Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 926/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2020-07-30 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c, art. 200
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 6, art. 7, art. 77 par. 1, art. 80, art. 107 par. 3
journal: Dz.U. 2018 poz 2096
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 3, art. 37 ust. 4
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Dnia 30 lipca 2020 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Magdalena Sieniuć, Sędziowie Sędzia WSA Agnieszka Grosińska-Grzymkowska, Sędzia WSA Jolanta Rosińska (spr.), , Protokolant Asystent sędziego Izabela Lewandowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 lipca 2020 roku sprawy ze skargi W. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty planistycznej 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. na rzecz skarżącej W. P. kwotę 387 (trzysta osiemdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. ał


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] r., znak: [...], Burmistrz W. ustalił jednorazową opłatę w kwocie 13 820,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości W., w obrębie [...], obejmującej działki ewidencyjne numer 20/1 i 20/2, spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w związku z ich zbyciem, oraz zobowiązał W.P. do wniesienia tej opłaty na rzecz Gminy W. W uzasadnieniu decyzji organ powołał się na uchwałę Nr [...] Rady Miejskiej w W. z dnia [...] r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wybranych terenów w obszarze miasta W. (Dz. Urz. Woj. [...] z dnia 10 maja 2016 r., poz. [...]), ustanawiającą dla terenu oznaczonego w planie symbolem 15U/MN stawkę procentową należnej opłaty w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym uchwaleniem tego planu na 25%. Działki oznaczone nr ewid. 20/1 i 20/2, na skutek uchwalenia w/w planu miejscowego, znajdują się w terenie o przeznaczeniu planistycznym 15U/MN - usługi, w tym rzemiosła o uciążliwości nie przekraczającej granic działki, nieruchomości, do której inwestor posiada tytuł prawny, jako podstawowe przeznaczenie terenu; zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, parkingi, zieleń, urządzenia i sieci infrastruktury technicznej jako dopuszczalne przeznaczenie terenu. Organ wskazał ponadto, że po wejściu w życie nowego planu miejscowego W.P. zbyła prawo własności do przedmiotowej nieruchomości aktem notarialnym z dnia 28 czerwca 2018 r. W operacie szacunkowym z dnia 23 maja 2019 r. uprawniony rzeczoznawca majątkowy K.R. określił wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego na kwotę 55 278,00 zł, stąd stosownie do określonej w uchwale stawki procentowej (25%), ustalono jednorazową opłatę planistyczną w wysokości 13 820,00 zł.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyła W.P., wnosząc o ponowne zbadanie i rozpatrzenie jej sprawy. Zdaniem strony sporządzona w sprawie opinia nie jest spójna i rzetelna, a rzeczoznawca błędnie zawyżył wartość gruntu. W odwołaniu podniosła, że w jej ocenie, w sprawie zostały naruszone przepisy art. 7 K.p.a., a także art. 70 § 1 i art. 80 K.p.a. poprzez nie zgromadzenie kompletnego materiału dowodowego i dowolną ocenę operatu szacunkowego, który jej zdaniem zawiera szereg błędów i nieprawidłowości oraz art. 4 pkt 16 i 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez przyjęcie do porównań nieruchomości, które nie spełniają wymogu podobieństwa z nieruchomością wycenianą z uwagi na jej stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania, stan otoczenia, oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Skarżąca wskazała również, iż opis przeznaczenia, jak i kształt działek porównywanych jest niejasny. Nieruchomość wyceniona jest nieforemna (jest to wąski, zakręcający prostokąt), z racji swej szerokości niemożliwa do zabudowy. Działka wymagała niwelacji i podniesienia gruntu na dużym obszarze. Jest to teren podmokły, ponieważ sąsiedzi podnieśli poziom gruntu i woda spływająca z działek sąsiednich powodowała notoryczne zalewanie przedmiotowej nieruchomości. Ponadto, teren jest nieuzbrojony, wszystkie media trzeba doprowadzić i uzyskać odpowiednie pozwolenia. Przy ustalaniu ceny jednostkowej rzeczoznawca nie wyodrębnił takiej cechy jak przeznaczenie działki i stan prawny nieruchomości. Działka w chwili sprzedaży nie była odrolniona, o słabej klasie ziemi (IV i V), na którą składają się łąki i grunty orne. Została sprzedana, co zapisane jest w akcie notarialnym, jako ziemia rolna, podzielona na dwie części i służąca sąsiadom jako droga dojazdowa. Skarżąca wskazała następnie, że nie jest dla niej zrozumiałe, dlaczego przedmiotem wyceny jest obszar gruntu o powierzchni 0,8988 ha, a nie działki o łącznej powierzchni 0,3227 ha. Według oceny lokalnego rynku przez skarżącą wartość działki została zawyżona, bowiem rynek lokalny jest średnio lub słabo rozwinięty. Z braku nabywców nie mogła wynegocjować wyższej ceny za nieruchomość. Jej zdaniem, kupujących odstręcza uciążliwe otoczenie, a zatem przyjęte przez biegłego nieruchomości nie mogą mieć charakteru nieruchomości porównywalnych.

Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S., na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. 2018, poz. 2096 ze zm.) i art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz.U. z 2018 r, poz. 1945 ze zm.) w związku z uchwałą Rady Miejskiej w W. Nr [...] z dnia [...] r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wybranych terenów w obszarze miasta W. (Dz. Urz. Woj. [...] z dnia 10 maja 2016 r, poz. [...]), uchyliło zaskarżoną decyzję w części dotyczącej wysokości opłaty planistycznej i ustaliło jej wysokość na kwotę 9 662,50 zł, utrzymując jednocześnie w mocy zaskarżoną decyzję w pozostałym zakresie. Kolegium ustaliło, że W.P. była właścicielką nieruchomości położonej w województwie [...], powiecie [...], gminie i miejscowości W., w obrębie [...], obejmującej działki ewidencyjne nr 20/1 i 20/2. W planie zagospodarowania przestrzennego z 2014 r, (uchwała Rady Miejskiej w W. Nr [...] z dnia [...] r. - Dz. Urz. Woj. [...]. z dnia 11 kwietnia 2014 r., poz. [...]), wyżej wymieniona nieruchomość położona była częściowo w terenie oznaczonym 15MN2 - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna w formie wolnostojącej, jako podstawowe przeznaczenie terenu, usługi o uciążliwości nieprzekraczającej granic działki, do której inwestor posiada tytuł prawny, stanowiące uzupełnienie funkcji mieszkaniowej, sieci infrastruktury technicznej, urządzenia obsługi technicznej, jako dopuszczalne przeznaczenie terenu. Dodatkowo nieruchomość częściowo znajdowała się na obszarze oznaczonym w planie zagospodarowania przestrzennego miasta W., zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w W. z dnia [...] r. (Dz. Urz. Woj. [...]. z dnia 13 sierpnia 2011 r. Nr [...] poz. [...]), jako RŁ - uprawy łąkowe w dolinie rzeki A i jej dopływów jako podstawowe przeznaczenie terenu; urządzenia służące ochronie przed powodzią (wały przeciwpowodziowe), zbiorniki retencyjne związane z funkcją przeciwpowodziową, poldery jako dopuszczalne przeznaczenie terenu, sieci, urządzenia infrastruktury technicznej jako dopuszczalne przeznaczenie terenu, istniejące drogi dla obsługi upraw polowych, ścieżki rowerowe jako dopuszczalne przeznaczenie terenu. Uchwałą Nr [...] z dnia [...] r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wybranych terenów w obszarze miasta W. (Dz. Urz. Woj. [...] z dnia 10 maja 2016 r., poz. [...]) Rada Miejska w W. zatwierdziła nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z ustaleniami tego planu, przeznaczenie obszaru zajętego przez działki ewidencyjne 20/1 i 20/2 uległo zmianie na 15U/MN - usługi, w tym rzemiosła o uciążliwości nie przekraczającej granic działki, nieruchomości, do której inwestor posiada tytuł prawny, jako podstawowe przeznaczenie terenu; zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, parkingi, zieleń, urządzenia i sieci infrastruktury technicznej, jako dopuszczalne przeznaczenie terenu. Kolegium ustaliło, że W. P. była właścicielką nieruchomości położonej w województwie [...], powiecie [...], gminie i miejscowości W., w obrębie [...], obejmującej działki ewidencyjne nr 20/1 i 20/2. W planie zagospodarowania przestrzennego z 2014 r, (uchwała Rady Miejskiej w W. Nr [...] z dnia [...] r. - Dz. Urz. Woj. [...]. z dnia 11 kwietnia 2014 r., poz. [...]), wyżej wymieniona nieruchomość położona była częściowo w terenie oznaczonym 15MN2 - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna w formie wolnostojącej, jako podstawowe przeznaczenie terenu, usługi o uciążliwości nieprzekraczającej granic działki, do której inwestor posiada tytuł prawny, stanowiące uzupełnienie funkcji mieszkaniowej, sieci infrastruktury technicznej, urządzenia obsługi technicznej, jako dopuszczalne przeznaczenie terenu. Dodatkowo nieruchomość częściowo znajdowała się na obszarze oznaczonym w planie zagospodarowania przestrzennego miasta W., zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w W. z dnia [...] r. (Dz. Urz. Woj. [...] z dnia [...] r. Nr [...] poz. [...]), jako RŁ - uprawy łąkowe w dolinie rzeki A i jej dopływów jako podstawowe przeznaczenie terenu; urządzenia służące ochronie przed powodzią (wały przeciwpowodziowe), zbiorniki retencyjne związane z funkcją przeciwpowodziową, poldery jako dopuszczalne przeznaczenie terenu, sieci, urządzenia infrastruktury technicznej jako dopuszczalne przeznaczenie terenu, istniejące drogi dla obsługi upraw polowych, ścieżki rowerowe jako dopuszczalne przeznaczenie terenu. Uchwałą Nr [...] z dnia [...] dla wybranych terenów w obszarze miasta W. (Dz. Urz. Woj. [...] z dnia 10 maja 2016 r., poz. [...]) Rada Miejska w W. zatwierdziła nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z ustaleniami tego planu, przeznaczenie obszaru zajętego przez działki ewidencyjne 20/1 i 20/2 uległo zmianie na 15U/MN - usługi, w tym rzemiosła o uciążliwości nie przekraczającej granic działki, nieruchomości, do której inwestor posiada tytuł prawny, jako podstawowe przeznaczenie terenu; zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, parkingi, zieleń, urządzenia i sieci infrastruktury technicznej, jako dopuszczalne przeznaczenie terenu. Działki 20/1 i 20/2 powstały w wyniku podziału nieruchomości oznaczonej numerem 20, o powierzchni 0,8988 ha, dokonanego na wniosek jej właścicielki W.P., zatwierdzonego decyzją Burmistrza W. z dnia [...] r., zgodnie z projektem podziału. W wyniku tego podziału wyodrębniono działki 20/1, 20/2, 20/3. Zawiadomieniem z dnia 1 października 2018 r. Burmistrz W. wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Na zlecenie organu prowadzącego postępowanie, w dniu 21 listopada 2018 r. uprawniony rzeczoznawca majątkowy K.R. wykonał operat szacunkowy, którego zakresem objęto określenie wartości nieruchomości oznaczonej nr ewid. 20/1 i 20/2, o powierzchni 0,3227 ha, według stanu z dnia wejścia w życie uchwały w sprawie planu miejscowego, według cen na dzień sprzedaży, przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu oraz przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed uchwaleniem planu lub przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu. Wartość rynkową przedmiotu wyceny przed zmianą przeznaczenia terenu biegły określił na kwotę 115 430,00 zł, a po oszacowaniu nieruchomości według jej przeznaczenia po uchwaleniu planu - na kwotę 181 422,00 zł. Zgodnie z opinią rzeczoznawcy majątkowego na skutek uchwalenia planu miejscowego nastąpił wzrost wartości wycenianej nieruchomości o 65 992,00 zł. W dniu [...] r. decyzją Burmistrz W. ustalił wobec W.P. jednorazową opłatę w wysokości 16 498,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na skutek odwołania W.P. od powyższej decyzji, decyzją z dnia [...] r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. uchyliło zaskarżoną decyzję i sprawę przekazało organowi l instancji do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał na wątpliwości co do poprawności sporządzenia operatu szacunkowego, szczególnie w zakresie błędnego przyjęcia stanu nieruchomości, który uwzględniał jej podział dokonany już po zmianie planistycznej, a który mógł nie pozostawać bez wpływu na wynik wyceny. W toku ponownego postępowania, w dniu 23 maja 2019 r. został sporządzony kolejny operat szacunkowy, w którym biegły K.R. wartość rynkową nieruchomości przed zmianą przeznaczenia terenu określił na kwotę 111 009,00 zł, a według jej przeznaczenia po uchwaleniu planu - na kwotę 166 287,00 zł. Zgodnie z opinią rzeczoznawcy majątkowego na skutek uchwalenia planu miejscowego nastąpił wzrost wartości wycenianej nieruchomości o 55 278,00 zł, stąd na bazie powyższego oszacowania, decyzją z dnia [...] r., znak: [...], Burmistrz W. ustalił jednorazową opłatę planistyczną w nowej wysokości 13 820,00 zł. Powyższą decyzję W.P. zaskarżyła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S., zgłaszając wymienione już wcześniej zarzuty. Następnie organ odwoławczy wezwał biegłego do ustosunkowania się do zarzutów skarżącej przedstawionych w odwołaniu, a odnoszących się do wykonanego w sprawie operatu szacunkowego. W piśmie z dnia 10 września 2019 r. biegły K.R. ustosunkował się do przedstawionych zarzutów, a uznając część z nich przesłał skorygowany operat szacunkowy datowany na dzień 6 września 2019 r., w którym wartość rynkową nieruchomości przed zmianą przeznaczenia terenu określił na kwotę 111 009,00 zł, a według jej przeznaczenia po uchwaleniu planu - na kwotę 149 659,00 zł. Zgodnie z opinią rzeczoznawcy majątkowego na skutek uchwalenia planu miejscowego nastąpił wzrost wartości wycenianej nieruchomości o 38 650,00 zł. Ponadto, biegły wniósł o wycofanie z obrotu prawnego poprzedniej wersji operatu z dnia 23 maja 2019 r. W dniu 18 września 2019 r. strona oświadczyła, że nie zgadza się z nową wyceną, ponieważ uważa, iż cena została zawyżona. Działka ma niekorzystny kształt, jest za wąska, a geodeci informowali ją, że nie dostanie warunków zabudowy dla tej działki. Sąsiedztwo też jest niekorzystne, prowadzona jest tam działalność gospodarcza i hałas przekracza granice działki. W granicy działki znajduje się słup elektryczny. W momencie sprzedaży działka nie była odrolniona i posiada słabą klasę ziemi (IV i V). Sprzedając działkę jako drogę dojazdową nie była w stanie wynegocjować ceny podanej przez rzeczoznawcę. Zarzuciła również, że wycenione zostały dwie działki o nr 20/1 i 20/2, podczas gdy na str. 23 operatu, w tabeli "Analiza wycenianych działek" wzięto pod uwagę powierzchnię całej działki sprzed podziału, czyli obecnie nr 20/1, 20/2, 20/3 i 20/4. Ponadto zauważyła, że do wyceny przyjęto tylko jedną działkę z terenu Wielunia. Kolegium podkreśliło, że poza sporem w rozpatrywanej sprawie pozostaje okoliczność uchwalenia dla przedmiotowej nieruchomości miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wybranych terenów w obszarze miasta W. (uchwała Nr [...] Rady Miejskiej w W. z dnia [...] r.). Niekwestionowane w sprawie jest także zbycie przez skarżącą nieruchomości umową sprzedaży z dnia 15 marca 2018 r., przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwały planistycznej (25 maja 2016 r.). Dochowany został także 5 - letni termin ustawowy przewidziany na ustalenie opłaty, rozpoczynający swój bieg od daty wejścia w życie planu miejscowego, skoro zgłoszenie przez Gminę W. roszczenia wobec byłej właścicielki nieruchomości nastąpiło w dniu 6 listopada 2018 r. (data doręczenia zawiadomienia o wszczęciu postępowania - zwrotne potwierdzenie odbioru w aktach sprawy). W przedmiotowej sprawie zaistniały więc wszystkie materialnoprawne przesłanki do wszczęcia postępowania zmierzającego do ustalenia opłaty planistycznej. Oceniając wartość dowodową załączonego do akt sprawy skorygowanego operatu szacunkowego z dnia 6 września 2019 r. rzeczoznawcy majątkowego K. R., stanowiącego podstawę ustalenia wysokości opłaty, Kolegium stwierdziło, że opinia nie budzi zastrzeżenia w świetle jej zgodności z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa i obejmuje wszystkie czynności szacunkowe konieczne do prawidłowego określenia wartości nieruchomości dla przyjętego celu. W związku z powyższym Kolegium stwierdziło, że biegły należycie określił wzrost wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny w następstwie zmiany planistycznej. Stan nieruchomości prawidłowo przyjął na dzień 25 maja 2016 r., czyli na datę wejścia w życie uchwały planistycznej, co skutkowało uwzględnieniem w szacowaniu powierzchni całej nieruchomości, jaką miała ona przed podziałem (0,8988 ha), zatwierdzonym decyzją Burmistrza W. z dnia [...] r., a który nastąpił już po zmianie planistycznej. Tym samym biegły uniknął nieprawidłowego określenia wzrostu wartości nieruchomości, który mógł być wynikiem innych czynników (podział), a nie tylko skutkiem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Stan nieruchomości został uwzględniony na datę wejścia w życie planu, czyli 25 maja 2016 r. Wówczas była to nieruchomość o oznaczeniu ewidencyjnym nr 20 o powierzchnię 0,8988 ha. Natomiast wartości w operacie zostały podane dla części nieruchomości stanowiącej przedmiot sprzedaży o pow. 0,3227 ha (obecnie działki 20/1, 20/2), dla której nastąpiła zmiana planistyczna terenu i od której organ l instancji mógł ustalić opłatę planistyczną. W/w postępowanie jest zgodne z obowiązującymi przepisami prawa oraz orzecznictwem sądowym, a ponadto jest z korzyścią dla strony zobowiązanej do poniesienia opłaty planistycznej. Odnosząc się do zarzutu skarżącej, że wartość nieruchomości została zawyżona, podczas gdy ma ona niekorzystny kształt, organ stwierdził, że biegły w oszacowaniu z dnia 6 września 2019 r. uwzględnił w/w okoliczność poprzez zastosowanie specjalnego współczynnika korekcyjnego K=0,9 (str. 21 operatu) do oszacowania wartości nieruchomości po zmianie planistycznej. Pozwoliło to, z korzyścią dla skarżącej, zmniejszyć podstawę kwotową do ustalenia opłaty planistycznej. Przekonujące są także wyjaśnienia autora operatu w przedmiocie przyjęcia do wyceny tylko jednej działki z terenu W. Lokalny rynek nieruchomości jest rynkiem średnio rozwiniętym i brak jest na nim wystarczającej liczby transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej, przez co zaistniała konieczność rozszerzenia rynku analizy o powiaty sąsiednie. Na aprobatę nie zasługują twierdzenia skarżącej, iż w momencie sprzedaży działki nie była odrolnione i posiadały słabą klasę ziemi (IV i V), co mogło mieć wpływ na wynik oszacowania. W kontekście wyceny w/w kwestie nie mają znaczenia skoro obszar, od którego została naliczona opłata planistyczna, posiada aktualny plan zagospodarowania przestrzennego, w którym teren ten oznaczono jako 15 U/MN - tereny zabudowy usługowej oraz mieszkaniowej jednorodzinnej. Odpowiadając na twierdzenia skarżącej odnoszące się do trudności z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowych działek, o czym informowali ją geodeci, wyjaśnić wypada, że po pierwsze, dla terenów objętych aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nie są wydawane decyzje o warunkach zabudowy, wniosek o ich ustalenie byłby więc bezprzedmiotowy, a po drugie, jak wynika z postanowień rozdziału 3 § 16 ust. 2 pkt 1 ppkt b) uchwały Nr [...] Rady Miejskiej w W. z dnia [...] r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wybranych terenów w obszarze miasta W., dla działki nr 20 (nieruchomość przed podziałem), zapisano dodatkowe indywidulane ustalenia dotyczące powierzchni zabudowy, jej intensywności itp., co tylko potwierdza, że teren ten jest przewidziany do zabudowy. Na uwzględnienie nie zasługują także pozostałe zarzuty podniesione przez skarżącą w toku przedmiotowego postępowania, a odnoszące się do ujemnych, jej zdaniem, cech nieruchomości, takich jak: niekorzystne sąsiedztwo, hałas, słup elektryczny w granicy działki, itp. Kolegium stwierdziło, że rzeczoznawca majątkowy w swej opinii dostatecznie uwzględnił cechy, które w jego ocenie miały istotny wpływ na wartość nieruchomości, co jest wynikiem jego doświadczenia zawodowego oraz warsztatu wchodzącego w zakres wiedzy specjalnej rzeczoznawcy majątkowego.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi wniosła W.P. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie art. 37 ust. 12 u.p.z.p. w związku z art. 150 ust. 1 pkt. 1 i ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez oparcie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Burmistrza W. na operacie szacunkowym rzeczoznawcy który określa wartość rynkową zbytej przez skarżącą nieruchomości (tj. działki nr 20/1 i 20/2) w oparciu o stan działki nr 20, z której te działki zostały wydzielone po dniu uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zarzucono także naruszenie art. 7 i art. 77 K.p.a, poprzez ich niezastosowanie i niezebranie całego materiału dowodowego, w tym w szczególności braku sporządzenia zgodnego z obowiązującym prawem oraz rzetelnego operatu szacunkowego oraz naruszenie art. 80 K.p.a. poprzez jego niezastosowanie i zaniechanie przez organ przeprowadzenia prawidłowej oceny całokształtu materiału dowodowego, w szczególności opinii biegłego w postaci operatu szacunkowego. Skarżąca podniosła także, że w sprawie naruszony został ponadto art. 157 u.g.n. poprzez jego nie zastosowanie i nie poddanie sporządzonego operatu szacunkowe ocenie prawidłowości sporządzenia przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych pomimo znaczących wątpliwości co do poprawności i rzetelności sporządzonego operatu, w szczególności trzykrotnej zmiany przez rzeczoznawcę wyceny wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości. Zdaniem skarżącej w sprawie naruszono dodatkowo art. 153 ust. 1 u.g.n. w zw. z § 4 ust. 2 oraz § 56 ust. 1 pkt. 3, 7, 8 i 9 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r. poprzez oparcie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej jej decyzji Burmistrza W. na operacie szacunkowym sporządzonym w podejściu porównawczym metody porównywania parami gdzie rzeczoznawca przyjął do porównania nieruchomości które nie są podobne do przedmiotowej nieruchomości szacowanej. Na tej podstawie skarżąca wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi skarżąca zwróciła uwagę na znaczne równice wycen w kolejnych operatach, których jej zdaniem nie można zakwalifikować jako nieznaczne korekty czy też omyłki w liczeniu, co z kolei powinno budzić wątpliwości co do rzetelności i poprawności sporządzonych operatów oraz co do kompetencji rzeczoznawcy je sporządzających. Powyższe z kolei winno skutkować poddaniem, w trybie art. 157 u.g.n., ocenie prawidłowości sporządzenia przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Takich wątpliwości po stronie organów zabrakło, co skutkowało naruszeniem art. 157 u.g.n. oraz art. 7, art. 77 oraz art. 80 K.p.a. W ocenie skarżącej wartości rynkowe działki nr 20/1 i działki nr 20/2 podane przez biegłego w w/w operatach szacunkowych są znacznie zawyżone. Wynika to z błędnego opisu przez biegłego stanu faktycznego nieruchomości będącej przedmiotem operatu bowiem na stronie drugiej operatu biegły wskazał, że przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa, oznaczona jako działka ewidencyjna nr 20/1, 20/2 o łącznej powierzchni 0,3227 ha, przy czym ze znajdującej się na stronie 20 operatu rubryce zatytułowanej "ANALIZA WYCENIANYCH DZIAŁEK W KONTEKŚCIE CECH RÓŻNIĄCYCH" wynika, że rzeczoznawca przyjął do porównania działkę o powierzchni 0,8988 ha, czyli działkę nr 20 przed podziałem wskutek którego zostały wydzielone przedmiotowe działki o nr 20/1 i 20/2. Co więcej, skarżąca uznała za niedopuszczalne aby wartość zbywanej części nieruchomości (przed i po zmianie MPZP) określać w oparciu o wartość całej działki przed podziałem, w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży (obrotu) jest tylko wydzielona część działki, tak jak w niniejszej sprawie. Tym bardziej, że z dniem 26 sierpnia 2011 r. utracił moc § 50 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109), nakazujący dla celów wyceny na potrzeby ustalenia opłaty jednorazowej przyjąć stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu. Skarżąca podniosła, że co prawda biegły rzeczoznawca przyjął współczynnik korekcyjny o wartości 0,90 ze względu na kształt działki (wąska i długa), to jednak nie wyjaśnił z jakich przyczyn przyjął współczynnik o takiej właśnie wartości i dlaczego współczynnik akurat o tej wartości odzwierciedla spadek wartości działki z uwagi na jej nietypowy kształt. Skarżąca podniosła również, że standardy zawodowe stosowane przez rzeczoznawców majątkowych pozwalają na użycie w podejściu porównawczym tzw. współczynnika korekcyjnego K w sytuacji gdy nieruchomość szacowana posiada cechy różniące ją od wszystkich nieruchomości porównawczych, stanowiące jej wady lub zalety wykraczające poza cechy rynkowe. W niniejszej sprawie nie sposób uznać, że nieruchomość szacowana, tj. działka nr 20/1 i działka nr 20/2, posiada cechy różniące ją od wszystkich nieruchomości porównawczych bowiem rzeczoznawca nie porównywał tej nieruchomości z nieruchomościami przyjętymi do porównania. Jak wynika z operatu szacunkowego rzeczoznawca porównał z nieruchomościami przyjętymi do porównania działkę nr 20 (nieruchomość przed podziałem) zatem zgodnie z w/w standardami zawodowymi mógłby zastosować współczynnik korekcyjny do tej nieruchomości, gdyby posiadała cechy różniące ją od wszystkich porównawczych nieruchomości. Co więcej, jak już skarżąca wskazywała na etapie postępowania administracyjnego, przedmiotowa nieruchomość jest nieruchomością podmokłą, czego biegły również nie wziął pod uwagę. Zdaniem skarżącej należy także rozważyć, czy zasadna jest łączna wycena przez biegłego działek o nr 20/1 i 20/2 jako jednej nieruchomości skoro stanowią one wyodrębnione geodezyjnie działki które jako wyodrębnione nieruchomości były przedmiotem odrębnych umów sprzedaży na rzecz różnych nabywców. Skarżąca podniosła, że zawyżenie ceny zapewne wynika również z faktu, że biegły przyjął do porównania nieruchomości, które nie są podobne do nieruchomości stanowiącej przedmiot opinii. W opinii skarżącej biegły winien w operacie szacunkowym dokładnie opisać nieruchomości podobne przyjęte do porównania tak aby operat był czytelny i zrozumiały zarówno dla organów administracji orzekających w sprawie jak i dla stron postępowania które mają prawo weryfikować jego poprawność z uwagi na swój słuszny interes. Tymczasem w przedmiotowym operacie stanowiącym podstawę zaskarżonej decyzji SKO w S. oraz poprzedzającej ją decyzji Burmistrza W. rzeczoznawca nie wskazał parametrów dziełek porównawczych, takich jak kształt, stan zagospodarowania, uzbrojenie lub dojazd. Nie sposób zatem zweryfikować czy są to nieruchomości podobne. Wątpliwości skarżącej wzbudziło także przyjęcie przez biegłego do porównania tylko pięciu transakcji sprzedaży nieruchomości, z czego tylko jedna dotyczy nieruchomości położonej w mieście W. (ponad 30.000 mieszkańców). Pozostałe przyjęte do porównania transakcje sprzedaży dotyczą nieruchomości położonych na wsiach w okolicach C.: wieś M. (ok. 2500 mieszkańców), wieś K. (ok. 1700 mieszkańców), wieś M. (ok. 1100 mieszkańców), wieś M. (ok. 500 mieszkańców). Przyjęte do porównania transakcje sprzedaży nieruchomości z miejscowości wiejskich w żaden sposób nie są podobne do przedmiotowej w niniejszej sprawie miejscowości zlokalizowanej w mieście W. zamieszkałym przez ponad 30000 mieszkańców. Są to zupełnie inne, nieporównywalne, rynki nieruchomości z diametralnie różnymi cenami transakcyjnymi sprzedaży. Rzeczoznawca nie wskazał jakie to szczególne cechy i rodzaj wycenianej nieruchomości powodują, że przedmiotowa nieruchomość nie jest przedmiotem obrotu na lokalnym rynku. Biegły nie załączył ponadto do operatu szacunkowego dokumentów, o których mowa w § 56 ust. 4 rozporządzenia.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji. W ocenie Kolegium, od strony formalnej przedmiotowe opracowanie sporządzone zostało prawidłowo, a operat zawiera wystarczająco szczegółowy opis nieruchomości wycenianych w zakresie uznanych za biegłego istotnych cech rynkowych wpływających na wartość, aby była możliwość prześledzenia toku analizy i obliczeń zawartych w opinii. Natomiast sama metodyka szacowania nieruchomości nie mogła być przedmiotem rozważań organu, gdyż odnosi się do wiadomości specjalnych, które są wyłączną domeną rzeczoznawcy. Kolegium nie było natomiast zobowiązane do wystąpienia o opinię organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych z urzędu, skoro załączony do akt sprawy ostateczny operat szacunkowy, odpowiednio skorygowany, oceniło pozytywnie. Strona nie przedstawiła także konkurencyjnego opracowania specjalistycznego, organ odwoławczy nie miał więc żadnych podstaw do zakwestionowania stanowiska rzeczoznawcy majątkowego. Organ dodał, że stan nieruchomości został przez autora operatu przyjęty na dzień 25 maja 2016 r., czyli na datę wejścia w życie uchwały planistycznej. Z tego względu w szacowaniu uwzględniono powierzchnię całej nieruchomości, jaką miała ona przed jej podziałem (0,8988 ha), a który nastąpił już po zmianie planistycznej i został zatwierdzony decyzją Burmistrza W. z dnia [...] r.. Tym samym biegły uniknął nieprawidłowego określenia wzrostu wartości nieruchomości, który mógł być wynikiem innych czynników (podział), a nie tylko skutkiem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Stan nieruchomości został uwzględniony na datę wejścia w życie planu, a wówczas była to nieruchomość o oznaczeniu ewidencyjnym nr 20 i posiadała powierzchnię 0,8988 ha. Natomiast wartości w operacie zostały podane dla części nieruchomości stanowiącej przedmiot sprzedaży o pow. 0,3227 ha (obecnie działki 20/1, 20/2), dla której nastąpiła zmiana planistyczna terenu, i od której organ l instancji mógł ustalić opłatę planistyczną.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga okazała się zasadna.

Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2019 r., poz. 2167) i art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm., zwanej dalej p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem stosując środki określone w ustawie. W myśl art. 145 § 1 p.p.s.a. sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie: 1) uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, jeżeli stwierdzi: naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (lit. a), naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b), inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c); 2) stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 K.p.a. lub w innych przepisach; 3) stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w K.p.a. lub innych przepisach. Z unormowań tych wynika, że sąd administracyjny pozbawiony jest prawa do dokonywania ustaleń faktycznych stanowiących podstawy rozstrzygnięcia administracyjnego, a przedmiotem postępowania sądowoadministracyjnego jest ocena z punktu widzenia zgodności z prawem procesu stosowania norm prawa w określonej sytuacji faktycznej. Przy uwzględnieniu przepisu art. 134 p.p.s.a. zakreślającego granice orzekania (brak związania granicami skargi), sąd administracyjny winien poddać więc ocenie czy zgromadzony w postępowaniu administracyjnym materiał dowodowy jest pełny, czy został zebrany i oceniony prawidłowo, a także czy do ustalonego w taki sposób stanu faktycznego organy dokonały poprawnej subsumcji przepisów prawa materialnego. W przypadku ustalenia, że naruszenia w tym zakresie nie wystąpiły, sąd jest uprawniony do oddalenia skargi (art. 151 p.p.s.a.). Nadto sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.).

W przedmiotowej sprawie W.P. zaskarżyła decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. w przedmiocie opłaty planistycznej. Kolegium uchyliło decyzję organu I instancji w części dotyczącej wysokości opłaty planistycznej i ustaliło jej wysokość na kwotę 9 662,50 zł, utrzymując w pozostałym zakresie zaskarżoną decyzję w mocy.

Materialnoprawną podstawę wydanych w niniejszej sprawie decyzji stanowił przepis art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Roszczenie można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 i 4 ustawy).

Poza sporem jest, że w niniejszej sprawie zaistniały następujące przesłanki materialnoprawne do wszczęcia postępowania zmierzającego do ustalenia opłaty planistycznej. Nie jest kwestionowana okoliczność uchwalenia dla przedmiotowej nieruchomości miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – uchwała nr [...] Rady Miejskiej w W. z dnia [...] r. Ponadto, skarżąca zbyła m.in. przedmiotową nieruchomość umową sprzedaży z dnia 28 czerwca 2018 r. przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwały planistycznej (25 maja 2016 r.). Dochowany został także 5-letni termin przewidziany na ustalenie opłaty rozpoczynający bieg od daty wejścia w życie planu miejscowego, przy uwzględnieniu okoliczności doręczenia zawiadomienia o wszczęciu postępowania w dniu 6 listopada 2018 r. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że w orzecznictwie sądów administracyjnych nie budzi wątpliwości, iż wszczęcie postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest odpowiednikiem zgłoszenia roszczenia, o którym mowa w art. 37 ust. 3 u.p.z.p..

Niemniej jednak, warunkiem nałożenia w drodze decyzji opłaty z art. 36 ust. 4 powyższej ustawy jest ponadto obiektywny (określony w operacie szacunkowym) wzrost wartości nieruchomości, a ów wzrost wartości nieruchomości musi nastąpić w wyniku uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to, że dla ustalenia powyższej opłaty niezbędne jest wykazanie istnienia związku przyczynowego pomiędzy wzrostem rynkowej wartości nieruchomości a uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, związek ten winien być bezpośredni a wzrost wartości nieruchomości nie może wynikać z innych okoliczności. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości ustala się przez przyjęcie różnicy między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 powyższej ustawy).

Zasady szacowania wartości nieruchomości, a także określenie podmiotów uprawnionych do określania tych wartości zawierają przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. Przyjmuje się, że podstawowym dowodem w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej jest opinia rzeczoznawcy. Opinia winna określać, jaką cenę można by uzyskać za daną nieruchomość, gdyby plan miejscowy nie został uchwalony bądź zmieniony oraz rynkową cenę nieruchomości według przeznaczenia przypisanego w nowym planie. Porównanie tak ustalonych wartości daje odpowiedź na pytanie, czy w związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości w nowym planie - nastąpiła zmiana wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jeśli chodzi o operat szacunkowy, to w orzecznictwie jednoznacznie przyjmuje się, że organy administracji mają obowiązek ocenić jego wartość dowodową na podstawie art. 80 K.p.a. (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005, publ. LEX nr 206473). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, Lex nr 437627).

Przedmiotem wyceny rzeczoznawcy były w niniejszej sprawie działki nr 20/1 i 20/2 o łącznej powierzchni 0,3227 ha. Rzeczoznawca pierwotnie określił wartość nieruchomości przed zmianą MPZP na kwotę 111 009 zł, a w nowym MPZP na kwotę 149 659 zł. Wzrost wartości nieruchomości z tytułu uchwalenia planu określił na kwotę 38 650 zł, co przy zastosowaniu stawki procentowej, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., wynoszącej 25%, pozwoliło określić opłatę planistyczną na kwotę 13 820 zł.

Skarżąca zakwestionowała jednak prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego.

Operat został skorygowany na etapie postępowania odwoławczego z uwagi na uwzględnienie przez rzeczoznawcę argumentu odwołania dotyczącego szerokości nieruchomości. Rzeczoznawca, jak wyjaśnił, zastosował współczynnik korygujący zmniejszający wartość nieruchomości po podziale. Po tej korekcie zmieniła się wartość rynkowa nieruchomości. Uwzględniając stanowisko rzeczoznawcy organ II instancji uchyliło zaskarżoną decyzję w części dotyczącej wysokości opłaty planistycznej i ustaliło jej wysokość na kwotę 9 662,50 zł, utrzymując jednocześnie w mocy zaskarżoną decyzję w pozostałym zakresie.

Zdaniem Sądu, ustalenia organu II instancji naruszyły przepisy art. 7, 77 § 1 i art. 80 K.p.a. Zgodnie z ogólnymi zasadami postępowania administracyjnego, organ administracji publicznej działa na podstawie przepisów prawa (art. 6 K.p.a.) oraz stoi na straży praworządności i podejmuje kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli (art. 7 K.p.a.). Organ ma obowiązek w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy (art. 77 § 1 K.p.a.) i dopiero na podstawie jego całokształtu ocenia, czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 K.p.a.). Pogląd taki znajduje uzasadnienie w licznych orzeczeniach Naczelnego Sądu Administracyjnego (por. np. wyroki NSA z dnia 4 kwietnia 2002 roku, I SA 2188/00, Lex Nr 81741; z dnia 5 maja 1999 roku, V SA 1568/98, nie publ.; z dnia 24 listopada 1994 roku, V SA 397/93, ONSA 1995/3/143 i inne).

Zdaniem składu orzekającego, organ nie odniósł się do wszystkich zarzutów skarżącej, która wskazywała na trudny do zainwestowania kształt działki, ale zarzuciła także błędny dobór transakcji nieruchomości przyjętych do porównania z nieruchomością wycenianą, które nie spełniają wymogu podobieństwa z nieruchomością wycenianą z uwagi na jej stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania, stan otoczenia nieruchomości oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Skarżąca zakwestionowała przyjęcie przez rzeczoznawcę, że jej nieruchomość jest równa i uzbrojona. Podniosła, że działka wymagała niwelacji, podniesienia gruntu, bowiem jest to teren podmokły. Wskazała, że rzeczoznawca nie uwzględnił przeznaczenia działki i stanu prawnego nieruchomości, tymczasem w chwili sprzedaży działka nie była odrolniona i została sprzedana jako ziemia rolna służąca sąsiadom jako droga dojazdowa. Zdaniem skarżącej powyższe skutkowało wadliwym ustaleniem wartości wzrostu nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy nie wyjaśnił jednak powyższych wątpliwości skarżącej, w szczególności nie uzasadnił z jakich powodów nie uwzględnił pozostałych jej zarzutów. Z treści operatu wynika przy tym, że działki posiadają dostęp do sieci infrastruktury technicznej: wodociąg, kanał sanitarny, gazociąg, energia elektryczna, kanalizacja deszczowa. Szerokość działek umożliwia natomiast zabudowę. Rzeczoznawca nie wyjaśnił tymczasem przyczyn zastosowania współczynnika korygującego i to jedynie na etapie określania wartości nieruchomości po uchwaleniu planu. W wyjaśnieniach organu zabrakło także analizy w tym zakresie. Wspomniane kwestie wymagają wyjaśnienia, bowiem mogą mieć wpływ na wartość szacowanej nieruchomości, a tym samym wysokość ustalonej opłaty planistycznej.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów skarżącej wyjaśnić należy, że rzeczoznawca prawidłowo uwzględnił powierzchnię szacowanej nieruchomości. Nieruchomość objęta postępowaniem dotyczącym nałożenia opłaty planistycznej to bowiem jedynie część większej nieruchomości istniejącej przed uchwaleniem nowego planu w 2016 r. a podzielonej w marcu 2018 r. Orzecznictwo dopuszcza nałożenie opłaty na właściciela nieruchomości, który po uchwaleniu nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w okresie 5 lat zbył jedynie jej część, ale w takim przypadku operat szacunkowy winien korygować wartość nieruchomości sprzedanej w zakresie powierzchni bądź ustalać wzrost poprzez dokonanie wyceny nieruchomości według stanu, przeznaczenia i powierzchni przed uchwaleniem planu oraz wyceny takiej samej nieruchomości z uwzględnieniem przeznaczenia w nowym planie, a następnie stosunkowo do powierzchni części nieruchomości sprzedanej określać opłatę z art. 36 ust. 4 ustawy. Renta planistyczna nie może uwzględniać wzrostu wartości nieruchomości z innego powodu niż zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wycena nieruchomości nie może zatem obejmować nieruchomości o innych parametrach niż nieruchomość istniejąca w dacie uchwalenia planu. W przedmiotowej sprawie prawidłowo rzeczoznawca ustalając wartość całej nieruchomości przed uchwaleniem i po uchwaleniu planu z uwagi na podział nieruchomości określił opłatę stosunkowo do powierzchni części nieruchomości sprzedanej.

Reasumując, organ obu instancji nie wyjaśniły w dostateczny sposób przeznaczenia i możliwości zagospodarowania spornej nieruchomości przed i po uchwaleniu planu, nie oceniły krytycznie dowodu w postaci operatu szacunkowego, w tym nie zweryfikowały oceny wzrostu wartości nieruchomości. Te uchybienia mogły mieć wpływ na wynik postępowania. Powyższe czyni zasadnym zarzut naruszenia art. 7, 77 § 1 i art. 80 K.p.a. i w konsekwencji art. 107 § 3 K.p.a., który normuje treść uzasadnienia decyzji.

Z uwagi na powyższe sąd uchylił zaskarżoną decyzję na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 p.p.s.a.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ winien uzupełnić postępowanie i wyjaśnić, czy powołane przez skarżącą okoliczności będą miały wpływ na wysokość opłaty planistycznej.

E.S.

-----------------------

17