Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2116/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2013-04-12 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 134 ust. 4, art. 157 ust. 1, art. art. 152 ust. 2 i 3, art. 153 ust. 1 i 3, art. 154 ust. 1
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Gabriela Nowak Sędziowie: WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz WSA Przemysław Żmich (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Aleksandra Borkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 kwietnia 2013 r. sprawy ze skargi S. U. i G. U. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] sierpnia 2012 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia i ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej, po rozpatrzeniu odwołania S. U., decyzją z dnia [...] sierpnia 2012 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2011 r., nr [...] orzekającą o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w gminie [...], obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowiącej własność S. U. i G. U. oraz ustalającą odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość w wysokości [...] zł.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy.

Nieruchomość położona w gminie [...], obręb [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] grudnia 1998 r., nr [...] została przeznaczona pod budowę autostrady [...] na terenie województwa [...]. Decyzja ta została zmieniona decyzją Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z dnia [...] września 2001 r., nr [...].

Ofertą z dnia 8 maja 2007 r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wystąpił do S. i G. U. z propozycją nabycia przedmiotowej nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa.

Wnioskiem z dnia 2 lipca 2007 r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad zwrócił się do Wojewody [...] o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego w stosunku do w/w nieruchomości w trybie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 721 ze zm.) – zwanej dalej "ustawą".

Pismem z dnia 27 lipca 2007 r. Wojewoda [...] wyznaczył stronom postępowania ostateczny termin na zawarcie umowy sprzedaży w/w nieruchomości.

Pismem z dnia 8 października 2007 r. Wojewoda [...] zawiadomił strony o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego w stosunku do działki nr [...] o pow. [...] ha.

Pismem z dnia 28 marca 2009 r. Wojewoda [...] zawiadomił strony o wyznaczeniu terminu rozprawy administracyjnej w sprawie wywłaszczenia prawa własności w stosunku do przedmiotowej nieruchomości.

Następnie decyzją z dnia [...] stycznia 2009 r., nr [...] Wojewoda [...] orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości, położonej w gminie [...], obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowiącej własność S. U. i G. U., ustalił odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość w wysokości [...] zł oraz termin wypłaty odszkodowania i wydania nieruchomości, a także zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja podlegać będzie wykonaniu.

Od powyższej decyzji odwołanie wniósł S. U.

Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] czerwca 2009 r., nr [...] uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2009 r. w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy stwierdził, iż biegły pomimo zaistnienia na lokalnym rynku transakcji nieruchomościami drogowymi sporządził wycenę według aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości zgodnego z jej dotychczasowym przeznaczeniem, tj. pod budownictwo mieszkaniowe, czym naruszył wymogi zawarte w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) – zwanej dalej "ugn", jak i przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) – zwanego dalej "rozporządzeniem". Ponadto organ stwierdził, że biegły błędnie w operacie szacunkowym wskazał datę, na którą ustanowiono stan wywłaszczanej nieruchomości.

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] marca 2010 r., nr [...] orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości, położonej w gminie [...], obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowiącej własność S. U. i G. U. oraz ustalił odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość w wysokości [...] zł oraz termin wypłaty odszkodowania i wydania nieruchomości, a także zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja podlegać będzie wykonaniu.

Od powyższej decyzji odwołanie wniósł S. U.

Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] maja 2011 r., nr [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Tym razem, z uwagi na błąd rzeczoznawcy, który przyjął do porównań zbyt małą ilość transakcji niż wymagana. Powyższe, zdaniem organu, oznaczało konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego o wartości przedmiotowej nieruchomości.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Wojewoda [...] wydał decyzję z dnia [...] grudnia 2011 r., nr [...], w której orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości, położonej w gminie [...], obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowiącej własność S. U. i G. U. oraz ustalił odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość w wysokości [...] zł, a także ustalił termin wypłaty odszkodowania i wydania nieruchomości i zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja podlegać będzie wykonaniu.

Od powyższej decyzji odwołanie wniósł S. U., w dalszym ciągu kwestionując wysokość ustalonego odszkodowania i wskazując na rażąco zaniżoną wycenę przedmiotowej nieruchomości. Zdaniem odwołującego, działka powinna zostać wyceniona zgodnie z art. 134 ust. 4 ugn jako grunt inwestycyjny, przeznaczony na działalność komercyjną (stację paliw).

Minister Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] sierpnia 2012 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2011 r., nr [...]. W uzasadnieniu organ wskazał na przepisy art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2008 r. Nr 154, poz. 958 ze zm.), art. 15 ust. 1, art. 18 ust. 1 i 2 ustawy, art. 134 ust. 1, 3 i 4, art. 154 ust. 1-3 ugn.

Minister stwierdził, że postępowanie wywłaszczeniowe w stosunku do nieruchomości położonej w gminie [....], obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowiącej współwłasność S. U. i G. U., wszczęte i przeprowadzone zostało prawidłowo. Organ zauważył, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczenie na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowił operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] w dniu 28 sierpnia 2011 r. przez rzeczoznawcę majątkowego S. P. Organ podał, że na podstawie art. 80 Kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości. Zdaniem Ministra, aby dokonać oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy należy mieć na uwadze przepisy rozporządzenia. Organ - powołując przepisy § 36 ust. 1, 2, 3 pkt 1 i 4 rozporządzenia wskazał, że w świetle art. 134 ust. 4 ugn jednym z głównych czynników decydujących o wartości nieruchomości dla celów odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. W przepisach tych ustawodawca wprowadził do porządku prawnego tzw. zasadę korzyści wychodząc z założenia, iż odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. Tym samym, jeżeli takie zwiększenie rzeczywiście nastąpi, osoba wywłaszczona powinna otrzymać odszkodowanie, którego podstawę stanowić będzie nie wartość nieruchomości zgodna z dotychczasowym sposobem użytkowania (art. 134 ust. 3 ugn), lecz wartość nieruchomości określona dla alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości na cel publiczny (art. 134 ust. 4 ugn). Autor operatu ustalił, iż na dzień dzisiejszy dla przedmiotowej nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Natomiast w studium

uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy [...] wyceniany grunt usytuowany jest w granicach obszaru przeznaczonego pod budowę autostrady A-1. Zgodnie zaś z planem zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy [...] z dnia 13 września 1979 r. szacowana działka przeznaczona była pod budownictwo mieszkaniowe. Plan ten obowiązywał do 31 grudnia 2003 r. Z przedstawionego przez rzeczoznawcę majątkowego opisu wynika, że wyceniana działka w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przeznaczona była pod budownictwo mieszkaniowe. Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny

były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Natomiast przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia). Z wyjaśnień nadesłanych przez biegłego przy piśmie z dnia 18 lipca 2012 r. wynika, że na podstawie badania rynku rzeczoznawca majątkowy stwierdził, iż ceny nieruchomości mieszkaniowych osiągają wyższe ceny, niż nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, w związku z powyższym rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównań nieruchomości mieszkaniowe, co jest zgodne z § 36 ust. 1 rozporządzenia w zw. z art. 134 ust. 3 ugn. Powyższe oznacza, że nie zasługuje na uwzględnienie zarzut przedstawiony w odwołaniu jakoby wycena przedmiotowej nieruchomości miała zostać sporządzona w oparciu o art. 134 ust. 4 ugn bowiem cel wywłaszczenia (droga publiczna) nie zwiększa jej wartości. Do ostatecznej analizy biegły wybrał 13 nieruchomości i porównał je z szacowaną nieruchomością pod względem cech rynkowych wpływających na różnicę ich wartości. Nieruchomości porównawcze stanowiły nieruchomości mieszkaniowe podobne do przedmiotu wyceny. Szacując wartość rynkową nieruchomości autor operatu szacunkowego określił te cechy, które mają najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Według biegłego są to: lokalizacja, lokalizacja szczegółowa, dojazd i powierzchnia działki. W następnej kolejności dokonano korekty cen w oparciu o ustalone cechy różnicujące. Wartość rynkową prawa własności gruntu nieruchomości biegły obliczył na [...] zł. Z uwagi na brak na rynku nieruchomości podobnych, określono wartość odtworzeniową składnika budowlanego (ogrodzenia) na kwotę [...] zł. Natomiast wartość roślin określono jako koszty założenia i pielęgnacji na kwotę [...] zł.

Minister stwierdził, że analiza sporządzonego operatu nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu z opinii biegłego. Zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Nie można zatem uznać, że odszkodowanie zostało ustalone nieprawidłowo. Organ podkreślił, że dobór nieruchomości porównawczych oraz wybór cech rynkowych, mających wpływ na zróżnicowanie cen transakcyjnych należy do rzeczoznawcy majątkowego, którego pozycja prawna zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego. Czynność, której dokonuje rzeczoznawca majątkowy polegająca na wycenie nieruchomości wymaga, a już zwłaszcza w zakresie sposobu wyceny, wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie ma podstaw ani możliwości podważania.

Od decyzji Ministra Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] sierpnia 2012 r., nr [...] S. U. i G. U. wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. W skardze skarżący zarzucili organom naruszenie przepisów art. 7 – 10, art. 77, art. 80 Kpa oraz art. 134 ust. 4, art. 151 ust. 1, art. 136 ust. 3, art. 154 ust. 1 i art. 156 ust. 3 ugn. W uzasadnieniu skargi skarżący podali, że na rozprawach administracyjnych przeprowadzonych w dniach 22 stycznia 2011 r. i 20 września 2011 r. domagali się wyceny nieruchomości według następujących kryteriów: wyceny nieruchomości według wartości jak za teren budowlany od wielu lat wykorzystywany do budowy osiedla domków jednorodzinnych, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a następnie - po utracie jego ważności – zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, stosownie do wydanego przez Burmistrza pozwolenia na budowę osiedla domków. Zdaniem skarżącego atrybutem tej nieruchomości są: jej budowlany charakter, centralne położenie w miejscowości [...], położenie przy drodze gminnej i osiedlowej ul. [...] uzbrojoną w sieć wodociągową, elektryczną, gazową i kanalizacyjną, niewielka odległość od [...] (8 km) oraz jej przeznaczenie na II etap budowy osiedla domków. Skarżący uważają, że atrybuty wymienione w art. 154 ust. 1 ugn powinny mieć wpływ na wybór przez rzeczoznawcę podejścia, metody i techniki wyceny. Wycena nieruchomości, wobec treści przepisu art. 134 ust. 4 ugn, winna uwzględniać alternatywny sposób użytkowania nieruchomości, wynikający z jej przeznaczenia zgodnie z celem wywłaszczenia, tj. budowę hoteli i stacji paliw wraz z drogami dojazdowymi. Kryteria te nie zostały w postępowaniu administracyjnym wzięte pod uwagę. Skarżący zarzucili, że w operacie szacunkowym rzeczoznawca przyjął niewłaściwą metodę szacowania, co spowodowało uzyskanie znacznie zaniżonej wartości nieruchomości (45 zł za 1m2), podczas gdy według danych pochodzących z biur nieruchomości i ewidencji starostwa powiatowego za lata 2011 i 2012 r. ceny transakcyjne kształtowały się w przedziale od 70 do 85 zł za 1m2. Zdaniem skarżącego zastosowanie przez biegłego metody porównywania parami z co najmniej 3 nieruchomościami o porównywalnych atrybutach, w tym najbliżej położonych wycenianej nieruchomości oraz z jak najbliższym terminem dokonania transakcji sprzedaży pozwoliłoby uzyskać cenę wyższą między 60, a 70 zł za 1 m2 i ustalenie wartości nieruchomości spełniające wymogi z art. 151 ust. 1 ugn.

W ocenie skarżących, organy obu instancji nie dokonały – stosownie do art. 7, art. 70, art. 80 Kpa oceny przedstawionej przez skarżącego propozycji wyceny nieruchomości z uwzględnieniem przepisu art. 134 ust. 4 ugn, ograniczając się do lakonicznego przedstawienia treści tego przepisu i nie uzasadniając zastosowania tego przepisu przy sporządzeniu operatu. Naruszenie art. 8 Kpa skarżący upatruje w tym, że organ odwoławczy odmówił mu przekazania na pisemne żądanie odpowiedzi rzeczoznawcy majątkowego udzielonej w odpowiedzi na pismo organu, którego treść mogła być ważna dla skarżącego w dalszym toku sprawy. W skardze skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie organowi sprawy do ponownego rozpoznania.

W odpowiedzi na skargę Minister Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej wniósł o jej oddalenie i jednocześnie podtrzymał stanowisko prezentowane dotychczas w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga nie jest uzasadniona.

Zacząć należało od tego, że niniejsza sprawa dotyczyła nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położonej w obrębie geodezyjnym [...], gminie [...]. Jak wynika z akt sprawy nieruchomość ta objęta została ostateczną decyzją Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 1998 r., nr [...] o ustaleniu lokalizacji autostrady A-1, zmienioną częściowo decyzją Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z dnia [...] września 2001 r., nr [...]. Nieruchomość ta wchodzi w teren zajęty pod budowę drogi krajowej. Wobec tego, że decyzja lokalizacyjna dotycząca przedmiotowej nieruchomości została wydana przed dniem 16 grudnia 2006 r. do wywłaszczenia tej nieruchomości miały zastosowanie przepisy rozdziału 3 ustawy, w brzmieniu obowiązującym przed tym dniem [art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 18 października 2006 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 220, poz. 1601 ze zm.) w zw. z art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 154, poz. 958)]. Warto dodać, że postępowanie wywłaszczeniowe zostało w niniejszej sprawie wszczęte w dniu 17 października 2007 r., tj. z dniem zawiadomienia stron o wszczęciu tego postępowania (zawiadomienie z dnia 8 października 2007 r. wraz z dowodami doręczenia - art. 115 ust. 3 ugn).

Minister Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej trafnie wskazał, że w niniejszej sprawie działał w zgodzie z przepisami prawa. W piśmie z dnia 8 maja 2007 r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad przedstawił S. i G. U. ofertę nabycia nieruchomości, w której zaproponowano skarżącym cenę za nieruchomość oraz znajdujące się na niej składniki budowlane i roślinne. Z pism z dnia 25 maja 2007 r. i 14 czerwca 2007 r. wynika, że skarżący oferty tej nie przyjęli. Wobec tego wnioskiem z dnia 2 lipca 2007 r. GDDKiA wniósł o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego w stosunku do przedmiotowej nieruchomości. W piśmie z dnia 27 lipca 2007 r. Wojewoda [...] wyznaczył właścicielom termin do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Pismo w dniu 20 sierpnia 2007 r. adresowane do skarżących odebrał S. U., który jak wynika z akt sprawy był również umocowany do reprezentowania G. U. (pełnomocnictwo notarialne z dnia [...] czerwca 2007 r.). Zawiadomieniem z dnia 8 października 2007 r. Wojewoda [...], po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu do zawarcia umowy (pismo GDDKiA z dnia 4 października 2007 r.), zawiadomił strony o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego. Na zlecenie organu rzeczoznawca majątkowy sporządził wycenę nieruchomości w formie operatu szacunkowego z dnia 28 sierpnia 2011 r. Organ pierwszej instancji przeprowadził rozprawę w dniu 22 września 2011 r. W rozprawie brał udział S. U. działający we własnym imieniu i jako pełnomocnik G. U. oraz biegły S. P. W toku rozprawy skarżący wniósł do protokołu zastrzeżenia do wyceny wskazując, że wartość działki powinna być na poziomie 85 zł za 1m2. Zastrzeżenia biegłego organ przekazał rzeczoznawcy majątkowemu w piśmie z dnia 23 września 2011 r. Biegły w piśmie z dnia 6 października 2011 r. udzielił stosownych wyjaśnień, które skarżący otrzymali w dniu 17 października 2011 r. Decyzja Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2011 r. ustalała jaki grunt podlegał wywłaszczeniu, na rzecz kogo i na jaki cel publiczny, jakie prawa podlegały wywłaszczeniu i komu one przysługiwały, a także ustalała odszkodowanie na rzecz właścicieli nieruchomości oraz określała termin wydania nieruchomości i termin ten nie był krótszy niż 30 dni od dnia doręczenia decyzji właścicielom nieruchomości. W postępowaniu wywłaszczeniowym organ działał zatem w zgodzie z wymogami z art. 15 ust. 1, art. 16 ust. 1 i 2 oraz stosowanymi odpowiednio przepisami art. 6 pkt 1, art. 115 ust. 3, art. 118 ust. 1, art. 119 ust. 1 pkt 1 -4 i 7 ugn.

W niniejszej sprawie skarżący koncentruje swe zarzuty na tym, że Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie w zaniżonej wysokości (32 zł za 1m2) i nie dokonał oceny operatu szacunkowego w ramach obowiązującego prawa, w szczególności pominięcie tego, że przyjęte w próbce porównawczej grunty z terenu całej gminy nie były gruntami bezpośrednio przyległymi do nieruchomości szacowanej, a te bezpośrednio przyległe miały wartość wyższą (56- 60 zł z 1m2). Pominięcie tego, że grunt zgodnie z pozwoleniem pod budowę jest przeznaczony pod budowę stacji paliw, hotelu wraz z drogami dojazdowymi, które nie są objęte definicją pasów drogowych autostrady i nie są objęte inwestycją celu publicznego z art. 6 ugn. Pominięcie wyceny działki w oparciu o przepis art. 134 ust. 4 ugn z uwzględnieniem celu wywłaszczenia – prowadzenia wysokodochodowej działalności komercyjnej w stacji paliw i nieprzyznanie gwarantowanego konstytucyjnie słusznego odszkodowania. Brak zwrócenia się w trybie art. 157 ust. 1 ugn do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonej wyceny, skoro organ nie miał ku temu stosownych kwalifikacji.

Odnosząc się do tego zagadnienia Sąd zwraca uwagę, że podstawę do ustalenia odszkodowania stanowił w niniejszej sprawie operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego S. P. w dniu 28 sierpnia 2011 r. Sąd podziela stanowisko organu, że powyższa wycena była wiarygodnym dowodem z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 Kpa. Z opinii tej wynika, że została ona sporządzona w celu ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną, a więc zgodnie z celem wywłaszczenia, po przeprowadzeniu przez biegłego oględzin nieruchomości w dniu 17 sierpnia 2011 r. W opinii tej rzeczoznawca określił wartość rynkową gruntu przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej oraz wartość odtworzeniową przy zastosowaniu podejścia kosztowego, metody kosztów odtworzenia techniki wskaźnikowej. Biegły działał zatem w ramach rozwiązań przewidzianych w przepisach art. 152 ust. 2 i 3, art. 153 ust. 1 i 3 ugn. Z wyjaśnień biegłego zawartych w piśmie z dnia 18 lipca 2012 r. wynika, że grunt oszacowano zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia. Stan nieruchomości przyjęto z daty wydania decyzji lokalizacyjnej (18 grudnia 1998 r.), a przeznaczenie gruntu bez uwzględnienia ustaleń decyzji lokalizacyjnej, tj. przeznaczenie wynikające z planu miejscowego z 1979 r. obowiązującego na terenie wywłaszczanego gruntu przed wydaniem decyzji lokalizacyjnej – pod budownictwo mieszkaniowe (pismo Burmistrza Gminy i Miasta [...] z dnia 12 stycznia 1992 r. wraz z fragmentem mapy). Z operatu wynika, że biegły objął analizą rynek nieruchomości z Gminy [...] przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe wybierając do porównań 13 nieruchomości. Biegły wskazał, że średnia cena transakcyjna nabywanych nieruchomości w 2007 r. kształtowała się na poziomie 32,70 zł za 1m2 i została skorygowana ze względu na upływ czasu, co przy analizie próbki porównawczej dało cenę 41,02 zł za 1m2. Biegły określił cechy rynkowe wpływające na wartość gruntu i wagi cech rynkowych. Cechy rynkowe zostały odpowiednio skorygowane wskaźnikami, co dało cenę rynkową 1 m2 działki wycenianej na poziomie 45 zł za 1m2 (powyżej ceny średniej). Zatem biegły działał w ramach przepisów art. 153 ust. 1 i art. 154 ust. 1 w zw. z § 4 ust. 4, § 36 ust. 1 i 5 rozporządzenia, w brzmieniu obowiązującym od dnia 26 sierpnia 2011 r. Z wyjaśnień biegłego wynika, że przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia (nieruchomość drogowa) nie powoduje zwiększenia jej wartości, skoro grunt miał przeznaczenie pod budownictwo mieszkaniowe dlatego też rzeczoznawca zastosował przepis art. 134 ust. 3 ugn.

Odnosząc się do zarzutów skargi Sąd zwraca uwagę, że skoro skarżący S. U. na rozprawie twierdził, że konsultował się z osobami zajmującymi się sprawami wyceny gruntów, którzy – jak twierdził - podzielali jego stanowisko w kwestii wadliwości sporządzonej wyceny i zaniżenia wartości odszkodowania, to winien zlecić rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie wyceny na jego rzecz, a następnie przedłożyć ją organowi. Skarżący uważa, że w wycenie sporządzonej na zlecenie organu błędnie zostały określone cechy decydujące o wycenie nieruchomości – w tym niewzięcie pod uwagę objęcia przedmiotowego gruntu pozwoleniem na budowę domków jednorodzinnych, centralnej lokalizacji w miejscowości jej położenia, położenie przy drodze gminnej, uzbrojenie w urządzenia przesyłowe, bliskie położenie w stosunku do Włocławka. Skarżący zarzuca też biegłemu brak zastosowania przepisu art. 134 ust. 4 ugn, tj. wyceny według alternatywnego sposobu użytkowania gruntu, zastosowanie niewłaściwej metody szacowania, niewzięcie do porównań nieruchomości przyległych. Skarżący pomija jednak to, że rzeczoznawca majątkowy wykorzystując wiadomości specjalne dokonuje analizy rynku nieruchomości, doboru nieruchomości do porównań i wyboru cech wpływających na wartość nieruchomości, właściwej metody i podejścia przy szacowaniu nieruchomości szacowania (§ 3 ust. 2, § 4 ust. 1-3 rozporządzenia,

art. 154 ust. 1 ugn). Skoro skarżący uważa, że jego argumenty są oczywiste, to nie powinien mieć z problemu z uzyskaniem wyceny rzeczoznawcy majątkowego sporządzonej na własne zlecenie, uwzględniającej jego stanowisko. Wojewoda mając opinię biegłego i prywatną ekspertyzę sporządzone przez rzeczoznawców miałby obowiązek wskazać którą uważa za wiarygodną, a której tej wiarygodności odmawia i dlaczego. Zdaniem Sądu, skoro skarżący nie przedłożyli organowi kontrwyceny to organ nie miał podstaw do wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego. Takie działanie organu byłoby uzasadnione gdyby organ dysponował dwiema wycenami, które w sposób zasadniczy różniłyby się, jeżeli chodzi np. o metodologię wyceny, czy wysokość określonej wartości nieruchomości. Podstaw do wystąpienia z wnioskiem do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych nie dawały same tylko oświadczenia skarżących, które jako twierdzenia stron zainteresowanych w uzyskaniu jak najwyższego odszkodowania nie mogły podważyć wyceny sporządzonej na zlecenie organu przez rzeczoznawcę majątkowego, który ma obiektywne podejście do ustalenia wartości nieruchomości. W tej sytuacji uwagi skarżących kwestionujące wycenę będącą podstawą ustalenia odszkodowania na użytek niniejszej sprawy, niepoparte kontrwyceną rzeczoznawcy majątkowego, należało uznać jedynie za polemikę z ustaleniami biegłego, która nie mogła obalić wiarygodności sporządzonej wyceny i w związku z tym nie mogła mieć istotnego wpływu na wynik sprawy.

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł, jak w sentencji.