Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 746/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2018-12-14 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 130, art. 132, aer. 134, art. 154, art. 157 t.
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 12 ust. 4a, ust. 4f, ust. 5 , art. 18
journal: Dz.U. 2017 poz 1496
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych  tekst jedn

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Andrzej Matan, Sędziowie Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski, Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska (spr.), Protokolant specjalista Anna Trzuskowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 grudnia 2018 r. sprawy ze skarg K.B. i S.B. na decyzję Wojewody Śląskiego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod inwestycję drogową oddala skargi.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta K. decyzją z dnia [...], nr [...], znak [...] udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej pn. " [...]". Decyzja ta została utrzymana w mocy decyzją Wojewody Śląskiego z dnia [...]., znak [...]. Zgodnie z wymienioną decyzją działka nr [...]o powierzchni 573 m2, stała się z mocy prawa własnością Miasta K.. Jej właścicielką w 1/11 części była R. B. - zgodnie z wpisem w księdze wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w K..

Wnioskiem z dnia 16 czerwca 2011 r. Prezydent Miasta K. zawiadomił o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia należnego odszkodowania, a po jego przeprowadzeniu decyzją z dnia [...], nr [...] ustalił odszkodowanie na rzecz R. B. za udział wielkości 1/11 części w prawie własności przedmiotowej nieruchomości zabudowanej kompleksem garaży, położonej w K., obręb [...]. W wyniku wniesionego przez R. B. odwołania decyzją z dnia [...], nr [...] Wojewoda Śląski uchylił decyzję organu pierwszej instancji w całości i przekazał sprawę temu organowi do ponownego rozpatrzenia.

W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy, Prezydent Miasta K. decyzją z dnia [...], nr [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz R. B. za udział 1/11 części w prawie własności przedmiotowej nieruchomości w kwocie 32.552 zł., a po rozpatrzeniu odwołania zainteresowanej Wojewoda Śląski decyzją z dnia [...], nr [...], utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta K.

W wyniku zaskarżenia tej decyzji Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach wyrokiem z dnia 14 marca 2014 r., sygn. akt II SA/GI 1724/13 uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta K.. W uzasadnieniu wyroku Sąd wyjaśnił, że wobec faktu, iż w dniu [...]. R. B. zmarła, to w jej miejsce wstąpili następcy prawni tj. K. B. oraz S. B.. Dalej skład orzekający wskazał na konieczność uwzględnienia w ponownie prowadzonym postępowaniu przeznaczenia nieruchomości wynikającego ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Dla terenu, na którym nieruchomość się znajduje, studium przewidziało strefę zainwestowania miejskiego wysokiej intensywności.

W ponownie prowadzonym postępowaniu Prezydent Miasta K.uzupełnił postępowanie, przygotował nowy operat szacunkowy, o czym powiadomił strony postępowania, umożliwił stronom wypowiedzenie się w sprawie, konfrontując je ze stanowiskiem biegłego rzeczoznawcy, a następnie decyzją z dnia [...]., [...] ustalił na rzecz S. B. oraz K.B. - spadkobierców R. B., odszkodowanie w wysokości 32.840,00 zł z tytułu utraty przez R. B. udziału stanowiącego 1/11 część w prawie własności nieruchomości zabudowanej kompleksem garaży, położonej w K., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 573m² k.m. 29 obręb [...]. Decyzja ta została utrzymana w mocy decyzją Wojewody Śląskiego z dnia [...], nr [...], który nie podzielił zastrzeżeń zgłaszanych przez odwołujących uznając, iż przygotowany w sprawie operat szacunkowy, zgodny z obowiązującymi przepisami, stanowi podstawę do merytorycznego załatwienia sprawy.

W wyniku skargi K. B. i S.B. na powyższe rozstrzygnięcia do sądu, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach wyrokiem z dnia 10 sierpnia 2016 r. sygn. akt II SA/Gl 477/16 uchylił decyzje organu pierwszej i drugiej instancji. W motywach uzasadnienia wskazał, iż organy związane zostały oceną prawną i wskazaniami z poprzedniego wyroku zapadłego w sprawie. W wyroku tym Sąd jednoznacznie przesądził, że wycena gruntu objętej postępowaniem nieruchomości nie może być dokonana z uwzględnieniem treści § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz. 2109) lecz powinna być dokonana przy przyjęciu, że jest to grunt przeznaczony pod zainwestowanie miejskie wysokiej intensywności. Takie było bowiem przeznaczenie tego terenu w dacie wydania w dniu [...] decyzji Prezydenta Miasta K. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, zgodnie z którą działka nr [...] stała się z mocy prawa własnością Miasta K.. Zatem Sąd orzekając poprzednio nakazał ustalić tę wartość w oparciu o nowy operat szacunkowy sporządzony "przy przyjęciu cen nieruchomości podobnych z przeznaczeniem do zainwestowania miejskiego wysokiej intensywności." Wskazanie to z naruszeniem treści art. 153 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi nie zostało przez organy orzekające zrealizowane, a w szczególności nie wynika to ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego.

Orzekając w sprawie organy oparły się na operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego z dnia [...], z którego nie wynika aby jako nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej zostały przyjęte nieruchomości o podobnym przeznaczeniu w planie zagospodarowania lub studium. Wprost przeciwnie z operatu tego wynika, że jako nieruchomości podobne potraktowano nieruchomości przeznaczone pod budowę mieszkaniowo-usługową, które to przeznaczenie w żadnym razie nie może być potraktowane jako tożsame z przeznaczeniem pod zainwestowanie (zabudowę) miejskie wysokiej intensywności, co oznacza, że przedmiotowy operat szacunkowy nie mógł stanowić podstawy do wyceny objętej postępowaniem nieruchomości. Uznając zatem zarzuty skargi za zasadne Sąd uwzględnił skargę, podnosząc, iż przy ponownym rozpoznawaniu sprawy organy orzekające dopuszczą dowód z kolejnego operatu szacunkowego celem ustalenia wartości objętej postępowaniem działki nr [...]. Operat ten w odniesieniu do wartości gruntu tej działki powinien być sporządzony przy przyjęciu cen nieruchomości podobnych przeznaczonych do zainwestowania miejskiego wysokiej intensywności. Biorąc pod uwagę treść art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z § 36 ust. 1 wymienionego rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przeznaczenie to powinno być zatem określone jak dla obszaru oznaczonego zgodnie z uchwałą nr [...] Rady Miasta K. z dnia [...] w sprawie uchwalenia "Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta K." – II edycja symbolem [...], tj. obszaru intensywnej zabudowy mieszkaniowo-usługowej i wielofunkcyjnej.

Przystępując ponownie do rozpoznania sprawy Prezydent Miasta K. zawiadomieniem z dnia 14 listopada 2016 r. wyznaczył nowy termin rozpatrzenia sprawy - do dnia 30 czerwca 2017 r. informując jednocześnie o konieczności przygotowania nowego operatu szacunkowego. Operat ten sporządził w dniu [...]. rzeczoznawca K. P., określając wartość 1/11 części w prawie własności przedmiotowej nieruchomościami zabudowanej garażem na łączną kwotę 57.690,00 zł, w tym wartość gruntu - 40.390,00 zł a wartość garażu – 17.300,00zł. W dniu 14 i 19 czerwca 2017 r. do Urzędu wpłynęły pisma stron, w których wnieśli uwagi i zastrzeżenia do operatu. Zarzucili, iż w treści operatu dotyczącej przeznaczenia wycenianej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego brak jest informacji, iż w jej obrębie występują obiekty użyteczności publicznej takie jak [...], [...], [...] prestiżowe dla miasta K.. Podnieśli, iż nieruchomości sąsiadujące z wycenianą nieruchomością obciążone są hipoteką w wysokości 30.000.000 euro, co wskazuje, ich zdaniem, na rzeczywistą wartość rynkową wycenianej nieruchomości.

W odpowiedzi biegły rzeczoznawca w piśmie z dnia 4 lipca 2017 r. wyjaśnił, iż stan nieruchomości został przyjęty na dzień 30 września 2010 r., tj. dzień wydania decyzji zrid, kiedy obiekty wymienione przez stronę nie istniały, a w otoczeniu nieruchomości znajdowały się obiekty poprzemysłowe.

W kolejnym piśmie strony wniosły o szczegółowe opisanie metody szacowania nieruchomości, a rzeczoznawca w piśmie z dnia 17 lipca 2017 r. udzielił odpowiedzi, szczególnie w kwestii przyjętych w wycenie wag cech i wag nieruchomości.

W kolejnych pismach z dnia 7, 14, 22, 25 i 30 sierpnia 2017 r. strony wniosły dalsze uwagi w stosunku do przedstawionego operatu, w stosunku do których rzeczoznawca zajął stanowisko w piśmie z dnia 7 września 2017 r.

Jednocześnie, w związku z pismami stron postępowania, organ wystąpił do biegłego rzeczoznawcy o doprecyzowanie oparcia analizy rynku nieruchomości przyjętych do wyceny w zakresie ich przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, mając na względzie wytyczne Sądu zawarte w wydanych wyrokach. Wobec licznej korespondencji organ, pismem z dnia 21 września 2017 r., wyznaczył nowy termin załatwienia sprawy na dzień 31 grudnia 2017 r. W wyniku kolejnego pisma z dnia 13 września 2017r. rzeczoznawca majątkowy sporządził w dniu [...]. nowy operat szacunkowy, w którym określił wartość 1/11 części w prawie własności wycenianej nieruchomościami nr [...], zabudowanej garażem na łączna kwotę 57.440,00 zł, w tym wartość gruntu - 40,140,00 zł a wartość garażu - to 17.300,00zł. Stronom przesłano kopie operatu (pismo z dnia 29 grudnia 2017 r.) oraz zawiadomiono o nowym terminie załatwienia sprawy do dnia 15 marca 2018 r.. W dniu 16 i 17 stycznia 2018 r., po uprzedniej wizycie w Urzędzie Miasta K., strony złożyły pisma, w których zgłosili uwagę co do niskiej kwoty wartości nieruchomości przedstawionej do wyceny, informując jednocześnie o złożeniu dalszych uwag w terminie późniejszym.

Wobec braku dalszych pism Prezydent Miasta K. decyzją z dnia [...]. wydaną na podstawie art. 12 ust. 4a, ust. 4f i ust. 5 oraz art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.jedn. Dz.U. z 2017 r., poz. 1496 ze zm.) oraz art. 130 ust. 2 , art. 132 ust.1, art. 134 ust. 1 , art. 135 w związku z art. 5 i art. 22 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.jedn. Dz.U. z 2016 r., pod. 2147 ze zm.) ustalił na rzecz S. B. oraz K. B. odszkodowanie w wysokości 57.440,00zł z tytułu utraty przez R. B. udziału stanowiącego 1/11 część w prawie własności nieruchomości zabudowanej kompleksem garaży położonej w K. oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni 573m²., przejętej z mocy prawa przez Miasto K. na podstawie decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia [...]. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn. "[...]". - decyzja [...].

W uzasadnieniu decyzji przytoczył dokładnie przebieg dotychczasowego postępowania. Następnie analizując zgromadzoną w sprawie dokumentację organ ustalił, iż na dzień wydania decyzji zrid nr [...] z dnia [...]. wyceniana nieruchomość położona była w obszarze nieobjętym planem miejscowym, a według obowiązującego Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania miasta K. przyjętego uchwałą Rady Miasta K. nr [...]z dnia [...]. - przedmiotowa nieruchomość leży na terenach objętych strefą zainwestowania miejskiego o wysokiej intensywności oraz w obszarze proponowanym do objęcia ochroną konserwatorską

Stosownie do art. 12 ust. 5 tzw. specustawy drogowej do ustalenia i wypłacenia odszkodowania stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami z zastrzeżeniem art. 18 specustawy, według którego wysokość odszkodowania za nieruchomości nabyte pod inwestycje drogowe ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego. Stosowanie do art. 144 ust. 1 tej ustawy podstawę ustalenia wysokości odszkodowania, zastrzeżeniem art. 135 stanowi jej wartość rynkowa. Według art. 154 cytowanej ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach przeznaczenia nieruchomości podobnych.

W ocenie organu przygotowany w sprawie operat szacunkowy z dnia [...] został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Opracowanie zawiera uzasadnienie dokonanego wyboru podejścia i metod wyceny, zestawienie stosownych cen transakcyjnych nieruchomości przyjętych do porównań, ich szczegółowy opis oraz wnioski rzeczoznawcy majątkowego dotyczące określenia wartości nieruchomości.

Dla ustalenia wartości gruntu rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze metodą porównania parami, a dla ustalenia wartości garażu zastosował metodę odtworzeniową techniką wskaźnikową.

Zgodnie z wytycznymi Sądu zawartymi w wydanych w sprawie wyrokach, wycena objętej postępowaniem nieruchomości została dokonana przy przyjęciu, że jest to grunt przeznaczony pod zainwestowanie miejskie wysokiej intensywności.

Rzeczoznawca poddał analizie rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego pod tereny mieszkaniowo- usługowe o wysokiej intensywności z obszaru K. i G., które pod względem wycenianych cech były najbardziej porównywalne do przedmiotu wyceny i które był przedmiotem transakcji kupna- sprzedaży w latach 2015 - 2017. Na podstawie analizy tych transakcji rzeczoznawca ocenił rodzaj i liczbę cech rynkowych wpływających na wartość nieruchomości na rynku - lokalizacja, sąsiedztwo o położenie, dojazd i kształt, jak również określił wago tych cech.

Odnosząc się do tzw. zasady korzyści wynikającej z art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, rzeczoznawca wykazał, iż brak jest przesłanek do jej zastosowania, gdyż przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem jej wywłaszczenie - tj. pod drogę nie spowodowało wzrostu jej wartości.

Organ uznał, że brak jest podstaw do powiększenia wartości odszkodowania o kwotę równą wartości 5% wartości nieruchomości w oparciu o treści art. 18 ust. 1e specustawy drogowej.

Natomiast w stosunku do wniosku strony o przyznanie tzw. "nieruchomości zamiennej" wyjaśnił, iż stosownie do orzecznictwa sądów administracyjnych organ orzekający nie jest związany takim wnioskiem strony, jak również obowiązujące przepisy nie zobowiązują organu do szczegółowego wyjaśniania przesłanek, jakimi kierował się przy odmowie przyznania nieruchomości zamiennej. Pismem z dnia 18 lipca 2011 r. R. B. została poinformowana o braku możliwości przyznania nieruchomości zamiennej.

W zakończeniu organ wskazał, że zgodnie z art. 132 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami zapłata odszkodowania następuje jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stała się ostateczna. Nadto, na poczet należnego odszkodowania zaliczono wypłaconą w dniu 9 października 2013 r. R. B. i zwaloryzowaną kwotę odszkodowania w oparciu o decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia [...], utrzymaną w mocy decyzją Wojewody Śląskiego z dnia [...], które następnie zostały uchylone wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 14 marca 2014 r.

Odszkodowanie, o którym mowa w decyzji wypłacone zatem zostanie w wysokości po 12.184,38 zł dla każdej ze stron.

Odwołania od powyżej decyzji złożyli S. B. - pismem z dnia 16 kwietnia 2018 r. oraz K. B. - pismem z dnia 20 kwietnia 2018 r. Odwołujący zarzucając naruszenie prawa materialnego tj. art. 134 w związku z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 11g w związku z art. 12 ust. 4a i ust. 5 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych błędną ich interpretację i zastosowanie a także naruszenie norm prawa procesowego - tj. akt 7, art. 77 § 1, art. 8 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez nieprawidłowe ustalenie okoliczności sprawy, w tym przyjęcie błędnych wniosków wynikających z opinii biegłego, prowadzenia sprawy w sposób budzący brak zaufania do władzy publicznej oraz braku podjęcia wszystkich czynności niezbędnych do dokładnego jej wyjaśnienia, wnieśli o uchylenie decyzji organu pierwszej instancji. Podnieśli, że nie zgadzają się z przyjętymi do porównań transakcjami oraz z wysokością odszkodowania ustalonego przez organ. W ich ocenie dobór transakcji nieruchomości do bazy porównawczej został dokonany niewłaściwie, bez uwzględnienia wskazań Sądu zawartych w wyrokach uchylających poprzednie rozstrzygnięcia. Podkreślili, że rzeczoznawca majątkowy powinien w sposób jednoznaczny wyjaśnić kwestie dopuszczalności uznania za nieruchomości podobne nieruchomości przyjętych do porównań, a na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania. Wskazali, iż nieruchomości uznane przez biegłego za porównywalne w istocie takimi nie są, za wyjątkiem jednej położonej przy ulicy [...]w K. Poruszyli także problem braku dostępu do internetowej bazy danych ujawniających informacje o księgach wieczystych prowadzonych dla nieruchomości objętych tą bazą. Wskazali też na liczne wątpliwości i zastrzeżenia co do prowadzenia dotychczasowego postępowania, zwracając uwagę na przekroczone terminy czy brak uwzględnienia wskazań zawartych w wyrokach Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach.

Odnosząc się do ostatniego przygotowanego w sprawie operatu szacunkowego wskazali na jego braki i niedokładności, brak uwzględnienia zgłaszanych uwag i zastrzeżeń czy wyjaśnienia podnoszonych rozbieżności i wątpliwości. Podkreśli zupełne pomijanie ich wniosków i pism wnoszonych w toku postępowania.

Podnieśli zarzut, iż organ nie dokonał samodzielnej oceny przydatności w sprawie sporządzonego operatu, braku odpowiedzi na zgłoszone pisma oraz ostatecznie podjęcie decyzji z naruszeniem wyznaczonego terminu załatwienia sprawy. Wskazali też na dostrzeżone błędy rachunkowe operatu szacunkowego, co w ich ocenie powoduje, iż nie może być on podstawą do określenia wysokości odszkodowania.

W wyniku rozpatrzenia złożonych odwołań Wojewoda Śląski decyzją z dnia [...] nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

Po przedstawieniu przebiegu postępowania organ stwierdził, iż odwołania stron nie zasługują na uwzględnienie. W pierwszej kolejności wyjaśnił, że podstawę ustalenia odszkodowania stanowią przepisy art. 12 ust. 4f. art. 18 1e i art. 12 ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, a także § 36 ust. 1 i ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Organ odwoławczy zwrócił uwagę na orzekanie w warunkach związania wydanymi już w sprawie wyrokami. Podkreślił, iż w kontrolowanej sprawie podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za udział wynoszący 1/11 części w prawie własności nieruchomości zabudowanej kompleksem garaży (działki nr [...] o powierzchni 573m²) stanowił operat szacunkowy z dnia [...] sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K. P. Sporządzony on został, zgodnie z art. 18 ust. 1 cytowanej ustawy, według stanu nieruchomości istniejącego w dniu wydania decyzji zrid. Analizując materiał dowodowy organ potwierdził, iż na dzień wydania decyzji zrid nr [...] z dnia [...]. dla obszaru, na którym znajduje się nieruchomość nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a według Studium uwarunkowań kierunków zagospodarowania miasta K. - nieruchomość położna była na terenach objętych strefą zainwestowania miejskiego o wysokiej intensywności oraz w obszarze proponowanym do objęcia ochroną konserwatorską. Określając wartość rynkową gruntu biegły poddał więc analizie rynek nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych w planach pod tereny mieszkaniowo- usługowe o wysokiej intensywności zabudowy z terenu K. i G., przyjmując ostatecznie trzy nieruchomości zlokalizowane w centrum wskazanych miast. Na podstawie przyjętych transakcji rzeczoznawca określił rodzaj i liczbę cech rynkowych wpływających na wartość nieruchomości, jak również określił wagi cech na rynku. Wartość nieruchomości określona została przez korygowanie cen transakcyjnych każdej nieruchomości przyjętej do porównań, ostatecznie ustalając wartość 1m² na kwotę 770,66zł. Uwzględniając powyższe biegły ustalił wartość rynkową prawa własności 1/11 części wymienionej nieruchomości zabudowanej garażem na łączna kwotę 57.440,00, w tym wartość gruntu została określono na kwotę 40.140,00 zł, a wartość garażu - 17,300,00zł.

Po dokładnej analizie organ odwoławczy nie znalazł podstaw, aby uznać, że postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania zostało przeprowadzone nieprawidłowo. Zachowane zostały w sprawie warunki określone w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podniesione w odwołaniach zarzuty sprowadzające się w głównej mierze do kwestionowania wyceny sporządzonej przez biegłego rzeczoznawcę dotyczą wiedzy merytorycznej tego rzeczoznawcy. Organy nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Zgodnie z art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Nie wyklucza to oczywiście oceny wartości dowodowej operatu na podstawie art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego. Nie może jednak ta ocena wkraczać w obszar wyznaczony wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego. Rzeczoznawca ma swobodę wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ powinien dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę i czy zwiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby mógł mieć wartość dowodową.

Operat szacunkowy z dnia [...], będący podstawą ustalenia odszkodowania został oceniony przez organy jako sporządzony bez uchybień co do formy, jak i przyjętego sposobu i metody. Rzeczoznawca w zgodzie z wymogami §55, §56, i §57 rozporządzenia umieścił w operacie wszystkie informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, zamieszczając jednocześnie uzasadnienie dokonanego wyboru podejścia i metody wyceny oraz zestawienie stosownych cen transakcyjnych nieruchomości podobnych oraz przedstawiając tok swoich obliczeń oraz wynik końcowy. Przyjęte do porównania nieruchomości z terenu K. i G. przeznczone zostały pod zabudowę mieszkaniowo- usługową i wielofunkcyjną o wysokiej intensywności. Rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami i w ten sposób wyliczył wartość jednostkową wycenianej działki na kwotę 770,66zł, a tym samym wartość całej działki.

Odnosząc się do podniesionych w odwołaniu zarzutów w kwestii nieprawidłowego uwzględnienia w wycenie rodzaju, położenia, sposobu dotychczasowego użytkowania nieruchomości, jej stanu oraz braku spełnienia warunku podobieństwa nieruchomości przyjętych do porównania z nieruchomością wycenianą, organ odwoławczy stwierdził, iż nie są one zasadne. Dobór nieruchomości porównawczych, zdefiniowanie rynku, jego obszaru, przeprowadzenie analizy, w tym także dotyczącej określenia cech, ich wpływu na cenię nieruchomości, określenie wartości współczynników korygujących dla odpowiednich cech gruntu oraz wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając przede wszystkim cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie w planie miejscowym, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Stanowi to część warsztatu zawodowego rzeczoznawcy majątkowego i wymaga wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie ma podstaw ani możliwości podważania. Wielokrotnie podkreślano, iż wybór nieruchomości do porównań, jest wyłączną sprawą biegłego. Na podstawie analizy rynku biegły ustalił cechy rynkowe mające decydujący wpływ na cenę wycenianej nieruchomości. Poszczególnym cechom przypisane zostały odpowiednie wagi na podstawie badań i obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. O podobieństwie nieruchomości przyjętych do porównań z nieruchomością wycenianą decydowało m.in. przeznaczenie nieruchomości określone w dokumentach planistycznych.

Podkreślił przy tym organ, że nie ma nieruchomości identycznych, posiadających te same cechy, dlatego też przy doborze nieruchomości przyjmuje się kryterium podobieństwa, a nie kryterium identyczności nieruchomości. Rolą biegłego rzeczoznawcy jest wyszukanie na określonym rynku nieruchomości spełniających kryterium podobieństw. Stanowisko strony w tym przypadku jest stanowiskiem subiektywnym i niepopartym wiedzą, którą posiada rzeczoznawca majątkowy.

Podkreślił w tym miejscu organ, iż w toku postępowania odwołujący nie złożyli przeciwdowodu świadczącego o wadliwości wyceny sporządzonej na potrzeby ustalenia przedmiotowego odszkodowania. Zgodnie ze stanowiskiem ugruntowanym w orzecznictwie, gdy strona uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi wątpliwości pod względem prawidłowości jego sporządzenia, powinna przedłożyć dowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, o której mowa w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W zakresie zarzutu przyjęcia nowych wag cech mających wpływ na wartość organ nieruchomości wyjaśnił, iż w operacie przedstawiono je w odniesieniu do konkretnych nieruchomości przyjętych do wyceny w tej sprawie oraz na wstępie wskazano ogólnie wagi, od jakich atrybutów są uzależnione ceny nieruchomości.

W ocenie organu odwoławczego wyjaśnienia biegłego są spójne i logiczne, a stąd brak jest podstaw do ich podważenia.

Nie zasługuje też na uwzględnienie zarzut naruszenia art. 11g w związku z art. 12 ust. 4a i ust. 5 specustawy drogowej. W niniejszym postępowaniu organ orzekający nie był uprawniony do kontroli zasadności wydania prawomocnej decyzji z dnia [...]. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Nie został też naruszony art. 84 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, gdyż zgodnie z ar. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, a zainteresowani nie wystąpili z wnioskiem o dokonanie takiej oceny.

Organ nie znalazł też podstaw do uznania za zasadne zarzutów naruszenia art. 6, art. 7, art. 8 czy art. 77 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego. Organ przeprowadził postępowanie wyjaśniające w sposób wyczerpujący, zgromadził niezbędny do podjęcia decyzji materiał dowodowy, a wydaną w sprawie decyzji uzasadnił z uwzględnieniem wymagań określonych w treści art. 107 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego.

Organ uznał za bezzasadny zarzut naruszenia art. 21 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Powołany przepis Konstytucji ustala dyrektywę w zakresie kształtowania wysokości odszkodowania, które powinno być słuszne, czyli ekwiwalentne do wartości wywłaszczonej nieruchomości. Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że słuszne odszkodowania to świadczenie ekwiwalentne w stosunku do wartości wywłaszczonej nieruchomości, pozwalające na odtworzenie przez właściciel rzeczy przejętej przez państwo. Zasadą jest więc, że odszkodowani winno odpowiadać wartości odebranych praw. W przypadku gdy przedmiotem tych praw jest nieruchomość, to wartość praw do nie przysługujących jest determinowana wartością tej nieruchomości. Określona przez biegłego wartość nieruchomości odpowiada pojęciu słusznego odszkodowania zdefiniowanego przez Trybunał Konstytucyjny.

Odnosząc się do niewydania decyzji w wyznaczonym terminie- tj. do dnia 15 marca 2018 r. wyjaśnił, iż poza zasadą szybkości postępowania (art. 12 Kodeksu postępowania administracyjnego) organ winien wydać rozstrzygnięcie po wnikliwym zbadaniu sprawy, umożliwiając stronom swobodne wypowiedzenie się w sprawie. Podkreślił, że terminy załatwiania spraw mają charakter instrukcyjny i istnieje możliwość ich wydłużenia gdy wymaga tego wartość dowodowa postępowania. Wprawdzie faktycznie organ nie dochował wyznaczonego na dzień 15 marca 2018 r, terminu załatwienia sprawy i nie wyznaczył nowego terminu jej załatwienia, ale wydając decyzję w dniu [...] przekroczył go tylko o jeden dzień. Mając na uwadze złożony charakter postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania, potrzebę dokonywania wielu czynności procesowych i wykorzystywania licznych środków dowodowych mających na celu ustalenie stanu faktycznego sprawy, fakt tego przekroczenia nie może skutkować uchyleniem decyzji organu pierwszej instancji.

Nie zasługują też na uwzględnienie zarzuty dotyczące naruszenia przepisu art. 61 § 1 i § 2 oraz art. 113 § 1 czy art. 24 § 1 pkt 5 Kodeksu postępowania administracyjnego. W tym ostatnim przypadku udział pracownika w wydawaniu decyzji organu pierwszej instancji, następnie uchylonej, nie stanowi zgodnie z art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego przesłanki wyłączającej go od udziału w sprawie unormowanej w tym przepisie w pkt 5. Z tych względów odwołania nie zasługiwały na uwzględnienie.

Odrębne skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach na powyższą decyzję wnieśli K. B. (pismem z 6 sierpnia) oraz S. B. (7 sierpnia) domagając się zmiany zaskarżonej decyzji poprzez zasądzenie na ich rzecz odszkodowania w wysokości 22.800 zł za budynek garażowy oraz 52.000 zł z tytułu utraty posiadania prawa własności gruntu i ewentualnie zasądzenie odszkodowania za pozostałą 1/11 cześć działki oznaczoną obecnie jako działka nr [...] o powierzchni 158 m2 według tych samych stawek wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 30 września 2010 r. do dnia zapłaty, a nadto zasądzenia na rzecz strony skarżącej kosztów postępowania.

Zaskarżonej decyzji zarzucili:

- naruszenie prawa materialnego poprzez błędną interpretację przepisów art. 134 w związku art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i w konsekwencji błędne wyliczenie kwoty odszkodowania, bez prawidłowego uwzględnienia rodzaju, położenia, dotychczasowego oraz obecnego sposobu wykorzystania nieruchomości, jej stanu oraz aktualnych cen w obrocie nieruchomościami z porównaniem wszystkich dostępnych transakcji na rynku, jak również poprzez pominięcie, iż w związku z aktualnym przeznaczeniem przedmiotowej nieruchomości jej wartość wzrosła w stosunku do dotychczasowego sposobu użytkowania z powodu iż szacowana nieruchomość znajduje się w strefie wysokiego zainwestowania o nazwie nadanej przez inwestora publicznego "[...]", .

- naruszenie prawa materialnego poprzez błędną interpretację przepisów art. 11g w związku z art. 12 ust. 4a oraz art. 12 ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych mimo, iż zastosowanie przepisów powołanej ustawy w związku z decyzją z [...] było nieuzasadnione prawnie, wywłaszczenie nieruchomości nie służyło bowiem bezpośrednio interesowi publicznemu, ale stanowiło umożliwienie jedynego dojazdu do działek oznaczonych numerami [...], [...], [...], [...] stanowiących własność prywatnego inwestora;

- naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, tj. art. 7 i art. 77 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez nieprawidłowe ustalenie okoliczności sprawy, w tym przyjęcie błędnych wniosków wynikających z opinii powołanych w sprawie rzeczoznawców, a tym samym naruszenie zasady prawdy obiektywnej, co w konsekwencji doprowadziło do błędnych ustaleń, na których oparto zaskarżoną decyzję.

- naruszenie art. 80 i art. 81 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów, polegające na nieprawidłowym przyjęciu nieruchomości porównawczych, których cechy znacznie odbiegają od cech charakterystycznych dla nieruchomości wywłaszczonej,

-naruszenie art. 104 § 1 oraz § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez niewydanie decyzji administracyjnej w ustalonym terminie (do dnia 30 czerwca 2018r,) wydając ją w dniu [...]. i nadając jako przesyłkę w dniu [...].

- naruszenie art. 123 § 1, art. 36 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, co do terminu określonego w art. 35 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez brak wydania postanowienia, braku podania przyczyny zwłoki i braku wskazania nowego terminu załatwienia sprawy,

- naruszenie art. 8, art. 6, art. 7 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez prowadzenie postępowania administracyjnego w sposób budzący brak zaufania do władzy publicznej, wydania decyzji organu pierwszej instancji bez powoływania się na podstawowe przepisy prawa oraz braku wykonania należytych czynności niezbędnych do wyjaśnienia stanu faktycznego wydanego operatu szacunkowego

-naruszenie przepisów art. 84 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego polegające na niewystąpieniu do biegłego lub biegłych o wydanie dodatkowej opinii niezależnej w stosunku do rzeczoznawcy majątkowego przypisanego rozpatrywanej skardze oraz

- naruszenie art. 233 § 1 i § 4 Kodeksu karnego poprzez zatajenie przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie numeru działki porównawczej i wprowadzenie w błąd, a mimo to bezkrytyczne dopuszczenie wadliwego operatu. W szerokim uzasadnieniu rozwinięto podniesione zarzuty, szeroko opisując przebieg postępowania, podnoszone zarzuty i wątpliwości oraz brak reakcji w tym zakresie organów.

W odpowiedzi na skargi Wojewoda Śląski wniósł o jej oddalenie powtarzając argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie w dniu 14 grudnia 2018 r. skarżący K. B. podtrzymał skargę. Zakwestionował operat szacunkowy przygotowany przez biegłego, jak również sposób procedowania organów obu instancji, które, jego zdaniem, powinny skierować sprawę do Stowarzyszenia Rzeczoznawców w celu oceny prawidłowości wykonanego operatu. Podtrzymał wątpliwości co do przyjęcia nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, także w stosunku do nieruchomości położonej przy ulicy [...], a także wcześniej już kwestionowanej nieruchomości przy ulicy [...]. Podkreślił, że działka nr [...] nie jest wykorzystywana na cele publiczne.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach rozpatrując sprawę zważył, co następuje:

Wniesione skargi nie zasługują na uwzględnienie. Zaskarżona decyzja, ani decyzja ją poprzedzająca nie naruszają bowiem prawa materialnego, ani też w toku postępowania organy administracyjne nie naruszyły reguł procedury administracyjnej w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, bądź skutkującym wznowieniem postępowania. Taki zakres kontroli wynika zaś jednoznacznie z art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.jedn. Dz.U. z 2018, poz. 1302 ze zm.)

Przystępując do rozważań w pierwszej kolejności podkreślić należy, iż sprawa powyższa nie jest rozpatrywana pierwszy raz, lecz była już dwukrotnie przedmiotem wyrokowania Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, tj. wyroku z dnia 14 marca 2014 r. sygn. akt II SA/Gl 1724/13 oraz z dnia 10 sierpnia 2016 r. sygn. akt II SA/Gl 477/16. Analiza uzasadnień wymienionych wyroków musi doprowadzić do stwierdzenia, że Sąd uchylając poprzednie rozstrzygnięcia wskazał jednocześnie sposób i tryb procedowania, podkreślając m.in. iż ponowna wycena gruntu objętej postępowaniem nieruchomość nie może być dokonana z uwzględnieniem treści § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego lecz powinna być dokonany przy przyjęciu, że jest to grunt przeznaczony pod zainwestowanie miejskie wysokiej intensywności. Takie było bowiem przeznaczenie tego terenu w dacie wydania w dniu [...] decyzji Prezydenta Miasta K. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, zgodnie z którą działka nr [...] stała się z mocy prawa własnością Miasta K. Już zatem w pierwszym z wymienionych powyżej wyroków Sąd nakazał ustalić tę wartość w oparciu o nowy operat szacunkowy sporządzony "przy przyjęciu cen nieruchomości podobnych z przeznaczeniem do zainwestowania miejskiego wysokiej intensywności."

W tym miejscu przypomnieć trzeba, że przepis art. 153 cytowanej już powyżej ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi stanowi, że ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność była przedmiotem zaskarżenia. Wobec naruszenia treści tego przepisu przez organy orzekające po uchyleniu decyzji Prezydenta Miasta K. i Wojewody Śląskiego pierwszym z wymienionych wyroków, wobec niezrealizowania w ponownym postępowaniu przez orzekające organy wskazań Sądu decyzje te zostały uchylone drugim z wymienionym wyroków, a Sąd w uzasadnieniu tego drugiego wyroku ponownie stwierdził, że zgodnie z treścią § 36 ust. 1 cytowanego powyżej rozporządzenia Rady Ministrów i art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami należało przyjąć przy wycenie działki nr [...] jej przeznaczenie wynikające z obowiązującego Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta K., gdyż dla terenu tego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dlatego przy ustalaniu wartości objętej postępowaniem nieruchomości Sąd w wymienionych powyżej wyrokach nakazał ustalić tę wartość w oparciu o nowy operat szacunkowy sporządzony przy przyjęciu cen nieruchomości podobnych z przeznaczeniem do zainwestowania miejskiego wysokiej intensywności.

Dokonując zatem oceny postępowania organu, które doprowadziło do wydania zaskarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającej należy dokonać oceny, czy orzekające w sprawie organy odniosły się do wskazań zawartych w wymienionych wyrokach i wyjaśniły wszystkie podnoszone w sprawie wątpliwości. Rozstrzygając bowiem kolejny raz organy były związane tymi wskazaniami Sądu, podobnie jak obecnie skład orzekający ocenia zaskarżone decyzje w warunkach związania tymi wyrokami.

W rozpoznawanej sprawie poza sporem pozostaje fakt, iż decyzją nr [...] z dnia [...] Prezydent Miasta K. udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej pn. "[...]". Na realizację powyższej inwestycji, na mocy tej decyzji przejęta została również nieruchomość zabudowana garażami, oznaczona jako działka nr [...], która z mocy prawa stała się własnością Miasta K., a której w 1/11 części współwłaścicielem była R. B., poprzedniczka prawna obecnie skarżących.

Podstawę ustalenia odszkodowania za przejęty grunt stanowią przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, do których odpowiedniego stosowania odsyła art. 12 ust. 5 specustawy drogowej a także przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

Zgodnie z regulacją zawartą w art. 12 ust. 4f specustawy drogowej dotychczasowym właścicielom, użytkownikom wieczystym oraz osobom, którym przysługiwały do nieruchomości ograniczone prawa rzeczowe przysługuje odszkodowanie. Stosowanie do treści art. 12 ust. 5 ustawy do ustalenia i wypłaty odszkodowania stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, według którego odszkodowania za nieruchomości nabyte pod inwestycje drogowe ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Zgodnie z art. 12 ust. 4a specustawy drogowej decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4 - czyli przejęte w trybie tej ustawy, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, czyli w tym przypadku Prezydent Miasta K..

Wysokość należnego skarżącym odszkodowania została ustalona stosownie do treści art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość wywłaszczonego prawa. Opinię taką przygotował w niniejszej sprawie biegły rzeczoznawca majątkowy K.P. w formie operatu szacunkowego opatrzonego datą [...]. Określił w nim wartość udziału stanowiącego 1/11 część w prawie własności przedmiotowej nieruchomości zabudowanej garażami na łączną kwotę 57.400,00 zł, w tym wartość gruntu - na kwotę 40.140,00 zł a wartość garażu - 17.300,00 zł.

Podkreślić trzeba, że jest to drugi operat przygotowany przez tego biegłego, wskutek bowiem pism skarżących kierowanych do biegłego i organu, w uwzględnieniu ich wniosków i zastrzeżeń, przygotowany został właśnie ten operat z dnia [...], zastępujący wcześniejszy operat z dnia [...], zakwestionowany przez skarżących. Przygotowując przedmiotowy operat szacunkowy biegły uwzględnił cel wyceny i rodzaj wycenianej nieruchomości, określił jej wartość zgodnie z art. 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Biegły uwzględnił podkreślane już wielokrotnie ustalenie, że wobec braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu, zgodnie z art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. I tak, w niniejszym przypadku przeznaczenie nieruchomości wycenianej ustalono na podstawie obowiązującego Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania miasta K. przyjętego uchwałą Rady Miasta K. nr [...] z dnia [...], według którego przedmiotowa nieruchomość leży na terenach objętych strefą zainwestowania miejskiego o wysokiej intensywności oraz w obszarze proponowanym do objęcia ochroną konserwatorską

Zasady określania wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa przepis § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z ust. 1 tego przepisu wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji.

Według przywołanego powyżej art. 154 cytowanej ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach przeznaczenia nieruchomości podobnych.

Zastosowany w sprawie operat szacunkowy z dnia [...]. został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Biegły uzasadnił wybór podejścia i metody wyceny, sporządził zestawienie stosownych cen transakcyjnych nieruchomości przyjętych do porównań, zawarł w nim szczegółowy opis przyjętych do porównań nieruchomości oraz w podsumowaniu przedstawił swoje wnioski dotyczące określenia wartości nieruchomości.

Dla ustalenia wartości gruntu rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze metodą porównania prawami, a dla ustalenia wartości garażu zastosował metodę odtworzeniową techniką wskaźnikową.

Zgodnie z wytycznymi Sądu zawartymi w wydanych już w sprawie wyrokach, wycena objętej postępowaniem nieruchomości została dokonana przy przyjęciu, że wyceniany grunt jest przeznaczony pod zainwestowanie miejskie wysokiej intensywności.

Przygotowując wycenę rzeczoznawca poddał analizie rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego pod tereny mieszkaniowo- usługowe o wysokiej intensywności. Biegły przeanalizował nieruchomości z obszaru K. i G.(przeznaczone pod zainwestowanie wysokiej intensywności|), które pod względem wycenianych cech były najbardziej porównywalne do przedmiotu wyceny (zestawienie transakcji kupna- sprzedaży w latach 2015 - 2017). Na podstawie analizy tych transakcji rzeczoznawca ocenił rodzaj i liczbę cech rynkowych wpływających na wartość nieruchomości na rynku - lokalizacja, sąsiedztwo i położenie, dojazd i kształt, jak również określił wagi tych cech. Nie są zasadne zastrzeżenia skarżących, iż przyjęte do wyceny nieruchomości nie są podobne do nieruchomości wycenianej. Definicję nieruchomości podobnej zawiera art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stanowiąc, iż to nieruchomość porównywalna z nieruchomością wycenianą ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Porównywalność w rozumieniu tego przepisu nie oznacza jednak identyczności powyższych parametrów. Oznacza natomiast wspólność istotnych cech rynkowych, mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Jest to zatem więź polegająca na podobieństwie, a nie na tożsamości. Ustalenie zaś, które z cech nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku, zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale także posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływujących na wartość nieruchomości. Dobór nieruchomości do analizy porównawczej jest zabiegiem wymagającym posiadania wiadomości specjalnych. Rolą organu, dla którego sporządzana jest opinia, jest natomiast ocena sporządzonej wyceny, tylko i wyłącznie pod względem zachowania warunków formalnych dokumentu oraz logiki dowodu, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej.

Stąd też w zakresie zarzutu skarżących przyjęcia do wyceny niewłaściwych nieruchomości podobnych, należy uznać go za niezasadny. Wszystkie przyjęte do porównań nieruchomości położne były w centrum miasta (K. - przy ulicy [...]j i przy ulicy [...], czy w G. przy ulicy P.) w obszarze strefy intensywnego zainwestowania. Podobieństwo tych nieruchomości nie może budzić wątpliwości, a ich usunięciu służyć ma dokładny opis istotnych cech charakteryzujących nieruchomość wycenianą i nieruchomości podobne z nią porównywalne. W metodzie korygowania ceny średniej niezbędna jest bowiem znajomość wszystkich cech nieruchomości przyjętych do zbioru, wpływających na poziom ich cech determinujących zastosowanie odpowiednich wskaźników korygujących w przypadku konkretnej nieruchomości M.in. dlatego zastosowane w sprawie wskaźniki zastosowane przy końcowym wyliczeniu wartości wycenianej nieruchomości (strona 17 operatu) odbiegają do tych wskazanych ogólnie (na stronie 9 operatu).

Na podkreślenie zasługuje też fakt, iż w przedmiotowej sprawie odszkodowanie dotyczy 1/11 części prawa własności wycenianej działki. Dotyczy zatem współwłasności nieruchomości działki wycenianej, co także ma wpływ wartość takiego terenu.

Sąd nie uznał też pozostałych zgłoszonych w skargach zarzutów za zasadne. Biegły przygotował bowiem operat szacunkowy przy uwzględnieniu wszystkich wymagań i zasad. Przeprowadzona ocena wartości dowodowej przygotowanego operatu wykazała, iż jego treść nie budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, czy pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Samo niezadowolenie z opinii biegłego z tego powodu, że ustalił niższą wartość nieruchomości od wartości oczekiwanej przez strony, nie poparta żadnym dowodem świadczącym o wadliwości merytorycznej operatu szacunkowego nie jest wystarczająca do zanegowania wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę.

Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje bowiem organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Przeprowadzenie takiej oceny może zostać zainicjowane przez strony postępowania. Natomiast organ może zlecić weryfikację operatu organizacji rzeczoznawców w sytuacji gdy ocena operatu dokonana na podstawie art. 80 oraz art. 84 § Kodeksu postępowania administracyjnego budziłaby wątpliwości co do jego wiarygodności. Wątpliwości te nie mogą dotyczyć wiadomości specjalnych rzeczoznawcy, tj. merytorycznej wartości wyceny. W tym zakresie operat może być podważony przez ocenę dokonaną w trybie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wobec pozytywnej oceny operatu przez organy, nie było z ich strony wniosku o opinię organizacji zawodowej rzeczoznawców. Wniosku takiego, pomimo zgłaszanych zastrzeżeń i wątpliwości, nie złożyli również skarżący, podobnie jak nie przedstawili własnego prywatnego operatu szacunkowego.

Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut naruszenia art. 11g w związku z art. 12 ust. 4a i ust. 5 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. W niniejszym postępowaniu ani organy orzekające ani sąd administracyjny nie były bowiem uprawnione do kontroli zasadności wydania prawomocnej decyzji z dnia [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, czego faktycznie domagają się skarżący. Nie były też uprawnione do orzekania w przedmiocie ewentualnego naruszenia przez rzeczoznawcę majątkowego art. 233 § 1 i § 4 Kodeksu karnego.

Mając na względzie przedstawione powyżej okoliczności Wojewódzki Sąd Administracyjny - stwierdzając, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa - stosownie do przepisu art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.