Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 636/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2016-02-09 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. c
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 1 ust. 1, art. 3, art. 4 ust. 2, ust. 7 pkt 1, art. 10, art. 12
journal: Dz.U. 2012 poz 83
law: Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości - tekst jednolity.
article: art. 67 ust. 3a, art. 69, art. 157 ust. 2
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący WSA Magdalena Józefczyk Sędziowie NSA Małgorzata Wolska /spr./ WSA Paweł Zaborniak Protokolant starszy sekretarz sądowy Anna Mazurek - Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 stycznia 2016 r. sprawy ze skargi I. Ł. i W. Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] marca 2015 r. nr [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących I. Ł. i W. Ł. solidarnie kwotę 457 zł /słownie: czterysta pięćdziesiąt siedem złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi I. Ł. i W. Ł. jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego (dalej: "SKO" lub "Kolegium") z dnia [...] marca 2015 r. nr [...], którą utrzymano w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] października 2014 r. nr [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

W podstawie prawnej decyzji Kolegium wskazało art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., art. 1 ust. 1, art. 4 ustawy z dnia 29.07.2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2012 r., poz. 83 – zwana dalej "ustawą o przekształceniu (...)") w zw. z art. 67 ust. 3a i art. 69 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518, na dzień orzekania przez Sąd obowiązuje tekst jednolity Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 – zwana dalej "u.g.n.").

Z akt sprawy wynika, że podaniem z [...] września 2012 r. I. i W. Ł. zwrócili się do Starosty [...] o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości oznaczonej w ewidencji jak działka nr 2513/2 o pow. 3,41ha i działki nr 2513/7 o pow. 14,58 ha dla których Sąd Rejonowy w [...] prowadzi księgę wieczystą [...], położonych w obrębie K., stanowiących własność Skarbu Państwa.

Wydana po raz pierwszy w sprawie decyzja organu I instancji z [...] lipca

2013 r. ([...]) rozstrzygająca o żądaniu wnioskodawców została uchylona decyzją SKO z [...] listopada 2013 r. ([...]), a sprawa przekazana do ponownego rozpoznania.

Po ponownie przeprowadzonym postępowaniu, w tym ponownie sporządzeniu operatu szacunkowego decyzją z [...] października 2014 r. nr [...] Starosta [...] przekształcił prawo użytkowania wieczystego działek o nr ewid. 2513/2 i 2513/7, położonych w obrębie K. w prawo własności na rzecz I. i W. Ł., ustalając z tego tytułu opłatę w wysokości 1 173 092,00 zł. Ustaloną opłatę rozłożono na dwadzieścia równych rocznych rat po 58 654,60 zł każda.

Organ wskazał, że w toku postępowania ustalono, że ww. działki nie są objęte ochroną konserwatorską, na podstawie decyzji o wpisie do rejestru zabytków. Jednocześnie stwierdzono, że na działce nr 2513/7 znajduje się obiekt zabytkowy, murowana obora wzniesiona w 2 poł XIX w. wpisana do Gminnej Ewidencji Zabytków Architektury i Budownictwa z terenu Gminy [...]. Z uwagi jednak, że nieruchomość nie jest wpisana do rejestru zabytków, niemożliwym było zastosowanie art. 4 pkt 10 ustawy o przekształceniu (...) umożliwiającego obniżenie opłaty o 50%. Niemożliwym także było udzielenia bonifikaty, gdyż zarządzeniem Wojewody z dnia [...] czerwca 2014 r. nr 126/14 nie wyrażono zgody na udzielenie bonifikaty. Nie udowodniono bowiem, że nieruchomość wykorzystywana jest na cele mieszkaniowe. Starosta wyjaśnił, że ustalona opłata wynika natomiast z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego – J. P., który to operat sporządzony został w sposób spójny, wiarygodny i zgodnie z obowiązującymi przepisami.

W odwołaniu od powyższej decyzji I. Ł. i W. Ł. – zastępowani przez r. pr. A. Z. zakwestionowali prawidłowość jej pkt 2 oraz 3 i wnieśli o jej uchylenie w zaskarżonej części i ustalenie opłaty za przekształcenie w wysokości 585 110,00 zł i rozłożenie ustalonej opłaty na 20 lat.

Odwołujący zawnioskowali o dopuszczenie na podstawie art. 75 § 1 K.p.a. dowodu z wydruku ze strony internetowej Agencji Nieruchomości Rolnych na okoliczność cen, za jakie sprzedawane są na rynku regionalnym nieruchomości przeznaczone na działalność usługową, czyli zbliżoną do przedmiotowych działek. Odwołujący zakwestionowali prawidłowość sporządzonego przez J. P. operatu szacunkowego, a tym samym naruszenie art. 80 K.p.a. Ich zdaniem operat ten zawiera błędy metodologiczne. Zarzucili także naruszenie art. 15, art. 107 § 3

w zw. z art. 8. art. 75 § 1 i art. 80 K.p.a poprzez brak dokonania analizy i oceny przedstawionego przez stronę operatu z [...].09.2013 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. P., zaniechanie zwrócenia się do strony czy do tegoż rzeczoznawcy o przedstawienia zaktualizowanego operatu.

Wskazaną na wstępie decyzją z [...] marca 2015 r. SKO utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W ocenie organu odwoławczego decyzja organu I instancji była zgodna z obowiązującymi przepisami prawa, a organ w sposób prawidłowy dokonał oceny stanu faktycznego.

SKO wyjaśniło, że w okolicznościach rozpoznawanej sprawy spełnione zostały przesłanki o jakich mowa w art. 1 ust. 1 zd. 1 ustawy o przekształceniu (...) umożliwiające przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Bezsporne jest, że I. Ł. i W. Ł. w dniu [...] października 2005 r. - data wejścia w życie ustawy o przekształceniu (...) – byli użytkownikami wieczystymi działki nr 2513/2 i działki nr 2513/7. Zgodnie z art. 4 ust. 1 i 2 cyt. ustawy osoba na rzecz której zostało przekształcone prawo zobowiązana jest do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty. Do ustalenia jej wysokości stosuje się art. 67 ust. 3a i art. 69 u.g.n. Nadto właściwe stosowanie tego przepisu wymaga sięgnięcia do § 29 ust. 3 w zw. z § 30 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109). Zgodnie z tym uregulowaniem wartość rynkową nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego obliczonego według zamieszczonego wzoru. W celu ustalenia wartości nieruchomości sporządza się operat szacunkowy.

W okolicznościach sprawy taki operat został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. P. w dniu [...] sierpnia 2014 r. Kolegium wyjaśniło, że przedmiotowe nieruchomości położone są w mpzp w obszarze o przeznaczeniu na działalność gospodarczą, produkcyjno-usługową. Wycena gruntu została sporządzona w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody porównania parami, przy przyjęciu cen transakcyjnych uzyskiwanych ze sprzedaży gruntów na cele usługowe.

Kolegium uznało, że organ I instancji prawidłowo przeprowadził postępowanie wyjaśniające i dokonał analizy sporządzonego operatu szacunkowego. Podkreślił, że dokonana w nim wycena nie zawiera błędów merytorycznych, sporządzona została rzetelnie i fachowo, operat odzwierciedla wartość rynkową nieruchomości,

a wysokość opłaty stanowi różnicę między wartością nieruchomości jako prawa własności i wartością prawa użytkowania wieczystego.

Odpowiadając na zarzuty odwołania Kolegium zaznaczyło, że organy administracji nie mogą dokonywać oceny operatu w zakresie w jakim miałaby ona dotyczyć wiadomości specjalnych. Rzeczoznawca decyduje o wyborze podejścia

i metody szacowania nieruchomości, dobiera nieruchomości podobne do porównań, definiuje rynek, jego obszar i analizę. Zatem w ocenie SKO operat szacunkowy pod względem formalnym jest prawidłowy. Został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, nie zawiera pomyłek, istotnych braków czy niejasności. Rzeczoznawca wyjaśnił zastosowane podejście, sposób wyceny i podstawę prawną.

Dodatkowo wyjaśniono, że rzeczoznawca odniósł się do wszystkich zarzutów odwołania. Podkreślono, że działki wskazane w przedstawionym wydruku ze strony internetowej Agencji Nieruchomości Rolnych są działkami rolnymi. Natomiast działki w poz. 626 i 627 są działkami o przeznaczeniu pod usługi komercyjne i działalność produkcyjną, jednakże ich cena obniżona została o 50%. Zatem nie można ich wykorzystać w wycenie w przedmiotowej sprawie.

Końcowo Kolegium zaznaczyło, że podstawy do oceny prawidłowości sporządzonego operatu na zlecenie Starosty nie mógł stanowić operat sporządzony przez innego rzeczoznawcę, na zlecenie odwołujących. Jeśli odwołujący kwestionowali prawidłowość sporządzonego operatu mogli zwrócić się do odpowiedniej organizacji zawodowej rzeczoznawców o dokonanie prawidłowości jego sporządzenia. Nadto odnosząc się do zarzutu o zaniechanie zwrócenia się

o przedstawienie zaktualizowanego operatu SKO zaznaczyło, że strony kserokopię operatu uzyskały w dniu [...] sierpnia 2014 r. i do dnia wydania decyzji przez organ

I instancji nie zgłosiły żadnych uwag, zastrzeżeń, nie przedstawiły także zaktualizowanego operatu.

Z powyższą decyzją nie zgodzili się I. Ł. i W. Ł., wnosząc do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie skargę i zaskarżając ją w części utrzymującej w mocy decyzję organu I instancji co do punktu 2 i 3. Zawnioskowali o uchylenie jej w zaskarżonej części oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji i zasądzenie na ich rzecz kosztów postępowania wraz z kosztami zastępstwa procesowego.

Kwestionowanej decyzji zarzucili naruszenie:

1/ art. 136 w zw. z art. 15 i art. 8 K.p.a. poprzez zlecenie przez organ odwoławczy organowi I instancji oceny operatu szacunkowego przedstawionego przez skarżących w postępowaniu odwoławczym;

2/ art. 7, art. 77 § 1, art. 80 K.p.a. poprzez zaniechanie przez organ odwoławczy oceny operatu rzeczoznawcy majątkowego sporządzonego na zlecenie organu

I instancji w zakresie doboru nieruchomości podobnych do porównań i ograniczenie oceny tego operatu do kwestii formalnych;

3/ art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. w zw. z art. 107 § 3 K.p.a. i art. 8 K.p.a. poprzez zaniechanie przez organ odwoławczy dokonania oceny dowodowej operatu szacunkowego przedstawionego przez skarżących. Podkreślili, że to w związku

z przedłużającym się postępowaniem odwoławczym przedłożony przez nich operat utracił ważność;

4/ art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a poprzez utrzymanie przez organ odwoławczy w mocy wadliwej decyzji organu I instancji.

Skarżący zarzucili także naruszenie prawa materialnego, tj. art. 157 ust. 1 i 2 u.g.n. poprzez błędną wykładnię i przyjęcie, że jedynym sposobem podważenia ustaleń dotyczących wyceny nieruchomości jest przedstawienie opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych oraz, że strona nie może podważyć tych ustaleń przedstawiając inny operat szacunkowy, zaś organ odwoławczy zwolniony jest z obowiązku ustosunkowania się do operatu przedłożonego przez stronę.

W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu kwestionowanej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zakres tej kontroli wyznacza z kolei przepis art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), zwanej dalej "P.p.s.a.", a który stanowi, iż sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Wspomniane kryterium legalności umożliwia sądowi administracyjnemu usunięcie z obrotu prawnego zaskarżonej decyzji, jeżeli stwierdzi on naruszenie prawa materialnego o wpływie na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a – c P.p.s.a.). Uwzględnienie skargi następuje również w przypadku stwierdzenia, że zaskarżony akt jest dotknięty jedną z wad wymienionych w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach (art. 145 § 1 pkt 2 P.p.s.a.).

Dokonując zatem oceny zaskarżonej decyzji co do jej zgodności z prawem, tj. w granicach określonych przepisami powołanych wyżej ustaw, Sąd doszedł do przekonania, że skarga zasługuje na uwzględnienie. Tym samym zaskarżona decyzja podlegać musiała usunięciu z obrotu prawnego.

Z art. 1 ust. 1 oraz art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (Dz.U. z 2012 r., poz. 83 ze zm.) wynika, że: osoby fizyczne i prawne będące w dniu [...] października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności; osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest obowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu tego przekształcenia.

W decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (art. 3 ust. 1 tej ustawy), właściwy organ – starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa – ustala opłatę z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, a do jej ustalenia stosuje się odpowiednio przepisy art. 67 ust. 3a i art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (art. 4 ust. 2 ustawy cyt. wyżej).

Zgodnie z art. 4 ust. 7 pkt 1 cyt. ustawy organ właściwy do wydania decyzji może udzielić bonifikaty od opłaty, o której mowa w ust. 1, w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa – na podstawie zarządzenia wojewody. Natomiast na podstawie ust. 10 tego artykułu w odniesieniu do nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków, wspomnianą opłatę obniża się o 50%. W razie zaś zbiegu praw do bonifikat z tytułów, o których mowa w ust. 7 i 9 – 11, jak stanowi ust. 12, stosuje się jedną bonifikatę korzystniejszą dla użytkownika wieczystego.

Wniosek skarżących o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, tj. działki nr 2513/2 o pow. 3,41 ha i działki nr 2513/7 o pow. 14,58 ha, położonych w obrębie K., stanowiących własność Skarbu Państwa, załatwiony został decyzją z dnia [...] października 2014 r. Starosty [...], ustalającą jednocześnie opłatę z tytułu tego przekształcenia w wysokości 1 173 092 zł, rozłożoną na 20 równych rat. Od opłaty tej prawidłowo nie została udzielona bonifikata, a to wobec braku przesłanek wymienionych w art. 4 ust. 7 pkt 1 i ust. 10 cyt. ustawy, tj. zarządzeniem nr [...] z dnia [...] czerwca 2014 r. Wojewoda nie wyraził zgody na udzielenie bonifikaty, zaś przedmiotowa nieruchomość lub jej część nie jest wpisana do rejestru zabytków. Ustalona w powyższej decyzji opłata znajduje wsparcie w operacie szacunkowym z dnia [...] sierpnia 2014 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego J. P. (dokonując wyceny działek nr 2513/2 i nr 2513/7 zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami), a który w ocenie organu I instancji jest spójny, wiarygodny i zgodny z obowiązującymi przepisami.

W kontrolowanej sprawie to właśnie wysokość opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości jest przedmiotem sporu. Otóż podniesiony w skardze zarzut naruszenia art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 w zw. z art. 107 § 3 i art. 8 K.p.a. uzasadniony został zaniechaniem dokonania przez organ odwoławczy "oceny dowodowej operatu szacunkowego", przedstawionego przez skarżących. Zarzut ten, w ocenie Sądu, jest trafny.

Jak wynika z akt sprawy, skarżący wraz z pismem z dnia [...] grudnia 2014 r. przedłożyli w uzasadnieniu, w ślad za odwołaniem z dnia [...] listopada 2014 r., materiał dowodowy, tj. operat szacunkowy wyceny gruntu działek ewid. Nr 2513/2 i nr 2513/7 o łącznej pow. 17,99, położonej w K., gm. [...], sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. P. z dnia [...] grudnia 2014 r., wnosząc na jego podstawie (a więc przyjętych w nim wartości: prawa własności gruntu działek – 1 518 356 zł i prawa użytkowania wieczystego gruntu działek – 926 197 zł) o ustalenie opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w wysokości 592 159 zł.

Z wyrażonej w art. 15 K.p.a. zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego wynika, że sprawa administracyjna jest dwukrotnie rozpoznana i rozstrzygnięta, co oznacza, że zarówno organ I instancji, jak i organ II instancji mają obowiązek przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Zatem organ II instancji przystępując do rozpatrzenia odwołania dokonuje oceny materiału dowodowego zebranego i rozpatrzonego przez organ I instancji oraz zbadania ustaleń poczynionych przez ten organ. Gdy uzna, że materiał dowodowy nie został w toku postępowania wyjaśniającego przeprowadzonego w pierwszej instancji zebrany w sposób wyczerpujący, może przeprowadzić dodatkowe postępowanie w myśl art. 136 K.p.a. Organ odwoławczy wyniki poczynionych ustaleń faktycznych i prawnych winien uzewnętrznić w uzasadnieniu wydanej decyzji, spełniającym wymogi określone w art. 8, 11 i 107 § 3 K.p.a. W uzasadnieniu poza składnikami expressis verbis wymienionymi w art. 107 § 3 K.p.a. organ odwoławczy winien nadto szczegółowo ustosunkować się do zarzutów (argumentów) odwołania.

Tymczasem w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, z odwołaniem się do orzecznictwa sądowoadministracyjnego (głównie NSA) wyakcentowano, iż rolą organu administracyjnego jest ocena sporządzonej wyceny wyłącznie pod względem formalnym. Dokonując oceny operatu szacunkowego z dnia [...] sierpnia 2014 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. P. Kolegium nie stwierdziło żadnych nieprawidłowości. Wyjaśniło zarazem, że wspomniany operat został sporządzony i podpisany przez osobę uprawnioną, nie zawiera pomyłek, istotnych braków, czy niejasności, co pozwoliło uznać go jako dowód bez wad. Ocena ta nie jest dowolna i w zestawieniu również z oceną tegoż operatu dokonaną przez organ I instancji (odzwierciedloną w uzasadnieniu jego decyzji), nie daje podstaw do jej kwestionowania.

Natomiast z lektury uzasadnienia zaskarżonej decyzji bez wątpienia wynika, iż brak w nim jakiejkolwiek oceny operatu szacunkowego przedłożonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. P., z dnia [...] grudnia 2014 r. Wprawdzie Kolegium, jak wynika z akt sprawy, przesłało w/w operat wraz z wydrukiem ze strony internetowej Agencji Nieruchomości Rolnych (na okoliczność cen za jakie sprzedane są na rynku regionalnym nieruchomości o zbliżonym przeznaczeniu do przedmiotowej działki) organowi I instancji, działając na podstawie art. 136 K.p.a., jednakże nie zwalniało to z obowiązku samodzielnej oceny tegoż operatu. W sytuacji bowiem kwestionowania przez stronę opłaty ustalonej zgodnie z operatem sporządzonym na zlecenie organu i przedłożenia przez nią innego operatu (tu operatu z dnia [...].12.2014 r., wobec utraty aktualności wcześniejszego operatu z 2013 r.) organ odwoławczy powinien się do niego szczegółowo ustosunkować. Nie do zaakceptowania w szczególności jest stanowisko Kolegium, które w uzasadnieniu skarżonej decyzji wskazuje, iż organ I instancji w piśmie z dnia [...] stycznia 2015 r., po przeprowadzeniu uzupełniającego postępowania dowodowego, uznał zarzuty odwołania za nieuzasadnione. Organ ten dołączył nadto pismo rzeczoznawcy majątkowego J. P. z dnia [...] stycznia 2015 r. (adresowane do organu I instancji), która podtrzymała swoje stanowisko, przy czym działki wskazane w wydruku ze strony internetowej ANR, w jej ocenie, nie nadaje się do wykorzystania w wycenie działek będących przedmiotem jej opracowania z dnia [...] sierpnia 2014 r. (bo ich cena została obniżona w 50 %).

Sąd w składzie orzekającym w sprawie niniejszej podziela prezentowany w orzecznictwie pogląd, iż w sytuacji podważania przez stronę prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, to na poparcie swoich zarzutów powinna zgodnie z treścią art. 157 u.g.n. przedstawić przeciwdowód lub inny operat, do którego organ musiałby się ustosunkować (zob. wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 21 sierpnia 2014 r., II SA/Rz 610/14, wyrok WSA w Szczecinie z dnia 8 marca 2012 r., II SA/Sz 96/12).

Powoływany w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji art. 157 ust. 2 u.g.n. nie jest przepisem, co należy podkreślić, który zwalniałby organ od ustosunkowania się do tego "innego" operatu (tu z dnia [...].12.2014 r.), a więc musi on podjąć działania zgodne z regulacjami określonymi przepisami K.p.a. (dot. Postępowania dowodowego). Skoro przyczyny odmowy uwzględnienia przedstawionego dowodu nie zostały w istocie przez organ odwoławczy podane (wyjaśnione), to nie sposób uznać, że dowód ten został oceniony zgodnie z regułami K.p.a. (art. 77 § 1), co oznacza również, że uzasadnienie decyzji nie odpowiada wymogom z art. 107 § 3 K.p.a.

W ponownym postępowaniu organ uwzględni przedstawioną wyżej ocenę uchybień proceduralnych.

Z tych względów Sąd na podstawie art. 145 p 1 pkt 1 lit. c, art. 200, art. 205 § 1 P.p.s.a. orzekł jak w sentencji.