Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 267/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2011-06-30 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 4 ust. 1, art. 4 ust. 4, art. 52 ust. 1, art. 53 ust. 4, art. 54, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 60 ust. 4, art. 61 ust. 1, art. 64 ust. 1,
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 2 pkt 4, par. 3 ust. 1-2, par. 5 ust. 1, par. 6 ust. 1, par. 7 ust. 1, par. 9 ust. 1-4
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 107 par. 3
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Grossmann Sędziowie NSA Grażyna Radzicka WSA Anna Jarosz (spr.) Protokolant st.sekr.sąd. Justyna Hołyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 czerwca 2011 r. sprawy ze skargi M. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] grudnia 2010 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Wnioskiem z dnia 24 listopada 2008 r. M. W. (zwana dalej wnioskodawczynią albo skarżącą) zwróciła się do do Wydziału [...] o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego dwurodzinnego w zabudowie bliźniaczej, przewidzianej do realizacji na [...]. Wielkość powierzchni zabudowy określona została na 300 m2, przybliżona kubatura budynków wynosiła 1.800 m2, liczba kondygnacji 2 i 1/2, dach płaski (k. 1-4 akt administracyjnych I instancji).

Decyzją z dnia [...] maja 2009 r. nr [...] (dalej decyzja z dnia [...]maja 2009 r.) Prezydent Miasta [...] (zwany dalej Prezydentem albo organem I instancji), działając na podstawie art. 59 ust. 1-2, art. 60 ust. 1 oraz art. 54 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r., nr 80, poz. 717, ze zm., dalej upzp) i art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t. j. Dz. U. 2000 r., nr 98, poz. 1071, ze zm., dalej kpa), ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej przewidzianej do realizacji na [...].

Określając warunki w zakresie ochrony i kształtowania ładu przestrzennego organ I instancji zauważył, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z usługami. Jako obowiązującą określono linię zabudowy bezpośrednio przy granicy działek od strony ul. [...], natomiast jako nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 5 m od granicy ul. [...] (obie pokazane na załączniku graficznym). Pozostałe odległości od granic działek powinny być zgodne z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. 2002 r., nr 75, poz. 690 ze zm., dalej rozporządzenie z 2002 r.). Wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu została określona na maksymalnie 31% powierzchni zabudowy. Szerokość elewacji frontowej: od 7 do 16 metrów, dla każdego z segmentów bliźniaka od strony ul. [...], maksymalna szerokość elewacji od strony ul. [...] 15,0 m. W decyzji przewidziano maksymalnie 2 kondygnacje nadziemne z możliwością podpiwniczenia przy wysokości do najwyższego punktu dachu lub attyki maksymalnie 9 m od strony ul. [...]. Jednocześnie w decyzji zastrzeżono, że wysokość budynku nie może przekroczyć wysokości budynku na działce sąsiedniej, przy ul. [...]. Geometria dachu określona została jako dach płaski.

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że dla terenu objętego wnioskiem nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dlatego zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003 r., nr 164, poz. 1588 ze zm., dalej rozporządzenie z 2003 r.) w celu ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji przeprowadzono analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na obszarze wyznaczonym wokół terenu, którego dotyczy wniosek. Analiza wykazała, że planowana inwestycja spełnia łącznie wszystkie wymagania stawiane w art. 61 ust. 1 upzp (k. 103-105 akt administracyjnych organu I instancji).

Od opisanej decyzji odwołania wnieśli Stowarzyszenie [...], R. R. oraz A. i J. M.

Stowarzyszenie [...] w odwołaniu z dnia [...] czerwca 2009 r. zarzuciło decyzji z dnia[...].05.2009 r. naruszenie upup oraz rozporządzenia z 2003 r.

W uzasadnieniu odwołania wskazano, że organ I instancji wydając decyzję nie dostosował parametrów zabudowy do zabudowy istniejącej rażąco je przekraczając, co w przypadku utrzymania decyzji w mocy doprowadziłoby do wybudowania budynku o gabarytach kilkakrotnie przewyższających gabaryty zabudowy sąsiedniej. Prezydent przeprowadzając analizę zabudowy sąsiedniej przyjął maksymalne wymiary długości i wysokości z dwóch różnych typów budynków (długość niskiego budynku atrialnego i wysokość wąskiego budynku bliźniaczego), co doprowadziło do sytuacji, że budynek, który miałby powstać posiadałby kilkakrotnie większą kubaturę niż dwa analizowane budynki. Podobnie błędną metodologię zastosowano przy ustalaniu powierzchni zabudowy. Istota zabudowy na analizowanym terenie polega na tym, że wszystkie znajdujące się na nim domy jednorodzinne są małe, niezależnie od tego, czy zostały zbudowane na mniejszych, czy większych działkach. Stąd błędne jest wyznaczenie średniego współczynnika dla najmniejszych działek, a następnie zastosowanie go do dużego terenu, który w przeszłości przeznaczony był pod skwer zieleni. W oczywisty sposób została ponadto ustalona wysokość budynków, która nie powinna przekroczyć 7,5 m, tak jak wszystkich budynków w sąsiedztwie (k. 2-3 akt administracyjnych organu II instancji).

W odwołaniu z dnia 3 czerwca 2009 r. od decyzji z dnia 28 maja 2009 r. R. R. wniósł o jej uchylenie z uwagi na naruszenie:

1) § 4 ust. 1 rozporządzenia z 2003 r. przez błędne wyznaczenie linii zabudowy bezpośrednio przy granicy działki,

2) § 5 ust. 1 rozporządzenia z 2003 r. przez nieprawidłowe ustalenie wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki,

3) § 6 ust. 1 rozporządzenia z 2003 r. nieprawidłowe ustalenie szerokości elewacji frontowej,

4) § 7 ust. 1 i 3 rozporządzenia z 2003 r. przez nieprawidłowe ustalenie wysokości projektowanego budynku (k. 14-17 akt administracyjnych organu II instancji).

W odwołaniu z dnia 7 czerwca 2009 r. A. i J. M. wnieśli o uchylenie decyzji z dnia [...] maja 2009 r. oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia, względnie o wydanie decyzji stwierdzającej niedopuszczalność zagospodarowania we wnioskowany sposób.

Motywując powyższy wniosek odwołujący wskazali na naruszenie przepisów dotyczących rzetelnego ustalenia stanu faktycznego sprawy oraz naruszenie art. 61 upzp nakazującego przy określaniu warunków zabudowy kontynuowanie m. in. gabarytów i intensywności istniejącej zabudowy. Wydając decyzję z dnia [...] maja 2009 r. Prezydent wprowadził regulacje dopuszczające budowę o gabarytach kilkakrotnie przewyższających gabaryty zabudowy sąsiedniej (k. 31-33 akt sądowych).

Po rozpoznaniu odwołania R. R. oraz Stowarzyszenia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] (dalej SKO albo Kolegium) decyzją z dnia [...] października 2009 r., nr [...] uchyliło zaskarżona decyzję oraz przekazało sprawę do ponownego rozpoznania (k. 21-29 akt administracyjnych organu II instancji).

Po rozpoznaniu odwołania A. i J. M. Kolegium decyzją z dnia [...] października 2009 r., nr [...] uchyliło zaskarżoną decyzję oraz przekazało sprawę do ponownego rozpoznania (k. 36-39 akt administracyjnych organu II instancji).

Rozpoznając skargę M. W. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu (dalej WSA), na skutek skargi wnioskodawczyni, prawomocnym wyrokiem z dnia 22 kwietnia 2010 r. sygn. akt: IV SA/Po 1021/09 stwierdził nieważność obu wydanych w sprawie decyzji Kolegium wskazując, że w niniejszej sprawie zostało wszczęte jedno postępowanie z wniosku o ustalenie warunków zabudowy i zakończyło się ono wydaniem jednej decyzji. Ten stan rzeczy zdeterminował postępowanie odwoławcze, które także powinno być zakończone wydaniem jednej decyzji, mimo złożenia odwołań przez różne strony postępowania. Ponieważ w obrocie prawnym funkcjonują dwie decyzje zawierające rozstrzygnięcie w jednej i tej samej sprawie, zatem co najmniej jedna z nich jest dotknięta wadą, o której mowa w art. 156 § 1 pkt. 3 kpa, tzn. dotyczy sprawy już poprzednio rozstrzygniętej inną decyzją ostateczną. Dla potrzeb wskazania, która z decyzji jest dotknięta tą wadą konieczne jest ustalenie, która z nich jest pierwszą decyzją ostateczną w sprawie. Ponieważ obie decyzje zostały wydane w tym samym dniu, zachodziła konieczność stwierdzenia nieważności obu decyzji. Nadto na marginesie Sąd wskazał, że w aktach administracyjnych brak jest dokumentów wskazujących na wypełnienie przez organ odwoławczy obowiązku wynikającego z art. 10 kpa, a także wskazał na wadliwe ustalenie kręgu stron postępowania, którym doręczono decyzje Kolegium, w tym również na pominięcie właścicieli działki, której dotyczyła decyzja o warunkach zabudowy (k. 67-74, 76-83 akt administracyjnych organu II instancji).

Ponownie rozpoznając sprawę SKO decyzją z dnia [...] grudnia 2010 r. nr [...] (dalej decyzja z dnia [...] grudnia 2010 r.), uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Uzasadniając podjęte rozstrzygnięcie Kolegium wskazało, że wypełniając wskazania Sądu co do dalszego postępowania poinformowało strony o zakończeniu postępowania w sprawie i możliwości zapoznania się z aktami sprawy, wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszenia żądań.

Oceniając decyzję organu I instancji Kolegium uznało, że analiza funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu nie została przeprowadzona zgodnie z przepisami rozporządzenia z 2003 r., przez co postanowienia decyzji są niepełne. Nadto decyzja nie zawiera prawidłowo sporządzonych, a wymaganych przez prawo załączników. W części tekstowej zaskarżonej decyzji podano, że załącznikami do niej są "wyniki analizy" oraz "mapa", jednak oba załączniki w istocie nie uzasadniają szczegółowych warunków zabudowy ustalonych w zaskarżonej decyzji. Mapa nie obrazuje ani wyników analizy, ani też nie odzwierciedla ustaleń decyzji. Organ I instancji ograniczył się w tym załączniku do oznaczenia granicy terenu objętego wnioskiem, wskazania promienia obszaru analizowanego (wyznaczonego w sposób nieprawidłowy) obowiązującej linii zabudowy i odległości od granic działek. Mapa nie zawiera innych ustaleń odnoszących się do części opisowej analizy, ani też do treści samej decyzji. Nadto mapa ta różni się od mapy stanowiącej załącznik graficzny do analizy funkcji. Projekt decyzji jest niekompletny, bowiem w ogóle nie zawiera załączników graficznych (części graficznej decyzji o warunkach zabudowy oraz części graficznej analizy). Przystępując do ustalenia granic obszaru analizowanego organ powinien, zachowując wymogi wynikające z § 3 Rozporządzenia, precyzyjnie wskazać sposób wyliczenia trzykrotnej szerokości frontu działki, podając numery działek, w jakich ten obszar się zamyka, a informacje te zamieszczając w części tekstowej analizy. Wyznaczone parametry i wskaźniki zabudowy muszą bezwzględnie znaleźć potwierdzenie w wynikach analizy, stanowiących załączniki (tekstowy i graficzny) do decyzji. Umotywowania wymaga również przyjęty przez organ sposób wyznaczenia tych parametrów. W przedłożonych aktach administracyjnych brak jest dokumentu z którego wynikałoby przeprowadzenie przez organ analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w sposób odpowiadający wymogom upzp oraz rozporządzenia z 2003 r. Organ I instancji powołuje się na znajdującą się w aktach sprawy mapę, na której umieszczono dane dotyczące działek znajdujących się w obszarze analizowanym, jednakże mapa ta nie stanowi załącznika do decyzji, ani do projektu decyzji. Obszar analizowany został na niej zaznaczony w odległości mniejszej niż minimalna, a ustalenia na niej zaznaczone nie dotyczą wszystkich działek, jakie znajdują się w obszarze analizowanym.

Jako całkowicie nieuzasadnione Kolegium uznało wyznaczanie linii bocznych i tylnych planowanej nowej zabudowy, gdyż są to parametry ustalane dopiero na etapie postępowania zmierzającego do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Kolegium uznało za niezrozumiałe wyrysowanie na mapie linii wskazujących na odległość nowej zabudowy na obu działkach, skoro z wniosku i postanowień decyzji wynika, że na terenie inwestycji mają powstać dwa połączone domy mieszkalne w zabudowie bliźniaczej. Kolegium podkreśliło, że wymagane przez rozporządzenie z 2003 r. wyznaczenie linii zabudowy planowanej inwestycji oznacza nakaz ustalenia odległości pomiędzy frontową częścią inwestycji a pasem drogowym.

Konsekwencją nieprawidłowego wyznaczenia obszaru analizowanego jest również wadliwe ustalenie wskaźnika wielkości zabudowy w stosunku do powierzchni działek, który wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, oraz wadliwe określenie wysokości budynku w kontekście średniej wysokość budynków sąsiadujących. W analizie nie zawarto także obliczeń średniej szerokości elewacji frontowej, nie wiadomo zatem, w jaki sposób została ustalona ta wielkość w decyzji. Nie ustala się także szerokości elewacji bocznej, co organ I instancji uczynił w odniesieniu do ul. [...].

Zaskarżona decyzja nie zawiera także uzasadnienia spełniającego wymogi art. 107 § 3 kpa w zakresie istnienia przesłanki określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp, gdyż ani z załączonych do decyzji wyników analizy, ani z treści decyzji nie wynika w sposób pełny, jak organ I instancji ustalił warunki i parametry nowej zabudowy. Tym samym w ocenie Kolegium decyzja organu I instancji nosi cechy arbitralności i nie spełnia wymogów kpa.

Organ I instancji rozstrzygając sprawę w oparciu o analizę, która nie odpowiadała stawianym jej wymogom dopuścił się naruszenia nie tylko prawa materialnego w postaci art. 61 ust. 1-5 upzp i § 3 ust. 1 i 2, § 4, § 5, § 6, § 7 rozporządzenia z 2003 r., ale także przepisów procesowych zawartych w art. 7, art. 8, art. 11, art. 77 § 1, art. 80 kpa (k.104-114 akt administracyjnych organu II instancji).

Skargę do WSA na powyższą decyzję Kolegium z dnia 30 grudnia 2010 r. złożyła M. W., reprezentowana przez fachowego pełnomocnika procesowego – radcę prawnego. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie:

I. przepisów prawa materialnego mających istotny wpływ na wynik sprawy:

a) art. 61 ust. 1 pkt 1-5 upzp przez uchylenie zgodnej z prawem decyzji organu I instancji,

b) § ust. 1-2 rozporządzenia z 2003 r. przez przyjęcie w zaskarżonej decyzji, że przeprowadzona w niniejszej sprawie analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu jest niezgodna z obowiązującymi przepisami,

c) § 3 ust. 2 rozporządzenia z 2003 r. przez przyjęcie w zaskarżonej decyzji, że organ I instancji błędnie wyznaczył obszar analizowany,

d) § 4 rozporządzenia z 2003 r. przez przyjęcie w zaskarżonej decyzji, że organ I instancji błędnie wyznaczył linie zabudowy,

e) § 5 rozporządzenia z 2003 r. przez przyjęcie w zaskarżonej decyzji, że organ I instancji błędnie wyznaczył wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy,

f) § 6 rozporządzenia z 2003 r. przez przyjęcie w zaskarżonej decyzji, że organ I instancji błędnie wyznaczył szerokość elewacji frontowej,

g) § 7 rozporządzenia z 2003 r. przez przyjęcie w zaskarżonej decyzji, że organ I instancji błędnie określił wysokość nowej zabudowy,

II. przepisów prawa procesowego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy:

a) art. 138 § 2 kpa w zw. z art. 107 § 3 kpa przez przyjęcie, że uzasadnienie decyzji organu I instancji zostało sporządzone niezgodnie z przepisami prawa,

b) art. 138 § 2 kpa w zw. z art. 7, 8, 11, 77 § 1, 80 kpa przez przyjęcie, że naruszenie wskazanych przepisów stanowiło podstawę uchylenia decyzji organu I instancji,

c) art. 107 § 3 kpa przez sporządzenie uzasadnienia zaskarżonej decyzji w sposób sprzeczny z obowiązującymi przepisami,

d) art. 138 § 2 kpa przez zastosowanie tego przepisu w stanie faktycznym i prawnym, w którym nie powinien on znaleźć zastosowania,

e) art. 138 § 1 pkt 1 kpa przez odmowę zastosowania tego przepisu w stanie faktycznym i prawnym, w którym powinien on znaleźć zastosowanie,

f) art. 8 kpa przez naruszenie zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa polegającej na wydawaniu w tym samym stanie faktycznym i prawnym decyzji administracyjnych o różnej treści,

g) art. 6, 7, 8, 11 i 107 § 3 kpa przez oparcie decyzji na pozaprawnych przesłankach w postaci subiektywnego przekonania organu II instancji co do rzekomej niezrozumiałości zapisów decyzji w stosunku do jej załącznika graficznego.

Mając na uwadze powyższe zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skarżąca podkreśliła, że decyzja z dnia [...] maja 2009 r. została wydana zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, a w szczególności z upzp, kpa oraz rozporządzeniem z 2003 r. Natomiast większość sformułowanych w decyzji z dnia 30 grudnia 2010 r. zarzutów wynika z subiektywnej oceny Kolegium nie popartej żadnymi argumentami.

Odnosząc się do zarzutów SKO odnośnie analizy funkcji i cech zagospodarowania terenu skarżąca zauważyła, że organ odwoławczy oczekuje, aby pełna treść analizy funkcji i cech zagospodarowania terenu znalazła odzwierciedlenie w treści decyzji o warunkach zabudowy. Tymczasem prawodawca w § 9 ust. 2 rozporządzenia z 2003 r. wyraźnie wskazuje, że w decyzji tej znaleźć się mają wyłącznie wyniki dokonanej analizy, bez ich szczegółowego uzasadnienia, które znajduje się w samej analizie.

W szczególności za błędne należy uznać wywody organu odwoławczego w zakresie nieprawidłowego wyznaczenia przez organ I instancji obszaru poddanego analizie. Obszar analizowany został wyznaczony w niniejszej sprawie prawidłowo. Fakt braku podania w załączniku graficznym konkretnej wartości liczbowej odzwierciedlającej odległość, w której dokonywana jest analiza mógłby stanowić podstawę uchylenia decyzji organu I instancji tylko wówczas, gdyby organ odwoławczy ustalił, iż obszar ten został wyznaczony niezgodnie z obowiązującymi przepisami (obszar analizowany zostałby ustalony w odległości mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem albo w odległości mniejszej niż 50 metrów). Sytuacja taka nie miała miejsca w przedmiotowej sprawie. Co więcej wartość ta możliwa jest do ustalenia w oparciu o skalę mapy.

Organ odwoławczy wskazuje przy tym, iż przy określaniu obszaru analizy Prezydent Miasta [...] winien określić "numery działek, w jakich ten obszar się zamyka, informacje te zamieszczając w części tekstowej analizy". Załącznik do analizy funkcji i cech zagospodarowania terenu z dnia [...] stycznia 2009 roku, znajdujący się w aktach sprawy, zawiera szczegółowe "zestawienie powierzchni zabudowy, % zabudowy działki, rodzaju zabudowy, szerokości elewacji frontowej, linii zabudowy i wysokości zabudowy" 32 działek znajdujących się w obszarze analizowanym. Tym samym' także w tym aspekcie decyzja została wydana w oparciu o prawidłowo ustalony stan faktyczny, którego konkluzje znalazły odzwierciedlenie w jej uzasadnieniu.

W sentencji decyzji Prezydenta z dnia [...] maja 2009 r. określone zostały linie zabudowy: obowiązująca, nieprzekraczalna oraz pozostałe odległości od granic działek zgodnie z rozporządzeniem z 2002 r. Tym samym nie można zgodzić się z twierdzeniem SKO jakoby Prezydent wyznaczył linie boczne i tylnie planowanej nowej zabudowy. Organ odesłał bowiem w tym zakresie wyłącznie do powszechnie obowiązujących przepisów prawa, które jak słusznie wskazało SKO znajdują zastosowanie dopiero na etapie postępowania zmierzającego do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Prezydent prawidłowo ustalił linię zabudowy planowanej inwestycji określając ją zarówno od strony ul. [...], jak i ul. [...]. Tym samym ustalenia organu w tym zakresie uznać należy za w pełni prawidłowe.

Jako nietrafne skarżący uznał również zarzuty dotyczące błędów w zakresie ustalenia przez Prezydenta prawidłowego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działek. Jak wynika ze znajdującej się w aktach sprawy analizy funkcji i cech zagospodarowania terenu z dnia [...] stycznia 2009 roku na obszarze objętym analizą stwierdzono zróżnicowany wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki. Wskaźnik ten wahał się od 21% do 61% powierzchni działki, wynosząc średnio ok. 33% działki. Jednocześnie organ I instancji ustalił, iż dla zabudowy mieszkalnej wolnostojącej wskaźnik ten wahał się w granicach od 18% do 30%, zaś dla zabudowy mieszkalnej bliźniaczej i atrialnej od 11,5% do 68%. W oparciu o ustalenia analizy organ I instancji określił wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki na max. 31% powierzchni każdej działki. Tym samym współczynnik ten został określony zgodnie z przeprowadzoną analizą.

Za niezrozumiałe uznać ponadto należy wywody organu odwoławczego w zakresie ustalenia wysokości planowanych obiektów w kontekście średniej wysokości budynku sąsiadujących. Organ I instancji ustalił wysokość górnych krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki dopuszczając maksymalnie II kondygnacje nadziemne z możliwością podpiwniczenia - wysokość do najwyższego punktu dachu lub attyki wynosi max. 9 metrów od strony ul. [...]. Jednocześnie organ określił, że wysokość budynku nie może przekroczyć wysokości budynku na działkach sąsiednich przy ul. [...]. Ustalenia organu I instancji w tym zakresie pozostają w zgodzie z przeprowadzoną analizą funkcji i cech zagospodarowania terenu, której wyniki stanowią załącznik do decyzji organu I instancji. Z przeprowadzonej analizy jednoznacznie wynika, iż budynek zlokalizowany na działce przy ul. [...] ma wysokość ok. 9 metrów (2 kondygnacje naziemne), zaś budynek zlokalizowany na działce przy ul. [...] wysokość ok. 8 metrów (2 kondygnacje naziemne). Tym samym ustalenia zawarte w decyzji o warunkach zabudowy znajdują oparcie w prawidłowo zgromadzonym materiale dowodowym.

SKO w zaskarżonej decyzji kwestionuje także prawidłowość ustaleń organu I instancji w zakresie średniej szerokości elewacji frontowej. Tymczasem ustalenia w tym zakresie zawarte w decyzji organu I instancji zgodne są z analizą funkcji i cech zagospodarowania terenu dokonaną zgodnie z § 3 ust. 1 Rozporządzenia. Tym samym określenie tego parametru zgodne jest z § 6 ust. 2 Rozporządzenia, który dopuszcza odstąpienie od zasad określonych w § 6 ust. 1, o ile wynika to z treści przeprowadzonej analizy.

Odnosząc się do uchybień procesowych skarżąca zwróciła uwagę, że SKO błędnie uznało, że spełnione zostały przesłanki uzasadniające uchylenie decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. Jednocześnie należy wskazać, iż uzasadnienie zaskarżonej decyzji w sposób istotny narusza art. 107 § 3 kpa. Organ odwoławczy nie uzasadnia podniesionych zarzutów poprzestając na ogólnikowych twierdzeniach nie znajdujących oparcia w zgromadzonym materiale dowodowym. W szczególności organ odwoławczy w żaden sposób nie uzasadnił na czym miało polegać rzekome naruszenie przez organ I instancji art. 6, art. 7, art. 8 oraz art. 11 kpa.

Ponadto skarżący wskazał, że zaskarżona decyzja SKO jest drugim orzeczeniem wydanym w oparciu o ten sam stan faktyczny i prawny. Organ odwoławczy dokonując po raz drugi kontroli legalności decyzji o warunkach zabudowy podniósł całkowicie inne zarzuty i uchybienia, aniżeli uczynił to za pierwszym razem. Tego typu zmienność poglądów formułowanych w decyzji administracyjnej względem tego samego podmiotu stanowi jednoznaczne naruszenie zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów Państwa (k. 4-13 akt sądowych).

W odpowiedzi na skargę z dnia [...] marca 2011 r., nr [...] , Kolegium uznawszy podniesione w niej zarzuty za niezasadne, wniosło o oddalenie skargi.

Za całkowicie niezasadne Kolegium uznało zarzuty skarżącej dotyczące naruszenia prawa procesowego, tj. art. 138 § 2 kpa w zw. z art. 107 § 3 kpa art. 138 § 2 kpa w zw. z art. 7, art. 8, art. 11. art. 77 § 1 oraz art. 80 kpa, poprzez przyjęcie, że naruszenie ww. przepisów procedury administracyjnej stanowiło podstawę uchylenia decyzji organu I instancji, art. 107 § 3 kpa, art. 138 § 2 kpa, art. 138 § 1 pkt. 1 kpa, art. 8 kpa, art. 6, 7, 8; 11 i 107 § 3 kpa.

Jako nieuzasadnione Kolegium uznało również zarzuty skarżącej dotyczące naruszenia prawa materialnego, w szczególności przepisu art. 61 ust. 1 pkt. 1-5 upzp oraz § 3 ust. 1 i 2, §4. §5. §6, §7 rozporządzenia z 2003 r. (k. 16-19 akt sądowych).

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Złożona skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm., dalej ppsa), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem jej zgodności z prawem. W tym zakresie mieści się ocena, czy zaskarżona decyzja odpowiada prawu i czy postępowanie prowadzące do jej wydania nie jest obciążone wadami uzasadniającymi wyeliminowanie decyzji z obrotu prawnego. Wskazać również należy, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ppsa).

Przedmiotem kontroli sądu administracyjnego w niniejszej sprawie była decyzja Kolegium z dnia [...] grudnia 2010 r., uchylająca decyzję Prezydenta z dnia [...] maja 2009 r. i przekazująca sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji, jak również postępowanie poprzedzające jej wydanie. Natomiast podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia niniejszej sprawy stanowiły przepisy upzp oraz rozporządzenia z 2003 r.

Zasadą jest, że określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zaś w przypadku jego braku, jak w sprawie niniejszej, w drodze decyzji o warunkach zabudowy (art. 4 ust. 1 i 4 upzp). Zgodnie z art. 59 ust. 1 upzp, zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Zgodnie z art. 60 ust. 1 upzp, decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4 upzp i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Natomiast sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów. Warunki, jakie powinien spełnić wnioskodawca celem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy zostały określone w art. 61 ust. 1 upzp. Z kolei elementy składowe, jakie powinna zawierać analizowana decyzja wymienione zostały przez ustawodawcę w art. 54 upzp, stosowanym odpowiednio do decyzji o warunkach zabudowy na podstawie art. 64 ust. 1 upzp. Pierwszym z elementów jest określenie w decyzji rodzaju planowanego przedsięwzięcia (art. 54 pkt 1 upzp) przez określenie typu zamierzenia inwestycyjnego objętego ustaleniem warunków i zasad zabudowy terenu. Jako drugi rodzaj składników ustawodawca wymienił w art. 54 ust. 2 upzp szczegółowe warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy na potrzeby planowanej inwestycji. Trzecim elementem pozostaje konieczność wyznaczenia w decyzji linii rozgraniczających teren inwestycji na mapie w odpowiedniej skali. Z kolei szczegółowy sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego został określony przez normodawcę w rozporządzeniu z 2003 r. Braki w treści decyzji w zakresie elementów wskazanych w art. 54 i art. 63 ust. 2 upzp oraz art. 107 kpa stanowią naruszenie prawa. Zdaniem Sądu w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę organ I instancji wydając decyzję z dnia [...] maja 2009 r. dopuścił się istotnych uchybień o charakterze procesowym. Wobec tego kolegium rozpoznając przedmiotową sprawę administracyjną w trybie odwoławczym zasadnie uchyliło zaskarżoną decyzję z dnia [...] maja 2009 r. w całości, przekazując sprawę organowi I instancji do ponownego rozpoznania.

W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę, że SKO wydając decyzję w dniu [...] grudnia 2010 r. nie wskazało w sposób wyczerpujący wszystkich uchybień, których dopuścił się organ I instancji wydając decyzję o warunkach zabudowy. Jednakże z uwagi na prawidłowość podjętego rozstrzygnięcia decyzja ta odpowiada prawu, a zatem złożona skarga podlegała oddaleniu.

Z uwagi na to, że zgodnie z art. 52 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 upzp, ustalenie warunków zabudowy następuje na wniosek inwestora, organ administracji pozostaje związany zakresem złożonego wniosku, co wynika z istoty ustalenia warunków oraz zasad zabudowy i zagospodarowania terenu na potrzeby konkretnego zamierzenia inwestycyjnego. Oznacza to, że organ bada projektowane zamierzenie inwestycyjne pod kątem zgodności z prawem, a nie jakiekolwiek możliwe zamierzenie (red. Z. Niewiadomski, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, Warszawa 2004 r., str. 446). Tymczasem w rozpoznawanej sprawie skarżąca wnioskiem z dnia [...] listopada 2008 r. zwróciła się o ustalenie warunków zabudowy dla budynku mieszkalnego dwurodzinnego w zabudowie bliźniaczej. Natomiast w decyzji z dnia [...] maja 2009 r. ustalone zostały warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na wzniesieniu dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej. Organ I instancji w żaden sposób nie odniósł się w uzasadnieniu własnej decyzji do ewentualnej zmiany przez skarżącą wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Także w aktach sprawy nie znajduje się dokument z którego wynikałoby, że skarżąca dokonała takiej zmiany. W ten sposób w rozpoznawanej sprawie doszło do ustalenia warunków zabudowy dla odmiennej inwestycji, aniżeli wnioskowana przez skarżącą.

W drugiej kolejności kolegium w uzasadnieniu decyzji z dnia [...] grudnia 2010 r. zasadnie wskazało, że decyzja z dnia [...] maja 2009 r. nie zawiera wszystkich niezbędnych elementów składowych. W części tekstowej decyzji organu I instancji podano, że jej załącznikami są: kopia mapy zasadniczej w skali 1:500 oraz wyniki analizy. Zgodnie z §9 ust. 1 powołanego rozporządzenia, warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (§ 9 ust. 2 rozporządzenia z 2003 r.). Decyzja o warunkach zabudowy powinna zawierać dwa integralne załączniki, jeden w postaci analizy, na którą składają się część opisowa i część graficzna, o czym stanowi wprost zacytowany §9 ust. 2 rozporządzenia z 2003 r., drugi w postaci mapy z zaznaczonymi liniami rozgraniczającymi teren inwestycji, o czym stanowi art. 54 pkt 3 upzp w zw. z art. 64 ust. 1 upzp (zob. też wyrok WSA w Warszawie z dnia 23.11.2007 r., sygn. akt IV SA/Wa 1601/06, lex nr 424613, wyrok NSA z dnia 19.01.2007 r., sygn. akt II OSK 200/06, lex nr 327707, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 17 lutego 2011 r., sygn. akt IV SA/Po 1002/10, baza orzeczeń NSA). W niniejszej sprawie decyzja z dnia [...] maja 2009 r. nie jest kompletna, ponieważ nie zawiera wszystkich części składowych wymaganych powołanymi przepisami, a dokładniej tekstowego opisu analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu oraz odrębnych dwóch map – jednej z zaznaczonymi liniami rozgraniczającymi teren inwestycji, a drugiej zawierającej graficzną analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Wyniki analizy datowane na dzień [...] stycznia 2009 r. nie mogą być traktowane jako część opisowa analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, ponieważ nie precyzują w sposób wyczerpujący warunków nowej zabudowy, ustalonych w decyzji z dnia [...] maja 2009 r. Ubocznie należy w tym miejscu dodać, że w aktach sprawy znajduje się analiza funkcji i cech zagospodarowania terenu, która jednakże nie została zaliczona przez organ I instancji do elementów składowych decyzji o warunkach zabudowy. Tymczasem załączone do decyzji wyniki analizy stanowią niezupełny efekt końcowy analizy funkcji i cech zagospodarowania terenu, nie powiązany funkcjonalnie z częścią graficzną analizy. Porównując bowiem część graficzną analizy z jej wynikami w formie pisemnej nie można ustalić zasadności przyjęcia przez organ I instancji takich a nie innych założeń odnośnie łącznego spełnienia warunków z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 upzp. Załączniki zaś do decyzji są jej integralną częścią w rozumieniu art. 107 § 1 kpa. Brak któregokolwiek z obligatoryjnych załączników stanowi przy tym istotne naruszenie przepisów postępowania mogące wywrzeć istotny wpływ na jego wynik.

Dodatkowo należy w tym miejscu dodać, że projekt decyzji o warunkach zabudowy w ogóle nie zawiera załączników graficznych, natomiast wyniki analizy różnią się w swojej treści z wynikami analizy stanowiącymi załącznik do decyzji z dnia [...] maja 2009 r., mimo że datowane są na ten sam dzień – [...] stycznia 2009 r. Stosownie do art. 60 ust. 4 upzp, projekt ten powinien zostać sporządzony przez osobę wpisaną na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów. Wymóg przynależności osoby sporządzającej projekt decyzji do właściwego samorządu zawodowego należy do grupy przepisów szczególnych poszerzających wymogi kpa odnośnie procedury wydawania decyzji dotyczących treści decyzji nie znanych w kpa. Autorstwo urbanisty lub architekta powinno być udokumentowane w aktach sprawy (wyrok WSA w Gdańsku z dnia 27 marca 2008 r., sygn. akt II SA/Gd 574/07, lex nr 486627, wyrok WSA w Krakowie z dnia 31 października 2007 r., sygn. akt II SA/Kr 740/06, lex nr 394801, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 2 czerwca 2011 r., sygn. akt IV SA/Po 250/11, baza orzeczeń NSA). W rozpoznawanej sprawie brak jest w aktach wykazania, że mgr inż. arch. R. K-S. przynależy do samorządu zawodowego architektów, co stanowi naruszenie art. 60 ust. 4 upzp mające istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy.

W niniejszej sprawie Kolegium zasadnie wskazało, że organ I instancji w sposób nieprawidłowy oznaczył obszar analizowany, ograniczając się do opisania jego zakresu wektorem 3x ≥ 50m wraz z narysowaniem strzałek biegnących od krawędzi linii rozgraniczających teren inwestycji. Definicję obszaru analizowanego dla potrzeb rozporządzenia z 2003 r. prawodawca określił w § 2 ust. 4 stanowiąc, że należy przez to rozumieć teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcję zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania. Dla wyznaczenia tego obszaru niezbędnym pozostaje określenie w sposób precyzyjny jego granic zewnętrznych. Zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia z 2003 r., granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 upzp, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. W niniejszej sprawie organ I instancji nie oznaczył tych granic, nie wyjaśniając nadto jaką w ogóle przyjął odległość dla celów analizy, tzn. czy jest nią trzykrotna szerokość frontu działki, czy też 50 metrów. Nie wiadomo zatem, jakimi kryteriami kierował się organ I instancji przy wyznaczeniu obszaru analizowanego i jakiej wielkości obszar został przyjęty do analizy. W orzecznictwie sądowym które Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę podziela przyjmuje się natomiast, że w uzasadnieniu decyzji ustalającej warunki zabudowy należy wskazać nie tylko granice obszaru analizowanego, ale także kryteria, jakimi kierowały się organy administracji wyznaczając te granice (wyrok NSA z dnia 17 stycznia 2008 r., sygn. akt II OSK 1872/06, lex nr 467129, wyrok NSA z dnia 15 listopada 2007 r., sygn. akt II OSK 1508/06, lex nr 438625, wyrok WSA w Gdańsku z dnia 10 października 2007 r., sygn. akt II SA/Gd 112/07, lex nr 394835).

Konsekwencją braku prawidłowego wskazania obszaru analizowanego pozostawała niemożność uznania za miarodajne ustaleń poczynionych przez Prezydenta odnośnie szczegółowych warunków dotyczących funkcji zabudowy, linii zabudowy oraz jej powierzchni, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz geometrii dachu. W tym zakresie Kolegium prawidłowo wskazało, że sposób ustalenia wymienionych parametrów określony jest w rozporządzeniu z 2003 r. Sposób określenia w decyzji wskaźnika powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki określa § 5 ust. 1 rozporządzenia z 2003 r. przez odwołanie się do średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Organ I instancji określając w decyzji wielkość powierzchni zabudowy na 31% nie wyjaśnił, w jaki sposób obliczył wartość tego wskaźnika. Ubocznie należy dodać, że w aktach sprawy znajduje się zestawienie powierzchni zabudowy, zabudowy działki, rodzaju zabudowy, szerokości elewacji frontowej, linii zabudowy i wysokości zabudowy w obszarze analizowanym wyszczególnionych nieruchomości położonych przy ul. [...] oraz ul. [...]. Jednakże brak precyzyjnego wyznaczenia obszaru analizowanego, a tym samym niemożność prawidłowego przeprowadzenia analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu uniemożliwiał Kolegium dokonanie w tym zakresie prawidłowych ustaleń omawianej wielkości. Z kolei zasady ustalania wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki zostały określone przez prawodawcę w § 7 rozporządzenia z 2003 r. Jak zauważyło SKO, w niniejszej sprawie organ I instancji określając wysokość najwyższego punktu dachu lub attyki maksymalnie na 9 m od strony ul. [...] nie dokonał analizy obliczenia tej wysokości z uwzględnieniem innych budynków znajdujących się na obszarze analizowanym. Tak samo, biorąc pod uwagę § 6 rozporządzenia, określającego sposób obliczenia szerokości elewacji frontowej, nie wiadomo w jaki sposób organ I instancji określił tę szerokość dla potrzeb wydania decyzji z dnia 28 maja 2009 r. Należy mieć przy tym na względzie, że powyższe parametry zostały zakwestionowane w odwołaniach od decyzji z dnia 28 maja 2009 r. w których wskazano, że organ I instancji nie dostosował parametrów planowanej zabudowy do zabudowy już istniejącej, określając je w sposób wybiórczy. W tym kontekście należy wskazać, że błędnym wyznaczeniem obszaru analizowanego jest pominięcie przy analizie niektórych działek sąsiednich, których zabudowa również powinna stanowić punkt odniesienia dla określenia przez organ wymagań dotyczących nowej zabudowy (wyrok NSA z dnia 15 stycznia 2010 r., sygn. akt II OSK 987/09, baza orzeczeń NSA). W takiej sytuacji SKO będąc pozbawionym możliwości skonfrontowania postawionych zarzutów z wyjaśnieniami zawartymi w decyzji o warunkach zabudowy zasadnie uchyliło przedmiotową decyzję.

Kolegium zwróciło nadto uwagę na niewystarczające uzasadnienie decyzji z dnia [...] maja 2009 r. Elementy składowe uzasadnienia decyzji administracyjnej zostały wskazane przez ustawodawcę w art. 107 § 3 kpa. W ramach uzasadnienia prawnego decyzja o warunkach zabudowy powinna precyzować wypełnienie wszystkich warunków niezbędnych do jej wydania, o których stanowi art. 61 ust. 1 upzp. Tymczasem uzasadnienie decyzji z dnia [...] maja 2009 r. odnosi się jedynie do art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp, nie definiując wszakże ustawowego rozumienia tzw. zasady dobrego sąsiedztwa oraz nie odnosząc tego pojęcia do realiów rozpoznawanej sprawy. Jak zauważa się w orzecznictwie sądowym, powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki dotyczącej między innymi gabarytów i formy architektonicznej jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy. Opis inwestycji w decyzji o warunkach zabudowy nie może być zbyt ogólny (wyrok NSA z dnia 23 kwietnia 2008 r., sygn. akt II OSK 57/07, lex nr 468003). W przedmiotowej sprawie uzasadnienie decyzji organu I instancji poza ogólnym sformułowaniem, że projektowana inwestycja jest zgodna z art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp, w żaden sposób nie wyjaśnia na czym ta zgodność polega. W uzasadnieniu nie zostały ponadto powołane jakiekolwiek dowody, którym organ I instancji dał wiarę, przyczyny dla których innym dowodom Prezydent odmówił wiarygodności, jak również zostały w ogóle pominięte pozostałe przesłanki z art. 61 ust. 1 upzp, których zaistnienie jest niezbędne dla wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Odnosząc się do zarzutów sformułowanych w skardze do WSA przez pełnomocnika skarżącej, zdaniem Sądu okazały się one niezasadne. W tym miejscu należy wszakże zwrócić uwagę na poniższe problemy podniesione w uzasadnieniu skargi.

Po pierwsze, z § 9 ust. 2 rozporządzenia z 2003 r. nie można wnioskować, że w decyzji o warunkach zabudowy powinny się znaleźć wyłącznie wyniki dokonanej analizy bez ich szczegółowego uzasadnienia, znajdującego się w analizie. Częściami składowymi decyzji o warunkach zabudowy są: część tekstowa decyzji (§ 9 ust. 1), część graficzna decyzji (§ 9 ust. 1) oraz załącznik do decyzji w postaci wyników analizy, o której mowa wyżej, zawierających część tekstową i graficzną (§ 9 ust. 2 – wyrok NSA z dnia 19 stycznia 2007 r., sygn. akt II OSK 200/06, lex nr 327707). Wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu powinny każdorazowo odzwierciedlać przeprowadzoną analizę, umożliwiając weryfikację przez organ odwoławczy oraz sąd administracyjny prawidłowość jej przeprowadzenia. W niniejszej sprawie załączone do decyzji z dnia [...] maja 2009 r. wyniki analizy nie wyjaśniły, w jaki sposób organ I instancji ustalił warunki i parametry nowej zabudowy.

Po drugie, nie można podzielić twierdzenia skarżącej, że w rozpoznawanej sprawie obszar analizowany został ustalony w sposób prawidłowy. Z poczynionych powyżej rozważań, jak również zacytowanego w skardze orzecznictwa sądów administracyjnych wynika w sposób czytelny, że obszar analizowany powinien zostać wyznaczony wokoło działki objętej wnioskiem inwestora w sposób precyzyjny. Tymczasem w niniejszej sprawie organ I instancji nie oznaczył tego obszaru, nie określając sposobu obliczenia jego wielkości i nie nanosząc jego granic na mapę stanowiącą załącznik do decyzji z dnia [...] maja 2009 r. Nie ma przy tym znaczenia, że w aktach sprawy znajduje się mapa na której obszar ten został oznaczony, skoro nie stanowi ona części składowej decyzji o warunkach zabudowy. Ubocznie należy w tym miejscu dodać, że obszar analizowany zaznaczony na mapie znajdującej się na karcie 43 akt administracyjnych organu I instancji nie został wskazany w sposób prawidłowy, ponieważ nie uwzględnia on z każdej strony działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy minimalnej odległości określonej w § 3 ust. 2 rozporządzenia.

Po trzecie, jako niezasadne należało uznać twierdzenia skarżącej dotyczące prawidłowego ustalenia przez Prezydenta linii zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy, średniej szerokości elewacji frontowej, oraz wysokości planowanych obiektów w kontekście średniej wielkości budynków sąsiadujących. Brak załączenia do decyzji z dnia [...] maja 2009 r. części opisowej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, jak również brak oznaczenia w części graficznej obszaru analizowanego doprowadził Kolegium do słusznego stanowiska, że organ I instancji nie wyjaśnił w decyzji o warunkach zabudowy sposobu ustalenia powyższych parametrów, a tym samym poprzestanie tylko na ich wskazaniu jest niewystarczające do wydania przedmiotowej decyzji.

Po czwarte, za nieuzasadnione należało uznać zarzuty naruszenia norm procesowych przez SKO. Należy w tym miejscu dopowiedzieć, że z momentem stwierdzenia nieważności decyzji Kolegium z dnia [...] października 2009 r. wyrokiem WSA z dnia 22 kwietnia 2010 r., sygn. akt IV SA/Po 1021/09, ich byt prawny uległ unicestwieniu. Kolegium wydając w dniu [...] grudnia 2010 r. decyzję uchylającą decyzję z dnia [...] maja 2009 r. i przekazującą sprawę do ponownego rozpoznania przez organ I instancji nie było związane argumentacją powołaną w decyzjach z dnia [...] października 2009 r.

Mając na uwadze powyższe Sąd działając na podstawie art. 151 ppsa oddalił skargę.