Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 49/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2010-04-15 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą decyzję I instancji
określono, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Wojciech Jakimowicz Sędziowie: WSA Barbara Pasternak NSA Joanna Tuszyńska (spr.) Protokolant: Katarzyna Zbylut po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 kwietnia 2010 r. sprawy ze skargi Z.G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 29 września 2009 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącego Z.G. kwotę 760,00 zł (siedemset sześćdziesiąt złotych), tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] lipca 2009 r. Prezydent Miasta K., na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w zw. z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zm.), § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003 r. Nr 164, poz. 1588), § 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. 2003 r. Nr 164, poz. 1589) ustalił na wniosek A. K. warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "Rozbudowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego o garaż na działce nr "1" obr. [...] przy ul. [...] w K.". Załączniki: Nr 1 -warunki zabudowy terenu - część tekstowa, Nr 2 - Linie rozgraniczające teren inwestycji wyznaczone na mapie w skali 1:1000 oraz część graficzna warunków zabudowy, Nr 3 - Wyniki analizy urbanistyczno-architektonicznej - część tekstowa, Nr 4 - Wyniki analizy urbanistyczno-architektonicznej - część graficzna, stanowią integralną część decyzji.

W uzasadnieniu organ l instancji podał, że postępowanie zostało zainicjowane w dniu 12 lutego 2009 r. wnioskiem A. K.. Teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w przepisach art. 59 i nast. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W związku z treścią art. 53 ust. 4 cyt. ustawy w toku postępowania uzyskano: opinię Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu z dnia 10 marca 2009 r. w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego, opinię Wydziału Kształtowania Środowiska z dnia 20 marca 2009 r. w zakresie ochrony środowiska, opinię Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska z dnia 23 marca 2009 r. w odniesieniu do obszaru zlokalizowanego na terenie otuliny parku krajobrazowego. Organ ustalił, że zostały spełnione łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy o których mowa w art. 61 ust. 1 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co zostało wykazane w załączniku nr 1. Wskazał, że teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, co stwierdzono na podstawie wypisu z rejestru gruntów, teren działki nr "1" obr. [...], stanowi grunt oznaczony jako B - tereny mieszkaniowe - grunty wyłączone z klasyfikacji. Projekt decyzji został sporządzony przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia. Odnosząc się do zastrzeżenia wniesionego w toku postępowania przez Z. G., który podniósł, że nie zgadza się na dobudowę garażu w granicy jego działki, organ podał, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy stanowi pierwszy etap postępowania w celu realizacji inwestycji i nie stanowi podstawy prawnej dla rozpoczęcia robót budowlanych. Brak zgody strony nie ma na tym etapie znaczenia. Nadto wydana decyzja nie przesądza o dopuszczalności usytuowania budynku w granicy z działką sąsiednią z punktu widzenia brzmienia § 12 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, gdyż z analizy urbanistyczno-architektonicznej przeprowadzonej w toku postępowania nie wynika konieczność takiego usytuowania planowanej inwestycji.

Odwołanie od wyżej opisanej decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] wniósł Z. G.. Wskazał, że jako właściciel działki "2" nie wyraża zgody na budowę garażu w granicy jego działki. Planowana inwestycja spowodowałaby znaczne zaciemnienie jego nieruchomości, której południowa ściana z [...] oknami i [...] balkonami jest najważniejszą ścianą w budynku. Odległość jego budynku od granicy wynosi 4,70 m.

Decyzją z dnia 29 września 2009 r. (znak: [...]) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], na podstawie art. 59 ust. 1, art. 60 i art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że decyzja organu l instancji jest prawidłowa. Warunki określone w art. 61 ust. 1 cyt. ustawy zostały łącznie spełnione, decyzja jest zgodna przepisami odrębnymi. W analizie urbanistyczno-architektonicznej, wykonanej zgodnie z wymogami przepisów, stwierdzono istnienie w obszarze analizowanym działek sąsiednich, dostępnych z tej samej drogi publicznej co teren objęty wnioskiem, zabudowanych w sposób pozwalający na określenie wymagań dla planowanej inwestycji. Przedstawiono rodzaj zabudowy występujący w tym obszarze, wskaźniki wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki oraz parametry istniejącej zabudowy tj. szerokości elewacji frontowych, wysokości górnej krawędzi elewacji oraz geometrię dachów. Ponadto w treści analizy wskazano, że na działkach nr "3" i "4" dobudowano garaże do budynków jednorodzinnych w sposób analogiczny do wnioskowanego, a dla działek nr "5" i "6" wydane zostały już decyzje o warunkach zabudowy na dobudowę (od strony północnej) do istniejących budynków garaży. W oparciu o powyższe organ ustalił warunki zabudowy tj. podstawowe parametry planowanego zamierzenia inwestycyjnego, warunki ochrony środowiska, warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji oraz wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich. W warunkach zabudowy - zał. Nr 1 zaznaczono, że decyzja nie przesądza o lokalizacji planowanej inwestycji w granicy z działką sąsiednią. Projekt decyzji został prawidłowo uzgodniony w zakresie wymaganym przez art. 53 ust. 4 pkt 9 cyt. ustawy w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego. Odnosząc się do zastrzeżeń zawartych w odwołaniu organ odwoławczy podniósł, że kwestia dostępu światła do zabudowań sąsiednich, jak również usytuowanie budynków we właściwej odległości od granic działki są badane na etapie odrębnego postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę. Nadto zaskarżona decyzja nie przesądza o lokalizacji planowanej inwestycji w granicy z działką sąsiednią. W decyzji (zał. Nr 1 ) zawarto również warunek, że realizacja przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego nie może powodować ograniczenia dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] wniósł Z. G.. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie:

- art. 59 ust. 1, 60 ust. 1 i 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z przepisami § 2 pkt 9 lit. a Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy oraz § 12 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie poprzez ich błędne stosowanie, bądź też w przypadku obu rozporządzeń, poprzez ich niestosowanie w niniejszej sprawie,

art. 107 k.p.a. poprzez przyjęcie, że decyzja organu l instancji zawiera wszystkie elementy wymagane prawem dla treści decyzji o ustaleniu warunków zabudowy,

art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z §

2-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnra 26 sierpnia 2003 r. w sprawie

sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania

terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

poprzez niezamieszczenie w decyzji prawem wymaganych elementów,

art. 7 i art. 8 k.p.a. i art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez ich naruszenie.

Wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji wraz z poprzedzającą ją decyzją Prezydenta Miasta K. oraz o zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skarżący podniósł, że budynek A. K. posadowiony jest na działce w odległości ok. 4 m od granicy z jego działką. Z pozytywnych twierdzeń decyzji o ustaleniu warunków zabudowy wynika, że przedmiotowy garaż będzie mógł być usytuowany w zasadzie tylko i wyłącznie na poziomie okien budynku skarżącego. Chcąc spełnić wymóg określony w § 12 ust. 1 rozporządzenia tj. zachować odległość 3 m od granicy z działką, szerokość planowanego garażu musiałaby mieć 1 m, zamiast wymaganych 3-4 m. Wprawdzie § 12 ust. 2 rozporządzenia daje możliwość sytuowania budynków w odległości 1,5 m od granicy działki lub bezpośrednio przy tej granicy, ale wyłącznie wówczas, gdy wynika to z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo z decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Planu miejscowego dla terenu, na którym znajduje się działka z planowaną inwestycją nie ma, wobec powyższego takie usytuowanie budynku wynikać może wyłącznie z decyzji o warunkach zabudowy. Zatem można mniemać, że decyzja ta dopuszcza możliwość budowy planowanego obiektu w odległościach mniejszych niż przewidziane w §12 ust. 1 rozporządzenia. Wskazują na to twierdzenia zawarte w pkt. 2 lit. c Załącznika nr 1 oraz pkt. 2 lit. d. Załącznika nr 3. Zaskarżona decyzja zgodnie z § 2 pkt 7 lit. a rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie oznaczeń i nazewnictwa (...) winna zawierać ustalenia wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich poprzez określenie warunków ochrony przed pozbawieniem dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Brak tego ustalenia przesądza o naruszeniu przepisów art. 7 i art. 8 k.p.a. Wydana decyzja organu l instancji składa się z decyzji "zasadniczej" i załączników, natomiast przepisy ustawy o planowaniu przestrzennym określając treść decyzji o ustaleniu warunków nie przewidują żadnych "załączników" do decyzji. Jest to o tyle istotne, że doręczone skarżącemu wraz z decyzją załączniki nr 1 i 3 są załącznikami do decyzji o numerze [...], podczas gdy sama decyzja nosi numer [...]. Zatem decyzja organu l instancji nie zawiera w ogóle treści przewidzianej art. 107 k.p.a. w związku z art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 2-9 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Organ II instancji utrzymał w mocy nieistniejącą decyzję administracyjną oznaczoną numerem [...], podczas gdy zaskarżona decyzja nosi nr [...], czym naruszył art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji i uznając podniesione zarzuty za niezasadne. Dodatkowo organ odwoławczy podniósł, że zgodnie z art. 54 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym częścią składową decyzji o ustaleniu warunków zabudowy są linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali. Również z § 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że wyniki analizy zawierające część tekstową i graficzną stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Nadto numeracja decyzji i jej załączników nie budzi, w ocenie organu odwoławczego, zastrzeżeń. Numer na załącznikach decyzji odpowiada numerowi ([...]) decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, zaś dodatkowy numer na decyzji ([...]) to znak prowadzonej przez organ l instancji sprawy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 3 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi).

Rozważania należy rozpocząć od zacytowania przepisu art. 52 ust.2 ustawy z dnia 27 marca 2003r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80 poz.717), (w związku z art. 64 ust.1), który określa wymogi formalne wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Zgodnie z nim wniosek powinien zawierać:

określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy

zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren,

którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1.000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali

1:2.000;

charakterystykę inwestycji, obejmującą:

określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania

lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury

technicznej, a w razie potrzeby również sposobu unieszkodliwiania odpadów,

określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz

charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i

gabarytów projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione w formie

opisowej i graficznej,

określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko.

W przedłożonych aktach administracyjnych na k. 17 znajduje się wniosek inwestora z dnia 12.02.2009 r. o ustalenie warunków zabudowy inwestycji, określonej jako "rozbudowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego o garaż" na działce nr ew. "1" przy ul. [...] w K..

We wniosku określono charakterystyczne parametry inwestycji przez podanie: maksymalna wysokość do okapu- 2,15 m ; maksymalna wysokość do kalenicy - 3,15 m; maksymalna szerokość elewacji frontowej - 5 m,; powierzchnia zabudowy - 40 m kw. We wniosku nie określono długości projektowanego garażu. Określenie tego parametru było niezbędne, o czym będzie mowa w dalszej części rozważań. Na kserokopii mapy dołączonej do wniosku zaznaczono kolorem pomarańczowym usytuowanie przedmiotowego garażu: między ścianą domu usytuowanego na działce nr "1" a granicą działki "2", w bezpośrednim zbliżeniu do tej granicy, o długości ściany budynku, do którego ma dobudowany.

Przedłożona przez inwestora mapa nie zawiera pieczęci o przyjęciu do zasobu, a granice terenu objętego wnioskiem (k.7) zaznaczone zostały na kserokopii mapy, nie potwierdzonej za zgodność z oryginałem.

W związku z tym stwierdzić należy, że wniosek inwestora nie odpowiadał wymaganiom określonym w przepisie art.52 ust.2 ustawy.

Brak określenia wszystkich niezbędnych gabarytów projektowanego obiektu budowlanego spowodowało, że również w decyzji, sprzecznie z § 2 pkt 3) rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U.03.164.1589), nie określono gabarytów i wysokości projektowanej zabudowy, w tym szerokości elewacji frontowej oraz geometrii dachu. Ma to istotne konsekwencje, o czym mowa będzie w dalszej części uzasadnienia.

Wskazać również należy, że stosownie do treści art.61 ust.1 ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia wymienionych w tym przepisie przesłanek. Jedną nich jest ta, by co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Powyższe oznacza, że zmiana w zagospodarowaniu terenu uzależniona jest od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego jako takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji (zob. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, pod red. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2004, str. 500).

Uzupełnieniem regulacji zawartej w art.61 ustawy są przepisy rozporządzenia wykonawczego z dnia 26 sierpnia 2003. (Dz.U.03.164.1588) w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Rozporządzenie określa sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących ustalania:

linii zabudowy;

wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu;

szerokości elewacji frontowej;

wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki;

geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Przepisy tego rozporządzenia wyznaczają zakres postępowania wyjaśniającego prowadzonego przez organ w sprawie ustalenia warunków zabudowy.

W myśl § 3 ust.1 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Z kolei według ustępu 2 tego przepisu granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

Zgodnie ze słownikiem języka polskiego przyimek "wokół" określa, że to , o czym mowa w zdaniu, ma miejsce ze wszystkich stron czegoś znajdującego się w środku. Jest to również przyimek określający centralne miejsce, w którym są dokonywane charakteryzowane działania. Z kolei "odległość" to przestrzeń oddzielająca od siebie dwa miejsca lub punkty.

Z powyższego wynika więc , że stosownie do treści § 3 ust.1 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U.03.164.1588), wyznaczenie wokół działki budowlanej obszaru analizowanego powinno nastąpić w taki sposób, by działka budowlana, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, znajdowała się w centrum tego obszaru. Uznać należy, że przyczyny poszerzenia obszaru analizowanego w kierunku północnym zostały w wystarczający przedstawione w analizie architektoniczno-urbanistycznej.

Przepis § 4 rozporządzenia stanowi, że obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami.

W analizie wskazano, że wnioskowana rozbudowa o garaż od strony północnej istniejącego budynku mieszkalnego nie wpływa na zmianę istniejącej linii zabudowy od strony zachodniej.

W punkcie II 1. a Załącznika nr 1 do decyzji powtórzono to ustalenie, dodając, że w związku z tym odstępuje się od ustalenia linii zabudowy od strony wewnętrznej drogi dojazdowej. W punkcie tym ustalono natomiast, że wyznacza się nieprzekraczalną linię zabudowy od strony ul. [...]. Stanowisko organu jest błędne i narusza przepis § 4 rozporządzenia. Przepis ten nakazuje bowiem wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy a nie nieprzekraczalnej linii zabudowy. Pojęcia te różnią się od siebie zasadniczo. Pierwsze z nich, zgodne z brzmieniem przepisu jest podstawą do wyznaczenia linii nowej zabudowy w sposób, o którym mowa w § 4, wynikający z istniejących w obszarze analizowanym warunków. Określenie linii nowej zabudowy jako obowiązującej oznacza, że nie są możliwe żadne odstępstwa od tak ustalonego jej przebiegu. Natomiast określenie "nieprzekraczalna linia zabudowy" oznacza, że planowany obiekt może być posadowiony w sposób odbiegający od jej przebiegu, byle by nie przekraczał tak określonej linii. Użycie określenia "nieprzekraczalna linia zabudowy" jest niezgodne z treścią § 4 rozporządzenia. Linia nowej zabudowy, o której mowa w § 4 jest linią obowiązującą, bez możliwości dokonania odstępstwa.

Nadto, błędne jest twierdzenie organu, że wnioskowana rozbudowa o garaż od strony północnej istniejącego budynku mieszkalnego nie wpływa na zmianę istniejącej linii zabudowy od strony zachodniej. Fakt taki wynika bowiem jedynie z określenia usytuowania garażu przez inwestora na dołączonej do wniosku mapie (k.7), ale warunku takiego właśnie usytuowania garażu decyzja nie zawiera. Bez wyznaczenia obowiązującej linii zabudowy od strony drogi wewnętrznej usytuowanie garażu na działce może być zatem dowolne.

Organ nie może również odstąpić od ustalenia obowiązującej linii nowej zabudowy.

Z § 5 rozporządzenia wynika, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

W analizie średni wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki został policzony nieprawidłowo. Do porównań nie wzięto wszystkich działek w obszarze analizowanym, nie podano również tego wskaźnika osobno dla poszczególnych działek. Określenie tego parametru powinno wynikać z opisanego w części tekstowej analizy rozumowania, opartego na wyliczeniach matematycznych.

Nadto, w decyzji nieprecyzyjnie określono udział powierzchni biologicznie czynnej : "dopuszcza się zmniejszenie udziału powierzchni biologicznie czynnej w zakresie związanym z realizacją wnioskowanej dobudowy".

Treść § 6 rozporządzenia wskazuje, że szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki (od strony, z której odbywa się główny wjazd na działkę), wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

W analizie z, naruszeniem §6 rozporządzenia, nie określono również szerokości elewacji frontowej nowej zabudowy, ograniczając się do wskazania łącznej szerokości domów mieszkalnych i garaży na działkach "4" i "3" - 16 m.

Na marginesie zauważyć należy, że ręczne wrysowanie na mapie tych garaży świadczy o tym, że nie jest to mapa aktualna.

W samej decyzji również nie określono również szerokości elewacji frontowej nowej zabudowy, ograniczając się do wskazania łącznej szerokości istniejącego domu mieszkalnego i projektowanego garażu - do 16 m.

Według § 7 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Jeżeli wysokość ta na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

W analizie, bez wskazania działek wziętych do porównań podano jedynie, że średnia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wynosi dla budynków mieszkalnych ok.9 m , a wysokość zrealizowanych garaży sięga do wysokości dolnego poziomu płyty balkonów l piętra. W ten sam sposób parametr ten został ustalony w decyzji. Z brzmienia przepisu § 7 rozporządzenia wynika, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej powinna być wyznaczona w jednostkach miary, czyli w metrach.

Powyższe przesądza o wadliwości sporządzonej analizy i samej decyzji, powielającej wyżej wskazane uchybienia.

Zauważyć nadto pozostaje, że w samej sentencji decyzji organ nie określił, czy ustala warunki dla usytuowania garażu w granicy. Nie określił również, o czym była mowa wcześniej, gabarytów tego garażu. Tymczasem w załączniku nr 1 do decyzji, stanowiącym warunki zabudowy terenu, niejako na marginesie organ wskazał, że garaż ma być usytuowany od północnej strony domu mieszkalnego, by jednocześnie zastrzec, że decyzja nie przesądza o dopuszczalności usytuowania garażu w granicy z działką sąsiednią z punktu widzenia § 12 ust.2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

W związku z powyższym zarzut skargi, że wbrew zapewnieniom organu, z pozytywnych rozstrzygnięć decyzji zdaje się wynikać, że projektowany garaż ma być usytuowany w granicy, jest trafny.

Zasadą wynikającą z przepisu § 12 ust.1 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. jest, że budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy albo w odległości 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

Stosownie zaś do ustępu drugiego tego przepisu sytuowanie budynku, zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę granicy, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jak wyżej wskazano, takie usytuowanie nie wynika z decyzji o warunkach zabudowy, skoro organ sam stwierdził, że decyzja nie przesądza o dopuszczalności usytuowania garażu w granicy z działką sąsiednią z punktu widzenia § 12 ust.2 rozporządzenia.

Zwrócić należy jednak uwagę, że zgodnie z § 12 ust.3 pkt 4) omawianego rozporządzenia - w zabudowie jednorodzinnej dopuszcza się sytuowanie budynku gospodarczego i garażu o długości mniejszej niż 5,5 m i o wysokości mniejszej niż 3 m bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych. Porównanie przepisu § 12 ust. 2 i § 12 ust.3 pkt 4) wskazuje, że jeżeli projektowany garaż ma mieć długość mniejszą niż 5,5 m i wysokość mniejszą niż 3 m, to możliwość jego usytuowania w granicy nie musi wynikać z decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Dlatego też mylące jest twierdzenie organu l instancji, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy stanowi dopiero pierwszy etap postępowania w celu realizacji inwestycji i nie stanowi podstawy prawnej dla rozpoczęcia robót budowlanych, a brak zgody strony nie ma na tym etapie znaczenia. To samo odnieść należy do stwierdzenia organu II instancji, że usytuowanie budynków we właściwej odległości od granic działki jest badane na etapie odrębnego postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę. Ponieważ rozstrzygnięcie decyzji nie jest precyzyjne, możliwa jest sytuacja, że organ wydający pozwolenie na budowę uzna, że wiążąca go decyzja o ustaleniu warunków zabudowy w istocie dopuszcza usytuowanie garażu w granicy w trybie § 12 ust.2 , czego konsekwencją będzie brak ograniczeń w gabarytach garażu wynikających z § 12 ust. 3 pkt 4) rozporządzenia.

Dlatego też w rozpatrywanej sprawie tak istotne było określenie długości, szerokości i wysokości projektowanego garażu.

Zauważyć nadto należy, że w sprawie o ustalenie warunków zabudowy konieczne jest sporządzenie analizy architektoniczno-urbanistyczna przez podmiot uprawniony, ale na organie spoczywa obowiązek dokonania jej oceny pod kątem zgodności z przepisami prawa, a także wskazań wiedzy, doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania, dokładnie w taki sam sposób, w jaki ocenić należy każdy dowód z opinii biegłego. Organy orzekające w przedmiotowej sprawie nie zadośćuczyniły temu obowiązkowi.

Odnosząc się do kolejnego zarzutu skargi, podnieść należy, że stosownie do przepisu art. 54 pkt 3) w związku z art. 64 ust.1 ustawy decyzja o ustaleniu warunków zabudowy winna określać:

rodzaj inwestycji;

warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy

wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie:

warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego,

ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków

oraz dóbr kultury współczesnej,

obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji,

wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich,

ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych;

3) linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej

skali, z zastrzeżeniem art. 52 ust. 2 pkt 1.

Przepis ten nie stanowi więc, że decyzja ta powinna zawierać załączniki, nie zawiera również zakazu ich sporządzenia.

O konieczności sporządzenia załączników do decyzji stanowi natomiast przepis § 9 rozporządzenia, przewidując, że wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Przepisy te wskazują, że prawodawca odróżnia jako odrębne dokumenty samą decyzję o warunkach zabudowy (zawierającą część tekstową i graficzną, którą stanowi kopia mapy z oznaczonymi liniami rozgraniczającymi teren inwestycji ) od załączników, za które uznaje wyniki analizy obejmujące tekst oraz część graficzną. Nie ma, zdaniem Sądu, przeszkód, aby linie rozgraniczające teren inwestycji i wyniki analizy w części graficznej umieszczone zostały na jednej mapie (spełniającej oczywiście odpowiednie warunki) i stanowiły jeden załącznik do decyzji. Warunkiem jest jednak, aby ów załącznik przedstawiał w sposób czytelny wszystkie wymagane dane. Podobnie rzecz ma się z załącznikiem tekstowym: jeżeli ma to być jeden dokument, to wyraźnie w nim muszą być oddzielone wiążące dla organu budowlanego warunki zabudowy i niewiążące wyniki analizy. Ponieważ załącznik do decyzji, stanowiąc jej integralną część, musi spełniać wymogi formalne przewidziane dla samej decyzji, nie ma istotnego znaczenia, czy warunki zabudowy określone zostaną przez organ w samej decyzji , czy też w załączniku do niej.

Reasumując, uznać należy, że decyzja narusza przepis § 2 pkt 3) rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U.03.164.1589). Zgodnie z tym przepisem ustalenia dotyczące warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego zapisuje się poprzez określenie parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, a w szczególności określenie linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, w tym udziału powierzchni biologicznie czynnej, a także gabarytów i wysokości projektowanej zabudowy, w tym szerokości elewacji frontowej oraz geometrii dachu. Zaskarżona decyzja wszystkich tych elementów nie zawiera.

Powyższe przesądza o naruszeniu przez organy 107 kpa przez brak precyzyjnego rozstrzygnięcia, art.77 kpa oraz art.54 pkt 3) ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 2 pkt 3) rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., co miało istotny wpływ na wynik sprawy.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy rzeczą organu będzie wydanie decyzji po wyeliminowaniu wskazanych wyżej uchybień.

Dlatego też, na podstawie art.145 § 1 pkt 1 a i c) ppsa należało orzec jak w sentencji.

O kosztach orzeczono na podstawie art.200 p.p.s.a.