193 ust. 1 w związku z art. 191 ust. 1, art. 177 ust. 1 i art. 174 ust. 2). W wyniku wyceny określana jest wartość rynkowa nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami), tj. najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, a także że upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Wartość, o której mowa wyżej, określana jest przy zastosowaniu podejścia porównawczego (art. 152 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami), co polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, przy czym podejście to stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 tej ustawy oraz § 4 ust. 1 - 3 rozporządzenia w sprawie wyceny), z tym że ostatecznego wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 o gospodarce nieruchomościami). Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, a organ administracji publicznej, który zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, jest obowiązany umożliwić osobie, której interesu prawnego dotyczy jego treść, przeglądanie tego operatu oraz sporządzanie z niego notatek i odpisów (...) (art. 156 ust. 1 i 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami). Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego (§ 55 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny...). Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 (art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

11. Zdaniem Sądu powyższe wymagania i zasady zrealizowane zostały w przedmiotowej sprawie. Otóż pomimo upływu terminu określonego w wezwaniu do zapłaty, o którym mowa w art. 110c § 2 u.p.e.a., dochodzone należności nie zostały uiszczone. Wyznaczony rzeczoznawca majątkowy Pan K. Ć. jest wpisany do rejestru rzeczoznawców majątkowych jako osoba, której nadano stosowne uprawnienia zawodowe. Wycena spornej nieruchomości dokonana została przez określenie wartości rynkowej nieruchomości działki gruntu nr [...] o powierzchni [...] m² wraz z budynkiem [...] posadowionym na tej działce przy przyjęciu metody porównania parami, tj. porównania wartości nieruchomości z cenami transakcyjnymi podobnych nieruchomości. W sporządzonym operacie szacunkowym zawarty został dokładny opis nieruchomości z uwzględnieniem uwarunkowań planistycznych, urbanistycznych, podstawy prawne wyceny, analiza lokalnego rynku nieruchomości w zakresie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, przedstawiono tok obliczeń oraz wynik końcowy. Od sporządzenia operatu tj. [...]2015r. do dokonania czynności egzekucyjnych opisu i oszacowania nieruchomości nie minęło 12 miesięcy.

Przyjęcie do porównania i ustalenia wartości zajętej nieruchomości, cen transakcyjnych pięciu nieruchomości podobnych powoduje, że ustalenie wartości uwzględnia zarówno fakt określonej lokalizacji nieruchomości będącej przedmiotem oszacowania, jak i uwarunkowania cenowe wynikające z popytu i podaży na danym terenie. Z treści operatu szacunkowego wynika także, że rzeczoznawca majątkowy analizował stan zagospodarowania nieruchomości.

W tych okolicznościach określenie wartości zajętej nieruchomości należy ocenić jako dokonane bez naruszenia przepisów prawa, zarówno przytoczonych wyżej, jak też zawartych w art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.

Także inne przepisy regulujące dokonanie przez organ egzekucyjny czynności opisu i oszacowania nieruchomości nie zostały w niniejszej sprawie naruszone. Do czynności tych przystąpiono po bezskutecznym upływie terminu zakreślonego w wezwaniu, o którym mowa w art. 110c ust. 2 u.p.e.a., a zatem zgodnie z art. 110m ust. 1 u.p.e.a., zawiadomienia zarówno strony skarżącej, jak i innych osób - potencjalnych uczestników postępowania egzekucyjnego dokonano zgodnie z art. 110o § 1 - 3 u.p.e.a. Treść protokołu sporządzonego na okoliczność dokonania opisu i oszacowania wartości nieruchomości odpowiada wymogom określonym w art. 110r § 1 u.p.e.a., a protokół ten został w dniu [...] 2015r. doręczony skarżącej.

12. Ponadto wskazać należy, że rzeczoznawca w piśmie z dnia 02 lipca 2015r. odniósł się do zarzutów strony wyjaśniając, że zasadniczym celem oszacowania nieruchomości było określenie wartości rynkowej nieruchomości zabudowanej

budynkiem biurowo-magazynowo-warsztatowym a dla osiągnięcia tego celu wyselekcjonowano 5 transakcji rynkowych nieruchomości najbardziej podobnych do nieruchomości wycenianej z cenami jednostkowymi. W wyniku dokonania analizy w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami, uzyskano wartość jednostkową nieruchomości zabudowanej - [...]zł za 1m² łącznej powierzchni użytkowej całego budynku ([...] m²pu), obejmującego dwie zasadnicze funkcje: biurową ([...] m²pu) i magazynowo-warsztatową ([...]m²pu). Zwrócił uwagę na znaczącą przewagę powierzchni użytkowej części magazynowo- warsztatowej (mającej niższą wartość rynkową) nad częścią biurową (mającą wyższą wartość rynkową), co ma odpowiedni wpływ na wycenę całej nieruchomości ([...]zł). Dla porównania wyników transakcyjnych nieruchomości przyjętych do analizy porównawczej przedstawiono w piśmie zestawienie wyników pozostałych transakcji nieruchomości podobnych,

zebranych na okoliczność wyceny rynkowej przedmiotowej nieruchomości i wyciągnięto

wniosek, iż oszacowana wartość rynkowa nieruchomości w oparciu o wyniki obecnej sytuacji rynkowej nie mogła być wyższa. Rzeczoznawca wskazał również na zasadniczą różnicę pomiędzy wyceną nieruchomości dla celu zmiany opłat rocznych za prawo użytkowania wieczystego gruntu a wyceną nieruchomości zabudowanej dla spraw związanych z postępowaniem egzekucyjnym w administracji, czy też dla zwykłej sprzedaży. Wskazał, że w tej pierwszej wycenie nie uwzględnia się np. stanu zabudowania nieruchomości, gdy tymczasem w drugiej wycenie stan zabudowania nieruchomości jest czynnikiem bardzo istotnym. Konkludując wskazał, że dla tych dwóch rodzajów wycen należy rozpatrywać zupełnie inne transakcje rynkowe. Podważanie wyceny

drugiej metodologią i wynikami metody pierwszej rzeczoznawca określił nieporozumieniem.

Wyjaśnił również, że suma wartości części składowych nieruchomości musi być

dokładnie taka sama, jak rynkowa wartość całej nieruchomości. Ewentualna zaś zmiana wartości którejś z części składowej, np. wartości prawa użytkowania wieczystego gruntu spowodowałaby zmianę wartości pozostałych części składowych. Jako rzecz oczywistą uznano, że nie można dowolnie manipulować wartościami części składowych, ponieważ muszą być zachowane między nimi określone relacje, odpowiadające istniejącemu stanowi faktycznemu, który to stan ma decydujący wpływ na określenie wartości całej nieruchomości poprzez analizę porównawczą z podobnymi nieruchomościami, wziętymi z transakcji rynkowych, których ceny też musiały odpowiadać istniejącym stanom faktycznym.

Jak wynika z treści powyższego pisma operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z wymogami określonymi z obowiązującymi przepisami prawa (por. pkt 10 i 11 uzasadnienia).

13. Odnosząc się natomiast do zarzutu strony, która kwestionuje wybór metody szacowania wskazać należy, że sposób analizy rynku i dobór nieruchomości do porównań mieści się w obszarze wiedzy specjalnej rzeczoznawcy, której nie posiada ani organ rozpoznający sprawę, ani kontrolujący go Sąd. To rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości i zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami ma zagwarantowaną swobodę wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Podmiotem ustawowo upoważnionym do oceny poprawności sporządzonego operatu jest zaś organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Oznacza to, że w sytuacji, gdy z treści operatu nie wynika, że zawiera on założenia sprzeczne z obowiązującymi przepisami prawa, organ nie jest władny z urzędu kwestionować poczynionych w nim ustaleń. Jeżeli więc strona w toku prowadzonego postępowania zapoznała się z operatem i uważała, że jest on wadliwy, to winna wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, bądź chociażby przedłożyć kontrwycenę nieruchomości sporządzoną na własne zlecenie, co umożliwiłoby podważenia wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności. Takiej jednak kontrwyceny, ani opinii korporacji rzeczoznawców strona w toku postępowania nie przedstawiła.

Sąd w tym składzie w pełni podziela pogląd Naczelnego Sądu Administracyjnego, według którego "Poza zakresem analizy sądów administracyjnych jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową" (wyrok z dnia 17 października 2014, sygn. akt I OSK 446/13, LEX nr 1598202).

14. W skardze stron podniosła również zarzut naruszenie art. 110r § 1 pkt 3, 7 i 9 oraz art. 110i § 3 i 4 u.p.e.a. w związku z art. 58 § 1 kodeksu cywilnego przez ustalenie, że zawarcie umowy najmu części zajętej nieruchomości na czas nieokreślony dokonane już po zajęciu jest ważne i stanowi obciążenie nieruchomości oraz wpływa na zmniejszenie wartości nieruchomości. Odnosząc się do powyższego wskazać należy, że jak trafnie wskazał organ w zaskarżonym postanowieniu w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy wskazał zarówno wartość rynkową nieruchomości z uwzględnieniem umowy najmu zawartej w dniu [...] 2014r. pomiędzy skarżącą spółką a [...]"M." [...]:[...]zł jak i bez uwzględnienia tej umowy: [...]zł. Dokonane wyliczenie nie przesądza o skutkach zawartej umowy najmu dla potencjalnego nabywcy nieruchomości a jest jedynie wypełnieniem dyspozycji wskazanych w art. 110s § 2 u.p.e.a. w myśl którego przy oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się wartość

gruntów, obiektów budowlanych, przynależności i pożytków. Stosownie natomiast

do art. 110s § 4 u.p.e.a. wartości, o których mowa w § 2 podaje się z uwzględnieniem i bez

uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia. Ponadto umknęło uwadze strony skarżącej, że zarówno rzeczoznawca jak i organy oraz Sąd Administracyjny nie są właściwi do rozstrzygania o legalności czy też ważności powyższej umowy cywilnoprawnej. Rozstrzygnięcie takie leży, bowiem w kręgu zainteresowań prawa cywilnego i zostało zastrzeżone dla kognicji Sądów Powszechnych.

W związku z powyższym w ocenie Sądu, zaskarżone postanowienie jest zgodne z prawem, zatem na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzeczono jak w sentencji wyroku