Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 837/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2009-11-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1-5, art. 2 pkt 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 3
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Mysiak, Sędziowie Sędzia NSA Henryk Dolecki, Sędzia NSA Stefan Kłosowski /spr./, Protokolant Małgorzata Płocharska-Małys, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 28 października 2009 r. sprawy ze skargi Z. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...]r. Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia [...] r. Nr [...] odmawiającą Z. R. ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej

na budowie [...] obiektów letniskowych znajdujących się w [...], przy ul. [...], dz. nr [...].

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło na tle następujących ustaleń:

Wnioskiem z dnia [...]r. Z. R. wystąpił do Wójta Gminy o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na postawieniu [...] budynków letniskowych typu kontenerowego, przy ulicy [...] w [...] na działce nr [...]. Dla tego terenu brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Działka nr [...] posiada dostęp do drogi publicznej. Teren nie jest objęty zgodą na zmianę przeznaczenia w planie miejscowym. Działka posiada odpowiednie uzbrojenie terenu, co wynika z przedłożonych przez wnioskodawcę umów na dostawę wody, odprowadzenie ścieków, sprzedaż energii elektrycznej oraz gazu ziemnego.

Powyższy wniosek został złożony w związku z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia [...]r., sygn. akt [...] uwzględniającym skargę A. i Z. R. i uchylającym decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...]r. Nr [...] oraz decyzję ją poprzedzającą Inspektora Nadzoru Budowlanego w sprawie nakazu dokonania rozbiórki domku letniskowego, obiektu kontenerowego o funkcji sanitariatu, z tarasem, [...] przyczep typu "domek holenderski" o funkcji letniskowej, obiektu kontenerowego o funkcji gospodarczo-magazynowej oraz obiektu kontenerowego o funkcji mieszkalnej, które zostały wybudowane na terenie działki [...] w [...] bez wymaganego pozwolenia na budowę. Sąd w uzasadnieniu tego wyroku wskazał, że badając zgodność z prawem zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, uwzględnił wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 grudnia 2007 r., sygn. akt P 37/06, w którym orzeczono, że art. 48 ust. 2 pkt 1 lit. "b" i art. 48 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane w częściach obejmujących wyrażenie "w dniu wszczęcia postępowania", są niezgodne z wynikającą z art. 2 Konstytucji zasadą sprawiedliwości społecznej oraz z art. 32 ust. 1 Konstytucji. Wyrok ten oznacza, że w odniesieniu do samowoli budowlanych dokonanych na terenach, dla których nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zgodność samowolnie wybudowanego obiektu budowlanego z tzw. porządkiem planistycznym, która jest warunkiem legalizacji, może być stwierdzona również decyzją o warunkach zabudowy uzyskaną przez inwestora także po wszczęciu postępowania rozbiórkowego.

Sąd uznał, że przywołany wyrok Trybunału Konstytucyjnego znajduje zastosowanie w tej sprawie. Z treści zaskarżonej decyzji wynika to bowiem, iż zasadności wydania nakazu rozbiórki [...] obiektów wzniesionych przez A. i Z. R. organy obu instancji upatrywały w niemożności zalegalizowania wykonanej inwestycji, albowiem przedmiotowe obiekty postawiono na terenie, na którym w chwili prowadzenia postępowania rozbiórkowego nie było obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, a inwestor nie dysponował ostateczną w dacie wszczęcia tego postępowania decyzją o warunkach zabudowy. W ocenie organów obu instancji przesądzało to o niespełnieniu wymogu, o którym mowa w art. 48 ust. 2 pkt 1 lit. "b" ustawy – Prawo budowlane. W związku z tym, że doszło do naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania adminstracyjnego na podstawie art. 145a § 1 K.p.a., Sąd uchylił decyzje organów obu instancji w sprawie nakazu rozbiórki.

W celu przeprowadzenia legalizacji, postawionych nielegalnie wyżej opisanych obiektów inwestor Z. R. zwrócił się o wydanie dla nich decyzji o warunkach zabudowy. W związku z tym wnioskiem, w dniu [...] r. pracownicy organu przeprowadzili oględziny w terenie, w celu wykonania analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Na kopii mapy zasadniczej, odpowiednio do trzykrotnej szerokości frontu działki, w odległości co najmniej [...] m od przedmiotowej działki, wokół działki nr [...] w [...] wyznaczono obszar o powierzchni [...] ha, na którym sporządzono analizę cech zagospodarowania terenu. Stwierdzono, iż w obszarze analizowanym znajdują się zabudowane działki o nr [...], [...], [...], [...], [...], z których do wyników analizy ujęto parametry zabudowy na działce nr [...]. Do analizy nie ujęto parametrów zabudowy na pozostałych działkach, ponieważ działki te zabudowane są obiektami, które wybudowano niezgodnie z porządkiem prawnym, co wynika z decyzji Inspektora Nadzoru Budowlanego, nakazujących rozbiórkę obiektów znajdujących na w/w działkach.

W trakcie oględzin w terenie stwierdzono, że na działce nr [...] wykonana została zabudowa w postaci [...] domków letniskowych. Po przeprowadzeniu analizy stwierdzono, że wyliczone parametry dla nowej zabudowy różnią się od żądanych przez inwestora. W dniu [...]r. wezwano stronę do zajęcia stanowiska w sprawie wykonanej analizy i ewentualnej zmiany wniosku w zakresie wskaźnika zabudowy, szerokości elewacji, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, kierunku kalenicy, układu połaci dachowych, nachylenia połaci dachowych oraz linii zabudowy.

Inwestor dokonał zmiany wniosku, w wyniku czego powiększeniu uległ obszar analizy. Wobec powyższego w dniu [...] r. pracownicy organu I instancji ponownie przeprowadzili wizję lokalną w celu wykonania analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Na kopii mapy zasadniczej, odpowiednio do trzykrotnej szerokości frontu działki, w odległości co najmniej [...] m od przedmiotowej działki, wokół działki nr [...] w [...] wyznaczono obszar o powierzchni [...] ha, na którym sporządzono analizę cech zagospodarowania terenu. W obszarze analizowanym znajduje się zabudowa na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...] i [...], z których do wyników analizy ujęto parametry zabudowy na działce nr [...] oraz [...]. Organ ustalił, że działka nr [...] jest zabudowana na podstawie dwóch decyzji o pozwoleniu na budowę nr [...] i nr [...] wydanych przez Starostę, a działka nr [...] zabudowana jest na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę z dnia [...]r. wydanej przez Naczelnika Gminy. Do wyników analizy nie ujęto parametrów zabudowy na pozostałych działkach, ponieważ zabudowane są obiektami, które wybudowano niezgodnie z porządkiem prawnym.

Po przeprowadzeniu nowej analizy organ stwierdził, że wyliczone parametry dla zabudowy różnią się od wskazanych we wniosku przez inwestora i z tego względu po raz kolejny tj. w dniu [...]r. wezwano go do zajęcia stanowiska w sprawie wykonanej analizy i ewentualnej zmiany wniosku w zakresie wskaźnika zabudowy, szerokości elewacji, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, kierunku kalenicy, układu połaci dachowych, nachylenia połaci dachowych oraz linii zabudowy.

W następstwie tego wezwania inwestor wskazał, iż chodzi mu umożliwienie legalizacji zabudowy gospodarczej z pokojami do wynajęcia oraz podnosząc, że na działce nr [...] znajdują się [...] linie zabudowy wniósł o przeliczenie wskaźnika zabudowy do wniosku [...]. Nie zajął natomiast stanowiska w zakresie szerokości elewacji, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, kierunku kalenicy, układu połaci dachowych i nachylenia połaci dachowych.

Decyzją z dnia [...] r. Nr [...] Wójt Gminy na podstawie art. 104 Kodeksu postępowania administracyjnego, art. 61 ust.1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2003r., Nr 80, poz. 717 ze zm.) oraz na podstawie § 4 ust. 1, oraz § 5 ust 2, § 6 ust 1, § 7 ust 1 i § 8 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 ze zm.) - odmówił ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji.

W uzasadnieniu organ wskazał, że wniosek o zakwalifikowanie inwestycji zabudowy gospodarczej z pokojami do wynajęcia mieści się w podstawowej funkcji wnioskowanej przez inwestora, a wniosek o ponowne przeliczenie wskaźnika zabudowy do sprawy [...], pozostaje bez związku z prowadzoną sprawą znak [...]. Z załączonej do wniosku charakterystyki inwestycji w postaci graficznej wynika, że wniosek dla zespołu [...] obiektów dotyczy ustalenia [...] linii zabudowy, z których pierwsza znajduje się w odległości [...] m od strony działki nr [...].

Wykonana analiza wskazuje, że w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa na działce nr [...] na podstawie, której można wyznaczyć tylko dwie linie zabudowy. Pierwszą wyznaczają domki (lub domek) campingowe, a drugą wyznacza budynek mieszkalny jednorodzinny. Przedłużenie pierwszej wyznaczonej linii zabudowy wykracza poza obszar działki nr [...], a przedłużenie drugiej linii przecina działkę nr [...] w odległości [...] m od działki nr [...].

Organ I instancji wskazał, że wprawdzie istnieje możliwość innego przedłużenia pierwszej linii zabudowy w odległości [...] m od działki nr [...], lecz nie zmienia to faktu, że ustalenie [...] linii zabudowy, w tym jednej w odległości [...] m od działki nr [...] nie jest możliwe. Różnice pomiędzy wnioskiem strony a wykonaną analizą dotyczą także:

a) możliwego do ustalenia wskaźnika zabudowy o wielkości [...] %,

b) możliwej do ustalenia szerokości elewacji frontowej o wielkości [...] m na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych w obszarze analizowanym z tolerancją [...] %,

c) możliwej do ustalenia górnej krawędzi elewacji frontowej o wysokości [...] m wyznaczonej jako przedłużenie górnej krawędzi elewacji frontowej na działce nr

[...],

d) możliwej do ustalenia geometrii dachu, a szczególnie: kierunku kalenicy równoległej do frontu działki, układu połaci dachowych dwuspadowych/wielospadowych i nachyleniu połaci dachowych od [...] do [...] stopni wyznaczonych na podstawie geometrii dachów na działce nr [...].

Organ wskazał też, że umożliwił skarżącemu zapoznanie się

ze zgromadzonymi w sprawie dokumentami, w tym z projektem decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy. Z. R. w dniu [...] r. precyzując wniosek wskazał, iż chodzi mu o parkowanie przyczep kempingowych na terenie swojej działki. Wniósł także o ustalenie [...] linii zabudowy oraz wskaźnika zabudowy o wielkości [...] %.

Wójt Gminy uznał, że w świetle wykonanej analizy funkcji oraz cech zabudowy nie jest możliwe spełnienie żądania strony w zakresie [...] linii zabudowy, oraz wskaźnika zabudowy o wielkości [...]%, szerokości elewacji frontowej do [...] m, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej [...] m, geometrii dachu, a szczególnie: kierunku kalenicy prostopadłej do frontu działki, układu połaci dachowych płaskich, nachyleniu połaci dachowych od [...] do [...] stopni.

W odwołaniu od powyższej decyzji Z. R. wskazał, że nie neguje rzetelności obliczeń zawartych w analizie stanowiącej załącznik do przedmiotowej decyzji, to jednak w odniesieniu do jego konkretnej sytuacji powstały znaczne dysproporcje w gabarytach, pomiędzy istniejącą zabudową na działkach nr [...] i [...], a projektowaną, wynikającą z przyjętych obliczeniowo parametrów. Chodzi przede wszystkim o wskaźnik zabudowy ([...]%). Pozostałe parametry zabudowy, w ocenie skarżącego, odpowiadają z bardzo niewielkimi korektami założeniom planowanej inwestycji. Nie negując roli matematycznie uzyskanych wskaźników odwołujący uważa, że w pewnych sytuacjach należy jeszcze przyłożyć miarę proporcji.

Zawarty we wniosku wskaźnik zabudowy terenu ([...]%) jest zgodny z założonym wskaźnikiem zabudowy przyjętym w studium do planu zagospodarowania przestrzennego [...]. Ponadto wskaźnik ten powoduje możliwość zabudowania działki obiektami o gabarytach zbliżonych do zabudowy działek sąsiednich. Wykazane wyniki analizy, będące podstawą ustaleń decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, warunków kontynuacji nie stwarzają.

Powołując się na treść § 4 i § 5 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury

w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy

i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, Z. R. podniósł, że przepisy te nie wykluczają przyjęcia innych wskaźników zabudowy oraz linii zabudowy niż wynikających z mechanicznego zastosowania schematu.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze rozpatrując odwołanie

i oceniając zebrany w sprawie materiał dowodowy, w szczególności wykonaną analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (opisową i graficzną) uznało, że nie daje on podstawy do ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji w oparciu o przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717).

Zdaniem Kolegium organ pierwszej instancji prawidłowo zakreślił obszar analizowany oraz ustalił średni wskaźnik zabudowy dla obszaru analizowanego wynoszący [...] %. Na dz. nr [...] wskaźnik ten wynosi [...] %, a na dz. nr [...] - [...] %. Inwestor zaś domaga się we wniosku określenia wskaźnika zabudowy w wielkości [...] %. W przedmiotowej sprawie nie jest możliwe skorzystanie przez organ ustalający z odstępstwa, o jakim mowa w § 5 ust. 2 rozporządzenia, gdyż zastosowanie tego przepisu nie jest dowolne. Przyjęcie innego wskaźnika niż średni dla obszaru analizowanego musi wynikać z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa wart. 61 ust. 1-5 ustawy. Z analizy tej wynika zaś, że najwyższy wskaźnik zabudowy posiada działka nr [...] i jest to - [...] %.

Odwołujący nie kwestionował innych ustaleń organu pierwszej instancji. Ustalenia te znajdują potwierdzenie w zebranym materiale dowodowym i nie budzą wątpliwości. W tej sytuacji Kolegium uznało, że odwołanie nie jest zasadne.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Z. R. zarzucił wydanie powyższej decyzji niezgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Skarżący uważa, za organ błędnie określił niektóre parametry planowanej inwestycji na podstawie parametrów zabudowy istniejącej w sąsiedztwie, która jest zabudową trwałą, zagospodarowującą teren w sposób docelowy i spełniającą wymogi definicji budynków zawartej w art. 3 pkt. 2 i 2a ustawy Prawo budowlane, zaś jego obiekty mają cechy budynków tymczasowych. Obiekty budowlane tymczasowe, co wynika z ich istoty, nie mogą tworzyć trwałych cech, które następnie stworzą podstawę do ustalania parametrów kolejnych inwestycji. Przez analogię ustalenie wskaźnika zabudowy lub innych wymaganych parametrów zabudowy określonych w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dla obiektów tymczasowych, a więc nie tworzących trwałych wartości przestrzennych nie może odbywać się przy pomocy tych samych schematów jak dla obiektów (budynków) trwałych. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy

i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania terenu daje w § 4 ust. 4 oraz w § 5 ust.2 możliwości odstępstwa od mechanicznego ustalania zarówno wskaźnika zabudowy jak i linii zabudowy. Skarżący wielokrotnie odwoływał się w pismach do obu instancji do znacznych dysproporcji w wielkościach sąsiednich działek, przyjętych do analizy, co przy stosowaniu średniego wskaźnika zabudowy, bez uwzględnienia tych różnic, powoduje powstawanie ustaleń nie mających, nic wspólnego z budowaniem ładu przestrzennego.

Odnośnie zaś linii zabudowy skarżący wskazuje, że decydujące dla kształtowania przestrzennego zespołu zabudowy konieczne jest określenie obowiązującej linii zabudowy dla obiektów usytuowanych w bezpośrednim sąsiedztwie drogi publicznej. Określanie następnych, kolejnych linii zabudowy jest błędem. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy winno być możliwe dla każdej inwestycji, która nie przekracza linii zabudowy wyznaczonej w oparciu o istniejącą zabudowę. Samo wykreślenie linii zabudowy nie odpowiada jeszcze na pytanie o szczegółowe rozmieszczenie budynków w obrębie obszaru ograniczonego od drogi przez linię zabudowy.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę Z. R. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko wyrażone

w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Pismem z dnia [...]r. skarżący w uzupełnieniu skargi oświadczył, że sprawa powinna zostać rozstrzygnięta w trybie zgody na parkowanie przyczep kempingowych na działce nr [...], co zakończyłoby niniejszy spór, ponieważ parkowanie przyczep nie stoi w sprzeczności z przepisami prawa budowlanego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz.1269 ze zm.) oraz art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy

z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

(Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. dalej P.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, pod względem zgodności z prawem, a więc prawidłowości zastosowania przez organy administracji przepisów obowiązującego prawa. W ramach tej kontroli sąd stosuje środki przewidziane w ustawie uchylając zaskarżony akt w przypadku stwierdzenia naruszenia przez organ administracji przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w przeprowadzonym postępowaniu mających wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 P.p.s.a).

Skarga Z. R. nie może być uwzględniona, bowiem zaskarżona decyzja nie narusza prawa.

Z akt sprawy wynika, iż wnioskiem z dnia [...] r. Z. R. wystąpił do Wójta Gminy o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na postawieniu, przy ulicy [...] w [...] na działce nr [...] gdzie nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego, [...] obiektów letniskowych typu kontenerowego. W istocie inwestorowi chodzi o zalegalizowanie istniejącej już na tej działce nielegalnej zabudowy, wobec której wydana została decyzja nakazująca inwestorowi ich rozbiórkę. Decyzja ta została uchylona wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia [...]r., sygn. akt [...] w związku wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 grudnia 2007 r., sygn. akt P 37/06, w którym orzeczono, że art. 48 ust. 2 pkt 1 lit. "b" i art. 48 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, na podstawie których wydana została powyższa decyzja, są niezgodne z art. 2 Konstytucji oraz z art. 32 ust. 1 Konstytucji, w częściach obejmujących wyrażenie "w dniu wszczęcia postępowania", co w konsekwencji oznacza, iż o ustalenie wymaganych w/w przepisami warunków zabudowy inwestor może ubiegać się również po wszczęciu postępowania rozbiórkowego.

Przesłanką ustalenia warunków zabudowy jest spełnienie we wniosku o wydanie takiej decyzji przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003r. (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm. zwanej dalej - u.p.z.p.), które jest możliwe jedynie w przypadku łącznego wystąpienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy,

o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W niniejszej sprawie kontrowersyjne okazało się spełnienie warunków wskazanych w pkt 1 określającym zasadę tzw. "dobrego sąsiedztwa". Z treści tego przepisu wynika, iż aby ustalić warunki zabudowy dla planowanej inwestycji musi istnieć przynajmniej jedna zabudowana działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej. Działka sąsiednia powinna być przy tym zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Zasada dobrego sąsiedztwa uzależnia zatem zmianę zagospodarowania przestrzennego terenu od dostosowania się inwestora do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia

w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa oznacza zatem konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, jej cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów).

Powstająca zatem w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa, powinna odpowiadać jej charakterystyce urbanistycznej, stanowiąc kontynuację funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, a także linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu oraz architektonicznej tj. dostosowując gabaryty i formę architektoniczną obiektów budowlanych do zabudowy już istniejącej. Określenie tej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy. Organ ten musi zatem najpierw dokonać szczegółowej analizy zabudowy znajdującej się na działkach sąsiednich, dostępnych z tej samej drogi publicznej i w razie stwierdzenia, iż spełnione są warunki z art. 61 ut.1 pkt 1 upzp ustalić cechy nowej zabudowy w decyzji o warunkach zabudowy.

Szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w powiązaniu z analizą stanu istniejącego, na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 ustawy, określono w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy

i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1558 dalej: rozporządzenie).

W rozporządzeniu tym określono wymagania dotyczące ustalania:

1) linii zabudowy;

2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu;

3) szerokości elewacji frontowej;

4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki;

5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, jak wynika z § 3 ust.1 i ust.2 tego rozporządzenia, właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i dokonuje oceny funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust.1- 5 u.p.z.p. Powyższa regulacja stanowi o obowiązku respektowania zasady dobrego sąsiedztwa, uzależniając zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego. Niespełninie przez opisane we wniosku o wydanie warunków zabudowy zamierzenie inwestycyjne wynikających z analizy wymagań w wyżej opisanym zakresie wskazuje na brak dobrego sąsiedztwa i powoduje niemożność wydania decyzji o warunkach zabudowy dla takiego zamierzenia inwestycyjnego.

Jest oczywiste, że dla celów wydania decyzji o warunkach zabudowy do analizy porównawczej nie może być przyjęta zabudowa nielegalna. Organ zatem słusznie pominął w swej analizie działki zabudowane – podobnie jak działka skarżącego – nielegalnie. Dokonując analizy przyjąć zatem należało, iż są to działki niezabudowane.

Dokonując w świetle wyżej przytoczonych przepisów i ich funkcji oceny całokształtu sprawy Sąd uznał, że stanowisko organu jest zgodne z tymi przepisami

i uwzględnia wymogi w nich przewidziane.

Zgodzić się należy ze stanowiskiem organów orzekających w sprawie,

że parametry zabudowy działki wskazanymi we wniosku Z.R. [...] obiektami letniskowymi są nie do pogodzenia z regułami ustalania wymagań dla nowej zabudowy, które określone zostały w powołanym powyżej rozporządzeniu.

Organ ustalający warunki zabudowy związany jest treścią wniosku inwestora, który musi odnieść do dokonanej pod kątem wymogów art. 61 ust. 1 u.p.z.p. analizy funkcji oraz cech zabudowy. Dokonana analiza jednoznacznie wykazała, iż planowana inwestycja stoi w sprzeczności ze wskaźnikami i cechami legalnie istniejącej zabudowy w obszarze podlegającym analizie. Obiekty przyjęte do analizy porównawczej w obszarze działki [...] i [...] stanowią budynek mieszkalny jednorodzinny i budynki usługowo-turystyczne. Proponowane przez skarżącego rozwiązania, wynikające z zabudowy powstałej w wyniku samowoli budowlanej, dotyczące posadowienia domków letniskowych o wskazanych przez niego parametrach, a w szczególności pod względem wielkości powierzchni i linii zabudowy nie spełniają wymogów wynikających z przeprowadzonej analizy. Pomijając kontrowersje związane z liniami zabudowy, skarżący sam przyznaje, iż jego wniosek nie spełnia wynikających z analizy wskaźników wielkości powierzchni zabudowy, w stosunku do powierzchni działki, przekraczając je niemal dwukrotnie. Niespełnienie przez opisane we wniosku zamierzenie inwestycyjne wymagań w tym zakresie wynikających z § 3 rozporządzenia, wyklucza możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy dla takiego zamierzenia inwestycyjnego.

Chybione są argumenty skargi podnoszące tymczasowy charakter przedmiotowej zabudowy i nieracjonalność oraz bezpodstawność stosowania wobec niej przepisów prawa odnoszących się do zabudowy trwałej. W zakresie tym nie ma odrębnych przepisów. Zaskarżona decyzja została wydana w oparciu o właściwe i prawidłowo zastosowane przepisy.

Odnośnie zaś wniosku skarżącego, by uznać, że w sprawie tej chodzi nie o budowę lecz o posadowienie na działce nr [...] przyczep kempingowych, co nie wymagałoby stosowania w tej sprawie przepisów ustaw o zagospodarowaniu przestrzennym i prawa budowlanego, stwierdzić należy, że wykracza on poza ramy przedmiotowego postępowania, poza tym w tym zakresie organ związany był zresztą stanowiskiem wyrażonym w wyroku Wojewódzkiego Sądu Adminstracyjnego z dnia [...]r., sygn. akt [...]. Związany nim jest również Sąd rozpatrujący niniejszą sprawę, skoro wniosek skarżącego z [...]r. o ustalenie warunków zabudowy obejmował tę samą działkę zabudowaną obiektami, będącymi przedmiotem postępowania organów nadzoru budowlanego, które stwierdziły uprzednio nielegalność powstałej zabudowy, polegającej na zainstalowaniu przyczep kempingowych oraz kontenerów jako obiektów mieszkalnych i gospodarczych o funkcji letniskowej.

Z powyższych względów Sąd uznał, że zaskarżona decyzja, jak również decyzja ją poprzedzająca zostały wydane zgodnie z prawem i dlatego na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) skargę oddalił.