Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1619/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2016-02-24 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Drogi publiczne
Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 138 par 2 , art. 136
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: par 29 ust 2
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 244 par 1
journal: Dz.U. 2014 poz 121
law: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Krystyna Daniel Sędziowie : WSA Paweł Darmoń WSA Agnieszka Nawara-Dubiel (spr.) Protokolant : sekretarz sądowy Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 lutego 2016 r. sprawy ze skargi Syndyka masy upadłości [...] spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo- akcyjna w upadłości likwidacyjnej w K. na decyzję Wojewody z dnia 28 października 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania uchyla zaskarżoną decyzję


UZASADNIENIE

Starosta W. decyzją z dnia 7 kwietnia 2015 r., znak [...] działając na podstawie art. 12 ust. 4a, 4f, ust. 5, art. 18 ust. 1, 1a, 1c i 1d ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 Nr 193, poz. 687 z późn. zm.), art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a, 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 z późn. zm.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2013 r. poz. 267 z późn. zm.) - po przeprowadzeniu z urzędu postępowania administracyjnego orzekł:

1. o ustaleniu wysokości odszkodowania za wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego na nieruchomości oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [...] obr. [...], jedn. ewid. K. –P. w kwocie 243 100,00 zł - wartość prawa użytkowanie wieczystego ww. nieruchomości,

2. o wypłacie ustalonego w punkcie l odszkodowania na rzecz Naczelnika Urzędu Skarbowego K. –K. w K.

3. o zobowiązaniu Gminy Miejskiej K. reprezentowanej przez Prezydenta Miasta K. do wypłaty ustalonego w punkcie l odszkodowania, jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że Starosta W. wydał w dniu 26 marca 2013 r. decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn.: "Rozbudowa ulicy [...] na odcinku od hm 0+00,00 do hm 1+04,85 jako ulicy gminnej klasy D w zakresie: budowy jezdni, budowy chodnika, budowy bezpiecznika, budowy zjazdów, przebudowy skrzyżowania ul. [...] z ul. [...], budowy oświetlenia ulicznego, przebudowy sieci niskiego napięcia NN-0,4kV, przebudowy sieci średniego napięcia SN-15kV, zabezpieczenia sieci niskiego i średniego napięcia rurami dzielonymi typu AROT". w dniu 01 maja 2013 r. stała się ona ostateczna, a w części działki nr [...] obr. [...] objętej liniami rozgraniczającymi teren ww. inwestycji wygasło ustanowione na przedmiotowej nieruchomości prawo użytkowania wieczystego.

Dalej organ I instancji powołał się na art. 12 ust. 4a, ust. 4f oraz ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, zgodnie z którymi osobami uprawnionymi do otrzymania odszkodowania są dotychczasowi właściciele nieruchomości, użytkownicy wieczyści nieruchomości oraz osoby, którym przysługiwały do nieruchomości ograniczone prawa rzeczowe, a decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za przedmiotowe nieruchomości wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W związku z powyższym, należało przeprowadzić postępowanie administracyjne, którego celem jest ustalenie słusznego odszkodowania za wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na nieruchomości oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [...] obr. [...] (przed podziałem) - objętej w części skutkami prawnymi decyzji Starosty W. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Stan prawny nieruchomości oraz krąg stron postępowania ustalono na podstawie stanu prawnego nieruchomości określonego w księdze wieczystej nr [...] .

W dniu 29 maja 2013 r. przed Starostą W. z urzędu zostało wszczęte postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania za wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego na nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] (przed podziałem) w części objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z dnia 26 marca 2013 r.

Według stanu na dzień 1 maja 2013 r. tj. na datę ostateczności ww. decyzji Starosty W. , w księdze wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla K. –P. w K. [...] Wydział Ksiąg Wieczystych (obejmującej działkę nr [...] ), w dziale II jako właściciel nieruchomości ujawniona była Gmina K. , natomiast jako użytkownik wieczysty ww. nieruchomości wpisana była A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna. Dział III ww. księgi wieczystej "Prawa, roszczenia i ograniczenia" był wolny od wpisów. W dziale IV "Hipoteka" widniał wpis dotyczący użytkowania wieczystego - hipoteka przymusowa w kwocie 473 934,00 zł, zabezpieczenie należności Skarbu Państwa z tytułu podatku od towarów i usług za miesiąc październik 2010 r., wynikającej z tytułu wykonawczego z dnia 31 grudnia 2010 r., nr [...], wierzyciel hipoteczny -Naczelnik Urzędu Skarbowego K. –K. w K .

W toku postępowania wyjaśniającego, na podstawie zgromadzonej dokumentacji ustalono, że ujawniona jako użytkownik wieczysty w dziale II księgi wieczystej nr [...] A. spółka z o.o. SKA dnia 12 grudnia 2008 r. została zastąpiona przez B. spółkę z o.o. SKA, która następnie w dniu 25.11.2011 r. zmieniła firmę na C. spółka z o.o. SKA. Dokumenty potwierdzające następstwo prawne pomiędzy A. spółką z o.o. SKA a C spółką z o.o. SKA znajdują się w aktach przedmiotowej sprawy.

Ze zgromadzonych w sprawie informacji wynika również, że postanowieniem Sądu Rejonowego dla [...] w K. Wydział VIII Gospodarczy dla spraw upadłościowych i naprawczych z dnia 22.02.2013 r. sygn. akt: [...] spółka z o.o. SKA będąca użytkownikiem wieczystym przedmiotowej nieruchomości w dniu ostateczności decyzji Starosty W. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, została postawiona w stan upadłości likwidacyjnej, a zarząd nad majątkiem upadłego sprawuje J.N. Syndyk masy upadłości C. spółki z o.o. SKA w upadłości likwidacyjnej w K .

W myśl art. 244 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2014 poz. 121 z późn. zm.) hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe, za którego wygaśnięcie stosownie do art. 12 ust. 4f ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych przysługuje prawo do otrzymania odszkodowania. Zgodnie z art. 18 ust. 1c ww. ustawy "Jeżeli na nieruchomościach o których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami".

W związku ze skierowanym do stron postępowania zawiadomieniem o wszczęciu niniejszego postępowania administracyjnego w pismach z dnia 25.06.2013 r. Nr [...] oraz z dnia 27.06.2013 r. Nr [...] Naczelnik Urzędu Skarbowego K. –K. w K. poinformował Starostę, iż w całości korzysta z pierwszeństwa zaspokojenia roszczeń wobec C. spółki z o.o. SKA w upadłości likwidacyjnej w K. oraz, że odszkodowanie z tytułu utraty prawa własności nieruchomości oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [...] obr. [...] , jedn. ewid. K. –P. winno zostać wypłacone na rzecz wierzyciela hipotecznego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego [...] w K. do wysokości zaległości zabezpieczonej hipotecznie.

Mając na uwadze powyższe, pismem z dnia 12 stycznia 2015 r. znak: [...] zwrócono się do Naczelnika Urzędu Skarbowego K. –K. oraz J.N. Syndyka Masy Upadłości C. sp. z o.o. SKA w upadłości likwidacyjnej z prośbą o udzielenie informacji dotyczącej aktualnej wysokości wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką wpisaną w dziale IV księgi wieczystej nr [...] , w związku z zabezpieczeniem należności Skarbu Państwa reprezentowanego przez Naczelnika Urzędu Skarbowego K. –K. w K. z tytułu podatku od towarów i usług za miesiąc październik 2010 r. wynikającej z tytułu wykonawczego z dnia 31 grudnia 2010 r. Nr [...] .

W odpowiedzi na ww. wezwanie Naczelnik Urzędu Skarbowego K. –K. w piśmie z dnia 22 stycznia 2015 r. Nr [...] poinformował, że cyt.: "C. sp. z o.o. Spółka Komandytowo-Akcyjna w upadłości likwidacyjnej z/s ul. [...], [...] figuruje w ewidencji podatników tut. Urzędu i w dniu datowania niniejszego pisma posiada zaległości podatkowe z tytułu podatku od towarów i usług VAT: za miesiąc październik 2010 r., w kwocie należności głównej 444.052,00 zł, należnych odsetek 125.521,00, liczonych od dnia 11 lutego 2013r. tj. do dnia ogłoszenia upadłości, oraz kosztów egzekucyjnych: 3,00 zł. Jednocześnie informuję się, że kwota należności głównej 444.052,00 zł, należnych odsetek: 29.879,00 zł oraz kosztów egzekucyjnych: 3,00 zł została zabezpieczona przez ustanowienie hipoteki przymusowej na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste objętym księgą wieczystą [...] , którego użytkownikiem wieczystym jest C. sp. z o.o. Spółka Komandytowo-Akcyjna w upadłości likwidacyjnej."

W piśmie z dnia 22 stycznia 2015 r. Nr [...] J.N. Syndyk Masy Upadłości C. sp. z o.o. SKA w upadłości likwidacyjnej, powołując się na przepisy ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. prawo upadłościowe i naprawcze (Dz. U. z 2012 r. poz. 1112 z późn. zm.) wniósł o cyt.: "wydanie decyzji uznającej wysokość odszkodowania na rzecz masy upadłości C. sp. z o. o. SKA w upadłości likwidacyjnej w K. i przekazanie stosownej kwoty odszkodowania w wysokości 243.100,00 zł na rachunek bankowy masy upadłości (...)."

Mając jednak na uwadze szczególny charakter przepisów ww. ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., a przede wszystkim art. 18 ust. 1a i 1d tej ustawy, zabezpieczającego interesy osób, którym przysługiwały do nieruchomości objętych skutkami prawnymi decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej prawa rzeczowe, odszkodowanie za utratę prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [...] obr. [...] , zgodnie z art. 18 ust. 1c ww. ustawy, przysługuje wierzycielowi hipotecznemu hipoteki przymusowej ujawnionej w dziale IV księgi wieczystej [...] , jako podmiotowi, któremu te prawa przysługiwały.

Biorąc pod uwagę fakt, iż wysokość świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką na nieruchomości objętej przedmiotowym postępowaniem administracyjnym, wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką wyczerpuje kwotę ustalonego odszkodowania tj. kwotę 243 100,00 zł, odszkodowanie to w całości winno zostać wypłacone na rzecz wierzyciela hipotecznego tj. na rzecz Naczelnika Urzędu Skarbowego K.-K. w K .

Z uwagi na fakt, iż do ustalenia wartości prawa użytkowania wieczystego w niniejszej sprawie koniecznym było określenie w jakiej części nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] obr. [...] , jedn. ewid. [...]. została objęta liniami rozgraniczającymi teren inwestycji, a tym samym wskazanie na jakiej powierzchni ww. nieruchomości wygasło prawo użytkowania wieczystego, Starosta W. w dniu 4 lipca 2013 r. wydał postanowienie znak: [...] , którym zawiesił toczące się postępowanie administracyjne oraz wezwał Prezydenta Miasta K. do dokonania podziału działki [...] obr. [...] , jedn. ewid. [...] zgodnie z obszarem zajętości przedmiotowej inwestycji drogowej.

W dniu 20 stycznia 2014 r. do Starostwa Powiatowego w W. wpłynął wniosek Prezydenta Miasta K. o zmianę ostatecznej decyzji Starosty W. z dnia 26 marca 2013 r., znak: [...] grudnia 2012 o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn.: "Rozbudowa ulicy [...] na odcinku od hm 0+00,00 do hm 1+04,85 jako ulicy gminnej klasy D w zakresie: budowy jezdni, budowy chodnika, budowy bezpiecznika, budowy zjazdów, przebudowy skrzyżowania ul. [...] z ul. [...] budowy oświetlenia ulicznego, przebudowy sieci niskiego napięcia NN-0,4kV, przebudowy sieci średniego napięcia SN-15kV, zabezpieczenia sieci niskiego i średniego napięcia rurami dzielonymi typu AROT".

Starosta W. w dniu 28 sierpnia 2014 r. wydał decyzję znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, którą zmienił ostateczną decyzję Starosty W. z dnia 26 marca 2013 r. znak: [...] zatwierdzając podział działki nr [...] obr. [..] jedn. ewid. [...] . W dniu 6 października decyzja ta stała się ostateczna.

Dalej organ wskazał, że postawę ustalenia odszkodowania stanowi wartość prawa użytkowania wieczystego nieruchomości określona w operacie szacunkowym poprzez rzeczoznawcę majątkowego. Do ustalenia wartości prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na nieruchomości stosuje się przepisy § 29 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zmieniony rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011r. (Dz. U. z 2011 r. nr 165, poz. 985). Mając na uwadze treść tego przepisu organ I instancji zlecił rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatu szacunkowego określającego wartość prawa własności oraz prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na nieruchomości oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [...] (powstałej w wyniku podziału działki nr [...] ) obr. [...] jedn. ewid. [...]. , według jej stanu na dzień 28 sierpnia 2014 r., tj. na dzień wydania decyzji Starosty W. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, zatwierdzającej podział przedmiotowej nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy T.B. , uprawnienia nr [...] sporządził w dniu 08 grudnia 2014 r. operat szacunkowy określając w nim wartość prawa własności oraz wartość prawa użytkowania wieczystego ww. nieruchomości.

W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy wskazał, że działka nr [...] z obrębu [...] , jednostki ewidencyjnej P. znajduje się na terenie nieobjętym aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta K. (Uchwała Nr [...] Rady Miasta K. z dnia 16 kwietnia 2003 r. zmieniona uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej K. z dnia 3 marca 2010 r. w sprawie uchwalenia zmiany Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta K. w rejonie Sanktuarium [...] w Ł. oraz przyjęcia tekstu jednolitego Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta K. wynikającego z tej zmiany Studium) przedmiotowa nieruchomość położona jest w obszarach MW - tereny o przeważającej funkcji zabudowy mieszkaniowej wysokiej intensywności. Funkcja dopuszczalna: usługi inwestycji celu publicznego z zakresu infrastruktury społecznej, pozostałe usługi inwestycji celu publicznego, usługi kultury, nauki, oświaty i wychowania, usługi sportu i rekreacji, usługi handlu detalicznego, usługi pozostałe, zieleń urządzona i nieurządzona m.in. w formie parków, skwerów, zieleńców, parków rzecznych, lasów, zieleni izolacyjnej.

W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy wskazał również, iż ze względu na brak na lokalnym oraz regionalnym rynku obrotu prawem użytkowania wieczystego gruntów o podobnych możliwościach inwestycyjnych i lokalizacji, zgodnie z § 29 ust. 2 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego określono na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości, jako prawa własności, a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, uzyskiwanych na innych, porównywalnych rynkach. Podczas analizy rynku nieruchomości na porównywalnych rynkach nieruchomości (handlu i usług oraz usług komercyjnych na terenie miasta K. jednostki ewidencyjnej N ) ustalono, że wartość prawa użytkowania wieczystego mieści się w zakresie 75 - 90 % wartości prawa własności. Biorąc pod uwagę liczbę lat, na jakie nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste oraz niewykorzystany okres użytkowania wieczystego, dla wycenianej nieruchomości przyjęto współczynnik określający relację prawa użytkowania wieczystego do prawa własności w wysokości 0,85. Wartość prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na działce nr [...] obr. [...] , jedn. ewid. [...] oszacowano na kwotę 243 100,00 zł.

Operat szacunkowy został zweryfikowany przez organ prowadzący postępowanie pod względem formalnym -dokonano analizy poprawności wyliczeń, prawidłowości opisu przedmiotu wyceny, jak również zgodności z przepisami prawa i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych.

Zdaniem organu I instancji, operat szacunkowy określający wartość prawa użytkowanie wieczystego przedmiotowej nieruchomości został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, ustawy o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, jak również ze Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych.

Odwołanie od powyższej decyzji organu I instancji złożyła Gmina Miejska K. , zarzucając rzeczoznawcy majątkowemu uwzględnienie w wycenie nieruchomości porównawczych o powierzchni wielokrotnie większej od powierzchni wycenianej nieruchomości, nieprawidłowy opis cechy rynkowej "uzbrojenie" oraz cechy "możliwości zagospodarowania", jak również błędne określenie daty określania stanu nieruchomości na dzień 28 sierpnia 2014 r. zamiast na dzień 26 marca 2013 r.

Odwołanie od decyzji złożył również J.N. - Syndyk Masy Upadłości C. spółka z o.o. SKA w upadłości likwidacyjnej w K. - w części dotyczącej sposobu zapłaty odszkodowania, a to poprzez bezpośrednią spłatę wierzyciela zabezpieczonego rzeczowo w pominięciem przepisów prawa upadłościowego i naprawczego, ujętej w pkt 2 Decyzji. Decyzji zarzucono błędne zastosowanie, a wręcz brak uwzględnienia prawa upadłościowego i naprawczego, jako przepisów lex specialis w stosunku do prawa administracyjnego, na podstawie którego wydana została decyzja o wypłacie ustalonego odszkodowania bezpośrednio na rzecz Naczelnika Urzędu Skarbowego K. –K. w K. . Zdaniem syndyka wierzytelność Naczelnika Urzędu Skarbowego K. –K. w K. istnieje i jest wymagalna, lecz musi zostać spłacona w sposób przyjęty przez ustawodawcę czyli poprzez Plan Podziału sporządzony przez syndyka i zatwierdzony przez sędziego - komisarza. Spłata wierzytelności i przyjętej do masy upadłości przez inny podmiot niż przez syndyka bez zgody sędziego-komisarza, będzie ominięciem obowiązujących przepisów. Działanie takie będzie zaskarżalne jako działanie w celu ominięcia przepisów co skutkuje jego nieważnością - art. 58 kodeksu cywilnego.

Wojewoda decyzją z dnia 28.10.2015 r., znak [...] na podstawie art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 782 ze zm.) oraz art. 138 § 2 k.p.a. uchylił w całości zaskarżoną decyzję Starosty W. z dnia 7 kwietnia 2015 r. nr [...] i przekazuję sprawę do ponownego rozpatrzenia

organowi I instancji.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy za zasadne uznał argumenty Gminy Miejskiej K. , natomiast nie podzielił argumentacji drugiego z odwołujących.

Wojewoda wskazał, iż zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne zostały szczegółowo uregulowane w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. I tak, zgodnie z § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (§ 36 ust. 4 ww. rozporządzenia).

Dalej organ odwoławczy wskazał na zapisy ustawowe określające możliwość zastosowania przy ustalaniu wysokości odszkodowania należnego byłemu właścicielowi nieruchomości tzw. "zasady korzyści". Jak określił ustawodawca w art. 134 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast ust. 4 wskazuje, że jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

W omawianej sprawie autor sporządzonej wyceny nieruchomości T.B. , dla przedmiotu wyceny położonego w dniu określania stanu (tj. 28 sierpnia 2014 r.) zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta K. w terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oznaczonych symbolem "MW", wykonał operat szacunkowy podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną oraz mieszkaniowe - usługową (z uwagi na funkcję dopuszczalną w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta K. ), z terenu jednostek ewidencyjnych [...] , [...] miasta K .

Powyższe poprzedzone było analizą transakcji drogowych z terenu miasta K. , w wyniku której biegły stwierdził, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia wartości nieruchomości. W związku z powyższym rzeczoznawca majątkowy wartość nieruchomości określił stosownie do art. 134 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Do określenia relacji pomiędzy prawem własności a prawem użytkowania wieczystego gruntu posłużyło biegłemu osiem transakcji nieruchomościami położonymi na terenie jednostki ewidencyjnej N. miasta K. przeznaczonymi pod handel i usługi (cztery transakcje) oraz usługi komercyjne (cztery transakcje). Jednak rzeczoznawca majątkowy nie wskazał w operacie szacunkowym powodów uwzględnienia wśród transakcji porównawczych na podstawie których określono relację prawa użytkowania wieczystego do prawa własności, transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod handel i usługi oraz usługi komercyjne (UC), zawartych w większości ponad 2 lata od dnia na który określono wartość przedmiotu wyceny, w sytuacji położenia wycenianej nieruchomości w terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej (MW). W związku z powyższym rzeczoznawca majątkowy zobowiązany był do zawarcia w operacie szacunkowym szczegółowej informacji czy ww. nieruchomości spełniają warunki nieruchomości podobnych w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Zgodnie bowiem z § 4 ust. 1 i 2 ww. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego "1. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. 2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku". Jak natomiast stanowi § 4 ust. 4 rozporządzenia, "przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości... ".

Odnosząc się natomiast do zarzutu Gminy Miejskiej K. dotyczącego przyjęcia do analizy transakcji nieruchomościami o powierzchniach wielokrotnie większych od powierzchni wycenianej nieruchomości, należy zauważyć, iż biegły w operacie szacunkowym w analizie rynku stwierdził, że wielkość terenu nie ma istotnego wpływu na cenę jednostkową gruntu, co znalazło potwierdzenie w nieuwzględnieniu przez biegłego w operacie szacunkowym cechy rynkowej "wielkość działki" wśród cech mających wpływ na kształtowanie się cen na analizowanym rynku nieruchomości.

Niezależnie od powyższego należy zauważyć, iż określenie cech mających upływ na wartość nieruchomości położonych na właściwym rynku lokalnym określa po dokonanej analizie rynku biegły kierując się wiedzą specjalną (art. 153 ust. 1 w związku z art. 154 ust. 1 ugn). Powyższe znalazło potwierdzenie również w wyroku WSA w Warszawie z dnia 17 października 2011 r. sygn. akt I SA/Wa 835/11. Tym samym przypisanie odpowiednich wartości cech rynkowych (ich wielkości), a także poszczególnych ocen przyjętych cech rynkowych należy do kompetencji biegłego, który posiada w tym zakresie stosowne uprawienia i kwalifikacje.

Przechodząc z kolei do zarzutu Prezydenta Miasta K. dotyczącego błędnie przyjętego przez biegłego dnia określenia stanu nieruchomości należy stwierdzić, iż Starosta W. w dniu 28 sierpnia 2014 r. wydał decyzję znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn. "Rozbudowa ulicy [...] (...)", zmieniającą ostateczną decyzję Starosty W. z dnia 26 marca 2013 r. znak:[...] , między innymi w ten sposób, iż przedmiotowa inwestycja drogowa obejmie wycenianą nieruchomość oznaczoną jako działkę nr [...] powstałą z działki nr [...] , która zgodnie z pierwotną decyzją z 26 marca 2013 r. nie podlegała podziałowi, z uwagi na fakt, że stanowiła zdaniem Starosty W. istniejący pas drogowy ul. [...] i [...]

Wskazana jednak powyżej okoliczność dotycząca przeznaczenia przyjętych przez biegłego nieruchomości porównawczych sprawia, iż dokonaną w ten sposób wycenę ocenić należy w sposób negatywny. Potwierdzenie słuszności podniesionego powyżej zarzutu znajduje odzwierciedlenie w orzecznictwie sądów administracyjnych. Tym samym niniejszy operat szacunkowy nie może stanowić dowodu w przedmiotowej sprawie i być wykorzystany dla potrzeb niniejszego postępowania administracyjnego.

Niezależnie od powyższego, odnosząc się do treści odwołania wniesionego przez J.N. - Syndyka Masy Upadłości C. spółka z o.o. SKA w upadłości likwidacyjnej w K. , Wojewoda [...] stwierdził, że w świetle zgromadzonych w sprawie dokumentów, następcą prawnym ujawnionej w ww. księdze wieczystej A. spółki z o.o. spółki komandytowo-akcyjnej została C. spółka z o.o. SKA. Z kolei na mocy postanowienia Sądu Rejonowego dla [...] w K. z dnia 22 lutego 2013 r. sygn. akt [...] C. spółka z o.o. SKA została postawiona w stan upadłości likwidacyjnej, a zarząd nad majątkiem upadłego sprawuje J.N. - Syndyk Masy Upadłości C spółka z o.o. SKA w upadłości likwidacyjnej w K .

Zgodnie z art. 18 ust. 1 c ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, w trybie której prowadzone jest przedmiotowe postępowanie "jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami". Organ przywołał wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 26 listopada 2014 r. sygn. akt II SA/Gl 879/14, zgodnie z którym prawo upadłościowe i naprawcze z 28 lutego 2003 roku jest aktem normatywnym szczególnym i jego zastosowanie ma pierwszeństwo przed przepisami specustawy drogowej z dnia 10 kwietnia 2003 roku.

W opinii organu odwoławczego, brak jest podstaw do kwestionowania prawidłowości rozwiązania przyjętego przez organ I instancji w zaskarżonej decyzji, tj., iż wypłata odszkodowania winna nastąpić w przedmiotowej sprawie na rzecz wierzyciela hipotecznego, którym w tym przypadku jest Naczelnik Urzędu Skarbowego [...] w K .

Jednocześnie jednak, z uwagi na fakt, iż - jak już wskazano - ustalając odszkodowanie w niniejszej sprawie organ I instancji oparł się na wadliwym operacie szacunkowym, należało uchylić w całości zaskarżoną decyzję Starosty W. z dnia 7 kwietnia 2015 r. nr [...] i przekazać sprawę do ponownego rozpoznania przez organ I instancji, celem ustalenia odszkodowania w oparciu o prawidłowy operat szacunkowy. Zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem art. 7, art. 77 i art. 80 kpa (brak prawidłowej i wyczerpującej oceny sporządzonego operatu szacunkowego i oparcie rozstrzygnięcia na wadliwym operacie szacunkowym), co w świetle przytoczonych argumentów, w zasadniczy sposób wpłynęło na treść wydanego rozstrzygnięcia przez organ I instancji.

W wyroku z dnia 9 grudnia 2012 r., sygn. akt I OSK 226/10 (LEX nr 745181) Naczelny Sąd Administracyjny, który wskazał, iż "sporządzenie na nowo operatu szacunkowego oraz przeprowadzenie na jego podstawie dowodu co do wartości nieruchomości obejmuje zasadniczy zakres postępowania w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania. Uzasadnia to zastosowanie przez organ odwoławczy przepisu art. 138 § 2 kpa, bowiem operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na treść decyzji kształtującej prawa i obowiązki stron postępowania, które muszą mieć możliwość pełnego i wyczerpującego ustosunkowania się do takiego dowodu i dlatego należy zagwarantować im prawo do oceny tego operatu przez organy obu instancji."

Powyższą decyzję Wojewody [...] zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie syndyk masy upadłości C. spółka z o.o. spółka komandytowo – akcyjna w upadłości likwidacyjnej, zarzucając jej naruszenie art. 336, 345, 348 prawa upadłościowego i naprawczego i wnosząc o jej uchylenie i zmianę w części dotyczącej sposobu spłaty odszkodowania poprzez bezpośrednie przekazanie odszkodowania wierzycielowi zabezpieczonemu rzeczowo z pominięciem przepisów prawa upadłościowego i naprawczego oraz o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi wskazał, że należy się zgodzić z założeniami lex specialis specustawy drogowej w stosunku do prawa upadłościowego i naprawczego, lecz jedynie w zakresie czynności związanych z przejęciem nieruchomości na potrzeby drogowe. Odszkodowanie jednakże z tytułu przejęcia nieruchomości należy się masie upadłości w celu zaspokojenia wierzycieli. Należy w tym miejscy podkreślić, że po otrzymaniu odszkodowania za wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego, syndyk przekazuje Naczelnikowi Urzędu Skarbowego tj. wierzycielowi hipotecznemu wierzytelność lecz na podstawie art. 345 i 348 prawa upadłościowego i naprawczego, jednakże pomniejszonej o koszt likwidacji oraz inne koszty postępowania upadłościowego w wysokości dokładnie opisanej w art. 345 ust. l prawa upadłościowego i naprawczego. Jak można zauważyć, nie zmieni się zasadniczo zaspokojenie wierzyciela hipotecznego w trybie art. 345 puin w stosunku do art. 12 i 18 specustawy drogowej - z jednym jednak zastrzeżeniem. Przekazanie odszkodowania wierzycielowi hipotecznemu na podstawie art. 12 i 18 specustawy drogowej ewidentnie działa na niekorzyść wierzycieli, bowiem syndykowi odbiera się prawo zmniejszenia odszkodowania o koszty likwidacji i koszty postępowania upadłościowego, co powoduje brak zwiększenia masy upadłości do podziału wśród wierzycieli. Na dzień dzisiejszy jest to kwota w wysokości około 24.310,00 zł. Jest to więc kwota mająca zasadniczy wpływ na przebieg postępowania upadłościowego.

Należy zauważyć, że gdyby do odszkodowania i wygaśnięcia hipoteki, przepisy art. 12 i 18 specustawy drogowej miały mieć charakter lex specialis do prawa upadłościowego a w szczególności do art. 336, 345 i 348 puin, Rozdział 5 specustawy drogowej uwzględniałby w tym zakresie zmiany w prawie upadłościowym i naprawczym, czego ustawodawca nie dokonał. Podkreślić w tym miejscu należy, iż prawo upadłościowe i naprawcze nosi datę 28 lutego 2003 roku natomiast ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych nosi datę 10 kwietnia 2003 roku a więc ustawodawca mógł usunąć rozbieżność zapisów art. 12 i 18 ustawy w stosunku do art. 336, 345 i 348 prawa upadłościowego i naprawczego.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie i w całości podtrzymał stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje.

Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi (art. 134 ustawy). Z brzmienia art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 poz. 1270 ze zm.) wynika natomiast, że w przypadku, gdy Sąd stwierdzi bądź to naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź to naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź wreszcie inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Cytowana regulacja prawna nie pozostawia zatem wątpliwości co do tego, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że przedmiotem kontroli sądowoadministracyjnej jest kasacyjna decyzja Wojewody , wydana na podstawie art. 138 § 2 Kodeksu Postępowania Administracyjnego, zgodnie z którym organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę, organ ten powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy.

Zadaniem Sądu było zatem w pierwszej kolejności dokonanie oceny zasadności podjęcia przez organ odwoławczy decyzji kasacyjnej, tj. decyzji o uchyleniu decyzji organu I instancji i przekazaniu sprawy do ponownego rozpatrzenia temu organowi. Określona w powołanym przepisie konstrukcja prawna decyzji kasacyjnej opiera się na dwóch kumulatywnych przesłankach, którymi są: 1) stwierdzenie przez organ odwoławczy, że zaskarżona decyzja wydana została z naruszeniem przepisów postępowania oraz 2) uznanie przez organ odwoławczy, że konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Uchylenie decyzji organu I instancji i przekazanie mu sprawy do ponownego rozpoznania jest wyjątkiem od zasady, wedle której organ odwoławczy ma obowiązek rozpoznania sprawy co do meritum. Powody więc, dla których organ odwoławczy tego rodzaju postanowienie podejmuje, muszą ściśle odpowiadać przesłankom z art. 138 § 2 k.p.a. Nie wystarczy przy tym ogólne wymienienie dostrzeżonych czy domniemanych uchybień. Konieczne jest, aby wynikiem stwierdzonych i realnie istniejących wad postępowania przed organem I instancji, konieczne było ponowne przeprowadzenie postępowania.

Jedynym powodem dla którego organ II instancji uchylił decyzję organu I Instancji były zastrzeżenia do operatu szacunkowego, a w zasadzie do jego części, w której biegły określił relację pomiędzy wartością prawa własności a wartością użytkowania wieczystego gruntu (str. [...] operatu).

Organ II instancji zarzucił, że rzeczoznawca majątkowy nie wskazał w operacie szacunkowym powodów uwzględnienia wśród transakcji porównawczych na podstawie których określono relację prawa użytkowania wieczystego do prawa własności, transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod handel i usługi oraz usługi komercyjne (UC), w sytuacji położenia wycenianej nieruchomości w terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej (MW). Zdaniem organu rzeczoznawca majątkowy zobowiązany był do zawarcia w operacie szacunkowym szczegółowej informacji czy ww. nieruchomości spełniają warunki nieruchomości podobnych w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Z operatu szacunkowego wynika, że biegły określił relację pomiędzy prawem własności a prawem użytkowania wieczystego gruntu na podstawie § 29 ust. 2 rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Zgodnie z § 29 ust. 1 rozporządzenia, przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego okresu trwania prawa użytkowania wieczystego. Zgodnie natomiast z ust. 2, jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości. Zgodnie natomiast z ust. 3 tego przepisu, jeżeli przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego nie ma możliwości zastosowania sposobów wyceny, o których mowa w ust. 1 i 2, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego obliczonego według wzoru (...).

Jak już wyżej stwierdzono, aby organ mógł zastosować art. 138 § 2 Kpa koniecznym jest, aby wynikiem stwierdzonych wad postępowania przed organem I instancji, konieczne było ponowne przeprowadzenie postępowania. Zgodnie bowiem z art. 136 Kpa, organ odwoławczy może przeprowadzić na żądanie strony lub z urzędu dodatkowe postępowanie w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie albo zlecić przeprowadzenie tego postępowania organowi, który wydał decyzję. Skoro zatem jedyną wadą dostrzeżoną przez organ II Instancji jest brak zawarcia w operacie szacunkowym uzasadnienia biegłego dla uwzględnienia określonego rodzaju transakcji porównawczych na podstawie których określono relację prawa użytkowania wieczystego do prawa własności, to w pierwszej kolejności organ był obowiązany - działając w trybie przywołanego wyżej art. 136 Kpa – zwrócić się bezpośrednio lub za pośrednictwem organu I instancji do biegłego o złożenie tych wyjaśnień do akt sprawy. Z całą pewnością nie jest to ponowne prowadzenie postępowania. Dopiero w sytuacji gdyby treść wyjaśnień biegłego była tego rodzaju, że jej uwzględnienie przez organ II Instancji wpłynęłoby na wynik wyceny, czym naruszona zostałaby zasada dwuinstancyjności postępowania administracyjnego ("konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie") – organ byłby uprawniony do zastosowania art. 138 § 2 Kpa. W chwili obecnej było to rozstrzygnięcie przedwczesne.

W szczególności organ będzie obowiązany wziąć pod uwagę również i to, że zakwestionowana część operatu szacunkowego została sporządzona przez biegłego na podstawie § 29 ust. 2 rozporządzenia. Przepis ten odnosi się do określenia wartości rynkowej wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, a istotą tego sposobu wyceny jest określenie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności. Najistotniejsza jest zatem wzajemna proporcja pomiędzy tymi cenami, a nie podobieństwo nieruchomości. Przepis § 29 ust. 2 nie mówi bowiem o "nieruchomościach podobnych" czy podejściu porównawczym (o tym jest mowa w ust. 1), ale o porównywalnych rynkach nieruchomości. § 29 rozporządzenia przewiduje bowiem trzy różne metody określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego: w pierwszej kolejności biegły rozważa możliwość zastosowania § 29 ust. 1 (metoda porównawcza), jeżeli nie ma odpowiednich danych wówczas stosuje § 29 ust. 2, a jeśli "nie ma możliwości zastosowania sposobów wyceny, o których mowa w ust. 1 i 2" wówczas stosuje metodę określona w ust. 3 (tj. dokonuje wyceny według podanego tam wzoru).

Odnosząc się natomiast do zarzutów skargi, koncentrujących się na sporze co do zasad wypłaty odszkodowania z tytułu użytkowania wieczystego tj. pierwszeństwa stosowania przepisów ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe (t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 233 z późn. zm.), względnie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. (t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 2031), zwanej dalej specustawą drogową, to zdaniem Sądu nie są one usprawiedliwione. W pierwszej kolejności należy przytoczyć przepisy regulujące tę kwestię.

Zgodnie z art. 12 ust. 4f specustawy drogowej, odszkodowanie za nieruchomości przejęte na rzecz skarbu państwa lub jednostki samorządu terytorialnego na skutek wydania decyzji zezwalającej na realizacje inwestycji drogowej, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Zgodnie bowiem z art. 12 ust. 4c i 4d specustawy drogowej, jeżeli na nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości zostały ustanowione ograniczone prawa rzeczowe z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, prawa te wygasają. Wygasa również użytkowanie wieczyste z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Oznacza to, że prawo do otrzymania odszkodowania przysługuje nie tylko za odjęcie prawa własności i za wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego, ale również za wygaśnięcie ograniczonego prawa rzeczowego.

W myśl art. 244 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2014 poz. 121 z późn. zm.) hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe. Mimo, iż hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym to jednak kwestia odszkodowania za wygaśnięcie hipoteki została unormowana odrębnie. Zgodnie z art. 18 ust. 1a specustawy drogowej, jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw.

Zgodnie natomiast z art. 18 ust. 1c ww. ustawy, jeżeli na nieruchomościach o których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami.

Zgodnie natomiast z art. 18 ust. 1d specustawy drogowej, kwotę odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustaloną na dzień, o którym mowa w ust. 1, wypłaca się osobom, którym te prawa przysługiwały. Zatem, odszkodowanie z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych wypłacane jest bezpośrednio podmiotom tych praw. Oznacza to, że właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości uprawnieni są do otrzymania odszkodowania, które jednak zostanie pomniejszone o kwotę odszkodowania należnego podmiotom ograniczonych praw rzeczowych, które istniały w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Zgodnie natomiast z art. 345 Prawa upadłościowego, jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, wierzytelności zabezpieczone hipoteką ciążące na użytkowaniu wieczystym, podlegają zaspokojeniu z sumy uzyskanej z likwidacji obciążonego przedmiotu, pomniejszonej o koszty likwidacji tego przedmiotu oraz inne koszty postępowania upadłościowego w wysokości nieprzekraczającej dziesiątej części sumy uzyskanej z likwidacji, nie więcej jednak niż o taką część kosztów postępowania upadłościowego, która wynika ze stosunku wartości obciążonego przedmiotu do wartości całej masy upadłości.

Redakcja art. 345 Prawa Upadłościowego ("Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej(...)") wskazuje, że Prawo Upadłościowe ma charakter przepisów ogólnych i istnieją przepisy prawne, które stanowią lex specialis w stosunku do Prawa Upadłościowego. Ze względu na fakt, iż kwestia odszkodowania za wygaśnięcie hipoteki oraz sposób jego zapłaty zostały odrębnie unormowane w ustawie o szczególnych zasadach i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych należy uznać, iż ustawa ta ma charakter przepisów lex specialis w stosunku do Prawa Upadłościowego.

W niniejszej sprawie wierzycielem hipotecznym jest Naczelnik Urzędu Skarbowego i zgodnie z art. 18 ust. 1d specustawy drogowej jest on uprawniony do otrzymania odszkodowania za wygaśnięcie hipoteki.

Nadto brak jest jakiegokolwiek przepisu w specustawie drogowej na podstawie którego organ mógłby wypłacić odszkodowanie za wygaśnięcie hipoteki inaczej, niż tylko do rąk wierzyciela hipotecznego.

Dodatkowo wskazać należy, że taka interpretacja przytoczonych wyżej przepisów nie prowadzi do pokrzywdzenia wierzyciela hipotecznego, czy też do umniejszenia przysługujących mu należności. Tym samym nie zmieniona pozostanie zasada zawarta w art. 336 prawa upadłościowego, zgodnie z którą, sumy uzyskane z likwidacji rzeczy, wierzytelności i praw obciążonych hipoteką, przeznacza się na zaspokojenie wierzycieli, których wierzytelności były zabezpieczone na tych rzeczach lub prawach. Co prawda syndyk masy upadłości nie otrzyma dziesiątej części "kosztów likwidacji tego przedmiotu oraz innych kosztów postępowania upadłościowego", jednak w przypadku przejęcia na własność nieruchomości w związku z wydaniem decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej nie zostały poniesione przez syndyka żadne "koszty likwidacji" wywłaszczonej w ten sposób nieruchomości, tym samym masa upadłości nie została nimi obciążona.

Występująca w niniejszej sprawie kwestia możliwości realizacji dyspozycji ww. przepisu w sytuacji gdy dłużnik hipoteczny został postawiony w stan upadłości i wyznaczony został syndyk masy upadłości, była także przedmiotem analizy Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, który w wyroku z dnia 26 listopada 2014 r. sygn. akt II SA/Gl 879/14 stwierdził, iż "prawo upadłościowe i naprawcze z 28 lutego 2003 roku jest aktem normatywnym szczególnym i jego zastosowanie ma pierwszeństwo przed przepisami ogólnymi. Jednakże specustawa drogowa z dnia 10 kwietnia 2003 roku nie zawiera przepisów ogólnych i stanowi lex specialis w stosunku do pozostałych regulacji obowiązujących w systemie prawnym. Świadczy o tym jej nazwa "ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych". W zakresie nieuregulowanym przepisami tej ustawy zastosowanie mają przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Oznacza to, że postępowanie odszkodowawcze za nieruchomości przejęte pod realizację inwestycji drogowej należy prowadzić zgodnie z przepisami specustawy drogowej, a w zakresie w niej nieregulowanym, zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem Sądu wskazuje na to także fakt, że działka (...) została przejęta pod drogę publiczną na podstawie specustawy drogowej, a ta ustawa reguluje właściwość organów do ustalania wysokości odszkodowania za przejęte nieruchomości oraz ustalanie i wypłatę odszkodowania za odjęte prawa."

Wobec powyższego zaskarżona decyzja została uchylona na zasadzie art. 145 § 1 pkt. lit.c p.p.s.a.