Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 700/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2020-09-30 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Anna Szkodzińska (spr.) Sędziowie: WSA Małgorzata Łoboz WSA Jacek Bursa po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 30 września 2020 r. sprawy ze skargi K. G. i K. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 31 marca 2020 r. znak [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 15 lipca 2019 r. [...]), na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity, Dz. U. z 2018 r., póz. 1945 ze zmianami), §1-9 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1588), § 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1589), art. 104 kpa, w związku z art. 25 Ustawy z dnia 16 grudnia 2016r. o zmianie niektórych ustaw w celu poprawy otoczenia prawnego przedsiębiorców (Dz. U. z 2016 r. poz. 2255) (w odniesieniu do spraw -wszczętych przed dniem 1 stycznia 2017 r.) oraz art. 29 ust. 6 ustawy z dnia 21 marca 1985r. o drogach publicznych (Dz. U z 2016 r. poz. 1440 z późn. zm.), po rozpatrzeniu wniosku P. S., Sp. z o.o. Sp.k.a. z siedzibą w K., Prezydent Miasta K.

- umorzył postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy w zakresie wnioskowanych robót budowlanych obejmujących budowę zjazdu z drogi publicznej ul. [...] w K.;

- ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym na działkach nr [...] i [...] obr. [...] wraz z infrastrukturą techniczną na dz. [...] obr. [...] przy ul. [...] w K.".

Integralną część niniejszej decyzji stanowią załączniki:

Nr 1 - warunki zabudowy i zagospodarowania terenu,

Nr 2 - część graficzna warunków zabudowy, sporządzona na mapie, o której mowa

w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w oparciu o oryginalną kopię mapy przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego

i kartograficznego (oryginalna kopia mapy w aktach sprawy)

Nr 3 - część tekstowa wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej.

Nr 4- część graficzna wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej, sporządzona na mapie, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt l ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w oparciu o oryginalną kopię mapy przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego (oryginalna kopia mapy w aktach sprawy).

Organ podał, że teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i nast. ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ustalono, że w związku z obowiązującym od dnia 1 stycznia 2017 r. brzmieniem art. 29 ust. 6 ustawy o drogach publicznych wywołanym wejściem w życie ustawy z dnia 16 grudnia 2016 r. o zmianie niektórych ustaw w celu poprawy otoczenia prawnego przedsiębiorców, brak podstaw do ustalenia warunków dla objętego wnioskiem zjazdu z drogi publicznej. Zgodnie z art. 29 ust. 6 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, budowa lub przebudowa zjazdu na podstawie zezwolenia, o którym mowa w ust. 1 (zezwolenia zarządcy drogi na lokalizację zjazdu lub przebudowę zjazdu) nie wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W związku z powyższym, postępowanie o ustalenie warunków zabudowy dla części wnioskowanej inwestycji obejmującej budowę zjazdu stało się bezprzedmiotowe.

W toku postępowania uzyskano:

- Opinię Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. (obecnie Zarząd Dróg Miasta K.) z dnia 21 listopada 2017 r., znak: [...], w zakresie komunikacji;

- Opinię Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z dnia 21 listopada 2017 r., znak: [...], w zakresie ochrony środowiska;

- Opinię Miejskiego Konserwatora Zabytków w K. z dnia 4 grudnia 2017 r., znak: [...], w zakresie stref nadzoru archeologicznego;

- Opinię Rady Dzielnicy [...], Uchwała Nr [...] z dnia 17 maja 2018 r. oraz Uchwała Nr [...] z dnia 18 października 2018 r.;

- z uwagi na niezajęcie stanowiska przez Ministra Środowiska we wskazanym terminie, uzgodnienie z tym organem uznano za dokonane;

- z uwagi na niezajęcie stanowiska przez Marszałka Województwa M. we wskazanym terminie, uzgodnienie z tym organem uznano za dokonane.

W uzasadnieniu decyzji organ podał:

W trakcie postępowania uwagi i zastrzeżenia wnieśli, K. G., K. G., I. J.. W odpowiedzi na powyższe wyjaśniono, że postępowanie w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy jest jedynie pierwszym etapem realizacji inwestycji i służy m.in. temu, aby wnioskodawca uzyskał informację, czy planowane przez niego zamierzenie inwestycyjne jest dopuszczalne na terenie, na którym ma zamiar je zrealizować. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi prawa do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich.

Wykonana w trakcie postępowania analiza urbanistyczno-architektoniczna obszaru wyznaczonego wokół terenu objętego wnioskiem wykazała, że przedmiotowe przedsięwzięcie zarówno pod względem funkcji w obszarze analizowanym, jak i formy spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym .

Obszar analizowany w przedmiotowej sprawie został wyznaczony zgodnie z regułą określoną w § 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1588). Mając na uwadze, iż ilekroć w Rozporządzeniu jest mowa o froncie działki należy przez to rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę, wobec ustalenia, iż ma on wartość tylko ok. 6,0 m (odcinek oznaczony na załączniku literami A-B) trzykrotna szerokość jest mniejsza niż minimalna wartość wskazana przez ustawodawcę, granicę obszaru wyznaczono w odległości 50 m wokół terenu inwestycji. Stwierdzono, że tak wyznaczony obszar obejmuje działki zabudowane w sposób charakterystyczny dla tej części miasta. Ustalono, że nieruchomością dostępną z tej samej drogi publicznej, zabudowaną w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu jest między innymi działka nr [...].

Odnosząc się do argumentacji dotyczącej naruszenia przepisu art. 61 ust 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wyjaśniono, że przepis ten nie może być stosowany w sposób zawężający tak co do obszaru poddawanego analizie urbanistycznej w zakresie zwłaszcza podobieństwa funkcji, jak i w pozostałym zakresie. Dopuszczone w niniejszej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy wielkości i gabaryty projektowanego obiektu wielorodzinnego lokalizowanego w otoczeniu domów jednorodzinnych zostały określane na podstawie parametrów zabudowy sąsiedniej (a więc w szczególności jednorodzinnej). Ze sporządzonej w sprawie analizy obszaru wyznaczonego wokół działki inwestycyjnej wynika bowiem jakie parametry zabudowy i zagospodarowania terenu wpiszą się w zastany ład przestrzenny stanowiąc jego dopełnienie, a nie zaburzenie.

Jeśli zaś chodzi o warunku z art. 61 ust. 1 pkt 3 upzp, to jest on spełniony wówczas, gdy istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające na potrzeby planowanego zamierzenia inwestycyjnego, przy czym nie ma znaczenia posiadanie przez inwestora aktualnych zezwoleń na podłączenie mediów. Natomiast wymóg z ust. 5 art. 61 u.p.z.p., który określa, że warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem, dotyczy sytuacji, gdy nie ma jeszcze uzbrojenia terenu, a dopiero się go projektuje. Odnosząc się do uwag dotyczących sposobu zagospodarowania ścieków wskazano, że do wniosku dołączono informację techniczną Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji S.A. z dnia 27 czerwca 2017 r., znak: [...] wydaną dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego, co na obecnym etapie procesu inwestycyjnego, należy uznać za wystarczający dowód w sprawie, dający podstawę do stwierdzenia, iż istniejące oraz projektowane uzbrojenie terenu w zakresie odprowadzenia ścieków jest wystarczające.

Wyjaśniono również, że przedmiotowe zamierzenie zostało poddane opiniowaniu przez jednostkę kompetentną w sprawach dotyczących rozwiązań komunikacyjnych tj. Zarząd Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. (obecnie po restrukturyzacji Zarząd Dróg Miasta K.). Warunki określone przez ww. jednostkę zostały zamieszczone w załączniku nr 1 do niniejszej decyzji (pkt. 4 d) i stanowić będą podstawę dla Inwestora do rozwiązań projektowych w zakresie obsługi komunikacyjnej planowanej zabudowy. Warunki zobowiązują Inwestora do zapewnienia we własnym zakresie, poza pasami drogowymi dróg publicznych miejsc postojowych dla prawidłowego funkcjonowania przedmiotowej inwestycji.

W celu zapewnienia ochrony interesów osób trzecich w Załączniku nr 1 do niniejszej decyzji ustalono warunki realizacji przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego zobowiązujące inwestora również do zapewnienia ochrony przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie, a także przed zanieczyszczeniami powietrza, wody i gleby oraz realizacji przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego w sposób nie powodujący ograniczenia dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, dostępu do światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Poza zakresem niniejszego postępowania pozostaje jednak ocena trafności przyjętego przez ustawodawcę rozwiązania.

W załączniku nr 1 ustalono:

I. Warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego:

- linię zabudowy, jako nieprzekraczalną wyznaczono w odległości 6 m od granicy działki drogowej nr [...] zgodnie z załącznikiem §4 ust. 4 ww. zarządzenia. Ustalono, ze ww. linia zabudowy dotyczy płaszczyzn ścian zewnętrznych , nie dotyczy takich elementów jak gzymsy, schody zewnętrzne, daszki.

- wskaźnik zabudowy dla terenu inwestycji na dz. nr [...] i [...] ustalono w przedziale: 29% - 35%, zgodnie z §5 ust. 2 ww. rozporządzenia;

- udział powierzchni biologicznie czynnej dla terenu ustalono na poziomie nie mniej niż 40%;

- szerokość elewacji frontowej ustalono od strony wschodniej: 13 m -15 m, zgodnie z § 6 ust. 2 ww. rozporządzenia.

- wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej do poziomu gzymsu/attyki ustalono od 8 m do 9 m. W przypadku zastosowania dachu skośnego wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej ustalono do poziomu okapu: 6 m - 8 m. Wysokości te ustalono od średniego istniejącego poziomu terenu we wschodniej, frontowej części terenu inwestycji, zgodnie z §7 ust. 4 ww. rozporządzenia.

- ustalono dach płaski, o wysokości ww.; dach skośny dwuspadowy; kąt nachylenia połaci 20 st.- 40 st.; doświetlenie poddasza lukarnami/facjatami/ryzalitami i oknami połaciowymi; układ kalenicy prostopadły lub równoległy do frontu; wysokość kalenicy od 9-10 m. Parametr geometrii dachu wyznaczono zgodnie z §8 ww. rozporządzenia.

- ustalono, że budynek projektowany na tym terenie może być usytuowany w granicy z dz. [...], przy czym taka konieczność nie występuje;

- ustalono kolorystykę elewacji części naziemnych zharmonizowaną z tłem, z użyciem wysokiej jakości współczesnych materiałów elewacyjnych.

II. Warunki ochrony zdrowia ludzi, środowiska, przyrody, krajobrazu.

III. Warunki ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej.

IV. Warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, w tym m. in.:

- Teren inwestycji ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej jaką stanowi ul. [...];

- odprowadzanie ścieków z projektowanego budynku wielorodzinnego można rozwiązać w oparciu o miejską siec kanalizacji sanitarna o średnicy 25 cm, biegnącą w ul [...] – na zasadzie budowy przyłącza kanalizacyjnego.

- Zgodnie z opinią ZIKiT z dn. 21 listopada 2017 r., znak: [...] istniejące i projektowane uzbrojenie terenu w zakresie obsługi komunikacyjnej jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego j .w. (zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz. U. z 2018 r. poz. 1945), obsługa komunikacyjna planowanego budynku biurowego od drogi publicznej jaką jest ul. [...] poprzez projektowany zjazd, na potrzeby realizacji zjazdu z ul. [...] należy uzyskać w ZIKiT zezwolenie na jego lokalizację w formie decyzji administracyjnej (zgodnie z art. 29 ustawy o drogach publicznych - Dz. U. 2018 poz. 2068), parametry techniczne zjazdu winny być zgodne z Rozporządzeniem Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie (Dz. U. 2016 poz. 124), Inwestor we własnym zakresie - poza pasam i dróg publicznych - powinien zapewnić miejsca postojowe w ilości stosownej dla prawidłowego funkcjonowania przedmiotowej inwestycji. W bilansie miejsc postojowych należy uwzględnić dodatkowo ogólnodostępne miejsca postojowe.

- dla przedmiotowej lokalizacji i rodzaju zabudowy wskaźnik liczby miejsc postojowych ustala się: -1.2 mp/1 mieszkanie.

Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli K. G. i K. G., zarzucając decyzji naruszenie przepisów:

- art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., ponieważ istniejące uzbrojenie terenu nie jest wystarczające dla zgłoszonego zamierzenia budowlanego, co dotyczy tak drogi, jak i odprowadzenia ścieków;

- art. 53 ust.4 pkt 9 u.p.z.p., ponieważ opinia zarządcy drogi dotyczy nie tej inwestycji;

- art. 7 i art. 77 kpa, albowiem nie wyjaśniono dokładnie kwestii spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oraz przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.

Decyzją z dnia 31 marca 2020 r. ([...]) na podstawie art. 54, art. 59, art. 61, art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r. ,poz. 1945), § 1-9 rozporządzenia

Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588) oraz art. 138 § 1 pkt 1 kpa Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Organ odwoławczy podał, co następuje:

W trakcie postępowania pierwszoinstancyjnego, przeprowadzono analizę, o jakiej mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Analiza zawiera część graficzną - mapę ewidencyjną, na której zakreślono granice obszaru analizowanego, granice terenu objętego wnioskiem, jak i część tekstową. Organ zweryfikował warunki oraz zasady zagospodarowania terenu i jego zabudowy wynikające z art. 61 ust. 1 ustawy, w tym w szczególności dotyczące ustalenia: linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Celem zasady dobrego sąsiedztwa, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, czyli takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjne - estetyczne. Powyższy przepis wskazuje kumulatywne przesłanki składające się na zagwarantowanie ładu przestrzennego. Z kolei pod pojęciem cech zabudowy i zagospodarowania terenu (§ 2 pkt 3 rozporządzenia) należy rozumieć w szczególności gabaryty, formę architektoniczną obiektów budowlanych, usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu, zaś działka sąsiednia to działka dostępna z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy).

Sporządzona w niniejszej sprawie analiza urbanistyczno-architektoniczna odpowiada wymogom formalnym, o których mowa w ww. rozporządzeniu. Obszar analizowany określono w sposób zgodny z § 3 rozporządzenia mając na uwadze rozległy front działki obejmującej teren inwestycji. Nie ma podstaw, aby zakwestionować sposób wyznaczenia frontu działki oraz obszaru analizowanego. W obszarze analizowanym niewątpliwie istnieją działki sąsiednie, pozwalające na kontynuację funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu, tj. działka nr [...] oraz działki [...], [...], [...], [...], [...], ale także usytuowane w bliskim sąsiedztwie (w obszarze analizowanym) dostępne z ul. [...] i ul. [...] działki nr [...], [...], [...], [...]. W obszarze analizowanym występuje zabudowa jednorodzinna, ale również zabudowa wielorodzinna. Również zabudowa na działce nr [...] przy ul. [...] spełnia przymioty zabudowy wielorodzinnej, w którym wydzielonych jest 21 lokali. W budynku tym nastąpiła - poprzez wydzielenie lokali zmiana rodzaju zabudowy z dopuszczonej wcześniej jednorodzinnej na wielorodzinną.

Z przeprowadzonej analizy architektoniczno- urbanistycznej wynika, że realizacja planowanej zabudowy pozostaje w zgodności z zasadami kształtowania ładu przestrzennego. Parametry urbanistyczne zostały ustalone w sposób prawidłowy, na podstawie szerokiej weryfikacji stanu zagospodarowania w obszarze analizowanym. Parametry urbanistyczne w większości zostały ustalone poprzez nawiązanie do zabudowy sąsiadującej. Projektowana zabudowa stanowić będzie uzupełnienie dla występujących w obszarze analizowanym obiektów o funkcji mieszkalnej.

Organ I instancji ustalił nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 6 m od granicy działki drogowej nr [...]. Na taki sposób ustalenia linii zabudowy - zgodny z regulacją ustawy o drogach publicznych - miała wpływ okoliczność, że brak jest regularnej linii zabudowy po północnej stronie ulicy, jak też kształt i lokalizacja terenu inwestycji na zakończeniu sięgacza drogowego. Nie ma podstaw do zakwestionowania przyjętego rozwiązania zgodnego z § 4 ust. 4 rozporządzenia.

Dla inwestycji ustalono wskaźnik zabudowy w przedziale od 29% do 35%, zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia. Tymczasem średni wskaźnik w obszarze analizowanym wynosi 35%, z kolei średni wskaźnik tylko dla zabudowy przy ul. [...] wynosi 37%. Ustalenie wskaźnika średniego charakterystycznego także dla zabudowy jednorodzinnej gwarantuje zachowanie miejskiej średniej intensywności i pozwoli wkomponować nową zabudowę w miejsce istniejącej zabudowy jednorodzinnej eksponowanej od strony w/w ulicy

Wskaźnik szerokości elewacji frontowej ustalono w przedziale od 13 – 15 m, zgodnie z § 6 ust. 2 rozporządzenia. Wprawdzie wartość ta przewyższa średnią, jednak organ I instancji szeroko umotywował przyjęte rozwiązanie. Warto zauważyć, że w przypadku przedmiotowego terenu - ze względu na jego położenie na zakończeniu ulicy ze zjazdem z placyku manewrowego front znajduje się od strony wschodniej, co skutkuje przyjęciem za elewację frontową elewację od strony wschodniej wzdłuż osi północ - południe. W ustalaniu tego wskaźnika mierzonego od strony wschodniej, budynki mieszczące się w obszarze analizowanym usytuowane w tym samym wnętrzu urbanistycznym ulicy mają szerokości elewacji wzdłuż osi północ - południe wynoszące około 12 m, 13 m, 14 i 15 m. W celu kontynuowania cech zabudowy sąsiedniej, z którą projektowany budynek będzie tworzyć jeden zespół urbanistyczny, szerokość elewacji frontowej ustalono w odmienny sposób.

Również wskaźnik wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej nawiązuje do zabudowy sąsiedniej i wynosi od 8 m do 9 m, a w przypadku zachowania dachu skośnego przyjęto wartość 6 – 8 m do poziomu okapu. Wysokość kalenicy przyjęto w zakresie od 9 – 10 m. Rozwiązanie takie pozwoli zachować ład przestrzenny i zostało przez organ I instancji prawidłowo uzasadnione. Organ nawiązał w tym zakresie do wartości średnich w obszarze analizowanym oraz przy ul. [...]. W celu harmonijnego wkomponowania nowej zabudowy w obecny układ przestrzenny w nadbudowie wskazane było zachowanie wysokości charakterystycznej dla budynków najbliższych.

Ustalone warunki zabudowy nawiązują do zabudowy sąsiadującej; Zabudowa objęta wnioskiem realizuje zasadę, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Planowana zabudowa stanowić będzie kontynuację rodzaju zabudowy, funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu oraz parametrów i wskaźników kształtujących zabudowę na działkach sąsiednich. Ustalenie przyjętych parametrów pozostaje zatem w zupełnej zgodności z zasadami kształtowania ładu przestrzennego, realizuje zasadę dobrego sąsiedztwa, a konkretne wartości parametrów urbanistycznych określono

w sposób wyważony.

Nie stoi w sprzeczności z przepisami określenie parametrów w wielkości od minimalnej do maksymalnej, gdyż takie rozwiązanie ułatwiające dostosowanie projektu budowlanego do decyzji o warunkach zabudowy zapewnia także zachowanie ładu architektonicznego, pod warunkiem jednakże odpowiedniego określenia tych wielkości ze wskazaniem przekonującej argumentacji. Ponadto ustalone w załączniku nr 1 do decyzji parametry urbanistyczne należy odczytywać w związku z załącznikiem nr 3, w którym w sposób jasny uzasadniono sposób ich wyliczenia. Zaskarżona decyzja zawiera prawidłowo sporządzone załączniki, zarówno te obejmujące część tekstową wyników analizy architektoniczno- urbanistycznej, jak również załącznik graficzny zawierający prawidłowo wyznaczony obszar analizowany. Załączniki graficzne do decyzji jak i do analizy architektoniczno- urbanistycznej sporządzono na odpowiednich mapach we właściwej skali.

Zamierzenie posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej ul. [...] poprzez projektowany zjazd i realizuje również przesłankę z art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p., spełniona jest również przesłanka, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Zaopatrzenie inwestycji w zakresie infrastruktury technicznej nastąpi na warunkach określonych przez dysponentów sieci. Wskaźnik wymaganej ilości miejsc parkingowych określony został w sposób zgodny z Uchwałą z dnia 29 sierpnia 2012 r. nr [...] Rady Miasta K.. Zgodnie z w.w. programem dla przedmiotowej lokalizacji i rodzaju zabudowy przyjmuje się wskaźnik liczby miejsc postojowych: na 1 mieszkanie: 1,2 miejsc postojowych. Ponadto przedmiotem inwestycji jest realizacja między innymi garażu podziemnego, co z pewnością przyczyni się do łatwiejszej obsługi komunikacyjnej planowanego obiektu. Nie budzi wątpliwości prawidłowość opinii przedłożonej przez zarządcę drogi.

N powyższą decyzję K. G. i K. G. złożyli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, zarzucając rozstrzygnięciu naruszenie przepisów:

- art. 7 kpa w zw. z art. 77 § 1 i art. 80 kpa w zakresie, w jakim organ administracji publicznej przekroczył zasady swobodnej oceny dowodów oraz nie dokonał dokładnego rozpatrzenia materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie i w związku z tym wyczerpującego wyjaśnienia zaistniałego w niej stanu faktycznego, w tym brak wyjaśnienia kwestii spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, czy też brak wyjaśnienia kwestii wadliwej opinii ZIKIT jako Zarządcy drogi;

- art. 107 § 3 kpa, poprzez wydanie decyzji, której uzasadnienie nie odpowiada warunkom, o których mowa w naruszonym przepisie. Uzasadnienie to nie wskazuje, jakie fakty organ uznał za udowodnione i opiera się tylko na odwoływaniu się do analizy architektoniczno- urbanistycznej sporządzonej w postępowaniu prowadzonym w pierwszej instancji; SKO nie wyjaśniło dlaczego w jego ocenie opinia Zarządcy drogi nie budzi wątpliwości, pomimo że została ona wydana dla budynku biurowego, a nie mieszkalnego - wielorodzinnego, co stanowi obrazę prawa procesowego powodującą, iż zaskarżona decyzja nie może się ostać;

- art. 61 ust 1 pkt 1 upzp - albowiem brak jest w analizowanym terenie choć jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, w szczególności nie jest nią działka nr [...] wskazywana w decyzji organu I instancji i załączniku nr 3 ;

- art. 61 ust 1 pkt 3 upzp, gdyż istniejące uzbrojenie terenu nie jest wystarczające dla zgłoszonego zamierzenia budowlanego, co dotyczy tak drogi, jak i odprowadzania ścieków;

- art. 53 ust 4 pkt 9 upzp, bowiem opinia ZIKIT jako zarządcy drogi dotyczy nie tej inwestycji, dla której wydano skarżoną decyzję, ale inwestycji dotyczącej budowy budynku biurowego.

Jak podali skarżący, wbrew treści decyzji organów obu instancji, w stanie faktycznym nie jest spełniona przesłanka z art. 61 ust 1 pkt 1 upzp. Wszystkie działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej (ul. [...]) są zabudowane domami jednorodzinnymi. Brak jest w analizowanym obszarze takiej działki, dostępnej z tej samej drogi publicznej, która byłaby zabudowana budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym. Działki inwestora o nr. [...] i [...] graniczą od północy z działkami [...] i [...] od strony zachodniej z działką [...] od strony południowej z działką [...], które to wszystkie są zabudowane domami jednorodzinnymi o niskiej zabudowie (jednorodzinne, bliźniacze, szeregowe). Nieprawdziwym jest zatem ustalenie, iż nieruchomością dostępną z tej samej drogi publicznej, zabudowaną w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników zabudowy oraz zagospodarowania terenu jest działka [...] . W istocie, działka [...] zabudowana jest 3 budynkami jednorodzinnymi w zabudowie szeregowej o nr. porządkowych 9, 11 i 11 a. W budynkach tych wydzielono faktycznie lokale, ale nie 21 jak wskazuje się w decyzji Prezydenta Miasta K. (utrzymanej w mocy skarżoną decyzją SKO) tylko 9, w tym lokal U1 obejmujący: garaż, komórki lokatorskie, pomieszczenia techniczne i tzw. "komunikację" o łącznej pow. 274,42 m2 [...]) a także lokal U2 na kondygnacji (-) 1 o pow. 5.09 m2 stanowiący zapewne rodzaj schowka czy komórki lokatorskiej ([...]). Są więc 3 budynki i 7 lokali mieszkalnych.

Skarżący dodali, że w najbliższym sąsiedztwie działek objętych wnioskiem inwestora, organ wydał dla działki o nr [...] i [...] (stanowiącej własność skarżących) decyzję o pozwoleniu na budowę (NR [...].[...]). Decyzja ta dotyczy zabudowy stanowiącej kontynuację istniejącej w analizowanym obszarze (ul. [...]) zabudowy jednorodzinnej; Objęty decyzją projekt budynku przewiduje usytuowanie budynku frontem do działki drogowej, zresztą jak wszystkie przy tej samej drodze publicznej. Tymczasem zamierzenie inwestycyjne objęte zaskarżoną decyzją całkowicie łamie ład przestrzenny istniejący w analizowanym obszarze z uwagi na to, że ustala linię zabudowy w sposób zupełnie odmienny - tj. nie wzdłuż ul. [...] ale niejako frontem w kierunku ul. [...].

Co więcej istniejąca, wąska, pozbawiona chodników i zastawiona parkującymi samochodami ul. [...] nie jest w stanie obsłużyć dodatkowych kilkunastu (co najmniej ) samochodów. Działki objęte przedmiotowym wnioskiem leżą na samym końcu tej ulicy, niejako w głębi, za istniejącym niewielkim placem manewrowym (nota bene z tego placu obsługiwana jest już komunikacja m.in. do działek: [...] i [...]). Tworzenie tam wjazdu do wielomieszkaniowej inwestycji spowoduje całkowity paraliż komunikacyjny.

Według skarżących, z załączonego szkicu na mapie (załącznik nr 2 do utrzymanej w mocy decyzji o warunkach zabudowy) wynika, iż teren zajęty pod infrastrukturę techniczną drogową pozbawi ich (i sąsiadów z ul. [...]) całkowicie dostępu do działek, tak dojazdu jak i nawet dojścia do nich (np. budynki o nr [...] a, [...] Jest to sprzeczne z zapisem zawartym w punkcie 4 warunków zabudowy i zagospodarowania terenu stanowiącym załącznik nr. 1 do utrzymanej w mocy decyzji Prezydenta Miasta K., bowiem ogranicza dostęp do drogi publicznej. Podniesiono, że w decyzji nie wyjaśniono do końca kwestii odprowadzania ścieków; przedłożona opinia ZIKIT nie dotyczy budynku wielorodzinnego ale budynku biurowego.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko i wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył:

Kompetencje sądów administracyjnych określają przede wszystkim przepisy art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych oraz art. 3 – 5, art. 134 i 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Z przepisów tych wynika, że sądowa kontrola działalności administracji publicznej sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, zadaniem więc sądu administracyjnego rozpoznającego skargę na akt administracyjny jest ocena zgodności z prawem tego aktu. Dokonując tej oceny sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, ani powołaną podstawą prawną. Granice sądowej kontroli ograniczają tylko granice sprawy i zakaz orzekania na niekorzyść skarżącego przy braku przesłanek do stwierdzenia nieważności aktu.

W wyniku przeprowadzonej według powyższych reguł kontroli zaskarżonej decyzji Sąd stwierdził brak podstaw do jej uchylenia.

Zgodnie z art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, (Dz.U.2029.293) każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do:

1) zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich;

2) ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych.

Art. 61 u.p.z.p. stanowi, że :

"1. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi".

Ład przestrzenny zdefiniowany w art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej – ustawy), jako "takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne" jest kategorią generalną, wyznaczającą podstawową zasadę w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W odniesieniu do planowanych w terenach nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego inwestycji, realizację tej zasady mają zapewnić szczegółowo uregulowane wymagania i przesłanki. O tym zatem, czy realizacja określonej we wniosku inwestycji doprowadzi do naruszenia ładu przestrzennego, a więc do naruszenia zasady generalnej, decyduje dopiero negatywny wynik weryfikacji wniosku pod względem tychże szczegółowych wymagań i przesłanek. Innymi słowy zgodność zamierzenia inwestycyjnego z zasadą zachowania ładu przestrzennego, z woli ustawodawcy, nie została poddana "swobodnej" ocenie organu, co znalazło wyraz w nakazie odpowiedniego stosowania art. 56 ustawy do decyzji o warunkach zabudowy.

Stosownie do art. 52 ust. 2 (mającym zastosowanie w zw. z art. 64) wniosek o ustalenie warunków zabudowy powinien zawierać określenie granic terenu objętego wnioskiem oraz charakterystykę inwestycji, obejmującą m.in. określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystykę zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych.

Z regulacji powyższych wynika, że przedstawione we wniosku dane mają służyć jednoznacznemu określeniu charakteru, rodzaju i wielkości planowanej zabudowy. Ta charakterystyka ma - co do zasady - służyć porównaniu zamierzenia inwestycyjnego z zabudową istniejącą w obszarze analizowanym, a w konsekwencji stwierdzeniu, czy w obszarze tym istnieje już zabudowa "podobna", dająca możliwość ustalenia wymagań dla zabudowy "nowej". Ustalenie tych wymagań należy jednak do organu. W tym zakresie organ nie jest związany oczekiwaniami wnioskodawcy. Rozbieżność pomiędzy tymi oczekiwaniami, a wynikami analizy sama w sobie nie może stanowić odmowy wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.

Powyżej przedstawione uwagi dotyczą generaliów sprawy o ustalenie warunków zabudowy i sprowadzają się do tezy, że ani ogólna opinia o zagrożeniu naruszenia ładu przestrzennego, ani przekonanie o potrzebie ochrony terenów zielonych, ani rozbieżność pomiędzy oczekiwanymi a ustalonymi na podstawie analizy wymaganiami dla nowej zabudowy, nie mogą stanowić samoistnych podstaw dla negatywnego rozstrzygnięcia.

Mechanizm i metodę czynienia ustaleń dotyczących "dobrego sąsiedztwa" opisuje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (DZ.U.2003/164/1588). Pierwszym, nakazanym działaniem organu, jest wyznaczenie wokół działki budowlanej, obszaru analizowanego, a następnie przeprowadzenie na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Analizie poddawany jest cały obszar, choćby składały się nań części o bardzo różnorodnym zagospodarowaniu. Rzeczą analizy jest właśnie dostrzeżenie tej różnorodności, ale też i wyciągnięcie stosownych wniosków. Stosownie do § 3 ust. 2 w/w rozporządzenia granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Front działki – zgodnie z definicją zawartą w § 2 pkt 5 – to część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Jak niejednokrotnie wypowiadały się sądy administracyjne "o zakwalifikowaniu danej części działki jako frontu nie decyduje fizyczne przyleganie działki do drogi publicznej, lecz wybór inwestora w zakresie szlaku komunikacyjnego, którym ma odbywać się dojazd do drogi publicznej" (np. wyrok NSA z dnia z dnia 3 października 2019 r. II OSK 2730/17, wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 11 marca 2020 r. II SA/Rz 1484/19, wyrok WSA w Krakowie z dnia 6 lipca 2020 r. II SA/Kr 210/20). Sąd rozpoznający sprawę pogląd ten w zupełności podziela, dostrzegając jednocześnie, że wyznaczenie frontu działki i granic obszaru analizy zawsze musi uwzględniać uwarunkowania i okoliczności konkretnej sprawy. Dlatego ustawodawca pozostawił organom względna swobodę w wyznaczaniu obszaru analizowanego, która jednak nie może przerodzić się w dowolność. W rozpoznawanej sprawie konfiguracja działek składających się na teren inwestycji uzasadnia przedstawiony w analizie sposób wyznaczenia frontu i jego szerokości., a w konsekwencji określenie granic obszaru analizy.

W art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp ustawodawca posługuje się pojęciem funkcji zabudowy, której kontynuacja jest jednym z warunków wydania decyzji o warunkach zabudowy

Zgodnie § 2 pkt 1) rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U.2003.164.1589) w decyzji o warunkach zabudowy ustalenia dotyczące rodzaju zabudowy zapisuje się, stosując w szczególności następujące nazewnictwo:

a)zabudowa mieszkaniowa, w tym:

–zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,

–zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna,

b)zabudowa usługowa,

c)zabudowa zagrodowa w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych,

d)zabudowa produkcyjna,

e)cmentarze,

f)drogi publiczne,

g)drogi wewnętrzne,

h)obiekty infrastruktury technicznej.

W § 2 pkt 2) rozporządzenia przewidziano, że ustalenia dotyczące funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu zapisuje się poprzez określenie sposobu użytkowania obiektów budowlanych i sposobu zagospodarowania terenu.

W w/w przepisach posłużono się dwoma pojęciami: "funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu" oraz "rodzaju zabudowy". Założyć zaś należy, że użytym w akcie prawnym różnym pojęciom odpowiadają różne znaczenia. Przeprowadzony w tym zakresie przez organ wywód Sąd w całości podziela. Podobny zresztą pogląd wyrażony został w wielu wyrokach sądów administracyjnych (por. np. wyroki NSA z dnia 21 czerwca 2017 r. I OSK 2650/15, z dnia z dnia 28 października 2015 r. II OSK 422/14). Nawet więc jednoznaczna przewaga w obszarze analizowanym zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, nie wyklucza udzielenia promesy na budowę w tymże obszarze obiektu zabudowy wielomieszkaniowej. W sporządzonej w rozpoznawanej sprawie analizie wyjaśniono szczegółowo przyczyny, dla których uznano za dopuszczalne lokowanie zabudowy wielomieszkaniowej we wskazanym przez inwestora terenie. Wśród nich wymieniono charakter i właściwości zabudowy znajdującej się obecnie przy ul. [...]. Na zabudowę tę generalnie składają się budynki jednorodzinne, ale, jako "zbliźniaczone" tworzą bryły, do parametrów których absolutnie można przyrównać inwestycję planowaną. Wbrew twierdzeniom skarżących obiekt znajdujący się na działce [...] nie składa się obecnie z budynków jednorodzinnych. W każdym z trzech połączonych budynków wydzielono po trzy lokale mieszkalne (por. wpisy w księgach wieczystych – z kw. [...]), a to oznacza, że są to trzy, połączone ze sobą budynki wielorodzinne. Zgodnie bowiem z art. 3 pkt 2a) Prawa budowlanego budynek mieszkalny jednorodzinny to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Tak więc również bryła obiektu na działce nr [...] stanowi odpowiedni wzorzec dla planowanej zabudowy.

O dostosowaniu planowanej zabudowy wielorodzinnej do zastanego ładu przestrzennego decydować będą wskaźniki i parametry, nawiązujące do istniejących w sąsiedztwie. Te elementy zaskarżonej decyzji zostały ustalone prawidłowo. Szczegółowy opis sposobu ustalenia warunków opisany został w analizie i w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, zbędne zatem jest jego powtarzanie. Stwierdzić wystarczy, że planowany i odpowiadający ustalonym warunkom obiekt mieszkalny ani usytuowaniem, ani gabarytami, nie będzie odbiegał od istniejącej w sąsiedztwie zabudowy i nie będzie stanowił dysonansu. Skarżący, podnosząc wadliwość ustalenia parametrów i wskaźników, nie poddali każdego z nich osobno szczegółowej krytyce.

W istocie ograniczyli się do stwierdzenia, że planowana zabudowa łamie ład przestrzenny istniejący w analizowanym obszarze z uwagi na to, że ustala linię zabudowy w sposób zupełnie odmienny - tj. nie wzdłuż ul. [...] ale niejako frontem w kierunku ul. [...]. W tej kwestii Sąd podziela ocenę organów: o umiejscowieniu i przebiegu linii zabudowy zdecydowało specyficzne usytuowanie terenu inwestycji; u szczytu ślepej ulicy [...]. Tym usytuowaniem też organy (za treścią analizy) zasadnie umotywowały przyjęcie elewacji wschodniej jako elewacji frontowej i określiły jej szerokość.

W aktach sprawy znajduje się opinia Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia 21 listopada 2017 r. dotycząca planowanej budowy budynku wielorodzinnego (a nie usługowego), do której odwołują się organy twierdząc, że dla inwestycji zapewniona jest obsługa komunikacyjna. Możliwość zaś odprowadzania ścieków w oparciu o istniejącą kanalizację potwierdziło w "informacji technicznej" z dnia 27 czerwca 2017 r. Miejskie Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji S.A. Na mapie stanowiącej załącznik nr 2 do decyzji organu I instancji oznaczony został teren inwestycji oraz przerywaną linią "granice zajętości terenu pod infrastrukturę techniczną/drogową". Nie oznacza to, że teren objęty "granicami zajętości" zostanie wyłączony z dotychczasowej dostępności komunikacyjnej. Oznaczenie "granic zajętości" wskazuje jedynie miejsce, które będzie wykorzystane dla wykonania określonej infrastruktury. Tak więc zarzuty skarżących dotyczące powyższych kwestii uznać należy za nieuzasadnione.

Sprawa, zdaniem Sądu, została wyjaśniona w wystarczającym do rozstrzygnięcia zakresie.

W ocenie Sądu uzasadnienie decyzji organu II instancji wypełnia wymogi art. 107 § 3 kpa, gdyż odnosi się do wszystkich istotnych kwestii związanych ze zgodnym z prawem ustaleniem przedmiotowych warunków zabudowy. Z przedstawionej w uzasadnieniu kontrolowanej decyzji argumentacji jasno wynika, dlaczego organ utrzymuje w mocy zaskarżoną decyzję.

Mając powyższe na względzie obie skargi uznać należało za nieuzasadnione i jako takie, na podstawie art. 151 ppsa, oddalić.