Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 829/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2016-09-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 4 ust. 2, art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1, art. 52 ust. 2 pkt 1, art. 2 pkt 1, art. 56, art. 64 ust. 1
journal: Dz.U. 2016 poz 778
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 151
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Grzegorz Rząsa, Sędziowie sędzia WSA Anita Wielopolska (spr.), sędzia WSA Agnieszka Wójcik, Protokolant st. spec. Anna Nader, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 września 2016 r. sprawy ze skargi E. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] stycznia 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] stycznia 2016 r. Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., działając na podstawie art. 1 i art. 2 ustawy z dnia 24 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych i art. 127 § 2 k.p.a. w zw. z art. 17 pkt 1 k.p.a., po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej [...] od decyzji Z. W. nr [...] z dnia [...] lipca 2015r. ustalającej warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalno-usługowego na dz. nr ew. [...] obręb [...] przy ul. [...] róg ul. [...] w W., uchyliło ww decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania organowi I instancji.

W uzasadnieniu decyzji SKO wskazało, że Z. W. na wniosek E. K. decyzją nr [...] z dnia [...] września 2014 r. ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, jednakże na skutek wniesionych przez Wspólnotę Mieszkaniową [...], Wspólnotę Mieszkaniową [...] i H. P. odwołań, organ odwoławczy decyzją nr [...] z dnia [...] kwietnia 2015r. powyższą decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu decyzji Kolegium wskazało, że analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu nie spełnia wymogów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wyniki analizy nie pozwalają stwierdzić czy inwestycja ta jest zgodna z dobrosąsiedzkimi stosunkami, nie odniesiono się bowiem do funkcji, parametrów, gabarytów, formy architektonicznej konkretnych obiektów zlokalizowanych na wyznaczonym terenie. W analizie nie podano także, które z działek poddane były badaniu.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy Z. decyzją nr [...] z dnia [...] lipca 2015r. ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla powołanej inwestycji. W pkt 1.1 powyższej decyzji, określającym warunki i wymagania dotyczące ochrony i kształtowania ładu przestrzennego jakie ma spełniać planowana inwestycja, organ pierwszej instancji ustalił:

1.1.1. Przedmiotową inwestycję należy realizować na terenie działki nr ew. [...] w obrębie [...] przy ul. [...] róg ul. [...] w W.;

1.1.2. Zakres inwestycji obejmuje roboty budowlane polegające na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w zabudowie śródmiejskiej uzupełniającej wraz z infrastrukturą techniczną;

1.1.3. Ilość kondygnacji nadziemnych - VI;

1.1.4. Ilość kondygnacji podziemnych - I;

1.1.5. Obowiązującą linię dla nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem należy wyznaczyć jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działce nr ew. geod. [...] usytuowanej wzdłuż linii rozgraniczenia ul. [...] oraz bezpośrednio przy granicy z dz. nr [...], zgodnie z załącznikiem graficznym nr 1, który stanowi integralną część niniejszej decyzji;

1.1.6. Wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki nr [...] - max.50% powierzchni;

1.1.7. Wielkość powierzchni biologicznie czynnej - min. 25% powierzchni działki nr ew. geod. [...];

1.1.8. Szerokość elewacji frontowej budynku powinna być równa szerokości frontu działki nr geod. [...], tj. ok. 15,50 m z tolerancją do 20%, tj. do ok. 12,40 m;

1.1.9. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku powinna wynosić 17,70 m n.p.t.;

1.1.10. Wysokość budynku nie może przekraczać wysokości 21,00 m n.p.t.;

1.1.11. Geometria dachu budynku od strony elewacji frontowej - stromy o kącie nachylenia połaci dachowych nawiązującym do kąta nachylenia połaci dachowych budynku zlokalizowanego na dz. nr ew. geod [...];

W uzasadnieniu decyzji organ podkreślił, iż mając na względzie wytyczne zawarte w powyższej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W., ponownie dokonał analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wytyczył wokół przedmiotowej działki budowlanej obszar analizowany i przeprowadził na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1, pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Inwestycja na etapie projektu decyzji o warunkach zabudowy uzyskała niezbędne uzgodnienia wynikające z przepisów prawa tj.: z Zarządem Dróg Miejskich - pismo z dnia 9 czerwca 2015r., znak [...]; z Dyrektorem Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w W. - Postanowienie Nr [...] z dnia [...] czerwca 2015r) i z Biurem [...] Konserwatora - Postanowienie Nr [...] z dnia [...] czerwca 2015r. Natomiast organ ustalił, że nie ma obowiązku uzgadniania decyzji z wojewodą, marszałkiem województwa w zakresie zadań rządowych lub samorządowych, służących realizacji inwestycji celu publicznego, o których mowa w art.39 ust.3 pkt. 3 i art.48 cyt. ustawy. Nadto wskazał, iż w toku przeprowadzonego postępowania administracyjnego zapewniono stronom czynny w nim udział, zawiadamiając o wszczęciu postępowania.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyła Wspólnota Mieszkaniowa [...] zarzucając naruszenie przepisów postępowania tj. art. 7 i 77 § 1 kpa, poprzez zaniechanie wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego i niezastosowanie się do wskazówek zawartych w decyzji organu II instancji, naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 61 ust. 1 ww ustawy polegające na przyjęciu, że w sprawie spełnione zostały łącznie wszelkie warunki wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Skarżąca Wspólnota wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i wydanie nowej odmawiającej ustalenia warunków zabudowy, względnie o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Podniosła, że organ I instancji wydał ponownie decyzję o niemal identycznej - kopiowanej - treści, jak decyzja już uchylona. W analizie ograniczono się do zacytowania treści przepisów i wskazania, że planowana inwestycja, uwzględniając warunki na działce sąsiadującej nr [...], spełnia wymagania przepisów wykonawczych. Wbrew zaleceniom organu II instancji nie zostały jednak wskazane konkretne wielkości parametrów uwzględnianych przy sporządzaniu analizy. Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 61 ust. 1 cyt. ustawy skarżąca Wspólnota stwierdziła, że dokonując analizy funkcji i zagospodarowania terenu, należało wziąć pod uwagę możliwość korzystania z istniejących budynków przez ich mieszkańców oraz ogólne zasady bezpieczeństwa. Nadto wskazała, że budowa VII kondygnacyjnego budynku stanowi poważne niebezpieczeństwo dla istniejącego budynku z uwagi na istnienie na granicy działek nr [...] i [...] ponad 3 metrowej skarpy oraz niestabilne podłoże (dawne koryto rzeki [...]).

Rozpatrując powyższe odwołanie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. podniosło, że organ I instancji nie zastosował się do istotnych zaleceń zawartych w uprzedniej decyzji Kolegium z dnia [...] kwietnia 2015r. Zatem w tej sytuacji, wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu przeprowadzonej przez organ I instancji nie mogą stanowić podstawy do podjęcia rozstrzygnięcia o warunkach zabudowy dla wnioskowanej inwestycji.

Skargę na powyższą decyzję SKO w W. wniosła E. K. reprezentowana przez pełnomocnika r.pr. T. W., zarzucając naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 61 § 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie do przedmiotowej inwestycji w sytuacji, gdy przepis ten wprost wskazuje, iż do określenia warunków zabudowy niezbędne jest porównanie planowanej inwestycji, z co najmniej jedną działką sąsiadującą, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Wobec powyższego wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i o zasądzenie kosztów postępowania administracyjnego, w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi skarżąca min. podniosła, że ustawodawca przewidział, iż wystarczającym dla ustalenia warunków zabudowy jest porównanie przynajmniej z jedną z działek sąsiadujących, która spełnia wymogi dostępności do drogi publicznej, zabudowy pozwalającej do określenia wymagań nowej zabudowy w zakresie parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Zaprzeczając stanowisku organu II instancji w przedmiocie przeprowadzania ponownej analizy w celu ustalenia wartości średnich parametrów wszystkich działek poddanych analizie oraz porównania ich z przedmiotową inwestycją wskazała, iż na obszarze analizowanym określonym i wyznaczonym granicami zgodnie z mapą stanowiącą załącznik do przedmiotowej analizy, analiza funkcji tego terenu została dokonana prawidłowo. Powołana analiza wskazuje, iż obszar ten charakteryzuje się intensywna zabudową śródmiejską oraz obejmuje tereny kolejowe [...], wzdłuż ulic [...], ul. [...] i ul. [...] istnieje zwarta zabudowa pierzejowa o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej i funkcji usługowej w zakresie zdrowia. Organ I instancji poddał analizie obszar analizowany w zakresie zarówno linii zabudowy, powierzchni zabudowy oraz powierzchni biologicznie czynnej, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, geometrii dachu projektowanego budynku wskazując, iż spełniają one wymagania zgodnie z w/w rozporządzeniem. Wobec powyższego skarżąca podniosła, że z analizy jednoznacznie wynika, iż przedmiotowa inwestycja nie narusza ładu przestrzennego oraz wskazuje, iż wypełnia wymagania w odniesieniu do w/w rozporządzenia

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Doprecyzowanie powyższej normy stanowi art. 59 ust. 1 cyt. ustawy, zgodnie z którym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. Przepis art. 61 ust. 1 powoływanej ustawy stanowi z kolei, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Sposób ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego został określony w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 tego rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Przepis § 9 ust. 1 – 3 rozporządzenia stanowi natomiast, że warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii.

Skoro w przedmiotowej sprawie, brak jest na danym terenie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, przedmiotem postępowania o ustalenie warunków zabudowy jest ocena, czy planowany sposób zagospodarowania terenu nie naruszy zasady "dobrego sąsiedztwa" i gwarantuje zachowanie na danym terenie ładu przestrzennego określonego w art. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przesłanki, jakie muszą być spełnione przy dokonywaniu tej oceny, określa powołany art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu musi być więc poprzedzone przeprowadzeniem przez właściwy organ postępowania wyjaśniającego w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 ww ustawy przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Mając na względzie treść art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie można odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnym. Należy też podkreślić, iż decyzja o warunkach zabudowy ma charakter związany. Zatem jeśli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy inwestycji, której ustalenie pozostaje w zgodzie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i z unormowaniami przewidzianymi w przepisach szczególnych oraz czyni zadość warunkom formalnym, obowiązkiem organu właściwego w sprawie jest wydanie decyzji pozytywnej.

Analiza akt postępowania zakończonego wydaniem zaskarżonej decyzji z dnia [...] stycznia 2016 r., w ocenie Sądu prowadzi do wniosku, że zaskarżana do Sądu decyzja jest prawidłowa a organ odwoławczy nie dopuścił się w badanym zakresie naruszenia prawa.

W przedmiotowej sprawie na potrzeby przeprowadzenia analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy, organ wyznaczył obszar analizowany wokół działki inwestycyjnej prawidłowo, zgodnie z przepisem § 3 pkt 2 ww rozporządzenia, jednakże jednocześnie wskazał na trzy działki o nr ew. [...], [...], [...], usytuowanych wzdłuż ul. [...], które zostały poddane analizie bez dokonania jakichkolwiek pomiarów niezbędnych do wyliczeń wartości nią objętych, jak również bez wyraźnego wskazania dlaczego tylko do tych nieruchomości analiza została ograniczona. Materiał dowodowy zgromadzony w sprawie jednoznacznie wskazuje, że analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu nie spełnia wymogów określonych ww. rozporządzeniem. Jej wyniki nie pozwalają stwierdzić czy w istocie przedmiotowa inwestycja jest zgodna z zasadą "dobrego sąsiedztwa". W ponownej analizie nie podał konkretnych parametrów wynikających z rozporządzenia w odniesieniu do poszczególnych działek położonych w granicach obszaru analizowanego, które są niezbędne z uwagi na konieczność prawidłowego ustalenia parametrów stanowiących podstawę dla warunków zabudowy. Brak jest w analizie ustalenia, co organ I instancji uważa za dach stromy, brak jest także jakiegokolwiek odniesienia do wysokości głównej kalenicy oraz kątów nachylenia połaci dachowych, w tym od innych stron niż frontowa. Nadto wątpliwości odnoszą się także do przyjętej szerokości elewacji frontowej, wskaźnika powierzchni nowej zabudowy wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, brak jest danych na podstawie których organ I instancji ustalił wielkość powierzchni biologicznie czynnej. Zapisy analizy zawarte w pkt IV odnoszące się do powierzchni biologicznie czynnej (pkt 7), do nieprecyzyjnego określenia geometrii dachu (pkt 11) z naruszeniem § 1 pkt 5 w zw. z § 8 cyt. rozp., wskazujące na wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku - 17,7 m. npm. (pkt 9), bez szczegółowego uzasadnienia dlaczego powołana wartość w niniejszej sprawie powinna mieć miejsce, stanowią naruszenie prawa. Analiza zawiera tylko ogólnikowe zapisy odnoszące się do funkcji jak i cech zabudowy występujących w analizowanym obszarze bez doprecyzowania parametrów tej zabudowy na poszczególnych sąsiednich działkach ewidencyjnych o nr ew. [...], [...], [...], usytuowanych wzdłuż ul. [...]. Organ nie wyjaśnił również dlaczego ograniczył się jedynie do tych trzech działek, mając możliwość odniesienia się do dalszej zabudowy, objętej obszarem analizy.

Reasumując w ocenie Sądu wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy musi być poprzedzone wnikliwą, pełną i wyczerpującą analizą funkcji oraz cech zabudowy, której wyniki znajdą odzwierciedlenie w samej analizie i dokumentach stanowiących podstawę jej przygotowania. Natomiast wykonana analiza, a właściwie jej wyniki, gdyż to one stanowią załącznik do decyzji organu I instancji, nie spełniają powyższych warunków. Zdaniem Sądu dokument oznaczony jako "wyniki analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy" to w istocie zbiór lakonicznych stwierdzeń, nieznajdujących oparcia w materiałach sprawy. W ocenie Sądu bowiem organ powinien był zebrać materiały, dane, pozwalające ustalić czy spełniona została zasada dobrego sąsiedztwa w zakresie funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W kontrolowanej sprawie brak zestawienia takich parametrów uniemożliwia ustalenie zasadności wyznaczonego przez Z. W. wskaźnika zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, a co za tym idzie nie można ustalić czy poczynione przez organ obliczenia mają w istocie uzasadnienie. W przekonaniu Sądu omawiana analiza nie została sporządzona w taki sposób, aby prawidłowość działań, ustaleń i wniosków organu mogła sprawdzić zarówno strona, jak i organ odwoławczy oraz sąd. Wobec braku materiału dowodowego, w oparciu o który organ I instancji rozstrzygnął, nie sposób orzec o prawidłowości jego działania. Zdaniem Sądu organ administracji winien szczegółowo wyjaśnić w uzasadnieniu swej decyzji przyczyny takiego, a nie innego rozstrzygnięcia. Uzasadnienie to winno znaleźć oparcie w znajdujących się w aktach sprawy dokumentach, a przede wszystkim w analizie funkcji i cech zabudowy, w oparciu o wyniki której organ orzeka. Parametry wyprowadzone z analizy, a dotyczące cech zabudowy i zagospodarowania terenu są nieweryfikowalne w okolicznościach rozpoznawanej sprawy. Analiza przedstawia bezwzględne dane bez dokonania odniesienia do poszczególnych nieruchomości w analizowanym obszarze.

W ocenie Sądu w pełni uprawnione jest zatem stwierdzenie, iż w niniejszej sprawie doszło do naruszenia przepisu art. 61 ust. 1 u.p.z.p. i przepisów powołanego rozporządzenia. Prawidłowa jest zaskarżona do Sądu decyzja wskazująca na wyjaśnienie, które konkretnie działki są poddane analizie, przypisanie każdej z uwzględnionych działek konkretnych parametrów (wszystkich parametrów określonych powołanym rozporządzeniem), ustalenie wartości średnich, zbadanie, czy planowana inwestycja jest zgodna z uzyskanymi w ten sposób wynikami. W przypadku zaś odstępstw od średniej niezbędnym będzie w sposób wyczerpujący wyjaśnienie odmienności wskaźnika dla planowanej inwestycji albowiem tak uporządkowane dane dadzą dopiero możliwość prawidłowego wyznaczenia parametrów dla planowanej inwestycji.

Dlatego w ocenie Sądu w przedmiotowej sprawie nie było podstaw do uwzględnienia skargi. Przy czym Sąd nie wyklucza, że wynik dotychczas przeprowadzonej analizy może być prawidłowy, jednakże koniecznym jest jego zweryfikowanie, a nie jest to możliwe bez posiadania niezbędnych danych w powołanym wyżej zakresie.

Z tych wszystkich względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji.