Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 584/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2008-10-21 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 135, art. 145 par. 1 pkt 1c, art. 3 par. 1 i 2 pkt 2
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 112 ust. 2 i 3, art. 128, art. 130 ust. 1 i 2, art. 157 ust. 1 i 4, art. 156 ust. 3, art. 154 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 80, art. 107 par. 3, art. 77 par. 1, art. 7
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jolanta Szaniecka (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędzia WSA Danuta Rzyminiak – Owczarczak Protokolant st. sekretarz sądowy Ewa Wąsik po rozpoznaniu w Poznaniu na rozprawie w dniu 8 października 2008 r. sprawy ze skargi S.E. na decyzję Wojewody z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość; I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Wojewody na rzecz skarżącej kwotę 3.602,- zł (trzy tysiące sześćset dwa złote), w tym kwotę 2.417 zł (dwa tysiące czterysta siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego, III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. /-/ D. Rzyminiak - Owczarczak /-/ J. Szaniecka /-/ W. Batorowicz /-/D. Rzyminiak - O


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta decyzją z dnia [...] (...) na podstawie art. 6 pkt 6, art. 112, art. 113 ust. 1, art. 119 ust. 1, art. 121 ust. 1, art. 123 ust. 1, art. 128 ust. 1 i 2, art. 129 ust. 1 w związku z art. 4 pkt 9b’, art. 130, art. 132 ust. 1, 2 i 5 w związku z art. 4 pkt 9b’, art. 132 ust. 8, art. 134 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.) orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w [...], zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...], jako własność S.E., oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb [...], arkusz 29, działka nr 269/1 o pow. 859 m2. Prezydent Miasta wskazał, że wywłaszczenie następuje na cele budowy budynku Wydziału Chemii w kampusie Uniwersytetu im. [...] w [...], co jest zgodne z ostateczną decyzją Prezydenta Miasta nr [...] z [...] znak [...] o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, zmienioną ostateczną decyzją z [...] znak [...]. Jednocześnie Prezydent orzekł o ustaleniu na rzecz S.E. odszkodowania w wysokości 89.216,00 zł za wywłaszczone prawo własności przedmiotowej nieruchomości (pkt II), zmniejszeniu odszkodowania ustalonego w pkt. II o kwotę 0,02 zł równą wartości ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na przedmiotowej nieruchomości, przysługujących L.S. (pkt III) oraz o ustaleniu, że wypłacie na rzecz S.E. podlega kwota odszkodowania w wysokości 89.215,98 zł, a do pokrycia kosztów odszkodowania w wysokości 89.215,98 zł zobowiązany jest Uniwersytet im. [...] w [...] jako podmiot, który będzie realizował cel publiczny.

W uzasadnieniu decyzji podano, iż w toku postępowania ustalono, że budowa państwowych szkół wyższych jest celem publicznym w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wysokość odszkodowania za wywłaszczenie powyższej działki została ustalona na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego 16 kwietnia 2007 r. przez rzeczoznawcę majątkowego T.S. Organ orzekający uznał metodę i sposób oszacowania nieruchomości za prawidłowy. W piśmie z dnia 20 czerwca 2007 r. biegły T.S. ustosunkował się do uwag oraz pytań skierowanych od niego przez pełnomocnika S.E. Pytania i uwagi do operatu szacunkowego zgłoszone przez pełnomocnika wnioskodawczyni zostały także wyjaśnione przez rzeczoznawcę na przeprowadzonej przez organ I instancji rozprawie administracyjnej w dniu 2 sierpnia 2008 r.

Wnioskodawczyni nie będąc zadowoloną z opinii rzeczoznawcy majątkowego T.S. przedłożyła nowy operat szacunkowy sporządzony na jej wniosek. Opinia ta sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego A.W. nie została dopuszczona jako dowód, bowiem, w wyniku przeprowadzonej przez organ analizy tegoż operatu stwierdzono szereg uchybień uzasadniających uznanie operatu z 7 września 2007 r. za sporządzony bez zachowania należytej staranności właściwej ze względu na zawodowy charakter czynności, a zawarte w operacie błędy merytoryczne i rachunkowe uniemożliwiły przyjęcie, że wartość nieruchomości została określona przez rzeczoznawcę w sposób prawidłowy.

Wnioskodawczyni zakwestionowała stanowisko organu I instancji, że przedłożony przez nią operat nie może stanowić dowodu w sprawie oraz zarzucała brak należytego wyjaśnienia wszystkich kwestii i zarzutów zgłoszonych przez stronę odnośnie operatu sporządzonego na wniosek organu przez rzeczoznawcę T.S. Organ I instancji wyjaśnił, że obowiązujące przepisy kpa nie przewidują wydania postanowienia w przedmiocie oceny dowodu, a organ prowadzący postępowania uwzględnił żądanie strony dotyczące przeprowadzenia dowodu z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę A.W. i następnie dokonał jego oceny.

Organ podkreślił, że umożliwiono także stronom wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów, w tym również odnośnie uzyskiwanych w sprawie opinii określających wartość nieruchomości. Przeprowadzono także dwie rozprawy administracyjne. Należycie i wyczerpująco informowano strony o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogły mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków będących przedmiotem postępowania administracyjnego.

W dalszej części uzasadnienia organ I instancji opisał kwestię zmniejszenia kwoty odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość o wartość ograniczonych praw rzeczowych ciążących na przedmiotowej nieruchomości oraz podmiot zobowiązany do wypłaty odszkodowania.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyła S.E. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w części postanowień pkt II i pkt IV i przekazanie sprawy w tym zakresie do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji w części postanowień pkt II i pkt IV i ustalenie odszkodowania po uprzednim uzupełnieniu materiału dowodowego poprzez dokonanie oceny operatów szacunkowych, po uaktualnieniu operatu z dnia 16 kwietnia 2007 r. Odwołująca się zarzuciła naruszenie art. 7 kpa, art. 77 § 1 kpa i art. 80 kpa w związku z treścią art. 157 i art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W uzasadnieniu odwołania podniosła, iż wbrew oczekiwaniom strony organ nie przyjął jako dowodu operatu szacunkowego sporządzonego 7 września 2007 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A.W. Zawiadomienie o tym fakcie organ I instancji przesłał jednocześnie z informacją o zakończeniu postępowania, z pouczeniem o prawie wynikającym z dyspozycji art. 10 § 1 kpa. Zdaniem strony doprowadziło to do ograniczenia "aktywności odwołującej".

Odwołująca się podała, iż organ dysponując dwiema rozbieżnymi opiniami (różnica wartości nieruchomości w obu operatach wynosiła 39.484,00 zł) winien stosownie do art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami zwrócić się o ocenę do organizacji rzeczoznawców majątkowych. Zdaniem odwołującej się w świetle treści art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ocenie organu w postępowaniu administracyjnym nie może podlegać prawidłowość sporządzenia operatu, lecz wyłącznie jego przydatność, jako materiału dowodowego, stanowiącego podstawę orzekania (art. 77 i art. 80 k.p.a.) Z całą zaś pewnością taka ocena winna znaleźć odzwierciedlenie w treści uzasadnienia (art. 107 § 3 kpa), które w tej części ustawowych wymogów nie spełnia.

Zdaniem odwołującej się organ I instancji naruszył art. 77 § 1 kpa, bowiem miał obowiązek gromadzenia i oceny materiału dowodowego także z własnej inicjatywy, a w niniejszym przypadku ograniczył się jedynie do zlecenia sporządzenia operatu szacunkowego. Nadto zarzucono, iż organ wydający decyzję, stwierdził w jej uzasadnieniu, że w toku postępowania administracyjnego organ nie wydaje postanowień w przedmiocie dowodów, co wg strony jest sprzeczne z art. 77 § 2 pa. Pełnomocnik strony wskazała również, że od czasu sporządzenia operatu przez rzeczoznawcę majątkowego T.S. upłynęło ponad pół roku, co nie jest bez znaczenia w sprawie, zważywszy na dynamikę rynku nieruchomości. Stąd organ powinien, zgodnie z wymogami art. 7 kpa, art. 77 § 1 kpa i art. 80 kpa uaktualnić opinię rzeczoznawcy.

Wojewoda decyzją z dnia [...] (...) utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu organ II instancji przedstawił ustalony przez siebie, na podstawie zebranego w przedmiotowej sprawie materiału dowodowego, stan faktyczny. W szczególności organ II instancji opisał pytania i uwagi strony zgłoszone do operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego T.S. oraz szczegółowe wyjaśnienia zawarte w piśmie rzeczoznawcy z dnia 20 czerwca 2007 r., jak i na rozprawie administracyjnej w dniu 2 sierpnia 2007 r.

Następnie organ II instancji przybliżył pojęcie wywłaszczenia, wskazał podstawy prawne tej instytucji oraz przysługującego odszkodowania (art. 112, art. 128 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Organ przypomniał, że zgodnie z art. 130 ust. 1 powyższej ustawy w przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 powyższej ustawy). Organ II instancji stwierdził, że kwestią sporną w niniejszej sprawie jest ustalenie wysokości odszkodowania przysługującego byłemu właścicielowi przedmiotowego gruntu.

W związku z powyższym organ II instancji przytoczył przepisy prawne dotyczące sposobu i metod wyceny nieruchomości oraz sporządzanego w tym celu operatu szacunkowego (art. 154 ust. 1 i art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Z kolei rolą organu administracyjnego jest ocena zgodności sporządzonej w formie operatu szacunkowego opinii względem przepisów prawa.

W tym celu organ II instancji poddał analizie operat szacunkowy sporządzony 16 kwietnia 2007 r. przez rzeczoznawcę majątkowego T.S. Organ uwzględnił przy tym treść rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Organ II instancji wskazał, że rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej, która polega na tym, iż do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Z zapisu w operacie wynika, iż badaniem cen objęto transakcje kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod inwestycje celu publicznego. Biegły stosując "zasadę korzyści" przyjął, iż grunt podlegający wywłaszczeniu posiada przeznaczenie inwestycyjne - pod zabudowę, w związku z czym przyjął do porównań zawarte na rynku lokalnym transakcje gruntami z prawem zabudowy. Źródło informacji stanowiły zawarte w formie aktów notarialnych umowy sprzedaży. Dla potrzeb wyceny przebadano 16 transakcji zawartych nie wcześniej niż w okresie 2 lat poprzedzających wycenę (co jest zgodne z pkt 1.4 Standardu Zawodowego nr III.7 uchwalonego przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych). Wszystkie transakcje uwzględnione przy szacowaniu przedmiotowej działki pochodziły z 2006 i 2007r.

Organ II instancji podał, że na podstawie zebranych z rynku lokalnego transakcji, biegły ustalił, że ceny nieruchomości porównywanych kształtowały się w przedziale od 80,25 do 168,09 zł/m2. Podano, że na wartość nieruchomości wpływ ma lokalizacja, uzbrojenie terenu, powierzchnia, dostępność komunikacyjna, kształt i ukształtowanie terenu oraz sąsiedztwo i otoczenie. W ten sposób wartość rynkowa 1 m2 przedmiotowej nieruchomości została przez rzeczoznawcę majątkowego określona na kwotę 103,86 zł. Cała wartość objętej roszczeniem odszkodowawczym nieruchomości wyniosła 89.216 zł - według stanu z dnia oględzin nieruchomości (biegły podał, iż nie jest w stanie przewidzieć daty wydania decyzji wywłaszczeniowej oraz poziomu cen z daty oszacowania).

Ustosunkowując się do zarzutu odwołania, organ II instancji stwierdził, że to na nim spoczywa obowiązek sprawdzenia prawidłowości sporządzenia operatu pod względem formalnym, tzn. ustalenia, czy opinia została sporządzona w celu, dla którego ma być wykorzystana i czy rzeczoznawca w procesie szacowania właściwie zastosował przepisy ustawy i rozporządzenia, a nie tylko sprawdzenie jego przydatności jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzekania. Organ II instancji powołując się na orzecznictwo Sądów Administracyjnych uznał, że to na organie administracji spoczywa obowiązek traktowania opinii rzeczoznawcy jak każdego innego dowodu w sprawie stosownie do art. 80 kpa oraz uzasadnianie przesłanek jego dopuszczenia bądź odrzucenia (orz. NSA w Warszawie z 8 listopada 2001 r., sygn. akt I S.A. 833/00; wyr. WSA w Warszawie z 6 stycznia 2006 r., sygn. akt IV SA/Wa 1697/05; wyr. NSA w Warszawie z 26 stycznia 2006 r. sygn. akt II OSK 459/05).

Organ II instancji podkreślił, że rzeczoznawca odpowiedział w piśmie z 20 czerwca 2007 r. oraz na rozprawie administracyjnej na szereg pytań dotyczących operatu szacunkowego z 16 kwietnia 2007 r., więc zarówno organ, jak i sama strona (oświadczenie pełnomocnika strony T.E. na rozprawie przeprowadzonej 2 sierpnia 2007r.) uznali wyjaśnienia rzeczoznawcy za wyczerpujące. W tym stanie rzeczy organ II instancji, po przeanalizowaniu przepisów prawa oraz uznając wyjaśnienia biegłego za wystarczające, wskazał, że operat szacunkowy sporządzony 16 kwietnia 2007 r. przez rzeczoznawcę majątkowego T.S. został sporządzony prawidłowo pod względem formalnym i może służyć do celu dla jakiego został sporządzony.

W tym miejscu organ II instancji wskazał, że analizie został poddany również drugi operat szacunkowy sporządzony w dniu 7 września 2007 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A.W. i za organem I instancji podał, iż operat przedłożony przez stronę zawierał szereg błędów zarówno merytorycznych, jak i rachunkowych. Skutkiem powyższego organy nie przyjęły przedłożonej opinii jako dowodu w sprawie. Prezydent nie miał, więc obowiązku opierać rozstrzygnięcia na błędnie sporządzonej opinii i to w sytuacji, gdy był w posiadaniu opinii sporządzonej prawidłowo. Gdyby w sprawie sporządzony był tylko operat przedłożony przez stronę to koniecznością byłoby jego poprawienie, bądź zlecenie sporządzenia innej opinii. Organ nadzoru stwierdził, iż wyjaśnienia rzeczoznawcy A.W. okazały się niewystarczające i zbyt lakoniczne by można było uznać operat z 7 września 2007 r. za prawidłowy. Organ stwierdził, że biegły

– przyjął jako podstawę opracowania nieobowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta P. zatwierdzony uchwałą Rady Miasta z 6 grudnia 1994 r. nr X/58/lI/94 (str. 5 operatu),

– ustalił, niezgodnie ze stanem rzeczywistym, iż w księdze KW nr [...] brak jest wpisów w dziale III, ponadto bezpodstawnie uznał, że wpisy w dziale IV księgi są nieaktualne (str. 6),

– w części dotyczącej przeznaczenia szacowanej nieruchomości podał, że nieruchomość ta przeznaczona jest pod drogę gminną - ul. P. (str. 8),

– posługiwał się w sposób niekonsekwentny i chaotyczny określeniami cech rynkowych i stanów tych cech (str. 12-15),

– wskazał lokalizacje nieruchomości objętych analizą jedynie poprzez podanie nazw ulic, przy których są one położone (str. 14), co całkowicie uniemożliwiało identyfikację tych nieruchomości w celu potwierdzenia, że są one podobne do nieruchomości wycenianej; wymienione w opinii ulice U. i R. przebiegają przez dwie strefy miasta (pośrednią i peryferyjną) i mają odpowiednio 2,5 km oraz prawie 4,0 km długości, natomiast ulica J.R. znajduje się w strefie pośredniej i ma około 1,0 km długości; tereny położone przy tych ulicach są bardzo zróżnicowane pod względem faktycznego zagospodarowania - od zurbanizowanych do niezainwestowanych,

– nie podał przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomości przyjętych do porównania.

Organ dodatkowo wskazał, iż pozostałe błędy mają charakter omyłek pisarskich, a operat został sporządzony bez zachowania należytej staranności, właściwej ze względu na zawodowy charakter czynności rzeczoznawcy majątkowego.

Wobec powyższego organ II instancji przyjął, że błędny jest pogląd strony przedstawiony w odwołaniu, iż w sytuacji gdy w sprawie sporządzone zostały dwie różne opinie określające wartość nieruchomości to organ zamiast oceniać je we własnym zakresie powinien zwrócić się o opinię do organizacji rzeczoznawców. Organ II instancji wskazał, iż art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie nakłada na organ rozpatrujący sprawę obowiązku przekazania operatu do oceny przez organizację zawodową, stanowi tylko, iż w przypadku, gdy dokonanie takiej oceny jest konieczne, dokonuje jej organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Organ podał jedynie, że w niniejszej sprawie taka konieczność nie wystąpiła. Jeżeli strona kwestionowała sposób sporządzenia operatu to mogła sama przekazać go do oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych bądź też zlecić sporządzenie nowego operatu. Wtedy organ miałby obowiązek rozpatrzyć również te dowody. Skoro tak się nie stało organ wziął pod uwagę przy rozstrzygnięciu, jego zdaniem, prawidłowo sporządzoną opinię.

Organ II instancji podał, że w świetle art. 157 powyższej ustawy oceny prawidłowości operatu dokonuje organizacja zawodowa. Samorządy zawodowe można tworzyć wyłącznie w drodze ustawy (art. 17 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej). Zdaniem organu II instancji w obrocie prawnym nie ma żadnej ustawy, na podstawie której powstałaby organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Stąd, do czasu jej uchwalenia, przepis art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie znajduje zastosowania.

Odnosząc się do kolejnych zarzutów odwołania, organ nadzoru wskazał, że strona nie doznała ograniczeń w "aktywności odwołującej". Organ administracji zawiadomił strony w trybie art. 10 kpa właśnie w tym celu, aby zapewnić stronom czynny udział w postępowaniu oraz umożliwić im przed wydaniem decyzji, wypowiedzenie się co do zebranych dowodów, materiałów oraz zgłoszonych żądań. Strona z możliwości wypowiedzenia się skorzystała o czym świadczy pismo z 10 października 2007 r.

W dalszej części organ II instancji wskazał jedynie, że zgodnie z treścią art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, zatem organ przed upływem tego czasu nie ma obowiązku jego uaktualniania tym bardziej, iż jego zdaniem w niniejszej sprawie nie ma takiej konieczności.

S.E. wniosła skargę na powyższą decyzję Wojewody utrzymująca w mocy treść punktu II i IV decyzji Prezydenta Miasta z dnia [...] o ustaleniu odszkodowania w wysokości 89.216zł i o ustaleniu kwoty odszkodowania do wypłaty w wysokości 89.215,98 zł. Skarżąca, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji, zarzuciła naruszenie przepisów postępowania w szczególności art. 77 §1 kpa i art. 80 kpa oraz naruszenie art. 130 ust. 1, art. 156 ust. 3 i art. 157 ust. 1 i ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W uzasadnieniu skargi, podobnie jak w odwołaniu, skarżąca kwestionowała opinię rzeczoznawcy majątkowego T.S., a w konsekwencji określoną w tym operacie wartość przedmiotowej nieruchomości. Zarzucała, że mimo licznych zastrzeżeń, a także domagania się uzupełnienia operatu, organ I instancji poprzestał na przyjęciu od rzeczoznawcy lakonicznych wyjaśnień. W ocenie skarżącej rzeczoznawca nie podał, w trakcie wyjaśniania zgłoszonych przez skarżącą wątpliwości, ani nie wykazał, że przyjął obiektywny wariant wyceny, a nadto nie ustrzegł się błędów rzeczowych i pisarskich.

Wobec tego skarżąca uznała za zasadne przedłożyć operat z dnia 7 września 2007 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A.W., w którym określono wartość nieruchomości na kwotę 128.700 zł różniącą się o 39.484 zł w stosunku do wartości określonej przez rzeczoznawcę działającego na zlecenie organu I instancji. Wbrew oczekiwaniom skarżącej, nawet mino uzupełnienia o pisemne stanowisko sporządzającego ten operat rzeczoznawcy, odmówiono mu waloru dowodu. Skarżąca zarzuciła, że o fakcie tym została poinformowana łącznie z zawiadomieniem o zakończeniu postępowania, z pouczeniem o prawie wynikającym z dyspozycji art. 10 §1 kpa. Zdaniem skarżącej, organ I instancji ograniczył w ten sposób "aktywność odwołującej się".

Skarżąca podniosła, że organ nie wyjaśnił dokładnie i należycie przedmiotu sprawy i mimo spoczywającego na nim obowiązku nie podjął niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należącego się za nią odszkodowania. Stwierdzenie rozbieżności opinii rzeczoznawców i pozostawienie tych kwestii bez oceny, z ograniczeniem się do odrzucenia operatu przedstawionego przez odwołująca się, prowadzi jej zdaniem do naruszenia przepisów postępowania. Organ I instancji dysponując dwoma rozbieżnymi operatami był zobowiązany - stosownie do art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami - zwrócić się o ocenę do organizacji rzeczoznawców, czego nie uczynił. Uniemożliwił także skarżącej domaganie się tej oceny, wobec treści zawiadomienia z dnia 20 września 2007 r. o zakończeniu postępowania. Zdaniem skarżącej uzyskanie na podstawie art. 157 powyższej ustawy od organizacji zawodowej rzeczoznawców oceny prawidłowości wycen stanowiłoby uzupełnienie materiału dowodowego w sprawie, co mieści się w granicach postępowania odwoławczego zakreślonych treścią przepisu art. 136 kpa. Przy czym ocenie organu I instancji w postępowaniu administracyjnym nie może podlegać prawidłowość sporządzenia operatu, lecz wyłącznie jego przydatność, jako materiału dowodowego, stanowiącego podstawę orzekania (art. 77 kpa, art. 80 kpa). Z całą pewnością taka ocena winna znaleźć odzwierciedlenie w treści uzasadnienia, które w tej części nie spełniało ustawowych wymogów.

W dalszej części wywodów skarżąca zarzuciła, że uzasadnienie organu I instancji miało charakter opisu podjętych przez organ i strony czynności, brakowało natomiast oceny zebranego materiału dowodowego, motywów uzasadniających przyjęte przez organ stanowisko i wykazania, że jest ono zgodne z przepisami prawa. Uzasadniony był zatem zarzut naruszenia zasady oficjalności, która nakłada na organy administracji obowiązek gromadzenia i oceny materiału dowodowego (art. 77 §1 kpa), także z własnej inicjatywy, a w tym zakresie organ ograniczył się jedynie do zlecenia szacunku po wszczęciu postępowania i przyjęcia wyjaśnień rzeczoznawcy T.S.

W ocenie skarżącej organ I instancji bezpodstawnie twierdził, że w toku postępowania administracyjnego nie wydaje postanowień w przedmiocie dowodów, co przeczy literalnej wykładni art. 77 § 2 kpa.

W końcu skarżąca podniosła, że od sporządzenia operatu przez rzeczoznawcę T.S. do wniesienia odwołania upłynął okres ponad półroczny (obecnie ponad rok), co nie jest bez znaczenia w sprawie z uwagi na dynamikę rynku nieruchomości. Zdaniem skarżącej organ powinien co najmniej, zgodnie z wymogami art. 7 kpa, art. 77 § 1 kpa i art. 80 kpa, uaktualnić opinię rzeczoznawcy. Rzeczoznawca T.S. sam zawarł w opinii zastrzeżenie, iż w przypadku wydania decyzji wywłaszczeniowej w terminie znacznie odbiegającym od dat operatu, konieczna będzie jego aktualizacja. Organy natomiast pominęły to, mogące mieć wpływ na zmianę wysokości odszkodowania na korzyść skarżącej, wskazanie rzeczoznawcy, którego opinię organy przyjęły za podstawę ustalenia wysokości odszkodowania. Wojewoda natomiast odrzuca zarzut upływu czasu od sporządzenia operatu ograniczając się do powołania przepisu art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca sporządził operat w dniu 16 kwietnia 2007 r., a decyzja Wojewody opatrzona jest datą 15 kwietnia 2008 r., ze stemplem nadawczym - 17 kwietnia 2008r.

Skarżąca zarzuciła, że w świetle art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami do stowarzyszenia rzeczoznawców należy wiążąca ocena, który z operatów lub żaden jest właściwy i dlaczego. Rozbieżność operatów szacunkowych stanowiła, więc przesłankę do wystąpienia do organizacji rzeczoznawców majątkowych celem oceny ich prawidłowości, a wobec zaistnienia różnic możliwe było zlecenie z urzędu wykonania operatu innemu rzeczoznawcy.

Skarżąca podniosła, że w operacie T.S. całkowicie pominięto, iż w otoczeniu wywłaszczonej nieruchomości nastąpiły zmiany mające wpływ na wartość wywłaszczanej nieruchomości, np. budowa dworca autobusowego na os. [...], co oznacza dostępność komunikacyjną. Wydano pozwolenie na budowę pierwszego etapu budynku Wydziału Chemii i inne powszechnie znane fakty dotyczące rozwoju inwestycji uniwersyteckiej.

Zdaniem skarżącej potwierdzeniem istotnej zmiany cen nieruchomości podobnych jest analiza opublikowana w Biuletynie Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego nr 1/18 z kwietnia 2008 r., z którego wynika, że w lokalizacji wybranych nieruchomości podobnych ceny wzrastały w pierwszym półroczu 2007 r. o 4,68% miesięcznie, a w operacie rzeczoznawcy T.S. przyjęto współczynnik trendu czasowego w wysokości 1% w skali miesiąca, czego zdaniem skarżącej nie dostrzegł żaden z organów orzekających.

Wbrew temu czego domagała się skarżąca, rzeczoznawca przyjął za alternatywny sposób użytkowania gruntu budownictwo jednorodzinne, a nie usługi, co jest bardziej zbliżone do celu wywłaszczenia (budynek Wydziału Chemii), co w ocenie skarżącej również okazało się nieistotne dla organu II instancji.

Wojewoda w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie. Nadto wskazał, że podniesione w skardze zarzuty są w zasadzie powtórzeniem zarzutów zawartych przez stronę w odwołaniu od decyzji organu I instancji, na które organ nadzoru udzielił odpowiedzi w uzasadnieniu swojej decyzji. Powołując się wskazaną argumentację organ odniósł się do zarzutów skargi.

O oddalenie skargi wniósł także pełnomocnik Prezydenta Miasta oraz Rektora Uniwersytetu im. [...] w P[...]. Ten ostatni podzielając stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji dodał, że wszczęte zostało przez Ministra Infrastruktury z urzędu postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej w stosunku do rzeczoznawcy majątkowego A.W. Na potwierdzenie powyższej okoliczności pełnomocnik załączył pismo informacyjne Ministerstwa Infrastruktury z dnia 9 czerwca 2008 r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Ocenie sądu podlega, zatem zgodność z prawem aktów, w tym wypadku decyzji, zarówno z przepisami prawa materialnego, jak i procesowego (art. 3 § 1 i § 2 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Dz.U Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Analiza sprawy we wskazanych aspektach prowadzi do wniosku, że skarga jest zasadna, chociaż nie można podzielić wszystkich podniesionych w niej zarzutów.

W pierwszej kolejności należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie istniały podstawy do wywłaszczenia przedmiotowej nieruchomości, czego z resztą nie kwestionowała żadna ze stron (art. 112 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 2007 r. o gospodarce nieruchomościami; tekst jedn. Dz.U. z dnia 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.).

Spór natomiast dotyczy wysokości odszkodowania za wywłaszczenie przedmiotowej działki. W treści przepisu art. 128 powyżej cytowanej ustawy wyrażona jest zasada, iż odszkodowanie ma odpowiadać wartości wywłaszczonej nieruchomości. Natomiast przepis art. 130 ust. 2 ustawy stanowi, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

W tym zakresie, uznać należy, iż organy obu instancji słusznie odmówiły mocy dowodowej opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego A.W. Niezależnie od słusznych zarzutów wskazanych przez organy administracji, dodać należy, że rzeczoznawca ten określił inny cel sporządzenia opinii - sprzedaż (str. 2, 4 operatu), podczas, gdy celem właściwym było wywłaszczenie. Niezrozumiałe jest też przyjęcie dla wyceny przedmiotowego gruntu "aktualnego sposobu użytkowania" - WRU (str. 8 i 11 operatu), tj. jako droga, użytek rolny, zamiast "alternatywnego sposobu użytkowania" - WRA. Rzeczoznawca wskazał, że w opracowaniu zostanie określona wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania przedmiotowej działki, czyli jako drogi gminnej, a następnie w celu określenia tej wartości rzeczoznawca dokonał analizy rynku nieruchomości zajętych pod różnego rodzaju usługi i ostatecznie wartość przedmiotowej nieruchomości określił według cen transakcyjnych dla gruntów przeznaczonych pod usługi ogólnomiejskie. Taka sprzeczność w zasadniczej części opinii musiała słusznie w ocenie organów administracji powodować jej dyskwalifikację. Prócz tego dla ustalenia wartości rynkowej działki rzeczoznawca dokonał analizy rynku nieruchomości w oparciu o niewielką ilość danych (ceny zaledwie sześciu działek) bez podania ich konkretnego oznaczenia ewidencyjnego, co uniemożliwiało ich lokalizację i weryfikację.

Prawidłowo, zatem organy administracji oceniły operat szacunkowy rzeczoznawcy A.W., mimo jego uzupełnienia, wskazując na wyjątkową niestaranność w sporządzeniu opinii, a także na niejasność argumentacji oraz występujące w niej błędy merytoryczne i rachunkowe uniemożliwiające przyjęcie, że wartość przedmiotowej nieruchomości została ustalona przez tego rzeczoznawcę w sposób prawidłowy. W tych okolicznościach organ I instancji, a za nim organ II instancji był uprawiony do tego by powyższy operat pominąć w toku analizy zebranego materiału dowodowego. Operat szacunkowy jest bowiem dokumentem, którego wartość dowodowa podlega swobodnej, choć nie dowolnej, ocenie organów administracji publicznej na podstawie art. 80 kpa. (wyr. NSA z 3 września 2008 r., II OSK 984/07; wyr. NSA z 19 października 2007 r., I OSK 1467/06).

Organy I i II instancji w uzasadnieniach swoich decyzji wskazały szeroko na przyczyny, z powodu których odmówiły wiarygodności i mocy dowodowej opinii A.W. Organy wypełniły w tym zakresie dyspozycję art. 107 § 3 kpa umożliwiając jednocześnie sprawdzenie przeprowadzonej oceny dowodów w toku postępowania sądowoadministracyjnego.

Ubocznie należy też wskazać, że z treści pisma Ministra Infrastruktury z dnia 9 czerwca 2008 r. wynika, iż wszczęto z urzędu postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej w stosunku do rzeczoznawcy majątkowego A.W. (k. 40 akt sądowych).

Z drugiej strony słusznie przyjęły organy administracji, że nie budzi zastrzeżeń pod względem formalnym operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego T.S., włączony do materiału dowodowego z inicjatywy organu I instancji. Zgodzić należy się z szeroko opisanym w uzasadnieniu decyzji stanowiskiem organów, że operat ten sporządzony został zgodnie z celem, dla którego został wykorzystany i rzeczoznawca prawidłowo zastosował przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami i Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109). Organ I instancji zapewnił również skarżącej możliwość zadawania rzeczoznawcy pytań i domagania się od niego dodatkowych wyjaśnień (strona sformułowała ponad 22 zarzuty). W związku z czym rzeczoznawca szeroko i dwukrotnie (w piśmie z dnia 20 czerwca 2007 r. i na rozprawie administracyjnej w dniu 2 sierpnia 2007 r.) ustosunkował się do wątpliwości skarżącej, która ostatecznie przyjęła wyjaśnienia rzeczoznawcy T.S., chociażby w części za wyczerpujące (k. 173v T. I akt adm.).

Podkreślenia przy tym wymaga, że rzeczoznawca w szczególności wyjaśnił, iż dla wyceny przedmiotowej działki przyjął korzystniejszy wariant - przeznaczenie inwestycyjne - pod zabudowę, także grunty z dopuszczeniem zabudowy usługowej z uwagi na treść decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Biegły przyjął, że najbardziej prawdopodobną ceną jest wartość rynkowa nieruchomości dla alternatywnego sposobu jej użytkowania - przeznaczenia (WRA), więc dla funkcji przyszłej. Określona przez biegłego wartość rynkowa stanowi najbardziej prawdopodobną cenę, za jaką można zbyć tę nieruchomość na rynku lokalnym w jej obecnym stanie prawnym oraz przy założeniu alternatywnego jej przeznaczenia związanego z realizacją inwestycji celu publicznego. Aktualnie bowiem jest to nieużytek wykorzystywany jako droga dojazdowa. Podkreślenia wymaga, że jak podał biegły zdecydowanie najgorszą cechą tej nieruchomości jest jej wydłużony kształt ograniczający możliwości indywidualnego zainwestowania, a tym samym znacznie obniżający jej wartość (str. 11 opinii). Działka ma szerokość około 10 m na długości około 85 m. Wobec tego ocenę kształtu działki biegły ekstrapolował poza wyznaczony przedział cech z uwagi na fakt, iż żadna z działek porównawczych nie posiadała podobnego kształtu (str. 12 opinii).

Rzeczoznawca wielokrotnie wskazywał, że przy wycenie działki uwzględnił także walory wynikające ze zmiany otoczenia, w tym większą dostępność komunikacyjną, co również podnoszono w skardze. W czasie wizji lokalnej przedmiotowej działki, koniecznej do sporządzenia operatu szacunkowego T.S., zaawansowane były prace związane z oddaniem do użytku dworca autobusowego na Os. [...]. Obowiązywała już decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, której realizacji mało również służyć m.in. wywłaszczenie przedmiotowej działki. Wobec tego biegły musiał uwzględnić powyższe okoliczności, które w konsekwencji znalazły odzwierciedlenie w ustalonej wartości rynkowej przedmiotowej działki.

W tych okolicznościach sprawy organ I jak i II instancji nie miał podstaw by w świetle przepisu art. 7 kpa, art. 77 § 1 kpa i art. 80 kpa nie zaliczyć opinii rzeczoznawcy T.S. do kategorii wiarygodnego i przydatnego materiału dowodowego, służącego rozpoznaniu przedmiotowej sprawy (wyr. NSA z 4 października 2006 r., I OSK 417/06).

Wobec powyższego, podzielić należy stanowisko organów administracji, iż nie miały one obowiązku wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców w celu dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego (art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Organ administracji mając na względzie interes obywatela "czuwa" nad tym, aby opinia rzeczoznawcy majątkowego wyjaśniła wszelkie zgłoszone w postępowaniu przez stronę zarzuty i wątpliwości, o czym była mowa powyżej. Dopiero w przypadku, gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez biegłego na żądanie organu w dalszym ciągu są kwestionowane, na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu (wyr. WSA z dnia 30 stycznia 2008 r., sygn. akt I SA/Wa 1833/07). Skarżąca mogła sama wystąpić do organizacji rzeczoznawców majątkowych z wnioskiem o badanie prawidłowości opinii rzeczoznawcy T.S., czego nie uczyniła, ewentualnie zlecić sporządzenie odrębnej prawidłowej opinii. W postępowaniu administracyjnym organy dysponowały już bowiem jedną przydatną do rozstrzygnięcia sprawy opinią, gdyż w ramach swobodnej oceny dowodów opinię rzeczoznawcy T.S. słusznie uznały za prawidłową pod względem formalnym. Nieuzasadnione było więc przeprowadzenie przez organy administracji z urzędu kolejnego dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy.

W tym względzie przychylić należy się do stanowiska Naczelnego Sądu Administracyjnego zaprezentowanego w uzasadnieniu wyroku z dnia 14 marca 2007 r. (sygn. akt I OSK 322/06), zgodnie z którym przesłankę do wystąpienia do organizacji rzeczoznawców majątkowych stanowi rozbieżność operatów szacunkowych dotyczących tej samej nieruchomości celem oceny ich prawidłowości (art. 157 ust. 1 w zw. z art. 157 ust. 4 powyżej cytowanej ustawy). Podkreślić należy, że postępowanie przewidziane w treści art. 157 powyższej ustawy dotyczy wyłącznie oceny prawidłowości sporządzenia operatu, a jego rezultatem nie może być określenie wartości przedmiotu oceny.

Nie można natomiast podzielić stanowiska Wojewody, iż przepis art. 157 powyższej ustawy nie znajduje zastosowania do czasu uchwalenia ustawy na podstawie, której powstałaby organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Powszechnie wiadomo, że na terenie województwa wielkopolskiego funkcjonuje Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego (siedziba w P., przy ul. [...]) zrzeszone w Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, które jest organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych i wśród swoich zadań wylicza m.in. dokonywanie oceny prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych.

Następnie, trafne są zarzuty skargi dotyczące niewyjaśnienia kwestii przewidzianej w treści art. 156 ust. 3 w zw. z art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z treścią przepisu art. 156 ust. 3 powyższej ustawy operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Mówiąc o istotnych czynnikach ustawodawca wskazał przykładowo na cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania, a także na dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Wysokość odszkodowania ustala się natomiast według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu (art. 130 ust. 1 powyższej ustawy).

Decyzja o wywłaszczeniu pochodzi z dnia 14 listopada 2007 r., a rzeczoznawca T.S. dokonał wyceny w dniu 16 kwietnia 2007 r., więc siedem miesięcy wcześniej. Wprawdzie, co do zasady przedmiotowy operat mógł być wykorzystany przez okres 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia, to ustawodawca dostrzegł konieczność wprowadzenia istotnego zastrzeżenia w tym zakresie. Warunkiem wykorzystania operatu szacunkowego we wskazanym czasie jest bowiem brak zmian uwarunkowań prawnych lub istotnych zmian powyżej wymienionych czynników (art. 154 ust. 1 powyższej ustawy), jak np. dane o cenach, w tym ich dynamika.

Z zebranego materiału dowodowego wynika wyraźnie, że żaden z organów administracji w toku postępowania nie wyjaśnił tej kwestii. Skoro ustawodawca zawarł w treści przepisu art. 156 ust. 3 powyższej ustawy konkretne zastrzeżenie organy winny dać wyraz temu, iż przeprowadziły analizę, czy zastrzeżenie to nie miało w niniejszej sprawie zastosowania. Mimo przeprowadzenia dwóch rozpraw administracyjnych przed organem I instancji, obszernych wyjaśnień rzeczoznawcy T.S. oraz postępowania przed organem II instancji, żaden z organów nie zwrócił się do biegłego o wyjaśnienie, czy od dnia sporządzenia operatu do dnia wydania decyzji o wywłaszczeniu takie zmiany czynników nie nastąpiły. Nie ulega bowiem wątpliwości, że istotna zmiana powyższych czynników, zwłaszcza cen, ma wpływ na wycenę rynkowej wartości przedmiotowej nieruchomości.

Zagadnienie to wymagało wyjaśnienia, tym bardziej, że biegły już w swojej opinii wskazywał, że wartość przedmiotu wyceny określono według stanu z dnia oględzin i poziomu cen w dacie jej wyceny i nie jest w stanie przewidzieć daty wydania decyzji wywłaszczeniowej (str. 2 opinii). Wskazał, że w badanym okresie zaobserwowany został stały wzrost cen działek, więc uwzględnił współczynnik trendu czasowego (str. 10, 11 opinii). Z tego też względu biegły w podsumowaniu podał, że w przypadku wydania decyzji wywłaszczeniowej w terminie znacznie odbiegającym od daty operatu konieczna będzie jego aktualizacja (str. 14 opinii). Nadto, faktem powszechnie znanym jest wzrost cen nieruchomości zwłaszcza w roku 2007. Wobec powyższych okoliczności nie można wykluczyć, że operat szacunkowy wymagał aktualizacji.

Biegły przy wycenie uwzględnił współczynnik upływu czasu na poziomie 1% miesięcznie. Ubocznie można, więc wskazać, że przy założeniu wskazanej wyżej dynamiki wzrostu cen nieruchomości przez okres dalszych siedmiu miesięcy, wartość przedmiotowej nieruchomości byłaby wyższa o około 5.770 zł.

W tej kwestii brak jest jakiegokolwiek stanowiska organu II instancji, który w swojej decyzji poprzestał na stwierdzeniu, że przed upływem 12 miesięcy od daty sporządzenia operatu organ nie ma obowiązku jego uaktualnienia tym bardziej, że w niniejszej sprawie nie było takiej konieczności. Nieuzasadnione jest ograniczenie się organu II instancji jedynie do takiego lakonicznego twierdzenia. Organ II instancji w żaden sposób nie wypowiedział się dlaczego uznał, że w niniejszej sprawie brak jest konieczności uaktualnienia operatu. Rolą Sądu Administracyjnego nie jest zastępowanie organu w prawidłowym wyjaśnianiu okoliczności sprawy decydujących o treści jej merytorycznego rozstrzygnięcia, a jedynie ocena, czy organ administracji publicznej w sposób wyczerpujący zebrał i rozpatrzył cały materiał dowodowy. Służy temu uzasadnienie decyzji, w którym zgodnie z treścią art. 107 § 3 kpa organ winien zawrzeć i opisać motywy zajętego stanowiska, czego w tej kwestii brak.

Właścicielka przedmiotowej działki już w odwołaniu sformułowała wyraźny zarzut dotyczący uaktualnienia wartości rynkowej przedmiotowej działki. W ocenie Sądu Administracyjnego krytyce należy poddać sposób w jaki organ II instancji ustosunkował się do tego zastrzeżenia. Co więcej, uniemożliwia to ocenę prawidłowości działania organu II instancji wobec twierdzenia skarżącej podniesionego następnie w skardze, że ceny nieruchomości podobnych wzrastały w pierwszym półroczu 2007r. o 4,68 % miesięcznie.

Powyższe rozważania prowadzą do wniosku, że kierując się regułą wynikającą z przepisu art. 135 ustawy prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi zaskarżona decyzja została wydana w warunkach określonych w art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) ustawy prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

W sprawie naruszono bowiem przepis art. 77 § 1 kpa, art. 80 kpa i art. 107 § 3 kpa w stopniu, który mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Dlatego w oparciu o przepisy art. 145 § 1 pkt 1 lit. c), a nadto 135, 152 i 200 ustawy prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzeczono, jak w sentencji.

Ponownie rozpoznając sprawę organ odwoławczy zobowiązany będzie zwrócić się do biegłego rzeczoznawcy T.S. o wyjaśnienie, czy od daty sporządzenia przez niego operatu szacunkowego do dnia wydania decyzji o wywłaszczeniu (art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami) nastąpiła istotna zmiana czynników, o których mowa w przepisie art. 154 ust. 1 powyższej ustawy, zwłaszcza dalszy wzrost cen gruntów na terenie P. Biegły winien odnieść się do twierdzeń skarżącej dotyczących poziomu wzrostu cen nieruchomości niezabudowanych i ostatecznie wypowiedzieć się co do potrzeby aktualizacji operatu szacunkowego dla określenia wartości przedmiotowej nieruchomości na dzień wywłaszczenia.

/-/ D.Rzyminiak-Owczarczak /-/ J.Szaniecka /-/ W.Batorowicz

MK