Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2661/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2016-01-18 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art 18 ust 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 721
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anita Wielopolska-Fonfara (spr.), Sędziowie sędzia WSA Kaja Angerman, sędzia WSA Magdalena Durzyńska, Protokolant ref. staż. Marika Bibrowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 stycznia 2016 r. sprawy ze skargi R. M. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] czerwca 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę


UZASADNIENIE

Minister Infrastruktury i Rozwoju, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. 2013r., poz. 267 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania R. M. od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] marca 2014r. znak: [...], orzekającej o ustaleniu odszkodowania w wysokości 202 160,00 zł na rzecz R. M. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w gminie [...], obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0943 ha, przeznaczonej pod inwestycję drogową pn.: "[...]" oraz o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty tak ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna, zaskarżoną do Sądu decyzją z dnia [...] czerwca 2015 roku znak: [...], utrzymał w mocy ww. decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2014r.

Powyższa decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym.

Nieruchomość położona gminie [...] obręb [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,0943 ha, decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] grudnia 2009r., znak: [...], o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej, została przeznaczona pod budowę drogi ekspresowej [...] - [...] - [...], odcinek węzeł "[...]" ("[...]") - [...]. Decyzją z dnia [...] kwietnia 2011r., znak: [...], Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 187 483,00 zł na rzecz R. M. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa przedmiotowej nieruchomości oraz zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty tak ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Infrastruktury złożył R. M. podnosząc, iż wysokość zaproponowanego odszkodowania za samodzielną, uzbrojoną działkę, skomunikowaną bezpośrednio z drogą wojewódzką jest zaniżona. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, działając jako organ II instancji decyzją znak: [...] z dnia [...] kwietnia 2013 r. uchylił w całości decyzję odszkodowawczą Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2011 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu swojej decyzji wskazał, iż operat szacunkowy stanowiący podstawę powyższej decyzji, sporządzony w dniu [...] listopada 2010 roku, stracił swoją aktualność z uwagi na upływ 12 miesięcznego okresu od daty jego sporządzenia (art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami), zaś autorka ww. operatu A. O. pismem z dnia 10 kwietnia 2013 roku odmówiła sporządzenia jego aktualizacji (art. 154 ust.4 ww. ustawy), stąd powyższe implikuje konieczność sporządzenia w niniejszej sprawie nowej wyceny nieruchomości. W toku ponownie prowadzonego postępowania Wojewoda [...] zlecił wykonanie nowego operatu szacunkowego, uwzględniającego wycenę w/w nieruchomości w oparciu o aktualnie obowiązujące przepisy prawa. Na podstawie materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie organ ustalił, iż przedmiotowa nieruchomość w dniu przejęcia jej z mocy prawa na własność Skarbu Państwa, zgodnie z odpisem z księgi wieczystej Nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w [...] Wydział [...] Ksiąg Wieczystych, stanowiła własność R. M. W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy A. O., sporządziła nowy operat szacunkowy z dnia [...] sierpnia 2013 r. w którym uwzględniając uwarunkowania prawne, merytoryczne i formalne określiła wartość prawa własności nieruchomości na łączną kwotę 202 160,00 zł, w tym: wartość gruntu na kwotę 170 626,00 zł, wartość składnika roślinnego na kwotę 8 418,00 zł oraz wartość budowli na kwotę 23 116,00 zł. Biegła ustaliła, że wyceniana nieruchomość położona jest w [...] przy ul. [...] - drodze krajowej nr [...] prowadzącej w kierunku [...], w południowej dzielnicy [...], na terenach zurbanizowanych, zabudowanych osiedlem budynków jednorodzinnych oraz obiektami handlowo-usługowymi z infrastrukturą towarzyszącą. Działka ta ma uzbrojenie pełne, dostępność komunikacyjną dobrą, jest ogrodzona i stanowi ogród przydomowy z nasadzeniami owocowymi i ozdobnymi. Zbadała również uwarunkowania planistyczne i ustaliła, że na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, dla obszaru, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta [...] uchwalone przez Radę Miasta [...] uchwalą Nr [...] z dnia [...] grudnia 1999 r. precyzuje dla przedmiotowej działki przeznaczenie: częściowo zabudowę mieszkaniową ekstensywną, częściowo zieleń izolacyjną będącą pasem ochronnym rzeki [...]. Jako przeznaczenie dominujące przedmiotowego terenu, uznano przeznaczenie gruntu pod zabudowę jednorodzinną ekstensywną. W wyniku przeprowadzonej analizy rynku rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym wskazała, że cena nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową jest wyższa od ceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi, stwierdziła, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości, w związku z czym wartość przedmiotowej nieruchomości określiła zgodnie z art. 134 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. - o gospodarce nieruchomościami, według aktualnego sposobu jej użytkowania. Do określenia wartości gruntu zastosowała § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. - w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W operacie szacunkowym została określona wartość gruntu wraz z częściami składowymi tj. zabudowaniami i istniejącą na nieruchomości roślinnością. Biegła stwierdziła, że nieruchomości tego rodzaju co przedmiotowa nieruchomość z podobnymi składnikami budowlanymi nie występują w obrocie, dlatego opierając się o treść art. 135 ust. I i 2 ugn. w operacie określiła wartość odtworzeniową nieruchomości, tj. oddzielnie grunt i części składowe. Wartość gruntu została określona przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej. Do określenia wartości rynkowej gruntu przyjęto 11 transakcji nieruchomości gruntowych podobnych do nieruchomości wycenianej w zakresie prawnym, o podobnych cechach fizycznych i podobnym przeznaczeniu. Okresem badania cen objęto przedział 2 lat: od sierpnia 2011 r. do sierpnia 2013 r. W badanym okresie stwierdzono stabilność cen transakcyjnych, w związku z czym przyjęte do porównania transakcje sprzedaży nie zostały zaktualizowane wskaźnikiem korygującym cenę ze względu na upływ czasu. Wartość nieruchomości została określona w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych, współczynnikami korygującymi wartości przypisane poszczególnym cechom tych nieruchomości. Ostatecznie wartość 1 m2 gruntu działki wyceniona została na kwotę 180,94 zł. Wartość składników budowlanych znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości, określiła przy zastosowaniu podejścia kosztowego, metody kosztów odtworzenia, techniki wskaźnikowej, z uwzględnieniem kosztów zużycia, na kwotę 23 116,00 zł. Natomiast wartość składników roślinnych tj. nasadzeń owocowych i ozdobnych znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy określiła na łączną kwotę 8 418,00 zł.

Oceniając na podstawie art. 80 Kpa wartość dowodową sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A. O. operatu szacunkowego z dnia [...] sierpnia 2013 r., Wojewoda stwierdził, że został on sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, zawiera uzasadnienie dokonanego wyboru podejścia i metody wyceny, zestawienie stosownych cen transakcyjnych gruntów przeznaczonych pod drogi oraz wnioski rzeczoznawcy majątkowego dotyczące określenia wartości nieruchomości. W szczególności jest zgodny z przepisami ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i został przyjęty jako dowód w sprawie, stanowiąc podstawę ustalenia odszkodowania. Organ I instancji poinformował strony postępowania o sporządzeniu operatu dla przedmiotowej nieruchomości oraz o możliwości zapoznania się z nim w terminie 7 dni od daty otrzymania niniejszego zawiadomienia, jednocześnie doręczając stronom sporządzony z niego wyciąg. W dniu 24 września 2013 r. R. M. wniósł pismo do organu, w którym zawarł zastrzeżenia do prowadzonego przez organ I i II instancji postępowania odszkodowawczego wskazując szczególnie na jego przewlekłość, a także konieczność wyłączenia z postępowania rzeczoznawcy majątkowego, ze względu na wystąpienie przesłanek, o których mowa w art. 24 § 1 pkt 4 i 5 Kpa. i o przyznanie odsetek za pozorne i opieszałe załatwianie sprawy przez organ II instancji z uwzględnieniem art. 21 Konstytucji RP oraz przestrzeganiem wyroku Sądu Najwyższego, w którym "zasady państwa prawnego wymagają aby nieuchronne ryzyko pomyłek, błędów lub nawet celowych podjętych w interesie ogólnym - lecz niekorzystnych dla jednostki działań administracji nie było przerzucane na tę jednostkę wówczas, gdy po jej strome nie można dopatrzyć się naganności postępowania", przy ponownym rozpatrywaniu sprawy. Organ I instancji wskazał, iż nie posiada kompetencji w zakresie oceny prawidłowości postępowania prowadzonego przez organ II instancji, natomiast zarzutu strony, że operat szacunkowy z dnia [...] sierpnia 2013 r. został sporządzony przez tego samego rzeczoznawcę majątkowego, nie można uznać za zasadny, bowiem obowiązujące przepisy prawa nie nakazują, aby w ponownie prowadzonym przez organ I instancji postępowaniu, nieruchomość wyceniał inny rzeczoznawca majątkowy, niż ten którego operat szacunkowy leżał u podstaw uchylonej decyzji odszkodowawczej przez organ II instancji.

Ostatecznie Wojewoda zawiadomieniem z dnia [...] października 2013 r., poinformował strony o zakończeniu postępowania dowodowego w sprawie ustalenia odszkodowania za ww. nieruchomość, w odpowiedzi na które R. M. skierował do organu kolejne pismo, kwestionując brak w aktach sprawy stosownej dokumentacji związanej z wyborem, zleceniem i umową na wykonanie operatu szacunkowego. Następnie pismami z dnia 15 listopada 2013 r., 18 listopada 2013 r. oraz 28 listopada 2013 r. skarżący wniósł kolejne uwagi do wyceny nieruchomości zawartej w operacie szacunkowym z dnia 20 sierpnia 2013 r., wskazując na brak odpowiednich załączników do operatu szacunkowego, dołączenie nieaktualnych fotografii wycenianej nieruchomości przedstawiających stan nieruchomości na dzień sporządzenia pierwszej wyceny, tj. 30 listopada 2010 r., a nie na dzień sporządzenia aktualnej wyceny, tj. na dzień 20 sierpnia 2013 r., zakwestionował brak możliwości sprawdzenia wiarygodności doboru użytych danych i metod statystycznych do opisywanej analizy rynku, wskazał na niezgodność w okresie badania cen oraz na ustalenie ujemnego trendu cenowego jak i brak w operacie szacunkowym informacji, że został on sporządzony po uchyleniu decyzji Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2011 r., przez organ II instancji. Nadto zarzucił organowi brak staranności w prowadzonym postępowaniu oraz naruszenie przepisów art.7, art.77 § 1 i art.80 Kpa. Właściciel przedstawił również zestawienie transakcji nieruchomościami z terenu obrębu [...], zgodnie z którym cena 1 m2 gruntu działki budowlanej winna wynosić 238,18 zł, a nie jak wycenił rzeczoznawca majątkowy 169,09 zł. Strona stwierdziła także, że przywoływanie normy prawnej, iż wysokość odszkodowania ustala się według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania nie jest adekwatne do okoliczności zaistniałych w niniejszej sprawie. Ponadto w piśmie z dnia 28 listopada 2013 r. skarżący przedstawił kilkanaście wydruków transakcji nieruchomościami pozyskanych z Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości z okresu od sierpnia 2011 r. do sierpnia 2013 r. dotyczących obrębów [...] i [...].

Pismami z dnia 20 grudnia 2013 r. oraz z dnia 30 grudnia 2013 r. rzeczoznawca majątkowy A. O. złożyła szczegółowe wyjaśnienia do wniesionych przez skarżącego zastrzeżeń.

W dniu 5 lutego 2014 r. do organu wpłynęło kolejne pismo właściciela nieruchomości, w którym ponownie zakwestionował sporządzoną wycenę nieruchomości i wskazał, że pisma rzeczoznawcy majątkowego, w których ustosunkował się do złożonych zarzutów, nie usuwają wątpliwości, co do poprawności dokonanej wyceny nieruchomości. Organ I instancji skonstatował, że w ww. piśmie ponownie zostały podniesione te same kwestie, co do których biegła szczegółowo odniosła się już we wcześniejszych wyjaśnieniach, zatem uznał przekazanie przedmiotowego pisma do rzeczoznawcy za bezzasadne.

Wobec powyższego, decyzją z dnia [...] marca 2014r., znak: [...], Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz skarżącego w wysokości 202 160,00 zł z powyższego tytułu oraz zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty tak ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Infrastruktury i Rozwoju ponownie złożył R. M., wnosząc o jej uchylenie w części dotyczącej oszacowania wartości rynkowej prawa własności gruntu w kwocie 170 626,00 zł, z uwagi na rażące błędy i nieprawidłowości popełnione przy jej ponownym rozpatrzeniu. Wskazał m.in. na naruszenie art. 7, 75, 76 § 1 i 80 Kpa, art. 4 ust. 16, 134 ust. 2 ugn. oraz § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w wyniku czego nastąpiło zaniżenie kwoty odszkodowania z naruszeniem art. 21 ust. 2 Konstytucji RP.

Organ odwoławczy ponownie rozpoznając odwołanie, rozstrzygnął zgodnie z treścią zaskarżonej do Sądu decyzji z dnia [...] czerwca 2015 roku uznając podniesione w odwołaniu zarzuty, dotyczące prawidłowości przeprowadzonej wyceny za bezzasadne. Minister wskazał, że autorka operatu szacunkowego wyczerpująco wyjaśniła przyjęty wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłej spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera, w ocenie organu odwoławczego, wad powodujących naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego a jego ważność została potwierdzona klauzulą potwierdzającą aktualność z dnia 28 maja 2015 roku. Stąd, po dokonaniu analizy akt sprawy, nie miał podstaw do uznania, że postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania zostało przeprowadzone nieprawidłowo.

Skargę na decyzję organu odwoławczego wniósł R. M. zarzucając naruszenie przepisów:

1) art. 84 § 2 k.p.a. w zw. z art 24 § 1 pkt 4 kpa w zw. z art 176 Ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami polegające na sporządzeniu operatu szacunkowego przez tego samego biegłego, który wydawał opinię będącą podstawą wcześniejszej uchylonej z powodu wadliwości opinii decyzji, podczas gdy biegły taki winien z mocy prawa ulec wyłączeniu, a opinia jego nie może być podstawą ustaleń,

2) art. 156 ust. 3 Ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami polegające na wykorzystaniu operatu sporządzonego wcześniej niż 12 miesięcy przed wydaniem decyzji, podczas gdy operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

3) art. 78 § 1 k.p.a. w zw. z art. 84 § 1 k.p.a polegające na niepowołaniu w miejsce wyłączonego biegłego innego biegłego i sporządzenie nowej opinii, w której biegły rozważyłby merytoryczne zarzuty składane przez skarżącego w swoich pismach,

4) art. 78 § 1 k.p.a. polegające na nierozpoznaniu szeregu wniosków dowodowych, w szczególności na okoliczność istnienia szeregu innych transakcji na rynku, które winny być zestawione z transakcjami przyjmowanymi jako materiał wyjściowy przez biegłego;

5) art. 138 § 1 k.p.a. w zw. z art.7, art. 77 §1, art.80, art 107 §1 i §3 k. p. a., polegające na całkowicie dowolnej, zupełnie nieprawidłowo pomijającej wnioski dowodowe i twierdzenia skarżącego ocenie materiału dowodowego, w szczególności opieraniu się na wnioskach wadliwej opinii biegłego, podczas gdy w oparciu o ww. opinię ustalenia organu są całkowicie nieprawidłowe, a przyjęta kwota odszkodowania 202.160,00 zł nieuwzględniająca nadto bardzo długiego przewlekłego okresu prowadzenia postępowania, całkowicie wadliwa;

Wobec powyższego skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji jako naruszającej prawo i o zasądzenie na jego rzecz kosztów procesu według norm prawem przepisanych.

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga podlega oddaleniu, ponieważ zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem. W pierwszej kolejności należy wskazać, że zgodnie z przepisem art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Kontrola ta, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych cyt. ustawy i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz. U. z 2012 r., poz. 270 - dalej ppsa) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 ppsa, w postępowaniu sądowo-administracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną.

Rozpoznając zatem skargę Sąd badał, czy zaskarżona decyzja wydana została zgodnie z obowiązującymi w dacie jej wydania przepisami prawa. Sąd badał również, czy stan faktyczny istniejący w dacie wydania zaskarżonego aktu dawał organowi podstawę do zastosowania odpowiednich przepisów prawa.

Ustalenia faktyczne i prawne szczegółowo omówione w uzasadnieniach organów obu instancji, w ocenie Sądu, nie budzą żadnych wątpliwości.

Organ I instancji zebrał i prawidłowo ocenił materiał dowodowy, ocena ta jest logiczna, przy jej dokonaniu nie przekroczył obowiązujących reguł procesowych, wskazał prawidłową podstawę prawną swojej decyzji. Okoliczność, że strona skarżąca nie została przekonana do przyjętego w sprawie rozstrzygnięcia, nie oznacza naruszenia norm prawnych. Oczywiście strona ma prawo do własnego subiektywnego przekonania o zasadności jej zarzutów, jednakże przekonanie to nie musi mieć odzwierciedlenia w obowiązujących przepisach prawnych i ich wykładni (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 29 kwietnia 2009 r., I SA/Łd 1329/08, LEX nr 549458).

Przede wszystkim należy podnieść, iż w świetle przepisu art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Podobnie zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r, Nr 207, poz. 2109 ze zm.), wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013, poz. 687) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania.

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności przedmiotowej nieruchomości, stanowił operat szacunkowy z dnia [...] sierpnia 2013 r. sporządzony przez tego samego rzeczoznawcę majątkowego A. O. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, działając jako organ II instancji decyzją z dnia [...] kwietnia 2013 r. uchylił w całości pierwszą decyzję odszkodowawczą Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2011 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia, w związku z dezaktualizacją operatu szacunkowego z dnia [...] listopada 2010 roku powodującą konieczność sporządzenia w niniejszej sprawie nowej wyceny nieruchomości. Decyzja ta zatem nie była wynikiem negatywnej oceny postępowania I - instancyjnego, zakończonego wydaniem powołanej wyżej decyzji Wojewody [...] a okolicznościami, na które Wojewoda orzekając w przedmiotowej sprawie nie miał wpływu. Stąd też wyznaczenie tego samego biegłego do sporządzenia nowego operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości, wbrew twierdzeniu skarżącego, było nawet wskazane dla ekonomii prowadzonego postępowania celem szybszego jego zakończenia.

Odnosząc się natomiast do samego operatu szacunkowego należy wskazać, iż dla potrzeb wyceny dokonano oceny wpływu poszczególnych cech kształtujących ceny transakcyjne i preferencje nabywców. Biegły dokonując wyceny, zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami prawidłowo określił cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stopień wyposażenia i stan zagospodarowania.

Zgodnie z poczynionymi ustaleniami, przedmiotowa działka jest zlokalizowana na terenie, dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta [...] podjętego przez Radę Miasta [...] uchwałą Nr [...] z dnia [...] grudnia 1999 r., dla przedmiotowej działki zostało określone przeznaczenie: częściowo pod zabudowę mieszkaniową ekstensywną, częściowo zieleń izolacyjną będącą pasem ochronnym rzeki [...]. Jako przeznaczenie dominujące przedmiotowego terenu, uznano przeznaczenie gruntu pod zabudowę jednorodzinną ekstensywną.

Art. 134 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami stanowi, iż wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast zgodnie z art. 134 ust 4 ustawy, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Po dokonaniu analizy, biegła stwierdziła, iż w związku z faktem, że przed wydaniem decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przedmiotowa działka miała przeznaczenie pod budownictwo mieszkaniowe, wyceny dokonano przy zastosowaniu ww. § 36.1, przyjmując do porównania transakcje sprzedaży gruntów o przeznaczeniu pod budownictwo mieszkaniowe.

Przy wycenie gruntu biegła zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Biegła wskazała natomiast, że ze względu na fakt, iż dla całej nieruchomości nie można określić wartości rynkowej, zgodnie z art. 135 ugn. i § 36.2 cyt. rozporządzenia, dla przedmiotowej nieruchomości określono wartość odtworzeniową. Zatem wartość gruntu określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej a koszt odtworzenia elementów składowych gruntu pomniejszony o stopień zużycia przy zastosowaniu podejścia kosztowego, metody kosztów odtworzenia, techniki wskaźnikowej.

Operat szacunkowy sporządzony przez A. O. zawiera czytelne uzasadnienie w jaki sposób zostały określone cechy rynkowe oraz ich wagi procentowe dla nieruchomości wycenianej w tym opisy i oceny nieruchomości porównawczych o cenach maksymalnych i minimalnych. Umożliwiło to weryfikację procedury obliczeniowej i poprawności wyniku końcowego. Operat ten zawiera więc w swojej treści spójne zestawienie ustalonych cech rynkowych wycenianej nieruchomości i przypisanych jej wag z opisami i charakterystykami nieruchomości porównawczych. Pozwalało to organom I i II instancji również prześledzić cały proces wyceny przedmiotowej nieruchomości oraz jej rezultat końcowy.

W ocenie Sądu powołany wyżej operat szacunkowy z dnia [...] sierpnia 2013 r., został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i standardami zawodowymi, jak również nie zawiera żadnych niejasności ani pomyłek i posiada wszystkie elementy wymagane przez obowiązujące przepisy prawa. Przedmiotowy operat wskazuje i uzasadnia metodę zastosowaną do wyceny, czynniki wpływające na kształtowanie się cen transakcyjnych, jak również uwzględnia ceny nieruchomości występujące na badanym rynku. W ocenie Sądu opinia biegłej jest spójna, logiczna i konsekwentna.

Powyższą ocenę przedmiotowego operatu szacunkowego o wartości nieruchomości Sąd dokonał mając na uwadze przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) – tj. § 36 ust. 1,2,3,4, i wobec powyższego, ocena operatu szacunkowego w konfrontacji z brzmieniem ww. przepisów rozporządzenia, zdaniem Sądu jest pozytywna, operat sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Podniesiony w skardze zarzut dotyczący zaniżenia wartości rynkowej badanej nieruchomości nie znajduje oparcia w zgromadzonym materiale dowodowym, zaś Skarżący nie przedstawił dowodów świadczących o wyższych cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych na rynku lokalnym.

Wskazać w tym miejscu należy, że subiektywne przekonanie strony o zaniżonej wartości nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. Tym bardziej, że strona w toku całego postępowania nie powołała żadnych wiarygodnych dowodów, które mogłyby podważyć ustalenia biegłej. Nie przedstawiono alternatywnej opinii o wartości nieruchomości ani nie skorzystano z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Takimi dowodami nie mogą być wydruki komputerowe przedstawione przez skarżącego a dotyczące przeprowadzonych transakcji pozyskanych z Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości z okresu od sierpnia 2011 r. do sierpnia 2013 r. dotyczących obrębów [...] i [...]. Należy mieć również na uwadze, że przedstawione w skardze zarzuty wkraczają w sferę wiadomości specjalnych, zarezerwowanych wyłącznie dla biegłego i z tego też względu nie mogą być podstawą do zakwestionowania wartości dowodowej operatu, na którym swoje rozstrzygnięcie oparł organ I instancji. Zgodnie bowiem z orzecznictwem sądowo-administracyjnym w tym min. z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 6 marca 2012 r. I SA/Wa 1450/11, organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Podobne zastrzeżenie należy odnieść również do sądu.

Odpowiadając zaś na zarzuty skargi dotyczące nieuwzględnienia w kwocie odszkodowania innych elementów niż wartość rynkowa nieruchomości należy wyjaśnić, iż ustawa z dnia 10 kwietnia 2003r. wyraźnie wskazuje, iż odszkodowanie należy się za nieruchomość rozumianą jako grunt wraz z jego częściami składowymi. Brak jest więc możliwości ustalenia odszkodowania za "opieszałość organów", "przewlekłego okresu prowadzenia postępowania", gdyż odszkodowanie ustala się wg wartości nieruchomości, a nie szkody, jaką poniesie skarżący wskutek utraty tej nieruchomości. Ustawa o gospodarce nieruchomościami, jak i ustawa z dnia 10 kwietnia 2003r., odnosi się do wartości nieruchomości, a nie do szkód, jakie poniosą ewentualnie dotychczasowi właściciele nieruchomości. W związku z powyższym należy przyjąć, że wartość prawa własności nieruchomości przejętej z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa ustalana na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu jest jedyną formą wyrównania strat w majątku byłego właściciela nieruchomości. Należy w tym miejscu wskazać, iż działania samego skarżącego przyczyniły się również do długiego okresu postępowania administracyjnego, a nadto skarżący mógł wystąpić do Sądu ze stosowną skargą na bezczynność organu lub przewlekłość prowadzonego postępowania celem zmobilizowania organów do szybszego procedowania w sprawie.

Reasumując podnieść należy, że skarżący nie podważył skutecznie ustaleń i prawidłowości ocen i ostatecznych rezultatów wyceny nieruchomości, zawartych w operacie szacunkowym, bowiem ani nie przedstawił w stosownym terminie kontr-operatu, opracowanego przez osobę posiadającą odpowiednie umiejętności, wiedzę i uprawnienia w tym zakresie, ani też nie wykazał naruszenia przez biegłego zasad sporządzenia operatu. Wszystkie zarzuty skarżącego wobec operatu i opartej na nim decyzji odszkodowawczej mają zatem charakter subiektywny i ogólnikowy. Nie są one oparte na analizie przepisów regulujących proces wyceny nieruchomości. Dlatego też, w ocenie Sądu, prawidłowo organ odwoławczy, ocenił stan faktyczny sprawy podnosząc w uzasadnieniu rozstrzygnięcia, że Wojewoda [...] w sposób rzetelny i wnikliwy zgromadził dowody w sprawie i rozpatrzył zebrany materiał dowodowy. W tym stanie rzeczy Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.).