Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 522/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2017-10-18 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: par 7
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Anna Szkodzińska (spr.) Sędziowie: WSA Jacek Bursa WSA Beata Łomnicka Protokolant: st. sekr. sąd. Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 października 2017 r. sprawy ze skargi K. H. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 14 lutego 2017 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącego K. H. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Uzasadnienie:

Decyzją z dnia 28 września 2015 r. ([...]) Prezydent miasta K. ustalił, na wniosek K. H., warunki zabudowy dla realizacji zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie budynku jednorodzinnego mieszkalnego (wielobryłowego) z garażem w podziemiu, basenem, zagospodarowaniem terenu, infrastrukturą techniczną na działkach nr [...] i [...] obr. [...] oraz budową zjazdu z ulicy [...] (działka nr [...] obr[...]), przy ul. [...] w K..

Decyzją z dnia 7 grudnia 2015 r. ([...]) Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło ww. decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji wskazując na wadliwe ustalenie granic obszaru analizowanego oraz brak podstaw do wyznaczania parametru wysokości planowanej zabudowy w oparciu o § 7 ust. 4 rozporządzenia wykonawczego.

Decyzją z dnia 14 grudnia 2016 r. ([...] na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w zw. z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r., poz. 778), §1-9 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczącej nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., nr 164, poz. 1588), § 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. z 2003 r., nr 164, poz. 1589) Prezydent Miasta K. ponownie ustalił warunki zabudowy dla opisanego zamierzenia inwestycyjnego.

Organ podał, że teren określony we wniosku nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego. W toku postępowania uzyskano opinie: Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia 6 października 2014 r. w zakresie komunikacji, dwie opinie Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z dnia 17 października 2014 r. w zakresie ochrony środowiska oraz z dnia 30 października 2014 r. w odniesieniu do terenów zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych, opinię Miejskiego Konserwatora Zabytków w K. z dnia 15 października 2014 r. w zakresie stref nadzoru archeologicznego.

Organ stwierdził, że planowane zamierzenie spełnia łącznie przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., zaś projekt decyzji przygotowała osoba uprawniona zgodnie z art. 60 ust. 4 tej ustawy mgr inż. arch. R. M..

W uzasadnieniu organ l instancji przytoczył treść uwag stron, odniósł się do nich i stwierdził, że nie mają one wpływu na treść rozstrzygnięcia. Organ wskazał również, że decyzja o warunkach zabudowy nie powoduje żadnej zmiany w sferze praw rzeczowych i w tym sensie nie narusza praw osób trzecich, a kwestia zgody na wejście w teren lub przeznaczenia go na cele budowlane jest badana dopiero na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego. Brak spełnienia warunków wynikających z przepisów techniczno - budowlanych wykazany na etapie zatwierdzania projektu budowlanego i wydawania pozwolenia na budowę może skutkować odmową wydania takiego pozwolenia.

Do decyzji zostały dołączone, stanowiące jej integralną część: Załącznik nr [...] - warunki zabudowy; Załącznik nr [...] część graficzna warunków zabudowy; nr [...] - część tekstowa wyników analizy urbanistyczno - architektonicznej, Załącznik nr [...] - część graficzna warunków zabudowy, Załącznik nr [...] - część graficzna wyników analizy urbanistyczno - architektonicznej.

W załączniku nr [...] w punkcie II d. określono parametr "wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki" w sposób następujący: " Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej ustala się na poziomie 6 m, z tolerancja do 1 m do attyki (nie wyżej niż 262,00 npm). Wysokości te wyznaczono zgodnie z § 7 ust. 4 rozporządzenia. Zgodnie z § 7 ust. 2 rozporządzenia powyższe wysokości mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku".

W załączniku nr [...] w punkcie 2d pt. "Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki/geometria dachu" odnośnie wysokości planowanego budynku zamieszczono tekst: "Wniosek przewiduje budowę budynku o wysokości 7 m do attyki" oraz "średnia wysokość budynków z dachami spadzistymi wynosi 4,86 m do okapu oraz 8,85 m do kalenicy, średnia wysokość budynków z dachami płaskimi wynosi 6,75 m. Wnioskowana wysokość jest zbliżona do średniej wysokości w obszarze".

Od ww. decyzji odwołania złożyli E. K. oraz inwestor K. H..

E. K. podniosła, że jednej ze stron postępowania, zamieszkałemu za granicą M. F., nie zapewniono prawidłowego udziału postępowaniu. Korespondencję do tej osoby kierowano bowiem na adres przy ul. [...] w K., który nie jest jej adresem korespondencyjnym. Nadto podniosła, że w toku postępowania nie wykonano badań geotechnicznych w kierunku przydatności podłoża budowlanego dla celów inwestycji i jej wpływu na sąsiednie obiekty, a teren inwestycji to skarpa o bardzo dużym kącie nachylenia (23 - 27%), a z opinii geologa powiatowego znajdującej się w aktach sprawy wynika. Nadto podniosła, że teren działki nr [...] stanowi integralną część terenu stanowiącego zabytkowy kompleks infrastruktury wodociągowej (wraz z zabytkowym budynkiem zasuwy), który jest wpisany do rejestru zabytków.

K. H. podniósł natomiast, że organ I instancji nie skorygował sposobu ustalenia parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. Został on więc wyznaczony identycznie, jak w decyzji poprzednio uchylonej przez SKO w K.. Wskazał, że ograniczenie wysokości nowej zabudowy do rzędnej 262 m n.p.m. wyklucza możliwość realizacji zabudowy o wysokości 6 m dopuszczonej kwestionowaną decyzją. Prawdziwe rzędne terenu są bowiem wyższe od tych, którymi posługuje się organ I instancji, co powoduje, że w rzeczywistości nie będzie możliwa realizacja choćby jednej kondygnacji. Zakwestionował też ustalenie omawianego parametru na podstawie § 7 ust. 4 Rozporządzenia, który w ocenie odwołującego może znaleźć zastosowanie tylko przy wykazanym braku możliwości ustalenia parametru na podstawie § 7 ust. 1 lub 3 Rozporządzenia, a taka niemożność wedle odwołującego się w przedmiotowej sprawie nie zachodzi.

Decyzją z dnia 21 lutego 2017 r. [...]) na podstawie art. 59 ust. 1, art. 53 ust. 4 pkt 9 w związku z art. 64 ust. 1. art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. jedn. Dz. U. z 2016 r., poz. 778 t. jedn., dalej jako "u.p.z.p"), § 1 - 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, dalej jako "Rozporządzenie") oraz art. 138 § 1 pkt 2 kpa Samorządowe Kolegium Odwoławcze :

1) uchyIiło decyzję organu I instancji w części obejmującej załącznik nr [...] pkt [...] tiret drugi i w tym zakresie orzekło w następujący sposób:

Pkt II.2.a tiret drugie załącznika nr l otrzymuje brzmienie:

"Pod względem ochrony zieleni:

- zachować i zabezpieczyć przed zniszczeniem jak największą ilość drzew i krzewów ozdobnych,

- prace ziemne oraz inne prace wykonywane ręcznie, z wykorzystaniem sprzętu mechanicznego lub urządzeń mechanicznych, wykonywane w obrębie korzeni, pnia lub korony drzewa lub w obrębie korzeni lub pędów krzewu, przeprowadza się w sposób najmniej szkodzący drzewom lub krzewom;

- należy odpowiednio zabezpieczyć na czas budowy drzewa i krzewy (korony, pnie, systemy korzeniowe) na terenie budowy.

Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (t. jedn. Dz. U. z 2016 r. poz. 2134 ze zm.):

- nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie drzew, których obwód pnia na wysokości 130 cm nie przekracza:

a) 100 cm - w przypadku topoli, wierzb, kasztanowca zwyczajnego, klonu jesionolistnego, klonu srebrzystego, robinii akacjowej oraz platanu klonolistnego,

b) 50 cm - w przypadku pozostałych gatunków drzew

(art. 83 f ust. 1 pkt 3 lit. a i b)

- nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usuniecie krzewu albo krzewów rosnących w skupisku, o powierzchni do 25 m2 (art. 83 f ust.1 pkt 1),

- nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie krzewów na terenach pokrytych roślinnością pełniącą funkcje ozdobne, urządzoną pod względem rozmieszczenia i doboru gatunków posadzonych roślin, z wyłączeniem krzewów w pasie drogowym drogi publicznej, na terenie nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków oraz na terenach zieleni (art. 83f ust. 1 pkt 2);

- nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie drzew lub krzewów, które rosną na nieruchomościach stanowiących własność osób fizycznych i są usuwane na cele niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej (art. 83f ust. 1 pkt 3a);

- nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie drzew lub krzewów owocowych, z wyłączeniem rosnących na terenie nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub na terenach zieleni.

W pozostałych przypadkach o możliwości usunięcia lub przesadzenia kolidujących z planowaną inwestycją drzew i krzewów, ostatecznie rozstrzyga zezwolenie, o którym mowa w art. 83 w związku z art. 83a ust. 1ustawy o ochronie przyrody. W przypadku, gdy wymagane jest uzyskanie zezwolenia na usunięcie drzewa lub krzewu z terenu nieruchomości wymagana jest zgoda właściciela tej nieruchomości. Wniosek należy złożyć do właściwego organu tj. Prezydenta Miasta K. działającego przez Wydział Kształtowania Środowiska UMK, lub, w przypadku zaistnienia okoliczności, o których mowa w art. 90 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie przyrody, do Marszałka Województwa [...] działającego przez Dyrektora Zespołu Parków Krajobrazowych Województwa [...] Przed złożeniem wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę inwestor może wystąpić do Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z wnioskiem o wydanie uzgodnienia w zakresie ochrony środowiska pod kątem ochrony zieleni, jeżeli uzyskanie tego dokumentu jest niezbędne do decyzji o pozwoleniu na budowę. Podstawa prawna: art. 83, art. 83a, art. 83b, art. 83 c, art. 83d, art. 83e, art. 83f, art. 84, art. 85, art. 86, art. 87 ust. 3-8, artt. 87a, art. 90 ust. i 2 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (t. jedn. Dz. U. z 2016 r. póz. 2134 z późn. zm.)".

2) w pozostałym zakresie utrzymano w mocy zaskarżoną decyzję w mocy.

Organ odwoławczy podał, co następuje:

Stan faktyczny został ustalony na podstawie nowej analizy architektoniczno-urbanistycznej sporządzonej przez osobę uprawnioną w rozumieniu art. 60 ust. 4 u.p.z.p., mgr inż. arch. R. M., datowanej na 20 września 2016 r. (analiza karty 883 - 887). W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania na działce nr [...] obr. [...] wyznaczono obszar analizowany w promieniu 135 m od granic terenu inwestycji, co stanowi trzykrotność długości jej frontu, znajdującego się od strony ul. [...] i oznaczonego na załączniku graficznym do analizy jako odcinek A-C, mającego długość ok. 45 m. Obszar analizowany obejmuje minimalny teren wymagany Rozporządzeniem, zatem sposób jego ustalenia aktualnie nie budzi już zastrzeżeń. W tak wyznaczonym obszarze analizowanym znajdują się działki dostępne z tej samej drogi publicznej pozwalające na ustalenie wymagań dla nowej zabudowy. Są to w szczególności działki nr [...], [...]. Obszar, na którym znajduje się przedmiotowa działka położony jest w zachodniej części K., w granicach [...] Parku Krajobrazowego, w enklawie terenów zabudowanych związanych z przebiegiem ul. [...]. Działka stanowiąca teren inwestycji kubaturowej graniczy bezpośrednio z działką, na której znajduje się zabytkowa zasuwa wodociągowa. Dominującą funkcją w obszarze analizowanym jest funkcja mieszkalna - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Forma architektoniczna i gabaryty budynków z obszaru analizowanego są zróżnicowane, zasadniczo są to jednak budynki mieszkalne jednorodzinne wolnostojące.

W załączniku nr 1 do zaskarżonej decyzji wyznaczono linię zabudowy w odległości 7 m od granicy działki drogowej nr [...] obr. [...]. W załączniku nr 3 do zaskarżonej decyzji, w punkcie 3 lit. b wskazano dodatkowo, że przeprowadzona analiza wykazała, że dla przedmiotowej inwestycji zasadne jest ustalenie linii zabudowy w nawiązaniu do najbliżej znajdującego się budynku - tj. obiektu na działce nr [...] obr[...]. Z działką tą teren inwestycji sąsiaduje bezpośrednio. Z uwagi na nieregularny przebieg ul. [...] dokładny sposób wyznaczenia linii zabudowy przedstawiono na załączniku graficznym. Wynika z niego, że wyznaczona linia ma charakter nieprzekraczalnej linii zabudowy. Ustalenia dotyczące linii zabudowy są prawidłowe i odpowiadają stanowi faktycznemu przedmiotowej sprawy.

Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki wyznaczono na poziomic 15% z tolerancją +/- 1%. W załączniku nr 3 do zaskarżonej decyzji wskazano, że średni wskaźnik z obszaru analizowanego wynosi ok. 15% i właściwe jest jego kontynuowanie w przypadku przedmiotowej inwestycji.

Szerokość elewacji frontowej, którą stanowić będzie elewacja budynku od strony ul. [...], ustalono na 13,5 m z tolerancją +/-20%, tj. w przedziale 10,8 m - 16,2 m. W załączniku nr 3 pkt 3 lit c do zaskarżonej decyzji wskazano, że średnia szerokość elewacji frontowych w terenie wynosi 13,5 m.

Ustalenie wysokości budynku jest prawidłowe. Przyjęta wartość nawiązuje zarówno do średniej z obszaru analizowanego (6,75 m) jak i do wysokości do okapu budynku sąsiedniego na działce nr [...] (4 - 6,5 m), jednak nie jest to nawiązanie wprost, stąd też nie było możliwe jego oparcie na przepisach § 7 ust. 1 i 3 Rozporządzenia. Zaznaczono przy tym, że w żadnym punkcie wysokość budynku nie może przekraczać rzędnej 262 m npm oraz że wysokości pozostałych elewacji uwzględniać muszą znaczny spadek terenu w stronę ul. [...], nie mogą więc przekraczać wysokości budynku wyznaczonej przez elewację frontową. Podkreślić należy, że zastosowanie przepisu § 7 ust. 4 Rozporządzenia jest dopuszczalne, jeśli zasadność jego zastosowania wynika z analizy i została w niej uzasadniona, a ten warunek został w przedmiotowej sprawie spełniony. Jak wynika z załączonej do wniosku kopii mapy zasadniczej działka nr [...] w części południowej znajduje się na rzędnej terenu ok. 252 m n.p.m., natomiast w najwyższym punkcie działki ok. 254 m n.p.m. Zabudowa o ustalonej wysokości jest zatem możliwa w każdej części terenu inwestycji. Słusznie przy tym stwierdził organ l instancji wyjaśniając powyższą kwestię już wcześniej, ze z przedmiotowej decyzji nie wynika, aby przedmiotowy budynek musiał mieć identyczną wysokość w każdej swojej części.

Dla przedmiotowej inwestycji ustalono krycie budynku dachem płaskim. Z analizy sporządzonej w sprawie wynika przy tym, że w obszarze analizowanym znajdują się budynki kryte dachami płaskimi (budynki na dz. [...] i [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...]). Z powyższego wynika, że ustalona geometria dachu nawiązuje do dachów występujących w obszarze analizowanym, co powoduje jednocześnie, że ustalenie jest zgodne z § 8 Rozporządzenia. Przyjęte ustalenie wynika przy tym z analizy, która zawiera wykaz wszystkich budynków z obszaru analizowanego wraz z informacją o geometrii ich dachów.

Sporządzona w sprawie analiza jest kompletna, przekonująca i może być uznana za wiarygodny dowód na spełnienie podstawowej przesłanki ustalenia warunków zabudowy wynikającej z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Jak wykazano, ustalone na jej podstawie parametry przyszłej zabudowy ustalone zostały prawidłowo. Organ l instancji określił także szczegółowe warunki zabudowy w zakresie ochrony środowiska ochrony przyrody i ochrony zieleni, ochrony wód i gospodarki wodnej, geologii, ochrony powietrza, ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej oraz warunki w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji. Organ I instancji ustalił w sposób wiążący wymaganą liczbę miejsc parkingowych wskazując, że powinna ona wynosić 2 miejsca postojowe na jeden budynek jednorodzinny. Ustalenie to, jako jednoznaczne i stanowcze, uznać należy za prawidłowe i wystarczające.

Jeśli chodzi o warunki w zakresie ochrony zieleni, zostały one oparte o przepisy ustawy o ochronie przyrody obowiązujące w dacie orzekania przez organ I instancji. Ponieważ już po wydaniu kwestionowanej decyzji przepisy ustawy o ochronie przyrody w zakresie ochrony zieleni i zasad dotyczących ewentualnej wycinki drzew znajdujących sie na terenie inwestycji uległy zmianie w tym zakresie należało uchylić decyzję organu l instancji i orzec o merytorycznie, wprowadzając do decyzji o warunkach zabudowy zapisy zgodne z aktualnym stanem prawnym regulującym ww. kwestię.

W sprawie wykazane zostało, że teren inwestycji posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, ul. [...]. Istniejące uzbrojenie terenu inwestycji jest wystarczające dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego. W aktach sprawy znajdują się aktualne oświadczenia dysponentów poszczególnych sieci infrastruktury technicznej potwierdzające możliwość zaopatrzenia przedmiotowej inwestycji w energię elektryczną (informacja z dnia 7 kwietnia 2016 r., karta 735, t. II), gaz (informacja z dnia 29 kwietnia 2016 r., karta 737, t. II), wodę i możliwość odprowadzania ścieków (informacja z dnia 9 października 2014 r., karta 105, t. I). Jeśli natomiast chodzi o uzbrojenie terenu w zakresie drogi dojazdowej, spełnienie tego warunku potwierdza opinia Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia 6 października 2014 r. Z opinii tej wynika, że istniejące uzbrojenie w zakresie drogi uznać należy za wystarczające dla obsługi przedmiotowej inwestycji, a jej obsługa komunikacyjna ma się odbywać zgodnie z dotychczasową organizacja ruchu w oparciu o projektowany w ramach przedmiotowego zamierzenia zjazd.

Przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne spełnia przesłankę określoną w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Nie budzi także wątpliwości, że teren inwestycji nie wymaga zgody, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p., oraz że przedmiotowa decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Przedmiotowa inwestycja została na etapie ustalania warunków zabudowy uzgodniona przez Geologa Powiatowego (pismo z dnia 30 października 2014 r. znak [...]).

Sporządzenie i przedłożenie dokumentacji geologiczno - inżynierskiej określającej przydatność przedmiotowego terenu jako podłoża budowlanego będzie wymagane w postępowaniu, w którym inwestor będzie ubiegał się o pozwolenie na budowę. Kwestia ta należy bowiem do zagadnień techniczno - budowlanych. które nie stanowią przedmiotu postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy.

Odnosząc się natomiast do zarzutu, że organ l instancji nieprawidłowo zapewnił udział w postępowaniu jego stronie - M. F., stwierdzić należy, że M. F. jest stroną postępowania zamieszkałą za granicą., a korespondencja do niego była kierowana na wskazany adres do doręczeń.

Na powyższe rozstrzygnięcie K. H. złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, zarzucając decyzji naruszenie §7 ust. 4 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez wprowadzenie dodatkowego parametru - zapisu ograniczającego wysokość zabudowy do 262 m.n.p.m. oraz poprzez niezastosowanie ust. 3 w zw. z ust. 1§ 7 ww. rozporządzenia.

Podniósł skarżący, że analiza nie wyjaśnia odstąpienia od wpisania wysokości zabudowy jako średniej wysokości z budynków sąsiednich. Zabudowa po obu stronach ulicy [...] składa się z domów jednorodzinnych o podobnej wysokości. Rozporządzenie nie przewiduje dowolności w tym zakresie, wysokość ustala się na § 7 ust. 1 rozporządzenia. Tymczasem analiza nie zawiera argumentu przemawiającego za odstąpieniem od ustalenia wysokości zabudowy na podstawie § 7 ust. 1.

Dodał, że w niniejszej sprawie nie ma możliwości uzyskania wysokości zabudowy 6 metrów ( z tolerancją metra) nie przekraczając wysokości 262 m.n.p.m., a wskazane w decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego rzędne terenu nie pokrywają się z rzędnymi zaznaczonymi na mapie.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko i wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył:

Skarga jest uzasadniona.

Zgodnie z ust. ust. 1 i 3 § 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (DZ.U. 2003/164/1588) wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, a jeżeli wysokość, o której mowa wyżej, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym.

W przepisie tym określona została zasada podstawowa, wedle której następować ma ustalenie parametru wysokości dla nowej zabudowy w wypadku braku planu miejscowego. Rozporządzenie dopuszcza wyjątek od tej zasady pod warunkiem wszakże, że uzasadnienie dla wyznaczenia innej wysokości wynikać będzie z analizy (ust. 4 § 7).

Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że określony w decyzji parametr wynika właśnie z analizy sporządzonej przez R. M., która to analiza jest kompletna, wyczerpująca i miarodajna. W rzeczywistości zaś analiza ta nie zawiera żadnych rozważań odnoszących się do wysokości obiektu, a jedynie tabelę, w której zestawiano wysokości budynków znajdujących się w obszarze analizowanym i wyliczono średnie (k.[...]). Z analizy nie wynika dlaczego wysokość planowanego budynku nie może stanowić przedłużenia wysokości budynków na działkach sąsiednich (przy czym – co trzeba zaznaczyć – chodzi tu o działki sąsiadujące bezpośrednio), czy wysokości te stanowią uskok, czy i dlaczego wysokość planowanego budynku należy odnosić do średniej z obszaru analizy, a nie do wysokości obiektów na działkach sąsiadujących bezpośrednio. Nie wynika wreszcie żadne choćby wskazanie dla wyznaczenia wysokości na podstawie ust. 4 § 7 rozporządzenia. Co istotne, Samorządowe Kolegium Odwoławcze, decyzji organu I instancji przypisało treść, której decyzja ta nie zawiera. Chodzi tu o określenie wysokości także pozostałych (oprócz elewacji frontowej) elementów planowanego obiektu. Nie sposób więc ocenić, na ile błędne przeświadczenie co do treści decyzji w części dotyczącej omawianego parametru, miało wpływ na rozstrzygnięcie organu II instancji.

Parametr wysokości elewacji frontowej określony został w dwojaki sposób: przez wskazanie wysokości w metrach, oraz przez wskazanie maksymalnej wysokości ponad poziom morza. Po pierwsze sposób liczenia wysokości elewacji został opisany w ust. 2 § 7 rozporządzenia i to on winien mieć znaczenie podstawowe. Po wtóre zastosowanie dodatkowego "dookreślenia" parametru nie może zmieniać jego istoty i winno być szczegółowo uzasadnione. Tymczasem ani z analizy, ani z uzasadnienia decyzji organu I instancji nie wynika, w jakim celu owo "dookreślenie" zostało zastosowane i jakie ma ono znaczenie. Próbę wyjaśnienia podjął organ II instancji, ale jest to próba niezadowalająca. Na mapie dołączonej do wniosku skarżącego na działce [...] oznaczone są także, jak się wydaje, poziomice o rzędnej powyżej 260 m npm. Nie jest więc możliwe odparcie zarzutu skarżącego, że - wbrew twierdzeniom organu – realizacja budynku o tak określonej wysokości w praktyce możliwa nie będzie. Rzecz w tym, że zabieg polegający na określeniu wskaźnika z odwołaniem się do danych utrwalonych w innych nośnikach musi być pieczołowicie uzasadniony i mieć oparcie w utrwalonym i dokładnie wskazanym i opisanym materiale. W sprawie rozpoznawanej wskaźnik wysokości określony został z naruszeniem powyższych zasad i z naruszeniem zapisów § 7 rozporządzenia.

Zwrócenia uwagi wymaga także i to, że nawet oczywista potrzeba zmiany skarżonej decyzji (np. wskutek zmiany przepisu prawa) nie zwalnia organu odwoławczego od obowiązku należytego uzasadnienia decyzji w tej mierze. Wprowadzając do decyzji dość obszerne treści związane ze zmianą ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie wyjaśniło, na czym owe zmiany ustawy polegały, dlaczego i w jakim zakresie miały one wpływ na treść decyzji o warunkach zabudowy. W tym znaczeniu uzasadnienie zaskarżonej decyzji, ograniczające się tylko do sygnalizacji zmiany, narusza w sposób istotny przepis art. 107 § 3 kpa, sama zaś decyzja w omawianym zakresie nie poddaje się weryfikacji.

Ostatecznie stwierdzić należy, że zaskarżona, jak i poprzedzająca ja decyzja organu I instancji wydane zostały bez należytego wyjaśnienia sprawy w zakresie wyznaczenia wskaźnika wysokości zamierzonej zabudowy, w konsekwencji z naruszeniem § 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (DZ.U. 2003/164/1588). Dlatego decyzje te, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1a i c w zw. z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi należało uchylić.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 w/w ustawy.