Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1402/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2011-04-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6076 Sprawy objęte dekretem o gruntach warszawskich
Hasła tematyczne: Grunty warszawskie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 1, 5, 7 ust. 1 I 2
journal: Dz.U. 1945 nr 50 poz 279
law: Dekret z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy.
article: art. 50, 140
journal: Dz.U. 1964 nr 16 poz 93
law: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
article: art. 31
journal: Dz.U. 2000 nr 46 poz 543
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Lenart (spr.) Sędziowie WSA Dariusz Chaciński WSA Marta Kołtun-Kulik Protokolant specjalista Jolanta Dominiak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 marca 2011 r. sprawy ze skargi K. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] czerwca 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] czerwca 2010 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta W. nr [...] z dnia [...] stycznia 2009 r.- którą ustanowił on na lat 99 prawo użytkowania wieczystego do gruntu o powierzchni [...] m², położonego w W. przy ul. [...] oraz ustalił czynsz symboliczny z tego tytułu.

W toku postępowania ustalono następujący stan faktyczny.

Nieruchomość położona w W. przy ul. [...], ozn. hip.

nr [...], została objęta działaniem dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy (Dz. U. z 1945 r. Nr 50, poz. 279).

Na podstawie art. 1 tego dekretu wszystkie grunty leżące w granicach miasta Warszawy przeszły na własność Gminy m. st. Warszawy, a po likwidacji gmin w 1950 r. na własność Skarbu Państwa.

Natomiast z dniem 27 maja 1990 r. powyższy grunt stał się własnością Dzielnicy-Gminy P. - co potwierdził Wojewoda [...] decyzją

nr [...] z dnia [...] września 1992 r. Następnie nieruchomość przeszła na własność Miasta W. - w oparciu o przepis art. 20 ust. 1 ustawy z dnia

15 marca 2002r. o ustroju m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 41, poz. 361 ze zm.).

Zgodnie z art. 7 ust. 1 i 2 dekretu dotychczasowi właściciele lub ich następcy prawni będący w posiadaniu gruntu, względnie osoby prawa ich reprezentujące, uprawnieni byli w ciągu 6-ciu miesięcy od dnia objęcia w posiadanie gruntu przez Gminę m. st. Warszawy do złożenia wniosku o przyznanie prawa własności czasowej (obecnego prawa użytkowania wieczystego) z czynszem symbolicznym lub prawa zabudowy za opłatą symboliczną. Gmina miała obowiązek uwzględniania wniosków, jeżeli korzystanie z gruntów przez dotychczasowych właścicieli dało się pogodzić z przeznaczeniem tych gruntów określonym w planie zabudowania.

W sposób odmienny została potraktowana sprawa własności budynków znajdujących się na gruntach warszawskich. Zgodnie z przepisami cyt. dekretu budynki przechodziły na własność gminy tylko wówczas, gdy dotychczasowi właściciele lub ich następcy prawni nie złożyli w terminie wniosków o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste lub gdy wymienione wnioski zostały załatwione odmownie.

Gmina dokonała objęcia przedmiotowego gruntu na podstawie ogłoszenia dokonanego - w myśl rozporządzenia Ministra Odbudowy z 27 stycznia 1948 r., wydanego w porozumieniu z Ministrem Administracji Publicznej w sprawie obejmowania w posiadanie gruntów przez gminę m.st. Warszawy (Dz. U Nr 6, poz. 43) - w dniu [...] kwietnia 1949 r., zatem termin na złożenie wniosku upływał w dniu

[...] października 1949 r.

Dawni właściciele nieruchomości, J. i W. S. złożyli w dniu

3 października 1949 r. wniosek w trybie art. 7 ust. 1 dekretu o przyznanie prawa własności czasowej do gruntu.

Następnie w dniu [...] czerwca 1962 r. została zawarta w formie aktu notarialnego sporządzonego w Państwowym Biurze Notarialnym w W. (rep. [...]), umowa darowizny i ustanowienia odrębnej własności lokali na podstawie której, W. i J. L. - jako właściciele budynku mieszkalnego na nieruchomości w W. przy ul. [...] - darowali swoim dzieciom następujące udziały:

– M. S. - udział wynoszący 30% całej nieruchomości,

– K. R. - udział wynoszący 34% całej nieruchomości wraz z odnoszącymi się do tych udziałów prawami i roszczeniami do gruntu nieruchomości, a w tym z prawami do uzyskania wieczystego użytkowania gruntu,

oraz ustanowili odrębną własność lokali w powyższym budynku w następujący sposób:

– M. S. nabył prawo własności do lokalu Nr [...] wraz z udziałem [...] we współwłasności wszelkich częściach budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, znajdującego się na parterze i do lokalu Nr [...] wraz z udziałem [...] we współwłasności wszelkich częściach budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, znajdującego się na pierwszym piętrze,

– K. R. nabyła prawo własności do lokalu Nr [...] wraz z udziałem [...] we współwłasności wszelkich częściach budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, znajdującego się na parterze.

W. i J. S. pozostawili do własnego użytkowania lokal Nr [...] w udziale wynoszącym [...] we współwłasności wszelkich częściach budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, znajdujący się na pierwszym piętrze.

W dniu [...] czerwca 1981 r. została zawarta w formie aktu notarialnego sporządzonego w Państwowym Biurze Notarialnym w W. (rep.[...]), umowa darowizny na podstawie której, M. S. darował K. R. lokal Nr [...] znajdujący się w budynku mieszkalnymna nieruchomości w W. przy ul. [...], wraz z prawami i roszczeniami o uzyskanie w [...] prawa użytkowania wieczystego.

W dniu [...] stycznia 1988 r. została zawarta w formie aktu notarialnego, sporządzonego w Państwowym Biurze Notarialnym w W. [...], umowa sprzedaży na podstawie której, K. R. sprzedała J. S. lokal mieszkalny Nr [...] znajdujący się w budynku mieszkalnym na nieruchomości w W. przy ul. [...], wraz z prawami i roszczeniami o uzyskanie w [...] prawa użytkowania wieczystego.

W dniu [...] czerwca 1992 r. została zawarta w formie aktu notarialnego, sporządzonego w Kancelarii Notarialnej w W. ([...] nr [...]), umowa sprzedaży na podstawie której, K. R. sprzedała małżonkom J. i A. K. lokal mieszkalny Nr [...] znajdujący się w budynku mieszkalnym na nieruchomości w W. przy ul. [...], wraz z przynależnymi piwnicami i udziałem w części wspólnych budynku.

W dniu [...] listopada 1994 r. została zawarta w formie aktu notarialnego, sporządzonego w Kancelarii Notarialnej w W. ([...] nr [...]), umowa sprzedaży na podstawie której, M. S. sprzedał małżonkom Z. i M. D. lokal mieszkalny Nr [...] znajdujący się w budynku mieszkalnym na nieruchomości w W. przy ul. [...], wraz z udziałami, a także prawami i roszczeniami do działki gruntu.

W dniu 4 czerwca 1996 r. została zawarta w formie aktu notarialnego, sporządzonego w Kancelarii Notarialnej w W. (A nr [...]), umowa ustanowienia odrębnej własności lokali i przeniesienia własności lokalu w budynku mieszkalnym na nieruchomości w W. przy ul. [...] na podstawie której wyodrębniono z nieruchomości wspólnej lokal nr [...] i zmieniono udziały właścicieli poszczególnych lokali w części budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali.

Udziały te wynoszą obecnie: lokal nr [...] – [...] części, lokal nr [...] – [...] części, lokal nr [...] – [...] części, lokal nr [...] – [...] części oraz lokal nr [...] – [...] części.

K. R. własnym kosztem zaadoptowała w opisanym wyżej budynku strych na cele mieszkaniowe - w wyniku czego powstał samodzielny lokal mieszkalny nr [...].

Z. i M. małżonkowie D., J. i A. małżonkowie K., J. S., K. R. przenieśli na rzecz K. R. własność lokalu nr [...] wraz z udziałem wynoszącym [...] części we współwłasności wszelkich wspólnych częściach budynku.

Zaś Sąd Rejonowy dla W. [...] Wydział Ksiąg Wieczystych urządził dla lokalu nr [...] księgę wieczystą nr [...].

W dniu [...] czerwca 1997 r. została zawarta w formie aktu notarialnego, sporządzonego w Kancelarii Notarialnej w W. ([...] nr [...]), umowa sprzedaży na podstawie której, K. R. sprzedała małżonkom A. i A. G. lokal mieszkalny Nr [...] znajdujący się w budynku mieszkalnym na nieruchomości w W. przy ul. [...], oraz [...] części we własności wszelkich części budynku.

W dniu [...] listopada 2000 r. została zawarta w formie aktu notarialnego, sporządzonego w Kancelarii Notarialnej w W. ([...]), umowa sprzedaży na podstawie której, J. S. sprzedał K. R. lokal mieszkalny Nr [...] znajdujący się w budynku mieszkalnym na nieruchomości w W. przy ul. [...], wraz z udziałami prawami i roszczeniami do gruntu.

W dniu [...] maja 2007 r. została zawarta w formie aktu notarialnego, sporządzonego w Kancelarii Notarialnej w W. ([...]), umowa częściowego podziału majątku wspólnego małżonków J. i A. K. na podstawie której, J. K. nabywa prawa do lokalu mieszkalnego Nr [...] znajdującego się w budynku mieszkalnym na nieruchomości w W. przy ul. [...].

Prezydent W. - po rozpatrzeniu wniosku z dnia [...] października

1949 r. złożonego przez J. i W. małżonków S. - decyzją

nr [...] z dnia [...] stycznia 2009 r. orzekł o ustanowieniu na lat 99 prawa użytkowania wieczystego do gruntu o powierzchni [...] m², położonego w W. przy ul. [...], oznaczonego jako działka ewidencyjna nr [...] z obrębu |

[...], uregulowanego w księdze wieczystej nr [...] na rzecz:

a) Z. i M. małżonków D., na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, w udziale [...] związanym z prawem własności lokalu Nr [...] uregulowanym w księdze wieczystej

nr [...],

b) J. K. w udziale [...] związanym z prawem własności lokalu Nr [...] uregulowanym w księdze wieczystej nr [...],

c) K. R. w udziale [...] związanym z prawem własności lokalu Nr [...] uregulowanym w księdze wieczystej nr

[...],

d) K. R. w udziale [...] związanym z prawem własności lokalu Nr [...] uregulowanym w księdze wieczystej nr

[...],

e) A. i A. małżonków G., na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, w udziale [...] związanym prawem własności lokalu Nr [...] uregulowanym w księdze wieczystej nr [...],

oraz ustalił czynsz symboliczny z tytułu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego do ww. gruntu.

Stwierdził również, że:

3. Na gruncie opisanym w pkt. 1 decyzji znajduje się budynek mieszkalny, uregulowany w księdze wieczystej nr [...], który spełnia przesłanki art. 5 dekretu (budynek znajdujący się na gruncie stanowi odrębną od gruntu nieruchomość i pozostaje własnością dotychczasowych właścicieli). W budynku wyodrębniono [...] lokali:

a) nr [...] uregulowany jest w księdze wieczystej Nr [...], b) nr [...] uregulowany jest w księdze wieczystej Nr [...], c) nr [...] uregulowany jest w księdze wieczystej Nr [...], d) nr [...] uregulowany jest w księdze wieczystej Nr [...], e) nr [...] uregulowany jest w księdze wieczystej Nr [...]

4. Aktualnie przedmiotowa nieruchomość nie jest objęta żadnym obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego W. (Uchwała Rady Miasta W. Nr [...] z dnia [...] października 2006r.) powyższa nieruchomość położona jest w strefie miejskiej oznaczona symbolem [...] przeznaczona jest pod tereny o przewadze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

5. W przypadku zbycia prawa użytkowania wieczystego na rzecz osób trzecich przez wieczystych użytkowników, o których mowa w pkt 1, czynsz symboliczny z tytułu użytkowania wieczystego gruntu zastąpi opłata roczna, którą nabywcy uiszczają na zasadach ogólnych określonych w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Nie dotyczy to nabywania prawa użytkowania wieczystego w drodze dziedziczenia oraz jego nabycia przez osobę bliską (§ 8 w/w uchwały nr [...] Rady Miasta Stołecznego W. z dnia [...] listopada 2007 r.).

6. Decyzja niniejsza z chwilą, gdy stanie się ostateczna, będzie stanowiła podstawę do zawarcia w formie aktu notarialnego umowy ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu opisanego w punkcie 1 .

7. Nie stawienie się nabywcy bez usprawiedliwienia w Kancelarii Notarialnej w celu podpisania umowy ustanowienia użytkowania wieczystego gruntu w wyznaczonym terminie, będzie stanowić podstawę do stwierdzenia wygaśnięcia niniejszej decyzji jako bezprzedmiotowej.

8. Użytkownik wieczysty obowiązany jest korzystać z nieruchomości w sposób zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w przypadku jego uchwalenia.

9. Umowa o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem terminu, na jaki została zawarta, jeżeli użytkownicy wieczyści nie przestrzegają warunków określonych w pkt 8, a także wtedy, gdy korzystają z terenu w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie.

10. W razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego na skutek upływu okresu ustalonego w umowie albo na skutek rozwiązania umowy przed upływem tego okresu, użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesiony przez niego budynek i inne urządzenia. Wynagrodzenie winno być równe wartości tego budynku i urządzeń określonych na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Za budynki i urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy, wynagrodzenie nie przysługuje.

11. Niniejsza decyzja nie narusza praw osób trzecich istniejących w dniu jej wydania.

12. Prawa i obowiązki użytkowników wieczystych nie wymienione w niniejszej decyzji regulują przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz kodeksu cywilnego.

W uzasadnieniu decyzji Prezydent podniósł, że przedmiotowa działka w obowiązującym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego W. położona jest w strefie miejskiej oznaczona symbolem [...] przeznaczona jest pod tereny o przewadze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

W związku z powyższym, w stosunku do gruntu opisanego w pkt 1 niniejszej decyzji spełniony jest warunek określony w art. 7 ust. 2 dekretu: "korzystanie z gruntu przez dotychczasowego właściciela da się pogodzić z przeznaczeniem gruntu według planu zabudowania".

Dodał, że na gruncie tym znajduje się przedwojenny budynek mieszkalny, który spełnia przesłanki art. 5 dekretu i stanowi odrębną od gruntu nieruchomość uregulowaną w księdze wieczystej nr [...].

Dekret z 26 października 1945 r. wprowadził wyjątek od zasady superficies solo cedit (łac. To co jest na powierzchni przypada gruntowi) - rzymskiej zasady prawnej, w myśl której wszystko, co zostało wzniesione na gruncie stanowi własność właściciela gruntu. Zgodnie z art. 1 tego dekretu grunty na obszarze m. st. Warszawy stały się własnością Gminy W., a budynki i inne przedmioty znajdujące się na tych gruntach - stosownie do art. 5 dekretu, pozostały własnością dotychczasowych właścicieli. Takie rozwiązanie miało charakter przejściowy i tymczasowy. Zgodnie z art. 7 ust. 1 dekretu dotychczasowy właściciel lub inne osoby wymienione w tym przepisie mogły w terminie 6 miesięcy od objęcia w gruntu posiadanie przez Gminę W. złożyć wniosek o przyznanie prawa własności czasowej. W przypadku nie złożenia w/w wniosku we wskazanym terminie budynek na powrót stawał się własnością właściciela gruntu tj. Gminy W. Jeżeli natomiast wniosek został złożony we właściwym terminie, to budynek pozostawał odrębnym od gruntu przedmiotem własności do czasu rozpatrzenia przez Gminę m. st. Warszawy tegoż wniosku. Z prawem własności takiego budynku związane były nierozerwalnie roszczenia o przyznanie prawa własności czasowej, o którym mowa w dekrecie z dnia

11 października 1946 r. Prawo rzeczowe (Dz. U. Nr 57 poz. 319). Prawo to zastąpiło instytucję dzierżawy wieczystej, by następnie zostać przekształconym - zgodnie z ustawą z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz. U. Nr 32 poz. 159) - w prawo użytkowania wieczystego. Roszczenia te są nierozerwalnie związane z prawem własności budynku i gasną wraz z prawomocną odmową ustanowienia prawa użytkowania wieczystego bądź wraz z ustanowieniem tego prawa. W pierwszym przypadku budynek, stanowiący dotychczas odrębną nieruchomość przechodzi na własność właściciela gruntu, w drugim - pozostaje własnością użytkownika wieczystego.

Stwierdzenia te znajdują potwierdzenie w brzemieniu § 6 ust. 1 i 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. Nr 102 poz. 1122 ze zm.). Zgodnie z tymi przepisami do założenia księgi wieczystej dla budynku odpowiadającego warunkom przewidzianym w art. 5 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279) niezbędne jest stwierdzenie właściwego organu, że budynek takim warunkom odpowiada (ust. 1), po oddaniu właścicielowi budynku w użytkowanie wieczyste gruntu, na którym ten budynek się znajduje, księgę wieczystą prowadzoną dla budynku zamyka się, a wszystkie wpisy przenosi się do księgi wieczystej dla gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste. W razie odmowy oddania w użytkowanie wieczyste gruntu pod budynkiem, księgę wieczystą dotychczasową zamyka się (ust. 2). Przyjąć zatem należy, że tylko właściciel budynku może w trybie w/w dekretu dnia z 26 października 1945 r. nabyć prawo użytkowania wieczystego gruntu pod tym budynkiem. Innymi słowy prawa i roszczenia do uzyskania w w/w trybie prawa użytkowania wieczystego są częścią składową prawa własności budynku odpowiadającego warunkom określonym w cytowanym art. 5 dekretu.

W myśl art. 47 § 1 i 2 k.c. część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (§1), Częścią składową jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączanego (§2). Zgodnie z art. 50 k.c. za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością.

Nie jest zatem możliwe osobne rozporządzanie prawem własności budynku oraz prawami i roszczeniami do ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu. Działania takie są sprzeczne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem w/w praw. Prezydent przytoczył wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 czerwca 2002 r., sygn.

I CK 5/02 (który dobrze odzwierciedla istotę pojęcia części składowej), w którym Sąd stwierdził, że: "o tym, czy określone elementy stanowią części składowe jednej rzeczy złożonej, rozstrzyga obiektywna ocena gospodarczego znaczenia istniejącego między nimi fizycznego i funkcjonalnego powiązania. Jeśli są one powiązane fizycznie i funkcjonalnie, tak że tworzą razem gospodarczą całość, stanowią części składowe jednej rzeczy złożonej, choćby całość ta dała się technicznie łatwo zdemontować".

Odrębną własność budynku lub jego części, właściciel całej nieruchomości (tj.

i gruntu i budynku) położonej na terenie W. mógł ustanowić do dnia wejścia w życie w/w dekretu tj. do dnia 21 listopada 1945 r. na podstawie art. 518 i art. 553 Kodeksu Cywilnego Napoleona. Prawo własności budynku nie byłoby wówczas w jakikolwiek sposób związane z jakimkolwiek prawem do gruntu, a stan taki - w przeciwieństwie do opisanego w dekrecie z 26 października 1945 r. - nie miałby charakteru przejściowego.

W przedmiotowej sprawie dotyczącej nieruchomości położonej w W. przy ul. [...], prawa i roszczenia dotyczące ustanowienia prawa użytkowania wieczystego do gruntu przysługują właścicielom poszczególnych lokali w budynku posadowionym na tym gruncie i to do całego obszaru tej nieruchomości - w udziałach, w jakich osoby te są współwłaścicielami części wspólnych budynku, a wynikających z umów ustanowienia odrębnej własności lokali. W tym przypadku nie ustanowiono w stosownym terminie prawa odrębnej własności budynku na podstawie przepisów Kodeksu Napoleona.

Od decyzji tej odwołała się K. R. nie zgadzając się z rozstrzygnięciem organu I instancji w zakresie objętym pkt 1 lit b oraz lit e sentencji decyzji. Kwestionowanej decyzji zarzuciła naruszenie zarówno przepisów prawa materialnego, tj. m.in. art. 7 dekretu o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy, jak również uchybienie szeregu przepisom postępowania administracyjnego. W jej ocenie jedynie spadkobiercom dawnych właścicieli lub osobom, które nabyły stosowne roszczenia, przysługuje prawo do .gruntu.

Po rozpoznaniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] czerwca 2010 r. nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta W. nr [...] z dnia [...] stycznia 2009 r.

Kolegium podtrzymało stanowisko i argumentację Prezydenta W. odnośnie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego do gruntu o powierzchni [...] m², położonego w W. przy ul. [...] oraz ustalenia czynszu symbolicznego z tego tytułu.

Odniosło się też do zarzutów skarżącej, kwestionującej legalność przyznania prawa użytkowania wieczystego na rzecz: J. K. (pkt 1 b decyzji) oraz A. i A. G. (pkt 1 e decyzji) oraz brak po ich stronie legitymacji prawnej - zgodnie z art. 28 kpa - do występowania w niniejszym postępowaniu w charakterze strony.

Kolegium stwierdziło, że zgodnie z art. 28 kpa, stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Pojęcie strony, jakim posługuje się art. 28 kpa, może być wyprowadzone tylko z przepisów prawa materialnego, czyli normy prawnej, która stanowi podstawę ustalenia uprawnienia lub obowiązku, natomiast pojęcie "interes prawny" użyte w omawianym przepisie oznacza interes oparty na prawie lub chroniony przez prawo.

Nie ulega więc najmniejszej wątpliwości, iż stronami postępowania w sprawie rozpatrzenia wniosku dawnych właścicieli nieruchomości [...] o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego do gruntu, są m.in. następcy prawni J. i W. S. oraz wszystkie osoby, którym obecnie przysługuje tytuł prawno-rzeczowy do przedmiotowej nieruchomości, które legitymują się stosowanymi roszczeniami w tym zakresie.

Kolegium dodało, że sama skarżąca nie neguje prawa do przyznania użytkowania wieczystego innym osobom, wskazując jednakże, iż w niniejszej sprawie tylko spadkobiercom dawnych właścicieli lub osobom, które nabyły stosowne roszczenia przysługuje prawo do gruntu. W związku z tym uznała, że interes prawny posiada ona w [...] oraz małżeństwo Z. i małżonkowie D. w [...] Natomiast nie posiadają go J. K. oraz A. i A. małżonkowie G., gdyż w aktach notarialnych umowy sprzedaży nie ma żadnej wzmianki o prawie do gruntu (udziału w gruncie) lub roszczeniach do niego (jak to miało miejsce z w umowie z małżonkami D.). Nabywcy podpisujący akty notarialne mieli pełną świadomość tego, że za prawo do gruntu lub grunt nigdy nie zapłacili, więc nie mogli nabyć udziału w nieruchomości.

Kolegium nie zgodziło się z tymi twierdzeniami skarżącej.

Podniosło, że analiza aktów notarialnych z dnia [...] czerwca 1992r. (rep. [...]) i z dnia [...] czerwca 1997r. (rep. [...]), oraz innych dokumentów znajdujących się w aktach niniejszej sprawy wskazuje, że doszło - wraz ze sprzedażą lokali - również do sprzedaży odpowiednich udziałów w prawie do gruntu (roszczeń).

Świadczy o tym chociażby treść zawiadomienia Sądu Rejonowego dla W. Wydziału VI Ksiąg Wieczystych z dnia 28 maja 1993r. [...], odnoszącego się do lokalu nr [...], w którym w dziale I Sp widnieje zapis następującej treści: "Właścicielowi lokalu opisanego w tej księdze przysługuje w częściach prawo użytkowania wieczystego terenu na którym znajduje się budynek oraz w tych samych częściach prawo współwłasności wszelkich części budynku i innych urządzeń, które służą do wspólnego użytku ogółu mieszkańców".

W akcie notarialnym z dnia [...] czerwca 1997r. (rep. [...]) widnieje natomiast zapis: "Aktem niniejszym K. R. sprzedaje A. i A. małżonkom G. opisany w § 1 lokal mieszkalny nr [...] oraz [...] części we własności wszelkich części budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu za cenę [...] złotych, a A. i A. małżonkowie G. lokal ten oraz prawa z nim związane kupują, nabycia dokonując z majątku dorobkowego na zasadach wspólności ustawowej".

Także z odpisu księgi wieczystej Nr [...] prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości wynika, iż każdemu właścicielowi lokalu znajdującego się w budynku. przy ul. [...], przysługuje odpowiedni udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (patrz: rubryka 2.3 - właściciel wyodrębnionego lokalu).

W związku z tym Kolegium stwierdziło, że wobec nabycia przedmiotowych praw do nieruchomości właścicielom lokali przysługuje przymiot strony w niniejszym postępowaniu oraz stosowne roszczenie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego do gruntu, w udziałach w jakich osoby te są współwłaścicielami części wspólnych budynku, a wynikających z umów ustanowienia odrębnej własności lokali.

Dlatego też organ uznał, iż słusznie Prezydent W. ustanowił prawo użytkowania wieczystego do gruntu o pow. [...] m², położonego w W. przy ul. [...], oznaczonego jako działka ewidencyjna nr [...] z obrębu [..], na rzecz:

– Z. i M. małżonków D. w udziale [...] części, związanym z prawem własności lokalu nr [...] usytuowanym w budynku posadowionym na przedmiotowym gruncie;

– J. K. w udziale [...] części, związanym z prawem własności lokalu nr [...];

– K. R. w udziale [...] części, związanym z prawem własności lokalu nr [...];

– K. R. w udziale [...] części, związanym z prawem własności lokalu nr [...];

– A. i A. małżonków G. w udziale [...] części, związanym z prawem własności lokalu nr [...].

Podsumowując Kolegium uznało, że decyzja Prezydenta W. jest prawidłowa i zawiera uzasadnienie prawne, gdyż organ szczegółowo wyjaśnił zasadnicze przesłanki swojego rozstrzygnięcia.

Na powyższą decyzję K. R. złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie domagając się jej uchylenia w całości wraz z utrzymaną w mocy decyzją Prezydenta W. w części pkt 1 w zakresie lit. b i e i przekazanie sprawy SKO lub wprost do Prezydenta W. w celu ponownego rozpoznania, zgodnie z obowiązującym prawem.

W skardze zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie:

1) art. 1 pkt 1 kpa i art. 1 kpc poprzez wkroczenie w domenę sądów powszechnych w zakresie rozstrzygnięcia praw do gruntów,

2) art. 7 ust. 1-3 dekretu o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze W. w zw. z art. 2 i art. 64 ust. 1-3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej oraz art. 140 kc poprzez naruszenie prawa własności do gruntu przynależnego Z. i M. małżonkom D. w udziale [...] i K. R. w udziale [...],

3) art. 5 dekretu o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy poprzez pominięcie, jako odrębnego przedmiotu obrotu,

4) art. 7 w zw. art. 77, art. 6, art. 8, art. 11 kpa w związku ze swobodną (niedokładną i przewrotną) analizą aktów notarialnych dotyczących zbycia lokali na rzecz J. K. i jego żony oraz A. G. i A. G.,

5) art. 28 kpa wobec błędnego uznania J. K. oraz A. G. i A. G. za strony postępowania.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. nie uwzględniło zarzutów skargi i wniosło o jej oddalenie.

Uczestnik postępowania J. K. również wnosił o oddalenie skargi.

Pismem z dnia 7 marca 2011 r. zatytułowanym "wniosek dowodowy" skarżąca wniosła o uchylenie decyzji Prezydenta W. nr [...] z dnia

[...] stycznia 2009 r. w całości – podnosząc, że M. S. nie mógł sprzedać Z. i M. małżonkom D. lokalu nr [...] położonego w budynku przy

ul. [...] w W. wraz z udziałami oraz z prawami i roszczeniami do gruntu, gdyż wcześniej przekazał jej umową darowizny wszystkie swoje prawa do uzyskania użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zauważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że kontrola sądowo - administracyjna sprowadza się do zbadania, czy organy wydając zaskarżoną decyzję nie naruszyły przepisów prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Ocena dokonywana jest według stanu faktycznego i prawnego na dzień wydania decyzji, na podstawie materiału dowodowego zebranego w toku postępowania administracyjnego.

Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie i podlega oddaleniu, gdyż zarówno zaskarżona jak i poprzedzająca ją decyzja nie naruszają prawa.

Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia z dnia [...] czerwca 2010 r. utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta W. z dnia [...] stycznia 2009 r. - którą ustanowił on prawo użytkowania wieczystego do gruntu o powierzchni [...] m², położonego w W. przy ul. [...], na rzecz właścicieli poszczególnych lokali w budynku posadowionym na tym gruncie w udziałach, w jakich osoby te są współwłaścicielami części wspólnych budynku, a wynikających z umów ustanowienia odrębnej własności lokali oraz ustalił czynsz symboliczny z tego tytułu.

W przedmiotowej sprawie podstawą materialnoprawną rozstrzygnięcia w przedmiocie wniosku złożonego w dniu [...] października 1949 roku przez J. i W. S. o przyznanie prawa własności czasowej do gruntu przedmiotowej nieruchomości jest przepis art. 7 ust. 1 i 2 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279), zwany dalej "dekretem".

Przepis ten sankcjonował prawo dotychczasowego właściciela lub jego prawnych następców, będących w posiadaniu gruntu, do złożenia w ciągu 6 miesięcy od dnia objęcia w posiadanie gruntu przez gminę wniosku o przyznanie prawa własności czasowej (obecnego prawa użytkowania wieczystego) z czynszem symbolicznym lub prawa zabudowy za opłatą symboliczną.

W niniejszej sprawie bezspornym jest fakt, że byli właściciele złożyli w terminie ustawowym wniosek o ustanowienie prawa własności czasowej (art. 7 ust. 1 dekretu) oraz, że na gruncie tym znajduje się przedwojenny budynek mieszkalny, który spełnia przesłanki art. 5 dekretu i stanowi odrębną od gruntu nieruchomość uregulowaną w księdze wieczystej nr [...].

Dekret z 26 października 1945 r. wprowadził wyjątek od zasady superficies solo cedit - w myśl której wszystko, co zostało wzniesione na gruncie stanowi własność właściciela gruntu.

Zgodnie z art. 1 tego dekretu grunty na obszarze m. st. Warszawy stały się własnością Gminy m. st. Warszawy, a budynki i inne przedmioty znajdujące się na tych gruntach - stosownie do art. 5 dekretu, pozostały własnością dotychczasowych właścicieli. Jednakże takie rozwiązanie miało charakter przejściowy i tymczasowy.

Art. 7 ust. 1 dekretu stanowił, że dotychczasowy właściciel lub inne osoby wymienione w tym przepisie mogły w terminie 6 miesięcy od objęcia w gruntu posiadanie przez Gminę m. st. Warszawy złożyć wniosek o przyznanie prawa własności czasowej. W przypadku nie złożenia w/w wniosku we wskazanym terminie budynek na powrót stawał się własnością właściciela gruntu tj. Gminy W. Jeżeli natomiast wniosek został złożony we właściwym terminie, to budynek pozostawał odrębnym od gruntu przedmiotem własności do czasu rozpatrzenia przez Gminę W. tegoż wniosku.

Z prawem własności takiego budynku związane są nierozerwalnie roszczenia o przyznanie prawa własności czasowej - obecnie użytkowania wieczystego. Roszczenia te są nierozerwalnie związane z prawem własności budynku i gasną wraz z prawomocną odmową ustanowienia prawa użytkowania wieczystego bądź wraz z ustanowieniem tego prawa. W pierwszym przypadku budynek, stanowiący dotychczas odrębną nieruchomość przechodzi na własność właściciela gruntu, w drugim - pozostaje własnością użytkownika wieczystego.

Uznać zatem należy, że tylko właściciel budynku może w trybie dekretu dnia z 26 października 1945 r. nabyć prawo użytkowania wieczystego gruntu pod tym budynkiem. Czyli prawa i roszczenia do uzyskania w w/w trybie prawa użytkowania wieczystego są częścią składową prawa własności budynku odpowiadającego warunkom określonym w cytowanym art. 5 dekretu.

Zgodnie z art. 50 k.c. za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością. Nie jest zatem możliwe osobne rozporządzanie prawem własności budynku oraz prawami i roszczeniami do ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu. Działania takie są sprzeczne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem w/w praw.

Również art. 31 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) stanowi, że oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej zabudowanej następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń.

W związku z tym Sąd w niniejszym składzie w pełni podziela stanowisko i argumentację organów orzekających w niniejszej sprawie odnośnie ustalenia, że prawo użytkowania wieczystego do gruntu nieruchomości [...] przy ul. [...] przysługuje właścicielom poszczególnych lokali w budynku posadowionym na tym gruncie w udziałach, w jakich osoby te są współwłaścicielami części wspólnych budynku, a wynikających z umów ustanowienia odrębnej własności lokali.

W przedmiotowej sprawie - z chwilą pozytywnego rozpoznania wniosku dekretowego przez Prezydenta W. decyzją z dnia [...] stycznia 2009 r. – przestało istnieć (jako wyjątek) odrębne od gruntu prawo własności budynku. Ponieważ nieruchomość przy ul. [...] składa się z gruntu i budynku (który stanowi jej część składową) – to odrębna własność lokalu w tym budynku nie może istnieć bez prawa do gruntu.

Jeżeli zaś chodzi o oświadczenia woli zawarte w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży poszczególnych lokali, to należy odczytywać je nie tylko literalnie, ale również zgodnie z innymi ustawami.

Zdaniem Sądu te oświadczenia woli obejmowały również prawa i roszczenia do działki gruntu - bo bez nich zbycie odrębnej własności lokalu nie byłoby możliwe. Bowiem z odrębną własnością lokali nierozerwalnie związane jest prawo użytkowania wieczystego ułamkowej części gruntu.

Przy sprzedaży odrębnej własności lokalu mamy do czynienia niejako z "odwróceniem piramidy" wynikającej z zasady superficies solo cedit.

W takiej sytuacji podstawowym przedmiotem czynności prawnej jest odrębna własność lokalu, natomiast prawo do gruntu jest jedynie prawem związanym z lokalem – odwrotnie niż przy ww. zasadzie, że wszystko, co zostało wzniesione na gruncie stanowi własność właściciela gruntu.

W związku z tym Sąd uznał za niezasadny zarzut skarżącej dotyczący naruszenia art. 5 i art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy oraz art. 64 Konstytucji RP i

art. 140 k.c.

Również pozostałe zarzuty skarżącej nie są zasadne.

Skoro właściciele lokali mają prawo do ustanowienia na ich rzecz prawa użytkowania wieczystego gruntu – to tym samym mają przymiot strony niniejszego postępowania.

Ponieważ nie można nabyć prawa do lokalu bez prawa do gruntu - dlatego też decyzja Prezydenta W. (którą ustanowił on prawo użytkowania wieczystego do gruntu o powierzchni [...] m², położonego w W. przy ul. [...] oraz ustalił czynsz symboliczny z tego tytułu) oraz utrzymująca ją w mocy decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W., są zgodne z prawem, zaś w toku postępowania organy obydwu instancji stosowały prawidłowo przepisy procedury administracyjnej.

Stwierdzić też należy, iż organy obu instancji wnikliwie i wszechstronnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy, szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi się kierowały przy rozstrzyganiu sprawy oraz uzasadniły przekonująco swoje decyzje – zyskując całkowitą aprobatę Sądu.

Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).