Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 816/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2015-12-02 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 6 ust. 2 pkt 1, art. 56, art. 64 ust. 1, art. 61 ust. 1,
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art. 7, art. 8, art. 77 § 1, art. 11, art. 107 § 3, art. 140
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: par. 3-7
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Dnia 2 grudnia 2015 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Renata Kubot-Szustowska Sędziowie Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka Sędzia NSA Grzegorz Szkudlarek (spr.) Protokolant Pomocnik sekretarza Izabela Bielińska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 grudnia 2015 roku sprawy ze skargi A. M. i J. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji oddala skargę. LS


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. decyzją z dnia [...], nr [...], po rozpoznaniu odwołania A. M. i J. M., utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...], nr [...]o warunkach zabudowy.

Stan faktyczny sprawy przedstawia się w sposób następujący:

Prezydent Miasta Ł. decyzją z dnia [...], po rozpoznaniu wniosku inwestora –Spółka A z siedzibą w K., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo – usługowego (powierzchnia sprzedaży do 900 m2), parkingu dla samochodów osobowych (do 60 stanowisk), wewnętrznego układu drogowego, przebudowie zjazdu z ulicy A., budowie zjazdu z ulicy B., budowie totemu reklamowego i urządzeń budowlanych, przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. B. / A., na działkach nr ewid. 493/1, 493/2 i 504/14 oraz fragmentach działek drogowych nr ewid. 483/2, 483/12 i 449/20, w obręb [...]. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia organ wskazał przepis art. 59 ust. 1 i art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2015 roku, poz. 199, dalej jako: "u.p.z.p.").

Odwołanie złożyli A. M. i J.M. domagając się uchylenia decyzji pierwszej instancji w całości i orzeczenie o odmowie ustalenia warunków zabudowy. W motywach odwołania jego autorzy wskazali na naruszenie:

- art. 61 ust. 1 u.p.z.p. poprzez uznanie, iż w sprawie zostały spełnione przesłanki do ustalenia warunków zabudowy, podczas gdy z materiału zgromadzonego w sprawie wynika, iż takowe przesłanki nie zostały spełnione;

- § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588, dalej jako: "rozporządzenie") w zw. z art. 61 ust. 1 i 6 u.p.z.p. polegające na przeprowadzeniu wadliwej, pobieżnej i nieodpowiadającej wymogom prawnym analizy urbanistycznej w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 – 5 u.p.z.p. oraz wyznaczenie obszaru poddanego analizie urbanistycznej większego niż minimalny bez przekonującego uzasadnienia i właściwego, konkretnego oznaczenia analizowanego obszaru, bez wskazania działek uznanych za sąsiednie;

- § 6 ust. 1 i 2 rozporządzenia w zw. z art. 61 ust. 1 i 6 u.p.z.p. poprzez niewłaściwe ustalenie szerokości elewacji frontowej dla planowanej inwestycji poprzez ustalenie jej niezasadnie na poziomie dwukrotnie wyższym od średniego wskaźnika istniejącego dla analizowanego obszaru; oraz

- art. 7 i 8 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2013 roku, poz. 267 ze zm., dalej jako: "K.p.a.") poprzez brak dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienie sprawy, nie mając na względzie interesu społecznego oraz słusznego interesu obywateli, w szczególności właścicieli i użytkowników działek sąsiadujących z terenem planowanej inwestycji.

Odwołujący w szczególności wskazali, iż w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jedynie z uzupełniającą ją zabudową usługową. Rodzaj występujących w obszarze usług (przedszkole, szkoła, centrum ogrodnicze, budynek handlowy, budynek produkcyjno – handlowy) nie pozwalają na ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpoznaniu odwołania, przywołaną na wstępie decyzją, utrzymało w mocy decyzję pierwszoinstancyjną. W motywach rozstrzygnięcia organ opisał dotychczasowy przebieg postępowania oraz przedstawił treść norm prawnych regulujących postępowanie w sprawie warunków zabudowy wskazując następnie, iż w celu ustalenia warunków zabudowy organ – zgodnie z treścią § 3 rozporządzenia – wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 – 5 u.p.z.p. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m.

Jak podkreśliło Kolegium, organ pierwszej instancji wyznaczył wokół terenu inwestycji, którego dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany, którego granice zostały wyznaczone, zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia, w wielkości odpowiadającej trzykrotnej szerokości frontu terenu inwestycji i zdaniem Kolegium, są prawidłowe dla oceny dopuszczalności zabudowy inwestowanego terenu. Wyznaczone w ten sposób granice obszaru analizy stanowią granicę minimalną. Znajdująca się w aktach sprawy mapa z zaznaczonymi granicami terenu objętego analizą wskazuje na istnienie w tym obszarze kilku działek odpowiadających wymogom zawartym w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., tj. mogących stanowić podstawę do ustalenia i odwzorowania funkcji oraz cech dla przyszłej zabudowy.

W obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca oraz w zabudowie bliźniaczej. Uzupełnieniem tej zabudowy jest zabudowa usługowa, która znajduje się między innymi przy ul. C nr 1/3 (szkoła), ul. D nr 11/9 i 13/15 (zabudowa usługowo – produkcyjna – wytwórnia artykułów z tworzyw sztucznych), ul. B. 42/46 (sprzedaż roślin, przedszkole), ul. B. 66 i 64, ul. E nr 55, 55a i 65 (zabudowa usługowo – handlowa), ul. F nr 50 (pawilon handlowy). Na tym obszarze istnieje też zabudowa o funkcji mieszkalno – usługowej (m.in. ul. G nr 18, ul. H nr 8 i 3a). Wymienione obiekty zlokalizowane są w minimalnych granicach obszaru analizowanego. Reasumując SKO stwierdziło, że planowana inwestycja o funkcji handlowo – usługowej stanowi kontynuację funkcji występującej w obszarze analizowanym, mieści się w granicach istniejącego sposobu zagospodarowania terenu i sposobu użytkowania istniejących obiektów. Nie godzi pod względem funkcji w zastany stan istniejącej zabudowy, jaka występuje w obszarze analizowanym.

W ocenie Kolegium, przeprowadzona w sprawie analiza wykazała spełnienie warunków wynikających z art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 u.p.z.p., zatem zgodnie z art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., organ nie może odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy. Do decyzji dołączone zostały załączniki w postaci graficznej i tekstowej. Wyniki przeprowadzonej analizy przedstawione w części tekstowej wskazują, że wnioskowana zabudowa na wskazanych we wniosku działkach jest zgodna z zasadą kontynuacji funkcji, tj. planowana zabudowa mieści się w granicach zastanego na danym terenie sposobu zagospodarowania terenu. Nie może bowiem budzić wątpliwości fakt, iż planowany obiekt będzie kontynuował funkcję handlową i usługową, jednocześnie będąc uzupełnieniem funkcji mieszkaniowej. W ocenie SKO, inwestycja spełnia także pozostałe warunki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w zakresie zgodności parametrów i cech zabudowy.

Przechodząc do analizy poszczególnych parametrów zabudowy organ wskazał, iż obowiązującą linię zabudowy wyznaczono, na podstawie § 4 ust. 1 rozporządzenia, linię na przedłużeniu zabudowy na działce przy ul. B. 50 oraz na działce przy ul. C nr 1/3, w odległości 8 m od granicy działek stanowiących teren inwestycji. Obowiązującą zaś linię zabudowy od strony ul. A. wyznaczono także stosownie do § 4 ust. 1 rozporządzenia, na przedłużeniu istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej przy ul. A. 6 i 6a, w odległości 6 m od granicy terenu inwestycji.

Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, dla działek nr ewid. 493/1, 493/2 i 504/14, wyznaczono zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia. Jak bowiem wynika z analizy średni wskaźnik wielkości dla całej zabudowy w obszarze analizowanym jest zróżnicowany i wynosi od 0,02 do 0,72, zatem średnio 0,25. Przyjęty w decyzji wskaźnik w wysokości 0,09 do 0,11 zawiera się w przedziale wielkości tego parametru w obszarze analizowanym, przy czym zarówno minimalna, jak też maksymalna jego wielkość znajdują swój odpowiednik w obszarze analizowanym. Działanie takie, w ocenie Kolegium, należy uznać za prawidłowe.

Dalej organ podkreślił, że sporządzona analiza urbanistyczna wskazuje jednoznacznie na fakt, iż szerokości elewacji frontowych obiektów są bardzo zróżnicowane i wynoszą od 4,5 m do 55 m, średnio 10,9 m. Ustalona na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia, wielkość tego parametru od 22 m do 31 m zawiera się w przedziale szerokości elewacji frontowych w obszarze analizowanym. Odnosząc się do tego sposobu ustalenia szerokości elewacji frontowej organ wskazał, iż zachowanie ładu architektonicznego, co jest nadrzędnym celem decyzji o warunkach zabudowy (art. 1 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.) wymaga konkretnego określenia wysokości i szerokości przyszłej inwestycji budowlanej. Przy czym nie stoi w sprzeczności z obowiązującymi przepisami określenie tego parametru w wielkości od minimalnej do maksymalnej, gdyż takie rozwiązanie, ułatwiające dostosowanie projektu budowlanego do decyzji o warunkach zabudowy, zapewnia także zachowanie ładu architektonicznego, pod warunkiem odpowiedniego określenia tych wielkości. Ten warunek, zdaniem Kolegium, spełnia decyzja organu pierwszej instancji. Mimo, iż rozpiętość wielkości dopuszczonych zaskarżoną decyzją jest znaczna (od 22 m do 31 m), to jednakże uzasadnienie dla takiego działania zawarte w analizie urbanistycznej SKO uznało za wystarczające. W sprawie istniała możliwość wyznaczenia szerokości elewacji frontowej w sposób rekomendowany w analizie, co pozostaje w zgodzie przepisem § 6 ust. 2 rozporządzenia.

W obszarze analizowanym występuje szereg obiektów o szerokości elewacji frontowej zbliżonej i większej od dolnej wielkości przedziału ustalonego w decyzji dla planowanego budynku (obiekty na działkach nr ewid. 504/12, 475, 167, 226, 441). Nie oznacza to jednakże, że maksymalna wielkość tego parametru, tj. 31 m narusza w tej sprawie § 6 ust. 2 rozporządzenia. Wyznaczona wielkość mieści się w granicach wielkości tego parametru w obszarze analizowanym, a to za sprawą dwóch budynków o funkcji usługowej zlokalizowanych w granicach tego obszaru, tj. budynku szkoły (51 m) oraz budynku przy ul. D nr 9/11 (55 m). Uwzględnienie tych budynków dla potrzeb określenia parametrów planowanej zabudowy było konieczne bowiem zlokalizowane są one w minimalnych granicach obszaru analizowanego. Jednakże zasadnie przyjęto, że bezpośrednie nawiązanie tym parametrem właśnie do tych obiektów naruszałoby zasadę dobrego sąsiedztwa zarówno z uwagi na okoliczność, że są to obiekty jednostkowe w obszarze analizowanym, jak też wobec faktu, że przyszła inwestycja planowana jest do realizacji w sąsiedztwie zabudowy o dominującej funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej. Ustawodawca w § 6 ust. 2 rozporządzenia dopuścił możliwość wyznaczenia szerokości elewacji frontowej w sposób inny niż odpowiadający średniej, o ile wynika to ze sporządzonej w sprawie analizy zatem, w ocenie Kolegium, istniały podstawy do takiego działania. Zarówno stan zabudowy i zagospodarowania nieruchomości w obszarze analizowanym, jak też funkcja planowanego obiektu uzasadniają twierdzenie, że określona w decyzji szerokość elewacji frontowej nie naruszy ładu przestrzennego, a przy tym nie zniweczy zamiaru inwestycyjnego, co w sposób oczywisty musiałoby mieć miejsce przy konieczności dostosowania szerokości elewacji frontowej do średniej tego parametru w obszarze analizowanym.

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki w decyzji pierwszej instancji została wyznaczona w przedziale od 3,5 m do 6,4 m. W obszarze analizowanym występują budynki o wysokości elewacji frontowych od 3 m do 11 m, średnio 6,4 m. Jak podkreśliło Kolegium, ustalona wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej jest zgodna z § 7 ust. 4 rozporządzenia, ale także uwzględnia wniosek inwestora i umożliwia zagospodarowanie terenu inwestycji zgodnie z jego przeznaczeniem (wynikającym z zagospodarowania nieruchomości sąsiednich) oraz zachowanie ładu przestrzennego w obszarze analizowanym.

Analogicznie, za prawidłowy SKO uznało sposób ustalenia geometrii dachu planowanego budynku – stosownie do § 8 rozporządzenia – odpowiada geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.

Reasumując Samorządowe Kolegium Odwoławcze napisało, że w prawidłowo wyznaczonych przez Prezydenta Miasta Ł. granicach obszaru analizowanego występuje zabudowa o funkcji mieszkaniowej, handlowej i usługowej. Planowany obiekt będzie więc kontynuował funkcję handlową i usługową. Jego wymiary nie odbiegają od parametrów zabudowy znajdującej się w obszarze analizowanym, zatem stwierdzenie odwołujących, iż planowana inwestycja godzi w zasadę ładu przestrzennego, jest nacechowane duża dawką subiektywności.

Należy także wskazać, że teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej –ul. B. – przez projektowany zjazd i ul. A. – przez istniejący zjazd przewidziany do przebudowy.

Teren objęty wnioskiem nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Decyzja także jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Decyzja w sprawie warunków zabudowy nie jest decyzją uznaniową, co oznacza, że organ właściwy do wydania takiej decyzji zobowiązany jest wydać pozytywną decyzję, jeśli wnioskowane zamierzenie inwestycyjne czyni zadość wszystkim wymogom wynikającym z konkretnych przepisów prawa.

W skardze na powyższą decyzję A. M. i J.M. domagając się uchylenia decyzji organów obu instancji wskazali na naruszenie przepisów postępowania, ale także i norm prawa materialnego. W pierwszej kolejności autorzy skargi wskazali na naruszenie:

- art. 61 ust. 1 u.p.z.p. poprzez uznanie, iż w sprawie zostały spełnione wskazane w tym przepisie przesłanki, co skutkowało ustaleniem warunków zabudowy dla inwestycji, podczas gdy z materiału zgromadzonego w sprawie wynika, iż nie zostały spełnione wszystkie przesłanki konieczne do wydania decyzji o warunkach zabudowy, w szczególności brak jest w analizowanym terenie działki zabudowanej w sposób pozwalający na odniesienie gabarytów planowanej inwestycji do gabarytów obiektów o tej samej lub podobnej funkcji zlokalizowanych w analizowanym obszarze,

- § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia w zw. z art. 61 ust. 1 i 6 u.p.z.p. polegające na przeprowadzeniu wadliwej, pobieżnej i nieodpowiadającej wymogom prawnym analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 – 5 u.p.z.p.,

- § 6 ust. 1 i 2 rozporządzenia w zw. z art. 61 ust. 1 i 6 u.p.z.p. poprzez niewłaściwe ustalenie szerokości elewacji frontowej dla inwestycji poprzez ustalenie jej niezasadnie na poziomie trzykrotnie wyższym od średniego wskaźnika istniejącego dla analizowanego obszaru.

W sprawie naruszone zostały także przepisy art. 7, 8, 77 § 1, 11, 107 § 3 w zw. z art. 140 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2013 roku, poz. 267 ze zm., dalej jako: "K.p.a.") poprzez niedostateczne i niedokładne wyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy w szczególności niewskazanie przez organ konkretnych nieruchomości w oparciu o które dokonano ustaleń parametrów planowanej zabudowy oraz art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu pierwszej instancji mimo naruszenia przez ten organ art. 61 ust. 1 u.p.z.p. i § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia.

W motywach skargi jej autorzy wyjaśnili, że inwestycja została zaplanowana na obszarze z niemalże wyłączną, a niewątpliwie zdecydowanie dominującą funkcją mieszkaniową zabudowy. Funkcja mieszkaniowa jest standardem, a odstępstwo stanowią pojedyncze punkty usługowe stanowiące jej uzupełnienie. Obok zabudowań mieszkalnych w postaci domów jednorodzinnych występują tereny zielone. W ocenie skarżących, w sprawie nie bez znaczenia pozostaje także rodzaj usług, gdyż inaczej dla zagospodarowania terenu i jego funkcji przedstawia się centrum ogrodnicze i przedszkole, szkoła czy przychodnia lekarska, a inaczej inwestycja w postaci budynku handlowo – usługowego o powierzchni sprzedaży 900 m2 z parkingiem dla samochodów osobowych do 60 stanowisk z totemem reklamowym. Tego rodzaju inwestycja niewątpliwe będzie dominować w okolicy, czym zaburzy zastany ład przestrzenny, gdyż nie pasuje do istniejącej harmonijnej całości, choćby ze względów gospodarczo – społecznych, środowiskowych, kulturowych oraz kompozycyjno –estetycznych. Nie jest możliwym pogodzenie planowanej zabudowy z istniejącą funkcją zabudowy mieszkaniowej, bowiem wykracza ona poza granice zastanego sposobu zagospodarowania i użytkowania obiektów. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej zabudowy już istniejącej.

W ocenie strony, organy naruszyły przepis § 6 ust. 2 rozporządzenia bowiem nie wyjaśniły w motywach rozstrzygnięć sposobu ustalenia szerokości elewacji odstępując od określenia tego parametru zabudowy w nawiązaniu do wartości ustalonych w obszarze analizowanym. Ustalenie szerokości elewacji na nowej inwestycji trzykrotnie wyższej niż średnia wbrew twierdzeniom organu zaburzy istniejący ład przestrzenny i de będzie kontynuacją cech zabudowy występujących na obszarze analizowanym.

Organy nie przeprowadziły pełnej analizy, nie odniosły się do gabarytów planowanej inwestycji w kontekście gabarytów obiektów o tej samej lub podobnej funkcji, zrealizowanych w analizowanym obszarze. Organy nie wykazały, by w obszarze analizowanym znajdowały się budynki o analogicznych lub zbliżonych gabarytach do planowanej zabudowy usługowej, które pełniły by tą samą lub podobną funkcję.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację zaprezentowaną w uzasadnieniu kwestionowanego w skardze rozstrzygnięcia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skargi nie zasługują na uwzględnienie.

Stosownie do postanowień art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 roku, poz. 270 ze zm., dalej jako: "P.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej. Oznacza to, iż sąd bada zgodność z prawem (legalność) zaskarżonego aktu pod kątem jego zgodności z prawem materialnym, określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym, regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej.

Sąd uwzględniając skargę na decyzję uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" – "c" P.p.s.a.). Stosownie do uregulowania art. 151 P.p.s.a., w razie nieuwzględnienia skargi w całości albo w części, sąd skargę oddala w całości albo w części.

Oceniając legalność zaskarżonej decyzji sąd uznał, że organy prawidłowo przeprowadziły postępowanie dowodowe, ustaliły stan faktyczny i wydały rozstrzygnięcia odpowiadające zebranym dowodom oraz przepisom prawa.

Wywody Sądu powinna rozpocząć uwaga, iż przedmiotem skargi jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta w sprawie ustalenia dla inwestora – Spółki A warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budynku handlowo – usługowego, parkingu dla samochodów osobowych, wewnętrznego układu drogowego, przebudowie zjazdu z ul. I, budowie zjazdu z ul. B., budowie totemu reklamowego i urządzeń budowlanych, przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. B. / ul. A., na działkach nr ewid. 493/1, 493/2, 504/14 i fragmencie działek drogowych nr ewid. 483/2, 483/12 i 449/20.

Przystępując do merytorycznej oceny zasadności skargi zastrzec należy, iż każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich (art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.). Osoba uprawniona do nieruchomości może ją zagospodarować w zakresie obowiązującego prawa w sposób dowolny. Co prawda musi to uczynić zgodnie z wymogami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy, ale postanowienia w niej zawarte stanowią konkretyzację przepisów, które należy wykładać na korzyść uprawnień inwestora.

Podstawę prawną rozstrzygnięcia w sprawie stanowił przepis art. 61 powołanej już wcześniej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który stanowi, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 u.p.z.p., o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest na podstawie analizy przygotowanej w oparciu o przepisy powołanego już wcześniej rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku. Z przepisu § 1 rozporządzenia wynika, że określa ono sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Podstawową i niezmiernie istotną czynnością w toku postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy jest przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, czyli analizy urbanistycznej. Rzeczona analiza ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w sprawie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działań organów administracji w takim postępowaniu (por. np. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 1 lutego 2012 roku, IV SA/Po 926/11; wszystkie orzeczenia powołane w uzasadnieniu są dostępne w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem orzeczenia.nsa.gov.pl).

W toku postępowania administracyjnego organ wyznaczył obszar analizowany i przeprowadził w nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Przepis § 3 ust. 3 rozporządzenia określa, że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m.

W stanie faktycznym sprawy organ wyznaczył obszar analizowany o szerokości 339 m, gdyż szerokość frontu działki inwestycyjnej, która przylega bezpośrednio do drogi, z której odbywać się będzie główny wjazd, ma szerokość 113 m. Tak przyjęty teren objęty analizą, czyli teren w minimalnych rozmiarach – zdaniem składu orzekającego – jest wystarczający w sprawie, bowiem tenże teren jest zlokalizowany w zurbanizowanej części miasta, gdzie występuje zwarta zabudowa tworząca spójną całość urbanistyczną, która pozwala na określenie parametrów planowanej inwestycji. Tak określona wielkość obszaru analizowanego odpowiada prawu i jest uzasadniona przede wszystkim faktem istnienia na tym terenie zabudowy i racjonalnej całości urbanistycznej. Jak podkreślił autor analizy urbanistycznej, obszar analizowany w wyznaczonych granicach zawiera charakterystyczne dla danego terenu funkcje i sposób zagospodarowania.

W prawidłowo zatem wyznaczonym obszarze analizowanym organ stwierdził istnienie zabudowy mieszkaniowej z udziałem zabudowy usługowej stanowiącej uzupełnienie tej pierwszej. W obszarze analizowanym odnotowano występowanie funkcji oświatowej (szkoła), usługowo – produkcyjnej i usługowej. Obok terenów zabudowanych występują tereny niezabudowane i tereny zielone. Budynki w obszarze analizowanym są bardzo zróżnicowane architektonicznie.

Na terenie objętym zamierzeniem inwestycyjnym planowany jest do realizacji budynek handlowo – usługowy wraz z budową miejsc parkingowych, wewnętrznego układu drogowego, przebudowie istniejącego zjazdu i budowie kolejnego zjazdu oraz budowie totemu reklamowego i urządzeń budowlanych.

Z zestawienia rodzaju zabudowy, stwierdzonej w obszarze analizowanym i planowanej przez inwestora, w żadnym razie nie można wyprowadzić wniosku o sprzeczności tych dwóch rodzajów zabudowy. Oznacza to, iż w sprawie spełniona jest przesłanka określona w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., czyli zasada dobrego sąsiedztwa. Powołana zasada ma na celu zachowanie w procesie inwestycyjnym kontynuacji funkcji, formy architektonicznej, gabarytów zabudowy oraz sposobu zagospodarowania terenu. Zachowanie tych elementów oznacza, że powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek, nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Stwierdzona w obszarze analizowanym zabudowa – zdaniem sądu – pozwala na określenie parametrów planowanej zabudowy.

Utrwalony jest w orzecznictwie sądów administracyjnych pogląd, który skład orzekający w niniejszej sprawie w pełni podziela, że gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony. Z ustaleń analizy urbanistycznej, które nie mogą być skutecznie kontestowane, bezspornie wynika, iż w obszarze analizowanym występuje wielofunkcyjna zabudowa miejska, czyli obiekty mieszkalne, usługowo – produkcyjne oraz usługowe. Gdy w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa wraz z towarzyszącą jej zabudową usługowo – produkcyjną, realizacja obiektu handlowo – usługowego wkomponowuje się w istniejącą zabudowę w obszarze analizowanym (por. np. wyroki NSA: z dnia 26 czerwca 2012 roku, II OSK 586/11; z dnia 16 września 2011 roku, II OSK 1360/10 oraz wyroki WSA: w Warszawie z dnia 24 października 2013 roku, VIII SA/Wa 634/13; w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 31 stycznia 2013 roku, II SA/Go 860/12; w Gliwicach z dnia 4 października 2007 roku, II SA/Gl 262/07 i inne).

Wyjaśnić należy, iż przeszkodę do wydania inwestorowi pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy mogła stanowić jedynie stwierdzona kolizja między funkcją występującą w obszarze analizowanym, a funkcją objętą zamierzeniem inwestycyjnym. Przy czym kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie oznacza tożsamości, lecz umożliwia uzupełnienie funkcji istniejącej o zagospodarowanie uznawane za uzupełniające i nie wchodzące z nią w kolizję. Na występowanie takiej kolizji nie powołała się w sprawie strona skarżąca, a nadto lektura akt potwierdza, że takowego konfliktu nie ma.

Jak już wcześniej wskazywano, w sprawie inwestor planuje budynek handlowo – usługowy wraz z niezbędną infrastrukturą. Taki rodzaj zabudowy nie sprzeciwia się wielofunkcyjnej zabudowie miejskiej z występującymi w jej ramach usługami i obiektami usługowo – produkcyjnymi.

W tym miejscu odnieść się należy do zarzutu strony skarżącej wskazującego na naruszenie art. 61 ust. 1 u.p.z.p. z uwagi na brak w obszarze analizowanym działki zabudowanej w sposób pozwalający na odniesienie gabarytów planowanej inwestycji do gabarytów obiektów o tej samej lub podobnej funkcji zlokalizowanych w analizowanym obszarze. Ponadto, strona skarżąca podnosiła argument, że inwestycja została zaplanowana na obszarze z niemalże wyłączną, a niewątpliwie zdecydowanie przeważającą funkcją mieszkaniową. To funkcja mieszkaniowa jest standardem, a odstępstwo stanowią pojedyncze punkty usługowe stanowiące jej uzupełnienie. W ocenie Sądu wskazany argument nie jest uzasadniony, bowiem powołany przepis art. 61 ust. 1 u.p.z.p., dla zachowania zasady dobrego sąsiedztwa, nie wymaga dostosowania nowej zabudowy do przeważającej, czy dominującej zabudowy w obszarze analizowanym. Za zgodne z zasadą dobrego sąsiedztwa należy jednak uznać określenie warunków zabudowy dla kontynuacji funkcji zabudowy innej niż dominująca w obszarze analizowanym (por. np. wyroki WSA: w Białymstoku z dnia 22 stycznia 2015 roku, II SA/Bk 738/11; w Bydgoszczy z dnia 13 sierpnia 2013 roku, II SA/Bd 428/13 i inne). W obszarze analizowanym – jak już wskazano wcześniej – występuje zabudowa mieszkaniowa wraz z zabudową usługową i usługowo – produkcyjną. Kontynuacja funkcji oznacza, iż nowa zabudowa musi mieścić się w granicach zastanego w analizowanym obszarze sposobu zagospodarowania terenu, a nie wyłącznie zabudowy dominującej w tymże obszarze.

W dalszej kolejności przypomnieć należy, iż organ pierwszej instancji wydał decyzję o warunkach zabudowy, którą Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy podzielając pogląd o dopuszczalności zabudowy i sposobie wyznaczenia parametrów zabudowy. I tak w decyzji o warunkach zabudowy znalazły się wszystkie postanowienia wynikające z przepisów § 4 – § 8 rozporządzenia.

Przede wszystkim linię zabudowy wyznaczono w załączniku graficznym do decyzji jako obowiązującą linię zabudowy na przedłużeniu zabudowy na działce przy ul. B nr 50 i ul. C nr 1/3 w odległości 8 m od granicy działki. Natomiast obowiązującą linię zabudowy od ul. A wyznaczono jako przedłużenie istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich w odległości 6 m od granicy działki. W analizie, uzasadniając wyznaczenie obowiązujących linii zabudowy, organ wskazał jako podstawę rozstrzygnięcia przepis § 4 ust. 1 rozporządzenia stanowiący, iż obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Uzasadniając wyznaczenie linii zabudowy autor analizy powołał się także na treść przepisu § 4 ust. 4 rozporządzenia dopuszczającego inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej. Autor analizy uzasadniając zastosowanie wyjątku, czyli § 4 ust. 4 rozporządzenia, zwrócił uwagę na treść przepisów szczególnych, czyli ustawy o drogach publicznych, która w art. 43 dopuszcza możliwość zlokalizowania zabudowy w odległości minimum 8 m od drogi powiatowej lub 6 m od drogi gminnej. Ustalenie linii zabudowy na podstawie § 4 ust. 4 rozporządzenia jest zatem uzasadnione treścią przepisów szczególnych, tym samym nie można czynić organowi zarzutu naruszenia prawa.

Zdaniem składu orzekającego wyznaczenie dwóch linii zabudowy z dwóch stron działki – w stanie faktycznym ustalonym w sprawie – jest dopuszczalne, a ogranicza w zabudowie przede wszystkim inwestora, a nie autora skargi.

W dalszej kolejności organ, stosownie do regulacji § 5 rozporządzenia, określił wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy. Przepis ten określa, iż rzeczony parametr w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (§ 5 ust. 1 rozporządzenia). Przy czym dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy (§ 5 ust. 2 rozporządzenia). Jak napisał organ wskaźnik zabudowy w obszarze analizowanym zawiera się w przedziale od 0,02 do 0,72, co daje średnią na poziomie 0,25. W obszarze analizowanym ład przestrzenny tworzą głównie nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi o wysokim wskaźniku zabudowy (np. 0,54 lub 0,74). Jednocześnie występuje także uzupełniająca zabudowa usługowa o niskim wskaźniku zabudowy (np. 0,04 lub 0,13), która uzupełnia kwartały zabudowy jednorodzinnej w sposób odmienny. Na inwestowanym terenie istniejąca dotychczas zabudowa daje wskaźnik na poziomie 0,04, a po uwzględnieniu zabudowy planowanej wskaźnik ten będzie wynosił 0,10, zatem nie będzie przekraczał średniego wskaźnika z obszaru analizowanego. W tej sytuacji, biorąc pod uwagę znaczące zróżnicowanie wskaźników w obszarze analizowanym oraz uwzględniając wniosek inwestora, organ wyznaczył wskaźnik powierzchni zabudowy na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia w przedziale od 0,09 do 0,11 powierzchni terenu inwestycji. Tak ustalony wskaźnik zawiera się w przedziale wartości występujących w obszarze analizowanym. Sąd nie dostrzegł w tym zakresie uchybień. Przepis § 5 ust. 2 rozporządzenia umożliwia odstąpienie od wyznaczenia wartości średniej pod warunkiem, że znajduje to swoje motywy w wynikach analizy. W analizie zawarto uzasadnienie, zatem nie można stwierdzić w tym zakresie naruszeń.

Kolejnym newralgicznym elementem decyzji o warunkach zabudowy jest konieczność określenia szerokości elewacji frontowej, której wyznaczenie normuje przepis § 6 ust. 1 rozporządzenia. Zgodnie z jego treścią, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%, przy czym – na mocy § 6 ust. 2 rozporządzenia – dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, gdy wynika to z analizy. Szerokość elewacji frontowych zabudowy wynosi od 4,5 m do 55 m, czyli średnio 10,9 m. Inwestor wnioskował o ustalenie szerokości elewacji frontowej na poziomie od 22 m do 31 m. W tej sytuacji organ pierwszej instancji powołując się na ustalenia analizy ustalił rzeczony parametr w przedziale od 22 m do 31 m. W analizie tymczasem uzasadniając zastosowanie w sprawie regulacji § 6 ust. 2 rozporządzenia wskazano, że wartość średnia jest charakterystyczna przede wszystkim dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na niewielkich działkach, zatem o małej szerokości elewacji frontowej. Na działkach o dużej powierzchni szerokość elewacji frontowych jest większa wynosząc od 26 m do 55 m. Inwestowany teren ma szerokość 113 m. Uwzględniając odmienny sposób zagospodarowania i intensywności użytkowania terenów zlokalizowanych wokół objętej planami inwestycyjnymi działki, organ ustalił rzeczony parametr z powołaniem się na treść § 6 ust. 2 rozporządzenia. Jako uzasadnienie dla odmiennego określenia wskazanego parametru organ powołał się na występowanie w obszarze analizowanym zabudowy o podobnych parametrach do wnioskowanych, na działkach o dużej powierzchni szerokość elewacji frontowej jest większa, co – w przekonaniu organu – pozwala na ustalenie komentowanego parametru w przedziale od 22 m do 31 m. Jak podkreślono w analizie tak określona wielkość, mimo iż jest wyższa od wartości średniej, to nadal mieści się w wielkościach występujących w obszarze analizowanym. Podobnie jak w przypadku wcześniejszych parametrów, nie można czynić organowi zarzutu naruszenia prawa, skoro przepis rozporządzenia dopuszcza odstępstwo pod pewnym warunkiem. W sprawie niniejszej warunek ten został spełniony, gdyż wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej wynika z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

W tym miejscu odnieść się należy do zarzutu strony skarżącej, iż w sprawie doszło do naruszenia § 6 ust. 1 i 2 rozporządzenia poprzez ustalenie szerokości elewacji frontowej na poziomie trzykrotnie wyższym od średniego wskaźnika w obszarze analizowanym. Niewątpliwie, szerokość elewacji frontowej ustalono w przedziale od 22 m do 31 m, podczas gdy wartość średnia w obszarze analizowanym wynosi 10,9 m. Jednakże tak ustalona wartość dla inwestowanej nieruchomości – mimo iż jest wyższa od wartości średniej – nadal mieści się w zakresie ustalonym w obszarze analizowanym (od 4,5 m do 55 m). Jak wskazano wcześniej, przepis § 6 ust. 2 pozwala na zastosowanie odstępstwa gdy znajduje to swoje uzasadnienie w analizie, a skoro takowe uzasadnienie zawarto w analizie, nie można stwierdzić by organ naruszył przepis § 6 ust. 1 i 3 rozporządzenia. Z tego powodu przywołany zarzut skargi nie zasługuje na uwzględnienie.

W decyzji o warunkach zabudowy ustalić także należy wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej zgodnie z postanowieniami § 7 rozporządzenia, zatem jako przedłużenie górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W analizie wskazano, że w obszarze analizowanym występuje niejednolita zabudowa, w tym także pod względem wysokości. Budynki w obszarze analizowanym to jedno, dwu lub trzykondygnacyjne obiekty o wysokości krawędzi elewacji frontowej od 3 m do 11 m, co daje wartość średnią 6,4 m. W sprawie organ zatem określił tę wielkość na poziomie od 3,5 m do 6,4 m powołując się na to, że w analizie zwrócono uwagę na różnorodność w obszarze analizowanym i wyjaśniono, iż planowany budynek o tak ustalonej wysokości nie zaburzy istniejącego ładu przestrzennego i nie będzie dominował wśród otaczającej go zabudowy mieszkaniowej. Taka sytuacja nie narusza treści § 7 ust. 4 rozporządzenia, bowiem tenże przepis dopuszcza wyznaczenie innej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy. Podobnie jak w przypadku wcześniej omawianych parametrów, nie można czynić organowi zarzutu naruszenia prawa, skoro przepis rozporządzenia dopuszcza odstępstwo pod pewnym warunkiem. W sprawie niniejszej warunek ten został spełniony, gdyż wyznaczenie innej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej wynika z analizy urbanistycznej.

Końcowym elementem decyzji wynikającym z treści § 8 rozporządzenia są postanowienia odnoszące się do geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki), którą ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących w obszarze analizowanym. W decyzji pierwszej instancji organ określił, że inwestycja powinna mieć dach wielospadowy o kącie nachylenia połaci dachowych od 5° do 10°, wysokość górnej kalenicy od 4 do 7,5 m, kalenica równoległa lub prostopadła do północnej granicy działki. W obszarze analizowanym bowiem organ stwierdził duże zróżnicowanie, gdzie występują głównie dachy jedno, dwu lub wielospadowe o spadku połaci od 5° do 80°, kalenica prostopadła lub równoległa do frontu. Ustalenia w tym zakresie odpowiadają prawu, a zaplanowana geometria dachu została dostosowana do geometrii dachów charakterystycznych dla tej samej zabudowy.

Nawiązując do treści cytowanego wcześniej przepisu art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wyjaśnić również należy, iż zgromadzony w aktach administracyjnych materiał dowodowy potwierdza spełnienie przez inwestora także pozostałych warunków określonych w tym przepisie. W szczególności wskazać należy, iż działki objęte zamierzeniem inwestycyjnym mają zapewniony dostęp do drogi publicznej, a uzbrojenie terenu, które już istnieje na działce jest wystarczające dla planowanej budowy. Teren ten nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.

Reasumując dotychczasowe uwagi, w ocenie sądu, wymagania formalne, określone w cytowanych przepisach i niezbędne do wydania decyzji o warunkach zabudowy, zostały spełnione. Sąd nie dopatrzył się w tym zakresie uchybień mogących stanowić podstawę do wyeliminowania z obrotu prawnego decyzji o warunkach zabudowy. W tym miejscu sięgając do regulacji art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. zaakcentować należy, iż nie można odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi.

Wbrew zarzutom skarżących w sprawie spełnione zostały spełnione warunki do wydania decyzji pozytywnej dla inwestora, czyli decyzji ustalającej warunki zabudowy. W szczególności podkreślić należy, iż – co wynika z wcześniej przedstawionych argumentów – w sprawie planowana inwestycja nie narusza zasady dobrego sąsiedztwa.

Odnosząc się do zarzutów skargi należy wskazać, iż w ocenie strony skarżącej w sprawie doszło do naruszenia § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia w zw. z art. 61 ust. 1 i 6 u.p.z.p. poprzez przeprowadzenie wadliwej, pobieżnej i nieodpowiadającej wymogom prawnym analizy urbanistycznej w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 – 5 u.p.z.p. Wbrew twierdzeniom strony, analiza urbanistyczna przygotowana na potrzeby sprawy niniejszej spełnia wymagania powołanego przepisu, jest pełna i szczegółowa. W analizie zawarto wszystkie niezbędne informacje, dane są przedstawione w sposób czytelny, a wnioski analizy nie budzą wątpliwości. Do analizy dołączono mapy spełniające wymagania z wyrysowanym obszarem analizowanym.

W dalszej argumentacji strona skarżąca wyraziła pogląd, iż w sprawie doszło do naruszenia art. 7, art. 8, art. 77 § 1, art. 11 i art. 107 § 3 w zw. z art. 140 K.p.a. poprzez niedostateczne i niedokładne wyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy, w szczególności niewskazanie konkretnych nieruchomości w oparciu, o które dokonano ustaleń parametrów planowanej zabudowy. Sąd analizując materiał zgromadzony w aktach administracyjnych w kontekście tych zarzutów nie stwierdził okoliczności je potwierdzających. Wszystkie czynności przeprowadzone w sprawie, które były niezbędne do załatwienia wniosku inwestora, znajdują swoje potwierdzenie w dokumentach załączonych do akt administracyjnych. Także wszystkie okoliczności, które miały wpływ na rozstrzygnięcie były przedmiotem uwagi organów obu instancji. Wbrew twierdzeniom strony, w analizie urbanistycznej wskazano wiele nieruchomości z podaniem parametrów, które na danym etapie były przedmiotem uwagi sporządzającego analizę. Wbrew ewentualnym oczekiwaniom strony, organ nie ma obowiązku ani w analizie urbanistycznej, ani tym bardziej w decyzji o warunkach zabudowy, wskazywać konkretnie nieruchomości, które stanowią punkt odniesienia dla wyznaczenia konkretnego parametru zabudowy.

Przystępując do konkluzji zwrócić uwagę wypada na utrwalony w orzecznictwie sądów administracyjnych pogląd, który podziela także skład orzekający, iż sprzeciw społeczny okolicznych mieszkańców towarzyszący zabudowie nie może blokować planów inwestycyjnych, gdy spełnione są wszystkie niezbędne przesłanki warunkujące zabudowę (por. np. wyroki WSA: w Krakowie z dnia 11 grudnia 2013 roku, II SA/Kr 1205/13; w Ł. z dnia 10 kwietnia 2013 roku, II SA/Łd 8/13; w Lublinie z dnia 18 października 2011 roku, II SA/Lu 604/11 i inne). Innymi słowy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie jest uzależnione od zgody właścicieli sąsiednich gruntów. Niewątpliwie skarżący będący mieszkańcami okolicznych domów sąsiadujących z inwestowanym terenem woleliby mieć do swojej dyspozycji teren zielony, ale to nie może ograniczać inwestora w zabudowie terenu, do którego legitymuje się on (lub będzie legitymował) prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W toku postępowania w sprawie warunków zabudowy nie podlega ochronie faktyczne wykorzystanie gruntu, które to wykorzystanie nie znajduje swojej podstawy w akcie prawnym (np. w służebności). Przede wszystkim należy zaakcentować, iż – co już wcześniej podkreślono – inwestor ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich (art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.).

Reasumując powyższe rozważania sąd uznał działanie organów administracji w przedmiotowej sprawie za zgodne z regulacją prawa materialnego. Skład orzekający nie dopatrzył się również naruszenia przepisów procedury w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy. Wobec czego, na podstawie art. 151 P.p.s.a., Sąd orzekł o oddaleniu skargi w całości.

IB