Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 337/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2016-04-21 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 3
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art. 7 , art. 77 par1 i art. 80
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 135 , art. 145 par 1 pkt 1 lit c , art. 185 par 1 i art. 190
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Joanna Tuszyńska Sędziowie: WSA Jacek Bursa WSA Renata Czeluśniak (spr.) Protokolant: st. sekr. sąd. Katarzyna Paszko-Fajfer po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 kwietnia 2016 r. sprawy ze skargi Z. E. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 24 maja 2013 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącego Z. E. kwotę 5 480 zł (pięć tysięcy czterysta osiemdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta K. decyzją z dnia 7 listopada 2012 r., wydaną na podstawie art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1, 3, 4, 6, 11 i art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647), uchwały nr [...] Rady Miasta K. z dnia 8 lutego 2006 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...] " (Dz. Urz. Woj. [...] ), art. 60 i art. 67 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (Dz. U. nr 157, poz. 1240 ze zm.), orzekł o ustaleniu w stosunku do Z.E. jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości 93.110,71 zł z uwagi na zbycie:

– prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, położonej w K. oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka [...] o powierzchni 0,1114 ha obr. [...] , objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą nr [...] ,

– prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, położonej w K. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,0025 ha obr.[...] objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą nr [...] ,

– prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, położonej w K. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,0024 ha obr. [...] , objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą nr [...] ,

– prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, położonej w K. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,0114 ha obr. [...] , objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą nr [...] ,

– prawa własności wzniesionych na wyżej wymienionych nieruchomościach budynków, budowli i urządzeń, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności.

W uzasadnieniu organ I instancji podał, że w dniu 14 września 2007 r. Z.E. umową zawartą w formie aktu notarialnego dokonał sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych oznaczonych jako działki nr [...] ,[...] ,[...] ,[...] , wraz z prawem własności wzniesionych na przedmiotowych nieruchomościach budynków, budowli i urządzeń stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności. Przedmiotowe nieruchomości podlegają ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...] ", zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta K. z dnia 8 lutego 2006 r. nr [...] obowiązującego od dnia 29 kwietnia 2006 r. Z uwagi na fakt, że bezpośrednio przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...] " nie obowiązywał plan miejscowy, rzeczoznawca majątkowy przy określaniu wartości przedmiotowych nieruchomości przyjął faktyczny sposób wykorzystywania przedmiotowych nieruchomości sprzed uchwalenia planu miejscowego. Dokonane w dniu 19 czerwca 2012 r. oględziny wykazały, że faktyczny sposób ich wykorzystywania przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...] " - to tereny przemysłowe zabudowane. Rzeczoznawca majątkowy ustalił ponadto, że do 1 stycznia 2003 r. powołane nieruchomości podlegały ustaleniom miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. , zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta K. z dnia 16 listopada 1994 r. nr [...] zmieniającą uchwałę Rady Narodowej Miasta K. z dnia 25 kwietnia 1988 r. nr [...] w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. , zgodnie z którym działka nr [...] znajdowała się w Obszarze Leśnym oznaczonym na rysunku planu symbolem RL 104, w którym to obszarze obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr [...] , nr [...] , nr [...] i nr [...] oraz Obszarze Produkcji i Zaplecza Technicznego oznaczonym na rysunku planu symbolem PS 14, w którym to obszarze obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr [...] , nr [...] i nr [...] , natomiast działki nr [...] , nr [...] i nr [...] znajdowały się w Obszarze Produkcji i Zaplecza Technicznego oznaczonym na rysunku planu symbolem PS 14, w którym to obszarze obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr [...] , nr [...] i nr [...] . Dla odzwierciedlenia wzrostu wartości przedmiotowych nieruchomości spowodowanych uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru [...] " rzeczoznawca majątkowy przyjął stan nieruchomości z dnia wejścia w życie powyższego planu miejscowego, tj. 29 kwietnia 2006 r.

Zdaniem Prezydenta, zostały spełnione przesłanki wymienione w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wymagane do nałożenia renty planistycznej, ponieważ nastąpił wzrost wartości nieruchomości wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, doszło do zbycia nieruchomości w terminie 5 lat od daty wejścia w życie miejscowego planu, a stawka renty planistycznej została określona w tym planie.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 24 maja 2013 r. znak: [...] , wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa w związku z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, utrzymało ww. decyzję w mocy.

Kolegium podzieliło ustalenia organu I instancji w zakresie przeznaczenia nieruchomości w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz w poprzednio obowiązującej uchwale z dnia 16 listopada 1994 r. Odnośnie sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego Kolegium podkreśliło, że nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż nie dysponuje posiadanymi przez niego wiadomościami specjalnymi. Kolegium stwierdziło, że operat szacunkowy spełniał wymogi określone w § 4 ust. 1 i ust. 3 oraz rozdziału 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wycena ta została wykonana zgodnie z dyspozycją przepisów art. 37 ust. 1 i art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a z operatu szacunkowego wynikało, że rzeczoznawca przygotował bazy transakcji nieruchomościami z obszaru miasta K. dla trzech stanów: po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "[...] ", przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania w okresie luki planistycznej oraz przy uwzględnieniu przeznaczenia urbanistycznego w nieaktualnym miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta K. z dnia 16 listopada 1994 r.

Ponadto, zdaniem Kolegium, za zachowany uznaje się pięcioletni termin o jakim mowa w art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli przed upływem tego terminu skierowano do stron zawiadomienia o wszczęciu postępowania w sprawie.

W skardze do WSA w Krakowie Z.E. zarzucił naruszenie art. 36 ust. 4 ww. ustawy poprzez uznanie, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Ponadto zarzucił naruszenie:

– art. 37 ust. 3 w związku z art. 37 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez uznanie, że w wyznaczonym pięcioletnim terminie organ winien jedynie wszcząć postępowanie administracyjne, a nie jest wymagane w nim wydanie decyzji w sprawie;

– art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez uznanie, że znaczna zwłoka w dniu wydania decyzji przez Prezydenta K. nie jest przesłanką do uchylenia decyzji, albowiem nie miała istotnego wpływu na rozstrzygnięcie sprawy;

– art. 2 § 1 pkt 1, art. 47 § 1 i art. 53 § 1 Ordynacji podatkowej oraz zastosowanie art. 60 i 67 ustawy o finansach publicznych. poprzez uznanie, że w odniesieniu do ustalenia renty planistycznej odpowiednie zastosowanie znajdują przepisy działu III Ordynacji podatkowej;

– art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 i art. 136 kpa poprzez nienależyte uzasadnienie zaskarżonej decyzji oraz brak wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności niewłaściwą ocenę przedłożonego przez Prezydenta Miasta K. operatu szacunkowego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrokiem z dnia 10 grudnia 2013 r. sygn. akt II SA/Kr 1128/13 oddalił skargę Z.E. .

Sąd uznał, że moment wszczęcia postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty planistycznej jest swoistego rodzaju zgłoszeniem roszczenia przez organ administracyjny wszczynający postępowanie w sprawie. WSA uznał, że zarówno właściwe organy, jak i rzeczoznawca majątkowy, ustalili prawidłowo, iż do 1 stycznia 2003 r. nieruchomości podlegały ustaleniom miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. , zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta K. z dnia 16 listopada 1994 r., nr [...] zmieniającą uchwałę Rady Narodowej Miasta K. z dnia 25 kwietnia 1988 r., Nr [...] w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. , zgodnie z którym działka nr [...] znajdowała się w Obszarze Leśnym oznaczonym na rysunku planu symbolem [...] , w którym to obszarze ponadto obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr [...] , nr [...] ,[...] i nr [...] oraz Obszarze Produkcji i Zaplecza Technicznego oznaczonym na rysunku planu symbolem PS 14, w którym to obszarze ponadto obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr [...] ,[...] ,[...] natomiast działki nr [...] ,[...] ,[...] znajdowały się w Obszarze Produkcji i Zaplecza Technicznego oznaczonym na rysunku planu symbolem PS 14, w którym to obszarze ponadto obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr 14, nr 16, nr 19.

Sąd I instancji zauważył także, że bezpośrednio przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...] ", tj. przed dniem 29 kwietnia 2006 r., przedmiotowe nieruchomości nie podlegały ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z uwagi na utratę mocy prawnej poprzedniego planu, po dniu 1 stycznia 2003 r. Zdaniem Sądu I instancji, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy dawał podstawy do przyjęcia, że wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości z tytułu uchwalenia planu obszaru "[...] " obiektywnie zaistniał i został obliczony prawidłowo. Rzeczoznawca majątkowy, określając metodologię wyceny, wskazał, że wartość rynkową nieruchomości gruntowej ustalono przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody porównania parami. WSA podzielił stanowisko Kolegium, że wycena została wykonana zgodnie z dyspozycją przepisów art. 37 ust. 1 i 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a rzeczoznawca majątkowy ustalił, że nieruchomości posiadały wyższą wartość przy uwzględnieniu jej przeznaczenia przewidzianego w wygasłym planie miejscowym niż przy uwzględnieniu faktycznego sposobu ich wykorzystywania w okresie braku planu miejscowego, który został określony jako tereny przemysłowe zabudowane. Sąd podkreślił, że zastosowana przez rzeczoznawcę metoda została w sposób przejrzysty przedstawiona w operacie. Wyjaśnił też, że zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, z uwagi na konieczność odzwierciedlenia wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego wyłącznie uchwaleniem miejscowego planu obszaru "[...] ", stan nieruchomości przyjęto z dnia wejścia w życie planu, tj. na dzień 29 kwietnia 2006 r., ceny przyjęto z daty zbycia ww. nieruchomości, która to data, z uwagi na rodzaj prawa będącego przedmiotem obrotu rynkowego, jest datą złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księgach wieczystych, tj. 24 września 2007 r. Sąd I instancji wyjaśnił, że renta planistyczna obejmuje wyłącznie zmianę wartości nieruchomości dotyczącą gruntu, w związku z czym wycena dokonana przez biegłego nie uwzględnia części składowych gruntu. Z uwagi na brak wystarczającej ilości transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianych w dniu zbycia prawa użytkowania wieczystego w celu wyceny przeanalizowano transakcje odnotowane na terenie całego K. w okresie od stycznia 2006 r. do dnia wyceny. Ceny nieruchomości odnotowane w poszczególnych latach analizy, zostały skorygowane za pomocą określonych współczynników zmienności cen w czasie, na dzień zbycia działek, tj. 28 lipca 2006 r.

Skargę kasacyjną od wyroku WSA w Krakowie wniósł Z.E. zaskarżając wyrok w całości i zarzucając mu naruszenie:

1) art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi poprzez jego niezastosowanie w sytuacji, gdy organy administracji, w toku przeprowadzonego postępowania administracyjnego, dopuściły się naruszenia przepisów postępowania:

– art. 6, art. 7, art. 11 i art. 107 § 3 kpa – poprzez brak wyjaśnienia przesłanek (podstawy prawnej), z uwagi na które Prezydent Miasta K. w wydanej przez siebie decyzji, utrzymanej następnie w mocy przez SKO w K. , określił termin uiszczenia opłaty planistycznej, jak i skutki jej nieziszczenia w tym terminie, tj. odsetki,

– art. 7, art. 11, art. 77 § 1 i art. 80 kpa – poprzez nierozpatrzenie całokształtu materiału dowodowego potrzebnego do rozstrzygnięcia sprawy i przeprowadzenie wyłącznie formalnej oceny sporządzonego na potrzeby postępowania operatu szacunkowego, bez wnikania w jego zawartość merytoryczną, w sytuacji, gdy przy sporządzeniu operatu rzeczoznawca majątkowy nie określił wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a określił jedynie wzrost wartości nieruchomości,

2) art. 145 § 1 pkt 2 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi w związku z art. 156 § 1 pkt 2 kpa poprzez jego niezastosowanie w sytuacji, gdy decyzja Prezydenta Miasta K. utrzymana w mocy decyzją SKO w K. została w części wydana bez podstawy prawnej;

3) art. 141 § 4 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi poprzez nienależyte wyjaśnienie podstawy prawnej rozstrzygnięcia oraz nieodniesienie się do wszystkich sformułowanych w skardze twierdzeń i zarzutów, przez co uzasadnienie wydanego orzeczenia nie odpowiada określonym przepisami prawa wymaganiom;

4) art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi poprzez jego niezastosowanie w sytuacji, gdy organy w toku prowadzonego postępowania dokonały błędnej wykładni przepisów:

– art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez uznanie, że Prezydent Miasta K. wykazał, iż nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego,

– art. 37 ust. 3 w związku z art. 37 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez uznanie, że w wyznaczonym pięcioletnim terminie organ winien jedynie wszcząć postępowanie administracyjne, a nie jest wymagane w nim wydanie decyzji w sprawie,

– art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez uznanie, że znaczna zwłoka w wydaniu decyzji nie jest przesłanką do uchylenia decyzji, albowiem nie miała istotnego wpływu na rozstrzygnięcie sprawy,

– art. 2 § 1 pkt 1, art. 47 § 1 i art. 53 § 1 Ordynacji podatkowej oraz zastosowanie art. 60 i art. 67 ustawy o finansach publicznych poprzez uznanie, że w odniesieniu do ustalenia renty planistycznej odpowiednie zastosowanie znajdują przepisy działu III Ordynacji podatkowej.

NSA wyrokiem z 7 grudnia 2015 r. sygn. akt II OSK 807/14 uchylił wyrok WSA w Krakowie, przekazał sprawę do ponownego rozpoznania oraz zasądził na rzecz Z.E. zwrot kosztów postępowania kasacyjnego.

Zdaniem NSA termin 5 lat (od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące), o którym mowa w art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, należy rozumieć jako termin przedawnienia roszczeń w znaczeniu cywilistycznym oraz jako maksymalny termin, w którym można wszcząć postępowanie w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, a nie jako termin ograniczający wydanie orzeczenia w sprawie. NSA zaznaczył, że za zgłoszenie roszczenia uznać należy zawiadomienie o wszczęciu postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej, co w niniejszej sprawie nastąpiło przed upływem 5 lat od uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Uznał też, że zwłoka w wydaniu decyzji nie mogła mieć znaczenia dla ustania obowiązku wymierzenia renty planistycznej.

NSA podzielił natomiast zarzut skargi kasacyjnej podnoszący wadliwe określenie w decyzji Prezydenta Miasta K. możliwości naliczenia odsetek w przypadku nieterminowego uiszczenia renty planistycznej, jak i 14-dniowego terminu do uiszczenia opłaty z tytułu renty planistycznej. Stwierdził zatem, że nie było podstaw prawnych do określenia w decyzji organu I instancji, w oparciu o art. 47 § 1 i art. 53 § 1 Ordynacji podatkowej, terminu do uiszczenia opłaty planistycznej ani podstaw do wskazania uprawnienia do naliczenia odsetek za przekroczenie tego terminu.

Ponadto, zdaniem NSA, na uwzględnienie zasługiwały także w części zarzuty skargi kasacyjnej dotyczące naruszenia przepisów postępowania. NSA zwrócił uwagę, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony dnia 16 listopada 1994 r. dopuszczał także lokalizację na przedmiotowym terenie usług komercyjnych, a z uzasadnienia zaskarżonego wyroku nie wynikało, aby Sąd I instancji dostatecznie skontrolował zaskarżoną decyzję pod względem prawidłowości ustalenia przeznaczenia działek skarżącego, wynikającego z zapisów § 26 ust. 1 i 2 planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. zatwierdzonego uchwałą z dnia 16 listopada 1994 r. Za niedostateczną NSA uznał też ocenę związaną z tym przeznaczeniem w operacie, a w konsekwencji ustalenia, czy nastąpiła zmiana przeznaczenia i wzrost wartości w związku z uchwalaniem planu z dnia 8 lutego 2006 r. NSA wskazał, że Sąd I instancji stwierdził, że z zestawienia przeznaczenia działek w starym i nowym planie wynikało, że nie jest ono tożsame oraz że błędne jest stanowisko skarżącego jakoby przeznaczenie działek w starym planie było szersze niż w nowym. WSA uzasadnił swoje stanowisko stwierdzeniem, że z brzmienia przywołanych części norm opisowych wynika bezsprzecznie, że prawodawca lokalny przypisał tym terenom nowe jakościowo przeznaczenie, przy czym dopiero operat szacunkowy jest w stanie obiektywnie wykazać, czy ta nowa jakościowo funkcja przyczyniła się do wzrostu wartości nieruchomości. Zdaniem NSA, konstatacje Sądu I instancji w tym zakresie były nazbyt ogólne i nie udzielały odpowiedzi na zasadnicze pytanie, czy dopuszczenie pod pewnymi warunkami zabudowy komercyjnej na tym terenie według postanowień starego miejscowego planie zagospodarowania przestrzennego, czyniło ten teren mniej atrakcyjny cenowo w porównaniu z postanowieniami obecnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. NSA wskazał, że w operacie szacunkowym, określając przeznaczenie działek skarżącego w starym planie z 1994 r., rzeczoznawca zacytowała treść § 26 uchwały z dnia 16 listopada 1994 r., w tym przeznaczenie podstawowe terenu - ust. 1 i dopuszczalne - ust. 2. W § 26 ust. 2 stary plan dopuszczał m.in. "zabudowę komercyjną", pod określonymi w ust. 3 pkt 1-3 warunkami. Jednak szacując wartość tej nieruchomości, rzeczoznawca określiła przeznaczenie nieruchomości – "pod zabudowę przemysłową, przemysłowo - usługową" (strona 36 operatu). Mając na uwadze, że na podstawie obowiązującego od dnia 29 kwietnia 2006 r. nowego planu miejscowego, teren na którym położone są działki nr [...] i [...] został zakwalifikowany jako obszar UC – zabudowa usług wielofunkcyjnych i w operacie przyjęto przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości pod "usługi komercyjne oraz przeznaczenie mieszane", zaś teren działki [...] jako obszar U.1 – zabudowa usługowa z dopuszczalną funkcją mieszkaniową, z kolei działka [...] na obszarze oznaczonym symbolami U.1 i Zł – teren lasów – to należało uznać, że możliwość przyjęcia "dopuszczalnego" w starym planie przeznaczenia nieruchomości mogła mieć wpływ na ustalenie, czy zmieniło się przeznaczenie tej nieruchomości na skutek uchwalenia nowego planu z 2006 r. i czy rzeczywiście wartość jej wzrosła.

NSA podkreślił, że Sąd I instancji powinien był zbadać i dać temu wyraz w uzasadnieniu wyroku, czy organ orzekający, oceniając operat jako dowód w sprawie wyjaśnił i ocenił prawidłowość przyjętego przez rzeczoznawcę przeznaczenia przedmiotowych działek w starym planie i jaki to miało ewentualnie wpływ na ustalenie opłaty planistycznej, czy rozważono możliwość przyjęcia dopuszczalnego w starym planie przeznaczenia nieruchomości. Sąd I instancji uznał, że nastąpiła zmiana przeznaczenia wymienionych działek z terenów – w znacznej mierze - produkcyjnych i zaplecza technicznego (w nieobowiązującym planie ogólnym) oraz terenów zabudowanych budynkami produkcyjnymi do rozbiórki (w okresie tzw. luki planistycznej) na tereny w przeważającej części usług wielofunkcyjnych (w obowiązującym planie miejscowym), co uprawniało organ do ustalenia opłaty planistycznej, przewidzianej w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W ocenie NSA nie rozważono zatem dostatecznie dopuszczalnego przeznaczenia nieruchomości w starym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

NSA podzielił stanowisko WSA w Krakowie, że analiza autorstwa rzeczoznawcy majątkowego H.D. powinna być traktowana jako stanowisko w sprawie, a nie dowód z opinii biegłego, ponieważ została złożona na etapie postępowania sądowoadministracyjnego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 1647) sądy administracyjne powołane są do kontroli zgodności z prawem działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do treści art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), zwanej dalej "ppsa". Orzekanie - w myśl art. 135 ppsa - następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność i odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa.

Sąd, uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie, uchyla ten akt w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, co wynika z art. 145 § 1 pkt 1 ppsa.

Jak wskazano wyżej, w niniejszej sprawie zapadł wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego, którym uchylony został wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, a sprawa została przekazana temu Sądowi do ponownego rozpoznania. Zatem mamy do czynienia z sytuacją opisaną w art. 185 § 1 ppsa, a w takich przypadkach ma zastosowanie art. 190 ppsa, zgodnie z którym Sąd, któremu sprawa została przekazana, związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny.

W konsekwencji na gruncie niniejszej sprawy WSA w Krakowie zobowiązany był uznać, że termin pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, o którym mowa w art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, należy rozumieć jako termin, w którym można wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, a nie jako termin ograniczający wydanie orzeczenia w sprawie. Dlatego też należało przyjąć, że w kontrolowanym postępowaniu administracyjnym ten termin nie upłynął, a zatem organy mogły prowadzić postępowanie o ustalenie opłaty planistycznej w stosunku do Z.E. .

Ponadto, przy uwzględnieniu wiążącego stanowiska NSA, Sąd orzekający w niniejszej sprawie przyjął, że organy obu instancji nie miały podstaw prawnych do określenia w decyzji terminu do uiszczenia opłaty planistycznej ani podstaw do wskazania uprawnienia do naliczenia odsetek za przekroczenie tego terminu.

Przechodząc do oceny tego, czy w kontrolowanym postępowaniu administracyjnym zachodziły podstawy do ustalenia opłaty planistycznej wskazać należy, że art. 36 ust. 4 ustawy z o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Natomiast stosownie do art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży, zaś wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Zatem zgodnie z powołanym przepisem prawidłowe ustalenie wartości nieruchomości oraz ewentualnej jej zmiany spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mają zasadnicze znaczenie dla orzeczenia ustalającego wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Oczywistym jest też, że kluczowym dowodem w postępowaniu prowadzonym w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej jest operat szacunkowy. Odnośnie tej kwestii zwrócić należy uwagę, że NSA nakazał Sądowi I instancji, aby przy ponownym rozpoznawaniu sprawy dokładniej skontrolowana została zaskarżona decyzja pod względem prawidłowości ustalenia przeznaczenia działek skarżącego, wynikającego z zapisów § 26 ust. 1 i 2 planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. zatwierdzonego uchwałą z dnia 16 listopada 1994 r. W ocenie NSA należało ponownie dokonać oceny, czy w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 8 lutego 2006 r. rzeczywiście nastąpiła zmiana przeznaczenia i wzrost wartości działek skarżącego, w szczególności NSA nakazał ustalenie, czy przeznaczenie działek w starym planie było szersze niż w nowym.

Realizując zalecenia zawarte w wyroku NSA, przy ponownym rozpoznawaniu sprawy WSA w Krakowie dokonał szczegółowej analizy sporządzonego w kontrolowanym postępowaniu administracyjnym operatu szacunkowego i uznał, że operat ten, ani też pozostały zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie udzielają wystarczającej odpowiedzi na pytanie, czy przedmiotowe nieruchomości należące do skarżącego zmieniły swoją wartość w związku z uchwaleniem obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podkreślić należy, że powinno zostać uwzględnione tzw. dopuszczalne przeznaczenie zgodnie ze starym planem. To pojęcie pojawia się w § 26 ust. 2 uchwały z dnia 16 listopada 1994 r. Stary plan dla przedmiotowych działek dopuszczał m.in. "zabudowę komercyjną", pod określonymi w ust. 3 pkt 1-3 warunkami. Tymczasem przy szacowaniu wartości nieruchomości, rzeczoznawca określiła przeznaczenie nieruchomości – "pod zabudowę przemysłową, przemysłowo - usługową". Pamiętać należy też, że na podstawie obowiązującego od dnia 29 kwietnia 2006 r. nowego planu miejscowego, teren na którym położone są działki nr [...] i [...] został zakwalifikowany jako obszar UC – zabudowa usług wielofunkcyjnych i w operacie przyjęto przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości pod "usługi komercyjne oraz przeznaczenie mieszane", zaś teren działki [...] jako obszar U.1 – zabudowa usługowa z dopuszczalną funkcją mieszkaniową, z kolei działka [...] na obszarze oznaczonym symbolami U.1 i Zł – teren lasów.

W konsekwencji przyjąć należy, że uwzględnienie przeznaczenia dopuszczalnego w rozumieniu § 26 ust. 2 uchwały z dnia 16 listopada 1994 r. i jego wpływ na cenę przedmiotowych nieruchomości powinny być rozważone w operacie szacunkowym stanowiącym podstawę do ustalenia spornej opłaty planistycznej. Brak takich rozważań w sporządzonym operacie niewątpliwie stanowi naruszenie przepisów postępowania nakazujących organom podjęcie wszelkich niezbędnych kroków w celu ustalenia istotnych elementów stanu faktycznego (art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa). Nie ulega też wątpliwości, że tego rodzaju naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, ponieważ skutkowało ustaleniem opłaty planistycznej bez prawidłowego określenia porównywanych ze sobą wartości przedmiotowych nieruchomości przed i po uchwaleniu obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dlatego przy ponownym rozpatrywaniu sprawy organy administracji zobowiązane będą uwzględnić wykładnię przepisów prawa zawartą w wyroku NSA, a także usunąć wskazane powyżej braki operatu.

Mając na uwadze powyższe, orzeczono jak w punkcie I sentencji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" oraz art. 135 ppsa.

W przedmiocie kosztów orzeczono na podstawie art. 200 ppsa, zasądzając na rzecz skarżącego kwotę 5.480 zł, na którą złożyły się koszty uiszczonego wpisu od skargi, koszty zastępstwa procesowego oraz opłata od udzielonego pełnomocnictwa.