Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 537/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2013-05-27 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Tomasz Wykowski, Sędziowie sędzia WSA Anna Szymańska, sędzia WSA Agnieszka Wójcik (spr.), Protokolant st. ref. Marcin Lesner, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 maja 2013 r. sprawy ze skargi U. D. i S. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] stycznia 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - oddala skargę -


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] stycznia 2013r. Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. po rozpatrzeniu odwołania Państwa U. i S. D., reprezentowanych przez adwokata R. K., od decyzji Burmistrza Miasta J. Nr [...] z dnia [...] września 2010r., ustalającej jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tzw. "renty planistycznej" w wysokości [...] zł, na rzecz odwołujących się, jako zbywców nieruchomości położonej w J. przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr ew. [...] obręb [...] o powierzchni [...] m2, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wskazano, że na podstawie, sporządzonej w formie aktu notarialnego Rep. A nr [...] umowy z dnia [...] lutego 2007 r. Państwo U. i S. D. sprzedali nieruchomość położoną w J. przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr ew. [...] obręb [...] o powierzchni [...] m2.

Pismem z dnia 15 lipca 2008 r., Państwo U. i S. D. zostali powiadomieni o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego.

Decyzją Nr [...] z dnia [...] września 2010 r.. Burmistrz Miasta J. ustalił dla Państwa U. i S. D. opłatę w wysokości [...] zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Od powyższej decyzji odwołali się Państwo U. i S. D., reprezentowani przez adwokata R. K.

Rozpoznając ponownie sprawę organ odwoławczy wskazał, że w sprawie zachowany został pięcioletni termin do wszczęcia postępowania.

Jednocześnie organ ustalił, że przed wejściem w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta J. - [...], zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Miasta J. z dnia [...] maja 2003 r..

dla przedmiotowego terenu obowiązywały ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta J., zatwierdzonego uchwałą nr [...] Miejskiej Rady Narodowej w J. z dnia [...] marca 1989r., zmienionego uchwałą nr [...] Rady Miasta w J. z dnia [...] listopada 1994r.

Przed zmianą pianu z 2003 r. teren obejmujący przedmiotową działkę był położony na obszarze - [...] - ogólnodostępnym terenie leśnym o funkcji rekreacyjnej z adaptacja istniejących zalesień. Tereny te wyłącza się z zainwestowania kubaturowego. Zgodnie zaś ze zmianą miejscowego planu z 2003 r. przedmowa działka znajdują się na terenie o symbolu [...] podstawowym przeznaczeniem tej jednostki terenowej jest las z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, realizowanej w formie zabudowy wolnostojącej lub bliźniaczej.

Dla jednostki terenowej obowiązują następujące zasady zagospodarowania i kształtowania zabudowy:

1) ustała się minimalną wielkość nowotworzonej działki z przeznaczeniem pod zabudowę 1 budynkiem lub segmentem mieszkalnym " wynoszącą [...] m2

2) ustala się maksymalną wysokość zabudowy na 2 kondygnacje naziemne + poddasze użytkowe oraz na [...] metrów;

3) obowiązuje zakaz realizacji wolnostojących budynków towarzyszących o funkcjach gospodarczych, technicznych, garażowych; funkcje te należy realizować w formie pomieszczeń w budynkach mieszkalnych;

4) ustala się minimalny procentowy wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej dla każdej z działek budowlanych wynoszący 80%;

5) na powierzchniach pozostawionych jako biologicznie czynne obowiązuje zachowanie obecnego, leśnego charakteru zieleni.

6) zjazdy z ulicy [...] (oznaczonej na rysunku zmiany planu symbolem [...]) należy grupować, lokalizując je przy granicy dwóch sąsiednich działek.

Umową z dnia [...] lutego 2007 r., a więc przed upływem 5 - ciu lat od daty wejścia życie uchwalonego planu z 2003 r., nastąpiło zbycie przedmiotowej nieruchomości.

Podstawę ustalenia wzrostu wartości nieruchomości w skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowił operat szacunkowy. W rozpatrywanej sprawie wycenę przeprowadzono w oparciu o podejście porównawcze, metody korygowania ceny średniej. Zastosowanie powyższej metody jest zgodne z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, póz. 2109 ze zm. ). Analizą objęto rynek lokalny nieruchomości położonych w mieście J., które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane były ceny transakcyjne tych nieruchomości. Dokładna analiza operatu szacunkowego prowadzi do wniosku, iż został on sporządzony na podstawie obowiązujących w tym zakresie przepisów.

Po przeprowadzeniu wnikliwej analizy całego zebranego materiału i wydanej decyzji Kolegium stwierdziło, że wysokość jednorazowej opłaty w przedmiotowej sprawie została ustalona z zachowaniem zasad określonych w art. 37 ust. 1 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w oparciu o wycenę nieruchomości należycie sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego z uprawnieniami.

Wbrew zarzutom zawartym w odwołaniu przed zmianą planu teren ten nie był przeznaczony pod budownictwo. W szczególności powołana zgoda Ministra Ochrony Środowiska Zasobów Naturalnych i Leśnictwa decyzja z dnia [...] marca 1998r. nie zmieniała przeznaczenia gruntów leśnych na cele nieleśne. Warunkiem nieleśnego wykorzystania gruntów leśnych jest bowiem "skonsumowanie" zgody w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. A więc, aby zgoda udzielona na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 5 i ust. 3 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych mogła odnieść skutek w postaci możliwości faktycznego wykorzystania gruntu leśnego na cele nieleśne, konieczne jest uchwalenie (zmiana) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który w swoich ustaleniach przeznaczy grunty leśne na cele nieleśne, co w sprawie nie nastąpiło.

Skargę na powyższą decyzję wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie U. D. i S. D. reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika. Przedmiotowemu orzeczeniu zarzucono:

1. naruszenie prawa materialnego, w szczególności art. 37 ust. 4 w/w ustawy, polegającego na wydaniu decyzji pomimo upływu 5 letniego terminu do dochodzenia roszczeń;

2. błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia, mający istotny wpływ na wynik postępowania przez przyjęcie, iż w wyniku zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, nastąpił wzrost wartości nieruchomości skarżących, a wartość wzrostu wynosi [...] PLN;

3. naruszenie prawa materialnego, w szczególności art. 36 ust. 4, art 37 ust. 1-2 i ust 6 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003.80.717 ze zm.), poprzez błędną ich interpretację i niewłaściwe zastosowanie;

4. naruszenie prawa materialnego, w szczególności art. 37 ust. 2 w/w ustawy poprzez oparcie decyzji o przepis nieobowiązujący;

5. naruszenie przepisów postępowania, mogących mieć istotny wpływ na wynik sprawy, w szczególności art. 6 k.p.a. (zasady legalizmu), art. 7 k.p.a. (zasada prawdy obiektywnej), art. 8 k.p.a. (zasada pogłębiania zaufania do organów państwa oraz zasady pogłębiania świadomości i kultury prawnej obywateli) i art. li k.p.a. (zasady wyjaśnienia zasadności przesłanek).

Wskazując na powyższe skarżący wnieśli o uchylenie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W.

W uzasadnieniu skargi skarżący w pierwszej kolejności zauważają, że roszczenie gminy jest spóźnione. Zgodnie z art. 37 ust.4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2012.647) w zw. z art. 37 ust. 3 tejże ustawy roszczenia z tytułu tzw. renty planistycznej można zgłaszać w terminie pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Uchwała nr [...] Rady Miasta J. z dnia [...] maja 2003r. została ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] w dniu [...] lipca 2003r., co oznacza, że weszła w życie dnia [...] lipca 2003r. i to od tego dnia biegnie w/w pięcioletni termin dla gminy do wnoszenia roszczeń z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, czyli renty planistycznej. Roszczenie takie zostało pierwszy raz zgłoszone prawie dwa lata po upływie ustawowego terminu, wraz z przesłaniem skarżącym decyzji z dnia [...] września 201Or. o ustaleniu renty planistycznej wraz z wezwaniem do jej zapłaty (odebranej [...] września 2010r.). W przedmiotowej sytuacji zasadne jest bowiem twierdzenie, iż za datę wszczęcia postępowania uznać należy datę doręczenia stronie zawiadomienia o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty planistycznej. Analiza dokumentacji znajdującej się w aktach sprawy w zestawieniu z przytoczoną argumentacją prowadzi do konstatacji, że roszczenie określone w decyzji przedawniło się. Niezależnie od powyższych rozważań skarżący wskazali, że warunkiem koniecznym ustalenia jednorazowej opłaty jest zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co oznacza, iż sam fakt uchwalenia zmiany planu nie jest jeszcze wystarczającą podstawą do pobierania opłaty, gdyż do jej pobrania niezbędne jest jeszcze wykazanie, że wzrost wartości nieruchomości nastąpił wyłącznie w związku ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego. Pomiędzy wzrostem wartości zbywanej nieruchomości, a ustaleniami planu winien istnieć związek przyczynowy, a w przedmiotowej sprawie organ administracji nie wykazał takiego związku przyczynowego. W sprawie rzeczywiście wskazano na wzrost wartości nieruchomości, jednakże nie wynika z niego, na czym miałby polegać bezpośredni związek przyczynowy pomiędzy zmianą wartości tej nieruchomości, a ustaleniami przyjętymi w zmienionym planie miejscowym, skoro przed ich uchwaleniem przedmiotowa działka była już przeznaczona pod działalność budowlaną.

Zdaniem skarżących plan, na który powołuje się organ administracyjny, w żaden sposób nie poprawił parametrów i możliwości zagospodarowania przedmiotowego terenu, który już przed uchwaleniem planu miał charakter budowlany (z dopuszczeniem zabudowy), gdyż w wyniku zainicjowanego przez skarżących postępowania administracyjnego, na podstawie zgody Ministra Ochrony Środowiska Zasobów Naturalnych i Leśnictwa z dnia [...] marca 1998r. [...] (znajdującej się w aktach sprawy) dopuszczono w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla Miasta J. uwzględnienie budownictwa mieszkalnego m.in. na działce leśnej lasów ochronnych nr [...] w obr. [...] o pow. [...] ha, stanowiącej własność skarżących. Z uwagi na powyższe, zasadne jest twierdzenie, iż Burmistrz J. wydając kwestionowaną tu decyzję nie uwzględnił sytuacji, w której przed uchwaleniem zmiany obowiązującego planu miejscowego wyrażona została zgoda o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Skarżący nie uzyskali zatem wymiernej korzyści w związku ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, a twierdzenie organu administracji, iż przyrost majątkowy po stronie skarżących nastąpił ma charakter pozorny, albowiem niezbędne jest jeszcze wykazanie, że wzrost wartości nieruchomości nastąpił tylko i wyłącznie w związku ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, a zbycie nieruchomości spowodowało powiększenie majątku skarżących, którzy z tego tytułu uzyskali dodatkowe korzyści.

Skarżący podważają także wysokość naliczonej opłaty. W ich ocenie organy nie wykazały bezpośredniego związku przyczynowego pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości, a uchwaleniem planu. Organ administracji nie uwzględnił upływu czasu pomiędzy nabyciem przedmiotowej nieruchomości przez skarżących, a datą wejścia w życie pierwotnego planu zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu i datą wejścia w życie jego zmiany, a datą zbycia nieruchomości. W przywołanym powyżej przedziale czasowym, obok naturalnie postępującego wzrostu wartości nieruchomości w obszarach miejskich, związanego z ugruntowaniem się zasady własności prywatnej i narastającego zjawiska obrotu nieruchomościami, nastąpił szereg zdarzeń natury faktycznej i prawnej, chociażby wejście naszego kraju do Unii Europejskiej, czy też ilość i jakość nakładów poczynionych na nieruchomości. Przedmiotowa działka w momencie zbycia była przecież w pełni uzbrojona (miała przyłącze gazowe i wodne, a także sieć energetyczna i kanalizacyjną), co niezaprzeczalnie miało wpływ na realny wzrost wartości nieruchomości i było niezależne od faktu uchwalenia planu lub zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Badań pod tym kątem także nie przeprowadzono, błędnie przyjmując, że wzrost wartości jest w całości skutkiem wejścia w życie uchwały Rady Miasta J. z dnia [...] maja 2003r.

Organ oparł swoją decyzję również na nieobowiązującym przepisie prawa, tj. na art. 37 ust. 2 ustawy, który został uchylony na podstawie art. 10 pkt 4a ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. 04.141.1492), co ma wpływ na wynik rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Właściciel nieruchomości, której wartość wzrosła na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a który poniósł nakłady mające wpływ na jej wartość w okresie obowiązywania przepisu art. 37 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przed wejściem w życie noweli do tej ustawy z dnia 23 listopada 2003r., uchylającej ten przepis, nie może być wykluczony z kręgu osób, którym opłatę taką można pomniejszyć o przedmiotowe nakłady.

Organ rozstrzygający dopuścił się także naruszenia dyspozycji art. 6 k.p.a oraz zasady prawdy obiektywnej, albowiem nie podjął wszelkich niezbędnych kroków do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywatela - strony tego postępowania. Organ rozstrzygający naruszył także art. 8 k.p.a., tj. zasadę pogłębiania zaufania do organów państwa oraz zasadę pogłębiania świadomości i kultury prawnej obywateli oraz dopuścił się również naruszenia art. 11 k.p.a., poprzez brak rzeczowego i merytorycznego wyjaśniania stronie podstaw rozstrzygnięcia. Do kontroli subsumcji danego stanu faktycznego pod zastosowany przepis prawa materialnego można przejść dopiero wówczas, gdy okaże się, że stan faktyczny przyjęty w zaskarżonym wyroku jest prawidłowy, albo nie został skutecznie podważony.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 2012, poz. 270 ze zm. zwanej w dalszej części p.p.s.a.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego.

Rozpoznając przedmiotową sprawę Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm. zw. w dalszej części "ustawą") oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), a procedurę ich podjęcia regulują przepisy kodeksu postępowania administracyjnego.

Przepis art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, iż jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy, (...) wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Stosownie do ust. 4 w związku z ust. 3 tego artykułu, opłata, o której mowa w art. 36 ust. 4, może zostać pobrana w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Termin 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się. obowiązujące (art. 37 ust. 3 ustawy), należy rozumieć jako maksymalny termin, w którym można wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 4 ustawy), a niejako termin ograniczający wydanie orzeczenia w sprawie.

Wbrew zarzutom podniesionym w skardze z akt sprawy wynika, że organ I instancji wszczął niniejsze postępowanie z zachowaniem w/w terminu. Uchwała Rady Miasta nr [...]w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta J. - [...], z dnia [...] maja 2003 r., weszła w życie [...] lipca 2003r. Postępowanie w sprawie zostało zaś wszczęte [...] lipca 2008r. przy czym zawiadomienie o wszczęciu postępowania skarżący otrzymali w dniu [...] lipca 2008r., a więc jeszcze przed upływem pięcioletniego terminu określonego w art. 37 ust 3 ustawy, a zatem jeszcze przed upływem w/w terminu.

Przechodząc do oceny zasadności wydanej decyzji, Sąd uznał, że słusznie orzekające w sprawie organy wywiodły, iż na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w 2003r. wrosła wartość zbytej przez skarżących nieruchomości, co skutkowało naliczeniem kwestionowanej przez nich opłaty. Jak wynika z akt sprawy dla przedmiotowego terenu przed uchwaleniem zmiany planu w 2003r. obowiązywały ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta J., zatwierdzonego uchwałą nr [...] Miejskiej Rady Narodowej w J. z dnia [...] marca 1989r., zmienionego uchwałą nr [...] Rady Miasta w J. z dnia [...] listopada 1994r.

Przed zmianą planu z 2003 r. teren obejmujący przedmiotową działkę był położony na obszarze - [...] - ogólnodostępnym terenie leśnym o funkcji rekreacyjnej z adaptacją istniejących zalesień. Tereny te wyłącza się z zainwestowania kubaturowego. Zgodnie zaś ze zmianą miejscowego planu z 2003 r. przedmowa działka znajduje się na terenie o symbolu [...] podstawowym przeznaczeniem tej jednostki terenowej jest las z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, realizowanej w formie zabudowy wolnostojącej lub bliźniaczej.

Dla jednostki terenowej obowiązują następujące zasady zagospodarowania i kształtowania zabudowy:

1) ustała się minimalną wielkość nowotworzonej działki z przeznaczeniem pod zabudowę 1 budynkiem lub segmentem mieszkalnym " wynoszącą [...] m2

2) ustala się maksymalną wysokość zabudowy na 2 kondygnacje naziemne + poddasze użytkowe oraz na [...] metrów;

3) obowiązuje zakaz realizacji wolnostojących budynków towarzyszących o funkcjach gospodarczych, technicznych, garażowych; funkcje te należy realizować w formie pomieszczeń w budynkach mieszkalnych;

4) ustala się minimalny procentowy wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej dla każdej z działek budowlanych wynoszący 80%;

5) na powierzchniach pozostawionych jako biologicznie czynne obowiązuje zachowanie obecnego, leśnego charakteru zieleni.

6) zjazdy z ulicy [...] (oznaczonej na rysunku zmiany planu symbolem [...]) należy grupować, lokalizując je przy granicy dwóch sąsiednich działek.

Stosownie do art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w sytuacji takiej dla ustalenia, czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości gruntowej w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy porównać wartość tej nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu.

Wbrew zarzutom zawartym w skardze, w ocenie Sądu słusznie organ odwoławczy uznał, że przed zmianą planu teren ten nie był przeznaczony pod budownictwo. Podstawy do zabudowy działki nie mogła bowiem stanowić powołana przez skarżących decyzja z dnia [...] marca 1998r. zgoda Ministra Ochrony Środowiska Zasobów Naturalnych i Leśnictwa. Decyzja ta sama z siebie nie mogła bowiem stanowić podstawy do dopuszczenia zabudowy na działce skarżących. Jak starał się słusznie wyjaśnić organ odwoławczy cytując fragmenty uzasadnienia Uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 listopada 2010 r. sygn. akt 11 OPS 1/10 "warunkiem nieleśnego wykorzystania gruntów leśnych jest bowiem "skonsumowanie" zgody w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. A więc, aby zgoda udzielona na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 5 i ust. 3 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych mogła odnieść skutek w postaci możliwości faktycznego wykorzystania gruntu leśnego na cele nieleśne, konieczne jest dodatkowo uchwalenie (zmiana) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który w swoich ustaleniach przeznaczy grunty leśne na cele nieleśne. Przyznanie zgodzie na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych ( rolnych ) na cele nieleśne (nierolnicze) charakteru decyzji administracyjnej nie oznacza automatycznie, że zgoda, o jakiej mowa w art. 7 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, stanowi akt samoistny w tym znaczeniu, że wywiera skutek niezależnie od "skonsumowania" tej zgody w miejscowym pianie zagospodarowania przestrzennego. Zgoda taka jest udzielana w toku procedury planistycznej i na potrzeby tej procedury. Postępowanie w sprawie zmiany przeznaczenia gruntów leśnych na cele nieleśne nie może być wszczęte niezależnie od postępowania planistycznego, tj. przed podjęciem przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu lub jego zmiany (art. 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych podmiot indywidualny nie może skutecznie złożyć wniosku o wyrażenie zgody na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych na cele nieleśne (por. A. Zieliński, Orzecznictwo sądowoadministracyjne w sprawach odrolnienia gruntów, Zeszyty Naukowe Sądownictwa Administracyjnego 5 - 6 (32 - 33 2010). Powyższe oznacza, że "skuteczność" udzielonej zgody jest zależna od jej wykorzystania dla potrzeb sporządzenia planu. A zatem, zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych na cele nieleśne udzielona na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 5 i ust. 3 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych jest "skuteczna", o ile na jej podstawie w ustaleniach planu rada gminy postanowi o zmianie przeznaczenia gruntów leśnych na cele nieleśne i tylko w takim zakresie w jakim, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obejmującym dany teren, dojdzie do zmiany przeznaczenia gruntów leśnych na cele nieleśne.

W rozpoznawanej sprawie w oparciu o przedłożoną do akt sprawy decyzję Ministra Ochrony Środowiska Zasobów Naturalnych i Leśnictwa nie doszło do stosownej zmiany planu przed 2003r. Tym samym istnienie przedmiotowej decyzji nie miało żadnego wpływu na możliwość zagospodarowania leśnej działki [...] jako działki budowlanej.

Jak słusznie przyjęły orzekające organy możliwość taka nastąpiła dopiero w wyniku uchwalenia zmiany do planu w 2003r. w którym dopuszczono możliwość zabudowy działki [...], co z kolei w ocenie organów skutkowało bezpośrednio wzrostem jej wartości.

Przesłanka wzrostu wartości nieruchomości wskutek zmiany miejscowego planu stanowi zaś kolejny element sporny w sprawie. Skarżący zarzucają organom niewyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności, szczególnie w zakresie braku należytej oceny operatu, sporządzonego dla potrzeb przedmiotowej sprawy.

Mając na uwadze zarzuty skargi ale i analizę stanu faktycznego i prawnego przeprowadzoną przez organ odwoławczy, zdaniem Sądu stanowisko to nie zasługuje na uwzględnienie. Organ II instancji w sposób szczegółowy przeanalizował ustalenia organu I instancji, przeprowadził analizę operatu szacunkowego i w sposób jasny, logiczny i spójny podał powody, które przemawiały za oparciem rozstrzygnięcia na wynikających z niego wyliczeniach. Przy czym nie można żądać od organu aby wkraczał w merytoryczną zasadność złożonego operatu, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak, i tak uczynił, dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym tj. zbadać na przykład czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W niniejszej sprawie organ poddał operat właśnie takiej ocenie, wypełniając dyspozycję art. 80 k.p.a., zgodnie z którym organy mają prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna oraz ewentualnie żądać jej uzupełnienia.

Na rozstrzygnięcie przedmiotowej sprawy wbrew zarzutom skargi nie miało także wpływy powołanie się przez organ I instancji na nieobowiązujący w dacie orzekania art 37 ust. 2 ustawy, zgodnie z którym opłatę, o której mowa w ust. 1, pomniejsza się o wartość nakładów poniesionych przez właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości w okresie między uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego a dniem sprzedaży nieruchomości, jeżeli nakłady te miały wpływ na wzrost wartości tej nieruchomości. Jak słusznie wskazują skarżący przepis te został uchylony na podstawie art. 10 pkt. 4a ustawy z dnia 28 listopada 2003r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2004r. Nr 141 poz. 1492). Z rozstrzygnięcia organu I instancji wynika jednak w sposób nie budzący wątpliwości, iż w oparciu o ten przepis nie dokonano żadnych pomniejszeń opłaty. Organ uznał bowiem, że wzrost wartości nieruchomości został wygenerowany wyłącznie przez zmianę dokonaną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W ocenie Sądu na uwzględnienie nie zasługują także zarzuty skargi dotyczące naruszenia przepisów procedury administracyjnej. Wskazać tutaj należy, iż postępowanie przeprowadzone zostało z poszanowaniem zasady prawdy obiektywnej sformułowanej w art. 7 k.p.a. Materiał dowodowy zebrany i rozpatrzony został, zgodnie z art. 77 § 1 k.p.a., a strona miała możliwość brania udziału w postępowaniu. Organy dokonały oceny materiału dowodowego zgodnie z treścią art. 80 k.p.a. Podkreślić także należy, iż wbrew twierdzeniu strony Skarżącej organy w ocenie Sądu wyjaśniły i rozpatrzyły wszystkie okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia sprawy.

Reasumując Sąd uznał, że w sprawie nie doszło do naruszenia prawa materialnego ani do naruszenia przepisów postępowania, które miałoby wpływ na jej wynik, dlatego też z powyższych względów na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi należało orzec jak w sentencji.