Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2321/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2011-03-08 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 61 ust 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 3-6
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Wykowski, Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Czerwiński, Sędzia WSA Jakub Linkowski (spr.), Protokolant ref. staż. Marek Bereziński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 marca 2011 r. sprawy ze skargi S. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. z dnia [...] października 2010 r. nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy - oddala skargę -


UZASADNIENIE

W dniu 26 października 2005 r. wpłynął do Burmistrza Miasta [...]., zmodyfikowany pismem z dnia 22 grudnia 2008 r., wniosek S. K. o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na:

- zmianie sposobu użytkowania istniejących budynków koszar wojskowych na funkcję mieszkalnictwa wielorodzinnego (budynki oznaczone nr 1 i 2 na koncepcji zagospodarowania terenu),

- zmianie sposobu użytkowania budynków położonych na terenie dawnych koszar wojskowych na funkcję usługową (budynki oznaczone nr 3 i 5a na koncepcji zagospodarowania terenu),

- zmianie sposobu użytkowania budynków położonych na terenie dawnych koszar wojskowych na funkcję usługową (budynki oznaczone nr 4 i 5 na koncepcji zagospodarowania terenu),

- budowie budynku galerii handlowo-usługowej,

- budowie obiektów związanych z lokalizacją usług obsługi komunikacji, w tym: budynku stacji paliw, wiaty nad dystrybutorami, dwóch wysp z usytuowanymi dystrybutorami, myjni samochodowej, stacji obsługi pojazdów,

- budowie budynku usługowego.

- remoncie istniejącej wieży ciśnień,

- budowie obiektu usługowego przeznaczonego do obsługi terenów rekreacyjnych i sportowych,

- budowie infrastruktury komunikacyjnej, w tym: ciągów pieszo-jezdnych, parkingów dla samochodów osobowych (do 399 miejsc postojowych), zjazdów na drogi publiczne, tj. Al. [...], ul. [...] i Al. [...],

- urządzeniu terenów przeznaczonych do rekreacji,

na działce ew. nr [...] oraz na części działki ew. nr [...] położonych w obrębie [...] miasta [...].

Decyzją z dnia [...] lipca 2010 r. Burmistrz Miasta [...] po rozpatrzeniu powyższego wniosku odmówił ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

Odwołanie od decyzji organu pierwszej instancji wniósł S. K.

Po rozpatrzeniu odwołania decyzją z dnia [...] października 2010 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze [...] utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu decyzji wskazano na istotę i ogólne zasady postępowania w sprawach o ustalenie warunków zabudowy wskazując, że ustalenie warunków zabudowy jest możliwe w przypadku łącznego spełnienia warunków wymienionych w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.), zwanej dalej "u. p. z. p.". Kluczowe znaczenie ma w sprawie warunek dobrego sąsiedztwa określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 u. p. z. p. stanowiący, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Zdaniem organu analiza urbanistyczna sporządzona przez A. K., członka [...] Okręgowej Izby Architektów, zawiera wykonaną zgodnie z przepisami prawa część tekstową i graficzną oraz stanowi załącznik do decyzji o warunkach zabudowy.

Wskazano, iż budynek galerii handlowo-usługowej o powierzchni zabudowy do 10 000 m2 nie spełnia zasady dobrego sąsiedztwa, gdyż jego architektura i funkcja nie wynika z wielkości czy innych parametrów sąsiedniej zabudowy zabytkowej mającej o wiele mniejszą powierzchnię zabudowy - od 244 m2 do 1.457 m2. Słusznie w ocenie organu zauważył autor analizy, że w całym [...] nie ma obiektów o funkcji handlowo-usługowej i gabarytach odpowiadających wnioskowanej inwestycji. Byłby to więc pierwszy obiekt w skali całego miasta o tak dużych wymiarach, usytuowany na obszarze zabytkowych koszar. Skoro omawiany obiekt byłby jedynym w mieście o tak dużych gabarytach, to wykonywanie kolejnych analiz i określanie większego obszaru analizy należy nie jest celowe. Ponadto wskazano, że Wojewódzki Konserwator Zabytków podkreślił bezwzględną ochronę zabytkowego układu przestrzennego zespołu koszar, zachowania obiektów zabytkowych z możliwością ich adaptacji w sposób nienaruszający struktury poszczególnych obiektów jak również struktury układu przestrzennego.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na decyzję organu drugiej instancji wniósł S. K. zarzucając jej naruszenie:

- art. 61 ust. 1 pkt 1 u. p. z. p. oraz § 3-6 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588), zwanego dalej "rozporządzeniem" oraz

- art. 7, art. 8, art. 77, art. 80 , art. 107 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. kodeks postępowania administracyjnego (t. j.: Dz. U. z 2000 r. nr 98, poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej "k. p. a.".

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że organ pierwszej instancji wykonał błędną analizę, a organ odwoławczy wskazał, że nie ma potrzeby przeprowadzania kolejnych analiz. Wadliwość analizy polega na nieprawidłowym wyznaczeniu granic obszaru analizowanego oraz na poddaniu analizie jedynie obiektów o tożsamej funkcji handlowo-usługowej i ich powierzchni sprzedaży.

Jeżeli chodzi o granice obszaru analizowanego wskazano, iż zasadniczo organ dokonał analizy jedynie terenu, na którym ma być realizowana inwestycja. W pkt 1 analizy podano powierzchnię terenu analizowanego, która wynosi 25 ha oraz że teren wyznaczono w promieniu minimum 50 m. W zaistniałym przypadku ani z części graficznej wyników analizy, który nie zawiera całego obszaru analizowanego wykreślonego na przekazanych przez wnioskodawcę kopiach map zasadniczych, ani z tekstu analizy nie można pozyskać rzetelnej informacji dotyczącej obszaru objętego analizą urbanistyczną. Tym samym organ nie wskazał działek, które zostały poddane analizie. Zgodnie z § 3 pkt 2 rozporządzenia granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Minimalną odległość 50 m stosuje się w przypadku, gdy trzykrotna szerokość frontu działki jest mniejsza niż wskazane 50 m. Natomiast zgodnie z § 2 pkt 5 rozporządzenia frontem działki jest ta część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Główna obsługa terenu inwestycji odbywa się od Al. [...] poprzez istniejące zjazdy. Szerokość działki od strony Al. [...] wynosi ok. 240 m, zatem granice obszaru analizowanego powinny zostać wyznaczone w odległości 720 m od obszaru inwestycji. Obszar, który winien zostać poddany analizie w niniejszej sprawie wynosi 244 ha. W taki sposób też został wyznaczony obszar w dołączonej do odwołania analizie wykonanej przez urbanistę E. M., członka [...] Okręgowej Izby Urbanistów. Organ odwoławczy przy rozpatrywaniu odwołania nie odniósł się do załączonej analizy wykonanej przez osobę uprawnioną zgodnie z przepisami rozporządzenia, w tym do faktu, iż organ pierwszej instancji przeprowadził analizę na obszarze blisko dziesięciokrotnie mniejszym w stosunku do minimalnego obszaru jaki winien być zakreślony i analizowany. Zatem organ nie wziął pod uwagę całości zebranego materiału dowodowego, naruszając tym samym art. 77 § 1 k. p. a. i art. 80 k. p. a.

Jeżeli chodzi o poddaniu analizie jedynie obiektów o tożsamej funkcji handlowo-usługowej i ich powierzchni sprzedaży wskazano, że organ celem ustalenia, czy zostały spełnione przesłanki określone w art. 61 ust. 1 u. p. z. p. powinien przeprowadzić analizę funkcji oraz cech zagospodarowania terenu w granicach całego obszaru analizowanego.

Przepisy rozporządzenia szczegółowo określają w jaki sposób należy wyznaczyć parametry nowej zabudowy wskazując jednocześnie w jaki sposób należy przeprowadzić analizę. W zależności od parametru przepisy rozporządzenia wskazują albo na działki sąsiednie albo na wielkości w całym obszarze analizowanym.

Wyznaczając wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy, szerokość elewacji oraz geometrię dachów należy dokonać analizy całego obszaru analizowanego. Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy oraz szerokość elewacji frontowej wyznacza się na podstawie średnich tych wielkości w obszarze analizowanym. Przy czym wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy jest to stosunek nowej powierzchni zabudowy do powierzchni działki lub terenu. W taki sam sposób ustala się wskaźnik zabudowy dla wszystkich działek znajdujących się w obszarze analizowanym, na podstawie których wylicza się średnią. W decyzji o warunkach zabudowy wyznacza się wskaźnik intensywności zabudowy, a nie powierzchnię zabudowy. (§ 2 pkt 3 rozporządzenia). Organ pierwszej instancji nie wyznaczył wskaźników intensywności zabudowy w obszarze analizowanym, a jedynie wybiórczo wskazał na trzy obiekty handlowe i ich powierzchnie zabudowy naruszając § 3 i § 5 rozporządzenia. Organ odwoławczy podtrzymał to stanowisko nie zważając na przedstawioną do odwołania analizę, zgodnie z którą średni wskaźnik zabudowy dla obszaru analizowanego wynosi 30,6%, natomiast wskaźnik intensywności zabudowy zgodnie z zamierzeniem inwestycyjnym skarżącego, przy uwzględnieniu obiektów istniejących, wynosi 25%.

Podobnie organ nie wyznaczył średnich szerokości elewacji dla obszaru analizowanego ani przebiegu linii zabudowy. Szerokości elewacji frontowych zostały podane wyłącznie dla obiektów o funkcji handlowo-usługowej. Przepisy rozporządzenia dopuszczają wyznaczenie innych wskaźników, jednakże zastosowanie innych wskaźników wymaga uzasadnienia po przeprowadzeniu analizy w obszarze analizowanym, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia. Tak też zostało uczynione w przeprowadzonej analizie przez urbanistę E. M., która po dokonaniu analizy i wyliczeniu średniego wskaźnika elewacji w obszarze analizowanym wskazała, iż ze względu na znaczny obszar analizowany, jak też duże zróżnicowanie elewacji frontowych w obszarze analizowanym (od 4 m do 116 m) należy odstąpić od podstawowej metody wyznaczenia elewacji frontowych budynków. W związku z powyższym wskazała, iż ze względu na walory terenu objętego wnioskiem, jak też istniejącą na tym terenie zabudowę koszarową należy wyznaczać elewacje frontowe budynków na podstawie szerokości elewacji budynków koszar.

Elewacja planowanego budynku handlowego od strony u!. [...], na którą organy wskazują, w myśl przepisów (§ 2 pkt 5 oraz § 6 ust. 1 rozporządzenia) nie jest elewacją frontową, bowiem główny wjazd na teren koszar miałby odbywać się poprzez istniejące zjazdy z Al. [...]. Poza tym istniejące budynki koszar (będące pod ochroną konserwatorską) dzięki swojemu rozmieszczeniu całkowicie przysłaniać będą planowany w głębi nieruchomości budynek handlowo-usługowy, bowiem jeden z istniejących budynków o szerokości elewacji 82 m usytuowany jest wzdłuż ul. [...], a drugi - prostopadle do tej ulicy. W związku z powyższym wyznaczenie szerokości elewacji budynku handlowo-usługowego od strony ul. [...] jest bezcelowe. Organ pierwszej instancji na skutek naruszenia przepisu art. 61 ust. 1 pkt. 1 u. p. z. p. oraz § 3 ust. 1 rozporządzenia analizował trzy wybrane obiekty handlowe wskazując na ich powierzchnię i szerokości elewacji. Nie wiadomo jakimi kryteriami kierowano się przy doborze tych obiektów. Wiadomo jednak, że jedyne co brał pod uwagę to funkcja obiektu, a zatem funkcja handlowo-usługowa. Organ podkreślił, iż z przeprowadzonej analizy wynika, że w strefie analizowanego obszaru brak jest budynku lub zespołu budynków o powierzchni sprzedaży o jaką wnioskuje odwołujący. Zdaniem skarżącego oba organy błędnie interpretują kontynuację funkcji, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt. 1 u. p. z. p. Tożsamość funkcji nie jest wyznacznikiem budowania ładu przestrzennego zgodnie z wymaganiami urbanistyki (art. 1 ust. 2 pkt 1 u. p. z. p.). Organy natomiast wyznaczają parametry nowej zabudowy o danej funkcji na podstawie istniejącej zabudowy o tożsamej funkcji. Dla organu prócz funkcji handlowo-usługowej wyznacznikiem do określenia parametrów zewnętrznych jest powierzchnia sprzedaży, co jest niezrozumiałe ze względu na fakt, iż powierzchnia sprzedaży nie ma znaczenia dla ustalenia warunków zabudowy i nie wpływa na układ przestrzenny.

W sąsiedztwie terenu objętego inwestycją występuje zabudowa usługowa. Organ wskazał w pkt 4 wyników analizy urbanistycznej, że w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji znajdują się tereny o różnorodnych funkcjach tj. mieszkaniowe (jednorodzinna i wielorodzinna), usług nieuciążliwych, w tym handel, tereny dróg. Poza tym kontynuację funkcji należy rozumieć w ten sposób, że planowana funkcja nie jest sprzeczna z istniejącą funkcją. Funkcja usługowa jest funkcją uzupełniającą i towarzyszącą funkcji mieszkaniowej, stąd projektowana inwestycja nie jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu. Ponadto, funkcji zagospodarowania nie wolno interpretować zawężająco poprzez stwarzanie możliwości powstawania budynków tylko tego samego rodzaju, co już istniejące. Organ błędnie przyjął, iż dobre sąsiedztwo oznacza konieczność istnienia identyczności funkcji pomiędzy nową, projektowaną zabudową (objętą wnioskiem) a już istniejącą.

Organy podkreślają wyjątkowe walory architektury zabytkowej znajdującej się na terenie inwestycji, układ przestrzenny, charakterystyczny układ elewacji oraz dachu, jednak nie dopuściły do możliwości uzgodnienia planowanego zamierzenia konserwatorem zabytków.

Skarżący podniósł, że załącznikiem graficznym do decyzji jest jedynie część przekazanej przez wnioskodawcę kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u. p. z. p., bez wykreślonego obszaru analizowanego, a jedynie z granicami terenu objętego inwestycją (naruszenie art. 107 § 1 k. p. a.).

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał swoje stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Zgodnie z przepisem art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

W świetle powołanego przepisu ustawy Sąd w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji.

Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (por. art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2002 r. nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej "p. p. s. a.".

Skarga jako niezasadna podlega oddaleniu, ponieważ zaskarżona decyzja nie narusza prawa w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy.

Dla obszaru przedmiotowej inwestycji brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W takiej sytuacji, zgodnie z art. 59 ust. 1 u. p. z. p., zmiana zagospodarowania terenu wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Z kolei wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest uzależnione od łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 u. p. z. p., a mianowicie:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 u. p. z. p., o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Istotny w rozpoznawanej sprawie jest warunek zawarty w art. 61 ust. 1 pkt 1 u. p. z. p., który określany jest jako "zasada dobrego sąsiedztwa". Określa ona konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów) - por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 24 lutego 2005 r., IV SA/Wa 950/04. Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze.

Stosownie do § 3 ust. 1 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u. p. z. p. Wyniki tej analizy, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (§ 9 ust. 2 rozporządzenia).

Dokonując oceny, czy w rozpoznawanej sprawie zostały spełnione przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 u. p. z. p. organ pierwszej instancji wytyczył obszar analizowany w postaci obszaru działki ew. nr [...], części działki ew. nr [...] w obrębie [...] w [...] oraz terenu graniczącego z terenem inwestycji w promieniu co najmniej 50 metrów i przeprowadził na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie powyższych warunków.

W tym miejscu należy zgodzić się ze skarżącym, że granice obszaru analizowanego nie zostały wyznaczone prawidłowo, co jednak zdaniem Sądu nie miało wpływu na wynik sprawy. Zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u. p. z. p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Front działki jest to część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Główny wjazd na działkę ew. nr [...] odbywa się od Al. [...], stąd promień obszaru analizowanego, w związku z długością frontu ok. 240 metrów, powinien mieć ok. 720 metrów. Powinien więc być o wiele większy od obszaru wyznaczonego przez organ. W ocenie Sądu uchybienie to nie ma jednak wpływu na wynik sprawy. Jak wynika bowiem z niekwestionowanego przez skarżącego stanowiska organu (por. oświadczenie pełnomocnika skarżącego złożone na rozprawie w dniu 8 marca 2011 r.) - nawet w prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym nie ma obiektu porównywalnego wielkością z projektowaną galerią handlowo-usługową. Zamek, o którym mówił pełnomocnik skarżącego na rozprawie, znajduje się w promieniu większym niż 720 m od przedmiotowej inwestycji, czyli poza obszarem analizowanym w prawidłowych granicach.

Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u. p. z. p. Przez funkcję rozumie się sposób użytkowania obiektów budowlanych, a przez cechy zabudowy - w szczególności gabaryty, formę architektoniczną obiektów budowlanych, usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu (§ 2 pkt 2 i 3 rozporządzenia).

Skarżący zarzucił, że organ w analizie w celu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy wziął pod uwagę jedynie trzy obiekty o funkcji handlowo-usługowej. W związku z tym należy stwierdzić, iż wskaźnik powierzchni nowej zabudowy nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (§ 5 ust. 1 rozporządzenia). W zaskarżonej decyzji nie podano tego wskaźnika. Jednak podane przez skarżącego wartości 30,6% dla obszaru analizowanego oraz 25% dla obszaru będącego przedmiotem inwestycji (łącznie z budynkami istniejącymi) nie może samo przez się przemawiać za ustaleniem warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Po to, by ustalić warunki zabudowy nie wystarczy bowiem, aby teren planowanej inwestycji miał zbliżony wskaźnik zabudowy wobec pozostałego obszaru znajdującego się w obszarze analizowanym. Konieczne jest bowiem spełnienie przez planowaną inwestycję także innych warunków, o których mowa w rozporządzeniu. Jednym z nich jest szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki. Wyznacza się ją dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20% (§ 6 ust. 1 rozporządzenia). W ocenie Sądu nie ma uzasadnienia, by odstąpić od ustalenia szerokości elewacji frontowej budynku galerii handlowo-usługowej. Organ nieprawidłowo co prawda wziął pod uwagę jedynie szerokości elewacji trzech największych obiektów o tożsamej funkcji (handlowo-usługowej) - przy ul. [...] oraz ul. [...], lecz biorąc pod uwagę całość obszaru analizowanego - w tym załącznik do analizy sporządzonej przez skarżącego, zgodnie z którym średnia szerokość elewacji frontowej wynosi 16 metrów - należy stwierdzić, że szerokość elewacji planowanej galerii handlowo-usługowej nie mieści się w granicach, o których mowa w § 6 ust. 1 rozporządzenia, nawet dla obszaru analizowanego w prawidłowych, znacznie poszerzonych granicach. Z analizy nie wynika dopuszczalność wyznaczenia innej szerokości elewacji frontowej planowanej galerii handlowo-usługowej, a Sąd nie dopatrzył się przyczyn, dla których byłoby to możliwe zgodnie z § 6 ust. 2 rozporządzenia. Ponadto, już na marginesie należy zaznaczyć, iż wbrew twierdzeniom skarżącego planowana galeria będzie widoczna nie tylko od strony ul. [...] i Al. [...], lecz przede wszystkim od strony Al. [...], od której działka ew. nr [...] ma swój front.

W świetle powyższego nieuzgodnienie projektu decyzji z konserwatorem zabytków nie ma wpływu na wynik sprawy.

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 p. p. s. a.