Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 436/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2009-09-02 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6182 Zwrot wywłaszczonej nieruchomości i rozliczenia z tym związane
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 137, art. 139, art. 140, art. 150
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Renata Owczarzak (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Elżbieta Piechowiak Sędzia WSA Małgorzata Włodarska Protokolant Magdalena Gadecka-Kauczor po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 2 września 2009 r. sprawy ze skargi Gminy Miasto B. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2009 r. nr [...] w przedmiocie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta T. z dnia [...] października 2008 r., nr [...] w części orzekającej o nieodpłatnym zwrocie nieruchomości – pkt 2 decyzji z [...] października 2008 r., 2. w pozostałym zakresie skargę oddala, 3. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w części określonej w pkt 1 sentencji.


UZASADNIENIE

II SA/Bd 436/09

Uzasadnienie

Prezydent Miasta [...] wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy skargę na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. nr [...] utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie nieodpłatnego zwrotu nieruchomości położonej przy ul. [...] stanowiącej obecnie własność Gminy [...], działka 189, zapisana w księdze wieczystej nr KW [...] na rzecz W. M. oraz odmowy zwrotu działki 188, zapisanej w księdze wieczystej nr KW [...].

Zaskarżona decyzja została podjęta w następującym stanie sprawy administracyjnej:

W dniu[...] W. M. i H. K. złożyły wniosek o zwrot uprzednio wywłaszczonej nieruchomości o pow. 709 m2, składającej się z działek nr [...], zapisanej w księdze wieczystej KW [...] położonej przy ul. [...] w B.

Podstawą wywłaszczenia w dniu 13 marca 1980 r. była ustawa z dnia 12 marca 1958 r. o zasadzie i trybie wywłaszczania nieruchomości. Na jej podstawie sporządzono umowę sprzedaży zabudowanej nieruchomości zapisanej w KW [...]. Wnioskodawcy udokumentowali fakt wywłaszczenia przedkładając, m.in. akt notarialny z dnia 13 marca 1980 r. - umowę sprzedaży ww. nieruchomości na rzecz "Państwa Polskiego" rep. A nr [...]. Zgodnie z postanowieniami tego aktu, ww. działki zostały nabyte od W. M., H. K. oraz A. P. na rzecz Skarbu Państwa stosownie do przepisów ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (Dz. U. z 1974 r., nr 10, poz. 64) z przeznaczeniem pod budowę osiedla mieszkaniowego "[...]" - sektor C-2. Budowa miała być przeprowadzona w oparciu o plan realizacyjny, zatwierdzony decyzją z dnia [...] r. nr [...] przez Wojewódzkie Biuro Planowania Przestrzennego w B. Cena sprzedaży nieruchomości została określona na podstawie opinii szacunkowych rzeczoznawców majątkowych na kwotę 524.264,00 zł.

Zgodnie z treścią postanowienia Sądu Rejonowego w B. z dnia [...] r. sygn. akt [...] spadek po zmarłej A. P. nabyły W. M. i H. K., każda w ½ części.

W dniu 17 stycznia 2000 r. W. M. i H. K. podpisały akt notarialny rep. A nr [...] o podziale majątku spadkowego i zniesieniu współwłasności, na podstawie którego wszelkie roszczenia dotyczące zwrotu nieruchomości położonej w B. przy ul. [...] przeszły na rzecz W. M.

Na posiedzeniu w dniu 19 listopada 2001 r. Zarząd Miasta [...] zaopiniował pozytywnie wniosek W. M. o zwrot działki nr 189, położonej przy ul. [...] na rzecz wnioskodawczyni, przy czym zobowiązano Dyrektora Wydziału Gospodarki Nieruchomościami, Geodezji i Katastru, aby w trakcie podziału działki uwzględnić interesy nabyte w drodze zasiedzenia przez właściciela budynku nr[...]. Negatywnie zaopiniowano zwrot dz. nr 188 i cz. dz. nr 212/1 (omyłkowo podano w protokole 212/2).

W trakcie prowadzonego postępowania wyjaśniającego stwierdzono, iż na działce przeznaczonej do zwrotu znajduje się garaż i część werandy. Według informacji zawartych w uzasadnieniu postanowienia Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] r. znak: [...] właścicielem tej zabudowy jest K. E., która nabyła jej własność w 1999r. Zabudowa ta powstała w ramach rozbudowy budynku mieszkalnego na działce 185/1 w latach osiemdziesiątych przez poprzedniego właściciela, najprawdopodobniej z przekroczeniem granic nieruchomości. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] r. znak: [...] udzielił pozwolenia na użytkowanie istniejącej na działce ww. zabudowy mieszkalno - garażowej.

Urząd Miasta [...] zlecił sporządzenie operatu szacunkowego, celem określenia zmniejszenia lub zwiększenia wartości nieruchomości objętej wnioskiem o zwrot, zgodnie z treścią art. 140 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej ugn). Operat sporządzono w dniu 14 grudnia 2004 r.

Prezydent Miasta [...] wydał w dniu [...] r. decyzję znak: [...] orzekającą o nieodpłatnym zwrocie dz. nr 189 o pow. 564 m2 oraz odmowie zwrotu dz. nr 188 o pow. 0,0121 ha oraz dz. nr 212/1 o pow. 0,3143 ha na rzecz W. M.

Wojewoda [...] po rozpatrzeniu złożonego przez Prezydenta [...] odwołania uchylił wydaną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania, wskazując na uchybienia związane z określeniem stron postępowania oraz sposobem ustalenia wysokości odszkodowania.

W dniu [...] r. Prezydent Miasta [...] wydał decyzję nr[...], w której orzekł o nieodpłatnym zwrocie zabudowanej nieruchomości stanowiącej obecnie własność Gminy [...] o powierzchni 0,0564 ha, położonej w [...] przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów działką nr 189, zapisanej w księdze wieczystej KW nr[...], prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w [...], na rzecz W. M., c. J. i A., zam. w [...] przy ul. [...] oraz odmowie zwrotu na jej rzecz nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów częścią działki nr 188 o pow. całkowitej 0,0121 ha oraz częścią działki nr 212/1 o pow. całkowitej 0,3143 ha, zapisanej w księdze wieczystej KW [...].

Organ uznał, że wystąpiły przesłanki określone w art. 137 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wywłaszczoną nieruchomość uznaje się za zbędną na cel wywłaszczenia m.in. wówczas, gdy pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu, dla którego ją wywłaszczono, albo pomimo upływu 10 lat, od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany. Wystąpienie jednej z przesłanek zbędności nieruchomości na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu nakazuje organowi administracji uznać tą nieruchomość za zbędną, a to oznacza możliwość zwrotu.

Organ ustalił, że pomimo upływu 26 lat od momentu wywłaszczenia nie rozpoczęto prac ani też nie zrealizowano celu zakładanego przy wywłaszczeniu, jakim była budowa osiedla mieszkaniowego. Dotyczy to działki 189, natomiast działa 188 i 212/1 wpisane są jako użytek drogi i wykorzystywane pod chodniki wzdłuż ul. [...], zaliczonej do kategorii dróg gminnych. Skoro osoba fizyczna nie może być właścicielem drogi gminnej a także w ramach pojęcia budowa osiedla mieści się tworzenie ciągów pieszych nie było podstaw do zwrotu działki 188 i 212/1.

Zgodnie z dyspozycją art. 140 ustawy o gospodarce nieruchomościami w razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości poprzedni właściciele lub ich następcy prawni zwracają właścicielowi nieruchomości wypłacone zwaloryzowane odszkodowanie. Odszkodowanie to podlega odpowiednio zmniejszeniu lub zwiększeniu, gdy wartość nieruchomości uległa zmianie na skutek działań podjętych na nieruchomości po jej wywłaszczeniu. Aby określić czy doszło do zmniejszenia lub zwiększenia wartości nieruchomości skorzystano z opinii rzeczoznawcy majątkowego. Ustalono, że aktualna wartość nieruchomości wynosi 149.200,00 zł i od momentu wywłaszczenia zmalała o 216.400,00 zł. Kwota zwaloryzowanego odszkodowania wynosi 115.390,95 zł. Pomniejszając ustalone zwaloryzowane odszkodowanie o kwotę odpowiadającą zmniejszeniu wartości nieruchomości uzyskano wartość ujemną, co zdecydowało, że organ nie orzekł o zwrocie odszkodowania.

Od decyzji Prezydenta Miasta [...] odwołanie wniósł ponownie Prezydent Miasta [...], zarzucając błędną ocenę materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, a więc uchybienie treści art. 77 i 80 kpa, poprzez bezkrytyczne oparcie się na opinii rzeczoznawcy majątkowego oraz nieprawidłowe wyliczenie zwaloryzowanej kwoty odszkodowania. Ponadto wskazał na nieuzasadnione dysproporcje pomiędzy wyceną dokonaną w operacie z dnia 14 grudnia 2004 r. i 25 czerwca 2008 r.

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] r., Nr [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji i podkreślił, że odwołanie Prezydenta Miasta [...] nie jest zasadne, zaś zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem i należy ją utrzymać w mocy.

W szczególności zdaniem Wojewody rzeczoznawca majątkowy określając, w operacie z dnia 25 czerwca 2008 r., wartość prawa własności nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...], o pow. 0,0564 ha, stanowiącej dz. Nr 189, zapisaną w księdze wieczystej nr [...], uwzględnił wszelkie wymagania wynikające z rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późno zm.). Rzeczoznawca porównał ceny transakcyjne nieruchomości podobnych, jedynie w przypadku określenia wartości budynków zastosował metodę pozostałościową z podejścia mieszanego. Zastosowanie tej metody uzasadnił faktem, iż na rynku nieruchomości nie ma obrotu samymi budynkami w oderwaniu od gruntu.

W ocenie organu odwoławczego w wyniku działań podjętych na nieruchomości po jej wywłaszczeniu znacznie ograniczono możliwość jej wykorzystania na projektowane w planie zagospodarowania przestrzennego cele. Na działce przeznaczonej do zwrotu znajduje się garaż i część werandy. Właścicielem zabudowy jest K. E. Z uwagi na fakt, iż przez działkę biegną podziemne sieci: wodociągowa i kanalizacyjna, co powoduje ograniczenie możliwości zabudowy nieruchomości od strony północno - wschodniej oraz generuje ona inne uciążliwości związane z koniecznością udostępnienia instalacji odpowiednim służbom w przypadku awarii, czy modernizacji, wartość nieruchomości będzie zawsze dużo niższa niż nieruchomości sąsiednich bez takich mankamentów. Ponadto, zgodnie z warunkami technicznymi, o których mowa w operacie pas gruntu o szerokości 1,5 m od osi przewodów jest wyłączony trwale z możliwości zabudowy oraz sadzenia drzew i krzewów, co przy niewielkich rozmiarach działki stanowi dużą niedogodność.

Organ odwoławczy stanowczo podkreślił także, że najintensywniejszy wzrost cen nieruchomości dotyczył nieruchomości zabudowanych i budynków mieszkalnych, a budynek, który przed wywłaszczeniem znajdował się na działce został rozebrany, wobec czego indeks wzrostu wartości niezabudowanej działki będzie zawsze dużo niższy niż działki zabudowanej. Duża różnica pomiędzy wzrostem aktualnej wartości nieruchomości zabudowanej a wzrostem wartości nieruchomości niezabudowanej usprawiedliwia wnioski zawarte w operacie.

W skardze do sądu administracyjnego Prezydent Miasta [...] wniósł o uchylenie decyzji Wojewody [...], zarzucając naruszenie norm prawa materialnego, a w szczególności art. 140 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niewłaściwe zastosowanie oraz naruszenie przepisów prawa procesowego, a w szczególności art. 7, art. 8, art. 77 i art. 136 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez niewłaściwą interpretację i niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy.

Skarżący nie negował spełnienia przesłanek z art. 137 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Strona skarżąca zarzuciła, że wyjaśnienia Wojewody umieszczone w zaskarżonej decyzji o podstawach do nieodpłatnego zwrotu nieruchomości mają charakter gołosłownego wywodu, bowiem nie zostały poparte żadnym dowodem świadczącym, iż zaistniała dysproporcja (wzrost wartości gruntu o niespełna 50% w stosunku do wzrostu o ponad 130% wartości składników zlikwidowanych) w istocie miała na rynku miejsce.

Zdaniem Wojewody nie ma w niniejszej sprawie znaczenia dowodowego fakt, że przez działkę będącą przedmiotem zwrotu biegną podziemne sieci, bowiem owe "mankamenty" istniały również w trakcie sporządzania pierwszego operatu.

Strona skarżąca zarzuciła także ogólnikową ocenę operatu szacunkowego, sprowadzającą się do stwierdzenia, iż przyjęta przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego metoda szacowania wartości działki nie budzi zastrzeżeń w świetle obowiązujących przepisów. Organ odwoławczy winien był rozpatrzyć podniesiony w odwołaniu zarzut dotyczący wadliwości operatu i ocenić, czy jest w stanie samodzielnie w oparciu o istniejący materiał dowodowy, dokonać oceny jego trafności, czy też zachodzi konieczność uzupełnienia materiału dowodowego, w trybie wskazanym w art. 136 kpa.

Zdaniem Prezydenta Miasta [...] orzeczenie nieodpłatnego zwrotu nieruchomości narusza również art. 140 ust. 3 i 4 w kontekście określonej nim naczelnej zasady, iż warunkiem zwrotu nieruchomości jest rozliczenie otrzymanego odszkodowania. W niniejszej sprawie z tytułu wywłaszczenia poprzedni właściciele nieruchomości otrzymali odszkodowanie w wysokości odpowiadającej obecnej kwocie 115.390,95 zł. Teraz otrzymują nieruchomość, której wartość oszacowana została na kwotę 149.200 zł, nie będąc zobowiązanymi do częściowego nawet rozliczenia otrzymanego wcześniej odszkodowania za utratę własności. W odczuciu skarżącego taki stan nie był zamiarem ustawodawcy.

W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie, powołując się na argumenty jak w zaskarżonym orzeczeniu. Wojewoda wyjaśnił ponadto, iż operat szacunkowy, który przyjęto jako podstawę wyliczeń kwoty odszkodowania w wydanej decyzji został wnikliwie przeanalizowany zarówno pod względem jego zgodności z obowiązującymi przepisami, jak i zgodnie z posiadaną, rozległą wiedzą organu w kwestii cen nieruchomości na lokalnym rynku oraz doświadczeniem w rozpatrywaniu spraw tego typu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) w związku z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną, postanowienie lub inny akt z zakresu administracji publicznej wyłącznie z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tego aktu.

Uwzględnienie skargi następuje tylko w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w przeprowadzonym postępowaniu (art. 145 § 1 pkt 1 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi).

Z treści art. 134 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi wynika, iż Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Oznacza to, że sąd ma prawo, a także obowiązek dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji nawet wówczas, gdy taki zarzut nie został podniesiony w skardze. Nie będąc jednak związany granicami skargi, sąd zobowiązany jest do wzięcia pod uwagę wszelkich naruszeń prawa, a także tych wszystkich przepisów, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie.

W rozpoznawanej sprawie konieczność eliminacji z obrotu prawnego zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji wynikała z naruszenia przez organy administracji publicznej art. 7, art. 8, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. Zgodnie z art. 7 k.p.a. w toku postępowania organy administracji stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Przepis ten nakazuje organom administracji podejmowanie wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia rzeczywistego stanu faktycznego sprawy. Oznacza, to iż organy administracji państwowej mają obowiązek dążenia do prawdy obiektywnej. Organ administracji jest zobowiązany do podejmowania wszelkich kroków zmierzających do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i powinien prowadzić postępowanie w taki sposób, aby pogłębić zaufanie obywateli do organów państwa - art. 8 k.p.a (por. wyrok NSA OZ w Lublinie z dnia 7 października 1983 r., sygn. akt SA/Lu 240/83). Obowiązek ten jest realizowany dzięki nakazowi zebrania i wyczerpującego rozpatrzenia przez organ administracji całego materiału dowodowego. Z kolei, stosownie do treści art. 77 § 1 k.p.a. organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Oznacza to, że materiał dowodowy zebrany w sprawie powinien być kompletny, tj. dotyczący wszystkich okoliczności faktycznych, które mają znaczenie w sprawie. Z art. 77 § 1 k.p.a. wynika bowiem obowiązek organu administracji zgromadzenia całego materiału dowodowego, koniecznego do rozstrzygnięcia sprawy, co oznacza obowiązek podjęcia przez organ stosownych działań, między innymi przeprowadzenia z urzędu dowodów służących ustaleniu stanu faktycznego sprawy oraz zażądania od strony przedstawienia dowodów na poparcie jej twierdzeń.

Wyczerpujące rozpatrzenie materiału dowodowego polega na takim ustosunkowaniu się do każdego ze zgromadzonych w sprawie dowodów z uwzględnieniem wzajemnych powiązań między nimi, aby uzyskać jednoznaczność ustaleń faktycznych i prawnych. Dopiero, bowiem jednoznaczne ustalenie stanu faktycznego sprawy tworzy podstawy do wyrażenia stanowiska, które nie przekraczałoby granic zasady swobodnej oceny dowodów, wynikającej z art. 80 k.p.a.

W ocenie Sądu naruszenie wskazanych powyżej przepisów postępowania mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Zdaniem organu operat szacunkowy sporządzony dla wyceny wartości nieruchomości obejmującej działkę nr 189 na podstawie art. 140 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami został wykonany prawidłowo i spełnia wszelkie wymagania wynikające z rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

W ocenie Sądu ustalenia wynikające z operatu budzą jednak uzasadnione wątpliwości. Wartość rynkową nieruchomości rzeczoznawca wycenił według stanu na dzień wywłaszczenia tj. 13 marca 1980 r. na kwotę 365.600 zł, a wartość rynkową nieruchomości dla aktualnego sposobu użytkowania według stanu na 25 czerwca 2008 r. na kwotę 149.200 zł. Oznacza to spadek wartości, wskutek działań podjętych na nieruchomości po jej wywłaszczeniu o kwotę 216.400 zł przy czym stan faktyczny jest następujący:

nieruchomość znajduje się w obszarze terenów mieszkaniowych z dopuszczeniem usług – wynika to z planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego uchwałą IIILXVI/126406 z 29 marca 2006 r. Według stanu na dzień wywłaszczenia obowiązywał plan zagospodarowania przestrzennego, który w części przeznaczał nieruchomość pod zieleń publiczną a w części pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z możliwością uzupełnienia zabudowy mieszkalno-usługowej.

Na dzień wywłaszczenia działka była zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, warsztatem, budynkiem gospodarczym, altaną ogrodową, ogrodzona murami oporowymi z placami i schodami ceglanymi. Według stanu na dzień wyceny na nieruchomości znajduje się garaż murowany a teren jest ogrodzony i przez działkę biegną podziemne sieci – wodociągowa i kanalizacyjna.

W tych okolicznościach rzeczoznawca ustalił wartość nieruchomości według stanu na dzień wywłaszczenia metodą porównawczą dla nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym a na dzień wyceny dla nieruchomości gruntowej niezabudowanej i dla budynku garażowego.

Przy analizie porównawczej nieruchomości zabudowanej rzeczoznawca przyjął za istotne elementy cech rynkowych – lokalizację, powierzchnię, stan techniczny, standard wykończenia, odpowiednio stosując do nich współczynniki korygujące – 60.000 zł dla lokalizacji (+ - 30.000), 20.000 zł dla powierzchni działki (+ - 10.000), dla powierzchni budynku 60.000 zł (+ - 30.000), dla stanu technicznego 20.000 zł (+ - 10.000), standardu wykończenia 20.000 zł (+ - 10.000).

Przenosząc te dane na grunt analizy porównawczej rzeczoznawca przyjął zróżnicowanie elementu lokalizacyjnego na + 20.000 dla dwu porównywanych nieruchomości i + 10.000 dla trzeciej. Natomiast przy ocenie wartości nieruchomości na 25 czerwca 2008 r. położenie nieruchomości nie zostało zróżnicowane. Nie zostało też wyjaśnione dlaczego element lokalizacyjny dla nieruchomości niezabudowanej nie ma znaczenia przy porównywaniu innych nieruchomości a dla nieruchomości zabudowanej ma, w sytuacji, gdy w planach docelowo przeznaczenie nieruchomości było tożsame. Dla powierzchni działki zabudowanej przyjęto zakres współczynników korygujących na 20.000 zł (+ - 10.000 zł) a przy nieruchomościach porównywanych wykroczono poza te granice, zamiast 10.000, przyjęto – 15.000. Oceniając współczynnik korygujący dla stanu technicznego obiektu przyjęto dla ocenianej nieruchomości stan średni a dla nieruchomości porównywanych podwyższony. Oceniany budynek był wybudowany ok. 1936 r. Według stanu na 13 marca 1980 r. miał 44 lata. Nie wiadomo, w jakim wieku były budynki porównywane i jaki był ich stan techniczny. Rzeczoznawca stwierdził, że stan techniczny nie stanowi przedmiotu ekspertyzy, ale nie podano jakichkolwiek elementów, które decydowały o przyjętej kwalifikacji jako stan średni i podwyższony. Podobnie nie wiadomo, na czym oparto się przyjmując współczynnik korygujący ze względu na stan wykończenia.

W przedstawionej opinii rzeczoznawca dokonał też przykładowej wyceny działki niezabudowanej według stanu na 13 marca 1980 r. Wyniki analizy doprowadziły do przyjęcia, że wartość takiej nieruchomości jako niezabudowanej wynosiłaby 140.600 zł. Wartość nieruchomości niezabudowanej na 25 czerwca 2008 r. wyceniono na 112.400 zł. Nasuwa się zatem pytanie czy faktycznie od lat 80-tych wartość nieruchomości niezabudowanych nie tylko nie uległa wzrostowi ale wręcz uległa pomniejszeniu. Można się domyślać, że przyczyną takiego stanu rzeczy jest umieszczenie elementów sieci wodociągowej i kanalizacjnej. Organ uznał, że działka ta obecnie jest nieruchomością z mankamentami. Tymi mankamentami są przebieg podziemnej sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, ograniczający możliwość zabudowy nieruchomości od strony północno-wschodniej. Organ nie wskazał jednak jak daleko od granicy działki przebiegają elementy sieci i czy przy uwzględnieniu ograniczenia zabudowy według przepisów prawa budowlanego czy warunków określonych w planie zagospodarowania przestrzennego, miałoby to rzeczywisty wpływ na ograniczenie możliwości zagospodarowania działki, zwłaszcza, że w planie miejscowym przewidziano zabudowę od strony ul[...] a więc południowej.

Broniąc ustalonej wartości nieruchomości zabudowanych organ stwierdził, że największy wzrost cen dotyczył nieruchomości zabudowanych i budynków mieszkalnych, natomiast indeks wzrostu wartości niezabudowanej działki jest dużo niższy od działki zabudowanej. Te stwierdzenia mogłyby być słuszne gdyby bliżej oceniać wartość nieruchomości budynkowych z punktu widzenia ich stanu technicznego. Takich jednak danych w zebranym materialne dowodowym brak, a nieruchomość przed wywłaszczeniem oceniana według stanu na 1980 r. była nieruchomością ponad 40 letnią. Wydaje się więc wątpliwe, by wartość nieruchomości o nieznanym stanie technicznym, ocenionym przez rzeczoznawcę jako stan średni mogłaby znacząco podnieść wartość działki zabudowanej. Brak jakichkolwiek rzetelnych danych dotyczących stanu budynku na dzień wywłaszczenia nie pozwala na to, by uznać argumentację organu za przekonującą, w konsekwencji też twierdzenia, że

operat jest dowodem niebudzącym uzasadnionych wątpliwości. Jeżeli element zabudowy ma najistotniejsze znaczenie przy ustaleniu wartości analizowanej nieruchomości, bo znacząco podnosi wartość, to wydaje się konieczne znalezienie przekonujących argumentów, które w niniejszej sprawie zadecydowały o uznaniu, że na dzień wywłaszczenia tak wysoko należało wycenić przedmiotową nieruchomość, w przeciwnym wypadku powinno to mieć znaczące odbicie przy przyjęciu wskaźników korygujących. Jednocześnie należy zwrócić uwagę na to, że rzeczoznawca na pierwszym miejscu w operacie stwierdza, że cechami szczególnymi nieruchomości zabudowanych, które mają wpływ na ceny na badanym rynku lokalnym jest ich lokalizacja ogólna a w odniesieniu do budynku jego wyposażenie w instalacje, rodzaj zabudowy, stan techniczny i standard wykończenia.

Pomimo, że są to elementy zasadnicze dla wartości nieruchomości zabudowanej, nie znalazły one należnego miejsca przy ustalaniu wartości nieruchomości ani w konsekwencji ustaleniu wysokości odszkodowania.

W tych okolicznościach zarzut skargi o bezkrytycznym podejściu organu do przedstawionej opinii i gołosłownej argumentacji są słuszne tym bardziej, że wartość rynkowa nieruchomości ustalana jest na podstawie opinii szacunkowej rzeczoznawcy majątkowego, która jest dowodem w sprawie i jak każdy dowód podlega ocenie organu administracyjnego, zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego. Należy jednocześnie wskazać, iż przy ocenie dowodu z opinii biegłego organ administracji publicznej nie może ograniczyć się do powołania się na konkluzję zawartą w opinii biegłego, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły tę konkluzję oparł i skontrolować prawidłowość tego rozumowania, zwłaszcza w przypadku zarzutów zgłoszonych, co do niej przez stronę.

Wyczerpujące rozpatrzenie materiału dowodowego polega na takim ustosunkowaniu się do każdego ze zgromadzonych w sprawie dowodów z uwzględnieniem wzajemnych powiązań między nimi, aby uzyskać jednoznaczność ustaleń faktycznych i prawnych. Dopiero jednoznaczne ustalenie stanu faktycznego sprawy stworzyłoby podstawy do wyrażenia stanowiska, które nie przekraczałoby granic zasady swobodnej oceny dowodów, wynikającej z art. 80 kpa.

Zarówno organy administracji jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 kpa wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego.

W przedmiotowej sprawie obowiązkiem organów orzekających było między innymi dokonanie na podstawie art. 80 kpa oceny dowodu, jakim jest opinia szacunkowa, zwłaszcza, że strona kwestionowała ustalenia zawarte w niniejszej opinii. Tymczasem organy ograniczyły się do stwierdzenia, że rzeczoznawca majątkowy uwzględnił wszelkie wymagania wynikające z rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca porównał ceny transakcyjne nieruchomości podobnych, jedynie w przypadku określenia wartości budynków zastosował metodę pozostałościową z podejścia mieszanego, zastosowanie tej metody uzasadnił faktem, iż na rynku nieruchomości nie ma obrotu samymi budynkami w oderwaniu od gruntu.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że w niniejszym postępowaniu doszło do naruszenia przepisów postępowania tj. art. 7, 77 § 1, 80, 107 § 3 i 138 § 1 k.p.a., w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, co skutkuje uchyleniem zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji. Dlatego Sąd na podstawie art. 145 § 1 plik 1 lit. c i 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm), orzekł jak w sentencji wyroku.

Rozpoznając ponownie wniosek skarżącego organ pierwszej instancji będzie miał na uwadze wskazane wyżej okoliczności i doprowadzi do wydania rozstrzygnięcia zgodnego z przepisami prawa. W szczególności organ zgromadzi dowody, na podstawie których ustali wysokość odszkodowania, a do tego celu niezbędne będzie zlecenie sporządzenia nowej opinii szacunkowej, względnie uzupełnienie opinii istniejącej w taki sposób, który pozwoli na wyeliminowanie wskazanych wątpliwości.

E. Piechowiak R. Owczarzak M. Włodarska