Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 820/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2019-02-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 59
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Jolanta Górska Sędzia NSA Jacek Hyla Protokolant Asystent sędziego Krzysztof Pobojewski po rozpoznaniu w dniu 13 lutego 2019 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi K. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 12 września 2018 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z 12 września 2018 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło decyzję Prezydenta Miasta z 8 stycznia 2018 r. i odmówiło ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbiórce istniejącej zabudowy, obniżeniu terenu o 0,5m oraz budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego w głębi działki usytuowanego przy granicy z działką nr [..] wraz z murami oporowymi i niezbędną infrastrukturą na działkach nr [..] i [..] położonych w O. przy ul. K. [..] i [..].

Opisując przebieg postępowania wskazał organ odwoławczy, że wnioskiem z 13 lutego 2016r. K. K. oraz G. i K. K. wnieśli o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbiórce istniejącej zabudowy, obniżeniu terenu o 0,5m oraz budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego w głębi działki usytuowanego przy granicy z działką nr [..] wraz z murami oporowymi i niezbędną infrastrukturą na działkach nr [..] i [..] poł. w O. przy ul. K. [..] i [..]. We wniosku strony wskazały m.in., iż wnoszą o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego zlokalizowanego w drugiej linii zabudowy o wysokości elewacji frontowej do 7,5 m, 3 kondygnacje naziemne, dach stromy.

Po przeprowadzeniu postępowania organ I instancji w dniu 10 maja 2017r. wydał decyzję ustalającą wnioskowane warunki zabudowy.

Na skutek odwołania od powyższej decyzji S. i B. B., U.i M. U. oraz A. i Ł. L. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z 28 września 2017r. uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

W uzasadnieniu swojej decyzji Kolegium wskazało m.in., iż w przedmiotowej sprawie osoba sporządzająca analizę zasadnie wskazała, iż z uwagi na fakt, iż budynek ma być usytuowany w głębi działki (za planowanym budynkiem od frontu) linii zabudowy nie ustala się. Zgodnie z przepisami prawa ustalono również wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy i szerokość elewacji frontowej. Natomiast w ocenie Kolegium w przypadku wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz geometrii dachu planowanego budynku, z treści analizy nie wynika, iż wskaźniki te zostały wyznaczone zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164 poz. 1588), dalej rozporządzenie.

W przedmiotowej sprawie osoba sporządzająca analizę powołując się na wniosek inwestora, wskazała, iż planowana wysokość nawiązuje do wysokości jednego z budynków przy ul. K. znajdującego się również w głębi, podobnie względem ulicy, jak wnioskowany budynek. W ocenie Kolegium takie uzasadnienie jest nie wystarczające i może świadczyć o dostosowaniu wyników analizy do wniosku inwestora.

Osoba sporządzają analizę nie wyjaśniła dlaczego odstąpiła od wyznaczenia wskaźnika wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej według zasad ściśle określonych w § 7 ust. 1 i 3 rozporządzenia. W treści analizy nie wskazano, czy zabudowa na działkach sąsiednich tworzy uskok, nie określono średniej wielkości przedmiotowego wskaźnika występującego na obszarze analizowanym. W analizie nie wyjaśniono dlaczego wskaźnik wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej ustalono jedynie w oparciu o jeden budynek położony w dalszym sąsiedztwie z pominięciem zabudowy położonej na działkach bezpośrednio sąsiadujących z działką inwestora, zbudowanych na granicy z tą działką lub blisko niej. Analiza nie wskazuje jaki wpływ będzie miała taka zabudowa (znacznie wyższa od zabudowy na działkach bezpośrednio sąsiadujących) na zachowanie ładu przestrzennego w obszarze analizowanym.

W ocenie Kolegium określenie przedmiotowego wskaźnika jedynie w oparciu o wysokość jednego budynku w obszarze analizowanym nie uzasadnia w sposób dostateczny zastosowania w sprawie § 7 ust. 4 rozporządzenia.

Zastosowanie tego ostatniego przepisu powinno być podyktowane uzasadnioną koniecznością lub korzyścią i wynikać w sposób logiczny z analizy architektoniczno - urbanistycznej. Podobnie w przypadku geometrii dachu osoba sporządzająca analizę oparła swoje ustalenia i wyznaczyła ten wskaźnik jedynie w oparciu o geometrię dachu budynku przy ul. K. Zgodnie z § 8 rozporządzenia geometrię dachu ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Przepis ten wskazuje tylko na jeden sposób wyznaczenia geometrii dachu. tj. odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Tymczasem w przedmiotowej analizie oparto się jedynie o geometrię dachu na jednym budynku bez wskazania czy tak ustalone parametry dachu będą nawiązywały do innych dachów w obszarze analizowanym.

Ponadto w analizie poza określeniem rodzaju dachu (płaski, stromy) brak jest szczegółowych danych co do parametrów poszczególnych dachów (kącie nachylenia, wysokości i kierunku głównej kalenicy). Zatem z treści analizy nie wynika czy parametr ten został wyznaczony w sposób prawidłowy. W uzasadnieniu swojej decyzji organ I instancji nie dokonał pełnej kontroli sporządzonej w sprawie analizy, przyjmując w całości jej ustalenia i nie uzasadnił, z jakich przyczyn przy wyznaczeniu poszczególnych parametrów inwestycji odstępuje od ogólnych zasad wynikających z rozporządzenia oraz w jaki sposób możliwość takiego odstępstwa wynika z analizy. Kolegium wskazało również na inne uchybienia procesowe organu I instancji.

Rozpatrując ponownie sprawę organ I instancji sporządził ponownie projekt decyzji i analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, a następnie zawiadomił strony postępowania o możliwości zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym.

W piśmie z 17 października 2017r. inwestor K. K. wskazał m.in., iż średnia wysokość budynków w obszarze analizowanym wynosi 7,9 m, dlatego też parametr górnej krawędzi elewacji frontowej ustalony w decyzji Prezydenta Miasta z 10 maja 2017r. był prawidłowy. Natomiast § 7 ust. 4 rozporządzenia umożliwia wyznaczenie innej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej niż przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej na działkach sąsiednich, albo jako średnia wielkość w obszarze analizowanym, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej, co w niniejszej sprawie można by było ewentualnie uzasadnić odwołując się do braku zagrożenia zaburzenia ładu przestrzennego w razie realizacji inwestycji wg wysokości górnej elewacji frontowej (do okapu) - 7,5 m. Nowo budowane budynki mają taką wysokość. Średnią wysokość zaniżają jedynie budynki stare (substandardowe). Strona wniosła o uwzględnienie powyższych uwag.

Decyzją z 8 stycznia 2018r. organ I instancji ponownie ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbiórce istniejącej zabudowy, obniżeniu terenu o 0,5m oraz budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego w głębi działki usytuowanego przy granicy z działka nr [..] wraz z murami oporowymi i niezbędną infrastrukturą na działkach nr [..] i [..] poł. w O. przy ul. K. [..] i [..].

W pkt. 3 organ ustalił szczegółowe warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego:

a) obowiązująca linia zabudowy - nie ustala się ze względu na usytuowanie budynku w głębi działki;

b) wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki - do 0,30 (obowiązuje dla całej zabudowy na działkach 74 i 75); powierzchnia biologicznie czynna - min. 30 %;

c) szerokość elewacji frontowej - 10m z tolerancją do 20%;

d) wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej mierzona do okapu - do 7,5m mierzona od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku;

e) geometria dachu: dach stromy

- kąt nachylenia głównych połaci dachowych

30°

- kierunek głównej kalenicy - równoległy do frontu działki

- wysokość do kalenicy - do 11 m

- kierunek głównej kalenicy - równoległy do frontu działki

- układ połaci dachowych - dwuspadowy

Dopuszcza się zastosowanie lukarn na max. 34% powierzchni rzutu dachu.

f) kolorystyka ścian budynku na podstawie pisma Plastyka Miasta z 10 marca 2017r.

Decyzja zawiera również szczegółowe ustalenia w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, wymagania dotyczące ochrony środowiska, zdrowia ludzi, dziedzictwa kulturowego i zabytków, a także wymagania dot. ochrony interesów osób trzecich. Decyzja wskazuje na wymagane na etapie postępowania budowlanego uzgodnienia, a także nakłada na inwestora obowiązek dołączenia do projektu budowlanego analizy zacienienia i przesłaniania budynków istniejących i projektowanych, wykazującą zgodność projektowanej inwestycji z obowiązującymi w tym zakresie przepisami.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyli U. i M. U. oraz A. i Ł. L.

U. i M.U. podnieśli, iż nie zgadzają się na planowany budynek w granicy ich domu. Doręczony projekt nie wnosi zmian i powiela warunki zabudowy z 10 maja 2017r. Decyzja ta została uchylona przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z 28 września 2017r. i przekazana do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Mimo ponownego rozpatrzenia sprawy uzasadnienie Kolegium nie zostało uwzględnione. Nowa zabudowa nie nawiązuje do zabudowy na działkach sąsiednich K. - 3 m wysokości (dach płaski) oraz K. - 6,5 m wysokości do kalenicy (dach stromy), nie jest też ich kontynuacją i nie spełnia art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Inwestor nie chce zachować ładu przestrzennego, budując 11- metrowy budynek stworzy wielki uskok. Dom odwołujących jest parterowy, a inwestora mierzący 11 m, będzie czterokondygnacyjny. Odwołujący wnieśli o nałożenie na inwestora warunku w postaci konieczności dostosowania nowej zabudowy do cech urbanistycznych zabudowy zastanej. Budynek na posesji K., nie jest budynkiem sąsiadującym z działką inwestora. Jest jedynym tak wysokim i wielkim gabarytowo budynkiem w II linii zabudowy na analizowanym obszarze.

Wyliczona średnia wysokości budynków objętych analizą jest błędna i nie wynosi 11 m do kalenicy. Dla budynków z płaskim dachem, do okapu - to 8,77m, dla budynków ze stromym dachem do kalenicy - to 8,66m. Wydane warunki są dostosowane do zamiaru inwestora, nie bazują na ustaleniu warunków istniejącej zabudowy.

Z kolei A. i Ł. L. w swoim odwołaniu wskazali, iż domy z dachem stromym w drugiej linii zabudowy (wysokość liczona do kalenicy) mają średnią wysokość 8,35m (K. ok. 10,0m; K. ok. 11m; K. ok. 6,5m; K. ok. 6m; K. ok. 8,5m; W. ok 6,5m; W. ok 8). Domy w drugiej linii zabudowy z dachem płaskim, (wysokość do okapu lub attyki) mają średnią wysokość 5,58m (K. ok. 4,5m; K. ok. 7,5m; K. ok. 5m; K. ok. 5m; K. ok. 5m; W. ok. 6,5m)

Proponowane warunki zabudowy dla K., gdzie wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej mierzona do okapu ma wynieść do 7,5m, a wysokość kalenicy do 11 m, są wysoce ponad średnią znajdujących się w sąsiedztwie budynków – K.- K będą zacieniać i uprzykrzać bytowanie mieszkających tam ludzi. Budynek inwestora nie może przekroczyć 7,5m do kalenicy. Nową zabudowę należy dostosować do cech urbanistycznych zabudowy zastanej. Odwołujący swoje warunki dostali w 2015r. i dostosowali się do linii zabudowy wyznaczonej przez miasto oraz wysokości budynku, tak by wpisać się w obecną architekturę oraz nie zakłócać bytowania sąsiadom.

W analizie podano, iż budynek odwołujących ma 8,75, jest to pełna wysokość budynku od frontu, należy wziąć pod uwagę, iż budynek jest wkopany i znajduje się 80 cm poniżej poziomu ulicy, natomiast z tyłu, dom nie przekracza 7,5m. Wnoszący odwołanie nie zgadzają się aby inwestor wybudował w drugiej linii zabudowy budynek wyższy od ich budynku o 3,5 m. W ich ocenie powinny zostać przywrócone warunki określone w decyzji z 26 lutego 2016r. wydane przez Urząd Miasta, które zaakceptował w chwili kupna działki K.K. z rodzicami.

Rozpoznając sprawę Samorządowe Kolegium Odwoławcze zacytowało przepisy mające w niej zastosowanie i dalej wskazało, że jak wynika ze znajdującej się w aktach sprawy analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu planowana inwestycja polegająca na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego o dwóch lokalach mieszkalnych spełnia wymogi określone w art. 61 ust. 1 ustawy. Osoba sporządzająca analizę prawidłowo wyznaczyła teren analizowany w odległości trzykrotności szerokości frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, tj. w odległości od 50 do 60 m od granic działki i przeprowadziła na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Treścią analizy objęto 22 działki przy ul. K. i 12 działek przy ul. W. Nieruchomość stanowiąca nr [..] i [..] przy ul. K. objęta wnioskiem - ma kształt wydłużonego prostokąta, zabudowana jest substandardowym parterowym budynkiem mieszkalnym przeznaczonym do rozbiórki.

Z treści analizy wynika, iż działki w obszarze analizowanym zabudowane są budynkami mieszkalnymi, w zabudowie bliźniaczej (przeważająca forma zabudowy) i wolnostojącej wraz z zabudową uzupełniającą – garaże, budynki gospodarcze. Zatem wnioskowana funkcja - budynek mieszkalny jednorodzinny - stanowi kontynuację funkcji obiektów znajdujących się w obszarze analizowanym.

Po obu stronach nieruchomości przy ul. K. na granicy usytuowane są budynki mieszkalne. Inwestor wnioskuje o usytuowanie planowanego budynku na granicy z działką nr [..] przy ul. K. Usytuowanie budynku na granicy działki stanowić będzie kontynuację sposobu zagospodarowania obszaru.

Odnośnie wyznaczenia parametrów planowanej zabudowy w analizie przyjęto następujące ustalenia:

- obowiązująca linia zabudowy: w związku z tym, że budynek ma być usytuowany w głębi działki (za planowanym budynkiem od frontu) linii zabudowy nie ustala się;

- średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki dla obszaru analizowanego wynosi ok. 0,28. Inwestor wnioskuje o ustalenie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy 0,30. W bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji działka nr [..] przy ul. K. ma wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy wynoszący 0,30. Przyjęcie takiego wskaźnika stanowić będzie kontynuację parametrów i wskaźników kształtowana zabudowy, (wskaźnik 0,30 obowiązuje dla całej zabudowy działek nr [..] i [..]).

- szerokość elewacji frontowej: średnia szerokość elewacji frontowych budynków w obszarze analizowanym wynosi ok. 10m; dla każdego z budynków można przyjąć szerokość elewacji frontowej 10 m z tolerancją do 20%;

- wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej: budynki w obszarze analizowanym mają przeważnie od 1-4 kondygnacji wysokości do gzymsu lub okapu (przy dachach stromych).

W analizie przedstawiono szczegółowo w tabeli wysokość 39 budynków w obszarze analizowanym ze wskazaniem rodzaju dachu tych budynków (płaski lub stromy) oraz usytuowania na działce (od frontu działki lub w głębi działki).

Osoba sporządzająca analizę wyjaśniła, iż wysokości elewacji frontowych budynków usytuowanych w głębi działek mieszczą się w przedziale od 3 m do 7,5 m. Inwestor wnioskuje o ustalenie wysokości elewacji frontowej - do 7,5m. Powyższa wysokość nawiązuje do wysokości budynku przy ul. K. znajdującego się również w głębi, podobnie względem ulicy, jak wnioskowany budynek. W związku z powyższym można przyjąć dla planowanego w głębi działki budynku przy ul. K. wysokość elewacji frontowej do 7,5m, jako kontynuację wysokości występującej w obszarze.

- geometria dachu - budynki w obszarze analizowanym mają dachy płaskie i strome. Inwestor wnioskuje o budowę budynku z dachem stromym. Z uwagi na nawiązanie do budynku przy ul. K. z usytuowaniem (w głębi działki) oraz wysokością, geometrię dachu należy również przyjąć w oparciu o budynek nr [..]. Powyższe stanowić będzie kontynuację geometrii dachu budynku znajdującego się w niedalekim sąsiedztwie. Budynek przy ul. K. ma dach stromy o kącie nachylenia głównych połaci dachowych 30°, kierunku głównej kalenicy równoległym do frontu działki oraz wysokości do kalenicy ok. 11 m. Posiada również lukarny na ok. 34% powierzchni rzutu dachu.

Mając na uwadze fakt, iż ustalenia przedmiotowej analizy były zbieżne z ustaleniami analizy sporządzonej przed wydaniem przez Prezydenta Miasta decyzji z 10 maja 2017r., a architekt ponownie sporządzający analizę pomimo zastrzeżeń Kolegium zawartych w decyzji z 28 września 2017r. odnośnie ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz geometrii dachu planowanego budynku, tak samo ustalił te parametry z niemal identycznym uzasadnieniem ich przyjęcia, Kolegium postanowieniem z 14 maja 2018r. powołało biegłego dr hab. inż. arch. D. Z., prof. nadzw. Politechniki w celu wydania opinii na okoliczność czy planowana inwestycja spełnia wymogi określone w art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

W treści tej opinii sporządzonej w czerwcu 2018r. przez dr hab. inż. arch. D. Z. prof. we współpracy z mgr inż. arch. A. D. i mgr inż. arch. J. S.-S. wskazano m.in., iż na jej potrzeby przyjęto obszar analizy zgodnie z § 3 rozporządzenia.

Jednocześnie stwierdzono, iż obszar analizy przyjęty przez Prezydenta Miasta (zwana dalej analizą urbanistyczną) w celu ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji został ustalony poprawnie. W związku z powyższym bazowano na analizie identycznego obszaru. W ocenie osób opiniujących w analizie urbanistycznej poprawnie ustalono funkcję zabudowy i zagospodarowania terenu, wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki oraz szerokość elewacji frontowej.

Natomiast błędnie została ustalona obowiązująca linia zabudowy, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej oraz geometria dachu w zakresie wysokości do kalenicy. Odnośnie kąta nachylenia głównych połaci dachowych zaleca się, by ustalenia uelastycznić. W zaskarżonej decyzji podano zbyt precyzyjnie parametr (30 stopni), co jest trudne do zrealizowania w praktyce.

Uzasadniając swoją opinię biegli wskazali m.in., iż zgodnie z analizą do zaskarżonej decyzji odstąpiono od wyznaczenia obowiązującej linii zabudowy, stwierdzając: "w związku z tym, że budynek ma być usytuowany w głębi działki (za planowanym budynkiem od frontu) linii zabudowy nie ustala się". Powyższe odstąpienie uznali autorzy opinii za błąd formalny. Ponieważ odstąpiono od jej ustalenia, zaskarżona decyzja daje możliwość zabudowania całej działki budowlanej jednym budynkiem na całej długości tej działki, bez zachowania charakterystycznej przedniej i tylnej linii budynków. Planowany budynek może też powstać przed linią budynków frontowych od strony ul. K., zatem może zaburzyć jednorodną pierzeję tej ulicy. W wyniku przeprowadzonej wizji w terenie oraz analizy mapy zasadniczej, dołączonej do wniosku osoby sporządzające opinię wskazały, iż struktura dzielnicy O. w G. charakteryzuje się zabudową wolnostojącą, bliźniaczą lub szeregową, zwartą w pierzejach frontowych ulic. Budynki frontowe tworzą charakterystyczne linie zabudowy. Budynki oficynowe położone są w głębi działek, tworzą drugą linię zabudowy i w obszarze analizy nie łączą się z budynkami frontowymi. Zgodnie z wnioskiem planowany budynek ma być realizowany w odległości ok. 37m od linii rozgraniczającej ul. K. Planowana lokalizacja budynku kontynuuje tylną linię zabudowy, którą tworzą istniejące budynki w najbliższym sąsiedztwie (m.in. na dz. [..] i [..]).

Wnioski - zalecane zmiany do wprowadzenia w decyzji: (1) należy przyjąć maksymalną nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości ok. 37 m od linii rozgraniczającej ul. K. -zgodnie z dołączonym załącznikiem, (2) odległość zabudowy od granicy działki budowlanej winna być zgodna z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r. poz. 1422 z późn. zm.).

Zgodnie z treścią analizy sporządzonej w sprawie przeanalizowano wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych mierzonych do okapu oraz wysokości do kalenicy dla wszystkich budynków mieszkalnych w pierzei frontowej i budynków oficynowych położonych w głębi działek. Powyższe odstąpienie uznali autorzy opinii za merytoryczny błąd. Ze względu na strukturę urbanistyczną dzielnicy O., osobno należy analizować gabaryty budynków frontowych i osobno oficynowych. W przypadku przedmiotowej decyzji należy przeanalizować przede wszystkim gabaryty budynków oficynowych.

W opinii w tabeli nr 1 wskazano szczegółowo parametry 14 budynków oficynowych położonych przy ul. K. i W.:

- ilość kondygnacji - od 1,5 do 2,5 kondygnacji, jeden budynek 3,5 kondygnacji;

- wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych - od 3,5 m do, 7,5 m; średnio 5.75 m (w zaokrągleniu do 6 m).

Wniosek - zalecane zmiany do wprowadzenia w decyzji- należy przyjąć wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej - do 6,00m.

W opinii w tabeli nr 2 wskazano szczegółowo parametry 14 budynków oficynowych położonych przy ul. K.i W.:

- wysokość zabudowy do kalenicy - od 5 m do 11 m, średnio 7,21 m (w zaokrągleniu do 7,5 m)

- kształt i kąt nachylenia dachu - dachy płaskie, jednospadowe i dwuspadowe, o kącie od 10 do 45 stopni.

Wnioski - zalecane zmiany do wprowadzenia w decyzji - należy przyjąć wysokość do kalenicy - do 7.50m, (2) zaleca się uelastycznienie ustalenia w zakresie kąta nachylenia głównych połaci dachowych na "nie mniejszy niż 30 stopni".

We wnioskach opinii wskazano, iż zaskarżona decyzja Prezydenta Miasta z 8 stycznia 2018r. powinna być zweryfikowana w zakresie:

1. maksymalnej nieprzekraczalnej linii zabudowy (zgodnie z załącznikiem do opinii),

2. wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej (do 6,0m),

3. geometrii dachu w zakresie wysokości do kalenicy (do 7,5m).

Kolegium zawiadomiło strony postępowania o fakcie sporządzenia w/w opinii oraz terminie zapoznania się z opinią, jednocześnie Kolegium zobowiązało wnioskodawców do jednoznacznego oświadczenia czy z uwagi na treść w/w opinii biegłych zmieniają swój wniosek z 13 lutego 2016r. w zakresie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej - do 6 m, czy też podtrzymują tak jak we wniosku, iż parametr ten powinien wynosić 7,5 m.

W dniu 24 sierpnia 2018r. do akt sprawy wpłynęła opinia arch. E. K. M. sporządzona na zlecenie jednego z inwestorów, K. K.

W treści tej opinii wskazano, iż w ocenie osoby opiniującej decyzja warunkach zabudowy z 8 stycznia 2018r. nie posiada wad, które opisano w opinii urbanistycznej dr hab. inż arch D. Z. oraz w odwołaniach A. i Ł. L. oraz U. i M. U.

Odnosząc się do zarzutów odwołań arch. E. K. M. wskazała m.in., iż w sąsiedztwie planowanej inwestycji w drugiej linii zabudowy znajdują się już budynki mieszkalne o wysokości 11m do kalenicy, nie ma podstaw aby zabronić realizowania zabudowy o takich samych parametrach. Ponadto, dla zachowania ładu przestrzennego należałoby dążyć do wyrównania wysokości budynków projektowanych do obecnie najwyższego budynku, aby w ten sposób ujednolicić powstającą tam nową zabudowę w miejsce istniejących budynków na zapleczach działek.

Projektowany budynek o parametrach przytoczonych powyżej, nie będzie w ogóle zacieniał zabudowy istniejącej na działce przy ul. K. [..] i [..], oraz na działkach pod adresem K. [..]. Zarzuty dotyczące zacieniania, przesłaniania i nasłonecznienia podnosi właściciel budynku dopiero co zrealizowanego na granicy z działką K. K., który to budynek zacienia istotną część jego działki.

Przedmiotowa decyzja o warunkach zabudowy uwzględnia zapisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i posiada właściwie wykonaną analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Kształt i wymiary działek w analizowanym obszarze "prowokują" do powstawania zabudowy mieszkaniowej w drugiej linii zabudowy, na odrębnych wydzielonych działkach, z dojazdem-sięgaczem od ul. K. Taki model zagospodarowania należy przyjąć jako ład przestrzenny. Odnośnie opinii urbanistycznej autorstwa dr hab. inż. arch. D. Z., arch. E. K. M. wskazała m.in., iż dr Z. nie ma racji wskazując w pkt 3.3 - "obowiązująca linia zabudowy" swojej opinii na możliwość zabudowy przed linią frontową od ul. K., ponieważ zarówno w decyzji jak i we wniosku inwestora wyraźnie wskazano miejsce realizacji budynku - w głębi działki

W pkt 3.3 tej opinii "zalecane ustalenia do wprowadzenia w zaskarżonej opinii" mylnie ustalono drugą linię zabudowy. Ustalona przez dr Z. linia zabudowy w odległości 37 m od linii rozgraniczającej ul. K. nie uwzględnia budynków mieszkalnych znajdujących się w drugiej linii zabudowy na działkach przy ul. K. oraz K. Po ich uwzględnieniu linia zabudowy przesunie się i przybliży do linii rozgraniczającej od ul. K. Ponadto, jest to tylko zalecenie, ponieważ nie ma ani podstawy prawnej ani potrzeby ustalania linii zabudowy w głębi działek, z tego względu, że wymagane przepisami odległości od budynków i granic działek, pozostawiają niewielki obszar manewrowania lokalizacją zabudowy.

Wysokość budynku, zgodnie z § 7 ust. 1 w/w rozporządzenia powinna stanowić przedłużenie górnej krawędzi elewacji frontowej istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jeśli tak, to uwzględniając wysokość budynków w tylnych częściach działek przy ul. K. [..]-[..] należy umożliwić budowę dachów dwuspadowych o kalenicy na wysokości do 11 m. Załączone do analizy dr Z. zdjęcia udowadniają, że ład przestrzenny powinien uwzględniać przyszłe inwestycje polegające na zabudowie w wysokości do 11m w tylnych częściach działek. Architekt E. K. przestawiła definicję ładu przestrzennego i wskazała, iż w obecnej rzeczywistości, gdzie grunty nabierają coraz większej wartości nie widzi zasadności utrzymywania i chronienia zabudowy określonej przez dr Z. zabudową oficynową, która wcale nie jest charakterystyczna dla całego O. Dzielnica O. jest zróżnicowana w zależności od obszaru który analizujemy. Ponieważ na przedmiotowym obszarze, objętym analizą urbanistyczną, budynki w głębi działek są budynkami autonomicznymi z własnym numerem policyjnym oraz użytkowane są przez różnych właścicieli, wcale nie są oficynami budynków pierzei frontowej. Często są oddzielnymi działkami z odrębnym dostępem do drogi publicznej, ponieważ dla powstających budynków mieszkalnych warunki zabudowy wymagają miejsc postojowych dla samochodów, wymusza to dostęp do drogi.

W analizowanym terenie działki charakteryzują się wydłużonym kształtem. To właśnie ten parametr inspiruje właścicieli do dzielenia swoich gruntów na dwie odrębne działki, ze względu na istniejącą lub powstającą tam zabudowę. Ten nowy sposób zagospodarowania na przedmiotowym obszarze jest wystarczającym uzasadnieniem aby, dla utworzenia nowego, potrzebnego na obecne czasy ładu przestrzennego, zabudowa w głębi działek miała parametry, szczególnie wysokość, równą zabudowie w pierzei ul. K. oraz ulic sąsiednich. Zapisy omawianej decyzji o warunkach zabudowy umożliwiają taki rozwój analizowanego obszaru. Zarzut błędnego ustalenia kąta nachylenia dachu i konieczność wprowadzenia zapisu "nie mniejszy niż" zamiast tylko 30 stopni jest zbyteczny - w żaden sposób nie zmieni konsekwencji ustalenia kąta pochylenia dachu równego 30 stopni. Architekt jeszcze raz podkreśliła, iż decyzja o warunkach zabudowy z 8 stycznia 2018r.nie posiada zarzuconych jej wad, a w odwołaniach i sporządzonej opinii urbanistycznej autorstwa dr Z. nie uwzględniono wszystkich budynków w obszarze analizy urbanistycznej, a przywoływane przykłady zabudowy nie były jednoznaczne w swoim charakterze i funkcji z zamierzeniem budowlanym K. K. Ponadto, autorzy odwołań nie zwrócili uwagi na kształtujący się w tej okolicy, także w obszarze analizy urbanistycznej, nowy ład przestrzenny, polegający na zastępowaniu dotychczasowych budynków na zapleczach działek, współczesnymi budynkami mieszkalnymi o wysokości równej wysokościom budynków z pierwszej linii zabudowy, jak również coraz częściej występującym wydzielaniem odrębnych działek pod nowo powstałe zabudowy.

Do akt sprawy wpłynęły również pisma inwestorów z 22 sierpnia 2018r. i 29 sierpnia 2018r. w których podkreślili oni m.in., iż nie ma podstaw by wyznaczać drugą linię zabudowy, na co wskazuje również orzecznictwo sądów administracyjnych. Podobną opinię przedstawiło Kolegium w swojej decyzji nr SKO [..].

Z pism tych wynika stanowisko, że nie ma podstaw wynikających z prawa, by budynki usytuowane w głębi działki traktować inaczej niż budynki usytuowane przy drodze. Wyznaczając zatem średnią wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki powinno się, brać pod uwagę wszystkie budynki w analizowanym obszarze. Średnia ta dla analizowanego obszaru wynosi ok. 7,9m, a zatem parametr ten ustalony w decyzji jako 7,5m wydaje się być prawidłowy. W rozporządzeniu nie ma mowy o podziale budynków na grupy, z uwagi na ich odległość usytuowania od drogi. Ponadto w powyższym rozporządzeniu jest mowa tylko i wyłącznie o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu lub attyki. Nie ma mowy o wysokości do kalenicy, więc analiza tego parametru nie ma uzasadnienia. Wysokość do kalenicy to parametr wynikowy geometrii dachu i nie należy go brać przy okazji ustalania wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu lub attyki (to są oddzielne paragrafy w rozporządzeniu). Uwaga dr Z. na temat struktury urbanistycznej dzielnicy O. ma charakter ogólny i nie pokrywa się z rzeczywistością, gdyż już dawno nie buduje się budynków oficynowych (bez dostępu do drogi) i jest tu mowa o archaizmie. Wnioskodawcy nie wnosili o warunki zabudowy dla budynku oficynowego, więc czemużby organ miał analizować takowe budynki nawet jeżeliby istniały na obszarze analizowanym. Wnioskowany budynek ma być budynkiem mieszkalnym z dostępem do drogi i miejscami parkingowymi dla trzech samochodów i do takich budynków na obszarze analizowanym należy się odnosić bez względu na ich usytuowanie w stosunku do drogi. Czemuż to, budynek usytuowany w głębi działki, miałby być niższy niż budynek spełniające te same funkcje, usytuowany przy drodze, jeżeli właściciel sobie tego nie życzy.

Wnioskodawcy podkreślili, iż w aktualnym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjmuje się szerokie rozumienie pojęcia sąsiedztwa, a restrykcyjna ze względu na interes publiczny, literalna wykładnia art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie może prowadzić do automatycznego uznania prymatu ładu przestrzennego nad prawem własności, niezależnie od okoliczności mi wymogów konkretnej sprawy. Planowana inwestycja wpisuje się w trend architektoniczny okolicy. Miasto rośnie w górę, a próba dorównania wysokością budynkom w sąsiedztwie, nie przekraczając średniej wysokości nie wydaje się być działaniem burzącym ład przestrzenny.

Z kolei w piśmie z 29 sierpnia 2018r. inwestor K. K. wskazał, iż w dniu 7 grudnia 2016r. zostały wydane warunki zabudowy dla działki [..] przy ul. K. W streszczeniu decyzji możemy przeczytać, iż planowany budynek ma być dobudowany do budynku przy ul. K. (w głębi działki). Wskaźnik powierzchni zabudowy max. 32%, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej - przedłużenie budynku przy ul. K. W analizie przedmiotowej decyzji budynek ten został opisany jako: wysokość elewacji frontowej mierzonej do okapu ok. 7,5m, wysokość głównej kalenicy ok. 11m. Planowana inwestycja przy ul. K. jest w trakcie realizacji, o czym świadczy rozpoczęty wykop oraz postawiona tablica informacyjna. Ponadto w dniu 4 lipca 2016r. zostały wydane warunki zabudowy na nadbudowę budynku przy ul. K. (w głębi działki). Tutaj, w streszczeniu ustaleń ,wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej max 7m, dach płaski. Obecnie budynek ma ok 4,5m. W ocenie inwestora fakty powyższe potwierdzają tezę, iż nowo budowane budynki na obszarze analizowanym mają mieć wysokość elewacji frontowej zbliżoną, do wysokości ustalonej w przedmiotowej decyzji. O kształtowaniu się nowego ładu przestrzennego, polegającego na wyrównywaniu wysokości budynków na zapleczach działek do wysokości budynków w pierwszej linii zabudowy pisała arch. E. K. M. Inwestor wniósł o utrzymanie w mocy decyzji Prezydenta Miasta z 8 stycznia 2018r.

Mając na uwadze zebrany w sprawie materiał dowodowy Kolegium uznało, iż brak jest podstaw do utrzymania w mocy zaskarżonej decyzji. W ocenie Kolegium planowana inwestycja jakkolwiek jest zgodna z funkcją mieszkaniową istniejącą w obszarze analizowanym, to jednak nie wszystkie jej parametry ustalone w zaskarżonej decyzji stanowią kontynuację parametrów istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym i nie zostały wyznaczone zgodnie z przepisami obowiązującego w tej materii rozporządzenia.

Kolegium wskazało, iż średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki ustalono mając na uwadze, iż średni wskaźnik dla obszaru analizowanego wynosi ok.0,28. Przy czym osoba sporządzająca analizę wskazała, iż w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji działka nr [..] przy ul. K. ma wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy wynoszący 0,30 i przyjęcie takiego wskaźnika, zgodnie z wnioskiem inwestora stanowić będzie kontynuację parametrów i wskaźników kształtowana zabudowy. W ocenie Kolegium takie ustalenie tego wskaźnika (nieznacznie wyższe od średniego, w nawiązaniu do wskaźnika na działce sąsiedniej) jest zgodne z § 5 ust. 1 w zw. z ust. 2 rozporządzenia.

Szerokość elewacji frontowej wyznaczono jako średnią szerokość elewacji frontowych budynków w obszarze analizowanym wynosi ok. 10m, zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia. Również w opinii autorstwa zespołu dr D. Z. wskazano, iż wskaźniki te zostały ustalone prawidłowo.

W swojej decyzji z 28 września 2017r. Kolegium wskazało, iż w przypadku wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz geometrii dachu planowanego budynku, z treści analizy urbanistycznej sporządzonej przed wydaniem przez Prezydenta Miasta decyzji z 10 maja 2017r. nie wynika, iż wskaźniki te zostały wyznaczone zgodnie z przepisami w/w rozporządzenia.

Architekt ponownie sporządzający analizę urbanistyczną i projekt decyzji z 8 stycznia 2018r. pomimo zastrzeżeń Kolegium zawartych w decyzji z 28 września 2017r. odnośnie ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz geometrii dachu planowanego budynku, tak samo ustalił te parametry z niemal identycznym uzasadnieniem ich przyjęcia. Kolegium podkreśliło, iż co do zasady wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej nowej zabudowy powinna przede wszystkim nawiązywać do zabudowy na działkach sąsiednich (a nie w całym obszarze analizowanym), co wynika z treści § 7 ust. 1 rozporządzenia. Możliwość wyznaczenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej w oparciu § 7 ust. 4 rozporządzenia stanowi wyjątek nie podlegający wykładni rozszerzającej i musi wyraźnie wynikać z analizy - być racjonalnie uzasadnione jej wynikami.

W przedmiotowej sprawie osoba sporządzająca analizę powołując się na wniosek inwestora, wskazała, iż planowana wysokość nawiązuje do wysokości jednego z budynków przy ul. K. znajdującego się również w głębi, podobnie względem ulicy, jak wnioskowany budynek i położonego w niedalekim sąsiedztwie. W ocenie Kolegium takie uzasadnienie jest niewystarczające i może świadczyć o dostosowaniu wyników analizy do wniosku inwestora.

Osoba sporządzają analizę nie wyjaśniła dlaczego odstąpiła od wyznaczenia wskaźnika wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej według zasad ściśle określonych w § 7 ust. 1 i 3 rozporządzenia. W analizie nie wyjaśniono dlaczego wskaźnik wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej ustalono jedynie w oparciu o jeden budynek położony w dalszym sąsiedztwie z pominięciem zabudowy położonej na działkach bezpośrednio sąsiadujących z działką inwestora, zabudowanych na granicy z tą działką lub blisko niej. Analiza nie wskazuje jaki wpływ będzie miała taka zabudowa (znacznie wyższa od zabudowy na działkach bezpośrednio sąsiadujących) na zachowanie ładu przestrzennego w obszarze analizowanym.

W ocenie Kolegium określenie przedmiotowego wskaźnika jedynie w oparciu o wysokość jednego budynku w obszarze analizowanym nie uzasadnia w sposób dostateczny zastosowania w sprawie § 7 ust. 4 rozporządzenia. Zastosowanie tego ostatniego przepisu powinno być podyktowane uzasadnioną koniecznością lub korzyścią i wynikać w sposób logiczny z analizy architektoniczno - urbanistycznej. Z kolei w opinii autorstwa dr D.Z. sporządzonej we współpracy z arch. A.D. i arch. J. S.-S. wyjaśniono, iż ze względu na strukturę urbanistyczną dzielnicy O., osobno należy analizować gabaryty budynków frontowych i osobno oficynowych. W opinii w tabeli nr 1 wskazano szczegółowo odnośnie 14 budynków oficynowych położonych przy ul. K. i W.:

- ilość kondygnacji - od 1,5 do 2,5 kondygnacji, jeden budynek 3,5 kondygnacji

- wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych - od 3,5 m do, 7.5 m; średnio 5,75 m (w zaokrągleniu do 6 m).

Z treści tej opinii wynika, iż tylko dwa z 14 budynków położonych w drugiej linii zabudowy mają wnioskowaną przez inwestora wysokości elewacji frontowej 7,5 m, dwa 7 m, a pozostałe od 3 m do 6 m, średnio dla wszystkich 14 budynków 5,75 m. W tej sytuacji w ocenie Kolegium autorzy tej opinii trafnie przyjęli, iż zalecane byłoby wprowadzenie zmian do decyzji i ustalenie górnej krawędzi elewacji frontowej do 6 m.

Należy podkreślić, iż budynki na sąsiadujących z działką inwestora działkach przy ul. K.[..] i [..] mają wysokość elewacji frontowych 6 m i 3,5 m. Nowa zabudowa na działce [..] ma być położona przy granicy z działką nr [..] przy ul. K. na której posadowiony budynek (w granicy obu działek) ma wysokość elewacji frontowej 6 m. W ten sposób ustalenie tego parametru (do 6 m) nawiązywałoby nie tylko do średniej wysokości elewacji frontowych wszystkich 14 budynków położonych w drugiej linii zabudowy, ale także do budynku który jest położony przy granicy z działką inwestorów, co z kolei w ocenie Kolegium pozwoli na zachowanie ładu przestrzennego i uzasadnia wyznaczenie tego parametru w oparciu o § 7 ust. 4 rozporządzenia.

Jak już w/w zgodnie z § 8 rozporządzenia geometrię dachu ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Przepis ten wskazuje tylko na jeden sposób wyznaczenia geometrii dachu, tj. odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.

Tymczasem w przedmiotowej analizie załączonej do zaskarżonej decyzji osoba sporządzająca wskazała dane dot. dachów poszczególnych domów w obszarze analizowanym, jednak ustalenia tego parametru dla planowanej inwestycji oparto jedynie o geometrię dachu na jednym budynku przy ul. K. bez wskazania czy tak ustalone parametry dachu będą nawiązywać do innych dachów w obszarze analizowanym, szczególnie w zakresie wysokości głównej kalenicy, kąta jej nachylenia.

Z kolei jak wynika z treści opinii autorstwa zespołu dr D. Z. ze względu na strukturę urbanistyczną dzielnicy O., w przypadku przedmiotowej decyzji należało przeanalizować przede wszystkim gabaryty budynków oficynowych.

W opinii w tabeli nr 2 wskazano szczegółowo odnośnie 14 budynków oficynowych położonych przy ul. K. i W.:

-wysokość zabudowy do kalenicy - od 5 m do 11 m, średnio 7,21 m (w zaokrągleniu do 7,5 m)

-kształt i kąt nachylenia dachu - dachy płaskie, jednospadowe i dwuspadowe, o kącie od 10 do 45 stopni.

Z treści tej opinii wynika, iż dachy w drugiej linii zabudowy na obszarze analizowanym mają bardzo różnorodny kształt - 7 dachów płaskich o kątach od 5 do 10 stopni. 6 dwuspadowych o kątach od 30 do 45 stopni, a jeden płasko-jednospadowy.

Tylko jeden z 14 budynków położonych w drugiej linii zabudowy ma wnioskowaną przez inwestora wysokość zabudowy do kalenicy 11 m, dwa 10 m, a pozostałe od 5 m do 8 m, średnio dla wszystkich 14 budynków 7,21 m. W tej sytuacji w ocenie Kolegium autorzy tej opinii trafnie przyjęli, iż zalecane byłoby wprowadzenie zmian do decyzji i ustalenie wysokości do kalenicy do 7,5 m. Zauważyło Kolegium, że budynki na sąsiadujących z działką inwestora działkach przy ul. K. [..] i [..] mają różnorodne dachy - dwuspadowy i płasko-jednospadowy o wysokości do kalenicy 6 m i 6,5 m. Wysokość kalenicy nowej zabudowy na działce [..] położonej pomiędzy budynkami na działkach przy ul. K. byłaby nieznacznie wyższa od wysokości tego parametru na tych działkach, a jednocześnie nawiązywałoby do średniej wysokości zabudowy do kalenicy wszystkich 14 budynków położonych w drugiej linii zabudowy, co z kolei w ocenie Kolegium pozwoli na zachowanie ładu przestrzennego i uzasadnia wyznaczenie tego parametru z uwzględnieniem zaleceń wskazanej opinii, w zgodzie z § 8 rozporządzenia. Z kolei dwuspadowy kształt dachu nawiązywałaby do części dachów w drugiej linii zabudowy (6 z 14 dachów), w tym również dachu budynku na działce przy ul. K., bezpośrednio sąsiadującego z terenem inwestycji.

Jak już w/w z treści § 4 ust. 1 rozporządzenia wynika, iż obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem, co do zasady wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, czyli działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji. Kolegium w swojej poprzedniej decyzji z 28 września 2017r., mając na uwadze część orzecznictwa sądów administracyjnych wskazało, iż osoba sporządzająca analizę zasadnie uznała, iż z uwagi na fakt, iż budynek ma być usytuowany w głębi działki (za planowanym budynkiem od frontu) linii zabudowy nie ustala się.

Jednak jak wynika, z treści opinii autorstwa zespołu dr D. Z. w przypadku odstąpienia od linii zabudowy zaskarżona decyzja daje możliwość zabudowania całej działki budowlanej jednym budynkiem na całej długości tej działki, bez zachowania charakterystycznej przedniej i tylnej linii budynków. Planowany budynek może też powstać przed linią budynków frontowych od strony ul. K., zatem może zaburzyć jednorodną pierzeję tej ulicy. Struktura dzielnicy O. w G. charakteryzuje się zabudową wolno stojącą, bliźniaczą lub szeregową, zwartą w pierzejach frontowych ulic. Budynki frontowe tworzą charakterystyczne linie zabudowy. Budynki oficynowe położone są w głębi działek, tworzą drugą linię zabudowy i w obszarze analizy nie łączą się z budynkami frontowymi. Zgodnie z wnioskiem planowany budynek ma być realizowany w odległości ok. 37m od linii rozgraniczającej ul. K. Planowana lokalizacja budynku kontynuuje tylną linię zabudowy, którą tworzą istniejące budynki w najbliższym sąsiedztwie (m.in. na dz. [..] i [..]). We wnioskach opinii wskazano, iż zaleca się wprowadzenia w decyzji zmiany poprzez przyjęcie maksymalnej nieprzekraczalnej linii zabudowy w odległości ok. 37 m od linii rozgraniczającej ul. K. - zgodnie z dołączonym załącznikiem.

Kolegium podzieliło stanowisko zawarte w przedmiotowej opinii. Jakkolwiek co do zasady w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, iż w przepisach § 4 ust. 1-4 rozporządzenia jest mowa o jednej linii zabudowy, to jednak nie oznacza to, że przepisy te formułują zakaz ustalenia więcej, niż jednej linii zabudowy. Ustalenie tego wymogu nie może być oderwane od okoliczności konkretnej sprawy (por. wyrok NSA z dnia 15 lutego 2018r., II OSK 674/16, baza Lex). W ocenie Kolegium w przedmiotowej sprawie zasadne jest ustalenie linii zabudowy, chociaż ma ona dotyczyć budynku położonego w drugie linii zabudowy działki. Jak trafnie wskazano w w/w opinii budynki oficynowe położone są w głębi działek, tworzą drugą linię zabudowy i w obszarze analizy nie łączą się z budynkami frontowymi. Bez ustalenia linii zabudowy mógłby powstać przed linią zabudowy innych budynków i zaburzyć jednorodną pierzeję ulicy K. Jak wskazano w przedmiotowej opinii i jak wynika ze sporządzonego załącznika do decyzji planowaną linię zabudowy należałoby wyznaczyć zgodnie z linią zabudowy, którą tworzą istniejące budynki na działkach sąsiednich nr [..] i [..], a więc zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia. Zaskarżona decyzja nie wyznaczyła obowiązującej linii zabudowy.

Podkreślił organ odwoławczy, iż opinia dr hab. inż. arch. D.Z. prof. sporządzona we współpracy z mgr inż. arch. A. D. i mgr inż. arch. J. S.-S. zawiera pełną analizę dotyczącą spełnienia przez planowaną inwestycję warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy i odnosi się do wszystkich parametrów inwestycji ustalanych w oparciu o przepisy w/w rozporządzenia. Opinia ta została sporządzona w prawidłowo ustalonym obszarze analizowanym, co wynika z załączonej do opinii mapy. Zawiera ona również dokumentację fotograficzną dotyczącą zabudowy na działkach w obszarze analizowanym.

W opinii tej racjonalnie wyjaśniono, iż ze względu na strukturę urbanistyczną dzielnicy O., osobno należy analizować gabaryty budynków frontowych i osobno oficynowych. Struktura dzielnicy O.w G. charakteryzuje się zabudową wolno stojącą, bliźniaczą lub szeregową, zwartą w pierzejach frontowych ulic. Budynki frontowe tworzą charakterystyczne linie zabudowy. Budynki oficynowe położone są w głębi działek, tworzą drugą linię zabudowy i w obszarze analizy nie łączą się z budynkami frontowymi.

W tej sytuacji skoro planowana zabudowa ma stanowić kontynuację tylnej linii zabudowy w przedmiotowej opinii zasadnie przyjęto, iż parametry tej nowej zabudowy powinny przede wszystkim nawiązywać do zabudowy położonej w drugiej linii zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym, tak aby zachować istniejący ład przestrzenny.

Odnośnie trzech spornych parametrów planowanej zabudowy (wysokość górnej elewacji frontowej, geometria dachu i linia zabudowy) opinia zawiera szczegółowe dane dotyczące zabudowy położonej w drugiej linii zabudowy w obszarze analizowanym, a wnioski tej opinii i jej zalecania do wprowadzenia w decyzji o warunkach zabudowy znajdują uzasadnienie w tych danych.

Reasumując w ocenie Kolegium, opinia ta sporządzona przez zespół niezależnych ekspertów została sporządzona w sposób rzetelny i fachowy, a zalecenia zawarte w tej opinii powinny stanowić podstawę do ustalenia poszczególnych parametrów planowanej inwestycji.

Odnośnie opinii sporządzonej na wniosek inwestora K. K. w sierpniu 2018r. przez architekt E. K.-M. Kolegium wskazało, iż nie podziela wniosków zawartych w tej opinii, w tym zarzutów pod adresem opinii autorstwa dr hab. inż. arch. D. Z. prof. sporządzonej we współpracy z mgr inż. arch. A. D. i mgr inż. arch. J. S.-S.

Opinia architekt E. K. M. nie stanowi pełnej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia. Opinia ta nie została sporządzona w oparciu o wyznaczony obszar analizowany, nie zawiera załączników graficznych i pełnej charakterystyki parametrów zabudowy istniejącej w sąsiedztwie. Dlatego też w ocenie Kolegium zawarte w niej wnioski nie stanowią podstawy do ustalenia poszczególnych parametrów planowanej inwestycji. Opinia ta została sporządzona na zlecenie inwestora i w głównej mierze odnosi się do zaskarżonej decyzji, podzielając jej ustalenie, które są zgodne z wnioskiem inwestorów i jednocześnie próbuje podważyć ustalenia zawarte w opinii autorstwa zespołu dr D. Z. Przy czym w opinii tej nie odniesiono się szczegółowo do parametrów planowanej zabudowy ustalonych w zaskarżonej decyzji.

Odnosząc się szczegółowo do opinii architekt E.K. M. Kolegium wskazało, iż nie podziela stanowiska, iż dla zachowania ładu przestrzennego należałoby dążyć do wyrównania wysokości budynków projektowanych do obecnie najwyższego budynku, aby w ten sposób ujednolicić powstającą tam nową zabudowę w miejsce istniejących budynków na zapleczach działek. Wbrew wskazaniom tej opinii w drugiej linii zabudowy istnieje tylko jeden budynek o wysokości 11m do kalenicy ( a nie budynki jak wskazano w opinii), dwa budynki o wysokości do kalenicy 10 m i 11 budynków o wysokości kalenicy od 5 do 8,5 m (średnio 7,21 m).

Istniejąca na działkach sąsiednich zabudowa wytycza kierunek określenia warunków zabudowy dla nowej inwestycji. Nowa zabudowa powinna w swoich parametrach nawiązywać do zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym. W przypadku górnej krawędzi wysokości elewacji frontowej powinna co do zasady stanowić przedłużenie istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, a wysokość kalenicy powinna nawiązywać do dachów występujących na obszarze analizowanym. W ocenie Kolegium z punktu widzenia wynikającej z art. 61. ust. 1 pkt. 1 ustawy zasady zachowania istniejącego ładu przestrzennego nie do przyjęcia jest założenie, iż wysokość budynku (elewacji frontowej i kalenicy) należy dostosować do najwyższego budynku w obszarze analizowanym, z pominięciem pozostałej zabudowy. Należy podkreślić, iż pojęcie ładu przestrzennego odnosi się do istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy, a nie do zabudowy która może powstać w bliżej nieokreślonej przyszłości.

Zaznaczyło Kolegium, że kwestia zacienienia budynków na działkach przy ul. K. [..] i [..] nie należy do zakresu niniejszego postępowania.

Dalej Kolegium wywodzi, że jak wynika ze sporządzonego do opinii autorstwa zespołu dr. D. Z. załącznika do decyzji planowaną linię zabudowy należałoby wyznaczyć zgodnie z linią zabudowy, którą tworzą istniejące budynki na działkach sąsiednich nr [..] i [..], a więc zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia. W tej sytuacji nie było podstaw do ustalenia tej linii zabudowy z uwzględnieniem budynków mieszkalnych na działkach przy ul. K.[.]. oraz K. [.]. W ocenie Kolegium architekt E. K. M. nietrafnie wskazuje, iż skoro zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej powinna stanowić przedłużenie zabudowy na działkach sąsiednich to należałoby uwzględnić wysokość budynków w tylnych częściach działek przy ul. K. [..]-[..] i należy umożliwić budowę dachów dwuspadowych o kalenicy na wysokości do 11m. Po pierwsze § 7 rozporządzenia reguluje jedynie zasady ustalania wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i w oparciu o jego treść nie można ustalać wysokości kalenicy (§ 8 rozporządzenia). Ponadto z treści z § 7 ust. 1 w/w rozporządzenia wynika, iż wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej powinna stanowić przedłużenie zabudowy na działkach sąsiednich, a więc bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji (w tym przypadku byłyby to działki przy ul. K. [..] i [..] z niską zabudową), a nie z całego obszaru analizowanego. Przy czym w przedmiotowej sprawie jak już wyżej podano i co wynika z opinii autorstwa dr Z. zasadne byłoby wyznaczenie tego parametru w oparciu o z § 7 ust. 4 rozporządzenia.

Kolegium nie podzieliło poglądu architekt E. K. M., iż charakter zabudowy w głębi wydłużonych działek, które w ocenie architekt wcale nie są oficynami budynków pierzei frontowej, ale stanowią autonomiczną zabudowę jest wystarczającym uzasadnieniem aby, dla utworzenia nowego, potrzebnego na obecne czasy ładu przestrzennego, zabudowa w głębi działek miała parametry, szczególnie wysokość, równą zabudowie w pierzei ul. K. W ocenie Kolegium z punktu widzenia ładu przestrzennego skoro budynki położone są w głębi działek, tworzą drugą linię zabudowy i w obszarze analizy nie łączą się z budynkami frontowymi i jak wskazuje architekt stanowią autonomiczną zabudowę to parametry nowej zabudowy powinny przede wszystkim nawiązywać do parametrów tych budynków, a nie do zabudowy położonej w pierzei frontowej.

Z tych też przyczyn Kolegium za niezasadne uznało również uwagi inwestorów zawarte w pismach z 22 i 29 sierpnia 2018r., w ocenie których wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej powinna być wyznaczona w oparciu o średnią dla całego analizowanego obszaru, która wynosi ok. 7,9m. Kolegium jeszcze raz podkreśliło, iż co do zasady parametr ten powinien być wyznaczony jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, a więc stosunkowo niskich budynków przy ul. K.[..] i [..] (3,5 m i 6 m). Jeżeli budynki te tworzą uskok to przepisy § 7 rozporządzenia dopuszczają wyznaczenie tego parametru jako średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (ust. 3), ale przewidują również możliwość wyznaczenie innej wysokości tego parametru jeżeli wynika to z analizy (ust. 4). Jak już Kolegium wcześniej wskazało w przedmiotowej sprawie zasadne byłoby wyznaczenie tego parametru w oparciu o z § 7 ust. 4 w/w rozporządzenia.

Odnośnie uwag inwestorów dotyczących ustalenia wysokości kalenicy Kolegium wskazało, iż rozporządzenie reguluje sposób wyznaczenia tego parametru w § 8 gdzie wskazuje się, iż geometrię dachu (w tym kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Przy czym wyznaczenie tego parametru jest poniekąd zależne od parametru wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej. Im wyższa wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej tym wyższa wysokość kalenicy. Z treści załączonej do decyzji analizy wynika, iż w całym obszarze analizowanym na 39 budynków tylko dwa budynki mają wysokość kalenicy równą lub wyższą niż 11 m (budynki przy ul. K. [..] i W. [..]). Pozostałe 37 budynków ma dachy płaskie lub kalenice o niższej wysokości. W tej sytuacji w ocenie Kolegium nie można przyjąć, iż ustalenie tego parametru w zaskarżonej decyzji jedynie w oparciu o jeden budynek (przy ul. K.) spełniało wymogi § 8 rozporządzenia.

Z treści analizy wynika, iż zdecydowana większość budynków w obszarze analizowanym ma niższą wysokość do kalenicy niż 11 m i nietrafny jest zarzut inwestorów, iż budynek usytuowany w głębi działki, miałby być niższy niż budynek spełniający te same funkcje, usytuowany przy drodze. Kolegium ponownie podkreśliło, iż pojęcie ładu przestrzennego odnosi się do istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy, a nie do zabudowy która może w bliżej nieokreślonej przyszłości powstać. Dlatego też przy ustalaniu parametrów nowej zabudowy nie bierze się pod uwagę budynków, które są dopiero w budowie, a tym bardziej warunków określonych w decyzjach o warunkach zabudowy dla innych działek, które mają być w przyszłości zabudowane.

W ocenie Kolegium nie można również jednoznacznie podzielić poglądu inwestorów o kształtowaniu się nowego ładu przestrzennego, polegającego na wyrównywaniu wysokości budynków na zapleczach działek do wysokości budynków w pierwszej linii zabudowy.

Jak wynika z odwołania A. i Ł. L. decyzję o warunkach zabudowy otrzymali w 2015r. i dostosowali się do linii zabudowy wyznaczonej przez miasto oraz wysokości budynku (7,5 m), tak by wpisać się w obecną architekturę oraz nie zakłócać bytowania sąsiadom. Z kolei jak wynika z decyzji z 26 lutego 2016r. wydanej przez Urząd Miasta, dla zabudowy działek nr [..] i [..] (których dotyczy przedmiotowa sprawa) przy ul. K. dla zabudowy położonej w tylnej części działki ustalono obowiązującą linii zabudowy, a wysokość budynku określono jako przedłużenie budynku przy ul. K., tj. ok. 3 m do okapu oraz ok. 6 m do kalenicy.

Zatem również w niedalekim okresie (lata 2015-2016) dla działek w przedmiotowym obszarze były wydawane warunki zabudowy dla budynków o znacznie niższej wysokości.

Kolegium podkreśliło, iż uwzględnienie wniosku inwestora spowodowałoby, że na granicy działki inwestora powstałby budynek o wysokości 11m, który znacznie przewyższałby budynek leżący przy tej samek granicy nad działce nr [..] o wysokości 6 m oraz leżący na drugiej stronie granicy działki inwestora, na działce nr [..], budynek o wysokości 6,5 m. Zrealizowanie inwestycji o wysokości 11m bezpośrednio położonej przy budynku o wysokości 6 m i w niedalekiej odległości od budynku o wysokości 6,5 z pewnością nie prowadziłoby do zachowanie ładu przestrzennego w okolicy.

Inwestorzy na zapytanie Kolegium z 26 lipca 2018r. nie zmienili swojego wniosku w sprawie, a w piśmie z 29 sierpnia 2018r. K. K. wniósł o utrzymanie w mocy decyzji organ I instancji.

Mając na uwadze zebrany w sprawie materiał dowodowy i przedstawione rozważania Kolegium uznało jednak, iż brak jest możliwości utrzymania w mocy zaskarżonej decyzji bez zweryfikowania jej parametrów zgodnie z zaleceniami zawartymi w opinii autorstwa zespołu dr. D. Z. w zakresie maksymalnej nieprzekraczalnej linii zabudowy (zgodnie z załącznikiem do opinii),wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej (do 6,0 m), geometrii dachu w zakresie wysokości kalenicy (do 7,5 m), a z uwagi na brak zmiany wniosku przez inwestorów w tym zakresie postanowiło uchylić zaskarżoną decyzję w całości i odmówić ustalenia wnioskowanych warunków zabudowy.

Skargę na powyższą decyzje wniósł K.K. zarzucając naruszenie:

1. przepisów prawa materialnego, mające wpływ na wynik sprawy, a mianowicie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. (t. j. z dnia 11 maja 2017 r. , Dz.U. z 2017 r. poz. 1073 ze zm.), dalej u.p.z.p., w zw. z § 4 1-4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588 ze zm.), dalej rozporządzenie, poprzez nieprawidłową wykładnię treści przepisu, poprzez przyjęcie maksymalnej nieprzekraczalnej linii zabudowy w odległości ok. 37 m od linii rozgraniczającej ul. K., tj. zgodnie z linią zabudowy którą tworzą istniejące budynki na działkach sąsiednich nr [..] i [..];

2. przepisów prawa materialnego, mające wpływ na wynik sprawy, a mianowicie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 7 ust. 1 oraz ust. 3 rozporządzenia poprzez nieprawidłowe przyjęcie, iż organ I Instancji bezpodstawnie odstąpił od wyznaczenia wskaźnika wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej według zasad ściśle określonych w § 7 ust. 1 oraz ust. 3 rozporządzenia;

3. przepisów prawa materialnego, mające wpływ na wynik sprawy, a mianowicie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 7 ust. 4 rozporządzenia poprzez nieprawidłową wykładnię treści przepisu, poprzez błędnie przyjęcie, iż charakter zabudowy w głębi wydłużonych działek są oficynami budynków pierzei frontowej, nie stanowią autonomicznej zabudowy, co skutkowało przyjęciem, iż nie jest to wystarczające do utworzenia nowego potrzebnego na obecne czasy ładu przestrzennego, aby zabudowa w głębi działek miała parametry, potrzebne na obecne czasy ładu przestrzennego , szczególnie wysokość równą zabudowie w pierzei ul. K., i uznaniem przez organ II Instancji, iż z punktu widzenia ładu przestrzennego skoro budynki położone są w głębi działek, tworzą drugą linię zabudowy i w obszarze analizy nie łączą się z budynkami frontowymi i stanowią autonomiczną zabudowę to parametry nowej zabudowy powinny przede wszystkim nawiązywać do parametrów tych budynków, a nie do zabudowy położonej w pierzei frontowej;

4. przepisów prawa materialnego, mające wpływ na wynik sprawy, a mianowicie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 8 rozporządzenia poprzez nieprawidłową wykładnię treści przepisu, co skutkowało przyjęciem, iż geometrię dachu (w tym kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym, co nie pozwala na przyjęcie, iż istnieje możliwość ustalenia tego parametru w oparciu o jeden budynek, przy ul. K. [..];

5. przepisów prawa materialnego, a mianowicie art. 8 ust. 2 Konstytucji oraz art. 64 ust. 1 i 64 ust. 3 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej, poprzez ograniczenie prawa własności, a w efekcie naruszenie także przepisów art. 2, art. 7, art. 21, art. 75 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej oraz art. 61 ust. 1, 2 i 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z § 4 ust. 1, 3 i 4 rozporządzenia poprzez błędną wykładnię;

6. przepisów postępowania, mające wpływ na wynik sprawy, a mianowicie art. 7 k.p.a. i 77 § 1 k.p.a. w zw. z § 4 ust. 4, § 7 ust. 4, § 8 rozporządzenia, polegające na przyjęciu, iż zrealizowanie inwestycji o wysokości 11 m nie prowadziłoby do zachowanie ładu przestrzennego w okolicy;

7. naruszenie przepisów postępowania, mające wpływ na wynik sprawy, a mianowicie art. 6, 7, 8 k.p.a. oraz art. 104 § 1 k.p.a. poprzez nieodniesienie się do meritum sprawy i pominięcie istotnych przyczyn stanowiących podstawę wydania decyzji przez organ I instancji, co było działaniem rażąco sprzecznym z zasadami rzetelnego procesu administracyjnego; art. 84 § 1 k.p.a. poprzez błędną ocenę ładu przestrzennego, art. 53 ust. 4 u.p.z.p..

Zdaniem skarżącego w niniejszej sprawie nie jest zasadne ustalenie linii zabudowy, gdyż w obszarze analizowanym przeważa zabudowa usytuowana przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, a działki mają kształt wydłużonych prostokątów o szerokości ok. 14 m. W obszarze analizowanym, działki niejednokrotnie zabudowane są budynkami od frontu działki oraz w głębi działki. Na działkach w bezpośrednim sąsiedztwie przy ul. K. [..]-[..] znajdują się budynki usytuowane na wspólnej granicy z działkami budowlanymi objętymi wnioskiem. W związku z tym, że budynek ma być usytuowany w głębi działki (za planowanym budynkiem od frontu) organ I Instancji działał zgodnie z prawem i nie ustalił linii zabudowy.

Organ II Instancji błędnie uznał, iż budynki oficynowe położone są w głębi działek, tworzą drugą linię zabudowy i w obszarze analizy nie łączą się z budynkami frontowymi, co skutkowało stwierdzeniem, iż bez ustalenia linii zabudowy mógłby powstać przed linią zabudowy innych budynków i zaburzyć jednorodną pierzeję ulicy K.

Za wadliwe uznał skarżący stanowisko organu, iż planowaną linię zabudowy należałoby wyznaczyć zgodnie z linią zabudowy, którą tworzą istniejące budynki na działkach sąsiednich nr [..] i [..], a więc zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia.

Skarżący podał, iż w aktualnym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjmuje się szerokie rozumienie pojęcia sąsiedztwa zastosowanego w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co ma prowadzić w istocie do czynienia przez właściwy organ takich poszukiwań na danym terenie, objętym analizą urbanistyczną, która umożliwi uwzględnienie wniosku inwestora (por. wyrok NSA z dnia 3 grudnia 2008 r. sygn. akt IIOSK 1520/07, wyrok NSA z dnia 3 i maja 2010 r. sygn. akt II OSK 860/09 i in.).

W niniejszej sprawie przedmiotem jest ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji mieszkaniowej na zurbanizowanym terenie G. przy czym ulica, od której inwestor ma zapewniony dostęp do drogi publicznej jest częściowo zabudowana wzdłuż jej przebiegu. Za niezrozumiałe uznał skarżący w tym stanie rzeczy rozważania organu II Instancji nad kwestią ustalania "linii zabudowy", która zgodnie z orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego wyznaczona jest od strony ulicy (drogi publicznej) i nie ma żadnych podstaw do tego, aby ustalać kolejne linie zabudowy (drugą lub nawet trzecią) jeżeli zajdzie potrzeba rozbudowy terenów na zapleczu już istniejącej od strony drogi zabudowy. Zdaniem skarżącego, zabudowa "na zapleczu" lub "na tyłach" istniejącej zabudowy jest możliwa bez potrzeby ustalania kolejnej linii zabudowy. W istocie jedynym wówczas wyznacznikiem powinno być to, czy ta nowa zabudowa jest możliwa do skorelowania z zabudową istniejącą na obszarze analizowanym w zakresie ładu przestrzennego, z tym iż ocena w tym zakresie nie może być nadmiernie sformalizowana i arbitralna oraz prowadzić do zniweczenia zamierzenia objętego wnioskiem inwestora, jak to wynika z uzasadnienie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego, (por. wyrok NSA z dnia 16 marca 2011 roku, sygn. akt II OSK 496/10). Tym samym organ II instancji błędnie przyjął, iż planowaną linię zabudowy należałoby wyznaczyć zgodnie z linią zabudowy, którą tworzą istniejące budynki na działkach sąsiednich nr [..] i [..], a więc zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia.

Uzasadniając zarzut z punktu 2 skargi skarżący podniósł, iż organ I instancji w uzasadnieniu swej decyzji (str. 6) podał, iż po ponownym przeprowadzeniu analizy, uwzględniając wysokości wszystkich budynków znajdujących się w obszarze analizowanym, wykazano, że średnia wysokość elewacji frontowych wynosi ok. 7,9m. Ustalona w niniejszej decyzji wysokość elewacji do 7,5m dla planowanego budynku przy ul. K. [..] i [..] w głębi działki spełnia wymóg § 7 ust. 3 wyżej rozporządzenia. Podkreślił skarżący, że w jego ocenie w niniejszej sprawie nie można było zastosować § 7 ust. 1 rozporządzenia, z uwagi na uskoki, co organ I instancji jasno wskazał w uzasadnieniu swojej decyzji. Ponadto skarżący wskazał, iż organ II instancji statuuował, iż co do zasady wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej nowej zabudowy powinna przede wszystkim nawiązywać do zabudowy na działkach sąsiednich (a nie w całym obszarze analizowanym), co wynika z treści § 7 ust. 1 rozporządzenia. Możliwość wyznaczenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej w oparciu § 7 ust. 4 rozporządzenia stanowi wyjątek nie podlegający wykładni rozszerzającej i musi wyraźnie wynikać z analizy - być racjonalnie uzasadnione jej wynikami. Skarżący zarzucił, iż organ II Instancji pomija § 7 ust. 3 rozporządzenia, który jasno wskazuje, iż jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Taka sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie, co jasno wynika z analizy organu I instancji, gdzie wskazano, iż wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej K. [..] - ok. 4 m; K.[..] - ok. 4m; K.[..] - ok. 3m; K.[..] - ok. 9m - uskoki. Średnia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na obszarze analizowanym ok. 7,9 m.

Wywodząc zasadność zarzutu sformułowanego w pkt 3 skargi tj. błędne przyjęcie, iż zabudowa w głębi wydłużonych działek stanowi oficyny budynków pierzei frontowej, nie stanowiąc autonomicznej zabudowy, wskazał skarżący, że działając na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia o jakim mowa powyżej organ I Instancji prawidłowo przyjął nieznacznie niższą wysokość elewacji niż średnia z obszaru, kierując się wysokością budynków znajdujących się w głębi działek, których maksymalna wysokość wynosi ok. 7,5 m. Podkreślił składający skargę iż w niedalekim sąsiedztwie planowanej inwestycji, tj. przy ul. K., w głębi działki usytuowany jest budynek mieszkalny, którego wysokość elewacji frontowej mierzonej od średniego poziomu wejścia do budynku do okapu wynosi ok. 7,5 m.

Tym samym przyjęcie parametru wysokościowego w nawiązaniu do tego budynku nie naruszy ładu przestrzennego oraz stanowić będzie kontynuację parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania przestrzennego, w tym gabarytów i formy architektonicznej.

Zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej powinna stanowić przedłużenie zabudowy na działkach sąsiednich zatem należałoby uwzględnić wysokość budynków w tylnych częściach działek przy ul. K. i tym samym umożliwić budowę dachów dwuspadowych o kalenicy na wysokości do 11 m.

Skarżący ponownie podkreślił, iż w analizie dokonanej przez organ I instancji odnoszono się do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, a nie wysokości budynków, jak to robi organ II instancji.

W ocenie strony skarżącej Kolegium błędnie wskazało, iż z treści załączonej do decyzji analizy wynika, iż w całym obszarze analizowanym na 39 budynków tylko dwa budynki mają wysokość kalenicy równą lub wyższą niż 11 m (budynki przy ul. K. i W.). Pozostałe 37 budynków ma dachy płaskie lub kalenice o niższej wysokości. To skutkowało przyjęciem przez Kolegium, iż nie można przyjąć, że ustalenie tego parametru w zaskarżonej decyzji jedynie w oparciu o jeden budynek (przy ul. K.) spełniało wymogi § 8 rozporządzenia.

Motywując słuszność zarzutu ujawnionego w pkt 4 skargi skarżący wskazał, iż geometrię dachu dla planowanego budynku w głębi nieruchomości przy ul. K.[..]-[.] ustalono zgodnie z § 8 rozporządzenia. Z przeprowadzonej przez organ I Instancji analizy jednoznacznie wynika, że budynki w obszarze analizowanym mają dachy płaskie i strome. Tym samym istnieje możliwość ustalenia dachu stromego, jak wnioskują to inwestorzy. Budynki z dachami stromymi znajdują się przy ul. K. [..]-[..]oraz przy ul. .[..]-[..]. Dachy są dwuspadowe, kierunki głównych kalenic równoległe i prostopadłe z przewagą równoległych. Wysokości głównych kalenic od ok. 6 m do ok. 12,5 m. Kąty nachylenia głównych połaci dachowych od 20° do 45°.

Wobec powyższego, w przypadku budowy budynku przy ul. K. [..]-[..] zasadne jest nawiązanie do geometrii dachu budynku przy ul. K., również usytuowanego w głębi działki oraz dostępnego z tej samej drogi publicznej. Organ I instancji zatem prawidłowo uznał, iż powyższe stanowić będzie kontynuację geometrii dachu budynku znajdującego się w niedalekim sąsiedztwie.

Budynek przy ul. K. ma dach stromy o kącie nachylenia głównych połaci dachowych 30°, kierunku głównej kalenicy równoległym do frontu działki oraz wysokości do kalenicy ok. 11 m. Posiada również lukarny na ok. 34% powierzchni rzutu dachu.

Przyjęcie parametrów dachu, jak w budynku przy ul. K., mieści się zatem w przedziale, zarówno m.in. pod względem kąta nachylenia jak i wysokości głównej kalenicy, geometrii dachów występujących w obszarze analizowanym, co spełnia warunek z § 8 w/wym. rozporządzenia, określającego sposób ustalania geometrii dachu odpowiednio do geometrii dachów występujących w obszarze analizowanym.

Formułując w dalszej kolejności zarzuty prawa procesowego podkreślił skarżący, że dołączona do akt sprawy opinia architekt E.K. M., biegłego sądowego Sądu Okręgowego z zakresu architektury, budownictwa i urbanistyki nie miała i nie ma na celu przeprowadzenia kolejnej analizy urbanistycznej, a jedynie wykazała błędy w analizie dr Z., co zostało pominięte przez organ II instancji, tj. między innymi na przyjęcie zabudowy oficynowej, linie zabudowy, wybiórcze traktowanie budynków w obszarze analizowanym w zależności od odległości do drogi.

W ocenie strony skarżącej organ II Instancji nie uwzględnił wszystkich budynków w obszarze analizy urbanistycznej (jedynie budynki w głębi działek, bezpodstawnie dzieląc obszar analizy na linie zabudowy) a przywoływane przez organ przykłady zabudowy nie były jednoznaczne w swoim charakterze i funkcji z zamierzeniem budowlanym strony skarżącej – K. K.

Ponadto zarzucił skarżący, iż organ II Instancji pominął fakt, iż w okolicy objętej wnioskiem - a także w obszarze analizy urbanistycznej, kształtuje się nowy ład przestrzenny, polegający na zastępowaniu dotychczasowych budynków na zapleczach działek, współczesnymi budynkami mieszkalnymi o wysokości równej wysokościom budynków z pierwszej linii zabudowy, jak również coraz częściej występującym wydzielaniem odrębnych działek pod nowo powstałe zabudowy.

Skarżący wskazał, iż organ I Instancji prawidłowo wyjaśnił jakimi przesłankami kierowano się przy wyznaczaniu wymienionych w decyzji parametrów, a zwłaszcza z analizy sporządzonej w sprawie, gdyż zawiera ona niezbędne wymagane prawem elementy mi.n. co do ilości kondygnacji i wysokości budynków położonych w bezpośrednim i dalszym sąsiedztwie względem terenu inwestycji. Jest w niej również informacja o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, w budynkach zlokalizowanych w obszarze analizowanym. Z uzasadnienia decyzji organu I instancji oraz z analizy urbanistyczno-architektonicznej wynika, w jaki sposób wysokość najbliższych budynków sąsiednich, wpłynęła na ustalenie dla planowanej inwestycji takiego parametru jak maksymalna wysokość wynosząca 11 metrów.

Organ I instancji kierując się treścią § 7 rozporządzenia prawidłowo wskazał, iż wyznaczenie dla nowej zabudowy wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, nastąpiło według reguł wynikających z § 7 ust. 1-3 oraz ust. 4. Według przepisu § 7 ust. 1 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Tak więc aby mówić o "przedłużeniu krawędzi" ustalone być muszą konkretne wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki poszczególnych budynków znajdujących się na działkach sąsiednich. Organ I Instancji prawidłowo dokonał odstąpienia od sposobu określenia danych wysokości według § 7 ust. 1-3 rozporządzenia i dokonano ustaleń na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia opierając się miedzy innymi na sporządzonej sprawie analizie architektonicznej.

Przywołana argumentacja uzasadnia zdaniem strony skarżącej wniosek o uchylenie zaskarżonej decyzji.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podtrzymał stanowisko zawarte w skarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 2107) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1302, dalej "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, stosując środki określone w ustawie. Kontrola sądu polega na zbadaniu, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do rażącego naruszenia prawa dającego podstawę do stwierdzenia jego nieważności, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania, naruszenia prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy oraz naruszenia przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd nie jest przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, zgodnie z dyspozycją art. 134 § 1 p.p.s.a. Sąd nie rozstrzyga sprawy administracyjnej merytorycznie, lecz ocenia zgodność aktu z przepisami prawa.

Kontrolując zaskarżoną decyzję zgodnie ze wskazanymi wyżej kryteriami sąd uznał, że nie zasługuje ona na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie była decyzja w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, wydana na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1945, dalej "u.p.z.p."), a w szczególności art. 61 tej ustawy. W niniejszej sprawie organy słusznie, wobec nieobowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, prowadziły postępowanie na zasadach i w trybie art. 59 i nast. u.p.z.p. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego warunki zabudowy określa się w drodze decyzji administracyjnej. Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Wydanie warunków zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w art. 61 ust. 1 ustawy warunków (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 657/06, Lex nr 322451; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 19 stycznia 2011 r., sygn. akt II SA/Kr 1076/10, Lex nr 753402). Wymóg łącznego spełnienia tych przesłanek wiąże organ prowadzący postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy także w tym sensie, że spełnienie ich wraz ze stwierdzeniem braku innych przepisów sprzeciwiających się inwestycji, obliguje organ do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy (zob. Z. Niewiadomski (red.), Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Warszawa 2006, Wydawnictwo C.H. Beck, s. 489).

Weryfikacja przesłanek ustalenia warunków zabudowy wiąże się z koniecznością przeprowadzenia analizy urbanistyczno-architektonicznej. Sposób, w jaki należy ustalać parametry przyszłej (planowanej) inwestycji, określony został w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588, dalej "rozporządzenie"). W pierwszej kolejności, stosownie do § 3 ust. 1 rozporządzenia, niezbędne jest wyznaczenie wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego, a następnie przeprowadzenie na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Definicja "obszaru analizowanego" zawarta jest w § 2 pkt 4 rozporządzenia, a zatem przez "obszar analizowany" należy rozumieć teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcję zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania.

W przedmiotowej sprawie bezspornym jest prawidłowość wyznaczenia obszaru analizowanego. Obszar ten został wyznaczony zgodnie z § 3 rozporządzenia. Bezsporna jest także prawidłowość wyznaczenia: wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki - § 5 rozporządzenia, szerokości elewacji frontowej - § 6 rozporządzenia. Strony zgadzają się także co do tego, iż inwestycja planowana przez wnioskodawców spełnia wymogi określone w art. 61 ust. 1 pkt 2 – 5 u.p.z.p. Sąd podziela stanowisko stron w powyższym zakresie.

Natomiast przedmiotem sporu są parametry dotyczące obowiązującej linii nowej zabudowy ( § 4 rozporządzenia), wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej (§ 7) oraz geometrii dachu, a konkretnie wysokości kalenicy (§ 4).

Kwestią istotną dla oceny wyznaczenia powyższych parametrów jest okoliczność, iż planowana inwestycja ma być zlokalizowana w głębi działki inwestorów, w drugiej linii zabudowy, która funkcjonuje w analizowanym obszarze. Wyznaczone parametry dla planowanej inwestycji muszą zatem odpowiadać zasadzie dobrego sąsiedztwa określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Zasada ta powinna być interpretowana urbanistycznie, gdyż jej celem jest zachowanie ładu urbanistycznego. Dlatego też pojęcie "działki sąsiedniej" należy interpretować szeroko, jako nieruchomość lub część nieruchomości położoną w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość, którą należy określić dla każdego przypadku oddzielnie (wyrok NSA z 21.11.2012 r., II OSK 984/11, LEX nr 1291986). Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego jako takiego ukształtowania przestrzeni, który tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej (wyrok NSA z 6.06.2013 r., II OSK 305/12, LEX nr 1352904). Zasada dobrego sąsiedztwa polega na uzależnieniu zmiany w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. W związku z tym analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego w stosunku do terenu inwestycji, dokonywana na użytek decyzji o warunkach zabudowy, nie może być ogólnikowa i powinna dawać pełen obraz charakterystyki terenu sąsiedniego (zob. wyrok NSA z 4.03.2009 r., II OSK 282/08, LEX nr 524142).

Z przywołanego orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego wynika, iż zasada dobrego sąsiedztwa stanowi gwarancję ładu przestrzennego, który został zdefiniowany w art. 2 pkt 1 u.p.z.p. jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne.

Odnosząc powyższe rozważania do oceny niniejszej sprawy wskazać należy, iż z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu stanowiącej załącznik do decyzji organu I instancji jak i z opinii urbanistycznej wykonanej na zlecenie organu odwoławczego pod kierownictwem dr hab. inż arch D. Z. wynika, że występująca w analizowanym obszarze zabudowa usytuowana w głębi działek, to jest w drugiej linii zabudowy posiada co do zasady inne parametry od tych, które charakteryzują zabudowania położone od frontu działek. Dotyczy to w szczególności wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz elementu określającego geometrię dachu w postaci wysokości głównej kalenicy. Średnie te wysokości są znacznie niższe od tych samych parametrów określonych dla zabudowań usytuowanych w pierwszej linii zabudowy. Jeżeli zatem planowana inwestycja ma zostać usytuowana w drugiej linii zabudowy to zdaniem sądu realizacja zasady dobrego sąsiedztwa winna uwzględniać powyższe zróżnicowanie.

Skarżący wraz z pozostałymi inwestorami określili, iż elewacja frontowa planowanego budynku mieszkalnego jednorodzinnego winna mieć wysokość 7,5 m, 3 kondygnacje naziemne, dach stromy o wysokości głównej kalenicy 11,5 m.

Z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wynika, że w drugiej linii zabudowy parametry takie posiada tylko jeden budynek usytuowany przy ul. K.[..]. Budynek przy ul. K.[..]-[..] posiada wysokość elewacji frontowej 7 m, a wysokość głównej kalenicy 10 m. Pozostałych 11 budynków w drugiej linii zabudowy posiada znacznie niższą wysokość wzmiankowanych parametrów, przy czym 6 z nich posiada dach płaski. Co istotne znacznie niższą wartość tych parametrów posiadają budynki bezpośrednio sąsiadujące z działkami inwestorów również w drugiej linii zabudowy. Budynek przy ul. K.[..] posiada wysokość elewacji frontowej 4 m, a głównej kalenicy 6,5 m. Natomiast budynek pod nr [..] odpowiednio 3 m i 6 m.

Sąd orzekający w niniejszym składzie podziela pogląd prezentowany w orzecznictwie sądowoadministracyjnym, iż co do zasady - nieuprawnione ocenić należy takie postępowanie organów administracji, które w decyzji o warunkach zabudowy określają parametry inwestycji poprzez dowolne nawiązywanie do wartości zbliżonych do najwyższych w obszarze analizowanym, bez jednoczesnego wykazania, że taki zabieg jest w realiach sprawy usprawiedliwiony okolicznościami odnoszącymi się do zachowania ładu przestrzennego (wyroki NSA z 30.01.2018 r., II OSK 1515/17, LEX nr 2464380, z 9.01.2018 r. II OSK 1131/17, LEX nr 2449153).

W świetle powyższych rozważań stwierdzić należy, że planowana przez skarżącego inwestycja naruszałaby zasadę dobrego sąsiedztwa albowiem jej realizacja polegająca na określeniu wysokości elewacji frontowej oraz głównej kalenicy znacznie odbiegających od parametrów średnich dla istniejącej w obszarze analizowanym budynków w drugiej linii zabudowy, w tym budynków w bezpośrednim sąsiedztwie działek inwestorów, nie został usprawiedliwiony pod względem ładu przestrzennego. Realizacja takiej inwestycji nie jest bowiem uzasadniona takim ukształtowaniem przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne.

Bez znaczenia dla niniejszej sprawy są podnoszone przez stronę skarżącą argumenty, iż niska zabudowa występująca w analizowanym obszarze jest zabudową starą, a w trakcie realizacji są budynki w parametrach zbliżonych do wskazanych we wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Należy bowiem zauważyć, że zgodnie z rozporządzeniem parametry nowej zabudowy określane są w odniesieniu do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Bez znaczenia jest zatem wiek tej zabudowy. Na określenie tych parametrów nie wpływają również zabudowania, które są dopiero realizowane.

Odnosząc się natomiast do kwestii konieczności wyznaczenia dla planowanej inwestycji obowiązującej linii zabudowy wskazać należy, że w § 4 ust. 1-4 rozporządzenia jest mowa o linii zabudowy w liczbie pojedynczej. Nie oznacza to jednak, że kierując się wykładnią gramatyczną, należy uznać te przepisy jako formułujące zakaz ustalenia więcej, niż jednej linii zabudowy. Ustalenie tego wymogu nie może być oderwane od okoliczności konkretnej sprawy. W niniejszej sprawie uzasadnieniem wyznaczenia tego parametru jest w ocenie sądu okoliczność, iż w analizowanym terenie da się wyróżnić dwa szeregi zabudowy – bliżej od drogi oraz dalej – w głębi działek (por. wyrok NSA z 15.02.2018 r., II OSK 674/16, LEX nr 2464995).

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku na mocy art. 151 p.p.s.a., skargę jako niezasadną oddalił.