Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 967/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2020-11-30 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 98a ust. 1, art.  176, art. 155.
journal: Dz.U. 2020 poz 65
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: art. 134 § 1, art. 135, art. 145 § 1 pkt 1 lit. c., art. 200, art. 205 § 2, art. 209.
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska, Sędziowie Sędzia WSA Andrzej Matan, Sędzia WSA Artur Żurawik (spr.), , po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 30 listopada 2020 r. sprawy ze skarg G.K. i J.K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach z dnia [...]r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1) uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta G. z dnia [...]r. nr [...]; 2) zasądza od organu na rzecz skarżących kwoty po 3067 (trzy tysiące sześćdziesiąt siedem) złotych na rzecz każdego ze skarżących tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta G. decyzją z dnia [...] r., nr [...], wydaną na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (obecnie j.t. Dz. U. z 2020 r., poz. 256 – dalej k.p.a.), w związku z art. 98a ust. 1 i art. 148 ust. 1 – 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (obecnie j.t. Dz. U. z 2020 r., poz. 65 z późn. zm. – dalej u.g.n.), orzekł o:

1) ustaleniu opłaty adiacenckiej w wysokości 84.420,80 złotych należnej Miastu G. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynikającego z jej podziału, od J. K. i G. K. - właścicieli po 1/2 części nieruchomości położonej w G. przy ulicy [...], na dzień wydania decyzji Prezydenta Miasta G. nr [...] z dnia [...] roku, oznaczonej przed podziałem jako działki nr 1 i nr 2;

2) zobowiązaniu J. K. do uiszczenia opłaty adiacenckiej ustalonej w punkcie 1 decyzji, w wysokości 42.210,40 zł, z zastrzeżeniem naliczenia odsetek ustawowych w przypadku niedotrzymania terminu zapłaty. Obowiązek wniesienia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna;

3) zobowiązaniu G. K. do uiszczenia opłaty adiacenckiej ustalonej w punkcie 1 decyzji, w wysokości 42.210,40 zł, z zastrzeżeniem naliczenia odsetek ustawowych w przypadku niedotrzymania terminu zapłaty. Obowiązek wniesienia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu podano m. in., że na wniosek J. K. i G. K., ostateczną decyzją wydaną z upoważnienia Prezydenta Miasta G. w dniu [...] roku, zatwierdzony został podział ww. nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy odniósł się do wcześniejszych wątpliwości Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach w zakresie formy operatu, podtrzymując prawidłowość jego sporządzenia i doprecyzował swoje stanowisko. Operat szacunkowy sporządzony został prawidłowo, z uwzględnieniem norm prawnych. Strony nie wyraziły woli skorzystania z przysługujących im w postępowaniu uprawnień, w tym procedury przewidzianej w art. 157 ust. 1 u.g.n., tj. wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia przedmiotowego operatu oraz nie wniosły o przeprowadzenie nowych dowodów.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyli J. K. i G. K., zaskarżając ją w całości. Odwołujący się wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu swojego stanowiska zarzucono organowi I instancji m. in. niedokonanie wyczerpującego zbadania stanu faktycznego sprawy i przyjęcie, że operat szacunkowy określa prawidłową wartość gruntu przed podziałem i po podziale; uchybienia w treści operatu szacunkowego, w tym uwzględnienie przy obliczeniu wartości nieruchomości po podziale działek, które nie nadają się do samodzielnego zagospodarowania; sporządzenie wyceny przy wykorzystaniu podejścia porównawczego bez spełnienia warunku polegającego na przyjęciu do porównania nieruchomości podobnych; brak dokumentów rzeczoznawcy, które stanowiły podstawę operatu; uznanie, że operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego R. S. w dniu [...] r. nie może zostać przyjęty przez organ jako dowód w sprawie.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Katowicach (dalej SKO) decyzją z dnia [...] r., znak [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu podano m. in., że operat szacunkowy jest prawidłowy. Odwołujący nie wystąpili o ocenę operatu do organizacji rzeczoznawców. Ani sąd, ani organy administracji, nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne.

Skargi na powyższą decyzję złożyli przez pełnomocnika J. K. i G. K., zaskarżając ją w całości. Zaskarżonej decyzji zarzucono:

1) błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę wydania skarżonej decyzji, polegający na przyjęciu, że zarzut odwołania dotyczący nieuzasadnionego odstąpienia od wykonania postanowienia dowodowego w zakresie, w jakim organ zlecił rzeczoznawcy sporządzenie nowego operatu szacunkowego (zarzut z pkt. 2.b. odwołania) dotyczył zlecenia dokonanego przez SKO, kiedy z treści zarzutu oraz jego uzasadnienia wprost wynika, że zarzut ten dotyczy postanowienia organu I instancji, a w konsekwencji nierozpatrzenie tego zarzutu;

2) naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

a) art. 8, 11 i 107 § 1 i 3 k.p.a., polegające na nieodniesieniu się do wszystkich zarzutów podniesionych przez skarżących w odwołaniu od decyzji Prezydenta, w szczególności pominięcie zarzutów wyrażonych w punktach 1.b. oraz 1.e odwołania;

b) art 7, 77 § 1 i 80 k.p.a., polegające na uznaniu, że organy administracji publicznej nie mogą dokonywać oceny operatu szacunkowego w zakresie, w jakim jego ustalenia odnoszą się do doboru nieruchomości przyjętych do porównania, a w konsekwencji niedokonanie przez SKO oceny operatu przez pryzmat jego zgodności z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa;

c) art. 7, 8 § 1, 77 § 1 i 80 k.p.a. w zw. z art. 156 § 3 u.g.n., polegające na nieuwzględnieniu i braku oceny zaoferowanego przez skarżących dowodu z innego operatu szacunkowego, wykonanego dla tej samej nieruchomości, z uwagi na upływ terminu 12 miesięcy, wynikającego z art. 156 § 3 u.g.n., pomimo, że termin ten nie ma wpływu na możliwość uwzględnienia takiego operatu w procesie oceny wiarygodności innych dowodów zebranych przez organ w ramach postępowania (operatu szacunkowego), w szczególności w warunkach istnienia istotnych rozbieżności pomiędzy operatami;

d) art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a., polegające na arbitralnym uznaniu, wbrew obowiązującym przepisom, że naruszenie przepisów postępowania przez Prezydenta, polegające na braku wyczerpującego rozpatrzenia i oceny materiału dowodowego w postaci opinii biegłego rzeczoznawcy na okoliczność ustalenia wzrostu wartości nieruchomości, a w konsekwencji dopuszczenie dowodu z operatu szacunkowego, pomimo że biegły nie dołączył do operatu istotnych dokumentów wykorzystanych przy jego sporządzeniu - w szczególności wyników analizy danych rynkowych zebranych w ramach masowego badania zasobów dokumentów prowadzonego przez rzeczoznawców majątkowych w systemie [...] (na który powołał się rzeczoznawca), wyrysów z ewidencji gruntów, w tym dla działek przyjętych do porównania, wyrysów z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, w tym dla działek przyjętych do porównania, odpisów lub wyników badania ksiąg wieczystych nieruchomości przyjętych do porównania, wyników oględzin nieruchomości przyjętych do porównania - nie miało znaczenia dla podjętego rozstrzygnięcia.

3) naruszenie następujących przepisów prawa materialnego:

a) art. 98a ust. 1b u.g.n., poprzez jego błędną wykładnię, polegającą na uznaniu, że opłata adiacencka może zostać ustalona przy wyznaczeniu wartości nieruchomości po podziale z uwzględnieniem wartości działek, które nie nadają się do samodzielnego zagospodarowania, a to ze względu na fakt, że podział nastąpił na wniosek skarżących, że skarżący nie wnieśli odwołania od decyzji podziałowej, a ponadto, że przyjęta wartość nieruchomości nienadających się do samodzielnego zagospodarowania jest dziesięciokrotnie niższa niż działek, które nadają się do samodzielnego zagospodarowania, kiedy z normy tego przepisu wprost wynika, że wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi;

b) art. 176 u.g.n. w zw. z art. 24 § 1 k.p.a., względnie w zw. z art. 24 § 3 k.p.a., poprzez błędną wykładnię normy tego przepisu, polegającą na uznaniu, że przepis ten nie ma zastosowania w postępowaniu administracyjnym dotyczącym ustalenia opłaty adiacenckiej, z uwagi na fakt, że rzeczoznawca majątkowy nie jest stroną postępowania administracyjnego, kiedy z przepisu wprost wynika, że dotyczy on wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego od udziału w szacowaniu nieruchomości niezależnie od tego, czy czynności tych dokonuje w ramach postępowania administracyjnego, czy poza nim.

Zarzucając powyższe wniesiono o uchylenie w całości decyzji SKO oraz decyzji organu I instancji i zasądzenie na rzecz skarżących zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie. Podał, że działał na podstawie i w granicach prawa, a rozstrzygnięcie znajduje umocowanie w zgromadzonym materiale dowodowym. W uzasadnieniu powtórzył swą poprzednią argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

W myśl art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j.t. Dz. U. z 2019 r., poz. 2167) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m. in. przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym zgodnie z § 2 tegoż artykułu kontrola, o której mowa, jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd rozpoznaje sprawę rozstrzygniętą zaskarżonym aktem z punktu widzenia kryterium legalności, to jest zgodności z prawem całego toku postępowania administracyjnego i prawidłowości zastosowania prawa materialnego. Nadto zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2019 roku, poz. 2325 ze zm. – dalej p.p.s.a.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz wskazaną podstawą prawną.

Przeprowadzone w określonych wyżej ramach badanie zgodności z prawem zaskarżonego aktu wykazało, że jest on dotknięty uchybieniami uzasadniającymi jego wzruszenie. Zaskarżone rozstrzygnięcie narusza bowiem przepisy postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, co w świetle art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. skutkuje jego uchyleniem.

Zgodnie z art. 7 k.p.a. w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Prowadzą też postępowanie w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej (art. 8 §1 k.p.a.) i powinny działać w sprawie wnikliwie (art. 12 §1 k.p.a.). Przepisy te znajdują doprecyzowanie m. in. w art. 77 §1 k.p.a., zgodnie z którym organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy; istotny jest także art. 80 k.p.a., w świetle którego organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona.

W świetle art. 98a ust. 1 u.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości.

Z kolei według art. 98a ust. 1b u.g.n. wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi.

Przepis art. 98a u.g.n. został częściowo znowelizowany z dniem 23 sierpnia 2017 r. na mocy ustawy z 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2017 r., poz. 1509). Nowelizacja ta zatem ma zastosowanie w niniejszej sprawie.

Zgodnie z art. 176 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy podlega wyłączeniu od udziału w szacowaniu nieruchomości, jeżeli zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 k.p.a.

W wyroku NSA z 3 października 2019 r., sygn. I OSK 173/18, wskazano, że kwestia obowiązku wyłączenia rzeczoznawcy zależy od okoliczności rozpatrywanej sprawy. "Istotny dla oceny powyższego jest rodzaj i charakter zgłoszonych przez stronę wątpliwości, które stały się bezpośrednią przyczyną ponownego sporządzenia operatu szacunkowego."

Bardziej stanowcze stanowisko wyrażono np. w wyroku NSA z dnia 27 lutego 2020 r., I OSK 1947/18. Wskazano tam, że stwierdzenie naruszenia przez rzeczoznawcę przepisów dotyczących sporządzania operatów wymaga sporządzenia nowego operatu szacunkowego przez innego rzeczoznawcę (por. też wyroki NSA cytowane w ww. orzeczeniu). W sytuacji, gdy z uwagi na wady operatu szacunkowego dochodzi do uchylenia decyzji wydanej w sprawie, a rozstrzygnięcie organów w przeważającej mierze bazuje na operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego, wówczas podlega on wyłączeniu w sprawie. W nawiązaniu bowiem do konstrukcji odpowiedniego stosowania przepisów, literalne podstawienie pojęcia "rzeczoznawcy" w miejsce "pracownika organu administracji publicznej" w art. 24 k.p.a. nie czyni normy prawnej w ten sposób powstałej bezprzedmiotową, czy sprzeczną z treścią przepisu odsyłającego (art. 176 u.g.n.). Konieczne jest jednak uwzględnienie charakteru danej sprawy i roli opinii biegłego w niej. Na gruncie rozpoznawanej sprawy, której rozstrzygnięcie organów w przeważającej mierze bazuje na operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego, powyższa konstatacja ma jeszcze silniejsze ugruntowanie. Przepis art. 176 u.g.n., przy określaniu przesłanek wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego od udziału w szacowaniu nieruchomości, nie posługuje się bowiem konstrukcją odpowiedniego stosowania art. 24 k.p.a., lecz bezpośredniego. W takiej sytuacji nie powinien on ani wydawać nowej opinii w sprawie w ponownym postępowaniu pierwszoinstancyjnym, ani uzupełniać w nim swojej wcześniejszej opinii, lecz podlegać wyłączeniu, stosownie do art. 176 u.g.n. w zw. z art. 24 §1 pkt 4 i 5 k.p.a. Do wydania opinii, o której mowa w art. 98a ust. 1 u.g.n., powołany powinien być wówczas inny rzeczoznawca majątkowy.

Niewątpliwie w niniejszej sprawie były podstawy do sporządzenia operatu przez innego rzeczoznawcę, bez względu na to, który z powyższych poglądów NSA należałoby przyjąć. W decyzji kasatoryjnej SKO z [...] r., wskazano m. in., że operat szacunkowy z [...] r. cechuje się chaotycznością i brakiem konsekwencji (s. 4 i 6 decyzji). Zarzucono również brak opisu tabeli, co nie pozwalało na ustalenie podobieństwa nieruchomości (s. 5 decyzji), brak wymaganych analiz (s. 6 decyzji). W konsekwencji organ I instancji skierował do rzeczoznawcy pismo "o sporządzenie nowego operatu" (k. 116 akt administracyjnych). Rzeczoznawca, wbrew temu żądaniu i wcześniejszej ocenie SKO, pismem z dnia [...] r. stwierdziła, że zastrzeżenia wobec jej poprzedniego operatu są niezasadne, wobec czego w piśmie tym rozszerzyła jedynie swoją argumentację. Pismo to nie jest zatem ani nowym operatem, ani nie zawiera klauzuli aktualizującej spełniającej wymagania art. 156 ust. 4 u.g.n. (ta została dołączona dopiero z datą [...] r.). Pomimo niewykonania żądania organu i niesporządzenia nowego operatu (a jedynie jego doprecyzowania i polemiki rzeczoznawcy z SKO), wydano decyzję I instancji z [...] r., która została utrzymana w mocy przez organ II instancji. Tego rodzaju niekonsekwencja organów nie może zostać zaakceptowana, jako że podważa do nich zaufanie (art. 8 §1 k.p.a.).

Nie wszystkie zarzuty skargi można jednak uznać za uzasadnione. W świetle art. 157 ust. 2 u.g.n. sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. Tryb kwestionowania operatu wynika z art. 157 ust. 1 u.g.n. Operat szacunkowy może być wykorzystywany jedynie do celu, dla którego został sporządzony, a zatem już nie w innych postępowaniach (art. 156 ust. 3 u.g.n.). Przedłożony operat z [...] r. nie dość, że zdezaktualizowany, był sporządzony na zupełnie inne potrzeby. Rzeczoznawca zastrzegł tam, że wykorzystanie operatu w innym celu jest niedozwolone.

Art. 155 u.g.n. wskazuje, że przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte przykładowo wymienionych tam zbiorach i dokumentach. Nie jest więc tak, że wycena ma opierać się na oględzinach nieruchomości przyjętych do porównania, których wyniki powinny być dołączone do operatu.

Co więcej, wiele z tych dokumentów, zbiorów obejmuje dane chronione prawnie, w tym dane osobowe, tajemnice handlowe, itp. Nie można więc wymagać od rzeczoznawcy, by do operatu dołączał wszelkie dokumenty, które były podstawą jego wniosków.

W tym kontekście w wyroku NSA z 11 lipca 2016 r., sygn. I OSK 2471/14 stwierdzono: "Operat szacunkowy, również dla właściciela nieruchomości wycenianej, nie może być źródłem takiej wiedzy, która mogłaby prowadzić do ujawniania tajemnicy handlowej lub danych osobowych uczestników obrotu nieruchomościami. Taką wiedzą może dysponować jedynie rzeczoznawca majątkowy, którego pozycja w systemie prawa jest zbliżona do osoby zaufania publicznego i wobec którego istnieją instrumenty nadzoru nad właściwym wykonywaniem czynności zawodowych, w tym zachowania tajemnicy zawodowej (art. 175 ust. 3 i art. 178 u.g.n.)." Dlatego strona niezadowolona z wyceny ma prawo, by weryfikacji operatu dokonała organizacja rzeczoznawców.

Organ odwoławczy podjął próbę wyjaśnienia podstawy faktycznej i prawnej rozstrzygnięcia, jednak i on nie dostrzegł wadliwości aktu, który utrzymał w mocy, przez co należy uznać i jego rozstrzygnięcie za nieodpowiadające prawu.

Wszystkie te uchybienia ww. przepisom postępowania oraz art. 107 §3, 138 §1 pkt 1 k.p.a., stwarzają podstawę do uchylenia zaskarżonego rozstrzygnięcia oraz poprzedzającego go rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. i art. 135 p.p.s.a., przy odstąpieniu od dalej idącej kontroli prawidłowości zastosowania w niniejszej sprawie prawa materialnego, do której zmierzają niektóre zarzuty skargi. Stan faktyczny nie został bowiem prawidłowo ustalony, a kontrola zastosowania prawa materialnego następuje dopiero po ustaleniu rzeczywistego stanu faktycznego sprawy, w odniesieniu do którego mają znaleźć zastosowanie normy prawa materialnego w niewadliwie przeprowadzonym postępowaniu. Zatem kontrola przestrzegania przez organy administracyjne norm prawa materialnego może być przeprowadzona dopiero w ostatniej kolejności (zob. wyrok NSA z 10 lutego 1981 r., sygn. SA 910/80, ONSA 1981, nr 1, poz. 7; T. Woś [red.], Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz, Warszawa 2012, s. 757 – 757).

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy winny mieć na uwadze powyższe ustalenia, bacząc by nie naruszono reguł postępowania oraz by rozstrzygnięcia odpowiadały prawu materialnemu. Wycena sporządzona przez innego rzeczoznawcę winna być rzetelna, spełniać wymagania prawne i być należycie oceniona. Należy wziąć pod uwagę, że wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Stąd nowy operat musi te kwestie dokładnie ustalać i uzasadniać. Organ z kolei winien dokonać oceny, czy operat spełnia wymagania w ww. zakresie. W przypadku dostrzeżenia braków należy konsekwentnie wyegzekwować od rzeczoznawcy uzupełnienie operatu, bądź wyjaśnienie wątpliwości. Nie będzie dopuszczalna sytuacja, że rzeczoznawca odmówi spełnienia żądania organu, prowadząc z nim krytyczną polemikę, a organ – wbrew wcześniejszemu własnemu stanowisku i pomimo nieprzeprowadzenia wszystkich niezbędnych czynności – wyda decyzję dla skarżących niekorzystną.

W przedmiocie zwrotu kosztów postępowania, obejmujących wpisy stosunkowe od skarg (po 1267 zł od każdego ze skarżących) i koszty zastępstwa procesowego (po 1800 zł), Sąd rozstrzygał w oparciu o przepisy art. 200, art. 205 § 2 i art. 209 p.p.s.a.

Sąd zastosował możliwość, o której mowa w art. 206 p.p.s.a. W świetle tego przepisu "Sąd może w uzasadnionych przypadkach odstąpić od zasądzenia zwrotu kosztów postępowania w całości lub w części, w szczególności jeżeli skarga została uwzględniona w części niewspółmiernej w stosunku do wartości przedmiotu sporu ustalonej w celu pobrania wpisu." Ponieważ pełnomocnik reprezentował każdego ze skarżących i sporządził jedną skargę, która była oparta na tych samych argumentach, stąd zamiast po 3600 zł zwrotu kosztów zastępstwa procesowego zasądzono po 1800 zł na rzecz każdego z nich. Do tych kwot zostały doliczone wysokości uiszczonych wpisów.

Sąd orzekał na posiedzeniu niejawnym w trybie art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (j.t. Dz. U. z 2020 r., poz. 1842 ze zm.).

Powołane wyżej orzecznictwo sądowo-administracyjne dostępne jest w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, pod adresem internetowym http://orzeczenia.nsa.gov.pl.