Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 519/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2022-09-08 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 4 pkt 11, art. 98a, art. 157 ust.1
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: art. 7, art. 77 par.1, art. 80
journal: Dz.U. 2021 poz 735
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
article: art .151
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Patrycja Joanna Suwaj (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz, Asesor WSA Krzysztof Szydłowski Protokolant starszy sekretarz sądowy Alicja Poznańska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 8 września 2022 r. sprawy ze skargi J. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] maja 2022 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

1. Burmistrz M. decyzją z [...] stycznia 2022 r. ustalił J. W. (dalej przywoływany jako: "Skarżący") opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonych jako działki [...], [...], [...], [...], [...] położonych w obrębie nr [...] miasta M. w związku z ich podziałem.

Organ wyjaśnił, że dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej zlecił uprawnionemu rzeczoznawcy majątkowemu opracowanie operatów szacunkowych dla poszczególnych działek. Organ dokonał analizy prawidłowości sporządzonych operatów szacunkowych wraz z pisemnymi wyjaśnieniami rzeczoznawcy majątkowego dnia 28 grudnia 2021 r. i stwierdził, że zawierają one wszystkie konieczne informacje o szacowanych nieruchomościach, zaś nieruchomości podobne zostały prawidłowo wytypowane, operaty nie zostały zakwestionowane przez organ samorządu rzeczoznawców majątkowych, a strona nie przedstawiła rozbieżnych operatów szacunkowych dla poszczególnych działek. Stąd Organ przyjął operaty szacunkowe jako podstawę obliczenia opłaty adiacenckiej. Skarżący złożył uwagi i zastrzeżenia do operatów, zaś biegły w piśmie z dnia 28 grudnia 2021 ustosunkował się do zarzutów Skarżącego.

Opłata adiacencka została naliczona przez Organ I instancji przy zastosowaniu stawki 15% wynikającej z uchwały nr XLII/341/10 Rady Miejskiej w Mieszkowicach z dnia 23 września 2010 r. w sprawie ustalenia wysokości stawek procentowych opłat adiacenckich (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego z 2011 r., Nr 105, 1880) wraz z Uchwałą Nr XX/178/2016 Rady Miejskiej w Mieszkowicach zmieniającą uchwałę w sprawie ustalenia wysokości stawek procentowych opłat adiacenckich (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego z 2017 r., poz. 136) – w oparciu o operaty szacunkowe, z których wynika iż wskutek podziału wartość podzielonych nieruchomości wzrosła łącznie o [...] zł, czyli w sprawie – opłata adiacencka wynosi [...] zł.

2. W odwołaniu od powyższej decyzji Skarżący zakwestionował przeprowadzoną przez Organ I instancji analizę operatów szacunkowych, wskazujących na wzrost wartości podzielonych działek, gdyż w jego ocenie cena działek przed podziałem jest taka sama jako po podziale. Skarżący zarzucił Organowi, że nie zwrócił się do organizacji zawodowej rzeczoznawców w sprawie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Zwrócił także uwag, ze ceny nieruchomości zawarte w operatach znacznie odbiegają od cen pozyskanych ze znanych portali. Wskazał, e w dokumentacji brak jest nr działek wytypowanych do porównania z wycenianą nieruchomością, ich położenia, jak i cen tych działek w danym okresie. Zdaniem Skarżącego "ceny większych działek w dużych przypadkach zwiększają ich wartość a mniejszych pomniejszają wartość." naruszenie:

3. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] maja 2022 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję Organu pierwszej instancji.

Po dokonaniu oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego Kolegium stwierdziło, że operat jest prawidłowy i tym samym wystarczający dla rozstrzygnięcia rozpoznawanej sprawy.

Organ wskazał, że wszelkie wątpliwości dotyczące prawidłowości wytypowania oraz doboru nieruchomości podobnych zostały wyjaśnione przez biegłego w piśmie z 28 grudnia 2021 r., który wskazał w jaki sposób nastąpił dobór nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy w każdym z operatów szacunkowych zawarł w załącznikach wytypowane nieruchomości, zestawione w tabelach, ze wskazaniem lokalizacji, powierzchni i ceny transakcyjnej. Zdaniem SKO brak jest podstaw domagania się przez Skarżącego danych identyfikujących transakcje poprzez podanie numerów ksiąg wieczystych i numerów ewidencyjnych działek, gdyż dane te nie są potrzebne.

Zdaniem Kolegium operat szacunkowy w niniejszej sprawie został przez rzeczoznawcę sporządzony z zachowaniem należytej staranności, w sposób jasny i przejrzysty oraz z uwzględnieniem wymogów rozporządzenia z 21 września 2004 r. Kolegium nie podzieliło twierdzenia strony , że ceny działek większych zwiększają ich wartość a mniejszych pomniejszają wartość, gdyż powszechnie znanym faktem jest, że podziału działek zwykle dokonuje się w celu uatrakcyjnienia nieruchomości i możliwości zabudowy.

W ocenie Kolegium nie jest zasadny zarzut, jakoby cny nieruchomości zawarte w operatach znacznie odbiegały od cen pozyskanych ze znanych portali. Organ wyjaśnił, że zgodnie z art. 151 ust. 1 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu założeń wynikających z ustawy. Stąd, zdaniem Organu, wartość nieruchomości niekoniecznie musi odpowiadać jej faktycznej cenie zbycia.

Końcowo Organ wskazał, że jeśli Skarżący kwestionuje prawidłowo, tj. zgodnie z zasadami sztuki i przepisami opracowany operat, to na niego przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu, na zasadzie art. 157 u.g.n.

4. W skardze z 19 maja 2022 r. Skarżący podniósł, że Organ I instancji nie przedstawił swojego stanowiska co do uwag Skarżącego do wyceny nieruchomości. Uwagi te dotyczyły m.in. twierdzenia w piśmie wyjaśniającym rzeczoznawcy, że przy oddziale działki [...] istniały poniemieckie fundamenty, które przy wycenie obniżały wartość tej nieruchomości a po podziale (dz. nr [...]) wartość tej działki wzrosła – mimo, ze fundamenty nadal tam istnieją. Skarżący zarzucił, że nie otrzymał odpowiedzi na swoje uwagi dotyczące nie przyjęcia do kalkulacji przez rzeczoznawcę transakcji z terenu miasta M.. W ocenie Skarżącego Organu obu instancji nie zbadały wnikliwie operatów szacunkowych. Świadczą o tym także różne ceny za ten sam areał działek

5. Odpowiadając na skargę Organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

6. Na wstępie wyjaśnić należy, że sprawa została rozpoznana przez Sąd na posiedzeniu jawnym, rozprawa prowadzona była w trybie zdalnym.

7. Materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy u.g.n. Zgodnie z art. 4 pkt 11 u.g.n. przez opłatę adiacencką należy rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości.

Na podstawie art. 98a ust. 1 u.g.n. jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Stawki procentowe opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może przy tym nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości (art. 98a ust. 1b u.g.n.).

Ustawodawca wskazuje zarazem w art. 98a ust. 1a u.g.n., że ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 98a ust. 1 u.g.n. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.

Z powyższego wynika, że pozytywnymi przesłankami ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału, są:

1) zatwierdzenie podziału nieruchomości decyzją ostateczną;

2) wzrost wartości nieruchomości wywołany podziałem nieruchomości;

3) obowiązywanie uchwały rady gminy ustalającej stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości.

Przesłanką negatywną jest natomiast upływ 3 lat od dnia, kiedy decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna.

8. W tej sprawie bezspornym jest, że na mocy decyzji z [...] grudnia 2019 r. Burmistrz M. zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej w obrębie nr [...] miasta M. stanowiącej własność Skarżącego. W wyniku podziału powstało [...] działek. Decyzja stała się ostateczna w dniu [...] grudnia 2019 r.

W uchwale Rady Miejskiej w Mieszkowicach nr XLII/341/10, zmienionej uchwałą XX/178/2016 z 29 grudnia 2016 r. ustalono wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej w wysokości 15% różnicy wartości nieruchomości przed i po jej podziale. Uchwała niewątpliwie obowiązywała tak w dacie wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, jak i w dacie, gdy decyzja ta stała się ostateczna. Postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej zostało także wszczęte w grudniu 2021 r., a więc przed upływem trzech lat od dnia, kiedy stała się ostateczna decyzja podziałowa.

Kolejną z podstawowych przesłanek do ustalenia opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości. Dowodem w tym zakresie jest operat szacunkowy, sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę. Po dokonaniu oceny operatów szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego w zaskarżonej decyzji Kolegium stwierdziło, że operaty są prawidłowe i tym samym wystarczające dla rozstrzygnięcia rozpoznawanej sprawy.

Zasadniczymi zarzutami Strony skarżącej jest kwestia wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Zarzuty dotyczyły w tym zakresie prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, który stanowił podstawę wyceny nieruchomości, a następnie ustalenia opłaty adiacenckiej i dokonania błędnej jego oceny przez Organ. Skarżący nie zgadza się z kwotą opłaty, gdyż ustalenie jej zostało dokonane w oparciu o wadliwie sporządzony operat szacunkowy oraz pismo rzeczoznawcy z 28 grudnia 2021 r.

9. Sąd wyjaśnia, że dla prawidłowego ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej istotne znaczenie ma określenie wartości nieruchomości zarówno przed dokonaniem jej podziału, jak i po jego dokonaniu, bo dopiero porównanie tych wartości pozwala ustalić, czy podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości, a w konsekwencji - czy zachodzi przesłanka do nakładania opłaty (por. wyrok NSA z 28 października 2016 r., I OSK 3075/14, LEX nr 2168075, wyrok NSA z 1 grudnia 2017 r., I OSK 516/16 - wszystkie orzeczenia dostępne na stronie internetowej http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Wzrost wartości nieruchomości podzielonej przyjmowany za podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej nie może być efektem jakichkolwiek innych okoliczności poza wymienionymi w przepisie art. 98a ust. 1 u.g.n. (por. wyrok NSA z 4 kwietnia 2017 r., I OSK 1758/15). Podstawę dla ustaleń organu w tym zakresie stanowi opinia rzeczoznawcy majątkowego, zawierająca analizę rynku nieruchomości, z której wynikać winno, że na skutek dokonanego podziału nieruchomości doszło do zwiększenia jej atrakcyjności, a w konsekwencji również wartości.

10. Podkreślić należy, że operat szacunkowy jest w zasadzie jedynym i obligatoryjnym dowodem w sprawie o ustalenie opłaty adiacenckiej na podstawie art. 98a ust. 1 u.g.n. Wycena nieruchomości jest zadaniem wymagającym wiedzy specjalnej, którą nie dysponują organy administracji publicznej. Dlatego też, ustawodawca w art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1 u.g.n. powierzył szacowanie wartości gruntów rzeczoznawcom majątkowym, którzy w myśl art. 156 ust. 1 u.g.n. sporządzają swoją opinię w postaci operatu szacunkowego. Ocena dowodu z operatu szacunkowego zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, bowiem pełni podobną rolę (art. 84 § 1 k.p.a., por. wyrok NSA z 1 czerwca 2017 r., I OSK 2311/15). Nie oznacza to jednak, że jest on wyłączony spod oceny organu administracji, prowadzącego postępowanie, w którym ma on być podstawą ustaleń faktycznych. Do oceny operatu szacunkowego, tak jak każdego innego dowodu, ma zastosowanie art. 80 K.p.a., który nakazuje organowi administracji oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego oraz art. 7 K.p.a., który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego, a także art. 77 § 1 K.p.a., który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z powołanych przepisów wynika, że organ administracji ma wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości, co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań, stawianym przez ustawodawcę, jest zakaz zastąpienia innym dowodem dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości. Zarówno organy administracji, jak i sądy rozpoznające sprawę mają zatem obowiązek ocenić dowodową wartość operatu szacunkowego na podstawie art. 80 K.p.a. Oceny takiej dokonuje się pod tzw. względem formalnym, co obejmuje badanie, czy operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy jest logiczny i kompletny, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków.

W orzecznictwie akcentuje się, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego (por. wyrok NSA z 28 maja 2013 r., I OSK 2430/11, wyrok NSA z 16 września 2016 r., I OSK 2938/14). Ocena mocy i wartości dowodowej operatu szacunkowego, dokonywana przez organ administracyjny nie może bowiem wkraczać w zakres objęty tzw. wiedzą specjalistyczną biegłego (por. wyrok NSA z 8 lutego 2018 r., I OSK 2023/17). Nie oznacza to jednak, że organ, a następnie sąd administracyjny, nie mogą analizować treści operatu pod kątem precyzji sformułowań i użycia właściwych pojęć, kompletności i spójności oraz logicznego i przekonującego uzasadnienia (por. wyrok WSA w Szczecinie z 11 stycznia 2018 r., II SA/Sz 1294/17). W wyroku o sygn. akt II OSK 746/17 z 12 grudnia 2017 r. NSA stwierdził, że należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n.

W tym miejscu Sąd zauważa, że podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących, czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. Jeżeli strona miała zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to mogła skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, gdyż przepis art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu (por. wyrok NSA z 9 stycznia 2014 r., I OSK 1459/12).

11. Jak wynika z akt rozpoznawanej sprawy, Skarżący z tej możliwości nie skorzystał. Nie można także przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ, jak tego oczekiwałby Skarżący, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat, zwłaszcza nie przedkładając żadnego opracowania konkurencyjnego, ograniczając się do własnych zarzutów i argumentów. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia (por. wyrok NSA z 23 czerwca 2016 r., II OSK 2600/14).

Sąd orzekający w sprawie podziela stanowisko Organów, że operaty szacunkowe zostały sporządzone zgodnie z wymogami formalnymi określonymi w rozporządzeniu z 21 września 2004 r. oraz nie zawierają wad prowadzących do stwierdzenia naruszenia przepisów u.g.n. Operaty szacunkowe sporządzone zostały w sposób prawidłowy i zawierają informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, tj. wskazują przedmiot i zakres wyceny, podstawy prawne opracowania operatu, opis i określenie stanu nieruchomości, wskazanie przyjętej metody i podejścia (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Rzeczoznawca określił wagę poszczególnych cech rynkowych rzutujących na wartość nieruchomości przed podziałem jak i po podziale, jak i określił zakres współczynników korygujących.

W celu oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

Strona skarżąca zakwestionowała wycenę działki nr [...] i działek powstałych w wyniku jej podziału. Kwestia ta omówiona została w piśmie rzeczoznawcy z dnia 28 grudnia 2021 r. (ostatni akapit) oraz w operacie szacunkowym, który w wycenie określa zagospodarowanie jako niekorzystne. Działka ta posiada istniejące fundamenty poniemieckie, co jak podnosił Skarżący obniża jej wartość, wobec czego rzeczoznawca majątkowy wycenił przedmiotową działkę prawidłowo, z uwzględnieniem cechy zagospodarowania jako "niekorzystnej" (s. 8-9 operatu).

Nie znajdują uzasadnienia twierdzenia Skarżącego, że do porównania rzeczoznawca przyjął nieruchomości niebędące nieruchomościami podobnymi względem nieruchomości wycenianych. Rzeczoznawca majątkowy przedstawił opis cechy "lokalizacja" i jego gradację i w tabelach dotyczących wyceny poszczególnych działek przedstawił zakres współczynników korygujących cenę średnią, a następnie w kolejnej tabeli przedstawił obliczenie sumy współczynników korygujących, co odpowiada przepisom rozporządzenia z 21 września 2004 r.

12. W ocenie Sądu prawidłowo Kolegium uznało w zaskarżonej decyzji, że operaty szacunkowe w tej sprawie zostały przez rzeczoznawcę sporządzone z zachowaniem należytej staranności, w sposób jasny i przejrzysty oraz z uwzględnieniem wymogów rozporządzenia z 21 września 2004 r. Operaty te są spójne, logiczne i czytelne w zakresie określenia rodzaju nieruchomości przyjętych do porównania, czynników wpływających na kształtowanie cen transakcyjnych, korekty cen nieruchomości przyjętych do porównania ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Autor operatu szacunkowego zawarł w opinii dostatecznie szczegółowy opis nieruchomości przyjętych do porównania, jak również opis cech, które miały znaczenie przy wycenie. Prawidłowo zatem oceniło Kolegium, tak sporządzony operat jest w pełni wiarygodnym dowodem, pozwalającym na ustalenie wzrostu wartości nieruchomości.

Jednocześnie Sąd wyjaśnia, że subiektywne przekonanie strony, że wskazana w operacie szacunkowym wartość nieruchomości jest zbyt wysoka, nie świadczy jeszcze o wadliwości operatu szacunkowego (por. wyrok NSA z 18 czerwca 2019 r., sygn. II OSK 2046/17, dostępny na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Zdaniem Sądu brak jest podstaw do kwestionowania merytorycznej wartości operatów, zwłaszcza w sytuacji, gdy zostały one sporządzone zgodnie z regułami, o których mowa w u.g.n. i rozporządzeniu, a Skarżący nie przedstawił przeciwdowodu, który ustalenia poczynione przez rzeczoznawcę poddawałby w wątpliwość. W ocenie Sądu treść operatów jest logiczna i kompletna, a wycena została należycie uzasadniona.

13. W szczególności nie zasługiwały na uwzględnienie zarzuty Skarżącego odnoszące się do przyjęcia do porównania niewłaściwych nieruchomości. W tej sprawie biegły zastosował podejście porównawcze. Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Podkreślić należy, że pod pojęciem nieruchomości podobnych należy rozumieć nie nieruchomości identyczne z nieruchomością wycenianą, ale takie, które posiadają cechy do niej zbliżone i które można ocenić przy zastosowaniu współczynników korygujących, co też w sprawie zostało przez biegłego uczynione.

Nie ma znaczenia dla dokonanej wyceny brak zawarcia w operacie numerów ewidencyjnych działek wziętych do porównania, gdyż jest to cecha nieruchomości bez znaczenia dla jej wartości, także brak wskazania numerów aktów notarialnych, czy ksiąg wieczystych) dotyczących transakcji z których korzystał rzeczoznawca majątkowy nie ma wpływu na treść operatu. Nie zdołał Skarżący wykazać (jedynie wyraził własne wątpliwości), że transakcje działek przyjętych do porównania nie spełniły warunku określonego art. 151 ust. 1 i 2 u.g.n. Natomiast Sąd nie jest władny domagać się od rzeczoznawcy przedstawienia bazy danych, która posłużyła mu do sporządzenia wyceny. Może to uczynić wspomniana już organizacja zawodowa rzeczoznawców podczas weryfikacji prawidłowości operatu szacunkowego.

14. W ocenie Sądu Organy dokonały oceny operatów szacunkowych jako dowodu z uwzględnieniem przepisów postępowania, art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Dowód ten nie budzi zastrzeżeń Sądu z punktu widzenia fachowości, zgodności z prawem, staranności i przeprowadzonych wyliczeń. W oparciu o takie dowody zasadnym było dokonanie kluczowych ustaleń faktycznych w sprawie.

15. Reasumując Sąd uznał, że zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem, bowiem nie narusza prawa materialnego oraz wskazanych w skardze przepisów postępowania. Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji.