Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 531/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2009-03-04 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 28 ust. 2, art. 3 pkt 20
journal: Dz.U. 2006 nr 156 poz 1118
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity
article: art. 28
journal: Dz.U. 1960 nr 30 poz 168
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
article: art. 2 ust. 3, art. 22 ust. 3 pkt 5, art. 25
journal: Dz.U. 2000 nr 80 poz 903
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - tekst jedn.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Tamara Dziełakowska (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Wanda Antończyk Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Agnieszka Szczepkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 lutego 2009 r. sprawy ze skargi H. K. na decyzję Wojewody z dnia 28 kwietnia 2008 r., nr [...] w przedmiocie umorzenia postępowania odwoławczego w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę oddala skargę.


UZASADNIENIE

Skarga H. K. dotyczy decyzji administracyjnej Wojewody umarzającej postępowanie odwoławcze. Decyzja ta została podjęta w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:

W dniu 19 grudnia 2007 r. T. J. wystąpił z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę. Z opisu inwestycji oraz przedłożonego projektu budowlanego wynikało, że pozwolenie ma dotyczyć nadbudowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego położonego w G. przy P. oraz dobudowy do tego budynku zewnętrznego szybu windowego. Nadbudowa miałaby obejmować jedną kondygnację ( do wysokości 5 kondygnacji w linii zabudowy ulicy i 6 kondygnacji od strony podwórza ) w celu powiększenia istniejących lokali nr [[...]] i [[...]]. Lokale te znajdujące się na piątej kondygnacji stosownie do projektu podlegałyby rozbudowie i nadbudowie ( zabudowie istniejącego tarasu na piątej kondygnacji oraz nadbudowie szóstej kondygnacji mieszkalnej z tarasem ) w efekcie czego stałyby się dwukondygnacyjne. Do wniosku o pozwolenie na budowę inwestor przedłożył oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jak wynika z akt podstawę złożonego przez inwestora oświadczenia stanowił tytuł prawny do nieruchomości ( własność lokali nr [[...]] i [[...]] ) oraz załączona przy projekcie uchwała wspólnoty mieszkaniowej z dnia 27 lipca 2007 r. wyrażająca zgodę na nadbudowę budynku i dobudowę szybu windowego. Budynek podlegający rozbudowie jest budynkiem wielorodzinnym składającym się z 10 wyodrębnionych samodzielnych lokali stanowiących odrębną własność. Uchwała nr [[...]] z 2007 r. o wyrażeniu zgody na inwestycję została podjęta przez właścicieli lokali wspólnoty mieszkaniowej przy P. przy sprzeciwie skarżącego, który jest właścicielem lokalu nr [[...]] położonego na trzecim piętrze.

Po zawiadomieniu przez organ o wszczęciu postępowania administracyjnego skarżący H. K. złożył pismo w którym oświadczył, że podtrzymuje swój sprzeciw w sprawie zabudowy tarasów znajdujących się nad jego mieszkaniem. W piśmie tym skarżący wskazywał na nieprawidłowości związane z wyodrębnieniem samodzielnych lokali mieszkalnych w budynku i kwestionował zapisy umowy notarialnej z 1992 r. w której ówcześni nabywcy poszczególnych lokali uznali wyłączność właścicielki lokali na piątej kondygnacji do znajdujących się na tym poziomie tarasów.

Decyzją z dnia 19 lutego 2008 r. Prezydent Miasta powołując przepisy art. 28, art. 33 ust. 1, art. 34 ust. 4 i art. 36 ust. 1 Prawa budowlanego zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę dla opisanej wyżej inwestycji. W uzasadnieniu wskazał na spełnienie wymogów zawartych w art. 32 w/w ustawy. Wyjaśnił, iż inwestor przedłożył projekt budowlany odpowiadający art. 20 ust. 2. Stwierdził zgodność projektu z wydaną dla tej inwestycji decyzją o warunkach zabudowy i uznał, że oświadczenie inwestora w przedmiocie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest w okolicznościach sprawy prawidłowe. Wskazał, że inwestor posiada prawo własności lokali mieszkalnych nr [[...]] i [[...]] ujawnione w księgach wieczystych nr Kw [[...]] i [[...]], a przedłożona uchwała właścicieli pozostałych lokali budynku nie została zaskarżona i mogła być podstawą do złożenia oświadczenia zgodnie z art. 32 ust. 4 Prawa budowlanego.

Od decyzji tej skarżący złożył odwołanie wnosząc o wnikliwe zapoznanie się przez organ odwoławczy z załączoną przez niego dokumentacją tj. jego sprzeciwem wniesionym do organu I instancji i aktami notarialnymi – umową sprzedaży udziałów z dnia 29 czerwca 1992 r. w której współwłaściciele ustalili również sposób korzystania z nieruchomości oraz umową ustanowienia odrębnej własności lokali z dnia 16 maja 1997 r., a także dołączonym planem wydzielenia lokali z grudnia 1995 r. Skarżący swój sprzeciw wobec inwestycji uzasadniał nieprawidłowościami związanymi z wyodrębnieniem lokali i uznaniem praw poprzedniczki prawnej inwestora – J. P. do wyłącznego korzystania z tarasu na piątym piętrze budynku.

Wojewoda decyzją z dnia 28 kwietnia 2008 r. na podstawie art. 138 § 1 pkt 3 kpa umorzył postępowanie odwoławcze. Jak wynika z uzasadnienia podstawą takiego rozstrzygnięcia było przyjęcie przez organ odwoławczy, że skarżącemu nie przysługuje przymiot strony postępowania. Organ uznał, że stroną w sprawie jest Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej, a nie właściciele poszczególnych lokali. Wniosek taki organ wywiódł wskazując na art. 28 kpa oraz przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ( Dz. U. Nr 80 z 2000 r., poz. 203 ze zm. ) W tym zakresie przedstawił następującą argumentację: "Ustawa o własności lokali określa, obok sposobu ustanawiania odrębnej własności lokali, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną. Przepisy kodeksu cywilnego mają zastosowanie do własności lokali w zakresie nieuregulowanym przez ustawę. Jej przepisy dotyczące samej konstrukcji własności lokali mają charakter Iuris cogentis i ze względu na swój bezwzględnie obowiązujący charakter nie dopuszczają odmiennych regulacji. Status prawny właściciela lokalu położonego w budynku zarządzanym przez wspólnotę mieszkaniową i relacje z innymi podmiotami, w tym z innymi właścicielami lokali położonych w tym budynku nie jest więc zależny tylko od przepisów tzw. prawa sąsiedzkiego tj. art. 144 i nast. kc. Na sytuację prawną właściciela lokalu wpływa przede wszystkim jego przynależność do wspólnoty mieszkaniowej, którą tworzy ogół właścicieli lokali wchodzących w skład nieruchomości ( art. 6 ustawy o własności lokali ). Wspólnota ta jest podmiotem, którego uprawnienia wprost wpływają na zakres uprawnień współwłaścicieli lokali tworzących te wspólnotę. Chodzi przy tym nie tylko o uprawnienia i obowiązki materialnoprawne i proceduralne, określone w art. 6 zdanie drugie ustawy o własności lokali. Dotyczy to także zarządu nieruchomością wspólną. Zarząd, w znaczeniu przedmiotowym tj. zarządzanie nieruchomością wspólną, sprawowany jest przez zarząd w rozumieniu podmiotowym, wyłoniony w sposób określony w art. 18 ust. 1 lub art. 18 ust. 3 ustawy o własności lokali. Zarządzanie w znaczeniu przedmiotowym, jak wynika pośrednio z treści art. 21 tej ustawy, polega na kierowaniu sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentowaniu jej na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą, a poszczególnymi właścicielami lokali. Tak rozumiane zarządzanie obejmuje czynności prawne, w tym rozporządzanie rzeczą, czynności faktyczne np. remont, konserwacja i czynności polegające na załatwianiu spraw urzędowych dotyczącej rzeczy wspólnej, przed urzędami i sądami. Z art. 6, art. 21 oraz art. 22 ust. 1 i ust. 2 omawianej ustawy wynika, że w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej, kierowanie i reprezentowanie należy do wspólnoty mieszkaniowej reprezentowanej przez zarząd. Czynności prawne, czynności faktyczne oraz załatwianie spraw przed urzędami i sądami, odnoszące się do nieruchomości wspólnej, należą zatem do kompetencji wspólnoty mieszkaniowej, która reprezentuje interesy właścicieli lokali. Przytaczane przepisy art. 6 i art. 21 ustawy o własności lokali wskazują ponadto, że rozstrzygnięcia administracyjne załatwiające sprawy dotyczące nieruchomości wspólnej, odnoszą się do praw i obowiązków wspólnoty mieszkaniowej. Rozstrzygnięcia zaś przyznające prawa lub nakładające obowiązki na właścicieli lokali dotyczą praw i obowiązków właścicieli innych lokali tylko w takim zakresie, w jakim są oni członkami wspólnoty mieszkaniowej. Spory miedzy właścicielami lokali, a wspólnotą mieszkaniową na tle ewentualnej niewłaściwej, czy nierzetelnej reprezentacji interesów właściciela lokalu przez wspólnotę, są bowiem rozstrzygane w drodze cywilnoprawnej ( art. 25 ustawy o własności lokali ). Tak rozumianą sytuację prawną właściciela lokalu wobec zarządu nieruchomością wspólną potwierdza przepis art. 27 zdanie drugie ustawy, z którego wynika, iż prawo i obowiązek właściciela lokalu, współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną, nie uchybia przepisom art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali. W sytuacjach zatem dla których zastrzeżona jest kompetencja wspólnoty mieszkaniowej, za członków wspólnoty mieszkaniowej działa wyłącznie wspólnota. Do sytuacji takich należy podejmowanie czynności określonych w art. 21 ust. 1 ( prawnych, faktycznych i procesowych ) odnoszących się do nieruchomości wspólnej. Doprecyzować można , iż właściciel lokalu ( członek wspólnoty ) może wykazać swój indywidualny interes prawny w sprawach nie dotyczących nieruchomości wspólnej. Indywidualna obrona członka wspólnoty sprowadza się, jak określono w piśmiennictwie, do jego "własnych spraw mieszkaniowych" ( patrz: Gerard Bieniek, Zenon Marmaj "Własność lokali Komentarz", C.H. Beck, Warszawa 2003, s. 94 ). W sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej interes właściciela lokalu, jako członka wspólnoty mieszkaniowej, jest chroniony przez wspólnotę mieszkaniową działającą przez zarząd lub zarządcę ustanowionego w trybie art. 18 ust. 1 lub art. 18 ust. 3 ustawy o własności lokali. Uprawnienie wynikające z kompetencji do zarządzania nieruchomością, do tego, by wszelkie roboty budowlane w częściach wspólnych i lokalach mieszkalnych w budynku na nieruchomości wspólnej, były wykonywane w sposób zgodny z przepisami prawa budowlanego, posiada wspólnota mieszkaniowa. W tym zakresie wspomniane przepisy art. 6 i art. 27 ustawy o własności lokali modyfikują możliwość skorzystania z normy tzw. prawa sąsiedzkiego art. 144 kc, przyznając przymiot strony wspólnocie mieszkaniowej, a nie właścicielom lokali. Jedynie wyjątkowo, gdy członek wspólnoty mieszkaniowej wykaże swój indywidualny, własny interes prawny, istnieje podstawa by mógł wystąpić jako strona w postępowaniu administracyjnym ( por. wyrok NSA sygn. akt II OSK 1912/06 z dnia 23 stycznia 2008 r. ). Przedmiotowa nadbudowa budynku mieszkalnego o jedną kondygnację w celu powiększenia istniejących lokali mieszkalnych nr [[...]] i [[...]] oraz dobudowa zewnętrznego szybu windowego narusza interes prawny Wspólnoty w zakresie wyznaczonym ingerencją w części wspólne nieruchomości. Zakres ten mieści się w obszarze podlegającym samodzielnemu działaniu i kompetencjom zarządu wspólnoty. Przedmiotowa inwestycja w żaden sposób nie jest związana z lokalem stanowiącym odrębną własność skarżącego, zaś podnoszony zarówno w odwołaniu jak i piśmie z dnia 7 stycznia 2008 r. "bałagan" prawny wynikły z tzw. przypisania części budynku ( tarasów ) poprzedniej właścicielce mieszkań nr [[...]] i [[...]] pani J. P. nie może wskazywać na jego interes prawny i określać przymiotu strony".

W skardze na powyższą decyzję H. K. wniósł o jej uchylenie zarzucając: 1/ naruszenie prawa procesowego tj. art. 138 § 1 pkt 3 kpa w zw. z art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego oraz art. 6 i art. 21 ust. 1, art. 22 ust. 1 i 2 i art. 27 ustawy o własności lokali przez przyjęcie, że skarżący nie jest stroną przedmiotowego postępowania; 2/ naruszenie prawa procesowego tj. art. 7, art. 8 i art. 77 ust. 1 kpa w zw. z art. 80 kpa poprzez zaniechanie dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, a w szczególności celu ustalenia w czym skarżący upatruje naruszenia swego interesu prawnego. W uzasadnieniu skargi skarżący stwierdził, że organ odwoławczy błędnie odwołał się do art. 28 kpa, albowiem w sprawie ma zastosowanie art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego stanowiący przepis szczególny. Przepis ten wskazuje, że stroną postępowania w sprawie pozwolenia na budowę jest m. in. właściciel nieruchomości znajdującej się w obszarze oddziaływania obiektu, co ma miejsce w przypadku skarżącego. Wskazując na przyjęte w orzecznictwie stanowisko, że członek wspólnoty mieszkaniowej może oprócz niej również być stroną postępowania administracyjnego w sytuacji wykazania swojego własnego indywidualnego interesu prawnego skarżący zarzucił, że organ odwoławczy rozpoznając odwołanie "w praktyce nie przeprowadził w tym zakresie żadnego postępowania". Tymczasem, jak wywodzono w skardze, planowana nadbudowa wywołuje niekorzystne dla skarżącego skutki w odniesieniu tylko do jego mieszkania ( i mieszkania nr [[...]] ), gdyż będzie miała miejsce bezpośrednio nad jego lokalem. Właściciele mieszkań znajdujących się na niższych piętrach budynku mogą nie odczuwać żadnych dolegliwości związanych z dobudową dodatkowej kondygnacji, a zatem mogą nie być zainteresowani wynikiem postępowania w sprawie o pozwolenie na budowę. Inaczej natomiast kształtuje się sytuacja skarżącego, który w wyniku dokonanej nadbudowy zyska sąsiada "z góry". Z tej przyczyny więc należy w ocenie autora skargi przyjąć, że skarżący ma własny, indywidualny interes prawny w sprawie co winno spowodować merytoryczne rozpatrzenie jego odwołania. Dodatkowo zwrócono uwagę, że wskutek powiększenia lokali nr [[...]] i [[...]] w wyniku dokonanej nadbudowy zmianie ulegnie wielkość udziałów poszczególnych współwłaścicieli w częściach wspólnych nieruchomości w sposób niekorzystny dla skarżącego, co również świadczy o jego interesie prawnym w zaskarżeniu decyzji organu I instancji. Dalej wskazano na § 206 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie ( Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm. ), który stanowi, że rozbudowa, nadbudowa, przebudowa oraz zmiana przeznaczenia budynku powinny być poprzedzone ekspertyzą techniczną stanu konstrukcji i elementów budynku, z uwzględnieniem stanu podłoża gruntowego. Wskazując na załączoną do skargi opinię inż. K. A. z której, w ocenie skarżącego wynika, że nadbudowa stanowić będzie zagrożenie dla stateczności całego budynku i może spowodować wzrost niezrównoważonych osiadań ław fundamentowych oraz doprowadzić do pęknięć murów budynku wyrażono pogląd, iż w sprawie koniecznym jest przeprowadzenie odpowiednich dodatkowych ekspertyz, które umożliwią ocenę czy dobudowa kondygnacji nie zagrozi bezpieczeństwu budynku, a w konsekwencji i własności skarżącego.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie powołując się na argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Zdaniem Sądu stanowisko organu, że skarżącemu nie przysługuje przymiot strony postępowania jest prawidłowe, a zatem zaskarżona decyzja nie narusza prawa. Rację ma skarżący jedynie o tyle, że oceniając jego legitymację do brania udziału w postępowaniu organ winien uwzględnić i odnieść się do art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego. Okoliczność, że organ tego nie uczynił nie powoduje jednak konieczności uchylenia wydanej decyzji, gdyż uchybienie to nie miało wpływu na wynik sprawy. Treść art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego - wbrew twierdzeniom skargi - potwierdza prawidłowość rozstrzygnięcia organu odwoławczego.

Art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego stanowi: "Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu". Niezależnie od różnych poglądów prawnych dotyczących wzajemnej relacji wyżej cytowanego przepisu i art. 28 kodeksu postępowania administracyjnego jedna kwestia nie ulega wątpliwości, że w sprawie administracyjnej, której przedmiotem jest udzielenie pozwolenia na budowę stroną nie może być podmiot, który nie jest wymieniony w tym przepisie. Zatem tylko legitymowanie się przynależnością do wskazanej kategorii osób przesądza o byciu stroną. Nie wnikając w poglądy dotyczące rozumienia i oceny tzw. interesu prawnego na tle w/w przepisów należy podkreślić, że ustalenie iż dana osoba mieści się w kręgu osób wskazanych w art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego zwalnia ją z konieczności powoływania się w sprawie na swój interes prawny w rozumieniu art. 28 kpa. Tak więc od razu należy wyjaśnić, że skarżący nie mógł z jednej strony wskazywać na art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego i jednocześnie powoływać się na "swój indywidualny, własny interes prawny". Okoliczność posiadania jakiegoś własnego indywidualnego interesu prawnego nie miała znaczenia dla oceny legitymacji skarżącego. Nawet wykazanie tego interesu prawnego w sytuacji braku przynależności do kręgu osób wskazanych w art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego nie pozwala przyznać przymiotu strony w sprawie pozwolenia na budowę. Zatem argumentacja o byciu stroną w sprawie z powołaniem się na takie okoliczności jak zyskanie sąsiada "z góry" i przyszłe zmiany wielkości udziałów we współwłasności jest dla oceny legitymacji skarżącego zupełnie nieprzydatna i nie może być brana pod uwagę. Podkreślić trzeba, że skarżący znajduje się w takiej samej sytuacji faktycznej i prawnej jak i pozostali właściciele poszczególnych lokali w budynku podlegającym nadbudowie. Każdy z tych właścicieli w pewnym sensie zyska sąsiada z góry. Również dla właściciela lokalu usytuowanego na parterze nie jest obojętne czy nad jego lokalem są trzy czy cztery inne mieszkania. Nadbudowa budynku i dobudowa szybu windowego w taki sam sposób ingeruje we wspólną własność właścicieli poszczególnych lokali. Ich udziały wskutek zwiększenia dwóch wyodrębnionych już lokali będą musiały ulec zmianie tak samo "niekorzystnie" jak w przypadku skarżącego ( oczywiście z wyjątkiem właścicieli lokali nr [[...]] i [[...]] podlegających rozbudowie ). Zatem dla ustalenia czy skarżący jest czy nie jest stroną postępowania kluczowe znaczenie ma tylko jego przynależność do kręgu osób wskazanych w art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego i żadne inne okoliczności nie mogą mu przyznać tego przymiotu.

Rozważenia wymaga zatem kolejna kwestia, a mianowicie czy skarżący jest "właścicielem nieruchomości znajdującej się w obszarze oddziaływania obiektu". W skardze w tym przedmiocie stanowczo stwierdzono, że tak argumentując to stanowisko w następujący sposób: "Natomiast bezspornym jest, że skarżący ma tytuł prawny do nieruchomości znajdującej się w "obszarze oddziaływania obiektu" ( którego legalną definicję zawiera art. 3 pkt 20 ustawy prawo budowlane ), czyli planowanej nadbudówki, w postaci prawa własności. Jest zatem "właścicielem nieruchomości znajdującej się w obszarze oddziaływania obiektu", a zatem jednym z podmiotów explicite wymienionych w części hipotezy art. 28 ust. 2 ustawy prawo budowlanego, wobec czego skarżący ex lege ma przymiot strony w sprawie pozwolenia na budowę". Z powyższego wynika, że skarżący z faktu, iż jest właścicielem lokalu mieszkalnego w budynku, w którym wykonywane są roboty budowlane polegające na jego nadbudowie twierdzi, że tym samym jest "właścicielem nieruchomości znajdującej się w obszarze oddziaływania obiektu". Sąd powyższej argumentacji nie podziela. Jej akceptacja bowiem musiałaby oznaczać przyjęcie, że pojęcia "obiektu budowlanego" i "samodzielnego lokalu mieszkalnego" to pojęcia tożsame. Art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego wyjaśnia, że przez obszar oddziaływania obiektu należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu. Z kolei stosownie do art. 3 pkt 1 tej ustawy obiektem budowlanym w jej rozumieniu jest budynek, budowla, bądź obiekt małej architektury. W żadnym z tych pojęć nie mieści się lokal mieszkalny. Ustawa Prawo budowlane zupełnie pomija i nie zajmuje się problematyką własności i współwłasności nieruchomości, nie definiuje też pojęć i definicji przynależnych do innej dziedziny prawa. Z kolei na gruncie prawa cywilnego również trudno doszukać się takich pojęć jak "prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane" czy "obiekt budowlany". W przepisach Prawa budowlanego brak jest jakichkolwiek regulacji i odniesień do tzw. "samodzielnych lokali mieszkalnych stanowiących odrębną własność". Jest to wyłączna dziedzina prawa cywilnego uregulowana w odrębnej ustawie o własności lokali. Wprawdzie w przepisach techniczno – budowlanych występuje pojęcie "lokalu mieszkalnego" zbliżone do definicji "samodzielnego lokalu mieszkalnego" zawartej w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali to jednak stwierdzić należy, że wszelkie kwestie związane z regulacją odnoszącą się do lokali mieszkalnych jako nieruchomości stanowiących odrębną własność pozostają poza dziedziną materialnego prawa administracyjnego ( wyjątek stanowi art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali ). Z powyższego oraz art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego – w przeciwieństwie więc do twierdzeń skargi – wynika, że pojęcie "właściciela nieruchomości znajdującej się w obszarze oddziaływania obiektu" nie obejmuje właścicieli lokali mieszkalnych znajdujących się w obrębie budynku jako obiektu budowlanego. Trudno przyjąć, że ustawodawca wprowadzając przepis art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego celem uproszczenia tzw. procedur budowlanych dopuszczałby do udziału w charakterze stron wszystkich właścicieli samodzielnych lokali mieszkalnych w budynku. Taka sytuacja nie miała bowiem miejsca w stanie prawnym w którym nie obowiązywała norma art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego, a wyznacznikiem przymiotu strony w sprawie pozwolenia na budowę był mający o wiele większy zakres zastosowania art. 28 kpa ( por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 1 września 2005 r., sygn. akt VII SA/Wa 1833/04, Lex nr 194716 ). Trudno też przyjąć, że w sytuacji robót budowlanych odnoszących się do obiektu budowlanego – budynku wielorodzinnego z kilkudziesięcioma lokalami mieszkalnymi inwestorem mogłaby być jego wspólnota mieszkaniowa, natomiast gdyby chodziło o roboty budowlane w sąsiednim taki samym obiekcie to w obszarze jego oddziaływania winni znaleźć się wszyscy właściciele mieszkań stanowiących odrębną własność. Taki krąg stron podważałby sens uregulowania zawartego w art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego. Zatem pojęcie właściciela nieruchomości znajdującej się w obszarze oddziaływania obiektu z art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego musi być wykładane z uwzględnieniem przepisów prawa cywilnego regulujących sytuację gdy własność obiektu ( budynku ) przysługuje kilku podmiotom, a zatem z uwzględnieniem zarówno przepisów kodeksu cywilnego odnoszących się do współwłasności jak i ustawy o własności lokali w zależności od tego z jakim rodzajem współwłasności mamy do czynienia w danym przypadku. W sytuacji takiej jaka ma miejsce w przedmiotowej sprawie, a więc gdy w obiekcie budowlanym w odniesieniu do poszczególnych lokali mieszkalnych ustanowiono odrębną własność lokali to prawa i obowiązki poszczególnych współwłaścicieli zarówno wobec siebie jak i w stosunkach wobec osób trzecich reguluje ustawa o własności lokali. Zatem słusznym było w niniejszej sprawie odwołanie się przez organ do przepisów tej ustawy i w oparciu o jej zapisy ustalenie że przymiot strony przysługuje wyłącznie wspólnocie mieszkaniowej. Nie ma potrzeby powtarzania tych dokładnie przytoczonych wyżej wywodów organu odwoławczego, które są jasne i logiczne. Dodatkowo tylko można wskazać, że w systemie prawa różne jego dziedziny i gałęzie wzajemnie się uzupełniają, ale nigdy nie nakładają. W sytuacji gdy ustawodawca zapewni ochronę pewnych praw przy zastosowaniu norm jednej dziedziny prawa tam również odpowiednio wyklucza taką samą możliwość na gruncie innej. Jeżeli więc decyzja dotycząca nadbudowy lub przebudowy nieruchomości wspólnej podejmowana jest przez współwłaścicieli w drodze uchwały ( vide: art. 22 ust. 3 pkt 5 ustawy o własności lokali ) to ten współwłaściciel, który został przegłosowany ma prawo poszukiwać ochrony swoich interesów, czy wykazywać niezasadność podjętej uchwały na drodze cywilnoprawnej. Natomiast uprawnienia i obowiązki administracyjnoprawne związane z nieruchomością wspólną przejmuje wspólnota mieszkaniowa. Nie ma potrzeby zatem aby w postępowaniu administracyjnym stanowiącym niejako realizację i kontynuację podjętej uchwały zachodziła konieczność i celowość zapewnienia udziału wszystkim współwłaścicielom tzw. części wspólnych nieruchomości. Właśnie w takim celu ogół współwłaścicieli stanowi wspólnotę, której zarząd reprezentuje ją na zewnątrz czyli również w stosunkach z organami administracji publicznej. Omawiana kwestia jest szczególnie widoczna w przedmiotowej sprawie, gdzie skarżący zamiast zakwestionować uchwałę w trybie wskazanym w art. 25 ustawy o własności lokali ( jej wstrzymanie przez sąd cywilny uniemożliwiłoby inwestorowi złożenie oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a to z kolei uniemożliwiłoby także organowi udzielenia pozwolenia na budowę ) zdecydował się wyłożyć swoje racje i argumenty przeciwko planowanej nadbudowie w postępowaniu administracyjnym do którego został błędnie dopuszczony przez organ I instancji. Wyjaśnić w tym miejscu trzeba, że dopuszczenie przez organ I instancji jakiejś osoby do udziału w postępowaniu administracyjnym nie czyni z niej automatycznie strony tego postępowania w rozumieniu właściwych dla danej sprawy przepisów ( czy to art. 28 kpa, czy też 28 ust. 2 Prawa budowlanego ), a organ II instancji jako organ ponownie rozpatrujący sprawę administracyjną jest obowiązany zbadać uprawnienie do bycia stroną podmiotu wnoszącego odwołanie.

Z powyższych względów Sąd na mocy art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. ) oddalił skargę.