Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 3172/19
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2022-10-05 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 18 ust. 1 i 3
journal: Dz.U. 2019 poz 737
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - tekst jedn.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Arkadiusz Despot-Mładanowicz Sędziowie sędzia NSA Tomasz Bąkowski sędzia del. WSA Grzegorz Rząsa (spr.) po rozpoznaniu w dniu 5 października 2022 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Fundacji [...] z siedzibą w P. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 30 maja 2019 r., sygn. akt IV SA/Po 134/19 w sprawie ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] października 2018 r., nr [...] w przedmiocie odmowy uchylenia decyzji ostatecznej o warunkach zabudowy 1. oddala skargę kasacyjną, 2. zasądza od Fundacji [...] z siedzibą w P. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w P. kwotę 240 (dwieście czterdzieści) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.


UZASADNIENIE

1. Wyrokiem z 30 maja 2019 r., sygn. akt IV SA/Po 134/19, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu, po rozpoznaniu sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w P. (dalej: "Wspólnota" lub "skarżąca") na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. (dalej: "Kolegium" lub "SKO w P.") z [...] października 2018 r., nr [...] w przedmiocie odmowy uchylenia decyzji ostatecznej o warunkach zabudowy, uchylił zaskarżoną decyzję oraz zasądził od Kolegium na rzecz skarżącej kwotę 697 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.

2. Wyrok ten został wydany w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

2.1. Decyzją nr [...] z [...] lutego 2016 r. Prezydent Miasta P., po rozpoznaniu wniosku Fundacji [...] siedzibą w P. (dalej: "inwestor" lub "skarżąca kasacyjnie"), ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku stałego pobytu dla [...], przewidzianej do realizacji na części działki nr [...] (obecnie działka nr [...]), ark. 17, obręb [...], położnej w P. przy ul. [...]. Decyzja ta została doręczona m.in. skarżącej na adres [...] S.A., ul. [...]. Żadna ze stron nie wniosła odwołania od tej decyzji.

2.2. Pismem otrzymanym [...] września 2017 r. Wspólnota, powołując się na art. 145 § 1 pkt 4 i art. 145 § 1 pkt 5 k.p.a., wniosła o wznowienie postępowania zakończonego wydaniem decyzji nr [...] z [...] lutego 2016 r. We wniosku wskazano, że Wspólnota nie brała udziału w postępowaniu, ponieważ pisma doręczane były zarządcy wspólnoty, a ponadto pojawiła się nowa okoliczność w sprawie, gdyż działkę inwestora nr [...] oddziela od ul. [...] działka nr [...], która nie stanowi drogi publicznej, a która jest w zarządzie Wspólnoty.

2.3. Decyzją z [...] lutego 2018 r. Prezydent Miasta P. odmówił uchylenia ostatecznej decyzji nr [...] z [...] lutego 2016 r. ustalającej warunki zabudowy.

2.4. Kolegium, po rozpoznaniu odwołania Wspólnoty, decyzją z [...] października 2018 r., nr [...] utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji, wskazując, że korespondencja do Wspólnoty, związana z postępowaniem w sprawie ustalenia warunków zabudowy, była doręczana na adres zarządcy tej Wspólnoty (tj. [...] S.A. ul. [...] w P.), który jest tożsamy z adresem siedziby Wspólnoty, i który widnieje w rejestrze prowadzonym przez Główny Urząd Statystyczny, gdzie Wspólnota została zarejestrowana pod nr [...]. Na dzień wydawania decyzji ostatecznej organ nie dysponował żadną inną informacją pozwalającą ustalić inny adres Wspólnoty i do dnia wydania zaskarżonej decyzji nie został on zmieniony w rejestrze. Wskazano, że cała korespondencja przedmiotowego postępowania była odbierana przez [...] S.A., który nie kwestionował, że jest podmiotem uprawionym do odbioru korespondencji w imieniu skarżącej. Analizując drugą przesłankę wznowienia postępowania, organ drugiej instancji podzielił stanowisko organu pierwszej instancji i wskazał, że w decyzji ostatecznej ustalono, że "obsługa komunikacyjna części działki nr [...], na której planowana jest budowa budynku stałego pobytu dla [...], może odbywać się zgodnie z wnioskiem inwestora, tzn. z ul. [...] (droga publiczna) poprzez drogę wewnętrzną usytuowaną na dz. nr [...] (będącej w administracji ZDM) oraz dz. nr [...] (niebędącej w administracji ZDM – za zgodą jej właściciela/zarządcy)".

2.5. Wydając zaskarżony wyrok Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wskazał, że skarga jest zasadna, ponieważ konieczne jest uzupełnienie postępowania dowodowego. Zdaniem Sądu, Kolegium naruszyło art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., gdyż sprawa nie została dostatecznie wyjaśniona. Sąd podkreślił, że nie ma żadnych wątpliwości co do stanowiska organów w kwestii przesłanki określonej w art. 145 § 1 pkt 5 k.p.a., tj. że organ wydający decyzję z [...] lutego 2016 r. wiedział, że teren inwestycji nie posiada dostępu do ul. [...], ponieważ oddzielała ją od niej dz. nr [...], która jest w zarządzie Wspólnoty Mieszkaniowej od [...] lipca 2009 r. Równocześnie Sąd pierwszej instancji wskazał, że na podstawie przekazanego mu materiału dowodowego nie można jednak przesądzić – jak uczyniło to Kolegium – że w sprawie nie ziściła się również przesłanka określona w art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. Jakkolwiek, przekazany materiał dowodowy nie daje podstaw by stwierdzić, że w sprawie doszło do pozbawienia Wspólnoty bez jej winy udziału w postępowaniu zakończonym wydaniem decyzji przez Prezydenta Miasta P. z [...] lutego 2016 r., to nie ulega wątpliwości, że działanie organu pierwszej instancji, zmierzające do wyjaśnienia tej kwestii, obarczone było wadą, której Kolegium nie dostrzegło. Tymczasem, wada ta mogła mieć wpływ na wynik sprawy. Należy bowiem zauważyć, że pismem z [...] października 2017 r. Prezydent Miasta P. zwrócił się do [...] S.A. (a więc podmiotu, którego status jako swojego reprezentanta Wspólnota kwestionuje) z prośbą o przedłożenie stosownych wyjaśnień w związku z wnioskiem Wspólnoty o wznowienie postępowania. [...] S.A. w P. pismem sporządzonym [...] października 2017 r. odpowiedziało na to wezwanie, wyjaśniając, że [...] S.A. Biuro Obsługi Mieszkańców nr [...] wykonuje umowę zlecenia zarządzania nieruchomością wspólną, zawartą [...] marca 2006 r. pomiędzy Wspólnotą [...], reprezentowaną przez zarząd wspólnoty a [...] S.A. z siedzibą w P., ul. [...]. W piśmie tym oświadczono również, że na podstawie tej umowy [...] S.A. BOM-[...] jest upoważniony, w stosunkach zewnętrznych dotyczących nieruchomości wspólnej, do "załatwiania spraw przed urzędami i sądami". We wskazanym piśmie [...] S.A. wskazał, że [...] S.A. BOM-[...] znajduje się przy ul. [...] w P., a pisma, których adresatem była [...] S.A., przy ul. [...], nie były przekazywane do Biura Obsługi Mieszkańców nr [...] przy ul. [...]. W tej sytuacji Prezydent Miasta P. pismem z [...] listopada 2017 r. zwrócił się do [...] S.A. BOM-[...] przy ul. [...] o przesłanie kopii umowy zawartej pomiędzy [...] S.A. a Wspólnotą. W odpowiedzi na to pismo [...] S.A. BOM-[...] poinformowało, że zgodnie z wolą Wspólnoty korespondencję należy kierować do zarządu. WSA w Poznaniu podkreślił, że organ pierwszej instancji nie poczynił w tym zakresie żadnych dodatkowych ustaleń i nie wyjaśnił nawet, czy Wspólnota została choćby poinformowana o wezwaniu do przedłożenia umowy z [...] marca 2016 r. Nie ustalono też czy wola kierowania do zarządu korespondencji adresowanej do Wspólnoty jest nową okolicznością. Dalej Sąd wskazał, że nigdy nie wezwano Wspólnoty do przedłożenia umowy zawartej 14 marca 2006 r. pomiędzy tą Wspólnotą a [...] S.A. Wspólnota konsekwentnie w toku postępowania, jak też w skardze kwestionowała jakoby [...] S.A. był uprawniony do reprezentowania jej przed urzędami. W takiej sytuacji to na Wspólnocie spoczywał ciężar wykazania tej okoliczności i w tym zakresie należy zgodzić się z organami. Sąd jednocześnie jednak zauważył, że skarżąca nie kwestionuje samego faktu posiadania zarządcy, ale, jak należy wnioskować na podstawie prezentowanej przez nią argumentacji, zakres wynikającego z umowy zawartej z tym zarządcą umocowania do jej reprezentacji. Wspólnota, która w toku postępowania administracyjnego nie była reprezentowana przez pełnomocnika zawodowego, nie została też nigdy wezwana do przedłożenia umowy zawartej z [...] S.A. Tymczasem, na organach spoczywa obowiązek realizacji zasady prawdy obiektywnej. Skoro zatem w toku prowadzonego postępowania ustalono, że kluczowe dla sprawy znaczenie ma treść zawartej pomiędzy Wspólnotą a [...] S.A. [...] marca 2006 r. umowy, to celem ustalenia jej treści należało zwrócić się właśnie do Wspólnoty o przesłanie tego dokumentu. Zdaniem WSA w Poznaniu, aby stwierdzić brak wykazania przez Wspólnotę zaistnienia przesłanki z art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. należało uprzednio wezwać ją do przedłożenia umowy z [...] marca 2006 r. W tej sytuacji skierowanie wezwania o przesłanie kopii umowy z zawartej pomiędzy Wspólnotą a [...] S.A. wyłącznie do tego drugiego podmiotu (którego uprawnienie do reprezentacji Wspólnota kwestionuje) nie może być utożsamiane z wezwaniem skarżącej do przesłania tej umowy. W ramach zaleceń co do dalszego postępowania Sąd pierwszej instancji wskazał, że rozpoznając sprawę ponownie należy wziąć pod uwagę, że na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2019 r., poz. 737, dalej: u.w.l.) właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

3.1. Skargę kasacyjną od powyższego wyroku złożyła Fundacja [...] z siedzibą w P., zaskarżając go w całości i zarzucając mu, na podstawie art. 174 pkt 2 p.p.s.a., naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

a. art. 145 § 1 ust. 1 pkt c p.p.s.a. oraz art. 151 p.p.s.a. poprzez uwzględnienie skargi i uchylenie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z [...] października 2018 r., nr [...], w sytuacji gdy skarga powinna zostać oddalona, ponieważ wbrew ustaleniom Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w sprawie nie zachodzi konieczność uzupełnienia postępowania dowodowego, a przyjęcie przeciwne skutkowało naruszeniem ww. przepisów prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, co nastąpiło w związku z następującymi przepisami postępowania administracyjnego: art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez przyjęcie niewłaściwego rozkładu ciężaru dowodu w postępowaniu administracyjnym, co miało istotny wpływ na wynik sprawy, ponieważ doprowadziło do wydania niezgodnego z prawem rozstrzygnięcia,

b. art. 145 § 1 ust. 1 pkt c p.p.s.a. oraz art. 151 p.p.s.a. oraz w zw. z art. 134 § 1 p.p.s.a. poprzez uchylenie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z [...] października 2018 r., nr [...], w sytuacji gdy skarga powinna zostać oddalona, co skutkowało naruszeniem ww. przepisów prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, co nastąpiło na skutek dokonania dowolnej, a nie swobodnej i wszechstronnej analizy zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego oraz pominięcia jego istotnej części, co miało istotny wpływ na wynik sprawy, ponieważ doprowadziło do wydania niezgodnego z prawem rozstrzygnięcia,

c. art. 145 § 1 ust. 1 pkt c p.p.s.a., art. 151 p.p.s.a. oraz art. 134 § 1 p.p.s.a. poprzez uchylenie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z [...] października 2018 r., nr [...], w sytuacji gdy skarga powinna zostać oddalona, ponieważ doręczenia dokonywane w toku postępowania zakończonego wydaniem decyzji nr [...] z [...] lutego 2016 r. następowały w prawidłowym trybie, a zatem nie zachodziły podstawy do ich zakwestionowania, a przyjęcie przeciwne skutkowało naruszeniem ww. przepisów p.p.s.a., co nastąpiło w związku z następującymi przepisami postępowania administracyjnego, tj. art. 45 k.p.a. oraz art. 12 k.p.a. poprzez pominięcie skuteczności doręczenia w postępowaniu objętym wznowieniem, co miało istotny wpływ na wynik sprawy, ponieważ doprowadziło do wydania niezgodnego z prawem rozstrzygnięcia,

d. art. 145 § 1 ust. 1 pkt c p.p.s.a. oraz art. 151 p.p.s.a. poprzez uchylenie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z [...] października 2018 r., nr [...], w sytuacji gdy skarga powinna zostać oddalona, ponieważ w sprawie nie zachodziły przesłanki do wznowienia postępowania, a przyjęcie przeciwne skutkowało naruszeniem ww. przepisów prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, co nastąpiło w związku z następującymi przepisami postępowania administracyjnego, tj. art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a., art. 151 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 10 k.p.a. poprzez uznanie, że dopiero poczynienie ustaleń co do treści umowy łączącej Wspólnotę [...] oraz [...] S.A. i ich udokumentowanie w aktach sprawy pozwoli przesądzić czy spełnione zostały przesłanki wznowienia, podczas gdy zebrany materiał dowodowy jest wystarczający dla odmowy wznowienia postępowania w związku z niespełnieniem przesłanki określonej w art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a., co miało istotny wpływ na wynik sprawy, ponieważ doprowadziło do wydania niezgodnego z prawem rozstrzygnięcia.

3.2. Na podstawie przywołanych zarzutów, skarżąca kasacyjnie wniosła o uchylenie w całości zaskarżonego orzeczenia i oddalenie skargi na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z [...] października 2018 r., ewentualnie o uchylenie w całości zaskarżonego orzeczenia i przekazanie sprawy do rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Poznaniu oraz o zasądzenie od skarżącej na jej rzecz kosztów postępowania wraz z kosztami zastępstwa prawnego.

3.3. W piśmie z [...] sierpnia 2019 r., stanowiącym odpowiedź na skargę kasacyjną, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. wniosło o jej uwzględnienie.

3.4. W piśmie z [...] sierpnia 2019 r., stanowiącym odpowiedź na skargę kasacyjną, Wspólnota Mieszkaniowa [...] w P. wniosła o jej oddalenie w całości oraz o zasądzenie od skarżącej kasacyjnie na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

3.5. Zarządzeniem z [...] czerwca 2022 r., na podstawie art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 2095 ze zm.) sprawę skierowano na posiedzenie niejawne.

4. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

4.1. Skarga kasacyjna nie zasługuje na uwzględnienie.

4.2. W pierwszej kolejności należy przypomnieć, że Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania (art. 183 § 1 p.p.s.a.). W rozpatrywanej sprawie nie występują wskazane w art. 183 § 2 p.p.s.a. przesłanki nieważności postępowania sądowoadministracyjnego.

4.3. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, w zaskarżonym wyroku prawidłowo przyjęto, że w sprawie zachodziła konieczność uzupełnienia postępowania wyjaśniającego poprzez wystąpienie do Wspólnoty o nadesłanie odpisu umowy z [...] marca 2006 r. zawartej pomiędzy Wspólnotą a [...] S.A. z siedzibą w P. Zasadnie zatem Sąd pierwszej instancji uznał, że w sprawie doszło do naruszenia art. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.

4.4. Odniesienie się do zarzutów skargi kasacyjnej wymaga przywołania podstawowych zasad związanych z reprezentacją wspólnoty mieszkaniowej. Kwestie te determinują bowiem to, czy w świetle dotychczas zebranego materiału dowodowego można wyrazić stanowczą ocenę, że decyzja z nr [...] z [...] lutego 2016 r. została doręczona Wspólnocie na właściwy adres, tj. [...] S.A. z siedzibą w P., ul. [...].

4.5. Pomijając kwestię tzw. małej wspólnoty mieszkaniowej (zob. art. 19 u.w.l.), możliwe są dwa sposoby reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej. Pierwszy to powierzenie w formie aktu notarialnego lub uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza zarządu osobie fizycznej albo prawnej (art. 18 ust. 1 i 2a u.w.l.). W tym przypadku mamy do czynienia z tzw. zarządem powierzonym, niekiedy w piśmiennictwie kwalifikowanym również jako przedstawicielstwo ustawowe (por. np. A. Sikorska-Lewandowska, Reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej przez zarządcę, "Glosa" 2018, nr 3, s. 38). Drugi sposób to podjęcie przez właścicieli lokali uchwały o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu (art. 20 u.w.l.). Modelem podstawowym w zakresie reprezentacji wspólnoty jest wybór jednoosobowego lub wieloosobowego zarządu. Wniosek taki wynika m.in. z art. 18 ust. 3 u.w.l. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale. Na tle tych przepisów przyjmuje się, że przepisy art. 18 ust. 1 i 3 u.w.l. pozostawiają wybór co do sposobu zarządu nieruchomością wspólną właścicielom lokali, przyznając w tym zakresie pierwszeństwo ich woli przed postanowieniami ustawy, z tym jednak, że ze względu na istotne podobieństwo zarządcy i zarządu, we wspólnocie mieszkaniowej nie może jednocześnie funkcjonować zarządzanie nieruchomością wspólną przez zarządcę i przez zarząd wspólnoty. Innymi słowy, ustanowienie zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym) na podstawie art. 18 ust. 1 u.w.l. wyklucza możliwość tworzenia zarządu (w znaczeniu podmiotowym) według postanowień art. 20 tej ustawy (por. np. postanowienie SN z 14 września 2005 r., sygn. akt III CZP 62/05, LEX nr 171751; wyrok SN z 29 września 2010 r., sygn. akt V CSK 52/10, OSNC 2011/4, poz. 48; uchwała SN z 9 lutego 2017 r., sygn. akt III CZP 106/16, OSNC 2017, nr 12, poz. 135; wyrok NSA z 27 lutego 2018 r., sygn. akt II OSK 1339/16, CBOSA; postanowienie NSA z 18 sierpnia 2020 r., sygn. akt II OZ 582/20, CBOSA; R. Dziczek, Własność lokali. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych, Warszawa 2021, teza 6 do art. 18). Zarządcy ustanowionego w trybie art. 18 u.w.l. nie można natomiast utożsamiać z podmiotem, z którym zarząd wspólnoty mieszkaniowej zawarł umowę dotyczącą prowadzenia bieżącej obsługi nieruchomości, zwanym w praktyce "administratorem" (por. cyt. wyżej wyrok SN z 29 września 2010 r.). Należy przy tym podkreślić, że o tym, czy mamy do czynienia z zarządcą albo administratorem w podanym wyżej rozumieniu, nie rozstrzyga nazwa umowy lub terminologia użyta w umowie zawartej przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Innymi słowy, nawet nazwanie strony takiej umowy zarządcą nieruchomości wspólnej, nie oznacza, że mamy do czynienia z zarządcą w rozumieniu art. 18 u.w.l. Dla nabycia takiego statusu konieczne jest spełnienie warunków określonych w art. 18 ust. 1 u.w.l. (oświadczenie woli zawarte w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego) albo w art. 18 ust. 2a u.w.l. (uchwała wspólnoty zaprotokołowana przez notariusza).

4.6. Wskazane wyżej rozróżnienie zarządcy nieruchomości, powołanego w trybie art. 18 u.w.l., od administratora dokonującego czynności dotyczących nieruchomości w oparciu o umowę zawartą z zarządem wspólnoty ma zasadnicze znaczenie z punktu widzenia kwestii reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniu administracyjnym oraz sądowoadministracyjnym. W odniesieniu do zarządcy ustanowionego w trybie art. 18 u.w.l. to na adres tego podmiotu należy dokonywać doręczeń w toku postępowania w sprawach, w których stroną jest wspólnota mieszkaniowa. Jeżeli zarządca jest osobą prawną lub jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, to doręczenia do takiego podmiotu w postępowaniu administracyjnym powinny być dokonane zgodnie z art. 45 k.p.a. w zw. z art. 40 § 1 k.p.a. Co istotne w realiach niniejszej sprawy, uprawnienie do odbioru korespondencji w sprawie, w której wspólnota mieszkaniowa jest stroną, przysługuje zarządcy powołanemu w trybie art. 18 u.w.l. niezależnie od tego, czy tego rodzaju uprawnienie przewidziano w umowie (por. np. wyrok NSA z 27 lutego 2018 r., sygn. akt II OSK 1339/16, CBOSA). W tym tylko zakresie konieczne jest skorygowanie przez Naczelny Sąd Administracyjny ocen prawnych wyrażonych w zaskarżonym wyroku, gdzie na s. 7 wskazano na konieczność badania, w kontekście problematyki doręczeń, ewentualnego zakresu umownego umocowania również w odniesieniu do zarządcy powołanego w trybie art. 18 u.w.l. Ponadto, podmiot taki może, w świetle art. 28 § 1 p.p.s.a., podejmować czynności procesowe, w zakresie nieprzekraczającym zwykłego zarządu, bez potrzeby uzyskiwania zgody w drodze uchwały wspólnoty (por. np. postanowienie NSA z 8 marca 2022 r., II OZ 127/22, CBOSA). Natomiast jeżeli chodzi o administratora, czyli podmiot, który umocowanie do czynności podejmowanych na rzecz wspólnoty czerpie z mocy umowy zawartej z zarządem tej wspólnoty, to posiada on tylko takie uprawnienia, jakie wynikają z zawartej umowy lub udzielonych przez zarząd wspólnoty pełnomocnictw. W szczególności, doręczenie na adres administratora korespondencji urzędowej dotyczącej sprawy, w której wspólnota jest stroną, będzie skuteczne tylko wówczas, gdy w świetle akt sprawy można przyjąć, że podmiot taki był uprawniony do reprezentowania wspólnoty.

4.7. Przenosząc powyższe ustalenia na grunt niniejszej sprawy należy stwierdzić, że ze znajdującego się w aktach sprawy pisma [...] S.A. z [...] października 2017 r. wynika, że [...] marca 2006 r. zawarta została pomiędzy tą spółką a Wspólnotą "umowa zlecenia zarządzania nieruchomością", przy czym Wspólnota miała być wówczas reprezentowana przez zarząd. Mając już na uwadze wskazaną wyżej niedopuszczalność równoczesnego funkcjonowania zarządu i zarządcy, przyjąć należy, że [...] S.A. nie mogła być co do zasady traktowana jako zarządca ustanowiony w trybie art. 18 u.w.l. Przyjmowana w orzecznictwie niedopuszczalność równoczesnego występowania zarządu wspólnoty i zarządcy ustanowionego w trybie art. 18 u.w.l. nie oznacza jednak, że tego rodzaju nieprawidłowość nie może wystąpić w praktyce. Dlatego też zasadnie Sąd pierwszej instancji uznał, odwołując się w uzasadnieniu m.in. do art. 18 u.w.l., że postępowanie wyjaśniające wymaga jeszcze uzupełnienia poprzez wezwanie Wspólnoty do przedłożenia kopii przedmiotowej umowy.

4.8. Równocześnie należy wskazać, że nawet ewentualne ustalenie, że umowa z [...] marca 2006 r. jest w istocie umową o administrowanie nieruchomością, nie było jeszcze wystarczające do sformułowania stanowczej konkluzji co do zagadnienia prawidłowości doręczenia decyzji nr [...] z [...] lutego 2016 r. na adres [...] S.A. Wyżej już wskazano, że w takim przypadku istotna jest treść umowy łączącej Wspólnotę z [...] S.A. Dotyczy to w szczególności kwestii upoważnienia tej spółki do reprezentowania Wspólnoty, a co za tym idzie, możliwości dokonywania doręczeń na adres [...] S.A. Zasadnie zatem przyjęto w zaskarżonym wyroku, że organy powinny wystąpić do Wspólnoty o przedstawienie kopii umowy z [...] marca 2006 r. Takie zalecenie co do dalszego postępowania było tym bardziej zasadne, że zarząd Wspólnoty od początku postępowania wznowieniowego kwestionował prawidłowość doręczenia na adres [...] S.A. Co więcej, z treści przywołanego wyżej pisma tej spółki z [...] października 2017 r. nie wynika jednoznacznie, jaki był zakres jej uprawnień. Otóż w piśmie tym wskazuje się, że spółka ta w stosunkach zewnętrznych odnoszących się do nieruchomości wspólnej reprezentuje jej zarząd m.in. "przed urzędami i sądami". Równocześnie jednak w piśmie tym stwierdza się, że "[...] S.A. działa na podstawie umowy na rzecz wspólnoty, a w imieniu wspólnoty występuje jej zarząd reprezentowany przez trzech członków powołanych uchwałą". Dodatkowe wątpliwości w tej kwestii powstały w świetle pisma [...] S.A. z [...] stycznia 2018 r., w którym poinformowano Prezydenta Miasta P., że zgodnie z wolą Wspólnoty korespondencję należy kierować do zarządu tej wspólnoty (w piśmie podano adresy członków zarządu). Zasadnie zwrócił uwagę Sąd pierwszej instancji, że nie jest jasne, kiedy tego rodzaju wniosek Wspólnoty został przekazany [...] S.A.

4.9. Bezzasadne są również zarzuty skargi kasacyjnej dotyczące naruszenia zasad rozkładu ciężaru dowodu w związku z ujawnieniem w rejestrze REGON jako siedziby Wspólnoty ul. [...], czyli siedziby [...] S.A. Odnosząc się do tego zarzutu należy wskazać, że Naczelny Sąd Administracyjny dostrzega, akcentowane w skardze kasacyjnej, praktyczne problemy związane z doręczaniem pism do wspólnoty mieszkaniowej w toku postępowania administracyjnego. Istotnie, brak jest publicznie dostępnego rejestru, w którym ujawniane byłyby dane członków zarządu reprezentujących daną wspólnotę. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, w takim przypadku z faktem ujawnienia konkretnego adresu siedziby wspólnoty mieszkaniowej w rejestrze REGON można wiązać domniemanie faktyczne, że jest to adres do doręczeń wskazany przez wspólnotę. Można tu mówić tylko o domniemaniu faktycznym, ponieważ brak jest przepisu, który, w kontekście doręczeń, z ujawnieniem adresu w bazie REGON wiązałby skutki analogiczne jak te, które np. w procedurze cywilnej związane są ze wskazaniem adresu w Krajowym Rejestrze Sądowym lub Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (zob. art. 133 § 2¹ oraz § 2² k.p.c.). Wspomniana konstrukcja domniemania faktycznego pozwala pogodzić dwie wartości istotne z punktu widzenia instytucji doręczeń, tj. ochronę prawa do obrony podmiotu, któremu ma być dokonane doręczenie, z potrzebą zapewnienia sprawności postępowania (art. 12 k.p.a.) oraz ochroną innych stron występujących w postępowaniu, w tym praw inwestora występującego o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Godzi się zauważyć, że w zaskarżonym wyroku nie zakwestionowano istotności faktu ujawnienia adresu Wspólnoty w bazie REGON jako ul. [...], a także faktu zawarcia umowy umowy z [...] marca 2006 r. Sąd pierwszej instancji zasadnie jednak uznał, zwłaszcza w kontekście niereprezentowania Wspólnoty przez zawodowego pełnomocnika w trakcie postępowania wznowieniowego, że należy wezwać Wspólnotę do przedstawienia kopii wspominanej umowy. Trafnie również przyjęto w tym wyroku, że ewentualny brak przesłania tej umowy przez Wspólnotę – w odpowiedzi na wezwanie organu – należałoby utożsamiać z brakiem wykazania zaistnienia przesłanki z art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. Można zatem powiedzieć, że Sąd pierwszej instancji, chociaż wprost tego nie sformułował, posłużył się w istocie procesową konstrukcją domniemania faktycznego. Warto dodać, że kodeks postępowania administracyjnego, inaczej niż np. kodeks postępowania cywilnego (art. 231 k.p.c.), nie reguluje tego rodzaju sposobu dowodzenia. Należy jednak przyjąć, że również na gruncie postępowania administracyjnego organ może stosować instytucję domniemań faktycznych (art. 75 § 1 k.p.a.; por. np. P. Daniel, Administracyjne postępowanie dowodowe, Wrocław 2013, s. 39 oraz wyrok NSA z 11 kwietnia 2017 r., sygn. akt II OSK 2045/15, CBOSA). W kontekście wykorzystania instytucji domniemań faktycznych w postępowaniu administracyjnym należy dodać, że zastosowanie takiego domniemania nie wyłącza, w realiach danej sprawy, obowiązków ciążących na organie w świetle art. 7, 8 § 1 oraz art. 9 k.p.a. W realiach niniejszej sprawy realizacja tych zasad ogólnych postępowania administracyjnego polegała właśnie na obowiązku wezwania Wspólnoty do przedłożenia spornej umowy zawartej z [...] S.A.

4.10. Mając powyższe na uwadze, Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 184 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji.

4.11. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 204 pkt 2 p.p.s.a. w zw. z art. 205 § 2 oraz art. 207 § 1 p.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 1 pkt 2 lit. b rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. poz. 1800 z późn. zm.). Na koszty te składa się wynagrodzenie adwokata w kwocie 240 zł, który w imieniu skarżącej sporządził odpowiedź na skargę kasacyjną (por. uchwałę składu 7 sędziów NSA z 19 stycznia 2012 r., sygn. akt II FPS 4/12, ONSAiWSA 2013, nr 3, poz. 38 oraz wyrok NSA z 16 marca 2022 r., sygn. akt II OSK 891/19, CBOSA).