Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 507/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2009-12-17 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Siedlecka ( spr.) Sędziowie Sędzia NSA Halina Kremis Sędzia NSA Julia Szczygielska Protokolant Aleksandra Siwińska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 17 grudnia 2009 r. sprawy ze skargi M. A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia 19 czerwca 2009 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta J. Ś. I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. orzeka, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżącej kwotę 299 zł ( dwieście dziewięćdziesiąt dziewięć złotych ) tytułem kosztów postępowania sądowoadministracyjnego


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 30 kwietnia 2009r. Burmistrz J. Ś. ustalił na podstawie art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U.Nr 80, poz. 717 ze zm.) w związku z uchwałą Rady Miejskiej nr [...] z dnia 28.06.2005r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości J. Ś. (Dz. U.rz. Doln. Nr 142, poz. 2824) skarżącej jednorazową opłatę w wysokości 7.470 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - działka nr [...] oraz udział 1/12 w działkach [...] [...] o łącznej powierzchni 0,1141 ha. W uzasadnieniu organ ten wskazał, że w planie miejscowym ustalono stawkę procentową służącą naliczaniu renty planistycznej na 30% wzrostu wartości nieruchomości. Po wejściu w życie planu miejscowego skarżąca, umową notarialną z dnia 6.11.2008r. sprzedała wyżej opisaną nieruchomość za cenę 32.327 zł. Nieruchomość przed uchwaleniem planu była wykorzystywana jako teren upraw polowych, zaś w planie została przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, przy czym działka nr [...] znajduje się częściowo na terenie drogi wewnętrznej. Na podstawie operatu szacunkowego z dnia 18.04.2009r. ustalono wartość nieruchomości sprzed uchwalenia planu na kwotę 2.600 zł, zaś po uchwaleniu planu (na dzień 6.11.2008r.) na kwotę 27.500 zł, zatem wzrost jej wartości w kwocie 24.900 zł.

W odwołaniu od tej decyzji skarżąca zarzuciła znaczne zaniżenie wartości nieruchomości szacowanej przed uchwaleniem planu miejscowego, gdyż jest ona położona w mieście, przylega do osiedla domków jednorodzinnych i jest oddalona o około 100 m od drogi publicznej, gdzie znajdują się wszystkie media. Niezrozumiałe jest przyjęcie wartości 1 m2 w kwocie 2,27 zł, gdy przy sprzedaży części tej nieruchomości Gminie przyjęto cenę 7 zł/m2 (na dowód przedłożyła kserokopię aktu notarialnego sprzedaży z dnia 21.07.1995r.) Ceny nieruchomości rolnych również wzrosły w ostatnich latach. Na terenie wiejskim Gmina przyjęła stawkę renty planistycznej w wysokości 10%. Na tej podstawie skarżąca wniosła o uchylenie powyższej decyzji i ponowne wyliczenie wartości nieruchomości.

Zaskarżoną decyzją organ utrzymał powyższą decyzję w mocy. W uzasadnieniu organ przedstawił treść art. 36 ust. 4 i art. 37 u.p.z.p. oraz planu miejscowego w zakresie obecnego przeznaczenia nieruchomości skarżącej i wysokości stawki procentowej. Plan miejscowy wszedł w życie z dniem 4 września 2005r. Nieruchomość skarżącej przeznaczono pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, a jedynie działka nr [...] znajduje się częściowo na terenie drogi wewnętrznej. W poprzednio obowiązującym planie miejscowym z dnia 21 czerwca 1991r. działki skarżącej, w pewnym zakresie inaczej oznaczone, znajdowały się na terenie upraw polowych ze wskazaniem rozwoju miasta na kierunek mieszkalnictwa rodzinnego o niskiej intensywności, działka [...], o powierzchni 106 m2 na terenie upraw polowych, a działka [...] o powierzchni 2208 m2 znajdowała się częściowo na terenie upraw polowych ze wskazaniem rozwoju miasta na kierunek mieszkalnictwa rodzinnego o niskiej intensywności, częściowo na terenie upraw polowych oraz częściowo na terenie ulic lokalnych. Po utracie mocy obowiązującej tego planu z dniem 31 grudnia 2003r. działki skarżącej użytkowane były rolniczo, co potwierdza informacja z rejestru gruntów. Wzrost wartości nieruchomości został udowodniony operatem szacunkowym. Rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodą porównywania parami, przyjmując stan nieruchomości z daty wejścia w życie planu miejscowego, a ceny nieruchomości z dnia zbycia nieruchomości. Przeanalizował łącznie po kilkanaście transakcji dotyczących gruntów rolnych niezabudowanych oraz gruntów przeznaczonych pod zabudowę z okresu dwóch lat poprzedzających datę sprzedaży nieruchomości szacowanej, a następnie wybrał grupę transakcji użyta do dalszych wyliczeń. Kolejno organ przedstawił treść operatu szacunkowego i jego konkluzje. W ocenie organu operat był zgodny z powołaną ustawą oraz ustawą z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniem wykonawczym z dnia 21 września 2004r., w szczególności jego § 56. Nieruchomość została zbyta przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie planu miejscowego. Skarżącej doręczono zawiadomienie o wszczęciu postępowania oraz o terminie wizji lokalnej, a następnie o zakończeniu postępowania o możności zaznajomienia się ze zgromadzonym materiałem. Odwołanie było bezzasadne, bowiem podstawę ustalenia wartości nieruchomości stanowił operat szacunkowy.

W skardze do sądu administracyjnego skarżąca powtórzyła zarzuty zawarte w odwołaniu. Dodała, że według rejestru cen i wartości nieruchomości prowadzonego przez Powiatowe Biuro Geodezji i Katastru w Świdnicy średnia cena 1 m2 własności niezabudowanego gruntu użytków rolnych w mieście w I półroczu 2008r. wyniosła 6 zł/m2, natomiast w II półroczu 2008r. była to kwota 5 zł/m2. Rzeczoznawca oparł swoje wyliczenia na cenach użytków rolnych położonych na terenie wiejskim, a nie w mieście, gdzie cena ziemi jest wyższa. Skarżąca przeznaczyła nieruchomość na działki budowlane.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie w oparciu o dotychczasową argumentację.

Na rozprawie skarżąca podała, że w 2008r. dokonała podziału nieruchomości na działki budowlane.

Skarżąca pomimo pouczenia nie wniosła o zwrot kosztów postępowania sądowego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Na wstępie przytoczyć należy przepisy prawne mogące mieć znaczenie przy kształtowaniu ocen prawnych w nin. sprawie. Z ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami wymienić można art. 2 ("Ustawa nie narusza innych ustaw w zakresie dotyczącym gospodarki nieruchomościami") wskazujący na uzupełniający bądź ogólniejszy wobec innych ustaw charakter tej ustawy, art. 4 pkt 16 (określający nieruchomość podobną jako nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość), art. 4 pkt 17 (przez stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona), art. 92 i art. 93 (możność swobodnego wydzielenia z nieruchomości rolnej działki o powierzchni od 0,3000 ha i co do zasady zakaz wydzielania działki o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha oraz fakt ustalenia warunków zabudowy jako wyłączający przyjęcie wykorzystywania nieruchomości na cele rolne), art. 98a (wpływ dokonania podziału nieruchomości na wzrost jej wartości), art. 149 (przewidujący stosowanie przepisów regulujących określanie wartości nieruchomości do wszystkich nieruchomości, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów), art. 151 (określenie wartości rynkowej nieruchomości jako najbardziej prawdopodobnej jej ceny) art. 153 (określenie podejścia porównawczego, na ten temat patrz wyrok NSA z 8.02.2008r. II OSK 2012/06 Lex nr 437627 i wyrok WSA z 23.10.2007r. II SA/Po 351/07 Lex nr 394851), art. 154 (kryteria wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, znaczenie studium lub decyzji o warunkach zabudowy w przypadku braku planu miejscowego, uwzględnianie faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości jedynie w przypadku braku studium lub decyzji o warunkach zabudowy), art. 155 (wykorzystanie w operacie szacunkowym wszelkich danych o nieruchomościach w formie wypisów i wyrysów poświadczonych przez rzeczoznawcę majątkowego) i 159 (zakres delegacji ustawowej, patrz wyrok TK z 19.05.2009r. K 47/07 OTK-A 2009/5/68). Z rozporządzenia RM z 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109) wymienić można § 4 (wymogi stosowania podejścia porównawczego, w tym metodą porównania parami lub metodą korygowania ceny średniej), § 26 (dobór rodzaju rynku, jego obszaru i okres badania), § 36 (określenie wartości gruntów przeznaczonych pod drogi wewnętrzne), § 41 (wartość nieruchomości przy stosowaniu art. 98 a ust. 1 u.g.n.), a przede wszystkim § 50, który stanowi w ust. 1, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia opłaty z art. 36 u.p.z.p. określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie, w ust. 2 że w tym przypadku przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny – z dnia zbycia nieruchomości, zaś od dnia 7.10.2005r. (patrz § 1 pkt 6 i § 2 rozporządzenia nowelizującego Dz.U. z 2005r. Nr 196, poz. 1628) w ust. 3, że w przypadku gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy, przy określaniu wartości przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu, w końcu § 55 i 56 ustanawiające wymagania formalne operatu szacunkowego (jego konieczne składniki, sposób udokumentowania treści), w tym zawarcie w nim opisu stanu i przeznaczenia nieruchomości, analizy i charakterystyki rynku, uzasadnienia dla wyboru podjęcia, metody i techniki szacowania oraz dołączenie istotnych dokumentów wykorzystanych przy jego sporządzaniu. Należy oczywiście przytoczyć przepisy art. 36 ust. 4 ("Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości") oraz art. 37 ust. 1 i 11 u.p.z.p. (wysokość opłaty ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości, wzrost wartości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem, w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami).

Już samo brzmienie powołanych przepisów nasuwa problemy interpretacyjne związane z brakiem spójności tych uregulowań, przynajmniej w dwóch aspektach. Po pierwsze, powstaje pytanie o znaczenie art. 154 ust. 2 u.g.n. przy ustalaniu renty planistycznej. Z jednej strony z art. 2 u.g.n. mogłoby wynikać, że art. 37 ust. 1 u.p.z.p. stanowi przepis szczególny wobec art. 154 ust. 2 u.g.n., czyli wyłączający ustalanie przeznaczenia nieruchomości na podstawie studium lub decyzji o warunkach zabudowy, w przypadku braku planu miejscowego, a dopiero w braku studium lub decyzji nakazujący uwzględnianie faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości. Jak wiadomo, w art. 37 ust. 1 u.p.z.p. nie przewidziano uwzględniania studium lub decyzji. Można również twierdzić, że z uwagi na treść art. 9 ust. 4 u.p.z.p. (wiążąca moc ustaleń studium przy sporządzaniu planów miejscowych), na zmianę wartości nieruchomości niejednokrotnie większy wpływ miałoby uchwalenie studium, niż późniejsze utrwalenie jego ustaleń w formie aktu prawa miejscowego, co uwzględnił ustawodawca wyłączając uwzględnianie znaczenia studium lub decyzji. Byłoby to ujęcie korzystne dla gmin, bowiem stwarzające fikcję wzrostu wartości nieruchomości nie z przyczyn realnych (studium lub decyzja), ale wyznaczonych ustawowo (dopiero plan miejscowy), a przy tym przewidujące dla inwestycji renty planistycznej istotną rolę w realizacji fiskalizmu, stanowiącego wówczas uzasadnienie dla jej wprowadzenia. Można byłoby wówczas snuć rozważania na temat zgodności tej instytucji w tym ujęciu z zasadami konstytucyjnymi bądź systemem wartości pozaprawnych. Z drugiej strony można zauważyć, że art. 37 ust. 11 u.p.z.p. zawiera odesłanie do wszelkich przepisów o gospodarce nieruchomościami, bez wyłączenia art. 154 ust. 2 u.g.n., zaś w art. 149 u.g.n. podkreśla się stosowanie wszystkich tych przepisów oraz do wszelkich rodzajów wycen nieruchomości, z wyraźnym ich wyłączeniem przy stosowaniu ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Trudno zakładać, że ustawodawca przeoczył niespójność pomiędzy art. 37 ust. 1 u.p.z.p. a art. 154 ust. 2 u.g.n. przy formułowaniu odesłania lub rozważaniu w jakim zakresie wyłączyć stosowanie przepisów o gospodarce nieruchomościami. Należy więc zaproponować wykładnię zakładającą możliwość pogodzenia tych przepisów i wysnucie z nich spójnej normy prawnej. Po drugie, dostrzec można niedoskonałości legislacyjne §50 rozporządzenia w sprawie wyceny. Do czasu nowelizacji, §50 był jawnie sprzeczny z art. 37 ust. 1, bowiem przepis ten wiązał pojęcie przeznaczenia terenu wyłącznie z obowiązywaniem planu miejscowego i dlatego przewiduje dwie sytuacje, w jednej plan obowiązywał i uległ zmianie, wtedy uwzględnia się odmienności przeznaczenia nieruchomości w obu planach, w drugiej planu nie było i uwzględnia się zróżnicowanie faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem w odniesieniu do jej przeznaczenia w nowo uchwalonym planie. Tymczasem w §50 ust. 1 dopuszczono posiadanie przez nieruchomość przeznaczenia pomimo braku planu miejscowego, czyli początkowo nawiązano do art. 154 ust. 2 i 3 u.g.n.. Dopiero po nowelizacji dodano ust. 3, nawiązujący częściowo do art. 37 ust. 1 (faktyczny sposób wykorzystywania), a częściowo do art. 154 (uwzględnia się decyzję o warunkach zabudowy, znaczenie studium się przemilcza). Tymczasem przepis aktu wykonawczego do ustawy nie może być trochę z nią zgodny, lecz powinien w całości, inaczej jest niekonstytucyjny i sąd może zalecić jego niedostosowanie. Wbrew pozorom problemy stwarza także wykładnia §50 ust. 2 rozporządzenia, aby przyjmować stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego. Zasada ta wydaje się oczywista o tyle, że przecież plan miejscowy ma pozostawać w bezpośrednim i wyłącznym związku przyczynowym ze wzrostem wartości nieruchomości, co nakazuje wyeliminować wszelkie dalsze wydarzenia jako nieistotne przy określaniu rozmiaru tego wzrostu. Należałoby jednak wymagać konsekwentnie wyeliminowania wpływu tych wydarzeń na ceny aktualne w dniu zbycia nieruchomości. Istotna może być przykładowo okoliczność dokonania podziału nieruchomości w czasie po wejściu w życie planu miejscowego, która rodzi dwa problemy. Po pierwsze, sam podział może wywołać wzrost wartości nieruchomości (cytowany art. 98 a u.g.n.). Po drugie, mogą powstać wątpliwości w zakresie sposobu określenia wartości nieruchomości "według stanu z dnia wejścia w życie planu miejscowego", w przypadku zbycia jednej z wydzielonych działek. Wtedy ta działka stanowi "nieruchomość", ale w wymienionym dniu stanowiła część nieruchomości wyjściowej. Przy dokonywaniu wyceny porównuje się nieruchomości podobne obszarowo według stanu z chwili zbycia, ale byłyby one nieporównywalne z nieruchomością z dnia wejścia w życie planu miejscowego, jako stanowiące jedynie część jej obszaru. Wycena 1 m² nieruchomości jako znikomej części nieruchomości wyjściowej będzie odmienna od wyceny wydzielonej, niewielkiej działki o tym samym przeznaczeniu. Niewątpliwe więc należy wyeliminować ten czynnik wzrostu wartości nieruchomości, nie związany ze zmianą jej przeznaczenia. Problem ten został już zgłoszony do rozwiązania, ale pozostał niezrozumiany (patrz pytanie trzecie w NZS 2007/4/61 s. 67), gdyż powołana opinia prawna w ogóle nie odniosła się do przedstawionego stanu faktycznego, w którym cała duża obszarowo nieruchomość rolna zmieniła przeznaczenie w sposób jednolity i sprzedano wydzieloną z niej działkę budowlaną, zaś zadający pytanie nie wiedział, czy nieruchomością podobną będzie nieruchomość o obszarze sprzed podziału, czy odpowiadająca obszarowo wydzielonej działce. Po prostu tej "nieruchomości" (wydzielonej działki ) nie było w dacie wejścia w życie planu miejscowego, lecz była duża nieruchomość przeznaczona pod budownictwo jednorodzinne, czyli dopiero wymagająca podziału. Praktycznie niewykonalne wydaje się wówczas dokonanie wyceny takiej dużej nieruchomości, wymagające odnalezienia transakcji zbycia podobnych nieruchomości (poprzednio rolnych, obecnie stanowiących zbiór niewydzielonych jeszcze działek budowlanych), gdyż zazwyczaj nieruchomości takie ulegają podziałowi i zbywane są poszczególne działki budowlane, chociaż niewątpliwie wykonalne byłoby dokonanie wyceny tej dużej nieruchomości jako rolnej, ale z kolei, jak zaznaczono, byłyby to wyceny zupełnie oderwane od tak istotnej cechy jak obszar nieruchomości (działki budowlanej) podlegającej określeniu wartości. Pozostając nadal przy ocenach ogólnych należy zwrócić uwagę na procesowe znaczenie operatu szacunkowego. Stanowi on niewątpliwie rodzaj dowodu z opinii biegłego (art. 84§1 k.p.a.), który wymaga wnikliwego rozpatrzenia przez organ (art.77§1 k.p.a.) oraz wszechstronnej oceny w uzasadnieniu decyzji (art.80 i art. 107§3 k.p.a.). O ile jest to dowód istotny w sprawie ustalenia renty planistycznej, to nie zawsze powinien być to dowód jedyny, o ile występują okoliczności faktyczne nie objęte z mocy prawa zakresem operatu szacunkowego, lecz istotne dla rozstrzygnięcia. W przypadku zgłoszenia zarzutów do operatu szacunkowego, zaś ich rozważanie wymaga wiadomości specjalnych, organ powinien zlecić rzeczoznawcy opracowanie uzupełniającego operatu bądź wyznaczyć rozprawę z jego udziałem, albo zlecić opracowanie nowego operatu szacunkowego innemu rzeczoznawcy. Operat podlega ocenie organu, jak każdy inny dowód, pod względem jego zupełności (czy uwzględnia wszelkie okoliczności prawne i faktyczne, czy zawiera wszelkie wymagane składniki) i wiarygodności (czy zawiera dane umożliwiające ich sprawdzenie, czy rzeczywiście zawiera przekonujące wskazanie sposobu wyceny i jego prawidłową realizację). Podstawowe znaczenie posiada ocena, czy rzeczoznawca rzeczywiście opisuje nieruchomości podobne (art. 4 pkt 16 u.g.n.) i czy przedstawił dokumenty umożliwiające sprawdzenie istnienia tego podobieństwa.

W materiale nin. sprawy znalazły się ponadto pewne elementy szczególne, wymagające uwagi. Nie ulegało wątpliwości, że w dacie wejścia w życie planu miejscowego, nieruchomość skarżącej nie była objęta planem miejscowym wcześniejszym. Tym niemniej do akt dołączono zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości skarżącej w planie z 1991r. jako tereny upraw polowych ze wskazaniem rozwoju miasta na kierunek mieszkalnictwa rodzinnego o niskiej intensywności, a częściowo na terenie ulic lokalnych, zaś organ uznał tę okoliczność jako istotną. W operacie szacunkowym zawarto opis nieruchomości jako działki budowlanej, położonej w południowej części miasta, na terenie pól w obszarze zabudowy domami wielo i jednorodzinnymi, przy drodze polnej, bez uzbrojenia, dojazd średni. W dniu wejścia w życie planu działki uprawiane rolniczo, jednak rzeczoznawca nie odniósł się do kwestii, czy nieruchomość stanowiła wówczas niewydzieloną cześć większej nieruchomości rolnej. Nie wyjaśniono znaczenia przewidywanego rozwoju miasta w kierunku nieruchomości skarżącej. Nie przytoczono ustaleń studium dla tego terenu. Rzeczoznawca przyjął podejście porównawcze metodą porównywania parami. Rynek nieruchomości określił jako niedoskonały i mało przejrzysty. Wystąpiła duża rozpiętość cen. Na terenie miasta nie miały miejsca transakcje nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi przeznaczonymi pod użytki rolne. Do porównania przyjęto transakcje nieruchomościami rolnymi na terenie pobliskich wiosek.

Do operatu nie dołączono dokumentów lub wyciągów z dokumentów dotyczących analizowanych danych. Z dołączonego wyrysu z mapy ewidencji wynika, że wyceniona nieruchomość należy do zbioru kilkunastu działek budowlanych wydzielonych z działki nr [...], usytuowanych w dwóch rzędach, przedzielonych drogą nr [...], przylegających do licznych działek zabudowanych (ulice P., B., K.), czyli położonych na obrzeżu miasta.

W odwołaniu skarżąca przedstawiła okoliczności istotne z punktu widzenia art. 4 pkt 16 i 17 u.g.n., art. 151 u.g.n., art. 153 i art. 154 u.g.n. oraz dołączyła dokument podważający przyjętą w operacie szacunkowym cenę nieruchomości w stanie sprzed wejścia w życie planu miejscowego, zaś w skardze przedstawiła powszechnie dostępne informacje o tych cenach, istotnie różniące się od ceny przyjętej w operacie. Okoliczności te wymagały wnikliwego rozważenia przez organ, jednak po zasięgnięciu uzupełniającej opinii tego samego bądź innego rzeczoznawcy. Przy ocenie dowodu z operatu należało wykorzystać treść §55 i 56 rozporządzenia oraz wezwać rzeczoznawcę do uzupełnienia operatu o wymagane składniki, jak podanie stanu nieruchomości w stanie z dnia wejścia w życie planu miejscowego w aspekcie jej samodzielności, głębsze uzasadnienie wyboru podejścia, metody i techniki szacowania wobec braku na terenie miasta transakcji podobnych, dołączenie dokumentów wykorzystanych przy opracowaniu operatu. Organ powinien ponadto rozważyć zasygnalizowane na wstępie problemy prawne. Trafna była ocena organu, że w sprawie wystąpiły przesłanki ustawowe ustalenia renty planistycznej, jednak wątpliwości budzi bezkrytyczne przyjęcie wyliczonego w operacie rozmiaru wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu. W uzasadnieniu decyzji organ jedynie przytoczył treść operatu i stwierdził formalnie jego zgodność z przepisami rozporządzenia (co już budziło wątpliwości), bez dokonania rzeczywistej oceny tego dowodu. Już zaznaczono, że organ nie był uprawniony do samodzielnej oceny zarzutów odwołania, wymagającej wiadomości specjalnych i udziału rzeczoznawcy. Należy ponadto dołączyć do akt sprawy uchwałę w sprawie studium oraz decyzję podziałową oraz rozważyć znaczenie tych aktów dla rozstrzygnięcia sprawy.

W omówionym stanie sprawy poczynione przez organ oceny prawne okazały się przedwczesne, zaś jej materiał procesowy wymaga uzupełnienia w podanym zakresie. Stwierdzone przez Sąd uchybienia procesowe organu wynikające z naruszenia art. 7, 77 § 1, 80 i 107§3 k.p.a., należało uznać za mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy w rozumieniu art. 145§1 pkt 1 c p.p.s.a. Mając to na uwadze, oraz ponadto na podstawie art. 152 p.p.s.a. i art. 200§1 p.p.s.a. orzeczono jak w sentencji.

J.T.18.01.10r.