Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 520/05
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2007-08-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Aldona Gąsecka- Duda Sędziowie: WSA Krystyna Daniel AWSA Kazimierz Bandarzewski (spr.) Protokolant: Beata Błach po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 sierpnia 2007 r. sprawy ze skargi "W." S.A w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lutego 2005 r. nr [...] przedmiocie warunków zabudowy skargę oddala


UZASADNIENIE

Wnioskiem z dnia 30 lipca 2004r. Spółka "T." sp. z o.o. z siedzibą w K. wszczęła postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji pod nazwą: "budowa budynku centrum handlowo - usługowego z częścią biurową i hotelem wraz z infrastrukturą techniczną i budynkami infrastruktury technicznej, drogami dojazdowymi i parkingami" na działkach nr "1", "2", "3", "4", "5", "6" obr. [...] przy ul R. w Krakowie.

Mając na względzie złożony wniosek organ I instancji przeprowadził postępowanie administracyjne w trybie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r., Nr 80, poz. 717) i w wyniku przeprowadzenia tego postępowania została wydana przez Prezydenta Miasta K. decyzja nr [...] z dnia [...] października 2004r. znak[...] ustalająca warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pod nazwą: "budowa budynku centrum handlowo - usługowego z częścią biurową i hotelem wraz z infrastrukturą techniczną i budynkami infrastruktury technicznej, drogami dojazdowymi i parkingami" na działkach nr "1", "2", "3", "4", "5", "6" obr. [...] przy ul R. w K.

W uzasadnieniu tej decyzji stwierdzono, iż teren wskazany we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i z tych przyczyn postępowanie przeprowadzone zostało w trybie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Powołano się na uzyskanie wymaganych uzgodnień oraz opinii organów i jednostek w zakresie wymaganym art. 53 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Zarządu Dróg i Komunikacji w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego - postanowienie z dnia 11 października 2004 r. nr [...] Wydziału Gospodarki Komunalnej i Ochrony Środowiska UMK w zakresie komunikacji - opinia znak [...] z dnia 11 października 2004r.; Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w K. w odniesieniu do obszaru objętego ochroną konserwatorską z uwagi na nadzór archeologiczny - opinia znak [...] z dnia 6 października 2004r.) oraz uzyskano uchwałę Rady Dzielnicy Nr [...] z dnia 27 października 2004r. i opinię Miejskiej Komisji Urbanistyczno - Architektonicznej z dnia 22 października 2004r.

Jednocześnie w uzasadnieniu wskazano, iż objęte wnioskiem zamierzenie inwestycyjne wraz ze sporządzonym raportem oddziaływania na środowisko zostało pozytywnie uzgodnione w zakresie ochrony środowiska przez Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego w K. postanowieniem z dnia [...] października 2004r. oraz przez Wydział Gospodarki Komunalnej i Ochrony Środowiska Urzędu Miasta K.

Organ I instancji wyjaśnił, iż w toku postępowania stwierdzono jednoczesne spełnienie przesłanek opisanych art. 61 ust. l ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a projekt decyzji przygotowany został przez osobę wpisaną na listę Izby Samorządu Zawodowego Urbanistów. Powołując się na wniesione w toku postępowania uwagi i zastrzeżenia stron postępowania wskazano na sposób odniesienia się do nich przed wydaniem decyzji w sprawie. Jako załączniki do decyzji dołączono: warunki zabudowy oraz wyniki analizy urbanistyczno – architektonicznej.

Decyzję tą doręczono w dniu 17.11.2004 r. Spółce "W." S.A. z siedzibą w K. i dnia 1.12.2004 r. Spółka ta wniosła od tej decyzji odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, domagając się jej uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji.

W uzasadnieniu wniesionego środka odwoławczego odwołująca się Spółka wskazała, iż wydana decyzja nie jest trafna zarówno z uwagi na obrazę przepisów postępowania, jak i uchybienia przepisom prawa materialnego. Odnosząc się w pierwszym rzędzie do istniejących - w ocenie odwołującej się Spółki - uchybień natury procesowej przy wydawaniu zaskarżonej decyzji podniesiono zarzuty:

a) wydania kwestionowanego rozstrzygnięcia z naruszeniem zasady "respektowania" przez wszystkie organy administracji publicznej, jak również organy sądowe, stanów prawnych wynikających z wydawanych przez te organy i sądy prawomocnych (ostatecznych) rozstrzygnięć, ponieważ ustalenie warunków zabudowy w niniejszej sprawie nie respektuje faktu ustanowienia służebności drogi koniecznej na nieruchomości objętej wnioskiem inwestora i stąd takie działanie uchybia - zdaniem odwołującej się Spółki - regulacji art. 365 § l kodeksu postępowania cywilnego oraz narusza zasady ogólne postępowania administracyjnego, a to art. 6 k.p.a. (zasadę praworządności) poprzez nie uwzględnienie przez organ regulacji art. 365 k.p.c.;

b) naruszenia art. 107 § 3 k.p.a. w ten sposób, że pomimo podniesienia przez skarżącą argumentacji opisanej powyżej, procedujący w I-instancji organ nie odniósł się do tej argumentacji w treści sporządzonego do decyzji uzasadnienia, czym naruszył art. 107 § 3 k.p.a. oraz szereg kodeksowych zasad ogólnych, w tym art. 11 k.p.a.;

c) zaniechania przeprowadzenia pełnych i niezbędnych ustaleń faktycznych w sprawie, a to poprzez nie ustalenie istnienia służebności drogi koniecznej na terenie objętym wnioskiem oraz nie odniesienie się do tych ustaleń faktycznych w treści uzasadnienia;

d) naruszenia prawa do czynnego udziału strony w postępowaniu, polegające na nie dopełnieniu szeregu czynności procesowych, w tym nie zawiadomieniu strony o wystąpieniu do innych organów opiniujących i uzgadniających, co naruszyło regulację art. 106 § 2 k.p.a.

Wskazując na naruszenie uprawnień odwołującej się Spółki do wzięcia czynnego udziału w postępowaniu w tzw. "postępowaniach wpadkowych" zarzucono, iż organ I instancji rozstrzygnął sprawę przed uzyskaniem ostatecznych postanowień "uzgadniających" w tych sprawach, w których zostały złożone środki zaskarżenia. Podniesiono również uchybienie polegające na nie zawiadomieniu Spółki o prawie zapoznania się całością materiałów zgromadzonych w aktach sprawy.

W dalszej części odwołania odwołująca się Spółka zarzuciła następujące naruszenia przepisów prawa materialnego, polegające na:

a) nieprawidłowym zastosowaniu art. l i art. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez wydanie orzeczenia naruszającego określony tym przepisem obowiązek uwzględniania szeregu wymogów z zakresu kształtowania ładu przestrzennego (naruszenie walorów ekonomicznych przestrzeni, naruszenie kwestii ochrony zieleni, naruszenie interesu publicznego, spowodowanie paraliżu komunikacyjnego w najbliższym sąsiedztwie planowanej inwestycji);

b) wadliwym zastosowaniu art. 6 ust. l ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez ustalenie warunków zabudowy, które prowadzą do zniweczenia ograniczonego prawa rzeczowego ustanowionego na rzecz skarżącej, czyli w konsekwencji do naruszenia regulacji kodeksu cywilnego;

c) uchybieniu art. 54 ust. l lit. d w zw. z art. 64 ust. l ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez nie określenie wymagań dotyczących ochrony interesów skarżącej w zakresie ochrony ustanowionej na jej rzecz służebności drogi koniecznej;

d) naruszeniu art. 61 ust. l ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez ustalenie warunków zabudowy z przekroczeniem współczynników intensywności zabudowy obowiązujących na terenie objętym wnioskiem inwestora, naruszenie zasady "dobrego sąsiedztwa" oraz chybione ustalenie, iż planowana inwestycja wielkopowierzchniowa jest kontynuacją istniejącej zabudowy co do jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych;

e) braku możliwości ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji bez równoczesnego ustalenia warunków zabudowy dla rozwiązań komunikacyjnych w analizowanym obszarze, co ma zasadnicze znaczenie dla możliwości określenia rozwiązań komunikacyjnych na terenie objętym wnioskiem inwestora. Odwołująca się Spółka wskazała, iż projektowany układ komunikacyjny nie tylko nie przewiduje możliwości wjazdu na teren nieruchomości będący w posiadaniu tej Spółki, ale nie przewiduje możliwości dojazdu do planowanego obiektu. W szczególności zarzucono, iż proponowane rozwiązania komunikacyjne pozostają w sprzeczności z regulacjami z zakresu warunków technicznych, a to rozporządzeń w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych, jak również w zakresie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów;

f) braku prawidłowości sporządzenia raportu oddziaływania inwestycji na środowisko planowanej inwestycji, polegające na pominięciu oddziaływania inwestycji na zdrowie ludzi przebywających na wyższych kondygnacjach sąsiadującego z planowana inwestycją, tj. powyżej planowanego ekranu akustycznego, a przy tym odwołująca się Spółka wskazała - na istniejące w jej ocenie - braki w jego przygotowaniu oraz niejasności w jego treści;

g) braku zaprojektowania w projekcie rozwiązań komunikacyjnych oraz braku określenia miejsca ustawienia ekranów akustycznych;

h) oparciu rozstrzygnięcia na nieważnych, wydanych dla innych przedsięwzięć i podmiotów uzgodnieniach branżowych;

i) naruszeniu przez organ I instancji w toku postępowania zasady równego traktowania stron wobec prawa polegające na tym, iż w niniejszym postępowaniu inwestor - w relatywnie krótkim okresie czasu (6 tygodni) - uzyskał pozytywną decyzję ustalającą na jego wniosek warunki zabudowy dla planowanej inwestycji podczas gdy pomimo złożenia przez odwołującą się Spółkę w dniu 5 listopada 2003r. wniosku o ustalenie na jej rzecz warunków zabudowy dla planowanej, niewielkiej inwestycji w przedmiotowym obszarze, do dnia złożenia odwołania w niniejszej sprawie organ I instancji nie wydał rozstrzygnięcia w przedmiocie złożonego przez tą Spółkę wniosku;

j) braku uwzględnienia, że obszar objęty wnioskiem inwestora porośnięty jest cenną roślinnością, a przy tym organ I instancji odmówił organizacjom ekologicznym możliwości wzięcia udziału w postępowaniu o ustalenia warunków zabudowy z wniosku Spółki "T." Sp. z o.o. z naruszeniem obowiązku wynikającego z ustawy Prawo ochrony środowiska.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...].02.2005r., po rozpatrzeniu na posiedzeniu w dniu 10 stycznia 2005 r. odwołania Spółki "W." S.A. z siedzibą w K. (następcy prawnego "W." Sp. z o.o. z siedzibą w K.) - zastępowanej przez pełnomocnika procesowego - adwokata B.M. - od decyzji nr[...] wydanej przez Prezydenta Miasta K. w dniu [...] października 2004r. znak[...] ustalającej warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pod nazwą: "budowa budynku centrum handlowo - usługowego z częścią biurową i hotelem wraz z infrastrukturą techniczną i budynkami infrastruktury technicznej, drogami dojazdowymi i parkingami" na działkach nr "1", "2", "3", "4", "5", "6" obr. [...] przy ul R. w K. na wniosek Spółki "T." Sp. z o.o. z siedzibą w K., działając na podstawie art. l ust. l i 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 oraz art. 53 ust. 4 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717), § 3 ust. l i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588), art. 33 ust. 1, art. 46 ust. 10 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (Dz. U. z 2001 r. Nr 62, poz. 627 z późn. zm.), art. 6, art. 7, art. 10, art. 15, 40 § 2, art. 63 § 3, art. 64 § 2, art. 77 § l, art. 81, art. 106 oraz art. 138 § 2 k.p.a. uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

W uzasadnieniu tej decyzji podniesiono, że w tej sprawie nieprawidłowo sporządzono analizę urbanistyczno - architektoniczną obszaru. Obszar analizy wyznaczono w sposób dowolny i z naruszeniem regulacji § 3 ust. l rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie wskazanych bliżej powodów zakreślenia jego granic od strony południowej w odległości kilkukrotnie mniejszej niż od strony wschodniej (w akapicie pierwszym analizy wskazano, iż: "(...) analizą objęto obszar o promieniu od ok. 300 m do ok. 600 m położony wokół terenu inwestycji (...)". Jednocześnie jak wskazał organ I instancji w treści warunków zabudowy oraz wyników analizy urbanistyczno architektonicznej (II lit "c"): "Zarówno elewacja od strony ulicy R., jak i od strony ulicy A., winna być traktowana jako frontowa, ze względu na położenie terenu inwestycji u zbiegu tych ulic oraz możliwość zlokalizowania głównego wjazdu i wejścia na działkę po obu stronach obiektu". Jednocześnie wskazano, że: "Łączna szerokość tak rozumianego frontu obiektu centrum handlowo -usługowego nie może przekraczać 270 m [...]". Konsekwencją takiego stanowiska jest konieczność przyjęcia, iż wskazany przez organ I instancji front planowanego budynku stanowił będzie front działki (działek) budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd (wjazdy) lub wejście na działkę. Przytoczone powyżej przepisy rozporządzenia stanowią, iż co najmniej trzykrotna długości tak ustalonego frontu działek budowlanych (na których planowana jest inwestycja), służyć winna za miarę do wyznaczenia granic obszaru analizowanego wyznaczonego na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt l ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przy takich ustaleniach organ odwoławczy uznał, że granice obszaru analizowanego wyznaczone zostały nieprawidłowo, gdyż trzykrotność długości frontu działek przylegających do drogi (która będzie równa, bądź dłuższa niż front obiektu) winna odpowiadać długości ok. 800 metrów. Stąd ustalenia funkcji zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania dla nowej zabudowy i zagospodarowania w obszarze, którego granice wyznaczono w odległości od 300 do 600 metrów od granicy działek planowanych do zabudowy oceniło Samorządowe Kolegium Odwoławcze jako niemiarodajne i dowolne. Te uchybienia nie pozwoliły Samorządowemu Kolegium Odwoławczemu na ocenę samej analizy, gdyż z uwagi na stwierdzone uchybienia nie wiadomo ostatecznie, jaka zabudowa znajduje się w obszarze analizowanym.

Organ odwoławczy podniósł, że obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§ 4 ust. l i nast. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego). Skoro dla przeprowadzenia analizy jako działkę sąsiednią, dostępną z tej samej drogi publicznej "wybrano" działki zabudowane budynkiem biurowym (vis a vis terenu objętego wnioskiem), to ta działka jest miarodajna dla ustalania linii zabudowy dla planowanego obiektu.

Organ wskazał, że powołane przepisy wykonawcze w § 5 ust. l stanowią, iż wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszczalne jest wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, ale tylko wówczas, gdy wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Skoro w dotychczasowych ustaleniach przyjęto, iż wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki dla usług mieści się w granicach od 24 % do 65 %, to wadą zaskarżonej decyzji było nie uzasadnienie dopuszczalności wyznaczenia średniego wskaźnika dla planowanej inwestycji w proporcji 50%.

Zgodnie z rozporządzeniem szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20 %. Skoro "zastana" w obszarze analizowanym szerokość elewacji frontowych kształtuje się na poziomie od 12 metrów do 170 metrów, to organ I-instancji winien obliczyć średnią szerokość elewacji frontowej i uzasadnić, iż po dopuszczalnym powiększeniu tej średniej wielkości o 20 %, istnieje możliwość ustalenia warunków zabudowy dla obiektu centrum handlowo - usługowego na łączną szerokość frontu do 270 metrów (w tym od strony ulicy R. 170 metrów). Jedyna możliwość odstępstw od dopuszczalnych dla inwestora szerokości elewacji frontowych istniałaby wówczas, gdyby wynikało to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Tego warunku - jak wskazał to organ odwoławczy - w uzasadnieniu kwestionowanej decyzji Prezydenta Miasta K. nie zamieszczono.

Zarzucono decyzji I-instancyjnej brak wyjaśnienia zasad ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości głównej kalenicy i układu połaci dachowych, a także kierunku głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) oraz wskazania, iż mają one odpowiadać geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.

Podniesiono, że przedsięwzięcie objęte wnioskiem w niniejszym postępowaniu zakwalifikowane zostało jako mogące znacząco oddziaływać na środowisko, a orzekający w sprawie organ administracji postanowieniem z dnia [...] października 2004r. nałożył na inwestora obowiązek sporządzenia raportu oddziaływania inwestycji na środowisko. Tym samy konieczne było uwzględnienie w toku niniejszego postępowania regulacji Prawa ochrony środowiska z wszelkimi konsekwencjami z tego wynikającymi, również opisanymi art. 11 Prawa ochrony środowiska. Prowadząc postępowanie w sprawie oceny oddziaływania planowanej inwestycji na środowisko (art. 46 ust. l i 3 Prawa ochrony środowiska) organ I-instancji nie dopełnił obowiązku zapewnienia stronom postępowania głównego czynnego udziału w tym postępowaniu. Jak wynika z akt sprawy, strony postępowania nie zostały zawiadomione o wystąpieniu do organu wskazanego w art. 48 ust. 2 pkt l Prawa ochrony środowiska (art. 106 § 2 k.p.a.) - Starosty Powiatowego działającego za pośrednictwem Wydziału Gospodarki Komunalnej i Ochrony Środowiska UMK, a stanowisko tego organu (akta postępowania administracyjnego, karta nr 820) oraz Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego w K. (akta postępowania administracyjnego, karta nr 778) nie zostało stronom doręczone, czym naruszono regulację art. 106 § 5 k.p.a. w zw. z art. 125 § l k.p.a. oraz art. 10 k.p.a. Postanowienie Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego w K. zostało w terminie zaskarżone zażaleniem Spółki "W." Sp. z o.o. i do chwili wydawania decyzji przez organ odwoławczy nie posiadał on żadnych wiadomości o ewentualnym rozstrzygnięciu wydanym przed Państwowym Wojewódzkim Inspektorem Sanitarnym. Brak uzyskania ostatecznego rozstrzygnięcia w postępowaniu z zakresu oceny oddziaływania planowanej inwestycji na środowisko uniemożliwiał organowi I instancji prawidłowe rozstrzygnięcie złożonego wniosku o ustalenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało, że taki stan sprawy uzasadniał stwierdzenie, iż do chwili wydania kwestionowanego orzeczenia, wskazywane powyżej obligatoryjne - na gruncie Prawa ochrony środowiska postępowanie - nie zostało zakończone, czym naruszono art. 77 § l k.p.a. oraz art. 106 § 5 k.p.a. i inne zasady ogólne postępowania (art. 6, 7, 10 k.p.a.), jak również art. 11 Prawa ochrony środowiska w zw. z art. 156 § l pkt 7 k.p.a.

Organ odwoławczy powołał się na orzecznictwo sądu administracyjnego, zgodnie z którym wydanie decyzji przed rozpoznaniem zażalenia na postanowienie podjęte w przedmiocie zajęcia stanowiska co do treści tej decyzji, narusza art. 106 § 1 k.p.a. Tym samym organ I-instancji naruszył zasadę prawdy obiektywnej (art. 7 k.p.a.), zgodnie z którą organ podejmuje wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, uzupełniona o podstawowe reguły postępowania dowodowego. Chodzi tu zwłaszcza o art. 77 § 1 k.p.a., obligujący organ do zebrania i rozpatrzenia w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego. Stanowisko innego organu, które zostało wyrażone w formie postanowienia, staje się podstawowym materiałem dowodowym w sprawie administracyjnej, czasem przesądzającym lub wręcz determinującym jej końcowe rozstrzygnięcie, stając się - gdy jest to stanowisko wiążące - elementem podstawy prawnej tego rozstrzygnięcia.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] podniosło również, że niektóre uzgodnienia w tej sprawie nie dochowują wymogów wskazanych w art. 124 § l i 2 k.p.a., w szczególności brak jest w nich wskazania stron biorących udział w owym postępowaniu jak również, czy i w jakim trybie służy na nie zażalenie.

Odnosząc się do zarzutów odwołującej się Spółki "W." S.A., Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, iż zasługują one na częściowe uwzględnienie. W szczególności z regulacji art. 107 § 3 k.p.a. w istocie wynika obowiązek organu administracji odniesienia się do zgłaszanych przez stronę uwag i zastrzeżeń pod adresem planowanego przedsięwzięcia, nawet jeżeli zastrzeżenia te organ ocenia jako niezasadne. Zachowanie tej kluczowej zasady pozwala stronie poznać motywy wydawanego rozstrzygnięcia i przekonać się, czy podnoszona przed organem argumentacja była trafna, a jeżeli oceniono ją jako bezzasadną, to z jakich przyczyn. Wymogi kodeksowe są w niniejszym postępowaniu "nadbudowane" dodatkowymi wymogami sformułowanymi na gruncie Prawa ochrony środowiska (art. 46 ust. 10 Prawa ochrony środowiska). Za trafny oceniono zarzut naruszenia prawa do czynnego udziału strony w postępowaniu, polegający na nie dopełnieniu szeregu czynności procesowych, w tym nie zawiadomieniu strony o wystąpieniu do innych organów opiniujących i uzgadniających, tj. naruszenie regulacji art. 106 § 2 i 5 k.p.a.

Jako uzasadniony oceniło Kolegium Odwoławcze zarzut oparty o naruszenie art. 81 k.p.a., polegający na nie zawiadomieniu odwołującej się Spółki o prawie zapoznania się całością materiałów zgromadzonych w akt postępowania.

Podniesiono, że zgodnie z regulacją art. 63 ust. l ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Informację tej treści zamieszcza się w decyzji. W wydanej decyzji zawarty został warunek, zgodnie z którym realizacja zamierzenia inwestycyjnego nie może powodować ograniczenia dostępu do drogi publicznej. Podniesiono, że przedmiotem niniejszego postępowania nie jest kwestia przesądzenia ostatecznego kształtu architektonicznego planowanej inwestycji, ani też ostateczne "posadowienie" inwestycji w terenie.

Decyzję tą doręczono Spółce "W." S.A. 24 lutego 2005 r. (akta postępowania administracyjnego, karta nr 1064) i Spółka ta w dniu 25 marca 2005 r. wniosła na nią skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji organu odwoławczego w części obejmującej uzasadnienie.

W skardze podniesiono, że zaskarżona decyzja narusza prawo materialnego w zakresie objętym art. 365 § 1 k.p.c, art. 7 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej oraz art. 6 k.p.a. w ten sposób, że organy nie uwzględniły wydania przez Sąd Rejonowy dla K.-K. w K. i Sąd Okręgowy w K. orzeczeń o ustanowieniu na rzecz Spółki skarżącej służebności drogi koniecznej przebiegającej przez teren objęty wnioskiem inwestora. Naruszono art. 65 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w ten sposób, że pominięto oceny wydanej wcześniej decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla zamierzenia inwestycyjnego obejmującego budowę budynku hotelu P. z określonymi rozwiązaniami komunikacyjnymi. Ponadto naruszono rozdział 5 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 czerwca 2003 roku w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych w związku z art. 13 ust. 3 ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 roku o ochronie przeciwpożarowej poprzez pominięcie wynikających z tych przepisów obowiązków w zakresie zapewnienia prawidłowego dojazdu na wypadek pożaru.

W skardze zarzucono naruszenie przepisów procedury administracyjnej, a to art. 6 k.p.a. poprzez naruszenie zasady praworządności określonej w tym przepisie, art. 7 k.p.a. poprzez zaniechanie podjęcia kroków niezbędnych do wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, art. 107 § 3 k.p.a. i art. 11 k.p.a., poprzez nie wyjaśnienie szeregu okoliczności natury faktycznej i prawnej, w szczególności nie odniesienie się do zarzutów wskazanych w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji i naruszenia art. 65 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz wydania decyzji II-instancyjnej zawierającej wewnętrzną sprzeczność. Podniesiono naruszenie art. 64 ust. 1 w związku z art. 54 ust. 1 pkt d ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W uzasadnieniu obszernej skargi podniesiono, że niedopuszczalnym było pominięcie ustanowionego na rzecz skarżącej Spółki prawa służebności drogi koniecznej. Organy administracji nie uwzględniły prawomocnego orzeczenia sądu powszechnego o ustanowieniu służebności drogi koniecznej. Wydana przez organ I-instancji decyzja ustalająca warunki zabudowy mogłaby doprowadzić do zniesienia tak ustanowionej służebności drogi koniecznej. W innym postępowaniu administracyjnym dotyczącym ustalenia warunków inwestycji celu publicznego pominięto skarżącą Spółkę spośród stron tego postępowania, przyczyniając się do likwidacji wyjazdu i wjazdu z istniejącej służebności drogi koniecznej do drogi publicznej. Samo naruszenie służebności nie nastąpiłoby wprawdzie w drodze wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy, ale w pozwoleniu na budowę opartym o treść decyzji ustalającej warunki zabudowy. Gdyby nigdy decyzja ustalająca warunki zabudowy nie mogła naruszać treści praw osób trzecich, to wówczas niepotrzebna byłaby regulacja art. 63 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Decyzja o warunkach zabudowy wiąże organ wydający pozwolenie na budowę i stanowi promesę pozwolenia na budowę. Projektowana szerokość elewacji frontowej inwestycji objętej decyzją organu I-instancji naruszy prawidłowe wykonywanie służebności drogi koniecznej. Podniesiono, że projektowana inwestycja mogłaby doprowadzić do likwidacji działalności hotelarskiej prowadzonej przez skarżącą Spółkę. Skarżąca Spółka zarzuciła ponadto, że organ I-instancji błędnie przyjął, że adekwatną działką sąsiednią, umożliwiającą wyznaczenie parametrów przyszłej inwestycji jest działka, na której znajduje się "budynek O.", zakwestionowano jednak ustalenie organu odwoławczego, że za działki sąsiedniej można uznać działki znajdujące się po drugiej strony czteropasmowej ulicy R. Sąsiednią działką może bowiem być tylko ta działka, która bezpośrednio graniczy z obszarem zamierzenia inwestycyjnego.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalenie, w całości podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Ustosunkowując się do zarzutów zawartych w skardze podniesiono, że ustalenie warunków zabudowy możliwe jest na terenie nie należącym do wnioskodawcy. Nie było dopuszczalnym rozstrzyganie o warunkach zabudowy obejmujących inny teren niż obszar określony w tej sprawie. Wskazano ponadto, że przepisy dotyczące ochrony przeciwpożarowej w ogóle nie mogły być brane pod uwagę w postępowaniu dotyczącym ustalenia warunków zabudowy. Podniesiono, że między innym z powodu naruszenia przez organ I-instancji szeregu zasad postępowania administracyjnego, w tym zasady praworządności, zasady prawdy obiektywnej, zasady wyjaśniania zasadności przesłanek rozstrzygnięcia sprawy – nastąpiło wydanie przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzji kasatoryjnej.

Po wyznaczeniu rozprawy pełnomocnik skarżącej Spółki, adwokat B.M. wniósł o odroczenie sprawy z powodu wcześniej zaplanowanego urlopu. Pismo takiej treści doręczono Sądowi 12.07.2007 r. Na rozprawę w dniu 13 sierpnia 2007r. stawił się jednak substytut adwokata B.M., adwokat M.K. wraz ze stosownym pełnomocnictwem oświadczając, że zapoznała się z całością materiału sprawy.

Na rozprawie pełnomocnik skarżącej Spółki wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i w całości podtrzymał zarzuty zawarte w skardze.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarżąca Spółka "W." S.A. z siedzibą w K. w dniu 25 marca 2005r. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lutego 2004r., doręczoną skarżącej Spółce 24 lutego 2005r. (akta postępowania administracyjnego, karta nr 1064). Skarga została wniesiona z zachowaniem ustawowego 30-dniowego terminu.

Właściwym rzeczowo do rozpoznania niniejszej skargi jest Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, który w ramach kontroli działalności administracji publicznej, przewidzianej w art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej w skrócie P.p.s.a., uprawniony jest do badania, czy przy wydaniu zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I-instancji nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 P.p.s.a.).

Właściwość miejscowa Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie w tej sprawie wynika stąd, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze, którego decyzja została zaskarżona, ma siedzibę w [...]. Z art. 13 § 2 P.p.s.a. wynika, że do rozpoznania sprawy właściwym miejscowo jest ten wojewódzki sąd administracyjny, na którego obszarze właściwości ma siedzibę organ administracji publicznej, którego działalność została zaskarżona. Zgodnie z § 1 pkt 5 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 25 kwietnia 2003r. w sprawie utworzenia wojewódzkich sądów administracyjnych oraz ustalenia ich siedzib i obszarów właściwości (Dz.U. z 2003 r. Nr 72, poz. 652 z późn. zm.) obszar właściwości Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie obejmuje obszar Województwa Małopolskiego.

W przedmiotowej sprawie organ odwoławczy, którego decyzja została zaskarżona nie naruszył tak prawa materialnego, jak i procedury administracyjnej i tym samym skarga podlega oddaleniu.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze swoją decyzją z [...] lutego 2005r. uchyliło w całości decyzję organu I-instancji ustalającą warunki zabudowy dla przedsięwzięcia pod nazwą: "budowa budynku centrum handlowo - usługowego z częścią biurową i hotelem wraz z infrastrukturą techniczną i budynkami infrastruktury technicznej, drogami dojazdowymi i parkingami na działkach nr "1", "2", "3", "4", "5", "6" obr.[...] przy ul. R. w K.". W obszernej decyzji organu odwoławczego szczegółowo uzasadniono przesłanki uchylenia decyzji I-instancyjnej. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w tej sprawie akceptuje argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Jest ona zgodna z obowiązującym prawem, jak i logiczna oraz przekonująca. Przede wszystkim w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy prowadzonym na podstawie ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003r. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie "u.p.z.p." niezbędnym było zgodnie z art. 4 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 u.p.z.p. - w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – prawidłowe sporządzenie analizy urbanistyczno-architektonicznej planowanej inwestycji w zakresie określenia linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej (jej gzymsu lub attyki) oraz geometrii dachu (kątu nachylenia dachu, wysokości kalenicy, układu połaci dachowych). Obowiązek ten wynika wprost z art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Tak jak to słusznie wskazał organ odwoławczy, nieprawidłowo wyznaczono obszar tej analizy. Zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588) obszar analizy ma obejmować najmniej trzykrotną szerokość frontu działek budowlanych objętych wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. W tej zaś sprawie obszar analizy wyznaczono na obszarze zdecydowanie za małym. Obszar ten wynosił bowiem od 300 do 600 metrów, zamiast co najmniej 800 metrów. Organ I-instancji zupełnie dowolne określił w sposób nieregularny obszar od 300 metrów do 600 metrów nie wyjaśniając, dlaczego przyjęto tak nieregularny kształt. Analiza winna respektować zasadę tzw. "dobrego sąsiedztwa" co oznacza, że należy przyjąć w miarę regularny kształt obszaru analizy, a nie dokonywać swoistego wybierania tych działek do obszaru analizy, które osoba sporządzającą tą analizę uzna za stosowne. W ten bowiem sposób może dojść do wyznaczenia np. obszaru analizy w kształcie prostokąta lub innej figury geometrycznej przy uwzględnieniu działek znacznie oddalonych od terenu przyszłej inwestycji a jednocześnie z pominięciem innych znacznie bliższych działek. To zaś może doprowadzić do zaprzeczenia zasady dobrego sąsiedztwa, która obowiązuje stosunku do działek sąsiednich. Tym samym organ I-instancji w takich sprawach winien preferować ustalenia obszaru analizy w kształcie koła lub możliwi zbliżonym do koła. Ma rację Samorządowe Kolegium Odwoławcze twierdząc, że błędnie ustalony obszar analizy w tej sprawie w istocie uniemożliwiał zbadanie prawidłowości ustalonych w ten sposób parametrów przyszłej inwestycji.

Należy podnieść, iż część tekstowa sporządzonej analizy jest niepełna. W szczególności nie wiadomo skąd ustalono zawarte tam parametry przyszłej inwestycji, jak szerokość elewacji frontowej czy wysokość budynku. Wskaźnik wielkości zabudowy dla usług określa analiza na od ok. 24 % do ok. 65 % nie podając, w jaki sposób ustalono ten przedział ani też nie wyznaczając średniego wskaźnika zabudowy dla obszaru analizowanego, co stanowiło naruszenie § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Szerokość elewacji frontowej ustalono w przedziale od ok. 12 metrów do ok. 170 metrów również bez wykazania, skąd wzięto takie wielkości. Ponadto § 6 ust. ww. rozporządzenia nakazuje ustalenie tego wskaźnika również jako średnią wielkość elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%.

Wysokość górnej elewacji frontowej określono w przedziałach od ok. 4, 5 metra do ok. 11 metrów i do attyki od ok. 5 metrów do ok. 24 metrów. Nie podano przy tym, czy jest to przedłużenie wysokości zabudowy na działkach sąsiednich czy też w inny sposób ustalono tą wysokość. Jako wskaźnik zabudowy podano gabaryt, mimo że ww. rozporządzenie nie posługuje się takim wyznacznikiem.

Nawet jednak tak wyznaczone (w analizie) parametry przyszłej inwestycji nie zostały zamieszczone w decyzji I-instancyjnej. Zgodnie bowiem z jej załącznikiem nr 1 wielkość powierzchni zabudowy wynosi 50 % i nie wiadomo, czy jest to średnia wielkość z przedziału od 24 % do 65 %, czy też inna wielkość. Podano wskaźnik udziału powierzchni biologicznie czynnej, mimo że wielkość tego wskaźnika nie wynika ze sporządzonej analizy i w istocie nie podano żadnego przepisu, który stanowiły podstawę do ustalania tego wskaźnika. W decyzji I-instancyjnej łączna szerokość elewacji frontowej wynosi 270 metrów, a analiza wskazuje na przedział od 12 metrów do 170 metrów. Nie jest zbieżne ustalenie w decyzji wysokości planowanej inwestycji z wynikami analizy. Decyzja nie zawiera kąta nachylenia dachu. Pokazuje to, że między treścią parametrów wyznaczonych w części tekstowej analizy a treścią załącznika do decyzji I-instancyjnej występowała rozbieżność. Stanowiło to naruszenie § 9 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym wyniki analizy zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli bowiem wyniki analizy stanowić powinny załącznik do decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, to nie mogło być żadnej różnicy między treścią analizy, a takim załącznikiem.

Można mieć wątpliwości, czy w tej sprawie sporządzono projekt decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, skoro w aktach sprawy taki projekt znajduje się, ale został on sporządzony 29.10.2004r. i decyzja organu I-instancji została wydana w tym samym dniu, czyli 29.10.2004r. (akta postępowania administracyjnego, karty nr 868-878 i nr 866-851). Sporządzenie projektu decyzji w tym samym dniu co sporządzenie samej decyzji czyniło zbędnym sporządzanie jej projektu. Projekt decyzji o ustaleniu warunków zabudowy nie stanowił obowiązku nie mającego żadnego znaczenia. Po to ustawodawca nałożył na organ I-instancji obowiązek sporządzenia projektu, żeby ten projekt podlegał uzgodnieniu, a nie po to, aby był on sporządzany dla samej idei jego sporządzenia. To bowiem w projekcie decyzji w takich sprawach organ wskazuje na parametry przyszłej inwestycji i dopiero wówczas organy uzgadniające maja wiedzę na temat tej inwestycji. Wniosek inwestora co do planowanej inwestycji ani nie wyznacza treści takiej decyzji, ani nawet nie jest wiążący dla organu. Parametry bowiem wyznaczane są na podstawie sporządzanej analizy, a nie treści wniosku.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze podniosło, iż w tej sprawie prowadząc postępowanie I-instancyjnej nie dochowano wymogu uzgodnienia projektu decyzji z niektórymi organami wymienionymi w art. 53 ust. 4 u.p.z.p. Takie stanowisko jest trafne, przy czym należy dodać, że w tej sprawie w ogóle nie dochowano wymogu uzgodnienia przedmiotowej decyzji. Wprawdzie znajdują się w aktach pisma kierowane do organów uzgadniających, ale zawierają one nie projekt decyzji I-instancyjnej, ale wniosek inwestora o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy (akta postępowania administracyjnego, karta nr 485, karta nr 487, karta nr 489, karty nr 492-493, karty nr 497 i 499). Tym samym znajdujące się w aktach sprawy postanowienie Zarządu Dróg i Komunikacji w K. z dnia 11.10.2004 r. nie stanowi uzgodnienia o którym mowa w art. 53 ust. 4 pkt 9 u.p.z.p. Nie uzgadniano bowiem projektowanej treści rozstrzygnięcia w tej sprawie, ale jedynie wniosek inwestora.

Zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt 2 u.p.z.p. decyzje o ustaleniu warunków zabudowy wydaje się po uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków, jeżeli obszar lub obiekt jest objętych ochroną konserwatorską. W tej sprawie Wojewódzki Konserwator Zabytków wydał w dniu 6.10.2004 r. opinię konserwatorską, mimo że ani z treści tej opinii, ani z innych dowodów zgromadzonych w sprawie nie wynika, aby obszar inwestycji znajdował się pod ochroną konserwatorską.

Ponadto, wbrew treści art. 53 ust. 4 u.p.z.p. organ I-instancji zwrócił się o zaopiniowanie przedmiotowej inwestycji do rady i zarządu Dzielnicy nr [...] Gminy Miasto K. (akta postępowania administracyjnego, karta nr 515), mimo że żaden z przepisów prawa powszechnie obowiązującego nie nakładał na organ administracyjny takiego obowiązku.

Z akt nie wynika, aby przedmiotową inwestycję uzgadniano z wojewodą, marszałkiem województwa oraz starostą (prezydentem miasta na prawach powiatu) w zakresie zadań rządowych albo samorządowych, o których mowa w art. 53 ust. 4 pkt 10 u.p.z.p.

Słusznie też wskazano w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, że decyzję I-instancyjną wydano, chociaż od uzgadniającego ją postanowienia organu inspekcji sanitarnej wniesiono zażalenie, które zostało rozpatrzone dopiero 5.04.2005r., czyli już po wydaniu decyzji przez organ odwoławczy. Nie dochowano więc i w tym zakresie wymogu uzgodnienia.

Nie można jednak zgodzić się z twierdzeniem skarżącej Spółki, że działka sąsiednia pozwalająca na wyznaczenie parametrów projektowanej inwestycji to tylko ta działka, która jest bezpośrednio sąsiadująca z obszarem inwestycji. Takie stanowisko nie znajduje żadnego uzasadnienia w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i w istocie zmierza do niczym nie uzasadnionego restrykcyjnego podejścia do definiowania pojęcia "działki sąsiedniej" na gruncie przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W tym miejscu należy przytoczyć stanowisko zajęte przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, który w wyroku z dnia 22.02.2006 r., sygn. akt II OSK 551/05, opub. w LEX nr 194346 wprost wskazał, że "przez pojęcie działki sąsiedniej nie można rozumieć wyłącznie działki graniczącej, ale należy odnieść to pojęcie do nieruchomości, terenów położonych w okolicy, tworzącej pewną urbanistyczną całość". Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w tej sprawie w pełni akceptuje ten pogląd.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi należy odnieść, iż nie są one zasadne. Podstawowy zarzut dotyczy braku uwzględnienia w decyzji I-instancyjnej istniejącej służebności drogi koniecznej na obszarze przyszłego zamierzenia inwestycyjnego. Z tego też skarżąca Spółka wnosi, że pozwolenie na budowę doprowadzi do zniweczenia tej służebności i tym samym decyzja administracyjna uchyli orzeczenie sądu powszechnego. Stanowisko to jest niezasadne. Decyzja ustalająca warunki zabudowy nie jest ani promesą pozwolenia na budowę, ani nie ingeruje w prawa do terenu. W żadnym zakresie decyzja ustalająca warunki zabudowy nie może ograniczyć czy znieść istniejącą służebność. W postępowaniu zmierzającym do wydania pozwolenia na budowę inwestor musi oświadczyć, że posiada prawo dysponowania terenem inwestycji co oznacza, że powinien posiadać takie uprawnienia, które pozwolą mu na realizację danej inwestycji. Takie prawo lub prawa nigdy nie mogą wynikać z decyzji ustalającej warunki zabudowy. Również pozwolenie na budowę nie tworzy prawa do terenu. Gdyby więc inwestor złożył oświadczenie o posiadaniu prawa do terenu inwestycji nie posiadając w rzeczywistości takiego prawa lub posiadając je w zakresie niewystarczającym do realizacji inwestycji, wówczas nie tylko naraża się na odpowiedzialność karną za złożenie fałszywego oświadczenia, ale w każdej chwili osoba, której prawo byłoby w ten sposób naruszone, mogłaby domagać się zaniechania jego naruszeń czyli wstrzymania budowy. Brak prawa do terenu budowy mógłby skutkować wszczęciem postępowania nadzwyczajnego mającego na celu wyeliminowanie już udzielonego pozwolenia na budowę. Jeszcze raz należy wskazać, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy jest wydawana niezależnie od dysponowania przez daną osobę prawem do terenu budowy. Dopuszczalnym jest nawet ustalenie warunków zabudowy na wniosek osoby trzeciej wbrew wiedzy lub woli właściciela terenu, co nie oznacza, że dysponując taką decyzją osoba ta będzie mogła bez przeszkód uzyskać pozwolenie na budowę. Nie byłoby więc przeszkód przed ustaleniem warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji nawet wówczas, gdyby cały teren tej inwestycji był własnością skarżącej Spółki. Jeszcze raz bowiem należy wskazać, iż decyzja ustalająca warunki zabudowy wiąże organ wydający pozwolenie na budowę tylko w zakresie ustalonych tą decyzją parametrów. Kwestie prawa do terenu inwestycji w ogóle nie są przedmiotem postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy.

Nietrafne są zarzuty skargi, jakoby przy wydawaniu decyzji I-instancyjnej nie dochowano wymogów wynikających z przepisów dotyczących warunków zaopatrzenia przeciwpożarowego oraz dróg pożarowych. Warunki wynikające z rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 czerwca 2003 roku w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych są stosowane dopiero na etapie wydawania pozwolenia na budowę. To projekt budowlany winien uwzględniać te warunki, tak jak i inne warunki dotyczące bezpieczeństwa danej inwestycji.

Gdyby organ I-instancji zamieścił w swojej decyzji ustalającej warunki zabudowy postanowień odnoszących się do warunków zabezpieczenia przeciwpożarowego, to wówczas naruszono by art. 52 ust. 3 u.p.z.p. w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którym nie można uzależnić wydania decyzji o warunkach zabudowy od zobowiązania się wnioskodawcy do spełnienia nieprzewidzianych odrębnymi przepisami świadczeń lub warunków.

Sąd nie uwzględnił wniosku pełnomocnika skarżącej Spółki adwokata B.M. o odroczenie terminu rozprawy, ponieważ stosownie do art. 99 P.p.s.a. Sąd nie może dowolnie odraczać terminów rozpraw. Zgodnie z powołanym przepisem Sąd nawet na zgodny wniosek stron może odroczyć posiedzenie tylko z ważnej przyczyny. W tej zaś sprawie ani nie było zgodnego wniosku stron, ani też nie zachodziła ważna przyczyna, skoro na rozprawę stawił się inny adwokat będący substytutem pełnomocnika adwokata B.M. i oświadczył na rozprawie, że znane są pełnomocnikowi akta sprawy. Ponadto przed sądami administracyjnymi nie są, co do zasady, prowadzone postępowania dowodowe i stąd ocena legalności działania administracji co do zasady opiera się na dowodach zebranych w postępowaniu administracyjnym.

Stąd mając powyższe na uwadze należy wskazać, iż zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w tej sprawie jest prawidłowa i stąd, stosownie do treści art. 151 P.p.s.a., skarga podlega oddaleniu.