Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 675/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2015-02-17 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 1 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1269
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych.
article: art. 30 ust. 4 pkt 2,  art. 35
journal: Dz.U. 2013 poz 1409
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Gebel (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj, Sędzia WSA Maria Mysiak, Protokolant starszy sekretarz sądowy Teresa Zauerman, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 12 lutego 2015 r. sprawy ze skargi J. G. na decyzję Wojewody z dnia [...] nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na wykonanie robót budowlanych. oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...], znak: [...], Prezydent Miasta K., na wniosek Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości, zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na wykonanie robót budowlanych, polegających na wykonaniu instalacji ciepłej wody użytkowej oraz przebudowie instalacji wody zimnej, kanalizacji sanitarnej i instalacji gazowej, w budynku przy ul. [...].

Organ, zgodnie z art.35 ust.1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r., poz.1409 ze zm.), przed wydaniem decyzji dokonał sprawdzenia:

1) zgodności projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Śródmieścia Koszalina uchwalonego uchwałą Nr XXXVII/430/2009 Rady Miejskiej w Koszalinie z dnia 25 czerwca 2009 r., a także wymaganiami ochrony środowiska;

2) kompletności projektu budowlanego i posiadania wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a także zaświadczeń, o wpisie projektantów i sprawdzających na listę członków właściwych izb samorządu zawodowego;

3) wykonania i sprawdzenia projektu, przez osoby posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymujące się aktualnymi na dzień opracowania projektu i jego sprawdzenia - zaświadczeniami, o wpisie projektantów

i sprawdzających na listę członków właściwych izb samorządu zawodowego.

Projektant i sprawdzający dołączyli do projektu budowlanego oświadczenia

o sporządzeniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej.

Organ stwierdził także, między innymi, że z opisu stanu technicznego instalacji gazowej w budynku wynika, iż jest ona spawana oraz skręcana, gazomierze w lokalach (przedpokojach) zamontowane są na rurach bez konsoli, co stanowi największe zagrożenia bezpieczeństwa spowodowane naciąganiem rur przy wymianie gazomierzy. Wykonanie nowych pionów gazowych i demontaż istniejących wraz z gazomierzami wyeliminuje całkowicie ulatnianie się gazu.

Następnie organ przedstawił zasady działania Wspólnoty w świetle przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Stwierdził, że Zarząd Wspólnoty reprezentujący właścicieli lokali w budynku złożył oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 32 ust. 4 ustawy Prawo budowlane), a jego podstawą były uchwały członków Wspólnoty z dnia [...] o numerach [...].

W świetle powyższego organ stwierdził, że wniosek Wspólnoty spełnia wymagania przepisów Prawa budowlanego.

Od decyzji tej odwołała się J.G. właścicielka mieszkania nr [...],

w budynku przy ulicy [...]. Wniosła o zmianę decyzji, która została podjęta z naruszeniem przepisów postępowania administracyjnego oraz z naruszeniem prawa materialnego. Odwołująca zarzuciła organowi pierwszej instancji, iż ograniczył swój obowiązek do sprawdzenia wymagań formalno-prawnych, nie dążąc do kompleksowego i wszechstronnego wyjaśnienia sprawy, co stanowi naruszenie art. 7, art. 77 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz.267), zwanej dalej "K.p.a.", szeroko opisując własne stanowisko w tej sprawie.

Wojewoda decyzją z dnia [...], numer [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Stwierdził, że wnioskiem z dnia [...] Wspólnota Mieszkaniowa, zwana dalej "Wspólnota", złożyła wniosek do Prezydenta Miasta K. o wydanie pozwolenia na budowę instalacji ciepłej wody użytkowej oraz przebudowę instalacji wody zimnej, kanalizacji sanitarnej oraz instalacji gazowej w budynku przy [...], dołączając dokumenty wymagane z art. 33 ust.2 ustawy Prawo budowlane.

Prezydent Miasta K., zgodnie z art. 61 § 4 K.p.a., pismem z dnia [...] powiadomił strony o wszczęciu postępowania administracyjnego.

Następnie zgodnie z art. 35 ust. 1 ustawy Prawo budowlane dokonał sprawdzenia:

1) zgodności projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Śródmieścia Koszalina, uchwalonego uchwałą Nr XXXVII/430/2009 Rady Miejskiej w Koszalinie z dnia 25 czerwca 2010 r., a także wymaganiami ochrony środowiska;

2) kompletności projektu budowlanego i posiadania wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a także zaświadczeń, o wpisie projektantów i sprawdzających na listę członków właściwych izb samorządu zawodowego;

3) wykonania i sprawdzenia projektu, przez osoby posiadające wymagane uprawnienia budowlane i legitymujące się aktualnymi na dzień opracowania projektu i jego sprawdzenia - zaświadczeniami, o wpisie projektantów i sprawdzających na listę członków właściwych izb samorządu zawodowego.

Po dokonaniu sprawdzenia projektu budowlanego, zgodnie z art. 10 Kodeksu postępowania administracyjnego, pismem z dnia [...] organ pierwszej instancji powiadomił strony o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań.

W trakcie prowadzonego postępowania administracyjnego A.S. - członek Wspólnoty, poinformowała organ, iż zagłosowała przeciwko uchwale nr [...] w sprawie "demontażu istniejącej instalacji gazowej w lokalach od kurka głównego na zewnątrz budynku oraz wykonaniu nowej instalacji gazowej od gazomierza na zewnątrz budynku do przyboru kuchni w pionie kuchennym do wszystkich lokali" oraz, że nadal decyzję tę podtrzymuje. W uzasadnieniu tego sprzeciwu dodała, iż nie zgadza się z uchwałą z powodu zamontowania jednego wspólnego licznika poboru gazu dla wszystkich członków Wspólnoty oraz w konsekwencji przyjęciem w koszty Wspólnoty przyszłych remontów i konserwacji całej wewnętrznej instalacji gazowej w budynku.

W trakcie prowadzonego postępowania administracyjnego również J.G. - członek Wspólnoty - poinformowała organ pierwszej instancji, iż istnieje prawdopodobieństwo przekroczenia przez Wspólnotę zakresu prac, do którego została upoważniona stosownymi uchwałami oraz nie jest wykluczone, że wniosek dotyczy części instalacji gazowej, która nie należy do części wspólnych. W ocenie J.G. Wspólnota nie może być dysponentem praw własności bez stosownego upoważnienia właścicieli. Strona wniosła o niewydawanie pozwolenia na budowę w zakresie prac, do których Wspólnota nie została upoważniona.

W świetle powyższych uwag Wspólnota, złożyła wniosek o wstrzymanie się

z wydaniem decyzji w sprawie pozwolenia na budowę, do czasu przedstawienia stanowiska dotyczącego przedłożonych pism. W dniu [...] Wspólnota złożyła w organie pierwszej instancji opinię prawną Kancelarii radcy prawnego dr A.O., oświadczenie wraz z uchwałami nr [...] z dnia [...] Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej o niezaskarżeniu tych uchwał do sądu w terminie ustawowym.

Prezydent Miasta K. po analizie projektu budowlanego i uwzględnieniu uwag zawartych w składanych pismach, mając na względzie, że zakres działania organu administracji architektoniczno-budowlanej przy zatwierdzaniu projektu budowlanego i udzielaniu pozwolenia na budowę jest ograniczony art. 35 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, a ocenie może podlegać jedynie zgodność przyjętych rozwiązań z prawem w zakresie określonym ustawą, decyzją Nr [...] z dnia [...] znak: [...] zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na wykonanie robót budowlanych polegających na wykonaniu instalacji ciepłej wody użytkowej oraz przebudowie instalacji wody zimnej, kanalizacji sanitarnej i instalacji gazowej w budynku przy ul. [...].

Organ odwoławczy dokonał ponownego rozpoznania sprawy w pełnym zakresie dokonując własnych ustaleń stanu faktycznego i prawnego sprawy. Stwierdził, że materiał dowodowy zgromadzony w toku prowadzonego postępowania przed organem pierwszej instancji wykazał, że organ wyczerpał cały tryb postępowania określony w przepisach art. 32 - 35 ustawy Prawo budowlane.

Na podstawie dokonanej weryfikacji projektu budowlanego stanowiącego integralną część decyzji o pozwoleniu na budowę, Wojewoda stwierdził, że przewiduje on wykonanie:

- nowej instalacji ciepłej wody użytkowej obejmującej swoim zakresem przewody pionowe i poziome od wymiennikowni co. zlokalizowanej w piwnicy zasilanej

z miejskiej sieci cieplnej w celu podłączenia do istniejącej instalacji ciepłej wody

w lokalach mieszkalnych;

- przebudowy instalacji wody zimnej polegającej na częściowej wymianie instalacji na nową oraz zmianie lokalizacji pionów łazienkowych z podłączeniem do instalacji wody zimnej w lokalach mieszkalnych;

- przebudowy kanalizacji sanitarnej obejmującej wymianę pionów kanalizacyjnych;

- przebudowy instalacji gazowej polegającej na demontażu gazowych podgrzewaczy wody użytkowej, przewodów i gazomierzy oraz zmianie lokalizacji pionów gazowych zasilających kuchenki gazowe, montażu gazomierza zbiorczego (projekt nie obejmuje demontażu instalacji gazowej oraz podgrzewacza wody użytkowej w lokalu mieszkalnym nr [...], którego właścicielem jest odwołująca się J.G. (dowód: rys. nr 7 inst. gazowa).

Projekt budowlany wykonany został zgodnie z obowiązującymi przepisami

i zasadami wiedzy technicznej, co zostało potwierdzone oświadczeniem autorów projektu posiadających stosowne uprawnienia budowlane i legitymujących się aktualnym na dzień opracowania projektu zaświadczeniem o wpisie projektantów na listę członków właściwych izb samorządu zawodowego. Stronom zapewniono czynny udział w postępowaniu.

Podjęte uchwały nr [...] z dnia [...] Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości dotyczą części wspólnych budynku.

Wojewoda następnie stwierdził, że w myśl art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca

1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej podmiotem praw i obowiązków jest wspólnota, gdyż to ona działa za członków wspólnoty, a więc w ich interesie. Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Celem ustawodawcy, który wprowadził tego rodzaju rozwiązanie było zapewnienie sprawnego zarządu w obiektach wielolokalowych, które stanowią własność różnych osób. Jako członek wspólnoty właściciel lokalu jest reprezentowany w sprawach, które dotyczą całej wspólnoty przez zarząd tej wspólnoty. W budynku przy ul. [...] znajduje się [...] lokali. W rozumieniu art. 20 ust. 1 i art. 21 ust. 1 ustawy, oznacza to, iż właściciele lokali obowiązani są podjąć uchwałę o wyborze zarządu, który kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Wspólnota uchwałą nr [...] z dnia [...] wybrała Zarząd Wspólnoty, który w dniu [...] złożył wniosek o wydanie pozwolenia na budowę w przedmiotowej sprawie wraz z oświadczeniem o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

W myśl art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy Prawo budowlane pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zarząd reprezentujący Wspólnotę Mieszkaniową Nieruchomości złożył oświadczenie o którym wyżej mowa, powołując się na uchwały nr [...] z dnia [...] podjęte większością głosów. Uchwały te nie zostały zaskarżone do sądu (oświadczenie Zarządu Wspólnoty z dnia [...] w aktach sprawy).

Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu, Wojewoda stwierdził, iż przepisy Prawa budowlanego, nie pozwalają na weryfikowanie przez organ administracji architektoniczno - budowlanej, zgodności uchwały wspólnoty mieszkaniowej o wyrażeniu zgody na roboty budowlane

z przepisami regulującymi tryb podejmowania tego rodzaju uchwał i innymi przepisami prawa cywilnego. Tryb podważania tego rodzaju uchwał określa przepis art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Dopiero wydanie przez sąd cywilny postanowienia o wstrzymaniu wykonania zaskarżonej uchwały do czasu zakończenia sprawy, spowodowałoby konieczność zawieszenia postępowania w przedmiocie pozwolenia na budowę, na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 K.p.a., czyniąc kwestię wykonalności uchwały zagadnieniem wstępnym w rozumieniu powyższego przepisu.

W rozpatrywanej sprawie Zarząd złożył oświadczenie, że uchwały nie zostały zaskarżone, należy zatem uznać, że mają moc wiążącą.

W ocenie organu odwoławczego, zatwierdzenie projektu budowlanego

i udzielenie pozwolenia na budowę przedmiotowej inwestycji nie pozbawia właścicieli lokali możliwości korzystania z mediów. Ustosunkowując się do uwag zawartych

w odwołaniu Wojewoda stwierdził, że organ orzekający w sprawie nie może ingerować w sprawy dotyczące sposobu rozliczania mediów.

W tych okolicznościach faktycznych i prawnych organ odwoławczy nie znalazł podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji i utrzymał ją w mocy, wobec spełnienia wymagań określonych w art. 35 ust. 1 oraz 32 ust. 4 ustawy Prawo budowlane.

Powyższa decyzja została zaskarżona przez J.G. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Skarżąca wniosła o:

1) uchylenie decyzji organów I i II instancji, jako wydanych z naruszeniem prawa:

- art. 7 i 77 K.p.a., poprzez dowolną ocenę dowodów,

- art. 11 i 107 ust. 3 K.p.a., poprzez brak wskazania w wydanej decyzji dowodów, którym odmówiono wiarygodności i mocy dowodowej wraz z wyjaśnieniem przyczyn ich pominięcia,

- art. 4 w związku z art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane, poprzez błędne przyjęcie, że wnioskodawca posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w odniesieniu do całości prac wskazanych we wniosku

o pozwolenie budowlane,

- art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy Prawo budowlane w związku z art. 6 ustawy

o własności lokali, przez odmowę wyjaśnienia stwierdzonej rozbieżności pomiędzy wnioskiem o pozwolenie budowlane, a oświadczeniem o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i wykluczenie członka wspólnoty z zakresu prowadzonych prac, bez umocowania w stosownej uchwale,

- art. 6 w związku z art. 13 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, poprzez przyjęcie, że Wspólnota ma prawo do (1) decydowania o sposobie wykorzystania instalacji stanowiącej odrębną własność, (2) decydowania o zakresie prac prowadzonych w mieszkaniu stanowiącym indywidualną własność,

- art. 64 w związku z art. 31 ust. 2 Konstytucji RP, przez dopuszczenie do prawa decydowania przez Wspólnotę o sposobie wykorzystania własności indywidualnej,

2) zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu.

Zdaniem skarżącej, zawarte w decyzji ustalenia organu wyraźnie wskazują,

że część podnoszonych przeze nią w kolejnych pismach argumentów, dotyczących naruszenia konkretnych przepisów prawa, nie została wzięta pod uwagę. Równocześnie w decyzji organ nie wyjaśnił, które z przytoczonych argumentów nie podlegały rozpatrzeniu i dlaczego. Tym samym sama decyzja narusza, w ocenie skarżącej, art. 11 K.p.a., nakazujący organom administracji publicznej wyjaśniać stronom zasadność przesłanek, którymi kierują się przy załatwieniu sprawy oraz

art. 107 ust. 3 K.p.a., który w uzasadnieniu decyzji nakazuje wskazanie dowodów, które nie zostały uwzględnione oraz wyjaśnienie przyczyn, dla których organ odmówił dowodom wiarygodności i mocy dowodowej.

Skarżąca nadmieniła także, że postępowanie prowadzone było przewlekle.

Ponadto, J.G. zakwestionowała prawidłowość oświadczenia inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Inwestorem jest Wspólnota reprezentowana przez Zarząd. Zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej jest limitowana przez przepisy ustawy o własności lokali i ograniczona do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną (V CSK 143/08). Gospodarowanie nieruchomością wspólną nie może być przy tym interpretowane w sposób rozszerzający.

Projektowana inwestycja w zakresie przebudowy instalacji gazowej dotyczy zarówno instalacji wspólnej, jak i indywidualnej przebiegającej w lokalu każdego

z właścicieli. Taki stan prawny i charakter instalacji wynika z prawomocnego wyroku Sądu Okręgowego w K. (sygn. akt I C [...], wyrok załączony został do odwołania od decyzji organu I instancji). Istnienie takiego rozstrzygnięcia i jego wpływ na prawo inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie zostało uwzględnione przez organ przy wydawaniu zaskarżonej decyzji i nie znalazło odzwierciedlenia w ustaleniach organu administracji. Sąd Okręgowy w K. wydając wyrok w sprawie z powództwa skarżącej przeciwko Wspólnocie, odnosząc się do funkcjonowania instalacji gazowej, będącej przedmiotem wniosku o pozwolenie budowlane, zważył co następuje:

"Natomiast przyjmując, że pozwana Wspólnota miała wątpliwości co do tego, czy część instalacji gazowej przejęta uchwałą [...], należy do części wspólnych nieruchomości, czy jest własnością związaną z konkretnym mieszkaniem, Sąd zajmuje stanowisko, że instalacja gazowa - od zaworów przy gazomierzu do zaworów odcinających gaz włącznie przed urządzeniami typu kuchnia, junkers, nie stanowi części wspólnych nieruchomości. Wskazuje na to wiele czynników:

- każde mieszkanie posiada odrębną instalację gazową która prowadzi tylko do tego lokalu;

- istnieje możliwość odcięcia tej części instalacji, co powoduje, że bez naruszenia ogólnej konstrukcji instalacji - znajdującej się na klatce schodowej - określone mieszkanie zostanie pozbawione dopływu gazu;

- każdy lokal mieszkalny posiada własne odbiorniki do odbioru gazu (kuchenka gazowa, junkers), które podłączone są do głównej instalacji gazowej poprzez właśnie tę część instalacji, która znajduje się w mieszkaniu i która służy wyłącznie do odbioru gazu w danym lokalu;

- dotychczas każdy właściciel mógł dokonać modernizacji instalacji gazowej, znajdującej się w mieszkaniu - bez potrzeby dysponowania zgodą Wspólnoty na ten cel;

- każdy właściciel mieszkania jest związany odrębną umową z dostawcą gazu, niezależną od zgody czy woli Wspólnoty, co oznacza że brak regulowania opłat za dostawę gazu powoduje negatywne konsekwencje tylko dla właściciela tego lokalu — w przeciwieństwie do instalacji grzewczej, która powoduje dopływ ciepła nie tylko do poszczególnych mieszkań, ale i do budynku Wspólnoty.

Powyższe jednoznacznie wskazuje, że ta część instalacji gazowej, którą Wspólnota "przejęła" do części wspólnych, taką częścią wspólną nie jest".

Wbrew takiemu stanowisku sądu powszechnego, pomimo że projekt budowlany ewidentnie dotyczy części nienależącej do Wspólnoty, w zaskarżonej decyzji organ uznał, że projekt jest realizacją uchwały dotyczącej części wspólnych (ustalenia Wojewody Zachodniopomorskiego).

Organ administracji publicznej pominął także fakt, że prace będą realizowane

w mieszkaniach poszczególnych właścicieli, którymi nie może dysponować Wspólnota oraz dotyczą instalacji wewnętrznej, nie będącej częścią wspólną. W przypadku, gdy inwestycja przewiduje ingerencję w części składowe nieruchomości wyodrębnionych (instalację wewnętrzną) Wspólnota obowiązana jest do uzyskania zgody właścicieli tych nieruchomości, albowiem na mocy uchwał nie jest upoważniona do dysponowania na cele budowlane nieruchomościami stanowiącymi przedmiot odrębnej własności. Wydanie pozwolenia na prowadzenie prac budowlanych w mieszkaniu, stanowiącym przedmiot odrębnej własności i dotyczącej instalacji wewnętrznej jest de facto naruszeniem chronionego konstytucyjnie prawa własności (por. wyrok WSA w Szczecinie II SA/ Sz 1153/11). Zarzut naruszenia konstytucyjnego prawa własności, w ocenie skarżącej, także nie znalazł odzwierciedlenia w ustaleniach organu.

Ustawa o własności lokali (w art.13 ust. 2) nakłada na właściciela obowiązek udostępnienia mieszkania jeżeli jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. Zdaniem skarżącej, Wspólnota może w ramach zarządu nieruchomością wspólną konserwować, remontować istniejącą instalację stanowiącą części wspólne, nawet wtedy kiedy przebiega ona w lokalu właściciela. Jedynym uprawnieniem Wspólnoty jest więc w tym przypadku przeprowadzenie remontu, czyli zgodnie z art. 3 pkt 8 Prawa budowlanego – "robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego". Zgodnie z wnioskiem o pozwolenie budowlane Wspólnota wnioskuje o przebudowę instalacji gazowej, zakres przebudowy reguluje art. 3 pkt 7a ustawy Prawo budowlane i jest on odmienny od zakresu remontu. Art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali nie przewiduje obowiązku udostępniana lokalu dla dokonania przebudowy, nawet części wspólnych znajdujących się w lokalu stanowiącym odrębną własność. Wydając pozwolenie na prace budowlane w indywidualnym mieszkaniu, bez zgody właściciela tego mieszkania, skarżony organ narusza art. 31 ust. 2 Konstytucji RP, mówiący że nikogo nie można zmuszać do czynienia tego, czego prawo mu nie nakazuje. Wydając skarżoną decyzję, w ocenie skarżącej, organ administracji przywłaszczył sobie uprawnienia sądu powszechnego.

Ponieważ instalacja gazowa w budynku ul. [...] już istnieje, nie może być uznana w świetle art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali za instalację dodatkową. Zatem przebudowa nawet części wspólnej instalacji gazowej w mieszkaniu, zmieniająca jej lokalizację stanowi ograniczenie prawa własności i nie powinna być dokonywana bez zgody właściciela. Argumenty te nie znalazły żadnego odzwierciedlenia w zaskarżonej decyzji.

Skarżąca podkreśliła, że nowa lokalizacja instalacji gazowej w pionie kuchennym eliminuje możliwość posiadania indywidualnego licznika gazu. Dotychczasowy przebieg instalacji wspólnej, umożliwiał posiadanie i wykorzystanie indywidualnej instalacji gazowej, z którą wiązały się także odrębne prawa: możliwość zawierania indywidualnej umowy o dostawę gazu, powiązanie opłat z wielkością faktycznego zużycia gazu, bez związku ze zużyciem gazu w lokalach pozostałych właścicieli, brak odpowiedzialności za zobowiązania pozostałych właścicieli wobec dostawcy gazu.

Efektem wadliwie prowadzonego postępowania administracyjnego było dokonanie przez organ administracji błędnych ustaleń dotyczących stanu faktycznego. Tym samym organ naruszył art. 4 w związku z art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane poprzez błędne przyjęcie, że wnioskodawca posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane podczas, gdy wniosek dotyczy instalacji będącej odrębną własnością i niestanowiącej części wspólnych oraz przeprowadzenia części wspólnych instalacji gazowej w nowej lokalizacji biegnącej w lokalach stanowiących odrębną własność.

Ww. wyrok sądu wraz z uzasadnieniem znany był członkom Zarządu, a zatem

w momencie składania oświadczenia o dysponowaniu prawem do nieruchomości budowlanej zdawali sobie oni sprawę z jego sprzeczności z prawomocnym wyrokiem.

Za ewidentnie błędne należy uznać ustalenie Wojewody zawarte na stronie 4 decyzji: "Uchwały nr [...] z dnia [...] Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości dotyczą części wspólnych budynku".

Po pierwsze uchwały są podejmowane przez organ uchwałodawczy, który stanowią właściciele lokali, nie zaś przez Zarząd, który stanowi organ wykonawczy wspólnoty mieszkaniowej. Po drugie uchwały te nie dotyczą wyłącznie części wspólnych.

Zakres kompetencji Wspólnoty w odniesieniu do tej instalacji stanowi przedmiot prawomocnego orzeczenia Sądu Okręgowego w K. i zbędne było, według skarżącej, ponowne występowanie do sądu w celu unieważnienia tej części uchwały, bowiem na str. 12 uzasadnienia wyroku czytamy:

"Jeśli więc Wspólnota podejmuje uchwałę, w której "przyjmuje" określoną część instalacji gazowej, która należała do poszczególnych właścicieli, do części wspólnej nieruchomości, to narusza tym samym przepisy ustawy o własności lokali. Wspólnota nie ma bowiem kompetencji do tego rodzaju działań, albowiem to co jest częścią wspólną nieruchomości, a to co jest częścią należącą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, nie może zostać ustalone przez uchwałę Wspólnoty, ale z mocy prawa lub umowy zostało zakwalifikowane do odpowiedniej kategorii".

W ocenie skarżącej, uchwała [...] dotyczy nowej inwestycji, która dopiero po przyjęciu do użytkowania stanie się częścią wspólną i z tego względu wymagane było jej przyjęcie przy zgodzie wszystkich właścicieli. Zgoda ta została udzielona, zatem projekt wynikający z realizacji tej uchwały nie budzi wątpliwości. Realizacja tej części wniosku doprowadzi do eliminacji podgrzewaczy wody i wyeliminuje niebezpieczeństwo związane z zatruciem czadem.

W ocenie skarżącej, spór dotyczy inwestycji instalacji gazowej opartej na uchwale [...].

Uchwała [...], nie uzyskała 100% poparcia właścicieli, dotyczy nowego przebiegu instalacji gazowej, biegnącego nie przez części wspólne nieruchomości, ale przez indywidualne mieszkania oraz demontażu instalacji gazowej stanowiącego indywidualną własność, pozbawiając równocześnie prawa do korzystania z niej zgodnie z przeznaczeniem, w tym indywidualnego rozliczenia gazu. Organ administracji błędnie utożsamia problem rozstrzygnięcia kwestii własności nieruchomości na cele budowlane z trybem podejmowania tego rodzaju uchwał i odmawia skarżącej prawa do rozstrzygnięcia w zakresie zgodności zakresu prac wskazanego we wniosku o pozwolenie na budowę z treścią uchwały stanowiącej podstawę do kierowania tegoż wniosku. Kwestią sporną nie jest umocowanie zarządu do reprezentowania Wspólnoty, czy też możliwość reprezentowania Wspólnoty na podstawie uchwał właścicieli podejmowanych większością głosów. Skarżąca w pełni podziela ustalenia organu, że na mocy ustawy o własności lokali zarząd ma pełne prawo do reprezentowania Wspólnoty i realizowania uchwał większościowych, ale tylko wtedy, gdy dotyczą części wspólnych.

Wspólnota mieszkaniowa może zatem podejmować większościowe uchwały

o przebudowie części wspólnych, ale ich realizacja powinna przebiegać także

w nieruchomości wspólnej. Inwestycja instalacji gazowej w budynku dotyczy zarówno części wspólnych, jak i części należących do właścicieli, czyli stanowiących ich indywidualną własność. Wobec takiego stanu rzeczy oświadczenie Zarządu

o posiadaniu prawa do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane nie może być oparte na uchwale większościowej ogółu właścicieli, lecz wymagana jest zgoda wszystkich właścicieli, bowiem realizacja prac zmienia dotychczasowe stosunki własnościowe.

Według skarżącej, w niniejszej sprawie kluczowym jest stwierdzenie faktu,

że uchwała [...]nie dotyczy części wspólnych, wskazany we wniosku zakres prac nie pokrywa się z upoważnieniem zawartym w uchwale, zatem oświadczenie wnioskodawcy o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane jest nieprawidłowe. Istota sporu koncentruje się na ustaleniu, czy przedmiotowa inwestycja wymaga uzyskania zgody wszystkich właścicieli wyodrębnionych lokali.

Bez rozpatrzenia pozostał kierowany przez skarżącą zarzut niezgodności treści pozwolenia na budowę z uchwałami, które zgodnie z oświadczeniem Zarządu Wspólnoty są podstawą do wnioskowania o przeprowadzenie prac budowlanych. Uchwała nie wykluczała żadnego z członków Wspólnoty mieszkaniowej, ani nie uzależniała zakresu wykonywanych prac od głosowania za lub przeciw uchwale. Tymczasem zatwierdzony projekt budowlany nie obejmuje prowadzenia części prac wyłącznie w lokalu J.G..

Skarżąca zwróciła uwagę, że projekt, wykluczający ją z prac objętych wnioskiem Wspólnoty, tj. demontażu instalacji gazowej w mieszkaniu nr [...], przy jednoczesnej likwidacji dotychczasowego sposobu dostarczania gazu i budowie nowej wspólnej instalacji gazowej, pozostawia ją z "martwymi", nieprzydatnymi rurami gazowymi, których nie może wykorzystywać zgodnie z przeznaczeniem - zatem pomimo formalnego pozostawienia władztwa nad rzeczą, zostanie pozbawiona prawa jej użytkowania i czerpania korzyści, które to prawo podlega ochronie związanej z własnością rzeczy. Rozwiązanie takie jest sprzeczne z jej interesem.

W pismach z dnia [...] oraz w odwołaniu kierowanym do Wojewody skarżąca wyraźnie podkreślała, że nie kwestionuje demontażu podgrzewacza wody wraz z częścią prowadzącej do niego instalacji w łazience - jest to zakres prac uzasadniony realizacją uchwały [...]. Jej sprzeciw dotyczy demontażu instalacji gazowej biegnącej od gazomierza w przedpokoju do kuchenki gazowej w kuchni (uchwała [...]).

Jeżeli uchwały dotyczą Wspólnoty, to ich stosowanie ma charakter obligatoryjny, dotyczący wszystkich członków i ewentualne wykluczenia powinny być jasno określone w treści uchwały. Jeżeli natomiast w skierowanym w oparciu o uchwałę wniosku o pozwolenie dochodzi do wyłączenia części prac w moim lokalu spod jej obowiązywania, dowodzi to niekonsekwencji w postępowaniu Zarządu Wspólnoty i daje podstawę kwestionowania, czy zakres prac zawarty we wniosku jest faktycznie realizacją uprawnienia zawartego w uchwale.

Zatwierdzając projekt budowlany organ administracji nie dokonał zestawienia treści uchwały [...] Wspólnoty Mieszkaniowej z zakresem projektu.

Odpowiadając na skargę Wojewoda podtrzymał stanowisko zawarte w zaskarżonej i wniósł o jej oddalenie.

Jego zdaniem, analiza posiadanych dokumentów nie potwierdza zasadności wniesionej, skargi. Zgodnie z zasadą prawdy obiektywnej (art. 77 K.p.a.) organ zbadał wszechstronnie sprawę i w sposób wyczerpujący zebrał i rozpatrzył cały materiał dowodowy dla ustalenia stanu faktycznego sprawy.

Podkreślił, że zakres robót polegających na demontażu gazowych podgrzewaczy wody użytkowej nie obejmuje i w żaden sposób nie ingeruje w lokal należący do J.G.. Realizacja inwestycji nie wprowadzi ograniczeń wynikających z przepisów odrębnych, które w jakikolwiek sposób ograniczyłyby możliwość swobodnego i zgodnego z przeznaczeniem użytkowania lokalu skarżącej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w S. z w a ż y ł, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami

i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia

30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U.

z 2012 r., poz. 270 ze zm.).

Podstawową kwestią sporną w niniejszej sprawie jest ocena, czy Wspólnota składając wniosek o wydanie pozwolenia na wykonanie robót budowlanych polegających na demontażu gazowych podgrzewaczy, przewodów i gazomierzy, zmianie lokalizacji pionów zasilających kuchenki gazowe i montażu gazomierza zbiorczego dołączyła, wymagane w art. 30 ust. 4 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W ocenie organów orzekających w sprawie złożone oświadczenie jest wystarczające dla potrzeb niniejszego postępowania.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie (art. 22 ust. 1 ww. ustawy), natomiast do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności (art. 22 ust. 2 ww. ustawy). Wśród czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ustawa o własności lokali wymienia, między innymi, udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 5).

W niniejszej sprawie dokonywana przebudowa, tj. wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, została poprzedzona aprobującymi uchwałami właścicieli lokali w przebudowywanym budynku, podjętymi zgodnie z art. 23 ustawy o własności lokali (uchwała nr [...] z dnia [...]). Uchwały te nie zostały zaskarżone przez właścicieli lokali.

W ocenie sądu, w oparciu o powyższe uchwały Zarząd Wspólnoty mógł złożyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Możliwości tej nie zmienia fakt zakwestionowania przez skarżącą prawidłowości tego oświadczenia.

Podkreślić bowiem należy, że co do zasady to Wspólnota w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej jest pomiotem praw i obowiązków, który reprezentowany jest przez Zarząd. Nie wyłącza to jednak możliwości uzyskania przez właściciela lokalu przymiotu strony postępowania obok zarządu, jednakże pod warunkiem, że wykaże własny zindywidualizowany interes prawny, a więc udział

w postępowaniu właściciela lokalu zakreślony jest granicami tego właśnie interesu prawnego.

Z pewnością właściciel lokalu posiada interes prawny do występowania

w postępowaniu administracyjnym obok zarządu wspólnoty w sytuacji, gdy przeprowadzana przebudowa obiektu dotyczy nie tylko części wspólnych budynku, ale także części instalacji znajdujących się w poszczególnych lokalach należących do poszczególnych właścicieli. Taka sytuacja występuje w niniejszej sprawie. Podlegająca demontażowi stara instalacja gazowa, począwszy od zaworu gazu przed licznikiem w każdym lokalu jest własnością właściciela lokalu.

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych zakwestionowanie przez chociażby jednego ze współwłaścicieli nieruchomości złożonego przez inwestora oświadczenia, w sytuacji kiedy jego zgoda na wykonywanie robót budowlanych jest wymagana, wyklucza możliwość wydania przez organ decyzji o pozwoleniu na budowę (sygn. akt II Gd 911/13).

Skarżąca kwestionuje prawo Zarządu Wspólnoty do złożenia oświadczenia

o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w zakresie demontażu instalacji gazowej. Wspólnota mając na uwadze sprzeciw J.G. odnośnie do demontażu starej instalacji gazowej, nie ujęła we wniosku o pozwolenie na budowę i w projekcie, demontażu tej instalacji w lokalu nr [...] - będącym własnością J.G.. Powyższa okoliczność powoduje, że skarżąca nie może skutecznie podważać złożonego oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, oświadczenie nie obejmuje bowiem własności skarżącej. Tak więc złożone oświadczenie w tym zakresie jest prawidłowe.

Dodać należy, że uchwała członków Wspólnoty nr [...] wyrażająca zgodę na demontaż starego pionu instalacji gazowej została podjęta większością głosów, zgodnie z art. 23 ustawy o własności lokali co powoduje, że Zarząd Wspólnoty miał pełne prawo do działania polegającego na zdemontowaniu tej instalacji. Konsekwencją zaś tego jest obecnie brak możliwości dostawy gazu poprzez zlikwidowany pion instalacji, a tym samym niemożność korzystania z dotychczasowego gazomierza również przez skarżącą.

Kwestia natomiast montażu gazomierza zbiorczego nie należy do sprawy

w przedmiocie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę. Uchwała członków Wspólnoty nr [...] w sposób jednoznaczny na takie działanie dała przyzwolenie i jedynie zakwestionowanie tej uchwały przed sądem cywilnym mogło doprowadzić do zmiany koncepcji, ani bowiem organy administracji publicznej, ani sąd administracyjny, nie badają zgodności z prawem, czy zasadami współżycia społecznego, uchwał podejmowanych przez członków wspólnot mieszkaniowych. Również wyrok Sądu Okręgowego w K. z dnia [...] uchylający wcześniejszą uchwałę Zarządu Wspólnoty z dnia [...] nie może być brany pod uwagę w tej sprawie.

Ewentualne spory pomiędzy Wspólnotą i właścicielami lokali w budynku przy

ul. [...] nie mogą być rozpatrywane przy okazji badania sprawy wydania pozwolenia na budowę.

Skoro, w ocenie sądu, Zarząd Wspólnoty złożył oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, które nie może być zakwestionowane, organy ustaliły zgodność projektu z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wymaganiami ochrony środowiska i kompletność tego projektu, projekt został sporządzony i sprawdzony przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane, to organ – Prezydent Miasta K., zgodnie z art. 35 ustawy Prawo budowlane, zobowiązany był zatwierdzić projekt i wydać decyzję o pozwoleniu na budowę, zaś Wojewoda utrzymać wydaną decyzję w mocy.

W tym stanie rzeczy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w S., na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skargę oddalił.