Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 715/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2020-02-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 157, 175, 174
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska Sędziowie: WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz (spr.) WSA Anna Falkiewicz-Kluj Protokolant specjalista Ewelina Dębna po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 lutego 2020 r. sprawy ze skargi [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2018 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wojewoda [...] decyzją z [...] grudnia 2018 r. nr [...] po rozpatrzeniu odwołania T. B. utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z [...] marca 2018 r. nr [...] ustalającą odszkodowanie za prawo własności nieruchomości położonej w obr. [...], gm. [...], stanowiącej działkę ewid. nr [...] o pow. [...] ha, w związku z wydaniem przez Starostę [...] decyzji z [...] września 2017 r. nr [...] zatwierdzającej projekt budowlany i zezwalającej na realizację inwestycji drogowej p.n. "budowa drogi gminnej wraz z rozbudową drogi powiatowej nr [...] na skrzyżowaniu ulic: [...],[...] i [...] w [...] dla zadania pod nazwą: "budowa drogi gminnej [...] (przedłużenie ulicy [...] od skrzyżowania ulic: [...],[...] i [...] w [...] (wraz z ww. skrzyżowaniem) do połączenia z projektowanym węzłem "[...] " na projektowanej drodze ekspresowej [...] ".

Powyższa decyzja wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy:

Starosta [...] decyzją z [...] września 2017 r., utrzymaną w mocy decyzją Wojewody [...] z [...] grudnia 2017 r. nr [...], zatwierdził projekt budowlany i zezwolił na realizację ww. inwestycji drogowej. Decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności.

Powyższa decyzja zatwierdziła lokalizację i projekt podziału nieruchomości na potrzeby ww. inwestycji oraz określiła obszar inwestycji, obejmujący m.in. działkę ewid. nr [...], obr. [...], gm. [...]. Zgodnie z treścią KW nr [...] działka ewid. nr [...], z której powstała działka ewid. nr [...], w dniu wydania ww. decyzji stanowiła własność T. B..

Organ zaznaczył, że stosownie do art. 12 ust. 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 1474) ww. nieruchomość stała się z mocy prawa własnością Powiatu [...] z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym w odrębnej decyzji, o której mowa w art. 18 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 12 ust. 4a i ust. 5 powołanej ustawy decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Starosta [...] decyzją z [...] marca 2018 r. ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł ([...] złote) za wyżej opisaną nieruchomość wraz z nasadzeniami roślinnymi, zobowiązując do jego wypłaty na rzecz T. B. - Powiat [...] w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

T. B. wniósł odwołanie od powyższej decyzji podnosząc, że sporządzony operat szacunkowy budzi zastrzeżenia, co do prawidłowości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego wartości przedmiotowej nieruchomości.

Wojewoda [...] rozpoznając sprawę stwierdził, że decyzja organu pierwszej instancji jest prawidłowa.

Organ odwoławczy wskazał, że określenie wartości nieruchomości stanowiące podstawę ustalenia odszkodowania, następuje zgodnie z wymogami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) zmienionego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz. U. z 2011 r., Nr 165, poz. 985), wydanego w oparciu o delegację ustawową z art. 159 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121 ze zm.) oraz standardami zawodowymi (art. 175 ust. 1 tej ustawy).

Zgodnie z § 36 ust. 1 zmienionego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Stosownie do § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

W myśl art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

I. strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

II. upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Przepis art. 134 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

Organ odwoławczy wskazał, że w prowadzonym przed Starostą [...] postępowaniu został sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego W. K. operat szacunkowy z [...] grudnia 2017 r., po analizie którego organ pierwszej instancji uznał, że został on wykonany zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa i przyjął go jako właściwy do określenia wysokości odszkodowania za nieruchomość stanowiącą przedmiot niniejszego postępowania.

Rzeczoznawca majątkowy dokonując analizy danych ww. operacie szacunkowym zastosowała się do dyspozycji § 36 znowelizowanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., przyjmując podejście porównawcze - metodę korygowania ceny średniej.

Wojewoda [...] wskazał, że stosownie do art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Zgodnie z kolei ze znowelizowanym § 4 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Wojewoda [...] zaznaczył, że w trakcie analizy treści operatu nie stwierdzono braków formalnych, błędów obliczeniowych, ani wewnętrznych niespójności sporządzonej wyceny.

Zdaniem Wojewody zarzuty do operatu zawarte w odwołaniu są nieuzasadnione. Rzeczoznawca dokonała wyceny nieruchomości zgodnie z postanowieniem Starosty [...], przepisami prawnymi oraz standardami zawodowymi w tym zakresie przewidzianymi. Rzeczoznawca określił przedmiot, zakres i cel wyceny. Dokonał oględzin nieruchomości zgodnie z załączoną dokumentacją fotograficzną do operatu i uwzględnił stan przedmiotu wyceny na datę wydania decyzji z [...] września 2017 r. o zezwoleniu na ww. realizację inwestycji drogowej. W dalszej części opracowania rzeczoznawca dokonał analizy rynku, przyjął bazę do wyceny i poprzez odpowiednią metodykę określił wartość tej nieruchomości.

Organ odwoławczy zaznaczył, że rzeczoznawca nie określa i nie stanowi to jego celu "czy podział nieruchomości jest uzasadniony gospodarczo, a także ze względu na wartość handlową pozostałej części gruntu". Autor odnosi się zgodnie z przepisami tylko do działki nr [...], która jest przedmiotem wyceny i dla niej przyjmuje cechy, które wpływają na jej wartość oraz określa próbkę trakcji porównawczych.

Odnosząc się do zarzutu, dotyczącego braku zawiadomienia strony o miejscu i terminie przeprowadzenia dowodu z oględzin i składania stosownych wyjaśnień, Wojewoda [...] wskazał, że zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Zatem opinia ta jest elementem stanowiącym podstawę ustalenia wysokości odszkodowania, a rzeczoznawca majątkowy powoływany jest do określenia wartości nieruchomości jako biegły z zakresu szacowania nieruchomości. Zgodnie z art. 84 § 1 kpa gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne, organ administracji publicznej może zwrócić się do biegłego lub biegłych o wydanie opinii. W przedmiotowej sprawie dopuszczony został dowód z opinii biegłego, który miał za zadanie sporządzenia operatu szacunkowego. W ramach tego zadania biegły musiał dokonać szeregu czynności związanych z wykonaniem opinii, w tym m.in. oględzin nieruchomości. Organ administracji nie dopuścił jednak w sprawie dowodu z oględzin nieruchomości w trybie art. 85 kpa, w ramach którego, zgodnie z art. 79 kpa musiałby zawiadomić strony. Oględziny nieruchomości, które przeprowadził biegły, związane były z otrzymanym zleceniem sporządzenia operatu szacunkowego. Nie były one elementem postępowania dowodowego prowadzonego w sprawie. Elementem tego postępowania jest natomiast sam operat szacunkowy. Biegły dokonując oględzin na potrzeby sporządzenia operatu nie był zobowiązany i uprawniony do zawiadamiania o nich stron postępowania.

Wojewoda zaznaczył ponadto, że organ pierwszej instancji, zawiadomił T. B. pismem z [...] stycznia 2018 r., że zgodnie z art. 10 § 1 kpa strony mogą składać ewentualne dodatkowe pisemne wyjaśnienia i wnioski oraz zapoznać się z posiadanym materiałem dowodowym w sprawie, a w szczególności z operatem szacunkowym sporządzonym [...] grudnia 2017 r. Strona nie skorzystała z tego prawa, bowiem jak wynika z akt sprawy, adresat nie odebrał przesyłki i zgodnie z art. 44 § 4 kpa pismo pozostawiono w aktach sprawy ze skutkiem doręczenia.

W świetle powyższego wobec braku zastrzeżeń do wyceny przedmiotowej nieruchomości oraz przeprowadzonego postępowania dowodowego, Wojewoda [...] uznał, że sporządzony w sprawie operat jest wiarygodnym dowodem określającym wartość nieruchomości stanowiącej działkę ewid. nr [...].

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł T. B. zarzucając zaskarżonej decyzji:

- lakoniczne, pobieżne, formalne sprawdzenie zarzutów skarżącego co do sporządzonego operatu bez ich merytorycznego rozpoznania, co doprowadziło do formalnego utrzymania w mocy błędnej decyzji Starosty [...] - w konsekwencji nie doszło do wyjaśnienia istoty sprawy - czy wartość przedmiotowej działki o pow. [...] m², wg ceny [...] zł/m², została trafnie oszacowana na sumę [...] zł,

- pominięcie i nie ustosunkowanie się do zarzutu, że rzeczoznawca wybrała do porównania nieruchomości zupełnie niezbliżone do przedmiotowej działki, choć zarzuty te wymagały co najmniej uzupełnienia opinii,

- brak wykonania nadzorczych obowiązków przez Wojewodę [...].

W uzasadnieniu skargi skarżący zaznaczył, że organ drugiej instancji dokonał jedynie formalnej oceny sporządzonego w sprawie operatu, podczas gdy w odwołaniu wnosił on o uzupełnienie materiału dowodowego przez powołanie innego rzeczoznawcy, aby ocena była oparta na wartości porównawczych nieruchomości o wielkości, uzbrojeniu i położeniu zbliżonym do przedmiotowej działki. Kwestionował on zatem ustalony przez biegłą zbiór nieruchomości, które wybrane zostały dla celów porównawczych. Kwestia ta mogła być wyjaśniona przez uzupełniającą opinię biegłej K. lub innego rzeczoznawcę.

Skarżący zaznaczył, że nie kwestionował liczby nieruchomości, ale czy są to nieruchomości zbliżone. Wojewoda [...] pominął zarzuty odwołania dotyczące wybranych nieruchomości porównawczych do wyceny, w zestawie których znalazły się grunty zupełnie niezbliżone wielkością, położeniem, uzbrojeniem, dostępem do drogi publicznej. Organ ograniczył się do formalnego sprawdzenia operatu, niedokonując jego merytorycznej oceny.

T. B. wskazał ponadto, że do skargi został załączony operat szacunkowy uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego P. C. z [...] stycznia 2019 r., gdzie działka wyceniona została na znacznie wyższą kwotę. Różnica wartości wynosi [...] zł ([...] - [...]), tj. ok. 1/4 wartości podanej przez rzeczoznawcę w opinii z [...] grudnia 2017 r.

W świetle powyższego skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie kosztów postępowania, a także o uzupełnienie materiału dowodowego przez dopuszczenie dowodu z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego P. C. z [...] stycznia 2019 r., ewentualnie o dopuszczenie dowodu z opinii innego rzeczoznawcy.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zdaniem Sądu skarga nie jest uzasadniona, albowiem zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji nie naruszają prawa w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy.

Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie są odszkodowawcze decyzje organów administracji publicznej , podjęte w związku z wydaniem przez Starostę [...] , utrzymanej przez Wojewodę [...] decyzji z dnia [...] września 2017 roku, o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej szczegółowo opisanej w tej decyzji.

Działając na podstawie art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami , w celu ustalenia kwoty należnego byłemu właścicielowi działki odszkodowania organ zlecił wykonanie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowemu. Operat ten w odniesieniu do spornej działki został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego W. K. w dniu [...] grudnia 2017 r. a następnie pozytywnie zweryfikowany przez organ , w następstwie czego posłużył jako podstawa wyliczenia kwoty odszkodowania .

Istota sporu w sprawie niniejszej polega na tym, że Skarżący T. B. zarzuca , iż biegła dokonała wadliwej – zaniżonej wyceny szacowanej działki. Wybrała bowiem do porównania nieruchomości, które nie były zbliżone do przedmiotu wyceny , w szczególności co do ich wielkości , uzbrojenia oraz położenia i dostępu do drogi publicznej. Wbrew wnioskowi zawartemu w odwołaniu organ II instancji nie dopuścił dowodu z opinii innego biegłego , co zdaniem Skarżącego oznacza, że nie dokonał merytorycznej oceny jego zarzutów. Na poparcie swoich twierdzeń T. B. przedstawił operat szacunkowy , sporządzony w dniu [...] stycznia 2019r. przez rzeczoznawcę majątkowego P. C. , która to wycena wskazuje kwotę ponad [...] zł wyższą od przyjętej w zaskarżonej decyzji.

W odniesieniu do powyższego Sąd ocenia , że orzekające w sprawie organy administracji dokonały prawidłowego ustalenia okoliczności faktycznych sprawy , a następnie ich oceny prawnej. Nie zachodzi zatem potrzeba ich ponownego, pełnego przytaczania w tym miejscu uzasadnienia.

Wbrew zarzutom skargi Sąd nie znalazł także podstaw do oceny, że zakwestionowany przez Skarżącego operat szacunkowy obarczony jest błędami formalnymi i metodologicznymi .

Zdaniem Sądu, analiza operatu nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu. Został on sporządzony zgodnie z wymogami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Podkreślić należy, że zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, a zgodnie z ust. 2 tego artykułu, sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Tym samym za nieprzydatny należy uznać dokument dołączony do skargi, który dodatkowo wykonany został w dniu [...] stycznia 2019r. tj. po zakończeniu postępowania .

Wskazać również należy, że operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie tak jak każdy inny dowód, stosowanie do art. 77 § 1 kpa. Jednakże, zdaniem Sądu, organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Stwierdzenie, że organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego należy rozumieć w ten sposób, że organ administracji nie może zamiast rzeczoznawcy majątkowego i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna niż przyjął to rzeczoznawca majątkowy. Organ administracji może natomiast dokonać oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, domagać się wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego w razie, gdy operat czy to zdaniem organu administracji, czy strony postępowania zawiera błędy lub stwierdzenia nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy (wyrok NSA z dnia 23 października 2014 r., sygn. akt II OSK 534/14).

Należy również mieć na uwadze, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nakłada na rzeczoznawcę majątkowego obowiązek wykonywania swojej zawodowej działalności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się bezstronnością w wycenie nieruchomości. Skoro rzeczoznawca majątkowy dokonując w ramach obowiązujących przepisów prawnych wyceny nieruchomości wykorzystuje zarówno swoją wiedzę specjalistyczną, jak również działa w oparciu o wiążące go standardy zawodowe i kodeks etyki - to ocena prawidłowości sporządzenia takiego operatu szacunkowego powinna być dokonywana z dużą ostrożnością.

Podkreślenia wymaga, iż rzeczoznawca majątkowy nie może odmówić pełnienia funkcji biegłego sądowego - stosownie do art. 174 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a biegłych sądowych z zakresu szacowania nieruchomości powołuje się lub ustanawia spośród osób posiadających uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości w trybie rozdziału 4 działu V ustawy o gospodarce nieruchomościami - Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami, stosownie do art. 174 ust. 4 tej ustawy

Należy podkreślić, że w toku postępowania administracyjnego Skarżący T. B. miał możliwość przedłożenia operatu szacunkowego sporządzonego na jego zlecenie, który podważałby przydatność operatu sporządzonego na zlecenie organu jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzekania, czego nie uczynił. Mógł również skorzystać z możliwości określonej w art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomości i zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu.

Z żadnej z tych możliwości Skarżący nie skorzystał, co prowadzi do stwierdzenia, że zarzuty skargi odnoszące się do nieprawidłowości operatu szacunkowego, który organy przyjęły do ustalenia wysokości odszkodowania, nie zostały udowodnione.

Nie można, w ocenie Sądu , stawiać także tezy, że to na organie spoczywa obowiązek zlecenia wykonania kontroperatu przez innego rzeczoznawcę lub wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców celem wyjaśnienia zaistniałych w toku postępowania wątpliwości strony postępowania. Należy bowiem mieć na uwadze, że w przypadku zaistnienia wątpliwości i niejasności co do operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego to strona skarżąca powinna podejmować działania mające na celu skuteczne jego zakwestionowanie jako środka dowodowego.

Zdaniem Sądu, organ rozpoznający sprawę nie miał obowiązku dopuszczenia wnioskowanego przez T. B. dowodu z opinii innego biegłego , w sytuacji gdy operat W. K. nie budził uzasadnionych wątpliwości co do poprawności jego sporządzenia i zawartych w nim danych. Zaznaczenia wymaga bowiem , że zakwestionowany przez Skarżącego wybór nieruchomości przyjętych do porównania, a także wybór cech rynkowych istotnych dla dokonania wyceny spornej nieruchomości , stanowią domenę rzeczoznawcy stanowiąc istotny element jego wiadomości specjalnych .

Podkreślić należy, że zgodnie z art. 154 u.g.n., wybór metody szacowania oraz bazy porównawczej należy do rzeczoznawcy majątkowego. To jego zadaniem jako osoby dysponującej wiadomościami specjalnymi, jest analiza rynku obrotu nieruchomościami i dobór adekwatnej w okolicznościach danej sprawy metody szacowania uwzględniającej cel wyceny, rodzaj wycenianej nieruchomości, jej położenie i przeznaczenie. Tym samym ocena operatu w zakresie wiadomości specjalnych , co do metody szacowania, jako wyłączna domena rzeczoznawcy majątkowego nie może być przedmiotem oceny ze strony sądu ani organu. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości także decyduje rzeczoznawca, podobnie jak o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania oraz doborze cech rynkowych i ich wag dla określonego rynku.

Z uwagi na to, że sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy operat szacunkowy jest zdaniem Sądu zgodny z prawem, organy miały w pełni podstawy do ustalenia odszkodowania na jego podstawie. Tym samym zarzuty skargi należy uznać za bezzasadnie.

Zdaniem Sądu postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone prawidłowo , zgromadzony w sprawie materiał dowodowy oceniony został właściwie, a mające zastosowanie w sprawie przepisy zostały trafnie zinterpretowane.

Sąd nie doszukał się naruszeń przepisów prawa materialnego czy procesowego, w szczególności art. 7, art. 77 § 1, art. 107 §3 k.p.a. , które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji.

Mając powyższe na uwadze, Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.