Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 356/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2011-09-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 59 ust. 1, art. 55, art. 64 ust. 1, art. 61 ust.1 pkt 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Bogucka (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Włodzimierz Kubik,, Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka, Protokolant referent - stażysta Marta Zasoń, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 września 2011 r. sprawy ze skargi S. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy terenu 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Prezydenta Miasta C. nr [...] z dnia [...] r.; 2. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku.


UZASADNIENIE

Wnioskiem z dnia 7 grudnia 2009 r. M. M., prowadząca działalność gospodarczą pod nazwą Przedsiębiorstwo "B" w C., zwróciła się do Prezydenta Miasta C. o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegające na przebudowie i nadbudowie budynku gospodarczego oraz zmianie sposobu użytkowania istniejących budynków gospodarczych z przeznaczeniem na zabudowę usługową (handel i biura), planowanej na działkach nr [...],[...],[...] i [...] przy ul. [...],[...],[...] oraz ul. [...]. We wniosku określono, że powierzchnia terenu wynosi 2700 m2, projektowane zmiany w dotychczasowym zagospodarowaniu terenu polegają na utwardzeniu części terenu dla potrzeb obsługi (dojazdy, parkingi), nieruchomość ma urządzony wjazd od strony ulicy [...] i istniejące trzy miejsca parkingowe w garażach wbudowanych w budynki, projektowane są 4 miejsca dla samochodów osobowych. Do wniosku dołączono trzy załączniki B, zawierające opisy obiektów objętych wnioskiem, jeden załącznik C zawierający parametry techniczne inwestycji, dwa załączniki D dotyczące zmiany sposobu użytkowania budynku gospodarczego (adaptowana szklarnia) na pawilon handlowy z częścią magazynową i budynku gospodarczego na część biurową (ekspozycja, hol) oraz załącznik E stwierdzający, że inwestycja nie jest zaliczana do przedsięwzięć mogących oddziaływać na środowisko. W załączniku C podano, że przedmiotem inwestycji są biura firmy i handel detaliczny oraz hurtowy artykułami przemysłowymi (fototapety, anteny satelitarne, akcesoria do montażu sieci telewizyjnych) a powierzchnia sprzedaży wyniesie 20 m2.

Po zawiadomieniu o wszczęciu postępowania S. R., będący właścicielem działki nr [...] przy ul. [...], bezpośrednio sąsiadującej z terenem inwestycji, oświadczył w piśmie z 4 stycznia 2010 r., że wnosi zastrzeżenia do planowanej inwestycji. Nieruchomości objęte wnioskiem znajdują się w strefie mieszkaniowej domów jednorodzinnych. Inwestycja będzie źródłem uciążliwości, w szczególności odczuwalny jest brak miejsc parkingowych. Już obecnie, ze względu na działalność prowadzoną na nieruchomości objętej wnioskiem, ma problemy z dostępem do swojej posesji.

Po sporządzeniu analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, Prezydent Miasta C. wydał w dniu [...] r. decyzję nr [...], która ustalił warunki dla planowanego przedsięwzięcia. Rozstrzygnięcie to zostało utrzymane w mocy przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. decyzją z [...] r. Po wniesieniu do sądu administracyjnego skargi, Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z [...] r., wydaną na podstawie art. 54 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. (. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), uwzględniło skargę w całości i uchyliło swoją decyzję z [...] r. oraz decyzję organu I instancji z [...] r. i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania przez organ I instancji. W uzasadnieniu wskazano, że podjęcie rozstrzygnięcia winno zostać poprzedzone sporządzeniem analizy ze wskazaniem obiektów na działkach sąsiednich i dokonaniem w oparciu o tę zindywidualizowaną zabudowę sąsiednią ustaleń w zakresie kontynuacji funkcji i warunków zabudowy. Sporządzona w sprawie analiza nie spełnia wymagań i zawiera ogólne stwierdzenia. Wobec uwzględnienia skargi, postanowieniem z dnia 13 sierpnia 2010 r., sygn. akt II SA/GL 608/10 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach umorzył postępowanie sądowe.

Po zwrocie akt organowi I instancji na mapie w skali 1:2000 naniesiono miejsca prowadzenia usług oświatowych (Politechnika [...], Technikum [...], szkoła) oraz miejsca prowadzenia innych usług (bez ich identyfikacji) oraz zabudowy mieszkaniowo-usługowej (ZPHU "L.", PPHU "A.", firma handlowa "P.", Gabinet stomatologiczny i weterynaryjny). Zaznaczono także ilość kondygnacji w poszczególnych budynkach oraz wyliczono procent zainwestowania terenu na działkach z zabudową usługową. Dołączono także zdjęcia budynków przy ul. [...],[...],[...] , [...],[...] i [...] z podaniem szerokości elewacji.

Po sporządzeniu projektu decyzji przez uprawnionego architekta, decyzją z [...] r. nr [...], Prezydent Miasta C. ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia na działkach podanych we wniosku. Jako rodzaj inwestycji podano zabudowę usługową i określono, że inwestycja polega na rozbudowie i nadbudowie budynku gospodarczego wraz ze zmianą sposobu użytkowania istniejących budynków gospodarczych z przystosowaniem do funkcji usługowej – pawilon handlowy z częścią magazynową i biurową oraz na realizacji elementów infrastruktury i urządzeń technicznych niezbędnych dla funkcjonowania obiektu i elementów zagospodarowania terenu w zakresie zapewniającym powiązanie funkcjonalne w granicach terenu. Podano, że front działki wyznacza główny wjazd zlokalizowany od ulicy [...] a dostęp do drogi publicznej ustalono wyłącznie istniejącym zjazdem z ul. [...]. Ustalono linię zabudowy od ulicy [...], wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do terenu 30%, wielkość powierzchni biologicznie czynnej 40%, szerokość elewacji frontowej 11 m z tolerancją 20%, wysokość elewacji frontowej do 6,5 m, dach dwuspadowy lub wielospadowy o kącie nachylenia do 40%, wysokość kalenicy do 8,5 m. W zakresie miejsc postojowych wprowadzono obowiązek zapewnienia na działce inwestora 100% miejsc parkingowych dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo z zaleceniem stosowania wskaźników : min. 1 mp na dwóch pracowników, min 1 mp na każde 35m2 powierzchni usług związanych z obsługą klientów, min. 1 mp na 1 mieszkanie oraz dodatkowe miejsca dla obsługi w zakresie zaopatrzenia. Zastrzeżono, że obsługa zaopatrzenia nie może odbywać się kosztem dróg przyległych [...] i [...]. Ustalono nadto warunki w zakresie infrastruktury technicznej oraz ochrony środowiska i zdrowia ludzi. W zakresie ochrony interesów osób trzecich określono, że inwestycja nie może ich naruszać, w szczególności pozbawiać dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z urządzeń infrastruktury, dostępu do światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, powodować uciążliwości poprzez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie, zanieczyszczać powietrza, wody i gleby.

W uzasadnieniu decyzji podano, że wyznaczono wokół terenu obszar analizowany. Analiza wykazała, że działki inwestora położone są wśród zabudowy mieszkaniowej jedno i wielorodzinnej, mieszkaniowo-usługowej ([...],[...],[...],[...],[...]) oraz usługowej ([...],[...],[...],[...], dz. Nr [...],[...],[...] i [...]). Cechy budynków mieszkaniowo-usługowych i usługowych stanowiły podstawę do wyznaczenia parametrów dla nowej zabudowy. Planowana inwestycja stanowi kontynuację funkcji zabudowy, gabarytów i zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym. Spełnione są warunki, o jakich mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wymagania dotyczące nowej zabudowy określono zgodnie z przepisami rozporządzenia. Linię zabudowy określono jako kontynuację linii zabudowy od ulicy [...], wskaźnik powierzchni zabudowy wyliczono na podstawie średniej intensywności dla terenów zabudowy mieszkaniowo-usługowej i usługowej, szerokość elewacji frontowej jako średnią szerokość z tolerancja do 20%, podobnie na podstawie uśrednionych danych określono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej.

Załączniki do decyzji stanowią wyniki analizy, cześć opisowa i graficzna. W części opisowej przyjęto, że ustalenie warunków dotyczy inwestycji o funkcji usługowej. W obszarze analizowanym stwierdzono zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, jednorodzinną, mieszkaniowo-usługową i usługową. Analizie poddano nieruchomości dostępne z ulic [...] i [...] o funkcji usługowo-mieszkaniowej i usługowej. Stanowiły ją: zabudowa mieszkaniowo-usługowa przy ul. [...] – gabinet stomatologiczny i weterynaryjny, zainwestowanie terenu 24%, II kondygnacje naziemne, [...] – PPHU "A." zainwestowanie terenu 20,7%, II kondygnacje naziemne, [...] – firma handlowa "P." zainwestowanie 19%, II kondygnacje, [...] – PZHU "L." zainwestowanie 34,6 %, II kondygnacje, [...] pawilon handlowy zainwestowanie 18,4 %, I kondygnacja. Zabudowa usługowa: [...] – zespół szkół gastronomicznych, zainwestowanie 36,7%, III kondygnacje, budynki Politechniki [...], zainwestowanie 40,98, IV kondygnacje, zespół garaży i pawilon handlowy przy ul. [...] i [...] zainwestowanie 37,9%, I kondygnacja, Gimnazjum nr [...] przy ul. [...] zainwestowanie 13,65%, III kondygnacje, pawilony handlowe przy ul. [...]. Średnią wielkość powierzchni zabudowy obliczono na 30%, linię zabudowy oraz szerokość i wysokość elewacji frontowej obliczono dla zabudowy przy ul[...]

W analizie graficznej wyznaczono obszar analizowany w postaci okręgu wokół działek przeznaczonych pod inwestycję i wykreślono dodatkowo tereny dostępne z tych samych dróg publicznych, za które uznano ulice [...] i [...].

W odwołaniu od decyzji pełnomocnik S. R. zarzucił, że naruszono zasadę dobrego sąsiedztwa, albowiem dominująca formą zabudowy jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Inwestycja związana z natężeniem ruchu samochodów, hałasem i immisjami nie jest do pogodzenia z infrastrukturą osiedla. W konsekwencji naruszono prawem chronione interesy osób trzecich, narażając je na skutki oddziaływania inwestycji. Naruszono obowiązki dowodowe a organ nie ustalił w dostatecznym stopniu stanu faktycznego, nie uwzględnił charakteru planowanej inwestycji i związanej z nią dalszej działalności, rodzącej w przyszłości uciążliwości. Naruszono w konsekwencji przepisy art. 5 ust. 1 pkt 9 prawa budowlanego, który zobowiązuje do poszanowania interesów osób zamieszkałych w sąsiedztwie inwestycji. Podniesiono, że żaden przepis nie zwalnia organu z obowiązku przewidywania możliwych następstw i skutków inwestycji. Powołując się na zacytowane orzeczenia sądów administracyjnych, w tym dotyczące zasad uchwalania planów miejscowych wskazano, że organy winny dążyć do takiego zagospodarowania przestrzeni w zakresie funkcji terenu, aby umożliwić spokojne i bezkonfliktowe wykonywanie prawa własności. Odwołujący się będzie narażony na szkodliwe oddziaływanie inwestycji, już aktualnie dochodzi do blokowania ulicy przez ciągniki, i zanieczyszczania powietrza przez spalanie odpadów poprodukcyjnych. Te okoliczności i interesy strony nie zostały przez organ w ogóle rozważone. Nie rozważono także wypływu na bezpieczeństwo uczniów sąsiedniej szkoły. Organ zignorował także obowiązek dostosowania inwestycji do dominującej w okolicy zabudowy.

Zaskarżoną decyzją z [...] r. SKO w C. utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że przeznaczenie i parametry poszczególnych obiektów zostały przez inwestora określone w załącznikach do wniosku. Wynika z nich, że budynek do rozbudowy i nadbudowy oznaczony literą A na koncepcji zagospodarowania tereniu stanowić ma budynek biurowy o długości 13 i szerokości 10 m, II kondygnacje. Budynek do zmiany sposobu użytkowania B dla funkcji usługowo-magazynowej (14,5 x 10,5 m), I kondygnacja, to pomieszczenia hali sprzedaży (ekspozycja z częścią magazynową). Budynek C dla zmiany sposobu użytkowania dla funkcji usługowej (handlowej) – ekspozycja towaru. Z załącznika C wynika, że projektowane usługi to handel detaliczny i hurtowy art. przemysłowymi, biura firmy. Powstawać będą odpady komunalne (opakowania), odbierane przez jednostki oczyszczania miasta. Opisano przebieg dotychczasowego postępowania. Oceniono, że przeprowadzona analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym spełnia prawne wymagania. Ze względu na sposób zagospodarowania działek sąsiednich, planowana inwestycja – zabudowa usługowa, pawilon handlowy z częścią magazynową i biurową, stanowi kontynuację funkcji. Dla ustalenia parametrów zabudowy wzięto pod uwagę parametry istniejącej zabudowy usługowej i usługowo-mieszkaniowej i obliczono je dla inwestycji planowanej. Spełniona została w ten sposób przesłanka z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Spełnione są także pozostałe przesłanki z tego przepisu, określone w pkt 2-5. Wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich na etapie ustalania warunków zabudowy są zapisywane, zgodnie z art. 54 pkt 2 lit.d ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i § 2 pkt 7 rozporządzenia MI z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. nr 164, poz. 1589), poprzez określenie warunków ochrony przed pozbawieniem dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej, oraz ze środków łączności, dostępu światła, uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie, zanieczyszczenia powietrza, wody i gleby. W takim zakresie wymagania te zostały zapisane w decyzji w pkt 2e. Natomiast w pkt 2b decyzji został zawarty warunek zapewnienia na działce inwestora 100 % miejsc parkingowych dla użytkowników stałych i okresowych i zapewnienia obsługi komunikacyjnej na własnym terenie, bez naruszania przestrzeni przyległych dróg publicznych. W pkt 2c zawarto natomiast warunki dotyczące projektowania i wykonania obiektów z zachowaniem norm hałasu. Oceniając, że decyzja zawiera wszystkie konieczne postanowienia, a zamierzenie jest zgodne z przepisami prawa, zgodnie z art. 56 ustawy, nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy.

W skardze do sądu administracyjnego pełnomocnik S. R. wniósł o uchylenie wydanych decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez organ I instancji. Zarzucił wydanie decyzji z naruszeniem art. 61 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 63 ust. 2, art. 6 ust. 1 i 2 ustawy o planowaniu, art. 7, 8, 77 § 1 k.p.a. oraz art. 5 ust. 1 pkt 9 prawa budowlanego. Podniósł, że planowana inwestycja narusza zasadę dobrego sąsiedztwa, a inwestorzy naruszają prawne interesy osób trzecich, planując realizację inwestycji niekorzystnie oddziałującej na zabudowę mieszkaniową. Zapewnienie 100 % miejsc parkingowych na działce inwestorów nie będzie możliwe. Powielił zarzuty zawarte w odwołaniu od decyzji.

W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie, opisując przebieg postępowania i podtrzymując stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach rozważył, co następuje:

Decyzja o warunkach zabudowy rozstrzyga, w sytuacji braku planu miejscowego, o dopuszczalności dokonania zmiany zagospodarowania określonego terenu, polegającej na budowie obiektu budowlanego, a także zmianie sposobu użytkowania obiektu istniejącego. W sytuacji, gdy wykonanie takich robót wymaga pozwolenia na budowę, decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu wiąże organ wydający pozwolenie na budowę (art. 59 ust., 1 i art. 55 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r., nr 80, poz. 717 ze zm.). Związanie to istnieje w zakresie, który jest przedmiotem rozstrzygnięcia, czyli w zakresie określenia rodzaju obiektu budowlanego, jego funkcji i przeznaczenia, a także parametrów architektonicznych i elementów zagospodarowania terenu wyznaczanych w decyzji o warunkach. Wzgląd na tę okoliczność miał wpływ na ocenę przez Sąd zaskarżonej decyzji. Jeżeli przedmiot inwestycji nie jest dostatecznie precyzyjnie oznaczony, to na etapie sporządzania projektu budowlanego i jego zatwierdzania może dojść do takiego określenia rodzaju inwestycji, który nie odpowiada ustalonej funkcji zabudowy sąsiedniej, przez co zniweczony zostaje cel wydawania decyzji ustalającej warunki. Organ wydający pozwolenie na budowę nie bada całokształtu akt sprawy zakończonej decyzją ustalającą warunki zabudowy, dokumentem uwzględnianym jest wyłącznie ostateczna decyzja. W niniejszej sprawie określono w decyzji przedmiot inwestycji jako zabudowę o funkcji usługowej – pawilon handlowy z częścią magazynową i biurową. Jednocześnie inwestor określał w załącznikach do wniosku rodzaj handlu jako detaliczny i hurtowy, co nie znalazło odzwierciedlenia w decyzji. Istnieje różnica w układzie obciążeń w zależności od rodzaju prowadzonego handlu oraz sprzedawanego asortymentu towaru. Rodzaj handlu oraz asortyment towaru determinują także charakter zagospodarowania terenu. Do innego rodzaju usług, związanych z zabudową mieszkaniową, można zaliczyć handel detaliczny towarami codziennej potrzeby, a do innej handel o charakterze hurtowym, towarami przemysłowymi. Badając dopuszczalność realizacji określonej inwestycji pod względem zachowania ładu przestrzennego w zakresie kontynuacji funkcji należy zatem z jednej strony precyzyjnie określić przedmiot planowanej inwestycji i rozstrzygnąć o nim w decyzji, zaś z drugiej strony zbadać istniejące zagospodarowanie działek w obszarze analizowanym. Jaki rodzaj handlu uznano za dopuszczalny i zgodny z istniejącym zagospodarowaniem, w decyzji nie określono, działalność handlowa może natomiast pociągać bardzo zróżnicowane sposoby zagospodarowania terenu. Ujmując zaś kwestię od strony prowadzenia analizy zagospodarowania terenów sąsiednich trzeba wskazać, że nie każde stwierdzenie istnienia obiektu określonego jako usługowy daje podstawę do uznania, że zgodny z zasadą dobrego sąsiedztwa jest każdy inny obiekt usługowy. Za zgodne z podstawową funkcją mieszkalną uznaje się np. obiekty związane z zaspokajaniem podstawowych, bytowych potrzeb mieszkańców. Powstanie takiego obiektu, np. przychodni lekarskiej czy sklepu, kwalifikowanych jako obiekty usługowe i handlowe, nie może stanowić argumentu przemawiającego za dopuszczalnością realizowania w dalszej kolejności innych obiektów, także co do zasady handlowych, ale prowadzących handel o charakterze nie związanym z zaspokajaniem potrzeb bytowych lokalnej społeczności. Taka praktyka nie służyłaby spójności urbanistycznej, lecz prowadziła do różnicowania sposobu zagospodarowania terenu.

Ze względu na położenie działki inwestorki na zbiegu dwóch ulic, do analizy przyjęto zabudowę dostępną z tych ulic, w wyznaczonym obszarze analizowanym. Nie ma podstaw do kwestionowania ani wyznaczonego obszaru analizowanego (ustalonego jako trzykrotność frontu działki, liczona w każda stronę od jej granic), ani uznania za działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej, nieruchomości dostępnych z obu ulic. Taka praktyka mieści się w prezentowanych w orzecznictwie rozumieniu działki sąsiedniej. W tak wyznaczonym obszarze analizowanym stwierdzono występowanie zabudowy zróżnicowanej pod względem funkcji. Poza budynkami mieszkalnymi stwierdzono zabudowę usługową, ale o dość zróżnicowanym charakterze. Nie doszło także na etapie analizy do opisania przedmiotu tej działalności w pewnych, istotnych przypadkach. Po pierwsze, w obszarze analizowanym stwierdzono istnienie budynków szkół, w tym politechniki. Jakkolwiek rozporządzenie MI z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. nr 164, poz. 1589) w § 2 pkt 1, lit. b) nie różnicuje rodzaju zabudowy usługowej, to nie znaczy, że na etapie analizy rodzaj ten nie ma znaczenia. Na etapie analizy winno dojść do zbadania funkcji zabudowy w obszarze analizowanym (przepis § 3 ust. 1 rozporządzenia MI z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – Dz. U. nr 164, poz. 1588). Ustalenia dotyczące funkcji zapisuje się poprzez określenie sposobu użytkowania obiektów (§ 2 pkt 2 powołanego rozporządzenia w sprawie oznaczeń i nazewnictwa (...). Określenie w decyzji, że chodzi wyłącznie o pawilon handlowy, bez sprecyzowania rodzaju handlu i jego przedmiotu, nie jest wystarczające.

Wątpliwości budzą także ustalenia przyjęte w analizie. Ze względu na wykorzystywanie budynków szkół ( w tym wyższych) zasadniczo w celu prowadzenia w nich zajęć szkolnych, nie są one miarodajne dla wykazania dopuszczalności prowadzenia działalności handlowej artykułami przemysłowymi, także na skalę hurtową. W przekonaniu Sądu te zabudowania nie dawały podstaw do ustalenia warunków dla planowanej inwestycji i wyznaczenia jej parametrów, i winny były zostać pominięte, podobnie jak nie uwzględniono przy ustalaniu warunków zabudowań kościoła przy ul. [...], oznaczonych na mapie jako usługi sakralne. Pozostała stwierdzona zabudowa o funkcji usługowej nie została rodzajowo sprecyzowana. W analizie posłużono się określeniem funkcji usługowej i zaliczono do niej obiekty, w których prowadzona działalność nie została bliżej scharakteryzowana. Nie jest wiadome, w jaki sposób są wykorzystywane nieruchomości, na których przy ul. [...] prowadzone jest działalność gospodarcza PPHU "A", firmy "P" czy PZHU "L". Nie jest także wiadome, jakiego rodzaju pawilony handlowe funkcjonują przy ul. [...] i [...] i [...] i czy w konsekwencji planowany handel hurtowy i detaliczny art. przemysłowymi jest z takim wykorzystaniem terenu zgodny.

U podstaw rozstrzygnięcia Sądu legło zatem przekonanie, że w sprawie konieczne jest uwzględnienie ujawnionego w załącznikach do wniosku charakteru i przeznaczenia projektowanej inwestycji, co powinno znaleźć odzwierciedlenie w osnowie decyzji nie tylko poprzez podanie rodzaju zabudowy, ale także charakterystyki sposobu użytkowania obiektów i terenu, zgodnych z zamierzeniem inwestora. Od prawidłowego rozpoznania rodzaju inwestycji zależy także określenie wymagań, jakim winna odpowiadać, np. w zakresie obsługi komunikacyjnej i miejsc parkingowych, na co zwraca uwagę skarżący. W konsekwencji analiza zagospodarowania wyznaczonego obszaru analizowanego winna skoncentrować się na ocenie, czy na jakiejś działce sąsiedniej, w rozumieniu ustawy, znajdują się obiekty o takim przeznaczeniu i charakterze jak planowane. Zwraca np. uwagę, że część zabudowy uznanej za zabudowę usługowo-mieszkaniową, najprawdopodobniej cechuje się wbudowaniem usług w obiekty mieszkaniowe, podczas gdy planowana inwestycja ma charakter wolnostojący. Dopiero w ostatniej kolejności winno dojść do wyznaczenia parametrów i cech zabudowy w oparciu o cechy zagospodarowania istniejącego.

Z podanych względów, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) w związku z art. 135 i 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzekł jak w sentencji.