Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 896/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2014-05-26 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, ust. 4, ust. 11, art. 87 ust. 3
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par. 5 ust. 1, ust. 2, ust. 3
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 4 pkt 16, art. 156 ust. 1, art. 157 ust. 1, ust. 1a
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Maria Wieczorek-Zalewska, Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec, Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz (sprawozdawca), Protokolant Referent Bartłomiej Maciak, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 22 maja 2014 r. sprawy ze skargi K.C. na decyzję S K O w L. z dnia [..] nr [..] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 31 lipca 2013 r., znak: [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], po rozpoznaniu odwołania K. C., utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia 31 lipca 2013 r., znak: [...], ustalającą jednorazową opłatę w wysokości 118 530,00 złotych dla K. C. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działki nr ewid. "x/"8, "x/"10, "x/"11, o łącznej powierzchni [...] m2, położonej w [...], przy al. [...], obręb [...], na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Powyższa decyzja organu odwoławczego zapadła w następujących okolicznościach sprawy.

W dniu 17 listopada 2005 r. Rada Miasta [...] podjęła uchwałę nr "A" w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...] – część III, która obejmowała w szczególności teren wymienionych wyżej działek.

Umową z dnia 27 grudnia 2007 r., zawartą w formie aktu notarialnego, rep. A nr [...], K. C. sprzedała tę nieruchomość za cenę 1 750 000,00 złotych.

Zawiadomieniem z dnia 18 stycznia 2011 r. Prezydent Miasta [...] poinformował K. C. o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, w związku uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...] – część III.

W dniu 8 listopada 2011 r. sporządzony został przez rzeczoznawcę majątkowego H. K. operat szacunkowy, z którego wynikało, iż wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosiła 790 898,00 złotych, a po jego uchwaleniu 1 019 820,00 złotych.

Wobec stwierdzenia przez organ pierwszej instancji istotnych uchybień w treści powyższego operatu, zlecono wykonanie kolejnego operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowemu T. J. W dniu 4 października 2012 r. przeprowadzona została wizja nieruchomości, z udziałem przedstawiciela organu, pełnomocnika K. C. – P. C. oraz rzeczoznawcy majątkowego.

W dniu 10 października 2012 r. sporządzony został przez rzeczoznawcę majątkowego T. J. kolejny operat szacunkowy. Z treści tego operatu wynikało, iż wartość rynkowa omawianej nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosiła 704 700,00 złotych, a po jego uchwaleniu 1 099 800,00 złotych.

Opierając się na treści tego operatu szacunkowego, Prezydent Miasta [...] wymienioną na wstępie decyzją z dnia 13 marca 2013 r. ustalił dla K. C. opłatę planistyczną w kwocie 118 530,00 złotych z tytułu wzrostu wartości wspomnianej nieruchomości oznaczonej jako działki nr ewid. "x/"8, "x/"10, "x/"11, o łącznej powierzchni [...] m2.

W obszernym uzasadnieniu tej decyzji organ wskazał, że na dzień wejścia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość stanowiąca działkę nr "x/"7 (z podziału której powstały m.in. działki nr "x/"8, "x/"10, "x/"11) była niezabudowana, sklasyfikowana w rejestrze gruntów jako grunty orne – Rll, R IlIa. Po uchwaleniu wspomnianego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomość przeznaczona jest pod:

- "M3" - tereny zabudowy mieszkaniowej z podstawowym przeznaczeniem gruntów' pod zabudowę mieszkaniową o mieszanej strukturze oraz usług nieuciążliwych o intensywności zabudowy netto 0,6 - 1,0 liczonej w granicach bilansowanego terenu;

- "ZP/SR2" – z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod parki, skwery i zieleńce, (...) dopuszcza się w wyznaczonych w rysunku planu rejonach realizację terenowych urządzeń sportowo-rekreacyjnych (SR2) - dotyczy części nieruchomości stanowiącej działkę "x/"11 (226 m2);

- "KX" – tereny komunikacji pieszej (wąski pas od strony wschodniej) z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod tereny wydzielonych ciągów pieszych.

Obszar obejmujący wycenianą nieruchomość znajduje się również w strefach polityki przestrzennej: "Y2" – Strefa miejska, "SriK1" – Strefa Rekultywacji i Kontynuacji Tradycji i "ET1" – Strefa ochrony bliskiego tła panoramy śródmieścia

Do dnia 31 grudnia 2003 r. przeznaczenie przedmiotowej działki określone było w ówczesnym Miejscowym Planie Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego Obszaru Funkcjonalnego [...] Zespołu Miejskiego, zatwierdzonym uchwałą Miejskiej Rady Narodowej w [...] z dnia 30 grudnia 1986 r., nr "B". W świetle ustaleń tego planu omawiana działka znajdowała się na obszarze oznaczonym symbolem "III D 14 ZP" – zieleń parkowa o funkcji wypoczynkowej z możliwością lokalizacji terenowych urządzeń sportowo-rekreacyjnych; przez które należy rozumieć niekubaturowe urządzenia jak boiska, place zabaw itp. W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta (Uchwała nr "C" Rady Miejskiej w [...] z dnia 13 kwietnia 2000 r.) działka nr "x/"7 położona była w terenach zieleni pomiędzy terenami zurbanizowanymi.

Ponadto, jak ustalił organ na podstawie informacji znanych mu z urzędu, dla wycenianej nieruchomości nie wydano decyzji o warunkach zabudowy.

Zdaniem organu operat szacunkowego, sporządzony na zlecenie organu przez rzeczoznawcę majątkowego T. J., jest prawidłowy, a wynikająca z tego operatu opinia rzeczoznawcy co do zwiększenia wartości ocenianej nieruchomości, wskutek uchwalenia nowego planu, jest logicznie uzasadniona i zgodna z zasadami doświadczenia życiowego. Odnosząc się szczegółowo do treści operatu, organ wskazał, że z analizy transakcji nieruchomościami, które rzeczoznawca wybrał do porównania z przedmiotową nieruchomością wynika, iż zostały transakcje te zostały wybrane prawidłowo, to jest uwzględniając pojęcie nieruchomości podobnej, określone w art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Przy szacowaniu wartości rynkowej nieruchomości, jak podkreślił organ, przed uchwaleniem planu, jak i po jego uchwaleniu, rzeczoznawca prawidłowo zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

Odnosząc się do zarzutów pełnomocnika strony organ stwierdził, iż z części graficznej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 17 listopada 2005 r. ani z umowy sprzedaży z dnia 27 grudnia 2007 r., nie wynika, by działka nr "x/"8 była przeznaczona w części pod drogę. Wyodrębnienie z działki nr "x/"8 o powierzchni 3097 m2 niewielkiej działki nr "x/"13, o powierzchni 60 m2, nastąpiło dopiero po sprzedaży przedmiotowej nieruchomości i nie miało żadnego wpływu na uzyskane w operacie wartości, jak i prawidłowość wszczęcia postępowania. Wbrew twierdzeniom pełnomocnika strony, nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego postępowania, samodzielnie spełnia wymagane parametry do zabudowy także wielorodzinnej. Stanowisko rzeczoznawcy majątkowego wyrażone w operacie, zdaniem organu, jest wyważone, o czym świadczy m.in. fakt rozszerzenia rynku o rynek nieruchomości przeznaczonych pod usługi publiczne w przypadku określenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego w oparciu o jej przeznaczenie w starym planie. Taki zabieg, uzasadniony okolicznościami sprawy, wpłynął bowiem niewątpliwie na możliwość uzyskania wyższych wartości dla przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu niż wynikałoby to z jej przeznaczenia w starym planie, to jest pod zieleń z możliwością realizacji urządzeń sportowo-rekreacyjnych (niekubaturowe urządzenia typu boiska, place zabaw itp.). Był to zabieg korzystny dla strony, albowiem im wyższa jest wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu, tym niższy jest wzrost tej wartości wskutek jego uchwalenia, a tym samym niższa jest również ewentualna opłata planistyczna. Podobne ostrożne i wyważone działanie rzeczoznawcy organ dostrzegł w przypadku określania wartości nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego. Zestawienie transakcji nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego (tabela na stronie 21 operatu) wskazuje m.in. nieruchomość o cenie 518,16 zł/m2. Właśnie dzięki odrzuceniu cen skrajnych transakcja ta nie była brana pod uwagę, co wpłynęło niewątpliwie na obniżenie ustalonego przez rzeczoznawcę wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wejścia w życie nowego planu.

W ocenie organu pierwszej instancji, bezsprzecznie wprowadzenie planu zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem gruntu m.in. pod tereny oznaczone symbolem "M3" i w niewielkiej części pod tereny oznaczone symbolem "ZP/SR2" podwyższyło wartość tego gruntu w stosunku do dotychczasowego przeznaczenia. Takie wnioskowanie, jak wyjaśnił organ, wynika zarówno z dowodu operatu szacunkowego, jak i zasad logiki czy doświadczenia życiowego. Nowy plan zagospodarowania przestrzennego wprowadza przewidywalność przyszłego zamierzenia, jego komercyjny charakter, ponadto poszerza możliwości wykorzystania gruntu, a te cechy czynią przedmiotową działkę niezwykle atrakcyjną dla potencjalnych nabywców. Wskazany plan miejscowy nadał przedmiotowej nieruchomości charakter budowlany, zaś część nieruchomości o przeznaczeniu pod zieleń i tereny sportowo-rekreacyjne (bez możliwości zabudowy kubaturowej, ale z możliwością realizacji terenowych urządzeń sportowo-rekreacyjnych) stanowi harmonijną całość w połączeniu z zabudową mieszkaniową wielorodzinną lub jednorodzinną.

Organ pierwszej instancji wskazał, iż stosownie do ustaleń powyższego operatu szacunkowego, wzrost wartości nieruchomości omawianej nieruchomości, w wyniku uchwalenia "nowego" planu miejscowego, wyniósł 395 100,00 złotych. Określona w tej uchwale stawka procentowa opłaty planistycznej, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wynosi 30% wzrostu wartości nieruchomości, a więc w niniejszej sprawie wysokość tej opłaty ustalono na kwotę 118 530,00 złotych.

W odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji K. C. zarzuciła organowi przewlekłe prowadzenie postępowania w niniejszej sprawie, nieustalenie wszystkich istotnych okoliczności sprawy oraz brak obiektywizmu przy ocenie operatu szacunkowego z dnia 10 października 2012 r. Zdaniem strony organ pierwszej instancji nie dostrzegł, że rzeczoznawca nie wyjaśnił podjętych przez siebie kroków w celu oszacowania wartości omawianej nieruchomości oraz niestarannie opracował sam operat. Uzasadnia to, zdaniem strony stanowisko, iż operat ten służył jedynie udowodnieniu tezy, że wartość wycenianej nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu miejscowego, wynosiła około 170 zł za m2.

Strona zarzuciła nadto organowi pierwszej instancji nieustalenie faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości. W jej ocenie organ ten błędnie uznał, że w niniejszej sprawie miał zastosowanie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, albowiem nie ustalił on, na etapie wstępnej analizy sprawy, czy istnieje związek pomiędzy uchwaleniem "nowego" planu a wzrostem wartości omawianej nieruchomości. Tym samym organ ten nie miał podstaw do wszczęcia postępowania administracyjnego w rozpoznawanej sprawie.

Odwołująca się podkreśliła, że w związku z uchwaleniem nowego planu miejscowego nie odniosła żadnej korzyści ze sprzedaży omawianej nieruchomości, gdyż nieruchomość ta weszła w skład gospodarstwa rolnego. Z tego właśnie powodu strona nie uiściła podatku od czynności cywilnoprawnych. Organ pominął tę kwestię, a także nie zbadał, jaki wpływ miało na prowadzenie postępowania w niniejszej sprawie uchylenie § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w kontekście art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nadto, jak wskazała strona, krzywdzące jest ustalanie obecnie na rzecz Gminy opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości związanej z planem zagospodarowania przestrzennego, podjętego jeszcze w poprzednim okresie ustrojowym.

Wymienioną na wstępie decyzją z dnia 31 lipca 2013 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy decyzję organu odwoławczego, podzielając w całości wyrażone w niej stanowisko i jego argumentację.

W bardzo obszernym uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy przedstawił stan sprawy i przepisy prawa mające w niej zastosowanie oraz wskazał, że wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego wraz z operatem szacunkowym, którego te wyjaśnienia dotyczyły, są wyczerpujące i jednocześnie wystarczające dla ustalenia istotnych okoliczności sprawy. Strona, jak podkreślił organ drugiej instancji, pomimo podnoszonych zarzutów co do operatu szacunkowego nie wyraziła woli skorzystania z zaproponowanej przez Kolegium możliwości poddania go ocenie organizacji rzeczoznawców majątkowych, w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem Kolegium, w niniejszej sprawie spełnione zostały przesłanki ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu, określone w art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów odwołania organ drugiej instancji wskazał, iż nie dopatrzył się w sprawie naruszeń przepisów postępowania, które to naruszenia mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Skargę na powyższą decyzję Kolegium złożyła K. C., wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji. Decyzji tej strona skarżąca zarzuciła naruszenie przepisów:

- art. 6, art. 7, art. 8, art. 9, art. 11, art. 12, art. 35 § 1 i § 3, art. 61, art. 77 § 1 oraz art. 80, 107 § 1 i § 3 K.p.a.,

- art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

- art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami,

- uchwały Rady Miasta [...] z dnia 17 listopada 2005 r., nr "A", w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...] – część III,

- § 5 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego.

Skarżąca powtórzyła argumentację podniesioną w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji oraz wskazała, że wadliwie określono treść postanowienia o wszczęciu postępowania w niniejszej sprawie. W jej ocenie wybrany zbiór nieruchomości podobnych przyjętych do szacowania nieruchomości nie spełnia przesłanek z § 5 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny i sporządzenia operatu szacunkowego. Zdaniem strony, przyjęty na stronie 18 operatu przedział cen od 66 do 202 zł/m2, narusza jedną z "wytycznych", która nie pozwala na rozproszenie cen wokół wartości przeciętnej wyższe niż 20%. Wskazany bowiem § 5 rozporządzenia Rady Ministrów nie pozwala na taki zabieg rzeczoznawcy. Skarżąca zakwestionowała nadto odrzucenie przez rzeczoznawcę ze zbioru transakcji o cenach ekstremalnych. Świadczy to jej zdaniem o tym, że rzeczoznawca ustalając zbiór nieruchomości podobnych kierował się ceną uzyskaną z ich sprzedaży, co było niedopuszczalne w myśl art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tym samym naruszono również § 5 ust. 1 powołanego rozporządzenia Rady Ministrów.

W ocenie skarżącej rzeczoznawca powinien był wyczerpująco wyjaśnić, dlaczego wyceniając wysokość wzrostu wartości nieruchomości przyjął w operacie podejście porównawcze. Ponadto nie wyjaśnił on stronie, w jakim znaczeniu używa przymiotnika "komercyjny" w operacie. Wadliwie też autor operatu określił przeznaczenie nieruchomości w "starym" planie miejscowym oraz niewłaściwie ustalił nieruchomości podobne w stosunku do nieruchomości wycenianej, po uchwaleniu "nowego" planu. Na terenie wycenianej nieruchomości nie było bowiem możliwe wybudowanie wielorodzinnych budynków mieszkalnych bez wyrażenia zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, w trybie art. 9 ustawy Prawo budowlane. Nieuwzględnienie powyższych wątpliwości świadczy, zdaniem strony, o braku bezstronności organu w niniejszej sprawie.

Ponadto, jak podkreśliła skarżąca, organ pierwszej instancji ustalił opłatę planistyczną z naruszeniem terminu określonego w art. 37 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wskazany w tym przepisie termin dotyczy bowiem zbycia nieruchomości w okresie 5 lat od wejścia w życie nowego planu miejscowego lub jego zmiany, a nie odnosi się do możliwości wszczęcia postępowania administracyjnego w sprawie opłaty planistycznej, niezależnie od daty zbycia nieruchomości. Gdyby organ pierwszej instancji wydał decyzję w sprawie opłaty planistycznej w terminie określonym w art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, to jest niezwłocznie, to rzeczoznawca nie mógłby posłużyć się danymi co do rynku nieruchomości z lat 2008-2009. Opieszałość organu w tym zakresie wpłynęła więc niewątpliwie na wynik sprawy. Doprowadziła bowiem do rozstrzygania sprawy w stanie prawnym, po uchyleniu § 50 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Dlatego też, z uwagi na zmianę przepisów postępowania związanych z wyceną organ pierwszej instancji winien był umorzyć swoje postępowanie, zaś organ odwoławczy – w razie niepodjęcia takiego rozstrzygnięcia przez organ pierwszej instancji – miał prawny obowiązek stwierdzić nieważność decyzji merytorycznej organu pierwszej instancji. Powyższe świadczy o bezczynności organu w niniejszej sprawie, co niewątpliwie miało, zdaniem skarżącej, wpływ na wadliwość decyzji organów obu instancji.

Skarżąca zarzuciła również organowi drugiej instancji naruszenie art. 10 K.p.a., wskutek niepoinformowania jej o możliwości zapoznania się z aktami sprawy i o możliwości składania nowych wniosków. Organ drugiej instancji przekroczył również swoje kompetencje żądając od strony zwrócenia się do organizacji rzeczoznawców majątkowych o wydanie orzeczenia w sprawie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Jednocześnie skarżąca wniosła o dopuszczenie przez Sąd dowodu z zeznań rzeczoznawców majątkowych T. J. i H. K. oraz dowodu z kolejnego operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego (zrzeszonego w innym stowarzyszeniu rzeczoznawców niż wyżej wymienione osoby).

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest niezasadna, albowiem zaskarżona decyzja prawa nie narusza.

Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji ustalającą skarżącej

Materialnoprawną podstawę tej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.), zwanej dalej także "ustawą".

Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy jeżeli w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

W myśl art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 4, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (ust. 4).

W świetle ust. 11 powołanego artykułu w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.).

Stosownie do art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

Zgodnie z art. 157 ust. 1 tej ustawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady:

1) organizacja zawodowa wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych,

2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 k.p.a. lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.

Operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 156 ust. 1. Z dniem wydania oceny negatywnej organizacja zawodowa publikuje przez okres 12 miesięcy na swojej stronie internetowej informację o tej ocenie (ust. 1a).

Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia 13 marca 2013 r., nr [...], ustalającą jednorazową opłatę w wysokości 118 530,00 złotych dla K. C. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, oznaczonej jako działki nr ewid. "x/"8, "x/"10 i "x/"11, położonych w [...], przy al. [...], o powierzchni 0,[...] ha, na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W rozpoznawanej sprawie jest bezspornym, iż w myśl zapisów Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Obszaru Funkcjonalnego [...] Zespołu Miejskiego, zatwierdzonego uchwałą Miejskiej Rady Narodowej w [...] Nr "B" z dnia 30 grudnia 1986 r. wraz ze zmianami zatwierdzonymi uchwałą Rady Miejskiej w [...] Nr [...] z dnia 23 października 1993 r. ([...]) przedmiotowa nieruchomość stanowiąca wówczas działkę nr "x/"7 (z podziału której powstały m.in. działki nr "x/"8, "x/"10, "x/"11) położona była w obszarze oznaczonym symbolem "III D 14 ZP" – zieleń parkowa. Przed uchwaleniem tego planu obszar ten stanowił zajęty był pod uprawy polowe oraz ogrody działkowe. Szczegółowe ustalenia realizacyjne planu przewidywały utrzymanie tego terenu jako obszaru wolnego od zabudowy mieszkaniowej, przemysłowej i usługowej, zagospodarowanego zasadniczo pod zieleń parkową o funkcji wypoczynkowej. Dopuszczono jednocześnie możliwość lokalizacji na wskazanym obszarze "terenowych" urządzeń sportowo-rekreacyjnych, a zatem, jak zasadnie wskazał organ pierwszej instancji, obiektów (urządzeń) nie mających charakteru zwartych kubaturowych obiektów budowlanych, takich jak przykładowo: boiska czy place zabaw. Teren obszaru funkcjonalnego o nazwie "III D [...]", na którym położona była wspomniana nieruchomość również nie pozwalał na realizację zabudowy mieszkaniowej, lecz przewidziany został zasadniczo pod realizację małych i średnich zakładów przemysłowych, zaplecza technicznego gospodarki komunalnej oraz składów i magazynów resortu usług wymagających transportu kolejowego. W planie zawarto również wymóg konieczności wprowadzenia zieleni izolacyjnej, który realizowany był m.in. przez takie tereny jak obszar oznaczony symbolem "III D 14 ZP", na jakim usytuowana była omawiana nieruchomość (s. 75 i 104 tekstu planu; k. 7 akt adm. I inst.).

Plan ten, z mocy art. 87 ust. 3 ustawy, wygasł w dniu 1 stycznia 2004 r.

Przeznaczenie terenu przyjęte w planie zagospodarowania przestrzennego z dnia 30 grudnia 1986 r. zostało utrzymane w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta, zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w [...] z dnia 13 kwietnia 2000 r., nr "C", w którym przedmiotowa nieruchomość położona była w obszarach zieleni pomiędzy terenami zurbanizowanymi (k. 8 akt adm. I inst.).

Bezspornym jest również, że zgodnie z "nowym" planem miejscowym, który został przyjęty uchwałą Rady Miejskiej w [...] Nr "A" z dnia 17 listopada 2005 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta [...] – część III ([...]), omawiana nieruchomość położona jest w terenie o zróżnicowanym przeznaczeniu. Działka gruntu nr "x/"8 o powierzchni 0,3097 ha oraz działka gruntu nr "x/"10 o powierzchni 0,0762 ha usytuowane są w ternie oznaczonym symbolem "M3" - tereny zabudowy mieszkaniowej z podstawowym przeznaczeniem gruntów' pod zabudowę mieszkaniową o mieszanej strukturze oraz usług nieuciążliwych o intensywności zabudowy netto 0,6 - 1,0 liczonej w granicach bilansowanego terenu. Natomiast działka gruntu nr "x/"1 o powierzchni 0,0226 ha (mająca kształt wąski, typowy dla drogi) na obszarze oznaczonym symbolami "ZP/SR2" – tereny z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod parki, skwery i zieleńce, z możliwością realizacji w wyznaczonych w rysunku planu rejonach terenowych urządzeń sportowo-rekreacyjnych oraz "KX" – tereny komunikacji pieszej z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod tereny wydzielonych ciągów pieszych.

Obszar obejmujący wycenianą nieruchomość znalazł się również w strefach polityki przestrzennej: "Y2" – Strefa miejska, "SriK1" – Strefa Rekultywacji i Kontynuacji Tradycji i "ET1" – Strefa ochrony bliskiego tła panoramy śródmieścia.

W świetle zapisów "nowego" miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stawka procentowa opłaty planistycznej wynosi 30% (§ 76).

Nie ulega także wątpliwości, że w dniu 27 grudnia 2007 r., a więc przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie nowego planu miejscowego, to jest 24 stycznia 2006 r., skarżąca zbyła omawiane działki nr ewid. "x/"8, "x/"10, "x/"11, o łącznej powierzchni [...] m2, położone w [...], przy al. [...], za kwotę 1 750 000,00 złotych (k. 3 akt adm. I inst.).

Wbrew zarzutom skargi uznać należy, iż w niniejszej sprawie dochowany został termin określony w art. 37 ust. 4 ustawy. W orzecznictwie i w doktrynie jest bowiem ugruntowane stanowisko, że wszczęcie postępowania administracyjnego przed upływem terminu 5 lat od wejścia w życie planu miejscowego świadczy o zachowaniu terminu zgłoszenia przez gminę roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 4 ustawy (wyrok NSA z dnia 6 grudnia 2012 r., II OSK 139"x/"11, Lex nr 1367246).

Należy również podkreślić, iż porównanie przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości w obu opisanych planach zagospodarowania przestrzennego, jak trafnie wskazał organ pierwszej instancji, wskazuje, że nie są one tożsame, a tym samym, wbrew twierdzeniom strony skarżącej, w niniejszej sprawie nie ma zastosowania wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., P 58/08 (OTK-A 2010, z. 2, poz. 9), w którym Trybunał orzekł, że art. 37 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 ustawy, jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji RP.

Zauważyć trzeba, że z akt sprawy nie wynika, ani nie podnosiła tego strona skarżąca, by do dnia uchwalenia "nowego" planu zagospodarowania przestrzennego prowadzone były postępowania administracyjne, związane z ustaleniem warunków zabudowy dla jakiejkolwiek inwestycji na terenie omawianej nieruchomości. Jednocześnie poza sporem jest, iż w dniu wejścia w życie "nowego" planu miejscowego nieruchomość ta była niezabudowana, sklasyfikowana w rejestrze gruntów jako grunty orne – R ll, R IlIa (wypis z rejestru gruntów, k. 5 akt adm. I inst.). Należało zatem przyjąć, że teren ten aż do uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 17 listopada 2005 r. był użytkowany rolniczo, czego nie kwestionowała skarżąca. Nie narusza prawa oparcie się przez organy administracji i rzeczoznawcę – w zakresie ustalenia faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem "nowego" planu miejscowego – również na zgromadzonym w aktach sprawy materiale fotograficznym, oględzinach nieruchomości oraz analizie porównawczej ortofotomap z 2005 i 2008 r. Skład orzekający w niniejszej sprawie podziela stanowisko wyrażone w orzecznictwie tutejszego Sądu, że na etapie ustalania jednorazowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego, organ decyzyjny nie ma obowiązku badania, czy wyceniana nieruchomość, dla której warunki zabudowy nie były ustalone, spełniała przesłanki do uzyskania pozytywnej decyzji o warunkach jej zabudowy w sposób zgodny z wynikającym z uchwalonego planu (por. wyrok WSA w Lublinie z dnia 15 września 2011 r., II SA/Lu 335/11, niepubl., dostępny w CBOSA). Prawidłowo zatem organy administracji obu instancji oceniły, zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy, faktyczny sposób wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem "nowego" planu miejscowego.

W "nowym" planie zagospodarowania przestrzennego teren wspomnianej nieruchomości przeznaczono w znacznej części pod zabudowę mieszkaniową wraz z lokalizacją usług nieuciążliwych, o intensywności zabudowy netto 0,6 - 1,0 liczonej w granicach bilansowanego terenu. W sytuacji, gdy nieruchomość ta położona jest w centrum dużego miasta, jest rzeczą niewątpliwą, iż jej wartość – na skutek zmiany przeznaczenia wynikającej z zapisów "nowego" planu miejscowego – znacznie wzrosła.

Wielkość wzrostu wartości tej nieruchomości została oszacowana przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Z akt administracyjnych wynika bowiem, iż na zlecenie Gminy [...] sporządzony został przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego T. J. operat szacunkowy z dnia 10 października 2012 r. W świetle tego operatu, wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosiła 704 700,00 złotych, a po jego uchwaleniu 1 099 800,00 złotych. W wyniku uchwalenia nowego planu miejscowego nastąpił zatem wzrost wartości nieruchomości o 395 100,00 złotych.

Zdaniem Sądu, dokonana przez Kolegium ocena prawidłowości tego operatu szacunkowego nie nosi znamion dowolności.

W świetle art. 84 § 1 K.p.a. gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne, organ administracji publicznej może zwrócić się do biegłego lub biegłych o wydanie opinii.

W orzecznictwie i w doktrynie ugruntowane jest stanowisko, że "organ ocenia swobodnie opinię biegłego na podstawie zasad wiedzy, nie jest więc skrępowany tą opinią. Może ją przyjąć, jeśli uzna ją za trafną, ale może ją całkowicie lub częściowo zdyskwalifikować i przyjąć odmienną, własną, opartą na nauce lub doświadczeniu. (...) Organ nie może ograniczyć się w uzasadnieniu decyzji do powołania się na konkluzję zawartą w opinii biegłego, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły oparł swoją konkluzję i skontrolować prawidłowość rozumowania biegłego" (E. Iserzon, J. Starościak, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, teksty, wzory i formularze, Warszawa 1970, s. 178 i 179). Dowód z opinii biegłego podlega ocenie organu – tak jak każdy dowód – z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 k.p.a. (wyrok NSA z dnia 5 października 2009 r., I OSK 144"x/"08, niepubl.).

Organy administracji bardzo szeroko odniosły się w uzasadnieniach swych decyzji do treści powyższego operatu szacunkowego, wskazując z jakich przyczyn operat ten oceniły jako prawidłowy, a wnioski końcowe ustalające kwotowy wzrost wartości nieruchomości poddanych analizie i wycenie, przyjęły bez zastrzeżeń jako dające podstawę do wyliczenia wysokości opłaty planistycznej. Sąd nie dopatrzył się uchybień w rozumowaniu organów uznających wskazany operat za logiczny, zupełny oraz sporządzony zgodnie z przepisami prawa.

Niezasadne były również pozostałe zarzuty strony skarżącej.

Po pierwsze wskazać trzeba, że to na etapie jurysdykcyjnego postępowania administracyjnego, a nie przed wszczęciem tego postępowania, we "wstępnej analizie", organ administracji ma obowiązek ocenić, czy spełnione zostały przesłanki do ustalenia opłaty planistycznej.

Po drugie treść operatu nie uzasadnia stwierdzeń strony skarżącej, że rzeczoznawca dokonując szacunku nieruchomości próbował uzasadnić, "z góry" przyjętą przez niego tezę co do wartości działki gruntu nr "x/"7 (z podziału której powstały m.in. działki nr "x/"8, "x/"10, "x/"11).

Po trzecie z akt sprawy, w tym z umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, nie wynika, by nieruchomość ta została zbyta w celu powiększenia gospodarstwa rolnego. Zresztą, jak wynika z dokumentacji fotograficznej dołączonej do akt sprawy, Spółka "D", która nabyła od skarżącej przedmiotową nieruchomość, nie wykorzystała tej nieruchomości na cele rolnicze, lecz pod realizację zabudowy wielorodzinnej.

Po czwarte, rzeczoznawca majątkowy prawidłowo uwzględnił stan prawny obowiązujący w niniejszej sprawie, wynikający w szczególności z powołanego wyżej wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., P 58/08, a także ze zmiany przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.; zwanego dalej także: "rozporządzeniem"), która to zmiana polegała na uchyleniu § 50 tego rozporządzenia. Fakt, iż po wszczęciu postępowania w niniejszej sprawie, a przed wydaniem decyzji organu pierwszej instancji powyższy przepis rozporządzenia został uchylony, wbrew twierdzeniom strony, nie dawał podstaw organowi pierwszej instancji do umorzenia postępowania, ani organowi odwoławczemu do stwierdzenia nieważności decyzji merytorycznej organu pierwszej instancji. Zarzuty strony dotyczące bezczynności organu czy też przewlekłego prowadzenia postępowania w niniejszej sprawie, nie mogą być przedmiotem oceny Sądu w niniejszej sprawie, w której rozpoznawana jest skarga na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 31 lipca 2013 r., znak: [...].

Po piąte na wynik sprawy nie ma wpływu podnoszony w toku postępowania administracyjnego przez skarżącą fakt uchwalenia "starego" planu pod rządami Konstytucji Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej z dnia 22 lipca 1952 r. (Dz. U. nr 33, poz. 232 ze zm.). Zauważyć należy, iż wygaśnięcie tego planu, na mocy art. 87 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nastąpiło właśnie z uwagi na uznanie przez ustawodawcę, że miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego podjęte w poprzednim okresie ustrojowym nie odpowiadały obowiązującym wymogom prawa.

Po szóste nieuzasadnione są zarzuty naruszenia § 5 powołanego rozporządzenia.

Przepis § 5 ust. 2 tego aktu normatywnego stanowi, że ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20 % od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne. Przepis ten, jak wynika wyraźnie z jego treści, odnosi się jedynie do cen uzyskanych przy sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu, a nie dotyczy cen uzyskanych przy sprzedaży nieruchomości w inny sposób. Z operatu szacunkowego nie wynika, by rzeczoznawca w zbiorze nieruchomości podobnych uwzględnił nieruchomości zbyte w drodze przetargu. Skarżący nie może więc skutecznie zarzucać nadmiernego "rozproszenia" przedziału cen transakcyjnych wziętych do porównania przez rzeczoznawcę.

W świetle § 5 ust. 1 i ust. 3 rozporządzenia, źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości. Za szczególne warunki transakcji uważa się w szczególności sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy.

Trzeba zauważyć, że przepis ten nie pozwala na uwzględnienie przy szacowaniu wartości nieruchomości informacji o transakcjach, w których w wyniku "szczególnych" warunków zawarcia transakcji doszło do ustalenia ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości. Przepis ten jednak nie wyklucza takiego działania rzeczoznawcy majątkowego, który odrzuca transakcje o cenach "ekstremalnych", zwłaszcza, iż czyni on to zarówno w stosunku do transakcji o cenach rażąco niskich, jak i rażąco wysokich. W tym miejscu należy podnieść, iż argumentacja skarżącego w powyższym zakresie jest wewnętrznie sprzeczna, albowiem z jednej strony zarzuca rzeczoznawcy przyjęcie cen transakcyjnych o wielkości zbyt "rozproszonej", a z drugiej strony uznanie za wadliwe takie jego działanie, które służy zniwelowaniu "rozproszenia" tychże cen poprzez odrzucenie wielkości skrajnych. Kwestię te wyjaśnił rzeczoznawca majątkowy w pkt. 14 swego pisma z dnia 28 grudnia 2012 r. W piśmie tym zresztą autor operatu udzielił obszernych wyjaśnień, ustosunkowując się do kilkunastu innych uwag skarżącej do operatu (k. 44 akt adm. I inst.).

Ponadto, wbrew twierdzeniom strony, nie można stwierdzić, by z powyższego wynikało, iż rzeczoznawca majątkowy ustalając zbiór nieruchomości podobnych kierował się ceną uzyskaną z ich sprzedaży, co było niedopuszczalne w myśl art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten stanowi, że pojęcie nieruchomości podobnej oznacza nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Z treści operatu szacunkowego z dnia 10 października 2012 r. wynika, że rzeczoznawca majątkowy T. J. uwzględniła ten przepis ustalając zbiór nieruchomości podobnych stanowiących podstawę wyceny. Kryteria wyboru tychże nieruchomości opisane zostały przez nią prawidłowo w operacie szacunkowym oraz w piśmie z dnia 28 grudnia 2012 r. (s. 23-24 i 26-27 operatu; s. 2-6 pisma z dnia 28 grudnia 2012 r.).

Po siódme autor operatu szacunkowego z dnia 10 października 2012 r. w należyty sposób wyjaśnił w pkt. 2.2 operatu, dlaczego szacując wzrost wartości omawianej nieruchomości w wyniku uchwalenia "nowego" planu, przyjął podejście porównawcze. Ponadto we wskazanym piśmie z dnia 28 grudnia 2012 r. (pkt 4) autor operatu wyjaśnił pojęcie usług "niekomercyjnych" użyte w operacie, co – a contrario – pozwala na ustalenie jego przeciwieństwa. Precyzyjne wyjaśnienie znaczenia wspomnianego przymiotnika nie ma zresztą, zdaniem Sądu, wpływu na ocenę operatu. Nawet, gdyby przyjąć, iż wybudowanie wielorodzinnych budynków mieszkalnych przez inwestora na omawianej nieruchomości wymagałoby uzyskania zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, w trybie art. 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.), to nie dawałoby to podstaw do zakwestionowania prawidłowych ustaleń rzeczoznawcy co do przeznaczenia tej nieruchomości w planach zagospodarowania przestrzennego z dnia 30 grudnia 1986 oraz z dnia 17 listopada 2005 r.

Sąd nie podziela nadto poglądu skarżącej, iż organ drugiej instancji przekroczył również swoje kompetencje, żądając od niej zwrócenia się do organizacji rzeczoznawców majątkowych o wydanie orzeczenia w sprawie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ze znajdującego się w aktach administracyjnych sprawy pisma Kolegium z dnia 15 maja 2013 r. wynika jasno, że organ ten, mając na uwadze charakter zarzutów podniesionych w odwołaniu, a dotyczących wadliwości operatu szacunkowego z dnia 10 października 2012 r. poinformował jedynie skarżącą o możliwości skorzystania przez nią z przewidzianego w powyższym przepisie sposobu weryfikacji prawidłowości operatu. Jednocześnie organ odwoławczy, mając na uwadze konieczność respektowania zasady szybkości postępowania, zakreślił stronie siedmiodniowy termin na wypowiedzenie się co do tego, czy zamierza ona skorzystać z uprawnienia określonego w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami (k. 12 akt adm. II inst.).

Bezzasadne są także zarzuty skarżącej, iż organy administracji z naruszeniem art. 10 § 1 K.p.a. nie zapewniły jej prawa do czynnego udziału w każdym stadium postępowania.

Wskazać należy, iż warunkiem koniecznym uchylenia decyzji z powodu naruszenia przepisów postępowania jest wykazanie, iż takie naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Do strony stawiającej zarzut należy wykazanie związku przyczynowego między naruszeniem przepisów postępowania a wynikiem sprawy. Zarzut naruszenia art. 10 i 81 K.p.a., poprzez niezawiadomienie strony o zebraniu materiału dowodowego i możliwości składania wniosków, może odnieść skutek jedynie wówczas, gdy stawiająca go strona wykaże, iż zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych (wyrok NSA z dnia 18 maja 2006 r., II OSK 831/05, ONSAiWSA 2007, nr 6, poz. 157; W. Taras, Glosa do wyroku NSA z dnia 18 maja 2006 r., II OSK 831/05, OSP 2007, nr 3, poz. 26).

Skarżąca nie wykazała w żaden sposób, by została pozbawiony możliwości udowodnienia swoich twierdzeń czy też możliwości złożenia wyjaśnień i by uchybienie tym przepisom mogło mieć wpływ na wynik sprawy. W szczególności nie wykazała ona, że niezawiadomienie jej przed wydaniem decyzji drugiej pierwszej instancji o możliwości ustosunkowania się do materiału dowodowego znajdującego się w aktach sprawy uniemożliwiło jej dokonanie w tym postępowaniu konkretnej czynności procesowej, przykładowo złożenia dokumentu. Zarzut ten jest więc nieuzasadniony.

Ponadto Sąd nie dopatrzył się naruszenia w niniejszej sprawie innych przepisów postępowania, w tym wskazywanych w zarzutach skargi, które to naruszenie mogłoby mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W szczególności należy wskazać, że kwestia oceny uchybienia przez organy terminom załatwiania sprawy, jak wskazywano wyżej, nie może być przedmiotem oceny Sądu w rozpoznawanej sprawie. W ocenie Sądu organy obu instancji w sposób wyczerpujący wyjaśniły wszystkie istotne w sprawie okoliczności, dając temu wyraz w prawidłowo sporządzonych uzasadnieniach swych decyzji.

Sąd nie uwzględnił wniosku skarżącej o dopuszczenie dowodów wskazanych w skardze. Sąd bowiem, jak wynika z przepisów ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.; dalej: "P.p.s.a."), zasadniczo nie prowadzi odrębnego – od przeprowadzonego przez organy administracji – postępowania dowodowego. Kontrolując legalność zaskarżonej decyzji Sąd opiera na materiale dowodowym zgromadzonym w postępowaniu przed organem administracji wydającym zaskarżoną decyzję (art. 133 § 1 P.p.s.a.). Jedynie wyjątkowo, gdy jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie, Sąd może przeprowadzić dowód uzupełniający z dokumentów na podstawie wskazanego wyżej przepisu art. 106 § 3 P.p.s.a.

Dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego ani dowód z przesłuchania biegłych rzeczoznawców majątkowych nie stanowią dowodu z dokumentu, o którym mowa w art. 106 § 3 P.p.s.a., a więc nie mogły być przeprowadzone przez Sąd.

Z tych wszystkich względów, wobec braku podstaw do uwzględnienia skargi, Sąd na podstawie art. 151 P.p.s.a. skargę oddalił.