Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 174/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2016-11-15 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 138 & 1 pkt 2
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: & 2 pkt 2 i 3
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący WSA Ewa Partyka /spr./ Sędziowie WSA Elżbieta Mazur - Selwa WSA Marcin Kamiński Protokolant specjalista Anna Mazurek - Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 listopada 2016 r. sprawy ze skargi A. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] grudnia 2015 r. nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy -skargę oddala-


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi AD jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [.] (dalej: SKO w [.] lub Kolegium) z dnia [.] grudnia 2015 r. nr [.] w przedmiocie warunków zabudowy, którą wydano w następującym stanie sprawy;

Podaniem z dnia [.] grudnia 2011 r. AD zwrócił się do Prezydenta Miasta [.] o ustalenie warunków zabudowy na zamierzenie inwestycyjne pod nazwą "Mały dom mieszkalny, wielorodzinny na działce nr 152/2, poszerzenie istniejącego zjazdu z drogi publicznej na działkach nr 152/2, 152/4, 152/3 obr. [..] przy ul. [.] w [.]".

Decyzją z [.] maja 2012 r. nr [.], Prezydent Miasta [.] ustalił dla inwestora warunki zabudowy na planowane zamierzenie inwestycyjne, ponieważ na terenie objętym wnioskiem nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a planowane przedsięwzięcie spełnia warunki określone w art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej zwanej: "U.p.z.p."). Planowany obiekt ma mieć 15 m szerokości elewacji frontowej, wysokość kalenicy i górnych krawędzi elewacji frontowych do 10 m, przy czym ostatnia trzecia kondygnacja przewidziana jest na poddaszu. Geometrię dachu ustalono jako dach dwuspadowy z dopuszczeniem wielospadowego o spadku połaci 25 – 40o. Nieprzekraczalną linię zabudowy od ul. [.] ustalono jako kontynuację linii zabudowy budynku nr 96 na sąsiedniej działce od strony zachodniej, a wskaźnik wielkości zabudowy w stosunku do powierzchni działki objętej wnioskiem na 0,25. Teren inwestycji położony jest na obszarach zabudowy mieszkaniowej, usługowej i handlowej, a zatem nastąpi kontynuacja funkcji istniejącej zabudowy. Teren inwestycji ma zapewniony dostęp do drogi publicznej z ul. [.] istniejącym dojazdem po działce nr 151/2. Działka inwestora posiada możliwość uzbrojenia w media.

W odwołaniu MC zarzuciła, że decyzję wydano z naruszeniem prawa i bez uwzględnienia interesów osób trzecich. Planowana inwestycja nie nawiązuje do istniejącej zabudowy, a zamierzony obiekt to blok mieszkalny z 9 samodzielnymi lokalami, podczas gdy w najbliższym otoczeniu nie ma budynków o takim przeznaczeniu i parametrach. Na terenie tym istnieje tylko osiedle domów jednorodzinnych. Narusza zatem zasadę dobrego sąsiedztwa.

Po rozpoznaniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [.] decyzją z dnia [.] września 2012 r. nr [.] utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

Na skutek uwzględnienia skargi MC wyrokiem z dnia 20 marca 2014 r. sygn. II SA/Rz 1197/12, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie uchylił zaskarżoną decyzję Kolegium. Sąd stwierdził, że nie spełnia warunku, o jakim mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 U.p.z.p., zamierzenie inwestycyjne polegające na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego, gdy z przeprowadzonej analizy urbanistycznej wynika, że działka, na której zaplanowano inwestycję, położona jest w obszarze wyłącznie zabudowy jednorodzinnej. Zabudowy te różnią się względem siebie co do parametrów i cech zabudowy, a odmienności te muszą być brane pod uwagę przy ocenie spełnienia koniecznego warunku kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Ratio legis art. 61 U.p.z.p. jest ochrona ładu przestrzennego. Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonego przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy.

Skarga kasacyjna AD od powyższego wyroku została oddalona wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 stycznia 2015 r. sygn. II OSK 1511/13.

Ponownie prowadząc postępowanie odwoławcze SKO w [.] opisaną na wstępie decyzją uchyliło zaskarżoną decyzję Prezydenta z dnia [.] maja 2012 r. w całości i orzekając co do istoty sprawy odmówiło ustalenia warunków zabudowy dla planowanego przedsięwzięcia.

W uzasadnieniu podano, że - mając na względzie dyspozycję art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi i uwzględniając stanowisko wyrażone w wyroku z dnia 20 marca 2013 r., nie zostały spełnione przez planowaną inwestycję wymagania w zakresie zasady dobrego sąsiedztwa określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 U.p.z.p. Istniejącej zabudowy jednorodzinnej nie sposób pogodzić z planowaną zabudową wielorodzinną, która nie występuje w obszarze analizowanym i która naruszyłaby zasady ładu przestrzennego. Przeprowadzona analiza urbanistyczna nie spełniała wymagań określonych w § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), ponieważ nie przeprowadzono prawidłowo analizy urbanistycznej. W części tekstowej podano, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa oraz usługowa i handlowa, a budowa wnioskowanego budynku mieszkalnego jest zgodna z funkcją otoczenia. Z części graficznej wnika zaś, że na terenie tym brak jest zabudowań wielorodzinnych.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie AD zarzucił zaskarżonej decyzji naruszenie:

1) art. 61 ust. 1 pkt. 1 U.p.z.p. poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, że ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji mieszkalnej wielorodzinnej na obszarze, na którym zabudowa jest tylko i wyłącznie jednorodzinna nie spełnia warunku kontynuacji w zakresie funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu,

2) § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, a w konsekwencji uznanie, że organ I instancji nie przeprowadził w sposób prawidłowy wymaganej w § 3 rozporządzenia analizy zabudowy występującej w obszarze analizowanym dopuszczając budowę wnioskowanego budynku wielorodzinnego w obszarze zabudowy wolnostojącej jednorodzinnej,

3) art. 7 w zw. z art. 77 § 1 w zw. z art. 107 K.p.a. poprzez zaniechanie dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, niewskazanie dowodów na jakich oparł się organ oraz przez niewłaściwą ocenę całokształtu zebranego w sprawie materiału dowodowego i wyprowadzenie nieprawidłowych wniosków,

4) art. 80 K.p.a. polegające na wadliwej i dowolnej ocenie zebranych w sprawie dowodów bez wszechstronnego rozważenia zgromadzonego materiału dowodowego wraz z przekroczeniem zasady swobodnej oceny dowodów, co miało istotny wpływ na wynik sprawy;

żądając jej uchylenia i orzeczenia o kosztach postępowania.

W ocenie skarżącego znajdująca się w aktach sprawy analiza urbanistyczna z dnia 10 kwietnia 2012 r. potwierdza, że realizacja inwestycji jest możliwa i nie narusza zasady kontynuacji zabudowy już istniejącej w postaci jednorodzinnej zabudowy mieszkalnej. W analizowanym obszarze występuje nie tylko jednorodzinna zabudowa mieszkaniowa, lecz również zabudowa handlowa i usługowa. Pozostałe warunki także zostały spełnione. Planowana inwestycja nie pozostaje w sprzeczności z dotychczasową funkcją terenu objętego analizą, ponieważ budynki sąsiednie także spełniają funkcję mieszkalną. Sama zaś analiza została opracowana przez upoważnioną osobę i spełnia wymagania określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Sprawa nie została zatem dostatecznie przez Kolegium wyjaśniona.

W odpowiedzi na skargę SKO w [.] wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczas wyrażone stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje;

Sąd administracyjny sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, co wynika z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2016 r. poz. 1066). Zakres tej kontroli wyznacza art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r. poz. 718 z późn. zm. – określanej dalej jako: "P.p.s.a."). Zgodnie z nim, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W myśl art. 145 P.p.s.a. sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia lub stwierdzenia ich nieważności, ewentualnie niezgodności

z prawem, gdy dotknięte są one naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy, lub zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności decyzji wymienione w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego (dalej: "K.p.a.") lub innych przepisach.

W ramach kontroli legalności sąd stosuje przewidziane prawem środki

w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 P.p.s.a.).

Kontroli Sądu poddano kolejną decyzję organu odwoławczego w sprawie ustalenia warunków zabudowy, jako że poprzednia została uchylona wyrokiem tut. Sądu z dnia 20 marca 2014 r. sygn. II SA/Rz 1197/12, a skarga kasacyjna AD od tego orzeczenia oddalona przez Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 23 stycznia 2015 r. sygn. II OSK 1511/13. Mając zatem na względzie treść art. 153 P.p.s.a. stwierdzić należy, że ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa lub stan faktyczny uległy zmianie. Orzeczenie prawomocne wiąże zaś strony i sąd, który je wydał, a także inne sądy i inne organy państwowe, a w przypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby (art. 170 P.p.s.a.). Ze stanowiskiem wyrażonym przez Sąd Administracyjny w prawomocnym wyroku, jeżeli nie nastąpiła zmiana stanu prawnego albo istotna zmiana okoliczności faktycznych, skutecznie polemizować nie można, zwłaszcza gdy ma ono charakter konstytutywny wynikający z faktu uwzględnienia skargi (por. H. Knysiak-Sudyka, M. Romańska, T. Woś, Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz (do art. 170), wyd. VI, Wolters Kluwer 2016).

Z akt sprawy wynika, że skarżący ubiegał się o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji w postaci "małego domu mieszkalnego, wielorodzinnego na działce nr 152/2 oraz poszerzenia istniejącego zjazdu z drogi publicznej na działkach nr 152/2, 152/4, 152/3 przy ul. [.] w [.]". Decyzją pierwszej instancji z dnia [...] maja 2012 r. ustalono warunki zabudowy dla planowanej inwestycji i rozstrzygniecie to zostało utrzymane w mocy przez SKO w [.] decyzją z dnia [.] września 2012 r. Na skutek skargi MC wyrokiem z dnia 20 marca 2014 r. tut. Sąd uchylił zaskarżoną decyzję Kolegium stwierdzając, że planowana inwestycja nie spełnia warunku dobrego sąsiedztwa, o jakim mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 U.p.z.p. Inwestor planował budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, podczas gdy z analizy urbanistycznej wynikało, że działka przeznaczona pod zabudowę położona jest w obszarze zabudowy mieszkaniowej wyłącznie jednorodzinnej. Zabudowa wielorodzinna i zabudowa jednorodzinna różni się względem siebie co do parametrów i cech zabudowy. Różnice w tego rodzaju zabudowie należało uwzględnić przy ocenie spełnienia warunku kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga bowiem dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonego przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy. Ratio legis art. 61 U.p.z.p. jest ochrona ładu przestrzennego. Zamierzona inwestycja stanowić będzie kontynuację funkcji mieszkaniowej, ale budynek zabudowy wielomieszkaniowej (wielorodzinnej) nie stanowi kontynuacji funkcji zabudowy jednomieszkaniowej. Stanowisko to zostało zaaprobowane przez Naczelny Sąd Administracyjny, który wyrokiem z dnia 23 stycznia 2015 r. oddalił skargę kasacyjną AD. NSA stwierdził, że zamierzenie inwestycyjne zaplanowane przez wnioskodawcę nie spełnia warunku, o jakim mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 U.p.z.p. Skoro w analizie urbanistycznej ustalono, że projektowana inwestycja zlokalizowana jest w obszarze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, to dla dopuszczenia zabudowy wielorodzinnej niezbędne byłoby wykazanie, że mimo takiego rozwiązania zachowana będzie harmonia w ładzie przestrzennym oraz uwzględnione zostały wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne.

Ponownie rozpoznając sprawę w postępowaniu odwoławczym SKO w [.] zreformowało decyzję pierwszej instancji i odmówiło ustalenia warunków zabudowy dla ww. inwestycji. Uznało, że nie zostały spełnione wymagania w zakresie zasady dobrego sąsiedztwa określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 U.p.z.p. Istniejącej zabudowy jednorodzinnej nie sposób pogodzić z planowaną zabudową wielorodzinną, która nie występuje w obszarze analizowanym i która naruszyłaby zasady ładu przestrzennego. Stanowisko organu odwoławczego kwestionuje skarżący twierdząc, że planowana inwestycja spełnia warunek kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Uważa, że sporządzona w sprawie analiza urbanistyczna spełnia wymagania określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy (...), a organ odwoławczy nie ustalił należycie stanu faktycznego sprawy, zaś zgromadzony materiał dowodowy ocenił z przekroczeniem zasady swobodnej oceny dowodów. Zarzutów tych nie sposób było jednak podzielić.

Analiza zaskarżonej decyzji w świetle przepisów U.p.z.p., K.p.a. oraz zapadłych w tej sprawie wyroków WSA i NSA wykazała, że nie narusza ona prawa. W toku ponownie prowadzonego postępowania administracyjnego (odwoławczego) inwestor nie zmodyfikował wniosku. Nie sporządzono także nowej analizy urbanistycznej, a rozstrzygnięcie organu odwoławczego wydano na podstawie dotychczas zgromadzonego materiału dowodowego, przy konieczności uwzględnienia stanowisk Sądów Administracyjnych wyrażonych w tej sprawie w prawomocnych wyrokach. Stan faktyczny sprawy nie uległ zatem zmianie w stosunku do tego, który istniał podczas sądowej kontroli poprzedniej decyzji Kolegium. W wyroku NSA z dnia 23 stycznia 2015 r. wskazano zaś wprost, że przy niezmienionym stanie faktycznym – związanym głównie z treścią analizy – nie będzie w sprawie spełniona przesłanka z art. 61 ust. 1 pkt 1 U.p.z.p., warunkująca ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji objętej wnioskiem. Do takich właśnie wniosków doszło SKO w [.], które obowiązane było ocenić cechy planowanej zabudowy, w tym jej funkcję, warunkujące wydanie pozytywnej decyzji uwzględniającej wniosek. Prawidłowo wskazano, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa, ale jednorodzinna, a nie wielorodzinna (wielomieszkaniowa), którą planował skarżący. Kolegium stwierdziło, że ponowna ocena analizy urbanistycznej (części tekstowej i graficznej) w kontekście dyspozycji art. 61 ust. 1 i art. 1 ust. 2 U.p.z.p. wykazała, że w obszarze analizowanym występuje tylko wolnostojąca zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, a zatem zabudowa wielorodzinna naruszać będzie ład przestrzenny. Stanowisko to należało ocenić jako prawidłowe. Z powodu niespełniania przez planowaną inwestycję warunku "dobrego sąsiedztwa" uchylono przecież poprzednią decyzję organu odwoławczego, a inwestor nie podważył tego stanowiska WSA w Rzeszowie przed Naczelnym Sądem Administracyjnym. W toku ponownego postępowania odwoławczego ani też przed Sądem nie wskazywał na jakiekolwiek zmiany w sąsiedztwie planowanej inwestycji, które mogłyby zostać uznane za zmianę stanu faktycznego i powodować konieczność sporządzenia nowej analizy urbanistycznej.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 U.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Spór w niniejszej sprawie koncentruje się wokół przesłanki "dobrego sąsiedztwa" (art. 61 ust. 1 pkt 1), której znaczenie normatywne zostało dokładnie wyjaśnione w poprzednim - prawomocnym wyroku WSA. Określone przez inwestora parametry planowanej inwestycji nie pozwalały na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, w szczególności rodzaju jej funkcji. Ustalenie spełnienia przesłanek określonych w art. 61 U.p.z.p. następuje poprzez porównanie obiektów znajdujących się w obszarze analizowanym wyznaczonym zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy (...). Z analizy materiału dowodowego rzeczywiście wynika, że wskaźników takich nie da się ustalić (część tekstowa analizy jest dość lakoniczna), a jedyną występującą w obszarze analizowanym zabudową, czego zresztą nikt nie kwestionuje, jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. To, że występuje obok niej również zabudowa usługowa i handlowa nie oznacza, że kontynuację ich wszystkich stanowić będzie zabudowa wielomieszkaniowa. Tymczasem inwestor planował budowę budynku z ośmioma mieszkaniami (wizualizacja bryły budynku jest dołączona do wniosku inicjującego postępowanie administracyjne). Podkreślić zatem należy, co zostało zresztą wypowiedziane w poprzednim wyroku, że planowana inwestycja nie ma w jakikolwiek sposób nawiązywać do istniejącej funkcji zabudowy, ale tworzyć z nią harmonijną całość. Nie może jednak godzić w zastany stan zabudowy. Dlatego podczas analizy poprzedzającej wydanie decyzji o warunkach zabudowy należy ustalić wszystkie elementy ładu przestrzennego (porządku urbanistycznego) istniejącego na danym obszarze analizowanym, w tym funkcje i cechy zabudowy rozumiane jako sposób użytkowania obiektów budowlanych i zagospodarowania terenu oraz gabaryty, formę architektoniczną obiektów budowlanych, usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu (zob. § 2 pkt 2 i 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy (...)). Z definicji legalnej zawartej w art. 2 pkt 1 U.p.z.p. wynika zaś, że pod pojęciem ładu przestrzennego rozumie się takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Do wartości tych zaliczyć należy z pewnością rodzaj zabudowy i gabaryty obiektu.

Mając na względzie powyższe stwierdzić należy, że SKO w [.] nie dokonało błędnej wykładni art. 61 ust. 1 pkt 1 U.p.z.p., a przepis ten zastosowało prawidłowo. W okolicznościach sprawy związanych z treścią wniosku i stanem faktycznym obszaru analizowanego nie został spełniony wymóg "dobrego sąsiedztwa". Wbrew zarzutowi skargi ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej na obszarze, na którym zabudowa jest tylko i wyłącznie jednorodzinna, nie spełnia warunków określonych w powołanym przepisie. Nie naruszono przy tym § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy (...), a wnioski części tekstowej analizy urbanistycznej rzeczywiście nie uwzględniają faktu, że w obszarze analizowanym nie występuje planowana przez inwestora zabudowa wielorodzinna (dominuje zabudowa jedno i dwukondygnacyjna). Stan faktyczny został dostatecznie wyjaśniony, a inwestor nie zmodyfikował wniosku; nie wskazał na zmiany w otoczeniu, które mogłyby mieć wpływ na wynik analizy, przez co nie było konieczności opracowania nowej. Trudno w tej sytuacji uznać, aby zgromadzone dowody oceniono z naruszeniem zasad dotyczących ich swobodnej oceny, tym bardziej, że ze stanu faktycznego kwestionowane były jedynie wyniki analizy, a w świetle wyroków WSA i NSA, które zapadły w sprawie, stanowisko skarżącego musi być uznane za bezzasadną polemikę z legalnym stanowiskiem organu odwoławczego. W tych okolicznościach prawidłowo SKO w [.], na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a. uchyliło w całości decyzję pierwszej instancji i orzekając co do istoty odmówiło ustalenia warunków zabudowy. Rozstrzygnięcie organu odwoławczego jest zatem zgodne z prawem.

Na marginesie zaznaczyć należy, że inwestor nie jest pozbawiony prawa zagospodarowania posiadanego terenu na cele budowlane, ale wymagać to będzie zmodyfikowania jego planów inwestycyjnych, aby dostosować je do warunków lokalnych występujących w obszarze analizowanym. Jeżeli bowiem nie nastąpi zmiana parametrów lokalnej zabudowy, to ustalenie w drodze decyzji warunków zabudowy dla zabudowy wielorodzinnej wśród zabudowy wyłącznie jednorodzinnej nie będzie możliwe.

W tym stanie rzeczy, na podstawie art. 151 P.p.s.a., oddalono skargę jako niezasadną.