Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1495/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2022-09-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 98 a
journal: Dz.U. 2021 poz 1990
law: Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Łukasz Trochym, sędzia WSA Marta Kołtun-Kulik, asesor WSA Dorota Kozub-Marciniak (spr.), Protokolant referent Agata Szczepanik, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 września 2022 r. sprawy ze skargi K. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 23 kwietnia 2021 r. nr KOA/861/Ac/21 w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

K. S. (dalej, jako: skarżąca) wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia 23 kwietnia 2021 r. znak [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej.

Stan sprawy przedstawia się następująco.

Wójt Gminy J. decyzją nr [...] z dnia 5 września 2017 r. zatwierdził podział nieruchomości położonej w gminie J., obręb [...], stanowiącej działkę nr [...] , objętej księga wieczystą nr PL1 [...] na działki: nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...].

Powyższa decyzja stała się ostateczna w dniu 9 października 2017 roku.

Pismem z dnia 28 marca 2018 r. zawiadomiono skarżącą (współwłaścicielkę w udziale ½ części działki nr [...]) o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości ww. nieruchomości, w wyniku podziału nieruchomości na wniosek jej współwłaścicieli.

Następnie Wójt Gminy J. decyzją nr [...] z 25 września 2018 r., ustalił opłatę adiacencką w wysokości 2 850 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w gminie J., obręb [...], stanowiącej działkę nr [...], objętej księga wieczystą nr [...] na skutek jej podziału zatwierdzonego decyzją Wójta Gminy J. z dnia 5 września 2017 r. i zobowiązał do zapłaty ww. kwoty K. S..

Po rozpatrzeniu odwołania skarżącej, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia 22 listopada 2018 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy J. z dnia 25 września 2018 r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z 5 grudnia 2019 r., sygn. akt I SA/Wa 1910/19 uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. decyzją z dnia 22 listopada 2018 r. oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy J. z dnia 25 września 2018 r. W uzasadnieniu wskazano, że operat szacunkowy stanowiący dowód w niniejszej sprawie zawiera błędy polegające na uwzględnieniu przy doborze nieruchomości podobnych jedynie wielkości nieruchomości oraz ceny 1 m2, bez uwzględnienia przeznaczenia planistycznego nieruchomości przyjętych do porównań. Zdaniem Sądu, biegła nie wyjaśniła również czemu przyjęła do porównań nieruchomości o zupełnie odmiennej powierzchni i nie wskazała jakie cechy nieruchomości zadecydowały o uznaniu ich za podobne do nieruchomości podlegającej wycenie.

Wójt Gminy J. decyzją nr [...] z dnia 5 listopada 2020 r. ponownie ustalił opłatę adiacencką w wysokości 2 850 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w gminie J., obręb [...], stanowiącej działkę nr [...], objętej księga wieczystą nr [...] na skutek jej podziału zatwierdzonego decyzją Wójta Gminy J. z dnia 5 września 2017 r. i zobowiązał skarżącą do zapłaty ww. kwoty.

Od powyższej decyzji skarżąca wniosła odwołanie.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu organ wskazał, że podstawę prawną zaskarżonej decyzji stanowił art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r., poz. 1990 ze zm., dalej, jako: ugn). Przytaczając treść tego przepisu Kolegium podniosło, że w niniejszej sprawie bezspornym jest, iż Wójt Gminy J. decyzją z dnia 5 września 2017 r. zatwierdził podział nieruchomości położonej w gminie J., obręb [...], stanowiącej działkę nr [...], objętej księga wieczystą nr [...] na działki: nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...]. Ponadto z uzasadnienia decyzji podziałowej wynika, ze działka nr [...] wydzielona została pod poszerzenie publicznej drogi gminnej i w związku z tym przeszła z mocy prawa na własność Gminy J., z dniem, w którym decyzja podziałowa stała się ostateczna.

Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje - w myśl art. 146 ust. 1a ugn - po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości.

W celu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości zarówno przed jak i po podziale powołany został biegły - rzeczoznawca majątkowy B. M., która w dniu 17 sierpnia 2020 r. sporządziła operat szacunkowy dotyczący zmiany wartości nieruchomości gruntowej położonej w [...], przy ul. [...], oznaczonej przed podziałem jako działka nr [...] oraz jej wartości po dokonanym podziale. Jednocześnie w dacie, w której decyzja z dnia 5 września 2017 r. stała się ostateczna, obowiązywała uchwała nr XIX/97/2011 Rady Gminy Jaktorów z dnia 28 listopada 2011 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonania jej podziału (Dz. Urz. Woj. Mazowieckiego z 2011 r. Nr 225 poz. 7028). Jak wynika z § 1 tej uchwały, stawka procentowa opłaty adiacenckiej z tytułuj wzrostu wartości nieruchomości wynosi 30%.

Organ zauważył, że skarżąca nie zwróciła się – w ustawowym trybie – do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny operatu z dnia 17 sierpnia 2021 r., a także, że zarzuty odwołania nie dotyczą operatu szacunkowego stanowiącego dowód w sprawie.

W ww. operacie podano, że wartość nieruchomości przed podziałem określono na kwotę 365 000 zł, a po podziale na kwotę 385 000 zł. Operat wykonany został w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej.

W podejściu porównawczym zakłada się, że wartość wycenianej nieruchomości odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, skorygowanym ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (zgodnie z § 4 ust. 4 ww. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - Dz. U. z 2021 r. poz. 555).

W ww. operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy wskazała, iż wyceniana nieruchomość położona jest w [...], przy ul. [...]. Nieruchomość położona jest w pobliżu terenów niezabudowanych i zalesionych oraz luźnej zabudowy zagrodowej i mieszkaniowej. Działka przed podziałem miała nieregularny, lecz korzystny kształt, stanowiła teren w części zalesiony, w części nierówny, porośnięty trawą, roślinnością łąkową lub młodym lasem. Nad północną częścią działki biegnie linia energetyczna, a wzdłuż wschodniej jej granicy droga o nawierzchni gruntowej. Na części działki znajdują się pozostałości dawnego siedliska. Po podziale powstały działki o korzystnych kształtach przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe (działki nr [...] i nr [...]), pod poszerzenie drogi (działka nr [...]), pod drogę wewnętrzną (działka nr [...]) oraz przeznaczone na cele rolne (działki nr [...] i nr [...]).

Nieruchomość położona jest na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wsi [...], zatwierdzonym uchwałą nr XII/77/2007 Rady Gminy Jaktorów z dnia 5 listopada 2007 r. (Dz. Urz. Woj. Mazowieckiego z 2007 r. Nr 253, poz. 7476) - oznaczonym symbolem 2MNl - tereny zabudowy mieszkaniowej z dopuszczeniem dolesienia (działki nr [...] i nr [...]), Rzl - lasy i dolesienia (działki nr [...] i nr [...]) oraz 2KDl - teren dróg publicznych (działka nr [...]).

Analizą rynku rzeczoznawca majątkowy objęła transakcje prawem własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych na terenie gminy J. oraz wiejskiej części powiatu grodziskiego w latach 2016-2018. Autorka operatu wskazała, że cechami wpływającymi na ceny działek są: lokalizacja i otoczenie (procentowy udział w cenie - 30%), wielkość i kształt działki (20%), potencjalny dostęp do infrastruktury (20%) oraz perspektywy rozwoju nieruchomości, stan zagospodarowania oraz inne cechy (30%). Różnica wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale wyniosła 19 000 zł.

Kolegium uznało, że operatowi nie można zarzucić takich błędów przy jego sporządzeniu, które dyskwalifikowałyby go jako dowód w sprawie. Autorka operatu wyczerpująco wyjaśniła przyjęty wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłej spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Ponadto biegła określiła cechy nieruchomości podobnych branych do porównań zgodnie z zapadłym w sprawie wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 5 grudnia 2019 r. sygn. akt I SA/Wa 1910/19.

W ocenie organu, operat szacunkowy z dnia 17 sierpnia 2021 r. stanowi zatem dowód wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału zatwierdzonego decyzją ostateczną z dnia 5 września 2017 r., w zakresie dającym podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej z tego tytułu, w wysokości określonej decyzją organu I instancji.

Organ zauważył też, że skarżąca jest współwłaścicielem działki [...] w udziale ½ części i z uwagi na to wysokość opłaty adiacenckiej została wyliczona odpowiednio do wysokości przysługującego skarżącej udziału we współwłasności działki dzielonej.

Odnosząc się do zarzutów odwołania, Kolegium podało, iż sprawa odszkodowania za nieruchomość przejętą przez gminę pod poszerzenie drogi jest sprawą odrębną od sprawy ustalenia opłaty adiacenckiej, a zatem organ odwoławczy nie jest właściwy do oceny zarzutów dotyczących ustalenia odszkodowania za przejęta działkę.

Mając powyższe na uwadze, Kolegium przyjęło, iż decyzja Wójta Gminy J. z dnia 5 listopada 2020 r., jest prawidłowa.

Z tym rozstrzygnięciem skarżąca nie zgodziła się i wywiodła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, wnosząc o uchylenie decyzji organów obu instancji.

W uzasadnieniu skarżąca podniosła, że w dniu 3 stycznia 2018 r. doszło do zniesienia współwłasności nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] aktem notarialnym Rep. A [...]. Decyzja organu I instancji wydana została w dniu 5 listopada 2020 r. i nie uwzględnia tej okoliczności.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko.

W piśmie procesowym z dnia 28 sierpnia 2022 r. pełnomocnik skarżącej (ustanowiona z urzędu) wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz o zasądzenie kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu.

Pełnomocnik podniosła, że operat szacunkowy z dnia 17 sierpnia 2020 r. powiela błędny poprzedniego operatu. Biegała przyjęła metodę korygowania ceny średniej przy podejściu porównawczym. Opisując nieruchomości, w cechach uwzględniła cenę, powierzchnię. Ponownie z tabeli "Uwagi" nie wynika czy te określenia stanowią przeznaczenie planistyczne, czy sposób korzystania z nieruchomości. Jeśli bowiem wpis w tej rubryce odpowiada przeznaczeniu planistycznemu nieruchomości to należy uznać, iż nieruchomości przyjęte do porównania nie są podobne do nieruchomości będącej przedmiotem sporu. W rubryce "Uwagi", tabela nr 1, ponownie biegła wymieniła tereny rolne, a tymczasem wyceniana nieruchomość położona jest na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową z dopuszczeniem dolesień, terenach lasów i na terenach dróg publicznych – droga gminna. Jako nieruchomości podobne biegła przyjęła do porównania nieruchomości dużo mniejsze niż wyceniana nieruchomość. Co istotne, zdaniem skarżącej, biegała podaje definicję nieruchomości podobnej do nieruchomości wycenianej, i jest to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

W ocenie skarżącej, nie można uznać, iż w sprawie został przeprowadzony w sposób należyty podstawowy dowód pozwalający na ustalenie czy wartość nieruchomości wycenianej na skutek podziału wzrosła.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Materialnąprawną podstawę zaskarżonego w tej sprawie rozstrzygnięcia stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W art. 98a ust. 1 i ust. 1a ugn, ustawodawca przyjął, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu według stawki procentowej ustalonej w drodze uchwały przez radę gminy - nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości, obowiązującej w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Do ustalenia tej opłaty adiacenckiej odpowiednie zastosowanie znajdują przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 ugn. Stosownie do art. 146 ust. 1a ugn jej ustalenie następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości.

Zgodnie z art. 98a ust. 1b ugn, wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi.

Istota sporu, jaki powstał w niniejszej sprawie dotyczy kwestii wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Skarżąca kwestionuje bowiem ustalenia dokonane w tym zakresie przez organ na podstawie operatu rzeczoznawcy, wskazując na wadliwość tego dowodu.

Operat szacunkowy powinien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych, wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i ustaleniu współczynników korygujących.

Operat szacunkowy jako dowód w sprawie (art. 84 K.p.a.) jak każdy dowód, podlega ocenie organu administracji z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 K.p.a. i stanowi podstawę do ustalenia przez organ wysokości opłaty. Jednocześnie jednak ustalenia zawarte w opinii rzeczoznawcy nie zwalniają organu od obowiązku ustalenia stanu faktycznego i prawnego sprawy, a przede wszystkim wykazania, że w konkretnym stanie faktycznym spełnione zostały przesłanki warunkujące ustalenie opłaty adiacenckiej.

W tej sprawie, orzekał już Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, który wyrokiem z dnia 5 grudnia 2019 r. sygn. akt I SA/Wa 1910/19 uchylił uprzednio wydane decyzje obu instancji i wskazał na wady sporządzonego operatu szacunkowego. W tej sytuacji organy zobowiązane były do uwzględnienia oceny prawnej wyrażonej przez Sąd.

Jak wynika z nowego operatu z dnia 17 sierpnia 2020 r., dla potrzeb oszacowania wartości rynkowej biegła przyjęła podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Biegła wyjaśniła, że podejście porównawcze stosuje się przy założeniu, że znane są ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Pojęcie nieruchomości podobnej zostało zdefiniowane w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 4 pkt 16 ugn, pod pojęciem nieruchomości podobnej należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Biegła ponownie na stronie 10 operatu wyjaśniła pojęcie nieruchomości podobnej cytując powyższą definicję.

Jak wynika z operatu szacunkowego nieruchomość podlegająca podziałowi znajdowała się na terenach przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową z dopuszczeniem dolesień, terenach lasów i dolesień oraz na terenach dróg publicznych (droga gminna). Nieruchomość przed podziałem miała powierzchnię 2.6265 ha, stanowiła teren zalesiony miejscami nierówny, porośnięty trawą, roślinnością łąkową oraz młodym lasem.

Nieruchomości uznane przez biegłą za podobne do nieruchomości przed podziałem wymienione zostały w tabeli nr 1 na stronie 13 operatu. Nadto w tabeli nr 2 zostały wymienione nieruchomości podobne stanowiące podstawę do dokonania wyceny powstałych na skutek podziału działek [...] i [...] (tj. z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe – tak str. 7 operatu).

Dodatkowo biegła na str. 12 wyjaśniła, że ze względu na fakt, że nieruchomość wyceniana nie posiada jednorodnego przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego, część nieruchomości przeznaczona na cele leśne oszacowano w oparciu o ceny gruntów rolnych (m. in. zalesionych), pozostałą część w oparciu o ceny działek budowlanych (i w tym zakresie tylko przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniowa indywidualną wynika z planu zagospodarowania lub wydanej decyzji o warunkach zabudowy – na lokalnym rynku ceny nieruchomości obu typów sięgają porównywalny poziom).

Jak podała biegła, na rynku lokalnym obejmującym gminę Jaktorów zanotowano pojedyncze transakcje dotyczące nieruchomości o łącznej dużej powierzchni dlatego dla potrzeb określenia wartości rynkowej nieruchomości dla stanu przed podziałem do analizy przyjęto wiejską część powiatu grodziskiego.

Dalej biegła wskazał, że analizę rynku (nieruchomości rolne i przeznaczone pod zabudowę) oparto o informacje o wybranych transakcjach kupna-sprzedaży. Należy w tym miejscu wyjaśnić, że zgodnie z art. 155 ust. 1 pkt 7 ugn, przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest zawrzeć w operacie dane pozwalające ocenić cechy podobne i wyróżniające nieruchomość szacowaną i nieruchomości przyjęte do porównania oraz wskazać źródło informacji uzyskanych na potrzeby sporządzenia operatu szacunkowego.

W ocenie Sądu, rzeczoznawca w sposób prawidłowy poddała analizie rynek nieruchomości (str. 12 operatu) i prawidłowo scharakteryzowała nieruchomości podobne. Wskazała jakie cechy rynkowe mają wpływ na wartość nieruchomości (lokalizacja, otoczenie, perspektywy rozwoju nieruchomości, stan zagospodarowania, wielkość i kształt działki, potencjalny dostęp do infrastruktury) i poszczególnym cechom przypisała odpowiednie zakresy współczynników korygujących (str. 14,15, 16 operatu).

W ocenie Sądu, nie można oczekiwać od organu weryfikacji operatu w zakresie doboru przez biegłego nieruchomości do porównań (ocena podobieństwa), właściwego wychwycenia cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej, czy właściwego ustalenia współczynników korygujących. Są to bowiem już czynności stricte specjalistyczne, wymagające wiedzy fachowej, i o ile ich wynik nie koliduje z kryteriami swobodnej oceny dowodów, są procesowo nieweryfikowalne (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 13 maja 2021 r. sygn. akt I SA/Wa 1467/20). Z tego też względu przyjąć należało, że organ rozpoznający sprawę prawidłowo ocenił wartość dowodową przedłożonego operatu szacunkowego, który jest podstawowym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia wartości nieruchomości. Organ nie powinien zatem wkraczać w samą zawartość merytoryczną operatu, a więc w tę jego część, do sporządzenia której potrzebne są wiadomości specjalne. Sama ustawa o gospodarce nieruchomościami w tym zakresie wskazuje, że potrzebne są wiadomości specjalne, których, co oczywiste, organ nie posiada i w związku z tym musi się posłużyć osobą, która takie wiadomości posiada (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 16 stycznia 2013 r., sygn. akt II OSK 1686/11; czy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 18 sierpnia 2010 r., sygn. akt II SA/Gd 517/09).

Jednocześnie mając na względzie, że organ na mocy art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm., dalej, jako: P.p.s.a.), związany był oceną prawną dokonana przez Sąd w wyroku z dnia 5 grudnia 2019 r. sygn. akt I SA/Wa 1910/19, stwierdzić należy, iż prawidłowo wykonał wytyczne wynikające z ww. orzeczenia. Pismem z dnia 5 czerwca 2020 r. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o odniesienie się do uwag zawartych w wyroku dotyczących operatu szacunkowego. W odpowiedzi rzeczoznawca majątkowy sporządziła nowy operat szacunkowy z dnia 17 sierpnia 2020 r., w którym - jak wskazano wyżej - uwzględniła poprawki w zakresie wytkniętym przez Sąd.

Sąd oceniając operat szacunkowy z dnia 17 sierpnia 2020 r., w świetle powyższych rozważań uznał, że nie jest on dotknięty wadą, która może wpłynąć na wynik wyceny. Ponadto podkreślić należy, że nieruchomość podobna to nie nieruchomość identyczna, a porównywalna do nieruchomości wycenianej. Nie ulega wątpliwości, że aby mówić o nieruchomościach podobnych konieczne jest ustalenie szeregu ich cech, które obiektywnie rzecz ujmując, są w pewnym stopniu tożsame z nieruchomością wycenianą. Jest przy tym oczywiste, że w niektórych sytuacjach, ze względu na specyfikę wycenianej nieruchomości, nie wszystkie te cechy muszą być uwzględniane. Ważne jest jednak aby zachowane było "podobieństwo" nieruchomości, a występujące różnice powinny być poddane korekcie w trakcie wywodu biegłego.

Reasumując, Sądu uznał, że operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalenia w niniejszym postępowaniu wysokości opłaty adiacenckiej sporządzony zostały zgodnie ze wskazanymi powyżej przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisami powołanego rozporządzenia, natomiast postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone w zgodzie z obowiązującymi przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy oceniono właściwie, a mające zastosowanie w sprawie przepisy zostały prawidłowo zinterpretowane. Sąd nie doszukał się naruszeń przepisów prawa materialnego czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji.

Odnosząc się do zarzutu skargi wyjaśnić należy skarżącej, że zobowiązanie do opłaty adiacenckiej spoczywa na właścicielu nieruchomości z dnia orzekania o zatwierdzeniu podziału, ponieważ to on jest beneficjentem wzrostu wartości nieruchomości wynikającego z tego podziału. "Rolą omawianej opłaty jest udział gminy w "zysku" z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej zatwierdzonego podziału. Dlatego też "zysk" ten pojawia się już u osoby wnioskującej o dokonanie podziału, z chwilą gdy podział ten zostanie skutecznie zatwierdzony na rzecz tej osoby." (zob. Marian Wolanin, Opłaty, ceny, wartości i odszkodowania w gospodarce nieruchomościami, wydanie 2, C. H. Beck, str. 194 i następne). Skoro w dniu wydania decyzji z dnia 5 września 2017 r. o zatwierdzeniu podziału nieruchomości położonej w gminie J., obręb [...], stanowiącej działkę nr [...], objętej księga wieczystą nr PL1 [...] na działki: nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...] – współwłaścicielkami nieruchomości były D. L. i K. S. to właściwie organ określił wysokość opłaty adiacenckiej w stosunku do udziału we współwłasności tj. w wysokości ½ udziału.

Z tych wszystkich względów zaskarżoną decyzję, jak i decyzję organu I instancji należało uznać za odpowiadające prawu.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329), orzekł jak w sentencji wyroku.