Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1543/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-01-22 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 154  ust. 1
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: par. 36  ust. 3 i  ust. 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bożena Marciniak Sędziowie: WSA Emilia Lewandowska WSA Anita Wielopolska-Fonfara (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Artur Dobrowolski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 stycznia 2015 r. sprawy ze skargi M. S. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

|Minister Infrastruktury i Rozwoju, decyzją z [...] nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] nr [...], którą orzeczono o ustaleniu |

|odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz M. S. z tytułu przejęcia na własność Skarbu Państwa nieruchomości oznaczonej, jako działka nr |

|[...] o pow. [...] ha, położonej w gminie [...], obręb [...] przeznaczonej na budowę obwodnicy [...] w ciągu drogi krajowej nr [...] i drogi |

|ekspresowej [...] oraz zobowiązano Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w |

|którym decyzja stanie się ostateczna. |

|Z ustaleń organu wynika, że opisana w decyzji nieruchomość, decyzją Wojewody [...] z [...] nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji |

|drogowej, zmienioną decyzją Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z [...] została przeznaczona pod budowę obwodnicy [...] w |

|ciągu drogi krajowej nr [...] (na odcinku od węzła [...] do węzła [...]) i drogi ekspresowej [...] (na odcinku od węzła [...] do węzła [...]). |

|Wysokość odszkodowania została ustalona w oparciu o operat szacunkowy z [...] sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. Analizując |

|treść operatu szacunkowego organ przytoczył przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, ustawy z dnia 10 |

|kwietnia 2003 r. o szczegółowych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz rozporządzenia Rady |

|Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. |

|Rzeczoznawca ustalił, że przedmiotowa działka stanowi grunt rolny, a znajdująca się na nieruchomości infrastruktura techniczna w postaci |

|kanalizacji drenarskiej nie stanowi własności właściciela gruntu, zostanie przebudowana w ramach realizowanej inwestycji drogowej i nie |

|wpływa na wartość gruntu. Określając przeznaczenie nieruchomości biegły ustalił, że Gmina [...] nie posiada miejscowego planu |

|zagospodarowania przestrzennego. Na terenie gminy obowiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...], |

|przejęte uchwałą Rady Gminy [...] Nr [...] z dnia [...], zgodnie z którym przedmiotowa działka położona jest w strefie |

|funkcjonalno-przestrzennej "R" – tereny rolnicze. Biorąc pod uwagę, że celem wywłaszczenia nieruchomości jest realizacja inwestycji |

|drogowej, rzeczoznawca, stosownie do art. 134 ust. 4 ugn., dokonał analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne na rynku|

|lokalnym i regionalnym. W wyniku analizy tego rynku odnotowano jedynie kilka transakcji nieruchomościami drogowymi. Średnia cena |

|transakcyjna z terenu województwa [...] kształtowały się w przedziale od [...] zł do [...] zł za 1 m2, średnia cena to [...] zł/m2. Na stronie 15 |

|operatu rzeczoznawca wyjaśnił, że ceny działek przeznaczonych na cele rolne są niższe od cen nieruchomości drogowych. Ze względu na |

|zróżnicowanie cen jednostkowych oraz dużą różnorodność pod względem lokalizacji ogólnej i szczegółowej, a także celu wykupu i stanu |

|zagospodarowania brak jest, w ocenie rzeczoznawcy, dostatecznej ilości transakcji nieruchomościami drogowymi podobnymi do nieruchomości |

|stanowiącej przedmiot wyceny. Wobec tego do wyceny rzeczoznawca zastosował procedurę opisaną w § 36 ust. 4 rozporządzenia, przyjmując do |

|porównań nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. grunty rolne. W celu określenia wartości rynkowej |

|gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Analizą objęto lokalny rynek nieruchomości przeznaczonych na |

|cele rolne z terenu gminy [...] w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę. W badanym okresie odnotowano kilkanaście transakcji tego |

|rodzaju. Po odrzuceniu cen skrajnych do szczegółowej analizy i obliczeń przyjęto 19 wyselekcjonowanych transakcji przedstawionych w formie|

|tabeli na stronie 20 operatu. Na potrzeby postępowania odszkodowawczego przeprowadzono dodatkową analizę lokalnego i regionalnego rynku |

|nieruchomości drogowych. |

|Po przeprowadzeniu analizy sporządzonego operatu szacunkowego oraz zapoznaniu się z dodatkowym materiałem dowodowym nadesłanym przez |

|Wojewodę [...] przy piśmie z 25 październik 2013 r. organ odwoławczy uznał, że ocenionemu operatorowi nie można zarzucić takich uchybień, |

|które nie pozwalałyby na jego podstawie w sposób prawidłowy ustalić odszkodowania za dokonane wywłaszczenie. Za słuszne organ uznał |

|zwiększenie uzyskanej wartości o 50%, stosownie do treści § 36 ust. 3 rozporządzenia. |

|W skardze na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju M. S. zarzucił naruszenie: |

|I. prawa procesowego, a to art. 24 § 1 pkt 6 w zw. z art. 84 § 2 kpa; art. 7 w zw. z art. 80 kpa; art. 75 § 1 w zw. z art. 77 § 4 i art. |

|80 kpa; art. 77 § 4 kpa; art. 107 § 1 i 3 kpa; art. 84 w zw. z art. 7 i 12 oraz art. 136 kpa; a w konsekwencji art. 138 § 1 kpa, art. 15 |

|kpa w zw. z art. 78 Konstytucji, |

|II. naruszenie prawa materialnego, a to art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie |

|dróg publicznych; art. 154 ust. 1, art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 16, art. 154 ust. 1, art. 4 ust. 16, art. 134 –ustawy o gospodarce |

|nieruchomościami, § 56 ust. 1 pkt 7, § 36 ust. 2 i 3 – rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., a w konsekwencji |

|naruszenie art. 21 ust. 2 Konstytucji. |

|Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji. |

|W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Rozwoju wniósł o jej oddalenie. |

|Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: |

|Skarga jest nieuzasadniona. |

|Istota niniejszej sprawy sprowadza się do tego, czy organy administracji ustalając wysokość odszkodowania mogły oprzeć się na operacie |

|szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego J. M. z [...] uznając ten operat za zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. |

|Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i |

|techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając okoliczności wymienione w tym przepisie. Natomiast |

|szczegółowe regulacje dokonywania wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w zależności od celu wyceny, określają |

|przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. |

|U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.). Okolicznością o podstawowym znaczeniu dla ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejmowane pod drogi ma|

|to, jakie przeznaczenie miała wyceniona nieruchomość w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Jeżeli |

|nieruchomość w tym dniu była przeznaczona pod inwestycję drogową to wycena takiej nieruchomości następuje według zasad określonych w § 36 |

|ust. 4 rozporządzenia z dnia 21.09.2004 r. Natomiast, gdy w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wyceniona |

|nieruchomość nie była przeznaczona pod inwestycję drogową to wycenę należy oprzeć na przepisie § 36 ale ust. 3 powołanego rozporządzenia. |

|W rozpoznawanej sprawie zostało ustalone, że w dniu wydania zezwolenia realizacyjnego w gminie [...] obowiązywało studium uwarunkowań i |

|kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] przyjęte uchwałą Rady Gminy [...] z dnia [...] zgodnie, z którym przedmiotowa działka |

|położona była na terenie oznaczonym, jako tereny rolnicze. |

|Skoro w dniu wydania decyzji zrid działka ta nie była przeznaczona pod inwestycję drogową to prawidłowo rzeczoznawca oparł wycenę na |

|przepisie § 36 ust. 3 rozporządzenia gdyż nie jest dopuszczalne, w tej sytuacji, dokonanie wyceny na postawie § 36 ust. 4 rozporządzenia. |

|Natomiast analiza cen nieruchomości drogowych dokonana została przez rzeczoznawcę majątkowego w celu wykazania, że na rynku regionalnym |

|ceny nieruchomości nabywanych pod drogi są wyższe niż nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne. To umożliwiło podwyższenie |

|odszkodowania o maksymalną wielkość, przewidzianą w § 36 ust. 3 rozporządzenia tj. o 50%. Tak więc analiza ta została dokonana z korzyścią|

|dla wysokości odszkodowania ustalonego przez rzeczoznawcę. Zarzuty, więc skargi odnoszące się do przyjętego przez rzeczoznawcę rynku |

|transakcji drogowych, wobec powyższych rozważań są niezasadne gdyż pozostają bez wpływu na wysokość ustalonego odszkodowania. |

|Przy wycenie nieruchomości rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Z bazy danych wybrał 19 |

|transakcji nieruchomościami rolnymi, a więc o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. O wyborze podejścia i metody |

|szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do |

|porównania. Należy tylko stwierdzić, że zastosowana przez biegłego metoda i podejście są prawnie dopuszczalne. Operat zawiera wszystkie |

|elementy wymagane § 56 rozporządzenia. Nie zawiera pomyłek, istotnych braków czy niejasności. Rzeczoznawca przyjął rynek gminy [...] jako |

|rynek lokalny. Przeznaczenie nieruchomości zostało ustalone w oparciu o zaświadczenie Urzędu Gminy [...] z dnia [...], w którym stwierdzono, |

|że zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...] przedmiotowa działka położona jest w strefie |

|funkcjonalno-przestrzennej "R"-rolnicze. |

|Sąd nie uwzględnił wniosku dowodowego zgłoszonego przez skarżącego w piśmie z 13 sierpnia 2014 r. (k.21) z zaświadczenia nr [...] z dnia [...]|

|wystawionego przez Wójta Gminy [...] – na okoliczność przyjęcia nieprawidłowego przeznaczenia gruntów przy sporządzaniu operatu |

|szacunkowego. Nieuwzględnienie tego wniosku uzasadnione jest tym, że powoływane w nim zaświadczenie datowane jest po wydaniu zaskarżonej |

|decyzji, a więc nie istniało w dacie wydania zaskarżonej decyzji, ale przede wszystkim nie podważa ono przeznaczenia gruntów przyjętego w |

|operacie na podstawie poprzedniego zaświadczenia. Złożone do Sądu zaświadczenie (k.41) potwierdza utrzymanie funkcji podstawowych a tylko |

|uzupełnia o wskazanie, jakie funkcje uzupełniające towarzyszą funkcjom podstawowym. Tak więc nie zmienia to faktu, że wyceniona |

|nieruchomość, w dacie wydania decyzji zrid, położona była w strefie funkcji podstawowych oznaczonych "R"-rolnicze. |

|Również niezasadnie skarżący domaga się odszkodowania za kanalizację drenarską. Sąd podziela stanowisko organu w tym zakresie, zawarte w |

|zaskarżonej decyzji. Wynika bowiem, że melioracja gruntów była w 80% sfinansowana z budżetu Państwa, a z uwagi na jej wykonanie w latach |

|1987-1989 oraz 1992-1993 uległa w całości amortyzacji. |

|Ponieważ organ dysponował prawidłowym operatem to miał podstawy do ustalenia na jego podstawie odszkodowania. Uznając operat za prawidłowy|

|organ nie miał żadnych podstaw by z urzędu przeprowadzić dowód z operatu sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego bądź kierować|

|ten operat do oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców. Za nieuzasadnione należy uznać zarzuty skargi w przedmiocie wyłączenia |

|rzeczoznawcy majątkowego. Z akt sprawy nie wynika by w dniu wydawania decyzji przez organ w niniejszej sprawie było prowadzone |

|postępowanie dyscyplinarne przeciwko rzeczoznawcy majątkowemu J. M. w związku z wyceną sporządzoną w niniejszej sprawie. W związku z tym |

|nie zachodziła sytuacja określona w art. 24 § 1 pkt 6 kpa i brak było powodów do wyłączenia tego biegłego. |

|Również Sąd nie uwzględnił wniosków dowodowych zgłoszonych w skardze, a to o dopuszczenie dowodu z sentencji opinii Polskiego |

|Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości załączonej do skargi (k. 9), dopuszczenie dowodu z akt postępowania prowadzonego w |

|stosunku do rzeczoznawcy J. M. przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej po uprzednim ich zażądaniu przez Sąd oraz z operatu szacunkowego |

|sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M. W. w dniu [...] (k. 47-60), gdyż dotyczą one wyceny innych nieruchomości niż przedmiotowe. |

|Za całkowicie nieuzasadniony Sąd uznał również zarzut skargi naruszenia art. 21 ust. 2 Konstytucji. To, że w ocenie skarżącego ustalone |

|zaskarżoną decyzją odszkodowanie jest za niskie nie oznacza, że nie jest ono słuszne. Decyzja jest zgodna z prawem, opiera się na operacie|

|szacunkowym sporządzonym zgodnie z obowiązującymi w tym przedmiocie przepisami, prawidłowo ocenionym przez organ. Sąd nie znalazł żadnych |

|uchybień, które uzasadniałyby uchylenie zaskarżonej decyzji. |

|Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji |

|wyroku. |

| | |