Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 82/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2015-04-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art.7, art. 9, art. 77 par.1, art. 80
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 4 pkt 16, art.98 ust. 1, art.130ust. 1, art.154 ust.1
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: par. 55 ust.2, art.36 ust. 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Dnia 17 kwietnia 2015 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka Sędziowie Sędzia WSA Renata Kubot-Szustowska Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski (spr.) Protokolant st. specjalista Lidia Porczyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 kwietnia 2015 roku sprawy ze skargi M. L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę publiczną 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty [...] z dnia [...], nr [...]; 2. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącego M. L. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. LS


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] znak: [...] Wojewoda [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 267 z późn. zm.), po rozpatrzeniu odwołania M. L. uchylił decyzję Starosty [...] z dnia [...], znak: [...], w punkcie III i w tym zakresie orzekł o zobowiązaniu Wójta Gminy Z. do wypłaty odszkodowania oraz utrzymał w mocy decyzję w pozostałym zakresie tj. w kwestii ustalenia na rzecz M. L. odszkodowania z tytułu przejęcia części nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako obręb [...], działka nr 375/7 o pow. 0,0135 ha, zapisanej w KW nr [...], pod realizację inwestycji drogowej polegającej na poszerzeniu drogi powiatowej ul. A w D. gm. Z.

Decyzją z dnia [...], znak: [...] Starosta [...], wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, orzekł o odszkodowaniu na rzecz M. L. za ww. działkę, przejętą z mocy prawa na własność Gminy Z., w wysokości 5.227,00 zł (słownie: pięć tysięcy dwieście dwadzieścia siedem złotych) i zobowiązał Gminę Z. do wypłaty należnego stronie odszkodowania.

W uzasadnieniu decyzji podano, że przedmiotowa działka, wydzielona pod drogę publiczną, powstała w wyniku podziału działki nr 375/4, na mocy decyzji nr Wójta Gminy Z. z dnia [...], znak: [...].

W związku z faktem, iż pomiędzy dotychczasowym właścicielem a Wójtem Gminy Z. nie doszło do uzgodnienia wysokości odszkodowania, na potrzeby postępowania odszkodowawczego sporządzony został przez rzeczoznawcę majątkowego A. J. operat szacunkowy z dnia 6 sierpnia 2014 r. Wartość działki nr 375/7 o pow. 0,0135 ha określona została na kwotę 5.227,00 zł.

Starosta ocenił, iż przedłożona wycena przedmiotowej nieruchomości spełnia warunki formalne, oparta jest na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości i właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

W odwołaniu od powyższej decyzji M. L. wniósł o uchylenie decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Zdaniem strony sporządzony operat szacunkowy sprzeczny jest z przepisem § 36 ust.4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), dalej powoływanego jako rozporządzenie. Odwołujący stwierdził m.in., iż w operacie szacunkowym brak jest analizy w zakresie zastosowania zasady korzyści, a przyjęcie przez rzeczoznawcę cen za nieruchomości drogowe spowodowało znaczne zaniżenie wysokości odszkodowania. Rzeczoznawca powinna wziąć pod uwagę transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod usługi, gdyż takie przeznaczenie przeważa wśród nieruchomości przyległych do nieruchomości wycenianej.

Nieprawidłowości, w ocenie strony, dotyczyły także przyjętych cech nieruchomości oraz wyboru bazy transakcyjnej z lat 2009-2013. Ponadto brak jest opisu nieruchomości przyjętych do porównań czyli nr działki lub nr księgi wieczystej, wobec czego nie można zidentyfikować nieruchomości. Na podstawie operatu nie można określić także daty istotnej dla określenia wartości nieruchomości. Strona skarżąca stwierdziła, że organ I instancji nie przeprowadził w sposób wyczerpujący analizy zgromadzonego materiału dowodowego, nie ocenił operatu szacunkowego, a bezkrytycznie przyjął jego zapisy. Tym samym naruszył art.7, art. 77 § 1 i art. 80 Kpa.

W wyniku rozpoznania odwołania Wojewoda wydał decyzję wspomnianą na wstępie.

Organ zauważył, że poza sporem pozostaje fakt, iż na podstawie powołanej decyzji o podziale nieruchomości, przedmiotowa działka nr 375/7 o pow. 135 m² stanowi drogę gminną publiczną i przeszła na własność Gminy Z., zaś pomiędzy dotychczasowym właścicielem - M. L. a Wójtem Gminy Z. nie doszło do uzgodnienia wysokości odszkodowania.

Wojewoda ustalił, że z treści operatu wynika, iż działka nr 375/7 stanowi niezabudowaną nieruchomość gruntową. Wyceniana nieruchomość położona jest w południowej części gminy Z.. Od strony zachodniej w odległości ok. 200 m przebiega droga wojewódzka. Bezpośrednie otoczenie nieruchomości od strony północnej, południowej i wschodniej stanowią tereny niezabudowane, od strony zachodniej działka ogrodzona, niezabudowania. Zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna zlokalizowana jest od strony południowej. Działka posiada kształt wąskiego prostokąta, charakterystyczny dla działek wydzielonych pod drogi. Na nieruchomości brak jest naniesień budowlanych i nasadzeń roślinnych. Działka posiada możliwość podłączenia urządzeń infrastruktury technicznej oraz dostęp do drogi publicznej o nawierzchni asfaltowej.

Zdaniem organu biegła dokonała szczegółowej analizy lokalnego rynku nieruchomości przeznaczonych pod budowę nowych dróg publicznych, w tym autostrad, lub poszerzenie dróg już istniejących. Z zapisu w operacie wynika, iż na terenie powiatu [...] odnotowano jednie kilka transakcji ze Z. i gminy Z., jednakże liczba tych transakcji jest niewystarczająca do przeprowadzenia rzetelnej analizy. Badaniem cen objęto rynek regionalny, obejmujący województwo [...] i powiaty położone wokół Ł. tj. [...], [...], [...] [...] i [...], na terenie których prowadzone były prace inwestycyjne i modernizacyjne związane z budową dróg. Badanie rynku nieruchomości drogowych rozszerzono na okres 3 lat, ze względu na malejącą liczbę transakcji. Powyższe pozwoliło na zbadanie większej ilości transakcji, co zwiększyło wiarygodność określonej wartości rynkowej. Dokonując dalszej analizy biegła stwierdziła, iż rynek nieruchomości drogowych jest dość dobrze rozwinięty. Jest to związane z duża intensywnością prowadzenia inwestycji drogowych na terenie województwa [...]. Odnotowano kilkanaście transakcji nieruchomości drogowych nabywanych przez gminy. Uzyskane ceny transakcyjne zależą w dużej mierze od położenia wycenianej nieruchomości w stosunku do centrów tych miejscowości oraz w stosunku do miejscowości będącej siedzibą gminy, od przeznaczenia terenów otaczających, a także od rangi inwestycji drogowej. Analiza wykazała, iż powierzchnia działek nabywanych na cele drogowe nie ma wpływu na odnotowane ceny transakcyjne. Do porównania dobrano transakcje położone wśród zabudowy mieszkaniowej, na terenach o mniejszym stopniu urbanizacji, jak najbardziej podobne do przedmiotu wyceny.

Na stronie 13 analizowanej wyceny rzeczoznawca majątkowy przedstawiła bazę transakcji nieruchomości drogowych, z lat 2011-2013, która jej zdaniem stanowi rynek porównawczy dla wycenianej działki, obejmujący miejscowości: R., S., K., P., D., P.. Ceny transakcji zawierały się pomiędzy 20 zł/m² a 57,45 zł/m².

Wartość nieruchomości określona została w przedstawionym operacie szacunkowym z dnia 6 sierpnia 2014 r. w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Wartość rynkową prawa własności spornej działki biegła obliczyła na kwotę 5.227,00 i w tej wysokości Starosta [...] przyznał stronie należne odszkodowanie.

Jak wynika z uzasadnienia ostatecznej decyzji podziałowej, na dzień orzekania o podziale obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy Z., zatwierdzony Uchwałą nr [...] Rady Gminy Z. z dnia [...] sierpnia 2010 r. (Dz. Urz. Woj. [...] z dnia 29 października 2010 r. Nr [... poz.2695). Stosownie do jego ustaleń, powstała w wyniku podziału działka nr 375/7 przeznaczona jest pod publiczną drogę gminną.

W tym stanie sprawy Wojewoda jednoznacznie stwierdził, iż aktualny sposób użytkowania działki w dniu wydania decyzji podziałowej jak i alternatywny sposób jej użytkowania był drogowy. Zatem powołana w odwołaniu zasada korzyści, wbrew twierdzeniom strony skarżącej, w realiach przedmiotowej sprawy nie ma zastosowania.

W ocenie organu w niniejszej sprawie zastosowanie ma przepis zawarty w § 36 ust. 4 rozporządzenia, nakazujący przyjęcie przeznaczenia nieruchomości przeważającego wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości możliwe będzie przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. W świetle treści tego przepisu przyjąć należy, że punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie transakcji nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości.

Jednocześnie Wojewoda dostrzegł specyfikę transakcji drogowych, który uzasadnia wybór rynku lokalnego i regionalnego, w wycenie nieruchomości drogowych, jako wykreowanego rynku nieruchomościami podobnymi do szacowanego gruntu, bowiem uznał, że z uwagi na sukcesywne zmniejszanie się liczby transakcji nieruchomościami drogowymi, rynek tych nieruchomości jest obecnie w fazie wygasania.

Z tego powodu organ ocenił, iż rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z dnia 6 sierpnia 2014 r., prawidłowo zatem posłużyła się rynkiem nieruchomości gruntowych niezabudowanych nabywanych pod nowe drogi lub pod poszerzenie istniejących dróg i porównała je z szacowaną nieruchomością pod względem cech rynkowych wpływających na różnicę ich wartości. W poszukiwaniu nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej biegła słusznie rozszerzyła bazę transakcyjną o rynek całego województwa. Podkreślić trzeba, iż w przedmiotowej sprawie jedynym właściwym rynkiem nieruchomości, mogącym być przyjętym do porównań w wycenie działki nr 375/7 o pow. 0,0135 ha wobec faktu, iż na analizowanym rynku miały miejsce transakcje działkami drogowymi, jest rynek nieruchomości przeznaczonych pod drogę. W związku z ustaleniami dokumentu planistycznego, biegła nie mogła przyjąć nieruchomości porównawczych innych niż drogowe.

W ocenie organu II instancji przedstawiony przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym z dnia 6 sierpnia 2014 r. wybór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych jest jasny, a wytypowane nieruchomości posiadają cechy zbliżone pod względem położenia i właściwości. Przeprowadzona przez organ odwoławczy dalsza analiza operatu szacunkowego nie wykazała żadnych nieprawidłowości, w zakresie dokonanych obliczeń, które dyskwalifikowałyby operat szacunkowy jako dowód w sprawie. Ponieważ przedmiotem wyceny jest nieruchomość przeznaczona pod drogę, przy ocenie jej stanu użytkowego brano pod uwagę następujące walory - cechy: lokalizacja (40 %) otoczenie i sąsiedztwo (30 %), ranga w sieci drogowej (30 %). Dla wycenianej nieruchomości cechę "lokalizacja" i "otoczenie i sąsiedztwo" określono jako dobre, a cechę "ranga w sieci drogowej" jako średnią. Charakterystyka poszczególnych cech została, zdaniem organu, przedstawiona szczegółowo, co pozwoliło stwierdzić, iż wyliczona, poprzez skorygowanie cen średniej, wartość nieruchomości jest poprawna.

W odpowiedzi na zastrzeżenia odnośnie wybranego atrybutu "położenie" Wojewoda wyjaśnił, iż cecha ta odnosi się do usytuowania działki względem centrum miasta i gminy, nie zaś jej dostępu do drogi publicznej.

Ustosunkowując się natomiast do uwag dotyczącej nieprecyzyjnego opisania nieruchomości porównawczych, organ zwrócił uwagę, że wskazanie w operacie numerów geodezyjnych działek oraz nr KW nie jest wymagane przepisami prawa, a podanie takich danych mogłoby w konsekwencji doprowadzić do naruszenia przepisów o ochronie danych osobowych. Każda z transakcji została opisana datą jej zawarcia, miejscowości, powierzchnią i ceną, co zdaniem organu odwoławczego jest wystarczające dla ich scharakteryzowania.

Natomiast Wojewoda przyznał stronie rację, iż w analizowanej wycenie biegła prawidłowo, na stronie 3 (pkt 1.4.) określiła stan nieruchomości na 17 stycznia 2014 r., a w kolejnym akapicie wskazała, że stan i przeznaczenie nieruchomości przyjmuje na dzień 5 sierpnia 2010 r. Według organu wskazane uchybienie ma jednak charakter oczywistej pomyłki, która w żaden sposób nie może rzutować na ocenę sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego, a tym samym nie kwalifikuje podjętej przez organ I instancji decyzji jako wydanej z naruszeniem prawa.

Na koniec organ odwoławczy stwierdził, iż w sentencji zaskarżonej decyzji, w pkt III organ I instancji błędnie określił organ zobowiązany do wypłaty odszkodowania. Zgodnie z art. 98 ust. 3 za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Art. 132 ust.5 u.g.n stanowi w tym zakresie, iż do zapłaty odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości jest zobowiązany starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz Skarbu Państwa, albo organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz tej jednostki. Zatem w przedmiotowej sprawie zobowiązany do wypłaty odszkodowania z tytułu przejęcia własności działki gruntu wydzielonej pod drogę publiczną (gminną) jest Wójt Gminy Z., a nie jak określono w decyzji Gmina Z.

Powyższą decyzję M. L. zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, wnosząc o uchylenie w/w decyzji w zaskarżonej części oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty [...] z dnia [...], znak sprawy [...] w punkcie l tj.w przedmiocie ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie prawa własności nieruchomości w wysokości 5.227,00zł oraz zasądzenie od organu na rzecz skarżącego kosztów postępowania według norm przepisanych.

Zaskarżonej decyzji strona zarzuciła:

1. rażące naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, poprzez niezastosowanie lub błędne zastosowanie:

- art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 4 pkt. 16 i 17 tej ustawy poprzez jego niezastosowanie;

- § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego;

- § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego;

2. rażące naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

- art. 7, art. 75 § 1, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a., poprzez brak rozpatrzenia przez organ jakichkolwiek dowodów, w szczególności operatu szacunkowego;

- art. 15 k.p.a.

W treści skargi strona wskazała na szereg uchybień biegłej, które doprowadziły do sporządzenia nierzetelnego operatu szacunkowego. Strona stanęła na stanowisku, iż w niniejszej sprawie Wojewoda [...] nie spełnił obowiązku merytorycznego rozpoznania sprawy zarówno w zakresie ustalenia stanu faktycznego, wskazania dowodów, oceny tych dowodów oraz rozważań prawnych, które mają w tej sprawie zastosowanie, gdyż nie przeprowadził postępowania dowodowego. Organ, mimo wątpliwości co do prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, nie zażądał od biegłego wyjaśnień ani nie przeprowadził rozprawy administracyjnej pomimo, iż zgodnie z art. 89 k.p.a. powinien przeprowadzić rozprawę, gdy jest to potrzebne dla wyjaśnienia sprawy przy udziale świadków lub biegłych albo w drodze oględzin.

Zdaniem skarżącego rzeczoznawca przyjęła dla potrzeb podejścia porównawczego nieruchomości niepodobne do nieruchomości wycenianej. Brak podobieństwa nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych dotyczy w szczególności ich cechy lokalizacji. Transakcje nr 7, 8, 9, 11 (tabela na str. 13 operatu) dotyczą nieruchomości położonych w granicach administracyjnych miasta P. przy ul. B i C. Nieruchomość położona jest na terenie wiejskim. Co prawda miejscowość D. graniczy bezpośrednio z miastem (Z.), jednak nie jest położona w obrębie jego granic administracyjnych. W ocenie strony przyjęcie do porównania transakcji nieruchomościami położonymi w mieście było sprzeczne z zasadami wyceny.

Dalej strona podniosła, iż w przypadku wyceny nieruchomości istotną cechą nieruchomości porównawczej, decydującą o podobieństwie do nieruchomości wycenianej, jest także jej powierzchnia. Tymczasem na str. 12 operatu, rzeczoznawca stwierdziła, że nie istnieje zależność między powierzchnią działek nabywanych na cele drogowe, a cenami transakcyjnymi. Tym samym dobrała, jako transakcje porównawcze, nieruchomości o powierzchni 58 m² i 59 m² oraz nieruchomości o pow. 2034 m² i 834 m².

Następnie skarżący wskazał, że zgodnie z opisem na stronie 6-7 operatu nieruchomość wyceniana to nieruchomość położona 200 m od drogi wojewódzkiej nr 702 oraz 950 m od wjazdu na autostradę A2. Jak stwierdziła sama rzeczoznawczyni zapewnia to dogodne połączenie z miastem Z. W opisie został pominięty fakt, iż w najbliższym sąsiedztwie znajduje się stacja benzynowa (działka nr [...]). Tym samym nieruchomości opisane jako nieruchomości o najniższej i najwyższej cenie transakcyjnej nie spełniają kryteriów podobieństwa w zakresie położenie i sąsiedztwo nieruchomości - str. 15 operatu. Autorka operatu dobrała nieruchomości położone w znacznym oddaleniu od głównych szlaków komunikacyjnych, innym sąsiedztwie (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna o mniejszym stopniu intensywności) i innym uzbrojeniu (niepełna infrastruktura techniczna), co zaniżyło przedmiotową wycenę.

Nadto strona zauważyła, iż nieruchomość wyceniana otrzymała cechę lokalizacja jako dobrą - pomimo, że jest położona w pobliżu wjazdu na autostradę A2 oraz znajduje się blisko drogi wojewódzkiej, tak samo jak nieruchomość o najwyższej cenie transakcyjnej - położona w pobliżu wjazdu na drogę krajową nr 14 i w pobliżu drogi powiatowej - ulica D w K. (lokalizacja określona jako bardzo dobra - strona 15 operatu). Tym samym zamiast współczynnika 0,7085 biegła ustaliła współczynnik 0,4776. Tak samo jest z cechą otoczenie i sąsiedztwo zamiast 0,5315 biegła określiła współczynnik na 0,3582 (strona 15-16 operatu). Powyższe spowodowało – w ocenie strony - zaniżenie wyceny o 13,11 zł na 1 m², a więc 29,57% wartości wyliczonej w operacie.

W dalszej kolejności strona zakwestionowała rozszerzenie okresu badania rynku nieruchomości powyżej 2 lat, bowiem wycena ma być jak najbardziej aktualna i nie może opierać się na dowolnym wydłużaniu transakcji z bazy nieruchomości. Dowolne rozszerzenie kryterium czasu do szacowania nieruchomości jest nieuprawnione również ze względu na zmieniające się ceny w czasie a – zdaniem skarżącego - rzeczoznawca w operacie bezpodstawnie nie skorygowała cen nieruchomości na datę wyceny, tj. zastosowała zerowy trend czasowy.

Skarżący nie zgodził się również z wyborem metody szacowania, bowiem w niniejszej sprawie rzeczoznawca powinien zanalizować czy istnieją warunki szacowania przedmiotowej nieruchomości za pomocą drugiej metody w podejściu porównawczym, a mianowicie metody porównywania parami.

Na koniec strona zarzuciła błędy formalne operatu w postaci różnic w dacie, na którą przyjęto stan i przeznaczenie nieruchomości. Ponadto na stronie 14 operatu szacunkowego rzeczoznawca błędnie określiła atrybut dla cechy "lokalizacja", który odpowiada za 40% wagi cechy. Rzeczoznawca majątkowy określiła, przy uwzględnieniu tej cechy, "położenie względem centrum miasta, gminy". Natomiast przy określeniu atrybutu przyjmuje odległość od granic administracyjnych większego miasta, co jest sprzeczne samo w sobie. Na stronie 14 operatu szacunkowego rzeczoznawca błędnie określiła atrybut dla cechy "ranga w sieci drogowej". Rzeczoznawca przewidziała dla dróg wojewódzkich i powiatowych rangę dobrą, natomiast dla samych dróg wojewódzkich - rangę najniższą. Na stronie 6 pkt 2.3.1 i 2.3.2 operatu znajduje się opis przedmiotowej nieruchomości tj. jej przeznaczenie, lokalizacja i otoczenie. W opisie otoczenia biegła pominęła znajdującą się w bezpośrednim pobliżu stację benzynową oraz budynek handlowo-produkcyjny, które to obiekty położone są bezpośrednio przy drodze wojewódzkiej nr DW702. Dodatkowo należy podnieść, iż zamieszczone w operacie szacunkowym zdjęcia nie były robione bezpośrednio z szacowanej nieruchomości, ale ze znacznego jej oddalenia. W tym miejscu zadać należy pytanie, jaką nieruchomość wyceniała biegła, jeżeli zdjęcia tej nieruchomości nie odpowiadają stanowi rzeczywistemu, który zastała.

Skarżący podkreślił, iż przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenach o mniejszym stopniu urbanizacji, ale położona wśród gruntów o przeznaczeniu usługowym. Potwierdzeniem tego są załączniki graficzne z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego Gminy Z. dla części obrębu wsi D.- C. (obowiązuje od 29.11.2010) oraz dla terenu wsi D.w gminie Z. (obowiązuje od 10.09.2004). Zgodnie z nimi przedmiotowa nieruchomość została wydzielona z gruntu o przeznaczeniu 1U (tereny zabudowy usługowej o charakterze komercyjnym). Graniczy od północnego zachodu z terenami o przeznaczeniu usługowym. Załączniki wskazują jednoznacznie, iż przedmiotowy teren jest położony w przeważającej większości (ponad 95%) wśród terenów o oznaczeniu U (usługi o charakterze komercyjnym), a wskazane przez biegłą przeznaczenie - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna rozproszona - nie jest dominujące - przedmiotowa nieruchomość styka się z obszarem o takim przeznaczeniu tylko na 1 % swojej powierzchni. Biegła winna więc określić rynek nieruchomości do porównań jako nieruchomości drogowe położone wśród gruntów o przeznaczeniu usługowym - usług komercyjnych, a nie zabudowy mieszkaniowej rozproszonej.

W ocenie strony biegła błędnie opisała stan nieruchomości, czym naruszyła § 56 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia. Analiza zaś nieruchomości porównawczych położonych wśród zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej rozproszonej stanowi również naruszenie § 56 ust. 1 pkt 7 cyt. rozporządzenia (analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny), gdyż biegła błędnie określiła analizowany rynek nieruchomości.

Na stronie 13 operatu brak jest opisu nieruchomości przyjętych do porównań czyli nr działki i/lub nr księgi wieczystej. Skarżący nie zgodził się z Wojewodą [...], iż wskazanie tych danych nie jest wymagane przepisami prawa i powołał się na § 55 ust. 2 rozporządzenia.

Rzeczoznawca, która wykonała operat szacunkowy w kontrolowanej sprawie, nie określiła nieruchomości podobnych w sposób pozwalający na ich jednoznaczną identyfikację. Wskazała bowiem jedynie miejscowości w których są one położone, ich powierzchnię oraz ulicę względnie, obręb (strona 13 operatu) . Brak jest natomiast opisu innych cech. Rzeczoznawca opisała nieco bardziej obszernie jedynie nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej (str. 15 operatu), ale również w sposób niepozwalający na ich jednoznaczną identyfikację. Taki sposób opisania nieruchomości pozbawia zarówno strony postępowania, jak i organ (a w dalszej kolejności również sąd) możliwości zweryfikowania, czy rzeczywiście są tą działki podobne i czy rzeczywiście tylko cechy wskazane przez rzeczoznawców takie jak powierzchnia, przeznaczenie, dostęp do infrastruktury oraz położenie i lokalizacja stanowią istotne cechy mające wpływ na cenę, natomiast inne cechy takie jak np. ukształtowanie terenu czy kształt działki są cechami cenowo indyferentnymi.

Dalej z operatu nie wynika, dlaczego poszczególnym cechom przypisano taką, a nie inną wagę (strona 14 operatu). W szczególności odnosi się to najbardziej spornych cech jakimi są - "lokalizacja" i "sąsiedztwo".

Tym samym skarżący uznał, iż organ oparł się na opinii z sposób bezkrytyczny i nie dokonał jej analizy w toku oceny dowodu w sprawie.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. przez kontrolę administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd administracyjny bada zatem, czy zaskarżony akt administracyjny (decyzja, postanowienie) pozostaje zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz normami proceduralnymi, normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej.

W toku kontroli sądowoadministracyjnej, stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012r., poz. 270 ze zm.; dalej w uzasadnieniu przywoływana jako: P.p.s.a.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Nadto, mając na względzie regulację art. 135 P.p.s.a. sąd administracyjny stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.

Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla je w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy; naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 P.p.s.a.). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi Sąd skargę oddala (art. 151 P.p.s.a.).

Materialnoprawną podstawą zaskarżonych decyzji były przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.), zwanej dalej u.g.n.. Zgodnie z art. 98 ust. 1 u.g.n. działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne (...) z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne (...). Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Za działki gruntu przejęte w opisanym trybie przez Skarb Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego przysługuje - stosownie do art. 98 ust. 3 u.g.n. - odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. W świetle art. 130 ust. 1 u.g.n. - do którego odsyła przepis art. 98 ust. 3 u.g.n. - w przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania w sytuacji, o której mowa w art. 98 ust. 3 ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. ( art. 130 ust. 2 u.g.n.). Przepis art. 130 ust. 1 u.g.n. nakazuje jednocześnie odpowiednie stosowanie art. 134 u.g.n. , zgodnie z którym podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości ( art. 134 ust. 1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się natomiast w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n.). Z kolei rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.).

Należy podkreślić, iż w myśl art. 150 ust. 2 u.g.n., wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Definicję wartości rynkowej nieruchomości określa z kolei art. 151 ust. 1 powołanej ustawy zgodnie, z którym wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej i miały stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Zgodnie natomiast z art. 150 ust. 1 pkt 1 w związku z ust. 5 u.g.n., określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi poprzez dokonanie wyceny nieruchomości. To rzeczoznawcy majątkowi dokonują wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n). W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zaś w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ust. 2 i 3 u.g.n).

Zwrócić uwagę należy, że rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, m.in. w zakresie określania wartości nieruchomości dla różnych celów, reguluje rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, stanowiące akt wykonawczy do u.g.n. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny.

Opinia rzeczoznawcy majątkowego wymaga wiadomości specjalnych i tym samym ma walor opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a. Ta forma ustalania i dowodzenia istotnej okoliczności sprawy nie jest jednak wiążąca dla organów orzekających i nie wyłącza ogólnych reguł postępowania dowodowego określonych w kodeksie postępowania administracyjnego. Ocena wartości dowodowej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu, bowiem to organ administracji ostatecznie rozstrzyga sprawę. Zadaniem biegłego jest dostarczenie organowi orzekającemu wiadomości specjalnych w celu ułatwienia należytej oceny materiału dowodowego zebranego w sprawie, nie zaś rozstrzyganie sprawy za organ administracji (wyrok NSA z 25 sierpnia 1998 r., sygn. akt IV SA 1656/96, LEX nr 43813; wyrok NSA z 16 stycznia 2002 r., sygn. akt I SA 1999/00, LEX nr 81989). Organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy (art. 77 § 1 k.p.a.) oraz dokonać jego prawidłowej oceny, zgodnie z zasadą swobodnej oceny dowodów (art. 80 k.p.a.).

Takiej oceny przedmiotowego operatu szacunkowego z dnia 6 sierpnia 2014 r. organy obu instancji nie przeprowadziły, akceptując w pełni końcowe wnioski biegłej, bez głębszej analizy tego dowodu. Operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również merytorycznym (por. wyrok NSA z dnia 31 stycznia 2012 r., I OSK 2085/11, Lex nr 1120654). Organy administracji powinny więc skontrolować, na jakich przesłankach biegły oparł konkluzję zawartą w operacie oraz prawidłowość jego rozumowania, czy operat w tym względzie jest jasny i logiczny.

W pierwszej kolejności należy dostrzec, że biegła w operacie z dnia 6 sierpnia 2014 r. nieprecyzyjnie wskazuje przedmiot wyceny, bowiem niekonsekwentnie podaje numerację wycenianej działki – raz działkę Nr 375/7, innym razem działkę nr 375/8 (str. 5 operatu), dodatkowo jeszcze prezentuje na fotografii działkę nr 375/8 (str. 6 operatu). Powyższe wzbudza wątpliwość co do przydatności operatu w niniejszym postępowaniu.

Ponadto biegła niekonsekwentnie podaje datę, według której badała stan i przeznaczenie działki – raz wskazuje prawidłowo dzień 17 stycznia 2014 roku (datę wydania decyzji podziałowej), zaś innym razem w sposób nieuzasadniony dzień 5 sierpnia 2010 (str. 3 operatu), co stanowi naruszenie art. 130 ust. 1 in fine u.g.n., który stanowi, że w przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się (w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3) według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu.

Kolejne zagadnienie to brak uzasadnienia stanowiska biegłej, zgodnie z którym przyjęła za właściwe zastosowanie określonego podejścia oraz metody.

Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości stosuje się podejście porównawcze, dochodowe lub kosztowe, albo mieszane (art. 152 ust. 2 cyt. ustawy). Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych (art. 153 ust. 1 ).

Zgodnie z art. 154 ust. 1 wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowy, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Uzupełnieniem ww. regulacji są przepisy wykonawcze rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004, nr 207, poz. .2109, zmiana: Dz. U. z 2011 r. nr 165, poz. 985). Zgodnie z przepisem § 3 ust. 2 rozporządzenia określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust.1). W podejściu porównawczym stosuje się między innymi metodę korygowania ceny średniej (§ 4 ust. 2). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości' podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4).

Stosownie do treści § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród nieruchomości przyległych, chyba, że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

A zatem dla określania wartości ww. nieruchomości:

- przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji (§ 36 ust. 1),

- nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji (§36 ust. 1),

- gdy przeznaczenie nieruchomości powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, 2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50% (§ 36 ust. 3).

Nadto należy podkreślić, że organ rozstrzygający sprawę zobligowany jest ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego. Dotyczy to zarówno podejścia, jak i metody oraz techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Należy podkreślić, że w ocenie Sądu fakt, iż wybór podejścia i metody określania wartości nieruchomości należy do rzeczoznawcy nie jest równoznaczny z faktem, iż może on działać dowolnie tj. bez uzasadnienia przyjętego przez siebie stanowiska.

W ocenie Sądu rzeczoznawca majątkowy jest obowiązany uzasadnić swoje stanowisko, zgodnie z którym przyjął za właściwe zastosowanie określonego podejścia oraz metody np. jak w rozpatrywanej sprawie "korygowania ceny średniej", a nie np. metodę "porównania parami". Do organu rozpoznającego sprawę należy zaś obowiązek zbadania , czy przedłożony operat jest sporządzony prawidłowo tj. zgodnie z przepisami , jak również czy jest logiczny i zupełny. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy (por. wyrok WSA w Krakowie z 26.10. 2012 r. sygn. akt II SA/Kr 1170/12 /cbois. nsa.gov.pl./ wyrok N SA z 24.01.2012 r., sygn. akt l OSK 172/11, Lex nr 1124070).

Zastosowanie metody porównywania parami nie wymaga dużej ilość transakcji jak w przypadku metody korygowania ceny średniej. Przy wycenie metodą porównywania parami wystarczy dysponowanie mniejszą ilością transakcji. Wybór metody wyceny należy oczywiście do rzeczoznawcy i nie można rzeczoznawcy metody tej narzucić, ale w ocenie Sądu wybór metody nie powinien budzić wątpliwości, czy była możliwość zastosowania metody bardziej adekwatnej np. ze względu na dostępną ilości transakcji dotyczących działek pod drogi publiczne, nadających się do oszacowania przedmiotowej nieruchomości. A zatem nie wystarczy poprzestać na stwierdzeniu, że jest niewystarczająca ilość transakcji dotyczących nieruchomości drogowych, aby można było zastosować metodę korygowania ceny średniej tylko trzeba podać iloma transakcjami tego rodzaju dysponował organ. Wskazanie ilości dostępnych transakcji dotyczących nieruchomości drogowych stanowi istotny argument dla stron postępowania, które powinny być wyczerpująco informowane o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków, będących przedmiotem postępowania administracyjnego (art. 9 kpa) oraz zasadę zaufania do organów administracji z art. 8 kpa. Konieczne jest przy tym podkreślenie, że niezależnie od wybranej metody musi ona być zastosowana w taki sposób aby nie pojawiały się wątpliwości czy ustalona w oparciu o nią wartość nieruchomości jest prawidłowa.

Następnym problemem jest dobór transakcji przyjętych do porównania. Należy zauważyć, że organ II instancji prawidłowo argumentuje, iż do porównania można było przyjąć tylko transakcje dotyczące działek z przeznaczeniem drogowym, czego wszak wymaga art.4 pkt 16 u.g.n. Przepis ten definiuje nieruchomość podobną, przez którą rozumie się nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Jednocześnie jednak należy dostrzec, że ten sam przepis będzie wymagał dokonania porównania transakcji dotyczących działek podobnych pod względem powierzchni. Biegła jako podobną nieruchomość uwzględniła działkę o powierzchni 2034 m², podczas gdy działka wyceniana ma tylko 135 m² (tu na marginesie Sąd zauważa, że strona skarżąca w treści skargi mylnie podała powierzchnię spornej działki jako 328 m²). Zdaniem biegłej cecha powierzchni nie jest uwzględniana przy wycenie, bowiem nie jest cechą wpływającą na wartość działki. Tymczasem w ocenie Sądu w przypadku wyceny nieruchomości istotną cechą nieruchomości porównawczej, decydującą o podobieństwie do nieruchomości wycenianej, jest także wielkość jej powierzchni. Należy podkreślić, że kryteria z art.4 pkt 16 u.g.n nie są określone ściśle i dają rzeczoznawcy pewną swobodę w dokonywaniu doboru nieruchomości porównawczych jednakże nie może to być to dobór dowolny. Nieruchomości podobne muszą się zatem charakteryzować obiektywnym podobieństwem w zakresie ww. cech porównawczych. Z tych względów niezrozumiałe jest zaakceptowanie przed organy faktu, iż biegła porównała działki o tak skrajnie różnych powierzchniach.

Należy podkreślić , że podobieństwo przyjętych do porównań nieruchomości nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne, a także i to, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania. Nadto w operacie nie wyjaśniono czy wszystkie transakcje wybrane do ustalenia ceny za przedmiotową nieruchomość pod drogę publiczną dotyczyły nieruchomości będących przedmiotem własności, czy też prawa wieczystego użytkowania.

W dalszej kolejności należy dostrzec, iż biegła założyła, że cecha lokalizacji ma 40 % udział w wycenie działki i następnie oceniła, iż wyceniana działka ma położenie dobre, chociaż leży 200 m od głównej trasy kołowej między Kutnem i Łodzią (DW702), przy której są przystanki komunikacji zbiorowej (co sama stwierdziła w operacie). Powstaje więc wątpliwość czemu lokalizację działki wycenianej ustalono na poziomie "dobrym", a nie wyżej, podczas gdy działkę z maksymalną ceną w zakresie lokalizacji opisano jako "usytuowana w nieznacznej odległości od głównych dróg, punktów handlowo-usługowych, komunikacji miejskiej". Dokonując ponownej wyceny działki organ winien rozważyć argument skarżącego, iż przy drodze 702 jest też stacja benzynowa i budynek handlowo-produkcyjny, zaś 950 m dalej jest autostrada A2.

Trafny jest też zarzut skargi odnośnie zdefiniowania cechy lokalizacji na str. 14 operatu: biegła w sposób niezdecydowany próbowała określić jakie parametry świadczą o cesze lokalizacji i jednocześnie podała "odległość od centrum miasta, gminy" i usytuowanie względem "granic administracyjnych większego miasta (Z., P., Ł.)". Oczywiste jest, że odległość od centrum miasta nie jest tym samym co odległość od jego granic administracyjnych. Powyższe znowu wprowadza niepewność, które kryterium w danej sytuacji zastosowała biegła i po prostu dyskwalifikuje operat w świetle praw logiki.

Taka wewnętrzna sprzeczność operatu pojawia się znowu, gdy biegła wyraża stanowisko w sprawie korygowania ceny średniej w związku ze zmianą poziomu cen wskutek upływu czasu (czego wymaga art. 153 ust. 1 ugn). Najpierw biegła stwierdza "niewielką dynamikę wzrostu w latach 2009-2013", zaś kilka zdań później "nie stwierdzono wzrostu cen gruntów na badanym obszarze" (str. 12 operatu), co budzi wątpliwości co do rzetelności operatu.

Natomiast nieuzasadniony jest zarzut skargi dotyczący niewskazania nr KW lub nr ewidencyjnych porównywanych działek – podania tych informacji nie wymaga § 55 ust. 2 powoływanego rozporządzenia, poza tym Sąd nie dostrzega związku między nr KW lub nr ewidencyjnych a uwarunkowaniami dokonanych transakcji. Nietrafny jest również zarzut skargi odnośnie błędniej skonstruowanej hierarchii oceny rangi w sieci drogowej, w rzeczywistości bowiem w operacie najsłabiej oceniono drogi wewnętrzne, nie wojewódzkie. Na uwzględnienie nie zasługuje również zarzut, iż w operacie przyjęto zbyt długi okres i zbyt duży obszar do porównań. Należy zauważyć, iż biegła powyższe rozszerzenie pola do porównań uzasadniła racjonalnie. Biegła mogła przyjąć do porównań tylko działki przeznaczone pod drogi publiczne, co w sposób naturalny prowadziło do znacznych ograniczeń w liczbie transakcji tego typu. Z tego powodu – dla zwiększenia wiarygodności operatu – zwiększono liczbę porównywanych transakcji.

Powyższe mankamenty operatu są już wystarczające, by uznać, że materiał dowodowy w niniejszej sprawie nie został rozpatrzony w sposób wystarczający do wydania decyzji określającej wysokość odszkodowania należnego skarżącemu, co skutkowało uchyleniem zaskarżonej i poprzedzającej ją decyzji, jako naruszających art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Ponownie rozpoznając sprawę organ I instancji zleci sporządzenie kolejnego operatu szacunkowego na okoliczność ustalenia wartości odszkodowania w przedmiotowej sprawie, przy uwzględnieniu powyższych uwag Sądu.

Dlatego też Sąd, działając na podstawie art. 145 § 1 punkt 1 litera "c" w związku z art. 135 p.p.s.a. orzekł jak w punkcie pierwszym wyroku, zaś o kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a.

LS