Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 394/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2015-06-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 32 ust. 4 pkt 2
journal: Dz.U. 2013 poz 1409
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Aldona Gąsecka-Duda Sędziowie: NSA Anna Szkodzińska (spr.) WSA Kazimierz Bandarzewski Protokolant: st. sekr. sąd. Katarzyna Paszko-Fajfer po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 czerwca 2015 r. sprawy ze skargi T. M. i A. M. na decyzję Wojewody [...] z dnia 2 lutego 2015 r. znak: [...] w przedmiocie odmowy zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę oddala skargę.


UZASADNIENIE

W dniu 10 października 2013 r. Wspólnota Mieszkaniowa [...] w N. działając przez pełnomocnika A. " Spółka z o.o. złożyła wniosek o pozwolenie na budowę dla inwestycji nazwanej "przebudową oficyny północnej". Wniosek został podpisany przez zastępcę Prezesa spółki "A. " H.P. . On też podpisał oświadczenie o przysługującym Wspólnocie prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Do wniosku dołączona została uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia 29 października 2011 r. nr [...] , w której Wspólnota Mieszkaniowa wyraziła zgodę na przebudowę oficyny północnej zgodnie projektem budowlanym P.L. , określiła etapy inwestycji: pierwszy jako rozbiórkę oficyny i drugi jako jej przebudowę polegającą na wybudowaniu ścian, dachu, przyłączy. Przewidziała też, że koszty przebudowy zostaną pokryte z funduszu remontowego Wspólnoty. Jednocześnie Wspólnota Mieszkaniowa udzieliła Zarządowi "A. " sp. z o.o. pełnomocnictwa do "występowania przed organami władzy państwowej i samorządowej " w sprawie przebudowy wyżej wymienionej oficyny.

Uchwała podjęta została w drodze zbierania głosów, z których 2911/19130 było przeciwnych (T. i A.M. ).

Prezydent Miasta N. decyzją z dnia 28 listopada 2013 r., na podstawie art. 28, art. 33. ust. 1, art. 34 ust. 4 i art. 36 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tj. Dz. U. 2010 r., Nr 243, poz. 1623 ze zm.) zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę dla Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w N. na zamierzenie inwestycyjne pn. "przebudowa oficyny północnej w obrębie kondygnacji nadziemnych na działce nr [...] w obr. [...] w N".

W uzasadnieniu organ wskazał, że inwestor wystąpił z wnioskiem o pozwolenie na budowę dla opisanej wyżej inwestycji w dniu 10 października 2013 r. Do wniosku dołączył postanowienie z dnia 5 lipca 2013 r. wydane przez Prezydenta Miasta N. z upoważnienia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej o wyrażeniu zgodny na wydanie pozwolenia na budowę z odstępstwem od - § 13 i § 60 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. 2002 r., Nr 75, poz. 690 ze zm.) w zakresie braku naturalnego oświetlenia pomieszczeń na pobyt ludzi w parterze oficyny na działce sąsiedniej nr [...] w obrębie [...] oraz braku wymaganego czasu nasłonecznienia pokoi mieszkalnych znajdujących się w tej oficynie.

Organ ustalił, że zgodnie z obowiązującym miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta N. dla obszaru "[...]" zatwierdzonego Uchwałą Rady Miasta N. Nr [...] z dnia 15 czerwca 2009 r. (Dz. Urz. Woj. [...] ) działka inwestycji położona jest w terenie o symbolu B 45 U/M obejmującym usługi: biura, handel, usługi kultury, ochrona zdrowia, usługi obsługi turystyki - hotel, pensjonat, gastronomia, edukacja, rzemiosło i mieszkalnictwo. Przedmiotowa inwestycja jest zgodna zatem z ustaleniami w/w planu. Obiekt znajduje się w granicach historycznego układu urbanistycznego miasta N. , wpisanego do rejestru zabytków pod numerem A-72/M - w związku z czym zamierzenie inwestora uzyskało na wykonanie prac związanych z przebudową oficyny pozwolenie konserwatorskie nr 234/10, znak:[...] z dnia 30 września 2013 r. ze zmianą - decyzja nr [...] z dnia 28 grudnia 2010 r. oraz zmianą obu pozwoleń dnia 27 marca 2012 r.

Organ stwierdził, że projekt jest kompletny, zgodny z przepisami, posiada wymagane uzgodnienia, pozwolenia i sprawdzenia, został wykonany i sprawdzony przez osoby posiadające uprawnienia budowlane i legitymujące się aktualnym zaświadczeniem właściwej izby samorządu zawodowego.

A.G.-H. ( właścicielka sąsiedniej posesji [...] ) wniosła odwołanie od w/w decyzji dołączając opinię rzeczoznawcy wykonaną na jej zlecenie, w której końcowych wnioskach wskazano, że planowana rozbudowa oficyny jest niekorzystna dla sąsiedniej działki nr [...] i spowoduje zmniejszenie jej wartości zarówno technicznej, jak i użytkowej.

Wojewoda decyzją z dnia 2 lutego 2015 r., znak: [....], powołując jako podstawę prawną art. 138 § 1 pkt 2 w związku z art. 105 § 1 kpa, uchylił zaskarżoną decyzję w całości i orzekł o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę

W uzasadnieniu organ II instancji podał, że działając na podstawie art. 136 kpa, pismem z dnia 8 sierpnia 2014 r. wezwał H.P.-Zastępcę Prezesa Zarządu Spółki z o.o. A. - Zarządca Nieruchomości, do wskazania tytułu prawnego upoważniającego do występowania w imieniu Wspólnoty w sprawach związanych z przedmiotową inwestycją oraz składania oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Wyjaśnił, że w myśl art. 33 § 1 kpa pełnomocnikiem strony może być osoba fizyczna posiadająca zdolność do czynności prawnych. Zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy Prawo budowlane oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane składa inwestor pod groźbą odpowiedzialności karnej. Oświadczenie to w imieniu osoby prawnej może złożyć pełnomocnik, który zobowiązany jest wskazać w oświadczeniu pełnomocnictwo upoważniające go do złożenia oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w imieniu osoby prawnej z podaniem daty tego pełnomocnictwa. Na podstawie oświadczenia złożonego przez H.P. nie można ustalić czy oświadczenie to składa jako przedstawiciel Wspólnoty czy też jako jej pełnomocnik. W aktach sprawy brak jest uchwały o powołaniu Wspólnoty Mieszkaniowej [...] i sposobie jej reprezentowania. Użyta w oświadczeniu przy podpisie pieczątka "Z-ca Prezesa Zarządu" nie wskazuje jakiego zarządu. Z powyższych przyczyn oświadczenie to nie mogło zostać uznane za prawidłowe. Organ odwoławczy dwukrotnie wzywał H.P. do udokumentowania uprawnienia do złożenia w imieniu Wspólnoty oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane.

H.P przedłożył odpis postanowienia Sądu Rejonowego w N. z dnia 4 grudnia 2009 r. sygn. akt [...] o ustanowieniu Spółki z o.o. "A., " przymusowym zarządcą nieruchomości położonej w N. przy ul. [...] z powierzeniem jej wykonywanie czynności w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością wspólną (postanowienie ujawnione w treści KW nr [...] ), a także uchwałę Nr 3/2014 z dnia 18 sierpnia 2014 r. w sprawie udzielenia mu przez Wspólnotę Mieszkaniową pełnomocnictwa do występowania w imieniu Wspólnoty przed wszystkimi organami, sądami administracyjnymi, w tym także do złożenia oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością (działka nr [...]) na cele budowalne, oraz o zatwierdzeniu dokonanych już przez H.P. czynności, podjętą przy sprzeciwie właścicieli jednego z lokali B. i E.K. .

Organ odwoławczy stwierdził, że pełnomocnictwo H.P. nie obejmuje umocowania do działań w imieniu B. i E.K. .

Wojewoda wyjaśnił, że działka nr [...] objęta inwestycją jest zabudowana budynkami mieszkalno-handlowo-usługowymi od strony Rynku i od strony [...] oraz oficyną mieszkalną wzdłuż południowej granicy działki. Druga oficyna usytuowana wzdłuż północnej granicy działki obecnie nie istnieje, została rozebrana w części nadziemnej w 2012 r. z pozostawieniem piwnicy o powierzchni ok. 19 m2. Zatwierdzony zaskarżoną decyzją projekt budowlany obejmuje przebudowę oficyny północnej na działce nr [...], w zabudowie podwórka pomiędzy budynkami przy ul. [...] i ul. [...] w N . Analiza projektu wykazała, że nie może być mowy o przebudowie budynku, który został rozebrany. W rzeczywistości inwestycja polega na budowie nowego obiektu - tj. oficyny północnej w miejscu rozebranej, na istniejącej i pozostawionej po rozbiórce piwnicy.

Uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej Rynek [...] nr [...] nie upoważniała H.P. imiennie do reprezentowania Wspólnoty jako jej pełnomocnika i do złożenia oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Dopiero w trakcie postępowania odwoławczego została podjęta uchwała z dnia 18 sierpnia 2014 r. wskazująca H.P. jako pełnomocnika.

Czynności związane z dysponowaniem nieruchomością na cele budowlane należą do przekraczających zwykły zarząd nieruchomością wspólną, co wymaga podjęcia uchwały właścicieli lokali, zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 80 z 2000 r., poz. 903 ze zm.), jednakże ocena charakteru czynności musi być dokonywana indywidualnie w odniesieniu do konkretnego stanu faktycznego. Zamiar budowy nowego budynku na działce nr [...] objętej współwłasnością powoduje, że konieczne jest w przedmiotowej sprawie zastosowanie art. 199 Kodeksu cywilnego w związku z art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane - art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego. Prawo do dysponowania nieruchomością należy oceniać według prawa cywilnego. Prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest między innymi zarząd - art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego. Sporne w niniejszej sprawie okazało się czy ów zarząd obejmuje prawo do dysponowania działką nr [...] na cele budowlane, w związku z zamiarem budowy nowego budynku oficyny północnej, na pozostawionej po rozbiórce piwnicy. Analiza projektu budowlanego wykazała ponadto, że zaprojektowane pomieszczenia w szczególności sypialnie na I piętrze oficyny nie mogą stanowić przedmiotu współwłasności, gdyż są bezpośrednio połączone wyłącznie z dwoma mieszkaniami od strony [...] i od strony ul. [...], czyli stanowią odrębną własność.

Pomimo wezwań H.P. nie przedłożył żadnych dokumentów, które określałyby sposób działania Wspólnoty Mieszkaniowej [...], a przede wszystkim nie potwierdził, że podtrzymuje swoje oświadczenie z dnia 16 września 2013 r. o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i że był uprawniony do złożenia takiego oświadczenia. W związku z czym nie został wyjaśniony tytuł prawny inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, szczególnie wobec oświadczenia B. i E.K. - współwłaścicieli nieruchomości.

Organ odwoławczy w związku z powyższym stwierdził, że skoro pełnomocnik nie potwierdził, że podtrzymuje swoje oświadczenie z dnia 16 września 2013 r. to brak jest oświadczenia inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

T.M. i J.M. wnieśli do Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Krakowie skargę na decyzję Wojewody , domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji i zasądzenia kosztów postępowania. Zaskarżonej decyzji zarzucili obrazę przepisów postępowania polegającą na nierozpoznaniu istoty sprawy, jako skutek nieprawidłowego przyjęcia, iż inwestor nie wykazał prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane względnie nie wyjaśnił tytułu prawnego do przedmiotowej nieruchomości.

W uzasadnieniu skarżący podnieśli, że w aktach sprawy zalega postanowienie Sądu Rejonowego w N. z dnia 29 grudnia 2011 do sygn. [...]- załącznik do oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Na podstawie tego postanowienia A. sp. z o.o., jako zarządca przymusowy, umocowana została do wszelkich czynności wykraczających

poza zwykły zarząd zmierzających do realizacji przebudowy oficyny w granicach wytyczonych projektem P. L. z lipca 2010 roku. A zatem tytuł inwestora do dysponowania przedmiotową nieruchomością wynika z zarządu przymusowego, którego zakres określa ww. postanowienie. Jego wymowy nie zmieniają późniejsze nieskładne "ostrożnościowe" oświadczenia inwestora stanowiące odpowiedź na błędne wezwania organu II instancji. Zdaniem skarżących, organ odwoławczy nie wykazał zainteresowania postanowieniem sądu rejonowego do sygn. [...], a tym samym nie stanowiło ono przedmiotu oceny

prawnej. Nawet zatem w zakresie dotyczącym kwestii prawa inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie doszło do całościowego rozpoznania sprawy.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o oddalenie skargi i podtrzymał swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie sądowej w dniu 17 czerwca 2015 r. pełnomocnik strony skarżącej przedłożył (potwierdzony prezentatą Urzędu Miasta N. z 28 marca 2012 r.), egzemplarz wniosku o pozwolenie na budowę – "przebudowa oficyny północnej w obrębie kondygnacji nadziemnych" w N. [...], w którym jako inwestora –wnioskodawcę wskazano A. Sp. z o.o., oraz odpis postanowienia Sądu Rejonowego w N. z dnia 29 grudnia 2011 r. sygn. [...] o "zezwoleniu zarządcy A. Sp. z o.o. na wykonanie wszystkich czynności formalno – prawnych i technicznych zmierzających do dokonania prac remontowych polegających na przebudowie oficyny północnej usytuowanej na nieruchomości położonej w N. przy ul. [...]....., zgodnie z projektem budowlanym opracowanym przez P.L. ".

Jednocześnie pełnomocnik oświadczył, że po złożeniu w/w wniosku wnioskodawca był wielokrotnie wzywany o jego uzupełnienie. W odpowiedzi na kolejne wezwanie został złożony wniosek z dnia 10 października 2013 r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że organ odwoławczy prawidłowo zakwalifikował zamierzoną inwestycję. Prawdą jest, że w projekcie budowlanym, a potem we wniosku inwestycję tę nazwano "przebudową oficyny", jest jednak okolicznością niekwestionowaną, że oficyna północna została rozebrana i nie istnieje. Wzniesienie jej od nowa nie jest jej przebudową, lecz rozbudową istniejącego budynku mieszkalnego.

Zgodnie z definicja zawarta w art. 3 pkt 7a ustawy Prawo budowlane przebudową jest wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji. Definicji tej z całą pewnością nie odpowiada inwestycja opisana w projekcie budowlanym. Prosta lektura tego dokumentu wskazuje na to, że w miejsce rozebranej dotychczasowej oficyny ( z pozostawieniem jedynie piwnic) ma powstać oficyna nowa o podobnych gabarytach. Sam zresztą projektant inwestycje tę zamiennie nazywa "odbudową".

Dodatkowo istniejący stan faktyczny (po rozbiórce oficyny) dokumentują znajdujące się w aktach fotografie.

W opisanej sytuacji dla organu nie mogła pozostawać wiążąca sama nazwa inwestycji. Wnioskodawca domagał się udzielenia pozwolenia na wykonanie robót opisanych w projekcie budowalnym, a ten nie stanowił projektu przebudowy, lecz projekt rozbudowy. Udzielane przez organ pozwolenie i poprzedzająca je ocena prawna muszą odnosić się do rzeczywistego zamierzenia, a nie do użytej przez inwestora nazwy.

Prawidłowo zatem organ odwoławczy przeprowadził ocenę przedłożonych dokumentów w odniesieniu do rzeczywistego zamiaru inwestora.

W następnej kolejności należy wskazać, że złożone na rozprawie sądowej dokumenty nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia.

W aktach sprawy znajduje się opisany ma wstępie wniosek Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia 10 października 2013 r. o pozwolenie na budowę. Ten wniosek zainicjował postępowanie administracyjne zakończone zaskarżoną decyzją. Wniosek przedłożony na rozprawie był – jak wynika z prezentaty – złożony znacznie wcześniej i pochodził od A. Sp. z o.o. działającej nie jako pełnomocnik Wspólnoty, lecz w imieniu własnym. Losy postępowania wszczętego tamtym wnioskiem dla rozpoznawanej sprawy są obojętne. Istotne jest jedynie to, że pozwolenia na budowę A. Sp. z o.o. na pewno nie uzyskała. Można tylko przypuszczać, że to do tamtej sprawy przedłożone zostało postanowienie Sądu Rejonowego w N. z dnia 29 grudnia 2012 r. [...] . W sprawie obecnie rozpoznawanej postanowienie to nie było przedkładane, pomimo kilku kierowanych do zastępcy prezesa Posesji wezwań o uzupełnienie dokumentów uprawniających do złożenia oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Organ odwoławczy trafnie skoncentrował się na brakach w zakresie legitymacji do złożenia oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością i ostatecznie ocenił, że H.P. nie wykazał swego uprawnienia do złożenia takiego oświadczenia. Oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane jest środkiem dowodowym mającym wykazać prawo inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i w razie wątpliwości podlega badaniu przez organ. Obowiązkiem organu jest więc w takiej sytuacji ustalenie istnienia tytułu prawnego inwestora, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane, przy uwzględnieniu twierdzeń inwestora, przytaczanych przez niego dowodów i innych okoliczności mających znaczenie prawne. Pomimo wezwań, osoba podpisana pod oświadczeniem i pod wnioskiem nie przedłożyła dokumentu uprawniającego do złożenia oświadczenia w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej. Dokumentem takim nie było ani postanowienie Sądu Rejonowego w N. z dnia 4 grudnia 2009 r. sygn. 130/09 o ustanowieniu A. Sp. z o.o. zarządcą przymusowym Wspólnoty w zakresie zwykłego zarządu, ani też uchwała Wspólnoty z dnia 18 sierpnia 2014 r. nr 3/2014 o udzieleniu H.P. pełnomocnictwa do występowania przed organami i do złożenia oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Pierwszy dokument obejmował tylko czynności z zakresu zwykłego zarządu i z całą pewnością nie upoważniał A. Sp. z o.o. do złożenia oświadczenia. Uchwała o udzieleniu "pełnomocnictwa" nie była zaś skuteczna z następujących powodów:

Stosownie do przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DZ.U. 2000/80/903) prowadzenie zarządu nieruchomością wspólną należy do zarządu, który kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a właścicielami lokali (art. 21 ust. 1 u.w.l.).

Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd (ew. przymusowy zarząd) samodzielnie (art. 22 ust. 1 u.w.l.). W sprawach czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu - zgodnie z art. 22 ust. 2 u.w.l. - zarząd wspólnoty musi uzyskać zgodę właścicieli lokali wyrażoną w formie uchwały oraz pełnomocnictwo do zawarcia umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, przy czym pełnomocnictwo powinno być udzielone w takiej samej formie, jakiej wymaga umowa dla dokonania czynności. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu ustawodawca wymienił przykładowo w art. 22 ust. 3 u.w.l., ale nie ma wątpliwości co do tego, że taki charakter ma także rozbudowa istniejącego budynku.

Stosownie do art. 21 ust. 3 u.w.l. zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o którym stanowi art. 22 ust. 2 u.w.l., składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach wymienionych w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6 u.w.l., ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali. Chodzi o wykonanie uchwał w sprawach udzielenia zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego (art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l.), a także udzielenia zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 5a u.w.l.) i dokonania podziału nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 6 u.w.l.). Uregulowanie takie umożliwia załatwienie wyliczonych spraw bez konieczności udziału wszystkich właścicieli lokali w kolejnych wymaganych prawem etapach decyzyjnych. Wystarczy, że na zebraniu właściciele lokali podejmą w tych sprawach uchwałę i udzielą zarządowi pełnomocnictwa do jej wykonania, by zarząd sam, reprezentując całą wspólnotę, złożył stosowne oświadczenie w celu jej wykonania.

W art. 21 ust. 3 u.w.l. nie została jednak wymieniona czynność polegająca na rozbudowie wspólnego budynku. Wspólnota mieszkaniowa na podstawie art. 21 ust. 3 u.w.l. nie może więc udzielić zarządowi pełnomocnictwa do realizacji rozbudowy.

Artykuł 22 ust. 2 u.w.l. ma zastosowanie w każdym przypadku, gdy zarząd wspólnoty chce uzyskać legitymację do podjęcia czynność przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z art. 23 ust. 2 u.w.l. uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Z powyższego wynika, że podjęcie uchwały upoważniającej zarząd wspólnoty do określonego działania w sprawie przekraczającej zakres zwykłego zarządu nie musi być zgodne z wolą każdego członka wspólnoty, a tryb podejmowania decyzji w tych sprawach różni się od tego, który ustalony został w art. 199 k.c. dla czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Z art. 199 zd. 1 k.c. wynika, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W razie braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na uwadze cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Z powołaniem się na art. 22 ust. 2 u.w.l. wspólnota może wprawdzie podjąć uchwałę zezwalającą na rozbudowę, ale uchwała taka stanowi jedynie wyraz woli większości członków wspólnoty.

Skoro art. 21 ust. 3 u.w.l. zawiera enumeratywne wyliczenie czynności z zakresu zarządu nieruchomością wspólną, które zarząd wspólnoty na podstawie udzielonego mu pełnomocnictwa, o którym stanowi art. 22 ust. 2 u.w.l., podejmuje składając oświadczenia w celu wykonania uchwały wspólnoty, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali, to oznacza to, że w trybie przewidzianym w art. 21 ust. 3 u.w.l. nie może być udzielone pełnomocnictwo do złożenia przez zarząd oświadczenia w celu wykonania innych uchwał niż w nim wymienione. Złożenie wniosku o udzielenie pozwolenia na rozbudowę, w tym także oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na ten cel należy niewątpliwe do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Czynność ta nie została wymieniona w katalogu zawartym w art. 21 ust. 3 u.w.l. Oznacza to, że na podstawie tego przepisu wspólnota mieszkaniowa nie może udzielić zarządowi pełnomocnictwa do złożenia wniosku o udzielenie pozwolenia na rozbudowę i oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na ten cel budowlany. Po wykluczeniu trybu określonego w art. 21 ust. 3 u.w.l. w zw. z art. 22 ust. 2 u.w.l. - pozostaje dokonanie powyższego zgodnie z art. 199 k.c.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że w okolicznościach sprawy istniejących w dacie podejmowania decyzji organ odwoławczy nie mógł zaakceptować podpisanego przez H.P. oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i uwzględnić – także przezeń podpisanego - wniosku o pozwolenie na budowę. Organ nie dysponował w tej sprawie postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia 29 grudnia 2011 r., bo tego H.P. nie przedłożył i nie poddawał go ocenie.

W opisanym stanie sprawy zmierzające do uzyskania pozwolenia na rozbudowę wspólnego obiektu wniosek i oświadczenie składane przez Wspólnotę Mieszkaniową w trybie przewidzianym jedynie dla przebudowy obiektu nie mogły zostać przyjęte.

Nie oznacza to, że realizacja zamierzenia nie jest w ogóle możliwa. Nie można wykluczyć, że do tego celu może doprowadzić prawidłowo sporządzony wniosek i oświadczenie – przy uwzględnieniu postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 29 grudnia 2011 r.

Skoro zaskarżona decyzja nie narusza prawa skargę, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi należało oddalić.