Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 988/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2010-11-23 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Minister Budownictwa
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 180, art. 181, art. 182
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Emilia Lewandowska (spr.) Sędziowie: WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska WSA Gabriela Nowak Protokolant ref. staż. Ewa Czarnota po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 listopada 2010 r. sprawy ze skargi A.P. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] lutego 2010 r. nr [...] w przedmiocie zastosowania kary dyscyplinarnej wobec pośrednika w obrocie nieruchomościami oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Infrastruktury, decyzją z [...] lutego 2010 r. nr [...], utrzymał w mocy własną decyzję z [...] maja 2008 r. nr [...], orzekającą o udzieleniu pośrednikowi w obrocie nieruchomościami A.P. kary dyscyplinarnej w postaci pozbawienia licencji zawodowej z możliwością ubiegania się o ponowne jej nadanie po upływie 3 lat od dnia pozbawienia.

Z ustaleń organu odwoławczego wynika, że organ ten podzielił ustalenia dokonane przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej w toku postępowania przed tą komisją, nie dopatrując się uchybień w pracach tej Komisji. Organ uznał także, że wobec stwierdzonych uchybień ustawowym obowiązkom pośrednika w obrocie nieruchomościami określonym w art. 181 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wnioskowana przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej kara pozbawienia licencji zawodowej z możliwością ubiegania się o ponowne jej nadanie po upływie 3 lat od dnia pozbawienia jest adekwatna do winy pośrednika.

Organ stwierdził, że z akt sprawy wynika w sposób bezsporny, że pośrednik w obrocie nieruchomościami A.P. (wcześniej P., R.) uchybiła ustawowym obowiązkom, określonym w art. 181 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez:

1) dopuszczenia do sytuacji, w której czynności pośrednictwa w Agencji [...] wykonywały osoby nie posiadające licencji zawodowej pośrednika w obrocie nieruchomościami (art. 180 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami),

2) brak ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zawodowych w okresie od [...] stycznia 2008 r. do [...] maja 2008 r. (art. 181 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami),

3) brak jednoznacznego wskazania w umowach pośrednictwa, stosowanych przez Agencję [...], pośrednika odpowiedzialnego zawodowo za wykonanie takiej umowy i numeru jego licencji zawodowej (art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pośrednik w obrocie nieruchomościami A.P. dopuściła do sytuacji, gdy pracownicy, którzy nie mieli fachowego przygotowania potwierdzonego nadaniem licencji zawodowej, wykonywali czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Swoje obowiązki pośrednik wykonywała w sposób wybiórczy, gdyż zatrudniona była w wymiarze tylko ½ etatu, podczas gdy w Agencji [...] czynności pośrednictwa wykonywało wówczas około 30 osób. Poza tym A.P. zlekceważyła ustawowy obowiązek posiadania ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa.

Mając powyższe na względzie organ uznał, że kara dyscyplinarna w postaci pozbawienia licencji zawodowej z możliwością ubiegania się o ponowne jej nadanie po upływie 3 lat od dnia pozbawienia, orzeczona wobec pośrednika w obrocie nieruchomościami A.P. na podstawie decyzji z dnia [...] sierpnia 2008 r. jest karą właściwą. Orzeczona wobec pośrednika kara dyscyplinarna jest adekwatna do stopnia zawinienia pośrednika i szkodliwości jego postępowania, spełnia również zadania w zakresie prewencji szczególnej i ogólnej. Przy wyborze rodzaju kary dyscyplinarnej wzięto pod uwagę bardzo duży stopień nasilenia złej woli pośrednika, wykazany przez niego brak zrozumienia szkodliwości swojego postępowania, a także znaczny okres, w którym doszło do naruszenia obowiązujących uregulowań prawnych. Zamawiający usługę pośrednictwa, podejmując decyzję odnośnie skorzystania z profesjonalnej obsługi, kierują się przede wszystkim zminimalizowaniem ryzyka jakie zawsze wiąże się z przeprowadzeniem transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości. Wielokrotnie w taką transakcję zamawiający angażują znaczne środki finansowe, stanowiące niejednokrotnie dorobek całego życia. Z tego powodu ustawodawca nałożył na pośredników w obrocie nieruchomościami, m.in. obowiązek posiadania ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa. W pełni uzasadnione jest przekonanie, że nastąpić to mogło wskutek obsługi klientów przez osoby nieuprawnione do wykonywania czynności zawodowych, co miało miejsce w Agencji [...].

W skardze na decyzję Ministra Infrastruktury A.P. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji zarzucając:

- naruszenie art. 180 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez uznanie, iż skarżąca dopuściła do sytuacji, w której czynności pośrednictwa wykonywały osoby nie posiadające licencji zawodowej pośrednika w obrocie nieruchomościami, podczas gdy osoby takie wykonywały jedynie czynności pomocnicze pod nadzorem skarżącej,

- naruszenie art. 181 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez błędne ustalenie, iż skarżąca w okresie od [...].12.2008 r. do [...].05.2008 r. nie posiadała ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej, podczas, gdy ubezpieczenie takie wykupił pracodawca skarżącej, które to ubezpieczenie obejmowało także skarżącą,

- naruszenie art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez błędne ustalenie, iż w umowach pośrednictwa stosowanych przez pracodawcę skarżącej, brak było wskazania pośrednika odpowiedzialnego zawodowo za wykonanie umowy i numeru jego licencji, podczas, gdy informacje takie były uwzględnione w umowach.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest bezzasadna.

Podniesione w skardze zarzuty naruszenia wskazanych w niej przepisów ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) są niezasadne, gdyż naruszenie ustawowych obowiązków pośrednika w obrocie nieruchomościami, które zarzucono skarżącej w zaskarżonej decyzji, jednoznacznie wynika z materiału dokumentacyjnego.

Należy wskazać, że zgodnie z art. 181 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami pośrednik w obrocie nieruchomościami jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 180 ust. 1 i ust. 1a zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności.

W sprawie jest bezsporne, że skarżąca A.P. (nosząca wcześniej nazwiska P. i R.) w dniu [...] stycznia 2006 r. rozpoczęła wykonywanie czynności pośrednictwa w Agencji [...] na podstawie umowy o pracę. została zatrudniona na ½ etatu. Licencję zawodową nr [...] w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami uzyskała w 1999 r. Z wyjaśnień złożonych przez skarżącą w toku postępowania przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej wynika, że była ona jedyną osobą zatrudnioną w tej Agencji, która posiadała licencję zawodową w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Stosownie do art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w umowie pośrednictwa wskazuje się w szczególności pośrednika w obrocie nieruchomościami odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu o odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Tymczasem, ze znajdujących się w aktach kserokopii umów pośrednictwa wynika, że nie było w nich wskazane jednoznacznie osoby pośrednika odpowiedzialnego zawodowo za ich wykonanie a ich treść sugeruje, że to Agencja posiadała licencję nr [...], która to licencja była nadana skarżącej i tylko osobie fizycznej może być nadana taka licencja o czym stanowi art. 182 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tak więc umowy pośrednictwa były zawierane niezgodnie z wymogami określonymi w art. 180 ust. 3 powołanej ustawy. Skarżąca dopuściła do takiej praktyki, która jest sprzeczna z prawem i naruszała zasadę ochronę interesu osób zawierających takie umowy, gdyż wzbudzała w nich mylne przekonanie, że czynności pośrednictwa wykonuje Agencja, która posiada licencję nr [...], co nie było zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy.

Zasadnie więc organ uznał, że skarżąca uchybiła ustawowym obowiązkom określonym w art. 181 ust. 1 poprzez naruszenie art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Również zasadnie organ uznał, że skarżąca uchybiła obowiązkowi określonemu w art. 181 ust. 3 powołanej ustawy, gdyż w okresie zatrudnienia w agencji od [...] stycznia 2006 r. do [...] maja 2008 r. nie miała zawartej umowy obowiązkowego ubezpieczenia od odpowiedzialności zawodowej. Obowiązek ten nie został zrealizowany, na co powołuje się skarżąca, przez to, że w powyższym czasie umowę takiego ubezpieczenia miał zawartą pracodawca czyli Agencja. Ustawodawca, w powołanym przepisie, wprowadził wymóg posiadania takiego ubezpieczenia przez pośrednika w obrocie nieruchomościami, a jest bezsporne, że skarżąca takiego ubezpieczenia nie posiadała w tym czasie.

Uzasadniony jest także trzeci zarzut uchybienia przez skarżącą ustawowemu obowiązkowi określonemu w art. 180 ust. 2 powołanej ustawy. Przepis ten stanowi, że pośrednik wykonuje czynności osobiście lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem.

Z wyjaśnień złożonych przez skarżącą przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej wynika, że w Agencji, w okresie objętym postępowaniem dyscyplinarnym pracowało około 30 osób. Miesięcznie wpływało 150 – 200 ofert. Skarżąca była wówczas zatrudniona na ½ etatu. Oczywistym jest, że nie była w stanie osobiście zweryfikować przyjmowanych ofert ani też należycie, w takim czasie, sprawować nadzoru nad czynnościami pomocniczymi wykonywanymi przez zatrudnione w agencji osoby. Sama to przyznała, a z tych wyjaśnień wynika, że agenci zwracali się do niej z wątpliwościami co świadczy o tym, że to agenci decydowali jakie sprawy i problemy były przedstawiane skarżącej. Świadczy to o tym, że nadzór skarżącej nad czynnościami pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wykonywanymi przez osoby zatrudnione w agencji był przypadkowy i iluzoryczny.

Powyższe ustalenia prowadzą do wniosku, że uchybienie ustawowym obowiązkom pośrednika w obrocie nieruchomościami przez skarżącą, z uwagi na wagę tych uchybień i okres czasu przez jaki te uchybienia miały miejsce, miało rażący charakter, co uzasadnia orzeczenie najsurowszej kary dyscyplinarnej z katalogu tych kar, zawartego w art. 183 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Z powyższych względów skarga jest niezasadna i Sąd w oparciu o art. 151 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku.