Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1590/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2013-01-24 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6182 Zwrot wywłaszczonej nieruchomości i rozliczenia z tym związane
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: m.in. art. 136 ust. 3
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 7 , 77 par 1 , 80 , 107 par 1 i 3
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 145 par 1 pkt 1c
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Wojciech Jakimowicz Sędziowie: Sędzia WSA Jacek Bursa Sędzia WSA Aldona Gąsecka-Duda (spr.) Protokolant: Katarzyna Paszko-Fajfer po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 stycznia 2013 r. sprawy ze skargi J.J. na decyzję Wojewody z dnia 4 września 2012 r. nr [...] w przedmiocie odmowy zwrotu nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Wojewody na rzecz skarżącego J.J. kwotę 457 zł (czterysta pięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Starosta K. decyzją z dnia [...] stycznia 2012 r., znak [...], wydaną na podstawie art. 136 ust. 3, art. 137 ust. 1, art. 139, art. 140 ust. 1-2, art. 142 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednol. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) oraz art. 104 k.p.a., po ponownym rozpatrzeniu wniosku J.J. o zwrot nieruchomości orzekł:

1. o zwrocie działki nr [...] o pow. 0,8507 ha, objętej księgą wieczystą nr [...] poł. w obr. R. , jedn. ewid. S, , w granicach wywłaszczonej (nabytej) na rzecz Skarbu Państwa działki nr [...], poł. w obr. R. , jedn. ewid. S. , na rzecz J.J. w całości,

2. o zobowiązaniu osoby wymienionej w pkt 1 do zwrotu na rzecz Gminy S, kwoty 45 121,45 zł. odpowiadającej zwaloryzowanej wysokości odszkodowania ustalonego z tytułu wywłaszczenia (nabycia) nieruchomości,

3. o tym, że należność określoną w punkcie 2 należy wpłacić w terminie 14 dni, licząc od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna, na konto Urzędu Miasta i Gminy S. - Bank Spółdzielczy w K. Oddział w S. , zaś do skutków zwłoki stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego.

W uzasadnieniu organ pierwszej instancji podał, że pismem z dnia 28 sierpnia 2007 r. J.J. wstąpił z wnioskiem o zwrot części działki nr [...], poł. w R. , gm. S. , w granicach działki nr [...], poł. w R. , gm. S . W postępowaniu wyjaśniającym ustalono, że J.J. działając w imieniu M.J. , zbył na rzecz Skarbu Państwa działkę nr [...] o pow. 2,0300 ha, poł. w R. , gm. S. , w drodze umowy sprzedaży z dnia 23 grudnia 1987 r. zawartej aktem notarialnym nr Rep [...]. W myśl umowy przedmiotowa działka była niezbędna Skarbowi Państwa pod budowę szkoły. Poprzedni właściciel M.J. zmarł, a na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego dla K. –P. w K. z dnia [...] kwietnia 1991 r., sygn. akt [...], spadek po nim nabył syn J.J. w całości. Z porównania mapy ewidencyjnej dla obrębu R. gm. S. z mapą katastralną pochodzącą z daty nabycia wynika, że wnioskowana do zwrotu działka nr [...] odpowiada aktualnie części działki nr [...]. Zgodnie z odpisem z księgi wieczystej [...] działka nr [...] stanowi własność Gminy S .

Cytując treść art.136 ust. 3 i 137 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, Starosta K. wyjaśnił, że stosownie do postanowień tych przepisów przesłankami zwrotu nieruchomości, które muszą zostać spełnione łącznie, są: po pierwsze - wystąpienie przez poprzedniego właściciela lub jego spadkobierców z wnioskiem o zwrot; po drugie - objęcie instytucją zwrotu tylko nieruchomości wywłaszczonych (lub ich części), tj. nieruchomości, w stosunku do których Skarb Państwa lub określona jednostka samorządu terytorialnego nabyła prawo rzeczowe w drodze instytucji wywłaszczenia za odszkodowaniem, jak również nabytej w oparciu o przepisy ustaw enumeratywnie wymienionych w art. 216 ustawy o gospodarce nieruchomościami; po trzecie - zbędność nieruchomości wywłaszczonej na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, w rozumieniu przepisu art. 137 ustawy, który formułuje legalną definicję takiego stanu.

W przedmiotowej sprawie bezspornym jest, że pierwsze dwie przesłanki zostały spełnione, bowiem wnioskodawca jest spadkobiercą poprzedniego właściciela, a wywłaszczenie (nabycie) na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości nastąpiło w trybie ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. nr 30, poz. 127 z późn. zm.), wymienionej w art. 216 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, statuującym szczególną podstawę prawną dla roszczenia z art. 136 ust. 3 co do nieruchomości nabytej w drodze umowy cywilnoprawnej w okresie obowiązywania poprzedniej ustawy.

Odnośnie spełnienie trzeciej przesłanki ustalono, że w myśl notarialnej umowy sprzedaży z dnia 23 grudnia 1987 r. Rep. [...] działka nr [...] została wywłaszczona (nabyta) na rzecz Skarbu Państwa z przeznaczeniem pod budowę szkoły.

Zgodnie z planem realizacyjnym zagospodarowania terenu szkoły podstawowej w R. z sierpnia 1988 r., wnioskowana do zwrotu część wywłaszczonej (nabytej) działki nr [...], odpowiadająca części działki nr [...] , znalazła się poza granicą terenu objętego lokalizacją inwestycji budowy szkoły.

Z uwagi na fakt, iż powyższy plan realizacyjny został opracowany po zawarciu umowy sprzedaży, poddano analizie dokumentację, która powstała przed wywłaszczeniem (nabyciem) przedmiotowej nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa.

W dacie zawarcie notarialnej umowy sprzedaży z dnia 23 grudnia 1987 r. Rep.[...] wieś R. nie była objęta planem zagospodarowania przestrzennego, zatem dla określenia przeznaczenia nieruchomości zastosowanie ma wskazanie lokalizacyjne nr [...] z dnia 31 lipca 1986 r., nr [...], sporządzone w oparciu o materiały do planu zagospodarowania przestrzennego gminy S . Z dokumentacji tej wynika, że planowana inwestycja budowy szkoły miała być zlokalizowana na obszarze działki nr [...] o pow. 1,02 ha. Z załącznika graficznego nr l w postaci wyrysu z mapy ewidencyjnej z wkreślonymi granicami planowanej inwestycji wynika, że wnioskowana do zwrotu część wywłaszczonej (nabytej) działki nr [...], odpowiadająca części działki nr [...] , znalazła się poza granicą terenu przeznaczonego na cele budowy szkoły.

W trakcie rozprawy administracyjnej połączonej z oględzinami dnia 8 lipca 2011 r. zlokalizowano w terenie położenie wnioskowanej do zwrotu nieruchomości, tj. części działki nr [...], w granicach działki nr [...], która zgodnie z niezatwierdzonym projektem podziału nieruchomości sporządzonym przez geodetę uprawnionego S.W. przyjętym do powiatowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego w dniu 8 lutego 2010 r. za nr [...] , została oznaczona nr [...] . Stwierdzono, że teren nieruchomości przedstawia się następująco: w przeważającej części teren porośnięty jest trawą; w części południowo -zachodniej porośnięty jest samosiejkami drzew i krzewów oraz chwastami, a ponadto znajdują się tam sterty desek i drewna oraz nieużytkowane sprzęty rolnicze; w części południowo - wschodniej teren wysypany jest kamieniami.

Ponadto, przeprowadzono postępowanie wyjaśniające w zakresie posiadania i eksploatacji sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych, teletechnicznych i energetycznych zlokalizowanych na wnioskowanej do zwrotu nieruchomości, tj. części działki nr [...] w granicach działki nr [...] . Pismem z dnia 7 lipca 2011 r., nr [...], Spółka Gazownictwa sp. z o.o. Oddział Zakład Gazowniczy w K. poinformowała, że przez działkę nr [...] przebiega sieć gazowa średniego ciśnienia Dn 32 PE, wybudowana na przełomie 2009 i 2010 r. na potrzeby przychodni lekarskiej. Treść pisma [...] S.A. Oddział w K. , Rejon Dystrybucji P. z dnia 14 lipca 2011 r., nr [...] wskazuje, że przez przedmiotową nieruchomość przebiega linia napowietrzna SN 15 kV wybudowana w 1949 r. oraz przyłącze kablowe nN, wybudowane w 2009 r. na potrzeby zasilania przychodni lekarskiej. Telekomunikacja [...] Pion Sieci Technicznej w piśmie z dnia 11 sierpnia 2011 r., nr [...], poinformowała, iż na terenie działki nr [...] znajduje się napowietrzna linia teletechniczna wybudowana w 1954 r. Natomiast Urząd Miasta i Gminy S. pismem z dnia 22 lipca 2011 r., nr [...], poinformował, że przedmiotowa działka nie jest uzbrojona w sieć kanalizacyjną i sieć wodociągową.

Pismem z dnia 12 września 2011 r., nr [...], Urząd Miasta i Gminy S. przekazał informację, że objęta wnioskiem o zwrot działka nie jest obciążona prawami obligacyjnymi (dzierżawa, najem, użyczenie), bądź rzeczowymi na rzecz osób trzecich.

Czyniąc w sprawie kolejne ustalenia organ pierwszej instancji wskazał na wstępie, że stosownie do art. 50 ust. 4 ustawy i gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (tekst jednol. Dz. U. z 1985 r. Nr 22, poz. 99), w sytuacji, gdy na cel uzasadniający wywłaszczenie "jest niezbędna część nieruchomości, na żądanie właściciela wywłaszczeniem obejmuje się całą nieruchomość, jeżeli w wyniku wywłaszczenia pozostała cześć nieruchomości nie nadawałaby się do racjonalnego wykorzystania na dotychczasowe cele ".Jak wyjaśnił, analiza materiału dowodowego, zwłaszcza dotyczącego przebiegu negocjacji z M.J. poprzednim właścicielem działki nr [...], zmierzających do pozyskania gruntu w celu realizacji budowy szkoły, pozwoliła uznać, że objęta wnioskiem o zwrot część działki nr [...] nie miała charakteru nieruchomości "dowłaszczonej". Twierdzenie takie należy wywieść z treści protokołu spisanego w dniu 9 grudnia 1986 r., z którego wynika że Komitet Budowy Szkoły wyraził chęć zakupu całej działki nr [...]. Również w piśmie z dnia 10 grudnia 1985 r., nr [...] Urząd Miasta i Gminy w S. poinformował M.J. , że została podjęta decyzja o kupnie działki nr [...] pod budowę szkoły w R . Ponadto, w akcie notarialnym nr Rep.[...] z dnia 25 czerwca 1996 r., w pismach Urzędu Miasta i Gminy S. z dnia 15 grudnia 1987 r., nr [...] i 18 sierpnia 1987 r., nr [...] skierowanych do Państwowego Biura Notarialnego w K. oraz w piśmie Urzędu Miasta i Gminy w S. z dnia 6 listopada 1987 r., nr [...] skierowanym do Urzędu Skarbowego K.-P. następuje wyraźne wskazanie, że działka nr [...] przeznaczona jest pod budowę szkoły w R. Z akt sprawy nie wynika, aby w trakcie negocjacji występowano do M.J. z propozycją sprzedaży tylko części działki niezbędnej dla zrealizowania inwestycji, lub aby właściciel wnioskował o wykup pozostałej części, powołując się na nieracjonalność jej użytkowania w dotychczasowy sposób.

Pismem z dnia 15 września 2011 r., nr [...], Urząd Miasta i Gminy S. przesłał do akt sprawy oświadczenia Z.B. i K.Ł. - członków Społecznego Komitetu Budowy Szkoły Podstawowej w R. , że M.J. nie zgodził się na sprzedaż części działki nr [...] poł. w R. , lecz jedynie na jej całość.

W świetle powyższego uznano za zasadne przeprowadzenie dowodu z przesłuchania świadków Z.B. i K.Ł. , gdyż Kodeks postępowania administracyjnego nie przyznaje oświadczeniom szczególnej mocy dowodowej. Pismem z dnia 3 października 2011 r., znak [...], wezwano Z.B. i K.Ł do złożenia zeznań osobiście w charakterze świadka, przy czym Z.B. mimo prawidłowo dokonanego wezwania nie stawił się na przesłuchanie. Odstąpiono od przesłuchania tego świadka z uwagi na fakt, że pozostali przesłuchani świadkowie posiadali wystarczającą wiedzę na temat wywłaszczenia przedmiotowej nieruchomości.

Przesłuchany w dniu 3 października 2011 r. świadek K.Ł. zeznał, że jako członek Społecznego Komitetu Budowy Szkoły w R. przeważnie wykonywał prace fizyczne związane z realizacją inwestycji. Nie prowadził on osobiście negocjacji z M.J. . Informację, iż M.J. wstępnie zgadzał się na sprzedaż części nieruchomości będącej jego własnością, lecz później odstąpił od tego zamiaru i w konsekwencji zgłosił, że nie chce sprzedać części nieruchomości lecz jej całość, świadek uzyskał na zebraniu Społecznego Komitetu Budowy Szkoły w R . Ponadto, świadek oświadczył, iż dokumentację budowy szkoły stworzono po tym jak uzyskano prawo do gruntów, a wcześniej były tylko założenia.

Na wniosek Burmistrza Miasta i Gminy S. zawarty w piśmie z dnia 13 października 2011 r., nr [...] , dopuszczono także dowód z przesłuchania S.W. , który zeznał, że jako członek Społecznego Komitetu Budowy Szkoły w R. osobiście brał udział w negocjacjach z M.J. . Opisując przebieg trzech kolejnych spotkań z poprzednim właścicielem nieruchomości objętej wnioskiem o zwrot podał, iż podczas pierwszego spotkania M.J. powiedział, że chce pozostawić jako swoją własność cześć nieruchomości, na której znajduje się budynek gospodarczy, natomiast pozostałą cześć jest gotowy sprzedać. Podczas drugiego spotkania M.J. jeszcze nie był zdecydowany. Natomiast na trzecim spotkaniu oświadczył, że sprzedaje całość. S.W. zeznał również, iż wraz z pozostałymi członkami Społecznego Komitetu Budowy Szkoły w R. przekonywali M.J. , żeby sprzedał całość działki. Motywowali to faktem, że całość jest potrzebna pod budowę szkoły wraz z jej otoczeniem: basen, parking i boisko sportowe. Na pytanie - czy udzielono M.J. wyczerpujących informacji jaka część nieruchomości będącej jego własnością jest niezbędną pod budowę szkoły, zeznający odpowiedział, że nie pamięta, czy informacje te były wyczerpujące, ale oświadczył, że od początku mówiono, że są zainteresowani zakupem całej działki, gdyż cała działka jest potrzebna pod budowę szkoły. Przekonywali o tym M.J. od początku negocjacji. S.W. w momencie prowadzenia negocjacji nie znał dokładnych planów budowy szkoły w R. Społeczny Komitet Budowy Szkoły w R. miał "założenia" jaka działka jest potrzeba pod budowę szkoły. Chcieli kupić całą działkę, gdyż planowano oprócz budynku szkoły wybudować basen, boisko sportowe oraz parking. W trakcie przesłuchanie radca prawny I.L. - pełnomocnik J.J. , zwróciła się do świadka z pytaniem, czy informowano M.J. , że jeśli nie zgodzi się na sprzedaż całej działki zostanie wszczęte postępowanie wywłaszczeniowe. W odpowiedzi S.W. stwierdził, że nie pamięta. Świadek potwierdził, że podpis na protokole z dnia 9 grudnia 1986 r. należy do niego, a odnosząc się do zawartego w nim zadania - "strony zostały poinformowane, że w wypadku nie dojścia do porozumienia w wyznaczonym terminie Urząd podejmie wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego", stwierdził, że nie pamiętam takiego zdania.

Oceniając przeprowadzone dowody Starosta K. wskazał, że z uwagi na znaczny upływ czasu od momentu sporządzenia protokołu w dniu 9 grudnia 1986 r. nie budzi zdziwienia, iż świadek S.W. nie pamięta szczegółów negocjacji z M.J. , z przebiegu których został on sporządzony. Istotą protokołu jest pisemne ujęcie (utrwalenie) w prawem przepisanej formie pewnych zdarzeń lub czynności w celu umożliwienia zrekonstruowania ich przebiegu w przyszłości. Protokół jest dowodem zajścia określonych zdarzeń mimo, że protokolant lub osoby, które złożyły podpis zgadzając się z jego treścią nie są w stanie w sposób wyczerpujący przytoczyć jego przebiegu. Również zeznania S.W. - członka Społecznego Komitetu Budowy Szkoły w R. , osobiście przeprowadzającego negocjacje z poprzednim właścicielem nieruchomości mają istotne znaczenie w sprawie, zaś zeznał on, że od początku, nie znając dokładnych planów budowy szkoły przekonywali M.J. , żeby sprzedał działkę nr [...] w całości wskazując, że całość jest potrzebna pod budowę szkoły wraz z jej otoczeniem. Obszerna dokumentacja dotycząca przebiegu negocjacji z poprzednim właścicielem przedmiotowej działki zgromadzona w aktach sprawy - będąca dowodem z dokumentów, a zatem posiadająca szczególna moc dowodową - nie wskazuje, aby M.J. wnioskował o wykup części działki [...] , która nie była potrzebna pod budowę szkoły, powołując się na nieracjonalność jej użytkowania bez części, która miał być wykorzystana dla celów tej inwestycji, zaś jak przewidywał art. 50 ust. 4 ustawy i gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, niezbędnym warunkiem objęcia wywłaszczeniem - poza częścią niezbędną na jego cele - również pozostałej część nieruchomości był wniosek właściciela i uznanie jej za nieużyteczną.

Ponadto, w momencie prowadzenia negocjacji i zawarcie umowy z M.J. nie było planu realizacyjnego, a nieruchomość nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, co wykluczało wskazanie M.J. jaka cześć nieruchomości stanowiącej jego własność była niezbędna dla zrealizowania inwestycji.

Powyższe okoliczności wskazują na fakt, że część działki nr [...] w granicach wywłaszczonej (nabytej) działki nr [...] od początku była zbędna na cel wywłaszczenia, czyli dla realizacji inwestycji budowy szkoły, wskazanej w notarialnej umowie sprzedaży Rep [...] z dnia 23 grudnia 1987 r., a zatem należy uznać, że istnieją materialnoprawne przesłanki z art. 137 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zgromadzone w postępowaniu dowody pozwalają na ocenę wniosku spadkobiercy poprzedniego właściciela w świetle powołanych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz wskazują, że należy uznać część działki nr [...] w granicach wywłaszczonej (nabytej) działki nr [...], za zbędną i orzec ojej zwrocie.

W dalszej części uzasadnienie decyzji organ pierwszej instancji przedstawił szczegółowo podstawy prawne, ustalenia oraz przyjęty sposób określenia kwoty 45 121,45 zł., odpowiadającej zwaloryzowanej wysokości odszkodowania ustalonego z tytułu wywłaszczenia (nabycia) nieruchomości , do zwrotu której zobowiązany został wnioskodawca.

Odwołanie od decyzji Starosty K. z dnia [...] stycznia 2012 r. nr [...], wniosła w terminie Gmina S.

Po rozpoznaniu powyższego odwołania Wojewoda decyzją z dnia [...] września 2012r., znak [...],, działając na podstawie art. 9a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednol. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) oraz art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a., uchylił zaskarżoną decyzję Starosty K. z dnia [...] stycznia 2012 r., znak [...], w całości i orzekł o odmowie zwrotu na rzecz J.J. działki nr [...] o pow. 0,8507 ha, objętej księgą wieczystą nr [...] , poł. w obr. R. , jedn. ewid. S. , w granicach wywłaszczonej (nabytej) na rzecz Skarbu Państwa działki nr [...] poł. w obr. R. , jedn. ewid. S,

W uzasadnieniu organ odwoławczy streścił rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji oraz zarzuty odwołania. Rozpatrując sprawę na bazie materiału dowodowego zgromadzonego przez organ pierwszej instancji, z powołaniem tych samych podstaw materialnoprawnych, Wojewoda poczynił własne ustalenia w sprawie, analogiczne do dokonanych w zaskarżonej decyzji w kwestii spełnienia dwóch przesłanek koniecznych dla orzeczenie o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości. Jak wyjaśnił, po pierwsze z wnioskiem o zwrot przedmiotowej nieruchomości wystąpił podmiot uprawniony, po drugie zaś działka nr [...] może zostać uznana za wywłaszczoną w rozumieniu ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, gdyż jej nabycie nastąpiło w drodze umowy sprzedaży, zawartej w formie aktu notarialnego w oparciu o przepisy ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127, z późn. zm).

Co do spełnienia trzeciej przesłanki zwrotu nieruchomości Wojewoda wskazał, że jeśli chodzi o kwestię wyjaśnienia, czy zwracana działka rzeczywiście stała się zbędna na cel wywłaszczenia, to organ odwoławczy nie podziela oceny wyrażonej w zaskarżonej decyzji Starosty K. , dokonanej w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r., a w szczególności stanowiska, zgodnie z którym fakt, iż część działki nr [...] od początku była zbędna na cel jej wywłaszczenia, czyli dla realizacji inwestycji budowy szkoły, wskazanej w notarialnej umowie sprzedaży Rep [...] z dnia 23 grudnia 1987 r., świadczy o istnieniu materialnoprawnych przesłanek przewidzianych w art. 137 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w konsekwencji uznaniu jej za zbędną na cel wywłaszczenia i orzeczeniu o jej zwrocie. Podając, że ocena materiału dowodowego zgromadzonego w niniejszej sprawie prowadzi do odmiennych wniosków, organ odwoławczy wskazał na następujące okoliczności.

W pierwszej kolejności należy zaznaczyć, że ustawa wywłaszczeniowa z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, a dokładnie art. 50 ust. 4 tej ustawy, obowiązujący w chwili zawarcia notarialnej umowy sprzedaży Rep [...] z dnia 23 grudnia 1987 r, dopuszczał objęcie na żądanie właściciela wywłaszczeniem całej nieruchomości, jeżeli w wyniku wywłaszczenia pozostała część działki stawała się dla właściciela działką nienadającą się do racjonalnego użytkowania przez niego na cele dotychczasowe. Warunkiem wywłaszczenia całej nieruchomości było spełnienie przesłanki w postaci niemożności racjonalnego użytkowania pozostałej części nieruchomości na cele dotychczasowe oraz żądanie właściciela o objęcie wywłaszczeniem pozostałej część nieruchomości podlegającej wywłaszczeniu.

Zgodnie z treścią notarialnej umowy sprzedaży Rep [...] z dnia 23 grudnia 1987 r., nieruchomość oznaczona jako działka nr [...], stanowiąca własność M.J. przejęta została na własność Skarbu Państwa z przeznaczeniem pod budowę szkoły. Mimo prób podjętych przez organ pierwszej instancji celem pozyskania planu realizacyjnego dla inwestycji pn. budowa szkoły, pochodzącego sprzed daty zawarcia powyższej umowy, dokument taki nie został odnaleziony (w tym zakresie korespondencję prowadzono z: Archiwum Zakładowym [...] Urzędu Wojewódzkiego w K. , Urzędem Miasta i Gminy S. , Archiwum Zakładowym Urzędu Marszałkowskiego w K. , Urzędem Miasta K. - Referatem Archiwum, Archiwum Państwowym, Archiwum Zakładowym Starostwa Powiatowego w K. ). Zgodnie zaś z planem realizacyjnym zagospodarowania terenu szkoły podstawowej w R. sporządzonym według stanu na dzień 1988 r. (mapa sytuacyjno-wysokościowa skala 1:500 R. Szkoła Podstawowa ), zatwierdzonym w 1990 r., zawnioskowana do zwrotu część działki nr [...] odpowiadająca obecnie części działki nr [...] - tj. wydzielona na potrzeby niniejszego postępowania działka nr [...], znalazła się poza granicą terenu objętego lokalizacją inwestycji szkoły. Jakkolwiek decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji: "Budowa Szkoły Podstawowej we wsi R. z dnia 4 września znak: [...]" wynika, że inwestycja ta miała być zlokalizowana na terenie działek nr [...], nr [...] oraz dla drogi dojazdowej na działkach: nr [...] ,[...] ,[...] , to treść planu realizacyjnego wyraźnie wskazuje, iż wydzielona na potrzeby niniejszego postępowania działka nr [...] nie była tym planem objęta.

Z uwagi na fakt, że wyżej wymieniony plan realizacyjny dla inwestycji określonej jako budowa szkoły podstawowej w R. opracowany został po zawarciu umowy cywilnoprawnej, na podstawie której nieruchomość określona jako działka nr [...] przejęta została na własność Skarbu Państwa, szczególne znaczenie w tym kontekście ma wskazanie lokalizacyjne nr [...] wydane przez Naczelnika Miasta i Gminy S. z dnia 31 lipca 1986 r., a więc z daty poprzedzającej zawarcie umowy, oraz załącznik graficzny obrazujący teren przeznaczony na cele budowy szkoły podstawowej w R. Analiza tego załącznika graficznego, stanowiącego wyrys z ewidencji gruntów wsi R. , gmina S. (skala 1:2000), z zaznaczonym na nim obszarem przeznaczonym pod budowę szkoły podstawowej potwierdza wnioski, które wyciągnąć można po dokonaniu analizy planu realizacyjnego zatwierdzonego z 1990 r., tj. że teren oznaczony obecnie jako działka nr [...] znajdował się poza obszarem, który przeznaczony był pod budowę szkoły podstawowej w R. Ustalenia te dodatkowo potwierdzają zapisy znajdujące się na załączniku graficznym, zgodnie z którymi pod budowę szkoły podstawowej przeznaczona była tylko część działki nr [...], której powierzchnia całkowita wynosiła 2,03 ha, tj. teren o powierzchni 1,02 ha.

Z powyższego wynika, że faktycznie tylko część działki nr [...] przeznaczona miała być pod budowę szkoły, a zatem pozostała część nie była planowana pod jej budowę. Należy jednak mieć na uwadze, że przedmiotem umowy cywilnoprawnej jest cała działka nr [...] , a zatem mimo iż w treści umowy sprzedaży nie jest to wyraźnie wskazane, w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z instytucją "dowłaszczenia nieruchomości", w trybie wyżej wskazanego art. 50 ust. 4 ustawy z 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Ustalenia te dodatkowo może potwierdzać treść protokołu spisanego w dniu 9 grudnia 1986 r. w sprawie wykupu terenu pod szkołę w R. dz. Nr [...]: "w trakcie rozmów Komitet Budowy Szkoły wyraził chęć zakupu całej działki [...] ob. J. wraz z stodołą i budynkiem gospodarczym. ob. J.M. zam. S. [...] wnosi o pozostawienie działki wydzielonej projektem podziału oznaczonej nr [...] o pow. 0,14 ha-R III a. (...) strony zostały poinformowane, że w wypadku, gdy nie dojdzie do porozumienia w wyznaczonym terminie Urząd podejmie wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego". Zapis ten potwierdza, iż ostateczna decyzja o wykupie całej działki nr [...] o pow. 2,03 ha była konsekwencją procesu negocjacyjnego prowadzonego przez ówczesnego właściciela przedmiotowej działki oraz Komitetu budowy Szkoły podstawowej w R. (co potwierdzają także zeznania S.W. .

Istotne w tym zakresie są także oświadczenia K.Ł. oraz Z.B. .

K.Ł. - członek Społecznego Komitetu Budowy Szkoły Podstawowej w R. w oświadczeniu z dnia 12 września 2011 r. wskazał, iż: "M.J. oświadczył, że nie sprzeda części dz. nr [...] przeznaczonej pod budowę szkoły lecz żąda wykupu jej w całości. Pan M.J. oświadczył, iż jego dzieci nie są zainteresowane przejęciem pozostałej części nieruchomości w związku z czym może sprzedać wyłącznie całą działkę. W przeciwnym wypadku nie zgadza się na polubowną sprzedaż nieruchomości pod budowę szkoły. W związku z brakiem innej lokalizacji pod w/w inwestycję została zmuszona do wykupu całej dz. nr [...]".

Oświadczenie o podobnej treści w dniu 14 września 2011 r. złożył także Z.B. - członek Komitetu Budowy Szkoły w R. , podając : " wiadomo mi iż M.J. właściciel działki nr [...] położonej w R. oświadczył, że może sprzedać pod budowę szkoły całą w/w działkę natomiast nie zgadza się na sprzedaż tylko jej części przeznaczonej pod w/w inwestycję. W tym czasie nie mieszkał już w R. , gdyż w 1979 r. sprzedał budynek mieszkalny i przeniósł się do S, i likwidował gospodarstwo rolne. W związku z powyższym Urząd Miasta w S. został zmuszony do wykupu całej działki".

Bez znaczenia, w ocenie organu odwoławczego, pozostaje przy tym fakt, iż w treści oświadczeń błędnie wskazano zamiast działki nr [...], działkę nr [...] bowiem jak wynika z całości akt sprawy przedmiotem postępowania jest działka nr [...] , wydzielona na potrzeby niniejszego postępowania.

Treść oświadczeń potwierdzona została w trakcie przesłuchania K.Ł. w dniu 19 października 2011 r., który wskazał, iż: "byłem na zebraniu, na które przyszły osoby prowadzące negocjacje z Panem M.J. . Od nich mam informacje, iż M.J. wstępnie zgadzał się na sprzedaż części nieruchomości będącej jego własnością lecz później odstąpił od tego zamiaru i w konsekwencji zgłosił, że nie chce sprzedać części nieruchomości lecz jej całość. Nie można mówić o wywłaszczeniu lecz o sprzedaży. Gdyby Pan J. nie wyraził zgody to było planowane inne miejsce pod szkołę."

Jednocześnie mając na uwadze treść zeznania S.W. wskazać należy na kluczową kwestię jaką jest fakt, że jakkolwiek z zeznań świadka wynika, iż Społeczny Komitet Budowy Szkoły miał pierwotnie założenie kupna całej nieruchomości, to nie miał on, czy też nie znał w trakcie prowadzonych negocjacji z M.J. dokładnego planu budowy Szkoły w R " Jako komitet założyliśmy jaka działka jest potrzebna pod budowę szkoły". Świadek S.W. - Członek Społecznego Komitetu Budowy Szkoły w R. , który osobiście brał udział w negocjacjach z M.J. zeznał ponadto, że: "3 razy spotykałem się z M.J. . Pozostali członkowie Społecznego Komitetu Budowy Szkoły w R. , którzy brali udział w tych negocjacjach już nie żyją. Byli to S.P. - prawdopodobnie przewodniczący, W.K. i J.J. . Podczas pierwszego spotkania Pan M.J. powiedział, że chce pozostawić jako swoją własność część nieruchomości, na której znajduje się budynek gospodarczy, natomiast pozostałą część jest gotowy sprzedać. Chciał jednak omówić tą kwestię z pozostałymi członkami rodziny. Na drugim spotkaniu Pan M.J. jeszcze nie był zdecydowany. Natomiast na trzecim spotkaniu oświadczył, że sprzedaje całość. Motywowaliśmy to faktem, że całość jest potrzebna pod budowę szkoły wraz z jej otoczeniem: basen, parking i boisko sportowe. "

Jednocześnie mając na uwadze fakt, iż w uzasadnieniu decyzji organu pierwszej instancji wskazano, iż z akt sprawy nie wynika, by w trakcie negocjacji występowano do M.J. z propozycją sprzedaży tylko części działki niezbędnej dla zrealizowania inwestycji, lub aby właściciel wnioskował o wykup pozostałej części powołując się na nieracjonalność jej użytkowania w dotychczasowy sposób, wskazać należy, że z całości akt sprawy wynika, iż zawarcie umowy w 1987 r. poprzedzone było długim procesem negocjacyjnym prowadzonym pomiędzy właścicielem działki nr [...] a Społecznym Komitetem Budowy Szkoły. Zgodnie z oświadczeniami K.Ł i Z.B. oraz zeznaniami świadków zakup całej działki nr [...] był konsekwencją braku zgody jej właściciela na sprzedaż tylko części tej nieruchomości, która faktycznie przeznaczona miała być pod budowę szkoły, a która to część oznaczona została w załączniku graficznym (karta akt nr [...] ).

Należy także podkreślić w kontekście oceny dowodów Starosty K. wiązanej z art. 50 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami i wywłaszczaniu , że przepisy tej ustawy nie wymagały złożenia pisemnego wniosku o "dowłaszczenie" uznanej za nieużyteczną części nieruchomości. Wniosek taki mógł być złożony ustnie w trakcie prowadzonych negocjacji, co też potwierdzają zeznania K.Ł. .

Organ pierwszej instancji wskazał, że nieruchomość od początku zbędna była na cel wywłaszczenia, co zwłaszcza po dokonaniu analizy załącznika graficznego z 1985 r. planu realizacyjnego zgromadzonych w aktach sprawy oraz treści umowy sprzedaży, potwierdza zaistnienie w przedmiotowej sprawie instytucji "dowłaszczenia", czyli objęcia aktem nabycia na rzecz Skarbu Państwa części nieruchomości, która nie wchodziła w zakres inwestycji, lecz równocześnie nie nadającej się do wykorzystania na dotychczasowe cele przez poprzedniego właściciela.

Wojewoda powołując następnie orzecznictwo z różnych okresów uznał za zasadne poglądy, w myśl których części nieruchomości "dowłaszczone" podlegają zwrotowi tylko wtedy, gdy zaistnieją przestanki do zwrotu wywłaszczonej nieruchomości.

Wyjaśnił następnie, że legalną definicję stanu zbędności nieruchomości na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu ustawodawca sformułował natomiast w art. 137 ust. 1 powołanej ustawy. Przepis ten zawiera dwie odrębne normy prawne, zgodnie z którymi "nieruchomość uznaje się za zbędną na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, jeżeli: pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu albo pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stalą się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany ". Dla ustalenia, że wywłaszczona nieruchomość stała się zbędna dla realizacji celi wywłaszczenia wystarczy ustalenie, iż jedna z dwóch wymienionych w art. 137 ust. 1 przesłanek zbędności nieruchomości została zrealizowana w danej sprawie.

Oznacza to, że zwrot lub odmowa zwrotu działki nr [...], w granicach wywłaszczonej (nabytej) na rzecz Skarbu Państwa działki nr [...], zależne będą od tego, czy zwrócona byłym właścicielom zostanie pozostała część działki [...], tj. działka nr [...]. Z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie - Ośrodek Zamiejscowy w Krakowie z 19 marca 2002 r. sygn. akt II SA/Kr 1948/00 jednoznacznie wynika, że zwrot nieruchomości wywłaszczonej na podstawie art. 5 ust. 3 ustawy z 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości jest możliwy tylko wówczas, gdy zwrotowi podlegają również działki wywłaszczone na cel wywłaszczenia. Prezentując taki pogląd sąd oparł się na wcześniejszych wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego: z 22 lipca 1994 r. sygn. akt IV SA 1000/93 niepublikowanym, oraz z l kwietnia 1996 r. sygn. akt. IV SA 1626/94, opublikowanym w ONSA 1/1997 póz. 42. W obydwu tych wyrokach stwierdzono, że ratio legis art. 5 ust. 3 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości, dopuszczającego wywłaszczenie na żądanie właściciela całej nieruchomości, gdy w wyniku wywłaszczenia część pozostawiona właścicielowi nie nadaje się do racjonalnego wykorzystania oznacza, że wyłączone jest stosowanie art. 69 ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości do zwrotu części nieruchomości wywłaszczonej na wniosek właściciela, jeżeli w sprawie nie wystąpiły przesłanki zwrotu także innej części nieruchomości. Pogląd ten zachował swoją aktualność również pod rządami art. 136 ust. 3 i art. 137 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i w pełni znajduje zastosowanie także w niniejszej sprawie, w której przejęcie nieruchomości na własność Skarbu Państwa nastąpiło w oparciu o przepisy ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości.

Mając na uwadze fakt, że jak wynika z akt sprawy, nie prowadzono przed organem pierwszej instancji postępowania zakończonego decyzją orzekającą o zwrocie, którego przedmiotem byłaby pozostała część działki nr [...], tj. działka nr [...], brak jest realizacji przesłanek, które pozwoliłyby obecnie na zwrot części nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], o pow. 0,8507 ha, objętej księgą wieczystą nr [...] poł. w obr. R. , jedn. ewid. S. , w granicach wywłaszczonej (nabytej) na rzecz Skarbu Państwa działki nr [...] poł. w R. , jedn. ewid. S. . Zasadnym było zatem uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i orzeczenie o odmowie samodzielnego zwrotu tylko działki nr [...] na rzecz J.J. .

Wnosząc w terminie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, skargę na decyzję Wojewody z dnia [...] września 2012r., znak [...], J.J. domagał się jej uchylenia w całości, jako naruszającej prawo, oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa prawnego.

W uzasadnieniu skargi J.J. podnosił, że materiał dowodowy zgromadzony w sprawie jednoznacznie potwierdzał, iż objęta wnioskiem o zwrot część działki [...] nie miała charakteru nieruchomości "dowłaszczonej". Świadczy o tym przebieg negocjacji z poprzednim właścicielem nieruchomości oraz treść protokołu z dnia 9 grudnia 1986 r., z którego wynika, iż Komitet Budowy Szkoły chciał kupić całą nieruchomość, a także pismo z 10 grudnia 1985 Urzędu Miasta i Gminy S. informujące właściciela nieruchomości, że została podjęta decyzja o kupnie całej działki nr [...] pod budowę szkoły w R. W pozostałych pismach wymienionych w uzasadnieniu decyzji Starosty K. (akt notarialny nr Rep. [...] , pismo Urzędu Miasta i Gminy S. z 15 grudnia 1987 r. i 18 sierpnia 1987 r. oraz 6 listopada 1987 r.) jest wyraźne wskazanie, iż działka nr [...] przeznaczona jest pod budowę szkoły. Z żadnych dokumentów nie wynika, aby poprzedni właściciel M.J. wnioskował o wykup pozostałej części działki powołując się na nieracjonalność jej użytkowania w dotychczasowy sposób, lub aby zwracano się do M.J. z propozycją sprzedaży tylko części działki niezbędnej do realizacji inwestycji. Powyższych wniosków nie przekreślają również oświadczenia byłych członków Społecznego Komitetu Budowy Szkoły przesłane przez Urząd Miasta i Gminy S. po czterech latach od wszczęcia postępowania. Przesłuchani przez organ pierwszej instancji potwierdzili, iż Społeczny Komitet Budowy Szkoły cały czas wyrażał chęć zakupu całej działki. W tej sytuacji niesłychanym zaskoczeniem dla skarżącego jest decyzja Wojewody uchylająca decyzję Starosty i orzekająca o odmowie zwrotu działki [...]

Skarżący zarzucał, że decyzja organu odwoławczego została wydana z naruszeniem prawa, a w szczególności art. 50 ust. 4 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, art. 136 ust. 3, art.137 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 77 § 1k.p.a.

Rozwijając powyższe wskazywał, że podstawą rozstrzygnięcia sprawy przez organ drugiej instancji jest ocena materiału dowodowego prowadząca do odmiennych wniosków niż te, które wynikają z decyzji Starosty K. . W myśl art. 77 § 1 k.p.a. organ administracji publicznej jest zobowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Ustalenia Wojewody zawarte w zaskarżonej decyzji, że nieruchomość o zwrot, której ubiega się skarżący ma charakter "nieruchomości dowłaszczonej" są całkowicie sprzeczne z zebranym w sprawie materiałem dowodowym, co stanowi uchybienie przepisom postępowania administracyjnego skutkujące wadliwością decyzji.

Zgodnie z treścią art. 50 ust. 3 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, wywłaszczeniem może być objęta całość nieruchomości lub jej część. Ustęp 4 tegoż artykułu stanowił, że jeżeli na cele wywłaszczenia jest niezbędna część nieruchomości, na żądanie właściciela wywłaszczeniem obejmuje się całą nieruchomość, jeżeli w wyniku wywłaszczenia pozostała część nieruchomości nie nadawałaby się do racjonalnego wykorzystania na dotychczasowe cele. Podstawą decyzji Wojewody odmawiającej skarżącemu zwrotu działki był właśnie cytowany wyżej art. 50 ust. 4 , jednak zebrany w sprawie materiał dowodowy w żadnym wypadku nie pozwala na zastosowanie tego przepisu. Ani jeden dowód nie wskazuje, aby poprzedni właściciel nieruchomości żądał objęcia wywłaszczeniem (nabyciem) całej nieruchomości. Wręcz odwrotnie, to na niego naciskano, aby sprzedał całą nieruchomość. Jednoznacznie świadczą o tym wszystkie dowody zgromadzone w toku postępowania przez organ pierwszej instancji, w tym między innymi protokół z 9 grudnia 1986 r., w którym Komitet Budowy Szkoły wyraża chęć zakupu całej działki, zaś zawarte jest w nim zdanie, iż w wypadku nie dojścia stron do porozumienia Urząd podejmie wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego. W protokole tym nie ma tam mowy, aby wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego miało dotyczyć części nieruchomości. Również pismo Urzędu Miasta i Gminy S. z 10 grudnia 1985 r. informuje poprzedniego właściciela, że została podjęta decyzja o kupnie działki nr [...] pod budowę szkoły. Z treści umowy sprzedaży wynika, iż nieruchomość przeznaczona jest pod budowę szkoły. To samo wynika z pism Urzędu Miasta i Gminy S. z 15 grudnia 1987 r., 18 sierpnia 1987 r., 16 listopada 1987. Nie ma żadnych dowodów, aby w trakcie negocjacji występowano do poprzedniego właściciela M.J. z propozycją sprzedaży części działki, lub żeby on żądał wykupu całej działki, powołując się na nieracjonalność jej użytkowania w dotychczasowy sposób. Przepis art. 50 ust. 4 może być stosowany jeżeli zawarte w nim przesłanki spełnione są łącznie, tzn. właściciel musi wystąpić z żądaniem wywłaszczenia (nabycia) całej nieruchomości i pozostała część nieruchomości musiałaby się nie nadawać się do racjonalnego wykorzystania na dotychczasowe cele. Organ odwoławczy nie wykazał też w żaden sposób dlaczego część nieruchomości o powierzchni 1 ha miałaby się nie nadawać do racjonalnego wykorzystania na dotychczasowe cele.

Organ odwoławczy w zaskarżonej decyzji broni swojej tezy o instytucji "dowłaszczenia nieruchomości" powołując się na oświadczenia K.Ł. i Z.B. , które Urząd Miasta i Gminy S. przesłał do organu pierwszej instancji po czterech latach od wszczęcia postępowania o zwrot nieruchomości. Analizując treść owych oświadczeń trudno jest oprzeć się wrażeniu, iż zostały one sporządzone przez przedstawiciela Urzędu Miasta i Gminu S. , o czym może świadczyć identyczny błąd na obydwu oświadczeniach dotyczący numeru działki oraz błędne podanie adresu p. Z.B. . Oczywiście osoby te zapewne podpisały się pod owymi oświadczeniami, ale gdyby sporządzały je same, to ich treść mogłaby wyglądać tak jak wynika to z protokołu przesłuchania świadków. Jeden ze świadków (K.Ł. ) zeznał, iż nie brał udziału w rokowaniach z M.J. , sprawę zna ze słyszenia, a drugi świadek (S.W. ) potwierdził, że Społeczny Komitet Budowy Szkoły chciał kupić całą nieruchomość i na kolejnych spotkaniach z M.J. przekonywali go, aby sprzedał całą nieruchomość, bo całość potrzebna jest pod budowę szkoły wraz z jej otoczeniem : basen, parking, boisko. Przekonywali o tym M.J. od początku negocjacji.

Powyższe nie wskazuje - jak chce tego organ odwoławczy , że z całości akt sprawy wynika, iż zawarcie umowy w 1987 r. poprzedzone było długim procesem negocjacyjnym prowadzonym pomiędzy właścicielem działki nr [...] a Społecznym Komitetem Budowy Szkoły, zaś zakup całej działki był konsekwencją braku zgody jej właściciela na sprzedaż tylko części tej nieruchomości, która faktycznie przeznaczona miała być pod budowę szkoły. Wręcz przeciwnie z całości akt sprawy wynika, że to na właściciela nieruchomości naciskano, aby sprzedał całą nieruchomość pod rygorem wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego.

Dla organu odwoławczego nie jest argumentem brak wniosku właściciela nieruchomości o wykup pozostałej części nieruchomości ze względu na jej nieużyteczność, bo jak twierdzi przepisy ustawy nie wymagały złożenia pisemnego wniosku o " dowłaszczenie " uznanej za nieużyteczną części nieruchomości. Wniosek taki mógł być złożony ustnie w trakcie prowadzonych negocjacji, co też potwierdzają zeznania K.Ł. Problem tylko w tym, iż absolutnie z żadnego dowodu nie wynika, aby wniosek o "dowłaszczenie" był złożony chociaż ustnie. K.Ł. zeznał, że nie brał udziału w negocjacjach z M.J. .

Dla organu odwoławczego fakt braku planu realizacyjnego budowy szkoły oraz treść umowy sprzedaży potwierdza zaistnienie w przedmiotowej sprawie instytucji " dowłaszczenia", czyli objęcia aktem nabycia na rzecz Skarbu Państwa części nieruchomości, która nie wchodziła w zakres inwestycji, lecz równocześnie nie nadającej się do wykorzystania na dotychczasowe cele przez poprzedniego właściciela. Skarżący nie zgadza się z tym stanowiskiem organu odwoławczego ponieważ nieruchomość - jak to wynika ze wszystkich dokumentów - została nabyta z przeznaczeniem pod budowę szkoły, a dopiero w wyniku realizacji tego celu nabycia okazało się, iż tylko część nieruchomości była do tego konieczna. Skarżący jeszcze raz podkreśla, że nie wiadomo na jakiej podstawie organ odwoławczy uważa, iż część nieruchomości, która rzekomo nie wchodziła w zakres inwestycji nie nadawała się do wykorzystania na dotychczasowe cele przez poprzedniego właściciela.

Zaskarżoną decyzją Wojewoda naruszył przepisy art. 136 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ponieważ odmówił zwrotu części nieruchomości spadkobiercy poprzedniego właściciela nieruchomości chociaż stała się ona zbędna na cel określony w umowie o nabyciu nieruchomości. Organ naruszył także art. 137 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie uznając, iż część nabytej nieruchomości dla realizacji inwestycji budowy szkoły okazała się zbędna dla tego celu. Powołane w zaskarżonej decyzji Wojewody orzeczenia sądów administracyjnych nie mogą mieć w przedmiotowej sprawie zastosowania ponieważ dotyczą one sytuacji kiedy wnioskodawca występuje o zwrot nieruchomości nabytych na żądanie właściciela. W tym przypadku sytuacja taka nie miała miejsca, co wynika z zebranego w sprawie materiału dowodowego.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wnosił o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Zgodnie z treścią art. 1 § 1 – 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r.- Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz.1269 z późn. zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę zgodności z prawem działalności administracji publicznej, która w myśl art. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( tekst jednol. Dz. U. z 2012r., poz. 270 - oznaczana dalej jako p.p.s.a. ) odbywa się na zasadach określonych w przepisach tej ustawy. W ramach kontroli działalności administracji publicznej przewidzianej w art. 3 p.p.s.a. sąd uprawniony jest do badania, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołana podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.), zaś jednym ograniczeniem w tym zakresie jest zakaz przewidziany w art. 134 § 2 p.p.s.a. Orzekanie w granicach sprawy (art. 135 p.p.s.a.) oznacza sprawę będącą przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność, jako pochodną określonego stosunku administracyjnoprawnego i odbywa się z uwzględnieniem ówcześnie obowiązujących przepisów prawa. Wady skutkujące koniecznością uchylenia decyzji lub postanowienia, stwierdzeniem ich nieważności bądź wydania z naruszeniem prawa przewidziane są w art. 145 § 1 p.p.s.a. W razie nieuwzględnienia skargi podlega ona oddaleniu , stosownie do art. 151 p.p.s.a.

Mając na uwadze treść powołanych na wstępie orzeczeń, a także okoliczności wynikające z przedstawionych akt administracyjnych w zakresie zgromadzonego materiału oraz przebiegu postępowania należy uznać, że skarga zasługuje na uwzględnienie. Zarzuty w niej podnoszone są zasadne w części, w jakiej wskazuje się na niedostatki przeprowadzonej przez organ odwoławczy oceny dowodów. Powyższemu towarzyszą także inne uchybienia przepisom postępowania, które stanowią o naruszenie zasad przewidzianych w art. 7 k.p.a., art. 77 § 1k.p.a i art. 107§ 3 k.p.a. , co powoduje, że zaskarżoną decyzję reformatoryjną należy uznać za wydaną z naruszeniem art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a.

Zarówno zaskarżona, jak i poprzedzająca ją decyzja Starosty K. decyzją z dnia [...] stycznia 2012 r., znak [...] zostały wydane na podstawie art. 136 ust. 3 i art. 137 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednol. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.- dalej w skrócie także ugn), w związku z regulacją wprowadzoną w art. 216 ust. 2 pkt 3 tej ustawy, w myśl którego przepisy rozdziału 6 działu III stosuje się odpowiednio do nieruchomości nabytych na rzecz Skarbu Państwa na podstawie ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127, z późn. zm – dalej w skrócie ggw).

W obu decyzjach prawidłowo powołano brzmienie tych przepisów oraz dokonano ustaleń objętych podstawą faktyczną rozstrzygnięcia na bazie tego samego materiału dowodowego. Ustalenia Starosty K. i Wojewody , a także wnioski co do spełnienia przesłanek zwrotu nieruchomości są zbieżne w zakresie objętym hipotezą art. 136 ust. 3 ugn oraz art. 216 ust. 2 pkt 3 ugn . Organy obu instancji ustaliły bowiem zgodnie, że z wnioskiem o zwrot części wywłaszczonej ( nabytej ) nieruchomości wystąpił w sprawie niniejszej J.J. jedyny spadkobierca M.J. , który był poprzednim właścicielem działki nr [...], poł. w obr. R. , jedn. ewid. S. , zbytej na rzecz Skarbu Państwa notarialną umową sprzedaży Rep A. [...] z dnia 23 grudnia 1987 r. w okresie obowiązywania oraz na podstawie przepisów ustawy z dnia z 29 kwietnia 1985 r o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. W szczególności, z ustaleń tych wynika, że powyższa umowa sprzedaży nieruchomości miała charakter tzw. "nabycia nieruchomości" w rozumieniu art. 216 u.g.n., pomimo zawarcia jej dobrowolnie, albowiem doszła do skutku w efekcie negocjacji poprzedzających postępowanie wywłaszczeniowe i w związku z realizacją celu publicznego, jakim była budowa szkoły.

Powyższe ustalenia, czynione z uwzględnieniem właściwych podstaw prawnych, są prawidłowe, zaś jako nie budzące zastrzeżeń stron i niekwestionowane również, przez uczestniczkę postępowania sądowoadministracyjnego Gminę S. , pozostają poza szerszymi rozważaniami.

Zasadnicza różnica ustaleń dokonanych przez organy obu instancji na bazie tych samych materiałów przejawia się w tym, że Starosta K. uznał za udowodnione, iż nabycie przez Skarb Państwa całości działki nr [...] sprzedanej przez Skarbowi Państwa notarialną umową sprzedaży Rep [...] z dnia 23 grudnia 1987 r. nastąpiło na jednorodnych zasadach zbliżonych do wywłaszczenia, zaś działka objęte roszczeniem o zwrot nie stanowi tzw. nieruchomości "dowłaszczonej". W ślad za tym , po ustaleniu, że odnośnie tej części nieruchomości nie doszło do realizacji celu wywłaszczenia ( nabycia ), oraz po geodezyjnym wydzieleniu części nieruchomości objętej wnioskiem, prowadząc dalej idące wyjaśnienia po myśli art.140 ugn i art. 227 ugn organ pierwszej instancji określił w postępowaniu dowodowym wysokości zwaloryzowanego odszkodowania ustalonego z tytułu wywłaszczenia (nabycia) nieruchomości. W konsekwencji zaś orzekł o zwrocie J.J. działki nr [...] oraz z tym związanym obowiązkach zapłaty przez niego kwoty 45 121,45 zł.

W przeciwieństwie do powyższego Wojewoda nie czynił ustaleń objętych hipotezą art. 140 ugn i art. 227 ugn , albowiem ustalił odmiennie niż Starosta K. że zgłoszone roszczenie dotyczy nieruchomości objętej notarialną umową sprzedaży Rep [...] z dnia 23 grudnia 1987 r. w "dowłaszczonej " części, która mogłaby zostać zwrócona jedynie wraz częścią wywłaszczoną(nabytą) na cel budowy szkoły, ku czemu brak podstaw.

Rozważając, czy przedmiotowa działka ma charakter tzw. nieruchomości "dowłaszczonej" organy obu instancji uwzględniły słusznie powołały art. 50 ust. 4 ggw w brzmieniu obowiązującym w dacie zawarcia notarialnej umowy sprzedaży Rep [...] z dnia 23 grudnia 1987 r. (tekst jednol. Dz. U. z 1985 r. Nr 22, poz. 99), który przewidywał, że w sytuacji, gdy na cel uzasadniający wywłaszczenie "jest niezbędna część nieruchomości, na żądanie właściciela wywłaszczeniem obejmuje się całą nieruchomość, jeżeli w wyniku wywłaszczenia pozostała cześć nieruchomości nie nadawałaby się do racjonalnego wykorzystania na dotychczasowe cele " .

Należy zgodzić się też z poglądem prezentowanym i umotywowanym przez Wojewodę , że warunkiem realizacji roszczenia o zwrot części nieruchomości "dowłaszczonej" jest wystąpienie przez podmiot uprawniony również o zwrot przynajmniej części nieruchomości nabytej bez wniosku poprzedniego właściciela, co do której zostały spełnione przesłanki zbędność określone w art. 137 ust. 1 ugn.

Oceniając rozbieżności części ustaleń w obu decyzjach w zakresie podstawy faktycznej rozstrzygnięcia należy mieć na uwadze art. 7 k.p.a, w myśl którego w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Powołany przepis formułuje naczelną zasadę postępowania, jaką jest zasada prawdy obiektywnej, której realizacja ma ścisły związek z zasadą praworządności oraz wywiera zasadniczy wpływ na ukształtowanie całego postępowania administracyjnego, obligując organ administracji publicznej do wyczerpującego zbadania okoliczności faktycznych związanych z daną sprawą, na podstawie wszelkich dostępnych dowodów. Z zasady tej wynika między innymi rozwijany w art. 77 § 1 k.p.a. obowiązek organu administracji publicznej określenia w każdej sprawie jakie dowody są konieczne do wyjaśnienie stanu faktycznego, ich poszukiwania oraz realizacji. Konsekwencją obowiązywania zasad praworządności i prawdy obiektywnej jest także regulacja zawarta w art. 107 § 1 k.p.a., ustanawiającym obok innych wymogów decyzji obowiązek organu zawarcia w niej podstawy prawnej i uzasadnienia faktycznego, które w myśl § 3 tego artykułu powinno w szczególności obejmować wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Odpowiednie ujawnienie procesu decyzyjnego w sferze podstawy faktycznej rozstrzygnięcia stanowi jedną z gwarancji prawidłowej realizacji zasady swobodnej oceny dowodów z art. 80 k.p.a., która winna uwzględniać wymogi logicznego rozumowania i zasady doświadczenia życiowego ( tak między innymi komentarz do art. 80 kodeksu postępowania administracyjnego : M. Jaśkowska, A. Wróbel, Kodeks postępowania administracyjnego, Komentarz, Zakamycze, 2005, wyd. II.; G. Łaszczyca, Cz. Martysz, A. Matan, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, Tom I i II, Zakamycze, 2005, a także J. Borkowski: Glosa do wyroku NSA z dnia 6 października 1993 r., I SA 1270/93, OSP 1994/7-8/131). Wprost z art. 80 k.p.a. wynika, że udowodnienie określonej okoliczności ma zostać rozważone na podstawie całokształtu materiału dowodowego. Każdy dowód w sprawie należy uwzględnić zarówno z osobna - pod katem, treści, przydatności i wiarogodności, względnie także mocy dowodowej wynikającej z przepisów szczególnych, zaś następnie dowody te należy rozważyć we wzajemnym powiązaniu. Przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów może nastąpić w różnych przypadkach i mięć związek np. z wadą samego procesu myślowego, jako prowadzonego w sposób sprzeczny z zasadami logiki oraz doświadczenia życiowego, albo też być pochodną innych uchybień, takich jak : pominięcie niektórych dowodów, uwzględnienie dowodu, którego nie ma w aktach sprawy, uznanie za udowodnioną okoliczności pomimo braku dowodu, czy także ustalenie stanu faktycznego wbrew dowodom .

Odnosząc te ogólne uwagi do stanu faktycznego niniejszej sprawy ocenę dowodów prezentowaną w decyzji Wojewody w zakresie "dowłaszczenia" nieruchomości objętej wnioskiem, czynioną z uwzględnieniem art. 50 ust. 4 ggw, należy uznać przekraczającą ustawowe granice swobody z uwagi na niezachowanie obowiązujących standardów. Stan taki prowadzi do naruszenia art. 80 k.p.a., a także art. 107 § 3 k.p.a w zakresie uzasadnienia faktycznego decyzji, z następujących powodów.

Wojewoda przyjmuje za punkt wyjścia czynionych rozważań okoliczności mające wynikać z dwóch aktów administracyjnych. Pierwszy z nich - decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji: "Budowa Szkoły Podstawowej we wsi R. " z dnia 4 września 1990r, znak [...], powstał prawie trzy lata po zawarciu notarialną umową sprzedaży Rep [...] z dnia 23 grudnia 1987 r., a zatem nie stanowił podstawy do jej zawarcia. Drugi z aktów administracyjnych - wskazanie lokalizacyjne nr [...] wydane przez Naczelnika Miasta i Gminy S. z dnia 31 lipca 1986 r., N/znak: [...] , nie był doręczany do wiadomości M.J. , utracił ważność przed zawarciem umowy i nie został w niej powołany jako podstawa nabycia.

Uwzględniając treść tych dokumentów, a nie notarialnej umową sprzedaży Rep [...] z dnia 23 grudnia 1987 r. , zawierającej oświadczenia wiedzy i oświadczenia woli stron, Wojewoda niejako a priori stawia tezę o "dowłaszczeniu" części działki nr [...] nieobjętej decyzjami administracyjnymi, pomijając przy tym w ocenie liczne dokumenty urzędowe wytworzone bezpośrednio w okresie i w celu zawarcia umowy, które Urząd Miasta i Gminy doręczał różnym organom ( PBN, Urząd Skarbowy ) oraz równolegle M.J. . Dokumenty te zostały wymienione przez organ pierwszej instancji, wskazuje się na nie w skardze i są dostępne w przedstawionych aktach administracyjnych.

Nie jest tak, jak przyjmuje Wojewoda że z decyzjami administracyjnymi korespondują zapisy protokołu spisanego w dniu 9 grudnia 1986 r. w sprawie wykupu terenu pod szkołę w R. dz. Nr [...]. Cytowany w zaskarżonej decyzji fragment protokołu :

"w trakcie rozmów Komitet Budowy Szkoły wyraził chęć zakupu całej działki [...] ob. J. wraz z stodołą i budynkiem gospodarczym. ob. J.M. zam.S. [...] wnosi o pozostawienie działki wydzielonej projektem podziału oznaczonej nr [...] o pow. 0,14 ha-R III a. (...) strony zostały poinformowane, że w wypadku, gdy nie dojdzie do porozumienia w wyznaczonym terminie Urząd podejmie wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego"

- nie może stanowić dowodu, że M.J. był zainteresowany wyłącznie sprzedażą całej nieruchomości, albowiem z cytatu wprost wynika jego wola pozostawienia części nieruchomości. Budzi też zastrzeżenia, że organ odwoławczy powołuje fragmentu tego protokołu wyrwany z kontekstu, gdzie odnotowano jednoznacznie, iż Komitet Budowy Szkoły wyraził chęć zakupu całej działki

Nadto, błędem logicznym jest stawienie znaku równości pomiędzy udowodnieniem faktu, że zawarcie umowy poprzedziły negocjacje, a udowodnieniem, że wywłaszczeniem objęto całą nieruchomość na żądanie właściciela.

Powoływane w zaskarżonej decyzji oświadczenia Z.B. I K.Ł. również nie dowodzą, po pierwsze, że wywłaszczenie (nabycie) całej nieruchomości, zamiast jej części, nastąpiło na wniosek M.J. , oraz po wtóre, że powodem tego była okoliczność, iż pozostała cześć nieruchomości nie nadawałaby się do racjonalnego wykorzystania na dotychczasowe cele.

W tym zakresie wiarogodność oświadczenia K.Ł. z dnia 12 września 2011 r. musi nasuwać zastrzeżenia pod kątem swobody wypowiedzi, choćby z uwagi na wskazanie innej nieruchomości, a także w świetle treści późniejszych zeznań wyżej wymienionego, które mają inną wymowę. Zeznania tego świadka ( podobnie jak inne środki dowodowe osobowe) także nie został poddany ocenie pod kątem wiarogodności, dla przyjęcia której mają znaczenie takie cechy jak : logika, konsekwencja, spójność, możliwość czynienia własnych spostrzeżeń, walor informacji okazjonalnych, wyrywkowych, pośrednich, upływ czasu, obiektywizm itp.

Wiarogodność oświadczenia Z.B. z dnia 14 września 2011 r. dyskwalifikuje już to, że nie wynika z niego by dotyczyło przedmiotowej nieruchomości. Dokumenty prywatne stanowią dowód tego, że określona osoba złożyła oświadczenie objęte jego treścią, zaś przedmiotowe oświadczenie nie jest przydatne w sprawie, albowiem odnosi się do działki nr [...]. W tej sytuacji, bez uprzedniego przesłuchania Z.B. w charakterze świadka organ odwoławczy nie mógł zasadnie przyjąć, że nie ma w sprawie znaczenia fakt, iż oświadczenie dotyczy innej działki - nr [...] , i w sposób dowolny uznać je za odnoszące się do przedmiotu postępowania.

Za odrębne uchybienie należy również uznać to, że organ Wojewoda nie podzielając ustaleń i oceny dowodów dokonanej przez Starostę K. , wbrew zasadom z art. 78 § 1 – 2 k.p.a. nie przesłuchał w postępowaniu odwoławczym Z.B. , pomimo zarzutu odwołania dotyczącego pominięcia zeznań tego świadka, , do którego to zarzutu się nie odniósł.

Podobnie, znajdujący się w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji cytat z zeznań świadka S.W. w żaden sposób nie dowodzi ustaleń poczynionych w analizowanym zakresie przez Wojewodę i nie wynikają z nich żadne okoliczności mogące prowadzić do przyjętych wniosków wprost, albo pośrednio.

Niezależnie od tego organ odwoławczy nie wskazał żadnych dowodów pozwalających na ustalenie, że ta część nieruchomości, która jego zdaniem została nabyta na zasadach "dowłaszczenia" nie nadawałaby się do racjonalnego wykorzystania na dotychczasowe cele bez pozostałej części.

Nie jest rzeczą Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego zastępowanie organów administracji publicznej wykonywaniu ich kompetencji orzeczniczych. Wszystkie wskazane wyżej uchybienia przepisom postępowania stwarzają podstawę do uchylenia zaskarżonej decyzji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. " c " p.p.s.a., przy odstąpieniu od dalej idącej kontroli prawidłowości zastosowania w niniejszej sprawie prawa materialnego, do której zmierzają zarzuty skargi. Taka kontrola, następuje dopiero po ustaleniu rzeczywistego stanu faktycznego sprawy, w odniesieniu do którego mają znaleźć zastosowanie normy prawa materialnego, w niewadliwie przeprowadzonym postępowaniu ( por. wyrok NSA z 10.02.1981r. , SA 910/80, ONSA 1981, nr 1 , poz. 7 oraz Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Komentarz pod red. T. Wosia , WP LexisNexis W-wa 2005 str. 145 t. 14 ). W sprawie niniejszej z uwagi na uprzednio wskazane uchybienia nie jest ona możliwa.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w pkt I. w sentencji wyroku, biorąc z podstawę art. 145 § 1 pkt 1 "c" p.p.s.a., zaś rzeczą organu drugiej instancji będzie wydania stosownego rozstrzygnięcia po eliminacji wytkniętych uchybień.

O kosztach postępowania sądowoadministracyjnego orzeczono jak w pkt II. sentencji wyroku, biorąc za podstawę art. 200 p.p.s.a oraz art. 205 § 2 p.p.s.a.