Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 409/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2020-11-26 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Opłaty administracyjne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 98a ust. 1-3, art. 154 ust. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Ewa Osipuk (spr.) Sędziowie sędzia WSA Beata Jezielska sędzia WSA Piotr Chybicki po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 26 listopada 2020 r. sprawy ze skargi M. S., K. S., A. L., I. K., J. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]", nr "[...]" w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1) uchyla zaskarżoną decyzję; 2) zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących solidarnie kwotę 100 zł (sto złotych), tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

M.S., K.S., A.L. oraz I.K. i J.K. (dalej jako "strona", "skarżący", "właściciele"), wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]" r. w przedmiocie opłaty adiacenckiej.

Z akt sprawy wynika, że decyzją z dnia "[...]"r., Wójt Gminy (dalej jako "Wójt Gminy", organ pierwszej instancji"), zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej w obrębie S., gmina D., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr "[...]"na działki nr "[...]"o powierzchni 0,1110 ha, nr "[...]" o powierzchni 0,0833 ha, nr "[...]"o powierzchni 0,1059 ha. Podziału dokonano na wniosek właścicieli. Decyzja ta stała się ostateczna dnia 23 marca 2018 r.

Pismem z dnia 7 maja 2018 r., Wójt Gminy zawiadomił właścicieli nieruchomości o wszczęciu postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału.

Decyzją z dnia "[...]"r., Wójt Gminy ustalił właścicielom wysokość opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości części nieruchomości na skutek jej podziału, położonej w obrębie S., gmina D., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr "[...]", dla której Sąd Rejonowy

Wydział Ksiąg Wieczystych prowadził księgę wieczystą

"[...]"w kwocie 987 zł:

- M.S., posiadającemu udział 46/1000 części nieruchomości

w wysokości 45,40 zł,

- A.L., posiadającej udział 108/100 części nieruchomości

w wysokości 106,60 zł,

- K.S., posiadającej udział 164/1000 części nieruchomości

w wysokości 161,87 zł,

- małż. J.I.K., posiadających udział 682/1000 części nieruchomości w wysokości 673,13 zł.

W uzasadnieniu decyzji wskazano, że zgodnie z uchwałą Nr "[...]" Rady Gminy z dnia "[...]"r. zmieniającą uchwałę w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości

w wyniku jej podziału, obowiązuje stawka w wysokości 30%.

Przedmiotowa nieruchomość położona jest na obszarze, dla którego brak jest planu zagospodarowania przestrzennego oraz obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzania tego planu, a Rada Gminy nie podjęła uchwały

o przystąpieniu do sporządzenia planu. Dla nieruchomości Wójt Gminy wydał decyzję z dnia "[...]"r., ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych na części działki nr "[...]"wraz z infrastrukturą techniczną w obrębie S, gm.. Wskazano również, że podział nieruchomości mający na celu wydzielenie działek nr "[...]" o powierzchni 1110 m2 nr "[...]"o powierzchni 833 m2 i nr "[...]"o powierzchni 1059 m2, przeprowadzony został w oparciu o przywołaną decyzję

o warunkach zabudowy. Do określenia wartości rynkowej przed podziałem oraz do określenia wartości rynkowej działek po podziale został powołany rzeczoznawca majątkowy, który w operacie szacunkowym zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Wykazany w operacie szacunkowym wzrost wartości nieruchomości na skutek jej podziału wyniósł 3.290 zł, co przy zastosowaniu 30% stawki opłaty, daje kwotę opłaty adiacenckiej 987 zł.

W odwołaniu od powyższej decyzji właściciele nieruchomości podnieśli, że w ich ocenie, wycena została przedstawiona w operacie nierzetelnie, gdyż została mocno przeszacowana i nie uwzględnia obecnych realiów panujących na rynku nieruchomości rolnych oraz faktu, że nieruchomości nr "[...]"i nr "[...]"nie posiadają aktualnie warunków zabudowy. Podkreślili, że działki są wykorzystywane rolniczo i są zgłoszone do dopłat bezpośrednich z ARiMR. Ponadto, w operacie nie uwzględniono faktu, że przedmiotowe działki są położone w obszarze Chronionego Krajobrazu, co dla właścicieli tworzy dodatkowe bariery prawne i administracyjne i co ma również wpływ na wartość nieruchomości. W kwestii dotyczącej stawki opłaty adiacenckiej podnieśli, że opłata w maksymalnej wysokości 30% jest opłatą zastosowaną w sposób nierzetelny, gdyż Wójt Gminy w programie wyborczym "zagwarantował" opłatę w wysokości 10%.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej jako: "organ odwoławczy, "Kolegium"), po rozpatrzeniu odwołania strony, decyzją z dnia "[...]"r., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Wójta Gminy.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ powołał art. 98a ustawy z dnia

21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r., poz. 1990) – dalej jako "u.g.n." oraz opisał dotychczasowy przebieg postępowania. Wskazał, że

w celu wykazania wzrostu wartości nieruchomości na skutek wybudowania infrastruktury technicznej, rzeczoznawca majątkowy sporządziła operat szacunkowy, którego aktualność została potwierdzona do dnia 4 października 2020 r. Powołując się na orzecznictwo dotyczące operatu szacunkowego, organ odwoławczy stwierdził, że analiza operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego potwierdza, że został on wykonany prawidłowo, tj. zgodnie

z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., poz. 2109 ze zm.) oraz przepisami u.g.n. Operat został sporządzony przy zastosowaniu metody porównywania parami. Rzeczoznawca opisała szczegółowo procedurę postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami. W tabelach porównawczych zastosowano wielkości wag cech rynkowych na podstawie badań obserwacji preferencji potencjalnych nabywców na tego typu nieruchomości. Wielkości zastosowanych poprawek dla poszczególnych cech nieruchomości zastosowano

w oparciu o lokalny rynek nieruchomości gminy. Ustalono, że na badanym obszarze rynku nie wystąpił związek upływu czasu z poziomem cen transakcyjnych. Działki o powierzchniach do 100 m2 przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, na terenie gminy uzyskują średnie ceny jednostkowe 50 - 96 zł/m2 gruntu, zaś działki o powierzchniach powyżej 1000 m2 przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, na terenie gminy uzyskują średnie ceny jednostkowe 48 - 90 zł/m2.

Kolegium przychyliło się do stanowiska organu, który wyjaśnił, iż fakt, że przedmiotowa nieruchomość leży na obszarze Chronionego Krajobrazu nie może mieć wpływu na jej wartość. Dla nieruchomości została bowiem wydana decyzja o warunkach zabudowy, której projekt uzgodnił Regionalny Dyrektor Ochrony Środowiska. Również kwestia stawki wysokości opłaty nie wynika z zobowiązań wyborczych Wójta Gminy, a z uchwały Rady Gminy.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, właściciele wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w związku z faktem, że Kolegium nie dokonało całościowej oceny zarzutu, iż operat szacunkowy jest wykonany w sposób nierzetelny

i nieuwzględniający realiów panujących na rynku nieruchomości rolnych. Zdaniem skarżących, nie uwzględnia również ograniczeń administracyjnych tj. konieczności uzyskania zgody w ramach ochrony przyrody na zabudowę nieruchomości. W ocenie skarżących, Kolegium nie pochyliło się w sposób wyczerpujący nad problemem wysokości stawki opłaty adiacenckiej. Skarżący nie zgodzili się z ustaleniami rzeczoznawcy majątkowego co do wartości nieruchomości przed podziałem oraz po podziale, która ich zdaniem została przeszacowana. Zwrócili uwagę na ograniczenia, jakie są związane z sytuacją ogólną na rynku nieruchomości, w szczególności po

30 kwietnia 2016 r., w związku z ustawą ograniczającą obrót gruntami rolnymi. Skarżący wskazali, że nieruchomości podlegające opłacie adiacenckiej znajdują się

w obszarze Chronionego Krajobrazu i związanych z tym faktem szeregu ograniczeń. Skarżący wskazali również na niekonsekwencję rzeczoznawcy majątkowego, który dowolnie miesza nieruchomości rolne z zabudowanymi, nieruchomości zlokalizowane w obszarze będącym w planie zagospodarowania przestrzennego z tymi, które są planów zagospodarowania pozbawione oraz nieruchomości z dostępem do infrastruktury z tymi całkowicie jej pozbawionymi.

W odpowiedzi na skargę, organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

W piśmie procesowym z dnia 19 listopada 2020 r., skarżący M.S. , podtrzymując zarzuty skargi, powołał się na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 20 maja 2008 r., sygn. akt II SA/Ol 212/08 oraz wskazał, że dla działek dokonano nieprawidłowej wyceny szacunkowej nieruchomości. Zdaniem skarżącego, rzeczoznawca majątkowy, dokonując wyceny, posługiwał się metodologią, która wyklucza uczciwą wycenę. W ocenie skarżącego, operat został sporządzony w sposób tendencyjny, bez ustalenia szeregu istotnych aspektów i nie powinien być podstawą do ustalenia opłaty adiacenckiej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:

W pierwszej kolejności wskazać należy, że na podstawie art. 15 zzs 4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych

z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r. poz. 374

z późn. zm.), sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym. Strony wcześniej poinformowano strony o możliwości wypowiedzenia się na piśmie.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2019 r. poz. 2167 z późn. zm.) oraz art. 145 § 1 ustawy

z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r. poz. 2325 z późn. zm.): dalej jako: p.p.s.a., sąd administracyjny dokonuje kontroli zaskarżonego aktu pod względem zgodności z prawem, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Wzruszenie zaskarżonego rozstrzygnięcia następuje w razie, gdy przedmiotowa kontrola wykaże naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub przepisów postępowania w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy.

Zakres kontroli Sądu wyznacza art. 134 tej ustawy stanowiący, że sąd orzeka

w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (§ 1).

Oceniając, w świetle powołanych wyżej kryteriów, zaskarżoną decyzję, Sąd stwierdził, że skarga zasługuje na uwzględnienie.

Materialnoprawną podstawę wydania decyzji o ustaleniu skarżącym opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, stanowiły przepisy ustawy

o gospodarce nieruchomościami, w tym art. 98a ust. 1-3. W myśl art. 98a ust. 1 u.g.n. - jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić,

w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.

Analiza zgromadzonego materiału dowodowego prowadzi do wniosku, że

w przedmiotowej sprawie - co do zasady - spełnione zostały przesłanki określone

w art. 98a ust. 1, warunkujące prawną możliwość określenia opłaty adiacenckiej. Decyzją dnia "[...]"r. Wójt Gminy zatwierdził bowiem projekt podziału nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr "[...]". Decyzja ta stała się ostateczna dnia 23 marca 2018 r.

Problematykę wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej reguluje dział IV, rozdział 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w art. 149-159 oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.).

Opłata adiacencka jest rodzajem daniny publicznej na rzecz gminy, należnej

w związku z uzyskaniem przez właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości korzyści majątkowej w postaci wywołanego podziałem wzrostu wartości tej nieruchomości. Brzmienie art. 98a ust. 1 u.g.n. nie pozostawia wątpliwości, że decyzja

o ustaleniu opłaty adiacenckiej jest podejmowana w ramach uprawnienia, a nie obowiązku organu, jako konsekwencja uznania administracyjnego. Powyższe nie oznacza jednak, że jest to decyzja dowolna lub arbitralna. Granice, w jakich zamyka się uznanie organu administracji w zakresie tej swobody, obwarowane są obowiązującymi przepisami prawa materialnego, procesowego i przepisami kompetencyjnymi. Ich treść stanowi ramy dozwolonego postępowania organu w sytuacji, gdy po jego stronie leży prawo dokonania wyboru jednego z dozwolonych przepisami prawa działań, w tym zaniechania.

Kluczowym dowodem w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej jest operat szacunkowy, stanowiący opinię biegłego w związku z posiadaną przez rzeczoznawcę majątkowego specjalistyczną wiedzą w zakresie wyceny nieruchomości. Opinia ta powinna zostać zweryfikowana i oceniona przez organ administracyjny z należytą starannością, zarówno pod kątem formalnym, jak i materialnym. Obowiązkiem organu jest ocena operatu w świetle obowiązujących przepisów prawa i w tym zakresie zbadanie, czy zawiera on wszystkie wymagane prawem elementy treści oraz czy operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę. W przypadku stwierdzenia jakichkolwiek niejasności, błędów bądź braków, organ winien wezwać rzeczoznawcę do ich usunięcia, natomiast w sytuacji powzięcia jakichkolwiek wątpliwości, winien wezwać biegłego do ich wyjaśnienia i zajęcia jednoznacznego stanowiska w danej kwestii.

Podkreślenia wymaga, że na organach administracji publicznej ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy, w tym dokonania oceny na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 k.p.a.).

W sprawie dotyczącej ustalenia opłaty adiacenckiej oznacza to obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii,

a w konsekwencji oceny jej mocy dowodowej, jako określającej wzrost wartości nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego, dokonywana w toku postępowania administracyjnego, a następnie kontrolowana przez sąd administracyjny, nie może dotyczyć kwestii wiadomości specjalnych, które posiada biegły i organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, ale może, a nawet powinna, obejmować zgodność operatu z przepisami prawa, na podstawie których został sporządzony, a ponadto winna też uwzględniać zasady logicznego wnioskowania. Opinia biegłego jest bowiem dowodem w sprawie - w rozumieniu art. 75 § 1 k.p.a. i podlega swobodnej ocenie prowadzącego postępowanie organu na podstawie zasad wiedzy. Powinna mu ona bowiem jedynie pomóc w rozstrzygnięciu danej kwestii, a nie stanowić sama w sobie rozstrzygnięcie.

Wskazać należy, że dokonanie badania prawidłowości, a co za tym idzie i mocy dowodowej operatu szacunkowego, nie może polegać na stwierdzeniu jedynie, iż przedłożony w sprawie operat szacunkowy sporządzony został prawidłowo, zgodnie

z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu, jak miało to miejsce w zaskarżonej decyzji. Zdaniem Sądu, w niniejszej sprawie, organ odwoławczy w ogóle nie poddał analizie operatu szacunkowego, wskazując jedynie na wzrost wartości nieruchomości.

W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z ustanowionymi w Kodeksie postępowania administracyjnego regułami postępowania odwoławczego, celem tego postępowania nie jest wyłącznie kontrola poprawności rozstrzygnięcia podjętego przez organ pierwszej instancji (odwołanie nie jest kasacją), lecz ponowne rozpoznanie sprawy. Z powyższym celem wiąże się nałożenie na organ drugiej instancji obowiązku dążenia do merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy w postępowaniu odwoławczym. Organ odwoławczy, przed wydaniem swojej decyzji, powinien przeprowadzić postępowanie wyjaśniające, zmierzające do ustalenia wszystkich istotnych okoliczności sprawy oraz do zbadania zarzutów i odnieść się do wszystkich argumentów strony zaprezentowanych w odwołaniu. Nieodniesienie się do tych argumentów poddaje

w wątpliwość prawidłowość działania organów, a z całą pewnością stanowi naruszenie art. 7 k.p.a., stanowiącego, że organy administracji publicznej w toku postępowania stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli.

W przedmiotowej sprawie, decyzja organu odwoławczego zawiera lakoniczne uzasadnienie, które poza przytoczeniem przepisów prawa nie wyjaśnia istoty sprawy. Zgodnie z art. 107 § 3 k.p.a., uzasadnienie faktyczne decyzji powinno

w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Podkreślić należy, że uzasadnienie decyzji administracyjnej jest swoistym odzwierciedleniem toku postępowania, ustaleń poczynionych przez organ i dowodów, które doprowadziły do takich, a nie innych wniosków. Niewyjaśnienie wszystkich okoliczności mających znaczenie w sprawie oraz nieuzasadnienie decyzji w sposób właściwy, narusza zasady postępowania administracyjnego i stanowi podstawę do uchylenia przez sąd zaskarżonej decyzji. Dla strony bowiem, jak i dla sądu administracyjnego kontrolującego decyzję pod względem zgodności z prawem, uzasadnienie decyzji jest tak samo ważne, jak samo rozstrzygnięcie.

Tymczasem zaś, w przedmiotowej sprawie, organ odwoławczy nie odniósł się do zarzutów skarżących, zawartych w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji. Skarżący w odwołaniu podnosili, że sporne nieruchomości wykorzystywane są rolniczo

i zgłoszone do dopłat bezpośrednich z ARiMR. Biegła w operacie szacunkowym przyjęła, że nieruchomości przeznaczone są na cele zabudowy mieszkaniowej. Kwestia ta nie podlegała jednak ocenie przez organ odwoławczy.

Ponadto, dla części działki nr "[...]" Wójt Gminy wydał decyzję z dnia

"[...]"r., ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z infrastrukturą techniczną

w obrębie S., gm. D. Organ odwoławczy nie dokonał zaś analizy wpływu na wzrost wartości nieruchomości posiadanych warunków zabudowy przed podziałem nieruchomości. Nie odniósł się też do zarzutu odwołania, że nieruchomości nr "[...]"

i nr "[...]" obręb S. nie posiadają aktualnie warunków zabudowy.

Kolegium nie odniosło się również do zarzutów odwołania, dotyczących wpływu na wartość nieruchomości położenia przedmiotowych nieruchomości w obszarze Chronionego Krajobrazu. Ograniczyło się jedynie do stwierdzenia, że przychyla się do stanowiska organu, iż położenie na obszarze Chronionego Krajobrazu nie może mieć wpływu na jej wartość, dla nieruchomości wydana została bowiem decyzja o warunkach zabudowy.

Sąd orzekający w niniejszej sprawie wskazuje, że ustalenie wzrostu wartości nieruchomości wskutek podziału stanowi materialnoprawną przesłankę ustalenia opłaty adiacenckiej, a w konsekwencji najistotniejszą okoliczność dla przedmiotowego postępowania. Jako takie, ustalenie to - w sytuacji, gdy wzbudza wątpliwości strony je kwestionującej - winno być poddane dogłębnej analizie, zmierzającej do wyjaśnienia wysuwanych przez stronę wątpliwości w tym zakresie.

Ponownie podkreślić należy, że operat szacunkowy podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale i materialnym. Tylko operat szacunkowy oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, ale także właściwym doborze nieruchomości podobnych i znajomości cech tych nieruchomości, które wpływały na poziom cen, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Organ odwoławczy nie wyjaśnił, pomimo zarzutów odwołania, przyczyn, dla których ustalenie

o wzroście wartości nieruchomości uznał za wiarygodne. Ocena operatu szacunkowego, dokonywana w toku postępowania administracyjnego, powinna obejmować zgodność operatu z przepisami prawa na podstawie których został sporządzony, a ponadto winna też uwzględniać zasady logicznego wnioskowania (por. wyrok NSA z dnia 9 maja 2014r. sygn. akt I OSK 2470/12, LEX nr 1574640). Organ odwoławczy, rozpoznając sprawę, musi samodzielnie ocenić wartość dowodową operatu, a następnie wyjaśnić wszelkie wątpliwości i zarzuty strony w uzasadnieniu faktycznym decyzji sporządzonym zgodnie z art. 107 § 3 k.p.a. Zobowiązany jest odnieść się do zarzutów odwołania, czego w niniejszej sprawie dostatecznie nie uczynił. Opisane powyżej wady postępowania, w tym brak należytej oceny dowodu z operatu szacunkowego powoduje, że decyzja z przyczyn wyżej podanych jest wadliwa.

Odnosząc się zaś do zarzutu skargi, że przed wydaniem decyzji przez Kolegium, obowiązywała nowa uchwała Rady Gminy, a mianowicie uchwała Nr "[...]" obniżająca stawkę opłaty adiacenckiej do 10 %, stwierdzić należy, że pozostaje to bez wpływu na zasadność ustalenia przez organ opłaty w wysokości 30%.

Zgodnie bowiem z art. 98a ust. 1a u.g.n. - ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie

o podziale nieruchomości stało się prawomocne (ust.1a art.98a).

W przedmiotowej sprawie w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała Rady Gminy Nr "[...]"z dnia "[...]"r., zmieniająca uchwałę w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości

w wyniku podziału. (Dz. Urz. Woj. "[...]"). Zgodnie z § 1 tej uchwały – ustala się stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału w wysokości 30 % różnicy wartości nieruchomości.

W związku z powyższym, Wójt Gminy był zobowiązany do ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości 30 % różnicy wartości nieruchomości. Zgodnie z cytowanym art. 98a ust.1a u.g.n., w przedmiotowej sprawie nie mogła mieć zastosowania uchwała Rady Gminy "[...]"z dnia "[...]"r., zmieniająca uchwałę

w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału nieruchomości na terenie Gminy.

Mając powyższe okoliczności na uwadze, Sąd uznał, że materiał dowodowy

w niniejszej sprawie nie został prawidłowo rozpatrzony i oceniony, co skutkowało uchyleniem zaskarżonej decyzji jako naruszającej art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a., w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy, organ odwoławczy weźmie pod uwagę argumentację przedstawioną przez Sąd w niniejszym wyroku.

W tym stanie rzeczy, Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a., uchylił zaskarżoną decyzję. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 p.p.s.a.